RELAZIONE FINANZIARIA ANNUALE
AL 31 DICEMBRE 2025
120
°
ESERCIZIO
2
INDICE
1. PROFILO SOCIETARIO 4
1.1 LETTERA AGLI AZIONISTI 4
1.2 CARICHE SOCIALI 5
1.3 ASSETTO AZIONARIO DI RIFERIMENTO 6
2. RELAZIONE SULLA GESTIONE 7
2.1 INDICATORI DI PERFORMANCE 7
2.2 NET ASSET VALUE 8
2.3 VALUTAZIONI IMMOBILIARI 8
2.4 STRUTTURA DEL GRUPPO 16
2.5 STRATEGIA E MODELLO DI BUSINESS 17
2.6 ANDAMENTO DELL’ESERCIZIO 18
2.7 GLOSSARIO DEI TERMINI E DEGLI INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE
UTILIZZATI 24
2.8 COMMENTO SULL’ANDAMENTO ECONOMICO-FINANZIARIO DELLA CAPOGRUPPO
AEDES S.P.A. 26
2.9 RACCORDO TRA IL PATRIMONIO NETTO E IL RISULTATO NETTO DELLA
CAPOGRUPPO E IL PATRIMONIO NETTO E IL RISULTATO NETTO CONSOLIDATI 27
2.10 EVENTI DI RILIEVO ED EVENTI SUCCESSIVI 28
2.11 IL MERCATO IMMOBILIARE 31
2.12 PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE 32
2.13 PERSONALE E STRUTTURA ORGANIZZATIVA 40
2.14 CORPORATE GOVERNANCE E ATTIVITÀ DI DIREZIONE E COORDINAMENTO 41
2.15 ALTRE INFORMAZIONI 43
2.16 EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE 45
2.17 PROPOSTA DI DESTINAZIONE DEL RISULTATO DELL’ESERCIZIO 46
3. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO AEDES 47
3.1 PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA 47
3.2 CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO 48
3.3 CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO 48
3.4 PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO 49
3.5 RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO 50
3.6 PREMESSA 51
3
3.7 SCHEMI DI BILANCIO 53
3.8 PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO 54
3.9 CRITERI DI VALUTAZIONE 56
3.10 AREA DI CONSOLIDAMENTO 67
3.11 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO 68
3.12 NOTE ILLUSTRATIVE DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA
E DEL CONTO ECONOMICO 69
3.13 ALLEGATO 1 – INFORMAZIONI SOCIETARIE 85
3.14 ALLEGATO 2 - RAPPORTI CON PARTI CORRELATE 86
3.15 ALLEGATO 3 – INFORMAZIONI AI SENSI DELL’ART. 149-DUODECIES DEL
REGOLAMENTO EMITTENTI CONSOB 87
3.16 ATTESTAZIONE SUL BILANCIO CONSOLIDATO 88
3.17 RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE 89
4. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DI AEDES S.P.A. 96
4.1 PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA 96
4.2 CONTO ECONOMICO 97
4.3 CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO 97
4.4 PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO 98
4.5 RENDICONTO FINANZIARIO 99
4.6 OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI 99
4.7 PREMESSA 100
4.8 CRITERI DI VALUTAZIONE 103
4.9 NOTE ILLUSTRATIVE DEL PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-
FINANZIARIA E DEL CONTO ECONOMICO 112
4.10 ALLEGATO 4 – RAPPORTI CON PARTI CORRELATE 129
4.11 ALLEGATO 5 – CORRISPETTIVI ALLA SOCIETÀ DI REVISIONE 136
4.12 ATTESTAZIONE SUL BILANCIO D’ESERCIZIO 137
4.13 RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE 138
4.14 RELAZIONE DEL COMITATO PER IL CONTROLLO SULLA GESTIONE 145
Profilo societario al 31 dicembre 2025
4
1. PROFILO SOCIETARIO
1.1 Lettera agli Azionisti
Signori Azionisti,
il 2025 ha rappresentato per il Gruppo un anno di svolta. Il cambio del socio di con-trollo da
Augusto Spa a Istituto Ligure Mobiliare Spa, la nomina del nuovo Consiglio di
Amministrazione secondo il modello monistico e l’approvazione del Piano Industriale 2024 -
2028 hanno posto le basi per il rilancio delle attività, prevedendo un significativo
rafforzamento patrimoniale.
Nonostante la mancata approvazione iniziale della delega ad aumentare il capitale da parte
dell’Assemblea del 18 dicembre 2024, il Gruppo ha scelto di non rallentare il percorso di
sviluppo. Sono infatti proseguite con determinazione le trattative per una prima acquisizione
immobiliare.
Il 13 febbraio 2025 è stato finalizzato l’acquisto di un intero edificio direzionale a Genova, in
zona Campi, per € 4,7 milioni, con un finanziamento di € 3 milioni da parte di Deutsche Bank.
L’immobile, locato a conduttori affidabili e di elevato standing, genera una redditività
superiore all’11%. Questa operazione ha segnato un cambio di passo decisivo, permettendo
al Gruppo di tornare all’utile nella semestrale dopo cinque anni.
Parallelamente, il management ha lavorato con determinazione per ottenere l’approvazione
dell’aumento di capitale. L’aggiornamento del Piano Industriale, approvato il 17 luglio 2025,
la sollecitazione di deleghe rivolta a tutti i Soci e gli incontri di engagement dedicati agli
azionisti di minoranza hanno contribuito a costruire un consenso ampio e consapevole.
Il 18 novembre 2025, l’Assemblea Straordinaria ha approvato la delega con oltre due terzi dei
voti favorevoli: un segnale chiaro della rinnovata fiducia degli azionisti.
Forte di questo mandato, il management ha accelerato sulle operazioni immobiliari. È stata
acquisita una partecipazione del 60% in Immobiliare Savoia Srl, titolare di un immobile
destinato alla realizzazione di box e posti moto da valorizzare nel 2026. Il 18 dicembre 2025,
tramite la controllata Lavip Srl, è stato inoltre acquistato un immobile commerciale a Genova
Bolzaneto per € 3,2 milioni oltre oneri, locato a una società leader nel settore delle
certificazioni dei materiali per grandi infrastrutture, con ca-none annuo di € 380 mila.
Con la delega ormai disponibile, il Consiglio di Amministrazione ha avviato tempestivamente
il processo di aumento di capitale, concluso con pieno successo il 25 febbraio 2026, con una
sottoscrizione pari al 100%.
Un risultato che non solo consente alla Società di proseguire con decisione nelle operazioni
immobiliari previste, ma conferma anche la fiducia che Aedes ha saputo riconquistare presso
i propri Soci e sul mercato.
Il Presidente
L’Amministratore Delegato
Profilo societario al 31 dicembre 2025
5
1.2 Cariche sociali
Consiglio di Amministrazione
Federico Strada
Giorgio Ferrari
Elena Ripamonti
Serena del Lungo
Presidente
Amministratore
Delegato
Consigliere
Consigliere
(2)
(1)
(2) (3)
Marco Pedretti
Lucia Tacchino
Marco Andrea
Centore
Consigliere,
Presidente del
comitato per il
controllo sulla
gestione
Consigliere,
Componente del
comitato per il
controllo sulla
gestione
Consigliere,
Componente del
comitato per il
controllo sulla
gestione
(2)
(2) (4)
(2) (4)
(1) Amministratore Incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi e Vicepresidente
(2) Amministratore indipendente ai sensi dell’art. 148, comma 3, TUF, art. 16 del Regolamento Mercati e art. 2 del Codice di
Corporate Governance
(3) Presidente del Comitato Governance e Parti Correlate
(4) Membro del Comitato Governance e Parti Correlate
Società di Revisione
EY S.p.A
L’Assemblea dei Soci del 27 aprile 2023 ha conferito l’incarico di revisione legale dei conti della Società, ai sensi del Reg. UE n.
537/2014 e del D. Lgs. 27 gennaio 2010 n. 39, alla società EY S.p.A., per il novennio 2024-2032.
Profilo societario al 31 dicembre 2025
6
1.3 Assetto azionario di riferimento
Alla data del 31 dicembre 2025 il capitale sociale di Aedes S.p.A. ammonta ad €
5.005.283,79, interamente sottoscritto e versato, suddiviso in n. 32.013.068 azioni ordinarie
prive di valore nominale.
Si riporta di seguito l’elenco degli Azionisti che, alla data del 31 dicembre 2025, sulla base
delle comunicazioni pervenute ai sensi dell’art. 120 del D.Lgs n. 58/1998 e del libro Soci
aggiornato, nonché delle altre informazioni a disposizione della Società alla suddetta data,
risultano detenere partecipazioni in misura superiore al 5 (cinque) per cento del capitale
sociale sottoscritto
1
.
Dichiarante
Azionista diretto
% sul capitale sociale
La Rondine società semplice
Istituto Ligure Mobiliare S.p.A.
29,98%
Navig Sas di Giorgio Zaffaroni
Navig Sas di Giorgio Zaffaroni
10,93%
Stella d’Atri
Stella d’Atri
5,27%
Azioni proprie
Al 31 dicembre 2025 Aedes deteneva n. 2.183 azioni proprie, e tale numero è rimasto
invariato alla data di approvazione della presente Relazione. Si precisa che, in occasione
dell’Assemblea Ordinaria e Straordinaria di Aedes del 29 aprile 2025, è stata rinnovata
l’autorizzazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie (previa revoca della precedente
autorizzazione deliberata il 27 maggio 2024).
1
Tenuto conto della qualifica di PMI dell’Emittente ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. w-quater. 1, del TUF.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
7
2. RELAZIONE SULLA GESTIONE
2.1 Indicatori di Performance
• Highlights economico-finanziari
2
EBITDA
EBIT
RISULTATO NETTO
PATRIMONIO
NETTO
PFN
(871)
(1.295)
960
(1.540)
973
(1.482)
8.542
6.328
(5.160)
2.619
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
• Dati relativi alla performance di mercato
IL TITOLO AEDES IN BORSA
Il titolo Aedes (EXM: AEDES) nel corso dell’esercizio ha subito oscillazioni contenute nel range
€ 0,157, prezzo registrato in data 15 gennaio 2025 e € 0,223, prezzo registrato in data 2
ottobre 2025. La tendenza è stata rialzista per i primi nove mesi dell’anno per poi ritracciare
a ottobre, novembre e dicembre. Il 30 dicembre 2025 il prezzo del titolo si attestato ad € 0,174.
Il valore medio del titolo è rimasto al di sotto del valore del NAV per azione pari a € 0,2197 al
31 dicembre 2025.
Di seguito si riportano i dati principali e l’andamento dei prezzi del titolo Aedes:
Prezzo al 30 dicembre 2024
€ 0,162
Prezzo Max (2 ottobre 2025)
€ 0,223
Prezzo al 30 dicembre 2025
€ 0,174
Prezzo Min (15 gennaio 2025)
€ 0,157
Variazione annua
7,41%
Prezzo Medio YTD
€ 0,191
La capitalizzazione di Borsa al 30 dicembre 2025: € 5,554 milioni.
(Fonte: dati rielaborati di Borsa Italiana)
2
Dati in migliaia di Euro.
0,1400
0,1600
0,1800
0,2000
0,2200
0,2400
gen-25 feb-25 mar-25 apr-25 mag-25 giu-25 lug-25 ago-25 set-25 ott-25 nov-25 dic-25
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
8
2.2 Net Asset Value
Il NAV del Gruppo Aedes al 31 dicembre 2025 è pari a € 7.034.156.
Di seguito si dettaglia il NAV di competenza del Gruppo Aedes:
(Euro/000)
31/12/2025
31/12/2024
Patrimonio netto di competenza del Gruppo
6.592
6.328
Rivalutazione di rimanenze
442
47
NAV
7.034
6.375
Azioni in circolazione
32.013.068
32.013.068
NAV per share
0,2197
0,1991
Il NAV non comprende la valorizzazione delle perdite fiscali pregresse del Gruppo pari a circa
€ 237 milioni (non stanziate in bilancio in quanto non sussistono per il momento i presupposti
per la loro iscrizione).
2.3 Valutazioni immobiliari
Si segnala che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del
18 luglio 2013, per la redazione del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2025 e per la
valutazione del portafoglio immobiliare, il Gruppo si è avvalso di Rina Prime Value Services
S.p.A. quale esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a
supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni. Rina Prime Value Services S.p.A. è stato
nominato con delibera del Consiglio di Amministrazione in data 12 giugno 2024, per il
quadriennio 2024-2027. Gli incarichi di valutazione vengono conferiti sulla base di
corrispettivi fissi.
Dopo la fase di progressiva stabilizzazione nel corso del 2024, caratterizzata da un mercato
cauto e da una stretta cerchia di operazioni di medio-grandi dimensioni, il primo semestre
2025 mostra segnali di una ripresa più diffusa. La crescita di volumi appare oggi sostenuta
dall’effettivo allentamento della politica monetaria e dal conseguente calo dei tassi di
interesse, che ha favorito il ritorno degli investitori su una gamma più ampia di asset class,
superando quel clima di attesa che aveva condizionato l’esercizio precedente.
Nel secondo semestre del 2025, il mercato conferma un consolidamento del trend di crescita,
con un incremento delle transazioni immobiliari che riflette una maggiore fiducia nel contesto
macroeconomico. Le compravendite di immobili non residenziali confermano il dinamismo dei
settori retail e hospitality, a cui si affianca una rinnovata spinta verso la logistica e i nuovi
modelli abitativi, in risposta alle nuove esigenze del mercato.
L'integrazione dei criteri ESG (Environmental, Social, Governance) ha trasformato la
sostenibilità nel pilastro centrale delle strategie di investimento immobiliare. Nei progetti di
sviluppo immobiliare risulta quindi fondamentale valutare la solidità dell'investimento
attraverso l'efficienza energetica, la decarbonizzazione e l’intero ciclo di vita dei materiali,
insieme alla capacità di generare valore sociale condiviso. L’attenzione resta focalizzata sul
benessere delle persone e sulla qualità del contesto urbano, elementi oggi indispensabili per
garantire il valore e la competitività degli asset nel lungo periodo.
Al termine del processo di valutazione del portafoglio al 31 dicembre 2025, analizzati i
contenuti dei rapporti predisposti dagli esperti indipendenti, la Società ne ha adottato, nella
riunione del Consiglio di Amministrazione del 26 febbraio 2026, i relativi risultati.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
9
• Valutazioni dei periti indipendenti
Nell’effettuare le proprie analisi gli esperti indipendenti hanno adottato metodi e principi
internazionalmente accettati, ricorrendo tuttavia all’utilizzo di criteri valutativi differenti a
seconda della tipologia dell’asset analizzato. Tali criteri possono sostanzialmente essere
riassunti come segue:
il metodo comparativo (MCA - Market Comparison Approach)
Il procedimento comparativo giunge alla stima del bene mediante comparazione con immobili
recentemente compravenduti o attualmente offerti in vendita sul mercato, comparabili sotto
il profilo tipologico, edilizio e localizzazione. Il valore del bene immobile viene quindi ad essere
determinato tenendo conto dei prezzi di vendita o dei canoni di locazione, risultanti da
un’approfondita indagine di mercato, a cui vengono applicati specifici fattori di rettifica
ritenuti adeguati in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto
di valutazione oltre ad ogni altro fattore ritenuto pertinente.
il metodo reddituale finanziario (Discounted Cash Flow)
Questo criterio estimativo, basato sui flussi di cassa netti generabili entro un periodo di
tempo, è risultato essere il più idoneo al fine di rappresentare adeguatamente il valore di
mercato delle commercial properties in esame, considerati beni d’investimento, poiché fonte
di reddito perdurante da canoni di locazione.
L’assunto alla base dell’approccio reddituale consiste nel fatto che un acquirente razionale
non è disposto a pagare per l’acquisto del bene un prezzo superiore al valore attuale dei
benefici che il bene sarà in grado di produrre in futuro. Il valore del bene, quindi, è funzione
dei benefici economici che verranno da questo generati.
Il Valore di Mercato (Market Value) è determinato dalla sommatoria dei ricavi netti attualizzati
e del valore di vendita netto attualizzato alla data della valutazione.
I ricavi netti vengono determinati in funzione dei ricavi lordi al netto dei costi operativi afferenti
alla Proprietà. I ricavi lordi vengono determinati mediante indicizzazione dei canoni percepiti
per le porzioni locate, ovvero quelli di mercato per le porzioni sfitte, considerando per
l’elaborazione del DCF, uno scenario temporale di 15 periodi a seconda della destinazione
d’uso dell’immobile e della duration residua dei contratti di locazione in essere.
Il valore di vendita netto è ottenuto per capitalizzazione in perpetuità del reddito operativo
relativo all’ultimo periodo del DCF con un tasso di capitalizzazione (Cap Rate) allineato ai
rendimenti medi di mercato, da cui viene successivamente detratta la commissione di vendita.
Quantificati, quindi, i ricavi netti annuali ed il valore di vendita netto, si è proceduto a
calcolare, i valori attualizzati all’inizio del primo periodo, mediante un opportuno tasso di
attualizzazione (Discount Rate) adeguato all’immobile.
Aedes persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché
nelle diverse fasi del processo valutativo. Il management verifica la coerenza e la corretta
applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall’esperto, assicurandosi che la metodologia
utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze
rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i
necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.
La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell’analisi delle
professionalità, della natura dell’incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
10
di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza
di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l’indipendenza degli stessi esperti
possa risultare affievolita.
La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a
garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.
• Patrimonio di proprietà
Il portafoglio immobiliare posseduto dal Gruppo Aedes è rappresentato da “Commercial
properties”, “Trading assets” e “Trading land”. I primi sono detenuti con l’obbiettivo di
generare flussi ricorrenti di ricavi da locazione, i secondi sono destinati alla cessione nel breve
e medio termine. All’interno di questa seconda categoria, si distinguono i “Trading assets”, in
cui rientrano immobili già esistenti di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata e i
“Trading lands”, in cui rientrano aree e terreni edificabili per i quali si prevede la cessione in
qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino agli avvenuti
ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, anche mediante attività di sviluppo
degli stessi finalizzati alla successiva dismissione.
La Società detiene gli investimenti immobiliari prevalentemente mediante società controllate
e rientranti nel perimetro del Gruppo.
Si riporta di seguito una rappresentazione al 31 dicembre 2025 del patrimonio immobiliare
consolidato di proprietà del Gruppo per tipologia e destinazione d’uso, come da relazione di
stima dell’Esperto indipendente Rina Prime Value S.p.A.. Si segnala che in riferimento ai box,
posti auto, posti moto e cantine residui del complesso di Milano, via Carlo De Angeli n. 3 il
valore stimato dall’Esperto indipendente è stato rettificato a seguito della conclusione di
contratti preliminari di vendita nei primi mesi del 2026 per un valore superiore.
% on
LTV
NAV
% on
(Euro/000)
GAV
total
DEBT
Ratio
immobili
total
Residenziale
-
0,00%
-
0,00%
-
0,00%
Commerciale
2.588
18,14%
-
0,00%
2.588
26,54%
Trading assets
2.588
18,14%
-
0,00%
2.588
26,54%
Residenziale
1.110
7,78%
-
0,00%
1.110
11,38%
Logistica
470
3,29%
-
0,00%
470
4,82%
Trading lands
1.580
11,07%
-
0,00%
1.580
16,20%
Direzionale
6.880
48,22%
2.760
40,12%
4.120
42,24%
Industriale
3.220
22,57%
1.755
54,50%
1.465
15,02%
Commercial properties
10.100
70,79%
4.515
44,70%
5.585
57,26%
TOT PORTAFOGLIO CONSOLIDATO
14.268
100,00%
4.515
31,64%
9.753
100,00%
Il portafoglio immobiliare è composto per il 70,79% da “Commercial properties”, per il 18,14%
da “Trading Assets” e per il 11,07% da “Trading lands” ed è localizzato interamente nel Nord
Italia. La composizione per destinazione d’uso evidenzia per l’88,93% immobili commerciali,
direzionali e industriali, per il 7,78% immobili a destinazione residenziale, per il 3,29%
immobili a destinazione logistica.
In relazione al portafoglio immobiliare detenuto dalla Capogruppo e dalle società controllate
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
11
si fornisce l'ulteriore seguente dettaglio
3
:
Valore
Valore di
(Euro/000)
Criterio
contabile
mercato
Rimanenze
IAS 2
2.146
2.588
Trading assets
2.146
2.588
Rimanenze
IAS 2
1.110
1.110
Immobili in fase di sviluppo
IAS 40
470
470
Trading lands
1.580
1.580
Direzionale
IAS 40
6.880
6.880
Industriale
IAS 40
3.220
3.220
Commercial properties
10.100
10.100
TOT PORTAFOGLIO CONSOLIDATO
13.826
14.268
Al 31 dicembre 2025 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Aedes si è attestato a
un valore di mercato pari a € 14.268 migliaia. L’aumento rispetto al 31 dicembre 2024, pari
ad € 11.945 migliaia, è dovuto per positivi € 6.880 migliaia all’acquisizione dell’immobile di
Genova, via Renata Bianchi n. 40 (acquistato nel mese di febbraio 2025 per un corrispettivo
complessivo di € 4.780 migliaia), per positivi € 3.220 all’acquisizione dell’immobile di Genova,
via Albisola n. 121° (acquistato nel mese di dicembre 2025 per un corrispettivo complessivo
di € 3.400 migliaia), per positivi € 2.065 agli immobili di Genova, via Granello n. 3 (acquisito
attraverso l’acquisto della partecipazione del 60% in Immobiliare Savoia Srl, avvenuta nel
mese di dicembre 2025) e per negativi € 220 migliaia derivanti da vendite e valutazione del
complesso di Milano, via Carlo de Angeli n. 3. Si segnala, infatti, che è stato confermato da
Rina Prime Value Services il fair value al 31 dicembre 2025 per quanto riguarda il terreno
edificabile sito in Piove di Sacco (PD) e il terreno edificabile sito in Serravalle Scrivia (AL).
• Area servizi
La Capogruppo Aedes S.p.A. svolge servizi immobiliari prevalentemente di tipo captive,
finalizzati al controllo degli investimenti del Gruppo. In particolare, la Società eroga
direttamente servizi di asset management, gestione amministrativa e finanziaria, gestione
societaria, verso le società controllate.
Si riporta nelle pagine seguenti un estratto della relazione di stima al 31 dicembre 2025
redatto dall’Esperto Indipendente Rina Prime Value S.p.A..
3
Ai sensi della Raccomandazione Consob n. 9017965 del 26 febbraio 2009.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
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Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
13
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
14
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
15
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
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2.4 Struttura del Gruppo
Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni (o Aedes S.p.A. ) (“Aedes”,
la “Società” o la “Capogruppo”), fondata a Genova il 3 aprile 1905, è stata la prima società
immobiliare italiana ad essere quotata alla Borsa Valori, dapprima sul listino di Genova e dal
1924 alla Borsa Valori di Milano. Nel secolo scorso ebbe Soci illustri: la Banca d’Italia, il Fondo
Pensioni Cariplo, il Credito Italiano e l’Accademia dei Lincei. Nel corso del ‘900 è stata la prima
società quotata italiana nella distribuzione dei dividendi.
Aedes intende ribadire la propria vocazione prettamente immobiliare promuovendo
operazioni di sviluppo immobiliare, anche con la partecipazione a gare pubbliche e private,
e investendo in immobili commerciali a reddito, con particolare attenzione al mercato dei non
performing loan con sottostanti assets immobiliari.
La struttura del Gruppo al 31 dicembre 2025 risulta la seguente:
In allegato alla presente Relazione sono riportate ulteriori informazioni in relazione alle
partecipazioni detenute dalla Capogruppo.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
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2.5 Strategia e modello di business
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
18
2.6 Andamento dell’esercizio
• Analisi economica
Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore
comprensione della formazione del risultato economico consolidato del periodo.
Descrizione (Euro)
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
Ricavi da locazione immobiliari
512.137
20.973
491.164
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari
278.693
128.100
150.593
Altri ricavi
138.596
92.138
46.458
Totale Ricavi
929.426
241.211
688.215
Costo del venduto di rimanenze immobiliari
(281.524)
(90.806)
(190.718)
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili
(116.307)
(51.218)
(65.089)
Opex
(47.614)
-
(47.614)
Commissioni e provvigioni
(7.182)
(11.235)
4.053
Altri costi di gestione
(106.926)
(21.436)
(85.490)
Totale Costi Diretti Esterni
(559.553)
(174.695)
(384.858)
Net Operating Income
369.873
66.516
303.357
Costo del personale di sede
(102.086)
(137.322)
35.236
Consulenze a struttura
(587.093)
(606.781)
19.688
G&A
(552.108)
(617.648)
65.540
Totale Spese Generali
(1.241.287)
(1.361.751)
120.464
EBITDA
(871.414)
(1.295.235)
423.821
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari
1.932.778
(100.000)
2.032.778
(Svalutazione)/ripresa di valore delle rimanenze
40.174
38.577
1.597
Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni
(141.371)
(182.927)
41.556
EBIT (Risultato operativo)
960.167
(1.539.586)
2.499.753
Proventi/(Oneri) finanziari
(109.490)
57.807
(167.297)
EBT (Risultato ante imposte)
850.677
(1.481.778)
2.332.455
Imposte
121.870
-
121.870
Risultato del periodo
972.547
(1.481.778)
2.454.325
Risultato di competenza degli azionisti di minoranza
708.391
-
708.391
Risultato di competenza del Gruppo
264.156
(1.481.778)
1.745.934
Di seguito vengono analizzati i dati economici consolidati riclassificati per singola voce.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
19
TOTALE RICAVI
Descrizione (Euro)
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
Ricavi da locazione immobiliari
512.137
20.973
491.164
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari
278.693
128.100
150.593
Altri ricavi
138.596
92.138
46.458
Totale Ricavi
929.426
241.211
688.215
I ricavi complessivi al 31 dicembre 2025 ammontano a € 929.426, rispetto ai € 241.211 al 31
dicembre 2024, in aumento di € 688.215.
I ricavi da locazioni immobiliari si riferiscono prevalentemente all’immobile di Genova, via
Renata Bianchi n. 40, acquistato dalla controllata Lavip Srl il 13 febbraio 2025.
I ricavi da vendita di rimanenze immobiliari si riferiscono invece alle vendite effettuate dalla
controllata Pragaotto Srl relativamente a n. 5 box, n. 6 posti auto e n. 7 cantine dell’immobile
di Milano, via Carlo de Angeli n. 3, e relativamente ai n. 2 appartamenti siti in Serravalle
Scrivia (AL), via Berthoud n. 50.
Gli altri ricavi si riferiscono principalmente ai rimborsi delle spese di amministrazione
condominiale degli immobili di proprietà delle controllate e al rimborso delle commissioni
relative alla controgaranzia rilasciata nell’interesse di Meliorbanca S.p.A. (oggi BPER Banca
S.p.A.), in relazione alla quale Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è
impegnata a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e qualsiasi onere e passività derivante
dalla medesima. Tale impegno è oggi passato in capo a TD Italia S.r.l.
COSTI DIRETTI ESTERNI
Descrizione (Euro)
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
Costo del venduto di rimanenze immobiliari
(281.524)
(90.806)
(190.718)
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili
(116.307)
(51.218)
(65.089)
Opex
(47.614)
-
(47.614)
Commissioni e provvigioni
(7.182)
(11.235)
4.053
Altri costi di gestione
(106.926)
(21.436)
(85.490)
Totale Costi Diretti Esterni
(559.553)
(174.695)
(384.858)
I costi diretti esterni sono pari a € 559.553 al 31 dicembre 2025, in aumento rispetto
all’esercizio precedente.
Il costo del venduto di rimanenze immobiliari è interamente riferibile alle cessioni di unità
immobiliari facenti parte del complesso in via Pompeo Leoni/De Angeli e di via Berthoud di
proprietà della controllata Pragaotto S.p.a..
NET OPERATING INCOME
Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci relative al Totale Ricavi e Totale Costi
Diretti Esterni sopra riportate, positivo per € 369.873 in aumento di € 303.357 rispetto al 31
dicembre 2024.
SPESE GENERALI
Descrizione (Euro)
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
Costo del personale di sede
(102.086)
(137.322)
35.236
Consulenze a struttura
(587.093)
(606.781)
19.688
G&A
(552.108)
(617.648)
65.540
Totale Spese Generali
(1.241.287)
(1.361.751)
120.464
Le spese generali si attestano a € 1.241.287, in diminuzione rispetto al 31 dicembre 2024 per
€ 120.464.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
20
Il costo del personale di sede, pari a € 102.086, sconta gli oneri relativi all’accordo di
licenziamento raggiunto con la dipendente amministrativa impiegata nella sede di Milano, che
ha interrotto la collaborazione con la Società in data 31 marzo 2025 e gli oneri relativi al
distacco di una dipendente amministrativa al 50% da Istituto Ligure Mobiliare S.p.A..
La voce consulenze a struttura è pari a € 587.093, € 606.781 al 31 dicembre 2024. La voce
include € 361.947 di consulenze tecniche, legali e notarili (€ 398.811 al 31 dicembre 2024) e
costi per altre prestazioni professionali per € 225.146 (€ 207.970 al 31 dicembre 2024).
La voce G&A, pari a € 552.108 al 31 dicembre 2025, decrementata di € 65.540 rispetto al 31
dicembre 2024, include principalmente i compensi per amministratori per € 284.593 (€
291.128 al 31 dicembre 2024), costi per adempimenti istituzionali e gestione uffici per €
142.164 (€ 182.056 al 31 dicembre 2024) e altri oneri per € 125.352 (€ 144.464 al 31 dicembre
2024). Gli altri oneri si riferiscono principalmente al costo delle assicurazioni e fidejussioni.
EBITDA
L’EBITDA risulta, per effetto delle voci relative ai Ricavi, ai Costi Diretti e alle Spese Generali
sopra commentate, negativo per € 871.414, rispetto a negativi € 1.295.235 al 31 dicembre
2024.
ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
La voce, pari a positivi € 1.932.778, rappresenta l’adeguamento al fair value degli immobili di
Genova, via Renata Bianchi n. 40, Genova, via Albisola n. 121; invariato il valore del terreno
edificabile sito in Serravalle Scrivia (AL).
(SVALUTAZIONE)/RIPRESA DI VALORE DELLE RIMANENZE
Al 31 dicembre 2025, sulla base delle perizie immobiliari predisposte dagli esperti
indipendenti, si registrano riprese di valore degli immobili iscritti tra le rimanenze per €
40.174, € 38.577 al 31 dicembre 2024.
AMMORTAMENTI, ACCANTONAMENTI E ALTRE SVALUTAZIONI NON IMMOBILIARI
La voce ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari al 31 dicembre
2025 è negativa per € 141.371, in diminuzione rispetto ai € 182.927 al 31 dicembre 2024.
Tale voce include principalmente gli ammortamenti delle immobilizzazioni e dei diritti d’uso,
nonché l’accantonamento a fondo oneri riferibile alle manutenzioni straordinarie previste
sull’immobile di Genova, via Renata Bianchi n. 40.
PROVENTI /(ONERI) FINANZIARI
I proventi e oneri finanziari netti sono pari a negativi € 109.490, positivi € 57.807 al 31 dicembre
2024. La voce si compone principalmente di interessi passivi su mutui per € 114.605.
IMPOSTE E ONERI FISCALI
La voce imposte e oneri fiscali si riferisce per negativi € 9.310 ad imposte dirette sul reddito,
principalmente IRAP, per positivi € 670.425 all’appostamento di imposte anticipate su perdite
pregresse e per negativi € 539.245 all’appostamento di imposte differite in riferimento
all’adeguamento al fair value di investimenti immobiliari.
UTILE/(PERDITA)
L’utile del periodo ammonta a € 972.547 a fronte di una perdita di € 1.481.778 al 31 dicembre
2024.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
21
• Analisi patrimoniale e finanziaria
La situazione patrimoniale del Gruppo al 31 dicembre 2025 è sintetizzata come segue:
Descrizione (Euro)
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
Capitale fisso
10.636.377
623.520
10.012.857
Capitale circolante netto
4.116.986
3.083.954
1.033.032
CAPITALE INVESTITO
14.753.363
3.707.474
11.045.889
Patrimonio netto di competenza del Gruppo
6.592.447
6.328.291
264.156
Patrimonio netto di competenza delle minoranze
1.949.240
-
1.949.240
Totale patrimonio netto
8.541.687
6.328.291
2.213.396
Totale altre (attività) e passività non correnti
(64.757)
(1.537)
(63.221)
Debiti verso banche e altri finanziatori a lungo termine
4.446.335
-
4.446.335
Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine
1.402.400
-
1.402.400
Disponibilità liquide ed equivalenti
(742.790)
(2.738.350)
1.995.560
Totale indebitamento finanziario netto
5.105.945
(2.738.350)
7.844.295
Debiti commerciali e altri debiti
1.116.726
-
1.116.726
Totale passività derivanti da lease
53.762
119.069
(65.307)
Totale passività finanziarie nette
6.276.433
(2.619.281)
8.895.714
TOTALE FONTI DI FINANZIAMENTO
14.753.363
3.707.474
11.045.889
CAPITALE FISSO
Il totale della voce è pari a € 10.636.377 (€ 623.520 al 31 dicembre 2024) ed è principalmente
composta da:
• investimenti immobiliari per € 10.570.000 (€ 470.000 al 31 dicembre 2024);
• diritti d’uso derivanti dall’applicazione dell’IFRS 16 per € 52.462 (€ 118.357 al 31
dicembre 2024);
• altre immobilizzazioni immateriali per € 13.915 (€ 16.172 al 31 dicembre 2024).
CAPITALE CIRCOLANTE NETTO
Il capitale circolante netto è positivo per € 4.116.986 (€ 3.083.954 al 31 dicembre 2024) ed è
composto da:
• rimanenze per € 3.256.291, in aumento di € 1.448.212 rispetto al 31 dicembre 2024;
• crediti commerciali e altre attività correnti per € 1.653.170, in aumento di € 56.472
rispetto al 31 dicembre 2024;
• debiti tributari per € 27.581, in aumento di € 10.933 rispetto al 31 dicembre 2024;
• debiti commerciali e altri debiti per € 764.894, in aumento di € 460.720 rispetto al 31
dicembre 2024.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
22
CAPITALE INVESTITO
Il capitale investito è pari ad € 14.753.363 ed è finanziato dal patrimonio netto per
€ 8.541.687, da attività/passività non correnti per € 1.051.969 e da passività finanziarie nette
(inclusive dei debiti per lease ai sensi dell’IFRS 16) per € 5.159.707.
PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO
Il patrimonio netto consolidato è pari ad € 8.541.687 (€ 6.328.291 al 31 dicembre 2024), per
€ 6.592.447 di competenza della Capogruppo ed € 1.949.240 di competenza delle minoranze.
La variazione è riconducibile principalmente al risultato del periodo, positivo per complessivi
€ 972.547 e all’apporto dei soci di minoranza.
ALTRE ATTIVITÀ E PASSIVITÀ NON CORRENTI
Le altre attività e passività non correnti, pari a negativi € 64.757 (negativi € 1.537 al 31
dicembre 2024), si riferiscono principalmente ad imposte differite attive su perdite pregresse
per € 670.426 e fondi per imposte differite passive per € 539.245.
PASSIVITÀ FINANZIARIE NETTE
Le passività finanziarie nette al 31 dicembre 2025 risultano pari ad € 6.276.433 (€ 2.619.281
negativi al 31 dicembre 2024), ed includono debiti verso banche e altri finanziatori per
complessivi € 5.848.735 (nulli al 31 dicembre 2024), disponibilità liquide ed equivalenti per €
742.790 (€ 2.738.350 al 31 dicembre 2024), debiti per lease per € 53.762 (€ 119.069 al 31
dicembre 2024) e debiti commerciali e altri debiti non correnti per € 1.116.726 (nulli al 31
dicembre 2024).
Di seguito la tabella di dettaglio dell’indebitamento finanziario netto e delle passività
finanziarie nette di Gruppo al 31 dicembre 2025:
Descrizione (Euro)
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
A.
Disponibilità liquide
742.790
2.738.350
(1.995.560)
B.
Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
-
-
-
C.
Altre attività finanziarie correnti
-
-
-
D.
Liquidità (A) + (B) + (C)
742.790
2.738.350
(1.995.560)
E.
Debito finanziario corrente
(1.456.162)
(65.307)
(1.390.855)
F.
Parte corrente del debito finanziario non corrente
-
-
-
G.
Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)
(1.456.162)
(65.307)
(1.390.855)
H.
Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)
(713.372)
2.673.043
(3.386.415)
I.
Debito finanziario non corrente
(4.446.335)
(53.762)
(4.392.573)
J.
Strumenti di debito
-
-
-
K.
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
(1.116.726)
-
(1.116.726)
L.
Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K)
(5.563.061)
(53.762)
(5.509.299)
M.
Indebitamento finanziario netto (H) + (L)
(6.276.433)
2.619.281
(8.895.714)
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
23
DEBITO FINANZIARIO CORRENTE E NON CORRENTE
Di seguito la tabella di dettaglio della scomposizione dei debiti finanziari con evidenza dei
debiti derivanti da lease:
Descrizione (Euro)
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
Debito finanziario verso istituti di credito corrente
(252.400)
-
(252.400)
Altri debiti finanziari correnti
(1.150.000)
-
(1.150.000)
Passività derivanti da lease correnti
(53.762)
(65.307)
11.545
E.
Debito finanziario corrente
(1.456.162)
(65.307)
(1.390.855)
Debito finanziario verso istituti di credito non corrente
(4.262.474)
-
(4.262.474)
Altri debiti finanziari non correnti
(183.861)
-
(183.861)
Passività derivanti da lease non correnti
-
(53.762)
53.762
I.
Debito finanziario non corrente
(4.446.335)
(53.762)
(4.392.573)
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
24
2.7 Glossario dei termini e degli indicatori alternativi di
performance utilizzati
Nel presente documento, in aggiunta agli schemi e indicatori finanziari convenzionali previsti
dagli IFRS, vengono presentati alcuni schemi riclassificati e alcuni indicatori alternativi di
performance al fine di consentire una migliore valutazione dell’andamento della gestione
economico-finanziaria del Gruppo. Tali schemi e indicatori non devono essere considerati
sostitutivi di quelli convenzionali previsti dagli IFRS. In particolare, tra gli indicatori alternativi
utilizzati, si segnalano:
• Costo del venduto
Corrisponde al valore di carico delle rimanenze, delle partecipazioni e degli investimenti
immobiliari al momento della loro cessione.
• NOI (Net Operating Income)
È pari all’EBITDA al lordo dei costi indiretti. Questo indicatore ha la funzione di presentare
una situazione di redditività operativa prima dei costi indiretti e generali.
• EBITDA (Earnings before interests, taxes, depreciation & amortization)
È pari al Risultato operativo (EBIT) al lordo di ammortamenti, svalutazioni, adeguamenti al
fair value degli investimenti immobiliari, accantonamenti a fondo rischi e proventi e oneri da
società collegate e joint ventures, nonché della voce oneri/proventi di ristrutturazione. Questo
indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa ricorrente.
• EBIT (Earnings before interests & taxes)
È pari al Risultato operativo senza includere gli oneri finanziari capitalizzati a rimanenze.
Tale indicatore può essere calcolato anche al netto di poste di natura non ricorrente e in tal
caso sono inserite apposite precisazioni.
• Capitale Fisso
Comprende le seguenti voci:
a) investimenti immobiliari
b) altre immobilizzazioni materiali
c) immobilizzazioni immateriali
d) diritti d’uso
e) crediti commerciali e altri crediti non correnti
• Capitale Circolante Netto
È equivalente alla somma algebrica di:
a) crediti commerciali ed altri crediti correnti: crediti netti verso clienti, crediti verso
controllate e collegate, crediti verso altri, crediti tributari, ratei e risconti attivi
b) rimanenze (terreni, iniziative immobiliari in corso e acconti, immobili)
c) attività finanziarie detenute per la vendita
d) debiti commerciali e altri debiti correnti
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
25
e) debiti tributari
• GAV (Gross Asset Value)
Si intende il valore totale dell’attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato.
• LTV (Loan to Value)
Si intende il rapporto percentuale tra l'importo del finanziamento il valore corrente di mercato
del relativo immobile.
• NAV (Net Asset Value)
Si intende la differenza fra il valore totale dell’attivo calcolato a valori correnti di mercato e il
valore totale delle passività.
• NAV (Net Asset Value) Immobiliare
Si intende la differenza fra il valore totale dell’attivo immobiliare calcolato a valori correnti di
mercato e il valore totale delle passività finanziarie allocate sugli immobili.
• Posizione Finanziaria Netta (o PFN o indebitamento finanziario netto)
Corrisponde alla somma algebrica tra:
a) liquidità: disponibilità liquide, mezzi equivalenti e altre attività finanziarie correnti
b) indebitamento finanziario corrente: debiti finanziari correnti verso istituti di credito e
passività derivanti da lease correnti
c) indebitamento finanziario non corrente: debiti finanziari non correnti verso istituti di
credito, passività derivanti da lease non correnti, strumenti di debito e debiti commerciali
e altri debiti non correnti
Si precisa che, ai fini della riconciliazione tra i costi indicati nella Relazione sulla Gestione e i
dati presenti nei Prospetti Contabili, la relazione sulla gestione espone il costo del venduto
nella voce “Costi Diretti Esterni”, la nota integrativa lo riporta invece nella voce variazione
delle rimanenze.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
26
2.8 Commento sull’andamento economico-finanziario
della Capogruppo Aedes S.p.A.
La Capogruppo, Aedes S.p.A., ha chiuso l’esercizio 2025 con una perdita di € 453.354, rispetto
ad una perdita di € 1.481.740 dell’esercizio 2024.
Il Patrimonio netto della Società si attesta ad €5.874.937, a fronte di un valore di € 6.328.291
al termine del 2024. La variazione è ascrivibile al risultato del periodo.
Di seguito la tabella di dettaglio relativa all’indebitamento finanziario netto della Capogruppo
al termine dell’esercizio 2025, confrontata con la chiusura dell’esercizio precedente:
Descrizione (Euro)
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
A.
Disponibilità liquide
388.250
2.413.657
(2.025.407)
B.
Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
-
-
-
C.
Altre attività finanziarie correnti (cash pooling)
110.888
-
110.888
D.
Liquidità (A) + (B) + (C)
499.138
2.413.657
(1.914.519)
E.
Debito finanziario corrente
(352.772)
(65.306)
(287.466)
F.
Parte corrente del debito finanziario non corrente
-
-
-
G.
Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)
(352.772)
(65.306)
(287.466)
H.
Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)
146.366
2.348.351
(2.201.985)
I.
Debito finanziario non corrente
-
(53.761)
53.761
J.
Strumenti di debito
-
-
-
K.
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
-
-
-
L.
Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)
-
(53.761)
53.761
M.
Indebitamento finanziario netto (H) + (L)
146.366
2.294.590
(2.148.224)
Di seguito la tabella di dettaglio della scomposizione dei debiti finanziari con evidenza dei
debiti derivanti da lease:
Descrizione
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
Debito finanziario verso istituti di credito corrente
-
-
-
Debito finanziario verso società controllate (cash pooling)
(299.010)
-
(299.010)
Passività derivanti da lease correnti
(53.762)
(65.306)
11.544
E.
Debito finanziario corrente
(352.772)
(65.306)
(287.466)
Debito finanziario verso istituti di credito non corrente
-
-
-
Passività derivanti da lease non correnti
-
(53.762)
(53.762)
I.
Debito finanziario non corrente
-
(53.762)
(53.762)
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
27
2.9 Raccordo tra il patrimonio netto e il risultato netto
della Capogruppo e il patrimonio netto e il risultato netto
Consolidati
Descrizione (Euro)
31/12/2025
Risultato netto
Patrimonio
netto
SALDI COME DA BILANCIO DELLA CAPOGRUPPO
(453.354)
5.874.937
Eliminazione del valore di carico delle partecipazioni consolidate:
Reporting package Pragaotto S.r.l.
(30.868)
584.787
Book value Pragaotto S.r.l.
(30.868)
584.787
Differenza fra PN e BV
-
-
Reporting package Pival S.r.l.
(137.249)
1.054.376
Book value Pival S.r.l.
(137.249)
1.054.376
Differenza fra PN e BV
-
-
Reporting package Lavip S.r.l.
1.445.695
3.570.384
Book value Lavip S.r.l.
20.083
1.103.634
Differenza fra PN e BV
1.425.612
2.466.750
Reporting package Immobiliare Savoia S.r.l.
289
500.000
Book value Immobiliare Savoia S.r.l.
-
300.000
Differenza fra PN e BV
289
200.000
Totale differenze
1.425.901
2.666.750
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO
972.547
8.541.687
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO - Quota del Gruppo
264.156
6.592.448
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO - Quota di Terzi
708.391
1.949.240
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
28
2.10 Eventi di rilievo ed eventi successivi
EVENTI SOCIETARI DEL PERIODO
In data 20 gennaio 2025 il Consiglio di amministrazione della Società ha approvato, previo
parere favorevole del Comitato Governance e Parti Correlate, un’operazione di maggiore
rilevanza con la parte correlata ILM, avente ad oggetto l’operazione di coinvestimento nella
controllata totalitaria Lavip S.r.l. (“Lavip”), funzionale alla realizzazione di un’operazione
immobiliare di un edificio direzionale sito in Genova (l’“Immobile”). Tale operazione di
coinvestimento di Aedes e ILM in Lavip è stata realizzata mediante la ripatrimonializzazione
di Lavip per un importo pari ad € 1,8 milioni – di cui (i) € 918 mila versati da Aedes, al fine di
preservare il controllo di diritto di Lavip con una partecipazione del 51% del capitale della
medesima e (ii) € 882 mila versati da ILM, al fine di detenere il 49% del capitale sociale di
Lavip. Nel dettaglio, si rappresenta che il costo previsto per la realizzazione dell’Acquisizione
Immobiliare, comprese le spese accessorie, è pari a € 4,8 milioni circa, il quale è stato coperto
per € 1,8 milioni mediante mezzi propri e per i restanti € 3 milioni mediante ricorso ad un
mutuo ipotecario della durata di 12 anni a tasso variabile (Euribor 3 mesi + spread 1,75%).
In data 13 febbraio 2025 la Società ha comunicato l’avvenuta stipula, da parte di Lavip,
dell’atto di acquisto dell’Immobile, per un importo pari ad € 4,5 milioni. In particolare, tale
Immobile ha un tasso di occupancy pari al 100%, il quale si stima che genererà, in capo alla
controllata, ricavi ricorrenti annui da locazione pari ad € 550 mila circa.
In data 20 marzo 2025 il Consiglio di Amministrazione ha approvato il Progetto di Bilancio
d’Esercizio e di Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2024.
In data 29 aprile 2025 l’Assemblea dei Soci, riunitasi in sede ordinaria, ha (i) approvato il
bilancio d’esercizio della Società e il bilancio consolidato del Gruppo Aedes al 31 dicembre
2024; (ii) approvato la politica di remunerazione della Società ed espresso parere favorevole
sulla seconda sezione della relazione sulla remunerazione; (iii) autorizzato il Consiglio di
Amministrazione all’acquisto e alla disposizione di azioni proprie, fino ad un massimo pari al
10% del capitale sociale e per il periodo di 18 mesi dalla delibera assembleare.
In data 17 luglio 2025 il Consiglio di Amministrazione ha approvato l’aggiornamento del
Piano Industriale 2024-2028 del Gruppo Aedes dopo aver preso favorevolmente atto del
conseguimento di taluni obiettivi del previgente Piano, tra cui (i) l’acquisto, tramite la
controllata Lavip Srl, di un edificio direzionale sito in Genova, località Campi, (ii) la
valorizzazione di parte degli asset non strategici facenti parte del portafoglio immobiliare del
Gruppo Aedes e (iii) la razionalizzazione dei costi ricorrenti per spese generali e dei costi delle
locazioni passive.
Il Piano Aggiornato prevede – fermo restando il prosieguo delle attività di efficientamento dei
costi ricorrenti e di valorizzazione degli asset non strategici del Gruppo – lo sviluppo e il
potenziamento del business del Gruppo Aedes secondo tre principali direttrici:
- l’acquisizione di una società target attiva nel settore immobiliare che permetta al
Gruppo di cogliere opportunità di investimento in operazioni di edilizia privata e
pubblica;
- l’investimento in immobili commerciali a reddito;
- l’acquisizione di crediti non performing ipotecari con sottostanti asset immobiliari
commerciali.
Al riguardo, si precisa che il management della Società ha già individuato potenziali target di
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
29
investimento in ciascuno dei già menzionati tre ambiti e, in ragione della significativa e attesa
crescita del Gruppo Aedes nell’arco del Piano Aggiornato, intende conseguentemente
potenziare la struttura organizzativa aziendale.
Al fine del perseguimento degli obiettivi del Piano Aggiornato, il management prevede di
reperire risorse economico-finanziarie, sia a debito che tramite equity, sottoponendo
all’Assemblea dei Soci – entro la fine dell’esercizio in corso – una proposta di conferimento di
una delega al Consiglio di amministrazione per aumentare il capitale sociale per massimi
€ 5 milioni.
In data 25 settembre 2025 il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione
finanziaria semestrale al 30 giugno 2025 e, in coerenza con il Piano Industriale 2024-2028
aggiornato, ha deliberato la convocazione dell’Assemblea Straordinaria dei Soci, per il giorno
18 novembre 2025, per deliberare sull’attribuzione al Consiglio di amministrazione di una
delega ad aumentare il capitale sociale per un importo massimo di € 5 milioni, comprensivo
dell’eventuale sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro
due anni dalla data della deliberazione, ai sensi dell’art. 2443 del codice civile, con
riconoscimento del diritto di opzione ai sensi dell’art. 2441 del codice civile, con conseguente
modifica dell’art. 5 dello statuto sociale.
In data 10 novembre 2025, la controllata Pival Srl, ha concluso un contratto preliminare di
vendita con oggetto una porzione del terreno edificabile facente parte dell’area “Ex Valbruna”
sito a Piove di Sacco, e più precisamente di una capacità edificatoria di mc urbanistici netti
32.000 dei totali mc urbanistici netti 49.000, risolutivamente condizionata alla firma di una
convenzione urbanistica riferita allo stesso terreno tra Pival S.r.l., proprietaria dell’area, ed il
Comune di Piove di Sacco, prima del rogito notarile, che dovrà essere stipulato entro il 30
ottobre 2028. Il prezzo convenuto è pari ad € 1.820.000, dei quali € 100.000 a titolo di caparra
confirmatoria incassati in data 4 novembre 2025, ulteriori € 100.000 a titolo di ulteriore
caparra confirmatoria incassati in data 29 gennaio 2026, il saldo di € 1.620.000 da incassare
al rogito definitivo.
In data 18 novembre 2025, l’Assemblea dei Soci, riunitasi in sede straordinaria, ha approvato
la proposta di delibera formulata dall’organo amministrativo sul primo punto all’ordine del
giorno concernente l’attribuzione di una delega al Consiglio di amministrazione ad aumentare
il capitale sociale per un importo massimo di € 5 milioni, comprensivo dell’eventuale
sovrapprezzo, da eseguirsi anche in via scindibile, in una o più tranches, entro due anni dalla
data odierna, ai sensi dell’art. 2443 del codice civile, con riconoscimento del diritto di opzione
ai sensi dell’art. 2441 del codice civile.
In data 10 dicembre 2025 è stata acquisita una partecipazione del 60%, al prezzo di €
300.000 nella Società Immobiliare Savoia Srl, proprietaria di un’autorimessa in fase di
trasformazione. L’operazione prevede la realizzazione di box e posti moto da valorizzare nel
corso del 2026. Sulla base dell’analisi delle attività e dei processi acquisiti, il management ha
concluso che tale operazione non configura una "Business Combination" ai sensi dell’IFRS 3,
bensì un’acquisizione di un gruppo di attività (“Asset Acquisition”).
In data 18 dicembre 2025, attraverso la controllata Lavip Srl, è stato sottoscritto il contratto
di compravendita per l’acquisizione di un immobile commerciale sito in Genova per un importo
pari ad € 3,2 milioni più oneri accessori. L’immobile, ubicato in una zona di forte sviluppo nei
pressi del casello autostradale di Genova Bolzaneto, ed è concesso in locazione ad una società
leader nel settore delle certificazioni dei materiali nell’ambito della costruzione di grandi
infrastrutture, ad un canone annuo di € 380 mila. L’acquisizione è stata realizzata dalla
controllata Lavip mediante risorse finanziarie derivanti (i) da un mutuo dell’importo di € 1,8
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
30
milioni – concesso da Banca Progetto della durata di 144 mesi, di cui 6 di preammortamento,
con tasso variabile (Euribor 1 mese + spread 3,2%) e un upfront pari all’1% – e (ii) da equity
per € 1,4 milioni, di cui € 700 mila sono stati oggetto di un finanziamento soci infruttifero (il
“FinSoci”), versato proporzionalmente dai Soci di Lavip (i.e. Aedes e Istituto Ligure Mobiliare
Spa) e postergato ai sensi dell’art. 2467, comma 1 del codice civile. Al riguardo, si rammenta
che l’erogazione del FinSoci è stata trattata come operazione con parte correlata di maggiore
rilevanza – in ragione del controvalore complessivo della medesima (i.e. € 700 mila) e del fatto
che Istituto Ligure Mobiliare Spa risulta parte correlata della Società in quanto detiene una
partecipazione pari al 29,99% del capitale sociale di Aedes controllando di diritto la Società
ed esercitando su di essa l’attività di direzione e coordinamento.
EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO
In data 14 gennaio 2026, il Consiglio di amministrazione ha deliberato di esercitare
integralmente la delega ad aumentare il capitale sociale della Società ai sensi dell’art. 2443
del codice civile, in forza della delibera in tal senso assunta dall’Assemblea Straordinaria degli
Azionisti in data 18 novembre 2025.
In data 28 gennaio 2026, il Consiglio di amministrazione ha deliberato di approvare i termini
e le condizioni dell’aumento di capitale a pagamento e in via scindibile, mediante emissione
di massime n. 96.032.655 Nuove Azioni Aedes, aventi godimento regolare e le medesime
caratteristiche di quelle già in circolazione, prive del valore nominale, da offrirsi in opzione
agli azionisti di Aedes, ai sensi dell’art. 2441, comma 1 del codice civile, nel rapporto di opzione
pari a n. 3 nuove azioni ogni n. 1 azione Aedes posseduta, al prezzo unitario di sottoscrizione
di € 0,052 (inclusivo di sovrapprezzo) per ciascuna nuova azione.
In data 19 febbraio 2026, alla conclusione del periodo di offerta in opzione (iniziato in data
2 febbraio 2026), la Società ha reso noto che sono stati esercitati n. 31.105.181 diritti di
opzione per la sottoscrizione di n. 93.315.543 Nuove Azioni Aedes, pari al 97,17% del totale
delle Nuove Azioni Aedes, per un controvalore complessivo pari a € 4.852.408,24.
In data 24 febbraio 2026, la Società ha reso noto che sono state sottoscritte tutte le n.
2.717.112 azioni di nuova emissione, derivanti dall’esercizio di n. 905.704 diritti di opzione
non esercitati nel periodo di offerta in opzione (i “Diritti Inoptati”), pari al 2,83% circa del
totale delle azioni ordinarie di nuova emissione rivenienti dall’aumento di capitale, acquistati
in fase di asta di inoptato. Risultano quindi complessivamente sottoscritte n. 96.032.655
Nuove Azioni Aedes, corrispondenti al 100% del totale delle Nuove Azioni Aedes, per un
controvalore complessivo pari a € 4.993.698,06.
In data 3 marzo 2026, la Società ha reso nota la nuova composizione del capitale sociale
riveniente dall’aumento di capitale. Ad esito dell’AuCap sono state sottoscritte e liberate n.
96.032.655 nuove azioni ordinarie Aedes (pari al 100% delle azioni offerte) per un ammontare
complessivo pari ad € 4.993.698,06 (di cui € 960.326,55 da imputarsi a capitale sociale ed €
4.033.371,51 a sovrapprezzo). Le azioni totali in circolazione sono pertanto n. 128.045.723 e
il capitale sociale ammonta ad € 5.965.610,34.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
31
2.11 Il mercato immobiliare
Dopo la fase di ripresa rilevata nel primo semestre 2025, caratterizzato da una rinnovata
dinamicità e da un volume di investimenti sostenuto dalla maggiore stabilità politica del
Paese, il mercato immobiliare continua a mostrare segnali di resilienza rispetto al contesto
europeo. La positiva performance in termini di capitali investiti appare favorita dalla politica
monetaria accomodante della BCE, che attraverso il taglio dei tassi ha stimolato una nuova
fase operativa, mentre l'attività degli investitori internazionali si concentra con decisione su
asset di elevata qualità in linea con la tendenza della "flight-to-quality".
Nel secondo semestre del 2025, il mercato ha segnato un proseguimento del suo percorso di
crescita, con un incremento trasversale dei prezzi e dei canoni nei principali segmenti. Le
compravendite di immobili non residenziali confermano il settore hospitality come principale
destinatario degli investimenti, affiancato da un comparto retail orientato a nuove modalità
di interazione con il consumatore e da una logistica giunta a una fase di piena maturità e
ottimizzazione dei costi.
Le nuove normative e gli incentivi, sebbene con detrazioni ridotte per i bonus edilizi, mirano
a sostenere il mercato e a promuovere la sostenibilità e la riqualificazione energetica degli
immobili residenziali. L'estensione dei termini per i benefici fiscali sulla prima casa e la
regolamentazione degli affitti brevi sono passi importanti per bilanciare le dinamiche di
mercato.
Nei progetti di sviluppo immobiliare risulterà dunque fondamentale considerare la capacità
degli edifici di rispondere a criteri di efficienza e flessibilità, minimizzando l’impatto
ambientale e massimizzando il valore sociale in relazione alla qualità della vita. L'integrazione
di tali elementi e del benessere degli utilizzatori nella comunità urbana resterà la condizione
essenziale per capitalizzare le opportunità emergenti e garantire la stabilità e competitività del
valore degli asset nel lungo periodo.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
32
2.12 Principali rischi e incertezze
Si espongono nel seguito le principali fonti di rischio e le strategie di copertura ammissibili.
• Rischi strategici
CONTESTO GEOPOLITICO ATTUALE
L’economia globale nel 2025 ha rappresentato un punto di svolta rispetto alla fase di
transizione descritta nel 2024, consolidando alcune tendenze già in atto ma introducendo
nuovi elementi di discontinuità sul piano geopolitico, monetario e tecnologico.
Dopo il rallentamento registrato nel biennio precedente, il 2025 si è aperto con prospettive
più favorevoli sul fronte dell’inflazione che nelle principali economie avanzate ha
progressivamente mostrato segnali di rientro verso i target ufficiali, consentendo alle banche
centrali – in particolare Federal Reserve e BCE – di avviare una graduale inversione di rotta
rispetto alle politiche fortemente restrittive adottate tra il 2022 e il 2024. Nel corso del 2025,
infatti, si è assistito ai primi tagli dei tassi di interesse, seppur in modo prudente e progressivo,
con l’obiettivo di sostenere la crescita senza compromettere la stabilità dei prezzi. Tale
allentamento monetario ha favorito un parziale recupero dei mercati finanziari e una
moderata ripresa del credito, anche se le condizioni di finanziamento sono rimaste più onerose
rispetto al periodo antecedente al 2022.
Il conflitto in Ucraina ha continuato a incidere sugli equilibri europei, sebbene con un impatto
più contenuto sui prezzi dell’energia rispetto agli anni precedenti. D’altra parte, in Medio
Oriente, le tensioni legate al conflitto tra Israele e Hamas hanno mantenuto elevata l’incertezza
sui mercati energetici. Tuttavia, l’offerta globale di petrolio è rimasta relativamente stabile
grazie alle scelte produttive coordinate da OPEC+, che ha modulato i livelli di estrazione per
evitare eccessive oscillazioni dei prezzi. Da ultimo, il conflitto tra Stati Uniti, Israele e Iran sta
generando tensione sempre nell’area mediorientale con interessamento delle zone connesse
agli Emirati Arabi Uniti; questo ultimo conflitto – di cui non si conosce né si possono ipotizzare
gli sviluppi e la durata – acuisce lo scenario di incertezza coinvolgendo, seppur
marginalmente, il mondo para-occidendale delle grandi città emiratine.
I potenziali effetti del perdurare di questi fenomeni non sono ad oggi completamente
determinabili e generano un maggiore grado di incertezza con riferimento alle stime contabili,
alle misurazioni di fair value, alla recuperabilità degli attivi, ai costi per l’ottenimento di
finanziamenti e al rischio di liquidità e saranno oggetto di costante monitoraggio nel prosieguo
dell’esercizio.
Come richiesto dal richiamo di attenzione del 21 marzo 2022 emesso dalla CONSOB, si
segnala che, nel corso del periodo, i conflitti internazionali non hanno determinato impatti
rilevanti rispetto ai valori di bilancio al 31 dicembre 2025.
RISCHIO DI MERCATO
Il rischio di mercato consiste nella possibilità che variazioni dell’andamento generale
dell’economia del settore immobiliare e l’aumento dei tassi di interesse possano influire
negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa
attesi anche in considerazione dei potenziali effetti sull’inflazione e sui costi delle materie
prime e dell’energia.
Il Gruppo monitora l’andamento generale dell’economia ed effettua semestralmente un’analisi
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
33
dell’andamento del mercato immobiliare. In particolare, la Società monitora con costanza le
variazioni e le previsioni sull’andamento generale dell’economia che potrebbero influire
negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa
attesi.
Nel 2025 il settore immobiliare italiano si è confermato nuovamente attrattivo per investitori
nazionali e internazionali, pur in un contesto ancora influenzato da incertezze geopolitiche e
finanziarie. Dopo i cambiamenti strutturali generati dalla pandemia, il mercato ha continuato
ad adattarsi a nuove modalità di lavoro e a mutate esigenze abitative e professionali.
Cresce in modo significativo l’attenzione alla sostenibilità, con un’integrazione sempre più
marcata dei criteri ESG negli investimenti e nella gestione degli asset. Le soluzioni di edilizia
green, la rigenerazione urbana sostenibile e l’adeguamento alle direttive europee in materia
ambientale rappresentano fattori centrali per la competitività del settore.
Nel comparto residenziale si è registrato un lieve aumento delle compravendite nel quarto
trimestre 2025 (+1,2% su base annua), mentre i segmenti uffici, logistica e hotellerie
mantengono un buon livello di dinamicità, con operazioni spesso orientate alla riqualificazione
e valorizzazione di immobili meno moderni.
In questo scenario, il Gruppo Aedes, in linea con quanto previsto dal Piano Industriale, può
sviluppare sia operazioni opportunistiche (acquisto, valorizzazione e rivendita) sia
investimenti a reddito, finalizzati a generare flussi di cassa ricorrenti e raggiungere
definitivamente l’equilibrio economico-finanziario. Ulteriori opportunità emergono nel settore
delle costruzioni e della rigenerazione urbana; in tale contesto la Società, come noto, è attiva
nelle interlocuzioni con partner strategici che supportino il Gruppo nell’evoluzione e nella
strutturazione di codesto nuovo possibile business.
• Rischi operativi
RISCHIO DI CREDITO
Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i clienti siano insolventi. La
Società e/o il Gruppo Aedes non risultano caratterizzati da rilevanti concentrazioni di rischi
di credito.
La massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo è rappresentata dal valore
contabile delle attività finanziarie rappresentate in bilancio, oltre che dal valore nominale delle
garanzie prestate su debiti o impegni di terzi indicati nella Nota 26.
Si rileva che non risulta allo stato una esposizione della Società e/o del Gruppo Aedes a
significativi rischi di credito.
Il rischio di credito, alla data della presente Relazione, potrebbe derivare dai canoni di
locazione degli immobili di Genova-Campi e Genova-Bolzaneto acquistati da Lavip in data 13
febbraio 2025 e 18 dicembre 2025. Per tali asset, infatti, si stimano ricavi ricorrenti consolidati
da locazione rispettivamente pari ad € 547 mila e ad € 380 mila.
Ciò premesso, anche alla luce dei depositi cauzionali versati dai tenants e delle verifiche
compiute in fase di due diligence, non si ravvisano rischi per mancati pagamenti da parte dei
conduttori né il Gruppo ha ricevuto richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione.
Il management della Società, di concerto anche con gli amministratori delle società
controllate, monitora costantemente il rischio di credito derivante sia dai suddetti immobili
che da eventuali diverse fonti.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
34
Eventuali svalutazioni delle attività finanziarie avvengono su base individuale.
RISCHIO SULLA SALUTE E SICUREZZA E RISCHIO AMBIENTALE
Il Gruppo Aedes ha intrapreso tutte le iniziative necessarie alla tutela della salute nei luoghi
di lavoro, secondo quanto disposto dalla legislazione in materia. Ai fini di quanto prescritto
dalla normativa si precisa che, nel corso dell’esercizio 2025, non si sono verificati infortuni
tali da comportare lesioni gravi o gravissime sul lavoro, o morti.
L’attività caratteristica svolta dal Gruppo potrebbe esporre – in particolare nell’ambito di
eventuali progetti di sviluppo – a rischi di responsabilità per danno ambientale, con
conseguenti possibili effetti pregiudizievoli sulla situazione patrimoniale, economica e
finanziaria.
Da ultimo, l’acquisizione dei menzionati due immobili impone alla Società di monitorare il
rischio connesso alle problematiche ambientali anche alla luce delle novità normative
intervenute a livello comunitario con il Green Deal con riferimento specifico agli immobili e
all’implementazione delle classi energetiche degli stessi.
A ciò si aggiunga l’attività che sta conducendo la controllata Pival Srl in merito al rinnovo
delle concessioni urbanistiche ed edilizie con riguardo al terreno sito in Piove di Sacco di
proprietà della medesima.
Alla luce di quanto precede, le problematiche ambientali sono soggette a costante
monitoraggio da parte del management e degli amministratori delle società controllate e, allo
stato, non costituiscono un rischio attuale per la Società, bensì solo potenziale.
Si segnala che, nel corso dell’esercizio, il Gruppo Aedes non ha causato alcun danno
all’ambiente per il quale sia stata dichiarata colpevole, né è stata oggetto di sanzioni o pene
per reati o danni ambientali.
La Società rivolge particolare attenzione all’aspetto che disciplina le responsabilità
amministrative, di sicurezza e ambientali in merito al rischio di commissione di reati, come
definito dal D.Lgs. n. 231/01.
In aggiunta a quanto precede, il management monitora costantemente anche la nuova
normativa di cui al D. Lgs. 125/2024 in materia di rendicontazione di sostenibilità, allo stato
non applicabile alla Società.
RISCHI RELATIVI AI SISTEMI INFORMATIVI E ALLA CRIMINALITÀ INFORMATICA
Nell’attuale contesto economico-sociale i rischi della sicurezza informatica sono in aumento,
soprattutto a causa degli attacchi criminali informatici. In caso di successo, tali attacchi
potrebbero avere un impatto negativo sull’operatività aziendale o sulla reputazione del
Gruppo.
La Società pone in essere idonee misure atte a monitorare e gestire i rischi di attacchi
informatici, nonché a mantenere i sistemi informativi protetti, in modo da garantire il loro
ripristino a seguito di eventuali emergenze; tra le attività poste in essere dalla Società vi è
anche l’implementazione delle procedure di disaster recovery.
RISCHI LEGATI AL CAMBIAMENTO CLIMATICO
Il cambiamento climatico può comportare per le aziende l’esposizione sia a rischi fisici legati
a eventi meteorologici estremi e disastri naturali suscettibili di provocare danni agli assets
aziendali, sia a rischi legati a modifiche normative/regolatorie, delle politiche energetiche e di
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
35
mercato associate alla lotta al cambiamento climatico e alla transizione verso un modello
energetico low carbon, con un effetto sul breve, medio e lungo termine, sia ancora potenziali
impatti sulle performance economiche derivanti da variazioni impreviste dei prezzi dell’energia
e dei costi delle materie prime.
Le tematiche del cambiamento climatico sono di particolare rilevanza per il settore
immobiliare: il Rapporto della Global Alliance for Buildings and Construction (GABC) rileva
che le emissioni derivanti dal funzionamento degli edifici rappresentano circa il 37% delle
emissioni globali di anidride carbonica, pertanto, la loro trasformazione risulta fondamentale
per il raggiungimento degli obiettivi posti dagli Accordi di Parigi, dell’Agenda UE 2030 in tema
di transizione verde. Parimenti ai progetti di sviluppo viene richiesta una elevata capacità di
adattamento all’ambiente circostante, sia in termini di rispetto dei vincoli ambientali di varia
natura che di capacità di controllare i rischi e le potenziali inefficienze causate dai
cambiamenti climatici, poiché gli edifici di nuova edificazione hanno un impatto significativo
sull’ambiente nel quale si inseriscono.
La Società e il Gruppo Aedes, seppur coerentemente alle dimensioni e natura della propria
operatività, sviluppano le proprie iniziative avendo a riferimento i requisiti di efficienza
energetica, sostenibilità ambientale e qualità degli spazi.
• Rischi di compliance
RESPONSABILITÀ EX D.LGS. 231/01
Il rischio ex D. Lgs. n. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla
disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D. Lgs. n. 231/01.
Al fine di limitare detto rischio, la Società ha adottato – e aggiornato in data 19 dicembre 2023
– il “Modello Organizzativo” o “Modello 231” composto da una c.d. Parte Generale e da una
c.d. Parte Speciale. Al riguardo, con particolare riferimento alla struttura del Modello 231, si
precisa che: (i) la Parte Generale illustra gli obiettivi, le linee di struttura e le modalità di
implementazione del Modello Organizzativo e (ii) la Parte Speciale descrive, in sintesi, le
fattispecie criminose di cui al D. Lgs. 231/01 ritenute rilevanti a seguito del lavoro di risk
assessment, stabilendo regole di comportamento per i destinatari del Modello 231 e fissando
i principi per la redazione delle procedure nelle aree aziendali coinvolte.
Si segnala che il Modello 231 di Aedes è stato da ultimo aggiornato in data 20 marzo 2025, al
fine di recepire il recente cambio nell’assetto di governance della Società nonché le ultime
novità normative inerenti, tra l’altro, il D. Lgs. 231/01.
La Società ha inoltre predisposto il Codice Etico, rivolto a tutti coloro che lavorano nel Gruppo,
i quali sono impegnati ad osservare e a far osservare i principi previsti nel Codice nell’ambito
delle proprie mansioni e responsabilità. Il Codice Etico è stato aggiornato, da ultimo, in data
20 marzo 2025, al fine di recepire il recente cambio nell’assetto di governance della Società.
Si segnala inoltre che, in data 30 maggio 2024, il Consiglio di amministrazione ha nominato
un Organismo di Vigilanza in composizione monocratica, in persona dell’Avv. Nicola Marco
Gianaria, dotato di autonomi poteri di iniziativa e di controllo. L’Organismo di Vigilanza è
preposto a vigilare sull’effettività, adeguatezza, funzionamento e osservanza del Modello
Organizzativo, curandone inoltre il costante aggiornamento.
La Società si è altresì dotata di un’apposita Procedura Whistleblowing, aggiornata in data 20
marzo 2025, al fine di recepire il recente cambio nell’assetto di governance della Società.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
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NORMATIVA REGOLAMENTARE DELLE SOCIETÀ QUOTATE
La Società ha lo status di emittente di strumenti finanziari quotati su un mercato
regolamentato ed è pertanto soggetta alle specifiche normative applicabili agli emittenti
quotati sui mercati regolamentati.
La Società pone la massima attenzione al rispetto delle prescrizioni normative e regolamentari
derivanti dallo status di società quotata. Il processo di informativa al mercato prevede uno
stretto coordinamento con le funzioni interne per la rilevazione, la verifica e la comunicazione
di dati ed informazioni di carattere amministrativo, contabile e gestionale, ed è svolto nel
rispetto della normativa interna specificamente definita e sotto la supervisione della
Presidente e dell’Amministratore Delegato.
RESPONSABILITÀ EX L. 262/05
Il rischio connesso ex L. 262/05 si riferisce alle responsabilità del Dirigente Preposto alla
redazione dei documenti contabili e societari ex L. 262/05.
La Società, in conformità alle previsioni normative della legge 28 dicembre 2005, n. 262 “Legge
sul Risparmio” ha adottato un sistema di controllo amministrativo-contabile connesso
all’informativa finanziaria, con l’obiettivo di (i) accertare che il Sistema di Controllo Interno
attualmente in essere sia adeguato a fornire una ragionevole certezza circa la
rappresentazione veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie
prodotte; (ii) predisporre adeguate procedure amministrativo-contabili per l’elaborazione del
bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere
finanziario; (iii) garantire l’effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili
predisposte nel corso del periodo cui si riferiscono i documenti di cui sopra.
• Rischi finanziari
RISCHIO DI LIQUIDITÀ
Il rischio di liquidità è rappresentato dall’incapacità di un’impresa di far fronte agli impegni
di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi o liquidare le proprie attività. La
conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il
Gruppo siano costretti a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come
estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità
aziendale.
La Società ha predisposto – in aggiunta al Piano Industriale – il Budget economico-finanziario
2026, avente un orizzonte temporale tale da gestire in modo coerente i flussi di cassa in
entrata e in uscita, attraverso il continuo monitoraggio da parte degli organi delegati.
Secondo quanto previsto dal Budget 2026, in particolare, la liquidità della Società (su un
orizzonte temporale di almeno un anno) si presenta come gestibile senza soluzione di
continuità. Inoltre, l’esito positivo dell’AuCap consente alla Società di operare in piena
continuità aziendale almeno per i prossimi 18 mesi e di sviluppare business con conseguente
crescita dei volumi e dei ricavi ricorrenti di Gruppo. L’accesso all’equity derivante dall’AuCap
consente alla Società, inoltre, di poter accedere – con maggior facilità e minor tensione – al
debito bancario, mediante il quale saranno rese possibili ulteriori operazioni di sviluppo in
pipeline per il 2026.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
37
Si segnala che la Società si è dotata di un assetto organizzativo, amministrativo e contabile
idoneo e adeguato a verificare su base continuativa le prospettive di continuità aziendale,
anche in linea con quanto richiesto dal D. Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 s.m.i. (“Codice della
crisi d’impresa”) e continua nell’attività di contenimento dei costi di gestione ricorrenti. Con
cadenza almeno trimestrale l’organo amministrativo monitora gli indicatori della crisi
individuati dal Codice della crisi d’impresa.
RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE
Al 31 dicembre 2025 il Gruppo ha in essere i seguenti finanziamenti con istituti di credito: (i)
mutuo ipotecario dell’importo di € 3 milioni, concesso da Deutsche Bank in favore di Lavip,
con tasso variabile Euribor 3 mesi + spread 1,75% e durata 144 mesi. Come noto, tale mutuo
ipotecario è servito a Lavip per sostenere parte dell’investimento connesso all’acquisizione
dell’immobile di Genova-Campi; (ii) mutuo ipotecario dell’importo di € 1,8 milioni, concesso
da Banca Progetto in Amministrazione Straordinaria in favore di Lavip della durata di 144
mesi, di cui 6 di preammortamento, con tasso variabile Euribor 1 mese + spread 3,2%. Come
noto, tale mutuo ipotecario è servito a Lavip per sostenere parte dell’investimento connesso
all’acquisizione dell’immobile di Genova-Bolzaneto.
Al fine di contenere i rischi eventualmente connessi alle oscillazioni del tasso di interesse, la
Società monitora costantemente l’andamento dei tassi stessi, anche al fine di rideterminare –
ove necessario – le specifiche tecnico-finanziarie dei predetti mutui.
Come premesso, allo stato si segnala che le previsioni di medio periodo non configurano
l’ipotesi di un incremento dei tassi di interesse a livello globale ed europeo e pertanto il rischio
in parola risulta contenuto e solo potenziale.
RISCHIO DI CAMBIO
Al 31 dicembre 2025 il Gruppo non ha un rischio di cambio dal momento che non ha
esposizioni in valute diverse dall’Euro.
• Principali contenziosi in essere e verifiche fiscali
Si segnala che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ
di cui Aedes (già Restart) era parte alla data di efficacia della scissione sono stati assegnati,
per effetto della scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l., società
che ha incorporato Aedes SIIQ S.p.A. mediante fusione), come riportato nel Progetto di
Scissione. Qualora l’estromissione di Aedes (già Restart) da tali contenziosi non fosse
possibile, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive riconducibili ai medesimi
rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus
S.r.l.) Si precisa che, in esecuzione di quanto previsto dal Progetto di Scissione, sono rimasti
in capo alla scissa Aedes le perdite fiscali pregresse di cui dispone il consolidato fiscale del
Gruppo della scissa (che al 30 giugno 2025 ammontano a circa € 236 milioni), nonché tutti i
contenziosi tributari e le eventuali passività fiscali relativi al complesso aziendale SIIQ per atti
compiuti entro la data di efficacia della Scissione.
PRINCIPALI CONTENZIOSI
CONTENZIOSO FIH
Come anticipato, si rammenta che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al
Complesso Aziendale SIIQ di cui Aedes (già Restart) era parte alla data di efficacia della
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
38
scissione sono stati assegnati, per effetto della Scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ
S.p.A. (ora Domus S.r.l.).
Tra i contenziosi trasferiti ad Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.) vi rientra altresì il
contenzioso civile promosso da Fih S.a.g.l. (il “Contenzioso FIH”) che, alla data di efficacia
della scissione, era pendente dinnanzi alla Corte di Cassazione, e che è stato riassunto, in
data 3 marzo 2023, da Fih innanzi alla Corte di Appello di Milano all’esito dell’ordinanza della
Corte di Cassazione. La Società si è ritualmente costituita in giudizio con l’assistenza dei legali
designati da Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.), dando comunque atto nelle proprie difese
che il Contenzioso FIH è stato trasferito ad Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.) per effetto
dell’operazione di scissione. Domus S.r.l., quale società incorporante di Aedes, è ritualmente
intervenuta in giudizio ai sensi dell’art. 111, comma 3, c.p.c., dando atto di essere subentrata
a Aedes (già Restart) nella titolarità attiva e passiva dei diritti controversi e insistendo per il
rigetto delle domande proposte da Fih e per l’estromissione di Aedes (già Restart) dal giudizio.
Si precisa che il progetto di scissione parziale proporzionale della Società nei confronti di
Sedea SIIQ S.p.A. (poi denominata Aedes SIIQ S.p.A. e in seguito incorporata in Domus S.r.l.)
e gli accordi relativi alla scissione prevedono, inter alia, che Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus
S.r.l.) si impegni affinché Aedes (già Restart) venga estromessa dai giudizi civili e
amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ.
Qualora tuttavia Aedes (già Restart) non ottenesse l’estromissione dal Contenzioso FIH, tutte
le eventuali sopravvenienze attive e passive ad esso riconducibili rimarranno, rispettivamente,
ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Domus S.r.l.).
CITAZIONE IN VESTE DI RESPONSABILE CIVILE
La Società, in data 20 novembre 2024, ha ricevuto la citazione, in veste di responsabile civile,
per i fatti contestati agli imputati del Procedimento penale n. 18492/20 R.G.N.R. – 3952/21
R.G. G.I.P. Al riguardo, si precisa che la riferita citazione è relativa al procedimento penale
(connesso alla nota vicenda Odikon) in cui risultano imputati, tra gli altri, due ex soggetti
apicali della Società (i.e. Giacomo Garbuglia e Giuseppe Roveda) ai quali è stato contestato il
reato di manipolazione del mercato di cui all’art. 185 del TUF. Al riguardo, si rappresenta che
all’esito dell’udienza tenutasi in data 8 maggio 2025, il Tribunale Ordinario di Milano, in
composizione collegiale, ha aderito alle argomentazioni difensive della Società, dichiarando
l’incompetenza territoriale del Foro di Milano e ha disposto la trasmissione degli atti alla
Procura della Repubblica presso il Tribunale di Arezzo. Conseguentemente, il Procedimento
Penale in parola è regredito alla fase iniziale e spetterà alla Procura di Arezzo determinarsi
sull’esercizio dell’azione penale.
Circa l’esito processuale e la conseguente possibilità di essere condannati al risarcimento del
danno derivante da reato, in considerazione della natura del procedimento e della fase in cui
lo stesso di trova, alla data di redazione della presente Relazione, il rischio di soccombenza è
ritenuto solamente possibile.
PRINCIPALI VERIFICHE E CONTENZIOSI FISCALI
Segnaliamo che, con riguardo all’esercizio di riferimento, non risultano in essere contenziosi
di natura tributaria di cui è parte la Società.
ALTRI PROCEDIMENTI
Si rappresenta che, nell’ambito del procedimento sanzionatorio avviato dalla Consob in data
26 giugno 2023 e relativo all’illecito previsto dall’art. 187-quinquies, comma 1, lettera a), del
TUF per la violazione degli artt. 12, par. 1, lett. c), e 15 del MAR asseritamente commesso
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
39
nell’interesse di Aedes da taluni soggetti apicali all’epoca dei fatti contestati (i.e. il precedente
Presidente Giacomo Garbuglia e il precedente Amministratore Delegato Giuseppe Roveda), la
Società, in data 11 febbraio 2025, ha ricevuto una cartella di pagamento dell’importo di €
200.000,00 relativi alla sanzione comminata e – in ragione dell’istanza di sospensione accolta
dalla Corte d’Appello di Milano con ordinanza del 22 gennaio 2025 – non pagata dagli ex
amministratori e per la quale la Società risulta essere co-obbligata in solido con Domus S.r.l.
e Augusto S.p.A. in liquidazione.
Al riguardo, si precisa che la Corte d'Appello di Milano, con sentenze del 14.1.2026, ha accolto
i ricorsi promossi inter alia dai predetti ex amministratori ed ha annullato la sanzione.
Pertanto, la Società non risulta più co-obbligata in solido al pagamento di alcuna sanzione.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
40
2.13 Personale e struttura organizzativa
Il Gruppo Aedes attualmente non impiega personale. La Società, infatti, in data 13 marzo
2025 ha firmato un accordo al fine di terminare la collaborazione con l’unica dipendente in
organico. Di seguito si dettaglia la posizione al 31 dicembre 2025 e il confronto con il 31
dicembre 2024.
Totale Gruppo
F
M
31/12/25
31/12/24
∆
2025
% tot
2024
% tot
2025
% tot
2024
% tot
Dirigenti
0
0
0
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
Quadri
0
1
(1)
0
0%
1
100%
0
0%
0
0%
Impiegati
0
0
0
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
Operai
0
0
0
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
TOTALE
0
1
(1)
0
0%
1
100%
0
0%
0
0%
Si riportano inoltre le informazioni di dettaglio per fascia d’età e per anzianità aziendale.
Personale per fascia di età
Personale per anzianità aziendale
2025
2024
∆
2025
2024
∆
25/29
0
0
0
0/5
0
0
0
30/34
0
0
0
6/10
0
0
0
35/39
0
0
0
11/20
0
0
0
40/44
0
0
0
21/30
0
1
(1)
45/49
0
0
0
Totale
0
1
(1)
50/54
0
0
0
55/59
0
0
0
60/64
0
1
(1)
Totale
0
1
(1)
Si segnala che la Società in data 17 giugno 2024 ha stipulato con Istituto Ligure Mobiliare
S.p.A., socio di riferimento e quindi parte correlata, un accordo di distacco temporaneo al
50% dell’orario di lavoro di un’impiegata amministrativa. L’anzidetto accordo è stato rinnovato
in data 10 luglio 2025.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
41
2.14 Corporate governance e attività di direzione e
coordinamento
Le informazioni sul sistema di corporate governance di Aedes sono riportate nella Relazione
sul governo societario e gli assetti proprietari, approvata dal Consiglio di Amministrazione
riunitosi in data 19 marzo 2026 per l’approvazione – tra l’altro – del progetto di Bilancio
d’esercizio e del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2025. Detta Relazione fornisce una
descrizione del sistema di governo societario adottato dalla Società e delle concrete modalità
di adesione al Codice di Corporate Governance predisposto dal Comitato per la Corporate
Governance promosso da Borsa Italiana S.p.A., in adempimento agli obblighi previsti
dall’articolo 123-bis del D. Lgs. 28 febbraio 1998, n. 58.
La Relazione – alla quale in questa sede si rinvia – è pubblicata secondo le modalità previste
dalla normativa, anche regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito
internet della Società all’indirizzo www.aedes1905.it, nonché sul meccanismo di stoccaggio
autorizzato 1Info all’indirizzo www.1info.it.
Di seguito si sintetizzano gli aspetti rilevanti della corporate governance della Società.
In data 15 aprile 2024 l’Assemblea dei soci di Aedes, in sede straordinaria, ha deliberato di
adottare, a far data dal rinnovo degli organi sociali (avvenuto con l’Assemblea dei Soci del 27
maggio 2024), il sistema monistico di amministrazione e controllo, ai sensi degli articoli 2409-
sexiesdecies e seguenti del Codice civile, fondato su di un Consiglio di Amministrazione e su
un comitato costituito al suo interno denominato Comitato per il Controllo sulla Gestione.
L’attuale Consiglio di Amministrazione ha deliberato, in data 30 maggio 2024, l’istituzione del
Comitato per il Controllo sulla Gestione e dell’ulteriore comitato endoconsiliare competente in
materia di controllo, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate
denominato Comitato Governance e Parti Correlate.
Per quanto attiene alla precedente governance societaria della Società in essere sino al 27
maggio 2024, si rinvia alla Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari
dell’esercizio 2023, analogamente disponibile presso la sede legale, sul sito internet della
Società all’indirizzo www.aedes1905.it, nonché sul meccanismo di stoccaggio autorizzato
1Info all’indirizzo www.1info.it.
• Attività di Direzione e Coordinamento
Aedes alla data di redazione della presente relazione è soggetta all’attività di direzione e
coordinamento, ai sensi degli artt. 2497 ss. del Codice civile, di Istituto Ligure Mobiliare
S.p.A..
• Sistema di Corporate Governance monistico
Il governo societario di Aedes è fondato sul sistema monistico, il c.d. “modello anglosassone”;
gli organi societari sono:
• l’Assemblea dei Soci, competente a deliberare in sede ordinaria e straordinaria sulle
materie alla stessa riservate dalla Legge o dallo Statuto;
• il Consiglio di Amministrazione, investito dei più ampi poteri per la gestione ordinaria e
straordinaria della Società, con facoltà di compiere tutti gli atti che ritenga opportuni
per l'attuazione ed il raggiungimento dello scopo sociale, esclusi soltanto quelli che la
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
42
legge riserva all'Assemblea dei soci, e compresi i poteri di cui all’art. 2365, comma 2, del
Codice civile;
• il Comitato per il Controllo sulla Gestione, istituito all’interno del Consiglio di
Amministrazione, il quale è investito dei compiti di vigilanza sul rispetto della legge, dei
principi di corretta amministrazione e di adeguatezza del sistema amministrativo-
contabile e dei controlli interni, ai sensi del D.Lgs n. 58/98 e del D.Lgs n. 39/2010.
Inoltre, in conformità con le previsioni del Codice di Corporate Governance, in data 30 maggio
2024 è stato istituito nell’ambito del Consiglio di Amministrazione il Comitato Governance e
Parti Correlate, con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine,
remunerazioni e operatività con parti correlate.
• Gli Organi
CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
Il Consiglio di Amministrazione in carica è stato nominato dall’Assemblea dei Soci del 27
maggio 2024 che ha fissato in 7 (sette) il numero degli Amministratori e ha stabilito la durata
in carica in tre esercizi e, pertanto, fino alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione
del Bilancio dell’esercizio 2026.
Il Consiglio di Amministrazione, nella riunione del 30 maggio 2024, ha altresì nominato (i) il
Comitato per il Controllo sulla Gestione, composto da 3 (tre) Amministratori in possesso dei
requisiti richiesti dalla normativa, anche regolamentare, vigente nelle persone del Dott. Marco
Pedretti (Presidente e tratto ai sensi di Legge e di Statuto dalla lista di minoranza presentata
dall’Azionista di minoranza Stella d’Atri), Lucia Tacchino e Marco Andrea Centore e (ii) il
Comitato Governance e Parti Correlate, composto da 3 (tre) Amministratori non esecutivi e
indipendenti nelle persone della Dott.ssa Serena del Lungo (Presidente), Lucia Tacchino e
Marco Andrea Centore, competente in materia di controllo, rischi, nomine, remunerazioni e
operatività con parti correlate.
Il Consiglio di Amministrazione attualmente in carica risulta quindi così composto: Federico
Strada, (Presidente), Giorgio Ferrari (Vicepresidente, Amministratore Delegato e
Amministratore Incaricato del Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi), Elena
Stefania Olga Ripamonti, Serena del Lungo, Marco Pedretti, Lucia Tacchino e Marco Andrea
Centore.
Tutti gli Amministratori sono stati tratti dalla lista di maggioranza presentata dall’Azionista
Istituto Ligure Mobiliare S.p.A., ad eccezione del Dott. Marco Pedretti, il quale è stato tratto
dalla lista di minoranza presentata dall’Azionista di minoranza Stella d’Atri.
Si precisa che il Consiglio di Amministrazione tenutosi il 30 maggio 2024 ha deliberato la
nomina di Giorgio Ferrari alla carica di Vicepresidente, Amministratore Delegato e
Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi.
SOCIETÀ DI REVISIONE
La Società incaricata della revisione legale dei conti di Aedes S.p.A. è EY S.p.A., come da
deliberazione dell’Assemblea ordinaria dei soci del 27 aprile 2023. L’incarico ha durata
novennale per gli esercizi 2024-2032. Si segnala inoltre che EY S.p.A., con delibera
dell’Assemblea dei soci del 15 maggio 2025, è stata incaricata per il triennio 2025 – 2026 -
2027, della revisione legale dei conti della controllata Lavip S.r.l..
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
43
2.15 Altre informazioni
• Attività di ricerca e sviluppo
Le società del Gruppo non hanno condotto nel corso del periodo attività di ricerca e sviluppo
in senso stretto.
• Rapporti tra le società del gruppo e le parti correlate
I rapporti normalmente intrattenuti dal Gruppo Aedes con parti correlate riconducibili a
società controllate da Aedes o joint venture ed a società collegate della medesima (c.d.
“Infragruppo”) consistono prevalentemente in servizi amministrativi, immobiliari e tecnici
regolati a normali condizioni di mercato, oltre che alla tesoreria di Gruppo (c.d. “cash pooling”)
contrattualmente stipulata a inizio 2025, le cui condizioni, compreso il tasso di interesse,
sono in linea con quelli normalmente applicati per operazioni similari.
Le operazioni con le altre parti correlate diverse dai rapporti Infragruppo sono avvenute e
avvengono a condizioni di mercato in conformità alla procedura appositamente adottata dalla
Società, aggiornata da ultimo in data 30 maggio 2024.
Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Stato patrimoniale,
Conto economico e nelle relative note illustrative.
Per la descrizione delle operazioni con parti correlate concluse dalla Società nel periodo di
riferimento, si rimanda all’Allegato 2 alla presente Relazione.
Con riferimenti ai rapporti con società del Gruppo e altre parti correlate, non si rilevano
operazioni atipiche e/o inusuali nel periodo in esame.
• Operazioni atipiche o inusuali
Nel corso del 2025 il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali
4
.
• Trattamento dei dati personali (Regolamento UE 679/2016)
Aedes ha adottato un modello documentale predisposto ai sensi del Regolamento Generale
sulla Protezione dei Dati (UE) 2016/679 (il “Regolamento GDPR”) per l’attuazione di tutti gli
adempimenti necessari.
Aedes, sensibile al concetto di “responsabilizzazione” introdotto dal Regolamento Europeo
sulla protezione dei dati personali, effettua trattamenti in linea con i principi di liceità,
correttezza e trasparenza, raccoglie e utilizza informazioni strettamente necessarie al
perseguimento delle finalità di trattamento e garantisce un’adeguata tutela dei diritti e delle
libertà dei soggetti interessati, adottando le misure tecniche, organizzative e procedurali
necessarie per garantire il rispetto dei principi e degli adempimenti imposti dal Regolamento
GDPR.
Aedes nel rispetto della normativa in vigore si impegna ad individuare eventuali nuovi rischi
che incombono sulla riservatezza, integrità e disponibilità dei dati personali, monitorare
4
Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni
che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di
trasferimento e tempistica dell’accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle
informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di
minoranza.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
44
l’andamento dei rischi individuati in precedenza, valutare l’efficacia e l’efficienza delle misure
di sicurezza adottate per mitigare i rischi individuati e mantenere aggiornata tutta la
documentazione necessaria a tale scopo.
• Attestazione ai sensi dell’art. 2.6.2 del Regolamento dei Mercati
organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A.
Con riferimento a quanto previsto dall’art. 2.6.2, comma 8 del Regolamento dei Mercati
organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., il Consiglio di Amministrazione di Aedes S.p.A.
attesta l’esistenza delle condizioni di cui all’articolo 16 del Regolamento adottato con delibera
Consob n. 20249 del 28 dicembre 2017 in materia di mercati.
Con riferimento a quanto previsto dall’art. 2.6.2, comma 7 del Regolamento dei Mercati
organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., si precisa che Aedes S.p.A. non controlla società
costituite e regolate dalla legge di Stati non appartenenti all’Unione Europea.
• Facoltà di derogare (opt-out) all’obbligo di pubblicare un documento
informativo in ipotesi di operazioni significative
Ai sensi dell’art. 3 della Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, si comunica che la
Società ha aderito al regime di “opt-out” di cui agli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1-bis, del
Regolamento CONSOB n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche (il “Regolamento
Emittenti”), avvalendosi della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti
informativi ivi prescritti.
• Qualifica di PMI
Con riferimento alla definizione di PMI, di cui all’art. 1, comma 1, lettera w-quater.1), del TUF,
si segnala che alla data di approvazione della presente Relazione la Società rientra in tale
definizione in quanto ha una capitalizzazione di mercato inferiore ad € 1 miliardo.
• Rendicontazione di sostenibilità
La Società non risulta obbligata alla redazione e alla pubblicazione di una rendicontazione di
sostenibilità ai sensi e per gli effetti del D. Lgs. 6 settembre 2024, n. 125 e della Legge 8 agosto
2025, n. 118.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
45
2.16 Evoluzione prevedibile della gestione
La delega ad aumentare il capitale sociale, deliberata dall’Assemblea di novembre 2025, è
stata prontamente esercitata dal Consiglio di Amministrazione, che il 14 gennaio 2026 ha
avviato l’aumento di capitale scindibile per complessivi 5 milioni di euro. L’operazione si è
conclusa il 24 febbraio 2026 con la sottoscrizione integrale del 100% dei diritti di opzione.
Il pieno successo dell’iniziativa rappresenta il riconoscimento del lavoro svolto dal
Management nel corso degli esercizi 2024 e 2025 e la conferma della fiducia del mercato nelle
prospettive di sviluppo del Gruppo.
In questo scenario, il management di Aedes è già impegnato nell’individuazione e valutazione
di nuove opportunità di investimento da realizzare nel 2026, in coerenza con gli indirizzi
strategici del Piano Industriale 2024 - 2028.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
46
2.17 Proposta di destinazione del risultato dell’esercizio
Signori Azionisti,
sottoponiamo alla Vostra approvazione il bilancio di esercizio di Aedes S.p.A. al 31 dicembre
2025 che chiude con una perdita di € 453.354, che Vi proponiamo di destinare come segue:
€
(453.354)
Riportata a nuovo
€
(453.354)
Risultato dell’esercizio 2025
Vi proponiamo, inoltre, di compensare le perdite riportate a nuovo, pari a complessivi €
17.194.926 (inclusa la perdita al 31 dicembre 2025), con le riserve disponibili, pari €
17.064.958, fino a concorrenza di tali riserve.
Genova, lì 19 marzo 2026
Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente
Federico Strada
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
47
3. PROSPETTI CONTABILI E NOTE
ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO AEDES
3.1 Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria
consolidata
31 | di cui | 31 | di cui | ||
Note | dicembre | parti | dicembre | parti | |
2025 | correlate | 2024 | correlate | ||
ATTIVO | |||||
Attività non correnti | |||||
Investimenti immobiliari | 1 | ||||
Altre immobilizzazioni materiali | 2 | ||||
Immobilizzazioni immateriali | 3 | ||||
Diritti d’uso | 4 | ||||
Attività per imposte anticipate | 5 | ||||
Crediti commerciali e altri crediti non correnti | 6 | ||||
Totale attività non correnti | |||||
Attività correnti | |||||
Rimanenze | 7 | ||||
Crediti commerciali e altri crediti correnti | 6 | ||||
Disponibilità liquide | 8 | ||||
Totale attività correnti | |||||
TOTALE ATTIVO | |||||
PATRIMONIO NETTO | |||||
Capitale sociale | |||||
Riserva legale | |||||
Altre riserve | |||||
Risultato del periodo di competenza del Gruppo | ( | ||||
Totale patrimonio netto di Gruppo | 9 | ||||
Patrimonio netto di terzi | |||||
Risultato dell’esercizio di competenza dei terzi | |||||
Totale patrimonio netto dei terzi | |||||
TOTALE PATRIMONIO NETTO | |||||
PASSIVO | |||||
Passività non correnti | |||||
Debiti verso banche e altri finanziatori non | 10 | ||||
correnti | |||||
Passività derivanti da lease non correnti | 11 | ||||
Passività per imposte differite | 12 | ||||
Fondi rischi e oneri | 13 | ||||
Debiti commerciali e altri debiti non correnti | |||||
Totale passività non correnti | |||||
Passività correnti | |||||
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti | 10 | ||||
Passività derivanti da lease correnti | 11 | ||||
Debiti tributari | 14 | ||||
Debiti commerciali e altri debiti correnti | 15 | ||||
Totale passività correnti | |||||
TOTALE PASSIVO | |||||
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
48
3.2 Conto economico consolidato
31 | di cui | 31 | di cui | ||
Note | dicembre | parti | dicembre | parti | |
2025 | correlate | 2024 | correlate | ||
Ricavi delle vendite e dele prestazioni | 16 | ||||
Altri ricavi | 17 | ||||
Variazione delle rimanenze | 18 | ( | ( | ||
Costi per materie prime e servizi | 19 | ( | ( | ( | ( |
Costo del personale | 20 | ( | ( | ( | ( |
Altri costi operativi | 21 | ( | ( | ||
Adeguamento al fair value di investimenti | 22 | ( | |||
immobiliari | |||||
Ammortamenti e svalutazioni delle | 22 | ( | ( | ( | ( |
immobilizzazioni | |||||
Svalutazioni e accantonamenti | 22 | ( | ( | ||
Risultato operativo | ( | ||||
Proventi finanziari | 23 | ||||
Oneri finanziari | 23 | ( | ( | ( | ( |
Risultato al lordo delle imposte | ( | ||||
Imposte | 24 | ||||
Risultato del periodo | ( | ||||
di cui | |||||
Utile/(Perdita) di competenza dei terzi | |||||
Utile/(Perdita) di competenza del Gruppo | ( |
3.3 Conto economico complessivo consolidato
31 | 31 | ||
Note | dicembre | dicembre | |
2025 | 2024 | ||
Risultato dell’esercizio periodo | ( | ||
Altre componenti rilevate a patrimonio netto che | |||
non saranno riclassificate a conto economico in un | |||
periodo futuro: | |||
Totale Altri Utili/(Perdite) | |||
Totale Risultato complessivo | ( | ||
di cui | |||
Risultato complessivo di competenza dei terzi | |||
Risultato complessivo di competenza del | ( | ||
Gruppo | |||
Risultato per azione | 25 | ( |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
49
3.4 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto
consolidato
Risultato | Patrimonio | Patrimonio | Risultato | ||||
Capitale | Altre | d’esercizio | netto di | netto di | d’esercizio | TOTALE | |
sociale | riserve | del Gruppo | Gruppo | terzi | delle | ||
minoranze | |||||||
Saldo al | ( | ||||||
1° gennaio 2024 | |||||||
Destinazione | ( | ||||||
risultato 2023 | |||||||
Sottoscrizione | |||||||
warrant | |||||||
Utile/(Perdita) | ( | ( | ( | ||||
dell'esercizio | |||||||
Utili/(Perdite) | |||||||
attuariali | |||||||
Altri movimenti | ( | ( | ( | ||||
Saldo al | ( | ||||||
31 dicembre 2024 | |||||||
Saldo al | ( | ||||||
1° gennaio 2025 | |||||||
Destinazione | ( | ||||||
risultato 2024 | |||||||
Utile/(Perdita) | |||||||
dell'esercizio | |||||||
Utili/(Perdite) | |||||||
attuariali | |||||||
Altri movimenti | |||||||
Apporti delle | |||||||
minoranze | |||||||
Acquisizione | |||||||
società controllate | |||||||
Altri movimenti | |||||||
nelle riserve | |||||||
Saldo al | |||||||
31 dicembre 2025 |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
50
3.5 Rendiconto finanziario consolidato
31 dicembre | 31 dicembre | |
2025 | 2024 | |
Risultato di competenza del gruppo | ( | |
Proventi netti da cessioni di immobili | ||
Ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni | ||
Accantonamenti/(rilasci) di fondi su crediti e fondi rischi | ||
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari | ( | |
Svalutazione/(ripresa di valore) delle rimanenze | ( | ( |
Oneri/(proventi) finanziari netti | ( | |
Variazione Fondo TFR | ( | |
Flussi di cassa derivanti dalle rimanenze | ||
Variazione crediti commerciali e altri crediti | ( | |
Variazione debiti commerciali e altri debiti | ( | |
Altri costi (proventi) non monetari | ( | |
Variazioni di altre attività e passività | ( | |
Variazione debiti e crediti imposte correnti e differite | ( | |
Imposte pagate al netto dei rimborsi | ||
Interessi (pagati)/incassati | ( | |
Flusso finanziario dell'attività operativa | ( | |
Investimenti immobiliari: | ||
- (Investimenti) | ( | |
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti | ||
Altri immobilizzazioni materiali: | ||
- (Investimenti) | ||
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti | ||
Immobilizzazioni immateriali: | ||
- (Investimenti) | ( | ( |
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti | ||
Incrementi diritti d'uso | ||
Acquisizione di controllate al netto della cassa acquisita | ( | |
Flusso finanziario dell'attività d'investimento | ( | ( |
Mezzi di terzi: | ||
- Accensione finanziamenti | ||
- Rimborso finanziamenti | ( | |
- Finanziamenti soci (minoranze) | ||
- Variazioni passività per lease | ( | ( |
Mezzi propri: | ||
- Apporti di capitale a pagamento (soci della Capogruppo) | ||
- Apporti di capitale a pagamento (minoranze delle controllate) | ||
- Cessione (acquisto) azioni proprie | ||
- Incasso sottoscrizione warrant | ||
- Arrotondamenti | ||
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento | ( | |
Variazione della disponibilità monetaria netta | ( | ( |
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo | ||
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
51
• Base di preparazione e nuovi principi contabili
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
52
• In data 15 agosto 2023 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato
• IFRS 18 – Presentation and Disclosure in Financial Statements: emanato ad
• Amendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
53
• Annual Improvements to IFRS Accounting Standards - Volume 11: emanate a
• Contracts Referencing Nature-dependent Electricity (Amendments to IFRS 9
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
54
• le società controllate sono consolidate con il metodo integrale in base al quale
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
55
• tutti i saldi e le transazioni infragruppo, inclusi eventuali utili non realizzati
• le partecipazioni in società collegate e in joint ventures sono valutate con il metodo
• gli utili emergenti da operazioni tra le società incluse nell’area di consolidamento e
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
56
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
57
• Attività e passività non correnti
• Immobili di investimento: inizialmente rilevati al costo comprensivo degli oneri
• Immobili in fase di sviluppo: contabilizzati con il criterio del costo fino a quando il
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
58
• Macchine ufficio 20%-50%
• Mobili e arredi 12%
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
60
• Metodo comparativo: basato sulla comparazione diretta degli asset da valutare con
• Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo
• Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis) basato
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
61
• La valutazione dei crediti e altre attività finanziarie è effettuata secondo il criterio del
• Gli Altri strumenti di capitale non correnti (ex available for sale) sono rilevati
• La valutazione delle “Attività finanziarie, che al momento della rilevazione iniziale sono
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
62
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
63
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
64
• Attività e passività correnti
• il management ha assunto una decisione circa la destinazione delle aree consistente
• si stanno sostenendo i costi per l’ottenimento del bene;
• si stanno sostenendo gli oneri finanziari.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
65
• Conto economico
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
66
• rappresenta una primaria linea di business o area geografica separata; o
• fa parte di un unico piano coordinato di dismissione di una primaria linea di business
• è una controllata acquisita esclusivamente in vista della rivendita.
• Stime ed assunzioni rilevanti
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
67
• I flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione
• I tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
68
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
69
3.12 Note illustrative della situazione patrimoniale-
finanziaria consolidata e del conto economico
• Attivo
Immobili | Immobili in fase | Totale | |
investimento | di sviluppo | ||
Saldo al 1° gennaio 2024 | - | 570.000 | 570.000 |
Saldo al 31 dicembre 2024 | |||
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024 | - | 570.000 | 570.000 |
Adeguamento al fair value | - | (100.000) | (100.000) |
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024 | - | 470.000 | 470.000 |
Saldo al 31 dicembre 2025 | |||
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025 | - | 470.000 | 470.000 |
Incrementi per acquisizioni | 8.167.222 | - | - |
Adeguamento al fair value | 1.932.778 | - | - |
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025 | 10.100.000 | 470.000 | 10.570.000 |
Valore netto contabile | 10.100.000 | 470.000 | 10.570.000 |
- | - | - |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
70
Licenze e | Altre | Totale | |
marchi | |||
Saldo al 1° gennaio 2024 | |||
Costo storico | 984 | 12.314 | 13.298 |
Fondo ammortamento | (816) | (3.710) | (4.526) |
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024 | 168 | 8.604 | 8.772 |
Saldo al 31 dicembre 2024 | |||
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024 | 168 | 8.604 | 8.772 |
Incrementi | 7.332 | 4.922 | 12.254 |
Ammortamenti e svalutazioni | (661) | (4.193) | (4.854) |
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024 | 6.839 | 9.333 | 16.172 |
Saldo al 1° gennaio 2025 | |||
Costo storico | 7.332 | 17.235 | 24.567 |
Fondo ammortamento | (493) | (7.903) | (8.396) |
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025 | 6.839 | 9.333 | 16.172 |
Saldo al 31 dicembre 2025 | |||
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025 | 6.839 | 9.333 | 16.172 |
Incrementi | - | 3.969 | 3.969 |
Ammortamenti e svalutazioni | (733) | (5.493) | (6.226) |
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025 | 6.106 | 7.809 | 13.915 |
Saldo al 31 dicembre 2025 | |||
Costo storico | 7.332 | 21.598 | 28.930 |
Fondo ammortamento | (1.226) | (13.789) | (15.015) |
Valore netto contabile | 6.106 | 7.809 | 13.915 |
Diritti d’uso: | Diritti d’uso: | ||
terreni e | altri beni | Totale | |
fabbricati | |||
Saldo al 1° gennaio 2024 | |||
Costo storico | 326.036 | 56.144 | 382.180 |
Fondo ammortamento | (203.586) | (54.925) | (258.511) |
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024 | 122.450 | 1.219 | 123.669 |
Saldo al 31 dicembre 2024 | |||
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024 | 122.450 | 1.219 | 123.669 |
Decrementi | (8.102) | - | (8.102) |
Incrementi | 114.463 | - | 114.463 |
Ammortamenti e svalutazioni | (110.454) | (1.219) | (111.673) |
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024 | 118.357 | - | 118.357 |
Saldo al 1° gennaio 2025 | |||
Costo storico | 432.397 | - | 432.397 |
Fondo ammortamento | (314.040) | - | (314.040) |
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025 | 118.357 | - | 118.357 |
Saldo al 31 dicembre 2025 |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
71
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025 | 118.357 | - | 118.357 |
Ammortamenti | (65.895) | - | (65.895) |
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025 | 52.462 | - | 52.462 |
Saldo al 31 dicembre 2025 | |||
Costo storico | 114.463 | - | 114.463 |
Fondo ammortamento | (62.001) | - | (62.001) |
Valore netto contabile | 52.462 | - | 52.462 |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Attività per imposte anticipate | ||
Imposte anticipate su perdite pregresse | 670.426 | - |
670.426 | - | |
Totale | 670.426 | - |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Crediti commerciali e altri crediti non correnti | ||
Ratei e risconti attivi | 2.428 | 1.537 |
Depositi cauzionali | 398 | - |
2.826 | 1.537 | |
Crediti commerciali e altri crediti correnti | ||
Crediti verso clienti | 103.125 | - |
Crediti tributari | 1.461.101 | 1.256.710 |
Crediti verso altri | 50.532 | 324.619 |
Ratei e risconti attivi | 38.412 | 15.368 |
1.653.170 | 1.596.697 | |
Totale | 1.655.996 | 1.598.234 |
- | - | - | - | - |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
72
Accantonamenti | - | - | - | - | - |
Utilizzo | - | - | - | - | - |
Rilascio | - | - | - | - | - |
Riclassifica | - | - | - | - | - |
Saldo al 31/12/2025 | - | - | - | - | - |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Crediti tributari non correnti | ||
Crediti verso erario per imposte | - | 419 |
Crediti verso erario per IVA | - | 145 |
Fondo svalutazione crediti verso erario | - | (564) |
- | - | |
Crediti tributari correnti | ||
Crediti verso erario per imposte | 863.679 | 863.841 |
Crediti verso erario per IVA | 597.422 | 392.869 |
Fondo svalutazione crediti verso erario | - | - |
1.461.101 | 1.256.710 | |
Totale | 1.461.101 | 1.256.710 |
• € 698.490 per crediti IRES sorti nell’ambito del consolidato fiscale di Aedes S.p.A.;
• € 161.851 per crediti IRES e IRAP propri di Aedes S.p.A.;
• € 3.338 per altri tributi.
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Ratei e risconti non correnti | ||
Ratei e risconti attivi - fidejussioni | 2.428 | 1.537 |
2.428 | 1.537 | |
Ratei e risconti correnti | ||
Ratei e risconti attivi - fidejussioni | 4.902 | 7.232 |
Ratei e risconti attivi - immobiliare | 5.854 | - |
Ratei e risconti attivi - diversi | 27.657 | 8.137 |
38.412 | 15.369 | |
Totale | 40.840 | 16.906 |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
73
31 dicembre 2024 | 31 dicembre 2023 | |
Immobili | 2.146.291 | 698.079 |
Immobili in fase di sviluppo | 1.110.000 | 1.110.000 |
Totale | 3.256.291 | 1.808.079 |
Immobili e | Immobili in | Totale | |
licenze | fase di sviluppo | ||
Saldo al 31 dicembre 2023 | 698.079 | 1.110.000 | 1.808.079 |
Incrementi | - | - | - |
Decrementi | (281.524) | - | (281.524) |
Riclassifiche | - | - | - |
Variazioni di perimetro | 1.689.562 | - | 1.689.562 |
(Svalutazioni)/Ripristini di valore | 40.174 | - | 40.174 |
Saldo al 31 dicembre 2024 | 2.146.291 | 1.110.000 | 3.256.291 |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Denaro e valori in cassa | 710 | 118.410 |
Depositi bancari e postali | 742.080 | 2.619.940 |
Totale | 742.790 | 2.738.350 |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
74
• Patrimonio Netto
• Passivo
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Non correnti | ||
Debiti verso banche | 4.262.474 | - |
Debiti verso altri finanziatori | 183.861 | - |
4.446.335 | - | |
Correnti | ||
Debiti verso banche | 252.400 | - |
Debiti verso altri finanziatori | 1.150.000 | - |
1.402.400 | - | |
Totale | 5.848.735 | - |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Non correnti | ||
Passività derivanti da lease | - | 53.762 |
- | 53.762 | |
Correnti | ||
Passività derivanti da lease | 53.762 | 65.306 |
53.762 | 65.306 | |
Totale | 53.762 | 119.068 |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
75
Anno di scadenza | 31 dicembre 2025 |
2026 | 53.762 |
Totale | 53.762 |
Descrizione (Euro) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | Variazione |
A. Disponibilità liquide | 742.790 | 2.738.350 | (1.995.560) |
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide | - | - | - |
C. Altre attività finanziarie correnti | - | - | - |
D. Liquidità (A) + (B) + (C) | 742.790 | 2.738.350 | (1.995.560) |
E. Debito finanziario corrente | (1.456.162) | (65.307) | (1.390.855) |
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente | - | - | - |
G. Indebitamento finanziario corrente (E) + (F) | (1.456.162) | (65.307) | (1.390.855) |
H. Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G) | (713.372) | 2.673.043 | (3.386.415) |
I. Debito finanziario non corrente | (4.446.335) | (53.762) | (4.392.573) |
J. Strumenti di debito | - | - | - |
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti | (1.116.726) | - | (1.116.726) |
L. Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K) | (5.563.061) | (53.762) | (5.509.299) |
M. Indebitamento finanziario netto (H) + (L) | (6.276.433) | 2.619.281 | (8.895.714) |
Descrizione (Euro) | 31/12/2025 | 31/12/2024 | Variazione |
Debito finanziario verso istituti di credito corrente | (252.400) | - | (252.400) |
Altri debiti finanziari correnti | (1.150.000) | - | (1.150.000) |
Passività derivanti da lease correnti | (53.762) | (65.307) | 11.545 |
E. Debito finanziario corrente | (1.456.162) | (65.307) | (1.390.855) |
Debito finanziario verso istituti di credito non corrente | (4.262.474) | - | (4.262.474) |
Altri debiti finanziari non correnti | (183.861) | - | (183.861) |
Passività derivanti da lease non correnti | - | (53.762) | 53.762 |
I. Debito finanziario non corrente | (4.446.335) | (53.762) | (4.392.573) |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
76
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Passività per imposte differite | ||
Imposte differite da fair value di investimenti immobiliari | 539.245 | - |
539.245 | - | |
Totale | 539.245 | - |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Fondi rischi e oneri | 69.250 | - |
Totale | 69.250 | - |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Debiti tributari correnti | ||
Debiti verso erario per imposte | 9.297 | - |
Debiti verso erario per ritenute | 18.284 | 16.648 |
Totale | 27.581 | 16.648 |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Debiti commerciali e altri debiti correnti | ||
Debiti verso fornitori | 303.537 | 248.459 |
Debiti verso istituti di previdenza sociale | 3.420 | 8.908 |
Altri debiti | 457.937 | 46.808 |
Totale | 764.894 | 304.174 |
Scaduti a | |||||||
A scadere | Tra 0 e 60 | Tra 61 e | Tra 91 e | Tra 181 e | Oltre 360 | Totale | |
giorni | 90 giorni | 180 giorni | 360 giorni | giorni | |||
Debiti verso | 154.236 | 149.301 | - | - | - | - | 303.537 |
fornitori |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
77
• Conto Economico
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Locazioni immobiliari | 512.137 | 20.973 |
Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante | 278.693 | 128.100 |
Totale | 790.831 | 149.073 |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Altri proventi minori | 138.596 | 92.138 |
Contributi | - | - |
Totale | 138.596 | 92.138 |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Costo del venduto | (281.524) | (90.806) |
(Svalutazione)/Ripresa di valore delle rimanenze | 40.174 | 38.577 |
Totale | (241.350) | (52.229) |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Costi per acquisto materie prime e altri beni | (2.674) | (1.128) |
Costi per servizi relativi a immobili di proprietà | (156.077) | (2.023) |
Altri costi per servizi | (1.009.753) | (1.109.934) |
Totale | (1.168.504) | (1.113.085) |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
78
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Altri costi generali | (2.674) | (1.128) |
Sub a) Costi per acquisto materie prime e altri beni | (2.674) | (1.128) |
Spese condominiali | (102.377) | (2.023) |
Spese di manutenzione | (47.614) | - |
Polizze investimenti immobiliari | (6.086) | - |
Sub b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà | (156.077) | (2.023) |
Emolumenti Amministratori | (284.593) | (263.192) |
Emolumenti Collegio sindacale | - | (27.935) |
Prestazioni professionali | (587.093) | (606.781) |
Commissioni, spese bancarie e fidejussorie | (42.999) | (15.359) |
Spese viaggio e convegni | (14.280) | (1.720) |
Pulizie, telefoniche e manutenzione | (3.173) | (15.442) |
Energia | (2.926) | (16.232) |
Diversi | (66.089) | (157.312) |
Canoni di leasing | (1.418) | (5.960) |
Provvigioni ad intermediari | (7.182) | - |
Sub c) Altri costi per servizi | (1.009.753) | (1.109.934) |
Totale | (1.168.504) | (1.113.085) |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Salari e stipendi | (48.903) | (81.801) |
Oneri sociali | (16.209) | (25.502) |
Trattamento di fine rapporto | (886) | (8.120) |
Altri costi per il personale | (36.088) | (21.900) |
Totale | (102.086) | (137.322) |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
79
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili | (100.008) | (51.218) |
Oneri societari generali | (3.537) | (4.556) |
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa | (131.973) | (127.116) |
Altri oneri minori | (13.208) | (12.344) |
Totale | (248.726) | (195.233) |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Ammortamenti immobilizzazioni immateriali | (6.226) | (4.783) |
Ammortamenti immobilizzazioni materiali | - | (10.994) |
Ammortamenti diritti d’uso | (65.895) | (111.673) |
Svalutazioni dell’attivo immobilizzato | - | (5.038) |
Ammortamenti e svalutazioni | (72.121) | (132.488) |
Svalutazioni di crediti immobilizzati | - | (9.600) |
Svalutazione di crediti dell’attivo circolante | - | (40.839) |
Accantonamenti a fondi per rischi ed oneri | (69.250) | - |
Svalutazioni e accantonamenti | (69.250) | (50.439) |
Totale | (141.371) | (182.927) |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
80
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Proventi finanziari | ||
Interessi attivi su conti correnti bancari | 10.814 | 60.279 |
Altri proventi finanziari | - | 592 |
10.814 | 60.870 | |
Oneri finanziari | ||
Interessi passivi diversi | - | (424) |
Interessi passivi su mutui bancari | (116.265) | - |
Interessi passivi su diritti d’uso | (4.039) | (2.639) |
(120.304) | (3.063) | |
Totale | (109.490) | 57.807 |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Imposte sul reddito | ||
IRES | (13) | - |
IRAP | (9.297) | - |
(9.310) | - | |
Imposte differite | ||
Imposte differite attive (imposte anticipate) | 670.425 | - |
Imposte differite passive | (539.245) | - |
131.180 | - | |
Totale | 121.870 | - |
31 dicembre 2025 | 31 dicembre 2024 | |
Risultato complessivo attribuibile agli azionisti | 264.156 | (1.481.778) |
Media ponderata di azioni in circolazione durante l’anno | 32.013.068 | 32.013.068 |
Utile/(Perdita) per azione | 0,008 | (0,046) |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
81
NOTA 26. IMPEGNI E GARANZIE
• 1.025 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata da un primario
• 172 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell’Erario al
• 158 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell’Erario al
• 167migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell’Erario al
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
82
• Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell’‹‹Highest and
• Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni
• Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value
• il metodo dei multipli si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di
• il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che
• il metodo del costo riflette l’ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
83
Comparativo | Metodo finanziario | Metodo | Totale | |||||
(Trasformazione) finanziario (DCF) | ||||||||
Book | Fair | Book | Fair | Book | Fair | |||
Book Value | Fair Value | |||||||
Value | Value | Value | Value | Value | Value | |||
Residenziale | - | - | - | - | - | - | - | - |
Commerciale | - | - | - | - | - | - | - | - |
Logistica | 470 | 470 | - | - | - | - | 470 | 470 |
Direzionale | - | - | - | - | 6.880 | 6.880 | 6.880 | 6.880 |
Industriale | 470 | 470 | - | - | 3.220 | 3.220 | 3.220 | 3.220 |
Totale | 470 | 470 | - | - | - | - | 10.570 | 10.570 |
5
Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per
significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica
dell’accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla
salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
84
Note | Strumenti | Attività | Investimenti | Crediti e | Attività al | Attività | Valori |
finanziari attivi | al fair | detenuti | finanziamenti | costo | disponibili | contabili al | |
value | sino alla | ammortizzato | per la | 31/12/2025 | |||
scadenza | vendita | ||||||
7 | Crediti finanziari | - | - | - | - | - | - |
non correnti | |||||||
8 | Crediti commerciali | - | - | 153.656 | - | - | 153.656 |
9 | Disponibilità liquide | - | - | 742.790 | - | - | 742.790 |
Totale | - | - | 896.446 | - | - | 896.446 |
Note | Strumenti finanziari | Passività | Passività al | Valori | a | entro 1 | da 1 a | oltre 5 |
passivi | al fair | costo | contabili al | revoca | anno | 5 anni | anni | |
value | ammortizzato | 31/12/2025 | ||||||
11 | Passività derivante da | - | - | - | - | - | - | - |
lease non corrente | ||||||||
11 | Passività derivante da | - | 53.762 | 53.762 | - | 53.762 | - | - |
lease corrente | ||||||||
15 | Debiti verso fornitori | - | 303.537 | 303.537 | - | 303.537 | - | - |
15 | Altri debiti | - | 461.357 | 461.357 | - | 461.357 | - | - |
Totale | - | 818.656 | 818.656 | - | 818.656 | - | - |
Note | Strumenti | Attività | Investimenti | Crediti e | Attività al | Attività | Valori |
finanziari attivi | al fair | detenuti | finanziamenti | costo | disponibili | contabili al | |
value | sino alla | ammortizzato | per la | 31/12/2024 | |||
scadenza | vendita | ||||||
7 | Crediti finanziari | - | - | - | - | - | - |
non correnti | |||||||
8 | Crediti commerciali | - | - | 324.500 | - | - | 324.500 |
9 | Disponibilità liquide | - | - | 2.738.350 | - | - | 2.738.350 |
Totale | - | - | 3.062.850 | - | - | 3.062.850 |
Note | Strumenti finanziari | Passività | Passività al | Valori | a | entro 1 | da 1 a | oltre |
passivi | al fair | costo | contabili al | revoca | anno | 5 anni | 5 anni | |
value | ammortizzato | 31/12/2024 | ||||||
11 | Passività derivante da | - | 53.762 | 53.762 | - | - | 53.762 | - |
lease non corrente | ||||||||
11 | Passività derivante da | - | 65.307 | 65.307 | - | 65.307 | - | - |
lease corrente | ||||||||
15 | Debiti verso fornitori | - | 248.459 | 248.459 | - | 248.459 | - | - |
15 | Altri debiti | - | 55.716 | 55.716 | - | 55.716 | - | - |
Totale | - | 423.244 | 423.244 | - 369.482 | 53.762 | - |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
85
Partecipazione | Sede Sociale | Capitale Sociale | Quote di Partecipazione |
Pragaotto S.r.l. | Genova | € 100.000 | 100% |
via XII ottobre 2/181 | Aedes S.p.A. | ||
Pival S.r.l. | Genova | € 100.000 | 100% |
via XII ottobre 2/181 | Aedes S.p.A. | ||
Lavip S.r.l. | Genova | € 100.000 | 51% |
via XII ottobre 2/181 | Aedes S.p.A. | ||
Immobiliare Savoia S.r.l. | Genova | € 20.000 | 60% |
via Malta 2/10 | Aedes S.p.A. |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
86
Controparte | Tipologia | Importo in Euro |
Istituto Ligure Mobiliare Spa | costo - distacco dipendente amministrativa | (35.133) |
Istituto Ligure Mobiliare Spa | debito - distacco dipendente amministrativa | (5.113) |
Istituto Ligure Mobiliare Spa | costo - ammortamento diritto uso sede | (57.232) |
Istituto Ligure Mobiliare Spa | costo - interessi diritto uso sede | (3.862) |
Istituto Ligure Mobiliare Spa | attivo - diritto uso sede | 52.462 |
Istituto Ligure Mobiliare Spa | debito - lease liability sede sociale | (53.762) |
Istituto Ligure Mobiliare Spa | debito - finanziamento soci | (183.861) |
Giorgio Ferrari | costo - compensi amministratori | (109.902) |
Federico Strada | costo - compensi amministratori | (41.600) |
Federico Strada | debito - compensi amministratori | (10.485) |
Marco Andrea Centore | costo - compensi amministratori | (6.240) |
Rinaldo Ferraro | costo - compenso Dir. Preposto | (24.956) |
Rinaldo Ferraro | debito - compenso Dir. Preposto | (6.240) |
Rinaldo Ferraro | costo - compensi amministratori | (12.407) |
Alessio Barbieri | costo - compensi amministratori | (26.922) |
Re.Fi Srl | debito - servizi amministrativi | (2.231) |
Re.Fi Srl | costo - servizi amministrativi | (16.532) |
Soci di minoranza Immobiliare Savoia Srl | debito - finanziamento soci | (350.000) |
Descrizione | Aedes S.p.A. | Controllate | Totale |
Compensi membri del Consiglio di Amministrazione | 200.000 | 54.000 | 254.000 |
di cui riversati | - | - | - |
Totale | 254.000 |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
87
Descrizione | Soggetto che ha erogato il | Destinatario | Corrispettivo |
servizio | |||
Revisione contabile | EY S.p.A. | Capogruppo - Aedes S.p.A. | 78.093 |
EY S.p.A. | Società controllate | 8.177 | |
Altri servizi | EY S.p.A. | Capogruppo - Aedes S.p.A. | - |
EY S.p.A. | Società controllate | - | |
Totale | 86.270 |
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
88
• l’adeguatezza in relazione alle caratteristiche del Gruppo Aedes, e
• l’effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione
6
ai sensi dell’art. 81-ter del Regolamento Consob n° 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
89
3.17 Relazione della Società di Revisione
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
90
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
91
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
92
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
93
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
94
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
95
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
96
4. PROSPETTI CONTABILI E NOTE
ILLUSTRATIVE DI AEDES S.P.A.
4.1 Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria
7
Note
31 dicembre
2025
di cui
parti
correlate
31 dicembre
2024
di cui
parti
correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari
1
470.000
470.000
Altre immobilizzazioni materiali
2
-
18.991
Immobilizzazioni immateriali
3
11.159
14.400
Diritti d’uso
4
52.462
52.462
118.357
109.694
Attività per imposte anticipate non correnti
5
670.426
-
Partecipazioni in società controllate
6
3.042.798
1.677.196
Crediti finanziari non correnti
7
191.366
628.543
628.543
Crediti commerciali e altri crediti non correnti
8
2.428
1.537
Totale attività non correnti
4.440.639
2.929.024
Attività correnti
Crediti finanziari correnti
7
110.888
-
Crediti commerciali e altri crediti correnti
8
1.485.020
1.372.110
81.435
Disponibilità liquide
9
388.250
2.413.657
Totale attività correnti
1.984.158
3.785.768
TOTALE ATTIVO
6.424.797
6.714.792
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale
5.005.284
5.005.284
Riserva legale
1.000.000
1.000.000
Azioni proprie
(379)
(354)
Riserve valutazione fair value e altre riserve
17.064.958
17.064.958
Utili/(Perdite) portate a nuovo
(16.741.572)
(15.259.857)
Risultato del periodo
(453.354)
(1.481.740)
TOTALE PATRIMONIO NETTO
10
5.874.937
6.328.291
PASSIVO
Passività non correnti
Passività derivanti da lease non correnti
12
-
53.762
53.762
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
14
-
1.021
1.021
Totale passività non correnti
-
54.782
Passività correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
11
299.010
-
Passività derivanti da lease correnti
12
53.762
53.762
65.306
56.138
Debiti tributari
13
16.368
15.430
Debiti commerciali e altri debiti correnti
14
180.720
21.838
250.981
17.126
Totale passività correnti
549.860
331.718
TOTALE PASSIVO
549.860
386.501
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO
6.424.797
6.714.792
7
Dati in Euro. Ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006, gli effetti dei rapporti con parti correlate sono
evidenziati negli schemi di Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria e Conto economico oltre che nelle relative
note illustrative.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
97
4.2 Conto economico
8
Note
31 dicembre
2025
di cui
parti
correlate
31 dicembre
2024
di cui
parti
correlate
Ricavi delle vendite e dele prestazioni
15
137.900
27.000
27.000
Altri ricavi
16
34.801
92.105
Costi per materie prime e servizi
17
(873.287)
(180.990)
(982.142)
(101.019)
Costo del personale
18
(102.086)
(35.133)
(137.322)
(16.704)
Altri costi operativi
19
(139.920)
(140.126)
Adeguamento al fair value di investimenti
immobiliari
-
(100.000)
Ammortamenti
20
(71.530)
(57.332)
(126.860)
(4.769)
Svalutazioni e accantonamenti
-
(55.477)
Proventi (Oneri) da partecipazioni
21
(148.033)
(154.370)
Risultato operativo
(1.162.155)
(1.577.192)
Proventi finanziari
22
20.412
98.513
37.643
Oneri finanziari
22
(6.321)
(3.862)
(3.061)
(437)
Risultato al lordo delle imposte
(1.148.064)
(1.481.740)
Imposte sul reddito d’esercizio
23
694.710
-
Risultato del periodo
(453.354)
(1.481.740)
4.3 Conto economico complessivo
9
Note
31 dicembre
2025
31 dicembre
2024
Risultato del periodo
(453.354)
(1.481.740)
Altre componenti rilevate a patrimonio
netto che non saranno riclassificate a
conto economico in un periodo futuro:
-
-
Totale Altri Utili/(Perdite)
-
-
Totale Risultato complessivo
(453.354)
(1.481.740)
Numero di azioni a fine esercizio
32.013.068
32.013.068
Risultato per azione
24
(0,014)
(0,046)
8
Dati in Euro
9
Dati in Euro
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
98
4.4 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto
10
Capitale
sociale
Azioni
proprie
Riserva
legale
Altre per
aumento di
capitale
Utili/(Perdite)
a nuovo
Risultato
dell'esercizio
Patrimonio
netto
Saldo al
01/01/2024
5.004.744
(469)
1.000.000
17.063.600
(13.682.761)
(1.580.736)
7.804.378
Destinazione
risultato 2023
-
-
-
-
(1.580.736)
1.580.736
-
Sottoscrizione
warrant
539
-
-
1.358
-
-
1.898
Azioni proprie in
portafoglio
-
116
-
-
(116)
-
-
Utile/(Perdita)
dell'esercizio
-
-
-
-
-
(1.481.740)
(1.481.740)
Utili/(Perdite)
attuariali
-
-
-
-
3.755
-
3.755
Saldo al
31/12/2024
5.005.284
(353)
1.000.000
17.064.958
(15.259.858)
(1.481.740)
6.328.291
Capitale
sociale
Azioni
proprie
Riserva
legale
Altre per
aumento di
capitale
Utili/(Perdite)
a nuovo
Risultato
dell'esercizio
Patrimonio
netto
Saldo al
01/01/2025
5.005.284
(353)
1.000.000
17.064.958
(15.259.858)
(1.481.740)
6.328.291
Destinazione
risultato 2024
-
-
-
-
(1.481.740)
1.481.740
-
Sottoscrizione
warrant
-
-
-
-
-
-
-
Azioni proprie in
portafoglio
-
(26)
-
-
26
-
-
Utile/(Perdita)
dell'esercizio
-
-
-
-
-
(453.354)
(453.354)
Utili/(Perdite)
attuariali
-
-
-
-
-
-
-
Saldo al
31/12/2025
5.005.284
(379)
1.000.000
17.064.958
(16.741.572)
(453.354)
5.874.937
10
Dati in Euro
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
99
4.5 Rendiconto finanziario
11
31 dicembre
2025
31 dicembre
2024
Risultato dell'esercizio
(453.354)
(1.481.740)
Oneri/(proventi) finanziari
(14.091)
(95.452)
Ammortamenti
71.530
126.860
Svalutazioni di partecipazioni controllate, collegate e joint ventures
148.033
154.370
Svalutazioni di crediti
-
50.439
Altri accantonamenti
-
105.038
Variazione dei debiti per trattamento di fine rapporto
-
(13.960)
Variazione dei crediti commerciali e altri crediti
(106.719)
152.531
Variazione dei debiti commerciali e altri debiti
(69.510)
(242.160)
Altri costi (proventi) non monetari
(7.013)
-
Variazioni di altre attività e passività
(1.911)
(100.000)
Debiti per imposte correnti e differite
(670.426)
-
Imposte sul reddito (pagate) / incassate
-
-
Interessi (pagati)/incassati
14.091
57.034
Flusso finanziario dell'attività operativa
(1.089.371)
(1.287.040)
Investimenti immobiliari:
- (Investimenti)
-
-
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti
-
-
Altre immobilizzazioni materiali:
- (Investimenti)
-
-
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti
20.000
-
Immobilizzazioni immateriali:
- (Investimenti)
(2.394)
(11.270)
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti
-
-
Immobilizzazioni finanziarie:
- (Investimenti)
(1.348.000)
(260.000)
- Prezzo di realizzo dei disinvestimenti
-
-
Variazione crediti finanziari verso società del Gruppo
459.665
(202.925)
Flusso finanziario dell'attività d'investimento
(870.729)
(474.195)
Pagamento passività per lease
(65.307)
(113.071)
Variazione del capitale per cassa e warrant
-
1.898
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento
(65.307)
(111.173)
Variazione della disponibilità monetaria netta
(2.025.407)
(1.872.408)
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo
2.413.657
4.286.065
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo
388.250
2.413.657
4.6 Operazioni significative non ricorrenti
Non si segnalano operazioni significative non ricorrenti nel corso dell’esercizio.
11
Dati in Euro
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
100
4.7 Premessa
Aedes Società Anonima Ligure per Imprese e Costruzioni per azioni (o Aedes S.p.A.) (“Aedes”,
la “Società” o la “Capogruppo”), fondata a Genova il 3 aprile 1905, è stata la prima società
immobiliare italiana ad essere quotata alla Borsa Valori, dapprima sul listino di Genova e dal
1924 alla Borsa Valori di Milano. Nel secolo scorso ebbe Soci illustri: la Banca d’Italia, il Fondo
Pensioni Cariplo, il Credito Italiano e l’Accademia dei Lincei. Nel corso del ‘900 è stata la prima
società quotata italiana nella distribuzione dei dividendi.
A fine 2018 il Gruppo Aedes ha subito una ristrutturazione che ha visto la scissione della
società. Successivamente, a seguito della messa in liquidazione del socio di riferimento Agusto
S.p.A. è stata avviata la procedura di vendita delle due partecipazioni risultanti.
Il comparto scisso, cosiddetto SIIQ, che ricomprendeva la maggior parte degli asset, tra cui,
inter alia, gli asset costituenti il Retail park di Serravalle e l'operazione di sviluppo di Caselle
(TO), sono stati dapprima venduti e successivamente incorporati da Domus S.r.l., joint
venture tra il gruppo Hines e Viba S.r.l..
Nei primi mesi del 2024 la quota di controllo della scissa è stata acquisita dall’Istituto Ligure
Mobiliare, che ne ha riportato a Genova la sede sociale con l’intento di rilanciarne e sviluppare
l’attività immobiliare caratteristica.
La revisione contabile del bilancio d’esercizio e del bilancio consolidato viene effettuata da EY
S.p.A. ai sensi dell’art. 14 del Decreto Legislativo n° 39 del 27 gennaio 2010 e tenuto conto
della raccomandazione CONSOB del 20 febbraio 1997.
Il Bilancio Consolidato è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione della Società in
data 19 marzo 2026.
• Base di Preparazione
Il Bilancio d’esercizio 2025 rappresenta il Bilancio d’esercizio della Capogruppo Aedes S.p.A.
ed è stato predisposto nel rispetto dei principi contabili internazionali (“IFRS”) emessi
dall’International Accounting Standards Board (“IASB”) e omologati dall’Unione Europea,
nonché dei provvedimenti emanati in attuazione dell’art. 9 del D. lgs. n° 38/2005. Per IFRS
si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti (“IAS”), tutte le interpretazioni
dell’International Financial Reporting Interpretations Committee (“IFRIC”), precedentemente
denominate Standing Interpretations Committee (“SIC”).
Gli schemi contabili e l’informativa contenuti nella presente situazione patrimoniale sono stati
redatti in conformità al principio internazionale IAS 1, così come previsto dalla Comunicazione
CONSOB n. DEM 6064313 del 28 luglio 2006.
Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli amministratori, infatti,
hanno valutato che non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società e del
Gruppo di operare in continuità aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella
Nota integrativa alla sezione “Principali tipologie di rischio - Rischio di liquidità”, cui si rinvia.
I rischi e le incertezze relative al business sono descritti nelle sezioni dedicate della Relazione
sulla Gestione. La descrizione di come la Società gestisce i rischi finanziari, tra i quali quello
di liquidità e di capitale è contenuta nel paragrafo Informazioni sui rischi finanziari e le
politiche di gestione dei rischi delle presenti Note Esplicative.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
101
Il Bilancio è stato predisposto sulla base del criterio convenzionale del costo storico, salvo che
per la valutazione degli investimenti immobiliari al fair value e delle attività e passività
finanziarie, nei casi in cui è applicato il criterio del fair value.
Il presente Bilancio è redatto utilizzando l’Euro come moneta di conto e tutti i valori sono
arrotondati alle migliaia di Euro ove non diversamente indicato.
Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Conto economico e
nel prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria oltre che nelle relative note
illustrative.
Nella redazione del Bilancio d’Esercizio al 31 dicembre 2024, sono stati utilizzati i medesimi
criteri di valutazione adottati per il Bilancio d’Esercizio al 31 dicembre 2023, fatta eccezione
per l’adozione dei nuovi principi, modifiche ed interpretazioni in vigore dal 1° gennaio 2024.
PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS APPLICATI DAL 1°
GENNAIO 2025
• In data 15 agosto 2023 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato
“Amendments to IAS 21 The Effects of Changes in Foreign Exchange Rates: Lack of
Exchangeability”. L'emendamento è stato applicato a partire dal 1° gennaio 2025. Il
documento richiede ad un’entità di applicare una metodologia coerente al fine di verificare
se una valuta può essere convertita in un’altra e, quando ciò non è possibile, come
determinare il tasso di cambio da utilizzare e l’informativa da fornire in nota integrativa.
L’adozione di tale principio e del relativo emendamento non ha comportato effetti sul
bilancio consolidato del Gruppo.
PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS NON ANCORA
OMOLOGATI DALL’UNIONE EUROPEA
• IFRS 18 – Presentation and Disclosure in Financial Statements: emanato ad aprile
2024, questo principio sostituirà lo IAS 1. Introduce nuovi requisiti per la presentazione
del conto economico (inclusi totali e subtotali specifici come l'utile operativo), richiede la
classificazione di costi e ricavi in categorie definite (operativa, investimento, finanziamento)
e introduce disposizioni sull'informativa per gli indicatori di performance definiti dal
management (MPMs). Il principio entrerà in vigore per gli esercizi che iniziano il 1° gennaio
2027 (con applicazione retrospettica) e il Gruppo non prevede un'applicazione anticipata.
• Amendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments
(Amendments to IFRS 9 and IFRS 7): pubblicate a maggio 2024, queste modifiche
chiariscono le regole di cancellazione delle passività finanziarie, forniscono indicazioni sui
flussi di cassa per attività con caratteristiche ESG e introducono nuovi obblighi
informativi. Saranno in vigore dal 1° gennaio 2026 e non si prevede avranno un effetto
significativo sul bilancio del Gruppo.
• Annual Improvements to IFRS Accounting Standards - Volume 11: emanate a luglio
2024, includono modifiche di portata limitata per chiarire e migliorare la coerenza in
principi quali IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 e IAS 7. Saranno efficaci dal 1° gennaio
2026 e non si attende un impatto significativo.
• Contracts Referencing Nature-dependent Electricity (Amendments to IFRS 9 and
IFRS 7): emanate a dicembre 2024, chiariscono l'applicazione dei requisiti own-use e
dell'hedge accounting per i contratti legati all'elettricità dipendente da fonti naturali.
Saranno in vigore dal 1° gennaio 2026 e non si prevedono impatti significativi per il
Gruppo.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
102
• Schemi di bilancio
Relativamente alla forma dei prospetti contabili la Società ha optato di presentare le seguenti
tipologie di prospetti contabili:
Situazione patrimoniale-finanziaria
La situazione patrimoniale-finanziaria viene presentata con separata indicazione delle
Attività, Passività e Patrimonio Netto.
A loro volta le Attività e le Passività vengono esposte in Bilancio sulla base della loro
classificazione come correnti e non correnti.
Un’attività/passività è classificata come corrente quando soddisfa uno dei seguenti criteri:
− ci si aspetta che sia realizzata/estinta o si prevede che sia venduta o utilizzata nel
normale ciclo operativo oppure
− è posseduta principalmente per essere negoziata oppure
− si prevede che si realizzi/estingua entro dodici mesi dalla data di chiusura del Bilancio.
In mancanza di tutte e tre le condizioni, le attività/passività sono classificate come non
correnti.
Infine, una passività è classificata come corrente quando l’entità non ha un diritto
incondizionato a differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dalla data di
chiusura dell’esercizio.
Conto economico
Il conto economico viene presentato nella sua classificazione per natura.
Ai fini di una più chiara comprensione dei risultati tipici della gestione ordinaria, finanziaria
e fiscale, il conto economico presenta i seguenti risultati intermedi:
− Risultato operativo;
− Risultato al lordo delle imposte;
− Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento;
− Risultato derivante dalle attività/passività cedute e/o destinate ad essere cedute;
− Risultato dell’esercizio.
Conto economico complessivo
Il conto economico complessivo comprende tutte le variazioni degli Altri utili (perdite)
complessivi, intervenute nell’esercizio, generate da transazioni diverse da quelle poste in
essere con gli azionisti e sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS. La Società ha
scelto di rappresentare tali variazioni in un prospetto separato rispetto al Conto Economico.
Le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi sono esposte al netto degli effetti fiscali
correlati. Nel prospetto è altresì fornita separata evidenza dei componenti che possano o meno
essere riclassificati successivamente nel conto economico.
Prospetto dei movimenti di patrimonio netto
Si riporta il prospetto dei movimenti di patrimonio netto così come richiesto dai principi
contabili internazionali con evidenza separata del risultato di esercizio e di ogni altra
variazione non transitata nel conto economico, ma imputata direttamente agli Altri utili
(perdite) complessivi sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS.
Rendiconto finanziario
Viene presentato il prospetto di Rendiconto finanziario suddiviso per aree di formazione dei
flussi di cassa così come indicato dai principi contabili internazionali, predisposto applicando
il metodo indiretto.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
103
4.8 Criteri di valutazione
• Attività e passività non correnti
IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI
Un’attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, ed è
prevedibile che generi benefici economici futuri ed il suo costo può essere determinato in modo
attendibile.
Le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo di acquisto, al netto delle relative quote
di ammortamento e delle perdite di valore accumulate.
L’ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l’attività è disponibile per l’uso,
ovvero è in grado di operare in base a quanto inteso dalla direzione aziendale e cessa alla data
in cui l’attività è classificata come posseduta per la vendita o viene eliminata contabilmente.
Concessioni, licenze e marchi sono iscritti al costo storico, al netto degli ammortamenti e delle
perdite di valore accumulate. L’ammortamento viene rilevato in base al periodo minore tra la
durata contrattuale ed il periodo durante il quale si prevede di utilizzare tali attività.
Le licenze per software acquistate sono iscritte sulla base dei costi sostenuti per l’acquisto e
la messa in funzione dello specifico software, al netto degli ammortamenti e delle perdite di
valore accumulate. Tali costi sono ammortizzati in base alla loro vita utile.
I costi associati allo sviluppo o alla manutenzione dei programmi per computer sono rilevati
come costo nel momento in cui sono sostenuti. I costi per lo sviluppo del software per
computer rilevati come attività sono ammortizzati nel corso delle loro vite utili stimate.
INVESTIMENTI IMMOBILIARI
Gli investimenti immobiliari sono costituiti da proprietà immobiliari detenute al fine di
percepire canoni di locazione o conseguire un apprezzamento del capitale investito, ovvero da
aree destinate allo sviluppo e alla realizzazione di proprietà immobiliari al fine di percepire
canoni di locazione.
Gli investimenti immobiliari possono essere pertanto distinti in:
• Immobili di investimento: inizialmente rilevati al costo comprensivo degli oneri accessori
di acquisizione. Successivamente alla rilevazione iniziale, detti investimenti immobiliari
sono iscritti al valore equo, che riflette le condizioni di mercato alla data di chiusura del
Bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni del valore equo degli investimenti
immobiliari sono rilevati nel conto economico nell‘esercizio in cui si manifestano;
• Immobili in fase di sviluppo: contabilizzati con il criterio del costo fino a quando il relativo
valore equo non risulti attendibilmente determinabile su base continuativa e,
successivamente a tale momento, vengono iscritti al valore equo con pari trattamento
degli Immobili di investimento. Si precisa che, in relazione a quanto indicato nella
Raccomandazione Consob n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, sulla base della procedura
approvata in data 28 settembre 2016 dal Consiglio di Amministrazione, la Società ha
individuato nell’approvazione della convenzione urbanistica da parte dell’Ente
competente il momento in cui le iniziative immobiliari in fase di sviluppo possono essere
valutate al fair value in misura attendibile e continuativa.
Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri
accessori all’acquisizione e successivamente sono valutati a fair value, rilevando a conto
economico, alla voce “adeguamento al fair value” gli effetti derivanti da variazioni del fair value
dell’investimento immobiliare.
Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal Bilancio quando sono ceduti o quando
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
104
l‘investimento è durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla
sua cessione. Eventuali utili o perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento
immobiliare sono rilevati nel conto economico nell‘esercizio in cui avviene il ritiro o la
dismissione. Le riclassifiche da/a investimento immobiliare avvengono quando vi è evidenza
nel cambiamento d‘uso. Per le riclassifiche da investimento immobiliare a proprietà a utilizzo
diretto (immobile strumentale), il valore di riferimento dell‘immobile per la successiva
contabilizzazione è il valore equo alla data di cambiamento d‘uso. Il portafoglio immobiliare,
inclusivo di quello detenuto tramite società controllate, collegate e joint ventures, è valutato
semestralmente con il supporto di esperti indipendenti, dotati di adeguata e riconosciuta
qualificazione professionale e di una conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle
caratteristiche degli immobili valutati.
Il fair value rappresenta il corrispettivo al quale un’attività potrebbe essere scambiata o che
si dovrebbe pagare per trasferire la passività (“exit price”), in una libera transazione fra parti
consapevoli e indipendenti. Conseguentemente si presume che l’impresa sia in funzionamento
e che nessuna delle parti abbia la necessità di liquidare le proprie attività, intraprendendo
operazioni a condizioni sfavorevoli.
Nella valutazione dei singoli immobili si tiene conto anche del tipo di conduttore attualmente
occupante l’immobile, della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione
tra locatore e locatario e della vita economica residua dell’immobile.
DIRITTI D’USO
La Società iscrive il Diritto d’uso e la relativa Passività derivante dal lease per tutti gli accordi
di lease in cui sia il locatario, ad eccezione di quelli di breve termine (è il caso di contratti di
lease di durata uguale o inferiore ai 12 mesi) e dei lease di beni dal basso valore (beni con un
valore inferiore a € 5.000 quando nuovi). Per questi ultimi, la Società iscrive i relativi
pagamenti come spese operative a quote costanti lungo la durata del contratto salvo che un
altro metodo sia maggiormente rappresentativo.
La passività derivante dal lease è inizialmente rilevata al valore attuale dei pagamenti futuri
alla data di decorrenza del contratto, attualizzati al tasso implicito del lease. Qualora tale
tasso non fosse prontamente determinabile, il tasso impiegato sarà il tasso incrementale di
indebitamento del locatario.
Al fine di determinare il valore attuale della Passività derivante dal lease, la Società ha
determinato un tasso incrementale di indebitamento (IBR) assimilabile al tasso di interesse al
quale il locatario si finanzierebbe mediante un contratto con termini e garanzie simili al fine
di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d’uso in un contesto economico similare.
La Passività derivante dal lease è esposta in una voce separata della situazione patrimoniale-
finanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.
ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI
Le altre immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo d’acquisto o di produzione,
comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione, al netto degli ammortamenti e delle
perdite di valore accumulate.
Gli ammortamenti vengono rilevati a partire dal momento in cui l’immobilizzazione è
disponibile per l’uso, oppure è potenzialmente in grado di fornire i benefici economici ad esso
associati.
Gli ammortamenti vengono calcolati a quote costanti sulla base di aliquote ritenute
rappresentative della vita utile dell’immobilizzazione oppure, in caso di dismissione, fino al
termine dell’utilizzo.
I costi successivi sono inclusi nel valore contabile dell’attività o sono rilevati come un’attività
distinta, a seconda di quale sia il criterio più appropriato, soltanto quando è probabile che i
benefici economici futuri associati all’elemento andranno a beneficio della Società e il costo
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
105
dell’elemento può essere valutato attendibilmente. Tutti gli altri costi per riparazioni e
manutenzioni sono riportati nel conto economico durante l’esercizio in cui sono sostenuti.
Le aliquote di ammortamento, invariate rispetto al precedente esercizio, sono le seguenti:
o Attrezzature 20% o, se inferiore, durata del contratto d’affitto
o Macchine ufficio 20%
o Mobili e arredi 12%
Gli oneri finanziari relativi all’acquisto sono imputati a conto economico salvo il caso in cui
siano direttamente attribuibili all’acquisizione, costruzione o produzione di un bene che ne
giustifica la capitalizzazione, nel qual caso sono capitalizzati.
La capitalizzazione degli oneri finanziari cessa quando tutte le attività necessarie per rendere
il bene disponibile per l’uso sono state completate.
Le migliorie su beni di terzi sono classificate nelle immobilizzazioni materiali, in base alla
natura del costo sostenuto. Il periodo di ammortamento corrisponde al minore tra la vita utile
residua dell’immobilizzazione materiale e la durata residua del contratto di locazione.
PARTECIPAZIONI
Le partecipazioni in imprese controllate e collegate sono iscritte al costo rettificato in presenza
di perdite di valore. Nel caso in cui i motivi che hanno portato alla rilevazione delle perdite
vengano meno, il valore delle partecipazioni viene ripristinato.
Le partecipazioni in altre imprese sono classificate come attività finanziarie disponibili per la
vendita (available for sale) e sono valutate al fair value salvo le situazioni in cui un prezzo di
mercato o il fair value risultino indeterminabili: in tale evenienza si ricorre all’adozione del
metodo del costo, rettificato per perdite durevoli di valore.
Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni di fair value vengono riconosciuti nel prospetto
di conto economico complessivo.
In presenza di perdite per riduzione di valore o in caso di vendita, gli utili e le perdite
riconosciuti fino a quel momento nel patrimonio netto sono contabilizzati a conto economico.
PERDITA DI VALORE DELLE ATTIVITÀ
Ad ogni data di redazione del Bilancio, la Società rivede il valore contabile delle proprie attività
materiali e immateriali e delle partecipazioni per determinare se vi siano indicazioni che
queste attività abbiano subìto riduzioni di valore. Qualora queste indicazioni esistano, viene
stimato l’ammontare recuperabile di tali attività per determinare l’eventuale importo della
svalutazione.
La verifica consiste nella stima del valore recuperabile dell’attività confrontandolo con il
relativo valore netto contabile.
Se il valore recuperabile di un’attività è inferiore al valore netto contabile, quest’ultimo viene
ridotto al valore recuperabile. Tale riduzione costituisce una perdita di valore, che viene
rilevata a conto economico nell’esercizio in cui si manifesta.
Il valore recuperabile di un’attività è il maggiore tra fair value delle attività meno i costi di
vendita e valore d’uso. Il valore d’uso corrisponde al valore attuale dei flussi di cassa attesi,
generati dall’attività. Ai fini della valutazione della riduzione di valore, le attività sono
analizzate partendo dal più basso livello per il quale sono separatamente identificabili flussi
di cassa indipendenti (cash generating unit).
Le immobilizzazioni immateriali e materiali non soggette ad ammortamento (vita utile
indefinita), nonché le immobilizzazioni immateriali non ancora disponibili per l’utilizzo, sono
assoggettate annualmente alla verifica di perdita di valore.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
106
In presenza di un indicatore di ripristino della perdita di valore, il valore recuperabile
dell’attività viene rideterminato ed il valore contabile è aumentato fino a tale nuovo valore.
L’incremento del valore contabile non può comunque eccedere il valore netto contabile che
l’immobilizzazione avrebbe avuto se la perdita di valore non si fosse manifestata.
Le perdite di valore di avviamenti non possono essere ripristinate.
In relazione al patrimonio immobiliare le valutazioni sono effettuate per singolo immobile,
sulla base di perizie redatte da terzi indipendenti. In detto ambito, in considerazione del bene
oggetto di valutazione, si precisa che i criteri adottati sono:
• Metodo comparativo: basato sulla comparazione diretta degli asset da valutare con
altri ‘confrontabili’ e recentemente oggetto di compravendite.
• Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo
del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre
durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa
generati dalla “messa a reddito” dell’immobile e dalla successiva dismissione e
pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell’immobile al netto dei costi
di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell’immobile.
• Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis) basato
sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di
produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di
cassa generati da un’operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell’arco della
sua durata.
In relazione alle partecipazioni, tenuto conto della natura delle stesse (principalmente
immobiliari), le valutazioni di impairment sono sviluppate sulla base dei patrimoni netti
contabili opportunamente rettificati al fine di considerare i fair value relativi alle unità
immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti dalle sopracitate perizie immobiliari,
al netto degli effetti fiscali ove applicabili.
ATTIVITÀ FINANZIARIE
Rappresentano attività finanziarie non derivate, con pagamenti fissi o determinabili, non
quotate in un mercato attivo e per le quali la Società non intende effettuare operazioni di
trading. Sono incluse nelle attività correnti eccetto per la parte in scadenza oltre i 12 mesi
dopo la data di Bilancio che viene invece classificata come attività non corrente.
IMPOSTE DIFFERITE ATTIVE E PASSIVE
Le imposte differite attive e passive sono determinate sulla base delle differenze temporanee
esistenti tra il valore di bilancio di attività e passività e il loro valore fiscale.
Le imposte differite attive e passive vengono determinate in base ad aliquote fiscali che ci si
attende vengano applicate nel periodo i cui tali differimenti si realizzeranno, considerando le
aliquote in vigore o quelle di nota successiva emanazione.
Non possono essere attualizzate e sono classificate tra le attività/passività non correnti.
Le imposte anticipate e differite sono accreditate o addebitate a patrimonio netto se si
riferiscono a voci che sono accreditate o addebitate direttamente a patrimonio netto
nell’esercizio o negli esercizi precedenti.
Le imposte anticipate sono contabilizzate solo quando è probabile il relativo recupero nei
periodi futuri.
Il valore di carico delle attività fiscali differite è rivisto ad ogni data di riferimento e ridotto
nella misura in cui non sia più probabile l’esistenza di sufficienti redditi imponibili tali da
consentire in tutto o in parte il recupero di tali attività.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
107
PATRIMONIO NETTO
I costi direttamente attribuibili all’emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati nel
patrimonio netto. Il costo di acquisto delle azioni proprie è iscritto in riduzione del patrimonio
netto; gli effetti delle eventuali operazioni successive su tali azioni sono anch’essi rilevati
direttamente a patrimonio netto.
FONDI PER RISCHI E ONERI
I fondi per rischi e oneri riguardano costi ed oneri di natura determinata e di esistenza certa
o probabile che alla data di chiusura dell’esercizio sono indeterminati nell’ammontare o nella
data di sopravvenienza.
Gli accantonamenti sono rilevati quando: (i) è probabile l’esistenza di un’obbligazione attuale,
legale o implicita, derivante da un evento passato; (ii) è probabile che l’adempimento
dell’obbligazione sia oneroso; (iii) l’ammontare dell’obbligazione può essere stimato in modo
attendibile. Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima
dell’ammontare che l’impresa razionalmente pagherebbe per estinguere l’obbligazione ovvero
per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo.
Quando l’effetto finanziario del tempo è significativo e le date di pagamento delle obbligazioni
sono stimabili in modo attendibile, l’accantonamento è oggetto di attualizzazione; l’incremento
del fondo connesso al trascorrere del tempo è imputato a conto economico alla voce “Proventi
(oneri) finanziari”.
Quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), il fondo è rilevato in
contropartita all’attività a cui si riferisce; l’imputazione a conto economico avviene attraverso
il processo di ammortamento.
I fondi sono periodicamente aggiornati per riflettere le variazioni delle stime dei costi, dei tempi
di realizzazione e del tasso di attualizzazione; le revisioni di stima dei fondi sono imputate
nella medesima voce di conto economico che ha precedentemente accolto l’accantonamento,
ovvero, quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), in contropartita
all’attività a cui si riferisce.
Nelle note al Bilancio sono illustrate le passività potenziali rappresentate da: (i) obbligazioni
possibili (ma non probabili), derivanti da eventi passati, la cui esistenza sarà confermata solo
al verificarsi o meno di uno o più eventi futuri incerti non totalmente sotto il controllo
dell’impresa; (ii) obbligazioni attuali derivanti da eventi passati il cui ammontare non può
essere stimato attendibilmente o il cui adempimento è probabile che non sia oneroso.
BENEFICI AI DIPENDENTI
I benefici a dipendenti successivi al rapporto di lavoro (post employment benefit – trattamento
di fine rapporto) e gli altri benefici a lungo termine (other long term benefit) sono soggetti a
valutazioni di natura attuariale. Seguendo tale metodologia la passività iscritta in Bilancio
risulta essere rappresentativa del valore attuale dell’obbligazione, al netto di ogni eventuale
attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili attuariali non contabilizzati.
DEBITI FINANZIARI
I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value (valore equo) al netto dei costi
dell’operazione sostenuti, e successivamente valutati al costo ammortizzato utilizzando il
metodo del tasso di interesse effettivo. Il costo ammortizzato è calcolato tenendo conto dei
costi di emissione e di ogni eventuale sconto o premio previsti al momento della regolazione.
I finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che la Società non abbia un
diritto incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la
data di riferimento del Bilancio.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
108
DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI
I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e successivamente
al costo ammortizzato che, generalmente, corrisponde al valore nominale.
• Attività e passività correnti
RIMANENZE
Le rimanenze sono costituite da aree - anche da edificare -, immobili in costruzione e
ristrutturazione, immobili ultimati, per i quali lo scopo è la vendita a terzi e non è il
mantenimento nel portafoglio di proprietà al fine di percepirne ricavi da locazione.
Le aree da edificare sono valutate al minore tra il costo di acquisizione ed il corrispondente
presunto valore di realizzo, al netto delle relative spese stimate di vendita. Il costo è aumentato
delle spese incrementative e degli oneri finanziari capitalizzabili quando sussistono le seguenti
condizioni:
• il management ha assunto una decisione circa la destinazione delle aree consistente in un
suo utilizzo, uno sviluppo o la vendita diretta;
• si stanno sostenendo i costi per l’ottenimento del bene;
• si stanno sostenendo gli oneri finanziari.
Gli immobili in costruzione e/o in corso di ristrutturazione sono valutati al minore tra il costo,
aumentato delle spese incrementative del loro valore e degli oneri finanziari capitalizzabili, e
il corrispondente presunto valore di realizzo.
Gli immobili da vendere sono valutati al minore tra il costo e il valore di mercato desunto da
transazioni di immobili similari per zona e tipologia. Il costo di acquisizione viene aumentato
delle eventuali spese incrementative sostenute fino al momento della vendita.
Il portafoglio immobiliare è valutato semestralmente con il supporto di un esperto
indipendente, dotato di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una
conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.
CREDITI ISCRITTI NELL’ATTIVO CIRCOLANTE, DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI
I crediti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da ricevere che per tale
tipologia corrisponde normalmente al valore nominale indicato in fattura, adeguato (se
necessario) al presumibile valore di realizzo mediante apposizioni di stanziamenti iscritti a
rettifica dei valori nominali. Successivamente, i crediti vengono valutati con il criterio del costo
ammortizzato che generalmente corrisponde al valore nominale.
I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e generalmente il loro
valore è facilmente identificabile con un elevato grado di certezza. Successivamente, i debiti
sono valutati con il criterio del costo ammortizzato determinato con il metodo dell’interesse.
DISPONIBILITÀ LIQUIDE
Le disponibilità liquide e i mezzi equivalenti includono: valori in cassa, depositi a vista con
banche e altri investimenti altamente liquidi a breve termine. Gli scoperti bancari sono
riportati tra i finanziamenti nelle passività correnti all’interno del prospetto della situazione
patrimoniale-finanziaria.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
109
• Conto economico
VENDITE DI BENI
I ricavi per vendite di beni sono rilevati solo quando sono soddisfatte tutte le seguenti
condizioni:
1. la maggior parte dei rischi e dei benefici connessi alla proprietà dei beni è stata trasferita
all’acquirente;
2. l’effettivo controllo sui beni venduti e il normale livello continuativo di attività associate con
la proprietà sono cessati;
3. il valore dei ricavi è determinabile in maniera attendibile;
4. è probabile che i benefici economici derivanti dalla vendita saranno fruiti dall’impresa;
5. i costi sostenuti o da sostenere sono determinabili in modo attendibile.
Nel caso dei beni immobili queste condizioni si ritengono normalmente soddisfatte al rogito
notarile.
PRESTAZIONI DI SERVIZI
Il ricavo di un’operazione per prestazione di servizi deve essere rilevato solo quando può essere
attendibilmente stimato, con riferimento allo stadio di completamento dell’operazione alla
data di riferimento del Bilancio. Il risultato di un’operazione può essere stimato in modo
attendibile quando sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:
1. l’ammontare dei ricavi può essere valutato in modo attendibile;
2. è probabile che l’impresa fruisca dei benefici economici derivanti dall’operazione;
3. lo stadio di completamento dell’operazione alla data di riferimento del Bilancio può essere
misurato in modo attendibile e i costi sostenuti per l’operazione e i costi da sostenere per
completarla possono essere determinati in modo attendibile.
Con riferimento ai leasing operativi, il locatore deve rilevare i pagamenti dovuti per leasing
operativi come proventi con un criterio a quote costanti o secondo un altro criterio sistematico.
Dopo la data di decorrenza il locatario deve rilevare nell'utile (perdita) d'esercizio i pagamenti
variabili dovuti per il leasing non inclusi nella valutazione della passività del leasing
nell'esercizio in cui si verifica l'evento o la circostanza che fa scattare i pagamenti. Il locatore
deve rilevare i costi, compreso l'ammortamento, sostenuti per realizzare i proventi del leasing
come costo.
PROVENTI E ONERI FINANZIARI
I proventi finanziari sono riconosciuti a conto economico in funzione della competenza, sulla
base degli interessi maturati utilizzando il criterio del tasso di interesse effettivo. Gli oneri
finanziari sostenuti a fronte di investimenti in attività per le quali normalmente trascorre un
determinato periodo di tempo per rendere l’attività pronta per l’uso o per la vendita (qualifying
asset ai sensi dello IAS 23 – Oneri finanziari) sono capitalizzati ed ammortizzati lungo la vita
utile della classe di beni cui essi si riferiscono. Tutti gli altri oneri finanziari sono rilevati a
conto economico nel corso dell’esercizio nel quale sono sostenuti. Gli interessi sono rilevati
con un criterio temporale che considera il rendimento effettivo dell’attività.
DIVIDENDI
I dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli azionisti a ricevere il
pagamento, che normalmente corrisponde con la data dell’Assemblea dei Soci che delibera la
loro distribuzione.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
110
IMPOSTE CORRENTI
Le imposte correnti sono determinate sulla base di una realistica previsione degli oneri da
assolvere in applicazione delle vigenti normative fiscali.
Il debito previsto è rilevato alla voce “Debiti tributari”. I debiti ed i crediti tributari per imposte
correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare alle/dalle autorità fiscali
applicando le aliquote e la normativa fiscale vigenti o sostanzialmente approvate alla data di
chiusura dell’esercizio.
Aedes S.p.A., in qualità di società controllante ex art. 2359 del Codice Civile ha aderito
mediante l’esercizio congiunto dell’opzione con alcune sue società controllate, alla tassazione
di Gruppo ex art.117 e ss del D.p.r. 917/86 (c.d. consolidato fiscale nazionale).
Come noto, il Consolidato Fiscale nazionale consente la determinazione in capo a Aedes
S.p.A., (società consolidante) di un'unica base imponibile, risultante dalla somma algebrica
dell'imponibile o della perdita fiscale di ciascuna società partecipante. L'adesione alla
tassazione di gruppo ha carattere opzionale e, una volta esercitata, è irrevocabile vincolando
le società aderenti per un triennio. Le società controllate da Aedes S.p.A. che per l’anno
d’imposta 2025 aderiscono alla tassazione di gruppo ex art.117 e ss del D.p.r. 917/86 sono
Pragaotto S.r.l., Pival S.r.l. e Lavip S.r.l..
Gli effetti economici derivanti dal consolidato fiscale nazionale sono disciplinati tramite
appositi regolamenti tra la società consolidante e le società consolidate.
RISULTATO PER AZIONE
Il risultato base per azione viene calcolato dividendo l’utile/la perdita complessivo/a del
periodo attribuibile agli azionisti possessori di azioni ordinarie di Aedes S.p.A. per il numero
medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione nel periodo, escludendo le azioni proprie.
Il risultato per azione diluito viene determinato attraverso la rettifica della media ponderata
delle azioni in circolazione, per tener conto di tutte le azioni ordinarie potenziali, aventi effetto
diluitivo.
• Stime ed assunzioni rilevanti
La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte degli
Amministratori l’applicazione di principi e metodologie contabili che, in talune circostanze, si
basano su difficili e soggettive valutazioni e stime basate sull’esperienza storica e assunzioni
che vengono di volta in volta considerate ragionevoli e realistiche in funzione delle relative
circostanze, che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e
sull’informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio consolidato. Le
stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi
immediatamente a conto economico. Si precisa che le assunzioni effettuate circa l’andamento
futuro sono caratterizzate da una significativa incertezza. Pertanto, non si può escludere il
concretizzarsi nel futuro di risultati diversi da quanto stimato che quindi potrebbero
richiedere rettifiche anche significative ad oggi ovviamente non prevedibili né stimabili.
Le stime e le assunzioni sono utilizzate principalmente con riferimento alla valutazione del
valore recuperabile delle partecipazioni, alla valutazione degli investimenti immobiliari, alla
recuperabilità dei crediti e alla valutazione dei fondi per rischi ed oneri.
Con particolare riguardo alla valutazione degli investimenti immobiliari (€ 470.000 al 31
dicembre 2025) va notato che la valutazione del fair value e del valore netto di realizzo,
effettuata con il supporto di esperti indipendenti, deriva da variabili e assunzioni attinenti
all’andamento futuro che possono variare sensibilmente e pertanto produrre variazioni – sul
valore contabile degli immobili - ad oggi non prevedibili né stimabili.
Le principali variabili e assunzioni caratterizzate da incertezza sono:
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
111
• I flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione
• I tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione.
Considerazioni analoghe valgono per la valutazione delle partecipazioni in società controllate
(€ 3.042.798 al 31 dicembre 2025) i cui patrimoni netti riflettono le valutazioni al fair value
degli investimenti immobiliari detenuti.
Si rimanda alla Nota 26. IFRS 13 - Fair value per maggiori informazioni in merito alle modalità
di determinazione del fair value degli immobili e al paragrafo “Valutazioni dei periti
indipendenti” della Relazione sulla gestione per informazioni in merito al processo di selezione
dei periti indipendenti.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
112
4.9 Note illustrative del prospetto della situazione
patrimoniale-finanziaria e del conto economico
• Attivo
NOTA 1. INVESTIMENTI IMMOBILIARI
Immobili
investimento
Immobili in fase
di sviluppo
Totale
Saldo al 1° gennaio 2024
-
570.000
570.000
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024
-
570.000
570.000
Adeguamento al fair value
-
(100.000)
(100.000)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024
-
470.000
470.000
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025
-
470.000
470.000
Valore netto contabile
-
470.000
470.000
La voce “investimenti immobiliari” presenta al 31 dicembre 2025 un saldo di € 470.000,
importo relativo all’area edificabile sita in Serravalle Scrivia (AL). Ai fini della redazione del
Bilancio al 31 dicembre 2025, la Società ha conferito mandato a RINA Prime Value S.p.A.,
esperto indipendente, per la valutazione del portafoglio immobiliare.
NOTA 2. ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI
Attrezzature
industriali e
commerciali
Altri beni
Totale
Saldo al 1° gennaio 2024
Costo storico
107.005
84.786
191.791
Fondo ammortamento
(107.005)
(49.763)
(156.768)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024
-
35.023
35.023
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024
-
35.023
35.023
Ammortamenti e svalutazioni
-
(16.032)
(16.032)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024
-
18.991
18.991
Saldo al 1° gennaio 2025
Costo storico
107.005
35.023
35.023
Fondo ammortamento
(107.005)
(16.032)
(16.032)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025
-
18.991
18.991
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025
-
18.991
18.991
Dismissioni
-
(18.991)
(18.991)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025
-
-
-
Valore netto contabile
-
-
-
Si segnala che al termine della locazione degli uffici di Milano, via Tortona n. 37, è stato
raggiunto un accordo con il nuovo inquilino dell’immobile per la vendita dei residui mobili,
arredi e macchine elettroniche per un corrispettivo di € 20.000.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
113
NOTA 3. IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI
Licenze e
marchi
Altre
Totale
Saldo al 1° gennaio 2024
Costo storico
984
9.361
10.345
Fondo ammortamento
(816)
(3.120)
(3.936)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024
168
6.241
6.409
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024
168
6.241
6.409
Incrementi
7.332
4.921
12.253
Ammortamenti e svalutazioni
(661)
(3.601)
(4.262)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024
6.839
7.561
14.400
Saldo al 1° gennaio 2025
Costo storico
7.332
14.282
21.614
Fondo ammortamento
(493)
(6.721)
(7.214)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025
6.839
7.561
14.400
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025
6.839
7.561
14.400
Incrementi
-
2.394
2.394
Ammortamenti e svalutazioni
(733)
(4.902)
(5.635)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025
6.106
5.053
11.159
Saldo al 31 dicembre 2025
Costo storico
7.332
16.676
24.008
Fondo ammortamento
(1.226)
(11.624)
(12.849)
Valore netto contabile
6.106
5.053
11.159
Le immobilizzazioni immateriali presentano un saldo di € 11.159 al 31 dicembre 2025,
rispetto ad un saldo di € 14.400 al 31 dicembre 2024. La voce si è incrementata per
l’acquisizione di licenze software.
NOTA 4. DIRITTI D’USO
Diritti d’uso:
terreni e
fabbricati
Diritti d’uso:
altri beni
Totale
Saldo al 1° gennaio 2024
Costo storico
326.036
56.144
382.180
Fondo ammortamento
(203.586)
(54.925)
(258.511)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024
122.450
1.219
123.669
Saldo al 31 dicembre 2024
Valore netto contabile al 1° gennaio 2024
122.450
1.219
123.669
Decrementi
(8.102)
-
(8.102)
Incrementi
114.463
-
114.463
Ammortamenti e svalutazioni
(110.454)
(1.219)
(111.673)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2024
118.357
-
118.357
Saldo al 1° gennaio 2025
Costo storico
432.397
-
432.397
Fondo ammortamento
(314.040)
-
(314.040)
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025
118.357
-
118.357
Saldo al 31 dicembre 2025
Valore netto contabile al 1° gennaio 2025
118.357
-
118.357
Ammortamenti
(65.895)
-
(65.895)
Valore netto contabile al 31 dicembre 2025
52.462
-
52.462
Saldo al 31 dicembre 2025
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
114
Costo storico
114.463
-
114.463
Fondo ammortamento
(62.001)
-
(62.001)
Valore netto contabile
52.462
-
52.462
I diritti d’uso si riferiscono al contratto di messa a disposizione della nuova sede sociale di
Genova. Si rammenta che la voce si è decrementata alla luce della disdetta esercitata in
relazione agli uffici di Milano, via Tortona 37 nel mese di gennaio 2025.
NOTA 5. ATTIVITÀ PER IMPOSTE ANTICIPATE
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Attività per imposte anticipate
Imposte anticipate su perdite pregresse
670.426
-
670.426
-
Totale
670.426
-
La voce attività per imposte anticipate si riferisce a imposte anticipate su perdite pregresse
calcolate sull’ipotetico carico fiscale IRES relativo alla valutazione a fair value degli
investimenti immobiliari e alla vendita di rimanenze immobiliari di proprietà di società
controllate per il 2026.
Rammentiamo che le perdite pregresse da consolidato fiscale della Società ammontano a circa
€ 237 milioni al 31 dicembre 2025.
NOTA 6. PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ CONTROLLATE
31/12/24
Incrementi
/
(Decrementi)
Ripristini /
(Svalutazioni)
31/12/25
Lavip S.r.l.
249.917
833.635
20.083
1.103.635
Pragaotto S.r.l.
615.654
-
(30.867)
584.787
Pival S.r.l.
811.625
380.000
(137.249)
1.054.376
Immobiliare Savoia S.r.l.
-
300.000
-
300.000
Totale
1.677.196
1.513.635
(148.033)
3.042.798
Incrementi/decrementi
L’incremento su Lavip S.r.l. si riferisce ad apporti in aumento di capitale effettuati a gennaio
2025 e all’effetto dell’applicazione del costo ammortizzato sui finanziamenti soci infruttiferi.
L’incremento su Pival S.r.l. si riferisce ad un versamento in conto capitale effettuato nel mese
di luglio 2025. In riferimento ad Immobiliare Savoia S.r.l., la partecipazione del 60% è stata
acquistata per € 300.000 a dicembre 2025.
Svalutazioni nette
Tenuto conto della natura delle partecipazioni detenute, gli Amministratori hanno ritenuto
opportuno effettuare il test d’impairment, considerando gli eventuali plusvalori latenti relativi
alle unità immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti da perizie immobiliari
predisposte da terzi indipendenti, al netto dei relativi oneri fiscali, ove dovuti. Ad esito della
suddetta verifica, tenuto conto altresì delle perdite consuntivate nell’esercizio, si è provveduto
ad effettuare svalutazioni delle partecipazioni per € 168.116 e ripristini per € 20.083.
Di seguito si riportano i dati principali relativi alle partecipazioni in imprese controllate al 31
dicembre 2025:
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
115
Società
Sede legale
Capitale
sociale
Patrimonio
netto
rettificato
Risultato
d’esercizio
% di
partecipazione
Patrimonio
netto di
competenza
Lavip S.r.l.
Genova, via XII
Ottobre 2, int.
181
100.000
3.245.611
1.445.695
51%
1.655.262
Pragaotto S.r.l.
Genova, via XII
Ottobre 2, int.
181
100.000
584.787
(30.868)
100%
584.787
Pival S.r.l.
Genova, via XII
Ottobre 2, int.
181
100.000
1.054.376
(137.249)
100%
1.054.376
Immobiliare
Savoia S.r.l.
Genova, via
Malta 2, int., 10
20.000
500.000
-
60%
300.000
Totale
320.000
3.594.425
Si segnala che il valore indicato nella precedente tabella è riferito alla situazione contabile
della società al 31 dicembre 2025 rettificata dagli opportuni aggiustamenti di allineamento ai
principi di Gruppo.
NOTA 7. CREDITI FINANZIARI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Crediti finanziari non correnti
Crediti finanziari verso controllate
191.366
628.543
Crediti finanziari verso altri
-
-
Crediti finanziari correnti
Crediti finanziari verso controllate
110.888
-
Crediti finanziari verso altri
-
-
Totale
302.254
628.543
Entro 1 anno
110.888
-
Tra 1 e 5 anni
-
628.543
Oltre 5 anni
191.366
-
Totale
302.254
628.543
Si riporta di seguito il dettaglio per controllata dei crediti finanziari non correnti, nonché il
confronto con il 31 dicembre 2024:
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Delta
Non correnti
Non correnti
Controllata
Crediti
F.do sval.
crediti
Totale
Crediti
F.do sval.
crediti
Totale
Lavip S.r.l.
191.366
-
191.366
6.527
-
6.527
350.473
Pragaotto
S.r.l.
-
-
-
364.225
-
364.225
(364.225)
Pival S.r.l.
-
-
-
257.791
-
257.791
(257.791)
Immobiliare
Savoia S.r.l.
-
-
-
-
-
-
-
Totale
191.366
-
191.366
628.543
-
628.543
(271.543)
Il credito nei confronti di Lavip S.r.l. si riferisce ad un finanziamento elargito da Aedes alla
controllata infruttifero in relazione alla conclusione dell’operazione di acquisto dell’immobile
di Genova Bolzaneto, via Albisola n. 121. Tale credito, di nominali € 357.000, è postergato
rispetto al mutuo ipotecario concesso da Banca Progetto S.p.A. in Amministrazione
Straordinaria ed è stato valutato secondo il criterio del costo ammortizzato.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
116
Si riporta di seguito il dettaglio per controllata dei crediti finanziari correnti, nonché il
confronto con il 31 dicembre 2024:
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Delta
Correnti
Correnti
Controllata
Crediti
F.do sval.
crediti
Totale
Crediti
F.do sval.
crediti
Totale
Lavip S.r.l.
51.338
-
51.338
-
-
-
51.338
Pragaotto
S.r.l.
-
-
-
-
-
-
-
Pival S.r.l.
59.550
-
59.550
-
-
-
59.550
Immobiliare
Savoia S.r.l.
-
-
-
-
-
-
-
Totale
110.888
-
110.888
-
-
-
110.888
I crediti finanziari correnti nei confronti delle società controllate si riferiscono al sistema di
tesoreria accentrato (cash pooling), contrattualizzato tra Aedes e le proprie controllate.
Sui saldi maturano rispettivamente interessi passivi al tasso Euribor 3 mesi e interessi attivi
al tasso Euribor 3 mesi + spread di 200 bp.
Si segnala che Aedes S.p.A., si è avvalsa, per l’anno di imposta 2025, della particolare
procedura di compensazione dell’IVA prevista dal D.M. 13 dicembre 1979 recante le norme di
attuazione delle disposizioni di cui all’articolo 73 ultimo comma (c.d. liquidazione IVA di
Gruppo). I relativi accrediti e addebiti sono gestiti sui conti correnti di cash pooling.
NOTA 8. CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Crediti commerciali e altri crediti non correnti
Ratei e risconti attivi
2.428
1.537
2.428
1.537
Crediti commerciali e altri crediti correnti
Crediti verso clienti
-
-
Crediti verso controllate
72.185
81.465
Crediti tributari
1.385.46
1.255.815
Crediti verso altri
-
24.500
Ratei e risconti attivi
27.367
10.330
1.485.020
1.372.110
Totale
1.487.448
1.373.647
Si riporta di seguito il dettaglio di movimentazione dei fondi svalutazione crediti:
Crediti
verso
clienti
Crediti
verso
controllate
Crediti
tributari
Crediti
verso altri
Ratei e
risconti
attivi
Credito lordo
-
72.185
1.385.468
-
27.367
Fondo svalutazione crediti
-
-
-
-
-
Crediti netti
-
72.185
1.385.468
-
27.367
Saldo al 31/12/2024
-
-
-
-
-
Accantonamenti
-
-
-
-
-
Utilizzo
-
-
-
-
-
Rilascio
-
-
-
-
-
Riclassifica
-
-
-
-
-
Saldo al 31/12/2025
-
-
-
-
-
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
117
La ripartizione per scadenza dei crediti commerciali, pari alla somma dei crediti verso clienti,
dei crediti verso controllate è riportata nella seguente tabella:
A scadere
Scaduti a
Totale
Tra 0 e 60
giorni
Tra 61 e
90 giorni
Tra 91 e
180 giorni
Tra 181 e
360 giorni
Oltre 360
giorni
Crediti commerciali
72.185
-
-
-
-
-
72.185
F.do sval. crediti
-
-
-
-
-
-
-
Crediti commerciali
72.185
-
-
-
-
-
72.185
Crediti verso controllate
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Delta
Correnti
Correnti
Controllata
Commerciali
Altri
Totale
Commerciali
Altri
Totale
Lavip S.r.l.
29.920
24.285
54.205
3.660
-
3.660
50.545
Pragaotto S.r.l.
6.000
-
6.000
4.605
-
4.605
1.395
Pival S.r.l.
11.980
-
11.980
73.200
-
73.200
(61.220)
Immobiliare
Savoia S.r.l.
-
-
-
-
-
-
-
Totale
47.900
24.285
72.185
81.465
-
81.465
(9.280)
I crediti commerciali verso controllate sono originati principalmente dall’erogazione di servizi
di coordinamento amministrativo, contabile, fiscale, economico e finanziario (advisory e
servizi amministrativi-finanziari), di locazione di spazi attrezzati e di costi sostenuti
nell’esercizio in nome e per conto delle società controllate.
Crediti tributari
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Crediti tributari non correnti
Crediti verso erario per imposte
-
-
Crediti verso erario per IVA
-
-
Fondo svalutazione crediti verso erario
-
-
-
-
Crediti tributari correnti
Crediti verso erario per imposte
863.255
862.946
Crediti verso erario per IVA
522.213
392.869
Fondo svalutazione crediti verso erario
-
-
1.385.468
1.255.815
Totale
1.385.468
1.255.815
La quota corrente dei crediti verso Erario per imposte, pari a € 863.255, è prevalentemente
composta da:
• € 698.490 per crediti IRES sorti nell’ambito del consolidato fiscale di Aedes S.p.A.;
• € 161.851 per crediti IRES e IRAP propri di Aedes S.p.A.;
• € 2.914 per altri tributi.
I crediti verso erario per IVA sono pari a € 522.213. In data 26 febbraio 2026, la Società ha
incassato € 163.045, di crediti IVA anno 2024. La recuperabilità dei suddetti crediti è stata
valutata con l’ausilio dei consulenti fiscali della Capogruppo con i quali sono in corso le
attività per il recupero delle suddette posizioni tributarie.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
118
Ratei e risconti attivi
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Ratei e risconti non correnti
Ratei e risconti attivi - fidejussioni
2.428
1.537
2.428
1.537
Ratei e risconti correnti
Ratei e risconti attivi - fidejussioni
-
2.330
Ratei e risconti attivi - diversi
27.367
7.999
29.795
10.330
Totale
29.795
11.866
La voce ratei e risconti attivi, complessivamente, presenta un saldo pari a € 29.795, rispetto
a € 11.866 dell’esercizio precedente.
I risconti attivi su fidejussioni si riferiscono alle commissioni sulle fidejussioni pluriennali
rilasciate nell’interesse della Società in relazione alle richieste di rimborso IVA effettuate ogni
esercizio e alle commissioni sulla controgaranzia rilasciata nell’interesse di Meliorbanca S.p.A.
(oggi BPER Banca S.p.A.), in relazione alla quale Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del
Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e qualsiasi onere
e passività derivante dalla medesima. Tale impegno è oggi passato in capo a TD Italia S.r.l.
I ratei e risconti attivi diversi si riferiscono principalmente a spese legali collegate all’aumento
di capitale eseguito nel corso del 2026.
NOTA 9. DISPONIBILITÀ LIQUIDE
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Denaro e valori in cassa
250
370
Depositi bancari e postali
388.000
2.413.287
Totale
388.250
2.413.657
Le disponibilità liquide presentano un saldo pari a € 388.250, rispetto a € 2.413.657 del
periodo precedente.
Per ulteriori dettagli sulla dinamica finanziaria della Società si rimanda allo schema di
“Rendiconto Finanziario”.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
119
• Patrimonio Netto
NOTA 10. PATRIMONIO NETTO
Al 31 dicembre 2025 il capitale sociale, interamente sottoscritto e versato, è pari a
€ 5.005.283,79, suddiviso in n. 32.013.068 azioni ordinarie, prive di valore nominale.
La variazione della voce “Utili/(Perdite) a nuovo” è principalmente riconducibile alla
destinazione del risultato dell’esercizio precedente.
Le riserve presenti nel patrimonio al 31 dicembre 2025 sono disponibili salvo quanto riportato
nella tabella seguente:
Riepilogo delle utilizzazioni
effettuate nei tre precedenti
esercizi
Natura/descrizione
Importo
Possibile
utilizzo
Quota
disponibile
per
copertura
perdite
per altre
ragioni
Capitale
5.005.284
Azioni proprie
(379)
Riserve di capitale:
Altre riserve
17.064.958
A,B,C
17.064.958
Riserve di utili:
Riserva legale
1.000.000
B
Utili/(Perdite) a nuovo
(16.741.572)
4.229.871
Totale
6.328.291
17.064.958
Quota non distribuibile
16.741.572
Residua quota distribuibile
323.386
Legenda:
A: per aumento di capitale
B: per copertura perdite
C: per distribuzione ai soci
• Passivo
NOTA 11. DEBITI VERSO BANCHE E ALTRI FINANZIATORI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Non correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti
-
-
-
-
Correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
299.010
-
299.010
-
Totale
299.010
-
La voce si riferisce a debiti finanziari nei confronti delle società controllate in riferimento al
sistema di tesoreria accentrato (cash pooling), contrattualizzato tra Aedes e le proprie
controllate. Nello specifico l’importo si riferisce per € 99.010 alla controllata Pragaotto S.r.l. e
per € 200.000 alla controllata Immobiliare Savoia S.r.l..
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
120
NOTA 12. PASSIVITÀ DERIVANTI DA LEASE
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Non correnti
Passività derivanti da lease
-
53.762
-
53.762
Correnti
Passività derivanti da lease
53.762
65.306
53.762
65.306
Totale
53.762
119.068
A partire dal 2019 la Società ha iniziato la contabilizzazione dei diritti d’uso di immobili e altri
beni secondo l’IFRS 16. Al 31 dicembre 2025 i debiti per lease presentano un saldo
complessivo di € 53.762. Si segnala che a dicembre 2024 è stato concluso un contratto
biennale di messa a disposizione di spazi per la sede di Genova, in scadenza nel mese di
dicembre 2026. Di seguito sono riepilogate le scadenze:
Anno di scadenza
31 dicembre 2025
2026
53.762
Totale
53.762
Si riporta di seguito il dettaglio dell’indebitamento finanziario netto redatto in conformità al
Richiamo di attenzione n. 5/21 del 29 aprile 2021 di Consob che recepisce gli Orientamenti
in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetto dell’ESMA
(ESMA32-382-1138), inclusivo dunque dei debiti per locazioni in applicazione dell’IFRS 16 e
dei debiti commerciali e altri debiti non correnti:
Descrizione (Euro)
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
A.
Disponibilità liquide
388.250
2.413.657
(2.025.407)
B.
Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
-
-
-
C.
Altre attività finanziarie correnti (cash pooling)
110.888
-
110.888
D.
Liquidità (A) + (B) + (C)
499.138
2.413.657
(1.914.519)
E.
Debito finanziario corrente
(352.772)
(65.306)
(287.466)
F.
Parte corrente del debito finanziario non corrente
-
-
-
G.
Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)
(352.772)
(65.306)
(287.466)
H.
Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)
146.366
2.348.351
(2.201.985)
I.
Debito finanziario non corrente
-
(53.761)
(53.761)
J.
Strumenti di debito
-
-
-
K.
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
-
-
-
L.
Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)
-
(53.761)
(53.761)
M.
Indebitamento finanziario netto (H) + (L)
146.366
2.294.590
(2.148.224)
Di seguito la tabella di dettaglio della scomposizione dei debiti finanziari con evidenza dei
debiti derivanti da lease:
Descrizione
31/12/2025
31/12/2024
Variazione
Debito finanziario verso istituti di credito corrente
-
-
-
Debito finanziario verso società controllate (cash pooling)
(299.010)
-
(299.010)
Passività derivanti da lease correnti
(53.762)
(65.306)
11.544
E.
Debito finanziario corrente
(352.772)
(65.306)
(287.466)
Debito finanziario verso istituti di credito non corrente
-
-
-
Passività derivanti da lease non correnti
-
(53.762)
(53.762)
I.
Debito finanziario non corrente
-
(53.762)
(53.762)
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
121
Al 31 dicembre 2025 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura
finanziaria.
NOTA 13. DEBITI TRIBUTARI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Debiti tributari correnti
Debiti verso erario per imposte
-
-
Debiti verso erario per ritenute
16.368
15.430
Totale
16.368
15.430
La voce, che ammonta a € 16.368, € 15.340 al 31 dicembre 2024, si riferisce interamente a
ritenute per lavoratori dipendenti e autonomi.
NOTA 14. DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
Debiti verso imprese controllate
-
1.021
-
1.021
Debiti commerciali e altri debiti correnti
Debiti verso fornitori
140.936
205.240
Debiti verso imprese controllate
291
-
Debiti verso istituti di previdenza sociale
3.420
7.851
Altri debiti
36.073
37.890
180.720
250.981
Totale
180.720
252.002
Debiti verso fornitori
Il saldo dei debiti verso fornitori ammonta a € 140.936 (€ 205.240 al 31 dicembre 2024) ed è
costituito per € 11.539 (€ 17.826 al 31 dicembre 2024) da fatture ricevute e per € 129.397
(€ 187.414 al 31 dicembre 2024) da fatture da ricevere.
La ripartizione per scadenza dei debiti verso fornitori per fatture ricevute è riportata nella
seguente tabella:
A scadere
Scaduti a
Totale
Tra 0 e 60
giorni
Tra 61 e
90 giorni
Tra 91 e
180 giorni
Tra 181 e
360 giorni
Oltre 360
giorni
Debiti verso
fornitori
129.397
11.539
-
-
-
-
140.936
Altri debiti
Gli altri debiti correnti sono pari a € 36.073, € 37.890 al 31 dicembre 2024.
Gli altri debiti includono principalmente debiti per emolumenti amministratori.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
122
• Conto economico
NOTA 15. RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Prestazione di servizi
137.900
27.000
Totale
137.900
27.000
I ricavi delle vendite e delle prestazioni ammontano al 31 dicembre 2025 a complessivi
€ 137.900, € 27.000 al 31 dicembre 2024. Il dato si riferisce alle fees di servizi finanziari e
amministrativi e alla messa a disposizione di spazi attrezzati addebitate alle società
controllate.
NOTA 16. ALTRI RICAVI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Altri proventi minori
34.801
92.105
Totale
34.801
92.105
Gli altri ricavi ammontano al 31 dicembre 2025 a complessivi € 34.801, € 92.105 al 31
dicembre 2024, e si riferiscono principalmente al rimborso delle commissioni relative alla
controgaranzia rilasciata nell’interesse di Meliorbanca S.p.A. (oggi BPER Banca S.p.A.), in
relazione alla quale Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata
a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla
medesima. Tale impegno è oggi passato in capo a TD Italia S.r.l..
NOTA 17. COSTI PER MATERIE PRIME E SERVIZI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Costi per acquisto materie prime e altri beni
(2.118)
(1.337)
Costi per servizi relativi a immobili di proprietà
(2.618)
(6.550)
Altri costi per servizi
(868.551)
(974.255)
Totale
(873.287)
(982.142)
Di seguito, il dettaglio dei costi per materie prime e servizi, distinto per natura di spesa:
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Altri costi generali
(2.118)
(1.337)
Sub a) Costi per acquisto materie prime e altri beni
(2.118)
(1.337)
Altri
(2.618)
(6.550)
Sub b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà
(2.618)
(6.550)
Emolumenti Amministratori
(227.023)
(236.379)
Emolumenti Collegio sindacale
-
(27.935)
Prestazioni professionali
(522.893)
(535.916)
Commissioni, spese bancarie e fidejussorie
(35.883)
(8.473)
Spese viaggio e convegni
(9.289)
(5.419)
Pulizie, telefoniche e manutenzione
(3.173)
(25.674)
Energia
(2.926)
(16.232)
Diversi
(65.925)
(99.104)
Canoni di leasing
(1.418)
(19.123)
Provvigioni ad intermediari
(20)
-
Sub c) Altri costi per servizi
(868.551)
(974.255)
Totale
(873.287)
(982.142)
Le prestazioni professionali, pari a € 522.893 (€ 535.916 nell’esercizio precedente), sono
prevalentemente relative ai compensi a favore di professionisti per i servizi fiscali e societari
gestiti in outsourcing.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
123
Si precisa che i compensi alla società di revisione EY S.p.A., ricompresi nella voce “Prestazioni
professionali”, al 31 dicembre 2025 ammontano a € 78.092, incluse spese accessorie.
Gli emolumenti, agli amministratori e in particolare al Collegio sindacale, sono diminuiti a
seguito dell’adozione, deliberata in data 15 aprile 2024 dall’Assemblea dei soci di Aedes in
sede straordinaria, del modello monistico di amministrazione e controllo, il quale prevede un
Consiglio di Amministrazione e su un comitato costituito al suo interno denominato Comitato
per il Controllo sulla Gestione. Questo ha determinato la riduzione del numero complessivo
di componenti dei due organi da 12 a 7, con un conseguente risparmio per la Società.
I canoni di leasing sono relativi a beni per i quali non si applica l’IFRS 16 in quanto relativi a
contratti di breve termine o di valore non significativo.
NOTA 18. COSTO DEL PERSONALE
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Salari e stipendi
(48.903)
(81.800)
Oneri sociali
(16.209)
(25.502)
Trattamento di fine rapporto
(886)
(8.120)
Altri costi per il personale
(36.088)
(21.900)
Totale
(102.086)
(137.322)
Il costo del personale di sede, pari a € 102.086, sconta gli oneri relativi all’accordo di
licenziamento raggiunto con la dipendente amministrativa impiegata nella sede di Milano, che
ha interrotto la collaborazione con la Società in data 31 marzo 2025 e gli oneri relativi al
distacco di una dipendente amministrativa al 50% da Istituto Ligure Mobiliare S.p.A..
Per ulteriori informazioni si rimanda al paragrafo 2.13 “Personale e struttura organizzativa”.
NOTA 19. ALTRI COSTI OPERATIVI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
IMU
(2.160)
(2.018)
Oneri societari generali
(668)
(4.789)
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa
(131.973)
(127.050)
Altri oneri minori
(5.119)
(6.269)
Totale
(139.920)
(140.126)
La voce “Altri costi operativi” presenta un saldo di € 139.920, in linea con € 140.126 al 31
dicembre 2024.
NOTA 20. AMMORTAMENTI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Ammortamenti immobilizzazioni immateriali
(5.635)
(4.193)
Ammortamenti immobilizzazioni materiali
-
(10.994)
Ammortamenti diritti d’uso
(65.895)
(111.673)
Totale ammortamenti
(71.530)
(126.860)
Gli ammortamenti si riferiscono principalmente all’ammortamento sul diritti d’uso relativo al
contratto di messa a disposizione della nuova sede sociale di Genova.
NOTA 21. PROVENTI (ONERI) DA PARTECIPAZIONI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Svalutazione partecipazioni in imprese controllate
(168.116)
(154.370)
Storno fondo svalutazione in imprese controllate
20.083
-
Proventi (Oneri) da partecipazioni
(148.033)
(154.370)
La voce comprende le svalutazioni relative alle partecipazioni detenute in Pragaotto S.r.l. e
Pival S.r.l. e allo storno del fondo svalutazione per la partecipazione detenuta in Lavip S.r.l.;
per ulteriori dettagli si rimanda alla Nota 6. Partecipazioni in Società controllate.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
124
NOTA 22. PROVENTI E (ONERI) FINANZIARI
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Proventi finanziari
Interessi attivi su conti correnti bancari
10.765
60.278
Interessi su crediti finanziari a controllate
9.647
37.643
Altri proventi finanziari
-
592
20.412
98.513
Oneri finanziari
Interessi passivi diversi
(4.039)
(422)
Interessi passivi su altri debiti
-
-
Interessi passivi su diritti d’uso
(2.282)
(2.639)
(6.321)
(3.061)
Totale
14.091
95.452
La voce Proventi e oneri finanziari ammonta al 31 dicembre 2025 a complessivi € 14.091, €
98.513 al 31 dicembre 2024.
NOTA 23. IMPOSTE SUL REDDITO DELL’ESERCIZIO
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Imposte dirette sul reddito
-
-
Imposte da CNM
24.285
-
Imposte anticipate
670.425
-
Imposte differite
-
-
Imposte
694.710
-
Le imposte sul reddito di esercizio ammontano a € 694.710 al 31 dicembre 2025. La voce è
composta da € 24.285 per imposte derivanti da consolidato fiscale e per € 670.425 per imposte
anticipate su perdite pregresse calcolate sull’ipotetico carico fiscale IRES relativo alla
valutazione a fair value degli investimenti immobiliari e alla vendita di rimanenze immobiliari
delle controllate (facenti parte del medesimo consolidato fiscale di cui Aedes è Capogruppo)
previste per il 2026.
Rammentiamo che le perdite pregresse da consolidato fiscale della Società ammontano a circa
€ 237 milioni al 31 dicembre 2025.
NOTA 24. RISULTATO PER AZIONE
31 dicembre 2025
31 dicembre 2024
Risultato complessivo attribuibile agli azionisti
(453.354)
(1.481.740)
Media ponderata di azioni in circolazione durante l’anno
32.013.068
32.013.068
Utile/(Perdita) per azione
(0,014)
(0,046)
Si segnala che al 31 dicembre 2025 non sono in circolazione titoli equivalenti alle azioni (es.
warrant o obbligazioni convertibili) il cui esercizio / conversione possa generare effettui
diluitivi in riferimento all’Utile/(Perdita) per azione.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
125
NOTA 25. IMPEGNI E GARANZIE
Impegni derivanti dagli accordi di ristrutturazione del 2014
Si segnala inoltre che, nell’ambito della manovra finanziaria del 2014 nonché in relazione agli
accordi sottoscritti in data 23 dicembre 2014 con riferimento all’avvio del Fondo Leopardi,
Aedes aveva rilasciato talune garanzie nell’interesse di Rubattino 87 S.r.l. in liquidazione e
Galileo Ferraris 160 S.r.l. in liquidazione (già Aedilia Sviluppo 1 S.r.l. in liquidazione) a
garanzia del credito di regresso di, rispettivamente, Generali S.p.A., Reale Mutua
Assicurazioni S.p.A., Meliorbanca S.p.A. e Unicredit S.p.A. relativamente alle fideiussioni da
quest’ultime emesse. A tal riguardo si evidenzia che Aedes Real Estate SGR S.p.A. (Sator
Immobiliare SGR S.p.A. ora Blue SGR S.p.A.) in nome e per conto del Fondo Leopardi si è
impegnata, in relazione a tali controgaranzie rilasciate da Aedes, a mantenere Aedes indenne
e manlevata da ogni e qualsiasi passività derivante da, o comunque correlata a, i già
menzionati impegni. In considerazione di tale manleva a beneficio di Aedes e, tenuto altresì
conto delle informazioni rese disponibili in ordine allo stato di avanzamento dei progetti di
sviluppo collegati alle citate fideiussioni, non si ritiene esistano presupposti per l’iscrizione di
passività in bilancio.
Si precisa che, con riferimento alle garanzie prestate nell’interesse di Galileo Ferraris 160
S.r.l., ad oggi residua la sola controgaranzia rilasciata nell’interesse di Meliorbanca S.p.A.
(oggi BPER Banca S.p.A.), in relazione alla quale - come detto - Blue SGR S.p.A. in nome e
per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Aedes da ogni e
qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima. Tale impegno è oggi passato in capo a
TD Italia S.r.l.
Garanzie assicurative rilasciate da terzi nell’interesse delle società del Gruppo per cui la Società
è coobbligata.
Principalmente, la voce comprende:
• 1.025 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata da un primario
istituto assicurativo nell’interessi di Pival S.r.l. a favore del Comune di Piove di Sacco a
garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione;
• 172 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell’Erario al
fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2022 di Aedes richiesto a rimborso,
scadente nel 2026.
• 158 migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell’Erario al
fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2023 di Aedes oggetto di rimborso nel
mese di giugno 2024, scadente nel 2027.
• 167migliaia di Euro relativi ad una polizza fideiussoria rilasciata a favore dell’Erario al
fine di garantire la liquidazione del credito IVA 2024 di Aedes oggetto di rimborso nel
mese di febbraio 2026, scadente nel 2028.
Si precisa che a fronte della somma degli impegni descritti nella presente nota il Gruppo ha
effettuato stanziamenti a fondi rischi laddove ritenuto necessario.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
126
NOTA 26. IFRS 13 - FAIR VALUE
Tale principio disciplina le modalità di valutazione e misurazione del fair value delle voci di
bilancio. L’IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo di chiusura (exit-price) ossia “il prezzo
che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento
di una passività in una ordinaria transazione posta in essere tra i partecipanti al mercato alla
data dell’operazione”.
L’ IFRS 13 dispone che:
• Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell’‹‹Highest and
best Use›› ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell’attività dal punto di
vista degli operatori di mercato.
• Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni
emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un
operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di
una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che
comprende anche il rischio di credito.
• Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value
dovrebbero essere:
a) appropriate in base alle circostanze: le tecniche di valutazione devono essere applicate
in modo coerente nel tempo a meno che non esistano tecniche alternative più
rappresentative per la valutazione del fair value;
b) imposte in modo tale da massimizzare gli input osservabili: gli input si distinguono in
osservabili e non osservabili, fornendo alcuni esempi di mercati dai quali possono essere
calcolati i fair value;
c) stabilite in base alle tecniche di misurazione del fair value (metodo dei multipli, il metodo
reddituale e il metodo del costo): si classificano tre livelli gerarchici a seconda del tipo
di input che viene utilizzato:
i. Livello 1: gli input derivano dai prezzi quotati in mercati regolamentati di beni
identici all’attività o passività da valutare. In questo caso si utilizzano i prezzi senza
procedere ad alcun aggiustamento.
ii. Livello 2: gli input derivano dai prezzi quotati o altri dati (tassi di interesse, curve
dei rendimenti osservabili, spread creditizi) per attività o passività simili in mercati
attivi e non attivi. Per questo caso possono essere effettuati degli aggiustamenti dei
prezzi in funzione di fattori specifici dell’attività o passività.
iii. Livello 3: in questo caso gli input non sono osservabili. Il principio dispone che sia
possibile ricorrere a quest’ultima tecnica solo in questo caso. Gli input di questo
livello comprendono per esempio swap su valute a lungo termine, interest rate
swap, passività di smantellamento assunta in una business combination, ecc..
L’IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair value possano essere utilizzati tre metodi di
valutazione:
• il metodo dei multipli si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di
mercato di attività e passività identiche o comparabili;
• il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che
verranno generati dall’attività;
• il metodo del costo riflette l’ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per
sostituire la capacità di servizio dell’attività oggetto di valutazione; il fair value sarà pari al
costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un’attività
di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell’attività in
oggetto); questo metodo può essere usato solo qualora gli altri metodi non siano utilizzabili.
Le tecniche di valutazione sono applicate in modo coerente nel tempo a meno che esistano
delle tecniche alternative che consentano una più rappresentativa valutazione del fair value.
Nella selezione delle tecniche di valutazione assumono una rilevanza particolarmente
significativa le assunzioni utilizzate nel determinare il prezzo dell’attività o delle passività.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
127
Le attività immobiliari di Aedes sono state classificate nel 3° livello gerarchico; tutti gli
immobili facenti capo alla Società sono stati aggregati nelle seguenti categorie, in funzione
della destinazione d’uso specifica: residenziale, commerciale, logistica, direzionale,
industriale.
Nella tabella di seguito è riportato il book value ed il fair value degli immobili appartenenti
alla Società classificati in base alla metodologia di valutazione utilizzata e alla destinazione
d’uso:
Metodo finanziario
(Trasformazione)
Comparativo
Metodo
finanziario (DCF)
Totale
Book Value
Fair Value
Book
Value
Fair
Value
Book
Value
Fair
Value
Book
Value
Fair
Value
Residenziale
-
-
-
-
-
-
-
-
Commerciale
-
-
-
-
-
-
-
-
Logistica
470
470
-
-
-
-
470
470
Direzionale
-
-
-
-
-
-
-
-
Industriale
-
-
-
-
-
-
-
-
Totale
470
470
-
-
-
-
470
470
Aedes persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché
nelle diverse fasi del processo valutativo. Il management verifica la coerenza e la corretta
applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall’esperto, assicurandosi che la metodologia
utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze
rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i
necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.
La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell’analisi delle
professionalità, della natura dell’incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto
di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza
di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l’indipendenza degli stessi esperti
possa risultare affievolita.
La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a
garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.
NOTA 27. EVENTI E OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI
Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, si segnala che non sono state
realizzate da parte di Aedes S.p.A., operazioni significative non ricorrenti nel corso
dell’esercizio.
NOTA 28. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI
Nel corso dell’esercizio 2025 Aedes non ha realizzato operazioni atipiche e/o inusuali
12
.
12
Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni
che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di
trasferimento e tempistica dell’accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle
informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di
minoranza.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
128
NOTA 29: INFORMAZIONI SUI RISCHI FINANZIARI
Classi di strumenti finanziari
Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e delle passività finanziarie richiesto dall’IFRS 7
nell’ambito delle categorie dell’IFRS 9. A completamento delle informazioni riportate nelle
specifiche note alla situazione patrimoniale e finanziaria, di seguito si riportano i saldi
contabili degli esercizi chiusi al 31 dicembre 2025 e al 31 dicembre 2024.
Valori al 31 dicembre 2025:
Note
Strumenti
finanziari attivi
Attività
al fair
value
Investimenti
detenuti
sino alla
scadenza
Crediti e
finanziamenti
Attività al
costo
ammortizzato
Attività
disponibili
per la
vendita
Valori
contabili al
31/12/2025
7
Crediti finanziari
non correnti
-
-
191.366
-
-
191.366
8
Crediti commerciali
-
-
72.185
-
-
72.185
9
Disponibilità liquide
-
-
388.250
-
-
388.250
Totale
-
-
651.801
-
-
651.801
Note
Strumenti finanziari
passivi
Passività
al fair
value
Passività al
costo
ammortizzato
Valori
contabili al
31/12/2025
a
revoca
entro 1
anno
da 1 a
5 anni
oltre 5
anni
11
Passività derivante da
lease non corrente
-
-
-
-
-
-
-
11
Passività derivante da
lease corrente
-
53.762
53.762
-
53.762
-
-
15
Debiti verso fornitori
-
140.936
140.936
-
140.936
-
-
15
Altri debiti
-
39.784
39.784
-
39.784
-
-
Totale
-
234.482
234.482
-
234.482
-
-
Valori al 31 dicembre 2024:
Note
Strumenti
finanziari attivi
Attività
al fair
value
Investimenti
detenuti
sino alla
scadenza
Crediti e
finanziamenti
Attività al
costo
ammortizzato
Attività
disponibili
per la
vendita
Valori
contabili al
31/12/2024
7
Crediti finanziari
non correnti
-
-
628.543
-
-
628.543
8
Crediti commerciali
-
-
81.465
-
-
81.465
9
Disponibilità liquide
-
-
2.413.657
-
-
2.413.657
Totale
-
-
3.123.665
-
-
3.123.665
Note
Strumenti finanziari
passivi
Passività
al fair
value
Passività al
costo
ammortizzato
Valori
contabili al
31/12/2024
a
revoca
entro 1
anno
da 1 a
5 anni
oltre
5 anni
11
Passività derivante da
lease non corrente
-
53.762
53.762
-
-
53.762
-
11
Passività derivante da
lease corrente
-
65.307
65.307
-
65.307
-
-
15
Debiti verso fornitori
-
205.240
205.240
-
205.240
-
15
Altri debiti
-
45.741
45.741
-
45.741
-
Totale
-
370.050
370.050
-
316.288
53.762
-
Fair value di attività e passività finanziarie
Il fair value delle attività e passività commerciali e degli altri crediti e debiti finanziari
corrisponde al valore nominale iscritto in Bilancio. Il fair value dei crediti verso banche risulta
dettagliatamente identificato nelle relative note di riferimento.
La Società è esposta a rischi finanziari: rischio di tasso di interesse, rischio di cambio, rischio
di liquidità.
Le politiche di gestione del rischio sono esposte nella sezione 3.10.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
129
4.10 Allegato 4 – Rapporti con parti correlate
I rapporti intrattenuti nel corso dell’esercizio dal Gruppo Aedes con società identificate come
parti correlate, non incluse nell’area di consolidamento, si riferiscono al distacco temporaneo
al 50% dell’orario di lavoro di un’impiegata amministrativa da Istituto Ligure Mobiliare S.p.A.
e dal contratto di messa a disposizione di spazi attrezzati stipulato con Istituto Ligure
Mobiliare S.p.A. (incorporante di Giulia Immobiliare S.r.l.), proprietaria della sede sociale in
Genova.
Alla data di approvazione della presente Relazione la Società risulta soggetta all’attività di
direzione e coordinamento di Istituto Ligure Mobiliare S.p.A..
Controparte
Tipologia
Importo in Euro
Istituto Ligure Mobiliare Spa
costo - distacco dipendente amministrativa
(35.133)
Istituto Ligure Mobiliare Spa
debito - distacco dipendente amministrativa
(5.113)
Istituto Ligure Mobiliare Spa
costo - ammortamento diritto uso sede
(57.232)
Istituto Ligure Mobiliare Spa
costo - interessi diritto uso sede
(3.862)
Istituto Ligure Mobiliare Spa
attivo - diritto uso sede
52.462
Istituto Ligure Mobiliare Spa
debito - lease liability sede sociale
(53.762)
Giorgio Ferrari
costo - compensi amministratori
(97.902)
Federico Strada
costo - compensi amministratori
(41.600)
Federico Strada
debito - compensi amministratori
(10.485)
Rinaldo Ferraro
costo - compenso Dir. Preposto
(24.956)
Rinaldo Ferraro
debito - compenso Dir. Preposto
(6.240)
Re.Fi Srl
costo - servizi amministrativi
(16.532)
I rapporti intrattenuti nel corso dell’esercizio dalla Società con società incluse nell’area di
consolidamento consistono in servizi amministrativi, affitto di spazi attrezzati, finanziamenti
erogati alle controllate, rapporti relativi al consolidato fiscale e all’IVA di Gruppo e al sistema
di tesoreria accentrato (cash pooling).
Descrizione
Lavip S.r.l.
Pival S.r.l.
Pragaotto
S.r.l.
Immobiliare
Savoia S.r.l.
Totale
Crediti finanziari non correnti
191.366
-
-
-
191.366
Crediti commerciali e altri crediti
correnti
23.920
5.980
-
-
29.900
Crediti finanziari correnti
51.338
59.550
-
-
110.888
Debiti verso banche e altri
finanziatori correnti
-
-
(99.010)
(200.000)
(299.010)
Debiti commerciali e altri debiti
non correnti
-
-
-
(291)
(291)
Ricavi delle vendite e delle
prestazioni
59.920
41.980
36.000
-
137.900
Proventi finanziari
1.926
4.843
2.878
-
9.647
Oneri finanziari
(55)
-
(1.937)
(289)
(2.281)
Imposte
24.285
-
-
-
24.285
Tutti i rapporti con parti correlate sono regolati a normali condizioni di mercato.
Il totale dei compensi fissi deliberati in favore di Consiglieri di Amministrazione, ivi inclusi i
Consiglieri con deleghe, è riportato nella seguente tabella:
Descrizione
Aedes S.p.A.
Compensi membri del Consiglio di Amministrazione
200.000
Totale
200.000
Per ulteriori dettagli si rimanda alla Relazione sulla remunerazione della Società predisposta
ai sensi dell'art. 123-ter del TUF, che verrà pubblicata ai sensi di legge anche sul sito internet
aziendale.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
130
Si forniscono di seguito i dati dell’ultimo bilancio d’esercizio approvato da Istituto Ligure
Mobiliare S.p.A.:
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
131
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
132
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
133
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
134
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
135
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
136
4.11 Allegato 5 – Corrispettivi alla Società di Revisione
Nella tabella sottostante si forniscono i compensi sostenuti a fronte dei servizi erogati dalla
società di revisione EY S.p.A. e da altre entità appartenenti alla sua rete:
Descrizione
Soggetto che ha erogato il
servizio
Destinatario
Corrispettivo
Revisione contabile
EY S.p.A.
Aedes S.p.A.
78.093
Altri servizi
EY S.p.A.
Aedes S.p.A.
-
Totale
78.093
Tali compensi si riferiscono alla revisione legale del bilancio consolidato, del bilancio
d’esercizio e del bilancio consolidato semestrale di AEDES. L’importo comprende i
corrispettivi, le spese e il contributo CONSOB.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
137
4.12 Attestazione sul bilancio d’esercizio
13
I sottoscritti Federico Strada, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione,
Giorgio Ferrari, in qualità di Amministratore Delegato e Rinaldo Ferraro, in qualità di
Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Aedes S.p.A., attestano,
tenuto anche conto di quanto previsto dall’art. 154-bis, commi 3, 4 e 5, del decreto legislativo
24 febbraio 1998, n. 58:
• l’adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell’impresa, e
• l’effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione
del bilancio d’esercizio nel corso dell’esercizio 2025.
Si attesta, inoltre, che
1) il bilancio d’esercizio:
a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella
Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento
Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002 e nel rispetto delle disposizioni del
regolamento delegato (UE) 2019/815;
b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione
patrimoniale, economica e finanziaria della Società.
2) la relazione sulla gestione comprende un’analisi attendibile dell’andamento e del risultato
della gestione, nonché della situazione dell’emittente, unitamente a una descrizione dei
principali rischi e incertezze cui è esposta.
Genova, 19 marzo 2026
Il Presidente del Consiglio di
Amministrazione
L’Amministratore Delegato
Federico Strada
Giorgio Ferrari
Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti
contabili societari
Rinaldo Ferraro
13
ai sensi dell’art. 81-ter del Regolamento Consob n° 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
138
4.13 Relazione della Società di Revisione
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
139
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
140
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
141
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
142
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
143
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
144
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
145
4.14 Relazione del Comitato per il Controllo sulla Gestione
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
146
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
147
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
148
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
149
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
150
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
151
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
152
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
153
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
154
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2025
155
Tel. +39 010 0942322
www.aedes1905.it