1
Accentis nv
Jaarverslag 2021
Accentis nv jaarverslag 2021 2/107
2
Inhoud
0 Voorwoord ............................................................................................................................................... 4
1 Profiel van de onderneming ............................................................................................................... 5
2 Strategische en financiële doelstellingen ........................................................................................ 5
3 Accentis in detail .................................................................................................................................... 6
3.1 Organisatiestructuur ...................................................................................................................................... 6
3.2 Portfolio overzicht........................................................................................................................................... 6
3.3 Portfolio detail .................................................................................................................................................. 8
4 Informatie voor de aandeelhouder ................................................................................................. 14
4.1 Accentis op de beurs .................................................................................................................................... 14
4.2 Kapitaal en aandelen ................................................................................................................................... 14
4.3 Vorm en overdraagbaarheid van de aandelen .................................................................................... 15
4.4 Stemrechten verbonden aan de aandelen ............................................................................................ 15
4.5 Aandeelhoudersstructuur.......................................................................................................................... 15
4.6 Dividend ........................................................................................................................................................... 15
4.7 Financiële kalender ...................................................................................................................................... 16
4.8 Investor relations ......................................................................................................................................... 16
5 Verklaring inzake deugdelijk bestuur ........................................................................................... 17
5.1 Algemene bepalingen .................................................................................................................................. 17
5.2 Interne controle- en risicobeheersystemen betreffende de financiële rapportering ............ 18
5.3 Aandeelhoudersstructuur.......................................................................................................................... 20
5.4 Beslissingsorganen ...................................................................................................................................... 20
5.5 Remuneratieverslag..................................................................................................................................... 25
5.6 Aandelen aangehouden door bestuurders en leden van het uitvoerend management ........ 27
5.7 Commissaris ................................................................................................................................................... 27
5.8 Belangenconflicten ....................................................................................................................................... 27
5.9 Transacties met belangrijke aandeelhouders ..................................................................................... 28
5.10 Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007
betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn
toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt ................................................ 28
6 Verslag van de raad van bestuur ..................................................................................................... 29
6.1 Geconsolideerde kerncijfers ..................................................................................................................... 29
6.2 Belangrijke gebeurtenissen tijdens 2021 en na balansdatum ...................................................... 29
6.3 Informatie over omstandigheden die een negatieve invloed zouden kunnen hebben op de
ontwikkeling................................................................................................................................................... 32
6.4 Bespreking van de resultaten ................................................................................................................... 32
6.5 Onderzoek en ontwikkeling ...................................................................................................................... 36
6.6 Milieu- en personeelsaangelegenheden ................................................................................................ 36
6.7 Risico’s en risicobeheer .............................................................................................................................. 36
6.8 Gebruik van financiële instrumenten .................................................................................................... 36
6.9 Inlichtingen over kapitaal en zeggenschapsstructuur ..................................................................... 36
6.10 Belangenconflicten – Transacties met verbonden ondernemingen ............................................ 37
6.11 Wijzigingen in de raad van bestuur en het management ................................................................ 37
6.12 Inkoop eigen aandelen ................................................................................................................................ 38
6.13 Marktontwikkeling en vooruitblik .......................................................................................................... 38
6.14 Dividendvoorstel .......................................................................................................................................... 38
6.15 Verklaring conform artikel 12 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007
betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn
toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt ................................................ 38
7 Risicobeheer .......................................................................................................................................... 39
7.1 Financiële risico’s ......................................................................................................................................... 39
7.2 Risico’s verbonden aan de activiteiten van de vennootschap ....................................................... 40
Accentis nv jaarverslag 2021 3/107
3
8 Geconsolideerde jaarrekening ......................................................................................................... 44
8.1 Geconsolideerd totaalresultaat ................................................................................................................ 44
8.2 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie.......................................................................... 45
8.3 Geconsolideerde kasstromen ................................................................................................................... 46
8.4 Mutatieoverzicht van de wijzigingen in het geconsolideerd eigen vermogen ......................... 47
8.5 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening............................................................................... 47
8.6 Verslag van de commissaris ...................................................................................................................... 76
9 Enkelvoudige jaarrekening ............................................................................................................... 81
9.1 Enkelvoudige balans Accentis nv ............................................................................................................ 81
9.2 Resultatenrekening Accentis nv .............................................................................................................. 83
9.3 Resultaatverwerking Accentis nv............................................................................................................ 84
9.4 Toelichting ...................................................................................................................................................... 84
9.5 Waarderingsregels ....................................................................................................................................... 93
9.6 Sociale balans ................................................................................................................................................. 95
9.7 Verslag van de raad van bestuur over de enkelvoudige jaarrekening ....................................... 96
9.8 Verslag van de commissaris over de enkelvoudige jaarrekening .............................................. 103
Verantwoordelijke uitgever
Jacques De Bliek
Accentis nv
Noorderlaan 139
2030 Antwerpen
België
Accentis nv jaarverslag 2021 4/107
4
0 Voorwoord
Geachte aandeelhouder,
Beste lezer,
Ondanks de COVID-19-perikelen stegen de huuropbrengsten over 2021 met nagenoeg 4%. Wel
werden we geconfronteerd met het ‘nieuwe normaal’ van thuiswerken waardoor er minder
behoefte is aan kantoorruimte.
Intussen laten ook de gevolgen van de oorlog in Oekraïne zich voelen. Met name de forse stijging
van de energielasten is nefast voor de rendabiliteit van het Business Center in Lier, waar het
aandeel lasten in de vergoeding voor terbeschikkingstelling sterk toeneemt ten koste van het
aandeel huurinkomsten. Het lokale management spant zich in om gebruikers te sensibiliseren, het
sluimerverbruik terug te dringen en verder waar mogelijk te besparen.
Een en ander heeft Accentis ertoe aangezet om met de nodige behoedzaamheid te werk te gaan. Het
beleid is gericht op de consolidatie van de resterende portefeuille en het behalen van een maximaal
rendement. Dat laatste vereist flexibiliteit en continue monitoring en bijsturing door het
management. Gelet op de resultaten is het daarin geslaagd.
Om een verdere onevenwichtigheid in het vastgoedportfolio te voorkomen, werd
voorzichtigheidshalve, en bij wijze van risicobeheersing, het onroerend goed in Slowakije via een
aandelentransactie van de hand gedaan. Voor de aandeelhouders is via deze transactie een
aanzienlijke meerwaarde verzilverd.
Eveneens vermeldenswaard is de oplevering van het nieuwbouwproject in Lier, een logistieke hall
van ca. 1.800 m², aan Xeikon, de hoofgebruiker van de site.
Accentis heeft verscheidene historische obstakels moeten overwinnen, wat niet gemakkelijk was.
Toch kan het terugblikken op succesvolle jaren. Steeds stond de aandeelhouder centraal, wat nu
wordt bevestigd door de uitbetaling van een interim-dividend en een reële kapitaalvermindering.
Accentis kan rekenen op een deskundig management en gedreven personeel. Samen zijn zij er de
afgelopen jaren in geslaagd om de onderneming uit te bouwen tot een stabiele, financieel krachtige
organisatie. Wij zien de toekomst dan ook met vertrouwen tegemoet.
Aan onze aandeelhouders: een bijzonder woord van dank voor uw vertrouwen en geduld.
Jacques de Bliek
Voorzitter van de raad van bestuur
Accentis nv jaarverslag 2021 5/107
5
1 Profiel van de onderneming
Accentis nv (‘Accentis’) is een vastgoedmaatschappij die zich specialiseert in industrieel vastgoed,
voornamelijk gelegen in België en Duitsland (tot eind december 2021 eveneens in Slowakije). De
vennootschap streeft een langetermijnstrategie na die erop gericht is de waarde van de
vastgoedportefeuille te maximaliseren, enerzijds door het optimaliseren van de huurinkomsten en
anderzijds door een actief portefeuillebeheer en risicomanagement.
De vernieuwing van het portfolio gebeurt door middel van nieuwbouwprojecten, voornamelijk op
vraag van onze gebruikers. Een en ander wordt gecombineerd met de verkoop van kleinere en
minder strategische panden met een hogere kostenratio en groter verhuurrisico.
De waarde van een pand wordt in belangrijke mate bepaald door zijn huurinkomsten. Het
optimaliseren van die huurinkomsten – en alle activiteiten die daarmee samengaan – heeft vandaag
prioriteit. Zowel de huurprijzen als de looptijd van de verschillende huurcontracten en de spreiding
van het huurrisico zijn daarbij belangrijke aandachtspunten.
De Cel Ontwikkeling (zie organisatiestructuur op pagina 6) focust voornamelijk op de
ontwikkelingsmogelijkheden van terreinen die deel uitmaken van het huidige portfolio om qua
uitbreiding en expansie voldoende flexibiliteit te bieden aan de grote sites. Het technisch behoud
van de bestaande panden is eveneens een belangrijk aandachtspunt.
2 Strategische en financiële doelstellingen
Zoals bekend gaven onder meer de onaangepaste financieringsvormen en -termijnen in het
verleden aanleiding tot financiële tekorten. De optimalisatie van de huuropbrengsten, de
desinvestering van risicogevoelige sites en de marktconforme financiering van de
nieuwbouwprojecten bieden nu echter voldoende financiële stabiliteit voor de komende drie jaar.
Daarnaast is de herstructurering, die in het verleden werd doorgevoerd, vandaag verankerd in de
strategie:
▪ organisatiestructuur met ‘korte communicatielijnen’ en directe contacten met gebruikers en
huurders
▪ blijvende kostencontrole en -beheersing
▪ focus op de grotere industriële sites met eigen beheersstructuur
▪ financieringsstrategie met focus op optimalisering en, waar mogelijk, herfinanciering
Accentis nv jaarverslag 2021 6/107
6
3 Accentis in detail
3.1 Organisatiestructuur
3.2 Portfolio overzicht
Accentis’ portfolio bestaat uit industrieel vastgoed, namelijk logistieke en (semi-)industriële
gebouwen met bijbehorende kantoorruimte. De totale verhuurbare oppervlakte (exclusief
ontwikkelbare percelen) bedraagt 95.537 m
2
. Met een leegstand van 2.348 m
2
op 31 december
2021 is de bezettingsgraad op basis van de totale oppervlakte 97,54% (2020: 98,33%).
3.2.1 Oppervlakte en bezettingsgraad
Totaal
Verhuurd
Verhuurd
Leegstand
Leegstand
m²
m²
m² in %
m²
m² in %
Oppervlakte in
België
72.441
70.093
96,76
2.348
2,46
Duitsland
23.096
23.096
100,00
-
-
Oppervlakte
95.537
93.189
97,54
2.348
2,46
Aangehouden als vastgoedbelegging
74.067
71.719
96,83
2.348
3,17
Aangehouden voor verkoop
21.470
21.470
100,00
-
-
Tabel 1: Oppervlakte en bezettingsgraad
Oppervlakte (m²), aandeel per land (%)
Bezettingsgraad (%) per land
Accentis nv jaarverslag 2021 7/107
7
3.2.2 Fair value
De totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2021 bedraagt 51,52 mio EUR.
De waarde van de panden werd bepaald door onafhankelijke experts. Voor definities, toegepaste
normering en methodiek voor de bepaling van de reële waarde wordt verwezen naar punt 13.1 op
pagina 63.
Land
Fair value op 31-12-2021
in k EUR
%
België
45.680
88,66
Duitsland
5.840
11,34
Totaal portfolio
51.520
100,00
Tabel 2: Fair value
Fair value, aandeel per land (zie Tabel 2)
3.2.3 Huurwaarde
De totale huurwaarde op jaarbasis van de verhuurde panden op 31 december 2021, i.e. de totale
actuele brutohuurinkomsten op 31 december 2021 inclusief de toegekende investeringstoelages en
ontvangen investeringssurplussen, bedraagt 6,86 mio EUR.
Land
Actuele brutohuurinkomsten op 31-12-2021
in k EUR
%
België
5.968
86,96
Duitsland
895
13,04
Totaal portfolio
6.863
100,00
Tabel 3: Actuele brutohuurinkomsten
Actuele brutohuurinkomsten, aandeel per land (zie Tabel 3)
Accentis nv jaarverslag 2021 8/107
8
Op basis hiervan werd de Estimated Rental Value (ERV) door het management bepaald op
6,95 mio EUR.
ERV
(1)
Verhuurd
(2)
Verhuurd
(2)
EUR
EUR
in %
Oppervlakte in
België
6.058.034
5.983.070
98,76
Duitsland
894.979
894.979
100,00
Totaal
6.953.013
6.878.050
98,92
Aangehouden als vastgoedbelegging
6.056.068
5.981.105
98,76
Aangehouden voor verkoop
896.945
896.945
100,00
(1) ERV = Estimated rental value of geschatte huurwaarde: de huur waaraan het eigendom op afsluitdatum kan worden
verhuurd op de open markt. In de bepaling van de ERV worden de contractuele huurwaardes in acht genomen en wordt geen
rekening gehouden met de toegekende en ontvangen, al dan niet tijdelijke, investeringstoelages en -surplussen.
(2) Verhuurd betreft de totale brutowaarde van de huurcontracten op 31 december 2021, exclusief de toegekende
investeringstoelages en ontvangen investeringssurplussen.
Tabel 4: Estimated Rental Value
3.2.4 Actueel rendement
Op 31 december 2021 realiseerde Accentis een gemiddeld rendement van 13,35%. Het rendement
wordt berekend als de verhouding tussen de contractuele brutohuurinkomsten exclusief de
toegekende investeringstoelages op jaarbasis en de fair value.
3.3 Portfolio detail
Op de volgende pagina’s vindt u een samenvatting van de belangrijkste informatie per
vastgoedbelegging.
Elk overzicht bevat algemene en technische informatie zoals locatie, bouwjaar, oppervlakte en
eigenaar van het vastgoed.
▪ Economische eigenaar: in het geval van een financiële leasing is de juridische eigenaar van de
grond de vennootschap, die een opstalrecht verleent aan de leasingmaatschappij, en is de
leasingmaatschappij de juridische eigenaar van het gebouw dat wordt verhuurd aan de
vennootschap, waarbij de vennootschap optreedt als leasingnemer en dus de economische
eigenaar is. Aan het einde van de leasingovereenkomst wordt de vennootschap, na de eventuele
uitoefening van de koopoptie en het betalen van de optieprijs, juridische eigenaar van het
vastgoed.
▪ Juridische eigenaar: de juridische entiteit die juridische eigenaar is van het pand en/of het
perceel in kwestie (volle eigendom).
Onder huurdersinformatie vindt u onder meer de belangrijkste huurders, de procentuele
verhouding tussen de brutohuurinkomsten, de actuele economische waarde van het pand en de
procentuele verhouding van de brutohuurinkomsten t.o.v. de totale brutohuurinkomsten van de
volledige vastgoedportefeuille. Voor de panden Lier en Ieper Ter Waarde in België worden de
brutohuurinkomsten in deze overzichten gedefinieerd als huur met inbegrip van alle huurlasten en
voor andere panden als huur met inbegrip van bepaalde contractuele huurlasten. De
bezettingsgraad wordt in deze overzichten berekend als de verhouding tussen de totale
contractueel verhuurde oppervlakte en de totaal verhuurbare oppervlakte (en dus niet als de
verhouding van de contractuele huurinkomsten en de ERV).
We vermelden eveneens de verhuurde oppervlakte, de beschikbare verhuurbare oppervlakte en de
actuele bezettingsgraad.
Daarnaast wordt voor elke vastgoedbelegging een korte beschrijving gegeven van specifieke
kenmerken, de strategische visie van het management op de vastgoedbelegging in kwestie en
eventuele belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.
Accentis nv jaarverslag 2021 9/107
9
Hamont-Achel
Adres
Nobelstraat 2, 3930 Hamont-Achel (BE)
Economische eigenaar
Accentis Property International nv
Beschrijving
Productiesite met logistieke uitbreidingszone, voorzien van de nodige kantoren en parkeerplaatsen.
Ligging: op 15 km van de Nederlandse grens, in de buurt van de snelwegen E34 en E25 naar
Eindhoven.
Waardebepaling door de vastgoedexpert
Waarderingsexpert
Ceusters (BE)
Technische informatie
Bouwjaar
1960 en 1990-2000
Grondoppervlakte
150.000 m²
Verhuurbare oppervlakte
21.470 m²
Huurdersinformatie
Belangrijkste huurders
Punch Metals
Brutohuurinkomsten/waardebepaling
17,12%
Aandeel brutohuurinkomsten/portfolio
13,07%
Verhuurde oppervlakte
21.470 m²
Beschikbare oppervlakte
0 m²
Bezettingsgraad
100,00%
Diversen
▪ Single tenant site gelegen in bosrijk gebied, verhuurd aan Punch Metals, met investeringsbudget
en koopoptie.
▪ De koopoptie, geldig tot einde 2021, werd gelicht. Omdat er in het oriënterend
bodemonderzoek een verontreiniging werd vastgesteld, is een beschrijvend bodemonderzoek
noodzakelijk. Aan Punch Metals werd bevestigd dat de koopoptie wordt verlengd tot de
verontreiniging verholpen is. Dan pas is een overdracht mogelijk.
▪ Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2021: Een vernieuwd en aangepast beschrijvend
bodemonderzoek werd ingediend bij OVAM. Accentis heeft een vrijstelling tot sanering
aangevraagd. Pas als die is verleend is een overdracht aan Punch Metals mogelijk.
Accentis nv jaarverslag 2021 10/107
10
Ieper Ter Waarde
Adres
Ter Waarde 90, 8900 Ieper (BE)
Juridische eigenaar
Accentis Property International nv
Beschrijving
Architectonisch interessant gebouw. Betonnen en glazen constructie met kantoren en
opslagruimte. Gunstige ligging: goede bereikbaarheid via de snelweg A19 (Kortrijk-Ieper), vlak bij
de snelwegen E17 en E403, op 20 km van de Franse grens.
Waardebepaling door de vastgoedexpert
Waarderingsexpert
Ceusters (BE)
Technische informatie
Bouwjaar
1999
Grondoppervlakte
11.263 m²
Verhuurbare oppervlakte
4.426 m²
Huurdersinformatie
Belangrijkste huurders
o.a. Trimble, Gantner, …
Brutohuurinkomsten/waardebepaling
6,14%
Aandeel brutohuurinkomsten/portfolio
2,12%
Verhuurde oppervlakte
2.984 m²
Beschikbare oppervlakte
1.442 m²
Bezettingsgraad
67,42%
Diversen
▪ Multi-tenant site
▪ De gelijkvloerse verdieping is verdeeld in kleinere logistieke units, de eerste verdieping omvat
verschillende kantoorunits.
▪ Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2021: SBB Bedrijfsdiensten heeft de eerste
verdieping in februari 2022 verlaten. De kantoorruimte wordt intussen aangeboden aan de
bredere markt.
De West-Vlaamse Intercommunale (WVI) heeft ons geïnformeerd dat de activiteiten van enkele
kleinere huurders van de gelijkvloerse logistieke units niet zouden stroken met de opgegeven
bestemming. Gezien de krapte op de huurmarkt is het management in overleg met de directie
van WVI.
Accentis nv jaarverslag 2021 11/107
11
Lier
Adres
Duwijckstraat 17, 2500 Lier (BE)
Economische eigenaar
Accentis nv
Beschrijving
Modern en multifunctioneel gebouw met kantoren en productie- en opslagruimte (‘Accentis
Business Center’). Grote parking voor het gebouw en ondergrondse parkeergarage. Dankzij
faciliteiten zoals auditorium, vergaderzalen en bedrijfsrestaurant is het gebouw geschikt voor
seminaries en conferenties. Goede aansluiting met de snelwegen E313 en E19, gelegen op 20 km
van de luchthaven van Antwerpen en op 30 km van Brussels Airport.
Waardebepaling door de vastgoedexpert
Waarderingsexpert
Ceusters (BE)
Technische informatie
Bouwjaar
2001-2019
Grondoppervlakte
58.418 m²
Verhuurbare oppervlakte
33.980 m²
Huurdersinformatie
Belangrijkste huurders/gebruikers
o.a. Xeikon (Flint Division), Descartes, Creafin,
Peopleware, LeoPharma, Avineon, Kreatix,
Mensura, Blickle, Gudrun, Desk Solutions,
SD Worx
Brutohuurinkomsten/waardebepaling
13,49%
Aandeel brutohuurinkomsten/portfolio
67,20%
Verhuurde oppervlakte
33.917 m²
Beschikbare oppervlakte
63 m²
Bezettingsgraad
99,81%
Diversen
▪ Multi-tenant site
▪ Verschillende gebruikers geven momenteel de voorkeur aan meer flex- en thuiswerk, waardoor
de kantoorbehoefte is gedaald. Met hen werden afspraken in de vorm van een tijdelijke korting
of een reductie van de oppervlakte vastgelegd.
▪ Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2021: Eind maart 2022 heeft de hoofdgebruiker
Xeikon zijn intrek genomen in het nieuwbouwproject, een logistieke aanbouw van ca. 1.800 m².
Accentis nv jaarverslag 2021 12/107
12
Overpelt
Adres
Fabriekstraat 145, 3900 Overpelt (BE)
Juridische eigenaar
Accentis Property Overpelt nv
Beschrijving
Multifunctioneel complex met productie- en opslagruimte, en kantoren. Gelegen vlak bij de
snelwegen E34 en E25 naar Eindhoven (Nederland), op 15 km van de Nederlandse grens.
Waardebepaling door de vastgoedexpert
Waarderingsexpert
Ceusters (BE)
Technische informatie
Bouwjaar
1960-1980/1990-2000
Grondoppervlakte
34.949 m²
Verhuurbare oppervlakte
12.565 m²
Huurdersinformatie
Belangrijkste huurders/gebruikers
o.a. Shark Solutions, Assign, RGS
Brutohuurinkomsten/waardebepaling
8,08%
Aandeel brutohuurinkomsten/portfolio
4,57%
Verhuurde oppervlakte
11.722 m²
Beschikbare oppervlakte
843 m²
Bezettingsgraad
93,29%
Diversen
▪ Multi-tenant site
▪ Industrieterrein momenteel volledig gebruikt door Shark Solutions, en afzonderlijk
kantoorgebouw op afzonderlijk kadastraal perceel.
▪ Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2021: Sinds het vertrek van Paco Meubelen begin
2022 huurt Shark Solutions het volledige achterliggende industrieterrein.
De eigenaars van het aanpalend perceel Plascobel willen percelen aan de straatzijde van de site
ontwikkelen. Een van die percelen is eigendom van Accentis. Hierover werden gesprekken
aangeknoopt.
Accentis nv jaarverslag 2021 13/107
13
Schiltach
Adres
Welschdorf 220, 77761 Schiltach (DE)
Juridische eigenaar
Accentis Verwaltungs GmbH
Beschrijving
Industrieel complex, specifiek gebouwd voor de productieactiviteiten van BBS. Ligging: in het
Zwarte Woud, tussen Straatsburg en Stuttgart in Duitsland.
Waardebepaling door de vastgoedexpert
Waarderingsexpert
Ceusters (BE)
Technische informatie
Bouwjaar
1988-1996
Grondoppervlakte
32.446 m²
Verhuurbare oppervlakte
23.096 m²
Huurdersinformatie
Belangrijkste huurders
BBS GmbH
Brutohuurinkomsten/waardebepaling
15,32%
Aandeel brutohuurinkomsten/portfolio
13,04%
Verhuurde oppervlakte
23.096 m²
Beschikbare oppervlakte
0 m²
Bezettingsgraad
100,00%
Diversen
▪ Single tenant site
▪ Sinds juni 2020 is de huurder BBS in insolventie. Tot op heden werden nog geen definitieve
beslissingen genomen over een overname of over hoe en op welke locatie de activiteiten zullen
worden voortgezet.
▪ Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2021: geen.
Accentis nv jaarverslag 2021 14/107
14
4 Informatie voor de aandeelhouder
4.1 Accentis op de beurs
Het aandeel Accentis noteert sinds 26 mei 1997 aan Euronext Brussels (ISIN-code BE0003696102,
Symbool: ACCB).
1
22-02-2021:
Jaarresultaten 2020
2
19-04-2021:
Jaarverslag 2020
3
30-08-2021:
Halfjaarresultaten 2021
4
20-09-2021:
Inkoop eigen aandelen
5
27-09-2021:
Inkoop eigen aandelen
6
14-10-2021:
Inkoop eigen aandelen
7
25-10-2021:
Inkoop eigen aandelen
8
09-12-2021:
Ondertekening overeenkomst m.b.t. verkoop aandelen Accentis Námestovo
s.r.o.
9
17-02-2022:
Voorstel kapitaalvermindering
10
21-02-2022:
Jaarresultaten 2021
11
22-02-2022:
Uitkering interim-dividend en voorstel kapitaalvermindering door Accentis
Property International nv
12
01-03-2022:
Bijeenroeping buitengewone algemene vergadering Accentis nv
13
21-03-2022:
Uitkering interim-dividend
14
30-03-2022:
Reële kapitaalvermindering Accentis Property International nv
15
31-03-2022:
Reële kapitaalvermindering Accentis nv
4.2 Kapitaal en aandelen
Het kapitaal van de vennootschap bedraagt zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR). Het is
verdeeld in één miljard tweehonderdzevenenzestig miljoen zevenhonderdvijfenveertigduizend
tweehonderdvierentwintig (1.267.745.224) aandelen, genummerd, zonder vermelding van
nominale waarde, die elk één één miljard tweehonderdzevenenzestig miljoen
zevenhonderdvijfenveertigduizend tweehonderd-vierentwintigste (1/1.267.745.224) van het
kapitaal vertegenwoordigen. Het is volledig volgestort.
Accentis nv jaarverslag 2021 15/107
15
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van vierenveertig miljoen vijfhonderdduizend euro
(44.500.000,00 EUR) om het kapitaal te brengen van zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR)
naar vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro (25.500.000,00 EUR). De kapitaalvermindering
ging niet gepaard met een vernietiging van bestaande aandelen van de vennootschap.
Op diezelfde datum heeft de buitengewone algemene vergadering eveneens besloten tot
vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen waardoor het totaal aantal stemrechten van
1.267.745.224 naar 1.262.854.001 werd gebracht.
De meest recente kapitaalstructuur is steeds terug te vinden op de corporate website
(www.accentis.com) in de rubriek Investor Relations.
4.3 Vorm en overdraagbaarheid van de aandelen
De aandelen van de vennootschap kunnen de vorm aannemen van aandelen op naam en
gedematerialiseerde aandelen. Alle aandelen van de vennootschap zijn volledig volgestort en vrij
overdraagbaar.
4.4 Stemrechten verbonden aan de aandelen
Elke aandeelhouder van de vennootschap heeft recht op één stem per aandeel. Aandeelhouders
mogen bij volmacht stemmen, onderworpen aan de regels beschreven in de statuten van de
vennootschap.
Stemrechten kunnen worden opgeschort met betrekking tot aandelen conform de toepasselijke
wettelijke bepalingen en regels beschreven in de statuten van de vennootschap.
4.5 Aandeelhoudersstructuur
Op basis van de noemer van 1.262.854.001 (totaal aantal stemrechten) en de relevante kennis- en
berichtgevingen die de vennootschap heeft ontvangen, ziet de structuur van het
aandeelhouderschap op datum van publicatie er als volgt uit:
Aandeelhouder
Aantal stemrechten
%
849.228.572
67,25
Publiek
413.625.429
32,75
Totaal
1.262.854.001
100,00
Sinds september 2013 wordt de vennootschap gecontroleerd door Iep Invest en wordt de
participatie Accentis door Iep Invest integraal geconsolideerd.
In artikel 5 van de statuten van de vennootschap werd de drempel voor bekendmaking van een
deelneming vastgesteld op 5%. Kennisgevingen van belangrijke deelnemingen in overeenstemming
met de bepalingen van de wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van belangrijke
deelnemingen en de statuten van de vennootschap kunnen worden gestuurd naar
investor.relations@accentis.com. Ontvangen kennisgevingen zijn steeds beschikbaar op de
corporate website (www.accentis.com) in de rubriek Investor Relations.
4.6 Dividend
4.6.1 Bestemming van de winstreserve
Het batig saldo dat de resultatenrekening aanwijst nadat alle lasten, de algemene kosten, de nodige
provisies en afschrijvingen zijn afgetrokken, maakt de zuivere winst uit van de vennootschap. Van
deze winst wordt ten minste een twintigste voorafgenomen om de wettelijke reserve te vormen
totdat die een tiende van het maatschappelijk kapitaal bedraagt. Voor het overblijvende saldo is het
de algemene vergadering die zal beslissen, op voorstel van de raad van bestuur, welke bestemming
eraan wordt gegeven.
Accentis nv jaarverslag 2021 16/107
16
Geen uitkering mag geschieden indien op de datum van afsluiting van het laatste boekjaar het
nettoactief, zoals dat blijkt uit de jaarrekening, is gedaald of ten gevolge van de uitkering zou dalen
beneden het bedrag van het gestorte kapitaal, vermeerderd met alle reserves die volgens de wet of
de statuten niet mogen worden uitgekeerd.
4.6.2 Interim-dividenden
De raad van bestuur heeft de bevoegdheid om op het resultaat van het boekjaar een interim-
dividend uit te keren. Deze uitkering mag alleen geschieden op de winst van het lopende boekjaar,
in voorkomend geval verminderd met het overgedragen verlies of vermeerderd met de
overgedragen winst, zonder onttrekking aan de reserves die volgens wettelijke en statutaire
bepalingen dienen te worden gevormd.
Op 21 maart 2021 heeft de raad van bestuur besloten tot de uitkering van een bruto-interim-
dividend over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per
aandeel). De raad van bestuur heeft deze beslissing genomen op basis van de tussentijdse staten op
24 februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de
commissaris.
Over het jaardividend met betrekking tot het boekjaar eindigend op 31 december 2022 zal beslist
worden op de gewone algemene vergadering van 23 mei 2023. Indien het interim-dividend het
bedrag te boven gaat van het later door de gewone algemene vergadering vastgestelde
jaardividend, wordt het meerdere beschouwd als een voorschot op het volgende dividend.
4.6.3 Betaling van dividenden
De betaling van dividenden geschiedt jaarlijks in een keer of in verschillende keren op de wijzen en
op de tijdstippen die door de raad van bestuur worden vastgelegd.
4.6.4 Dividend over boekjaar 2021
De raad van bestuur stelt voor om over het boekjaar 2021 geen dividend uit te keren.
4.7 Financiële kalender
Naast de jaarresultaten publiceert Accentis eveneens halfjaarcijfers. De verwachte
publicatiedatums en de datum voor de jaarlijkse algemene vergadering zijn de volgende:
Jaarlijkse algemene vergadering 2022
24 mei 2022
Publicatie van de halfjaarresultaten 2022
29 augustus 2022
Publicatie van de jaarresultaten 2022
20 februari 2023
Eventuele wijzigingen aan deze kalender zullen steeds zo snel mogelijk op de website van de
vennootschap (www.accentis.com) worden vermeld.
4.8 Investor relations
Accentis wenst zijn aandeelhouders en andere belangstellenden zo volledig mogelijk te informeren.
Een speciale rubriek op de website van de vennootschap (www.accentis.com) bundelt daarom alle
voor beleggers nuttige informatie. In die rubriek kan men zich ook aanmelden voor de
persberichtenmailinglijst.
Geregistreerde aandeelhouders worden verzocht eventuele adreswijzigingen schriftelijk mee te
delen aan de verantwoordelijke Investor Relations.
De enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening, de statuten, de jaarverslagen en andere
documenten die publiek worden gemaakt, zijn kosteloos verkrijgbaar op de zetel van de
vennootschap. Al deze informatie is eveneens beschikbaar op de corporate website.
Accentis nv jaarverslag 2021 17/107
17
5 Verklaring inzake deugdelijk bestuur
5.1 Algemene bepalingen
In toepassing van de Belgische corporategovernancecode van 2020 (‘Corporate Governance Code’
of ‘Code’) en artikel 3:6 §2 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen geeft Accentis in
zijn corporategovernancecharter (‘Corporate Governance Charter’ of ‘Charter’) toelichting bij de
principes van deugdelijk bestuur (‘corporate governance’). Dit Corporate Governance Charter werd
goedgekeurd door de raad van bestuur van de vennootschap op 14 april 2020 en vervolgens
gepubliceerd op de website (www.accentis.com).
De Corporate Governance Code wordt hierbij als referentiecode gehanteerd. De Code is gebaseerd
op het pas-toe-of-leg-uit-systeem (comply or explain). Het Charter vult de principes betreffende
deugdelijk bestuur aan vervat in de Code, in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en
in de statuten van de vennootschap.
Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de voornaamste regels en principes volgens welke het
deugdelijk bestuur van de vennootschap is georganiseerd.
Corporate governance wordt in de Corporate Governance Code gedefinieerd als een reeks van
regels en gedragingen op basis waarvan vennootschappen worden bestuurd en gecontroleerd.
De vennootschap kan besluiten om af te wijken van de code met betrekking tot specifieke
aangelegenheden, met den verstande dat zulke afwijkingen moeten worden bekendgemaakt en
verantwoord in de Verklaring inzake deugdelijk bestuur in het jaarverslag (explain).
De raad van bestuur van de vennootschap heeft als doelstelling vooropgezet om de principes van de
Corporate Governance Code zo nauwgezet mogelijk na te leven, maar is van mening dat bepaalde
afwijkingen van de principes van de Corporate Governance Code gerechtvaardigd zijn.
Op de volgende punten wijkt Accentis af van de Corporate Governance Code:
▪ Principe 2.16 van de Code: gezien de relatief beperkte omvang van de vennootschap en haar
activiteiten wordt in het jaarverslag geen afzonderlijk hoofdstuk geïntegreerd over kwesties
van maatschappelijk belang en relevante milieu- en sociale indicatoren. Relevante kwesties en
indicatoren worden in het jaarverslag aangehaald waar van toepassing.
▪ Principe 2.22 van de Code: gezien de relatief beperkte omvang van het uitvoerend management
bestaan er geen geschreven procedures aangaande voorstellen, besluitvorming, verslaggeving
en evaluatie; andere dan vermeld in het Charter.
▪ Principe 2.23 van de Code: de raad van bestuur en het uitvoerend management zijn van mening
dat de leden van het uitvoerend management lid mogen zijn van raden in andere
vennootschappen zolang de professionele werking van de raad van bestuur van de
vennootschap niet in het gedrang komt. Verder dienen de leden van het uitvoerend
management steeds tijdsbeperkingen en potentiële belangenconflicten in overweging te
nemen.
▪ Principe 3.11 van de Code: telkens wanneer dit noodzakelijk wordt geacht in het licht van het
belang van de vennootschap komen de niet-uitvoerende bestuurders samen om hun interactie
met het uitvoerend management te evalueren. Zo’n bijeenkomst wordt dus niet per se eenmaal
per jaar gehouden.
▪ Principe 3.19 van de Code: gezien de relatief beperkte omvang van de vennootschap en haar
raad van bestuur heeft de raad van bestuur geen secretaris aangesteld.
▪ Principe 3.4 van de Code: op de verslagdatum bestaat de raad van bestuur uit slechts twee
onafhankelijke bestuurders. De raad van bestuur heeft de kwestie herhaaldelijk in overweging
genomen. Tot dusver had zich geen geschikte bestuurder aangemeld. De raad van bestuur is
zich echter blijven inspannen opdat zijn samenstelling voldoet aan de vereisten en zal aan de
algemene vergadering de benoeming van mevrouw Axelle Vanthournout verzoeken.
▪ Principe 4.11 van de Code: het auditcomité komt overeenkomstig artikel 7:99, §5 van het WVV
samen telkens wanneer het dit noodzakelijk acht om zijn taken naar behoren te vervullen en
ten minste viermaal per jaar. Het Corporate Governance Charter bepaalt dat het auditcomité zo
Accentis nv jaarverslag 2021 18/107
18
vaak vergadert als nodig is voor zijn goed functioneren – minstens tweemaal per jaar en
minstens eenmaal per jaar in aanwezigheid van de commissaris. De vennootschap is van
oordeel dat de door haar gehanteerde frequentie voldoet aan de behoeften.
▪ Principe 4.14 van de Code: gezien de relatief beperkte omvang van de vennootschap heeft de
raad van bestuur geen onafhankelijke interne auditfunctie opgericht. De raad van bestuur is
van mening dat het auditcomité over voldoende middelen en knowhow beschikt. Verder kan
het auditcomité steeds een beroep doen op boekhoudkundige, financiële, juridische en andere
adviseurs die het als noodzakelijk en gepast acht voor zijn werking.
▪ Principe 4.20 van de Code: Gezien de relatief beperkte omvang van de vennootschap heeft de
raad van bestuur het benoemingscomité en remuneratiecomité samengevoegd tot een
benoemings- en remuneratiecomité.
▪ Principe 5.6 van de Code: vanwege de relatief beperkte omvang van de vennootschap en haar
raad van bestuur, bedraagt de duur van het mandaat van de bestuurders conform artikel 7:85,
§2 zes jaar.
▪ Principe 7.6 van de Code: de raad van bestuur is van mening dat de niet-uitvoerende
bestuurders geen deel van hun remuneratie in de vorm van aandelen van de vennootschap
dienen te ontvangen aangezien zij steeds handelen in het belang van de vennootschap en haar
stakeholders.
▪ Principe 7.9 van de Code: de raad van bestuur is van mening dat de leden van het uitvoerend
management geen minimumaantal aandelen moeten aanhouden in de vennootschap aangezien
er in voldoende andere mechanismes wordt voorzien om het professioneel engagement van de
leden van het uitvoerend management te garanderen. De raad van bestuur verwijst hiervoor
naar punt 5.5.4.
▪ Principe 7.10 van de Code: De raad van bestuur verwijst voor de kortetermijnremuneratie van
het uitvoerend management naar punt 5.5.4. Een bonus wordt toegekend in functie van de
behaalde commerciële en financiële doelstellingen. Aangezien semestrieel op basis van
duidelijk afgelijnde criteria de variabele vergoeding wordt geëvalueerd ziet de raad van
bestuur geen noodzaak om deze remuneratie te begrenzen met een maximum.
▪ Principe 8.7 van de Code: de raad van bestuur is van mening dat de vennootschap er, gezien de
huidige omstandigheden, geen baat bij heeft een zogenaamd relation agreement met
belangrijke of controlerende aandeelhouders aan te gaan.
▪ Principe 9.1 van de Code: vanwege de relatief beperkte omvang van de vennootschap, heeft de
vennootschap thans geen permanent evaluatiesysteem opgezet voor de omvang, samenstelling
en werking van de raad van bestuur en van de comités.
De raad van bestuur is van mening dat de vennootschap, met uitzondering van de hierboven
toegelichte afwijkingen, voldoet aan alle principes uit de Corporate Governance Code.
5.2 Interne controle- en risicobeheersystemen betreffende de financiële
rapportering
5.2.1 Beheersstructuur
De corporategovernancestructuur van Accentis, conform de Corporate Governance Code, kan als
volgt schematisch worden weergegeven:
A. Het beheersorgaan:
De raad van bestuur en de personen aan wie het dagelijks bestuur van Accentis werd toevertrouwd.
B. De toezichthoudende instanties:
▪ Intern: toezicht op het dagelijks beheer door de dagelijkse leiding
▪ Extern: de commissaris en de depothouder
C. De beheersing van de interne risico’s van Accentis gebeurt via:
▪ de beslissingen genomen door het remuneratiecomité en het auditcomité;
▪ het inwinnen van advies bij externe juridische, fiscale en milieutechnische adviseurs;
▪ het inwinnen van advies van de waarderingsexpert;
Accentis nv jaarverslag 2021 19/107
19
▪ interne databeheersystemen, nl. een centrale fysieke en virtuele dataroom waar alle
belangrijke documenten van en informatie over Accentis worden bijgehouden, en een
gedetailleerde huuradministratie;
▪ het raadplegen van externe databanken (bv. kredietwaardigheid van klanten);
▪ essentiële transactionele controles en procedures en dit gecombineerd met een scheiding van
functies tussen beslissing, registratie en geldbewegingen.
5.2.2 Financiële handleiding en rapportering
Accentis heeft in de eerste helft van 2014 de nadruk gelegd op een verdere uitbreiding van het
intern rapportagesysteem om de huurinkomsten, de bezettingsgraden, de financiële schulden en de
operationele kosten per vastgoedbelegging te monitoren. Medio 2014 werd het uitgebreide intern
rapportagesysteem operationeel.
5.2.3 Strategische planning, budgettering en controle
Het management legt een jaarlijks plan van aanpak voor aan de raad van bestuur, waarin de
strategie, de risico’s, de geplande activiteiten en de budgetten voor het komende jaar worden
beoordeeld.
Het management controleert het resultaat van de activiteiten door middel van strikte
begrotingsprocedures en een serie speciaal ontworpen kritische prestatie-indicatoren.
Onvoorziene omstandigheden of materiële afwijking van de plannen dienen onmiddellijk te worden
gemeld aan het verantwoordelijke lid van het managementteam. Het managementteam komt
periodiek bijeen om de strategie en de daarmee verbonden risico’s, de actuele resultaten versus de
begroting en andere belangrijke zaken te bespreken. De raad van bestuur komt periodiek bijeen en
beoordeelt de gang van zaken.
5.2.4 Financiële verslaglegging
De systemen en procedures voor financiële verslaglegging zijn toegesneden op de bedrijfseisen en
ondersteunen het management bij de beoordeling van de activiteiten. De grondslagen en
procedures voor financiële verslaglegging van de onderneming worden up-to-date gehouden en
zijn via intranet toegankelijk. Bovendien wordt over deze grondslagen en procedures regelmatig
gecommuniceerd met de financiële afdeling. De eisen aan financiële jaarverslaglegging zijn
geformaliseerd en de bedrijfsbeoordeling geschiedt op basis van de financiële verslagen die per
maand worden opgesteld.
5.2.5 Verklaring van het management inzake de interne controle- en
risicobeheerssystemen
Het management is van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen zoals
hierboven beschreven een redelijke mate van zekerheid bieden dat de jaarrekening geen materiële
fouten bevat en dat deze systemen gedurende het boekjaar adequaat hebben gefunctioneerd.
Het management heeft geen indicaties dat deze systemen in 2022 niet naar behoren zullen
functioneren. Er dient in dit kader wel opgemerkt dat dit niet impliceert dat deze systemen en
procedures 100% zekerheid bieden wat betreft het verwezenlijken van operationele en financiële
bedrijfsdoelen, noch dat deze onjuiste opgaven, onjuistheden, fouten, fraude of het niet-naleven van
regels en voorschriften geheel en integraal kunnen voorkomen.
Accentis nv jaarverslag 2021 20/107
20
5.3 Aandeelhoudersstructuur
Op basis van de noemer van 1.262.854.001 (totaal aantal stemrechten) en de relevante kennis- en
berichtgevingen die de vennootschap heeft ontvangen, ziet de structuur van het
aandeelhouderschap op datum van publicatie er als volgt uit:
Aandeelhouder
Aantal stemrechten
%
Iep Invest nv
849.228.572
67,25
Publiek
413.625.429
32,75
Totaal
1.262.854.001
100,00
Sinds september 2013 wordt de vennootschap gecontroleerd door Iep Invest en wordt de
participatie Accentis door Iep Invest integraal geconsolideerd.
In artikel 5 van de statuten van de vennootschap werd de drempel voor bekendmaking van een
deelneming vastgesteld op 5%. Kennisgevingen van belangrijke deelnemingen in overeenstemming
met de bepalingen van de wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van belangrijke
deelnemingen en de statuten van de vennootschap kunnen worden gestuurd naar
investor.relations@accentis.com. Ontvangen kennisgevingen zijn steeds beschikbaar op de
corporate website (www.accentis.com) in de rubriek Investor Relations.
5.4 Beslissingsorganen
5.4.1 Raad van bestuur
5.4.1.1 Samenstelling van de raad van bestuur
Gedurende boekjaar 2021 zetelden in de raad van bestuur de volgende leden:
Naam en functie
Lid van
comités van de raad
Termijn
(1)
Niet-uitvoerende bestuurders
Jacques de Bliek
(2)
Voorzitter van de raad van bestuur
Auditcomité en benoemings-
en remuneratiecomité
2024
Gerard Cok
Bestuurder
Benoemings- en
remuneratiecomité
2024
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
Bestuurder
Auditcomité en benoemings-
en remuneratiecomité
2024
Miedec bv
(2)
, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
Bestuurder
Auditcomité
2024
Uitvoerende bestuurders
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof
Bestuurder en CEO
-
2023
(1) De benoemingstermijn van de leden van de raad van bestuur loopt af onmiddellijk na de algemene vergadering van het
jaar vermeld naast de naam van elke bestuurder.
(2) Jacques de Bliek en Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq zijn onafhankelijke bestuurders in de zin
van Principe 3.5 van de Corporate Governance Code.
Op de gewone algemene vergadering van 25 mei 2021 werd de herbenoeming goedgekeurd van Iep
Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen, Jacques de Bliek, Gerard Cok en
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq, als bestuurders van de vennootschap voor
een duur van drie jaar eindigend na de gewone algemene vergadering die gehouden zal worden in
mei 2024.
De raad van bestuur is zodanig samengesteld dat er voldoende expertise aanwezig is over de
activiteiten van de vennootschap, alsook een voldoende diversiteit in competenties, achtergrond,
leeftijd en geslacht. Op de verslagdatum is een vijfde van de leden van de raad van bestuur van een
ander geslacht dan dat van de overige leden. De raad van bestuur heeft kennis van artikel 3:6 §2 6°
en van de vereiste dat ten minste een derde van zijn leden van een ander geslacht dient te zijn dan
Accentis nv jaarverslag 2021 21/107
21
dat van de overige leden. De raad van bestuur heeft de kwestie herhaaldelijk in overweging
genomen. Tot dusver had zich geen geschikte bestuurder aangemeld. De raad van bestuur is zich
echter blijven inspannen opdat zijn samenstelling voldoet aan de vereisten en zal aan de algemene
vergadering de benoeming van mevrouw Axelle Vanthournout verzoeken.
Jacques de Bliek
Voorzitter van de raad van bestuur
Jacques de Bliek (°1945) was van 1972 tot 1981 directeur bij ABN AMRO. Van 1981 tot 1984 was
hij werkzaam als advocaat bij Nauta Dutilh in Rotterdam (Nederland). In 1985 vestigde hij zich als
zelfstandig advocaat, gespecialiseerd in insolventierecht, ondernemingsrecht en onroerend goed.
Van 1999 tot 2002 was hij projectmatig actief in Turkije in verband met de oprichting van een
bedrijf, en van 2002 tot 2005 werkte hij als zelfstandig financieel-juridisch consultant. Vanaf 2005
was hij opnieuw werkzaam als zelfstandig advocaat op het advocatenkantoor De Bliek Oomen in
Tilburg (Nederland). In 2013 beëindigde hij zijn advocatenpraktijk en sindsdien is hij actief als
juridisch consultant. Jacques de Bliek is afgestudeerd in 1972 aan de faculteit rechtsgeleerdheid,
civiel recht, van de Vrije Universiteit Amsterdam (Nederland). Sinds 1 januari 2010 is hij voorzitter
van de raad van bestuur van Accentis.
Gerard Cok
Bestuurder
Gerard Cok (°1948) werkte tot 1981 als bankdirecteur. Vervolgens was hij werkzaam als
zelfstandig ondernemer en investeerder in diverse vennootschappen, hoofdzakelijk actief in
vastgoed. Sinds 17 november 1989 is Gerard Cok directeur van European Business Consultant
GmbH, een functie die hij nog steeds bekleedt. Van oktober 1999 tot 31 mei 2008 was hij lid van de
raad van bestuur van Beate Uhse AG. Van die vennootschap was hij tevens van juni 2008 tot medio
2018 lid van de raad van commissarissen. Sinds mei 2010 is Gerard Cok lid van de raad van bestuur
van Accentis.
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
Bestuurder
Dirk Van Vlaenderen (°1959) heeft ruime ervaring als bedrijfsrevisor. Hij startte in 1981 bij de
auditafdeling van Arthur Andersen, waar hij in 1993 vennoot werd, verantwoordelijk voor
beurgenoteerde ondernemingen. Na de overname van Arthur Andersen door Deloitte&Touche in
2002, werd hij er lid van het auditmanagementcomité en later Managing Partner Audit tot aan zijn
vertrek in 2016. In zijn 35 jaar durende loopbaan als auditor heeft hij samengewerkt met zowel
multinationals als beurgenoteerde Belgische bedrijven en kleinere familiale ondernemingen uit de
meest uiteenlopende sectoren. Sinds juli 2016 is hij, als vast vertegenwoordiger van Gescon bv, lid
van de raad van bestuur van Greenyard Foods. Sinds oktober 2016 is hij, als vaste
vertegenwoordiger van Gescon bv, lid en voorzitter van de raad van bestuur van Iep Invest nv. Op 1
oktober 2020 werd hij, als vast vertegenwoordiger van Iep Invest nv, door de raad van bestuur van
Accentis gecoöpteerd als bestuurder en volgde in die hoedanigheid Gerda Gysel op.
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
Bestuurder
Mieke De Clercq (°1961) studeerde Toegepaste Economische Wetenschappen aan de KU Leuven. Ze
startte haar carrière bij een familiale textielgroep waar ze opklom tot CFO. In 2001 stapte ze over
naar KPMG Advisory als director. Van 2006 tot 2017 was ze partner van CFObelux, een bedrijf dat
zich specialiseert in financiële rapportering en dat sinds november 2014 deel uitmaakt van Moore.
Sinds 2017 zet ze haar activiteiten als CFO en bestuurder voort via haar vennootschap Miedec bv.
Sinds de algemene vergadering van 26 mei 2015 is zij, als vast vertegenwoordiger van Miedec bv,
lid van de raad van bestuur van Accentis.
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof
Bestuurder en CEO
Bruno Holthof (°1963) heeft meer dan 10 jaar ervaring in de vastgoedsector als commercieel
verantwoordelijke van de groep RB/RC vastgoed (2000-2010). Voordien was hij zelfstandig
agentschapsdirecteur van het KOZ/KMO-kantoor bij het voormalige Gemeentekrediet (1989-2000).
Sinds 1 oktober 2011 is hij CEO van Accentis en lid van de raad van bestuur.
Accentis nv jaarverslag 2021 22/107
22
5.4.1.2 Evaluatie van de bestuurders
De leden van de raad van bestuur worden geëvalueerd op grond van de volgende criteria:
▪ kennis van de vastgoedsector en het industrieel vastgoed in het bijzonder
▪ ervaring met het leiden van een raad van bestuur, of met het deelnemen aan een dergelijke
raad, van een beursgenoteerde (vastgoed)onderneming
▪ financiële kennis en kennis van bedrijfsfinanciering in het kader van complexe vastgoed- en
corporate transacties
De evaluatie van de bestuurders enerzijds en de werking van de raad van bestuur anderzijds,
gebeurt op permanente basis door de collega’s onderling. Wanneer iemand vraagtekens heeft bij de
bijdrage van een collega/bestuurder, kan hij dit als punt op de agenda plaatsen, naar voren brengen
op de volgende raad van bestuur en dit eventueel bespreken met de voorzitter. De voorzitter kan
dan, in het belang van de vennootschap, de nodige stappen ondernemen.
De evaluatie van de leden van het auditcomité en de leden van het benoemings- en
remuneratiecomité gebeurt op dezelfde wijze.
5.4.1.3 Werking van de raad van bestuur
De raad van bestuur vergadert na oproeping door de voorzitter zo dikwijls als het belang van de
vennootschap het vereist, alsook binnen de veertien dagen na een daartoe strekkend verzoek van
twee bestuurders of van de CEO. De oproepingen vermelden plaats, datum, uur en agenda van de
vergadering en worden ten minste drie werkdagen voor de vergadering per brief, fax, e-mail of op
een andere schriftelijke wijze verzonden.
Indien de voorzitter is verhinderd, en ten behoeve van het leiden van discussies en besluitvorming
door de raad van bestuur in zaken waar de voorzitter een belangenconflict heeft, wordt de raad
voorgezeten door een bestuurder door zijn/haar collega’s daartoe aangeduid. De regelmatigheid
van de bijeenroeping kan niet worden betwist indien alle bestuurders aanwezig of regelmatig
vertegenwoordigd zijn.
In uitzonderlijke gevallen, wanneer de dringende noodzakelijkheid en het belang van de
vennootschap dat vereisen, kunnen de besluiten van de raad van bestuur worden genomen bij
eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders. Deze procedure kan echter niet gevolgd worden
voor de vaststelling van de jaarrekening, voor de aanwending van het toegestane kapitaal of voor
enig ander geval dat door de statuten is uitgesloten.
De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen indien ten minste de helft van zijn leden
aanwezig of vertegenwoordigd is. Elke bestuurder kan een ander lid van de raad van bestuur
aanstellen om hem/haar te vertegenwoordigen en te stemmen in zijn/haar naam. Geen enkele
bestuurder mag drager zijn van meer dan twee volmachten. Beslissingen worden genomen met
gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
De beslissingen van de raad van bestuur worden vastgelegd in notulen die door ten minste de helft
van de aanwezige leden worden ondertekend. Deze notulen worden in een speciaal register
ingeschreven of ingebonden. De eventuele volmachten worden erbij gevoegd. Afschriften van of
uittreksels uit deze notulen worden ondertekend, hetzij door de voorzitter van de raad van bestuur,
hetzij door de afgevaardigde bestuurder, hetzij door twee bestuurders.
5.4.1.4 Bevoegdheden van de raad van bestuur
Overeenkomstig artikel 7:85 §1 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen wordt de
vennootschap geleid door de raad van bestuur die optreedt als een collegiaal orgaan. De
vennootschap heeft gekozen voor een monistisch bestuur. De rol van de raad van bestuur bestaat
erin het succes van de vennootschap op lange termijn na te streven door blijk te geven van
leiderschap en ondernemingszin en risicobeoordeling en –beheer mogelijk te maken. De raad van
bestuur beslist over de waarden en de strategie van de vennootschap, de gepaste identificatie van
risico’s en de voornaamste beleidslijnen. De raad van bestuur dient ervoor te zorgen dat de nodige
financiële middelen en personeel aanwezig zijn, zodat de vennootschap haar doelstellingen kan
bereiken. Overeenkomstig het voorgaande en in overeenstemming met artikel 7:93 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen, is de raad van bestuur het ultieme
beslissingsorgaan van de vennootschap, behalve voor wat betreft die bevoegdheden die door de
wet of de statuten van de vennootschap zijn voorbehouden aan de algemene vergadering.
Overeenkomstig de bepalingen van de Corporate Governance Code is de functie van het leiden van
Accentis nv jaarverslag 2021 23/107
23
de raad van bestuur (door zijn voorzitter, Jacques de Bliek) duidelijk onderscheiden van de
uitvoerende verantwoordelijkheid voor het leiden van de ondernemingsactiviteiten (door
gedelegeerd bestuurder Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof).
5.4.1.5 Vertegenwoordiging
De vennootschap wordt geldig vertegenwoordigd, in en buiten rechte, met inbegrip van de akten
waarvoor de tussenkomst van een openbaar ambtenaar of een notaris vereist is, hetzij door twee
bestuurders samen optredend, hetzij, binnen het kader van het dagelijks bestuur, door een
gemachtigde tot dit bestuur. Ze is bovendien binnen het kader van hun opdracht geldig verbonden
door bijzondere lasthebbers. Bovendien kan de vennootschap in het buitenland vertegenwoordigd
worden door iedere persoon uitdrukkelijk daartoe aangesteld door de raad van bestuur.
5.4.1.6 Vergadering
De raad van bestuur kwam in het boekjaar 2021 tien keer samen. Alle bestuurders waren steeds
aanwezig.
5.4.2 Management en dagelijks bestuur
Het uitvoerend management van de vennootschap wordt waargenomen door Bimmor bv, vast
vertegenwoordigd door Bruno Holthof, en door Fortitude bv, vast vertegenwoordigd door Evelien
Devlieger.
De raad van bestuur kan verder gespecialiseerde comités oprichten om specifieke kwesties te
analyseren en de raad van bestuur over die kwesties te adviseren. Behoudens het auditcomité dat
een wettelijk verplicht orgaan is en dat belast is met de wettelijke taken, zoals beschreven in 7:99
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, zijn de comités louter adviserende
organen. De effectieve beslissingsbevoegdheid blijft de collegiale verantwoordelijkheid van de raad
van bestuur. De raad van bestuur bepaalt de opdracht van elk comité met betrekking tot de
organisatie, procedures, beleid en activiteiten ervan.
Het management is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van de vennootschap, een en ander
onder toezicht van de raad van bestuur. Overeenkomstig artikel 22 van de statuten van de
vennootschap kan de raad van bestuur het dagelijks bestuur van de vennootschap, evenals de
vertegenwoordiging van deze vennootschap met betrekking tot dit dagelijks bestuur, opdragen en
toevertrouwen aan:
▪ hetzij een of meer van zijn leden, die dan de titel van afgevaardigd bestuurder voeren, en
afzonderlijk handelen;
▪ hetzij aan een of meer directeurs, gekozen binnen of buiten de raad van bestuur, en die
afzonderlijk handelen.
Op verslagdatum bestaat het uitvoerend management uit:
▪ Bruno Holthof (of een door hem gecontroleerde vennootschap) Chief Executive Officer
▪ Evelien Devlieger (of een door haar gecontroleerde vennootschap) Chief Financial Officer
Evelien Devlieger
Chief Financial Officer
Evelien Devlieger (°1979) heeft in het verleden de functie van senior financial auditor bekleed bij
Arthur Andersen, dat nu deel uitmaakt van Deloitte, waar ze aan het hoofd stond van auditteams
verantwoordelijk voor de financiële audit en gerelateerde rapportering. Daarna was ze gedurende
meer dan 10 jaar actief bij vastgoedbeheer- en investeringsmaatschappijen, waar ze
verantwoordelijk was voor de group finance – onder meer de behandeling van alle corporate,
financiële en fiscale aspecten van duediligenceprocedures en de globale financiële rapportering met
betrekking tot alle vermogensbestanddelen van de groep in kwestie. Sinds 1 januari 2015 is zij CFO
van Accentis.
Voor het cv van Bruno Holthof wordt verwezen naar punt 5.4.1.1 Samenstelling van de raad van
bestuur.
Accentis nv jaarverslag 2021 24/107
24
5.4.3 Auditcomité
5.4.3.1 Bevoegdheden
Het auditcomité is onder andere belast met de volgende opdrachten:
▪ de controle en beoordeling van de (half)jaarcijfers van de dochterondernemingen;
▪ de bespreking met de revisoren van hun auditplan en de eindejaarscontrole;
▪ de selectie, evaluatie, aanstelling en vervanging van de revisoren van de verschillende
ondernemingen van de groep;
▪ het bepalen van de waarderingsregels;
▪ het vastleggen van systemen voor en toezicht houden op de werking van de interne en externe
controle en het uitwerken van maatregelen inzake handel met voorkennis en
marktmanipulatie;
▪ de monitoring en beoordeling van de onafhankelijkheid van de commissaris.
5.4.3.2 Samenstelling
Volgens artikel 7:99 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen bestaat het
auditcomité uit niet-uitvoerende leden van de raad van bestuur en dient minstens één lid
onafhankelijk te zijn.
Het auditcomité was gedurende het boekjaar 2021 als volgt samengesteld:
Naam
Lopende termijn
(1)
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
2024
Jacques de Bliek
(2)
2024
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
(2)
2024
(1) De benoemingstermijn van de leden loopt af onmiddellijk na de algemene vergadering van het jaar vermeld naast de
naam van elke bestuurder.
(2) Onafhankelijk bestuurder
Er deden zich geen wijzigingen voor in de samenstelling van het auditcomité.
Jacques de Bliek en Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq, zijn onafhankelijke
bestuurders. Zij zijn namelijk op geen enkele manier verbonden met de vennootschap of met een
van de met de vennootschap verbonden vennootschappen. De raad van bestuur is van oordeel dat
zij beschikken over de nodige deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit. Als
respectievelijk voormalig advocaat, gespecialiseerd in insolventierecht, ondernemingsrecht en
onroerend goed, en handelsrechter en ervaren CFO, hebben zij meer dan blijk gegeven van
deskundige kennis.
5.4.3.3 Vergadering
Het auditcomité komt samen telkens wanneer het dit noodzakelijk acht om zijn taken naar behoren
te vervullen en ten minste tweemaal per jaar. De commissaris en de CFO worden uitgenodigd op
vergaderingen van het auditcomité.
Tijdens het boekjaar 2021 vergaderde het auditcomité tweemaal. Alle leden waren steeds
aanwezig.
5.4.4 Benoemings- en remuneratiecomité
5.4.4.1 Bevoegdheden
Het benoemings- en remuneratiecomité is onder andere belast met de benoeming en de bepaling
van de bezoldigingen van het management en het voordragen van kandidaat-bestuurders aan de
algemene vergadering.
5.4.4.2 Samenstelling
Het benoemings- en remuneratiecomité bestaat uit drie niet-uitvoerende bestuurders, die over de
deskundigheid op het gebied van remuneratiebeleid beschikken. Artikel 7:100 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen bepaalt dat een meerderheid van de leden onafhankelijk
bestuurder moet zijn.
Accentis nv jaarverslag 2021 25/107
25
Het benoemings- en remuneratiecomité was gedurende het boekjaar 2021 als volgt samengesteld:
Naam
Lopende termijn
(1)
Jacques de Bliek
(2)
2024
Gerard Cok
2024
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
2024
(1) De benoemingstermijn van de leden loopt af onmiddellijk na de algemene vergadering van het jaar vermeld naast de
naam van elke bestuurder.
(2) Onafhankelijk bestuurder
Er deden zich geen wijzigingen voor in de samenstelling van het benoemings- en
remuneratiecomité.
5.4.4.3 Vergadering
Volgens artikel 7:100 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen vergadert het
benoemings- en remuneratiecomité minstens tweemaal per jaar, en, indien nodig, ad hoc. De CEO
wordt ook telkens uitgenodigd, behalve bij de bespreking van zijn benoeming en/of vergoeding.
Tijdens het boekjaar 2021 vergaderde het benoemings- en remuneratiecomité driemaal. Alle leden
waren steeds aanwezig.
5.5 Remuneratieverslag
5.5.1 Algemeen
De vergoeding van de bestuurders die aan de algemene vergadering zal worden voorgesteld, wordt
door de raad van bestuur bepaald op basis van aanbevelingen en het voorstel van het benoemings-
en remuneratiecomité. In principe is het mandaat van bestuurder onbezoldigd. Aan de bestuurders
kan echter, onverminderd de vergoeding van hun kosten, een vaste bezoldiging worden toegekend
waarvan het bedrag door de algemene vergadering elk jaar wordt vastgesteld en dat ten laste komt
van de algemene kosten van de vennootschap. Bovendien kan de algemene vergadering tantièmes
toekennen te nemen uit de beschikbare winst van het boekjaar. De algemene vergadering kan aan
de bestuurders toestaan om tijdens het lopend boekjaar voorschotten op hun bezoldiging op te
nemen van de vennootschap.
Voor het boekjaar 2021 bedraagt de bezoldiging voor alle niet-uitvoerende bestuurders samen
50k EUR. Er zijn door de vennootschap of haar dochtervennootschappen geen bedragen
gereserveerd noch voorzieningen aangelegd voor de betaling van pensioenrechten of soortgelijke
voordelen voor de bestuurders. Bovendien voorzien de contracten die tussen de vennootschap (of
een dochtervennootschap van de vennootschap) en haar bestuurders zijn afgesloten niet in
vergoedingen bij beëindiging van het dienstverband, uitgezonderd een vergoeding van zes
maanden bij beëindiging van de overeenkomsten met de afgevaardigd bestuurders.
Aangezien de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering niet meer afdoende bleek en daarom niet
werd behouden (de verzekeringsmaatschappij wenste het contract niet te verlengen onder dezelfde
voorwaarden, een nieuwe verzekering zou duurder zijn en diverse uitsluitingen bevatten), heeft de
vennootschap zich van februari 2016 tot 31 december 2019 ten aanzien van de bestuurders
contractueel verbonden om hen te vrijwaren en schadeloos te stellen voor financiële gevolgen, voor
zover als wettelijk toegelaten. Het vermogensrechtelijke gevolg voor de vennootschap bedraagt een
maximale exposure van 5 mio EUR per bestuurder. Gelet op het nieuwe artikel 2:58 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen dienen de vrijwaringsovereenkomsten voor niet
geschreven gehouden te worden sinds 1 januari 2020. Accentis beroept zich dan ook op de
bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering aangegaan door zijn moedermaatschappij Iep Invest nv.
De vennootschap heeft de nodige maatregelen getroffen om te voldoen aan de wettelijke vereisten.
Accentis nv jaarverslag 2021 26/107
26
5.5.2 Procedure
Het remuneratiecomité onderzoekt steeds, rekening houdend met het verstrijken van de mandaten,
of de huidige vergoeding van zowel de uitvoerende als de niet-uitvoerende bestuurders nog
marktconform is en of ze te verantwoorden is in functie van de activiteitsgraad en de resultaten.
Indien nodig doet het remuneratiecomité een voorstel aan de raad van bestuur die vervolgens kan
besluiten om de betreffende vergoeding aan te passen of, indien het om een bestuurdersvergoeding
gaat, een voorstel tot wijziging voor te leggen aan de algemene vergadering.
5.5.3 Vergoedingen leden van de raad van bestuur
5.5.3.1 Niet-uitvoerende bestuurders
in k EUR
2021
2020
Jacques de Bliek
12,5
12,5
Gerard Cok
12,5
12,5
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
12,5
12,5
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
12,5
12,5
Totaal
50,0
50,0
5.5.3.2 Uitvoerende bestuurders
in k EUR
2021
2020
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof
-
-
Totaal
-
-
5.5.4 Vergoedingen management
De vergoeding van het management wordt bepaald door de raad van bestuur op basis van de
aanbevelingen van het benoemings- en remuneratiecomité.
De vergoeding van het management bestaat uit volgende remuneratiebestanddelen:
1. De CEO wordt vergoed op basis van een vaste dagvergoeding voor geleverde prestaties. De
vaste vergoeding per dag tijdens het boekjaar 2021 bedroeg 675 EUR. De vergoeding van de
CFO is inbegrepen in de dienstverleningsovereenkomst aangegaan met Fortitude bv, dat
vergoed wordt a rato van 13k EUR (niet-geïndexeerd) per maand.
2. Bovendien wordt een bonus toegekend in functie van de behaalde commerciële en financiële
doelstellingen. Op semestriële basis wordt de evaluatie van de variabele vergoeding gemaakt
op basis van de volgende criteria:
a. Huuropbrengsten
▪ De brutohuuropbrengsten komen in aanmerking, zijnde de totale huuropbrengsten
exclusief huurkortingen en investeringstoelages.
▪ Als niet-bindende maatstaf wordt 0,5% van de brutohuuropbrengsten gehanteerd.
b. Uitzonderlijke prestaties
▪ Elke verkoop met een marge boven de fair value, al dan niet gedeeltelijk, komt in
aanmerking.
▪ Uitzonderlijke financiële en administratieve prestaties komen in aanmerking.
Het management maakt periodiek een overzicht van bovenstaande doelstellingen en legt
dienaangaande een financieel voorstel voor. Voor de vennootschap is, behalve volgens de normale
bepalingen van gemeen recht, niet expliciet voorzien in een terugvorderingsrecht van de variabele
remuneratie als die werd toegekend op basis van onjuiste financiële gegevens.
2021 – in k EUR
CEO
CFO (Fortitude)
Remuneratie basis
128
159
Remuneratie variabel
193
69
Remuneratie pensioen + overige componenten
-
-
Totaal
321
228
Accentis nv jaarverslag 2021 27/107
27
2020 – in k EUR
CEO
CFO (Fortitude)
Remuneratie basis
120
162
Remuneratie variabel
40
29
Remuneratie pensioen + overige componenten
-
-
Totaal
160
191
5.6 Aandelen aangehouden door bestuurders en leden van het uitvoerend
management
5.6.1 Aandelen aangehouden door bestuurders
Bestuurder Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen, bezit aandelen
Accentis. Deze aandelen behoren niet tot het remuneratiepakket van de leden van de raad van
bestuur en er lopen voor deze bestuurder geen aandelenoptieplannen en/of
inschrijvingsrechtenplannen.
Bestuurder
Aantal aandelen
%
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
849.228.572
67,25
Totaal
849.228.572
67,25
5.6.2 Aandelen aangehouden door het management
Op verslagdatum bezit het management geen aandelen Accentis. Aandelen behoren niet tot het
remuneratiepakket van de leden van het uitvoerend management en er lopen voor hen geen
aandelenoptieplannen en/of inschrijvingsrechtenplannen.
5.7 Commissaris
5.7.1 Algemene bepalingen
De jaarrekeningen van de vennootschap en de groep worden gecontroleerd door Mazars
Bedrijfsrevisoren bv, vertegenwoordigd door Martine Vermeersch. De commissaris werd door de
algemene vergadering van 25 mei 2021 herbenoemd voor een termijn die eindigt onmiddellijk na
de jaarvergadering die zich zal uitspreken over het boekjaar afgesloten op 31 december 2024,
gepland op 28 mei 2024. De financiële staten van de Slowaakse vennootschap Accentis Námestovo
s.r.o. worden gecontroleerd door BDO Audit spol. s.r.o.
5.7.2 Vergoedingen
De vergoedingen toegekend voor het boekjaar 2021 aan de commissarissen Mazars
Bedrijfsrevisoren bv en BDO Audit spol. s.r.o. bedragen:
in k EUR
2021
2020
Opdracht als commissaris Mazars Bedrijfsrevisoren
31,3
30,9
Opdracht als commissaris BDO Audit
3,8
4,2
Overige opdrachten Mazars Bedrijfsrevisoren
-
3,0
Overige opdrachten BDO Audit
-
1,3
Totaal
35,1
39,4
5.8 Belangenconflicten
Voor een overzicht van de belangenconflicten wordt verwezen naar ‘Belangenconflicten –
Transacties met verbonden ondernemingen’ in het hoofdstuk ‘Verslag van de raad van bestuur’ op
pagina 37.
Accentis nv jaarverslag 2021 28/107
28
5.9 Transacties met belangrijke aandeelhouders
Voor een overzicht van de belangrijkste banden en recente transacties met belangrijke
aandeelhouders (en met hen gelieerde personen) van de vennootschap wordt verwezen naar
toelichting 26 in het hoofdstuk ‘Commentaar en toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening’
op pagina 71.
5.10 Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14
november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van
financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een
gereglementeerde markt
▪ Het aandelenkapitaal van de vennootschap bedraagt 25.500.000,00 EUR en is volledig
volgestort. Het is vertegenwoordigd door 1.262.854.001 aandelen, die elk 1/1.262.854.001 van
het kapitaal vertegenwoordigen. De aandelen van de vennootschap hebben geen vermelding
van nominale waarde.
▪ Behalve de regels betreffende de bekendmaking van belangrijke deelnemingen vermeld in de
toepasselijke Belgische wetgeving en de statuten van de vennootschap bestaan er geen
beperkingen op de overdracht van aandelen.
▪ Er zijn geen aandeelhouders met bijzondere zeggenschapsrechten.
▪ De vennootschap heeft geen aandelenoptieplan opgesteld.
▪ Elke aandeelhouder heeft recht op één stem per aandeel. De stemrechten kunnen opgeschort
worden zoals bepaald in de statuten van de vennootschap en de toepasselijke wetten en
artikelen.
▪ Er zijn geen overeenkomsten tussen aandeelhouders waarvan de vennootschap op de hoogte is
en die kunnen leiden tot beperkingen op de overdracht van effecten en/of het uitoefenen van
stemrechten.
▪ De regels betreffende de aanstelling en vervanging van leden van de raad van bestuur en
wijzigingen in de statuten worden beschreven in de statuten van de vennootschap en in het
Corporate Governance Charter van de vennootschap.
▪ De bevoegdheden van de raad van bestuur, in het bijzonder met betrekking tot de bevoegdheid
om aandelen uit te geven of in te kopen, worden beschreven in de statuten van de
vennootschap en in het Corporate Governance Charter van de vennootschap. De raad van
bestuur werd gemachtigd om eigen aandelen in te kopen door de buitengewone algemene
vergadering van 25 mei 2021 onder een aantal bijzondere voorwaarden die in de statuten
werden opgenomen. Deze machtiging geldt voor een periode van 5 jaar te rekenen vanaf de
bekendmaking van deze beslissing in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad en kan hernieuwd
worden. De statuten van de vennootschap voorzien in geen enkel ander specifiek
beschermingsmechanisme ‘om dreigende en ernstige gevaren voor de vennootschap te
vermijden’, d.w.z. om zich tegen een vijandig overnamebod te weren.
▪ De vennootschap is geen partij bij overeenkomsten die, bij een wijziging van controle over de
vennootschap of ten gevolge van een overnamebod, van kracht kunnen worden of, onder
bepaalde voorwaarden, in voorkomend geval, gewijzigd of beëindigd kunnen worden door de
andere betrokken partijen, of aan de daarbij betrokken partijen (of met betrekking tot
obligaties, de uiteindelijke houder) een recht toekennen om de terugbetaling van uitstaande
schulden van de vennootschap onder zulke overeenkomsten te versnellen.
▪ De CEO heeft momenteel recht op betaling van zes maanden loon indien hij wordt ontslagen. Er
zijn geen bijzondere vertrekvergoedingen voorzien bij een wijziging in het bewind van de
vennootschap.
Accentis nv jaarverslag 2021 29/107
29
6 Verslag van de raad van bestuur
6.1 Geconsolideerde kerncijfers
in k EUR
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2021
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2020
Totale opbrengsten
32.895
20.008
Waarvan:
Huuropbrengsten
13.584
13.040
EBITDA
(1)
20.253
10.291
Operationele niet-kaskosten
-1.684
-1.197
Bedrijfsresultaat (EBIT)
18.569
9.094
Financieel resultaat
-1.334
-1.874
Resultaat voor belastingen uit voortgezette bedrijfsactiviteiten
17.235
7.220
Aangepast resultaat voor belastingen
(1)
uit voortgezette
bedrijfsactiviteiten
8.070
7.220
Belastingen
-197
-1.405
Nettoresultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten
17.038
5.815
Nettoresultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten
-
-
Nettoresultaat
17.038
5.815
Resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten per gewogen
gemiddeld aandeel – gewoon & verwaterd (in EUR per aandeel)
0,0135
0,0046
Resultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten per gewogen gemiddeld
aandeel – gewoon & verwaterd (in EUR per aandeel)
0,0000
0,0000
Vastgoedbeleggingen
46.280
136.783
Activa bestemd voor verkoop
5.240
-
Netto financiële schulden
(1)
-44.348
45.234
Financiële schuldgraad
(1)
-40%
32%
Loan-to-value-ratio
(1)
-96%
33%
Bezettingsgraad
(2)
97,54%
98,33%
(1) Voor de definitie en reconciliatie van de Alternatieve prestatiemaatstaven (APM’s) wordt verwezen naar punt 8.5.1.3 van
de toelichtingen.
(2) Berekend op basis van de oppervlakten (verhuurde oppervlakte/totale verhuurbare oppervlakte)
6.2 Belangrijke gebeurtenissen tijdens 2021 en na balansdatum
6.2.1 Belangrijke gebeurtenissen tijdens 2021
6.2.1.1 Strategie en maatregelen inzake de liquiditeit en de solvabiliteit
Het eigen vermogen van de groep steeg met 22,5% tot 91,26 mio EUR, wat de intrinsieke waarde
van het aandeel op 0,0720 EUR brengt. De ratio intercompanyschulden t.o.v. vastgoedbeleggingen
werd teruggebracht naar 0%. Deze cijfers bevestigen andermaal de steeds grotere financiële
autonomie gekoppeld aan een sterk verbeterd risicoprofiel.
Op 31 december 2021 bedroeg de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille 97,54%.
Een mijlpaal was uiteraard de verkoop van alle aandelen van de vennootschap Accentis Námestovo
s.r.o. aan CTP Groep. CTP is een beursgenoteerde vennootschap die, dankzij schaalgrootte en lokale
aanwezigheid, een veel grotere spreiding kan aanbieden qua industrieel en logistiek vastgoed in
Oost-Europa. Voor onze gebruikers biedt dat het voordeel van flexibiliteit. Aan hun behoeften zal
zowel in een positieve als in een negatieve markt beter kunnen worden voldaan. Voor onze
aandeelhouders betekent de transactie dat tien jaar inspanningen in Slowakije duurzaam verzilverd
werden.
Onze medewerkers, ten slotte, gingen voort op de ingeslagen weg: blijvend inzetten op kosten- en
budgetbeheersing, en op rechtstreekse en constructieve communicatie met onze gebruikers.
Accentis nv jaarverslag 2021 30/107
30
6.2.1.2 Wijzigingen in de groep
Op 21 december 2021 werd 100% van de aandelen van de vennootschap Accentis Námestovo s.r.o.,
een dochtervennootschap van Accentis Property International nv, overgedragen aan CTP Groep.
Voor de aandelen in Accentis Námestovo, s.r.o. betaalde CTP Groep een prijs van 70,43 mio EUR,
gebaseerd op een property value van 92,00 mio EUR.
6.2.1.3 Verkochte sites of deelsites
Accentis Business Center Lier (België)
Van het in maart 2019 opgeleverde nieuwbouwproject – een bedrijfshal van 750 m² en ca. 1.500 m²
polyvalente ruimtes met onder meer kantoren – werd in 2019 twee derde verkocht, een derde
werd verhuurd met koopoptie. In 2021 heeft Cool Creation die koopoptie gelicht; de verkoopakte
werd op 20 juli 2021 ondertekend.
Slowaakse sites
In december 2021 werd 100% van de aandelen van de vennootschap Accentis Námestovo s.r.o.
verkocht aan CTP Groep. Accentis Námestovo, s.r.o. is eigenaar van de sites Campus Páleničky en
Pan Vavrečka, en van de uitbreidingszone Oravská Priehrada, alle gelegen in Slowakije. Deze sites
bestaan uit productiegebouwen en logistieke panden met een totale verhuurbare oppervlakte van
circa 145.000 m².
6.2.1.4 Toelichting bij andere sites van de groep
Accentis Business Center Lier (België)
Gevolgen van COVID-19: verschillende gebruikers geven momenteel de voorkeur aan meer flex- en
thuiswerk, waardoor hun kantoorbehoefte is gedaald. Met hen werden afspraken in de vorm van
een tijdelijke korting of een reductie van de oppervlakte vastgelegd.
Hamont-Achel (België)
Deze site is verhuurd aan Punch Metals. De huurovereenkomst bevatte een koopoptie, geldig tot
einde 2021, die werd gelicht. Omdat er in het oriënterend bodemonderzoek een verontreiniging
werd vastgesteld, is een beschrijvend bodemonderzoek noodzakelijk. Accentis heeft een vrijstelling
tot sanering aangevraagd. Aan Punch Metals werd intussen bevestigd dat de koopoptie wordt
verlengd tot de verontreiniging verholpen is. Dan pas is een overdracht mogelijk.
Het restbedrag van de KBC-leasing werd gespreid over de resterende opstalperiode, waarna het
recht op natrekking geldt.
Schiltach (Duitsland)
Ofschoon er werd verwacht dat het principeakkoord in de loop van 2021 uiteindelijk zou worden
gecontracteerd, is er in deze zaak geen vooruitgang geboekt. Tot dusver zijn de maandelijkse
huurgelden door de curator stipt en volledig betaald. We weten ook dat huurder BBS zich
structureel wenst te heroriënteren, wat een impact zou hebben op de gebouwen en de logistiek,
maar een en ander zou vermoedelijk drie jaar in beslag nemen. De curator kan de lopende
verbintenis weliswaar te allen tijde verbreken met een opzeg van drie maanden. We onderhouden
echter structurele contacten met het lokale management in Schiltach, dat ons meldt dat de
activiteiten momenteel onverminderd worden voortgezet.
Campus- Páleničky Námestovo (Slowakije)
Met Tatra Bank werd in de loop van maart 2021 een overeenkomst bereikt over de herfinanciering
van de lopende kredieten. Met ingang van 1 april 2021 werden de kredietmarges gehalveerd. Er
werd een extra financiering ten bedrage van 8 mio EUR opgenomen die gebruikt is voor de
integrale terugbetaling van de lopende verbintenis Iep Invest.
6.2.1.5 Inkoop eigen aandelen
In de periode september-oktober 2021 heeft Accentis, binnen de wettelijke grenzen en voor een
maximumprijs van 0,0613 EUR per aandeel, 4.891.223 eigen aandelen ingekocht aan gemiddeld
0,0579 EUR per aandeel. Op 19 juli 2021 machtigde de raad van bestuur van Accentis zijn CEO tot
de inkoop van eigen aandelen. De inkoopverrichtingen werden uitgevoerd in overeenstemming met
het mandaat gegeven door de buitengewone algemene vergadering van 25 mei 2021. Accentis heeft
hierover, conform de regelgeving met betrekking tot de inkoop van eigen aandelen, periodieke
Accentis nv jaarverslag 2021 31/107
31
updates gepubliceerd. Deze updates zijn te raadplegen op de website van de vennootschap,
www.accentis.com, in de rubriek Investor Relations.
6.2.2 Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
6.2.2.1 Accentis Business Center Lier (België)
In september 2021 zijn de werkzaamheden voor het nieuwbouwproject – een logistieke aanbouw
van ca. 1.800 m² – opgestart. Eind maart 2022 werd het nieuwbouwproject opgeleverd en heeft de
hoofdgebruiker Xeikon er zijn intrek genomen.
De forse energieprijsstijgingen dwingen het lokale management tot continue monitoring en
bijsturing. Permanente kostenbeheersing en vergroening door middel van LED-toepassingen
blijven prioriteiten.
6.2.2.2 Ieper (België)
SBB Bedrijfsdiensten heeft de eerste verdieping in februari 2022 verlaten. De kantoorruimte wordt
intussen aangeboden aan de bredere markt.
De West-Vlaamse Intercommunale (WVI) heeft ons geïnformeerd dat de activiteiten van enkele
kleinere huurders van de gelijkvloerse logistieke units niet zouden stroken met de opgegeven
bestemming. Gezien de krapte op de huurmarkt is het management in overleg met de directie van
WVI.
6.2.2.3 Overpelt (België)
Sinds het vertrek van Paco Meubelen begin 2022 huurt Shark Solutions het volledige
achterliggende industrieterrein.
De eigenaars van Plascobel willen percelen aan de straatzijde van de site ontwikkelen. Een van die
percelen is eigendom van Accentis. Hierover werden gesprekken aangeknoopt.
6.2.2.4 Uitkering interim-dividend en kapitaalvermindering Accentis Property International nv
Op 22 februari 2022 heeft de raad van bestuur van Accentis Property International nv, een 100%
dochtermaatschappij van Accentis nv, besloten tot uitkering van een interim-dividend ten belope van
20,06 mio EUR op basis van de tussentijdse resultaten van Accentis Property International op 18
februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de commissaris. Het
interim-dividend werd integraal aangerekend op het resultaat van het boekjaar eindigend op 31 december
2021.
Op 30 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van Accentis Property International de
kapitaalvermindering ten belope van een bedrag van 27,94 mio EUR, zonder vernietiging van aandelen,
goedgekeurd. De verwachting is dat de kapitaalvermindering en de betaling ervan worden afgerond in
mei 2022.
6.2.2.5 Interim-dividend
Op 21 maart 2021 heeft de raad van bestuur besloten tot de uitkering van een bruto-interim-
dividend over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per
aandeel). De raad van bestuur heeft deze beslissing genomen op basis van de tussentijdse staten op
24 februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de
commissaris.
Over het jaardividend met betrekking tot het boekjaar eindigend op 31 december 2022 zal beslist
worden op de gewone algemene vergadering van 23 mei 2023. Indien het interim-dividend het
bedrag te boven gaat van het later door de gewone algemene vergadering vastgestelde
jaardividend, wordt het meerdere beschouwd als een voorschot op het volgende dividend.
6.2.2.6 Vernietiging eigen aandelen
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen en opheffing van de corresponderende
onbeschikbare reserve waardoor het totaal aantal aandelen van 1.267.745.224 naar 1.262.854.001
werd gebracht.
Accentis nv jaarverslag 2021 32/107
32
6.2.2.7 Kapitaalvermindering
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van vierenveertig miljoen vijfhonderdduizend euro
(44.500.000,00 EUR), zijnde 0,04 EUR per aandeel aan kapitaal, om het kapitaal te brengen van
zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR) naar vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro
(25.500.000,00 EUR), zonder vernietiging van aandelen.
De kapitaalvermindering kadert binnen de doelstelling van de vennootschap om de uitzonderlijke
financiële tegoeden van Accentis gedeeltelijk naar de aandeelhouders te laten terugvloeien en
zodoende de kapitaalstructuur af te stemmen op de economische noden van de vennootschap,
zonder daarbij de activiteiten of de doelstellingen van Accentis in enige mate te belemmeren,
rekening houdend met de financiële mogelijkheden die de vennootschap heeft.
6.3 Informatie over omstandigheden die een negatieve invloed zouden
kunnen hebben op de ontwikkeling
Er is geen vermeldenswaardige informatie over omstandigheden die een significante invloed
zouden kunnen hebben op de ontwikkeling van de vennootschap. De voornaamste risico’s en
onzekerheden waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd worden beschreven in hoofdstuk 7
van dit verslag.
6.4 Bespreking van de resultaten
6.4.1 Huuropbrengsten en overige bedrijfsopbrengsten
in k EUR
2021
2020
Geconsolideerde totale opbrengsten
32.895
20.008
Huuropbrengsten
13.584
13.040
Opbrengsten uit doorberekende kosten
7.337
6.940
Overige opbrengsten
36
28
Meerwaarde op verkoop vaste activa
11.938
-
Alle huuropbrengsten zijn uitsluitend afkomstig van derden. Voor 2021 zijn ze gestegen ten
opzichte van vorig boekjaar, voornamelijk wegens de ingebruikname van de nieuwbouw in
Slowakije door Mahle Behr op 1 oktober 2020.
In 2021 lag het aantal onderhoudsinterventies en de doorberekende loonkost in Slowakije hoger
dan in 2020, waardoor de opbrengsten uit doorberekende kosten (exploitatiekosten die
contractueel ten laste vallen van de huurder) voor 2021 gestegen zijn ten opzichte van 2020.
Noch de overige opbrengsten van boekjaar 2021, noch die van het boekjaar 2020 omvatten
eenmalige elementen.
De rubriek meerwaarde op de verkoop van vaste activa van 2021 omvat de gerealiseerde
meerwaarde op de verkoop van het derde en laatste deel van de nieuwbouwsite in Lier (35k EUR)
en de gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van de participatie Accentis Námestovo s.r.o.
(11,90 mio EUR).
Evolutie huuropbrengsten – belangrijkste wijzigingen in 2021 (impact op jaarbasis)
(in k EUR)
Daling door desinvesteringen
-6.887
Stijging door investeringen
-
Stijging/Daling door investeringstoelages
+315
Stijging/Daling door huurkortingen
-40
Stijging door nieuwe huurcontracten (incl. verhogingen en indexatie)
+445
Daling door aflopende huurcontracten
-894
Accentis nv jaarverslag 2021 33/107
33
Het bedrag van de daling door desinvesteringen stemt overeen met de gecontracteerde jaarhuur
van de verkochte Belgische deelsites in Lier en de verkochte Slowaakse sites op datum van
verkoop.
Het bedrag van de stijging door investeringstoelages betreft de contractueel verhoogde huur
gerelateerd aan investeringen ‘op maat’ in Overpelt, België (+30k EUR) en de opgeleverde
nieuwbouwsite in Námestovo, Slowakije (+286k EUR).
Het bedrag van de daling door huurkortingen betreft uitsluitend toegekende huurkorting in België.
De impact op jaarbasis van nieuwe huurcontracten is toe te schrijven aan contracten in België
(243k EUR) en Slowakije (80k EUR). De huurverhogingen hebben betrekking op bestaande
contracten in België (+43k EUR). De stijging van de huuropbrengsten op jaarbasis ten gevolge van
indexatie bedraagt 79k EUR.
De beëindigde huurcontracten hebben betrekking op panden in België (-148k EUR) en Slowakije
(-73k EUR). De impact van de reeds in 2017 gecontracteerde huurverlaging voor de hoofdgebruiker
van de site in Lier, van kracht sinds 1 juli 2021, is hier eveneens bij inbegrepen (-673k EUR).
6.4.2 EBITDA
in k EUR
2021
2020
EBITDA
(1)
20.253
10.291
Eenmalige elementen
-9.165
-
Aangepaste EBITDA
(2)
11.088
10.291
(1) EBITDA: is onder IFRS geen gedefinieerd begrip. Accentis definieert het als het resultaat dat wordt verkregen door bij
het bedrijfsresultaat de geboekte afschrijvingen, waardeverminderingen, voorzieningen en de variatie in de reële waarde
van het vastgoedportfolio op te tellen en er eventuele terugnames van deze rubrieken af te trekken.
(2) Aangepaste EBITDA: EBITDA gecorrigeerd voor eenmalige (uitzonderlijke) kaselementen.
De kosten verbonden aan vastgoed (exploitatiekosten voortvloeiend uit vastgoedbeleggingen, die
niet doorberekend kunnen worden aan derden) zijn ten opzichte van 2020 licht gedaald met
141k EUR, voornamelijk wegens de verkoop van de participatie in Slowakije in december 2021.
De recurrente overige operationele kosten over 2021 zijn licht gestegen (32k EUR) ten opzichte van
vorig boekjaar, voornamelijk als gevolg van een stijging van de erelonen en vergoedingen aan
derden.
De eenmalige elementen EBITDA over 2021 betreffen het positieve verschil tussen de gerealiseerde
meerwaarde op de verkoop van de participatie Accentis Námestovo s.r.o. (+11,90 mio EUR) en de
kosten gerelateerd aan deze verkoop (-2,74 mio EUR). Over 2020 zijn er geen eenmalige elementen
EBITDA.
De rubriek minderwaarde op de verkoop van vaste activa in 2020 omvat de gerealiseerde
minderwaarde op de verkoop van de site Eede, Nederland (100k EUR).
6.4.3 Bedrijfsresultaat (EBIT)
in k EUR
2021
2020
EBITDA
20.253
10.291
Variatie in reële waarde vastgoedportefeuille
-1.688
-1.197
Andere
4
-
Bedrijfsresultaat (EBIT)
18.569
9.094
Eenmalige elementen EBITDA
-9.165
-
Eenmalige elementen EBIT
-
-
Aangepaste EBIT
(1)
9.404
9.094
(1) Aangepaste EBIT: bedrijfsresultaat (EBIT) gecorrigeerd voor eenmalige (uitzonderlijke) kas- en niet-kaselementen.
Er zijn geen eenmalige elementen bedrijfsresultaat (EBIT) over 2021, noch over 2020.
Accentis nv jaarverslag 2021 34/107
34
6.4.4 Financieel resultaat
Het financieel resultaat is negatief -1,33 mio EUR (2020: -1,87 mio EUR). De interestlasten op de
openstaande bancaire en overige financiële schulden bedragen -1,51 mio EUR, terwijl de
vorderingen gerelateerd aan investeringen ‘op maat’ in Slowakije goed zijn voor +0,14 mio EUR aan
interestopbrengsten.
6.4.5 Resultaat voor belastingen
Het resultaat voor belastingen over 2021 bedraagt 17,23 mio EUR (2020: 7,22 mio EUR).
6.4.6 Belastingen
De belastingen over het jaarresultaat van 2021 bedragen -0,20 mio EUR en bestaan uit
verschuldigde belastingen over boekjaar 2021 (-0,57 mio EUR) en uitgestelde belastingen ten
gevolge van de afname in het verschil tussen de boekwaarde en de fairvaluewaarde van de activa
(0,38 mio EUR).
6.4.7 Geconsolideerd nettoresultaat geanalyseerd naar recurrent resultaat – eenmalig
resultaat
Het geconsolideerd nettoresultaat over 2021 bedraagt 17,04 mio EUR (2020: 5,82 mio EUR). Het
recurrent resultaat voor belastingen is 8,07 mio EUR (2020: 7,22 mio EUR).
in k EUR
2021
Recurrent
Eenmalig
Huuropbrengsten
13.584
13.584
-
Opbrengsten uit doorberekende kosten
7.337
7.337
-
Overige opbrengsten
36
36
-
Meerwaarde op verkoop vaste activa
11.938
36
11.902
Totaal operationele opbrengsten
32.895
20.993
11.902
Doorberekende kosten
-7.337
-7.337
-
Kosten verbonden aan vastgoed
-1.907
-1.907
-
Overige operationele kosten
-3.398
-661
-2.737
Minderwaarde op verkoop vaste activa
-
-
-
Totaal operationele kosten
-12.642
-9.905
-2.737
EBITDA
(1)
20.253
11.088
9.165
Afschrijvingen
-3
-3
-
Voorzieningen
5
5
-
Waardeverminderingen
2
2
-
Variatie in reële waarde vastgoedportfolio
-1.688
-1.688
-
Bedrijfsresultaat (EBIT)
18.569
9.404
9.165
Financieel resultaat
-1.334
-1.334
-
Resultaat voor belastingen
17.235
8.070
9.165
Belastingen
-197
-197
-
Nettoresultaat
17.038
7.873
9.165
(1) EBITDA: is onder IFRS geen gedefinieerd begrip. Accentis definieert het als het resultaat dat wordt verkregen door bij
het bedrijfsresultaat de geboekte afschrijvingen, waardeverminderingen, voorzieningen en de variatie in de reële waarde
van het vastgoedportfolio op te tellen en er eventuele terugnames van deze rubrieken af te trekken.
Accentis nv jaarverslag 2021 35/107
35
6.4.8 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie en kasstromen - verkort
6.4.8.1 Verkort overzicht van de financiële positie
in k EUR
31-12-2021
31-12-2020
Δ
Vastgoedbeleggingen
46.280
136.783
-90.503
Vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop
5.240
-
5.240
Totaal vastgoedbeleggingen (incl. voor verkoop)
51.520
136.783
-85.263
Overige vaste activa
4
11
-7
Actieve belastinglatenties en langetermijnvorderingen
-
213
-213
Vlottende activa
899
2.977
-2.078
Geldmiddelen en kasequivalenten
62.671
3.338
59.333
Totaal activa
115.094
143.322
-28.228
Eigen vermogen
91.258
74.503
16.756
Financiële schulden
17.062
40.596
-23.535
Passieve belastinglatenties, voorzieningen en overige
schulden
6.656
28.223
-21.567
Schulden betreffende activa bestemd voor verkoop
118
-
118
Totaal passiva
115.094
143.322
-28.228
6.4.8.2 Verkorte kasstromen – Voortgezette bedrijfsactiviteiten
in k EUR
Voor het boekjaar eindigend
op 31 december
2021
Voor het boekjaar eindigend
op 31 december
2020
Kasstroom – resultaten
7.712
10.262
Kasstroom – wijziging in werkkapitaal
-3.839
1.325
Kasstroom – operationele activiteiten
3.873
11.587
Kasstroom – investeringsactiviteiten
60.823
-3.717
Kasstroom – financieringsactiviteiten
-5.363
-7.084
Nettokasstroom
59.333
786
6.4.9 Vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop
6.4.9.1 Vastgoedbeleggingen – variatieanalyse
(in k EUR)
Vastgoedbeleggingen 31 december 2020
136.783
Overboeking van activa bestemd voor verkoop
-
Overboeking naar activa bestemd voor verkoop
-5.240
Desinvesteringen
-84.378
Investeringen
-768
Resultaat uit realisatie
35
Reëlewaardeaanpassing
-1.688
Vastgoedbeleggingen 31 december 2021
46.280
6.4.9.2 Activa bestemd voor de verkoop – variatieanalyse
(in k EUR)
Activa bestemd voor verkoop 31 december 2020
-
Overboeking naar de vastgoedbeleggingen
-
Overboeking van de vastgoedbeleggingen
5.240
Desinvesteringen
-
Resultaat uit realisatie
-
Activa bestemd voor verkoop 31 december 2021
5.240
De waarde van de vastgoedbeleggingen, inclusief activa bestemd voor verkoop, is gedaald met
85,26 mio EUR als gevolg van:
(1) de desinvesteringen in Lier (België) en de Slowaakse vastgoedportefeuille (-84,34 mio EUR);
(2) de klassieke waardeaanpassingen naar aanleiding van wijzigingen in de resterende looptijden
van de huurovereenkomsten, waardoor een gewijzigde verhouding ontstaat tussen het
Accentis nv jaarverslag 2021 36/107
36
rendement op de actuele huurinkomsten en het rendement op de markthuurwaarde
(-1,30 mio EUR); en
(3) de waardering van de vaste activa in aanbouw (+0,38 mio EUR).
6.4.10 Financiële schulden
De daling van de financiële schulden (23,42 mio EUR) stemt overeen met het verschil tussen het
bedrag van de terugbetalingen volgens de afgesproken terugbetalingsschema’s en het totaal van het
opgenomen restbedrag van de leasing van Hamont-Achel (+0,14 mio EUR) en het bedrag van de
Slowaakse bancaire financiering die werd gedeconsolideerd (-21,92 mio EUR).
6.4.11 Overige leningen
De overige schulden (-) en vorderingen (+) met verbonden partijen evolueerden in 2021 als volgt:
in k EUR
Iep Invest nv
Totaal
Op 31 december 2020
-7.554
-7.554
Netto terugbetaald bedrag
7.554
7.554
Netto toegestaan bedrag (incl. interesten)
-
-
Transfer
-
-
Op 31 december 2021
-
-
De schuld aan Iep Invest betrof enkel nog de hoofdschuld die sinds 1 april 2014 vergoed werd aan
Euribor 3m + 2%, jaarlijks betaalbaar, en die in de loop van de eerste jaarhelft van 2021 integraal
werd terugbetaald.
6.5 Onderzoek en ontwikkeling
Gelet op de aard van de onderneming is dit niet van toepassing.
6.6 Milieu- en personeelsaangelegenheden
Op de site Hamont-Achel (België) is volgens een welbepaald stappenplan een bodemsanering aan
de gang die volledig wordt betaald door de gebruiker Punch Metals nv.
Op de site Schiltach (Duitsland) werd een environmental site assessment opgestart in opdracht van
Accentis tot onderzoek van een aantal zones die een hoger risico zouden kunnen hebben op
historische vervuiling. Dit onderzoek is lopende.
6.7 Risico’s en risicobeheer
Accentis wijdt in dit jaarverslag een integraal hoofdstuk aan dit onderwerp (zie hoofdstuk 7 op
pagina 39 en volgende). Hierin verschaft het nadere toelichting bij de belangrijkste risico’s die de
activiteiten, de financiële situatie en de verdere ontwikkeling van de groep zouden kunnen
beïnvloeden en de maatregelen die desgevallend zijn genomen om dergelijke risico’s zoveel
mogelijk te beperken.
6.8 Gebruik van financiële instrumenten
Voor de strategie van de groep met betrekking tot deze instrumenten wordt verwezen naar de
toelichting 25 bij de geconsolideerde jaarrekening op pagina 71.
6.9 Inlichtingen over kapitaal en zeggenschapsstructuur
Het kapitaal van de vennootschap bedraagt op 31 december 2021 70.000.000,00 EUR. Het is
verdeeld in 1.267.745.224 aandelen. De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerde aandelen.
Elk aandeel geeft recht op één stem.
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van vierenveertig miljoen vijfhonderdduizend euro
(44.500.000,00 EUR) om het kapitaal te brengen van zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR)
Accentis nv jaarverslag 2021 37/107
37
naar vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro (25.500.000,00 EUR). De kapitaalvermindering
ging niet gepaard met een vernietiging van bestaande aandelen van de vennootschap.
Op diezelfde datum heeft de buitengewone algemene vergadering eveneens besloten tot
vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen waardoor het totaal aantal stemrechten van
1.267.745.224 naar 1.262.854.001 werd gebracht.
Op basis van de noemer van 1.262.854.001 (totaal aantal stemrechten) en de relevante kennis- en
berichtgevingen die de vennootschap heeft ontvangen, ziet de structuur van het
aandeelhouderschap op datum van publicatie er als volgt uit:
Aandeelhouder
Aantal stemrechten
%
Iep Invest nv
849.228.572
67,25
Publiek
413.625.429
32,75
Totaal
1.262.854.001
100,00
Sinds september 2013 wordt de vennootschap gecontroleerd door Iep Invest en wordt de
participatie Accentis door Iep Invest integraal geconsolideerd.
6.10 Belangenconflicten – Transacties met verbonden ondernemingen
Artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen schrijft een bijzondere
procedure voor binnen de raad van bestuur, voor het geval een bestuurder een belang van
vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een of meer beslissingen of verrichtingen die tot
de bevoegdheid behoren van de raad van bestuur.
In het verslagjaar diende deze bijzondere procedure niet te worden toegepast. Over de toepassing
ervan in vorige boekjaren werd gerapporteerd in de op die boekjaren betrekking hebbende
jaarverslagen.
Het beleid van de raad van bestuur betreffende transacties en andere contractuele banden tussen
de vennootschap, met inbegrip van met haar verbonden vennootschappen, en haar bestuurders die
niet onder de wettelijke belangenconflictenregeling vallen, is uiteengezet in hoofdstuk 3 van het
Corporate Governance Charter. De toepassing van dit beleid houdt o.m. in dat de betrokken
bestuurder niet deelneemt aan de beraadslaging en stemming met betrekking tot dergelijke
transactie of contractuele relatie.
Accentis heeft een aantal contracten (waarborgen en lening) gesloten met Iep Invest nv. Voor de
details wordt verwezen naar toelichting 26 bij de geconsolideerde jaarrekening op pagina 71.
Artikel 7:97 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen was niet van toepassing in
2021.
6.11 Wijzigingen in de raad van bestuur en het management
Op de gewone algemene vergadering van 25 mei 2021 werden de volgende mandaten
goedgekeurd:
• De herbenoeming van Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen, als
bestuurder van de vennootschap voor een duur van drie jaar eindigend na de gewone
algemene vergadering die gehouden zal worden in mei 2024. Het mandaat is bezoldigd a rato
van 12,5k EUR op jaarbasis;
• De herbenoeming van de heer Jacques de Bliek als onafhankelijk bestuurder van de
vennootschap voor een duur van drie jaar eindigend na de gewone algemene vergadering die
gehouden zal worden in mei 2024. Het mandaat is bezoldigd a rato van 12,5k EUR op jaarbasis;
• De herbenoeming van de heer Gerard Cok als bestuurder van de vennootschap voor een duur
van drie jaar eindigend na de gewone algemene vergadering die gehouden zal worden in mei
2024. Het mandaat is bezoldigd a rato van 12,5k EUR op jaarbasis;
• De herbenoeming van Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq, als
onafhankelijk bestuurder van de vennootschap voor een duur van drie jaar eindigend na de
Accentis nv jaarverslag 2021 38/107
38
gewone algemene vergadering die gehouden zal worden in mei 2024. Het mandaat is bezoldigd
a rato van 12,5k EUR op jaarbasis.
Tijdens de algemene vergadering van 25 mei 2021 werd tevens de herbenoeming goedgekeurd van
Mazars Bedrijfsrevisoren bv, vast vertegenwoordigd door Martine Vermeersch, als commissaris
van de vennootschap voor een duur van drie jaar eindigend na de gewone algemene vergadering
die gehouden zal worden in mei 2024.
6.12 Inkoop eigen aandelen
Op het einde van het boekjaar 2021 bezit de vennootschap 4.891.223 eigen aandelen aangekocht
aan gemiddeld 0,0579 EUR per aandeel. Op 19 juli 2021 machtigde de raad van bestuur van
Accentis zijn CEO tot de inkoop van eigen aandelen. In de periode september-oktober 2021 heeft
Accentis, binnen de wettelijke grenzen en voor een maximumprijs van 0,0613 EUR per aandeel,
4.891.223 eigen aandelen ingekocht. De inkoopverrichtingen werden uitgevoerd in
overeenstemming met het mandaat gegeven door de buitengewone algemene vergadering van 25
mei 2021. Accentis heeft hierover, conform de regelgeving met betrekking tot de inkoop van eigen
aandelen, periodieke updates gepubliceerd. Deze updates zijn te raadplegen op de website van de
vennootschap, www.accentis.com, in de rubriek Investor Relations.
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen en opheffing van de corresponderende
onbeschikbare reserve waardoor de vennootschap op datum van publicatie geen eigen aandelen
meer bezit.
6.13 Marktontwikkeling en vooruitblik
Accentis verwacht voor 2022 een totaal aan brutohuurinkomsten van 6,83 mio EUR. De
huurinkomsten werden geschat op basis van de situatie van de huurcontracten op 5 april 2022.
6.14 Dividendvoorstel
De raad van bestuur stelt voor om over het boekjaar 2021 geen dividend uit te keren.
6.15 Verklaring conform artikel 12 van het Koninklijk Besluit van 14
november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van
financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een
gereglementeerde markt
In naam en voor rekening van Accentis nv, verklaren wij ondergetekenden, dat voor zover ons
bekend
▪ de jaarrekeningen, opgesteld in overeenstemming met de toepasselijke standaarden, een
getrouw beeld geven van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van
Accentis nv en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen;
▪ het jaarverslag een getrouw overzicht geeft van de ontwikkeling en de resultaten van Accentis
nv, van de positie van Accentis nv en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen; en
▪ dat de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de onderneming wordt geconfronteerd
beschreven werden.
Antwerpen, 19 april 2022
Jacques de Bliek
Gerard Cok
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof
Accentis nv jaarverslag 2021 39/107
39
7 Risicobeheer
In wat volgt worden de belangrijkste risico’s die de activiteiten, de financiële situatie en de verdere
ontwikkeling van de groep zouden kunnen beïnvloeden besproken. De opsomming is echter niet
exhaustief en de volgorde waarin de risico’s worden besproken is geen indicatie van de
waarschijnlijkheid waarmee ze zich kunnen voordoen, noch van hun omvang of belang.
7.1 Financiële risico’s
7.1.1 Risico’s inzake de continuïteit en liquiditeit
Accentis beschikt op verslagdatum over voldoende liquide middelen om in de komende drie jaar te
voldoen aan al zijn lopende financiële verplichtingen.
Voor de periode daarna beschikt Accentis met de inkomsten van zijn huidige huurcontracten en
gelet op de huidige financieringsstructuur, misschien over onvoldoende liquide middelen om al zijn
lopende financiële verplichtingen te voldoen. De continuïteit van de groep kan dan in het gedrang
komen.
Met het oog op het bewerkstelligen van een structurele oplossing om de continuïteit van de groep
te vrijwaren, ligt de uitdaging voor de komende jaren in:
▪ Het behouden en verder verhogen van de bezettingsgraad, zodat de huuropbrengsten minstens
behouden blijven en, indien mogelijk, toenemen.
▪ Het verder stapsgewijs hervormen van de financieringsstructuur, zodat de huuropbrengsten en
de benodigde terugbetalingscapaciteit zich op een juiste manier verhouden.
▪ Een volledige of gedeeltelijke desinvestering van bepaalde sites, mits ze tegen een faire prijs
kunnen worden verkocht.
Daarnaast kan de vennootschap genoodzaakt worden om gebouwen onder hun marktwaarde te
verkopen als dit de liquiditeit ten goede komt. Een en ander kan resulteren in het boeken van
waardeverminderingen en het operationeel resultaat onder druk zetten.
7.1.2 Risico’s verbonden aan de financieringskosten
Op basis van de schuldenlast op 31 december 2021 is 100% van de totale schuld, of 17,18 mio EUR,
op basis van een vaste rente gefinancierd. Indien de vennootschap schulden op basis van een
variabele rente zou aangaan ontstaat er, bij afwezigheid van een risicodekking, blootstelling aan het
renterisico. De groep is tot dusver niet in gebreke geweest met betrekking tot zijn lopende
kredieten.
7.1.3 Accentis is mogelijk niet in staat de noodzakelijke financiering te verkrijgen voor
zijn toekomstige kapitaal- en herfinancieringsbehoeften
De vennootschap is mogelijk verplicht extra financieringen aan te gaan voor haar toekomstige
kapitaalbehoeften of om haar huidige schuldenlast te herfinancieren, door middel van openbare of
private financiering, strategische relaties of andere overeenkomsten. Er is geen garantie dat deze
relaties kunnen worden aangegaan of de financiering, indien nodig, verkrijgbaar zal zijn, of
verkrijgbaar zal zijn tegen aantrekkelijke voorwaarden.
7.1.4 Risico’s verbonden aan garanties verkregen van Iep Invest
Iep Invest staat garant voor een deel van de kredieten van de vennootschap. Als Iep Invest niet
meer in staat zou zijn om deze garantie te geven voor de huidige kredieten bestaat het risico dat de
kredietverschaffers hun voorwaarden voor de huidige kredieten zullen verstrengen.
7.1.5 Risico’s verbonden aan de onderlinge afhankelijkheid van dochtervennootschappen
Een aantal van de dochtervennootschappen van Accentis zijn via intercompanyleningen met elkaar
verbonden waardoor het risico bestaat dat het in gebreke blijven van een bepaalde
Accentis nv jaarverslag 2021 40/107
40
dochtervennootschap negatieve financiële gevolgen kan hebben voor andere
dochtervennootschappen.
7.1.6 Risico verbonden aan managementvergoedingen
De vennootschap factureert, indien van toepassing, managementvergoedingen aan haar
dochtervennootschappen. De managementvergoedingen die door de vennootschap worden
aangerekend aan de dochtervennootschappen, zijn bij deze laatste fiscaal aftrekbaar conform de
voorwaarden van artikel 49 WIB 1992. Het is niet ongewoon dat de fiscale administratie extra
onderzoek verricht naar de naleving van deze voorwaarden van aftrekbaarheid om vast te stellen of
ze effectief werden nageleefd, meer bepaald wanneer het bedrag van de aanrekening schommelde.
7.1.7 Risico verbonden aan tax assets en hun beperking in de tijd
De effectieve waarde van deferred tax assets zal in principe slechts bevestigd kunnen worden
wanneer een belastingplichtige ze aanwendt, d.i. vanaf het ogenblik dat de belastingplichtige
belastbare winst genereert. Tot dan kan de waarde van de deferred tax assets slechts worden
geraamd. Het gebruik van fiscaal overdraagbare verliezen kan beperkt zijn in de tijd. Het risico
bestaat dat niet tijdig voldoende opportuniteiten bestaan om deze verliezen te recupereren. Eind
2021 werden geen positieve belastinglatenties erkend.
7.1.8 Risico verbonden aan de onderlinge afhankelijkheid van de financieringscontracten
De vennootschap is blootgesteld aan het risico dat haar financieringscontracten worden
geannuleerd, herzien, opgezegd of tot een vervroegde terugbetalingsverplichting leiden, mocht zij
in gebreke blijven om haar verbintenissen onder deze financieringscontracten na te komen.
Bovendien bestaat het risico dat meerdere financieringscontracten worden opgezegd indien de
vennootschap in gebreke blijft met betrekking tot één financieringscontract.
7.1.9 Risico verbonden aan de onderlinge afhankelijkheid van de groepsvennootschappen
De vennootschap en haar dochtervennootschappen zijn onderling sterk afhankelijk. De
vennootschap is blootgesteld aan het risico dat haar dochtervennootschappen hun verbintenissen
niet kunnen nakomen en omgekeerd. De risico’s die zich in hoofde van de vennootschap voordoen
stellen zich eveneens voor haar dochtervennootschappen. De onderlinge afhankelijkheid van de
groepsvennootschappen versterkt de risico’s.
7.1.10 Accentis is mogelijk niet in staat de eigendom te verwerven van de onroerende
goederen uit zijn vastgoedportefeuille
Diverse onroerende goederen in de vastgoedportefeuille van de vennootschap zijn geen eigendom
van de vennootschap. Ze worden gefinancierd via onroerende leasing. Indien de vennootschap niet
in staat is om de noodzakelijke financiering te verkrijgen, bestaat de kans dat de vennootschap de
aankoopopties op onroerende leasings niet kan uitoefenen om de eigendom te verwerven. De
onmogelijkheid daartoe kan negatieve gevolgen hebben voor Accentis in omstandigheden waarin
de eigendom belangrijk kan zijn, bijvoorbeeld in verband met fiscale of andere gunstmaatregelen
die alleen gelden voor eigenaars of in geval van dreigend faillissement van de relevante financiële
instellingen.
7.2 Risico’s verbonden aan de activiteiten van de vennootschap
7.2.1 Risico’s verbonden aan de huurinkomsten
Accentis is blootgesteld aan het risico van huurderving verbonden aan het vertrek van huurders op
de vervaldag, bij de afloop van het huurcontract of ten gevolge van herlocalisering van de
activiteiten van de huurder. Gelet op de huidige conjunctuur is het mogelijk dat – als er nieuwe
huurders worden gevonden – de nieuwe huurcontracten lagere huurinkomsten genereren dan de
lopende huurcontracten.
Accentis nv jaarverslag 2021 41/107
41
7.2.2 Risico's verbonden aan de vastgoedmarkt in het algemeen
Het niveau van de huurprijzen en de waardering van de gebouwen die de vennootschap bezit,
worden sterk beïnvloed door de vraag en het aanbod op de koop- en huurmarkt in de
vastgoedsector. De belangrijkste risico's waaraan de vennootschap is blootgesteld betreffen het
overaanbod op de vastgoedmarkt, de bezettingsgraad van haar gebouwen, de mogelijkheid om bij
nieuwe huurcontracten of bij de verlenging van bestaande huurcontracten de huurprijzen en de
waarde van de vastgoedportefeuille te handhaven en dus ook het risico op verlies bij een eventuele
verkoop. Een vermindering van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen met 1% zou leiden tot
een waardevermindering van 0,46 mio EUR.
7.2.3 Risico’s verbonden met de blootstelling aan het kredietrisico op handelsvorderingen
De vennootschap is blootgesteld aan het kredietrisico op handelsvorderingen. Indien een van de
huidige of toekomstige belangrijke huurders van de vennootschap niet in staat is om zijn schulden
aan de vennootschap te betalen, zou de vennootschap verliezen kunnen lijden. Om dit risico te
beperken, heeft de vennootschap een procedure ingevoerd voor de follow-up van huurders met
betalingsmoeilijkheden.
7.2.4 Risico van huurleegstand
De vennootschap heeft een leegstand ten belope van 2,46%. Om de huurleegstand duurzaam te
beperken past de vennootschap een actief beheer toe van haar klantenportefeuille met het oog op
een stabilisatie, en waar mogelijk een groei, van de bezettingsgraad van de gebouwen die deel
uitmaken van haar vastgoedportefeuille.
7.2.5 Risico inzake btw
De activiteiten van de groep hebben in het verleden reeds aanleiding gegeven tot discussies met de
btw-administratie. Inzake btw is altijd een marge van interpretatie gelet op de specifieke
activiteiten. De scheidingslijn tussen niet van btw vrijgestelde contracten van
terbeschikkingstelling enerzijds en (doorgaans) van btw vrijgestelde contracten van onroerende
verhuur anderzijds is niet altijd even duidelijk. Ook is de bepaling van de exacte verhouding tussen
btw-plichtige en niet-btw-plichtige activiteiten praktisch niet mogelijk wanneer de bedrijfsvoering
van de vennootschappen van de groep in sommige gevallen een combinatie van beide activiteiten
inhoudt.
7.2.6 Concentratierisico’s verbonden aan de vennootschap
Vanuit de volgende oogpunten is Accentis’ vastgoedportefeuille weinig gediversifieerd:
▪ Sectorieel: de vastgoedportefeuille van de vennootschap bestaat hoofdzakelijk uit industrieel
vastgoed. Dit zijn vastgoedbeleggingen die gekenmerkt worden door hun geschiktheid voor
lichte tot zware productieactiviteiten. Typerend voor dit soort vastgoed zijn
langetermijnrelaties met huurders die meer belang hechten aan de strategische mogelijkheden
van het vastgoed dan enkel de huurprijs.
▪ Commercieel: een belangrijk deel van de huurinkomsten van Accentis is momenteel afkomstig
van een beperkt aantal huurders. Op 31 december 2021 vertegenwoordigen de vijf
belangrijkste huurders 80,03% van de jaarlijkse huurinkomsten.
▪ Naast de sectoriële en commerciële concentratie bestaat een deel van de vastgoedportefeuille
uit zogenoemde single-tenant-gebouwen. Dit zijn gebouwen die volledig verhuurd zijn aan één
huurder.
7.2.7 Risico verbonden met geschillen, rechtszaken en/of andere procedures
Op verslagdatum is de vennootschap betrokken bij een aantal geschillen, rechtszaken en/of andere
procedures. Lopende procedures brengen intrinsiek altijd risico’s met zich mee aangezien de
verdediging in pro en contra nog wordt gevoerd. Op basis van een faire inschatting en de informatie
die op verslagdatum beschikbaar is, werden hiervoor geen provisies aangelegd. Het valt niet uit te
sluiten dat geschillen in het nadeel van Accentis zullen worden beslist. Eventuele uitspraken in het
nadeel van Accentis kunnen een impact hebben op de resultaten van de vennootschap.
Accentis nv jaarverslag 2021 42/107
42
7.2.8 Risico van schadegevallen
De vennootschap is blootgesteld aan het risico van de financiële gevolgen van ernstige
schadegevallen (brand, explosie, enz.) die zich in de gebouwen van haar vastgoedportefeuille
kunnen voordoen. Om dit risico te beperken zijn de gebouwen voor de mogelijke materiële schade
door diverse verzekeringen gedekt voor een totale waarde (nieuwbouwwaarde, zonder de grond)
van ongeveer 104 mio EUR op 31 december 2021. Sommige elementen zijn echter van deze
dekking uitgesloten en deze dekking is tot een bepaald bedrag beperkt.
7.2.9 Risico van onderbreking van de activiteiten van de huurder
Het risico bestaat dat Accentis in bepaalde gevallen de huurder moet vergoeden voor de
onderbreking van zijn activiteiten als er kan aangetoond worden dat Accentis hiervoor de
verantwoordelijkheid draagt. Om dit te vermijden voert Accentis een actief beleid om zijn
gebouwen in goede staat te onderhouden via preventieve en corrigerende onderhoudswerken. De
vennootschap is niet verzekerd tegen schade die huurders oplopen ten gevolge van de
onderbreking van hun activiteiten.
7.2.10 Risico van waardevermindering van de gebouwen ten gevolge van slijtage
De vennootschap is blootgesteld aan het risico van waardevermindering van haar gebouwen als
gevolg van slijtage door gebruik (door de huurders). Accentis staat erop zijn gebouwen in goede
staat te onderhouden. Hiervoor heeft het een studie gemaakt van de uit te voeren preventieve en
corrigerende onderhoudswerken en werkschema’s ingevoerd.
7.2.11 Risico’s verbonden aan de uitvoering van grote werken
Afhankelijk van de huursituatie van de gebouwen voert Accentis soms belangrijke renovatie- en
investeringsprogramma’s uit. Met het oog op de beheersing van de risico’s verbonden aan de
uitvoering van deze werken, past Accentis een technische en budgettaire follow-up en een
gedetailleerde planning toe. Hoewel Accentis bij de onderhandeling van de contracten met de
algemene aannemers de risico’s verbonden aan de uitvoering van grote werken tracht te beperken
(vertraging, overschrijding van het budget, organisatorische problemen, enz.), kunnen deze niet
volledig worden uitgesloten.
7.2.12 Inflatierisico
De huurcontracten van de vennootschap bevatten indexeringsclausules op basis van de
gezondheidsindex, zodat de huurprijzen samen met de inflatie evolueren. Het inflatierisico waaraan
de vennootschap is blootgesteld betreft daarom vooral kosten die geïndexeerd zijn op een andere
basis dan de gezondheidsindex (vb. op basis van de concurrentie of op basis van de materiaalkost)
en waarvan het bedrag dus sneller kan evolueren dan dat van de huurprijzen. Het gaat onder meer
om kosten verbonden aan renovatiewerken.
7.2.13 Deflatierisico
Bij deflatie van de huurindexen zullen de huurinkomsten van Accentis dalen. Naast een daling van
de huurinkomsten bestaat er ook een risico op de daling van de waarde van de vastgoedportefeuille
ten gevolge van deflatie. De Abex-index analyseert de kostprijs voor de constructie van gebouwen
en is daarom een bepalende factor in de waardebepaling van de vastgoedportefeuille. Bij een
deflatoire Abex-index bestaat het risico dat Accentis waardeverminderingen zal moeten boeken op
zijn vastgoedportefeuille.
7.2.14 Risico van het in gebreke blijven van medecontractanten
Behalve het voormelde risico van het in gebreke blijven van de huurders, is de vennootschap
blootgesteld aan het risico van het in gebreke blijven of het faillissement van andere
medecontractanten: de verstrekkers van krediet en rentedekkingsinstrumenten, de aannemers van
werken waarop zij een beroep doet, enz.
Accentis nv jaarverslag 2021 43/107
43
7.2.15 Risico verbonden aan de onteigening
Overeenkomstig de toepasselijke reglementen kan het vastgoed om reden van openbaar nut door
de bevoegde overheid worden onteigend.
7.2.16 Risico's verbonden aan fusie-, splitsing-, of overnameverrichtingen
Een groot aantal gebouwen in Accentis’ vastgoedportefeuille werd verworven in het kader van de
overname van ondernemingen of van aandelen van vennootschappen. Hoewel de vennootschap bij
dit soort transacties de gebruikelijke voorzorgen neemt, onder meer door de uitvoering van
duediligence-audits op de ingebrachte panden en de overgenomen of verworven bedrijven, is het
niet uitgesloten dat bij deze transacties verborgen passiva op de vennootschap werden
overgedragen.
7.2.17 Risico verbonden met waarborgen bij transacties gesteld door Accentis
Accentis heeft in het verleden desinvesteringen gedaan. Daarbij zijn onderdelen van zijn
vastgoedportefeuille overgedragen aan derden. Bij deze transacties zijn de gebruikelijke
waarborgen gegeven. Het is niet uitgesloten dat de vennootschap in de toekomst met betrekking tot
deze waarborgen zou worden aangesproken.
7.2.18 Reglementaire risico’s en milieurisico’s
Hoewel de vennootschap toeziet op de naleving van de reglementen en in dit opzicht op alle nodige
expertises een beroep doet, is zij aan het risico van niet-naleving van de reglementaire
verplichtingen, onder meer milieuverplichtingen, en aan milieurisico’s blootgesteld. De
milieurisico's waaraan Accentis als eigenaar van vastgoed blootgesteld is, betreffen vooral risico's
van bodemverontreiniging, risico’s verbonden aan de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende
materialen, risico's verbonden aan de aanwezigheid van verboden producten zoals
transformatoren die pcb’s bevatten, koudegroepen die cfk’s bevatten, enz. Mochten dergelijke
milieurisico’s aanwezig zijn, dan kan dit vrij aanzienlijke financiële gevolgen hebben voor Accentis
(werkzaamheden voor bodemsanering, asbestverwijdering, enz.). Accentis is eveneens blootgesteld
aan het risico van niet-uitreiking of van niet-verlenging van vergunningen.
7.2.19 Risico verbonden aan de evolutie van de reglementering
Veranderingen in de reglementering, onder meer op het gebied van fiscaliteit, milieu, stedenbouw,
mobiliteitsbeleid en duurzame ontwikkeling, en nieuwe bepalingen verbonden aan de verhuur van
vastgoed en aan de verlenging van vergunningen waaraan de vennootschap moet voldoen, kunnen
haar rendement en de waarde van haar patrimonium beïnvloeden, gelet onder meer op de nieuwe
verplichtingen die er voor de vennootschap uit kunnen voortvloeien.
7.2.20 Risico verbonden aan het personeelsverloop
Rekening houdend met haar relatief kleine team is de vennootschap, in geval van het vertrek van
bepaalde personeelsleden in een sleutelfunctie, aan een zeker risico van desorganisatie
blootgesteld. Het onverwachte vertrek van bepaalde personeelsleden zou nadelige gevolgen
kunnen hebben voor de ontwikkeling van de vennootschap.
Accentis nv jaarverslag 2021 44/107
44
8 Geconsolideerde jaarrekening
8.1 Geconsolideerd totaalresultaat
(1) De toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde jaarrekening.
(2) Voor de definitie en reconciliatie van de Alternatieve prestatiemaatstaven (APM’s) wordt verwezen naar punt 8.5.1.3 van
de toelichtingen.
in k EUR
Toelichting
(1)
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2021
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2020
Huuropbrengsten
1, 2
Opbrengsten uit doorberekende kosten
3
Overige opbrengsten
4
Meerwaarde op verkoop vaste activa
8, 13
Totaal operationele opbrengsten
Doorberekende kosten
5
-7.337
-6.940
Kosten verbonden aan vastgoed
5
-1.907
-2.048
Overige operationele kosten
6, 7
-3.398
-629
Minderwaarde op verkoop vaste activa
8, 13
-100
Totaal operationele kaskosten
-12.642
-9.717
EBITDA
(2)
Afschrijvingen
-3
-8
Voorzieningen
20
Waardeverminderingen
9
Variatie in reële waarde vastgoedportfolio
13
-1.688
-1.197
Totaal operationele niet-kaskosten
-1.684
-1.197
Bedrijfsresultaat (EBIT)
Financieringsopbrengsten
10
Financieringskosten
10
-1.506
-1.865
Overig financieel resultaat
10
-9
Financieel resultaat
-1.334
-1.874
Resultaat voor belastingen
Belastingen
11
-197
-1.405
Nettoresultaat uit voortgezette activiteiten
NETTORESULTAAT
Toerekenbaar aan de eigenaars van de
moedermaatschappij
12
Belang van derden
Niet-gerealiseerde resultaten
TOTAALRESULTAAT
Toerekenbaar aan de eigenaars van de
moedermaatschappij
Belang van derden
Gewogen gemiddeld aantal aandelen
12, 18
Resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten per
gewogen gemiddeld aandeel – gewoon en
verwaterd (EUR)
12
Accentis nv jaarverslag 2021 45/107
45
8.2 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie
(1) De toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde jaarrekening.
in k EUR
Toelichting
(1)
31-12-2021
31-12-2020
Vaste activa
Immateriële vaste activa
Vastgoedbeleggingen
1, 13
Materiële vaste activa
Actieve belastinglatenties
11
Vlottende activa
Handelsvorderingen
14
Overige vorderingen
15
Geldmiddelen en kasequivalenten
16
Activa bestemd voor verkoop
13, 17
Totaal activa
Eigen vermogen van de groep
Geplaatst kapitaal
18
Geconsolideerde reserves
18
Resultaat van het boekjaar
Ingekochte eigen aandelen
19
-283
Schulden op lange termijn
Voorzieningen
20
Passieve belastinglatenties
11
Financiële schulden
21
Overige schulden
21, 22
Schulden op korte termijn
Financiële schulden
21
Handelsschulden
23
Belastingschulden
24
Overige schulden
22
Schulden betreffende activa bestemd voor
verkoop
17, 21
Totaal passiva
Accentis nv jaarverslag 2021 46/107
46
8.3 Geconsolideerde kasstromen
(1) De toelichtingen maken integraal deel uit van de geconsolideerde jaarrekening.
in k EUR
Toelichting
(1)
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2021
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2020
VOORTGEZETTE BEDRIJFSACTIVITEITEN
Operationele kasstroom
Resultaat voor belastingen
Interesten en kosten van schulden in
resultatenrekening
10
Afschrijvingen, waardeverminderingen en
voorzieningen
9, 20
-4
Variatie in de reële waarde van het
vastgoedportfolio
13
Meer-/minderwaarde op realisatie
vastgoedbeleggingen
8, 13
-35
Meer-/minderwaarde op realisatie financiële vaste
activa
8
-11.903
Betaalde belastingen
-636
-127
Kasstroom uit operationele resultaten voor
wijzigingen in werkkapitaal
Wijzigingen in handelsvorderingen en overige
vorderingen
14, 15
-132
Wijzigingen in handelsschulden en overige
schulden
22, 23
-2.025
Overige wijzigingen en wijzigingen in perimeter
-3.395
Kasstroom uit operationele activiteiten
Investeringskasstroom
Desinvesteringen vastgoedbeleggingen
13
Investeringen vastgoedbeleggingen
13
-631
-4.167
Investeringen in materiële vaste activa
-2
Desinvesteringen van participaties
Cash in de gedesinvesteerde participaties
-9.944
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-3.717
Financieringskasstroom
Opgenomen leningen
21
Terugbetalingen van leningen – kredietinstellingen
21
-4.373
-6.103
Terugbetalingen van leningen – overige
21, 22
-7.554
-3.110
Betaalde interesten en kosten van schulden
10
-1.505
-1.871
Ontvangen interesten
10
Ingekochte eigen aandelen
19
-283
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-5.363
-7.084
Nettokasstroom
Geldmiddelen en kasequivalenten
aan het begin van de periode
aan het einde van de periode
16
Nettokasstroom
Accentis nv jaarverslag 2021 47/107
47
8.4 Mutatieoverzicht van de wijzigingen in het geconsolideerd eigen
vermogen
8.5 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening
8.5.1 Algemeen
8.5.1.1 Identificatie van de groep
Antwerpen, afdeling Antwerpen).
Accentis is een vastgoedmaatschappij die zich specialiseert i n i ndustr iee l en se mi-industr ieel
vastgoed, voornamelijk in België en Duitsland . De groep streeft een langetermijnstrategie na die
erop gericht is de waarde van de vastgoedportefeuille te maximaliseren, enerzijds door het
optimaliseren van de huurinkomsten en anderzijds door een actief portefeuillebeheer. Het aandeel
Accentis is genoteerd aan Euronext (ACCB).
Alle persmededelingen en andere informatie zijn beschikbaar op www.accentis.com.
8.5.1.2 Rapporteringsperiode
Het jaarverslag betreffende de geconsolideerde jaarrekening dekkende de periode van 1 januari
2021 tot en met 31 december 2021 werd opgesteld door de raad van bestuur op 19 april 2022 met
het oog op de jaarvergadering van 24 mei 2022.
8.5.1.3 Alternatieve prestatiemaatstaven (APM’s)
APM’s zijn begrippen die niet in de IFRS-normen gedefinieerd worden. Accentis gebruikt
onderstaande APM’s om een meer gedetailleerd en transparanter beeld te geven van de resultaten.
De hiernavolgende tabel definieert de in dit verslag gebruikte APM’s.
Netto financiële schulden
De financiële schulden, exclusief schulden activa bestemd voor verkoop, op lange en korte termijn en overige
leningen en vorderingen op lange en korte termijn verminderd met de liquide middelen.
Reconciliatie (in k EUR)
2021
2020
Financiële schulden op lange termijn
15.484
34.621
Financiële schulden op korte termijn
1.578
5.976
Overige schulden op lange termijn
108
7.628
Overige schulden op korte termijn
1.283
949
Overige vorderingen op korte termijn
-130
-602
Geldmiddelen en kasequivalenten
-62.671
-3.338
Netto financiële schulden
-44.348
45.234
in k EUR
Geplaatst
kapitaal
Geconsolideer
de reserves
Resultaat van
het boekjaar
Eigen
aandelen
Eigen
vermogen
van de groep
Belang van
derden
Totaal eigen
vermogen
Op 1 januari 2020
Resultaat van het boekjaar
Op 31 december 2020
Transfer
-5.815
Resultaat van het boekjaar
Beweging eigen aandelen
-283
-283
-283
Op 31 december 2021
-283
Accentis nv jaarverslag 2021 48/107
48
Financiële schuldgraad
De ratio die wordt verkregen door de netto financiële schulden te delen door de totale activa (exclusief activa
bestemd voor verkoop).
Reconciliatie (in k EUR)
2021
2020
Netto financiële schulden
-44.348
45.234
Totale activa
115.094
143.322
Activa bestemd voor verkoop
-5.240
-
Financiële schuldgraad
-40%
32%
Loan-to-value-ratio
De ratio die wordt verkregen door de netto financiële schulden te delen door de vastgoedbeleggingen.
Reconciliatie (in k EUR)
2021
2020
Netto financiële schulden
-44.348
45.234
Vastgoedbeleggingen
46.280
136.783
Loan-to-value-ratio
-96%
33%
EBITDA
Het resultaat dat wordt verkregen door bij het bedrijfsresultaat de geboekte afschrijvingen,
waardeverminderingen, voorzieningen en de variatie in de reële waarde van het vastgoedportfolio op te tellen
en er eventuele terugnames van deze rubrieken af te trekken.
Reconciliatie (in k EUR)
2021
2020
Bedrijfsresultaat
18.569
9.094
Afschrijvingen
3
8
Waardeverminderingen
-2
-4
Voorzieningen
-5
-4
Variatie in reële waarde
1.688
1.197
EBITDA
20.253
10.291
Aangepaste EBITDA
Aangepaste EBITDA, EBITDA gecorrigeerd voor eenmalige (uitzonderlijke) kaselementen.
Reconciliatie (in k EUR)
2021
2020
EBITDA
20.253
10.291
Eenmalige kaselementen
-9.165
-
Aangepaste EBITDA
11.088
10.291
EBIT
Bedrijfsresultaat, het saldo van alle operationele opbrengsten en kosten.
Reconciliatie (in k EUR)
2021
2020
Operationele opbrengsten
32.895
20.008
Operationele kaskosten
-12.642
-9.717
Operationele niet-kaskosten
-1.684
-1.197
EBIT
18.569
9.094
AEBIT
Aangepaste EBIT, EBIT gecorrigeerd voor eenmalige (uitzonderlijke) kas- en niet-kaselementen.
Reconciliatie (in k EUR)
2021
2020
EBIT
18.569
9.094
Eenmalige kaselementen
-9.165
-
Eenmalige niet-kaselementen
-
-
Aangepaste EBIT
9.404
9.094
Aangepast resultaat voor belastingen
Het resultaat voor belastingen gecorrigeerd voor alle eenmalige (uitzonderlijke) elementen.
Reconciliatie (in k EUR)
2021
2020
Aangepaste EBIT
9.404
9.094
Financieel resultaat
-1.334
-1.874
Aangepast resultaat voor belastingen
8.070
7.220
Accentis nv jaarverslag 2021 49/107
49
8.5.2 Samenvatting van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving
8.5.2.1 Conformiteitsverklaring
De geconsolideerde jaarrekening van de groep is opgesteld in overeenstemming met de
International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals goedgekeurd door en van kracht binnen
de Europese Unie.
8.5.2.2 Consolidatiekring
De term ‘groep’ verwijst naar Accentis nv en zijn dochterondernemingen.
Vennootschap
Land
2021
2020
Accentis nv
BE
100%
100%
Accentis Property International nv
BE
100%
100%
Accentis Property Overpelt nv
BE
100%
100%
Accentis Verwaltungs GmbH
DE
100%
100%
Accentis Námestovo s.r.o.
(1)
SK
-
100%
Accentis Development s.r.o.
SK
100%
100%
(1) Op 21 december 2021 werd 100% van de aandelen van de vennootschap Accentis Námestovo s.r.o., een
dochtervennootschap van Accentis Property International nv, overgedragen aan CTP Groep.
8.5.2.3 Rapporteringsmunt
De bedrijven van de groep voeren hun boekhouding in de valuta van de landen waarin ze zijn
opgericht en geregistreerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in euro’s, de functionele
en presentatievaluta van de groep.
8.5.2.4 Consolidatieprincipes
De bedrijven van de groep voeren hun boekhouding in overeenstemming met de wettelijke
voorschriften van de landen waarin ze zijn opgericht en geregistreerd. Er zijn bepaalde
aanpassingen aan de enkelvoudige jaarrekeningen geboekt om de geconsolideerde jaarrekening te
presenteren in overeenstemming met IFRS. De boekhoudkundige verwerkingsprincipes zijn
consistent toegepast tijdens de gehele relevante periode.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgemaakt op basis van de historische kostprijsmethode.
Alle uitzonderingen op de historische kostprijsmethode worden toegelicht in de hiernavolgende
waarderingsregels.
De reële waarde van de financiële activa en passiva zijn niet materieel verschillend van de nominale
waarde, tenzij anders vermeld.
De groep heeft voor de presentatie van de kasstroomtabel gekozen voor de indirecte methode.
Dochterondernemingen
De geconsolideerde jaarrekening omvat alle dochterondernemingen waarover de Accentis-groep
zeggenschap (exclusief of gezamenlijk) heeft. Zeggenschap is de macht hebben over de entiteit, de
rechten hebben op de variabele inkomsten uit hoofde van de betrokkenheid bij de entiteit en over
de mogelijkheid beschikken de macht over de entiteit te gebruiken om de hoogte van de variabele
inkomsten te beïnvloeden.
Dochterondernemingen worden volledig geconsolideerd vanaf de datum waarop de Accentis-groep
zeggenschap verkrijgt. Ze worden gedeconsolideerd vanaf de datum waarop de Accentis-groep
geen zeggenschap meer uitoefent. De vennootschap herbeoordeelt of ze al dan niet zeggenschap
uitoefent als de feiten en omstandigheden aantonen dat er wijzigingen zijn aan een van de
hierboven vermelde elementen.
Opbrengsten en kosten van een dochteronderneming, dat wordt overgenomen of afgestoten
gedurende het boekjaar, worden in het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat
opgenomen vanaf het moment dat de Accentis-groep zeggenschap verwerft of tot het moment dat
deze de zeggenschap verliest. Het resultaat en de andere elementen van het totaalresultaat worden
aan de aandeelhouders van de Accentis-groep en de minderheidsbelangen toegerekend. Het
Accentis nv jaarverslag 2021 50/107
50
totaalresultaat van dochterondernemingen wordt toegerekend aan de aandeelhouders van de
Accentis-groep en de minderheidsbelangen, zelfs als deze zouden resulteren in een negatief saldo.
Saldi en transacties, baten en lasten binnen de Accentis-groep worden volledig geëlimineerd. Niet-
gerealiseerde verliezen worden ook geëlimineerd tenzij de transactie de evidentie verschaft van
een bijzondere waardevermindering op het getransfereerde goed.
De grondslagen voor financiële verslaggeving van dochterondernemingen werden aangepast waar
nodig teneinde een uniforme toepassing van grondslagen voor financiële verslaggeving te
waarborgen.
Bedrijfscombinaties
De overnamemethode wordt gebruikt om de bedrijfscombinatie te verwerken. De kostprijs van een
bedrijfscombinatie wordt gewaardeerd als het totaal van de reële waarde op datum van de ruil, van
afgestane activa, uitgegeven eigenvermogensinstrumenten, aangegane of overgenomen
verplichtingen plus enige rechtstreeks aan de bedrijfscombinatie toerekenbare kosten.
Identificeerbare verworven activa, overgenomen verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen
die deel uitmaken van een bedrijfscombinatie worden initieel gewaardeerd aan hun reële waarde
op de overnamedatum, dit ongeacht het bestaan van enig minderheidsbelang. Het verschil tussen
de kostprijs van de bedrijfscombinatie en het belang van de Accentis-groep in de netto reële
waarde van het identificeerbaar nettoactief wordt opgenomen als goodwill. Als de kostprijs van de
bedrijfscombinatie minder bedraagt dan het belang van de Accentis-groep in de netto reële waarde
van het identificeerbaar nettoactief van de gekochte dochteronderneming, dient het verschil na
herbeoordeling onmiddellijk opgenomen te worden in de winst-en-verliesrekening.
Minderheidsbelangen in de nettoactiva van de geconsolideerde dochterondernemingen worden in
het eigen vermogen opgenomen afzonderlijk van het eigen vermogen van de moedermaatschappij.
De minderheidsbelangen bestaan uit het bedrag van die belangen op de overnamedatum van de
bedrijfscombinatie (zie hoger) en het aandeel van de minderheid in de wijzigingen in het eigen
vermogen sinds de datum van de bedrijfscombinatie.
8.5.2.5 Nieuwe en gewijzigde Standaarden en Interpretaties toegepast door de groep
De groep heeft gedurende het huidige boekjaar alle nieuwe en herziene Standaarden en
Interpretaties, uitgevaardigd door de International Accounting Standards Board (IASB) en het
International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) van de IASB, zoals
onderschreven door de Europese Unie, en die van kracht zijn voor het boekjaar dat start op
1 januari 2021, toegepast. De groep heeft geen nieuwe IFRS-richtlijnen toegepast die nog niet van
kracht waren op 31 december 2021.
De volgende nieuwe en herziene Standaarden en Interpretaties, uitgevaardigd door de IASB en het
IFRIC en zoals onderschreven door de Europese Unie, zijn van kracht voor het huidige boekjaar:
▪ IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 en IFRS 16 Hervorming van de referentierentevoeten –
Aanpassingen fase 2
▪ IFRS 16 Leaseovereenkomsten: huurconcessies in verband met COVID-19 – Aanpassingen
▪ IFRS 4 Verzekeringscontracten: verlenging van de tijdelijke vrijstelling voor het toepassen van
IFRS 9 tot 1 januari 2023 – Aanpassingen
Hun toepassing heeft niet geleid tot belangrijke wijzigingen in de grondslagen voor financiële
verslaggeving van de groep.
8.5.2.6 Standaarden en Interpretaties uitgevaardigd maar nog niet van kracht voor huidig
boekjaar
De groep heeft ervoor gekozen om de volgende nieuwe Standaarden, Interpretaties en Wijzigingen
die nog niet verplicht waren voor 31 december 2021, niet vroegtijdig toe te passen:
▪ Jaarlijkse verbeteringen 2018-2020 (toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari 2022)
▪ IAS 1 Presentatie van de jaarrekening: classificatie van verplichtingen kortlopen of langlopend
– Aanpassingen (toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari 2023, maar nog niet
goedgekeurd binnen de EU)
Accentis nv jaarverslag 2021 51/107
51
▪ IAS 1 Presentatie van de jaarrekening en IFRS practice statement: toelichting van grondslagen
voor financiële verslaggeving – Aanpassingen (toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari
2023, maar nog niet goedgekeurd binnen de EU)
▪ IAS 8 Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: definitie van
schattingen – Aanpassingen (toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari 2023, maar nog niet
goedgekeurd binnen de EU)
▪ IAS12 Winstbelastingen: Uitgestelde belastingen met betrekking tot activa en passiva die
voortvloeien uit één enkele transactie (toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari 2023,
maar nog niet goedgekeurd binnen de EU)
▪ IAS 16 Materiële vaste activa: inkomsten verkregen voor het beoogde gebruik – Aanpassingen
(toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari 2022)
▪ IAS 37 Voorzieningen, voorwaardelijke verplichtingen en voorwaardelijke activa:
verlieslatende contracten, kost om het contract na te leven – Aanpassingen (toepasbaar voor de
boekjaren vanaf 1 januari 2022)
▪ IFRS 3 Bedrijfscombinaties: referenties naar het conceptueel raamwerk – Aanpassingen
(toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 januari 2022)
▪ IFRS 4 Verzekeringscontracten: uitstel van IFRS 9 – Aanpassingen (toepasbaar voor de
boekjaren vanaf 1 januari 2021)
▪ IFRS 16 Leaseovereenkomsten: huurconcessies in verband met COVID-19 na 30 juni 2021 –
Aanpassingen (toepasbaar voor de boekjaren vanaf 1 april 2021)
Er wordt geen materiële impact verwacht op de volgende boekjaren van de toepassing van de
bovenvermelde nieuwe en herziene Standaarden en Interpretaties, uitgevaardigd door de IASB en
het IFRIC en van toepassing voor de boekjaren vanaf 1 januari 2022 of later.
8.5.2.7 Waarderingsregels
1. Immateriële vaste activa
1.1 Octrooien en licenties
Kosten voor verworven octrooien worden geactiveerd tegen kostprijs, verminderd met de
gecumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen en afgeschreven volgens de
lineaire methode. De gebruikslicenties voor software worden geactiveerd en afgeschreven over
drie jaar volgens de lineaire methode.
1.2 Overige immateriële vaste activa
Overige immateriële vaste activa verworven door de Accentis-groep, worden gewaardeerd tegen
kostprijs verminderd met gecumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.
Dergelijke kosten worden momenteel volgens de lineaire methode afgeschreven over hun
verwachte levensduur die beperkt is tot vijf jaar.
2. Vastgoedbeleggingen
2.1 Waarderingsmethode
De vastgoedbeleggingen en grote renovatiewerken uitgevoerd aan vastgoedbeleggingen worden
initieel gewaardeerd aan kostprijs en nadien gewaardeerd op basis van het reëlewaardemodel (fair
value). Ze vertegenwoordigen de onroerende goederen (terreinen en/of gebouwen) van de
Accentis-groep bestemd om huurgelden te ontvangen eerder dan ze zelf te gebruiken of te
verkopen.
Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging
(projectontwikkeling) wordt tevens opgenomen in de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’ aan fair value.
Een externe onafhankelijke waarderingsdeskundige met erkende beroepskwalificaties die beschikt
over recente ervaring met de locatie en categorie van de te waarderen vastgoedbelegging bepaalt
de reële waarde van de portefeuille minstens eenmaal per jaar.
De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dit is, conform de definitie van reële waarde
volgens IFRS 13, de geschatte prijs waartegen een regelmatige transactie om een actief te verkopen
of een verplichting over te dragen zou plaatsvinden tussen marktdeelnemers op de
waarderingsdatum in de huidige marktomstandigheden (dat wil zeggen een prijs op de
verkoopmarkt op de waarderingsdatum vanuit het perspectief van een marktdeelnemer die het
actief bezit of de verplichting verschuldigd is).
Accentis nv jaarverslag 2021 52/107
52
Kosten voor herstellingen en onderhoud van de vastgoedbeleggingen, alsook eventuele
transactiekosten en commissies betaald aan makelaars worden gewoonlijk ten laste gebracht van
het resultaat op het ogenblik dat die kosten gemaakt worden.
2.2 Verantwoording van toegepaste waarderingsmethode
De schattingen worden uitgevoerd in overeenstemming met de richtlijnen van IFRS 13, zijnde
waardering aan fair value of reële waarde. De toegepaste methode bestaat erin om de marktwaarde
van een gebouw te bepalen door de kapitalisatie van huurinkomsten, waarbij de lopende
huurinkomsten gekapitaliseerd worden aan een marktconform rendement. Vervolgens wordt de
resulterende kapitaalswaarde gecorrigeerd voor leegstand op datum van taxatie, contractueel
bepaalde huurreducties, niet-recupereerbare kosten en onder- of oververhuringen t.o.v. de
markthuur, leidend tot de zogenaamde investeringswaarde. Ten slotte wordt de
investeringswaarde verminderd met de gemiddelde registratierechten om tot de reële waarde van
het pand te komen. De wijzigingen in de reële waarde worden rechtstreeks opgenomen in de winst-
en verliesrekening.
De reële waarde van de projecten houdt rekening met de substantiële ontwikkelingsrisico’s. In dit
kader moet aan de volgende criteria voldaan zijn: er is een duidelijk beeld over de te maken
projectkosten, alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn
verkregen en een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd.
3. Materiële vaste activa
Materiële vaste activa worden opgenomen tegen historische kostprijs min geaccumuleerde
afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen. Indien activa worden overgenomen
middels toepassing van IFRS 3 Bedrijfscombinaties worden ze gewaardeerd tegen de reële waarde
op de overnamedatum. Kosten voor de reparatie van materiële vaste activa worden gewoonlijk ten
laste gebracht van het resultaat op het ogenblik dat die kosten gemaakt worden. Ze worden echter
geactiveerd als ze de toekomstige economische voordelen, die naar verwachting zullen
voortvloeien uit het materieel vast actief, verhogen. Materiële vaste activa worden lineair
afgeschreven over de geschatte gebruiksduur van het actief.
Activa in aanbouw worden opgenomen tegen kostprijs. De kostprijs omvat kosten van materiële
vaste activa en andere directe kosten, inclusief de verbonden financiële kosten. Activa in aanbouw
worden pas afgeschreven op het ogenblik dat de desbetreffende activa beschikbaar zijn voor hun
beoogde gebruik.
De geschatte gebruiksduur van de diverse categorieën van geïdentificeerde activa is hieronder
weergegeven:
Kantoormachines & meubilair 5 jaar
Computeruitrusting 3 jaar
Voertuigen 5 jaar
De afschrijving wordt lineair berekend, te beginnen vanaf de maand waarin het desbetreffende
actief werd aangekocht. Indien de boekwaarde van een actief zijn geschatte realiseerbare waarde
overschrijdt, wordt het actief onmiddellijk afgeschreven tot zijn realiseerbare waarde.
4. Leasing
Een leaseovereenkomst wordt ingedeeld als een financiële leasing indien ze nagenoeg alle aan de
eigendom verbonden risico’s en voordelen overdraagt aan de lessee. Alle andere vormen van
leasings worden beschouwd als operationele leasings.
4.1 Accentis als lessee in financiële leasings
Bij de aanvang van de leaseperiode worden financiële leasings als activa en verplichtingen in de
balans opgenomen aan de reële waarde van het geleasede actief, of indien lager, tegen de actuele
waarde van de minimale leasebetalingen. De minimale leasebetalingen worden deels als
financieringskosten en deels als aflossing van de uitstaande verplichting opgenomen op een
dusdanige wijze dat dit resulteert in een constante periodieke rente over het resterende saldo van
de verplichting. De financiële lasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening
gelegd. Voorwaardelijke leasebetalingen worden als lasten verwerkt in de periodes waarin ze zijn
uitgevoerd. Met uitzondering van vastgoedbeleggingen die gewaardeerd worden aan reële waarde,
wordt het af te schrijven bedrag van een geleasede actief systematisch aan elke verslagperiode
toegerekend tijdens de periode van het verwachte gebruik, op een basis die consistent is met de
Accentis nv jaarverslag 2021 53/107
53
afschrijvingsgrondslagen die de lessee toepast voor af te schrijven activa in eigendom. Indien het
redelijk zeker is dat de lessee aan het einde van de leaseperiode de eigendom zal verkrijgen, is de
periode van het verwachte gebruik, de gebruiksduur van het actief. In het andere geval wordt het
actief afgeschreven over de leaseperiode of over de gebruiksduur indien deze laatste korter is.
4.2 Accentis als lessee in operationele leasings
Leasebetalingen op grond van operationele leasings worden op tijdevenredige basis als last
opgenomen gedurende de leaseperiode, tenzij een andere systematische wijze van toerekening
meer representatief is voor het tijdspatroon van de voordelen die de gebruiker geniet. (Te)
ontvangen voordelen als prikkel om een operationele leaseovereenkomst af te sluiten, worden ook
op tijdevenredige basis gespreid over de leaseperiode.
4.3 Accentis als lessor in operationele leasings
Leasebetalingen op grond van operationele leasings worden op tijdevenredige basis als opbrengst
opgenomen gedurende de leaseperiode, tenzij een andere systematische wijze van toerekening
meer representatief is voor het tijdspatroon waarin het gebruiksvoordeel dat het geleasede actief
oplevert vermindert. Verstrekte voordelen als prikkel om een operationele leaseovereenkomst af te
sluiten, worden ook op tijdevenredige basis gespreid over de leaseperiode.
5. Activa bestemd voor verkoop
De activa bestemd voor verkoop worden gewaardeerd op basis van het reëlewaardemodel (fair
value). Ze vertegenwoordigen de onroerende goederen waarvoor er getekende
verkoopcompromissen bestaan.
6. Bijzondere waardeverminderingen immateriële en materiële vaste activa
Voor de materiële en immateriële vaste activa van de groep wordt in overeenstemming met IAS 36
op elke balansdatum beoordeeld of er aanwijzingen zijn dat een actief aan een bijzondere
waardevermindering onderhevig is. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, dient de
realiseerbare waarde van het actief te worden geschat. De realiseerbare waarde van een actief of
een kasstroomgenererende entiteit is de hoogste waarde van (i) de reële waarde na aftrek van de
verkoopkosten en (ii) zijn bedrijfswaarde. Om de bedrijfswaarde te bepalen worden de geschatte
toekomstige geldstromen verminderd tot hun contante waarde met behulp van een
disconteringsvoet (voor belastingen) die de huidige marktbeoordelingen van de tijdswaarde van
geld en de aan het actief verbonden specifieke risico’s weerspiegelt. Een bijzondere
waardevermindering wordt opgenomen indien de boekwaarde van een actief, of de
kasstroomgenererende entiteit waartoe het actief behoort, hoger is dan de realiseerbare waarde.
Bijzondere waardeverminderingen worden direct opgenomen in de winst-en-verliesrekening.
Wanneer een bijzondere waardevermindering later wordt teruggeboekt, wordt de boekwaarde van
het actief verhoogd tot de herziene schatting van zijn realiseerbare waarde, maar zodanig dat de
verhoogde boekwaarde niet hoger is dan de boekwaarde die zou zijn bepaald als in de voorgaande
jaren geen bijzondere waardevermindering voor het actief was opgenomen. Een terugboeking van
een waardevermindering wordt direct opgenomen in winst of verlies.
7. Beëindigde bedrijfsactiviteiten
Een bedrijfsactiviteit die wordt beëindigd is een duidelijk te onderscheiden onderdeel van de
bedrijfsactiviteiten van de groep:
▪ dat wordt afgestoten of beëindigd overeenkomstig een plan;
▪ dat een belangrijke bedrijfsactiviteit of geografisch bedrijfsgebied vertegenwoordigt; en
▪ dat zowel operationeel als in de financiële verslaggeving kan onderscheiden worden.
De resultaten van afgestoten bedrijfsactiviteiten worden in het geconsolideerd overzicht van het
totaalresultaat opgenomen op datum van hun afstoting. Beëindigde bedrijfsactiviteiten worden in
het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat als één bedrag opgenomen dat het totaal
omvat van de winst of het verlies na belastingen van beëindigde bedrijfsactiviteiten en de winst na
belastingen die of het verlies na belastingen dat is opgenomen bij de waardering tegen reële
waarde minus verkoopkosten of bij de afstoting van de activa of groep(en) activa die worden
afgestoten die de beëindigde bedrijfsactiviteiten vormen.
Accentis nv jaarverslag 2021 54/107
54
8. Financiële instrumenten
8.1 Financiële activa
Alle financiële activa worden opgenomen of niet langer opgenomen in de balans op
transactiedatum, wanneer de inkoop of verkoop van een financieel actief op grond van een contract
waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de
desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is, en worden initieel
gewaardeerd tegen reële waarde, vermeerderd met transactiekosten, behalve voor de financiële
activa tegen reële waarde met waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, die initieel
gewaardeerd worden tegen reële waarde.
De financiële activa worden geclassificeerd in een van de categorieën voorzien volgens IFRS 9 op
basis van zowel het bedrijfsmodel van de entiteit voor het beheer van de financiële activa als de
eigenschappen van de contractuele kasstromen van het financiële actief en worden vastgelegd bij
hun initiële opname. Deze classificatie bepaalt de waardering van de financiële activa op
toekomstige balansdata: geamortiseerde kostprijs of reële waarde.
8.1.1 Financiële activa aan reële waarde via resultaat
Financiële activa worden geclassificeerd tegen reële waarde met waardeveranderingen via het
resultaat, als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden. Financiële activa tegen reële
waarde met waardeveranderingen via het resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde,
waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden. Een
financieel actief wordt in deze categorie ondergebracht, als het voornamelijk aangeschaft werd om
het op korte termijn te verkopen.
8.1.2 Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs
Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs zijn niet-afgeleide financiële instrumenten die
worden aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat erop gericht is financiële activa aan te houden
om contractuele kasstromen te ontvangen (held to collect) en de contractvoorwaarden van het
financiële actief geven op bepaalde data aanleiding tot kasstromen die uitsluitend aflossingen en
rentebetalingen op het uitstaande hoofdsombedrag betreffen (solely payments of principal and
interest). Tot deze categorie behoren: kas en kasequivalenten, langetermijnvorderingen en
handelsvorderingen. Kasequivalenten zijn kortlopende, in hoge mate liquide beleggingen die
onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag bekend is, een
oorspronkelijke looptijd hebben van hoogstens drie maanden en geen significant risico van
waardeverandering inhouden.
8.2 Financiële verplichtingen
Financiële verplichtingen worden geclassificeerd als financiële verplichtingen aan reële waarde via
resultaat of als financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs.
8.2.1 Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat
Financiële verplichtingen worden geclassificeerd aan reële waarde via resultaat als ze aangehouden
worden voor handelsdoeleinden. Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat worden
gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het
resultaat opgenomen worden. Een financiële verplichting wordt in deze categorie ondergebracht
als ze voornamelijk aangeschaft werd om ze op korte termijn te verkopen.
8.2.2 Financiële verplichtingen aan geamortiseerde kostprijs
Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, met inbegrip van schulden,
worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde, na aftrek van de transactiekosten. Ze worden, na
initiële opname, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De financiële verplichtingen van
de Accentis-groep gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs omvatten de langlopende financiële
verplichtingen (bankschulden en leasingschulden), overige langlopende verplichtingen,
kortlopende financiële verplichtingen, handelsschulden en overige kortlopende verplichtingen.
8.2.3 Eigenvermogensinstrumenten
Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de Accentis-groep, worden geclassificeerd op basis
van de economische realiteit van de contractuele afspraken en de definities van een
Accentis nv jaarverslag 2021 55/107
55
eigenvermogensinstrument. Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende
belang omvat in de activa van de Accentis-groep, na aftrek van alle verplichtingen.
Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het
bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten). Alle kosten die
niet direct aan een uitgifte toewijsbaar zijn, worden via de resultatenrekening in kost genomen.
9. Voorzieningen
Voorzieningen worden opgenomen op de balans wanneer de Accentis-groep een bestaande (in
rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis in het verleden
en het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen
vereist zal zijn om de verplichting af te wikkelen en het bedrag van de verplichting op betrouwbare
wijze kan worden geschat. Het bedrag opgenomen als voorziening is de beste schatting op
balansdatum van de uitgave nodig om aan de bestaande verplichting te voldoen, eventueel
verdisconteerd indien de tijdswaarde van het geld relevant is. De toename van de voorzieningen die
het resultaat zijn van het voortschrijden in de tijd, wordt opgenomen onder de financiële kosten.
Voorzieningen voor bodemsanering worden aangelegd indien een verplichting tot sanering wordt
opgelegd. Een voorziening voor verlieslatende contracten wordt aangelegd voor overeenkomsten
waarbij de onvermijdelijke kosten die nodig zijn om de verplichtingen uit hoofde van het contract
na te komen, hoger liggen dan de economische voordelen die naar verwachting uit het contract
kunnen worden ontvangen.
10. Huuropbrengsten
Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen verhuurd via een huurovereenkomst worden
opgenomen in de geconsolideerde winst-en-verliesrekening op lineaire basis over de duur van de
huur. Commerciële tegemoetkomingen toegekend bij de huur worden opgenomen als een integraal
deel van de totale huuropbrengsten. Tijdelijke investeringstoelages worden voor de duur van de
huurovereenkomst pro rata verrekend met de huuropbrengsten. Vergoedingen voor vroegtijdig
verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in het resultaat van het boekjaar opgenomen.
Huuropbrengsten worden opgenomen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst.
11. Doorberekende kosten en kosten verbonden aan vastgoed
Door te berekenen huurlasten met betrekking tot afgesloten servicecontracten en operationele
kosten verbonden aan vastgoed worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening wanneer ze
gemaakt worden.
12. Financieringskosten
Financieringskosten worden ten laste van het resultaat genomen in de mate dat ze betrekking
hebben op de boekhoudkundige periode.
13. Financieel resultaat
Het financieel resultaat omvat de interesten verworven op toegekende leningen, en de
verschuldigde interesten op ontvangen leningen. De geboekte interesten zijn gebaseerd op de
effectieve interestenpercentagemethode.
Indien de Accentis-groep zou besluiten gebruik te maken van afgeleide financiële instrumenten,
zullen ook de winsten en verliezen, resulterend uit de herwaardering op reële waarde van de
afgeleide financiële instrumenten, geboekt worden als financieel resultaat.
14. Winstbelastingen
Belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten courante en uitgestelde belastingen. De
belastingen worden geboekt in de resultaatrekening tenzij ze betrekking hebben op elementen die
onmiddellijk in het eigen vermogen worden geboekt. In dat geval worden de belastingen
rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen genomen. Courante belastingen omvatten de
verwachte belastingschuld op het belastbaar inkomen van het jaar en aanpassingen aan de
belastingschulden van vorige jaren. Voor de berekening van de winstbelastingen worden de op het
ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven (of belastingtarieven waarvan het
wetgevingsproces materieel is afgesloten) gebruikt.
Uitgestelde belastingen worden geboekt op basis van de ‘liability-methode’, voor alle tijdelijke
verschillen tussen belastbare basis en boekwaarde voor financiële rapporteringsdoeleinden en dit
zowel voor activa als passiva. In het algemeen worden uitgestelde belastingverplichtingen
opgenomen voor alle belastbare tijdelijke verschillen en uitgestelde belastingvorderingen worden
opgenomen in de mate dat belastbare winsten voorhanden zullen zijn om aftrekbare tijdelijke
Accentis nv jaarverslag 2021 56/107
56
verschillen tegen af te zetten. Dergelijke vorderingen en verplichtingen worden niet opgenomen
indien de tijdelijke verschillen voortvloeien uit de eerste opname van goodwill of uit de eerste
opname (andere dan in een bedrijfscombinatie) van andere activa of verplichtingen in een
transactie die geen enkel effect heeft op de winst voor belasting, noch op de fiscale winst.
Uitgestelde belastingverplichtingen worden opgenomen voor alle belastbare tijdelijke verschillen
die verband houden met investeringen in dochterondernemingen, filialen, geassocieerde
ondernemingen en belangen in joint ventures, tenzij de Accentis-groep het tijdstip kan bepalen
waarop het tijdelijk verschil wordt afgewikkeld en het waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in
de nabije toekomst niet zal worden afgewikkeld.
De boekwaarde van een uitgestelde belastingvordering dient te worden beoordeeld op elke
balansdatum. De Accentis-groep verlaagt de boekwaarde van een uitgestelde belastingvordering in
zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn om het
mogelijk te maken het voordeel van die uitgestelde belastingvordering geheel of gedeeltelijk aan te
wenden. Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden gewaardeerd tegen de
belastingtarieven die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de
vordering wordt gerealiseerd of de verplichting wordt afgewikkeld. Uitgestelde belastingen moeten
als baten of lasten worden opgenomen in de winst of het verlies over de periode, tenzij deze
betrekking hebben op elementen die direct in het eigen vermogen zijn opgenomen, in dat geval
wordt de uitgestelde belasting ook direct in het eigen vermogen opgenomen. Actuele
belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd als en alleen als de entiteit een in
rechte afdwingbaar recht heeft opgenomen om de opgenomen bedragen te salderen en
voornemens is om de verplichting op nettobasis af te wikkelen of om de vordering te realiseren op
hetzelfde moment dat de verplichting wordt afgewikkeld.
8.5.3 Cruciale beoordelingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden
Bij het opstellen van de jaarrekening van de groep moet het management oordelen vormen en
schattingen en veronderstellingen maken die een invloed hebben op de toepassing van de
waarderingsregels en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van de baten en
de lasten. De schattingen en daaraan ten grondslag liggende veronderstellingen zijn gebaseerd op
ervaringen uit het verleden en diverse andere factoren die als redelijk worden beschouwd op basis
van de geldende omstandigheden. De resultaten van deze schattingen vormen de basis voor de
boekwaarde van activa en verplichtingen die niet op eenvoudige wijze uit andere bronnen blijken.
De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en
onderliggende veronderstellingen worden voortdurend geëvalueerd. Herzieningen van schattingen
worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien, indien de herziening alleen
voor die periode gevolgen heeft. Herziening in de verslagperiode en toekomstige perioden vindt
plaats indien de herziening ook gevolgen heeft voor toekomstige perioden.
Bij het bepalen van de waardering van de vastgoedbeleggingen en activa voor verkoop worden er
veronderstellingen gemaakt die resulteren in belangrijke schattingsonzekerheden aan het eind van
een verslagperiode en die dus een wezenlijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van
de boekwaarde van de vastgoedbeleggingen en de activa aangehouden voor verkoop. Om die reden
laat de raad van bestuur van Accentis zich bijstaan door zijn verschillende vastgoedschatters. Een
samenvatting van hun verslagen is opgenomen in dit jaarverslag. De belangrijkste bronnen van
veronderstellingen en schattingsonzekerheden worden hieronder samengevat:
▪ De evolutie van de staat van de gebouwen en de noodzaak tot structureel onderhoud. Zonder
verdere vermelding is het uitgangspunt dat bodem en/of grondwater niet verontreinigd zijn
door schadelijke stoffen.
▪ De algemene toestand van de constructies met vermelding van de eventuele zichtbare schade
en tekortkomingen. Zonder verdere vermelding is het uitgangspunt dat geen problemen
bestaan van stabiliteit en/of gebruik van schadelijke en gevaarlijke materialen.
▪ Behoudens andere bepalingen is het uitgangspunt dat de eigenaar/gebruiker over alle nodige
vergunningen beschikt (bouw, milieu, socio-economisch enz.).
▪ De geschatte huurinkomsten boven de contractuele huurinkomsten en de evolutie ervan samen
met de verwachte evolutie van de leegstand van de gebouwen.
▪ Eventuele afwaardering bij versnelde verkoop in het kader van huidige of toekomstige
liquiditeitsspanningen.
Accentis nv jaarverslag 2021 57/107
57
Voor de toepassing van IAS 36 ‘Bijzondere waardevermindering van activa’ moet het management
schattingen maken van de inputparameters van waarderingsmodellen voor prognoses van
kasstromen en winstmarges. Het management baseert deze schattingen zowel op ervaringen uit het
verleden als op verwachte marktontwikkelingen. Het management moet eveneens
veronderstellingen maken over de waardering van vorderingen, van actieve belastinglatenties met
het oog op toekomstige belastbare inkomsten en van garantievoorzieningen. Voor elk van deze
aspecten houdt het management rekening met de ervaringen uit het verleden aangevuld met
actuele informatie over, onder meer, productportfolio en –prestaties en blootstelling aan
kredietrisico.
Uitgestelde belastingvorderingen worden opgenomen voor overgedragen fiscale verliezen voor
zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee de fiscale
verliezen kunnen worden verrekend. Belangrijke beoordelingen door het management zijn vereist
om de op te nemen uitgestelde belastingvorderingen te bepalen, op basis van de verwachte timing
en het niveau van de toekomstige belastbare winst, samen met de toekomstige fiscale
planningsstrategieën. De effectieve waarde van de uitgestelde belastingvorderingen zal in principe
slechts bevestigd kunnen worden wanneer een belastingplichtige ze aanwendt, d.i. vanaf het
ogenblik dat de belastingplichtige belastbare winst genereert. Tot dan kan de waarde ervan slechts
worden geraamd.
Fiscale verliezen hebben betrekking op de moedervennootschap en de dochterondernemingen die
alle een geschiedenis hebben van verliezen. De fiscale verliezen kunnen niet worden
gecompenseerd met belastbare winsten elders in de groep. Indien het gebruik van de fiscale
verliezen beperkt is in de tijd bestaat het risico dat niet tijdig voldoende opportuniteiten bestaan
om deze verliezen te recupereren. Geen van de op 31 december 2021 gerapporteerde fiscale
verliezen heeft een vervaldag.
De opbrengstverantwoording dient, op basis van de van toepassing zijnde modaliteiten in de
overeenkomsten, in overeenstemming met het van toepassing zijnde boekhoudkundig
referentiestelsel te worden bepaald. Het management beoordeelt modaliteiten, waaronder
kortingen en investeringstoelages, en de belangrijke wijzigingen (verlening of nieuw) van de
contracten en toetst de impact op de wijze waarop de omzet wordt erkend overeenkomstig het van
toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel.
8.5.4 Commentaar en toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening
1. Segmentinformatie
De vennootschap beheert haar vastgoed op basis van een cashflowmodel, waarin per gebouw of
vastgoedproject een aantal financiële en niet-financiële parameters worden gehanteerd. Die
parameters worden per gebouw of vastgoedproject opgeslagen. Uit de beschikbare gegevens
kunnen de huidige en geschatte huurinkomsten op jaarbasis worden afgeleid, maar geen volledige
operationele resultaten. Op basis van deze parameters en uit de bestaande informatiesystemen kan
evenmin discrete financiële informatie per gebouw of per vastgoedproject worden afgeleid. De chief
operating decision maker bepaalt daarom slechts één segment.
Teneinde alsnog tegemoet te komen aan de principes en doelstellingen van IFRS 8, heeft het
management getracht om geografische segmentinformatie te compileren omdat die informatie
eenvoudig beschikbaar is. Het management benadrukt echter dat het de vastgoedportefeuille niet
op basis van geografische segmenten beheert. De gedetailleerde huurdersinformatie wordt, tevens
conform IFRS 8, hieronder geanalyseerd.
Accentis nv jaarverslag 2021 58/107
58
1.1. Vastgoedbeleggingen
Land
Fair value
31-12-2021
31-12-2020
k EUR
%
k EUR
%
België
40.440
87,38
47.460
34,70
Slowakije
-
-
83.413
60,98
Duitsland
5.840
12,62
5.910
4,32
Totaal portfolio
46.280
100,00
136.783
100,00
1.2. Huuropbrengsten
Land
Huuropbrengsten
2021
2020
k EUR
%
k EUR
%
België
6.058
44,60
6.036
46,29
Slowakije
6.631
48,81
6.109
46,85
Duitsland
895
6,59
895
6,86
Nederland
-
-
-
-
Totaal aan einde boekjaar
13.584
100,00
13.040
100,00
1.3. Huurcontracten
Onderstaande tabel geeft een overzicht d.d. 31 december 2021 van alle lopende huurcontracten op
de vastgoedbeleggingen van Accentis en rekening houdend met de op dat ogenblik afgesloten
huurcontracten en de jaarlijks toegekende investeringstoelages.
Huur per
jaar
(EUR)
Cum%
Oppervlakte
(m²)
Cum%
Gemiddeld
contract-
einde
Gemiddelde
volgende
break
Top 5 contracten
5.492.919
80,03
78.206
81,86
07-03-2026
23-12-2024
Top 10 contracten
5.995.113
87,35
84.436
89,38
12-07-2025
05-06-2024
Top 25 contracten
6.536.676
95,24
88.366
92,49
03-05-2026
05-02-2024
Alle contracten
6.863.149
100,0
95.537
100,0
10-08-2026
23-08-2023
Drie gebruikers van panden uit de vastgoedportefeuille vertegenwoordigen elk een aandeel van
meer dan 10% van de totale huurinkomsten. Het betreft Xeikon (België) 48,39%, Punch Metals
(België) 13,07% en BBS (Duitsland) 13,04%.
2. Huuropbrengsten
in k EUR
2021
2020
Totale huuropbrengsten
13.584
13.040
Brutohuuropbrengsten
13.822
13.690
Investeringstoelages
-238
-650
Alle huuropbrengsten zijn uitsluitend afkomstig van derden. Voor 2021 zijn ze gestegen ten
opzichte van vorig boekjaar, voornamelijk wegens de ingebruikname van de nieuwbouw in
Slowakije door Mahle Behr op 1 oktober 2020.
Accentis nv jaarverslag 2021 59/107
59
2.1 Evolutie van de huuropbrengsten
Evolutie huuropbrengsten - belangrijkste wijzigingen in 2021 (impact op jaarbasis)
(in k EUR)
Daling door desinvesteringen
-6.887
Stijging door investeringen
-
Stijging/Daling door investeringstoelages
+315
Stijging/Daling door huurkortingen
-40
Stijging door nieuwe huurcontracten (incl. verhogingen en indexatie)
+445
Daling door aflopende huurcontracten
-894
Het bedrag van de daling door desinvesteringen stemt overeen met de gecontracteerde jaarhuur
van de verkochte Belgische deelsites in Lier en de verkochte Slowaakse sites op datum van
verkoop. Het bedrag van de stijging door investeringstoelages betreft de contractueel verhoogde
huur gerelateerd aan investeringen ‘op maat’ in Overpelt, België (+30k EUR) en de opgeleverde
nieuwbouwsite in Námestovo, Slowakije (+286k EUR). Het bedrag van de daling door
huurkortingen betreft uitsluitend toegekende huurkorting in België. De impact op jaarbasis van
nieuwe huurcontracten is toe te schrijven aan contracten in België (243k EUR) en Slowakije
(80k EUR). De huurverhogingen hebben betrekking op bestaande contracten in België (+43k EUR).
De stijging van de huuropbrengsten op jaarbasis ten gevolge van indexatie bedraagt 79k EUR. De
beëindigde huurcontracten hebben betrekking op panden in België (-148k EUR) en Slowakije
(-73k EUR). De impact van de reeds in 2017 gecontracteerde huurverlaging voor de hoofdgebruiker
van de site in Lier, van kracht sinds 1 juli 2021, is hier eveneens bij inbegrepen (-673k EUR).
2.2 Huurcontracten
De huurinkomsten die op basis van de getekende huurcontracten op publicatiedatum vastliggen, en
dus kunnen worden verwacht, bedragen 6,83 mio EUR per jaar. De huurcontracten die aan de basis
liggen van deze inkomsten eindigen gemiddeld op 10-02-2027 en de volgende break valt gemiddeld
op 09-01-2024.
3. Opbrengsten uit doorberekende kosten
De opbrengsten uit doorberekende kosten, ten bedrage van 7,34 mio EUR (2020: 6,94 mio EUR),
betreffen de doorberekening van de exploitatiekosten die contractueel ten laste van de huurder
vallen.
In 2021 lag het aantal onderhoudsinterventies en de doorberekende loonkost in Slowakije hoger
dan in 2020, waardoor de opbrengsten uit doorberekende kosten (exploitatiekosten die
contractueel ten laste vallen van de huurder) voor 2021 gestegen zijn ten opzichte van 2020.
4. Overige opbrengsten
De overige opbrengsten in 2021, ten bedrage van 36k EUR, omvatten de inkomsten van diensten
geleverd door Accentis (onthaal, receptie, registratie, administratie, enz.) (23k EUR) en de
recuperatie van btw naar aanleiding van een gewijzigd algemeen verhoudingsgetal (13k EUR).
5. Doorberekende kosten en kosten verbonden aan vastgoed
Zowel de doorberekende kosten als de kosten verbonden aan vastgoed betreffen de
exploitatiekosten verbonden aan het vastgoedportfolio. De doorberekende kosten zijn die
exploitatiekosten die contractueel ten laste van de huurder vallen en dus worden doorberekend,
zoals onroerende voorheffing, nutsvoorzieningen, verzekering, onderhoud, enz. De kosten
verbonden aan vastgoed zijn die exploitatiekosten die niet doorberekend kunnen worden, zoals
kosten inbegrepen in terbeschikkingstellingsvergoedingen, kosten veroorzaakt door leegstand
en/of kosten ten laste van de eigenaar. De voornaamste exploitatiekosten zijn de volgende:
Accentis nv jaarverslag 2021 60/107
60
in k EUR
2021
2020
Nutsvoorzieningen
4.977
4.945
Onderhoud
1.914
1.613
Personeelskosten
1.135
1.002
Onroerende voorheffingen
655
646
Onderaanneming investeringen
168
407
Management vastgoedbeheer
101
111
Beveiliging
90
91
Verzekeringen
96
95
Overige
108
68
Totaal
9.244
8.988
Doorberekende kosten
7.337
6.940
Kosten verbonden aan vastgoed
1.907
2.048
6. Overige operationele kosten
Dit betreft de algemene werkingskosten van de groep.
in k EUR
2021
2020
Kantoor- en administratiekosten
49
47
Diverse erelonen en vergoedingen
2.776
202
Personeels- en managementkosten
558
362
Belastingen (andere dan onroerende voorheffing en
vennootschapsbelasting)
4
9
Minderwaarden op handelsvorderingen
-
-
Overige kosten
11
9
Totaal
3.398
629
Recurrente operationele kosten
661
629
Niet-recurrente operationele kosten
2.737
-
De eenmalige elementen in de overige operationele kosten over 2021 betreffen integraal de kosten
gerelateerd aan de verkoop van de participatie Accentis Námestovo s.r.o.
Er zijn geen eenmalige elementen in de overige operationele kosten over 2020.
7. Personeelskosten
in k EUR
2021
2020
Aantal personeelsleden (in aantal)
4
41
Aantal personeelsleden (in FTE’s)
38,1
38,7
Wedden en lonen
908
838
Sociale zekerheidsbijdragen
149
132
Overige personeelskosten
35
32
Uitzendkrachten
43
-
Totaal
1.135
1.002
Begrepen in:
Kosten verbonden aan vastgoed
1.135
1.002
Overige operationele kosten
-
-
8. Meer- en minderwaarde op realisatie van vaste activa
De rubriek meerwaarde op de verkoop van vaste activa omvat de gerealiseerde meerwaarde van
0,04 mio EUR op de verkoop van het derde en laatste deel van de nieuwbouwsite in Lier en de
gerealiseerde meerwaarde van 11,90 mio EUR op de verkoop van de participatie Accentis
Námestovo s.r.o.
In 2020 werd een eenmalige nettominderwaarde geboekt van 0,10 mio EUR op de verkoop van de
site Eede (Nederland).
Accentis nv jaarverslag 2021 61/107
61
9. Waardeverminderingen
in k EUR
2021
2020
Handelsvorderingen
2
4
Totaal
2
4
10. Financieel resultaat
in k EUR
2021
2020
Financieringsopbrengsten
180
-
Ontvangen interesten
138
-
Overige financiële opbrengsten
42
-
Financieringskosten
-1.514
-1.874
Betaalde interesten
-1.506
-1.866
Bankkosten
-5
-2
Overige financiële kosten
-3
-6
Financieel resultaat
-1.334
-1.874
De interestlasten op de openstaande bancaire en overige financiële schulden bedragen -
1,51 mio EUR, terwijl de vorderingen gerelateerd aan investeringen ‘op maat’ in Slowakije goed zijn
voor +0,14 mio EUR aan interestopbrengsten.
11. Belastingen
11.1 Berekening van de belastingen
in k EUR
2021
2020
Belastingen
-197
-1.405
Winstbelastingen
-573
-571
Latente belastingen
376
-834
Resultaat voor belastingen
17.235
7.220
Belgisch belastingtarief
25,00%
25,00%
Winstbelasting berekend tegen Belgisch tarief
-4.309
-1.805
Effect van buitenlandse belastingtarieven op de tijdelijke
verschillen
-20
348
Effect van fiscaal overdraagbaar verlies
187
203
Effect van verworpen uitgaven
-1
-
Effect regularisatie belastingen voorgaande boekjaren
6
-
Effect vrijgestelde meerwaarde op aandelen
3.854
-
Effect wijziging erkenning DTA
34
39
Overige
52
-190
Winstbelasting volgens resultatenrekening
-197
-1.405
Effectieve belastingvoet
1,14%
19,45%
De latente belastingen worden gevormd door het netto tijdelijke verschil tussen de boekwaarde en
de reële waarde van de vastgoedbeleggingen enerzijds en de eventuele erkenning van fiscaal
compenseerbaar verlies anderzijds. Er zijn geen verliezen die slechts voor een beperkte periode
kunnen worden overgedragen, waarna ze onherroepelijk als verloren dienen te worden beschouwd
indien ze niet worden gebruikt. De verliezen in Slowakije kunnen slechts voor een periode van vier
jaar worden overgedragen waarna ze onherroepelijk als verloren dienen te worden beschouwd
indien ze niet werden gebruikt. Voorts is het belastingtarief in Slowakije 21% en in Duitsland 32%,
in plaats van 25%, zoals in België.
Accentis nv jaarverslag 2021 62/107
62
11.2 Tijdelijke verschillen, actieve en passieve belastinglatenties
in k EUR
2021
2020
Bestaande tijdelijke verschillen:
Op vastgoedbeleggingen en activa
47.846
105.151
Op financiële leases
-17.061
-18.514
Netto tijdelijke verschillen
30.785
86.637
Passieve belastinglatenties op tijdelijke verschillen
-8.020
-19.737
Erkende actieve belastinglatenties op fiscaal overdraagbare
verliezen
3.101
2.757
Netto latente belastingverplichtingen
-4.919
-16.980
Actieve belastinglatenties
-
213
Passieve belastinglatenties
-4.919
-17.193
Wijziging netto latente belastingverplichtingen
12.061
-834
Geboekt via resultatenrekening
376
-834
Deconsolidatie-impact
11.685
-
Totaal beschikbare fiscaal overdraagbare verliezen
11.122
9.642
Maximale erkenning actieve belastinglatenties op fiscaal
overdraagbare verliezen
3.101
2.757
Erkende actieve belastinglatenties op fiscaal overdraag-
bare verliezen
3.101
2.757
Niet-erkende actieve belastinglatenties op fiscaal overdraag-
bare verliezen
-
-
De fiscale verliezen zoals gerapporteerd eind 2021 zijn onderhevig aan de volgende tijdsrestricties:
in k EUR
Totaal
2022
2023
2024
2025
onbeperkt
Totaal beschikbare fiscaal
overdraagbare verliezen
11.122
-
-
-
-
11.122
Maximale erkenning
actieve belastinglatenties
op fiscaal overdraagbare
verliezen
3.101
-
-
-
-
3.101
Erkende actieve
belastinglatenties op
fiscaal overdraagbare
verliezen
3.101
-
-
-
-
3.101
Niet-erkende actieve
belastinglatenties op
fiscaal overdraagbare
verliezen
-
-
-
-
-
-
12. Resultaat per aandeel
2021
2020
Aantal aandelen op het einde van het boekjaar
1.267.745.224
1.267.745.224
Gewogen gemiddelde aantal aandelen - gewoon
1.262.854.001
1.267.745.224
Gewogen gemiddelde aantal aandelen - verwaterd
1.262.854.001
1.267.745.224
Nettoresultaat – aandeel van de groep (in k EUR)
17.038
5.815
Resultaat per aandeel – aandeel van de groep (in EUR)
0,0135
0,0046
Resultaat per gewogen gemiddeld aantal aandelen – aandeel
van de groep – gewoon en verwaterd (in EUR)
0,0135
0,0046
Het resultaat per aandeel wordt berekend door de nettowinst, toewijsbaar aan de aandeelhouders,
te delen door het aantal uitstaande aandelen op het einde van het boekjaar minus het aantal eigen
aandelen op het einde van het boekjaar.
Accentis nv jaarverslag 2021 63/107
63
De winst per gewogen gemiddeld aantal aandelen wordt berekend door de nettowinst, toewijsbaar
aan de aandeelhouders, te delen door het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen in de
loop van het boekjaar minus het aantal eigen aandelen op het einde van het boekjaar. De
verwaterde winst per aandeel wordt berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal
uitstaande aandelen, waarbij ook rekening wordt gehouden met uitstaande inschrijvingsrechten
waarvoor de gemiddelde aandelenkoers van het jaar hoger was dan de uitoefenprijs
Er werden, conform de beslissing van de jaarlijkse algemene vergadering, geen dividenden
uitbetaald. De raad van bestuur stelt voor om over het boekjaar 2021 geen dividend uit te keren.
13. Vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop
Vastgoedbeleggingen (in k EUR)
2021
2020
Openingsbalans
136.783
134.363
Wijziging in de consolidatiekring
-83.413
-
Overboeking van/naar de activa bestemd voor de verkoop
-5.240
-
Desinvesteringen vastgoed
-965
-450
Investeringen aankopen vastgoed
-
-
Investeringen renovaties/bouw vastgoed
768
4.167
Resultaat uit realisatie via resultatenrekening
35
-100
Reëlewaardeaanpassing via resultatenrekening
-1.688
-1.197
Slotbalans
46.280
136.783
Activa bestemd voor verkoop (in k EUR)
2021
2020
Openingsbalans
-
-
Overboeking van/naar de activa bestemd voor de verkoop
5.240
-
Desinvesteringen
-
-
Resultaat uit realisatie via resultatenrekening
-
-
Totaal
5.240
-
13.1 Waardering
De waardering van de vastgoedportefeuille gebeurt aan reële waarde zoals bepaald door IFRS 13,
gebaseerd op vergelijkingen en kapitalisatie van de huurwaarde. Een waardering is immers een
momentopname die de ‘actuele waarde’ dient te reflecteren en waarvoor steeds een periodieke
toetsing wordt uitgevoerd. Eind 2021 werkte Accentis voor de waardering van zijn portefeuille met
de onafhankelijke deskundige Ceusters, die instaat voor de waardering van het vastgoed
aangehouden in België en Duitsland.
De fair value van de vastgoedportefeuille, zoals bepaald door de deskundigen, werd niet aangepast
voor redenen van financiële rapportering.
De waarderingen leveren voor de portefeuille een gemiddeld brutorendement (gross yield) van ca.
13,73%. Deze yield is gebaseerd op ‘actuele brutohuurinkomsten’ verhoogd met de ‘geschatte
huurinkomsten voor de leegstaande units’ gecorrigeerd voor ‘niet-verhuurbare assets’, zoals
industriegronden en activa in aanbouw, en zonder rekening te houden met verleende
investeringskortingen of ontvangen investeringssurplussen.
Het gemiddelde nettorendement (net yield) van de portefeuille bedraagt ca. 10,96%. Deze yield is
gebaseerd op de ‘actuele nettohuurinkomsten’, gecorrigeerd voor ‘niet-verhuurbare assets’, zoals
industriegronden en activa in aanbouw, en zonder rekening te houden met verleende
investeringskortingen of ontvangen investeringssurplussen.
Waarderingsbasis
(Bron: Ceusters)
De vastgoedportefeuille van Accentis wordt gewaardeerd aan fair value of reële waarde, zoals
bepaald door IFRS 13.
Accentis nv jaarverslag 2021 64/107
64
De reële waarde is het bedrag op datum van taxatie, waarvoor een actief kan worden verhandeld of
een verplichting kan worden overgedragen tussen goed geïnformeerde, onafhankelijke en niet
onder dwang handelende partijen.
Bij het bepalen van de reële waarde dient er met het volgende rekening gehouden te worden:
▪ Een duidelijke bepaling van het actief of de verplichting die het voorwerp uitmaakt van de
waardebepaling
▪ De van toepassing zijnde gebruikelijke waarderingsveronderstellingen
▪ De markt waar het actief of de verplichting normaal verhandeld wordt
▪ De gebruikte en aangepaste waarderingstechnieken waarbij rekening wordt gehouden met de
beschikbaarheid van data die door marktpartijen zou worden gebruikt bij het bepalen van de
prijs voor het actief of de verplichting
De categorie van de gebruikte data binnen de reëlewaardehiërarchie; deze worden als volgt
omschreven:
Niveau/Level 1
Level 1 data zijn gepubliceerde of gekende prijzen voor identieke activa of verplichtingen in een
actieve markt die beschikbaar zijn op datum van de waardebepaling. [IFRS 13:76]
Een gepubliceerde prijs in een actieve markt is de meest betrouwbare basis voor het bepalen van
de reële waarde en kan gebruikt worden bij de waardering zonder verdere aanpassingen.
[IFRS 13:77]
Niveau/Level 2
Level 2 data zijn andere data dan de ‘level 1’ gepubliceerde of gekende marktprijzen die direct of
indirect vastgesteld kunnen worden op datum van de waardering. [IFRS 13:81]
In deze categorie vallen volgende data: gepubliceerde data voor vergelijkbare activa of
verplichtingen in een actieve markt, interestvoeten, yields en andere gecorreleerde data die door
marktobservatie bevestigd kan worden.
Niveau/Level 3
Level 3 data zijn niet-vaststelbare data voor activa of verplichtingen. [IFRS 13:86]
Deze categorie van data wordt gebruikt indien er geen gepubliceerde of gekende data voorhanden
is of bij een niet actieve markt voor de beschouwde activa of verplichtingen op datum van
waardering.
Bij het gebruik van niet-vaststelbare data wordt er uitgegaan van de best beschikbare informatie,
waaronder informatie m.b.t de eigen activa en verplichtingen en veronderstellingen van
marktpartijen die beschikbaar zijn op datum van de waardebepaling.
Voor zover beschikbaar wordt steeds een chronologische voorkeur gegeven aan L1>L2>L3
data/parameters. Binnen de Accentis-portefeuille worden op heden voor alle panden L3
parameters gehanteerd.
Voor het bepalen van de reële waarde van investeringsgebouwen, wordt gebruik gemaakt van de
waarderingstechniek door kapitalisatie van huurinkomsten. Dit is een algemeen aanvaarde
techniek die wordt gebruikt bij de waardebepaling van verhuurd vastgoed, waarbij de
huurinkomsten gekapitaliseerd worden aan een marktconform rendement (BAR of
Brutoaanvangsrendement), wat rekening houdt met de ligging, de geschiktheid van het vastgoed
voor zijn functie en de kwaliteit van de gebouwen op datum van taxatie.
Vervolgens wordt de resulterende kapitaalwaarde gecorrigeerd voor leegstand op datum van
taxatie, contractueel bepaalde huurreducties, niet-recupereerbare kosten en onder- of
oververhuringen t.o.v. de markthuur. De uitkomst van deze waardering is de zgn.
investeringswaarde. Om tot de reële waarde te komen wordt de investeringswaarde verminderd
met de gemiddelde registratierechten die voor België 2,5% (fair value BEAMA) en in Duitsland
5,0% (Baden-Württemberg) bedragen.
Voor het bepalen van de reële waarde van onbebouwde terreinen, wordt gebruik gemaakt van de
waarderingstechniek door vergelijking met recente transacties van gelijkaardige terreinen met
Accentis nv jaarverslag 2021 65/107
65
dezelfde bestemming in dezelfde regio. Dit is een algemeen aanvaarde techniek die wordt gebruikt
bij de waardebepaling van onbebouwde niet-verontreinigde terreinen zonder bouwverplichting.
Als referentiebasis wordt gebruik gemaakt van ‘level 3’ data die, indien nodig, gecorrigeerd worden
voor specifieke omvang, vorm en toegankelijkheid van de te waarderen terreinen.
De uitkomst van deze waardering is de zg. marktwaarde, d.w.z. de investeringswaarde verminderd
met de gebruikelijke registratierechten die voor België 10% (Vlaanderen) (12% vanaf 1 januari
2022) en 12,5% (Brussel en Wallonië) zijn en 5% voor Duitsland (Baden-Württemberg). Door deze
marktwaarde te vermeerderen met de gemiddelde registratierechten zoals bepaald in de vorige
paragraaf, verkrijgt men de reële waarde.
De taxatie maakt abstractie van mogelijke kosten die gepaard gaan met eventuele verontreiniging
of verwijdering van schadelijke materialen/stoffen. In voorkomend geval komen de hieraan
verbonden kosten voor sanering of verwijdering eventueel in mindering van het resultaat.
Voor de sites Hamont-Achel (België) en Schiltach (Duitsland) waar mogelijke verontreiniging of
aanwezigheid van schadelijke stoffen is, is er op datum van taxatie geen raming van de kosten die
gepaard zouden gaan met een potentiële sanering van de sites, noch zekerheid of bevestiging dat de
verantwoordelijkheid hiervoor bij de eigenaar ligt.
Toelichting over de gebuikte hypothesen m.b.t. de huurwaardekapitalisatiemethode
(Bron: taxatierapporten Ceusters)
Onderstaande tabel bevat alle vastgoedbeleggingen waarvoor L3 parameters worden gehanteerd,
met uitzondering van de onbebouwde gronden en projectontwikkelingen.
in EUR
Industrieel
Semi-industrieel
2021
2020
2021
2020
Geschatte huurwaarde BE
500.900
500.900
3.130.990
3.190.685
Geschatte huurwaarde SK
-
6.918.780
-
-
Geschatte huurwaarde DE
697.000
705.000
-
-
Geschatte huurprijs per m² BE
(gewogen gemiddelde)
23 EUR/m²
(23 EUR/m²)
23 EUR/m²
(23 EUR/m²)
26 EUR/m²-
79 EUR/m²
(72 EUR/m²)
25 EUR/m²-
88 EUR/m²
(72 EUR/m²)
Geschatte huurprijs per m² SK
(gewogen gemiddelde)
-
43 EUR/m²-
49 EUR/m²
(48 EUR/m²)
-
-
Geschatte huurprijs per m² DE
(gewogen gemiddelde)
30 EUR/m²
(30 EUR/m²)
31 EUR/m²
(31 EUR/m²)
-
-
Hypothese m.b.t. leegstand
Voor lopende overeenkomsten geen toepassing van frictieleegstand, aangezien
hernieuwingen en nieuwe overeenkomsten doorgaans binnen de opzegperiode
van de lopende overeenkomsten worden afgesloten. Voor lopende
overeenkomsten waarvan de einddatum vaststaand is en die kortelings leeg
komen te staan of voor verhuurbare ruimten die op de datum van de taxatie leeg
staan, wordt de leegstand in rekening gebracht onder de vorm van een aantal
maanden huurderving, desgevallend gecorrigeerd voor leegstandslasten en
verhuurcommissie.
Kapitalisatiefactor BE
(gewogen gemiddelde)
9%
(9%)
9%
(9%)
7,75%-8,25%
(7,79%)
7%-8,25%
(7,77%)
Kapitalisatiefactor SK
(gewogen gemiddelde)
-
8,15%-10%
(8,31%)
-
-
Kapitalisatiefactor DE
(gewogen gemiddelde)
9,75%
(9,75%)
9,75%
(9,75%)
-
-
Risicopremie BE
(gewogen gemiddelde)
3,5%
(3,5%)
3,5%
(3,5%)
1,29%-2%
(1,35%)
0,75%-2%
(1,33%)
Risicopremie SK
(gewogen gemiddelde)
-
0,50%
(0,50%)
-
-
Risicopremie DE
(gewogen gemiddelde)
3,5%
(3,5%)
3,5%
(3,5%)
-
-
Gemiddelde resterende duur van
het huidige huurcontract
29-09-2024
01-04-2024
15-07-2024
16-01-2026
Accentis nv jaarverslag 2021 66/107
66
in EUR
Industrieel
Semi-industrieel
Significant verschil netto actuele
vs. geschatte huur (>15%)
Om rekening te
houden met de
onderhandse
verkoopovereen-
komst en de insol-
ventieprocedure
n.v.t.
n.v.t.
De tijdelijk hogere
TBS-vergoeding
van de hoofd-
gebruiker (ca.
670k EUR/jaar)
loopt af op
30/06/2021
Sensitiviteitsanalyse
Een sensitiviteitsanalyse toont aan dat bij een globale (in elke eigendom) vermindering van de ERV
met 5% en gelijkblijvende kapitalisatierentevoeten de reële waarde van de portefeuille zou dalen
van 51,52 mio EUR naar 49,27 mio EUR. Een globale (in elke eigendom) verhoging van de
kapitalisatierentevoeten met 25 basispunten en gelijkblijvende ERV zou leiden tot een
waardedaling van het vastgoedportfolio met 1,39 mio EUR.
13.2 Eigendomsstatus
in k EUR
2021
2020
Juridische eigenaar
12.470
96.743
Economische eigenaar
39.050
40.040
Totaal vastgoedportfolio
51.520
136.783
Juridische eigenaar: de juridische entiteit die juridische eigenaar is van het pand en/of het perceel
in kwestie (volle eigendom).
Economische eigenaar: in het geval van een financiële leasing is de vennootschap de juridische
eigenaar van de grond, die een opstalrecht verleent aan de leasingmaatschappij, en is de
leasingmaatschappij de juridische eigenaar van het gebouw dat wordt verhuurd aan de
vennootschap, waarbij de vennootschap optreedt als leasingnemer en dus de economische eigenaar
is. Aan het einde van de leasingovereenkomst wordt de vennootschap, na de eventuele uitoefening
van de koopoptie en het betalen van de optieprijs, juridische eigenaar van het vastgoed.
13.3 Bespreking van de evolutie
De variatie in reële waarde van het vastgoedportfolio (vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor
verkoop samen) wordt verklaard als volgt:
(1) de desinvesteringen in Lier (België) en de Slowaakse vastgoedportefeuille (-84,34 mio EUR);
(2) de klassieke waardeaanpassingen naar aanleiding van wijzigingen in de resterende looptijden
van de huurovereenkomsten, waardoor een gewijzigde verhouding ontstaat tussen het
rendement op de actuele huurinkomsten en het rendement op de markthuurwaarde
(-1,30 mio EUR);
(3) de waardering van de vaste activa in aanbouw (+0,38 mio EUR);
(3) de uitgevoerde investeringen(-0,63 mio EUR);
(4) de nieuw opgenomen leasings (-0,14 mio EUR).
Voor de volgende sites heeft de expert waardeaanpassingen van meer dan 2% doorgevoerd:
• Hamont-Achel (-800k EUR): om rekening te houden met de onderhandse
verkoopovereenkomst;
• Ieper Ter Waarde (-120k EUR): om rekening te houden met de aflopende huurovereenkomst
van SBB;
• Overpelt (-120k EUR): om rekening te houden met de marktsituatie voor kantoren en
magazijnen.
13.4 Items van opbrengsten en kosten
Gedurende boekjaar 2021 werd 13,58 mio EUR (2020: 13,04 mio EUR) huuropbrengsten en
7,34 mio EUR (2020: 6,94 mio EUR) opbrengsten uit doorberekende kosten erkend in de
Accentis nv jaarverslag 2021 67/107
67
geconsolideerde operationele opbrengsten. De directe operationele kosten die rechtstreeks
voortvloeien uit de vastgoedbeleggingen bedragen 9,24 mio EUR (2020: 8,99 mio EUR).
14. Handelsvorderingen
Handelsvorderingen zijn voorafgaand aan de periodieke huurperiode betaalbaar. Op afsluitdatum
bedroegen de totale handelsvorderingen 0,77 mio EUR (2020: 2,38 mio EUR) waarvan vervallen
0,24 mio EUR (2020: 0,37 mio EUR) en niet-vervallen 0,53 mio EUR (2020: 2,01 mio EUR).
Onderstaande tabel vat de ouderdom van de handelsvorderingen op afsluitdatum samen.
in k EUR
Niet-
vervallen
Vervallen 0
tot 30 dagen
Vervallen 31
tot 60 dagen
Vervallen
+60 dagen
Totaal
Op 31 december 2020
2.010
248
13
104
2.375
Op 31 december 2021
533
105
14
117
769
52,54% van alle vervallen vorderingen werd begin 2022 geïnd.
De post dubieuze handelsdebiteuren op 31 december 2021 bedraagt 1,24 mio EUR en werd
volledig afgewaardeerd. Het bedrag heeft bijna integraal betrekking op faillissementen uit
voorgaande jaren die destijds volledig werden afgeboekt.
Voor het bepalen van de aan te leggen provisies voor dubieuze debiteuren wordt een duidelijke
procedure gehanteerd, waarbij op individuele basis een inschatting wordt gemaakt van de
verwachte verliezen op de openstaande handelsvorderingen en er overeenkomstige
waardeverminderingen worden aangelegd. Op deze manier benadert de boekwaarde van de
handelsvorderingen de reële waarde ervan. Wat betreft het debiteurenbeleid zorgt Accentis voor
een regelmatige screening van de kredietwaardigheid van zijn huurdersbestand. Daarnaast worden
op maandelijkse basis de openstaande klantensaldo’s intern aan alle commerciële en technische
medewerkers gerapporteerd. Zij kunnen via hun directe contacten met de klant zorgen voor de
adequate opvolging van de huurachterstanden.
15. Overige vorderingen
De overige vorderingen eind 2021 bedragen 0,13 mio EUR en omvatten terug te vorderen btw en
belastingen (0,10 mio EUR) en over te dragen kosten (0,03 mio EUR).
De overige vorderingen eind 2020 bedragen 0,60 mio EUR en omvatten terug te vorderen btw en
belastingen (0,01 mio EUR), een vordering voortvloeiend uit de liquidatie van de Franse
vennootschappen (0,06 mio EUR), en over te dragen kosten (0,53 mio EUR).
16. Geldmiddelen en kasequivalenten
De liquide middelen bestaan uit kasdeposito’s aangehouden bij verschillende banken. Alle middelen
zijn vrij van enige restricties.
17. Activa bestemd voor verkoop
De post activa aangehouden voor verkoop heeft betrekking op de vastgoedbelegging gelegen te
Hamont-Achel (België) waarvoor een onderhandse verkoopovereenkomst bestaat. Er is een
financiële schuld ten bedrage van 0,12 mio EUR gerelateerd aan deze vastgoedbelegging.
18. Eigen vermogen
Voor de voorstelling en aansluiting van het eigen vermogen wordt verwezen naar de tabel
mutatieoverzicht van de wijzigingen van het eigen vermogen op pagina 47. In 2021 is het kapitaal
niet gewijzigd.
Het aantal uitstaande aandelen van het juridische moederbedrijf Accentis nv is als volgt
geëvolueerd:
Accentis nv jaarverslag 2021 68/107
68
Aantal
Aandelen zonder vermelding van de nominale waarde op 31-12-2019
1.267.745.224
Aandelen zonder vermelding van de nominale waarde op 31-12-2020
1.267.745.224
Aandelen zonder vermelding van de nominale waarde op 31-12-2021
1.267.745.224
Onderstaande tabel vat het type en de evolutie van de geconsolideerde reserves samen.
in k EUR
Omschrijving
2021
2020
Wettelijke reserves
Een deel van het vermogen dat niet uitgekeerd
mag worden. Dit is wettelijk vastgelegd.
2.682
1.019
Beschikbare reserves
Gerealiseerde winsten die uitgekeerd mogen
worden.
6.733
6.733
Overgedragen resultaat
Alle overige winsten, verliezen en transacties
met eigenaars uit voorgaande periodes.
40.743
36.591
Totaal geconsolideerde reserves
50.158
44.343
19. Ingekochte eigen aandelen
In de periode september-oktober 2021 werden 4.891.223 eigen aandelen aangekocht à gemiddeld
0,0579 EUR per aandeel, i.e. voor een totaalbedrag van 0,28 mio EUR. Op verslagdatum bezit de
vennootschap geen eigen aandelen. Op 31 maart 2022 is Accentis, in uitvoering van de machtiging
verleend door de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders van 31 maart 2022,
overgegaan tot de vernietiging van 4.891.223 eigen aandelen, die een waarde van 0,28 mio EUR
vertegenwoordigden.
20. Voorzieningen
in k EUR
Pensioenen
Claims
Overige
Totaal
Op 31 december 2020
-
18
-
18
Aanleg/terugname via balans
-
-5
-
-5
Aanleg/terugname via resultatenrekening
-
-
-
-
Op 31 december 2021
-
13
-
13
De voorziening voor claims heeft enkel nog betrekking op geschillen gerelateerd aan de voormalige
bouwactiviteiten van Accentis nv.
21. Financiële schulden
Accentis maakt gebruik van financiële leasings en kredieten voor de financiering van zijn vastgoed.
De gemiddelde effectieve interestvoet van de leasing- en kredietcontracten op 31 december 2021
bedraagt circa 5,09% (2020: 4,11%). Tijdens het voorbije boekjaar waren er geen gevallen van
wanbetaling of schending van convenanten met betrekking tot de aangegane leningen.
in k EUR
Financiële schulden op lange
termijn (> 1 jaar)
Financiële schulden op korte
termijn (< 1 jaar)
Leasing
Krediet
Totaal
Leasing
Krediet
Totaal
Op 31-12-2019
18.674
17.998
36.672
1.710
4.137
6.027
Opname
-
4.000
4.000
-
-
-
Terugbetalingen
-
-75
-75
-1.710
-4.137
-6.027
Overboeking
-1.613
-4.363
-5.976
1.613
4.363
5.976
Op 31-12-2020
17.061
17.560
34.621
1.613
4.363
5.976
Opname
91
7.470
7.561
46
607
653
Terugbetalingen
-
-
-
-1.631
-2.741
-4.372
Overboeking
-1.577
-
-1.577
1.577
-
1.577
Deconsolidatie
-
-25.030
-25.030
-
-2.229
-2.229
Op 31-12-2021
15.575
-
15.575
1.605
-
1.605
Waarvan:
Voor vastgoedbeleggingen
15.484
-
15.484
1.578
-
1.578
Voor activa bestemd voor verkoop
91
-
91
27
-
27
Accentis nv jaarverslag 2021 69/107
69
In 2021 werd in Slowakije een extra financiering ten bedrage van 8,00 mio EUR opgenomen die
gebruikt is voor de integrale terugbetaling van de lopende verbintenis Iep Invest. Het restbedrag
0,14 mio EUR van de KBC-leasing voor Hamont-Achel (België) werd gespreid over de resterende
opstalperiode.
In totaal werd in de loop van 2021 voor 4,37 mio EUR aan financiële schulden terugbetaald volgens
aflossingsschema’s. Het bedrag van de Slowaakse bancaire financiering (27,26 mio EUR) werd
gedeconsolideerd naar aanleiding van de verkoop van de participatie Accentis Námestovo s.r.o.
Onderstaande tabellen geven de aflossingsschema’s op 31 december 2021.
in k EUR
Financiële schulden
vastgoedbeleggingen
Resterende interesten
Leasing
Krediet
Totaal
Leasing
Krediet
Totaal
Op minder dan 1 jaar
1.578
-
1.578
1.056
-
1.056
Tussen 2 en 5 jaar
7.744
-
7.744
3.057
-
3.057
Op meer dan 5 jaar
7.740
-
7.740
331
-
331
Totaal
17.062
-
17.062
4.444
-
4.444
in k EUR
Financiële schulden activa
bestemd voor verkoop
Resterende interesten
Leasing
Krediet
Totaal
Leasing
Krediet
Totaal
Op minder dan 1 jaar
27
-
27
3
-
3
Tussen 2 en 5 jaar
91
-
91
4
-
4
Op meer dan 5 jaar
-
-
-
-
-
-
Totaal
118
-
118
7
-
7
De overige schulden eind 2020 ten bedrage van 7,55 mio EUR betreffende de langlopende lening
met Iep Invest die sinds 1 april 2014 werd vergoed aan Euribor 3m + 2%, jaarlijks betaalbaar, werd
in de loop van de eerste jaarhelft van 2021 integraal terugbetaald.
in k EUR
Totaal financiële verplichtingen
Accentis
Totaal resterende interesten
Accentis
Op minder dan 1 jaar
1.605
1.059
Tussen 2 en 5 jaar
7.835
3.061
Op meer dan 5 jaar
7.740
331
Totaal
17.180
4.451
De globale gemiddelde effectieve interestvoet van de leasing- en kredietcontracten en de overige
financiële verplichtingen op 31 december 2021 bedraagt circa 4,66% (2020: 3,71%). De
gemiddelde effectieve interestvoet van de leasingcontracten op 31 december 2021 bedraagt 6,47%
(2020: 6,48%), die van de kredietcontracten 2,98% (2020: 2,07%) en die van de overige financiële
verplichtingen 0,72% (2020: 1,69%).
100,00% van de totale financiële verplichtingen is onderhevig aan een vaste rentevoet (2020:
46,31%), terwijl 0,00% een variabele rentevoet heeft (2020: 53,69%).
Hierboven werden de financiële verplichtingen geanalyseerd naar aard en timing. Deze cijfers
stemmen overeen met de cijfers opgenomen in de balans op 31 december 2021 in de rubrieken
‘Financiële schulden op lange termijn’, ‘Financiële schulden op korte termijn’ en ‘Schulden
betreffende activa bestemd voor verkoop’. De overige schulden aan Iep Invest nv eind 2020 waren
begrepen onder de overige schulden op lange termijn. Belangrijk hierbij zijn de hoge
betalingsverplichtingen op korte en middellange termijn. Zoals uiteengezet in de
financieringsstrategie van Accentis is het van cruciaal belang om steeds voldoende middelen te
voorzien om de financiële verplichtingen te respecteren.
Volgende kanttekeningen zijn noodzakelijk voor een juist beeld van de financiële verplichtingen
binnen de context van de financiële positie:
▪ Iep Invest nv staat ten opzichte van diverse financiële instellingen solidair borg voor de
nakoming, door Accentis nv en Accentis Property International nv van hun verbintenissen ten
opzichte van de financiële instellingen in het kader van de financiering van onroerende
goederen. Deze solidaire borgstellingen zijn kosteloze borgstellingen voor onbepaalde termijn
Accentis nv jaarverslag 2021 70/107
70
aangegaan op basis van door de financiële instellingen voorgestelde standaardcontracten tegen
arm’s-length-voorwaarden. De controleverhouding die op heden bestaat tussen Iep Invest nv en
Accentis nv is daarbij bepalend.
De interestverplichtingen voor de komende 12 maanden bedragen 1,06 mio EUR. Dit bedrag staat
tegenover geraamde huurinkomsten voor 2022 van 6,83 mio EUR.
Uit bovenstaande analyse blijkt ook dat Accentis belangrijke financiële verplichtingen heeft die
vervallen tussen 2 en 5 jaar. Het vastgoed van Accentis wordt voornamelijk gefinancierd met
leasings en kredieten. De financiële schulden zijn gewaarborgd door zekerheden op het vastgoed
met een gerapporteerde waarde op 31 december 2021 ten belope van 39,43 mio EUR (uitstaande
schuld van 17,18 mio EUR). De groep beschikt bijgevolg over vastgoed met een reële waarde van
12,09 mio EUR dat niet in waarborg werd gegeven voor enig krediet. In de regel moet bij realisatie
van de vastgoedbelegging de betreffende lening worden terugbetaald of mee overgedragen.
22. Overige schulden
in k EUR
2021
2020
Schulden aan Iep Invest
-
7.554
Huurgaranties ontvangen in contanten
108
74
Totaal overige schulden op lange termijn
108
7.628
Schulden m.b.t. bezoldigingen en sociale lasten
16
57
Overlopende passivarekeningen
1.035
890
Overige
232
2
Totaal overige schulden op korte termijn
1.283
949
Totaal overige schulden
1.391
8.577
De schuld aan Iep Invest einde 2020, die sinds 1 april 2014 vergoed wordt aan Euribor 3m + 2%,
jaarlijks betaalbaar, werd in de loop van de eerste jaarhelft van 2021 integraal terugbetaald.
De overlopende passivarekeningen bestaan voornamelijk uit (1) over te dragen huuropbrengsten
en toe te rekenen kosten ten bedrage van 577k EUR en (2) het saldo van de spreiding van de in het
verleden toegekende investeringstoelages, conform IFRS, ten bedrage van 458k EUR.
De overige schulden eind 2021 betreffen hoofdzakelijk het saldo inzake de finale afrekening van de
verkoop van de participatie in Slowakije (229k EUR).
23. Handelsschulden
Op afsluitdatum bedroegen de totale handelsschulden 0,16 mio EUR (2020: 1,80 mio EUR) waarvan
vervallen 0,03 mio EUR (2020: 0,07 mio EUR) en niet-vervallen 0,13 mio EUR (2020: 1,72 mio
EUR).
Onderstaande tabel vat de ouderdom van de handelsschulden op afsluitdatum samen.
in k EUR
Niet-
vervallen
Vervallen 0
tot 30 dagen
Vervallen 31
tot 60 dagen
Vervallen
+60 dagen
Totaal
Op 31 december 2020
1.723
46
5
22
1.796
Op 31 december 2021
132
24
-
4
160
87,83% van de vervallen schulden werden begin 2022 betaald.
24. Belastingschulden
De belastingschulden eind 2021 bedragen 0,17 mio EUR en omvatten de geraamde te betalen
winstbelastingen over boekjaar 2021 (0,03 mio EUR) en te betalen btw (0,14 mio EUR).
De belastingschulden eind 2020 bedragen 0,64 mio EUR en omvatten de geraamde te betalen
winstbelastingen over boekjaar 2020 (0,44 mio EUR) en te betalen btw (0,20 mio EUR).
Accentis nv jaarverslag 2021 71/107
71
25. Financiële instrumenten
De voornaamste financiële instrumenten gebruikt door de groep en waaruit risico’s kunnen
voortvloeien zijn handels- en overige vorderingen, geldmiddelen en kasequivalenten, handels- en
overige schulden, leningen met variabele en vaste rente.
Vanuit de toepassing van IFRS 7 is voor alle vlottende activa en passiva de reële waarde met de
boekwaarde vergeleken. Gezien hun aard is gebleken dat de reële waarde niet materieel
verschillend is van de boekwaarde, tenzij expliciet anders vermeld in de desbetreffende toelichting.
25.1 Kredietrisico
De groep is blootgesteld aan het kredietrisico op handelsvorderingen. Indien een van de huidige of
toekomstige belangrijke huurders van de vennootschap niet in staat is om zijn schulden aan de
vennootschap te betalen, zou de vennootschap verliezen kunnen lijden. Om dit risico te beperken,
heeft de vennootschap een procedure ingevoerd voor de follow-up van huurders met
betalingsmoeilijkheden.
25.2 Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico is gekoppeld aan de evolutie van het werkkapitaal van de groep. De groep
volgt nauwlettend de wijziging in werkkapitaal via gerichte acties. De groep beschikt op
verslagdatum over voldoende liquide middelen om in de komende 36 maanden te voldoen aan al
zijn lopende financiële verplichtingen.
25.3 Renterisico
Op basis van de schuldenlast op 31 december 2021 is 100% van de totale schuld op basis van een
vaste rente gefinancierd. Indien de vennootschap schulden op basis van een variabele rente zou
aangaan ontstaat er, bij afwezigheid van een risicodekking, blootstelling aan het renterisico. Het
renterisico kan worden beheerd met behulp van afgeleide financiële instrumenten om de
blootstelling aan rentevoetschommelingen af te dekken. Momenteel wordt hier door de groep geen
gebruik van gemaakt.
25.4 Inflatie- en deflatierisico
De huurcontracten van de groep bevatten indexeringsclausules op basis van de gezondheidsindex,
zodat de huurprijzen samen met de inflatie evolueren. Het inflatierisico waaraan de groep is
blootgesteld betreft daarom vooral kosten die geïndexeerd zijn op een andere basis dan de
gezondheidsindex en waarvan het bedrag dus sneller kan evolueren dan dat van de huurprijzen.
Bij deflatie van de huurindexen zullen de huurinkomsten van de groep dalen. Naast een daling van
de huurinkomsten bestaat er ook een risico op de daling van de waarde van de vastgoedportefeuille
ten gevolge van deflatie. De Abex-index analyseert de kostprijs voor de constructie van gebouwen
en is daarom een bepalende factor in de waardebepaling van de vastgoedportefeuille. Bij een
deflatoire Abex-index bestaat het risico dat de groep waardeverminderingen zal moeten boeken op
de vastgoedportefeuille.
26. Transacties met gerelateerde partijen
Hieronder wordt een overzicht gegeven van de banden en recente transacties met belangrijke
(ex-)aandeelhouders (en met hen gelieerde personen) van de vennootschap.
26.1 Transacties met de groep Iep Invest
Iep Invest nv is een belangrijke aandeelhouder van de vennootschap.
▪ De historische schuld van Accentis nv aan Iep Invest nv, die eind 2020 nog 7,55 mio EUR
bedroeg, werd in de loop van de eerste jaarhelft van 2021 integraal terugbetaald.
▪ Iep Invest nv staat ten opzichte van diverse financiële instellingen solidair borg voor de
nakoming, door Accentis nv en Accentis Property International nv, van hun verbintenissen ten
opzichte van de financiële instellingen in het kader van de financiering van onroerende
goederen. Deze solidaire borgstellingen zijn kosteloze borgstellingen voor onbepaalde termijn
Accentis nv jaarverslag 2021 72/107
72
aangegaan op basis van door de financiële instellingen voorgestelde standaardcontracten tegen
arm’s-length-voorwaarden. De controleverhouding die op heden bestaat tussen Iep Invest nv en
Accentis nv is daarbij bepalend.
26.2 Op balansdatum openstaande saldi met gerelateerde partijen
in k EUR
2021
2020
Schulden op lange termijn
-
-7.554
- Iep Invest nv
-
-7.554
Handelsschulden
-
-
- Iep Invest nv
-
-
Nettosaldo op balans
-
-7.554
in k EUR
2021
2020
Vergoeding bestuurders
-13
-13
- Iep Invest nv
-13
-13
Financieringskosten
-27
-154
- Iep Invest nv
-27
-154
Overige opbrengsten
-
-
- Iep Invest nv
-
-
Nettosaldo in resultaat
-40
-167
27. Vergoedingen leden van de raad van bestuur en uitvoerend management
27.1 Vergoedingen bestuurders
Niet-uitvoerende bestuurders (in k EUR)
2021
2020
Jacques de Bliek
12,5
12,5
Gerard Cok
12,5
12,5
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen
12,5
12,5
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq
12,5
12,5
Totaal
50,0
50,0
Uitvoerende bestuurders (in k EUR)
2021
2020
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof
-
-
Totaal
-
-
Er zijn door de vennootschap of haar dochtervennootschappen geen bedragen gereserveerd noch
voorzieningen aangelegd voor de betaling van pensioenrechten of soortgelijke voordelen voor de
bestuurders. Bovendien voorzien de contracten die tussen de vennootschap (of een
dochtervennootschap van de vennootschap) en haar bestuurders zijn afgesloten niet in
vergoedingen bij beëindiging van het dienstverband, uitgezonderd een vergoeding van zes
maanden bij beëindiging van de overeenkomsten met de afgevaardigd bestuurders.
Aangezien de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering niet meer afdoende bleek en daarom niet
werd behouden (de verzekeringsmaatschappij wenste het contract niet te verlengen onder dezelfde
voorwaarden, een nieuwe verzekering zou duurder zijn en diverse uitsluitingen bevatten), heeft de
vennootschap zich van februari 2016 tot 31 december 2019 ten aanzien van de bestuurders
contractueel verbonden om hen te vrijwaren en schadeloos te stellen voor financiële gevolgen, voor
zover als wettelijk toegelaten. Het vermogensrechtelijke gevolg voor de vennootschap bedraagt een
maximale exposure van 5 mio EUR per bestuurder.
Ten gevolge van de nieuwe vennootschapswetgeving zijn de vrijwaringsovereenkomsten sinds 1
januari 2020 niet langer rechtsgeldig en beroept Accentis zich op de
bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering aangegaan door zijn moedermaatschappij Iep Invest nv.
Accentis nv jaarverslag 2021 73/107
73
27.2 Vergoedingen management
De CEO wordt vergoed op basis van een vaste dagvergoeding voor geleverde prestaties. De vaste
vergoeding per dag tijdens het boekjaar 2021 bedroeg 675 EUR. De vergoeding van de CFO is
inbegrepen in de dienstverleningsovereenkomst aangegaan met Fortitude bv dat vergoed wordt a
rato van 13k EUR (niet-geïndexeerd) per maand.
2021 – in k EUR
CEO
CFO (Fortitude)
Remuneratie basis
128
159
Remuneratie variabel
193
69
Remuneratie pensioen + overige componenten
-
-
Totaal
321
228
2020 – in k EUR
CEO
CFO (Fortitude)
Remuneratie basis
120
162
Remuneratie variabel
40
29
Remuneratie pensioen + overige componenten
-
-
Totaal
160
191
Er zijn door de vennootschap of haar dochtervennootschappen geen bedragen gereserveerd noch
voorzieningen aangelegd voor de betaling van pensioenrechten of soortgelijke voordelen voor het
management. De CEO heeft momenteel recht op betaling van zes maanden loon indien hij wordt
ontslagen. De dienstverleningsovereenkomst met Fortitude bv bevat een opzegtermijn van zes
maanden.
28. Vergoedingen van de commissaris
De vergoedingen toegekend voor het boekjaar 2021 aan de commissarissen Mazars
Bedrijfsrevisoren cvba en BDO Audit spol. s.r.o. bedragen:
in k EUR
2021
2020
Opdracht als commissaris Mazars Bedrijfsrevisoren
31,3
30,9
Opdracht als commissaris BDO Audit
3,8
4,2
Overige opdrachten Mazars Bedrijfsrevisoren
-
3,0
Overige opdrachten BDO Audit
-
1,3
Totaal
35,1
39,4
De vergoeding van de commissaris heeft betrekking op alle vennootschappen in de
consolidatiekring en betreft bedragen exclusief btw.
29. Rechten en verplichtingen buiten balans
Accentis en zijn dochtervennootschappen zijn betrokken in enkele rechtsgeschillen, waaronder de
volgende zaken.
29.1 Warranties ten gunste van CTP Groep
De volgende reps en warranties werden aangegaan in het kader van de verkoop van de participatie
Accentis Námestovo s.r.o.:
▪ Voor een periode van 6 maanden: klassieke tax warranties.
▪ Voor een periode van 30 maanden: overige warranties inzake constructie en vergunningen,
financiële status van de vennootschap, claims, personeel, verzekeringen, contracten,
intellectuele eigendom, leningen en full disclosure.
▪ Voor een periode van 126 maanden: status warranties inzake oprichting en bevoegdheden van
de vennootschap, shareholding interests en eigendomstitels van de assets.
De warranties werden toegekend met een de minimis van minimum 50k EUR en een basket van
minimum 375k EUR en een maximale exposure van 16,10 mio EUR.
Accentis nv jaarverslag 2021 74/107
74
29.2 Brugse Metaalwerken nv tegen Accentis nv
De vennootschap is van oordeel dat de financiële lasten ten laste liggen van Speyebeek nv en
Desimpel nv. Op heden bedraagt het escrowbedrag hiervoor nog om en bij 300k EUR.
Deze zaak betreft (i) de garantiestelling door Accentis nv van de bijpassing van brugpensioenen van
ex-werknemers van Brugse Metaalwerken nv ten belope van 70k EUR, en (ii) de garantiestelling
door Accentis nv ten aanzien van H.I.I. nv voor de terugbetaling van de saneringskosten van een
terrein en gebouwen verkocht door de Brugse Metaalwerken nv aan H.I.I. nv.
Er is met OVAM onderhandeld teneinde de initieel voorziene saneringswerken om te vormen tot
een monitoring van de tot stand gekomen biologische afbraak van de verontreiniging. Deze
monitoring is volledig gedekt door de escrow.
29.3 Cosimco nv tegen Accentis nv
Accentis nv werd bij deurwaardersexploot van 13 augustus 2010 door Cosimco nv gedagvaard voor
de rechtbank van koophandel in Gent. De vordering van de eisende partij is gestoeld op de
ingeroepen bestuurdersaansprakelijkheid van Accentis nv als (gewezen) bestuurder van Eurobuild
nv (thans in vereffening). De vordering van eisende partij strekt ertoe om Accentis nv, in solidum
met zijn medebestuurders en betrokken vaste vertegenwoordigers, te veroordelen tot betaling aan
Cosimco nv van 928.434,26 EUR in hoofdsom, te vermeerderen met een contractuele
schadevergoeding van 92.843,26 EUR, moratoire interesten en kosten van het geding (P.M.).
Accentis nv meent dat de vordering niet gegrond is. In de behandeling van de zaak op de zitting van
30 april 2012 werd de vereffenaar van Eurobuild nv gehoord en in dat kader werd besloten verder
debat te voeren. Een nieuwe beschikking met conclusietermijnen en pleitdatum wordt tot op heden
afgewacht. Vooralsnog is er geen negatief uitsluitsel over de zekerheid en vaststaandheid van de
onderliggende schuld.
29.4 Kleinere dossiers
Accentis is verder betrokken partij in een aantal kleinere procedures waarvan het totale risico niet
groter is dan 100k EUR.
30. Gebeurtenissen na balansdatum
30.1 Accentis Business Center Lier (België)
In september 2021 zijn de werkzaamheden voor het nieuwbouwproject – een logistieke aanbouw
van ca. 1.800 m² – opgestart. Eind maart 2022 werd het nieuwbouwproject opgeleverd en heeft de
hoofdgebruiker Xeikon er zijn intrek genomen.
De forse energieprijsstijgingen dwingen het lokale management tot continue monitoring en
bijsturing. Permanente kostenbeheersing en vergroening door middel van LED-toepassingen
blijven prioriteiten.
30.2 Ieper (België)
SBB Bedrijfsdiensten heeft de eerste verdieping in februari 2022 verlaten. De kantoorruimte wordt
intussen aangeboden aan de bredere markt.
De West-Vlaamse Intercommunale (WVI) heeft ons geïnformeerd dat de activiteiten van enkele
kleinere huurders van de gelijkvloerse logistieke units niet zouden stroken met de opgegeven
bestemming. Gezien de krapte op de huurmarkt is het management in overleg met de directie van
WVI.
30.3 Overpelt (België)
Sinds het vertrek van Paco Meubelen begin 2022 huurt Shark Solutions het volledige
achterliggende industrieterrein.
De eigenaars van Plascobel willen percelen aan de straatzijde van de site ontwikkelen. Een van die
percelen is eigendom van Accentis. Hierover werden gesprekken aangeknoopt.
Accentis nv jaarverslag 2021 75/107
75
30.4 Uitkering interim-dividend en kapitaalvermindering Accentis Property International nv
Op 22 februari 2022 heeft de raad van bestuur van Accentis Property International nv, een 100%
dochtermaatschappij van Accentis nv, besloten tot uitkering van een interim-dividend ten belope van
20,06 mio EUR op basis van de tussentijdse resultaten van Accentis Property International op 18
februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de commissaris. Het
interim-dividend werd integraal aangerekend op het resultaat van het boekjaar eindigend op 31 december
2021.
Op 30 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van Accentis Property International de
kapitaalvermindering ten belope van een bedrag van 27,94 mio EUR, zonder vernietiging van aandelen,
goedgekeurd. De verwachting is dat de kapitaalvermindering en de betaling ervan worden afgerond in
mei 2022.
30.5 Interim-dividend
Op 21 maart 2021 heeft de raad van bestuur besloten tot de uitkering van een bruto-interim-
dividend over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per
aandeel). De raad van bestuur heeft deze beslissing genomen op basis van de tussentijdse staten op
24 februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de
commissaris.
Over het jaardividend met betrekking tot het boekjaar eindigend op 31 december 2022 zal beslist
worden op de gewone algemene vergadering van 23 mei 2023. Indien het interim-dividend het
bedrag te boven gaat van het later door de gewone algemene vergadering vastgestelde
jaardividend, wordt het meerdere beschouwd als een voorschot op het volgende dividend.
30.6 Vernietiging eigen aandelen
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen en opheffing van de corresponderende
onbeschikbare reserve waardoor het totaal aantal aandelen van 1.267.745.224 naar 1.262.854.001
werd gebracht.
30.7 Kapitaalvermindering
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van vierenveertig miljoen vijfhonderdduizend euro
(44.500.000,00 EUR), zijnde 0,04 EUR per aandeel aan kapitaal, om het kapitaal te brengen van
zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR) naar vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro
(25.500.000,00 EUR), zonder vernietiging van aandelen.
De kapitaalvermindering kadert binnen de doelstelling van de vennootschap om de uitzonderlijke
financiële tegoeden van Accentis gedeeltelijk naar de aandeelhouders te laten terugvloeien en
zodoende de kapitaalstructuur af te stemmen op de economische noden van de vennootschap,
zonder daarbij de activiteiten of de doelstellingen van Accentis in enige mate te belemmeren,
rekening houdend met de financiële mogelijkheden die de vennootschap heeft.
Accentis nv jaarverslag 2021 76/107
76
8.6 Verslag van de commissaris
“ACCENTIS NV
Ondernemingsnummer: BE 0247.499.953
Verslag van de commissaris
Boekjaar 31.12.2021
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van ACCENTIS NV
over het boekjaar afgesloten op 31 december 2021
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van ACCENTIS NV (de
“Vennootschap”) en haar filialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit
bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening en de overige door wet- en regelgeving
gestelde eisen. Dit vormt een geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 25
mei 2021, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het
auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over
de jaarrekening afgesloten op 31 december 2023. Wij hebben de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening van de Groep uitgevoerd gedurende 4 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep,
die het geconsolideerd overzicht van de financiële positie op 31 december 2021 omvat, alsook het
geconsolideerd overzicht van winst of verlies en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerd
mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het
boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen
voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van het
geconsolideerd overzicht van de financiële positie 115.094 KEUR bedraagt en waarvan het
geconsolideerd overzicht van winst of verlies en niet-gerealiseerde resultaten afsluit met een winst
van het boekjaar van 17.038 KEUR.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en
van de financiële toestand van de Groep op 31 december 2021 alsook van zijn geconsolideerde
resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is
afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals
goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en
reglementaire voorschriften.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals
van toepassing in België. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder
beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de
geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die
relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met
inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze
controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als
basis voor ons oordeel.
Accentis nv jaarverslag 2021 77/107
77
Kernpunten van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel
het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de
geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij
verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
Waardering vastgoedbeleggingen
Verwijzing naar de toelichting (8.5) van de geconsolideerde jaarrekening: 8.5.2.7. punt 2, 8.5.3.,
8.5.4. punt 1.1., 8.5.4. punt 13)
Omschrijving van het kernpunt
De vastgoedbeleggingen van de Groep vertegenwoordigen een belangrijk aandeel van de activa van
de Groep (51.520 KEUR aan vastgoedbeleggingen ten opzichte van een balanstotaal van 115.094
KEUR). De vastgoedbeleggingen worden in de balans opgenomen aan reële waarde en de
wijzigingen van de reële waarde tussen twee periodes worden via het resultaat gerapporteerd. Dit
houdt echter belangrijke potentiële schattingsonzekerheden in, waardoor er beroep wordt gedaan
op externe onafhankelijke waarderingsdeskundigen om de reële waarde van de
vastgoedportefeuille te bepalen.
Verantwoording van het kernpunt
De waardering aan reële waarde is voornamelijk gebaseerd op de kapitalisatie van de
huurinkomsten aan een marktconform rendement, gecorrigeerd voor leegstand, prijsreducties,
over- en onderverhuring ten opzichte van de markthuur. Deze waardering omvat een aantal
significante veronderstellingen en schattingen zowel met betrekking tot de marktconforme
huurinkomsten als de rendementen. Om deze reden wordt de waardering van de
vastgoedbeleggingen als kernpunt van de controle beschouwd.
Uitgevoerde werkzaamheden
Onze controlewerkzaamheden omvatten onder meer het volgende:
▪ We hebben de boekwaarde van de vastgoedbeleggingen aangesloten met het
waarderingsverslag van de externe onafhankelijke waarderingsdeskundigen;
▪ We hebben de toegepaste waarderingsmethode getoetst met het van toepassing zijnde
wettelijke kader;
▪ We hebben de rekenkundige juistheid van de waardering gecontroleerd;
▪ We hebben de parameters uit de waardering die geen veronderstellingen omvatten zoals de
werkelijke huurinkomsten en looptijden van de contracten op steekproefbasis aangesloten met
de huurovereenkomsten;
▪ We hebben met de externe onafhankelijke waarderingsdeskundigen contact gehad over hoe de
aangenomen veronderstellingen tot stand gekomen zijn en we hebben beoordeeld of de
aangenomen veronderstellingen redelijk zijn;
▪ We hebben op de gehanteerde gegevens een aantal logische controles uitgevoerd om de
consistentie van de gegevens te toetsen met het verleden.
Omzeterkenning
Verwijzing naar de toelichting (8.5) van de geconsolideerde jaarrekening: 8.5.2.7. punt 10 & 11,
8.5.3., 8.5.4. punt 1.2. en punten 2 en 3
Omschrijving van het kernpunt
De geconsolideerde totale opbrengsten bedragen 32.895 KEUR. De opbrengsten hebben
voornamelijk betrekking op huuropbrengsten uit huurcontracten en contracten
terbeschikkingstelling evenals op de doorrekening van kosten, alsook de gerealiseerde
meerwaarde op verkoop vaste activa.
Verantwoording
De volledigheid en het bestaan van de opbrengsten betreft een kernpunt van de controle, waardoor
te veel of te weinig opbrengsten zouden kunnen worden getoond. De opbrengstverantwoording
Accentis nv jaarverslag 2021 78/107
78
omvat een beoordelingselement, waarbij op basis van de van toepassing zijnde modaliteiten in de
overeenkomsten, de opbrengstverantwoording in overeenstemming met het van toepassing zijnde
boekhoudkundig referentiestelsel bepaald dient te worden.
Uitgevoerde werkzaamheden
Onze controlewerkzaamheden omvatten onder meer het volgende:
▪ We hebben de modaliteiten (alsook de belangrijke wijzigingen) van de contracten beoordeeld
en besproken met het management. De impact op de wijze waarop de omzet erkend wordt
overeenkomstig het van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, werd beoordeeld.
▪ We hebben procedures uitgevoerd om de volledigheid en het bestaan van de opbrengsten te
toetsen, zoals de aansluiting van de geboekte huurinkomsten met de contracten, controles op
de evolutie van huurinkomsten en de inning van de uitstaande vorderingen na jaareinde.
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de geconsolideerde
jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die
een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards
(IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde
wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het
bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen
afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor
het inschatten van de mogelijkheid van de Groep om haar continuïteit te handhaven, het toelichten,
indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken
van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Groep
te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit
te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde
jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de
geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is
van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is
opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen
garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van
materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van
fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden
verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers
op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader dat van
toepassing is op de controle van de jaarrekening in België na. Een wettelijke controle biedt evenwel
geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Groep, noch omtrent de
efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorganen de bedrijfsvoering van de Groep
ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door het
bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele
oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de
controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
▪ het identificeren en inschatten van de risico’s dat de geconsolideerde jaarrekening een
afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en
uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van
controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het
niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het
gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn
Accentis nv jaarverslag 2021 79/107
79
van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen,
het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
▪ het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel
controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die
niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing
van de Groep;
▪ het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële
verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte
schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
▪ het concluderen of de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling
aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een
onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of
omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de
Groep om zijn continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van
materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te
vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening,
of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies
zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons
commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe
leiden dat de Groep zijn continuïteit niet langer kan handhaven;
▪ het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde
jaarrekening, en van de vraag of de geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties
en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;
▪ het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële
informatie van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de Groep gericht op het tot
uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn
verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de
groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de
controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante
tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische
voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle
relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar
van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te
waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het
meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze
aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden
door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de
geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de
geconsolideerde jaarrekening.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (herziene versie
2020) bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze
verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de
geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren,
alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Accentis nv jaarverslag 2021 80/107
80
Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en andere
informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de jaarrekening voor
hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens
verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de
controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde:
▪ punt 0. Voorwoord
▪ punt 3. Accentis in detail
▪ punt 5. Verklaring inzake deugdelijk bestuur
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins
misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen
afwijking van materieel belang te melden.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten die onverenigbaar zijn met
de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening verricht, en ons
bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Groep.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Overeenkomstig de norm inzake de controle van de overeenstemming van de financiële
overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”), dienen wij na te gaan
of het ESEF-formaat in overeenstemming is met de technische reguleringsnormen vastgelegd door
de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (hierna:
“Gedelegeerde Verordening”). Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in
overeenstemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm
van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna “geconsolideerde financiële overzichten”)
opgenomen in het jaarlijks financieel verslag. Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en
geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de
markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang
zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Het
jaarlijks financieel verslag en de digitale geconsolideerde financiële overzichten werden ons op de
datum van onderhavig verslag nog niet overhandigd. Indien wij bij de controle van de digitale
geconsolideerde financiële overzichten concluderen dat er een afwijking van materieel belang
bestaat, zullen wij ertoe gehouden zijn het probleem te melden aan het bestuursorgaan en deze
laatste te verzoeken de nodige wijzigingen aan te brengen. Gebeurt dit niet, dan zullen wij
genoodzaakt zijn tot aanpassing van onderhavig verslag in verband met het feit dat het formaat van
en de markering van informatie in de digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in
het jaarlijks financieel verslag van Accentis NV in alle van materieel belang zijnde opzichten in
overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Andere vermeldingen
▪ Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in
artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.
▪ De geconsolideerde jaarrekening vloeit niet voort uit een geïntegreerd boekhoudsysteem.
Gent, 19 April 2022
Mazars Bedrijfsrevisoren BV
Commissaris
Vertegenwoordigd door
Martine Vermeersch
Bedrijfsrevisor”
Accentis nv jaarverslag 2021 81/107
81
9 Enkelvoudige jaarrekening
9.1 Enkelvoudige balans Accentis nv
9.1.1 Activa
in k EUR
Toelichting
31-12-2021
31-12-2020
Oprichtingskosten
1
-
-
Vaste activa
53.670
69.756
Immateriële vaste activa
2
1.535
1.802
Materiële vaste activa
3
6.198
6.361
Terreinen en gebouwen
3.1
192
850
Installaties, machines en uitrusting
-
-
Meubilair en rollend materieel
3.2
3
5
Leasing en soortgelijke rechten
-
-
Overige materiële vaste activa
3.3
5.496
5.506
Activa in aanbouw en vooruitbetalingen
3.4
507
-
Financiële vaste activa
4
45.937
61.593
Verbonden ondernemingen
45.937
61.593
Deelnemingen
4.1
45.937
45.937
Vorderingen
4.2
-
15.656
Ondernemingen waarmee een deelnemings-
verhouding bestaat
-
-
Deelnemingen
-
-
Vorderingen
-
-
Andere financiële vaste activa
-
-
Aandelen
-
-
Vorderingen en borgtochten in contanten
-
-
Vlottende activa
10.496
1.993
Vorderingen op meer dan één jaar
-
-
Handelsvorderingen
-
-
Overige vorderingen
-
-
Voorraden en bestellingen in uitvoering
-
-
Vorderingen op ten hoogste één jaar
556
577
Handelsvorderingen
463
576
Overige vorderingen
93
1
Geldbeleggingen
5
283
-
Eigen aandelen
283
-
Overige beleggingen
-
-
Liquide middelen
9.642
1.400
Overlopende rekeningen
5.1
15
16
Totaal van de activa
64.166
71.749
Accentis nv jaarverslag 2021 82/107
82
9.1.2 Passiva
in k EUR
Toelichting
31-12-2021
31-12-2020
Eigen vermogen
63.372
63.087
Inbreng
6
70.000
70.000
Kapitaal
6.1
70.000
70.000
Geplaatst kapitaal
70.000
70.000
Niet-opgevraagd kapitaal
-
-
Buiten kapitaal
Uitgiftepremies
-
-
Andere
-
-
Herwaarderingsmeerwaarden
-
-
Reserves
785
502
Onbeschikbare reserves
518
235
Wettelijke reserves
235
235
Statutair onbeschikbare reserves
-
-
Inkoop eigen aandelen
283
-
Financiële steunverlening
-
-
Overige
-
-
Belastingvrije reserves
267
267
Beschikbare reserves
-
-
Overgedragen winst/verlies
-7.413
-7.415
Voorzieningen en uitgestelde belastingen
102
107
Voorzieningen voor risico’s en kosten
13
18
Pensioenen en soortgelijke verplichtingen
-
-
Belastingen
-
-
Grote herstellings- en onderhoudswerken
-
-
Milieuverplichtingen
-
-
Overige risico’s en kosten
7
13
18
Uitgestelde belastingen
89
89
Schulden
8
692
8.555
Schulden op meer dan één jaar
8.1
71
7.610
Financiële schulden
-
-
Handelsschulden
-
-
Vooruitbetalingen op bestellingen
-
-
Overige schulden
71
7.610
Schulden op ten hoogste één jaar
177
396
Schulden op meer dan één jaar die binnen het
jaar vervallen
8.1
-
-
Financiële schulden
-
-
Handelsschulden
98
153
Leveranciers
98
153
Te betalen wissels
-
-
Vooruitbetalingen op bestellingen
-
-
Schulden m.b.t. belastingen, bezoldigingen en
sociale lasten
8.2
77
241
Belastingen
61
220
Bezoldigingen en sociale lasten
16
21
Overige schulden
2
2
Overlopende rekeningen
8.3
444
549
Totaal van de passiva
64.166
71.749
Accentis nv jaarverslag 2021 83/107
83
9.2 Resultatenrekening Accentis nv
in k EUR
Toelichting
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2021
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2020
Bedrijfsopbrengsten
5.441
5.500
Omzet
-
-
Andere bedrijfsopbrengsten
5.428
5.487
Niet-recurrente bedrijfsopbrengsten
11
13
13
Bedrijfskosten
-5.091
-4.904
Diensten en diverse goederen
-4.451
-4.238
Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen
9
-144
-159
Afschrijvingen en waardeverminderingen op
oprichtingskosten, op immateriële en materiële
vaste activa
-303
-313
Waardeverminderingen op voorraden, bestellingen
in uitvoering en handelsvorderingen
9
2
2
Voorzieningen voor risico’s en kosten
9
5
4
Andere bedrijfskosten
9
-200
-200
Niet-recurrente bedrijfskosten
11
-
-
Bedrijfswinst/-verlies
350
596
Financiële opbrengsten
148
2.300
Recurrente financiële opbrengsten
148
273
Opbrengsten uit financiële vaste activa
146
270
Opbrengsten uit vlottende activa
-
-
Andere financiële opbrengsten
10
2
3
Niet-recurrente financiële opbrengsten
11
-
2.027
Financiële kosten
-33
-2.196
Recurrente financiële kosten
-33
-159
Kosten van schulden
-30
-158
Waardeverminderingen op andere vlottende
activa dan bedoeld onder bedrijfskosten
-
-
Andere financiële kosten
10
-3
-1
Niet-recurrente financiële kosten
11
-
-2.037
Winst/verlies van het boekjaar vóór belasting
465
700
Onttrekking aan de uitgestelde belastingen
-
-
Overboeking naar de uitgestelde belastingen
-
-
Belastingen op het resultaat
12
-179
-260
Belastingen
12.1
-184
-260
Regularisering van belastingen en terugnemingen
van voorzieningen voor belastingen
12.1
5
-
Winst/verlies van het boekjaar
286
440
Onttrekking aan de belastingvrije reserves
-
-
Overboeking naar de belastingvrije reserves
-
-
Te bestemmen winst/verlies van het boekjaar
286
440
Accentis nv jaarverslag 2021 84/107
84
9.3 Resultaatverwerking Accentis nv
in k EUR
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2021
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2020
Te verwerken verliessaldo
-7.129
-7.415
Te bestemmen winst van het boekjaar
286
440
Te verwerken verlies van het boekjaar
-
-
Overgedragen winst/verlies van het vorige boekjaar
-7.415
-7.855
Onttrekking aan het eigen vermogen
-
-
Toevoeging aan het eigen vermogen
283
-
aan de inbreng
-
-
aan de wettelijke reserve
-
-
aan de overige reserves
283
-
Over te dragen winst/verlies
-7.413
-7.415
9.4 Toelichting
1. Staat van de oprichtingskosten
in k EUR
2021
Nettoboekwaarde op het einde van het vorige boekjaar
-
Nieuwe kosten van het boekjaar
-
Afschrijvingen
-
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
-
2. Staat van de immateriële vaste activa
2.1. Concessies, octrooien, licenties, knowhow, merken en soortgelijke rechten
in k EUR
2021
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
1
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
-
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
1
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
1
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
1
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
-
Accentis nv jaarverslag 2021 85/107
85
2.2. Goodwill
in k EUR
2021
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
3.668
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
-
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
3.668
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
1.866
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
267
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
2.133
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
1.535
3. Staat van de materiële vaste activa
3.1. Terreinen en gebouwen
in k EUR
2021
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
819
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
-
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-546
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
273
Meerwaarde op het einde van het vorige boekjaar
117
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt
-117
Overboekingen van een post naar een andere
-
Meerwaarde op het einde van het boekjaar
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
86
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
34
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-39
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
81
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
192
Accentis nv jaarverslag 2021 86/107
86
3.2. Meubilair en rollend materieel
in k EUR
2021
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
31
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
1
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
32
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
26
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
3
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
29
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
3
3.3. Overige materiële vaste activa
in k EUR
2021
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
362
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
13
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-1
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
374
Meerwaarde op het einde van het vorige boekjaar
5.144
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt
-22
Overboekingen van een post naar een andere
-
Meerwaarde op het einde van het boekjaar
5.122
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
-
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
-
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
5.496
Accentis nv jaarverslag 2021 87/107
87
3.4. Activa in aanbouw en vooruitbetalingen
in k EUR
2021
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
-
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
507
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
507
Meerwaarde op het einde van het vorige boekjaar
-
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Meerwaarde op het einde van het boekjaar
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
-
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Afschrijvingen en waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
-
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
507
4. Staat van de financiële vaste activa
4.1. Verbonden ondernemingen – deelnemingen en aandelen
in k EUR
2021
Aanschaffingswaarde op het einde van het vorige boekjaar
103.149
Mutaties tijdens het boekjaar
Aanschaffingen
-
Overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Aanschaffingswaarde op het einde van het boekjaar
103.149
Waardeverminderingen op het einde van het vorige boekjaar
57.212
Mutaties tijdens het boekjaar
Geboekt
-
Teruggenomen
-
Verworven van derden
-
Afgeboekt na overdrachten en buitengebruikstellingen
-
Overboekingen van een post naar een andere
-
Waardeverminderingen op het einde van het boekjaar
57.212
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
45.937
4.2 Verbonden ondernemingen – vorderingen
in k EUR
2021
Nettoboekwaarde op het einde van het vorige boekjaar
15.656
Mutaties tijdens het boekjaar
Toevoegingen
1.115
Terugbetalingen
-16.771
Geboekte waardeverminderingen
-
Teruggenomen waardeverminderingen
-
Wisselkoersverschillen
-
Overige mutaties
-
Nettoboekwaarde op het einde van het boekjaar
-
Accentis nv jaarverslag 2021 88/107
88
4.3. Deelnemingen en maatschappelijke rechten in andere ondernemingen
Naam en zetel
Aangehouden
maatschappelijke rechten
Gegevens geput uit de laatste beschikbare
jaarrekening
Rechtstreeks
Dochters
Jaarreke-
ning op
Munt-
code
Eigen
vermogen
Netto-
resultaat
Aantal
%
%
(in euro) (+) of (-)
Accentis Property
International nv
Noorderlaan 139
2030 Antwerpen, België
BE 0478.583.152
Aandelen op naam
13.843.361
100
0
31-12-2021
EUR
30.777.829
35.507.2
59
5. Geldbeleggingen en overlopende rekeningen (activa)
5.1. Overlopende rekeningen
in k EUR
2021
2020
Vooruitbetaalde bedrijfskosten
15
16
6. Staat van het kapitaal en aandeelhoudersstructuur
6.1. Staat van het kapitaal
in k EUR
Bedragen
Aantal
aandelen
Kapitaal
Geplaatst kapitaal op het einde van het vorige boekjaar
70.000
1.267.745.224
Wijzigingen tijdens het boekjaar
Kapitaalverhoging/-vermindering
-
-
Geplaatst kapitaal op het einde van het boekjaar
70.000
1.267.745.224
Samenstelling van het kapitaal
Soorten aandelen
Aandelen op naam
850.751.964
Gedematerialiseerde aandelen
416.993.260
Eigen aandelen
Gehouden door de vennootschap zelf
Kapitaalbedrag – Aantal aandelen
283
4.891.223
Gehouden door haar dochters
Kapitaalbedrag – Aantal aandelen
-
-
Toegestaan, niet-geplaatst kapitaal
70.000
6.2. Aandeelhoudersstructuur van de onderneming op datum van de jaarafsluiting, zoals die blijkt uit
de kennisgevingen die de onderneming heeft ontvangen
in k EUR
Aantal
stemrechten
%
Iep Invest nv
849.228.572
66,99
Eigen aandelen
4.891.223
0,39
Publiek
413.625.429
32,62
Totaal
1.267.745.224
100,00
7. Voorzieningen voor overige risico’s en kosten
in k EUR
2021
Grondsanering Kolverstraat Brugge
13
Accentis nv jaarverslag 2021 89/107
89
8. Staat van de schulden en overlopende rekeningen (passiva)
8.1. Uitsplitsing van de schulden met een oorspronkelijke looptijd van meer dan een jaar, naargelang
hun resterende looptijd
in k EUR
2021
Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen
-
Financiële schulden
-
Handelsschulden
-
Overige schulden
-
Schulden met een resterende looptijd van meer dan 1 jaar doch hoogstens 5 jaar
-
Financiële schulden
Handelsschulden
Overige schulden
-
Schulden met een resterende looptijd van meer dan 5 jaar
71
Financiële schulden
-
Handelsschulden
-
Overige schulden
71
8.2. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten
in k EUR
2021
Belastingen
Vervallen belastingschulden
-
Niet-vervallen belastingschulden
61
Geraamde belastingschulden
-
Bezoldigingen en sociale lasten
Vervallen schulden ten aanzien van de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid
-
Andere schulden met betrekking tot bezoldigingen en sociale lasten
16
8.3. Overlopende rekeningen
in k EUR
2021
Toe te rekenen kosten
52
Over te dragen huuropbrengsten
392
Accentis nv jaarverslag 2021 90/107
90
9. Bedrijfsresultaten
in k EUR
2021
2020
Werknemers ingeschreven in het personeelsregister
Totaal aantal op de afsluitingsdatum
4
4
Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten
2,6
3,2
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
4.556
5.364
Personeelskosten
Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen
114
127
Werkgeversbijdragen voor sociale verzekeringen
21
18
Werkgeverspremies voor bovenwettelijke verzekeringen
7
7
Andere personeelskosten
2
7
Ouderdoms- en overlevingspensioenen
-
-
Voorzieningen voor pensioenen en soortgelijke verplichtingen
Toevoegingen (bestedingen en terugnemingen)
-
-
Waardeverminderingen
Op handelsvorderingen geboekt
-
-
Op handelsvorderingen teruggenomen
-2
-2
Voorzieningen voor risico’s en kosten
Toevoegingen
-
-
Bestedingen en terugnemingen
-5
-4
Andere bedrijfskosten
Bedrijfsbelastingen en -taksen
198
197
Andere
2
3
Uitzendkrachten en ter beschikking van de onderneming
gestelde personen
Totaal aantal op afsluitingsdatum
4
-
Gemiddeld aantal berekend in voltijdse equivalenten
0,9
-
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
1.666
-
Kosten voor de onderneming
44
-
10. Financiële resultaten
in k EUR
2021
2020
Recurrente financiële opbrengsten
Uitsplitsing van de overige financiële opbrengsten
Verkregen betalingskortingen
2
-
Voordelige betalingsverschillen
-
3
Recurrente financiële kosten
Uitsplitsing van de overige financiële kosten
Bankkosten
-
1
Kosten op aan- en verkoop van effecten
3
-
Accentis nv jaarverslag 2021 91/107
91
11. Opbrengsten en kosten van uitzonderlijke omvang of uitzonderlijke mate van
voorkomen
in k EUR
2021
2020
Niet-recurrente bedrijfsopbrengsten
13
13
Terugneming van afschrijvingen en waardeverminderingen op
immateriële en materiële vaste activa
13
13
Meerwaarden bij realisatie van immateriële en materiële vaste activa
-
-
Niet-recurrente financiële opbrengsten
-
2.027
Terugneming van waardeverminderingen op financiële vaste activa
-
2.027
Meerwaarden bij realisatie van financiële vaste activa
-
-
Niet-recurrente bedrijfskosten
-
-
Niet-recurrente afschrijvingen en waardeverminderingen op
oprichtingskosten, immateriële en materiële vaste activa
-
-
Minderwaarden bij realisatie van immateriële en materiële vaste
activa
Niet-recurrente financiële kosten
-
-2.037
Waardeverminderingen op financiële vaste activa
-
-
Minderwaarden bij realisatie van financiële vaste activa
-
-2.037
12. Belastingen en taksen
12.1. Belastingen op het resultaat
in k EUR
2021
2020
Belastingen op het resultaat van het boekjaar
184
260
Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen
184
120
Geactiveerde overschotten van betaalde belastingen en voorheffingen
-
-
Geraamde belastingsupplementen
-
140
Belastingen op het resultaat van vorige boekjaren
-
-
Verschuldigde of betaalde belastingsupplementen
-
-
Geraamde belastingsupplementen of belastingen waarvoor een
voorziening werd gevormd
-
-
Belangrijkste oorzaken van de verschillen tussen de winst vóór
belastingen en de geraamde belastbare winst
Belastbare reserves in het kapitaal
267
267
Terugneming waardeverminderingen op aandelen
-
-2.027
Verworpen uitgaven
6
2.044
Bronnen van belastinglatenties
Actieve latenties
-
-
Gecumuleerde fiscale verliezen die aftrekbaar zijn van latere
belastbare winsten
-
-
Passieve latenties
-
-
12.2. Belasting op de toegevoegde waarde en belastingen ten laste van derden
in k EUR
2021
2020
In rekening gebrachte belasting op de toegevoegde waarde
Aan de onderneming (aftrekbaar)
1.092
995
Door de onderneming
1.505
1.342
Ingehouden bedragen ten laste van derden als
Bedrijfsvoorheffing
11
14
Roerende voorheffing
-
-
13. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
13.1. Regeling inzake het aanvullend rust- of overlevingspensioen ten behoeve van de personeels- of
directieleden
Benefit plan ten behoeve van categorieën van personeelsleden
Accentis nv jaarverslag 2021 92/107
92
13.2. Andere niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Verplichtingen
Verpanding van de bestaande en toekomstige huurcontracten van het gebouw gelegen te Lier (België)
14. Betrekkingen met verbonden ondernemingen, geassocieerde ondernemingen en de
andere ondernemingen waarmee een deelnemingsverhouding bestaat
14.1. Verbonden ondernemingen
in k EUR
2021
2020
Financiële vaste activa
45.937
61.593
Deelnemingen
45.937
45.937
Achtergestelde vorderingen
-
-
Andere vorderingen
-
15.656
Vorderingen
-
-
Op meer dan één jaar
-
-
Op hoogstens één jaar
-
-
Schulden
-
7.560
Op meer dan één jaar
-
7.554
Op hoogstens één jaar
-
6
Persoonlijke en zakelijke zekerheden
Door de onderneming gestelde of onherroepelijk beloofd als waarborg
voor schulden of verplichtingen van verbonden ondernemingen
-
-
Door verbonden ondernemingen gestelde of onherroepelijk beloofd
als waarborg voor schulden of verplichtingen van de onderneming
17.061
18.514
Financiële resultaten
Opbrengsten uit financiële vaste activa
146
270
Opbrengsten uit vlottende activa
-
-
Andere financiële opbrengsten
-
-
Kosten van schulden
27
158
Andere financiële kosten
-
-
14.2. Transacties met verbonden partijen buiten normale marktvoorwaarden
Nihil
Bij gebrek aan wettelijke criteria die toelaten om de transacties met verbonden partijen buiten de normale
marktvoorwaarden te inventariseren, kon geen enkel informatie worden opgenomen.
15. Financiële betrekkingen
in k EUR
2021
Directe en indirecte bezoldigingen en ten laste van de resultatenrekening
toegekende pensioenen, voor zover deze vermelding niet uitsluitend of
hoofdzakelijk betrekking heeft op de toestand van een enkel identificeerbaar
persoon:
Aan bestuurders en zaakvoerders
215
Aan oud-bestuurders en oud-zaakvoerders
-
De commissaris en de personen met wie hij verbonden is
Bezoldiging van de commissaris
23
Andere controleopdrachten
-
Bezoldigingen van de commissaris voor de uitoefening van een mandaat van
commissaris op het niveau van de groep waarvan de vennootschap die de
informatie publiceert aan het hoofd staat
31
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten
uitgevoerd bij deze groep door de commissaris – Andere controleopdrachten
-
Accentis nv jaarverslag 2021 93/107
93
9.5 Waarderingsregels
9.5.1 Oprichtingskosten en immateriële vaste activa
De oprichtingskosten worden gewaardeerd tegen aanschaffingsprijs en worden pro rata temporis
afgeschreven a rato van 33,33%.
De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen aanschaffingsprijs, verminderd met de
gecumuleerde afschrijvingen. Extra kosten worden ten laste genomen van het resultaat.
De immateriële vaste activa worden afgeschreven als volgt:
▪ software: lineair over 5 jaar
▪ splitsingsgoodwill: pro rata de resterende duur van de leasing van de site Lier
9.5.2 Materiële vaste activa
Materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen aanschaffingsprijs, verminderd met de
gecumuleerde afschrijvingen. Extra kosten (transport, aansluiting enz.) worden geactiveerd.
De materiële vaste activa worden afgeschreven als volgt:
Methode L
(lineair)
Basis NG
(niet-geherwaardeerde)
Afschrijvingspercentage
Hoofdsom
min-max
Bijkomende
kosten
Investeringen in gebouwen
L
NG
5% – 10%
5% – 10%
Meubilair en rollend materieel
L
NG
5% – 20%
-
Informaticamaterieel
L
NG
33,3%
-
De vaste activa in leasing of op grond van een soortgelijk recht worden afgeschreven pro rata de
resterende duur van de leasing.
De vaste activa die niet volledig opgebouwd en niet in het productieproces ingeschakeld zijn,
worden opgenomen in de rubriek vaste activa in aanbouw en vooruitbetalingen. Er worden geen
afschrijvingen geboekt op deze activa in aanbouw.
9.5.3 Financiële vaste activa
De deelnemingen opgenomen onder de financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen
aanschaffingswaarde, eventueel onder aftrek van een waardevermindering in geval van duurzame
minderwaarde. Dezelfde regel wordt toegepast voor vorderingen. Ter verduidelijking: op
vorderingen worden waardeverminderingen geboekt indien er onzekerheid bestaat over de
betaling ervan.
De deelnemingen en aandelen die onder de financiële vaste activa voorkomen kunnen worden
geherwaardeerd wanneer de waarde van deze activa op vaststaande en duurzame wijze hun
boekwaarde overtreft.
Bij gedeeltelijke vervreemding van de deelnemingen en aandelen die onder de financiële vaste
activa voorkomen wordt de eventuele niet-recurrente opbrengst of kost hierop bepaald via het
principe van de gemiddelde aanschaffingswaarde.
9.5.4 Voorzieningen voor risico’s en kosten
De voorzieningen voor risico’s en kosten die op balansdatum waarschijnlijk of zeker zijn, maar
waarvan de omvang nog niet precies vaststaat, worden aangelegd, hierbij rekening houdend met de
normen van voorzichtigheid, oprechtheid en goeder trouw.
9.5.5 Vorderingen en schulden
Vorderingen en schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardeverminderingen op
vorderingen worden geboekt indien er onzekerheid bestaat omtrent de invorderbaarheid van de
betreffende vorderingen.
Accentis nv jaarverslag 2021 94/107
94
9.5.6 Geldbeleggingen en liquide middelen
Geldbeleggingen worden gewaardeerd aan aanschaffingswaarde of realisatiewaarde indien deze
lager is. De liquide middelen worden gewaardeerd aan nominale waarde.
9.5.7 Overlopende rekeningen
Opbrengsten en kosten worden toegewezen aan de periode waarop ze betrekking hebben.
9.5.8 Waarderingsregels en continuïteit
De raad van bestuur is van oordeel dat de bestaande waarderingsregels in veronderstelling van
continuïteit gehandhaafd kunnen blijven.
Accentis beschikt op verslagdatum over voldoende liquide middelen om in de komende
36 maanden te voldoen aan al zijn lopende financiële verplichtingen. Voor de periode daarna
beschikt Accentis met de inkomsten van zijn huidige huurcontracten en gelet op de huidige
financieringsstructuur, misschien over onvoldoende liquide middelen om al zijn lopende financiële
verplichtingen te voldoen. De continuïteit van de groep kan dan in het gedrang komen.
Met het oog op het bewerkstelligen van een structurele oplossing om de continuïteit van de groep
te vrijwaren, ligt de uitdaging voor de komende 12 maanden in:
▪ Het behouden en verder verhogen van de bezettingsgraad, zodat de huuropbrengsten minstens
behouden blijven en, indien mogelijk, toenemen.
▪ Het verder stapsgewijs hervormen van de financieringsstructuur, zodat de huuropbrengsten en
de benodigde terugbetalingscapaciteit zich op een juiste manier verhouden.
Daarnaast kan de vennootschap genoodzaakt worden om gebouwen onder hun marktwaarde te
verkopen als dit de liquiditeit ten goede komt. Een en ander kan resulteren in het boeken van
waardeverminderingen en het operationeel resultaat onder druk zetten.
Accentis nv jaarverslag 2021 95/107
95
9.6 Sociale balans
1. Staat van de tewerkgestelde personen
Werknemers ingeschreven in het personeelsregister
Voltijds
Deeltijds
Totaal (T) of
totaal in
voltijdse
equivalenten
(VTE)
Totaal (T) of
totaal in
voltijdse
equivalenten
(VTE)
2021
2021
2021
2020
Tijdens het boekjaar en het vorige boekjaar
Gemiddeld aantal werknemers
1,0
3,2
2,6
3,2
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
1.766
2.790
4.556
5.364
Personeelskosten
56
88
144
159
Bedrag van de voordelen boven op het loon
-
-
-
-
Op de afsluitingsdatum van het boekjaar
Aantal werknemers
1
3
2,5
2,5
Volgens de aard van de overeenkomst:
- Overeenkomst voor een onbepaalde tijd
1
3
2,5
2,5
- Overeenkomst voor een bepaalde tijd
-
-
-
-
Volgens geslacht en studieniveau:
- Mannen: lager onderwijs
-
-
-
-
- Mannen: secundair onderwijs
1
-
1,0
1,0
- Vrouwen: lager onderwijs
-
1
0,5
0,5
- Vrouwen: secundair onderwijs
-
1
0,5
0,5
- Vrouwen: hoger niet-universitair onderwijs
-
1
0,5
0,5
Volgens beroepscategorie:
- Directiepersoneel
-
-
-
-
- Bedienden
1
3
2,5
2,5
- Arbeiders
-
-
-
-
2. Uitzendkrachten
2021
Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen
0,9
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
1.666
Kosten voor de onderneming
44
3. Tabel van het personeelsverloop tijdens het boekjaar
Voltijds
Deeltijds
Totaal in
voltijdse
equivalenten
2.1. Ingetreden
Aantal werknemers die tijdens het boekjaar in het
personeelsregister werden ingeschreven
-
2
1,1
- Overeenkomst voor een onbepaalde tijd
-
2
1,1
- Overeenkomst voor een bepaalde tijd
-
-
-
2.2. Uitgetreden
Aantal werknemers die tijdens het boekjaar in het
personeelsregister werden uitgeschreven
-
2
1,1
Volgens de aard van de overeenkomst:
- Overeenkomst voor een onbepaalde tijd
-
2
1,1
- Overeenkomst voor een bepaalde tijd
-
-
-
Volgens de reden van beëindiging:
- Pensioen
-
1
0,6
- Afdanking
-
-
-
- Andere reden
-
1
0,5
Accentis nv jaarverslag 2021 96/107
96
9.7 Verslag van de raad van bestuur over de enkelvoudige jaarrekening
ACCENTIS
Naamloze vennootschap
Noorderlaan 139
2030 Antwerpen
Ondernemingsnummer BE 0454.201.411
Jaarverslag betreffende de jaarrekening dekkend de periode van 1 januari 2021 tot en met
31 december 2021 opgesteld met het oog op de jaarvergadering van 24 mei 2022.
Geachte aandeelhouders,
Wij hebben de eer u, overeenkomstig artikelen 3:5 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen, verslag uit te brengen over de activiteiten van onze vennootschap en ons beleid
tijdens het voorbije boekjaar. De commentaar gaat uit van de balans na winstverdeling en geldt
bijgevolg onder voorbehoud van goedkeuring van de voorgestelde resultaatverwerking door de
jaarvergadering. Het ontwerp van jaarrekening werd opgesteld overeenkomstig de bepalingen van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen), Boek III, titel 3, hoofdstuk 2 van het Wetboek
van economisch recht, het Koninklijk Besluit van 29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen en overeenkomstig de bijzondere wettelijke en
bestuursrechtelijke bepalingen die op de vennootschap van toepassing zijn. Dit ontwerp komt
overeen met de statuten van onze vennootschap en met de waarderingsregels vastgesteld door het
bestuursorgaan.
I. Balans na winstverdeling
De balansen op het einde van het voorliggende en het voorgaande boekjaar worden hierna in
beknopte vorm weergegeven (bedragen in euro’s):
Activa
31-12-2021
%
31-12-2020
%
Oprichtingskosten
-
-
-
-
Vaste activa
53.670.232
83,64
69.756.029
97,22
Vlottende activa
10.496.289
16,36
1.992.672
2,78
Totaal der activa
64.166.521
100,00
71.748.701
100,00
Passiva
31-12-2021
%
31-12-2020
%
Eigen vermogen
63.372.543
98,76
63.086.650
87,93
Voorzieningen en uitgestelde belastingen
102.109
0,16
107.021
0,15
Schulden
691.868
1,08
8.555.030
11,92
Totaal der passiva
64.166.251
100,00
71.748.701
100,00
Het eigen vermogen van Accentis nv (‘Accentis’) op 31 december 2021 bedraagt 63,37 mio EUR
tegenover 63,09 mio EUR op het einde van 2030. De wijziging wordt verklaard door de winst van
het boekjaar ten belope van 0,28 mio EUR.
(a) Oprichtingskosten
De kosten van de kapitaalverhogingen uit het verleden bedragen in totaal 760k EUR en zijn volledig
afgeschreven.
(b) Immateriële vaste activa
De post immateriële vaste activa betreft de ‘splitsingsgoodwill’ van 3,67 mio EUR ontstaan na de
partiële splitsing van Punch Property International nv, thans Accentis Property International nv,
waardoor de site Lier werd overgedragen aan Accentis nv. De afschrijvingen geboekt op deze post
bedragen 2,13 mio EUR.
Accentis nv jaarverslag 2021 97/107
97
(c) Materiële vaste activa
De post materiële vaste activa daalde met 163.157 EUR ten opzichte van vorig jaar.
Deze daling stemt nagenoeg overeen met het negatief saldo van (1) het nieuwbouwproject in
aanbouw, (2) de verkoop van het derde en laatste deel van het in maart 2019 opgeleverde
nieuwbouwproject, (3) de gestegen grondwaarde van de site Lier (de stijging is een gevolg van de
korter wordende termijn van het recht van opstal) en (4) de reguliere afschrijvingen op de
materiële vaste activa.
(d) Financiële vaste activa
De financiële vaste activa daalden met 15.655.893 EUR.
De post deelnemingen bleef status quo ten opzichte van vorig jaar.
De post vorderingen op verbonden ondernemingen daalde met 15,66 mio EUR. Alle vorderingen op
verbonden ondernemingen werden in 2021 terugbetaald.
(e) Vorderingen op ten hoogste één jaar
De daling van de kortetermijnvorderingen met 20.755 EUR ten opzichte van vorig jaar wordt
verklaard door een daling van de handelsvorderingen met 113k EUR enerzijds en een stijging van
de terug te vorderen winstbelastingen met 91k EUR anderzijds.
(f) Geldbeleggingen en liquide middelen
Eind 2021 bedragen de geldbeleggingen 283.384 EUR ten opzichte van nihil eind 2020. Dit is het
gevolg van de inkoop van 4.891.223 eigen aandelen in 2021.
De liquide middelen stegen ten opzichte van vorig jaar met 8.241.798 EUR. De stijging wordt
voornamelijk verklaard door de terugbetaling van de vorderingen op verbonden ondernemingen.
(g) Overlopend actief
De afname van het overlopend actief ten opzichte van vorig jaar (-810 EUR) is voornamelijk te
verklaren door het verschil in timing van de ontvangst van facturen ten opzichte van 2020.
(h) Kapitaal, reserves, herwaarderingsmeerwaarden en overgedragen resultaat
Na de kapitaalvermindering in 2011 van 155.356.105,18 EUR tot 70.000.000,00 EUR is het kapitaal
ongewijzigd gebleven. Op 31 december 2021 werd de winst van het boekjaar, in totaal 285.893
EUR, voor 2.509 EUR toegevoegd aan het overgedragen verlies, waardoor het overgedragen verlies
7.412.506 EUR bedraagt, en voor 283.384 EUR toegevoegd aan de reserve voor eigen aandelen. De
andere reserves bleven ongewijzigd ten opzichte van vorig boekjaar.
(i) Voorzieningen
De nog resterende voorziening voor de Brugse Metaalwerken werd in de loop van het boekjaar met
4.912 EUR gedeeltelijk verder afgeboekt.
(j) Uitgestelde belastingen
In 2019 werd de meerwaarde op de verkoop van de polyvalente ruimte op de eerste verdieping van
het nieuwbouwproject op de site Lier opgenomen als gespreid te belasten meerwaarde onder de
belastingvrije reserves voor een bedrag van 266.515 EUR en onder de uitgestelde belastingen voor
een bedrag van 88.838 EUR.
De uitgestelde belastingen bleven ongewijzigd ten opzichte van vorig boekjaar.
(k) Schulden
De financiële schulden op meer dan één jaar zijn afgenomen van 7,61 mio EUR tot 0,07 mio EUR
(-7,54 mio EUR). Die afname is integraal het gevolg van de volledige terugbetaling van de lening van
Iep Invest in de loop van de eerste jaarhelft van 2021.
De schulden op ten hoogste één jaar zijn gedaald van 0,40 mio EUR naar 0,18 mio EUR. Deze
afname is in hoofdzaak te verklaren door (1) een daling van de handelsschulden (-55.917 EUR) en
(2) een daling van de registratie van de geraamde winstbelastingen en verschuldigde btw
(-159.463 EUR).
Accentis nv jaarverslag 2021 98/107
98
(l) Overlopend passief
De afname van het overlopend passief ten opzichte van vorig jaar (-104.579 EUR) is hoofdzakelijk
te verklaren door een daling van de toe te rekenen kosten (-49.573 EUR) van de site Lier en een
daling van de over te dragen huuropbrengsten (-55.05 EUR) van de site Lier.
II. Resultatenrekening
Hierna worden de voornaamste gegevens uit de resultatenrekening van het voorliggende en het
voorgaande boekjaar beknopt weergegeven (bedragen in euro’s):
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2021
Voor het boekjaar
eindigend op 31
december
2020
Bedrijfsopbrengsten
5.441.336
5.500.196
Bedrijfskosten
-5.091.313
-4.903.944
Bedrijfsresultaat
350.022
596.252
Financieel resultaat
114.870
114.542
Niet-recurrent resultaat
-
-10.799
Belastingen op het resultaat
-178.999
-259.828
Resultaat van het boekjaar
285.893
440.167
De daling van de bedrijfsopbrengsten (-58.860 EUR) is voornamelijk te verklaren door het negatief
saldo van (1) de opgenomen gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van het derde en laatste
deel het in maart 2019 opgeleverde nieuwbouwproject op de site Lier (+317.669 EUR) en (2)
gedaalde huuropbrengsten (-372.339 EUR) voornamelijk te wijten aan de lagere
terbeschikkingstellingsvergoeding van hoofdgebruiker Xeikon zoals bepaald in 2017.
De stijging van de bedrijfskosten (+187.369 EUR) is voornamelijk te verklaren door de stijging van
het onderhoud en beheer van de site Lier (+66.466 EUR), de stijging van de erelonen en
vergoedingen (+55.113 EUR) en de kosten voor uitzendkrachten (+43.621 EUR).
Het financiële resultaat is een status quo ten opzichte van vorig boekjaar.
De niet-recurrente opbrengsten en kosten in 2020 betreffen het liquidatiesaldo van de ontbonden
vennootschap Q-Utility Belgium nv.
Het boekjaar eindigde met een te bestemmen winst van 0,28 mio EUR. De winst zal worden
toegevoegd aan de reeds opgebouwde verliezen, waardoor het overgedragen verlies daalt tot
7,41 mio EUR, en aan de reserve voor eigen aandelen dat stijgt tot 0,28 mio EUR.
III. Belangrijke gebeurtenissen tijdens het boekjaar
(a) Site Lier
Van het in maart 2019 opgeleverde nieuwbouwproject – een bedrijfshal van 750 m² en ca. 1.500 m²
polyvalente ruimtes met onder meer kantoren – werd in 2019 twee derde verkocht, een derde
werd verhuurd met koopoptie. In 2021 heeft Cool Creation die koopoptie gelicht; de verkoopakte
werd op 20 juli 2021 ondertekend.
Gevolgen van COVID-19: verschillende gebruikers geven momenteel de voorkeur aan meer flex- en
thuiswerk, waardoor hun kantoorbehoefte is gedaald. Met hen werden afspraken in de vorm van
een tijdelijke korting of een reductie van de oppervlakte vastgelegd.
(b) Aflossing lopende verbintenis Iep Invest
Op 1 april 2021 heeft Accentis, met de extra financiering opgenomen door zijn
kleindochtermaatschappij Accentis Námestovo, de lopende verbintenis Iep Invest integraal
terugbetaald.
Accentis nv jaarverslag 2021 99/107
99
(c) Inkoop eigen aandelen
In de periode september-oktober 2021 heeft Accentis, binnen de wettelijke grenzen en voor een
maximumprijs van 0,0613 EUR per aandeel, 4.891.223 eigen aandelen ingekocht aan gemiddeld
0,0579 EUR per aandeel. Op 19 juli 2021 machtigde de raad van bestuur van Accentis zijn CEO tot
de inkoop van eigen aandelen. De inkoopverrichtingen werden uitgevoerd in overeenstemming met
het mandaat gegeven door de buitengewone algemene vergadering van 25 mei 2021. Accentis heeft
hierover, conform de regelgeving met betrekking tot de inkoop van eigen aandelen, periodieke
updates gepubliceerd. Deze updates zijn te raadplegen op de website van de vennootschap,
www.accentis.com, in de rubriek Investor Relations.
IV. Belangrijke gebeurtenissen na het einde van het boekjaar
(a) Site Lier
In september 2021 zijn de werkzaamheden voor het nieuwbouwproject – een logistieke aanbouw
van ca. 1.800 m² – opgestart. Eind maart 2022 werd het nieuwbouwproject opgeleverd en heeft de
hoofdgebruiker Xeikon er zijn intrek genomen.
De forse energieprijsstijgingen dwingen het lokale management tot continue monitoring en
bijsturing. Permanente kostenbeheersing en vergroening door middel van LED-toepassingen
blijven prioriteiten.
(b) Uitkering van een interim-dividend en kapitaalvermindering door Accentis Property
International nv
Op 22 februari 2022 heeft de raad van bestuur van Accentis Property International nv, een 100%
dochtermaatschappij van Accentis nv, besloten tot uitkering van een interim-dividend ten belope van
20,06 mio EUR op basis van de tussentijdse resultaten van Accentis Property International op 18
februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de commissaris. Het
interim-dividend werd integraal aangerekend op het resultaat van het boekjaar eindigend op 31 december
2021.
Op 30 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van Accentis Property International de
kapitaalvermindering ten belope van een bedrag van 27,94 mio EUR, zonder vernietiging van aandelen,
goedgekeurd. De verwachting is dat de kapitaalvermindering en de betaling ervan worden afgerond in
mei 2022.
(c) Interim-dividend
Op 21 maart 2021 heeft de raad van bestuur besloten tot de uitkering van een bruto-interim-
dividend over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per
aandeel). De raad van bestuur heeft deze beslissing genomen op basis van de tussentijdse staten op
24 februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de
commissaris.
Over het jaardividend met betrekking tot het boekjaar eindigend op 31 december 2022 zal beslist
worden op de gewone algemene vergadering van 23 mei 2023. Indien het interim-dividend het
bedrag te boven gaat van het later door de gewone algemene vergadering vastgestelde
jaardividend, wordt het meerdere beschouwd als een voorschot op het volgende dividend.
(d) Vernietiging eigen aandelen
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen en opheffing van de corresponderende
onbeschikbare reserve waardoor het totaal aantal aandelen van 1.267.745.224 naar 1.262.854.001
werd gebracht.
(e) Kapitaalvermindering
Op 31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot
een reële kapitaalvermindering met een bedrag van vierenveertig miljoen vijfhonderdduizend euro
(44.500.000,00 EUR), zijnde 0,04 EUR per aandeel aan kapitaal, om het kapitaal te brengen van
zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR) naar vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro
(25.500.000,00 EUR), zonder vernietiging van aandelen.
Accentis nv jaarverslag 2021 100/107
100
De kapitaalvermindering kadert binnen de doelstelling van de vennootschap om de uitzonderlijke
financiële tegoeden van Accentis gedeeltelijk naar de aandeelhouders te laten terugvloeien en
zodoende de kapitaalstructuur af te stemmen op de economische noden van de vennootschap,
zonder daarbij de activiteiten of de doelstellingen van Accentis in enige mate te belemmeren,
rekening houdend met de financiële mogelijkheden die de vennootschap heeft.
V. Inlichtingen over de omstandigheden die de ontwikkeling van de vennootschap
aanmerkelijk kunnen beïnvloeden
Wij voorzien geen noemenswaardige omstandigheden die de toekomstige evolutie van de
vennootschap in belangrijke mate kunnen beïnvloeden.
VI. Onderzoek en ontwikkeling
Op het gebied van onderzoek en ontwikkeling werden in het voorbije boekjaar geen activiteiten
uitgevoerd.
VII. Milieu- en personeelsaangelegenheden
Er zijn op heden geen materiële elementen die hier dienen vermeld te worden.
VIII. Waarderingsregels
De raad van bestuur is van oordeel dat de bestaande waarderingsregels in veronderstelling van
continuïteit gehandhaafd kunnen blijven.
Accentis beschikt op verslagdatum over voldoende liquide middelen om in de komende 36
maanden te voldoen aan al zijn lopende financiële verplichtingen. Voor de periode daarna beschikt
Accentis met de inkomsten van zijn huidige huurcontracten en gelet op de huidige
financieringsstructuur, misschien over onvoldoende liquide middelen om al zijn lopende financiële
verplichtingen te voldoen. De continuïteit van de groep kan dan in het gedrang komen.
Met het oog op het bewerkstelligen van een structurele oplossing om de continuïteit van de groep
te vrijwaren, ligt de uitdaging voor de komende 12 maanden in:
▪ Het behouden en verder verhogen van de bezettingsgraad, zodat de huuropbrengsten minstens
behouden blijven en, indien mogelijk, toenemen.
▪ Het verder stapsgewijs hervormen van de financieringsstructuur, zodat de huuropbrengsten en
de benodigde terugbetalingscapaciteit zich op een juiste manier verhouden.
Daarnaast kan de vennootschap genoodzaakt worden om gebouwen onder hun marktwaarde te
verkopen als dit de liquiditeit ten goede komt. Een en ander kan resulteren in het boeken van
waardeverminderingen en het operationeel resultaat onder druk zetten.
IX. Kapitaalverhoging/uitgifte van converteerbare obligaties en warrants
Gedurende het boekjaar is geen wijziging in het kapitaal doorgevoerd en heeft de vennootschap
geen converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uitgegeven.
X. Verkrijging van eigen aandelen
Accentis heeft op het einde van het boekjaar eigen aandelen in portefeuille, gewaardeerd aan
aanschafwaarde.
Chronologie van de bewegingen 2021:
in EUR
Aantal aandelen
Fractiewaarde
% in kapitaal
Vergoeding
Aantal aandelen op 31-12-2020
-
-
-
-
Aankoop aandelen
4.891.223
-
0,39
283.384
Aantal aandelen op 31-12-2021
4.891.223
270.074
0,39
283.384
Accentis nv jaarverslag 2021 101/107
101
XI. Bestaan van bijkantoren
Accentis beschikt niet over bijkantoren.
XII. Belangenconflicten – Transacties met verbonden ondernemingen
Artikel 7:96 van het Wetboek van Vennootschappen en verenigingen schrijft een bijzondere
procedure voor binnen de raad van bestuur, voor het geval een bestuurder een belang van
vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een of meer beslissingen of verrichtingen die tot
de bevoegdheid behoren van de raad van bestuur. Artikel 7:97 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen schrijft een bijzondere procedure voor binnen de raad van
bestuur voor het geval er beslissingen worden genomen inzake betrekkingen tussen een
genoteerde onderneming en een verbonden onderneming, voor zover het geen
dochteronderneming is, en met uitsluiting van transacties die gebruikelijke beslissingen en
verrichtingen zijn onder voorwaarden en tegen de zekerheden die op de markt gewoonlijk gelden
of die minder dan 1% van het nettoactief vertegenwoordigen.
Tijdens het boekjaar 2021 werden er aan de raad van bestuur geen belangenconflicten bekend
gemaakt overeenkomstig artikelen 7:96 en 7:97 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen.
XIII. Resultaatverwerking
Wij stellen de volgende resultaatverdeling voor (bedragen in euro’s):
Winst van het boekjaar 2021
285.893
Overgedragen resultaat vorig boekjaar
-7.415.015
Te bestemmen resultaat op 31-12-2021
Toevoeging aan de reserve eigen aandelen
-7.129.122
-283.384
Over te dragen verlies
-7.412.506
Wij vragen u:
▪ kennis te nemen van het verslag van de commissaris over het boekjaar van 1 januari 2021 tot en
met 31 december 2021;
▪ kennis te nemen van ons jaarverslag;
▪ de voorgestelde resultaatbestemming te aanvaarden;
▪ het ontwerp van jaarrekening goed te keuren;
▪ kwijting te verlenen aan alle bestuurders voor het uitgeoefende mandaat gedurende het
voorbije boekjaar;
▪ kwijting te verlenen aan de commissaris; en
▪ mevrouw Axelle Vanthournout te benoemen tot bestuurder.
XIV. Risico’s en onzekerheden eigen aan de onderneming
Accentis en dochtervennootschappen zijn uitsluitend actief in de (semi-)industriële vastgoedmarkt
en zijn dan ook volledig afhankelijk van de verhuurde oppervlaktes en de huurrendementen van de
panden die ze bezitten.
XV. Financiële instrumenten
Accentis maakt geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten.
XVI. Deugdelijk bestuur en verslagen remuneratiecomité
Inzake deugdelijk bestuur wordt integraal verwezen naar hoofdstuk 5 van het geconsolideerd
jaarverslag 2021 van de groep. Dit jaarverslag is beschikbaar op de website www.accentis.com
onder de rubriek Investor Relations vanaf datum van dit verslag.
Accentis nv jaarverslag 2021 102/107
102
XVII. Verantwoording van de onafhankelijkheid en deskundigheid op het gebied van
boekhouding en audit van ten minste een lid van het auditcomité
Jacques de Bliek en Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq, zijn onafhankelijke
bestuurders. Zij zijn namelijk op geen enkele manier verbonden met de vennootschap of met een
van de met de vennootschap verbonden vennootschappen. De raad van bestuur is van oordeel dat
zij beschikken over de nodige deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit. Als
respectievelijk advocaat, gespecialiseerd in insolventierecht, ondernemingsrecht en onroerend
goed, en handelsrechter en ervaren CFO, hebben zij meer dan blijk gegeven van deskundige kennis.
XVIII. Conclusies
Wij hopen u met dit verslag voldoende te hebben voorgelicht. Uiteraard blijven wij te uwer
beschikking voor alle gewenste inlichtingen met betrekking tot dit verslag of de jaarrekening.
Wanneer u een beslissing zult genomen hebben over de goedkeuring van de jaarrekening, vragen
wij u ons kwijting te verlenen voor het gevoerde beleid.
Opgesteld op 19 april 2022 te Antwerpen
De raad van bestuur
Voor akkoord
Jacques de Bliek
Bestuurder, voorzitter van de raad van bestuur
Voor akkoord
Bimmor bv, vast vertegenwoordigd door Bruno Holthof, gedelegeerd bestuurder
Voor akkoord
Gerard Cok, bestuurder
Voor akkoord
Iep Invest nv, vast vertegenwoordigd door Dirk Van Vlaenderen, bestuurder
Voor akkoord
Miedec bv, vast vertegenwoordigd door Mieke De Clercq, bestuurder
Accentis nv jaarverslag 2021 103/107
103
9.8 Verslag van de commissaris over de enkelvoudige jaarrekening
“ACCENTIS NV
Ondernemingsnummer: BE0247.499.953
Verslag van de commissaris
Boekjaar 31.12.2021
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van ACCENTIS NV
over het boekjaar afgesloten op 31 december 2021
In het kader van de wettelijke controle van de jaarrekening van ACCENTIS NV (de “Vennootschap”),
leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de jaarrekening en de overige
door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt een geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 25
mei 2021, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het
auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over
de jaarrekening afgesloten op 31 december 2021. Wij hebben de wettelijke controle van de
jaarrekening van Accentis NV uitgevoerd gedurende 4 opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de jaarrekening van de Vennootschap, die de
balans op 31 december 2021 omvat, alsook de resultatenrekening van het boekjaar afgesloten op
die datum en de toelichting, met een balanstotaal van € 64.166.520,53 en waarvan de
resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van € 285.893,23.
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de financiële
toestand van de Vennootschap per 31 december 2021, alsook van haar resultaten over het boekjaar
dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde
boekhoudkundig referentiestelsel.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals
van toepassing in België. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder
beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de
jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de
controle van de jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de
onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze
controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als
basis voor ons oordeel.
Kernpunten van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel
het meest significant waren bij de controle van de jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze
aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze controle van de jaarrekening als geheel en
bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze
aangelegenheden.
Accentis nv jaarverslag 2021 104/107
104
Omzeterkenning
Verwijzing naar VOL- kap 4 van de jaarrekening.
Omschrijving van het kernpunt
De andere bedrijfsopbrengsten bedragen € 5.428.590. De opbrengsten hebben betrekking op
huuropbrengsten uit huurcontracten en contracten terbeschikkingstelling evenals op de
doorrekening van kosten.
Verantwoording
De volledigheid en het bestaan van de opbrengsten betreft een kernpunt van de controle, waardoor
te veel of te weinig opbrengsten zouden kunnen worden getoond. De opbrengstverantwoording
omvat een beoordelingselement, waarbij op basis van de van toepassing zijnde modaliteiten in de
overeenkomsten, de opbrengstverantwoording in overeenstemming met het van toepassing zijnde
boekhoudkundig referentiestelsel bepaald dient te worden.
Uitgevoerde werkzaamheden
Onze controlewerkzaamheden omvatten onder meer het volgende:
▪ We hebben de modaliteiten (alsook de belangrijke wijzigingen) van de contracten beoordeeld
en besproken met het management. De impact op de wijze waarop de omzet erkend wordt
overeenkomstig het van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, werd beoordeeld.
▪ We hebben procedures uitgevoerd om de volledigheid en het bestaan van de opbrengsten te
toetsen, zoals de aansluiting van de geboekte huurinkomsten met de contracten, controles op
de evolutie van huurinkomsten en de inning van de uitstaande vorderingen na jaareinde..
Waardering deelnemingen
Verwijzing naar VOL- kap 3.1, VOL – kap 6.15, VOL- kap 6.19. punt 3 van de jaarrekening.
Omschrijving van het kernpunt.
In de statutaire jaarrekening zijn deelnemingen opgenomen, gewaardeerd aan
aanschaffingswaarde, welke (gedeeltelijk) werden afgewaardeerd. De deelnemingen
vertegenwoordigen een belangrijk aandeel van de activa van de Vennootschap (€ 45.936.895 aan
deelnemingen ten opzichte van een balanstotaal van € 64.166.521).
Het management dient de boekwaarde van de deelnemingen te vergelijken met de reële waarde en
in de mate dat de reële waarde duurzaam afwijkt van de boekwaarde een waardevermindering te
boeken, dan wel terug te nemen.
Verantwoording
De waardering aan reële waarde is gebaseerd op het eigen vermogen van de dochters gecorrigeerd
voor latente meerwaarden van het onroerend goed en de uitgestelde belastingen.
Uitgevoerde werkzaamheden
Onze controlewerkzaamheden omvatten onder meer het volgende:
▪ We hebben de door de Vennootschap gemaakte berekening van de reële waarde van de
deelnemingen gecontroleerd. In deze berekening wordt vertrekkende vanuit het eigen
vermogen van de dochtervennootschap, de reële waarde berekend rekening houdende met
werkelijke waarde van de onroerende goederen opgenomen in de schattingsverslagen
opgesteld door een externe expert en de latente belastingen.
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de jaarrekening die een getrouw
beeld geeft in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig
referentiestelsel, alsook voor de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor
het opstellen van de jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is
van fraude of van fouten.
Accentis nv jaarverslag 2021 105/107
105
Bij het opstellen van de jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten
van de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien
van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de
continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Vennootschap
te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief heeft dan dit
te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de
jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of
van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een
redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een
controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang
ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en
worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij,
individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van
deze jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader dat van
toepassing is op de controle van de jaarrekening in België na. Een wettelijke controle biedt evenwel
geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Vennootschap, noch omtrent de
efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de
Vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door
het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele
oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de
controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
▪ het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel
belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van
controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-
informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet
detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het
gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn
van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen,
het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
▪ het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel
controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die
niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing
van de Vennootschap;
▪ het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële
verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte
schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;
▪ het concluderen of de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling
aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een
onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of
omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de
Vennootschap om haar continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er een
onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons
commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de
jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze
conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons
commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe
leiden dat de Vennootschap haar continuïteit niet langer kan handhaven;
▪ het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening, en van de
vraag of de jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een
wijze die leidt tot een getrouw beeld.
Accentis nv jaarverslag 2021 106/107
106
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over de geplande reikwijdte en timing van de
controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante
tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische
voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle
relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar
van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te
waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het
meest significant waren bij de controle van de jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die
derhalve de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons
verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of
regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag, van de
documenten die overeenkomstig de wettelijke en reglementaire voorschriften dienen te worden
neergelegd, voor het naleven van de wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften die van
toepassing zijn op het voeren van de boekhouding, alsook voor het naleven van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen en van de statuten van de Vennootschap.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (herziene versie
2020) bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze
verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag en bepaalde
documenten die overeenkomstig de wettelijke en reglementaire voorschriften dienen te worden
neergelegd, alsook de naleving van bepaalde verplichtingen uit het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen en van de statuten te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te
brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag, zijn wij van oordeel dat dit
jaarverslag overeenstemt met de jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld
overeenkomstig de artikelen 3:5 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de jaarrekening, zijn wij tevens verantwoordelijk voor het
overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag een
afwijking van materieel belang bevat, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins
misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, dienen wij u geen
afwijking van materieel belang te melden.
Vermelding betreffende de sociale balans
De sociale balans neer te leggen bij de Nationale Bank van België overeenkomstig artikel 3:12, §1,
8° van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, bevat, zowel qua vorm als qua inhoud
alle door dit Wetboek voorgeschreven inlichtingen, waaronder deze betreffende de informatie
inzake de lonen en de vormingen, en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten
aanzien van de informatie waarover wij beschikken in het kader van onze opdracht.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
▪ Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten die onverenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de jaarrekening verricht, en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in
de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Vennootschap.
Accentis nv jaarverslag 2021 107/107
107
Andere vermeldingen
▪ De onderneming gebruikt geen orderrekeningen. Ten aanzien van de volledigheid en de
beoordeling van de verplichtingen buiten balans, wordt gesteund op de bevestiging van de
bedrijfsleiding en van derden terzake. Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt
belang, werd de boekhouding gevoerd in overeenstemming met de in België van toepassing
zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
▪ Er is niet voldaan aan artikel 7:86 Wetboek van vennootschappen en verenigingen, wat betreft
de samenstelling van de raad van bestuur. De in de loop van 2021 ingekochte eigen aandelen
ten belope van 283.383,90 EUR, waarvoor een onbeschikbare reserve voor eigen aandelen is
geboekt ten belope van eenzelfde bedrag in 2021, werden verkregen in strijd met artikel 7:215
§1 2° Wetboek van vennootschappen en verenigingen dat als voorwaarde oplegt dat het voor
verkrijging uitgetrokken bedrag overeenkomstig artikel 7:212 Wetboek van vennootschappen
en verenigingen voor uitkering vatbaar moet zijn. Dit impliceert dat conform artikel 7:219 §1
Wetboek van vennootschappen en verenigingen, deze eigen aandelen van rechtswege nietig
zijn, en artikel 7:219 §3 van toepassing is. De dotatie van een onbeschikbare reserve voor eigen
aandelen houdt een geval van niet naleving van de wettelijke bepalingen van
resultaatverwerking in. Met uitzondering van deze toevoeging, stemt de resultaatverwerking,
die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, overeen met de wettelijke en statutaire
bepalingen. Wij dienen u voor het overige, geen verrichtingen of beslissingen mede te delen die
in overtreding met de statuten of het Wetboek van vennootschappen en verenigingen zijn
gedaan of genomen.
▪ Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in
artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Gent, 19 april 2022
Mazars Bedrijfsrevisoren BV
Commissaris
Vertegenwoordigd door
Martine Vermeersch
Bedrijfsrevisor”