529900DTKNXL0AXQFN28-2025-12-31-1-nl.xhtml

jaarlijks verslag

2025

universeel registratiedocument

built

for

what

comes

jaarlijks verslag

2025

Stuur ons uw opmerkingen

[email protected]

Voor alle bijkomende informatie

Ingrid Daerden, CFO –

[email protected]

Delphine Noirhomme, Investor Relations Manager –

[email protected]

Bob Boeckx, Corporate Communications Manager –

[email protected]

Ontwerp en realisatie

www.chriscom.eu

het Aedifica-team

Fotografie

Gunter Binsack, Ashleigh Britten, Dan Chadwick, Eric Herschaft, Mika

Huisman, Roope Jakonen, John Jordan, Tommi Levy, Dorian Lohse,

Egbert Nijkamp, Wille Nyyssönen, Nicolas Peeters, David Plas, Sami

Säily, The Owl, Vulpia & Sami Tirkkonen

Aedifica NV

Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht

Belliardstraat 40 (bus 11) te 1040 Brussel - België

Tel: +32 (02) 626 07 70 - Fax: +32 (02) 626 07 71

BTW-BE 0877 248 501 – R.P.R. Brussel

www.aedifica.eu

This annual report is also available in English

Ce rapport annuel est également disponible en français

1. De Engelstalige versie van dit document is het originele document zoals

ingediend bij en goedgekeurd door de FSMA, als bevoegde autoriteit onder de

Prospectusverordening. De Frans- en Nederlandstalige versies zijn vertalingen en

werden opgesteld onder de verantwoordelijkheid van Aedifica.

Vereiste onderdelen

Overeenkomstig de artikels 3:6 en 3:32 van

het Belgisch Wetboek van vennootschap-

pen en verenigingen worden de vereiste

onderdelen van Aedifica’s jaarlijks financieel

verslag 2025 weergegeven in de volgende

hoofdstukken:

• Financial review

pagina’s 68-86

• Corporate governance verklaring

pagina’s 87-116

• Risicofactoren

pagina’s 117-127

• Jaarrekening

pagina’s 128-186

Dit jaarlijks financieel verslag geeft een

overzicht van de activiteiten en de jaar-

rekening van het boekjaar dat geëindigd is

op 31 december 2025.

@aedifica_reit

aedifica-reit

aedifica_reit

OULU MÄNTYPELLONPOLKU - KINDERDAGVERBLIJF IN OULU (FI)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - INHOUD

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Built for what

COMES NEXT

Stefaan Gielens

CEO

Aedifica vierde in 2025 haar 20

ste

verjaardag. In die

twee decennia is er heel wat veranderd. Ook Aedifica

is niet bij de pakken blijven zitten en ziet er nu heel

anders uit. Van een lokale Belgische speler op de resi-

dentiële markt zijn we uitgegroeid tot een pure-play

Europese zorgvastgoedinvesteerder die in topvorm

verkeert en klaar is om verder te groeien. We zijn ‘built

for what comes next’.

Schaalbaarheid is essentieel voor ons vastgoedseg-

ment. Door de vergrijzing in Europa is zorgvastgoed

een markt met een hoge structurele vraag. Dat zorgt

voor uitdagingen qua aanbod: hoe kan er voldoende

kwalitatief en betaalbaar zorgvastgoed worden gecre-

eerd zodat exploitanten kunnen groeien en de zorg-

capaciteit op peil kan blijven?

In mei 2025 formuleerde Aedifica een duidelijk ant-

woord op die uitdaging: een toonaangevend beurs-

genoteerd Europees zorgvastgoedplatform creëren

door een combinatie met Cofinimmo op touw te zet-

ten. Die grotere gecombineerde groep zal de vruchten

plukken van een grotere operationele kracht, een

sterkere balansstructuur en lagere kapitaalkosten. Zo

blijven we relevant voor al onze stakeholders, zoals

onze aandeelhouders, zorgoperatoren, kredietver-

strekkers en, last but not least, ons team.

De combinatie komt op het juiste moment. De zorg-

vastgoedmarkt trekt weer aan, exploitanten over-

wegen uitbreiding, zoeken naar nieuwe locaties en

starten nieuwe projecten. Bovendien zijn die zorgex-

ploitanten op zoek naar vastgoedoplossingen van

partners die de sector ook effectief goed begrijpen.

Met onze twintig jaar ervaring weten we hoe we hierop

moeten inspelen en bieden we oplossingen op maat:

kwalitatief, operationeel geschikt vastgoed tegen een

voor de exploitant haalbare prijs, terwijl we tegelijker-

tijd een stabiel rendement voor onze aandeelhouders

realiseren. Met een sterker platform is Aedifica niet

alleen klaar voor de volgende groeifase en uitstekend

gepositioneerd om dit te vertalen naar waardecreatie,

maar zal het ook een inspirerende en dynamische

‘great place to work’ kunnen bieden aan haar teams,

de mensen die dit alles mogelijk maken.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUILT FOR WHAT COMES NEXT

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

5 DIT IS AEDIFICA

6 Profi el

8 Een gesprek over 2025 & de toekomst

10 Aedifi ca in 2025

11 Kerncijfers

12 Highlights

15 TRENDS, STRATEGIE & WAARDECREATIE

17 Trends

18 Strategie

19 Waardecreatie

20 ONZE AANPAK VAN MAATSCHAPPELIJK

VERANTWOORD ONDERNEMEN

22 Waardeketen

23 Dubbele materialiteitsbeoordeling

29 Ons MVO-framework

30 Onze MVO-doelstellingen

31 SDG’s & UN Global Compact

31 ESG-ratings

32 BUSINESS REVIEW

34 Portfolio

51 Partners

59 Organisatie

68 Financial review

87 CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

117 RISICOFACTOREN

128 JAARREKENING

187 BIJKOMENDE INFORMATIE

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - INHOUD

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

LOUGHSHINNY

WOONZORGCENTRUM

IN SKERRIES (IE)

Dit is

Aedifi ca

AEDIFICA

INHOUD

jaarlijks verslag 2025 - DIT IS AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

Profiel

Een gesprek over 2025

& de toekomst

Aedifica in 2025

Kerncijfers

Highlights

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Al twintig jaar bouwt Aedifica aan futu-

reproof zorgvastgoed. In zeven Europese

landen ontwikkelen en investeren we in

duurzame en innovatieve zorgconcepten

die mensen de ruimte geven om zorg te

krijgen op de manier die zij zelf verkiezen.

Dankzij onze succesvolle strategie en

20 jaar aan expertise is onze vastgoe-

dportefeuille jaarlijks met gemiddeld 20%

gegroeid tot 6,3 miljard €.

In 2025 behaalde Aedifica opnieuw

uitstekende resultaten, terwijl we een

gezonde schuldgraad hebben behouden

en de kosten van de schuld op een rede-

lijk niveau hebben gehouden. Bovendien

hebben we door onze combinatie met

Cofinimmo de grootste healthcare REIT in

Europa gecreëerd en de op drie na grootste

ter wereld.

Terwijl de vergrijzing van de Europese

bevolking de behoefte aan extra zorgvast-

goedcapaciteit doet toenemen en het

marktsentiment verandert, heeft Aedifica in

2025 aangetoond dat het klaar is om daa-

rop in te spelen en de volgende groeifase

in het zorgvastgoed te capteren.

PROFIEL

Housing with care

Onze tagline spreekt voor zich. Aedifica is een Belgische beursgenoteerde

onderneming die gespecialiseerd is in het aanbieden van innovatieve,

duurzame en betaalbare vastgoedoplossingen aan zorgverleners en hun

klanten in heel Europa. We focussen ons in het bijzonder op huisvesting voor

ouderen met een zorgvraag – een segment dat een sterk groeipotentieel

heeft door de steeds snellere vergrijzing van de Europese bevolking.

Sociale duurzaamheid is één van onze fundamentele drijfveren: we willen

meerwaarde creëren voor de brede samenleving door het ontwikkelen

van innovatieve zorglocaties die zijn afgestemd op de behoeften van hun

gebruikers en die hun levenskwaliteit verbeteren. We investeren niet louter

in vastgoed, we investeren in de samenleving.

We bieden onze aandeelhouders een betrouwbare vastgoedbelegging

met een aantrekkelijk rendement. Voortbouwend op onze 20 jaar ervaring

bestaat onze succesvolle strategie uit het realiseren van recurrente en

geïndexeerde huurinkomsten via een kwalitatief hoogwaardige, gediver-

sifieerde vastgoedportefeuille die wordt ondersteund door langlopende

huurovereenkomsten en structurele vraag.

Aedifica is genoteerd op Euronext Brussels (2006) en Euronext Amsterdam

(2019). Sinds 2020 maken Aedifica we uit van de BEL 20, de referentie-index

van Euronext Brussels. Het aandeel is ook opgenomen in de BEL ESG-index,

die bedrijven volgt die het best presteren op ESG-criteria.

AEDIFICA HEFT

AANGETOOND

DAT HET KLAAR IS

OM IN TE SPELEN

OP DE VOLGENDE

GROEIFASE IN HET

ZORGVASTGOED.

Europa’s

grootste

healthcare REIT

wereldwijd

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - DIT IS AEDIFICA - Profiel AEDIFICA

INHOUD

Profiel

Een gesprek over 2025

& de toekomst

Aedifica in 2025

Kerncijfers

Highlights

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Pure-play

toonaangevende Europese

zorgvastgoed-GVV

Structurele

demografische vraag

versnellende vergrijzing van

Europese bevolking > pagina 41

Publieke financiering

die onze huurders ondersteunt

18 jaar

gewogen gemiddelde looptijd

huurcontracten > pagina 37

Veerkrachtige

portefeuillewaardering

> pagina 79

Gezonde balans

> pagina 73

Sterk track record

in investeringen, eigen vermogen

& schuldfinanciering

Aantrekkelijk dividend

ruim gedekt door operationele

kasstromen > pagina 85

Grotere schaal

een platform dat klaar is

om groeikansen te benutten

Waarom

investeren?

2024

• PORTEFEUILLE OVERSCHRIJDT GRENS

VAN 6 MILJARD €

2022

• 310 MLN € OPGEHAALD

OP KAPITAALMARKTEN

• LANCERING VAN NETTO-NUL-

BROEIKASGASTRAJECT

2020

• EERSTE INVESTERING IN FINLAND & ZWEDEN:

OPENBAAR OVERNAMEBOD OP HOIVATILAT OYJ

• 710 MLN € OPGEHAALD OP KAPITAALMARKTEN

• OPNAME IN DE BEL 20 INDEX

2017

• 220 MLN € OPGEHAALD OP KAPITAALMARKTEN

2015

• 150 MLN € OPGEHAALD OP KAPITAALMARKTEN

2012

• 100 MLN € OPGEHAALD OP KAPITAALMARKTEN

2005

• OPRICHTING VAN AEDIFICA

• PORTEFEUILLE VAN APPARTEMENTEN & HOTELS

2025

• VOORBEREING VAN RUILBOD OP COFINIMMO

• 300 MLN € AAN NIEUWE INVESTERINGEN

& ONTWIKKELINGEN

• KAPITAALRECYCLING: DESINVESTERING

VAN PORTEFEUILLE IN ZWEDEN

2023

• OPNAME IN DE BEL ESG INDEX

• 410 MLN € OPGEHAALD OP KAPITAALMARKTEN

2021

• EERSTE INVESTERINGEN IN IERLAND & SPANJE

• 330 MLN € OPGEHAALD OP KAPITAALMARKTEN

• EERSTE DUURZAME OBLIGATIE VOOR 500 MLN €

2019

• EERSTE INVESTERINGEN IN HET VERENIGD KONINKRIJK

• SECUNDAIRE NOTERING OP EURONEXT AMSTERDAM

• 420 MLN € OPGEHAALD OP KAPITAALMARKTEN

• PURE-PLAY ZORGVASTGOEDINVESTEERDER:

DESINVESTERING VAN APPARTEMENTEN & HOTELS

2016

• EERSTE INVESTERINGEN IN NEDERLAND

2013

• EERSTE INVESTERINGEN IN DUITSLAND

2006

• BEURSINTRODUCTIE OP EURONEXT BRUSSELS

• EERSTE INVESTERINGEN IN ZORGVASTGOED

CREATIE VAN EUROPA’S

GROOTSTE ZORGVASTGOED-GVV:

SUCCESVOLLE UITVOERING

VAN RUILBOD OP COFINIMMO

2026

ZORGVASTGOED

HEEFT EEN STERK

GROEIPOTENTIEEL

HEEFT DOOR DE

STEEDS SNELLERE

VERGRIJZING VAN

DE EUROPESE

BEVOLKING.

PRIESTY FIELDS

WOONZORGCENTRUM IN CONGLETON (UK)

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - DIT IS AEDIFICA - Profiel AEDIFICA

Profiel

Een gesprek over 2025

& de toekomst

Aedifica in 2025

Kerncijfers

Highlights

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

EEN GESPREK

OVER 2025 & DE

TOEKOMST

Terwijl de vergrijzing van de Europese bevol-

king de behoefte aan extra zorgvastgoedca-

paciteit doet toenemen en het marktsentiment

verbetert, heeft Aedifica in 2025 getoond dat

het klaar is om daarop in te spelen.

Doorheen het jaar heeft Aedifica de basis

gelegd voor de creatie van de toonaange-

vende healthcare REIT in Europa door een

overeenkomst te sluiten met Cofinimmo om

beide bedrijven te combineren via een ruilbod

in aandelen, dat met succes werd afgerond in

maart 2026.

Tijdens de voorbereiding van deze omvang-

rijke transactie, bleef Aedifica gefocust op haar

eigen strategische doelstellingen. Zo voerde

de Groep haar strategische vastgoedrotatie-

programma uit door haar volledige Zweedse

portefeuille te desinvesteren. Daarnaast kon-

digde Aedifica voor bijna 300 miljoen € aan

nieuwe ontwikkelingen en acquisities aan, ter-

wijl ze haar lopende investeringsprogramma

verder uitvoerde en haar vastgoedportefeuille

bleef beheren. Die inspanningen resulteerden

opnieuw in sterke resultaten over de hele lijn,

zoals blijkt uit de EPRA Earnings* die boven het

vooropgestelde budget liggen en met 4% zijn

gestegen ten opzichte van 2024.

Met deze uitstekende resultaten in het ach-

terhoofd blikken Serge Wibaut, voorzitter van

de raad van bestuur, en Stefaan Gielens, Chief

Executive Officer, samen terug op het boekjaar

2025. Daarbij kijken ze alvast vooruit naar wat

2026 in petto heeft.

Creatie van de

toonaangevende

healthcare REIT in europa

SERGE WIBAUT: In 2025 vierden we het twintigjarig

bestaan van Aedifica. Dat was echter klein bier als

je kijkt naar wat we in de loop van dat jaar in gang

hebben gezet. In plaats van terug te blikken op

wat we in die twintig jaar hebben bereikt, keken we

vooruit en namen we de nodige maatregelen om

Aedifica voor te bereiden op de toekomst.

STEFAAN GIELENS: Met de almaar toenemende

vergrijzing in Europa, die de vraag naar betaal-

baar zorgvastgoed doet stijgen, en het verande-

rende marktsentiment waardoor zorgexploitanten

opnieuw aan groei kunnen denken, was dit het

perfecte moment om het toonaangevende plat-

form voor zorgvastgoed in Europa te creëren door

de krachten te bundelen met Cofinimmo.

SW: De combinatie van beide bedrijven biedt een

unieke opportuniteit voor waardecreatie, omdat

er zo een grotere en financieel robuustere groep

ontstaat. Dankzij de grotere schaal zal de gecom-

DOORDAT AEDIFICA

EN COFINIMMO HUN

KRACHTEN BUNDELEN,

ONTSTAAT ER EEN

GROTER EN FINANCIEEL

STERKER PLATFORM,

WAT EEN UNIEKE

OPPORTUNITEIT BIEDT

VOOR WAARDECREATIE.

Stefaan Gielens

Chief Executive

Officer

AEDIFICA

Profiel

Kerncijfers

Highlights

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - DIT IS AEDIFICA - Een gesprek over 2025 & de toekomst AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

Profiel

Een gesprek over 2025

& de toekomst

Aedifica in 2025

Kerncijfers

Highlights

bineerde groep veelbelovende vooruitzichten

hebben om de kapitaalkosten te verlagen en een

duurzame groei van de winst per aandeel te rea-

liseren. Bovendien creëren we zo een platform

dat perfect gepositioneerd is om het voortouw te

nemen in de volgende groeifase van de zorgvast-

goedsector.

Kapitaalrecycling & nieuwe

opportuniteiten

SG: Tijdens de voorbereiding van deze mijlpaal-

transactie bleven we echter ook gefocust op onze

standalone-strategie. We hebben ons strategische

vastgoedrotatieprogramma nauwgezet uitgevoerd

en hebben 34 zorglocaties verkocht voor een totaal

van 128 miljoen €, waaronder ook onze volledige

portefeuille in Zweden. Die desinvesteringen

hebben ons extra slagkracht gegeven om nieuwe

investeringsopportuniteiten na te streven en ons

ontwikkelingsprogramma aan te vullen met nieuwe

projecten tegen aantrekkelijke rendementen.

SW: We hebben 22 nieuwe projecten en forward

purchases toegevoegd aan het investeringspro-

gramma ten bedrage van bijna 215 miljoen €. Reke-

ning houdend met de elf projecten die in de loop

van het jaar zijn opgeleverd voor een totaalbedrag

van 96 miljoen €, brengen deze nieuwe toevoegin-

gen de omvang van het investeringsprogramma op

276 miljoen €, met een gemiddeld initieel rende-

ment op basis van de kostprijs van ca. 6,5%.

SG: Daarnaast hebben we tien bestaande zorglo-

caties verworven voor 78 miljoen €, waardoor het

totale bedrag aan aangekondigde investeringen

in 2025 op ca. 293 miljoen € uitkomt. Aan het

einde van het jaar was onze vastgoedportefeuille

gegroeid tot 6,3 miljard €, met 618 zorglocaties

die plaats bieden aan bijna 36.400 bewoners en

12.700 kinderen.

Een gezonde balans

SW: Dat we goed gepositioneerd zijn om die

nieuwe opportuniteiten te benutten, is ook te

danken aan onze sterke balans. We hebben een

geconsolideerde schuldgraad van ca. 41% behou-

den, ruim onder de drempel van 45% die Aedifica

zichzelf oplegt in haar financieel beleid.

SG: Bovendien bleef de portefeuillewaardering bij

ongewijzigde portefeuille over heel 2025 positief,

wat de veerkracht van zorgvastgoed bevestigt.

SW: Met 2,1% zijn we erin geslaagd om de gemid-

delde kost van de schulden op een redelijk niveau

te houden. Dit dankzij de renteafdekkingen die we

hadden afgesloten – met een gewogen gemid-

delde looptijd van nagenoeg 4 jaar – en die bijna

90% van onze financiële schuld afdekken.

SG: Daarnaast hebben we onze financiële middelen

versterkt door voor 585 miljoen € aan langlopende

bank(her)financiering af te sluiten. Met 743 miljoen €

aan beschikbare ruimte op toegezegde krediet-

lijnen eind 2025 beschikken we over voldoende

middelen om de uitvoering van ons investerings-

programma en onze liquiditeitsbehoeften in 2026

te financieren.

SW: In 2025 heeft S&P bovendien onze gezonde

balans bevestigd door zijn investment-grade kre-

dietrating van BBB te handhaven. Na de aankondi-

ging van de combinatie met Cofinimmo kreeg de

kredietrating een positieve outlook. Nadat het ruil-

bod in maart 2026 met succes was afgerond, heeft

S&P onze kredietrating effectief verhoogd naar

BBB+, waardoor we de kosten van onze schuld-

financiering in de toekomst kunnen verlagen. Op

lange termijn zal dat een positieve impact hebben

op onze investeringscapaciteit en onze winst per

aandeel.

Solide resultaten

ondersteunen stijgend

dividend

SG: Nu we het toch over de winst hebben, we heb-

ben in 2025 opnieuw stevige resultaten neergezet.

De huurinkomsten stegen met 7% tot 361 miljoen €,

niet alleen dankzij extra inkomsten uit acquisities

en voltooide projecten, maar ook door de indexe-

ring van de huurgelden met 2,7% bij ongewijzigde

portefeuille. Dat resulteerde in 245 miljoen € aan

EPRA Earnings, een stijging van 4% op jaarbasis.

SW: Dankzij deze uitstekende resultaten kunnen we

aan de algemene vergadering een brutodividend

van 4,00 € per aandeel voorstellen, een stijging

van bijna 3% ten opzichte van vorig jaar.

Built for what comes next

SG: Met zulke uitstekende resultaten zijn we hele-

maal klaar voor een nieuw boekjaar met interes-

sante kansen. De zorgvastgoedmarkt staat aan het

begin van een nieuwe cyclus, aangedreven door

een aanzienlijke structurele vraag.

SW: Met een sterke balans en een goed gepositi-

oneerde portefeuille, en de slagkracht en exper-

tise van een groter platform, verkeert Aedifica in

uitstekende vorm om tegemoet te komen aan de

vraag naar kwaliteitsvolle en betaalbare zorgloca-

ties en zo de volgende groeifase in zorgvastgoed

te capteren.

Serge Wibaut Stefaan Gielens

Voorzitter van de raad Chief Executive

van bestuur Offi cer

AEDIFICA VERKEERT IN

UITSTEKENDE VORM

OM IN TE SPELEN OP DE

VOLGENDE GROEIFASE IN

HET ZORGVASTGOED.

Serge Wibaut

Voorzitter van de raad van bestuur

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - DIT IS AEDIFICA - Een gesprek over 2025 & de toekomst AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

Profiel

Een gesprek over 2025

& de toekomst

Aedifica in 2025

Kerncijfers

Highlights

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

België

79 sites

8.250 bewoners

505.500 m²

1.255 mln € reële waarde

17 mln € in pipeline

18 jaar WAU LT

5,9% brutorendement

Duitsland

99 sites

10.100 bewoners

603.200 m²

1.190 mln € reële waarde

34 mln € in pipeline

20 jaar WAU LT

5,6% brutorendement

Nederland

68 sites

3.100 bewoners

331.600 m²

694 mln € reële waarde

13 mln € in pipeline

14 jaar WAU LT

6,2% brutorendement

Verenigd

Koninkrijk

117 sites

7.650 bewoners

350.700 m²

1.253 mln € reële waarde

40 mln € in pipeline

22 jaar WAU LT

6,5% brutorendement

1. De zorglocaties op de Kanaaleilanden en het eiland Man worden gerapporteerd onder de Britse portefeuille.

2. Reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie, inclusief de activa bestemd voor verkoop*, de gebruiksrechten gerelateerd

aan de gronden die in ‘leasehold’ worden aangehouden conform IFRS 16 en de grondreserve.

3. Weighted average unexpired lease term: gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten.

4. Op basis van de reële waarde (waarde bepaald door de waarderingsdeskundigen), die om de drie maanden wordt herschat. Voor

zorgvastgoed is het brutorendement doorgaans gelijk aan het nettorendement (‘triple net’ contracten). De exploitatielasten, de

onderhoudskosten en het risico van huurderving worden in België, het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Spanje en (veelal ook) Nederland

namelijk doorgaans volledig ten laste genomen door de exploitant. In Duitsland en Finland (en Nederland, in sommige gevallen) is het

nettorendement doorgaans lager dan het brutorendement, omdat bepaalde kosten voor rekening van de eigenaar blijven, zoals de

reparatie en het onderhoud van het dak, de structuur en de gevels van het gebouw (‘double net’ contracten).

AEDIFICA IN 2025

Finland

230 sites

4.550 bewoners &

12.700 kinderen

327.500 m²

1.234 mln € reële waarde

70 mln € in pipeline

12 jaar WAU LT

6,1% brutorendement

Ierland

22 sites

2.300 bewoners

117.400 m²

433 mln € reële waarde

102 mln € in pipeline

22 jaar WAU LT

5,6% brutorendement

Spanje

3 sites

450 bewoners

20.600 m²

34 mln € reële waarde

27 jaar WAU LT

5,5% brutorendement

Totale portefeuille

618 sites

36.400 bewoners

12.700 kinderen

2.256.500 m² totale oppervlakte

100% bezettingsgraad

6.183 mln € reële waarde

276 mln € in pipeline

18 jaar WAULT

6,0% brutorendement

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - DIT IS AEDIFICA - Aedifica in 2025 AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

Profiel

Een gesprek over 2025

& de toekomst

Aedifica in 2025

Kerncijfers

Highlights

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

KERNCIJFERS

Geconsolideerde kerncijfers & EPRA-performance-indicatoren

Kerncijfers vastgoed 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2023

Reële waarde van de vastgoedportefeuille* (in miljoen €)

6.285 6.218 5.849

Aantal gebouwen 618 635 617

Brutorendement op basis van reële waarde (in %) 6,0% 5,9% 5,8%

EPRA Net Initial Yield* (NIY) (in %) 5,6% 5,3% 5,3%

EPRA Topped-up NIY* (in %) 5,6% 5,5% 5,4%

Bezettingsgraad (in %) 100% 100% 100%

EPRA Vacancy Rate* (in %) 0,1% 0,1% 0,1%

WAULT (in jaren) 18 19 19

Groei van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille

(munteenheid v/d groep, in %)

2,7% 3,3% 5,2%

Financiële kerncijfers 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2023

Huurinkomsten (in miljoen €) 361,0 338,1 314,2

EPRA Earnings* (in miljoen €)

244,8 234,6 219,6

Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (in miljoen €) 244,4 204,8 24,5

EPRA Cost Ratio* (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) (in %) 13,5% 14,2% 15,4%

EPRA Cost Ratio* (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) (in %) 13,5% 14,1% 15,4%

Schuldgraad (in %) 40,8% 41,3% 39,7%

EPRA LTV* 39,7% 40,6% 39,1%

Gemiddelde kost van de schulden* (in %) 2,0% 1,9% 1,7%

Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte krediet

lijnen, in %)

2,1% 2,0% 1,9%

Gewogen gemiddelde resterende looptijd van opgenomen kredietlijnen

(in jaren)

3,4 3,8 4,4

Interest Cover Ratio* (ICR)

6,2 6,2 5,9

Indekkingsgraad (in %) 88,3% 89,0% 95,8%

Gewogen gemiddelde looptijd van de indekkingen (in jaren) 3,8 4,4 5,1

Nettoschuld/EBITDA* 7,8 8,5 8,4

Kerncijfers per aandeel 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2023

EPRA Earnings* (in €/aandeel) 5,15 4,93 5,02

Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (in €/aandeel) 5,14 4,31 0,56

EPRA NRV* (in €/aandeel) 87,09 86,46 84,17

Nettoactiefwaarde (in €/aandeel) 78,40 76,61 75,20

Dividend (bruto, in €/aandeel) 4,00 3,90 3,80

AEDIFICA

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

Profiel

Een gesprek over 2025

& de toekomst

Aedifica in 2025

Kerncijfers

Highlights

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

5,15 €/aandeel

EPRA Earnings*

4,00 €/aandeel

voorgesteld brutodividend

Alternatieve prestatiemaatstaf (Alternative Performance

Measure – APM) in de zin van de ESMA-richtlijnen (Euro-

pean Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Al

jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie

alternatieve prestatiemaatstaven in overeenstemming met

de richtlijnen die door de ESMA werden uitgevaardigd. Een

aantal van die APM’s wordt aanbevolen door de Europese

Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen

(European Public Real Estate Association – EPRA), andere

werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de

lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties.

De APM’s in dit jaarverslag zijn aangeduid met een asterisk

(*). De prestatiemaatstaven die door IFRS-regels of bij wet

zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de

rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden

niet beschouwd als APM’s. De APM’s wordengedefinieerd,

besproken en verbonden met de post, het totaal of het sub-

totaal van de financiële staten die daarvoor het relevantst zijn,

in toelichting 43 van de geconsolideerde jaarrekening.

1. Zie sectie ‘Synthese vande geconsolideerde resultaten’ op

pagina 75 & volgende voor meer informatie over kerncijfers

op basis van de jaarrekening.

2. Inclusief de vastgoedbeleggingen in exploitatie, de activa bes-

temd voor verkoop*, de projectontwikkelingen, het gebruiks-

recht gerelateerd aan de gronden die in ‘leasehold’ worden

aangehouden conform IFRS 16 en de grondreserve.

3. In 2024 en 2023 bevatten de EPRA Earnings* een eenmalige

belastingteruggave van respectievelijk 4,2 miljoen € (2024)

en 9,0 miljoen € (2023) als gevolg van het verkrijgen van het

regime van de Fiscale Beleggingsintellingen (FBI) in Neder

land. Zonder de eenmalige belastingteruggaven stegen de

EPRA Earnings* per aandeel van 4,82 € in 2023 naar 4,85 €

in 2024.

4. De verhouding tussen het ‘operationeel resultaat vóór het

resultaat op de portefeuille’ (lijn I t.e.m. XV van de geconso-

lideerde resultatenrekening) en de ‘netto-interestkosten’ (lijn

XXI) op voortschrijdende basis van 12 maanden.

HIGHLIGHTS

Portefeuille van

6,3 miljard €

293 mln €

aan nieuwe investeringen & ontwikkelingen

96 mln €

aan opgeleverde projecten

128 mln €

aan desinvesteringen voor kapitaalrecycling

> pagina’s 69-71

Een aantrekkelijke werkplek

130

medewerkers

24 uur

opleiding per medewerker

95%

van de medewerkers beveelt Aedifica aan als

aantrekkelijke werkplek

> pagina’s 59-65

Een gezonde balans

40,8%

schuldgraad

BBB

investment-grade kredietrating

met positieve vooruitzichten

585 mln €

langlopende (her)financieringen afgesloten

743 mln €

beschikbaar bedrag op kredietlijnen

> pagina’s 73-74

Uitstekende ESG-ratings

Onze MVO-inspanningen werpen vruchten af,

zo blijkt uit onze uitstekende ESG-scores.

75/100

GRESB-score

9,6 – ‘verwaarloosbaar’

Sustainalytics Risk Rating

AAA

MSCI-score

> pagina 31

Solide resultaten

ondersteunen stijgend

dividend

+7%

stijging huurinkomsten y/y (+2,7% LFL)

+4%

stijging EPRA Earnings* y/y

+3%

stijging dividend y/y

> pagina’s 75-85

Creatie van de toonaangevende

Europese healthcare REIT

Aedifica’s ruilbod op Cofinimmo

> pagina’s 13-14

AEDIFICA

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - DIT IS AEDIFICA - Highlights AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

Profiel

Een gesprek over 2025

& de toekomst

Aedifica in 2025

Kerncijfers

Highlights

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

89% Zorgvastgoed

75% Ouderenzorgcentra

5 % Zorgcentra (cure)

3% Kinderdagverblijven

1% Eerstelijnszorgcentra

5% Andere zorglocaties

7% Kantoren

4% Distributienetwerken

Creatie van de toonaangevende Europese healthcare REIT

Aedifica’s ruilbod op Cofinimmo

Opportuniteit voor

waardecreatie

In de loop der jaren hebben zowel Aedifica als Cofi-

nimmo aanzienlijke zorgvastgoedportefeuilles met

een sterke huurdersbasis opgebouwd in belangrijke

Europese markten. Gelet op die strategische over-

eenstemming kwam Aedifica tot de conclusie dat

een combinatie van beide bedrijven tot een groter

en financieel robuuster zorgvastgoedplatform een

uitstekende opportuniteit voor waardecreatie zou

bieden.

Dankzij een grotere schaal zou de gecombineerde

groep aantrekkelijke vooruitzichten hebben voor het

verlagen van de kapitaalkosten en het realiseren

van duurzame winstgroei per aandeel. Bovendien

zou zo een platform worden gecreëerd dat perfect

gepositioneerd is om het voortouw te nemen in de

volgende groeifase van het zorgvastgoed.

Met die strategische voordelen in het achterhoofd

heeft Aedifica in 2025 de basis gelegd voor de

oprichting van Europa’s toonaangevende healthcare

REIT. Nadat Aedifica op 1 mei 2025 haar voornemen

bekendmaakte om een ruilbod uit te brengen op alle

Cofinimmo-aandelen, hebben de raden van bestuur

van beide vennootschappen gesprekken gevoerd

over een mogelijke combinatie. Op 3 juni 2025 heb-

ben beide raden van bestuur unaniem een overeen-

komst goedgekeurd om de krachten te bundelen via

een ruilbod in aandelen gelanceerd door Aedifica.

Operationele en financiële

synergieën

De combinatie van beide bedrijven zal naar verwach-

ting aanzienlijke operationele en financiële syner-

gieën opleveren. Dit werd bevestigd op 4 juni 2025,

toen S&P Global in een persbericht aankondigde

dat het Aedifica’s BBB-ratings op ‘CreditWatch’ met

positieve implicaties had geplaatst (zie pagina 74),

wat aangeeft dat S&P Global de ratings van Aedifica

waarschijnlijk met één niveau zou kunnen verhogen

tot BBB+ indien de transactie verloopt volgens de

voorgestelde voorwaarden.

In maart 2026 heeft S&P Global aangekondigd dat

het Aedifica’s kredietwaardigheid effectief heeft ver-

hoogd naar aanleiding van het succesvolle ruilbod

op Cofinimmo. Zowel Aedifica’s kredietwaardigheid

op lange termijn als de rating voor zijn ongedekte

schuld werden verhoogd van BBB naar BBB+, met

stabiele vooruitzichten. Bovendien kreeg de Groep

een A-2 kortetermijnrating toegekend.

Rekening houdend met de verwachte synergieën

en de sterke strategische complementariteit, wordt

verwacht dat de EPRA Earnings per aandeel zullen

stijgen, waardoor er ruimte ontstaat om de dividen-

den in de toekomst te verhogen en tegelijkertijd een

duurzame uitkeringsratio van de geconsolideerde

EPRA Earnings te behouden.

De nodige goedkeuring

verkrijgen

Nadat de mededingingsautoriteiten in Nederland en

Duitsland hun goedkeuring voor de transactie hadden

gegeven en Frankrijk FDI-goedkeuring had verleend,

moest de transactie nog worden goedgekeurd door

de Belgische Mededingingsautoriteit (BCA). Midden

juli 2025 kondigde Aedifica aan dat het Auditoraat

van de BMA bijkomende vragen had gesteld, waarna

ze in gesprek ging met het Auditoraat over mogelijke

verbintenissen die ze zou kunnen aangaan om goed-

keuring voor de transactie te verkrijgen.

Op 21 januari 2026 stemde het Mededingingscollege

van de BMA in met de transactie, onder voorbehoud

van Aedifica’s verbintenis om over meerdere jaren

zorgvastgoed in België te verkopen voor een totaal-

bedrag van 300 miljoen €. Na de goedkeuring van

het prospectus van de transactie door de Autori-

teit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) op

27 januari 2026, stond het ruilbod open voor de aan-

deelhouders van Cofinimmo van vrijdag 30 januari

2026 tot en met maandag 2 maart 2026. De aan-

deelhouders van Cofinimmo kregen 1,185 nieuwe

Aedifica-aandelen aangeboden voor elk Cofinim-

mo-aandeel dat zij inleverden.

>10 miljard €

zorgvastgoedportefeuille

Betere toegang

tot financiering

Synergieën

lagere exploitatiekosten door samenwerking

Upgrade van

S&P-kredietrating naar

BBB+

Betere diversificatie

van huurders

Referentiespeler

in beursgenoteerd

zorgvastgoed

sterkere positie op de Europese markt

STRATEGISCHE VOORDELEN

MEER DAN 10 MILJARD € AAN ZORGLOCATIES

STERK COMPLEMENTAIRE GEOGRAFISCHE VOETAFDRUK

34% België

17% Duitsland

11% Finland

11% Verenigd

Koninkrijk

11% Nederland

6% Frankrijk

4% Ierland

4% Spanje

2% Italië

1. Gecombineerde portefeuille volgens bruto(vastgoed)actiefwaarde (‘Gross Asset Value’ – GAV; excl. gebruiksrechten op gronden, grondreserves, ontwikkelingsprojecten en financiële leases) gepubliceerd

in de verslagen van Aedifica en Cofinimmo voor het vierde kwartaal van 2025.

2. Gecombineerde portefeuille volgens bruto(vastgoed)actiefwaarde (‘Gross Asset Value’ – GAV; excl. gebruiksrechten op gronden, grondreserves, ontwikkelingsprojecten en financiële leases) gepubliceerd

in de verslagen van Aedifica en Cofinimmo voor het vierde kwartaal van 2025. Het aandeel van de Belgische portefeuille zonder de kantoren- en distributienetwerkportefeuilles bedraagt 27%.

12,4 mrd €

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - DIT IS AEDIFICA - Highlights AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

Profiel

Een gesprek over 2025

& de toekomst

Aedifica in 2025

Kerncijfers

Highlights

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1,185x

nieuwe Aedifica-aandelen

voor elk ingeruild

Cofinimmo-aandeel

80% van de cofinimmo-

aandelen ingeruild

Tijdens de initiële aanvaardingsperiode

van 30 januari tot 2 maart 2026 werden

30.312.595 Cofinimmo-aandelen

aangeboden in het kader van het

ruilbod, waardoor Aedifica 79,57% van de

aandelen in Cofinimmo heeft verworven.

De betaling vond plaats op 10 maart

2026. 35.920.425 nieuwe Aedifica-

aandelen werden die dag uitgegeven en

genoteerd met coupon nr. 36 en volgende

aangehecht. Na deze transactie bedraagt

het totale aantal Aedifica-aandelen

83.470.544 en het maatschappelijk kapitaal

2.202.602.669,09 €.

de blik op de toekomst gericht

Met dit uitstekende resultaat kan

Aedifica beginnen met de integratie

van de teams en portefeuilles in één

platform, de verkoop van een Belgische

zorgvastgoedportefeuille van 300 miljoen €

in overeenstemming met de verbintenis

die aan de BMA is aangeboden, en de

voorbereiding van de juridische fusie in de

tweede helft van 2026. Deze fusie zal het

integratieproces en de realisatie van de

verwachte synergieën versnellen, met een

volledig effect in de loop van 2027.

> Zie vooruitzichten op pagina 82

10 MAART 2026

BETALING DOOR UITGIFTE VAN NIEUWE AANDELEN

30 JANUARI

> 2 MAART 2026

INITIËLE AANVAARDINGSPERIODE

27 JANUARI 2026

PROSPECTUS GOEDGEKEURD DOOR FSMA

21 JANUARI 2026

VOORWAARDELIJKE GOEDKEURING DOOR

DE BELGISCHE MEDEDINGINGSAUTORITEIT

2026

2025

JANUARI 2026

JULI 2025

DIALOOG MET DE BELGISCHE

MEDEDINGINGSAUTORITEIT

11 JULI 2025

AANDEELHOUDERS VAN AEDIFICA

GEVEN BREDE STEUN AAN RUILBOD

3 JUNI 2025

BEIDE RADEN VAN BESTUUR BEREIKEN AKKOORD

OVER VOORWAARDEN

1 MEI 2025

AEDIFICA KONDIGT INTENTIE AAN OM RUILBOD

UIT TE BRENGEN OP ALLE AANDELEN IN COFINIMMO

DE AANDEELHOUDERS VAN

COFINIMMO HEBBEN DUIDELIJK

HUN VERTROUWEN UITGESPROKEN

IN ONZE AMBITIE OM EUROPA’S

TOONAANGEVENDE HEALTHCARE

REIT TE WORDEN, DIE HET

VOORTOUW KAN NEMEN IN DE

VOLGENDE GROEIFASE VAN DE

ZORGVASTGOEDSECTOR.

Stefaan Gielens

CEO

Samen

sterker.

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - DIT IS AEDIFICA - Highlights AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

Profiel

Een gesprek over 2025

& de toekomst

Aedifica in 2025

Kerncijfers

Highlights

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

THE FERN DEAN

WOONZORGCENTRUM

IN DUBLIN-STEPASIDE (IE)

waardecreatie

strategie

Trends,

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

TRENDS, STRATEGIE & WAARDECREATIE

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Als investeerder en ontwikkelaar is Aedifica

gespecialiseerd in innovatief en duurzaam vast-

goed dat beantwoordt aan de behoeften van zorg-

verleners en hun cliënten in heel Europa, met een

bijzondere focus op huisvesting voor ouderen met

hoge zorgbehoeften.

We investeren niet zomaar in vastgoed, we creë

ren meerwaarde voor alle stakeholders.

•

Met onze gebouwen willen we de levenskwali-

teit van de gebruikers verbeteren en hun impact

op het milieu verminderen.

•

Onze vastgoedoplossingen op maat dragen bij

tot het succes van onze huurders.

•

We zorgen ervoor dat onze mensen zich kunnen

ontplooien door hen een gezonde en inclusieve

werkplek te bieden.

•

De huurinkomsten van onze portefeuille zorgen

voor een stabiel rendement voor investeerders.

DANKZIJ ONZE SUCCESVOLLE

GROEISTRATEGIE ZIJN WE

DE MARKTREFERENTIE

GEWORDEN IN EUROPEES

BEURSGENOTEERD

ZORGVASTGOED. EN DAAR ZIJN

WE NOG LANG NIET KLAAR

MEE.

Stefaan Gielens

CEO

LOUGHSHINNY - WOONZORGCENTRUM IN SKERRIES (IE)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

TRENDS, STRATEGIE & WAARDECREATIE

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

TRENDS

Vier fundamentele trends vormen de basis voor de

strategie waarmee Aedifica waarde creëert voor

haar stakeholders en de samenleving.

Vergrijzende bevolking

De Europese bevolking vergrijst. Het

aantal mensen ouder dan 80 jaar zal tegen

2060 naar verwachting verdubbelen tot

meer dan 60 miljoen. Aangezien mensen

langer leven, hebben ze ook meer en

specifiekere zorg nodig. Die demografische

trend zal de komende decennia de nood

aan gespecialiseerd zorgvastgoed doen

toenemen en daarmee de veerkracht van

de sector ondersteunen. De nood aan

bijkomende woonzorgcentra blijkt duidelijk

uit de wachtlijsten die in bepaalde markten

al ontstaan nu de babyboomgeneratie ouder

wordt.

Publieke financiering

Europese regeringen financieren de

gezondheidszorgbehoeften van hun

bevolking met publieke middelen.

Sinds de COVID-19-pandemie

hebben de meeste Europese landen

hun gezondheidszorguitgaven

verder verhoogd.

Verstedelijking

De aanhoudende

verstedelijking in

Europa creëert vraag

naar geïntegreerde

zorgvastgoedconcepten

die een waaier aan

diensten aanbieden. Deze

zorgcampussen combineren

vaak ouderenzorg met andere

aanvullende diensten, zoals

dagopvangcentra, medische

centra, artsenpraktijken,

kinderdagverblijven of

huisvesting voor mensen met

een beperking.

Consolidatie

Zowel private als publieke

zorgverleners doen steeds

vaker een beroep op private

investeerders om hun

zorgvastgoedinfrastructuur te

financieren. De private sector

groeit omdat zorgverleners hun

activiteiten uitbreiden in binnen-

en buitenland. In de publieke

sector hebben overheden slechts

beperkte middelen om aan de

groeiende vraag te voldoen

en richten zich daarom eerder

op de financiering van zorg en

zorgafhankelijkheid dan op het

verlenen van zorg als publieke

exploitanten.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

TRENDS, STRATEGIE & WAARDECREATIE

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Onze activiteiten

Verwerven &

ontwikkelen

•

investeren

in gebouwen

die we verhuren aan zorg-

verleners.

•

ontwikkelen

duurzaam

vastgoed van hoge kwali-

teit, met onze eigen lokale

teams of in samenwer-

king met ontwikkelaars en

exploitanten. In-house ont-

wikkeling laat ons toe om op

maat gemaakte vastgoed-

oplossingen te leveren met

meerdere (zorg)diensten om

aan de behoeften van onze

huurders en hun klanten te

voldoen.

•

We streven altijd naar

waar-

deverhogende

acquisities

en ontwikkelingen zonder

daarbij de ESG-normen uit

het oog te verliezen.

Diversifiëren

•

We spelen flexibel in op de

veranderende behoeften

van de samenleving door de

gebouwtypes

binnen onze

portefeuille te diversifiëren

en zelfs verschillende zorg-

types binnen één campus te

combineren.

•

Geografische diversifica-

tie

voorkomt een te grote

afhankelijkheid van één

specifiek zorgconcept of

één sociaal zekerheidsstel-

sel en zorgt voor verdere

diversificatie van ons huur-

dersbestand.

•

Door ons

huurdersbestand

te diversifiëren, diversifiëren

we ook onze inkomstenstro-

men en beperken we de risi-

co’s die verbonden zijn aan

één enkele exploitant.

Verbeteren

•

We verbinden ons ertoe

om tegen 2050 de

broei-

kasgasuitstoot

over onze

volledige portefeuille tot

netto-nul

te reduceren.

Daarvoor werken we nauw

samen met onze huurders

om bestaande gebouwen te

verbeteren, om zo hun eco-

logische voetafdruk en mili-

eurisico’s te minimaliseren

en tegelijk de operationele

kosten te beperken.

•

Naast verbeteringen op

ecologisch gebied, optima-

liseren wij het

interne com-

fort

om de levenskwaliteit

te verbeteren voor de men-

sen die in onze gebouwen

wonen en werken, waar-

door onze portefeuille in elk

opzicht futureproof wordt.

Versterken

•

Het opbouwen en verster-

ken van relaties met

onze

exploitanten en commu-

nities

is essentieel voor

het creëren van duurzame

waarde op lange termijn. Dit

helpt ons hun behoeften te

begrijpen en stelt ons in

staat om vastgoedoplos-

singen op maat te bieden

die hen helpen succesvol te

zijn, terwijl we onze inkom-

sten verhogen en waarde

creëren voor de samenle-

ving.

•

We stimuleren

onze mede-

werkers

om ons bedrijfs-

doel te realiseren door zorg

te dragen voor hun gezond-

heid en welzijn, en te inves-

teren in hun persoonlijke

ontwikkeling door middel

van opleidingen. Door een

gezonde werkplek en een

aantrekkelijk loonpakket

te bieden, kunnen we het

beste talent in de sector

aantrekken en behouden.

Ons doel

Het aanbieden van innova-

tief, duurzaam en betaal-

baar zorgvastgoed dat is

afgestemd op de behoef-

ten van de gebruikers

en hun levenskwaliteit

verbetert.

Onze focus

Voortbouwend op demo-

grafische trends en langlo-

pende samenwerkingen

met exploitanten focussen

we op het ontwikkelen

van een kwalitatieve

portefeuille van Europees

zorgvastgoed en op het

voldoen aan de zorg- en

huisvestingsnoden van de

vergrijzende bevolking.

STRATEGIE

ONZE

ACTIVITEITEN

ONZE

FOCUS

ONS

DOEL

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

TRENDS, STRATEGIE & WAARDECREATIE

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

WAARDECREATIE

Om duurzame waarde te creëren voor onze stakeholders en de samenleving in zijn geheel,

kopen, ontwikkelen en beheren wij zorgvastgoed, waarbij we gebruikmaken van middelen zoals

onze portefeuille, onze samenwerkingen, onze organisatie en onze financiële slagkracht.

Middelen

Weerbare portefeuille

• Goed gelegen grondposities

• Kwalitatieve gebouwen met

langetermijnhuurcontracten

• Pipeline van voorverhuurde

ontwikkelingsprojecten

Partners

• Exploitanten

• Ontwikkelaars

• Communities

Organisatie

• Divers, gemotiveerd & coöperatief team

• Expertise & kennis die over 20 jaar zijn

opgebouwd

• Transparant, ethisch & deugdelijk

bestuur

Financiële slagkracht

• Sterke balans

• Diverse financieringsbronnen

• Vlotte toegang tot kapitaalmarkten

• Investment-grade kredietrating met

positieve vooruitzichten

Activiteiten

Verwerven &

ontwikkelen van

zorglocaties

Diversifiëren van

portefeuille, markten &

huurders

Verbeteren van

duurzaamheid &

comfort

Versterken van

exploitanten,

medewerkers &

gemeenschap

De waarde die wij creëren

Futureproof zorgvastgoed in heel Europa

• Door te investeren in duurzame en

energiezuinige gebouwen dragen wij bij

aan een klimaatneutrale samenleving.

• Het ontwerp en de voorzieningen van

onze zorggebouwen verbeteren de

levenskwaliteit van hun gebruikers.

• Inspelend op de veranderende

maatschappelijke opvattingenover wonen,

creëren onze gebouwen bloeiende

communities waarin zorg centraal staat.

Sterke samenwerkingsverbanden met

stakeholders

• Onze langetermijnsamenwerkingen met

exploitanten, leveranciers en lokale

overheden creëren een solide basis om

het doel van ons bedrijf te verwezenlijken,

verdere groei te realiseren en onze huurders

te helpen om succesvol te zijn.

Bruisende werkomgeving

• We creëren een gezonde, diverse

en inclusieve omgeving waarin onze

medewerkers kunnen bloeien en hun

talenten ontwikkelen.

Solide rendementen voor investeerders

• Onze portefeuille genereert voorspelbare en

geïndexeerde inkomsten op lange termijn

en biedt aantrekkelijke vooruitzichten voor

investeerders.

36.400

bewoners

12.700

kinderen

618

zorglocaties

140

exploitantengroepen

18 jaar

WAULT

130

medewerkers

Great Place to Work

361 mln €

huurinkomsten

4,00 €

brutodividend/aandeel

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

TRENDS, STRATEGIE & WAARDECREATIE

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

OULU TAHTIMARSSI

SCHOOL IN OULU (FI)

Onze aanpak

van Maatschappelijk

Ondernemen

Verantwoord

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO

Aedifi ca creëert op duurzame wijze waarde voor haar stakehol-

ders en de brede samenleving. Maatschappelijk Verantwoord

Ondernemen maakt dan ook integraal deel uit van onze strategie.

Om onze inspanningen op het vlak van Maatschappelijk Verant-

woord Ondernemen structuur te geven en maximaal te doen

renderen, hebben we een MVO-kader opgezet en verscheidene

ambitieuze doelen gedefi nieerd die ons in staat stellen om onze

vooruitgang te monitoren en transparant te communiceren. Met

deze doelen draagt Aedifi ca ook bij aan de Sustainable Develop-

ment Goals (SDGs) van de Verenigde Naties.

Hoewel Aedifi ca momenteel niet onder

de Corporate Sustainability Reporting

Directive (CSRD) valt en naar verwachting

buiten de scope zal blijven wanneer de

Omnibus I Directive van kracht wordt,

hebben we niettemin een dubbele

materialiteitsbeoordeling (DMB)

afgerond. Deze beoordeling, die vorig jaar

werd uitgevoerd, identifi ceert de milieu-,

sociale en governance-onderwerpen die

het meest relevant zijn voor ons bedrijf en

onze stakeholders. Het werd uitgevoerd

in overeenstemming met de CSRD en

de European Sustainability Reporting

Standards (ESRS).

We zullen de dubbele

materialiteitsbeoordeling regelmatig

herzien en bijwerken en in elk geval

wanneer zich belangrijke veranderingen

voordoen.

HEERENHAGE - WOONZORGCENTRUM IN HEERENVEEN (NL)

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

AEDIFICA

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO

1. Waardeketen

Voor Aedifica is de waardeketen het uitgebreide

geheel van activiteiten, middelen en relaties die

integraal deel uitmaken van het bedrijfsmodel van

de Groep en de externe omgeving waarin zij actief is.

Aedifica’s waardeketen omvat:

•

Bestaande gebouwen: De waardeketen omvat het

beheer van huurders en vastgoed. Huurdersbeheer

omvat het aantrekken en behouden van huurders,

het onderhandelen over huurovereenkomsten

en het garanderen van de tevredenheid van de

huurders. Volgens onze huurovereenkomsten is

het dagelijkse vastgoedbeheer doorgaans de

verantwoordelijkheid van de huurder. We dragen

echter ook zelf zorg voor het beheer van ons vast-

goed door erop toe te zien dat onze huurders zich

houden aan de (bouw)wetgeving, vergunningen

en onderhouds- en inspectieverplichtingen. Deze

activiteiten zijn van cruciaal belang omdat ze recht-

streeks van invloed zijn op de inkomsten die de

gebouwen genereren en op de kwaliteit van ons

vastgoed op de lange termijn; en

•

Ontwikkelingsprojecten: Dit omvat alle processen

die de Groep toepast en waarop zij vertrouwt om

gebouwen te ontwikkelen of te renoveren, van het

eerste concept van een project tot de realisatie,

het beheer en de uiteindelijke verkoop of verhuur.

Dit omvat marktonderzoek, aankoop van grond,

ontwerp en planning, bouw, marketing, verhuur,

vastgoedbeheer en, uiteindelijk, het afstoten of

herontwikkelen van activa. Elk van deze fases

voegt waarde toe aan het vastgoed en de totale

waarde die wordt geleverd aan de stakeholders

(investeerders, huurders en samenleving) is de

som van deze afzonderlijke fases.

Daarnaast houdt de waardeketen van Aedifica ook

rekening met de eindgebruikers die in onze gebou-

wen werken en wonen en met de gemeenschappen

waarin de gebouwen zich bevinden. Eindgebruikers,

d.w.z. de bewoners die in onze gebouwen wonen

en het personeel dat er werkt, zijn ook een belang-

rijk onderdeel van de waardeketen. Hun ervaring en

tevredenheid kan van invloed zijn op het succes van

onze huurders en bijgevolg op de prestaties van het

vastgoed.

Bij het opstellen van de dubbele materialiteitsbeoor-

deling hebben we gekeken naar de mogelijke invloed

van onze duurzaamheidskwesties op onze waarde-

keten om passende strategieën te ontwikkelen om

die kwesties aan te pakken. Deze inclusieve benade-

ring zorgt ervoor dat de belangen en bezorgdheden

van alle partijen die betrokken zijn bij de activiteiten

van het bedrijf, van werknemers en bewoners van

onze gebouwen tot investeerders, leveranciers en de

gemeenschappen waarin we actief zijn, naar behoren

worden overwogen en aangepakt.

Onze beleidslijnen zijn zodanig opgesteld dat ze

al onze stakeholders omvatten. Deze beleidslijnen,

zoals de gedragscode, het mensenrechtenbeleid,

het charter voor verantwoorde leveranciersrelaties,

het anti-omkopings- en corruptiebeleid, het speak

up-beleid en het privacybeleid (zie laatste versies

beschikbaar op onze website), beschrijven Aedifi-

ca’s verbintenissen en verantwoordelijkheden ten

aanzien van alle stakeholders en bieden een kader

voor hoe we onze activiteiten op een duurzame en

verantwoorde manier willen uitvoeren.

We hebben due diligence procedures geïmplemen-

teerd om potentiële en feitelijke negatieve gevolgen

voor mensenrechten, het milieu en goed bestuur

te identificeren, voorkomen, beperken en verant-

woorden. Die procedures omvatten regelmatige

risicobeoordelingen, overleg met stakeholders en

een continue dialoog met onze stakeholders om

gedeelde verwachtingen te identificeren en af te

stemmen (zie pagina’s 52-53 met verwijzing naar

ESRS 1 paragraaf 61).

MARTHA FLORA BREDA - WOONZORGCENTRUM IN BREDA (NL)

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO - Waardeketen

2. Dubbele materialiteitsbeoordeling

Onze duurzaamheidsverklaring is gebaseerd op een

dubbele materialiteitsbenadering, die – in overeen-

stemming met CSRD/ESRS – zowel de impact van

Aedifica op het milieu en de maatschappij (‘insi-

de-out’ perspectief) als de invloed van milieu- en

sociale onderwerpen op de prestaties van Aedifica

(‘outside-in’ perspectief) in overweging neemt. Door

middel van dit proces worden materiële impacts,

risico’s en opportuniteiten geïdentificeerd (IRO’s).

•

Een ‘impact’-perspectief (‘inside-out’), d.w.z. de

werkelijke of potentiële, negatieve of positieve

gevolgen van Aedifica en haar activiteiten op

het milieu, de mensen met wie ze werkt en de

gemeenschappen waarin ze actief is, op korte,

middellange of lange termijn. Er wordt rekening

gehouden met de schaal (hoe significant is de

impact?), de omvang (hoe wijdverspreid is de

impact?), de mogelijkheid tot remediëren (hoe

moeilijk is het om de (negatieve) impact onge-

daan te maken?) en de waarschijnlijkheid van de

impact (hoe waarschijnlijk is het dat de impact

zich voordoet?).

•

Een ‘financieel’ perspectief (‘outside-in’), d.w.z. de

risico’s of opportuniteiten die bestuurs-, milieu-

en sociale kwesties vertegenwoordigen voor de

activiteiten en waarde van Aedifica, op korte, mid-

dellange of lange termijn. Het houdt rekening met

de afhankelijkheid van Aedifica van haar zakelijke

relaties en stakeholders (d.w.z. financiële part-

ners, huurders of leveranciers), maar ook met de

continuïteit van het gebruik van of de toegang tot

middelen die essentieel zijn voor Aedifica om te

opereren en te groeien (bijv. financiële middelen,

grondstoffen, behoud van toptalent of ontwikke-

ling van strengere wetgeving). De materialiteit van

risico’s en opportuniteiten is beoordeeld op basis

van de waarschijnlijkheid dat ze zich voordoen

(hoe waarschijnlijk is het dat de impact zich voor-

doet?) en de potentiële omvang van de financiële

impact. Bij het bepalen van de financiële drem-

pels voor de analyse is rekening gehouden met,

en is in grote mate afgestemd op, de financiële

impactschalen die zijn gebruikt voor Aedifica’s

risicomapping.

Gezondheid/veiligheid/welzijn

van de eindgebruiker

Beperking van klimaatverandering

(overgangsrisico’s)

Energie

Aanpassing aan

klimaatverandering

(fysieke risico’s)

Bedrijfsethiek

Relatiebeheer met leveranciers

Gegevens-/cyberbeveiliging

Gezondheid/veiligheid/welzijn

van medewerkers

Gebruik van middelen en

circulaire economie

Training en ontwikkeling

Invloed op de lokale gemeenschap

Lobbying

Waterconsumptie

Biodiversiteit

Diversiteit

Financiële materialiteit

Impactmaterialiteit

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

0,0

0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0

8 9

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO - DMB

Dit door de CSRD vereiste twee-

voudige materialiteitsperspectief

is het belangrijkste verschil met

onze materialiteitsmatrix uit de

jaarverslagen vóór 2024 (op basis

van een peer review, interviews

met interne en externe stakehol-

ders en een online enquête).

De dubbele materialiteitsbeoor-

deling werd eind 2024 en begin

2025 uitgevoerd in vier stappen:

1. Doel en omvang

•

Op basis van een goed begrip van de bedrijfscon-

text hebben we het doel en de omvang van de

beoordeling gedefinieerd. Daarbij brachten we

onze waardeketen, de voornaamste stakehol-

ders en de activiteiten in de waardeketen in kaart

op basis van een dialoog met stakeholders (zoals

beschreven op pagina’s 52-53 met verwijzing

naar ESRS 1 paragraaf 61).

2. Longlist van duurzaam-

heidsonderwerpen

•

We hebben een longlist met duurzaam-

heidsthema’s opgesteld op basis van de

ESRS-onderwerpenlijst en deze verrijkt met

duurzaamheidsthema’s die van belang waren

bij de vorige materialiteitsbeoordeling of die

naar voren kwamen uit ons desktoponderzoek.

•

Dit werd verder aangevuld met een contextuele

analyse, een sectorale analyse en een selectie

van toepasselijke internationale normen die rele-

vant zijn voor zorgvastgoed en de zorgsector.

•

Belangrijke thema’s van sectoren uit Aedifica’s

waardeketen werden geïntegreerd in de analyse,

met inbegrip van maar niet beperkt tot bouw-

materialen en gezondheid, veiligheid en welzijn

van bewoners.

3. Shortlist en identificatie

van impacts, risico’s en

opportuniteiten (IRO’s)

•

Samen met specialisten binnen de organisatie

(die regelmatig contact hebben met de bre-

dere groep interne en externe stakeholders –

zie pagina’s 52-53) en rekening houdend met

de positie van onze stakeholders, werd de lon-

glist teruggebracht tot een shortlist. Tijdens dit

proces werden interne en externe documenten

geanalyseerd (beleid, MVO-kaders, strategie-

documenten, sectorrapporten, rapporten van

collega’s, vragenlijsten voor klanten, informatie

over leveranciers, rapporten van analisten en

ratingbureaus en vragen van investeerders).

•

Voor elk van de duurzaamheidsonderwerpen

op de shortlist werden de verschillende (poten-

tiële) impacts, risico’s en opportuniteiten op

korte, middellange en lange termijn geïdentifi-

ceerd in nauwe samenwerking met onze groep

interne specialisten. Zowel interne oefeningen,

bijvoorbeeld CRREM, als externe beoordelingen,

bijvoorbeeld de risicobeoordeling van klimaat-

verandering (S&P Global Climanomics), werden

daarbij gebruikt.

4. Validatie door het audit- en

risicocomité

•

Elk van de voorgaande stappen werd op regel-

matige basis besproken binnen het Sustai-

nability Steering Committee en ook met een

externe adviseur. Deze interne discussies

dienden om de eerste versies van de materi-

aliteitsbeoordeling aan te vullen en kritisch te

evalueren, waardoor een robuust en uitgebreid

beoordelingsproces gegarandeerd werd.

•

Een gedetailleerde presentatie en uitleg van

de dubbele materialiteitsbeoordeling (metho-

dologie en resultaten) werd besproken met en

gevalideerd door het audit- en risicocomité.

Het audit- en risicocomité bracht hierover ook

verslag uit aan de raad van bestuur.

Begin 2025 heeft de commissaris

de volledige dubbele materiali-

teitsbeoordeling gecontroleerd

(met inbegrip van de toegepaste

methodologie, het resultaat en de

toelichtingen in dit hoofdstuk) via

een limited assurance review (zie

pagina’s 236-238 van het jaarver-

slag 2024).

TOMARES MIRÓ - WOONZORGCENTRUM IN TOMARES (ES)

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO - DMB

Resultaten

In totaal werden vijftien onderwerpen geïdenti-

ficeerd, waarvan er vijf werden beschouwd als

materieel voor Aedifica op basis van hun belang

vanuit zowel financieel als impactperspectief. De

meest materiële onderwerpen zijn de onderwerpen

met een hoge score in zowel het impact- als het

financiële perspectief (een score van ten minste 7

op de impact-materialiteitsas en ten minste 5 op

de financiële materialiteitsas in de matrix; gelegen

in het rood gestippelde gebied in de materiali-

teitsmatrix).

Onze inspanningen op het vlak van duurzaamheid

zullen zich de komende jaren voornamelijk richten

op deze materiële onderwerpen. Op basis van deze

matrix hebben we ons MVO-framework en onze

MVO-doelstellingen verder op elkaar afgestemd,

waarbij we onze verantwoordelijkheid nemen en

zoveel mogelijk inspelen op de onderwerpen die

van belang zijn voor de Groep.

De resultaten van de dubbele materialiteitsbeoor

deling zijn ook direct geïntegreerd in de risicobe-

heerbenadering van de Groep en worden eveneens

gebruikt om onze veerkrachtige bedrijfsstrategie

verder vorm te geven en te versterken.

De onderwerpen die nu als minder materieel

worden beschouwd, blijven echter relevant voor

Aedifica. Dat betekent niet dat we niet geïnteres-

seerd zijn in deze onderwerpen of dat we er niet

aan werken of er niet over communiceren. Het

betekent gewoon dat onze inspanningen rond deze

onderwerpen minder impact zullen hebben op

onze organisatie en onze omgeving.

Bovendien is de DMB een dynamische oefening

door de evoluerende bedrijfscontext en omgeving

waarin we actief zijn, en zal ze regelmatig worden

herzien en bijgewerkt, en in elk geval wanneer zich

belangrijke veranderingen voordoen.

INFORMATIEVERPLICHTINGEN IN ESRS DIE ONDER DE DUBBELE

MATERIALITEITSBEOORDELING VALLEN (ESRS 2 IRO-2)

Kruisverwijzingstabel tussen de ESRS.

Pijler

ESRS Onderwerp

Environment ESRS E1 Klimaatverandering Aanpassing aan klimaatverandering

ESRS E1 Klimaatverandering Beperking van klimaatverandering

ESRS E1 Klimaatverandering Broeikasgasemissies gerelateerd aan

het energieverbruik bij de exploitatie van

gebouwen en bouwactiviteiten

Social ESRS S4 Consumenten en

eindgebruikers

Gezondheid, veiligheid en welzijn van de

eindgebruiker

Governance ESRS G1 Zakelijk handelen Bedrijfsethiek en corruptie

Deze sectie is een eerste aanzet om te voldoen aan

de CSRD-vereisten en is voornamelijk bedoeld om

een algemeen en beknopt inzicht te geven in elk van

de onderwerpen die zijn opgenomen in de dubbele

materialiteitsbeoordeling.

Naast de informatie die in dit rapport wordt gegeven,

is er een scala aan duurzaamheidsgerelateerde

documenten, niet-financiële informatie en beleids-

regels publiek beschikbaar.

Deze documenten zijn te vinden op onze website

en geven een waardevol inzicht in de duurzaam-

heidsinspanningen en niet-financiële prestaties van

het bedrijf. Dit initiatief onderstreept onze inzet voor

open communicatie met onze stakeholders en onze

vastberaden focus op duurzame bedrijfsvoering.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO - DMB

2.1. Dubbele materialiteitsbeoordeling:

milieuonderwerpen

Milieuonderwerpen zijn het belangrijkst voor Aedifica,

aangezien vier van de acht milieuonderwerpen als

belangrijk werden geïdentificeerd. Ze zijn allemaal

gekoppeld aan de directe activiteiten van Aedifica,

over de hele waardeketen.

Daarom wijst de matrix rechtstreeks op Aedifica’s

impact op het milieu, en vooral op klimaatonder-

werpen. De onderwerpen waarvan is vastgesteld

dat ze grote risico’s of opportuniteiten voor Aedifica

vormen, zijn de broeikasgasemissies gerelateerd aan

het energieverbruik voor de exploitatie van gebou-

wen, de broeikasgasemissies gerelateerd aan het

energieverbruik voor bouwactiviteiten, de aanpas-

sing aan klimaatverandering en de beperking van

klimaatverandering.

2.1.1.

meest materiële milieuonderwerpen

Aanpassing aan klimaatverandering (ESRS E1)

Voor Aedifica worden alle emissiecategorieën en

het aanpassingsproces aan klimaatverandering als

materieel beschouwd. Gelet op de directe corre-

latie met onze kernactiviteiten, heeft de dubbele

materialiteitsbeoordeling zowel belangrijke financiële

overwegingen als materiële impact aan het licht

gebracht. De potentiële gevolgen zijn aanzienlijk,

aangezien het vermogen om een ambitieus uitstoot-

verminderingstraject aan te houden en tegelijkertijd

de fysieke risico’s van klimaatverandering te beheer-

sen een belangrijk risico is voor de Groep. Omdat

Aedifica actief is in meerdere landen met gebouwen

die onderdak bieden aan kwetsbare personen, moet

het bedrijf zich aanpassen aan de gevolgen van kli-

maatverandering.

Vanuit het impactperspectief (milieu en maatschap

pij) speelt de vastgoedsector een cruciale rol in de

wereldwijde inspanningen om de uitstoot van broei

kasgassen te verminderen en zich aan te passen

aan de klimaatverandering. Zowel de bouw als de

exploitatie van vastgoed is verantwoordelijk voor

een aanzienlijk deel van de wereldwijde uitstoot van

broeikasgassen. Daarnaast kan de bebouwde omge-

ving bijdragen aan het ‘urban heat island’ effect, dat

gezondheidsrisico’s met zich meebrengt, met name

voor kwetsbare bevolkingsgroepen zoals ouderen.

Vanuit financieel oogpunt is Aedifica (net als andere

bedrijven in de sector), gelet op de geografische

ligging van haar vastgoed, de sectorspecifieke regel-

geving en internationale benchmarks, kwetsbaar

voor de fysieke risico’s die gepaard gaan met de

klimaatverandering, zoals extreme weersomstan-

digheden en langetermijnverschuivingen in kli-

maatpatronen. Deze kunnen leiden tot schade aan

gebouwen, hogere verzekeringskosten en mogelijke

devaluatie van activa. Daarnaast zijn er transitierisico’s

verbonden aan de overgang naar een koolstofarme

economie, zoals investeringskosten, beleids- en wet-

telijke veranderingen, technologische vooruitgang

en veranderende marktvoorkeuren, die de winstge-

vendheid en levensvatbaarheid van vastgoedinves-

teringen kunnen beïnvloeden. Aedifica heeft in de

context van haar ‘building assessment framework’

een aanpassingsanalyse uitgevoerd om de meest

kwetsbare locaties te identificeren, die als basis dient

voor verdere gerichte actie.

Beperking van klimaatverandering (ESRS E1)

De beperking van klimaatverandering is een cru-

ciaal materieel onderwerp voor Aedifica door de

aanzienlijke milieu- en financiële gevolgen. Vanuit

een impactmaterialiteitsperspectief dragen onze

activiteiten bij aan de uitstoot van broeikasgassen, die

de opwarming van de aarde in de hand werken en het

risico op extreme weersomstandigheden vergroten.

Deze gebeurtenissen kunnen leiden tot gedeelte-

lijk verlies of verminderde bruikbaarheid van onze

gebouwen, met gevolgen voor onze activiteiten en

de gemeenschappen waarin we actief zijn.

Vanuit een financieel materialiteitsperspectief brengt

klimaatverandering verschillende risico’s en oppor-

tuniteiten met zich mee. Overgangsrisico’s, zoals

koolstofheffingen en beleidsveranderingen, kun-

nen leiden tot hogere operationele kosten als onze

gebouwen niet voldoen aan toekomstige normen

voor broeikasgasemissies. Er zijn echter ook oppor-

tuniteiten om de veerkracht en aantrekkelijkheid van

onze gebouwen te verhogen door een duurzaam

ontwerp en energie-efficiënte installaties. Door kli-

maatverandering proactief aan te pakken, kunnen

we risico’s beperken, opportuniteiten benutten en

onze financiële prestaties verbeteren.

Broeikasgasemissies gerelateerd aan

het energieverbruik bij de exploitatie van

gebouwen en bouwactiviteiten (ESRS E1)

Energieverbruik is een belangrijk onderwerp dat onze

ecologische voetafdruk aanzienlijk beïnvloedt. Vanuit

een impactmaterialiteitsperspectief kan het bevor-

deren van duurzame praktijken en het verminderen

van de vraag naar energie de ecologische impact

van onze activiteiten verlagen. Inefficiënt energie-

beheer of afhankelijkheid van fossiele brandstoffen

kan leiden tot meer uitstoot van broeikasgassen en

bijdragen aan klimaatverandering. Omgekeerd kan

investeren in energie-efficiënte technologieën en

groene energiebronnen onze impact op het milieu

verminderen en onze reputatie verbeteren.

Financieel gezien vertegenwoordigen energiekosten

een aanzienlijk deel van de operationele kosten van

onze exploitanten. Beperkte of dure beschikbaarheid

van energie kan de kosten verhogen, wat invloed

heeft op de winstgevendheid en de huurbetalings-

capaciteit. Door het energieverbruik te verminderen

en te investeren in energie-efficiënte oplossingen

kunnen we de operationele kosten echter verlagen

en de financiële prestaties verbeteren. Bovendien

zijn energie-efficiënte gebouwen aantrekkelijker voor

huurders, waardoor de bezettingsgraad en de huurin-

komsten kunnen stijgen en de waardering van het

gebouw positief wordt beïnvloed. Aedifica zet zich

er dan ook sterk voor in om samen met haar exploi-

tanten de energie-efficiëntie van haar gebouwen

te verbeteren en tegelijkertijd hen te helpen bij het

vormgeven en ondersteunen van hun duurzaam-

heidsstrategie. Het aanpakken van het energiever-

bruik is dus cruciaal voor zowel onze ecologische

duurzaamheid als ons financieel succes.

2.1.2.

milieuonderwerpen met beperkte

materialiteit

Waterconsumptie (ESRS E3)

Waterbeheer is een onderdeel van onze duurzaam-

heidsstrategie, met inbegrip van inspanningen om

de waterefficiëntie te verbeteren, het bewustzijn te

verhogen en gebouwen uit te rusten met water-

efficiënte apparatuur. Waterbeheer is echter min-

der belangrijk voor Aedifica, zowel vanuit financieel

perspectief als vanuit het impactperspectief. De

gebouwen van de Groep worden niet beschouwd

als belangrijke verbruikers van water, aangezien het

verbruik voornamelijk wordt bepaald door het aantal

bewoners. Bovendien hebben we, met uitzondering

van onze kantoren, geen directe controle over het

waterverbruik van onze gebouwen. Dit betekent dat,

hoewel waterbeheer deel uitmaakt van Aedifica’s

duurzaamheidsstrategie, het niet als even belangrijk

of invloedrijk wordt beschouwd als andere factoren

wat betreft de financiële implicaties of de omvang

van de impact.

Beheer van (gevaarlijk) afval (ESRS E5)

Afvalbeheer is geïdentificeerd als minder belangrijk

voor Aedifica, zowel vanuit financieel perspectief als

vanuit het impactperspectief. Met uitzondering van

onze kantoren, hebben we geen directe impact op

het afvalbeheer van onze gebouwen. Toch maakt

afvalbeheer deel uit van onze duurzaamheidsstrate-

gie. Onze inspanningen zijn gericht op sensibilisering

om de hoeveelheid geproduceerd afval te vermin-

deren en de manier waarop het wordt gesorteerd en

gerecycleerd te verbeteren.

Grondstoffenverbruik (ESRS E5)

Ontwikkelingsprojecten vereisen aanzienlijke hoe-

veelheden grondstoffen voor de bouw. Het soort

en de hoeveelheid gebruikte materialen kunnen

een impact hebben op het milieu, zowel wat betreft

de uitputting van grondstoffen als de ecologische

voetafdruk die gepaard gaat met de productie en

het transport van materialen.

Vanuit een ecologisch perspectief kan de ontgin-

ning en verwerking van grondstoffen leiden tot de

vernietiging van habitats, verlies van biodiversiteit,

bodemerosie en vervuiling van waterbronnen. Van-

uit een sociaal perspectief kan de ontginning van

grondstoffen een aanzienlijke impact hebben op

lokale gemeenschappen. Het kan leiden tot ont-

heemding van mensen, verlies van bestaansmidde-

len en sociale conflicten. Bovendien kunnen slechte

arbeidsomstandigheden in de ontginnings- en ver

werkingsindustrieën leiden tot gezondheids- en vei-

ligheidsproblemen voor werknemers.

Een stijging van materiaalprijzen kan ook gevolgen

hebben voor de levensvatbaarheid van nieuwe ont

wikkelings- of uitbreidingsprojecten, hoewel de toe-

passing van praktijken uit de circulaire economie het

materiaalverbruik kan verminderen zonder afbreuk te

doen aan groei en welvaartscreatie, waardoor kosten

worden beperkt.

Hoewel we ons bewust zijn van de aanzienlijke gevol-

gen die het verbruik van grondstoffen kan hebben,

wordt dit momenteel niet beschouwd als een belang-

rijk onderwerp voor Aedifica.

Hoewel voor het beheer van bestaande gebouwen

regelmatig grondstoffen worden gebruikt (regelmatig

onderhoud, renovaties en upgrades vereisen allemaal

verschillende soorten grondstoffen) en de keuze

van materialen de energie-efficiëntie, levensduur

en algemene milieu-impact van het gebouw kan

beïnvloeden, is in dit stadium het verschil dat Aedifica

kan maken voor het milieu toch minder significant dan

in vergelijking met andere onderwerpen.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO - DMB

Biodiversiteit (ESRS E4)

Biodiversiteitsoverwegingen zijn belangrijk in de

context van ontwikkelingsprojecten. Gezien het

beperkte aantal toegezegde ontwikkelingsprojec-

ten is biodiversiteit vandaag minder belangrijk voor

Aedifica, zowel vanuit financieel perspectief als vanuit

impactperspectief. Uiteraard spelen biodiversiteit-

soverwegingen ook een rol in het beheer van de

bestaande gebouwen, zij het in veel mindere mate. Bij

de exploitatie van bestaande gebouwen is biodiver-

siteit vaak minder belangrijk omdat deze gebouwen

al gebouwd zijn en hun impact op de biodiversiteit al

grotendeels bepaald is. Gebouwen en hun landschap

maken deel uit van de leefomgeving van stedelijke

soorten en hebben daarom een potentiële impact

op de biodiversiteit. Met het oog op toekomstige

wettelijke verplichtingen en een groeiende vraag

van de bevolking (waaronder onze bewoners) naar

een betere leefomgeving, is het duidelijk dat bij het

beheer van bestaande gebouwen rekening wordt

gehouden met biodiversiteit.

2.2. Dubbele materialiteitsbeoordeling:

sociale onderwerpen

Van de vijf sociale onderwerpen die werden behan-

deld in de sociale ESRS, werd er één erkend als

materieel voor Aedifica. De matrix laat zien dat de

gezondheid, veiligheid en het welzijn van de eind-

gebruiker als materieel wordt beschouwd vanuit een

financieel perspectief.

2.2.1.

meest materiële sociale

onderwerpen

Gezondheid/veiligheid/welzijn van de

eindgebruiker (ESRS S4)

Onze eindgebruikers zijn de mensen die in onze

gebouwen wonen en werken.

Het duurzaamheidsonderwerp ‘gezondheid, veilig-

heid en welzijn van de eindgebruiker’ wordt als mate-

rieel beschouwd vanuit een financieel perspectief.

Hoewel het dagelijks onderhoud van onze gebouwen

en de zorg voor de bewoners de verantwoordelijkheid

is van onze exploitanten en Aedifica geen directe

relatie heeft met de bewoners en het personeel in de

woonzorgcentra, zullen de gezondheid, de veiligheid

en het welzijn van de bewoners en het personeel

invloed hebben op de prestaties van onze gebou-

wen en dus op de huurbetalingscapaciteit van onze

exploitanten.

Daarnaast zullen problemen of de perceptie rond

kwesties op dit gebied ook direct een negatieve

invloed hebben op onze reputatie en aantrekkelijk-

heid voor investeerders en uiteindelijk de toegang tot

kapitaal moeilijker maken.

Onze bezorgdheid gaat echter verder dan onze repu-

tatie. De zorg voor de bewoners van onze zorglocaties

staat centraal in de missie van ons bedrijf en we heb-

ben procedures opgesteld om dat zo goed mogelijk

te controleren (zie pagina 54).

2.2.2.

opleiding en ontwikkeling van

werknemers

Gezondheid, veiligheid en welzijn van

werknemers (ESRS S1)

Gelet op de aard van onze activiteiten, waarbij slechts

een beperkt aantal mensen op kantoor werkt, wordt

Aedifica niet noemenswaardig blootgesteld aan

gezondheids- en veiligheidsrisico’s in haar kantoren.

Hoewel gezondheid en veiligheid, welzijn en bevei-

liging belangrijke aspecten zijn van elke werkplek en

proactief beheer van deze kwesties noodzakelijk is, is

hun materialiteit in onze activiteiten relatief laag van-

uit het perspectief van zowel impact- als financiële

materialiteit. Het is onwaarschijnlijk dat de potentiële

risico’s op deze gebieden substantiële gevolgen zul-

len hebben voor Aedifica’s reputatie bij stakeholders

of voor het voldoen aan de wettelijke verplichtingen.

Diversiteit, gelijkheid en inclusie (ESRS S1)

Hoewel diversiteit, gelijkheid en inclusie (DEI) een

kernwaarde is bij Aedifica en een belangrijke pijler

voor ons HR-management, is het als minder belang-

rijk geïdentificeerd vanuit het perspectief van zowel

financiële als impactmaterialiteit. Dit suggereert dat

hoewel DEI is ingebed in onze strategie, het niet als

even invloedrijk of belangrijk wordt beschouwd als

andere factoren wat betreft de financiële implicaties

of de omvang van de impact. Dit is te wijten aan een

aantal factoren, waaronder de aard van Aedifica’s

activiteiten, het relatief kleine aantal werknemers

en het sterke regelgevende kader van de landen

waarin Aedifica actief is. Ondanks de relatief beperk-

tere materialiteit blijft DEI een cruciaal onderdeel

van Aedifica’s streven naar een betere werkplek,

omdat het kan bijdragen aan het verbeteren van de

werkomgeving, het bevorderen van een cultuur van

respect en acceptatie en uiteindelijk aan het welzijn

van werknemers en het behouden van talent (zie

pagina 61 & volgende).

Opleiding en ontwikkeling van werknemers

(ESRS S1)

Aedifica hecht veel belang aan de opleiding en

ontwikkeling van haar medewerkers. We begrijpen

het belang van degelijke opleidingsprogramma’s en

de rol die ze spelen in het behoud van een concur-

rentievoordeel, het stimuleren van innovatie en het

verzekeren van de tevredenheid van onze mede-

werkers. Aedifica legt veel nadruk op het behouden

van talent, het bieden van doorgroeimogelijkheden

en het bevorderen van het welzijn van medewerkers

(zie pagina’s 64-65). Deze initiatieven bevorderen

niet alleen een positieve werkomgeving, maar hel-

pen ook om toptalent aan te trekken en te behou-

den. Vanuit een risicoperspectief kan gebrekkige of

ineffectieve opleiding leiden tot prestatieproblemen,

verminderde medewerkerstevredenheid en een

verlies van concurrentievoordeel. Hoewel de (impact

en financiële) materialiteit van dit aspect vanuit een

breder perspectief misschien lager is, onderstrepen

de potentiële risico’s die ermee gepaard gaan nog

steeds het belang ervan.

Invloed op de lokale gemeenschap (ESRS S1)

Het duurzaamheidsonderwerp ‘impact op de lokale

gemeenschap’ is geïdentificeerd als minder mate-

rieel, zowel vanuit een financieel als vanuit een

impactmaterialiteitsperspectief. Die beoordeling

is gebaseerd op de aard van onze investeringen,

die zijn ontworpen om naadloos te integreren in

bestaande gemeenschappen en essentiële dien-

sten te leveren zonder daarbij voor grote overlast

te zorgen. Onze projecten bevinden zich meestal in

gebieden met een goede infrastructuur en worden

ontwikkeld in nauw overleg met lokale stakeholders

(waaronder lokale overheden) om ervoor te zorgen

dat ze aansluiten bij de noden van de gemeenschap.

We houden ons ook aan strenge wettelijke vereisten

en houden toezicht op de naleving van deze vereis-

ten door onze huurders.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO - DMB

2.3. Dubbele materialiteitsbeoordeling:

bestuursonderwerpen

Eén van de vier bestuursonderwerpen werd als

materieel beschouwd.

2.3.1. meest materiële

bestuursonderwerpen

Bedrijfsethiek en corruptie

(ESRS G1)

In de context van bedrijfsethiek is corruptie een

onderwerp van aanzienlijk belang voor Aedifica

vanuit een financieel perspectief, omdat de bre-

dere vastgoedsector kwetsbaar is voor omkoping,

corruptie en concurrentiebeperkende praktijken.

Die risico’s vloeien voort uit verschillende factoren,

waaronder het feit dat Aedifica actief is in meer dan

7 rechtsgebieden, haar lokale aanwezigheid via haar

landenteams, de noodzaak om meerdere lokale tus-

senpersonen en onderaannemers aan te sturen, de

complexiteit van projectfinanciering en vergunningen,

de omvang van de contracten die gemoeid zijn met

de bouw van grote projecten en het competitieve

proces dat vaak nodig is om contracten met private

en publieke entiteiten in de wacht te slepen.

Het kan gevolgen hebben voor Aedifica’s reputatie

en financiële prestaties en kan leiden tot juridische

sancties, financiële verliezen en schade aan Aedifica’s

reputatie.

Bovendien is bedrijfsethiek cruciaal voor een eerlijke

en respectvolle werkplek en een goede relatie met

leveranciers. Ethisch wangedrag kan ook leiden tot

een problematische werkomgeving, die het moreel

van werknemers, de productiviteit en het behoud

van talent aantast, en kan niet alleen onze reputatie

bij leveranciers schaden, maar kan er omgekeerd

ook toe leiden dat we betrokken raken bij de oneer-

lijke bedrijfspraktijken van leveranciers, waardoor

we worden blootgesteld aan grote reputatie- en

financiële risico’s.

2.3.2. bestuursonderwerpen met

beperkte materialiteit

Beheer van leveranciersrelaties (ESRS G1)

Het beheer van leveranciersrelaties bestaat uit twee

belangrijke elementen: (i) Aedifica waardeert haar

leveranciers en hecht veel belang aan een eerlijke

behandeling, (ii) Aedifica verwacht van haar leveran-

ciers dat ze zich verantwoordelijk gedragen en hoge

gedragsnormen in acht nemen, en houdt in die context

toezicht op de lopende relatie met haar leveranciers.

Bovendien hecht Aedifica, met het oog op een vlotte

uitvoering van haar bouwprojecten, ook veel belang

aan het opvolgen van het risico op insolvabiliteit van

haar leveranciers bij bouwprojecten.

Hoewel alle bovenstaande aspecten een essentieel

onderdeel vormen van Aedifica’s operationele strate-

gie en van het bredere complianceprogramma, zijn ze

toch minder belangrijk, zowel vanuit een financieel als

vanuit een impactperspectief. Alle landen waarin we

actief zijn hebben strenge regelgeving (sociaal, fiscaal,

gezondheid en veiligheid, enz.) en onze waardeketen is

relatief beperkt. Bovendien worden leveranciers alleen

geselecteerd op basis van ons interne inkoopbeleid,

dat een screening van leveranciers omvat. Tot slot is

de pipeline van ontwikkelingsprojecten op dit moment

relatief beperkt.

Politieke betrokkenheid en lobbyactiviteiten

(ESRS G1)

Hoewel we erkennen dat lobbyen nuttig kan zijn om

ontwikkelingen in de wetgeving proactief te sturen

en onze positieve impact op de maatschappij te

maximaliseren door onze expertise en inzichten te

delen met de overheid als één van de marktleiders

in zorgvastgoed, worden politieke betrokkenheid

en lobbyactiviteiten niet beschouwd als materiële

duurzaamheidsonderwerpen voor Aedifica. Dit heeft

te maken met de strenge regelgeving op het gebied

van omkoping (en in mindere mate ook lobbyen)

in alle landen waar we actief zijn en het feit dat we

uitsluitend lobbyen via brancheverenigingen, wat

mogelijke risico’s in verband met directe politieke

beïnvloeding verder beperkt. Tot slot verbiedt ons

anti-omkopingsbeleid politieke bijdragen, wat ons

engagement versterkt voor ethische bedrijfspraktij-

ken en het minimaliseren van ongepaste invloed op

politieke processen.

Dataprivacy en cyberbeveiliging (ESRS S4)

Aangezien Aedifica een vastgoedbedrijf is dat geen

toegang heeft tot de persoonlijke gegevens van de

bewoners van haar gebouwen, is haar blootstelling

aan risico’s op het gebied van dataprivacy en cyber-

beveiliging relatief laag. Aedifica verwerkt echter op

beperkte schaal bepaalde persoonsgegevens en

houdt zich in dat opzicht aan de GDPR en lokale

wetgeving. Aedifica beheert met name (persoons)

gegevens van haar medewerkers, (geregistreerde)

aandeelhouders en huurders (in het kader van haar

AML-procedures). Daarom is het ook voor Aedi-

fica cruciaal om te beschikken over robuuste pri-

vacy- en cyberbeveiligingsmaatregelen om deze

gegevens te beschermen en te voldoen aan de

relevante regelgeving. Bovendien blijft cyberbe-

veiliging essentieel om de integriteit van de digitale

infrastructuur te beschermen en verstoringen van

onze activiteiten te voorkomen. Een inbreuk op de

cyberbeveiliging kan leiden tot operationele onder-

brekingen, financiële verliezen en reputatieschade.

Aangezien dit echter geen invloed zou hebben op

onze huurders en hun activiteiten, en dus op de

prestaties van onze gebouwen, is de materialiteit

van dit onderwerp eerder beperkt.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO - DMB

3. Ons MVO-

framework

Na onze dubbele materialiteitsbeoordeling van

2024 hebben we ons MVO-framework aangepast

om gericht te kunnen werken aan ons bedrijfsdoel

en onze belangrijkste MVO-onderwerpen aan te

pakken. Ons MVO-framework helpt ons om duur-

zaamheid te integreren in alles wat we doen en

ons te richten op de onderwerpen waarop we de

meeste impact kunnen hebben.

Ons MVO-framework is toegespitst op drie hoofd-

gebieden: het verminderen van onze ecologische

voetafdruk, het versterken van onze relaties met

stakeholders en het blijven van een aantrekke-

lijke organisatie waarin medewerkers zich kunnen

ontplooien.

Portefeuille

Milieu-impact, operationele kosten en

risico’s verminderen

• Milieu-impact meten en verminderen

• Risico’s tot een minimum beperken

(veiligheid, technisch, materiaal, enz.)

• Voldoen aan (toekomstige)

bouwvoorschriften

• Wooncomfort optimaliseren

• Stimuleren van eco-efficiënte

investeringen door exploitanten

en/of derden

• Inspelen op de toekomstige

behoeften van seniorenhuisvesting

Partners

Relaties binnen de zorgvastgoedsector

versterken

• Samenwerking met exploitanten

optimaliseren

• Kennis delen in de zorgsector over

duurzaam vastgoed

• Banden onderhouden met onze

communities en de behoeften van

bewoners en exploitanten beter

begrijpen

Organisatie

Onze mensen doen groeien

• Investeren in de opleiding en

ontwikkeling van ons team

• Een ambitieus gezondheids- en

welzijnsprogramma aanbieden

• Aantrekkelijk blijven voor toptalent uit

de sector

• Een gezonde werkomgeving bieden

voor een divers personeelsbestand

• Voldoen aan fundamentele

ethische normen

• Beleidslijnen en procedures voor

goed bestuur hanteren

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO - Ons MVO-framework

4. Onze MVO-doelstellingen

Na de dubbele materialiteitsbeoordeling hebben

we ons actieplan aangepast en hebben we ons

geëngageerd tot ambitieuze MVO-doelstellin-

gen. Dankzij die doelstellingen kunnen we onze

inspanningen gericht toespitsen op het vermin-

deren van onze milieu-impact, en samenwerken

met de belangrijkste stakeholders (zoals werkne-

mers, aandeelhouders, buurtbewoners, enz.) om

die doelstellingen te bereiken, terwijl we op een

verantwoorde manier blijven ondernemen.

In de Business Review-hoofdstukken kunt u nagaan

welke vooruitgang we hebben geboekt bij het

bereiken van deze doelstellingen.

Non-financial

reporting

Aedifica valt niet onder de Corporate

Sustainability Reporting Directive

(CSRD) of de EU Taxonomy. Toch heeft

Aedifica al enkele jaren haar jaarlijks

financieel verslag opgevat als een

verslag dat niet alleen financiële

informatie bevat, maar ook niet-

financiële informatie. We blijven de

veranderingen in het wettelijke kader

nauwlettend opvolgen en houden

daar rekening mee bij het bepalen

en implementeren van onze MVO-

strategie.

Dit jaarverslag bevat een aanzienlijke

hoeveelheid MVO-gerelateerde

informatie. Net als vorig jaar zal

Aedifica daarom geen apart MVO-

verslag publiceren, maar alleen

een ‘Environmental Data Report’ in

juni 2026 met een update van onze

duurzaamheidsprestaties op het

gebied van milieu, inclusief KPI’s.

Doelstellingen Acties in 2025 Status

PORTEFEUILLE

Tegen 2050 de uitstoot van onze vastgoedportefeuille

tot netto-nul reduceren

Evaluatie van de portefeuille met behulp van CRREM

en vaststelling van een tussentijdse doelstelling voor

2030 (voor country managers en het uitvoerend

comité zijn doelstellingen vastgelegd).

schema

Toepassing van de Building Assessment (BA) strategie

op 100% van onze gebouwen in exploitatie

Doorlopend. Er werd een platform voor de hele groep

ingevoerd ter ondersteuning van de compliance

assessments.

schema

Uitvoering van een risicobeoordeling inzake

klimaatverandering

Risicobeoordeling inzake klimaatverandering

voor fysieke risico's en transitierisico's uitgevoerd

en geïntegreerd in de jaarlijkse strategische

gebouwbeoordeling.

PARTNERS

Verhoging van de participatiegraad van exploitanten

die deelnemen aan de betrokkenheidssurvey

Nieuwe betrokkenheidssurvey van exploitanten

uitgevoerd in 2025 met een verbeterde responsgraad

van bijna 50%.

Implementatie van een milieubewustheidsprogramma

voor huurders

De groene huurbijlage werd toegevoegd aan zowel

recent ondertekende als verschillende bestaande

huurcontracten.

door-

lopend

Organisatie van Operator Days in elke regio

om de drie jaar

Operator Days georganiseerd in België en Nederland

in 2024.

door-

lopend

Organisatie van jaarlijkse Community Days voor

medewerkers

Community Days georganiseerd in België, Nederland,

Duitsland & Finland. 59 medewerkers hebben bijna

200 uren vrijwilligerswerk verricht.

ORGANISATIE

Uitrol van Aedifica Academy in alle regio's

Aedifica Academy werd gelanceerd voor alle teams. Er

werden meer dan 3.150 opleidingsuren aangeboden

aan medewerkers.

Organisatie van een jaarlijkse medewerkersurvey

Met een participatiegraad van 94% en een Trust Index

Score van 85% zouden 9 op de 10 medewerkers

Aedifica aanbevelen als een aantrekkelijke werkplek.

Verplichte jaarlijkse opleiding in bedrijfsethiek

voor medewerkers

100% van de medewerkers heeft een training in

bedrijfsethiek gevolgd

&66

Implementatie van een gezondheids- en

welzijnsprogramma voor medewerkers

Initiatieven ter verbetering van communicatie, sociale

cohesie en betrokkenheid van medewerkers

door-

lopend

130 kWh/m²

intensiteit van het netto-

energieverbruik (nEUI)

doelstelling voor 2030

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO - Onze MVO-doelstellingen

5. SDG’s & UN Global Compact

De Sustainable Development Goals van de Ver-

enigde Naties worden beschouwd als een blauw-

druk voor een betere en duurzamere toekomst voor

ons allemaal. De SDG’s omvatten een brede waaier

van duurzaamheidsaspecten zoals armoede,

gezondheid, onderwijs, klimaatverandering en

aantasting van het milieu, en zijn een oproep tot

actie voor regeringen, organisaties en het maat-

schappelijk middenveld. Bij Aedifica gebruiken

we de SDG’s als een overkoepelend kader om

onze MVO-strategie vorm te geven, waarbij we ons

richten op vier aspecten waaraan we een zinvolle

bijdrage kunnen leveren.

AEDIFICA’s bijdrage

5. Gendergelijkheid

Aedifica zet zich in voor gelijke kansen voor mede-

werkers op alle niveaus van onze organisatie. We

monitoren de betrokkenheid en opleidingsmoge-

lijkheden van onze medewerkers en voeren jaarlijks

een analyse uit van de loonverschillen tussen man-

nen en vrouwen om ongelijkheden te verminderen.

Binnen onze supply chain en in onze interacties met

andere stakeholders streven wij ernaar diversiteit

en gelijke kansen te bevorderen.

7. Betaalbare en duurzame energie

Investeren in energie-efficiëntie is cruciaal voor het

bereiken van onze broeikasgasreductiedoelstel-

ling. Daarom investeren we in geavanceerde tech-

nologieën die het energieverbruik verminderen,

hernieuwbare energieproductie ter plaatse (zoals

zonne-energie) en benchmarken we de energie-in-

tensiteit van onze hele portefeuille om opportu-

niteiten op te sporen en exploitanten bewust te

maken van hun relatieve inefficiëntie.

12. Verantwoorde consumptie en

productie

We hebben voor elk groot (her)ontwikkelings- en

renovatieproject een materiaalpaspoort ingevoerd

om de natuurlijke hulpbronnen die tijdens bouw-

werken gebruikt worden, beter te beheren. Dit

materiaalpaspoort geeft gedetailleerde informatie

over de gebruikte materialen, helpt ons inzicht te

krijgen in onze consumptiepatronen en stimuleert

verantwoorde consumptie en productie. We sen-

sibiliseren onze huurders om de afvalproductie bij

hun activiteiten aanzienlijk te verminderen en waar

mogelijk meer te recycleren.

13. Klimaatactie

Wij hebben een building assessment framework

ontwikkeld dat een risicobeoordeling inzake kli-

maatverandering omvat om een beter inzicht te

krijgen in de gevolgen van klimaatverandering

voor onze organisatie en onze exploitanten. We

zullen samenwerken met lokale overheden om

veerkrachtige communities te creëren. Ons net-

to-nul-broeikasgastraject legt de basis om onze

broeikasgasuitstoot elk jaar te verminderen en het

uiteindelijke doel van netto-nuluitstoot van broei-

kasgassen tegen 2050 te realiseren.

6. Uitstekende ESG-ratings

Aedifica nam deel aan ESG-evaluaties door onaf-

hankelijke ratingbureaus om haar inspanningen en

communicatie inzake duurzaamheid te benchmar-

ken en te verbeteren en haar veerkracht ten aanzien

van ESG- en langetermijnrisico’s te controleren.

De evaluaties in kwestie werden uitgevoerd in het

kader van de EPRA Sustainability Reporting en

de Global Real Estate Sustainability Benchmark

(GRESB). Ook andere ratingproviders publiceren

rapporten over de duurzaamheidsprestaties van

Aedifica, zoals Sustainalytics en MSCI.

De ratings die in 2025 aan Aedifica werden toe-

gekend, bewijzen opnieuw dat onze MVO-aanpak

op het juiste spoor zit. In de GRESB

behaalden we

75/100 voor het referentiejaar 2024, wat het sterke

engagement van de Groep aantoont op het vlak

van duurzaamheid en waardecreatie op lange ter-

mijn. Binnen de categorie ‘Healthcare Listed’ blijft

Aedifica sterke ESG-prestaties neerzetten binnen

een groeiende en steeds competitiever wordende

groep van sectorgenoten.

Terwijl Aedifica haar uitstekende ‘Negligible’ Sus-

tainalytics Risk Rating (9,55) behield, verbeterde de

Groep haar MSCI-rating verder tot ‘AAA’.

Daarnaast werd Aedifica’s rapportering over haar

inspanningen op het vlak van maatschappelijk

verantwoord ondernemen in 2024 (gepubliceerd

in het jaarlijks verslag van april 2025 en het milieu-

gegevensrapport van juni 2025) voor het zesde jaar

op rij bekroond met de ‘EPRA sBPR Gold Award’.

AAA

MSCI score

2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019

EPRA sBPR

Gold Gold Gold Gold Gold Gold Silver

+ Most

Improved

GRESB

75 ** 75 ** 75 ** 68 ** 66 ** 57* –

Sustainalytics

Risk Rating

Negligible

(9,6)

Negligible

(9,3)

Low

(11,1)

Low

(11,1)

Low

(11,9)

Low

(17,8)

–

MSCI

AAA A A A BBB BB BB

1. GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) is een onafhankelijke vastgoedbenchmark die het duurzaamheidsbeleid van

vastgoedvennootschappen beoordeelt.

UN Global Compact

Naast haar publiek engagement voor

de SDG’s heeft Aedifica het UN Global

Compact, het initiatief van de Verenigde

Naties voor maatschappelijk verantwoord

ondernemen, onderschreven, evenals

de beginselen ervan op het gebied van

mensenrechten, arbeid, milieu en cor-

ruptiebestrijding.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

Waardeketen

DMB

Ons MVO-framework

Onze MVO-doelstellingen

SDG’s & UN Global Compact

ESG-ratings

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

jaarlijks verslag 2025 - ONZE AANPAK VAN MVO - SDG’s & UN Global Compact

OULU SATAMATIE 34

SERVICE COMMUNITY IN OULU (FI)

Business

Review

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

OULU SATAMATIE 34 - SERVICE COMMUNITY IN OULU (FI)

De Satamatie service community in Oulu is het per-

fecte voorbeeld van hoe moderne zorginfrastruc-

tuur de regionale zorgcapaciteit kan versterken

en tegelijkertijd ouderen een waardige, veilige en

sociaal stimulerende leefomgeving kan bieden.

Dit project transformeerde een voormalig pakhuis

in de historische havenwijk Toppilansalmi tot een

moderne, toekomstbestendige zorgcampus, waar-

mee Aedifica opnieuw toont dat het zich inzet voor

de bouw van duurzame en maatschappelijk rele-

vante zorginfrastructuur.

Bij de herontwikkeling zijn de belangrijkste ele-

menten van de oorspronkelijke havenstructuur

behouden, terwijl er moderne bouwnormen, ener-

giezuinige systemen en modulaire indelingen zijn

geïntegreerd, waardoor de zorgfuncties in de loop

van de tijd verder kunnen evolueren.

Portefeuille

pagina’s 34 > 50

Partners

pagina’s 51 > 58

Organisatie

pagina’s 59 > 67

Financial review

pagina’s 68 > 86

361mln €

huurinkomsten 2025

130

werknemers

618

zorglocaties

140

huurdersgroepen

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

PORTEFEUILLE

Onze vastgoedtypes

Woonzorgcentra voor ouderen

Woonzorgcentra bieden zorgafhankelijke senioren

een vaste verblijfplaats waar ze permanent gebruik

kunnen maken van collectieve diensten op huis-

houdelijk vlak, bijstand in het dagelijkse leven en

verpleegkundige of paramedische zorgen.

Seniorenhuisvesting

Seniorenhuisvesting is gericht op ouderen die zelf-

standig willen wonen met zorg en diensten op aan-

vraag. De zorggebouwen bestaan uit individuele

wooneenheden waar ouderen zelfstandig wonen, met

gemeenschappelijke voorzieningen voor dienstverle-

ning waarop zij facultatief een beroep kunnen doen.

Kinderdagverblijven

In Noord-Europa investeren we ook in kinderdagver-

blijven, hetzij als op zichzelf staande centra, hetzij in

combinatie met andere zorg- of schoolvoorzienin-

gen. In deze kinderdagverblijven (‘kleuterschool’)

wordt dagopvang georganiseerd voor kinderen van

0 tot en met 6 jaar.

Ouderenzorggebouwen met

gemengde bestemming

Ouderenzorggebouwen met gemengde bestemming

combineren binnen één gebouw (of binnen meerdere

gebouwen op één site) wooneenheden voor zowel

senioren met grote zorgbehoeften als senioren die

zelfstandig willen wonen met zorg en diensten op aan-

vraag. We investeren ook in zorgcampussen waar naast

ouderenzorg ook andere complementaire zorgfuncties

worden aangeboden, zoals bijvoorbeeld dagzorgcen-

tra, medische centra, artsenpraktijken, kinderdagverblij-

ven, huisvesting voor personen met een handicap, enz.

Andere zorggebouwen

e andere zorggebouwen in onze portefeuille zijn

bestemd voor diverse zorgactiviteiten (waarvan

sommige in combinatie met

huisvesting) en voor diverse

doelgroepen die (ongeacht de

leeftijd) hoge of specifieke zorg-

behoeften nodig hebben door

een beperking, een ziekte of

andere omstandigheden zoals

bijvoorbeeld verslavingszorg,

kindernoodopvang, bijzonder

onderwijs, enz.

LOUGHSHINNY - WOONZORGCENTRUM IN SKERRIES (IE)

OULU SATAMATIE 34 - SERVICE COMMUNITY IN OULU (FI)

THE FERN DEAN - WOONZORGCENTRUM IN DUBLIN (IE)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1. Onze portefeuille

1.1 Onze portefeuille op 31 december 2025

Overzicht van reële waarden, contractuele huurgelden en brutorendementen per land

sites

Totale op-

pervlakte

(m²)

bewoners

kinde-

ren

Reële waarde

van vastgoed-

beleggingen in

exploitatie

Contractuele

huurgelden

Geschatte

huurwaarde

(GHW)

Bruto-

rende-

ment

België

79 505.527 8.238 - 1.255.280.029 € 73.981.058 € 70.788.735 € 5,9%

Duitsland

99 603.160 10.097 - 1.190.020.000 € 66.847.429 € 67.545.024 € 5,6%

Nederland

68 331.628 3.111 - 693.910.000 € 43.174.927 € 43.851.407 € 6,2%

Verenigd

Koninkrijk

117 350.667 7.652 - 1.092.590.021 £

1.252.567.052 €

70.674.008 £

81.022.096 €

76.387.719 £

87.572.409 €

6,5%

Finland

230 327.508 4.546 12.697 1.233.640.000 € 74.990.076 € 72.915.728 € 6,1%

Ierland

22 117.368 2.306 - 432.802.303 € 24.339.740 € 23.645.400 € 5,6%

Spanje

3 20.624 440 - 34.125.000 € 1.884.388 € 1.906.000 € 5,5%

Gebruiksrecht

gerelateerd

aan de

gronden die

in ‘leasehold’

worden

aangehouden

78.919.796 €

Grondreserve

11.605.971 €

Totaal 618 2.256.482 36.390 12.697 6.182.870.152 € 366.239.713 € 368.224.701 € 6,0%

1. Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de

wisselkoers van 31 december 2025 (0,87228 EUR/GBP).

2. Inclusief activa bestemd voor verkoop*.

3. Op basis van de reële waarde (waarde bepaald door

de waarderingsdeskundigen), die om de drie maanden

wordt herschat. Voor zorgvastgoed is het brutorendement

doorgaans gelijk aan het nettorendement (‘triple net’

contracten). De exploitatielasten, de onderhoudskosten en

het risico van huurderving worden in België, het Verenigd

Koninkrijk, Ierland, Spanje en (veelal ook) Nederland

namelijk doorgaans volledig ten laste genomen door

de exploitant. In Duitsland en Finland (en Nederland, in

sommige gevallen) is het nettorendement doorgaans lager

dan het brutorendement omdat sommige lasten ten laste

zijn van de eigenaar (‘double net’ contracten).

618

zorglocaties

2.256.500

m²

36.400

bewoners

12.700

kinderen

6,0%

gemiddeld brutorendement

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

VASTGOEDBELEGGINGEN IN REËLE WAARDE (IN MILJOEN €)

GEOGRAFISCHE SPREIDING IN REËLE WAARDE (%)

VERDELING PER GEBOUWTYPE IN REËLE WAARDE (%)

GEBOUWLEEFTIJD IN M ²

RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN

IN REËLE WAARDE (%)

Dec

6.500

6.000

5.500

5.000

4.500

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

20%

samengesteld jaarlijks

groeipercentage

69% Woonzorgcentra

3% Seniorenhuisvesting

15% Ouderenzorggebouwen

met gemengde

bestemming

6% Kinderdagverblijven

7% Andere zorggebouwen

23% ≤5 jaar

22% 6-10 jaar

14% 11-15 jaar

40% >15 jaar

1% Project

71% ≥15 jaar

16% 10-15 jaar

12% 5-10 jaar

1% <5 jaar

198

302

356

360

453

566

619

728

971

1.065

1.456

1.661

1.964

2.636

3.815

4.896

5.704

5.849

6.218

6.285

1% Spanje

7% Ierland

20% Finland

21% Verenigd

Koninkrijk

11% Nederland

19% Duitsland

21% België

Juni Juni Juni Juni Juni Juni Juni Dec Dec Dec Dec Dec Dec

100

13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

GEWOGEN GEMIDDELDE RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN

PER LAND (IN JAREN)

18 jaar

WAULT

100%

globale bezettingsgraad

Verzekerde waarde

De vastgoedbeleggingen zijn door Aedifica verzekerd voor een totale waarde van 6.798 miljoen €.

Verdeling per gebouw (in reële waarde)

Geen enkel gebouw vertegenwoordigt meer dan 3% van de geconsolideerde activa.

Bezettingsgraden en huurdekkingen

van exploitanten blijven stijgen

Exploitanten van woonzorgcentra in heel Europa zien

hun bezettingsgraad opnieuw stijgen na de COVID-19

pandemie en bereiken opnieuw het niveau van vóór

de pandemie of overtreffen dat al, wat de veerkracht

van de sector aantoont. De bezettingsgraden van

gestabiliseerde activa bedragen 91% in de Aedifica-

portefeuille en vertonen een stijgende trend.

De tabel rechts lijst de bezettingsgraden van

exploitanten op, met daarnaast hun stijging bij

ongewijzigde portefeuille (uitgedrukt in basispunten),

voor de regio’s waarvoor de Groep voldoende relevante

gegevens heeft kunnen verzamelen op 30 september

2025. Enkel ‘gestabiliseerde’ activa

zijn opgenomen in

de tabel. Met name in Duitsland is er een sterk herstel

van de bezettingsgraad naar 90%, met een stijging bij

ongewijzigde portefeuille van bijna 4%.

Bovendien worden in verschillende belangrijke

regio’s waar de Groep voldoende relevante gegevens

heeft kunnen verzamelen, sterke huurdekkingen

opgetekend. Op 30 september 2025 bedroeg

de huurdekking

over twaalf maanden van de

gestabiliseerde activa in Aedifica’s portefeuille in het

Verenigd Koninkrijk 2,4x, terwijl de huurdekking van

de Ierse portefeuille 1,8x bedroeg.

Bezettings-

graad exploi-

tanten

30/09/2025

Y/Y groei (in

basispunten)

bij ongewtzijde

portefeuille

Data

coverage

België

94% +45 99%

Duitsland

90% +364 98%

Nederland

87% +51 89%

Verenigd

Koninkrijk

91% -68 100%

Ierland

96% +140 100%

Huurdekkingen

30/09/2025

Data

coverage

België

1,4 82%

Duitsland

1,6 65%

Verenigd

Koninkrijk

2,4 100%

Ierland

1,8 100%

1. Activa worden beschouwd als ‘gestabiliseerd’ en opgenomen in de scope zodra ze minstens

twee jaar operationeel zijn. Activa worden uitgesloten van de scope als ze (gedeeltelijk)

leegstaan voor renovatiewerken.

2. Gebaseerd op de contractuele huurgelden van gestabiliseerde activa op 30 september 2025.

3. Rent cover calculated as the tenants’ Ebitdarm for the last twelve months divided by the rent

for the same period.

VERDELING VOLGENS EPC-NIVEAU (% VAN TOTALE M²)

VERDELING VAN DE CONTRACTUELE HUURGELDEN

PER HUURDERSSECTOR (%)

VERDELING VAN DE CONTRACTUELE HUURGELDEN

PER EXPLOITANTENGROEP (%)

31% Label A

34% Label B

17% Label C

11% Label D of lager

5% Geen label

2% Projecten in

(her) ontwikkeling

9% Clariane

6% Colisée

5% Maria Mallaband

4% Gemeenten /

Welzijnsdistricten (FI)

4% Vulpia

4% Azurit Rohr

4% Bondcare

3% Emera

3% Specht Gruppe

3% Attendo

55% Andere

89% Privaat

7% Non-profit

4% Publiek

gemiddelde

België

Duitsland

Nederland

Verenigd

Koninkrijk

Finland

Ierland

Spanje

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

VERDELING VAN DE CONTRACTUELE HUURGELDEN PER HUURDERSGROEP

Huurdersgroep

Aantal sites 31/12/2025 31/12/2024

België 79 20% 20%

Armonea

21 6% 6%

Korian Belgium

25 6% 6%

Vulpia 15 4% 4%

Andere <1% 18 4% 2%

Duitsland 99 18% 18%

Azurit Rohr 23 4% 4%

Residenz Management

15 3% 3%

Vitanas

10 2% 2%

Specht & Tegeler 6 1% 1%

Emeis

5 1% 1%

Andere <1% 40 7% 6%

Nederland 68 12% 11%

Korian Netherlands

21 3% 3%

Martha Flora 9 1% 1%

NNCZ 5 1% 1%

Compartijn

5 1% 1%

Andere <1% 28 6% 5%

Huurdersgroep

Aantal sites 31/12/2025 31/12/2024

Verenigd Koninkrijk 117 22% 23%

Maria Mallaband 18 5% 5%

Bondcare 21 4% 4%

North Bay Group 22 3% 3%

Welltower 15 2% 3%

Emera

7 1% 2%

Oyster Care Homes 4 1% 1%

Anchor Hanover Group 5 1% 1%

Renaissance 9 1% 1%

Andere <1% 16 3% 3%

Finland 230 20% 19%

Gemeenten/

Welzijnsdistricten

36 4% 4%

Attendo 33 3% 3%

Mehiläinen 23 2% 2%

Norlandia 18 2% 1%

Touhula 23 1% 1%

Pilke 22 1% 1%

Andere <1% 75 7% 6%

Ierland 22 7% 7%

Bartra Healthcare 4 2% 2%

Virtue

8 2% 2%

Silver Stream Healthcare 3 1% 1%

Andere <1% 7 2% 2%

Spanje 3 1% 0%

Bartra Healthcare 2 0% 0%

Neurocare Home 1 0% -

TOTAAL 618 100% 100%

1. Colisée-groep.

2. Clariane-groep.

3. Specht Gruppe

4. Domidep-groep.

5. Emeis-groep.

6. Emera-groep.

OULU SATAMATIE 34 - SERVICE COMMUNITY IN OULU (FI)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Aedifica’s vastgoedportefeuille wordt uitgebaat door ca. 140 huurdersgroepen. Vier groepen baten gebou-

wen uit in meerdere landen waar de Groep actief is: Clariane, Emera, Emeis en Vivalto. Het gewicht van

deze groepen in Aedifica’s contractuele huurgelden wordt in de onderstaande tabel uitgesplitst per land.

Huurder

Land Aantal sites 31/12/2025 31/12/2024

Clariane-groep 47 9% 9%

België 25 6% 6%

Duitsland 1 0% 0%

Nederland 21 3% 3%

Emera-groep 16 3% 4%

België 1 0% 0%

Verenigd Koninkrijk 7 1% 2%

Ierland 8 2% 2%

Emeis-groep 15 3% 3%

België 4 <1% 1%

Duitsland 5 1% 1%

Nederland 6 <1% 1%

Vivalto-groep 4 1% 0%

België 3 <1% 0%

Ierland 1 0% 0%

HEERENHAGE - WOONZORGCENTRUM IN HEERENVEEN (NL)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1.2 Ons investeringsprogramma op 31 december 2025

Investeringsprogramma

(in miljoen €)

Uitbater Huidig budget Inv. op

31/12/2025

Nog uit te

voeren

Lopende projecten 249 93 157

Oplevering 2026 144 75 69

DE 5 4 2

Am Parnassturm Vitanas 5 4 2

UK 26 12 14

Lavender Villa Emera 7 1 6

St. Joseph’s Emera 3 2 1

The Mount Hamberley Care Homes 16 9 7

FI 70 36 34

Finland – pipeline ‘woonzorgcentra’ Meerdere huurders 53 25 29

Finland – pipeline ‘kinderdagverblijven’ Meerdere huurders 11 7 4

Finland – pipeline ‘andere’ Meerdere huurders 6 5 2

IE 43 25 18

Limerick cancer centre UPMC & Bon Secours 27 9 17

Sligo Finisklin Road

2,3

Coolmine Caring Services Group 16 16 0

Oplevering 2027 88 12 76

DE 29 9 20

Seniorenquartier Gummersbach

Specht Gruppe 29 9 20

IE 59 3 56

Crumlin Bartra Healthcare 34 1 33

Kilcoole Muskerry 25 2 22

Oplevering 2030 17 0 17

BE 17 0 17

Coham Korian 17 0 17

Forward purchases & acquisitions onderworpen aan opschortende voorwaarden

27 0 27

Oplevering 2026 13 0 13

NL 13 0 13

Sinnehiem Stichting Liante & Stichting ZuidOostZorg 13 0 13

Oplevering 2027 14 0 14

UK 14 0 14

Homefield Emera 14 0 14

TOTAAL INVESTERINGSPROGRAMMA op 31/12/2025 276 89 187

Variatie van de reële waarde 5

Afrondingen & andere 8

Bedrag op de balans 102

6,5%

gemiddeld initieel rendement van de

pipeline op basis van de kostprijs

In 2025 werden 22 nieuwe ontwikkelingsprojecten

en forward purchases toegevoegd aan het investe-

ringsprogramma (voor een totaalbedrag van bijna

215 miljoen €; zie pagina 69), terwijl elf projecten

werden opgeleverd (voor een totaalbedrag van ca.

96 miljoen €; zie pagina 70).

Na 31 december 2025 werden drie nieuwe ontwik-

kelingsprojecten in Duitsland en Finland aange-

kondigd voor een totaalbedrag van 29 miljoen €,

terwijl twee ontwikkelingsprojecten in Finland en

Ierland werden opgeleverd voor ca. 23 miljoen €

(zie pagina 72).

GEOGRAFISCHE SPREIDING PIPELINE (%)

37% Ierland: 102 miljoen €

25% Finland: 70 miljoen €

15% Verenigd Koninkrijk:

40 miljoen €

12% Duitsland: 34 miljoen €

6% België: 17 miljoen €

5% Nederland: 13 miljoen €

VERWACHTE OPLEVERINGSDATUM PIPELINE (%)

57% 2026 - 157 miljoen €

37% 2027 - 102 miljoen €

6% 2030 - 17 miljoen €

1. De gegevens in deze tabel zijn afgerond. Bijgevolg is

het mogelijk dat de som van bepaalde gegevens niet

gelijk is aan het vermelde totaal. Bedragen in GBP

werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van

31 december 2025 (0,87228 EUR/GBP).

2. Hoewel deze sites nog in aanbouw zijn, genereren ze

vaak al beperkte huurinkomsten, met name op de reeds

verworven terreinen. De waarden van die terreinen

werden dus niet meer in de tabel hierboven opgenomen.

Dat verklaart waarom de geraamde investeringsbedragen

verschillen van eerder vermelde bedragen.

3. Dit project werd reeds voltooid na 31 december 2025

(zie pagina 72).

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

25%

20%

15%

10%

2025 2030 2040 2050 2060

1.3 Markttrends

Europese trends

In de Europese Unie en het Verenigd Koninkrijk is de

populatie van personen die ouder zijn dan 80 jaar

gestegen tot meer dan 31 miljoen mensen (2025). Dit

segment van de bevolking groeit sneller dan andere

leeftijdsgroepen. Naar verwachting zal dit oudere

segment van de Europese bevolking tegen 2060

verdubbelen tot meer dan 60 miljoen personen. In

de komende decennia zal deze demografische trend

de vraag naar zorgvastgoed verder stimuleren, wat de

veerkracht van de sector ten goede komt.

De Europese exploitanten kunnen in drie catego-

rieën worden onderverdeeld: openbare, non-profit

en private exploitanten. Het exploitantenlandschap

varieert van land tot land naargelang het lokale soci-

alezekerheidsstelsel. Op Europees niveau beheren

private zorgverleners ca. 34% van het totale aantal

bedden in woonzorgcentra. Dit private segment is

aan het groeien aangezien deze zorgverleners hun

activiteiten zowel op de binnenlandse als de buiten-

landse markt aan het uitbreiden zijn.

De Europese overheden staan voor de uitdaging om

verschillende belangrijke maatschappelijke behoef

ten aan te pakken. Als gevolg daarvan focussen zij

zich meer op de financiering van zorg en zorgafhan-

kelijkheid dan op het verlenen van zorg als publieke

exploitanten. Bovendien zullen zowel private als

publieke exploitanten vaker een beroep moeten doen

op private investeerders voor de financiering van

zorginfrastructuur die beantwoordt aan de behoeften

van de vergrijzende bevolking.

Zorgexploitanten over heel Europa kampen met

gelijkaardige problemen. De sector wordt niet alleen

geconfronteerd met een gebrek aan personeel, maar

sinds 2022 ook met kostenstijgingen door de infla-

tie (met invloed op lonen en andere operationele

kosten). Aan de andere kant herstellen de bezet-

tingsgraden van exploitanten, na een dip door de

COVID-19-pandemie, in de meeste regio’s naar het

niveau van vóór de pandemie. In combinatie met

hogere inkomsten per bewoner verbetert dit gelei-

delijk de financiële gezondheid van exploitanten.

Op Europees niveau zijn investeringen in zorgvast-

goed de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen. Zo

is het volume van investeringen in woonzorgcentra

in Europa gestegen van ca. 3,5 miljard € in 2017 tot

ruim 8 miljard € in 2021. Hoewel de investeringsvo-

lumes in heel Europa in 2023 sterk zijn gedaald als

gevolg van de gestegen financieringskosten, zal deze

opwaartse trend zich naar verwachting versnellen op

de middellange tot lange termijn. Dat komt omdat de

demografische trend van een vergrijzende bevolking

vanaf het midden van de jaren twintig zal versnellen,

terwijl de ontwikkeling van extra zorginfrastructuur op

korte termijn lijkt te vertragen. In 2023 en 2024 zijn

de ‘prime’ nettorendementen van woonzorgcentra

door een periode van decompressie gegaan met

een stijging tussen de 50 en de 100 basispunten, met

verschillen in grootte tussen de verschillende landen.

Vergrijzing van de Europese bevolking (%)

HET AANTAL 80-PLUSSERS IN EUROPA ZAL

TEGEN 2060 VERDUBBELEN TOT 60 MILJOEN.

DEZE DEMOGRAFISCHE TREND ZAL DE

VRAAG NAAR ZORGVASTGOED VERDER DOEN

TOENEMEN, BOVENOP DE DRINGENDE NOOD

OM VEROUDERD VASTGOED TE VERVANGEN

EN TOEKOMSTBESTENDIG TE MAKEN.

Charles-Antoine van Aelst

CIO

70 +

75 +

80 +

85 +

1. Deze sectie is opgesteld door Aedifica op basis van informatie

van de waarderingsdeskundigen.

2. Deze grafiek is opgesteld op basis van publiek beschikbare

informatie van Eurostat en de UK Office for National Statistics.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

TOEKOMSTIGE NODEN

De huidige groei van het aanbod zal op termijn niet aan de vraag

kunnen voldoen. Schattingen suggereren dat de capaciteit

zou moeten verdubbelen tot ca. 360.000 bedden in 2070

(uitgaande van een constant percentage woonzorgbedden ten

opzichte van de populatie van 80-plussers).

EXPLOITANTEN

Ca. 30% van de bedden in Belgische woonzorgcentra wordt

beheerd door de publieke sector, 38% door de non-profit sector

en 32% door de private sector. Er zijn echter regionale verschil

len: in Vlaanderen wordt ca. 54% van de bedden beheerd door

de non-profitsector, terwijl de publieke sector ca. 25% van de

bedden beheert en de private sector 21%. In Wallonië is 46% van

de bedden in handen van private exploitanten, terwijl de publieke

sector en non-profitsector respectievelijk ca. 29% en 25% voor

hun rekening nemen. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

wordt 63% van de bedden geëxploiteerd door de private sector,

23% door de publieke sector en 14% door de non-profitsector.

ANDERE OPMERKINGEN

Ondanks de verschuiving naar meer thuiszorg, wordt er in België

relatief weinig gebruik gemaakt van thuiszorg in vergelijking met

buurlanden. Afhankelijk van de regio krijgt slechts ca. 5-8% van

de ouderen dergelijke ondersteuning. Tegelijkertijd wijst de

groeiende oudere bevolking op een aanhoudend tekort aan

algemene zorgcapaciteit.

BEVOLKING VAN 80 JAAR EN OUDER

BEDDEN IN WOONZORGCENTRA

INVESTERINGSVOLUME

‘PRIME’ NETTORENDEMENT

van

5,6% nu

naar

10,2% in 2060

150.000 bedden

1.500 woonzorgcentra

215 miljoen €

in 2025 (170 miljoen € in 2024)

5,1 - 5,5%

België

HEERENHAGE

WOONZORGCENTRUM IN HEERENVEEN (NL)

TOEKOMSTIGE NODEN

Volgens schattingen zullen er tegen 2050 ca. 150.000 extra

bedden nodig zijn om hetzelfde niveau van zorg te kunnen

bieden als nu (bovenop de noodzakelijke herontwikkeling van

verouderde bestaande zorginfrastructuur).

EXPLOITANTEN

Ca. 90% van de bedden in woonzorgcentra wordt beheerd door

non-profit exploitanten. Private exploitanten nemen ca. 10% voor

hun rekening en exploiteren voornamelijk kleinschalige locaties

met een gemiddelde capaciteit van 24 bewoners. Hoewel het

marktaandeel van de private sector nog steeds klein is in ver

gelijking met de non-profitsector, is de private sector de laatste

jaren aanzienlijk gegroeid.

BEVOLKING VAN 80 JAAR EN OUDER

BEDDEN IN WOONZORGCENTRA

INVESTERINGSVOLUME

‘PRIME’ NETTORENDEMENT

van

5,5% nu

naar

10,2% in 2060

125.000 bedden

2.400 zorglocaties

500 miljoen €

in 2025 (650 miljoen € in 2024)

ca.4,75%

Nederland

TOEKOMSTIGE NODEN

Prognoses voorspellen dat er tegen 2040 ca. 168.000 extra

bedden nodig zullen zijn, wat aanzienlijke groei- en consolida

tievooruitzichten biedt. In sommige regio’s overstijgt de vraag nu

al het aanbod.

EXPLOITANTEN

Ca. 53% van de bedden in woonzorgcentra wordt uitgebaat

door non-profit exploitanten, 42,5% door private exploitanten

en 4,5% door publieke exploitanten. Hoewel de Duitse markt

in toenemende mate consolideert en privatiseert, blijft ze sterk

gefragmenteerd: de tien grootste private exploitanten hebben

momenteel een marktaandeel van slechts 14%.

ANDERE OPMERKINGEN

De Duitse zorgvastgoedmarkt zal in 2025 en 2026 naar

verwachting stabiel blijven groeien dankzij gunstige demografi

sche trends en aanhoudende belangstelling van investeerders.

Kernsegmenten zoals woonzorgcentra en assistentiewoningen

blijven aantrekkelijk vanwege hun veerkracht en de vraag

op lange termijn. De mogelijkheden voor het creëren van

nieuwe capaciteit in woonzorgcentra zijn echter beperkt door

een gebrek aan bouwgrond en de hoge kosten van gronden

en bouwmaterialen. Bijgevolg wordt er momenteel meer

geïnvesteerd in bestaande locaties en renovaties. ESG-overwe

gingen en hybride zorgmodellen zijn ook van invloed op de

investeringsstrategieën.

BEVOLKING VAN 80 JAAR EN OUDER

BEDDEN IN WOONZORGCENTRA

INVESTERINGSVOLUME

‘PRIME’ NETTORENDEMENT

van

7,2% nu

naar

10,5% in 2060

985.000 bedden

16.115 zorglocaties

1,2 miljard €

in 2025 (1,3 miljard € in 2024)

ca.5,1%

Duitsland

1. In deze prognose wordt geen rekening gehouden met de extra capaciteit die nodig is om verouderde infrastructuur te vervangen.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

TOEKOMSTIGE NODEN

Volgens schattingen is de huidige capaciteit van woonzorgcentra

ontoereikend en zullen er tegen 2035 ca. 200.000 extra bedden

nodig zijn om aan de behoeften van de vergrijzende bevolking

te voldoen. De 46.000 extra bedden die momenteel in aanbouw

zijn, zullen niet volstaan om aan de vraag te voldoen.

EXPLOITANTEN

43,5% van de bedden in woonzorgcentra wordt geëxploiteerd

door de private sector, terwijl 25,5% wordt uitgebaat door de

publieke sector, 23% door de derde sector en 8% via administra

tieve concessies.

ANDERE OPMERKINGEN

Het marktsentiment voor 2026 blijft positief. Zorgvastgoed wordt

beschouwd als een stabiele sector dankzij de sterke fundamen

ten (zoals demografische factoren) en een onevenwicht tussen

vraag en aanbod, met name in de populaire regio’s van Spanje.

BEVOLKING VAN 80 JAAR EN OUDER

BEDDEN IN WOONZORGCENTRA

INVESTERINGSVOLUME

‘PRIME’ NETTORENDEMENT

van

6,3% nu

naar

10,8% in 2060

410.000 bedden

5.645 zorglocaties

en nog eens 46.000

bedden in aanbouw

1,1 miljard €

in 2025 (310 miljoen € in 2024)

ca.5,25%

Spanje

TOEKOMSTIGE NODEN

De vergrijzing van de Ierse bevolking neemt in een ongekend

tempo toe. Om aan de vraag te kunnen voldoen, zullen volgens

het Economic & Social Research Institute (ESRI) in zowel de

publieke als de private/vrijwillige sectoren tegen 2040

21.000 tot 28.000 extra bedden voor ouderenzorg op korte

en lange termijn nodig zijn, zonder rekening te houden met

eventuele sluitingen.

EXPLOITANTEN

Ca. 20% van de bedden in woonzorgcentra wordt geëxploiteerd

door de publieke sector, terwijl ca. 70% wordt uitgebaat door de

private sector (50:50 verdeeld tussen groepen en individuele

exploitanten) en 10% wordt geëxploiteerd door de

non-profitsector.

ANDERE OPMERKINGEN

Nagenoeg alle woonzorgcentra zijn opgenomen in de Fair Deal

(‘Nursing Home Support Scheme’ met een budget van

1,5 miljard € voor 2025), dat voorziet in een gegarandeerd

weektarief per bed en wordt gesubsidieerd door overheidsfond

sen om eventuele tekorten te compenseren voor bewoners die

hun zorgkosten niet kunnen betalen. Sommige huurdersgroepen

zoeken naar mogelijkheden om te diversifiëren en niet langer

volledig afhankelijk te zijn van de Fair Deal, om zo nieuwe

groeimogelijkheden te vinden. Het totale systeem staat tot

2040 onder grote druk wat capaciteit betreft.

BEVOLKING VAN 80 JAAR EN OUDER

BEDDEN IN WOONZORGCENTRA

INVESTERINGSVOLUME

‘PRIME’ NETTORENDEMENT

van

3,6% nu

naar

10,6% in 2060

26.000 bedden

410 zorglocaties

(private & vrijwillige zorgverleners)

162 miljoen €

in 2025 (55 miljoen € in 2024)

ca.5,0 - 5,5%

Ierland

TOEKOMSTIGE NODEN

De vraag naar zorgvastgoed blijft hoog, terwijl het aanbod

beperkt is. Demografische vooruitzichten suggereren dat de

huidige capaciteit tegen 2060 bijna zou moeten verdubbelen

om aan de vraag te kunnen voldoen.

EXPLOITANTEN

De Finse welzijnsdistricten (gefinancierd met nationale belas-

tingen) zijn verantwoordelijk voor het verlenen van zorg aan de

inwoners. Ofwel leveren zij de zorg zelf als publieke exploitanten,

ofwel organiseren zij de zorg door deze uit te besteden aan

private of non-profit zorgexploitanten. Private zorgexploitanten

hebben een marktaandeel van ca. 55%.

ANDERE OPMERKINGEN

Meer dan 80% van de kinderen van 1 tot 6 jaar was voltijds of

deeltijds in een kinderdagverblijf ingeschreven. Ca. 28% van de

kinderdagverblijven wordt door de private sector geëxploiteerd

en hun aandeel zal naar verwachting in de toekomst verder

toenemen.

BEVOLKING VAN 80 JAAR EN OUDER

BEDDEN IN WOONZORGCENTRA

INVESTERINGSVOLUME

‘PRIME’ NETTORENDEMENT

van

6,3% nu

naar

11,1% in 2060

80.000 bedden

2.650 zorglocaties

960 miljoen €

in 2025 (390 miljoen € in 2024)

ca.5,0%

Finland

TOEKOMSTIGE NODEN

Een steeds ouder wordende bevolking met hogere zorgbehoef-

ten zal de vraag naar zorgvastgoed in het Verenigd Koninkrijk in

de nabije toekomst aanzienlijk stimuleren. Schattingen gaan uit

van een tekort van meer dan 200.000 bedden tegen 2050 als

gevolg van de demografische verschuiving.

EXPLOITANTEN

Met ca. 5.500 zorgexploitanten, waarvan een groot gedeelte

onafhankelijke privéspelers zijn die kleine en verouderde

gebouwen uitbaten, is de seniorenzorgmarkt in het VK nog erg

gefragmenteerd. De vijf grootste zorgexploitanten hebben een

marktaandeel van 13% in de totale bedcapaciteit, terwijl de top

10 instaat voor ca. 18%.

ANDERE OPMERKINGEN

De ouderenzorgmarkt in het VK wordt gefinancierd door een mix

van publieke middelen (‘Local Authorities’ en ‘National Health

Services’) en private middelen (‘self-payers’). Het aandeel van

residenten die hun verblijf financieren met private middelen is

de voorbije jaren sterk gestegen (46% van de markt). Personen

die aan bepaalde voorwaarden voldoen met betrekking tot zorg

behoeften, kunnen na een evaluatie van hun financiële situatie

sociale zorgdiensten bekomen bij ‘Local Authorities’ (43%). De

National Health Services financieren senioren met primaire

zorgbehoeften (9%).

BEVOLKING VAN 80 JAAR EN O

UDER

BEDDEN IN WOONZORGCENTRA

INVESTERINGSVOLUME

‘PRIME’ NETTORENDEMENT

van

5,2% nu

naar

9,6% in 2060

481.000 bedden

11.400 zorglocaties

4,9 miljard £

in 2025

(1,9 miljard £ in 2024)

4,5%

(6,5% - 7,5% voor vastgoed

in het middensegment)

Verenigd

Koninkrijk

1. In deze prognose wordt geen rekening gehouden met de extra capaciteit die nodig is om verouderde infrastructuur te vervangen.

2. Het transactievolume in het Verenigd Koninkrijk voor 2025 houdt geen rekening met de Welltower-transacties, aangezien in de openbaar beschikbare informatie geen onderscheid werd gemaakt tussen de transactieprijs voor het vastgoed en de operationele

entiteiten.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2. Klimaatverandering aanpakken

2.1 De impact van

klimaatverandering op onze

portefeuille beperken

Klimaatverandering kan leiden tot warmere zomers

op het Europese continent, wat kan betekenen dat

gebouwen moeten worden aangepast om de binnen-

temperatuur comfortabel te houden voor de bewo-

ners. Dat is met name van belang in de ouderenzorg,

aangezien deze kwetsbare groep gevoelig is voor

hoge temperaturen. De stijging van de temperatuur

zou kunnen leiden tot een complete herziening van

de manier waarop gebouwen worden ontworpen,

met meer aandacht voor actieve en passieve koeling

van gebouwen. Bovendien kan de klimaatverande-

ring leiden tot een stijging van de zeespiegel en tot

extreme weersomstandigheden die schade kunnen

toebrengen aan gebouwen, zoals de overstromin-

gen van 2021 die enkele gebouwen van de Groep in

Duitsland hebben getroffen.

Aedifica’s building assessment framework (zie

pagina 47) omvat een evaluatie van 42 risico-

elementen doorheen de verschillende stadia van de

levenscyclus van een gebouw. Als onderdeel van

deze assessment, en om de risico’s van klimaatveran-

dering te beperken, hebben we in 2023 een ‘climate

change risk assessment’ uitgevoerd om een beter

inzicht te krijgen in de fysieke en transitierisico’s voor

onze portefeuille.

Deze ‘climate change risk assessment’ werd uitge-

voerd met de hulp en expertise van een externe part-

ner, waardoor de weg werd vrijgemaakt voor verdere

ontwikkeling in-house in de toekomst. De metho-

dologie is afgestemd op de TCFD (Task Force on

Climate-related Financial Disclosures) en gebaseerd

op principes die vergelijkbaar zijn met risicomodellen

voor rampen, waarbij gebruik wordt gemaakt van

klimaat- en sociaaleconomische modelgegevens

van verschillende bronnen. Deze uitgebreide klimaat-

en sociaaleconomische gegevens omvatten naast

transitierisico’s ook fysieke risico’s zoals extreme

temperatuur, droogte, bosbranden, overstromingen

(van rivieren of door regenval), waterstress en cyclo-

nen. Terwijl de beoordeling geen strategieën voor

risicobeperking op assetniveau onderzocht, werd er

wel gekeken naar mogelijkheden met betrekking tot

energie-efficiëntie, materiaalgebruik, robuustheid,

innovatie en nieuwe markten.

De volgende stappen omvatten gerichte actie, waarbij

erkend wordt dat sommige fysieke risico’s overheids-

interventie vereisen, terwijl andere door exploitanten

of eigenaren kunnen worden aangepakt. Als reactie

op geïdentificeerde risico’s zoals overstromingen en

extreme temperaturen, omvat de jaarlijkse strategi-

sche beoordeling van de investeringsportefeuille nu

een grondige beoordeling van bestaande en aanbe-

volen risicobeperkende maatregelen. Deze inzet voor

proactief risicomanagement toont onze toewijding

aan het aanpakken van klimaatuitdagingen in een

steeds veranderend landschap.

De ecologische voetafdruk

van onze portefeuille en

onze huurders verkleinen

• Energie-efficiënte gebouwen

(her) ontwikkelen

• Investeren in energie-efficiënte

installaties

• Instrumenten voor de evaluatie

van gebouwen invoeren

• Samenwerken met exploitanten

om hun energieverbruik te

verminderen

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2.2 Onze impact op de klimaat-

verandering beperken

Aedifica engageert zich om tegen 2050 de uitstoot

van broeikasgassen van haar volledige portefeuille tot

netto-nul te reduceren om aan de doelstellingen van

het Akkoord van Parijs te voldoen en zo bij te dragen

aan de aanpak van de klimaatcrisis. Het terugdringen

van de gevolgen van de opwarming van de aarde zal

grotendeels afhangen van het verder beperken van

de uitstoot van broeikasgassen die voortvloeien uit

ons energieverbruik.

De broeikasgasuitstoot van onze bedrijfsactiviteiten

in scope 1 en 2 is zeer beperkt. Aedifica is niet direct

betrokken bij de exploitatie van haar woonzorg-

centra, die scope 3 downstream broeikasgasuitstoot

veroorzaken. Aangezien de exploitanten verantwoor-

delijk zijn voor het dagelijks beheer en onderhoud

van de gebouwen (met inbegrip van de technische

installaties) en de aankoop van elektriciteit, heeft de

Groep dus slechts een beperkte impact op de directe

milieuprestaties van haar gebouwen. Als toonaan-

gevende zorgvastgoedinvesteerder neemt Aedifica

echter haar verantwoordelijkheid op en werken we

actief samen met onze exploitanten om de gebou-

wen op een efficiënte, veilige en duurzame manier te

ontwikkelen, onderhouden en exploiteren.

De term ‘Netto-nuluitstoot van broeikasgassen’ ver-

wijst niet alleen naar de directe uitstoot (scope 1),

maar ook naar de indirecte uitstoot (scopes 2 en 3).

Aedifica’s grootste uitdaging is het verminderen van

de downstream broeikasgasuitstoot van scope 3,

die moeilijker te controleren zijn en voornamelijk

voortvloeien uit het energieverbruik van exploitanten

en bewoners.

Aangezien daarvoor een alomvattende aanpak en

nauwe samenwerking met onze exploitanten nood-

zakelijk zijn, hebben we een netto-nul-broeikas-

gastraject uitgewerkt.

Scope 2 indirect

Scope 1 direct

HFCs PFCsCH

Ingekochte

energie

Gehuurde

activa

Verhuurde

zorglocaties

Investeringen

Brandstof en

energie

Afval van

activiteiten

Woon-werk-

verkeer

werknemers

Zaken-

reizen

Kantoren

Bedrijfswa-

gens

Scope 3 indirectScope 3 indirect

Bouw_

activiteiten

Upstream-activiteiten Rapporterend bedrijf

Downstream-activiteiten

Evolutie van de dekking van

energiegegevens

Environmental

Data Report

zal worden gepubliceerd in juni 2026

1. Uitgedrukt als percentage van de oppervlakte van de

gerapporteerde gebouwen ten opzichte van de totale

oppervlakte van de gebouwen in Aedifica’s portefeuille in

het desbetreffende boekjaar.

83%

2022

86%

2023

83%

2024

40%

2018

43%

2019

70%

2020

83%

2021

HET VERMINDEREN VAN

DE BROEIKASGAS-

UITSTOOT VAN ONZE

PORTEFEUILLE ZAL ÉÉN

VAN AEDIFICA’S GROOT-

STE UITDAGINGEN ZIJN.

Raoul Thomassen

COO

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2.3 Netto-nul-

broeikasgastraject

Om klimaatneutraal te worden, implementeert

Aedifica een netto-nul-broeikasgastraject dat elk

aspect van de bedrijfsactiviteiten omvat. Al deze

activiteiten zullen bijdragen tot onze doelstelling

om tegen 2050 de uitstoot van broeikasgassen

tot netto-nul te reduceren. Het zal een ambitieuze

uitdaging worden waarbij samenwerking en ken-

nisuitwisseling binnen de sector essentieel zijn.

Aedifica engageert zich om haar stakeholders te

ondersteunen doorheen dit traject.

Als vastgoedeigenaar is de belangrijkste doelstel-

ling van Aedifica in dit decennium om de inten-

siteit van het netto-energieverbruik (net energy

use intensity – nEUI) van haar portefeuille te ver-

minderen:

• door gebouwen te verbeteren zodat de bruto-

energievraag daalt;

•

door ter plaatse hernieuwbare energie op te

wekken zodat de netto-energievraag van het

net vermindert.

Bovendien zal de aankoop van groene energie om

aan de resterende netto-energievraag te voldoen,

een extra positief effect hebben op het decarbo-

nisatieproces. De wetenschappelijk onderbouwde

(‘science based’) Carbon Risk Real Estate Monitor

(CRREM) dient als instrument en benchmark bij

de jaarlijkse evaluatie van de prestaties van de

gebouwen en als richtlijn voor de ontwikkeling van

de portefeuille in de verschillende landen waar

Aedifica actief is.

Voor 2030 werd een tussentijdse doelstelling vast-

gelegd om de nEUI voor de volledige Aedifica-

portefeuille te verminderen tot gemiddeld

130 kWh/m², terwijl er ook doelstellingen wer-

den vastgelegd voor het uitvoerend comité en de

country managers. De doelstellingen en metingen

werden uitgevoerd in overeenstemming met de

CRREM-definities.

1. De strook toont de gecombineerde trajecten die

de verschillende overheden hebben vastgelegd

voor de gezondheidszorgsector in hun landen (de

zeven landen waar Aedifica actief is) in het kader

van het Akkoord van Parijs, uitgedrukt in intensiteit

van het netto-energieverbruik (kWh/m²).

2. Deze emissiegegevens hebben betrekking op

het jaar 2024 en zullen worden bijgewerkt in het

Environmental Data Report dat in juni 2026 zal

worden gepubliceerd.

154kWh/m²

Aedifica effectief in 2024

130kWh/m²

nEUI-doelstelling voor 2030

Bedrijfsactiviteiten

Acties voor dit decennium

Ontwikkeling

• Levenscyclusanalyses uitvoeren

• Richtlijnen voor duurzame ontwikkeling invoeren

• Een gebouwenpaspoort invoeren om de ‘embodied carbon’ te

meten

Acquisities &

desinvesteringen

• ESG-analyses uitvoeren bij acquisities

• Gebruik maken van op CRREM gebaseerde trajecten

Bestaande investeringen

• Instrument voor de evaluatie van gebouwen uitrollen

• Prestaties benchmarken

• Doelstellingen vastleggen op land- en gebouwniveau

• Groene investeringen

Samenwerking met

exploitanten

• Groene huurcontracten uitrollen en exploitanten informeren

• Operator Days organiseren

• Slimme meters installeren

Bedrijfsbeheer

• Monitoren en compenseren van CO

-impact

• Medewerkers opleiden

• Reisbeleid vergroenen

De netto-intensiteit van het energieverbruik (nEUI)

daalde met ca. 3% van 158 kWh/m² in 2023 tot

154 kWh/m² in 2024, gewogen op het brutobin-

nenoppervlak. Volgens CRREM wordt het bruto-

binnenoppervlak gebruikt om te voorkomen dat

de indicator wordt vertekend door niet-verwarmde

oppervlakken zoals overdekte parkeergarages. Met

een dekkingsgraad van 83% van de energiegege-

vens geeft deze indicator een robuust beeld van de

energie-efficiëntie van onze portefeuille.

Gebrek aan standaardisatie in meetcodes kan een

grote impact hebben op de berekening van deze

KPI: op basis van een alternatieve definitie waarbij

het brutovloeroppervlak of het brutobuitenopper-

vlak wordt gebruikt, zou onze netto-intensiteit van

het energieverbruik in 2024 dalen tot 144 kWh/m².

kWh/m

130 kWh/m² nEUI-doelstelling voor 2030

2024:

154

2022:

167

2023:

158

TRAJECT NAAR NETTO-NUL-BROEIKASGASUITSTOOT IN DE EUROPESE

GEZONDHEIDSZORGSECTOR

350

300

250

200

150

100

2020 2030 2040 2050

2021:

181

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2.4 Building assessment

framework

Aedifica heeft een ‘building assessment framework’

uitgewerkt dat ons technisch property manage-

ment team een gestructureerde aanpak biedt om

de kwaliteit van elk gebouw te monitoren. Hoe-

wel Aedifica niet rechtstreeks betrokken is bij de

exploitatie van de woonzorgcentra, hebben we

wel invloed op de manier waarop de infrastructuur

wordt ontworpen, gebouwd en onderhouden in

overeenstemming met de veranderende regelge-

ving en de huidige bouwtechnieken. Het building

assessment framework is gebaseerd op drie pijlers:

een goede monitoring van de algemene onder-

houdstoestand, het duurzaamheidskarakter van

onze gebouwen (waaronder het energieverbruik)

en de naleving van alle toepasselijke voorschriften.

De duurzaamheidspijler van het building assess-

ment framework biedt de lokale Aedifica-teams

een draaiboek om de milieu-impact van hun res-

pectieve portefeuille tot een minimum te beperken.

Het framework bevat technische vereisten inzake

energie-efficiëntie, milieuaspecten (bv. maatre-

gelen om het waterverbruik te verminderen en de

biodiversiteit te verbeteren), gezondheidscriteria

(bv. ventilatiepercentages voor de luchtkwaliteit)

en criteria voor de levenskwaliteit van de bewo-

ners (bv. toegankelijkheid) voor toekomstige ont-

wikkelingsprojecten. Onze ontwikkelingsprojecten

in Nederland voldoen over het algemeen al aan

de meeste van die criteria, aangezien de Neder-

landse versie van ons framework voor duurzame

ontwikkeling vergelijkbaar is met de normen van

de gemeentelijke praktijkrichtlijn (GPR).

Bovendien voeren wij als onderdeel van de

gebouwenbeoordeling ook een compliance review

uit van 42 risico-elementen. Voor elke ontwikke-

ling, acquisitie en bestaande investering beoor-

delen wij een reeks potentiële risico’s, waaronder

verlies van algemeen gebruik van het gebouw,

overstromingsrisico, stabiliteitsrisico, brandrisico,

explosierisico, de impact op het milieu, energie/

duurzaamheidscertificering en gezondheids- en

veiligheidskwesties.

Building assessment framework

Onderhoud

•

Gedetailleerde conditiebeoordelingen

vanuit het bureau en ter plaatse conform

de NEN2767-norm.

•

Bezoeken ter plaatse door het ope-

rations team of door onafhankelijke

deskundigen.

• Hanteren van een eenduidige aanpak in

de verschillende landen.

• Follow-ups met de exploitanten.

Duurzaamheid

•

Verzamelen en valideren van energie-

gegevens op jaarlijkse basis.

•

Evalueren van de voortgang van het net-

to-nul-broeikasgastraject met behulp

van het wetenschappelijk onderbouwde

CRREM-instrument.

• Beoordelen van de aanpassing aan het

klimaatveranderingrisico.

• Definiëren en implementeren van richt-

lijnen voor duurzame ontwikkeling per

land.

•

Energielabels en energie-audits leveren

input voor maatregelen om de energie-

efficiëntie te verbeteren (inclusief

opwekking van hernieuwbare energie

ter plaatse) en input voor de CRREM-tra-

jecten per gebouw.

Compliance

•

Regelgevings- en risicokader: aan de

hand van een gestandaardiseerde matrix

(aangepast aan de lokale regelgeving)

wordt beoordeeld of een gebouw aan

alle voorschriften voldoet. Dit varieert

van bouwvergunningen en liftcertifi-

caten tot overstromingsrisicobeoorde-

lingen.

•

Zorgen voor de naleving van structurele

en bouwtechnische voorschriften om

de gezondheid en veiligheid van bewo-

ners en werknemers te waarborgen door

toezicht te houden op en ondersteu-

ning te bieden aan exploitanten in hun

verantwoordelijkheden voor het tech-

nisch beheer van gebouwen.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2.5 Betere gebouwcertificering

Om de intrinsieke energieprestaties van de gebouwen in onze portefeuille ade-

quaat te kunnen beoordelen, verzamelen we voortdurend informatie van onze

exploitanten en gebruiken we dit om hun relatieve prestaties te benchmarken.

Hiervoor vergelijken we het werkelijke energieverbruik met de energieniveaus

die zijn vastgelegd in de geldende EPC

-standaard.

EPC’s werden voor het eerst geïntroduceerd als onderdeel van de ‘EU Energy

Performance of Buildings Directive’ en zullen in de toekomst een belangrijke rol

blijven spelen als onderdeel van de ‘EU Taxonomy’-regelgeving. EPC’s geven

ons een onafhankelijk beeld van de energie-efficiëntie van een gebouw door

niet alleen een label, maar ook een schatting van de energie-intensiteit te docu-

menteren. Gebouwen met een EPC van niveau C of beter worden beschouwd

als conform de normen en doelstellingen van het land.

Sinds we in 2020 zijn begonnen met het in kaart brengen van de bestaande

certificaten in onze portefeuille, hebben we een uitgebreid overzicht kunnen

samenstellen. In 2025 hebben we de EPC-dekking verhoogd naar 93% van de

Groep haar vastgoedbeleggingen in exploitatie (inclusief activa bestemd voor

verkoop*). Dit biedt een robuust beeld van de portefeuille, rekening houdend met

het feit dat 2% van de vastgoedbeleggingen projecten in (her)ontwikkeling zijn.

Het aandeel EPC-niveau C of hoger is in de loop van het jaar met 1% gestegen.

Op basis van de inzichten uit ons EPC-overzicht hebben we een duidelijk stap

penplan ontwikkeld om de energie-efficiëntie van de portefeuille structureel

te verbeteren:

•

Voor nieuwe ontwikkelingsprojecten zal het framework voor duurzame

ontwikkeling ons helpen om onze doelstellingen voor energie-intensiteit

te behalen.

•

Op basis van het building assessment framework voor bestaande gebouwen

zullen we renovatieplannen onderzoeken met de exploitanten.

•

Financiering via duurzame financiële instrumenten zal investeringen in

nieuwe duurzame ontwikkelingsprojecten of specifieke duurzaamheids-

projecten in de bestaande portefeuille gemakkelijker maken.

•

Energie-inefficiënte gebouwen zullen in aanmerking komen voor

vastgoedrotatie als renovatie niet haalbaar is.

VERDELING VOLGENS EPC-NIVEAU

(% VAN TOTALE M² VAN PORTEFEUILLE)

2024 2025

+1%

11%

18%

33%

30%

11%

17%

34%

31%

1. Energieprestatiecertificaat. EPC’s bieden een onafhankelijke beoordeling van de energie-

efficiëntie van een gebouw door niet alleen een label maar ook een schatting van de energie-

intensiteit te documenteren. Aangezien de EPC-schaal die wordt gebruikt om gebouwen in

België te classificeren verschilt per regio en gebouwtype, wordt de energie-intensiteit voor

Belgische gebouwen opnieuw in kaart gebracht op basis van de EPC-schaal ‘Openbare

Gebouwen’ om de vergelijkbaarheid binnen de portefeuille te verbeteren. Merk op dat de EPC-

categorie ‘Openbare gebouwen’ momenteel wordt uitgefaseerd en vervangen door het EPC

‘Niet-residentiële eenheden’.

2. De EPC-dekking en de verdeling van EPC’s per categorie zijn onderworpen aan een ‘limited

assurance’-beoordeling door EY Bedrijfsrevisoren BV (zie pagina’s 209-211).

93%

EPC-dekking

Cert-Tot

Vloe r-

oppervlakte

(in m²)

Vloer-

oppervlakte

(in %)

Waarde van

de activa

(in mln €)

Label A

705.000 31 1.919

Label B

774.000 34 2.319

Label C

393.000 17 1.032

Label D of lager

237.000 11 498

Geen label

107.000 5 252

Projecten

in (her)

ontwikkeling

39.000 2 72

Projecten in (her)ontwikkeling

Geen label

Label D of lager

Label C

Label B

Label A

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2.6 De daad bij het woord voegen

In elke fase van ons waardecreatieproces streven wij ernaar onze impact op het milieu te verminderen. Dat

doen we door efficiënte gebouwen aan te schaffen en gebouwen te (her)ontwikkelen om het energiever-

bruik en het gebruikerscomfort te optimaliseren en de exploitatiekosten voor de exploitanten te verlagen.

Jyväskylä Lahjaharjuntie

• In-house ontwikkelingsproject

• Ligging: Jyväskylä – Finland

• Opgeleverd in september 2025

• Capaciteit: 61 bewoners

• Investering: ca. 10 miljoen €

‘Mainiokoti Lahjaharju’ in Jyväskylä is een uitste-

kend voorbeeld van hoe nauwe samenwerking

en flexibel ontwerp kunnen leiden tot een woon-

zorgcentrum voor ouderen dat voldoet aan zowel

de huidige als toekomstige zorgbehoeften. Het

gloednieuwe woonzorgcentrum is ideaal gele-

gen bij het stadscentrum en combineert gemeen-

schappelijk wonen en 24/7 begeleid wonen in één

hybride gebouw. Daardoor biedt het een veilige,

comfortabele en langdurige woonplek voor oudere

bewoners.

Het project is zorgvuldig ontwikkeld in samenwer

king met exploitant Mehiläinen, het stadsbestuur

van Jyväskylä en het Welzijnsdistrict Centraal-Fin-

land, om ervoor te zorgen dat het pand is afge-

stemd op de zorgbehoeften van de regio.

•

Flexibel zorgmodel: Het gebouw onder-

steunt zowel gemeenschappelijk wonen als

24/7 begeleid wonen. Indien nodig kunnen de

gemeenschappelijke appartementen worden

aangepast om een hoger zorgniveau te bieden,

waardoor de continuïteit voor de bewoners op

lange termijn wordt gewaarborgd.

• Sterke samenwerking met stakeholders: De

open dialoog tussen de ontwikkelaar, exploi

tant, lokale autoriteiten en aannemer zorgden

voor een vlotte planning, ruimtelijke ordening

en uitvoering van het project.

•

Geïntegreerde buurtomgeving: Het woon-

zorgcentrum ligt in een residentiële wijk en

kan gebruik maken van gedeelde openbare

ruimtes, wat interactie met lokale bewoners

stimuleert en het gemeenschapsgevoel en

sociale inclusie bevordert.

•

Ontwerp gefocust op de bewoner: Veiligheid,

comfort, toegankelijkheid en welzijn staan cen-

traal bij ontwerpbeslissingen, waardoor een

aangename en waardige leefomgeving voor

ouderen wordt gecreëerd.

St. Mary’s Lincoln

• Ontwikkelingsproject

• Ligging: Lincoln – Verenigd Koninkrijk

• Opgeleverd in januari 2025

• Capaciteit: 73 bewoners

• Investering: ca. 16,5 miljoen€

In het hartje van de stad Lincoln biedt dit woonzorg-

centrum van drie verdiepingen aan 73 bewoners

ruimtelijke kamers met privébadkamer, aange-

legde tuinen, leefruimtes, een volledig uitgeruste

keuken en een wasruimte.

Deze moderne locatie blaast een braakliggend

terrein nieuw leven en biedt hoognodige zorgac-

commodatie, terwijl het werkgelegenheid creëert

voor de lokale gemeenschap.

Dankzij een sterke focus op energie-efficiëntie

heeft het woonzorgcentrum een intensiteit van het

netto-energieverbruik van slechts 81 kWh/m², wat

zich vertaalde in een uitstekende EPC-rating A.

• Inclusief design:

Het pand is speciaal ontworpen

om het welzijn van bewoners met dementie te

ondersteunen door middel van een aangepaste

inrichting, doordachte kleurenschema’s en ver-

beterde bewegwijzering. Door de aanleg van

belevingstuinen en groene ruimten bevordert het

woonzorgcentrum de mentale gezondheid van de

bewoners en de biodiversiteit.

•

Duurzaam gebouw: Het woonzorgcentrum han-

teert de hoogste milieunormen en is voorzien van

luchtwarmtepompen, zonnepanelen en optimale

isolatie. Waar mogelijk werden gerecycleerde

materialen gebruikt om de CO

-voetafdruk te

verlagen.

•

Impact op de gemeenschap: Er zijn verschillende

initiatieven genomen om de lokale gemeenschap

zoveel mogelijk te betrekken, waaronder het done-

ren van overtollige bouwmaterialen aan lokale ver-

enigingen, het tewerkstellen van buurtbewoners

op de bouwplaats (waaronder stagiairs) en het

uitbouwen van een ‘community skills’ programma

voor mensen uit de buurt. Tijdens de opgravin-

gen werden Romeinse artefacten gevonden, die

door specialisten zorgvuldig werden verwijderd

en vervolgens aan een plaatselijk museum werden

geschonken om tentoon te stellen.

IN DIT WOONZORG-

CENTRUM KUNNEN

BEWONERS HUN LAATSTE

LEVENSJAREN DOOR-

BRENGEN ZONDER VAN

GEBOUW TE MOETEN

VERANDERN, ZELFS ALS

HUN ZORGBEHOEFTEN

EVOLUEREN. DAT ZORGT

VOOR STABILITEIT EN

VEILIGHEID EN HELPT HEN

OM ZICH HIER ECHT THUIS

TE VOELEN.

Antti Heiskanen

Project Development

bij Hoivatilat

ST. MARY’S

LINCOLN TOONT

HOE WE ONS

INZETTEN VOOR

INNOVATIEVE

EN DUURZAME

ZORGLOCATIES DIE

STERK VERANKERD

ZIJN IN DE LOKALE

GEMEENSCHAP.

Jody Dale

Technical &

Development Manager

Verenigd Koninkrijk

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Tomares Miró

• Ontwikkelingsproject

• Ligging: Tomares, Sevilla – Spanje

• Opgeleverd in juni 2025

• Capaciteit: 180 bewoners

• Investering: ca. 13 miljoen €

•

Belangrijkste kenmerken: luxekamers, volledig

digitaal oproepsysteem voor verplegend per-

soneel, hoge energie-efficiëntie

Het nieuwe woonzorgcentrum in Tomares, vlak-

bij Sevilla, laat zien hoe slimme architectuur en

innovatieve zorgtechnologie een lichtrijke, com-

fortabele en duurzame omgeving kunnen creëren.

Het gebouw is gelegen op een hellend terrein en

is ontworpen om door middel van een heldere en

efficiënte indeling het daglicht, de toegankelijkheid

en het comfort van de bewoners te optimaliseren.

De basis van het ontwerp wordt gevormd door

één horizontaal blok met de belangrijkste circu-

latie- en ondersteunende ruimtes. Bovenop deze

centrale as zijn vier loodrechte vleugels geplaatst,

waardoor er doorheen het hele gebouw lichtrijke

binnenplaatsen ontstaan. Deze indeling beperkt

de loopafstand, zorgt ervoor dat elke kamer kan

genieten van natuurlijk licht en garandeert dat de

leefruimtes op mensenmaat blijven.

•

Energiezuinig ontwerp: Door het gebouw in

kleinere delen op te splitsen, zijn de gangen kor-

ter en krijgen alle kamers optimaal daglicht. Dat

creëert een open en ruimtelijk gevoel, ondanks

het lage profiel van het gebouw. De gemeen

schappelijke ruimtes, strategisch gelegen op

de kruispunten tussen de bouwdelen, zijn aan-

trekkelijk ontworpen door optimaal gebruik te

maken van het invallende daglicht en het uit-

zicht, wat sociale interactie en welzijn bevordert.

•

Geavanceerde zorgtechnologie: Elke kamer is

uitgerust met een volledig digitaal oproepsys-

teem voor verplegend personeel. Alle interven-

ties worden automatisch geregistreerd in een

centraal patiëntendossier, wat de efficiëntie en

transparantie van de zorgverlening verbetert.

•

Energie-efficiënte klimaatstrategie: Gezien

het warme klimaat in Andalusië is kwalitatieve

koeling essentieel. Elke kamer is uitgerust met

een VRV lucht-water warmtepompsysteem, dat

in de winter wordt uitgebreid met vloerverwar-

ming. Het merendeel van de energiebehoefte

van de warmtepomp wordt geleverd door de

zonnepanelen op het dak. Het gebouw heeft

een EPC-rating A.

•

Doordachte buitenruimtes: De tuinen maken

gebruik van een intelligent irrigatiesysteem om

het waterverbruik te beperken. Een groot over

dekt terras met outdoor fitnessapparatuur is

direct verbonden met de fysiotherapieruimte

en stimuleert een actieve levensstijl.

Oulu Satamatie

• In-house ontwikkelingsproject

• Ligging: Oulu – Finland

• Opgeleverd in januari 2025

•

Capaciteit: 124 bewoners (woonzorgcentrum)

& 75 kinderen (kinderdagverblijf)

• Investering: ca. 30 miljoen €

•

Bijkomende diensten omvatten een fitnesscen-

trum, een hondendagverblijf en winkelruimtes.

Er zijn ook 14 private appartementen in het

gebouw van de service community

De Satamatie service community in Oulu is een

perfect voorbeeld van moderne stadsontwikkeling

waarbij huisvesting, zorg en dagelijkse diensten naad-

loos worden geïntegreerd in een levendige wijk met

diverse functies. Het project, dat gelegen is in het

historische havengebied van Toppilansalmi in Oulu,

heeft een voormalige opslagruimte omgevormd tot

een dynamische service community die zowel de

lokale bewoners als de bredere regio ondersteunt.

De service community biedt een antwoord op de snel-

groeiende vraag naar ouderenzorg in Noord-Ostro-

bothnia en biedt ook dienstverlening aan gezinnen,

kinderen en actieve bewoners in de omliggende

wijk. Door verschillende vormen van huisvesting en

gezamenlijke diensten onder één dak te combineren,

bevordert Satamatie sociale duurzaamheid, toegan

kelijkheid en betekenisvolle alledaagse interactie.

Het woonzorgcentrum, dat wordt uitgebaat door

Norlandia, biedt permanente zorg voor ouderen met

een hoge zorgbehoefte, evenals zelfstandig wonen

met zorg op aanvraag, en dat alles in een unieke,

historische, kwalitatieve en huiselijke omgeving. De

bewoners kunnen genieten van levendige gemeen-

schappelijke ruimtes, ontmoetingen met kinderen uit

het kinderdagverblijf en regelmatige interactie met

honden – wat allemaal bijdraagt aan hun welzijn.

•

Sociale duurzaamheid: De Satamatie-cam

pus biedt een reeks diensten aan de lokale

gemeenschap en vormt een plek waar oudere

bewoners, kinderen, gezinnen en honden elk

aar dagelijks kunnen ontmoeten en met elkaar

kunnen omgaan, wat positief bijdraagt aan het

welzijn en eenzaamheid helpt verminderen.

•

Flexibele zorg- en woonoplossingen: met

90 woonzorgbedden en 34 assistentiewonin-

gen ondersteunt het pand ouderen om thuis

te blijven wonen, ook als hun zorgbehoeften

evolueren.

• Kwalitatief stedelijk wonen in een historische

setting: Het project is ontworpen met het oog

op de havenomgeving, met als doel het karak

ter van het gebied te bewaren en tegelijkertijd

hedendaagse, toegankelijke en kwaliteitsvolle

ruimtes te bieden. Het gebouw heeft uit-

zicht op zee en beschikt over aantrekkelijke

binnenplaatsen, evenals een uitgesproken,

industrieel geïnspireerd interieur.

ALS PROJECTONTWIK-

KELAAR EN EIGENAAR

WILLEN WE DE JUISTE

BESLISSINGEN NEMEN

OP BASIS VAN DE REËLE

BEHOEFTEN VAN DE

OMGEVING. DE SATA-

MATIE SERVICE COM-

MUNITY IS EEN MOOI

VOORBEELD VAN EEN

PROJECT DAT EFFECTIEF

AAN DIE BEHOEFTEN

TEGEMOET KOMT.

Jussi Vikman

Project Development en

Sales bij Hoivatilat

DE INDELING VAN HET

WOONZORG-

CENTRUM HOUDT

DE LOOPAFSTANDEN

KORT, LAAT ELKE KA-

MER GENIETEN VAN

NATUURLIJK LICHT

EN ZORGT ERVOOR

DAT DE LEEFRUIMTES

OP MENSENMAAT

BLIJVEN.

Eveline Khazen

Technical &

Development

Manager Europe

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - portefeuille

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

PARTNERS

Aedifica staat in constante dialoog met haar stake-

holders. Dat houdt in dat we op transparante wijze

communiceren met beleggers en analisten over

onze prestaties en activiteiten, en dat we een open

dialoog voeren met onze exploitanten. Daarnaast

houden we ook de vinger aan de pols bij de com

munities waarin we actief zijn.

In 2025 vertaalde zich dat in de succesvolle orga

nisatie van onze Community Days, onze steun aan

verschillende goede doelen, onze betrokkenheid

in opleidingsprogramma’s aan universiteiten, onze

deelname aan verschillende sectorevenementen

en investeerdersbeurzen, en nog meer.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - partners

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

BEWONERS

MEDEWERKERS

EXPLOITANTEN

AANDEELHOUDERS

& INVESTEERDERS

ANALISTEN &

RATINGBUREAUS

OVERHEDEN

FINANCIËLE

INSTELLINGEN

LEVERANCIERS

& COMMERCIËLE

PARTNERS

SAMENLEVING

VERENIGINGEN &

SECTORORGANISATIES

1. Onze voornaamste

stakeholders

Bij Aedifica willen we de verschillende stakeholders

samenbrengen die een invloed hebben op het dage-

lijkse leven van de bewoners en het zorgpersoneel

die wonen en werken in onze gebouwen. We willen

een partner zijn voor alle stakeholders door actief te

luisteren, kennis te delen en hen te informeren over de

nieuwste ontwikkelingen in de vastgoedsector. Bovenal

zijn onze relaties met onze exploitanten en communities

essentieel voor het creëren van duurzame waarde op

lange termijn.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - partners

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Stakeholders

Onze manier van betrokkenheid Onze gedeelde verwachtingen

Exploitanten

• Bezoeken ter plaatse, conditiemeting van gebouwen

• Tevredenheidssurvey

• Operator Days

• Evenementen

• Continu informeel contact

• Energie-efficiënte gebouwen die specifiek voor

zorgdoeleinden zijn ontworpen

• Duurzame langetermijnrelatie

• Vergunningen

• Nieuwe ontwikkelingen

• Energie- en waterverbruik

• Bezettingsgraad

• Gebouwcondities

• Zorgkwaliteit

Medewerkers

• Gedragscode, HR-beleid

• Aantrekkelijk salarispakket

• Functioneringsgesprek

• Tevredenheidssurvey

• Dagdagelijkse communicatie, townhall meetings, intranet

• Aedifica Academy

• Community Days

• Ethische arbeidsomstandigheden

• Eerlijke voordelen

• Inclusieve en veilige werkplek

• Welzijn van medewerkers

• Tevredenheid en betrokkenheid van medewerkers

• Bedrijfsprestaties

• Persoonlijke prestaties

• Persoonlijke ontwikkeling door training en

loopbaanontwikkeling

• Maatschappelijke betrokkenheid

• Toegankelijk en betrouwbaar management met

sterke ethische waarden

Leveranciers &

commerciële

partners

• Charter voor verantwoorde leveranciersrelaties

• Projectontwikkeling

• Aanbestedingsprocedures

• Projectontwikkeling

• Naleving van normen inzake ouderenzorg

• Gezondheid en veiligheid

• Milieu-impact

• Bedrijfsethiek

• Samenwerking op lange termijn

Aandeelhouders,

investeerders &

financiële

instellingen

• Algemene vergadering

• Contact met management & investor relations

• Website & social media

• Persberichten, financiële rapportering

• Roadshows & aandeelhoudersbeurzen

• Ratings/resultaten van ratingbureaus

• Financiële prestaties

• Zorgvuldig beheer van financiële middelen

• Waardecreatie, dividenduitkering en rendement op

lange termijn

• Naleving van corporate governance

• Rol in de samenleving

• Verantwoord beleggen

Analisten &

ratingbureaus

• Jaarverslagen & persberichten

• Bekendmaking financiële resultaten via persbericht & webinar

• Deelname aan roadshows en conferenties

• Contact met management & investor relations

• Vragenlijsten

• Thematische evenementen

• Eén-op-één vergaderingen

• Transparante, nauwkeurige en betrouwbare

rapportering en tijdige verspreiding van informatie

• Toegang tot management

• Duidelijke en consistente investeringsstrategie/

beleid

• ESG-beoordeling

Overheden,

verenigingen &

sectororganisaties

• Rondetafelgesprekken

• Compliance screening

• Ledenbijeenkomsten

• Thematische evenementen

• Eén-op-één vergaderingen

• Naleving van wettelijke vereisten

• Markttrends

Samenleving &

eindgebruikers/

bewoners

• Website, social media

• Jaarverslagen & persberichten

• Expertise delen op scholen, universiteiten & andere trainingen

• Lidmaatschappen

• Community Days, programma voor maatschappelijke

betrokkenheid

• Rol in de samenleving

• Maatschappelijke betrokkenheid

• Onderzoek van (toekomstige) behoeften

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - partners

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2. Relaties versterken

2.1. Relaties met exploitanten

Partners in zorgvastgoed

We zetten ons in om goede banden met onze

partners op te bouwen en te onderhouden door

hen proactief te benaderen. Dat stelt ons in staat

hun behoeften te begrijpen en de kwesties te

bespreken die voor hen van belang zijn. Die open

houding ligt aan de basis van de identiteit en de

langetermijnvisie van de Groep.

Het opbouwen en versterken van relaties met onze

exploitanten en communities is essentieel voor het

creëren van duurzame waarde op lange termijn.

Inzicht verwerven in hun behoeften helpt ons om

hen vastgoedoplossingen op maat te bieden die

hen helpen succesvol te zijn en waarde te creëren

voor de samenleving.

Aandacht voor de zorgkwaliteit in onze

gebouwen

Het is Aedifica’s bedrijfsmissie om haar partners

duurzame vastgoedoplossingen te bieden zodat zij

mensen kunnen ondersteunen en verzorgen in vei-

lige en goed uitgebouwde omgevingen die bijdra-

gen tot hun waardigheid en levenskwaliteit. Omdat

het welzijn van de mensen die in onze gebouwen

leven onze hoogste prioriteit heeft, besteden we

ook nauwgezet aandacht aan de zorg die in onze

woonzorgcentra

wordt verleend.

Daarom wijzigen we onze huurovereenkomsten

zodat de huurders zich er uitdrukkelijk toe ver-

binden om

• kwaliteitszorg te verlenen aan de bewoners van

onze gebouwen volgens de geldende funda-

mentele zorgnormen;

•

de ethische principes van Aedifica’s charter voor

verantwoorde leveranciersrelaties te respecte-

ren (zie pagina 58).

We maken ook afspraken met onze huurders om

zorginspectierapporten te delen die ons een actu-

eler inzicht geven in de zorgkwaliteit van onze

woonzorgcentra, zoals die wordt beoordeeld door

de inspectieautoriteiten.

Momenteel bevatten meer dan 58% van de huur

overeenkomsten van onze woonzorgcentra

reeds

een uitdrukkelijke verbintenis om de zorgkwali-

teitsnormen na te leven en te rapporteren over

zorginspectierapporten.

58%

van onze woonzorgcentra

hebben huurcontracten met een

zorgkwaliteitsverbintenis

Exploitantensurvey:

feedback verzamelen

Bij Aedifica weten we dat betekenisvolle vooruit-

gang voor ons bedrijf begint met luisteren naar

onze stakeholders. Daarom organiseren we om de

twee jaar een internationale betrokkenheidssurvey

onder onze exploitanten. Door rechtstreeks met in

dialoog te treden, verkrijgen we waardevolle inzich-

ten in hun prioriteiten, uitdagingen en ambities.

Dit helpt ons om opportuniteiten te identificeren

om onze samenwerking, en de manier waarop we

samenwerken, te verbeteren.

Aangezien de laatste survey in 2023 werd uit-

gevoerd, werd in de tweede helft van 2025 een

nieuwe survey uitgevoerd om de bevindingen te

updaten en de resultaten te vergelijken met voor-

gaande surveys, om zo belangrijke trends in de

zorgsector te kunnen identificeren.

De resultaten van de survey geven interessante

inzichten in onze huidige diensten en interacties,

maar ook in potentiële bijkomende behoeften

van exploitanten en strategische prioriteiten. Na

ontvangst worden de resultaten geanalyseerd en

besproken binnen de Aedifica-teams en met de

exploitanten zelf. Door de ontwikkeling van speci-

fieke actieplannen per land dienen deze resultaten

als basis voor verbeteringen in de samenwerking en

dialoog van Aedifica met haar huurders.

TOPPRIORITEITEN

VOOR EXPLOITANTEN

1. Beschikbaarheid van

gekwalificeerd personeel

2. Verbetering van de tevredenheid

van bewoners

3. Naleving van gezondheids- en

veiligheidsvoorschriften

1. Vastgoedbeleggingen met een zorgfunctie (d.w.z. woonzorgcentra voor ouderen, seniorenhuisvesting, ouderenzorggebouwen

met gemengde bestemming en andere zorggebouwen).

2. Gewogen op basis van de contractuele huurgelden.

Exploitantensurvey

belangrijkste hoogtepunten:

•

Sterke betrokkenheid: De participatiegraad van

de survey steeg dit jaar tot bijna 50%, wat aan-

geeft dat onze exploitanten belang hechten aan

een open dialoog en voortdurende verbetering.

• Positieve ervaring: Onze partners blijven hun

relatie met Aedifica waarderen, en uit hun feed-

back blijkt hoe belangrijk samenwerking en

vertrouwen voor hen zijn.

•

Belangrijkste prioriteiten voor exploitanten:

Het vinden van gekwalificeerd zorgpersoneel,

het verbeteren van de tevredenheid van bewo-

ners en het naleven van de voorschriften op het

gebied van gezondheidszorg en veiligheid zijn

de meest prangende zorgen voor exploitanten.

• Bruikbare inzichten: De resultaten van de sur-

vey bieden een roadmap voor doelgerichte ver-

beteringen. De resultaten worden geanalyseerd

en besproken binnen de lokale Aedifica-teams

en met de exploitanten, wat een solide basis

vormt voor een zinvolle dialoog en concrete

actieplannen per land.

Wat is de volgende stap?

We streven ernaar deze inzichten te delen met

onze partners en ze te gebruiken om tastbare

verbeteringen door te voeren, zowel binnen onze

portefeuille als in onze samenwerking met de

exploitanten.

De komende jaren zullen we ons voornamelijk

richten op:

•

Verbetering van data-uitwisseling en feed-

backloops;

•

Ondersteuning van exploitanten met prak-

tische tools voor operationele en duurzaam-

heidsuitdagingen;

•

Voortzetting van de dialoog – omdat feed-

back van onze stakeholders onze strategie

aanstuurt.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - partners

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1. Gewogen op basis van de contractuele huurgelden.

Operator Days

Aedifica is zich bewust van de uitdagingen waar-

mee haar exploitanten dagelijks worden gecon-

fronteerd. Hun prioriteit is het verlenen van zorg aan

hulpbehoevende mensen, niet zozeer het beheer

en technisch onderhoud van onze gebouwen.

Om onze huurders te helpen met hun vastgoed

problemen, organiseren we Operator Days. Door-

gaans eens in de drie jaar bieden deze seminaries

vertegenwoordigers van huurders in elk van de

regio’s waar we actief zijn de kans om kennis en

best practices te delen. Onderwerpen die aan bod

komen betreffen onder meer:

• efficiënt vastgoedbeheer;

• investeringen in innovatie;

•

nieuwe vastgoedgerelateerde zorgoplossingen;

•

risico’s en opportuniteiten van klimaatveran-

dering.

De meest recente Operator Days werden geor-

ganiseerd in België (maart 2024) en Nederland

(oktober 2024).

Focus op de lange termijn

Wat de samenstelling en groei van onze vast-

goedportefeuille betreft, ligt Aedifica’s focus op

investeringen op lange termijn. Dat heeft een grote

invloed op het soort infrastructuur dat we kopen of

ontwikkelen, evenals het soort relatie dat we wil-

len opbouwen en onderhouden met onze exploi-

tanten. Daarom valideren wij bij de opzet van elk

project de haalbaarheid van het businessplan van

de exploitant.

Gewoonlijk sluiten we langlopende triple net-huur-

overeenkomsten met de exploitanten van onze

woonzorgcentra. Dat betekent dat deze exploitan-

ten verantwoordelijk zijn voor het dagelijks beheer

en onderhoud van de gebouwen. Wij concentre-

ren ons dan weer op het optimaliseren van de

gebouwen en onze relaties met onze uitbaters. We

volgen voortdurend de ontwikkelingen binnen de

markt en onderzoeken de behoeften van huidige en

toekomstige bewoners van woonzorgcentra, zodat

we onze investeringen daarop kunnen afstemmen.

Uit onze exploitantensurvey van 2025 blijkt dat

minder respondenten hebben aangegeven zich

te willen inzetten om in het kader van het Akkoord

van Parijs hun uitstoot tot netto-nul te reduceren.

Als verhuurder zullen we onze huurders hiervan

bewust blijven maken en met hen samenwerken

om dit algemene doel te bereiken. Dit houdt in dat

we groene investeringsmogelijkheden zullen ver-

kennen en de verbruiksprestaties van het vastgoed

zullen analyseren om inefficiënties op te sporen.

Groene huurcontracten

In dat verband heeft Aedifica een gemeenschappe-

lijk referentiekader ontwikkeld voor de samenwer-

king met haar exploitanten. Dit neemt de vorm aan

van een groene bijlage bij de huurovereenkomsten

die integraal deel uitmaakt van de huurcontracten

in elk land waar Aedifica actief is.

De bijlage omvat wederzijdse verplichtingen, zoals

het delen van gegevens over energieverbruik en

het uitwisselen van best practices, evenals aan-

bevelingen voor de verdere verbetering van de

milieuprestaties van gebouwen.

De bijlage wordt geleidelijk geïmplementeerd.

Momenteel heeft al 44% van de huurovereenkom-

sten in onze portefeuille

een groene huurbijlage.

Samenwerken om onze milieu-impact

te verminderen

Wat de scope 3 downstream-emissies betreft, die

in ons geval voornamelijk afkomstig zijn van de

exploitatie van woonzorgcentra (zie pagina 45),

werkt Aedifica nauw samen met haar huurders om

de Building Assessment-resultaten te analyseren

en de energie-efficiëntie te verbeteren.

Hoewel de voorwaarden van onze huurovereen-

komsten ons niet toestaan om rechtstreeks in te

grijpen in de manier waarop huurders onze gebou-

wen exploiteren, hebben we met het verbeteren

van energie-efficiëntie een gemeenschappelijk

doel, vooral omdat de gestegen energiekosten

bijkomende druk uitoefenen op de marges van de

exploitanten.

In een toenemend aantal gevallen heeft samen-

werking op dit gebied, geïnstitutionaliseerd via de

groene huurovereenkomst (zie hierboven), geleid

tot verdere stappen qua energie-efficiëntie. Boven-

dien konden exploitanten die aanbevelingen van

energie-efficiëntieaudits hebben geïmplemen-

teerd, genieten van relatief korte terugverdientij-

den. Dit proces moedigt innovatie aan, verlaagt de

exploitatiekosten voor onze huurders en sluit aan bij

Aedifica’s engagement om de broeikasgasuitstoot

te verminderen.

44%

van onze locaties heeft

een groene huurbijlage

Aedifica

verbindt zich

ertoe:

• best practices te delen

• energie- en waterintensiteiten te

benchmarken

• samenwerking op het vlak van

milieu te stimuleren in de vorm van

groene huurcontracten

• MVO-kwesties te bespreken tijdens

Asset Management-vergaderingen

en Operator Days

Groene

investeringen

Ontdek hoe we onze portfolio

duurzamer maken

> pagina’s 49-50

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - partners

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2.2. Maatschappelijke

betrokkenheid

Bij Aedifica hechten we veel belang aan sociaal

engagement en dragen we zorg voor de commu-

nities waarin we onze activiteiten uitoefenen. Dat

wordt niet alleen aangetoond door onze jaarlijkse

financiële ondersteuning van een aantal goede

doelen, maar ook door de organisatie van ‘Com-

munity Days’ waarbij onze medewerkers op een

tastbare manier bijdragen aan het welzijn van onze

community.

Community Days

Aedifica’s betrokkenheid bij zorg reikt verder dan

vastgoed. Via ons ‘Community Days’-initiatief stel-

len we onze collega’s in staat iets terug te geven

aan onze community en contact te leggen met

verschillende stakeholders, door medewerkers de

kans te bieden om één werkdag per jaar vrijwilli-

gerswerk te doen in een van onze woonzorgcentra.

Of het nu gaat om het helpen bij animatieactivitei-

ten, het doen van kleine klusjes of het maken van

wandelingen met oudere bewoners, we stemmen

onze Community Days steeds af op de behoeften

van het woonzorgcentrum en de mensen die er

wonen en werken.

Door onze verschillende stakeholders te betrekken

en met elkaar in contact te brengen, creëren onze

Community Days unieke toegevoegde waarde:

• Community Days hebben een positief effect op

de groepssfeer omdat het teambuildingactivitei-

ten zijn die de samenwerking tussen de verschil-

lende teams stimuleert in een nieuwe context.

•

Niet alleen versterkt het team de onderlinge

banden, de Community Days stellen hen ook in

staat om de communities waarin we actief zijn

beter te begrijpen en de banden met de men-

sen die in onze gebouwen wonen en werken te

versterken.

•

Community Days geven onze medewerkers

ook een beter begrip van hoe mensen onze

gebouwen gebruiken. Hierdoor kunnen we

onze zorglocaties afstemmen op de specifieke

behoeften van de bewoners, waardoor we hun

levenskwaliteit verder kunnen verbeteren.

In 2025 organiseerden we Community Days in

België, Nederland, Duitsland en Finland. In totaal

hebben 59 medewerkers meer dan 190 uur vrij-

willigerswerk verricht in dertien zorglocaties. In

2026 zullen ook voor de andere lokale teams van

Aedifica Community Days worden georganiseerd.

Inspiratie voor de volgende

generatie

200 leerlingen brengen bezoek aan

bouwwerf van The Mount

Terwijl de herontwikkeling van het woonzorgcentrum The

Mount in Wargrave (VK) vordert, hebben Aedifica en de

lokale projectontwikkelaar meer dan 200 leerlingen van

twee lokale basisscholen uitgenodigd om het bouwproces

met eigen ogen te komen bekijken. Dit initiatief benadrukt

onze overtuiging dat betekenisvolle ontwikkelingsprojecten

niet alleen de ruimtelijke omgeving moeten verrijken, maar

ook de bredere gemeenschap.

Tijdens het bezoek namen de kinderen deel aan veilig-

heidsbriefings, droegen ze een persoonlijke veiligheidsuit-

rusting en konden ze onder begeleiding zelf aan de slag

met bouwgereedschap en -technieken. Aan de hand van

presentaties werd het herontwikkelingsproces van het

woonzorgcentrum uitgelegd – van het eerste ontwerp tot

de on-site werkzaamheden – waardoor het project op een

kindvriendelijke en educatieve manier tot leven kwam.

BIJ AEDIFICA GELOVEN

WE IN DE KRACHT VAN

BETROKKENHEID. MET

ONZE COMMUNITY

DAYS GEVEN WE ONZE

MEDEWERKERS DE KANS

OM VRIJWILLIGERSWERK TE

DOEN IN ONZE ZORGCENTRA,

WAARDOOR WE HET

TEAMGEVOEL VERSTERKEN EN

MEER INZICHT KRIJGEN IN DE

GEMEENSCHAPPEN WAARIN

WE ACTIEF ZIJN.

Bernard Oosterbosch

CSR Manager

2025 Community Days

In België, Nederland, Duitsland & Finland

zorglocaties

bezocht

deelnemers

191

uren vrijwilli-

gerswerk

DIT INITIATIEF

WEERSPIEGELT

AEDIFICA’S DOEL OM NIET

ALLEEN KWALITATIEVE

ZORGOMGEVINGEN TE

CREËREN, MAAR OOK

BLIJVENDE BANDEN

AAN TE KNOPEN MET DE

LOKALE COMMUNITIES.

William Selby

Asset & Investment Manager

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - partners

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

De samenleving positief veranderen

door steun aan goede doelen

Aedifica brengt positieve en duurzame verandering

in de samenleving door financiële steun aan goede

doelen, samenwerkingen met non-profitorganisa-

ties en schenkingen in natura. Aedifica ondersteunt

ook liefdadigheidsinitiatieven van haar medewer-

kers door het door hen ingezamelde bedrag te

verdubbelen. Aedifica schenkt principieel in geen

geval donaties aan politieke partijen of organisaties.

Naar jaarlijkse traditie hebben we in oktober onze

groepswijde Charity Challenge georganiseerd.

Gedurende de hele maand daagden we onze

medewerkers uit om zoveel mogelijk te sporten.

Voor elk uur lichaamsbeweging doneerde Aedifica

een bedrag aan een lokaal goed doel dat door onze

teams was gekozen (met name Care Workers Cha-

rity, De Hagewinde, Vanhustyön keskusliitto, 4Brain,

Alone, Gouden Dagen & Seniorenhilfe LichtBlick).

Aedifica’s Britse team gaf een creatieve draai aan

het Charity Challenge-concept en organiseerde

een wandel- en fietstocht langs verschillende

van onze woonzorgcentra in Londen. Het was de

perfecte gelegenheid om niet alleen de banden

binnen het team te versterken, maar ook met onze

huurders en hun bewoners.

De Charity Challenge was opnieuw een groot suc

ces. Met 112 deelnemende collega’s hebben we

aanzienlijk meer mensen aan het sporten gekregen

dan vorig jaar. Samen hebben we meer dan 2.840

uur aan lichaamsbeweging besteed, een stijging

van 13% ten opzichte van vorig jaar. Tijdens het

evenement hebben de teams ruim 43.000 € voor

het goede doel ingezameld.

Naast de Charity Challenge heeft Aedifica ook

andere goede doelen op het gebied van zorg

ondersteund. In Nederland heeft Aedifica samen

met de Philomela Foundation concerten georga-

niseerd in vijf zorglocaties, met klassieke muziek-

programma’s die specifiek werden afgestemd op

ouderen.

Bovendien heeft Aedifica, als onderdeel van haar

steun aan het EPRA-team dat deelnam aan de

20 km van Brussel, ook donaties gedaan aan de

organisaties Escalpade en Alzheimer’s Research

Foundation.

Inclusief het bedrag dat tijdens de Charity Chal-

lenge is ingezameld, bedraagt de totale steun

van Aedifica aan goede doelen in 2025 meer dan

55.000 €.

>55.000€

steun aan goede doelen in 2025

DOOR ONZE LOCATIES PERSOONLIJK

TE BEZOEKEN, KRIJGEN WE EEN FRISSE

BLIK OP ONS VASTGOED EN WORDEN

WE ERAAN HERINNERD WAAROM WE

DOEN WAT WE DOEN. HET DRAAIT

OM VOELING HOUDEN MET ONZE

GEBOUWEN EN DE MENSEN DIE ZE TOT

LEVEN BRENGEN.

Bruce Walker

Country Manager

VK & Ierland

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - partners

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Bijdragen aan de samenleving door kwalitatieve zorglocaties aan te bieden

Als zorgvastgoedinvesteerder draagt Aedifica bij tot

een betere samenleving door innovatieve woon

zorgconcepten te creëren voor diverse zorgcliën-

ten. Onze primaire focus blijft gericht op ouderen

die verschillende vormen van residentiële zorg

nodig hebben.

De afgelopen jaren heeft Aedifica zich echter ook

uitgebreid naar andere soorten woon- en zorgloca-

ties, zoals centra voor personen met een handicap,

kinderdagverblijven en scholen.

In 2025 boden 618 gebouwen een thuis aan meer

dan 36.400 bewoners in heel Europa, terwijl bijna

12.700 kinderen hun eerste stapjes konden zetten

in onze kinderdagverblijven.

Maatschappelijke betrokkenheid,

impactbeoordelingen en

ontwikkelingsprogramma’s

Comty-Eng

Aedifica zet zich actief in

voor een positieve impact

op de lokale samenleving.

Zie de toelichtingen in

de sectie ‘maatschappe

lijke betrokkenheid’ voor

details over onze acties

voor de samenleving.

Hoofdkantoor

100%

Portefeuille

100%

70% Woonzorgcentra

3% Seniorenhuisvesting

16% Ouderenzorggebouwen met

gemengde bestemming

6% Kinderdagverblijven

5% Andere zorggebouwen

VERDELING VAN DE PORTEFEUILLE PER

GEBOUWTYPE IN REËLE WAARDE (%)

2.3. Banden binnen de sector

Expertise delen

Als toonaangevende zorgvastgoedspeler hebben

we de verantwoordelijkheid om in onze sector te

investeren, onze kennis te delen en samen te werken

met belangrijke stakeholders. We doen dat niet alleen

door Operator Days te organiseren (zie hierboven),

maar ook door brancheverenigingen te ondersteu-

nen, deel te nemen aan evenementen in de sector

en kennis te delen in panels, seminaries en univer-

siteitsprogramma’s.

Aedifica is een stichtend lid van de Senior Housing

& Healthcare Association (SHHA). Deze Europese

vereniging brengt marktleiders (zowel exploitanten

als investeerders) samen om inzichten te delen met

de bredere markt, bij te dragen aan onderzoek en

data, en best practices te promoten. In 2025 werkte

Aedifica niet alleen mee aan een aantal publicaties

van SHHA, maar namen we ook deel aan panel-

gesprekken die door de associatie georganiseerd

werden in Brussel (SHHA Summit), Cannes (MIPIM)

en München (EXPO REAL).

Daarnaast nemen we ook deel aan sectorevene-

menten. Verschillende leden van Aedifica’s senior

management namen in 2025 deel aan verschillende

evenementen rond vastgoed en beleggen. Zij deden

dit niet alleen om het bedrijf te vertegenwoordigen,

maar ook om deel te nemen aan panelgesprekken en

workshops te geven. Daarnaast nodigen we op onze

Operator Days niet enkel onze huurders uit, maar ook

andere partners uit de sector uit die een toegevoegde

waarde kunnen betekenen voor het evenement.

Leden van ons senior management zijn ook betrok

ken bij verschillende opleidingen en universiteit-

sprogramma’s. CEO Stefaan Gielens spreekt is

bijvoorbeeld een frequente gastspreker in het post-

graduaatsprogramma in vastgoedkunde aan KU

Leuven, en ook andere leden van het uitvoerend

comité en country managers delen geregeld hun

kennis in opleidingen. Bovendien worden regelmatig

medewerkers uit het middenkader uitgenodigd als

gastspreker aan KU Leuven, Karel de Grote Hoge-

school en Thomas More Hogeschool. Daarnaast ver-

welkomen we elk jaar stagiairs in onze kantoren en

bieden hen de kans om waardevolle ervaringen op te

doen in een internationale werkomgeving.

MVO verankeren in onze waardeketen

Om duurzame best practices verder te verankeren in

de vastgoedmarkt, hebben we een charter voor ver-

antwoorde leveranciersrelaties ontwikkeld, geïnspi-

reerd op het United Nations Global Compact (UNGC).

Dat document verduidelijkt de sociale, ethische en

duurzame verantwoordelijkheden van leveranciers

die met Aedifica samenwerken. Het gaat daarbij om

het naleven van onze bedrijfsethiek, het naleven van

arbeidsnormen, ons anti-omkopings- en corruptiebe-

leid en ons mensenrechtenbeleid, het zorgen voor

een gezonde en veilige werkplek, en het minimali-

seren van impact op het milieu.

Met dit charter wil Aedifica haar partners in alle landen

waarin ze actief is een kader bieden om samen deze

10 fundamentele UNGC-principes te respecteren

en te promoten. Daarnaast gaat Aedifica zelf ook

verschillende engagementen aan om duurzame

en evenwichtige relaties met haar leveranciers op

te bouwen.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - partners

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

ORGANISATIE

WE ZIJN VERHEUGD DAT ONZE MEDEWERKERS AEDIFICA

OPNIEUW HEBBEN ERKEND ALS EEN ‘GREAT PLACE TO

WORK’. IK WIL ALLE MEDEWERKERS BEDANKEN VOOR HUN

ENTHOUSIASME EN INZET WAARMEE ZE AEDIFICA TOT ZO’N

AANGENAME EN BRUISENDE WERKPLEK MAKEN.

Stefaan Gielens

CEO

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - organisatie

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1. Ons team

130

medewerkers

vrouwen

mannen

127

VTE’s

jaar gemiddelde leeftijd

kantoren in heel Europa

3.150

uren opleiding (+12%)

24,2

gemiddeld aantal opleidingsuren

per medewerker (+13%)

LEEFTIJD VAN DE MEDEWERKERS (IN JAREN)

20-29

30-39

40-49

50-59

60-69

58 Belgisch

32 Fins

13 Duits

12 Brits

7 Nederlands

3 Iers

3 Andere

2 Frans

NATIONALITEITEN

65 Brussel

17 Oulu

14 Espoo

13 Londen

11 Frankfurt

6 Amsterdam

2 Dublin

1 Berlijn

1 Bremen

VERDELING VAN HET PERSONEEL

PER KANTOOR

Het Aedifica-team bestaat uit 130 medewerkers,

die verspreid zijn over negen verschillende kanto-

ren in zes landen. Naast het hoofdkantoor in Brus-

sel, hebben we lokale teams opgericht in Duitsland,

Nederland, Finland, het Verenigd Koninkrijk en

Ierland.

Omdat Aedifica de voorbije jaren sterk is gegroeid en

zich naar nieuwe landen heeft uitgebreid, hebben we

in 2021 onze hiërarchische bedrijfsstructuur omgezet

in een functionele matrixstructuur. Onze doelstelling

daarbij was om zo efficiënt en klantgericht mogelijk

te werken. Bovendien moest de structuur schaalbaar

zijn naar nieuwe landen, zodra we daar een voldoende

grote portefeuille hebben kunnen opbouwen.

Binnen onze bedrijfsstructuur focust elk lokaal

team zich op Aedifica’s kernactiviteiten en wordt

er een beroep op het hoofdkantoor in Brussel voor

ondersteunende diensten zoals Finance, Legal,

HR, IT, enz.

Om de lokale teams in hun activiteiten te onder

steunen, werden ‘centres of excellence’ opgericht,

waarin de expertise en knowhow van de verschil-

lende landenteams wordt samengebracht en

verdere samenwerking en communicatie wordt

aangemoedigd. Deze centres of excellence worden

gecoördineerd door het hoofdkantoor en werken

samen met vertegenwoordigers van de lokale

teams.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - organisatie

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2. Onze mensen doen groeien

2.1. Een ‘great place to work’

Kernwaarden die onze bedrijfscultuur versterken

Kernwaarden zijn belangrijk voor een organisatie

omdat ze medewerkers de mogelijkheid geven om

hun acties af te stemmen op de gedeelde missie en

doelen. Ze komen tot uiting in het dagelijks gedrag,

helpen mensen om samen te werken als een team

en geven richting aan beslissingen die alle stake-

holders beïnvloeden, zowel intern als extern.

De afgelopen jaren is Aedifica aanzienlijk gegroeid

en zijn er nieuwe teams geïntegreerd. Naar aanlei-

ding van deze ingrijpende veranderingen, hebben

we in 2024 een grondig en inclusief proces door-

lopen om ervoor te zorgen dat onze kernwaarden

onze collectieve identiteit en ambities weerspie-

gelen. Alle medewerkers werden uitgenodigd om

mee te helpen aan het identificeren en formuleren

van een nieuwe set van vier kernwaarden.

•

Survey: In een groepsbrede survey werd de

medewerkers gevraagd naar hun mening over

Aedifica’s identiteit en naar welke eigenschap-

pen het bedrijf het best in staat zouden stellen

om haar missie te realiseren.

• Focusgroep: De resultaten van de survey wer-

den besproken in een focusgroep van geïnteres-

seerde collega’s. In verschillende fasen werkten

ze samen om uit de resultaten vier kernwaarden

te destilleren en te definiëren.

Door onze kernwaarden verder te verankeren in

onze bedrijfsvoering kunnen we onze leiderspositie

in de zorgvastgoedsector versterken.

4 kernwaarden

Agility

We pakken uitdagingen aan met

een pragmatische mindset en

gaan veranderingen dynamisch

en flexibel tegemoet. Gebruik-

makend van onze collectieve

expertise proberen we telkens tot

creatieve oplossingen te komen.

Client in mind

We communiceren op een open,

eerlijke en transparante manier

met onze interne en externe

klanten. Onze coöperatieve

aanpak leidt tot succesvolle

resultaten. Door proactief te zijn

doen we net dat beetje meer

voor onze partners.

Responsibility

We zijn bekommerd om onze

community, de brede samen-

leving en het milieu. We nemen

onze verantwoordelijkheid door

betekenisvolle actie te onderne-

men om een positieve impact te

creëren voor onze aandeelhou-

ders en alle stakeholders.

Courage

Met onze ‘can-do’ mentaliteit

durven we bestaande denkwij-

zen in vraag te stellen en nieuwe

wegen in te slaan. We creë-

ren meerwaarde door nieuwe

ideeën te omarmen.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - organisatie

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Een diverse organisatie

Aedifica is ervan overtuigd dat diversiteit, gelijke

kansen en respect voor iedereen fundamenteel zijn

voor de goede werking van de onderneming op alle

niveaus, ongeacht of het gaat om medewerkers

en country managers of leden van de raad van

bestuur en het uitvoerend comité (zie pagina’s 100-

101). Bij de selectie van medewerkers en country

managers kijken we niet alleen naar de individuele

vaardigheden en competenties van een kandidaat,

maar ook naar diversiteit in al haar vormen, zodat een

complementair team kan worden samengesteld

met een goede verdeling qua geslacht,

leeftijd, opleiding, culturele achtergrond, enz.

Dankzij die visie hebben we een evenwichtig

team samengesteld dat bestaat uit mensen met

diverse educatieve en culturele achtergronden,

met een evenwichtige mix van ervaring en

gendervertegenwoordiging. Onze sterke focus

op diversiteit bevordert de interne creativiteit en

verrijkt de interne dynamiek binnen Aedifica, en

draagt zo in grote mate bij tot de groei van de

onderneming. Dit wordt bevestigd door onze

recente medewerkersurvey waaruit blijkt dat onze

medewerkers vinden dat ze eerlijk behandeld

worden, ongeacht hun ras of seksuele geaardheid.

In 2025 werkten er 130 medewerkers van

10 verschillende nationaliteiten bij Aedifica (zie

pagina 60). In de loop van het jaar hebben we

in het kader van ons onboardingsprogramma

15 nieuwe medewerkers bij Aedifica verwelkomd.

36% van onze medewerkers zijn vrouwen.

Medewerkersurvey

Het behouden van betrokken en gemotiveerde

medewerkers is onze sleutel tot succes. Daarom

hebben we in 2025 in samenwerking met een onaf-

hankelijke derde partij voor het vijfde jaar op rij een

medewerkersurvey georganiseerd. De survey geeft

niet alleen een duidelijk beeld van de tevredenheid

van onze medewerkers over de hele Groep, maar

geeft ons ook waardevolle inzichten in de prioriteiten

van onze mensen en hoe goed we daaraan tege-

moetkomen. De survey gaf ons ook de juiste instru-

menten om het welzijn van onze medewerkers te

verbeteren en een betere werkomgeving te creëren.

Met een participatiegraad van 97% (+3% ten opzichte

van 2024) was onze vijfde survey opnieuw een groot

succes. Naast een diepgaande analyse van de

bedrijfscultuur evalueerde de survey onze werkplek

op vlak van geloofwaardigheid, respect, eerlijkheid,

trots en kameraadschap.

Het resulteerde in een uitstekende Trust Index-

score van 85% voor de hele Groep (net als in 2024).

Bovendien gaf 95% van de medewerkers aan dat ze

Aedifica zouden aanbevelen als een fijne plek om

te werken (+3% ten opzichte van 2024).

Aedifica werd daarom voor het vijfde jaar op rij

erkend als een ‘Great Workplace’, waardoor we ook

in 2026 het Great Place to Work

Certified label

krijgen toegekend. Dat label is niet alleen een erken-

ning van de voortdurende inspanningen die Aedifica

levert om het welzijn van de werknemers te bevor-

deren, maar ook een kwaliteitslabel dat helpt om het

beste talent in de sector aan te trekken.

We bespreken de surveyresultaten binnen elk team

en moedigen kleine werkgroepen aan om samen

gerichte actieplannen te ontwikkelen die belangrijke

verbeterpunten aanpakken.

IN EEN JAAR WAARIN WE ALS BEDRIJF EEN

GROTE TRANSFORMATIE DOORMAKEN,

ZIJN DEZE UITSTEKENDE RESULTATEN EEN

BELANGRIJK TEKEN VAN VERTROUWEN VAN

AL ONZE MEDEWERKERS.

Stefaan Gielens

CEO

HR-SELECTIEBELEID

focus op diversiteit

aandacht voor de complementariteit van meerdere diversiteitsaspecten

competenties

(inter)nationale

ervaring

persoonlijkheid &

profi el

expertise &

integriteit

Voornaamste bevindingen

uit de survey

•

Aedifica is een werkplek die wordt gekenmerkt

door

nauwe samenwerking en wederzijdse

ondersteuning

tussen teams, met weinig hiërarchie

•

Mensen hebben het gevoel dat ze zichzelf kunnen

zijn op het werk en dat ze bijdragen aan werk met

echte maatschappelijke impact

•

Medewerkers voelen zich

gehoord en gesteund

door hun management

, die ze omschrijven als

toegankelijk, flexibel en vertrouwensvol

op 10

mede-

werkers

zouden Aedifica

aanbevelen als

een aantrekke-

lijke werkplek.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - organisatie

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Aantrekkelijk loonpakket

Voor een groeiende organisatie als Aedifica is een

aantrekkelijk loonpakket belangrijk om het juiste

talent aan te trekken en te behouden.

Het loonpakket van onze medewerkers bestaat uit

een vast en een variabel salaris, aangevuld met

extralegale voordelen zoals een mobiliteitsbud-

get, een private ziekteverzekering en een groeps-

verzekering. De specifieke onderdelen van het

loonpakket kunnen van land tot land verschillen,

rekening houdend met de lokale wetgeving en

socialezekerheidsstelsels. Het variabele loon van

de medewerkers is gekoppeld aan individuele

prestaties en wordt jaarlijks toegekend.

De Belgische medewerkers genieten een niet-re

current, resultaatsgebonden bonusplan gekoppeld

aan vooraf bepaalde collectieve doelstellingen

(een mix van financiële en niet-financiële KPI’s).

In principe worden alle medewerkers aangeworven

met een contract van onbepaalde duur; contracten

van bepaalde duur worden alleen voorzien voor

tijdelijke vervangingen. Aedifica biedt ook parttime-

werk en aangepaste arbeidsplannen aan.

Een gelijk loon

Bij Aedifica behandelen we onze medewerkers

eerlijk en gelijk. Daarom verbinden wij ons ertoe

om voor gelijk werk een gelijk loon te betalen

ongeacht het geslacht van de medewerker. Om

dat engagement kracht bij te zetten, maken we

jaarlijks een analyse van de loonkloof tussen vrou-

wen en mannen om mogelijke onevenwichten op

te sporen en aan te pakken. De loonverhouding

tussen vrouwen en mannen onder medewerkers

is licht gedaald van 85% in 2024 tot 83% in 2025.

Deze ontwikkeling is hoofdzakelijk toe te schrijven

aan personeelswijzigingen tijdens de rapporte-

ringsperiode. Het weerspiegelt geen structurele

verandering in onze verloningsfilosofieën duidt

evenmin op een aantasting van ons streven naar

eerlijke en gelijkwaardige verloningspraktijken. In

gelijke functies is het loon echter vergelijkbaar en

gebaseerd op objectieve criteria zoals kwalificaties,

ervaring en bekwaamheid, ongeacht het geslacht.

Aanwerving van nieuwe medewerkers & personeelsverloop

Emp-New Hires &

Turnover

31/12/2025 31/12/2024

(headcount) % (headcount) %

Nieuwe aanwervingen 15 11,5% 17 13,5%

Personeelsverloop 17 13,1% 13 10,3%

Genderdiversiteit van medewerkers (Diversity-Emp)

Diversity-Emp in 2025 Vrouwen Mannen

(headcount) (%) (headcount) (%)

Medewerkers

46 37% 79 63%

Uitvoerend comité 1 20% 4 80%

Raad van bestuur 5 71% 2 29%

Loonverhouding tussen vrouwen en mannen (Diversity-Pay)

Diversity-Pay in 2025 # mensen Gender

ratio

# VTE’s Bezoldiging %

vrouwen/

mannen

Medewerkers

Vrouwen 46 36% 43,80 83%

Mannen 79 63% 79,60

Uitvoerend comité

Vrouwen 1 25% 1 127%

Mannen 3 75% 3

Raad van bestuur

Vrouwen 5 83% 92%

Mannen 1 17%

1. Op 31 december 2025.

2. Met inbegrip van het uitvoerend comité.

3. Zonder het uitvoerend comité.

4. Zonder CEO.

5. Zonder voorzitter van de raad van bestuur en leden van het uitvoerend comité.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - organisatie

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2.2. Talentontwikkeling

Levenslang leren

Het is onze ambitie om prioriteit te geven aan de

ontwikkeling van menselijk kapitaal door de vaar-

digheden en kennis van onze medewerkers voort-

durend te verbeteren. We doen dat aan de hand

van continue opleidings- en leeropportuniteiten en

door een open bedrijfscultuur te stimuleren waarin

regelmatige feedback wordt aangemoedigd.

De Aedifica Academy (zie hieronder) biedt een uit

gebreid opleidingsaanbod dat jaarlijks wordt geüp-

datet in lijn met de bedrijfsstrategie. De nadruk ligt

daarbij op het uitbreiden van functionele kennis en

het bevorderen van de persoonlijke ontwikkeling.

Bij Aedifica hebben we een bedrijfscultuur gecre

eerd waarin werknemers voortdurend feedback

krijgen, naast een formeel jaarlijks functionerings-

gesprek met hun manager. In 2025 kreeg 100%

van onze medewerkers een functionerings- en

ontwikkelingsgesprek.

Naast het aantrekken van nieuw talent zijn we blij

ven investeren in onze huidige medewerkers en

hun verdere ontwikkeling. Interne mobiliteit is een

belangrijke manier om expertise op te bouwen,

betrokkenheid te versterken en loopbaanontwik-

keling op lange termijn te ondersteunen. We moe-

digen onze medewerkers dan ook actief aan om

hun vaardigheden te verbreden door middel van

gerichte opleidingsinitiatieven, meer samenwer-

king tussen teams en mogelijkheden om nieuwe

verantwoordelijkheden op zich te nemen door aan

specifieke projecten te werken.

Functioneringsgesprekken van

medewerkers (Emp-Dev)

Emp-Dev 100% van het personeel krijgt

functionerings- en loopbaanont

wikkelingsgesprekken (één keer

per jaar geformaliseerd)

3.150

totaal aantal opleidingsuren in 2025

(+12%)

24,2

gemiddeld aantal opleidingsuren

per medewerker (+13%)

Aedifica Academy

Aedifica Academy is een opleidingsprogramma

voor alle medewerkers van de Groep. Het moedigt

iedereen aan om een eigen persoonlijk en profes-

sioneel ontwikkelingsprogramma samen te stellen

uit een reeks verplichte en optionele cursussen. De

Academy dient twee hoofddoelen: enerzijds het

overdragen van functionele en technische kennis

en anderzijds het stimuleren van de persoonlijke

ontwikkeling van onze medewerkers.

Medewerkers worden aangemoedigd om hun

eigen programma in de Academy aan te vullen:

naast de cursussen die door de Vennootschap

worden aangeboden, kunnen medewerkers ook

externe cursussen volgen. Daarbij gaat het om

functiespecifieke opleidingen, zoals postgraduaat-

programma’s aan universiteiten, en om cursussen

in soft skills.

Om talentmanagement en -ontwikkeling te

stroomlijnen, maken we gebruik van een cloud-

platform waarop documentatie en video-opna-

mes van Academy-sessies beschikbaar zijn voor

alle medewerkers. Deze centrale hub helpt ons bij

het optimaliseren van onboardingprocessen voor

nieuwe medewerkers zodat ze zich vanaf dag één

goed kunnen integreren in het bedrijf.

In 2025 kregen de medewerkers van Aedifica

gemiddeld 24,2 opleidingsuren per persoon, een

stijging van 13,2% ten opzichte van 2024 (21,4 uren).

Overdragen van functionele &

technische kennis

Aedifica biedt verschillende cursussen en best

practices aan die specifiek ontworpen zijn om func-

tionele en technische kennis binnen de Groep te

verspreiden. Deze initiatieven helpen onze mede-

werkers om hun taken efficiënt uit te voeren en uit

te blinken in hun specifieke functie. De cursussen

behandelen uiteenlopende onderwerpen, zoals

vastgoedinvesteringen, vastgoedbeheer, finan-

ciële analyse, enz. Bovendien wordt er jaarlijks

een nieuwkomersprogramma georganiseerd om

nieuwe medewerkers wegwijs te maken in het

bedrijf.

Binnen dit deel van de Academy wordt een groot

deel van het programma in-house ontwikkeld. Zo

stimuleren we het uitwisselen van kennis tussen

medewerkers onderling: mensen die gespeciali-

seerd zijn in een bepaald onderwerp ondersteu-

nen collega’s die hun kennis op dat gebied willen

verdiepen. Bovendien is deze aanpak bevorderlijk

voor een open leercultuur, constructieve dialoog

en de teamgeest binnen de organisatie.

Medewerkers zijn ook vereist een verplichte

opleiding te volgen over de Gedragscode en de

beleidslijnen die erin zijn opgenomen, zodat ze

de code begrijpen en handelen in overeenstem-

ming met Aedifica’s waarden. Sinds 2023 wordt

deze training aangeboden in een e-learning format.

De volgende compliancecursussen worden via

e-learning aangeboden: gegevensbescherming,

Speak Up-beleid, omkopingspreventie, mededin-

gingsrecht, informatiebeveiliging en regelgeving

inzake machtsmisbruik. In 2025 werden e-learn-

ingcursussen over het voorkomen van seksuele

intimidatie en beeldschermapparatuur toegevoegd

aan het complianceprogramma. Het voltooiings

percentage van de in 2025 gelanceerde compli-

ancetrainingsmodules bedraagt 99%.

Daarnaast werd er AI-training georganiseerd voor

medewerkers die deel uitmaakten van een piloot

groep die vroegtijdig toegang kreeg tot geïnte-

greerde AI-tools. Dit zorgde voor een verantwoord,

geïnformeerd en veilig gebruik van dergelijke tech-

nologieën.

Persoonlijke ontwikkeling & leadership

Via de Academy zetten we ook in op een reeks

opleidingen waarmee medewerkers hun vaar-

digheden op het gebied van communicatie, taal,

timemanagement, leiderschap, enz. verder kunnen

ontwikkelen. Door hen de tools en middelen te

geven die ze nodig hebben om professioneel te

groeien, helpen we hen om hun volledige potenti-

eel te bereiken en hun carrièredoelen te bereiken.

Opleiding en ontwikkeling (Emp-Training)

Emp-Training 31/12/2025 31/12/2024

# % # %

Totaal aantal medewerkers

130

Aantal medewerkers die een opleiding hebben gevolgd

128 98% 131 98%

Totaal aantal opleidingsuren

3.151 2.806

Gemiddeld aantal opleidingsuren per medewerker

24,2 21,4

Totaal aantal opleidingsuren – vrouwen

1.040 33% 1.233 44%

Totaal aantal opleidingsuren – mannen

2.111 67% 1.573 56%

1. Op het einde van de rapporteringsperiode.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - organisatie

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Townhall meetings

Jaarlijks organiseren we een aantal townhall meet-

ings waarvoor alle medewerkers worden uitge-

nodigd. Deze meetings worden op regelmatige

basis ingepland om iedereen op een consistente

en duidelijke manier te informeren over de stra-

tegie en de prestaties van het bedrijf. Naast vaste

momenten, zoals bij de publicatie van tussentijdse

en eindejaarsresultaten, worden er ook op ad-hoc

basis meetings georganiseerd voor bepaalde ini-

tiatieven en bedrijfsupdates die voor iedereen van

belang zijn.

In 2025 hebben we in totaal zes townhall meetings

georganiseerd. Naast de bespreking van de finan-

ciële resultaten werden townhall meetings geor-

ganiseerd over Aedifica’s ruilbod op Cofinimmo,

de resultaten van de medewerkersurvey en de

voortgang van onze MVO-doelstellingen.

2.3. Gezondheid & welzijn

Bij Aedifica vertalen we ‘housing with care’ naar al

onze bedrijfsactiviteiten. De zorgprincipes die we

toepassen bij het beheer van onze vastgoedporte-

feuille gelden ook voor ons eigen personeel. Door

te waken over de gezondheid en het welzijn van

onze medewerkers zorgen wij ervoor dat Aedifica

een aantrekkelijke werkplek blijft.

Gezondheid en welzijn van

medewerkers

In 2024 lanceerden we een nieuwe versie van ons

employee handbook, waaruit onze voortdurende

inzet voor de gezondheid en het welzijn van onze

medewerkers blijkt. Dit bijgewerkte handboek biedt

uitgebreide richtlijnen over veiligheid op de werk-

plek en het welzijn van medewerkers. Duidelijke,

toegankelijke en gebundelde informatie in het

handboek maken het bestaande kader van per-

soneelsvriendelijke regels en beleidslijnen beter

inzichtelijk voor onze medewerkers. Zo kunnen ze

zich meer focussen op hun gezondheid en veilig-

heid, wat een positievere en productievere werk-

omgeving bevordert.

Er waren geen arbeidsongevallen te melden in

2025. We houden regelmatig noodoefeningen

en indien nodig kan er in onze kantoren eerste

hulp worden verleend. Er werden ook opleidingen

in EHBO en brandveiligheid georganiseerd voor

medewerkers in elk van onze landen.

Gezondheid en veiligheid van

medewerkers (H&S-Emp)

H&S Emp 2025 2024

Arbeidsonge-

vallen

0 1

Percentage

verloren

dagen

0% 0%

Verzuimper

centage

3,1% 3,6%

Een beter evenwicht tussen werk en

privéleven dankzij ons telewerkbeleid

en deconnectiebeleid

Aedifica bevordert een duurzaam evenwicht tus-

sen werk en privéleven door moderne en flexibele

werkregelingen aan te bieden die het welzijn en

de betrokkenheid van de werknemers ondersteu-

nen. In alle landen waar de Groep actief is, kunnen

werknemers dankzij Aedifica’s telewerkbeleid tot

50% van hun werktijd van thuis uit werken. Deze

flexibiliteit helpt om het woon-werkverkeer te ver-

minderen en stelt onze medewerkers in staat hun

werk en privéleven beter te combineren. Het is ook

een belangrijk middel om talent aan te trekken en

te behouden, aangezien werknemers steeds meer

waarde hechten aan hybride werkmogelijkheden.

Telewerken draagt niet alleen bij aan het welzijn van

de werknemers, maar ook aan Aedifica’s bredere

duurzaamheidsambities. Door het woon-werkver-

keer te verminderen, helpt het beleid de CO

-uitstoot

te verlagen, waardoor de totale CO

-voetafdruk van

de Groep wordt gereduceerd. Dit maakt deel uit van

Aedifica’s bredere engagement om duurzaamheid

te integreren in haar dagelijkse activiteiten.

Sinds 2023 heeft Aedifica ook een deconnectiebe

leid geïmplementeerd voor alle medewerkers. Hoe-

wel het wettelijke recht om te deconnecteren niet in

alle rechtsgebieden waar de Groep actief is, wordt

erkend, heeft Aedifica ervoor gekozen om dit beleid

in de hele Groep toe te passen. Het beleid omschrijft

de modaliteiten van het recht om niet beschikbaar

te zijn buiten de werkuren en geeft richtlijnen voor

het gepast gebruik van digitale hulpmiddelen. Het

beleid heeft tot doel rustperiodes en vakanties te

beschermen, onnodige communicatie buiten de

werkuren te voorkomen en een gezond evenwicht

tussen werk en privéleven te bevorderen.

WE BLIJVEN STERK

INZETTEN OP EEN

CULTUUR VAN

VOORTDUREND LEREN

EN HET CREËREN

VAN KANSEN OM

ONZE MEDEWERKERS

TE HELPEN DE

VAARDIGHEDEN EN HET

ZELFVERTROUWEN TE

ONTWIKKELEN DIE ZE

NODIG HEBBEN OM ZICH

TE ONTPLOOIEN.

Fabienne Vanderhulst

HR Manager

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - organisatie

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

3. Ethiek, compliance en integriteit

Aedifica streeft een bedrijfscultuur na die gekenmerkt

wordt door eerlijkheid en integriteit, verantwoordelijk-

heidszin, strikte ethiek en naleving van de wettelijke

regels en de normen inzake deugdelijk bestuur. Al

sinds de oprichting in 2005 draagt deze bedrijfscul-

tuur bij aan Aedifica’s succes en ook in de toekomst

zullen we dat pad blijven bewandelen.

In dat verband heeft Aedifica verschillende beleids

lijnen uitgewerkt die de regels vastleggen die deze

bedrijfscultuur vormgeven. Wij streven ernaar ons

beleid voortdurend te verbeteren en te professionali-

seren om de hoogste ethische en compliancenormen

te garandere.

Gedragscode

Aedifica heeft een gedragscode opgesteld die een

ethisch kader biedt en haar medewerkers richtlijnen

geeft over hoe ze zich moeten gedragen om de hoge

ethische waarden en normen die we hanteren na te

leven. De gedragscode helpt om ervoor te zorgen dat

onze medewerkers de goede reputatie van de onder-

neming beschermen en versterken in haar relatie met

klanten, aandeelhouders, andere stakeholders en

met de samenleving in het algemeen.

De gedragscode weerspiegelt Aedifica’s kernwaar

den, waaronder ons engagement om de mensen-

rechten te respecteren, marktmisbruik te voorkomen,

corruptie en belastingontduiking te bestrijden en

een gepast gebruik van bedrijfseigendommen te

verzekeren. Het omvat door middel van verwijzing

enkele interne ethische beleidslijnen (waaronder de

dealing code, het anti-omkoping en corruptiebeleid,

het beleid tegen belastingontduiking, de interne pro

cedure voor het melden van onregelmatigheden en

het mensenrechtenbeleid).

De gedragscode werd in 2023 volledig vernieuwd.

Er werd met name op gelet dat de code gemakkelijk

te begrijpen is voor alle medewerkers, ongeacht hun

persoonlijke achtergrond, door niet alleen aandacht

te besteden aan de toegankelijkheid van het taal-

gebruik, maar ook door de wisselwerking tussen de

afzonderlijke speciale beleidsregels en de overkoe-

pelende gedragscode beter te verduidelijken en door

per onderwerp praktische voorbeelden te geven.

We communiceren de gedragscode op ons intranet

en via een verplichte opleiding voor alle medewer

kers. We hanteren een strikte aanpak van omkoping

en corruptie, fraude, (illegaal) wangedrag, handel met

voorkennis, discriminatie en alle andere vormen van

schending van onze gedragscode.

De effectiviteit en naleving van de code wordt

structureel gemeten door:

1. het actief opsporen en onderzoeken van

vermeend wangedrag en het nemen

van passende disciplinaire maatregelen

indien wangedrag wordt aangetoond;

de naleving van de gedragscode op te

nemen in ons onboardingsprogramma

voor nieuwe medewerkers;

er op toe te zien dat alle medewerkers

(zowel intern als extern) en leden van

het uitvoerend comité en raad van

bestuur de verplichte opleidingen over

de gedragscode voltooien. Sinds 2023

wordt deze training gegeven in de vorm

van e-learning / e-testing-cursussen;

het melden van incidenten aan het

uitvoerend comité en de raad van bestuur.

Medewerkers worden aangemoedigd om bedenkin-

gen over de gedragscode en mogelijke inbreuken te

melden. Een speciale klokkenluidersprocedure biedt

een veilige omgeving om dergelijke meldingen te

kunnen maken, naast de reeds bestaande directe

meldingsmogelijkheden aan leidinggevenden en het

HR-team (inclusief onze herziene klachtenprocedure

voor werknemers met betrekking tot problemen op

het werk). In 2025 werden geen klachten ontvan-

gen over vermeende inbreuken op de gedragscode

en zijn er geen overtredingen van de gedragscode

vastgesteld.

Preventie van risico’s voor het witwassen

van geld en de financiering van terrorisme

Aedifica heeft een beleid opgesteld en ingevoerd

om het witwassen van geld en de financiering van

terrorisme en proliferatie tegen te gaan. Dit beleid

zorgt ervoor dat het aangaan van zakelijke rela-

ties met klanten of het sluiten van transacties met

tegenpartijen onderworpen is aan een voorafgaande

evaluatie van potentiële risico’s op het gebied van

witwassen, terrorismefinanciering en reputatie. Na het

aangaan van een zakelijke relatie wordt doorlopend

een monitoringsysteem toegepast. De medewerkers

die betrokken zijn bij de uitvoering van dit beleid

worden regelmatig geïnformeerd en krijgen een

specifieke opleiding.

Bescherming van persoonsgegevens

Wij verbinden ons ertoe de privacyrechten van onze

medewerkers, klanten, aandeelhouders, leveranciers

en iedereen met wie wij zaken doen te respecteren

en te beschermen.

Persoonsgegevens worden op een professionele,

wettige en ethische manier beheerd, in overeen-

stemming met ons interne en externe privacybeleid

en in overeenstemming met de toepasselijke wet- en

regelgeving. We hebben technische en organisato-

rische maatregelen genomen om de toevallige of

onwettige vernietiging, het verlies, de wijziging of

de ongeoorloofde bekendmaking van of toegang

tot persoonsgegevens te voorkomen.

ONZE TOEWIJDING AAN

ETHIEK GAAT VERDER

DAN BELEID – HET IS

DE HOEKSTEEN VAN AL

ONZE BESLISSINGEN.

EERLIJKHEID, RESPECT EN

VERANTWOORDELIJKHEID

VORMEN DE LEIDRAAD IN

ONS STREVEN NAAR HET

CREËREN VAN DUURZAME

WAARDE VOOR AL ONZE

STAKEHOLDERS.

Sven Bogaerts

CLO/CM&AO

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - organisatie

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Cybersecurity

Aedifica maakt intensief gebruik van verschillende

IT-systemen om (financiële) informatie te verza-

melen, te analyseren en te verwerken. Een goed

beheer van de IT-infrastructuur is van fundamen-

teel belang voor de Groep. Een verlies, compromit-

tering of onbeschikbaarheid van deze systemen of

significante IT-problemen kunnen leiden tot een

verstoring van de beheers- en de investerings-

activiteiten, en tot een verstoring van het interne

en externe rapporteringsproces. Gegevenslekken

kunnen de vertrouwelijkheid en betrouwbaarheid

van onze gegevens in gevaar brengen.

Cybersecurity is daarom een belangrijke prioriteit

voor Aedifica, vooral aangezien cyberaanvallen

door natiestaten, pogingen tot phishing, rans-

omware en aanvallen op de waardeketen steeds

gebruikelijker en geraffineerder worden. Met het

toegenomen gebruik van digitale werkomgevingen

(op kantoor en thuis), is de rol van IT-diensten om

naadloze toegang te bieden tot alle bedrijfsmid-

delen en om informatiebeveiliging te garanderen

belangrijker geworden dan ooit. Om onze systemen

en gegevens en die van onze klanten en aandeel-

houders te beschermen, blijven wij voortdurend

waakzaam en hebben wij de nodige technische en

organisatorische maatregelen getroffen.

Aedifica beschikt over een intern IT-team dat

wordt bijgestaan door een externe partner voor

het beheer van de IT-infrastructuur (hardware en

software) alsook voor de beveiliging en opslag

van gegevens. Intern is een cyberbeveiligingsplan

ontwikkeld om cyberaanvallen te voorkomen en

op te sporen en de impact ervan te beperken. Het

plan omvat:

•

een jaarlijkse pentest die wordt uitgevoerd door

een onafhankelijke deskundige om kwetsbaar-

heden te identificeren waarvan men misbruik

zou kunnen maken;

•

regelmatige interne phishingcampagnes om het

bewustzijn van werknemers te vergroten en het

risico op phishing en andere cyberdreigingen

te verminderen.

Het cyberbeveiligingsplan en de maatregelen die

in het kader daarvan worden genomen, worden

jaarlijks besproken in het audit- en risicocomité en

vervolgens gerapporteerd aan de raad van bestuur.

Het audit- en risicocomité bepaalt ook de jaarlijkse

omvang van de interne audit die wordt uitgevoerd

door een onafhankelijke externe consultant. In

2025 heeft het comité beslist om een evaluatie

van de cyberbeveiliging en een risico-evaluatie

van artificiële intelligentie op te nemen in de scope

van de audit.

test- en auditresultaten 2025

•

De recentste pentest werd uitgevoerd in

december 2025 en bevestigde dat Aedifica

in redelijke mate voldoet aan de minimum-

normen voor cyberbeveiliging.

•

Interne phishingcampagnes toonden een

hogere rapportagescore, wat wijst op een

groeiend bewustzijn en een grotere waak-

zaamheid bij de werknemers.

•

De evaluaties van de cyberbeveiliging en

artificiële intelligentie bevestigden dat

er passende interne controles zijn om de

belangrijkste risico’s te beperken.

Deze resultaten werden uitvoerig besproken in het

audit- en risicocomité en vervolgens voorgesteld

aan de raad van bestuur.

Aedifica heeft ook een verzekeringspolis voor

cyberbeveiliging die voldoende dekking biedt

tegen verschillende soorten cybercriminaliteit.

In het verleden is Aedifica het slachtoffer geweest

van één datalek ten gevolge van een cyberaan-

val (namelijk in maart 2021). Deze inbreuk werd

gemeld aan de gegevensbeschermingsautoriteit.

De impact van die cyberaanval op de activiteiten

van Aedifica was zeer beperkt en leidde ook niet

tot een aantoonbaar verlies van persoonsgege-

vens, noch tot een hoog risico voor de rechten en

de vrijheid van eventuele betrokkenen (als die er

al waren). Sinds maart 2021 heeft de Groep geen

andere datalekken vastgesteld.

Aedifica is niet op de hoogte van inbreuken op de

informatiebeveiliging door derden in de loop van

2025, waarbij onze persoonsgegevens betrokken

waren.

Artificiële intelligentie

In overeenstemming met de EU-wet inzake artifici-

ele intelligentie (AI-wet) hebben we een uitgebreid

AI-beleid opgesteld. Dit beleid stemt overeen met

het nieuwe regelgevingskader en zorgt ervoor dat

AI-systemen op een verantwoorde, transparante

en ethische manier worden gebruikt. Het zorgt er

ook voor dat werknemers de mogelijkheden en

beperkingen van deze tools begrijpen.

Aedifica gebruikt AI uitsluitend als een hulpmid-

del om de productiviteit te verhogen. Het wordt

niet gebruikt voor kritieke of geautomatiseerde

besluitvormingsprocessen, noch voor beslissingen

die een directe impact hebben op individuen. De

toegang tot AI-tools wordt gemonitord door het

IT-team onder toezicht van het uitvoerend comité

en is onderworpen aan verplichte AI-training om

een verantwoord en veilig gebruik te garanderen.

HOEWEL AI EEN RECENTE ONTWIKKELING

IS, IS HET DUIDELIJK DAT HET ENORME

MOGELIJKHEDEN BIEDT VOOR INNOVATIE

EN EFFICIËNTIE. BIJ AEDIFICA HEBBEN

WE UITGEBREIDE RICHTLIJNEN EN BEST

PRACTICES OPGESTELD VOOR HET ETHISCH

GEBRUIK VAN AI BINNEN DE GROEP.

Thomas Moerman

Group General Counsel & Compliance Officer

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - organisatie

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

FINANCIAL REVIEW

Highlights

293mln €

aan nieuwe investeringen &

ontwikkelingsprojecten

96mln €

aan opgeleverde projecten

128mln €

aan desinvesteringen

40,8%

schuldgraad

2,0%

gemiddelde kost van de

schulden

6,2x

rentedekkingsratio

88%

indekkingsgraad

7,8

Nettoschuld/EBITDA

361mln €

huurinkomsten

(+7% Y/Y / +3% LFL)

245mln €

EPRA Earnings* (+4%)

5,15

€/aandeel

EPRA Earnings*

78,40

€/

aandeel

EPRA NTA*

4,00

€/aandeel

voorgesteld brutodividend

(+3%)

brutodividendrendement

op 31 dec. 2025

* Alternatieve prestatiemaatstaf (Alternative Performance Measure – APM) in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority)

van 5 oktober 2015. Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in overeenstemming met de

richtlijnen die door de ESMA werden uitgevaardigd. Een aantal van die APM’s wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde

Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de

lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM’s in dit jaarlijks financieel verslag zijn aangeduid met een asterisk (*). De

prestatiemaatstaven die door IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of

de balans, worden niet beschouwd als APM’s. De APM’s worden gedefinieerd, besproken en verbonden met de post, het totaal of het subtotaal van de

financiële staten die daarvoor het relevantst zijn, in toelichting 43 van de geconsolideerde jaarrekening.

1. De verhouding tussen het ‘operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille’ (lijn I t.e.m. XV van de geconsolideerde resultatenrekening) en de ‘net-

to-interestkosten’ (lijn XXI) op voortschrijdende basis van 12 maanden.

2. Niet gecorrigeerd voor projecten in aanbouw.

OULU MÄNTYPELLONPOLKU - KINDERDAGVERBLIJF IN OULU (FI)

MARTHA FLORA OEGSTGEEST - WOONZORGCENTRUM IN OEGSTGEEST (NL)

MAPLE COURT - WOONZORGCENTRUM

IN SCARBOROUGH (UK)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1. Financiële prestaties

1.1 Investeringen en desinvesteringen in 2025

Nieuwe investeringen &

projecten

Type Ligging Datum Investering

(miljoen €)

Pipeline

(miljoen €)

Oplevering Huur-

contract

Uitbater

België - 16,5

Coham Uitbreiding &

renovatie

Tessenderlo-

Ham

01/12/2025 - 16,5 Q1 2030 20 jaar - NNN Korian

Duitsland Acquisitie 20,5 -

Harburg Acquisitie Hamburg 31/12/2025 10 - - 20 jaar - NN Dorea Group

Seniorenheim an der Alten

Saline

Acquisition Lüneburg 31/12/2025 10,5 - - 23,5 jaar - NN Argentum Group

Nederland 12,5 13

Sinnehiem Forward purchase

Haulerwijk 16/10/2025 - 13 Q1 2026 7 jaar - NN Stichting Liante &

Stichting ZuidOostZorg

De Kroon Acquisitie Dronten 30/10/2025 12,5 - Q4 2025 15 jaar - NN Stichting Coloriet &

meerdere huurders

Verenigd Koninkrijk

- 25,5

Lavender Villa Uitbreiding Grouville 20/05/2025 - 7 Q2 2026 25 jaar - NNN Emera

St Joseph’s Uitbreiding St. Helier 03/06/2025 - 3,5 Q4 2026 22 jaar - NNN Emera

Homefield Forward purchase Douglas 04/06/2025 - 15 Q1 2027 25 jaar - NNN Emera

Finland 37,5 74

Oulu Kihokkitie Ontwikkeling Oulu 17/01/2025 - 3,5 Q2 2026 25 jaar - NN Stad Oulu

Helsinki Radiokatu Ontwikkeling Helsinki 26/02/2025 - 7,5 Q2 2026 24 jaar - NN Stad Helsinki

Jyväskylä Toivonlenkki Ontwikkeling Jyväskylä 16/04/2025 - 3,5 Q1 2026 20 jaar - NN Mehiläinen

Oulu Pikku-Iikankatu Ontwikkeling Oulu 28/04/2025 - 3 Q1 2026 15 jaar - NN Esperi

Kuopio Leinikinkatu

Ontwikkeling Kuopio 31/05/2025 - 3 Q4 2025 15 jaar - NN Touhula

Portefeuille van 6 zorg-

locaties

Acquisitie Various

locations

03/06/2025 37,5 - - WAULT 11 jaar

- NN

Attendo, Mehiläinen,

Ikifit & Kepakoti

Joensuu Suppakuja Ontwikkeling Joensuu 03/07/2025 - 5 Q2 2026 15 jaar - NN Attendo

Rovaniemi Koivuojankatu Ontwikkeling Rovaniemi 03/07/2025 - 6,5 Q2 2026 15 jaar - NN Attendo

Lappeenranta Tyysternie

mentie

Ontwikkeling Lappeenranta 25/07/2025 - 7,5 Q2 2026 15 jaar - NN Mehiläinen

Kokkola Kimalaisenpolku Ontwikkeling Kokkola 03/08/2025 - 7 Q2 2026 15 jaar - NN Mehiläinen

Vihti Puhurikuja Ontwikkeling Vihti 25/09/2025 - 6,5 Q1 2026 15 jaar - NN Kaarikeskus

Seinäjoki Axel Mörnenkatu Ontwikkeling Seinäjoki 24/10/2025 - 4,5 Q4 2026 20 jaar - NN Suomen Kristilliset

Hoivakodit

Turku Työnjohtajankatu Ontwikkeling Turku 12/11/2025 - 4 Q3 2026 15 jaar - NN Attendo

Kuopio Pirtinkaari Ontwikkeling Kuopio 18/11/2025 - 6,5 Q4 2026 15 jaar - NN Attendo

Seinäjoki Pikkukäpälä Ontwikkeling Seinäjoki 18/11/2025 - 6 Q4 2026 15 jaar - NN Attendo

Ierland - 85,5

Limerick cancer centre Ontwikkeling Limerick 02/07/2025 - 26,5 Q1 2027 30 jaar - NNN UPMC & Bon Secours

Kilcoole Ontwikkeling Kilcoole 19/12/2025 - 25 Q3 2027 30 jaar - NNN Muskerry

Crumlin Ontwikkeling Dublin 24/12/2025 - 34 Q1 2028 25 jaar - NNN Bartra Healthcare

Spanje 7,5 -

Novaedat Mutxamel Acquisitie Alicante 18/09/2025 7,5 - - 20 jaar - NN Novaedat

Totaal 78 214,5

293

miljoen €

aan nieuwe

investeringen en

ontwikkelingen

1. Deze financiële review is gebaseerd op

de geconsolideerde jaarrekening. Het

bevat ook bepaalde gegevens in verband

met de statutaire jaarrekening, maar dat

wordt steeds uitdrukkelijk vermeld. De

statutaire jaarrekening en het statutaire

beheersverslag zullen binnen de bij wet

voorziene termijnen worden neergelegd

bij de Nationale Bank van België en zijn

gratis toegankelijk via internet (www.

aedifica.eu) of via eenvoudig verzoek aan

het hoofdkantoor.

2. De bedragen in deze kolom zijn de bud

getten voor ontwikkelingsprojecten die

Aedifica zal financieren of acquisities

waarvan de opschortende voorwaarden in

de loop van de komende maanden zullen

worden vervuld. De ontwikkelingsprojec-

ten staan opgelijst in het overzicht van het

investeringsprogramma (zie pagina 40).

3. Acquisitie van een zorglocatie in exploita-

tie die onderworpen is aan de gebruike-

lijke voorwaarde van goedkeuring door de

toezichthoudende autoriteit, aangezien de

verkoper een woningcorporatie is.

4. De zorglocaties op de Kanaaleilanden en

het eiland Man worden gerapporteerd

onder de Britse portefeuille. Bedragen

in GBP werden omgezet in EUR op basis

van de wisselkoers op datum van de

transactie.

5. Het ontwikkelingsproject Kuopio Leinikin-

katu werd opgeleverd op 19 december

2025 (zie pagina 70).

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Opgeleverde projecten

Type Ligging Datum Investering

(miljoen €)

Huurcontract Uitbater

Duitsland 1

Bavaria Senioren- und

Pflegeheim

Renovatie Sulzbach-Rosenberg 30/06/2025 1 WAULT 25 jaar - NN Auriscare

Verenigd Koninkrijk

19,5

St. Mary’s Lincoln Ontwikkeling Lincoln 22/01/2025 16,5 30 jaar - NNN North Bay Group

St. Joseph’s Convent Renovatie &

uitbreiding

St. Helier 31/01/2025 3 WAULT 22 jaar - NNN Emera

Finland 51,5

Oulu Satamatie 34

Ontwikkeling Oulu 02/01/2025 26 15 jaar - NN Meerdere huurders

Nurmijärvi Luhtavillantie Uitbreiding Nurmijärvi 30/06/2025 2,5 15 jaar - NN Pilke

Kokkola Kruunupyyntie Ontwikkeling Kokkola 02/07/2025 4,5 15 jaar - NN Norlandia

Jyväskylä Lahjaharjuntie Ontwikkeling Jyväskylä 11/09/2025 10 15 jaar - NN Mehiläinen

Vantaa Haravakuja Ontwikkeling Vantaa 22/10/2025 5,5 15 jaar - NN Mehiläinen

Kuopio Leinikinkatu Ontwikkeling Kuopio 19/12/2025 3 15 jaar - NN Touhula

Spanje 24

Tomares Miró Ontwikkeling Tomares 16/06/2025 12 30 jaar - NNN Neurocare home

Zamora Av. de Valladolid Ontwikkeling Zamora 12/12/2025 12 30 jaar - NNN Neurocare home

Totaal 96

1. De bedragen in deze kolom omvatten

uitsluitend de uitgevoerde werken, met

uitzondering van het investeringsbedrag

voor het project in Lincoln, dat ook de

contractuele waarde van de grondpo-

sitie omvat.

2 De zorglocaties op de Kanaaleilanden

worden gerapporteerd onder de Britse

portefeuille. Bedragen in GBP werden

omgezet in EUR op basis van de wissel-

koers op datum van de transactie.

3 Oplevering van het resterende deel

van de service community die initieel

werd aangekondigd als ‘Oulu Siilotie

K21’, na een gedeeltelijke oplevering op

31 december 2024.

miljoen €

geïnvesteerd in

11 opgeleverde

projecten

SINNEHIEM - WOONZORGCENTRUM IN HAULERWIJK (NL)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Desinvesteringen

Ligging Datum Verkoopprijs

(miljoen €)

Duitsland 4,2

Am Bäkepark Berlin 21/10/2025

Nederland 24,5

Huize Ter Beegden Beegden 06/03/2025

Martha Flora Hoorn Hoorn 06/03/2025

Zorgresidentie Mariëndaal Velp 01/07/2025

Verenigd Koninkrijk

St. Joseph’s Flats St. Helier 08/05/2025

Church View Seaham 31/10/2025

Sweden

90,9

Portefeuille van 22 kleinschalige

residentiële zorgcentra (‘LSS’)

Diverse locaties in

Zweden

14/02/2025

Portefeuille van 6 (kleuter)scholen Diverse locaties in

Zweden

31/03/2025

Totaal 127,6

Aedifica’s strategische vastgoedrotatiepro-

gramma stoelt op twee principes:

• het managen en verbeteren van de samenstel-

ling en de kwaliteit van de portefeuille, en

•

het recycleren van kapitaal dat kan worden

geherinvesteerd in activa van hoge kwaliteit die

een beter rendement bieden.

In de loop van 2025 werden 34 gebouwen verkocht

voor een totaalbedrag van 127,6 miljoen €. Naast de

verkoop van zes activa in Duitsland, Nederland en het

Verenigd Koninkrijk, heeft Aedifica in de eerste helft

van 2025 haar volledige portefeuille van 28 zorglo-

caties in Zweden gedesinvesteerd. Een eerste porte-

feuille van 22 kleinschalige residentiële zorgcentra

(‘LSS’) met een capaciteit van ca. 160 bewoners werd

verkocht op 14 februari 2025, waarbij de overeenge-

komen vastgoedwaarde 576 miljoen SEK bedroeg.

De resterende portefeuille, waaronder zes (kleuter)

scholen, werd verkocht op 31 maart 2025. De over-

eengekomen vastgoedwaarde van deze tweede

transactie bedroeg 454 miljoen SEK.

128 miljoen €

34 desinvesteringen om

de vastgoedportefeuille te

optimaliseren

1. De zorglocaties op de Kanaaleilanden worden gerapporteerd onder de Britse portefeuille. Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR

op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.

2. Dit bedrag vertegenwoordigt de overeengekomen vastgoedwaarde van beide transacties.

Verkoop in Zweden:

opportuniteit voor

kapitaalrecycling

Aedifica desinvesteerde haar portefeuille

in Zweden omdat de bijdrage aan de EPRA

Earnings van de Groep beperkt was in ver-

gelijking met andere segmenten, wat een

opportuniteit voor kapitaalrecycling heeft

geboden. Aangezien deze desinvestering

extra slagkracht opleverde om nieuwe

investeringsopportuniteiten te grijpen en

het ontwikkelingsprogramma aan te vul-

len, werd de opbrengst reeds geherin-

vesteerd in de aangekondigde acquisities

en projecten die aan de pipeline werden

toegevoegd (zie pagina 40).

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1.2 Investeringen en desinvesteringen na 31 december 2025

Nieuwe investeringen

& projecten

Type Ligging Datum Investering

(miljoen €)

Pipeline

(miljoen €)

Oplevering Huur-

contract

Uitbater

Duitsland - 22

Stadtlohn Ontwikkeling Stadtlohn 19/01/2026 - 22 Q2 2028 30 jaar - NN Specht Gruppe

Finland - 7

Mikkeli Pehtorintie Ontwikkeling Mikkeli 08/01/2026 - 2,5 Q4 2026 20 jaar - NN Mehiläinen

Pirkkala Pereensaarentie Ontwikkeling Pirkkala 26/01/2026 - 4,5 Q4 2026 20 jaar - NN Ikifit

Totaal - 29

Opgeleverde projecten

Type Ligging Datum Investering

(miljoen €)

Huurcontract Uitbater

Finland 6,5

Vihti Puhurikuja Ontwikkeling Vihti 13/02/2026 6,5 15 jaar - NN Kaarikeskus

Ierland 16,5

Sligo Finisklin Road Ontwikkeling Sligo 20/02/2026 16,5 25 jaar - NNN Coolmine Caring Services Group

Totaal 23

1. De bedragen in deze kolom zijn de bud-

getten voor ontwikkelingsprojecten die

Aedifica zal financieren.

2. De bedragen in deze kolom omvatten

uitsluitend de uitgevoerde werken.

miljoen €

aan nieuwe

investeringen

miljoen €

geïnvesteerd in 2

opgeleverde projecten

CRUMLIN - WOONZORGCENTRUM DAT ZAL WORDEN ONTWIKKELD IN DUBLIN (IE)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1.3 Beheer van de financiële middelen

SAMENSTELLING FINANCIËLE SCHULDEN (%)

3% Investeringskredieten

40% Vaste termijnkredieten

6% Doorlopende kredieten

8% USPP GBP

20% Duurzame obligatie

3% Thesauriebewijzen met

middellange looptijd

20% Thesauriebewijzen met

korte looptijd

VERVALDATA FINANCIËLE SCHULDEN

(IN MILJOEN €)

Niet-

opgenomen

schulden

Opgenomen

schulden

Duurzame

obligatie &

thesauriebe-

wijzen met

lange duur

1,000

800

600

400

200

31/12

2026

31/12

2027

31/12

2028

31/12

2029

31/12

2030

31/12

20310

>31/12

2031

165

200

303

380

491

339

12 11

50 50

220

165

130

500

RENTEAFDEKKING

31/12

2025

31/12

2026

31/12

2027

31/12

2028

31/12

2029

12%

53%

35%

17%

50%

33%

21%

48%

31%

50%

27%

23%

60%

17%

23%

100%

80%

60%

40%

20%

Niet-

ingedekte

schuld met

vlottende

rentevoet

Swaps

Schuld

met vaste

rentevoet

1.3.1 Financiële schulden

In 2025 heeft Aedifica haar financiële middelen ver-

sterkt door voor ca. 585 miljoen € aan langlopende

bankfinancieringen (vervroegde herfinancieringen

en nieuwe financieringen) af te sluiten met looptij-

den van 3 tot 7 jaar. Bovendien werd 235 miljoen €

aan bankfinancieringen met verlengingsopties (met

een oorspronkelijke looptijd tot 2026 en die al

eenmaal werden verlengd) nogmaals met succes

verlengd tot 2028, samen met 170 miljoen € aan

bankfinancieringen (met een oorspronkelijke loop-

tijd tot 2029 of 2030) die voor het eerst met een

jaar zijn verlengd tot 2030 of 2031.

Daarnaast slaagde Aedifica erin om de kost van

de schulden te optimaliseren door de uitgifte

van kortlopende thesauriebewijzen te verhogen

met 170 miljoen €. Het totale bedrag aan kort-

lopende thesauriebewijzen (met inbegrip van

die uitgegeven door Hoivatilat) beloopt 484 mil-

joen € en wordt integraal gedekt door de beves-

tigde kredietlijnen in geval van niet-verlenging.

Rekening houdend met deze elementen,

zien de vervaldata van Aedifica’s financiële

schulden er op 31 december 2025 als volgt uit:

Financiële schuld

(in miljoen €)

Toegezegde financiering Kortlopende

thesaurie-

bewijzen

Lijnen Opname

31/12/2026 215 50 484

31/12/2027 741 541 -

31/12/2028 861 559 -

31/12/2029 67 27 -

31/12/2030 557 177 -

31/12/2031 603 508 -

>31/12/2031 187 142 -

Totale schuld op 31 december 2025 3.232 2.005 484

Op 31 december 2025 bedraagt de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de opgenomen financiële

schuld 3,4 jaar. De beschikbare toegezegde financiering bedraagt 1.227 miljoen €. Na aftrek van de back-up

voor de kortlopende thesauriebewijzen bedraagt de beschikbare liquiditeit 743 miljoen €.

Na 31 december 2025 heeft Aedifica een nieuwe bankfinanciering van 150 miljoen € met een looptijd van

5 jaar afgesloten met een nieuwe tegenpartij om haar financiële middelen verder te versterken en te diver-

sifiëren.

De leningen die zijn aangegaan in het kader van Aedifica’s Sustainable Finance Framework of die gekoppeld zijn

aan KPI’s inzake duurzaamheid bedragen 1.701 miljoen € (53% van de toegezegde langlopende kredietlijnen).

Daarmee onderstreept Aedifica de wens om haar financieringsbronnen verder te diversifiëren en ESG-criteria

in haar financieel beleid te integreren.

De gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen bedraagt

2,1% (31 december 2024: 2,0%) dankzij de renteafdekkingen die Aedifica heeft afgesloten.

Op 31 december 2025 is de financiële schuld tegen renterisico’s ingedekt voor 88,3%, wat overeenkomt met de

verhouding tussen de som van de schuld met vaste rentevoet en het referentiebedrag van de financiële deri-

vaten, gedeeld door de totale financiële schuld. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de indekking

is 3,8 jaar. De grafiek links toont de ontwikkeling van de indekkingsgraad op basis van de verwachte schulden.

In haar financieel beleid streeft Aedifica ernaar om haar schuldgraad onder 45% te houden. Op 31 december

2025 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad van de Groep 40,8%.

1. Op basis van de verwachte schulden.

Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2025 (0,87228 EUR/GBP).

>740

miljoen €

speelruimte op

commerciële

kredietlijnen

DE LENINGEN DIE

GEKOPPELD ZIJN

AAN KPI’s INZAKE

DUURZAAMHEID

BEDRAGEN RUIM

1,7 MILJARD €.

DAARMEE

BENADRUKKEN WE

ONZE INSPANNINGEN

OM ESG-CRITERIA IN

ONS FINANCIEEL BELEID

TE INTEGREREN.

Ingrid Daerden

CFO

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1.3.2 Sustainable Finance Framework

Als onderdeel van onze inspanningen om onze

MVO-doelstellingen te behalen, diversifiëren we onze

financieringsbronnen en integreren we ESG-criteria

in ons financieel beleid. In dat kader hebben we een

Sustainable Finance Framework

ontwikkeld.

De opbrengsten van de financiële instrumenten die

binnen dit framework worden uitgegeven, worden

uitsluitend gebruikt voor de (her)financiering van

duurzame gebouwen, energie-efficiëntieprojecten

en projecten met een sociaal karakter. Om in aanmer-

king te komen voor dit type financiering, moeten de

gebouwen of projecten voldoen aan de duurzaam-

heidscriteria die zijn vastgelegd in het framework, en

die gebaseerd zijn op de Sustainable Development

Goals (SDG’s) van de Verenigde Naties.

In september 2021 heeft Aedifica met succes haar

eerste duurzame obligatie geplaatst voor een totaal-

bedrag van 500 miljoen €.

Toewijzing van de middelen

Uitgegeven duurzame financieringsinstrumenten

31/12/2025

Thesauriebewijzen met middellange looptijd 2020 (ISIN BE6322837863) 40 miljoen €

Obligatie 2021 (ISIN BE6330288687) 500 miljoen €

Banklening 2022 100 miljoen €

Vast termijnkrediet 2025 40 miljoen €

Totaal uitstaand bedrag 680 miljoen €

Niet-toegewezen bedrag -

VERDELING VOLGENS CATEGORIE

100%

Groene gebouwen

VERDELING VAN IN AANMERKING KOMENDE ACTIVA (ACTIVA, KAPITAALUITGAVEN)

100%

Activa

VERDELING NIEUWE FINANCIERING VS. HERFINANCIERING

100%

Herfinanciering

VERDELING VOLGENS GEOGRAFISCH GEBIED

8%17%5%32%38%

DE NL UK FI IE

SELECTIECRITERIA

40%60%

Energie-intensiteit ≤ 100 kWhm

EPC label A of beter

Activa Oppervlakte Bedrag

EPC label A of beter

40 activa 147.000 m² 418 miljoen €

Energie-intensiteit ≤ 100 kWh/m² 25 activa 117.000 m² 277 miljoen €

Totaal 65 activa 264.000 m² 695 miljoen €

Impactrapportering

groene gebouwen en energie-efficiëntie

Groene

gebouwen

Oppervlakte Reële waarde Gemiddeld

EPC-niveau

Medium-term note 2020 7 activa 15.500 m² 51 miljoen € A

Bond 2021 47 activa 192.500 m² 502 miljoen € A

Bank loan 2022 6 activa 42.000 m² 100 miljoen € B

Term loan 2025 5 activa 14.000 m² 41 miljoen € A

Totaal 65 activa 264.000 m² 695 miljoen €

Aanpassing aan klimaatverandering

De intensiteit van het netto-energieverbruik (nEUI)

van de geselecteerde activa ligt 23% onder het

gemiddelde van de portefeuille van de Groep.

Casestudies

Zie pagina’s 49-50 en onze website.

1. Er werd een second party opinion over het Sustainable Finance Framework verkregen van V.E en deze is beschikbaar op de

website van de Groep.

2. De toewijzing van de middelen en de KPI’s voor duurzaamheidsgerelateerde leningen zijn onderworpen aan een ‘limited

assurance’ beoordeling door EY Bedrijfsrevisoren BV (zie pagina’s 209-211).

3. Deze gebouwen werden geselecteerd op basis van hun EPC-label A. In de meeste gevallen voldoen deze gebouwen ook aan

de vereiste energie-intensiteit van ≤100 kWh/m².

1.3.3 Kapitaal

In 2025 hoefde Aedifica geen kapitaal op te halen

dankzij haar gezonde balans. Op 31 december

2025 bedroeg het totale aantal Aedifica-aandelen

47.550.119, met een maatschappelijk kapitaal van

in totaal 1.254.742.260,03 €.

Op 10 maart 2026 werden er naar aanleiding van

Aedifica’s ruilbod op Cofinimmo (zie pagina’s 13-14)

35.920.425 nieuwe Aedifica-aandelen uitgegeven

en genoteerd met coupon nr. 36 en volgende aan-

gehecht. Na deze transactie bedraagt het totale

aantal Aedifica-aandelen 83.470.544 en het maat-

schappelijk kapitaal 2.202.602.669,09 €.

1.3.4 Kredietrating

Aedifica beschikte over een investment-grade

kredietrating van BBB met stabiele vooruitzichten

van S&P. Die rating weerspiegelt de sterkte van

Aedifica’s balans en haar liquiditeit. De stabiele

vooruitzichten weerspiegelen de voorspelbare

huurinkomsten die worden ondersteund door

veerkrachtig zorgvastgoed en de langlopende

huurovereenkomsten die de komende jaren sta-

biele kasstromen zouden blijven genereren. S&P’s

kredietratingrapport is beschikbaar op Aedifica’s

website.

In juni 2025, na de aankondiging van het akkoord

tussen Aedifica en Cofinimmo met betrekking tot

het ruilbod in aandelen (zie pagina 13), heeft S&P

Global in een persbericht bekendgemaakt dat het

Aedifica’s BBB-ratings op ‘CreditWatch’ met posi-

tieve implicaties heeft geplaatst. S&P Global gaf

daarmee aan dat het de ratings van Aedifica met

één niveau zou verhogen tot BBB+ indien de trans-

actie verloopt volgens de voorgestelde voorwaar-

den. In maart 2026 heeft S&P Global aangekondigd

dat het Aedifica’s kredietwaardigheid heeft ver-

hoogd naar aanleiding van het succesvolle ruilbod

op Cofinimmo. Zowel Aedifica’s kredietwaardigheid

op lange termijn als de rating voor zijn ongedekte

schuld werden verhoogd van ‘BBB’ naar ‘BBB+’, met

stabiele vooruitzichten. Bovendien kreeg de Groep

een ‘A-2’ kortetermijnrating toegekend.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1.4 Synthese van de geconsolideerde resultaten

1.4.1 Geconsolideerde resultatenrekening

Geconsolideerde resultatenrekening - analytisch schema

31/12/2025 31/12/2024

(x 1.000 €)

Huurinkomsten 360.954 338.138

Met verhuur verbonden kosten

-453 -157

Nettohuurresultaat 360.501 337.981

Operationele kosten*

-48.428 -47.725

Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 312.073 290.256

Exploitatiemarge* (%) 86,6% 85,9%

Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde* -54.295 -50.906

Belastingen -12.170 -4.140

Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en

joint-ventures m.b.t. EPRA Earnings

-265 21

Minderheidsbelangen m.b.t. EPRA Earnings -560 -650

EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) 244.783 234.581

Noemer (IAS 33) 47.550.119 47.550.119

EPRA Earnings*

(aandeelhouders van de groep) per aandeel

(€/aandeel)

5,15 4,93

EPRA Earnings* 244.783 234.581

Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva -9.567 -18.708

Variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 75.397 15.195

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -11.665 374

Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen 0 0

Afschrijving van goodwill -27.615 -30.235

Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties -26.413 3.826

Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen

en joint-ventures die volgens de vermogensmutatiemethode

geconsolideerd worden m.b.t. de aanpassingen hierboven

-360 -592

Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven -126 390

Afrondingsverschil 0 0

Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) 244.434 204.831

Noemer (IAS 33) 47.550.119 47.550.119

Nettoresultaat per aandeel

(aandeelhouders van de groep - IAS 33 - €/aandeel)

5,14 4,31

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Geconsolideerde

huurinkomsten

(x 1.000 €)

2025.01 -

2025.03

2025.04 -

2025.06

2025.07-

2025.09

2025.10 -

2025.12

2025.01 -

2025.12

2024.01 -

2024.12

Var. (%) bij

ongewijzigde

portefeuille*

Var. (%)

België 18.093 18.193 18.298 18.366

72.950

69.638

+2,9% +4,8%

Duitsland 15.919 16.317 16.146 16.173

64.555

63.182

+2,5% +2,2%

Nederland 10.321 10.281 10.107 10.567

41.276

40.929

+4,1% +0,8%

Verenigd Koninkrijk 24.925 20.159 22.787 20.041

87.912

74.763

+4,7% +19,0%

Finland 16.685 16.916 17.425 17.660

68.686

61.221

+1,3% +12,2%

Zweden 1.083 14 -1 4

1.100

5.338

+1,8% -80,1%

Ierland 5.920 5.932 5.975 6.022

23.849

22.943

+2,1% +4,0%

Spanje 31 55 210 330

626

124

- -

Totaal 92.977 87.867 90.947 89.163 360.954 338.138 +2,7% +6,7%

De geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurin-

komsten) over het boekjaar 2025 bedroeg 361,0 mil-

joen €, een stijging met ca. 7% ten opzichte van de

omzet van het vorige boekjaar (338,1 miljoen €).

De stijging van de geconsolideerde huurinkomsten

kan worden toegeschreven aan de groei van Aedifica’s

portefeuille door acquisities en de oplevering van ont-

wikkelingsprojecten uit het investeringsprogramma,

en wordt ondersteund door de indexering van de

huurinkomsten en voorwaardelijke huurgelden. De

voorwaardelijke huurgelden omvatten een niet-recur-

rente historische inhaalbetaling van ca. 3,2 miljoen £,

die in Q1 werd gefactureerd. Naast die historische

inhaalbetaling zijn er voorwaardelijke huurinkom-

sten op basis van de operationele prestaties van

de huurders in het voorgaande jaar, die eind 2025

3,1 miljoen £ bedroegen.

De 2,7% variatie van de huurinkomsten bij ongewij

zigde portefeuille* kan worden uitgesplitst in +2,6%

indexering van huurgelden, +0,4% huurherzieningen

en voorwaardelijke huurgelden, en -0,3% wisselkoers-

schommelingen.

Rekening houdend met de met verhuur verbonden

kosten (0,5 miljoen €) bedraagt het netto-huurre-

sultaat 360,5 miljoen € (+7% ten opzichte van 31 dec.

2024).

Het vastgoedresultaat bedraagt 361,1 miljoen €

(31 dec. 2024: 338,7 miljoen €). Dat resultaat, ver-

minderd met de andere directe kosten, leidt tot een

operationeel vastgoedresultaat van 348,6 miljoen €

(31 dec. 2024: 326,2 miljoen €). Dat impliceert een

operationele marge* van 96,7% (31 dec. 2024: 96,5%).

Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van

34,7 miljoen € (31 dec. 2024: 35,1 miljoen €) en reke

ning houdend met de andere operationele inkomsten

en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het

resultaat op de portefeuille met 8% tot 312,1 miljoen €

(31 dec. 2024: 290,3 miljoen €). Dat impliceert een

exploitatiemarge* van 86,6% (31 dec. 2024: 85,9%).

Rekening houdend met de kasstromen die gege-

nereerd worden door de indekkingsinstrumenten,

bedragen de netto-interestlasten 50,2 miljoen €

(31 dec. 2024: 46,7 miljoen €). Rekening houdend

met de andere financiële opbrengsten en lasten, en

zonder de netto-impact van de herwaardering van

de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde

(deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens

de IAS-norm 39 geboekt en maakt geen deel uit van

de EPRA Earnings* zoals hieronder uitgelegd), leidt het

financiële resultaat vóór variaties in reële waarde*

tot een nettolast van 54,3 miljoen € (31 dec. 2024:

50,9 miljoen €).

De belastingen bestaan uit verschuldigde belastin

gen, uitgestelde belastingen, taks op het resultaat

op de verkoop van vastgoedbeleggingen en de exit

taks. In overeenstemming met het bijzondere belas-

ting-stelsel van de Belgische GVV’s omvatten de

belastingen die zijn opgenomen in de EPRA Earnings

* (31 december 2025: last van 12,2 miljoen €; 31 dec.

2024: last van 4,1 miljoen €) voornamelijk de belasting

op de winst van geconsolideerde dochteronderne-

mingen, de belasting op de winst die door Aedifica

werd gemaakt buiten België en de Belgische belas-

ting op Aedifica’s verworpen uitgaven.

Sinds 1 januari 2025 is het regime van de Fiscale

Beleggingsinstellingen (FBI) niet langer van toepas-

sing op REIT’s die rechtstreeks in vastgoed in Neder-

land beleggen, wat resulteert in een verhoging van

de lopende vennootschapsbelasting. Ter herinnering:

de cijfers van 2024 bevatten een eenmalige belas-

tingteruggave van 4,2 miljoen €. Voor 2025 worden

de verschuldigde belastingen voor de Nederlandse

dochterondernemingen geraamd op ca. 4,8 miljoen €.

Sinds 1 februari 2024 genieten de Britse dochter-

ondernemingen van een REIT-regime. Onder de

REIT-wetgeving zijn vennootschappen in het Verenigd

Koninkrijk vrijgesteld van vennootschapsbelasting op

inkomsten uit vastgoedbeleggingen en op winsten uit

vastgoed in het VK. REIT’s moeten echter 90% van de

onderliggende belastingvrije inkomsten uit vastgoed

(geen winsten) aan aandeelhouders uitkeren binnen

de twaalf maanden.

+3%

variatie van de huurinkomsten

bij ongewijzigde portefeuille*

1. De variatie bij ongewijzigde portefeuille* wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie bij ongewijzigde portefeuille* wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.

2. De variatie wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Die uitkeringen zijn onderworpen aan een roerende

voorheffing van 20%. Als gevolg van het dubbelbe-

lastingverdrag tussen het VK en België bedraagt de

netto-impact van de roerende voorheffing slechts 15%.

Het aandeel in het resultaat van geassocieerde

vennootschappen en joint ventures bevat voorna-

melijk het resultaat van de participatie in Immobe

NV (sinds 31 maart 2019 geconsolideerd volgens de

vermogensmutatiemethode).

De EPRA Earnings* (zie pagina 189) bedragen

244,8 miljoen € (31 dec. 2024: 234,6 miljoen €), hetzij

5,15 € per aandeel (31 dec. 2024: 4,93 € per aandeel),

berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal

aandelen in omloop. Dat resultaat (absoluut en per

aandeel) is hoger dan het vooropgestelde budget van

5,10 € per aandeel, aangekondigd in het tussentijds

financieel verslag van het 3

kwartaal.

De resultatenrekening telt bovendien elementen die

geen kasstroom zijn (m.a.w. non-cash) en die fluc-

tueren in functie van externe marktparameters. Het

betreft o.a. de variatie van de reële waarde van de

vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgeno-

men volgens de IAS-norm 40), de variatie van de

reële waarde van de financiële activa en passiva (in de

boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 39),

andere resultaten op de portefeuille en de uitgestelde

belastingen (die voortvloeien uit de IAS-norm 40):

• Over het volledige boekjaar bedraagt de gecom-

bineerde variatie van de reële waarde van de

vastgoedbeleggingen in exploitatie

en de pro-

jectontwikkelingen een stijging van 75,4 miljoen €

over de periode (31 dec. 2024: een stijging van

15,2 miljoen €).

•

Om het renterisico op de financiering van haar

investeringen te beperken, heeft Aedifica indekkin-

gen genomen waarbij op lange termijn de schuld

met variabele rentevoet wordt omgezet in een

schuld met vaste rentevoet of met een boven-

grens. De variatie van de reële waarde van de

financiële activa en passiva die is opgenomen in

de resultatenrekening op 31 december 2025 ver-

tegenwoordigt een last van 9,6 miljoen € (31 dec.

2024: last van 18,7 miljoen €).

•

Bijzondere waardevermindering van goodwill

(last van 27,6 miljoen € op 31 december 2025,

tegenover een last van 30,2 miljoen € op 31 dec.

2024) is het resultaat van de afschrijving van good-

will zoals bepaald op 31 december 2025.

• De uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA-correc-

ties (last van 26,4 miljoen € op 31 december 2025,

tegenover een opbrengst van 3,8 miljoen € op

31 dec. 2024) vloeien voort uit de boeking aan

reële waarde van gebouwen in het buitenland in

overeenstemming met de IAS 40-norm. In 2024

werden de uitgestelde belastingen positief beïn-

vloed door de toekenning van het REIT-regime

aan de entiteiten in het Verenigd Koninkrijk. In 2025

stegen de uitgestelde belastingen voornamelijk

in Ierland, Nederland en Finland. Die stijging werd

gedeeltelijk gecompenseerd door de vereffening

van de opgebouwde uitgestelde belastingen na

de verkoop van de Zweedse activa.

Het resultaat op verkoop vastgoedbeleggingen

(31 december 2025: verlies van 11,7 miljoen €; 31 dec.

2024: opbrengst van 0,4 miljoen €) hebben voorna-

melijk betrekking op de Zweedse portefeuille. Deze

portefeuille werd verkocht met een beperkte korting

van 3,9% tussen de conventionele verkoopwaarde

en de laatste reële waarde op 31 december 2024.

Daarnaast werden wisselkoersverschillen, tijdens de

historische periode dat deze activa werden aange-

houden, reeds op kwartaalbasis in het eigen ver-

mogen opgenomen en waren deze bijgevolg reeds

verwerkt in de nettoactiefwaarde. Na het beëindigen

van de activiteiten in Zweden moesten deze bedragen

worden geherclassificeerd van het eigen vermogen

naar de resultatenrekening en worden ze samen met

het resultaat op de verkoop en de transactiekosten

gepresenteerd.

Rekening houdend met de hierboven vermelde non-

cash elementen, bedraagt het nettoresultaat (aan-

deelhouders van de groep) 244,4 miljoen € (31 dec.

2024: 204,8 miljoen €). Het gewone resultaat per

aandeel (‘basic earnings per share’ zoals gedefinieerd

door IAS 33) bedraagt 5,14 € (31 dec. 2024: 4,31 €).

Het statutaire gecorrigeerde resultaat, zoals gede

finieerd in de bijlage van het koninklijk besluit van

13 juli 2014 met betrekking tot GVV’s, bedraagt

223,2 miljoen € (31 dec. 2024: 203,9 miljoen €) –

berekend in de verkorte statutaire jaarrekening op

pagina 186 – ofwel 4,69 € per aandeel (31 dec. 2024:

4,29 € per aandeel).

1. Die variatie komt overeen met het saldo van positieve en negatieve variaties van de reële waarde van de gebouwen

op 31 december 2024 of de datum waarop de nieuwe gebouwen in het patrimonium werden opgenomen en de reële

waarde die door de waarderingsdeskundigen geschat werd op 31 december 2025. Het omvat tevens bijkomende

acquisitiekosten en variaties in het gebruiksrecht van gronden en de grondreserve.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1.4.2 Geconsolideerde balans

Geconsolideerde balans (x 1.000 €)

31/12/2025 31/12/2024

Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* 6.285.221 6.218.139

Andere activa opgenomen in de schuldratio 151.071 191.695

Andere activa

40.831 53.990

Totaal activa 6.477.123 6.463.824

Eigen vermogen

Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* 3.629.831 3.599.761

Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten 33.869 43.214

Minderheidsbelangen

5.605 5.122

Eigen vermogen 3.669.305 3.648.097

Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio 2.624.246 2.649.953

Andere verplichtingen

183.572 165.774

Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen 6.477.123 6.463.824

Schuldgraad (%) 40,8% 41,3%

Op 31 december 2025 bestaan de activa op de

balans van Aedifica voor 97% uit vastgoedbeleg-

gingen inclusief de activa bestemd voor verkoop*

(31 dec. 2024: 96%), die gewaardeerd worden volgens

de IAS-norm 40

en een bedrag van 6.285 miljoen €

vertegenwoordigen (31 dec. 2024: 6.218 miljoen €).

Deze rubriek omvat:

•

De vastgoedbeleggingen in exploitatie

inclusief de activa bestemd voor verkoop*

(31 december 2025: 6.092 miljoen €; 31 dec.

2024: 6.035 miljoen €) stijgen met ca. 57 mil-

joen €.

• De projectontwikkelingen (31 december 2025:

102 miljoen €; 31 dec. 2024: 96 miljoen €)

betreffen voornamelijk nieuwbouwprojecten

of renovaties in uitvoering. Ze maken deel uit

van een meerjarig investeringsprogramma (zie

pagina 40).

•

Het gebruiksrecht op de gronden die in ‘lease-

hold’ worden aangehouden conform IFRS 16

(31 december 2025: 79 miljoen €; 31 dec. 2024:

74 miljoen €).

•

Een grondreserve van 12 miljoen € (31 dec.

2024: 13 miljoen €).

De post ‘Andere activa opgenomen in de schuldratio’

bevat o.a. de goodwill ten bedrage van 59,7 mil-

joen € die voortvloeit uit de acquisitie van Hoiva-

tilat en het positieve verschil is tussen de prijs die

betaald werd voor de aandelen van Hoivatilat Oyj

en de boekhoudkundige waarde van het verworven

nettoactief, en de deelnemingen in geassocieerde

vennootschappen en joint-ventures. Daarin wordt

hoofdzakelijk de resterende participatie van 25% in

Immobe NV opgenomen die op 31 december 2025

22,0 miljoen € bedraagt (31 dec. 2024: 31,1 miljoen €).

De andere activa opgenomen in de schuldratio

vertegenwoordigen 2% van het totaal van de balans

(31 dec. 2024: 3%).

De andere activa (31 december 2025: 40,8 miljoen €;

31 dec. 2024: 54,0 miljoen €) omvatten de reële

waarde van de indekkingsinstrumenten.

Sinds de oprichting van Aedifica is het kapitaal geë

volueerd als gevolg van diverse vastgoedoperaties

(inbrengen, fusies, enz.) en kapitaalverhogingen in

cash. Op 31 december 2025

bedraagt het kapitaal

1.204 miljoen € (31 dec. 2024: 1.204 miljoen €). Het

eigen vermogen (of nettoactief), dat de intrinsieke

waarde van Aedifica vertegenwoordigt, rekening

houdend met de reële waarde van het vastgoedpa-

trimonium, bedraagt:

• 3.630 miljoen € vóór het effect van de variaties

in reële waarde van de indekkingsinstrumenten*

(31 dec. 2024: 3.600 miljoen €, inclusief het

dividend van 185,4 miljoen € dat in mei 2025

werd uitgekeerd);

•

of 3.664 miljoen € rekening houdend met het

effect van de variaties in reële waarde van de

indekkingsinstrumenten (31 dec. 2024: 3.643 mil-

joen €, inclusief het dividend van 185,4 miljoen €

dat in mei 2025 werd uitgekeerd).

1. De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële

waarde zoals bepaald door de waarderingsdeskundigen

(Cushman & Wakefield Belgium NV, Stadim BV, C&W (UK)

LLP German Branch, Savills Advisory Services GmbH &

Co. KG, Cushman & Wakefield Netherlands BV, Capital

Value Taxaties BV, Knight Frank LLP, Cushman & Wakefield

Finland Oy, CBRE Unlimited Company en Jones Lang

LaSalle España SA).

2. De IFRS-normen bepalen dat de kosten verbonden aan

kapitaalverhogingen in mindering van het statutaire kapitaal

moet worden voorgesteld.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Expertwaarderingen nemen opnieuw toe

Over heel 2025, na vier kwartalen van positieve portefeuillewaarderingen

in 2024, zijn de expertwaarderingen van de vastgoedbeleggingen in

exploitatie opnieuw gestegen. De expertwaarderingen stegen met 0,5%

in Q4 en 1,3% sinds het begin van het jaar (bij ongewijzigde portefeuille,

zonder rekening te houden met wisselkoerseffecten).

De meest uitgesproken stijgingen van de portefeuillewaarderingen

werden genoteerd in Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Ierland, en

houden voornamelijk verband met de indexering van de huurgelden en

de uitstekende operationele prestaties van huurders die tot een sterke

huurdekking hebben geleid in het Verenigd Koninkrijk en Ierland (zie

pagina 37), wat een positief effect had op de reële waarde.

Op 31 december 2025 bedragen de schulden en

passiva die worden opgenomen in de schuldratio

(zoals gedefinieerd door het koninklijk besluit van

13 juli 2014 met betrekking tot GVV’s) 2.624 miljoen €

(31 dec. 2024: 2.650 miljoen €). Daarvan betreft

2.485 miljoen € (31 dec. 2024: 2.514 miljoen €) het

bedrag dat effectief is getrokken op de kredietlijnen

van de Vennootschap. Aedifica’s geconsolideerde

schuldgraad bedraagt dus 40,8% (31 dec. 2024:

41,3%).

De andere passiva van 183,6 miljoen € (31 dec. 2024:

165,8 miljoen €) vertegenwoordigen de uitgestelde

belastingen (31 december 2025: 159,6 miljoen €;

31 dec. 2024: 133,2 miljoen €), de overlopende reke-

ningen (31 december 2025: 17,0 miljoen €; 31 dec.

2024: 21,6 miljoen €) en de reële waarde van de

financiële indekkingsinstrumenten (31 december

2025: 7,0 miljoen €; 31 dec. 2024: 10,9 miljoen €).

0,5%

0,4%

0,3%

0,2%

0,1%

0,0%

+0,02%

+0,12% +0,12%

+0,38%

+0,21%

+0,35%

+0,25%

+0,46%

EVOLUTIE VAN EXPERTWAARDERINGEN PER KWARTAAL BIJ ONGEWIJZIGDE

PORTEFEUILLE (IN %)

CLAREMONT MANOR - WOONZORGCENTRUM IN DAWLISH (UK)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Nettoactiefwaarde per aandeel (in €)

31/12/2025 31/12/2024

Nettoactiefwaarde vóór variaties in reële waarde

van de indekkingsinstrumenten*

76,34 75,70

Effect van de variaties in reële waarde van de

indekkingsinstrumenten

0,71 0,91

Nettoactiefwaarde 77,05 76,61

Aantal beursgenoteerde aandelen 47.550.119 47.550.119

1.4.3 Nettoactiefwaarde per aandeel

Vóór de impact (niet-monetair, d.w.z. non-cash) van

de variaties in reële waarde van de indekkingsin-

strumenten

, bedraagt de nettoactiefwaarde per

aandeel

op basis van de reële waarde van de

vastgoedbeleggingen 76,34 € op 31 december

2025 (31 december 2024: 75,70 € per aandeel).

1.4.4 Geconsolideerd

kasstroomoverzicht

De geconsolideerde kasstroomtabel, die wordt

voorgesteld in de geconsolideerde jaarrekening

(opgenomen als bijlage), toont totale kasstromen

ten bedrage van +3,5 miljoen € (31 dec. 2024:

+0,2 miljoen €). Die vloeien voort uit de netto opera-

tionele stromen van +317,8 miljoen € (31 dec. 2024:

+248,5 miljoen €), de netto-investeringsstromen

van -43,8 miljoen € (31 dec. 2024: -259,6 miljoen €)

en de nettofinancieringsstromen van +270,6 mil-

joen € (31 dec. 2024: +11,3 miljoen €).

1.4.5 Bestemming van het resultaat

De raad van bestuur stelt aan de gewone algemene

vergadering van 12 mei 2026 voor om de jaarreke-

ning van Aedifica NV per 31 december 2025 goed

te keuren (zie pagina 185 voor een samenvatting

in het hoofdstuk ‘Verkorte statutaire jaarrekening’).

De raad van bestuur stelt eveneens voor om voor

het boekjaar 2025

een brutodividend uit te keren

van 4,00 € per aandeel. Het dividend zal in mei

2026

worden uitbetaald na goedkeuring van de

jaarrekening door de gewone algemene vergade-

ring van 12 mei 2026. Na aftrek van de roerende

voorheffing van 30%

zal het nettodividend per

aandeel 2,80 € bedragen.

Het statutaire resultaat van het boekjaar 2025 zal

worden ingediend zoals weergegeven in de tabel

op pagina 186.

Het voorgestelde dividend voldoet aan de vereisten

van artikel 13, § 1, lid 1 van het koninklijk besluit van

13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde

vastgoedvennootschappen, aangezien het bedrag

ervan hoger is dan het vereiste minimum van 80%

van het gecorrigeerde resultaat verminderd met

de daling van de schuldenlast in de loop van het

boekjaar.

OULU VALJASTIE - KINDERDAGVERBLIJF IN OULU (FI)

1. Het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten van +0,71 € per aandeel op 31 december 2025 stemt

overeen met de reële waarde van de indekkingsinstrumenten in het eigen vermogen, die positief is ten bedrage van 33,9 miljoen €

en die voornamelijk in de activa van de balans opgenomen is.

2. De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. De nettoactiefwaarde

van 75,70 € per aandeel op 31 december 2024 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag 2024) omvatte bijgevolg nog het brutodividend

dat in mei 2025 werd uitgekeerd.

3. Zie pagina 132 voor meer informatie over het geconsolideerd kasstroomoverzicht.

4. Zie pagina 85 voor meer informatie over Aedifica’s dividend over het boekjaar 2025.

5. Zie financiële kalender op pagina 86.

6. Zie pagina 85 voor meer informatie over het toepasselijke tarief inzake roerende voorheffing. Zie daarnaast sectie 3.4.2 van de ‘Per

manente documenten’ voor meer informatie over de fiscale behandeling van de dividenden.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

1.5 EPRA key performance indicatoren

31/12/2025 31/12/2024

EPRA Earnings*

Resultaat afkomstig van de operationele activiteiten. De EPRA

Earnings* is de winst (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de

moedervennootschap) na de door EPRA aanbevolen correcties.

x €1.000

€ / aandeel

244.783

5,15

234.581

4,93

EPRA Net

Reinstatement Value*

Nettoactiefwaarde (NAW) aangepast overeenkomstig de Best

Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober

2019 publiceerde voor toepassing vanaf 1 januari 2020. De EPRA

NRV* gaat uit van de hypothese dat de vennootschap nooit haar

activa zal verkopen en geeft een schatting van het bedrag dat nodig

is om de vennootschap opnieuw op te richten.

x €1.000

€ / aandeel

4.141.246

87,09

4.111.151

86,46

EPRA Net

Tangible Assets*

Nettoactiefwaarde (NAW) aangepast overeenkomstig de Best Prac-

tice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019

publiceerde voor toepassing vanaf 1 januari 2020. De EPRA NTA*

gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en

verkoopt, wat zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermij

delijke uitgestelde belastingen.

x €1.000

€ / aandeel

3.728.066

78,40

3.643.666

76,63

EPRA Net Disposal

Value*

Nettoactiefwaarde (NAW) aangepast overeenkomstig de Best

Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober

2019 publiceerde voor toepassing vanaf 1 januari 2020. De EPRA

NDV* vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhou

ders van de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, wat

zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie

van de financiële instrumenten en het in rekening nemen van andere

verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen.

x €1.000

€ / aandeel

3.695.948

77,73

3.670.625

77,19

EPRA Net Initial Yield*

(NIY)

Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende

huren (‘passing rents’) op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen,

met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde

van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en

-kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.

% 5,6% 5,3%

EPRA Topped-up NIY*

Deze indicator omvat een aanpassing van de EPRA NIY met betrek-

king tot het verstrijken van huurvrije periodes of andere niet-vervallen

huurincentives zoals huurkortingen en ‘step rents’.

% 5,6% 5,5%

EPRA Vacancy Rate*

Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes

gedeeld door de GHW van de totale portefeuille.

% 0,1% 0,1%

EPRA Cost Ratio*

(including direct

vacancy costs)

Administratieve en operationele kosten (met inbegrip van de directe

kosten van de niet-verhuurde gebouwen) gedeeld door de bruto

huurinkomsten.

% 13,5% 14,2%

EPRA Cost Ratio*

(excluding direct

vacancy costs)

Administratieve en operationele kosten (zonder de directe kosten van

de niet-verhuurde gebouwen) gedeeld door de bruto huurinkomsten.

% 13,5% 14,1%

EPRA LTV*

De EPRA LTV geeft de schuldenlast van de Vennootschap weer in

vergelijking met de marktwaarde van haar activa.

% 39,7% 40,6%

+4%

stijging EPRA Earnings* y/y

HEIDTMANNS HOF

WOONZORGCENTRUM IN FREDENBECK (DE)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

2. Vooruitzichten voor 2026

De raad van bestuur verwacht dat de markt voor

zorgvastgoed een nieuwe cyclus ingaat, aange-

dreven door een aanzienlijke structurele vraag.

Bovendien zal deze demografische trend naar ver-

wachting in de tweede helft van de jaren twintig

versnellen, waardoor de vraag naar extra capaciteit

zal toenemen naarmate meer mensen ouder wor-

den, langer leven en te maken krijgen met ouder-

domsgerelateerde aandoeningen die specifieke

zorg vereisen. Ondersteund door stijgende bezet-

tingsgraden en sterke huurdekkingen, verkeren

zorgoperatoren weer in een positie om na te den-

ken over groei en het opvangen van de vergrijzing

van de Europese bevolking. Nu de behoefte aan

extra zorgvastgoedcapaciteit in Europa toeneemt

en het marktsentiment verandert, is Aedifica klaar

om daarop in te spelen.

Begin maart 2026 heeft Aedifica een groter en

financieel robuuster zorgvastgoedplatform gecre-

eerd door Cofinimmo over te nemen via het ruilbod

(zie pagina’s 13-14). Dankzij de grotere schaal zal de

gecombineerde groep niet alleen aantrekkelijke

vooruitzichten hebben om de kapitaalkosten te

verlagen en een duurzame groei van de winst per

aandeel te realiseren, maar zal het ook perfect

gepositioneerd zijn om het voortouw te nemen

in de volgende groeifase van het zorgvastgoed-

segment.

Nu Aedifica op 10 maart 2026 de controle over

Cofinimmo heeft verworven, zal de geconsoli-

deerde financiële verslaggeving van beide ven-

nootschappen plaatsvinden op het niveau van de

moedermaatschappij, Aedifica.

Op de publicatiedatum van dit jaarverslag verstrekt

de Vennootschap nog geen cijfers over de vooruit-

zichten voor de gecombineerde entiteit voor 2026.

In plaats daarvan formuleert Aedifica een reeks

belangrijke prioriteiten voor het nieuwe boekjaar:

•

Integratie van de teams en portefeuilles in

één platform, met inbegrip van scopebepaling,

planning en uitvoering, om zo snel mogelijk

synergieën te realiseren.

• Realisatie van een juridische fusie van beide

bedrijven in de tweede helft van 2026 door

middel van een fusie door overname (d.w.z.

Aedifica neemt Cofinimmo over om één entiteit

te creëren). Deze fusie zal het integratieproces

en de realisatie van de verwachte synergieën

versnellen, met een volledig effect tijdens

2027.

•

Desinvestering van 300 miljoen € aan Bel-

gisch zorgvastgoed, overeenkomstig de ver-

bintenis die aan de BMA is aangeboden om

goedkeuring voor de transactie in België te

verkrijgen, en herinvestering van het gerecy-

cleerde kapitaal.

•

Aedifica’s dividendbeleid blijft ongewijzigd

na het ruilbod, waarbij ca. 80% van de recur-

rente EPRA Earnings van de Groep zal worden

uitbetaald.

Aangezien de exacte timing van de gebeurtenissen

na de overname van de controle nog niet gekend

is, zal meer gedetailleerde informatie rond de voor-

uitzichten van de gecombineerde entiteit worden

verstrekt in het halfjaarverslag, dat begin septem-

ber 2026 wordt gepubliceerd.

Dankzij de grotere schaal

zal Aedifica aantrekkelijke

vooruitzichten hebben om de

kapitaalkosten te verlagen

en een duurzame groei van

de winst per aandeel te

realiseren.

MET EEN STERKE BALANS EN EEN GOED

GEPOSITIONEERDE PORTEFEUILLE,

GECOMBINEERD MET DE SLAGKRACHT EN

EXPERTISE VAN EEN GROTER PLATFORM,

BEVINDT AEDIFICA ZICH IN UITSTEKENDE

VORM OM TEGEMOET TE KOMEN AAN

DE VRAAG NAAR KWALITEITSVOLLE

EN BETAALBARE ZORGLOCATIES EN

ZO DE VOLGENDE GROEIFASE IN HET

ZORGVASTGOED TE CAPTEREN.

Serge Wibaut

voorzitter van de raad van bestuur

MARTHA FLORA OEGSTGEEST - WOONZORGCENTRUM IN OEGSTGEEST (NL)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

3. Prestaties op de beurs

Aedifica biedt investeerders een waardevol alter-

natief voor rechtstreekse investeringen in vastgoed,

waarbij alle voordelen van een optimaal onroerend

inkomen worden gecombineerd met een beperkt

risicoprofiel. De investeringsstrategie van de Groep

biedt aandeelhouders een aantrekkelijk rende-

ment, recurrente dividenden en groei- en meer-

waardemogelijkheden.

Sinds 2020 is het Aedifica-aandeel opgenomen in

de BEL 20, de referentie-index van de 20 belang-

rijkste aandelen op Euronext Brussels, wat het

vertrouwen van de markt in de investeringsstra-

tegie van de Vennootschap bevestigt. Bovendien

noteert het aandeel sinds november 2019 ook op

Euronext Amsterdam. Die tweede notering en de

opname in de BEL 20 zorgen voor een grotere

zichtbaarheid en verhogen de liquiditeit van het

aandeel op de beurs.

Sinds begin 2023 is Aedifica ook opgenomen in

de BEL ESG, een nieuwe index die door Euronext

Brussels is gelanceerd. De index identificeert en

volgt de 20 beursgenoteerde bedrijven die het best

presteren op ESG-criteria, onder meer op basis van

hun Sustainalytics Risk Rating.

3.1 Beurskoers en volume

Het aandeel van Aedifica (AED) is sinds oktober

2006 genoteerd op Euronext Brussels. Sinds

november 2019 handelt het aandeel ook op Euro-

next Amsterdam via een tweede notering.

Aedifica is in de BEL 20-index opgenomen met

een gewicht van ca. 2,7% op 31 december 2025.

Daarnaast is het Aedifica-aandeel eveneens opge-

nomen in de EPRA-, GPR 250-, GPR 250 REIT-, en

Stoxx Europe 600-indexen.

De koers van het aandeel schommelde in de loop

van 2025 tussen 54,40 € en 70,70 € en sloot het

jaar af op 67,50 €, een stijging van ruim 20% ten

opzichte van 31 december 2024 (56,20 €).

Op basis van de beurskoers op 31 december 2025

heeft het Aedifica-aandeel een korting van:

•

11,6% ten opzichte van het nettoactief per aandeel

vóór variaties in reële waarde van de indekkings-

instrumenten*;

•

12,4% ten opzichte van het nettoactief per aandeel.

Tussen Aedifica’s beursgang (na aftrek van de

coupons die voorkeurrechten of onherleidbare

toewijzingsrechten in het kader van kapitaalverho-

gingen vertegenwoordigden) en 31 december 2025

is de koers van het Aedifica-aandeel met 100%

gestegen, tegenover een stijging van 21% voor de

BEL 20-index en een daling van 39% voor de EPRA

Europe-index over dezelfde periode.

Het gemiddelde dagelijks verhandeld volume

bedroeg ca. 5.359.000 € of ca. 83.900 aandelen,

wat overeenkomt met een omloopsnelheid van

45,0%. Aedifica blijft zich inspannen om haar inves-

teerdersbasis verder te verbreden door regelmatig

deel te nemen aan roadshows en events voor zowel

institutionele als particuliere beleggers.

De grafiek van de waardecreatie rechts op deze

pagina toont de evolutie van Aedifica’s marktkapi-

talisatie vanaf de beursintroductie in 2006 tot en

met 31 december 2025 na aftrek van de cumula-

tieve dividenduitkeringen.

Euronext Brussels &

Amsterdam

ISIN code: BE0003851681

Trading: continuous

AED

LISTED

EURONEXT

ONZE INVESTERINGSSTRATEGIE BIEDT

AANDEELHOUDERS EEN AANTREKKELIJK

RENDEMENT, RECURRENTE DIVIDENDEN EN

GROEI- EN MEERWAARDEMOGELIJKHEDEN.

Delphine Noirhomme

Investor Relations Manager

PREMIE EN DISCOUNT VAN DE BEURSKOERS T.O.V. DE

NETTOACTIEFWAARDE PER AANDEEL

31/12/07

31/12/08

31/12/09

31/12/10

30/12/11

31/12/12

31/12/13

31/12/14

31/12/15

31/12/16

29/12/17

31/12/18

31/12/19

31/12/20

31/12/21

31/12/22

31/12/23

31/12/24

31/12/25

100%

80%

60%

40%

20%

-20%

-40%

IPO beurs-

kapitali-

satie 23

oct. 2006

SPOs Andere

kapitaal

verhogin-

gen

Waarde-

creatie

Gecu-

muleerde

dividenden

sinds IPO

Markt

kapitalisatie

31 dec.

2025

4.500

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

WAARDECREATIE (IN MILJOEN €)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Aedifica-aandeel

31/12/2025 31/12/2024

Slotkoers (in €) 67,50 56,20

Nettoactiefwaarde per aandeel vóór variaties in reële

waarde van de indekkingsinstrumenten* (in €)

76,34 75,70

Premie (+) / Discount (-) vóór variaties in reële waarde van de

indekkingsinstrumenten*

-11,6% -25,8%

Nettoactiefwaarde per aandeel (in €) 77,05 76,61

Premie (+) / Discount (-) -12,4% -26,6%

Beurskapitalisatie 3.209.633.033 2.672.316.688

Free float

100,0% 100,0%

Totaal aantal beursgenoteerde aandelen 47.550.119 47.550.119

Totaal aantal eigen aandelen 855 8.067

Aantal aandelen in omloop na aftrek van de eigen aandelen 47.549.264 47.542.052

Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop

(noemer volgens IAS 33)

47.550.119 47.550.119

Aantal dividendrechten

83.470.544 47.550.119

Noemer voor de berekening van de nettoactiefwaarde per

aandeel

47.550.119 47.550.119

Gemiddeld dagelijks volume 83.941 63.669

Omloopsnelheid

45,0% 34,1%

Brutodividend per aandeel (in €)

4,00 3,90

Brutodividendrendement

5,9% 6,9%

BEURSKAPITALISATIE (IN MILJOEN €)

5,000

4,500

4,000

3,500

3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

31/12/2006

31/12/2007

31/12/2008

31/12/2009

31/12/2010

31/12/2011

31/12/2012

31/12/2013

31/12/2014

31/12/2015

31/12/2016

31/12/2017

31/12/2018

31/12/2019

31/12/2020

31/12/2021

31/12/2022

31/12/2023

31/12/2024

31/12/2025

31/12/2006

31/12/2007

31/12/2008

31/12/2009

31/12/2010

31/12/2011

31/12/2012

31/12/2013

31/12/2014

31/12/2015

31/12/2016

31/12/2017

31/12/2018

31/12/2019

31/12/2020

31/12/2021

31/12/2022

31/12/2023

31/12/2024

31/12/2025

TOTAL RETURN

700

600

500

400

300

200

100

Aedifica total return EPRA Belgium total return EPRA Europe total return

1. Percentage van het kapitaal van een vennootschap in het bezit van het publiek, volgens de definitie van Euronext. Zie sectie 3.4.

2. Ook rekening houdend met de nieuwe Aedifica-aandelen die in het kader van het ruilbod op Cofinimmo zijn uitgegeven op 10 maart

2026 en allemaal recht geven op het volledige dividend over het boekjaar 2025.

3. Geannualiseerd totaal volume van verhandelde aandelen gedeeld door het totale aantal genoteerde aandelen, volgens de definitie

van Euronext.

4. 2025: dividend dat zal worden voorgesteld aan de gewone algemene vergadering.

5. Brutodividend per aandeel gedeeld door de beurskoers bij afsluiting van het boekjaar.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

3.2 Dividend

Voor het boekjaar 2025 stelt Aedifica’s raad van

bestuur een brutodividend voor van 4,00 € per

aandeel (+3% ten opzichte van het dividend over

2024). Na aftrek van de roerende voorheffing van

30% (zie sectie 3.3) bedraagt het nettodividend per

aandeel 2,80 €.

Het dividend zal worden uitbetaald in mei 2026, na

goedkeuring van de jaarrekening door de gewone

algemene vergadering van 12 mei 2026.

Coupon

Periode Ex-coupon

datum

Verwachte

betaaldatum

Bruto-

dividend

Netto-

dividend

01/01/2025 –31/12/2025

14/05/2026 vanaf 19/05/2026 €4,00 €2,80

BRUTODIVIDEND (€/AANDEEL)

4,00

3,80

3,60

3,40

3,20

3,00

2,80

2,60

2,40

2,20

2,00

1,80

1,60

1,40

1,20

1,00

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

3,70

3,80

4,00

3,90

3,40

3,07

2,80

2,50

2,25

2,10

2,00

1,90

1,86

1,82

1,80

1,71

1,48

4,00€/AANDEEL

voorgesteld brutodividend voor 2025

30%

tarief roerende voorheffing

3.3 Roerende voorheffing

Sinds 1 januari 2026 bedraagt de roerende voorhef-

fing op door Aedifica uitgekeerde dividenden 30%.

Van 2017 tot 2025 genoten de aandeelhouders van

Aedifica een verlaagde roerende voorheffing van

15% in plaats van 30%, die wordt toegekend aan

aandeelhouders van GVV’s die meer dan 80% van

hun portefeuille beleggen in residentieel zorgvast-

goed dat gelegen is in een lidstaat van de Europese

Economische Ruimte (EER).

Als gevolg van de Brexit maakt het Verenigd

Koninkrijk sinds 1 januari 2021 geen deel meer uit

van de EER. Voor Britse activa die vóór 1 januari

2021 zijn verworven, werd een overgangsregeling

voorzien, zodat ze tot het einde van het boekjaar

2025 konden worden meegeteld bij de bereke-

ning van de drempel van 80%. Aangezien deze

overgangsregeling nu is verstreken en gelet op

haar portefeuille in het Verenigd Koninkrijk en de

niet-residentiële zorglocaties in andere landen,

voldoet Aedifica niet langer aan de drempel van

80%. Bijgevolg kunnen de aandeelhouders van de

Vennootschap niet langer genieten van het ver-

laagde tarief van 15% voor de roerende voorheffing.

Aedifica’s combinatie met Cofinimmo (zie pagina’s

13-14) zal geen invloed hebben op het toepasselijke

tarief van de roerende voorheffing op dividenden

die Aedifica in 2026 zal uitkeren. Gezien de huidige

samenstelling van de portefeuille van Cofinimmo

met kantoren, distributienetwerken en niet-resi-

dentieel zorgvastgoed, zal de geconsolideerde

vastgoedportefeuille van Aedifica en Cofinimmo

de drempel van 80% niet bereiken.

Voor meer informatie over de roerende voorheffing

op dividenden, zie pagina 224.

1. Prorata van het dividend van 4,60 € (18 maanden) over 12 maanden.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

3.4 Aandeelhoudersstructuur

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de

aandeelhouders van Aedifica die meer dan 5% van

de stemrechten bezitten (op basis van het aantal

aandelen dat door de betrokken aandeelhouders

op de datum van kennisgeving is meegedeeld). De

kennisgevingen in het kader van de transparantie-

wetgeving en de controleketens zijn beschikbaar

op de website van Aedifica.

Volgens de definitie van Euronext bedraagt de

free float 100%.

Het onderstaande diagram geeft een geografisch

overzicht van het gediversifieerde aandeelhou

dersbestand van Aedifica.

Ongeveer een kwart van de aandeelhouders zijn

particuliere aandeelhouders.

# stemrechten Datum van de

kennisgeving

% van het totale aantal

stemrechten

BlackRock, Inc.

2.849.700 29/12/2025 5,99%

Goldman Sachs Group

2.554.740 04/11/2025 5,37%

Other shareholders 88,64%

Totaal 100%

INTERNATIONAAL EN GEDIVERSIFIEERD AANDEELHOUDERSCHAP

34% België

18% Verenigde Staten

8% Nederland

6% Luxemburg

6% Verenigd Koninkrijk

4% Frankrijk

4% Ierland

3% Duitsland

2% Sweden

2% Australië

8% Andere

7% Niet-geïdentificeerd

3.5 Agenda van de aandeelhouder

Financiële kalender

Tussentijdse resultaten 31/03/2026 19/05/2026 – 17u40

Gewone algemene vergadering 2026 12/05/2026

Uitkering van het dividend m.b.t. het boekjaar 2025 Vanaf 19/05/2026

Coupon 36 – ex-coupon date 14/05/2026

Milieugegevensrapport 2025 Juni 2026

Halfjaarlijkse resultaten 30/06/2026 03/09/2026 – 07u30

Tussentijdse resultaten 30/09/2026 18/11/2026 – 17u40

Jaarlijks persbericht 31/12/2026 Februari 2027

1. De meest recente transparantiemelding van BlackRock, Inc. dateert van

13 maart 2026. In die kennisgeving verklaarde BlackRock, Inc. dat het

4.829.214 stemrechten in handen had (5,79%).

2. De meest recente transparantiekennisgeving van Goldman Sachs Group

dateert van 16 maart 2026. In die kennisgeving verklaarde Goldman Sachs

Group dat het 3.954.501 stemrechten in bezit had (4,74%).

3. Op basis van een aandeelhoudersidentificatie die is uitgevoerd op

31 december 2025.

4. Deze data zijn onder voorbehoud van wijzigingen.

1/4

particuliere aandeelhouders

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 - BUSINESS REVIEW - financial review

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

Portefeuille

Partners

Organisatie

Financial review

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

OULU

MÄNTYPELLONPOLKU

KINDERDAGVERBLIJF IN OULU (FI)

verklaring

Corporate

Governance

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Als toonaangevende speler in de Europese

beursgenoteerde zorgvastgoedsector

streeft Aedifica naar transparant, ethisch

en deugdelijk bestuur om op lange termijn

duurzame waarde te creëren voor al haar

stakeholders. De raad van bestuur waakt

erover dat de hiertoe uitgewerkte principes

en processen te allen tijde geschikt blijven

voor de vennootschap en voldoen aan de

geldende reglementering en normen inzake

corporate governance.

97%

aanwezigheidsgraad bij

vergaderingen van de raad van

bestuur en comités

Compliance

training

Uitgebreide e-learningprogramma’s

voor alle medewerkers om

een cultuur van integriteit en

aansprakelijkheid te versterken

Built for what

comes next

Voorafgaand aan het ruilbod werd

een nieuwe samenstelling van de

raad van bestuur voorbereid, om

de continuïteit van het bestuur

en het strategisch toezicht op de

gecombineerde Groep te waarborgen

OULU MÄNTYPELLONPOLKU - KINDERDAGVERBLIJF IN OULU (FI)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de regels en

principes op basis waarvan het deugdelijk bestuur

(‘corporate governance’) van de Vennootschap is

georganiseerd.

Deze regels voor transparant, ethisch en duur-

zaam bestuur gericht op waardecreatie op lange

termijn voor alle belanghebbenden (aandeel

houders, huurders en hun bewoners, werkne-

mers, de gemeenschap en het milieu) worden

weerspiegeld in de diverse interne beleidslijnen

van Aedifica:

• statuten

• corporate governance charter

• gedragscode, met verwijzing naar:

• dealing code

• speakup-beleid

• anti-omkopings- en corruptiebeleid

• intern privacy beleid

• mensenrechtenbeleid

• milieubeleid

•

charter voor verantwoorde leveranciersrelaties

• social media beleid

• antiwitwasbeleid

• beleid inzake belastingintegriteit

• Artificial Intelligence-beleid

• Remuneratiebeleid

• Verklaring inzake moderne slavernij

1 Zie ook sectie 3. ‘Ethiek, compliance en integriteit’ op

pagina 66 voor meer informatie over de gedragscode en

onderliggend beleid.

1. GOVERNANCE MODEL EN STRUCTUUR

Aedifica heeft gekozen voor een monistische of one-

tier governance structuur zoals bepaald in artikels

7:85 en volgende van het WVV.

Dit betekent dat de Vennootschap wordt bestuurd

door een raad van bestuur, ook wel de ‘raad’

genoemd, die de bevoegdheid heeft om alle hande-

lingen te verrichten die nodig of dienstig zijn voor het

verwezenlijken van het voorwerp van de Vennoot-

schap, met uitzondering van de handelingen waar-

voor de algemene vergadering wettelijk bevoegd

is. De raad van bestuur heeft een uitvoerend comité

belast met het dagelijks bestuur en de operationele

werking van de Vennootschap.

Om de algehele effectiviteit van de raad van bestuur

te vergroten via focus, toezicht en monitoring van

belangrijke domeinen, heeft de raad drie gespeciali-

seerde comités opgericht, die voornamelijk bestaan

uit onafhankelijke bestuurders die over de vereiste

expertise beschikken om lid te zijn van een dergelijk

comité: het audit- en risicocomité, het benoemings-

en bezoldigingscomité en het investeringscomité.

Zoals vereist door de GVV-wetgeving en de corpo

rate governanceregels beschikt de Vennootschap

tevens over een onafhankelijke controlefunctie,

waarvan de doeltreffendheid wordt verzekerd door

interne audit-, compliance- en risicobeheerfuncties.

Aangezien Aedifica met haar bedrijfsmissie (het

aanbieden van duurzame vastgoedoplossingen aan

professionele spelers die als kernactiviteit zorgver-

lening verstrekken aan zorgbehoevenden in heel

Europa) beoogt om op duurzame wijze de belan-

gen na te streven van al haar stakeholders, heeft

zij een sustainability steering committee opgericht.

Dit comité onderzoekt hoe de duurzaamheidsdoel-

stellingen van de Vennootschap kunnen worden

geïntegreerd in het beleid en is in dat kader verant-

woordelijk voor de ontwikkeling en opvolging van

het actieplan inzake duurzaamheid.

Gelet op de geografische verscheidenheid van lan-

den waar Aedifica actief is, beschikt Aedifica over

een G10 groep waarin de leden van het uitvoerend

comité en de country managers regelmatig samen-

komen om relevante ervaringen uit die verschillende

markten uit te wisselen.

Deze governance structuur en de respectieve rol

verdeling kunnen schematisch worden voorgesteld

zoals hierna weergegeven.

RAAD VAN BESTUUR

• Bepaalt de strategie en het beleid van de Ven-

nootschap.

•

Ontwikkelt en verzekert een ondernemend,

verantwoordelijk en ethisch leiderschap dat de

strategie en beleidsmaatregelen kan uitvoeren

binnen een kader dat effectieve controle en

risicobeheersing mogelijk maakt.

•

Onderzoekt de kwaliteit van de informatie die

aan beleggers en het publiek wordt verstrekt.

• Bepaalt de corporate governance.

•

Zorgt ervoor dat binnen de Vennootschap

ESG-doelstellingen worden ontwikkeld en houdt

toezicht op de uitvoering ervan.

Audit- en risicocomité

In het algemeen staat het comité de raad bij in het

vervullen van zijn toezichthoudende verantwoorde-

lijkheden betreffende controle in de ruimste zin van

het woord, met inbegrip van het verzekeren van de

interne controle van de Vennootschap.

De voornaamste taken van het audit- en risicocomité

zijn:

•

toezicht houden op het financiële rapporterings-

proces;

•

toezicht houden op de doeltreffendheid van de

systemen voor interne controle, risicobeheer en

duurzaamheidsrapportering;

• toezicht houden op de interne audit en de doeltref-

fendheid ervan;

•

toezicht houden op de wettelijke controle van de

jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening,

met inbegrip van het toezicht op de vragen en aan-

bevelingen van de commissaris en de informatie die

aan de aandeelhouders en de markt wordt verstrekt;

• toezicht houden op de externe audit, met inbegrip

van de beoordeling en controle van de onafhanke-

lijkheid van de commissaris en de gepastheid van

de levering van niet-auditdiensten;

•

het regelmatig rapporteren aan de raad over de

uitoefening van zijn taken, voornamelijk wanneer

de raad de voor publicatie bestemde jaarrekening,

geconsolideerde jaarrekening en verkorte financiële

overzichten opstelt.

RAAD VAN BESTUUR

Audit- en

risicocomité

Benoemings-

en remuneratie-

comité

Investerings-

comité

Risk Manager

Compliance Officer

Internal Auditor

UITVOEREND COMITÉ

G10 - Country managers Sustainability Steering Committee

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Benoemings- en bezoldigingscomité

Het Benoemings- en bezoldigingscomité staat de

raad bij door:

•

aanbevelingen te doen in alle aangelegenheden

met betrekking tot de samenstelling van de raad

en zijn comités en van het uitvoerend comité;

•

bijstand te verlenen bij de selectie, evaluatie

en benoeming van de leden van de raad en zijn

comités en van het uitvoerend comité;

•

het bijstaan van de voorzitter van de raad van

bestuur bij de evaluatie van de prestaties van

de raad, zijn comités en het uitvoerend comité;

• het opstellen van het remuneratiebeleid en het

remuneratieverslag;

•

aanbevelingen doen over de vergoeding van

de bestuurders en de leden van het uitvoerend

comité, met inbegrip van de variabele vergoe-

ding en de incentives op lange termijn, al dan

niet gekoppeld aan aandelen (in de vorm van

aandelenopties of andere financiële instrumen-

ten), en de vertrekvergoedingen.

Investeringscomité

Het Investeringscomité adviseert de raad over

investerings-en desinvesteringsvoorstellen die

het uitvoerend comité voorlegt teneinde het

besluitvormingsproces van de Vennootschap te

bespoedigen.

Risk manager

•

Ziet toe op de uitvoering van maatregelen en

procedures voor het identificeren, monitoren

en vermijden van risico’s waarmee de Vennoot-

schap kan worden geconfronteerd, met inbegrip

van ESG-gerelateerde risico’s;

• Stelt, wanneer risico’s zich voordoen, de maat-

regelen voor om hun impact te beperken en de

gevolgen ervan zo goed mogelijk in te schatten

en te monitoren.

Compliance Officer

• Ziet toe op de naleving door de Vennootschap,

haar bestuurders, effectieve leiders en werk-

nemers van de wettelijke regels inzake de inte-

griteit van de activiteiten van een openbare

gereguleerde vastgoedvennootschap.

•

Zorgt voor de naleving van het interne beleid van

de Vennootschap, met inbegrip van de naleving

van de regels inzake belangenconflicten, onver-

enigbaarheid van mandaten, naleving van de

waarden van de Vennootschap en marktmisbruik

en -manipulatie.

Interne Audit

De Interne Audit beoordeelt de activiteiten van de

Vennootschap en onderzoekt de doeltreffendheid

van haar bestaande interne controleprocedures

en -methoden.

UITVOEREND COMITÉ

•

Houdt toezicht op het dagelijks bestuur van

Aedifica, in overeenstemming met de waarden,

de strategie en de beleidslijnen die door de raad

zijn vastgesteld.

• Stelt strategieën voor aan de raad (met inbegrip

van ESG) en implementeert door de raad goed-

gekeurde strategieën.

• Organiseert en beheert ondersteunende func-

ties.

•

Onderzoekt en beslist (binnen de gedelegeerde

bevoegdheden) over investeringen en desinves-

teringen, algemeen beheer van de vastgoedpor-

tefeuille en bereidt de financiële staten en alle

operationele rapportering voor.

•

Valideert de voorstellen en plannen van het

sustainability steering committee.

G10 - Country managers

Als overleg- en discussieplatform tussen de coun

try managers en het uitvoerend comité verzekert

de G10:

•

de grensoverschrijdende communicatie tus-

sen de verschillende teams van Aedifica Groep,

met inbegrip van de uitwisseling van relevante

ervaringen uit de verschillende lokale vastgoed-

markten waarin Aedifica actief is;

•

de afstemming van de doelstellingen van alle

onderdelen van Aedifica Groep;

• de deelname van alle onderdelen van Aedifica

Groep aan de vaststelling en uitvoering van het

beleid van de Groep.

Sustainability Steering Committee

• Streeft naar de uitvoering en effectieve integra-

tie van de MVO-strategie van de Groep in alle

bedrijfssegmenten, in samenwerking met de

operationele teams.

• Beoordeelt en beheert risico’s en kansen in ver-

band met klimaatverandering.

•

Stelt concrete en economisch haalbare maatre-

gelen voor om de milieu- en sociale prestaties

van de Groep te verbeteren.

•

Ziet erop toe dat de Groep voldoet aan de

wettelijke, nationale en internationale milieu-

voorschriften en de vereisten qua duurzaam-

heidsrapportering.

•

Bevordert de dialoog met alle belanghebbenden

om te bepalen welke inspanningen moeten wor-

den geleverd en om langetermijnpartnerschap-

pen te ontwikkelen die de positieve impact van

de uitgevoerde acties versterken.

• Deelt de ESG-prestaties van de Groep mee aan

alle belanghebbenden.

2. REFERENTIECODE

Overeenkomstig artikel 3:6 §2 WVV en het Belgische

Koninklijk Besluit van 12 mei 2019 houdende aan-

duiding van de na te leven code inzake deugdelijk

bestuur door genoteerde vennootschappen, past

Aedifica de Belgische Corporate Governance Code

2020 (‘CG Code 2020’) toe, rekening houdend met de

bijzonderheden verbonden aan de GVV-wetgeving.

De CG Code 2020 is raadpleegbaar op de website

www.corporategovernancecomittee.be. De CG Code

2020 hanteert het pas toe of leg uit-principe (‘comply

or explain’), waarbij afwijkingen van de aanbevelingen

moeten worden verantwoord.

Op datum van dit jaarlijks financieel verslag leeft

Aedifica alle bepalingen van de CG Code 2020 na.

Het Corporate Governance Charter, dat de volle-

dige informatie bevat over de governanceregels van

toepassing binnen de Vennootschap, kan worden

geraadpleegd op de website van de Vennootschap

(www.aedifica.eu).

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

3. INTERNE CONTROLE EN RISICOBEHEER

Aedifica heeft een performant intern controle- en

risicobeheersysteem ingevoerd, zoals vereist door de

GVV-wetgeving en de corporate governanceregels.

De uitbouw van dat interne controle- en risicobeheer-

systeem is een verantwoordelijkheid van Aedifica’s

uitvoerend comité. De raad van bestuur is verant-

woordelijk voor de vaststelling en evaluatie van

de risico’s waarmee de Vennootschap kan worden

geconfronteerd, en voor de opvolging van de doel-

treffendheid van de interne controle.

In overeenstemming met de GVV-wetgeving heeft

Aedifica de volgende verantwoordelijken aangesteld:

•

een compliance officer – de heer Thomas Moerman,

Group General Counsel;

•

een risk manager – mevrouw Ingrid Daerden, CFO,

uitvoerend bestuurder en lid van het uitvoerend

comité, bijgestaan door de heer Philippe Bracke

(Group FP&A Senior Manager);

•

een interne auditor – de interne auditfunctie wordt

uitgevoerd door een externe consultant, BDO Risk

Advisory Services (vertegenwoordigd door de heer

Wim Verbelen), onder toezicht en verantwoorde-

lijkheid van mevrouw Katrien Kesteloot (onafhan-

kelijk bestuurder).

Aedifica baseert zijn systeem voor risicobeheer en

interne controle op het COSO-model voor interne

controle (Committee of Sponsoring Organisations

of the Treadway Commission – www.coso.org). Dat

model (versie 2013) definieert de vereisten van een

doeltreffend systeem voor interne controle aan de

hand van zeventien principes, verdeeld over vijf com-

ponenten:

• omgeving voor interne controle;

• risicoanalyse;

• controleactiviteiten;

• informatie en communicatie;

• toezicht en monitoring.

OMGEVING VOOR INTERNE

CONTROLE

Principe 1: de organisatie toont haar

engagement voor integriteit en ethische

waarden.

•

Inzake ethiek: Aedifica heeft diverse interne

beleidslijnen die gelden voor haar bestuurders,

leden van het uitvoerend comité en haar werkne-

mers. Er is een ethisch charter (‘gedragscode’) dat

volledig werd herzien in 2023 (zie pagina 66 over

de gedragscode).

• Inzake integriteit: Aedifica voldoet aan de wette-

lijke eisen rond belangenconflicten (zie hieron-

der). Daarnaast heeft Aedifica ook een beleid ter

preventie van misbruik van het financiële systeem

voor het witwassen van geld en de financiering

van terrorisme, evenals een beleid inzake belas-

tingintegriteit.

Principe 2: de raad van bestuur is

onafhankelijk ten opzichte van het

management en superviseert de

ontwikkeling en de werking van de

interne controle.

Op 31 december 2025 telde Aedifica’s raad van

bestuur 12 leden, van wie 7 onafhankelijken in de zin

van artikel 7:87 §1 WVV. Gezien hun ervaring en hun

specifieke functieprofielen beschikken de bestuur-

ders over de nodige competenties in het kader van de

uitoefening van hun mandaat (zie competentiematrix

op pagina 100). De raad van bestuur waakt over de

doeltreffendheid van de maatregelen inzake risicobe-

heer en interne controle die worden genomen door

het uitvoerend comité.

Principe 3: het uitvoerend comité

bepaalt, onder toezicht van de raad

van bestuur, de structuren, de rappor-

teringsprocedures, evenals de gepaste

rechten en verantwoordelijkheden om

de doelstellingen te bereiken.

Aedifica beschikt over een raad van bestuur, een

audit- en risicocomité, een benoemings- en bezol-

digingscomité, een investeringscomité en een uit-

voerend comité. De rollen van deze comités worden

hierboven beschreven. De leden van het uitvoerend

comité zijn verantwoordelijk voor het dagelijks beheer

van de Vennootschap en de uitvoering van de strate-

gie in overeenstemming met de duurzaamheidsdoel-

stellingen, waarover ze regelmatig rapporteren aan

de raad. Het uitvoerend comité is ook verantwoorde-

lijk voor de uitvoering en de doeltreffendheid van de

maatregelen rond interne controle en risicobeheer.

Principe 4: de organisatie streeft ernaar

om competente medewerkers aan

te trekken, op te leiden en binnen de

organisatie te houden.

De competentie van het uitvoerend comité en het

personeel wordt verzekerd door aanwervingspro-

cedures op basis van welbepaalde profielen en door

het organiseren van aangepaste opleidingen. Aedifica

ondersteunt de persoonlijke ontwikkeling van haar

medewerkers door hen een comfortabele en stimu-

lerende werkomgeving op maat van hun behoeften te

bieden en hen te helpen hun talenten te identificeren

en verder te ontwikkelen. De Aedifica Academy werd

opgericht om medewerkers de kans te geven hun

kennis en best practices te delen met hun collega’s

van andere departementen. Personeelsveranderin-

gen worden gepland in functie van de loopbaanplan-

ning van de werknemers en de waarschijnlijkheid van

tijdelijke uitdiensttredingen (zoals moederschaps- of

ouderschapsverlof) of permanente uitdiensttredin-

gen (zoals pensionering).

Principe 5: de organisatie

wijst individuen op hun

verantwoordelijkheden op het

gebied van interne controle bij het

verwezenlijken van de doelstellingen.

Tijdens de voorbije jaren is een ‘Target Operating

Model’ ontwikkeld. Wanneer het werd geïmplemen-

teerd is een RACI-matrix opgesteld die de rol van elk

departement in de organisatie beschrijft. Het acro-

niem RACI staat voor verantwoordelijk (responsible),

aansprakelijk (accountable), geraadpleegd (consul-

ted) en geïnformeerd (informed). Het RACI-framework

verduidelijkt verantwoordelijkheden en verzekert dat

de behoeften van onze organisatie worden toege-

wezen aan de personen die daar verantwoordelijk

voor zijn en dat de prestaties van de verantwoorde-

lijken kunnen worden beoordeeld op basis van de

verantwoordelijkheden die hen in het framework

zijn toegewezen. Elke medewerker heeft minstens

één evaluatiegesprek per jaar met zijn of haar ver-

antwoordelijke, op basis van een schema dat de

relaties tussen de Vennootschap en de medewerker

uitgebreid in kaart brengt. Daarnaast is het bezoldi-

gings- en evaluatiebeleid voor het uitvoerend comité

en het personeel gebaseerd op welomschreven en

meetbare doelstellingen. In 2022 werd een bench-

markstudie uitgevoerd voor de remuneratie van het

uitvoerend comité en in 2023 voor de remuneratie

van het personeel.

RISICOANALYSE

Principe 6: de organisatie omschrijft

de doelstellingen duidelijk genoeg

om de risico’s met betrekking tot die

doelstellingen te kunnen identificeren

en evalueren.

Aedifica’s doelstellingen worden in dit jaarlijks ver-

slag duidelijk omschreven op pagina’s 18-19. Inzake

risicocultuur stelt de Vennootschap zich voorzichtig

en behoedzaam op.

Principe 7: de organisatie identificeert

de risico’s voor de verwezenlijking van

haar doelstellingen en analyseert die

risico’s om vast te stellen hoe zij die zou

moeten beheren.

De raad van bestuur identificeert en evalueert

elk kwartaal Aedifica’s voornaamste risico’s en

publiceert zijn bevindingen in de jaarlijkse en

halfjaarlijkse financiële verslagen en tussentijdse

verklaringen. Ook buiten de driemaandelijkse iden-

tificatie- en evaluatieoefeningen worden de risi-

co’s op ad-hocbasis opgevolgd door de raad van

bestuur tijdens zijn vergaderingen. In dat verband

heeft Aedifica een intern instrument opgezet om de

risico-evolutie beter te kunnen opvolgen. De tool

wordt gebruikt om de mate waarin Aedifica deze

risico’s wil nemen te beoordelen en de ingevoerde

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

controles te documenteren. De risicoanalyse

wordt regelmatig opgevolgd en geeft aanleiding

tot remediëringsmaatregelen met betrekking tot

eventuele kwetsbaarheden. Meer informatie over

de risico’s is in dit jaarlijks verslag terug te vinden

in het hoofdstuk ‘Risicofactoren’.

Principe 8: de organisatie heeft

aandacht voor het risico op fraude

bij de evaluatie van de risico’s die de

verwezenlijking van de doelstellingen

in het gedrang zouden kunnen

brengen.

Aedifica beseft dat fraude op elk niveau van de

organisatie kan optreden en heeft daarom een aan-

tal maatregelen genomen om fraude te vermijden

en het risico te beperken.

Deze maatregelen hebben onder andere betrek

king op het opzetten van een adequaat systeem

van interne controle (met inbegrip van controle-

activiteiten – zie ook principe 10 hierna) en het

aannemen van diverse beleidsrichtlijnen (gedrags-

code, die regels bevat inzake deugdelijke boek-

houdpraktijken en het ongeoorloofd gebruik van

bedrijfsmiddelen, het anti-omkopings- en corrup-

tiebeleid, het beleid inzake belastingintegriteit en

het beleid tot preventie van het gebruik van het

financiële stelsel voor het witwassen van geld en de

financiering van terrorisme). Elke poging tot fraude

wordt onmiddellijk onderzocht om de mogelijke

gevolgen voor de Vennootschap te beperken en

verdere pogingen te voorkomen.

Principe 9: de organisatie identificeert

en evalueert veranderingen die

een aanzienlijke impact zouden

kunnen hebben op het interne

controlesysteem.

Belangrijke veranderingen worden continu

geïdentificeerd en geanalyseerd, zowel door het

uitvoerend comité als de raad van bestuur, en

geformaliseerd in de ‘risk universe tool’. Die analyse

wordt verwerkt in het hoofdstuk ‘Risicofactoren’.

Als onderdeel van dit proces zijn de afgelopen

jaren ook risico’s die verband houden met duur-

zaamheid geïdentificeerd en geïntegreerd in de‘risk

universe tool’.

CONTROLEACTIVITEITEN

Principe 10: de organisatie selecteert

en ontwikkelt controleactiviteiten

die bijdragen aan het beperken van

de risico’s voor het bereiken van de

doelstellingen van de Vennootschap tot

een aanvaardbaar niveau.

Elke acquisitie of desinvestering kan worden gere-

construeerd wat betreft de oorsprong, de betrok-

ken partijen, de aard, het tijdstip en de plaats van

de transactie, op basis van notariële akten (directe

acquisitie of door inbreng in natura, fusie, splitsing of

gedeeltelijke splitsing) of onderhandse overeenkom-

sten (indirecte acquisitie), en is onderworpen aan een

controle vóór het afsluiten van de transactie op de

naleving van de statuten van de Vennootschap en van

de geldende wettelijke en reglementaire bepalingen.

Verder werden de volgende maatregelen geïmple-

menteerd om de operationele risico’s te beheersen:

•

Controle van de verschillen tussen budget en reële

cijfers, op maandelijkse basis door het uitvoerend

comité, en op driemaandelijkse basis door het

audit- en risicocomité en de raad van bestuur.

• Dagelijkse controle van de belangrijkste indicato-

ren, zoals de bezettingsgraad, handelsvorderin-

gen, vervallen debiteuren en de kaspositie.

• Het principe van dubbele goedkeuring:

•

ondertekening van contracten: twee bestuurders

gezamenlijk of twee leden van het uitvoerend

comité gezamenlijk;

• goedkeuring van bestelbonnen (PO’s): PO’s wor

den goedgekeurd door twee leden;

•

goedkeuring van facturen: facturen worden

goedgekeurd op basis van de geleverde dien-

sten (3-voudige overeenstemming tussen de

waarde van de PO, de waarde van de factuur en

de waarde van de ‘good receipt’). Wanneer de

facturen betrekking hebben op een project of

boven een bepaalde drempelwaarde uitstijgen,

is er een bijkomende goedkeuring (4-voudige

overeenstemming);

•

betaling van facturen: facturen worden betaal-

baar gesteld wanneer aan de bovenstaande voor-

waarden (3- of 4-voudige overeenstemming) is

voldaan. De betaling wordt uitgevoerd door een

accountant;

•

voor kasoperaties wordt een specifieke delegatie

georganiseerd.

Daarnaast heeft de Vennootschap controlemaatre

gelen ingevoerd om haar voornaamste financiële en

operationele risico’s aan te pakken:

•

renterisico: toepassing van afdekkingen (hoofdza-

kelijk swaps en caps), uitsluitend afgesloten met

referentiebanken;

•

risico verbonden aan de bancaire tegenpartij: er

wordt een beroep gedaan op verschillende refe-

rentiebanken met een sterke kredietwaardigheid

om de herkomst van de bankfinancieringen te

diversifiëren;

•

wisselkoersrisico: afdekkingsinstrumenten (hoofd-

zakelijk termijncontracten) worden gebruikt om

toekomstige kasstromen in GBP af te dekken

tegen schommelingen van de EUR/GBP-koers.

Er is ook een macro-hedge opgezet om de EUR/

GBP-schommelingen op de balans te beperken.

Een deel van de schuld is in GBP aangegaan,

waardoor de wisselkoersschommelingen op de

waardering van de gebouwen kunnen worden

opgevangen.

•

kredietwaardigheid van de huurders: maandelijkse

controle van de belangrijkste KPI van de huurders

(EBITDARM, bezettingsgraad, schuldgraad, enz.)

en het vermogen om de huur te betalen.

Principe 11: de organisatie selecteert

en ontwikkelt algemene IT-controles

om de verwezenlijking van haar

doelstellingen te bevorderen.

De technologie die door de onderneming wordt

gebruikt, wordt geselecteerd volgens een ‘geïnte-

greerde systeembenadering’. Aedifica steunt op een

volledig operationele ERP (SAP) om haar activiteiten

uit te voeren. Voor het beheer van haar schulden

gebruikt de Vennootschap een treasury management

system (Reval) dat dagelijks met het ERP communi-

ceert. Aedifica heeft ook een budgeteringsinstrument

geïmplementeerd om de budgettering en de prog-

noses te vergemakkelijken. De toegangsbeveiliging

en de continuïteit van de systeem gegevens worden

toevertrouwd aan een externe partner op basis van

een ‘service level agreement’. Bovendien worden de

huurcontracten geregistreerd en worden de belang-

rijkste contracten en documenten adequaat bewaard

buiten de gebouwen van Aedifica. Tot slot zorgt een

IT-afdeling ervoor dat de nodige back-ups en fire-

walls aanwezig zijn om de toegang tot en de continu-

iteit van systeemgegevens te beschermen, waarvoor

een ‘service level agreement’ met een betrouwbare

partner is afgesloten.

Principe 12:

de organisatie werkt controle-

activiteiten uit met een beleid dat bepaalt

wat er verwacht wordt en met procedures

die dat beleid in de praktijk omzetten.

De formalisering van de documentatie en de interne

processen in formele procedures en beleidsmaat-

regelen maakt deel uit van de doelstelling om

voortdurend de procedures te verbeteren, waarbij

ook rekening wordt gehouden met het evenwicht

tussen formalisering en bedrijfsgrootte.

LA FERME BLANCHE - WOONZORGCENTRUM IN REMICOURT (BE)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

INFORMATIE EN

COMMUNICATIE

Principe 13:

de organisatie gebruikt

relevante en kwaliteitsvolle informatie

voor de werking van de interne controle.

Het informatiesysteem dat de Vennootschap

gebruikt, laat toe om tijdig betrouwbare en volledige

informatie te verkrijgen, waardoor wordt voldaan aan

de behoeften inzake interne controle en externe ver-

slaggeving. De Vennootschap is overgeschakeld op

één ERP-systeem voor de hele groep (SAP).

Daarnaast gebruikt de Vennootschap specifieke soft-

ware om operationele processen te ondersteunen:

•

‘ No Claims’ helpt vastgoedmanagers om de

operationele risico’s voor elk gebouw beter te

identificeren en beheersen;

•

‘ M-Files’ wordt gebruikt om de operationele

goedkeuringsstroom voor nieuwe huurcontrac-

ten te verbeteren;

•

‘ Deepki’ wordt gebruikt om alle informatie

omtrent het verbruik van gebouwen te verza-

melen.

Principe 14:

de organisatie communiceert

intern de informatie, inclusief de

doelstellingen en verantwoordelijkheden

voor de interne controle, die nodig is om

de werking van deze interne controle te

ondersteunen.

Informatie inzake interne controle wordt binnen

de Vennootschap op transparante wijze gecom-

municeerd zodat voor iedereen duidelijk is wat het

beleid, de procedures, de doelstellingen, de rollen

en de verantwoordelijkheden binnen de organi-

satie zijn. De communicatie is aangepast aan de

omvang van het bedrijf en bestaat voornamelijk

uit algemene personeelscommunicatie, werkver-

gaderingen, mailverkeer en communicatie via het

intranet van het bedrijf.

Principe 15:

de organisatie communiceert

met derden over zaken die de werking

van de interne controle beïnvloeden

Uitgebreide externe communicatie naar de aan-

deelhouders en andere stakeholders en trans-

parantie zijn essentieel voor een beursgenoteerd

bedrijf en Aedifica zet zich hier dagelijks voor in.

Externe communicatie over de werking van de

interne controle komt voornamelijk aan bod in het

jaarverslag. Bovendien zijn de meeste beleidsdo-

cumenten ook gepubliceerd op de website van

de Groep.

TOEZICHT EN MONITORING

Principe 16:

de organisatie selecteert,

ontwikkelt en voert continue en/of

punctuele evaluaties uit om na te gaan of

de componenten voor de interne controle

zijn opgezet en of zij functioneren.

Om de correcte toepassing van de verschillende

aspecten van de interne controle te garanderen,

heeft Aedifica een interne auditfunctie opgezet die

de belangrijkste processen behandelt. De interne

audit wordt georganiseerd volgens een meerja-

rencyclus. De specifieke omvang van de interne

audit wordt jaarlijks bepaald in samenspraak met

het audit- en risicocomité, de verantwoordelijke

voor de interne audit in de zin van de GVV-wet

geving (mevrouw Katrien Kesteloot, onafhankelijk

bestuurder – zie hierboven) en de persoon die de

interne audit uitvoert (zie hierboven). Gezien de

onafhankelijkheidsvereisten en rekening houdend

met het evenredigheidsbeginsel, heeft Aedifica

ervoor gekozen de interne audit uit te besteden

aan een gespecialiseerde consultant die onder

het toezicht en de verantwoordelijkheid staat van

de interne persoon die verantwoordelijk is voor de

interne audit.

Principe 17:

de organisatie evalueert

en communiceert tijdig de zwaktes

van de interne controle aan de partijen

die belast zijn met het nemen van

corrigerende maatregelen, met inbegrip

van het uitvoerend comité en de raad

van bestuur, naargelang het geval.

Aanbevelingen van de interne audit worden

gecommuniceerd aan het audit- en risicocomité

en het uitvoerend comité. De comités zien erop

toe dat het management de nodige corrigerende

maatregelen neemt.

TAMPERE KANAVANPORTTI - WOONZORGCENTRUM IN TAMPERE (FI)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

4. AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR

Op basis van de ontvangen transparantiekennis-

gevingen, hadden de volgende twee aandeel-

houders op 31 december 2025 meer dan 5% van

de stemrechten in Aedifica in handen: Goldman

Sachs Group (5,37%, transparantiekennisgeving

van 4 november 2025) en BlackRock, Inc, (5,99%,

transparantiekennisgeving van 29 december 2025)

(zie pagina 86). Geen enkele andere aandeelhouder

bezat op die datum meer dan 5% van het kapitaal.

Volgens de meest recente transparantiekennis-

geving bezit BlackRock, Inc 5,79% van de stem-

rechten en bezit Goldman Sachs Group 4,74% van

de stemrechten (transparantiekennisgeving van

16 maart 2026). Andere aandeelhouders hebben

geen wijzigingen gemeld.

Alle transparantiekennisgevingen en controleke-

tens zijn beschikbaar op de website.

Volgens de definitie van Euronext bedraagt de free

float 100%. De Vennootschap heeft geen bevoor-

rechte aandelen. Elk Aedifica-aandeel geeft recht

op één stem op de algemene vergadering van aan-

deelhouders, behalve in de gevallen van schorsing

van het stemrecht waarin de wet voorziet. Er zijn

geen wettelijke of statutaire beperkingen op de

uitoefening van het stemrecht.

Aedifica is niet onderworpen aan enige controle in

de zin van artikel 1:14 WVV, en heeft geen kennis

van overeenkomsten die zouden kunnen leiden tot

een wijziging van controle.

5. RAAD VAN BESTUUR EN COMITÉS

5.1 SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN BESTUUR

Op 31 december 2025 bestond de raad van bestuur

uit twaalf leden, onder wie zeven onafhankelijken

in de zin van artikel 7:87 WVV en artikel 3.5 van de

CG Code 2020. De bestuurders zijn opgesomd op

de pagina’s 95-96. Ze worden benoemd voor een

maximale duur van drie jaar door de algemene

vergadering, die hen steeds kan afzetten. Ze zijn

herbenoembaar. De volledige biografieën van elk

lid van de raad van bestuur zijn beschikbaar op

Aedifica’s website. Elk lid van de raad van bestuur

heeft voor de uitoefening van zijn mandaat binnen

Aedifica NV het adres van de zetel van Aedifica NV,

Belliardstraat 40 (bus 11), 1040 Brussel (België), als

kantooradres gekozen.

Aedifica houdt bij de samenstelling van haar raad

van bestuur en haar uitvoerend comité rekening

met verschillende diversiteitsaspecten (zoals

geslacht, leeftijd, professionele achtergrond, inter-

nationale ervaring, enz.), zoals nader toegelicht op

de pagina’s 100-101.

Naar aanleiding van Aedifica’s ruilbod op Cofi-

nimmo werd de samenstelling van de raad van

bestuur herzien (zie pagina 97).

VAN LINKS NAAR RECHTS: KATRIEN KESTELOOT, CHARLES-

ANTOINE VAN AELST, SVEN BOGAERTS, KARI PITKIN, INGRID

DAERDEN, STEFAAN GIELENS, RAOUL THOMASSEN, SERGE

WIBAUT, RIKKE LYKKE, ELISABETH MAY-ROBERTI, LUC

PLASMAN & MARLEEN WILLEKENS.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

INGRID DAERDEN

Uitvoerend bestuurder

Chief Financial Officer – Effectieve leider

Belg – 51 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 08/06/2020

• Einde mandaat: 05/2026

Ervaring

Meer dan 25 jaar, waarvan 10 jaar in vastgoedfinanciering.

Aandelen in Aedifica

7,387

Andere actieve mandaten

Bestuurder van LCL Data Center en Groep Van Roey

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

CHARLES-ANTOINE VAN AELST

Uitvoerend bestuurder

Chief Investment Officer – Effectieve leider

Belg – 40 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 08/06/2020

• Einde mandaat: 05/2026

Ervaring

Meer dan 15 jaar, begonnen als bedrijfsanalist bij Aedifica en opgeklom

men tot investeringsmanager en chief investment officer.

Aandelen in Aedifica

8,370

Andere actieve mandaten

Bestuurder van Immobe NV

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

Bestuurder van Davidis NV

STEFAAN GIELENS, MRICS

Chief Executive Officer – Effectieve leider

Belg – 60 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 03/02/2006

• Einde mandaat: 05/2027

Ervaring

Bijna 20 jaar als CEO van Aedifica, dat zich onder zijn leiding heeft ont

wikkeld van een kleine start-up tot een Europese pure play-investeerder

in zorgvastgoed.

Aandelen in Aedifica

20,813

Andere actieve mandaten

Bestuurder van Happy Affairs BV als vaste vertegenwoordiger van Happy

Affairs BV, bestuurder in Antemm NV, Kolmont Holding BV, Karus VZW

en BVS VZW/BV

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

KATRIEN KESTELOOT

Onafhankelijk bestuurder

Lid van het audit- en risicocomité

Verantwoordelijk voor de interne audit

Belg – 63 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 23/10/2015

• Einde mandaat: 05/2027

Ervaring

Over 30 jaar in healthcare sector, notably over 20 jaar as CFO of UZ

Leuven (university hospital).

Aandelen in Aedifica

521

Andere actieve mandaten

Bestuurder van Hospex NV, VZW Faculty Club KU Leuven, voorzitster

van de raad van bestuur en lid van het auditcomité van Emmaüs VZW

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

Rondom VZW

SVEN BOGAERTS

Uitvoerend bestuurder

Chief Mergers & Acquisitions Officer – Chief Legal

Officer – Effectieve leider

Belg – 48 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 08/06/2020

• Einde mandaat: 05/2026

Ervaring

Meer dan 20 jaar, waarvan 14 jaar als advocaat gespecialiseerd in zakelijke

vastgoedtransacties.

Aandelen in Aedifica

9,422

Andere actieve mandaten

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

SERGE WIBAUT

Lid van het audit- en risicocomité

& het benoemings-

en bezoldigingsbezoldigingscomité

Belg – 68 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 23/10/2015

• Einde mandaat: 05/2027

Ervaring

Meer dan 20 jaar in de bank- en financiële sector, waaronder diverse

leidinggevende functies.

Aandelen in Aedifica

3,250

Andere actieve mandaten

Bestuurder van Securex Assurance, Cigna Life Insurance Company of

Europe NV, Scottish Widows Europe en Celest Pension Fund

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

ADE, Alpha Insurance, Securex NV, Eurinvest Partners NV en Beacfin NV

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

KARI PITKIN

Onafhankelijk bestuurder

Lid van het investeringscomité

Amerikaans & Brits – 56 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 14/05/2024

• Einde mandaat: 05/2027

Ervaring

Meer dan 20 jaar in de pan-Europese vastgoedsector en investment

banking.

Aandelen in Aedifica

301

Andere actieve mandaten

Onafhankelijk bestuurder van CTP NV

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

RIKKE LYKKE

Onafhankelijk bestuurder

Deense – 53 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 13/05/2025

• Einde mandaat: 05/2028

Ervaring

Meer dan 20 jaar expertise in de Europese vastgoedsector.

Aandelen in Aedifica

112

Andere actieve mandaten

Groep CEO van Catella Group en verscheidene bestuursmandaten bin

nen de groep, voorzitster van de raad van bestuur van Hococo ApS, CEO

en bestuurder van Nikita Invest ApS, niet-uitvoerend bestuurder van LT

Holding af 2020 ApS

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

Groep CEO van DEAS Asset Management Groep, niet-uitvoerend bestuur-

der van Fondsmæglerselskabet Investering & Tryghed A/S Groep, Ikano

Bostad AB, DI Ejendom (vereniging), RealCare (non-profitorganisatie),

PropTech Denmark (vereniging) and Patrizia AG

LUC PLASMAN

Onafhankelijk bestuurder

Voorzitter van het investeringscomité & lid van

het benoemings- en bezoldigingscomité

Belg – 72 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 27/10/2017

• Einde mandaat: 05/2026

Ervaring

Bijna 40 jaar in de vastgoedsector, waaronder diverse leidinggevende

functies.

Aandelen in Aedifica

776

Andere actieve mandaten

Bestuurder van Vana Real Estate NV, zaakvoerder van Elpee BV en secre-

taris-generaal van BLSC

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

MARLEEN WILLEKENS

Onafhankelijk bestuurder

Voorzitster van het audit- en risicocomité

Belg – 60 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 27/10/2017

• Einde mandaat: 05/2026

Ervaring

Bijna 30 jaar als hoogleraar boekhouding en auditing aan KU Leuven

Aandelen in Aedifica

245

Andere actieve mandaten

Onafhankelijk bestuurder en voorzitster van het auditcomité van Retail

Estates NV, bestuurder van Exetrain CommV en de Foundation for Audi-

ting Research

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

Onafhankelijk bestuurder en voorzitter van het auditcomité van Intervest

RAOUL THOMASSEN

Uitvoerend bestuurder

Chief Operational Officer - Effectieve leider

Nederlander – 51 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 10/05/2022

• Einde mandaat: 05/2028

Ervaring

Bijna 20 jaar in vastgoed en vermogensbeheer.

Aandelen in Aedifica

2,205

Andere actieve mandaten

Listo Consulting BV

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

Profin Green Iberia ES SL (de vennootschap werd ontbonden en vereffend)

en bestuurder van Profin Green Iberia NL BV

ELISABETH MAY-ROBERTI

Onafhankelijk bestuurder

Voorzitter van het benoemings-

en bezoldigingscomité

Belg – 62 jaar

Bestuursmandaat Aedifica

• Sinds 23/10/2015

• Einde mandaat: 05/2027

Ervaring

Meer dan 20 jaar in de vastgoedsector, met name als secretaris-generaal

- General Counsel van de Interparking-groep (AG Insurance)

Aandelen in Aedifica

895

Andere actieve mandaten

Diverse functies en mandaten binnen de Interparking-groep

Verstreken mandaten tijdens de laatste 5 jaar

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

5.2 MANDATEN DIE VERVALLEN OP DE

GEWONE ALGEMENE VERGADERING

De mandaten van onafhankelijk bestuurders, mevrouw Willekens en

de heer Plasman, en van uitvoerend bestuurders, de heer Bogaerts,

mevrouw Daerden en de heer van Aelst, zullen verstrijken na de

gewone algemene vergadering van 12 mei 2026.

Na de afronding van het ruilbod hebben mevrouw Kesteloot, de heer

Plasman, de heer Bogaerts, mevrouw Daerden, de heer Thomassen en

de heer van Aelst hun functie als bestuurder van Aedifica neergelegd.

Overeenkomstig de transactieovereenkomst met Cofinimmo heeft de

raad van bestuur de volgende bestuurders van Cofinimmo benoemd

tot onafhankelijk bestuurders van Aedifica:

• De heer Jean Hilgers

• Mevrouw Nathalie Charles

• Mevrouw Mirjam van Velthuizen-Lormans

• Mevrouw Ann Caluwaerts

• De heer Xavier de Walque

De gewijzigde samenstelling van de raad van bestuur en zijn comités

zijn, samen met de cv’s van de bestuurders, beschikbaar op onze

website.

Tijdens de gewone algemene vergadering zal de raad van bestuur

voorstellen om de benoemingen te bevestigen en deze bestuurders

aan te stellen voor een termijn van drie jaar.

5.3 ROL EN VERANTWOORDELIJKHEID

VAN DE RAAD VAN BESTUUR

De raad van bestuur is erop gericht duurzame waardecreatie na te

streven voor de aandeelhouders en overige stakeholders van Aedifica.

Dit doen de raad door de strategie en het beleid van de Vennootschap

te bepalen en ondernemend, verantwoordelijk en ethisch leiderschap

tot stand te brengen dat deze strategie en dit beleid kan uitvoeren

binnen een kader dat doeltreffende controle en risicobeheersing

mogelijk maakt.

5.4 ACTIVITEITENVERSLAG

VAN DE RAAD VAN BESTUUR

Tijdens het boekjaar 2025 heeft de raad van bestuur 23 keer verga-

derd. Dit hoge aantal weerspiegelt de voorbereiding van het ruilbod

in 2025, wat een langdurig en complex proces was – met onder

meer interacties met de Belgische Mededingingsautoriteit – dat

frequente beraadslagingen op bestuursniveau vereiste. Niet al deze

extra bestuursvergaderingen werden vergoed (zie sectie 8.1).

Naast de gebruikelijke wederkerende onderwerpen (waaronder ope-

rationele en financiële rapportering, communicatiebeleid, strategie en

investeringsbeleid) kwam de raad van bestuur ook bijeen om (onder

meer) de volgende zaken te bespreken.

• Strategie:

•

de voorbereiding van het ruilbod en het creëren van aandeel-

houderswaarde;

•

de strategie en ontwikkeling van de Vennootschap, inclusief in

een scenario na het ruilbod.

• Operationeel:

•

positieve trend in de operationele en financiële weerbaarheid van

exploitanten, ondersteund door toegenomen beschikbaarheid van

operationele prestatiegegevens van exploitanten;

• meer aandacht voor de controle en het toezicht op de kwaliteit

van de zorg in de woonzorgcentra van Aedifica;

• de implementatie van de ESG-strategie op operationeel niveau.

• Investeringen:

•

de analyse en goedkeuring van investerings-, desinvesterings- en

(her)ontwikkelingsdossiers;

• de implementatie van een vastgoedrotatieprogramma;

• d e implementatie van het ruilbod.

• Financieel:

• de waardering van de portefeuille;

• de schuldgraad.

• Governance:

•

de evaluatie van het uitvoerend comité, de bepaling van de doel-

stellingen ervan, de vaste en variabele vergoeding;

• de samenstelling van de raad van bestuur en van het uitvoerend

comité na het ruilbod.

• Human resources:

• de interne organisatie van de Vennootschap en uitbouw van de

organisatiestructuur over de verschillende landen waarin Aedifi

ca-Groep actief is.

• Interne controle:

•

de organisatie en activiteiten van de interne controle (compliance,

risicobeheer en interne auditfunctie), evenals het cyberbeveili-

gingsniveau van de Vennootschap.

• ESG:

•

Environmental Data Report 2025 en het duurzaamheidsactieplan

om voor de vastgoedportefeuille netto nul-emissies te berei-

ken tegen 2050, op basis van het werk en de verslagen van het

sustainability steering committee, zoals gevalideerd door het

uitvoerend comité;

• de deelname aan de GRESB.

5.5 INDUCTIE EN CONTINUE TRAINING VAN

DE RAAD

Er is een introductieprogramma ontwikkeld voor nieuwe bestuurders,

waaraan elke bestuurder kan deelnemen. Dit programma omvat

een overzicht van de strategie en activiteiten van de Groep, de

voornaamste uitdagingen op het gebied van groei en concurrentie,

een overzicht van onderwerpen inzake financiën, personeelsbeleid,

wettelijk kader, deugdelijk bestuur en compliance in één-op-één

meetings met de voorzitter van de raad van bestuur, de leden van

het uitvoerend comité en de compliance officer.

Bestuurders krijgen ook compliance training (met inbegrip van infor

matie(cyber)beveiliging). Bij gelegenheid worden ook externe spre-

kers uitgenodigd om specifieke onderwerpen te bespreken.

1. Sinds 10 maart 2026 is de heer De Walque niet langer bestuurder van Cofinimmo.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

5.6 COMITÉS VAN DE RAAD

VAN BESTUUR

Binnen de raad van bestuur werden drie gespeci-

aliseerde comités opgericht: het audit- en risico-

comité, het benoemings- en bezoldigingscomité

en het investeringscomité, die de raad van bestuur

bijstaan en adviseren in hun specifieke domeinen.

Die comités hebben geen beslissingsbevoegdheid,

maar vormen een adviesorgaan en rapporteren aan

de raad van bestuur, die vervolgens de beslissin-

gen neemt.

Voor alle comités geldt dat ze naar keuze leden

van het uitvoerend comité, evenals uitvoerend en

leidinggevend personeel kunnen uitnodigen om

comitévergaderingen bij te wonen en om relevante

informatie en inzichten aan te dragen die betrek-

king hebben op hun verantwoordelijkheidsgebied.

Bovendien heeft elk comité de mogelijkheid om

met elke relevante persoon te spreken zonder

dat daarbij een lid van het uitvoerend comité aan-

wezig is.

Elk comité kan ook, op kosten van de Vennoot-

schap, extern professioneel advies inwinnen over

onderwerpen die onder de specifieke bevoegd-

heden van het comité vallen, op voorwaarde dat

de voorzitter van de raad van bestuur vooraf wordt

ingelicht en met inachtneming van de financiële

gevolgen voor de Vennootschap. Na elke vergade-

ring van een comité ontvangt de raad van bestuur

een verslag over de bevindingen en aanbevelingen

van het betrokken comité, evenals mondelinge

feedback tijdens een volgende vergadering van

de raad van bestuur.

Audit- en risicocomité

Op 31 december 2025 bestond het audit- en

risicocomité uit drie onafhankelijke bestuurders:

mevrouw Willekens (voorzitster van het audit-

en risicocomité), mevrouw Kesteloot en de heer

Wibaut. Hoewel de CEO en de CFO geen deel

uitmaken van het audit- en risicocomité, wonen ze

de vergaderingen bij.

Naar aanleiding van het ruilbod bestaat het audit-

en risicocomité sinds 10 maart 2026 uit mevrouw

Willekens (voorzitster), de heer Wibaut, de heer de

Walque en mevrouw Charles.

De samenstelling van het audit- en risicocomité

evenals de aan het comité toevertrouwde taken

voldoen aan de wettelijke voorwaarden. De onaf-

hankelijke bestuurders van Aedifica voldoen aan

de criteria vervat in artikel 7:87 WVV en aan artikel

3.5 van de CG Code 2020. Bovendien beschikken

alle leden van het audit- en risicocomité over de

nodige bekwaamheid op vlak van boekhouding en

audit, zowel door hun opleidingsniveau als door

hun ervaring in die materie.

Tijdens het boekjaar 2025 is het comité vijfmaal

samengekomen. De commissaris van de Vennoot

schap werd tijdens het boekjaar tweemaal gehoord

door het audit- en risicocomité.

Tijdens het boekjaar 2025 werden voornamelijk de

volgende punten besproken:

•

driemaandelijks nazicht van de rekeningen, peri-

odieke persberichten en financiële verslagen;

•

onderzoek, samen met het uitvoerend comité,

van de interne managementprocedures en onaf-

hankelijke controlefuncties;

•

opvolging van de normatieve en wettelijke

evoluties;

• bespreking van het interne auditverslag;

•

het niveau van cyberbeveiliging van de Vennoot-

schap en het gebruik van AI-tools.

Benoemings- en bezoldigingscomité

Op 31 december 2025 bestond het benoemings-

en bezoldigingscomité uit drie onafhankelijke

bestuurders: mevrouw May-Roberti (voorzitster

van het benoemings- en bezoldigingscomité), de

heer Plasman en de heer Wibaut. Hoewel de heer

Gielens (CEO) geen deel uitmaakt van dit comité,

wordt hij occasioneel uitgenodigd om in zekere

mate deel te nemen aan bepaalde vergaderingen

van het comité, afhankelijk van de onderwerpen

die worden behandeld.

Naar aanleiding van het Ruilbod bestaat het benoe-

mings- en bezoldigingscomité sinds 10 maart 2026

uit de heer Hilgers (voorzitter), de heer Wibaut,

mevrouw Roberti en mevrouw Caluwaerts.

De samenstelling van het benoemings- en

bezoldigingscomité evenals de aan het comité

toevertrouwde taken voldoen aan de wettelijke

voorwaarden. Het benoemings- en bezoldigings-

comité bestaat volledig uit onafhankelijke bestuur-

ders, in de zin van artikel 7:87 WVV en artikel 3.5

van de CG Code 2020, en beschikt over de vereiste

expertise op het vlak van remuneratiebeleid.

Tijdens het boekjaar 2025 heeft het comité drie

maal vergaderd om voornamelijk de volgende

punten te bespreken:

•

samenstelling en evaluatie van de raad van

bestuur;

•

samenstelling en evaluatie van de leden van

het uitvoerend comité en hun vergoeding, met

inbegrip van de toekenning van een variabele

vergoeding voor het boekjaar 2024;

• voorbereiding van het remuneratieverslag;

•

samenstelling van de raad van bestuur naar aan-

leiding van het ruilbod

•

aanbevelingen in het kader van de evaluatie

van de raad;

• organisatie van de Vennootschap.

Investeringscomité

Op 31 december 2025 bestond het investerings-

comité uit drie onafhankelijke bestuurders en één

uitvoerende bestuurder: de heer Plasman (voor-

zitter van het investeringscomité), de heer Wibaut,

mevrouw Pitkin en de heer Gielens.

Naar aanleiding van het ruilbod en het aftreden

van de heer Plasman als bestuurder van Aedifica

is de heer Plasman niet langer lid van het inves-

teringscomité.

Tijdens het boekjaar 2025 heeft het comité een

maal vergaderd om dossiers rond (des)investe-

ringsopportuniteiten te analyseren en evalueren.

Bovendien hebben de leden van het comité regel-

matig op informele wijze (elektronisch of telefo-

nisch) overleg gepleegd wanneer een formele

vergadering niet nodig was.

5.7 AANWEZIGHEDEN

VAN DE BESTUURDERS

EN BEZOLDIGING VAN

DE NIET-UITVOERENDE

BESTUURDERS

Meer informatie over de aanwezigheden van de

bestuurders en de bezoldiging van de niet-uitvoe-

rende bestuurders is terug te vinden in het remu-

neratiebeleid (zie Aedifica’s corporate governance

charter) en het remuneratieverslag (zie pagina 103).

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

5.8 UITVOEREND COMITÉ EN

EFFECTIEVE LEIDERS

Het uitvoerend comité is samengesteld uit de

volgende personen, die tevens allen effectieve

leiders zijn in de zin van de GVV-Wet. De leden van

het uitvoerend comité worden benoemd door de

raad van bestuur op aanbeveling van het benoe-

mings- en bezoldigingscomité. In 2025 dienden

alle leden van het uitvoerend comité eveneens

als uitvoerende bestuurder van de Vennootschap.

Na het ruilbod is de heer Gielens de enige reste-

rende uitvoerend bestuurder.

Vergoeding

Meer informatie over de vergoeding van de leden

van het uitvoerend comité vindt u in het remu-

neratiebeleid (zie het Corporate Governance

Charter van Aedifica) en het remuneratieverslag

(zie pagina 108).

Rol en verantwoordelijkheden van het

uitvoerend comité

Overeenkomstig artikel 16 van de statuten van de

Vennootschap heeft de raad van bestuur aan het

uitvoerend comité bijzondere beperkte beslissings-

en vertegenwoordigingsbevoegdheden gedele-

geerd om het in staat te stellen zijn rol te vervullen.

Voor de verdeling van de bevoegdheden tussen

het uitvoerend comité en de raad van bestuur en

voor de andere aspecten van de werking van het

uitvoerend comité wordt verwezen naar het Corpo-

rate Governance Charter van Aedifica (beschikbaar

op de website).

Naam

Functie

Functie/beschrijving

Begin

mandaat

Aandelen

in Aedifica

Aanwezigheid

op de raad

Stefaan Gielens,

MRICS

Belg

60 jaar

Chief Executive

Officer (CEO)

• Opvolging van de algemene activiteiten van de Groep

• Drijvende kracht achter de strategie en de internationalisering van

de Groep

• Uitvoerend bestuurder, voorzitter van het uitvoerend comité,

lid van het investeringscomité en bestuurder van verschillende

dochterondernemingen van Aedifica

• Het mandaat van CEO is van onbepaalde duur

3 feb 2006 20.813

23/23

Ingrid Daerden

Belgian

Belg

51 jaar

Chief Financial

Officer (CFO)

• Verantwoordelijk voor de financiële activiteiten van de Groep

• Uitvoerend Bestuurder, lid van het uitvoerend comité, risk manager

en bestuurder van verschillende dochterondernemingen van

Aedifica

• Het mandaat van CFO is van onbepaalde duur

1 sept 2018 7.387 22/23

Raoul

Thomassen

Nederlander

51 jaar

Chief Operating

Officer (COO)

• Verantwoordelijk voor de bedrijfsvoering en de dagelijkse werking

van de Groep

• Uitvoerend bestuurder, lid van het uitvoerend comité en

bestuurder van verschillende dochterondernemingen van Aedifica

• Het mandaat van COO is van onbepaalde duur

1 mar 2021 3.325 23/23

Charles-Antoine

Van Aelst

Belg

40 jaar

Chief Investment

Officer (CIO)

• Verantwoordelijk voor de investeringsactiviteiten van de Groep

• Uitvoerend bestuurder, lid van het uitvoerend comité en

bestuurder van verschillende dochterondernemingen van Aedifica

• Het mandaat van CIO is van onbepaalde duur

1 okt 2017 8.380 22/23

Sven Bogaerts

Belg

48 jaar

Chief Legal Officer/

Chief Mergers &

Acquisitions Officer

(CLO/CM&AO)

• Verantwoordelijk voor de juridische dienst van de Groep en de

nationale en internationale fusies en overnames.

• Uitvoerend bestuurder, lid van het uitvoerend comité en

bestuurder van verschillende dochterondernemingen van Aedifica

• Het mandaat van CLO/CM&AO is van onbepaalde duur

1 okt 2017 9.422 21/23

VAN LINKS NAAR RECHTS:

SVEN BOGAERTS,

CHARLES-ANTOINE VAN AELST,

STEFAAN GIELENS, INGRID DAERDEN

& RAOUL THOMASSEN

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

100

6. DIVERSITEIT OP HET NIVEAU VAN DE RAAD VAN BESTUUR EN HET UITVOEREND COMITÉ

Diversiteit op het niveau van de raad van bestuur en

het uitvoerend comité maakt deel uit van Aedifica’s

algemene doelstellingen inzake diversiteit, billijk-

heid en inclusie, zoals beschreven in het diversi-

teitsbeleid (zie pagina 62). In deze sectie wordt de

situatie op 31 december 2025 besproken.

Diversiteit op het niveau van

de raad van bestuur

Overeenkomstig de Belgische wettelijke vereisten

moet minstens een derde van de leden van de raad

van bestuur van een ander geslacht zijn dan de andere

leden. De raad van bestuur volgt deze wettelijke ver-

eisten en deze zijn ook geïntegreerd in het aanwer-

vings- en benoemingsproces van de raad. De precieze

gendersamenstelling schommelt in de tijd naarmate er

posten vrijkomen en hangt ook af van de complemen

tariteit tussen de verschillende leden met betrekking

tot diverse facetten van diversiteit (waarvan gender

er één is). Naast genderdiversiteit en de toenemende

aandacht voor de internationale samenstelling van de

raad van bestuur, streeft de raad van bestuur altijd naar

een evenwichtige mix van diversiteit qua vaardighe-

den, ervaring, nationaliteit, leeftijd, onafhankelijkheid,

ambtstermijn en andere relevante criteria.

Raad van bestuur

jaar

40 – 49

jaar

50 – 59

jaar

≥ 60

jaar

LEEFTIJD

DIENSTJAREN

0 – 4

jaar

5-8

jaar

9-12

jaar

+ 12

jaar

STATUS

7 Onafhankelijk

5 Niet-onafhankelijk

NATIONALITEIT

9 Belgisch

1 Deens

1 Nederlands

1 Amerikaans-Brits

SKILLS

10 Internationale

bedrijfservaring

8 ESG / Duurzaamheid

8 M&A / Kapitaalmarkten

12 Senior management

ervaring

4 Juridisch / Overheidsbeleid

5 Risicobeheer

8 Financiële expertise

3 Relevante beroepservaring

in / kennis van de

gezondheidszorg

10 Vastgoed / REIT

GESLACHT

6 vrouwen

6 mannen

SENIORENHAUS LESSINGSTRASSE - WOONZORGCENTRUM IN WURZEN (DE)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

101

Uitvoerend comité

GESLACHT

1 vrouwen

4 mannen

NATIONALITEIT

4 Belgisch

1 Nederlands

LEEFTIJD

< 30

jaar

30 – 39

jaar

40 – 49

jaar

50 – 59

jaar

≥ 60

jaar

DIENSTJAREN

0 – 4

jaar

5 – 8

jaar

9-12

jaar

+12

jaar

Diversiteit op het niveau van het uitvoerend comité

Voor de samenstelling van het uitvoerend comité

gelden geen wettelijke vereisten inzake geslacht.

Toch streeft de Vennootschap ook hier, via de raad

van bestuur die de leden van het uitvoerend comité

benoemt, naar genderdiversiteit in de samenstel-

ling van het uitvoerend comité. De algemene

doelstelling is echter om niet alleen zorgvuldig

aandacht te besteden aan één aspect van diversi-

teit, maar aan diversiteit in al haar aspecten om een

complementariteit van competenties, nationale

en internationale ervaring, persoonlijkheden en

profielen te waarborgen, naast de deskundigheid

en integriteit die vereist zijn voor de uitoefening

van de functie.

7. EVALUATIE VAN DE RAAD VAN BESTUUR

EN ZIJN COMITÉS

Onder leiding van zijn voorzitter evalueert de raad

van bestuur jaarlijks zijn omvang, zijn samenstel-

ling, zijn prestaties en die van zijn comités.

Die evaluatie heeft vier doelstellingen:

•

de werking van de raad van bestuur en zijn comi-

tés beoordelen;

•

controleren of belangrijke onderwerpen grondig

worden voorbereid en besproken;

• de daadwerkelijke bijdrage van elke bestuurder

beoordelen aan de hand van zijn aanwezigheid

op de vergaderingen van de raad van bestuur en

de comités en zijn constructieve bijdrage aan de

besprekingen en de besluitvorming;

• beoordelen of de huidige samenstelling van de

raad van bestuur en de comités strookt met de

behoeften van de Groep.

Daarnaast evalueert de raad van bestuur ook om

de vijf jaar of de huidige monistische governances-

tructuur van de Vennootschap nog altijd geschikt is.

De raad van bestuur wordt voor die evaluatie bijge-

staan door het benoemings- en bezoldigingscomité

en indien nodig ook door externe deskundigen.

De bijdrage van elke bestuurder wordt regelmatig

geëvalueerd, zodat indien nodig de samenstelling

van de raad van bestuur kan worden aangepast

aan eventueel gewijzigde omstandigheden. Bij een

herbenoeming worden de bijdrage en de prestaties

van de bestuurder geëvalueerd op basis van een

vooraf bepaalde en transparante procedure. De

raad van bestuur zorgt ervoor dat er passende

plannen bestaan voor de opvolging van de bestuur-

ders en ziet erop toe dat bij alle benoemingen

en herbenoemingen (zowel van uitvoerende als

niet-uitvoerende bestuurders) het evenwicht van

competenties en ervaring in de raad van bestuur

behouden blijft.

De niet-uitvoerende bestuurders evalueren regel

matig hun interactie met het uitvoerend comité.

Daartoe komen zij minstens eenmaal per jaar

samen in afwezigheid van de leden van het uit-

voerend comité.

De laatste algemene evaluatie van de raad van

bestuur en de comités vond begin 2025 plaats.

De evaluatie spitste zich voornamelijk toe op de

samenstelling, opvolgingsplanning, voorbereiding

en werking van de raad en de comités evenals de

interactie van de raad met het uitvoerend comité.

De evaluatie concludeerde dat de raad doeltref-

fend functioneert en kan bogen op zeer gemoti-

veerde en geëngageerde leden. Bij de aanstelling

van de nieuwe raad van bestuur na het ruilbod

werd ook rekening gehouden met de resultaten

van deze evaluatie.

In 2024 hebben het benoemings- en bezoldigings-

comité en de raad van bestuur beoordeeld of de

huidige monistische bestuursstructuur nog steeds

geschikt is voor de Vennootschap en geconclu-

deerd dat dat het geval is.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

102

8. REMUNERATIEVERSLAG

Dit remuneratieverslag werd opgesteld volgens

de bepalingen van artikel 3:6 §3 WVV en voldoet

aan de principes van de CG Code 2020. Het is ook

opgesteld met inachtneming van de niet-bindende

ontwerprichtlijnen van de Europese Commissie

voor de gestandaardiseerde presentatie van het

remuneratieverslag

Het remuneratieverslag geeft een volledig over-

zicht van de bezoldiging, met inbegrip van alle

voordelen in welke vorm ook, toegekend of ver-

schuldigd tijdens het boekjaar 2025 aan elk van

de niet-uitvoerende bestuurders en leden van het

uitvoerend comité in toepassing van het remu-

neratiebeleid, waarbij, in voorkomend geval, de

werkelijke prestaties worden vergeleken met de

vooropgestelde doelstellingen.

Op 13 mei 2025 heeft de algemene vergadering

van Aedifica een herziene versie van het remune-

ratiebeleid goedgekeurd met een ruime meerder-

heid (95,08% van de uitgebrachte stemmen). Dat

nieuwe beleid werd van kracht op 1 januari 2025

en kan worden geraadpleegd op onze website. De

raad van bestuur is tijdens het voorbije boekjaar op

geen enkel punt afgeweken van het goedgekeurde

remuneratiebeleid.

Tijdens de algemene vergadering van 13 mei 2025

werd het remuneratieverslag (voor het boekjaar

2024) door een grote meerderheid van de aan-

deelhouders goedgekeurd, met 95,30% van de

uitgebrachte stemmen. Dit betekent een stijging

ten opzichte van het voorgaande jaar (93,8%) en

ligt boven de goedkeuringsniveaus van de meeste

andere bedrijven in de BEL 20-index. Ondanks dit

sterke resultaat heeft het benoemings- en bezol-

digingscomité verder overleg gepleegd met de

aandeelhouders en volmachtadviseurs om hun

standpunten beter te begrijpen en aanvullende

verbeteringsmogelijkheden te identificeren. Op

basis van deze feedback heeft het comité de

remuneratiepraktijken van de Vennootschap ver-

der verbeterd, onder meer door ervoor te zorgen

dat de niet-financiële KPI’s in het kader van de

kortetermijnincentives voor het uitvoerend comité

op een meer objectieve en meetbare manier wor-

den gedefinieerd.

De Vennootschap zal feedback blijven vragen aan

aandeelhouders en volmachtadviseurs om ervoor

te zorgen dat Aedifica’s remuneratiebeleid afge-

stemd blijft op de belangen van alle belangheb-

benden en mee evolueert met de veranderende

marktverwachtingen.

8.1 REMUNERATIE VAN

DE NIET-UITVOERENDE

BESTUURDERS VOOR HET

BOEKJAAR 2025

De gewone algemene vergadering van de Ven-

nootschap heeft de volgende remuneratie vast-

gesteld voor de niet-uitvoerende bestuurders

• Raad van bestuur

•

Voorzitter: vaste jaarlijkse remuneratie van

142.000 € + 1.000 € per bijgewoonde verga-

dering.

•

Lid: vaste jaarlijkse remuneratie van 42.000 € +

1.000 € per bijgewoonde vergadering.

• Audit- en risicocomité

•

Voorzitter: vaste jaarlijkse remuneratie van

15.000 € + 900 € per bijgewoonde vergadering.

• Lid: vaste jaarlijkse remuneratie van 5.000 € +

900 € per bijgewoonde vergadering.

•

Benoemings- en bezoldigingscomité /

Investeringscomité

•

Voorzitter: vaste jaarlijkse remuneratie van

10.000 € + 900 € per bijgewoonde vergadering.

• Lid: 900 € per bijgewoonde vergadering.

Daarnaast heeft de raad van bestuur besloten om een

speciale reisvergoeding toe te kennen van 1.000 €

per (retour)reis aan niet-uitvoerende bestuurders die

niet in België wonen. Deze beslissing werd genomen

op grond van de bevoegdheid die de raad krach-

tens het remuneratiebeleid heeft om een dergelijke

vergoeding vast te stellen in lijn met wat redelijk is

en in overeenstemming met de marktpraktijk, met

als doel ervoor te zorgen dat ook internationale

kandidaten kunnen worden aangetrokken voor een

mandaat in de raad.

De tabel hieronder geeft een overzicht van de aan

wezigheid van de niet-uitvoerende bestuurders

op de vergaderingen van de raad van bestuur en

van de comités, evenals van de remuneratie die zij

voor het boekjaar 2025 als bestuurder van Aedifica

hebben ontvangen.

De structuur van de remuneratie stemt overeen met

het remuneratiebeleid: een vaste, lineaire remune-

ratie in geld. Niet-uitvoerende bestuurders ontvan-

gen geen prestatiegebonden remuneratie (zoals

bonussen, aandelen of aandelenopties), voordelen

in natura of voordelen met betrekking tot pensioen-

plannen. Bijgevolg is de verhouding tussen vaste

en variabele remuneratie 100% vast en 0% variabel.

In overeenstemming met het remuneratiebeleid en

om te voldoen aan de geest van principe 7.6 van de

CG Code 2020 zijn de niet-uitvoerende bestuurders

evenwel verplicht om jaarlijks een aantal aandelen

te verwerven dat gelijk is aan 10% van hun jaar-

lijkse vaste brutoremuneratie als lid van de raad

van bestuur, berekend op basis van de gemiddelde

beurskoers gedurende de maand december van

het voorgaande jaar. Deze aandelen dienen aan-

gehouden te worden tot ten minste één jaar nadat

de niet-uitvoerende bestuurder de raad van bestuur

verlaat, en in elk geval minimaal drie jaar na de

aankoop ervan. De niet-uitvoerende bestuurders

moeten jaarlijks aan de Vennootschap een bewijs

1. Ontwerprichtlijnen voor de gestandaardiseerde presentatie van het remuneratieverslag uit hoofde van Richtlijn 2007/36/EG, zoals gewijzigd door Richtlijn (EU) 2017/828 met betrekking tot het aanmoedigen van langetermijnbetrokkenheid van aandeelhouders.

2. Zie de beslissingen van de gewone algemene vergaderingen van 28 oktober 2016, 22 oktober 2019, 11 mei 2021 en 13 mei 2025.

SENIORENQUARTIER GERA

WOONZORGCENTRUM IN GERA (DE)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

103

van het aantal aangehouden aandelen voorleggen

om aan te tonen dat zij aan deze regel voldoen.

In toepassing van deze regel waren de niet-uit-

voerende bestuurders (met uitzondering van de

voorzitter) verplicht om voor het jaar 2025 minimaal

64 aandelen te verwerven, terwijl de voorzitter mini-

maal 217 aandelen moest verwerven. Alle niet-uit-

voerende bestuurders hebben het vereiste aantal

aandelen verworven.

De combinatie van een vaste vergoeding in geld en

de verplichting voor de niet-uitvoerende bestuur-

ders om te investeren in het kapitaal van de Ven-

nootschap, gekoppeld aan een verplichting om

de verworven aandelen op lange termijn aan te

houden, stelt de Vennootschap in staat de leden van

de raad van bestuur passend te verlonen voor hun

werk op basis van marktcompetitieve vergoeding-

sniveaus, en tegelijkertijd de link met de strategie,

het langetermijnbelang en de duurzaamheid van de

Vennootschap te versterken.

Vergoeding van onafhankelijke bestuurders in 2025

Naam

Raad van

bestuur

aanwezigheid

Audit- en

risicocomité

aanwezigheid

Benoemings- en

bezoldigingscomité

aanwezigheid

Investerings-

comité

aanwezigheid

Vaste

remuneratie

(€)

Presentie-

geld

(€)

Reis-

onkosten-

vergoeding

(€)

Totale

remuneratie

(€)

Pertti Huuskonen

12/12 - 2/2- - 15.461,54 8.800 300 24.561,54

Katrien Kesteloot

21/23 5/5 - - 47.000 18.500 1.000 66.500

Elisabeth

May-Roberti

22/23 - 3/3 - 52.000 16.700 1.000 69.700

Marleen Willekens

22/23 5/5 - - 57.000 19.500 1.000 77.500

Luc Plasman

23/23 - 3/3 1/1 52.000 18.600 / 70.600

Serge Wibaut

21/23 5/5 3/3 1/1 147.000 23.100 1.000 171.100

Kari Pitkin

23/23 - - - 42.000 15.000 3.300 60.300

Rikke Lykke

10/11 - - - 26.538,46 8.000 3.000 37.538,46

Totaal 439.000 128.200 10.600 577.800

8.2 REMUNERATIE VAN DE

LEDEN VAN HET UITVOEREND

COMITÉ VOOR HET BOEKJAAR

2025

8.2.1 Aedifica’s remuneratiefilosofie

De basisprincipes van Aedifica’s remuneratiebeleid

voor de leden van het uitvoerend comité steunen

op een evenwichtige benadering tussen markt-

competitieve standaarden, de verhouding tussen

vaste en variabele remuneratie en de economische

en sociale bijdrage van de Vennootschap gekop-

peld aan bepaalde niet-financiële parameters van

de variabele remuneratie, zoals samengevat in

de tabel rechts.

Competitief t.o.v.

sectorgenoten om

hooggekwalificeerde

leidinggevenden

Langetermij-

nincentive

Short-Term

Incentive

Vaste

basisvergoeding

tot ~45% van totale variabele

remuneratie (50% korte- /

50% langetermijnvariabele),

met opwaarts potentieel voor

outperformance

~55% van totale remuneratie in

vaste basisvergoeding

•

Stimulering van financiële en niet-financiële prestaties en het genereren van

duurzame groei op lange termijn

•

In lijn met de financiële prestatiedoelstellingen van de Vennootschap, haar strate-

gie voor waardecreatie op lange termijn en haar risicotolerantie

• In lijn met de belangen van alle stakeholders met de nodige aandacht voor de

standpunten van de aandeelhouders en de samenleving, door best practices

inzake deugdelijk bestuur na te leven, doelstellingen voor de variabele vergoe-

dingsplannen

• ‘Pay per performance’ principe

•

Bepaald op marktniveau op basis van benchmark van Europese referentiegroep

Voordelen

• Differentiatie op basis van ervaring en verantwoordelijkheid, zodat de vergoe-

ding van de individuele leden van het uitvoerend comité afgestemd is op hun

respectieve verantwoordelijkheden, relevante ervaring, vereiste competenties

en prestaties.

1. Zie sectie 5.8 voor een overzicht van de aanwezigheid van de uitvoerende bestuurders bij de vergaderingen van de raad.

2. Zoals uitgelegd in sectie 5.4, weerspiegelt het hoge aantal vergaderingen van de raad de voorbereiding van het ruilbod op alle Cofinimmo-aandelen (zie pagina’s 13-14), wat een langdurig en complex proces was dat frequente beraadslagingen op bestuursniveau

vereiste. Niet al deze bestuursvergaderingen werden vergoed. Acht vergaderingen werden gehouden zonder vergoeding, aangezien ze voornamelijk dienden als tussentijdse updatesessies om de raad van bestuur te informeren over de voortgang van het

lopende proces.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

104

8.2.2 Structuur van de remuneratie

8.2.2.1 Benchmark studie

In overeenstemming met het remuneratiebeleid

wordt de remuneratie van de leden van het uit-

voerend comité regelmatig vergeleken met een

marktreferentiegroep om de marktconformiteit

van het verloningspakket te verzekeren en om het

de Vennootschap mogelijk te maken om inter-

nationaal ervaren topprofielen aan te trekken en

te behouden, rekening houdend met de evolutie

van de omvang, groei en internationalisering van

de Vennootschap.

De laatste benchmarkstudie werd in de eerste

helft van 2022 uitgevoerd door de onafhankelijke

gespecialiseerde consultant Willis Towers Watson.

De benchmarkgroep bestond uit de volgende Euro-

pese peers: Cofinimmo, Immobel, Warehouses

De Pauw, Gecina, Icade, Klepierre, Korian, Orpea,

Deutsche Wohnen, Patrizia, Vonovia, Grand City

Properties, Shurgard Self Storage, Eurocommercial

Properties, Redevco, Fabege, Hemso, SBB, PSP

Swiss Property, Assura, Hammerson, Land Secu-

rities Group en SEGRO.

Het huidige remuneratieniveau van de leden van

het uitvoerend comité ligt rond het 25

ste

percentiel

van de referentiegroep.

8.2.2.2 Vaste remuneratie

De vaste remuneratie bestaat uit een vaste cash-

vergoeding, zoals bepaald in de managemento-

vereenkomsten met de individuele leden van het

uitvoerend comité.

De leden van het uitvoerend comité ontvangen

geen bijkomende vergoeding voor de uitoefening

van hun mandaat als bestuurder van Aedifica en

haar dochterondernemingen en ontvangen geen

vergoeding van de dochterondernemingen van

Aedifica.

Onderstaande tabel geeft een gedetailleerd over

zicht van het aantal aandelen dat de leden van

het uitvoerend comité in de loop van de voorbije

jaren hebben verworven in het kader van de vaste

langetermijnincentiveplannen en die in de loop van

2025 definitief zijn verworven.

Er worden geen nieuwe aandelen meer uitgegeven

onder deze plannen aangezien de vroegere vaste

langetermijnincentiveplannen vervangen zijn door

een variabel langetermijnincentiveplan sinds de

goedkeuring van het remuneratiebeleid van 2021

(zie vorige jaarverslagen).

Naam

Omschrijving

van het plan

Verwervings-

datum van

LTIP-aandelen

Totaal aantal

verworven

LTIP-aandelen

Verwervings-

prijs van

LTIP-aandelen

(€)

Aantal in 2025

verworven

LTIP-aandelen

Aantal

nog niet

verworven

aandelen

Stefaan

Gielens

2022 LTIP 14/03/2022 1.028 83,25 514 /

Ingrid

Daerden

2022 LTIP 14/03/2022 587 83,25 293 /

Sven

Bogaerts

2022 LTIP 14/03/2022 588 83,25 294 /

Charles-

Antoine

van Aelst

2022 LTIP 14/03/2022 588 83,25 276 /

Raoul

Thomassen

2022 LTIP 14/03/2022 587 83,25 293 /

VILLA FLORIAN - WOONZORGCENTRUM IN BLARICUM (NL)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

105

8.2.2.3 Variabele remuneratie

A. Variabele remuneratie op korte termijn

Structuur

Zoals beschreven in het remuneratiebeleid hebben

de leden van het uitvoerend comité recht op een

jaarlijkse bonus, afhankelijk van de verwezenlijking

van zowel collectieve als persoonlijke doelstellingen.

De bonus bedraagt bij het behalen van de presta-

tiedoelstellingen 40% van de jaarlijkse vaste remu-

neratie. Indien de werkelijke prestaties onder het

vastgestelde drempelniveau liggen, is geen bonus

verschuldigd. Bovendien wordt de werkelijke bonus

bepaald op maximum 60% van de jaarlijkse vaste

remuneratie die wordt betaald als de prestaties op of

boven het erkende maximale prestatieniveau liggen.

De totale jaarlijkse bonus kan dus variëren tussen 0

en 60% van de jaarlijkse vaste remuneratie, afhan-

kelijk van de verwezenlijking van de doelstellingen.

De prestatiedoelstellingen, de prestatiedrempels en

de maximale prestatieniveaus worden elk jaar vast-

gesteld bij het begin van de jaarlijkse prestatiecyclus.

De effectief verdiende bonus wordt bepaald op basis

van een evenwichtige mix van zowel collectieve als

persoonlijke financiële en niet-financiële KPI’s en hun

bijbehorende wegingsfactoren.

Prestaties in 2025

Op 12 februari 2026 heeft de raad van bestuur, op

aanbeveling van het benoemings- en bezoldigings-

comité en na validering van de financiële resultaten

op 31 december 2025 door het audit- en risicoco-

mité, besloten dat voldaan is aan de kwantitatieve

en kwalitatieve criteria, die vastgesteld zijn voor het

jaarlijkse kortetermijnincentiveplan en die bepaald

zijn in overeenstemming met het remuneratiebeleid,

voor de uitbetaling van de variabele remuneratie aan

de leden van het uitvoerend comité voor het boekjaar

2025, zoals weergegeven in de tabel rechtsboven.

Prestatiedoelstellingen voor 2026

De prestatieniveaus onder de kortetermijnincentive

voor de collectieve financiële en persoonlijke niet-fi-

nanciële KPI’s voor het boekjaar 2026 werden vastge-

steld door de raad van bestuur. In overeenstemming

met het herziene remuneratiebeleid, zijn deze vast-

gesteld zoals aangegeven in de tabel rechtsonder.

Variabel op korte termijn – 2025

Prestatiedoel-

stellingen 2025

Weight Award

min-max

Doelstellingen & prestaties Toekenning

Collectieve

financiële

KPI

Geconsolideerde

EPRA Earnings*

per aandeel

58% 0-150%

min.

4,75

doel

5,01

max.

5,35

behaald

5,15

121%

Operationele

marge

12% 0-150%

min.

85,19

doel

86,10

max.

behaald

86,60

128%

Collectieve

niet-

financiële

KPI

Datadekking

van de

bezettingsgraad

van huurders

15% 0-150%

min.

doel

max.

behaald

150%

Collectief

waardeverhogend

fusie- en

overnameproces

15% 0-150% min.

oplevering van een volledig en

onderbouwd investeringsdossier

klaar voor uitvoering aan de

raad van bestuur met betrek

king tot de uitvoering van het

ruilbod, waarbij strategische

afstemming, naleving van de

regelgeving en het creëren van

aandeelhouderswaarde voor de

aandeelhouders van Aedifica en

Cofinimmo worden gewaarborgd

doel

goedkeuring van

de aandelenuit

gifte in het kader

van het ruilbod

door de alge

mene vergade-

ring van Aedifica

max

succesvolle

afronding

van het ruil

bod (d.w.z.

Aedifica

verwerft

meer dan

50% van de

aandelen

van Cofin-

immo NV)

behaald

doel

100%

Financiële KPI’s (70%)

EPRA Cost ratio

(23,33%)

Synergieën -

‘run rate’

(23,33%)

Schuldgraad &

kredietrating

(23,33%)

Niet-financiële KPI’s (30%)

Integratiemijlpalen

(15%)

Min: omvang van de integratie (prioriteiten voor

de integratie en focus op het beheer van de

integratie) + culturele evaluatie

Doel: definitie van de toekomstgerichte,

geïntegreerde manier van werken + change

management

Max: uitvoering van de gevalideerde

integratieprojecten + change management

Mijlpalen bij overnames (15%)

Min: fusiegoedkeuring

Doel: controle verkrijgen over Cofinimmo na ruilbod

Max: fusie door overname van Cofinimmo NV

In overeenstemming met de gangbare marktprak-

tijk en rekening houdend met de commerciële

gevoeligheid om financiële doelstellingen pros-

pectief bekend te maken, maakt de Vennootschap

deze specifieke prestatieniveaus van de financiële

KPI’s enkel op retrospectieve basis bekend.

1. Elke gedefinieerde mijlpaal is gekoppeld aan specifieke

resultaatsverplichtingen, die worden gemonitord en

opgevolgd door een externe consultant.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

106

B. Variabele remuneratie op lange termijn

Structuur

Zoals beschreven in het remuneratiebeleid hebben

de leden van het uitvoerend comité recht op een

langetermijnincentive die voorwaardelijk wordt

toegekend en waarvan het onvoorwaardelijk wor-

den afhankelijk is van de realisatie van kritieke

prestatie-indicatoren (KPI’s) over een periode van

drie jaar (de prestatiecyclus).

De toegekende incentive bij het behalen van de

prestatiedoelstellingen is gelijk aan 40% van de

jaarlijkse vaste remuneratie bij toekenning. Indien

de werkelijke prestaties onder het vastgestelde

drempelniveau liggen, wordt er geen incentive

toegekend. Bovendien wordt de werkelijke toe-

kenning bepaald op maximum 75% van de jaar-

lijkse vaste remuneratie bij toekenning die wordt

betaald indien de werkelijke prestaties op of boven

het erkende maximale prestatieniveau liggen. De

totale langetermijnincentive kan dus variëren tus-

sen 0 en 75% van de jaarlijkse vaste remuneratie

bij toekenning, afhankelijk van de verwezenlijking

van de doelstellingen.

De effectief verdiende incentive wordt bepaald

op basis van een mix van collectieve financiële en

niet-financiële KPI-types (kritieke prestatie-indica-

toren) en bijbehorende wegingsfactoren.

De raad van bestuur bepaalt voor elke driejaar-

lijkse prestatiecyclus de specifieke financiële en

niet-financiële KPI’s (en hun prestatieniveaus) die

worden geselecteerd in het kader van de KPI-types

die werden vastgelegd in het remuneratiebeleid.

De incentive vergoeding wordt aan het begin van

het jaar volgend op de prestatiecyclus uitbetaald

in geld, met inachtneming van de toepasselijke

belasting- en socialezekerheidsregels. De leden

van het uitvoerend comité kunnen ervoor opteren

om met de netto-toekenning in geld (na inhouding

van de roerende voorheffing) aandelen van de

Vennootschap te verwerven tegen 100/120

ste

van

de aandelenkoers op de beurs, met dien verstande

dat die aandelen onbeschikbaar worden gemaakt

en niet kunnen worden overgedragen gedurende

een periode van ten minste twee jaar na de ver-

werving ervan.

Relatief totaal aandeelhoudersrendement (TAR)

van de referentiegroep

Een deel van de langetermijnbonus is onderwor-

pen aan de TAR, die is vastgesteld op basis van de

TAR-rangschikking van de Vennootschap binnen de

TAR-referentiegroep, gemeten over een periode van

drie jaar, zoals nader beschreven in het remuneratie-

beleid. In overeenstemming met de best practices

herziet de Vennootschap periodiek de samenstel-

ling van deze referentiegroep om de transparantie,

vergelijkbaarheid en methodologische consistentie

te verzekeren.

Tijdens het boekjaar hadden twee belangrijke

bedrijfsgebeurtenissen invloed op de samenstelling

van de TAR-referentiegroep:

•

Assura plc werd overgenomen door Primary

Health Properties PLC en vervolgens van de beurs

gehaald.

• Cofinimmo NV werd na het ruilbod overgenomen

door Aedifica, waardoor Cofinimmo niet langer in

aanmerking komt als onafhankelijke beursgeno-

teerde referentie-vennootschap.

In overeenstemming met het remuneratiebeleid en

op aanbeveling van het benoemings- en bezoldi-

gingscomité heeft de raad de meest geschikte aan-

passingen aan de referentiegroep geëvalueerd naar

aanleiding van deze ontwikkelingen.

De raad heeft besloten om Cofinimmo uit de refe-

rentiegroep te verwijderen en niet te vervangen,

gezien de omvang en samenstelling van de res-

terende referentiegroep. Om het evenwicht en de

vergelijkbaarheid binnen de groep te behouden,

wordt Assura vervangen door Land Securities Group

plc (Landsec). Landsec werd geselecteerd op basis

van zijn correlatieprofiel, de sectorrelevantie en de

geografische afstemming van zijn activiteiten met

Aedifica’s voetafdruk.

Deze wijzigingen zullen van toepassing zijn op de

TAR-prestatiecycli vanaf 1 januari 2025. Gezien de

referentiegroep voortaan uit 17 bedrijven bestaat,

is het verwervingsschema aangepast (zie de tabel

rechts), waarbij ook het principe is gehanteerd dat

er geen verwerving onder het mediaanniveau zal

plaatsvinden.

De Vennootschap blijft zich inzetten voor het hand-

haven van een remuneratiekader dat aansluit bij

de best practices op het gebied van governance,

transparantie en afstemming op het creëren van

aandeelhouderswaarde op lange termijn. De raad

zal de referentiegroep jaarlijks blijven monitoren en

eventuele verdere aanpassingen in toekomstige

remuneratierapporten bekendmaken.

Prestaties in 2023-2025

De eerste prestatiecyclus van het langetermijn-

incentiveplan (periode 2023-2025) werd door de

raad van bestuur vastgelegd in 2023 in overeen-

stemming met het remuneratiebeleid dat op dat

moment van toepassing was.

Variabel op lange termijn – 2023-2025

Prestatie-

doelstellingen

2023-2025

We-

ging

Toe-

ken-

ning

min-max

Doelstellingen & prestaties Toe-

ken-

ning

Financië-

le KPI’s

Gemiddelde EPS-groei

(CAGR)

70% 0-125% 88,66%

min

1,50%

doel

3,00%

max

5,00%

behaald

2,66%

Niet-

financiële

KPI’s

Netto-intensiteit van het

energieverbruik van de

portefeuille aan het einde

van de prestatiecyclus per

vierkante meter / per jaar

(op basis van het deel van

de portefeuille waarvoor

dergelijke gegevens

beschikbaar zijn)

15% 0-125% 125%

min

162

doel

157

max

152

behaald

152

Tevredenheid van werkne

mers – gemiddelde tevre-

denheidsgraad in ‘Great

Place to Work’ survey

15% 0-125% 125%

min

72,5%

doel

75%

max

77%

behaald

84%

TAR-referentiegroep en vestingschema

Position 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Vesting 187,5% 173,5% 159,4% 145,3% 131,3% 117,2% 103,1% 89,1% 75% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Op 12 februari 2026 heeft de raad van bestuur,

op aanbeveling van het benoemings- en bezol-

digingscomité en na validering van de financiële

resultaten op 31 december 2025 door het audit-

en risicocomité, besloten dat voldaan is aan de

kwantitatieve en kwalitatieve criteria, die vastge-

steld zijn voor de prestatiecyclus 2023-2025 van

het langetermijnincentiveplan voor de uitbetaling

van de variabele remuneratie aan de leden van

het uitvoerend comité, zoals weergegeven in de

tabel hieronder.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

107

Doelstellingen van lopende prestatiecycli

Voor elk van de lopende prestatiecycli onder

het langetermijnincentiveplan heeft de raad van

bestuur bij het begin van de prestatiecyclus de

specifieke KPI’s geselecteerd uit de reeks cate-

gorieën van financiële en niet-financiële KPI’s die

in het remuneratiebeleid zijn opgenomen. De rea-

lisatie van de KPI’s voor een prestatiecyclus wordt

geëvalueerd in het begin van het boekjaar dat volgt

op het einde van de prestatiecyclus.

In overeenstemming met de gangbare marktprak-

tijk en rekening houdend met de commerciële

gevoeligheid om financiële doelstellingen pros-

pectief bekend te maken, maakt de Vennootschap

de specifieke prestatieniveaus van de financiële

KPI’s onder het langetermijnincentiveplan enkel

op retrospectieve basis bekend. Een overzicht van

de doelstellingen van de lopende prestatiecyclus

is voorgesteld in de tabel hieronder.

Overzicht doelstellingen van lopende prestatiecycli

Financiële KPI’s

Weging

Non-financiële KPI’s

Weging

2024-

2026

Gemiddelde EPS-groei

(CAGR)

Gemiddelde EPRA

Cost ratio

40%

30%

Netto-intensiteit van het energieverbruik van de porte-

feuille aan het einde van de prestatiecyclus per vierkante

meter / per jaar (op basis van het deel van de porte

feuille waarvoor dergelijke gegevens beschikbaar zijn)

Min

160 kw

Doel

156 kw

Max

152 kw

15%

Tevredenheid van werknemers – gemiddelde tevreden-

heidsgraad in Great Place to Work survey

Min

73%

Doel

76%

Max

78%

15%

2025-

2027

Relatieve totale aan-

deelhoudersrendement

Gemiddelde EPS-groei

(CAGR)

Gemiddelde EPRA

Cost ratio

10%

40%

20%

Netto-intensiteit van het energieverbruik van de porte-

feuille aan het einde van de prestatiecyclus per vierkante

meter / per jaar (op basis van het deel van de porte

feuille waarvoor dergelijke gegevens beschikbaar zijn)

Min

153 kw

Doel

150 kw

Max

147 kw

15%

Tevredenheid van werknemers – gemiddelde tevreden-

heidsgraad in Great Place to Work survey

Min

78%

Doel

82%

Max

85%

15%

2026-

2028

Relatieve totale aandeel-

houdersrendement

Gemiddelde EPS-groei

(CAGR)

Gemiddelde EPRA

Cost ratio

15%

30%

25%

Netto-intensiteit van het energieverbruik van de porte-

feuille aan het einde van de prestatiecyclus per vierkante

meter / per jaar (op basis van het deel van de portefeuille

waarvoor dergelijke gegevens beschikbaar zijn)

Min

153 kw

Doel

150 kw

Max

147 kw

15%

Tevredenheid van werknemers – gemiddelde tevreden-

heidsgraad in Great Place to Work survey

Min

70%

Doel

75%

Max

80%

15%

8.2.2.4 Pensioenvoordelen

De leden van het uitvoerend comité hebben een

groepsverzekering die bestaat uit een toege-

zegde bijdragenregeling, beheerd via particuliere

verzekeringsplannen en met een gegarandeerd

rendement. De bijdragen uit hoofde van deze pen-

sioenregeling worden volledig door de Vennoot-

schap gefinancierd – de begunstigden hoeven dus

zelf niets bij te dragen.

8.2.2.5 Andere componenten van de

remuneratie

De leden van het uitvoerend comité hebben

diverse bijkomende voordelen, met inbegrip van

een representatievergoeding, een hospitalisatie-

en invaliditeitsverzekering en dekking tegen onge-

vallen op het werk, een laptop en smartphone. Een

appartement nabij het kantoor in Brussel wordt

ter beschikking gesteld van de heer Thomassen

(gezien zijn verblijfplaats in Nederland).

ST. MARY’S LINCOLN - WOONZORGCENTRUM IN LINCOLN (UK)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

108

8.2.3 Totale remuneratie

Totale remuneratie van uitvoerend comité

Vaste remuneratie Variabele remuneratie (€)

Naam Vaste jaarlijkse

remuneratie

(€)

Eenjarige

variabele

Meerjarige

variabele

(2023-2025)

Bijdrage aan

pensioenplan

(€)

Andere

voordelen

(€)

Totale

remuneratie

(€)

Verhouding vaste en

variabele remuneratie

(€)

Stefaan Gielens (CEO)

716.917 352.078 240.612 82.036 27.312

1.418.956

56/44

Ingrid Daerden (CFO)

451.119 221.545 168.316 41.370 11.545

893.894

54/46

Raoul Thomassen (COO)

330.672 162.393 122.296 34.168 8.701

658.230

54/46

Sven Bogaerts (CLO/CM&AO)

379.368 186.308 138.055 41.898 8.157

753.785

55/45

Charles-Antoine van Aelst (CIO)

367.512 180.485 142.508 36.056 20.094

746.656

55/45

Totaal 2.245.589 1.102.809 811.788 235.528 75.808 4.471.522

Ter informatie: de verhouding tussen de totale

remuneratie van de CEO in 2025 en de gemid-

delde remuneratie van de werknemers bedraagt

10; de verhouding tussen de totale remuneratie van

de CEO in 2025 en de remuneratie van de laagst

betaalde werknemer bedraagt 21.

8.2.4 Contractuele bepalingen van de

management–overeenkomsten

8.2.4.1 beëindiging van

managementovereenkomsten

De met de leden van het uitvoerend comité geslo-

ten managementovereenkomsten kunnen door

elke partij worden beëindigd met inachtneming

van de toepasselijke wettelijke en contractuele

voorwaarden, of in de volgende omstandigheden:

• onmiddellijk in geval van ernstig wangedrag;

•

onmiddellijk indien de marktautoriteit (FSMA)

haar goedkeuring voor de aanwerving van het

betrokken lid van het uitvoerend comité intrekt;

•

onmiddellijk indien het betrokken lid van het

uitvoerend comité gedurende een periode van

3 maanden niet als lid van het uitvoerend comité

optreedt, tenzij dat het gevolg is van een ziekte

of ongeval;

•

onmiddellijk indien het betrokken lid van het

uitvoerend comité gedurende een periode van

6 maanden niet als lid van het uitvoerend comité

kan optreden, in geval van ziekte of ongeval.

Het enige geval waarin een lid van het uitvoe-

rend comité een contractuele verbrekingsvergoe-

ding kan ontvangen die hoger is dan 12 maanden

remuneratie, is het geval waarin Aedifica de

managementovereenkomst met de CEO binnen

zes maanden na een verandering van controle

(met inbegrip van een openbaar overnamebod)

beëindigt zonder ernstige fout van de CEO; in dat

geval komt de CEO in aanmerking voor een ver-

brekingsvergoeding die gelijk is aan 18 maanden

remuneratie. Het benoemings- en bezoldigings-

comité herinnert eraan dat deze clausule werd

opgenomen in de managementovereenkomst die

in 2006 met de CEO werd gesloten. Overeenkom-

stig artikel 12 van de Wet van 6 april 2010 hoeft

deze verbrekingsvergoeding dus niet te worden

goedgekeurd door de algemene vergadering.

Sindsdien zijn dergelijke contractuele clausules

niet meer opgenomen in de overeenkomsten die

met (andere) leden van het uitvoerend comité van

Aedifica zijn gesloten.

In 2025 zijn er geen leden van de raad van bestuur

of van het uitvoerend comité vertrokken. Bijgevolg

zijn er geen vertrekvergoedingen betaald.

8.2.4.2 terugvordering (clawback)

In overeenstemming met het remuneratiebeleid

voorzien de managementovereenkomsten met de

leden van het uitvoerend comité in een terugvor-

deringsmechanisme voor zowel de (prestatiege-

bonden) korte- als langetermijnincentiveplannen,

waarbij de Vennootschap het recht heeft om tot één

jaar na de betaling een variabele remuneratie geheel

of gedeeltelijk terug te vorderen van de begunstigde

indien tijdens die periode blijkt dat de betaling is

gebeurd op basis van onjuiste informatie met betrek-

king tot het behalen van de prestatiedoelstellingen

die aan de variabele remuneratie ten grondslag

lagen of met betrekking tot de omstandigheden

waarvan de variabele remuneratie afhankelijk was.

De terugvordering kan ook worden toegepast als een

lid van het uitvoerend comité een ernstige inbreuk

pleegt op de gedragscode van de Vennootschap, of

als het lid ernstige reputatieschade toebrengt aan de

Vennootschap of een materiële tekortkoming in het

risicobeheer veroorzaakt.

In 2025 hebben zich geen omstandigheden voor

gedaan die tot toepassing van de terugvorderings-

clausule hadden kunnen leiden.

8.2.5 Verplicht aandeelhouderschap

Alle leden van het uitvoerend comité bezitten het

minimumaantal aandelen in de Vennootschap zoals

bepaald in het remuneratiebeleid (zie pagina 105 voor

het specifieke aantal aangehouden aandelen).

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

109

8.3 VERGELIJKENDE INFORMATIE OVER DE EVOLUTIE VAN DE REMUNERATIE EN DE

BEDRIJFSPRESTATIES OVER DE AFGELOPEN 5 BOEKJAREN

Met het oog op een grotere transparantie van de

vroegere, huidige en toekomstige remuneratie en

in overeenstemming met de belangen van inves-

teerders en met wet- en regelgeving, toont de tabel

hieronder de evolutie van de remuneratie van de

leden van de raad van bestuur, de CEO en elk van

de leden van het uitvoerend comité (die tijdens het

afgelopen boekjaar in functie waren) in vergelijking

met de prestaties van de Groep en de gemiddelde

remuneratie van de werknemers van Aedifica over

een periode van 5 jaar.

De niet-uitvoerende bestuurders hebben steeds

een vaste bezoldiging (jaarlijkse remuneratie

+ presentiegeld) in geld ontvangen. Sinds het

boekjaar 2019/2020 werden de bedragen van

(elementen van) de remuneratie van de niet-uit-

voerende bestuurders gewijzigd naar aanleiding

van beslissingen van de algemene vergaderingen

van 22 oktober 2019

, 11 mei 2021

en 13 mei 2025

Daarnaast worden de cijfers in de tabel hiernaast

ook beïnvloed door:

•

de beslissing van de raad van bestuur van

22 oktober 2019 om aan de heer Hohl, die des-

tijds niet-uitvoerend bestuurder was, een aanvul-

lende vaste jaarlijkse remuneratie van 5.000 €

toe te kennen voor zijn bijzondere opdracht des-

tijds als verantwoordelijke voor de interne audit

(overeenkomstig artikel 17 van de Wet betref-

fende de gereglementeerde vastgoedvennoot-

schappen) en dat tot het einde van zijn mandaat

als bestuurder (26 oktober 2020);

• de uitbreiding van de raad van bestuur op 8 juni

2020 met de heer Pertti Huuskonen, als onaf-

hankelijk niet-uitvoerend bestuurder.

Voor het overige variëren de wijzigingen in de

remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders

dus alleen van jaar tot jaar naar gelang het aantal

vergaderingen van de raad van bestuur en van de

comités van de raad en de aanwezigheidsgraad.

Jaarlijkse verandering in %

boekjaar

2021

vs 2019/2020

boekjaar

2022

vs 2021

boekjaar

2023

vs 2022

boekjaar

2024

vs 2023

boekjaar

202 5

vs 2024

Remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders

29% 1% -7% 4% 28%

Remuneratie van de CEO (totaal)

Stefaan Gielens -10% 6% 14% 8% 9%

Gemiddelde remuneratie van de andere leden van

het uitvoerend comité (totaal)

Sven Bogaerts -7% 7% 15% 3% 5%

Ingrid Daerden -8% 14% 20% 5% 4%

Charles-Antoine van Aelst 8% 10% 14% 4% 7%

Raoul Thomassen -

37% 5% 9% 4%

Totale kosten van het uitvoerend comité (incl CEO) -10%

13%

14%

6% 7%

Prestaties van de Vennootschap

Vastgoedbeleggingen (inclusief de activa bestemd voor ver-

koop / gebruiksrechten / grondreserve)

29% 16% 3% 8% 1%

Vastgoedbeleggingen (inclusief de activa bestemd voor ver

koop / gebruiksrechten / grondreserve) + werken in uitvoering

28% 16% 3% 6% 1%

Huurinkomsten 24% 18% 15% 8% 7%

EPRA Earnings 30% 20% 21% 7% 4%

EPRA Earnings per aandeel 3% 9% 6% 2% 4%

Gemiddelde remuneratie op basis van de voltijdse

equivalenten van Aedifica NV

Werknemers van de Vennootschap 8% 8% 12% 5% 5%

1. De jaarlijkse algemene vergadering van 22 oktober 2019

heeft besloten om 1) de vaste jaarlijkse remuneratie van de

voorzitter van het audit- en risicocomité te verhogen van

10.000 € tot 15.000 € (waardoor de totale vaste jaarlijkse

remuneratie als bestuurder en voorzitter van het audit- en

risicocomité € 30.000 bedraagt) en 2) een aanvullende

vaste jaarlijkse vergoeding van 5.000 € toe te kennen aan

elk ander lid van het audit- en risicocomité.

2. De jaarlijkse algemene vergadering van 11 mei 2021

heeft besloten om 1) de vaste jaarlijkse remuneratie van

de voorzitter van de raad van bestuur te verhogen met

40.000 € van 50.000 € tot 90.000 € en 2) de vaste jaarlijkse

remuneratie van elke andere niet-uitvoerende bestuurder

te verhogen met 20.000 € van 15.000 € tot 35.000 €.

3. De jaarlijkse algemene vergadering van 13 mei 2025

heeft besloten om 1) de vaste jaarlijkse remuneratie

van de voorzitter van de raad van bestuur te verhogen

met 52.000 € van 90.000 € tot 142.000 € en 2) de vaste

jaarlijkse remuneratie van elke andere niet-uitvoerende

bestuurder te verhogen met 8.000 € van 35.000 € tot

42.000 €.

4. Voor vergelijkingsdoeleinden werd de remuneratie die de

Vennootschap over het verlengde boekjaar 2019/2020

(dat liep van 1 juli 2019 tot en met 31 december 2020) heeft

betaald, omgerekend van 18 naar 12 maanden.

5. Deze aanzienlijke stijging kan worden verklaard door het

grote aantal vergaderingen dat in 2025 werd gehouden in

het kader van het ruilbod.

6. Er kan geen vergelijking worden opgesteld aangezien het

mandaat van de heer Thomassen pas op 1 maart 2021 is

ingegaan.

7. De verlaging van de totale remuneratie van het uitvoerend

comité kan worden verklaard door (i) het mandaat van

Raoul Thomassen als COO en lid van het uitvoerend comité

dat slechts van start ging op 1 maart 2021 en door (ii) de

remuneratiebasis voor het verlengde boekjaar 2019/2020

die gelijk is aan de ontvangen remuneratie over 18

maanden, geannualiseerd op 12 maanden.

8. De wijziging in de bezoldiging kan worden verklaard door

de verhoging van de remuneratie op 1 juli 2022, beslist

door de raad van bestuur op 29 maart 2022 om de totale

remuneratie binnen de bandbreedte te brengen van

wat op basis van de benchmarkstudie van 2022 en de

marktbedragen van de referentiegroep als concurrentiële

remuneratieniveaus voor leidinggevenden rond het 25

ste

percentiel van de referentiegroep beschouwd wordt

(zie pagina 104 en de gedetailleerde toelichting in het

remuneratieverslag over 2022).

9. De berekening voor het boekjaar 2019/2020 is gebaseerd

op cijfers op jaarbasis, behalve voor de eerste twee

parameters (vastgoedbeleggingen, inclusief activa

bestemd voor verkoop/+ WIP) die gebaseerd zijn op het

balanstotaal op 31 december 2020.

10. De gemiddelde remuneratie van de werknemers wordt

berekend op een ‘like-for-like’-basis, rekening houdend

met de ‘lonen, bonussen en directe sociale voordelen’ op

jaarbasis gedeeld door het aantal werknemers.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

110

8.4 BELANGRIJKSTE

WIJZIGINGEN IN

REMUNERATIE VOOR 2026

8.4.1 Niet-uitvoerende bestuurders

Het remuneratieniveau wordt regelmatig geëvalu-

eerd en vergeleken met een benchmarkgroep uit

de markt, zodat de Vennootschap internationaal

ervaren bestuurders kan blijven aantrekken en

behouden, rekening houdend met de omvang,

groei en internationalisering van de Vennootschap.

Er zijn geen wijzigingen gepland met betrekking tot

de remuneratie van de niet-uitvoerende bestuur-

ders in 2026.

8.4.2 Leden van het uitvoerend comité

De raad van bestuur stelt jaarlijks de vaste remu-

neratie vast, rekening houdend met factoren zoals:

•

de functie en bijbehorende verantwoordelijk-

heden;

• ervaring en competenties;

•

de toepasselijke (sociale en fiscale) wet- en

regelgeving;

• de internationale groei van de Vennootschap;

• de prestaties van de Vennootschap;

•

de vergelijking met peers door het benoemings-

en bezoldigingscomité (om ervoor te zorgen

dat de Vennootschap ervaren bestuurders kan

aantrekken en behouden).

De vaste jaarlijkse remuneratie kan worden her-

zien en aangepast in lijn met deze factoren alsook

de integratie van Aedifica en Cofinimmo (na het

ruilbod), overeenkomstig het goedgekeurde remu-

neratiebeleid.

SHIPLEY MANOR - WOONZORGCENTRUM IN SHIPLEY (UK)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

111

9. REGELGEVING EN PROCEDURES

9.1 BELANGENCONFLICTEN

De bestuurders, de leden van het uitvoerend

comité, de personen belast met het dagelijks

bestuur, de effectieve leiders en de lasthebbers

van de Vennootschap kunnen niet optreden als

tegenpartij in verrichtingen met de Vennootschap

of met een vennootschap die zij controleert, noch

enig voordeel halen uit verrichtingen met voor-

melde vennootschappen, behalve wanneer de

verrichting gedaan wordt in het belang van de Ven-

nootschap, binnen het geplande investeringsbeleid

en overeenkomstig normale marktvoorwaarden.

In voorkomend geval dient de Vennootschap de

FSMA hierover vooraf in te lichten.

De verrichtingen worden onmiddellijk openbaar

gemaakt en worden in het jaarlijks financieel ver-

slag en, in voorkomend geval, in het halfjaarlijks

financieel verslag toegelicht.

Artikel 7:96 WVV en artikel 7:97 WVV en artikel 37

van de Wet betreffende gereglementeerde vast

goedvennootschappen (en de uitzonderingen

onder artikel 38 van de Wet betreffende geregle-

menteerde vastgoedvennootschappen) moeten

altijd in acht worden genomen. Deze wettelijke

voorzieningen hebben te maken met de procedu-

res die gevolgd moeten worden in het geval van

een belangenconflict.

Belangenconflicten in de context van artikel

7:96 WVV

Uittreksel uit de notulen van de vergadering van

de raad van bestuur van 18 februari 2025 - bezol-

diging van de leden van het uitvoerend comité

Overeenkomstig artikel 7:96 van het Wetboek van

vennootschappen en verenigingen en artikel 37 van

de Wet betreffende gereglementeerde vastgoed-

vennootschappen, hebben de heer Stefaan Gielens,

mevrouw Ingrid Daerden, de heer Sven Bogaerts, de

heer Charles-Antoine van Aelst en de heer Raoul

Thomassen elk verklaard dat zij mogelijk een belang

van vermogensrechtelijke aard hebben dat strijdig

is met het belang van de Vennootschap, waarvan

zij de Commissaris op de hoogte zullen brengen.

Dit belangenconflict ontstaat omdat de raad

van bestuur zal beraadslagen en beslissen over

bepaalde elementen van de vergoeding van de

leden van het uitvoerend comité. Alle leden van het

uitvoeren comité verlaten dan de vergadering met

betrekking tot de beraadslaging en besluitvorming

over de agendapunten 5e-5h.

E. Bezoldiging van de leden van

het uitvoerend comité: variabele

incentive op korte termijn 2024

De raad van bestuur heeft op 20 februari 2024,

in overeenstemming met het remuneratiebeleid,

de persoonlijke KPI’s en de prestatieniveaus van

de collectieve KPI’s vastgesteld voor de variabele

remuneratie op korte termijn van de leden van het

uitvoerend comité voor het boekjaar 2024 (die wer-

den opgenomen in de addenda bij de manage-

mentcontracten).

De realisatie van de prestatiedoelstellingen en de

voorgestelde bonusbedragen toe te kennen aan de

leden van het uitvoerend comité in het kader van

de variabele remuneratie op korte termijn zijn het

voorwerp geweest van een algemene evaluatie door

het benoemings- en bezoldigingscomité op basis

van de (ontwerp) financiële cijfers zoals eerder deze

vergadering goedgekeurd door de raad van bestuur.

De raad van bestuur besluit, op basis van de aan-

beveling van het benoemings- en bezoldigingsco-

mité en na validatie van de financiële cijfers per 31

december 2024 door het audit- en risicocomité, tot

de uitbetaling van de variabele remuneratie op korte

termijn aan de leden van het uitvoerend comité voor

het boekjaar 2024:

(i) met betrekking tot de collectieve KPI’s:

a. geconsolideerde EPRA Earnings: de maximale

prestatieniveaus zijn behaald (125%); en

b. operationele marge: de maximale prestatieni-

veaus zijn behaald (125%);

(ii) met betrekking tot de individuele KPI’s: de

beoogde prestatieniveaus zijn behaald (100%).

F. Bezoldiging van de leden van

het uitvoerend comité: variabele

incentives op korte termijn 2025:

KPI’s + prestatieniveaus

Het benoemings- en bezoldigingscomité heeft een

voorstel gedaan met betrekking tot de financiële

en niet-financiële collectieve KPI’s, hun prestatie-

niveaus en hun gewicht en de overeenkomstige

bonusniveaus in het kader van de variabele bonus

op korte termijn (zie Bijlage 1), dat wordt besproken

door de raad van bestuur.

Het voorstel houdt al rekening met het herziene

remuneratiebeleid en is onderworpen aan de

goedkeuring van het herziene remuneratiebeleid

door de gewone algemene vergadering.

Het benoemings- en bezoldigingscomité zal in

de komende weken de individuele KPI’s bepalen.

Na beraadslaging keurt de raad van bestuur het

voorstel van het benoemings- en bezoldigings-

comité goed en machtigt hij het benoemings- en

bezoldigingscomité om de individuele KPI’s te

bepalen en de addenda bij de managementover-

eenkomsten op te stellen.

G. Bezoldiging van de leden van

het uitvoerend comité: variabele

incentives op lange termijn

prestatiecyclus 2022-2024: vesting

De raad van bestuur heeft op 29 maart 2022, in over-

eenstemming met het remuneratiebeleid, de KPI’s en

de bijbehorende prestatieniveaus vastgesteld van

het langetermijnincentiveplan van de leden van het

uitvoerend comité voor de prestatiecyclus 2022-

2024 (die werden opgenomen in de addenda bij de

managementcontracten).

De realisatie van de prestatieniveaus en de voor

gestelde bonusbedragen die moeten worden toe-

gekend aan de leden van het uitvoerend comité in

het kader van het langetermijnincentiveplan zijn het

onderwerp geweest van een algemene evaluatie door

het benoemings- en bezoldigingscomité op basis

van de (ontwerp) financiële cijfers zoals eerder deze

vergadering goedgekeurd door de raad van bestuur.

De raad van bestuur besluit, op basis van de aanbeve-

ling van het benoemings- en bezoldigingscomité en

na validering van de financiële cijfers op 31 december

2024 door het audit- en risicocomité, dat voor de uit-

betaling van de variabele remuneratie aan de leden

van het uitvoerend comité voor de prestatiecyclus

2022-2024 de prestatieniveaus werden gehaald als

volgt:

(i) Gemiddelde EPS-groei: tussen doel en maximale

prestatie (115,75%);

(ii) EPC- dekking: maximale prestatie (125%);

(iii) Werknemerstevredenheid: maximale prestatie

(125%).

H. Variabele incentives op lange termijn

prestatiecyclus 2025-2028:

KPI’s + prestatieniveaus

Het benoemings- en bezoldigingscomité heeft een

voorstel gedaan over de KPI’s, hun gewicht, de toe-

passelijke prestatieniveaus en de overeenkomstige

bonusniveaus voor de prestatiecyclus 2025-2028

(zie Bijlage 2) dat door de raad van bestuur wordt

besproken.

Het voorstel houdt al rekening met het herziene

remuneratiebeleid en is onderworpen aan de

goedkeuring van het herziene remuneratiebeleid

door de gewone algemene vergadering.

Na beraadslaging keurt de raad van bestuur het

voorstel van het benoemings- en bezoldigingsco-

mité goed voor de prestatiecyclus 2025-2028 en

verzoekt het benoemings- en bezoldigingscomité

om de addenda bij de managementovereenkom-

sten op te stellen om deze beslissing op te nemen.

Belangenconflicten in het kader van artikel 37

van de Wet betreffende gereglementeerde vast-

goedvennootschappen

Op 30 april 2025 heeft Aedifica haar participatie

in haar JV (perimeter) vennootschap verkocht aan

haar JV-partner. In het kader van de transactie bezit

Aedifica geen aandelen meer in de vennootschap.

De overname vond plaats tegen standaard markt-

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

112

voorwaarden en in overeenstemming met artikel

49, §2 van de Wet betreffende gereglementeerde

vastgoedvennootschappen.

Dit potentiële belangenconflict werd gemeld aan

de FSMA in overeenstemming met artikel 37 van

de Wet betreffende gereglementeerde vastgoed

vennootschappen.

9.2 COMPLIANCE OFFICER

De onafhankelijke compliancefunctie wordt uit-

gevoerd overeenkomstig artikel 17 van de wet van

12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde

vastgoedvennootschappen. De heer Thomas Moer-

man, Group General Counsel, voert de functie van

compliance officer uit. Hij heeft onder meer als

opdracht om te waken over de naleving van de

gedragsregels en de verklaringen met betrekking

tot transacties op aandelen van de Vennootschap,

verricht voor eigen rekening door bestuurders en

andere personen die door de laatstgenoemden

worden aangesteld, om het risico op misbruik van

voorwetenschap te beperken.

Toezicht op transacties met Aedifica-

aandelen

De compliance officer stelt de lijst op van personen

die over informatie beschikken waarvan zij weten

of zouden moeten weten dat het bevoorrechte

informatie is en werkt deze lijst bij. Hij zorgt ervoor

dat de betrokken personen op de hoogte worden

gebracht van hun vermelding op die lijst.

Bovendien waakt hij over het vaststellen door de

raad van bestuur van de zogenaamde ‘gesloten

periodes’. Tijdens die periodes zijn transacties op

financiële instrumenten of financiële derivaten van

Aedifica verboden voor de bestuurders van Aedifica

en voor alle personen die op de hierboven ver-

melde lijst staan, evenals voor alle personen met

wie zij nauw verbonden zijn. De gesloten periodes

zijn de volgende:

•

de 30 kalenderdagen die voorafgaan aan de

publicatiedatum van de jaarlijkse en halfjaarlijkse

resultaten;

•

de 15 kalenderdagen die voorafgaan aan de

publicatiedatum van de kwartaalresultaten;

•

elke periode waarin er voorwetenschap bekend is;

• elke andere periode die de compliance officer

beschouwt als een gevoelige periode, rekening

houdend met de ontwikkelingen die zich op dat

moment binnen de Vennootschap voordoen;

telkens eindigend één uur na de publicatie van

respectievelijk de jaarlijkse, halfjaarlijkse of kwar-

taalresultaten door middel van een persbericht op

de website van de Vennootschap.

Beperkingen voor transacties door

bestuurders en leden van het

uitvoerend comité

Bestuurders, leden van het uitvoerend comité en

nauw aan hen verwante personen die de intentie

hebben om transacties uit te voeren die betrekking

hebben op financiële instrumenten of financiële

derivaten van Aedifica, moeten de compliance

officer minstens 48 uur vóór de uitvoering van de

transacties schriftelijk op de hoogte brengen. Indien

de compliance officer zelf de intentie heeft om zulke

transacties uit te voeren, dan moet hij de voorzitter

van de raad van bestuur minstens drie werkdagen

vóór de uitvoering van de transacties schriftelijk

daarvan op de hoogte brengen. De compliance

officer, of desgevallend de voorzitter van de raad van

bestuur, laat de betrokken persoon binnen 48 uur na

ontvangst van de schriftelijke kennisgeving weten

of er volgens hem redenen bestaan om te denken

dat de geplande transactie een inbreuk vormt op de

regels. De bestuurders, de leden van het uitvoerend

comité en de nauw aan hen verwante personen

moeten de uitvoering van de transacties binnen de

twee werkdagen aan de Vennootschap bevestigen.

De compliance officer moet een schriftelijk spoor

bewaren van alle kennisgevingen over de geplande

en gerealiseerde transacties, en de ontvangst van

zulke kennisgevingen schriftelijk bevestigen.

De bestuurders, de leden van het uitvoerend comité

en de personen die nauw met hen verbonden zijn,

moeten alle transacties in aandelen van de Ven-

nootschap die ze voor eigen rekening uitvoeren en

waarvan de waarde op kalenderjaarbasis meer dan

20.000 € bedraagt, melden aan de FSMA. Aan de

hiervoor bedoelde meldingsplicht moet uiterlijk

drie werkdagen na het uitvoeren van de transacties

worden voldaan.

9.3 MELDING VAN

ONREGELMATIGHEDEN

Aedifica beschikt over een interne procedure

om potentiële of daadwerkelijke inbreuken op

de geldende wettelijke regels, haar Corporate

Governance Charter en haar gedragscode (speak

up-beleid) te melden.

9.4 ONDERZOEK EN

ONTWIKKELING

Aedifica heeft geen onderzoeks- en ontwikkelings-

activiteiten zoals bedoeld in artikelen 3:6 en

3:32 WVV.

9.5 KAPITAALVERHOGINGEN

IN HET KADER VAN HET

TOEGESTANE KAPITAAL

Er zijn geen kapitaalverhogingen geweest in het

kader van het toegestane kapitaal in 2025.

9.6 ELEMENTEN DIE VAN

AARD ZIJN EEN GEVOLG TE

HEBBEN IN GEVAL VAN EEN

OPENBAAR OVERNAMEBOD

Overeenkomstig artikel 34 van het Belgische

koninklijk besluit van 14 november 2007 betref-

fende de verplichtingen van emittenten van

financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de

verhandeling op een gereglementeerde markt,

geeft Aedifica een opsomming van en desgeval-

lend toelichting bij de volgende elementen, voor

zover die elementen van aard zijn een gevolg te

hebben in geval van een openbaar overnamebod.

Kapitaalstructuur

Onderschreven en volgestort kapitaal

Er bestaat maar één soort aandelen, zonder aandui-

ding van een nominale waarde: er is ingetekend op

alle aandelen en alle zijn volgestort. Op 31 decem-

ber 2025 bedraagt het kapitaal 1.254.742.260,03 €.

Het wordt vertegenwoordigd door 47.550.119 aan-

delen, die ieder 1/47.550.119

van het kapitaal ver-

tegenwoordigen.

Rechten en plichten die aan Aedifica-aandelen

verbonden zijn

Alle houders van Aedifica-aandelen hebben gelijke

rechten en plichten. Aangaande die rechten en plichten

wordt er in de eerste plaats verwezen naar de op

Aedifica toepasselijke regelgeving: het Belgische Wet-

boek van vennootschappen en verenigingen, de Bel-

gische wet van 12 mei 2014 betreffende de geregle-

menteerde vastgoedvennootschappen, en het Belgi-

sche koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking

tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen.

Tevens moet er worden verwezen naar de bepalingen

dienaangaande opgenomen in de statuten (zie sectie 4

van het hoofdstuk ‘Permanente documenten’).

Wettelijke, statutaire of conventionele

beperkingen van overdracht van effecten

De overdracht van de aandelen van Aedifica is

aan geen enkele wettelijke of statutaire beperking

onderworpen. Teneinde aan (potentiële) beleggers

in aandelen van Aedifica een afdoende liquiditeit

te waarborgen, voorziet artikel 21 van de wet van

12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vast-

goedvennootschappen erin dat de aandelen van

Aedifica worden toegelaten tot de verhandeling op

een gereglementeerde markt. Alle 47.550.119 Aedifi-

ca-aandelen zijn genoteerd op Euronext Brussels en

Euronext Amsterdam (gereglementeerde markten).

Bijzondere zeggenschapsrechten

Aedifica does not have holders of securities to

which special controlling rights are attached.

Mechanisme voor de controle van

enig aandelenplan voor werknemers

wanneer de zeggenschapsrechten

niet rechtstreeks door de werknemers

worden uitgeoefend

Aedifica heeft geen (dergelijk) aandelenplan voor

werknemers.

Wettelijke of statutaire beperkingen

van de uitoefening van het stemrecht

Op 31 december 2025 bezat Aedifica 855 eigen

aandelen.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

113

Aandeelhoudersovereenkomsten

die bekend zijn bij Aedifica en

die aanleiding kunnen geven tot

beperkingen van de overdracht van

effecten en/of van de uitoefening van

het stemrecht

Voor zover Aedifica er kennis van heeft, bestaan er

geen aandeelhoudersovereenkomsten die aanlei-

ding zouden kunnen geven tot beperkingen van de

overdracht van effecten en/of van de uitoefening

van het stemrecht.

Regels voor de benoeming en

vervanging van de leden van het

bestuursorgaan en voor de wijziging

van de statuten van Aedifica

Benoeming en vervanging van de leden van de

raad van bestuur

In overeenstemming met artikel 10 van de statuten

worden de leden van de raad van bestuur voor een

maximale duur van drie jaar benoemd door de

algemene vergadering van aandeelhouders, die

hen te allen tijde kan afzetten. Ze zijn herkiesbaar.

Het mandaat van de uittredende en niet-herkozen

bestuurders eindigt onmiddellijk na de algemene

vergadering die in de nieuwe benoemingen voor-

ziet.

Ingeval één of meerdere mandaten openvallen,

kunnen de overblijvende bestuurders, bijeenge-

komen in raad, voorlopig voor vervanging zorgen

tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de

algemene vergadering die dan over de definitieve

aanstelling beslist. Dat recht wordt een verplich-

ting telkens als het aantal bestuurders effectief

in functie of het aantal onafhankelijke bestuur-

ders niet langer het statutaire minimum bereikt.

De bestuurder die wordt benoemd ter vervanging

van een andere, voltooit het mandaat van degene

die hij vervangt.

Statutenwijzigingen

Aangaande de wijziging van de statuten wordt er

verwezen naar de op Aedifica van toepassing zijnde

regelgeving. In het bijzonder wordt erop gewezen

dat ieder ontwerp tot wijziging van de statuten

van Aedifica vooraf moet worden goedgekeurd

door de FSMA.

Bevoegdheden van het

bestuursorgaan, met name wat de

mogelijkheid tot uitgifte of inkoop van

aandelen betreft

Overeenkomstig artikel 6.4 van de statuten is het de

raad van bestuur toegestaan om het kapitaal in één

of meerdere malen te verhogen, op de data en vol-

gens de modaliteiten te bepalen door de raad van

bestuur, ten belope van een maximumbedrag van:

1) 50% van het bedrag van het kapitaal op datum

van de buitengewone algemene vergadering van

14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar

beneden tot op de eurocent, voor kapitaalverho-

gingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt

voorzien in de mogelijkheid tot uitoefening van

het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleid-

baar toewijzingsrecht door de aandeelhouders

van de Vennootschap;

2) 20% van het bedrag van het kapitaal op datum

van de buitengewone algemene vergadering van

14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar

beneden tot op de eurocent, voor kapitaalver-

hogingen in het kader van de uitkering van een

keuzedividend;

3) 10% van het bedrag van het kapitaal op datum

van de buitengewone algemene vergadering

van 14 mei 2024, in voorkomend geval afge-

rond naar beneden tot op de eurocent, voor

a. kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng

in natura, b. kapitaalverhogingen bij wijze van

inbreng in geld zonder mogelijkheid tot uit-

oefening van het voorkeurrecht of van het

onherleidbaar toewijzingsrecht door de aan-

deelhouders van de Vennootschap, of c.

enige andere vorm van kapitaalverhoging;

met dien verstande dat het kapitaal in het kader

van het toegestaan kapitaal nooit verhoogd

zal kunnen worden met een bedrag hoger dan

het kapitaal op datum van de buitengewone

algemene vergadering die de machtiging heeft

goedgekeurd.

Deze toestemming wordt verleend voor een her

nieuwbare periode van 2 jaar te rekenen vanaf

bekendmaking van het besluit van de buitenge

wone algemene vergadering van 14 mei 2024 in

de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad.

Op 31 december 2025 bedraagt het saldo van

het toegestaan kapitaal 1) 627.371.130,01 € indien

de te realiseren kapitaalverhoging voorziet in de

mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeur-

recht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht

door de aandeelhouders van de Vennootschap,

2) 250.948.452,00 € voor kapitaalverhogingen in

het kader van de uitkering van een keuzedividend,

en 3)125.474.226,00 € voor a. kapitaalverhogin-

gen bij wijze van inbreng in natura, b. kapitaal-

verhogingen bij wijze van inbreng in geld zonder

mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht

of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door

de aandeelhouders van de Vennootschap, of c.

elke andere vorm van kapitaalverhoging. Van het

totale maximumbedrag van het toegestaan kapitaal

(1.254.742.260,03 €) is nog het volledige bedrag

van 1.254.742.260,03 € beschikbaar om het kapitaal

van de Vennootschap te verhogen.

Bovendien kan Aedifica, volgens artikel 6.2 van de

statuten, haar eigen aandelen verwerven, in pand

nemen of vervreemden, in overeenstemming met

de voorwaarden waarin werd voorzien in het Bel

gische Wetboek van vennootschappen en vereni-

gingen, mits mededeling van de verrichting aan de

FSMA. Aedifica heeft op 31 december 2025 geen

eigen aandelen in pand.

Belangrijke overeenkomsten waarbij

Aedifica partij is en die in werking

treden, wijzigingen ondergaan of

aflopen in geval van een wijziging van

controle over Aedifica na een openbaar

overnamebod

Het is gebruikelijk dat kredietovereenkomsten zoge-

naamde ‘change of control’-clausules bevatten die

de kredietverstrekker de mogelijkheid bieden om

het gebruik van het krediet op te schorten en/of

onmiddellijke terugbetaling van de uitstaande kre-

dieten, interesten en overige uitstaande bedragen

te eisen in geval van een wijziging van controle over

de Vennootschap.

De volgende kredietovereenkomsten bevatten der

gelijke clausule van controlewijziging:

•

de kredietovereenkomsten afgesloten met BNP

Paribas Fortis op 23 juni 2021, 6 juli 2022, 15 juni

2023, 27 juni 2024, 17 juli 2024, 29 november 2024

(met ingang van 31 januari 2025), 11 juni 2025 en

14 november 2025;

•

de kredietovereenkomsten afgesloten met KBC

Bank op 12 november 2019, 8 juni 2021, 7 april 2022,

30 januari 2023 en 26 september 2024;

•

de kredietovereenkomst afgesloten met Caisse

d’Epargne Hauts De France op 27 juni 2025;

•

de kredietovereenkomsten afgesloten met Banque

Européenne du Crédit Mutuel op 25 juli 2023;

• de kredietovereenkomsten afgesloten met Belfius

Bank op 18 mei 2020, 12 juli 2021, 31 maart 2022,

30 maart 2023, 12 april 2024, 24 december 2024

(met ingang van 31 mei 2025) en 18 november 2025;

•

de kredietovereenkomsten afgesloten met ING Bel-

gië op 14 juni 2022, 22 november 2022, 1 september

2023, 31 december 2024 en 1 december 2025;

•

de kredietovereenkomsten afgesloten met Triodos

Bank op 19 oktober 2023 en 14 november 2024

(met ingang van 31 maart 2025);

•

de kredietovereenkomsten aangegaan met Argenta

Spaarbank en Argenta Assuranties op 20 decem-

ber 2017;

•

de kredietovereenkomsten afgesloten met ABN

Amro Bank op 28 juli 2022, 15 juni 2023, 7 decem-

ber 2023 en 14 februari 2025 (met ingang van

31 maart 2025);

•

de kredietovereenkomsten afgesloten met Société

Générale op 8 juni 2023, 23 december 2024 en

18 augustus 2025;

•

de kredietovereenkomst afgesloten met Intesa San-

paolo S.p.A., bijkantoor Amsterdam, op 8 juni 2022;

•

de kredietovereenkomst afgesloten met Bank Of

China (EUROPE) NV op 1 juli 2022;

• de kredietovereenkomst afgesloten met Stichting

Pensioenfonds Zorg en Welzijn op 22 oktober 2024;

•

de kredietovereenkomst afgesloten met JP Mor-

gan SE op 10 december 2025;

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

114

•

de kredietovereenkomst afgesloten met Citibank

Europe PLC op 30 januari 2026;

• garantiestellingen door de Vennootschap ten aan

zien van de Europese Investeringsbank (EIB), ten

gunste van Hoivatilat Oyj (een 100% dochter van de

Vennootschap) voor de nakoming van de betalings-

verplichtingen van laatstgenoemde onder de kre-

dietovereenkomsten aangegaan met de Europese

Investeringsbank van 23 april 2018 en 22 mei 2019

en volgende en meest recentelijk gewijzigd op

28 februari 2023.

• garantiestellingen door de Vennootschap ten aan

zien van OP, ten gunste van Hoivatilat Oyj (een 100%

dochter van de Vennootschap) voor de nakoming

van de betalingsverplichtingen van laatstgenoemde

onder de kredietovereenkomsten aangegaan met

OP op 5 december 2023 en 26 juni 2025;

Daarnaast bevatten de thesauriebewijzen die op

17 december 2018 werden uitgegeven in het kader

van het thesauriebewijzenprogramma op lange ter-

mijn een clausule van controlewijziging.

De USPP-obligatie van 17 februari 2021 en de

schuldinstrumenten als gevolg daarvan uitgegeven

op 3 maart 2021 tussen de Vennootschap en de

houders van dergelijke schuldinstrumenten bevatten

eveneens bepalingen die voorzien in een mogelijke

vervroegde opeisbaarheid van de terugbetaling van

de schuldinstrumenten, in geval van een verandering

van controle over de Vennootschap.

De duurzame obligatie die op 2 september 2021

door de Vennootschap werd uitgegeven, bevat ook

bepalingen die voorzien in de vervroegde aflossing

van de schuldinstrumenten in geval van een wijziging

van de controle over de Vennootschap.

Elk van deze clausules betreffende een wijziging

van controle werd goedgekeurd door de algemene

vergadering (zie notulen van vorige algemene verga-

deringen), met uitzondering van de clausules opge-

nomen in de krediet- en schuldovereenkomsten die

dateren van na de laatste gewone algemene verga-

dering van 13 mei 2025, waarvoor de goedkeuring

van de clausule betreffende de wijziging van controle

zal worden gevraagd aan de algemene vergadering

van 12 mei 2026.

Tussen Aedifica en haar bestuurders of

werknemers gesloten overeenkomsten

die in vergoedingen voorzien wanneer,

naar aanleiding van een openbaar

overnamebod, de bestuurders ontslag

nemen of zonder geldige reden moeten

afvloeien of de tewerkstelling van de

werknemers wordt beëindigd

Indien de managementovereenkomst met de CEO

binnen de zes maanden na een openbaar over-

namebod door één van de partijen wordt beëindigd

zonder dat er sprake is van een zware fout, dan

heeft de CEO recht op een verbrekingsvergoeding

gelijk aan achttien maanden bezoldiging.

In de overeenkomsten gesloten met de andere

leden van het uitvoerend comité en de werknemers

van Aedifica werd er geen dergelijke contractuele

clausule opgenomen.

10. GROEPS-

STRUCTUUR

Op 31 december 2025 heeft Aedifica NV perime-

tervennootschappen in negen verschillende lan-

den: België, Luxemburg, Duitsland, Nederland,

het Verenigd Koninkrijk (met inbegrip van de Britse

Kroonbezit gebieden Jersey en het eiland Man),

Finland, Zweden, Ierland en Spanje.

Het vastgoed gelegen in een bepaald land wordt

altijd gehouden door een perimetervennootschap

van Aedifica in dat bepaalde land, met uitzonde

ring van (i) bepaald vastgoed gelegen in Duitsland

die niet alleen worden gehouden door de Duitse

perimetervennootschappen, maar ook gedeelte-

lijk door Aedifica NV en Aedifica’s Luxemburgse

perimetervennootschappen en (ii) het vastgoed

gelegen op het eiland Man dat wordt gehouden

door een perimetervennootschap in Jersey.

Na de verkoop van de Zweedse portefeuille in 2025

bezit de Zweedse vennootschap geen activa meer.

Het organigram op de pagina’s 115-116 toont de

perimeter van de Groep en haar aandeel in elke

perimetervennootschap.

SHIPLEY MANOR - WOONZORGCENTRUM IN SHIPLEY (UK)

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

115

AEDIFICA NV – GROEPSSTRUCTUUR OP 31 DECEMBER 2025

Aedifica Invest NV

Aedifica NV

Aedifica

Luxemburg III

SCS

Aedifica Asset

Management

GmbH

Aedifica

Nederland 2 BV

Aedifica

Nederland BV

Aedifica

Nederland 3 BV

Aedifica

Nederland 4 BV

Aedifica

Nederland Joint

Venture BV

Aedifica

Luxemburg IV

SCS

Aedifica

Verwaltungs

GmbH

Aedifica

Luxemburg I

SCS

Aedifica

Luxemburg V

SCS

Aedifica

Luxemburg VII

SCS

SPVs in Finland

(zie p.171-174)

Aedifica

Luxemburg II

SCS

Aedifica

Luxemburg VI

SCS

Aedifica

Luxemburg VIII

SCS

Aedifica Ireland

Limited

Hoivatilat AB

Aedifica

Residenzen Nord

GmbH & Co. KG

Aedifica

Services BV

Prudent

Capital Ltd

JKP Nursing

Home Ltd

Enthree Ltd

Millennial

Generation Ltd

Edge Fusion Ltd

Solcrea Ltd

Aedifica

Sonneborgh

Real Estate BV

Aedifica UK

groepsstructuur

(zie p.116)

AED RE

Espana 1 S.L.U.

Le Douaire

Invest BV

Hoivatilat Oyj

AED RE

Espana 2 S.L.U.

Aedifica

Residenzen 1

GmbH & Co. KG

Aedifica

Residenzen 2

GmbH

Aedifica

Residenzen 3

GmbH

Aedifica

Residenzen

West GmbH

Aedifica

Residenzen 5

GmbH

Aedifica

Residenzen 4

GmbH

Aedifica

Residenzen 6

GmbH

100% AED

94 % AI

6 %

94 % AED

6 %

100 % AED 100 % AED 100 % AED

100 % AED NL

100 % AED 100 % AED

94 % AI

6 %

100%

AED IE

100%

AED

100%

AED IE

100%

AED

100%

AED IE

100%

AED

100%

AED IE

100%

AED

100%

AED IE

100%

AED IE

100 % AED

94 % AI

6 %

94 % AI

6 %

94 % AI

6 %

94 % AI

6 %

94 % AI

6 %

94 % AI

6 %

100% AED

100% Hoivatilat Oyj

75% AED

25%

Immobe NV

(GVBF/FIIS)

75 % + 1 PERF / 25 % -1 AED

1. De overige 6% wordt aangehouden door een investeerder die niet verbonden is met Aedifica.

2. De overige 25% wordt aangehouden door een partner die niet verbonden is met Aedifica.

Moedervennootschap, genoteerd aan Euronext

Geassocieerde vennootschap in België

Dochtervennootschappen in België

Dochtervennootschappen in Luxemburg

Dochtervennootschappen in Duitsland

Dochtervennootschappen in het

Verenigd Koninkrijk / Jersey

Dochtervennootschappen in Finland

Dochtervennootschappen in Sweden

Dochtervennootschappen in Ierland

Dochtervennootschappen in Nederland

Dochtervennootschappen in Spanje

Tijdelijke SPV’s in België (samen te voegen

met Aedifica NV in de komende maanden)

94 % AED

6 %

94 % AED

6 %

94 % AED

6 %

94 % AED

6 %

94 % AED

6 %

94 % AED

6 %

94 % AED

6 %

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

116

AEDIFICA – UK GROEPSSTRUCTUUR OP 31 DECEMBER 2025

Patient

Properties

(Eltandia)

Ltd

100 %

100%

100% 100%100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

100%

100% 100% 100% 100%100% 100% 100%100% 100% 100%

Patient

Properties

(Windmill)

Ltd

100 %

AED GVBF 1

AED UK Holdings

Limited

AED Finance 1

Ltd

AED Finance 2

Ltd

AED GVBF 4 AED GVBF 7 AED GVBF 10 AED GVBF 11AED GVBF 2 AED GVBF 5 AED GVBF 8AED GVBF 3 AED GVBF 6 AED GVBF 9

100% 100% 100% 100% 100% 100%

100%

Aedifica UK

(Sapphire) Ltd

Aedifica UK

Management

Ltd

Aedifica UK

(Ampthill)

Ltd

Aedifica UK

(Dawlish)

Ltd

Aedifica UK

(Shrewsbury)

Ltd

Aedifica UK

(Biddenham)

Ltd

Aedifica UK

(Lincoln) Ltd

Quercus

Nursing

Homes 2010

Aedifica UK

(Bradford)

Ltd

Aedifica UK

(Scarborough)

Ltd

Aedifica UK

(Hailsham)

Ltd

Aedifica UK

(Congleton)

Ltd

Aedifica JE

(Holdings)

Ltd

100% 100%

Aedifica JE

(St Josephs)

Ltd

Aedifica JE

(Charrieres)

Ltd

Aedifica UK

(Whitechapel)

Ltd

Aedifica UK

(Marston)

Ltd

Aedifica UK

(Hessle) Ltd

Quercus

Nursing

Homes 2010

(D) Ltd

Aedifica

IM (Port

Erin) Ltd

Aedifica

UK Ltd

Moedervennootschap, genoteerd aan Euronext

Dochtervennootschappen in België

Dochtervennootschappen in Jersey

Dochtervennootschappen in het Verenigd Koninkrijk

Dochtervennootschappen op het eiland Man

Aedifica NV

9,09% 9,09% 9,09% 9,09% 9,09%9,09% 9,09% 9,09%9,09% 9,09% 9,09%

1. Deze entiteiten bevinden zich in liquidatie.

AEDIFICAjaarlijks verslag 2025 -

CORPORATE GOVERNANCE VERKLARING

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Risicofactoren

DE KROON

ZORGCAMPUS IN DRONTEN (NL)

117

OVER HET

ALGEMEEN IS

AEDIFICA’S

RISICONIVEAU

IN 2025 LICHT

GEDAALD TEN

OPZICHTE VAN

2024.

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

118

Aedifica’s strategie heeft als doelstel-

ling op lange termijn waarde te creëren

voor al haar stakeholders door gericht te

investeren in Europees zorgvastgoed. Via

haar ‘buy and hold’ strategie wil de Groep

een solide en groeiende inkomsten- en

dividendstroom genereren zonder daarbij

een robuuste en gediversifieerde balans

uit het oog te verliezen. De activiteiten van

Aedifica vinden echter plaats in een voort-

durend veranderende omgeving die de

Groep blootstelt aan interne en externe

risico’s en onzekerheden die het vermo-

gen om haar doelstellingen te bereiken,

kunnen beïnvloeden.

Aedifica verbindt zich ertoe deze risico’s

en onzekerheden zo goed mogelijk te

beheersen door de relevante indicatoren

ervan op permanente basis op te volgen.

Bovendien is Aedifica ervan overtuigd dat

risicobeheer niet alleen op het niveau van

de raad van bestuur moet worden bespro-

ken, maar ook moet worden geïntegreerd

in de bedrijfscultuur van de Groep zodat

alle medewerkers zich bewust zijn van

de risico’s van de Groep en deze beter

kunnen identificeren, controleren en

beperken.

In 2025 heeft Aedifica haar risicomatrix

geactualiseerd, rekening houdend met de

impact van recente macro-economische

gebeurtenissen zoals veranderingen in

de rentevoeten en de inflatie en de sol-

vabiliteit van de huurders. Dit heeft geleid

tot de toevoeging van twee nieuwe risi-

cofactoren aan de lijst van de tien meest

materiële en relevante risico’s: het risico

in verband met de GBP/EUR-wisselkoers

en, na het ruilbod van Aedifica op alle

Cofinimmo-aandelen, het risico in ver-

band met de reputatie van de Groep.

De risico’s in verband met wijzigingen

in de wetgeving en de inflatie zijn uit de

lijst geschrapt. Het risico in verband met

ontwikkelingsprojecten is licht gestegen,

niet inhoudelijk, maar louter vanwege de

omvang van de pijplijn. Hoewel het trans-

actievolume en de vastgoedwaarden op

de investeringsmarkt in 2025 licht zijn

gestegen, blijven de risico’s van nulgroei

en de reële waarde van het vastgoed

ongewijzigd ten opzichte van 2024.

DE KROON - ZORGCAMPUS IN DRONTEN (NL)

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

119

RISICOMANAGEMENTPROCES

Aedifica’s risicomanagementproces is opgezet om

risico’s systematisch te identificeren, te beoordelen

en te beheren. Het doel is om mogelijke ongunstige

ontwikkelingen in een vroeg stadium op te sporen,

tijdig maatregelen te nemen om deze te beperken

en de evolutie ervan op te volgen.

De risicobeoordeling gebeurt zoveel mogelijk aan

de hand van kwantitatieve parameters, waarbij

zowel de potentiële impact op de KPI’s van de

Groep als de kans dat het risico zich voordoet, in

aanmerking worden genomen. Op basis van deze

beoordeling worden de risico’s gecategoriseerd

op een heatmap (zie pagina 120). In dit hoofdstuk

worden de meest materiële en relevante risico’s

beschreven die Aedifica continu monitort.

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Identificeren en onderzoeken van (nieuwe) risico’s

• Risk Manager

• Uitvoerend comité

• Audit- en risicocomité

• Raad van bestuur

Analyseren en evalueren van de geïdentificeerde

risico’s, op basis van impact en waarschijnlijkheid

• Compliance Officer

• Risk Manager

Actief risicobeheer door risico’s te vermijden, te

voorkomen, te beperken of te accepteren

• Personeel

• Uitvoerend comité

Continu monitoren van de impact en veranderingen

van risico’s

• Personeel

• Risk Manager

• Uitvoerend comité

• Audit- en risicocomité

• Raad van bestuur

IDENTIFICATIE

BEOORDELING

BEHEER

MONITORING

120

MEEST MATERIËLE RISICO’S

Aedifica identificeert haar voornaamste risico’s door

rekening te houden met hun potentiële impact op

de KPI’s van de Groep en de waarschijnlijkheid

dat ze zich voordoen (zie de heatmap impact/

waarschijnlijkheid). Tijdens de risicoanalyse voor

2025 (waarbij alle geïdentificeerde risico’s van

1 januari 2025 tot en met 31 december 2025 wer-

den onderzocht) werden 32 risico’s geïdentificeerd

en gecontroleerd. Van die 32 risico’s rapporteert

Aedifica in dit hoofdstuk de 10 meest materiële

en relevante risico’s.

Bij de beoordeling werd niet alleen gekeken naar

de waarschijnlijkheid en de mogelijke impact van

elk risico, maar ook naar de bestaande risicobeper-

kende maatregelen die Aedifica al had genomen.

De andere risico’s waren ofwel niet specifiek voor

de Groep, ofwel werd in de risicoanalyse vastge-

steld dat ze geen significante invloed hadden op

de strategie van de Groep.

Over het algemeen is het risiconiveau van Aedifica

in 2025 licht gedaald ten opzichte van 2024. Dat

heeft vooral te maken met het feit dat de rente-

voeten verder zijn gedaald, wat een positief effect

zou moeten hebben op Aedifica’s toekomstige

investeringen en herfinanciering van schulden. De

winstgevendheid van huurders blijft echter een

aandachtspunt in sommige landen waar Aedifica

actief is, hoewel de bezettingsgraad en de inkom-

sten per bewoner in 2025 verder verbeterd zijn.

De Groep erkent dat er andere risicofactoren

kunnen bestaan die momenteel onbekend zijn,

niet kunnen worden voorspeld en/of die worden

beschouwd als weinig waarschijnlijk of niet mate-

rieel voor de Groep, haar activiteiten en/of haar

financiële positie, rekening houdend met de infor-

matie waarover Aedifica beschikt op de publica-

tiedatum van dit jaarverslag. Het onderstaande

overzicht is bijgevolg niet volledig en werd opge-

steld op basis van de beschikbare informatie op de

publicatiedatum van dit jaarverslag.

Ranking

Risicocategorie Risico

Vastgoedportefeuille Huurgelden en huurders

Financieel Financieringsrisico

Strategisch Nulgroei

Markt Reële waarde van het vastgoed

Duurzaamheid Klimaatverandering

Vastgoedportefeuille Ontwikkelingsprojecten

Strategisch Reputatierisico

Strategisch Vastgoedrotatie/desinvesteringen

Financieel Wisselkoers

Financieel Schuldstructuur

impact

0 1 2 3 4

Heat map impact / waarschijnlijkheid

waarschijnlijkheid

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

121

1. Huurgelden en huurders

Risicocategorie: vastgoedportefeuille

Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken

Risicobeschrijving:

Waarom is dit risico significant voor

Aedifica?

Hoe beperkt Aedifica dit risico? Welke kernindicatoren helpen Aedifica dit

risico te monitoren?

De volledige omzet van de Groep bestaat uit

huurinkomsten van gebouwen die worden verhuurd aan

professionele zorgverleners. Een somber economisch

klimaat of andere factoren kunnen een materiële invloed

hebben op de capaciteit van de huurders van Aedifica

om hun huur te betalen. Bijvoorbeeld, de energiecrisis

heeft samen met de stijgende arbeidskosten geleid

tot een daling van de rendabiliteit van de exploitanten,

heeft hun marges onder druk gezet en kan bijgevolg

hun capaciteit om huur te betalen verzwakken.

In sommige gevallen kan de Groep, op verzoek van de

huurder, besluiten de huur van bepaalde gebouwen

(tijdelijk) te verlagen of niet volledig te indexeren om

de huurniveaus van de huurders opnieuw in evenwicht

te brengen met hun toekomstige inkomstenpotentieel.

Bovendien kunnen nieuwe huurcontracten, wanneer

huurders op een vervaldag vertrekken of wanneer het

huurcontract afloopt, lagere huurgelden opleveren dan

de huidige huurcontracten. In het ergste geval kan een

huurder in gebreke blijven en kunnen de huurinkomsten

volledig verloren gaan, wat nog verergerd zou

worden als er niet snel een nieuwe huurder kan

worden gevonden en/of de nieuwe huurder om een

huurvermindering vraagt.

Dit risico zou een negatieve invloed hebben op de

bedrijfs- en nettoresultaten van de Groep, en dus op de

winst per aandeel en bijgevolg op het vermogen van de

Vennootschap om dividenden uit te keren.

• Op 31 december 2023:

– bedragen de uitstaande handelsvorderingen

17,5 miljoen €, met inbegrip van waarde-

verminderingen;

– bedragen de provisies voor waardevermin

deringen op uitstaande handelsvorderingen

2,3 miljoen €.

• Een daling van de huurinkomsten, al dan niet als

gevolg van nieuwe onderhandelingen, zal de

winst per aandeel beïnvloeden. Op 31 december

2025 zou een daling van de huurinkomsten met

-1% het nettoresultaat per aandeel met 0,08 €

verminderen.

• De Groep is niet verzekerd tegen wanbetaling

door huurders.

• Aedifica voert een grondige analyse uit van het

businessplan van de exploitant alvorens in een

nieuw project te investeren.

• Aedifica volgt de financiële prestaties van haar

huurders op.

• Aedifica heeft procedures ingevoerd voor de

facturering en de opvolging van huurders met

betalingsmoeilijkheden.

• Aedifica heeft huurgaranties (in de vorm

van ‘debentures’, bankgaranties, beperkte

bankdeposito’s (soort kredietverzekering),

garanties van moederbedrijven of andere soorten

waarborgen) afgesloten met haar exploitanten,

in overeenstemming met de gangbare

marktpraktijken in elk van de verschillende

rechtsgebieden waarin de Groep actief is.

• Aedifica spreidt haar blootstelling aan huurders

door haar huurdersbestand te diversifiëren

(brede waaier van hoofdzakelijk commerciële

exploitanten en een groeiend segment van

publieke en non-profit exploitanten).

• Diversificatie/concentratie van het huurdersbe-

stand (Clariane groep – de huurder met het groot-

ste aandeel in de huurinkomsten van Aedifica –

vertegenwoordigt 9,3% van de huurinkomsten van

de Groep).

• Diversificatie van activatypes binnen het zorgvast-

goedsegment.

• Kredietwaardigheid van de huurder.

• Evolutie van de KPI’s van de huurder (Ebitdarm,

rent cover, bezettingsgraad, enz.).

• Afwijking van de huurinkomsten ten opzichte van

het budget.

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

122

2. Financieringsrisico

Risicocategorie: financieel

Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken

Risicobeschrijving:

Waarom is dit risico significant voor

Aedifica?

Hoe beperkt Aedifica dit risico? Welke kernindicatoren helpen Aedifica dit

risico te monitoren?

Als GVV is Aedifica voor de financiering van haar

activiteiten en investeringen in grote mate afhankelijk

van haar vermogen (en de voorwaarden waartegen zij in

staat is) om middelen te verkrijgen, hetzij via leningen,

hetzij via eigen vermogen.

Verschillende negatieve scenario’s kunnen zich

voordoen, zoals:

• in het algemeen:

– v erstoringen op de internationale financiële

schuld- en aandelenkapitaalmarkten;

– een vermindering van de kredietverleningsca

paciteit en/of -bereidheid van banken;

– een verlaging van de kredietwaardigheid van de

Groep;

• en meer specifiek:

– een stijging van de rentevoeten;

– een negatieve perceptie van investeerders ten

aanzien van vastgoedbedrijven in het algemeen

en/of het vastgoedsegment waarin de Groep

investeert in het bijzonder;

Deze scenario’s zouden het moeilijk of zelfs onmogelijk

maken om nieuwe schuld- en/of kapitaalfinanciering

te verkrijgen of bestaande financiering tegen gunstige

voorwaarden te verlengen.

Een materiële stijging van de financieringskosten van

de Groep zou een impact hebben op de algemene

winstgevendheid van de Groep en op nieuwe

investeringen, terwijl het onvermogen om financiering

te verkrijgen uiteindelijk zou kunnen leiden tot

liquiditeitsproblemen.

• De niet-beschikbaarheid van financiële middelen

(via cashflow of beschikbare kredieten) om rente

en exploitatiekosten te betalen, dividenden uit te

keren en uitstaande leningen terug te betalen op

de relevante vervaldatum.

• Hogere financieringskosten zullen leiden tot

een daling van de winstgevendheid. Een stijging

van de Euribor-rente met 100 basispunten heeft

een negatief effect op de EPRA Earnings* van

2,4 miljoen €, wat overeenkomt met 0,05 €

per aandeel (rekening houdend met de op

31 december 2025 lopende derivaten).

Op 31 december 2025:

– vervalt ca. 534 miljoen € aan schulden binnen

één jaar (met inbegrip van kortlopende

thesauriebewijzen), 541 miljoen € in 2027 en

559 miljoen € in 2028;

– bestaat de financiële schuld van de Groep voor

65% uit schulden met variabele rente en voor

35% uit schulden met vaste rente. Het niet-

gedekte deel van de totale financiële schulden

bedraagt 12%.

• Een grotere moeilijkheid, of zelfs onmogelijkheid,

om geïdentificeerde nieuwe acquisities of

ontwikkelingsprojecten te financieren:

– Stijgende rentevoeten kunnen de toekomstige

groei van de Groep (zie ook risicofactor 3.

‘Nulgroei’) en de rendabiliteit van nieuwe

acquisities en/of ontwikkelingsprojecten

negatief beïnvloeden als de kosten van nieuwe

financiering te hoog zijn in vergelijking met het

rendement dat de toekomstige activa bieden;

– Door de algemene negatieve stemming onder

beleggers lag de koers van het Aedifica-

aandeel (67,50 €) in de loop van het boekjaar

2025 onder de nettoactiefwaarde per aandeel

(77,05 €), waardoor het moeilijker is geworden

om (i) vastgoed te verwerven door middel van

inbreng in natura, (ii) eigen vermogen aan te

trekken en (iii) de winst per aandeel (en dus het

dividend per aandeel) op een stabiel niveau te

houden na een kapitaalverhoging, omdat er een

groter aantal aandelen wordt uitgegeven.

• Aedifica beschikt over voldoende kredietlijnen

om de exploitatiekosten en de geplande

investeringen te financieren. Op 31 december 2025

bedroegen de bevestigde en niet-opgenomen

langetermijnkredieten ca. 743 miljoen € (zie

pagina 73).

• Aedifica monitort de gemiddelde kost van de

schulden op kwartaalbasis. Op 31 december 2025

bedraagt de gemiddelde kost van de schulden*

incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen

2,1%.

• Aedifica monitort de nettoschuld/EBITDA-ratio

en de rentedekkingsratio (ICR) op kwartaalbasis.

Op 31 december 2025 bedraagt de nettoschuld/

EBITDA-ratio 7,8, terwijl de ICR 6,2 bedraagt.

• Aedifica monitort de looptijden van de

indekkingen om ervoor te zorgen dat ten minste

60% van de schuld tegen variabele rentevoet is

ingedekt tegen renteschommelingen.

• Aedifica bouwt een steeds groter netwerk uit

van bestaande en potentiële verstrekkers van

financiële middelen.

• Aedifica heeft gekozen voor een conservatieve

en voorzichtige financieringsstrategie met een

evenwichtige spreiding van de looptijden van de

schulden (zie pagina 73).

• Aedifica volgt dagelijks haar liquide middelen op.

• Evolutie van de rentevoeten.

• Indekkingsgraad.

• Liquiditeit op toegezegde kredietlijnen.

• Beurskoers versus nettoactiefwaarde (NAW) per

aandeel.

• Gemiddelde kost van de schulden.

• Schuldgraad.

• Kredietrating van externe bureaus.

• Nettoschuld/EBITDA.

• Interest cover ratio.

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

123

3. Nulgroei

Risicocategorie: strategisch

Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken

Risicobeschrijving

Waarom is dit risico significant voor Aedifica? Hoe beperkt Aedifica dit risico? Welke kernindicatoren helpen

Aedifica dit risico te monitoren?

De huidige economische omstandigheden, in het

bijzonder de hoge rentevoeten en de lage winstmarges

van de huurders (zie ook risicofactor 1. ‘Huurgelden en

huurders’ en risicofactor 2. ‘Financieringsrisico’), vormen

een uitdaging voor Aedifica’s groeivooruitzichten.

Aangezien Aedifica er in het verleden in geslaagd

is om haar activiteiten significant uit te breiden, kan

een vertraging van, of een gebrek aan groei een

negatieve impact hebben op de verwachtingen van

de aandelenmarkt (waarbij investeren op de beurs

als minder aantrekkelijk kan worden beschouwd in

vergelijking met andere investeringen die als minder

risicovol worden gepercipieerd, zoals (overheids)

obligaties), het vertrouwen van de partners van de

Vennootschap doen afbrokkelen en de toegang tot

kapitaal bemoeilijken.

• De doelstelling van Aedifica’s strategie is om kapitaal aan te trekken

tegen een betaalbare prijs om te investeren in zorgvastgoed en om

rendement voor de aandeelhouders te creëren. Wanneer de kost

van kapitaal toeneemt, is die strategie moeilijker te implementeren.

– In 2025 bedroegen Aedifica’s kapitaalinvesteringen op kasbasis

185 miljoen € tegenover 368 miljoen € in 2024.

• De beurskoers is gewaardeerd op basis van toekomstige

kasstromen. Wanneer die onder druk komen te staan door lage

groeivooruitzichten en hogere kosten van de schulden, kan dit

wegen op de beurskoers.

– Op 31 december 2025 bedroeg de beurskoers 67,50 € tegenover

een nettoactiefwaarde per aandeel van 77,05 €.

•

Een nulgroeistrategie die wordt uitgevoerd over een lange periode zou

Aedifica’s vermogen om haar dividend te verhogen kunnen aantasten.

– Voor het boekjaar 2025 zal Aedifica een brutodividend van 4,00 €

per aandeel uitkeren, een stijging van 3% in vergelijking met het

brutodividend van 3,90 € per aandeel dat werd uitgekeerd in 2024.

De verhoging van het dividend bedraagt gemiddeld 6% per jaar.

•

Door een lage schuldgraad te handhaven. Op

31 december 2025 bedroeg de schuldgraad

40,8%.

• Door regelmatig haar strategische plannen

te herzien en te toetsen, en door het actief

beheer van haar pipeline van ontwikkelings

projecten.

• Door accuraat en transparant te communice

ren naar de markt (analisten en investeerders).

• Door een sterke dynamiek en krachtig onder

nemerschap te behouden binnen de organi-

satie, om snel op nieuwe opportuniteiten te

kunnen inspelen.

• Door een dividend uit te keren dat lager is dan

de operationele kasstromen.

• Door kapitaal te recycleren wanneer op

brengsten uit desinvesteringen kunnen wor-

den geherinvesteerd.

• Cumulatief jaarlijks groeipercentage

(CAGR) van de portefeuille.

• Evolutie van de beurskoers.

• Inkomstengroei.

• Pay-out ratio van het dividend.

• Kapitaalkosten.

• Korting/premie ten opzichte van de

nettoactiefwaarde.

4. Reële waarde van het vastgoed

Risicocategorie: markt

Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken

Risicobeschrijving

Waarom is dit risico significant voor

Aedifica?

Hoe beperkt Aedifica dit risico? Welke kernindicatoren helpen

Aedifica dit risico te monitoren?

De reële waarde van vastgoedbeleggingen (geboekt in

overeenstemming met de IAS 40-norm, op kwartaal-

basis gewaardeerd door onafhankelijke waarderings-

deskundigen) varieert in de tijd en hangt af van diverse

factoren waarover de Groep niet altijd volledige con

trole heeft (zoals een afnemende vraag, de technische

kwaliteit van het gebouw incl. duurzaamheidsvereisten,

een dalende bezettingsgraad, dalende huurinkomsten

(zie ook risicofactor 1. ‘Huurgelden en huurders’), een

stijging van de overdrachtsbelasting, stijgende rente

voeten (zie ook risicofactor 2. ‘Financieringsrisico’), enz.).

Een mogelijk verlies in de reële waarde van de vast

goedbeleggingen in exploitatie zou een negatieve

impact kunnen hebben op de schuldgraad (zie ook

risicofactor 10. ‘Schuldstructuur’), het nettoresultaat en

de financiële situatie van de Groep.

• Op 31 december 2025 zou een verandering

van 1% in de reële waarde van de

vastgoedbeleggingen in exploitatie een

impact hebben van ca. 62,1 miljoen € op

het nettoresultaat van de Groep, ca. 1,31 €

op de nettoactiefwaarde per aandeel en ca.

0,5% op de geconsolideerde schuldgraad.

Tijdens het boekjaar 2025 is de reële waarde

van de vastgoedbeleggingen in exploitatie

gestegen met 1,29% bij ongewijzigde

portefeuille.

• De stijging van de reële waarde van vast-

goedbeleggingen en ontwikkelingsprojec-

ten voor 2025 bedraagt 75,4 miljoen €.

• De reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt elk kwartaal

gewaardeerd door onafhankelijke waarderingsdeskundigen.

• De onafhankelijke waarderingsdeskundigen worden gewisseld

overeenkomstig artikel 24, §2 van de GVV-wet.

• Aedifica’s triple en double net huurovereenkomsten impliceren dat

de huurders verantwoordelijk zijn voor het dagelijks beheer, het

onderhoud en de herstelling van de gebouwen. Niettemin voert

Aedifica in de mate van het mogelijke jaarlijks conditiecontroles

uit. Deze controles zijn gebaseerd op de Nederlandse NEN

2767-standaard, die Aedifica in staat stelt de fysieke en technische

kwaliteit van haar gebouwen objectief en uniform te meten.

• In het kader van het netto-nul-broeikasgastraject bereidt de Groep een

capex-strategie op lange termijn voor om de kwaliteit van haar gebou

wen te verbeteren en tegen 2050 de uitstoot tot netto-nul te reduceren.

• Evolutie van het rendement op basis

van de reële waarde.

• Evolutie van de rentevoeten.

• Capex-bedrag besteed aan

bestaande gebouwen.

• Leeftijd van gebouwen.

• Energieverbruik van gebouwen.

• Bezettingsgraad van gebouwen.

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

124

5. Klimaatverandering

Risicocategorie: duurzaamheid

Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken

Risicobeschrijving

Waarom is dit risico significant voor

Aedifica?

Hoe beperkt Aedifica dit risico? Welke kernindicatoren helpen Aedifica

dit risico te monitoren?

Klimaatverandering brengt verschillende uitdagingen

met zich mee die niet alleen van invloed kunnen zijn

op de integriteit van woonzorgcentra, maar ook op

de manier waarop ze moeten worden gebouwd om

deze uitdagingen het hoofd te kunnen bieden. Zo

zullen extreme temperaturen specifieke ventilatie-

en temperatuurregelingsmaatregelen vereisen,

terwijl steeds extremere natuurverschijnselen en

weersomstandigheden de toepassing van andere

bouwtechnieken noodzakelijk zullen maken.

In combinatie met steeds strengere regelgeving, de

(toekomstige) invoering van CO

-emissiegerelateerde

belastingen op gebouwen die niet aan bepaalde

drempels voldoen, en de algemene verschuiving

van een op fossiele brandstoffen gebaseerde

economie naar een koolstofarmere economie, kan dit

leiden tot een complete paradigmaverschuiving in

het ontwerp van gebouwen, met hogere directe en

indirecte investerings- en exploitatiekosten tot gevolg

voor gebouwen die niet aan de bovengenoemde

normen voldoen, wat op zijn beurt een negatief effect

zal hebben op de winstgevendheid van nieuwe en

bestaande activa, en dus op de winstgevendheid van

de Groep.

• Negatieve impact op de huurinkomsten (zie ook

risicofactor 1. ‘Huurgelden en huurders’).

• Negatieve impact op de reële waarde van de

vastgoedbeleggingen (zie ook risicofactor 4.

‘Reële waarde van het vastgoed’).

• Negatieve impact op de bezettingsgraad (zie

ook risicofactor 1. ‘Huurgelden en huurders’).

• Onvermogen om niet-duurzame gebouwen te

verhuren of te verkopen (zie ook risicofactor 8.

‘Vastgoedrotatie/desinvesteringen’).

• Negatieve impact op Aedifica’s reputatie (zie

ook risicofactor 7. ‘Reputatierisico’).

• Aedifica heeft een netto-nul-broeikasgastraject opgesteld

om tegen 2050 de uitstoot van broeikasgassen van haar

portefeuille tot netto-nul te reduceren (zie pagina 46).

Voor 2030 werd een tussentijdse doelstelling vastgelegd

om de nEUI voor de gehele Aedifica-portefeuille te

verminderen tot een gemiddelde van 130 kWh/m², terwijl

er ook doelstellingen werden bepaald voor het uitvoerend

comité en de country managers. De doelstellingen

werden vastgesteld en de metingen werden uitgevoerd in

overeenstemming met de CRREM-definities.

• Aedifica voert milieu ‘due diligences’ uit voor nieuwe

gebouwen en ontwikkelingsprojecten.

• Aedifica monitort de energieprestaties van haar

portefeuille. Een uitsplitsing van de energieprestaties

van het vastgoed van de Groep op 31 december 2025 zal

worden gerapporteerd in het Environmental Data Report

van juni 2026.

• Aedifica’s triple en double net huurovereenkomsten

impliceren dat de huurders verantwoordelijk zijn voor het

dagelijks beheer, het onderhoud en de herstelling van de

gebouwen. Niettemin voert Aedifica in de mate van het

mogelijke jaarlijks conditiecontroles uit. Deze controles zijn

gebaseerd op de Nederlandse NEN 2767-standaard, die

Aedifica in staat stelt de fysieke en technische kwaliteit van

haar gebouwen objectief en uniform te meten.

• Aedifica heeft een ‘building assessment framework’

ingevoerd (zie pagina 47). Dit beoordelingskader omvat

42 risico-items en wordt uitgevoerd in verschillende stadia

van de levenscyclus van een gebouw. Het framework biedt

inzichten in de potentiële fysieke risico’s als gevolg van de

klimaatverandering, op basis waarvan maatregelen kunnen

worden genomen om gebouwen te beschermen.

• De Groep, ondersteund door een externe partner, heeft een

risicoanalyse van de hele portefeuille uitgevoerd om een

beter inzicht te krijgen in fysieke risico’s en transitrisico’s. De

resultaten zijn verwerkt in onze strategische asset review

en zullen, waar van toepassing, worden weerspiegeld in

onze portefeuille- en asset managementstrategie (zie

pagina 44).

• Investeren in een vastgoedportefeuille die verspreid is over

heel Europa is een doeltreffende manier om de potentiële

risico’s in verband met extreme weersomstandigheden

te beperken. Door geografische diversificatie kunnen

investeringen worden gespreid over regio’s met

verschillende klimaten, waardoor de gevolgen van extreme

weersomstandigheden zoals overstromingen en droogte

worden beperkt.

• Aedifica’s ESG-scores.

• Intensiteit van het netto-energieverbruik

van gebouwen.

• Leeftijd van gebouwen.

• Capex-budget op gebouwniveau.

• Percentage duurzame financiering (zie ook

risicofactor 10. ‘Schuldstructuur’).

• Geografische diversificatie.

• Dubbele materialiteitsbeoordeling.

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

125

6. Ontwikkelingsprojecten

Risicocategorie: vastgoedportefeuille

Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken

Risicobeschrijving

Waarom is dit risico significant

voor Aedifica?

Hoe beperkt Aedifica dit

risico?

Welke kernindicatoren helpen

Aedifica dit risico te monitoren?

Als onderdeel van haar strategie ontwikkelt Aedifica zelf zorgvastgoed of geeft zij andere partijen opdracht dat

te doen, om zo een portefeuille van kwalitatief hoogstaande en toekomstbestendige gebouwen te creëren.

Ontwikkelingsovereenkomsten zijn langetermijncontracten met ontwikkelaars, zorgoperatoren en lokale

overheden in heel Europa. Als de marktomstandigheden echter veranderen, is het mogelijk dat een eerder

onderhandelde overeenkomst niet langer voldoet aan de nieuwe economische context.

Aedifica’s ontwikkelingsprojecten kunnen te maken krijgen met negatieve winstmarges als gevolg van

stijgende kosten en kapitalisatievoeten.

Een aanzienlijk deel van de pijplijn wordt ontwikkeld via turnkey-contracten, waarbij het bouwrisico bij de

ontwikkelaar ligt. De ontwikkelingsactiviteiten in Finland worden echter intern uitgevoerd, waardoor het

bedrijf het risico loopt dat het budget wordt overschreden.

Bovendien zal Aedifica moeten investeren in kapitaaluitgaven (capex) om haar doelstellingen voor 2050 op

het vlak van broeikasgasemissies te halen. Het is echter mogelijk dat deze investeringen niet resulteren in

een stijging van de rendementen, aangezien de financiële kwetsbaarheid van de huurders kan verhinderen

dat Aedifica de huren kan optrekken om de kosten van deze verbeteringswerken te dekken.

Tot slot kan Aedifica te maken krijgen met insolvabiliteit van aannemers/ontwikkelaars, wat kan leiden tot

opleveringsvertragingen en budgetoverschrijdingen.

Op 31 december 2024 bedroeg de

waarde van Aedifica’s ontwikkelingspi-

peline 160 miljoen €. In 2025 werden

11 projecten afgerond voor een totaal-

bedrag van ca. 96 miljoen €, terwijl

22 nieuwe projecten voor een totaal-

bedrag van ca. 214,5 miljoen € aan de

pipeline werden toegevoegd. Actief

beheer van het investeringsprogramma

heeft ertoe geleid dat er een project van

1,5 miljoen € is ingetrokken, terwijl bud-

getwijzigingen en wisselkoerseffecten

samen goed waren voor ca. 1 miljoen €.

Op 31 december 2025 bedroeg de ont

wikkelingspipeline 276 miljoen €.

• Driemaandelijkse opvolging

van het rendement van de

ontwikkelingspipeline.

• Proactief beheer van de pi-

peline door het intrekken

van projecten met een lager

rendement (als deze nog

niet volledig zijn toegezegd).

• Een aanzienlijk deel van

de pipeline wordt extern

ontwikkeld met een vooraf

overeengekomen opleve-

ringsprijs, wat het ontwikke-

lingsrisico vermindert.

• Rendement van de pipeline en

rendementsprognoses.

• Reputatie en track record van ont-

wikkelaars.

• Opvolging van oplevertijd.

• Kosten-budgetanalyse.

7. Reputatierisico

Risicocategorie: strategisch

Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken

Risicobeschrijving

Waarom is dit risico significant voor Aedifica? Hoe beperkt Aedifica dit risico? Welke kernindicatoren helpen

Aedifica dit risico te monitoren?

Reputatie en zichtbaarheid zijn van cruciaal belang voor een

BEL 20-bedrijf. Naarmate de Groep en haar internationale

aanwezigheid groeit, neemt de mogelijkheid en de impact van

het risico op reputatieschade toe. Niet alleen moet de Groep

haar reputatie en zichtbaarheid beschermen in de verschillende

landen waar ze actief is, haar rapportering wordt ook zorgvuldiger

geanalyseerd door een steeds grotere groep beleggers en

analisten. Ook de omgang van haar huurders met hun bewoners,

of de perceptie van zorgverleners in het algemeen (ongeacht of

zij al dan niet een aanzienlijk deel van Aedifica’s huurdersbestand

vertegenwoordigen) kan de reputatie van de Groep aantasten.

Aedifica’s ruilbod op alle Cofinimmo-aandelen heeft de

zichtbaarheid van de Groep op de markt vergroot en dit risico

naar boven gehaald op de lijst van belangrijkste risicofactoren.

Indien de reputatie van de Groep zou worden aangetast, zou

dit haar groeivooruitzichten kunnen schaden en de toegang tot

kapitaal bemoeilijken (zie ook risicofactor 2. ‘Financieringsrisico’).

• Voor de investeerders van de Groep is het belangrijk

dat:

– Aedifica goede MVO-scores heeft om een

investering in de Groep of de toekenning van

financiering te rechtvaardigen (zie ook risicofactor

10. ‘Schuldstructuur’);

– Aedifica voldoende transparant is op het vlak van

ESG (zie ook risicofactor 5. ‘Klimaatverandering’).

• Als het ruilbod op de aandelen van Cofinimmo niet

zou worden aanvaard of niet zou slagen, zou dit

kunnen leiden tot een daling van het vertrouwen

van de aandeelhouders, wat een impact zou kunnen

hebben op de marktwaarde van Aedifica.

• De perceptie van wettelijke hindernissen zou kunnen

wijzen op complexiteit en marktdominantie.

• Ongepaste communicatie of niet-conforme

processen, zoals inbreuken op de wet, zouden de

bedrijfsvoering en transparantie kunnen schaden.

• De Groep communiceert op transparante wijze over

haar financiële prestaties en niet-financiële prestaties

in overeenstemming met sectornormen (bv. EPRA and

GRI).

• Aangezien kwaliteitsvolle zorg en comfort voor

bewoners van het grootste belang zijn voor de

Groep, (i) worden alle publieke rapporten van lokale

gezondheidsautoriteiten gemonitord, (ii) indien deze

niet publiek beschikbaar zijn, vraagt Aedifica dergelijke

rapporten te ontvangen van haar exploitanten, en

(iii) verplicht de Groep haar exploitanten te voldoen

aan bepaalde zorgkwaliteitsnormen door een

zorgkwaliteitsverbintenis te integreren in nieuwe en

bestaande huurcontracten (zie pagina 54).

• De Groep communiceert de stand van zaken met

betrekking tot het Ruilbod op Cofinimmo-aandelen op

een gepaste, transparante en conforme wijze, zowel

intern als extern.

• Monitoring van publiek beschikba-

re zorgkwaliteitsbeoordelingen.

• GRESB-score.

• EPRA (s)BPR-score.

• Sustainability risk rating.

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

126

8. Vastgoedrotatie/desinvesteringen

Risicocategorie: strategisch

Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken

Risicobeschrijving

Waarom is dit risico significant voor

Aedifica?

Hoe beperkt Aedifica dit risico? Welke kernindicatoren helpen

Aedifica dit risico te monitoren?

Sinds 2024 heeft Aedifica haar vastgoedrotatiestrategie aangescherpt door

duidelijke doelen te stellen voor elk land. Het idee achter deze strategie is om

de volgende soorten activa te verkopen:

• activa die niet passen in de langetermijnvisie van de portefeuille; of

• activa waarvan de reële waarde het voorbije jaar aanzienlijk is gestegen.

Door dit vastgoed te verkopen, kan Aedifica de opbrengst omzetten in cash en

dit herinvesteren in opportuniteiten met een hoger rendement.

Aedifica loopt echter het risico dat zij haar vastgoedrotatiestrategie niet kan

uitvoeren door een gebrek aan liquiditeit in de markt, potentiële kopers die

moeite hebben om financiering te vinden voor de aankoop van het vastgoed

als gevolg van hogere rentevoeten, of biedprijzen die aanzienlijk lager zijn dan

de reële waarde van het vastgoed.

Minder activa verkopen dan gepland kan op lange termijn ook een impact

hebben op Aedifica’s strategie om tegen 2050 haar doelstellingen inzake

broeikasgasemissies te behalen.

• In 2025 verkocht Aedifica 34 activa voor

een bedrag van ca. 128 miljoen € (zie

pagina 71).

• In 2025 bedroeg het totale resultaat op

de verkoop van vastgoedbeleggingen een

verlies van 11,7 miljoen € (zie pagina 77).

• Vastgoedrotatiedoelstellingen worden

vastgelegd op landenniveau, waarbij

een evenwicht wordt gezocht tussen

hoogrenderende activa van lage kwaliteit

en activa van hoge kwaliteit met een laag

rendement.

• Zorgvuldige analyse van potentiële

kopers en hun vermogen om financiering

te verkrijgen voor de aankoop van het

vastgoed.

• Rendement op verkochte activa.

• Winsten en verliezen op verkopen.

• Kredietwaardigheid van kopers.

• Reputatie van kopers.

9. Wisselkoers

Risicocategorie: financieel

Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken

Risicobeschrijving

Waarom is dit risico significant voor

Aedifica?

Hoe beperkt Aedifica dit risico? Welke kernindicatoren helpen Aedifica

dit risico te monitoren?

Op 31 december 2025 genereerde de Groep een deel van haar resultaat in het

Verenigd Koninkrijk (ca. 24,4%) waardoor zij is blootgesteld aan wisselkoersrisico’s

(EUR/GBP). Toekomstige wisselkoersschommelingen kunnen invloed hebben

op de waarde van de vastgoedbeleggingen, de huurinkomsten en het

nettoresultaat van de Groep, die allemaal in euro’s worden uitgedrukt.

• Op 31 december 2025 zou een verande-

ring van 10% in de EUR/GBP-wisselkoers

een impact hebben van ca. 145,8 miljoen €

op de reële waarde van de vastgoedbe-

leggingen van de Groep in het Verenigd

Koninkrijk, van ca. 8,8 miljoen € op de

jaarlijkse huurinkomsten van de Groep en

van ca. 11,1 miljoen € op het nettoresultaat

van de Groep.

• Er is een natuurlijke afdekking (balans)

getroffen voor het EUR/GBP-wissel-

koersrisico, doordat Aedifica een

financiering in GBP is aangegaan voor een

bedrag van 340 miljoen £.

• EUR/GBP-wisselkoersschommeling.

• Werkelijke wisselkoersschommeling ten

opzichte van het budget.

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

127

10. Schuldstructuur

Risicocategorie: financieel

Risicostrategie: accepteren/vermijden/verleggen/beperken

Risicobeschrijving

Waarom is dit risico significant voor Aedifica? Hoe beperkt Aedifica dit risico? Welke kernindicatoren helpen

Aedifica dit risico te monitoren?

Als Belgische GVV is Aedifica onderworpen aan strikte

wettelijke financiële convenanten die voortvloeien uit

de GVV-wetgeving, evenals aan contractuele financiële

convenanten in haar financieringsovereenkomsten.

Niet-naleving van die convenanten kan ingrijpende

gevolgen hebben, waaronder:

• sancties, bijvoorbeeld het verlies van het GVV-

statuut en/of strenger toezicht door de relevante

toezichthouder(s), indien de drempel van 65% voor

de schuldgraad of andere wettelijke financiële

parameters zou worden overschreden;

• een beëindiging of heronderhandeling van

kredieten of verplichte vervroegde terugbetaling

van uitstaande bedragen, evenals verminderd

vertrouwen tussen de Groep en investeerders

en/of tussen de Groep en financiële instellingen,

in geval van (dreigende) niet-naleving van

contractuele convenanten (bv. de drempel van

60% schuldgraad, het convenant inzake negatieve

pandrechten, het convenant inzake interest cover

ratio);

• een intrekking of verlaging van de investment-

grade BBB-rating door S&P Global (bijvoorbeeld

als de schuldgraaddrempel van 50% op lange

termijn onhoudbaar zou worden).

Bovendien zouden sommige of al deze wanbetalingen

schuldeisers in staat kunnen stellen om (i) een vroeg

tijdige terugbetaling te eisen van dergelijke schulden

en van andere schulden waarvoor cross default of cross

acceleration clausules gelden, (ii) alle uitstaande kre-

dieten opeisbaar te verklaren en/of (iii) niet-opgenomen

verbintenissen te annuleren.

Uiteindelijk zou dit leiden tot verminderde liquiditeit

(zie ook risicofactor 2. ‘Financieringsrisico’) of zou

een desinvestering van activa nodig kunnen zijn om

uitstaande leningen terug te betalen.

• Aedifica’s geconsolideerde schuldgraad bedroeg 40,8% op 31 december

2025. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de bijkomende

geconsolideerde schuldcapaciteit van de Groep op basis van een

schuldgraad van 65% (maximaal toegestane schuldgraad voor Belgische

GVV’s), 60% (maximaal toegestane schuldgraad gelet op Aedifica’s

huidige bankverbintenissen) en 45% (maximale schuldgraad op basis

van Aedifica’s financiële beleid). De bijkomende geconsolideerde

schuldcapaciteit wordt uitgedrukt in constante activa (d.w.z. zonder groei

van de vastgoedportefeuille), in variabele activa (d.w.z. rekening houdend

met de groei van de vastgoedportefeuille) en als de vermindering van

de reële waarde van de vastgoedbeleggingen die door de huidige

balansstructuur geabsorbeerd kunnen worden.

Bijkomende

geconsolideerde

schuldcapaciteit

Schuldgraad

45% 60% 65%

In constante activa (in miljoen €) 272 1.238 1.559

In variabele activa (in miljoen €) 495 3.094 4.455

Vermindering van de reële waarde

van de vastgoedbeleggingen (in %) -9,7% -33,2% -38,7%

• Aedifica monitort en publiceert de

schuldgraad op kwartaalbasis en de

evolutie ervan wordt ingeschat tijdens

het goedkeuringsproces van elke

belangrijke investeringsbeslissing.

• Aedifica monitort op kwartaalbasis de

evolutie van de reële waarde van de

activa.

• Aedifica monitort haar financiële

convenanten.

• Aedifica diversifieert haar financie-

ringsbronnen (zie Toelichting 31 –

‘Financiële schulden’ in de geconsoli-

deerde jaarrekening).

• Schuldgraad.

• Evolutie van de reële waarde van de

activa.

• Evolutie van de uitstaande financiële

schuld.

AEDIFICA

jaarlijks verslag 2025 - RISICOFACTOREN

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

Jaarrekening

129 1. GECONSOLIDEERDE

JAARREKENING

129 1.1 Geconsolideerde resultatenrekening

130 1.2 Overzicht van gerealiseerde en niet-

gerealiseerde resultaten

130 1.3 Geconsolideerde balans

132 1.4 Geconsolideerd kasstroomoverzicht

133 1.5 Geconsolideerd mutatieoverzicht

van het eigen vermogen

135 1.6 Toelichtingen bij de

geconsolideerde jaarrekening

135 Toelichting 1 Algemene informatie

135 Toelichting 2 Grondslagen voor financiële

verslaggeving

140 Toelichting 3 Operationele segmenten

143 Toelichting 4 Nettohuurresultaat

144 Toelichting 5 Vastgoedresultaat

144 Toelichting 6 Operationeel

vastgoedresultaat

145 Toelichting 7 Algemene kosten van de

Vennootschap

146 Toelichting 8 Resultaat verkoop

vastgoedbeleggingen

146 Toelichting 9 Resultaat verkoop andere

niet-financiële activa

146 Toelichting 10 Variaties in de reële waarde

van vastgoedbeleggingen

147 Toelichting 11 Ander resultaat op de

portefeuille

147 Toelichting 12 Financiële opbrengsten

147 Toelichting 13 Netto-interestkosten

148 Toelichting 14 Andere financiële kosten

148 Toelichting 15 Variaties in de reële waarde

van financiële activa en

passiva

149 Toelichting 16 Deelneming in

geassocieerde

vennootschappen en joint

ventures

150 Toelichting 17 Belastingen

151 Toelichting 18 Resultaat per aandeel

152 Toelichting 19 Goodwill

153 Toelichting 20 Immateriële vaste activa

154 Toelichting 21 Vastgoedbeleggingen

158 Toelichting 22 Andere materiële vaste activa

158 Toelichting 23 Financiële vaste activa

& andere financiële

verplichtingen

159 Toelichting 24 Uitgestelde belastingen

159 Toelichting 25 Handelsvorderingen

160 Toelichting 26 Belastingvorderingen en

andere vlottende activa

160 Toelichting 27 Kas en kasequivalenten

160 Toelichting 28 Overlopæende rekeningen

160 Toelichting 29 Eigen vermogen

161 Toelichting 30 Voorzieningen

162 Toelichting 31 Financiële schulden

163 Toelichting 32 Indekkingsinstrumenten

165 Toelichting 33 Handelsschulden en andere

kortlopende schulden

165 Toelichting 34 Overlopende rekeningen

166 Toelichting 35 Financieel risicobeheer

168 Toelichting 36 Voorwaardelijke elementen

en verbintenissen

169 Toelichting 37 Verwervingen & verkopen

van vastgoedbeleggingen

170 Toelichting 38 Gebeurtenissen na

balansdatum

171 Toelichting 39 Lijst van

dochterondernemingen,

geassocieerde

ondernemingen en joint

ventures

175 Toelichting 40 Naleving van verplichtingen

van het GVV-statuut

175 Toelichting 41 Reële waarde

176 Toelichting 42 Verkoopopties toegestaan

aan aandeelhouders zonder

zeggenschap

176 Toelichting 43 Alternatieve

prestatiemaatstaven

(Alternative Performance

Measures – APM’s)

180 2. VERKORTE STATUTAIRE

JAARREKENING

180 2.1 Verkorte statutaire

resultatenrekening

181 2.2 Verkort statutair overzicht van

gerealiseerde en niet-gerealiseerde

resultaten

181 2.3 Verkorte statutaire balans

183 2.4 Verkort statutair mutatieoverzicht

van het eigen vermogen

185 2.5 Verkorte statutaire

resultaatverwerking

186 2.6 Gecorrigeerd resultaat vastgelegd

door het KB van 13 juli 2014

186 2.7 Verkort statutair mutatieoverzicht

van het eigen vermogen na

verwerking van het resultaat van het

boekjaar

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

128

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

1. Geconsolideerde jaarrekening

1.1 Geconsolideerde resultatenrekening

(x 1.000 €)	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
I. Huurinkomsten	4	360.954	338.138
II. Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren		0	0
III. Met verhuur verbonden kosten	4	-453	-157
Nettohuurresultaat		360.501	337.981
IV. Recuperatie van vastgoedkosten	5	0	3
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	5	8.613	8.969
VI. Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur	5	0	0
VII. Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen	5	-8.590	-8.852
VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	5	624	621
Vastgoedresultaat		361.148	338.722
IX. Technische kosten	6	-2.847	-3.907
X. Commerciële kosten	6	-3	-39
XI. Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen	6	-81	-145
XII. Beheerskosten vastgoed	6	-7.884	-6.918
XIII. Andere vastgoedkosten	6	-1.776	-1.552
Vastgoedkosten		-12.591	-12.561
Operationeel vastgoedresultaat		348.557	326.161
XIV. Algemene kosten van de vennootschap	7	-34.721	-35.074
XV. Andere operationele opbrengsten en kosten	7	-1.763	-831
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille		312.073	290.256
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	8	-11.665	374
XVII. Restultaat verkoop andere niet-financiële activa	9	0	0
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	10	75.397	15.195
XIX. Ander portefeuilleresultaat	11	-27.615	-30.235
Operationeel resultaat		348.190	275.590
XX. Financiële opbrengsten	12	1.616	971
XXI. Netto-interestkosten	13	-50.236	-46.701
XXII. Andere financiële kosten	14	-5.675	-5.176
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	15	-9.567	-18.708
Financieel resultaat		-63.862	-69.614
XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	16	-625	-571
Resultaat vóór belastingen		283.703	205.405
XXV. Vennootschapsbelasting en uitgestelde belastingen	17	-38.235	-449
XXVI. Exit taks	17	-348	135
Belastingen		-38.583	-314
Nettoresultaat		245.120	205.091
Toerekenbaar aan:
Minderheidsbelangen		686	260
Aandeelhouders van de groep		244.434	204.831
Gewoon resultaat per aandeel (€)	18	5,14	4,31
Verwaterd resultaat per aandeel (€)	18	5,14	4,31

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

129

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

1.2 Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
I. Nettoresultaat	245.120	205.091
II. Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten hebruikbaar in de resultatenrekening
A. Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	0	0
B. Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IFRS ¹	796	1.115
D. Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit ²	-38.201	33.406
H. Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting ³	-1.270	-3.869
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten	206.445	235.743
Toerekenbaar aan:
Minderheidsbelangen	686	260
Aandeelhouders van de groep	205.759	235.483

1. Komt overeen met ‘Variatie van het effectieve deel van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (niet-vervallen

interesten)’, zoals uiteengezet in toelichting 32.

2. Komt overeen met de jaarmutatie van de reserve ‘g. Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten’.

3. Omvat hoofdzakelijk de overdracht naar de resultatenrekening van vervallen interesten uit indekkingsinstrumenten en

de afschrijving van de beëindigde derivaten (zie toelichting 32).

1.3 Geconsolideerde balans

ASSETS (x 1.000 €)	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
I. Vaste activa
A. Goodwill	19	59.748	87.363
B. Immateriële vaste activa	20	589	1.047
C. Vastgoedbeleggingen	21	6.215.599	6.117.932
D. Andere materiële vaste activa	22	3.461	4.348
E. Financiële vaste activa	23 & 32	40.912	54.273
F. Vorderingen financiële leasing		0	0
G. Handelsvorderingen en andere vaste activa		0	0
H. Uitgestelde belastingen – activa	24	883	823
I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en	16	22.049	31.586
joint ventures
Totaal vaste activa		6.343.241	6.297.372
II. Vlottende activa
A. Activa bestemd voor verkoop	21	69.622	100.207
B. Financiële vlottende activa		0	0
C. Vorderingen financiële leasing		0	0
D. Handelsvorderingen	25	17.469	19.526
E. Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	26	9.074	11.334
F. Kas en kasequivalenten	27	21.952	18.451
G. Overlopende rekeningen actief	28	15.765	16.934
Totaal vlottende activa		133.882	166.452

TOTAAL ACTIVA		6.477.123	6.463.824

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

130

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (x 1.000 €)	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
EIGEN VERMOGEN	29
I. Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
A. Kapitaal		1.203.638	1.203.638
B. Uitgiftepremies		1.719.001	1.719.001
C. Reserves		496.627	515.505
a. Wettelijke reserve		0	0
b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed		398.579	364.698
d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële		1.234	1.708
waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële		44.949	62.735
waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
f. Reserve voor het saldo van de		82	58
wisselkoersverschillen op monetaire activa en
passiva
g. Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten		-4.730	33.471
h. Reserve voor eigen aandelen		-49	-459
j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van		-363	-363
toegezegd-pensioensregelingen
k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot		-84.884	-88.576
vastgoed gelegen in het buitenland
m. Andere reserves		0	-669
n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren		135.817	136.099
o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies		5.992	6.803
en in de niet-gerealiseerde resultaten van
deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode.
D. Nettoresultaat van het boekjaar		244.434	204.831
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de		3.663.700	3.642.975
aandeelhouders van de moedervennootschap
II. Minderheidsbelangen		5.605	5.122
TOTAAL EIGEN VERMOGEN		3.669.305	3.648.097

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (x 1.000 €)		Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
VERPLICHTINGEN
I. Langlopende verplichtingen
A.	Voorzieningen	30	0	0
B. Langlopende financiële schulden		31	1.933.720	2.065.194
a. Kredietinstellingen			1.142.383	1.263.111
c. Andere			791.337	802.083
C. Andere langlopende financiële verplichtingen		23	95.577	94.901
a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten		32	6.963	10.922
b. Andere			88.614	83.979
D. Handelsschulden en andere langlopende schulden			0	124
E. Andere langlopende verplichtingen			0	0
F. Uitgestelde belastingen – verplichtingen		24	159.603	133.238
Totaal langlopende verplichtingen			2.188.900	2.293.457

II.	Kortlopende verplichtingen
A.	Voorzieningen	30	0	0
B. Kortlopende financiële schulden		31	551.287	448.442
a. Kredietinstellingen			67.287	134.392
c. Andere			484.000	314.050
C. Andere kortlopende financiële verplichtingen		23	3.191	3.281
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden		33	47.434	48.933
a. Exit taks			82	1.400
b. Andere			47.352	47.533
E. Andere kortlopende verplichtingen			0	0
F. Overlopende rekeningen passief		34	17.006	21.614
Totaal kortlopende verplichtingen			618.918	522.270
TOTAAL VERPLICHTINGEN			2.807.818	2.815.727

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN			6.477.123	6.463.824

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

131

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

1.4 Geconsolideerd kasstroomoverzicht

(x 1.000 €)	Toelichting	31/12/2025	31/12/2024
KASSTROOM UIT DE BEDRIJFSACTIVITEITEN
Nettoresultaat		244.434	204.831
Aanpassingen voor niet-geldelijke posten		-17.790	18.047
Belastingen		21.982	-7.286
Afschrijvingen en waardeverminderingen		2.965	2.904
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen		-75.397	-15.195
en van projectontwikkelingen (+/-)
Variatie van de reële waarde van de afgeleide		9.567	18.708
financiële instrumenten
Afschrijving van goodwill		27.615	30.235
Andere aanpassing voor niet-geldelijke posten		-4.522	-11.319
Gerealiseerde nettomeerwaarden		11.665	-374
Financieel resultaat		54.295	50.906
Variaties in de behoefte aan werkkapitaal		475	-11.076
Variaties in nettoactief die resulteren uit		24.767	-13.837
omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van buitenlandse activiteiten (+/-)
Nettokasstroom uit de bedrijfsactiviteiten		317.846	248.497

KASSTROOM UIT DE INVESTERINGSACTIVITEITEN
Aanschaffingen van vastgoedvennootschappen ¹		-41.869	-107.199
Aanschaffingen van vastgoedbeleggingen in exploitatie en		-46.573	-113.622
projectontwikkelingen
Aanschaffingen van immateriële en andere materiële vaste		-342	-609
activa
Projectontwikkelingskosten		-97.118	-143.293
Verkoop van vastgoedbeleggingen		142.131	80.771
Nettovariatie van niet-vlottende vorderingen		1	24.401
Nettokasstroom uit de investeringsactiviteiten		-43.770	-259.551

KASSTROOM UIT DE FINANCIERINGSACTIVITEITEN
Kapitaalverhoging, na aftrek van de kosten ²		0	0
Dividend van het voorbije boekjaar en voorschot op		-185.647	-166.854
dividend
Nettovariatie van bankkredietlijnen		-28.860	232.487
Nettovariatie van de andere financiële verplichtingen		-749	-335
Netto financiële elementen betaalde (-) / ontvangen (+)		-55.319	-54.046
Nettokasstroom uit de financieringsactiviteiten		-270.575	11.252

TOTALE KASSTROOM VAN DE PERIODE Totale kasstroom van de periode		3.501	198

RECONCILIATIE MET DE BALANS
Kas- en kasequivalenten aan het begin van het boekjaar		18.451	18.253
Totale kasstroom van de periode		3.501	198
Kas- en kasequivalenten op het einde van het boekjaar	27	21.952	18.451

1. Dit bedrag omvat 41.461 k€ (2024: 111.365 k€) voor de activa verworven via vennootschappen die werden verworven

in cash (zie toelichting 21). De lijn omvat ook het werkkapitaal van deze verworven vastgoedvennootschappen,

waardoor de kasstroom op deze lijn daalt tot 41.869 k€.

2. Sommige soorten kapitaalverhogingen (inbrengen in natura, gedeeltelijke splitsingen) leiden niet tot kasstromen.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

132

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

1.5 Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen

(x 1.000 €)

01/01/2024

Kapitaal-

verhogingen

in speciën¹

Kapitaal-

verhogingen

in natura¹

Verwerving /

verkoop eigen

aandelen

Geconsolideerd

overzicht van

gerealiseerde

en niet-

gerealiseerde

resultaten²

Verwerking van

het resultaat

van het vorige

boekjaar

Andere

transfers met

betrekking tot

de verkoop van

activa

Overdracht

tussen

reserves

Andere en

afrondings-

verschillen

31/12/2024

Kapitaal

1.203.638

Uitgiftepremies 1.719.001 0 0 0 0 0 0 0 0 1.719.001

Reserves

628.688

-428

30.652

-142.141

-1.266

515.505

a. Wettelijke reserve

b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van vastgoed

481.914

-125.930

5.805

2.910

-1

364.698

d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die

onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding

zoals gedefinieerd in IFRS

4.344

-2.636

1.708

e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die

niet onderworpen zijn aan een

afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS

113.177

-50.442

62.735

f. Reserve voor het saldo van de

wisselkoersverschillen op monetaire activa en

passiva

-294

352

g. Reserve voor omrekening van buitenlandse

activiteiten

64 0 0 0 33.406 0 0 0 1 33.471

h. Reserve voor eigen aandelen

-31

-428

-459

j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van

toegezegd-pensioensregelingen

-244

-118

-1

-363

k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot

vastgoed gelegen in het buitenland

-112.367

23.791

-88.576

m. Andere reserves

-3.277

3.277

-669

n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren

136.909

8.501

-5.136

-2.910

-1.265

136.099

o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies

en in de niet-gerealiseerde resultaten van

deelnemingen die administratief verwerkt worden

volgens de 'equity'-methode.

8.493 0 0 0 0 -1.690 0 0 0 6.803

Resultaat van het boekjaar

24.535

204.831

-24.535

204.831

Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de

aandeelhouders van de moedervennootschap

3.575.862

-428

235.483

-166.676

-1.266

3.642.975

Minderheidsbelangen

5.039

260

-177

5.122

TOTAAL EIGEN VERMOGEN 3.580.901 0 0 -428 235.743 -166.676 0 0 -1.443 3.648.097

1. Voor meer details, zie toelichting 29 van dit jaarverslag en sectie 1.3.1 ‘Kapitaal’ van het hoofdstuk ‘Financial review’ in het jaarlijks verslag 2024.

2. Voor meer details, zie het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten op pagina 130.

3. Deze kolom toont de reserve die beschikbaar is gekomen door de verkoop van activa, zoals beschreven in sectie 1.1 ‘Investeringen en desinvesteringen in 2024’ van het hoofdstuk ‘Financial review’ in het jaarlijks verslag 2024.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

133

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

(x 1.000 €)

01/01/2025

Kapitaal-

verhogingen

in speciën¹

Kapitaal-

verhogingen

in natura¹

Verwerving /

verkoop eigen

aandelen

Geconsolideerd

overzicht van

gerealiseerde

en niet-

gerealiseerde

resultaten²

Verwerking van

het resultaat

van het vorige

boekjaar

Andere

transfers met

betrekking tot

de verkoop van

activa

Overdracht

tussen

reserves

Andere en

afrondings-

verschillen

31/12/2025

Kapitaal

1.203.638

Uitgiftepremies 1.719.001 0 0 0 0 0 0 0 0 1.719.001

Reserves

515.505

410

-38.675

19.385

496.627

a. Wettelijke reserve

b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van vastgoed

364.698

25.287

8.349

245

398.579

d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die

onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding

zoals gedefinieerd in IFRS

1.708

-474

1.234

e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die

niet onderworpen zijn aan een

afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS

62.735

-17.785

-1

44.949

f. Reserve voor het saldo van de

wisselkoersverschillen op monetaire activa en

passiva

g. Reserve voor omrekening van buitenlandse

activiteiten

33.471 0 0 0 -38.201 0 0 0 0 -4.730

h. Reserve voor eigen aandelen

-459

410

-49

j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van

toegezegd-pensioensregelingen

-363

k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot

vastgoed gelegen in het buitenland

-88.576

3.692

-84.884

m. Andere reserves

-669

669

n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren

136.099

8.311

-8.349

-245

135.817

o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies

en in de niet-gerealiseerde resultaten van

deelnemingen die administratief verwerkt worden

volgens de 'equity'-methode.

6.803 0 0 0 0 -813 0 0 2 5.992

Resultaat van het boekjaar

204.831

244.434

-204.831

244.434

Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de

aandeelhouders van de moedervennootschap

3.642.975

410

205.759

-185.446

3.663.700

Minderheidsbelangen

5.122

686

-203

5.605

TOTAAL EIGEN VERMOGEN 3.648.097 0 0 410 206.445 -185.446 0 0 -201 3.669.305

1. Voor meer details, zie toelichting 29 en sectie 1.3.3 ‘Kapitaal’ van het hoofdstuk ‘Financial Review’ van dit jaarlijks verslag.

2. Voor meer details, zie het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten op pagina 130.

3. Deze kolom toont de reserve die beschikbaar is gekomen door de verkoop van activa, zoals beschreven in sectie 1.1 ‘Investeringen en desinvesteringen in 2025’ van het hoofdstuk ‘Financial review’ van dit jaarlijks verslag.

4. Voor meer details over de dividenduitkering in 2024, zie de tabel m.b.t. het gecorrigeerde resultaat op pagina 186 van dit jaarlijks verslag.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

134

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – GECONSOLIDEERDE JAARREKENING AEDIFICA

1.6 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening

Toelichting 1: Algemene informatie

Aedifica NV (in dit verslag ‘de Vennootschap’ of ‘de moedermaatschappij’ genoemd) is een

naamloze

vennootschap

die voor het statuut van openbare GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschap) naar

Belgisch recht gekozen heeft. De Vennootschap is ingeschreven in het rechtspersonenregister (RPR) van

Brussel onder het nummer 0877.248.501. De voornaamste aandeelhouders worden in toelichting 29

opgesomd. De zetel van de Vennootschap is gevestigd op volgend adres:

Belliardstraat 40, B-1040 Brussel

(telefoon: +32 (0)2 626 07 70)

De Aedifica-groep (in de jaarrekening ‘de Groep’ genoemd) bestaat uit de moedermaatschappij en haar

dochterondernemingen. De dochtervennootschappen van de Groep worden in toelichting 39 opgesomd.

Aedifica is genoteerd op Euronext Brussels (2006) en Euronext Amsterdam (2019). Sinds maart 2020 maakt

Aedifica deel uit van de BEL 20, de referentie-index van Euronext Brussels. Bovendien maakt Aedifica sinds

2023 deel uit van de BEL ESG, de index die bedrijven volgt die het best presteren op ESG-criteria.

Op 12 februari 2026 heeft de raad van bestuur de geconsolideerde jaarrekening goedgekeurd voor publicatie.

Aedifica’s aandeelhouders hebben de mogelijkheid om de geconsolideerde jaarrekening na publicatie te

wijzigen op de jaarlijkse algemene vergadering van de aandeelhouders, die op 12 mei 2026 zal plaatsvinden.

Toelichting 2: Grondslagen voor financiële verslaggeving

Toelichting 2.1: Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening

De verkorte geconsolideerde jaarrekening dekt de periode van twaalf maanden van 1 januari 2025 tot

31 december 2025. Ze is opgesteld volgens de ‘International Financial Reporting Standards’ (IFRS) zoals

goedgekeurd door de Europese Unie en de bijhorende interpretaties zoals gepubliceerd door de ‘International

Accounting Standards Board’ (IASB) en ‘International Financial Reporting Interpretations Committee’ (IFRIC),

voor zover ze van toepassing zijn op de activiteiten van de Groep en effectief zijn voor de boekjaren die starten

op of na 31 december 2024. De geconsolideerde jaarrekening is ook opgesteld in overeenstemming met het

Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen. De

geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in euro en wordt in duizenden euro’s voorgesteld.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het principe van de historische kost

met uitzondering van de volgende categorieën van activa en passiva die tegen reële waarde gewaardeerd

zijn: vastgoedbeleggingen. vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop, financiële activa en passiva al dan

niet bestemd voor indekking (in het bijzonder derivaten), verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders

zonder zeggenschap en deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures die

geconsolideerd worden volgens de vermogensmutatiemethode.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld op basis van het toerekeningsbeginsel en op basis van de

continuïteit van de bedrijfsactiviteiten in een voorzienbare tijdshorizon.

In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde jaarrekening moet de Vennootschap bepaalde

significante oordelen formuleren in toepassing van de boekhoudprincipes (voornamelijk over de classificatie

van leasecontracten, de identificatie van de bedrijfscombinaties en de berekening van de uitgestelde

belastingen) en tot bepaalde schattingen overgaan (voornamelijk de herziening van de boekwaarde van de

goodwill en de bepaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen). Om deze hypotheses te formuleren

mag het management zich baseren op zijn ervaring, de bijstand van derden (o.a. vastgoedexperts) en andere

relevante factoren. De reële resultaten kunnen verschillen van deze schattingen. Deze laatste worden

regelmatig herzien en gewijzigd indien nodig.

De volgende nieuwe normen, wijzigingen en interpretaties zijn verplicht van toepassing voor de Groep sinds

1 januari 2025, maar hadden geen significante impact op de huidige verkorte geconsolideerde jaarrekening:

• wijzigingen van de IAS-norm 21 ‘The Effects of Changes in Foreign Exchange Rates: Lack of

Exchangeability’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2025).

Bepaalde nieuwe normen, wijzigingen en interpretaties van bestaande normen werden gepubliceerd en zullen

verplicht toepasbaar zijn op de boekjaren die op of na 1 januari 2026 beginnen. Die wijzigingen, die de Groep

niet vervroegd heeft toegepast, zijn de volgende (situatie op 27 februari 2026):

• nieuwe IFRS-norm 14 ‘Regulatory Deferral Accounts’ (waarvoor geen toepassingsdatum bepaald kan

worden, omdat de EU beslist heeft het goedkeuringsproces van deze voorlopige norm niet op te

starten, in afwachting van de publicatie van een definitieve norm);

• IFRS-norm 18 ‘Presentation and Disclosure in Financial Statements’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2027);

• wijzigingen aan de IFRS-norm 9 en de IFRS-norm 7 betreffende de classificatie en waardering van

financiële instrumenten (toepasbaar vanaf 1 januari 2026);

• IFRS-norm 19 ‘Subsidiaries without Public Accountability: disclosures’ (toepasbaar vanaf 1 januari

2027, onder voorbehoud van goedkeuring door de EU);

• wijzigingen aan de IFRS-norm 9 en de IFRS-norm 7 ‘Contracten die verwijzen naar van de natuur

afhankelijke elektriciteit’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2026, onder voorbehoud van goedkeuring door

de EU);

• Jaarlijkse Verbeteringen Volume 11 (toepasbaar vanaf 1 januari 2026);

• wijzigingen van de IAS-norm 21 ‘The Effects of Changes in Foreign Exchange Rates: Translation to a

Hyperinflationary Presentation Currency’ (toepasbaar vanaf 1 januari 2027, onder voorbehoud van

goedkeuring door de EU);

• wijzigingen aan de IFRS-norm 19 ‘Subsidiaries without Public Accountability: Disclosures’

(toepasbaar vanaf 1 januari 2027, onder voorbehoud van goedkeuring door de EU).

Toelichting 2.2: Samenvatting van de informatie van materieel belang over de gehanteerde

grondslagen

De belangrijkste grondslagen toegepast in de voorbereiding van de geconsolideerde jaarrekening worden

hierna beschreven. Die grondslagen werden op constante wijze op alle voorgestelde boekjaren toegepast.

De nummering van de paragrafen hierna is dezelfde als de rubrieken van de balans en de resultatenrekening.

Consolidatieprincipes – Dochterondernemingen

Alle entiteiten waarin Aedifica (rechtstreeks of onrechtstreeks) meer dan de helft van de stemrechten bezit of

de controlebevoegdheid over de exploitatie heeft, worden als dochterondernemingen beschouwd en worden

in de algemene consolidatie opgenomen. De algemene consolidatie omvat alle activa en passiva van de

dochterondernemingen, evenals de opbrengsten en lasten. De minderheidsbelangen worden in een aparte

rubriek van de balans en de resultatenrekening geboekt. In overeenstemming met IFRS 10 worden de

dochterondernemingen in de consolidatie opgenomen zodra de controle is verworven en worden zij uit de

consolidatie weggelaten zodra de controle wegvalt. Alle transacties, de rekeningensaldi, met inbegrip van de

niet-gerealiseerde resultaten tussen vennootschappen van de Groep, worden uitgesloten.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

135

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – GECONSOLIDEERDE JAARREKENING AEDIFICA

Consolidatieprincipes – Geassocieerde vennootschappen of joint ventures

Een geassocieerde vennootschap is een entiteit waarop de Groep een invloed van betekenis heeft en die

geen dochteronderneming is of geen belang in een gemeenschappelijke regeling is. Een invloed van betekenis

hebben is de macht om deel te nemen aan de financiële en operationele beleidsbeslissingen van de

deelneming, maar houdt geen zeggenschap of gezamenlijke zeggenschap over dat beleid in.

Een joint venture is een gemeenschappelijke overeenkomst waarbij de partijen die gezamenlijke zeggenschap

hebben over de overeenkomst, rechten hebben op de nettoactiva van de overeenkomst. Gezamenlijke

zeggenschap is het contractueel overeengekomen delen van de zeggenschap over een overeenkomst, die

alleen bestaat wanneer beslissingen over relevante activiteiten de unanieme instemming vereisen van de

partijen die de zeggenschap delen.

Volgens de vermogensmutatiemethode wordt de investering in een geassocieerde vennootschapen of een

joint venture aanvankelijk opgenomen tegen kostprijs, en wordt de boekwaarde verhoogd of verlaagd om het

aandeel van de investeerder in de winst of het verlies van de deelneming na de datum van verwerving op te

nemen. Het aandeel van de investeerder in de winst of het verlies van de deelneming wordt opgenomen in

de winst of het verlies van de investeerder.

Consolidatieprincipes – Partnership

Alle overeenkomsten waarbij de partijen gezamenlijk de zeggenschap hebben over een overeenkomst die

rechten geeft op de activa en verplichtingen ten aanzien van de passiva die verband houden met de

overeenkomst en die (conform IFRS 11) worden beschouwd als gezamenlijke activiteiten, worden partieel

geconsolideerd.

Vreemde valuta

Aedifica is hoofdzakelijk actief in de eurozone. De euro is daarom

de functionele munt van de Groep en de

geconsolideerde jaarrekening

. Het Britse pond is de functionele munt van de dochterondernemingen in het

VK en de Zweedse kroon is de functionele munt van de dochters in Zweden, die allemaal in de loop van 2025

zijn verkocht of gefuseerd. Transacties in vreemde valuta worden omgerekend naar de desbetreffende

functionele valuta van de groepsentiteiten tegen de wisselkoers die geldt op de transactiedatum.

Wisselkoerswinsten en -verliezen die voortvloeien uit de afwikkeling van die transacties, of uit de omrekening

van monetaire activa en passiva in vreemde valuta, worden geboekt in de resultatenrekening. Uitzonderingen

op die regel zijn de leningen in vreemde valuta die investeringen in buitenlandse dochterondernemingen

afdekken en leningen binnen de Groep die voldoen aan de definitie van een netto-investering in een

buitenlandse activiteit. In zulke gevallen worden de wisselkoersverschillen in een afzonderlijke component

van het eigen vermogen geboekt tot de verkoop van de investering.

Consolidatie van buitenlandse entiteiten

Activa en passiva van de buitenlandse entiteiten worden omgerekend naar euro tegen de wisselkoersen die

gelden op de balansdatum. De resultatenrekening wordt omgerekend tegen de gemiddelde wisselkoers over

de periode of tegen de actuele koers voor belangrijke posten. De wisselkoersverschillen die daaruit

voortvloeien, worden geboekt in andere gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten en worden opgenomen

in de resultatenrekening van de Groep op het ogenblik van de verkoop van de activiteit.

De belangrijkste wisselkoersen die gebruikt werden om de bedragen in vreemde valuta om te rekenen tijdens

het boekjaar 2025, zijn de volgende:

• balans: 1 € = 0,87288 £

• resultatenrekening: 1 € = 0,85642 £

• balans: 1 € = 10,82251 SEK

• resultatenrekening: 1 € = 11,06072 SEK

I.A. Goodwill

Bedrijfscombinaties worden verwerkt door de overnamemethode toe te passen. Het surplus van de kostprijs

van de bedrijfscombinatie ten opzichte van het belang van de overnemende partij in de netto reële waarde

van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen, opgenomen overeenkomstig

IFRS 3, vormt een goodwill en wordt opgenomen als een actief. Indien dit surplus negatief is, wordt het

onmiddellijk in de resultatenrekening opgenomen.

Na de eerste opname wordt goodwill gewaardeerd tegen

kostprijs verminderd met eventuele gecumuleerde bijzondere waardeverminderingen.

I.B. Immateriële vaste activa

De immateriële vaste activa worden geactiveerd aan hun aanschaffingswaarde en afgeschreven volgens de

lineaire methode tegen een jaarlijks percentage van 14,29% (7 jaar) à 33% (3 jaar).

I.C. Vastgoedbeleggingen

1. Oorspronkelijke boeking

1.1 Aanschaffingswaarde

Wanneer een onroerend goed onder bezwarende titel wordt verkregen, of door inbreng in natura van een

gebouw tegen de uitgifte van nieuwe aandelen, via fusie door overneming van een vastgoedmaatschappij of

via partiële splitsing, worden de aktekosten, de audit- en bijstandskosten, de wederbeleggingsvergoedingen,

de handlichtingskosten van de financieringen van de overgenomen vennootschappen en andere kosten

verbonden aan de operatie, beschouwd als deel uitmakend van de aankoopprijs en worden zij geactiveerd.

1.2 Investeringswaarde

‘Investeringswaarde’ wordt gedefinieerd als de door een waarderingsdeskundige geschatte waarde, waarvan

de overdrachtskosten niet zijn afgetrokken (ook wel ‘brutovermogenswaarde’ genoemd).

1.3 Reële waarde

De onroerende goederen in portefeuille, of die in de portefeuille worden opgenomen door aankoop onder

bezwarende titel of door inbreng, worden door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen tegen reële

waarde gewaardeerd.

De reële waarde van vastgoedbeleggingen in België wordt als volgt berekend:

• gebouwen met een investeringswaarde van meer dan 2,5 miljoen €: reële waarde = investerings-

waarde / (1 + gemiddelde transactiekosten zoals bepaald door de BE-REIT Association);

• gebouwen met een investeringswaarde van minder dan 2,5 miljoen €: reële waarde = investerings-

waarde / (1 + % overdrachtsbelasting afhankelijk van de regio waarin de gebouwen zich bevinden).

In de loop van 2016 hebben dezelfde onafhankelijke waarderingsdeskundigen dit percentage grondig

geherevalueerd op basis van gelijkaardige transacties die hebben plaatsgevonden in de markt. Als gevolg

van deze herevaluatie werd dit percentage behouden op 2,5%.

Bij de reële waarde van vastgoedbeleggingen in het buitenland wordt rekening gehouden met de lokaal

toepasbare juridische kosten.

Overdrachtsbelastingen op aankopen en eventuele wijzigingen in de reële waarde van gebouwen in de loop

van het boekjaar worden rechtstreeks erkend in de resultatenrekening.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

136

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – GECONSOLIDEERDE JAARREKENING AEDIFICA

1.4 Verwerking van de verschillen bij de opname in de portefeuille

Indien, naar aanleiding van een in sectie I.C.1.1 (‘Aanschaffingswaarde’) hierboven vermelde transactie, uit

de waardering van de onroerende goederen door de expert een reële waarde resulteert die verschilt van de

aanschaffingswaarde, zoals bepaald in sectie I.C.1.1, wordt het verschil op lijn ‘XVIII. Variaties in de reële

waarde van vastgoedbeleggingen’ van de resultatenrekening geboekt.

2. Boeking van de werken (latere uitgaven)

Werken aan Aedifica-gebouwen worden, naargelang hun aard, boekhoudkundig op twee verschillende

manieren verwerkt. De uitgaven voor onderhouds- en herstellingswerken die geen bijkomende functionaliteit

toevoegen of het comfortniveau van het gebouw niet verbeteren, worden in de courante kosten van het

boekjaar geboekt, dat wil zeggen in mindering van het nettoresultaat uit de gewone bedrijfsvoering. De kosten

in verband met twee soorten werken worden daarentegen geactiveerd:

• a) zware renovaties: deze komen normaal om de 25 à 35 jaar voor en vergen een nagenoeg volledige

reconstructie van het gebouw met, meestal, een hergebruik van de bestaande ruwbouw en de

toepassing van de modernste bouwtechnieken. Na afloop van een dergelijke zware renovatie, kan het

gebouw als nieuw worden beschouwd en wordt het ook zo in de voorstelling van de

vastgoedportefeuille opgenomen.

• b) inrichtingswerken: het gaat om occasionele werken die een functionaliteit aan het gebouw

toevoegen of het comfortniveau aanzienlijk verbeteren en die een verhoging van de huur, en dus van

de geschatte verhuurwaarde, mogelijk maken.

De kosten voor deze werken worden eveneens in de balans geactiveerd om de reden en in de mate dat de

deskundigen gewoonlijk een overeenkomstige stijging van de waarde van het gebouw erkennen. De kosten

die kunnen worden geactiveerd, hebben betrekking op materialen, aannemingswerken, technische studies

en erelonen of personeelskosten. Indien deze waarde afwijkt van de reële waarde, wordt het verschil in de

resultatenrekening geboekt (kosten).

Voor projecten die meer dan één jaar in beslag nemen, worden de intercalaire interesten gekapitaliseerd.

3. Latere waardering of waarderingen bij een effectenoperatie

3.1 Afschrijvingen

Overeenkomstig IAS 40 past Aedifica het model van de reële waarde toe en boekt dus geen afschrijvingen

op de gebouwen, op de zakelijke rechten op gebouwen, noch op de in financiële leasing aan de

Vennootschap gegeven onroerende goederen.

3.2 Effectenoperatie

De onroerende goederen van Aedifica of van een van de vastgoedmaatschappijen waarover de GVV de

controle heeft, worden door de waarderingsdeskundigen gewaardeerd telkens wanneer Aedifica overgaat tot

de uitgifte van aandelen, de opneming van de aandelen in de notering aanvraagt of ze anders dan op de beurs

inkoopt. De uitgifte- of inkoopprijs wordt op deze waardering gebaseerd. Aedifica is niet gebonden door deze

waardering, maar wanneer de waardering lager is dan de uitgifte- of inkoopprijs, moet de GVV de reden

hiervan verantwoorden (in het kader van een bijzonder verslag).

Er is evenwel geen nieuwe waardering nodig wanneer aandelen worden uitgegeven binnen vier maanden na

de laatste waardering van de betrokken onroerende goederen en voor zover de waarderingsdeskundigen

bevestigen dat de algemene economische situatie en de staat van deze onroerende goederen geen nieuwe

waardering vereisen.

3.3 Kwartaalwaarderingen

Elk kwartaal werken de waarderingsdeskundigen de berekening van de reële waarde bij op basis van de

evolutie van de markt en de eigen kenmerken van het betrokken vastgoed. Deze actualisering wordt gebouw

per gebouw uitgevoerd en heeft betrekking op het geheel van de portefeuille van de onroerende goederen

van Aedifica of, eventueel, van een vastgoedmaatschappij waarover zij de controle heeft.

Deze waarderingen zijn voor Aedifica dwingend wat de opstelling van de jaarrekening betreft. De boekwaarde

van de onroerende goederen opgenomen in de jaarrekening komt dus overeen met de reële waarde

waartegen die goederen door de waarderingsdeskundige van Aedifica werden gewaardeerd.

3.4 Boeking van de variaties van de reële waarde

De variaties van de reële waarde van de onroerende goederen, zoals door de waarderingsdeskundige

vastgesteld, worden uitgedrukt telkens wanneer de inventaris wordt opgemaakt. Zij worden in het resultaat

op de portefeuille van het boekjaar geboekt.

4. Verkoop van activa

Bij de verkoop van activa worden de gerealiseerde meerwaarden in het resultaat van het boekjaar geboekt

onder de rubriek ‘XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen’.

5. Vastgoed voor eigen gebruik

Bij de herclassificatie van een vastgoedbelegging naar vastgoed voor eigen gebruik als materieel vast actief

wordt de kostprijs gelijkgesteld aan de reële waarde op de datum van de herclassificatie. Indien de entiteit

slechts een beperkt deel van het vastgoed zelf gebruikt, wordt dit geheel tegen reële waarde gewaardeerd

als een vastgoedbelegging.

6. Projectontwikkelingen

De onroerende goederen waaraan bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken worden uitgevoerd en die als

grondslag gebruikt worden voor projectontwikkelingen worden volgens de vordering der werken gewaardeerd

tegen hun aanschaffingswaarde, met inbegrip van de registratierechten, niet-aftrekbare BTW alsook de

indirecte kosten: tussentijdse interesten, bouwplaatsverzekeringen, erelonen van advocaten, architecten en

andere kosten voor technisch advies en andere. Indien deze waarde verschillend is van de reële waarde die

door de onafhankelijke waarderingsdeskundige wordt geschat, wordt het verschil op de resultatenrekening

geboekt om de boekwaarde van de betreffende projectontwikkeling terug te brengen op zijn reële waarde.

De kosten van de studiefase van de bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken worden aan hun

aanschaffingswaarde gewaardeerd.

7. Gebruiksrecht van gronden

Gebruiksrechten die in de balans zijn opgenomen voor de concessie of erfpacht of soortgelijke

huurcontracten (als gevolg van IFRS 16), worden ook beschouwd als vastgoedbeleggingen.

8. Landreserve

In 2023 voegde Aedifica een nieuwe ‘grondreserve’ categorie toe die alle terreinen zonder gecommitteerde

ontwikkelingsprojecten omvat.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

137

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – GECONSOLIDEERDE JAARREKENING AEDIFICA

I.D. Andere materiële activa

De materiële vaste activa die geen onroerende goederen zijn en waarvan de levensduur in de tijd is beperkt,

worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde. De methode van waardering per bestanddeel is niet van

toepassing (verwaarloosbare belangrijkheid). Men past een lineaire afschrijving toe, pro rata temporis. De

restwaarden worden als verwaarloosbaar beschouwd en bijgevolg worden de afschrijvingen tegen 100% van

de aanschaffingswaarde doorgevoerd.

De volgende percentages zijn van toepassing:

• installaties, machines en uitrusting: 20%;

• ander meubilair: 20%;

• voertuigen: 20% tot 25%;

• IT: 20% tot 33%.

Zoals voorgeschreven door IFRS 16 omvat deze rubriek ook de waarde van het gebruiksrecht van

bedrijfswagens en gebouwen die door de Groep als kantoor worden gebruikt. Deze waarde wordt lineair

afgeschreven over de looptijd van de contracten.

I.E. Financiële vaste activa

1. Indekkingsinstrumenten

Veranderingen in de reële waarde van derivaten die voldoen aan de criteria voor hedge accounting volgens

IFRS 9 en die beschouwd worden als een indekking van toekomstige thesauriestromen (verbonden met een

specifiek risico afkomstig van opgenomen activa of passiva, een vaste verbintenis, of een operatie die zeer

waarschijnlijk zal plaatsvinden) en waarvan de dekking effectief is, worden onmiddellijk geboekt in het eigen

vermogen (rubriek ‘I.C.d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten

afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS’)

en elk niet effectief ingedekt deel wordt geboekt in de resultatenrekening.

De indekkingsinstrumenten die niet aan de criteria van IFRS 9 voor de toepassing van hedge accounting

voldoen, worden in de balans aan hun reële waarde opgenomen; de variatie van hun reële waarde wordt

rechtstreeks in de resultatenrekening opgenomen.

2. Andere financiële vaste activa

De financiële activa bestemd voor verkoop worden gewaardeerd tegen de reële waarde (marktwaarde of,

indien dit niet mogelijk is, de aanschaffingswaarde). De wijzigingen van de reële waarde worden geboekt in

de resultatenrekening. Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.

I.H. Activa van uitgestelde belastingen

Wanneer een gebouw buiten België wordt verworven, hebben de uitgestelde belastingvorderingen

voornamelijk betrekking op niet-gerealiseerde verliezen op het verschil tussen de reële waarde en de fiscale

waarde van de gebouwen, waarbij we verwachten dat het effectieve belastingverlies (in geval van verkoop) in

de nabije toekomst kan worden verrekend met de belastbare inkomsten van de betrokken entiteit.

I.I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures

De deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures betreffen de deelnemingen van de

Groep in ondernemingen waarover de Groep geen of slechts gezamenlijke zeggenschap heeft. Volgens de

vermogensmutatiemethode wordt de investering in een geassocieerde vennootschap of een joint venture

aanvankelijk opgenomen tegen kostprijs, en wordt de boekwaarde verhoogd of verlaagd om het aandeel van

de investeerder in de winst of het verlies van de deelneming na de datum van verwerving op te nemen. Het

aandeel van de investeerder in de winst of het verlies van de deelneming wordt opgenomen in de winst of het

verlies van de investeerder.

Het gaat over Immobe NV en Aedifica Sonneborgh Ontwikkeling BV (geassocieerde vennootschappen). In de

loop van 2025 heeft Aedifica haar deelneming in Aedifica Sonneborgh Ontwikkeling BV verkocht (zie

toelichting 16).

II.A. Activa bestemd voor verkoop

De onroerende goederen die niet als strategisch worden beschouwd en die zullen worden verkocht, worden

geboekt onder de rubriek II.A. Zij worden gewaardeerd tegen hun reële waarde, volgens IFRS 5.

II.C/D/E. Vorderingen

Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Bijzondere waardeverminderingen worden

geboekt volgens (i) de managementaanname over uitstaande vorderingen van meer dan 120 dagen en

(ii) volgens de vereenvoudigde ‘expected credit loss’-methode (ECL), in overeenstemming met IFRS 9.

II.G. Overlopende rekeningen in de activazijde

De kosten opgelopen tijdens het boekjaar en geheel of gedeeltelijk toe te rekenen aan het volgende boekjaar,

worden geboekt in de overlopende rekeningen op basis van een evenredigheidsregel. De inkomsten en

fracties van inkomsten ontvangen in de loop van een of meerdere volgende boekjaren, maar die betrekking

hebben op het betrokken boekjaar, worden voor het bedrag m.b.t. het betrokken boekjaar geboekt.

I.A. en II.A. Voorzieningen

Een voorziening wordt geboekt in de balans wanneer de Groep een in rechte afdwingbare verplichting of

feitelijke verplichting heeft naar aanleiding van een gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het zeer

waarschijnlijk is dat er een uitgaande kasstroom vereist zal zijn om aan de verplichting te voldoen.

Voorzieningen worden bepaald door de verwachte toekomstige kasstromen aan de marktrente te actualiseren

en zullen desgevallend het specifieke risico gelinkt aan de verplichting weerspiegelen.

I.C.b. Andere langlopende financiële verplichtingen – Andere

De Vennootschap kan zich ertoe verbinden de belangen zonder zeggenschap in dochtervennootschappen in

handen van derden over te nemen indien deze laatste hun verkoopopties zouden uitoefenen. De uitoefenprijs

van zulke opties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap wordt opgenomen op de lijn ‘I.C.b.

Andere langlopende financiële verplichtingen – Andere’.

Zoals voorgeschreven door IFRS 16, omvat deze balanslijn ook het langetermijngedeelte van de leasingschuld

voor bedrijfswagens, gebouwen die de Groep als kantoor gebruikt en gebruiksrechten van gronden (of

soortgelijke huurcontracten). Deze waarde wordt afgeschreven volgens de ‘effectieve-rentemethode’.

I.F. Passiva van uitgestelde belastingen

Wanneer een gebouw buiten België wordt verworven en de netto-inkomsten bijgevolg onderworpen zijn aan

een buitenlandse inkomstenbelasting, wordt een uitgestelde belasting op de latente meerwaarde geboekt op

de balans (tijdelijk verschil tussen reële waarde en fiscale boekwaarde van het gebouw in kwestie).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

138

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – GECONSOLIDEERDE JAARREKENING AEDIFICA

II.B/D/E. Kortlopende schulden in de passiva

De schulden worden uitgedrukt tegen hun geamortiseerde kostprijs op de datum van afsluiting van het

boekjaar. De schulden in vreemde valuta worden bij de afsluiting op de balansdatum in euro omgezet.

Wisselkoerswinsten of -verliezen bij de herwaardering van schulden in vreemde valuta worden geboekt in de

resultatenrekening, met uitzondering van de wisselkoerswinsten en -verliezen met betrekking tot een

indekking van een buitenlandse netto-investering, die rechtstreeks in de gerealiseerde en niet-gerealiseerde

resultaten geboekt worden.

II.F. Overlopende rekeningen in de passivazijde

Vergoedingen voor de vroegtijdige beëindiging van huurcontracten worden in de resultatenrekening

opgenomen wanneer het zeer waarschijnlijk is dat Aedifica de vergoedingen zal innen. Om te beoordelen of

de vergoedingen inbaar zijn, zal Aedifica alleen rekening houden met het vermogen en de intentie van de klant

om dat bedrag te betalen wanneer het verschuldigd is.

I. tot XV. Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille

Het is de bedoeling van de rubrieken I tot XV om het operationeel resultaat weer te geven zoals dit is

gerealiseerd door het beheer van de portefeuille van verhuurde goederen, met inbegrip van de algemene

kosten van de vennootschap.

Alle huurovereenkomsten van Aedifica zijn operationele leases waarbij Aedifica de verhuurder is en dit om de

volgende redenen:

• er is geen eigendomsoverdracht van het onderliggende goed aan het einde van de huurperiode;

• de huurder heeft niet de mogelijkheid het onderliggende goed te kopen tegen een prijs die aanzienlijk

lager is dan de reële waarde;

• de huurperiode is gewoonlijk korter dan de belangrijkste economische levensduur van het actief.

De huurincentives zijn op tijdsevenredige basis opgenomen over de leaseperiode, in overeenstemming met

IFRS 16.

XVI. tot XIX. Resultaat op de portefeuille

Het is de bedoeling van de rubrieken XVI tot XIX om alle transacties en boekhoudkundige verrichtingen met

betrekking tot de waarde van de portefeuille in de resultatenrekening weer te geven:

• gerealiseerde meer- en minderwaarden: de gerealiseerde meer- en minderwaarden worden

weergegeven in de rubriek ‘resultaat verkoop vastgoedbeleggingen’;

• niet-gerealiseerde meer- en minderwaarden (waardering tegen de reële waarde): de schommelingen

van de reële waarde van de portefeuille zijn volledig opgenomen in de resultatenrekening onder de

rubriek ‘variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’;

• commissies betaald aan vastgoedagenten en andere transactiekosten: de commissies in verband met

de verkoop van gebouwen worden afgetrokken van de verkregen prijs ter bepaling van de

gerealiseerde meer- of minderwaarde die in het resultaat op de portefeuille verschijnt.

De winst of het verlies op de verkoop van een vastgoedbelegging is het verschil tussen de opbrengsten van

de verkoop, verminderd met de transactiekosten, en de laatst gerapporteerde reële waarde van het verkochte

vastgoed. Het resultaat wordt gerealiseerd op het moment van de overdracht van de risico’s en voordelen.

In principe zijn de mutatierechten ten laste van de koper van het gebouw, behalve bij een ‘acte en main’-

transactie. In dat geval zijn de mutatierechten ten laste van de verkoper en worden zij afgetrokken van de

verkoopprijs en bijgevolg ook van de gerealiseerde meerwaarde.

XXV. tot XXVI. Vennootschapsbelasting en exit taks

Rubriek XXV omvat de verschuldigde en uitgestelde belastingen.

De belasting op het resultaat wordt in de resultatenrekening geboekt. Het betreft de geschatte verschuldigde

belasting over de belastbare inkomsten van het jaar, berekend aan de hand van het belastingtarief dat op de

balansdatum van toepassing is, alsook de aanpassingen aan de belastingschulden die betrekking hebben op

voorgaande jaren.

Wanneer een gebouw wordt verworven in een land waar de netto-inkomsten onderworpen zijn aan

vennootschapsbelasting, dan wordt er een uitgestelde belasting op de latente meerwaarde en de latente

minderwaarde geboekt (het tijdelijke verschil tussen de reële waarde en de fiscale waarde van het gebouw in

kwestie). De uitgestelde belastingen worden in de resultatenrekening geboekt, met uitzondering van het

gedeelte dat betrekking heeft op de elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn geboekt.

Rubriek XXVI omvat de exit taks. Dat is de belasting op de meerwaarde die voortvloeit uit de erkenning van

een Belgische vennootschap als GVV of uit de fusie van een GVV met een vennootschap die geen GVV is.

Wanneer een vennootschap die niet het GVV-statuut heeft maar wel in aanmerking komt voor dit stelsel. voor

het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen. wordt er een exit taks-provisie aangelegd

op het niveau van de vennootschap. rekening houdend met de vermoedelijke fusiedatum of datum van

goedkeuring. Elke aanpassing aan deze exit taks-verplichting wordt opgenomen in de resultatenrekening.

Deze belasting zal worden betaald wanneer de onderneming opgaat in de moedervennootschap met het

GVV-statuut.

Wanneer de fusie of goedkeuring plaatsvindt, wordt de voorziening een verplichting en wordt het verschil ook

in de resultatenrekening opgenomen.

Groepsverzekeringen

De contracten die Aedifica in België heeft afgesloten in het kader van de groepsverzekering zijn van het type

‘toegezegde bijdrage’. Deze contracten worden in toelichting 30 besproken.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

139

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – GECONSOLIDEERDE JAARREKENING AEDIFICA

Toelichting 3: Operationele segmenten

Toelichting 3.1: Voor te stellen segmenten

Aedifica’s operationeel resultaat wordt gesegmenteerd volgens geografische markt en sluit aan bij de

organisatiestructuur en interne rapportering van de Groep. In overeenstemming met IFRS-norm 8

weerspiegelt deze benadering de basis waarop het management belangrijke operationele beslissingen neemt.

De grondslagen voor de financiële verslaggeving (zoals beschreven in toelichting 2) werden gebruikt voor de

interne verslaggeving en de gesegmenteerde informatie hieronder.

Volgens de IFRS-norm 8 wordt elke groep entiteiten die onder gemeenschappelijke controle valt, behandeld

als één enkele klant. Het is verplicht om informatie te verstrekken over inkomsten uit transacties met één

enkele klant die meer dan 10% van de totale inkomsten van het bedrijf vertegenwoordigen. In 2025 (noch in

het vorige boekjaar) vertegenwoordigde geen enkele (groep van) huurder(s) meer dan 10% van de totale

inkomsten van Aedifica.

De hier vermelde huurgelden vertegenwoordigen de omzet die de Vennootschap in de loop van het boekjaar

heeft gerealiseerd, geboekt overeenkomstig de IFRS-normen. Ze verschillen van de contractuele huurgelden,

die de jaarlijkse huur vertegenwoordigen zoals vermeld in de huurcontracten en geen rekening houden met

de afschrijving van huurkortingen en huurvoordelen.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

140

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 3.2: gesegmenteerde informatie

						31/12/2025
		BE	DE	NL	UK	FI	SE	IE	ES	Niet	TOTAAL
(x 1.000 €)										toegewezen
SECTORAAL RESULTAAT
I.	Huurinkomsten	72.950	64.555	41.276	87.912	68.686	1.100	23.849	627	-	360.954
II.	Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
III.	Met verhuur verbonden kosten	-304	61	-141	89	-8	-1	-	-150	-	-453
Nettohuurresultaat		72.646	64.616	41.135	88.001	68.678	1.099	23.849	477	-	360.501
IV.	Recuperatie van vastgoedkosten	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
V.	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op	222	3.362	1.200	809	2.660	1	359	-	-	8.613
	verhuurde gebouwen
VI.	Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	wederinstaatstelling op het einde van de huur
VII.	Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen	-266	-3.357	-1.140	-809	-2.662	-1	-356	-	-	-8.590
VIII.	Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	-4	-4	165	-1	475	-10	-	-	4	624
Vastgoedresultaat		72.598	64.617	41.360	88.000	69.151	1.089	23.852	477	4	361.148
IX.	Technische kosten	-6	-754	-1.091	-370	-502	-66	-58	-	-	-2.847
X.	Commerciële kosten	-	-	-3	-	-	-	-	-	-	-3
XI.	Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen	-	-16	-7	-	-54	-	-4	-	-	-81
XII.	Beheerskosten vastgoed	-1.149	-2.461	-1.187	-2.546	-	-23	-440	-77	-	-7.884
XIII.	Andere vastgoedkosten	92	-10	-549	-	-1.293	-	-	-17	-	-1.776
Vastgoedkosten		-1.063	-3.241	-2.837	-2.916	-1.849	-89	-502	-94	-	-12.591
Operationeel vastgoedresultaat		71.535	61.376	38.523	85.084	67.302	1.000	23.350	383	4	348.557
XIV.	Algemene kosten van de vennootschap	-	-	-	-	-	-	-	-	-34.721	-34.721
XV.	Andere operationele opbrengsten en kosten	-	-	-	-	-	-	-	-	-1.763	-1.763
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE		71.535	61.376	38.523	85.084	67.302	1.000	23.350	383	-36.480	312.073
ACTIVA VAN DE SEGMENTEN
Vastgoedbeleggingen in exploitatie		1.255.280	1.190.020	693.910	1.182.945	1.233.640	-	432.802	34.125	-	6.022.722
Projectontwikkelingen		-	11.480	-	19.198	44.040	-	27.633	-	-	102.351
Gebruiksrechten van gronden		-	3.274	-	-	75.646	-	-	-	-	78.920
Grondreserve		3.506	5.060	-	-	570	-	-	2.470	-	11.606
Vastgoedbeleggingen											6.215.599
Activa bestemd voor verkoop		-	-	-	69.622	-	-	-	-	-	69.622
Andere activa ¹		22.049	-	-	-	59.748	-	-	-	110.105	191.902
Totaal activa											6.477.123
Eigen vermogen
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap		-	-	-	-	-	-	-	-	3.663.700	3.663.700
Minderheidsbelangen		-	-	-	-	-	-	-	-	5.605	5.605
Verplichtingen		-	-	-	-	-	-	-	-	2.807.818	2.807.818
Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen											6.477.123
BRUTORENDEMENT IN REËLE WAARDE ²		5,9%	5,6%	6,2%	6,5%	6,1%	-	5,6%	5,5%	-	6,0%

1. De cijfers in België houden verband met de investeringen verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode (zie toelichting 16 voor meer details) en het cijfer in Finland houdt verband met de goodwill (zie toelichting 19 voor meer details). Het gedeelte

‘Niet toegewezen’ omvat alle andere lijnen van de activa.

2. Het brutorendement in reële waarde wordt berekend door de contractuele huur te delen door de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

141

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

						31/12/2024
		BE	DE	NL	UK	FI	SE	IE	ES	Niet	TOTAAL
(x 1.000 €)										toegewezen
SECTORAAL RESULTAAT
I.	Huurinkomsten	69.638	63.182	40.929	74.763	61.221	5.338	22.943	124	-	338.138
II.	Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
III.	Met verhuur verbonden kosten	28	-87	-81	-	-10	-7	-	-	-	-157
Nettohuurresultaat		69.666	63.095	40.848	74.763	61.211	5.331	22.943	124	-	337.981
IV.	Recuperatie van vastgoedkosten	-	-	-	-	3	-	-	-	-	3
V.	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op	457	3.279	1.131	785	2.854	108	355	-	-	8.969
	verhuurde gebouwen
VI.	Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	wederinstaatstelling op het einde van de huur
VII.	Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen	-467	-3.274	-1.095	-785	-2.765	-108	-358	-	-	-8.852
VIII.	Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	11	-12	106	-1	539	-22	-	-	-	621
Vastgoedresultaat		69.667	63.088	40.990	74.762	61.842	5.309	22.940	124	-	338.722
IX.	Technische kosten	-301	-1.295	-746	36	-1.235	-259	-107	-	-	-3.907
X.	Commerciële kosten	-	-	-39	-	-	-	-	-	-	-39
XI.	Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen	-	-	-5	-	-135	-	-5	-	-	-145
XII.	Beheerskosten vastgoed	-882	-1.966	-1.010	-2.545	-	-145	-284	-86	-	-6.918
XIII.	Andere vastgoedkosten	103	-20	-464	-	-1.117	-1	-	-53	-	-1.552
Vastgoedkosten		-1.080	-3.281	-2.264	-2.509	-2.487	-405	-396	-139	-	-12.561
Operationeel vastgoedresultaat		68.587	59.807	38.726	72.253	59.355	4.904	22.544	-15	-	326.161
XIV.	Algemene kosten van de vennootschap	-	-	-	-	-	-	-	-	-35.074	-35.074
XV.	Andere operationele opbrengsten en kosten	-	-	-	-	-	-	-	-	-831	-831
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE		68.587	59.807	38.726	72.253	59.355	4.904	22.544	-15	-35.905	290.256
ACTIVA VAN DE SEGMENTEN
Vastgoedbeleggingen in exploitatie		1.254.966	1.161.466	665.440	1.254.329	1.131.710	40.485	424.760	2.122	-	5.935.278
Projectontwikkelingen		-	4.864	-	19.852	38.190	-	10.496	22.275	-	95.677
Gebruiksrechten van gronden		-	3.330	-	-	70.681	-	-	-	-	74.011
Grondreserve		3.358	5.467	-	-	570	-	1.120	2.450	-	12.966
Vastgoedbeleggingen											6.117.932
Activa bestemd voor verkoop		-	14.690	7.800	24.561	-	53.156	-	-	-	100.207
Andere activa ¹		31.092	-	494	-	87.363	-	-	-	126.736	245.685
Totaal activa											6.463.824
Eigen vermogen
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap		-	-	-	-	-	-	-	-	3.642.975	3.642.975
Minderheidsbelangen		-	-	-	-	-	-	-	-	5.122	5.122
Verplichtingen		-	-	-	-	-	-	-	-	2.815.727	2.815.727
Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen											6.463.824
BRUTORENDEMENT IN REËLE WAARDE ²		5,7%	5,5%	6,1%	6,4%	6,0%	6,3%	5,6%	-	-	5,9%

1. De cijfers in België en Nederland houden verband met de investeringen verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode (zie toelichting 16 voor meer details) en het cijfer in Finland houdt verband met de goodwill (zie toelichting 19 voor meer details).

Het gedeelte ‘Niet toegewezen’ omvat alle andere lijnen van de activa.

2. Het brutorendement in reële waarde wordt berekend door de contractuele huur te delen door de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

142

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 4: Nettohuurresultaat

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Huur	360.954	337.665
Gegarandeerde inkomsten	0	0
Huurkortingen	0	0
Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten	0	473
HUURINKOMSTEN	360.954	338.138
Te betalen huur op gehuurde aciva	-1	-3
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	-357	490
Afschrijvingen op handelsvorderingen	-95	-644
MET VERHUUR VERBONDEN KOSTEN	-453	-157
NETTOHUURRESULTAAT	360.501	337.981

De Groep verhuurt haar gebouwen uitsluitend via operationele leases.

Hoewel de leaseperiodes doorgaans lang zijn, wordt om de volgende redenen niet voldaan aan de criteria om

leases als financiële leases te beschouwen:

• er is geen eigendomsoverdracht van het onderliggende goed aan het einde van de huurperiode;

• de huurder heeft niet de optie om het onderliggende goed te kopen tegen een prijs die aanzienlijk

lager is dan de reële waarde;

• de huurperiode is gewoonlijk korter dan de economische levensduur van het goed.

Om die drie redenen worden de leases ingedeeld als operationele leases. Meer dan 98% van deze

operationele leases heeft betrekking op vaste leasebetalingen.

De stijging van de huurinkomsten ten opzichte van de vorige periode wordt toegeschreven aan de groei van

de portefeuille tijdens het boekjaar 2025 en de jaarlijkse indexering.

Het door IAS 16.97 vereiste overzicht van toekomstige minimale leasebetalingen onder niet-opzegbare

operationele leases (per vervaldag) wordt geschat op basis van de volgende hypotheses (die zeer voorzichtig

zijn):

• huurcontracten op lange termijn: geen inflatie;

• de huurprijzen in vreemde valuta in het Verenigd Koninkrijk worden omgerekend volgens de

gemiddelde wisselkoers van 2025, respectievelijk 0,85642 EUR/GBP.

Het overzicht van toekomstige minimale huurbetalingen onder niet-opzegbare operationele huurcontracten is

het volgende:

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Op hoogstens één jaar	367.573	355.200
Tussen één en twee jaar	367.524	354.660
Tussen twee en drie jaar	367.079	354.660
Tussen drie en vier jaar	366.237	354.292
Tussen vier en vijf jaar	364.744	352.368
Op meer dan vijf jaar	4.877.508	4.977.761
TOTAAL	6.710.665	6.748.939

In 2025 bevatten de huurinkomsten voorwaardelijke huurgelden ten bedrage van 7.593 k€ (31 december

2024: 1.403 k€). De voorwaardelijke huurgelden omvatten een niet-recurrente historische inhaalbetaling van

ca. 3,2 miljoen £, die in het eerste kwartaal werd gefactureerd.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

143

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 5: Vastgoedresultaat

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
NETTOHUURRESULTAAT	360.501	337.981
Verkregen vergoedingen op huurschade	0	3
RECUPERATIE VAN VASTGOEDKOSTEN	0	3
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar	1.921	2.657
Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	6.692	6.312
RECUPERATIE VAN HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL	8.613	8.969
GEDRAGEN DOOR DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN
KOSTEN VAN DE HUURDERS EN GEDRAGEN DOOR DE EIGENAAR	0	0
OP HUURSCHADE EN WEDERINSTAATSTELLING OP HET EINDE VAN DE HUUR
Huurlasten gedragen door de eigenaar	-1.863	-2.533
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	-6.727	-6.319
NIET BIJ DE HUURDERS TERUGGEVORDERDE HUURLASTEN EN BELASTINGEN OP VERHUURDE GEBOUWEN	-8.590	-8.852
Onderhouds en servicekosten	-3.844	-3.268
Doorrekening van onderhouds en servicekosten	4.468	3.889
ANDERE MET VERHUUR VERBONDEN INKOMSTEN EN UITGAVEN	624	621
VASTGOEDRESULTAAT	361.148	338.722

Toelichting 6: Operationeel vastgoedresultaat

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
VASTGOEDRESULTAAT	361.148	338.722
Herstellingen en onderhoud	-1.685	-2.773
Verzekeringspremies	-228	-330
Personeelskosten	91	0
Erelonen experts	-1.025	-804
TECHNISCHE KOSTEN	-2.847	-3.907
Makelaarscommissies	0	0
Publiciteit	0	0
Erelonen van advocaten en juridische kosten	0	0
Andere	-3	-39
COMMERCIËLE KOSTEN	-3	-39
Kosten	-81	-145
KOSTEN EN TAKSEN VAN NIET-VERHUURDE GOEDEREN	-81	-145
Externe beheersvergoedingen	-555	-281
(Interne) beheerskosten van het patrimonium	-7.329	-6.637
BEHEERKOSTEN VASTGOED	-7.884	-6.918
Onroerende voorheffing en andere taksen	-1.776	-1.552
ANDERE VASTGOEDKOSTEN	-1.776	-1.552
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	348.557	326.161

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

144

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 7: Algemene kosten van de Vennootschap

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	348.557	326.161
Advocaten/notarissen	-939	-1.233
Auditors/accountants	-1.026	-1.246
Vastgoedexperts	-1.545	-1.616
IT	-2.305	-2.259
Verzekeringen	-377	-225
Public relations, communicatie, marketing, reclame	-766	-651
Bestuurders en uitvoerend management	-5.278	-4.858
Personeelskosten	-11.615	-10.951
Afschrijvingen op andere vaste activa	-2.508	-2.508
Taksen	-2.375	-2.135
Taksconsulting	-799	-1.735
Aanwervingskosten	-144	-307
Reis- en representatiekosten	-618	-671
Andere	-4.426	-4.679
Financiële diensten	-748	-609
Wagen	-397	-522
Kosten op gehuurde activa	-795	-652
Communicatie materiaal/abonnementen	-147	-175
Opleidingen	-414	-313
Kantoor materiaal	-299	-247
Diensten van derden	-1.870	-2.498
Andere	244	337
Algemene kosten van de vennootschap	-34.721	-35.074
Andere operationele opbrengsten en kosten	-1.763	-831
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	312.073	290.256

Vergoeding van de commissaris

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Mandaat van de Commissaris (Aedifica NV)	146	142
Mandaat van de Commissaris (dochterondernemingen)	564	543
Controle-opdrachten voorzien door het Wetboek van Vennootschappen en	60	12
Verenigingen
Belastingadviesopdrachten	0	0
Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten	123	47
TOTAAL	893	744

Transacties met verbonden partijen

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Kortetermijnpersoneelsbeloningen	4.019	4.501
Vergoedingen na uitdiensttreding	360	272
Andere langetermijnpersoneelsbeloningen	889	0
Ontslagvergoedingen	0	0
Op aandelen gebaseerde betalingen	10	85
TOTAAL	5.278	4.858

De transacties met verbonden partijen (in de zin van IAS 24 en het Wetboek van vennootschappen en

verenigingen) betreffen enkel de remuneratie van de leden van de raad van bestuur en het uitvoerend comité

(5.278 k€ in 2025; 4.858 k€ in 2024). Vanaf 2025 wordt het langetermijnincentiveprogramma opgenomen

onder ‘Andere langetermijnpersoneelsbeloningen’.

Personeelskosten

Het totaal van de personeelskosten (zonder effectieve leiders en bestuurders – zie ‘Transacties met

verbonden partijen’ hierboven) wordt in de resultatenrekening als volgt opgedeeld:

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Technische kosten (zie toelichting 6)	91	0
Algemene kosten (zie toelichting 7)	-11.615	-10.951
Beheerkosten vastgoed (zie toelichting 6)	-7.329	-6.637
TOTAAL	-18.853	-17.588

Aantal personeelsleden op het einde van het boekjaar en voltijdse equivalenten:

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Aantal personeelsleden op het einde van het boekjaar:	130	131
Bedienden	125	126
Directieleden	5	5
VOLTIJDSE EQUIVALENTEN (ZONDER DIRECTIELEDEN) TIJDENS HET BOEKJAAR	121,4	123,6

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

145

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 8: Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Nettoverkoop van vastgoed (verkoopprijs - transactiekosten)	131.766	80.331
Boekwaarde van het verkochte vastgoed (reële waarde van de vervreemde activa)	143.431	79.957
TOTAAL	-11.665	374

De voornaamste verkopen van vastgoedbeleggingen gedurende het boekjaar zijn opgelijst in toelichting 37.

Het resultaat op verkoop vastgoedbeleggingen (31 december 2025: verlies van 11,7 miljoen €; 31 december 2024:

opbrengst van 0,4 miljoen €) hebben voornamelijk betrekking op de Zweedse portefeuille. Deze portefeuille werd

verkocht met een beperkte korting van 3,9% tussen de conventionele verkoopwaarde en de laatste reële waarde op

31 december 2024. Daarnaast werden wisselkoersverschillen, tijdens de historische periode dat deze activa werden

aangehouden, reeds op kwartaalbasis in het eigen vermogen opgenomen en waren deze bijgevolg reeds verwerkt in

de nettoactiefwaarde. Na het beëindigen van de activiteiten in Zweden moesten deze bedragen worden

geherclassificeerd van het eigen vermogen naar de resultatenrekening en worden ze samen met het resultaat op de

verkoop en de transactiekosten gepresenteerd.

Toelichting 9: Resultaat verkoop andere niet-financiële activa

Gedurende het vorige en het huidige boekjaar heeft Aedifica geen enkel resultaat op de verkoop van andere niet-

financiële activa geboekt.

Toelichting 10: Variaties in de reële waarde van

vastgoedbeleggingen

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
België	6	-17.404
Duitsland	3.329	-16.882
Nederland	31.441	13.167
Verenigd Koninkrijk	23.413	35.050
Finland	11.775	1.165
Zweden	-128	-1.183
Ierland	5.489	2.254
Spanje	72	-972
TOTAAL	75.397	15.195
Bestaande uit:
Vastgoedbeleggingen in exploitatie	70.754	25.489
Projectontwikkelingen	7.015	-5.129
Gebruiksrechten van gronden	-2.130	-1.749
Grondreserve	-242	-3.416

In 2025 worden de belangrijkste veranderingen ten opzichte van 2024 waargenomen in Duitsland, Nederland, het

Verenigd Koninkrijk, België en Finland. Ze worden verklaard als volgt:

• Duitsland: In 2025 ging de Duitse zorgvastgoedmarkt over van de correctiefase van 2023-2024 naar een

stabilisatiefase. Het financiële klimaat en het consumentenvertrouwen zijn langzaam aan het verbeteren. In

de afgelopen twee jaar is er een stabilisatie van de ‘prime’ rendementen waargenomen voor zowel

woonzorgcentra als assistentiewoningen. Operationeel gezien werd 2024 gekenmerkt door management- en

portefeuilleherstructureringen, waarbij exploitanten zich aanpasten aan gestegen kosten en

personeelstekorten. Ondanks enkele faillissementen in de sector (zoals Argentum) waren de meeste grote,

goed beheerde platforms in 2025 gestabiliseerd, wat de operationele onzekerheid verminderde die het

voorgaande jaar van invloed was geweest op de waarderingen.

• Nederland: De reële waarde van de portefeuille steeg in 2025, voornamelijk als gevolg van het verbeterde

marktsentiment. De stabilisatie van de economische omstandigheden leidde tot lagere rendementsvereisten

bij vastgoedbeleggers. De reële waarde kreeg ook een impuls door de indexering van de contractuele

huurinkomsten en de markthuurprijzen, alsook door de overname door Aedifica van de exploitatieactiviteiten

van twee gebouwen. Dit had een aanzienlijk positief effect op de reële waarde, aangezien Aedifica nu de

volledige exploitatiemarge ontvangt.

• Verenigd Koninkrijk: De reële waarde van de portefeuille steeg in 2025 dankzij solide prestaties van de

exploitanten. Die stijging was vooral te danken aan contractuele indexering, aanpassingen van de markthuur

en kapitaaluitgaven die met succes in de huurinkomsten werden verwerkt. Ook de Britse zorgvastgoedmarkt

presteerde opvallend goed en bereikte een recordtransactievolume, wat de veerkracht, hoge handelsactiviteit

en robuuste onderliggende fundamenten van de sector benadrukt.

• België: Hoewel sommige exploitanten onder druk stonden, bleef de portefeuillewaardering in 2025 stabiel,

dankzij de herwaardering van een aantal activa als gevolg van verbeterde marktrendementen. Dat staat in

contrast met het voorgaande jaar, dat werd gekenmerkt door een waarderingsverlies op acquisities die onder

andere marktomstandigheden waren toegezegd.

• Finland: De reële waarde van de portefeuille steeg in 2025 dankzij contractuele indexering, de verlenging van

verschillende huurovereenkomsten en enkele nieuwe acquisities. Hoewel de marktomstandigheden in het

publieke segment stabiel bleven, bleef de subsector kinderopvang te kampen hebben met rendementsdruk

als gevolg van operationele uitdagingen.

Voor meer details, zie sectie 1.3 ‘Markttrends’ van het hoofdstuk ‘Portefeuille’.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

146

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 11: Ander resultaat op de portefeuille

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Afschrijving van goodwill	-27.615	-30.235
Andere	0	0
TOTAAL	-27.615	-30.235

In het afgelopen boekjaar heeft de Groep een waardevermindering geboekt op de goodwill in verband met

de overname van Hoivatilat Oyj (zie toelichting 19 voor meer details).

Toelichting 12: Financiële opbrengsten

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Doorrekening van interesten	0	324
Andere	1.616	647
TOTAAL	1.616	971

De financiële opbrengsten van 2025 omvatten voornamelijk 0,7 miljoen € aan gerealiseerde en niet-

gerealiseerde wisselkoersverschillen, 0,6 miljoen € aan ontvangen rente op bankrekeningen en

bankdeposito’s en 0,1 miljoen € aan ontvangen rente op achterstallige handelsvorderingen.

De financiële opbrengsten van 2024 omvatten voornamelijk 0,3 miljoen € aan verdiende rente op leningen

verstrekt aan geassocieerde deelnemingen en 0,5 miljoen € aan ontvangen rente op bankrekeningen en

bankdeposito's.

Toelichting 13: Netto-interestkosten

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Nominale interestlasten op leningen	-68.078	-87.500
Bilaterale leningen - vlottende of vaste rente	-45.549	-61.189
Thesauriebewijzen met korte looptijd - vlottende rente	-9.546	-12.240
Investeringskredieten - vlottende of vaste rente	-2.409	-3.346
Thesauriebewijzen met lange looptijd - vaste rente	-1.395	-1.396
Obligaties - vaste rente	-3.750	-3.753
Private plaatsing - vaste rente	-5.429	-5.576
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een	-813	-1.278
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een	-16.863	-16.845
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Subtotaal	-17.676	-18.123
Inkomsten uit toegelaten afdekkingsinstrumenten
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een	1.715	4.751
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een	32.634	50.065
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Subtotaal	34.349	54.816
Geactiveerde en doorgerekende interestlasten	2.764	5.539
Interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16	-1.593	-1.429
Andere interestkosten	-2	-4
TOTAAL	-50.236	-46.701

In 2025 werd de daling van de interestlasten op leningen gecompenseerd door de daling van de inkomsten

uit toegelaten afdekkingsinstrumenten en geactiveerde en doorgerekende interestlasten.

De kosten en inkomsten van financiële afdekkingsinstrumenten zijn de door Aedifica betaalde of gekregen

intereststromen met betrekking tot de derivaten die voorgesteld worden in toelichting 23 en geanalyseerd

worden in toelichting 32. De variaties in reële waarde van deze derivaten worden geboekt in de

resultatenrekening en worden voorgesteld in toelichting 15.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

147

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 14: Andere financiële kosten

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Bankkosten en andere commissies	-5.376	-5.082
Andere	-299	-94
TOTAAL	-5.675	-5.176

De andere financiële kosten omvatten hoofdzakelijk 3.902 k€ aan commissies voor ongebruikte kredietlijnen

(2024: 3.514 k€).

Toelichting 15: Variaties in de reële waarde van financiële activa en

passiva

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Toegelaten afdekkingsinstrumenten
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een	0	0
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS	-9.050	-18.238
Subtotaal	-9.050	-18.238
Andere	-517	-470
TOTAAL	-9.567	-18.708

De lijn ‘Andere’ vertegenwoordigt de variatie in de reële waarde van de verkoopopties toegekend aan

aandeelhouders zonder zeggenschap (zie toelichtingen 23 en 42).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

148

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 16: Deelneming in geassocieerde vennootschappen en

joint ventures

Aedifica heeft op 1 juli 2018 de appartementsgebouwen-bedrijfstak ingebracht in een aparte vennootschap

(Immobe NV) die aanvankelijk voor 100% gecontroleerd werd door Aedifica NV.

Aedifica NV heeft achteraf haar deelneming in Immobe NV gradueel verkocht (in twee fases) aan Primonial

European Residential Fund:

• fase 1: verkoop van 50% (min één aandeel) in de loop van het tweede trimester van het boekjaar

2018/2019 (zie het persbericht van 31 oktober 2018 voor meer details);

• fase 2: verkoop van een bijkomende schijf van 25% (plus twee aandelen) in de loop van het derde

trimester van het boekjaar 2018/2019 (zie het persbericht van 27 maart 2019 voor meer details).

Door de verkoop van fase 2 is Immobe NV geen perimetervennootschap meer en wordt ze geconsolideerd

via de vermogensmutatiemethode.

In juli 2022 heeft Aedifica een joint venture opgericht met Sonneborgh Ontwikkeling BV door een belang van

50% te verwerven in een vastgoedonderneming die grond bezit in Nederland. Het doel van ‘Aedifica

Sonneborgh Ontwikkeling BV’ was om bouwvergunningen te verkrijgen en woonzorgcentra te bouwen. Na

voltooiing zouden de panden worden overgedragen aan Aedifica Sonneborgh Real Estate BV, een andere

onderneming die onder controle staat van Aedifica. Als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden en het

feit dat er nog niet met bouwen was begonnen, heeft Aedifica in 2025 echter haar deelneming in de joint

venture van de hand gedaan.

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Boekwaarde bij het begin van het boekjaar	31.586	35.985
Verwerving van aandelen van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	0	43
Verkoop van aandelen die resulteert in de toepassing van de vermogensmutatiemethode (voordien volledig geconsolideerd)	-498	0
	-498
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	-625	-571
Impact van dividenden op het eigen vermogen	-112	-399
Uitkering van de uitgiftepremies	-8.302	-3.471
Andere	0	-1
Boekwaarde op het einde van het boekjaar	22.049	31.586

Het aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures waarop de

vermogensmutatiemethode wordt toegepast met betrekking tot Aedifica Sonneborgh Ontwikkeling BV vóór

de verkoop van Aedifica's deelneming in de joint venture, bedraagt 3 k€.

Vennootschap	Immobe NV
Aanverwante aandeelhouders	Primonial European Residential Holdco Sarl Juni 2018
Oprichtingsdatum van de vennootschap	Primonial European Residential Holdco Sarl Juni 2018
Segment	Apartementsgebouwen
Land	België
% in het bezit van de Groep	24,97%
Bedrag van het aandeel van de Groep in het resultaat (x 1.000 €)	31/12/2025

Netto resultaat (100%)	-2.518
Overige elementen van het global resultaat	0
Globaal resultaat	-2.518
% in het bezit van de Groep	24,97%
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	-628
Bedrag van de deelneming bij de Groep
(x 1.000 €)
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures	22.049

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

149

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 17: Belastingen

(x 1.000 €)	31/12/2025
(x 1.000 €)	BE	DE	NL	UK	FI	SE	IE	ES	TOTAAL
Verschuldigde	-642	-2.644	-5.726	-1.564	75	23	-1.691	0	-12.170
belastingen
Exit taks	-348	0	0	0	0	0	0	0	-348
Uitgestelde	0	-3.528	-9.343	0	-10.537	6.893	-9.551	0	-26.065
belastingen
TOTAAL	-990	-6.172	-15.069	-1.564	-10.462	6.916	-11.242	0	-38.583
BELASTINGEN

(x 1.000 €)	31/12/2024
(x 1.000 €)	BE	DE	NL	UK	FI	SE	IE	ES	TOTAAL
Verschuldigde	-421	-2.753	3.333	-4.065	-68	-8	-158	0	-4.140
belastingen
Exit taks	135	0	0	0	0	0	0	0	135
Uitgestelde	0	-4.620	0	23.055	-9.301	-5.086	-522	165	3.691
belastingen
TOTAAL BELASTINGEN	-286	-7.373	3.333	18.990	-9.369	-5.094	-680	165	-314
TOTAAL BELASTINGEN		-7.373	3.333	18.990		-5.094	-680	165	-314

De belastingen bestaan uit verschuldigde en verrekenbare belastingen, uitgestelde belastingen en exit taks.

De verschuldigde en verrekenbare belastingen omvatten voornamelijk de belasting op winst die in het

buitenland werd behaald, de belasting op de winst van geconsolideerde dochterondernemingen en, in

mindere mate, de Belgische belasting op Aedifica’s verworpen uitgaven (de GVV’s genieten een specifiek

fiscaal statuut, waardoor ze enkel belast worden op de verworpen uitgaven, zoals voornamelijk

gewestbelastingen, wagenkosten, representatiekosten, sociale kosten, giften, enz.).

De uitgestelde belastingen vloeien hoofdzakelijk voort uit de boeking tegen reële waarde van gebouwen in

een land waar de netto-inkomsten onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting in overeenstemming met

de IAS 40-norm. Deze uitgestelde belastingen (die geen kasstroom zijn, m.a.w. non-cash) zijn niet opgenomen

in de EPRA Earnings* (zie toelichting 24).

Aangezien de moedermaatschappij van de Groep een vastgoedbeleggingsvehikel is in de zin van de OESO-

modelregels voor pijler twee, is Aedifica uitgesloten van de toepassing van pijler twee-belastingen (artikelen

1.1.3 juncto 1.5.2 van de OESO-modelregels voor pijler twee).

Fiscale Beleggingsinstellingen (‘FBI’) in Nederland

Sinds 1 januari 2025 is het regime van de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) niet langer van toepassing op

REIT's die rechtstreeks in vastgoed in Nederland beleggen, wat resulteert in een verhoging van de lopende

vennootschapsbelasting. Ter herinnering: de cijfers van 2024 bevatten een eenmalige belastingteruggave van

4,2 miljoen €. Het bedrag van 5.726 k€ omvat 4.812 k€ aan lopende belastingen en 913 k€ aan roerende

voorheffing op het dividend over het boekjaar 2024, dat nog onder het FBI-regime viel.

UK REIT-regime

Om Aedifica's investeringen in het Verenigd Koninkrijk aantrekkelijker te maken en de bijdrage van de

operationele kasstromen uit het VK aan het resultaat van de Groep te verhogen, heeft Aedifica beslist om in

het Verenigd Koninkrijk onder het REIT-regime te opereren.

In die context heeft Aedifica haar vastgoedactiviteiten in het VK, Jersey en het eiland Man ondergebracht in

de vennootschap AED UK Holdings Ltd. Deze niet-beursgenoteerde entiteit, die volledig in handen is van

Aedifica, controleert nu de aandelen van alle Britse dochterondernemingen binnen de Aedifica-groep. Op 30

januari 2024 heeft de holding HMRC op de hoogte gebracht van haar intentie om een REIT te worden. Als

gevolg daarvan is de boekhoudkundige periode onder het REIT-regime begonnen op 1 februari 2024. Het

vastgoed op Jersey en het eiland Man komt niet in aanmerking voor het REIT-regime in het Verenigd

Koninkrijk.

Onder de REIT-wetgeving zijn vennootschappen in het VK vrijgesteld van vennootschapsbelasting op

inkomsten uit vastgoedbeleggingen en op winsten uit vastgoed in het VK. REIT's moeten echter 90% van de

onderliggende belastingvrije inkomsten uit vastgoed (geen winsten) aan aandeelhouders uitkeren binnen de

twaalf maanden. Die uitkeringen zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 20%. Als gevolg van het

dubbelbelastingverdrag tussen het Verenigd Koninkrijk en België bedraagt de netto-impact van de roerende

voorheffing slechts 15%.

In de cijfers van 2024 werden de provisies voor uitgestelde belastingen voor de portefeuille in het VK

teruggedraaid na het bekomen van het UK REIT-regime.

SOCIMI-regime

Om de Spaanse investeringen te versterken, opereert Aedifica sinds 1 januari 2025 in Spanje onder het ES-

REIT-regime (SOCIMI – ‘Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario’).

Om gebruik te kunnen maken van het SOCIMI-stelsel moeten de SOCIMI-dochterondernemingen van de

Groep aan bepaalde uitkeringsvereisten voldoen: 100% van de winst uit dividenden ontvangen van

dochterondernemingen waarop ook het SOCIMI-stelsel van toepassing is, ten minste 50% van de winst uit

vermogenswinst van in aanmerking komende SOCIMI-activa en ten minste 80% van de resterende winst.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

150

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 18: Resultaat per aandeel

Het resultaat per aandeel (‘EPS’ zoals vastgesteld door IAS 33) wordt als volgt berekend:

	31/12/2025	31/12/2024
Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (x 1.000 €)	244.434	204.831
Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop voor de periode	47.550.119	47.550.119
Gewone EPS (in €)	5,14	4,31
Verwaterde EPS (in €)	5,14	4,31

De EPRA Earnings* is een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen (zie toelichting 43).

Aedifica maakt gebruik van dit begrip om aan de EPRA-aanbevelingen te voldoen en om de operationele en

financiële prestaties te volgen.

Het wordt als volgt berekend:

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep)	244.434	204.831
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (zie toelichting 10)	-75.397	-15.195
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (zie toelichting 8)	11.665	-374
Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties (zie toelichtingen 17 en 24)	26.413	-3.826
Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen (zie toelichtingen 8 en 17)	0	0
Variaties in reële waarde van financiële activa en passiva (zie toelichting 15)	9.567	18.708
Afschrijving van goodwill (zie toelichting 11)	27.615	30.235
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en	360	592
joint ventures m.b.t. EPRA correcties
Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven	126	-390
Afrondingsverschil	0	0
EPRA Earnings*	244.783	234.581
Gewogen gemiddeld aantal aandelen in omloop voor de periode	47.550.119	47.550.119
EPRA Earnings* per aandeel (in €)	5,15	4,93
EPRA Earnings* verwaterd per aandeel (in €)	5,15	4,93

De berekening volgens het model dat door EPRA wordt aanbevolen, bevindt zich op pagina 189 van dit

jaarlijks verslag.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

151

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 19: Goodwill

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Brutobedrag bij het begin van het boekjaar	165.453	165.284
Gecumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen bij het begin van het boekjaar	-78.090	-47.687
Boekwaarde bij het begin van het boekjaar	87.363	117.597
Brutobedrag – Toevoegingen / overdracht	0	0
Brutobedrag – Verkopen	0	0
Brutobedrag – Toename / afname door wisselkoersen	-193	168
Bijzondere waardeverminderingsverliezen – Toevoegingen	-27.614	-30.235
Bijzondere waardeverminderingsverliezen – Verkopen	0	0
Bijzondere waardeverminderingsverliezen – Toename / afname door wisselkoersen	193	-168
Afrondingsverschil	-1	1
BOEKWAARDE OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR	59.748	87.363
bestaande uit: brutowaarde	165.259	165.453
gecumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen	-105.511	-78.090

Conform de vereisten van IAS 36 ‘Bijzondere waardevermindering van activa’ werd voornamelijk de

boekwaarde van de goodwill geanalyseerd.

De brutowaarde van de goodwill als gevolg van de overname van Hoivatilat Oyj in 2020 blijft ongewijzigd

(161.726 k€). Het is het resultaat van het positieve verschil tussen de acquisitieprijs (de prijs die werd betaald

voor de aandelen van Hoivatilat Oyj) en de reële waarde van het verworven nettoactief.

Toen de Aedifica-groep Hoivatilat Oyj overnam, beschikte de onderneming al over een volledig en

operationeel ontwikkelingsteam. De door de Aedifica-groep betaalde goodwill is een erkenning van de

capaciteiten, knowhow en lokale connecties die Hoivatilat Oyj in staat stellen om de verwachte

ontwikkelingsdoelstellingen te bereiken. Sinds de overname in januari 2020 heeft het bedrijf deze

ontwikkelingsdoelstellingen met succes bereikt en voldoet het aan de verwachtingen van het management.

De toevoeging van goodwill in 2021 (3.043 k£ in de boeken van Aedifica UK Ltd, de overnemer) vloeit voort

uit de overname van Aedifica UK Management Ltd (voorheen Layland Walker Ltd genaamd), Aedifica’s Britse

vastgoedbeheerder. Het is het resultaat van het positieve verschil tussen de acquisitieprijs (de prijs betaald

voor de aandelen van Aedifica UK Management Ltd) en de reële waarde van het verworven nettoactief. In

2022 is een prijsaanpassing ontstaan door de toepassing van het normale mechanisme van de

aandelenkoopovereenkomst, wat resulteerde in een toevoeging van 44 k€ (wat overeenkomt met 40 k£ in de

boeken van Aedifica UK Ltd). De goodwill met betrekking tot Aedifica UK Management Ltd werd volledig

afgewaardeerd in 2021 en 2022. De wijziging van de wisselkoers tussen de euro en het Britse pond sterling

ten opzichte van 31 december 2024 leidde ook tot een daling van zowel de brutowaarde als de cumulatieve

waardeverminderingen met 193 k€.

Waardeverminderingstest

Op 31 december 2025 werd de goodwill van de overname van Hoivatilat Oyj onderworpen aan een

waardeverminderingstest door de boekwaarde van de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill

is toegerekend te vergelijken met de realiseerbare waarde van die kasstroomgenererende eenheden (KGE).

De KGE's waaraan goodwill is toegerekend zijn de bestaande vastgoedbeleggingen van Hoivatilat in Finland,

samen met de toekomstige ontwikkelingsactiviteiten in Finland die door het interne ontwikkelingsteam van

Hoivatilat mogelijk worden gemaakt en in overeenstemming zijn met de ontwikkelingsdoelstellingen die bij de

overname zijn vastgelegd.

Bij de bepaling van de realiseerbare waarde van een kasstroomgenererende eenheid maakt het management

gebruik van schattingen. De methoden die worden gebruikt om de realiseerbare waarde te berekenen,

omvatten methoden op basis van gedisconteerde kasstromen en methoden die uitgaan van marktprijzen. De

waarderingen op basis van gedisconteerde kasstromen verwijzen naar projecties die gebaseerd zijn op

financiële plannen die door het management zijn goedgekeurd en die ook voor interne doeleinden worden

gebruikt. De gekozen planningshorizon weerspiegelt de veronderstellingen voor marktontwikkelingen op

korte tot middellange termijn en wordt in aanmerking genomen voor de berekening van de perpetuele

annuïteit. De eindwaarde wordt bereikt aan het einde van de planningshorizon, rekening houdend met de

realisatie van de ontwikkelingspipeline.

Op 31 december 2025 is de realiseerbare waarde de geschatte reële waarde min de kosten van verkoop van

de aandelen Hoivatilat. De reële waarde min verkoopkosten wordt door de Groep bepaald aan de hand van

de geraamde toekomstige nettokasstromen van de komende vier jaar op basis van de huurgelden van de

onderliggende vastgoedbeleggingen en ontwikkelingsprojecten (volgens de huurcontracten met de huurders),

uitgaven voor het onderhoud en beheer van de vastgoedportefeuille en de waarde van de

ontwikkelingsactiviteiten. Kasstromen na de eerste vier jaar planning worden geëxtrapoleerd met behulp van

een passend terminaal groeipercentage. Deze waardering vertegenwoordigt een niveau 3-waardering van de

reële waarde. De belangrijkste veronderstellingen bij de bepaling van de reële waarde min de verkoopkosten

zijn de realisatie van de ontwikkelingspipeline in de komende vier jaar, het indexeringspercentage (die ook

rechtstreeks van invloed is op het terminale groeipercentage) en de actualisatiegraad. Zij zijn hoofdzakelijk

ontleend aan interne bronnen en zijn gebaseerd op ervaringen uit het verleden en uitgebreid met huidige

interne verwachtingen. Ze worden bovendien gestaafd door externe marktgegevens en ramingen. Eventuele

toekomstige wijzigingen in de bovengenoemde veronderstellingen kunnen een aanzienlijke invloed hebben

op de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheden.

De aanpak van het management bij de berekening van de reële waarde min verkoopkosten van Hoivatilat:

• De geraamde toekomstige nettokasstromen (gebaseerd op een door het management goedgekeurd

budgetplan) die worden toegepast om de waarde van vastgoedbeleggingen en lopende

ontwikkelingsprojecten te bepalen, bestrijken 4 jaar na de testdatum.

• Het indexeringspercentage dat wordt toegepast op de 4-jaarsprognose is gebaseerd op de

consumentenprijsindex in Finland en varieert voor elke huurovereenkomst.

• Het perpetuele terminale groeipercentage toegepast op de laatste kasstroom van de

vierjarenbegroting bedraagt 2%, wat overeenkomt met de langetermijndoelstelling van de ECB (2%

in de waardeverminderingstest van 2024).

• De waarde van de ontwikkelingsactiviteiten is bepaald in de veronderstelling dat een pipeline van

60 miljoen € per jaar (60 miljoen € per jaar in de waardeverminderingstest van 2024) gedurende 4 jaar

wordt ontwikkeld en bij voltooiing wordt verkocht. Het rendement op de kostprijs dat wordt toegepast

om de reële waarde van de niet-gecommitteerde pipeline te bepalen, bedraagt ongeveer 6,5% (6,5%

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

152

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

in de waardeverminderingstest van 2024) en is gebaseerd op de veronderstellingen die door de

onafhankelijke vastgoeddeskundigen zijn gehanteerd bij de waardering van de bestaande portefeuille.

Klimaatverandering is één van de variabelen die de waarderingsdeskundigen meenemen in hun

waardering.

• Desinvesteringen van 15 miljoen € per jaar over een periode van 4 jaar worden beschouwd als zijnde

in lijn met het strategische vastgoedrotatieprogramma van het management (15 miljoen € per jaar in

de waardeverminderingstest van 2024).

• De actualisatiegraad bedraagt 5,45% (5,45% in de waardeverminderingstest van 2024), gebaseerd

op het gemiddelde vereiste rendement op eigen en vreemd vermogen. Het management past een

prijsbepalingsmodel voor kapitaalgoederen toe dat gebaseerd is op waarneembare marktgegevens.

De in ons waarderingsmodel gebruikte veronderstellingen voor de uitvoering van de ontwikkelingsactiviteiten

en de onderhoudskosten houden rekening met de huidige duurzaamheidsvereisten in Finland voor dit soort

activa. Klimaatverandering brengt verschillende uitdagingen met zich mee die de toekomstige waarde van de

activa negatief kunnen beïnvloeden (zie risicofactor 5. ‘Klimaatverandering’ op pagina 124).

Op 31 December 2024 bedroeg de boekwaarde 1.258.805 k€ en de realiseerbare waarde 1.228.571 k€.

Op 31 December 2025 bedroeg de boekwaarde 1.333.656 k€ en de realiseerbare waarde 1.306.041 k€. Het

negatieve verschil van 27.615 k€ werd als bijzondere waardevermindering opgenomen in de geconsolideerde

resultatenrekening.

De geschatte realiseerbare waarde wordt negatief beïnvloed door de stijging van de actualisatiegraad.

Gevoeligheidsanalyse	Wijziging van de realiseerbare waarde (in %)
Gevoeligheidsanalyse	31/12/2025	31/12/2024
Schommeling van inflatie
+1,00%	23%	23%
+0,50%	11%	11%
-0,50%	-9%	-9%
-1,00%	-18%	-17%
Schommeling van de actualisatiegraad
+1,00%	-19%	-19%
+0,50%	-10%	-10%
-0,50%	12%	12%
-1,00%	26%	26%

De gevoeligheidsanalyse houdt geen rekening met het effect van één variabele op de andere, omdat er geen

consensus bestaat over de toe te passen methode om dat effect te kwantificeren.

Toelichting 20: Immateriële vaste activa

De immateriële vaste activa hebben alle een beperkte levensduur en betreft voornamelijk computersoftware.

De afschrijvingen worden in het resultaat op de lijn ‘algemene lasten’ opgenomen (zie toelichting 7).

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Brutobedrag bij het begin van het boekjaar	4.502	4.412
Afschrijvingen bij het begin van het boekjaar	-3.455	-2.749
Boekwaarde bij het begin van het boekjaar	1.047	1.663
Toevoegingen: apart verworven elementen	156	194
Vervreemdingen	0	-104
Afschrijvingen in de resultatenrekening	-613	-809
Afschrijvingen gerelateerd op verwervingen en vervreemdingen	0	103
BOEKWAARDE OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR	589	1.047
bestaande uit: Brutowaarde	4.658	4.502
Afschrijvingen	-4.068	-3.455

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

153

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 21: Vastgoedbeleggingen

Toelichting 21.1: Overzicht van de vastgoedbeleggingen

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Vastgoedbeleggingen in exploitatie	6.022.722	5.935.278
+ Activa bestemd voor verkoop	69.622	100.207
+ Gebruiksrechten van gronden	78.920	74.011
+ Grondreserve	11.606	12.966
Vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop*, of portefeuille van vastgoedbeleggingen	6.182.870	6.122.462
+ Projectontwikkelingen	102.351	95.677
Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop, of vastgoedportefeuille	6.285.221	6.218.139

Alle vastgoedbeleggingen zijn gelegen in België, Duitsland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk, Finland,

Ierland en Spanje.

De activa bestemd voor verkoop (opgenomen op lijn II.A van de actiefzijde van de balans) bedragen

69,6 miljoen € op 31 december 2025. Het betreft zes niet-strategische gebouwen in het Verenigd Koninkrijk.

Deze desinvesteringen optimaliseren de samenstelling en de kwaliteit van onze portefeuille, of ze genereren

kapitaal dat kan worden gerecycleerd om nieuwe investeringsmogelijkheden met een beter rendement te

financieren.

De projectontwikkelingen worden beschreven in het hoofdstuk ‘Portefeuille’ van dit jaarlijks verslag.

De evolutie van de vastgoedbeleggingen in exploitaie en projectontwikkelingen wordt in onderstaande tabel

gedetailleerd weergegeven:

(x 1.000 €)	Vastgoed-	Project-	TOTAAL
(x 1.000 €)	beleggingen in exploitatie	ontwikkelingen
Boekwaarde op 01/01/2024	5.529.564	168.950	5.698.514
Verwerving	224.987	-	224.987
Verkoop	-80.398	-	-80.398
Geactiveerde interestlasten	-	4.101	4.101
Geactiveerde ontwikkelingskosten	-	1.408	1.408
Andere geactiveerde kosten	8.616	134.676	143.292
Spreiding van de huurkortingen en huurvoordelen	10.158	-	10.158
In exploitatie opgenomen	208.523	-208.523	-
Variatie van de reële waarde (zie toelichting 10)	25.489	-5.129	20.360
Andere elementen in resultaat genomen	-	-	-
Nettowisselkoersverschil op buitenlandse transacties	47.947	363	48.310
Toevoegingen aan grondreserve	2.441	-169	2.272
Activa bestemd voor verkoop	-42.049	-	-42.049
BOEKWAARDE OP 31/12/2024	5.935.278	95.677	6.030.955

BOEKWAARDE OP 01/01/2025	5.935.278	95.677	6.030.955
Verwervingen	79.717	8.578	88.295
Verkoop	-145.417	-	-145.417
Geactiveerde interestlasten	-	1.929	1.929
Geactiveerde ontwikkelingskosten	64	827	891
Andere geactiveerde kosten	9.242	87.487	96.729
Spreiding van de huurkortingen en huurvoordelen	4.047	-	4.047
In exploitatie opgenomen	99.261	-99.261	-
Variatie van de reële waarde (zie toelichting 10)	70.754	7.015	77.769
Andere elementen in resultaat genomen	-	-	-
Nettowisselkoersverschil op buitenlandse transacties	-60.808	-1.022	-61.830
Toevoegingen aan grondreserve	-	1.120	1.120
Activa bestemd voor verkoop	30.584	-	30.584
BOEKWAARDE OP 31/12/2025	6.022.722	102.351	6.125.073

Het belangrijkste effect op de nettowisselkoersverschillen op buitenlandse transacties wordt gegenereerd

door de activiteiten van de Groep in Britse pond. Voor meer details over de valutawaarderingsmethode die

binnen de Groep wordt toegepast, zie toelichting 2.

De portefeuille van vastgoedbeleggingen in exploitatie wordt door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen

gewaardeerd tegen de reële waarde op 31 december 2025. De gemiddelde kapitalisatievoet die toegepast

wordt op de contractuele huurgelden bedraagt 6,01% (volgens de evaluatiemethodes – 1

ste

item – in

sectie 1.12 van de permanente documenten van dit jaarlijks verslag). Een stijging van 0,10% van deze

kapitalisatievoet zou resulteren in een negatieve variatie van ca. 100 miljoen € van de reële waarde op die

portefeuille.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

154

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 21.2: Acquisities van het boekjaar

De acquisities die tijdens een boekjaar worden verricht, zoals beschreven in het hoofdstuk ‘Financial Review’

van dit jaarlijks verslag, kunnen op vier manieren worden gerealiseerd:

• Directe aankoop van vastgoed, betaald in contanten, voorgesteld onder de post ‘Aanschaffingen van

vastgoedbeleggingen in exploitatie en projectontwikkelingen’ van het kasstroomoverzicht;

• Aankoop van vastgoed, betaald in aandelen, deze transacties zijn niet opgenomen in het

kasstroomoverzicht omdat ze geen kasstroom genereren;

• Aankoop van een vennootschap die eigenaar is van vastgoed, betaald in contanten, opgenomen in

de post ‘Aanschaffingen van vastgoedvennootschappen’ van het kasstroomoverzicht voor het bedrag

van de gekochte aandelen;

• Aankoop van een vennootschap die eigenaar is van vastgoed, betaald in aandelen, deze transacties

zijn niet opgenomen in het kasstroomoverzicht aangezien zij geen kasstroom genereren.

(x 1.000 €)		31/12/2025	31/12/2024
Vastgoedbeleggingen in exploitatie
	Vastgoed tegen contacten	41.622	113.622
	Vastgoed tegen aandelen	-	-
	Vennootschappen tegen contanten	38.095	111.365
	Vennootschappen tegen aandelen	-	-
Projectontwikkelingen
	Vastgoed tegen contanten	4.951	-
	Vastgoed tegen aandelen	-	-
	Vennootschappen tegen contanten	3.627	-
	Vennootschappen tegen aandelen	-	-
TOTAAL		88.295	224.987

Het bedrag van 46.573 k€ dat in het kasstroomoverzicht is opgenomen onder de rubriek ‘Aanschaffingen van

vastgoedbeleggingen in exploitatie en projectontwikkelingen’ omvat de som van de in contanten betaalde

eigendommen.

Het bedrag van 41.869 k€ dat in het kasstroomoverzicht is opgenomen onder de rubriek ‘Aanschaffingen van

vastgoedvennootschappen’ omvat onder meer de som van de in contanten betaalde vennootschappen.

Note 21.3: Assessment method and unobservable data

Alle vastgoedbeleggingen worden beschouwd als ‘niveau 3’ op de schaal van de reële waarde die wordt

gedefinieerd door IFRS 13. Deze schaal telt drie niveaus: Niveau 1: prijzen genoteerd op de activamarkten;

Niveau 2: andere observeerbare gegevens dan de genoteerde prijzen opgenomen in niveau 1; Niveau 3: niet-

waarneembare gegevens. In 2025 waren er geen overdrachten tussen niveaus 1, 2 en 3.

De evaluatiemethodes (benadering door kapitalisatie en benadering door actualisatie van de financiële

stromen) zijn vermeld in sectie 1.12 van de permanente documenten in dit jaarlijks verslag.

De resterende economische levensduur van het actief wordt niet formeel bepaald, maar impliciet opgenomen

via de actualisatiegraad en het exit-rendement in het geval van de DCF-methode of impliciet opgenomen via

het kapitalisatiepercentage dat wordt gebruikt voor de activeringsmethode, met inbegrip van een factor voor

de veroudering van het gebouw. In alle gevallen is deze resterende economische levensduur ten minste gelijk

aan de resterende looptijd van de lopende huurovereenkomst. Hetzelfde beginsel geldt voor de operationele

marge van de exploitanten, waarmee impliciet rekening wordt gehouden in de actualisatiegraad en het

kapitalisatiepercentage.

Voor andere niet-waarneembare gegevens die niet in de tabel op pagina 156 zijn opgenomen, zie sectie 1

van het hoofdstuk ‘Portefeuille’.

De waardering van de gebouwen is gebaseerd op een bezettingsgraad van 100% voor de hele

zorgvastgoedportefeuille. De verschillende parameters die in de kapitalisatiemethode worden toegepast,

kunnen variëren afhankelijk van de locatie van de activa, de kwaliteit van het gebouw, de kwaliteit van de

uitbater, de looptijd van de huurovereenkomst, de grootte van het gebouw, vierkante meters per eenheid,

enz. Dat verklaart de significante verschillen tussen de minimum- en maximumbedragen voor die niet-

waarneembare gegevens. De kapitalisatiegraad wordt door de waarderingsdeskundige bepaald op basis van

economische gegevens en benchmarking, en houdt rekening met een risicopremie. De klimaatsverandering

is één van de variabelen die de risicopremie beïnvloeden.

De reële waarde wordt ondersteund door marktgegevens en is gebaseerd op een waardering uitgevoerd door

onafhankelijke waarderingsdeskundigen met een relevante en erkende beroepskwalificatie en die beschikken

over recente ervaring m.b.t. de ligging en de aard van de vastgoedbeleggingen in het bezit van Aedifica.

Overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden de gebouwen elk kwartaal aan reële waarde gewaardeerd

door elf waarderingsdeskundigen die benoemd zijn door de Vennootschap. Die verslagen zijn gebaseerd op:

• door de Vennootschap aangebrachte informatie zoals de contractuele huurgelden, de huurcontracten,

de investeringsbudgetten, enz. Die gegevens worden ontleend aan het informatiesysteem van de

Vennootschap en zijn daardoor onderworpen aan haar omgeving voor interne controle;

• veronderstellingen en evaluatiemodellen die ontwikkeld zijn door de waarderingsdeskundigen op

basis van hun professionele oordeel en marktkennis.

De verslagen van de waarderingsdeskundigen worden nagekeken door de Senior Valuation & Asset Manager,

de Group Controller en de effectieve leiders van de Vennootschap. Dat omvat een nazicht van de variaties in

de reële waarde sinds de vorige balans. Wanneer de effectieve leiders van mening zijn dat de verslagen van

de waarderingsdeskundigen coherent zijn, worden ze voorgelegd aan het audit- en risicocomité. Na gunstig

advies van het audit- en risicocomité worden die verslagen voorgelegd aan de raad van bestuur.

De gevoeligheid van de reële waarde voor een variatie van de voornaamste hierboven vermelde niet-

waarneembare gegevens wordt over het algemeen als volgt voorgesteld (indien alle parameters gelijk blijven):

Niet-waarneembare gegevens	Effect op de reële waarde
Niet-waarneembare gegevens	ingeval de waarde van het niet-waarneembare gegeven daalt	ingeval de waarde van het niet-waarneembare gegeven stijgt
GWH / m²	negatief	positief
Kapitalisatiegraad	positief	negatief
Inflatie	negatief	positief
Actualisatiegraad	positief	negatief
Resterende duur (jaar)	negatief	positief

Die niet-waarneembare gegevens kunnen overigens onderling verbonden zijn omdat ze deels bepaald worden

door de marktomstandigheden.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

155

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

De voornaamste kwantitatieve informatie over de waardering van de reële waarde van de

vastgoedbeleggingen die zijn gebaseerd op niet-waarneembare gegevens (niveau 3) en die hieronder zijn

weergegeven, zijn uittreksels uit de rapporten van de waarderingsdeskundigen:

Types activa	Reële waarde op 31/12/2025 (x 1.000)	Evaluatiemethode	Niet-waarneembare gegevens ¹	Min	Max	Gewogen gemiddelde
ZORGVASTGOED	6.092.344 €
België	1.255.280 €	DCF & Kapitalisatie	GHW / m²	88	229	154
			Inflatie	2.0%	2.2%	2.1%
			Actualisatiegraad	5.4%	8.2%	6.4%
			Kapitalisatiegraad	4.2%	9.3%	5.5%
			Resterende duur (jaar)	8	26	18
Nederland	693.910 €	DCF & Kapitalisatie	GHW / m²	54	354	159
			Inflatie	2.1%	2.1%	2.1%
			Actualisatiegraad	4.3%	7.5%	5.9%
			Kapitalisatiegraad	4.2%	10.0%	5.8%
			Resterende duur (jaar)	5	23	14
Duitsland	1.190.020 €	DCF	GHW / m²	44	177	120
			Inflatie	1.8%	2.0%	1.9%
			Actualisatiegraad	4.5%	7.0%	5.4%
			Resterende duur (jaar)	4	28	20
Verenigd Koninkrijk	1.252.567 €	Kapitalisatie	GHW / m²	97	428	237
	1.092.590 £		Kapitalisatiegraad	4.5%	11.0%	6.2%
			Resterende duur (jaar)	9	34	22
Finland	1.233.640 €	DCF	GHW / m²	130	343	226
			Inflatie	1.8%	2.3%	1.8%
			Actualisatiegraad	6.2%	9.0%	6.8%
			Resterende duur (jaar)	0	28	12
Zweden ²	-			-	-	-
Ierland	432.802 €	Kapitalisatie	GHW / m²	57	387	242
			Kapitalisatiegraad	4.7%	5.5%	5.0%
			Resterende duur (jaar)	16	24	22
Spanje	34.125 €	DCF	GHW / m²	88	100	93
			Inflatie	2.0%	2.0%	2.0%
			Actualisatiegraad	5.4%	5.8%	5.6%
			Resterende duur (jaar)	20	30	27
PROJECTONTWIKKELINGEN	102.351 €	DCF & Kapitalisatie	GHW / m²	23	402	199
			Inflatie	1.8%	2.0%	1.8%
			Actualisatiegraad	5.0%	7.3%	6.2%
			Kapitalisatiegraad	2.4%	6.3%	4.6%
			Resterende duur (jaar)	0	30	16
Totaal	6.194.695 €

1. GHW / m²: Deze verhouding, in lokale valuta, wordt verkregen door per land het gemiddelde te nemen van de

volgende berekening per actief: Gewogen aan de rëele waarde GHW/per vierkante meter. De GHW/m² kan worden

omgerekend naar de valuta van de Groep op basis van de wisselkoers van 31 december 2025 (0,87228 EUR/GBP).

2. De Zweedse portefeuille werd in 2025 gedesinvesteerd (zie pagina 71).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

156

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Types activa	Reële waarde op 31/12/2024 (x 1.000 €)	Evaluatiemethode	Niet-waarneembare gegevens ¹	Min	Max	Gewogen gemiddelde
ZORGVASTGOED	6.035.485 €
België	1.254.966 €	DCF & Kapitalisatie	GHW / m²	88	212	147
			Inflatie	2,0%	2,2%	2,1%
			Actualisatiegraad	5,3%	8,0%	6,2%
			Kapitalisatiegraad	4,4%	8,7%	5,5%
			Resterende duur (jaar)	9	27	19
Nederland	673.240 €	DCF & Kapitalisatie	GHW / m²	45	293	152
			Inflatie	2,3%	2,3%	2,3%
			Actualisatiegraad	4,3%	7,8%	5,8%
			Kapitalisatiegraad	4,1%	9,0%	5,7%
			Resterende duur (jaar)	6	24	15
Duitsland	1.176.156 €	DCF	GHW / m²	42	228	127
			Inflatie	1,9%	2,0%	2,0%
			Actualisatiegraad	4,6%	7,1%	5,3%
			Resterende duur (jaar)	5	29	21
Verenigd Koninkrijk	1.278.891 €	Kapitalisatie	GHW / m²	91	428	217
	1.058.089 £		Kapitalisatiegraad	4,5%	11,0%	6,2%
			Resterende duur (jaar)	9	35	22
Finland	1.131.710 €	DCF	GHW / m²	130	342	228
			Inflatie	1,9%	2,3%	1,9%
			Actualisatiegraad	6,4%	8,6%	6,9%
			Resterende duur (jaar)	0	29	12
Zweden	93.641 €	DCF	GHW / m²	2,129	3,125	2,763
	1.073.000 SEK		Inflatie	1,9%	1,9%	1,9%
			Actualisatiegraad	7,2%	8,1%	7,6%
			Resterende duur (jaar)	2	16	11
Ierland	424.760 €	Kapitalisatie	GHW / m²	57	387	239
			Kapitalisatiegraad	4,7%	5,5%	5,0%
			Resterende duur (jaar)	17	25	23
Spanje ²	2.122 €	DCF	GHW / m²	0	0	0
PROJECTONTWIKKELINGEN	95.677 €	DCF & Kapitalisatie	GHW / m²	12	361	167
			Inflatie	1,9%	2,0%	2,0%
			Actualisatiegraad	4,8%	8,5%	7,0%
			Kapitalisatiegraad	4,9%	5,3%	5,0%
			Resterende duur (jaar)	0	30	13
Totaal	6.131.162 €

1. GHW / m²: Deze verhouding, in lokale valuta, wordt verkregen door per land het gemiddelde te nemen van de

volgende berekening per actief: Gewogen aan de rëele waarde GHW/per vierkante meter. De GHW/m² kan worden

omgerekend naar de valuta van de Groep op basis van de wisselkoers van 31 december 2024 (0,82735 EUR/GBP en

11,45817 EUR/SEK).

2. Spanje: Er worden geen niet-waarneembare gegevens vermeld omdat er op 31 december 2024 geen operationele

vastgoedbeleggingen zijn.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

157

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 22: Andere materiële vaste activa

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Brutobedrag bij het begin van het boekjaar	11.540	7.707
Afschrijvingen bij het begin van het boekjaar	-7.191	-5.522
BOEKWAARDE BIJ HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR	4.348	2.184
Toevoegingen	1.019	3.889
Vervreemdingen	-87	-56
Afschrijvingen in de resultatenrekening	-1.897	-1.695
Afschrijvingen gerelateerd op verwervingen en vervreemdingen	79	26
BOEKWAARDE OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR	3.461	4.348
bestaande uit: Brutowaarde (excl. IFRS 16)	3.151	2.975
Gebruiksrechten op activa (conform IFRS 16)	9.320	8.565
Afschrijvingen (excl. IFRS 16)	-2.770	-2.562
Afschrijvingen gerelateerd op gebruiksrechten op activa (conform IFRS 16)	-6.240	-4.630
	-6.240

De afschrijvingen worden in het resultaat op de lijn ‘algemene lasten’ opgenomen (zie toelichting 7)

Toelichting 23: Financiële vaste activa & andere financiële

verplichtingen

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Vorderingen
Borgstellingen	50	253
Andere langlopende vorderingen uit de geassocieerde vennootschappen	0	0
Andere langlopende vorderingen	31	30
Activa aan reële waarde via resultaat
Indekkingsinstrumenten (zie toelichting 32)	40.831	53.990
TOTAAL VAN DE FINANCIËLE VASTE ACTIVA	40.912	54.273
Verplichtingen aan reële waarde via resultaat
Indekkingsinstrumenten (zie toelichting 32)	-5.598	-9.021
Andere	-6.481	-6.332
Overige langlopende financiële verplichtingen
Indekkingsinstrumenten (zie toelichting 32)	-1.364	-1.901
Langlopende financiële verplichtingen conform IFRS 16	-82.133	-77.647
TOTAAL VAN DE OVERIGE LANGLOPENDE FINANCIËLE	-95.577	-94.901
VERPLICHTINGEN
Overige kortlopende financiële verplichtingen
Kortlopende financiële verplichtingen conform IFRS 16	-3.191	-3.281
TOTAAL VAN DE OVERIGE KORTLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN	-3.191	-3.281

De borgstellingen aan reële waarde (50 k€; 31 december 2024: 253 k€) omvatten geblokkeerde geldmiddelen

in België, Duitsland, Nederland, Ierland en Finland.

De activa en verplichtingen aan reële waarde via resultaat bestaan voornamelijk uit indekkingsinstrumenten.

Ze vertegenwoordigen economische indekkingen tegen risico’s met betrekking tot interestvoeten. De

intereststromen en de variaties van de reële waarde van alle indekkingen worden vermeld in toelichtingen 13

en 15.

De andere verplichtingen aan reële waarde via resultaat (6.481 k€; 31 december 2024: 6.332 k€) omvatten de

verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap (zie toelichtingen 15 en 42).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

158

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 24: Uitgestelde belastingen

De op de balans geboekte uitgestelde belastingen zijn te wijten aan de acquisities van vastgoedbeleggingen

buiten België. Ze vloeien hoofdzakelijk voort uit het tijdelijke verschil tussen de reële waarde en de fiscale

boekwaarde van de gebouwen in kwestie.

De stijging in uitgestelde belastingverplichtingen is voornamelijk toe te schrijven aan bijkomende uitgestelde

belastingen in Finland als gevolg van fiscale afschrijvingen, de algemene stijging van de reële waarde van

vastgoed, de boeking van uitgestelde belastingen in Nederlandse dochterondernemingen na de afschaffing

van het FBI-regime in 2024 (zie ook toelichting 17) en een aanpassing van de historische kostprijs van

verschillende panden in Ierland. Deze stijging werd gedeeltelijk gecompenseerd door de vereffening van de

opgebouwde uitgestelde belastingen na de verkoop van de Zweedse portefeuille.

De bewegingen van uitgestelde belastingen zien eruit als volgt (zie ook toelichting 17):

(x 1.000 €)	Activa	Passiva
BOEKWAARDE OP 01/01/2024	3.023	-138.658
Herkomsten	-854	5.420
Afwikkelingen	-1.345	0
Wijzigingen in de consolidatiekring	0	0
BOEKWAARDE OP 31/12/2024	823	-133.238

(x 1.000 €)	Activa	Passiva
BOEKWAARDE OP 01/01/2025	823	-133.238
Herkomsten	60	-33.019
Afwikkelingen	0	6.654
Wijzigingen in de consolidatiekring	0	0
BOEKWAARDE OP 31/12/2025	883	-159.603

Toelichting 25: Handelsvorderingen

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
NETTO HANDELSVORDERINGEN	17.469	19.526

De inning van de handelsvorderingen is gepland binnen de twaalf maanden. Hun boekwaarde benadert hun

reële waarde en ze brengen geen interest op.

Het kredietrisico voor de handelsvorderingen is beperkt dankzij het gediversifieerde klantenbestand en de

bankgaranties (66,7 miljoen €) die door huurders zijn verleend. In het Verenigd Koninkrijk worden

onderpanden op de handelsondernemingen gebruikt als garantie (in de vorm van ‘debentures’). De bedragen

in de balans zijn netto na waardeverminderingen op dubieuze vorderingen. Het maximale kredietrisico is dus

de boekwaarde van de vorderingen in de balans.

De handelsvorderingen kunnen als volgt geanalyseerd worden:

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Vervallen op minder dan 90 dagen	3.110	4.950
Vervallen op meer dan 90 dagen	3.161	2.135
Subtotaal	6.271	7.085
Niet-vervallen	13.452	14.354
Waardeverminderingen	-2.254	-1.913
BOEKWAARDE	17.469	19.526

De variatie op waardeverminderingen worden opgenomen in ‘Afschrijvingen op handelsvorderingen’ (zIe

toelichting 4).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

159

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 26: Belastingvordering en andere vlottende activa

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Belastingen	7.221	8.910
Andere	1.853	2.424
TOTAAL	9.074	11.334

Belastingvorderingen bestaan voornamelijk uit btw-vorderingen en verwachte terugbetalingen van te veel

betaalde vennootschapsbelasting.

Toelichting 27: Kas en kasequivalenten

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Korte termijnbeleggingen	0	0
Liquide middelen	21.952	18.451
TOTAAL	21.952	18.451

Toelichting 28: Overlopende rekeningen

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Niet-vervallen vastgoedopbrengsten	580	-1
Vooraf betaalde vastgoedkosten	1.233	1.228
Overlopende interesten en uitgestelde financiële lasten	7.151	10.722
Uitgestelde lasten voor toekomstige projectontwikkelingen	6.801	4.985
Andere	0	0
TOTAAL	15.765	16.934

De uitgestelde lasten voor toekomstige projectontwikkelingen omvatten 3,1 miljoen € aan transactiekosten in

verband met het ruilbod, die reeds in 2025 zijn betaald.

Toelichting 29: Eigen vermogen

Aedifica heeft tijdens het boekjaar 2025 geen kapitaalverhogingen uitgevoerd.

Het kapitaal is niet geëvolueerd sinds het begin van het boekjaar:

	Aantal aandelen	Bedrag (x 1.000 €)
Situatie bij het begin van het vorige boekjaar	47.550.119	1.254.742
Situatie op het einde van het vorige boekjaar	47.550.119	1.254.742
Situatie op het einde van het boekjaar	47.550.119	1.254.742

Het hierboven vermelde kapitaal wordt voorgesteld vóór aftrek van de kapitaalverhogingskosten (het in de

balans vermelde kapitaal wordt, in overeenstemming met IFRS-normen, voorgesteld na aftrek van die kosten).

De onderstaande tabel geeft een overzicht van Aedifica's aandeelhouders die meer dan 5% van de

stemrechten bezitten (op basis van het aantal aandelen dat door de betrokken aandeelhouders op de datum

van kennisgeving is meegedeeld – zie ook sectie 3.4 ‘Aandeelhoudersstructuur’ van het hoofdstuk ‘Financial

review’). De kennisgevingen in het kader van de transparantiewetgeving en de controleketens zijn beschikbaar

op de website. Volgens de definitie van Euronext bedraagt de free float 100%.

AANDEELHOUDERS Stemrechten (in #)	Datum van kennisgeving	Stemrechten (in %)
BlackRock, Inc. 12.849.700	29/12/2025	5,99
Goldman Sachs Group 22.554.740	04/11/2025	5,37
Andere < 5%		88,64
TOTAAL		100,00

1. De meest recente transparantiekennisgeving van BlackRock, Inc. dateert van 13 maart 2026. In die kennisgeving

verklaarde BlackRock, Inc. dat het 4.829.214 stemrechten in bezit had (5,79%).

2. De meest recente transparantiekennisgeving van Goldman Sachs Group dateert van 16 maart 2026. In die

kennisgeving verklaarde Goldman Sachs Group dat het 3.954.501 stemrechten in bezit had (4,74%).

De kapitaalverhogingen worden beschreven in de ‘permanente documenten’ in dit jaarlijks verslag. Alle

geplaatste aandelen zijn volledig volgestort en zonder nominale waarde. De aandelen zijn nominatief of

gedematerialiseerd en elk aandeel verleent één stemrecht. Alle 47.550.119 aandelen die waren uitgegeven

op 31 december 2025 zijn genoteerd op de gereglementeerde markten van Euronext Brussels en Euronext

Amsterdam.

Op 31 december 2025 bezit Aedifica NV 855 eigen aandelen.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

160

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Het is de raad van bestuur toegestaan om het kapitaal in één of meerdere keren te verhogen, op de data en

volgens de modaliteiten te bepalen door de raad van bestuur, ten belope van een maximumbedrag van:

• 1) 50% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van

14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor

kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot

uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de

aandeelhouders van de Vennootschap;

• 2) 20% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van

14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor

kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering van een keuzedividend;

• 3) 10% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van

14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor a. kapitaal-

verhogingen bij wijze van inbreng in natura, b. kapitaalverhogingen door inbreng in geld zonder de

mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzings-

recht door de aandeelhouders van de Vennootschap, of c. enige andere vorm van kapitaalverhoging;

met dien verstande dat het kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nooit verhoogd zal kunnen

worden met een bedrag hoger dan het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering die de

machtiging goedkeurt. Deze toestemming wordt verleend voor een hernieuwbare periode van twee jaar te

rekenen vanaf bekendmaking van het besluit van de buitengewone algemene vergadering van 14 mei 2024

in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. Bij elke kapitaalverhoging zal de raad van bestuur de prijs, de

eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe effecten vaststellen.

De kapitaalverhogingen die aldus door de raad van bestuur worden beslist kunnen onderschreven worden in

geld, of in natura, of bij wijze van gemengde inbreng, of door omzetting van reserves, met inbegrip van

overgedragen winsten en uitgiftepremies evenals alle eigen vermogensbestanddelen onder de enkelvoudige

IFRS-jaarrekening van de Vennootschap (opgesteld uit hoofde van de toepasselijke regelgeving op de

gereglementeerde vastgoedvennootschappen) die voor conversie in kapitaal vatbaar zijn, en al dan niet met

creatie van nieuwe effecten. Deze kapitaalverhogingen kunnen eveneens verwezenlijkt worden door de

uitgifte van converteerbare obligaties, inschrijvingsrechten of obligaties terugbetaalbaar in aandelen of andere

effecten, die aanleiding kunnen geven tot de creatie van dezelfde effecten.

Op 31 december 2025 bedraagt het saldo van het toegestaan kapitaal:

• 1) 627.371.130,01 € voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in

de mogelijkheid tot uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar

toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap;

• 2) 250.948.452,00 € voor kapitaalverhogingen in het kader van de uitkering van een keuzedividend;

• 3) 125.474.226,00 € voor a. kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in natura, b. kapitaal-

verhogingen door inbreng in geld zonder de mogelijkheid tot de uitoefening van het voorkeurrecht of

van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap, of c. enige

andere vorm van kapitaalverhoging;

met dien verstande dat het kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nooit verhoogd zal kunnen

worden boven het wettelijke maximumbedrag van 1.254.742.260,03 €, op de data en volgens de modaliteiten

te bepalen door de raad van bestuur.

De raad van bestuur stelt de uitkering van een brutodividend van 4,00 € per aandeel voor (coupon nr. 36),

hetzij een totaal dividend van 333.882 k€ (rekening houdend met de nieuwe aandelen die zijn uitgegeven op

10 maart 2026 en die allemaal recht geven op het volledige dividend over het boekjaar 2025).

Rekening houdend met het koninklijk besluit van 13 juli 2014 bedragen op 31 december 2025 de beschikbare

(statutaire) reserves die berekend zijn in overeenstemming met artikel 7:212 van het WVV 1.286.122 k€ na de

hierboven voorgestelde dividenduitkering (31 december 2024: 1.251.558 k€). De details van de berekeningen

zijn opgenomen in de toelichting van de verkorte statutaire jaarrekening als bijlage.

Aedifica beschouwt als kapitaal in de zin van IAS 1 p134 de som van het eigen vermogen. Het niveau van dit

kapitaal wordt op basis van de geconsolideerde schuldratio opgevolgd (berekend in overeenstemming met

het koninklijk besluit van 13 juli 2014 – zie toelichting 40). Die ratio mag niet meer dan 60% bedragen volgens

de met de banken afgesloten overeenkomsten (zie toelichtingen 31 & 35). Dit kapitaal wordt opgevolgd met

het oog op de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten en de financiering van de groei.

Toelichting 30: Voorzieningen

Aedifica sluit een groepsverzekering af voor al haar medewerkers en leden van het uitvoerend comité

(effectieve leiders). De bijdragen beogen de volgende prestaties:

• betaling van een kapitaal ‘Leven’ aan de aangeslotene in geval van leven op de datum van pensionering;

• betaling van een kapitaal ‘Overlijden’ aan de begunstigden van de aangeslotene in geval van overlijden

vóór de datum van pensionering;

• uitkering van een invaliditeitsrente in geval van ongeval of langdurige ziekte die geen beroepsziekte is;

• premievrijstelling in dezelfde gevallen.

Voor de Belgische medewerkers gaat het om een groepsverzekering met vaste bijdragen (‘defined

contribution plan’) waarvoor de begunstigden geen persoonlijke bijdragen betalen.

Overeenkomstig de wet van 18 december 2015 genieten de Belgische werknemers een gewaarborgd

minimumrendement op het gedeelte ‘Leven’ van de premies. Voor de verzekeringsovereenkomsten van het

type ‘tak 21’ geldt de nieuwe gewaarborgde rentevoet voor de nieuwe (werkgevers-/persoonlijke) bijdragen,

gestort vanaf 1 januari 2016, maar de oude waarborg (3,25% op werkgeversbijdragen en 3,75% op

werknemersbijdragen) blijft van toepassing voor de minimumreserve, opgebouwd op 31 december 2015.

Vanaf 2016 is het minimumrendement, opgelegd door de wet op de aanvullende pensioenen, verlaagd tot

1,75%. Dit kan leiden tot een passief in de rekeningen van de werkgever. De rendementsverplichting is niet

van toepassing op het pensioenplan voor leden van het uitvoerend comité met zelfstandigenstatuut.

Aangezien de potentiële impact verwaarloosbaar is, zijn er geen voorzieningen getroffen.

In de voorgaande jaren werd in Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk een bijkomend plan met vaste

bijdragen ingevoerd. Voor deze plannen is er geen probleem omtrent een eventueel te boeken provisie,

aangezien het volgens de IAS 19-norm niet gaat om een plan van het type ‘te bereiken doel’.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

161

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 31: Financiële schulden

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Langlopende financiële schulden	1.933.720	2.065.194
Bankinstellingen	1.142.383	1.263.111
Andere	791.337	802.083
Kortlopende financiële schulden	551.287	448.442
Bankinstellingen	67.287	134.392
Andere	484.000	314.050
TOTAAL	2.485.007	2.513.636

De indeling tussen de kortlopende en langlopende financiële schulden is gebaseerd op de vervaldata van de

kredietlijnen waarop de trekkingen worden gemaakt in plaats van de vervaldata van de trekkingen.

Aedifica beschikt op 31 december 2025 over bevestigde kredieten van 2.438 miljoen €, verleend door

19 banken en een institutionele belegger.

• Aedifica kan 2.314 miljoen € gebruiken volgens haar behoeften op voorwaarde dat de schuldgraad

niet hoger is dan 60% en op voorwaarde dat andere convenanten gerespecteerd worden (die in

overeenstemming zijn met de algemene marktpraktijken voor zulke kredieten). Elke opname wordt in

euro gedaan voor een periode van maximum 12 maanden, tegen een vaste marge op basis van het

Euribor-tarief dat geldt bij opname. Van deze kredietlijnen werd 276 miljoen € rechtstreeks aangegaan

door Hoivatilat Oyj.

• Aedifica heeft een bilaterale lening van 50 miljoen € met vaste rentevoet afgesloten met een

Nederlandse institutionele belegger voor de financiering van woonzorgcentra in Nederland.

• Aedifica beschikt daarnaast over afschrijfbare investeringskredieten met vaste rentevoet tussen 0,8%

en 5,8% ten bedrage van 35 miljoen €, en met variabele rentevoet ten bedrage van 39 miljoen €,

waarvan 38 miljoen € kredieten zijn die direct worden aangehouden door Hoivatilat Oyj.

Daarnaast beschikt Aedifica NV over een thesauriebewijzenprogramma van 600 miljoen €, waarvan

450 miljoen € voor thesauriebewijzen met een looptijd van minder dan één jaar en 150 miljoen € voor

thesauriebewijzen met een looptijd van meer dan één jaar.

ISIN-code	Nominaal bedrag (in miljoen €)	Looptijd (jaren)	Datum van uitgifte	Vervaldatum	Coupon (%)
BE6310388531	15	10	21/12/2018	21/12/2028	2,176%
BE6322837863	40	7	25/06/2020	25/06/2027	1,466%
BE6323122802	12	10	15/07/2020	15/07/2030	1,850%
BE6325869145	10	7	16/12/2020	16/12/2027	1,274%
BE6326201553	10	7	14/01/2021	14/01/2028	1,329%

• In het kader van dit programma heeft Aedifica 5 private plaatsingen (zie de tabel hierboven) voltooid

voor een bedrag van 87 miljoen €. Deze bedragen worden vermeld onder de rubriek ‘Andere’ van de

‘Langlopende financiële schulden’.

• Op 31 december 2025 wordt het kortlopende deel van het thesauriebewijzenprogramma (vermeld

onder de rubriek ‘Andere’ van de ‘Kortlopende financiële schulden’) volledig gebruikt voor een bedrag

van 450 miljoen €.

Hoivatilat Oyj geeft ook thesauriebewijzen uit in eigen naam. Op 31 december 2025 bedraagt het uitstaande

bedrag 34 miljoen € (vermeld onder de rubriek ‘Andere’ van ‘Kortlopende financiële schulden’).

Het volledige uitstaande bedrag van het thesauriebewijzenprogramma wordt integraal gedekt door de

beschikbare bedragen op de bevestigde langlopende kredietlijnen.

Bovendien heeft Aedifica in 2021 met succes:

• een obligatie-uitgifte (‘USPP’) van 180 miljoen £ voltooid via een private plaatsing bij institutionele

investeerders uit de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Canada. De obligaties hebben een

looptijd van 7 & 12 jaar met een coupon van respectievelijk 2,58% & 2,79%.

• haar eerste benchmark duurzaamheidsobligatie (ISIN BE6330288687) geplaatst voor een bedrag van

500 miljoen € met een looptijd van 10 jaar tegen een coupon van 0,75% per jaar.

De leningen die zijn aangegaan in het kader van Aedifica's Sustainable Finance Framework of die gekoppeld

zijn aan duurzaamheids-KPI’s bedragen 1.701 miljoen € (53% van de toegezegde langlopende kredietlijnen),

waarvan op 31 december 2025 1.041 miljoen € is opgenomen, wat de wens van de Groep onderstreept om

haar financieringsbronnen verder te diversifiëren en ESG-criteria te integreren in haar financieel beleid.

De gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen bedroeg

2,1% (2,0% in 2024) dankzij de renteafdekkingen die Aedifica had afgesloten. Rekening houdend met de duur

van de trekkingen, benadert de boekwaarde van de financiële schulden met variabele rentevoet hun reële

waarde (1.609 miljoen €). De indekkingen van de rentevoeten worden besproken in toelichting 32. De reële

waarde van de financiële schulden met vaste rentevoet (876 miljoen €) wordt geschat op 784 miljoen €.

Op 31 december 2025 is er geen enkel Belgisch, Nederlands, Brits, Iers of Spaans gebouw in hypotheek of

in pand gegeven aan schuldeisers. In Duitsland en Finland is het wel gebruikelijk dat vastgoed in het kader

van een bankfinanciering in hypotheek wordt gegeven. Voor Aedifica als geheel bedroeg op 31 december

2025 de verhouding tussen de gedekte financiële schuld en de totale geconsolideerde activa 2% en de

verhouding tussen bezwaarde activa en de totale geconsolideerde activa 4%.

Rekening houdend met de hierboven vermelde elementen, zien de vervaldata van Aedifica’s financiële

schulden er op 31 december 2025 als volgt uit:

Financiële schuld (in miljoen €) 1	Toegezegde financiering		Waarvan thesauriebewijzen
Financiële schuld (in miljoen €) 1	Lijnen	Opname	Waarvan thesauriebewijzen
31/12/2026	215	50	484
31/12/2027	741	541	-
31/12/2028	861	559	-
31/12/2029	67	27	-
31/12/2030	557	177	-
31/12/2031	603	508	-
>31/12/2031	187	142	-
Totaal op 31 december 2025	3.232	2.005	484

Bedragen in GBP zijn omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2054 (0,87228 EUR/GBP).

Op 31 December 2025 bedraagt de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de opgenomen financiële

schuld 3,4 jaar. De beschikbare toegezegde financiëring bedraagt 1.227 miljoen €. Na aftrek van de back-up

voor de kortlopende thesauriebewijzen bedraagt de beschikbare liquiditeit 743 miljoen €.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

162

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 32: Indekkingsinstrumenten

Aedifica gaat een groot deel van haar financiële schulden aan tegen een variabele rentevoet en kan daardoor,

in voorkomend geval, profiteren van lage rentevoeten op het niet-gedekte deel van haar leningen. Om het

risico van stijgende rentevoeten in te dekken, heeft Aedifica indekkingen genomen waarbij de schuld tegen

een variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld tegen een vaste rentevoet of met een bovengrens (‘cash

flow hedges’).

Daarnaast heeft de acquisitie van de zorgvastgoedportefeuille in het Verenigd Koninkrijk in februari 2019 de

Groep blootgesteld aan een risico op wisselkoersschommelingen.

Het risico op wisselkoersschommelingen wordt gedeeltelijk afgedekt door leningen in Britse ponden, die een

natuurlijke afdekking vormen tegen de blootstelling aan activa in het Verenigd Koninkrijk: enerzijds door een

private plaatsing van 180 miljoen £, anderzijds door bankleningen voor een totaal van 160 miljoen £ (zie

toelichting 35).

Toelichting 32.1: Beheer van het risico op stijgende rentevoeten

1.1 Algemeen kader

Alle indekkingen (‘interest rate swaps’ of ‘IRS’, caps en collars) hebben betrekking op bestaande of zeer

waarschijnlijke risico’s. Aedifica past hedge accounting toe op sommige derivaten die vóór 2017 zijn gestart

en die voldoen aan de criteria om hedge accounting toe te passen. Vanaf 2017 heeft Aedifica, in

overeenstemming met de marktpraktijk, ervoor gekozen geen hedge accounting toe te passen op derivaten,

ook al voldoen ze aan die strikte criteria. De verandering in de reële waarde van de financiële derivaten heeft

geen invloed op de EPRA Earnings, de belangrijkste KPI voor dividenduitkering, waardoor de toepassing van

hedge accounting slechts een beperkte toegevoegde waarde heeft.

Al die derivaten, ongeacht de methode waarmee ze geboekt worden, vormen een economische indekking

tegen het risico op stijgende rentevoeten. Alle indekkingen zijn afgesloten in het kader van het in toelichting 35

beschreven financiële risicobeheer. De reële waarde van deze instrumenten wordt bepaald op basis van de

contante waarde van de geschatte toekomstige thesauriestromen aan de hand van marktgegevens. Deze

reële waarde wordt conform IFRS 13 aangepast om het eigen kredietrisico (‘debit valuation adjustment’ of

‘DVA’) en de kredietwaardering van de tegenpartij (‘credit valuation adjustment’ of ‘CVA’) weer te geven. De

tabellen hierna geven een overzicht van de indekkingen.

INSTRUMENT Overzicht op	Referentie-bedragen (x 1.000)	Begin	Frequentie (maanden)	Duur (jaren)	Indekkings-boekhouding (ja/nee)	Rente-voet (in %)	Reële waarde (x 1.000 €)
31/12/2024	Referentie-bedragen (x 1.000)	Begin	Frequentie (maanden)	Duur (jaren)	Indekkings-boekhouding (ja/nee)	Rente-voet (in %)	Reële waarde (x 1.000 €)
IRS	25.000 €	02/08/2019	3	8	Ja	0,33	1.120
IRS	25.000 €	02/05/2019	3	6	Ja	1,10	196
IRS	25.000 €	01/07/2019	3	6	Nee	1,69	95
IRS	50.000 €	01/07/2024	3	4	Nee	0,08	3.427
IRS	50.000 €	02/01/2023	3	2	Nee	2,80	1
IRS	50.000 €	02/01/2023	3	2	Nee	2,67	1
IRS	50.000 €	02/01/2023	3	5	Nee	2,50	-599
IRS	50.000 €	01/04/2025	3	3	Nee	2,50	-658
IRS 1	2.042 €	30/09/2019	3	12	Nee	1,55	42
IRS 2	8.257 €	01/04/2011	3	32	Ja	4,89	-1.901
IRS	25.000 €	03/02/2020	3	10	Ja	0,66	1.630
IRS	15.000 €	01/07/2019	3	10	Nee	2,01	78
IRS	8.000 €	01/07/2019	3	10	Nee	2,05	28
IRS	12.000 €	01/07/2019	3	10	Nee	1,99	71
IRS	50.000 €	01/02/2022	3	3	Nee	0,46	118
IRS 2	18.438 €	31/07/2014	3	29	Nee	4,39	-3.044
IRS	25.000 €	03/07/2019	3	10	Nee	1,04	1.247
IRS	200.000 €	01/07/2024	3	4	Nee	-0,02	14.455
IRS	50.000 €	01/01/2023	3	3	Nee	1,58	317
IRS	50.000 €	01/01/2023	3	5	Nee	2,69	-886
IRS	50.000 €	01/01/2027	3	3	Nee	2,25	-105
IRS	50.000 €	03/02/2025	3	4	Nee	0,15	3.748
IRS	100.000 €	01/07/2024	3	4	Nee	0,07	6.912
IRS	50.000 €	01/07/2024	3	4	Nee	0,12	3.367
IRS	50.000 €	02/01/2023	3	4	Nee	1,30	790
IRS	50.000 €	02/01/2024	3	3	Nee	2,53	-479
IRS	50.000 €	01/04/2027	3	3	Nee	2,16	51
IRS	50.000 €	02/01/2025	3	3	Nee	2,56	-692
IRS	50.000 €	03/01/2028	3	3	Nee	2,09	249
IRS	50.000 €	02/01/2025	3	4	Nee	0,05	4.004
IRS	50.000 €	02/01/2025	3	4	Nee	0,06	3.963
IRS	50.000 €	02/01/2026	3	3	Nee	2,44	-512
IRS	50.000 €	01/01/2023	3	5	Nee	2,59	-729
IRS	50.000 €	01/01/2025	3	3	Nee	2,85	-1.116
IRS	50.000 £	28/07/2022	3	5	Nee	2,46	2.400
IRS	60.000 £	07/07/2022	3	5	Nee	2,43	2.887
IRS	50.000 £	28/07/2022	3	5	Nee	2,29	2.631
IRS	15.000 €	31/03/2020	1	5	Nee	0,46	100
CAP	100.000 €	04/01/2021	3	4	Nee	0,25	7
TOTAAL 3	1.847.126 €						43.214

1. Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap.

2. Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar

vroegtijdig vereffenen.

3. Referentiebedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2024

(0,82735 EUR/GBP).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

163

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

INSTRUMENT Overzicht op 31/12/2025	Referentie-bedragen (x 1.000)	Begin	Frequentie (maanden)	Duur (jaren)	Indekkings-boekhouding (ja/nee)	Rente-voet (in %)	Reële waarde (x 1.000 €)
IRS	25.000 €	02/08/2019	3	8	Ja	0,33	688
IRS	50.000 €	01/07/2024	3	4	Nee	0,08	2.576
IRS	50.000 €	02/01/2023	3	5	Nee	2,50	-369
IRS	50.000 €	01/04/2025	3	3	Nee	2,50	-383
IRS 1	1.750 €	30/09/2019	3	12	Nee	1,55	41
IRS 2	7.978 €	01/04/2011	3	32	Ja	4,89	-1.365
IRS	25.000 €	03/02/2020	3	10	Ja	0,66	1.427
IRS	15.000 €	01/07/2019	3	10	Nee	2,01	141
IRS	8.000 €	01/07/2019	3	10	Nee	2,05	64
IRS	12.000 €	01/07/2019	3	10	Nee	1,99	119
IRS 2	17.454 €	31/07/2014	3	29	Nee	4,39	-2.070
IRS	25.000 €	03/07/2019	3	10	Nee	1,04	1.154
IRS	200.000 €	01/07/2024	3	4	Nee	-0,02	10.835
IRS	50.000 €	02/01/2025	3	4	Nee	0,05	3.214
IRS	50.000 €	01/01/2023	3	3	Nee	1,58	1
IRS	50.000 €	01/01/2023	3	5	Nee	2,69	-562
IRS	50.000 €	01/01/2027	3	3	Nee	2,25	278
IRS	50.000 €	01/04/2027	3	3	Nee	2,28	308
IRS	50.000 €	01/04/2027	3	3	Nee	2,30	271
IRS	50.000 €	01/04/2027	3	3	Nee	2,25	350
IRS	50.000 €	03/02/2025	3	4	Nee	0,15	3.151
IRS	100.000 €	01/07/2024	3	4	Nee	0,07	5.197
IRS	50.000 €	01/07/2024	3	4	Nee	0,12	2.535
IRS	50.000 €	02/01/2023	3	4	Nee	1,30	368
IRS	50.000 €	02/01/2024	3	3	Nee	2,53	-299
IRS	50.000 €	01/04/2027	3	3	Nee	2,16	478
IRS	50.000 €	02/01/2025	3	3	Nee	2,56	-432
IRS	50.000 €	03/01/2028	3	3	Nee	2,09	771
IRS	50.000 €	02/01/2025	3	4	Nee	0,06	3.192
IRS	50.000 €	02/01/2026	3	3	Nee	2,44	-305
IRS	50.000 €	03/01/2028	3	3	Nee	2,30	475
IRS	50.000 €	01/01/2023	3	5	Nee	2,59	-458
IRS	50.000 €	01/01/2025	3	3	Nee	2,85	-719
IRS	50.000 €	03/01/2028	3	3	Nee	2,37	374
IRS	50.000 £	28/07/2022	3	5	Nee	2,46	843
IRS	60.000 £	07/07/2022	3	5	Nee	2,43	1.009
IRS	50.000 £	28/07/2022	3	5	Nee	2,29	975
TOTAAL 3	1.770.610 €						33.874

1. Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap.

2. Afschrijfbaar referentiebedrag over de duur van de swap. Aedifica en de bank kunnen deze contracten om de 10 jaar

vroegtijdig vereffenen.

3. Referentiebedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2025

(0,87228 EUR/GBP).

Het totale referentiebedrag van 1.771 miljoen € dat in de tabel hierboven vermeld is, wordt als volgt verdeeld:

• lopende instrumenten: 1.321 miljoen €;

• instrumenten met uitgestelde inwerkingtreding: 450 miljoen €.

De som van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten van de tabel hierboven (+33.874 k€) wordt als

volgt opgesplitst: 40.836 k€ wordt op lijn I.E. van de actiefzijde van de geconsolideerde balans vermeld en

6.962 k€ wordt op lijn I.C.a. van de passiefzijde van de geconsolideerde balans vermeld.

1.2 Derivaten waarop hedge accounting van toepassing is

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten
Bij het begin van het boekjaar	1.708	4.642
Variatie van het effectieve deel van de reële waarde van de	796	1.115
indekkingsinstrumenten (niet-vervallen interesten)
Transfers naar resultatenrekening van vervallen interesten uit indekkingsinstrumenten	-1.090	-3.869
Transfers naar reserverekening m.b.t. beëindigde indekkingen	0	0
Transfers naar reserverekening m.b.t. de nettowinst of het nettoverlies op vervallen indekkingen	-180	-180
OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR	1.234	1.708

De in eigen vermogen geboekte bedragen zullen in het financiële resultaat opgenomen worden naargelang

de betaling van de interesten van de gedekte schuld tussen 1 januari 2026 en 31 juli 2043.

Op balansdatum bevat het eigen vermogen het effectieve deel (volgens IFRS 9) van de variatie van de reële

waarde (verlies van 294 k€) van de financiële instrumenten die overeenstemmen met de derivaten waarvoor

hedge accounting mag worden toegepast, en het niet-effectieve deel van het boekjaar 2024 (nul) dat in 2025

door een beslissing van de gewone algemene vergadering van mei 2025 hieraan toegewezen werd. Die

derivaten zijn van ‘niveau 2’, volgens IFRS 13p81. Het niet-effectieve deel (volgens IAS 39) bedraagt nul op

31 december 2025.

1.3 Derivaten waarop hedge accounting niet van toepassing is

Het financieel resultaat bevat een verlies van 9.045 k€ (31 december 2024: een verlies van 17.940 k€) die de

variatie voorstelt van de reële waarde van de derivaten waarvoor geen hedge accounting wordt toegepast

(volgens IFRS 9, zoals vermeld in het algemeen kader hierboven), evenals de lineaire afschrijving van de reële

waarde van de gediskwalificeerde derivaten vanaf de datum van diskwalificatie, die nul bedraagt

(31 december 2024: een verlies van 298 k€) (zie toelichting 15). Laatstgenoemde werd overgedragen naar de

rubriek ‘II.H. Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting’ van het geconsolideerd overzicht van

gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten. Die derivaten zijn derivaten van ‘niveau 2’, volgens IFRS

13p81. Het financieel resultaat omvat ook de afschrijving van de premies die zijn betaald bij de intekening op

caps of floors (31 december 2025: 56 k€, 31 december 2024: 256 k€), evenals de afschrijving van

afwikkelingswinsten op caps of floors (31 december 2025: 201 k€, 31 december 2024: 100 k€)

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

164

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

1.4 Gevoeligheid

De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is onderhevig aan de evolutie van de rentevoeten op de

financiële markten. Die evolutie verklaart deels de variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten

tussen 1 januari 2025 en 31 december 2025. Dat leidde tot een verlies van 9.045 k€, geboekt in

resultatenrekening, en tot een verlies van 294 k€, geboekt in het eigen vermogen.

Een verandering van de rentecurve zou een invloed hebben op de reële waarde van de instrumenten waarop

overeenkomstig IFRS 9 hedge accounting wordt toegepast, en dus op het eigen vermogen (lijn ‘I.C.d. Reserve

voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen

zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS’). Indien alle overige factoren gelijk blijven,

zou een stijging van 10 basispunten van de rentevoeten op balansdatum een positieve impact hebben van

188 k€ (255 k€ op 31 december 2024) op het eigen vermogen. Een vermindering van 10 basispunten zou een

negatieve impact hebben voor ongeveer hetzelfde bedrag. De invloed van een verandering van de

rentevoeten op de reële waarde van de instrumenten waarop hedge accounting niet toegepast wordt, kan

niet zo nauwkeurig bepaald worden, want die derivaten bevatten een optie, waarvan de reële waarde

evolueert op een asymmetrische en niet-lineaire wijze die ook afhankelijk kan zijn van andere parameters

(volatiliteit van de rentevoeten). De gevoeligheid van de ‘mark-to-market’ van deze instrumenten voor een

stijging van de rentevoeten met 10 basispunten werd geschat op een positief effect van 3.766 k€ (4.264 k€

op 31 december 2024) op de resultatenrekening. Omgekeerd zou een daling van de rentevoeten met 10

basispunten een negatief effect van vergelijkbare omvang hebben, aangezien er momenteel geen uitstaande

opties zijn.

Toelichting 32.2: Beheer van het risico op wisselkoersschommelingen

Alle indekkingen (termijncontracten voor de aankoop van valuta) hebben betrekking op bestaande of zeer

waarschijnlijke risico’s. De indekkingsinstrumenten zijn derivaten waarop Aedifica niet systematisch hedge

accounting toepast en die een economische indekking vormen tegen het risico op

wisselkoersschommelingen. Alle indekkingen zijn afgesloten in het kader van het in toelichting 35 beschreven

financiële risicobeheer. De reële waarde van deze instrumenten wordt bepaald op basis van de actuele

waarde van de geschatte kasstromen aan de hand van marktgegevens. De derivaten zijn van ‘niveau 2’,

volgens IFRS 13p81. Op 31 december 2025 had Aedifica geen contracten voor indekkingen lopen. In de loop

van het boekjaar heeft Aedifica de nettokasstromen die voortvloeien uit de financiële inkomsten van

intragroepsleningen, andere intragroepsopbrengsten en de financiële lasten van de externe schuld in pond

sterling of investeringsuitgaven in het Verenigd Koninkrijk gedeeltelijk afgedekt met termijncontracten.

Daarnaast werden in 2025 enkele termijncontracten afgesloten en afgewikkeld om de financiële inkomsten

uit intragroepskredieten verder af te dekken.

Toelichting 33: Handelsschulden en andere kortlopende schulden

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Handelsschulden	31.924	30.619
Exit taks	82	1.400
Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen
Belastingen	9.046	10.662
Bezoldigingen en sociale lasten	6.357	6.227
Andere
Dividenden van de voorbije boekjaren	25	25
TOTAAL	47.434	48.933

De betaling van het grootste deel van de handelsschulden en andere kortlopende schulden (die behoren tot

de categorie ‘financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs’ volgens IFRS 9, met

uitzondering van de belastingen – IAS 12 – en de bezoldigingen en sociale lasten – IAS 19) wordt voorzien

binnen de 12 maanden. Hun boekwaarde benadert hun reële waarde.

Toelichting 34: Overlopende rekeningen

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten	5.738	10.059
Gelopen niet-vervallen interesten	9.636	10.705
Andere niet-vervallen kosten	1.632	850
TOTAAL	17.006	21.614

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

165

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 35: Financieel risicobeheer

Het financiële beleid van Aedifica is erop gericht een permanente toegang tot krediet te verzekeren, de

schuldgraad te controleren en het rente- en wisselkoersrisico op te volgen en te minimaliseren. De Groep

blijft echter onderworpen aan financieringsrisico's, daarnaast kan een verandering in de rentevoeten of

wisselkoersen een negatieve invloed hebben op de activa, de activiteiten, de financiële positie en de

vooruitzichten van de Groep.

Toelichting 35.1: Schuldstructuur

Aedifica’s schuldgraad (in de zin van het koninklijk besluit van 13 juli 2014) wordt besproken op pagina 79

van dit jaarlijks verslag. Op 31 december 2025 bedraagt die 38,3% op statutair niveau en 40,8% op

geconsolideerd niveau. In die sectie wordt ook de bijkomende theoretische schuldcapaciteit van Aedifica

vermeld, rekening houdend met de maximaal toegelaten schuldgraad voor GVV’s (65% van de totale activa)

of met de bankconvenanten (60% van de totale activa). De schuldgraad wordt elk kwartaal opgevolgd en zijn

evolutie wordt geschat tijdens de goedkeuringsprocedure van elk omvangrijk investeringsproject. Wanneer

de geconsolideerde schuldgraad meer dan 50% bedraagt, moet een financieel plan met een uitvoerings-

schema worden opgesteld waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die genomen zullen

worden om te verhinderen dat die ratio meer dan 65% zou gaan bedragen (artikel 24 van het koninklijk besluit

van 13 juli 2014). De Vennootschap wil op lange termijn een gepaste schuldgraad van ca. 45% handhaven.

Aangezien Aedifica’s financiële model gebaseerd is op een structurele schuldpositie, blijft de cashpositie die

belegd is bij een financiële instelling relatief beperkt. Deze bedroeg ca. 22,0 miljoen € op 31 december 2025.

Op 31 december 2025 is er geen enkel Belgisch, Nederlands, Brits, Iers of Spaans gebouw in hypotheek of

in pand gegeven aan schuldeisers. In Duitsland en Finland is het wel gebruikelijk dat vastgoed in het kader

van een bankfinanciering in hypotheek wordt gegeven. Voor Aedifica als geheel bedroeg op 31 december

2025 de verhouding tussen de gedekte financiële schuld en de totale geconsolideerde activa 2% en de

verhouding tussen bezwaarde activa en de totale geconsolideerde activa 4%.

Toelichting 35.2: Liquiditeitsrisico

Aedifica heeft een sterke en duurzame relatie met haar financiële instellingen, die een gediversifieerde pool

vormen van een jaarlijks toenemend aantal Europese instellingen. De kenmerken van de kredietlijnen van

Aedifica zijn beschreven in toelichting 31.

Op 31 december 2025 heeft de Groep 2.005 miljoen € (31 december 2024: 2.204 miljoen €) opgenomen van

het totale bedrag van 3.232 miljoen € aan bevestigde bankfinancieringen, thesauriebewijzen op middellange

termijn en obligaties. Het beschikbare saldo is voldoende om de kortetermijnbehoeften evenals de lopende

ontwikkelingsprojecten te financieren tot het einde van het boekjaar 2026. In het financieel plan voor het

boekjaar 2026 werden beperkte hypotheses met betrekking tot acquisities en betalingen in de context van

de pipeline van ontwikkelingsprojecten opgenomen ten bedrage van ca. 250 miljoen €.

Aedifica streeft ernaar haar financieringsbronnen nog verder te diversifiëren. Binnen dat kader heeft de Groep

in 2018 een programma voor de uitgifte van thesauriebewijzen met verschillende looptijden opgestart.

Hoivatilat Oyj geeft ook thesauriebewijzen uit in eigen naam. Het thesauriebewijzenprogramma op korte

termijn wordt integraal gedekt door de beschikbare bedragen op de bevestigde langlopende kredietlijnen. Op

31 december 2025 bedragen de thesauriebewijzen op middellange termijn 87 miljoen € (31 december 2024:

87 miljoen €). Bovendien heeft Aedifica in 2021 met succes een obligatie-uitgifte ('USPP') van 180 miljoen £

voltooid via een private plaatsing bij institutionele investeerders uit de Verenigde Staten, het Verenigd

Koninkrijk en Canada en haar eerste duurzame benchmarkobligatie geplaatst ten bedrage van 500 miljoen €.

Rekening houdend met het wettelijk statuut van de GVV’s en gelet op de aard van de goederen waarin

Aedifica investeert, is het risico van niet-hernieuwing van de kredietlijnen op termijn (behalve bij onvoorziene

gebeurtenissen) klein, zelfs in een context van verscherping van de kredietcondities. Niettemin is een risico

van stijging van de kredietmarges mogelijk na vervaldatum van die kredietlijnen.

Tevens loopt Aedifica een liquiditeitsrisico in geval van opzegging van haar kredietlijnen. De Vennootschap is

blootgesteld aan het risico dat haar financieringscontracten worden geannuleerd, herzien, opgezegd of tot

een vervroegde terugbetalingsverplichting leiden, mocht zij de verbintenissen (convenanten) niet nakomen

die bij de ondertekening van die contracten werden bedongen om bepaalde financiële ratio’s in acht te

nemen. Die verbintenissen zijn marktconform en vereisen onder andere dat de schuldgraad die gedefinieerd

wordt door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 het plafond van 60% niet overschrijdt. De rentedekkingsratio*

of interest cover ratio* (ICR), berekend op basis van de definitie in het prospectus van Aedifica’s duurzame

obligatie (‘Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille’ (lijnen I tot en met XV van de

geconsolideerde resultatenrekening) gedeeld door ‘Netto-interestkosten’ (lijn XXI)), moet minstens gelijk zijn

aan 2,0x. Op 31 december 2025 bedraagt de ratio 6,2x (31 december 2024: 6,2x).

Bovendien is de Vennootschap in geval van wijziging van de controle over de Vennootschap, in geval van

niet-nakoming van haar verplichtingen en meer algemeen in geval van in gebreke blijven zoals bedoeld in die

contracten, blootgesteld aan het risico van een gedwongen vervroegde terugbetaling. Een geval van in

gebreke blijven met betrekking tot één contract kan leiden tot een geval van in gebreke blijven met betrekking

tot alle contracten (‘cross-default’ clausules). Hoewel, volgens de informatie in haar bezit en van de

vooruitzichten die op die basis redelijkerwijs zouden kunnen worden gemaakt, de Vennootschap tot op heden

geen kennis heeft van elementen die erop wijzen dat in de voorzienbare toekomst één of meer van deze

ratio’s niet zouden kunnen worden nageleefd, kan het risico van niet-nakoming van de verbintenissen niet

worden uitgesloten. Bovendien heeft de Vennootschap geen controle over het naleven van bepaalde

verbintenissen die tot een vervroegde beëindiging van de kredietovereenkomsten kunnen leiden, zoals in

geval van een wijziging van de controle over de Vennootschap.

Op 31 december 2025 bestaan de niet-verdisconteerde uitgaande kasstromen met betrekking tot

kredietlijnen uit 534 miljoen € (de hoofdsom) vervallend binnen het jaar, 1.304 miljoen € vervallend tussen 1

en 5 jaar en 650 miljoen € vervallend over meer dan 5 jaar, en 23 miljoen € interesten die binnen het jaar

vervallen (31 december 2024: 435 miljoen € hoofdsom en 27 miljoen € interesten, vervallend binnen het jaar).

De niet-verdisconteerde uitgaande kasstromen met betrekking tot indekkingsinstrumenten worden in de

onderstaande tabellen weergegeven.

De toekomstige niet-verdisconteerde kasstromen zijn gebaseerd op de vaste rentevoeten van de derivaten

en nemen enkel de variabele rente in rekening in geval de vaste rente gekend was op 31 december 2025.

As at 31/12/2025 (x 1.000 €)	Vervallend binnen het jaar	Vervallend tussen één en vijf jaar	Vervallend over meer dan vijf jaar	TOTAAL
Derivaten waarop hedge accounting van toepassing is	-300	-1.928	-2.279	-4.507
Derivaten waarop hedge accounting niet van toepassing is	-6.776	-48.503	-4.504	-59.783

As at 31/12/2024 (x 1.000 €)	Vervallend binnen het jaar	Vervallend tussen één en vijf jaar	Vervallend over meer dan vijf jaar	TOTAAL
Derivaten waarop hedge accounting van toepassing is	-151	-2.241	-2.606	-4.998
Derivaten waarop hedge accounting niet van toepassing is	-1.542	-46.913	-6.387	-54.842

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

166

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 35.3: Renterisico

Aedifica gaat een groot deel van haar financiële schulden aan tegen een variabele rentevoet. Daardoor kan

Aedifica genieten van lage rentetarieven op het niet-afgedekte deel van haar schulden wanneer de rentecurve

niet omgekeerd is. Om het risico van stijgende rentevoeten in te dekken, voert Aedifica een beleid dat erop

gericht is de rentevoeten van minstens 60% van haar financiële schulden (zowel de bestaande als de

waarschijnlijke) in te dekken over meerdere jaren. Er wordt op gewezen dat de Vennootschap bepaalde

schulden aan vaste rentevoet heeft overgenomen, afkomstig van reeds bestaande investeringskredieten die

verbonden waren aan vastgoedvennootschappen die door de Vennootschap verworven of geabsorbeerd

werden. Aedifica heeft haar indekkingsratio uitgebreid en verhoogd door het afsluiten van nieuwe forward

starting swaps en enkele caps om het renterisico in te dekken. Bovendien hebben de USPP en de uitgifte van

benchmarkobligaties Aedifica’s mix van schulden met een vaste en vlottende rentevoet opnieuw in evenwicht

gebracht. In juli 2022 uitgegeven bankleningen met variabele rente in pond sterling zijn volledig geswapt naar

vaste rente. Op 31 december 2025 is de financiële schuld tegen het renterisico ingedekt voor 88,3%, wat

overeenkomt met de verhouding tussen de som van de schuld met vaste rentevoet en het referentiebedrag

van de financiële derivaten, gedeeld door de totale financiële schuld. De gewogen gemiddelde resterende

looptijd van de indekking is 3,8 jaar.

Dit beleid is gebaseerd op het feit dat een stijging van de nominale rentevoeten zonder gelijktijdige groei van

de inflatie een verhoging van de reële rentevoeten tot gevolg heeft. Die verhoging kan niet gecompenseerd

worden door een stijging van de huurinkomsten via indexatie. Bovendien stelt men in geval van inflatiegroei

een verschil in tijd vast tussen de stijging van de nominale rentevoeten en de indexatie van de huurinkomsten.

Als voorbeeld: in de veronderstelling dat de structuur en het niveau van de financiële schuld onveranderd

blijven en er abstractie gemaakt wordt van de toepassing van de indekkingsinstrumenten, hebben simulaties

aangetoond dat een gemiddelde stijging van de rentevoeten met 100 basispunten in 2026 t.o.v. de

gemiddelde rentevoet van de vooruitzichten een verhoging van de financieringskosten van ca. 24.8 miljoen €

(op 31 december 2026) met zich zou meebrengen. Als er rekening gehouden wordt met de huidige

indekkingsinstrumenten, dan zou de stijging van de financieringskosten slechts 2,4 miljoen € bedragen.

Om het renterisico te beheren heeft Aedifica dus voor indekkingen gezorgd (interest rate swaps en caps). Alle

indekkingen worden afgesloten met onbesproken tegenpartijen en met betrekking tot bestaande of zeer

waarschijnlijke risico’s. De analyse van de indekkingen wordt verstrekt in het financieel verslag en in

toelichting 32. De indekkingen kunnen voor lange periodes worden afgesloten: evenwel (en conform de

marktpraktijk) bepalen de overeenkomsten die met de betrokken banken gesloten zijn dat sommige

gebeurtenissen ertoe kunnen leiden dat de indekkingen stopgezet worden of dat er zekerheden gesteld

moeten worden (bijvoorbeeld in contanten) ten voordele van deze banken.

De variatie van de rentecurve heeft een beperkte invloed op de toekomstige lasten van de schulden, doordat

minimaal 60% van de schulden ingedekt is met interest rate swaps (IRS), die de schulden met variabele rente

omzetten in schulden met vaste rente, of met caps. Elke variatie van de rentecurve heeft een invloed op de

reële waarde van de indekkingen in het resultaat en/of in het eigen vermogen (post van de balans getiteld

‘I.C.d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die

onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS’). Een sensibiliteitsanalyse

wordt gegeven in toelichting 32.

Bepaalde externe gebeurtenissen zouden een verhoging van de kredietmarge ten laste van de Groep kunnen

veroorzaken, door toepassing van ‘increased costs’ clausules die in bancaire overeenkomsten opgenomen

werden. Dergelijke clausules laten de kredietverstrekkende banken toe om de kostprijs van het verstrekte

krediet te verhogen, o.a. indien die banken door hun toezichthoudende autoriteiten onderworpen worden aan

strengere solvabiliteits-, liquiditeits- of andere kapitaalvereisten. Er wordt echter op gewezen dat tijdens de

crisissen die de financiële wereld hebben getroffen, geen enkele bank ooit een van die clausules heeft

ingeroepen t.o.v. de Groep. Dat kan echter niet worden gezien als een garantie voor de toekomst. Enkele

kredieten voorzien in een verhoging van de kredietmarge als de schuldgraad meer dan 50% bedraagt. Alle

duurzaamheidsgerelateerde kredieten voorzien, afhankelijk van de jaarlijkse doelstellingen van de

duurzaamheids-KPI's, in een kleine aanpassing van de marge, die daardoor positief, negatief of nihil kan zijn.

Toelichting 35.4: Risico verbonden aan de bancaire tegenpartij

Het sluiten van een financieringscontract of van een indekkingsinstrument doet een tegenpartijrisico op een

financiële instelling ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. Om dat tegenpartijrisico

te beperken, doet Aedifica een beroep op verschillende vooraanstaande nationale en Europese banken om

de diversificatie van tegenpartijen voor haar financieringen en voor de indekkingsinstrumenten te verzekeren.

Daarbij besteedt Aedifica bijzondere aandacht aan de prijs-kwaliteitsverhouding van de geleverde diensten,

met dien verstande dat het tegenpartijrisico niet kan worden uitgesloten en dat het falen van één of meer van

de tegenpartijen van Aedifica een negatieve impact kan hebben op de activa, de activiteiten, de financiële

positie en de vooruitzichten van de Vennootschap.

In overeenstemming met de marktpraktijken bevatten de kredietovereenkomsten marktverstoringsclausules

en clausules van belangrijke verandering van omstandigheden (‘MAC’-clausules of ‘material adverse

changes’) die, in sommige extreme omstandigheden, bijkomende kosten voor de Vennootschap kunnen

genereren, en zelfs in nog extremere gevallen tot stopzetting van het krediet kunnen leiden. Er moet echter

worden opgemerkt dat tijdens de crisissen die de financiële markten hebben getroffen, geen enkele bank ooit

een van deze clausules tegenover de Groep heeft ingeroepen.

Toelichting 35.5: Wisselkoersrisico

Aedifica realiseert haar omzet en haar kosten in de eurozone en ook in Britse pond (sinds de aankoop van de

Britse portefeuille in februari 2019). Toekomstige schommelingen van de wisselkoers kunnen een invloed

hebben op de waarde van de vastgoedbeleggingen, de huurinkomsten en het nettoresultaat van Aedifica, die

alle zijn uitgedrukt in euro. Een wijziging van de EUR/GBP wisselkoers met 1 basispunt heeft een impact van

ca. 11,4 miljoen € op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van de Groep in het Verenigd Koninkrijk,

van ca. 0,8 miljoen € op de jaarlijkse huurinkomsten van de Groep en van ca. 0,8 miljoen € op het

nettoresultaat van de Groep.

Aedifica heeft haar Britse portefeuille gedeeltelijk gefinancierd met een obligatie-uitgifte in Britse ponden. De

obligatie van 180 miljoen £ werd begin 2021 uitgegeven via een private plaatsing (170 miljoen £ met een

looptijd van 7 jaar en 10 miljoen £ met een looptijd van 12 jaar). Daarnaast is in juli 2022 voor 160 miljoen £

aan bankleningen opgenomen. Deze bankleningen, samen met de eerdergenoemde obligatie, vormen een

gedeeltelijke natuurlijke afdekking van wisselkoersschommelingen op de balans en beperken de impact op

de schuldgraad.

Er wordt een actief afdekkingsbeleid gevoerd om het EUR/GBP-wisselkoersrisico en de invloed ervan op het

resultaat van Aedifica te beperken, indien en wanneer dat nodig wordt geacht. Dat afdekkingsbeleid houdt

onder andere rekening met de volatiliteit van de wisselkoers die regelmatig wordt opgevolgd en de kosten

van de afdekking (die zelf afhankelijk is van verschillende elementen). Een actief afdekkingsbeleid kan het

wisselkoersrisico echter niet volledig uitsluiten en de Vennootschap blijft er dus aan blootgesteld. Indien de

evolutie van de wisselkoers niet zou worden afgedekt, dan zou de Vennootschap kunnen worden blootgesteld

aan lagere huurinkomsten en hogere kosten, wat een negatieve impact zou kunnen hebben op de activa, de

activiteiten, de financiële positie en de vooruitzichten van de Vennootschap.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

167

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 36: Voorwaardelijke elementen en verbintenissen

De raad van bestuur waardeert de verbintenissen en verhalen tegen de nominale waarde van de juridische

verplichting zoals die in het contract voorkomt; bij gebrek aan nominale waarde of voor de grensgevallen,

worden zij pro memoria vermeld.

Toelichting 36.1: Verbintenissen

Naam	Land	Type	Vooruitgang	Budget 1(in miljoen €)
Am Parnassturm	DE	Renovatie	Lopend (forward funding)	5
Coham	BE	Uitbreiding & renovatie	Lopend (forward funding)	17
Crumlin	IE	Bouw	Lopend (forward funding)	34
Finland – ‘kinderdagverblijven’	FI	Bouw	Lopend (forward funding)	11
Finland – ‘woonzorgcentra’	FI	Bouw	Lopend (forward funding)	53
Finland – ‘andere’	FI	Bouw	Lopend (forward funding)	6
Homefield	UK	Acquisitie	Forward purchase	14
Kilcoole	IE	Bouw	Lopend (forward funding)	25
Lavender Villa	UK	Uitbreiding	Lopend (forward funding)	7
Limerick cancer centre	IE	Bouw	Lopend (forward funding)	27
Seniorenquartier	DE	Bouw	Lopend (forward funding)	29
Gummersbach
Sinnehiem	NL	Acquisitie	Acquisitie onderworpen aan opschortende voorwaarden	13
Sligo Finisklin Road 2	IE	Bouw	Lopend (forward funding)	16
St. Joseph’s	UK	Uitbreiding	Lopend (forward funding)	3
The Mount	UK	Bouw	Lopend (forward funding)	17
TOTAAL				276

Prijsaanpassing (‘earn out’)

Bij sommige acquisities is een deel van de aanschaffingsprijs bepaald in functie van een toekomstige en

onzekere gebeurtenis, bijvoorbeeld de betaling van een ‘earn out’ na voltooiing van de bouw van een

zorginstelling binnen het door Aedifica toegekende maximumbudget.

Toelichting 36.2: Voorwaardelijke verplichtingen

2.1 Kredietovereenkomsten

Aedifica heeft in het kader van haar kredietovereenkomsten, binnen de wettelijk toegestane beperkingen,

zekerheden verleend op bepaalde onroerende goederen. Het gaat in totaal om ca. 1% van alle activa.

2.2 Verwerving van aandelen, fusie en splitsing van vennootschappen

Aedifica beschikt over garanties van de verkopers van aandelen in verworven vastgoedvennootschappen,

zoals de integriteit van het vastgoed, fiscale garanties, mogelijke voorwaardelijke vergoedingen, enz. zoals

contractueel bepaald.

Toelichting 36.3: Voorwaardelijke activa

3.1 Met betrekking tot huurovereenkomsten verkregen zekerheden

Aedifica heeft van huurgaranties (in overeenstemming met de marktpraktijk en de toepasselijke wetgeving) in

de vorm van bankgaranties, beperkte bankdeposito's of borgstellingen die doorgaans 3 tot 6 maanden aan

huurinkomsten bedragen.

3.2 Zekerheden verkregen naar aanleiding van acquisities

Bij acquisities (in welke vorm dan ook) bedingt Aedifica marktconforme verklaringen en waarborgen.

Toelichting 36.4: Overige

4.1 Diverse opties

•

Aedifica heeft verschillende voorkeurrechten, aankoopopties en verlengingsopties toegekend aan de

exploitanten van de vastgoedsites. Aedifica beschikt over verschillende voorkeurrechten in het kader

van de exploitatieovereenkomsten die gesloten werden met de uitbaters van de zorgvastgoedsites.

• Verkoop- en aankoopopties (in het kader van bepaalde projectontwikkelingen): in bepaalde gevallen

heeft Aedifica opties aan derden verleend voor de aankoop van onroerende goederen en/of is Aedifica

de titularis van opties met het oog op de verkoop van onroerende goederen (in het geval dat deze

onroerende goederen uiteindelijk niet gebruikt zouden (kunnen) worden voor de betrokken

projectontwikkelingen).

1. De in dit hoofdstuk vermelde aanschaffingswaarden voldoen aan de eisen van artikel 49 § 1 van de wet van 12 mei

2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (op het ogenblik van het sluiten van het contract).

De gegevens in deze tabel zijn afgerond. Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van

31 december 2025 (0,87228 EUR/GBP).

2. Dit project werd reeds voltooid na 31 december 2025 (zie toelichting 38).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

168

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 37: Verwervingen & verkopen van vastgoedbeleggingen

De voornaamste verwervingen van vastgoedbeleggingen in 2025 – die in detail worden toegelicht in sectie 1.1

van het hoofdstuk ‘Financial review’ – zijn de volgende:

ACQUISITIES	Waarde van de gebouwen in reële waarde 1(in miljoen €)	Verwervings- datum 2	Wijze van integratie
België
Beerzelhof	0	01/04/2025	Acquisitie van een assistentiewoning
Duitsland
Harburg	11	31/12/2025	Acquisitie van een gebouw
Seniorenheim an der Alten Saline	12	31/12/2025	Acquisitie van een gebouw
Nederland
De Kroon	12	30/10/2025	Acquisitie van een gebouw
Finland
Koy Kirkkonummen Amandantie	7	03/06/2025	Acquisitie van een gebouw
Koy Tampereen Kanavanportti	13	03/06/2025	Acquisitie van een gebouw
Koy Kantakylän-Salpa	4	03/06/2025	Acquisitie van een gebouw
Koy Kuopion Retiisikatu 3	3	03/06/2025	Acquisitie van een gebouw
Koy Tuusulan Kappalaisenkaari 22	4	03/06/2025	Acquisitie van een gebouw
As Oy Kuopion Lönnrotinkatu 36	11	03/06/2025	Acquisitie van een gebouw
Helsinki Radiokatu	0	26/02/2025	Acquisitie van een project
Joensuu Suppakuja	0	03/07/2025	Acquisitie van een project
Rovaniemi Koivuojankatu	1	03/07/2025	Acquisitie van een project
Vihti Puhurikuja	1	25/09/2025	Acquisitie van een project
Seinäjoki Axel Mörnenkatu	0	24/10/2025	Acquisitie van een project
Turku Työnjohtajankatu	1	12/11/2025	Acquisitie van een project
Kuopio Pirtinkaari	1	18/11/2025	Acquisitie van een project
Seinäjoki Pikkukäpälä	1	18/11/2025	Acquisitie van een project
Ierland
Crumlin	3	31/12/2025	Acquisitie van een project
Kilcoole	2	19/12/2025	Acquisitie van een project
Spanje
Novaedat Mutxamel	8	18/09/2025	Acquisitie van een gebouw
TOTAAL	95

1. Om het aantal uit te geven aandelen, de ruilverhouding en/of de waarde van de verworven aandelen te bepalen.

2. En datum van opname in het resultaat.

3. De verkoop van het woonzorgcentrum Park Residenz in Neumünster (DE), dat al in het jaarverslag 2024 als verkoop

was opgenomen, werd op 5 februari 2026 afgerond.

De voornaamste verkopen van vastgoedbeleggingen gedurende het boekjaar zijn de volgende:

VERKOPEN	Datum	Verkoopprijs (in miljoen €)
Duitsland 3		4,2
Am Bäkepark	21/10/2025
Nederland		24,5
Huize Ter Beegden	06/03/2025
Martha Flora Hoorn	06/03/2025
Zorgresidentie Mariëndaal	01/07/2025
Verenigd Koninkrijk & Kanaaleilanden		8,0
St. Joseph’s Flats	08/05/2025
Church View	31/10/2025
Zweden		90,9
Gråmunkehöga 3:2	14/02/2025
Heby 3:17	14/02/2025
Bivägen	14/02/2025
Vallby 28:2	14/02/2025
Bälinge Lövsta 9:19	14/02/2025
Sunnersta 120:2 & 120:4	14/02/2025
Bälinge Lövsta 10:140	14/02/2025
Almungeberg 1:21	14/02/2025
Hässlinge 2:3 1 (Lillkyrka 1)	14/02/2025
Hässlinge 2:3 2	14/02/2025
Nyby 3:68	14/02/2025
Emmekalv 4:325	14/02/2025
Hovsta Gryt 7:2	14/02/2025
Steglitsan 2	14/02/2025
Västlunda 2:12	14/02/2025
Anderbäck 1:60	14/02/2025
Törsjö 3:204	14/02/2025
Saga 2	14/02/2025
Almungeberg 1:22	14/02/2025
Singö 10:2	14/02/2025
Bergshammar Ekeby 6:66	14/02/2025
Fanna 24:19	14/02/2025
Borggård 1:553	14/02/2025
Norby 31:78	14/02/2025
Mesta 6:56	31/03/2025
Östhamra 1:52	31/03/2025
Paradiset 2	31/03/2025
Kalleberga 8:269	31/03/2025
Eds Prästgård 1:115	31/03/2025
Sittesta	31/03/2025
TOTAAL		127,6

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

169

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 38: Gebeurtenissen na balansdatum

De tabel hieronder lijst alle gebeurtenissen na balansdatum op (zie ook sectie 1.2 van het hoofdstuk ‘Financial

review’) tot en met 16 maart 2026, de afsluitingsdatum van dit verslag.

Naam	Datum	Transactie	Land	Locatie
Mikkeli Pehtorintie	08/01/2026	Aankondiging van een nieuw ontwikkelingsproject	FI	Mikkeli
Stadtlohn	19/01/2026	Aankondiging van een nieuw ontwikkelingsproject	DE	Stadtlohn
Pirkkala Pereensaarentie	26/01/2026	Aankondiging van een nieuw ontwikkelingsproject	FI	Pirkkala
Vihti Puhurikuja	13/02/2026	Oplevering van een ontwikkelingsproject	FI	Vihti
Sligo Finisklin Road	20/02/2026	Oplevering van een ontwikkelingsproject	IE	Sligo
Cofinimmo NV	10/03/2026	Verwerving van 30.312.595 Cofinimmo-aandelen in het kader van Aedifica’s ruilbod (zie pagina’s 13-14)
Upgrade kredietrating	13/03/2026	S&P Global heeft de kredietratings van Aedifica verhoogd van BBB naar BBB+ na het succesvolle ruilbod op Cofinimmo

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

170

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 39: Lijst van dochterondernemingen, geassocieerde

ondernemingen en joint ventures

De lijst hieronder is de volledige lijst van ondernemingen bedoeld in de artikelen 3:104 en 3:156 van het

koninklijk besluit van 29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

Voor de Nederlandse dochtervennootschappen van Aedifica NV wordt er sinds het boekjaar 2021 gebruik

gemaakt van de vrijstelling voorzien in artikel 2:403 van het Burgerlijk Wetboek. Bijgevolg zijn deze vennoot-

schappen vrijgesteld van deponering van de individuele jaarrekening bij het handelsregister in Nederland.

NAAM	Land	Categorie	Rechtspersonen-register	Aandeel in kapitaal (in %)
Aedifica Invest NV	België1	Dochter	0879.109.317	100
Immobe NV	België	Associate	0697.566.095	25 ¹²
AED GVBF 1 NV	België	Dochter	1003.556.060	100
AED GVBF 2 NV	België	Dochter	1003.556.654	100
AED GVBF 3 NV	België	Dochter	1003.557.347	100
AED GVBF 4 NV	België	Dochter	1003.557.644	100
AED GVBF 5 NV	België	Dochter	1003.552.201	100
AED GVBF 6 NV	België	Dochter	1003.553.090	100
AED GVBF 7 NV	België	Dochter	1003.553.684	100
AED GVBF 8 NV	België	Dochter	1003.554.377	100
AED GVBF 9 NV	België	Dochter	1003.554.674	100
AED GVBF 10 NV	België	Dochter	1003.554.971	100
AED GVBF 11 NV	België	Dochter	1003.555.169	100
Le Douaire Invest BV	België	Dochter	0419.225.882	100
Aedifica Residenzen 1 GmbH&Co. KG	Duitsland2	Dochter	HRA52370	94 ¹³
Aedifica Residenzen 2 GmbH&Co. KG	Duitsland	Dochter	HRA53405	94 ¹³
Aedifica Residenzen 3 GmbH	Duitsland	Dochter	HRB118227	94 ¹³
Aedifica Residenzen 4 GmbH	Duitsland	Dochter	HRB121918	94 ¹³
Aedifica Residenzen 5 GmbH	Duitsland	Dochter	HRB124454	94 ¹³
Aedifica Residenzen 6 GmbH	Duitsland	Dochter	HRB124095	94 ¹³
Aedifica Residenzen Nord GmbH&Co.KG	Duitsland	Dochter	HRA52371	94 ¹³
Aedifica Residenzen West GmbH	Duitsland	Dochter	HRB117957	94 ¹³
Aedifica Verwaltungs GmbH	Duitsland	Dochter	HRB111389	100
Aedifica Asset Management GmbH	Duitsland	Dochter	HRB100562	100
Aedifica Luxemburg I SCS	Luxemburg3	Dochter	B128048	94 ¹³
Aedifica Luxemburg II SCS	Luxemburg	Dochter	B139725	94 ¹³
Aedifica Luxemburg III SCS	Luxemburg	Dochter	B143704	94 ¹³
Aedifica Luxemburg IV SCS	Luxemburg	Dochter	B117441	94 ¹³
Aedifica Luxemburg V SCS	Luxemburg	Dochter	B117445	94 ¹³
Aedifica Luxemburg VI SCS	Luxemburg	Dochter	B132154	94 ¹³
Aedifica Luxemburg VII SCS	Luxemburg	Dochter	B117438	94 ¹³
Aedifica Luxemburg VIII SCS	Luxemburg	Dochter	B117437	94 ¹³
Aedifica Nederland BV	Nederland4	Dochter	65422082	100
Aedifica Nederland 2 BV	Nederland	Dochter	75102099	100
Aedifica Nederland 3 BV	Nederland	Dochter	77636309	100
Aedifica Nederland 4 BV	Nederland	Dochter	81056664	100
Aedifica Nederland Services BV	Nederland	Dochter	75667800	100
Aedifica Nederland Joint Venture BV	Nederland	Dochter	80885551	100
Aedifica Sonneborgh Real Estate BV	Nederland	Dochter	84354267	75 14
Patient Properties (Eltandia) Ltd	Jersey5	Dochter	123682	100

NAAM	Land	Categorie	Rechtspersonen-register	Aandeel in kapitaal (in %)
Patient Properties (Windmill) Ltd	Jersey	Dochter	123699	100
Aedifica JE (Charrieres) Ltd	Jersey	Dochter	122808	100
Aedifica JE (Holdings) Ltd	Jersey	Dochter	103669	100
Aedifica JE (St Josephs) Ltd	Jersey	Dochter	9244	100
AED UK Holdings Ltd	VK⁶	Dochter	15426625	100
Aedifica UK Ltd	VK	Dochter	12351073	100
Aed Finance 1 Ltd	VK	Dochter	12352308	100
Aed Finance 2 Ltd	VK	Dochter	12352800	100
Aedifica UK Management Ltd	VK	Dochter	04797971	100
Aedifica UK (Ampthill) Ltd	VK	Dochter	11159774	100
Aedifica UK (Biddenham) Ltd	VK	Dochter	13483907	100
Aedifica UK (Bradford) Ltd	VK	Dochter	11278772	100
Aedifica UK (Congleton) Ltd	VK	Dochter	10806474	100
Aedifica UK (Dawlish) Ltd	VK	Dochter	13483857	100
Aedifica UK (Hailsham) Ltd	VK	Dochter	11159930	100
Aedifica UK (Hessle) Ltd	VK	Dochter	10674329	100
Aedifica UK (Lincoln) Ltd	VK	Dochter	13449716	100
Aedifica UK (Marston) Ltd	VK	Dochter	13816311	100
Aedifica UK (Sapphire) Ltd	VK	Dochter	09461514	100
Aedifica UK (Scarborough) Ltd	VK	Dochter	07295828	100
Aedifica UK (Shrewsbury) Ltd	VK	Dochter	07097091	100
Quercus Nursing Homes 2010 (C) Ltd 15	VK	Dochter	07193610	100
Quercus Nursing Homes 2010 (D) Ltd 15	VK	Dochter	07193618	100
Aedifica UK (Whitechapel) Ltd	VK	Dochter	11465472	100
Aedifica IM (Port Erin) Ltd	Eiland Man7	Dochter	013517v	100
Hoivatilat Oyj	Finland⁸	Dochter	2241238-0	100
Kiinteistö Oy Tampereen Routakatu	Finland	Dochter	3192647-1	100
Koy Äänekosken Ääneniementie	Finland	Dochter	3264862-9	100
Koy Äänekosken Likolahdenkatu	Finland	Dochter	2875205-2	100
Koy Espoon Fallåkerinrinne	Finland	Dochter	2620688-3	100
Koy Espoon Finnoonkartanonkatu	Finland	Dochter	2932623-1	100
Koy Espoon Hirvisuontie	Finland	Dochter	2755334-2	100
Koy Espoon Kurttilantie	Finland	Dochter	3134900-2	100
Koy Espoon Kuurinkallio	Finland	Dochter	3201659-2	100
Koy Espoon Matinkartanontie	Finland	Dochter	3117665-8	100
Koy Espoon Meriviitantie	Finland	Dochter	2720369‐2	100
Koy Espoon Oppilaantie	Finland	Dochter	2787263‐4	100
Koy Espoon Palstalaisentie 4	Finland	Dochter	3309285-3	100
Koy Espoon Rajamännynahde	Finland	Dochter	3194972-9	100
Koy Espoon Tikasmäentie	Finland	Dochter	2669018-5	100
Koy Espoon Vuoripirtintie	Finland	Dochter	2748087-6	100
Koy Euran Käräjämäentie	Finland	Dochter	2842931‐9	100
Koy Hakalahden Majakka	Finland	Dochter	2668724-2	100
Koy Hämeenlinna Kampuskaarre	Finland	Dochter	3175924-7	100
Koy Hämeenlinnan Jukolanraitti	Finland	Dochter	2826099‐8	100
Koy Jyväskylän Toivonlenkki	Finland	Dochter	3267462-4	100
Koy Hämeenlinnan Vanha Alikartanontie	Finland	Dochter	2669024‐9	100
Koy Haminan Lepikönranta	Finland	Dochter	2988685‐3	100
Koy Heinolan Lähteentie	Finland	Dochter	2752188‐5	100

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

171

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

NAAM	Land	Categorie	Rechtspersonen-register	Aandeel in kapitaal (in %)
Koy Helsingin Kansantie	Finland	Dochter	3214270-8	100
Koy Helsingin Käräjätuvantie	Finland	Dochter	3287010-7	100
Koy Helsingin Krämertintie	Finland	Dochter	3323987-8	100
Koy Helsingin Kutomokuja	Finland	Dochter	3287009-4	100
Koy Helsingin Lähdepolku	Finland	Dochter	3279404-4	100
Koy Helsingin Landbontie	Finland	Dochter	3270229-3	100
Koy Helsingin Mikkolantie	Finland	Dochter	0643128-2	100
Koy Helsingin Pakarituvantie	Finland	Dochter	3131782-8	100
Koy Helsingin Radiokatu	Finland	Dochter	3481518-7	100
Koy Kuopion Leinikinkatu	Finland	Dochter	3270230-6	100
Koy HelsinginTyönjohtajankadunSeppä3	Finland	Dochter	3009977-7	100
Koy Hollolan Kulmalantie 2	Finland	Dochter	3354537-3	100
Koy Hollolan Sarkatie	Finland	Dochter	2749865‐4	100
Koy Iisalmen Eteläinen Puistoraitti	Finland	Dochter	2840090‐3	100
Koy Iisalmen Kangaslammintie	Finland	Dochter	2826102‐6	100
Koy Iisalmen Petter Kumpulaisentie	Finland	Dochter	2882785‐1	100
Koy Iisalmen Satamakatu	Finland	Dochter	3005776-1	100
Koy Iisalmen Vemmelkuja	Finland	Dochter	2917923‐5	100
Koy Janakkalan Kekanahontie	Finland	Dochter	2911674‐4	100
Koy Järvenpään Uudenmaantie	Finland	Dochter	3279405-2	100
Koy Järvenpään Yliopettajankatu	Finland	Dochter	2774063-1	100
Koy Joensuun Suppakuja	Finland	Dochter	3472007-3	100
Koy Jyväskylän Ailakinkatu	Finland	Dochter	2932895‐8	100
Koy Jyväskylän Haperontie	Finland	Dochter	2763296‐4	100
Koy Jyväskylän Harjutie	Finland	Dochter	3172893-4	100
Koy Jyväskylän Haukankaari	Finland	Dochter	3174128-2	100
Koy Jyväskylän Lahjaharjuntie	Finland	Dochter	3207143-6	100
Koy Jyväskylän Linnantie	Finland	Dochter	3582993-5	100
Koy Jyväskylän Mannisenmäentie	Finland	Dochter	2816983‐6	100
Koy Jyväskylän Martikaisentie	Finland	Dochter	2575556-5	100
Koy Jyväskylän Palstatie	Finland	Dochter	2923254‐2	100
Koy Jyväskylän Sulkulantie	Finland	Dochter	2850306-4	100
Koy Jyväskylän Väliharjuntie	Finland	Dochter	2639227‐6	100
Koy Jyväskylän Vävypojanpolku	Finland	Dochter	2960547‐6	100
Koy Kaarinan Nurminiitynkatu	Finland	Dochter	2838030‐8	100
Koy Kajaanin Erätie	Finland	Dochter	2749663‐2	100
Koy Kajaanin Hoikankatu	Finland	Dochter	2951667‐6	100
Koy Kajaanin Menninkäisentie	Finland	Dochter	2681416‐8	100
Koy Kajaanin Uitontie	Finland	Dochter	3164208-1	100
Koy Kangasalan Hilmanhovi	Finland	Dochter	2262908‐8	100
Koy Kangasalan Mäntyveräjäntie	Finland	Dochter	2688361‐4	100
Koy Kangasalan Rekiäläntie	Finland	Dochter	2940754-1	100
Koy Kaskisten Bladintie	Finland	Dochter	2224949-9	100
Koy Kempeleen Ihmemaantie	Finland	Dochter	3112115-5	100
Koy Keravan Lehmuskatu	Finland	Dochter	3256470-8	100
Koy Keravan Männiköntie	Finland	Dochter	2774061‐5	100
Koy Keravan Palopellonkatu 6 B	Finland	Dochter	2999369-1	100
Koy Keravan Pianosoittajankatu	Finland	Dochter	3368773-4	100

NAAM	Land	Categorie	Rechtspersonen-register	Aandeel in kapitaal (in %)
Koy Keuruun Tehtaantie	Finland	Dochter	2877302‐1	100
Koy Kirkkonummen Amandantie	Finland	Dochter	2954521-5	100
Koy Kirkkonummen Kotitontunkuja	Finland	Dochter	2692080‐9	100
Koy Kokkola Kruunupyyntie	Finland	Dochter	3349210-1	100
Koy Kokkolan Ankkurikuja	Finland	Dochter	2955766‐2	100
Koy Kokkolan Kaarlelankatu 68	Finland	Dochter	2668743-7	100
Koy Kokkolan Vanha Ouluntie	Finland	Dochter	2771913‐8	100
Koy Kotkan Metsäkulmankatu 21	Finland	Dochter	2225111-8	100
Koy Kotkan Särmääjänkatu 6	Finland	Dochter	3169793-9	100
Koy Kouvolan Kaartokuja	Finland	Dochter	2697590‐6	100
Koy Kouvolan Lauttakatu	Finland	Dochter	3540128-5	100
Koy Kouvolan Rannikkotie	Finland	Dochter	2941695-8	100
Koy Kouvolan Ruskeasuonkatu	Finland	Dochter	2955751-5	100
Koy Kouvolan Vainiolankuja	Finland	Dochter	3134903-7	100
Koy Kouvolan Vinttikaivontie	Finland	Dochter	2543325‐9	100
Koy Kuopion Amerikanraitti 10	Finland	Dochter	2837113‐7	100
Koy Kuopion Lönnrotinkatu	Finland	Dochter	2833969-8	100
Koy Kuopion Männistönkatu	Finland	Dochter	3127190-3	100
Koy Kuopion Opistokuja 3	Finland	Dochter	3176660-7	100
Koy Kuopion Pirtinkaari	Finland	Dochter	2873993-1	100
Koy Kuopion Pirtinkaari 22	Finland	Dochter	3456005-7	100
Koy Kuopion Portti A2	Finland	Dochter	2874104-6	100
Koy Kuopion Rantaraitti	Finland	Dochter	2770280‐3	100
Koy Kuopion Retiisikatu	Finland	Dochter	2861508-2	100
Koy Kuopion Sipulikatu	Finland	Dochter	2509836‐6	100
Koy Kuopion Torpankatu	Finland	Dochter	3338477-6	100
Koy Lahden Jahtikatu	Finland	Dochter	2861249‐8	100
Koy Lahden Kurenniityntie	Finland	Dochter	3008794-4	100
Koy Lahden Makarantie	Finland	Dochter	2988683-7	100
Koy Lahden Piisamikatu	Finland	Dochter	2861251‐9	100
Koy Lahden Vallesmanninkatu A	Finland	Dochter	2675831‐1	100
Koy Lahden Vallesmanninkatu B	Finland	Dochter	2675827‐4	100
Koy Laihian Jarrumiehentie	Finland	Dochter	2798400‐3	100
Koy Lappeenrannan Orioninkatu	Finland	Dochter	2877591‐6	100
Koy Lappeenrannan Tyysterniementie	Finland	Dochter	3532486-5	100
Koy Laukaan Hytösenkuja	Finland	Dochter	2681456‐3	100
Koy Laukaan Peurungantie	Finland	Dochter	2821700-9	100
Koy Laukaan Saratie	Finland	Dochter	2896187‐4	100
Koy Kokkolan Kimalaisenpolku	Finland	Dochter	3266246-3	100
Koy Limingan Kauppakaari	Finland	Dochter	2553773‐6	100
Koy Limingan Saunarannantie	Finland	Dochter	3267223-1	100
Koy Lohjan Ansatie	Finland	Dochter	2768296‐1	100
Koy Lohjan Porapojankuja	Finland	Dochter	3130512-2	100
Koy Lohjan Sahapiha	Finland	Dochter	3132701-4	100
Koy Loimaan Itsenäisyydenkatu	Finland	Dochter	2887703-1	100
Koy Loviisan Mannerheiminkatu	Finland	Dochter	2648698‐5	100
Koy Mäntsälän Liedontie	Finland	Dochter	2505670‐5	100
Koy Mäntyharjun Lääkärinkuja	Finland	Dochter	2761813‐4	100

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

172

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

NAAM	Land	Categorie	Rechtspersonen-register	Aandeel in kapitaal (in %)
Koy Maskun Ruskontie	Finland	Dochter	2610017‐3	100
Koy Mikkelin Kastanjakuja	Finland	Dochter	2915481-2	100
Koy Mikkelin Pehtorintie	Finland	Dochter	3540129-3	100
Koy Mikkelin Sahalantie	Finland	Dochter	3004499-5	100
Koy Mikkelin Väänäsenpolku	Finland	Dochter	2864738‐3	100
Koy Mikkelin Ylännetie 8	Finland	Dochter	2839320‐5	100
Koy Mynämäen Opintie	Finland	Dochter	2957425‐1	100
Koy Nokian Kivimiehenkatu 4	Finland	Dochter	1056103-9	100
Koy Nokian Luhtatie	Finland	Dochter	2882228-4	100
Koy Nokian Näsiäkatu	Finland	Dochter	2772561‐8	100
Koy Nokian Tähtisumunkatu	Finland	Dochter	3328037-9	100
Koy Nokian Vikkulankatu	Finland	Dochter	2720339‐3	100
Koy Nurmijärven Laidunalue	Finland	Dochter	2415548‐8	100
Koy Nurmijärven Luhtavillantie	Finland	Dochter	3202629-9	100
Koy Nurmijärven Ratakuja	Finland	Dochter	2807462‐6	100
Koy Orimattilan Suppulanpolku	Finland	Dochter	2750819‐7	100
Koy Oulun Isopurjeentie 3	Finland	Dochter	2255743-2	100
Koy Oulun Jahtivoudintie	Finland	Dochter	2759228-8	100
Koy Oulun Juhlamarssi	Finland	Dochter	3217953-5	100
Koy Oulun Kihokkitie	Finland	Dochter	3504841-8	100
Koy Oulun Mäntypellonpolku	Finland	Dochter	3182688-4	100
Koy Oulun Pateniemenranta	Finland	Dochter	2930852-7	100
Koy Oulun Pikku-Iikankatu	Finland	Dochter	3455992-9	100
Koy Oulun Raamipolku	Finland	Dochter	2798361-7	100
Koy Oulun Ruismetsä	Finland	Dochter	3008792-8	100
Koy Oulun Salonpään koulu	Finland	Dochter	3100847-8	100
Koy Oulun Sarvisuontie	Finland	Dochter	2899591‐9	100
Koy Oulun Siilotie	Finland	Dochter	3006511-2	100
Koy Oulun Siilotie K21 A	Finland	Dochter	3311639-2	100
Koy Oulun Siilotie K21 B	Finland	Dochter	3311641-3	100
Koy Oulun Siilotie K21 C	Finland	Dochter	3311642-1	100
Koy Oulun Soittajanlenkki	Finland	Dochter	2920514-9	100
Koy Oulun Tahtimarssi	Finland	Dochter	3331416-1	100
Koy Oulun Ukkoherrantie A	Finland	Dochter	3141465-2	100
Koy Oulun Ukkoherrantie B	Finland	Dochter	2781801‐3	100
Koy Oulun Upseerinkatu	Finland	Dochter	3302679-2	100
Koy Oulun Vaaranpiha	Finland	Dochter	3146139-5	100
Koy Oulun Valjastie	Finland	Dochter	3139840-2	100
Koy Oulun Vihannestie	Finland	Dochter	3127183-1	100
Koy Oulun Villa Sulka	Finland	Dochter	2695880-7	100
Koy Paimion Mäkiläntie	Finland	Dochter	2853714‐1	100
Koy Pieksämäen Ruustinnantie	Finland	Dochter	2903250-8	100
Koy Pihtiputaan Nurmelanpolku	Finland	Dochter	2860057‐7	100
Koy Pirkkalan Lehtimäentie	Finland	Dochter	2593596‐1	100
Koy Pirkkalan Pereensaarentie 2	Finland	Dochter	3562190-7	100
Koy Pirkkalan Perensaarentie	Finland	Dochter	2808085‐8	100
Koy Porin Kerhotie 1	Finland	Dochter	3145625-4	100
Koy Porin Koekatu	Finland	Dochter	2835076‐6	100
Koy Porin Ojantie	Finland	Dochter	2625961‐9	100

NAAM	Land	Categorie	Rechtspersonen-register	Aandeel in kapitaal (in %)
Koy Porvoon Fredrika Runebergin katu	Finland	Dochter	2760328‐2	100
Koy Porvoon Haarapääskyntie	Finland	Dochter	2951666‐8	100
Koy Porvoon Peippolankuja	Finland	Dochter	2588814‐9	100
Koy Porvoon Vanha Kuninkaantie	Finland	Dochter	2746305‐6	100
Koy Raahen Kirkkokatu	Finland	Dochter	3143874-2	100
Koy Raahen Palokunnanhovi	Finland	Dochter	2326426‐0	100
Koy Raahen Vihastenkarinkatu	Finland	Dochter	2917887-3	100
Koy Raision Tenavakatu	Finland	Dochter	2553772‐8	100
Koy Riihimäen Jyrätie	Finland	Dochter	2956737-7	100
Koy Rovaniemen Gardininkuja	Finland	Dochter	3100848-6	100
Koy Rovaniemen Koivuojankatu	Finland	Dochter	3472006-5	100
Koy Rovaniemen Koulukaari	Finland	Dochter	3239963-4	100
Koy Rovaniemen Mäkiranta	Finland	Dochter	2994385-4	100
Koy Rovaniemen Matkavaarantie	Finland	Dochter	2838821‐1	100
Koy Rovaniemen Muonakuja	Finland	Dochter	3110312-5	100
Koy Rovaniemen Rakkakiventie	Finland	Dochter	2865638-6	100
Koy Rovaniemen Rakkakiventie 2	Finland	Dochter	3560758-2	100
Koy Rovaniemen Ritarinne	Finland	Dochter	2754616‐9	100
Koy Rovaniemen Santamäentie	Finland	Dochter	3008789-9	100
Koy Ruskon Päällistönmäentie	Finland	Dochter	2789540‐6	100
Koy Salon Linnankoskentie	Finland	Dochter	3330201-3	100
Koy Salon Papinkuja	Finland	Dochter	3155224-6	100
Koy Seinäjoen Axel Mörnen katu	Finland	Dochter	3559433-9	100
Koy Seinäjoen Kutojankatu	Finland	Dochter	2779544-8	100
Koy Seinäjoen Pikkukäpälä	Finland	Dochter	3472541-3	100
Koy Siilinjärven Nilsiäntie	Finland	Dochter	2934834‐2	100
Koy Siilinjärven Risulantie	Finland	Dochter	2854061‐5	100
Koy Siilinjärven Sinisiipi	Finland	Dochter	2479104‐6	100
Koy Sipoon Aarrepuistonkuja	Finland	Dochter	2878144‐3	100
Koy Sipoon Aarretie	Finland	Dochter	2870619‐5	100
Koy Sotkamon Härkökivenkatu	Finland	Dochter	3314858-9	100
Koy Sotkamon Kirkkotie	Finland	Dochter	2917890‐2	100
Koy Tampereen Lentävänniemenkatu	Finland	Dochter	2648697‐7	100
Koy Tampereen Sisunaukio	Finland	Dochter	2355346-8	100
Koy Tampereen Teräskatu	Finland	Dochter	3284989-3	100
Koy Tampereen Verstaankatu	Finland	Dochter	1517457-2	100
Koy Teuvan Tuokkolantie 14	Finland	Dochter	2225109-7	100
Koy Tornion Torpin Rinnakkaiskatu	Finland	Dochter	2816984‐4	100
Koy Turun Lemmontie	Finland	Dochter	2551472-9	100
Koy Turun Lukkosepänkatu	Finland	Dochter	2842686‐3	100
Koy Turun Malin Trällinkuja	Finland	Dochter	3171440-1	100
Koy Turun Paltankatu	Finland	Dochter	2845199‐7	100
Koy Turun Teollisuuskatu	Finland	Dochter	2729980‐7	100
Koy Turun Työnjohtajankatu	Finland	Dochter	3468969-4	100
Koy Turun Vähäheikkiläntie	Finland	Dochter	2660277‐1	100
Koy Turun Vakiniituntie	Finland	Dochter	2648689‐7	100
Koy Tuusulan Isokarhunkierto	Finland	Dochter	3005414-9	100
Koy Tuusulan Kappalaisenkaari	Finland	Dochter	3230075-3	100
Koy Tuusulan Lillynkuja	Finland	Dochter	3335638-8	100

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

173

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

NAAM	Land	Categorie	Rechtspersonen-register	Aandeel in kapitaal (in %)
Koy Tuusulan Temmontie	Finland	Dochter	3325587-8	100
Koy Ulvilan Kulmalantie	Finland	Dochter	2966954-1	100
Koy Uudenkaupungin Merilinnuntie	Finland	Dochter	2878831‐1	100
Koy Uudenkaupungin Merimetsopolku B	Finland	Dochter	2798800‐4	100
Koy Uudenkaupungin Merimetsopolku C	Finland	Dochter	2797654‐8	100
Koy Uudenkaupungin Puusepänkatu	Finland	Dochter	2766340‐2	100
Koy Vaasan Mäkikaivontie 22	Finland	Dochter	1743075-2	100
Koy Vaasan Tehokatu 10	Finland	Dochter	2246849-9	100
Koy Vaasan Uusmetsäntie	Finland	Dochter	3000725-4	100
Koy Vaasan Vanhan Vaasankatu	Finland	Dochter	2882784‐3	100
Koy Valkeakosken Juusontie	Finland	Dochter	3244769-1	100
Koy Vantaan Asolantie 14	Finland	Dochter	2319120-9	100
Koy Vantaan Haravakuja	Finland	Dochter	3331473-5	100
Koy Vantaan Koetilankatu	Finland	Dochter	2656382‐1	100
Koy Vantaan Koivukylän Puistotie	Finland	Dochter	2933844‐3	100
Koy Vantaan Mesikukantie	Finland	Dochter	2755333‐4	100
Koy Vantaan Punakiventie	Finland	Dochter	2675834‐6	100
Koy Vantaan Tuovintie	Finland	Dochter	2711240‐8	100
Koy Vantaan Vuohirinne	Finland	Dochter	2691248‐9	100
Koy Vihdin Hiidenrannantie	Finland	Dochter	2616455‐6	100
Koy Vihdin Puhurikuja	Finland	Dochter	3507091-4	100
Koy Vihdin Vanhan sepän tie	Finland	Dochter	2625959‐8	100
Koy Ylivieskan Mikontie 1	Finland	Dochter	2850860‐7	100
Koy Ylivieskan Ratakatu 12	Finland	Dochter	2850859‐4	100
Koy Ylöjärven Työväentalontie	Finland	Dochter	2690219‐2	100
Majakka Kiinteistöt Oy	Finland	Dochter	2760856-9	100
Hoivatilat AB	Zweden⁹	Dochter	559169-2461	100
Aedifica Ireland Ltd	Ierland¹⁰	Dochter	683400	100
Edge Fusion Ltd	Ierland	Dochter	614415	100
Enthree Ltd	Ierland	Dochter	683028	100
JKP Nursing Home Ltd	Ierland	Dochter	483964	100
Millennial Generation Ltd	Ierland	Dochter	607665	100
Prudent Capital Ltd	Ierland	Dochter	562309	100
Solcrea Ltd	Ierland	Dochter	614470	100
AED RE Espana 1 SLU	Spanje¹¹	Dochter	B16839649	100
AED RE Espana 2 SLU	Spanje	Dochter	B91643411	100

1. Met uitzondering van Immobe NV (gevestigd Louizalaan 331 te 1050 Brussel (België)) zijn alle Belgische

vennootschappen gevestigd te Belliardstraat 40 box 11 in 1040 Brussel (België).

2. Alle Duitse vennootschappen zijn gevestigd te Eschersheimer Landstraße 14 in 60322 Frankfurt am Main (Duitsland).

3. Alle Luxemburgse vennootschappen zijn gevestigd te rue Guillaume J. Kroll 12 C in 1882 Luxembourg (Luxemburg).

4. Alle Nederlandse vennootschappen zijn gevestigd te Amstelplein 54 in 1096 BC Amsterdam (Nederland).

5. Alle vennootschappen in Jersey zijn gevestigd te 47 Esplanade in St. Helier JE1 0BD (Jersey).

6. Alle Britse vennootschappen, met uitzondering van Quercus Nursing Homes 2010 (C) Ltd en Quercus Nursing Homes

2010 (D) Ltd, zijn gevestigd te 13 Hanover Square, London, England, W1S 1HN (Verenigd Koninkrijk).

7. Alle Britse Eiland Man vennootschappen zijn gevestigd te Fort Anne, Douglas, IM1 5PD, Isle of Man (Verenigd

Koninkrijk).

8. Alle Finse vennootschappen zijn gevestigd te Kasarmintie 21, 90130 Oulu (Finland).

9. De Zweedse vennootschap is gevestigd te Svärdvägen 21, 18233 Danderyd (Zweden).

10. Alle Ierse vennootschappen zijn gevestigd te 29 Earlsfort Terrace, Dublin 2, Ireland D02 AY28 (Ierland).

11. Alle Spaanse vennootschappen zijn gevestigd te Travessera de Gràcia 11, 5ª pl., 08021 Barcelona (Spain).

12. De overblijvende 75% zijn aangehouden door een investeerder die niet gerelateerd is met Aedifica.

13. De overblijvende 6% zijn aangehouden door een investeerder die niet gerelateerd is met Aedifica.

14. De overblijvende 25% zijn aangehouden door een partner die niet gerelateerd is met Aedifica.

15. Deze entiteit is gevestigd te C/O Teneo Financial Advisory Ltd, The Colmore Building, 20 Colmore Circus Queensway,

Birmingham, B4 6AT, en wordt momenteel geliquideerd.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

174

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 40: Naleving van verplichtingen van het GVV-statuut

(x 1.000 €)		31/12/2025	31/12/2024
Geconsolideerde schuldgraad (max. 65%)
Langlopende financiële schulden		1.933.720	2.065.194
Andere langlopende financiële verplichtingen (uitgezonderd	+	88.614	83.979
indekkingsinstrumenten)
Handelsschulden en andere langlopende schulden	+	0	124
Kortlopende financiële schulden	+	551.287	448.442
Andere kortlopende financiële verplichtingen (uitgezonderd	+	3.191	3.281
indekkingsinstrumenten)
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	+	47.434	48.933
Totale schulden volgens het KB van 13 juli 2014	=	2.624.247	2.649.953
Totaal activa		6.477.123	6.463.824
Indekkingsinstrumenten	-	-40.831	-53.990
Totaal activa volgens het KB van 13 juli 2014	=	6.436.292	6.409.834
Schuldgraad (in %)		40,77%	41,34%
Investeringscapaciteit tot 60% schuldgraad		1.237.528	1.195.947
Investeringscapaciteit tot 65% schuldgraad		1.559.343	1.516.439

Verbod om meer dan 20% van de activa te beleggen in gebouwen die een enkel

activageheel vormen

Op 31 december 2025 vertegenwoordigt de grootste groep activa die door eenzelfde huurder wordt beheerd

9% van de geconsolideerde activa van de Groep. Deze activa worden geëxploiteerd door Clariane (voorheen

gekend als de Korian-groep).

Waardering van de gebouwen door waarderingsdeskundigen

De gebouwen van Aedifica worden elk kwartaal gewaardeerd door de onafhankelijke waarderings-

deskundigen: Cushman & Wakefield Belgium NV, Stadim BV, C&W (UK) LLP German Branch, Savills Advisory

Services GmbH & Co. KG, Cushman & Wakefield Netherlands BV, Capital Value Taxaties BV, Knight Frank

LLP, Cushman & Wakefield Finland Oy, CBRE Unlimited Company en Jones Lang LaSalle España SA.

Toelichting 41: Reële waarde

Overeenkomstig IFRS 13 worden de elementen van de balans waarvoor de reële waarde berekend kan

worden hieronder weergegeven en onderverdeeld in niveaus:

(x 1.000 €)			31/12/2025		31/12/2024
	Categorie	Niveau	Boek-	Reële	Boek-	Reële
	Categorie	Niveau	waarde	waarde	waarde	waarde
Vaste activa
Financiële vaste activa			40.912	40.912	54.273	54.273
a. Indekkingsinstrumenten	C	2	40.831	40.831	53.990	53.990
b. Andere	A	2	80	80	283	283
Deelnemingen in	C	2	22.049	22.049	31.586	31.586
geassocieerde
vennootschappen en joint ventures
Vlottende activa
Handelsvorderingen	A	2	17.469	17.469	19.526	19.526
Belastingvorderingen en	A	2	9.074	9.074	11.334	11.334
andere vlottende activa
Kas en kasequivalenten	A	1	21.952	21.952	18.451	18.451
Langlopende verplichtingen
Langlopende financiële	A	2	-1.933.720	-1.841.724	-2.065.194	-1.950.181
schulden
Andere langlopende financiële verplichtingen
a. Toegelaten	C	2	-6.963	-6.963	-10.922	-10.922
afdekkingsinstrumenten
b. Andere	A	2	-88.614	-88.614	-83.979	-83.979
Handelsschulden en andere	A	2	0	0	-124	-124
langlopende schulden
Kortlopende verplichtingen
Kortlopende financiële	A	2	-551.287	-551.287	-448.442	-448.442
schulden
Handelsschulden en andere	A	2	-47.434	-47.434	-48.933	-48.933
kortlopende schulden
Andere kortlopende financiële verplichtingen	A	2	-3.191	-3.191	-3.281	-3.281

De categorieën waarvan sprake volgen de classificatie zoals voorgeschreven door IFRS 9:

• categorie A: Financieel actief of passief (inclusief debiteuren en leningen) gewaardeerd tegen

geamortiseerde kostprijs;

• categorie B: Actief of passief aangewezen aan reële waarde via het nettoresultaat

• categorie C: Actief of passief verplicht gemeten aan reële waarde via het nettoresultaat.

De toegelaten indekkingsinstrumenten vallen in categorie C, met uitzondering van de indekkingsinstrumenten

die voldoen aan de vereisten van hedge accounting (zie IFRS 9) waarbij de variaties in reële waarde via het

eigen vermogen geboekt worden.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

175

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 42: Verkoopopties toegestaan aan aandeelhouders

zonder zeggenschap

De Vennootschap heeft zich ertoe verbonden de belangen zonder zeggenschap in Aedifica Luxemburg I SCS.

Aedifica Luxemburg II SCS. Aedifica Luxemburg III SCS. Aedifica Luxemburg IV SCS. Aedifica Luxemburg V

SCS. Aedifica Luxemburg VI SCS en Aedifica Residenzen Nord GmbH & Co KG in handen van derden (6%

van het kapitaal) over te nemen indien die derden hun verkoopopties zouden uitoefenen. De uitoefenprijs van

zulke opties toegestaan aan aandeelhouders zonder zeggenschap wordt opgenomen op de lijn ‘I.C.b. Andere

langlopende financiële verplichtingen – Andere’ (zie toelichtingen 15 en 23).

Toelichting 43: Alternatieve prestatiemaatstaven (Alternative

Performance Measures – APM’s)

Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in de zin van

de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Een aantal van die APM’s

wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European

Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de

lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM’s in dit jaarlijks verslag zijn aangeduid

met een asterisk (*). De prestatiemaatstaven die bij IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die

niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als

APM’s. De definities van APM’s, zoals toegepast op de financiële staten van Aedifica, kunnen verschillen van

andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen worden gebruikt.

Toelichting 43.1: Vastgoedbeleggingen

Aedifica maakt gebruik van onderstaande prestatiemaatstaven om de waarde van haar vastgoed te bepalen.

Deze prestatiemaatstaven worden echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Ze stellen het vastgoed

voor dat op verschillende manieren wordt samengebracht om de lezer de meest relevante informatie aan te

bieden.

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Vastgoedbeleggingen in exploitatie	6.022.722	5.935.278
+ Activa bestemd voor verkoop	69.622	100.207
+ Gebruiksrechten van gronden	78.920	74.011
+ Grondreserve	11.606	12.966
Vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop*, of portefeuille van vastgoedbeleggingen	6.182.870	6.122.462
+ Projectontwikkelingen	102.351	95.677
Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop, of vastgoedportefeuille	6.285.221	6.218.139

Toelichting 43.2: Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille*

Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de prestaties van de vastgoedbeleggingen te illustreren na eliminatie

van de gevolgen van wijzigingen in de vastgoedportefeuille.

(x 1.000 €)	01/01/2025 - 31/12/2025	01/01/2024 - 31/12/2024
Huurinkomsten	360.954	338.138
- Wijzigingen in het geheel van de opgenomen gebouwen	-25.136	-11.263
= Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille*	335.818	326.875

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

176

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 43.3: Operationele kosten*, operationele marge* en exploitatiemarge*

Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de operationele kosten* te globaliseren. Het staat voor de rubrieken

IV. tot XV. van de resultatenrekening.

Aedifica maakt gebruik van de operationele marge* en de exploitatiemarge* om de rendabiliteit van haar

verhuuractiviteiten te illustreren. Respectievelijk staan ze voor het operationeel vastgoedresultaat gedeeld

door het nettohuurresultaat en het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door

het nettohuurresultaat.

(x 1.000 €)	31/12/2025
(x 1.000 €)	BE	DE	NL	UK	FI	SE	IE	ES	Niet toegewezen	TOTAAL
SECTORAAL RESULTAAT
Huurinkomsten (a)	72.950	64.555	41.276	87.912	68.686	1.100	23.849	626	-	360.954
Nettohuurresultaat (b)	72.646	64.616	41.135	88.001	68.678	1.099	23.849	477	-	360.501
Vastgoedresultaat (c)	72.598	64.617	41.360	88.000	69.151	1.089	23.852	477	4	361.148
Operationeel vastgoedresultaat (d)	71.535	61.376	38.523	85.084	67.302	1.000	23.350	383	4	348.557
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e)	71.535	61.376	38.523	85.084	67.302	1.000	23.350	383	-36.480	312.073
Operationele marge* (d)/(b)										96,7%
Exploitatiemarge* (e)/(b)										86,6%
Operationele kosten* (e)-(b)										48.428

			31/12/2024
(x 1.000 €)	BE	DE	NL	UK	FI	SE	IE	ES	Niet toegewezen	TOTAAL
SECTORAAL RESULTAAT
Huurinkomsten (a)	69.638	63.182	40.929	74.763	61.221	5.338	22.943	124	-	338.138
Nettohuurresultaat (b)	69.666	63.095	40.848	74.763	61.211	5.331	22.943	124	-	337.981
Vastgoedresultaat (c)	69.667	63.088	40.990	74.762	61.842	5.309	22.940	124	-	338.722
Operationeel vastgoedresultaat (d)	68.587	59.807	38.726	72.253	59.355	4.904	22.544	-15	-	326.161
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE	68.587	59.807	38.726	72.253	59.355	4.904	22.544	-15	-35.905	290.256
PORTEFEUILLE (e)
Operationele marge* (d)/(b)										96,5%
Exploitatiemarge* (e)/(b)										85,9%
Operationele kosten* (e)-(b)										47.725

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

177

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 43.4: Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde van de financiële

instrumenten*

Aedifica maakt gebruik van dit begrip om het financieel resultaat vóór de non-cash effecten van de

indekkingsinstrumenten voor te stellen. Deze prestatiemaatstaf wordt echter niet gedefinieerd door de IFRS-

normen. Het staat voor de som van de rubrieken XX., XXI. en XXII. van de resultatenrekening.

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
XX. Financiële opbrengsten	1.616	971
XXI. Netto-interestkosten	-50.236	-46.701
XXII. Andere financiële kosten	-5.675	-5.176
Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde van de financiële instrumenten*	-54.295	-50.906

Toelichting 43.5: Gemiddelde kost van de schulden*

Aedifica gebruikt de gemiddelde kost van de schulden* en de gemiddelde kost van de schulden* (inclusief

commissies op ongebruikte kredietlijnen) om de kost van haar financiële schuld te bepalen. Deze

prestatiemaatstaven worden echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen.

Ze staan respectievelijk voor de geannualiseerde netto-interestlasten na de doorrekening van interesten en

interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16 (en commissies op ongebruikte

kredietlijnen) gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld.

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Gewogen gemiddelde financiële schuld (a)	2.459.590	2.421.976
XXI. Netto-interestkosten	-50.236	-46.701
Doorrekening van interesten (incl. in XX. Financiële opbrengsten)	0	324
Interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16	1.593	1.429
Geannualiseerde netto-interestkosten (b)	-48.643	-44.948
Gemiddelde kost van de schulden* (b)/(a)	2,0%	1,9%
Commissies op ongebruikte kredietlijnen (incl. in XXII. Andere financiële kosten)	-3.902	-3.514
Geannualiseerde netto-interestkosten (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen) (c)	-52.545	-48.462
Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen) (c)/(a)	2,1%	2,0%

Toelichting 43.6: Rentedekkingsratio* of Interest Cover Ratio* (ICR)

Aedifica gebruikt de rentedekkingsratio* om te meten in hoeverre zij in staat is te voldoen aan de

rentebetalingsverplichtingen in verband met schuldfinanciering. De ratio moet ten minste gelijk zijn aan 2,0x.

De rentedekkingsratio* wordt berekend op basis van de definitie in het prospectus van Aedifica’s duurzame

obligatie: ‘Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille’ (lijnen I tot XV van de geconsolideerde

resultatenrekening) gedeeld door ‘Netto-interestkosten’ (lijn XXI) op een voortschrijdende basis van twaalf

maanden.

(x 1.000 €)	01/01/2025 - 31/12/2025	01/01/2024 - 31/12/2024
Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille (TTM) 1	312.073	290.256
XXI. Netto-interestkosten (TTM) 1	-50.236	-46.701
Rentedekkingsratio* of Interest Cover Ratio* (ICR)	6,2	6,2

Toelichting 43.7: Nettoschuld/EBITDA*

Deze APM geeft aan hoe lang een bedrijf op het huidige niveau zou moeten opereren om al zijn schulden af

te betalen. Het wordt berekend door de netto financiële schulden, d.w.z. financiële schulden op lange en

korte termijn min cash en cashequivalenten (teller), te delen door de EBITDA van de afgelopen twaalf maanden

(TTM) (noemer). EBITDA is het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille plus afschrijvingen

en waardeverminderingen

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Langlopende en kortlopende financiële schulden	2.485.007	2.513.636
- Kas en kasequivalenten	-21.952	-18.451
Netto schuld (IFRS)	2.463.055	2.495.185

Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille (TTM) 1	312.073	290.256
+ Afschrijvingen op andere vaste activa (TTM) 1	2.508	2.508
EBITDA (IFRS)	314.581	292.764

Netto schuld / EBITDA	7,8	8,5

De Nettoschuld/EBITDA-ratio is niet aangepast voor projecten in aanbouw of recent opgeleverde projecten

die de schuld verhogen maar niet (of niet volledig) bijdragen aan de huurinkomsten.

1. TTM (Trailing Twelve Months) wil zeggen dat de berekening gebaseerd is op financiële cijfers van de afgelopen

twaalf maanden.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

178

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

Toelichting 43.8: Eigen vermogen

Het eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* is een prestatiemaatstaf

die gebruikt wordt om het eigen vermogen vóór de non-cash effecten van de herwaardering van de

indekkingsinstrumenten weer te geven. Deze prestatiemaatstaf wordt echter niet gedefinieerd door de IFRS-

normen. Het staat voor de post ‘totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de

moedervennootschap’ zonder de gecumuleerde non-cash effecten van de herwaardering van de

indekkingsinstrumenten.

(x 1.000 €)	31/12/2025	31/12/2024
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap	3.663.700	3.642.975
- Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten	-33.869	-43.214
Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten*	3.629.831	3.599.761

Toelichting 43.9: Key performance indicatoren volgens het EPRA-referentiesysteem

Aedifica verbindt zich ertoe om haar rapportering te standaardiseren om de kwaliteit en vergelijkbaarheid van

de informatie te verbeteren en stelt het merendeel van de door EPRA aanbevolen indicatoren ter beschikking

van haar investeerders (zie ook het hoofdstuk ‘Rapportering volgens de EPRA BPR-normen’ in dit jaarlijks

verslag op de pagina’s 188-199). De volgende indicatoren worden beschouwd als APM’s en worden berekend

in het voornoemde EPRA-hoofdstuk:

• de EPRA Earnings* staat voor het nettoresultaat (aandeel van de groep) na de correcties die door de

EPRA worden aanbevolen. De EPRA Earnings* wordt berekend in toelichting 18 (volgens het Aedifica-

model) en in het EPRA-hoofdstuk van het jaarlijks financieel verslag (volgens het model dat door EPRA

wordt aanbevolen).

• de EPRA Net Reinstatement Value* staat voor de post ‘totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de

aandeelhouders van de moeder-vennootschap’ na de correcties die door de EPRA worden aanbevolen.

De EPRA NRV* gaat uit van de hypothese dat de vennootschap nooit haar activa zal verkopen en geeft

een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten.

• de EPRA Net Tangible Assets* staat voor de post ‘totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de

aandeelhouders van de moedervennootschap’ na de correcties die door de EPRA worden aanbevolen.

De EPRA NTA* gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en verkoopt, wat zou

resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen.

• de EPRA Net Disposal Value* staat voor de post ‘totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de

aandeelhouders van de moedervennootschap’ na de correcties die door de EPRA worden aanbevolen.

De EPRA NDV* vertegenwoordigt de waarde die toekomst aan de aandeelhouders van de

vennootschap in geval van verkoop van haar activa, wat zou leiden tot de regeling van uitgestelde

belastingen, de liquidatie van de financiële instrumenten en het in rekening nemen van andere

verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen.

• de EPRA Cost Ratio* (including direct vacancy costs) en de EPRA Cost Ratio* (excluding direct

vacancy costs) zijn globalisaties van de operationele kosten zoals door de EPRA wordt aanbevolen.

• de EPRA LTV* geeft de schuldenlast van de Vennootschap weer in vergelijking met de marktwaarde

van haar activa.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

179

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

2. Verkorte statutaire jaarrekening

De statutaire jaarrekening van Aedifica NV, op basis van de IFRS-normen, wordt hieronder samengevat

overeenkomstig artikel 3:17 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. De volledige versie van

de statutaire jaarrekening van Aedifica NV, samen met het beheersverslag en het verslag van de commissaris

zal binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan gratis verkregen

worden via het internet (www.aedifica.eu) of op aanvraag op de zetel.

De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud van de statutaire jaarrekening van

Aedifica NV gegeven.

De verplichte uitkering in de GVV-wetgeving heeft alleen betrekking op het aangepaste nettoresultaat zoals

vermeld in de statutaire jaarrekening van de GVV (opgesteld in overeenstemming met de IFRS). De FSMA-

circulaire van 2 juli 2020 laat verschillende boekhoudkundige opties toe om dochters in de statutaire

rekeningen op te nemen. Momenteel heeft Aedifica gekozen voor het ‘at cost’-model om haar

dochterondernemingen te boeken. Dat betekent dat dividenden in de statutaire jaarrekening worden

opgenomen wanneer het recht van de GVV om ze te ontvangen is vastgesteld (IAS 27.12). Dat houdt in dat

de ontvangen dividenden vervolgens worden opgenomen in de netto-inkomsten van de GVV voor het jaar en,

bijgevolg, in de uitkeringsverplichting.

2.1 Verkorte statutaire resultatenrekening

(x 1.000 €)

31/12/2025

31/12/2024

Huurinkomsten

105.547

102.831

II.

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren

III.

Met verhuur verbonden kosten

-264

-225

Nettohuurresultaat 105.283 102.606

IV.

Recuperatie van vastgoedkosten

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door

de huurder op verhuurde gebouwen

1.952

2.168

VI.

Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op

huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur

VII. Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op

verhuurde gebouwen

-1.995 -2.178

VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven -5 1

Vastgoedresultaat

105.235

102.597

IX.

Technische kosten

-608

-1.366

Commerciële kosten

XI.

Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen

-16

XII.

Beheerkosten vastgoed

549

1.226

XIII.

Andere vastgoedkosten

103

Vastgoedkosten

-37

Operationeel vastgoedresultaat 105.253 102.561

XIV.

Algemene kosten van de vennootschap

-19.928

-19.449

XV.

Andere operationele opbrengsten en kosten

462

Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille

85.421

83.574

XVI.

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen

229

-430

XVII.

Resultaat verkoop andere niet-financiële activa

XVIII.

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

1.073

-25.936

XIX.

Ander portefeuilleresultaat

-37

Operationeel resultaat

86.686

57.207

XX. Financiële opbrengsten 196.155 168.243

XXI.

Netto-interestkosten

-40.669

-38.587

XXII.

Andere financiële kosten

-9.168

-6.678

XXIII.

Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva

-10.344

-15.737

Financieel resultaat

135.974

107.241

XXIV.

Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en

joint ventures

-740

-929

Resultaat voor belastingen)

221.920

163.520

XXV. Vennootschapsbelasting en uitgestelde belastingen -6.877 -6.978

XXVI.

Exit taks

-149

135

Belastingen

-7.026

-6.843

Nettoresultaat

214.893

156.677

Gewoon resultaat per aandeel (€)

4,52

3,29

Verwaterd resultaat per aandeel (€)

4,52

3,29

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

180

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

2.2 Verkort statutair overzicht van gerealiseerde en niet-

gerealiseerde resultaten

(x 1.000 €)

31/12/2025

31/12/2024

Nettoresultaat

214.893

156.677

II. Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten herbruikbaar in de

resultatenrekening

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -

kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van

toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking

zoals gedefinieerd in IFRS ¹

796

1.115

D. Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van

een buitenlandse activiteit

0 0

Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting ²

-1.270

-3.870

Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

214.419

153.922

1. Komt overeen met ‘Variatie van het effectieve deel van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (niet-vervallen

interesten)’, zoals uiteengezet in toelichting 32.

2. Omvat hoofdzakelijk de overdracht naar de resultatenrekening van vervallen interesten uit indekkingsinstrumenten en

de afschrijving van de beëindigde derivaten (zie toelichting 32).

2.3 Verkorte statutaire balans

ACTIVA

31/12/2025

31/12/2024

(x 1.000 €)

Vaste activa

Goodwill

Immateriële vaste activa

587

1.029

Vastgoedbeleggingen

1.874.965

1.819.753

D. Andere materiële vaste activa 2.266 2.597

Financiële vaste activa

3.726.854

3.394.797

Vorderingen financiële leasing

Handelsvorderingen en andere vaste activa

Uitgestelde belastingen – activa

505

497

Totaal vaste activa

5.605.177

5.218.673

II.

Vlottende activa

A. Activa bestemd voor verkoop 0 10.900

Financiële vlottende activa

Vorderingen financiële leasing

Handelsvorderingen

10.198

9.748

Belastingvorderingen en andere vlottende activa

50.572

476.112

Kas en kasequivalenten

2.569

6.539

Overlopende rekeningen actief

10.038

16.406

Totaal vlottende activa

73.377

519.705

TOTAAL ACTIVA

5.678.554

5.738.378

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

181

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

31/12/2025

31/12/2024

(x 1.000 €)

EIGEN VERMOGEN

Kapitaal

1.203.638

Uitgiftepremies

1.719.001

Reserves

348.393

377.225

a. Wettelijke reserve

b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van

vastgoed

196.265

215.573

d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van

toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een

afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS

1.234 1.708

e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van

toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan

een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS

46.868

62.153

f. Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire

activa en passiva

-5.640

-3.874

g. Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten 0 0

h. Reserve voor eigen aandelen

-49

-459

j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegd-

pensioensregelingen

-363

k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen

in het buitenland

-14.413

-11.284

m. Andere reserves

-669

n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren

118.499

107.636

o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-

gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief

verwerkt worden volgens de 'equity'-methode.

5.991 6.804

Nettoresultaat van het boekjaar

214.893

156.677

TOTAAL EIGEN VERMOGEN

3.485.925

3.456.541

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

31/12/2025

31/12/2024

(x 1.000 €)

VERPLICHTINGEN

Langlopende verplichtingen

Voorzieningen

Langlopende financiële schulden

1.632.643

1.813.111

a. Kredietinstellingen

841.306

1.011.028

c. Andere

791.337

802.083

Andere langlopende financiële verplichtingen

13.936

18.124

a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten 7.302 10.921

b. Andere

6.634

7.203

Handelsschulden en andere langlopende schulden

Andere langlopende verplichtingen

Uitgestelde belastingen – verplichtingen

19.393

16.405

Totaal langlopende verplichtingen

1.665.972

1.847.640

II.

Kortlopende verplichtingen

A. Voorzieningen 0 0

Kortlopende financiële schulden

505.121

405.776

a. Kredietinstellingen

55.121

125.726

c. Andere

450.000

280.050

Andere kortlopende financiële verplichtingen

1.077

1.112

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

15.239

21.197

a. Exit taks

b. Andere

15.157

21.197

Andere kortlopende verplichtingen

F. Overlopende rekeningen passief 5.219 6.112

Totaal kortlopende verplichtingen

526.657

434.197

TOTAAL VERPLICHTINGEN

2.192.628

2.281.837

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

5.678.554

5.738.378

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

182

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

2.4 Verkort statutair mutatieoverzicht van het eigen vermogen

(x 1.000 €)

01/01/2024

Kapitaal-

verhoging

speciën

Kapitaal-

verhoging

in natura

Verwerving /

verkoop eigen

aandelen

Geconsolideerd

overzicht van

gerealiseerde en

niet-gerealiseerde

resultaten

Verwerking van

het resultaat

van het vorige

boekjaar

Andere

transfers met

betrekking tot

de verkoop van

activa

Overdracht

tussen

reserves

Andere en

afrondings-

verschil

31/12/2024

Kapitaal

1.203.638

Uitgiftepremies

1.719.001

Reserves 484.463 0 0 -428 -2.754 -104.055 -1 0 0 377.225

a. Wettelijke reserve

b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van vastgoed

266.180

-52.438

1.831

215.573

d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die

onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding

zoals gedefinieerd in IFRS

4.344

-2.636

1.708

e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die

niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding

zoals gedefinieerd in IFRS

111.144

-48.991

62.153

f. Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen

op monetaire activa en passiva

-4.470 0 0 0 0 596 0 0 0 -3.874

g. Reserve voor omrekening van buitenlandse

activiteiten

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

h. Reserve voor eigen aandelen

-31

-428

-459

j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van

toegezegd-pensioensregelingen

-244 0 0 0 -118 0 0 0 -1 -363

k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot

vastgoed gelegen in het buitenland

-13.846 0 0 0 0 2.562 0 0 0 -11.284

m. Andere reserves

-3.277

3.277

-669

n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren

116.170 0 0 0 0 -7.371 -1.163 0 0 107.636

o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en

in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen

die administratief verwerkt worden volgens de

'equity'-methode.

8.493

-1.690

6.804

Resultaat van het boekjaar 62.621 0 0 0 156.677 -62.621 0 0 0 156.677

TOTAAL EIGEN VERMOGEN

3.469.723

-428

153.923

-166.676

-1

3.456.541

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

183

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

(x 1.000 €)

01/01/2025

Kapitaal-

verhoging

speciën

Kapitaal-

verhoging

in natura

Verwerving /

verkoop eigen

aandelen

Geconsolideerd

overzicht van

gerealiseerde en

niet-gerealiseerde

resultaten

Verwerking van

het resultaat

van het vorige

boekjaar

Andere

transfers met

betrekking tot

de verkoop van

activa

Overdracht

tussen

reserves

Andere en

afrondings-

verschil

31/12/2025

Kapitaal

1.203.638

Uitgiftepremies

1.719.001

Reserves 377.225 0 0 410 -474 -28.768 0 0 -1 348.393

a. Wettelijke reserve

b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van vastgoed

215.573

-19.308

196.265

d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die

onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding

zoals gedefinieerd in IFRS

1.708

-474

1.234

e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die

niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding

zoals gedefinieerd in IFRS

62.153

-15.285

46.868

f. Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen

op monetaire activa en passiva

-3.874 0 0 0 0 -1.765 0 0 -1 -5.640

g. Reserve voor omrekening van buitenlandse

activiteiten

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

h. Reserve voor eigen aandelen

-459

410

-49

j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van

toegezegd-pensioensregelingen

-363 0 0 0 0 0 0 0 0 -363

k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot

vastgoed gelegen in het buitenland

-11.284 0 0 0 0 -3.129 0 0 0 -14.413

m. Andere reserves

-669

669

n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren

107.636 0 0 0 0 10.863 0 0 0 118.499

o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en

in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen

die administratief verwerkt worden volgens de

'equity'-methode.

6.804

-813

5.991

Resultaat van het boekjaar 156.677 0 0 0 214.893 -156.677 0 0 0 214.893

TOTAAL EIGEN VERMOGEN

3.456.541

410

214.419

-185.445

-1

3.485.925

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

184

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

2.5 Verkorte statutaire resultaatverwerking

De voornaamste variatie in de resultaatbestemming houdt verband met de verandering in de reële waarde

van de financiële instrumenten (zie toelichting bij het gecorrigeerde resultaat) en de daling van de uitgestelde

belastingen als gevolg van de daling van de reële waarde van de activa.

VOORGESTELDE VERWERKING

31/12/2025

31/12/2024

(x 1.000 €)

A. Nettoresultaat

214.893

156.677

B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/+)

-6.802

-39.632

1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of

negatieve) saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+)

1.178 -19.309

2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte

mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van

vastgoedbeleggingen (-/+)

3. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn

aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-)

4. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn

aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+)

0 0

5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen

zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-)

-10.344

-15.285

6. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële

waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen

zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+)

7. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het saldo van de

wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva (-/+)

5.816 -1.765

8. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve fiscale latenties met

betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (-/+)

-2.980

-3.129

9. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor de ontvangen

dividenden bestemd voor de terugbetaling van financiële schulden(-/+)

10. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+)

669

11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige

boekjaren (-/+)

0 0

12. Toevoeging aan de reserve voor het aandeel in de winst of het verlies

en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die

administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode.

-472

-813

C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13. § 1. lid 1

178.592

163.122

D. Vergoeding voor het kapitaal – andere dan C

155.290

22.324

Vooropgestelde vergoeding aan het kapitaal (C + D)

333.882

185.445

Over te dragen resultaat

-112.187 10.864

NIET-UITKEERBAAR EIGEN VERMOGEN VOLGENS ARTIKEL 7:212

VAN HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN

31/12/2025

31/12/2024

(x 1.000 €)

Gestort kapitaal of, als dit hoger ligt, opgevraagd kapitaal (+)

1.203.638

Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies (+)

565.068

Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van

vastgoed (+)

197.443 196.265

Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten

afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een

afdekkingboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-)

1.234

1.708

Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten

afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een

afdekkingboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-)

36.524

46.868

Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa

en passiva (+)

177 0

Reserve voor de omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening

van een buitenlandse activiteit (+/-)

Reserve voor het saldo van de prestaties in de reële waarde van financiële

activa beschikbaar voor de verkoop (+/-)

Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegde

pensioenregelingen (+)

0 0

Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het

buitenland (+)

0 0

Reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van

financiële schulden (+)

Andere door de algemene vergadering onbeschikbaar verklaarde

reserves (+)

Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-

gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt

worden volgens de 'equity'-methode.

5.519 5.991

Wettelijke reserve (+)

Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens Artikel 7:212 van het

Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen

2.009.603

2.019.538

Nettoactief

3.485.925

3.456.541

Voorschot op dividend

Dividendsaldo

-333.882 -185.445

Nettoactief na uitkering

3.152.043

3.271.096

Resterende marge na uitkering

1.142.440

1.251.558

1. Ook rekening houdend met de nieuwe Aedifica-aandelen die in het kader van het ruilbod op Cofinimmo zijn uitgegeven

op 10 maart 2026 en allemaal recht geven op het volledige dividend over het boekjaar 2025.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

185

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

2.6 Gecorrigeerd resultaat vastgelegd door het KB van 13 juli 2014

Het gecorrigeerd resultaat vastgelegd door het KB van 13 juli 2014 wordt op de volgende wijze berekend,

op basis van de statutaire rekeningen:

(x 1.000 €)

31/12/2025

31/12/2024

Nettoresultaat

214.893

156.677

Afschrijving

784

917

Waardeverminderingen 262 222

Andere niet-geldelijke kosten

8.658

19.781

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen

-229

430

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

-1.128

25.875

Afrondingsverschil

Gecorrigeerd resultaat

223.240

203.902

Noemer (in aandelen)

83.470.544

47.550.119

GECORRIGEERD RESULTAAT PER AANDEEL (in € per aandeel)

2,67

4,29

Voorschot op dividend

Dividendsaldo

333.882

185.445

Totaal voorgesteld dividend

333.882

185.445

UITKERINGSRATIO (MIN. 80%)

150%

91%

De belangrijkste wijziging ten opzichte van het gecorrigeerde resultaat van vorig jaar betreft de positieve reële

waarde van de vastgoedbeleggingen in 2025, in tegenstelling tot een negatieve reële waarde in 2024 (zie

toelichting 10 voor meer details).

Een andere noemenswaardige wijziging heeft betrekking op andere niet-geldelijke kosten, met name de reële

waarde van financiële instrumenten die het variabele renterisico indekken.

1. Ook rekening houdend met de nieuwe Aedifica-aandelen die in het kader van het ruilbod op Cofinimmo zijn uitgegeven

op 10 maart 2026 en allemaal recht geven op het volledige dividend over het boekjaar 2025.

2.7 Verkort statutair mutatieoverzicht van het eigen vermogen na

verwerking van het resultaat van het boekjaar

(x 1.000 €)

Eigen

vermogen op

31/12/2025

Voorgestelde

verwerking

van het

resultaat

Eigen vermogen

op 31/12/2025 na

voorgestelde

verwerking van

het resultaat

Kapitaal

1.203.638

Uitgiftepremies

1.719.001

Reserves

348.393

214.893

563.286

a. Wettelijke reserve

b. Reserve voor het saldo van de variaties in de

reële waarde van vastgoed

196.265 1.178 197.443

d. Reserve voor het saldo van de variaties in de

reële waarde van toegelaten

afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn

aan een afdekkingsboekhouding zoals

gedefinieerd in IFRS

1.234

e. Reserve voor het saldo van de variaties in de

reële waarde van toegelaten

afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen

zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals

gedefinieerd in IFRS

46.868

-10.344

36.524

f. Reserve voor het saldo van de wisselkoers-

verschillen op monetaire activa en passiva

-5.640

5.816

177

g. Reserve voor omrekening van buitenlandse

activiteiten

Reserve voor eigen aandelen

-49

j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van

toegezegd-pensioensregelingen

-363 0 -363

k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking

tot vastgoed gelegen in het buitenland

-14.413

-2.980

-17.393

m. Andere reserves

n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren

118.499

221.695

340.194

o. Reserve voor het aandeel in de winst of het

verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van

deelnemingen die administratief verwerkt

worden volgens de 'equity'-methode.

5.991

-472

5.519

Resultaat van het boekjaar

214.893

-214.893

TOTAAL EIGEN VERMOGEN

3.485.925

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

186

jaarlijks verslag 2025 - Jaarrekening

HALMOLEN

WOONZORGCENTRUM

IN ZOERSEL (BE)

informatie

Bijkomende

1. Rapportering volgens

de EPRA BPR-normen

pagina’s 188 > 199

2. Externe verificatie

pagina’s 200 > 211

3. Permanente

documenten

pagina’s 212 > 224

4. EPRA sBPR

referentietabel

pagina 225

5. GRI-referentietabel

pagina’s 226 > 227

6. Verklaringen

pagina’s 228 > 229

7. Lexicon

pagina’s 230 > 234

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

187

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1. Rapportering volgens de EPRA BPR-normen

EPRA (‘European Public Real Estate Association’) is de stem van de Europese

beursgenoteerde vastgoedsector. De EPRA-indexen zijn een wereldwijde

benchmark en de meest gebruikte investeringsindex voor beursgenoteerd

vastgoed. Het Aedifica-aandeel is in de ‘FTSE EPRA/NAREIT Developed

Europe Index’ opgenomen sinds maart 2013.

Op 31 december 2025 is Aedifica opgenomen in de Europese EPRA-index

met een gewicht van ongeveer 1,6% en in de Belgische EPRA-index met

een gewicht van ongeveer 18,7%.

In september 2025 kreeg Aedifica voor de elfde keer op rij de ‘EPRA BPR

Gold Award’ uitgereikt voor haar jaarljks verslag (boekjaar 2024). Aedifica

blijft op die manier in de kopgroep van de Europese vennootschappen die

worden geëvalueerd door EPRA.

1.1 EPRA key performance indicatoren

31/12/2025 31/12/2024

EPRA Earnings*

Resultaat afkomstig van de operationele activiteiten. De EPRA Earnings* staat voor het nettoresultaat (aandeel van de groep) na de

correcties die door de EPRA worden aanbevolen.

x 1.000 €

244.783

234.581

€ / aandeel 5,15 4,93

EPRA Net Reinstatement Value*

Nettoactiefwaarde (NAW) aangepast overeenkomstig de Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019

publiceerde voor toepassing vanaf 1 januari 2020. De EPRA NRV* gaat uit van de hypothese dat de vennootschap nooit haar activa zal

verkopen en geeft een schatting van het bedrag dat nodig is om de vennootschap opnieuw op te richten.

x 1.000 €

4.141.246

4.111.151

€ / aandeel

87,09

86,46

EPRA Net Tangible Assets*

Nettoactiefwaarde (NAW) aangepast overeenkomstig de Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019

publiceerde voor toepassing vanaf 1 januari 2020. De EPRA NTA* gaat uit van de hypothese dat de vennootschap activa verwerft en

verkoopt, wat zou resulteren in de realisatie van bepaalde onvermijdelijke uitgestelde belastingen.

x 1.000 €

3.728.066

3.643.666

€ / aandeel

78,40

76,63

EPRA Net Disposal Value* Nettoactiefwaarde (NAW) aangepast overeenkomstig de Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines die EPRA in oktober 2019

publiceerde voor toepassing vanaf 1 januari 2020. De EPRA NDV* vertegenwoordigt de waarde die toekomt aan de aandeelhouders van

de vennootschap in geval van verkoop van haar activa, wat zou leiden tot de regeling van uitgestelde belastingen, de liquidatie van de

financiële instrumenten en het in rekening nemen van andere verplichtingen aan hun maximum bedrag, min belastingen.

x 1.000 €

3.695.948 3.670.625

€ / aandeel

77,73

77,19

EPRA Net Initial Yield* (NIY) Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren (‘passing rents’) op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met

uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -

kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.

% 5,6% 5,3%

EPRA Topped-up NIY*

Deze indicator omvat een aanpassing van de EPRA NIY* met betrekking tot het verstrijken van huurvrije periodes of andere niet-

vervallen huurincentives zoals huurkortingen en ‘step rents’.

5,6%

5,5%

EPRA Vacancy Rate* Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. % 0,1% 0,1%

EPRA Cost Ratio*

(including direct vacancy costs)

Administratieve en operationele kosten (met inbegrip van de directe kosten van de niet-verhuurde gebouwen) gedeeld door de bruto

huurinkomsten.

% 13,5% 14,2%

EPRA Cost Ratio*

(excluding direct vacancy costs)

Administratieve en operationele kosten (zonder de directe kosten van de niet-verhuurde gebouwen) gedeeld door de bruto

huurinkomsten.

13,5%

14,1%

EPRA LTV*

De EPRA LTV* geeft de schuldenlast van de Vennootschap weer in vergelijking met de marktwaarde van haar activa.

39,7%

40,6%

EPRA (‘European Public Real Estate Association’) is de stem van de Europese

beursgenoteerde vastgoedsector. De EPRA

Gold Award’ uitgereikt voor haar jaarljks verslag (boekjaar 202

blijft op die manier in de kopgroep van de Europese vennootschappen die

worden geëvalueerd door EPRA.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

188

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1.2 EPRA Earnings*

EPRA Earnings*

31/12/2025

31/12/2024

x 1.000 €

IFRS nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) zoals vermeld in de jaarrekening

244.434

204.831

Correcties om de EPRA Earnings* te berekenen:

(i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop

-75.397

-15.195

(ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen

11.665

-374

(iii) Resultaat op de verkoop van activa bestemd voor verkoop

(iv) Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen

(v) Afschrijving van goodwill

27.615

30.235

(vi) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (IFRS 9) en close out-kosten

9.567

18.708

(vii) Kosten en interesten met betrekking tot acquisities en joint-ventures (IFRS 3)

(viii) Aanpassingen met betrekking tot de financieringsstructuur 0 0

(ix) Aanpassingen met betrekking tot niet-operationele en uitzonderlijke posten

(x) Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties

26.413

-3.826

(xi) EPRA correcties (i) tot (x) volgens joint-ventures

360

592

(xii) Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven

126

-390

Afrondingsverschil

EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep)

244.783

234.581

Aantal aandelen (Noemer IAS 33)

47.550.119

EPRA Earnings* per aandeel (EPRA EPS* - in €/aandeel)

5,15

4,93

EPRA Earnings* verwaterd per aandeel (EPRA verwaterd EPS* - in €/aandeel) 5,15 4,93

Zie sectie 1.4 van het hoofdstuk ‘Financial Review’ voor een samenvatting van de geconsolideerde jaarrekening.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

189

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1.3 EPRA Net Asset Value indicators

Situatie op 31 december 2025 EPRA Net

Reinstatement

Value*

EPRA Net

Tangible

Assets*

EPRA Net

Disposal

Value*

x 1.000 €

NAW volgens jaarrekening (aandeelhouders v/d groep)

3.663.700

NAW volgens jaarrekening (in €/aandeel)

(aandeelhouders v/d groep)

77,05 77,05 77,05

(i) Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare

schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd)

- - -

Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteer-

bare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten

3.663.700

Toe te voegen:

(ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het

IAS 40 ‘cost model’ van toepassing is)

- - -

(ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in

aanbouw (als het IAS 40 ‘cost model’ van toepassing is)

(ii.c) Herwaardering van andere vaste activa

(iii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing

(iv) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop

Verwaterde NAW aan reële waarde 3.663.700 3.663.700 3.663.700

Uit te sluiten:

(v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaardering aan reële

waarde van vastgoedbeleggingen

158.572

(vi) Reële waarde van de financiële instrumenten

-33.869

(vii) Goodwill afkomstig van uitgestelde belastingen

16.788

(vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans

-76.536

(vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans -589

Toe te voegen:

(ix) Reële waarde van de schuld met een vaste rentevoet

91.996

(x) Herwaardering van immateriële vaste activa aan reële

waarde

(xi) Overdrachtsbelasting op vastgoed

336.055

Toe te voegen/uit te sluiten:

Aanpassingen (i) tot (v) voor joint-ventures

Aangepaste NAW (aandeelhouders v/d groep) 4.141.246 3.728.066 3.695.948

Aantal beursgenoteerde aandelen

47.550.119

Aangepaste NAW (in €/aandeel)

(aandeelhouders v/d groep)

87,09

78,40

77,73

x 1.000 €

Reële waarde % van

totale

portefeuille

% van

uitgestelde

belastingen

Deel van de portefeuille onderworpen aan uitgestelde

belastingen zonder intentie tot verkoop op lange termijn

3.639.155

59%

100%

Situatie op 31 december 2024 EPRA Net

Reinstatement

Value*

EPRA Net

Tangible

Assets*

EPRA Net

Disposal

Value*

x 1.000 €

NAW volgens jaarrekening (aandeelhouders v/d groep)

3.642.975

NAW volgens jaarrekening (in €/aandeel)

(aandeelhouders v/d groep)

76,61 76,61 76,61

(i) Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare

schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd)

- - -

Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteer-

bare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten

3.642.975

Toe te voegen:

(ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het

IAS 40 ‘cost model’ van toepassing is)

- - -

(ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in

aanbouw (als het IAS 40 ‘cost model’ van toepassing is)

(ii.c) Herwaardering van andere vaste activa

(iii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing

(iv) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop

Verwaterde NAW aan reële waarde 3.642.975 3.642.975 3.642.975

Uit te sluiten:

(v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaardering aan reële

waarde van vastgoedbeleggingen

132.315

(vi) Reële waarde van de financiële instrumenten

-43.214

(vii) Goodwill afkomstig van uitgestelde belastingen

45.161

(vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans

-132.524

(vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans -1.047

Toe te voegen:

(ix) Reële waarde van de schuld met een vaste rentevoet

115.013

(x) Herwaardering van immateriële vaste activa aan reële

waarde

(xi) Overdrachtsbelasting op vastgoed

333.915

Toe te voegen/uit te sluiten:

Aanpassingen (i) tot (v) voor joint-ventures

Aangepaste NAW (aandeelhouders v/d groep) 4.111.151 3.643.666 3.670.625

Aantal beursgenoteerde aandelen

47.550.119

Aangepaste NAW (in €/aandeel)

(aandeelhouders v/d groep)

86,46

76,63

77,19

x 1.000 €

Reële waarde % van

totale

portefeuille

% van

uitgestelde

belastingen

Deel van de portefeuille onderworpen aan uitgestelde

belastingen zonder intentie tot verkoop op lange termijn

2.845.975

47%

100%

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

190

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1.4 EPRA NIY* & EPRA topped-up NIY*

EPRA Net Initial Yield* (NIY) & EPRA Topped-up NIY*

31/12/2025

x 1.000 €

Totaal

Vastgoedbeleggingen - in volledige eigendom

1.255.280

1.201.500

693.910

1.202.143

1.277.680

460.435

34.125

6.125.073

Vastgoedbeleggingen - deelnemingen in joint-ventures

Activa bestemd voor verkoop (inclusief deelnemingen in joint-ventures)

69.622

Min: Projectontwikkelingen

-11.480

-19.198

-44.040

-27.633

-102.351

Vastgoedbeleggingen in exploitatie 1.255.280 1.190.020 693.910 1.252.567 1.233.640 - 432.802 34.125 6.092.344

Geschatte belastingaftrek van transactiekosten

31.641

80.038

72.400

83.554

24.737

42.937

749

336.056

Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie

1.286.921

1.270.058

766.310

1.336.121

1.258.377

475.739

34.874

6.428.400

Geannualiseerde brutohuurinkomsten

74.485

66.547

42.931

81.022

74.668

24.340

723

364.716

Vastgoedkosten ²

-629

-1.850

-1.595

-1.037

-2.039

-342

-79

-7.572

Geannualiseerde nettohuurinkomsten

73.856

64.697

41.336

79.985

72.629

23.998

644

357.145

Plus: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen

-504

300

244

322

1.162

1.523

Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten

73.352

64.997

41.580

79.985

72.951

23.998

1.806

358.668

EPRA NIY (in %)

5,7%

5,1%

5,4%

6,0%

5,8%

5,0%

0,0%

5,6%

EPRA Topped-up NIY (in %)

5,7%

5,1%

5,4%

6,0%

5,8%

5,0%

0,0%

5,6%

EPRA Net Initial Yield* (NIY) & EPRA Topped-up NIY*

31/12/2024

x 1.000 €

Totaal

Vastgoedbeleggingen - in volledige eigendom

1.254.966

1.166.330

665.440

1.274.181

1.169.900

40.485

435.256

24.397

6.030.955

Vastgoedbeleggingen - deelnemingen in joint-ventures

Activa bestemd voor verkoop (inclusief deelnemingen in joint-ventures)

14.690

7.800

24.561

53.156

100.207

Min: Projectontwikkelingen

-4.864

-19.852

-38.190

-10.496

-22.275

-95.677

Vastgoedbeleggingen in exploitatie 1.254.966 1.176.156 673.240 1.278.890 1.131.710 93.641 424.760 2.122 6.035.485

Geschatte belastingaftrek van transactiekosten

31.620

78.727

69.460

85.243

22.533

3.980

42.315

333.915

Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie

1.286.586

1.254.883

742.700

1.364.133

1.154.243

97.621

467.075

2.159

6.369.400

Geannualiseerde brutohuurinkomsten

71.785

63.368

40.369

71.623

68.279

5.683

22.209

124

343.442

Vastgoedkosten ²

-416

-2.128

-1.485

-933

-1.948

-398

-112

-122

-7.543

Geannualiseerde nettohuurinkomsten

71.370

61.240

38.884

70.690

66.331

5.285

22.097

335.899

Plus: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen

-67

857

804

10.098

255

1.691

13.638

Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten

71.303

62.097

39.688

80.788

66.331

5.540

23.788

349.537

EPRA NIY (in %) 5,5% 4,9% 5,2% 5,2% 5,7% 5,4% 4,7% 0,0% 5,3%

EPRA Topped-up NIY (in %)

5,5%

4,9%

5,3%

5,9%

5,7%

5,1%

0,0%

5,5%

1. Zie toelichting 3 van de geconsolideerde jaarrekening voor meer details over de segmenten.

2. De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van de EPRA Net Initial Yield wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de ‘vastgoedkosten’ zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden

voorgesteld.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

191

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1.5 Vastgoedbeleggingen – huurgegevens

Vastgoedbeleggingen – huurgegevens

31/12/2025

x 1.000 €

Bruto huur-

inkomsten

Netto huur-

inkomsten

Verhuurbare

oppervlakte (in m²)

Contractuele

huurgelden

Geschatte huurwaarde

(GHW) op leegstand

Geschatte

huurwaarde (GHW)

EPRA Vacancy rate

(in %)

Segment

België

71.929

70.821

505.527

73.981

70.789

0,0%

Duitsland

64.463

61.274

603.160

66.847

67.545

0,0%

Nederland

40.552

37.949

331.628

43.175

43.851

0,2%

Verenigd Koninkrijk

83.907

80.990

335.228

81.022

87.572

0,0%

Finland

68.678

67.305

327.508

74.990

253

72.916

0,3%

Zweden - - - - - - -

Ierland

23.849

23.350

117.368

24.340

23.645

0,0%

Spanje

477

387

20.624

1.884

1.906

0,0%

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

353.855

342.076

2.241.043

366.240

335

368.224

0,1%

Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS

Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2025

2.064

1.925

Gebouwen bestemd voor verkoop

3.805

Grondreserve

777

750

Andere aanpassingen

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

360.501

348.557

Vastgoedbeleggingen – huurgegevens

31/12/2024

x 1.000 €

Bruto huur-

inkomsten

Netto huur-

inkomsten

Verhuurbare

oppervlakte (in m²)

Contractuele

huurgelden

Geschatte huurwaarde

(GHW) op leegstand

Geschatte

huurwaarde (GHW)

EPRA Vacancy rate

(in %)

Segment

België

67.825

66.750

505.484

71.719

67.919

0,0%

Duitsland 61.811 58.554 557.911 64.225 - 64.919 0,0%

Nederland

39.160

37.040

347.700

41.173

41.956

0,2%

Verenigd Koninkrijk

72.406

69.901

341.740

81.721

83.395

0,0%

Finland

61.211

59.355

299.771

68.279

142

67.024

0,2%

Zweden

2.075

1.951

11.316

5.938

5.733

0,0%

Ierland

22.943

22.639

117.368

23.900

23.244

0,0%

Spanje

124

-15

15.478

124

0,0%

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

327.555

316.175

2.196.768

357.080

217

354.314

0,1%

Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS

Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2024

3.436

3.426

Gebouwen bestemd voor verkoop 6.236 5.910

Grondreserve

755

650

Andere aanpassingen

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

337.981

326.161

1. Zie sectie 1 ‘Onze portefeuille’ van het hoofdstuk ‘Portefeuille’ voor meer details over de huurgegevens.

2. Het totaal van de ‘brutohuurinkomsten over de periode’ zoals bepaald in de EPRA Best Practices, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het ‘nettohuurresultaat’ in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.

3. Het totaal van de ‘nettohuurinkomsten over de periode’ zoals bepaald in de EPRA Best Practices, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het ‘operationeel vastgoedresultaat’ in de geconsolideerde IFRS-

rekeningen.

4. Lopende huur op de datum van de afsluiting, vermeerderd met de toekomstige huur op contracten die op 31 december 2025 of 31 december 2024 waren getekend.

5. Zie sectie 1. ‘Huurgelden en huurders’ van het hoofdstuk ‘Risicofactoren’ voor meer details over het risico op leegstand.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

192

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1.6 Vastgoedbeleggingen – nettohuurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille

Vastgoedbeleggingen –

nettohuurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille

31/12/2025

31/12/2024

x 1.000 €

Nettohuurinkomsten

bij ongewijzigde

portefeuille

Acquisities Verkopen Transfers na

oplevering

Nettohuurinkomsten

van de periode

Nettohuurinkomsten

bij ongewijzigde

portefeuille

Evolutie van de

nettohuurinkomsten bij

ongewijzigde portefeuille

Segment

België

69.779

791

965

71.535

67.495

3,4%

Duitsland

63.208

-2.845

990

61.376

61.887

2,1%

Nederland

38.821

-1.454

1.149

38.523

37.267

4,2%

Verenigd Koninkrijk

75.774

2.848

153

6.308

85.084

73.506

3,1%

Finland 60.623 1.249 0 5.434 67.306 59.439 2,0%

Zweden

734

266

1.000

705

4,2%

Ierland

23.305

-467

513

23.350

22.826

2,1%

Spanje

349

383

-0

0,0%

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

332.244

159

450

15.708

348.557

323.124

2,8%

Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS

Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2025

Gebouwen bestemd voor verkoop -

Andere aanpassingen

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

348.557

1. Vastgoedbeleggingen in exploitatie aangehouden gedurende twee opeenvolgende boekjaren.

2. Het totaal van de ‘nettohuurinkomsten over de periode’ zoals bepaald in de EPRA Best Practices, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het ‘operationeel vastgoedresultaat’ in de geconsolideerde IFRS-

rekeningen.

3. De variatie bij ongewijzigde portefeuille wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie bij ongewijzigde portefeuille wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.

De 2,8% variatie van de nettohuurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* kan worden uitgesplitst in +2,6% indexering van huurgelden, +0,1% effect van de niet-terugvorderbare vastgoedkosten, +0,4% huurherzieningen en

voorwaardelijke huurgelden, en -0,3% wisselkoersschommelingen.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

193

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1.7 Vastgoedbeleggingen – waarderingsgegevens

Vastgoedbeleggingen – waarderingsgegevens ¹

31/12/2025

x 1.000 €

Reële waarde

Variatie in reële waarde

EPRA NIY* (in %)

Omslagpercentage (in %)

Segment

België

1.255.280

381

5,7%

-4,5%

Duitsland 1.190.020 3.512 5,1% 1,0%

Nederland

693.910

31.702

5,4%

1,4%

Verenigd Koninkrijk

1.252.567

23.841

6,0%

7,5%

Finland

1.233.640

3.694

5,8%

-3,2%

Zweden

-128

0,0%

Ierland

432.802

7.248

5,0%

-2,9%

Spanje

34.125

504

0,0%

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop*

6.092.344

70.754

5,6%

0,4%

Reconciliatie met de geconsolideerde IFRS-balans

Projectontwikkelingen

102.351

7.015

Grondreserve

11.606

-242

Gebruiksrechten van gronden

78.920

-2.130

Totaal vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop*, of vastgoedportefeuille*

6.285.221

75.397

Vastgoedbeleggingen – waarderingsgegevens ¹

31/12/2024

x 1.000 €

Reële waarde

Variatie in reële waarde

EPRA NIY* (in %)

Omslagpercentage (in %)

Segment

België

1.254.966

-17.702

5,5%

-5,6%

Duitsland

1.176.156

-14.062

4,9%

1,1%

Nederland

673.240

13.330

5,2%

1,7%

Verenigd Koninkrijk

1.278.890

36.199

5,2%

2,0%

Finland

1.131.710

4.800

5,7%

-2,1%

Zweden

93.641

-42

5,4%

-3,6%

Ierland

424.760

3.414

4,7%

-2,8%

Spanje

2.122

-448

0,0%

-0,2%

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop* 6.035.485 25.489 5,3% -0,8%

Reconciliatie met de geconsolideerde IFRS-balans

Projectontwikkelingen

95.677

-5.129

Grondreserve

12.966

-3.416

Gebruiksrechten van gronden

74.011

-1.749

Totaal vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop*, of vastgoedportefeuille*

6.218.139

15.195

1. Zie sectie 1 ‘Onze portefeuille’ van het hoofdstuk ‘Portefeuille’ voor meer details over de waarderingsgegevens.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

194

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1.8 Vastgoedbeleggingen – duur van de huurovereenkomsten

Vastgoedbeleggingen – duur van de huurovereenkomsten

31/12/2025

x 1.000 €

Lopende huur van de huurovereenkomsten die aflopen

Gemiddelde resterende

duur (in jaren)

Op hoogstens

één jaar

Op meer dan één jaar en

minder dan twee jaar

Op meer dan twee jaar en

minder dan vijf jaar

Op meer

dan vijf jaar

Segment

België

4.325

8.694

60.951

Duitsland

554

1.122

11.481

53.690

Nederland

705

11.297

11.144

20.029

Verenigd Koninkrijk

1.210

4.837

74.975

Finland

5.232

27.991

23.489

18.278

Zweden

Ierland

24.340

Spanje 27 - - - 1.884

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop*

6.502

45.945

59.645

254.148

1. Opzegging bij de volgende opzeggingsmogelijkheid.

1.9 Vastgoed in aanbouw / ontwikkeling

31/12/2025

(in miljoen €)

Huidige kostprijs

Geschatte

toekomstige kosten

Te activeren intercalaire

interesten

Geschatte totale

kostprijs

Geplande afwerkingsdatum

Verhuurde oppervlakte

(in m²)

% Voorverhuurd

GHW na afloop

Totaal

172

276

2030

± 71.000

100%

14,4

31/12/2024

(in miljoen €)

Huidige kostprijs Geschatte

toekomstige kosten

Te activeren intercalaire

interesten

Geschatte totale

kostprijs

Geplande afwerkingsdatum Verhuurde oppervlakte

(in m²)

% Voorverhuurd GHW na afloop

Totaal

160

2027

± 41.000

100%

9,3

De verdeling van deze projecten is opgenomen in sectie 1.2 van het hoofdstuk ‘Portefeuille’.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

195

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1.10 EPRA Cost Ratios*

EPRA Cost Ratios*

x 1.000 €

31/12/2025

31/12/2024

Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS-resultaten

-48.881

-47.882

Met verhuur verbonden kosten -453 -157

Recuperatie van vastgoedkosten

Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen

117

Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven

624

621

Technische kosten

-2.847

-3.907

Commerciële kosten

-3

-39

Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen

-81

-145

Beheerkosten vastgoed

-7.884

-6.918

Andere vastgoedkosten -1.776 -1.552

Algemene kosten van de vennootschap

-34.721

-35.074

Andere operationele opbrengsten en kosten

-1.763

-831

EPRA Costs* (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) (A)

-48.881

-47.882

Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen

145

EPRA Costs* (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) (B)

-48.800

-47.737

Brutohuurinkomsten (C)

360.954

338.138

EPRA Cost Ratio* (inclusief rechtstreekse leegstandskosten) (A/C)

13,5%

14,2%

EPRA Cost Ratio* (exclusief rechtstreekse leegstandskosten) (B/C)

13,5%

14,1%

Algemene en gekapitaliseerde exploitatiekosten (inclusief aandeel van de joint-ventures)

891

1.408

Zoals uitgelegd in toelichting 2.2 ‘Samenvatting van de informatie van materieel belang over de gehanteerde grondslagen’ activeert Aedifica overheadkosten en operationele uitgaven (honoraria voor projectmanagement,

marketingkosten, juridische kosten, enz.) die rechtstreeks verband houden met ontwikkelingsprojecten.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

196

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1.11 Geactiveerde investeringskosten

Geactiveerde investeringskosten

Groep

(excl. joint ventures)

Joint ventures

(evenredig aandeel)

Totaal groep

x 1.000 €

31/12/2025 BE DE NL UK FI SE IE ES 31/12/2025

Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot

vastgoedbeleggingen

(1) Acquisities ¹

88.295

441

21.321

12.620

42.338

4.074

7.501

88.295

(2) Ontwikkeling ²

88.314

523

6.943

259

17.328

48.557

12.908

1.796

88.314

(3) Vastgoed in exploitatie ³

9.306

157

2.169

523

5.213

1.796

-136

-417

9.305

Incrementele verhuurbare ruimte

5.837

358

5.088

391

5.837

Niet incrementele verhuurbare ruimte 3.469 157 2.169 165 125 1.405 -136 -417

- - 3.468

Capex-gerelateerde incentives

Overige

(4) Intercalaire interesten ⁴

1.929

326

1.00

302

502

793

1.929

Totaal capex

187.844

1.121

30.759

13.403

22.843

93.193

-136

17.358

9.302

187.844

Variatie in de geprovisioneerde bedragen ⁵

-2.431

-91

-326

-166

-302

-1.302

136

-376

-5

-2.432

Totaal capex in cash

185.413

1.030

30.433

13.237

22.541

91.891

16.982

9.297

185.413

Geactiveerde investeringskosten

Groep

(excl. joint ventures)

Joint ventures

(evenredig aandeel)

Totaal groep

x 1.000 €

31/12/2024

Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot

vastgoedbeleggingen

(1) Acquisities ¹

224.987

45.854

25.172

143.681

9.280

1.000

224.987

(2) Ontwikkeling ² 136.084 4.772 9.835 5.398 19.569 56.690 6.772 17.502 15.546 - 136.084

(3) Vastgoed in exploitatie ³

8.616

545

2.269

1.624

2.162

1.970

8.616

Incrementele verhuurbare ruimte

3.025

2.037

899

3.025

Niet incrementele verhuurbare ruimte

5.591

545

2.269

1.535

125

1.071

5.591

Capex-gerelateerde incentives

Overige

(4) Intercalaire interesten ⁴

4.101

275

485

213

347

1.917

239

619

4.101

Totaal capex

373.788

51.446

12.589

32.407

165.759

69.857

7.011

19.167

15.552

373.788

Variatie in de geprovisioneerde bedragen ⁵ -5.508 -309 -485 -213 -347 -3.230 -299 -619 -6 - -5.508

Totaal capex in cash

368.280

51.137

12.104

32.194

165.412

66.627

6.712

18.548

15.546

368.280

1. Zie toelichting 21 voor afstemming met het kasstroomoverzicht.

2. Komt overeen met ‘Geactiveerde ontwikkelingskosten’ en ‘Andere geactiveerde kosten’ voor projectontwikkelingen, zie toelichting 21.

3. Komt overeen met ‘Andere geactiveerde kosten’ voor vastgoedbeleggingen in exploitatie, zie toelichting 21.

4. Komt overeen met ‘Geactiveerde interestlasten’, zie toelichting 21.

5. Om af te stemmen met ‘Projectontwikkelingenkosten’ in het kasstroomoverzicht, voeg ‘Ontwikkeling’, ‘Vastgoed in exploitatie’ en ‘Intercalaire interesten’ toe en trek ‘Variatie in de geprovisioneerde bedragen’ af.

6. Negatieve investeringskosten voor Ierland en Zweden als gevolg van het terugdraaien van provisies uit het voorgaande jaar.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

197

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

1.12 EPRA LTV*

EPRA LTV*

x 1.000 €

31/12/2025

Proportionele consolidatie

Groep – zoals

gerapporteerd

Aandeel van de joint

ventures

Aandeel van materiële

geassocieerde vennootschappen

Minderheidsbelangen

Gecombineerd

Toe te voegen:

Leningen van financiële instellingen

1.415.652

6.275

26.862

1.395.065

Thesauriebewijzen

484.000

Hybride instrumenten (waaronder converteerbare schulden, preferente aandelen,

schuld, opties en forwards)

Private plaatsingen

585.355

Derivaten in vreemde valuta (futures, swaps, options en forwards) - - - - -

Nettoschulden

20.891

827

20.064

Schuld op gebouw in eigen gebruik

Kortlopende verplichtingen

Uit te sluiten:

Kas en kasequivalenten

21.952

5.339

27.238

Nettoschuld (A)

2.483.946

936

27.636

2.457.246

Toe te voegen:

Gebouw in eigen gebruik

Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde

6.022.722

11.121

41.176

5.992.667

Activa bestemd voor verkoop

69.622

11.514

81.136

Projectontwikkelingen

102.351

490

101.861

Grondreserve

11.606

304

11.302

Immateriële vaste activa

Netto vorderingen

Financiële activa - - 414 208 206

Totale investeringsactiva (B)

6.206.301

23.049

42.178

6.187.172

LTV (A/B)

40,02%

39,72%

Reconciliatieposten:

•

De som van ‘Leningen van financiële instellingen’, ‘Thesauriebewijzen’ en ‘Private plaatsingen’ komt overeen met de som van de langlopende en kortlopende financiële schulden (zie toelichting 31).

• De ‘Nettoschulden’ stemmen overeen met het verschil tussen de handelsschulden en andere kortlopende schulden (toelichting 33) en de vorderingen (bestaande uit handelsvorderingen (toelichting 25) en

belastingvorderingen en andere vlottende activa (toelichting 26)).

• ‘Kas en kasequivalenten’ stemt overeen met het bedrag op de balans en wordt toegelicht in toelichting 27.

• ‘Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde’, ‘Activa bestemd voor verkoop’ en ‘Projectontwikkelingen’ kunnen worden gereconcilieerd met toelichting 21.

• ‘Financiële activa’ is opgenomen in het bedrag van de ‘Andere langlopende vorderingen uit de geassocieerde vennootschappen’ in toelichting 23.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

198

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

EPRA LTV*

x 1.000 €

31/12/2024

Proportionele consolidatie

Groep – zoals

gerapporteerd

Aandeel van de joint

ventures

Aandeel van materiële

geassocieerde vennootschappen

Minderheidsbelangen

Gecombineerd

Toe te voegen:

Leningen van financiële instellingen

1.614.531

9.551

26.776

1.597.306

Thesauriebewijzen

314.050

Hybride instrumenten (waaronder converteerbare schulden, preferente aandelen,

schuld, opties en forwards)

Private plaatsingen

585.055

Derivaten in vreemde valuta (futures, swaps, options en forwards) - - - - -

Nettoschulden

18.073

896

17.177

Schuld op gebouw in eigen gebruik

Kortlopende verplichtingen

Uit te sluiten:

Kas en kasequivalenten

18.451

6.137

24.576

Nettoschuld (A)

2.513.258

-40

3.414

27.620

2.489.012

Toe te voegen:

Gebouw in eigen gebruik

Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde

5.935.278

16.320

40.789

5.910.809

Activa bestemd voor verkoop

100.207

17.907

227

117.887

Projectontwikkelingen

95.677

465

144

95.998

Grondreserve

12.966

328

12.638

Immateriële vaste activa

Netto vorderingen

390

394

Financiële activa - - - - -

Totale investeringsactiva (B)

6.144.128

469

34.617

41.488

6.137.726

LTV (A/B)

40,91%

40,55%

Reconciliatieposten:

•

belastingvorderingen en andere vlottende activa (toelichting 26)).

• ‘Kas en kasequivalenten’ stemt overeen met het bedrag op de balans en wordt toegelicht in toelichting 27.

• ‘Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde’, ‘Activa bestemd voor verkoop’ en ‘Projectontwikkelingen’ kunnen worden gereconcilieerd met toelichting 21.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

199

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

2. Externe verificatie

2.1 Verslag van de waarderingsdeskundigen

Aedifica heeft aan elk van de tien waarderingsdeskundigen gevraagd de reële waarde (waarvan de

investeringswaarde wordt afgeleid

) van een deel van haar portefeuille van vastgoedbeleggingen te bepalen.

De schattingen werden gemaakt rekening houdend met zowel de opmerkingen en de definities vermeld in de

verslagen als met de richtlijnen van de International Valuation Standards, uitgegeven door ‘IVSC’.

Elk van de elf waarderingsdeskundigen heeft bevestigd dat:

• ze individueel optraden als waarderingsdeskundige en een relevante en erkende kwalificatie hebben,

evenals up-to-date ervaring met de locatie en het type gebouw dat ze hebben beoordeeld;

• hun oordeel over de reële waarde hoofdzakelijk is afgeleid van vergelijkbare recente transacties tegen

marktconforme voorwaarden;

• de betrokken gebouwen werden beschouwd binnen het kader van de lopende huurcontracten en van

alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomsten;

• ze elke entiteit afzonderlijk hebben beoordeeld;

• dat hun schatting:

- geen rekening houdt met een potentiële meerwaarde die gerealiseerd zou kunnen worden

door de portefeuille in zijn geheel op de markt aan te bieden;

- geen rekening houdt met verkoopkosten die op transacties van toepassing zijn, zoals

makelaarskosten of publiciteitskosten;

- is gebaseerd op een inspectie van het vastgoed en de door Aedifica verstrekte informatie

(waaronder de huurstatus en oppervlaktes, schetsen of plannen, huurlasten en belastingen

in verband met het betrokken goed, en kwesties inzake compliance en vervuiling); en

- is gedaan in de veronderstelling dat geen enkele niet meegedeelde informatie de waarde van

het vastgoed kan beïnvloeden;

• ze veronderstelden dat de hun verstrekte informatie juist en volledig was.

Op basis van de tien waarderingen, bedraagt de geconsolideerde reële waarde van de vastgoedportefeuille

6.206.301.243 €

op 31 december 2025. De waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie

van de

Aedifica-groep bedraagt 6.092.344.384 €. De contractuele huurgelden bedragen 366.239.713 €, wat

overeenkomt met een initieel huurrendement van 6,01% ten opzichte van de reële waarde van de gebouwen

in exploitatie. De huidige bezettingsgraad bedraagt 99,90%. Als de vastgoedbeleggingen in exploitatie voor

100% verhuurd zouden zijn, en indien de niet-verhuurde eenheden verhuurd zouden zijn aan marktconforme

prijzen, dan zouden de contractuele huurgelden 366.596.529 € bedragen, wat overeenstemt met een initieel

huurrendement van 6,02% ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie.

Bovenstaande bedragen omvatten de reële waarden en contractuele huurgelden van de

vastgoedbeleggingen in het Verenigd Koninkrijk in Britse ponden omgerekend in euro op basis van de

wisselkoersen op 31 december 2025 (0,87228 EUR/GBP).

Op 31 december 2025:

• bedroeg de geconsolideerde reële waarde van de vastgoedbeleggingen in België 1.258.786.000 €,

waarvan 1.255.280.029 € voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De contractuele huurgelden

bedragen 73.981.058 €, wat overeenkomt met een initieel rendement van 5,9% ten opzichte van de

reële waarde van de gebouwen in exploitatie.

• bedroeg de geconsolideerde reële waarde van de vastgoedbeleggingen in Duitsland 1.206.560.000 €,

waarvan 1.190.020.000 € voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De contractuele huurgelden

bedragen 66.847.429 €, wat overeenkomt met een initieel rendement van 5,6% ten opzichte van de

reële waarde van de gebouwen in exploitatie.

• bedroeg de geconsolideerde reële waarde van de vastgoedbeleggingen in Nederland 693.910.000 €,

waarvan 693.910.000 € voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De contractuele huurgelden

bedragen 43.174.927 €, wat overeenkomt met een initieel rendement van 6,2% ten opzichte van de

reële waarde van de gebouwen in exploitatie.

• bedroeg de geconsolideerde reële waarde van de vastgoedbeleggingen in het Verenigd Koninkrijk

1.109.336.232 £, waarvan 1.092.590.021 £ voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De

contractuele huurgelden bedragen 70.674.008 £, wat overeenkomt met een initieel huurrendement van

6,5% ten opzichte van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie.

1. Het expertiseverslag is opgenomen met de goedkeuring van Cushman & Wakefield Belgium NV, Stadim BV, Savills

Advisory Services GmbH & Co. KG, C&W (UK) LLP German Branch, Cushman & Wakefield Netherlands BV, Capital

Value Taxaties BV, Knight Frank LLP, Cushman & Wakefield Finland Oy, CBRE Advisory (Ireland) Ltd en Jones Lang

LaSalle España SA. De som van de delen van de portefeuille die individueel geëvalueerd werden door de hierboven

vermelde waarderingsdeskundigen, omvat de gehele geconsolideerde portefeuille van Aedifica.

2. De investeringswaarde wordt door Aedifica gedefinieerd als de door een expert vastgestelde waarde, zonder aftrek van

mutatierechten, vroeger ‘waarde vrij op naam’ genoemd.

3. De hierboven vermelde portefeuille is opgesplitst in twee lijnen in de balans (lijnen ‘I.C. Vastgoedbeleggingen’ en ‘II.A.

Activa bestemd voor verkoop’).

4. In dit verslag omvatten de ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ ook de activa bestemd voor verkoop, maar niet de

projectontwikkelingen en de grondreserve. Het betreft dus voltooide gebouwen die verhuurd zijn of die verhuurd kunnen

worden.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

200

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

• bedroeg de geconsolideerde reële waarde van de vastgoedbeleggingen in Finland 1.278.250.000 €,

waarvan 1.233.640.000 € voor de vastgoedbeleggingen in exploitatie. De contractuele huurgelden

bedragen 74.990.076 €, wat overeenkomt met een initieel huurrendement van 6,1% ten opzichte van

de reële waarde van de gebouwen in exploitatie.

• bedroeg de geconsolideerde reële waarde van de vastgoedbeleggingen in Ierland 460.435.000 €,

waarvan 432.802.303 € vastgoedbeleggingen in exploitatie. De contractuele huurgelden bedragen

24.339.740 €, wat overeenkomt met een initieel huurrendement van 5,6% ten opzichte van de reële

waarde van de gebouwen in exploitatie.

• bedroeg de geconsolideerde reële waarde van de vastgoedbeleggingen in Spanje 36.595.000 €,

waarvan 34.125.000 € vastgoedbeleggingen in exploitatie. De contractuele huurgelden bedragen

1.884.388 €, wat overeenkomt met een initieel huurrendement van 5,5% ten opzichte van de reële

waarde van de gebouwen in exploitatie.

In het kader van een rapportering die beantwoordt aan de International Financial Reporting Standards, geven

deze schattingen de reële waarde weer. De reële waarde (of ‘fair value’) wordt door de IAS 40- en IFRS 13-

normen gedefinieerd als ‘de prijs die in geval van verkoop van activa zou worden ontvangen of in geval van

overdracht van passiva zou worden betaald, naar aanleiding van een gewone transactie tussen

marktdeelnemers op datum van de waardering’. IVSC acht dat de definitie van de reële waarde onder IAS 40

en IFRS 13 over het algemeen strookt met de marktwaarde.

Opinies van de waarderingsdeskundigen

Waarderingsdeskundige

Reële waarde van het

gewaardeerde deel

van de portefeuille op

31 december 2025

Investeringswaarde

(vóór aftrek van

mutatierechten

)

Cushman & Wakefield

Belgium NV

Gregory Lamarche MRICS 646.041.500 € 662.453.500 €

Stadim BV Nicolas Janssens 612.744.500 € 628.225.472 €

Savills Advisory Services

GmbH & Co. KG

Thomas Berger

MRICS

611.190.000 €

656.707.409 €

C&W (UK) LLP German

Branch

Peter Fleischmann

MRICS

595.370.000 €

631.110.000 €

Cushman & Wakefield

Netherlands BV

Fabian Pouwelse

MRICS

560.610.000 €

619.760.000 €

Capital Value Taxaties BV

Rik Rozendal & Ian Ijnzen

133.300.000 €

146.550.000 €

Knight Frank LLP

Kieren Cole

MRICS

& Andrew Sage

MRICS

1.109.336.232 £

(1.271.765.243 €

)

1.183.721.495 £

(1.357.041.996 €

)

Cushman & Wakefield

Finland Oy

Ville Suominen MRICS 1.278.250.000 € 1.303.882.373 €

CBRE Advisory

(Ireland) Ltd

Aidan Reynolds 460.435.000 € 506.117.051 €

Jones Lang LaSalle

España SA

Felix Painchaud MRICS 36.595.000 € 37.403.883 €

Totaal

6.206.301.243 €

6.549.251.683 €

waarvan:

Vastgoedbeleggingen in exploitatie

6.022.722.298 €

6.354.185.979 €

Projectontwikkelingen

102.350.889 €

108.514.218 €

Activa bestemd voor verkoop

69.622.087 €

74.213.540 €

Grondreserve

11.605.971 €

12.337.946 €

1. De waarderingsdeskundige heeft slechts een gedeelte van Aedifica’s portefeuille gewaardeerd en neemt bijgevolg geen

verantwoordelijkheid voor de waardering van de volledige portefeuille. De waarderingsdeskundigen tekenen enkel voor

de juistheid van de cijfers van de door henzelf gewaardeerde objecten. Er zal verder geen aansprakelijkheid voor andere

waarderingsdeskundigen worden aanvaard.

2. De mutatierechten moeten in deze context aangepast worden aan de marktomstandigheden. Na analyse van een groot

aantal transacties in België, kwamen Belgische vastgoeddeskundigen op vraag van beursgenoteerde vastgoedbedrijven

in een werkgroep tot de volgende vaststelling: gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België

worden gebruikt, is het gewogen gemiddelde van de mutatierechten gewaardeerd op 2,5% voor transacties van

vastgoedbeleggingen met een globale waarde hoger dan 2,5 miljoen €. De investeringswaarde beantwoordt dus aan de

reële waarde plus 2,5% mutatierechten. De reële waarde wordt ook berekend door de investeringswaarde door 1,025

te delen. Voor gebouwen in België met een globale waarde lager dan 2,5 miljoen € moet rekening worden gehouden

met mutatierechten van 12,0% of 12,5% naargelang het gewest waarin deze gebouwen zich bevinden. Hun reële waarde

stemt dus overeen met de ‘waarde kosten koper’. Deze voetnoot is niet van toepassing op gebouwen in Duitsland,

Nederland, het Verenigd Koninkrijk, Finland, Zweden, Ierland en Spanje. Bij de schatting van hun investeringswaarde

wordt rekening gehouden met de toepasselijke lokale aktekosten en beroepskosten.

3. Op basis van de wisselkoers van 0,87228 EUR/GBP op 31 december 2025.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

201

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

EY Bedrijfsrevisoren

EY Réviseurs d’Entreprises

Kouterveldstraat 7B 001

-1831 Diegem

Tel: +32 (0)2 774 91 11

ey.com

Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Aedifica NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2025

In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Aedifica NV

(de “Vennootschap”) en haar dochterondernemingen (samen “de Groep”), brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons

oordeel over de geconsolideerde balans op 31 december 2025, de geconsolideerde resultatenrekening, het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het

geconsolideerd kasstroomoverzicht en het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen van het boekjaar afgesloten op 31 december 2025 en over de toelichting,

met informatie van materieel belang over de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving (alle stukken gezamenlijk de “Geconsolideerde Jaarrekening”) en omvat

tevens ons verslag betreffende overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.

Wij werden als commissaris benoemd door de algemene vergadering op 14 mei 2024, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het

auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die zal beraadslagen over de Geconsolideerde Jaarrekening afgesloten op 31 december 2026. We

hebben de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening van de Groep uitgevoerd gedurende 14 opeenvolgende boekjaren.

Verslag over de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening

Oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de Geconsolideerde Jaarrekening

van Aedifica NV, die de geconsolideerde balans op

31 december 2025 omvat, alsook de geconsolideerde resultatenrekening,

het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerd

kasstroomoverzicht en het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen

over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting met inbegrip van de

materieel belang zijnde gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, met

een geconsolideerd balanstotaal van € 6.477.123 duizend en waarvan de

geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van

€ 245.120 duizend.

Naar ons oordeel geeft de Geconsolideerde Jaarrekening een getrouw beeld van het

geconsolideerde eigen vermogen en van de geconsolideerde financiële positie van de

Groep op 31 december 2025, alsook van de geconsolideerde resultaten en de

geconsolideerde kasstromen voor het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in

overeenstemming met de IFRS Accounting Standards zoals goedgekeurd door de

Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire

voorschriften.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

202

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

Verslag van de commissaris van 24 maart 2026 over de Geconsolideerde

Jaarrekening van Aedifica NV over het boekjaar

afgesloten op 31 december 2025 (vervolg)

Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud

We hebben onze controle uitgevoerd in overeenstemming met de International

Standards on Auditing (“ISA’s”) die van toepassing zijn in België. Wij hebben bovendien

de door International Auditing and Assurance Standards Board (“IAASB”)

goedgekeurde ISA’s toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitingsdatum en

nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden uit hoofde

van die standaarden zijn nader beschreven in het gedeelte “Onze

verantwoordelijkheden voor de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening” van

ons verslag.

Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de

Geconsolideerde Jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met

betrekking tot de onafhankelijkheid.

Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de

voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en

geschikt is als basis voor ons oordeel.

Kernpunten van de controle

De kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die volgens ons

professioneel oordeel het meest significant waren bij onze controle van de

Geconsolideerde Jaarrekening van de huidige verslagperiode.

Deze aangelegenheden werden behandeld in de context van onze controle van de

Geconsolideerde Jaarrekening als een geheel en bij het vormen van ons oordeel

hieromtrent en derhalve formuleren wij geen afzonderlijk oordeel over deze

aangelegenheden.

Waardering van de vastgoedbeleggingen

Beschrijving van het kernpunt

De vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen een aanzienlijk aandeel (97%) van de

activa van de Groep.

Overeenkomstig de waarderingsregels en de IAS 40 norm “Vastgoedbeleggingen”

worden deze vastgoedbeleggingen op de balans gewaardeerd aan de reële waarde en

de wijzigingen in reële waarde, worden opgenomen in de resultatenrekening. De reële

waarde van deze vastgoedbeleggingen wordt geclassificeerd onder niveau 3 van de

reële waarde hiërarchie zoals gedefinieerd onder de IFRS 13 norm “De waardering

tegen reële waarde”.

Bepaalde hypotheses die gebruikt worden voor de waardering zijn gebaseerd op data

die slechts beperkt waarneembaar zijn (de verdisconteringsvoet, de toekomstige

bezettingsgraad,...) en vereisen daarom een inschatting van het management. Het

auditrisico ligt in de waardering van deze vastgoedbeleggingen en is daarom een

kernpunt van onze controle.

Samenvatting van de uitgevoerde procedures

De Groep maakt gebruik van externe deskundigen om de reële waarde van de

gebouwen te schatten. We hebben (met de hulp van onze eigen interne

waarderingsdeskundigen) de waarderingsverslagen van deze externe deskundigen

geëvalueerd. Specifiek hebben we:

• de objectiviteit, onafhankelijkheid en competentie van de externe deskundigen

geanalyseerd;

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

203

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

Verslag van de commissaris van 24 maart 2026 over de Geconsolideerde

Jaarrekening van Aedifica NV over het boekjaar

afgesloten op 31 december 2025 (vervolg)

• de integriteit van de belangrijkste brongegevens (contractuele huurprijs, duur van

de huurovereenkomsten, ...) die gebruikt worden in hun berekeningen nagegaan

en afgestemd met de onderliggende contracten voor een steekproef;

• de modellen geëvalueerd, evenals de hypotheses die in hun verslagen zijn

gebruikt (verdisconteringsvoet, toekomstige bezettingsgraden, …) voor een

steekproef.

Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie over de reële waarde van de

vastgoedbeleggingen in toelichting 21 van de Geconsolideerde Jaarrekening

beoordeeld.

Waardeverminderingstest op goodwill van Hoivatilat

Beschrijving van het kernpunt

In januari 2020 heeft Aedifica haar Finse dochteronderneming Hoivatilat aangekocht

dewelke resulteerde in het opnemen van een goodwill in de Geconsolideerde

Jaarrekening van Aedifica NV ten bedrage van

€ 161,7 miljoen. Aedifica heeft in 2025 een goodwill impairment opgenomen van €

27,6 miljoen.

Conform IAS 36 “Impairment of Assets” dient de Groep minstens jaarlijks een

waardeverminderingstest uit te voeren of frequenter indien er indicatoren met

betrekking tot waardevermindering aanwezig zijn. De beoordeling door het

management van potentiële minderwaarden op deze geboekte goodwill, gebeurt op

basis van een vergelijking van de boekwaarde van de kasstroomgenererende

eenheden (“KGE’s”) waaraan de goodwill is toegerekend met de reële waarde min de

verkoopkosten van de KGE's. De beoordeling is een schattingsproces dat inschattingen

en beoordelingen vereist door het management van de gebruikte assumpties, onder

andere de bepaling van de toekomstige cashflows van Hoivatilat en tevens de bepaling

van de gehanteerde verdisconteringsvoet en het gebruikte indexeringspercentage,

dewelke complex en subjectief zijn. Wijzigingen in deze assumpties zouden tot

materiële wijzigingen kunnen leiden in de ingeschatte reële waarde min de

verkoopkosten, wat een potentieel effect heeft op potentiële minderwaarden die

moeten doorgevoerd worden op niveau van de goodwill en worden daarom als

kernpunt van de controle beschouwd.

Samenvatting van de uitgevoerde procedures

• We hebben inzicht verkregen in het proces ter identificatie door het

management van impairment-indicatoren;

• We hebben de door het management gehanteerde methoden om te komen tot

de reële waarde min de verkoopkosten van Hoivatilat beoordeeld evenals de

redelijkheid van de voornaamste assumpties (verdisconteringsvoet,

indexeringspercentage en toekomstige cashflows), met behulp van onze interne

waarderingsspecialisten;

• We hebben de redelijkheid beoordeeld van de toekomstige kasstromen

opgenomen in de waarderingstest op goodwill aan de hand van de historische

resultaten en het beschikbaar business plan;

• We hebben geverifieerd of deze toekomstige cash flows gebaseerd zijn op

business plannen die werden goedgekeurd door het bestuursorgaan;

• We hebben de mathematische accuraatheid van de waarderingsmodellen getest,

alsook het besluit van het management inzake de goodwill impairment

beoordeeld;

• We hebben de accuraatheid van sensitiviteitsanalyse van het management

beoordeeld;

• We hebben de boekingen gerelateerd aan de goodwill impairment

gereconcilieerd met de resultaten van de impairment test;

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

204

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

Verslag van de commissaris van 24 maart 2026 over de Geconsolideerde

Jaarrekening van Aedifica NV over het boekjaar

afgesloten op 31 december 2025 (vervolg)

• We hebben de adequaatheid en volledigheid van de toelichtingen opgenomen in

toelichting 19 van de Geconsolideerde Jaarrekening beoordeeld.

Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de

Geconsolideerde Jaarrekening

Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de Geconsolideerde

Jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met de IFRS Accounting

Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van

toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor een systeem

van interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen

van de Geconsolideerde Jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat

die het gevolg is van fraude of van fouten.

In het kader van de opstelling van de Geconsolideerde Jaarrekening is het

bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de

Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van

toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het

gebruiken van de continuïteitsveronderstelling tenzij het bestuursorgaan het

voornemen heeft om de Vennootschap te vereffenen of om de bedrijfsactiviteiten stop

te zetten of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle over de Geconsolideerde

Jaarrekening

Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de

vraag of de Geconsolideerde Jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel

belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een

commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van

zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die

overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt

wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of

fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan

worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen

genomen door gebruikers op basis van de Geconsolideerde Jaarrekening, beïnvloeden.

Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief

kader dat van toepassing is op de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening in

België na. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige

levensvatbaarheid van de Vennootschap en van de Groep, noch omtrent de efficiëntie

of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de

Vennootschap en van de Groep ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze

verantwoordelijkheden inzake de door het bestuursorgaan gehanteerde

continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.

Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij

professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische

instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:

• het identificeren en inschatten van de risico’s dat de Geconsolideerde

Jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude

of fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze

risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en

geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een

van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is

van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn

van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties

vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken

van het systeem van interne beheersing;

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

205

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

Verslag van de commissaris van 24 maart 2026 over de Geconsolideerde

Jaarrekening van Aedifica NV over het boekjaar

afgesloten op 31 december 2025 (vervolg)

• het verkrijgen van inzicht in het systeem van interne beheersing dat relevant is

voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de

gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van

een oordeel over de effectiviteit van het systeem van interne beheersing van de

Vennootschap en van de Groep;

• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor

financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het

bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende

toelichtingen;

• het concluderen van de aanvaardbaarheid van de door het bestuursorgaan

gehanteerde continuïteitsveronderstelling, en op basis van de verkregen controle-

informatie, concluderen of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met

betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen

doen ontstaan over de mogelijkheid van de Vennootschap en de Groep om de

continuïteit te handhaven. Als we besluiten dat er sprake is van een onzekerheid

van materieel belang, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons

commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in

de Geconsolideerde Jaarrekening of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om

ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-

informatie die verkregen is tot op de datum van ons commissarisverslag.

Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat

de continuïteit van de Vennootschap of van de Groep niet langer gehandhaafd kan

worden;

• het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de

Geconsolideerde Jaarrekening, en of deze Geconsolideerde Jaarrekening de

onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot

een getrouw beeld.

Wij communiceren met het auditcomité binnen het bestuursorgaan, onder andere

over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante

controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne

beheersing die we identificeren gedurende onze controle.

Omdat we de eindverantwoordelijkheid voor ons oordeel dragen, zijn we ook

verantwoordelijk voor het organiseren, het toezicht en het uitvoeren van de controle

van de dochterondernemingen van de Groep. In die zin hebben wij de aard en omvang

van de controleprocedures voor deze entiteiten van de Groep bepaald.

We verstrekken aan het auditcomité binnen het bestuursorgaan een verklaring dat we

de relevante deontologische vereisten inzake onafhankelijkheid naleven en we melden

hierin alle relaties en andere aangelegenheden die redelijkerwijs onze

onafhankelijkheid zouden kunnen beïnvloeden, alsook, voor zover van toepassing, de

bijbehorende maatregelen die we getroffen hebben om onze onafhankelijkheid te

waarborgen.

Aan de hand van de aangelegenheden die met het auditcomité binnen het

bestuursorgaan besproken worden, bepalen we de aangelegenheden die het meest

significant waren bij de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening over de huidige

periode en die daarom de kernpunten van onze controle uitmaken. We beschrijven

deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze

aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

206

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

Verslag van de commissaris van 24 maart 2026 over de Geconsolideerde

Jaarrekening van Aedifica NV over het boekjaar

afgesloten op 31 december 2025 (vervolg)

Verslag betreffende de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen

Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan

Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het

jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening en de andere informatie

opgenomen in het jaarrapport.

Verantwoordelijkheden van de commissaris

In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm

(Herzien) bij de in België van toepassing zijnde ISA’s, is het onze verantwoordelijkheid

om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de

Geconsolideerde Jaarrekening, de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te

verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.

Aspecten betreffende het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening

en andere informatie opgenomen in het jaarrapport

Naar ons oordeel, na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag

over de Geconsolideerde Jaarrekening, stemt dit jaarverslag over de Geconsolideerde

Jaarrekening overeen met de Geconsolideerde Jaarrekening voor hetzelfde boekjaar,

enerzijds, en is dit jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening opgesteld

overeenkomstig artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen,

anderzijds.

In de context van onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening zijn wij tevens

verantwoordelijk voor het overwegen, op basis van de kennis verkregen in de

controle, of het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening en de andere

informatie opgenomen in het jaarrapport, zijnde:

• Synthese van de geconsolideerde resultaten: p.75-80

• Rapportering volgens de EPRA BPR-normen: p.188-199

een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of

anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben

uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden.

Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid

Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die

onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening en

zijn in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Vennootschap.

De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke

controle van de Geconsolideerde Jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het

Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en

uitgesplitst in de toelichting bij de Geconsolideerde Jaarrekening.

Europees uniform elektronisch formaat (“ESEF”)

Wij hebben, overeenkomstig de norm inzake de controle van de overeenstemming

van de financiële overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna

“ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat met

de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde

Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (hierna: “Gedelegeerde

Verordening”).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

207

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

Verslag van de commissaris van 24 maart 2026 over de Geconsolideerde

Jaarrekening van Aedifica NV over het boekjaar

afgesloten op 31 december 2025 (vervolg)

Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met

de ESEF-vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een

elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna “de digitale geconsolideerde financiële

overzichten”) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag beschikbaar op het portaal

van de FSMA (https://www.fsma.be/nl/stori).

Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie

te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale

geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten

voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.

Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het

formaat en de markering van informatie in de digitale geconsolideerde financiële

overzichten van Aedifica NV per 31 december 2025 opgenomen in het jaarlijks

financieel verslag beschikbaar op het portaal van de FSMA

(https://www.fsma.be/nl/stori) in alle van materieel belang zijnde opzichten in

overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.

Andere vermeldingen

• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité

bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.

Brussel, 24 maart 2026

EY Bedrijfsrevisoren BV

Commissaris

Vertegenwoordigd door

Christophe Boschmans*

Partner

* Handelend in naam van een BV

26CBO0051

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

208

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

EY Bedrijfsrevisoren

EY Réviseurs d’Entreprises

Kouterveldstraat 7B 001

-1831 Diegem

Tel: +32 (0)2 774 91 11

ey.com

Assurance rapport van de onafhankelijke auditor

Toepassingsgebied

We werden door Aedifica nv aangesteld om een assurance

opdracht met beperkte mate van zekerheid uit te voeren in

overeenstemming met de International Standard on

Assurance Engagements Other Than Audits or Reviews of

Historical Financial Information (“ISAE 3000 herzien”),

hierna “de Opdracht” genoemd, om te rapporteren over

(i) de toewijzing van de middelen met betrekking tot de

uitgifte van duurzaamheidsinstrumenten zoals opgenomen

in deel ‘Financial Review’, hoofdstuk 1.3.2.’Sustainable

Finance Framework’ (“Voorwerp 1”), en (ii) geselecteerde

duurzaamheidsindicatoren zoals opgesomd in bijlage 1

(“Voorwerp 2”), zoals gepresenteerd in het Jaarverslag van

Aedifica (het “Verslag”) voor de periode van 1 januari 2025

tot 31 december 2025. Samen worden de voorwerpen 1 en

2 in dit rapport aangeduid als ”Voorwerpen”, en worden

gespecifieerd in bijlage 1.

Met uitzondering van wat werd beschreven in voorgaande

paragraaf, die de scope van onze opdracht samenvat,

hebben we geen assurance werkzaamheden uitgevoerd

met betrekking tot de overige duurzaamheidsindicatoren of

andere duurzaamheidsgerelateerde informatie die in het

Verslag is opgenomen, en bijgevolg drukken we geen

conclusie uit over deze informatie

Criteria toegepast door Aedifica

Voor het opstellen van de toewijzing van de middelen zoals

opgenomen in hoofdstuk 1.3.2.’Sustainable Finance

Framework’ , heeft Aedifica de criteria voor de toewijzing

van de middelen zoals toegelicht in sectie “Use of

Proceeds” van Aedifica’s Sustainable Finance Framework

(https://aedifica.eu/wp-

content/uploads/2021/08/20210826-Aedifica-Sustainable-

Finance-Framework.pdf) toegepast, in alle materiële

opzichten (hierna “de Toewijzingscriteria”).

Voor het opstellen van de duurzaamheidsindicatoren zoals

opgesomd in bijlage 1 (“Voorwerp 2”) heeft Aedifica de

“Guidelines for the Preparation of the Sustainability Report

of the Global Reporting Initiative (GRI) Standard” alsook

zelf ontworpen criteria toegepast, in alle materiële

opzichten (hierna “de KPI Criteria”).

Tezamen worden de Toewijzingscriteria en de KPI Criteria

in dit verslag "de Criteria" genoemd

Verantwoordelijkheden van Aedifica

Het management van Aedifica is verantwoordelijk voor het

selecteren van de Criteria alsook voor het opstellen van de

Voorwerpen in overeenstemming met de Criteria, in alle

materiële opzichten. Deze verantwoordelijkheid omvat het

opzetten en onderhouden van interne controles, het

bijhouden van adequate gegevens en het maken van

schattingen die relevant zijn voor de voorbereiding van de

Voorwerpen, zodanig dat het geen afwijkingen van

materieel belang bevat, ongeacht of deze het gevolg zijn

van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheden van EY

Het is onze verantwoordelijkheid om een conclusie met

beperkte mate van zekerheid te formuleren over de

Voorwerpen, op basis van het bewijsmateriaal dat we

hebben verkregen. Wij hebben onze assurance-opdracht

uitgevoerd in overeenstemming met de International

Standard for Assurance Engagements Other Than Audits or

Reviews of Historical Financial Information ("ISAE 3000

herzien"), uitgegeven door de International Auditing and

Assurance Standards Board.

Een assurance-opdracht met beperkte mate van zekerheid

die wordt aangegaan in overeenstemming met ISAE 3000

(herzien), omvat het beoordelen van de geschiktheid van

het gebruik van de Criteria door de Vennootschap als basis

voor de voorbereiding van het Voorwerp, het beoordelen

van de risico's op een afwijking van materieel belang, hetzij

als gevolg van fraude of van fouten, het formuleren van

antwoorden op de beoordeelde risico's in de gegeven

omstandigheden, en het evalueren van de algehele

presentatie van het Voorwerp.

Een assurance opdracht met een beperkte mate van

zekerheid is beperkter in scope dan een assurance

opdracht met een redelijke mate van zekerheid met

betrekking tot de risicobeoordelingsprocedures, met

inbegrip van inzicht in de interne controle, en de

procedures die worden uitgevoerd als reactie op de

beoordeelde risico's.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

209

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

Assurance rapport van de onafhankelijke auditor

Aedifica nv

Een opdracht met een beperkte mate van zekerheid

bestaat uit het stellen van vragen, voornamelijk bij

personen die verantwoordelijk zijn voor het opstellen van

het Voorwerp en de bijbehorende informatie, en het

toepassen van analytische en andere passende procedures.

Voor een hogere mate van zekerheid, met name een

opdracht met een redelijke mate van zekerheid, zouden

meer uitgebreide procedures nodig zijn geweest.

Onze conclusie met beperkte mate van zekerheid heeft

enkel betrekking tot de Voorwerpen. Eveneens, met

betrekking tot Voorwerp 1, is het niet onze

verantwoordelijkheid om enige beoordeling te geven met

betrekking tot:

• De gepastheid van de criteria gerelateerd aan de ICMA’s

Green Bond Principles 2021 (“GBP”), APLMA/LMA/LSTA’s

Green Loan Principles 2023 (“GLP”) en ICMA’s Social Bond

Principles 2021 (“SBP") dewelke werden beoordeeld door

V.E. in hun ‘Second Party Opinion’ gepubliceerd in

augustus 2021 op https://aedifica.eu/wp-

content/uploads/2021/08/20210830_V.E_SPO_Aedifica_V

F_V3.pdf

• Het beheer van de middelen met betrekking tot de

uitgegeven duurzaamheidsinstrumenten voor

toewijzing of het gebruik van deze middelen na

toewijzing.

Onze onafhankelijkheid en kwaliteitscontrole

We hebben onze onafhankelijkheid behouden en

bevestigen dat we hebben voldaan aan de vereisten van de

Code of Ethics for Professional Accountants van de

International Ethics Standards Board for Accountants, en

dat we over de vereiste competenties en ervaring

beschikken om deze assurance opdracht uit te voeren.

Ons kantoor past de norm “International Standard on

Quality Management 1” toe, die ons verplicht om een

systeem van kwaliteitsmanagement op te zetten, te

implementeren, en uit te voeren, inclusief met betrekking

tot beleidslijnen of procedures tot naleving van ethische

vereisten, professionele normen, en toepasselijke

wettelijke en regelgevende vereisten.

Beschrijving van de uitgevoerde procedures

De werkzaamheden die bij een opdracht met een beperkte

mate van zekerheid worden uitgevoerd, zijn verschillend in

aard en timing en geringer van omvang dan bij opdrachten

voor het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid.

Bijgevolg is het niveau van zekerheid dat wordt verkregen

bij een opdracht met een beperkte mate van zekerheid

aanzienlijk lager dan wanneer een opdracht met een

redelijke mate van zekerheid zou zijn uitgevoerd.

Een opdracht met een beperkte mate van zekerheid

bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, voornamelijk bij

personen die verantwoordelijk zijn voor het opstellen van

het Voorwerp en de bijbehorende informatie, en het

toepassen van analytische en andere passende procedures.

Procedures die werden uitgevoerd omvatten onder meer:

• Het verkrijgen van inzicht in de rapportageprocessen

voor de Voorwerpen;

• Het interviewen van het management en relevante

medewerkers op bedrijfsniveau die verantwoordelijk

zijn voor het consolideren en uitvoeren van interne

controleprocedures met betrekking tot de Voorwerpen;

• Het interviewen van relevante medewerkers die

verantwoordelijk zijn voor het rapporteren van de

Voorwerpen aan de relevante medewerkers op

bedrijfsniveau;

• Het evalueren van de consistente toepassing van de

Criteria;

• Het verkrijgen van interne en externe documentatie die

reconciliëren met de Voorwerpen;

• Het uitvoeren van een analytische beoordeling van de

gegevens en trends in de Voorwerpen op

geconsolideerd niveau en, indien dit in de gegeven

omstandigheden passend werd geacht, op een meer

gedetailleerd niveau;

• Het uitvoeren van beperkte detailtests en het herleiden

van de inputinformatie tot ondersteunende facturen of

ander bewijsmateriaal;

• Evalueren van de algemene presentatie van de

Voorwerpen.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

210

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

Assurance rapport van de onafhankelijke auditor

Aedifica nv

Voor deze Voorwerpen zijn wij van mening dat het

verkregen bewijs voldoende en geschikt is om een basis te

vormen voor onze conclusie met beperkte mate van

zekerheid.

Conclusie

Op basis van onze beoordeling is ons niets onder onze

aandacht gekomen dat ons laat vermoeden dat de

Voorwerpen, opgenomen in het jaarverslag van Aedifica

voor de periode van 1 januari 2025 tot 31 december 2025,

niet zijn opgesteld, in alle van materieel belang zijnde

opzichten, in overeenstemming met de Criteria.

Brussel, 24 maart 2026

EY Bedrijfsrevisoren BV

Vertegenwoordigd door

Christophe Boschmans*

Partner

* Handelend in naam van een BV

26CBO0071

Bijlage 1 – Specificatie van de Voorwerpen

Voorwerp 1. Toewijzing van middelen

Deel ‘Financial review’, Hoofdstuk 1.3.2 “Sustainable

Finance Framework”

• Toewijzing van de middelen ( 2 tabellen)

• Verdeling volgens categorie

• Verdeling volgens geografisch gebied

• Verdeling nieuwe financiering vs herfinanciering

• Verdeling van in aanmerking komende activa

• Selectiecriteria

Voorwerp 2. Geselecteerde KPIs

Deel ‘Partners’, hoofdstuk 2.1. “Relaties met exploitanten”

• % Huurcontracten met een zorgkwaliteitverbintenis

Deel ‘Organisatie’, hoofdstuk 2.3. “Gezondheid & welzijn”

• Verzuimpercentage

Deel ‘Portefeuille’, Hoofdstuk 2.5. “Betere

gebouwcertificering”

• EPC-dekking

• Verdeling volgens EPC-niveau (2 tabellen)

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

211

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

3. Permanente

documenten

3.1 Algemene informatie

3.1.1 Benaming (Artikel 1 van de statuten)

De Vennootschap heeft de vorm van een naamloze vennootschap met de benaming ‘AEDIFICA’.

De Vennootschap is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (‘Openbare GVV’ of ‘GVV’), in

de zin van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals van

tijd tot tijd gewijzigd (de ‘GVV Wet’) waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een

gereglementeerde markt.

De benaming van de Vennootschap en het geheel van de documenten die van haar uitgaan, wordt

voorafgegaan of gevolgd door de woorden ‘openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar

Belgisch recht’ of ‘openbare GVV naar Belgisch recht’ of ‘OGVV naar Belgisch recht’.

De Vennootschap is onderworpen aan de GVV Wet en aan het Belgisch koninklijk besluit van 13 juli 2014 met

betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals van tijd tot tijd gewijzigd (het ‘GVV

Koninklijk Besluit’) (de ‘GVV Wet’ en het ‘GVV Koninklijk Besluit’, hierna samen ‘de GVV-wetgeving’).

3.1.2 Zetel, e-mailadres en website (Artikel 2 van de statuten)

De zetel is gevestigd te 1040 Brussel, Belliardstraat 40 (bus 11). De raad van bestuur is bevoegd de zetel van

de Vennootschap binnen België te verplaatsen voor zover die verplaatsing overeenkomstig de toepasselijke

taalwetgeving niet verplicht tot een wijziging van de taal van de statuten. Dergelijke beslissing vereist geen

statutenwijziging, tenzij de zetel van de Vennootschap wordt verplaatst naar een ander Gewest. In dat laatste

geval is de raad van bestuur bevoegd om tot de statutenwijziging te beslissen. Indien ten gevolge van de

verplaatsing van de zetel de taal van de statuten moet worden gewijzigd, kan enkel de algemene vergadering

deze beslissing nemen met inachtneming van de vereisten voor een statutenwijziging. De Vennootschap kan

bij eenvoudig besluit van de raad van bestuur zowel in België als in het buitenland administratieve zetels,

filialen of agentschappen oprichten.

De Vennootschap kan, in toepassing en binnen de perken van artikel 2:31 Wetboek van vennootschappen en

verenigingen (WVV), op het volgende e-mailadres worden gecontacteerd: shareholders@aedifica.eu. De raad

van bestuur kan het e-mailadres van de Vennootschap wijzigen in overeenstemming met het WVV.

De website van de Vennootschap is: www.aedifica.eu. De informatie op de website van de Vennootschap is

niet opgenomen door middel van verwijzing in, en maakt geen deel uit van, dit document als Universeel

Registratiedocument.

3.1.3 Oprichting, rechtsvorm en bekendmaking

De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Aedifica werd opgericht door Bank Degroof NV en GVA

Finance Comm. VA krachtens een akte die op 7 november 2005 werd verleden voor meester Bertrand

Nerincx, geassocieerd notaris te Brussel, en gepubliceerd in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad van

23 november 2005 onder het nummer 20051123/05168061. Aedifica werd op 8 december 2005 erkend als

vastgoedbevak door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA), thans FSMA. Op

17 oktober 2014 werd Aedifica as GVV erkend door de FSMA.

3.1.4 Ondernemingsnummer en Legal Entity Identifier

De Vennootschap is ingeschreven in het rechtspersonenregister (RPR) van Brussel onder het nummer

0877.248.501 en heeft 529900DTKNXL0AXQFN28 als Legal Entity Identifier (LEI).

3.1.5 Duur (Artikel 5 van de statuten)

De Vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur.

3.1.6 Voorwerp van de Vennootschap (Artikel 3 van de statuten)

De Vennootschap heeft tot uitsluitend voorwerp:

• (a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen

van de GVV-wetgeving, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en

• (b) binnen de grenzen van de GVV-wetgeving, vastgoed te bezitten in de zin van de Wet (onder

vastgoed wordt verstaan, het ‘vastgoed’ in de zin van de GVV-wetgeving);

• (c) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit

overeenkomstig de bepalingen van de GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden, met

een publieke opdrachtgever afsluiten van of toetreden tot één of meerdere:

- (i) DBF-overeenkomsten, zgn. ‘Design, Build, Finance’ overeenkomsten;

- (ii) DB(F)M-overeenkomsten, de zgn. ‘Design, Build, (Finance) and Maintain’ overeenkomsten;

- (iii) DBF(M)O-overeenkomsten, de zgn. ‘Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate’

overeenkomsten; en/of

- (iv) overeenkomsten voor concessie van openbare werken m.b.t. gebouwen en/of andere infra-

structuur van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan:

- (i) zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/of de exploitatie ten behoeve

van een publieke entiteit en/of de burger als eindgebruiker, om invulling te geven aan een

maatschappelijk behoefte en/of de voorziening van een openbare dienst toe te laten; en

- (ii) het daarmee gepaard gaande financierings-, beschikbaarheids-, vraag- en/of exploitatie-

risico, bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar kan worden

gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken; en

• (d) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit

overeenkomstig de bepalingen van de GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden,

(laten) ontwikkelen, (laten) oprichten, (laten) beheren, (laten) uitbaten of ter beschikking stellen van:

- (i) voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele

of niet-fossiele brandstof en energie in het algemeen en daarmee verband houdende goederen;

- (ii) nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee

verband houdende goederen;

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

212

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

- (iii) installaties voor opwekking, opslag en het transport van al dan niet hernieuwbare energie en

de daarmee verband houdende goederen; of

- (iv) afval- en verbrandingsinstallaties en de daarmee verband houdende goederen.

In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de Vennootschap met name alle

activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling,

de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.

Als bijkomende of tijdelijke activiteit mag de Vennootschap beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de

zin van de GVV-wetgeving, voor zover deze verhandelbaar zijn op een gereglementeerde markt. Deze

beleggingen zullen worden uitgevoerd in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de

Vennootschap en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. Zij mag

eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden in alle munten in de vorm van een zicht- of

termijndeposito of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument.

De Vennootschap mag bovendien verrichtingen op afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze laatste

uitsluitend dienen om het risico van de rentevoet en de wisselkoers af te dekken in het kader van de

financiering en het beheer van de activiteiten van de Vennootschap bedoeld in de GVV Wet, met uitsluiting

van speculatieve verrichtingen.

De Vennootschap mag een of meerdere onroerende goederen in leasing nemen of geven. Het in leasing geven

van onroerende goederen met aankoopoptie, mag uitsluitend als bijkomende activiteit worden uitgeoefend,

tenzij de onroerende goederen bestemd zijn voor doeleinden van algemeen belang, met inbegrip van sociale

huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).

De Vennootschap mag ook alle verrichtingen en studies uitvoeren die betrekking hebben op alle vastgoed

zoals hiervoor beschreven, en mag alle handelingen stellen die betrekking hebben op vastgoed, zoals de

aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de gemeubileerde verhuur, de onderverhuring, het beheer,

de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom, zich inlaten met

alle ondernemingen met een doel dat soortgelijk of aanvullend is aan het hare door middel van fusie of

anderszins, voor zover deze handelingen toegelaten zijn door de GVV-wetgeving en, in het algemeen, alle

handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar doel.

3.1.7 Verbodsbepalingen (Artikel 4 van de statuten)

De Vennootschap mag niet:

• optreden als vastgoedpromotor in de zin van de GVV-wetgeving, met uitsluiting van occasionele

verrichtingen;

• deelnemen aan een vereniging voor vaste opneming of waarborg;

• financiële instrumenten uitlenen, met uitzondering van uitleningen die onder de voorwaarden en volgens

de bepalingen van het Belgisch koninklijk besluit van 7 maart 2006 worden verricht;

• financiële instrumenten verwerven die zijn uitgegeven door een vennootschap of een privaatrechtelijke

vereniging die failliet werd verklaard, een minnelijk akkoord heeft gesloten met zijn schuldeisers, het

voorwerp uitmaakt van een procedure van gerechtelijke reorganisatie, uitstel van betaling heeft

verkregen of ten aanzien waarvan in het buitenland een gelijkaardige maatregel is getroffen;

• contractuele afspraken maken of statutaire bedingen voorzien met betrekking tot

perimetervennootschappen, die afbreuk zouden doen aan de stemkracht die haar overeenkomstig de

toepasselijke wet toekomt in functie van een deelneming van 25% plus één aandeel.

3.1.8 Boekjaar (Artikel 28 van de statuten)

Het boekjaar vangt aan op één januari eindigt op eenendertig december van elk jaar. Op het einde van elk

boekjaar maakt de raad van bestuur een inventaris alsook de jaarrekening op.

De jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen van de Vennootschap die de geconsolideerde rekeningen

en het verslag van de commissaris bevatten, worden ter beschikking van de aandeelhouders gesteld, in

overeenstemming met de bepalingen die toepasselijk zijn op emittenten van financiële instrumenten die

toegelaten zijn tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en met de GVV-wetgeving.

De jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen van de Vennootschap en de jaarrekeningen worden op de

website van de Vennootschap gepubliceerd. De aandeelhouders hebben het recht om een gratis kopie van

de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen te verkrijgen op de zetel.

3.1.9 Algemene vergaderingen (Artikels 18 en 19 van de statuten)

De gewone algemene vergadering wordt gehouden op de tweede dinsdag van de maand mei om 15 uur

op de plaats aangeduid in de oproeping. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de vergadering op

de eerstvolgende werkdag gehouden op hetzelfde uur. De bijzondere of buitengewone algemene

vergaderingen worden gehouden op de plaats aangeduid in de oproeping.

De algemene vergadering komt samen door oproeping door de raad van bestuur. De drempel vanaf wanneer

één of meerdere aandeelhouders een oproeping van een algemene vergadering mogen eisen om er één of

meerdere voorstellen voor te leggen, en dit conform het WVV, is vastgelegd op 10% van het kapitaal. Een of

meer aandeelhouders die samen minstens 3% van het kapitaal bezitten kunnen, onder de voorwaarden die

het WVV voorziet, eveneens vragen om punten op de agenda van algemene vergaderingen te plaatsen en

voorstellen tot besluit indienen met betrekking tot op de agenda opgenomen of daarin op te nemen te

behandelen onderwerpen. De oproepingen worden overeenkomstig de toepasselijke bepalingen van het WVV

opgesteld en medegedeeld.

3.1.10 Beleggersprofiel

Rekening houdende met het wettelijke stelsel van de GVV’s in het algemeen en van de residentiële GVV’s in

het bijzonder kan het Aedifica-aandeel een interessante belegging vormen voor zowel particuliere als

institutionele beleggers.

3.1.11 Erkende commissaris

De commissaris van Aedifica die officieel is erkend door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten

(FSMA), is Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BV, vertegenwoordigd door Christophe Boschmans, partner, met

maatschappelijke zetel te Kouterveldstraat 7B, 1831 Diegem.

De commissaris heeft onbeperkt controlerecht op de transacties van de Vennootschap.

De erkende commissaris werd voor drie jaar benoemd tijdens de gewone algemene vergadering van 14 mei

2024 en ontvangt voor de controle van de jaarrekeningen een vaste geïndexeerde vergoeding van 142.000 €

excl. BTW per jaar (zie toelichting 7 voor meer informatie m.b.t. de vergoeding van de commissaris).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

213

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

3.1.12 Waarderingsdeskundigen

Om elk belangenconflict te vermijden, wordt de vastgoedportefeuille van Aedifica gecontroleerd door tien

onafhankelijke waarderingsdeskundigen:

• Cushman & Wakefield Belgium NV, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van de GVV-

wetgeving) door de heer Gregory Lamarche, met zetel te Marnixlaan 23 (5

verdieping), 1000 Brussel;

• Stadim BV, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van de GVV-wetgeving) door de heer

Nicolas Janssens, met zetel te Mechelsesteenweg 180, 2018 Antwerpen;

• Savills Advisory Services GmbH & Co. KG, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van

de GVV-wetgeving) door de heer Thomas Berger, met zetel te Taunusanlage 18, 60325 Frankfurt;

• C&W (UK) LLP German Branch, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van de GVV-

wetgeving) door de heer Peter Fleischmann, met zetel te Rathenauplatz 1, 60313 Frankfurt;

• Cushman & Wakefield Netherlands BV, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van de

GVV-wetgeving) door de heer Fabian Pouwelse, met zetel te Gustav Mahlerlaan 362-364, 1082 ME

Amsterdam;

• Capital Value Taxaties BV, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van de GVV-

wetgeving) door de heer Rik Rozendal en de heer Ian Ijnzen, met zetel te Maliebaan 85, 3581 CG

Utrecht;

• KNIGHT FRANK LLP, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van de GVV-wetgeving)

door de heer Kieren Cole, met zetel te 55 Baker Street, London W1U 8AN;

• Cushman & Wakefield Finland Oy, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van de GVV-

wetgeving) door de heer Ville Suominen, met zetel te Keskuskatu 1 A, FI-00100, Helsinki;

• CBRE Unlimited Company, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van de GVV-

wetgeving) door de heer Aidan Reynolds, met zetel te 1 Burlington Road (3

verdieping Connaught

House), Dublin 4;

• Jones Lang LaSalle España SA, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van de GVV-

wetgeving) door de heer Felix Painchaud, met zetel te Paseo de la Castellana 79, 28046 Madrid.

Conform de GVV-wetgeving schatten de waarderingsdeskundigen de volledige portefeuille elk kwartaal en

bepaalt hun waardering de boekhoudkundige waarde (‘reële waarde’) van de gebouwen opgenomen in de

jaarrekening.

De bezoldiging van de waarderingsdeskundigen exclusief BTW wordt bepaald op basis van een forfait per

soort van de getaxeerde goederen.

Evaluatiemethodes

Voor de evaluaties wordt gebruik gemaakt van diverse klassieke benaderingen:

• Toepassing van een kapitalisatiepercentage op de geschatte huurwaarde, aangepast voor feitelijke

afwijkingen met betrekking tot huurinkomsten en exploitatiekosten op 'going concern'-basis.

• Berekening van de huidige waarde van toekomstige kasstromen op basis van aannames over

toekomstige inkomsten (DCF-methode) en exitwaarde. De disconteringsfactor houdt rekening met de

rentevoet op de financiële markt en met een risicopremie die specifiek is voor vastgoedbeleggingen. In

de evaluaties wordt op een conservatieve manier rekening gehouden met schommelende rentevoeten

en inflatieperspectieven.

• De schattingen worden ook getoetst aan de prijzen bij de verkoop van vergelijkbaar vastgoed, waarbij

rekening wordt gehouden met afwijkingen als gevolg van verschillen in de kenmerken van het vastgoed.

• Ontwikkelingsprojecten (bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken) worden gewaardeerd door de

kosten van het project bij de voltooiing ervan af te trekken van zijn verwachte waarde die werd bepaald

door bovenvermelde benaderingen toe te passen. De kosten van de studiefase van de bouw,

verbouwings- of uitbreidingswerken worden aan hun aanschaffingswaarde gewaardeerd.

3.1.13 Financiële diensten

Aedifica heeft overeenkomsten voor financiële diensten afgesloten met de volgende bank:

• ABN AMRO, gelegen te Gustav Mahlerlaan 10 (P.O. Box 283) in 1000 Amsterdam (‘main paying agent’

& neerlegging van de effecten in het kader van een algemene vergadering)

In 2025 bedroeg de vergoeding voor financiële diensten 55 k€ (50 k€ in het boekjaar 2024).

3.1.14 Plaatsen waar documenten publiek beschikbaar zijn

De statuten liggen ter inzage op de griffie van de rechtbank van koophandel van Brussel en kunnen ook

worden geraadpleegd op de website van de Vennootschap.

Aedifica’s statutaire en geconsolideerde rekeningen worden volgens de toepasselijke wettelijke bepalingen

neergelegd bij de Nationale Bank van België. Beslissingen betreffende de benoeming en het ontslag van leden

van de raad van bestuur worden gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad. Oproepingen voor

algemene vergaderingen, alsook alle bijbehorende documenten, worden gepubliceerd op de website van de

Vennootschap. Alle persberichten, jaar- en halfjaarverslagen en andere financiële informatie van de Groep

zijn eveneens beschikbaar op de website. De verslagen van de commissaris en de waarderingsdeskundigen

zijn opgenomen in de financiële verslagen die beschikbaar zijn op de website.

Tijdens de geldigheidsduur van het registratiedocument kunnen de volgende documenten geraadpleegd

worden op het hoofdkantoor van de Vennootschap of op de website (www.aedifica.eu):

• de oprichtingsakte en de statuten van Aedifica;

• alle verslagen, briefuitwisselingen en andere documenten, historische financiële informatie, evaluaties

en verklaringen van een deskundige op verzoek van Aedifica, waarvan een deel is opgenomen of

waarnaar verwezen wordt in het registratiedocument;

• de historische financiële informatie van Aedifica en haar dochterondernemingen voor de twee boekjaren

die aan de publicatie van het registratiedocument voorafgaan.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

214

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

3.1.15 Informatie opgenomen door verwijzing

De volgende informatie is in dit jaarlijks verslag 2025 opgenomen door verwijzing en is beschikbaar op

Aedifica's hoofdkantoor en op de website van de Vennootschap. De onderstaande tabel verwijst steeds naar

de Nederlandstalige online versies van de documenten, zoals beschikbaar op de website.

Bedrijfsactiviteiten

Jaarlijks verslag 2024

Aedifica in 2024 (p16-18)

Strategie & waardecreatie (p19-22)

Onze aanpak van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (p23-34)

Business review (p35-36)

Financial review – 1.1 Investeringen en desinvesteringen in 2024 (p73-75)

Portefeuille – 1. Onze portefeuille op 31 december 2024 (p38-42)

Jaarlijks verslag 2023

Aedifica in 2023 (p15-18)

Strategie & waardecreatie (p19-25)

Business review (p26)

Financial review – 1.1 Investeringen (p63-66)

Portefeuille – 1. Onze portefeuille op 31 december 2023 (p28-32)

Bijkomende informatie – 2. Overzicht van de vastgoedbeleggingen (p192-209)

Belangrijkste markten

Jaarlijks verslag 2024

Onze portefeuille (p38-47)

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening –3. Operationele segmenten (p147-149)

Jaarlijks verslag 2023

Onze portefeuille (p28-37)

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening –3. Operationele segmenten (p133-135)

Investeringen en desinvesteringen

Jaarlijks verslag 2024

Financial review – 1.1 Investeringen en desinvesteringen in 2024 (p73-75)

Financial review – 1.2 Investeringen en desinvesteringen na 31 december 2024 (p76-77)

Portefeuille – 1. Onze portefeuille op 31 december 2024 (p38-42)

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening – 38. Verwervingen en verkopen van

vastgoedbeleggingen (p161)

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening –39. Gebeurtenissen na balansdatum (p162)

Jaarlijks verslag 2023

Financial review – 1.1 Investeringen en desinvesteringen in 2023 (p63-65)

Financial review – 1.2 Investeringen en desinvesteringen na 31 december 2023 (p66)

Portefeuille – 1. Onze portefeuille op 31 december 2023 (p28-32)

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening – 38. Verwervingen en verkopen van

vastgoedbeleggingen (p161)

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening –39. Gebeurtenissen na balansdatum (p162)

Verklaring van de commissaris

Jaarlijks verslag 2024

Bijkomende informatie – 3. Externe verificatie – 3.2 Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van

Aedifica NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2024 (p227-233)

Jaarlijks verslag 2023

Bijkomende informatie – 3. Externe verificatie – 3.2 Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van

Aedifica NV over het boekjaar afgesloten op 31 december 2023 (p212-220)

Financiële toestand en bedrijfsresultaten

Jaarlijks verslag 2024

Financial review – 1.1 Investeringen en desinvesteringen in 2024 (p73-75)

Financial review – 1.2 Investeringen en desinvesteringen na 31 december 2024 (p76-77)

Financial review – 1.3 Beheer van de financiële middelen (p78-79)

Financial review – 1.4 Synthese van de geconsolideerde resultaten (p80-85)

Onze portefeuille (p38-47)

Bijkomende informatie – 1. Rapportering volgens de EPRA BPR-normen (p195-206)

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening – 43. Alternatieve prestatiemaatstaven (p183-186)

Bijkomende informatie – 3. Externe verificatie – 3.1 Verslag van de waarderingsdeskundigen (p225-226)

Bijkomende informatie – 4. Permanente documenten – 4.1.16 Significante wijziging van de financiële of commerciële

toestand (p243)

Bijkomende informatie – 4. Permanente documenten – 4.1.18 Strategie of gegevens over gouvernementele,

economische, budgettaire, monetaire of politieke beleidslijnen of factoren die rechtstreeks of onrechtstreeks wezenlijke

gevolgen hebben of kunnen hebben voor de activiteiten van Aedifica (p243)

Jaarlijks verslag 2023

Financial review – 1.1 Investeringen en desinvesteringen in 2023 (p63-65)

Financial review – 1.2 Investeringen en desinvesteringen na 31 december 2023 (p66)

Financial review – 1.3 Beheer van de financiële middelen (p67-69)

Financial review – 1.4 Synthese van de geconsolideerde resultaten (p70-75)

Onze portefeuille (p28-37)

Bijkomende informatie – 1. Rapportering volgens de EPRA BPR-normen (p180-191)

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening – 44. Alternatieve prestatiemaatstaven (p168-171)

Bijkomende informatie – 3. Externe verificatie – 3.1 Verslag van de waarderingsdeskundigen (p210-211)

Bijkomende informatie – 4. Permanente documenten – 4.1.16 Significante wijziging van de financiële of commerciële

toestand (p227)

Bijkomende informatie – 4. Permanente documenten – 4.1.18 Strategie of gegevens over gouvernementele,

economische, budgettaire, monetaire of politieke beleidslijnen of factoren die rechtstreeks of onrechtstreeks wezenlijke

gevolgen hebben of kunnen hebben voor de activiteiten van Aedifica (p227)

Historische financiële informatie

Jaarlijks verslag 2024

Jaarrekening (p135-193)

Jaarlijks verslag 2023

Jaarrekening (p121-178)

Dividendbeleid

Jaarlijks verslag 2024

Financial review – 2. Vooruitzichten voor 2025 (p87-88)

Financial review – 3. Prestaties op de beurs – 3.2 Dividend & 3.3 Roerende voorheffing (p91)

Jaarlijks verslag 2023

Financial review – 2. Vooruitzichten voor 2024 (p77-78)

Financial review – 3. Prestaties op de beurs – 3.2 Dividend & 3.3 Roerende voorheffing (p81)

Transacties met verbonden partijen

Jaarlijks verslag 2024

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de jaarrekening – 7. Algemene kosten – Transacties met verbonden partijen (p152)

Jaarlijks verslag 2023

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de jaarrekening – 7. Algemene kosten – Transacties met verbonden partijen (p138)

Werknemers

Jaarlijks verslag 2024

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de jaarrekening – 7. Algemene kosten – Personeelskosten (p152)

Jaarlijks verslag 2023

Jaarrekening – 1.6 Toelichtingen bij de jaarrekening – 7. Algemene kosten – Personeelskosten (p138)

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

215

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

3.1.16 Significante wijziging van de financiële of commerciële

toestand

De financiële of commerciële toestand van de Groep is sinds het einde van het vorige boekjaar, waarvan de

gecontroleerde jaarrekeningen of de tussentijdse jaarrekeningen werden gepubliceerd, niet significant

gewijzigd.

3.1.17 Wijziging in de rechten van de aandeelhouders

Overeenkomstig artikelen 7:153 en 7:155 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV)

kunnen de rechten van de aandeelhouders enkel door een buitengewone algemene vergadering worden

gewijzigd. Het document met de informatie over de in de artikelen 7:130 en 7:139 WVV bedoelde rechten van

de aandeelhouders kan op de website van de Vennootschap worden geraadpleegd.

3.1.18 Strategie of gegevens over gouvernementele, economische,

budgettaire, monetaire of politieke beleidslijnen of factoren die

rechtstreeks of onrechtstreeks wezenlijke gevolgen hebben of

kunnen hebben voor de activiteiten van Aedifica

Zie het hoofdstuk ‘Risicofactoren’ van dit jaarlijks verslag.

3.1.19 Geschiedenis en evolutie van de Vennootschap – belangrijke

gebeurtenissen in de ontwikkeling van de activiteiten van Aedifica

Ter vervollediging van sectie 3.1.3 hierboven, wordt de geschiedenis van Aedifica getekend door haar

beursintroductie op 23 oktober 2006 (zie hoofdstuk ‘Prestaties op de beurs’ in dit jaarlijks verslag) en door de

talrijke acquisities die de Groep sinds haar oprichting heeft uitgevoerd (uitvoerig beschreven in de occasionele

persberichten, de periodieke persberichten, jaarlijkse financiële verslagen en de halfjaarlijkse financiële

verslagen op de website van de Groep) en die geleid hebben tot een vastgoedportefeuille van ca. 6,3 miljard €

op 31 december 2025.

3.1.20 Stemrechten van de voornaamste aandeelhouders

De stemrechten van de belangrijkste aandeelhouders van Aedifica zijn identiek aan de stemrechten die

voortvloeien uit hun aandeel in het maatschappelijk kapitaal.

3.1.21 Wettelijke beperkingen op de overdracht van aandelen

Er zijn geen wettelijke beperkingen op de overdracht van Aedifica-aandelen.

3.2 Kapitaal

Datum

Aard van de operatie

Bedrag van het

maatschappelijk

kapitaal (€)

Aantal

aandelen

7 nov. 2005

Initieel kapitaal door geldelijke inbreng bij oprichting (Bank Degroof

en GVA Finance)

2.500.000,00

2.500

2.500.000,00

2.500

29 dec. 2005

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

4.750.000,00

4.750

Fusie door opslorping van nv ‘Jacobs Hotel Company’

100.000,00

278

Fusie door opslorping van nv ‘Oude Burg Company’

3.599.587,51

4.473

Incorporatie in het kapitaal v/h bedrag v/d meerwaarde v/d

herevaluatie en de beschikbare reserve

4.119.260,93

Kapitaalvermindering

-4.891.134,08

10.177.714,36 12.001

23 maart 2006

Fusie door opslorping van nv ‘Sablon-Résidence de l’Europe’

1.487.361,15 11.491

Fusie door opslorping van nv ‘Bertimo’

1.415.000,00

3.694

Fusie door opslorping van nv ‘Le Manoir’

1.630.000,00

3.474

Fusie door opslorping van nv ‘Olphi’

800.000,00

2.314

Fusie door opslorping van nv ‘Services et Promotion de la Vallée

(SPV)’

65.000,00 1.028

Fusie door opslorping van nv ‘Emmane’

2.035.000,00

5.105

Fusie door opslorping van nv ‘Ixelinvest’

219,06 72

Fusie door opslorping van nv ‘Imfina’

1.860,95

Kapitaalverhoging door inbreng van de handelszaak van nv

‘Immobe’

908.000,00 908

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Lombard 32)

2.500.000,00

2.500

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Complex Laken -

Nieuwbrug en de Goede 24-28)

10.915.000,00 10.915

31.935.155,52

53.510

24 mei 2006

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Complex Louiza 331-

333)

8.500.000,00

8.500

40.435.155,52

62.010

17 aug. 2006

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Laken 119 en 123-125)

1.285.000,00

1.285

Fusie door gedeeltelijke splitsing van nv ‘Financière Wavrienne’

5.400.000,00

5.400

Fusie door gemengde splitsing van nv ‘Château Chenois’

123.743,15

14.377

Fusie door opslorping van nv ‘Medimmo’

1.000.000,00

2.301

Fusie door opslorping van nv ‘Cledixa’

74.417,64

199

Fusie door opslorping van nv ‘Société de Transport et du

Commerce en Afrique’

62.000,00

1.247

Fusie door gemengde splitsing van nv ‘Hôtel Central & Café

Central’

175.825,75 6.294

48.556.142,06

93.113

26 sept. 2006

Splitsing van het aantal aandelen door 25

48.556.142,06

2.327.825

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Hoogstraat & Klooster

Hotel)

11.350.000,00

283.750

59.906.142,06

2.611.575

3 okt. 2006

Kapitaalverhoging door geldelijke inbreng

23.962.454,18

1.044.630

83.868.596,24

3.656.205

27 maart 2007

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Oudergem 237, 239-241,

266 & 272, Platanen 6 & Winston Churchill 157)

4.911.972,00

105.248

88.780.568,24

3.761.453

1. In deze tabel is nog geen rekening gehouden met de 35.920.425 aandelen die op 10 maart 2026 zijn gecreëerd naar

aanleiding van het ruilbod op Cofinimmo.

2. Aandelen zonder nominale waarde.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

216

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

Datum Aard van de operatie Bedrag van het

maatschappelijk

kapitaal (€)

Aantal

aandelen

17 april 2007

Fusie door opslorping van nv ‘Legrand CPI’

337.092,73

57.879

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Livorno 14, 20-24)

2.100.000,00

44.996

91.217.660,97

3.846.328

28 juni 2007

Fusie door opslorping van nv ‘Alcasena’

2.704.128,00

342.832

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Ring)

3.000.000,00

68.566

96.921.788,97

4.275.726

30 november 2007

Fusie door gedeeltelijke splitsing van nv ‘Feninvest’

1.862.497,95

44.229

Fusie door gedeeltelijke splitsing van nv ‘Résidence du Golf’

5.009.531,00

118.963

103.793.817,92

4.438.918

30 juli 2008

Fusie door gedeeltelijke splitsing van nv ‘Famifamenne’

2.215.000,00

50.387

Fusie door gedeeltelijke splitsing van nv ‘Rouimmo’

1.185.000,00

26.956

107.193.817,92

4.516.261

30 juni 2009

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Gaerveld

serviceflats)

2.200.000,00 62.786

109.393.817,92

4.579.047

30 december 2009

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Freesias)

4.950.000,00

129.110

114.343.817,92

4.708.157

30 juni 2010

Fusie door gedeeltelijke splitsing van de nv’s ‘Carbon’,

‘Eburon’, ‘Hotel Ecu’ & ‘Eurotel’

11.239.125,00 273.831

Fusie door gedeeltelijke splitsing van nv ‘Carlinvest’

2.200.000,00

51.350

127.782.942,92

5.033.338

15 oktober 2010

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

51.113.114,26

2.013.334

178.896.057,18

7.046.672

8 april 2011

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Project Group

Hermibouw)

1.827.014,06

43.651

180.723.071,24

7.090.323

29 juni 2011

Fusie door opslorping van nv ‘IDM A’

24.383,89

592

180.747.455,13

7.090.915

5 oktober 2011

Inbreng in natura van de aandelen van nv ‘SIRACAM’

3.382.709,00

86.293

184.130.164,13

7.177.208

12 juli 2012

Gemengde splitsing van nv ‘S.I.F.I. LOUISE’

800.000,00

16.868

184.930.164,13

7.194.076

7 december 2012

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

69.348.785,78

2.697.777

254.278.949,91

9.891.853

24 juni 2013

Fusie door overneming van nv ‘Terinvest’

10.398,81

8.622

Fusie door overneming van de GCV ‘Kasteelhof-Futuro’

3.182,80

3.215

254.292.531,52

9.903.690

12 juni 2014

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Binkom)

12.158.952,00

258.475

266.451.483,52

10.162.165

30 juni 2014

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (terrein in Tienen)

4.000.000,00

86.952

270.451.483,52 10.249.117

24 november 2014

Keuzedividend

5.763.329,48 218.409

276.214.813,00

10.467.526

4 december 2014

Fusie door gedeeltelijke splitsing van nv ‘La Réserve Invest’

12.061.512,94

457.087

288.276.325,94

10.924.613

29 juni 2015

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

82.364.664,56

3.121.318

370.640.990,50

14.045.931

2 oktober 2015

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (terrein in Opwijk)

523.955,84

19.856

371.164.946,34

14.065.787

17 december 2015

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Prinsenhof)

2.748.340,46

104.152

373.913.286,80

14.169.939

Datum Aard van de operatie Bedrag van het

maatschappelijk

kapitaal (€)

Aantal

aandelen

24 maart 2016

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (terrein in Aarschot

Poortvelden)

582.985,31

22.093

374.496.272,11

14.192.032

2 december 2016

Keuzedividend

3.237.042,22

122.672

377.733.314,33

14.314.704

8 december 2016

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Jardins de la

Mémoire)

1.740.327,12

65.952

379.473.641,45

14.380.656

28 maart 2017

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

94.868.410,37

3.595.164

474.342.051,82

17.975.820

7 juni 2018

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Smakt en Velp)

5.937.488,85

225.009

480.279.540,67

18.200.829

20 november 2018

Keuzedividend

6.348.821,62

240.597

486.628.362,29

18.441.426

7 mei 2019

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

162.209.454,10

6.147.142

648.837.816,39 24.588.568

20 juni 2019

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (opstalrecht van

Bremdael)

332.222,20

12.590

649.170.038,59

24.601.158

28 april 2020

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

64.916.982,75

2.460.115

714.087.021,34 27.061.273

10 juli 2020

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Klein Veldekens)

11.494.413,08 435.596

725.581.434,42

27.496.869

27 oktober 2020

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

145.116.265,78

5.499.373

870.697.700,20

32.996.242

17 december 2020

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (De Gouden Jaren)

2.383.608,51

90.330

873.081.308,71

33.086.572

15 juni 2021

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

73.885.794,65

2.800.000

946.967.103,36

35.886.572

29 juni 2021

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Domaine de la

Rose Blanche)

4.868.335,01

184.492

951.835.438,37

36.071.064

8 september 2021

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Portefeuille van

specialistische residentiële zorgcentra in Zweden)

6.256.358,83

237.093

958.091.797,20 36.308.157

18 mei 2022

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Résidence

Véronique)

1.957.234,71 74.172

960.049.031,91

36.382.329

29 juni 2022

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

77.184.267,63

2.925.000

1.037.233.299,54

39.307.329

6 juli 2022

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (2 Militza-panden)

14.458.236,18

547.914

1.051.691.535,72

39.855.243

31 mei 2023

Keuzedividend

10.013.477,88

379.474

1.061.705.013,60

40.234.717

4 juli 2023

Kapitaalverhoging door inbreng in geld

193.037.246,42

7.315.402

1.254.742.260,02

47.550.119

1. Aandelen zonder nominale waarde.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

217

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

3.3 Uittreksels uit de statuten

3.3.1 Onderschreven & volgestort kapitaal (Artikel 6.1 van de statuten)

Op 31 december 2025 is het kapitaal vastgesteld op één miljard tweehonderdvierenvijftig miljoen

zevenhonderdtweeënveertigduizend tweehonderdzestig euro en twee eurocent (1.254.742.260,02 €). Het is

vertegenwoordigd door zevenenveertig miljoen vijfhonderdvijftigduizend honderdnegentien (47.550.119)

aandelen zonder vermelding van nominale waarde, die ieder één/zevenenveertig miljoen

vijfhonderdvijftigduizend honderd negentiende (47.550.119

) van het kapitaal vertegenwoordigen. De

aandelen zijn volledig onderschreven en volgestort.

3.3.2 Verwerving en vervreemding van eigen effecten (Artikel 6.2 van

de statuten)

De Vennootschap mag onder de voorwaarden bepaald door de wet haar eigen aandelen en certificaten die

erop betrekking hebben verwerven, in pand nemen of vervreemden.

De raad van bestuur is gemachtigd om, gedurende vijf jaar vanaf de bekendmaking van het besluit van de

buitengewone algemene vergadering van 14 mei 2024 tot goedkeuring van deze machtiging in de bijlagen bij

het Belgisch Staatsblad, aandelen van de Vennootschap en certificaten die erop betrekking hebben, te

verkrijgen en in pand te nemen, aan een eenheidsprijs die niet lager zal mogen zijn dan 75% van het

gemiddelde van de koers van de laatste dertig dagen van de notering van het aandeel vóór de datum van de

transactie, noch hoger dan 125% van het gemiddelde van de koers van de laatste dertig dagen van de

notering van het aandeel vóór de datum van de transactie zonder dat de Vennootschap in toepassing van

deze machtiging aandelen van de Vennootschap of certificaten die erop betrekking hebben, mag bezitten of

in pand hebben die meer dan 10% van het totale aantal aandelen vertegenwoordigen.

Voor zover als nodig, is de raad van bestuur tevens expliciet gemachtigd om eigen aandelen van de

Vennootschap en certificaten die erop betrekking hebben, te vervreemden aan het personeel. De raad van

bestuur is bovendien expliciet gemachtigd om eigen aandelen van de Vennootschap en certificaten die erop

betrekking hebben te vervreemden aan één of meerdere bepaalde personen andere dan de leden van het

personeel van de Vennootschap of haar dochtervennootschappen.

De machtigingen onder lid 2. en lid 3. gelden voor de raad van bestuur van de Vennootschap, voor de

rechtstreekse en de onrechtstreekse dochtervennootschappen van de Vennootschap, en voor elke derde

handelend in eigen naam maar voor rekening van die vennootschappen.

3.3.3 Kapitaalverhoging (Artikel 6.3 van de statuten)

Elke kapitaalverhoging zal gebeuren overeenkomstig het WVV en de GVV-wetgeving.

(a) Inbreng in geld

In geval van een kapitaalverhoging door inbreng in geld door een beslissing van de algemene vergadering of

in het kader van het toegestane kapitaal zoals voorzien in artikel 6.4 van de statuten, en onverminderd de

toepassing van de dwingende bepalingen van de toepasselijke vennootschapswetgeving, mag het

voorkeurrecht van de aandeelhouders beperkt of opgeheven worden mits er, in de mate waarin de GVV-

wetgeving dit vereist, aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht verleend wordt

bij de toekenning van nieuwe effecten. In voorkomend geval voldoet dit onherleidbaar toewijzingsrecht aan

de volgende voorwaarden die vastgelegd zijn in de GVV-wetgeving:

• 1) het heeft betrekking op alle nieuw uitgegeven effecten;

• 2) het wordt aan aandeelhouders verleend naar rato van het deel van het kapitaal dat hun aandelen

vertegenwoordigen op het moment van de verrichting;

• 3) uiterlijk aan de vooravond van de opening van de openbare inschrijvingsperiode wordt een

maximumprijs per aandeel aangekondigd;

• 4) de openbare inschrijvingsperiode moet minimaal drie beursdagen bedragen.

Onverminderd de toepassing van de dwingende bepalingen van de toepasselijke vennootschapswetgeving,

hoeft het onherleidbaar toewijzingsrecht onder de volgende voorwaarden in elk geval niet te worden verleend

bij een inbreng in geld:

• 1) de kapitaalverhoging gebeurt met gebruik van het toegestane kapitaal;

• 2) het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen die, overeenkomstig dit lid, zijn uitgevoerd

over een periode van 12 maanden, bedraagt niet meer dan 10% van het bedrag van het kapitaal op het

ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging.

Onverminderd de toepassing van de dwingende bepalingen van de toepasselijke vennootschapswetgeving

hoeft het onherleidbaar toewijzingsrecht evenmin te worden verleend bij een inbreng in geld met beperking

of opheffing van het voorkeurrecht, in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van

een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.

(b) Inbreng in natura

Zonder afbreuk te doen aan de voorschriften van het WVV moeten overeenkomstig de GVV-wetgeving de

volgende voorwaarden worden nageleefd in geval van inbreng in natura:

• 1) de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag met betrekking tot de inbreng in

natura, alsook in voorkomend geval in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de

kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt;

• 2) de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde van (a) een nettowaarde per aandeel

die dateert van ten hoogste 4 maanden vóór de datum van de inbrengovereenkomst, of, naar keuze

van de Vennootschap, vóór de datum van de akte van kapitaalverhoging en (b) de gemiddelde slotkoers

gedurende de dertig kalenderdagen voorafgaand aan diezelfde datum. Het is toegelaten om van het

bedrag bedoeld in punt 2) (b) een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-

uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op

voorwaarde dat de raad van bestuur in zijn bijzonder verslag het af te trekken bedrag van het

gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht

in zijn jaarlijks financieel verslag;

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

218

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

• 3) indien de uitgifteprijs of, in het geval bedoeld in artikel 6.5 van de statuten, de ruilverhouding, alsook

de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na afsluiting van de inbrengovereenkomst worden

bepaald en aan het publiek worden meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de

kapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd, moet de akte van kapitaalverhoging binnen een

maximumtermijn van vier maanden verleden worden; en

• 4) het onder punt 1) bedoelde verslag moet eveneens de weerslag van de voorgestelde inbreng op de

toestand van de vroegere aandeelhouders toelichten, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, de

nettowaarde per aandeel en het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten.

Overeenkomstig de GVV-wetgeving zijn deze bijkomende voorwaarden niet van toepassing bij de inbreng

van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor

alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.

3.3.4 Toegestane kapitaal (Artikel 6.4 van de statuten)

Het is de raad van bestuur toegestaan om het kapitaal in één of meerdere keren te verhogen, op de data en

volgens de modaliteiten te bepalen door de raad van bestuur, ten belope van een maximumbedrag van:

• 1) 50% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van

14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor kapitaalverhogingen

bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot uitoefening van het wettelijk

voorkeurrecht of het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap,

• 2) 20% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van

14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor kapitaalverhogingen

in het kader van de uitkering van een keuzedividend;

• 3) 10% van het bedrag van het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering van

14 mei 2024, in voorkomend geval afgerond naar beneden tot op de eurocent, voor a.

kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in natura, b. kapitaalverhogingen door inbreng in geld zonder

de mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzings-

recht door de aandeelhouders van de Vennootschap, of c. enige andere vorm van kapitaalverhoging,

met dien verstande dat het kapitaal in het kader van het toegestane kapitaal nooit verhoogd zal kunnen

worden met een bedrag hoger dan het kapitaal op datum van de buitengewone algemene vergadering die de

machtiging heeft goedgekeurd (met andere woorden dat de som van de kapitaalverhogingen met toepassing

van voorgestelde machtigingen in totaal niet hoger kan zijn dan het bedrag van het kapitaal op datum van de

buitengewone algemene vergadering die de machtiging heeft goedgekeurd).

Deze toestemming wordt verleend voor een hernieuwbare periode van twee jaar te rekenen vanaf de

bekendmaking van het besluit van de buitengewone algemene vergadering van 14 mei 2024in de bijlagen bij

het Belgisch Staatsblad.

Bij elke kapitaalverhoging zal de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de

uitgiftevoorwaarden van de nieuwe effecten vaststellen. De kapitaalverhogingen die aldus door de raad van

bestuur worden beslist kunnen onderschreven worden in geld, of in natura, of bij wijze van gemengde inbreng,

of door omzetting van reserves, met inbegrip van overgedragen winsten en uitgiftepremies evenals alle eigen

vermogensbestanddelen onder de enkelvoudige IFRS-jaarrekening van de Vennootschap (opgesteld uit

hoofde van de toepasselijke GVV-regelgeving) die voor conversie in kapitaal vatbaar zijn, en al dan niet met

creatie van nieuwe effecten. Deze kapitaalverhogingen kunnen eveneens verwezenlijkt worden door de

uitgifte van converteerbare obligaties, inschrijvingsrechten of obligaties terugbetaalbaar in aandelen of andere

effecten, die aanleiding kunnen geven tot de creatie van dezelfde effecten.

De eventuele uitgiftepremies zullen op één of meer afzonderlijke rekeningen onder het eigen vermogen op het

passief van de balans worden vermeld. De raad van bestuur kan vrij beslissen om de eventuele

uitgiftepremies, eventueel na aftrek van een bedrag maximaal gelijk aan de kosten van de kapitaalverhoging

in de zin van de toepasselijke IFRS-regels, op een onbeschikbare rekening te plaatsen die op dezelfde voet

als het kapitaal de waarborg van derden zal uitmaken en die in geen geval zal kunnen verminderd of

afgeschaft worden dan met een beslissing van de algemene vergadering beslissend zoals inzake

statutenwijziging, behoudens de omzetting in kapitaal.

Als de kapitaalverhoging gepaard gaat met een uitgiftepremie wordt enkel het bedrag van de

kapitaalverhoging afgetrokken van het overgebleven bruikbare bedrag van het toegestane kapitaal.

De raad van bestuur is bevoegd om het voorkeurrecht van de aandeelhouders te beperken of op te heffen,

zelfs ten gunste van één of meer bepaalde personen andere dan de leden van het personeel van de

Vennootschap of één van haar dochtervennootschappen, mits er, in de mate waarin de GVV-wetgeving dit

vereist, aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de

toekenning van nieuwe effecten. In voorkomend geval voldoet dat onherleidbare toewijzingsrecht aan de

voorwaarden die de GVV-wetgeving en artikel 6.3. (a) van de statuten vastleggen. Het hoeft in elk geval niet

te worden verleend in die gevallen van inbreng in geld beschreven in artikel 6.3. (a) lid 2 en lid 3 van de

statuten. De kapitaalverhogingen via inbreng in natura worden overeenkomstig de voorwaarden van de GVV-

wetgeving en de voorwaarden voorzien in artikel 6.3 (b) van de statuten uitgevoerd. Dergelijke inbrengen

kunnen eveneens steunen op het dividendrecht in het kader van de uitkering van een keuzedividend.

De raad van bestuur is bevoegd om de statutenwijzigingen die eruit voortvloeien op authentieke wijze te laten

vaststellen.

3.3.5 Fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen (Artikel 6.5

van de statuten)

Overeenkomstig de GVV-wetgeving zijn de bijzondere voorwaarden van artikel 6.3 (b) van de statuten in geval

van inbreng in natura mutatis mutandis van toepassing op fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen

waarnaar de GVV-wetgeving in deze specifieke context verwijst.

3.3.6 Kapitaalvermindering (Artikel 6.6 van de statuten)

Aedifica mag overgaan tot kapitaalverminderingen met naleving van de wettelijke bepalingen ter zake.

3.3.7 Aard van de aandelen (Artikel 7 van de statuten)

De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerd, naar keuze van de aandeelhouder. De aandeelhouders

kunnen op elk ogenblik schriftelijk de omzetting vragen van aandelen op naam in gedematerialiseerde

aandelen of omgekeerd.

Elk gedematerialiseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op rekening op naam van de

eigenaar of houder bij een erkende rekeninghouder of bij een vereffeningsinstelling.

Op de zetel van de Vennootschap wordt een register gehouden van aandelen op naam, in voorkomend geval

in elektronische vorm.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

219

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

3.3.8 Andere effecten (Artikel 8 van de statuten)

De Vennootschap mag alle effecten uitgeven die niet door of krachtens de wet zijn verboden, met uitzondering

van winstbewijzen en soortgelijke effecten, in naleving van de GVV-wetgeving.

3.3.9 Notering en openbaarheid van de belangrijke deelnemingen

(Artikel 9 van de statuten)

De aandelen van de Vennootschap moeten worden toegelaten tot de verhandeling op een Belgische

gereglementeerde markt, overeenkomstig de GVV-wetgeving.

Conform artikel 18 van de wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in

emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en

houdende diverse bepalingen gelden de wettelijk voorziene drempelwaarden.

Behoudens de in de wet voorziene uitzonderingen, kan niemand deelnemen aan de stemming op de

algemene vergadering van de Vennootschap met meer stemrechten dan diegene verbonden aan de effecten

waarvan hij minstens twintig (20) dagen voor de datum van de algemene vergadering kennis heeft gegeven.

De stemrechten verbonden aan de niet gemelde effecten zijn opgeschort.

3.3.10 Bijeenroeping (Artikel 19 van de statuten)

De algemene vergadering komt samen door oproeping door de raad van bestuur.

De drempel vanaf wanneer één of meerdere aandeelhouders een oproeping van een algemene vergadering

mogen eisen om er één of meerdere voorstellen voor te leggen, en dit conform het WVV, is vastgelegd op

10% van het kapitaal. Een of meer aandeelhouders die samen minstens 3% van het kapitaal bezitten kunnen,

onder de voorwaarden die het WVV voorziet, eveneens vragen om punten op de agenda van algemene

vergaderingen te plaatsen en voorstellen tot besluit indienen met betrekking tot op de agenda opgenomen of

daarin op te nemen te behandelen onderwerpen.

De oproepingen worden overeenkomstig de toepasselijke bepalingen van het Wetboek van vennootschappen

en verenigingen opgesteld en medegedeeld.

3.3.11 Deelname aan de algemene vergadering (Artikel 20 van de

statuten)

Het recht om deel te nemen aan en te stemmen op een algemene vergadering wordt slechts verleend op

grond van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder, op de veertiende

dag vóór de algemene vergadering, om vierentwintig uur (Belgische tijd) (hierna de ‘registratiedatum’), hetzij

door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de Vennootschap, hetzij door hun

inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht

het aantal aandelen dat de aandeelhouder bezit op de dag van de algemene vergadering.

De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten hun voornemen

aan de Vennootschap, of de persoon die de Vennootschap daartoe heeft aangewezen, kenbaar maken via

het e-mailadres van de Vennootschap of op de wijze specifiek vermeld in de oproeping, of, in voorkomend

geval, door het sturen van een volmacht, uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering.

De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een

attest voorleggen dat afgeleverd is door een erkende rekeninghouder of vereffeningsinstelling, waaruit blijkt

hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum op naam van de aandeelhouder in hun

rekeningen zijn ingeschreven, en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de

algemene vergadering. Zij delen het attest mee aan de Vennootschap of aan de persoon die de Vennootschap

daartoe heeft aangewezen, alsook hun wens om deel te nemen aan de algemene vergadering, via het e-

mailadres van de Vennootschap of op de wijze specifiek vermeld in de oproeping, of, in voorkomend geval,

door het sturen van een volmacht, ten laatste op de zesde dag voor de datum van de vergadering.

In de gevallen waarin de oproeping dit uitdrukkelijk bepaalt, hebben de aandeelhouders het recht om op

afstand deel te nemen aan een algemene vergadering door middel van een door de vennootschap ter

beschikking gesteld elektronisch communicatiemiddel. Dit elektronisch communicatiemiddel moet de

aandeelhouder in staat stellen om rechtstreeks, gelijktijdig en ononderbroken kennis te nemen van de

besprekingen tijdens de vergadering en om het stemrecht uit te oefenen met betrekking tot alle punten

waarover de vergadering zich dient uit te spreken. Indien de oproeping dit uitdrukkelijk bepaalt, zal dit

elektronisch communicatiemiddel de aandeelhouder ook in staat stellen om deel te nemen aan de

beraadslagingen en om zijn vraagrecht uit te oefenen. Indien het recht wordt verleend om op afstand aan een

algemene vergadering deel te nemen, bepaalt hetzij de oproeping, hetzij een door de aandeelhouder

raadpleegbaar document waarnaar de oproeping verwijst (zoals bijvoorbeeld de website van de

vennootschap) tevens op welke wijze(n) de vennootschap de hoedanigheid van aandeelhouder en de identiteit

van de persoon die aan de vergadering wenst deel te nemen, zal controleren en waarborgen, alsook op welke

wijze(n) zij zal vaststellen dat een aandeelhouder aan de algemene vergadering deelneemt en als aanwezig

zal worden beschouwd. Teneinde de veiligheid van het elektronische communicatiemiddel te waarborgen,

kan de oproeping (of het document waarnaar de oproeping verwijst) tevens bijkomende voorwaarden stellen.

3.3.12 Stemming door volmacht (Artikel 21 van de statuten)

Elke eigenaar van effecten die recht geven op deelname aan de vergadering, kan zich op de algemene

vergadering laten vertegenwoordigen door een lasthebber die al dan niet aandeelhouder is.

De aandeelhouder mag voor een bepaalde algemene vergadering slechts één persoon als lasthebber

aanduiden, behoudens de in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen voorziene afwijkingen.

De raad van bestuur stelt een volmachtformulier op.

De volmacht moet door de aandeelhouder worden ondertekend en moet ten laatste op de zesde dag voor de

datum van de vergadering worden meegedeeld aan de Vennootschap via het e-mailadres van de

Vennootschap of op de wijze specifiek vermeld in de oproeping.

Indien meerdere personen zakelijke rechten bezitten op eenzelfde aandeel, kan de Vennootschap de

uitoefening van het stemrecht verbonden aan dit aandeel schorsen tot één persoon als titularis is aangeduid

voor de uitoefening van het stemrecht.

Indien een effect in vruchtgebruik werd gegeven, dan worden alle daaraan verbonden rechten, met inbegrip

van het eventuele stemrecht, het recht om deel te nemen aan kapitaalverhogingen en het recht om de

omzetting te vragen van aandelen (naar aandelen op naam/gedematerialiseerde aandelen) door de

vruchtgebruiker(s) en de blote eigenaar(s)gezamenlijk uitgeoefend, behoudens andersluidende bepaling in

een testament, schenkingsakte of overige overeenkomst. In dat laatste geval dienen de blote eigenaar(s) en/of

de vruchtgebruiker(s) de Vennootschap schriftelijk in kennis te stellen van deze regeling.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

220

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

3.3.13 Stemming op afstand vóór de algemene vergadering

(Artikel 22 van de statuten)

Voor zover de raad van bestuur hiertoe de toelating heeft gegeven in de oproepingsbrief, zullen de

aandeelhouders gemachtigd zijn om vóór de algemene vergadering per brief, via de vennootschapswebsite

of op de wijze vermeld in de oproeping te stemmen op afstand, door middel van een formulier ter beschikking

gesteld door de Vennootschap. Het formulier moet verplicht de datum en de plaats van de vergadering

vermelden, de naam of benaming van de aandeelhouder en zijn/haar woonplaats of zetel, het aantal stemmen

waarmee de aandeelhouder wil stemmen op de algemene vergadering, de vorm van de aandelen die hij bezit,

de agendapunten van de vergadering (met inbegrip van de voorstellen van beslissing), een ruimte die toelaat

te stemmen voor of tegen elke beslissing dan wel om zich te onthouden, evenals de termijn waarbinnen het

stemformulier bij de Vennootschap moet toekomen. Het formulier moet uitdrukkelijk vermelden dat het moet

worden getekend en moet toekomen aan de Vennootschap uiterlijk de zesde dag voorafgaand aan de datum

van de vergadering. De raad van bestuur stelt in voorkomend geval de modaliteiten vast volgens dewelke de

hoedanigheid en de identiteit van de aandeelhouder wordt gecontroleerd.

3.3.14 Bureau (Artikel 23 van de statuten)

Alle algemene vergaderingen worden voorgezeten door de voorzitter van de raad van bestuur of bij diens

afwezigheid door de bestuurder aangesteld door de aanwezige bestuurders. De voorzitter duidt de secretaris

aan. De vergadering kiest twee stemopnemers. De overige aanwezige bestuurders vervolledigen het bureau.

3.3.15 Aantal stemmen (Artikel 24 van de statuten)

Elk aandeel geeft recht op één stem onder voorbehoud van het geval van opschorting van het stemrecht

bepaald door de wet.

3.3.16 Beraadslaging (Artikel 25 van de statuten)

Geen enkele vergadering kan geldig beraadslagen over onderwerpen die niet in de agenda voorkomen. De

algemene vergadering kan op geldige wijze beraadslagen en stemmen, ongeacht het deel van het kapitaal

dat aanwezig of vertegenwoordigd is, behoudens in gevallen waarin door het WVV een aanwezigheidsquorum

wordt vereist. De algemene vergadering kan slechts geldig beraadslagen over wijzigingen van de statuten als

minstens de helft van het kapitaal aanwezig of vertegenwoordigd is. Als deze voorwaarde niet vervuld is, dan

moet de algemene vergadering opnieuw worden bijeengeroepen en beslist de tweede vergadering op geldige

wijze, ongeacht het aandeel van het kapitaal dat de aanwezige of vertegenwoordigde aandeelhouders

vertegenwoordigen. Tenzij een wettelijke bepaling anders voorschrijft, worden alle beslissingen genomen

door de algemene vergadering, met eenvoudige meerderheid van stemmen. Iedere wijziging van de statuten

is slechts toegelaten indien ze wordt goedgekeurd door ten minste drie vierde van de stemmen of, indien het

gaat om de wijziging van het voorwerp of de doelen van de Vennootschap, door vier vijfde van de uitgebrachte

stemmen, waarbij onthoudingen noch in de teller noch in de noemer worden meegerekend. Stemmen gebeurt

bij handopsteking of door naamafroeping tenzij de algemene vergadering er bij eenvoudige meerderheid van

de uitgebrachte stemmen anders over beslist. Ieder ontwerp van statutenwijziging moet voorafgaandelijk

worden voorgelegd aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten. Een aanwezigheidslijst met de

namen van de aandeelhouders en het aantal aandelen wordt ondertekend door of namens elk van hen.

3.3.17 Notulen (Artikel 26 van de statuten)

De notulen van de algemene vergadering worden ondertekend door de leden van het bureau en door de

aandeelhouders die erom verzoeken. Kopieën van de notulen van de algemene vergadering bestemd voor

derden worden ondertekend door één of meerdere bestuurders.

3.3.18 Algemene vergadering van de obligatiehouders (Artikel 27 van

de statuten)

De bepalingen in dit artikel zijn enkel en alleen van toepassing op obligaties, voor zover de

uitgiftevoorwaarden van de obligaties hiervan niet afwijken.

De raad van bestuur en de commissaris(sen) van de Vennootschap kunnen de obligatiehouders oproepen in

algemene vergadering van de obligatiehouders. Zij moeten eveneens de algemene vergadering bijeenroepen

wanneer obligatiehouders die een vijfde van het bedrag van de in omloop zijnde obligaties

vertegenwoordigen, het vragen. De oproeping bevat de dagorde en wordt opgesteld overeenkomstig de

bepalingen van het WVV. Om toegelaten te worden op de algemene vergadering van de obligatiehouders

moeten de obligatiehouders de formaliteiten voorzien in het WVV nakomen, evenals de eventuele formaliteiten

voorzien in de uitgiftevoorwaarden van de obligaties of in de bijeenroepingen.

3.3.19 Verdeling (Artikel 29 van de statuten)

De Vennootschap keert aan haar aandeelhouders, binnen de grenzen toegelaten door het WVV en de GVV-

wetgeving, een dividend uit waarvan het minimumbedrag is voorgeschreven door de GVV-wetgeving.

3.3.20 Interimdividenden (Artikel 30 van de statuten)

De raad van bestuur kan onder zijn verantwoordelijkheid besluiten tot de uitkering van interimdividenden, in

de gevallen en binnen de termijnen toegestaan door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

3.3.21 Ontbinding – vereffening

Artikel 31 – Verlies van kapitaal

Wanneer ten gevolge van geleden verlies het nettoactief gedaald is tot minder dan de helft of tot minder dan

een vierde van het kapitaal, moet het bestuursorgaan de algemene vergadering oproepen tot een vergadering,

te houden binnen twee maanden nadat het verlies is vastgesteld of krachtens wettelijke of statutaire

bepalingen had moeten worden vastgesteld om te besluiten over de ontbinding van de vennootschap of over

in de agenda aangekondigde maatregelen om de continuïteit van de vennootschap te vrijwaren.

Artikel 32 – Benoeming van vereffenaars

De Vennootschap mag te allen tijde ontbonden worden door besluit van de algemene vergadering, die

beraadslaagt op de wijze door de wet vereist, of wordt ontbonden in de bij wet bepaalde gevallen. Bij

ontbinding met vereffening worden desgevallend één of meer vereffenaars benoemd door de algemene

vergadering.

Artikel 33 – Uitkering bij vereffening

Bij vereffening, zal de verdeling aan de aandeelhouders pas plaatsvinden na de vergadering tot sluiting van

de vereffening. Het nettoactief van de Vennootschap wordt, na aanzuivering van alle schulden of een

consignatie van de hiervoor noodzakelijke sommen, eerst aangewend om het volgestorte kapitaal terug te

betalen en het eventuele saldo wordt gelijk verdeeld tussen alle aandeelhouders van de Vennootschap, in

verhouding met het aantal aandelen dat ze bezitten.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

221

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

3.3.22 Bepalingen betreffende de leden van de bestuurs-,

leidinggevende of toezichthoudende organen

De bepalingen van de statuten betreffende de leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende

organen worden hieronder weergegeven. Voor het overige wordt verwezen naar het Corporate Governance

Charter (beschikbaar op www.aedifica.eu) en de Corporate Governance verklaring van dit jaarlijks verslag.

Artikel 10 – Samenstelling van de raad van bestuur

De raad van bestuur bestaat uit ten minste vijf leden die voor een maximale duur van drie jaar benoemd

worden door de algemene vergadering van aandeelhouders. De algemene vergadering kan het mandaat van

elke lid van de raad van bestuur te allen tijde en zonder opgave van redenen met onmiddellijke ingang

beëindigen. De bestuurders zijn herverkiesbaar.

De raad van bestuur telt minstens drie onafhankelijke leden overeenkomstig de toepasselijke wettelijke

bepalingen.

Tenzij de benoemingsbesluiten van de algemene vergadering anders bepalen, loopt het mandaat van de

bestuurders vanaf de algemene vergadering waarop zij worden benoemd tot de gewone algemene

vergadering in het boekjaar waarin hun mandaat volgens het benoemingsbesluit verstrijkt, zelfs indien

hierdoor de statutaire maximale duur van drie jaar zou worden overschreden.

Het is de algemene vergadering niet toegelaten om, op het ogenblik van de herroeping van het mandaat, een

andere datum vast te stellen als einddatum van het mandaat, dan de datum waarop het besluit werd

genomen, noch een vertrekvergoeding toe te kennen.

Ingeval één of meerdere mandaten openvallen, kunnen de overblijvende bestuurders, bijeengekomen in raad,

voorlopig in de vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de algemene vergadering. De

eerstvolgende algemene vergadering moet het mandaat van het gecoöpteerde lid van de raad van bestuur al

dan niet bevestigen.

De bestuurders zijn uitsluitend natuurlijke personen. Zij moeten beschikken over de voor de uitoefening van

hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid en zij mogen niet binnen de

werkingssfeer van de in de GVV-wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen. Hun benoeming is

onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten.

De eventuele vergoeding van de bestuurders mag niet worden bepaald in functie van de door de

Vennootschap of haar perimetervennootschappen uitgevoerde verrichtingen en transacties.

De raad van bestuur kan één of meerdere waarnemers aanstellen die alle of een deel van de vergaderingen

van de raad kunnen bijwonen, volgens de modaliteiten te bepalen door de raad van bestuur.

Artikel 11 – Voorzitterschap – Beraadslagingen raad van bestuur

De raad van bestuur komt bijeen na oproeping op de plaats aangeduid in deze oproeping of in voorkomend

geval, bij videoconferentie, telefoon of internetconferentie, zo vaak als de belangen van de Vennootschap dat

vereisen. De raad van bestuur moet worden bijeengeroepen wanneer twee leden erom vragen.

De raad van bestuur kiest zijn Voorzitter onder zijn leden. De vergaderingen worden voorgezeten door de

Voorzitter of, indien hij/zij er niet is, door het lid met de meeste anciënniteit en in geval van gelijke anciënniteit

door het lid met de hoogste leeftijd.

De raad van bestuur kan slechts geldig beraadslagen en beslissen indien de meerderheid van zijn leden

aanwezig of vertegenwoordigd is.

De oproepingen gebeuren per elektronische post of, bij gebrek aan e-mailadres gecommuniceerd aan de

Vennootschap, bij gewone brief of via enig ander communicatiemiddel, overeenkomstig de toepasselijke

wettelijke bepalingen. Elke bestuurder die verhinderd of afwezig is, kan per brief, elektronische post of enig

ander communicatiemiddel een andere bestuurder afvaardigen om hem/haar op een bepaalde vergadering

van de raad van bestuur te vertegenwoordigen en er in zijn/haar plaats te stemmen. Een lid van de raad van

bestuur kan echter niet meer dan één van zijn/haar collega's vertegenwoordigen.

De beslissingen van de raad van bestuur worden genomen bij meerderheid van de stemmen. De beslissingen

van de raad van bestuur worden genotuleerd en de notulen worden opgenomen in een speciaal daartoe

bestemd register, gehouden op de zetel van de Vennootschap, en ondertekend door de voorzitter van de

raad van bestuur en de bestuurders die erom verzoeken. De volmachten worden eraan gehecht. Kopieën van

die notulen bestemd voor derden worden ondertekend door één of meerdere bestuurders. De besluiten van

de raad van bestuur kunnen worden genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders

Artikel 12 – Bevoegdheden van de raad van bestuur

De raad van bestuur bezit de meest uitgebreide bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die nodig

of dienstig zijn tot verwezenlijking van het voorwerp van de Vennootschap met uitzondering van de

handelingen waarvoor volgens de wet of de statuten de algemene vergadering bevoegd is.

De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de Vennootschap en de vertegenwoordiging van de

Vennootschap wat dat bestuur betreft, delegeren aan één of meer personen die niet noodzakelijk bestuurder

hoeven te zijn, en, naar gelang het geval, elk alleen, samen of als college optreden.

De raad van bestuur kan aan elke lasthebber alle bijzondere bevoegdheden delegeren, binnen de grenzen

bepaald door de toepasselijke wettelijke bepalingen. De raad kan in overeenstemming met de GVV-wetgeving

de vergoeding vaststellen van diegenen aan wie bijzondere bevoegdheden zijn gedelegeerd.

Artikel 13 – Intern reglement

De raad van bestuur is gemachtigd een intern reglement uit te vaardigen.

Artikel 14 – Effectieve leiding

De effectieve leiding van de Vennootschap wordt toevertrouwd aan ten minste twee natuurlijke personen. Zij

moeten beschikken over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en

passende deskundigheid en zij mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV-wetgeving vastgelegde

verbodsbepalingen vallen. Hun benoeming is onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de

Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

222

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

Artikel 15 – Adviserende comités

De raad van bestuur richt in zijn midden een auditcomité alsook een benoemings- en remuneratiecomité op,

en bepaalt hun samenstelling, hun opdrachten en bevoegdheden met inachtneming van de toepasselijke

regelgeving. Bovendien kan de raad van bestuur onder zijn verantwoordelijkheid één of meerdere andere

adviserende comités oprichten, waarvan hij de samenstelling en de opdracht vaststelt.

Artikel 16 – Vertegenwoordiging van de Vennootschap – Ondertekening van akten

De Vennootschap wordt geldig vertegenwoordigd in alle handelingen, met inbegrip van diegene waaraan een

openbaar- of ministerieel ambtenaar zijn/haar medewerking verleent, evenals in rechte, als eiser, als

verweerder of anderszins, door twee bestuurders die gezamenlijk handelen of binnen de beperkingen van het

dagelijks bestuur, ofwel door de persoon die dit dagelijks bestuur alleen waarneemt die hierbij alleen optreedt,

ofwel door twee van de personen die dit dagelijks bestuur waarnemen die hierbij gezamenlijk optreden. De

Vennootschap wordt tevens geldig vertegenwoordigd door bijzondere volmachthebbers van de

Vennootschap binnen de grenzen van hun mandaat.

Artikel 17 – Revisorale controle

De revisorale controle van de Vennootschap wordt toevertrouwd aan één of meerdere commissarissen erkend

door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten. Ze oefenen de functies die hen toevallen uit krachtens

het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en de GVV-wetgeving.

3.3.23 Algemene bepalingen

Artikel 34 – Keuze van woonplaats

Voor de uitvoering van de statuten dient elke aandeelhouder, houder van inschrijvingsrechten en

obligatiehouder die gedomicilieerd is in het buitenland, en elke bestuurder, elke gedelegeerde tot het dagelijks

bestuur, commissaris, en vereffenaar, woonplaats te kiezen in België. Indien dit niet gebeurd is, wordt hij/zij

geacht woonplaats te hebben gekozen op de zetel van de Vennootschap waar alle mededelingen,

aanmaningen, dagvaardingen en betekeningen aan hem/haar geldig kunnen worden gedaan. Houders van

aandelen, inschrijvingsrechten of obligaties op naam moeten elke verandering van woonplaats of e-mailadres

aan de Vennootschap melden. Indien dit niet gebeurt, gebeuren alle mededelingen, oproepingen of officiële

kennisgevingen geldig op de laatst gekende woonplaats of e-mailadres.

Artikel 35 – Bevoegdheid van rechtbanken

Voor alle geschillen tussen de Vennootschap, haar aandeelhouders, houders van inschrijvingsrechten,

obligatiehouders, bestuurders, gedelegeerden tot het dagelijks bestuur, commissarissen en vereffenaars met

betrekking tot de zaken van de Vennootschap en de uitvoering van deze statuten, wordt de uitsluitende

bevoegdheid verleend aan de ondernemingsrechtbanken van de zetel van de Vennootschap tenzij de

Vennootschap er uitdrukkelijk aan verzaakt.

Artikel 36 – Gemeen recht

De Vennootschap wordt bovendien beheerst door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, de

GVV-wetgeving, evenals door alle andere reglementaire bepalingen die op haar van toepassing zijn. De

bepalingen van de statuten die ingaan tegen dwingende wettelijke bepalingen worden als niet geschreven

beschouwd. De nietigheid van één artikel of van een deel van een artikel van deze statuten zal geen uitwerking

hebben op de geldigheid van de andere (delen van) statutaire clausules.

3.4 GVV

3.4.1 Algemene definitie

Aedifica is een naamloze vennootschap die voor het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap

(GVV) gekozen heeft.

De gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is:

• opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap of van een commanditaire vennootschap op

aandelen;

• in het leven geroepen door de GVV-wetgeving (Belgische wet van 12 mei 2014 en Belgisch koninklijk

besluit van 13 juli 2014);

• beursgenoteerd waarbij minstens 30% van de aandelen op de markt dient aangeboden te worden;

• een vennootschap met als uitsluitend hoofddoel:

- (a) rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit volgens de bepalingen

van de GVV-wetgeving, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en

- (b) binnen de grenzen van de GVV-wetgeving, vastgoed te bezitten in de zin van de Wet (onder

vastgoed wordt verstaan, het ‘vastgoed’ in de zin van de GVV-wetgeving);

- (c) op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit

overeenkomstig de bepalingen van de GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met

derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten van of toetreden tot één of meerdere:

- (i) DBF-overeenkomsten, de zgn. ‘Design, Build, Finance’ overeenkomsten;

- (ii) DB(F)M-overeenkomsten, zgn. ‘Design, Build, (Finance) and Maintain’ overeenkomsten;

- (iii) DBF(M)O-overeenkomsten, zgn. ‘Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate’

overeenkomsten; en/of

- (iv) overeenkomsten voor concessie van openbare werken m.b.t. gebouwen/infrastructuur

van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan:

• (i) zij instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/of de exploitatie ten

behoeve van een publieke entiteit en/of de burger als eindgebruiker, ten einde

invulling te geven aan een maatschappelijk behoefte en/of de voorziening van een

openbare dienst toe te laten; en

• (ii) het daarmee gepaard gaande financierings-, beschikbaarheids-, vraag- en/of

exploitatierisico, bovenop het eventuele bouwrisico, geheel of gedeeltelijk door haar

kan worden gedragen, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te

beschikken; en

- (d) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit

overeenkomstig de bepalingen van de GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met

derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren,

uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van:

- (i) voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas,

fossiele of niet-fossiele brandstof en energie in het algemeen en de daarmee verband

houdende goederen;

- (ii) nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee

verband houdende goederen;

- (iii) installaties voor opwekking, opslag en het transport van al dan niet hernieuwbare

energie en de daarmee verband houdende goederen; of

- (iv) afval- en verbrandingsinstallaties en de daarmee verband houdende goederen.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

223

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

De GVV's staan onder controle van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en moeten zich

houden aan zeer strikte regels inzake belangenconflicten.

Tot 17 oktober 2014 had Aedifica het statuut van vastgoedbevak; sinds 17 oktober 2014 heeft de

Vennootschap het statuut van GVV.

Belgische GVV's kunnen worden vergeleken met stelsels zoals REIT's (Real Estate Investment Trusts) in

andere landen, waaronder de Franse SIIC (Société d'Investissement Cotée en Immobilier), de Spaanse

SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) en Britse of Amerikaanse REIT's.

3.4.2 Bijzondere reglementeringen

Vastgoedpatrimonium

Een openbare GVV mag niet meer dan 20% van haar geconsolideerde activa beleggen in vastgoed dat één

enkel activageheel vormt. De FSMA kan hierop een afwijking toestaan onder bepaalde omstandigheden.

Boekhouding

De Europese wetgeving bepaalt dat de GVV’s, zoals alle beursgenoteerde vennootschappen, hun

jaarrekeningen moeten opstellen volgens de internationale referentie IAS/IFRS. Dit geldt ook voor de statutaire

rekeningen (onder IFRS). Aangezien de vastgoedbeleggingen het grootste deel vormen van de activa van een

GVV, moeten de GVV’s bijzondere aandacht besteden aan de waardering van de reële waarde van hun

gebouwen (toepassing van de IAS 40-norm).

Waardering

De onroerende goederen worden elk kwartaal aan reële waarde gewaardeerd door een onafhankelijk

waarderingsdeskundige; ze worden op de balans opgenomen tegen deze expertisewaarde. De gebouwen

worden niet afgeschreven.

Resultaten

De vennootschap moet als vergoeding van het kapitaal een som uitkeren die overeenkomt met ten minste

het positieve verschil tussen de volgende bedragen:

• 80% van het bedrag dat gelijk is aan de som van het gecorrigeerde resultaat en van de

nettomeerwaarden op de realisatie van vastgoed dat niet is vrijgesteld van verplichte uitkering

(overeenkomstig het schema in hoofdstuk 3 van bijlage C bij het Belgisch koninklijk besluit van 13 juli

2014); en

• de nettovermindering in de loop van het boekjaar van de schuldenlast van de openbare GVV.

Schulden

De schuldgraad van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen en de enkelvoudige schuldgraad

van de openbare GVV mag niet meer bedragen dan 65% van de, naargelang het geval, geconsolideerde of

enkelvoudige activa, onder aftrek van de toegelaten dekkingsinstrumenten, tenzij dit het gevolg is van een

variatie van de reële waarde van de activa. Wanneer de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan

50% moet een financieel plan met een uitvoeringsschema worden opgesteld waarin een beschrijving wordt

gegeven van de maatregelen die genomen zullen worden om te verhinderen dat deze ratio meer dan 65%

zou bedragen.

Kredieten

Een GVV kan geen kredieten toekennen, tenzij aan een dochtervennootschap.

Fiscaal stelsel

De GVV is niet onderworpen aan de vennootschapsbelasting (tenzij op de verworpen uitgaven en op de

ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen) voor zover er minstens 80% van het bedrag dat gelijk is

aan de som van het gecorrigeerde resultaat en van de nettomeerwaarden op de realisatie van vastgoed dat

niet is vrijgesteld van verplichte uitkering, in de vorm van dividenden wordt uitgekeerd.

Vennootschappen – andere dan GVV’s of gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen – die door de

Vennootschap werden of worden opgeslorpt, zijn een exit taks verschuldigd betaalbaar op hun latente

meerwaarden en vrijgestelde reserves. Indien vastgoed wordt verworven door een fusie waarbij de

Vennootschap een normale belaste vastgoedvennootschap overneemt, is een exit taks verschuldigd op de

latente meerwaarden en belastingvrije reserves van de vastgoedvennootschap (belastbare fusie). Voor de

verrichtingen sinds 1 januari 2020 bedraagt het tarief van de exit taks 15%. De aanvullende crisisbijdrage

werd afgeschaft met ingang van het belastingjaar 2021. Voor bedrijfsherstructureringen is het belastingjaar

gelijk aan het kalenderjaar waarin de transactie plaatsvindt.

Belastingjaar Exit taks

2018

12,875% (12,5% + 3% van bijkomende crisisbijdrage)

2019

12,75% (12,5% + 2% van bijkomende crisisbijdrage)

2020

15,3% (15% + 2%van bijkomende crisisbijdrage)

Vanaf 2021

15% (zonder extra crisisbijdrage)

Roerende voorheffing

Sinds 1 januari 2026 bedraagt de roerende voorheffing op door Aedifica uitgekeerde dividenden 30%.

Van 2017 tot 2025 genoten de aandeelhouders van Aedifica een verlaagde roerende voorheffing van 15%.

Deze verlaagde roerende voorheffing van 15% (in plaats van 30%) geldt voor GVV's op voorwaarde dat ten

minste 80% van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks is geïnvesteerd

in vastgoed dat gelegen is in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte (EER) en dat uitsluitend of

hoofdzakelijk bestemd is voor zorg- en wooneenheden die geschikt zijn voor gezondheidszorg

(overeenkomstig de artikelen 89, 90 en 91 van de wet van 18 december 2016, zoals gewijzigd door artikel 20

van de wet van 27 december 2021).

Sinds 1 januari 2026 voldoet Aedifica echter niet langer aan die voorwaarden. Hoewel de Groep uitsluitend

investeert in zorgvastgoed, zijn niet alle zorglocaties te kwalificeren als ‘residentieel’ (bv. kinderdagverblijven)

en voldoet Aedifica’s portefeuille van Britse woonzorgcentra na de brexit niet langer aan de voorwaarde dat

de locaties in de EER moeten liggen. Voor Britse activa die vóór 1 januari 2021 zijn verworven, werd een

overgangsregeling voorzien, waardoor ze konden worden meegeteld voor de berekening van de drempel van

80%. Die regeling liep echter af aan het einde van het boekjaar 2025. Bijgevolg komen Aedifica-aandeel-

houders vanaf 1 januari 2026 niet langer in aanmerking voor de verlaagde roerende voorheffing op dividenden.

Aedifica’s combinatie met Cofinimmo (zie pagina’s 13-14) zal geen invloed hebben op het toepasselijke tarief

van de roerende voorheffing op dividenden die Aedifica in 2026 zal uitkeren. Gezien de huidige samenstelling

van de portefeuille van Cofinimmo met kantoren, distributienetwerken en niet-residentieel zorgvastgoed, zal

de geconsolideerde vastgoedportefeuille van Aedifica en Cofinimmo de drempel van 80% niet bereiken.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

224

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

4. EPRA sBPR-

referentietabel

Aedifica rapporteert volgens de ‘Best Practices for Sustainability Reporting’ van

de European Public Real Estate Association (EPRA) (sBPR-richtlijnen) om

vergelijkingen met andere spelers in de vastgoedsector te

vergemakkelijken. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de

indicatoren waarover wordt gerapporteerd en waar ze in dit verslag te

vinden zijn. De sociale indicatoren in onderstaande tabel zijn

opgenomen in het huidige jaarlijks verslag (JV) voor 2025. De milieu-

indicatoren zijn slechts voor de volledigheid in onderstaande tabel

opgenomen en zullen worden gerapporteerd in het Environmental Data

Report (EDR) dat in juni 2026 zal worden gepubliceerd.

Sinds 2020 werd Aedifica jaar na jaar beloond met een EPRA sBPR Gold

Award voor haar duurzaamheidsrapportering.

Duurzaamheid – sociale prestatie-indicatoren

Pagina

Diversity-Emp

Genderdiversiteit van medewerkers JV25 p63

Diversity-Pay

Loonverhouding tussen vrouwen en mannen

JV25 p63

Emp-Training

Opleiding en ontwikkeling

JV25 p64

Emp-Dev

Functioneringsgesprekken van medewerkers

JV25 p64

Emp-Turnover

Personeelsverloop

JV25 p63

Emp-New hires

Aanwerving van nieuwe medewerkers

JV25 p63

H&S-Emp

Gezondheid en veiligheid van medewerkers

JV25 p65

H&S-Asset

Gezondheids- en veiligheidsbeoordelingen van activa

niet van toepassing

H&S-Comp

Naleving van gezondheids- en veiligheidsvoorschriften

van activa

niet van toepassing

Comty-Eng

Maatschappelijke betrokkenheid, impactbeoordelingen

en ontwikkelingsprogramma's

JV25 p58

Gov-Board

Samenstelling van het hoogste bestuursorgaan

JV25 p89 & volgende

Corporate Governance Charter p7

Gov-Selec

Proces voor de benoeming en selectie van het hoogste

bestuurslichaam

JV25 p89 & volgende

Corporate Governance Charter p8

Gov-Col

Proces voor het beheer van belangenconflicten JV25 p111 & volgende

Corporate Governance Charter p18

& suivantes

Duurzaamheid – milieuprestatie-indicatoren

Elec-Abs

Total electricity consumption

EDR (juni 2026)

Elec-LfL

Like-for-like total electricity consumption

EDR (juni 2026)

DH&C-Abs

Total district heating & cooling consumption EDR (juni 2026)

DH&C-LfL

Like-for-like total district heating & cooling consumption

EDR (juni 2026)

Fuels-Abs

Total fuel consumption

EDR (juni 2026)

Fuels-LfL

Like-for-like total fuel consumption

EDR (juni 2026)

Energy-Int

Building energy intensity

EDR (juni 2026)

GHG-Dir-Abs

Total direct greenhouse gas (GHG) emissions

EDR (juni 2026)

GHG-Indir-Abs

Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions

EDR (juni 2026)

GHG-Dir-LfL

Like-for-like total direct greenhouse gas (GHG)

emissions

EDR (juni 2026)

GHG-Indir-LfL

Like-for-like total indirect greenhouse gas (GHG)

emissions

EDR (juni 2026)

GHG-Int

Greenhouse gas (GHG) intensity from building energy

consumption

EDR (juni 2026)

Water-Abs

Total water consumption

EDR (juni 2026)

Water-LfL

Like-for-like total water consumption

EDR (juni 2026)

Water-Int

Building water intensity

EDR (juni 2026)

Waste-Abs

Total weight of waste by disposal route

EDR (juni 2026)

Waste-LfL

Like-for-like total weight of waste by disposal route EDR (juni 2026)

Cert-Tot

Type and number of sustainably certified assets

EDR (juni 2026)

Aedifica

de European Public Real Estate Association (EPRA) (sBPR

vergelijkingen met andere spelers in de vastgoedsector te

Sinds 2020 werd Aedifica jaar na jaar beloond met een EPRA sBPR Gold

Award

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

225

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

5. GRI-referentietabel

Aedifica rapporteert volgens de normen van het Global Reporting Initiative (GRI).

De milieuprestatie-indicatoren zijn slechts voor de volledigheid in onderstaande tabel opgenomen en zullen

worden gerapporteerd in het Environmental Data Report (EDR) dat in juni 2026 zal worden gepubliceerd.

5.1 Universele standaarden

GRI 102: Algemene informatie

Pagina

Commentaar

1. Profiel van de organisatie

102-1

Naam van de organisatie

Aedifica

102-2

Activiteiten, merken, producten en diensten

18-19

102-3

Ligging van het hoofdkantoor

Belliardstraat 40 (bus 11),

B-1040 Brussel

102-4

Locatie van de activiteiten

102-5 Eigendomsstructuur en rechtsvorm Naamloze vennootschap –

Openbare gereglementeerde

vastgoedvennootschap naar

Belgisch recht

102-6

Afzetmarkten

41-43

102-7

Omvang van de organisatie

10, 60

102-8

Informatie over werknemers en andere

werkkrachten

60-65

102-9

Toeleveringsketen

22, 52-55

102-10 Voornaamste wijzigingen binnen de

organisatie en haar toeleveringsketen

10-14, 41-43

102-11

Voorzorgsprincipe of -aanpak

117-127

102-12

Externe initiatieven

30-31, 54-58

102-13

Lidmaatschap van verenigingen

2. Strategie

102-14

Verklaring van de hoogste

beslissingsbevoegde

3, 8-9

102-15

Voornaamste impacts, risico’s en

opportuniteiten

23, 117-127

3. Ethiek en integriteit

102-16

Waarden, principes, normen en gedragsregels

102-17

Mechanismen voor advise en

bekommernissen over ethiek

Pagina Commentaar

4. Bestuur

102-18 Governancestructuur 89-90

102-21

Raadpleging van stakeholders over

economische, ecologische & sociale aspecten

23, 52-55, 97

102-22

Samenstelling van het hoogste

bestuursorgaan en zijn comités

94-96, 98

EPRA: Gov-Board

102-23

Voorzitter van het hoogste bestuursorgaan

102-24

Benoemings- en selectieproces van het

hoogste bestuursorgaan

& volgende

EPRA: Gov-Select; Corporate

Governance Charter p8

102-25 Belangenconflicten 111-112 EPRA: Gov-Col

102-26

Rol van het hoogste bestuursorgaan in het

bepalen van het doel, waarden en strategie

89-90

102-28

Evaluatie van het hoogste bestuursorgaan

101

102-29

Identificeren en managen van de

economische, ecologische en sociale impact

89-90, 97

102-32

Rol van het hoogste bestuursorgaan in

duurzaamheidsrapportering

89-90, 97

102-33 Communiceren van kritieke problemen 66

102-35

Remuneratiebeleid

102

& volgende

102-36

Proces voor het bepalen van de remuneratie

102

& volgende

5. Betrokkenheid van stakeholders

102-40

Lijst van stakeholdergroepen

52-53

102-41

Collectieve arbeidsovereenkomsten

Belgisch personeel: paritair comité

200: 60 van de 130 werknemers

(46%) vallen onder dit paritair comité

102-42

Identificatie en selectie van stakeholders

102-43

Aanpak voor het betrekken van stakeholders

& volgende

102-44 Voornaamste onderwerpen en

bekommernissen die werden aangehaald

23, 54

6. Rapporteringspraktijk

102-45 Entiteiten die in de geconsolideerde

jaarrekenig zijn opgenomen

171-174

102-46

Bepaling van de inhoud en afbakening van de

onderwerpen van het verslag

EDR (juni 2026)

102-47

Overzicht van de materiële onderwerpen

21-28

102-48

Herformulering van informatie

EDR (juni 2026)

102-49

Wijzigingen in rapportering

21-30,

118,

120

102-50

Rapporteringsperiode

01/01/2025 – 31/12/2025

102-51

Datum van het meest recente rapport

25 maart 2026

102-52 Rapporteringscyclus Jaarlijks

102-53

Contactpunt voor vragen over het rapport

ir@aedifica.eu

102-54

Rapporteringseisen in overeenstemming met

de GRI-standaarden

Dit rapport werd opgesteld volgens

de GRI-standaarden – optie: core.

102-55

GRI-referentietabel

226-227

102-56

Externe verificatie

202-211

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

226

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

5.2 Onderwerpsgebonden standaarden

GRI 201: Economische prestaties

Pagina

Commentaar

201-1

Gegenereerde en gedistribueerde directe

economische waarde

11, 68-86

201-2

Financiële gevolgen en andere risico's en

mogelijkheden als gevolg van klimaatverandering

26, 44, 124

GRI 203: Indirecte economische impact

203-1

Investeringen in infrastructuur en ondersteunende

services

10, 54-55, 58,

69-70

GRI 205: Anti-corruptie

205-3 Bevestigde gevallen van corruptie en genomen

maatregelen

waren geen bevestigde

gevallen van corruptie in 2025.

GRI 207: Belastingen

207-1

Benadering van belastingen

224

GRI 302: Energie

302-1 Energieverbruik in de organisatie EDR (juni 2026)

EPRA: Elec-Abs, Elec-LfL,

DH&C-Abs, DH&C-LfL, Fuels-

Abs, Fuels-LfL

302-2

Energieverbruik buiten de organisatie

EDR (juni 2026)

302-3

Energie-intensiteit

EDR (juni 2026)

302-4

Vermindering van het energieverbruik

EDR (juni 2026)

302-5

Vermindering van energievereisten van producten

en diensten

EDR (juni 2026)

GRI 303: Water en afvalwater

303-5

Waterverbruik

EDR (juni 2026)

EPRA: Water-Abs, Water-LfL

GRI 305: Uitstoot

305-1

Directe BKG-uitstoot (scope 1)

EDR (juni 2026)

EPRA: GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-

LfL

305-2

Energie indirecte BKG-uitstoot (scope 2)

EDR (juni 2026)

EPRA: GHG-Indir-Abs, GHG-

Indir-LfL

305-3

Andere indirecte BKG-uitstoot (scope 3)

EDR (juni 2026)

EPRA: GHG-Indir-Abs, GHG-

Indir-LfL

305-4

Intensiteit van BKG-uitstoot

EDR (juni 2026)

EPRA: HGH-Int

305-5

Vermindering van BKG-uitstoot

EDR (juni 2026)

GRI 306: Afval

306

Afvalwater en afval

EDR (juni 2026)

GRI 307: Naleving van milieuwetgeving

307-1

Niet-naleving van milieuwet- en regelgeving

In 2025 waren er geen

gevallen van niet-naleving.

GRI 401: Tewerkstelling

401-1

Nieuwe medewerkers en personeelsverloop

EPRA: Emp-New hires, Emp-

Turnover

401-2

Voordelen voor voltijds personeel die niet worden

verstrekt aan tijdelijk of deeltijds personeel

Niet relevant.

GRI 402: Relaties tussen arbeid en management

402-1

Minimale opzegperiodes voor operationele

veranderingen

Aedifica past de Belgische

wetgeving toe inzake

wettelijke opzegtermijnen.

GRI 403: Gezondheid en veiligheid op de werkplek Commentaar

403-1

Systeem voor het beheer van gezondheid en

veiligheid op het werk

47, 65

403-2

Identificatie van gevaren, risicobeoordeling en

onderzoek van incidenten

EPRA: H&S-Emp

403-6

Bevordering van de gezondheid van medewerkers

403-9

Arbeidsongevallen

EPRA: H&S-Emp

403-10 Werkgerelateerde gezondheidsproblemen 65

GRI 404: Opleiding en onderwijs

404-1

Gemiddeld aantal opleidingsuren per jaar, per

werknemer

EPRA: Emp-Training

404-2

Programma's voor de verbetering van de

vaardigheden van medewerkers en programma's

voor bijstand bij verandering

64-65

404-3 Percentage medewerkers dat periodieke

evaluatiegesprekken & loopbaanontwikkeling geniet

64 EPRA: Emp-Dev

GRI 405: Diversiteit en gelijke kansen

405-1

Diversiteit van bestuursorganen en werknemers

EPRA: Diversity-Emp

405-2 Verhouding tussen het basisloon en de remuneratie

van vrouwen en mannen

63 EPRA: Diversity-Pay

GRI 406: Non-discriminatie

406-1

Gevallen van discriminatie en genomen

maatregelen

In 2025 waren er geen

gevallen van discriminatie.

GRI 408: Kinderarbeid

408-1 Activiteiten en leveranciers die een aanzienlijk risico

lopen op incidenten met kinderarbeid

Er waren geen activiteiten of

leveranciers die risico liepen

op gevallen van kinderarbeid.

GRI 409: Dwangarbeid of verplichte arbeid

409-1

Activiteiten en leveranciers met een aanzienlijk

risico op dwangarbeid of verplichte arbeid

Er waren geen activiteiten of

leveranciers die een risico

liepen op dwangarbeid of

verplichte arbeid.

GRI 413: Lokale gemeenschappen

413-1

Activiteiten waarbij de lokale gemeenschap

betrokken is, impactbeoordelingen en

ontwikkelingsprogramma's.

56-58

EPRA: Comty-Eng

GRI 418: Privacy van de klant

418-1

Gefundeerde klachten over inbreuken op de

privacy van klanten en verlies van klantgegevens

In 2025 waren er geen

dergelijke klachten.

GRI 419: Naleving van social-economische wetgeving

419-1 Niet-naleving van wet- en regelgeving op sociaal en

economisch gebied

In 2025 waren er geen

gevallen van niet-naleving.

6.3 Sectorgebonden standaarden

CRE: Construction and real estate (bouw en vastgoed)

CRE 1

Energie-intensiteit van gebouwen

EDR (juni 2026)

EPRA: Energy-Int

CRE 2

Waterintensiteit van gebouwen

EDR (juni 2026)

EPRA: Water-Int

CRE 3

Intensiteit broeikasgasuitstoot van gebouwen

EDR (juni 2026)

EPRA: GHG-Int

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

227

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

6. Verklaringen

ESEF

Dit jaarlijks verslag over 2025 is opgesteld overeenkomstig de rapporteringsvereisten van ESEF (European

Single Electronic Format). De Engelstalige versie in ESEF is dus de officiële versie van het jaarverslag en is

ook te vinden op de website van de vennootschap (www.aedifica.eu).

Universeel Registratiedocument

Dit jaarlijks verslag over 2025 vormt het Universeel Registratiedocument 2025 van Aedifica NV in de zin van

artikel 9 van Verordening (EU) 2017/1129 van het Europees Parlement en de Raad van 14 juni 2017

betreffende het prospectus dat gepubliceerd moet worden wanneer effecten aan het publiek worden

aangeboden of tot de handel op een gereglementeerde markt worden toegelaten en tot intrekking van Richtlijn

2003/71/EG Prospectusverordening, zoals gewijzigd (de ‘Prospectusverordening’) en is opgesteld met

inachtneming van bijlage 2 io bijlage 1 van Gedelegeerde Verordening (EU) nr. 2019/980 van de Commissie

van 14 maart 2019 tot aanvulling van Verordening (EU) 2017/1129 van het Europees Parlement en de Raad

wat de vormgeving, de inhoud, het toezicht en de goedkeuring betreft van het prospectus dat gepubliceerd

moet worden wanneer effecten aan het publiek worden aangeboden of tot de handel op een

gereglementeerde markt worden toegelaten en tot intrekking van Verordening (EG) nr. 8092004, zoals

gewijzigd (de ‘Gedelegeerde Verordening 2019/980’).

Dit jaarlijks verslag 2025 is ingediend bij de FSMA, als bevoegde autoriteit onder de Prospectusverordening,

als Universeel Registratiedocument op 25 maart 2026 zonder voorafgaande goedkeuring overeenkomstig

artikel 9 van Verordening (EU) 2017/1129.

Dit Universele Registratiedocument kan worden gebruikt voor een aanbieding van effecten aan het publiek of

toelating van effecten tot de handel op een gereglementeerde markt indien het wordt aangevuld met

wijzigingen, indien nodig, en een verrichtingsnota en samenvatting die zijn goedgekeurd overeenkomstig de

Prospectusverordening.

De informatie op de website van Aedifica NV is niet opgenomen door verwijzing in en maakt geen deel uit van

dit Universele Registratiedocument.

Beleggers moeten zelf beoordelen of een belegging in effecten van Aedifica NV opportuun is.

Informatie van derden

Onafhankelijke waarderingsdeskundigen en commissaris

Aedifica NV verklaart dat de informatie verstrekt door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen (waarvan

de contactgegevens terug te vinden zijn in sectie 3.1.12 van de ‘Permanente Documenten’) en door de

erkende commissaris (waarvan de contactgegevens terug te vinden zijn in sectie 3.1.11 van de ‘Permanente

Documenten’) correct is weergegeven en met hun toestemming werd opgenomen. Voor zover Aedifica NV

weet en heeft kunnen opmaken uit door de betrokken derde gepubliceerde informatie, werden geen feiten

weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden.

De voornoemde onafhankelijke waarderingsdeskundigen hebben elk aan de Vennootschap bevestigd dat zij

geen materieel belang hebben in de Vennootschap, met uitzondering van de belangen die voortvloeien uit

hun respectieve contractuele relatie met de Vennootschap als onafhankelijk waarderingsdeskundige van de

Vennootschap in de zin van artikel 24 van de GVV-wet.

De commissaris heeft aan de Vennootschap bevestigd dat hij geen materieel belang heeft in de

Vennootschap, met uitzondering van de belangen die voortvloeien uit zijn mandaat als commissaris van de

Vennootschap.

Studies

De sectie ‘Markttrends’ op de pagina’s 41-43 van het hoofdstuk ‘Business Review’ in dit Universele

Registratiedocument bevat een reproductie van studies uitgevoerd door (i) Jones Lang LaSalle IP, Inc.

(betreffende de zorgvastgoedmarkt in Europa), (ii) Cushman & Wakefield Belgium NV (betreffende de

zorgvastgoedmarkt in België), (iii) C&W (UK) LLP German Branch (betreffende de zorgvastgoedmarkt in

Duitsland), (iv) Cushman & Wakefield Netherlands BV (betreffende de zorgvastgoedmarkt in Nederland), (v)

Knight Frank LLP (betreffende de zorgvastgoedmarkt in het Verenigd Koninkrijk), (vi) Cushman & Wakefield

Finland Oy (betreffende de zorgvastgoedmarkt in Finland), (vii) CBRE Unlimited Company (betreffende de

zorgvastgoedmarkt in Ierland) en (viii) Jones Lang LaSalle España SA (betreffende de zorgvastgoedmarkt in

Spanje).

De hierboven genoemde bedrijven hebben elk ingestemd met de publicatie door Aedifica van hun respectieve

studies en hebben elk bevestigd dat zij geen wezenlijke belangen in Aedifica hebben ( met uitzondering van

de belangen die voortvloeien uit hun contractuele relatie met Aedifica op grond van hun mandaat als

onafhankelijk waarderingsdeskundige).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

228

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

Verantwoordelijke personen (Gedelegeerde Verordening

2019/980 en Belgisch Koninklijk Besluit van 14 november 2007)

Aedifica NV, vertegenwoordigd door de leden van haar raad van bestuur, waarvan de samenstelling is

beschreven in het hoofdstuk ‘Corporate Governance verklaring’, is verantwoordelijk voor de informatie in dit

Universele Registratiedocument en verklaart dat, na het treffen van alle redelijke maatregelen om zulks te

garanderen, de informatie in dit Universele Registratiedocument naar haar beste weten in overeenstemming

is met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van dit

Universele Registratiedocument zou wijzigen.

De heer Serge Wibaut, voorzitter van de raad van bestuur van Aedifica NV en de heer Stefaan Gielens, CEO

van Aedifica NV, verklaren, in naam en voor rekening van Aedifica NV dat, voor zover hen bekend:

• de jaarrekeningen, die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke standaarden voor

jaarrekeningen, een getrouw beeld geven van het vermogen, van de financiële toestand en van de

resultaten van Aedifica NV en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen;

• het jaarverslag een getrouw overzicht geeft van de ontwikkeling en de resultaten van het bedrijf en van

de positie van Aedifica NV en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen, alsook een

beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee zij geconfronteerd worden.

Verklaringen met betrekking tot de toekomst

Dit jaarverslag bevat verklaringen die betrekking hebben op de toekomst. Dergelijke verklaringen zijn

gebaseerd op schattingen en vooruitzichten van de vennootschap en bevatten van nature onbekende risico’s,

onzekere elementen en andere factoren die tot gevolg zouden kunnen hebben dat de resultaten, de financiële

toestand, de performantie en de prestaties zullen verschillen van deze die uitdrukkelijk of impliciet zijn

meegedeeld in deze toekomstgerichte verklaringen. Gelet op deze onzekere factoren houden de

toekomstgerichte verklaringen geen enkele garantie in.

Geschillen en scheidsrechterlijke procedures

De raad van bestuur van Aedifica NV verklaart dat er tijdens de voorbije twaalf maanden geen rechtszaken of

arbitrages (met inbegrip van dergelijke procedures die, naar weten van de uitgevende instelling, hangende

zijn of kunnen worden ingeleid), welke een invloed van betekenis kunnen hebben of in een recent verleden

hebben gehad op de financiële positie of de rentabiliteit Aedifica NV en/of de Groep.

Verklaringen betreffende de bestuurders en de leden van het

uitvoerend comité

De raad van bestuur van de Vennootschap verklaart dat, bij zijn weten:

• geen van de leden van de raad van bestuur is ten minste in de afgelopen vijf jaar veroordeeld in verband

met fraudemisdrijven;

• geen van de leden van de raad van bestuur is ten minste in de afgelopen vijf jaar betrokken geweest bij

een door een wettelijke of toezichthoudende autoriteiten (met inbegrip van erkende

beroepsorganisaties) officieel en openbaar geuite beschuldigingen en/of opgelegde sancties;

• geen van de leden van de raad van bestuur werd in ten minste de afgelopen vijf jaar ooit door een

rechterlijke instantie onbekwaam verklaard om te handelen als lid van de bestuurs-, leidinggevende of

toezichthoudende organen van een uitgevende instelling of in het kader van het beheer of de

uitoefening van de activiteiten van een uitgevende instelling;

• geen van de leden van de raad van bestuur in de afgelopen vijf jaar betrokken was bij een faillissement,

sekwestratie of vereffening, met uitzondering van:

- Mevrouw Katrien Kesteloot was bestuurder van Rondom VZW. Die vennootschap werd op

4 december 2023 vrijwillig ontbonden en vereffend;

• met de niet-uitvoerende bestuurders geen enkele arbeidsovereenkomst werd afgesloten die voorziet in

de betaling van een schadevergoeding bij het einde van de overeenkomst. Er bestaat evenwel een

(management)overeenkomst tussen de Vennootschap en de uitvoerende bestuurders en leden van het

uitvoerend comité die in een dergelijke vergoeding voorziet;

• er tot op heden geen optie op de aandelen van de Vennootschap werd toegekend;

• er geen enkele familiale band bestaat tussen de bestuurders en/of de leden van het uitvoerend comité;

• noch de bestuurders, noch leden van het uitvoerend comité aandelen van de Vennootschap bezitten,

met uitzondering van de heer Serge Wibaut (3.250 aandelen), de heer Stefaan Gielens

(20.813 aandelen), de heer Charles-Antoine van Aelst (8.370 aandelen), de heer Sven Bogaerts

(9.422 aandelen), mevrouw Ingrid Daerden (7.387 aandelen), mevrouw Katrien Kesteloot

(521 aandelen), mevrouw Elisabeth May-Roberti (895 aandelen), de heer Luc Plasman (776 aandelen),

mevrouw Rikke Lykke (112 aandelen), de heer Raoul Thomassen (2.205 aandelen), mevrouw Kari Pitkin

(301 aandelen) en mevrouw Marleen Willekens (245 aandelen).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

229

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

7. Lexicon

7.1 Definities

Aanschaffingswaarde

De aanschaffingswaarde is de tussen partijen overeengekomen waarde op basis waarvan de transactie wordt

uitgevoerd. Wanneer de aankoop van een gebouw onder bezwarende titel is uitgevoerd, of via een fusie door

opslorping van een vastgoedvennootschap, of in geval van een inbreng in natura van een gebouw tegen de

uitgifte van nieuwe aandelen, worden de aktekosten, de audit- en consultatiekosten, de

wederbeleggingsvergoedingen, de kosten van handlichting met betrekking tot de financieringen van de

opgeslorpte vennootschappen en andere kosten verbonden aan de operatie beschouwd als verbonden

kosten en worden ze geboekt op de balans.

Alternatieve prestatiemaatstaf (APM)

Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in

overeenstemming met de ESMA-richtlijnen van 5 oktober 2015. Een aantal van die APM’s wordt aanbevolen

door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate

Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht

te geven in de resultaten en prestaties. De APM’s in dit jaarlijks verslag zijn aangeduid met een asterisk (*).

De prestatiemaatstaven die bij IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn

op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als APM’s. De APM’s worden

in de toelichtingen van de jaarrekening of in het EPRA-hoofdstuk gedefinieerd, besproken en verbonden met

de post, het totaal of het subtotaal van de financiële staten die daarvoor het relevantst zijn.

Beurskapitalisatie

Beurskoers vermenigvuldigd met het totaal aantal genoteerde aandelen.

Bezettingsgraad

Voor de gehele portefeuille: (contractuele huurgelden) / (contractuele huurgelden + geschatte huurwaarde

(GHW) voor de niet-verhuurde ruimten van de vastgoedportefeuille).

Brutorendement van de vastgoedportefeuille

Voor de gehele portefeuille: (contractuele huurgelden) / investeringswaarde, aanschaffingswaarde of reële

waarde van de desbetreffende gebouwen. De investeringswaarde wordt gebruikt om het brutorendement van

een ontwikkelingsproject te bepalen. De aanschaffingswaarde wordt gebruikt voor verworven activa en de

reële waarde voor bestaande activa.

Contractuele huurgelden

Huurgelden zoals contractueel overeengekomen in huurovereenkomsten, vóór aftrek van huurvrije periodes

of andere aan huurders verleende voordelen.

Dividendrendement

Bruto uitgekeerd dividend per aandeel gedeeld door de inschrijvingsprijs bij de beursintroductie of de

beurskoers op een bepaalde datum.

Double net (NN)

Type contract dat bepaalt dat het onderhoud en de herstellingen van de structuur, de gevels en het dak van

het gebouw gewoonlijk ten laste van de eigenaar zijn, terwijl de andere kosten en risico’s ten laste van de

uitbater zijn. Dit type contract is courant in Duitsland in de huisvesting voor senioren.

EPRA

European Public Real Estate Association is een vereniging die werd opgericht in 1999 ter promotie,

ontwikkeling en groepering van Europese beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA stelt

gedragscodes op inzake boekhouding, reporting en corporate governance en harmoniseert deze regels in

verschillende landen, om kwalitatieve en vergelijkbare informatie aan te bieden aan investeerders. EPRA heeft

indexen gecreëerd die als benchmark dienen voor de vastgoedsector. Al deze informatie is beschikbaar op

de website www.epra.com.

EPRA Earnings*

De EPRA Earnings* is een prestatiemaatstaf die niet gedefinieerd is door de IFRS-normen. Aedifica maakt

gebruik van dit begrip om aan de EPRA-aanbevelingen te voldoen en om de operationele en financiële

prestaties te volgen. Het staat voor het nettoresultaat (aandeel van de groep) na de correcties die door de

EPRA worden aanbevolen. De EPRA Earnings* wordt berekend in toelichting 18 (volgens het Aedifica-model)

en in het EPRA-hoofdstuk van het jaarlijks verslag (volgens het model dat door EPRA wordt aanbevolen).

Exit taks

De vennootschappen die hun erkenning als GVV vragen of die fusioneren met een GVV, zijn onderworpen

aan een specifieke belasting of exit tax. Deze belasting is vergelijkbaar met een liquidatiebelasting op de

latente nettomeerwaarden en op de vrijgestelde reserves. Zie sectie 3.4.2 van de Permanente Documenten

voor meer informatie met betrekking tot de huidige tarieven van de exit taks.

Exploitatiemarge

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat.

Free float

Percentage van de genoteerde aandelen in het bezit van het publiek, volgens de definitie van Euronext.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

230

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

Gecorrigeerd resultaat of uit te keren resultaat

De definitie van het uit te keren resultaat of gecorrigeerd resultaat is volgens het Belgisch koninklijk besluit

van 13 juli 2014:

De Vennootschap moet als vergoeding van het kapitaal een bedrag uitkeren dat overeenkomt met ten minste

het positieve verschil tussen de volgende bedragen:

• 80% van een bedrag dat gelijk is aan de som van het gecorrigeerde resultaat (A) en van de

nettomeerwaarden op de realisatie van de onroerende goederen die niet zijn vrijgesteld van

verdeling (B). (A) en (B) worden volgens het volgende schema berekend:

Nettoresultaat

+ Afschrijvingen

+ Waardeverminderingen

- Terugnemingen van waardevermindering

- Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren

+/- Overige niet-monetaire bestanddelen

+/- Resultaat verkoop vastgoed

+/- Variaties in reële waarde van vastgoed

= Gecorrigeerd resultaat (A)

+/- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minwaarden op vastgoed (meer- en

minwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde

investeringskosten)

- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed, vrijgesteld van de verplichte

uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar (meerwaarden

ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten).

+ Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed die voorheen vrijgesteld waren van de verplichte

uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar (meerwaarden ten opzichte

van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten).

= Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed die niet vrijgesteld zijn van de verplichte uitkering

(B)

• de nettovermindering in de loop van het boekjaar van de schuldenlast van de openbare GVV (cf.

bovenstaande definitie van schuldgraad).

Geschatte Huurwaarde (GHW)

De geschatte huurwaarde (GHW) is de markthuurwaarde die wordt bepaald door onafhankelijke

waarderingsdeskundigen.

Gesloten periode

Periode waarin bestuurders of alle personen die voorkomen op de lijsten die door de Vennootschap zijn

opgesteld conform artikel 7.3 van de Dealing Code, of alle andere met deze personen verbonden personen,

geen transacties met betrekking tot financiële instrumenten of financiële derivaten van Aedifica mogen

uitvoeren. De gesloten periodes worden in de corporate governanceverklaring vermeld.

IFRS-normen

De internationale boekhoudkundige normen (IAS, International Accounting Standards/IFRS, International

Financial Reporting Standards) werden opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB),

waarvan de opdracht erin bestaat om de internationale normen voor het opstellen van de jaarrekening uit te

werken. De Europese beursgenoteerde vennootschappen moeten deze normen in hun geconsolideerde

rekeningen toepassen vanaf de boekjaren die beginnen op 1 januari 2005. De Belgische GVV’s moeten deze

normen eveneens toepassen in hun statutaire rekeningen vanaf de boekjaren die beginnen op 1 januari 2007

of na deze datum.

Interest Rate Cap (of cap)

Een verzekeringscontract dat tegen een premie door een lener wordt gekocht van een bank om een

renteplafond te bieden dat is geïndexeerd aan de variabele rente voor een bepaald nominaal bedrag, een

bepaalde frequentie en een bepaalde looptijd. Als de vlottende rente boven het overeengekomen plafond

stijgt, betaalt de bank het verschil tussen het plafond en de werkelijke vlottende rente en beschermt zo tegen

stijgingen van de vlottende rente. Aedifica kan dit instrument alleen gebruiken voor indekkingsdoeleinden.

Interest Rate Swap (of IRS)

Een termijncontract voor de uitwisseling (‘swap’) van rentetarieven (meestal variabel tegen vast) tussen twee

partijen waarbij een reeks toekomstige rentebetalingen wordt geruild tegen een andere op basis van een

gespecificeerd nominaal bedrag, frequentie en looptijd. ‘Interest rate swaps’ omvatten meestal de ruil van

een variabele tegen een vaste rentebetaling om de blootstelling aan renteschommelingen te verminderen.

Aedifica kan dit instrument alleen gebruiken voor indekkingsdoeleinden.

Investeringswaarde

Door een waarderingsdeskundige vastgestelde waarde, zonder aftrek van de mutatierechten, vroeger

‘waarde vrij op naam’ genoemd.

Nettoactiefwaarde per aandeel

Totaal van eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen in omloop (hetzij na aftrek van eigen aandelen).

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

231

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

Nettohuurresultaat

De definitie van het nettohuurresultaat is volgens het Belgisch koninklijk besluit van 13 juli 2014:

Huurinkomsten

- Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren

- Lasten met betrekking tot de verhuur

Omloopsnelheid

Totaal volume van de gedurende het jaar verhandelde aandelen gedeeld door het totaal aantal aandelen,

volgens de definitie van Euronext.

Omslagpercentage

Dit cijfer wordt als volgt berekend: (contractuele huren + geschatte huurwaarde op leegstand) / geschatte

huurwaarde van de totale portefeuille.

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

De definitie van het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille is volgens het Belgisch

koninklijk besluit van 13 juli 2014:

Operationeel vastgoedresultaat

- Algemene kosten van de vennootschap

+/- Andere operationele opbrengsten en kosten

Operationeel vastgoedresultaat

De definitie van het operationeel vastgoedresultaat is volgens het Belgisch koninklijk besluit van 13 juli 2014:

Vastgoedresultaat

- Technische, commerciële en beheerkosten

- Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen

- Andere vastgoedkosten

Operationele marge

Operationeel vastgoedresultaat gedeeld door het nettohuurresultaat.

Pay-out ratio

Dividend gedeeld door het te bestemmen resultaat.

Portefeuille van vastgoedbeleggingen

De portefeuille van vastgoedbeleggingen omvat de vastgoedbeleggingen in exploitatie, activa bestemd voor

verkoop, gebruiksrechten van gronden en de grondreserve.

‘Prime’ nettorendement

De verhouding tussen de (initiële) contractuele huur van een verworven vastgoedobject en de

aanschaffingswaarde op een toplocatie.

Schuldgraad

De definitie van het resultaat op de portefeuille is volgens het Belgisch koninklijk besluit van 13 juli 2014:

‘Totaal van de passiva’ op de balans

- I. Langlopende verplichtingen - A. Voorzieningen

- I. Langlopende verplichtingen - C. Andere langlopende financiële verplichtingen – Indekkingsinstr.

- I. Langlopende verplichtingen - F. Uitgestelde belastingverplichtingen

- II. Kortlopende verplichtingen - A. Voorzieningen

- II. Kortlopende verplichtingen - C. Andere kortlopende financiële verplichtingen – Indekkingsinstr.

- II. Kortlopende verplichtingen - F. Overlopende rekeningen

zoals voorzien in de schema’s in bijlage van het Belgisch koninklijk besluit van 13 juli 2014 m.b.t. GVV’s.

/ Totaal van de activa onder aftrek van toegelaten afdekkingsinstrumenten

≤ 65%

Reële waarde

In overeenstemming met de boekhoudprincipes van IAS/IFRS wordt de reële waarde van

vastgoedbeleggingen bepaald door onafhankelijke waarderingsdeskundigen.

De reële waarde van vastgoedbeleggingen in België wordt als volgt berekend:

• Gebouwen met een investeringswaarde van meer dan 2,5 miljoen €:

- Reële waarde = investeringswaarde / (1+ gemiddelde transactiekosten zoals bepaald door

de BE-REIT Association).

• Gebouwen met een investeringswaarde van minder dan 2,5 miljoen €:

- Reële waarde = investeringswaarde / (1 + % overdrachtsbelasting afhankelijk van de regio

waarin de gebouwen zich bevinden).

Het gemiddelde percentage van de transactiekosten zoals bepaald door de BE-REIT Association wordt

jaarlijks herzien en indien nodig aangepast per drempel van 0,5%.

De Belgische vastgoedexperten bevestigen dit aftrekpercentage in hun periodieke verslagen aan de

aandeelhouders.

De reële waarde voor vastgoedbeleggingen in het buitenland houdt rekening met aktekosten die lokaal

toepasbaar zijn.

Resultaat op de portefeuille

De definitie van het resultaat op de portefeuille is volgens het Belgisch koninklijk besluit van 13 juli 2014:

Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen

+ Resultaat op de verkoop van andere niet-financiële activa

+/- Variaties in de reële waarden van vastgoedbeleggingen

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

232

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

Resultaat vóór variaties in reële waarde

Nettoresultaat (aandeel van de groep)

- Variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (IAS 40)

- Variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva (IFRS 9)

Triple net (NNN)

Type contract waarbij de exploitatielasten, onderhoudskosten en huurderving verbonden aan leegstand

gewoonlijk ten laste worden genomen door de exploitant.

Vastgoedportefeuille

De vastgoedportefeuille omvat de portefeuille van vastgoedbeleggingen en de projectontwikkelingen.

Vastgoedresultaat

De definitie van het vastgoedresultaat is volgens het Belgisch koninklijk besluit van 13 juli 2014:

Nettohuurresultaat

- Alle huurlasten en belastingen die door Aedifica op verhuurde gebouwen worden gedragen

+/- Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven

Voorwetenschap

Voorwetenschap over Aedifica is elke informatie:

• die niet openbaar werd gemaakt;

• die concreet is, d.i. betrekking heeft op een situatie die bestaat of waarvan redelijkerwijs mag worden

aangenomen dat zij zal ontstaan, dan wel op een gebeurtenis die heeft plaatsgevonden of waarvan

redelijkerwijs mag worden aangenomen dat zij zal plaatsvinden, en indien de informatie specifiek

genoeg is om er een conclusie uit te trekken omtrent de mogelijke invloed van bovenbedoelde situatie

of gebeurtenis op de koers van de financiële instrumenten of daarvan afgeleide financiële instrumenten

van Aedifica;

• die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking heeft op Aedifica; en

• die, indien zij openbaar zou worden gemaakt, een significante invloed zou kunnen hebben op de koers

van de financiële instrumenten of daarvan afgeleide financiële instrumenten van Aedifica, d.i. informatie

waarvan een redelijk handelende belegger waarschijnlijk gebruik zou maken om er zijn

beleggingsbeslissingen ten dele op te baseren.

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

233

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie

JAARLIJKS VERSLAG 2025 – BIJKOMENDE INFORMATIE AEDIFICA

7.2 Afkortingen

APM: Alternative Performance Measure

BEVAK: BEleggingsVennootschap met VAst Kapitaal

BKG: Broeikasgassen

BMA: Belgische Mededingingsautoriteit

BV: Besloten Vennootschap

CAGR: Compound Annual Growth Rate (samengesteld jaarlijks groeipercentage)

CEO: Chief Executive Officer

CFO: Chief Financial Officer

CIO: Chief Investment Officer

CLO: Chief Legal Officer

CM&AO: Chief Mergers & Acquisitions Officer

COO: Chief Operating Officer

CPI: Consumentenprijsindex

CRREM: Carbon Risk Real Estate Monitor

CSRD: Corporate Sustainability Reporting Directive

DCF: Discounted Cash Flow

EBIT: Earnings Before Interests and Taxes

EBITDA: Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortisation

EER: Europese Economische Ruimte

ECB: Europese Centrale Bank

EPC: Energieprestatiecertificaat

EPRA: European Public Real Estate Association

EPRA (s)BPR: EPRA (Sustainability) Best Practices Recommendations

ESMA: European Securities and Markets Authority

ESRS: European Sustainability Reporting Standards

FBI: Federale Beleggingsinstelling

FSMA: Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten

GHW: Geschatte HuurWaarde

GRESB: Global Real Estate Sustainability Benchmark

GVV: Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

IAS: International Accounting Standards

ICB: Instelling voor Collectieve Belegging

ICR: Interest Cover Ratio (rentedekkingsratio)

IFRS: International Financial Reporting Standards

IPO: Initial Public Offering

IRS: Interest Rate Swap

MVO: Maatschappelijk verantwoord ondernemen

nEUI: net Energy Use Intensity (intensiteit van het netto-energieverbruik)

NN: Double Net

NNN: Triple Net

NV: Naamloze Vennootschap

OOB: Openbare OvernameBieding

SOCIMI: Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario

SCS: Société en Commandite Simple

SPO: Secondary Public Offering

SPV: Special Purpose Vehicle

VU: Verworpen Uitgaven

VZW: Vennootschap Zonder Winstoogmerk

WAULT: Weighted Average Unexpired Lease Term (gewogen gemiddelde

resterende looptijd van de huurovereenkomsten)

AEDIFICA

INHOUD

DIT IS AEDIFICA

TRENDS, STRATEGIE &

WAARDECREATIE

ONZE AANPAK VAN MVO

BUSINESS REVIEW

CORPORATE GOVERNANCE

VERKLARING

RISICOFACTOREN

JAARREKENING

BIJKOMENDE INFORMATIE

234

jaarlijks verslag 2025 - Bijkomende informatie