2021
RAPPORT
ANNUEL
CETTE ANNÉE, NOUS AVONS CÉLÉBRÉ NOS 15 ANS.
Alors qu’aujourd’hui Ascencio est une SIR recon-
nue, gérant un portefeuille immobilier de plus de
700 millions EUR dans 3 pays européens, nos
racines sont à Gosselies, une petite ville wallonne.
A ce jour Gosselies demeure le lieu du siège so-
cial de la SIR, lieu stratégique proche de Bruxelles
et à côté de l’aéroport de Charleroi. Cette loca-
lisation permet à son équipe une gestion agile
du portefeuille immobilier. Mais plus que jamais
la SIR a su devenir internationale, investissant
tantôt en région Bruxelloise, en Wallonie ou en
Flandre, tantôt dans d’autres pays européens.
-
tégie tout en conservant son ADN : les super-
marchés alimentaires.
Toutefois, Ascencio a, dès ses débuts, eu l’ambi-
tion de saisir des opportunités d’investissement
stratégiques, de renforcer les compétences de son
équipe dynamique et positive ainsi que de rester
connectée à ses marchés et à ses clients retailers.
Nous avons accompli de belles choses ces 15
dernières années et sommes prêts à continuer
notre développement au cours des années à venir.
HISTOIRE
03
15 ans
d’investissements
stratégiques
LETTRE AUX ACTIONNAIRES
À PROPOS D'ASCENCIO
RAPPORT DE GESTION
14 2020/2021 sous la loupe
15 Historique et faits marquants
de l'exercice
20
23
25
26 Rapport immobilier
62 Rapport des experts
65 Synthèse des comptes consolidés
76 EPRA
87 Ascencio en bourse
90 Déclaration de gouvernance
d'entreprise
RAPPORT FINANCIER
132
188 Comptes statutaires
194 Lexique des indicateurs alternatifs
de performance
FACTEURS DE RISQUES
INFORMATIONS GÉNÉRALES
210
217
221
LEXIQUE
06
08
12
128
198
208
224
04
Sommaire
05
Vincent H. Querton
Lettre aux
actionnaires
06
Carl Mestdagh
Président du Conseil
d’Administration
Chers actionnaires,
L’exercice d’Ascencio 2020/2021 a été impacté
par la pandémie du Covid-19.
Celle-ci éprouve depuis de nombreux mois le
monde entier, les hôpitaux, notre équilibre et
n’épargne pas nos clients locataires.
Durant tout cet exercice, nos équipes ont vaillam-
ment tenu le cap en assurant une gestion opti-
male du portefeuille immobilier tout en gardant un
contact étroit avec nos clients, sans oublier de conti
-
nuer à préparer le développement de l’entreprise.
Plus particulièrement, nous avons pris un certain
traverser cette période de crise et adapter leur
business model en conséquence (allègement
des loyers lorsqu’indispensable, soulagement
de la trésorerie, modulation de la taille des cel-
lules commerciales, renforcement des réseaux
sociaux des retail parks,…).
Tout le monde s’accorde à dire que le commerce
de périphérie est le segment du retail le plus
performant. Ceci en raison de son accessibilité,
-
ciales, de ses niveaux de loyers raisonnables,
de sa mixité commerciale, composée essentiel-
lement de commerces répondant aux besoins
essentiels des consommateurs.
Les performances d’Ascencio ont été de qualité.
La valeur de son portefeuille est en hausse
de 1,4 %.
L’activité locative a été importante avec des baux
signés pour plus de 52.000 m
2
à des valeurs
supérieures au marché (2 %).
Un taux d’occupation s'élève à 96 %.
de la dette et une couverture de taux bien maî-
trisés. Nous avons également veillé à la bonne
Au cours de l’exercice écoulé, nous avons conti-
-
ment sélective de l’Entreprise, axée sur l’alimen-
taire et les retail parks.
Avec un taux d’endettement de 47,6 %, la
du marché, nous avons devant nous de réelles
perspectives de croissance.
Ascencio est une entreprise agile et saisira des
opportunités en France, en Espagne, en Belgique
et probablement à terme dans un quatrième pays.
Nous devons veiller à continuer à développer
(environnemental, sociétal & de gouvernance).
Nous sommes heureux de terminer cet exercice
avec des résultats EPRA en hausse de 3,9 % et un
dividende en hausse, pour la 7
e
année consécutive.
LETTRE AUX ACTIONNAIRES
07
96 % TAUX
D'OCCUPATION EPRA
448.330 M
2
SUPERFICIE DU
PORTEFEUILLE
À propos
d'Ascencio
QUELQUES
CHIFFRES
CLÉS
08
S OCIETE IMMOBILIERE REGLEMENTEE (SIR)
Plus particulièrement, l’entreprise possède un
portefeuille hybride composé principalement
de retail parks et de stand alone alimentaires
jouissant d’une excellente localisation.
Tournée vers l’avenir, Ascencio investit dans
des actifs qui répondent aux attentes des
consommateurs d’aujourd’hui et de demain
en se souciant tout particulièrement de la mixité
de leur capacité à répondre à l’omnicanalité du
L’Entreprise est active en Belgique, en France
et en Espagne.
Son portefeuille, dont la juste valeur s'élève à
709,7 millions EUR, comprend une centaine
d’immeubles pour une superficie totale de
448.330 m
22
.
Ascencio est cotée sur Euronext Brussels depuis
2007. Sa capitalisation boursière s’élève à 324
millions EUR au 30/09/2021.
En France, Ascencio a opté pour le régime SIIC
3
tandis qu’en Espagne, Ascencio S CA a créé une
-
nir un régime similaire, à savoir le statut SOCIMI
4
.
1 Ascencio est une Société Immobilière Réglementée publique de droit belge (“SIRP”) soumise à la loi du 12 mai 2014
relatifs aux sociétés immobilières réglementées ("loi SIR").
2 Hors actifs enregistrés dans le cadre de l'application de la norme IFRS 16 et actifs détenus en vue de la vente.
3 Société d'Investissements Immobiliers cotée.
4 Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
448.330 M
2
SUPERFICIE DU
PORTEFEUILLE
709,7
VALEUR DU
PORTEFEUILLE
2
324
CAPITALISATION
BOURSIÈRE
À PROPOS D'ASCENCIO
MILLIONS
EUR
MILLIONS
EUR
09
18 MEMBRES
DE L'ÉQUIPE
11
FEMMES
7
HOMMES
NOTRE
ÉQUIPE
NOS
VALEURS
“Connected”
Connectés à nos clients,
nos collaborateurs,
nos partenaires, nos marchés
“Ambition”
Ambition de croissance, tout en
respectant les cycles du marché
“Positive Mind”
Car nos projets et aventures sont
toujours plus beaux grâce à l’énergie
positive y insufflée par notre
talentueuse équipe
10
À PROPOS D'ASCENCIO
11
FEMMES
7
HOMMES
PRINCIPAUX
ACTIFS
RETAIL
PARKS
SUPERMARCHÉS
NOTRE
PRÉSENCE
“Connected”
Connectés à nos clients,
nos collaborateurs,
nos partenaires, nos marchés
Bon taux
de conversion
surfaces commerciales
en plein air
commerciale
Bon rapport loyer
versus revenus pour
les retailers
Emplacements
de l’e-commerce
primaires
des consommateurs
11
Retail park
Cluster + Autres
Stand alone
12
Rapport
de gestion
13
2020/2021
Sous la loupe
14
NOUVEAU
MAGASIN
ET ATELIER
POUR AUTO5
Extension de l’implantation
du magasin Auto5 à Jemappes
(Belgique).
RELOOKING
DU RETAIL PARK
DE MESSANCY
Démarrage du relooking de la
façade avant du retail park de
Messancy (Belgique).
ACQUISITION
D’UN SUPERMARCHÉ
Acquisition d’un ensemble commercial
composé d’un supermarché alimentaire
et de quatre petites cellules adjacentes
à Couillet (Belgique) ce qui a permis à
Ascencio de renforcer sa position au sein
CONSTRUCTION
D’UN NOUVEAU
MAGASIN POUR
MAISONS DU
MONDE
Construction d’une nouvelle
cellule de 1.500 m
2
pour
Maisons du Monde sur le retail
park Les Portes du Sud à
Chalon-sur-Saône (France).
RÉDUCTION DE CELLULE
POUR DÉCATHLON ET
ACCUEIL DE CULTURA
Division de la cellule commerciale occupée par
-
cueillir un magasin Cultura.
Acquisition d’un immeuble commercial
urbain à Anderlecht (Belgique). Un
Carrefour Market y a été inauguré en
octobre 2018.
Historique
et faits marquants
RAPPORT DE GESTION
15
2021
2018
2017
2016
2019
et de 4 cellules commerciales
adjacentes dans le retail park
Acquisition de 6 surfaces
commerciales, représentant un total
de 1.950 m
2
, dans le retail park “Le
Parc des drapeaux” à Caen (France).
Acquisition du site commercial “Les Papeteries de Genval”
(Belgique), lequel abrite plus de 30 enseignes.
Premier investissement en Espagne avec l’acquisition de 3
magasins exploités sous l’enseigne “Worten” (situés dans les
meilleurs retail parks de Madrid, Barcelone et Valence).
Acquisition de 3 surfaces commerciales
dans le retail park “Le Parc des
Drapeaux” à Caen (France).
Renouvellement des baux Grand Frais
venus à échéance au 31 mars 2019
représentant un total de 13 magasins.
Ascencio entre dans le “FTSE EPRA
Nareit Developed Europe Index” qui
rassemble un grand nombre de sociétés
immobilières côtées en Europe.
2020
Acquisition de 5 supermarchés opérés
par Casino dans le sud-est de la
France pour 85,2 millions EUR.
16
2015
2014
2013
2012
2011
2010
Acquisition du retail park
à Couillet (Belgique).
Ascencio est agréée en qualité de
Société Immobilière Réglementée
publique (“SIR publique”) en Belgique.
Augmentation de capital
à concurrence de 81.502.605 EUR.
Acquisition d’une trentaine
de cellules commerciales réparties
sur 5 sites attenants aux shoppings
Cora d’Anderlecht, de Châtelineau,
de La Louvière, de Messancy
et de Rocourt (Belgique).
Acquisition du retail park “Les Portes
du Sud” à Chalon-sur-Saône (France).
Augmentation de capital en date
du 17 décembre 2012 à concurrence
de 2.425.282 EUR par apport en nature
de 5 immeubles.
Acquisition du retail park “Le Parc des
Drapeaux” à Caen (France).
Acquisition du retail park “Le Parc
des Bouchardes” à proximité
de Macon (France).
Acquisition du projet de retail park
“Les Cyprès” dans la région de
Montpellier à Saint Aunes (France).
Adoption du statut SIIC en France.
Acquisition de 7 magasins exploités
sous l’enseigne innovante “Grand Frais”
en France.
2006 - 2007
RAPPORT DE GESTION
17
Faits marquants
de l’exercice
INVESTISSEMENT
En mars 2021, Ascencio acquiert un ensemble
commercial composé d’un supermarché et de 4
petites cellules commerciales adjacentes, ce qui
à Couillet (Belgique), pour un montant total d’in-
vestissement de 6,382 millions d’euros.
Le supermarché, exploité par Carrefour Market by
Groupe Mestdagh, délivre depuis de nombreuses
années d’excellentes performances opération-
nelles et dispose d’une localisation immobilière
bien établie.
Cette acquisition permet à Ascencio d’acquérir
de renforcer sa position tant dans la zone que
dans son retail park qui connaît un beau succès
commercial et l’intérêt soutenu de nombreuses
enseignes depuis son ouverture.
L’investissement, en ligne avec la stratégie
d’Ascencio, renforce encore davantage son expo-
sition tant au secteur alimentaire qu’au secteur
des retail parks.
DÉSINVESTISSEMENT
En date du 23 juin 2021, Ascencio a signé un com-
promis de vente pour son immeuble de centre-ville
situé à Sint-Niklaas (Belgique) pour un montant de
1,5 millions EUR, en ligne avec sa dernière juste
valeur. Cet actif ne cadrait plus avec la stratégie
poursuivie par la Société laquelle souhaite pour
-
suivre son développement par sa stratégie d’ac-
quisition d’immeubles de périphérie si possible
avec composante alimentaire.
ASCENCIO
Les résultats de l’exercice 2020/2021 d’Ascencio
démontrent la qualité du portefeuille et la perti-
nence de la stratégie poursuivie par la Société,
avec des revenus locatifs et des valeurs du por-
tefeuille immobilier en croissance et une bonne
accordées aux retailers d’Ascencio dans le cadre
des accords Covid qu’au niveau de ses frais gé-
-
tion saine et prudente de la Société lui permet
de conserver une structure bilantaire solide, avec
un ratio d’endettement en baisse à 47,6 % au 30
pour proposer à l’assemblée générale des ac-
d’un dividende pour l’exercice de 3,70 EUR par
action, en hausse de 1,4 % par rapport à celui de
l’exercice précédent.
Au cours de l’exercice 2020/2021, le contexte
économique a continué à être marqué par la crise
du Covid-19 mais celui-ci a également permis de
mettre encore davantage en lumière la résilience
et la bonne performance des retail parks et du
secteur alimentaire, ces segments constituant la
majeure partie du portefeuille d’Ascencio.
Dans ce contexte de crise sanitaire, les gouverne-
ments ont imposé au cours de l’exercice écoulé de
nouvelles périodes de fermeture obligatoire des
commerces jugés non-essentiels, tant en Belgique
qu’en France et en Espagne. Les conséquences de
ces périodes de fermeture ont cependant été plus
limitées qu’au cours de l’exercice 2019/2020 étant
donné qu’un plus grand nombre de commerces
ont été jugés comme étant essentiels et ont donc
pu rester ouverts, mais aussi en raison de l’agilité
des clients retailers d’Ascencio à développer leur
offre omnicanale. Le secteur de la distribution
alimentaire a même pu tirer son épingle du jeu
en ne connaissant pas de période de fermeture
obligatoire et en bénéficiant notamment de la
18
généralisation du télétravail, imposé dans un premier
temps et ensuite mis en place de manière structurelle
dans bon nombre d’entreprises, ce qui lui a permis
Les retail parks se sont quant à eux avérés être le type
d’actifs retail le plus résilient pendant cette crise sani-
taire, par rapport aux commerces de centre-ville ou dans
les centres commerciaux. Leur côté “shopping en plein
air” et leur accessibilité ont, entre autres, encouragé
les clients à privilégier ces lieux de commerce ; ceux-ci
présentant par ailleurs un mix commercial davantage
composé d’enseignes proposant des articles répondant
aux besoins primaires des consommateurs, ce qui les
a rendu moins sensibles aux impacts de la crise sani-
charges locatives très faibles pratiqués en retail parks
également ce type d’actifs attractifs pour les enseignes
Pour chaque période de fermeture, Ascencio a entre-
pris des dialogues ciblés avec ses retailers, tenant
à la conclusion d’accords de remises de loyer partielles
pour les locataires ayant démontré que leur activité
à traverser la crise sanitaire.
Au 30 septembre 2021, Ascencio a abouti à des accords
pour la quasi-totalité des discussions menées avec ses
locataires belges et espagnols, tandis que la conclusion
de ces accords prend plus de temps avec ses locataires
français étant donné que ces accords dépendent éga-
lement de la position de l’état français quant à son
intervention dans le cadre de ces discussions.
prudente de l’impact potentiel des discussions encore
en cours, les annulations partielles de loyer résultant
de la fermeture des commerces s’élèvent à un total
de 1,2 millions EUR, dont 0,6 million EUR relatif à des
de compensations de crédits d’impôts octroyées par
l’état français) et 0,6 million EUR de provisions pour
estimation de notes de crédit à émettre concernant
des discussions encore en cours. Cet impact se révèle
relativement limité sachant qu’il représente moins de
3 % des revenus locatifs annuels de la Société.
Outre ces éléments liés à la gestion du contexte sani-
taire actuel, la Société a réalisé de belles performances
au cours de l’exercice écoulé, et ce tant aux niveaux :
locatif —
par la conclusion ou le renouvellement en Belgique et
en France d’un total de 52 contrats de bail, représen-
tant environ 10 % des revenus locatifs annuels de la
Société. Ces contrats ont été conclus en moyenne à
des niveaux de loyers supérieurs de 2 % aux valeurs de
marché données par les experts immobiliers et infé-
rieurs en moyenne de l’ordre de 3,5 % par rapport aux
précédents loyers obtenus pour ces surfaces. Plusieurs
contrats ayant été conclus avec des dates de démar-
rage postérieures au 30/09/2021, ils n’interviennent
pas dans les taux d’occupation EPRA rapportés dans
le présent rapport annuel et ne seront intégrés dans
le calcul de ceux-ci qu’au moment où ces baux auront
environnant, il est apparu au cours de l’exercice écoulé
que le marché locatif est resté dynamique et que les
prises en occupation sont restées soutenues, surtout
dans les secteurs ayant performé pendant la crise et
dans le type d’espaces commerciaux proposés par
Ascencio.
de l'investissment —
par l’acquisition de quelques cellules supplémen-
pour un montant de 6,4 millions EUR, permettant à
Ascencio de renforcer encore sa position dans cet en-
semble commercial performant ;
par le développement d’une surface locative sup-
plémentaire dans le retail park Les Portes du Sud à
Chalon-sur-Saône (France) pour y accueillir le locataire
par la rénovation des façades de son retail park de
Messancy (Belgique), pour un montant de l’ordre de
RAPPORT DE GESTION
19
1 million EUR et dont la livraison devrait intervenir
au cours du dernier trimestre de l’année 2021 ;
par la signature d’un compromis de vente de
son immeuble de centre-ville situé à Sint-Niklaas
(Belgique), celui-ci ne cadrant plus avec la straté
-
gie poursuivie par la Société, pour un montant de
réalisée au cours du mois d’octobre 2021 et son
de l’exercice 2021/2022.
financier —
-
cement de la Société, notamment par le renou-
vellement de deux lignes de crédit arrivant pro-
chainement à maturité pour un montant de 25
millions EUR ;
par une nouvelle émission de MTN (‘Medium
Term Notes’) pour un montant de 10,5 millions EUR ;
par l’acquisition d’instruments dérivés de
couverture à dates de départ différées afin de
sécuriser un ratio de couverture supérieur à 80 %
sur une durée supérieure à 4 ans.
EVENEMENTS
IMPORTANTS
POSTERIEURS À LA
CLOTURE DE L’EXERCICE
En date du 19 octobre 2021, la cession de son
-
de l’exercice 2021-2022.
En date du 19 octobre 2021 également, la Com-
mission européenne a validé le dispositif du gou-
vernement français pour le remboursement du
paiement des loyers en ce qui concerne la troi-
sième vague de fermeture des commerces. Le
décret d’application est toutefois à ce stade tou-
jours en attente.
Courant octobre 2021, les gouvernements de la
plupart des pays européens alertent sur une re-
crudescence de la pandémie du Covid-19. Il n’est
à ce stade pas possible pour Ascencio d’estimer
l’impact éventuel sur son exercice 2021/2022.
Recherche et développement —
Ascencio n’a pas d’activité en matière de recherche
et développement.
Risques et incertitudes —
Les principaux risques et incertitudes sont détaillés
Utilisation des instruments
financiers —
un accès permanent aux crédits ainsi qu’à suivre
et minimiser le risque de taux d’intérêt.
chapitre “facteurs de risques” du présent rapport
annuel) est détaillée dans les notes annexées aux
y sont présentés : structure de la dette, risque de
taux d’intérêt, risque lié à l’évolution des marges
30/09/2021 30/09/2020 30/09/2019
Belgique 53,3 % 60,4 %
France 42,4 % 34,4 %
Espagne 4,3 % 5,3 %
VALEUR DU PATRIMOINE (000 EUR)
1
Juste valeur 709.666 690.481 623.741
Valeur d'investissement 740.035 719.852 647.040
Résultat immobilier 44.785 42.148 41.198
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille 37.236 35.551 33.879
Résultat d'exploitation après résultat sur portefeuille 47.071 14.990 34.443
EPRA Earnings 30.555 29.420 28.628
Résultat net 45.652 9.246 21.348
Dividende brut 24.405 24.075 23.086
Nombre moyen pondéré d'actions en circulation 6.595.985 6.595.985 6.595.985
Résultat immobilier 6,79 6,39 6,25
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille 5,65 5,39 5,14
Résultat d'exploitation après résultat sur portefeuille 7,14 2,27 5,22
Résultat EPRA 4,63 4,46 4,34
Résultat net 6,92 1,40 3,24
Dividende brut
2
3,70 3,65 3,50
Dividende net
3
2,59 2,55 2,45
BILAN CONSOLIDÉ (000 EUR)
Capitaux propres 370.353 348.778 363.124
Dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement 346.227 344.886 257.406
Ratio d'endettement
4
48,55 % 40,49 %
Nombre total d'actions existant à la clôture de l'exercice 6.595.985 6.595.985 6.595.985
EPRA NTA par action (en EUR) 57,37 54,90 57,13
20
1 Projets de développement inclus ; IFRS 16 (droits d’usage de terrains) et actifs détenus en vue de la vente exclus.
2 Pour 2020/2021, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l’approbation de l’assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2022.
3 Sur base d'un précompte mobilier de 30 %.
4
Chiffres-clés
RAPPORT DE GESTION
21
Croissance
du portefeuille
(en millions EUR)
Croissance
du dividende brut
par action
800
700
600
500
400
300
200
100
0
4
3,5
3
2,5
2,72 2,72 2,72 2,72
3,00 3,00
3,05
3,20
3,30
3,40
3,50
3,65
3,70*
Belgique
France
Espagne
* Pour 2020/2021,
il s'agit de la
proposition de
dividende soumise
à l’approbation
de l'assemblée
générale qui se
tiendra le 31
janvier 2022.
IPO 2/07
09/07
09/08
09/09
09/10
09/11
09/12
09/13
09/14
09/15
09/16
09/17
09/18
09/19
09/20
09/21
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
22
46,3
REVENUS LOCATIFS
ANNUELS
MILLIONS
EUR
30,6
RÉSULTAT EPRA
MILLIONS
EUR
3,70
DIVIDENDE
EN CROISSANCE
RÉGULIÈRE
EUR BRUT
PAR ACTION
242
LOCATAIRES
104
IMMEUBLES
Complémentarité
des secteurs
Top 10
des locataires
Electro-
Ménager
Bricolage
Horeca
Autres
Alimentaire
Mode
Sport
et Loisirs
Meubles
-Déco
Mestdagh
Casino
Grand Frais
Carrefour
Brico/Brico Plan-it/
Brico City
Décathlon
Hubo
Krëfel
Autres
Delhaize
Orchestra
RAPPORT DE GESTION
23
46,3
REVENUS LOCATIFS
ANNUELS
30,6
RÉSULTAT EPRA
Stratégie –
Immobilier commercial
de périphérie
EVOLUTION DES
MODES DE
CONSOMMATION
Le cœur de la stratégie de croissance d’Ascencio
est le commerce de périphérie, omnicanal et adap
-
té aux nouveaux modes de consommation et aux
aspirations des générations actuelles et futures.
LA QUALITÉ
AVANT TOUT
Dépositaire d’une expertise reconnue en matière
d’immobilier commercial, Ascencio se concentre
sur une gestion proactive de son patrimoine
existant et veille à réaliser de nouveaux inves-
tissements de qualité. Objectif de la démarche :
générer une croissance régulière du résultat, du
habituels examens de due diligence, les actifs po-
tentiels sont analysés sous l’angle des qualités
intrinsèques du bâtiment (y compris celles liées
à sa performance énergétique) mais aussi leur
localisation, leur accessibilité, leur zone de cha-
landise, la qualité des locataires qui les occupent
et, comme écrit plus haut, des exigences de
l’omnicanalité. Dans un souci de cohérence géo-
graphique, Ascencio se concentre aujourd’hui
sur les zones situées en périphérie des villes
belges, françaises ou espagnoles. A l’avenir,
Ascencio pourrait élargir son champ d’action
à d’autres pays de l'Union Européenne après
en avoir analysé les opportunités en termes
PERFORMANCES
OPÉRATIONNELLES
L’investissement dans des projets de qualité, le
maintien d’un bon taux d’occupation et un dia-
logue régulier avec les enseignes présentes sur
ce créneau de marché permettent à Ascencio de
réaliser, avec un degré raisonnable de prévisibi-
lité, des performances opérationnelles qui vont
et le résultat par action.
PÉRENNISER
LE DÉVELOPPEMENT
SUR LE LONG TERME
immobilières et frais généraux) tout en intégrant
également les impératifs du développement
durable dans toutes ses opérations de réno-
sur le long terme.
Dans le même esprit, sur le plan financier, la
Société adopte des mesures prudentes de
volatilité des charges d’intérêt et d’améliorer
la prévisibilité du résultat EPRA en maintenant
une exposition au risque relativement faible
(sauf événements exceptionnels).
24
OFFRIR UN RENDEMENT
DU DIVIDENDE ÉLEVÉ
Conformément au régime légal de la Société,
Ascencio distribue l’essentiel de ses résultats
EPRA à ses actionnaires sous forme de divi
-
dendes en espèces ou en actions. L’objectif
voire si possible en augmentation régulière,
sans altérer le profil de risque présenté par
la Société. Dans cet esprit, chaque nouvel in
-
-
performances d’Ascencio.
DÉSINVESTISSEMENTS
STRATÉGIQUES
commercial, Ascencio a vendu progressivement
depuis plusieurs années les immeubles des
secteurs bureau et semi-industriel qui lui avaient
été apportés lors de sa constitution. Certains
-
pectives de développement à moyen ou long
terme ont également été cédés au cours des
derniers exercices.
CONSOLIDER LE TAUX
D'OCCUPATION
Afin d’assurer la pérennité de ses revenus,
Ascencio veille à maintenir dans la durée le plus
haut taux d’occupation possible de son porte-
feuille. Pour y parvenir, l’entreprise poursuit
une politique commerciale visant à anticiper
les départs éventuels de certains locataires et
à retrouver d’autres enseignes susceptibles de
reprendre rapidement les lieux libérés en occu-
pation. La connaissance de son marché et des
enseignes qui y évoluent est une compétence
essentielle d’Ascencio.
CHOISIR
DES LOCATAIRES
DE QUALITÉ
Pour limiter le risque d’insolvabilité de ses lo-
cataires, Ascencio privilégie les locations aux
chaînes nationales ou internationales dont la
le biais de contacts réguliers avec ses locataires
et en acquérant des biens immobiliers de toute
première qualité, loués à des enseignes solides,
Ascencio parvient à consolider durablement
son activité.
RAPPORT DE GESTION
25
Rapport
d'activité
1
LE RAPPORT ANNUEL D’ASCENCIO EST UN RAPPORT
COMBINÉ AU SENS DES ARTICLES 3 :6 ET 3 :32 DU CODE
DES SOCIÉTÉS ET DES ASSOCIATIONS.
Ce rapport contient des déclarations de nature
prévisionnelle. De telles déclarations com-
portent des risques inconnus, des incertitudes
et d’autres facteurs qui pourraient avoir pour
-
cière, la performance et les réalisations actuels
futurs quels qu’ils soient, exprimés ou impliqués
par ces déclarations de nature prévisionnelle.
Compte tenu de ces facteurs incertains, les
déclarations de nature prévisionnelle ne com-
portent aucune garantie.
1 Le présent rapport est basé sur les comptes consolidés. Les
comptes statutaires complets et le rapport de gestion statutaire
sont déposés à la BNB dans les délais légaux et peuvent être ob-
tenus gratuitement via le site internet de la Société ou sur simple
demande adressée à la Société.
26 RAPPORT IMMOBILIER
26 Marché de l'immobilier
commercial en Belgique
32 Marché de l'immobilier
commercial en France
38 Marché de l'immobilier
commercial en Espagne
43
46 Valeur assurée
47 Gestion opérationnelle
52 Portefeuille consolidé
d'Ascencio
62 RAPPORT DES EXPERTS
65 SYNTHÈSE DES COMPTES
CONSOLIDÉS
76 EPRA
87 ASCENCIO EN BOURSE
90 DÉCLARATION DE
GOUVERNANCE D'ENTREPRISE
26
Rapport Immobilier
(septembre 2020-septembre 2021)
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
COMMERCIAL EN BELGIQUE
Indicateurs macro-économiques —
Suite à la crise sanitaire, le PIB Belge s’est contracté de
6,3 % en 2020 soit la plus grosse récession depuis 1945.
La baisse la plus sévère a été observée sans surprise
dans les arts, les spectacles, les activités récréatives et
autres activités de services où la valeur a chuté de 19,8 %.
L’industrie a accusé un repli de 4,2 % en 2020 après
une croissance de 2,2 % en 2019.
Les dépenses de consommation des ménages se sont
inscrites en nette baisse (-8,7 %), tout comme leurs
dépenses d’investissement (-8,1 %).
communicants au niveau de la consommation des
ménages qui ont moins dépensé dans les secteurs de
l’équipement de la personne mais plus dans l’équipe-
ment de la maison, les équipements sportifs et dans
le secteur alimentaire.
De son côté, le secteur de l’immobilier commercial belge
a continué à être impacté par les mesures sanitaires
et parfois jusqu’au 9 juin 2021 pour certaines activités
comme l’Horeca et les loisirs) mais l'accélération des
campagnes de vaccination laisse entrevoir des pers-
Marché du Retail - Prises en location -
Take-up —
Malgré des annonces pessimistes dans le sillage de
la crise sanitaire, l’impact sur les locations commer-
ciales est resté limité en 2020 avec un take-up légère-
ment moins élevé que les deux années précédentes
mais cela reste tout de même à 10 % de la moyenne
annuelle de ces 10 dernières années, avec des nuances
en fonction des secteurs considérés.
Le prêt-à-porter, l’Horeca et les centres commerciaux
(-38 %) sont les principales victimes de la pandémie.
-
sactions - soit 18,5 % de parts de marché comparé
à 13 % de parts de marché en 2019), le bricolage, le
commerce de proximité et les parcs d’activités commer-
ciales ont plus que résisté et ont parfois, pour certains,
enregistré une croissance.
comparé à 2019), les caractéristiques intrinsèques des
commerces de périphérie ont permis aux enseignes de
-
paces ouverts, accessibilité favorable au “run shopping”,
vastes parkings gratuits, espaces de vente adaptés à
la distanciation sociale, proximité géographique en
Indicateurs économiques (en %)
2021
(projections)
2020 2019 2018 2017
PIB en volume ( % de variation) 5,5 -6,3 1,8 1,4 1,7
2,2 0,4 1,2 1,7 2,1
Taux de chômage ( % de la population active) 5,8 5,6 5,4 6 7,1
RAPPORT DE GESTION
27
zones rurales, actifs propices au développement de
l’omnicanalité comme le “click & collect”, etc). - et ont
Notons que le marché a été dynamisé par une des plus
grandes transactions de la décade entre Brantano et le
Groupe Van Haren qui représente à elle seule près de
10 % du take-up de 2020 (42 transactions pour plus
Fin septembre 2021, suite aux opportunités créées par
les périodes de perturbations successives, le take-up
65 % ont été réalisés dans le segment du commerce de
La surface moyenne par transaction a augmenté de
-
5 dernières années, environ 61 % des transactions
ont été opérées en Flandre, pour 26 % en Wallonie et
13 % à Bruxelles.
Les enseignes les plus dynamiques ces derniers mois
sont, sans surprise, celles qui se développent essen-
tiellement en périphérie comme Action, Jumbo, Albert
Heijn, Lidl, MediMarket, Kruidvat, Jysk, Maisons du
Monde ou encore Overstock.
Même si le taux de vacance reste historiquement élevé
sur ces 10 dernières années, la résilience du marché
locatif en cette année de crise est confirmée par la
relative stabilité du taux d’inoccupation des surfaces
commerciales en Belgique passant de 11,2 % en 2019
à 11,8 % en 2020 (comparé à 6 % en 2010).
Retail de périphérie
Centres commerciaux
Centres-villes
Moyenne sur 5 ans
500
400
300
200
100
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020
203
182
230 239
251
235
47
45
75
67 34
82
121
109
117
143
109
121
28
Valeurs locatives —
Si le take-up est resté élevé, les transactions se sont conclues à des loyers nettement moins élevés ; depuis
2018, les emplacements
prime
en centres commerciaux ou en centres-villes ont perdu 25% de leur valeur et
jusque 50% sur les emplacements secondaires.
EVOLUTION DES LOYERS PRIME PAR SECTEURS
Cette moyenne de 175 EUR/m
2
/an/HTVA pour les
commerces de périphérie est relativement peu élevée
comparée aux pays voisins, ce qui laisse supposer un
potentiel de croissance.
LOYERS
PRIME
L’E-commerce en Belgique —
Les ventes en ligne ont baissé d’environ 10% en 2020
en Belgique à 10,26 milliards EUR comparé à 2019
(source BeCommerce Market Monitor).
Certes, les ventes de certains produits en ligne ont
augmenté en 2020 (7,5 milliards EUR soit +33%) en
raison des mesures prises pour limiter la contamination
(fermetures partielles des commerces physiques) mais
la pandémie a aussi restreint les voyages et réduit les
événements culturels à néant, ce qui a drastiquement
fait chuté les ventes y associées (de 6,5 milliards EUR
en 2019 à 2,8 milliards EUR en 2020).
Par ailleurs le Belge a dépensé pour ses achats en ligne,
1.193 EUR en moyenne l’an dernier mais le panier
moyen a chuté de 102 à 81 EUR.
Retail
de périphérie
175EUR
Centres
commerciaux
1.350EUR
Centres-villes
1.800EUR
2500
2000
1500
1000
500
0
Q4
2008
Q4
2009
Q4
2010
Q4
2011
Q4
2012
Q4
2013
Q4
2014
Q4
2015
Q4
2016
Q4
2017
Q4
2018
Q4
2019
Q4
2020
300
250
200
150
100
50
0
Allemagne
Luxembourg
France
Belgique
Pays-Bas
264
240
210
100
175
RAPPORT DE GESTION
29
Le marché de l’investissement
et perspectives —
Conséquence directe de la crise sanitaire, le volume
investi en immobilier commercial en Belgique en 2020
(509 millions EUR), est 24 % inférieur à celui de 2019
(667 millions EUR) et est le deuxième volume le plus
bas de ces 10 dernières années.
De nombreuses transactions ont été annulées, suspen-
dues ou postposées en attente d’une vision plus claire
de l’évolution de la situation générale du commerce.
Certains investisseurs ont freiné leurs acquisitions
comme la logistique.
-
cative du volume dans le segment des centres-villes et
dans lequel 2,7 milliards EUR avaient été investis ces 5
dernières années suite à la vente de plusieurs centres
commerciaux.
Cependant, grâce à des loyers moyens inférieurs et
des rendements plus élevés, le secteur du commerce
de périphérie s’est octroyé la part du lion avec 39 % du
volume total annuel des investissements en immobilier
commercial en 2020 ; on y enregistre d’importantes
transactions comme la vente par Aberdeen AM à Immo
Corporate du retail park Olen Shopping (70 millions
EUR), l’achat par RVM invest à Redevco du shopping
Pajot à Sint-Pieters-Leeuw (50 millions EUR) ou encore
l’acquisition par Pertinea Fund du Shopping Flémalle
(30 millions EUR).
La prédominance des investisseurs privés s’explique
par des plus petits volumes par transaction d’une part,
et par la disparition des transactions dans le segment
des centres commerciaux d’autre part.
A ce titre, les investisseurs privés ont représenté 82 %
du volume global des investissements en Retail et ont
pris 94 % des investissements à leur compte alors que
pour la période 2015-2019, ils ne détenaient que 37 %
du volume.
A noter que la majorité des investisseurs privés en
2020 (95 %) est d’origine belge, signe que le marché
retourne vers les acteurs locaux.
Capital Market 2019 2020
2020
comparé
à 2019
Moyenne
sur 5 ans
2016-2020
Moyenne sur
5 ans comparé
à 2020
Volume d'investissement
(Tous segments - EUR millions) :
667 509 -24 % 952 -47 %
Centres-villes 295 187 -36 % 371 -50 %
Centres commerciaux 0 125 0 % 324 -61 %
Retail de périphérie 372 197 -47 % 257 -24 %
Centres-villes 3,50 % 3,75 % + 25bps 3,53 % + 22bps
Centres commerciaux 4,50 % 4,75 % + 25bps 4,28 % + 47bps
Retail de périphérie 5,50 % 5,50 % - 5,46 % + 4 bps
TAUX DE RENDEMENT
Le taux de rendement pour les emplacements prime
en pied d’immeubles s’est élevé à 3,75 % en 2020, à
4,75 % en centres commerciaux (contre 4,25 % en 2019)
et à 5,50 % en commerce de périphérie (inchangé par
rapport à 2019).
Les investisseurs en retail se tournent de plus en plus
vers des actifs dont les occupants exercent des activités
moins impactées par l’e-commerce, comme les com-
merces alimentaires ou des concepts plus généralement
implantés en périphérie (bricolage, sport, décoration
de la maison, etc. ).
Si, pour les mois à venir, on suppose un maintien des
taux dans toutes les autres classes d’actifs, le retail va
devenir attractif pour les investisseurs à la recherche
de produits à haut rendement.
30
VOLUME D'INVESTISSEMENT RÉALISÉ
Volume
Moyenne
5 ans
2.000.000.000
1.800.000.000
1.600.000.000
1.400.000.000
1.200.000.000
1.000.000.000
800.000.000
600.000.000
400.000.000
200.000.000
-
2016 2017 2018 2019 2020 2021
2016 2017 2018 2019 2020 2021
7 %
6 %
5 %
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
Retail de périphérie
Centres commerciaux
Centres-villes
RAPPORT DE GESTION
31
actifs en centres commerciaux et en pieds d'immeubles.
En conséquence, une augmentation des taux dans ces
A l’opposé, le secteur du commerce de périphérie tourne
à plein régime avec un impact positif sur le marché de
l’investissement.
-
trer leur intérêt pour les retails parks et plus spécialement
pour ceux qui accueillent une grande surface alimentaire.
transfert de propriétés de pas mal d’actifs répondant
à ces critères (un peu plus de 200 millions EUR dont
140 millions EUR en commerce de périphérie).
Développements —
-
nements (mars à mai 2020, novembre 2020 et avril à
mai 2021), l’année écoulée fut malgré tout active pour
les développeurs : plusieurs nouveaux retail parks ont
Au premier semestre 2021, la Couvinoise à Couvin
inaugurés tandis que les chantiers de Malinas à Malines
de projets qui sont en cours de construction actuelle-
ment dont le principal est la rénovation du Westland
Shopping à Anderlecht (AG Real Estate).
Sources :
BNB, SPF Economie, PME, Classes Moyennes et Energie, Cushman & Wakefield
Belgium, JLL Belux, CBRE Belgium, L’Echo, OCDE, FMI, Expertise et Retail
Update.
32
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
COMMERCIAL EN FRANCE
Indicateurs macro-économiques —
Après un recul très important en 2020, l’activité écono-
mique rebondira nettement en 2021 avec une hausse
au 2
ème
ème
au rebond de la consommation des ménages, le regain
d’activité sera plus soutenu au 2
ème
semestre.
Au niveau du marché de l’emploi, la baisse en trompe
l’œil du taux de chômage au 2
ème
trimestre 2020 liée
au 1
er
-
sures mises en place par le gouvernement, a, comme
prévu, été suivie d’une forte progression au 3
ème
tri-
mestre (628.000 personnes, +1,9 points). Le taux de
chômage a ainsi atteint plus de 9 % de la population
En 2021, le moral des Français a plutôt bien résisté
à la crise sanitaire, les mesures d’urgence mises en
place par l’Etat ayant permis de préserver l’emploi et
les revenus des ménages. Orientée à la hausse depuis
le début de l’année, mais en légère baisse en juillet et
grâce à la progression de la couverture vaccinale et à
l’accélération économique, laissant espérer une reprise
durable de la consommation.
Après un recul estimé à 7 % en 2020, la consommation
des ménages est le moteur de la croissance en 2021.
ème
-
née 2021 grâce à la légère progression du pouvoir
d’achat et à l’utilisation du surplus d’épargne accumulé
depuis le déclenchement de la crise sanitaire. Estimé à
croissance des dépenses des ménages et donc dans
la poursuite de la reprise de l’activité économique fran-
çaise en 2022.
Marché du Retail - prises en location —
Dans le contexte de l’assouplissement sanitaire et de
la réouverture de tous les magasins le 19 mai 2021,
l’activité des commerces français s’est nettement re-
dressée au premier semestre 2021 avec une hausse
de 15,8 % par rapport à juin 2020.
d’affaires inférieur aux performances habituelles
(-18,7 % au premier semestre 2021 par rapport au pre-
mier semestre 2019), tandis que les centres commer-
ciaux accusent une fréquentation en baisse de 12,8 %
sur un an et une performance en retrait de 30,6 %.
L’an passé, le déclenchement de la crise avait contribué
à la multiplication des procédures de sauvegarde ou
de redressement (30 enseignes) en laissant craindre
une escalade de liquidations. Un an plus tard, c’est
plutôt la résistance du monde de la distribution qui est
à souligner (10 enseignes concernées par des mesures
de sauvegarde ou de redressement en 2021).
Près des deux tiers des enseignes ayant fait l’objet d’une
procédure judiciaire depuis le début de l’épidémie ont
été reprises (Bio C’Bon par Carrefour, Maxi Toys par King
Aldi, La Halle par Chaussea, Conforama par BUT, etc.).
Indicateurs économiques (en %)
2021
(projections)
2020 2019 2018 2017
Evolution du PIB 7,4 -8,7 1,5 1,8 2,4
0,6 0,5 1,3 1,8 1
Evolution du taux de chômage
(*)
11,1 9,1 8,4 8,7 9,1
Source : INSEE avant 2020 et Banque de France 2020-2021
(*) : BIT, France entière, en % de la population active, moyenne annuelle
RAPPORT DE GESTION
33
Depuis un an et demi, plusieurs rachats d’enseignes
non concernées par de telles procédures ont aussi
été recensées, accentuant la concentration du marché
des commerces aux mains d’un nombre plus réduit
d’acteurs. Ceci devrait permettre de relancer certaines
marques, mais contribuera également à accentuer les
opérations de rationalisation de réseaux de magasins
aux dépens des emplacements les moins rentables.
leur épingle du jeu parce qu’elles répondent aux pré-
occupations essentielles des Français (consommation
responsable, prix attractifs, …).
L’expansion de ces enseignes permet par conséquent
d’animer le marché en dépit de la crise sanitaire dans
des domaines comme le sport (Basic Fit, Fitness Park),
la restauration rapide (Burger King, McDonald’s, Pitaya)
l’alimentation (Supeco, Grand Frais, BioCoop) et le
discount (B&M, Action), entre autres.
Valeurs locatives —
Les valeurs locatives prime de pieds d’immeubles et
des centres commerciaux qui avaient connu une cor
-
rection à la baisse en 2020, sont demeurées stables au
premier semestre 2021. Les loyers prime restent ainsi
positionnés au 2
ème
pour les retail parks.
1
L’e-commerce —
PART DES VENTES EN LIGNE SUR L'ENSEMBLE
DU COMMERCE DE DÉTAIL EN FRANCE
en ligne des enseignes avec une généralisation du
physiques vers le réseau internet.
Avec un volume de 112 milliards EUR pour 2020, la
part de marché du e-commerce passe donc de 9,8 %
plus de 13 % en 2020.
Tranche de
surface
Stand
alone
Retail park Prime Trend
200 - 250 230 - 300 450 -
180 - 220 200 - 250 300 -
150 -160 180 - 200 250 -
901 - 1.300
140 - 180 150 - 190 220 -
1.301 - 2.000
120 - 130 140 - 170 200 -
2.001 - 3.000
70 - 100 100 - 130 150 -
Plus de 3.000
60 - 90 70 - 100 120 -
120
100
80
60
40
20
0
20 %
15 %
10 %
5 %
0 %
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
6 %
7 %
8 %
9 % 9 %
10 %
13 %
57,5
62,9
71,5
81,7
92,6
103,4
112,2
Part de marché
du e-commerce
CA (EUR mds)
1 Hors droit au bail / droit d'entrée.
34
Cette progression ne se fait pas nécessairement au
détriment des enseignes traditionnelles : depuis le
déclenchement de l’épidémie, celles-ci ont tiré parti de
leurs investissements sur le web pour amortir l’impact
des mesures de restriction, mieux connaitre leurs clients
Les conditions de marché créées par la crise sanitaire
ont accéléré une transformation à l’œuvre depuis des
années : l’hybridation croissante du commerce et la
multiplication des canaux de distribution.
Au 1
er
trimestre 2021, le commerce en ligne continuait
sa progression annuelle et enregistrait un volume d’af-
faires de 30 milliards EUR.
Le marché de l’investissement
et perspectives —
Les investisseurs ont continué d’engager massivement
des capitaux sur le segment des bureaux (18,5 milliards
EUR), alors que le segment des commerces recueille
4,3 milliards EUR, légèrement en deçà de la moyenne
décennale (-4 %).
par rapport à 2019 (-37 % avec 170 transactions) suit
plus ou moins la tendance constatée sur l’ensemble du
marché de l’investissement de l’immobilier banalisé
qui a décroché de 32 % en 2020.
Le commerce maintient donc sa part de marché de
17 %, à un niveau globalement stable sur les 4 der-
nières années.
Après les 900 millions EUR du 1
er
trimestre 2021, l’ac-
tivité sur le marché français des commerces s’est re-
dressée au 3
ème
trimestre avec un volume équivalent
à celui des 6 mois précédents.
Ce sont donc 1,8 milliards EUR qui ont été investis
depuis janvier dans ce segment.
Ce montant reste tout de même inférieur de 41 % au
niveau enregistré l’an passé à la même époque.
Les principales opérations du 3
ème
trimestre ont porté
de grands centres commerciaux en région, en passant
par des formats alimentaires de proximité et les zones
commerciales de périphérie, montrant que les inves-
tisseurs sont prêts à saisir des opportunités sur tous
les segments de marché.
Si la baisse des volumes tient à un nombre réduit de
transactions, les trois derniers mois ont été animés
par plusieurs grandes opérations dont la cession par
Wereldhave de 4 de ses centres commerciaux à Ligh-
thouse Capital pour un peu plus de 300 millions EUR.
Par cette acquisition, le marché des centres commer-
ciaux concentre 30 % des sommes engagées en com-
ème
trimestre 2021.
La part des parcs d’activités commerciales (PAC) est de
par plusieurs cessions de portefeuilles d’enseignes et
par Altarea et Crédit Agricole Assurances.
9 €
8 €
7 €
6 €
5 €
4 €
3 €
2 €
1 €
0 €
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
0 %
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
3T).
Montants investis en commerces en France
Part des commerces ( %)
4,7 €
6,0 €
4,5 €
1,8 €
16 %
16 % 17 %
13 %
RAPPORT DE GESTION
35
Très peu présents l’an passé à la même période, les
investisseurs étrangers concentrent près de 60 % des
sommes engagées en commerce depuis le début de 2021.
Cette part importante tient à l’entrée sur le marché
du fonds sud-africain Lighthouse Capital, ou encore
l’acquisition par le britannique M&G RE de deux hyper-
marchés Casino en région PACA pour 124 millions EUR.
En l’absence de cessions majeures d’actifs prime, les
taux de rendement restent stables sur tous les seg-
ments du marché. Ceux des biens secondaires restent
orientés à la hausse.
Les taux des pieds d’immeubles et des retail parks
prime qui ont connu une légère hausse en milieu d’an-
née 2020 pour se positionner respectivement à 3 % et
5,25 % sont restés stables en 2021.
un taux de rendement à 4,25 %.
TAUX DE RENDEMENT
Le commerce de périphérie a bien résisté à la crise sa-
de la mutation des modes de consommation et du
dynamisme démographique des zones périurbaines.
commerces ces derniers mois, l’horizon se dégage
comme le prouve le retour important des Français en
magasin et les prévisions de hausse de la consom-
mation en 2021 et 2022. Ceci favorisera le rétablis-
marché de l’investissement avec des investisseurs plus
actifs commerciaux.
Adresse / Actif Type Ville Vendeur Acquéreur
Portefeuille - 4 centres commerciaux
(Docks Vauban, Docks 76, Saint Sever,
Rivetoile)
CC
La Havre (76)
Rouen (76)
Strasbourg (67)
Wereldhave Lighthouse Capital
Portefeuille - 2 hypermarchés Casino
(La Valentine, Galerie Géant Mandelieu)
CC
Marseille (13)
Mandelieu la
Napoule (6)
Fortress /
Groupe Casino
M&G Real Estate
Portefeuille - 27 magasins Décathlon PAC France Decathlon IREIT Global Group
Portefeuille - 3 hypermarchés Casino HYP Sud de la France Groupe Casino WP Carey
277 rue Saint-Honoré* PI Paris (8) Privé Immobel / Goldman Sachs
275 rue Saint-Honoré* PI Paris (8) Richemont
Carré Sud PAC Nîmes (30) Privés Frey
4 Boulevard Rochechouart* PI Paris (18) Privés Immobel
Portefeuille - 7 actifs Casino HYP France Groupe Casino LeadCrest Capital Partners
2017
2018
2019
2020
2021
6,00 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
2,00 %
1,00 %
0,00 %
Pieds d'immeubles
Centre commerciaux
Retail parks
36
Développements —
Crise du Covid oblige, l’année 2020 a battu le record du
Les créations ont constitué la quasi-totalité des réali-
sations de l’année soit 94 %. L’inauguration de Steel
-
vert en France depuis le début de 2021 soit, sur 9 mois,
un volume légèrement inférieur à celui enregistré sur
l’ensemble de 2020. Près de ¾ des projets inaugurés
en septembre 2021 devaient initialement ouvrir mais
avaient été reportés en raison de la crise sanitaire.
Le volume sera donc plus important en 2021 en raison
de ce rattrapage. Le rythme des inaugurations devrait
-
sation et de la plus grande prudence des investisseurs.
Par ailleurs, le contexte politique et règlementaire est
moins favorable au lancement de nouveaux projets, une
tendance notamment illustrée par la nette diminution
du taux d’autorisation en CNAC.
ÉVOLUTION DES OUVERTURES PAR TYPE DE FORMAT
(en France, sur le volume total en m
2
)
Source : Knight Frank
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Rues
commerçantes
Centres
commerciaux
Retail Parks
Autres
2016
2017
2018
2019
2020
1S 2021
RAPPORT DE GESTION
37
er
semestre 2021, soit plus que le volume enregistré
sur toute l’année 2020. Ce rebond était attendu car
plusieurs grands projets, prévus l’an passé, avaient vu
leur ouverture reportée en 2021, comme “Shopping
Promenade Claye-Souilly” et “Shopping Promenade
Cœur d’Alsace” qui représentent à eux 2 plus de 40 %
des surfaces inaugurées depuis janvier 2021.
Bien que supérieur à celui de 2020, le volume des ouver-
tures de 2021 sera donc inférieur au pic de 2019 ainsi
qu’à la moyenne des 5 années précédant l’épidémie
OUVERTURE DE RETAIL PARKS EN FRANCE
(en m
2
,
en France métropolitaine)
EXEMPLES D’OUVERTURES DE RETAIL PARKS
ATTENDUES EN FRANCE EN 2021
Centre Ville Type Surface (m
2
)
SHOPPING PROMENADE COEUR D’ALSACE Vendenheim (67) Redéveloppement 65 000
SHOPPING PROMENADE CLAYE-SOUILLY Claye-Souilly (77) Création 46 000
MAINE STREET Ruaudin (72) Extension 27 000
ZONE DE LA SABLIÈRE Aurillac (15) Création 24 300
OL VALLÉE Décines-Charpieu (69) Création 23 200
GRAND PARILLY (LEROY MERLIN) Vénissieux (69) Transfert - Extension 16 300
PROMENADE DE L’OISON Caudebec-lès-Elbeuf (76) Création 15 500
PARC EN SEINE Tourville-la-Rivière (76) Création 14 700
LA VARIZELLE Saint-Chamond (42) Redéveloppement 9 200
ZONE DE LA BOITARDIÈRE Amboise (37) Création 5 500
PARC OCEANIS
Saint-Gilles-Croix-de-Vie
(85)
Extension 5 200
Sources : Knight Franck “le marché immobilier des commerces en France” sept. 2021, JLL- Analyses trimestrielles du
2016
2017
2018
2019
2020
1S 2021
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Créations
Autres
38
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
COMMERCIAL EN ESPAGNE
Note préalable : pour le volet espagnol du présent rapport, il convient de se référer aux grandes tendances déjà
observées et explicitées (essentiellement les conséquences de la crise sanitaire sur le marché immobilier retail)
ci-avant pour la Belgique et la France.
Indicateurs macro-économiques —
Au niveau politique, la crise sanitaire a mis à l’épreuve
la solidité du gouvernement espagnol en le confrontant
à une augmentation rapide du nombre de chômeurs, à
une diminution de la consommation et à une contraction
importante du PIB.
L’interrogation pour cette année 2021 porte sur l’évolu-
la consommation, principalement dans les régions
côtières du pays.
Pour relancer son économie, le pays compte sur une
campagne de vaccination réussie à travers toute
l’Europe qui permettrait d’assouplir les mesures res-
trictives de déplacements et réduirait les possibilités
d’instauration de nouveaux lockdowns.
On estime cependant que, la crise sanitaire passée,
la période de contraction économique sera de courte
durée (voir la croissance du PIB ci-avant).
Le marché du Retail —
-
sant pour analyser l’impact réel des lockdowns sur les
valeurs locatives d’autant que les propriétaires se sont
surtout attelés à accorder des libéralités temporaires
plutôt que des diminutions de loyers à long terme.
Oasiz Shopping Center (Torrejon de Ardoz -Madrid) et
Vialia Vigo.
E-commerce —
En dépassant les 51,6 milliards EUR en 2020, l’e-com-
merce a atteint un nouveau record en Espagne (+5,8 %
comparé à 2019).
Les secteurs d’activités qui enregistrent les plus gros
volumes de transactions sont les vêtements (8,4 % du
et les paris en ligne (4,3 %).
ventes totales de l’e-commerce soit beaucoup plus
qu’en 2019 (29 %) et spécialement dans les secteurs
de la restauration (+155 %) et de l’alimentation (+99 %).
Indicateurs économiques Espagne 2018 2019 2020 2021 (e) 2022 (e)
Croissance annuelle du PIB ( %) 2,4 1,95 -10,84 6,3 4,2
Consommation annuelle ( %) 1,2 0,8 -12,7 7 3,6
Taux de chômage ( %) 14,8 14,1 16,2 15,8 15,7
1,7 0,7 -0,3 0,7 -
Source : CW- Research & Insight
RAPPORT DE GESTION
39
Ces changements dans les habitudes de consomma-
tion ont entrainé une augmentation de 6 % en 2019 à
10 % en 2020 de la part des achats en ligne dans les
dépenses totales en retail des ménages (prévision de
11,6 % pour 2021).
Malgré ces performances, l’Espagne reste à la traine der-
rière les autres grands marchés européens (moyenne de
18 %) tels que la Grande-Bretagne (moyenne annuelle
de 30 % environ) ou la France (moyenne annuelle de
19 % environ).
Une météo favorable, un faible usage général de l’outil
internet et des habitudes de consommation typiques
laissent suggérer que l’Espagne ne rattrapera pas d’aus-
si tôt son retard en la matière.
Le marché de l’investissement
et perspectives —
L’investissement dans le secteur de l’immobilier es-
pagnol a atteint, tous secteurs confondus, un volume
global de 9,487 milliards EUR en 2020, soit 24 % de
moins qu’en 2019.
La plupart des transactions (73 %) sont attribuées à
des investisseurs internationaux.
Au niveau du retail, le volume investi en 2020 est le
plus élevé de ces 3 dernières années avec 2,3 milliards
EUR grâce aux ventes des centres commerciaux initiées
-
sactions de ventes de portefeuilles de supermarchés.
de 15 à 20 % par rapport à l’année 2020.
Pour les 3 premiers trimestres de 2021, c’est le sec-
teur alimentaire qui a agit comme véritable moteur de
l’activité d’investissement avec un volume record de
166,5 millions EUR, triplant le volume de 2019.
Sur cette période, quatre grands portefeuilles de su-
permarchés ont fait l'objet de transactions dont un
portefeuille de 27 supermarchés Mercadona achetés
par le fonds israélien MDSR Investments pour plus de
100 millions EUR.
Les centres commerciaux sont le segment retail le plus
durement touché par la baisse des investissements,
enregistrant en septembre 2021, un faible volume de
42,4 millions EUR à mettre en parallèle avec les 534
millions EUR sur la même période de 2019 (1.326
millions EUR si l’on inclut la vente de Puerto Venecia
et du Parque Principado, dont les opérations se sont
éternisées jusqu’en 2020 suite à des soucis adminis-
tratifs) ou avec les 2 milliards EUR enregistrés en 2017.
Comme pour l’année 2020, la demande en 2021 a
aussi porté, et de manière opportuniste, sur des actifs
à forte création de valeur via des redéveloppements
A noter, au niveau du marché des commerces de péri-
phérie, un nombre croissant d’investisseurs recherchent
d’un côté des retail parks de petites tailles, urbains et
de proximité (avec comme locomotive un alimentaire)
et de l’autre, des projets périurbains qui pourraient
partiellement servir de base logistique pour répondre
à la problématique des livraisons onéreuses liées au
“dernier kilomètre”.
TAUX DE RENDEMENT
Centres commerciaux
Depuis le début de l’année 2021, on observe en Europe
une tendance à la hausse des rendements des centres
commerciaux prime.
-
ment de transactions pour le corroborer, le rendement
s’élèverait pour cette catégorie à environ 5,50 % soit
le plus haut niveau depuis 2013.
Retail parks
Pour le segment des retail parks, le taux de rendement
des actifs prime serait d’environ 6,15 %.
Pieds d'immeubles
Le taux de rendement est en revanche à 3,50 % pour
le pied d'immeuble.
Supermarchés
Bien que les rendements des supermarchés soient
étroitement liés à l’état général de l’actif et à sa loca-
lisation, les transactions du premier semestre 2021
montrent une certaine contraction des rendements
pour ce type d’actifs.
Cette tendance pourrait se poursuivre dans les pro-
chains mois en fonction du peu d’appétance des inves-
tisseurs pour les autres segments du retail.
Pour exemple, un supermarché urbain avec de bonnes
conditions locatives et un preneur de qualité peut à
présent atteindre un rendement de près de 4,5 %.
40
5.000 €
4.000 €
3.000 €
2.000 €
1.000 €
- €
Centres commerciaux
Centres-villes
Autres
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
8,00 %
7,00 %
6,00 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
2,00 %
1,00 %
0
Shopping Centres
Retail Park
High-Street
6,15 %
5,50 %
3,50 %
RAPPORT DE GESTION
41
EXEMPLES DE TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2020
EN COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE ET CENTRES COMMERCIAUX
Les spécialistes considèrent la baisse d’activité actuelle
le temps nécessaire pour les investisseurs de se ras-
des libéralités octroyées suite aux négociations dites
“Covid”) utiles pour juger de la vraie valeur des actifs.
Shopping centre Date GLA Vendeur Acheteur Prix approximatif
Sevilla Factory Outlet,
Dos Hermanas, Sevilla
(Déc. 2020)
16.000 m
2
Gore Spain Socimi
(BentallGreenOak)
Private Outlet secondaire 6,2 Millons EUR
La Poveda, Arganda del
Rey, Madrid (Sept. 2020)
15.000 m
2
Privé GIV Partners
Retail park
secondaire
22 Millions EUR
(estimation)
2020)
10.580 m
2
Privé
Union
Investment
Retail park urbain
15-18 Millions
EUR (estimation)
La Vega, Alcobendas,
Madrid (Juillet 2020)
9.300 m
2
Heracles
Centre commercial
de périphérie
4 Millions EUR
Espacio Torrelodones,
Madrid (Juillet 2020)
21.600 m
2
Activum Privé
Centre commercial
de périphérie
C&W conseiller
vendeur
Gran Turia, Valencia (Fév.
2020)
20.400 m
2
Klépierre Stoneweg
Shopping centre
secondaire
Intu Asturias, Oviedo
(Jan. 2020)
74.000 m
2
Intu / CPPIB ECE
Shopping centre
régional prime
291 Millions EUR
C&W conseiller
acheteur
Intu Puerto Venecia, Zara-
goza (Déc. 2019)
120.000 m
2
Intu / CPPIB
Generali /
Union
Shopping centre
régional prime et
Retail Park
475 Millions EUR
C&W conseiller
acheteur
Alicante Outlet Stores,
Alicante (Sept. 2019)
34.700 m
2
Savills IM UBS
Usine non con-
struite
Projet outlet avec
activités de loisirs
34 Millions EUR
42
EXEMPLES D’OUVERTURES DE SITES
COMMERCIAUX EN ESPAGNE EN 2021
Localisation Nom GLA (m
2
) Catégorie Développeur
Torrejón de Ardoz Oasiz Madrid 91.600 Très grand Compagnie de Phalsbourg
Vigo Vialia Vigo* 43.080 Grand N-Hood
León Reino de León 23.945 Retail Park Bogaris
Coslada Plaza Coslada* 23.587 Retail Park Inverlin
Vil. De Arousa Pol. O Vao 16.500 Retail Park Immob. Ponteno (G. Nogar)
Adeje Barranco Las Torres 15.500 Retail Park Leroy Merlin and Tropicana
Madrid Galeria de Canalejas 15.000 Petit OHL, In. Espacio, Mohari L.
Córdoba Patios de Azahara* 10.606 Retail Park Mitiska
Madrid Mirasierra 9.800 Retail Park Ten Brinke
Total 9 249.618
* Déjà inauguré
gathered from multiple sources believed to be reliable. The information may contain errors or omissions
and is presented without any warranty or representations as to its accuracy.
Développements —
Le volume actuel en immobilier commercial tradition-
nel (centres commerciaux, retail parks, outlet centers,
leisure centers et hypermarchés avec galerie) dépasse
annuel moyen de 1,7 %.
En 2020, 6 actifs retail (dont 4 retail parks) pour une surface
existant dont le principal produit, The Outlet Tower (61.500
En 2021, on attend l’ouverture d’une dizaine de projets
dont le plus ambitieux est sans doute le centre com-
mercial Oasiz Madrid de La Compagnie de Phalsbourg.
Un autre projet d’envergure a également vu le jour en
2021 à Vigo, le Vialia Vigo, regroupant 220 boutiques
RAPPORT DE GESTION
43
CHIFFRES CLÉS
Ascencio détient au 30/09/2021 un portefeuille de 104
immeubles de placement répartis en Belgique, en France
Sa juste valeur
1
s’élève à 709,7 millions EUR au
30/09/2021 contre 690,5 millions EUR un an plus tôt.
Sur base des loyers contractuels en cours au
30/09/2021, les loyers moyens par m s'élèvent à :
96 EUR/m sur la Belgique, 134 EUR/m sur la France
et 160 EUR/m sur l'Espagne.
30/09/2021 30/09/2020
Valeur d’investissement (hors projets de développement) [A] 740.035 719.429
Juste valeur (hors projets de développement) 709.666 690.066
Loyers contractuels [B] 47.394 47.197
VLE sur vides 1.830 1.132
VLE totales 46.284 45.664
Rendement brut = [B] / [A]
30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020
Belgique 288.884 285.292 380.076 368.321
France 147.194 145.791 300.790 292.220
Espagne 12.253 12.253 28.800 29.525
TOTAL 448.330 443.336 709.666 690.066
1 Hors actifs enregistrés dans le cadre de l’application de la norme IFRS 16
et actifs détenus en vue de la vente.
44
Investissements/Acquisitions
de l’exercice —
Au cours de l’exercice 2020/2021, Ascencio a réalisé
3,5 millions EUR d’investissements au sein de son
portefeuille. Ces investissements portent principale-
ment sur les actifs belges de Châtelineau (subdivision
Decathlon/Cultura), de Messancy (rénovation des fa-
çades) et de Jemappes ainsi que sur les actifs français
de Portes du Sud à Chalon-sur-Saône avec la livraison
Maisons du Monde.
Ascencio a en outre procédé à des acquisitions au cours
de l’exercice, pour une valeur totale de 6,4 millions EUR.
Celles-ci comportent exclusivement l’achat de surfaces
commerciales supplémentaires dans le retail park de
Groupe Mestdagh et de 4 petites cellules commerciales
adjacentes, cet achat permettant encore à Ascencio de
renforcer sa position dans cet ensemble commercial
performant et de qualité.
Désinvestissements de l’exercice —
Il n’y a pas eu de désinvestissement durant l’exercice
2020/2021.
Variation de valeur —
Globalement, les immeubles de placement disponibles
à la location ont enregistré au cours de l’exercice une
hausse de valeur de 9,8 millions EUR (+1,4 %), en nette
progression par rapport aux 20,52 millions EUR (-2,9 %)
de réévaluations négatives qui avaient été actées au
cours de l’exercice précédent.
Âge des bâtiments —
5 à 10 ans
0 à 5 ans
10 à 15 ans
Plus de 15 ans
* Le pourcentage est calculé sur base de la juste valeur.
RAPPORT DE GESTION
Répartition
du portefeuille immobilier —
Répartition par activité commerciale des locataires
1
Répartition par enseignes
1
Répartition géographique
2
1 Répartition établie sur base des loyers contractuels.
2 Répartition établie sur base de la juste valeur.
Autres
Alimentaire
Electro-
Ménager
Horeca
Mode
Meubles
-Déco
Bricolage
Sport
et Loisirs
45
Casino
Espagne
Mestdagh
France
Autres
Belgique
Brico / Brico Plan-It /
Brico City
Grand Frais
Carrefour
Decathlon
Krëfel
Hubo
Delhaize
Orchestra
46
VALEUR ASSURÉE
-
liales souscrivent pour l’ensemble de leurs immeubles à
une couverture d’assurance adéquate. Au 30 septembre
2021, la valeur assurée représente 55 % de la juste
valeur du portefeuille
1
. Cette couverture répond aux
conditions habituellement applicables sur le marché.
-
cier de primes avantageuses, le bail type prévoit que
le contrat d’assurance du bien est conclu par le bailleur
avec une clause mutuelle d’abandon de recours et les
primes et franchises sont refacturables au preneur.
En Belgique, les biens assurés en direct par Ascencio
par le biais d’une convention cadre sont couverts sous
le principe de la valeur de reconstruction à neuf des
bâtiments, indexée chaque année suivant l’indice ABEX.
En outre, une partie du portefeuille belge est assurée
directement par les détenteurs de droits d’emphytéose
refacturée aux locataires.
En France, les biens assurés en direct par Ascencio
(par le biais d’une convention cadre ou en direct par
les locataires en ce qui concerne les Grands Frais) sont
couverts sous le principe de la valeur de reconstruction
à neuf des bâtiments, déterminée à dire d’expert sur
primes est à charge des locataires.
En Espagne, les biens sont assurés en direct par les
locataires sous le principe de la valeur de reconstruction
à neuf des bâtiments.
Le tableau ci-dessous reprend les valeurs d’acquisition
initiales, les valeurs assurées, justes valeurs et rende-
immobiliers d’Ascencio.
1
générale, tout ce qui se trouve dans le sol, ne sont pas assurés. En outre, les biens sur lesquels une emphytéose a été
concédée ne sont pas inclus dans la valeur assurée.
Valeur d’acquisition
Valeur assurée
Rendement
brut
Belgique 344.274 233.450 380.076 6,62 %
France 284.276 142.161 300.790 6,13 %
Espagne 27.693 16.353 28.800 6,58 %
TOTAL 656.242 391.964 709.666
RAPPORT DE GESTION
47
GESTION OPÉRATIONNELLE
La Société entend développer et gérer son portefeuille
immobilier activement.
personnes dont les 2/3 se consacrent à l’activité opé-
rationnelle d’Ascencio.
Le département Development et le département Asset
Management & Acquisitions sont chargés d’optimiser
la rentabilité des actifs. Ils mettent en œuvre et coor-
donnent avec les équipes toutes les actions permettant
la valorisation des biens (travaux, redéveloppement,
repositionnement, restructuration, refonte de la grille
locative, (re)négociation des baux, commercialisation,
relation avec les comptes clés, etc.) et se chargent
prévisionnels, etc.). Ils assurent la gestion des assu-
et l’intégration des nouvelles acquisitions.
Le département Property Management assure la conser-
vation et la valorisation du patrimoine. Il établit les
budgets de charges, participe aux opérations de due
technique et établit les plans de rénovation et d’en-
tretien, le planning et les budgets. Dans certains cas,
l’équipe se fait assister sur le terrain par des fournis-
seurs “externes” tout en gardant la responsabilité et la
coordination de cette tâche. Voir infra. Le département
Property Management assure également les états des
lieux, les mises à disposition et la gestion des sinistres.
Le département Customer Services assure la gestion
locative des actifs à savoir la gestion de la base de
données, la (re)facturation, la gestion des contrats
et s’assure, d’une manière générale, du respect des
obligations contractuelles par les preneurs (garantie
locative, assurance, …). En coordination avec le dépar-
tement Finance, le Customer Services assure le suivi de
l’encaissement et la relance des loyers ainsi que l’aide
à la préparation des procédures précontentieuses et
contentieuses.
Le département Legal est le référent pour toute question
et de rechercher les solutions, il est l’interlocuteur
privilégié des équipes opérationnelles. Pour assurer
le suivi et le respect des contraintes réglementaires,
le département Legal prend également en charge la
rédaction des différents contrats immobiliers et la
gestion des contentieux.
Le département Investors Relations - Marketing & Com-
munication veille à faire rayonner l’image d’Ascencio,
direction, gérer les relations publiques et développer
interlocuteurs passant, entre autres, par le digital. En
outre, le département marketing assure la coordination
du marketing et de la communication des retail parks.
En raison notamment de leur éloignement géogra-
externes spécialisés.
la gestion locative, comptable et administrative
visant à la bonne exécution des obligations contrac-
tuelles des locataires résultant des baux ;
la gestion technique et opérationnelle des sites
visant à optimiser le fonctionnement des services et
équipements communs ;
et le cas échéant, de l’assistance à la communication,
au marketing et à la commercialisation.
48
Ascencio conserve la coordination globale, la prise
de décision et assume l’entière responsabilité des
généralement d’une durée limitée et assortis d’un
Services Level Agreement permettant l’évaluation de
leurs prestations pendant la durée du contrat.
Les gestionnaires externes d’Ascencio
pour la France sont :
dont le siège social est situé à Courbevoie (92400),
place de la Défense 12, immatriculée sous le numéro
478.511.124 RCS de Nanterre ;
La société GOUNY & STARKLEY, société par actions
Meyerbeer 75009 Paris, immatriculée sous le numéro
520.807.397 RCS de Paris.
En France, la rémunération des gestionnaires externes
est en partie proportionnelle aux loyers perçus. Elle
s’élève pour la partie non refacturable aux locataires
à 130 K EUR TTC pour l’exercice clôturé au 30 sep
-
tembre 2021.
Les gestionnaires externes d’Ascencio
pour la Belgique sont :
La société PAM’s, société à responsabilité limitée,
dont le siège social est situé à Bruxelles (1150), Avenue
de Tervueren 197, immatriculée à la Banque Carrefour
des Entreprises sous le numéro 0686.856.010 ;
La société CEUSTERS DC (Devimo-Consult en abré-
gé), société anonyme dont le siège social est situé à
Bruxelles (1140), Avenue Jules Bordet 142, immatri-
culée à la Banque Carrefour des Entreprises sous le
numéro 0423.855.455 ;
La société CUSHMAN & WAKEFIELD BELGIUM,
société anonyme dont le siège social est situé à
Bruxelles (1000), Avenue Marnix 23, immatriculée à
la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro
0422.118.165 ;
Jacques Berns, personne physique, dont les bu-
reaux sont sis à Messancy (6780), Rue du Dolberg 15,
immatriculée à la Banque Carrefour des Entreprises
sous le numéro 0724.427.474.
En Belgique, la rémunération des gestionnaires externes
est en partie proportionnelle aux loyers perçus. Elle
s’élève pour la partie non refacturable aux locataires à
48 K EUR TTC pour l’exercice clôturé au 30 septembre
2021.
RAPPORT DE GESTION
49
Bail commercial type —
Ascencio conclut généralement des contrats de bail
commercial, de préférence pour une période de neuf
ans, résiliables conformément au prescrit légal. Les
loyers sont payés par anticipation au début de chaque
mois ou de chaque trimestre. Ils sont indexés chaque
année à la date anniversaire du contrat de bail.
Une provision pour charges est stipulée au bail et adap-
tée le cas échéant en fonction des frais et consom-
mation réels encourus. Un décompte des charges
réelles est envoyé aux locataires chaque année. Les
précomptes immobiliers et les taxes sont payés an-
-
tissement extrait de rôle reçu par le propriétaire après
ventilation éventuelle.
préserver l’intérêt d’Ascencio et de garantir le respect
des obligations imposées par le contrat de bail. Cette
garantie constituée sous la forme d’une garantie ban-
caire à première demande ou d’un dépôt de garantie
représente généralement trois mois de loyer.
-
blissement d’un état des lieux d’entrée réalisé de façon
contradictoire. Ascencio prévoit également le transfert
des compteurs d’énergie et procède à l’enregistrement
du bail. À l’expiration du contrat, un état des lieux de
éventuels.
Le locataire ne peut céder son contrat ou sous-louer les
surfaces sans l’accord écrit et préalable d’Ascencio. Ceci
est occasionnel hormis le cas des grandes enseignes
qui travaillent soit avec des magasins dits intégrés
soit avec des franchisés. Dans ce cas, le franchiseur
reste solidairement responsable avec ses franchisés.
Les baux commerciaux sont soumis en Belgique à la loi
du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. En France,
le statut des baux commerciaux est réglé par le code de
2014. En Espagne, les baux commerciaux sont soumis
à la loi 29/1994 du 24 novembre 1994 appelée “Ley de
arrendamientos urbanos” ou en abrégé “ULA”. Cette
loi n’est néanmoins que supplétive par rapport à la
volonté des parties qui prédomine en Espagne.
50
Valeur locative estimée (VLE) —
La valeur locative estimée (VLE) est la valeur telle que
déterminée par les experts immobiliers indépendants
sur base de leurs connaissances du marché de l’immo-
localisation, la durée des baux, la qualité de l’immeuble
et les conditions de marché.
Pour plus d’informations sur les méthodes de valorisa-
tion utilisées par les experts immobiliers indépendants
et sur le processus de valorisation, nous renvoyons aux
annexes des comptes consolidés.
FINS DES CONTRATS ET PREMIÈRES POSSIBILITÉS DE RÉSILIATIONS TRIENNALES
NOMBRE DE CONTRATS IMPACTÉS PAR PAYS PAR LES ÉCHÉANCES
ET LES PREMIÈRES POSSIBILITÉS DE RÉSILIATIONS TRIENNALES
5.000.000 €
4.000.000 €
3.000.000 €
2.000.000 €
1.000.000 €
- €
Belgique
France
Espagne
2021 - 2022 2022 - 2023 2023 - 2024 2024 - 2025
468.049 €
4.338.243 €
234.246 €
2.066.567 €
4.060.019 €
1.472.315 €
269.461 €
- €
- €
3.709.028 €
4.381.033 €
1.430.176 €
120
100
80
60
40
20
0
Belgique
France
Espagne
2021 - 2022 2022 - 2023 2023 - 2024 2024 - 2025
41
53
3
2
56
19
98
59
0
35
17
0
RAPPORT DE GESTION
51
52
PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ
Immeubles commerciaux
Belgique - Disponibles à la location —
Sites (au 30/09/2021, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
Aarschot (3200)
21 Liersesteenweg
Cluster 2000 283 100 % 283 279
Andenne (5300)
135 Avenue Roi Albert
Stand alone
(alimentaire)
2000 168 100 % 168 179
Anderlecht (1070)
1024 Chaussée de Ninove
Stand alone 1962 142 100 % 142 101
Anderlecht (1070)
112-113 Digue du Canal
Stand alone
(alimentaire)
2018 270 100 % 270 257
Auderghem (1160)
1130 Chaussée de Wavre
Stand alone 2006 293 100 % 293 262
Berchem (2600)
Stand alone
(alimentaire)
1971 255 100 % 255 242
Boncelles (4100)
20-24 Route du Condroz
Cluster 1995 538 100 % 538 449
Boncelles (4100)
Cluster 2004 123 100 % 123 117
Braine l'Alleud (1420)
15 Place St Sébastien
Stand alone
(alimentaire)
1978 99 100 % 99 114
Bruges (8000)
160 Legeweg
Stand alone 1995 88 100 % 88 90
Chapelle-lez-Herlaimont
(7160)
93 Rue de la Hestre
Stand alone
(alimentaire)
1973 213 100 % 213 179
Châtelet (6200)
55 Rue de la Station
Stand alone
(alimentaire)
1998 169 100 % 169 175
Châtelineau (6200)
45 Rue des Prés
Stand alone
(alimentaire)
1993 118 100 % 118 125
Châtelineau "Cora" (6200)
Rue du Trieu-Kaisin
Retail Park 1990 2.349 100 % 2.349 2.196
RAPPORT DE GESTION
53
Sites (au 30/09/2021, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
219 Chaussée de
Philippeville
Retail Park 1970 188 93 % 202 249
304-317 Chaussée de
Philippeville
Retail Park 1990 45 100 % 45 41
329 Chaussée de
Philippeville
Retail Park 2014 2.347 98 % 2.392 2.402
Courcelles (6180)
Rue du 28 Juin
Stand alone
(bricolage)
2005 179 100 % 179 176
Dendermonde (9200)
159 Heirbaan
Stand alone
(alimentaire)
1970 391 100 % 391 201
Dendermonde (9200)
24 Mechelsesteenweg
Cluster 1983 407 100 % 407 362
Frameries (7080)
5 Rue Archimède
Stand alone
(alimentaire)
1978 165 100 % 165 153
Gembloux (5030)
28 Avenue de la Faculté
d'Agronomie
Cluster 1976 175 100 % 175 178
Gent Dampoort (9000)
20 Pilorijstraat
Stand alone
(alimentaire)
1960 253 100 % 253 252
Genval "Les Papeteries De
Genval" (1332)
Square des Papeteries
Commerce de
pied d'immeuble
2015 1.712 93 % 1.845 1.532
Gerpinnes "Shopping Sud"
(6280)
138 Route de Philippeville
Retail Park 2000 532 100 % 532 479
Gerpinnes (6280)
196 Route de Philippeville
Cluster 1979 309 100 % 309 337
Gerpinnes Bultia (6280)
182-184 Rue Neuve
Cluster 1988 72 53 % 136 128
54
Sites (au 30/09/2021, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
Ghlin (7011)
23 Rue du Temple
Stand alone
(alimentaire)
1975 36 100 % 36 127
Gilly (6060)
252 Chaussée de Ransart
Stand alone
(alimentaire)
1989 262 100 % 262 259
Gozée (6534)
204A Rue de Marchienne
Stand alone
(alimentaire)
1977 189 100 % 189 219
Hamme Mille (1320)
27 Chaussée de Louvain
Cluster 2013 319 89 % 357 341
Hannut "Orchidée Plaza"
(4280)
54 Route de Huy
Retail Park 1986 679 81 % 841 874
Hannut (4280)
51 Route de Landen
Cluster 2000 267 73 % 365 335
Hannut (4280)
51 Route de Landen
Cluster 2000 174 100 % 174 189
Hoboken (2660)
586 Sint
Bernardsesteenweg
Stand alone
(alimentaire)
1988 446 100 % 446 347
Huy (4500)
19A Quai d'Arona
Stand alone
(bricolage)
2002 188 100 % 188 167
Jambes (5100)
14 Rue de la Poudrière
Cluster 1986 213 100 % 213 221
Jemappes (7012)
934 Avenue Maréchal Foch
Retail Park 1966 519 70 % 739 664
Jemeppe-Sur-Sambre
(5190)
143 Rue Hittelet
Cluster 2006 148 100 % 148 147
Jodoigne (1370)
61A Rue du Piétrain
Stand alone
(alimentaire)
1987 0 0 % 157 157
Jumet (6040)
22 Rue de Dampremy
Stand alone
(alimentaire)
1975 175 100 % 175 130
Kortrijk (8500)
50-56 Gentsesteenweg
Stand alone
(alimentaire)
1965 232 100 % 232 196
La Louvière (7100)
5 Avenue de la Wallonie
Stand alone 1991 100 100 % 100 90
La Louvière "Cora" (7100)
28 Rue de la Franco Belge
Retail Park 1990 2.597 100 % 2.597 2.344
RAPPORT DE GESTION
55
Sites (au 30/09/2021, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
Laeken (1020)
185-191 Rue Marie-
Christine
Commerce
de pied
d'immeuble
2001 297 100 % 297 245
Lambusart (6220)
Route de Fleurus et
Wainage
Stand alone
(alimentaire)
1976 131 100 % 131 156
Leuze (7900)
1 Avenue de l'Artisanat
Cluster 2006 230 83 % 278 260
Liège (4000)
2-8 Rue du Laveu
Cluster 1991 159 100 % 159 160
Loverval (6280)
11 Allée des Sports
Retail Park 2002 458 100 % 458 400
Marchienne-au-Pont (6030)
3-5 Rue de l'Hôpital
Stand alone
(alimentaire)
1976 155 100 % 155 131
Messancy "Cora" (6780)
220 Route d'Arlon
Retail Park 2001 573 69 % 829 792
Morlanwelz (7140)
19 Rue Pont du Nil
Retail Park 2004 260 72 % 361 334
Nivelles (1400)
6 Rue du Tienne à Deux
Vallées
Stand alone
(alimentaire)
1983 256 100 % 256 281
Ottignies (1340)
127 Avenue Provinciale
Stand alone
(alimentaire)
1984 171 100 % 171 180
Philippeville (5600)
47 Rue de France
Stand alone
(alimentaire)
1989 199 100 % 199 201
Philippeville (5600)
2 Rue de Neuville
Stand alone 2003 124 100 % 124 123
Rocourt "Cora" (4000)
269 Chaussée de Tongres
Stand alone
(bricolage)
1990 607 100 % 607 700
Saint-Vaast (7100)
99 Rue Albert Dufrane
Stand alone
(alimentaire)
1980 161 100 % 161 142
Schelle (2627)
35 Boomsesteenweg
Stand alone 1993 565 100 % 565 538
56
Sites (au 30/09/2021, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
Soignies (7060)
17 Rue du Nouveau Monde
Stand alone
(alimentaire)
1975 237 100 % 237 246
Tournai (7500)
22-24 Rue de la Tête d'Or
Stand alone
(alimentaire)
1958 507 100 % 507 231
Trazegnies (6183)
76 Rue de Gosselies
Stand alone
(alimentaire)
1974 114 100 % 114 201
Tubize (1480)
2 Rue du Pont Demeur
Cluster 2002 302 100 % 302 278
Turnhout (2300)
38 Korte Gasthuistraat
Stand alone
(alimentaire)
1966 516 100 % 516 288
Uccle "Shopping De Fré"
(1180)
82 Avenue de Fré
Galerie
commerciale
1970 378 100 % 378 370
Walcourt (5650)
34 Rue de la Forge
Stand alone
(alimentaire)
2004 150 100 % 150 143
Waremme (4300)
189 Chaussée Romaine
Stand alone
(alimentaire)
2003 145 100 % 145 174
Wavre (1300)
9 Avenue des Princes
Stand alone
(alimentaire)
1986 195 100 % 195 231
TOTAL COMMERCES BELGIQUE
280.548 m
2
25.317 26.655 24.865
Immeubles non-commerciaux -
Disponibles à la location —
Sites (au 30/09/2021, tous les
sites non commerciaux sont
détenus par Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
Hannut (4280)
Route de Huy 54
Appartements 1986 20 100% 20 20
Dendermonde (9200)
Mechelsesteenweg 24
Bureaux vacants 1983 0 0% 0 0
Gosselies Aéropole (6041)
Avenue Jean Mermoz
Bâtiments
semi-industriels
et bureaux
1992 456 82% 558 452
TOTAL AUTRES BELGIQUE 475 577 472
RAPPORT DE GESTION
57
Immeubles commerciaux
France - Disponibles à la location —
Sites (au 30/09/2021, les
sites français sont détenus
par la succursale française de
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
Aix en Provence (13100)
Quartier Saint-Jérôme
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1964 771 100 % 771 771
Annecy (Seynod) (74370)
18, rue Zanaroli
(détenu par la SCI Seynod
Barral)
Stand alone
(alimentaire)
2004 206 100 % 206 206
Antibes (06160)
Avenue Nicolas Ausset
Antibes
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1976 911 100 % 911 902
Bourgoin Jallieu (38300)
Rue Edouard Branly
(détenu par la SCI La Pierre
de l'Isle)
Cluster 1975 474 100 % 474 474
Brives Charensac (43700)
127, Avenue Charles
Dupuy
(détenu par la SCI Candice
Brives)
Stand alone
(alimentaire)
2006 265 100 % 265 258
Chalon sur Saône "Les
Portes du Sud" (71100)
Rue René Cassin
(détenu par la SCI Les
Portes du Sud)
Retail Park 2010 1.530 98 % 1.560 1.515
Chanas (38150)
Route de Lyon - ZAC du
Parc du Soleil
(détenu par la SCI du Rond
Point)
Stand alone
(alimentaire)
1997 118 100 % 118 118
Chasse-sur-Rhône (38670)
Rondpoint des
Charneveaux - Rue Pasteur
(détenu par la SCI du Rond
Point)
Stand alone
(alimentaire)
2002 318 100 % 318 286
58
Sites (au 30/09/2021, les
sites français sont détenus
par la succursale française de
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
Choisey (39100)
3, rue des Guyonnes -
ZAC du Paradis
(détenu par la SCI
Seynod Barral)
Stand alone
(alimentaire)
2005 335 100 % 335 334
Civrieux d'Azergues
(Lozanne) (69380)
Chemin du Vavre, Route
de Lyon
(détenu par la SCI Les
Halles de Lozanne)
Stand alone
(alimentaire)
2010 240 100 % 240 239
Clermont Ferrand (63000)
10, Boulevard Saint Jean
(détenu par la SCI
Clermont Saint Jean)
Stand alone
(alimentaire)
2006 320 100 % 320 308
Cormontreuil (51350)
Avenue des Goisses
(détenu par la succursale
française)
Cluster 2008 1.416 100 % 1.416 1.391
Crèches-sur-Saône "Parc
des Bouchardes" (71680)
Lieudit Les Bouchardes
(détenu par la succursale
française)
Retail Park 2009 1.303 96 % 1.352 1.318
Crèches-sur-Saône "Parc
des Bouchardes" (71680)
Lieudit Les Bouchardes
(détenu par la SCI Les
Halles de Crèches)
Stand alone
(alimentaire)
2009 202 100 % 202 199
Echirolles (38130)
13, Avenue de Grugliasco
(détenu par la SCI
Echirolles Grugliasco)
Stand alone
(alimentaire)
2006 349 100 % 349 347
Essey-lès-Nancy (54270)
Rue Catherine Sauvage
(détenu par la SCI ZTF
Essey les Nancy)
Stand alone
(alimentaire)
2007 235 100 % 235 226
Guyancourt (78280)
5-7, Route de Dampierre et
5, rue Denis Papin
(détenu par la SCI GFDI 37
Guyancourt)
Stand alone
(alimentaire)
2015 601 100 % 601 566
Houdemont (54180)
6, Avenue des Erables
(détenu par la succursale
française)
Stand alone 2014 679 100 % 679 650
RAPPORT DE GESTION
59
Sites (au 30/09/2021, les
sites français sont détenus
par la succursale française de
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
Isle d'Abeau (38080)
ZAC St Hubert - Secteur les
Sayes
(détenu par la SCI La Pierre
de l'Isle)
Stand alone
(alimentaire)
2006 258 100 % 258 258
Isle d'Abeau (38080)
ZAC St Hubert - Secteur les
Sayes
(détenu par la SCI La Pierre
de l'Isle)
Cluster 2013 155 100 % 155 155
Le Cannet (06110)
17-21, Boulevard Jean
Moulin
(détenu par la SCI Cannet
Jourdan)
Stand alone
(alimentaire)
2007 280 100 % 280 267
Le Creusot (71200)
83, Avenue de la
République
2005)
Stand alone
(alimentaire)
2006 222 100 % 222 187
Marsannay-La-Côte
(21160)
Allée du Docteur Lépine
(détenu par la SCI de la
Cote)
Stand alone
(alimentaire)
2010 272 100 % 272 271
Marseille Delprat (13013)
Boulevard Marcel Delprat
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1996 1.599 100 % 1.599 1.515
Mouans Sartoux (06370)
1006, Chemin des
Gourettes
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1986 888 100 % 888 844
Nîmes (30000)
1245, Route de Saint Gilles
(détenu par la SCI du Mas
des Abeilles)
Stand alone
(alimentaire)
2003 284 100 % 284 261
Rots "Parc des Drapeaux"
(14980)
Avenue des Drapeaux
(détenu par la succursale
française)
Retail Park 2011 &
2016
2.881 100 % 2.881 2.818
60
Sites (au 30/09/2021, les
sites français sont détenus
par des liales à 100 % ou
par la succursale française de
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
(000EUR)
%
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000EUR)
Valeur
locative
estimée
(VLE)
(000EUR)
Saint Aunes "Parc des
Cyprès" (34130)
Parc d'activités Saint
Antoine
(détenu par la SCI Saint
Aunès Retail Parc)
Retail Park 2012 9.728 m² 1.270 100 % 1.270 1.194
Seyssins (38180)
2, Rue Henri Dunant
(détenu par la SCI Kevin)
Stand alone
(alimentaire)
1992 1.702 m² 205 100 % 205 204
Teste de Buch (33260)
11, Avenue de
Binghampton
(détenu par la SCI GFDI 62
La Teste de Buch)
Stand alone
(alimentaire)
1997 2.455 m² 335 100 % 335 334
Viriat (01440)
44, Rue du Plateau
(détenu par la SCI Viriat la
Neuve)
Stand alone
(alimentaire)
2009 1.866 m² 190 100 % 190 190
Le Rouret (06650)
Route de Nice
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
2011 5.327 m² 529 100 % 529 529
TOTAL COMMERCES FRANCE
147.197 m²
19.641 99,6 % 19.720 19.135
Immeubles commerciaux
Espagne - Disponibles à la location —
Sites (au 30/09/2021, tous les
sites espagnols sont détenus
par Ascencio Iberia SAU,liale à
100 %, de Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
(000EUR)
%
occupation
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
(000EUR)
Valeur
locative
estimée
(VLE)
(000EUR)
Sant Boi (08830,
Barcelona)
Centro Comercial Sant Boi
6-8, C/Hortells
Cluster 2003 3.479 m² 627 100 % 627 625
San Sebastián de los
Reyes
(28703, Madrid)
Centro Comercial
Megapark
2, Plaza del Comercio
Cluster 2002 3.683 m² 760 100 % 760 743
Aldaia (46960, Valencia)
Parque Comercial Bonaire
Km. 345 Carretera N-III
Cluster 2005 5.091 m² 156 33 % 468 443
TOTAL COMMERCES ESPAGNE 12.253 m² 1.542 83,2 % 1.854 1.812
TOTAL PORTEFEUILLE ASCENCIO
448.330 m²
46.976 96,2 % 48.807 46.285
RAPPORT DE GESTION
61
Les biens et ensembles immobiliers suivants repré-
sentent chacun plus de 5 % des actifs consolidés de
Le retail park de Châtelineau (Belgique). Les loca-
taires principaux sont Decathlon, Brico Plan It, Tournesol.
Le retail park de La Louvière (Belgique). Les loca-
taires principaux sont Brico Plan It, Sportsdirect.com,
locataires principaux sont Carrefour Market by Mest-
dagh, Maisons du Monde, Point Carré, Action.
Le retail Park de Caen (France). Les locataires
principaux sont Decathlon, Kiabi, Darty Intersport,
Foir’fouille, Gémo.
La Société ne détient aucun ensemble immobilier re-
présentant plus de 20 % de ses actifs consolidés.
62
Rapport des experts
Bruxelles, le 30 septembre 2021
Cher Monsieur, Chère Madame,
Conformément à l’article 47 de la loi du 12 mai 2014
sur les sociétés immobilières réglementées, vous avez
demandé à Jones Lang LaSalle, CBRE ainsi qu’à Cushman
-
gique, en France et en Espagne qui font partie de la SIR.
Notre mission a été réalisée en toute indépendance.
Selon l’usage, notre mission est réalisée sur la base
des renseignements communiqués par Ascencio en
ce qui concerne l’état locatif, les charges et taxes à
supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi
des immeubles. Nous supposons ces renseignements
exacts et complets. Tel que précisé de manière explicite
dans nos rapports d’évaluation, ceux-ci ne comprennent
en aucune manière une expertise de la qualité struc-
turelle et technique des immeubles, ni une analyse
de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces
éléments sont bien connus d’Ascencio, qui gère son
patrimoine de manière professionnelle et procède à une
due diligence technique et juridique avant acquisition
de chaque immeuble.
Tous les immeubles ont été visités par les experts.
Ceux-ci travaillent avec différents logiciels, comme
Circle Investment Valuer, Argus Entreprise ou encore
Microsoft Excel.
étant la valeur la plus probable dans des conditions
normales de vente entre parties parfaitement infor-
mées et consentantes, à la date de l’expertise, avant
déduction des frais d’acte de cession du portefeuille.
Les experts ont adopté deux méthodes : la méthode
de “Term and Reversion” et la méthode “Hardcore”. De
Selon la méthode de “Term and Reversion”, la capita-
lisation des revenus prend d’abord en compte le reve-
ensuite la valeur locative estimée (VLE) à perpétuité.
Selon la méthode “Hardcore”, la valeur locative estimée
est capitalisée à perpétuité, avant de procéder à des
ajustements qui tiennent compte des surfaces louées
au-dessus ou en-dessous de leur valeur locative, de la
vacance locative, etc.
Le rendement, utilisé dans les deux méthodes, repré-
sente le rendement attendu par les investisseurs pour
bien et du secteur (future vacance locative, risque de
crédit, obligations de maintenance, etc.). Pour déter-
miner ce rendement, les experts se sont basés sur les
transactions jugées comparables et sur les transac-
tions actuellement en cours dans leurs départements
d’investissements.
au bien, des corrections sont appliquées (rénovation
La vente d’un immeuble est en théorie soumise aux
droits de transfert. Ce montant dépend entre autres du
mode de cession, du type d’acheteur et de la localisation
géographique du bien. Ce montant n’est connu qu’une
fois la vente conclue. En Belgique, en tant qu’experts
immobiliers indépendants nous pouvons admettre
que sur base d’un échantillon représentatif de transac-
tions intervenues dans le marché entre 2002 et 2005
(et récemment révisée pour la période 2013-2016),
la moyenne pondérée des droits (moyenne des frais
de transactions) était de 2,5 % (pour les biens dont la
valeur hors frais était supérieure à 2.500.000 EUR).
RAPPORT DE GESTION
63
Les biens belges sont considérés comme un portefeuille.
Pour les immeubles situés en France, le taux de mutation
est généralement de 1,8 % quand l’immeuble a moins
de 5 ans et entre 6,9 % et 7,5 %, selon les départements,
dans tous les autres cas.
Sur la base des remarques faites aux paragraphes
valeur d’investis-
sement arrondie du patrimoine immobilier d’Ascencio
au 30 septembre 2021 s’élève à :
741.429.000 EUR
(Sept cent quarante et un millions quatre cent vingt-
neuf mille euros)
Ce montant comprenant la valeur attribuée aux im-
meubles évalués par les sociétés CBRE, Jones Lang
Ascencio est présent.
Après déduction de respectivement 2,5 % pour les
immeubles situés en Belgique (taux moyen des frais
-
mobilières Réglementées), 1,8 %/6,9 %-7,5 % pour les
immeubles détenus en France et 2,9 %/3,4 %/3,9 %
pour les immeubles détenus en Espagne, au titre de
frais de mutation sur la valeur d’investissement, ceci
nous amène à une juste valeur arrondie du patrimoine
immobilier d’Ascencio au 30 septembre 2021 à :
711.026.000 EUR
(Sept cent onze millions vingt-six mille euros)
Ce montant comprenant la valeur attribuée aux im-
meubles évalués par les sociétés CBRE, Jones Lang
Ascencio est présent.
OPINION DE
CUSHMAN & WAKEFIELD
-
moine immobilier d’Ascencio qu’elle évalue au 30 sep-
tembre 2021, la valeur d’investissement à 249.854.247
EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à
239.410.328 EUR.
OPINION DE
Jones Lang LaSalle estime, pour la part de patrimoine
immobilier d’Ascencio qu’elle évalue au 30 septembre
2021, la valeur d’investissement à 187.647.707 EUR
et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à
178.550.687 EUR.
OPINION DE CBRE
CBRE estime, pour la part de patrimoine immobilier
d’Ascencio qu’elle évalue au 30 septembre 2021, la
valeur d’investissement à 303.927.000 EUR et la juste
valeur (frais transactionnels déduits) à 293.065.000 EUR.
Important : voir ci-après “Note explicative sur les condi-
tions de marché suite au Coronavirus (COVID-19)”.
Nous vous prions d’agréer, cher Monsieur, chère Ma-
dame, l’expression de nos sentiments les meilleurs.
NOTE EXPLICATIVE
SUR LES CONDITIONS DE MARCHÉ
L'épidémie de COVID-19, déclarée "pandémie mon-
diale" par l'Organisation mondiale de la santé le 11
mars 2020, a eu et continue d'avoir un impact sur de
nombreux aspects de la vie quotidienne et de l'économie
mondiale - certains marchés immobiliers ayant connu
des niveaux plus faibles d'activité transactionnelle et
de liquidité. De nombreux pays ont mis en place des
restrictions de voyage, de circulation et des restrictions
opérationnelles. Bien qu'elle puisse impliquer une nou-
velle phase de la crise, elle n’est pas sans précédent,
au même titre que l'impact initial de la crise.
La pandémie et les mesures prises pour lutter contre
marchés immobiliers du monde entier. Néanmoins, à
la date d'évaluation, les marchés immobiliers fonc-
tionnent à nouveau pour la plupart, les volumes de
transactions et autres éléments pertinents étant à des
marché sur lesquelles fonder des opinions de valeur.
-
3 et VPGA 10 de la RICS Valuation - Global Standards.
De même, la présente note explicative a été insérée
informations supplémentaires sur le contexte de marché
dans lequel l'avis d'évaluation a été préparée. Compte
tenu de la possibilité que les conditions du marché
évoluent rapidement en réponse à des changements
dans le contrôle ou la propagation future de COVID-19,
nous soulignons l'importance de la date d'évaluation.
64
Greet Hex MRICS
Director
Jones Lang LaSalle
Belgium
Kevin Van de Velde MRICS
Director
CBRE Belgium
Valérie Parmentier MRICS
Partner
France
Partner
Spain
Christophe Adam MRICS
Director
Jones Lang LaSalle
France
Béatrice Rousseau MRICS
Director
CBRE France
Emeric Inghels MRICS
Partner
Belgium
RAPPORT DE GESTION
65
Synthèse des
comptes consolidés
RÉSULTATS CONSOLIDÉS ANNUELS
30/09/2021 30/09/2020
REVENUS LOCATIFS 46.285 44.555
Charges relatives à la location -1.371 -2.224
Charges locatives et taxes non refacturées -130 -183
RÉSULTAT IMMOBILIER 44.785 42.148
Charges immobilières -3.479 -2.711
Frais généraux -4.057 -3.881
Autres recettes et frais d'exploitation -12 -4
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 37.236 35.551
Marge opérationnelle
1
Charges d'intérêts -5.881 -5.308
-427 -334
Impôts -372 -489
EPRA EARNINGS 30.555 29.420
Résultat sur vente d'immeubles de placement 0 -41
Variation de la juste valeur des immeubles de placement 9.835 -20.520
Résultat sur le portefeuille 9.835 -20.561
5.704 316
-443 71
RÉSULTAT NET 45.652 9.246
RÉSULTAT EPRA PAR ACTION 4,63 4,46
RÉSULTAT NET PAR ACTION 6,92 1,40
NOMBRE D'ACTIONS 6.595.985 6.595.985
1 Indicateur Alternatif de Performance (IAP).
66
Synthèse de l’activité 2020/2021 —
Les résultats de l’exercice 2020/2021 d’Ascencio il-
lustrent la qualité du portefeuille et la pertinence de la
stratégie poursuivie par la Société, avec des revenus
locatifs et des valeurs du portefeuille immobilier en
au niveau des concessions accordées aux retailers
d’Ascencio dans le cadre des accords Covid qu’au niveau
Cette gestion saine et prudente de la Société lui per-
met de conserver une structure bilantaire solide, avec
un ratio d’endettement en baisse à 47,6 % au 30 sep-
le 31 janvier 2022 la distribution d’un dividende pour
l’exercice de 3,70 EUR par action, en hausse de 1,4 %
par rapport à celui de l’exercice précédent.
Au cours de l’exercice 2020/2021, le contexte écono-
mique a certes continué à être teinté par la crise du
Covid-19 mais celui-ci a également permis de mettre
encore davantage en exergue la résilience et la bonne
performance des retail parks et du secteur alimentaire,
ces segments constituant la majeure partie du porte-
feuille d’Ascencio.
L’activité au cours de l’exercice écoulé a toutefois encore
été impactée par des périodes de fermeture obligatoire
des commerces jugés non-essentiels, tant en Belgique
qu’en France et en Espagne. Les conséquences de ces
périodes de fermeture ont cependant été plus limitées
qu’au cours de l’exercice 2019/2020 étant donné qu’un
plus grand nombre de commerces ont été jugés comme
étant essentiels et ont donc pu rester ouverts, mais
aussi en raison de l’agilité de nos clients retailers à
Force est de constater que, durant ces périodes, le secteur
de la distribution alimentaire a même pu tirer son épingle
du jeu en ne connaissant pas de période de fermeture
-
sation du télétravail, imposé dans un premier temps et
ensuite mis en place de manière structurelle dans bon
Les retail parks se sont quant à eux avérés être le type
d’actifs retail le plus résilient pendant cette crise sa-
nitaire, par rapport aux commerces de centre-ville ou
dans les centres commerciaux. Leur côté “shopping en
plein air” et leur accessibilité ont, entre autres, favorisé
les clients à privilégier ces lieux de commerce ; ceux-ci
présentant par ailleurs un mix commercial davantage
composé d’enseignes proposant des articles répondant
aux besoins primaires des consommateurs, ce qui les
a rendu moins sensibles aux impacts de la crise sani-
de charges locatives très faibles pratiqués en retail
rendent ce type d’actifs attractifs pour les enseignes
Pour chaque période de fermeture, Ascencio a entre-
pris des dialogues ciblés avec ses retailers, tenant
à la conclusion d’accords de remises de loyer partielles
pour les locataires ayant démontré que leur activité
à traverser la crise sanitaire.
Au 30 septembre 2021, Ascencio a abouti à des accords
pour la quasi-totalité des discussions menées avec ses
locataires belges et espagnols, tandis que la conclusion
de ces accords prend plus de temps avec ses locataires
français étant donné que ces accords dépendent éga-
lement de la position de l’état français quant à son
intervention dans le cadre de ces discussions.
prudente de l’impact potentiel des discussions encore
en cours, les annulations partielles de loyer résultant
de la fermeture des commerces s’élèvent à un total
de 1,2 million EUR, dont 0,6 million EUR relatif à des
de compensations de crédits d’impôts octroyées par
l’état français) et 0,6 million EUR de provisions pour
estimation de notes de crédit à émettre concernant
des discussions encore en cours. Cet impact se révèle
relativement limité sachant qu’il représente moins de
3 % des revenus locatifs annuels de la Société.
RAPPORT DE GESTION
67
Outre ces éléments liés à la gestion du contexte sani-
taire actuel, la Société a réalisé de belles performances
au cours de l’exercice écoulé, et ce tant aux niveaux :
locatif
par la conclusion ou le renouvellement en Belgique et
en France d’un total de 52 contrats de bail, représentant
environ 10 % des revenus locatifs annuels de la Société.
Ces contrats ont été conclus en moyenne à des niveaux
de loyers supérieurs de 2 % aux valeurs de marché
données par les experts immobiliers et inférieurs en
moyenne de l’ordre de 3,5 % par rapport aux précédents
loyers obtenus pour ces surfaces. Plusieurs contrats
conclus ayant des dates de démarrage postérieures
au 30/09/2021, ils n’interviennent pas dans les taux
d’occupation EPRA rapportés dans le présent rapport
annuel et ne seront intégrés dans le calcul de ceux-ci
cours. Malgré le contexte sanitaire environnant, il est
apparu au cours de l’exercice écoulé que le marché
locatif est resté dynamique et que les prises en oc-
cupation sont restées soutenues, surtout dans les
secteurs ayant performé pendant la crise et dans le
type d’espaces commerciaux proposé par Ascencio.
de l’investissement
-
pour un montant de 6,4 millions EUR, permettant à
Ascencio de renforcer encore sa position dans cet en-
semble commercial performant ;
-
plémentaire dans le retail park Portes du Sud à Chalon-
sur-Saône (France) pour y accueillir le locataire Maisons
de Messancy, pour un montant de l’ordre de 1 million
EUR et dont la livraison devrait intervenir au cours du
dernier trimestre 2021 ;
immeuble de commerces de pied d’immeuble situé à
Sint-Niklaas, celui-ci ne cadrant plus avec la stratégie
poursuivie par la Société, pour un montant de 1,5 million
EUR en ligne avec sa dernière juste valeur. Cette cession
l’exercice 2021/2022.
de la Société, notamment par le renouvellement de
deux lignes de crédit arrivant prochainement à maturité
pour un montant de 25 millions EUR ;
Notes’) pour un montant de 10,5 millions EUR ;
-
ratio de couverture supérieur à 80 % sur une durée
supérieure à 4 ans.
68
Evolution des résultats
au cours de l'exercice 2020/2021 —
Les résultats de l’exercice 2020/2021 enregistrent une
augmentation des revenus locatifs de 44,6 millions EUR
au 30/09/2020 à 46,3 millions EUR au 30/09/2021 (+
3,9 %), avant prise en compte de l’impact de la crise
sanitaire du Covid-19.
Cette progression résulte principalement des change-
ments de périmètre intervenus au cours de l’exercice
précédent, avec :
l’acquisition des 5 actifs alimentaires en France
loués au Groupe Casino en mars 2020 générant des
revenus locatifs annuels de 4,6 millions EUR et qui ont
pleinement contribué au cours du présent exercice ;
dans une moindre mesure, au cours de l’exercice
écoulé, l’acquisition de quelques cellules commerciales
à Couillet (Belgique) générant des revenus locatifs
annuels de 0,3 millions EUR ;
la livraison d’une nouvelle unité commerciale déve-
loppée dans le retail park Les Portes du Sud à Chalon-
sur-Saône (France) pour y accueillir Maisons du Monde
et générant des revenus annuels supplémentaires de
0,2 millions EUR.
Le tableau ci-après reprend les revenus locatifs par pays :
A périmètre constant (“like-for-like”), les revenus locatifs
au niveau Groupe évoluent de -1,12 % sur l’exercice
écoulé ; cette évolution étant positive pour les por-
tefeuilles français (+ 1,57 %) et espagnols (+ 0,24 %)
mais négative pour le portefeuille belge (-2,73 %), ce
dernier ayant connu (en impact net) quelques départs
de locataires et (re)négociations de loyers au cours de
l’exercice écoulé.
Les charges relatives à la location connaissent une
forte baisse, passant de 2,22 millions EUR au 30 sep-
tembre 2020 à 1,37 million EUR au 30 septembre 2021.
Ces charges comprennent :
d’une part les réductions de valeur sur créances
commerciales à hauteur de 0,11 million EUR (contre
0,58 million EUR l’exercice précédent) ;
d’autre part les annulations de loyers consenties
à certains locataires non alimentaires à hauteur de
1,26 million EUR dans le cadre de la fermeture des
commerces non essentiels (contre 1,64 million EUR
l’exercice précédent).
Après prise en compte de ces charges relatives à la lo-
cation et d’autres charges locatives non refacturables,
le résultat immobilier atteint 44,79 millions EUR (+
6,3 % par rapport au 30 septembre 2020).
Les charges immobilières connaissent une forte aug-
mentation, passant de 2,71 millions EUR au 30 sep-
tembre 2020 à 3,48 millions EUR au 30 septembre
2021. Cette augmentation est principalement imputable
(i) à une augmentation des frais techniques (+0,44 mil-
lion EUR), ceux-ci ayant été limités au maximum durant
l’exercice 2019/2020 au moment de l’éclatement de
la pandémie de Covid-19 et ayant été prudemment
redémarrés au cours de l’exercice 2020/2021 pour
faire face aux interventions urgentes à réaliser au sein
du portefeuille ; ainsi (ii) qu’à une légère augmentation
des frais de gestion immobilière (+0,25 million EUR).
Les frais généraux ont quant à eux connu une relative
stabilité, s’établissant à 4,06 millions EUR au 30 sep-
tembre 2021 (par rapport à 3,88 millions EUR pour
l’exercice précédent).
REVENUS
LOCATIFS
30/09/2021 30/09/2020
Belgique 25.011 54 % 25.567 57 %
France 19.314 42 % 17.033 38 %
Espagne 1.960 4 % 1.955 4 %
TOTAL 46.285 44.555
RAPPORT DE GESTION
69
Après déduction des charges immobilières et des frais
généraux, le résultat d’exploitation avant résultat
sur portefeuille s’établit à 37,24 millions EUR (35,55
millions EUR au 30 septembre 2020). La marge opé-
rationnelle
2
s’établit à 80,4 %.
Les charges d’intérêts
générés par les instruments de couverture de taux,
s’élèvent à 5,88 millions EUR (5,31 millions EUR au 30
septembre 2020). Cette augmentation résulte prin-
-
quisition pour 85,2 millions EUR des 5 supermarchés
Casino intervenue en mars 2020. Cette acquisition a
de 297,7 millions EUR en 2019/2020 à 338,5 millions
EUR en 2020/2021.
Le coût moyen de l’endettement
2
instruments de couverture inclus) est quant à lui resté
stable, s’établissant à 1,81 % sur l’exercice 2020/2021
(contre 1,84 % en 2019/2020).
Grâce à la politique de couverture de taux mise en place,
le ratio de couverture du Groupe est actuellement de
au 30 septembre 2021, reste supérieur à 80 % jusqu’en
décembre 2026.
-
çais et espagnols, l’EPRA Earnings s’élève au 30 sep-
tembre 2021 à 30,56 millions EUR, soit une progression
de 3,9 % par rapport au 30 septembre 2020.
En ce qui concerne les réévaluations intervenues au
cours de l’exercice :
le portefeuille d’immeubles de placement a enregis-
tré une augmentation de juste valeur de 9,84 millions
EUR (+1,4 %), en nette progression par rapport aux
20,52 millions EUR de réévaluations négatives qui
avaient été actées au cours de l’exercice précédent ;
le portefeuille d’instruments de couverture a éga-
lement vu sa juste valeur augmenter pour un montant
de 5,70 millions EUR, à comparer à une hausse de 0,32
million EUR enregistrée au cours de l’exercice précédent ;
existante sur le portefeuille immobilier français a aug-
menté de 0,44 million EUR, du fait de la réévaluation
positive de ce portefeuille au cours de l’exercice écou-
Tenant compte de ces derniers éléments, le résultat
net s’établit à 45,65 millions EUR contre 9,25 millions
EUR au 30 septembre 2020, en forte croissance prin-
cipalement attribuable aux réévaluations positives
intervenues au cours de l’exercice venant se rajouter
aux bonnes performances opérationnelles réalisées
par la Société au cours de l’exercice écoulé.
2 Indicateur Alternatif de Performance (IAP).
70
BILAN CONSOLIDÉ 30/09/2021 30/09/2020
(2)
ACTIF 728.076 710.418
Immeubles de placement 713.601 694.342
Autres actifs non courants 1.400 1.506
Actifs détenus en vue de la vente 1.360 0
Créances commerciales 5.773 7.441
Trésorerie 3.707 4.710
Autres actifs courants 2.236 2.420
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 728.076 710.418
Capitaux propres 370.353 348.778
278.822 290.863
Autres passifs non courants 10.275 14.656
1.275 832
55.060 42.423
Autres passifs courants 12.291 12.866
RATIO D'ENDETTEMENT
(1)
(1)
(2)
à l’application de la norme IFRS 16.
A l'actif —
L’actif du bilan consolidé est composé à 97,5 % du
portefeuille d’immeubles de placement.
Au 30 septembre 2021, la juste valeur de ce portefeuille
(hors IFRS 16) s’établit à un montant de 709,7 millions
EUR, en augmentation par rapport au montant de 690,5
millions actés au 30 septembre 2020.
Cette valeur se répartit entre les trois pays sur lesquels
opère actuellement la Société de la manière suivante :
Pays
Valeur
d'investissement
(000 EUR)
Loyers
contractuels
(000 EUR)
Taux
d'occupation
Rendement
(000 EUR)
Belgique 389.606 380.076 53,6 % 25.792 94,3 % 6,62 %
France 320.659 300.790 42,3 % 19.642 99,6 % 6,13 %
Espagne 29.770 28.800 4,1 % 1.959 82,8 % 6,58 %
TOTAL 740.035 709.666 47.394
RAPPORT DE GESTION
71
Au 30 septembre 2021, le taux d’occupation EPRA du
portefeuille d’immeubles de placement s’élève à 96,0 %,
contre 97,5 % au 30 septembre 2020.
Cette baisse du taux d’occupation EPRA s’explique par
les facteurs suivants :
En Espagne, à Valence, le départ d’un locataire. Bien
que la cellule soit désormais vacante, Ascencio a perçu
une indemnité de rupture anticipée de contrat couvrant
En Belgique, le départ de locataires qui ont été
actés au cours de l’exercice. Le vide ainsi créé a déjà
été partiellement comblé par la signature de nouveaux
baux qui n’ont pas encore pris cours ou qui sont encore
sous conditions suspensives et qui ne peuvent dès lors
pas encore être pris en compte dans le calcul du taux
d’occupation EPRA.
Au cours de l’exercice 2020/2021, le portefeuille des
immeubles de placement (hors IFRS 16) a connu les
évolutions décrites ci-dessous :
Les investissements réalisés au sein du portefeuille
portent principalement sur les actifs belges de
Châtelineau (subdivision Decathlon/Cultura), de
Messancy (rénovation des façades) et de Jemappes
ainsi que sur les actifs français de Portes du Sud à
Chalon-sur-Saône avec la livraison d’une nouvelle
Les acquisitions comportent exclusivement l’achat de
surfaces commerciales supplémentaires dans le retail
Carrefour by Groupe Mestdagh et de 4 petites cellules
commerciales adjacentes, cet achat permettant encore
à Ascencio de renforcer sa position dans cet ensemble
commercial performant et de qualité.
Les transferts intervenus au cours de l’exercice portent
sur le traitement comptable des surfaces occupées
par Ascencio dans son propre immeuble de Gosselies
-
mercial de Sint-Niklaas (Belgique) en actif détenu en
vue de la vente du fait de la signature avant la clôture
de l’exercice d’un compromis de vente, celle-ci ayant
été effectivement réalisée dans le courant du mois
d’octobre 2021. Il n’y a dès lors pas eu de désinvestis-
au cours de l’exercice écoulé.
La réévaluation du portefeuille d’immeubles de place-
ment a généré un impact positif de 1,4 % au cours de
l’exercice écoulé, par rapport à l’impact négatif de -2,9 %
intervenu au cours de l’exercice précédent.
-
prend également, conformément à la norme IFRS 16,
Société, pour une valeur totale au 30 septembre 2021
de 3,93 millions EUR. Les paramètres de valorisation
de ces actifs ont été réexaminés au cours de l’exercice
écoulé, amenant une réévaluation à la baisse des actifs
et des dettes correspondantes dès la date d’implémen-
tation de la norme IFRS 16, à savoir le 1
er
octobre 2019.
30/09/2021 30/09/2020
SOLDE DE DÉBUT DE PÉRIODE 690.481 622.894
Investissements 3.476 2.939
Acquisitions 6.382 85.167
Transferts d'autres immobilisations corporelles 926 0
Transferts en actifs détenus en vue de la vente -1.360 0
Variation de juste valeur 9.761 -20.520
SOLDE DE FIN DE PÉRIODE 709.666 690.481
72
Au passif —
Au passif, les dettes financières (non courantes et
courantes) s’élèvent à 333,9 millions EUR, relativement
stables par rapport aux 333,3 millions EUR constatés
au 30 septembre 2020. Cette stabilité résulte du fait
utilisé à peu près à due concurrence pour financer
les investissements et acquisitions réalisées dans le
portefeuille au cours de l’exercice et pour rémunérer
les actionnaires sous la forme d’un dividende distribué
au mois de février 2021.
Au 30 septembre 2021, Ascencio dispose de 338,5
millions EUR de crédits bancaires de types ‘term loan’
ou ‘revolving’ sécurisés pour une durée moyenne de
3,8 années, dont un solde de 90,2 millions EUR est non
utilisé au 30/09/2021.
Sur l’ensemble de ces crédits, une seule ligne vient à
échéance durant l’année 2022, pour un montant de 7
sont déjà en cours avec plusieurs institutions bancaires
pour couvrir l’échéance de cette ligne.
L’encours de billets de trésorerie s’élève à 47,0 millions
EUR au 30 septembre 2021. Les émissions de billets
de trésorerie sont en permanence couvertes à 100 %
par des lignes de crédits bancaires non utilisées, de
manière à assurer la liquidité de la Société en cas de
La Société dispose en outre au 30/09/2021 d’émissions
de Medium Term Notes pour un montant de 30,5 mil-
-
ture des émissions en cours de billets de trésorerie, la
Société présente une duration moyenne de ses dettes
-
cement
1
de 1,81 % pour l’exercice 2020/2021. Elle
dispose également de lignes de crédit disponibles pour
un montant de 43,2 millions EUR qui lui permettent
-
cement d’éventuels investissements ou acquisitions.
Dans le cadre de l’application de la norme IFRS 16,
les dettes financières comprennent également les
dettes reflétant les engagements emphytéotiques
de droits d’usage de terrains sur lesquels sont érigés
des immeubles commerciaux. La valeur de ces dettes
s’élève à 4,2 millions EUR au 30 septembre 2021, ce
montant ayant été réduit au cours de l’exercice écoulé
suite à un réexamen de ses paramètres de valorisation.
Les autres passifs non courants de 10,3 millions EUR
comprennent la juste valeur des instruments de cou-
verture de taux (7,7 millions EUR au 30/09/2021 contre
12,5 millions EUR au 30/09/2020) et le montant des
garanties locatives reçues de la part des locataires.
Le ratio d’endettement consolidé s’élève à 47,6 % au 30
septembre 2021, contre 48,5 % au 30 septembre 2020.
30/09/2021 30/09/2020
Crédits bancaires roll over 248.300 262.600
Commissions de structuration de crédit
(*)
-180 -
Billets de trésorerie 47.000 41.000
Medium Term Note 30.500 20.000
Crédits d'investissement 3.759 5.017
290 410
Dettes de location (IFRS 16) 4.214 4.258
(**)
333.883 333.286
(*) Ces frais, qui étaient précédemment comptabilisés en compte de régularisation à l'actif, ont été transférés au cours de l'exercice 2020-2021 en déduction
(**)
1
RAPPORT DE GESTION
73
DONNÉES CONSOLIDÉES
PAR ACTION
NOMBRE D'ACTIONS 30/09/2021 30/09/2020
Nombre moyen pondéré d'actions 6.595.985 6.595.985
Nombre total d'actions existantes 6.595.985 6.595.985
RÉSULTATS PAR ACTION (EUR) 30/09/2021 30/09/2020
Résultat EPRA (EUR) 4,63 4,46
Résultat net (EUR) 6,92 1,40
30/09/2021 30/09/2020
370.353 348.778
VAN IFRS par action (EUR) 56,15 52,88
Retraitements :
1.275 832
6.779 12.483
EPRA NTA (000 EUR) 378.406 362.093
EPRA NTA par action (EUR) 57,37 54,90
AFFECTATION DU RÉSULTAT
74
Le conseil d’administration propose à l’assemblée
générale ordinaire du 31 janvier 2022 d’approuver les
comptes annuels statutaires au 30/09/2021 (dont un
résumé est fourni dans la section “Comptes annuels
statutaires abrégés” du présent rapport annuel) et de
distribuer un dividende brut de 3,70 EUR par action.
Sur base de cette proposition, le résultat net statutaire
Le gérant statutaire entend ainsi maintenir une politique de distribution de dividende cohérente par rapport au
résultat EPRA généré par la Société.
30/09/2021 30/09/2020
A RÉSULTAT NET 45.652 9.246
B TRANSFERTS AUX / DES RÉSERVES 21.247 -14.829
1.
Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste
valeur des biens immobiliers (-/+)
9.835 -20.520
6.
Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments
en IFRS n'est pas appliquée (+)
5.704 316
10. Transfert aux/des autres réserves 5.708 5.374
C RÉMUNÉRATION DU CAPITAL PRÉVUE À L'ARTICLE 13, §1
ER
, AL. 1
ER
24.240 23.883
D RÉMUNÉRATION DU CAPITAL - AUTRE QUE C 165 192
30/09/2021 30/09/2020
Résultat EPRA consolidé par action (EUR) 4,63 4,46
Dividende brut
1
par action 3,70 3,65
1 Pour 2020/2021, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l’approbation
de l'assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2022.
RAPPORT DE GESTION
75
OBLIGATION DE DISTRIBUTION
(AR DU 13/07/2014, MODIFIÉ PAR AR DU 23/04/2018, RELATIF AUX SIR)
30/09/2021
30/09/2020
RÉSULTAT NET STATUTAIRE 45.652 9.246
(+) Amortissements 82 79
(+) Réductions de valeur 30 356
(+/-)
Autres éléments non monétaires
-4.473 3.853
(+/-)
Autres éléments non monétaires
-5.704 -316
(+/-)
Autres résultats non monétaires
443 -71
(+/-) Résultat sur vente de biens immobiliers 0 41
(+/-) Variation de la juste valeur des biens immobiliers -5.362 16.667
= RÉSULTAT CORRIGÉ (A) 30.667 29.854
(+/-) Plus-values et moins-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers durant l'exercice 0 100
(-)
Plus-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers durant l'exercice, exonérées de
l'obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement dans un délai
de 4 ans
0 -100
= PLUS-VALUES NETTES SUR RÉALISATION DE BIENS IMMOBILIERS NON EXONÉRÉS
DE L’OBLIGATION DE DISTRIBUTION (B)
0 0
24.534 23.883
(-) DIMINUTION DE L'ENDETTEMENT -294 0
OBLIGATION DE DISTRIBUTION 24.240 23.883
MONTANT DISTRIBUÉ 24.405 24.075
L'ENDETTEMENT
Le dividende proposé respecte le prescrit de l’article 13, § 1
er
, alinéa 1 de l’arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif
aux SIR :
(*) Par rapport à la valeur d'acquisition, augmentée des frais de rénovation immobilisés.
Le tableau ci-après présente les capitaux propres non distribuables selon l’article 7 :212 du Code des Sociétés
et Associations :
30/09/2021 30/09/2020
Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+) 38.659 38.659
Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts (+) 253.353 253.353
Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers (+) 39.802 30.420
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation
hypothétique des immeubles de placement (-)
-10.031 -10.031
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture aux-
-6.943 -12.648
Fonds propres non distribuables selon l'article 7:212 du code des sociétés
et des associations
314.840 299.753
Fonds propres statutaires après distribution 345.783 324.890
Marge restante après distribution 30.943 25.137
EPRA
L’EPRA (“European Public Real Estate Association”) se
présente comme la voix du secteur de l’immobilier coté
européen, comptant plus de 275 membres et repré-
sentant plus de 450 milliards EUR d’actifs.
L’EPRA publie des recommandations en termes de
applicables aux sociétés immobilières cotées. Ces re-
commandations sont reprises dans le rapport intitulé
“EPRA Reporting : Best Practices Recommendations
Guidelines” (“EPRA Best Practices”). Ce rapport est
disponible sur le site de l’EPRA (www.epra.com).
Depuis, octobre 2017, Ascencio s’inscrit dans ce mouve-
ment de standardisation du reporting visant à améliorer
la qualité et la comparabilité de l’information destinée
aux investisseurs.
Le 22 septembre
2021, Ascencio a
obtenu le “EPRA
Gold Award”
pour son rapport
financier annuel
2019/2020.
76
RAPPORT DE GESTION
77
78
EPRA INDICATEURS
DE PERFORMANCE
30/09/2021 30/09/2020
1
EPRA Earnings
Résultat courant provenant des activités opéra-
tionnelles stratégiques.
30.555 29.420
EPRA Earnings
per share (EUR)
4,63 4,46
2
EPRA NAV
Valeur de l'actif net (VAN) ajusté pour tenir compte
des immeubles de placement et autres investisse-
ments à la juste valeur et pour exclure certains
éléments qui ne sont pas supposés s'intégrer dans un
modèle d'investissements immobiliers à long terme.
378.406 362.093
EPRA NAV
per share (EUR)
57,37 54,90
3
EPRA NNNAV
EPRA VAN ajusté pour tenir compte de la juste valeur
369.501 347.305
EPRA NNNAV
per share (EUR)
56,02 52,65
4
EPRA NRV
(000 EUR)
L'EPRA NRV part de l’hypothèse que la société ne
vendra jamais ses actifs, et fournit une estimation du
montant requis pour reconstituer la société.
408.775 391.464
EPRA NRV
per share (EUR)
61,97 59,35
5
EPRA NTA
(000 EUR)
L'EPRA NTA part de l’hypothèse que la société ac-
quiert et cède des actifs, ce qui ferait se matérialiser
378.406 362.093
EPRA NTA
per share (EUR)
57,37 54,90
6
EPRA NDV
(000 EUR)
L'EPRA NDV vise à représenter la valeur revenant aux
actionnaires de la société dans un scénario de cession
de ses actifs, entraînant le règlement des impôts
la prise en compte d’autres passifs pour leur montant
maximum, le tout net d’impôts.
369.501
EPRA NDV
per share (EUR)
56,02 52,65
7
EPRA Net Inital
Yield (NIY)
Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers
moins les charges immobilières, le tout divisé par la
valeur de marché du portefeuille augmenté des frais
et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hy-
pothétique des immeubles de placement.
6,23 %
8
EPRA Topped-up
NIY
Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à
l'EPRA NIY relatif à l'expiration des périodes de gratu-
ité locative et autres incentives.
6,30 %
9
EPRA Vacancy
Rate
Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides
divisée par la VLE du portefeuille total.
2,48 %
10
EPRA Cost Ratio
(including direct
vacancy costs)
Dépenses administratives/opérationnelles selon
directs liés aux vides locatifs), le tout divisé par les
20,21 %
11
EPRA Cost Ratio
(excluding direct
vacancy costs)
Dépenses administratives/opérationnelles selon les
liés aux vides locatifs), le tout divisé par les revenus
19,47 %
Ces données ne sont pas requises par la règlementation sur les SIR et ne sont ni soumises à un contrôle de la
part des autorités publiques, ni de la part du commissaire.
RAPPORT DE GESTION
79
EPRA EARNINGS
30/09/2021 30/09/2020
RÉSULTAT IFRS (PART DU GROUPE) SELON LES ÉTATS FINANCIERS 45.652 9.246
-15.097 20.174
(i)
Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs
détenus en vue de la vente
-9.835 20.520
(ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement 0 41
(iii)
Résultat sur vente d'actifs destinés à la vente
0 0
(iv)
Taxe sur résultat sur vente
0 0
(v) Goodwill négatif/ Impairment sur le goodwill 0 0
(vi) -5.704 -316
(vii) 0 0
(viii) 443 -71
(ix) Ajustements (i) à (viii) ci-dessus relatifs aux co-entreprises 0 0
(x) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements pour ci-dessus 0 0
EPRA EARNINGS (PART DU GROUPE) 30.555 29.420
Nombre d'actions 6.595.985 6.595.985
4,63 4,46
80
METRICS
En octobre 2019, l'EPRA a publié de nouvelles "Best
Practice Recommandation (BPR)" applicables à partir
des exercices débutant au 1
er
janvier 2020. Les deux
indicateurs EPRA NAV et EPRA NNNAV sont remplacés
par trois nouveaux indicateurs : EPRA Net Reinstatement
Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets (NTA) et EPRA
Net Disposal Value (NDV).
L'EPRA NRV vise à représenter la valeur requise
pour reconstruire l’entité et suppose qu’aucune vente
d’actifs n’ait lieu ;
société et suppose que les entités acquièrent et cèdent
des actifs, cristallisant ainsi certains niveaux d’impôts
L'EPRA NDV vise à représenter la valeur des action-
naires dans le cadre de cession des actifs d’entreprise
-
ments sont calculés dans la pleine mesure de leur
passif, net de tout impôt qui en résulte.
avec les données publiées l'an passé, les anciens indica-
teurs EPRA NAV et EPRA NAVVV calculés conformément
aux BPR Guidelines de novembre 2016 seront toujours
proposés durant l'exercice 2020/2021 aux côtés des
trois nouveaux indicateurs calculés conformément aux
BPR Guidelines d'octobre 2019.
30/09/2021
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV
Capitaux propres attribuables aux
actionnaires de la société-mère en IFRS
370.353 370.353 370.353 370.353 370.353
VAN diluée à la juste valeur 370.353 370.353 370.353 370.353 370.353
A exclure :
-
tions des immeubles de placement
à la juste valeur
1.275 1.275 1.275
6.779 6.779 6.779
A inclure :
(ix) Réévaluation à la juste valeur des
-851 -851
(xi) Droits de mutation 30.369 0
EPRA NAV 408.775 378.406 369.501 378.406 369.501
Nombre d'actions dilué 6.595.985 6.595.985 6.595.985 6.595.985 6.595.985
EPRA NAV PAR ACTION (EUR/ACTION) 61,97 57,37 56,02 57,37 56,02
RAPPORT DE GESTION
81
30/09/2020
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV
Capitaux propres attribuables aux
actionnaires de la société-mère en IFRS
348.778 348.778 348.778 348.778 348.778
VAN diluée à la juste valeur 348.778 348.778 348.778 348.778 348.778
A exclure :
-
tions des immeubles de placement
à la juste valeur
832 832 832
12.483 12.483 12.483
A inclure :
(ix) Réévaluation à la juste valeur des
-1.473 -1.473
(xi) Droits de mutation 29.371 0
EPRA NAV 391.464 362.093 347.305 362.093 347.305
Nombre d'actions dilué 6.595.985 6.595.985 6.595.985 6.595.985 6.595.985
EPRA NAV PAR ACTION (EUR/ACTION) 59,35 54,90 52,65 54,90 52,65
82
30/09/2021
Belgique France Espagne TOTAL
Immeubles de placement en juste valeur 380.076 300.790 28.800 709.666
Actifs détenus en vue de la vente (+) 1.360 0 0 1.360
Projets de développement (-) 0 0 0 0
IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION 381.436 300.790 28.800 711.026
Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de
l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (+)
9.564 19.869 970 30.403
VALEUR ACTE EN MAIN DES IMMEUBLES DISPONIBLES
À LA LOCATION
391.000 320.659 29.770 741.429
Revenus locatifs bruts annualisés (+) 25.168 19.642 1.959 46.770
Charges immobilières
1
(-) -1.629 -737 0 -2.367
REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS 23.539 18.905 1.959 44.403
Gratuités arrivant à échéance dans les 12 mois
et autres incentives (+)
624 26 0 650
24.163 18.931 1.959 45.054
30/09/2020
Belgique France Espagne TOTAL
Immeubles de placement en juste valeur 368.321 292.220 29.525 690.066
Actifs détenus en vue de la vente (+) 0 0 0 0
Projets de développement (-) 0 415 0 415
IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION 368.321 292.635 29.525 690.481
Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de
l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (+)
9.711 18.667 993 29.371
VALEUR ACTE EN MAIN DES IMMEUBLES DISPONIBLES
À LA LOCATION
378.032 311.302 30.518 719.852
Revenus locatifs bruts annualisés (+) 25.694 19.251 1.959 46.904
Charges immobilières
1
(-) -1.344 -689 0 -2.033
REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS 24.351 18.561 1.959 44.871
Gratuités arrivant à échéance dans les 12 mois
et autres incentives (+)
479 25 0 504
24.830 18.586 1.959 45.375
1
et ne correspond pas aux “charges immobilières” telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés.
RAPPORT DE GESTION
83
EPRA VACANCY RATE
30/09/2021
Belgique France Espagne TOTAL
Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides 1.439 79 312 1.830
Valeur locative estimée (VLE) du portefeuille total 25.337 19.135 1.812 46.284
30/09/2020
Belgique France Espagne TOTAL
Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides 976 157 0 1.132
Valeur locative estimée (VLE) du portefeuille total 24.884 18.995 1.784 45.664
Cette baisse du taux d’occupation EPRA s’explique par
les facteurs suivants :
En Espagne, à Valence, le départ d’un locataire.
Bien que la cellule soit désormais vacante, Ascencio a
perçu une indemnité de rupture anticipée de contrat
et comptabilisée jusqu’à cette date dans le compte de
résultats de la Société ;
En Belgique, le départ de locataires qui ont été
actés au cours de l’exercice. Le vide ainsi créé a déjà
été partiellement comblé par la signature de nouveaux
baux qui n’ont pas encore pris cours ou qui sont encore
sous conditions suspensives et qui ne peuvent dès lors
pas encore être pris en compte dans le calcul du taux
d’occupation EPRA.
84
IMMEUBLES EN CONSTRUCTION
OU EN DÉVELOPPEMENT
30/09/2021
actuel
estimé
Intérêts
intercalaires
à capitaliser
estimé
Date de
prévue
Surfaces
locatives
(m
2
)
VLE
à l'issue
IMMEUBLES EN CONSTRUC-
TIONS OU EN DÉVELOPPE-
MENT, DESTINÉS À LA LOCA-
TION
0 0 0 0 0 0 0
30/09/2020
actuel
estimé
Intérêts
intercalaires
à capitaliser
estimé
Date de
prévue
Surfaces
locatives
(m
2
)
VLE
à l'issue
IMMEUBLES EN CONSTRUC-
TIONS OU EN DÉVELOPPE-
MENT, DESTINÉS À LA LOCA-
TION
401 1.599 0 2.000 mars 2021 1.504 162
Le projet de développement en cours au 30/09/2020
porte sur la construction d'une nouvelle cellule de
de Chalon-sur-Saône (France). Celui-ci a bien été livré
comme annoncé au cours de l’exercice 2020/2021 et
a alors été transféré dans la rubrique des immeubles
disponibles à la location.
RAPPORT DE GESTION
85
EPRA COST RATIOS
30/09/2021 30/09/2020
DÉPENSES ADMINISTRATIVES/OPÉRATIONNELLES
SELON LES RÉSULTATS FINANCIERS IFRS
-9.049 -9.004
Charges relatives à la location -1.371 -2.224
Récuperation de charges immobilières 0 0
Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires
sur immeubles loués
-165 -192
Autres recettes et dépenses relatives à la location 35 8
Frais techniques -937 -497
Frais commerciaux -175 -182
Charges et taxes sur immeubles non loués -421 -327
Frais de gestion immobilière -1.816 -1.566
Autres charges immobilières -129 -140
Frais généraux de la Société -4.057 -3.881
Autres revenus et charges d'exploitation -12 -4
EPRA COST (INCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) -9.049 -9.004
Charges et taxes sur immeubles non loués 421 327
EPRA COST (EXCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) -8.627 -8.677
REVENUS LOCATIFS BRUTS 46.285 44.555
aux immeubles de placement sont à charge du résultat
d’exploitation des immeubles si elles ne sont pas source
d’avantages économiques. Elles sont portées à l’actif si
elles accroissent les avantages économiques escomptés.
La diminution des EPRA Cost Ratios par rapport à l’exer-
cice précédent résulte principalement de l'impact plus
limité qu’a eu le contexte sanitaire au cours de l’exer-
cice écoulé, tant au niveau des concessions de loyers
accordées qu’au niveau des réductions de valeur sur
créances commerciales, ces éléments étant enregistrés
dans la rubrique de "Charges relatives à la location".
86
EPRA CAPEX
30/09/2021 30/09/2020
Investissements liés aux immeubles de placement
(1) Acquisitions 6.382 85.167
(2) Développements 1.885 1.769
(3) Autres (rénovations, ...) 1.591 1.170
TOTAL 9.858 88.106
aux immeubles de placement sont à charge du résul-
tat d’exploitation des immeubles si elles ne sont pas
source d’avantages économiques. Elles sont portées à
l’actif si elles accroissent les avantages économiques
escomptés.
L’entièreté des dépenses d’investissement est réalisée
par des entités détenues à 100 % par Ascencio (il n’y
a pas de joint-ventures).
Au cours de l’exercice, Ascencio a réalisé 9,9 millions
EUR d’investissements. Ceux-ci ont principalement
porté sur
l’acquisition pour 6,4 millions EUR d'un supermarché
Carrefour Market by Groupe Mestdagh et de quatre
Sur-Saône pour Maisons du Monde (France) ;
Auto 5 à Jemappes (Belgique).
RAPPORT DE GESTION
87
ELLE EST REPRISE DANS LE BEL MID INDEX ET L’INDEX EPRA.
Ascencio
en bourse
30/09/2021 30/09/2020 30/09/2019
Nombre moyen pondéré d’actions 6.595.985 6.595.985 6.595.985
Nombre total d’actions existantes 6.595.985 6.595.985 6.595.985
51,50 60,00 57,60
40,45 38,15 45,60
49,10 41,80 56,60
Capitalisation boursière
1
323.862.864 275.712.173 373.332.751
56,15 52,88 55,05
EPRA NTA par action (en EUR) 57,37 54,90 57,13
Prime (+) Décote (-)
2
-21,0 % 2,8 %
Volume annuel 1.129.287 1.264.424 1.338.307
Vélocité 19,2 % 20,3 %
3
3,70 3,65 3,50
Rendement brut
4
8,7 % 6,2 %
5
80,6 % 78,1 %
1 Sur base du cours de clôture au 30/09.
2 Sur base du cours de clôture au 30/09, par rapport à la valeur d'actif net IFRS par action.
3 Pour 2020/2021, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l’approbation de l'assemblée
générale qui se tiendra le 31 janvier 2022.
4 Sur base du cours de clôture au 30/09.
5
par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.
88
ÉVOLUTION DU TOTAL RETURN INDEX D'ASCENCIO
PAR RAPPORT AU TOTAL RETURN INDEX DES INDICES
BEL 20 ET EPRA RETAIL EUROPE
EVOLUTION DU COURS, DES VOLUMES
220
200
180
160
140
120
100
80
70 €
65 €
60 €
55 €
50 €
45 €
40 €
35 €
30 €
180.000
150.000
120.000
90.000
60.000
30.000
0
Ascencio total
return index
BEL 20 total return
index
EPRA Retail Europe
total return index
09/2020
10/2020
11/2020
12/2020
01/2021
02/2021
03/2021
04/2021
05/2021
06/2021
07/2021
08/2021
09/2021
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Volume
Cours de
bourse
VAN
Volume
RAPPORT DE GESTION
89
POLITIQUE DE DIVIDENDE
Obligation de distribution de dividende —
Conformément à l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014, mo-
les SIR ont l’obligation de distribuer au moins 80 % de
la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes
sur réalisation de biens immobiliers non exonérées.
La diminution de la dette au cours de la période peut
cependant être déduite du montant à distribuer.
Dividende —
Il sera soumis à l’approbation de l’assemblée générale
ordinaire du 31 janvier 2022 la proposition de distribuer
un dividende brut par action de 3,70 EUR par action.
Evolution du dividende brut par action —
ACTIONNARIAT
L’actionnariat d’Ascencio se présente comme suit
sur base des déclarations de transparence enregis-
trées au 30/09/2021 :
AGENDA FINANCIER
DE L'ACTIONNAIRE
1
AG Finance SA 9,96 %
Carl, Eric et John Mestdagh
et Fidagh SA
9,49 %
Flottant 80,55 %
TOTAL
Assemblée générale
ordinaire 2020/2021
31 janvier 2022
(14h30)
Date de détachement
du coupon (Ex date)
3 février 2022
Date d’enregistrement
(Record date)
4 février 2022
Date de mise en paiement
du dividende
9 février 2022
Déclaration intermédiaire
au 31 décembre 2021
24 février 2022
(17h40)
au 31 mars 2022
24 mai 2022
(17h40)
Déclaration intermédiaire
au 30 juin 2022
(17h40)
Communiqué annuel
au 30 septembre 2022
24 novembre 2022
(17h40)
Assemblée générale
ordinaire 2021/2022
31 janvier 2023
(14h30)
1
aux actionnaires par communiqué de presse ou sur le site internet d’Ascencio
(www.ascencio.be).
09/2020
10/2020
11/2020
12/2020
01/2021
02/2021
03/2021
04/2021
05/2021
06/2021
07/2021
08/2021
09/2021
* Pour 2020/2021, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l’appro-
bation de l'assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2022.
4
3,5
3
2,5
2,72 2,72 2,72 2,72
3,00 3,00
3,05
3,20
3,30
3,40
3,50
3,65
3,70*
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
EUR
90
Déclaration
de gouvernance
d'entreprise
GOUVERNANCE
D’ENTREPRISE
Ascencio applique le Code belge de gouvernance d’en-
treprise 2020 (“Code 2020”), en tenant compte des
spécificités de la législation SIR. Le Code 2020 est
disponible sur le site internet
www.corporategovernancecomittee.be.
Le Code 2020 suit le principe comply or explain (ap-
-
les dispositions du Code 2020, à l’exception de ce qui
concerne certains principes expliqués dans le rapport
de rémunération (voir ci-après).
La réflexion d’Ascencio sur sa gouvernance est en
constante évolution et la Société tient à formuler une
évaluation ponctuelle sur le sujet. Les règles de gou-
-
té de l’organisation des SIR, de la forme choisie par
Ascencio, des liens étroits qu’elle entend entretenir
avec ses actionnaires de référence et de sa petite taille,
tout en préservant son autonomie.
La charte de gouvernance d’entreprise décrit les aspects
principaux de la gouvernance d’entreprise d’Ascencio
SCA et de son gérant statutaire, Ascencio SA. Elle peut
être consultée sur le site internet de la Société (www.
ascencio.be).
La charte est complétée par les documents suivants
qui en font partie intégrante :
le règlement d’ordre intérieur du comité d’audit ;
le règlement d’ordre intérieur du comité de nomi-
nation et de rémunération ;
le règlement d’ordre intérieur du comité d’inves-
tissement ;
la politique de rémunération.
90 GOUVERNANCE D'ENTREPRISE
92 STRUCTURE DE GESTION
DE LA SOCIÉTÉ
93 STRUCTURE DE
L'ACTIONNARIAT
94 LE GÉRANT STATUTAIRE
ET SON ORGANE : LE CONSEIL
D'ADMINISTRATION
102 LES COMITÉS
107 POLITIQUE DE DIVERSITÉ
108 RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
115 RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
118 RÈGLEMENT DES CONFLITS
D'INTÉRÊTS
121 CONTRÔLE INTERNE
RAPPORT DE GESTION
91
SCI Saint Aunès Retail Parc *
SCI Echirolles Grugliasco *
SCI du Mas des Abeilles *
SCI Kevin *
SCI de la Cote *
SCI ZTF Essey les Nancy *
SCI La Pierre de l’Isle *
SCI Candice Brives *
SCI du Rond Point *
SCI Seynod Barral *
SCI Les Halles de Lozanne *
SCI Les Halles de Crèches *
SCI Les Portes du Sud *
SCI Viriat la Neuve *
SCI GFDI 37 Guyancourt *
SCI GFDI 62 La Teste de Buch *
Ascencio SCA
Succursale française
Ascencio SCA
Belgique
France
*Statut SIIC
Espagne
Ascencio
Iberia SA
92
STRUCTURE DE GESTION
DE LA SOCIÉTÉ
en commandite par actions dont le gérant statutaire,
associé commandité, est la société anonyme Ascencio.
Les associés commanditaires sont actionnaires. Ils sont
solidairement responsables uniquement à concurrence
de leur apport.
La structure de gouvernance d’entreprise
d’Ascencio comprend —
les actionnaires, associés commanditaires ;
les organes de gestion du gérant statutaire
d'Ascenci o S CA, c'est-à-dire Ascencio SA :
le conseil d'administration ;
les comités spécialisés du conseil d’adminis-
tration : le comité d’audit, le comité de nomination
et de rémunération et le comité d’investissement ;
La SIR
Ascencio SCA
Carl, Eric
et John Mestdagh
100 %
Les actionnaires
Associés
commanditaires
Le gérant statutaire
Ascencio SA
Associé commandité
RAPPORT DE GESTION
93
STRUCTURE
DE L’ACTIONNARIAT
Un traitement identique est réservé à tous les action-
naires d’Ascencio SCA et la Société respecte leurs droits.
Les actionnaires ont accès à la partie “Investisseurs”
du site internet de la Société (www.ascencio.be), où ils
disposent de toutes les informations utiles pour agir
en connaissance de cause. Ils peuvent également y
télécharger les documents nécessaires pour participer
au vote lors des assemblées générales de la Société.
Au 30 septembre 2021, le capital social se monte à
39.575.910 EUR et est représenté par 6.595.985 ac-
tions ordinaires entièrement libérées. Chaque action
confère une voix à l’assemblée générale. Il n’existe pas
d’actions privilégiées.
Conformément aux conditions, délais et modalités
stipulés par la loi du 2 mai 2007 sur la publication des
participations importantes dans les émetteurs dont les
actions sont admises à la négociation sur un marché
réglementé, chaque personne physique ou morale
qui, de manière directe ou indirecte, acquiert ou cède
des titres de la Société conférant le droit de vote est
tenue d’informer la Société et la FSMA du nombre et du
pourcentage des droits de vote qu’elle détient depuis
cette acquisition/cession, lorsque les droits de vote
liés en sa possession franchissent à la baisse ou à la
seuil statutaire inférieur à ce seuil légal
1
.
Les obligations de la Société et les droits des action-
naires en matière d’assemblée générale sont mention-
nés in extenso, de la convocation à la participation et
au vote, sur la partie “Investisseurs” du site internet
d’Ascencio (www.ascencio.be). Ces informations restent
accessibles sur ledit site.
L’actionnariat d’Ascencio SCA se présente comme suit
suivant les déclarations de transparence enregistrées
à la date de clôture de l’exercice :
AG Finance SA 9,96 % 656.951
Carl, Eric et John Mestdagh et Fidagh SA 9,48 % 625.809
80,55 % 5.313.225
TOTAL 100 % 6.595.985
1 Article 16 des statuts d’Ascencio SCA.
94
LE GERANT STATUTAIRE
ET SON ORGANE : LE CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Conformément à ses statuts, en tant que gérant
statutaire, Ascencio SA a le pouvoir, notamment :
d’accomplir les actes nécessaires ou utiles à la
réalisation de l’objet social d’Ascencio SCA ;
d’établir, au nom de la Société, les déclarations inter-
au cadre légal et réglementaire applicable ;
de désigner, au nom de la Société, les experts im-
mobiliers conformément à la législation applicable ;
d’augmenter le capital de la Société par voie du
capital autorisé et d’acquérir ou de prendre en gage,
au nom de la Société, les titres de celle-ci ;
d’accomplir toutes les opérations ayant pour objet
d’intéresser la Société, par voie de fusion ou autrement,
à toute entreprise ayant un objet identique à celui de
la Société.
Les décisions de l’assemblée générale de la Société,
valablement prises qu’avec l’accord du gérant.
Ascencio SA est représentée au sein d’Ascencio SCA
par un représentant permanent, Vincent H. Querton.
Le représentant permanent est chargé, au nom et pour
compte de la Société, de mettre en œuvre les décisions
prises par le conseil d’administration du gérant statutaire.
Mission du conseil d’administration —
Les attributions du gérant de la Société sont exercées
par le conseil d’administration d’Ascencio SA ou sous
sa responsabilité.
Le conseil d’administration du gérant statutaire a
pour mission d’accomplir les actes nécessaires ou
utiles à la réalisation de l’objet social d’Ascencio
SCA dont :
prendre les décisions importantes, notamment en
matière de stratégie, d’investissements et de désinves-
tissements, de qualité et d’occupation des immeubles,
voter le budget de fonctionnement ; statuer sur toute
initiative soumise au conseil d'administration ;
mettre en place les structures et les procédures en
actionnaires, notamment les mécanismes de préven-
arrêter les comptes annuels et établir les comptes
semestriels d’Ascencio SCA ; établir le rapport de ges-
tion à l’assemblée générale des actionnaires ; approuver
les projets de fusion ; statuer sur l’utilisation du capital
autorisé et convoquer les assemblées générales ordi-
naires et extraordinaires des actionnaires ;
veiller à la rigueur, à l’exactitude et à la transparence
des communications aux actionnaires, aux analystes
annuels et semestriels ainsi que les communiqués
publiés dans la presse ;
veiller à ce que les actionnaires de référence usent
judicieusement de leur position et assurer le dialogue
entre les promoteurs et Ascencio, dans le respect des
règles de gouvernance d’entreprise.
RAPPORT DE GESTION
95
Outre l’exécution de ses missions générales décrites
ci-dessus, le conseil d’administration du gérant sta-
tutaire s’est prononcé au cours de l’exercice écoulé
la stratégie de la Société ;
la gestion de la crise liée à la pandémie de Coro-
navirus (Covid 19) ;
le recrutement d’un nouveau CFO ;
Société ;
interne ;
les dossiers d’investissements.
Fonctionnement du conseil
d’administration —
Le conseil d’administration du gérant statutaire se
réunit au minimum quatre fois par an sur invitation du
Président. Des réunions complémentaires sont orga-
nisées selon les impératifs de la Société. Au cours de
l’exercice écoulé, le conseil d’administration d’Ascencio
SA s’est réuni à huit reprises.
Toute décision du conseil d’administration relative à la
gestion d’Ascencio SA (et tant que celle-ci sera gérante
statutaire de la Société) est prise à la majorité simple
des administrateurs présents ou représentés, et en
cas d'abstention de l'un ou plusieurs d'entre eux, à la
majorité des autres administrateurs. En cas de partage,
le Président du conseil d'administration ne dispose pas
d’une voix prépondérante.
A intervalle régulier, le conseil d’administration procède
à son auto-évaluation ainsi qu’à celle de ses comités.
La dernière évaluation a eu lieu courant de l’exercice
précédent.
Composition du conseil d’administration —
Le conseil d’administration (ci-après “le Conseil”)
est composé de minimum trois administrateurs.
Les administrateurs d’Ascencio SA sont désignés
en respectant les principes résumés ci-dessous :
le Conseil est composé d’une majorité d’adminis-
trateurs non exécutifs ;
le Conseil est composé d’au moins trois administra-
teurs indépendants répondant aux critères de l’article
7 :87 § 1 du Code des Sociétés et Associations et de
l’article 3.5 du Code 2020 ;
le Conseil est composé d’une majorité d’adminis-
trateurs non liés au promoteur ;
le Conseil est composé d’une majorité d’administra-
teurs non liés aux actionnaires (autres que promoteurs).
Aussi longtemps que le Groupe AG Insurance SA (“AGI”),
une société faisant partie du Groupe Ageas, dont fait
également partie AG Real Estate (“AGRE”) détiendra
des actions d’Ascencio SCA, représentant au moins
8 % du total des actions émises par cette dernière, le
conseil d'administration comportera deux administra-
teurs désignés sur proposition d’AGRE. Ce nombre sera
ramené à un dès lors que les actions détenues par AGI
représenteraient moins de 8 % mais au moins 5 % de
l’ensemble des actions émises.
96
Le franchissement à la baisse de ces seuils emporte
la possibilité de requérir la démission de l’un des ad-
ministrateurs ou du seul administrateur selon les cas.
Le comité de nomination et de rémunération, composé
de deux administrateurs indépendants et du Président
du conseil, veille à assurer un équilibre permanent
entre l’administrateur exécutif, les administrateurs non
exécutifs indépendants et les autres administrateurs
non exécutifs, tout en tenant compte des principes de
continuité et de diversité.
Conformément au Code 2020, le conseil d’adminis-
tration évalue régulièrement, sur avis du comité de
nomination et de rémunération, sa taille et sa compo-
sition en tenant compte de la taille de la SIR, de son
actionnariat et en veillant à une adéquate répartition
des compétences.
Les administrateurs sont nommés pour un terme de 4
ans et sont rééligibles. Ils sont révocables ad nutum,
sans indemnité.
NOM QUALITÉ
DANT
DÉBUT
DU MANDAT
FIN DU
MANDAT
Carl Mestdagh
Président du conseil d'administration
du gérant statutaire - non exécutif
Mai 2008
1
Juin 2025
Serge Fautré Vice-Président, non exécutif Juin 2012 Juin 2025
Vincent H. Querton Administrateur délégué - exécutif Octobre 2017 Juin 2025
Yves Klein Administrateur non exécutif X Juillet 2009 Juin 2021
Laurence Deklerck Administrateur non exécutif X Janvier 2015 Juin 2025
Patrick Tacq Administrateur non exécutif X Juin 2017 Juin 2025
Stéphanie Boniface Administrateur non exécutif X Mars 2018 Juin 2022
Alexandra Leunen Administrateur non exécutif X Mars 2018 Juin 2022
Olivier Beguin Administrateur non exécutif Mars 2018 Juin 2022
Amand-Benoît D'Hondt Administrateur non exécutif Décembre 2018 Juin 2022
Jean-Louis Watrice Administrateur non exécutif X Juin 2021 Juin 2025
1 En personne physique ou via la SPRL CAI
RAPPORT DE GESTION
97
Evolution de la composition du conseil
d’administration au cours de l’exercice
2020/2021 —
Les mandats des administrateurs suivants sont venus
à échéance à l’issue de l’assemblée générale ordinaire
du gérant statutaire, Ascencio SA du 11 juin 2021 :
Monsieur Carl Mestdagh
Monsieur Serge Fautré
Monsieur Vincent H. Querton
Monsieur Yves Klein
Madame Laurence Deklerck
Monsieur Patrick Tacq
Après délibération, l'assemblée générale du 11 juin
2021 a décidé à l'unanimité de renouveler le mandat en
qualité d'administrateur pour un terme de quatre ans,
soit jusqu'à l'assemblée générale ordinaire qui statuera
sur les comptes arrêtés au 31 décembre 2024, de :
Monsieur Carl Mestdagh, en qualité d’administrateur
non exécutif, Président ;
Monsieur Serge Fautré, en qualité d’administrateur
non exécutif, Vice-Président ;
Monsieur Vincent H. Querton, en qualité d’admi-
nistrateur-délégué.
Après avoir constaté que les administrateurs suivants
répondent à tous et chacun des critères d'indépen-
des Sociétés et Associations et par l’article 3.5 du Code
2020, l'assemblée générale du 11 juin 2021 a décidé à
l'unanimité de renouveler les mandats d'administrateur,
pour un terme de quatre ans, soit jusqu'à l'assemblée
générale ordinaire qui statuera sur les comptes arrêtés
au 31 décembre 2024, de :
Madame Laurence Deklerck, en qualité d’adminis-
trateur non exécutif indépendant ;
Monsieur Patrick Tacq, en qualité d’administrateur
non exécutif indépendant.
L’assemblée générale ordinaire du 11 juin 2021 a éga-
lement décidé à l'unanimité de nommer Monsieur Jean-
Louis Watrice en tant qu'administrateur non exécutif
indépendant pour un terme de quatre ans, soit jusqu'à
l'assemblée générale ordinaire qui statuera sur les
comptes arrêtés au 31 décembre 2024.
La mandat de Monsieur Yves Klein est venu à échéance
à l’assemblée générale ordinaire du 11 juin 2021 et n’a
trois mandats en qualité d’administrateur indépendant.
Le Président du conseil d’administration —
Le conseil d'administration élit son Président parmi
les administrateurs désignés sur proposition de Carl,
Eric et John Mestdagh. La présidence du conseil est
assurée par Monsieur Carl Mestdagh.
Le Président prend les mesures nécessaires pour déve-
-
ministration en contribuant à des discussions ouvertes,
à l'expression constructive des divergences de vues et
à l'adhésion aux décisions prises par le conseil d'admi
-
nistration. Il établit l'ordre du jour des réunions après
avoir consulté l’administrateur-délégué et les dirigeants
préparation, aux délibérations, aux prises de décisions
et à leur mise en œuvre soient appliquées correctement.
98
Plus particulièrement, le Président du conseil
d’administration :
stratégie et au développement de la SIR ;
établira des relations étroites, selon les cas, avec
leur apportant soutien et conseil, dans le respect des
responsabilités exécutives de ces derniers ;
pourra, à tout moment, demander à l’administra-
tout ou sur une partie des activités de l’entreprise ;
organisera les réunions du conseil d'administration
et établira, en consultation le cas échéant avec l’adminis
-
et l’agenda des réunions du conseil d'administration ;
préparera, présidera et dirigera les réunions du
conseil d'administration et s’assurera de ce que les
que les destinataires disposent du temps nécessaire
pour les examiner ;
supervisera et s’assurera de la qualité de l’interac-
tion et du dialogue permanent au niveau du conseil
d'administration ;
pourra, à tout moment et sans déplacement, prendre
connaissance des livres, de la correspondance, des
procès-verbaux et généralement de tous les documents
de la SIR ; dans le cadre de l’exécution de son mandat,
il pourra requérir des administrateurs, des cadres et
des préposés de la SIR toutes les explications ou in-
lui paraîtront nécessaires ;
présidera et dirigera les assemblées générales des
actionnaires de la SIR et s’assurera de leur déroulement
Les administrateurs —
CARL MESTDAGH
Président du conseil
d’administration,
non exécutif
Equilis Europe SA
Avenue Jean-Mermoz 1/4
6041 Gosselies
Carl Mestdagh
1
est Président du conseil d’administra-
tion de Mestdagh SA et Executive Chairman de Equilis
Europe SA. Carl Mestdagh met ses compétences ma-
nagériales principalement au service des Sociétés liées
au Groupe Mestdagh.
Début de mandat : mai 2008
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 391.401
1 En personne physique ou via la SPRL CAI
RAPPORT DE GESTION
99
SERGE FAUTRÉ
Vice-Président
AG Real Estate SA
Avenue des Arts 58
1000 Bruxelles
Serge Fautré a rejoint AG Real Estate en tant que CEO en
2002 – avril 2012). Il occupa précédemment des fonc
-
tions chez Belgacom, JP Morgan, Glaverbel et Citibank
et a débuté sa carrière professionnelle à New-York chez
J. Henri Schroder Bank and Trust Company. Il est licencié
en sciences économiques (UCL 1982) et titulaire d’un
Master of Business Administration (University of Chicago
1983). Il est également diplômé du Dartmouth Executive
Program (Strategic Leadership) en 2009. Il est Président
Honoraire de l’European Public Real Estate Association
(EPRA) et de l’Union Professionnelle du Secteur Immobi
-
Début de mandat : juin 2012
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
VINCENT H. QUERTON
Administrateur-délégué,
exécutif
Ascencio SCA
Avenue Jean-Mermoz 1/4
6041 Gosselies
Vincent H. Querton est titulaire d’une licence en droit et
d’un MBA de l'INSEAD-CEDEP (Fontainebleau). Vincent
H. Querton dispose d’une expérience reconnue dans le
secteur bancaire et immobilier en Belgique et à l'étran-
ger. Il a notamment été Senior Vice-Président de Fortis
Real Estate de 1996 à 2002 puis actif au sein de la
Société Jones Lang Lasalle de 2003 à 2017 en tant
que International Director et CEO Benelux.
Début de mandat : octobre 2017
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 2.000
YVES KLEIN
Administrateur non exécutif,
indépendant
Rue du Rond-Point 16
6110 Montigny-le-Tilleul
l’ULG et est actif dans le milieu bancaire depuis 1984.
Il a occupé divers postes d’abord chez CBC, puis chez
Dexia de 1999 à 2012 en qualité de directeur du Cor-
porate Banking pour la Wallonie. Il est actuellement
membre du comité de direction de CPH.
Début de mandat : juillet 2009
Echéance de mandat : juin 2021
Détention d’actions Ascencio : 100
LAURENCE DEKLERCK,
Administrateur non exécutif
,
indépendant
Avenue des Chênes 19/A
1180 Uccle
Laurence Deklerck est licenciée en droit de l’ULB (1980)
Barreau de Bruxelles depuis 1981. Laurence Deklerck est
en outre membre de la Commission Fiscale de l’Ordre
Français des avocats du Barreau de Bruxelles, Profes-
seur associé à l’EPHEC et chargée de cours à l’Executive
Master en l’Immobilier (Saint-Louis/UCLouvain).
Début de mandat : janvier 2015
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
100
PATRICK TACQ
Administrateur non exécutif,
indépendant
Zwanenlaan 28
2610 Wilrijk
Patrick Tacq est licencié en droit de la VUB (1982) et est
fondateur du cabinet de conseil Shalita GmbH basé à
Zurich. Après un master réalisé à l’université George
Washington (centre de droit national), il a exercé di-
verses responsabilités au sein de la Société InterTan
-
cialisées dans l’immobilier telles que LRE Consulting
Début de mandat : juin 2017
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
STÉPHANIE BONIFACE,
Administrateur non exécutif,
indépendant
Avenue de Brigode 183
59650 Villeneuve D’Ascq
France
Stéphanie Boniface présente une large expertise du
marché immobilier retail français. Après avoir obtenu
une maîtrise en administration et gestion des entre-
prises à la faculté de droit de Lille, Stéphanie Boniface
a exercé en tant que conseil en immobilier d’entreprise
au sein du Groupe Sedaf. Elle a ensuite rejoint, en 2007,
l’immobilière Immochan devenue Nhood en tant que
au sein des Pôles Projets, Renouvellements et Com-
mercialisation de site.
Début de mandat : mars 2018
Echéance de mandat : juin 2022
Détention d’actions Ascencio : 0
ALEXANDRA LEUNEN
Administrateur non exécu-
tif, indépendant
Rue Van Hammée 41
1030 Bruxelles
Alexandra Leunen dispose d’une expérience reconnue
en transformation digitale et approche Lean UX (Res-
ponsable du Département UX d'Anais Digital - Fonda-
trice et Managing Partner de Lemon Crush). Alexandra
Leunen est graduée en marketing à l’EPHEC, détient
Libre de Bruxelles et est diplômée de l’International
Advertising Association. Elle est administrateur de
Sociétés, parmi lesquelles Smartphoto Group. Depuis
avril 2020, Alexandra Leunen est Head of Digital &
Customer Experience à la Stib.
Début de mandat : mars 2018
Echéance de mandat : juin 2022
Détention d’actions Ascencio : 0
OLIVIER BEGUIN
Administrateur non exécutif
Equilis Europe SA
Avenue Jean-Mermoz 4/1
6041 Gosselies
Olivier Beguin est CEO de la Société Equilis Europe,
Société de développement immobilier. Olivier Beguin a
commencé comme consultant chez Fortis pour ensuite
-
tional en Europe et en Iran. Il rejoint Equilis en 2006.
Olivier Beguin est ingénieur commercial et de gestion
diplômé de l’UCL et est titulaire d’un MBA de la Vlerick
Business School.
Début de mandat : mars 2018
Echéance de mandat : juin 2022
Détention d’actions Ascencio : 327
RAPPORT DE GESTION
101
D’HONDT
Administrateur non exécutif
AG Real Estate SA
Avenue des Arts 58
1000 Bruxelles
Amand-Benoît D’Hondt dispose d’un parcours inter-
-
cière et juridique. Il est Head of Indirect, Alternative &
Healthcare Investments chez AG Real Estate depuis
2015 et, à ce titre, gère et fait croître un patrimoine
immobilier dans plusieurs pays. Il exerce également
AG Real Estate est investie. Amand-Benoît D’Hondt a
commencé sa carrière en 2001 comme avocat au sein
des départements Corporate et Immobilier du cabinet
Allen & Overy au sein duquel il a travaillé 12 ans. De
2013 à 2015, il a été COO & General Counsel de DTH
Capital, une joint-venture entre Eastbridge et AG Real
Estate, établie à New York et active en redéveloppement
d’immobilier de bureaux en résidentiel. Amand-Benoît
D’Hondt est titulaire d’un master en droit de l’UCL, d’un
MBA de la Vlerick Business School et d’un LL.M de la
Columbia University.
Début de mandat : décembre 2018
Échéance de mandat : juin 2022
Détention d’actions Ascencio : 0
Administrateur non exécu-
tif, indépendant
Avenue Fond du Diable 26
1310 La Hulpe
Jean-Louis Watrice est licencié en Sciences Adminis-
tratives et diplômé en Commerce extérieur de l’Ecole
Supérieure de la Ville de Bruxelles Lucien Cooremans.
et des assurances notamment chez Citibank Belgium
(Banque Sud Belge), Axa ( Ippa et Anhyp) et chez Aareal
Bank AG en tant Directeur Général des Succursales
de Bruxelles (marché BeNeLux ) et de Paris (marché
français) jusqu’en mars 2020. Jean-Louis Watrice est
spécialisé dans la gestion de portefeuille de crédits
immobiliers transfrontaliers et la restructuration et
l’optimisation de dossiers immobiliers complexes.
Début de mandat : juin 2021
Echéance de mandant : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
102
LES COMITÉS
Le conseil d'administration a également mis en place
des comités chargés de le conseiller sur les décisions à
prendre, de veiller à ce que certaines questions soient
correctement traitées et, le cas échéant, de porter cer
-
taines questions à l'attention du conseil d'administration.
La prise de décision reste la responsabilité collégiale
du conseil d’administration.
Le conseil d'administration a mis en place trois comités
spécialisés au sein d’Ascencio, chacun avec son propre
règlement interne : un comité d’audit, un comité de
nomination et de rémunération et, conformément à sa
charte de gouvernance, un comité d’investissement.
Le comité d’audit —
Le comité d’audit est composé de trois administra-
teurs non exécutifs : Laurence Deklerck, Amand-Benoît
D’Hondt et Jean-Louis Watrice. Deux d’entre eux sont
des administrateurs indépendants qui répondent aux
critères de l’article 7 :87 § 1 du Code des Sociétés et
des Associations et de l’article 3.5 du Code 2020. Les
membres du comité d’audit sont compétents en matière
d’audit et de comptabilité. Leur mandat vient à échéance
en même temps que leur mandat d’administrateur.
Le comité d’audit se réunit au minimum quatre fois
par an lors de chaque clôture trimestrielle et fait en-
suite son rapport au conseil d’administration du gérant
statutaire suivant. Il s’est réuni six fois au cours de
l’exercice écoulé.
Les missions assumées par le comité d’audit sont
notamment :
le suivi du processus d’élaboration de l’information
le suivi de l’efficacité des systèmes de contrôle
interne, d’audit interne et de gestion des risques ;
le suivi du contrôle légal des comptes annuels et des
comptes consolidés, en ce compris le suivi des questions
et recommandations formulées par le commissaire ;
l’examen et le suivi de l’indépendance du commis-
saire, en particulier pour ce qui concerne la fourniture
de services complémentaires.
Le comité d’audit fait régulièrement rapport au conseil
d’administration sur l’exercice de ses missions, et au
moins lors de l’établissement par celui-ci des comptes
annuels et semestriels, des comptes consolidés et, le
la publication.
Le commissaire de la Société fait rapport au comité
d’audit sur les questions importantes apparues dans
l’exercice de sa mission de contrôle légal des comptes.
Le comité d’audit fait état de ce rapport au conseil
d’administration.
Le comité d’audit a notamment, au cours de l’exercice
écoulé, abordé les questions suivantes :
situations comptables trimestrielles, semestrielles
d’intérêt ;
examen des indicateurs clés de performance ;
budget et perspectives ;
rapport de l’auditeur interne indépendant ;
politique de contrôle interne et rapport des diri-
résumé des litiges et provisions adéquates ;
le rapport des risques ;
programme de compliance.
RAPPORT DE GESTION
103
Le règlement d’ordre intérieur du comité d’audit, fai-
sant partie intégrante de la charte de gouvernance
d’Ascencio, établit en détail les missions du comité
d’audit et est disponible sur le site internet d’Ascencio
(www.ascencio.be).
Le comité de nomination
et de rémunération —
Le comité de nomination et de rémunération est
composé de trois administrateurs non exécutifs : Carl
Mestdagh, Laurence Deklerck et Patrick Tacq. La ma-
jorité des membres du comité de nomination et de
rémunération a la qualité d’administrateur indépendant
au sens de l’article 7 :87 § 1 du Code des Sociétés et
des Associations et à l’article 3.5 du Code 2020. Leur
mandat vient à échéance en même temps que leur
mandat d’administrateur.
Le comité de nomination et de rémunération se réunit
chaque fois qu’il l’estime nécessaire pour l’exécution de
ses missions et en principe au moins deux fois par an. Le
comité s’est réuni cinq fois au cours de l’exercice écoulé.
Le comité de nomination et de rémunération a un rôle
d’avis et d’assistance du conseil d’administration du
gérant statutaire. Le comité de nomination et de ré-
munération exerce sa mission sous la surveillance et
sous la responsabilité du conseil d’administration du
gérant statutaire.
Le comité de nomination et de rémunération assiste
et fait rapport au Conseil dans toutes les matières
relatives à la nomination et à la rémunération des ad-
-
ment de la Société.
En particulier, le comité est chargé de :
1. En ce qui concerne les nominations et renouvel-
lements de mandats :
a. Evaluer périodiquement la taille et la composition
optimale du conseil d‘administration et de ses comités
et soumettre des avis au conseil d’administration en
règles légales et statutaires en cette matière ;
b. Mener, sous la direction de son Président, le processus
de recherche de candidats, le cas échéant, avec l’aide de
consultants, et examiner les candidatures présentées
par les actionnaires, les administrateurs, ou par toute
autre personne, ainsi que les candidatures spontanées ;
c. Gérer le processus de renouvellement des mandats et
proposer au conseil d’administration des solutions de
la continuité des travaux du conseil d’administration
et de ses comités et de maintenir l’équilibre des com-
pétences et des expériences ;
d. S’assurer de l’information et de la formation des
rapidement prendre connaissance des caractéristiques
de la Société, de ses activités et de son environnement
mandat dans les meilleures conditions.
2. En ce qui concerne les rémunérations :
a. Faire des propositions au conseil d'administration
sur la politique de rémunération des administrateurs,
échéant, des membres du management ;
b. Faire des propositions au conseil d'administration
sur la rémunération individuelle des administrateurs,
échéant, des membres du management, en ce compris,
pour ces derniers, la rémunération variable et les primes
de prestation à long terme – liées ou non à des actions
– octroyées sous forme d’options sur actions ou autres
104
c. Faire des propositions au conseil d'administration
sur la détermination et l'évaluation des objectifs de
performance liés à la rémunération individuelle des
administrateurs, du directeur général, des dirigeants ef
-
fectifs et, le cas échéant, des membres du management ;
d. Préparer le rapport de rémunération, conformément
à l’article 3 :6§3 du Code des Sociétés et des Associa-
tions en vue de son insertion dans la déclaration de
gouvernance d'entreprise du rapport annuel ;
e. Commenter le rapport de rémunération lors de l’assem-
blée générale ordinaire des actionnaires de la Société ;
f. Soumettre au conseil d’administration des proposi-
tions quant aux modalités et aux conditions relatives
aux contrats des administrateurs, du directeur général,
du management.
3. En ce qui concerne l’évaluation du conseil d’admi-
nistration et de ses comités :
a. Evaluer le fonctionnement, les performances et l’ef-
et leurs interactions avec le conseil d’administration ;
b. Assurer la périodicité de ces évaluations, à réaliser
au moins tous les 3 ans ;
c.
des questionnaires adéquats ;
d. Soumettre au conseil d’administration les conclu-
sions de ces évaluations et les mesures amélioratrices
proposées ;
e. Réexaminer les règlements d’ordre intérieur et re-
commander, le cas échéant, au conseil d’administration
les ajustements nécessaires.
Le comité de nomination et de rémunération a no-
tamment, au cours de l’exercice écoulé :
proposé au conseil d’administration et à l’assemblée
de la politique de rémunération conformément aux
dispositions de la Directive SRD II et du Code des So-
ciétés et des Associations ;
établi ses recommandations à l’attention du conseil
d’administration concernant l’engagement et la rému-
nération du nouveau CFO ;
évalué les objectifs de performance et les critères
d’attribution liés à la rémunération variable des diri-
préparé le rapport de rémunération.
Le règlement d’ordre intérieur du comité de nomination
et de rémunération est disponible sur le site internet
d’Ascencio (www.ascencio.be).
Le comité d’investissement —
Le comité d’investissement se compose du Président
du conseil d’administration (Carl Mestdagh), de quatre
administrateurs non-exécutifs (Amand-Benoît D’Hondt,
Patrick Tacq, Stéphanie Boniface et Olivier Beguin) et
des membres du comité exécutif. Le comité d’inves-
tissement peut en outre inviter à ses réunions toute
personne dont il estime la présence utile.
Le comité d’investissement se réunit aussi souvent que
l’exercice de sa mission l’exige. Il s’est réuni six fois au
cours de l’exercice écoulé.
Le comité d’investissement est un comité consultatif
dont la mission consiste à donner un avis au conseil
d’administration au sujet de tous les dossiers d’inves-
tissement qui sont soumis au conseil d’administration.
Le but de la création du comité d’investissement
consiste à optimiser le processus de décision de la
Société concernant les dossiers d’investissement et
de désinvestissement.
RAPPORT DE GESTION
105
Le comité d’investissement exerce sa mission sous
la surveillance et sous la responsabilité du conseil
d'administration.
Le comité d’investissement exerce sa mission dans le
strict respect des règles de bonne gouvernance édictées
par la charte d’Ascencio.
Le comité d’investissement a notamment, au cours
de l’exercice écoulé :
analysé le ranking du portefeuille ;
analysé le tableau de synthèse des dossiers d’in-
vestissement proposés à Ascencio ;
analysé en profondeur certains dossiers d’inves-
tissements ;
évalué et proposé une adaptation de son propre
règlement d’ordre intérieur.
Le règlement d’ordre intérieur du comité d’investis-
sement est disponible sur le site internet d’Ascencio
(www.ascencio.be).
Le comité exécutif —
Dans le cadre de la stratégie et de la politique géné-
exécutif exerce les compétences suivantes :
social de l'organisation ;
suivi des décisions du conseil d'administration ;
-
tions d'intérêt général ;
gestion des ressources humaines.
Les membres du comité exécutif travaillent en étroite
collaboration et de manière collégiale. Leurs décisions
sont prises à la majorité des voix. Les membres du co-
mité exécutifs se réunissent aussi souvent que néces-
saire. Ils préparent les dossiers à présenter au conseil
d’administration du gérant statutaire et y font rapport
de leur gestion.
Outre Vincent H. Querton, qui assume la fonction de
CEO, le comité exécutif se compose de :
Cédric Biquet a rejoint Ascencio en juillet 2021.
Après avoir débuté sa carrière dans l’audit bancaire chez
KPMG, Cédric Biquet a passé 14 années au sein de la SIR
(8 ans). Il également occupé pendant plus de trois ans la
fonction de CFO au sein de la SIR Wereldhave Belgium.
Il est diplômé de l’IAG à l’UCL, dispose d’un master
complémentaire en gestion des risques financiers
des Facultés Universitaires Saint-Louis et a également
suivi l’Executive program en Real Estate à la Solvay
Business School.
Philippe Scheirlinckx
1
,
Director Asset Management & Acquisitions
Philippe Scheirlinckx a rejoint Ascencio en 2017.
Après plusieurs années d’expérience exercées comme
commercial au sein de La Générale de Banque puis en
développant le réseau de distribution international d’une
Société de gestion de droits dérivés (Moulinsart SA) qui
lui ont permis de se familiariser avec le monde du retail,
Philippe Scheirlinckx a construit son parcours en immo
-
bilier commercial d’abord en tant qu’account manager
dans des cabinets internationaux (JLL, CBRE), ensuite
en tant que consultant dans une société de développe
-
ment immobilier (Wilhelm & Co- L’esplanade, Médiacité)
et enfin comme directeur commercial d’une Société
de gestion de centres commerciaux (Devimo Consult).
1 Pour la SRL Philippe Scheirlinckx.
106
Il est agent immobilier agréé (IPI), diplômé en Distribu-
tion Marketing (EPHEC), dispose d’un diplôme de chef
d’entreprise pour la profession d’agent immobilier
(IFAPME) et a suivi des formations continues en immo-
bilier (notamment l’Executive programme en Immobilier
de la Solvay Business School).
1
, Director Development
Jean-Luc Stavaux a rejoint Ascencio en 2008.
Après une expérience universitaire comme chercheur
dans l’équipe “Architecture et Climat” et comme assis-
tant pour l’enseignement à l’Unité d’Architecture de
project management au sein de diverses structures
bruxelloise (SICABEL, T.O.M., DTZ Consulting et C&W)
essentiellement dans la gestion de projets d’aména-
gement de bureaux et d’hôtels.
Il est diplômé ingénieur civil-architecte (UCL 1985).
Stéphanie Vanden Broecke, Secretary General &
General Counsel
Stéphanie Vanden Broecke a rejoint Ascencio en 2008.
Après plusieurs années d’expérience au barreau de
Bruxelles auprès de cabinets spécialisés notamment
en droit immobilier, Stéphanie Vanden Broecke a rejoint
en 2003 le Groupe Lhoist en tant que responsable du
corporate housekeeping. Cette fonction lui a permis
de forger son expérience en droit des Sociétés et en
gouvernance d’entreprise.
Elle est diplômée en droit de l’Université Libre de
Bruxelles (1998) et est titulaire d’un master en Re-
lations Internationales de l’Université Catholique de
Leuven (1999). Elle est également diplômée en Risk
Management de l’ICHEC entreprises (2016).
Michèle Delvaux
Michèle Delvaux a exercé la fonction de Chief Financial
Les dirigeants effectifs —
Biquet et Stéphanie Vanden Broecke.
surveillance du conseil d’administration, de prendre
les mesures nécessaires pour assurer le respect des
règles relatives à la structure de gestion et l’organisa-
tion, le contrôle interne, l’audit interne, la compliance
et la gestion des risques. Ils doivent en faire rapport
au moins une fois par an au conseil d’administration,
à la FSMA et au commissaire.
Interlocuteurs privilégiés de la FSMA, ils s’organisent
pour être disponibles en permanence.
1 Pour la SRL Jean-Luc Stavaux.
RAPPORT DE GESTION
107
POLITIQUE
DE DIVERSITE
L’objectif de cette Politique est d’assurer la diversité
sous toutes ses facettes (culturelle, genre, langue,
expérience professionnelle, etc.), l’égalité des chances
et le respect du capital et des droits humains sont in-
hérents à la culture d’entreprise d’Ascencio. La société
est convaincue que ces valeurs contribuent à l’équilibre
des interactions, à l’en richissement de la vision et de
-
biance au travail.
Les moyens mis en œuvre en matière de diversité, sont
notamment la complémenta rité en matière de compé-
tences, de connaissances, d’exper tise et la diversité
en matière de formation, de connaissances, de genre,
d’âge, d’expérience, de nationalité, etc. sont recher-
chées dans la composition du conseil d’administration
et du comité exécutif.
Cela se traduit dans une composition équilibrée du
conseil d’administration au niveau des compétences,
des connais sances et de l’expérience. La composition du
conseil d’administration (trois femmes et sept hommes)
légales relatives à la diversité de genre (article 7:86 du
Code des Sociétés et Associations).
Les membres du comité exécutif forment également
une équipe équilibrée, chacun présentant l’expertise
requise. Cela ressort du curriculum vitae de chacun
des membres, présenté dans la présente Déclaration
de gou vernance d’entreprise.
Le recrutement au sein de l’équipe est ouvert à la di-
versité et exempt de tout critère lié au genre, à l’âge, à
l’origine, aux convictions religieuses ou à l’orientation
sexuelle. La politique salariale garantit l’égalité des
sexes. Elle est uniquement fondée sur une cohérence
interne et des benchmarks externes.
Au cours de l’exercice, ceci se traduit notamment par :
le respect de la parité hommes-femmes au sein de
l’équipe (44%-56%) ;
l’engagement d’un nouveau CEO et le remplace-
ment d’un administrateur dans le respect de la com-
plémentarité des compétences, d’expérience, d’âge et
considération de genre ;
la mise en place de formation, “orientation mé-
tier” ou “développement personnel” dans un souci
de développements de l’équipe, individuellement ou
collectivement.
Hommes
Femmes
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Conseil
d'adminis-
tration
Comité
exécutif
Collabo-
rateurs
108
RAPPORT
DE REMUNERATION
Introduction —
Le rapport de rémunération a été établi conformément
à l’article 3 :6 § 3, alinéa 2 du Code des Sociétés et des
Associations (“CSA”), au Code de gouvernance 2020
(“Code 2020”) et aux dispositions de la directive SRD
II transposée en droit belge par la loi du 28 avril 2020.
Il rappelle les grands principes de la politique de ré-
munération et la manière dont ils ont été appliqués
au cours de l’exercice. Ascencio veille à fournir des
informations pertinentes et transparentes concernant
les principaux principes de la politique de rémunération
et le niveau de rémunération du gérant statutaire, de
son conseil d’administration et des membres de son
comité exécutif.
En date du 29 janvier 2021, l’assemblée générale or-
dinaire d’Ascencio SCA a approuvé, par vote séparé,
une “nouvelle” politique de rémunération adaptée aux
nouvelles dispositions de l’article 7 :99/1 § 2 du CSA
(Code des Sociétés et Associations) et au Code 2020.
Cette politique de rémunération s'applique à compter
du 1
er
janvier 2021. Elle est disponible sur le site internet
d'Ascencio (www.ascencio.be).
Politique de rémunération —
La politique de rémunération a été mise au point par
le conseil d’administration d’Ascencio SA en qualité
de gérant statutaire de la SIR “Ascencio SCA”, sur pro-
position du comité de nomination et de rémunération.
La politique de rémunération d’Ascencio SCA, de son
gérant, de sa succursale et de ses filiales (ci-après
“Ascencio”) est établie en conformité avec le Code des
Sociétés et des Associations, la Loi du 12 mai 2014
relative aux Sociétés Immobilières Réglementées (“Loi
SIR”) et les recommandations du Code belge de Gou-
vernance d’entreprise (“Code 2020”).
la gestion d’Ascencio d’une manière qui permet de les
attirer, les retenir et les motiver, tout en maintenant
une cohérence entre la rémunération des dirigeants et
celle de l’ensemble du personnel, une gestion saine et
rémunérations sous contrôle.
Pour rester informée des rémunérations du marché,
la Société participe à des benchmarks organisés par
des consultants spécialisés. Elle consulte aussi occa-
sionnellement ces spécialistes, en dehors de toute
opération de benchmark.
La présente politique de rémunération fait partie in-
tégrante de la Charte de gouvernance d’entreprise
d’Ascencio SCA et peut être consultée sur le site inter-
net de la Société.
La politique de rémunération est approuvée par l’as-
semblée générale. Elle est soumise à l’approbation
importante et, en tout état de cause, au moins tous
les quatre ans. En cas de révision de la politique de
rémunération, la description et l’explication de toutes
les modifications significatives et l’indication de la
manière dont les votes et les avis des actionnaires
sur la politique de rémunération depuis le vote le plus
récent sur la politique de rémunération par l’assemblée
générale ont été pris en compte seront présentés dans
la politique de rémunération.
RAPPORT DE GESTION
109
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DU GÉRANT
STATUTAIRE, ASCENCIO SA
PROCESSUS DÉCISIONNEL
Le mode de rémunération du gérant statutaire est
décrit dans les statuts d’Ascencio SCA. Il ne peut donc
statuts prise par l’assemblée générale des actionnaires
d’Ascencio SCA.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
en outre, droit au remboursement de tous les frais di-
rectement liés à la gestion de la SIR. La part du gérant
est calculée chaque année en fonction du dividende
brut de l’exercice comptable concerné tel qu’approuvé
par l’assemblée générale de la Société. Cette part est
égale à 4 % du dividende brut distribué. La part ainsi
calculée est due au dernier jour de l’exercice concerné
mais n’est payable qu’après l’approbation du dividende
par l’assemblée générale de la Société.
Le calcul de la part du gérant est soumis au contrôle
du commissaire.
L’intérêt d’Ascencio SA, dont la rémunération est liée
au résultat de la SIR, est donc convergent avec l’intérêt
de tous les actionnaires.
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
DES ADMINISTRATEURS NON-EXÉCUTIFS
D’ASCENCIO SA
PROCESSUS DÉCISIONNEL
La rémunération des administrateurs non exécutifs
d’Ascencio SA est fixée par l’assemblée générale
d’Ascencio SA, sur proposition de son conseil d’ad-
ministration, qui lui-même a reçu des propositions du
comité de nomination et de rémunération.
Cette rémunération est à charge d’Ascencio SCA. Cette
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
La rémunération se compose :
de jetons de présence.
Ces derniers sont attribués aux administrateurs non
exécutifs pour leur participation aux réunions du conseil
d’administration et pour leur participation aux réunions
des comités constitués par le conseil d’administration ;
des jetons de présence (un jeton par journée de travail)
sont également attribués aux administrateurs chargés
par le conseil d’administration de missions particulières,
en sus du remboursement des frais exposés (ex. visite
de site à l’étranger).
Les administrateurs non exécutifs ne reçoivent pas de
rémunération liée aux performances telles que bonus et
formules d'intéressement à long terme et ne reçoivent
pas d’avantages en nature ni d’avantages liés à des
plans de pension.
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DES CONTRATS
La Société n’a pas conclu de contrat avec les membres
du conseil d’administration. Les administrateurs non
exécutifs ont le statut d’indépendant et sont nommés
par l’assemblée générale d’Ascencio SA pour une pé-
riode de maximum 4 ans. Des délais ou indemnités
et la règle générale de révocabilité ad nutum des ad-
ministrateurs par l’assemblée générale s’applique, le
mandat des administrateurs pouvant être révoqué à
tout moment et sans indemnité de préavis.
LE CHIEF EXECUTIVE OFFICER ( “CEO” )
L'administrateur délégué d’Ascencio SA, qui est le seul
administrateur exécutif, exerce la fonction de CEO. Il a
également la qualité de représentant permanent du
au sens de l’article 14 § 3 de la loi relative aux Sociétés
Immobilières Réglementées.
110
Il exerce ses fonctions sous le statut d’indépendant,
en personne physique.
Le mandat du CEO en sa qualité d'administrateur exé-
cutif d’Ascencio SA n'est pas rémunéré.
PROCESSUS DÉCISIONNEL
-
nistration d’Ascencio SCA, sur proposition du comité
de nomination et de rémunération. Le comité de nomi-
nation et de rémunération est composé exclusivement
d’administrateurs non exécutifs et la majorité de ses
membres ont la qualité d'administrateurs indépen-
dants. Ceci permet de prévenir de manière adéquate
-
nation, la révision et la mise en œuvre de la politique
de rémunération du CEO.
De plus, le CEO n’est pas présent lorsque le comité de
nomination et de rémunération statue sur sa rému-
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
d’administration, sur proposition du comité de nomi-
nation et de rémunération et est à charge d’Ascencio
et d’une partie variable.
est déterminée sur base de com-
paraisons avec les rémunérations fixes du marché
pour une fonction comparable dans une société de
payée mensuellement, par douzièmes, à terme échu.
Elle est attribuée indépendamment de tout résultat et
est non indexée.
La rémunération variable (en espèces uniquement)
récompense une prestation de qualité répondant aux
attentes, en matière de résultats, de professionna-
lisme et de motivation. La rémunération variable sera
rémunération variable ne peut être accordée que pour
autant que
(a) la partie de la rémunération variable qui dépend des
résultats ne portent que sur le résultat net consolidé
de la Société, à l'exclusion de toute variation de la juste
valeur des actifs et des instruments de couverture et ;
(b) qu'aucune rémunération ne soit accordée en fonction
Le Conseil évite de fixer des critères qui pourraient
inciter le CEO à privilégier des objectifs à court terme
moyen et long terme.
En application des principes qui précèdent et sur pro-
position du comité de nomination et de rémunération,
les critères pour l’évaluation de la performance du CEO
en deux volets :
1
er
volet, représentant 80 % de la rémunération
variable cible : des critères liés à la performance de
la Société. Ces objectifs sont communs à l’ensemble
du comité exécutif.
RAPPORT DE GESTION
111
2
ème
volet, représentant 20 % de la rémunération
variable cible : des objectifs individuels complémen-
taires en rapport avec les objectifs précités en cor-
année dans le rapport de rémunération.
Le montant cible de sa rémunération annuelle va-
riable (1
er
et 2
ème
volets additionnés) représente
-
tion variable à octroyer, le cas échéant, le conseil
d’administration - sur proposition du comité de no-
chaque exercice les prestations du CEO, au regard
Frais divers : Ascencio prend en charge les frais opéra-
tionnels raisonnablement exposés par le CEO dans l'exé-
cution de ses missions, sur présentation de documents
à accord préalable d'Ascencio. Ces frais ne pourront
année par le conseil d'administration d'Ascencio SA.
Hormis la mise à disposition d’un ordinateur portable
-
tage en nature.
MANDATS DANS LES FILIALES ET SUCCURSALE
Le CEO peut exercer un mandat d’administrateur exé-
cutif ou non exécutif, de représentant permanent et/
d’Ascencio SCA. Les rémunérations éventuelles de ces
mandats sont intégrées dans le rapport de rémunéra-
la convention liant le CEO et Ascencio SCA entraînera la
d’Ascencio SCA et de sa succursale.
INDEMNITÉ DE DÉPART
En cas de rupture à l’initiative d’Ascencio SCA de la
convention liant le CEO à Ascencio SCA, avant son
échéance, et hors les cas prévus contractuellement
en cas de manquement ou négligence grave, dans
lesquels aucune indemnité n’est due, le CEO a droit
égale à 12 mois de rémunération, correspondant à la
perçue en exécution de la convention le liant à Ascencio
SCA au cours des douze mois précédant la rupture.
Critères Méthode d’évaluation
Critère Corporate
Résultat net courant par action (EPRA Earnings)
et mise en œuvre de la stratégie
Critère immobilier
Performance immobilière du portefeuille Ce critère comprend notamment le taux d’occupation, la
valeur du portefeuille likeforlike, les revenus locatifs likefor-
like et la croissance du portefeuille
Critère lié à la gestion des ressources humaines
Mise en œuvre de plans de développement incluant
des plans de successions et d’une gestion visant à attirer
& développer les talents
Critère qualitatif
Critère lié à la communication, au marketing
et à la digitalisation de l’entreprise
Développement de la “corporate identity”,
de la communication envers tous les stakeholders
et développement de la responsabilité sociétale
de l’entreprise
Critère qualitatif
112
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DU CONTRAT
Les droits et obligations liés à la fonction de CEO sont
formalisés dans une convention de management à
durée indéterminée qui reprend les principales dispo-
-
dentialité des informations auxquelles il a accès, une
clause de non concurrence et de non débauchage, etc.
LES AUTRES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF
PROCESSUS DÉCISIONNEL
Le conseil d’administration décide du recrutement, de
chacun de ces “autres” membres du comité exécutif,
sur proposition du comité de nomination et de rému-
nération, qui lui-même aura préalablement entendu
le CEO à ce sujet.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
est déterminée sur base d’infor-
mations relatives aux niveaux de rémunération prati-
qués pour des fonctions comparables, et pour des
-
tions sont recueillies par le comité de nomination et
de rémunération.
échu et fait l’objet d’une indexation au mois de janvier.
La rémunération variable (en espèces uniquement)
récompense une prestation de qualité répondant aux
attentes, en matière de résultats, de professionnalisme
et de motivation.
à octroyer, le cas échéant, le conseil d’administration - sur
proposition du comité de nomination et de rémunéra
-
tion, qui aura lui-même préalablement entendu le CEO
des autres membres du comité exécutif au cours de
En application des principes qui précèdent et sur propo-
sition du comité de nomination et de rémunération, les
critères pour l’évaluation de la performance du comité
répartis en deux volets :
1
er
volet, représentant 25 % de la rémunération
variable cible : des objectifs liés à la performance de
la Société. Ces objectifs sont communs à l’ensemble
du comité exécutif et repris ci-dessus pour le CEO.
2
ème
volet, représentant 75 % de la rémunération
variable cible : des objectifs individuels en rapport
avec les objectifs précités. Il s’agit d’une combinai-
son d’objectifs de base liés à leurs responsabilités
-
générale le taux d’occupation, la croissance, l’EPS, la
marge opérationnelle, les projets spéciaux. Les cri-
en fonction des priorités et couvrent typiquement
des domaines qui peuvent être catégorisés comme
La rémunération variable sera payée par Ascencio
de la rémunération annuelle variable des quatre autres
membres du comité exécutif représente moins de 25 %
pour les quatre membres).
Les autres membres du comité exécutif travaillant sous
le couvert d’un contrat de travail bénéficient d’une
voiture de société et des accessoires qui y sont habi-
tuellement liés. Ils disposent également d’un téléphone
portable, d’un ordinateur portable, d’une tablette et
de contributions patronales à une assurance hospita-
lisation et à une assurance groupe.
RAPPORT DE GESTION
113
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DES CONTRATS AVEC
LES AUTRES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF
Les autres membres du comité exécutif sont rému-
nérés dans le cadre de contrat de management et de
contrat de travail d'employé. Ces contrats sont conclus
à durée indéterminée. Les contrats de travail à durée
indéterminée conclus avec les autres membres du
comité exécutif ne comprennent pas de dispositions
préavis légaux sont applicables.
Les conventions de services prévoient les possibilités
de préavis suivantes :
de façon unilatérale, avec un délai de préavis de 4
à 6 mois dépendant de la fonction ;
sans préavis, ni indemnité en cas rupture pour
manquement grave.
AUTRES COLLABORATEURS
-
mination et de rémunération l’examen et l’approbation
des propositions formulées annuellement par le CEO au
sujet du budget global (et non individuel) des rémuné-
Le conseil d’administration a délégué au CEO et
membres du comité exécutif l’examen et le pouvoir
de décision concernant les rémunérations individuelles
avantages extralégaux (ex. chèques repas, voiture,
téléphone portable, etc.) en fonction du niveau de res-
ponsabilité et d’expérience de chacun.
La rémunération variable des employés se compose
d’une partie liée aux objectifs individuels et d’une partie
liée aux objectifs collectifs de performance (Plan bonus
CCT 90). Le résultat EPRA et le taux d’occupation dé-
terminent ainsi dans quelle mesure la rémunération
variable collective est attribuée.
CONTRIBUTION DE LA POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
À LA STRATÉGIE D’ENTREPRISE, AUX INTÉRÊTS À
LONG TERME ET À LA CRÉATION DE VALEUR DURABLE
AU SEIN DE LA SOCIÉTÉ
La politique de rémunération d’Ascencio à l’égard de ses
au conseil d’administration, grâce à la combinaison de
leurs expériences, de leurs connaissances et de leurs
compétences, de remplir son rôle : tendre à une créa-
stratégie d’Ascencio, de la réalisation d’un leadership
-
manent des performances de la Société.
La politique de rémunération d’Ascencio à l’égard du
CEO, des membres du comité exécutif et des autres
collaborateurs d’Ascencio vise à attirer, récompenser
qualitatifs et quantitatifs, alignés sur les objectifs à long
terme d’Ascencio et son plan de croissance.
COMPLY OR EXPLAIN
RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS NON-EXÉ-
CUTIFS EN ACTIONS
Le Code 2020 - principe 7.6 préconise que les admi-
nistrateurs non exécutif reçoivent une partie de leur
rémunération sous la forme d’actions de la Société.
Ces actions sont conservées au moins un an après que
l’administrateur non exécutif ait quitté le Conseil et au
moins trois ans après leur attribution. Les administra-
EXPLAIN - Ascencio déroge à ce principe et n’alloue
pas de rémunération en actions aux administrateurs
non exécutifs. Compte tenu des montants actuels de
la rémunération et du caractère indépendant des ad-
ministrateurs non exécutifs, Ascencio est d’avis que
l’octroi (d’une partie) de la rémunération en actions
ne contribuerait pas nécessairement à l’objectif du
114
Code 2020 de faire agir de tels administrateurs dans la
perspective d’un actionnaire à long terme. La politique
générale d’Ascencio et son mode de fonctionnement
répondent déjà à l’objectif de la recommandation 7.6
du Code 2020 qui vise à promouvoir la création de
valeur à long terme et un équilibre entre les intérêts et
les attentes légitimes des actionnaires et de l’ensemble
des parties prenantes. Ces principes sont notamment
consacrés dans la Charte de gouvernance et dans le
Règlement d’ordre intérieur du conseil d’administration,
auxquels chaque administrateur a souscrit.
SEUIL MINIMUM D’ACTIONS DEVANT ÊTRE DÉTENUES
PAR LES DIRIGEANTS
Le Code 2020 - principe 7.9
seuil minimum d’actions que les dirigeants doivent
détenir.
EXPLAIN - Ascencio déroge à ce principe et ne fixe
aucun seuil minimum explicite pour la détention d’ac-
tions pour le CEO, ni pour les autres membres du co-
mité exécutif. Ascencio aspire, en tant que SIR/REIT, à
maintenir un dividende stable, dans la perspective d’un
solide, rentable et liquide aux investissements directs
dans l’immobilier sur la base d’un rendement locatif. Il
dans son plan de croissance stratégique. C’est cette
stratégie qui doit être déployée opérationnellement par
les membres du comité exécutif d’Ascencio. Ascencio
estime que sa politique de rémunération simple et
transparente à l’égard des membres du comité exécutif
soutient cette stratégie.
DISPOSITIONS EN MATIÈRE
DE RÉCUPÉRATION “CLAWBACK”
Le Code 2020 - principe 7.12 préconise d’inclure des
clauses permettant à la Société de recouvrer des émo-
luments variables payés, ou de surseoir au paiement
d’émoluments variables, et précise les circonstances
dans lesquelles il conviendrait d’agir ainsi, dans la
mesure permise par la loi.
COMPLY - Les membres du comité exécutif ont adhéré
à la politique d’ajustement de la rémunération variable
de la Société et acceptent que la Société puisse annuler
ou réduire tout ou partie des émoluments variables en
cas de violation grave de la politique d’intégrité de la
Société ou du Dealing Code ou en cas de dissimulation
frauduleuse ou d’une faute grave.
PROCÉDURE DE DÉROGATION À LA POLITIQUE
DE RÉMUNÉRATION
Dans des circonstances exceptionnelles, à apprécier au
cas par cas, et seulement si cela est nécessaire pour
servir les intérêts et la pérennité à long terme de la
Société dans son ensemble ou garantir sa viabilité, le
conseil d’administration peut, sur avis motivé du comité
de nomination et de rémunération, autoriser certaines
dérogations à la politique de rémunération en vigueur
en ce qui concerne les éléments suivants de la rému-
nération du CEO et des membres du comité exécutif :
détermination et adaptation de la hauteur de la
détermination ou adaptation des objectifs de per-
formance.
RAPPORT DE GESTION
115
RAPPORT DE REMUNERATION
Le rapport de rémunération fournit une vue d’ensemble
de la rémunération, y compris tous les avantages oc-
troyés ou dus au cours de l’exercice 2020-2021 au
gérant statutaire, aux administrateurs, au CEO et aux
autres membres du comité exécutif.
Au cours de l’exercice, il n’a pas été dérogé à la politique
de rémunération.
Rémunération du gérant statutaire :
Ascencio SA —
Pour l’exercice écoulé, la rémunération du gérant s’élève
à 976 KEUR.
Rémunération des administrateurs
non-exécutifs —
La rémunération des administrateurs se compose :
de jetons de présence.
La rémunération de base du Président du conseil d’ad-
ministration du gérant statutaire est de 15.000 EUR
HTVA par an et de 6.000 EUR HTVA par an pour les
autres administrateurs non exécutifs. Le jeton de pré-
sence est de 1.500 EUR pour chaque présence à une
réunion du conseil d’administration du gérant statu-
taire, à une réunion du comité d’audit, à une réunion
du comité de nomination et de rémunération ou à une
réunion du comité d’investissement ou lors de missions
ponctuelles telles que la visite d'un site.
Aucun contrat n’a été conclu avec les administrateurs.
La rémunération des administrateurs n’est pas liée
directement ou indirectement aux opérations réalisées
par la Société. Les administrateurs non exécutifs ne
reçoivent pas de rémunération liée aux performances,
telle que bonus et formules d'intéressement à long
terme et ne reçoivent pas d’avantages en nature ni
d’avantages liés à des plans de pension.
La rémunération des administrateurs sera payée cou-
rant juin 2022 suite à l’assemblée générale ordinaire
du gérant statutaire et se détaille comme suit :
Rémunération
Total
Conseil
d'administration
Comité
d'audit
Comité
d'investissement
Comité de
nomination et de
rémunération
Comité des
administrateurs
indépendants
Groupe
de
travail
Mestdagh
Carl
Président
du Conseil
d'administration
15.000 10.500 - - 9.000 - - 34.500
Fautré
Serge
Vice-Président
du Conseil
d'administration
6.000 10.500 - - - - - 16.500
Klein
Yves
1
Administrateur
non-exécutif
4.500 10.500 6.000 - - - - 21.000
Deklerck
Laurence
Administrateur
non-exécutif
6.000 12.000 9.000 - 9.000 1.500 - 37.500
Tacq
Patrick
Administrateur
non-exécutif
6.000 12.000 - 12.000 9.000 1.500 - 40.500
Beguin
Olivier
Administrateur
non-exécutif
6.000 12.000 - 9.000 - - - 27.000
Boniface
Stéphanie
Administrateur
non-exécutif
6.000 10.500 - 12.000 - 1.500 - 30.000
Leunen
Alexandra
Administrateur
non-exécutif
6.000 12.000 - - - - - 18.000
D'Hondt
Amand-Benoît
Administrateur
non-exécutif
6.000 12.000 9.000 7.500 - - - 34.500
Watrice
2
Administrateur
non-exécutif
2.000 1.500 3.000 - - - - 6.500
63.500 103.500 27.000 40.500 27.000 4.500 - 266.000
1 Fin de mandat au 11/06/2021
2 Début de mandat au 11/06/2021
116
LE CHIEF EXECUTIVE OFFICER (CI APRÈS “LE CEO”)
L'administrateur délégué d’Ascencio SA, qui est le seul
administrateur exécutif, exerce la fonction de CEO. Il a
également la qualité de représentant permanent du
au sens de l’article 14 § 3 de la loi relative aux Sociétés
Immobilières Réglementées.
Le mandat du CEO en sa qualité d'administrateur exé-
cutif d’Ascencio SA n'est pas rémunéré.
Pour l’exercice écoulé, la rémunération variable du CEO
a été décidée en tenant compte de critères communs
au comité exécutif et individuels (voir ci-dessus). Le 24
novembre 2021, le conseil d’administration a conclu,
après analyse et sur avis du comité de nomination et
et individuels, avaient été atteints.
LES AUTRES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF
Les autres membres du comité exécutif sont rémunérés
dans le cadre d’un contrat de travail d'employé ou d’un
contrat de prestations de services.
-
mations relatives aux niveaux de rémunération pra-
tiqués pour des fonctions comparables, et pour des
-
tions sont recueillies par le comité de nomination et
de rémunération.
Objectifs communs et permanents
à l'ensemble du Comité exécutif
Critère Corporate : Résultat net courant par action (EPRA
Earnings) et mise en œuvre de la stratégie
Critère Immobilier : Performance Immobilière du Portefeuille
Critère lié à la gestion des ressources humaines : Mise en
œuvre de plans de développement incluant des plan de succes-
sions et d’une gestion visant à attirer & développer les talents
Critère lié à la communication, au marketing et à la digi
-
talisation de l’entreprise
:
Développement de la “corporate
identity”, de la communication envers tous les stakeholders et
à l'exercice écoulé
Assurer une gestion optimale d’Ascencio dans le cadre de la
pandémie ; Préparer l'entretreprise à saisir des opportunités
stratégiques et analyser celles-ci ; Conseiller et participer au
développement de l'expertise immobilière d'Ascencio sur ses
Rémunération
1
Rémunération
variable
2
Assurance
groupe
Avantages
en nature
Rémunération
totale
CEO
Vincent Querton 207.000 € 60.000 € NA 10.000 € 277.000 €
sprl AN&MO 100.000 € 40.000 € NA NA 140.000 €
Total CEO 307.000 € 100.000 € NA 10.000 € 417.000 €
Autres membres
du comité exécutif
3
663.101 € 160.785 € 14.420 € 9.694 € 848.000 €
Ratio rémunération variable/ rémunération totale
4
CEO
Autres membres du comité exécutif
1 Comprend rémunération brute et frais forfaitaires.
2 Comprend bonus et CCT90.
3 Comprend Rémunération Michèle Delvaux ayant quitté la société le 4 juin 2021.
4 Rémunération totale au sens de l'article 3:6 § 3 1° du code des sociétés et des associations.
Rémunération du comité exécutif —
RAPPORT DE GESTION
117
échu et fait l’objet, le cas échéant, selon les contrats,
d’une indexation annuelle.
Pour l’exercice écoulé, la rémunération variable des
autres membres du comité exécutif a été décidée en
tenant compte de critères communs au comité exé-
cutif. Des objectifs individuels complémentaires ont
également été retenus, en lien avec les responsabilités
24 novembre 2021, le conseil d’administration a conclu,
après analyse et sur avis du comité de nomination et
et individuels, avaient été atteints.
Variation annuelle de la rémunération
globale —
Le ratio entre la rémunération la plus haute du comité
exécutif et la plus basse parmi les collaborateurs, expri-
mée sur base d’un équivalent temps plein, est de 1/10.
2016/2017
vs
2015/2016
2017/2018
vs
2016/2017
2018/2019
vs
2017/2018
2019/2020
vs
2018/2019
2020/2021
vs
2019/2020
Rémunération du Gérant
5 % 5 % 3 % 4 % 1 %
Rémunération des administrateurs non-exécutifs
1
SPRL CAI (Fin 09/06/2017) -
Carl Mestdagh (Nomination 09/06/2017)
-15 % 37 % -19 % 29 % 5 %
Serge Fautré (Nomination 08/06/2012)
25 % 35 % 0 % 0 % 22 %
Yves Klein (Nomination 16/07/2009)
19 % 66 % -33 % 14 % -13 %
Laurence Deklerck (Nomination 25/01/2015)
20 % 35 % -22 % 24 % 19 %
Patrick Tacq (Nomination 09/06/2017)
NA NA -30 % 13 % 50 %
Olivier Beguin (Nomination 28/03/2018)
NA NA NA 27 % 29 %
Stéphanie Boniface (Nomination 28/03/2018)
NA NA NA 7 % 25 %
Alexandra Leunen (Nomination 28/03/2018)
NA NA NA 33 % 0 %
Amand-Benoît D'Hondt
(Nomination 01/12/2018)
NA NA NA 94 % 15 %
NA NA NA NA NA
Rémunération totale du CEO
2
NA NA 2 % 6 % -5 %
Rémunératiuon totale moyenne des autres
membres du comité exécutif
3
NA NA 4 % 12 % 1 %
Rémunération totale moyenne des salariés
sur base équivallente temps plein
4
6 % 24 % 21 % 30 % 8,72 %
Performance de la Société
7 % 1 % 1 % 11 % 3 %
Résultat EPRA par action
5
5 % 2 % 7 % 3 % 4 %
Dividende brut par action
3 % 3 % 3 % 4 % 1 %
1 A dater de leur nomination.
2 Vincent Querton & Sprl AN&MO à dater du 17 octobre 2017.
3
4
prime bonus, véhicule de société, CCT90, intervention chèque-repas, assurance hospitalisation, indemnité de transport, frais forfaitaires, assurance groupe.
5 Résultat net courant jusqu'au 30/09/2016 inclus - Résultat EPRA à dater du 01/10/2016.
118
REGLEMENT DES CONFLITS
D’INTERETS
Principes —
Ascencio est régie simultanément :
par des dispositions légales applicables en la ma-
tière, communes aux sociétés cotées, telles que pré-
vues aux articles 7 :96 et 7 :97 du Code des Sociétés
et Associations ;
loi du 12 mai 2014 relative aux SIR, qui prévoit notam-
ment l’obligation d’informer préalablement la FSMA de
certaines opérations envisagées avec les personnes
visées par cette disposition, de réaliser ces opérations
à des conditions de marché normales et de rendre
publiques ces opérations ;
ainsi que par les règles prévues dans sa charte de
gouvernance d’entreprise.
Ces règles, ainsi que leur application au cours de l’exer-
cice écoulé sont décrites ci-après.
DISPOSITIONS LÉGALES APPLICABLES
I. ARTICLE 7 :96 DU CODE DES SOCIÉTÉS
ET ASSOCIATIONS
Conformément à l’article 7 :96 du Code des Sociétés
et Associations, si un administrateur a, directement
ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale
opposé à une décision ou à une opération relevant
du conseil d’administration, il doit le communiquer
aux autres membres avant la délibération du Conseil.
le procès-verbal du conseil d’administration qui devra
prendre la décision. Le commissaire de la Société doit
en être informé et l’administrateur concerné ne peut
assister aux délibérations du conseil d’administration
relatives aux opérations ou aux décisions concernées,
ni prendre part au vote. Le procès-verbal y relatif est
ensuite reproduit dans le rapport de gestion.
II. ARTICLE 7 :97 DU CODE DES SOCIÉTÉS
ET ASSOCIATIONS
-
tion avec une société liée (sous réserve de certaines
exceptions), l’article 7 :97 du Code des Sociétés et
Associations impose la mise en place d’un comité ad
hoc composé de trois administrateurs indépendants ;
ce comité, assisté par un expert indépendant, doit
communiquer une appréciation motivée sur l’opération
envisagée au conseil d’administration, qui ne peut
prendre sa décision qu’après avoir pris connaissance de
ce rapport. Le commissaire doit rendre une appréciation
comité et dans le procès-verbal du conseil d’adminis-
tration. Le conseil d’administration précise ensuite
dans son procès-verbal si la procédure a été respectée
et, le cas échéant, les motifs sur la base desquels il a
été dérogé à l’avis du comité. La décision du comité,
l’extrait du procès-verbal du conseil d’administration
et l’appréciation du commissaire sont repris dans le
rapport de gestion.
Toutes les décisions ou opérations auxquelles s'ap-
pliquent la procédure ci-dessus font l'objet d'une an-
nonce publique, au plus tard au moment de la prise de
la décision ou de la conclusion de l'opération (§4/1).
L'annonce est accompagnée de la décision du comité,
le cas échéant des motifs pour lesquels le conseil d'ad-
ministration ne suit pas l'avis du comité, ainsi que de
l'appréciation du commissaire.
III. ARTICLES 37 DE LA LOI DU 12 MAI 2014
RELATIVE AUX SIR ET ARTICLE 8 DE L’ARRÊTÉ ROYAL
DU 13 JUILLET 2014 RELATIF AUX SIR
L’article 37 de la Loi SIR impose notamment aux SIR
publiques, et sous réserve de certaines exceptions,
d’informer au préalable la FSMA de toute opération
RAPPORT DE GESTION
119
une société avec laquelle la SIR entretient un lien de
participation
1
, les autres actionnaires d’une société
du périmètre
2
de la SIR, les administrateurs, gérants,
membres du comité de direction de la SIR. La Société
doit établir que l’opération envisagée présente un in-
térêt pour elle et qu’elle se situe dans sa stratégie et
l’opération doit être réalisée à des conditions normales
de marché. Si l’opération concerne un bien immobilier,
l’expert immobilier indépendant doit en évaluer la juste
valeur, qui constitue le prix minimum auquel cet actif
peut être cédé ou maximum auquel elle peut l’acquérir.
La SIR doit en informer le public au moment où l’opéra-
tion est conclue et commenter cette information dans
IV. MENTIONS OBLIGATOIRES EN VERTU
DU CODE DES SOCIÉTÉS ET ASSOCIATIONS
Application de la procédure visée à l’article 7 :96
du Code des Sociétés et des Associations
Lors de la réunion du conseil d’administration du 26
novembre 2020, Vincent H. Querton, administrateur-dé-
légué , s’es abstenu de participer aux délibérations et
variable du CEO pour l’exercice 2019/2020.
L’extrait du procès-verbal y relatif est reproduit ci-dessous :
“Après en avoir délibéré, le conseil d’administration, hor-
mis le CEO, qui n’a participé ni aux délibérations ni aux
décisions relatives à ce point, décide d’attribuer pour
l’exercice 2019/2020 une rémunération variable de :
- 60 KEUR à Vincent H. Querton en qualité de Chief
- 40 KEUR à la SPRL AN&MO pour les missions réalisées
pour la succursale française d’Ascencio. ”
Application de la procédure visée à l’article 7 :97
du Code des Sociétés et des Associations.
Le comité des administrateurs indépendants, composé
de Stéphanie Boniface, Laurence Deklerck et de Patrick
Tacq, s’est réuni en date du 23 décembre 2020, à la de
-
mande du conseil d’administration suite à la constatation
Code des Sociétés et des Associations, dans le cadre
de l’acquisition du supermarché Carrefour by Groupe
Mestdagh à Couillet (Belgique) et des cellules attenantes.
Le comité a rendu l’avis suivant :
“Après avoir pris connaissance de l’avis de l’expert
indépendant CBRE et sur base des considérations re
-
prises dans le présent avis, les membres du comité des
administrateurs indépendants concluent unanimement
décrites supra :
-
tionnaires ;
dommages manifestement abusifs à la lumière de la
politique qu’elle mène ;
ses actionnaires puisque qu’elle est réalisée à des
conditions normales de marché pour des opérations
de même nature.
1 Pour rappel, en vertu du Code des Sociétés et Associations, ce lien est notamment présumé exister, sauf preuve contraire, à partir d’une
détention de droits sociaux représentant le dixième du capital de la Société.
2 Par “société du périmètre”, on entend, la société dont plus de 25 % du capital social est détenu directement ou indirectement par une société
120
Le Comité émet donc un avis favorable sur l’Opération.”
Conformément au § 4/1 de l’article 7 :97 du Code
des Sociétés et des Associations, une annonce publique
a été faite le 15 mars 2021. Celle-ci est disponible sur
le site internet de la Société.
SIR a été adressée à la FSMA en date du 9 mars 2021.
DISPOSITIONS DE LA CHARTE DE GOUVERNANCE
I. POLITIQUE D’ASCENCIO SCA RELATIVE
AUX OPÉRATIONS AVEC UN ADMINISTRATEUR
NON COUVERTES PAR L’ARTICLE 7 :96 DU CODE
Si Ascencio SCA propose de conclure avec un admi-
nistrateur ou une société liée à celui-ci une opération
qui n’est pas couverte par l’article 7 :96 du Code des
Sociétés et Associations (à l’exception des corporate
opportunities pour lesquelles seules sont applicables
les règles de la présente charte, sans préjudice des
Ascencio SCA estime néanmoins nécessaire que cet
administrateur le signale aux autres administrateurs
avant la délibération du conseil d'administration ; que sa
de l’article 7 :96 du Code des Sociétés et Associations,
-
tion qui devra prendre la décision ; qu’il s’abstienne
d’assister à la délibération du conseil d'administration
relative à cette opération ou de prendre part au vote ;
que, toutes les fois qu’il serait contraire à l’intérêt so-
cial d’Ascencio SCA que l’administrateur concerné soit
informé des conditions auxquelles Ascencio SCA serait
disposée à conclure l’opération en question, les notes
de préparation ne lui soient pas envoyées et le point
fasse l’objet d’une annexe au procès-verbal qui ne lui
est pas communiquée.
En toute hypothèse, cette opération doit être conclue
aux conditions normales du marché.
Cette opération sera mentionnée dans le chapitre “Gou-
vernance d’entreprise” du rapport annuel, sans toute-
fois que l’entièreté du procès-verbal relatif à l’opération
concernée ne doive y être reproduite.
II. CORPORATE OPPORTUNITIES
Les administrateurs d’Ascencio SA étant nommés,
notamment en fonction de leur compétence et de leur
expérience dans le domaine immobilier, il est possible
qu’ils exercent des mandats ou fonctions dans d’autres
sociétés immobilières ou des sociétés contrôlant des
sociétés immobilières.
Dès lors, il peut se produire qu’une opération soumise
au conseil d'administration (par exemple : acquisition
d’un immeuble dans le cadre d’un processus d’en-
chères) soit susceptible d’intéresser une autre société
dans laquelle un administrateur a un mandat. Dans une
telle hypothèse, qui peut impliquer dans certains cas un
une procédure calquée en grande partie sur celle prévue
par l’article 7 :96 du Code des Sociétés et Associations
L’administrateur concerné signale immédiatement au
Président du conseil d'administration l’existence d’une
l’existence d’une telle situation.
et le Président du conseil d’administration examinent
ensemble si les procédures de “chinese walls” adop-
tées au sein de l’entité dont fait partie l’administrateur
concerné permettent de considérer qu’il peut, sous sa
seule responsabilité, assister aux réunions du conseil
d’administration. Au cas où de telles procédures n’au-
raient pas été mises en place ou au cas où l’adminis-
trateur concerné estimerait qu’il est plus judicieux qu’il
s’abstienne, il se retire du processus délibérationnel et
décisionnel : les notes de préparation ne lui sont pas
envoyées, il se retire du conseil d'administration lorsque
le point y est discuté, ce point fait l’objet d’une annexe
au procès-verbal qui ne lui est pas communiquée.
RAPPORT DE GESTION
121
Le procès-verbal du conseil d'administration constate
le respect de cette procédure ou explique la raison pour
laquelle elle n’a pas été appliquée.
Cette procédure cesse de s’appliquer dès que le risque
disparaît (par exemple, parce que soit Ascencio SCA soit la
Le cas échéant, cette procédure se cumule avec l’article
7 :96 du Code des Sociétés et Associations, lorsque
cette disposition est applicable (par exemple, parce que
l’administrateur en question a un intérêt patrimonial
opposé à celui d’Ascencio SCA). Dans ce dernier cas,
l’entièreté des passages relevant du procès-verbal du
conseil d'administration devra en outre être reproduite
dans le rapport de gestion.
CONTRÔLE INTERNE
Généralités —
Ascencio a organisé, sous la responsabilité du conseil
d’administration du gérant statutaire, un système de
contrôle interne. Le conseil est assisté par le commissaire,
le comité d’audit et un auditeur interne indépendant.
L’organisation du système de contrôle interne au sein de
la Société est inspirée du modèle COSO (Committee of
Sponsoring Organization of the Threadway Commission).
COSO est un organisme international privé reconnu en
matière de contrôle interne et de gestion des risques.
Le contrôle interne comprend un ensemble de
moyens, de comportements, de procédures et d’ac-
tions adaptés aux caractéristiques propres de la
Société qui :
ressources, et
lui permette de prendre en compte de manière
-
Précisément, le contrôle interne vise à s’assurer :
de manière à ce que notamment les comptes annuels
et semestriels ainsi que les rapports annuels et semes-
triels soient conformes à la règlementation en vigueur ;
engagés ;
de la mise en place des politiques générales, plans
et procédures internes ;
du respect des lois et règlements.
122
-
tion des risques et de l’environnement de contrôle,
se sont ainsi fondés sur les recommandations in-
ternationales et les bonnes pratiques en la matière
ainsi que sur le modèle des trois lignes de défense :
la première ligne de maîtrise est celle des opérations ;
la deuxième ligne de maîtrise est celle des fonc-
tions mises en place pour assurer le suivi du contrôle
des risques et de la conformité (risk manager et com
-
la troisième ligne de maîtrise est celle de l'assurance
indépendante fournie par l'audit interne.
Ces fonctions sont assurées de manière adéquate et
avec l’indépendance requise compte tenu de la taille
de l’entreprise et de ses ressources comme il est décrit
ci-après.
Conformément à la loi et à la circulaire de la FSMA
-
blissent dans le mois qui précède l’assemblée générale
ordinaire un rapport sur le contrôle interne à l’attention
de la FSMA et du commissaire de la Société. Ce rapport
contient notamment la description du processus de
contrôle interne, la description des procédures clés de
Conformément à l’article 17 de la loi du 12 mai 2014,
la loi “SIR”, la Société dispose de trois fonctions de
manager et un auditeur externe indépendant.
Compliance officer —
des lois, réglementations et règles de conduite ap-
plicables à la Société, en particulier les règles liées à
l’intégrité des activités de la Société, ainsi qu’au respect
des obligations relatives aux transactions sur actions
de la Société.
Stéphanie Vanden Broecke, dirigeant effectif, a été
Règles préventives des abus de marché —
En application du règlement européen
1
(ci-après “le Rè-
glement”) et de la loi
2
(ci-après la “Loi”) relatifs aux abus
une politique de prévention en matière d’utilisation d’in
-
POLITIQUE D’INTÉGRITÉ
La politique d’intégrité d’Ascencio est un volet
important de sa bonne gouvernance.
Ascencio met en œuvre, gère et évalue un en-
semble d’instruments ayant pour objectif une
régularisation des comportements, en vue d’as-
surer la cohérence de ceux-ci avec la poursuite
ETHIQUE D'ENTREPRISE
Ascencio agit dans le plus strict respect de
l’éthique en mettant l’accent sur les valeurs
d’honnêteté, d’intégrité et d’équité dans tous
les domaines.
Elle ne tolère aucune forme de corruption et
refuse d’entrer en relation avec des personnes
impliquées dans des activités illégales ou sus-
pectées de l’être.
ACTIVITÉS POLITIQUES
Ascencio agit d’une manière socialement res-
ponsable selon les lois du pays dans lequel elle
opère, tout en poursuivant des objectifs com-
pas à un parti ou à une organisation politique
quelconque.
RAPPORT DE GESTION
123
Ces règles s’appliquent :
aux membres de l’organe d’administration du gérant
statutaire d’Ascencio ;
aux responsables de haut niveau qui, sans être
membres de l’organe visé supra, disposent d’un accès
régulier à des informations privilégiées concernant
directement ou indirectement la Société et du pouvoir
de prendre des décisions de gestion concernant l’évo-
lution future et la stratégie d’entreprise de la Société ;
ci-après “les dirigeants” ;
aux personnes susceptibles de disposer d’informa-
tions privilégiées en raison de leur implication dans la
préparation d’une opération déterminée.
Informations privilégiées —
Une information privilégiée est une information à ca-
ractère précis qui n’a pas été rendue publique, qui
concerne, directement ou indirectement, la Société,
qui leur sont liés.
Ascencio veille à ce que les informations privilégiées
soient rendues publiques dès que possible et d’une
façon permettant un accès rapide et complet à ces
informations ainsi qu’une évaluation correcte et rapide
de celles-ci par le public.
ascencio.be), pour une période d’au moins 5 ans, toutes
les informations privilégiées qu’elle est tenue de publier.
Ascencio peut, sous sa propre responsabilité, dif-
férer la publication d’une information privilégiée à
condition que toutes les conditions suivantes soient
réunies :
la publication immédiate est susceptible de porter
atteinte aux intérêts légitimes de l’émetteur ;
le retard de la publication n’est pas susceptible
d’induire le public en erreur ;
de ladite information.
CONFLITS D'INTÉRÊTS
Ascencio veille à ce que toute personne tra-
vaillant en son sein agisse conformément à la
déontologie et aux principes de bonne conduite
des affaires et du secret professionnel. Tout
-
rêts est chargé d’en aviser immédiatement son
responsable. De même, un administrateur devra
en aviser le Président du conseil d’administra-
tion et s’abstiendra de participer au processus
confronté à une corporate opportunity devra en
aviser le Président et immédiatement appliquer
la procédure des chinese wall.
Pour plus d’informations sur les règles préven-
référons aux développements de la section y
consacrés dans le présent rapport.
PRÉVENTION DU DÉLIT D'INITIÉ
Les membres des organes de la Société et du
personnel qui ont l’intention de réaliser des
transactions avec les actions Ascencio doivent le
est strictement interdit d’acheter ou de vendre
des actions pendant les périodes fermées. Il leur
est également interdit de communiquer cette
information à des tiers – y compris les membres
de leur famille.
1 Règlement (UE) n° 596/2014 du Parlement européen et du Conseil du 16
avril 2014 sur les abus de marché et abrogeant la directive 2003/6/CE du
Parlement européen et du Conseil et les directives 2003/124/CE, 2003/125/
CE et 2004/72/CE de la Commission.
2
admissions d’instruments de placement à la négociation sur des marchés
réglementés, ainsi que la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des partici-
pations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la
négociation sur un marché réglementé.
124
-
formation privilégiée, il en informe par écrit la FSMA
immédiatement après la publication de l’information.
INITIÉ
Toute personne qui dispose d’une information pri-
vilégiée ne peut :
faire usage de l’information privilégiée en acquérant
ou cédant, pour son compte ou pour le compte de tiers, di
-
faire usage de l’information privilégiée en annulant
que la personne ne détienne l’information privilégiée ;
recommander, sur la base de cette information pri-
vilégiée, à une autre personne d’acquérir ou de céder
personne à procéder à une telle acquisition ou à une
telle cession ;
recommander, sur la base de cette information pri-
un ordre de bourse existant ou inciter cette personne à
divulguer à une autre personne l’information privi-
légiée, sauf si et à condition que :
cette divulgation ait lieu dans le cadre normal de
l’exercice de son travail, de sa profession ou de ses
fonctions ;
une obligation légale, règlementaire, statutaire ou
cette divulgation soit limitée sur base du need
to know.
LISTE D’INITIÉS
toutes les personnes qui ont un accès à l’information
privilégiée. Cette liste comprendra une section appelée
“section des initiés permanents” reprenant toutes les
personnes qui, en raison de leur fonction ou de leur
position, ont en permanence accès à l’ensemble des
informations privilégiées de la Société.
-
la liste d’initiés reconnaissent par écrit les obligations
légales et règlementaires qui en découlent et aient
connaissance des sanctions applicables en cas d’opé-
ration d’initié ou de divulgation illicite d’Information
privilégiée.
PUBLICATION DES TRANSACTIONS EFFECTUÉES PAR
LES PERSONNES EXERÇANT DES RESPONSABILITÉS
DIRIGEANTES
Les dirigeants et les personnes qui leur sont étroite-
la FSMA toute transaction
1
propre et se rapportant aux instruments financiers
de la Société au plus tard dans un délai de trois jours
ouvrables après la date de la transaction, au moyen
sur le site internet de la FSMA (www.fsma.be).
Ces transactions seront ensuite publiées sur le site
internet de la FSMA susmentionné.
1 C’est-à-dire toute transaction ultérieure une fois le montant
de 5.000 EUR atteint au cours d’une année civile.
RAPPORT DE GESTION
125
PÉRIODES FERMÉES ET D’INTERDICTION
Outre les interdictions visées ci-dessus, les diri-
-
compte d’un tiers, directement ou indirectement,
pendant une période fermée à savoir :
la période de trente jours calendaires précédant la
date de publication des résultats annuels ;
la période de trente jours calendaires précédant la
date de publication des résultats semestriels ;
étant entendu qu’à chaque période s’ajoute le jour de
bourse au cours duquel la publication des résultats a lieu.
-
ni pour le compte d’un tiers, directement ou indirec-
tement, pendant une période au cours de laquelle la
Société et/ou certains dirigeants sont en possession
d’une information privilégiée.
Risk manager —
la fonction de risk manager au sein d’Ascencio.
La politique de gestion des risques fait partie intégrante
de la stratégie et de la bonne gouvernance d’Ascencio.
Il s’agit d’un processus continu par lequel la Société
traite méthodiquement les risques inhérents ou ex-
ternes à ses activités et ce, dans une recherche de
performance durable.
La politique de gestion des risques et la méthodologie
développée consistent en l’identification, l’analyse
et le traitement des risques selon un processus an-
nuel à réaliser par le risk manager en collaboration
avec les personnes clés d’Ascencio et en fonction des
compétences et responsabilités de chacun au sein de
l’organisation. Le cas échéant, le risk manager se fait
assister par un consultant externe.
La méthodologie appliquée consiste en :
une revue critique de l’univers de risques par dis-
cussion avec le management d’Ascencio. Les principaux
axes sont :
(“Le Marché”) ;
Société et à ses activités.
une évaluation de l’impact potentiel de chaque
réputation) selon une échelle de gravité à 4 niveaux
par le management d’Ascencio assisté de personnes
clés de l’organisation ;
une évaluation de l’appétit pour chaque risque par
le conseil d’administration ;
une évaluation du niveau de maîtrise des risques
(maturité des procédures de contrôle, existence d’un
historique de préjudices).
Le processus de gestion des risques doit permettre
stratégie de la Société.
Une approche structurée de la gestion des risques im-
pose une bonne interprétation des guides, standards et
cadre de référence de la gestion des risques et la mise
le registre des risques.
Les risques font l’objet d’une évaluation annuelle et
les conclusions de l’analyse sont présentées au comité
d’audit qui en fait rapport au conseil d’administration.
126
Pour plus d’informations sur la gestion des risques,
nous nous référons à la section “Facteurs de risques”
du présent rapport.
Audit interne indépendant —
de 3 ans à BDO soit jusqu’au 30 septembre 2021.
responsable en interne de la fonction d’audit interne.
L'auditeur interne exerce une activité de contrôle et
de conseil et s’assure de la régularité de la gestion de
l'entreprise relativement au suivi de ses procédures.
Au cours de l’exercice écoulé, les travaux de l’auditeur
interne ont porté sur :
le processus de gestion des immeubles du point
de vue des permis socio-économiques et permis d’ur-
banisme ;
le processus de gestion des ressources humaines
et de la gestion de la paie ;
la cybersécurité ;
et les thématiques d’audit récurrentes :
signature.
Le rapport de l’auditeur interne a été présenté au comité
d’audit qui en a fait rapport au conseil d’administration.
Élements susceptibles d’avoir une incidence
Ascencio expose ci-dessous les éléments qui, en vertu
de l’article 34 de l’arrêté royal du 14 novembre 2007
relatif aux obligations des émetteurs d’instruments
-
publique d’acquisition :
1.
La structure du capital, avec le cas échéant une in-
chaque catégorie d'actions, les droits et obligations
qui lui sont attachés et le pourcentage du capital social
total qu'elle représente ;
2.
Toute restriction légale ou statutaire au transfert
de titres ;
3.
Les détenteurs de tout titre comprenant des droits
de contrôle spéciaux et une description de ces droits ;
4.
Le mécanisme de contrôle prévu dans un éventuel
système d'actionnariat du personnel, quand les droits de
contrôle ne sont pas exercés directement par ce dernier ;
5.
Toute restriction légale ou statutaire à l'exercice du
droit de vote.
Le capital social d’Ascencio SCA s’élève à 39.575.910
EUR et est représenté par 6.595.985 actions au 30
septembre 2021. Les actions sont nominatives ou
dématérialisées, toutes entièrement libérées et sont
sans désignation de valeur nominale. Il n’y a qu’une
seule catégorie d’actions.
Il n’existe pas de restriction légale ou statutaire au
transfert des titres.
Il n’existe pas de détenteur de titre avec des droits de
contrôle spéciaux.
Il n’existe pas de système d’actionnariat du personnel.
Il n’existe aucune restriction légale ou statutaire du
droit de vote.
6.
Les accords entre actionnaires, qui sont connus de
l'émetteur et peuvent entraîner des restrictions au
transfert de titres et/ou à l'exercice du droit de vote ;
Il n’existe pas de restriction concernant la cession de
leur participation dans le capital de la Société.
RAPPORT DE GESTION
127
7.
Les règles applicables à la nomination et au rem-
placement des membres de l'organe d'administration
En ce qui concerne les règles applicables à la nomination
et au remplacement des membres de l'organe d'admi-
nistration, il est renvoyé à la section “Composition du
conseil d’administration” du présent rapport.
-
tion des statuts, conformément à la législation SIR, tout
être soumis à la FSMA pour approbation. Au surplus,
les règles édictées par le Code des Sociétés et des
Associations s’appliquent.
8.
Les pouvoirs de l'organe d'administration, en parti-
culier concernant le pouvoir d'émettre ou de racheter
des actions ;
9.
En date du 17 octobre 2019, l’assemblée générale
extraordinaire d’Ascencio SCA a décidé de remplacer
l’autorisation d’augmenter le capital social conférée
au gérant statutaire en date du 18 décembre 2014 par
une nouvelle autorisation d’augmenter le capital social
souscrit en application de l’article 7 :198 et suivants du
Code des Sociétés et Associations ;
Ainsi, conformément à l’article 8 des statuts d’Ascencio
SCA, le gérant statutaire est autorisé à augmenter le
-
mément à l’article 7 :198 du Code des Sociétés et Asso-
ciations et à la réglementation SIR, en une ou plusieurs
fois, à concurrence de maximum 39.575.910 EUR.
Cette autorisation est valable pour une durée de cinq
ans à dater de la publication au Moniteur Belge de l’auto-
risation accordée (publication au Moniteur belge du 25
novembre 2019). Cette autorisation est renouvelable.
L’assemblée générale extraordinaire du 17 octobre
2019 a également renouvelé l’autorisation générale
au gérant statutaire, valable trois ans à compter de
la publication du procès-verbal actant son adoption,
d’acquérir pour compte d’Ascencio des actions propres
de la Société sans décision préalable de l’assemblée
générale, lorsque l’acquisition est nécessaire pour
éviter à la Société un dommage grave et imminent,
conformément à l’article 7 :218, 3°, du Code des So-
ciétés et Associations.
Pour le surplus, nous nous référons à la section “Dé-
claration de Gouvernance d’entreprise” du présent
rapport annuel.
10.
Tous les accords importants auxquels l'émetteur est
-
gation porterait gravement atteinte à l'émetteur ; cette
exception n'est pas applicable lorsque l'émetteur est
vertu d'autres exigences légales ;
La Société a, conformément aux usages prévus dans ses
de contrôle qui permettent à la banque de deman-
der un remboursement anticipé des crédits en cas de
changement de contrôle de la Société. La réalisation
de ces clauses pourrait avoir un impact négatif sur la
Société. Ces clauses font l’objet d’une approbation par
l’assemblée générale des actionnaires conformément
à l’article 7 :151 du Code des Sociétés et Associations.
11.
Tous les accords entre l'émetteur et les membres
de son organe d'administration ou son personnel, qui
prévoient des indemnités si les membres de l'organe
d'administration démissionnent ou doivent cesser
leurs fonctions sans raison valable ou si l'emploi des
publique d'acquisition ;
Il existe un accord entre Vincent H. Querton et Ascencio
convention de management les liant de manière
anticipée et unilatérale. Pour une évaluation de cette
indemnité potentielle, nous nous référons à la section
“rapport de rémunération” du présent rapport annuel.
128
Rapport
financier
129
Rapport
financier
132
132
134
135
136
137
139
139 NOTE 1 : INFORMATIONS GÉNÉRALES ET MÉTHODES COMPTABLES
147 NOTE 2 : SOURCES PRINCIPALES D’INCERTITUDES RELATIVES AUX
ESTIMATIONS ET JUGEMENTS COMPTABLES SIGNIFICATIFS
148 NOTE 3 : GESTION DES RISQUES FINANCIERS
151 NOTE 4 : INFORMATION SECTORIELLE
154 NOTE 5 : IMMEUBLES DE PLACEMENT
159 NOTE 6 : AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
160 NOTE 7 : ACTIFS FINANCIERS COURANTS ET NON COURANTS
160 NOTE 8 : ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE
161 NOTE 9 : CATÉGORIES ET DÉSIGNATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS
162 NOTE 10 : CRÉANCES COMMERCIALES COURANTES
164 NOTE 11 : CRÉANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS
164 NOTE 12 : COMPTES DE RÉGULARISATION DE L'ACTIF
164 NOTE 13 : CAPITAL SOCIAL ET PRIMES D'ÉMISSION
165 NOTE 14 : DETTES FINANCIÈRES COURANTES ET NON COURANTES
168 NOTE 15 : INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
170 NOTE 16 : AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
171 NOTE 17 : PASSIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS
171 NOTE 18 : DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES
172 NOTE 19 : COMPTES DE RÉGULARISATION DU PASSIF
172 NOTE 20 : REVENUS LOCATIFS
130
172 NOTE 21 : CHARGES RELATIVES À LA LOCATION
173 NOTE 22 : RÉCUPÉRATION DE CHARGES LOCATIVES ET DE TAXES
NORMALEMENT ASSUMÉES PAR LE LOCATAIRE SUR
IMMEUBLES LOUÉS
173 NOTE 23 : CHARGES LOCATIVES ET TAXES NORMALEMENT ASSUMÉES PAR
LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOUÉS
174 NOTE 24 : FRAIS TECHNIQUES
174 NOTE 25 : FRAIS COMMERCIAUX
174 NOTE 26 : FRAIS DE GESTION IMMOBILIÈRE
175 NOTE 27 : AUTRES CHARGES IMMOBILIÈRES
175 NOTE 28 : FRAIS GÉNÉRAUX
175 NOTE 29 : AUTRES REVENUS ET CHARGES D’EXPLOITATION
176 NOTE 30 : RÉSULTAT SUR VENTE D’IMMEUBLES DE PLACEMENT
176 NOTE 31 : VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE
PLACEMENT
176 NOTE 32 : CHARGES D'INTÉRÊTS NETTES
177 NOTE 33 : AUTRES CHARGES FINANCIÈRES
177 NOTE 34 : VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS
FINANCIERS
178 NOTE 35 : IMPÔTS DES SOCIÉTÉS
179 NOTE 36 : RÉSULTAT PAR ACTION
179 NOTE 37 : INFORMATION RELATIVE AUX PARTIES LIÉES
180 NOTE 38 : RÉMUNÉRATION DES DIRIGEANTS
180 NOTE 39 : FILIALES
181 NOTE 40 : RÉMUNERATION DU COMMISSAIRE
181 NOTE 41 : ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA DATE DE CLÔTURE
182
188
194
RAPPORT FINANCIER
131
Note
annexe
30/09/2021 30/09/2020
ACTIF
I ACTIFS NON COURANTS
A Goodwill 0 0
B Immobilisations incorporelles 0 0
C Immeubles de placement 5 713.601 694.342
(*)
D Autres immobilisations corporelles 6 46 1.034
E 7 1.354 471
F 0 0
G Créances commerciales et autres actifs non courants 0 0
H 0 0
TOTAL ACTIFS NON COURANTS 715.002 695.848
(*)
II ACTIFS COURANTS
A Actifs détenus en vue de la vente 8 1.360 0
B 0 0
C 0 0
D Créances commerciales 10 5.773 7.441
E 11 1.982 2.016
F Trésorerie et équivalents de trésorerie 3.707 4.710
G Comptes de régularisation 12 253 404
TOTAL ACTIFS COURANTS 13.075 14.571
TOTAL DE L'ACTIF 728.076 710.418
(*)
États financiers
consolidés
BILAN CONSOLIDÉ
132
(*) Ces montants ont été retraités du fait du retraitement IFRS 16 tel que décrit dans la note 5.
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF (000EUR)
Note
annexe
30/09/2021 30/09/2020
CAPITAUX PROPRES
I
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES
DE LA SOCIÉTÉ-MÈRE
(*)
A Capital 13 38.659 38.659
B Primes d'émission 13 253.353 253.353
C Réserves 32.688 47.520
a. Réserve légale 0 0
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers 26.791 47.414
(*)
c. Réserve des frais et droits de mutation estimés
intervenant lors de l'aliénation hypothétique des
immeubles de placement
-10.031 -10.031
e. Réserve du solde des variations de juste valeur
des instruments de couverture autorisés auxquels
la comptabilité de couverture telle que dénie en IFRS
n'est pas appliquée
-12.491 -12.964
m. Autres réserves 28.419 23.101
D Résultat net de l'exercice 45.652 9.246
II INTÉRÊTS MINORITAIRES 0 0
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 370.353 348.778
(*)
PASSIF
I PASSIFS NON COURANTS 290.372 306.351
(*)
A Provisions 0 0
B Dettes nancières non courantes 278.822 290.863
a. Etablissements de crédit 14 243.985 266.359
b. Location-nancement 14 170 290
c. Autres 14 34.667 24.214
(*)
C Autres passifs nanciers non courants 15-16 10.275 14.656
D Dettes commerciales et autres dettes non courantes 0 0
F Passifs d'impôts diérés 17 1.275 832
a. Exit tax 0 0
b. Autres 1.275 832
II PASSIFS COURANTS 67.351 55.289
(*)
B Dettes nancières courantes 55.060 42.423
a. Etablissements de crédit 14 7.894 1.258
b. Location-nancement 14 120 120
c. Autres 14 47.046 41.045
(*)
C Autres passifs nanciers courants 0 0
D Dettes commerciales et autres dettes courantes 9.731 9.428
a. Exit tax 0 0
b. Autres 18 9.731 9.428
F Comptes de régularisation 19 2.559 3.438
TOTAL DU PASSIF 357.723 361.640
(*)
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 728.076 710.418
(*)
RAPPORT FINANCIER
133
(*) Ces montants ont été retraités du fait
du retraitement IFRS 16 tel que décrit dans la note 5.
COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉ
Note
annexe
30/09/2021 30/09/2020
I Revenus locatifs 20 46.285 44.555
III Charges relatives à la location 21 -1.371 -2.224
RÉSULTAT LOCATIF NET 44.914 42.331
IV Récupération de charges immobilières 0 0
V
Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
22 6.886 6.835
VII
Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
23 -7.051 -7.027
VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location 35 8
RÉSULTAT IMMOBILIER 44.785 42.148
IX Frais techniques 24 -937 -497
X Frais commerciaux 25 -175 -182
XI Charges locatives et taxes sur immeubles non loués
-421 -327
XII Frais de gestion immobilière 26 -1.816 -1.566
XIII Autres charges immobilières 27 -129 -140
CHARGES IMMOBILIÈRES -3.479 -2.711
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 41.305 39.436
XIV Frais généraux 28 -4.057 -3.881
XV Autres revenus et charges d’exploitation 29 -12 -4
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT
SUR PORTEFEUILLE
XVI Résultat sur vente d’immeubles de placement 30 0 -41
XVIII Variation de la juste valeur des immeubles de placement 31 9.835 -20.520
XIX Autre résultat sur portefeuille
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 47.071 14.990
XX 0 0
XXI Charges d’intérêts nettes 32 -5.881 -5.308
XXII 33 -427 -334
XXIII 34 5.704 316
RÉSULTAT FINANCIER -604 -5.326
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 46.467 9.663
XXV Impôt des sociétés 35 -815 -418
XXVI Exit Tax 0 0
IMPÔTS -815 -418
RÉSULTAT NET 45.652 9.246
- Résultat net - Part du Groupe 45.652 9.246
- Résultat net - Intérêts minoritaires 0 0
RÉSULTAT NET DE BASE ET DILUÉ
(EUR/ACTION, PART DU GROUPE)
36 6,92 1,40
134
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉ
Note
annexe
30/09/2021 30/09/2020
I RÉSULTAT NET 45.652 9.246
II
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL RECYCLABLES
EN COMPTE DE RÉSULTATS
-2 -154
A
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des
immeubles de placement
H Autres éléments du résultat global, nets d'impôts
(*)
6 -2 -172
RÉSULTAT GLOBAL 45.650 9.092
Attribuable à - Part du Groupe 45.650 9.092
- Intérêts minoritaires 0 0
(*) Réévaluation à la juste valeur de l'immeuble occupé par Ascencio lorsqu’il était enregistré dans
la rubrique “Autres immobilisations corporelles”.
RAPPORT FINANCIER
135
TABLEAU DES FLUX
DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉ
30/09/2021 30/09/2020
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 4.710 4.650
Résultat de l'exercice 45.652 9.246
604 5.326
Plus (moins)-values nettes réalisées sur cessions d'actifs 0 41
Charge d'impôt (- produit d'impôt) 372 489
-9.648 21.182
+/- Variation de la juste valeur des immeubles de placements -9.835 20.520
+ Amortissements 82 79
+ Réductions de valeur 106 584
Variation du besoin en fonds de roulement 1.099 -1.968
+/- Variation des créances commerciales 1.562 -3.918
34 -775
+/- Variation des comptes de régularisation de l'actif 151 -72
+/- Variation des dettes commerciales et autres dettes courantes 231 932
+/- Variation des comptes de régularisation du passif -879 1.865
Variation des actifs et passifs non courants opérationnels 443 -70
0 1
+/- Variation des dettes commerciales et autres dettes non courantes 0 0
443 -71
Variation des provisions et autres éléments non monétaires 0 0
Impôts payés -512 -497
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES 38.010 33.749
- Acquisitions d'immeubles de placement -6.382 -85.167
- Projets en développement -1.885 -346
- Autres investissements -1.591 -2.593
- Acquisition d'immobilisations incorporelles 0 0
- Acquisition d'immobilisations corporelles -22 -21
+ Cessions d'immeubles de placement 0 854
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT -9.879 -87.273
Frais sur augmentation de capital 0 0
642 81.856
des sociétés acquises
404 312
Dividendes bruts payés -24.075 -23.086
-6.104 -5.498
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT -29.133 53.583
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA CLOTURE DE L'EXERCICE 3.707 4.710
136
ÉTAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS
DES CAPITAUX PROPRES
Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exer-
cice
Total
des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2019 38.659 253.353 48.460 -10.049 -4.451 15.803 21.348 363.125
Distribution de dividendes -23.086 -23.086
-399 -8.570 7.231 1.738 0
Augmentation de capital 0
Résultat net 9.246 9.246
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
-172 19 -154
des réserves
-123 56 67 0
Ajustement des réserves 0
SOLDE AU 30/09/2020
avant restatement IFRS
16
Impact IFRS 16 au
01/10/2019
(*)
-352 -352
SOLDE AU 30/09/2020 38.659 253.353 47.414 -10.031 -12.964 23.101 9.246 348.778
Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exer-
cice
Total
des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2020 38.659 253.353 47.414 -10.031 -12.964 23.101 9.246 348.778
Distribution de dividendes -24.075 -24.075
-20.520 316 5.374 14.829 0
Augmentation de capital 0 0
Résultat net 45.652 45.652
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
-2 -2
réserves
-100 157 -57 0
Ajustement des réserves 0
SOLDE AU 30/09/2021 38.659 253.353 26.791 -10.031 -12.491 28.419 45.652 370.353
* Réserves :
C.b. : Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers.
C.c. : Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement.
C.e. : Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
C.m. : Autres réserves.
RAPPORT FINANCIER
137
(*) Ce montant correspond au retraitement IFRS 16 tel que décrit dans la note 5.
138
Durant l’exercice 2019/2020, Ascencio a reclassé de la “Réserve du solde des variations de juste valeur des
biens immobiliers” vers les “Autres réserves” un montant positif de 123 KEUR correspondant à la variation
de valeur enregistrée durant l’exercice 2018/2019 sur l’immeuble du Pontet (France) vendu le 26 février
comptabilisés en vertu de l’application de la norme IFRS 16 ; celle-ci ayant nécessité l’enregistrement d’un
impact négatif de 352 KEUR dans la rubrique de réserve des variations de juste valeur des biens immobiliers.
Durant l’exercice 2020/2021, Ascencio a reclassé de la “Réserve du solde des variations de juste valeur des
biens immobiliers” vers les “Autres réserves” un montant positif de 100 KEUR correspondant à la variation
de valeur enregistrée durant l’exercice 2019/2020 sur l’immeuble de Gosselies (partie II) (Belgique) vendu au
cours de cet exercice 2019/2020.
Durant l’exercice 2019/2020, Ascencio a reclassé de la “Réserve du solde des variations de juste valeur des
pas appliquée” vers les “Autres réserves” un montant négatif de 56 KEUR correspondant à la variation de
valeur cumulée relative aux options CAP venus à échéance au cours de l’exercice.
Durant l’exercice 2020/2021, Ascencio a reclassé de la “Réserve du solde des variations de juste valeur des
pas appliquée” vers les “Autres réserves” un montant négatif de 157 KEUR correspondant à la variation de
valeur cumulée relative aux options CAP venus à échéance au cours de l’exercice.
139
RAPPORT FINANCIER
NOTES ANNEXES
AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
NOTE 1 — Informations générales et méthodes comptables
INFORMATIONS GÉNÉRALES
Ascencio SCA (ci-après dénommée “Ascencio SCA” ou la “Société”) est une SIR (Société Immobilière Réglementée)
1
er
octobre 2020 au 30 septembre 2021 ont été arrêtés par le conseil d’administration du gérant statutaire du
24 novembre 2021.
er
octobre 2019 au 30 septembre 2020.
Tous les montants exprimés sont en milliers d’euros sauf mention contraire.
BASES DE PRÉPARATION ET MÉTHODES COMPTABLES
A. BASES DE PRÉPARATION
Reporting Standards” (IFRS) et des interprétations de l’“International Financial Reporting Interpretations Com
-
Normes et interprétations applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1
er
octobre 2020
Amendements à IFRS 9, IAS 39 et IFRS 7 Réforme des taux d’intérêt de référence – phase 1
Normes et interprétations émises, mais pas encore applicables pour la période annuelle ouverte à compter
du 1
er
octobre 2020
IFRS 17 Contrats d’assurance (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier
2023, mais non encore adoptée au niveau européen)
non-courants (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023, mais non
encore adoptés au niveau européen)
140
comptables (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023, mais non en-
core adoptés au niveau européen)
d’estimations comptables (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023,
mais non encore adoptés au niveau européen)
Amendements à IAS 16 Immobilisations corporelles : produits antérieurs à l’utilisation prévue (applicables
pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau
européen)
-
cution du contrat (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2022, mais non
encore adoptés au niveau européen)
Amendements à IFRS 3 Regroupements d'entreprises : référence au cadre conceptuel (applicables pour les
périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau européen)
Amendements à IFRS 4 Contrats d’assurance – report de la norme IFRS 9 (applicables pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2021)
Amendements aux IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 et IFRS 16 Réforme des taux d’intérêt de référence – phase
2 (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2021)
Amendement à IFRS 16 Contrats de location : Allégements de loyer liés à la COVID-19 (applicable pour les
périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
juin 2020)
Améliorations annuelles 2018–2020 des IFRS (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du
1
er
janvier 2022, mais non encore adoptées au niveau européen)
Le Groupe est en train de déterminer les conséquences qu’aura l’introduction des changements énumérés
ci-dessus.
B. BASE DE LA PRÉSENTATION
de placement
1
Les principes de base appliqués pour l’établissement des comptes consolidés sont présentés ci-après.
C. BASE DE LA CONSOLIDATION
détient le pouvoir sur l’entité émettrice ;
est exposée, ou a le droit, à des rendements variables, en raison de ses liens avec l’entité émettrice ;
Les entreprises contrôlées par la Société sont consolidées selon la méthode de la consolidation globale. Cette
1 Les immeubles de placement incluent la juste valeur des projets en développement.
141
RAPPORT FINANCIER
dernière consiste à reprendre intégralement les composants inscrits à l’actif et au passif des entreprises conso-
lidées, ainsi que les charges et produits, déduction faite des éliminations requises. Le contrôle constitue le pou-
à laquelle le contrôle cesse.
D. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
-
à la date à laquelle le contrat dérivé est conclu. Ultérieurement, ils sont évalués à la juste valeur à la date de
en résultats, à moins que le dérivé ne soit désigné comme instrument de couverture et qu’il rencontre les critères
d’éligibilité à la comptabilité de couverture selon l’IFRS 9.
ou de la perte sur l’instrument de couverture est comptabilisée immédiatement dans le compte de résultats.
le transfert d’un passif dans une transaction normale entre des participants de marché à la date d’évaluation.
sont généralement repris dans le poste non-courant du bilan, tandis que les autres dérivés sont repris dans le
poste courant du bilan.
E. GOODWILL
-
valeur à la date d’acquisition.
l’actif net acquis, est comptabilisée en goodwill à l’actif du bilan.
-
Le goodwill est soumis à un test de dépréciation réalisé au moins chaque année conformément à la norme IAS
36 – Dépréciation d’actifs.
142
F. DÉPRÉCIATION D’ACTIFS (NON FINANCIERS)
À chaque date de clôture, la Société revoit la valeur comptable de ses actifs (à l’exception des immeubles de pla-
cas un test de dépréciation est réalisé.
Un actif est déprécié lorsque sa valeur comptable est supérieure à sa valeur recouvrable. La valeur recouvrable
d’un actif ou d’une unité génératrice de trésorerie (UGT) est la valeur la plus élevée entre, d’une part, sa juste
Si la valeur comptable d’un actif ou d’une UGT excède sa valeur recouvrable, l’excédent constitue une perte de
La Société apprécie à chaque date de clôture s’il existe une indication qu’une perte de valeur comptabilisée au cours
de périodes antérieures pour un actif autre qu’un goodwill est susceptible de ne plus exister ou d’avoir diminué.
S’il existe une telle indication, la Société estime la valeur recouvrable de l’actif. La nouvelle valeur comptable de
cet actif, augmentée en raison de la reprise d’une perte de valeur, ne peut pas être supérieure à la valeur comp
-
table qui aurait été déterminée, nette des amortissements, si aucune perte de valeur n’avait été comptabilisée
pour cet actif au cours d’exercices antérieurs. Les pertes de valeur actées sur le goodwill ne sont jamais reprises.
G. IMMEUBLES DE PLACEMENT
Immeubles disponibles à la location
Évaluation lors de la comptabilisation initiale
transaction liés à l’acquisition. Pour les immeubles acquis par voie de fusion, scission ou apport, les taxes dues
Évaluation après la comptabilisation initiale
Après comptabilisation initiale, les immeubles disponibles à la location sont évalués à leur juste valeur.
Au terme de chaque trimestre, un expert immobilier indépendant évalue les éléments suivants avec précision :
les biens immobiliers, les biens immobiliers par destination et les droits réels sur les biens immobiliers dé-
tenus par Ascencio SCA et par les sociétés immobilières dont elle détient le contrôle ;
les droits d’option sur les biens immobiliers détenus par Ascencio SCA et les sociétés immobilières dont elle
détient le contrôle ainsi que les biens immobiliers sur lesquels portent ces droits ;
les droits découlant des contrats en vertu desquels un ou plusieurs biens sont donnés en leasing immobilier à
Ascencio SCA et les sociétés immobilières dont elle détient le contrôle ainsi que le bien immobilier sous-jacent.
comme la valeur la plus probable que l’on puisse raisonnablement obtenir entre parties de bonne volonté et bien
informées dans des conditions de vente normales.
143
RAPPORT FINANCIER
Le montant estimé pour les frais de mutation s’élève :
à 2,5 % pour les immeubles situés en Belgique dont la valeur est supérieure à 2,5 millions EUR (soit le taux
pour les immeubles inférieurs à cette valeur, selon leur localisation. Ascencio considère son portefeuille im
-
mobilier comme un tout, pouvant être aliéné en tout ou en partie et applique dès lors une déduction de 2,5 %
pour l’ensemble de ses immeubles.
de 1,8 % à 6,9 % pour les immeubles situés en France, soit le taux des frais de mutation applicables localement
selon que l’immeuble est âgé de plus ou moins 5 ans.
à 2,5 % pour les immeubles situés en Espagne, soit le taux moyen des frais de mutation applicables en Espagne.
Jusqu’au 30 septembre 2016, les droits de mutation à encourir lors d’une hypothétique cession ultérieure étaient
comptabilisés lors d’une acquisition directement dans les fonds propres via l’Etat du résultat global consolidé
(rubrique “II.A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation
hypothétique des immeubles de placement”). Depuis le
1
er
octobre 2016, ces droits de mutation lors d’une ac-
quisition, sont directement reconnus en compte de résultats au cours de l’exercice durant lequel se réalise cette
acquisition, conformément aux pratiques des autres SIR en Belgique et des sociétés comparables (Real Estate
Investment Trusts) à l’étranger.
Tout ajustement ultérieur de juste valeur des immeubles disponibles à la location est ensuite enregistré en compte
frais et droits de mutation au niveau des fonds propres.
résultat d’exploitation des immeubles si elles ne sont pas source d’avantages économiques. Elles sont portées
à l’actif si elles accroissent les avantages économiques escomptés.
Projets de développement
Les biens immobiliers en construction ou en développement destinés à être ajoutés au portefeuille des immeubles
disponibles à la location sont dénommés ‘projets de développement’.
les projets portant sur un immeuble déjà enregistré dans la rubrique des immeubles disponibles à la location et
évalué à sa juste valeur ; auquel cas celui-ci sera reclassé dans la rubrique des projets de développements mais
continuera à être valorisé à sa juste valeur.
historique sous déduction des pertes de valeur durables, celles-ci étant enregistrées en compte de résultats
sous le poste résultat de variation de valeur des immeubles de placement.
144
sa juste valeur :
La conclusion d’un contrat d’entreprise ;
Un taux de prélocation supérieur à 50 %.
projet, chargé de la surveillance technique et de la gestion du projet, sur la base des heures de prestations, et les
charges d’intérêts capitalisées jusqu’à la date de livraison, sur la base des charges d’intérêts directement impu
-
valeur des projets de développement est déterminée de manière identique à celle des immeubles disponibles
à la location, étant entendu que le taux de capitalisation est adapté en fonction des risques de développement
présents.
Les projets de développement sont transférés au portefeuille d’immeubles disponibles à la location à la date de
leur achèvement technique.
Comptabilisation lors de la réalisation d’un immeuble
Lors de la réalisation d’un immeuble, les plus (moins)-values réalisées sont comptabilisées dans le compte de
résultats sous la rubrique “XVI Résultat sur vente d’immeubles de placement”. Le montant initialement comp
-
tabilisé en fonds propres dans la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation
hypothétique des immeubles de placement est extourné.
Les commissions payées pour la vente d’immeubles, les frais de transaction et les obligations souscrites font
partie intégrante du gain ou de la perte réalisée dans le cadre de la cession.
H. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Les immobilisations corporelles autres que les biens immobiliers, dont l’utilisation est limitée dans le temps,
sont évaluées à leur valeur d’acquisition, déduction faite des amortissements linéaires calculés sur base de la
durée d’utilité prévue et des pertes de valeur.
prorata du nombre de mois d’utilisation de l’actif.
Pourcentages d’amortissements annuels :
Installations, machines et outillage : 20 %
Mobilier : 10 %
Matériel informatique : 33 %
Logiciel standard : 33 %
145
RAPPORT FINANCIER
Si des indices donnent à penser qu’un actif a subi une perte de valeur potentielle, sa valeur comptable sera
comparée avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une perte
de valeur sera comptabilisée.
ou moins-values réalisées seront comptabilisées dans le compte de résultats.
I. ACTIFS COURANTS
créances douteuses ou irrécouvrables. Les placements de trésorerie sont évalués à leur valeur d’acquisition ou
à la valeur du marché si celle-ci est inférieure. Les frais annexes sont portés directement au compte de résultats.
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les comptes à vue, les valeurs en caisse et les place-
ments à court terme. Dans la mesure où ils sont soumis à des variations de valeur négligeables, ils sont évalués
à leur valeur nominale.
K. CAPITAUX PROPRES
Les instruments de capitaux propres émis par la Société sont comptabilisés à la valeur de la contrepartie reçue,
nette des frais d’émission.
Les dividendes ne sont comptabilisés qu’à l’issue de leur approbation par l’assemblée générale des actionnaires.
L. PROVISIONS
Une provision est portée au bilan lorsque :
événement passé ;
il est probable qu’une sortie de trésorerie sera nécessaire pour honorer cette obligation ;
M. DETTES COMMERCIALES
146
N. EMPRUNTS PORTEURS D’INTÉRÊTS
-
O. PRODUITS
Les produits incluent les produits locatifs bruts et les produits résultant des services et de la gestion des im-
meubles et sont évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue. Les gratuités locatives et les incentives accordés
comme la période entre la date d’entrée en vigueur et la première date de résiliation du contrat).
P. CHARGES
locatives directes. Leur récupération auprès des locataires est présentée séparément.
Q. COMMISSIONS PAYÉES AUX AGENTS IMMOBILIERS ET AUTRES COÛTS DE TRANSACTION
Les commissions relatives à des locations immobilières sont enregistrées en dépenses courantes de l’année.
Les commissions payées dans le cadre de l’acquisition d’immeubles, les droits d’enregistrement, les frais de
R. IMPÔTS
de résultats à l’exception de la partie relative à des éléments directement reconnus dans les capitaux propres,
auquel cas ils sont eux aussi reconnus en capitaux propres.
L’impôt courant est l’impôt estimé sur les revenus imposables de l’année écoulée, en utilisant le taux d’imposition
celui de la Société.
147
RAPPORT FINANCIER
NOTE 2 — Sources principales d’incertitudes relatives aux estimations et jugements
comptables significatifs
Les immeubles de placement, qui constituent la quasi-totalité (97,5 %) de l’actif de la Socié-
té, sont estimés à leur juste valeur telle que déterminée par un expert indépendant (cf note 5).
La juste valeur des swaps de taux d’intérêt est le montant estimé qu’Ascencio recevrait ou paierait pour clôturer
sa position à la date de clôture, en tenant compte des taux d’intérêt spot et forward en vigueur à cette date, de
la valeur de l’option et de la solvabilité des contreparties. La juste valeur des instruments de couverture de taux
-
ments ont été acquis (cf note 15).
Les éventuelles provisions enregistrées dans les comptes font l’objet d’une estimation basée sur l’expérience
de la Société, sur l’assistance de tiers (experts, avocats) et sur toute autre source que la Société juge pertinente.
-
-
timations. Pour formuler ces hypothèses, la direction peut se fonder sur son expérience, sur l’assistance de tiers
À la suite de la fermeture des commerces imposée en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19, Ascencio a
consenti des annulations totales ou partielles de loyers aux locataires dont l’activité a été fortement impactée
par la crise, dans le cadre d’un accord transactionnel négocié entre bailleur et preneur.
Au 30 septembre 2021, Ascencio a abouti à des accords pour la quasi-totalité des discussions menées avec ses
locataires belges et espagnols, tandis que la conclusion de ces accords prend plus de temps avec ses locataires
français étant donné que ces accords dépendent également de la position de l’état français quant à son inter
-
vention dans le cadre de ces discussions. Concernant les locataires avec lesquels la négociation était encore en
cours au 30/09/2021 ou devait encore démarrer à cette date, Ascencio a estimé le montant des annulations de
loyers restant à conclure sur base des discussions en cours ou sur base de son expérience des résultats de ces
discussions sur les précédentes vagues, et a comptabilisé des notes de crédit à établir sur base de ce montant
estimé (0,7 millions EUR).
-
tives ou estimées) de loyers ont été immédiatement constatées en résultat de la période ce qui, en outre, est le
seul traitement comptable cohérent avec l’approche suivie par l’expert indépendant pour l’évaluation de la juste
valeur des immeubles concernés.
de ses investissements, Ascencio ne détient pas la pleine propriété mais uniquement l’usufruit, par le biais d’une
-
évaluations et estimations sont formulées dans le cadre de la détermination de la valeur actuelle de ces futurs
loyers, notamment le taux d’intérêt incrémental en tant que taux d’escompte des loyers. Le taux d’escompte uti
-
lisé pour la détermination de ce passif est basé sur une combinaison de la courbe de taux d’intérêt majorée d’un
spread en fonction du risque de crédit d’Ascencio, tous deux en ligne avec la durée restante du droit d’utilisation
sous-jacent. La courbe de taux d’intérêt est, du reste, basée sur des données de marché observables. Le spread
est basé sur des opérations récentes d’Ascencio et extrapolé en fonction du délai. Il s’agit par conséquent d’un
input non observable.
148
NOTE 3 — Gestion des risques financiers
risque" du rapport annuel.
STRUCTURE DE LA DETTE ET RATIO D’ENDETTEMENT
La structure de la dette au 30/09/2021 est décrite à la note 14.
Le ratio d’endettement de la Société doit être maintenu en dessous du maximum autorisé pour les SIR (65 %)
FSMA au cas où le ratio d’endettement consolidé dépasserait 50 %.
47,6 % au niveau consolidé et à 47,0 % au niveau statutaire.
Le ratio d’endettement après distribution du dividende proposé à l’assemblée générale du 31 janvier 2022
s’élèvera, toute autre chose restant égale par ailleurs, à 51,0 % au niveau consolidé.
RISQUE DE TAUX D’INTÉRÊT
d’intérêt. Pour couvrir le risque d’augmentation des taux d’intérêt, Ascencio mène une politique qui vise à sécuri
-
ser sur un horizon de plusieurs années les taux d’intérêts se rapportant au minimum à 70 % de son endettement
-
tures mises en place à cette date, une partie de la dette égale à 279,5 millions EUR, représentant 84,8 % de l’en-
Le solde de l’endettement, soit 50,2 millions EUR est à taux variable.
détail des contrats conclus est repris à la note 15.
30/09/2021, l’impact d’une hausse des taux d’intérêt de 100 points de base entraînerait une augmentation des
Le ratio de couverture
2
au 30/09/2021, est supérieur à 70 % jusqu’en juin 2026.
2
149
RAPPORT FINANCIER
Les instruments de couverture mis en place ne répondant pas aux critères de la comptabilité de couverture selon
résultats.
Au cours de l’exercice 2020/2021, la variation de la courbe des taux d’intérêts s’est traduite pour Ascencio
30/09/2021, ces contrats ont une valeur nette négative de -6,78 millions EUR qui représente le décaissement
Une simulation indique qu’une baisse de 25 points de base des taux d’intérêt long terme (10 ans) se traduirait
par une nouvelle charge (non monétaire) de 3,84 millions EUR, correspondant à la variation négative de la juste
valeur des instruments de couverture.
RISQUE LIÉ À L’ÉVOLUTION DES MARGES DE CRÉDIT
de l’endettement suite à une hausse des marges bancaires se présente notamment lors du renouvellement ou
de la mise en place de lignes de crédit.
RISQUE DE LIQUIDITÉ FINANCIÈRE
En cas de survenance d’une de ces situations, la Société pourrait être contrainte de mettre en place de nouveaux
appels à des investisseurs institutionnels qu’à des institutions bancaires :
-
s’étalent de 2022 à 2029. Ascencio dispose au 30/09/2021 d’un solde non utilisé de 90,2 millions EUR sur
ces lignes de crédit.
150
Ascencio dispose de crédits d’investissement auprès de banques françaises sur certains actifs détenus en
France et de leasings sur certains immeubles belges.
de billets de trésorerie d’un montant de maximum 100,0 millions EUR. Au 30/09/2021, ce programme était
utilisé pour des émissions à court terme à hauteur de 47,0 millions EUR (billets de trésorerie) et à hauteur
non-renouvellement des billets de trésorerie émis à court terme, Ascencio veille à disposer, au sein de ses
ses émissions de billets de trésorerie.
en capital de ces dettes se présente comme suit :
2021/2022 : 55,01 millions EUR
2022/2023 : 53,23 millions EUR
2023/2024 : 25,08 millions EUR
2024/2025 : 79,36 millions EUR
2025/2026 : 58,08 millions EUR
2026/2027 : 23,40 millions EUR
2027/2028 : 20,50 millions EUR
2028/2029 : 15,00 millions EUR
RISQUE DE CONTREPARTIE FINANCIÈRE
de contrepartie en cas de défaut de cette institution. La Société pourrait se retrouver dans une situation où elle
d’instruments de couverture.
ING et Société Générale.
BNP Paribas Fortis, CBC, ING et Natixis.
RISQUE LIÉ AUX OBLIGATIONS CONTENUES DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT
-
pativement au cas où elle ne respecterait pas les engagements pris lors de la signature de ces contrats, notam-
marché pour de tels crédits.
151
RAPPORT FINANCIER
-
ticipée en cas de changement de contrôle, en cas de manquement à ses obligations et, plus généralement, en
cas de situation de défaut visée par ces contrats. Une situation de défaut relative à un contrat peut mener à une
situation de défaut sur tous les contrats (clauses de “cross-default”). Bien que sur la base de l’information en sa
possession et des prévisions pouvant raisonnablement être établies sur cette base, la Société n’ait pas, à ce jour,
connaissance d’éléments qui lui permettraient de conclure qu’un ou plusieurs de ces engagements pourraient
ne pas être respectés dans un futur prévisible, le risque de non-respect des engagements ne peut être exclu. En
outre, la Société n’a pas de contrôle sur le respect de certains engagements qui peuvent mener à la résiliation
anticipée des contrats de crédit, comme en cas de changement de contrôle.
ses estimations prévisionnelles et suit régulièrement l’évolution du niveau des “covenants”.
-
ticipativement.
RISQUE DE CHANGE
NOTE 4 — Information sectorielle
Ascencio est spécialisée dans l’investissement en surfaces commerciales situées principalement en péri-
phérie des villes.
Ascencio est active en Belgique, en France et en Espagne.
Au 30/09/2021, les immeubles commerciaux représentent 99,2 % de la juste valeur du portefeuille d’im
-
meubles de placement. Le solde est composé d’un bien immobilier à usage mixte de bureaux et entrepôts
de 7.638 m
, de 2 appartements et d'une surface de bureaux.
Au 30/09/2021, les immeubles situés en Belgique représentent 53,6 % de la juste valeur du patrimoine, ceux
situés en France 42,4 % et ceux situés en Espagne 4,1 %.
Belgique : immeubles situés en Belgique,
France : immeubles situés en France,
Espagne : immeubles situés en Espagne.
152
Cette segmentation est cohérente avec l’organisation du Groupe et le reporting interne de la Société fourni
à la direction générale (cf Section Déclaration de gouvernance d’entreprise, le Management). Les méthodes
comptables en note annexe 1 sont utilisées pour le reporting interne et dès lors pour le reporting sectoriel
présenté ci-dessous.
Tous les produits proviennent de clients externes.
Tous les actifs détenus en France et en Espagne sont des immeubles à usage commercial.
Au 30/09/2021, trois locataires représentent entre 9 et 10 % des revenus locatifs consolidés :
Casino : 10,0 %
Groupe Mestdagh : 9,4 %
Grand Frais : 9,1 %
Belgique France Espagne Non alloué Total
30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020
I Revenus locatifs 25.011 25.567 19.314 17.033 1.960 1.955 0 0 46.285 44.555
III
Charges relatives
à la location
-610 -952 -702 -1.096 -59 -176 0 0 -1.371 -2.224
RÉSULTAT
LOCATIF NET
24.400 24.615 18.613 15.937 1.901 1.779 0 0 44.914 42.331
V
Récupération de
charges loca-
tives et de taxes
normalement
assumées par le
locataire sur im-
meubles loués
3.728 3.661 2.971 2.978 187 197 0 0 6.886 6.835
VII
Charges locatives
et taxes normale-
ment assumées
par le locataire
sur immeubles
loués
-3.916 -3.861 -2.933 -2.966 -202 -200 0 0 -7.051 -7.027
VIII
Autres recettes
et dépenses rela-
tives à la location
32 5 0 0 3 3 0 0 35 8
RÉSULTAT IMMOBILIER 24.245 24.420 18.650 15.949 1.889 1.779 0 0 44.785 42.148
IX Frais techniques -857 -422 -81 -39 -36 0 0 -937 -497
X
Frais commerci-
aux
-136 -162 -40 -20 0 0 0 0 -175 -182
XI
Charges locatives
et taxes sur
immeubles non
loués
-380 -280 -41 -47 0 0 0 0 -421 -327
XII
Frais de gestion
immobilière
-1.242 -1.111 -574 -455 0 0 0 0 -1.816 -1.566
XIII
Autres charges
immobilières
-7 47 -123 -187 0 0 0 0 -129 -140
CHARGES
IMMOBILIÈRES
-2.622 -1.927 -858 -748 0 -36 0 0 -3.479 -2.711
153
RAPPORT FINANCIER
Belgique France Espagne Non alloué Total
30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020
RÉSULTAT D'EXPLOITA-
TION DES IMMEUBLES
21.623 22.493 17.793 15.201 1.889 1.743 0 0 41.305 39.436
XIV Frais généraux -2.903 -2.729 -1.058 -1.062 -96 -90 0 0 -4.057 -3.881
XV
Autres revenus
et charges
d'exploitation
0 0 2 10 -14 -14 0 0 -12 -4
RÉSULTAT D'EXPLOITA-
TION AVANT RÉSULTAT
SUR PORTEFEUILLE
18.721 19.764 16.736 14.148 1.779 1.636 0 0 37.236 35.551
XVI
Résultat sur vente
d’immeubles de
placement
0 -41 0 0 0 0 0 0 0 -41
XVIII
Variation de la
juste valeur des
immeubles de
placement
4.290 -9.146 6.270 -8.148 -725 -3.225 0 0
9.835
-20.520
XIX
Autre résultat sur
portefeuille
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
RÉSULTAT
D'EXPLOITATION
23.011 10.576 23.006 6.000 1.056 -1.586 0 0 47.071 14.990
XX
-
ciers
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
XXI
Charges d’in-
térêts
0 0 0 0 0 0 -5.881 -5.308 -5.881 -5.308
XXII
Autres charges
0 0 0 0 0 0 -427 -334 -427 -334
XXIII
Variation de la
juste valeur des
actifs et passifs
0 0 0 0 0 0 5.704 316 5.704 316
RÉSULTAT FINANCIER 0 0 0 0 0 0
-604 -5.326
-604
-5.326
RÉSULTAT AVANT
IMPÔTS
23.011 10.576 23.006 6.000 1.054 -1.586
-604 -5.326
46.467 9.663
XXV
Impôt des
sociétés
-3 -2 -621 -140 -190 -275 0 0 -815 -418
XXVI Exit Tax 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
IMPÔTS -3 -2 -621 -140 -190 -275 0 0 -815 -418
RÉSULTAT NET 23.008 10.574 22.385 5.860 864 -1.861
-604 -5.326
45.652 9.246
Belgique France Espagne Non alloué Total
30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020
Immobilisations
incorporelles
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Immeubles de
placement
384.011 375.479 300.790 292.635 28.800 29.525 0 0 713.601 697.639
Autres immobilisa-
tions corporelles
46 1.034 0 0 0 0 0 0 46 1.034
Autres actifs
non courants
950 67 9 9 396 396 0 0 1.354 471
Actifs courants
6.302 4.804 6.116 9.359 656 408 0 0 13.075 14.571
TOTAL
DE L'ACTIF
391.309 381.385 306.915 302.003 29.852 30.328 0 0 728.076 713.716
154
NOTE 5 — Immeubles de placement
30/09/2021 30/09/2020
Immeubles disponibles à la location 713.601 693.926
Projets de développement 0 415
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 713.601 694.342
30/09/2021 30/09/2020
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 693.926 622.894
Investissements 3.476 2.593
Acquisitions 6.382 85.167
Implémentation IFRS 16 0 3.861
Transfert d'autres immobilisations corporelles 926 0
Transfert du compte projets de développement 415 0
Transferts actifs détenus en vue de la vente -1.360 0
Variation de juste valeur 9.835 -20.589
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 713.601 693.926
A. IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION
et les désinvestissements réalisés durant l’exercice, ainsi que la variation de juste valeur des immeubles.
Investissements et acquisitions de l’exercice :
Les investissements réalisés au sein du portefeuille immobilier portent principalement sur les actifs belges de
Châtelineau (subdivision Decathlon/Cultura), de Messancy (rénovation des façades) et de Jemappes ainsi que
pour y installer Maisons du Monde.
Les acquisitions comportent exclusivement l’achat de surfaces commerciales supplémentaires dans le retail
commerciales adjacentes, cet achat permettant encore à Ascencio de renforcer sa position dans cet ensemble
commercial performant et de qualité.
Les actifs de droits d’usage enregistrés selon IFRS 16 portent sur des contrats d’emphytéose conclus par la So
-
ciété sur des actifs situés à Genval, Hannut et Châtelineau. Au cours de l’exercice 2020/2021, la valorisation de
ces actifs a fait l’objet d’un retraitement de la valeur des actifs lors de leur comptabilisation initiale en date du
1
er
de l’exercice 2019/2020. Les droits d’usage pour les terrains ont été retraités pour être comptabilisés, ensemble
avec le reste de l’immeuble de placement, à leur juste valeur (juste valeur des immeubles de placement passant
155
RAPPORT FINANCIER
en vertu de ces contrats d’emphytéose ont été actualisés sur base d’un taux d’intérêt incrémental corrigé pour
prendre en considération la durée totale du contrat d’emphytéose (faisant passer le montant du passif de 7,2
EUR pour l’actif et 2,9 millions EUR pour le passif) a été rétroactivement enregistré en date du
1
er
octobre 2019
au sein des réserves de variations de valeur des immeubles de placement dans les fonds propres de la Société.
Les impacts dans le compte de résultats de l’exercice 2019/2020 y relatifs étant immatériels, ceux-ci n’ont par
conséquent pas été adaptés.
Désinvestissements de l’exercice :
Il n’y a pas eu de désinvestissement durant l’exercice 2020/2021.
Transferts de l’exercice :
Les transferts intervenus au cours de l’exercice portent sur le traitement comptable des surfaces occupées par
Ascencio dans son propre immeuble de Gosselies (Belgique), sur la livraison du projet de développement d’une
nouvelle unité dans le retail park Les Portes du Sud de Chalon-sur-Saône pour y accueillir Maison du Monde et sur
au sein du portefeuille au cours de l’exercice écoulé.
Variation de valeur :
Globalement, les immeubles de placement disponibles à la location ont enregistré une hausse de valeur de 9,8
millions EUR, représentant une évolution de valeur positive de 1,4 % depuis le début de l’exercice. Cette tendance
positive a été constatée tant en Belgique qu’en France et illustre la résilience de l’immobilier de périphérie et
du secteur alimentaire constitutifs sur portefeuille d’Ascencio. La valeur du portefeuille espagnol a quant à elle
diminué au cours de l’exercice du fait du départ d’un locataire du site de Valence.
Comme indiqué ci-avant dans les règles d’évaluation, il est à noter que les immeubles du portefeuille français
sont valorisés déduction faite des droits de mutation applicables à ces actifs en cas de cession de ceux-ci. Le taux
de ces droits de mutation varie en fonction de l’âge de l’immobilier concerné, les taux applicables augmentant
lorsque l’immobilier sous-jacent est âgé de plus de 5 ans. Au 30/09/2021, il reste une dizaine d’unités commer
-
ciales dans les immeubles de Caen en France encore valorisés sur base du taux réduit pour immeubles de moins
de 5 ans. Cependant, cette limite d’âge sera atteinte pour toutes ces unités lors de l’exercice 2021/2022, ce qui
générera une augmentation du taux applicable à la valorisation et consécutivement une baisse de valeur de ces
unités, toute chose restante égale par ailleurs, de l’ordre de 0,6 million EUR qui sera prise en compte dans le
résultat de réévaluation de l’exercice 2021/2022.
Immeubles détenus en leasing :
de 200 KEUR et est comptabilisée au passif dans les comptes arrêtés au 30/09/2021.
156
-
meubles. Les projets en cours de développement ne font pas partie du calcul du taux d’occupation EPRA.
Au 30/09/2021, il n’y a plus de projet de développement en cours. Le projet de développement portant sur la
de Chalon-sur-Saône (France), qui était en cours au 30/09/2020, a été livré au cours de l’exercice 2020/2021 et
a dès lors été reclassé dans la rubrique des immeubles disponibles à la location.
Les immeubles de placement et les projets de développement sont valorisés à la juste valeur au 30/09/2021 par
correspond à sa valeur d’investissement, à savoir sa valeur droits d’enregistrement et autres frais de transaction
inclus, de laquelle est déduit un abattement pour frais de mutation (cf note 1.G).
Niveau 1 : prix cotés observables sur des marchés actifs
Niveau 2 : données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1
Niveau 3 : données non-observables
Au cours de l’exercice 2020/2021, il n’y a pas eu de transfert entre les niveaux 1, 2 et 3.
MÉTHODES DE VALORISATION UTILISÉES
Deux méthodes de valorisation sont utilisées par les experts indépendants d’Ascencio pour déterminer la juste
valeur des immeubles du portefeuille : la méthode de “Term and Reversion” et la méthode “Hardcore”. De plus,
Selon la méthode de “Term and Reversion”, la capitalisation des revenus prend d’abord en compte le revenu
la méthode “Hardcore”, la valeur locative estimée est capitalisée à perpétuité, avant de procéder à des ajuste
-
ments qui tiennent compte des surfaces louées au-dessus ou en-dessous de leur valeur locative, des chômages
locatifs, etc.
30/09/2021 30/09/2020
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 415 0
Investissements 0 346
Transfert aux immeubles disponibles à la location -415 0
Variation de juste valeur 0 70
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 0 415
B. PROJETS DE DÉVELOPPEMENT
157
RAPPORT FINANCIER
Le rendement, utilisé dans les deux méthodes, représente le rendement attendu par les investisseurs pour ce
obligations de maintenance, etc.).
Pour déterminer ce rendement, les experts se sont basés sur les transactions les plus comparables et sur les
transactions actuellement en cours dans leur département d’investissements.
-
“NON OBSERVABLES”
Les principales informations quantitatives relatives à l’établissement de la juste valeur des immeubles de pla
-
cement, fondée sur des données non-observables (niveau 3) présentées ci-après sont extraites des rapports
établis par les experts immobiliers indépendants :
PAYS
30/09/2021
MÉTHODE
D'ÉVALUATION
DONNÉES NON
OBSERVABLES
MIN MAX
MOYENNE
PONDÉRÉE
Belgique 380.076 Capitalisation
Valeur locative estimée
Taux de capitalisation 5,0 % 8,3 % 6,4 %
France 300.790 Capitalisation
Valeur locative estimée
Taux de capitalisation 4,6 % 8,3 % 6,0 %
Espagne 28.800 Capitalisation
Valeur locative estimée
Taux de capitalisation 6,0 % 7,1 % 6,3 %
TOTAL 709.666
PAYS
30/09/2020
MÉTHODE
D'ÉVALUATION
DONNÉES NON
OBSERVABLES
MIN MAX
MOYENNE
PONDÉRÉE
Belgique 368.321 Capitalisation
Valeur locative estimée
Taux de capitalisation 5,0 % 8,5 % 6,5 %
France 292.635 Capitalisation
Valeur locative estimée
Taux de capitalisation 4,6 % 8,2 % 6,0 %
Espagne 29.525 Capitalisation
Valeur locative estimée
Taux de capitalisation 6,1 % 7,2 % 6,4 %
TOTAL 690.481
La valeur locative estimée (VLE) d’un immeuble dépend de plusieurs facteurs et principalement de sa localisation
(villes principales, villes secondaires de province), de la qualité de l’immeuble, de la nature des surfaces (surface
de vente, zone de stockage) et de la taille des surfaces prises en location. Ces facteurs expliquent l’écart entre
les VLE minimales et maximales.
La durée résiduaire des contrats ainsi que les surfaces locatives sont disponibles dans le rapport de gestion –
rapport immobilier ci-avant.
158
Une augmentation de 5 % des valeurs locatives estimées (VLE) des immeubles entraînerait une augmentation
de 22.640 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Une diminution de 5 % des valeurs locatives estimées (VLE) des immeubles entraînerait une diminution de
23.335 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
Une augmentation de 0,5 % du taux de capitalisation entraînerait une diminution de 51.108 KEUR de la juste
valeur du portefeuille.
Une diminution de 0,5 % du taux de capitalisation entraînerait une augmentation de 59.798 KEUR de la juste
valeur du portefeuille.
Il peut par ailleurs y avoir des interrelations entre les données non observables car elles sont partiellement dé
-
terminées par les conditions de marché. Cette corrélation n’a cependant pas été prise en compte dans le test de
sensibilité ci-avant, qui prévoit des variations indépendantes à la hausse et à la baisse de ces deux paramètres.
PROCESSUS DE VALORISATION
Le processus de valorisation des immeubles se déroule sur une base trimestrielle de la manière suivante :
portefeuille (surfaces louées, loyers en cours, dates de break et d’échéance des contrats, investissements
à réaliser). Ces données sont extraites du système de gestion des immeubles. Les contrats de location des
nouvelles acquisitions et les avenants aux contrats existants sont également transmis aux experts.
Ces informations sont ensuite intégrées par les experts dans leur modèle de valorisation. Sur base de leur
-
dèle, principalement en termes de valeur locative estimée (VLE), de taux de capitalisation et d’hypothèses
de vacances locatives.
Les experts communiquent ensuite les valorisations individuelles du portefeuille immobilier telles qu’elles
résultent de leur modèle.
par la Société des hypothèses prises en compte par les experts.
Les tableaux récapitulatifs des valorisations individuelles des immeubles sont communiqués au département
comptabilité en vue de procéder à l’écriture comptable de réévaluation trimestrielle du portefeuille.
Les valeurs du portefeuille ainsi comptabilisées sont soumises au comité d’audit préalablement à l’arrêt des
UTILISATION DES IMMEUBLES
La Société considère que l’utilisation actuelle des immeubles de placement mis à la juste valeur au bilan est op
-
159
RAPPORT FINANCIER
NOTE 6 — Autres immobilisations corporelles
Immobilisations
à usage propre
Autres Total
30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020 30/09/2021 30/09/2020
SOLDE AU DÉBUT DE
L'EXERCICE
928 1.101 106 164 1.034 1.264
Entrées 0 0 22 21 22 21
Transfert dans les
immeubles dis-
ponibles à la location
-928 0 0 0 -928 0
Amortissements 0 0 -82 -79 -82 -79
Variation de valeur 0 -172 0 0 0 -172
SOLDE À LA FIN DE
L'EXERCICE
0 928 46 106 46 1.034
La rubrique “Immobilisations à usage propre” reprenait principalement la partie de l’immeuble située Avenue
Jean Mermoz à Gosselies (Belgique) utilisée comme siège par la Société et évaluée au 30/09/2020 à un montant
de 928 KEUR. Au cours de l’exercice 2020/2021, le traitement comptable de cette partie d’immeuble a fait l’ob-
jet d’un réexamen qui a amené la Société à transférer cet actif dans la rubrique des immeubles disponibles à la
location et à le réintégrer dans la valeur globale de l’immeuble Mermoz au sein de cette rubrique.
NOTE 7 — Actifs financiers courants et non courants
-
cas contraire, leur valeur est reprise dans la rubrique équivalente du passif (voir note 16). Au 30/09/2021, 4
positive de 883 KEUR qui a dès lors été comptabilisées au sein de cette rubrique.
30/09/2021 30/09/2020
Actifs à la juste valeur via le résultat 883 0
Autres 471 471
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS 1.354 471
ACTIFS FINANCIERS COURANTS 0 0
NOTE 8 — Actifs détenus en vue de la vente
Au 30/09/2021, le compte “Actifs détenus en vue de la vente” comporte la juste valeur de l’immeuble de com-
merces de pieds d’immeuble situé à Sint-Niklaas, celui-ci faisant l’objet d’un compromis de vente signé avant le
immeuble sortira du bilan de la Société au cours de l’exercice 2021/2022.
30/09/2021 30/09/2020
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 0 847
Transfert des immeubles de placement 1.360 0
Cessions 0 -847
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 1.360 0
160
161
RAPPORT FINANCIER
NOTE 9 — Catégories et désignation des instruments financiers
30/09/2021 30/09/2020
Catégorie Niveau
Valeur
comptable
valeur
Valeur
comptable
Juste
valeur
ACTIFS NON COURANTS 1.354 1.354 471 471
Cautions versées 471 471 471 471 A 2
Instruments dérivés (IRS) 883 883 0 0 C 2
ACTIFS COURANTS 11.462 11.462 14.166 14.166
Créances commerciales 5.773 5.773 7.441 7.441 A 2
Créances et autres actifs
courants
1.982 1.982 2.016 2.016 A 2
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
3.707 3.707 4.710 4.710 A 2
TOTAL 12.816 12.816 14.638 14.638
30/09/2021 30/09/2020
Catégorie Niveau
Valeur
comptable
valeur
Valeur
comptable
Juste
valeur
PASSIFS NON COURANTS 289.098 291.021 305.519 308.029
Dettes bancaires 244.155 245.221 266.649 268.300 A 2
non courantes
30.500 31.357 20.000 20.859 A 2
non courantes
4.167 4.167 4.214 4.214 A 2
Instruments dérivés (IRS) 7.662 7.662 12.483 12.483 C 2
Garanties reçues 2.613 2.613 2.173 2.173 A 2
PASSIFS COURANTS 64.792 64.792 51.851 51.851
Dettes bancaires 8.014 8.014 1.378 1.378 A 2
courants
46 46 45 45 A 2
courantes
47.000 47.000 41.000 41.000 A 2
Dettes commerciales 7.157 7.157 6.448 6.448 A 2
Autres dettes courantes 2.574 2.574 2.980 2.980 A 2
TOTAL 353.890 355.813 357.370 359.880
catégorie B : Actifs ou passifs évalués à la juste valeur par le biais d'autres éléments du résultat global (OCI) ;
catégorie C : Actifs ou passifs évalués à la juste valeur par le biais du résultat net.
162
à un degré d'observabilité de la juste valeur :
Les évaluations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont établies d'après des prix (non ajustés) cotés
sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques ;
Les évaluations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont établies d'après des données autres que
les prix cotés au niveau 1, qui sont observables pour l'actif ou le passif concerné, soit directement (à savoir
des prix) soit indirectement (à savoir des données dérivées des prix) ;
Les évaluations de la juste valeur de niveau 3 sont celles qui sont établies d'après des techniques d'évalua-
tion qui comprennent des données relatives à l'actif ou au passif qui ne sont pas basées sur des données
observables de marché (données non observables).
Il n’y a pas eu de transfert de niveau au cours de l’exercice.
-
-
ments bancaires conclus par Ascencio) ;
de taux d'intérêt.
NOTE 10 — Créances commerciales courantes
Plus de 90 j de 30 à 90 j De 0 à 30 j Total
Créances non douteuses 688 187 4.330 5.205
Clients douteux 1.489 0 0 1.489
Réductions de valeur sur clients douteux -921 0 0 -921
SOLDE AU 30/09/2021 1.256 187 4.330 5.773
Créances non douteuses 1.056 153 5.823 7.033
Clients douteux 1.316 0 0 1.316
Réductions de valeur sur clients douteux -908 0 0 -908
SOLDE AU 30/09/2020 1.465 153 5.823 7.441
163
RAPPORT FINANCIER
La valeur comptable des créances commerciales devrait être recouvrée dans les 12 mois. Cette valeur comptable
constitue une approximation de la juste valeur des actifs, qui ne produisent pas d'intérêt. Au 30/09/2021, les
créances non douteuses à plus de 90 jours s’élèvent à 688 KEUR. Ce montant n’inclut pas l’impact des provi
-
sions estimées pour couvrir les notes de crédit restant à établir concernant des annulations de loyers relatif à
la fermeture des commerces non essentiels au cours de l’exercice écoulé, lesquelles sont estimées à 767 KEUR
au 30/09/2021 sur base des discussions encore en cours avec des locataires et sont reprises dans la rubrique
des Dettes commerciales et autres dettes courantes décrites en note 18 ci-après.
Le risque de crédit lié aux créances commerciales est limité grâce à la diversité de la clientèle et aux garanties
locatives constituées par les locataires pour couvrir leurs engagements. Les montants repris au bilan sont pré
-
par la valeur comptable des créances dans le bilan.
Au 30/09/2021, les créances douteuses s’élèvent à 1.489 KEUR (contre 1.316 KEUR au 30/09/2020). L’augmen
-
rencontrées par d’autres enseignes qui se trouvent actuellement en procédure de redressement judiciaire.
Les créances douteuses font l’objet d’une réduction de valeur à concurrence de 921 KEUR (contre 908 KEUR
au 30/09/2020). Ce montant représente le risque de défaut estimé au 30/09/2021 sur base de l’analyse des
créances commerciales à cette date. Le montant des créances douteuses ne faisant pas l’objet de réduction
de valeur (568 KEUR) est soit couvert par des garanties constituées par les locataires, soit correspond à la TVA
Les informations historiques révèlent que le traitement comptable des créances douteuses, tel que visé dans la
Le risque lié aux créances commerciales (Risque d'insolvabilité des locataires) est décrit dans la section "Facteurs
de risque - Risque d’insolvabilité des locataires" du rapport annuel.
La répartition des locataires (sur base des loyers perçus) est reprise dans la section "Rapport immobilier" du
rapport annuel.
Les réductions de valeur ont évolué comme suit :
30/09/2021 30/09/2020
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 908 332
Dotations 419 674
Utilisations -93 -14
Reprises -314 -90
TVA à récupérer sur créances douteuses 0 7
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 921 908
164
30/09/2021 30/09/2020
Impôts 703 543
Autres 1.280 1.473
TOTAL 1.982 2.016
NOTE 11 — Créances fiscales et autres actifs courants
La Rubrique “Impôts” comprend des montants de TVA à récupérer.
La rubrique “Autres” comprend principalement les appels de provisions de gestionnaires immeubles corres-
pondant aux provisions de charges établis par les gestionnaires français et facturés aux locataires.
30/09/2021 30/09/2020
17 177
Autres 237 227
TOTAL 253 404
30/09/2021 30/09/2020
Capital souscrit 39.576 39.576
Frais d'augmentation de capital -917 -917
TOTAL 38.659 38.659
NOTE 12 — Comptes de régularisation de l'actif
NOTE 13 — Capital social et primes d'émission
Au 30/09/2021, le capital social s’élève à 39.576 KEUR et est représenté par 6.595.985 actions sans désignation
de valeur nominale. Les primes d’émission s’élèvent à 256.252 KEUR.
Suite à la déduction de frais d’augmentation de capital (à la création de la Société et à l’occasion des augmenta-
arrêtés au 30/09/2021 s’élèvent respectivement à 38.659 KEUR et à 253.353 KEUR.
au passif, venant ainsi en déduction du montant nominal des lignes de crédit auxquelles ils se rapportent,
conformément à la norme IFRS 9.
165
RAPPORT FINANCIER
Nombre d'actions lors de la constitution de la Société 2.500
Division par 4 de l'action en date du 23 octobre 2006 10.000
Actions créées à l'occasion de la constitution du patrimoine en 2006 de la Société 2.968.125
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 3 novembre 2010 1.192.250
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 17 décembre 2012 53.186
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 31 mars 2014 1.811.169
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 26 février 2015 145.538
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 26 février 2016 181.918
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 19 décembre 2016 132.908
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 27 février 2018 98.391
NOMBRE D’ACTIONS AU 30 SEPTEMBRE 2021 6.595.985
NOTE 14 — Dettes financières courantes et non courantes
L’évolution du nombre de titres depuis la constitution de la Société peut se résumer comme suit :
des crédits d’investissements : 3.759 KEUR
des billets de trésorerie : 47.000 KEUR
des Medium Term Notes : 30.500 KEUR
30/09/2021 30/09/2020
278.822 290.863
a. Etablissements de crédit 243.985 266.359
170 290
c. Autres - Medium Term Note 30.500 20.000
4.167 4.214
55.060 42.423
a. Etablissements de crédit 7.894 1.258
120 120
c. Autres - Billets de trésorerie 47.000 41.000
46 45
TOTAL 333.883 333.286
166
Au 30/09/2021, Ascencio dispose de 338,5 millions EUR de lignes de crédit auprès de sept banques (BNP Pa-
Au 30/09/2021, le solde non utilisé de ces lignes s’élève à 90,2 millions EUR.
Crédits d’investissement
Au 30/09/2021, Ascencio dispose de 3,8 millions EUR de crédits d’investissement auprès de banques françaises,
Billets de trésorerie et Medium Term Notes
d’un programme de billets de trésorerie d’un montant de maximum 100 millions EUR. Au 30/09/2021, ce pro-
gramme était utilisé pour des émissions à court terme à hauteur de 47,0 millions EUR (billets de trésorerie) et
de non-renouvellement des billets de trésorerie à court terme émis, Ascencio veille à disposer, au sein de ses
émissions de billets de trésorerie à moins d’un an.
233.152 KEUR de dettes à taux variable (avant prise en compte des IRS (Interest Rate Swap)).
167
RAPPORT FINANCIER
3
(marges, commissions de non-utilisation,
commissions de mise en place des crédits et impact des instruments de couverture inclus) s’est élevé à 1,81 %.
Date Total
Echéant
dans
l'année
Echéant
entre
1 et 5 ans
Echéant
dans plus
de 5 ans
30/09/2020 262.600 0 182.100 80.500
30/09/2021 248.120
(*)
7.000 193.120 48.000
30/09/2020 410 120 290 0
30/09/2021 290 120 170 0
Crédits d'investissements
30/09/2020 5.017 1.258 2.773 986
30/09/2021 3.759 894 2.461 403
Billets de trésorerie
30/09/2020 41.000 41.000 0 0
30/09/2021 47.000 47.000 0 0
Medium Term Note
30/09/2020 20.000 0 20.000 0
30/09/2021 30.500 0 20.000 10.500
30/09/2020 4.259 45 0 4.214
30/09/2021 4.214 46 199 3.968
TOTAL
30/09/2020 333.286 42.423 205.163 85.699
30/09/2021 333.883 55.060 215.951 62.871
hors IFRS 16, en capital et en intérêts, sur base des taux de marchés et des conditions des lignes de crédit au
30/09/2021.
Echéant
dans
l'année
Echéant
entre
1 et 5 ans
Echéant
dans plus
de 5 ans
Total
Au 30/09/2020 46.482 216.267 94.354 357.104
Au 30/09/2021 58.871 225.365 67.920 352.156
3 Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique.
(*) Montant réduit des 180 KEUR de commissions de structuration de crédits.
168
NOTE 15 — Instruments financiers dérivés
risque de taux d’intérêt qui vise à sécuriser sur un horizon de plusieurs années les taux d’intérêts se rapportant
Au 30/09/2021, la couverture du risque de taux d’intérêt était composée de :
41 contrats IRS (Interest Rate Swap) portant sur un montant notionnel global de 578.000 KEUR, dont 173.000
le ratio de couverture
4+5
est de 84,8 %.
Type
Montant
notionnel
(
Date de
départ
Date
Taux
d'in-
térêt
Taux
variable de
référence
30/09/2021 30/09/2020
IRS 7.500 12/08/2011 12/08/2021 2,76 % Euribor 3 mois 0 -249
IRS 20.000 28/09/2007 30/09/2022 3,70 % Euribor 3 mois -858 -1.722
IRS 15.000 31/12/2019 31/12/2022 0,34 % Euribor 3 mois -160 -295
IRS 10.000 30/09/2019 31/12/2023 0,39 % Euribor 3 mois -190 -301
IRS 10.000 30/09/2019 31/12/2023 0,40 % Euribor 3 mois -192 -304
IRS 10.000 30/06/2020 30/06/2023 0,35 % Euribor 3 mois -146 -243
IRS 15.000 30/06/2020 30/06/2023 0,15 % Euribor 3 mois -165 -280
IRS 30.000 30/06/2020 31/12/2021 0,18 % Euribor 3 mois -56 -268
IRS 20.000 30/06/2020 30/06/2021 0,26 % Euribor 3 mois 0 -117
IRS 20.000 30/06/2020 30/06/2023 0,62 % Euribor 3 mois -389 -641
IRS 23.000 30/04/2020 28/02/2027 0,12 % Euribor 3 mois -392 -827
IRS 10.000 30/06/2021 31/12/2022 0,83 % Euribor 3 mois -169 -209
IRS 10.000 30/06/2021 31/12/2022 0,63 % Euribor 3 mois -143 -177
IRS 15.000 31/12/2021 30/06/2023 0,72 % Euribor 3 mois -270 -285
IRS 15.000 31/12/2021 31/03/2023 0,67 % Euribor 3 mois -218 -230
IRS 10.000 30/06/2022 30/06/2023 0,80 % Euribor 3 mois -125 -135
IRS 10.000 30/09/2021 30/09/2023 0,65 % Euribor 3 mois -224 -238
IRS 10.000 30/09/2022 30/09/2023 0,73 % Euribor 3 mois -115 -126
IRS 10.000 31/12/2022 31/12/2023 0,49 % Euribor 3 mois -86 -100
4 Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique.
5 Il ne s'agit pas de l'indicateur visé à l'article 8 de la loi SIR.
169
RAPPORT FINANCIER
Type
Montant
notionnel
(
Date de
départ
Date
Taux
d'in-
térêt
Taux
variable de
référence
30/09/2021 30/09/2020
IRS 10.000 31/12/2022 31/12/2024 0,61 % Euribor 3 mois -181 -221
IRS 10.000 31/12/2022 31/12/2023 0,53 % Euribor 3 mois -90 -104
IRS 20.000 31/03/2023 31/03/2025 0,62 % Euribor 3 mois -351 -438
IRS 20.000 30/06/2023 30/06/2024 0,50 % Euribor 3 mois -160 -197
IRS 15.000 30/06/2023 30/06/2025 0,46 % Euribor 3 mois -201 -274
IRS 15.000 30/06/2023 30/06/2025 0,46 % Euribor 3 mois -202 -273
IRS 10.000 30/09/2022 30/09/2023 0,12 % Euribor 3 mois -52 -64
IRS 10.000 30/09/2022 30/09/2027 0,57 % Euribor 3 mois -328 -480
IRS 10.000 30/06/2023 30/06/2025 0,38 % Euribor 3 mois -119 -165
IRS 20.000 30/06/2023 30/06/2027 0,58 % Euribor 3 mois -506 -760
IRS 10.000 31/12/2023 31/12/2025 0,47 % Euribor 3 mois -120 -177
IRS 20.000 31/12/2023 31/12/2027 0,68 % Euribor 3 mois -528 -810
IRS 20.000 31/12/2022 31/12/2025 -0,04 % Euribor 3 mois -96 -234
IRS 20.000 30/09/2023 30/09/2029 0,35 % Euribor 3 mois -241 -697
IRS 10.000 31/12/2023 31/12/2028 0,31 % Euribor 3 mois -103 -288
IRS 10.000 30/06/2024 30/06/2029 0,22 % Euribor 3 mois -19 -217
IRS 10.000 30/06/2024 30/06/2029 0,22 % Euribor 3 mois -16 -216
IRS 10.000 31/12/2024 31/12/2026 0,08 % Euribor 3 mois -4 -79
IRS 10.000 31/03/2025 30/09/2029 -0,12 % Euribor 3 mois 175 -13
IRS 10.000 30/06/2025 31/12/2029 -0,06 % Euribor 3 mois 171 -29
IRS 10.000 31/03/2025 31/03/2030 -0,08 % Euribor 3 mois 199 0
IRS 15.000 30/06/2025 30/06/2030 -0,11 % Euribor 3 mois 339 0
IRS 15.000 28/03/2024 31/03/2028 0,40 % Euribor 3 mois -193 0
IRS 15.000 30/06/2025 30/09/2029 0,68 % Euribor 3 mois -254 0
CAP acheté 10.000 31/12/2020 31/12/2021 0,25 % Euribor 3 mois 0 0
détient. Dès lors, ces instruments sont considérés comme instruments de trading selon les normes IFRS, et
leur variation de valeur de marché est directement et intégralement comptabilisée en compte de résultats.
170
-
passée d’une valeur négative de 12,5 millions EUR au 30/09/2020 à des valeurs négatives de 7,7 millions EUR
constatées d’un exercice comptable à l’autre auront intégralement été contrepassées en résultats.
Une simulation a été réalisée et indique qu’une baisse supplémentaire de 25 points de base des taux d’intérêts
long terme (10 ans) se traduirait par une charge (non monétaire) de 3,84 millions EUR.
les suivants :
Echéant dans l'année : 2.777 KEUR
Echéant entre un et cinq ans : 8.277 KEUR
Echéant à plus de cinq ans : 3.280 KEUR
L’évolution du solde de la rubrique des instruments de couverture autorisés est relative aux variations de juste
valeur des instruments détenus par la Société, celles-ci étant décrites ci-dessus dans la note sur les instruments
30/09/2021 30/09/2020
Instruments de couverture autorisés 7.662 12.483
Garanties reçues 2.613 2.173
TOTAL 10.275 14.656
NOTE 16 — Autres passifs financiers non courants
171
RAPPORT FINANCIER
plus-values latentes sur les actifs français.
30/09/2021 30/09/2020
1.275 832
TOTAL 1.275 832
NOTE 17 — Passifs d'impôts différés
NOTE 18 — Dettes commerciales et autres dettes courantes
30/09/2021 30/09/2020
Fournisseurs 5.565 5.220
Locataires 1.593 1.228
Impôts, rémunérations et charges sociales 2.574 2.980
TOTAL 9.731 9.428
Outre quelques montants de créances à soldes créditeurs, la rubrique de dettes vis-à-vis des locataires comporte
principalement le montant de provisions estimées pour couvrir les notes de crédit restant à établir concernant
des annulations de loyers relatives à la fermeture des commerces non essentiels au cours de l’exercice écoulé,
lesquelles sont estimées à 767 KEUR au 30/09/2021 sur base des discussions encore en cours avec des locataires.
La rubrique “Impôts, rémunérations et charges sociales” se compose essentiellement de
contrairement à la Belgique, les loyers d'immeubles à usage commercial sont soumis à la TVA.
comptables françaises).
172
La rubrique “Intérêts et autres charges courus non échus” porte principalement sur la rémunération du gérant sta-
NOTE 19 — Comptes de régularisation du passif
30/09/2021 30/09/2020
Revenus immobiliers perçus d'avance 515 1.320
Intérêts et autres charges courus non échus 2.044 2.118
TOTAL 2.559 3.438
NOTE 20 — Revenus locatifs
30/09/2021 30/09/2020
Loyers 46.663 45.034
Gratuités locatives -624 -479
Indemnités de rupture anticipée de bail 246
(*)
0
TOTAL 46.285 44.555
NOTE 21 — Charges relatives à la location
30/09/2021 30/09/2020
Réductions de valeur sur créances commerciales 371 632
Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales -266 -48
Annulation loyers COVID 19 1.265 1.640
TOTAL 1.371 2.224
À la suite de la fermeture des commerces imposée en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19, Ascencio a
consenti des annulations totales ou partielles de loyers aux locataires dont l’activité a été fortement impactée
par la crise, dans le cadre d’un accord transactionnel négocié entre bailleur et preneur.
Au 30 septembre 2021, Ascencio a abouti à des accords pour la quasi-totalité des discussions menées avec
ses locataires belges et espagnols, tandis que la conclusion de ces accords prend plus de temps avec ses loca-
taires français étant donné que ces accords dépendent également de la position de l’état français quant à son
intervention dans le cadre de ces discussions.
prudente de l’impact potentiel des discussions encore en cours, les annulations partielles de loyer résultant
de la fermeture des commerces s’élèvent à un total de 1,2 million EUR, dont 0,6 million EUR relatif à des notes
(*) Cette indemnité fait l'objet d'un étalement sur la période sur laquelle elle porte,
à savoir du 1
er
mars 2021 au 30 juin 2022.
173
RAPPORT FINANCIER
de crédits d’impôts octroyées par l’état français) et 0,6 million EUR de provisions pour estimation de notes de
crédit à émettre concernant des discussions encore en cours (et tenant compte d’une extourne de 215 KEUR
de provisions excédentaires qui avaient été prises au terme de l’exercice précédent).
-
fectives et estimées) de loyers ont été immédiatement constatées en résultat de la période ce qui, en outre,
est le seul traitement comptable cohérent avec l’approche suivie par l’expert indépendant pour l’évaluation de
la juste valeur des immeubles concernés.
NOTE 23 — Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
30/09/2021 30/09/2020
Charges locatives exposées par le propriétaire -2.585 -2.437
Précomptes et taxes sur immeubles loués -4.465 -4.590
TOTAL -7.051 -7.027
NOTE 22 — Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
30/09/2021 30/09/2020
Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire 2.566 2.457
Refacturation de précomptes et taxes sur les immeubles loués 4.320 4.378
TOTAL 6.886 6.835
Pour certains locataires, les charges locatives font l’objet d’une facturation périodique sous la forme de provi-
par la Société. Il peut y avoir un léger décalage entre les charges réellement facturées aux locataires et celles
174
NOTE 24 — Frais techniques
30/09/2021 30/09/2020
Frais techniques récurrents
- Réparations -481 -227
Frais techniques non récurrents
- Grosses réparations -430 -254
- Sinistres -27 -16
TOTAL -937 -497
-
ment. Ils sont à charge du résultat d’exploitation des immeubles s’ils ne sont pas source d’avantages économiques.
NOTE 25 — Frais commerciaux
30/09/2021 30/09/2020
Commissions d'agence -123 -99
Publicité et frais de marketing liés aux immeubles -9 -17
Honoraires avocats et frais juridiques -44 -65
TOTAL -175 -182
NOTE 26 — Frais de gestion immobilière
30/09/2021 30/09/2020
Honoraires versés aux gérants (externes) -172 -122
Charges internes de gestion d'immeubles -1.644 -1.444
TOTAL -1.816 -1.566
175
RAPPORT FINANCIER
La rubrique de rémunération du Gérant Statutaire intègre en 2020/2021 une partie de la rémunération (40 KEUR)
due pour l’exercice 2019/2020, ce qui explique la forte variation entre les soldes des deux derniers exercices écoulés.
NOTE 27 — Autres charges immobilières
30/09/2021 30/09/2020
Assurances -17 -23
Taxes et impôts à charge de la Société -87 39
Renting immobilier, emphytéoses, charges locatives -26 -31
Autres 0 -124
TOTAL -129 -140
NOTE 28 — Frais généraux
30/09/2021 30/09/2020
Frais de personnel -1.159 -1.112
Rémunération du gérant statutaire -1.016 -923
Rémunération des administrateurs -266 -222
Frais de fonctionnement -723 -690
Honoraires -513 -528
Taxe OPC -298 -326
Amortissements -82 -79
TOTAL -4.057 -3.881
NOTE 29 — Autres revenus et charges d’exploitation
30/09/2021 30/09/2020
Autres produits d'exploitation 14 10
Autres charges d'exploitation -2 -14
TOTAL 12 -4
176
NOTE 30 — Résultat sur vente d’immeubles de placement
NOTE 31 —
Variation de la juste valeur des immeubles de placement
30/09/2021 30/09/2020
Moins-value sur vente d'immeubles de placement 0 -41
TOTAL 0 -41
30/09/2021 30/09/2020
Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement 16.341 5.160
Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement -6.506 -25.679
TOTAL 9.835 -20.520
30/09/2021 30/09/2020
Ventes nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction) 0 890
Valeur comptable des immeubles vendus 0 -931
TOTAL 0 -41
NOTE 32 — Charges d'intérêts nettes
30/09/2021 30/09/2020
(-) Intérêts nominaux sur emprunts -3.362 -3.055
(-) Charges résultant d'instruments de couverture autorisés -2.366 -2.138
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
-2.366 -2.138
(-) Autres charges d'intérêts -152 -116
TOTAL -5.881 -5.308
Comme indiqué dans la note 5, les variations de valeur enregistrées sur les actifs représentant les droits d’usage
sur terrains en vertu de la norme IFRS 16 sont désormais reprises en variations de la juste valeur des immeubles de
placement.
177
RAPPORT FINANCIER
NOTE 33 — Autres charges financières
30/09/2021 30/09/2020
Frais bancaires et autres commissions -427 -334
TOTAL -427 -334
NOTE 34 — Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers
30/09/2021 30/09/2020
Instruments de couverture autorisés
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
5.704 316
TOTAL 5.704 316
Tenant compte du contexte de taux d’intérêt haussier intervenu au cours de l’exercice 2020/2021, les instru-
cette rubrique du compte de résultats.
178
NOTE 35 — Impôts des sociétés
30/09/2021 30/09/2020
SOCIÉTÉ MÈRE
Résultat avant impôts 46.292 9.388
-46.292 -9.388
Crédits d'impôts 99 0
Autres impôts -281 -213
-443 71
FILIALES
Impôts exigibles -190 -275
TOTAL -815 -418
Ascencio a le statut de SIR publique. Ce statut prévoit l’application de l’impôt des sociétés belges (au taux ordi-
naire de 25 %) sur une base taxable réduite, à savoir principalement sur les dépenses non admises.
La rubrique “Société mère – Crédits d’impôts” comprend les réductions d’impôts octroyées par l’Etat français
pour compenser en partie les abattements de loyers concédés par la Société à certains de ses locataires pendant
la période de fermeture obligatoire imposée pour tenter d’endiguer la pandémie de Covid-19 lors du dernier
trimestre de l’année civile 2020.
La rubrique “Société mère - Autres impôts” comprend la retenue à la source de 5 % sur le résultat statutaire de
la succursale française établi sur base des normes comptables françaises, ainsi que les montants d’exit tax.
statut que la Société :
-
associée a elle aussi augmenté, ce qui a généré la comptabilisation d’une provision complémentaire d’impôts
179
RAPPORT FINANCIER
NOTE 36 — Résultat par action
30/09/2021 30/09/2020
45.652 9.246
Nombre moyen pondéré d'actions en circulation 6.595.985 6.595.985
Résultat par action (de base et dilué) (EUR) 6,92 1,40
Le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l’exercice (numérateur) par le nombre moyen
pondéré d’actions en circulation au cours de l’exercice (dénominateur).
Le résultat dilué par action est identique car la Société ne dispose pas d’instrument dilutif.
Le nombre moyen pondéré d’actions existantes au cours des exercices clôturés au 30/09/2020 et au 30/09/2021
est resté stable à 6.595.985 actions.
NOTE 37 — Information relative aux parties liées
30/09/2021 30/09/2020
Revenus locatifs
Mestdagh SA 4.473 4.335
Equilis SA 18 18
Achats de services
Rémunération du gérant 976 963
Rémunérations octroyées aux administrateurs du gérant 266 222
Actif
Créances commerciales Mestdagh SA 234 438
Créances commerciales Equilis SA 0 4
Sont mentionnés ci-après les montants des transactions conclues avec les co-promoteurs de la Société, à savoir
Carl Mestdagh, Eric Mestdagh et John Mestdagh, ainsi qu’avec les parties liées à ceux-ci.
Les rémunérations octroyées aux dirigeants sont mentionnées dans la note 38 ci-après.
180
NOTE 38 — Rémunération des dirigeants
base de la proposition de dividende brut de 3,70 EUR par action qui sera soumise pour approbation à l’assem-
blée générale des actionnaires du 31 janvier 2022, la rémunération du Gérant Statutaire s’élèvera à 976 KEUR
pour l’exercice écoulé (963 KEUR pour l’exercice précédent). Ce montant ne sera payé qu’après l’assemblée
générale ordinaire d’Ascencio SCA. Il a été provisionné dans les comptes au 30/09/2021 sur base du montant
de dividende proposé pour l’exercice 2020/2021 ; la rubrique comptable au 30/09/2021 comprenant également
un montant de 40 KEUR lié à cette rémunération relative à l’exercice précédent.
En outre, la rémunération de base et les jetons de présence payés par Ascencio SA à ses administrateurs du fait
de leur présence aux séances du conseil, du comité d’audit, du comité de rémunération et du comité d’inves-
tissement se sont élevés à 266 KEUR pour l’exercice écoulé (222 KEUR pour 2019/2020). Ces montants sont
rémunérations ne seront payées qu’après l’assemblée générale ordinaire d’Ascencio SCA.
1,265 millions EUR.
NOTE 39 — Filiales
FILIALES
Participation
directe
Participation
indirecte
SCI CANDICE BRIVES
100 % Néant
SCI ECHIROLLES GRUGLIASCO
100 % Néant
SCI HARFLEUR 2005
100 % Néant
SCI KEVIN
100 % Néant
SCI LA PIERRE DE L'ISLE
100 % Néant
SCI MAS DES ABEILLES
100 % Néant
SCI ZTF ESSEY LES NANCY
100 % Néant
100 % Néant
SCI DE LA COTE
100 % Néant
SCI DU ROND POINT
100 % Néant
SCI SEYNOD BARRAL
100 % Néant
100 % Néant
181
RAPPORT FINANCIER
FILIALES
Participation
directe
Participation
indirecte
SCI SAINT AUNES RETAIL PARC
100 % Néant
SCI LES HALLES DE CRECHES
100 % Néant
SCI LES HALLES DE LOZANNE
100 % Néant
SCI LES PORTES DU SUD
100 % Néant
SCI GUYANCOURT
100 % Néant
SCI TESTE DE BUCH
100 % Néant
SCI VIRIAT
100 % Néant
SAU ASCENCIO IBERIA
Calle Hermosilla 11 Planta 3A - 28001 Madrid - Espagne
100 % Néant
NOTE 40 — Rémunération du commissaire
30/09/2021 30/09/2020
Audit des comptes 49 48
Autres missions 5 6
TOTAL 54 54
NOTE 41 — Événements postérieurs à la date de clôture
Depuis la date de clôture de l’exercice, le coronavirus continue de perturber la bonne marche de l’activité
-
ments à réenvisager la prise de mesures destinées à limiter les contacts entre personnes en vue de réduire
-
feuille d’Ascencio soit encore quelque peu perturbée au cours du prochain exercice. Ascencio a cependant
démontré depuis 2 ans la résilience de son portefeuille en temps de crise sanitaire et les impacts limités que
celle-ci a pu occasionner sur ses résultats.
centre-ville situé à Sint-Niklaas, celui-ci avait d’ailleurs été comptabilisé en date du 30 septembre 2021
dans la rubrique des actifs destinés à la vente en prévision de cette cession. Cette cession a été réalisée à
un niveau de prix proche de la dernière juste valeur de cet actif en portefeuille. Le résultat de réalisation de
182
RAPPORT DU COMMISSAIRE À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE SUR LES
-
tement “le Groupe”), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les
comptes consolidés ainsi que les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble
et est inséparable.
Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 31 janvier 2020, conformé-
ment à la proposition de l’organe de gestion émise sur recommandation du comité d’audit. Notre mandat de
commissaire vient à échéance à la date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés
au 30 septembre 2022. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés de Ascencio SCA durant
14 exercices consécutifs.
RAPPORT SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
Opinion sans réserve —
Nous avons procédé au contrôle légal des comptes
consolidés du Groupe, comprenant le bilan consolidé
au 30 septembre 2021, ainsi que le compte de résultats
consolidé et l’état du résultat global consolidé, l’état
consolidé des variations des capitaux propres et un
clos à cette date, ainsi que les annexes, contenant
un résumé des principales méthodes comptables et
d’autres informations explicatives, dont le total du
bilan consolidé s’élève à 728 076 (000) EUR et dont le
de l’exercice de 45 652 (000) EUR.
A notre avis, les comptes consolidés donnent une image
Groupe au 30 septembre 2021, ainsi que de ses ré-
-
lidés pour l’exercice clos à cette date, conformément
(IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et
aux dispositions légales et réglementaires applicables
en Belgique.
Fondement de l’opinion sans réserve —
-
nationales d’audit (ISA), telles qu’applicables en Belgique.
Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internatio
-
nales d’audit approuvées par l’IAASB applicables à la
présente clôture et non encore approuvées au niveau
national. Les responsabilités qui nous incombent en
vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans
la section “Responsabilités du commissaire relatives
à l’audit des comptes consolidés” du présent rapport.
Nous nous sommes conformés à toutes les exigences
déontologiques qui s’appliquent à l’audit des comptes
consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant
l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des
préposés de la Société, les explications et informations
requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous
-
der notre opinion.
Rapport
du commissaire
183
RAPPORT FINANCIER
Points clés de l’audit —
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants
lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de
notre audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci.
Nous n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points.
Points clés de l’audit
Valorisation des immeubles de placement
Ascencio possède et gère un portefeuille
d’immeubles de placement valorisé à 714 mil-
lions au 30 septembre 2021 représentant 98 %
du total du bilan consolidé. Les variations de
valeur du portefeuille immobilier ont un impact
les fonds propres.
Le Groupe utilise chaque trimestre des ex-
perts immobiliers indépendants pour valoriser
à la juste valeur son portefeuille d’immeubles.
Ces experts sont nommés par la Direction du
des marchés immobiliers sur lesquels opère
le Groupe.
Le portefeuille est valorisé à la juste valeur.
Les données clés de l’exercice de valorisation
sont les taux de capitalisation ainsi que les loyers
tendances du marché, les transactions compa
-
de chaque immeuble dans le portefeuille.
Comment notre audit a traité
le point clé de l'audit
Nous avons évalué le contrôle interne mis en
place par la direction en lien avec la valorisation
des immeubles de placement et avons testé leur
conception et leur mise en œuvre.
Nous avons évalué la compétence, l'indépen-
dance et l'intégrité des experts immobiliers.
Nous avons également revu les hypothèses clés
en les comparant aux données du marché ou à des
transactions immobilières comparables fournies
par les experts immobiliers, en particulier en ce
qui concerne le taux de capitalisation et les loyers.
Nous avons comparé les montants repris dans
les rapports d'évaluation des experts immobiliers
aux données comptables et ensuite nous les avons
Nous avons revu et challengé le processus de
valorisation, la performance du portefeuille, les
hypothèses et jugements importants en particulier
pour les taux de capitalisation.
Dans le cadre de nos procédures d'audit ré-
alisées sur les acquisitions et les cessions d'im-
meubles de placement, nous avons examiné des
traitement comptable appliqué à ces transactions.
Points clés de l’audit
Valorisation des immeubles de placement
La valorisation du portefeuille est sujette à
des jugements importants et s’appuie sur un
certain nombre d’hypothèses. Les incertitudes
liées aux estimations et jugements, conjugué
au fait qu’une faible différence en pourcen-
tage dans les valorisations individuelles d’im-
meubles pourrait avoir, en agrégé, un impact
justifient une attention particulière dans le
cadre de nos travaux d’audit.
Comment notre audit a traité
le point clé de l'audit
pour évaluer l'intégrité et l'exhaustivité des infor-
mations fournies aux experts indépendants en
matière de revenus locatifs, de caractéristiques
clés des contrats de location et d'occupation.
informations générales et méthodes comptables
et note 5, Immeubles de placement.
184
Responsabilités de l’organe de gestion relatives
à l’établissement des comptes consolidés —
L’organe de gestion est responsable de l'établissement
des comptes consolidés donnant une image fidèle
conformément aux normes internationales d’informa-
Européenne et aux dispositions légales et réglemen-
taires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle
interne qu’il estime nécessaire à l’établissement de
comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies
résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il
incombe à l’organe de gestion d’évaluer la capacité
du Groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le
cas échéant, des informations relatives à la continuité
d’exploitation et d’appliquer le principe comptable de
continuité d’exploitation, sauf si l’organe de gestion
a l’intention de mettre le Groupe en liquidation ou de
cesser ses activités ou s’il ne peut envisager une autre
solution alternative réaliste.
Responsabilités du commissaire relatives à
l’audit des comptes consolidés —
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable
que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne
ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et
d’émettre un rapport du commissaire contenant notre
opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau
élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un
audit réalisé conformément aux normes ISA permettra
-
tante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou
-
catives lorsque l‘on peut raisonnablement s’attendre
à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en
utilisateurs des comptes consolidés prennent en se
fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons
le cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique
à l’audit des comptes consolidés en Belgique. L’étendue
du contrôle légal des comptes ne comprend pas d’assu
-
rance quant à la viabilité future de la société ni quant à
-
185
RAPPORT FINANCIER
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux
normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons
notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit
critique. En outre :
nous identifions et évaluons les risques que les
-
catives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent
-
dures d'audit en réponse à ces risques, et recueillons
fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une
d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion,
déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
nous prenons connaissance du contrôle interne
pertinent pour l'audit afin de définir des procédures
d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans
interne du Groupe ;
nous apprécions le caractère approprié des méthodes
comptables retenues et le caractère raisonnable des
estimations comptables faites par l'organe d’adminis
-
tration, de même que des informations les concernant
fournies par ce dernier ;
nous concluons quant au caractère approprié de
l'application par l'organe d’administration du principe
comptable de continuité d'exploitation et, selon les
éléments probants recueillis, quant à l'existence ou non
ou situations susceptibles de jeter un doute important
sur la capacité du Groupe à poursuivre son exploita
-
tion. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude
des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les
informations fournies dans les comptes consolidés au
sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne
Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants
recueillis jusqu'à la date de notre rapport du commis
-
saire. Cependant, des situations ou événements futurs
pourraient conduire le Groupe à cesser son exploitation ;
nous apprécions la présentation d'ensemble, la
structure et le contenu des comptes consolidés et éva
-
et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils
entités ou activités du Groupe pour exprimer une opinion
sur les comptes consolidés. Nous sommes responsables
de la direction, de la supervision et de la réalisation de
l'audit au niveau du Groupe. Nous assumons l'entière
responsabilité de l'opinion d'audit.
Nous communiquons au comité d'audit notamment
l'étendue des travaux d'audit et le calendrier de réali
-
sation prévus, ainsi que les observations importantes
découlant de notre audit, y compris toute faiblesse si
-
Nous fournissons également au comité d'audit une
déclaration précisant que nous nous sommes confor
-
més aux règles déontologiques pertinentes concernant
l'indépendance, et leur communiquons, le cas échéant,
toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent
raisonnablement être considérés comme susceptibles
d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que
les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués au comité d'audit, nous
déterminons les points qui ont été les plus importants
lors de l'audit des comptes consolidés de la période
en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit.
Nous décrivons ces points dans notre rapport du com
-
missaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit
la publication.
186
AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES
Responsabilités
de l’organe de gestion —
L’organe de gestion est responsable de la préparation
et du contenu du rapport de gestion sur les comptes
consolidés et des autres informations contenues dans
le rapport annuel sur les comptes consolidés.
Responsabilités du commissaire —
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la
norme belge complémentaire aux normes internationales
d’audit (ISA) telles qu’applicables en Belgique, notre
-
catifs, le rapport de gestion sur les comptes consolidés
ainsi que de faire rapport sur ces éléments.
Aspects relatifs au rapport de gestion sur les
comptes consolidés et aux autres informa-
tions contenues dans le rapport annuel sur les
comptes consolidés —
A l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport
de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes
d’avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés
pour le même exercice et a été établi conformément à
l’article 3 :32 du Code des sociétés et des associations.
Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés,
nous devons également apprécier, en particulier sur la
base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si le
rapport de gestion sur les comptes consolidés comporte
une anomalie significative, à savoir une information
incorrectement formulée ou autrement trompeuse.
Sur base de ces travaux, nous n’avons pas d’anomalie
Mentions relatives
à l’indépendance —
Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas
des comptes consolidés et notre cabinet de révision
est resté indépendant vis-à-vis du Groupe au cours de
notre mandat.
Les honoraires relatifs aux missions complémentaires
compatibles avec le contrôle légal visées à l’article 3 :65
du Code des sociétés ont correctement été valorisés et
ventilés dans l’annexe aux comptes consolidés.
Autres mentions —
Le présent rapport est conforme au contenu de notre
rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé
à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
Zaventem, le 17 décembre 2021,
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Kathleen De Brabander
187
RAPPORT FINANCIER
188
Comptes
statutaires
30/09/2021 30/09/2020
ACTIF
I ACTIFS NON COURANTS
A Goodwill 0 0
B Immobilisations incorporelles 0 0
C Immeubles de placement 557.903 545.001
(*)
D Autres immobilisations corporelles 46 1.034
E 10.650 11.257
F 0 0
G Créances commerciales et autres actifs non courants 0 0
H 0 0
J Participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence 95.058 85.449
TOTAL ACTIFS NON COURANTS 663.657 642.741
II ACTIFS COURANTS
A Actifs détenus en vue de la vente 1.360 0
B 0 0
C 0 0
D Créances commerciales 4.701 6.428
E 48.028 48.636
F Trésorerie et équivalents de trésorerie 1.704 2.909
G Comptes de régularisation 164 310
TOTAL ACTIFS COURANTS 55.957 58.283
TOTAL DE L'ACTIF 719.614 701.024
(*) Ce montant a été retraité du fait du retraitement IFRS 16 tel que décrit dans la Note 5.
189
RAPPORT FINANCIER
30/09/2021 30/09/2020
CAPITAUX PROPRES
A Capital 38.659 38.659
B Primes d'émission 253.353 253.353
C Réserves 32.524 47.355
a. Réserve légale
0 0
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers
29.966 50.589
(*)
c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors
de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
-10.031 -10.031
e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments
de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle
-12.491 -12.964
m. Autres réserves
25.079 19.762
D Résultat net de l'exercice 45.652 9.246
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 370.189 348.613
PASSIF
I PASSIFS NON COURANTS 285.580 300.523
A Provisions 0 0
B 275.966 287.056
a. Etablissements de crédit 241.129 262.552
170 290
c. Autres 34.667 24.214
(*)
C 8.340 12.636
D Dettes commerciales et autres dettes non courantes 0 0
E Autres passifs non courants 0 0
F 1.275 832
II PASSIFS COURANTS 63.845 51.887
A Provisions 0 0
B 54.166 41.165
a. Etablissements de crédit 7.000 0
120 120
c. Autres 47.046 41.045
(*)
C 0 0
D Dettes commerciales et autres dettes courantes 7.508 7.293
a. Exit tax 0 0
b. Autres 7.508 7.293
E Autres passifs courants 0 0
F Comptes de régularisation 2.171 3.429
TOTAL DU PASSIF 349.426 352.411
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 719.614 701.024
(*) Ces montants ont été retraités du fait du retraitement IFRS 16 tel que décrit dans la Note 5.
190
30/09/2021 30/09/2020
I Revenus locatifs 35.886 34.334
III Charges relatives à la location -1.012 -1.635
RÉSULTAT LOCATIF NET 34.874 32.700
V
Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
5.408 5.382
VII
Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
32 -5.580
VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location 0 5
RÉSULTAT IMMOBILIER 34.758 32.507
IX Frais techniques -902 -425
X Frais commerciaux -162 -174
XI Charges locatives et taxes sur immeubles non loués -413 -327
XII Frais de gestion immobilière -1.773 -1.538
XIII Autres charges immobilières -52 -27
CHARGES IMMOBILIÈRES -3.302 -2.491
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 31.456 30.016
XIV Frais généraux -3.925 -3.754
XV Autres revenus et charges d’exploitation 536 514
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 28.067 26.776
XVI Résultat sur vente d’immeubles de placement 0 -41
XVIII Variation de la juste valeur des immeubles de placement 5.362 -16.667
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 33.429 10.068
XX 739 796
XXI Charges d’intérêts -5.695 -5.076
XXII -412 -319
XXIII 5.704 316
RÉSULTAT FINANCIER 336 -4.283
RÉSULTAT DES PARTICIPATIONS QUI SONT COMPTABILISÉES
SELON LA MÉTHODE DE MISE EN ÉQUIVALENCE
12.527 3.603
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 46.292 9.389
XXV Impôt des sociétés -640 -143
XXVI Exit Tax 0 0
IMPÔTS -640 -143
RÉSULTAT NET 45.652 9.246
Résultat net de base et dilué ( €/action) 6,92 1,40
191
RAPPORT FINANCIER
30/09/2021 30/09/2020
I RÉSULTAT NET 45.652 9.246
II
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL
RECYCLABLES EN COMPTE DE RÉSULTATS
A
Impact sur la juste valeur des droits de mutation estimés intervenant
lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
0 19
H Autres éléments du résultat global
(*)
-2 -172
RÉSULTAT GLOBAL 45.650 9.092
30/09/2021 30/09/2020
A RÉSULTAT NET 45.652 9.246
B TRANSFERTS AUX / DES RÉSERVES 21.247 -14.829
1.
Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations
de juste valeur des biens immobiliers (-/+)
9.835 -20.520
6.
Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur
des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
5.704 316
10. Transfert aux/des autres réserves 5.708 5.374
C RÉMUNÉRATION DU CAPITAL PRÉVUE À L'ARTICLE 13, §1
ER
, AL. 1
ER
24.240 23.883
D RÉMUNÉRATION DU CAPITAL - AUTRE QUE C 165 192
(*) Réévaluation à la Fair Value de l'immeuble occupé par Ascencio.
192
OBLIGATION DE DISTRIBUTION
(AR DU 13/07/2014, MODIFIÉ PAR AR DU 23/04/2018,
RELATIF AUX SIR)
30/09/2021
30/09/2020
RÉSULTAT NET STATUTAIRE 45.652 9.246
(+) Amortissements 82 79
(+) Réductions de valeur 30 356
(+/-)
Autres éléments non monétaires
-4.473 3.853
(+/-)
Autres éléments non monétaires
-5.704 -316
(+/-)
Autres résultats non monétaires
443 -71
(+/-) Résultat sur vente de biens immobiliers 0 41
(+/-) Variation de la juste valeur des biens immobiliers -5.362 16.667
= RÉSULTAT CORRIGÉ (A) 30.667 29.854
(+/-)
Plus-values et moins-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers
durant l'exercice
0 100
(-)
Plus-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers durant l'exercice,
exonérées de l'obligation de distribution sous réserve de leur
réinvestissement dans un délai de 4 ans
0 -100
= PLUS-VALUES NETTES SUR RÉALISATION DE BIENS IMMOBILIERS
NON EXONÉRÉS DE L'OBLIGATION DE DISTRIBUTION (B)
0 0
24.534 23.883
(-) DIMINUTION DE L'ENDETTEMENT -294 0
OBLIGATION DE DISTRIBUTION 24.240 23.883
MONTANT DISTRIBUÉ 24.405 24.075
L'ENDETTEMENT
(*) Par rapport à la valeur d'acquisition, augmentée des frais de rénovation immobilisés.
193
RAPPORT FINANCIER
Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exercice
Total des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2019 38.659 253.353 51.635 -10.049 -4.451 12.464 21.348 362.959
Distribution de dividendes -23.086 -23.086
-399 -8.570 7.231 1.738 0
Augmentation de capital 0
Résultat net 9.246 9.246
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
-172 19 -154
des réserves
-123 56 67 0
Ajustement des réserves 0
SOLDE AU 30/09/2020
avant restatement
IFRS 16
38.659 253.353 50.940 -10.031 -12.964 19.762 9.246 348.965
Impact IFRS 16
(01/10/2019)
*
-352 -352
SOLDE AU 30/09/2020 38.659 253.353 50.588 -10.031 -12.964 19.762 9.246 348.613
Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exercice
Total des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2020 38.659 253.353 50.588 -10.031 -12.964 19.762 9.246 348.613
Distribution de dividendes -24.075 -24.075
-20.520 316 5.374 14.830 0
Augmentation de capital 0
Résultat net 45.652 45.652
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
-2 -2
des réserves
-100 157 -57 0
Ajustement des réserves 0
SOLDE AU 30/09/2021 38.659 253.353 29.966 -10.031 -12.491 25.079 45.653 370.188
* Réserves :
C.b. : Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers.
C.c. : Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement.
C.e. : Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture
C.m. : Autres réserves.
* Ce montant correspond au retraitement IFRS 16 tel que décrit dans la note 5.
194
Lexique des indicateurs alternatifs
de performance ("IAP")
de Performance (APM – Alternative Performance Measures) au sens des Guidelines récemment édictées par
l’Autorité Européenne des Marchés Financiers (ESMA – European Securities and Markets Authority). Ces IAP
considérés comme des IAP. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques des
comptes de résultats ou du bilan.
LOYERS CONTRACTUELS
Définition —
les baux, après déduction des gratuités d’occupation consenties aux locataires.
Utilité —
Cet IAP
permet d’estimer les loyers générés par le portefeuille d’immeubles sur les 12 mois à venir à compter de
la date de clôture, sur base de la situation locative à cette date ;
permet de calculer le rendement brut du portefeuille à une date donnée (Loyers contractuels / Valeur
d’investissement).
195
RAPPORT FINANCIER
COÛT MOYEN DE L’ENDETTEMENT
Définition —
par la dette moyenne pondérée de la période.
Le numérateur correspond à la somme
des charges d’intérêts nettes reprises dans la rubrique XXI du compte de résultats, annualisées.
des commissions de non utilisation de crédits et aux frais de mise en place des crédits, annualisés.
Les composants de cet IAP se rapportent à la période passée arrêtée à la date de clôture.
Utilité —
Réconciliation —
Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après.
30/09/2021 30/09/2020
5.738 5.193
Commissions de non utilisation de crédits 330 251
Frais de mise en place des crédits 44 31
Variation de valeur des options CAP 8 0
COÛT TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES = A 6.120 5.474
DETTE MOYENNE PONDÉRÉE DE LA PÉRIODE = B 338.491 297.793
COÛT MOYEN DE L'ENDETTEMENT = A / B
196
RATIO DE COUVERTURE
Définition —
Le numérateur correspond à la somme
Les composants de cet IAP se rapportent aux dettes et instruments de couverture à la date de clôture.
Utilité —
Réconciliation —
Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après.
30/09/2021 30/09/2020
96.517 87.029
173.000 180.500
à taux plafonné via des CAP
10.000 0
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À TAUX FIXE OU PLAFONNÉ = A 279.517 267.529
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À TAUX VARIABLE 59.424 61.498
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES = B 329.669 329.027
RATIO DE COUVERTURE = A / B
197
RAPPORT FINANCIER
MARGE OPERATIONNELLE
Définition —
Il s’agit du résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par les revenus locatifs.
Les composants de cet IAP se rapportent à la période passée arrêtée à la date de clôture.
Utilité —
Cet IAP permet de mesurer la rentabilité opérationnelle de la Société en pourcentage des revenus locatifs.
Réconciliation —
Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après.
30/09/2021 30/09/2020
= A 37.236 35.551
= B 46.285 44.555
MARGE OPÉRATIONNELLE = A / B
198
Facteurs
de risques
199
200
Facteurs
de risques
EU ÉGARD À L’ENTRÉE EN VIGUEUR DU RÈGLEMENT
PROSPECTUS DU 21 JUILLET 2019, SEULS LES FACTEURS
ASCENCIO COMME SPÉCIFIQUES ET SIGNIFICATIFS POUR
LA SOCIÉTÉ. LES RISQUES NON SPÉCIFIQUES NE SONT PAS
REPRIS DANS LE PRÉSENT CHAPITRE.
Dans ce chapitre, pour chaque risque auquel
Ascencio est confrontée, est décrit l’impact po-
Si certains de ces risques venaient à se réaliser,
il est probable que les résultats d’Ascencio se-
La liste des risques est basée sur des informa-
tions connues au moment de la rédaction du
présent Rapport. D’autres risques inconnus, peu
-
FACTEURS DE RISQUES
201
Risques liés
au secteur d'activité
d'Ascencio
d’augmenter et les tendances du consommateur évoluent rapidement. Ainsi, le développement des ventes par
internet pourrait par exemple remettre en question le besoin pour les enseignes d’ouvrir (ou de conserver) des
magasins physiques sous le même format et/ou le même concept.
ses locataires et développe, notamment par le marketing digital, la notoriété de ses principaux retail parks. Le
des retail parks dédiés aux besoins essentiels du consommateur.
Description du risque —
MARCHÉ LOCATIF DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL
-
L’évolution des habitudes du consommateur et du
e-commerce sont un facteur aggravant.
La pandémie liée au Coronavirus est également un
facteur aggravant.
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
EN IMMOBILIER COMMERCIAL
Le marché de l’investissement en immobilier com-
mercial pourrait connaître une baisse de la demande
de la part des investisseurs immobiliers. Ceci aurait
les experts évaluateurs indépendants pour des biens
immobiliers comparables à ceux détenus par Ascencio.
Impact potentiel — NTIEL
1. Diminution de la demande en location et vacance
locative plus élevée.
2. Baisse des loyers : pression sur les loyers lors de la
négociation des nouveaux baux ou (re)négociation
à la baisse des loyers avant échéance des contrats.
3. Gel de l’indexation des loyers.
4. Insolvabilité et/ou faillite des locataires.
5. Diminution de la juste valeur des immeubles et par
conséquent de la valeur de l'actif net par action (en
abrégé la "NAV").
1. Diminution de la juste valeur des immeubles et par
conséquent de la valeur de l'actif net par action (en
abrégé la "NAV").
202
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
géographiquement et de manière sectorielle. En terme de gestion, le portefeuille d’Ascencio est géré tant au
niveau de la gestion locative que technique principalement en interne pour la Belgique et l’Espagne et partiel-
lement en externe pour la France.
Description du risque —
RISQUE DE CONCENTRATION SECTORIELLE
OU GÉOGRAPHIQUE
La concentration sur un secteur accroit le risque en cas
d’évolution négative du marché lié à ce secteur.
La pandémie liée au Coronavirus est un facteur aggravant.
DES BIENS IMMOBILIERS
La valeur de marché des immeubles est soumise à des varia-
dehors du champ d’action d’Ascencio (exemple : habitudes
du consommateurs et e-commerce).
La pandémie liée au Coronavirus est un facteur aggravant.
RISQUE DE VÉTUSTÉ, DE DÉTÉRIORATION
ET D’OBSOLESCENCE DES IMMEUBLES
La détérioration cyclique des bâtiments au niveau technique
et conceptuel peut entraîner une perte de valorisation tem-
poraire et la nécessité d’exposer des frais importants de
remise en état.
L’obsolescence touche cependant moins le secteur commer-
cial où le propriétaire n’est responsable que de la coque et
non des aménagements intérieurs.
Néanmoins, l’évolution des exigences et législations en ma-
tière de performance énergétique des bâtiments entraînent
un accroissement des responsabilités des bailleurs et des
propriétaires fonciers. Voir aussi Risques Environnementaux,
Sociaux et de Gouvernance ci-dessous.
Impact potentiel —
1. Diminution de la demande en location et
vacance locative plus élevée.
2. Baisse des loyers : pression sur les loyers
lors de la négociation des nouveaux baux
ou (re)négociation à la baisse des loyers
avant échéance des contrats.
1. Impact négatif sur le résultat net, sur la NAV
et sur le taux d’endettement.
2. Impact sur la capacité de distribution du divi-
dende si les variations cumulées dépassent
les réserves distribuables. A cet égard, il
établi conformément à l’article 7 :212 du
Code des Sociétés et Associations.
1. Réalisation de gros travaux et risques liés
(dépassement de planning, budget, dé-
faillance des sous-traitants, chômage du
bâtiment, …).
2. Atteinte à l’attractivité commerciale des bâ-
timents dont il peut résulter un vide locatif.
3. Diminution de la juste valeur des immeubles.
4. Diminution du prix et de l’attractivité poten-
tiel des immeubles en cas de vente.
203
CLIENTS
le cas échéant, de les aider dans la perspective d'une relation solide à long terme.
Description du risque —
RISQUE D’INSOLVABILITÉ DES LOCATAIRES
Risque de non-paiement des loyers et de faillite des locataires.
La pandémie liée au Coronavirus est un facteur aggravant.
RISQUE DE VIDE LOCATIF
Circonstances imprévues telles que faillites, déménagements,
pandémie, …
Non-renouvellement à l’échéance.
Risque élevé résultant de la faculté impérative de résiliation des
baux commerciaux à chaque échéance triennale.
Impact potentiel —
1. Diminution des revenus locatifs.
2. Vide locatif inattendu.
3. Frais de justice.
4. Frais de commercialisation à exposer.
5. Risque de relocation à un prix inférieur.
1. Diminution des revenus locatifs.
2. Baisse de la juste valeur du portefeuille.
3.
aux vides locatifs (charges et taxes sur
immeubles non loués) et des frais de
commercialisation.
RISQUES LIÉS À LA SITUATION
FINANCIÈRE D'ASCENCIO
Ascencio mène une politique visant à lui assurer un large accès au marché des capitaux. Elle veille à couvrir ses
Description du risque —
RISQUE DE LIQUIDITÉ
souhaitée.
Ce risque doit être appréhendé avec le risque
de résiliation anticipée des lignes de crédit en
cas de non-respect des covenants notamment
Impact potentiel — AC
1. Non renouvellement ou résiliation des lignes de crédit
-
liés aux nouveaux crédits.
2.
estimée.
3.
Nécessité de vente d’actifs à des conditions non optimales.
FACTEURS DE RISQUES
RISQUE LIÉ AUX OBLIGATIONS CONTENUES
DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT
ET PARAMÈTRES LÉGAUX
La Société est exposée au risque que ses contrats de
entraînent une obligation de remboursement anticipé
au cas où elle ne respecterait pas les engagements
qu’elle a pris lors de la signature de ces contrats (co-
La plupart des conventions de crédit comprennent en
outre une clause de changement de contrôle. Celle-cipré
-
voit qu’en cas de changement de contrôle d’Ascencio les
prêteurs ont la faculté de dénoncer les crédits accordés
et d’en exiger le remboursement anticipé.
1. Résiliation éventuelle des conventions de crédits et
cessions d’actifs à des conditions non optimales.
204
Description du risque —
RISQUE DE TAUX D’INTÉRÊT
Fluctuation des taux d’intérêts et augmentation des
marges de crédit.
Le risque de fluctuation des taux d’intérêts ne
concerne que la dette à taux variable. Cette dette
fait l’objet de couvertures.
Impact potentiel — AC
1.
hausse des taux d’intérêt sur la partie de la dette
qui a été conclue à taux variable et qui ne ferait pas
l’objet d’une couverture, et partant, diminution de
l’actif net par action.
2.
d’une diminution de la juste valeur des instruments
205
Description du risque —
et en France qui se traduit notamment par une trans-
statut de Société immobilière Réglementée (“SIR” en
Belgique) et de Société d’investissement Immobilier
cotée (“SIIC” en France).
Impact potentiel — AC
1. Perte d’agrément et perte corrélative du régime
régime légal SIR/SIIC.
2. Non-respect des covenants et obligation de rem-
boursement anticipé des crédits.
3. Impact potentiellement négatif sur les résultats
et/ou sur la NAV.
-
ment tant en Belgique qu’en France qu’en Espagne. La France et l’Espagne n’étant pas les pays d’origine d’Ascencio,
elle se fait assister par des professionnels locaux dans le cadre de ses activités et des législations applicables.
MODIFICATION DE LA LÉGISLATION EN MATIÈRE
D’IMPLANTATION COMMERCIALE
L'implantation d'un commerce de détail est soumise
à autorisation (délivrance d'un permis socio-écono-
mique).
Les conditions d’obtention de ces autorisations ad-
ministratives sont essentielles pour Ascencio.
le cadre de l’obtention de ces autorisations impactent
sa capacité à relouer rapidement les cellules vides.
1. Restriction des possibilités d’exploitation des im-
meubles avec un impact potentiellement négatif sur
les revenus locatifs et sur le vide locatif et partant
sur la rentabilité de la Société.
2. Frais complémentaires à débourser notamment
en matière de dépollution.
3. Impact potentiellement négatif sur la juste valeur
des immeubles et partant sur la NAV.
FACTEURS DE RISQUES
Description du risque —
UN SYSTÈME DE CONTRÔLE INTERNE NON ADÉ
QUAT PEUT EMPÊCHER LES PARTIES CONCERNÉES
OFFICER, COMITÉ EXÉCUTIF, COMITÉ D’AUDIT,
MISSION, CE QUI SERAIT DE NATURE À METTRE EN
PÉRIL L’EFFICACITÉ DU CONTRÔLE INTERNE
(cf. section “Contrôle interne et gestion de risques” du
chapitre “Déclaration de gouvernance d’entreprise”).
Impact potentiel —
1. La gestion de l’Entreprise ne se ferait pas de ma-
nière ordonnée et prudente.
2. Des lacunes en matière de gestion des risques
pourraient avoir pour conséquence une mauvaise
protection du patrimoine de la Société.
3. Manque d’intégrité et de fiabilité des données
206
RISQUE RELATIF AU CONTROLE INTERNE
-
ment tant en Belgique qu’en France qu’en Espagne. La France et l’Espagne n’étant pas les pays d’origine d’Ascencio,
elle se fait assister par des professionnels locaux dans le cadre de ses activités et des législations applicables.
Description du risque —
CARACTÈRE DURABLE DES IMMEUBLES
L’attractivité des immeubles du patrimoine dépend
notamment de leur caractère durable (localisation,
performance énergétique, proximité des moyens de
transport, …) et de leur résilience au changement
climatique. Des manquements à ce niveau sont de
nature à freiner les locataires/exploitants potentiels
ou les éventuels acquéreurs.
Impact potentiel —
1. Vacance locative.
2. Variation négative de la juste valeur des immeubles.
3. Diminution du prix et de l’attractivité potentiel des
immeubles en cas de vente.
207
RISQUES ENVIRONNEMENTAUX, SOCIAUX
responsable d'une entreprise
TRANSPARENCE EN MATIÈRE DE RSE
La responsabilité sociétale des entreprises (‘RSE’)
au centre de l’opinion publique générale, des inves-
tisseurs privés et des institutionnels.
Celle-ci recouvre de nombreux aspects, par exemple
l’environnement, la collectivité et la gouvernance.
Il peut exister un risque de perception de manque de
transparence quant à certains de ces aspects.
1. Dégradation de la réputation de la société auprès
2. Accès moins aisé au marché des capitaux (dette
et capitaux propres).
FACTEURS DE RISQUES
208
Informations
générales
209
210
Informations
générales
Identification
DÉNOMINATION
La dénomination de la Société est “Ascencio” précédée
ou suivie des mots “Société Immobilière Réglementée
publique de droit belge” ou “SIR publique de droit belge”.
CONSTITUTION,
ET PUBLICATION
La Société a été constituée sous la forme d’une société
en commandite par actions le 10 mai 2006, suivant acte
dressé par le notaire Olivier Vandenbroucke, à Lambu-
sart (Fleurus), à l’intervention du notaire Louis-Philippe
Marcelis, publié par extraits aux annexes au Moniteur
belge, le 24 mai 2006, sous le numéro 06087799.
Les statuts coordonnés sont disponibles sur le site
internet d’Ascencio (www.ascencio.be).
SIÈGE SOCIAL
Le siège social est établi A venue Jean Mermoz 1 boîte
La succursale d’Ascencio en France est établie Cours
DES STATUTS
La Société a pour objet exclusif de —
(a) mettre, directement ou par le biais d'une société
dans laquelle elle détient une participation conformé-
ment aux dispositions de la réglementation SIR, des
immeubles à la disposition d'utilisateurs et ;
(b)
détenir les biens immobiliers mentionnés à l'article 2,
5°, vi à x de la loi SIR.
Par biens immobiliers, on entend —
i.-
vants du code civil et les droits réels sur des immeubles,
à l'exclusion des immeubles de nature forestière, agri-
cole ou minière ;
ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par
des sociétés immobilières, contrôlées exclusivement
ou conjointement par la Société ;
iii. les droits d’option sur des biens immobiliers ;
iv. les actions de Sociétés Immobilières Réglementées
publiques ou de Sociétés Immobilières Réglementées
institutionnelles, à condition dans ce dernier cas qu'un
contrôle conjoint ou exclusif soit exercé sur celle-ci par
la Société ;
INFORMATIONS GÉNÉRALES
211
v. les droits découlant de contrats donnant un ou plu-
conférant d'autres droits d'usage analogues ;
vi. les actions de SICAFI publiques ;
vii. les parts d’organismes de placement collectif immo-
biliers étrangers inscrits à la liste visée à l’article 260
de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de
placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires ;
viii. les parts d’organismes de placement collectif immo-
biliers établis dans un autre État membre de l’Espace éco-
nomique européen et non-inscrits à la liste visée à l’article
260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de
placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires,
dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle équiva
-
lent à celui applicable aux SICAFI publiques ;
ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées
de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d’un
autre État membre de l’Espace économique européen ;
(iii) dont les actions sont admises aux négociations
sur un marché réglementé et/ou qui font l’objet d’un
contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale
l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue
de la mise à disposition d’utilisateurs, ou la détention
directe ou indirecte de participations dans certains
types d’entités dont l’objet social est similaire ; et (v)
qui sont exemptées de l’impôt sur les revenus en ce
au (iv) ci-dessus moyennant le respect de contraintes,
tenant au moins à l’obligation légale de distribution
d’une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (les
“Real Estate Investment Trusts”, en abrégé “REIT’s”) ;
x.
loi du 16 juin 2006.
Dans le cadre de la mise à disposition d’immeubles,
la Société peut, notamment, exercer toute activité liée
à la construction, l’aménagement, la rénovation, le
développement, l’acquisition, la cession, la gestion et
l’exploitation d’immeubles.
-
tuer des placements en valeurs mobilières ne consti-
tuant pas des biens immobiliers au sens de la régle-
respect de la politique de gestion des risques adoptée
dans toutes les monnaies, sous la forme de dépôts à
vue ou à terme ou de tout instrument du marché mo-
nétaire susceptible d'être aisément mobilisé.
-
truments de couverture, visant exclusivement à couvrir
le risque de taux d'intérêt et de change dans le cadre
de la Société et à l'exclusion de toute opération de
nature spéculative.
La Société peut prendre ou donner un ou plusieurs
-
immeubles peut uniquement être exercée à titre ac-
cessoire, sauf si ces immeubles sont destinés à des
l’enseignement (auquel cas l'activité peut être exercée
à titre principal).
La Société peut s’intéresser par voie de fusion ou au-
un objet similaire ou connexe et qui soit de nature
à favoriser le développement de son entreprise et,
en général, faire toutes les opérations se rattachant
directement ou indirectement à son objet social ainsi
que tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation
de son objet social.
La Société est tenue d’effectuer l’ensemble de ses
activités et opérations conformément aux règles et
dans les limites prévues par la réglementation SIR et
toute autre législation applicable.
212
DURÉE
La Société est constituée pour une durée illimitée.
CAPITAL SOCIAL
Le capital social d’Ascencio est de 39.575.910 EUR. Il est
représenté par 6.595.985 actions sans désignation de
valeur nominale, représentant chacune un/six millions
cinq cent nonante cinq mille neuf cent quatre-vingt-
cinquième du capital social et entièrement libérées.
Il n’existe pas d’action non représentative du capital.
La Société ne détient pas d’action propre, ni en son
Il n’existe pas de valeur mobilière convertible, échan-
geable ou assortie de bon de souscription.
Il n’existe ni droit, ni privilège, ni restriction attaché à
CAPITAL AUTORISÉ
Le gérant statutaire est autorisé à augmenter le capi-
tal social en une ou plusieurs fois à concurrence d’un
montant maximal de 39.575.910 EUR, aux dates et
conformément à l’article 7 :198 du Code des Sociétés
et des Associations et à la réglementation SIR.
Cette autorisation est valable pour une durée de cinq
ans à dater de la publication au Moniteur belge de
l’autorisation accordée lors de l’assemblée générale
extraordinaire du 17 octobre 2019 à savoir le 25 no-
vembre 2019.
Elle est renouvelable.
La valeur nominale par action est de 6 EUR.
ASSEMBLÉES
GÉNÉRALES
L'assemblée générale annuelle se réunit le 31 janvier
de chaque année à quatorze heures trente minutes ou,
le cas échéant, le premier jour ouvrable qui précède.
L’assemblée peut être convoquée extraordinairement
chaque fois que l’intérêt de la Société l’exige.
Le seuil à partir duquel un ou plusieurs actionnaires
peuvent, conformément à l’article 7 :126 du Code des
Sociétés et des Associations, requérir la convocation
d’une assemblée générale en vue d’y soumettre une ou
des actions donnant le droit de vote.
Un ou plusieurs actionnaires possédant ensemble
au moins 3 % du capital social de la Société peuvent,
conformément aux dispositions du Code des Sociétés
et des Associations, requérir l’inscription de sujets
à traiter à l’ordre du jour de toute assemblée géné-
rale, ainsi que déposer des propositions de décision
concernant des sujets à traiter inscrits ou à inscrire à
l’ordre du jour. Les sujets ou propositions de décisions
additionnelles à traiter doivent parvenir à la Société
au plus tard le vingt-deuxième (22
e
) jour qui précède
la date de l’assemblée générale.
Les assemblées générales ordinaires ou extraordinaires
se tiennent au siège social ou à tout autre endroit in-
diqué dans la convocation.
ADMISSION À
L’ASSEMBLÉE
La procédure d’enregistrement
se déroule comme suit —
les détenteurs d’actions nominatives devront être
inscrits dans le registre des actions nominatives d’As-
cencio le quatorzième (14
e
) jour qui précède l’assemblée
générale, à vingt-quatre heures (minuit - heure belge) (la
"date d'enregistrement") pour le nombre d’actions pour
lequel ils souhaitent participer à l’assemblée générale.
INFORMATIONS GÉNÉRALES
213
les propriétaires d’actions dématérialisées devront
notifier à leur intermédiaire financier ou teneur de
compte agréé au plus tard le quatorzième (14
e
) jour qui
précède l’assemblée générale, à vingt-quatre heures
(minuit - heure belge) (la "date d'enregistrement")
le nombre d’actions pour lequel ils souhaitent être
enregistrés et pour lequel ils souhaitent participer à
l’assemblée générale.
Seules les personnes qui sont actionnaires à la date
d’enregistrement auront le droit de participer et de voter
à l’assemblée générale, sans qu’il soit tenu compte du
nombre d’actions détenues par l’actionnaire au jour de
l’assemblée générale.
La confirmation de la participation
se déroule comme suit —
les actionnaires qui ont l’intention d’assister à
de participation à l’assemblée générale au plus tard
le sixième (6
e
) jour avant la date de l'assemblée. En
supplément de la procédure d’enregistrement décrite
ci-dessus, les actionnaires devront prévenir Ascencio
par lettre ordinaire, par fax ou par courriel de leur in-
tention d’assister à l’assemblée au plus tard le sixième
(6
e
) jour avant la date de l'assemblée.
Conformément à l’article 7 :129, 7 :146, du Code des
Sociétés et des Associations, tout actionnaire peut
voter par correspondance en utilisant le formulaire de
procuration établi par la Société. Ce formulaire pourra
être obtenu sur le site internet de la Société (www.as-
cencio.be) ou sur simple demande auprès de la Société.
Conformément aux articles 7 :142 et 7 :143 du Code des
Sociétés et des Associations, les actionnaires peuvent
également se faire représenter par un mandataire,
en utilisant le formulaire de procuration établi par la
Société. Ce formulaire pourra être obtenu sur le site
internet de la Société (www.ascencio.be) ou sur simple
demande auprès de la Société.
Les actionnaires qui souhaitent se faire représenter
devront se conformer à la procédure d’enregistrement
formulaire signé sur support papier doit être adressé au
siège social d’Ascencio au plus tard le sixième (6ème)
jour avant la date de l'assemblée.
Le ou les associé(s) commandité(s) sont admis de plein
droit à toute assemblée générale sans devoir accomplir
aucune formalité d’admission.
ACTIONS
NÉCESSAIRES POUR
MODIFIER LES DROITS
DES ACTIONNAIRES
peut être réalisée que dans le cadre d’une assemblée gé
-
nérale extraordinaire, conformément aux articles 7 :153
et 7 :155 du Code des Sociétés et des Associations.
MODIFICATION
DE L’ACTIONNARIAT
CHANGEMENT DE
CONTRÔLE
Les actionnaires d’Ascencio SA ne se sont pas consentis
un droit mutuel de préemption sur les actions.
DISPOSITION
CONCERNANT LES
MEMBRES DES ORGANES
D’ADMINISTRATION,
DE DIRECTION ET DE
SURVEILLANCE
Les dispositions concernant ce point sont reprises au
titre IV des statuts d’Ascencio SCA.
Il est précisé à l’article des statuts du gérant statutaire
Ascencio SA que la Société est administrée par un
conseil composé de trois administrateurs au moins,
actionnaires ou non, dont au moins trois doivent être
indépendants au sens de l’article de l’article 7 :87 § 1
du Code des Sociétés et Associations et de l’article 3.5
214
du Code 2020. Les administrateurs sont nommés pour
quatre ans au plus par l’assemblée générale ordinaire
et sont révocables ad nutum.
Le conseil d’administration du gérant statutaire élit
parmi les membres désignés sur proposition de Carl,
Eric et John Mestdagh, un Président et se réunit sur
convocation de ce dernier ou de deux administrateurs,
avant la réunion.
Le conseil d’administration du gérant statutaire a le
pouvoir d’accomplir tous les actes nécessaires ou
utiles à la réalisation de l’objet social de la Société,
à l’exception de ceux réservés par la loi ou par les
statuts à l’assemblée générale ordinaire. Aussi long
-
temps qu’Ascencio SA sera le gérant statutaire de la
Société, elle sera représentée suivant ses propres
règles en matière de représentation générale et de
gestion journalière.
STATUTS
D’ASCENCIO SCA
dernière fois le 17 octobre 2019. Les statuts sont dis-
-
(www.ascencio.be).
LE COMMISSAIRE
Le commissaire est désigné moyennant l’accord préa-
lable de la FSMA. Il exerce également un double contrôle.
D’une part, conformément au Code des Sociétés et
comptables mentionnées dans les comptes annuels.
D’autre part, conformément à la loi, il collabore au
contrôle exercé par la FSMA. Il peut également être
-
mations dont la FSMA a demandé la transmission.
L’assemblée générale ordinaire de la Société du 31
janvier 2020 a décidé de renouveler pour un terme de
trois ans, soit jusqu’à l’issue de l’assemblée générale
ordinaire de 2023, le mandat de la société civile ayant
emprunté la forme d’une société coopérative à res-
ponsabilité limitée DELOITTE, Réviseurs d’entreprises,
ayant son siège social à B-1930 Zaventem, Luchthaven
mandat par Madame Kathleen De Brabander, réviseur
d’entreprises.
LES EXPERTS
IMMOBILIERS
Conformément à la réglementation applicable, Ascencio
SCA fait appel à plusieurs experts indépendants dans
le cadre des évaluations périodiques ou occasionnelles
de son patrimoine.
Les experts ne sont pas liés, n’ont pas de lien de parti-
cipation avec les actionnaires de référence, n’exercent
pas de fonction de gestion auprès de la Société et n’ont
pas d’autre lien ou de relation avec elle de nature à
Les experts possèdent l’honorabilité professionnelle
évaluations immobilières et leur organisation est ap-
propriée à l’exercice de l’activité d’expert.
Les experts sont désignés pour un terme de maximum
3 ans, renouvelable. Un expert ne peut être chargé de
l’évaluation d’un bien immobilier donné que pendant
ce prescrit, la Société a mis en place un système de
rotation de ses experts et de la partie du portefeuille
qu’ils expertisent.
immobiliers de façon détaillée et cette évaluation lie
la Société pour l’établissement des comptes annuels.
En outre, à la clôture des trois premiers trimestres de
l’exercice, les experts actualisent l’évaluation globale
des biens immobiliers en fonction de leurs caractéris-
tiques et de l’évolution du marché. Les experts évaluent
INFORMATIONS GÉNÉRALES
215
aussi les biens immobiliers de la Société chaque fois que
celle-ci procède à l’émission d’actions, à l’inscription en
bourse ou au rachat d’actions autrement qu’en bourse.
Les experts évaluent chaque bien immobilier à acquérir
ou à céder par la Société avant que l’opération ait lieu.
Si le prix d’acquisition ou de cession du bien immobilier
s’écarte de plus de 5 % de cette évaluation au préjudice
dans le rapport annuel de la Société et, le cas échéant,
dans le rapport semestriel.
La valeur du portefeuille est estimée sur une base tri-
mestrielle et annuelle.
La rémunération HTVA des experts immobiliers est
Conformément à l’article 24 de la loi SIR, Ascencio
procède tous les 3 ans à la rotation de ses experts.
Les experts immobiliers de la Société sont jusqu’au
30 septembre 2021 :
BELGIQUE
Jones Lang LaSalle SPRL Greet Hex
Avenue Marnix 23
1000 Bruxelles
Cushman & Wakefield SPRL Emeric Inghels
Avenue des Arts 58
1000 Bruxelles
CBRE SA Kevin Van de Velde
Boulevard de Waterloo 16
1000 Bruxelles
FRANCE
Cushman & Wakefield (ex DTZ) Patrice Roux
Rue de l’Hôtel de Ville 8
92522 Neuilly-Sur-Seine
Jones Lang LaSalle Expertises
SAS
Nicolas Cadoux
Rue de la Boétie 40-42
75008 Paris
CBRE Valuation Béatrice Rousseau
Avenue Wagram 131
75017 Paris
ESPAGNE Cushman & Wakefield James Bird
Jose Ortega
4 Gasset 29 - 6°Planta
28006 Madrid
216
LE SERVICE FINANCIER
Paribas Fortis Banque SA.
INFORMATIONS
HISTORIQUES INCLUSES
PAR RÉFÉRENCE
-
trois derniers exercices sont inclus par référence dans
le présent document et peuvent être consultés au siège
social ou téléchargés sur le site internet d’Ascencio
(www.ascencio.be).
Les conclusions des experts immobiliers actualisées
la législation applicable sont également incluses par
référence (article 47§2 de la loi SIR).
LIEUX OÙ LES DOCUMENTS
ACCESSIBLES AU PUBLIC
PEUVENT ÊTRE CONSULTÉS
Les documents suivants peuvent être consultés sur
support physique au siège de la Société ou par voie
électronique sur le site internet de la Société (www.
ascencio.be) :
derniers statuts de la Société ;
rapports annuels incluant les rapports du commis-
saire et des experts immobiliers ;
communiqués de presse.
L’acte constitutif et les statuts sont disponibles sur
le site du Moniteur belge : www.ejustice.just.fgov.be.
INFORMATIONS GÉNÉRALES
217
Cadre légal
STATUT DE SOCIETE
IMMOBILIERE
REGLEMENTEE PUBLIQUE
statut SICAFI.
Le 18 décembre 2014, Ascencio adopte le statut de Socié-
té Immobilière Réglementée publique, en abrégé “SIRP”.
En cette qualité, la Société est soumise aux disposi-
22 octobre 2017, et de l’arrêté royal du 13 juillet 2014,
Ascencio est constituée sous la forme d'une société
en commandite par actions dont le gérant statutaire,
associé commandité, est la société anonyme Ascencio.
Les attributions du gérant de la SIR publique sont exer
-
cées par le conseil d'administration d'Ascencio SA ou
sous sa responsabilité.
de transparence. Les résultats (revenus locatifs) sont
exonérés d’impôts des sociétés au niveau de la SIRP
Afin de préserver son statut, la SIRP
respecte les contraintes édictées par la loi
et notamment de —
(i) mettre des biens immobiliers à disposition d’uti-
lisateurs, (ii), dans les limites du cadre légal, posséder
d’autres types de biens immobiliers (actions dans
des sicaf publiques, droits de participation dans des
fonciers), et (iii), dans le cadre de la mise à disposition
de biens immobiliers, peut exercer toutes les activités
liées à la construction, l’aménagement, la rénovation,
le développement (pour son propre portefeuille), l’ac-
quisition, l’aliénation, la gestion et l’exploitation de
biens immobiliers ; la SIRP ne peut agir (directement
ou indirectement) en tant que promoteur immobilier
(sauf de façon occasionnelle) ;
suivre une stratégie visant à détenir ses biens im-
mobiliers sur le long terme ;
privilégier, dans l’exercice de ses activités, une
gestion active ;
être cotée en bourse et maintenir au moins 30 %
se conformer à des règles strictes concernant les
ou conjointement, ayant ou non le statut de SIR insti-
tutionnelle ; la SIRP est soumise au contrôle prudentiel
de la FSMA.
218
REGLEMENTATIONS
SPECIALES APPLICABLES
A LA SIR PUBLIQUE
Patrimoine immobilier —
assurer une répartition adéquate des risques en termes
d'actifs immobiliers, par région géographique et par
catégorie d'utilisateur ou locataire ; aucune opération
ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens
immobiliers qui forment “un seul ensemble immobilier”.
Comptabilité —
La législation européenne stipule que les SIR publiques,
comme toutes les autres sociétés cotées en bourse,
sont tenues d’établir leurs comptes annuels consolidés
selon le référentiel international IAS/IFRS. Par ailleurs,
une SIR publique (comme une SIR institutionnelle) doit,
dans le cadre de l’application de la Loi, également établir
ses comptes annuels statutaires conformément aux
normes IAS/IFRS.
Comme les placements immobiliers représentent la
plus grande partie des actifs d’une SIR, les SIR doivent
évaluer ces placements à leur juste valeur en application
de la norme IAS 40.
Valorisation des immeubles —
La juste valeur d’un bien immobilier déterminé est
-
mobilier. Cette juste valeur est actualisée par cet expert
à la fin de chacun des trois premiers trimestres de
l’exercice, en vertu de l’évolution du marché et des
caractéristiques du bien immobilier concerné. Ces
valorisations sont contraignantes pour la SIR publique
en ce qui concerne la composition de ses comptes
annuels statutaires et consolidés.
En outre, l’expert immobilier devra dans certains cas
valoriser le bien immobilier déterminé. C’est entre autres
le cas lors de l’émission des actions ou dans le cas d’une
fusion, d’une scission ou d’une opération assimilée.
Le bien immobilier détenu par une SIR publique n’est
pas amorti.
Pay-out ratio —
La SIRP doit distribuer à titre de rémunération du capital
positive entre
80 % de la somme du résultat corrigé et des plus-va-
lues nettes sur réalisation de biens immobiliers non
exonérées de l'obligation de distribution et,
la diminution nette, au cours de l'exercice, de l'en-
dettement.
Cette obligation ne s’applique que si le résultat net
est positif et pour autant que la Société dispose d’une
marge distribuable conformément au droit des sociétés.
Dettes et garanties —
Le taux d’endettement consolidé et statutaire de la
SIR publique est limité à 65 % du total des actifs statu-
taires ou, selon le cas, consolidés (après déduction des
instruments de couverture autorisés). Lorsque le taux
dépasse 50 % des actifs consolidés (après déduction
des instruments de couverture autorisés), elle doit
d’exécution, décrivant les mesures destinées à éviter
que le taux d’endettement consolidé ne dépasse 65 %
des actifs consolidés.
INFORMATIONS GÉNÉRALES
219
-
immobilières du Groupe. Le montant total couvert par
50 % de la juste valeur globale des biens immobiliers
de 75 % de la valeur du bien grevé en question.
REGIME FISCAL
La SIR (publique et institutionnelle) est soumise à l’impôt
des sociétés au tarif normal, mais seulement sur une
base imposable limitée, composée de la somme des
(1) avantages anormaux ou bénévoles obtenus par elle
titre de frais professionnels, autres que les réductions
de valeur et les moins-values réalisées sur des actions.
Le précompte mobilier sur les dividendes versés par
une SIRP est en principe égal à 30 %. Ce précompte
mobilier est libératoire pour les particuliers domiciliés
en Belgique.
Les sociétés qui font une demande d’agrément en
tant que SIR, qui opèrent une fusion avec une SIR ou
qui scindent une partie de leur patrimoine immobilier
et la transfèrent dans une SIR sont soumises à une
imposition spécifique sur la plus-value (exit tax) de
15 %. L’exit tax est le pourcentage d’imposition que
de droit commun.
220
STATUT DE SOCIETE
D’INVESTISSEMENT
IMMOBILIER COTEE,
EN ABREGE “SIIC”
-
2003 N° 2002-1575 du 30 décembre 2002, permet
la création en France de sociétés foncières dotées,
comme le régime belge applicable à la Société, d’un
-
d’impôt sur les sociétés à raison de ses revenus locatifs
et des plus-values qu’elle réalise, et ce, en contrepartie
provenant de la location de ses actifs immobiliers.
Les principales caractéristiques du régime
SIIC sont les suivantes —
la société mère doit avoir la forme d’une SA ou
toute autre forme de société par actions pouvant être
admise à la cotation sur un marché boursier européen ;
la principale activité de la SIIC est la location d’im-
meubles ;
un actionnaire principal ou un groupe d’actionnaires
agissant de concert ne peut détenir plus de 60 % des
actions d’Ascencio ;
location d’immeubles, ii) des plus-values de cession
d’immeubles, iii) des plus-values de cession de titres
ou dans des sociétés de personnes ayant un objet
ayant opté pour le régime SIIC, et v) de la quote-part
une activité de foncière ;
la société doit respecter un pay-out ratio de 95 %
-
liales soumises au régime SIIC, et 100 % des dividendes
l’impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime SIIC ;
lorsque la société opte pour le régime SIIC, cette
option donne lieu au paiement sur quatre ans d’une exit
tax au taux réduit de 19 % sur les plus-values latentes
ayant opté pour le régime SIIC, et aux titres de sociétés
de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés.
INFORMATIONS GÉNÉRALES
221
Déclarations
PERSONNE RESPONSABLE
Le gérant statutaire d’Ascencio SCA, As cencio SA, dont
le siège social est sis avenue Jean Mermoz 1 boîte 4 à
6041 Gosselies (Belgique ) :
déclare qu’il assume la responsabilité des infor-
mations contenues dans le présent rapport à l’excep-
tion des informations fournies par des tiers dont les
rapports du commissaire et des experts immobiliers ;
a été établi conformément aux normes comptables
-
treprises comprises dans la consolidation ; les états
pas d’omission ;
déclare qu’à sa connaissance le rapport de gestion
résultats, la situation d’Ascencio SA et des entreprises
comprises dans la consolidation, ainsi qu’une descrip
-
tion des principaux risques auxquels ils sont confrontés ;
atteste que, après avoir pris toute mesure raison-
document d’enregistrement sont, à sa connaissance,
conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission
de nature à en altérer la portée ;
sous réserve des communiqués de presse publiés
par la Société depuis la rédaction du présent rapport
-
le 30 septembre 2021.
DÉCLARATION RELATIVE
AUX ADMINISTRATEURS
ET AUX DIRIGEANTS
EFFECTIFS
Le gérant statutaire d’Ascencio SCA déclare, sur base
des informations qui lui ont été communiquées, qu’au
cours des cinq dernières années, ni ses administrateurs
n’ont été condamnés pour fraude ;
n’ont fait l’objet d’une condamnation, mise en faillite,
mise sous séquestre ou liquidation ;
n’ont fait l’objet d’aucune incrimination ou sanc-
statutaires ou réglementaires et n’ont davantage été
empêchés par un tribunal d’agir en qualité de membre
d’un organe d’administration, de direction ou de sur-
veillance d’un émetteur ou d’intervenir dans la gestion
Le gérant statutaire d’Ascencio SCA
déclare sur base des informations
qui lui ont été communiquées —
que les administrateurs ne détiennent pas d’actions
de la société excepté ce qui est précisé sous la section
“Déclaration de gouvernance - Le Gérant statutaire et
son organe : Le conseil d’administration - Les adminis-
trateurs” du présent rapport annuel ;
que jusqu’à présent aucune option sur des actions
de la Société n’a été¬ accordée ;
qu’aucun lien de famille n’existe entre les admi-
nistrateurs.
222
ET D’ARBITRAGE
Il n’y a pas eu, au cours de l’exercice social couvert par
le présent rapport, de procédure gouvernementale,
judiciaire ou d’arbitrage qui a eu ou qui pourrait avoir
rentabilité de la Société.
INFORMATION PROVENANT
DE TIERS, DÉCLARATIONS
D’EXPERTS
Ascencio déclare que les informations fournies par les
experts immobiliers et le commissaire agréé ont été
qu’Ascencio le sache, et soit en mesure de l’assurer
à la lumière des données publiées par ces parties,
aucun fait n’a été omis qui rendrait les informations
reproduites inexactes ou trompeuses.
INFORMATIONS GÉNÉRALES
223
RAISON SOCIALE ASCENCIO S CA
STATUT Société Immobilière Réglementée
SIÈGE SOCIAL
ADRESSE SUCCURSALE
Tour Pacific – Cours Valmy 11/13
92977 Paris La Défense - France
TÉLÉPHONE +32 (71) 91 95 00
FAX +32 (71) 34 48 96
inf[email protected]
WEB www.ascencio.be
REGISTRE DES PERSONNES MORALES Charleroi
NUMÉRO D’ENTREPRISE 0881.334.476
DATE DE FONDATION 10 mai 2006
AGRÉMENT EN TANT QUE SIR PUBLIQUE 28 octobre 2014
DURÉE Indéterminée
COMMISSAIRE Deloitte - Kathleen De Brabander
EXPERTS IMMOBILIERS JLL - Cushman & Wakefield - CBRE
SERVICE FINANCIER BNP Paribas Fortis Banque SA
CLÔTURE DE L’EXERCICE FINANCIER 30 septembre
CAPITAL SOCIAL
NOMBRE D’ACTIONS 6.595.985
COTATION Euronext Brussels
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER 709.666.227 EUR
NOMBRE D’IMMEUBLES 104
TYPE D’IMMEUBLES Immeubles commerciaux de périphérie et autres
version française du document fait foi.
Les versions anglaise et néerlandaise sont des traductions libres.
224
Lexique
ACTIFS CORE
Terme employé pour désigner les immeubles situés
dans les meilleurs endroits - là où il existe une rareté
foncière, occupés par des locataires de qualité sous
forme de longs baux fermes et dans lesquels il n’y a pas
beaucoup plus longs. Les acquisitions réalisées dans ce
cadre sont opérées dans une optique de long terme et
témoignent de la recherche d’un rendement sécurisé.
ACTIFS CORE +
Terme employé pour désigner des immeubles bien situés
et de bonne qualité mais pouvant faire l’objet de petits
travaux. Dans cette optique les investisseurs acceptent
un rendement un peu moins sécurisé en échange d’une
hausse potentielle de la valeur de leur immeuble.
ACTIFS VALUE
ADDED
Terme employé pour désigner des biens sur lesquels il
est possible de créer ou de recréer de la valeur grâce à
une gestion dynamique. Sont favorisés généralement
des immeubles présentant de la vacance ou une obsoles
-
cence technique nécessitant des travaux. Plus risqués et
moins onéreux que les actifs Core, ces biens permettent
une fois leurs rénovations achevées d’obtenir un ren
-
dement global attractif constitué de distributions de
revenus et d’évaluation des actifs. A moyen terme, les
travaux engagés permettront à ces mêmes immeubles
d’entrer dans la catégorie Core + … voire core.
G L A
Apellation anglophone pour désigner la surface locative
brute, cette dénomination correspond au cumul de la
surface de vente, de la surface de circulation - interne
à la chose louée – et de la surface de stockage.
Appellation anglophone désignant les plus importantes
rues commerçantes d’une ville ou d’un pays par le
nombre et la qualité de ses boutiques et où la fréquen
-
tation pédestre est la plus élevée de la zone considérée.
LOYER "PRIME"
Désigne le loyer facial le plus élevé, hors transaction
de convenance, pour un produit de taille standard par
rapport à la demande dans le secteur de marché, d’ex
-
ce dans la meilleure localisation pour un marché donné.
RETAIL
Appellation anglophone qui désigne, en immobilier, les
activités liées à la vente au détail et donc les commerces.
INFORMATIONS GÉNÉRALES
225
RETAIL PARK
Appellation anglophone désignant un espace commer-
cial structuré qui répond à des critères précis comme le
fait de comprendre au minimum cinq unités locatives
-
nimum. Le fonctionnement et la gestion de ce type de
parc se font de manière globale. Ainsi, un retail park
est géré comme une unité commune, notamment dans
la gestion des charges et des aménagements à venir.
Opération par laquelle une entreprise cède une partie
des biens d'équipement qu'elle possède à une société
de leasing, laquelle les lui propose ensuite immédia-
tement en leasing. Dans une construction de ce type,
la valorisation du bien est essentielle, car le droit de
propriété du bien constitue la principale possibilité de
récupération du donneur de leasing, au-delà de toute
SHOPPING
CENTER
Appellation anglophone désignant un ensemble im-
mobilier structuré qui réunit au minimum 20 cellules
Par ailleurs, l’ensemble des points de vente regroupés
sur le même espace doivent être développés, détenus et
promus comme une seule et même entité. Un shopping
visiteurs est optimisé grâce à un panel d’animations
pensées pour leur confort comme une musique d’am-
biance, des escalators entre les étages ou encore des
jeux et amusements pour les enfants.
Pour tout renseignement
complémentaire
VINCENT H. QUERTON
vincent.querton@ascencio.be
CÉDRIC BIQUET
cédric.biquet@ascencio.be
STÉPHANIE VANDEN BROECKE
Secretary General & General Counsel
stephanie.vandenbroecke@ascencio.be
Av. Jean Mermoz 1
Bâtiment H boîte 4
B-6041 Gosselies
Tel : 0032 71 91 95 00
Fax : 0032 71 34 48 96
Email : info@ascencio.be
www.ascencio.be
ASCENCIO.BE