ANNUEL
RAPPORT
Sommaire
06 Lettre aux actionnaires
08 À propos d'Ascencio
10. A - Profil
14. B - Historique
16. C - Stratégie
18 Rapport de gestion
20. A - Chiffres clés
24. B - Activité de l'exercice 2021/2022
24. Faits marquants de l’exercice
29. Commentaires sur les comptes consolidés
39. Financement & couverture de taux
62. C - Déclaration de gouvernance
83. D - Rapport immobilier
83. Marché immobilier du retail
102. Portefeuille immobilier
118. Rapport des experts
121. E - Rapport ESG
141. F - EPRA
151. G - Ascencio en bourse
152. H - Perspectives
156 Rapport financier
160. A - Etats financiers consolidés
212. B - Comptes statutaires
218. C - Rapport du commissaire
224. D - Indicateurs alternatifs de performance
228 Facteurs de risques
238 Renseignements généraux
240. A - Identification
246. B - Cadre légal
251. C- Déclarations
254 Lexique
05
SOMMAIRE
Vincent H. Querton
Chief Executive Officer
Carl Mestdagh
Président du Conseil
d’Administration
06
l e t t r e
a u x
a c t i o n n a i r e s
Chers actionnaires,
Quelle joie au cours de cet exercice d’avoir pu rassem-
bler à nouveau sa famille, revoir ses amis et reprendre
ses activités sociales.
La crise du Covid a induit des changements, accéléré
de nouvelles tendances.
Le secteur du “retail”, en transformation structurelle
depuis déjà quelques années avec le développement
de l’e-commerce, a, lui aussi, été impacté par cette
crise du Covid.
Nous avons traversé avec Ascencio cette période avec
maitrise et nous en trouvons renforcés.
Renforcés au niveau de la pertinence de notre stratégie.
Investir dans le secteur alimentaire et les retail parks
nous a permis de constituer un portefeuille immobilier
résilient qui offre à nos locataires “retailers” la flexibilité
nécessaire et un taux d’effort adéquat pour le dévelop-
pement de leurs activités. Nous sommes heureux de la
qualité de nos locataires “retailers” qui ont démontré
agilité dans leur business model et fidélité à nos sur-
faces commerciales particulièrement bien localisées.
Renforcés également par le développement du capital
humain de notre Entreprise.
Notre équipe a grandi durant cette épreuve du Covid.
Elle a développé ses compétences, engrangé de l’ex-
périence et renforcé ses liens avec nos clients.
Par ailleurs, les indicateurs de performance pour la
gestion de notre portefeuille sont tous au vert et la
gestion financière de notre bilan est excellente.
Notons le taux d’occupation de notre portefeuille im-
mobilier proche des 97 %, l’augmentation de sa juste
valeur, l’émission d’un premier emprunt obligataire,
une excellente couverture de taux, un niveau raison-
nable d’endettement nous permettant à de saisir de
nouvelles opportunités.
Durant cet exercice, notre équipe a également lancé
un projet de digitalisation de nos activités afin d’ac-
croître encore notre efficacité de gestion et la création
de valeur.
1
que
nous déroulons en tant qu’entreprise éco-responsable
à l’écoute des défis de notre planète et des marchés
financiers, des régulateurs.
Conscients des difficultés géopolitiques et de la crise
économique actuelle, nous pensons être armés pour
faire face aux nouveaux défis en nous appuyant sur
l’indexation des loyers, caractéristique essentielle d’in-
vestissement immobilier.
Aussi, nous continuerons à optimiser la gestion de
notre portefeuille et saisirons les opportunités d’in-
vestissement en ligne avec notre stratégie sélective
et créatrice de valeur.
Pour la huitième année consécutive, notre dividende
est en croissance. Cette année de 6,9 %.
Nous vous remercions pour votre confiance !
07
LETTRE AUX ACTIONNAIRES
1 Critères environnementaux, sociaux et de gouvernance d’entreprise.
09
À PROPOS D'ASCENCIO
À propos
d’Ascencio
10
450.037 m
2
SUPERFICIE DU
PORTEFEUILLE
738,9
VALEUR DU
PORTEFEUILLE
47,8
REVENUS
LOCATIFS
COTÉE SUR
EURONEXT
BRUSSELS
3 PAYS D'ACTIVITÉ
334
CAPITALISATION
BOURSIÈRE
MILLIONS
EUR
MILLIONS
EUR
MILLIONS
EUR
96,5 %
TA U X
D'OCCUPATION
EPRA
DEPUIS
2007
Belgique,
France
& Espagne
A — Profil
NOTRE FOCUS :
COMMERCES ALIMENTAIRES ET RETAIL PARKS
Ascencio investit
1
dans un secteur de niche : le retail de périphérie et plus particulièrement, les
supermarchés et les retail parks.
La Société vise l’excellence dans la gestion de son portefeuille immobilier avec pour objectif de
générer une croissance constante tout en veillant à la performance de son portefeuille.
C’est pourquoi Ascencio investit dans des supermarchés alimentaires ou retail parks bénéficiant
d’une excellente localisation en se souciant particulièrement de la mixité des commerces, de la
flexibilité des espaces, de leur capacité à répondre à l’omnicanalité du commerce et offrant un
accès et un parking aisés.
CARACTÉRISTIQUES PRINCIPALES
DES COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE
1 Ascencio est une Société Immobilière Réglementée publique de droit belge (“SIRP”) soumise à la loi du 12 mai 2014
modifiée par la loi du 22 octobre 2017 et à son arrêté royal du 13 juillet 2014 modifié par l’arrêté royal du 23 avril 2018,
relatifs aux sociétés immo-bilières réglementées (“loi SIR”).
En France, Ascencio a opté pour un régime SIIC (Société d’Investissements Immobiliers cotée) tandis qu’en Espagne,
Ascencio SCA a opté pour le statut SOCIMI (Sociedades Anonimas Cotizadas de Inversion en el Mercado Immobiliario).
11
À PROPOS D'ASCENCIO
334
CAPITALISATION
BOURSIÈRE
Accessibilité et vaste
parking gratuit
Bon taux
de conversion
Grandeur et flexibilité des
surfaces commerciales
Shopping
en plein air
Mixité
commerciale
Bon rapport loyer
versus revenus pour
les retailers
Emplacements
stratégiques
Impact limité
de l’e-commerce
Répondent aux besoins
primaires
des consommateurs
RETAIL PARKS SUPERMARCHÉS
Belgique
France
Espagne
800
700
600
500
400
300
200
100
0
IPO 2/07
09/07
09/08
09/09
09/10
09/11
09/12
09/13
09/14
09/15
09/16
09/17
09/18
09/19
09/20
09/21
09/22
12
CROISSANCE
DU PORTEFEUILLE
CROISSANCE
DU DIVIDENDE
BRUT
PAR ACTION
NOS
VALEURS
4
3,5
3
2,5
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2,72 2,72 2,72 2,72
3,00 3,00
3,05
3,20
3,30
3,40
3,50
3,65
3,70
3,95*
* Pour 2021/2022,
il s'agit de la
proposition de
dividende soumise
à l’approbation de
l'assemblée générale
qui se tiendra
le 31 janvier 2023.
"Connected"
À NOS CLIENTS,
NOS COLLABORATEURS,
NOS PARTENAIRES,
NOS MARCHÉS
"Ambition"
DE CROISSANCE, TOUT
EN RESPECTANT LES CYCLES
DU MARCHÉ
"Positive Mind"
CAR NOS PROJETS ET AVENTURES SONT TOUJOURS
PLUS BEAUX GRÂCE À L’ÉNERGIE POSITIVE ET INSUFFLÉE
PAR NOTRE TALENTUEUSE ÉQUIPE
13
À PROPOS D'ASCENCIO
NOTRE
PRÉSENCE
"Ambition"
DE CROISSANCE, TOUT
EN RESPECTANT LES CYCLES
DU MARCHÉ
Retail park
Cluster + Autres
Stand alone
21
MEMBRES
DE L'ÉQUIPE
MEMBRES
DE
L'ÉQUIPE
38 %
Hommes
62 %
Femmes
14
B — Historique
2022
Publication d’un premier Sustainability report lequel vaut
à Ascencio l’obtention d’un Silver Award de l’EPRA sBPR.
Reprise de l’enseigne de supermarchés Mestdagh par
le groupement Les Mousquetaires. Au 01/01/2023 l’en-
semble des supermarchés Mestdagh du portefeuille
d’Ascencio passeront sous la bannière Intermarché.
Réalisation d’une première émission obligataire sous
la forme de placement privé pour un montant total de
25 millions EUR pour une durée moyenne de 4 ans.
Ascencio opte pour le statut SOCIMI en Espagne.
2021
Acquisition d’un supermar-
ché et de 4 cellules com-
merciales adjacentes dans
le retail park “Bellefleur” à
Couillet (Belgique).
2018
Acquisition de 6 surfaces
commerciales, dans le retail
park “Le Parc des drapeaux”
à Caen (France).
2012
Augmentation de capital à
concurrence de 2.425.282 EUR
par apport en nature de 5 im-
meubles.
Acquisition du retail park “Le
Parc des Drapeaux” à Caen
(France).
2017
Acquisition d’un immeuble
commercial urbain à An-
derlecht (Belgique). Un su-
permarché Carrefour Market
y a été inauguré en 2018.
2011
Acquisition du retail park
“Le Parc des Bouchardes” à
proximité de Macon (France).
Acquisition du projet de retail
park “Les Cyprès” dans la ré
-
gion de Montpellier (France).
2010
Adoption du statut SIIC en
France.
Acquisition de 7 magasins
exploités sous l’enseigne
2016
Acquisition du site commer-
-
val” (Belgique), lequel abrite
plus de 30 enseignes.
Premier investissement en
Espagne avec l’acquisition
de 3 cellules commerciales
(situées dans les meilleurs
retail parks de Madrid, Bar
-
15
À PROPOS D'ASCENCIO
2008
Acquisition d’un retail park
situé à Jemappes (Belgique).
2007
Entrée en bourse d’Ascencio.
Acquisition d’un retail park
situé à Hannut (Belgique).
2006
Création d’Ascencio.
Agrément en tant que socié-
té d’investissement à capital
fixe immobilière (“SICAFI”)
en Belgique.
2015
Acquisition du retail park
“Bellefleur” de 15.000 m² à
Couillet (Belgique).
2014
Ascencio est agréée en qualité de
Société Immobilière Réglementée
publique (“SIR publique”).
Augmentation de capital à concur-
rence de 81.502.605 EUR.
2013
Acquisition d’une trentaine
de cellules commerciales ré-
parties sur 5 sites attenants
aux shoppings Cora d’An-
derlecht, de Châtelineau, de
La Louvière, de Messancy et
de Rocourt (Belgique).
Acquisition du retail park
“Les Portes du Sud” à Cha-
lon-sur-Saône (France).
2020
Acquisition de 5 supermar-
chés opérés par Casino dans
le sud-est de la France pour
85,2 millions EUR.
2019
Acquisition de 3 surfaces commerciales
dans le retail park “Le Parc des Drapeaux”
à Caen (France).
Ascencio entre dans le “FTSE EPRA Nareit
Developed Europe Index”.
16
C — STRATÉGIE
DIALOGUE AVEC
LES RETAILERS
Un dialogue régulier avec les enseignes présentes
sur ce créneau de marché permettent à Ascencio de
comprendre leur business model et de répondre aux
mieux à leurs besoins.
GESTION PROACTIVE
DU PATRIMOINE
Dépositaire d’une expertise reconnue en matière d’im-
mobilier commercial, Ascencio se concentre sur une
gestion proactive de son patrimoine existant et veille
à réaliser de nouveaux investissements de qualité.
Objectif de la démarche : générer une croissance régu-
lière du résultat, du cash-flow et de la valeur par action.
Au-delà des habituels examens de due diligence, les
actifs potentiels sont analysés sous l’angle des qualités
intrinsèques du bâtiment (y compris celles liées à sa
performance énergétique) mais aussi leur localisation,
leur accessibilité, leur zone de chalandise, la qualité
des locataires qui les occupent et, comme écrit plus
haut, des exigences de l’omnicanalité. Dans un souci
de cohérence géographique, Ascencio se concentre
aujourd’hui sur les zones situées en périphérie des
villes belges, françaises ou espagnoles. A l’avenir, As-
cencio pourrait élargir son champ d’action à d’autres
pays membres de l’Union Européenne après en avoir
analysé les opportunités en termes commerciaux mais
aussi financiers et fiscaux.
IMMOBILIER COMMERCIAL DE PÉRIPHÉRIE :
RETAIL PARKS ET SUPERMARCHÉS
Le cœur de la stratégie de croissance d’Ascencio est l’investissement long terme
dans des surfaces commerciales en périphérie des villes et plus particulièrement
des supermarchés et retail parks.
Ce type d’immobilier commercial a la caractéristique d’offrir des surfaces commer-
ciales adaptées aux commerces répondant aux besoins primaires des consomma-
teurs. Elles bénéficient en outre de localisations accessibles aisément et d’espaces
flexibles pour répondre aux besoins liés à l’omnicanalité du commerce.
17
À PROPOS D'ASCENCIO
PÉRENNISER
LE DÉVELOPPEMENT
SUR LE LONG TERME
Ascencio veille à maîtriser ses coûts (dépenses immo-
bilières et frais généraux) tout en intégrant également
tant les impératifs du développement durable dans
toutes ses opérations de rénovation que les impératifs
liés à la digitalisation de l’Entreprise afin de pérenniser
son développement sur le long terme.
Dans le même esprit, sur le plan financier, la Société
adopte des mesures prudentes de couverture de taux
d’intérêt, afin d’éviter une volatilité des charges d’in-
térêt et d’améliorer la prévisibilité du résultat EPRA
en maintenant une exposition au risque relativement
faible (sauf événements exceptionnels).
OFFRIR DES
DIVIDENDES STABLES
Conformément au régime légal de la Société, Ascen-
cio distribue l’essentiel de ses résultats EPRA à ses
actionnaires sous forme de dividendes en espèces ou
en actions. L’objectif d’Ascencio est de leur offrir un
dividende stable, voire si possible en augmentation
régulière, sans altérer le profil de risque présenté par
la Société. Dans cet esprit, chaque nouvel investisse-
ment doit offrir des perspectives financières ayant une
influence positive sur les performances d’Ascencio.
MAINTIEN D’UN TAUX
D’OCCUPATION ÉLEVÉ
Afin d’assurer la pérennité de ses revenus, Ascencio
veille à maintenir dans la durée le plus haut taux d’oc-
cupation possible de son portefeuille. Pour y parvenir,
l’entreprise poursuit une politique commerciale visant
à anticiper les départs éventuels de certains locataires
et à retrouver d’autres enseignes susceptibles de re-
prendre rapidement les lieux libérés en occupation. La
connaissance de son marché et des enseignes qui y
évoluent est une compétence essentielle d’Ascencio.
CHOISIR DES LOCATAIRES
DE QUALITÉ
Pour limiter le risque d’insolvabilité de ses locataires,
Ascencio privilégie les locations aux chaînes nationales
ou internationales dont la santé financière est réguliè-
rement appréciée. Par le biais de contacts réguliers avec
ses locataires et en acquérant des biens immobiliers de
toute première qualité, loués à des enseignes solides,
Ascencio parvient à consolider durablement son activité.
STRATÉGIE ESG
Désireuse de faire des enjeux environnementaux une
partie intégrante de sa stratégie immobilière, Ascencio
a travaillé au cours de l’exercice écoulé à la structuration
-
tutifs, à savoir les aspects environnementaux, sociaux
et de gouvernance de ses activités.
Plus précisément, en tant que société immobilière co-
tée, active dans le retail, Ascencio définit sa stratégie
portefeuille immobilier, de son fonctionnement et de
ses activités.
pages 121 à 127 du présent rapport annuel.
19
RAPPORT DE GESTION
Rapport
de gestion
20 20
30/09/2022 30/09/2021
DONNÉES IMMOBILIÈRES
Juste valeur des immeubles de placement (000 EUR) 738.933 713.601
Taux d'occupation EPRA 96,54 % 96,05 %
Rendement brut du portefeuille 6,43 % 6,40 %
Loyer moyen du portefeuille (EUR/m²) 115 109
DONNÉES FINANCIÈRES
RÉSULTATS CONSOLIDÉS (000 EUR)
Revenus locatifs 47.849 46.285
EPRA Earnings 33.773 30.555
Résultat net 90.653 45.652
Dividende brut 26.054 24.405
Nombre moyen pondéré d'actions en circulation 6.595.985 6.595.985
EPRA Earnings 5,12 4,63
Résultat net 13,74 6,92
Dividende brut
1
3,95 3,70
Dividende net
2
2,765 2,590
BILAN CONSOLIDÉ
Capitaux propres (000 EUR) 437.011 370.353
Nombre total d'actions existant à la clôture de l'exercice 6.595.985 6.595.985
66,25 56,15
EPRA NTA par action (EUR) 62,35 57,37
Dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement (000 EUR) 337.237 346.227
Ratio d'endettement
3
44,88 % 47,61 %
DONNÉES BOURSIÈRES
Cours de bourse de clôture (EUR) 50,70 49,10
Capitalisation boursière de clôture (000 EUR) 334.416 323.863
1 Pour 2021/2022, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l’approbation de l’assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2023.
2 Sur base d'un précompte mobilier de 30 %.
3 Ratio d'endettement calculé conformément à l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.
A — Chiffres clés
21
RAPPORT DE GESTION
9,7 %
Mestdagh
9,9 %
Casino
8,7 %
5,8 %
Carrefour
6,4 %
Brico/Brico Plan-it/
Brico City
2,8 %
Décathlon
2,0 %
Hubo
2,1 %
Krëfel
49,3 %
Autres
1,9 %
Delhaize
1,5 %
Orchestra
TOP 10
DES
LOCATAIRES
5,7 %
Sport
8,3 %
Textile/
Mode
3,1 %
Chaussures
17,1 %
Autres
40,5 %
Alimentation
9,7 %
Bricolage
6,2 %
Electro
9,4 %
Meubles/
Déco
COMPLÉMENTARITÉ
DES
SECTEURS
1,80 %
COÛT MOYEN
DE FINANCEMENT
95,5 %
RATIO DE
COUVERTURE
78,3 millions EUR
DISPONIBILITÉ
SUR LES LIGNES
76,8 %
POURCENTAGE
DE DISTRIBUTION
5,12 EUR
EPRA EARNINGS
PAR ACTION
3,95 EUR
DIVIDENDE BRUT
PAR ACTION
3,3 ans
DURATION
DE LA DETTE
22 22
RÉPARTITION
DE LA
DETTE
234.000
Crédits bancaires
30.750
Billets
de trésorerie
30.500
Medium term
notes
25.000
Corporate
bonds
2.865
Crédits
d'investissement
3.867
Dettes de location
(IFRS 16)
-266
Commissions de structuration
de financements
(000 EUR) 30/09/2022 30/09/2021
[A] 766.988 740.035
Juste valeur (hors projets de développement) 734.551 709.666
Loyers contractuels [B] 49.280 47.394
1.631 1.830
47.138 46.284
Rendement brut = [B] / [A] 6,43 % 6,40 %
Taux d'occupation EPRA en % 96,5 % 96,0 %
Sur base des loyers contractuels en cours au 30/09/2022, les loyers moyens par m
2
s'élèvent à : 100 EUR/m
2
sur la Belgique, 139 EUR/m
2
sur la France et 197 EUR/m
2
sur l'Espagne.
Ascencio détient au 30/09/2022 un portefeuille de 104 immeubles de placement répartis en Belgique, en France
et en Espagne pour une surface totale de 450.037 m².
Sa juste valeur
1
s’élève à 738,6 millions EUR au 30/09/2022 contre 713,6 millions EUR un an plus tôt.
Rendement brut ( %)
30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021
Belgique 289.918 288.884 393.826 384.011 6,95 % 6,62 %
France 147.195 147.194 313.936 300.790 5,92 % 6,13 %
Espagne 12.253 12.253 30.850 28.800 5,16 % 6,58 %
TOTAL 449.366 448.331 738.612 713.601 6,43 % 6,40 %
1 Hors actifs enregistrés dans le cadre de l’application de la norme IFRS 16 et actifs détenus en vue de la vente.
23
RAPPORT DE GESTION
ÂGE
DES
BÂTIMENTS
65 %
Plus de 15 ans
2 %
0 à 5 ans
13 %
5 à 10 ans
20 %
10 à 15 ans
24
B — Activités de l'exercice
2021/2022
RÉSULTATS OPÉRATIONNELS
EN FORTE CROISSANCE
Au cours de l’exercice écoulé, la crise sanitaire n’a plus
eu qu’un impact mineur sur les activités opérationnelles
d’Ascencio mais le conflit a éclaté entre la Russie et
l’Ukraine. Il entraîne des répercussions importantes
notamment une augmentation significative de l’inflation
au sein des pays de l’Eurozone, avec des taux annuels
constatés en octobre 2022 autour de 12 % pour la
Belgique, 6 % pour la France et 7 % pour l’Espagne.
Pour combattre cette hausse de l’inflation, les Banques
Centrales ont graduellement mis fin à leurs politiques
monétaires accommodantes mises en place depuis la
crise financière de 2007/2008 en procédant à une re
-
montée graduelle de leurs taux directeurs (de 0 % à
1,25 %), ce qui impacte les conditions de financement
et les valorisations boursières des entreprises.
Dans ce contexte, le marché de l’immobilier commer-
cial alimentaire et de périphérie, dans lequel évolue
Ascencio, a su tirer son épingle du jeu. En effet, après
avoir souffert, au moment de l’apparition de la crise
sanitaire Covid-19, de la perception négative dont a
fait l’objet le marché de l’immobilier commercial dans
son ensemble, Ascencio a pu démontrer la résilience de
son portefeuille ayant pour spécificité de proposer des
réponses aux besoins primaires des consommateurs
(alimentation, aménagement de la maison, sports et
loisirs, ...).
Le type d’immobilier commercial proposé par Ascencio
pratique des niveaux de loyers bas pour ses locataires
et des niveaux de rendement élevés dans ses valo-
risations ; il est dès lors moins rapidement et moins
fortement impacté dans un contexte d’inflation et de
taux d’intérêt en augmentations significatives.
Ce phénomène est illustré et commenté ci-après dans
la présentation de résultats annuels en forte crois-
sance publiés par Ascencio au terme de son exercice
clôturé au 30 septembre 2022. Cette croissance se
manifeste tant sur le plan des résultats opérationnels
(+10,5 % / +3,1 millions EUR par rapport à l’exercice
précédent) que des valorisations de son portefeuille
immobilier (+3,3 % / +23,8 millions EUR) et de ses ins-
truments financiers de couverture (+38,1 millions EUR).
ACTIVITÉ OPÉRATIONNELLE
Ascencio a connu une activité locative soutenue confir-
mant à nouveau l’attrait des retailers pour le commerce
de périphérie. En effet, 38 locations ont été conclues
(20 nouveaux baux signés et 18 baux renouvelés), re-
présentant un total d’environ 31.500 m
2
, soit environ
7 % de la surface du portefeuille immobilier, à des loyers
en moyenne supérieurs d’environ 6 % par rapport à
la valeur locative estimée et de 3 % par rapport aux
précédents loyers des surfaces concernées.
Cette activité locative a notamment été concrétisée :
En Belgique :
et un nouveau bail a été signé (Pro Duo) ;
Fox&Cie, Batopin, Madame Charlotte et Bombay Pékin) ;
et une extension (BeOne) ont été signés ;
Pronti et Bio Planet) ;
Kid pour deux cellules commerciales et Cuisines Morel) ;
renouvellements ont été signés ;
En France :
-
sive d’obtention de la CDAC (Comme j’aime) et un
renouvellement ont été signés (Casa) ;
Expo, Kiabi, Decathlon) ;
(Subway, Chauss34, Khaan) ;
Ascencio a en outre conclu 12 baux de courte durée pour
garder une flexibilité d’occupation dans des immeubles
concernés à court terme par des projets de rénovation
ou de redéveloppement. Cette activité locative impor-
tante a permis de consolider le taux d’occupation EPRA
du portefeuille immobilier de la Société ; celui-ci s’éta-
blissant à 96,5 % au 30 septembre 2022, par rapport
à 96,0 % au terme de l’exercice précédent.
En termes d’investissements, Ascencio a réalisé pour
1,5 million EUR de travaux, correspondant principa-
lement à la finalisation du programme de rénovation
des façades de Messancy (Belgique), au démarrage du
programme d’extension du supermarché d’Ottignies
(Belgique) et à la réalisation de travaux d’aménagement
de surfaces pour y accueillir de nouveaux locataires.
Ascencio a également finalisé la cession de son im-
meuble situé à Sint-Niklaas (Belgique) pour un mon-
tant de 1,5 million EUR, pour lequel un compromis de
vente avait été signé au cours de l’exercice 2020/2021.
Cette cession, réalisée en ligne avec la juste valeur de
l’immeuble, a généré, en tenant compte des frais de
transaction, une moins-value réalisée de l’ordre de
0,2 million EUR.
Le portefeuille clients a été marqué par un fait im-
portant, à savoir la reprise de la SA Mestdagh par le
groupement Les Mousquetaires, acteur majeur dans
le commerce alimentaire, représentant, entre autres,
l’enseigne Intermarché. Les 23 supermarchés Mestdagh
présents dans le portefeuille d’Ascencio passeront par
conséquent dès 2023 sous cette bannière. Ascencio
accueille avec enthousiasme ce nouveau locataire qui
représentera à terme près de 10 % des revenus locatifs
consolidés de la Société.
En termes de valorisations immobilières, l’activité lo-
cative soutenue dans le secteur de l’immobilier com-
mercial de périphérie ainsi que l’intérêt accru des in-
vestisseurs pour ce type d’immobilier bénéficiant de
paramètres de marché confortables (niveaux de loyers
faibles et rendements élevés) génèrent un impact po-
sitif important sur la valeur du portefeuille consolidé
d’Ascencio. Ces tendances ont en effet permis aux
experts immobiliers indépendants de procéder au cas
par cas à des hausses de valeur locative de marché,
au vu des valeurs locatives atteintes sur les nouvelles
locations réalisées, et à des baisses de taux de capi-
talisation au vu des niveaux de rendement pratiqués
sur les transactions intervenues dans le marché sur
de l’immobilier comparable au cours de l’exercice. Le
portefeuille consolidé d’Ascencio a dès lors connu
une variation de valeur positive de 23,8 millions EUR
(+3,3 %) au cours de l’exercice écoulé, par rapport à
une hausse de 9,8 millions EUR (+1,4 %) au cours de
l’exercice précédent. Il est à noter que ces hausses de
valeur cumulées ont largement permis de compenser
la baisse de valeur (-20,5 millions EUR / -2,9 %) qui
avait été constatée lors de l’exercice 2019/2020 suite
à la crise sanitaire Covid-19.
25
RAPPORT DE GESTION
26
POLITIQUE ESG
Consciente de l’importance d’intégrer davantage les
enjeux environnementaux dans sa stratégie immo-
bilière, Ascencio a travaillé à la structuration de sa
savoir les aspects environnementaux, sociétaux et de
gouvernance de ses activités. La description de cette
du présent rapport annuel 2021/2022. Le succès de
l’implémentation de cette politique passe également
par la transformation digitale de l’Entreprise ; lequel
processus de transformation a démarré au cours de
l’exercice écoulé par la réalisation d’une cartographie
complète des systèmes utilisés à ce jour par la Société
et d’une analyse détaillée de ses besoins futurs, tant
en termes de gestion de ses relations clients que de
gestion des aspects comptables et financiers liés à son
activité de société cotée active dans plusieurs pays.
Pour accompagner le développement et l’implémen-
tation de cette politique, Ascencio a procédé au cours
de l’exercice écoulé au renforcement de son équipe
fonction est occupée depuis le 1
er
octobre 2022 par
Bernard Sergeant, certifié ‘BREEAM Assessor’ et qui
bénéficie d’une expérience de plus de 25 ans dans la
gestion de projets techniques immobiliers.
La volonté d’Ascencio d’implémenter cette stratégie
et de la communiquer s’est déjà illustrée par la publi-
cation au mois de juin 2022 d’un premier reporting
selon les guidelines EPRA sBPR, pour lequel Ascencio a
remporté plusieurs distinctions (Silver Award et Most
improved Award) octroyées par l’EPRA, l’association
européenne des sociétés immobilières cotées.
Au cours de l’exercice écoulé, Ascencio a en outre pris
les initiatives suivantes :
Au niveau environnemental :
1. En commançant par son portefeuille français, la
Société a lancé le processus d’installation d’un outil de
collecte des mesures de consommations énergétiques
de ses bâtiments. Le relevé systématique de ces me-
sures, suivi de leur analyse, permettront à la Société de
disposer d’une vue plus objective sur la performance
énergétique de ses immeubles. Cet audit complet et
le suivi dans le temps de ces performances aideront la
Société à établir un plan d’action global visant à réduire
à terme l’emprunte carbone de son portefeuille et à
produire les rapports nécessaires illustrant les progrès
réalisés en matière de performance environnementale.
2. Plusieurs programmes d’installation de bornes de
rechargement de véhicules électriques ont été réalisés
par Ascencio, tant dans les retail parks de Messancy
(Belgique) et de Saint-Aunès (France) qu’au siège social
son personnel et les visiteurs de ses sites. Elle étudie
en outre le déploiement de bornes de rechargement
à plus grande échelle parmi les autres actifs de son
portefeuille.
3. La Société a développé un programme d’investisse-
en toiture de ses immeubles, qui permettront la pro-
duction d’électricité verte utilisable par ses locataires,
à des prix inférieurs au coût énergétique actuel.
27
RAPPORT DE GESTION
Au niveau sociétal :
1. L’organisation d’une politique de télétravail pour
son équipe, afin d’équilibrer télétravail et présence des
collaborateurs au bureau, en fournissant à ceux-ci les
domicile dans de bonnes conditions ;
2. La mise en place pour ses collaborateurs d’une po-
litique de mobilité favorisant l’électro-mobilité : les
véhicules de société sont désormais hybrides ou élec-
triques et la Société fournit les solutions de recharge
appropriées aux membres de l’équipe, tant au bureau
qu’à domicile.
3. Le développement d’un programme de formations
internes et externes visant le développement des com-
pétences des collaborateurs. Cette attention particulière
portée par Ascencio à la formation s’est aussi illustrée
par l’accueil au cours de l’exercice écoulé d’une stagiaire
en entreprise dans le cadre de son travail de fin d’étude.
Par ce type d’initiative, la Société permet à des stagiaires
de se confronter au monde des entreprises et ainsi d’y
être mieux préparés au terme de leurs études.
Au niveau de la gouvernance :
1. L’adaptation de la politique de rémunération des
membres du comité exécutif de la Société, incluant
notamment des critères de mise en œuvre de la poli-
2. La création d’une fonction de directeur “Operations
-
immobilier.
28
ACTIVITÉ FINANCIÈRE
Ascencio a poursuivi le renforcement de sa structure
d’endettement en concluant plusieurs opérations de
financements :
la conclusion en décembre 2021 d’une nouvelle ligne
de crédit bancaire de type ‘Term loan’, d’un montant de
10 millions EUR, auprès de la Caisse d’Epargne Hauts
de France, pour une durée de 5 ans ;
la réalisation avec succès en mars 2022 d’une pre-
mière émission obligataire sous la forme de placement
privé pour un montant total de 25 millions EUR pour
une durée moyenne de 4 ans. Cette opération consti-
tue un évènement important pour la Société car elle
permet à celle-ci de diversifier davantage ses sources
de financement auprès d’investisseurs institutionnels
importants ainsi que d’illustrer la confiance de ceux-ci
dans la stratégie immobilière poursuivie par Ascencio
et dans la performance de son portefeuille.
la conclusion en septembre 2022 de deux renou-
vellements de crédits bancaires de type ‘Revolving’
pour des montants respectifs de 20 millions EUR et de
15 millions EUR avec les banques BNP Paribas Fortis et
En conséquence, Ascencio bénéficie au 30 septembre
2022 de lignes de financement non utilisées et donc
disponibles pour un montant total de 78,3 millions EUR,
qui permettent à la Société de financer le dividende
à distribuer au cours du premier trimestre 2023, de
couvrir ses besoins de fonctionnement et les inves-
tissements à réaliser au sein de son portefeuille, et
enfin de disposer d’une capacité financière suffisante
pour participer au financement d’opérations d’inves-
tissements qui viendraient à se concrétiser. Au 30 sep-
tembre 2022, la conclusion de ces opérations de finan-
cement permet à la Société de disposer d’une structure
d’endettement d’une durée résiduelle moyenne de de
3,3 années, contre 3,7 années au 30 septembre 2021.
Dans le cadre de la gestion de son portefeuille d’ins-
truments de couverture de taux d’intérêt, la Société a
procédé au cours de l’exercice écoulé à plusieurs res
-
tructurations de son portefeuille d’instruments dérivés
(du fait de la forte hausse des taux d’intérêt intervenue
dernièrement), et de réinvestir le produit de ces restruc
-
turations dans la conclusion de nouveaux instruments
dérivés de type IRS à départs différés dans le temps
pour augmenter le ratio de couverture sur le long terme.
Au 30 septembre 2022, le ratio de couverture s’élève
à 95,5 %, supérieur à l’objectif minimum de couverture
(75 %) que la Société s’est fixé.
Forte de ses structures d’endettement et de couverture
de taux, le coût moyen de financement s’établit sur
l’exercice écoulé à 1,80 %, stable par rapport aux 1,81 %
constaté au cours de l’exercice précédent.
Au niveau réglementaire, Ascencio a franchi une étape
importante au mois de juin 2022 en optant pour le
statut Socimi en Espagne, applicable dès le début de
l’exercice écoulé. Ce statut, équivalent à celui de SIR en
Belgique et de SIIC en France dont Ascencio bénéficie
déjà depuis plusieurs années, permet à la Société, dès
le début de l’exercice 2021/2022, d’éviter de subir des
frottements fiscaux au sein de ses activités espagnoles.
Ce nouveau statut devrait favoriser à terme le dévelop-
pement de ses activités sur ce marché.
29
RAPPORT DE GESTION
COMMENTAIRES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
CLÔTURÉS AU 30 SEPTEMBRE 2022
RÉSULTATS CONSOLIDÉS ANNUELS
DE L’EXERCICE 2021/2022
30/09/2022 30/09/2021
REVENUS LOCATIFS 47.849 46.285
Charges relatives à la location 684 -1.371
Récupération de charges immobilières 681 602*
Charges locatives et taxes non refacturées -108 -89*
Autres recettes et dépenses relatives à la location -239 32*
RÉSULTAT IMMOBILIER 48.867 45.460
Charges immobilières -4.004 -4.154*
Frais généraux -4.481 -4.057
Autres recettes et frais d'exploitation -1 -12
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 40.381 37.236
Marge opérationnelle
1
84,4 % 80,4 %
Revenus financiers 134 0
Charges d'intérêts -5.710 -5.881
Autres charges financières -554 -427
Impôts -477 -372
EPRA EARNINGS 33.773 30.555
Résultat sur vente d'immeubles de placement -159 0
23.800 9.835
Résultat sur le portefeuille 23.641 9.835
38.135 5.704
Impôts différés -4.896 -443
RÉSULTAT NET 90.653 45.652
EPRA EARNINGS PAR ACTION 5,12 4,63
RÉSULTAT NET PAR ACTION 13,74 6,92
NOMBRE TOTAL D’ACTIONS EXISTANTES 6.595.985 6.595.985
Les revenus locatifs de l’exercice, avant impact Covid, s’élèvent à 47,85 millions EUR, en hausse de 3,4 %
par rapport aux 46,29 millions EUR de l’exercice 2020/2021.
1 Indicateur Alternatif de Performance (IAP).
* La société a effectué plusieurs reclassifications au sein de certaines rubriques2 du compte de résultats au cours de l’exercice 2021/2022. Dans un souci de com-
parabilité, ces reclassifications ont aussi été enregistrées sur l’exercice 2020/2021 sans avoir d’impact ni sur l’EPRA Earnings ni sur Résultat net.
30
Le tableau ci-après reprend les revenus locatifs par pays :
La croissance de ces revenus, constatée tant en Belgique
qu’en France, résulte de l’effet combiné de l’inflation
importante qui se reflète progressivement dans l’in-
dexation des loyers et de la bonne gestion locative
des immeubles, permettant de les maintenir à un haut
degré d’occupation. La baisse des revenus locatifs en
Espagne résulte quant à elle du vide locatif existant
d’une garantie locative jusqu’au 30 juin 2022 mais
ne générant plus de revenus sur le dernier trimestre
de l’exercice écoulé. Hors changement de périmètre,
l’évolution ‘like-for-like’ des revenus locatifs s’établit
à 2,4 % par rapport à l’exercice précédent.
Les charges relatives à la location se révèlent néga-
tives au cours de l’exercice (-0,7 million EUR), contre un
total de charges positif de 1,4 million EUR pour la pé-
riode comparable de l’exercice précédent. Cette rubrique
du compte de résultats enregistre principalement :
l’impact des abattements de loyers octroyés de
manière sélective aux locataires ayant été durement
touchés par les fermetures obligatoires imposées
dans le cadre de la gestion de la pandémie Covid.
Alors que des abattements avaient été effectivement
octroyés au cours de l’exercice précédent ou prudem-
ment estimés pour des discussions en cours ou à venir
(+1,3 million EUR au total), il est apparu que cet impact
s’est révélé plus limité qu’initialement attendu, générant
ainsi des reprises de provisions au cours de l’exercice
écoulé (-0,5 million EUR) ;
l’impact des réductions de valeur et des reprises
de réductions de valeur sur créances commerciales,
dont le solde net au 30 septembre 2022 s’élève à
un produit de -0,2 million EUR (contre une charge de
+0,1 million EUR pour l’exercice précédent).
Ces différents éléments, auxquels s’ajoutent les ré-
cupérations de charges immobilières et les charges
locatives et taxes non refacturées, permettent au ré-
sultat immobilier d’atteindre 48,87 millions EUR au
30 septembre 2022, en hausse de 7,5 % par rapport
aux 45,46 millions EUR de l’exercice précédent.
Les charges immobilières diminuent légèrement par
rapport à l’exercice précédent (-3,6 %), en raison prin-
cipalement d’une baisse des frais techniques.
Les frais généraux augmentent de 10,5 % par rapport
à l’exercice précédent. Cette hausse est principalement
due à l’effet combiné (i) du renforcement de l’équipe
intervenu au cours des deux derniers exercices, (ii) de
la hausse des frais de déplacements liée à un retour
à la normal de la fréquence des voyages d’affaires
après la période de crise sanitaire et (iii) de la hausse
des honoraires encourus dans l’étude de projets d’in-
vestissements non concrétisés et dans le processus
d’obtention du statut fiscal Socimi en Espagne.
Après déduction de ces charges immobilières et frais
généraux, le résultat d’exploitation avant résultat sur
portefeuille s’établit à 40,38 millions EUR, en hausse
de 8,5 % par rapport aux 37,24 millions EUR de l’exer-
cice précédent.
30/09/2022 30/09/2021
Belgique 26.152 55 % 25.011 54 %
France 19.781 41 % 19.314 42 %
Espagne 1.917 4 % 1.960 4 %
TOTAL 47.849 100 % 46.285 100 %
31
RAPPORT DE GESTION
La marge opérationnelle
2
s’établit quant à elle à 84,4 %
(contre 80,4 % pour l’exercice précédent).
Les revenus financiers enregistrent des plus-values
réalisées pour un montant total de 0,1 million EUR
(contre 0,0 million EUR pour l’exercice précédent) suite
à la revente d’instruments dérivés à des valeurs su-
périeures à leurs valeurs comptables dans le cadre
de la restructuration du portefeuille d’instruments de
couverture.
Les charges d’intérêts et autres charges financières,
en ce compris les commissions de réservation de
crédits et les flux de trésorerie générés par les ins-
truments de couverture de taux, s’élèvent au total à
6,26 millions EUR au 30 septembre 2022,
stables par rapport aux 6,31 millions EUR de
l’exercice précédent. Cette stabilité est le résul-
tat de l’effet combiné d’un endettement moyen
(329,5 millions EUR contre 334,1 millions EUR pour
l’exercice précédent) et d’un coût moyen de finance-
ment
3
(1,80 % contre 1,81 %) constants au cours des
deux exercices considérés.
Les charges fiscales augmentent par rapport à l’exer-
cice précédent par l’effet combiné (i) d’une hausse de
ces charges en France du fait des bonnes performances
opérationnelles de ce portefeuille et à l’absence de cré-
dits d’impôt sur l’exercice écoulé, et (ii) de reliquats de
charges fiscales sur les actifs espagnols (Ascencio Iberia
ayant opté pour le statut Socimi applicable dès le début
de l’exercice en cours). Sur cette base, l’EPRA Earnings
s’établit à 33,77 millions EUR au 30 septembre 2022,
en hausse de 10,5 % par rapport aux 30,56 millions EUR
générés au terme de l’exercice précédent. Par action,
l’EPRA Earnings passe donc à 5,12 EUR, par rapport à
4,63 EUR au 30 septembre 2021.
L’exercice écoulé a été très favorable en termes de ré-
évaluations pour la Société, tant au niveau de la juste
valeur des immeubles qui a connu une hausse significa
-
tive hors investissements de +23,8 millions EUR (contre
+9,8 millions EUR au 30 septembre 2021) qu’au niveau
de la juste valeur des instruments financiers de cou
-
verture (+38,1 millions EUR contre +5,7 millions EUR
au cours de l’exercice précédent). La Société a en outre
procédé à une réestimation de ses dettes d’impôts dif
-
férés, tant sur ses activités françaises qu’espagnoles,
générant une charge complémentaire de 4,9 millions EUR
(contre 0,4 million EUR au terme de l’exercice précédent).
Tenant compte de ces réévaluations et de la moins-va-
lue de réalisation générée sur la cession de l’actif de
Sint-Niklaas (Belgique), le résultat net consolidé de
l’exercice s’établit à 90,65 millions EUR, en hausse si
-
gnificative de 99 % par rapport aux 45,65 millions EUR
du 30 septembre 2021.
2+3 Indicateur Alternatif de Performance (IAP).
BILAN CONSOLIDÉ 30/09/2022 30/09/2021
ACTIF 783.312 728.076
Immobilisations incorporelles 24 0
Immeubles de placement 738.933 713.601
Autres actifs non courants 31.549 1.400
Actifs détenus en vue de la vente 0 1.360
Actifs financiers courants 885 0
Créances commerciales 4.956 5.773
Trésorerie 4.356 3.707
Autres actifs courants 2.611 2.236
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 783.312 728.076
Capitaux propres 437.011 370.353
Dettes financières non courantes 268.677 278.822
Autres passifs financiers non courants 2.476 10.275
Passifs d'impôts différés 6.170 1.275
Dettes financières courantes 58.038 55.060
Autres passifs courants 10.939 12.291
RATIO D'ENDETTEMENT
(1)
44,9 % 47,6 %
(1) Calculé conformément à l'AR du 13/07/2014, modifié par l’AR du 23/04/2018, relatif aux SIR.
ACTIF
La rubrique d’immobilisations incorporelles reprend
la capitalisation des dépenses liées au projet de digita-
lisation entrepris par la Société. Ce projet, démarré au
cours de l’exercice écoulé et destiné à revoir l’ensemble
des systèmes et des processus internes à la Société,
devrait se dérouler de manière progressive au cours
des prochains exercices.
L’actif du bilan de la Société est constitué à 94 % du
portefeuille d’immeubles de placement, dont la juste
valeur totale (investissements et projets de développe-
ment compris) s’élève au 30 septembre 2022 à 738,9
millions EUR, contre 713,6 millions EUR au terme de
l’exercice précédent. Il est à noter que ce portefeuille
intègre également, conformément à la norme IFRS
16, les droits d’usage détenus sous forme d’emphy-
téoses par la Société, pour une valeur réévaluée de
4,1 millions EUR.
32
BILAN CONSOLIDÉ
AU 30 SEPTEMBRE 2022
La valeur du portefeuille évolue positivement au sein
des trois pays, de par les investissements qui y ont
été réalisés mais surtout par les variations de valeur
positives enregistrées ; celles-ci s’élevant respective-
ment à +2,2 %, +4,4 % et +7,1 % pour les portefeuilles
belge, français et espagnol. Cette tendance globalement
positive illustre à nouveau la pertinence de la stratégie
d’investissement d’Ascencio dans de l’immobilier com-
mercial résilient au sein de marchés disposant d’une
profondeur suffisante.
Au 30 septembre 2022, le taux d’occupation EPRA du
portefeuille s’élève à 96,5 %, en hausse par rapport au 30
septembre 2021 (96,0 %). En examinant cette évolution
globale par pays, on constate les tendances suivantes :
1. En Belgique : hausse du taux d’occupation EPRA de
94,3 % à 96,1 %, imputable à de nouvelles locations
2. En France : baisse du taux d’occupation EPRA de
99,6 % à 98,3 %, liée au départ de deux locataires dans
les immeubles de Chanas et de Bourgoin-Jallieu ; sa-
chant que la surface vacante de Chanas a déjà fait
l’objet d’une nouvelle location, dont la date d’entrée
en vigueur est prévue dans les prochaines semaines.
3. En Espagne : hausse du taux d’occupation EPRA de
82,8 % à 83,5 % liée à une modification des paramètres
d’évaluation, malgré une situation locative restée in-
changée au cours de l’exercice avec la vacance d’une
Cette surface avait cependant fait l’objet d’une garan-
tie de revenus jusqu’au 30 juin 2022 et ne pèse donc
sur les résultats de la Société que depuis le début du
dernier trimestre de l’exercice écoulé.
En termes d’investissements au sein de son portefeuille
d’immeubles de placement, Ascencio a réalisé pour
1,5 million EUR de travaux, correspondant principalement :
À la finalisation (0,6 million EUR) du programme de
modernisation des façades du retail park de Messancy
(Belgique). La réalisation de ces travaux a permis à
Ascencio d’augmenter le taux d’occupation de ce parc
en y accueillant plusieurs locataires.
Au démarrage (0,4 million EUR) du programme
d’extension du supermarché d’Ottignies (Belgique),
dont le budget total s’élève à 1,8 million EUR et dont la
date de finalisation est attendue au second trimestre de
l’exercice 2022/2023. L’immeuble étendu fait déjà l’ob-
jet d’un nouveau contrat d’occupation avec l’enseigne
Carrefour-Mestdagh (prochainement Intermarché).
À la réalisation de travaux d’aménagement de sur-
faces pour y accueillir de nouveaux locataires, comme
Aucune nouvelle acquisition ou cession n’a été réalisée
au sein du portefeuille d’immeubles de placement au
cours de l’exercice écoulé.
Les autres actifs non courants reprennent principale-
ment les instruments de couverture arrivant à échéance
à plus d’un an et bénéficiant de valorisations positives,
celles-ci ayant significativement augmenté au cours
de l’exercice écoulé. Ainsi, la valeur totale de ces ins-
truments atteint 31,0 millions EUR au 30 septembre
2022, contre 0,9 million EUR au 30 septembre 2021.
Ces augmentations de valeur des instruments de cou-
verture ont été générées par la hausse des taux d’intérêt
significative intervenue au cours de l’exercice écoulé.
Immeubles
de placement
Juste valeur
30/09/2022
Taux
d'occupation EPRA
30/09/2022
Juste valeur
30/09/2021
Taux
d'occupation EPRA
30/09/2021
(000 EUR) ( %) ( %) (000 EUR) ( %) ( %)
Belgique 394.146 53,3 % 96,1 % 384.011 53,8 % 94,3 %
France 313.936 42,5 % 98,3 % 300.790 42,3 % 99,6 %
Espagne 30.850 4,2 % 83,5 % 28.800 4,0 % 82,8 %
TOTAL 738.932 100 % 96,5 % 713.601 100 % 96,0 %
33
RAPPORT DE GESTION
Cette valeur de portefeuille se répartit par pays dans lesquels la Société est active de la manière suivante :
34
Au 30 septembre 2021, la rubrique des actifs détenus
en vue de la vente intégrait l’immeuble situé à Sint-
Niklaas (Belgique) qui était à cette date en cours de
cession. Cette transaction ayant été finalisée au cours
de l’exercice écoulé, cet actif est sorti du bilan et n’ap-
paraît donc plus dans les comptes en date de clôture.
Les actifs financiers courants reprennent les justes
valeurs positives des instruments de couverture dont les
échéances interviennent au cours du prochain exercice.
Le solde des créances commerciales s’établit à
4,9 millions EUR au 30 septembre 2022, en baisse
par rapport au solde de 5,8 millions EUR au terme de
l’exercice précédent. Cette baisse est principalement
liée à la reprise d’un comportement normal de paiement
des locataires après la période Covid.
Les rubriques de trésorerie et des autres actifs cou-
rants restent relativement stables et n’appellent pas
de commentaires particuliers.
CAPITAUX PROPRES ET PASSIF
Au 30 septembre 2022, le total des capitaux propres
s’établit à 437,0 millions EUR, en hausse significative
par rapport au 370,4 millions EUR enregistrés au terme
de l’exercice précédent, et ce tenant compte du montant
de dividende de 24,4 millions EUR qui a été versé aux
actionnaires au cours du premier semestre de l’exercice
écoulé. Cette hausse significative est liée à l’excellent
résultat net (90,7 millions EUR) généré par la Société
au cours de l’exercice écoulé. Sur cette base, la valeur
intrinsèque IFRS par action s’établit à 66,25 EUR (contre
56,15 EUR au 30 septembre 2021), tandis que l’EPRA
NTA par action s’élève à 62,35 EUR, contre 57,37 EUR
au terme de l’exercice précédent .
Au niveau du passif, les dettes financières (non cou-
rantes et courantes) s’élèvent à 326,7 millions EUR, par
rapport à 333,9 millions EUR au 30 septembre 2021.
Outre les lignes de financement effectivement utilisées
pour un montant de 323,1 millions EUR, comprenant
l’encours de crédits bancaires mais aussi de dettes
institutionnelles émises (billets de trésoreries, me-
dium term notes et emprunts obligataires), les dettes
financières enregistrent des dettes de location d’un
montant de 3,9 millions EUR comptabilisées en vertu
de la norme IFRS 16, ainsi que des commissions de
structuration de financements pour un montant négatif
restant à amortir de 0,3 million EUR.
Le solde de la rubrique des autres passifs financiers
non courants a significativement diminué par rapport
à celui de l’exercice précédent (de 10,3 millions EUR à
2,5 millions EUR). Cette évolution est liée à l’augmen-
tation significative de valeur des instruments de cou-
verture au cours de l’exercice écoulé ; la totalité d’entre
eux bénéficiant désormais de valeurs positives qui
ont ainsi été reclassées à l’actif du bilan de la Société.
Tel qu’expliqué ci-avant, la rubrique des passifs d’im-
pôts différés a significativement augmenté par rap-
port à l’exercice précédent (6,2 millions EUR contre
1,3 million EUR).
Le ratio d’endettement consolidé s’élève à 44,9 % au
significative par rapport au 47,6 % au 30 septembre
-
té de bénéficier d’une structure bilantaire solide lui
permettant de financer ses opérations et même de
disposer d’une marge appréciable pour envisager de
nouveaux investissements.
NOMBRE D'ACTIONS 30/09/2022 30/09/2021
Nombre moyen pondéré d'actions 6.595.985 6.595.985
Nombre total d'actions existantes 6.595.985 6.595.985
RÉSULTATS PAR ACTION (EUR) 30/09/2022 30/09/2021
EPRA Earnings 5,12 4,63
Résultat net 13,74 6,92
30/09/2022 30/09/2021
437.011 370.353
VAN IFRS par action (EUR) 66,25 56,15
Retraitements :
6.170 1.275
-31.928 6.779
EPRA NTA (000 EUR) 411.254 378.406
EPRA NTA par action (EUR) 62,35 57,37
35
RAPPORT DE GESTION
DONNÉES CONSOLIDÉES
PAR ACTION
Compte tenu des résultats de l’exercice 2021/2022, le
gérant statutaire Ascencio SA proposera à l’assemblée
générale ordinaire du 31 janvier 2023 d’approuver les
comptes annuels statutaires au 30/09/2022 (dont un
résumé est fourni dans la section “Comptes annuels
statutaires abrégés” du présent rapport annuel) et la
distribution d’un dividende brut de 3,95 EUR par action.
Sur base de cette proposition, le résultat net statutaire
serait affecté comme présenté dans le tableau ci-après :
Le gérant statutaire entend ainsi maintenir une politique de distribution de dividende cohérente par rapport au
résultat EPRA généré par la Société.
30/09/2022 30/09/2021
A RÉSULTAT NET 90.653 45.652
B TRANSFERTS AUX / DES RÉSERVES 64.599 21.247
1.
Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste
valeur des biens immobiliers (-/+)
23.800 9.835
6.
Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments
de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie
en IFRS n'est pas appliquée (+)
38.135 5.704
10. Transfert aux/des autres réserves 2.665 5.708
C RÉMUNÉRATION DU CAPITAL PRÉVUE À L'ARTICLE 13, §1
ER
, AL. 1
ER
18.954 24.240
D RÉMUNÉRATION DU CAPITAL - AUTRE QUE C 7.100 165
30/09/2022 30/09/2021
Résultat EPRA consolidé par action (EUR) 5,12 4,63
Dividende brut
1
par action (EUR) 3,95 3,70
1 Pour 2021/2022, il s'agit du dividende proposé à l'assemblée générale qui se tiendra
le 31 janvier 2023.
36
AFFECTATION DU RÉSULTAT
DE L’EXERCICE 2021/2022
OBLIGATION DE DISTRIBUTION
(AR DU 13/07/2014, MODIFIÉ PAR AR DU 23/04/2018, RELATIF AUX SIR)
30/09/2022
30/09/2021
RÉSULTAT NET STATUTAIRE 90.653 45.652
(+) Amortissements 35 82
(+) Réductions de valeur 114 30
(+/-)
Autres éléments non monétaires
-8.607 -4.473
(+/-)
Autres éléments non monétaires
-38.135 -5.704
(+/-)
Autres éléments non monétaires
3.932 443
(+/-) Résultat sur vente de biens immobiliers 159 0
(+/-) -14.229 -5.362
= RÉSULTAT CORRIGÉ (A) 33.923 30.667
(+/-) Plus-values et moins-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers durant l'exercice 0 0
(-)
Plus-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers durant l'exercice, exonérées de
l'obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement dans un délai
de 4 ans
0 0
(+)
Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement, exonérées
de l'obligation de distribution et n'ayant pas été réinvesties dans un délai
de 4 ans
0 0
= PLUS-VALUES NETTES SUR RÉALISATION DE BIENS IMMOBILIERS NON EXONÉRÉS
DE L’OBLIGATION DE DISTRIBUTION (B)
0 0
TOTAL ((A + B) x 80 %) 27.138 24.534
(-) DIMINUTION DE L'ENDETTEMENT -8.184 -294
OBLIGATION DE DISTRIBUTION 18.954 24.240
MONTANT DISTRIBUÉ 26.054 24.405
PAY-OUT RATIO
(**)
76,8 % 79,6 %
Le dividende proposé respecte le prescrit de l’article 13, § 1
er
, alinéa 1 de l’arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif
aux SIR :
37
RAPPORT DE GESTION
(*) Par rapport à la valeur d'acquisition, augmentée des frais de rénovation immobilisés.
(**) Montant distribué par rapport au résultat corrigé.
Le tableau ci-après présente les capitaux propres non distribuables selon l’article 7 :212 du code des sociétés
et associations :
30/09/2022 30/09/2021
Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+) 38.659 38.659
Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts (+) 253.353 253.353
Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers (+) 66.498 39.826
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation
hypothétique des immeubles de placement (-)
-9.923 -10.031
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture aux-
quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-)
31.191 -6.943
Fonds propres non distribuables selon l'article 7 :212 du code des sociétés
et des associations
379.778 314.865
Fonds propres statutaires après distribution 415.024 345.783
Marge restante après distribution 35.246 30.919
38
39
RAPPORT DE GESTION
FINANCEMENTS
ET COUVERTURES DE TAUX
Au cours de l’exercice écoulé, Ascencio a poursuivi
sa stratégie de diversification des sources de finan-
cement, en faisant pour la première fois appel avec
succès au marché obligataire. Ce type de financement
permet en effet, tout comme les émissions de medium
term notes et de billets de trésorerie, de développer
la présence et la visibilité d’Ascencio sur les marchés
de financement auprès d’investisseurs institutionnels
et de réduire ainsi la pondération de ses financements
exclusivement bancaires. Néanmoins, cet effort de
diversification ne remet pas en question l’importance
qu’Ascencio accorde au développement de relations
fortes avec ses partenaires bancaires, ceux-ci étant
des partenaires clés pour la Société tant au niveau de
son financement à périmètre constant qu’en cas de
besoins de financements additionnels.
Tenant compte des refinancements évoqués ci-avant,
à savoir la conclusion de trois lignes bancaires pour
un montant total de 45 millions EUR et d’une émission
obligataire de 25 millions EUR, Ascencio bénéficie au
30 septembre 2022 de lignes de financement sécu
-
risées pour un montant total de 401,4 millions EUR,
dont 323,1 millions EUR sont utilisées, soit en étant
effectivement tirées (292,4 millions EUR) soit en étant
réservées comme back-up du programme de billet de
trésorerie utilisé à concurrence de 30,7 millions EUR.
Le solde de lignes non utilisées et donc disponibles
s’élève à 78,3 millions EUR, permettant à la Société
à la fois de financer le dividende qui sera distribué au
cours du premier trimestre 2023, de couvrir ses besoins
de fonctionnement et les investissements à réaliser
au sein de son portefeuille, et enfin de disposer d’une
capacité financière suffisante pour participer au finan
-
cement d’opérations d’investissement qui viendraient
à se concrétiser.
234.000
Crédits bancaires
248.300
Crédits bancaires
30.750
Billets de
trésorerie
47.000
Billets de
trésorerie
30.500
Medium
term notes
25.000
Corporate
bonds
2.865
Crédits
d'investissement
3.867
Dettes de location
(IFRS 16)
-266
Commissions de
structuration de
financements
30.500
Medium
term notes
0
Corporate
bonds
3.759
Crédits
d'investissement
4.214
Dettes de location
(IFRS 16)
-180
Commissions de
structuration de
financements
40
Au 30 septembre 2022, la conclusion de ces opéra-
tions de financement permet à la Société de disposer
d’une structure d’endettement d’une durée résiduelle
moyenne de 3,3 années, contre 3,7 années au 30 sep-
tembre 2021. Cette structure de financement se répar-
tit, en fonction de sa nature et de sa durée résiduelle,
de la manière suivante :
30/09/2022 30/09/2021
Courant Non courant Courant Non courant
Crédits bancaires 26.500 207.500 7.000 241.300
Billets de trésorerie 30.750 0 47.000 0
Medium term notes 0 30.500 0 30.500
Corporate bonds 0 25.000 0 0
Crédits d'investissement 743 2.121 894 2.865
Dettes de financement 57.993 265.121 54.894 274.665
41
RAPPORT DE GESTION
On peut constater dans ce tableau que, après avoir
conclu les refinancements évoqués ci-avant, les mon
-
tants utilisés sur des crédits bancaires échéant au cours
du prochain exercice 2022/2023 s’élèvent à 26,5 millions
EUR. Ce solde porte sur quatre lignes de crédit distinctes
(d’un montant nominal total de 40 millions EUR) auprès
de trois institutions financières. Dans le cadre de la
gestion proactive de ses refinancements, Ascencio a
déjà entamé les discussions avec ces contreparties en
vue d’aboutir à des accords équilibrés, tant au niveau
des conditions que du timing de refinancement.
Au niveau de la gestion du risque de taux d’intérêt, la po
-
litique mise en place par Ascencio pour son endettement
financier prévoit de maintenir, à périmètre constant, un
ratio de couverture moyen supérieur à 75 % sur une
durée de l’ordre de 5 ans. Cette couverture de taux est
assurée à la fois par la conclusion de dettes à taux fixe
mais aussi par la conclusion d’instruments financiers
dérivés de type optionnel (CAP, FLOOR) ou d’échange de
taux (IRS). Cette politique permet à Ascencio de réduire
la volatilité de ses charges financières aux fluctuations
des taux d’intérêt de marché et d’avoir une meilleure
visibilité sur son coût de financement prévisionnel.
Pour être conforme à cette stratégie, la Société a pro-
cédé au cours de l’exercice écoulé à plusieurs restruc-
turations de son portefeuille d’instruments dérivés de
couverture. Ces restructurations ont visé à monétiser
plusieurs instruments à valeur de marché positive (du
fait de la forte hausse des taux d’intérêt intervenue der-
nièrement) qui courraient sur les exercices 2022/23/24,
ceux-ci bénéficiant déjà d’un ratio de couverture suffi-
sante, et de réinvestir le produit de ces restructurations
dans la conclusion de nouveaux instruments dérivés
de type IRS à départs différés dans le temps sur les
exercices 2025 et suivants.
Au 30 septembre 2022, ces objectifs sont atteints
puisque le ratio de couverture s’élève à 95,5 % et que
le ratio de couverture sur la dette prévisionnelle se
maintient au-delà de 75 % jusqu’au terme de l’exercice
2026/2027.
Forte de sa structure d’endettement et tenant compte de son portefeuille d’instruments de couverture, le coût
moyen de financement d’Ascencio s’établit sur l’exercice écoulé à 1,80 %, stable par rapport aux 1,81 % consta-
tés au cours de l’exercice précédent.
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
Sep-22
Mar-23
Sep-23
Mar-24
Sep-24
Mar-25
Sep-25
Mar-26
Sep-26
Sep-27
Sep-28
Sep-29
Crédits fixes Crédits variables swappés Dette prévisionnelle (KEUR) % couverture Objectif 75 %
GOUVERNANCE
D’ENTREPRISE
Ascencio applique le Code belge de gouvernance d’en-
treprise 2020 (“Code 2020”), en tenant compte des
spécificités de la législation SIR. Le Code 2020 est
disponible sur le site internet
www.corporategovernancecomittee.be.
Le Code 2020 suit le principe
comply or explain
(ap-
pliquer ou expliquer), ce qui signifie que toute déro-
gation aux recommandations doit être justifiée. À la
date du rapport financier annuel, Ascencio respecte
les dispositions du Code 2020, à l’exception de ce qui
concerne certains principes expliqués dans le rapport
de rémunération (voir ci-après).
La réflexion d’Ascencio sur sa gouvernance est en
constante évolution et la Société tient à formuler une
évaluation ponctuelle sur le sujet. Les règles de gou-
vernance d’Ascencio tiennent compte de la spécificité
de l’organisation des SIR, de la forme choisie par As-
cencio, des liens étroits qu’elle entend entretenir avec
ses actionnaires de référence, tout en préservant son
autonomie.
La charte de gouvernance d’entreprise décrit les as-
pects principaux de la gouvernance d’entreprise d’As-
cencio SCA et de son gérant statutaire, Ascencio SA.
Elle peut être consultée sur le site internet de la Société
(www.ascencio.be).
La charte est complétée par les documents suivants
qui en font partie intégrante :
le règlement d’ordre intérieur du comité d’audit ;
le règlement d’ordre intérieur du comité de nomi-
nation et de rémunération ;
le règlement d’ordre intérieur du comité d’inves-
tissement ;
la politique de rémunération.
42
44
Structure de gestion
de la société
45
Structure de l'actionnariat
46
Le gérant statutaire
et son organe : le conseil
d'administration
54
59
60
Rapport de rémunération
69
Rapport de rémunération
sur l'exercice 2021 - 2022
72
Règlement des conflits
d'intérêts
76
42
C — Déclaration
de gouvernance
d'entreprise
Ascencio SA
Ascencio SCA succursale
(France - Statut SIIC)
(Belgique - Statut SIR)
Ascencio Iberia
(Espagne - Statut Socimi)
43
RAPPORT DE GESTION
SCI Saint Aunès Retail Parc *
SCI Echirolles Grugliasco *
SCI du Mas des Abeilles *
SCI Kevin *
SCI Harfleur 2005 *
SCI Clermont Saint Jean *
SCI de la Cote *
SCI ZTF Essey les Nancy *
SCI La Pierre de l’Isle *
SCI Candice Brives *
SCI Cannet Jourdan *
SCI du Rond Point *
SCI Seynod Barral *
SCI Les Halles de Lozanne *
SCI Les Halles de Crèches *
SCI Les Portes du Sud *
SCI Viriat la Neuve *
SCI GFDI 37 Guyancourt *
SCI GFDI 62 La Teste de Buch *
STRUCTURE DE GESTION
DE LA SOCIÉTÉ
Ascencio SCA est constituée sous la forme d’une Société
en commandite par actions dont le gérant statutaire,
associé commandité, est la Société anonyme Ascencio.
Les associés commanditaires sont actionnaires. Ils sont
solidairement responsables uniquement à concurrence
de leur apport.
LA STRUCTURE DE
GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
D’ASCENCIO COMPREND :
les actionnaires, associés commanditaires ;
les organes de gestion du gérant statutaire
d'Ascencio SCA, c'est-à-dire Ascencio SA :
le conseil d'administration ;
les comités spécialisés du conseil d’adminis-
tration : le comité d’audit, le comité de nomination
et de rémunération et le comité d’investissement ;
les dirigeants effectifs de la Société.
Carl, Eric
et John Mestdagh
100 %
Les actionnaires
Associés
commanditaires
Le gérant statutaire
Ascencio SA
Associé commandité
44
STRUCTURE
DE L’ACTIONNARIAT
Un traitement identique est réservé à tous les action-
naires d’Ascencio SCA et la Société respecte leurs droits.
Les actionnaires ont accès à la partie “Investisseurs”
du site internet de la Société (www.ascencio.be), où ils
disposent de toutes les informations utiles pour agir
en connaissance de cause. Ils peuvent également y
télécharger les documents nécessaires pour participer
au vote lors des assemblées générales de la Société.
Au 30 septembre 2022, le capital social se monte à
39.575.910 EUR et est représenté par 6.595.985 ac-
tions ordinaires entièrement libérées. Chaque action
confère une voix à l’assemblée générale. Il n’existe pas
d’actions privilégiées.
Conformément aux conditions, délais et modalités
stipulés par la loi du 2 mai 2007 sur la publication des
participations importantes dans les émetteurs dont les
actions sont admises à la négociation sur un marché
réglementé, chaque personne physique ou morale
qui, de manière directe ou indirecte, acquiert ou cède
des titres de la Société conférant le droit de vote est
tenue d’informer la Société et la FSMA du nombre et du
pourcentage des droits de vote qu’elle détient depuis
cette acquisition/cession, lorsque les droits de vote
liés en sa possession franchissent à la baisse ou à la
hausse le seuil légal de 5 %. La Société n’a pas fixé de
seuil statutaire inférieur à ce seuil légal
1
.
Les obligations de la Société et les droits des action-
naires en matière d’assemblée générale sont mention-
nés in extenso, de la convocation à la participation et
au vote, sur la partie “Investisseurs” du site internet
d’Ascencio (www.ascencio.be). Ces informations restent
accessibles sur ledit site.
L’actionnariat d’Ascencio SCA se présente comme suit
suivant les déclarations de transparence enregistrées
à la date de clôture de l’exercice :
Carl, Eric et John Mestdagh et sociétés contrôlées 10,38 % 684.578
9,96 % 656.951
Free float 79,66 % 5.254.456
TOTAL 89,62 % 6.595.985
1 Article 16 des statuts d’Ascencio SCA.
45
RAPPORT DE GESTION
LE GÉRANT STATUTAIRE ET SON ORGANE :
LE CONSEIL D’ADMINISTRATION
Conformément à ses statuts, en tant que gérant
statutaire, Ascencio SA a le pouvoir, notamment :
d’accomplir les actes nécessaires ou utiles à la
réalisation de l’objet social d’Ascencio SCA ;
d’établir, au nom de la Société, les déclarations inter-
médiaires, le rapport financier semestriel et le rapport
financier annuel ainsi que tout prospectus ou document
d’offre publique des titres de la Société conformément
au cadre légal et réglementaire applicable ;
de désigner, au nom de la Société, les experts im-
mobiliers conformément à la législation applicable ;
d’augmenter le capital de la Société par voie du
capital autorisé et d’acquérir ou de prendre en gage,
au nom de la Société, les titres de celle-ci ;
d’accomplir toutes les opérations ayant pour objet
d’intéresser la Société, par voie de fusion ou autrement,
à toute entreprise ayant un objet identique à celui de
la Société.
Les décisions de l’assemblée générale de la Société,
en ce compris les modifications de statuts, ne sont
valablement prises qu’avec l’accord du gérant.
Ascencio SA est représentée au sein d’Ascencio SCA
Le représentant permanent est chargé, au nom et pour
compte de la Société, de mettre en œuvre les décisions
prises par le conseil d’administration du gérant statutaire.
MISSION DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Les attributions du gérant de la Société sont exercées
par le conseil d’administration d’Ascencio SA ou sous
sa responsabilité.
Le conseil d’administration du gérant statutaire a
pour mission d’accomplir les actes nécessaires ou
utiles à la réalisation de l’objet social d’Ascencio
SCA dont :
prendre les décisions importantes, notamment en
matière de stratégie, d’investissements et de désinves-
tissements, de qualité et d’occupation des immeubles,
de conditions financières, de financement à long terme ;
voter le budget de fonctionnement ; statuer sur toute
initiative soumise au conseil d'administration ;
mettre en place les structures et les procédures en
faveur du bon fonctionnement et de la confiance des
actionnaires, notamment les mécanismes de préven-
tion et de gestion des conflits d’intérêts ainsi que de
contrôle interne ; traiter les conflits d’intérêts ;
arrêter les comptes annuels et établir les comptes
semestriels d’Ascencio SCA ; établir le rapport de ges-
tion à l’assemblée générale des actionnaires ; approuver
les projets de fusion ; statuer sur l’utilisation du capital
autorisé et convoquer les assemblées générales ordi-
naires et extraordinaires des actionnaires ;
veiller à la rigueur, à l’exactitude et à la transparence
des communications aux actionnaires, aux analystes
financiers et au public, tels : les prospectus, les rapports
annuels et semestriels ainsi que les communiqués
publiés dans la presse ;
veiller à ce que les actionnaires de référence usent
judicieusement de leur position et assurer le dialogue
entre les promoteurs et Ascencio, dans le respect des
règles de gouvernance d’entreprise.
46
Outre l’exécution de ses missions générales décrites
ci-dessus, le conseil d’administration du gérant sta-
tutaire s’est prononcé au cours de l’exercice écoulé
sur différentes questions dont :
la stratégie de la Société sur ses différents marchés,
actuels et potentiels ;
l’impact de la crise liée à la pandémie du Covid-19
et la situation post-covid ;
la politique de financement et de couverture de la
Société ;
le rapport des dirigeants effectifs sur le contrôle
interne ;
les dossiers d’investissements.
FONCTIONNEMENT
DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le conseil d’administration du gérant statutaire se
réunit au minimum quatre fois par an sur invitation du
Président. Des réunions complémentaires sont orga-
nisées selon les impératifs de la Société. Au cours de
l’exercice écoulé, le conseil d’administration d’Ascencio
SA s’est réuni à neuf reprises.
Toute décision du conseil d’administration relative à la
gestion d’Ascencio SA (et tant que celle-ci sera gérante
statutaire de la Société) est prise à la majorité simple
des administrateurs présents ou représentés, et en
cas d'abstention de l'un ou plusieurs d'entre eux, à la
majorité des autres administrateurs. En cas de partage,
le Président du conseil d'administration ne dispose pas
d’une voix prépondérante.
À intervalles réguliers, le conseil d’administration
procède à son auto-évaluation ainsi qu’à celle de ses
comités.
La dernière évaluation a eu lieu courant de l’exercice
précédent.
COMPOSITION DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le conseil d’administration (ci-après “le Conseil”)
est composé de minimum trois administrateurs.
Les administrateurs d’Ascencio SA sont désignés
en respectant les principes résumés ci-dessous :
le Conseil est composé d’une majorité d’adminis-
trateurs non exécutifs ;
le Conseil est composé d’au moins trois administra-
teurs indépendants répondant aux critères de l’article
7 :87 § 1 du Code des Sociétés et Associations et de
l’article 3.5 du Code 2020 ;
le Conseil est composé d’une majorité d’adminis-
trateurs non liés aux promoteurs ;
le Conseil est composé d’une majorité d’administra-
teurs non liés aux actionnaires (autres que promoteurs).
des actions d’Ascencio SCA, représentant au moins
8 % du total des actions émises par cette dernière, le
conseil d'administration comportera deux administra-
représenteraient moins de 8 % mais au moins 5 % de
l’ensemble des actions émises.
47
RAPPORT DE GESTION
Le franchissement à la baisse de ces seuils emporte
la possibilité de requérir la démission de l’un des ad-
ministrateurs ou du seul administrateur selon le cas.
Le comité de nomination et de rémunération, composé
de deux administrateurs indépendants et du Président
du conseil, veille à assurer un équilibre permanent
entre l’administrateur exécutif, les administrateurs non
exécutifs indépendants et les autres administrateurs
non exécutifs, tout en tenant compte des principes de
continuité et de diversité.
Conformément au Code 2020, le conseil d’adminis-
tration évalue régulièrement, sur avis du comité de
nomination et de rémunération, sa taille et sa compo-
sition en tenant compte de la taille de la SIR, de son
actionnariat et en veillant à une adéquate répartition
des compétences.
Les administrateurs sont nommés pour un terme de 4
ans et sont rééligibles. Ils sont révocables ad nutum,
sans indemnité.
NOM QUALITÉ INDÉPENDANT
DÉBUT
DU MANDAT
FIN DU
MANDAT
Carl Mestdagh
Président du conseil d'administration
du gérant statutaire - non exécutif
Mai 2008
2
Juin 2025
Serge Fautré Juin 2012 Juin 2025
Administrateur délégué - exécutif Octobre 2017 Juin 2025
Laurence Deklerck Administrateur non exécutif X Janvier 2015 Juin 2025
Patrick Tacq Administrateur non exécutif X Juin 2017 Juin 2025
Stéphanie Boniface Administrateur non exécutif X Mars 2018 Juin 2024
Alexandra Leunen Administrateur non exécutif X Mars 2018 Juin 2023
Olivier Beguin Administrateur non exécutif Mars 2018 Juin 2026
Amand-Benoît D'Hondt Administrateur non exécutif Décembre 2018 Juin 2022
Jean-Louis Watrice Administrateur non exécutif X Juin 2021 Juin 2025
Administrateur non exécutif X Juin 2022 Juin 2024
2 En personne physique ou via la SPRL CAI
48
ÉVOLUTION DE LA
COMPOSITION DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION AU COURS
DE L’EXERCICE 2021/2022
Les mandats d’Olivier Beguin, Amand-Benoît
D’Hondt, Alexandra Leunen et Stéphanie Boniface
sont venus à échéance à l’assemblée générale or
-
dinaire du 10 juin 2022.
Après avoir constaté que les administrateurs suivants
répondent à tous et chacun des critères d'indépendance
tels que définis par l'article 7 :87 § 1 du Code des So-
ciétés et Associations et par l’article 3.5 du Code 2020,
l'assemblée générale du 28 juin 2022 a décidé à l'una-
nimité de renouveler les mandats d'administrateur de :
Stéphanie Boniface, en qualité d’administrateur
indépendant, pour un terme de deux ans, soit jusqu'à
l'assemblée générale ordinaire qui statuera sur les
comptes arrêtés au 31 décembre 2023.
Alexandra Leunen, en qualité d’administrateur indé-
pendant, pour un terme d’un an, soit jusqu'à l'assem-
blée générale ordinaire qui statuera sur les comptes
arrêtés au 31 décembre 2022.
L’assemblée générale du 28 juin 2022 a également
décidé à l'unanimité de renouveler le mandat d’Olivier
Beguin en tant qu'administrateur non exécutif lié aux
promoteurs Carl, Eric et John Mestdagh pour une pé-
riode de quatre ans, prenant fin à l’issue de l’assemblée
générale ordinaire de 2026.
Enfin, l’assemblée générale du 28 juin 2022 a décidé à
-
ministrateur indépendant pour un terme de deux ans,
soit jusqu'à l'assemblée générale ordinaire qui statuera
sur les comptes arrêtés au 31 décembre 2023.
La mandat d’Amand Benoît d’Hondt venant également
à échéance n’a pas été renouvelé à sa demande.
LE PRÉSIDENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le conseil d'administration élit son Président parmi
les administrateurs désignés sur proposition de Carl,
Eric et John Mestdagh. La présidence du conseil est
assurée par Monsieur Carl Mestdagh.
Le Président prend les mesures nécessaires pour déve-
lopper un climat de confiance au sein du conseil d'ad-
ministration en contribuant à des discussions ouvertes,
à l'expression constructive des divergences de vues et
à l'adhésion aux décisions prises par le conseil d'admi
-
nistration. Il établit l'ordre du jour des réunions après
avoir consulté l’administrateur-délégué et les dirigeants
effectifs et veille à ce que les procédures relatives à la
préparation, aux délibérations, aux prises de décisions
et à leur mise en œuvre soient appliquées correctement.
Plus particulièrement, le Président du conseil d’ad-
ministration :
se verra confier des missions spécifiques liées à la
stratégie et au développement de la SIR ;
établira des relations étroites, selon les cas, avec
l’administrateur-délégué et les dirigeants effectifs, en
leur apportant soutien et conseil, dans le respect des
responsabilités exécutives de ces derniers ;
pourra, à tout moment, demander à l’administra-
teur-délégué et aux dirigeants effectifs un rapport sur
tout ou sur une partie des activités de l’entreprise ;
49
RAPPORT DE GESTION
organisera les réunions du conseil d'adminis-
tration et établira, en consultation le cas échéant
avec l’administrateur-délégué et les dirigeants
effectifs, le calendrier et l’agenda des réunions
du conseil d'administration ;
préparera, présidera et dirigera les réunions
du conseil d'administration et s’assurera de ce
que les documents soient distribués avant les
réunions afin que les destinataires disposent du
temps nécessaire pour les examiner ;
supervisera et s’assurera de la qualité de
l’interaction et du dialogue permanent au niveau
du conseil d'administration ;
pourra, à tout moment et sans déplacement,
prendre connaissance des livres, de la corres-
pondance, des procès-verbaux et généralement
de tous les documents de la SIR ; dans le cadre
de l’exécution de son mandat, il pourra requérir
des administrateurs, des cadres et des préposés
de la SIR toutes les explications ou informations
et procéder à toutes les vérifications qui lui pa-
raîtront nécessaires ;
présidera et dirigera les assemblées géné-
rales des actionnaires de la SIR et s’assurera de
leur déroulement efficace.
LES ADMINISTRATEURS
CARL MESTDAGH
Président du conseil
d’administration,
non exécutif
Equilis Europe SA
Avenue Jean-Mermoz 1/4
Carl Mestdagh
3
est Président du conseil d’administra-
tion de Mestdagh SA et Executive Chairman de Equilis
Europe SA. Carl Mestdagh met ses compétences ma-
nagériales principalement au service des Sociétés liées
Début de mandat : mai 2008
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 391.401
3 En personne physique ou via la SPRL CAI
50
SERGE FAUTRÉ
Vice-Président
Avenue des Arts 58
1000 Bruxelles
en mai 2012. Auparavant, il fut CEO de Cofinimmo
(mars 2002 – avril 2012). Il occupa précédemment
Citibank et a débuté sa carrière professionnelle à New-
York chez J. Henri Schroder Bank and Trust Company.
Il est licencié en sciences économiques (UCL 1982) et
titulaire d’un Master of Business Administration (Uni-
versity of Chicago 1983). Il est également diplômé du
Dartmouth Executive Program (Strategic Leadership)
en 2009. Il est Président Honoraire de l’European Public
Real Estate Association (EPRA) et de l’Union Profession-
nelle du Secteur Immobilier (UPSI) et administrateur
de la Société de la Tour Eiffel.
Début de mandat : juin 2012
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
VINCENT H. QUERTON
Administrateur-délégué,
exécutif
Ascencio SCA
Avenue Jean-Mermoz 1/4
H. Querton dispose d’une expérience reconnue dans le
secteur bancaire et immobilier en Belgique et à l'étran-
Real Estate de 1996 à 2002 puis actif au sein de la
Société Jones Lang Lasalle de 2003 à 2017 en tant
que International Director et CEO Benelux.
Début de mandat : octobre 2017
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 2.000
LAURENCE DEKLERCK
Administrateur non
exécutif, indépendant
Avenue des Chênes 19/A,
1180 Uccle
Laurence Deklerck est licenciée en droit de l’ULB (1980)
et est avocate spécialisée dans les matières fiscales au
Barreau de Bruxelles depuis 1981. Laurence Deklerck est
en outre membre de la Commission Fiscale de l’Ordre
Français des avocats du Barreau de Bruxelles, Profes-
seur associé à l’EPHEC et chargée de cours à l’Executive
Master en l’Immobilier (Saint-Louis/UCLouvain).
Début de mandat : janvier 2015
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
PATRICK TACQ
Administrateur non
exécutif, indépendant
Zwanenlaan 28
2610 Wilrijk
Washington (centre de droit national), il a exercé di-
verses responsabilités au sein de la Société InterTan
Europe. Il a ensuite rejoint différentes sociétés spé-
cialisées dans l’immobilier telles que LRE Consulting
Services, C&T Retail et enfin CB Richard Ellis.
Début de mandat : juin 2017
Echéance de mandat : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
51
RAPPORT DE GESTION
STÉPHANIE BONIFACE
Administrateur non
exécutif, indépendant
Avenue de Brigode 183
France
Stéphanie Boniface présente une large expertise du
marché immobilier retail français. Après avoir obtenu
une maîtrise en administration et gestion des entre-
prises à la faculté de droit de Lille, Stéphanie Boniface
a exercé en tant que conseil en immobilier d’entreprise
l’immobilière Immochan devenue Nhood en tant que
Responsable commerciale France sur différents postes
au sein des Pôles Projets, Renouvellements et Com-
mercialisation de site.
Début de mandat : mars 2018
Echéance de mandat : juin 2024
Détention d’actions Ascencio : 0
ALEXANDRA LEUNEN
Administrateur non
exécutif, indépendant
1030 Bruxelles
Alexandra Leunen dispose d’une expérience reconnue
en transformation digitale et approche Lean UX (Res-
ponsable du Département UX d'Anais Digital - Fonda-
trice et Managing Partner de Lemon Crush). Alexandra
Leunen est graduée en marketing à l’EPHEC, détient
un certificat en User Research & Design de l'Université
Libre de Bruxelles et est diplômée de l’International
Advertising Association. Elle est administrateur de
avril 2020, Alexandra Leunen est Head of Digital &
Customer Experience à la Stib.
Début de mandat : mars 2018
Echéance de mandat : juin 2023
Détention d’actions Ascencio : 0
OLIVIER BEGUIN
Administrateur non
exécutif
Equilis Europe SA
Avenue Jean-Mermoz 4/1
Olivier Beguin est CEO de la Société Equilis Europe,
Société de développement immobilier. Olivier Beguin a
commencé comme consultant chez Fortis pour ensuite
mener différentes missions au sein d’Arcelor Interna-
tional en Europe et en Iran. Il rejoint Equilis en 2006.
Olivier Beguin est ingénieur commercial et de gestion
Business School.
Début de mandat : mars 2018
Echéance de mandat : juin 2026
Détention d’actions Ascencio : 327
Administrateur non
exécutif, indépendant
Avenue Fond du Diable 26
1310 La Hulpe
Jean-Louis Watrice est licencié en Sciences Adminis-
tratives et diplômé en Commerce extérieur de l’Ecole
Il a effectué toute sa carrière dans le milieu bancaire
et des assurances notamment chez Citibank Belgium
(Banque Sud Belge), Axa ( Ippa et Anhyp) et chez Aareal
Bruxelles (marché BeNeLux ) et de Paris (marché fran-
çais) jusqu’en 2020. Jean-Louis Watrice est spécialisé
dans la gestion de portefeuilles de crédits immobiliers
transfrontaliers et la restructuration et l’optimisation
de dossiers immobiliers complexes.
Début de mandat : juin 2021
Echéance de mandant : juin 2025
Détention d’actions Ascencio : 0
52
D’HONDT
Administrateur non
exécutif
Avenue des Arts 58
1000 Bruxelles
Amand-Benoît D’Hondt dispose d’un parcours inter-
national et d’une large expérience immobilière, finan-
cière et juridique. Il est Head of Indirect, Alternative &
2015. Il exerce également différents mandats dans des
Amand-Benoît D’Hondt a commencé sa carrière en 2001
comme avocat chez Allen & Overy. De 2013 à 2015, il
redéveloppement d’immobilier de bureaux en résiden-
tiel. Amand-Benoît D’Hondt est titulaire d’un master en
et d’un LL.M de la Columbia University.
Début de mandat : décembre 2018
Échéance de mandat : juin 2022
Détention d’actions Ascencio : 0
GÉRARD LAVINAY
Administrateur non
exécutif, indépendant
Ch. de St-Zacharie 236
13790 Peynier
France
en 1980. Il a occupé plusieurs fonctions dans cette
chaîne d’hypermarchés alimentaires reprise par le
groupe Carrefour en 1991, d’abord en magasin, puis
à la logistique. A partir de 1998, il a alterné plusieurs
dans plusieurs pays d’Europe du Nord et au siège où
il a notamment dirigé la supply chain, les systèmes
d'information et les achats internationaux. Après une
dernière mission à la tête de Carrefour Italie, il est ac-
tuellement Président de la société Page Conseil.
Début de mandat : juin 2022
Echéance de mandant : juin 2024
Détention d’actions Ascencio : 0
53
RAPPORT DE GESTION
LES COMITÉS
Le conseil d'administration a également mis en place
des comités chargés de le conseiller sur les décisions à
prendre, de veiller à ce que certaines questions soient
correctement traitées et, le cas échéant, de porter cer
-
taines questions à l'attention du conseil d'administration.
La prise de décision reste la responsabilité collégiale
du conseil d’administration.
Le conseil d'administration a mis en place trois comités
spécialisés au sein d’Ascencio, chacun avec son propre
règlement interne : un comité d’audit, un comité de
nomination et de rémunération et, conformément à sa
charte de gouvernance, un comité d’investissement.
LE COMITÉ D’AUDIT
Le comité d’audit est composé de trois administrateurs
non exécutifs : Laurence Deklerck, Olivier Beguin et
Jean-Louis Watrice. Deux d’entre eux sont des admi-
nistrateurs indépendants qui répondent aux critères
de l’article 7 :87 § 1 du Code des Sociétés et des Asso-
ciations et de l’article 3.5 du Code 2020. Les membres
du comité d’audit sont compétents en matière d’audit
et de comptabilité. Leur mandat vient à échéance en
même temps que leur mandat d’administrateur.
Le comité d’audit se réunit au minimum quatre fois par
an lors de chaque clôture trimestrielle et fait ensuite
son rapport au conseil d’administration du gérant sta-
tutaire suivant. Il s’est réuni quatre fois au cours de
l’exercice écoulé.
Les missions assumées par le comité d’audit sont
notamment :
le suivi du processus d’élaboration de l’information
financière ;
le suivi de l’efficacité des systèmes de contrôle
interne, d’audit interne et de gestion des risques ;
le suivi du contrôle légal des comptes annuels et des
comptes consolidés, en ce compris le suivi des questions
et recommandations formulées par le commissaire ;
l’examen et le suivi de l’indépendance du commis-
saire, en particulier pour ce qui concerne la fourniture
de services complémentaires.
Le comité d’audit fait régulièrement rapport au conseil
d’administration sur l’exercice de ses missions, et au
moins lors de l’établissement par celui-ci des comptes
annuels et semestriels, des comptes consolidés et, le
cas échéant, des états financiers résumés destinés à
la publication.
Le commissaire de la Société fait rapport au comité
d’audit sur les questions importantes apparues dans
l’exercice de sa mission de contrôle légal des comptes.
Le comité d’audit fait état de ce rapport au conseil
d’administration.
Le comité d’audit a notamment, au cours de l’exercice
écoulé, abordé les questions suivantes :
situations comptables trimestrielles, semestrielles
et annuelles et communication financière y afférente ;
politique de financement et de couverture des taux
d’intérêt ;
examen des indicateurs clés de performance ;
budget et perspectives ;
rapport de l’auditeur interne indépendant ;
politique de contrôle interne et rapport des diri-
geants effectifs sur le contrôle interne ;
résumé des litiges et provisions adéquates ;
le rapport des risques et plus particulièrement le
risque cybersécurité ;
programme de
compliance
.
54
Le règlement d’ordre intérieur du comité d’audit, fai-
sant partie intégrante de la charte de gouvernance
d’Ascencio, établit en détail les missions du comité
d’audit et est disponible sur le site internet d’Ascencio
(www.ascencio.be). Ce règlement a été adapté au cours
de l’exercice écoulé pour notamment y introduire des
LE COMITÉ DE NOMINATION
ET DE RÉMUNÉRATION
Le comité de nomination et de rémunération est
composé de trois administrateurs non exécutifs : Carl
Mestdagh, Laurence Deklerck et Patrick Tacq. La ma-
jorité des membres du comité de nomination et de
rémunération a la qualité d’administrateur indépendant
au sens de l’article 7 :87 § 1 du Code des Sociétés et
des Associations et à l’article 3.5 du Code 2020. Leur
mandat vient à échéance en même temps que leur
mandat d’administrateur.
Le comité de nomination et de rémunération se réunit
chaque fois qu’il l’estime nécessaire pour l’exécution
de ses missions et en principe au moins deux fois par
an. Le comité s’est réuni trois fois au cours de l’exer-
cice écoulé.
Le comité de nomination et de rémunération a un rôle
d’avis et d’assistance du conseil d’administration du
gérant statutaire. Le comité de nomination et de ré-
munération exerce sa mission sous la surveillance et
sous la responsabilité du conseil d’administration du
gérant statutaire.
Le comité de nomination et de rémunération assiste
et fait rapport au Conseil dans toutes les matières
relatives à la nomination et à la rémunération des ad-
ministrateurs, du Chief Executive Officer, des dirigeants
effectifs et, le cas échéant, des membres du manage-
ment de la Société.
En particulier, le comité est chargé de :
1. En ce qui concerne les nominations et renou-
vellements de mandats :
évaluer périodiquement la taille et la composition
optimale du conseil d‘administration et de ses comités
et soumettre des avis au conseil d’administration en
vue de modifications éventuelles, dans le respect des
règles légales et statutaires en cette matière ;
mener, sous la direction de son Président, le pro-
cessus de recherche de candidats, le cas échéant, avec
l’aide de consultants, et examiner les candidatures
présentées par les actionnaires, les administrateurs,
ou par toute autre personne, ainsi que les candidatures
spontanées ;
gérer le processus de renouvellement des mandats
et proposer au conseil d’administration des solutions de
succession en cas de vacances prévisibles afin d’assurer
la continuité des travaux du conseil d’administration
et de ses comités et de maintenir l’équilibre des com-
pétences et des expériences ;
s’assurer de l’information et de la formation des
nouveaux administrateurs, afin de leur permettre de
rapidement prendre connaissance des caractéristiques
de la Société, de ses activités et de son environnement
économique, afin qu’ils puissent d’emblée exercer leur
mandat dans les meilleures conditions.
2. En ce qui concerne les rémunérations :
faire des propositions au conseil d'administration
sur la politique de rémunération des administrateurs,
du Chief Executive Officer, des dirigeants effectifs et, le
cas échéant, des membres du management ;
faire des propositions au conseil d'administration
sur la rémunération individuelle des administrateurs,
du Chief Executive Officer, des dirigeants effectifs et,
le cas échéant, des membres du management, en ce
compris, pour ces derniers, la rémunération variable
et les primes de prestation à long terme – liées ou
non à des actions – octroyées sous forme d’options
sur actions ou autres instruments financiers et les
indemnités de départ ;
55
RAPPORT DE GESTION
faire des propositions au conseil d'administration
sur la détermination et l'évaluation des objectifs de
performance liés à la rémunération individuelle des
administrateurs, du Chief Executive Officer, des diri
-
geants effectifs et, le cas échéant, des membres du
management ;
préparer le rapport de rémunération, conformément
à l’article 3 :6§3 du Code des Sociétés et des Associa-
tions en vue de son insertion dans la déclaration de
gouvernance d'entreprise du rapport annuel ;
commenter le rapport de rémunération lors de
l’assemblée générale ordinaire des actionnaires de
la Société ;
soumettre au conseil d’administration des propo-
sitions quant aux modalités et aux conditions relatives
aux contrats des administrateurs, du Chief Executive
Officer, des dirigeants effectifs et, le cas échéant, des
membres du management.
3. En ce qui concerne l’évaluation du conseil
d’administration et de ses comités :
évaluer le fonctionnement, les performances et
l’efficacité du conseil d’administration et de ses comités
et leurs interactions avec le conseil d’administration ;
assurer la périodicité de ces évaluations, à réaliser
au moins tous les 3 ans ;
mettre en place un processus d’évaluation fluide
et des questionnaires adéquats ;
soumettre au conseil d’administration les conclu-
sions de ces évaluations et les mesures amélioratrices
proposées ;
réexaminer les règlements d’ordre intérieur et re-
commander, le cas échéant, au conseil d’administration
les ajustements nécessaires.
Le comité de nomination et de rémunération a no-
tamment, au cours de l’exercice écoulé :
proposé au conseil d’administration et à l’assem-
blée générale une version modifiée de la politique de
établi ses recommandations à l’attention du conseil
d’administration concernant l’engagement et la ré-
évalué les objectifs de performance et les critères
d’attribution liés à la rémunération variable des diri-
geants effectifs ;
préparé le rapport de rémunération.
Le règlement d’ordre intérieur du comité de nomination
et de rémunération est disponible sur le site internet
d’Ascencio (www.ascencio.be).
LE COMITÉ
D’INVESTISSEMENT
Le comité d’investissement se compose du Président du
conseil d’administration (Carl Mestdagh), de trois admi
-
nistrateurs non-exécutifs (Patrick Tacq, Stéphanie Boniface
et Olivier Beguin) et des membres du comité exécutif.
Le comité d’investissement peut en outre inviter à ses
réunions toute personne dont il estime la présence utile.
Le comité d’investissement se réunit aussi souvent que
l’exercice de sa mission l’exige. Il s’est réuni six fois au
cours de l’exercice écoulé.
Le comité d’investissement est un comité consultatif
dont la mission consiste à donner un avis au conseil
d’administration au sujet de tous les dossiers d’inves-
tissement qui sont soumis au conseil d’administration.
Le but de la création du comité d’investissement
consiste à optimiser le processus de décision de la
Société concernant les dossiers d’investissement et
de désinvestissement.
56
Le comité d’investissement exerce sa mission sous
la surveillance et sous la responsabilité du conseil
d'administration.
Le comité d’investissement exerce sa mission dans le
strict respect des règles de bonne gouvernance édictées
par la charte d’Ascencio.
Le comité d’investissement a notamment, au cours
de l’exercice écoulé :
analysé le ranking du portefeuille ;
analysé le tableau de synthèse des dossiers d’in-
vestissement proposés à Ascencio ;
analysé en profondeur certains dossiers d’inves-
tissement ;
Le règlement d’ordre intérieur du comité d’investis-
sement est disponible sur le site internet d’Ascencio
(www.ascencio.be).
LE COMITÉ
EXÉCUTIF
Dans le cadre de la stratégie et de la politique géné-
rale définie par le conseil d'administration, un comité
exécutif exerce les compétences suivantes :
pilotage des différentes activités concourant à l'objet
social de l'organisation ;
suivi des décisions du conseil d'administration ;
échanges et réflexions sur la stratégie et les ques-
tions d'intérêt général ;
gestion des ressources humaines.
Les membres du comité exécutif travaillent en étroite
collaboration et de manière collégiale. Leurs décisions
sont prises à la majorité des voix. Les membres du comité
exécutif se réunissent aussi souvent que nécessaire. Ils
préparent les dossiers à présenter au conseil d’administra
-
tion du gérant statutaire et y font rapport de leur gestion.
CEO, le comité exécutif se compose de :
Cedric Biquet, Chief Financial Officer
Cédric Biquet a rejoint Ascencio en juillet 2021.
Après avoir débuté sa carrière dans l’audit bancaire
la SIR Befimmo, tout d’abord comme Deputy Financial
Officer (6 ans), et ensuite en tant que Chief Investment
Officer (8 ans). Il a également occupé pendant plus
de trois ans la fonction de CFO au sein de la SIR We-
reldhave Belgium.
complémentaire en gestion des risques financiers des
Facultés Universitaires Saint-Louis et a également
suivi l’Executive program en Real Estate à la Solvay
Business School.
Philippe Scheirlinckx
4
,
Director Asset Management & Acquisitions
Philippe Scheirlinckx a rejoint Ascencio en 2017.
Après plusieurs années d’expérience exercées comme
développant le réseau de distribution international
d’une Société de gestion de droits dérivés (Moulin-
sart SA) qui lui ont permis de se familiariser avec le
monde du retail, Philippe Scheirlinckx a construit son
parcours en immobilier commercial d’abord en tant
qu’account manager dans des cabinets internationaux
(JLL, CBRE), ensuite en tant que consultant dans une
Société de développement immobilier (Wilhelm & Co-
et les centres commerciaux L’esplanade, Médiacité)
et enfin comme directeur commercial d’une Société
de gestion de centres commerciaux (Devimo Consult).
4 Pour la SRL Philippe Scheirlinckx.
57
RAPPORT DE GESTION
Il est agent immobilier agréé (IPI), diplômé en Distri-
bution Marketing (EPHEC), dispose d’un diplôme de
Chef d’entreprise pour la profession d’Agent Immo-
bilier (IFAPME) et a suivi des formations continues en
immobilier (notamment l’Executive programme en
Immobilier de la Solvay Business School).
Jean-Luc Stavaux
Jean-Luc Stavaux a rejoint Ascencio en 2008.
Après une expérience universitaire comme chercheur
dans l’équipe « Architecture et Climat » et comme as-
sistant pour l’enseignement à l’Unité d’Architecture
de l’UCL, il a ensuite dirigé différents départements
de project management au sein de diverses structures
bruxelloise (SICABEL, T.O.M., DTZ Consulting et C&W)
essentiellement dans la gestion de projets d’aména-
gement de bureaux et d’hôtels.
Il est diplômé ingénieur civil-architecte (UCL 1985).
Bernard Sergeant, Director Operations & ESG
Bernard a rejoint Ascencio en octobre 2022 et remplace
Jean-Luc Stavaux au sein du comité exécutif.
Bernard est ingénieur de formation. Il a une longue et
fructueuse expérience internationale en gestion de
projets et de clients.
Bernard Sergeant a débuté sa carrière professionnelle
en tant que projet manager chez la société IBO (In-
ternational Building Organisation). Bernard a ensuite
travaillé pendant 2 ans pour le bureau d’ingénierie COWI
Consult comme responsable Utilisation Rationnelle de
l’Energie, détaché à la Commission Européenne, avant
de rejoindre, et ce pendant plus de 26 ans, Jones Lang
Lasalle où il a été responsable de plusieurs départe-
Development. Son parcours professionnel lui a per-
mis d’avoir une expérience très large dans toutes les
facettes du monde de l’immobilier tertiaire.
Il a fait des études d’Ingénieur Industriel en Construction
à la KIH De Nayer (1989).
Stéphanie Vanden Broecke, Secretary General &
General Counsel
Après plusieurs années d’expérience au barreau de
Bruxelles auprès de cabinets spécialisés notamment
corporate housekeeping. Cette fonction lui a permis
de forger son expérience en droit des sociétés et en
gouvernance d’entreprise.
Elle est diplômée en droit de l’Université Libre de
Bruxelles (1998) et est titulaire d’un master en Re-
lations Internationales de l’Université Catholique de
Leuven (1999). Elle est également diplômée en Risk
Management de l’ICHEC entreprises (2016).
LES DIRIGEANTS EFFECTIFS
Conformément à la loi SIR, la direction effective de la
Société a été confiée pour une durée indéterminée à
Les dirigeants effectifs sont en outre chargés, sous la
surveillance du conseil d’administration, de prendre
les mesures nécessaires pour assurer le respect des
règles relatives à la structure de gestion et l’organisa-
tion, le contrôle interne, l’audit interne, la compliance
et la gestion des risques. Ils doivent en faire rapport
au moins une fois par an au conseil d’administration,
à la FSMA et au commissaire.
Interlocuteurs privilégiés de la FSMA, ils s’organisent
pour être disponibles en permanence.
58
POLITIQUE
DE DIVERSITÉ
L’objectif de cette Politique est d’assurer la diversité
sous toutes ses facettes (culturelle, genre, langue,
expérience professionnelle, etc.) ; l’égalité des chances
et le respect du capital et des droits humains sont in-
hérents à la culture d’entreprise d’Ascencio. La Société
est convaincue que ces valeurs contribuent à l’équilibre
des interactions, à l’enrichissement de la vision et de
la réflexion, à l’innovation et à l’optimisation de l’am-
biance au travail.
Les moyens mis en œuvre en matière de diversité, sont
notamment la complémentarité en matière de compé-
tences, de connaissances, d’expertise et la diversité
en matière de formation, de connaissances, de genre,
d’âge, d’expérience, de nationalité, etc. sont recher-
chées dans la composition du conseil d’administration
et du comité exécutif.
Cela se traduit dans une composition équilibrée du
conseil d’administration au niveau des compétences,
des connaissances et de l’expérience. La composition du
conseil d’administration (trois femmes et sept hommes)
respecte dans une mesure suffisante les dispositions
légales relatives à la diversité de genre (article 7 :86
du Code des Sociétés et Associations).
Les membres du comité exécutif forment également
une équipe équilibrée, chacun présentant l’expertise
requise. Cela ressort du curriculum vitae de chacun
des membres, présenté dans la présente déclaration
de gouvernance d’entreprise.
Le recrutement au sein de l’équipe est ouvert à la di-
versité et exempt de tout critère lié au genre, à l’âge, à
l’origine, aux convictions religieuses ou à l’orientation
sexuelle. La politique salariale garantit l’égalité des
sexes. Elle est uniquement fondée sur une cohérence
interne et des benchmarks externes.
Au cours de l’exercice, ceci se traduit notamment par :
le respect de la parité hommes-femmes au sein de
l’équipe (36 %-64 %) ;
le respect des quotas hommes-femmes au sein du
conseil d’administration ;
le remplacement d’un administrateur dans le respect
de la complémentarité des compétences, d’expérience,
d’âge et de connaissances au sein des organes de
gestion sans considération de genre ;
la mise en place de formations, “orientation mé-
tier” ou “développement personnel” dans un souci
de développements de l’équipe, individuellement ou
collectivement.
Femmes
Hommes
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Conseil
d'adminis-
tration
70 %
80 %
36 %
30 %
20 %
64 %
Comité
exécutif
Collabo-
rateurs
59
RAPPORT DE GESTION
RAPPORT
DE RÉMUNÉRATION
INTRODUCTION
Le rapport de rémunération a été établi conformément
à l’article 3 :6 § 3, alinéa 2 du Code des Sociétés et des
Associations (“CSA”), au Code de gouvernance 2020
(“Code 2020”) et aux dispositions de la directive SRD
II transposée en droit belge par la loi du 28 avril 2020.
Il rappelle les grands principes de la politique de ré-
munération et la manière dont ils ont été appliqués
au cours de l’exercice. Ascencio veille à fournir des
informations pertinentes et transparentes concernant
les principaux principes de la politique de rémunération
et le niveau de rémunération du gérant statutaire, de
son conseil d’administration et des membres de son
comité exécutif.
En date du 31 janvier 2022, l’assemblée générale ordi-
naire d’Ascencio SCA a approuvé, par vote séparé, les
modifications apportées à la politique de rémunération,
en ce compris l’approbation expresse de la dérogation
à l’article 7 :91, alinéa 2, du Code des Sociétés et As-
sociations. La version adaptée de la politique de rému-
nération est disponible sur le site internet d'Ascencio
(www.ascencio.be). Cette politique de rémunération
s’applique depuis le 1
er
octobre 2021.
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
La politique de rémunération a été mise au point par
le conseil d’administration d’Ascencio SA en qualité
de gérant statutaire de la SIR “Ascencio SCA”, sur pro-
position du comité de nomination et de rémunération.
La politique de rémunération d’Ascencio SCA, de son
gérant, de sa succursale et de ses filiales (ci-après
“Ascencio”) est établie en conformité avec le Code des
Sociétés et des Associations, la Loi du 12 mai 2014
relative aux Sociétés Immobilières Réglementées (“Loi
SIR”) et les recommandations du Code belge de gou-
vernance d’entreprise (“Code 2020”).
Elle vise à rémunérer les différents intervenants dans
la gestion d’Ascencio d’une manière qui permet de les
attirer, les retenir et les motiver, tout en maintenant
une cohérence entre la rémunération des dirigeants et
celle de l’ensemble du personnel, une gestion saine et
efficace des risques et en gardant le coût des diverses
rémunérations sous contrôle.
Pour rester informée des rémunérations du marché,
la Société participe à des benchmarks organisés par
des consultants spécialisés. Elle consulte aussi occa-
sionnellement ces spécialistes, en dehors de toute
opération de benchmark.
La présente politique de rémunération fait partie inté-
grante de la Charte de gouvernance d’entreprise d’As-
cencio SCA et peut être consultée sur le site internet
de la Société.
La politique de rémunération est approuvée par l’as-
semblée générale. Elle est soumise à l’approbation
de l’assemblée générale lors de chaque modification
importante et, en tout état de cause, au moins tous
les quatre ans. En cas de révision de la politique de
rémunération, la description et l’explication de toutes
les modifications significatives et l’indication de la
manière dont les votes et les avis des actionnaires
sur la politique de rémunération depuis le vote le plus
récent sur la politique de rémunération par l’assemblée
générale ont été pris en compte seront présentés dans
la politique de rémunération.
60
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DU GÉRANT
STATUTAIRE, ASCENCIO SA
PROCESSUS DÉCISIONNEL
Le mode de rémunération du gérant statutaire est
décrit dans les statuts d’Ascencio SCA. Il ne peut donc
être modifié que par une décision de modification des
statuts prise par l’assemblée générale des actionnaires
d’Ascencio SCA.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
Le gérant reçoit une part du bénéfice de la SIR. Il aura,
en outre, droit au remboursement de tous les frais di-
rectement liés à la gestion de la SIR. La part du gérant
est calculée chaque année en fonction du dividende
brut de l’exercice comptable concerné tel qu’approuvé
par l’assemblée générale de la Société. Cette part est
égale à 4 % du dividende brut distribué. La part ainsi
calculée est due au dernier jour de l’exercice concerné
mais n’est payable qu’après l’approbation du dividende
par l’assemblée générale de la Société.
Le calcul de la part du gérant est soumis au contrôle
du commissaire.
L’intérêt d’Ascencio SA, dont la rémunération est liée
au résultat de la SIR, est donc convergent avec l’intérêt
de tous les actionnaires.
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
DES ADMINISTRAT EURS NON-EXÉCUTIFS
D’ASCENCIO SA
PROCESSUS DÉCISIONNEL
La rémunération des administrateurs non exécutifs
d’Ascencio SA est fixée par l’assemblée générale
d’Ascencio SA, sur proposition de son conseil d’ad-
ministration, qui lui-même a reçu des propositions du
comité de rémunération et de nomination.
Cette rémunération est à charge d’Ascencio SCA. Cette
répartition des compétences fixée par la loi garantit
l’absence de conflits d’intérêts (potentiels) à ce niveau.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
La rémunération se compose :
d’un montant annuel fixe ;
de jetons de présence.
Ces derniers sont attribués aux administrateurs non
exécutifs pour leur participation aux réunions du conseil
d’administration et pour leur participation aux réunions
des comités constitués par le conseil d’administration ;
des jetons de présence (un jeton par journée de travail)
sont également attribués aux administrateurs chargés
par le conseil d’administration de missions particulières,
en sus du remboursement des frais exposés (ex. visite
de site à l’étranger).
Les administrateurs non exécutifs ne reçoivent pas de
rémunération liée aux performances telles que bonus et
formules d'intéressement à long terme et ne reçoivent
pas d’avantages en nature ni d’avantages liés à des
plans de pension.
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DES CONTRATS
La Société n’a pas conclu de contrat avec les membres
du conseil d’administration. Les administrateurs non
exécutifs ont le statut d’indépendant et sont nommés
par l’assemblée générale d’Ascencio SA pour une pé-
riode de maximum 4 ans. Des délais ou indemnités
de préavis statutaires spécifiques ne sont pas prévus
et la règle générale de révocabilité
ad nutum
des ad-
ministrateurs par l’assemblée générale s’applique, le
mandat des administrateurs pouvant être révoqué à
tout moment et sans indemnité de préavis.
61
RAPPORT DE GESTION
LE CHIEF EXECUTIVE OFFICER ( “CEO” )
L'administrateur délégué d’Ascencio SA, qui est le seul
administrateur exécutif, exerce la fonction de CEO. Il a
également la qualité de représentant permanent du
gérant statutaire et de dirigeant effectif d’Ascencio SCA
au sens de l’article 14 § 3 de la loi relative aux Sociétés
Immobilières Réglementées.
Il exerce ses fonctions sous le statut d’indépendant,
en personne physique.
Le mandat du CEO en sa qualité d'administrateur exé-
cutif d’Ascencio SA n'est pas rémunéré.
PROCESSUS DÉCISIONNEL
La rémunération du CEO est fixée par le conseil d’admi-
nistration d’Ascencio SCA, sur proposition du comité
de nomination et de rémunération. Le comité de nomi-
nation et de rémunération est composé exclusivement
d’administrateurs non exécutifs et la majorité de ses
membres ont la qualité d'administrateurs indépen-
dants. Ceci permet de prévenir de manière adéquate
les conflits d'intérêts potentiels concernant la détermi-
nation, la révision et la mise en œuvre de la politique
de rémunération du CEO.
De plus, le CEO n’est pas présent lorsque le comité de
nomination et de rémunération statue sur sa rému-
nération. Enfin, les dispositions légales en matière de
conflits d’intérêts sont également d’application.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
La rémunération en tant que CEO est fixée par le conseil
d’administration, sur proposition du comité de nomi-
nation et de rémunération et est à charge d’Ascencio
SCA. Cette rémunération se compose d’une partie fixe
et d’une partie variable.
La rémunération fixe est déterminée sur la base de
comparaisons avec les rémunérations fixes du marché
pour une fonction comparable dans une société de
taille comparable. Elle est attribuée indépendamment
de tout résultat et est non indexée.
La rémunération variable (en espèces uniquement)
récompense une prestation de qualité répondant aux
attentes, en matière de résultats, de professionnalisme
et de motivation. Cette rémunération variable ne peut
être accordée que pour autant que (a) la partie de la
rémunération variable qui dépend des résultats ne
portent que sur le résultat net consolidé de la Société,
à l'exclusion de toute variation de la juste valeur des
actifs et des instruments de couverture et (b) qu'au-
cune rémunération ne soit accordée en fonction d'une
opération ou transaction spécifique de la Société.
En application des principes qui précèdent et sur pro-
position du comité de nomination et de rémunération,
la rémunération variable se compose de deux parties :
Rémunération variable à court terme du CEO
Rémunération variable à court terme cible
Le montant cible de la rémunération variable à court
terme du CEO (soit le montant lié à la réalisation de
100 % des objectifs) représente maximum 25 % de la
rémunération annuelle totale. Les objectifs portent sur
une période de référence d’une année (du 1
er
octobre
au 30 septembre).
Critères d’évaluation de la rémunération variable à
court terme
Les critères pour l’évaluation de la performance du CEO
et leur pondération relatifs à la rémunération variable
à court terme ont été fixés comme suit, répartis en
deux volets :
1
er
volet, représentant 80 % de la rémunération
variable cible à court terme : des critères liés à la
performance de la Société (ces objectifs sont com-
muns à l’ensemble du comité exécutif).
62
2
ème
volet, représentant 20 % de la rémunération
variable cible à court terme : ces objectifs individuels
complémentaires en rapport avec les objectifs pré-
cités en correspondance avec les responsabilités
spécifiques du CEO sont fixés annuellement sur
proposition du CNR. Ceux-ci sont détaillés chaque
année dans le Rapport de rémunération.
Rémunération variable à moyen terme
Rémunération variable à moyen terme cible
Le montant cible de la rémunération annuelle variable
à moyen terme (soit le montant lié à la réalisation à
100 % des objectifs) représente maximum 7 % de la
rémunération annuelle totale du CEO. Les objectifs
portent sur une période de référence d’une année (du
1
er
octobre au 30 septembre), mais le paiement est
différé (voir ci-dessous).
Critères d’évaluation de la rémunération variable à
moyen terme
Les critères pour l’évaluation de la performance du CEO
relatifs à la rémunération variable à moyen terme ont
été fixés comme suit et sont communs à l’ensemble
des membres du comité exécutif.
Frais divers : Ascencio prend en charge les frais opé-
rationnels raisonnablement exposés par le CEO dans
l'exécution de ses missions, sur présentation de do-
cuments justificatifs et, si la nature et le montant l'exi-
gent, sujet à accord préalable du Président du conseil
d’administration. Ces frais ne pourront pas dépasser
une enveloppe budgétaire fixée chaque année par le
conseil d'administration d'Ascencio SA.
Hormis la mise à disposition d’un ordinateur portable
et d’une tablette, le CEO ne bénéficie pas d’autre avan-
tage en nature.
Critères Méthode d’évaluation
Critère Corporate
Résultat net courant par action (EPRA Earnings)
et mise en œuvre de la stratégie
Critères financiers à comparer par rapport au marché
Critère immobilier
Performance immobilière du portefeuille Critère comprenant notamment les critères financiers et
quantitatifs suivants : le taux d’occupation, la valeur du
portefeuille like-for-like, les revenus locatifs like-for-like et
la croissance du portefeuille
Critère financier
Coût de financement, diversification des sources
de financement et des instruments de couverture
Critères financiers et quantitatifs à comparer par rapport
au marché
Critère lié à la gestion des ressources humaines
Mise en œuvre de plans de développement et
d’une gestion visant à attirer & développer les talents
Critères qualitatifs et quantitatifs
Critère lié à la communication et au marketing
de l’Entreprise
Développement de la “corporate identity” et
de la communication envers tous les stakeholders
Critères qualitatifs et quantitatifs
63
RAPPORT DE GESTION
Critères Méthode d’évaluation
Mise en œuvre de la
stratégie ESG
Critères qualitatifs,
financiers et quantitatifs
à mesurer par rapport
au marché
Digitalisation de l’Entreprise Critères qualitatifs
et quantitatifs
Gestion des ressources
humaines – Développement
long terme incluant des
plans de succession
Critères qualitatifs
et quantitatifs
MANDATS DANS LES FILIALES ET SUCCURSALE
Le CEO peut exercer un mandat d’administrateur exé-
cutif ou non exécutif, de représentant permanent et/
ou de consultant auprès des filiales et de la succursale
d’Ascencio SCA. Les rémunérations éventuelles de ces
mandats sont intégrées dans le rapport de rémunéra-
tion. Sauf stipulation contraire entre les parties, la fin de
la convention liant le CEO et Ascencio SCA entraînera la
fin des mandats exercés par le CEO auprès des filiales
d’Ascencio SCA et de sa succursale.
INDEMNITÉ DE DÉPART
En cas de rupture à l’initiative d’Ascencio SCA de la
convention liant le CEO à Ascencio SCA, avant son
échéance, et hors les cas prévus contractuellement
en cas de manquement ou négligence grave, dans
lesquels aucune indemnité n’est due, le CEO a droit
contractuellement à une indemnité de fin de contrat
égale à 12 mois de rémunération, correspondant à la
moyenne mensuelle de la rémunération fixe et variable
perçue en exécution de la convention le liant à Ascencio
SCA au cours des douze mois précédant la rupture.
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DU CONTRAT
Les droits et obligations liés à la fonction de CEO sont
formalisés dans une convention de management à
durée indéterminée qui reprend les principales dispo-
sitions relatives à l’exercice de son mandat, à la confi-
dentialité des informations auxquelles il a accès, une
clause de non concurrence et de non débauchage, etc.
LES AUTRES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF
PROCESSUS DÉCISIONNEL
Le conseil d’administration décide du recrutement, de
la promotion et de la rémunération fixe et variable de
chacun de ces “autres” membres du comité exécutif,
sur proposition du comité de nomination et de rému-
nération, qui lui-même aura préalablement entendu
le CEO à ce sujet.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
La rémunération fixe est déterminée sur la base d’in-
formations relatives aux niveaux de rémunération pra-
tiqués pour des fonctions comparables, et pour des
profils comparables dans des entreprises comparables,
notamment financières et immobilières. Ces informa-
tions sont recueillies par le CNR.
La rémunération fixe est payée mensuellement, à terme
échu et fait l’objet d’une indexation au mois de janvier.
La rémunération variable (en espèces uniquement)
récompense une prestation de qualité répondant aux
attentes, en matière de résultats, de professionnalisme
et de motivation.
En application des principes qui précèdent et sur pro-
position du comité de nomination et de rémunération,
la rémunération variable se compose de deux parties :
Rémunération variable à court terme des autres
membres du comité exécutif
Rémunération variable à court terme cible
Le montant cible de la rémunération variable à court
terme des autres membres du comité exécutif (soit
le montant lié à la réalisation de 100 % des objectifs)
représente maximum 15 % de la rémunération annuelle
totale de l’ensemble des autres membres du comité
exécutif. Les objectifs portent sur une période de réfé-
rence d’une année (du 1
er
octobre au 30 septembre).
64
Critères d’évaluation de la rémunération variable à
court terme
Les critères pour l’évaluation de la performance des
autres membres du comité exécutif et leur pondération
relatifs à la rémunération variable à court terme ont été
fixés comme suit, répartis en deux volets :
1
er
volet, représentant 25 % de la rémunération
variable cible à court terme : critères liés à la perfor-
mance de la Société (ces objectifs sont communs à
l’ensemble des membres du comité exécutif). Ils sont
identiques à ceux repris ci-dessus pour le CEO.
2
ème
volet, représentant 75 % de la rémunération
variable cible à court terme. Il s’agit d’objectifs indivi-
duels complémentaires en rapport avec les objectifs
précités. Il s’agit d’une combinaison d’objectifs de base
liés à leurs responsabilités opérationnelles et d’objec-
tifs spécifiques et prioritaires. Ils sont financiers et/ou
qualitatifs. Les objectifs financiers comprennent d’une
manière générale le taux d’occupation, la croissance,
l’EPS, la marge opérationnelle, les projets spéciaux.
Les critères non financiers peuvent varier d’année en
année en fonction des priorités et couvrent typiquement
des domaines qui peuvent être catégorisés comme
projets d’efficacité, de leadership et d’initiatives. Ces
objectifs sont détaillés chaque année dans le Rapport
de rémunération.
Rémunération variable à moyen terme des autres
membres du comité exécutif
Rémunération variable à moyen terme cible
Le montant cible de la rémunération variable à moyen
terme (soit le montant lié à la réalisation de 100 % des
objectifs) représente maximum 7 % de la rémunération
annuelle totale de l’ensemble des autres membres du
comité exécutif. Les objectifs portent sur une période
de référence d’une année (du 1
er
octobre au 30 sep-
tembre) mais le paiement est différé (voir ci-dessous).
Critères d’évaluation de la rémunération variable à
moyen terme
Les critères pour l’évaluation de la performance des
autres membres du comité exécutif relatifs à la rému-
nération variable à moyen terme sont identiques à ceux
repris pour le CEO ci-dessus.
Les frais divers et avantages de toutes natures : les
autres membres du comité exécutif travaillant sous
le couvert d’un contrat de travail bénéficient d’une
voiture de société et des accessoires qui y sont habi-
tuellement liés. Ils disposent également d’un téléphone
portable, d’un ordinateur portable et d’un forfait de
frais de représentation. Ils bénéficient de contributions
patronales à une assurance hospitalisation et à une
assurance groupe.
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES
DU COMITÉ EXÉCUTIF
Les autres membres du comité exécutif sont rémuné-
rés dans le cadre de contrat de management ou de
contrat de travail. Ces contrats sont conclus à durée
indéterminée.
Les contrats de travail à durée indéterminée conclus
avec les autres membres du comité exécutif ne com-
prennent pas de dispositions spécifiques en matière
de fin de contrat. Les délais de préavis légaux sont
applicables.
Les contrats de management prévoient quant à eux
les possibilités de préavis suivantes :
de façon unilatérale, avec un délai de préavis de 4
à 12 mois dépendant de la fonction ;
sans préavis, ni indemnité en cas rupture pour
manquement grave.
65
RAPPORT DE GESTION
AUTRES RÈGLES LIÉES À LA RÉMUNÉRATION
VARIABLE DU CEO ET DES AUTRES MEMBRES
DU COMITÉ EXÉCUTIF
MÉTHODES UTILISÉES POUR DÉTERMINER SI LES
DIFFÉRENTS CRITÈRES DE PERFORMANCE ONT
ÉTÉ RÉALISÉS
L’évaluation des critères de performance fait l’objet
d’une discussion et d’une analyse lors d’une session
du comité de nomination et de rémunération. La ré-
munération variable ne peut être octroyée que si les
objectifs de performance ont été réalisés sur la période
de référence concernée.
À l’issue de l’exercice, il est contrôlé dans quelle me-
sure les critères financiers ont été atteints à l’aide des
données comptables et financières qui sont analysées
au sein du comité d’audit.
L’évaluation des critères non financiers est faite par le
comité de nomination et de rémunération sur la base
d’une proposition motivée du Président du conseil d’ad-
ministration (pour les performances du CEO), et sur la
base d’une proposition motivée du CEO en concertation
avec le président du conseil d’administration (pour les
performances des autres membres du comité exécutif).
Le comité de nomination et de rémunération transmet
ensuite son avis et sa proposition de rémunération
variable au conseil d’administration pour décision.
LIMITE SUPÉRI EURE À LAQUELLE LA
Tant le montant de la rémunération variable à court
terme que de la rémunération variable à moyen terme
peuvent s’élever à maximum 120 % du montant cible
proposé (soit le montant lié à la réalisation de 100 %
des objectifs). Cette règle est valable pour l’ensemble
des membres du comité exécutif.
L’article 7 :91, alinéa 2, du Code des Sociétés et As-
sociations prévoit un régime spécifique concernant
le paiement différé de la rémunération variable. Ainsi,
sauf disposition statutaire contraire ou approbation
expresse par l'assemblée générale, au moins un quart
de la rémunération variable doit être basé sur des cri-
tères de prestation prédéterminés et objectivement
mesurables sur une durée d'au moins deux ans, et un
autre quart doit au moins être basé sur des critères
prédéterminés et objectivement mesurables sur une
durée d'au moins trois ans.
Ascencio déroge à cette règle pour l’ensemble des
membres du comité exécutif et a demandé à cet effet
un accord exprès lors de son Assemblée générale du
31 janvier 2022 .
Ascencio opte pour un système dans le cadre duquel :
(i) la rémunération variable à court terme est payée
au mois de décembre suivant la constatation de la ré-
alisation des objectifs à court terme (comptes arrêtés
au 30 septembre) ; et
(ii) le paiement de la rémunération variable à moyen
terme est échelonné dans le temps, à savoir :
50 % de cette rémunération est payé au mois de
décembre de l’année suivant l’année pour laquelle la
rémunération est attribuée ;
50 % de cette rémunération est payé au mois de
décembre de la deuxième année suivant l’année pour
laquelle la rémunération est attribuée.
Ainsi, le paiement différé est entièrement aligné sur
la stratégie d’entreprise et les efforts opérationnels
devant être déployés à court terme sont immédiate-
ment récompensés.
La vision des membres du comité exécutif est égale-
ment conservée à long terme et reste motivée par un
paiement différé de la rémunération variable, pour au-
tant que les objectifs de performance correspondants
soient remplis.
66
Si le contrat est résilié de part ou d’autre, les membres
du comité exécutif continueront à avoir droit à la rému-
nération déjà acquise mais non encore versée (court
et moyen terme).
AUTRES COLLABORATEURS
Le conseil d’administration a confié au comité de no-
mination et de rémunération l’examen et l’approbation
des propositions formulées annuellement par le CEO au
sujet du budget global (et non individuel) des rémuné-
rations fixes et variables des collaborateurs d’Ascencio.
Le conseil d’administration a délégué au CEO et aux
membres du comité exécutif l’examen et le pouvoir de
décision concernant les rémunérations individuelles
fixes et variables des collaborateurs d’Ascencio et des
avantages extralégaux (ex. chèques repas, voiture,
gsm, etc.) en fonction du niveau de responsabilité et
d’expérience de chacun.
La rémunération variable des employés se compose
d’une partie liée aux objectifs individuels et d’une partie
liée aux objectifs collectifs de performance (Plan bonus
CCT 90). Le résultat EPRA et la taux d’occupation dé-
terminent ainsi dans quelle mesure la rémunération
variable collective est attribuée.
CONTRIBUTION DE LA POLITIQUE DE RÉMUNÉ
RATION À LA STRATÉGIE D’ENTREPRISE, AUX
INTÉRÊTS À LONG TERME ET À LA CRÉATION
DE VALEUR DURABLE AU SEIN DE LA SOCIÉTÉ
La politique de rémunération d’Ascencio à l’égard de ses
administrateurs aspire à attirer les profils permettant
au conseil d’administration, grâce à la combinaison de
leurs expériences, de leurs connaissances et de leurs
compétences, de remplir son rôle : tendre à une créa-
tion de valeur durable par le biais de la définition de la
stratégie d’Ascencio, de la réalisation d’un leadership
efficace, responsable et éthique et d’un contrôle per-
manent des performances de la Société.
La politique de rémunération d’Ascencio à l’égard du
CEO, des membres du comité exécutif et des autres
collaborateurs d’Ascencio vise à attirer, récompenser
et fidéliser les profils qui contribuent à la réalisation
de la stratégie d’entreprise durable fixée par Ascencio
notamment par la fixation de critères de performance
qualitatifs et quantitatifs, alignés sur les objectifs à long
terme d’Ascencio et son plan de croissance.
COMPLY OR EXPLAIN
RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS
NON-EXÉCUTIFS EN ACTIONS
Le Code 2020 - principe 7.6 préconise que les admi-
nistrateurs non exécutif reçoivent une partie de leur
rémunération sous la forme d’actions de la Société.
Ces actions sont conservées au moins un an après que
l’administrateur non exécutif ait quitté le Conseil et au
moins trois ans après leur attribution. Les administra-
teurs non exécutifs ne bénéficient pas de stock-options.
EXPLAIN - Ascencio déroge à ce principe et n’alloue
pas de rémunération en actions aux administrateurs
non exécutifs. Compte tenu des montants actuels de
la rémunération et du caractère indépendant des ad-
ministrateurs non exécutifs, Ascencio est d’avis que
l’octroi (d’une partie) de la rémunération en actions
ne contribuerait pas nécessairement à l’objectif du
Code 2020 de faire agir de tels administrateurs dans la
perspective d’un actionnaire à long terme. La politique
générale d’Ascencio et son mode de fonctionnement
répondent déjà à l’objectif de la recommandation 7.6
du Code 2020 qui vise à promouvoir la création de va-
leur long terme et un équilibre entre les intérêts et les
attentes légitimes des actionnaires et de l’ensemble
des parties prenantes. Ces principes sont notamment
consacrés dans la Charte de gouvernance et dans le
Règlement d’ordre intérieur du conseil d’administration,
auxquels chaque administrateur a souscrit.
67
RAPPORT DE GESTION
68
Le Code 2020 - principe 7.9 préconise la fixation d’un seuil
minimum d’actions que les dirigeants doivent détenir.
EXPLAIN - Ascencio déroge à ce principe et ne fixe au-
cun seuil minimum explicite de détention d’actions par
le CEO, ou par les autres membres du comité exécutif.
Ascencio aspire, en tant que SIR/REIT, à maintenir un
dividende stable, dans la perspective d’un actionnariat
à long terme. Ascencio offre une alternative solide,
rentable et liquide aux investissements directs dans
l’immobilier sur la base d’un rendement locatif. Il s’agit
de la base de sa stratégie, telle que définie par le conseil
d’administration, qui se reflète aussi clairement dans
son plan de croissance stratégique. C’est cette stra-
tégie qui doit être déployée opérationnellement par
les membres du comité exécutif d’Ascencio. Ascencio
estime que sa politique de rémunération simple et
transparente à l’égard des membres du comité exécutif
soutient cette stratégie.
DISPOSITIONS EN MATIÈRE
DE RÉCUPÉRATION “CLAWBACK”
Le Code 2020 - principe 7.12 préconise d’inclure des
clauses permettant à la Société de recouvrer des émo-
luments variables payés, ou de surseoir au paiement
d’émoluments variables, et précise les circonstances
dans lesquelles il conviendrait d’agir ainsi, dans la
mesure permise par la loi.
COMPLY - Les membres du comité exécutif ont adhéré
à la politique d’ajustement de la rémunération variable
de la Société et acceptent que la Société puisse annuler
ou réduire tout ou partie des émoluments variables en
cas de violation grave de la politique d’intégrité de la
Société ou du Dealing Code ou en cas de dissimulation
frauduleuse ou d’une faute grave.
PROCÉDURE DE DÉROGATION À LA
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
Dans des circonstances exceptionnelles, à apprécier au
cas par cas, et seulement si cela est nécessaire pour
servir les intérêts et la pérennité à long terme de la
Société dans son ensemble ou garantir sa viabilité, le
conseil d’administration peut, sur avis motivé du comité
de nomination et de rémunération, autoriser certaines
dérogations à la politique de rémunération en vigueur
en ce qui concerne les éléments suivants de la rému-
nération du CEO et des membres du comité exécutif :
détermination et adaptation de la hauteur de la
rémunération fixe et/ou variable ;
détermination ou adaptation des objectifs de per-
formance.
69
RAPPORT DE GESTION
Rémuné-
ration fixe
annuelle
Total
Conseil
d'administration
Comité
d'audit
Comité
d'investisse-
ment
Comité de
nomination et de
rémunération
Comité des
administrateurs
indépendants
Groupe
de
travail
Mestdagh
Carl
Président
du Conseil
d'administration
15.000 12.000 - - 6.000 - - 33.000
Fautré
Serge
du Conseil
d'administration
6.000 10.500 - - - - - 16.500
Deklerck
Laurence
Administrateur
non-exécutif
6.000 13.500 6.000 - 6.000 - - 31.500
Tacq
Patrick
Administrateur
non-exécutif
6.000 10.500 - 7.500 4.500 - - 28.500
Beguin
Olivier
Administrateur
non-exécutif
6.000 10.500 1.500 6.000 - - - 24.000
Boniface
Stéphanie
Administrateur
non-exécutif
6.000 13.500 - 9.000 - - - 28.500
Leunen
Alexandra
Administrateur
non-exécutif
6.000 13.500 - - - - - 19.500
D'Hondt
Amand-Benoît
1
Administrateur
non-exécutif
4.500 6.000 4.500 4.500 - - - 19.500
Jean-Louis
Administrateur
non-exécutif
6.000 13.500 6.000 - - - - 25.500
Lavinay
Gérard
2
Administrateur
non-exécutif
1.500 1.500 - - - - - 3.000
63.000 105.000 18.000 27.000 16.500 - - 229.500
1 Fin de mandat au 11/06/2022
2 Début de mandat au 28/06/2022
RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
Le rapport de rémunération fournit une vue d’ensemble
de la rémunération, y compris tous les avantages oc-
troyés ou dus au cours de l’exercice 2021-2022 au
gérant statutaire, aux administrateurs, au CEO et aux
autres membres du comité exécutif.
Au cours de l’exercice, il n’a pas été dérogé à la politique
de rémunération.
RÉMUNÉRATION DU GÉRANT
STATUTAIRE : ASCENCIO SA
Pour l’exercice écoulé, la rémunération du gérant s’élève
à 1.042 K EUR.
RÉMUNÉRATION DES
ADMINISTRATEURS NON-
EXÉCUTIFS
La rémunération des administrateurs se compose :
d’un montant annuel fixe ;
de jetons de présence.
La rémunération de base du Président du conseil d’ad-
ministration du gérant statutaire est de 15.000 EUR
autres administrateurs non exécutifs. Le jeton de pré-
sence est de 1.500 EUR pour chaque présence à une
réunion du conseil d’administration du gérant statu-
taire, à une réunion du comité d’audit, à une réunion
du comité de nomination et de rémunération ou à une
réunion du comité d’investissement ou lors de missions
ponctuelles telles que la visite d'un site.
Aucun contrat n’a été conclu avec les administrateurs.
La rémunération des administrateurs n’est pas liée
directement ou indirectement aux opérations réalisées
par la Société. Les administrateurs non exécutifs ne
reçoivent pas de rémunération liée aux performances,
telle que bonus et formules d'intéressement à long
terme et ne reçoivent pas d’avantages en nature ni
d’avantages liés à des plans de pension.
La rémunération des administrateurs sera payée cou-
rant juin 2023 suite à l’assemblée générale ordinaire
du gérant statutaire et se détaille comme suit :
LE CHIEF EXECUTIVE OFFICER
(CI APRÈS “LE CEO”)
L'administrateur délégué d’Ascencio SA, qui est le seul
administrateur exécutif, exerce la fonction de CEO. Il a
également la qualité de représentant permanent du
gérant statutaire et de dirigeant effectif d’Ascencio SCA
au sens de l’article 14 § 3 de la loi relative aux Sociétés
Immobilières Réglementées.
Le mandat du CEO en sa qualité d'administrateur exé-
cutif d’Ascencio SA n'est pas rémunéré.
Pour l’exercice écoulé, la rémunération variable du CEO
a été décidée en tenant compte de critères communs
au comité exécutif et individuels. Le 23 novembre 2022,
le conseil d’administration a conclu, après analyse et
sur avis du comité de nomination et de rémunération,
que tous les objectifs fixés, communs et individuels,
avaient été atteints.
LES AUTRES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF
Les autres membres du comité exécutif sont rémunérés
dans le cadre d’un contrat de travail d'employé ou d’un
contrat de prestations de services.
La rémunération fixe est déterminée sur base d’infor-
mations relatives aux niveaux de rémunération pra-
tiqués pour des fonctions comparables, et pour des
profils comparables dans des entreprises comparables,
notamment financières et immobilières. Ces informa-
tions sont recueillies par le comité de nomination et
de rémunération.
Exercice 2021/2022
Objectifs de base de la fonction tels que repris
dans la Politique de rémunération (60 %)
Objectifs spécifiques et particuliers de l’exercice
2021/2022 (40 %)
Préparer les premiers investissements d’Ascencio sur
le marché Polonais
Analyse macro-économique Pologne
Analyse marché retail Polonais
Evaluer et modéliser les frictions fiscales en Pologne
Modéliser (DCF) un investissement retail park
en Pologne
Assurer la diversification des sources de financement
d’Ascencio
Augmenter nos sources de financement sur le marché
bancaire français
Mettre en place de nouveaux produits financiers
Avancer et finaliser (si techniquement possible)
le statut Socimi Ascencio en Espagne
Préparer les plans de succession d’Ascencio 2025
Préparer pyramide
Objectifs CEO - Medium term tels que repris
dans la Politique de rémunération
Objectifs spécifiques An&Mo
Dynamiser la présence post pandémie d’Ascencio
sur le marché Français
Développer la présence média d’Ascencio en France
Se rapprocher des grands acteurs du secteur
alimentaire pour préparer d’éventuelles opérations
d’acquisition
Rémunération
1
Rémunération
variable
2
Assurance
groupe
Avantages
en nature
Rémunération
totale
CEO
211.500 € 80.000 € NA 7.000 € 298.500 €
sprl AN&MO 111.250 € 50.000 € NA NA 161.250 €
Total CEO 322.750 € 130.000 € NA 7.000 € 459.750 €
Autres membres
du comité exécutif
697.862 € 215.116 € 17.039 € 9.334 € 939.350 €
Rémunération totale
Comité exécutif
1.020.612 € 345.116 € 17.039 € 16.334 € 1.399.100 €
Ratio rémunération variable/ rémunération totale
3
CEO 23,28 %
Autres membres du comité exécutif 22,90 %
RÉMUNÉRATION DU COMITÉ EXÉCUTIF
70
1 Comprend rémunération brute et frais forfaitaires.
2 Comprend bonus et CCT 90.
3 Rémunération totale au sens de l'article 3 :6 § 3 1° du code des sociétés et des associations.
La rémunération fixe est payée mensuellement, à terme
échu et fait l’objet, le cas échéant, selon les contrats,
d’une indexation annuelle.
Pour l’exercice écoulé, la rémunération variable des
autres membres du comité exécutif a été décidée en
tenant compte de critères communs au comité exé-
cutif. Des objectifs individuels complémentaires ont
également été retenus, en lien avec les responsabilités
opérationnelles spécifiques de chacun d’entre eux. Le
23 novembre 2022, le conseil d’administration a conclu,
après analyse et sur avis du comité de nomination et
de rémunération, que tous les objectifs fixés, communs
et individuels, avaient été atteints.
VARIATION ANNUELLE DE LA
RÉMUNÉRATION GLOBALE
Le ratio entre la rémunération la plus haute du comité
exécutif et la plus basse parmi les collaborateurs, expri-
mée sur base d’un équivalent temps plein, est de 1/10.
Variation annuelle en %
2017/2018
vs
2016/2017
2018/2019
vs
2017/2018
2019/2020
vs
2018/2019
2020/2021
vs
2019/2020
2021/2022
vs
2020/2021
Rémunération du Gérant
5 % 3 % 4 % 1 % 7 %
Rémunération des administrateurs non-exécutifs
1
SPRL CAI (Fin 09/06/2017) -
Carl Mestdagh (Nomination 09/06/2017)
37 % -19 % 29 % 5 % -4 %
Serge Fautré (Nomination 08/06/2012)
35 % 0 % 0 % 22 % 0 %
Laurence Deklerck (Nomination 25/01/2015)
35 % -22 % 24 % 19 % -16 %
Patrick Tacq (Nomination 09/06/2017)
NA -30 % 13 % 50 % -30 %
Olivier Beguin (Nomination 28/03/2018)
NA NA 27 % 29 % -11 %
Stéphanie Boniface (Nomination 28/03/2018)
NA NA 7 % 25 % -5 %
Alexandra Leunen (Nomination 28/03/2018)
NA NA 33 % 0 % 8 %
Amand-Benoît D'Hondt
(Fin de mandat 10/06/2022)
NA NA 94 % 15 % -43 %
NA NA NA NA 292 %
Lavinay Gérard
(Début de mandat 28/06/2022)
NA NA NA NA NA
Rémunération totale du CEO
2
NA 2 % 6 % -5 % -10 %
Rémunération moyenne des autres
membres du Comité exécutif
NA 4 % 12 % 1 % 6 %
Rémunération moyenne des salariés
sur base équivallente temps plein
3
24 % 21 % 30 % 8,72 % 8 %
Performance de la Société
Juste valeur du portefeuille immobilier
1 % 1 % 11 % 3 % 4 %
Résultat EPRA par action
4
2 % 7 % 3 % 4 % 11 %
Dividende brut par action
3 % 3 % 4 % 1 % 7 %
1 A dater de leur nomination.
2
3
prime bonus, véhicule de société, CCT90, intervention chèque-repas, assurance hospitalisation, indemnité de transport, frais forfaitaires, assurance groupe.
4 Résultat net courant jusqu'au 30/09/2016 inclus - Résultat EPRA à dater du 01/10/2016.
71
RAPPORT DE GESTION
RÈGLEMENT DES CONFLITS
D’INTÉRÊTS
PRINCIPES
En matière de prévention de conflits d’intérêts,
Ascencio est régie simultanément :
par des dispositions légales applicables en la ma-
tière, communes aux sociétés cotées, telles que pré-
vues aux articles 7 :96 et 7 :97 du Code des Sociétés
et Associations ;
par un régime spécifique prévu par l’article 37 de la
loi du 12 mai 2014 relative aux SIR, qui prévoit notam-
ment l’obligation d’informer préalablement la FSMA de
certaines opérations envisagées avec les personnes
visées par cette disposition, de réaliser ces opérations
à des conditions de marché normales et de rendre
publiques ces opérations ;
ainsi que par les règles prévues dans sa charte de
gouvernance d’entreprise.
Ces règles, ainsi que leur application au cours de l’exer-
cice écoulé sont décrites ci-après.
DISPOSITIONS LÉGALES APPLICABLES
I. ARTICLE 7 :96 DU CODE DES SOCIÉTÉS
ET ASSOCIATIONS
Conformément à l’article 7 :96 du Code des Sociétés
et Associations, si un administrateur a, directement
ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale
opposé à une décision ou à une opération relevant
du conseil d’administration, il doit le communiquer
aux autres membres avant la délibération du Conseil.
Sa déclaration, ainsi que les raisons justifiant l’intérêt
opposé qui existe dans son chef, doivent figurer dans
le procès-verbal du conseil d’administration qui devra
prendre la décision. Le commissaire de la Société doit
en être informé et l’administrateur concerné ne peut
assister aux délibérations du conseil d’administration
relatives aux opérations ou aux décisions concernées,
ni prendre part au vote. Le procès-verbal y relatif est
ensuite reproduit dans le rapport de gestion.
II. ARTICLE 7 :97 DU CODE DES SOCIÉTÉS
ET ASSOCIATIONS
Si une société cotée envisage d’effectuer une opéra-
tion avec une société liée (sous réserve de certaines
exceptions), l’article 7 :97 du Code des Sociétés et
Associations impose la mise en place d’un comité ad
hoc composé de trois administrateurs indépendants ;
ce comité, assisté par un expert indépendant, doit
communiquer une appréciation motivée sur l’opération
envisagée au conseil d’administration, qui ne peut
prendre sa décision qu’après avoir pris connaissance de
ce rapport. Le commissaire doit rendre une appréciation
quant à la fidélité des données figurant dans l’avis du
comité et dans le procès-verbal du conseil d’adminis-
tration. Le conseil d’administration précise ensuite
dans son procès-verbal si la procédure a été respectée
et, le cas échéant, les motifs sur la base desquels il a
été dérogé à l’avis du comité. La décision du comité,
l’extrait du procès-verbal du conseil d’administration
et l’appréciation du commissaire sont repris dans le
rapport de gestion.
Toutes les décisions ou opérations auxquelles s'ap-
pliquent la procédure ci-dessus font l'objet d'une an-
nonce publique, au plus tard au moment de la prise de
la décision ou de la conclusion de l'opération (§4/1).
L'annonce est accompagnée de la décision du comité,
le cas échéant des motifs pour lesquels le conseil d'ad-
ministration ne suit pas l'avis du comité, ainsi que de
l'appréciation du commissaire.
III. ARTICLES 37 DE LA LOI DU 12 MAI 2014
DU 13 JUILLET 2014 RELATIF AUX SIR
L’article 37 de la Loi SIR impose notamment aux SIR
publiques, et sous réserve de certaines exceptions,
d’informer au préalable la FSMA de toute opération
que la SIR se propose d’effectuer avec une société liée,
une société avec laquelle la SIR entretient un lien de
participation
5
, les autres actionnaires d’une société
du périmètre
6
de la SIR, les administrateurs, gérants,
72
membres du comité de direction de la SIR. La société
doit établir que l’opération envisagée présente un in-
térêt pour elle et qu’elle se situe dans sa stratégie et
l’opération doit être réalisée à des conditions normales
de marché. Si l’opération concerne un bien immobilier,
l’expert immobilier indépendant doit en évaluer la juste
valeur, qui constitue le prix minimum auquel cet actif
peut être cédé ou maximum auquel elle peut l’acquérir.
La SIR doit en informer le public au moment où l’opéra-
tion est conclue et commenter cette information dans
son rapport financier annuel.
DU CODE DES SOCIÉTÉS ET ASSOCIATIONS
Application de la procédure visée à l’article 7 :96
du Code des Sociétés et des Associations
Lors de la réunion du conseil d’administration du 24
-
légué , s’est abstenu de participer aux délibérations et
à la décision relative à la fixation de la rémunération
variable du CEO pour l’exercice 2020/2021.
L’extrait du procès-verbal y relatif est reproduit ci-dessous :
“Après en avoir délibéré, le conseil d’administration, hor-
mis le CEO, qui n’a participé ni aux délibérations ni aux
décisions relatives à ce point, décide d’attribuer pour
l’exercice 2020/2021 une rémunération variable de :
Executive Officer,
- 40 K EUR à la SPRL AN&MO pour les missions réalisées
pour la succursale française d’Ascencio. ”
Application de la procédure visée à l’article 7 :96
du Code des Sociétés et des Associations.
Lors de la réunion du conseil d’administration du 9
-
légué , s’est abstenu de participer aux délibérations et
à la décision relative à la fixation de la rémunération
variable du CEO.
L’extrait du procès-verbal y relatif est reproduit ci-des-
sous :
“Après échanges de vues, le conseil d’administration,
sur proposition du comité de nomination et de rému
-
nération, décide de soumettre au vote de l’assemblée
générale ordinaire du 31 janvier 2022, une modification
de la Politique de rémunération portant sur les points
suivants :
1. Introduction d’un bonus variable moyen (long
terme) pour l’ensemble des membres du Comex à
partir du 1
er
octobre 2021
a. Critères d’évaluation
Digitalisation de l’Entreprise
long terme incluant des plans de succession
b. Ces critères feront l’objet d’une évaluation annuelle
individuelle sur base de l’implication personnelle et
managériale des membres du comité exécutif. Des
objectifs spécifiques seront le cas échéant fixés en
fonction de l’évolution des projets.
5 Pour rappel, en vertu du Code des Sociétés et Associations, ce lien est notamment présumé exister, sauf preuve contraire, à partir d’une
détention de droits sociaux représentant le dixième du capital de la Société.
6 Par “société du périmètre”, on entend, la société dont plus de 25 % du capital social est détenu directement ou indirectement par une société
immobilière réglementée, en ce compris ses filiales conformément à l’article 2, 18° de la Loi du 12 mai 2014 relative aux SIR.
73
RAPPORT DE GESTION
c. Période de référence & paiement
Ce bonus sera déterminé, communiqué et acquis à
la fin de la période de référence (du 1
er
octobre au 30
septembre) :
décembre 2022 et ainsi de suite
Ce bonus sera payé à concurrence de 50 % l’année
suivante et 50 % la deuxième année :
décembre 2023 et ainsi de suite
décembre 2024 et ainsi de suite
2. Introduction d’un target bonus en % de la rémuné-
ration annuelle totale (bonus acquis si réalisation de
100 % des objectifs) et d’une limite supérieure (120 %)
3. Introduction d’une dérogation à l’article 7 :91 du CSA
En vertu de l’article 7 :91 du CSA, dans l’hypothèse où la
rémunération variable (court et moyen terme) dépasse
25 % de la rémunération annuelle (fixe et variable), le
paiement de la rémunération variable doit être étalé
sur trois ans (50 % en N+1, 25 % en N+2, 25 % en N+3).
Il est proposé de déroger à ce principe comme détaillé
ci-avant Point 1.c.”
Au cours de l’exercice écoulé, la Société n’a réalisé
aucune opération constitutive d’une transaction visée
à l’article 7 :97 du Code des Sociétés et Associations.
Au cours de l’exercice écoulé, la Société n’a réalisé
aucune opération constitutive d’une transaction visée
à l’article 37 de la Loi SIR.
DISPOSITIONS DE LA CHARTE
DE GOUVERNANCE
Si Ascencio SCA propose de conclure avec un admi-
nistrateur ou une société liée à celui-ci une opération
qui n’est pas couverte par l’article 7 :96 du Code des
Sociétés et Associations (à l’exception des corporate
opportunities pour lesquelles seules sont applicables
les règles de la présente charte, sans préjudice des
dispositions légales en matière de conflits d’intérêts),
Ascencio SCA estime néanmoins nécessaire que cet
administrateur le signale aux autres administrateurs
avant la délibération du conseil d'administration ; que sa
déclaration ainsi que les raisons justifiant l’inapplication
de l’article 7 :96 du Code des Sociétés et Associations,
figurent dans le procès-verbal du conseil d'administra-
tion qui devra prendre la décision ; qu’il s’abstienne
d’assister à la délibération du conseil d'administration
relative à cette opération ou de prendre part au vote ;
que, toutes les fois qu’il serait contraire à l’intérêt so-
cial d’Ascencio SCA que l’administrateur concerné soit
informé des conditions auxquelles Ascencio SCA serait
disposée à conclure l’opération en question, les notes
de préparation ne lui soient pas envoyées et le point
fasse l’objet d’une annexe au procès-verbal qui ne lui
est pas communiquée.
En toute hypothèse, cette opération doit être conclue
aux conditions normales du marché.
-
vernance d’entreprise” du rapport annuel, sans toute-
fois que l’entièreté du procès-verbal relatif à l’opération
concernée ne doive y être reproduite.
74
II. CORPORATE OPPORTUNITIES
Les administrateurs d’Ascencio SA étant nommés, no-
tamment en fonction de leurs compétences et de leur
expérience dans le domaine immobilier, il est possible
qu’ils exercent des mandats ou fonctions dans d’autres
sociétés immobilières ou des sociétés contrôlant des
sociétés immobilières.
Dès lors, il peut se produire qu’une opération soumise
au conseil d'administration (par exemple : acquisition
d’un immeuble dans le cadre d’un processus d’en-
chères) soit susceptible d’intéresser une autre société
dans laquelle un administrateur a un mandat. Dans une
telle hypothèse, qui peut impliquer dans certains cas un
conflit de fonctions, Ascencio SCA a décidé d’appliquer
une procédure calquée en grande partie sur celle prévue
par l’article 7 :96 du Code des Sociétés et Associations
en matière de conflits d’intérêts.
L’administrateur concerné signale immédiatement au
Président du conseil d'administration l’existence d’une
telle situation. Le Président veille également à identifier
l’existence d’une telle situation.
Une fois le risque identifié, l’administrateur concerné
et le Président du conseil d’administration examinent
ensemble si les procédures de “
chinese walls
” adop-
tées au sein de l’entité dont fait partie l’administrateur
concerné permettent de considérer qu’il peut, sous sa
seule responsabilité, assister aux réunions du conseil
d’administration. Au cas où de telles procédures n’au-
raient pas été mises en place ou au cas où l’adminis-
trateur concerné estimerait qu’il est plus judicieux qu’il
s’abstienne, il se retire du processus délibérationnel et
décisionnel : les notes de préparation ne lui sont pas
envoyées, il se retire du conseil d'administration lorsque
le point y est discuté, ce point fait l’objet d’une annexe
au procès-verbal qui ne lui est pas communiquée.
Le procès-verbal du conseil d'administration constate
le respect de cette procédure ou explique la raison pour
laquelle elle n’a pas été appliquée.
Cette procédure cesse de s’appliquer dès que le risque
disparaît (par exemple, parce que soit Ascencio SCA soit la
société concurrente décide de ne pas remettre une offre).
Le cas échéant, cette procédure se cumule avec l’article
7 :96 du Code des Sociétés et Associations, lorsque
cette disposition est applicable (par exemple, parce que
l’administrateur en question a un intérêt patrimonial
opposé à celui d’Ascencio SCA). Dans ce dernier cas,
l’entièreté des passages relevant du procès-verbal du
conseil d'administration devra en outre être reproduite
dans le rapport de gestion.
75
RAPPORT DE GESTION
CONTRÔLE INTERNE
GÉNÉRALITÉS
Ascencio a organisé, sous la responsabilité du conseil
d’administration du gérant statutaire, un système de
contrôle interne. Le Conseil est assisté par le commissaire,
le comité d’audit et un auditeur interne indépendant.
L’organisation du système de contrôle interne au sein de
la Société est inspirée du modèle COSO (
Committee of
Sponsoring Organization of the Threadway Commission
).
COSO est un organisme international privé reconnu en
matière de contrôle interne et de gestion des risques.
Le contrôle interne comprend un ensemble de
moyens, de comportements, de procédures et d’ac-
tions adaptés aux caractéristiques propres de la
Société qui :
contribue à la maîtrise de ses activités, à l’efficacité
de ses opérations et à l’utilisation efficiente de ses
ressources, et
lui permette de prendre en compte de manière
appropriée les risques significatifs, qu’ils soient opé-
rationnels, financiers ou de conformité.
Précisément, le contrôle interne vise à s’assurer :
de la fiabilité et de l’intégrité du reporting financier
de manière à ce que notamment les comptes annuels
et semestriels ainsi que les rapports annuels et semes-
triels soient conformes à la règlementation en vigueur ;
de la conduite ordonnée et prudente des affaires,
encadrée d’objectifs bien définis ;
de l’utilisation économique et efficace des moyens
engagés ;
de la mise en place des politiques générales, plans
et procédures internes ;
du respect des lois et règlements.
Afin de s’assurer d’une approche efficace de la ges-
tion des risques et de l’environnement de contrôle,
le conseil d’administration et les dirigeants effectifs
se sont ainsi fondés sur les recommandations in-
ternationales et les bonnes pratiques en la matière
ainsi que sur le modèle des trois lignes de défense :
la première ligne de maîtrise est celle des opérations ;
la deuxième ligne de maîtrise est celle des fonctions
mises en place pour assurer le suivi du contrôle des
risques et de la conformité (
risk manager
et
compliance
officer)
;
la troisième ligne de maîtrise est celle de l'assurance
indépendante fournie par l'audit interne.
Ces fonctions sont assurées de manière adéquate
et avec l’indépendance requise compte tenu de la
taille de l’Entreprise et de ses ressources comme il
est décrit ci-après.
Conformément à la loi et à la circulaire de la FSMA
2019_05 du 19 février 2019, les dirigeants effectifs éta-
blissent dans le mois qui précède l’assemblée générale
ordinaire un rapport sur le contrôle interne à l’attention
de la FSMA et du commissaire de la Société. Ce rapport
contient notamment la description du processus de
contrôle interne, la description des procédures clés de
la Société et enfin l’évaluation du processus.
Conformément à l’article 17 de la loi du 12 mai 2014,
la loi “SIR”, la Société dispose de trois fonctions de
contrôle interne à savoir un
compliance officer
, un
risk
manager
et un auditeur externe indépendant.
76
COMPLIANCE OFFICER
Le
Compliance Officer
est chargé de veiller au respect
des lois, réglementations et règles de conduite ap-
plicables à la Société, en particulier les règles liées à
l’intégrité des activités de la Société, ainsi qu’au respect
des obligations relatives aux transactions sur actions
de la Société.
désignée comme
Compliance Officer
.
POLITIQUE D’INTÉGRITÉ
La politique d’intégrité d’Ascencio est un volet important
de sa bonne gouvernance.
Ascencio met en œuvre, gère et évalue un ensemble
d’instruments ayant pour objectif une régularisation
des comportements, en vue d’assurer la cohérence de
et ses valeurs.
ÉTHIQUE D'ENTREPRISE
Ascencio agit dans le plus strict respect de l’éthique en
mettant l’accent sur les valeurs d’honnêteté, d’intégrité
et d’équité dans tous les domaines.
Elle ne tolère aucune forme de corruption et refuse
d’entrer en relation avec des personnes impliquées
dans des activités illégales ou suspectées de l’être.
ACTIVITÉS POLITIQUES
Ascencio agit d’une manière socialement responsable
selon les lois du pays dans lequel elle opère, tout en
poursuivant des objectifs commerciaux légitimes. Elle
-
nisation politique quelconque.
77
RAPPORT DE GESTION
CONFLITS D'INTÉRÊTS
Ascencio veille à ce que toute personne travaillant en
son sein agisse conformément à la déontologie et aux
principes de bonne conduite des affaires et du secret
professionnel. Tout membre du personnel ayant un conflit
d’intérêts est chargé d’en aviser immédiatement son res-
ponsable. De même, un administrateur devra en aviser
le Président du conseil d’administration et s’abstiendra
de participer au processus de prise de décision. Enfin, un
administrateur confronté à une
corporate opportunity
devra en aviser le Président et immédiatement appliquer
la procédure des
chinese wall
.
Pour plus d’informations sur les règles préventives en
matière de conflits d’intérêts, nous nous référons aux
développements de la section qui y est consacrée dans
le présent rapport.
PRÉVENTION DU DÉLIT D'INITIÉ
Les membres des organes de la Société et du personnel
qui ont l’intention de réaliser des transactions avec les
actions Ascencio doivent le déclarer au préalable au
com-
pliance officer
. Il leur est strictement interdit d’acheter ou
de vendre des actions pendant les périodes fermées. Il
leur est également interdit de communiquer cette infor-
mation à des tiers – y compris les membres de leur famille.
RÈGLES PRÉVENTIVES
DES ABUS DE MARCHÉ
En application du règlement européen
7
(ci-après “le Rè-
glement”) et de la loi
8
(ci-après la “Loi”) relatifs aux abus
de marché, la Société a défini, en sa qualité d’émetteur,
une politique de prévention en matière d’utilisation d’in
-
formations privilégiées liées à ses instruments financiers.
Ces règles s’appliquent :
aux membres de l’organe d’administration du gérant
statutaire d’Ascencio ;
aux responsables de haut niveau qui, sans être
membres de l’organe visé supra, disposent d’un accès
régulier à des informations privilégiées concernant
directement ou indirectement la Société et du pouvoir
de prendre des décisions de gestion concernant l’évo-
lution future et la stratégie d’entreprise de la Société ;
ci-après “les dirigeants” ;
aux personnes susceptibles de disposer d’informa-
tions privilégiées en raison de leur implication dans la
préparation d’une opération déterminée.
INFORMATIONS PRIVILÉGIÉES
Une information privilégiée est une information à ca-
ractère précis qui n’a pas été rendue publique, qui
concerne, directement ou indirectement, la Société,
un ou plusieurs instruments financiers, et qui, si elle
était rendue publique, serait susceptible d’influencer
de façon sensible le cours des instruments financiers
concernés ou le cours d’instruments financiers dérivés
qui leur sont liés.
Ascencio veille à ce que les informations privilégiées
soient rendues publiques dès que possible et d’une
façon permettant un accès rapide et complet à ces
informations ainsi qu’une évaluation correcte et rapide
de celles-ci par le public.
Ascencio affiche et conserve, sur son site internet (www.
ascencio.be), pour une période d’au moins 5 ans, toutes
les informations privilégiées qu’elle est tenue de publier.
Ascencio peut, sous sa propre responsabilité, dif-
férer la publication d’une information privilégiée à
condition que toutes les conditions suivantes soient
réunies :
la publication immédiate est susceptible de porter
atteinte aux intérêts légitimes de l’émetteur ;
le retard de la publication n’est pas susceptible
d’induire le public en erreur ;
l’émetteur est en mesure d’assurer la confidentialité
de ladite information.
Lorsque l’émetteur a différé la publication d’une in-
formation privilégiée, il en informe par écrit la FSMA
immédiatement après la publication de l’information.
INITIÉ
Toute personne qui dispose d’une information pri-
vilégiée ne peut :
faire usage de l’information privilégiée en acqué-
rant ou cédant, pour son compte ou pour le compte de
tiers, directement ou indirectement, des instruments
financiers ;
78
7 Règlement (UE) n° 596/2014 du Parlement européen et du Conseil du 16 avril 2014 sur les abus de marché et abrogeant la directive 2003/6/CE du Parlement
européen et du Conseil et les directives 2003/124/CE, 2003/125/CE et 2004/72/CE de la Commission.
8 Loi du 27 juin 2016 modifiant, en vue de transposer la directive 2013/50/UE et de mettre en œuvre le règlement 596/2014, la loi du 2 août 2002 relative à la
surveillance du secteur financier et aux services financiers, la loi du 16 juin 2006 relative aux offres publiques d’instruments de placement et aux admissions d’ins-
truments de placement à la négociation sur des marchés réglementés, ainsi que la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans
des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé.
faire usage de l’information privilégiée en annulant
ou modifiant un ordre de bourse qui a été passé avant
que la personne ne détienne l’information privilégiée ;
recommander, sur la base de cette information pri-
vilégiée, à une autre personne d’acquérir ou de céder
des instruments financiers concernés ou inciter cette
personne à procéder à une telle acquisition ou à une
telle cession ;
recommander, sur la base de cette information pri-
vilégiée, à une autre personne d’annuler ou de modifier
un ordre de bourse existant ou inciter cette personne à
procéder à une telle annulation ou modification ;
divulguer à une autre personne l’information privi-
légiée, sauf si et à condition que :
de l’exercice de son travail, de sa profession ou de
ses fonctions ;
une obligation légale, règlementaire, statutaire ou
contractuelle de confidentialité ; et
need
to know
.
LISTE D’INITIÉS
Le
compliance officer
établit et tient à jour une liste de
toutes les personnes qui ont un accès à l’information
privilégiée. Cette liste comprendra une section appelée
“section des initiés permanents” reprenant toutes les
personnes qui, en raison de leur fonction ou de leur
position, ont en permanence accès à l’ensemble des
informations privilégiées de la Société.
Le
compliance officer
prend toutes les mesures raison-
nables pour s’assurer que les personnes figurant sur la
liste d’initiés reconnaissent par écrit les obligations lé
-
gales et règlementaires qui en découlent et aient connais-
sance des sanctions applicables en cas d’opération
d’initié ou de divulgation illicite d’information privilégiée.
PUBLICATION DES TRANSACTIONS EFFECTUÉES
PAR LES PERSONNES EXERÇANT DES RESPON-
SABILITÉS DIRIGEANTES
Les dirigeants et les personnes qui leur sont étroite-
ment liées doivent notifier au
compliance officer
et à
la FSMA toute transaction
9
effectuée pour leur compte
propre et se rapportant aux instruments financiers
de la Société au plus tard dans un délai de trois jours
ouvrables après la date de la transaction, au moyen
d’une notification en ligne via l’application disponible
sur le site internet de la FSMA (www.fsma.be).
Ces transactions seront ensuite publiées sur le site
internet de la FSMA susmentionné.
9 C’est-à-dire toute transaction ultérieure une fois le montant
de 5.000 EUR atteint au cours d’une année civile.
79
RAPPORT DE GESTION
PÉRIODES FERMÉES ET D’INTERDICTION
Outre les interdictions visées ci-dessus, les diri-
geants ne peuvent effectuer d’opérations sur ins-
truments financiers, ni pour leur compte, ni pour le
compte d’un tiers, directement ou indirectement,
pendant une période fermée à savoir :
la période de trente jours calendaires précédant la
date de publication des résultats annuels ;
la période de trente jours calendaires précédant la
date de publication des résultats semestriels ;
étant entendu qu’à chaque période s’ajoute le jour de
bourse au cours duquel la publication des résultats a lieu.
Les dirigeants ne peuvent en outre effectuer d’opéra-
tions sur instruments financiers, ni pour leur compte,
ni pour le compte d’un tiers, directement ou indirec-
tement, pendant une période au cours de laquelle la
Société et/ou certains dirigeants sont en possession
d’une information privilégiée.
RISK MANAGER
la fonction de
risk manager
au sein d’Ascencio.
La politique de gestion des risques fait partie intégrante
de la stratégie et de la bonne gouvernance d’Ascencio.
Il s’agit d’un processus continu par lequel la Société
traite méthodiquement les risques inhérents ou ex-
ternes à ses activités et ce, dans une recherche de
performance durable.
La politique de gestion des risques et la méthodologie
développée consistent en l’identification, l’analyse
et le traitement des risques selon un processus an-
nuel à réaliser par le
risk manager
en collaboration
avec les personnes clés d’Ascencio et en fonction des
compétences et responsabilités de chacun au sein de
l’organisation. Le cas échéant, le
risk manager
se fait
assister par un consultant externe.
La méthodologie appliquée consiste en :
une revue critique de l’univers de risques par dis-
cussion avec le management d’Ascencio. Les principaux
axes sont :
(“Le Marché”) ;
Société et à ses activités.
une évaluation de l’impact potentiel de chaque
risque selon 4 critères (financier, opérationnel, légal,
réputation) selon une échelle de gravité à 4 niveaux
par le management d’Ascencio assisté de personnes
clés de l’organisation ;
une évaluation de l’appétit pour chaque risque par
le conseil d’administration ;
une évaluation du niveau de maîtrise des risques
(maturité des procédures de contrôle, existence d’un
historique de préjudices).
Le processus de gestion des risques doit permettre
l’identification et l’appréhension des aléas positifs ou
négatifs des facteurs qui affectent les activités ou la
stratégie de la Société.
Une approche structurée de la gestion des risques im-
pose une bonne interprétation des guides, standards et
cadre de référence de la gestion des risques et la mise
en place de différents outils tels que la cartographie et
le registre des risques.
Les risques font l’objet d’une évaluation annuelle et
les conclusions de l’analyse sont présentées au comité
d’audit qui en fait rapport au conseil d’administration.
Pour plus d’informations sur la gestion des risques,
nous nous référons à la section “Facteurs de risques”
du présent rapport.
80
AUDIT INTERNE INDÉPENDANT
Une mission d’audit interne a été confiée à BDO pour
l’exercice écoulé.
Cédric Biquet, dirigeant effectif, a été désigné comme
responsable en interne de la fonction d’audit interne.
L'auditeur interne exerce une activité de contrôle et
de conseil et s’assure de la régularité de la gestion de
l'Entreprise relativement au suivi de ses procédures.
Au cours de l’exercice écoulé, les travaux de l’auditeur
interne ont porté sur :
le processus budgétaire ;
le processus de gestion de la clôture ;
le processus de gestion de la trésorerie ;
le processus de gestion des droits bancaires.
Le rapport de l’auditeur interne a été présenté au comité
d’audit qui en a fait rapport au conseil d’administration.
ÉLÉMENTS SUSCEPTIBLES
D’AVOIR UNE INCIDENCE
EN CAS D’OFFRE PUBLIQUE
D’ACQUISITION (OPA)
Ascencio expose ci-dessous les éléments qui, en vertu
de l’article 34 de l’arrêté royal du 14 novembre 2007
relatif aux obligations des émetteurs d’instruments
financiers admis à la négociation sur un marché régle-
menté, pourraient avoir une incidence en cas d’offre
publique d’acquisition :
1.
La structure du capital, avec le cas échéant une in-
dication des différentes catégories d'actions et, pour
chaque catégorie d'actions, les droits et obligations
qui lui sont attachés et le pourcentage du capital social
total qu'elle représente ;
2.
Toute restriction légale ou statutaire au transfert
de titres ;
3.
Les détenteurs de tout titre comprenant des droits
de contrôle spéciaux et une description de ces droits ;
4.
Le mécanisme de contrôle prévu dans un éven-
tuel système d'actionnariat du personnel, quand les
droits de contrôle ne sont pas exercés directement
par ce dernier ;
5.
Toute restriction légale ou statutaire à l'exercice du
droit de vote.
Le capital social d’Ascencio SCA s’élève à
39.575.910 EUR et est représenté par 6.595.985 ac-
tions au 30 septembre 2022. Les actions sont nomina-
tives ou dématérialisées, toutes entièrement libérées
et sont sans désignation de valeur nominale. Il n’y a
qu’une seule catégorie d’actions.
Il n’existe pas de restriction légale ou statutaire au
transfert des titres.
Il n’existe pas de détenteur de titre avec des droits de
contrôle spéciaux.
Il n’existe pas de système d’actionnariat du personnel.
Il n’existe aucune restriction légale ou statutaire du
droit de vote.
6.
Les accords entre actionnaires, qui sont connus de
l'émetteur et peuvent entraîner des restrictions au
transfert de titres et/ou à l'exercice du droit de vote ;
Il n’existe pas de restriction concernant la cession de
leur participation dans le capital de la Société.
81
RAPPORT DE GESTION
82
7.
Les règles applicables à la nomination et au rem-
placement des membres de l'organe d'administration
ainsi qu'à la modification des statuts de l'émetteur ;
En ce qui concerne les règles applicables à la nomination
et au remplacement des membres de l'organe d'admi-
nistration, il est renvoyé à la section “Composition du
conseil d’administration” du présent rapport.
En ce qui concerne les règles applicables à la modifica-
tion des statuts, conformément à la législation SIR, tout
projet de modification des statuts doit préalablement
être soumis à la FSMA pour approbation. Au surplus,
les règles édictées par le Code des Sociétés et des
Associations s’appliquent.
8.
Les pouvoirs de l'organe d'administration, en parti-
culier concernant le pouvoir d'émettre ou de racheter
des actions ;
9.
En date du 17 octobre 2019, l’assemblée générale
extraordinaire d’Ascencio SCA a décidé de remplacer
l’autorisation d’augmenter le capital social conférée
au gérant statutaire en date du 18 décembre 2014 par
une nouvelle autorisation d’augmenter le capital social
souscrit en application de l’article 7 :198 et suivants du
Code des Sociétés et Associations ;
Ainsi, conformément à l’article 8 des statuts d’Ascen-
cio SCA, le gérant statutaire est autorisé à augmenter
le capital social, aux dates et conditions qu’il fixera,
conformément à l’article 7 :198 du Code des Sociétés et
Associations et à la réglementation SIR, en une ou plu-
sieurs fois, à concurrence de maximum 39.575.910 EUR.
Cette autorisation est valable pour une durée de cinq
ans à dater de la publication au Moniteur Belge de l’auto-
risation accordée (publication au Moniteur belge du 25
novembre 2019). Cette autorisation est renouvelable.
L’assemblée générale extraordinaire du 17 octobre
2019 a également renouvelé l’autorisation générale
au gérant statutaire, valable trois ans à compter de
la publication du procès-verbal actant son adoption,
d’acquérir pour compte d’Ascencio des actions propres
de la Société sans décision préalable de l’assemblée
générale, lorsque l’acquisition est nécessaire pour
éviter à la Société un dommage grave et imminent,
conformément à l’article 7 :218, 3°, du Code des So-
ciétés et Associations.
Pour le surplus, nous nous référons à la section “Dé-
rapport annuel.
10.
Tous les accords importants auxquels l'émetteur est
partie et qui prennent effet, sont modifiés ou prennent
fin en cas de changement de contrôle de l'émetteur
à la suite d'une offre publique d'acquisition, et leurs
effets, sauf lorsque leur nature est telle que leur divul
-
gation porterait gravement atteinte à l'émetteur ; cette
exception n'est pas applicable lorsque l'émetteur est
spécifiquement tenu de divulguer ces informations en
vertu d'autres exigences légales ;
La Société a, conformément aux usages prévus dans ses
contrats de financement, des clauses de changement
de contrôle qui permettent à la banque de deman-
der un remboursement anticipé des crédits en cas de
changement de contrôle de la Société. La réalisation
de ces clauses pourrait avoir un impact négatif sur la
Société. Ces clauses font l’objet d’une approbation par
l’assemblée générale des actionnaires conformément
à l’article 7 :151 du Code des Sociétés et Associations.
11.
Tous les accords entre l'émetteur et les membres
de son organe d'administration ou son personnel, qui
prévoient des indemnités si les membres de l'organe
d'administration démissionnent ou doivent cesser
leurs fonctions sans raison valable ou si l'emploi des
membres du personnel prend fin en raison d'une offre
publique d'acquisition ;
SCA dans l’hypothèse où la Société mettrait fin à la
convention de management les liant de manière
anticipée et unilatérale. Pour une évaluation de cette
indemnité potentielle, nous nous référons à la section
“Rapport de rémunération” du présent rapport annuel.
83
RAPPORT DE GESTION
MARCHÉ IMMOBILIER DU RETAIL
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL
EN BELGIQUE
La croissance annuelle du PIB a fortement rebondi
en Belgique en 2021 (+6,2 %) à la suite de la reprise
mondiale de l’activité économique. Le rebond du PIB
en Belgique s’est d’ailleurs montré plus prononcé que
celui de l’Union européenne (27 pays ; +5,3 %) et que
celui de la zone euro (+5,4 %).
Si la demande intérieure hors stock, et plus particu-
lièrement les dépenses de consommation privée, a
contribué à cette évolution favorable du PIB, les expor-
tations nettes ont par contre pesé sur la croissance
de l’activité économique au premier trimestre 2022.
Les services constituent à l’accoutumée le principal
moteur de la croissance économique belge. En 2021,
ce sont également eux qui ont majoritairement soutenu
la reprise de l’activité économique.
La démographie des entreprises s’est encore mon-
trée vigoureuse en 2021, avec un plus grand nombre
de créations que de cessations d’entreprises et un
solde net de 43.839 unités, soit le plus grand solde
net observé sur la période 2017-2021.
Le dynamisme entrepreneurial s’observe encore au
premier trimestre de 2022, avec un solde net de “créa-
tions-cessations” positif (22.146 unités), ce solde s’est
accru en glissement annuel de 13.247 unités et repré-
sente le plus grand solde net observé depuis le premier
trimestre de 2017.
Sur le marché de l’emploi, l’année 2021 s’est révélée
contrastée : si le taux d’emploi s’est inscrit à la hausse,
le taux de chômage total et celui des jeunes de moins
de 25 ans ont tous les deux augmenté.
Au premier trimestre de 2022, le marché de l’emploi
s’est amélioré, le taux de chômage et celui d’emploi
connaissant une évolution favorable à un an d’écart.
En effet, le taux de chômage des jeunes s’est ainsi
chiffré à 14,2 % au premier trimestre de 2022 (contre
18,6 % un an auparavant) et le taux de chômage total a
atteint 5,3 % (contre 6,6 % un an plus tôt). Quant au taux
d’emploi, il s’est établi à 66,4 % au premier trimestre
de 2022 (contre 63,6 % un an plus tôt).
Après une année 2020 marquée par un net ralentisse-
ment de l’inflation à la suite, notamment, de l’effon-
drement des prix du pétrole sur les marchés mondiaux,
Indicateurs économiques (en %) 2018 2019 2020 2021
PIB en volume ( % de variation annuelle) 1,4 2,1 -5,7 6,2
Taux de chômage harmonisé
1
6 5,5 5,8 6,3
Inflation IPCH ( % de variation) 2,7 1,2 0,4 3,2
Source : BNB
D — Rapport
immobilier
1 Cette série correspond aux résultats de l’enquête sur les forces de travail (EFT,
pour les 15 ans et plus), ajustés mensuellement en utilisant les données adminis-
tratives nationales, conformément à la méthodologie Eurostat.
l’inflation mesurée par l’évolution de l’indice des prix
à la consommation harmonisé (IPCH) a augmenté au
cours de 2021 et surtout au premier semestre de 2022
(guerre en Ukraine) jusqu’à atteindre 9,9 % au 2
e
tri-
mestre de 2022. Toutes les composantes de l’IPCH sont
haussières mais c’est bien la composante énergétique
qui tire les prix vers le haut. Avec une inflation de 64,3 %
au 2
e
trimestre de 2022, la composante énergétique
explique plus de deux tiers de l’inflation totale. Les
dernières estimations tablent sur une inflation de 8,1 %
pour 2022.
En ce qui concerne les perspectives de croissance à
court terme de l'économie belge, le Bureau fédéral du
Plan indique que la reprise économique a déjà com-
mencé en 2021, avec une croissance du PIB s'élevant
à 6,2 %. La croissance belge devrait ensuite ralentir
pour atteindre 2,6 % en 2022.
Source : https://economie.fgov.be - Aperçu de l'éco-
nomie belge - Note de conjoncture du 22 août 2022
- Éditeur Séverine Waterbley - Auteur(s) :SPF Economie,
P.M.E., Classes moyennes et Energie.
Avec la fin des mesures de restrictions, les enseignes ont
relancé leur expansion et le take-up (prise en location) en
immobilier commercial a été très dynamique au dernier
trimestre 2021 avec 140.000 m², ce qui clôture l’année à
480.000m² environ au total (contre 415.000m² en 2020).
C’est la catégorie des commerces de périphérie qui s’est
montrée la plus dynamique avec 325.000 m² en 2021
(67 % de l’activité) avec des dossiers tels que Paren-
(Couvin) ou encore le développement soutenu d’en-
seignes de discount (Action, Kruidvat), d’alimentaires
(Jumbo, Albert Heijn, Carrefour) et d’aménagement de
Les autres catégories d’actifs, high-streets et Centres
Commerciaux (principalement Westland - dans le cadre
de son extension/rénovation- qui a attiré P&C et des en
-
seignes de loisirs), ont également tiré leur épingle du jeu
avec respectivement 105.000m² et 50.000m² de take-up.
Dans ces deux dernières classes d’actifs, c’est l’activité
“Food & Beverage” qui a été en général la plus dyna-
mique (Dunkin’Donuts, Hawaiien Poké Bowl, Pitaya,
O’Tacos, KFC, Burger King entre autres).
Cet impressionnant rebond d’activité est également
confirmé par le nombre de transactions (environ 1000),
supérieur de 25 % à l’année précédente, malgré la
concurrence croissante du commerce en ligne et le
changement de comportement dans les habitudes de
consommation.
Dans un contexte de demande grippée pour les mégas-
tores (surtout dans le secteur centre-ville) , la surface
moyenne par transaction est passée de 550m² en
2020 à 482m² en 2021. Cet effet s’explique aussi par
le format réduit des nombreuses enseignes en déve-
loppement dans le secteur horeca.
En 2022, le marché a continué sur sa lancée avec près
de 600 opérations comptabilisées à la fin du 3
e
tri-
mestre pour un volume global de 350.000m² environ
dont 80.000m² en centres-villes (+13 %) notamment
grâce au dynamisme des chaines de prêt-à-porter qui
semblent reprendre leur expansion (Zara, New Yorker,
JD Sport, Nike).
La périphérie maintient sa croissance également
(230.000m²) – malgré l’absence de nouveaux projets
– par la re-commercialisation de clusters existants et
une forte activité des secteurs de l’alimentation (Jum-
bo, Lidl, Intermarché), d’aménagement de la maison
(Hubo) et une reprise de la demande en prêt-à-porter
mais les délais relativement longs des procédures
décisionnelles propres aux enseignes (aux directions
très souvent internationales) et les difficultés d’ob-
tention des permis modèrent malgré tout la volonté
expansionniste des responsables de développement
immobilier des enseignes.
Les retailers les plus dynamiques en périphérie aux
3 premiers trimestres 2022 ont été Basic Fit, H&M,
Centrakor, ZEB, Action, Bristol, Lidl, TAO, Chaussea,
JYSK, Electro Dépôt, Kruidvat 4 Murs, Poltronesaofa
et Albert Heijn.
84
85
RAPPORT DE GESTION
VALEURS LOCATIVES
Les loyers
prime
ont tous été impactés par la crise
sanitaire et ont connu des corrections baissières ces
dernières années mais se sont ensuite stabilisés et
aucun changement notoire n’est à constater depuis la
fin de l’année 2021 dans le segment des
high-streets
(soit 1.550 EUR/m²/an htva avec une possible correc-
tion à la hausse en 2023/2024 vers 1.650 EUR/m²/an
htva) et dans celui des Centres Commerciaux (soit
1.150 EUR/m²/an htva assez stables depuis mars 2020)
.
D’une grande stabilité durant les années pré-co-
vid, le segment de la périphérie quant à lui a vu son
prix moyen
prime
se déprécier en 2020 et 2021
(160 EUR/m²/an htva) puis augmenter légère-
ment pour revenir à ses standards d’avant crise à
170 EUR/m²/an htva en 2022.
Selon le cabinet international Cushman & Wakefield, ce
dernier montant est susceptible d’être revu à la hausse
à partir de 2024 (à 180 EUR/m
2
/an ) compte tenu des
belles performances affichées par les enseignes dans
cette catégorie.
Retail de périphérie
Centres commerciaux
Centres-villes
Moyenne sur 5 ans
500
400
300
200
100
0
2017 2018 2019 2020 2021
182
230 239
251 325
45
75
67 34
105
109
117
143
109
50
LOYER PRIME PAR SEGMENT
Retail de périphérie
Centres-villes
Centres commerciaux
2500
2000
1500
1000
500
0
250
230
210
190
170
150
130
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2017
2018
2019
2020
2021
86
150 millions de transactions ont été enregistrées
en 2021 (+39 % vs 2020) pour un volume global de
11,7 milliards EUR (+33 % vs 2020) soit 14 % du total
de vente au détail. (Sources :
).
Pays de PME, les 1.455 moyennes et grandes boutiques en
ligne (soit respectivement qui réalisent un chiffre d’affaires
de plus de 1 million EUR et de plus de 10 millions EUR)
prennent à leur compte 84 % du volume des transactions
(9,8 milliards EUR) mais la croissance de l’e-commerce
concerne tous les types d’entreprise.
Cependant ces résultats remarquables ne reflètent
qu’une partie de l’évolution puisque les relevés ne
prennent pas en compte les ventes des commerces
belges utilisant les places des marchés des grandes
plateformes (Bol.com, AMAZON, etc.).
En 2021, les achats réalisés depuis l’étranger ont re-
présenté 21 % du volume des transactions. Ce sont
essentiellement les français (38 %), les néerlandais
(37,5 %) et dans une moindre mesure les allemands
(11 %) qui achètent dans les boutiques en ligne belges.
En 2022, le redémarrage des voyages (après les années
“Covid”) devrait favoriser une poursuite de la croissance
de l’e-commerce.
ET NOMBRE DE TRANSACTIONS
160
140
120
100
80
60
40
20
0
14
12
10
8
6
4
2
0
Transactions en ligne
En milliards (EUR)
Nombre de transactions (millions)
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
ET PERSPECTIVES
87
RAPPORT DE GESTION
Moyenne
5 ans
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
-
2016 2017 2018 2019 2020 2021
1.061
628
666
513
496
1.896
Selon la revue EXPERTISE, la part de l’immobilier com-
mercial dans l’investissement belge a diminué de
quelques pourcents en 2021 avec un montant d’un
peu moins de 500 millions EUR pour un volume moyen
par transaction d’environ 4 millions EUR.
Cette (contre)performance place le marché à 50 % du
volume moyen des investissements en commerce de
ces dernières années (1,1 milliard EUR). La principale
explication réside dans le segment des shopping cen-
ters qui n’ont à nouveau connu aucune mutation pour
la 2
e
année consécutive même si les fondamentaux de
ce secteur restent favorables.
A l’inverse, le dynamisme affiché par les locations des
commerces de périphérie s’est propagé au marché
de l’investissement. Avec 317 millions EUR en 2021,
ce segment a fait mieux que sa moyenne annuelle
(303 millions EUR) porté par la popularité des supermar-
chés. A titre d’exemple, l’opération la plus marquante
de l’année a été la vente du portefeuille de Shopinvest
(Famille Kaesteker) à Retail Estates pour un peu plus
de 35 millions EUR.
Avec 23 %, le retail est néanmoins resté la catégorie
d’actifs la plus populaire après les bureaux (47 %).
Même si leurs parts augmentent, l’immobilier résiden-
tiel (14 %) et la logistique (9 %) ont suivi d’assez loin.
Durant les trois premiers trimestres de 2022, le vo-
lume d’investissement dans l’immobilier commercial
s’est élevé à 427 millions EUR portant l’ensemble du
parc retail en Belgique à une valeur de 13,9 milliards
EUR (-2 %) ; ce volume étant ventilé entre les shopping
centers (42,5 %), les commerces de périphérie / retail
parks (33,2 %) et les commerces urbains (24,3 %).
(000 K EUR)
88
Par catégorie, avec 302 millions EUR le commerce de
périphérie performe à nouveau via, entre autres, l’acqui-
Redevco, les exits de Court-Saint-Etienne et des phases
vente de portefeuilles de supermarchés alimentaires.
De son côté, le secteur high-streets (124 millions EUR)
ne représente toujours que la moitié de la moyenne
sur 5 ans, tandis que les Centres Commerciaux n’en-
registrent aucune vente comme signalé ci-avant.
Au niveau du profil des acheteurs, contrairement au
marché des bureaux, à forte connotation internationale,
l’immobilier de commerce en Belgique est un marché
local. Les Belges représentent 85 % des vendeurs et
92 % des acheteurs avec une particularité cette année,
l’activité d’un nombre relativement important d’inves-
tisseurs occasionnels en immobilier commercial, même
pour des tickets importants comme la vente du parc
commercial de Dour (par les actionnaires de Lotus
Bakeries) ou encore l’acquisition de retail en Wallonie
Des tickets plus petits dans les rues commerçantes,
dans une fourchette de 1 à 5 millions EUR, changent
de mains de manière cadencée, les biens horeca étant
désormais très prisés.
7 %
6 %
5 %
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
-1 %
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Retail de périphérie
Centres-villes
Centres commerciaux
10Y. Bond Yield
Fin décembre 2021, les taux de rendement prime en
immobilier commercial étaient fixé à 4,35 % en pieds
d’immeubles, 4,65 % dans le secteur des shoppings
centers et 5,60 % en Retail parks.
Tenant compte de la difficulté d’obtenir des permis (de
construire, d’exploitation) et de l’appétence du marché
(locataires et investisseurs) pour les actifs de périphérie,
certains experts supposent une lègère compression des
taux dans ce segment pour les 2 années à venir. Les
autres secteurs restant stables en 2023 suivis d’une
légère compression en 2024.
DÉVELOPPEMENTS
L’avenir des développeurs actifs en immobilier com-
mercial s’écrit plus que jamais en pointillé en Belgique
après 30 fructueuses années durant lesquelles la multi-
plication de Retail parks et autres centres commerciaux
ont dynamisé le marché.
Avec 19 millions de m² commerciaux (dont 60 % en
commerce de périphérie, 34 % en high-streets et 6 %
de shopping centers - hors retail local qui représente
à lui seul 10 millions de m²), le marché belge semble
être arrivé à saturation (210.000 commerces).
Pour le secteur des centres commerciaux, c’est la fin
d’un modèle, freiné par le monde politique qui ne sou-
haite plus de grands projets commerciaux afin de re-
dynamiser l’attractivité des centres-villes. Dans cette
catégorie, ne se concrétiseront (peut-être) que des
de City Mall par exemple). D’autres projets semblent
se compliquer d’années en années comme La Strada
de Wilhem & Co à La Louvière, le projet NEO 1 de URW
à Bruxelles, Broeklin à Machelen ou encore le Crystal
Park de Seraing.
Dans ce segment d’actifs, il s’agira surtout de moderni-
de Rich’l à Waterloo par Redevco) en l’accompagnant
parfois d’une extension obligatoire pour justifier l’in-
vestissement dans l’immobilier suranné.
L’avenir est davantage dans le développement des Retail
-
L’avenir s’inscrira également dans l’optimisation des
sites existants dont les projets vont se multiplier. Dans
cette optique, les propriétaires – comme Wereldhave
-
mercial conséquent verront leurs positions se renforcer.
La tendance générale sera de regrouper des magasins
périphériques existants au sein de retail parks intégrés
et accueillants. Les
stand alone
obsolètes, vidés de
leurs occupants, se verront alors affectés de nouvelles
destinations (logistique ou résidentiel par exemple).
Enfin, quel que soit la catégorie d’actifs, qu’il s’agisse de
nouveaux projets ou de relooking cosmétique, la dura-
bilité sera désormais la priorité sous l’impulsion d’une
législation européenne de plus en plus contraignante,
de la crise énergétique ou du fait de la conscientisation
de plus en plus accrue du public quant à la probléma-
tique climatique.
Sources : BNB, SPF Economie, PME, Classes Moyennes
et Energie, Cushman & Wakefield Belgium, JLL Belux,
CBRE Belgium, L’Echo, OCDE, FMI, Expertise et Retail
Update.
89
RAPPORT DE GESTION
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL
EN FRANCE
En 2021, la France a été le grand pays européen où
l’activité a le plus vite rattrapé son niveau d’avant la
crise sanitaire grâce, entre autres, à la fin des mesures
de restriction et le retour de la confiance des ménages.
En 2022, l’invasion russe en Ukraine a assombri les
perspectives économiques, en entraînant une forte
hausse des prix des matières premières, un rebond des
tensions d’approvisionnement et une augmentation
de l’incertitude. En témoigne l’indice de confiance des
ménages en recul constant depuis le début de l’année,
tout comme la consommation des ménages.
L’économie française reste toutefois portée par le re-
tour vers la normale des secteurs touchés par la crise
sanitaire : en moyenne annuelle, l’investissement et la
consommation (même si en baisse comme stipulé ci-
avant) restent dynamiques, et les créations d’emplois
sont élevées.
L’inflation, contenue par le “bouclier tarifaire” (sur le
prix du gaz, de l’électricité et des remises aux pompes
à essence), amorcerait une décrue : elle s’établirait à
+4,2 % en moyenne annuelle 2023 après +5,3 % en
2022. Le pouvoir d’achat des ménages serait préservé
en 2022 et augmenterait de 0,9 % en 2023.
Malgré un contexte incertain, le rétablissement des
finances publiques se poursuit tout en préservant le
potentiel de croissance de la France et en protégeant
les ménages et les entreprises face à la hausse des prix.
Enfin, malgré l’explosion de l’inflation et des tempéra-
tures élevées, l’été 2022 a confirmé le redressement
du marché du tourisme. Ainsi, la fréquentation est
quasiment revenue en juillet-août à son niveau de 2019.
Soutenu par le dynamisme de la clientèle française et
les bonnes performances des régions, le regain de
l’activité hôtelière s’explique également par le rebond
de la fréquentation à Paris et le retour en force des
touristes étrangers.
Contrairement à 2021, où l’activité des commerces avait
pleinement profité de l’effet de rattrapage post-Covid,
la situation est devenue plus incertaine en 2022.
Après le mouvement des gilets jaunes et les grèves
des transports en 2019, puis le déclenchement de
l’épidémie de Covid-19, l’envolée historique des prix
et les craintes de récession sont une nouvelle épreuve
pour le marché français des commerces.
Le marché du retail a jusqu’à présent bien résisté, bé-
néficiant de la poursuite des plans d’expansion des
enseignes. Les secteurs de l’alimentation et de la res-
tauration sont particulièrement dynamiques, de même
que celui du sport et des loisirs (exemple : Basic Fit avec
120 clubs ouverts en 1 an soit près de 600 points de
vente ouverts depuis son arrivée sur le marché français
en 2014).
Indicateurs économiques (en %) 2018 2019 2020 2021
Evolution du PIB 1,8 1,9 -7,9 6,8
Evolution du taux de chômage
(*)
8,7 8,1 7,8 7,8
Evolution annuelle de l'inflation (IPCH
**
) 1,8 1,1 0,5 1,6
Source : JLL
(*) : BIT, France métropolitaine, en % de la population active, moyenne annuelle
(**) : indice des prix à la consommation harmonisée
90
D’autres secteurs se portent bien également comme
la santé ou le discount (Normal, B&M, Action, Lidl,
Aldi) dont l’expansion galopante peut néanmoins être
contrainte par des difficultés à trouver les bons em-
placements.
En revanche, la part des enseignes de mode continue
de se réduire et si certaines poursuivent leur déve-
loppement, l’inquiétude grandissante des ménages
sur leur pouvoir d’achat pourrait les inciter à arbitrer
davantage leurs dépenses au profit d’autres produits
que l’habillement.
La hausse du nombre de nouvelles enseignes étran-
gères ouvrant leur première boutique en France est
une autre preuve de la résistance du marché. Une cin-
quantaine sont attendues en 2022, (Aquazzura, David
jamais atteint en 10 ans à l’exception de l’année 2019.
Très nombreuses en 2020 et 2021, les opérations de
rachats d’enseignes, en difficulté ou non, ont encore été
recensées depuis le début de 2022 dans des secteurs
Bertrand par exemple ou Invivo Retail qui a repris les
Boulangeries Louise), du jouet, de la mode et du sport.
VALEURS LOCATIVES
Les années 2020 et 2021 ont été marquées par la
renégociation des baux en cours et par la recherche
d’accords entre enseignes et bailleurs. Ces négocia-
tions ont mobilisé beaucoup de temps et d’énergie
avec parfois des ajustements de loyers là où les taux
d’efforts le justifiaient.
Néanmoins, les valeurs locatives ont pu se maintenir,
voire augmenter, pour les actifs les plus commercia-
lement attractifs (prime).
En particulier en périphérie où le modèle des Retail
parks nouvelle génération continue à faire consensus
tant auprès des enseignes que de la clientèle.
Certains segments de surface connaissent une hausse de
leurs valeurs locatives, principalement le format “phare”
(900-1300 m²) toujours recherché par des enseignes
de sport, discount et bricolage. Il en est de même pour
la tranche des petites surfaces (250-500 m²), prisées
par les enseignes qui se développent habituellement
en Centres Commerciaux (hygiène/beauté, services) et
souhaitent élargir leur champ d’action en périphérie.
Néanmoins, les stand alone, localisés en 2
e
rideau ou
développés de façon plus anarchique en extrémité de
zone peuvent connaitre quelques difficultés de com-
mercialisation.
Il n’est pas rare à cet effet d’assister à la transforma-
tion de certains de ces locaux à faible commercialité
en locaux d’activité ou d’entreposage.
Dans tous les cas, les nouveaux loyers négociés s’ac-
compagnent de façon presque systématique de mesures
d’accompagnement tels que des loyers progressifs et/ou
des franchises de loyers avec parfois des contributions
par le bailleur aux travaux d’aménagement du preneur.
Cette tendance va se poursuivre à moyen terme.
Tranche de
surface
Stand
alone
Retail park Prime Tendance
0 - 250 m² 200 - 250 230 - 300 450
251 - 500 m² 180 - 240 200 - 275 300
501 - 900 m² 150 -160 180 - 200 250
901 - 1.300 m² 140 - 190 150 - 200 220
1.301 - 2.000 m² 120 - 130 140 - 170 200
2.001 - 3.000 m² 70 - 100 100 - 130 150
Plus de 3.000 m² 60 - 90 70 - 100 120
91
RAPPORT DE GESTION
* DAB = droit au bail et DE = droit d’entrée
PART DES VENTES EN LIGNE SUR L'ENSEMBLE
DU COMMERCE DE DÉTAIL EN FRANCE
Après avoir explosé lors des confinements de 2020
et avoir conservé un rythme élevé en 2021, le chiffre
d’affaires des ventes en ligne a chuté de 15 % sur un
an au 1
er
trimestre 2022, puis retrouvé une tendance
haussière au 2
e
trimestre (+10 %).
Sur l’ensemble de l’année 2022, le volume des ventes
en ligne devrait dépasser les 140 milliards EUR et aura
ainsi doublé par rapport à 2016.
Toutefois la tendance actuelle semble bien être à la
normalisation de la consommation en ligne, liée no-
tamment à la reprise des déplacements et à la baisse
du télétravail.
D’autres facteurs pourraient peser en 2022 sur les
performances de l’e-commerce, comme la hausse de
l’inflation, des problèmes d’approvisionnement mais
aussi de la fin du retour gratuit des produits par cer-
taines marques ou plateformes de vente en ligne.
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
ET PERSPECTIVES
Le 2
e
trimestre 2022 avait confirmé le retour des
commerces sur le devant de la scène. La bonne dyna-
mique s’est prolongée depuis le début du 3
e
trimestre
puisque les sommes engagées sur le marché français
des commerces à fin septembre totalisent près de
4,6 milliards EUR soit largement plus que toute l’année
2021 (3,2 milliards EUR).
Cette belle performance tient notamment au
nombre important de transactions supérieures à
100 millions EUR
(13 à fin septembre 2022 contre 4 en
2021) signées depuis janvier. D’autres seront finalisées
d’ici la fin de l’année, si bien que les volumes investis
pourraient dépasser les 5 milliards EUR sur l’ensemble
de l’année 2022.
Toutes les typologies d’actifs ont animé le marché en
2022. Les rues commerçantes ont retrouvé leur position
dominante (41 %) grâce à la finalisation de 2 transac-
150 Champs-Elysées et celle par la famille DRAY d’un
portefeuille mixte comprenant une part significative
Après une très bonne année 2021 (1,4 milliard EUR),
les Parc d’Activités Commerciales (PAC) continuent de
capitaliser sur la résistance de la périphérie à la crise
sanitaire. Ils rassemblent 25 % des volumes investis en
commerces lors des 8 premiers mois de 2022 grâce à
quelques grandes cessions de portefeuilles d’enseignes
et de plusieurs Retail Parks (dont Shopping Parc de Carré
Sénart ou Mon beau Buchelay par exemple).
Les Centres Commerciaux rassemblent quant à eux
1 milliard EUR, montant élevé mais dont 87 % corres-
pondent à la somme de 4 transactions supérieures
ou égales à 100 millions EUR dont la cession au 3
ème
92
120
100
80
60
40
20
0
20 %
15 %
10 %
5 %
0 %
2016
2017
2018
2019
2020
2021
8 %
9 % 9 %
10 %
13 %
14 %
71,5
81,7
92,6
103,4
112,2
129,1
Part de marché
de l’e-commerce
CA (mds EUR)
(mds EUR)
Les français restent de loin les principaux acteurs du
marché hexagonal. Ils concentrent 75 % des volumes
investis en commerces depuis le début de 2022 et 11
des 13 transactions supérieures à 100 millions EUR.
Les SCPI/OPCI sont particulièrement actifs et présents
sur tous les segments du marché.
La part des investisseurs étrangers reste modeste même
si elle a récemment été gonflée par la cession du 150
avenue des Champs-Elysées. Parmi leurs opérations
significatives figurent d’autres acquisitions de magasins
de pieds d’immeuble (flagship Louboutin, 10 avenue de
Adresse / Actif Type Ville Vendeur Acquéreur Prix
150 avenue des Champs-Élysées PI Paris 8e Cheval Paris
Carré Sénart (45 %) CC Lieusaint (77)
Unibail-Rodamco-
Westfield
/ BNP Paribas
Portefeuille “Dray” PI Paris, 2
e
, Paris 8
e
Famille Dray
CC
(59)
Unibail-Rodamco-
Westfield
Ceetrus
(49 %)
AUT Paris 15
e
Altarea Cogedim
Crédit Agricole
Assurances (Predica)
Portefeuille “Olympe” (Décathlon) PAC France AEW BNP Paribas Reim
Portefeuille “Fast” (Burger King /
Quick)
PAC France
Association Familiale
Mulliez
ARES Management
Portefeuille Carmila CC/PAC France Carmila Batipart/ Atland
Shopping Parc de Carré Sénart PAC Lieusaint (77)
Unibail-Rodamco-
Westfield
Amundi
Les Flâneries CC
La Roche-sur-Yon
(85)
Privé
Patrimoine, Foncière
Magellan
PI Province
Magasins
PC France Klépierre Atland
Mon Beau Buchelay PAC Buchelay (78)
Ortis Invest / Cie de
Phalsbourg
BNP Paribas Reim
Enox PAC Nuveen BNP Paribas Reim
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
0 %
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
8M 2022
Part de marché de l’e-commerce
CA (milliards EUR)
93
RAPPORT DE GESTION
ÉVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS
EN COMMERCES
EXEMPLES DE TRANSACTIONS DE COMMERCES EN FRANCE EN 2022
Source : Knight Frank
3,5 4 3,8 7,8 5,3 5,8 4,3 4,8 6 4,6 3,2 4,6
13 %
25 %
Source : Knight Frank
> 200 millions EUR 100-200 millions EUR 50-100 millions EUR
CA (mds EUR)
Part des commerces (%)
TAUX DE RENDEMENT
Les taux de rendement sont restés stables sur tous les
segments de marché depuis un an, à l’exception de la
légère compression observée fin 2021 sur le segment
des Retail parks.
Compte tenu du changement radical de contexte finan-
cier lié à la hausse des taux d’intérêt et à l’explosion de
l’inflation, un début de décompression a été enregistré
au 3
e
trimestre 2022. Ce mouvement s’accélérera ces
prochains mois sur toutes les typologies d’actifs.
ÉVOLUTION DES OUVERTURES PAR TYPE DE FORMAT
(en France, sur le volume total en m
2
)
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Retail Parks
Centres
commerciaux
Centres-villes
Autres
2017
2018
2019
2020
2021
2022
94
DÉVELOPPEMENTS
Le déclin de la création de nouvelles surfaces commer-
ciales est une tendance structurelle du marché français,
liée à l’arrivée à maturité de son parc immobilier, du
poids croissant des recours et du durcissement de la ré-
glementation encadrant les nouveaux développements.
Leur baisse est illustrée par la chute des m² autorisés
et commencés, ainsi que par le nombre de plus en plus
restreint de grands projets autorisés en CNAC.
A titre d’exemple, la taille moyenne des projets exa-
minés en CNAC en 2022 est de 2.056 m² soit 52 % de
moins par rapport à la période 2016-2019.
Cette situation conforte les ensembles existants,
dont un nombre de plus en plus élevé, qu’il s’agisse
de centres commerciaux ou de Retail parks, sont en
cours de transformation afin de mieux répondre aux
attentes des consommateurs.
2017
2018
2019
2020
2021
6,00 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
2,00 %
1,00 %
0,00 %
Retail parks
Centre commerciaux
Pieds d’immeubles
Source : Knight Frank
Après avoir fortement diminué en 2020, les ouvertures
de nouveaux m² commerciaux étaient reparties à la
hausse en 2021, gonflées par les inaugurations de
projets retardées par la crise sanitaire.
En 2022, la tendance est de nouveau baissière : un
peu plus de 250.000 m² ont ainsi ouvert depuis le
début de l’année.
Les ouvertures de nouveaux Retail parks ont été parti-
culièrement faibles (exemple : Rocadest à Carcassonne),
confirmant le net ralentissement des nouveaux déve-
loppements après plusieurs années d’expansion.
Quant aux Centres Commerciaux, les développe-
ments se sont redressés en 2022 (90.000 m² sur
les 8 premiers mois de l’année avec des ouvertures
prévues sur le 4
e
mais après une année atone en 2021 (seulement
100.000 m² inaugurés) et avec un nombre très réduit
de créations ex nihilo.
OUVERTURE DE RETAIL PARKS EN FRANCE
(en m
2
,
en France métropolitaine)
EXEMPLES D’OUVERTURES DE RETAIL PARKS
Centre Ville Type Surface (m
2
)
Paris (75) extension / redeveloppement 30 700
CENTRE LECLERC Ares (33) transfert / extension 30 600
Cergy (95) extension / redeveloppement 22 500
Échirolles (38) extension 16 500
ROCADEST Carcassonne (11) creation 14 800
Bordeaux (33) redeveloppement / transformation 7 500
CNIT Puteaux (92) extension / redeveloppement 7 000
Saint-Etienne (42) redeveloppement / transformation 5 200
BEAULIEU Nantes (44) extension 4 300
Sources : Knight Frank “le marché immobilier des commerces en France” sept. 2022 /JLL- Analyses trimestrielles du
marché des Commerces – France, Cushman & Wakefield- rapports d’expertises et Flash Invest trimestriels
2017
2018
2019
2020
2021
2022
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Créations
Autres (extensions, rénovations)
95
RAPPORT DE GESTION
Retail parks
Centre commerciaux
Pieds d’immeubles
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL
EN ESPAGNE
En 2021, après un 1
er
trimestre encore marqué par la
3
ème
évolution positive. L’Espagne n’a toutefois pas encore
atteint le niveau d’activité pré-crise sanitaire sous l’effet
d’une évolution moins performante qu’attendue de la
consommation privée et d’une reprise encore partielle
du tourisme international, estimée à 50 % du niveau
de 2019 dans un contexte sanitaire toujours inégal au
cours de l’année.
Par ailleurs, les prix de l’énergie ont commencé à aug-
menter dès l’été conduisant à une inflation annuelle
moyenne de 3,1 %.
S’agissant du marché du travail, l’Espagne est revenue
au niveau pré-crise. Même si le pays compte toujours
un des taux de chômage les plus élevés de l’Union
européenne, l’impact a été relativement limité en com-
paraison à la crise financière de 2009-2012, grâce à
l’utilisation massive du chômage partiel pendant la
crise sanitaire qui a couvert jusqu’à 3,4 millions de
personnes lors de la 1
ère
vague.
Quant aux finances publiques, le déficit public a forte-
ment diminué sous l’effet d’un recouvrement record
impulsé par la reprise de l’activité et de la fin progressive
des mesures d’urgence. De même, la dette publique a
inversé la tendance à la hausse de 2020 et enregistre
un léger recul en 2021 (118,4 % du PIB).
En parallèle, le Plan espagnol de Récupération, de
Transformation et de Résilience, adopté par le conseil
ECOFIN en juillet 2021, a commencé à être déployé au
cours du 2
ème
semestre. Ce plan constitue une feuille de
route pour la période 2021-2023 et prévoit de mobili-
ser 70 milliards EUR de subventions attribuées à l’Es-
pagne dans le cadre du plan de relance européen (Next
l’économie après le choc causé par la crise sanitaire
et transformer le modèle productif selon 4 grandes
priorités : la transition écologique, la transition nu-
mérique, la cohésion sociale et territoriale et l’égalité
femme-homme.
Malgré le Plan, la phase de reprise constatée fin 2021 s’est
ralentie début 2022 à la suite de l’invasion de l’Ukraine
par la Russie. Bien que peu exposée directement à ces 2
pays, l’économie espagnole est touchée par les effets indi
-
rects de cette guerre par le biais de l’inflation “importée”,
mettant un terme au scénario prévu de “normalisation”
des prix de l’énergie à partir du printemps.
Dans ce contexte, l’Espagne s’est dotée d’un plan de
réponse à la guerre d’un volume de 16 milliards EUR.
Les mesures phares consistent à subventionner les
carburants et à mettre en place un mécanisme de mo-
dération du prix de gros de l’électricité. Au-delà, on
retrouve également diverses mesures de soutien du
pouvoir d’achat, notamment des ménages vulnérables,
et de nouveaux prêts garantis pour les entreprises.
Les défis majeurs pour les prochaines années
concernent la mise en œuvre du plan national de re-
lance et de résilience et la maîtrise de l’inflation générée
notamment par la hausse des prix de l’énergie.
Indicateurs économiques Espagne 2018 2019 2020 2021
Croissance annuelle du PIB ( %) 2,4 1,95 -10,84 5,13
Taux de chômage ( % pop. act.) 14,8 14,1 16,2 14,78
1,7 0,7 -0,3 3,1
96
Au niveau du commerce de détail, on retrouve les ni-
veaux de fréquentation atteints avant la pandémie.
Certaines activités ont mieux performé que d’autres,
comme le sport, les animaleries ou encore l’électro-
ménager. Pour les catégories du prêt-à-porter et des
services, on constate une augmentation des ventes
qui laisse présager des perspectives positives, même
si ces catégories restent réservées sur le maintien du
niveau des dépenses dans un contexte d’évolution des
habitudes de consommation des jeunes générations
et d’une possible baisse du pouvoir d’achat.
Une autre interrogation, plus générale, se pose à pro-
pos du développement des enseignes commerciales
en période post-Covid. On peut cependant supposer
que les retailers continueront à se focaliser sur les
emplacements stratégiques pour leurs implantations
physiques et viseront l’efficience opérationnelle par la
contraction de leur taux d’effort (tentative de négocia-
tion à la baisse des loyers) et la fermeture des points de
vente les moins rentables. Cette tendance bénéficiera
aux sites commerciaux les plus dominants dans leur
zone de chalandise.
Au premier semestre 2022, les loyers moyens négociés
en Centres Commerciaux et Retail parks, malgré une
situation économique générale maussade, sont restés
similaires aux années précédentes et oscillent entre
18 et 19 EUR/m²/mois htva avec une forte disparité
entre les actifs “premium” (32 EUR/m
2
/mois) et les
sites secondaires (14 EUR/m
2
/mois). L’inflation pourrait
compenser certains ajustements de loyers dans cette
catégorie d’actifs.
Le déclin des footfalls (malgré le retour progressif
et encourageant des touristes) a eu un impact sur
les loyers en centres-villes qui naviguent en fonc
-
tion de l’attractivité commerciale des artères entre
265 EUR/m²/mois (Portal Del Angel – Barcelona).
Le shopping “physique” reste de loin le canal de
consommation préféré des espagnols.
En conséquence, les parts de marché des ventes en
ligne, dont on estime le volume à 57,7 milliards EUR en
2021 (vs 51,6 milliards EUR en 2020), sont largement
inférieures aux autres pays européens.
Les divertissements (sportifs, artistiques, récréatifs)
ont été le principal moteur de croissance avec 39 %
d’augmentation. Les jouets, livres et cadeaux ont perdu
4 % suite au retour des consommateurs en magasin.
La part du retail dans l’e-commerce est passé de 38 %
en 2020 à 40 % en 2021 dont 8,1 % pour la catégorie
textile (la plus importante) et 3,7 % pour les supermar-
chés/hypermarchés.
Au second semestre 2021, 48 % des espagnols ont
effectué des achats en ligne et 90,3 % ont réceptionné
leurs colis à domicile.
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
ET PERSPECTIVES
Comparé aux années précédentes, 2021, par des durées
anormalement longues de finalisation de négociations,
fut une année compliquée pour l’investissement en
immeubles commerciaux avec un volume global de
995 millions EUR (vs 2,3 milliards EUR en 2020).
97
RAPPORT DE GESTION
10 %
18 %
72 %
E-commerce Centres
commerciaux
Centres-villes
ÉVOLUTION DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT TAUX DE RENDEMENT
4,00
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
1,0
0,50
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Sept 2022
8,00 %
7,00 %
6,00 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
2,00 %
1,00 %
0
Retail Parks
Centres-villes
Centres commerciaux
5,25 %
3,40 %
5,00 %
Cependant, 2022 a bien démarré (excès de liquidi-
tés, forte demande en général et plus particulière-
ment pour les Retail parks qui se sont montrés ré-
siliants en période de crise sanitaire et performants
en période post-pandémie) ; le volume d’investisse-
ment en actif retail (tous secteurs confondus) entre
janvier et août 2022 s’est élevé à un montant de
1,16 milliard EUR .
Alors que les supermarchés ont été les principaux
protagonistes en 2021 avec plus de 45 % du total des
investissements en retail, durant les 6 premiers mois de
2022, tous les segments du marché ont été considérés
par les investisseurs soit 58 % en Centres commerciaux
et supermarchés, 23 % en centres-villes et 19 % en
commerces de périphérie.
Durant ce premier semestre, les acheteurs étrangers
(dont 55 % d’européens) se sont montrés les plus dy-
namiques à l’exception du segment des centres-villes
(88 % d’acheteurs nationaux).
Le ralentissement économique des années 2020 et
2021 avait freiné les stratégies de désinvestissse-
ment des principaux propriétaires qui commencent à
nouveau à proposer leurs biens à la vente soit environ
1,25 milliard EUR qui a été mis sur le marché depuis
mi-2022 dont 65 % dans la catégorie Centres Com-
merciaux et 24 % en supermarchés.
Dépendant de l’évolution de la situation internationale,
le dernier trimestre 2022 pourrait se révéler particu-
lièrement actif.
En milliards EUR
98
L’absence de demande et les réductions de loyer récla-
mées par les preneurs durant et après la pandémie ont
ralenti les ventes de certains actifs dont les propriétaires
ne souhaitaient pas voir le taux de rendement se relever.
En conséquence, durant tout le premier semestre 2022,
les taux de rendement sont restés stables à 5,25 %
pour la catégorie des Centres Commerciaux prime, 5 %
pour les Retail parks, 4,5 % pour les supermarchés et
3,4 % pour les commerces de centre-ville (
high-streets
).
Suite à l’augmentation des taux d’intérêt, ces rende-
ments pourraient se voir modifiés à court terme. L’in-
certitude sur l’évolution de l’économie et l’absence de
financement pourraient pousser les investisseurs à
adopter une position attentiste.
Cependant, la stabilité des loyers, la résilience du sec-
teur en général et le niveau du taux de rendement des
Centres Commerciaux comparés aux autres catégories
retail contribueront à l’attractivité soutenue des actifs
commerciaux auprès des investisseurs potentiels.
EXEMPLES DE TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2021
EN COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE ET CENTRES COMMERCIAUX
Type Nom Ville
Surface GLA
(m
2
)
Vendeur Acheteur
Centre
commercial
Torrecárdenas Shopping
Center*
Almería 61.590 Bogaris Lighthouse
Finestrelles Shopping
Center
Esplugues de
Llobregat
39.250 Equilis Frey Invest
Rosaleda Shopping Center* Málaga 46.755
Hispania Retail
Properties
Carmila
Abella Shopping Center Lugo 31.000 Blackstone FamilyCash
Supermarché
Pradera Portfolio various 30.000 Pradera
Carrefour Portfolio various 16.200 BaringsRE MDSR
Picasso Portfolio* various 70.100 AEW various
Retail park
Parque Mediterráneo Retail Park Cartagena 66.000
Soc. Ind.
Cartagenera de
Desarrollo
Frey Invest
Bahía Real Retail Park Camargo 20.000
Burlington
Savills IM
Alcora Plaza RetailPark* Alcorcón 16.800 AEW
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Sept 2022
99
RAPPORT DE GESTION
Source : Savills | *advised by Savills
Province Ville Nom Développeur Catégorie
Surface GLA
Madrid Madrid
Canalejas
OHL, Inmobiliaria
Espacio y Mohari
Limited
Small SC 15.000
Mirasierra
Ten Brinke Retail Park 9.800
Ouvertures
Barcelona
Nova Center Titan Properties
Medium
Shopping Center
23.000
Park
Cel Urba Retail Park 32.000
Madrid Madrid Espacio Caleido
Inmobiliaria Espacio /
Espacio Caleido
Small Shopping
Center
15.000
Palmas, Las
Arrecife (Lanzarote)
Open Mall
Lanzarote
Parque Islas Canarias
Medium
Shopping Center
35.100
San Cristobal de la
Laguna
San Cristobal de
la Laguna Retail
Park
Leroy Merlin Retail Park 23.000
Pontevedra Nigrán
Nasas Nigrán
Retail Park
LR21 (López Real
Inversiones 2021)
Retail Park 27.238
Salamanca Salamanca
Atalaya del
Tormes Retail
Park
Mazabi Retail Park 5.761
Total futures ouvertures 161.099
Total GLA 185.899
DÉVELOPPEMENTS
Dans les 3 prochaines années, 38 projets retail totali-
sant 930.000 m² sont susceptibles d’être développés. 9
d’être livrés avant la fin de l’année 2022.
La plupart de ces projets (27) concernent des Retail
parks qui persistent à être le format qui offre le plus
d’opportunités notamment dans les concepts urbains
de taille moyenne.
100
Source : Savills, AECC
101
RAPPORT DE GESTION
En date de septembre 2022, le stock des Centres
Commerciaux et Retail parks représente environ
17,6 millions de m² et développe en conséquence une
densité commerciale de 373 m²/1.000 habitants.
Dans les 4 à 5 ans, ce stock pourrait dépasser les
18,7 millions de m² ce qui augmenterait la densité
commerciale à 396 m²/1.000 habitants.
Cependant, les incertitudes géopolitiques et les ten-
sions économiques qui en découlent pourraient retarder
certains projets, voire les paralyser complètement.
OUVETURES RETAIL PRÉVUES
600
500
400
300
200
100
0
25
20
15
10
5
0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Nombre d'ouvertures
Nombre d'ouvertures
PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ D'ASCENCIO
IMMEUBLES COMMERCIAUX BELGIQUE –
DISPONIBLES A LA LOCATION
Sites (au 30/09/2022, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Aarschot (3200)
21 Liersesteenweg
Cluster 2000 2.955 m² 293 100 % 293 279
Andenne (5300)
135 Avenue Roi Albert
Stand alone
(alimentaire)
2000 2.386 m² 185 100 % 185 179
Anderlecht (1070)
1024 Chaussée de Ninove
Stand alone 1962 1.061 m² 154 100 % 154 101
Anderlecht (1070)
112-113 Digue du Canal
Stand alone
(alimentaire)
2018 1.977 m² 292 100 % 292 257
Auderghem (1160)
1130 Chaussée de Wavre
Stand alone 2006 1.810 m² 318 100 % 318 272
Berchem (2600)
85 Fruithoflaan
Stand alone
(alimentaire)
1971 2.685 m² 276 100 % 276 269
Boncelles (4100)
20-24 Route du Condroz
Cluster 1995 3.000 m² 512 100 % 512 449
Boncelles (4100)
114 Rue de Tilff
Cluster 2004 602 m² 134 100 % 134 117
Braine l'Alleud (1420)
15 Place St Sébastien
Stand alone
(alimentaire)
1978 1.525 m² 108 100 % 108 114
Bruges (8000)
160 Legeweg
Stand alone 1995 999 m² 90 100 % 90 90
Chapelle-lez-Herlaimont
(7160)
93 Rue de la Hestre
Stand alone
(alimentaire)
1973 2.237 m² 239 100 % 239 179
Châtelet (6200)
55 Rue de la Station
Stand alone
(alimentaire)
1998 2.500 m² 186 100 % 186 175
Châtelineau (6200)
45 Rue des Prés
Stand alone
(alimentaire)
1993 1.924 m² 129 100 % 129 125
Châtelineau "Cora" (6200)
Rue du Trieu-Kaisin
Retail Park 1990 23.253 m² 2.515 100 % 2.515 2.219
102
Sites (au 30/09/2022, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Couillet "Bellefleur" (6010)
219 Chaussée de
Philippeville
Retail Park 1970 2.757 m² 197 94 % 211 249
Couillet "Bellefleur" (6010)
304-317 Chaussée de
Philippeville
Retail Park 1990 228 m² 49 100 % 49 41
Couillet "Bellefleur" (6010)
329 Chaussée de
Philippeville
Retail Park 2014 20.656 m² 2.514 100 % 2.514 2.475
Courcelles (6180)
Rue du 28 Juin
Stand alone
(bricolage)
2005 2.495 m² 194 100 % 194 176
Dendermonde (9200)
159 Heirbaan
Stand alone
(alimentaire)
1970 3.090 m² 407 100 % 407 201
Dendermonde (9200)
24 Mechelsesteenweg
Cluster 1983 4.356 m² 436 100 % 436 362
Frameries (7080)
5 Rue Archimède
Stand alone
(alimentaire)
1978 2.180 m² 181 100 % 181 153
28 Avenue de la Faculté
d'Agronomie
Cluster 1976 2.107 m² 181 100 % 181 179
20 Pilorijstraat
Stand alone
(alimentaire)
1960 3.037 m² 272 100 % 272 252
Square des Papeteries
Commerce
de pied
d'immeuble
2015 10.256 m² 1.836 95 % 1.920 1.532
(6280)
138 Route de Philippeville
Retail Park 2000 8.085 m² 546 100 % 546 479
196 Route de Philippeville
Cluster 1979 3.368 m² 337 100 % 337 337
182-184 Rue Neuve
Cluster 1988 1.509 m² 144 100 % 144 136
103
RAPPORT DE GESTION
Sites (au 30/09/2022, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
23 Rue du Temple
Stand alone
(alimentaire)
1975 1.957 m² 0 0 % 127 127
252 Chaussée de Ransart
Stand alone
(alimentaire)
1989 2.725 m² 288 100 % 288 273
204A Rue de Marchienne
Stand alone
(alimentaire)
1977 2.431 m² 207 100 % 207 219
Hamme Mille (1320)
27 Chaussée de Louvain
Cluster 2013 3.764 m² 369 100 % 369 341
Hannut "Orchidée Plaza"
(4280)
54 Route de Huy
Retail Park 1986 9.586 m² 662 76 % 881 896
Hannut (4280)
57 Route de Landen
Cluster 2000 3.435 m² 316 81 % 381 341
Hannut (4280)
51 Route de Landen
Cluster 2000 1.889 m² 185 100 % 185 189
Hoboken (2660)
586 Sint
Bernardsesteenweg
Stand alone
(alimentaire)
1988 4.620 m² 485 100 % 485 370
Huy (4500)
19A Quai d'Arona
Stand alone
(bricolage)
2002 1.969 m² 202 100 % 202 177
Jambes (5100)
14 Rue de la Poudrière
Cluster 1986 2.760 m² 240 100 % 240 221
Jemappes (7012)
934 Avenue Maréchal Foch
Retail Park 1966 10.335 m² 546 67 % 766 664
Jemeppe-Sur-Sambre
(5190)
143 Rue Hittelet
Cluster 2006 1.543 m² 159 100 % 159 154
Jodoigne (1370)
61A Rue du Piétrain
Stand alone
(alimentaire)
1987 2.245 m² 157 100 % 157 157
Jumet (6040)
22 Rue de Dampremy
Stand alone
(alimentaire)
1975 1.730 m² 155 100 % 155 147
Kortrijk (8500)
Stand alone
(alimentaire)
1965 2.309 m² 245 100 % 245 231
La Louvière (7100)
5 Avenue de la Wallonie
Stand alone 1991 1.000 m² 108 100 % 108 95
La Louvière "Cora" (7100)
28 Rue de la Franco Belge
Retail Park 1990 25.734 m² 2.736 100 % 2.736 2.481
104
Sites (au 30/09/2022, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Laeken (1020)
185-191 Rue Marie-
Christine
Commerce
de pied
d'immeuble
2001 1.638 m² 213 61 % 308 245
Lambusart (6220)
Route de Fleurus et Wainage
Stand alone
(alimentaire)
1976 2.600 m² 144 100 % 144 156
Leuze (7900)
1 Avenue de l'Artisanat
Cluster 2006 3.464 m² 286 100 % 286 260
Liège (4000)
2-8 Rue du Laveu
Cluster 1991 2.290 m² 184 100 % 184 172
Loverval (6280)
11 Allée des Sports
Retail Park 2002 5.621 m² 489 100 % 489 420
Marchienne-au-Pont (6030)
3-5 Rue de l'Hôpital
Stand alone
(alimentaire)
1976 2.010 m² 170 100 % 170 131
Messancy "Cora" (6780)
220 Route d'Arlon
Retail Park 2001 19.482 m² 752 94 % 801 798
Morlanwelz (7140)
19 Rue Pont du Nil
Retail Park 2004 3.956 m² 310 78 % 383 337
Nivelles (1400)
6 Rue du Tienne à Deux
Stand alone
(alimentaire)
1983 3.308 m² 281 100 % 281 281
Ottignies (1340)
127 Avenue Provinciale
Stand alone
(alimentaire)
1984 2.127 m² 188 100 % 188 188
Philippeville (5600)
47 Rue de France
Stand alone
(alimentaire)
1989 1.677 m² 217 100 % 217 201
Philippeville (5600)
2 Rue de Neuville
Stand alone 2003 1.236 m² 130 100 % 130 124
Rocourt "Cora" (4000)
269 Chaussée de Tongres
Stand alone
(bricolage)
1990 7.367 m² 622 100 % 622 700
99 Rue Albert Dufrane
Stand alone
(alimentaire)
1980 2.026 m² 177 100 % 177 142
Schelle (2627)
35 Boomsesteenweg
Stand alone 1993 5.375 m² 612 100 % 612 564
105
RAPPORT DE GESTION
Sites (au 30/09/2022, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Soignies (7060)
17 Rue du Nouveau Monde
Stand alone
(alimentaire)
1975 2.899 m² 260 100 % 260 246
Tournai (7500)
22-24 Rue de la Tête d'Or
Stand alone
(alimentaire)
1958 2.713 m² 548 100 % 548 231
Trazegnies (6183)
Stand alone
(alimentaire)
1974 2.869 m² 132 100 % 132 201
Tubize (1480)
2 Rue du Pont Demeur
Cluster 2002 3.065 m² 322 100 % 322 297
Turnhout (2300)
Stand alone
(alimentaire)
1966 2.503 m² 566 100 % 566 288
Uccle "Shopping De Fré"
(1180)
82 Avenue de Fré
-
merciale
1970 3.826 m² 316 85 % 373 367
Walcourt (5650)
34 Rue de la Forge
Stand alone
(alimentaire)
2004 1.680 m² 162 100 % 162 143
Waremme (4300)
189 Chaussée Romaine
Stand alone
(alimentaire)
2003 2.043 m² 159 100 % 159 184
Wavre (1300)
9 Avenue des Princes
Stand alone
(alimentaire)
1986 2.358 m² 214 100 % 214 231
TOTAL COMMERCES BELGIQUE 281.200 27.238 96,04 % 28.244 25.382
106
IMMEUBLES COMMERCIAUX FRANCE -
DISPONIBLES À LA LOCATION
Sites (au 30/09/2022, les
sites français sont détenus
par des filiales à 100 % ou
par la succursale française de
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
(*)
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Aix en Provence (13100)
Avenue des Infirmiers
Quartier Saint-Jérôme
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1964 3.092 m² 798 100 % 798 771
Annecy (Seynod) (74370)
18, rue Zanaroli (détenu
par la SCI Seynod Barral)
Stand alone
(alimentaire)
2004 1.388 m² 206 100 % 206 206
Antibes (06160)
Avenue Nicolas Ausset
Antibes
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1976 4.614 m² 943 100 % 943 902
Bourgoin Jallieu (38300)
Rue Edouard Branly
(détenu par la SCI La
Pierre de l'Isle)
Cluster 1975 4.978 m² 321
66 %
484 475
Brives Charensac (43700)
127, Avenue Charles
Dupuy (détenu par la SCI
Candice Brives)
Stand alone
(alimentaire)
2006 2.296 m² 268 100 % 268 258
Chalon sur Saône "Les
Portes du Sud" (71100)
Rue René Cassin
(détenu par la SCI Les
Portes du Sud)
Retail Park 2010 13.179 m² 1.575 100 % 1575 1.525
Chanas (38150)
Route de Lyon - ZAC du
Parc du Soleil
(détenu par la SCI du
Rond Point)
Stand alone
(alimentaire)
1997 1.750 m² 0
0 %
171 171
Chasse-sur-Rhône
(38670)
Rondpoint des
Charneveaux - Rue
Pasteur (détenu par la SCI
du Rond Point)
Stand alone
(alimentaire)
2002 2.012 m² 318 100 % 318 286
107
RAPPORT DE GESTION
Sites (au 30/09/2022, les
sites français sont détenus
par des filiales à 100 % ou
par la succursale française de
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
(*)
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Choisey (39100)
ZAC du Paradis
(détenu par la SCI
Seynod Barral)
Stand alone
(alimentaire)
2005 2.123 m² 339 100 % 339 338
Civrieux d'Azergues
(Lozanne) (69380)
de Lyon
(détenu par la SCI Les
Halles de Lozanne)
Stand alone
(alimentaire)
2010 2.080 m² 242 100 % 242 241
Clermont Ferrand (63000)
10, Boulevard Saint Jean
(détenu par la SCI
Clermont Saint Jean)
Stand alone
(alimentaire)
2006 2.146 m² 323 100 % 323 308
Cormontreuil (51350)
(détenu par la succursale
française)
Cluster 2008 13.471 m² 1.463 100 % 1463 1.391
Crèches-sur-Saône "Parc
des Bouchardes" (71680)
Lieudit Les Bouchardes
(détenu par la succursale
française)
Retail Park 2009 11.618 m² 1.390 100 % 1390 1.321
Crèches-sur-Saône "Parc
des Bouchardes" (71680)
Lieudit Les Bouchardes
(détenu par la SCI Les
Halles de Crèches)
Stand alone
(alimentaire)
2009 1.963 m² 202 100 % 202 199
Echirolles (38130)
(détenu par la SCI
Stand alone
(alimentaire)
2006 2.366 m² 352 100 % 352 350
Essey-lès-Nancy (54270)
Rue Catherine Sauvage
(détenu par la SCI ZTF
Essey les Nancy)
Stand alone
(alimentaire)
2007 2.043 m² 236 100 % 236 226
5-7, Route de Dampierre
et 5, rue Denis Papin
Stand alone
(alimentaire)
2015 2.348 m² 603 100 % 603 568
Houdemont (54180)
6, Avenue des Erables
(détenu par la succursale
française)
Stand alone 2014 7.000 m² 702 100 % 702 650
108
Sites (au 30/09/2022, les
sites français sont détenus
par des filiales à 100 % ou
par la succursale française de
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
(*)
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Isle d'Abeau (38080)
ZAC St Hubert - Secteur
les Sayes
(détenu par la SCI La
Pierre de l'Isle)
Stand alone
(alimentaire)
2006 1.713 m² 262 100 % 262 261
Isle d'Abeau (38080)
ZAC St Hubert - Secteur
les Sayes
(détenu par la SCI La
Pierre de l'Isle)
Cluster 2013 1.050 m² 159 100 % 159 159
Le Cannet (06110)
17-21, Boulevard Jean
Moulin
(détenu par la SCI Cannet
Jourdan)
Stand alone
(alimentaire)
2007 1.961 m² 281 100 % 281 267
Le Creusot (71200)
83, Avenue de la
République
(détenu par la SCI Harfleur
2005)
Stand alone
(alimentaire)
2006 2.169 m² 224 100 % 224 187
Marsannay-La-Côte
(21160)
Allée du Docteur Lépine
(détenu par la SCI de la
Cote)
Stand alone
(alimentaire)
2010 2.081 m² 283 100 % 283 282
Marseille Delprat (13013)
Boulevard Marcel Delprat
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1996 5.495 m² 1.654 100 % 1.654 1.515
Mouans Sartoux (06370)
1006, Chemin des
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
1986 5.128 m² 918 100 % 918 844
Nîmes (30000)
1245, Route de Saint
(détenu par la SCI du Mas
des Abeilles)
Stand alone
(alimentaire)
2003 2.075 m² 284 100 % 284 261
Rots "Parc des Drapeaux"
(14980) Avenue des
Drapeaux
(détenu par la succursale
française)
Retail Park 2011 &
2016
23.981 m² 2.943 100 % 2.943 2.910
109
RAPPORT DE GESTION
Sites (au 30/09/2022, les
sites français sont détenus
par des filiales à 100 % ou
par la succursale française de
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
(*)
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Saint Aunes "Parc des
Cyprès" (34130)
Parc d'activités Saint
Antoine
(détenu par la SCI Saint
Aunès Retail Parc)
Retail Park 2012 9.728 m² 1.304 100 %
1.304
1.285
Seyssins (38180)
2, Rue Henri Dunant
(détenu par la SCI Kevin)
Stand alone
(alimentaire)
1992 1.702 m² 205 100 % 205 204
Teste de Buch (33260)
11, Avenue de
Binghampton
La Teste de Buch)
Stand alone
(alimentaire)
1997 2.455 m² 337 100 % 337 335
44, Rue du Plateau
Neuve)
Stand alone
(alimentaire)
2009 1.866 m² 190 100 % 190 190
Le Rouret (06650)
Route de Nice
(détenu par la succursale
française)
Stand alone
(alimentaire)
2011 5.327 m² 547 100 % 547 514
TOTAL COMMERCES FRANCE
19.875 98,3 % 20.210 19.402
IMMEUBLES COMMERCIAUX ESPAGNE -
DISPONIBLES À LA LOCATION
Sites (au 30/09/2022, tous les
sites espagnols sont détenus
par Ascencio Iberia SAU, filiale
à 100 %, de Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
totale
estimée
(VLE)
(000 EUR)
Sant Boi (08830,
Barcelona)
Centro Comercial Sant Boi
6-8, C/Hortells
Cluster 2003 3.479 m² 665 100 % 665 607
San Sebastián de los
Reyes
(28703, Madrid)
Centro Comercial
Megapark
2, Plaza del Comercio
Cluster 2002 3.683 m² 808 100 % 808 743
Parque Comercial Bonaire
Km. 345 Carretera N-III
Cluster 2005 5.091 m² 172 31 % 464 424
TOTAL COMMERCES ESPAGNE 1.645 84 % 1.937 1.774
110
111
RAPPORT DE GESTION
IMMEUBLES NON-COMMERCIAUX -
DISPONIBLES À LA LOCATION
IMMEUBLES COMMERCIAUX BELGIQUE -
PROJETS DE DÉVELOPPEMENT
Sites (au 30/09/2022, tous les
sites non commerciaux sont
détenus par Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
Hannut (4280)
Route de Huy 54
Appartements 1986 324 m² 21 100 % 20 20
Dendermonde (9200)
Mechelsesteenweg 24
Bureaux
vacants
1983 375 m² 0 0 % 0 0
(6041)
Avenue Jean Mermoz
Bâtiments
semi-industriels
et bureaux
1992 7.674 m² 489 100 % 489 468
Uccle "Shopping
De Fré" (1180)
82 Avenue de Fré
commerciale
1970 344 m² 0 0 % 0 0
TOTAL AUTRES BELGIQUE 510 100,0 % 508 488
TOTAL IMMEUBLES DISPONIBLES A LA LOCATION
49.269 96,5 % 20.241 47.045
Sites (au 30/09/2022, tous les
sites belges sont détenus par
Ascencio SCA)
Description
Année de
construction
/rénovation
Surface
Loyer
contractuel
Taux
d’occupation
EPRA ( %)
Loyer
contractuel
+ VLE sur
inoccupés
Valeur
locative
estimée
(VLE)
BELGIQUE
Ottignies (1340)
127 Avenue Provinciale
Stand alone
(alimentaire)
2023 670 m² / / / /
PROJET DE DEVELOPPEMENT BELGIQUE 670 m²
TOTAL IMMEUBLES DE PLACEMENT
49.269 96,5 % 20.241 47.045
Les biens et ensembles immobiliers suivants repré-
sentent chacun plus de 5 % des actifs consolidés de
la Société et de ses filiales à savoir :
Le retail park de Châtelineau (Belgique). Les loca-
taires principaux sont Cultura, Decathlon, Brico Plan
It, Tournesol.
Le retail park de La Louvière (Belgique). Les loca-
taires principaux sont Brico Plan It, Sportsdirect.com,
Leenbakker, Trafic.
Le retail park de Couillet “Bellefleur” (Belgique).
Les locataires principaux sont Carrefour Market by
Mestdagh, Maisons du Monde, Point Carré, Action.
Le retail Park de Caen
“
Le Parc des Drapeaux
”
(France).
Les locataires principaux sont Decathlon, Kiabi, Darty,
.
La Société ne détient aucun ensemble immobilier re-
présentant plus de 20 % de ses actifs consolidés.
VALEUR ASSURÉE
Conformément à la législation SIR, la Société et ses fi-
liales souscrivent pour l’ensemble de leurs immeubles à
une couverture d’assurance adéquate. Au 30 septembre
2022, la valeur assurée représente 58 % de la juste
valeur du portefeuille
1
. Cette couverture répond aux
conditions habituellement applicables sur le marché.
Afin d’éviter le risque de recours et de pouvoir bénéfi-
cier de primes avantageuses, le bail type prévoit que
le contrat d’assurance du bien est conclu par le bailleur
avec une clause mutuelle d’abandon de recours et les
primes et franchises sont refacturables au preneur.
En Belgique, les biens assurés en direct par Ascencio
par le biais d’une convention cadre sont couverts sous
le principe de la valeur de reconstruction à neuf des
bâtiments, indexée chaque année suivant l’indice ABEX.
En outre, une partie du portefeuille belge est assurée
directement par les détenteurs de droits d’emphytéose
et de superficie. La majorité des primes versées est
refacturée aux locataires.
En France, les biens assurés en direct par Ascencio
(par le biais d’une convention cadre ou en direct par
les locataires en ce qui concerne les supermarchés
de reconstruction à neuf des bâtiments, déterminée à
dire d’expert sur base des coûts réels après sinistre.
L’intégralité des primes est à charge des locataires.
En Espagne, les biens sont assurés en direct par les
locataires sous le principe de la valeur de reconstruction
à neuf des bâtiments.
Le tableau ci-dessous reprend les valeurs d’acquisition
initiales, les valeurs assurées, les justes valeurs et le
rendement brut des différents sous-portefeuilles de
biens immobiliers d’Ascencio.
1 Le différentiel avec la juste valeur du portefeuille s’explique du fait que les terrains, parkings, impétrants et, d’une manière
générale, tout ce qui se trouve dans le sol, ne sont pas assurés. En outre, les biens sur lesquels une emphytéose a été
concédée ne sont pas inclus dans la valeur assurée.
Valeur d’acquisition
Valeur assurée
Juste valeur
Rendement
brut
Belgique 344.392 257.207 390.086 6,95 %
France 284.323 154.470 313.936 5,92 %
Espagne 27.693 17.769 30.850 5,16 %
TOTAL 656.408 429.446 734.872 6,43 %
112
GESTION OPÉRATIONNELLE
La Société entend développer et gérer son portefeuille
immobilier activement.
A cet effet, Ascencio dispose d’une équipe de ving-et-
une personnes dont les 2/3 se consacrent à l’activité
opérationnelle d’Ascencio.
Le département Asset Management & Acquisitions est
chargé d’optimiser la rentabilité des actifs. Il met en
œuvre et coordonne avec les équipes toutes les actions
permettant la valorisation des biens refonte de la grille
locative, (re)négociation des baux, commercialisation,
relation avec les comptes clés, etc.) et se charge éga
-
lement de l’établissement des budgets prévisionnels.
Il assure la gestion des copropriétés. Il réalise enfin
l’analyse et l’intégration des nouvelles acquisitions.
coordination des équipes, de la gestion de la transfor-
mation du portefeuille (positionnement et structuration
(gestion de l’aspect sociétal et environnemental et
participation à la bonne gouvernance de l’entreprise)
et de la maitrise technique des immeubles (suivi des
travaux de site et négociation des assurances).
Le département Property Management assure la conser-
vation et la valorisation du patrimoine. Il établit les
budgets de charges, participe aux opérations de due
diligence et établit les reportings. Il définit la politique
technique et établit les plans de rénovation et d’en-
tretien, le planning et les budgets. Dans certains cas,
l’équipe se fait assister sur le terrain par des fournis-
seurs “externes” tout en gardant la responsabilité et la
Property Management assure également les états des
lieux, les mises à disposition et la gestion des sinistres.
Le département Customer Services assure la gestion
locative des actifs à savoir la gestion de la base de
données, la (re)facturation, la gestion des contrats
et s’assure, d’une manière générale, du respect des
obligations contractuelles par les preneurs (garantie
-
tement Finance, le Customer Services assure le suivi de
l’encaissement et la relance des loyers ainsi que l’aide
à la préparation des procédures précontentieuses et
contentieuses.
Le département Legal est le référent pour toute question
juridique immobilière. Chargé d’identifier les risques
et de rechercher les solutions, il est l’interlocuteur
privilégié des équipes opérationnelles. Pour assurer
le suivi et le respect des contraintes réglementaires,
le département Legal prend également en charge la
rédaction des différents contrats immobiliers et la
gestion des contentieux.
Le département Investors Relations - Marketing & Com-
munication veille à faire rayonner l’image d’Ascencio,
de mettre en place la stratégie marketing définie par la
direction, gérer les relations publiques et développer
davantage la communication vis-à-vis de ses différents
interlocuteurs passant, entre autres, par le digital. En
outre, le département marketing assure la coordination
du marketing et de la communication des retail parks.
En raison notamment de leur éloignement géogra-
phique et pour des missions spécifiques, la gestion
de certains retail parks est confiée à des fournisseurs
externes spécialisés.
Les missions confiées consistent selon les cas en :
la gestion locative, comptable et administrative
visant à la bonne exécution des obligations contrac-
tuelles des locataires résultant des baux ;
la gestion technique et opérationnelle des sites
visant à optimiser le fonctionnement des services et
équipements communs ;
et le cas échéant, de l’assistance à la communication,
au marketing et à la commercialisation.
Ascencio conserve la coordination globale, la prise
de décision et assume l’entière responsabilité des
missions confiées. Les gestionnaires externes sont
choisis sur base d’un appel d’offre. Les contrats sont
généralement d’une durée limitée et assortis d’un
Service Level Agreement permettant l’évaluation de
leurs prestations pendant la durée du contrat.
113
RAPPORT DE GESTION
Les gestionnaires externes d’Ascencio pour la
France sont :
La société TERRANAE, société par actions simplifiées
dont le siège social est situé à Courbevoie (92400),
place de la Défense 12, immatriculée sous le numéro
478.511.124 RCS de Nanterre ;
simplifiées dont le siège social est situé à Opéra - 63
boulevard Haussmann 75008 Paris, immatriculée sous
le numéro 520.807.397 RCS de Paris.
En France, la rémunération des gestionnaires externes
est en partie proportionnelle aux loyers perçus. Elle
s’élève pour la partie non refacturable aux locataires à
102 K EUR HT pour l’exercice clôturé au 30 septembre
2022.
Les gestionnaires externes d’Ascencio pour la
Belgique sont :
La société PAM’s, société à responsabilité limitée,
dont le siège social est situé à Bruxelles (1150), Avenue
de Tervueren 197, immatriculée à la Banque Carrefour
des Entreprises sous le numéro 0686.856.010 ;
La société CEUSTERS DC (Devimo-Consult en abré-
gé), société anonyme dont le siège social est situé à
Bruxelles (1140), Avenue Jules Bordet 142, immatri-
culée à la Banque Carrefour des Entreprises sous le
numéro 0423.855.455 ;
société anonyme dont le siège social est situé à
Bruxelles (1000), Avenue Marnix 23, immatriculée à
la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro
0422.118.165 ;
Jacques Berns, personne physique, dont les bu-
reaux sont sis à Messancy (6780), Rue du Dolberg 15,
immatriculée à la Banque Carrefour des Entreprises
sous le numéro 0724.427.474.
En Belgique, la rémunération des gestionnaires externes
est en partie proportionnelle aux loyers perçus. Elle
s’élève pour la partie non refacturable aux locataires à
40 K EUR TTC pour l’exercice clôturé au 30 septembre
2022.
114
BAIL COMMERCIAL TYPE
Ascencio conclut généralement des contrats de bail
commercial, de préférence pour une période de neuf
ans, résiliables conformément au prescrit légal. Les
loyers sont payés par anticipation au début de chaque
mois ou de chaque trimestre. Ils sont indexés chaque
année à la date anniversaire du contrat de bail.
Une provision pour charges est stipulée au bail et adap-
tée le cas échéant en fonction des frais et consom-
mation réels encourus. Un décompte des charges
réelles est envoyé aux locataires chaque année. Les
précomptes immobiliers et les taxes sont payés an-
nuellement suite à la notification au locataire de l’aver-
tissement extrait de rôle reçu par le propriétaire après
ventilation éventuelle.
Une garantie locative est demandée au preneur afin de
préserver l’intérêt d’Ascencio et de garantir le respect
des obligations imposées par le contrat de bail. Cette
garantie constituée sous la forme d’une garantie ban-
caire à première demande ou d’un dépôt de garantie
représente généralement trois mois de loyer.
L’officialisation de la prise en location comprend l’éta-
blissement d’un état des lieux d’entrée réalisé de façon
contradictoire. Ascencio prévoit également le transfert
des compteurs d’énergie et procède à l’enregistrement
du bail. À l’expiration du contrat, un état des lieux de
sortie est établi afin d’évaluer le montant des dégâts
éventuels.
Le locataire ne peut céder son contrat ou sous-louer les
surfaces sans l’accord écrit et préalable d’Ascencio. Ceci
est occasionnel hormis le cas des grandes enseignes
qui travaillent soit avec des magasins dits intégrés
soit avec des franchisés. Dans ce cas, le franchiseur
reste solidairement responsable avec ses franchisés.
Les baux commerciaux sont soumis en Belgique à la loi
du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. En France,
le statut des baux commerciaux est réglé par le code de
commerce. Ce dernier a été modifié par la loi “Pinel” de
2014. En Espagne, les baux commerciaux sont soumis
à la loi 29/1994 du 24 novembre 1994 appelée “
Ley de
arrendamientos urbanos”
ou en abrégé “ULA”. Cette
loi n’est néanmoins que supplétive par rapport à la
volonté des parties qui prédomine en Espagne.
115
RAPPORT DE GESTION
déterminée par les experts immobiliers indépendants
sur base de leurs connaissances du marché de l’immo-
bilier en tenant compte de différents facteurs comme la
localisation, la durée des baux, la qualité de l’immeuble
et les conditions de marché.
Pour plus d’informations sur les méthodes de valorisa-
tion utilisées par les experts immobiliers indépendants
et sur le processus de valorisation, nous vous renvoyons
aux annexes des comptes consolidés.
FINS DES CONTRATS ET PREMIÈRES POSSIBILITÉS DE RÉSILIATIONS TRIENNALES
116
13.000.000 €
12.000.000 €
11.000.000 €
10.000.000 €
9.000.000 €
8.000.000 €
7.000.000 €
6.000.000 €
5.000.000 €
4.000.000 €
3.000.000 €
2.000.000 €
1.000.000 €
0 €
Belgique
France
Espagne
2025 - 20262022 - 2023 2023 - 2024 2024 - 2025
2.743.491 €
2.417.624 €
449.799 €
3.338.220 €
5.260.654 €
3.386.426 €
0 €
4.711.742 €
12.659.310 €
4.302.105 €
0 €
1.195.515 €
NOMBRE DE CONTRATS IMPACTÉS PAR PAYS PAR LES ÉCHÉANCES
ET LES PREMIÈRES POSSIBILITÉS DE RÉSILIATIONS TRIENNALES
120
100
80
60
40
20
0
2025 - 20262022 - 2023 2023 - 2024 2024 - 2025
33
20
2
61
30
112
77
0
64
43
117
RAPPORT DE GESTION
Belgique
France
Espagne
0
3
RAPPORT DES EXPERTS
Bruxelles, le 30 septembre 2022
Cher Monsieur, Chère Madame,
Conformément à l’article 47 de la loi du 12 mai 2014
sur les sociétés immobilières réglementées, vous avez
demandé à Jones Lang LaSalle, CBRE ainsi qu’à Cushman
& Wakefield d’expertiser les immeubles situés en Bel
-
gique, en France et en Espagne qui font partie de la SIR.
Notre mission a été réalisée en toute indépendance.
Selon l’usage, notre mission est réalisée sur la base
des renseignements communiqués par Ascencio en
ce qui concerne l’état locatif, les charges et taxes à
supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi
que tout autre élément pouvant influencer la valeur
des immeubles. Nous supposons ces renseignements
exacts et complets. Tel que précisé de manière explicite
dans nos rapports d’évaluation, ceux-ci ne comprennent
en aucune manière une expertise de la qualité struc-
turelle et technique des immeubles, ni une analyse
de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces
éléments sont bien connus d’Ascencio, qui gère son
patrimoine de manière professionnelle et procède à une
due diligence technique et juridique avant acquisition
de chaque immeuble.
Tous les immeubles ont été visités par les experts.
Ceux-ci travaillent avec différents logiciels, comme
Microsoft Excel.
La valeur d’investissement peut être définie comme
étant la valeur la plus probable dans des conditions
normales de vente entre parties parfaitement infor-
mées et consentantes, à la date de l’expertise, avant
déduction des frais d’acte de cession du portefeuille.
Les experts ont adopté deux méthodes : la méthode
de “Term and Reversion” et la méthode “Hardcore”. De
plus, ils effectuent également un contrôle en termes
de prix par m².
Selon la méthode de “Term and Reversion”, la capita-
lisation des revenus prend d’abord en compte le reve-
nu actuel jusqu’à la fin du contrat en cours, et retient
Selon la méthode “Hardcore”, la valeur locative estimée
est capitalisée à perpétuité, avant de procéder à des
ajustements qui tiennent compte des surfaces louées
au-dessus ou en-dessous de leur valeur locative, de la
vacance locative, etc.
Le rendement, utilisé dans les deux méthodes, repré-
sente le rendement attendu par les investisseurs pour
ce type de bien. Il reflète les risques intrinsèques du
bien et du secteur (future vacance locative, risque de
crédit, obligations de maintenance, etc.). Pour déter-
miner ce rendement, les experts se sont basés sur les
transactions jugées comparables et sur les transac-
tions actuellement en cours dans leurs départements
d’investissements.
Quand il y a des facteurs inhabituels et spécifiques
au bien, des corrections sont appliquées (rénovation
importantes, coûts non récupérables, etc.).
La vente d’un immeuble est en théorie soumise aux
droits de transfert. Ce montant dépend entre autres du
mode de cession, du type d’acheteur et de la localisation
géographique du bien. Ce montant n’est connu qu’une
fois la vente conclue. En Belgique, en tant qu’experts
immobiliers indépendants nous pouvons admettre
que, sur base d’un échantillon représentatif de transac-
tions intervenues dans le marché entre 2002 et 2005
(et récemment révisée pour la période 2013-2016),
la moyenne pondérée des droits (moyenne des frais
de transactions) était de 2,5 % (pour les biens dont la
valeur hors frais était supérieure à 2.500.000 EUR).
Les biens belges sont considérés comme un portefeuille.
Pour les immeubles situés en France, le taux de mutation
est généralement de 1,8 % quand l’immeuble a moins
de 5 ans et entre 6,9 % et 7,5 %, selon les départements,
dans tous les autres cas.
118
Sur la base des remarques faites aux paragraphes
précédents, nous confirmons que la valeur d’investis-
sement arrondie du patrimoine immobilier d’Ascencio
au 30 septembre 2022 s’élève à :
767.317.000 EUR
(Sept cent soixante-sept millions trois cent dix-
sept mille euros)
Ce montant comprenant la valeur attribuée aux im-
meubles évalués par les sociétés CBRE, Jones Lang
LaSalle et Cushman & Wakefield, dans les 3 pays où
Ascencio est présent.
Après déduction de respectivement 2,5 % pour les
immeubles situés en Belgique (taux moyen des frais
de transaction défini par les experts des Sociétés Im-
mobilières Réglementées), 1,8 %/6,9 %-7,5 % pour les
immeubles détenus en France et 2,9 %/3,4 %/3,9 %
pour les immeubles détenus en Espagne, au titre de
frais de mutation sur la valeur d’investissement, ceci
nous amène à une juste valeur arrondie du patrimoine
immobilier d’Ascencio au 30 septembre 2022 à :
734.872.000 EUR
(Sept cent trente-quatre millions huit cent sep-
tante-deux mille euros)
Ce montant comprenant la valeur attribuée aux im-
meubles évalués par les sociétés CBRE, Jones Lang
LaSalle et Cushman & Wakefield, dans les 3 pays où
Ascencio est présent.
119
RAPPORT DE GESTION
Roderick Scrivener
MRICS
Jones Lang LaSalle
Belgium
Pieter Paepen MRICS
CBRE Belgium
Valérie Parmentier MRICS
Directrice
Cushman & Wakefield
France
Tony Loughran MRICS
Cushman & Wakefield
Spain
Pierre-Jean Poli REV
Director
Jones Lang LaSalle France
Béatrice Rousseau MRICS
Director
CBRE France
Ardalan Azari
Partner
Cushman & Wakefield
Belgium
*Koios Service Srl
Nous vous prions d’agréer, cher Monsieur, chère Madame,
l’expression de nos sentiments les meilleurs.
Important : voir ci-après “Note explicative sur les
conditions de marché suite au conflit en Ukraine”
OPINION DE
CUSHMAN & WAKEFIELD
Cushman & Wakefield estime, pour la part de patrimoine
immobilier d’Ascencio qu’elle évalue au 30 septembre
2022, la valeur d’investissement à 259.170.873 EUR
et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à
247.710.228 EUR.
OPINION DE
JONES LANG LASALLE
Jones Lang LaSalle estime, pour la part de patrimoine
immobilier d’Ascencio qu’elle évalue au 30 septembre
2022, la valeur d’investissement à 197.556.930 EUR
et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à
187.721.641 EUR.
OPINION DE CBRE
CBRE estime, pour la part de patrimoine immobilier d’As-
cencio qu’elle évalue au 30 septembre 2022, la valeur
d’investissement à 310.589.000 EUR et la juste valeur
(frais transactionnels déduits) à 299.440.000 EUR.
NOTE EXPLICATIVE
SUR LES CONDITIONS DE
MARCHÉ
SUITE AU CONFLIT EN
UKRAINE
Malgré la reprise initiale de l'économie après la pandé-
mie, la Belgique connaît actuellement une incertitude
grandissante en raison des impacts mondiaux plus
importants de la guerre en Ukraine, l'inflation ayant
augmenté de manière significative. Nous avons constaté
en Belgique, comme dans d'autres pays européens,
une augmentation des taux d'intérêt entraînant une
hausse des coûts d'emprunt.
Ces facteurs ont un impact sur la croissance et la
confiance des consommateurs. Compte tenu de la
possibilité que les conditions du marché évoluent ra-
pidement en réponse à des changements politiques et
économiques plus larges, nous soulignons l'importance
de la date d'évaluation car il est nécessaire de com-
prendre le contexte du marché dans lequel le rapport
d'évaluation a été préparé.
120
Ardalan Azari
Partner
Cushman & Wakefield
Belgium
*Koios Service Srl
Valérie Parmentier
MRICS
Directrice
Cushman & Wakefield
France
Tony Loughran
MRICS
Partner - Head of
Cushman & Wakefield
Spain
Roderick Scrivener
MRICS
Jones Lang LaSalle
Belgium
Pierre-Jean Poli REV
Director
Jones Lang LaSalle France
Pieter Paepen MRICS
CBRE Belgium
Béatrice Rousseau MRICS
Director
CBRE France
121
RAPPORT DE GESTION
121
RAPPORT DE GESTION
Consciente de l’importance d’intégrer davantage les
enjeux environnementaux dans sa stratégie immo-
bilière, Ascencio a travaillé à la structuration de sa
à savoir les aspects environnementaux, sociaux et de
gouvernance de ses activités.
Plus précisément, en tant que société immobilière co-
tée, active dans le retail, Ascencio définit sa stratégie
portefeuille immobilier, de son fonctionnement et de
ses activités.
Pour ce faire, Ascencio prend en compte les enjeux et
attentes de ses différentes parties prenantes grâce à
son positionnement de proximité tant avec son mar-
ché qu’avec les communautés locales auprès de qui
la Société opère.
réglementations européennes en vigueur ainsi que sur
certains standards reconnus tels que les Sustainable
Best Practices Recommandations de l’EPRA et les Ob-
jectifs de développement durable des Nations Unies.
OBJECTIFS DE
DÉVELOPPEMENT DURABLE
DES NATIONS UNIES
En 2015, les Nations Unies ont défini des objectifs de
développement durable en vue de communiquer la
marche à suivre pour parvenir à un avenir meilleur et
plus durable pour tous.
E — Rapport
ESG
PAS
DE PAUVRETÉ
FAIM
“ZÉRO”
BONNE SANTÉ
ET BIEN-ÊTRE
ÉDUCATION
DE QUALITÉ
ÉGALITÉ ENTRE
LES SEXES
EAU PROPRE ET
ASSAINISSEMENT
ÉNERGIE PROPRE
ET D’UN COÛT
ABORDALBLE
TRAVAIL DÉCENT
ET CROISSANCE
ÉCONOMIQUE
INDUSTRIE,
INNOVATION ET
INFRASTRUCTURE
INÉGALITÉS
RÉDUITES
VILLES ET
COMMUNAUTÉS
DURABLES
CONSOMMATION
ET PRODUCTION
RESPONSABLES
MESURES RELATIVES
À LA LUTTE CONTRE
LES CHANGEMENTS
CLIMATIQUES
VIE
AQUATIQUE
VIE
TERRESTRE
PAIX, JUSTICE
ET INSTITUTIONS
EFFICACES
PARTENARIATS POUR
LA RÉALISATION DES
OBJECTIFS
OBJECTIFS DE
DÉVELOPPEMENT
DURABLE
122
Certains de ces objectifs ont tout particulièrement
retenu l’attention d’Ascencio et ont été sélectionnés
comme piliers du développement de sa stratégie
ou valeurs d’Ascencio qu’avec les activités de ses lo-
cataires retailers.
Lutte contre la faim
Éliminer la faim, assurer la sécurité
alimentaire, améliorer la nutrition
et promouvoir l’agriculture durable
Recours aux énergies renouvelables
énergétiques fiables, durables et modernes
à un coût abordable
Accès à la santé
Permettre à tous de vivre en bonne
santé et promouvoir le bien-être de
tous à tout âge
Lutte contre le changement climatique
Prendre d’urgence des mesures pour lutter
contre les changements climatiques et leurs
répercussions
Accès à une éducation de qualité
Assurer l’accès de tous à une éducation de
qualité, sur un pied d’égalité, et promouvoir les
possibilités d’apprentissage tout au long de la vie
Consommation responsable
Établir des modes de consommation
et de production durables
FAIM
“ZÉRO”
BONNE SANTÉ
ET BIEN-ÊTRE
ÉDUCATION
DE QUALITÉ
ÉNERGIE PROPRE
ET D’UN COÛT
ABORDALBLE
CONSOMMATION
ET PRODUCTION
RESPONSABLES
MESURES RELATIVES
À LA LUTTE CONTRE
LES CHANGEMENTS
CLIMATIQUES
STRATÉGIE ESG
D’ASCENCIO
123
RAPPORT DE GESTION
E
S
G
LABÉLISATION
CRITÈRES DÉCISIONNELS
BASE DE DONNÉES
& PLATEFORME DE GESTION
OPTIMISATION DES PERFOR-
MANCES ÉNERGÉTIQUES
PANNEAUX PHOTOVOLTAÏQUES
BORNES DE RECHARGEMENT
CHARTES FOURNISSEURS
& LOCATAIRES
FORMATION
ENQUÊTE DE SATISFACTION
INTERNE
POSITIVE OFFICE
POLITIQUE DE TÉLÉTRAVAIL
MOBILITÉ
POLITIQUE SOCIÉTALE
& PHILANTHROPIQUE
STRUCTURE DE GOUVERNANCE
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
COMMUNICATION DES STANDARDS ESG
124
VOLET ENVIRONNEMENTAL
1. LABÉLISATION
Ascencio entame un processus de labélisation de ses
retail parks selon des standards de labélisation en vi-
gueur. Plus particulièrement, Ascencio s’est fixée pour
objectif d’obtenir un label BREEAM in use very good
1
pour l’ensemble des retail parks de son portefeuille à
l’horizon 2026.
sites ont été identifiés (2 en Belgique
et 4 en France).
Ascencio a démarré cet exercice courant de l’été 2022
avec l’analyse de 2 retail parks, l’un en France (Le Parc
des Drapeaux à Rots), l’autre en Belgique (Bellefleur
à Couillet). Les résultats de la phase pre-assessment
sur ces deux sites sont attendus pour la fin de cette
année 2022.
BREAAM in use est une norme de durabilité qui s’ap-
plique aux bâtiments existants. Les objectifs derrière
l’obtention d’une telle labélisation sont multiples : s’ins-
crire dans une démarche de développement durable,
réduire les coûts de fonctionnement, fidéliser les clients
retailers d’Ascencio, valoriser les actifs de la Société,
accéder à des sources de financement vert, ect.
2. CRITÈRES DÉCISIONNELS
Dans le cadre de sa politique d’investissement ainsi
que de transformation et de gestion de son portefeuille,
Ascencio a pour objectif d’optimiser les performances
environnementales de ses actifs. Plus particulièrement,
en ce qui concerne les nouvelles acquisitions, les actifs
ayant fait l’objet d’une labélisation BREEAM very good
seront privilégiés.
3. BASE DE DONNÉES
& PLATEFORME DE GESTION
Dans le but de réduire les consommations énergé-
tiques liées à l’utilisation de ses bâtiments, Ascencio
a créé un partenariat, en commençant par son porte
-
feuille français, avec ses locataires afin de favoriser
l’échange de données de consommation et a mis en
place un logiciel spécifique d’analyse de ces données.
Ensemble, Ascencio et ses locataires retailers dialogue
-
rons des améliorations possibles afin d’atteindre les
objectifs recherchés.
1 BREEAM in-use est une méthode internationale d’évaluation de la
performance environnementale d’un bâtiment en exploitation.
E
125
RAPPORT DE GESTION
Le relevé systématique de ces mesures, puis l’analyse
de celles-ci, permettront à la Société de disposer d’une
vue plus objective sur la performance énergétique de
ses immeubles. Cet audit complet et le suivi dans le
temps de ces performances permettront à la Société
d’établir un plan d’action global visant à réduire à terme
l’emprunte carbone de son portefeuille et à produire
les rapports nécessaires illustrant les progrès réalisés
en matière de performance environnementale.
4. OPTIMISATION DES PERFORMANCES
ÉNERGÉTIQUES
Ascencio s’engage, pour tous ses projets de
rénovation / extension à optimiser la consommation
d’énergie des bâtiments visés, en ligne avec sa stratégie
5. PANNEAUX PHOTOVOLTAÏQUES
Ascencio entend déployer une politique structurée
toitures de son portefeuille immobilier. Des audits
techniques ont été réalisés pour certains bâtiments
de son portefeuille et sont en cours pour d’autres.
Ascencio devrait être en mesure de réaliser les pre-
fin 2022 - début 2023.
la production d’électricité verte produite localement
utilisable au sein des immeubles concernés au bénéfice
de ses locataires, à des niveaux de coûts inférieurs au
coût actuel de l’énergie.
6. BORNES DE RECHARGEMENT
Ascencio a entamé l’installation de bornes de recharge-
ment de véhicules électriques sur les parkings de ses
retail parks ainsi qu’à son siège social de Gosselies
(Belgique). Les parkings des retail parks de Messancy
(Belgique) et Saint-Aunes
(France), ont récem-
ment fait l’objet du placement de 6 superchargeurs.
Une étude est actuellement en cours afin de pour-
suivre l’installation de bornes de rechargement, dans
la mesure du possible, à l’ensemble des parkings du
portefeuille de la Société. Ascencio s’appuiera pour ce
faire sur l’expertise d’acteurs reconnus sur le marché.
7. CHARTES FOURNISSEURS & LOCATAIRES
Les questions relatives au partenariat avec les loca-
taires retailers quant à la transmission des données de
consommation des immeubles ont déjà été intégrées
dans les baux.
126
VOLET SOCIÉTAL
1. ÉVALUATION & FORMATION
Ascencio a développé une culture d’entreprise
dans laquelle chaque collaborateur reçoit
annuellement de la part de son manager un
feedback relatif au travail fournit et aux compétences
développées au cours de l’année écoulée.
En 2022, 100 % de nos collaborateurs on reçu une
évaluation de leurs performances.
Ascencio prête en outre une attention toute particulière
au développement constant de ses équipes.
S
Cela se traduit plus concrètement par
La création d’une Ascencio
Academy
L’Ascencio Academy consiste en
une série de formations en interne
(pour toute l’équipe) dispensées,
à tour de rôle, par les membres du
comité exécutif. Pratiquement, ces
formations auront lieu tous les 2
mois sur une durée de 2 heures.
Les membres du comité exécutif dis-
penseront des cours sur des sujets
spécifiques internes à l’Entreprise
ou au marché.
L’objectif de cette initiative est
de développer non seulement les
équipes tant sur le plan des connais-
sances propres que sur le plan de la
motivation personnelle mais aussi
l’ensemble de l’Entreprise en tant
que telle.
Cette initiative, initiée par le dépar-
tement ressources humaines, dé-
butera dès le mois de janvier 2023.
La mise en place d’un système
de compagnonnage en interne
Sous un principe de “vie ma vie”,
un compagnonnage individuel sera
mis en place courant de l’exercice
2022/2023 afin d’avoir une meil
-
leure connaissance de ce que font les
autres départements de l’Entreprise.
Au cours de chaque exercice finan
-
cier, chaque membre du comité exé-
cutif se fera accompagner, pendant
une journée, par un collaborateur ne
faisant pas déjà partie de son équipe.
La participation à des forma-
tions externes ad hoc
Formations externes ad hoc
Sur base des besoins individuels
exprimés lors des évaluations an-
nuelles ou identifiés par les mana-
gers, un plan de formation individuel
sera mis en place une fois validé par
le comité exécutif.
Plan langue
Ascencio a également pris la dé-
cision d’organiser les formations
en anglais nécessaires à ceux qui
en éprouvent le besoin afin de per-
mettre, à terme, à l’ensemble de
l’équipe de pouvoir s’exprimer par
écrit aisément.
Parallèlement, Ascencio a à cœur d’accompagner cer-
tains externes dans leur parcours éducatif. Au cours de
l’exercice écoulé, Ascencio a accueilli une stagiaire en en
-
treprise. Par ce type d’initiative, la Société permet à des
étudiants de se confronter au monde des entreprises et
ainsi d’y être mieux préparé au terme de leurs études.
Ce projet s’est soldé fructueusement par la réussite
scolaire de l’étudiante concernée et le démarrage de sa
carrière professionnelle par l’obtention d’un contrat à
durée indéterminée dans une entreprise de la région.
G
127
RAPPORT DE GESTION
2. ENQUÊTE DE SATISFACTION INTERNE
Au cours de l’exercice 2022/2023 Ascencio entend
mener auprès de ses collaborateurs une enquête visant
à mesurer leur satisfaction ainsi que leur implication
au travail au sein de l’Entreprise.
3.
ET POSITIVE OFFICE
Accélérée par la crise sanitaire du covid-19, As-
cencio a mis en place une phase de test, relative à
l’organisation du travail, afin d’équilibrer télétravail
et la présence des collaborateurs au bureau, en fournis
-
un travail à domicile dans de bonnes conditions.
En parallèle, la Société a entamé une réflexion par rap-
port au concept de ses futurs bureaux qui cadre dans
l’approche positive office et visant à promouvoir la
flexibilité, la créativité et le bien-être au bureau.
4. MOBILITÉ
Ascencio a mis en place, pour son équipe, une
politique de mobilité favorisant l’électro-mobili-
té. Concrètement, les véhicules de société sont
tous hybrides ou électriques et les solutions de
recharge de ces véhicules, tant au bureau qu’à
domicile sont fournies par la Société (comme indiqué
ci-dessus, plusieurs bornes ont déjà été installées à cet
5. POLITIQUE SOCIÉTALE ET PHILANTHROPIQUE
Ascencio a pris la décision d’orienter sa politique so-
ciétale et philanthropique autour des axes suivants
Le bien-être, avec un focus particulier sur le
sport auprès des communautés locales
La lutte contre la famine au sein des com-
munautés locales
Diverses initiatives seront menées tant au niveau des
retails parks du portefeuille qu’au niveau corporate
avec l’ensemble de l’équipe d’Ascencio.
Au niveau de ses actifs, les initiatives permettront de
créer de la valeur à court, moyen et long terme, assu-
rant une certaine légitimé des retail parks au sein des
communautés locales.
VOLET DE GOUVERNANCE
D’ENTREPRISE
STRUCTURE DE GOUVERNANCE ET COM
MUNICATION DES STANDARDS RSE
En tant que SIR, Ascencio se livre à un exercice
annuel de reporting strict souscrit à des standards
élevés en matière de gouvernance d’entreprise
(voir rapport annuel 2022 pages 62 à 82).
Aussi, pour accompagner le développement et
procédé au cours de l’exercice écoulé au renforce-
ment de son équipe en nommant, au sein de son
Cette volonté d’Ascencio de développer la ges-
tion environnementale de son portefeuille s’est
en outre déjà illustrée par la publication au mois
de juin 2022 d’un premier reporting de différents
de son activité selon les guidelines EPRA sBPR.
Nous renvoyons aux pages 128 à 140 du pré-
sent rapport annuel pour prendre connaissance
du Sustainability Report publié en juin 2022. Ce
rapport, visant à apporter de la transparence aux
à Ascencio d’obtenir plusieurs distinctions (Silver
Award et Most improved Award) octroyées par
l’EPRA, l’association européenne des sociétés
immobilières cotées.
FAIM
“ZÉRO”
BONNE SANTÉ
ET BIEN-ÊTRE
BONNE SANTÉ
ET BIEN-ÊTRE
ÉNERGIE PROPRE
ET D’UN COÛT
ABORDALBLE
CONSOMMATION
ET PRODUCTION
RESPONSABLES
INTRODUCTION
OBJET DU DOCUMENT
Le présent rapport reflète la ferme intention d’Ascencio
de gérer et d’améliorer la durabilité du fonctionnement
et des activités de son portefeuille immobilier. S’ap-
puyant sur les Lignes directrices
1
reconnues de l’EPRA
pour mesurer la performance en matière de durabilité,
il décrit en détail la performance d’Ascencio sur trois
piliers clés (environnement, social & gouvernance).
Chacun d’eux a été documenté par un ensemble com-
plet d’indicateurs de performance, conformément aux
recommandations de l’EPRA.
Le rapport de durabilité d’Ascencio fait le point sur les
performances actuelles de son portefeuille. Il constitue
une base de référence solide pour mesurer les progrès
futurs. Il a également poussé Ascencio à entamer une
collaboration solide avec ses locataires sur les enjeux
de durabilité. L’échange structurel de données entre
les locataires et les bailleurs sur les performances
environnementales et énergétiques des bâtiments est
essentiel pour améliorer la sensibilisation et convenir
d’objectifs communs. Ces échanges requièrent des
efforts et un temps considérables. Pour les besoins
de ce premier rapport de durabilité, il n’a pas été pos-
sible de recouvrer les données de tous les locataires
(à ce jour, environ 25 % des informations totales ont
été collectées). Dans cet esprit, ce rapport représente
un premier jalon et a vocation à être continuellement
amélioré et enrichi.
Pour terminer, ce rapport constitue l’une des nom-
breuses étapes d’une stratégie de durabilité plus large.
Outre le rapport, d’autres initiatives importantes sont
actuellement prises pour suivre numériquement l’impact
énergétique du portefeuille et orienter les investisse-
ments vers les transformations ayant le plus d’impact
sur l’environnement.
À PROPOS D’ASCENCIO
société dispose plus particulièrement d’un portefeuille
hybride composé essentiellement de parcs d’activité
commerciale et de « standalones » alimentaires situés
dans des emplacements de choix. Résolument tour
-
née vers l’avenir, Ascencio investit dans des actifs qui
répondent aux attentes des détaillants et des consom
-
mateurs d’aujourd’hui et de demain, en accordant une
attention particulière au mix commercial, à la flexibilité
des espaces, à leur capacité à répondre à la nature de
plus en plus omnicanale du commerce de détail et à
la facilité d’accès et de stationnement. La société est
active en Belgique, en France et en Espagne.
Son portefeuille, évalué à 727 millions d’euros au
31/03/2022, est composé d’une centaine d’immeubles,
d’une surface totale d’environ 450 000 m² et compte
plus de 240 locataires. L’action Ascencio est cotée sur
Euronext Brussels depuis 2007. Sa capitalisation bour
-
sière s’élève à 340 millions d’euros au 31/03/2022.
En France, Ascencio a opté pour le régime SIIC, tandis
qu’en Espagne, Ascencio S.C.A. a créé une filiale pour
laquelle elle a opté pour le régime SOCIMI.
1 https://www.epra.com/sustainability/sustainability-reporting/guidelines
128
RAPPORT DE DURABILITÉ DE L’EPRA
ALIGNÉ SUR LES RECOMMANDATIONS DES MEILLEURES
PRATIQUES DE L’EPRA EN MATIÈRE DE DURABILITÉ
ENVIRONNEMENT
LIMITES GÉNÉRALES,
SEGMENTATION & COUVERTURE
Structure juridique de l’entreprise. En termes de struc-
ture juridique d’entreprise, le portefeuille d’Ascencio
est détenu par Ascencio SCA même (et sa succursale)
ou par différentes filiales à part entière.
Segmentation. 40 % du portefeuille d’Ascencio sont
consacrés à des entreprises liées à l’alimentation
(c’est-à-dire des supermarchés). Le secteur alimen-
taire présente des caractéristiques spécifiques car, en
termes de consommation d’énergie, l’intensité de la
consommation est très différente de celle des autres
détaillants. Afin de maximiser la pertinence du présent
rapport, une différence sera faite entre les locataires
alimentaires et non alimentaires. Une vue spécifique
par pays sera également proposée.
Performance du siège social d’Ascencio. La perfor-
mance environnementale du siège social d’Ascencio à
commerciaux.
Couverture. La plupart des données sur la perfor-
mance environnementale sont des données fournies
par les locataires (concernant leur propre consom-
mation d’énergie). Leur collecte nécessite des efforts
intenses et concertés avec les plus de 240 locataires.
Des ambitions de couverture spécifiques ont été défi-
nies pour ce premier rapport :
Belgique : un locataire alimentaire majeur et deux
locataires non alimentaires importants ont été ciblés
et ont fourni des données.
France : une grande majorité de locataires ont été
contactés et invités à échanger des données. Une
collaboration plus active a été mise en place avec un
important locataire du secteur alimentaire.
Espagne : Les actifs espagnols seront inclus dans le
prochain rapport de durabilité.
La couverture est toujours mesurée en pourcentage de
la surface totale du portefeuille (m²). Comme mentionné
ci-dessus, la plupart des données requises sont des
données fournies par les locataires. Pour de nombreux
actifs, Ascencio n’achète pas les services d’utilité pu-
blique et n’a pas de vue sur leur consommation. Par
conséquent, la couverture effective varie en fonction des
différentes métriques. Elle sera indiquée spécifiquement
pour chacun des indicateurs documentés ci-dessus.
129
RAPPORT DE GESTION
130
ÉNERGIE
Les données ont été recueillies auprès des fournisseurs
d’énergie. Aucune extrapolation n’a été faite. Aucun des
actifs n’utilise de système de chauffage ou de refroidisse-
ment urbain.
GLOBALEMENT
Zone
d’im-
pact
Code
EPRA
Description
Unités de
mesure
Catégorie
Sous-
catégorie
En termes absolus Equivalent
2
Énergie
2020 2021 2020 2021
4.2
Élec – Abs
d’élect.
équiva-
lente
Electricité
Consomma-
tion
kWh
Alimen-
taire
Locataire 20.873.030 23.589.836 20.873.030 21.709.532
Bailleur 1.231.729 1.501.048 1.231.729 1.501.048
Non ali-
mentaire
Tenant 978.854 1.897.756 978.854 1.115.036
Bailleur 1.492.969 8.825.937 1.492.969 6.567.020
Total électricité 24.576.582 30.468.476 24.576.582 25.546.535
% Sources renouvelables 3 % 1,5 % 3 % 1.7 %
4.5 & 4.6
Combus-
tibles-
Abs
Fuels- LfL
Combus-
tibles
Consomma-
tion
kWh
Alimen-
taire
Locataire 1.573.860 1.462.885 1.573.860 1.462.885
Bailleur 0 169.627 0 0
Non ali-
mentaire
Locataire 0 155.210 0 0
Bailleur 612.006 785.245 612.006 776.812
Consommation totale
de combustibles
2.185.866 2.572.967 2.185.866 2.239.697
% Sources renouvelables 0 % 0 % 0 % 0 %
4.3
DH &
C- Abs
District
chauffage &
refroidisse-
ment
kWh na
4.7
Énergie
-int
Bâtiment
Énergie
kWh/
m
2
/
an
Alimentaire 310 351 310 326
Non alimentaire 66 84 66 67
%
Alimen-
taire
Locataire 43 % 43 % 43 % 43 %
Bailleur 3 % 3 % 3 % 3 %
Non ali-
mentaire
Locataire 6 % 7 % 6 % 6 %
Bailleur 9 % 16 % 9 % 9 %
Ce tableau, ainsi que sa répartition par pays ci-dessous, appelle certaines observations :
Seul un faible pourcentage de l’énergie est actuel-
lement renouvelable. Toutefois, Ascencio a lancé une
étude destinée à évaluer comment elle pourrait installer
un nombre important de panneaux solaires sur ses toits
et comment l’énergie pourrait ensuite être distribuée
à ses locataires ou aux communautés locales.
La couverture limitée des données obtenues auprès
des bailleurs peut s’expliquer par le fait que les données
sur les infrastructures communes doivent encore être
recueillies auprès de la structure de copropriété ou du
gestionnaire immobilier. Bien que ces données couvrent
un nombre important d’actifs, elles représentent un
nombre limité en termes de consommation d’énergie
par rapport à la consommation d’énergie des locataires.
2 The Like for like indicator compares a consistent
portfolio and scope for two reporting years.
131
RAPPORT DE GESTION
BELGIQUE
Zone
d’im-
pact
Code
EPRA
Description
Unités de
mesure
Catégorie
Sous-
catégorie
En termes absolus Equivalent
Énergie
2020 2021 2020 2021
4.2
Élec – Abs
d’élect.
équiva-
lente
Electricité
Consomma-
tion
kWh
Alimen-
taire
Locataire 12.026.749 11.755.896 12.026.749 11.755.896
Bailleur 1.231.729 1.501.048 1.231.729 1.501.048
Non ali-
mentaire
3
Tenant 441.611 566.807 441.611 566.807
Bailleur 5.183.566 8.825.937 5.183.566 6.567.020
Total électricité 15.193.058 18.883.655 22.649.688 18.883.655
% Sources renouvelables 3,2 % 2,4 % 3,2 % 2,7 %
4.5 & 4.6
Combus-
tibles-
Abs
Fuels- LfL
Combus-
tibles
Consomma-
tion
kWh
Alimen-
taire
Locataire 0 0 0 0
Bailleur 0 169.627 0 0
Non ali-
mentaire
Locataire 0 0 0 0
Bailleur 612.006 785.245 612.006 776.812
Consommation totale
de combustibles
612.006 954.872 612.006 776.812
% Sources renouvelables
4.3
DH &
C- Abs
District
chauffage &
refroidisse-
ment
kWh na
4.7
Énergie
-int
Bâtiment
Énergie
kWh/
m
2
/
an
Alimentaire 365 369 365 365
Non alimentaire 67 80 67 67
%
Alimen-
taire
Locataire 34 % 34 % 34 % 34 %
Bailleur 5 % 5 % 5 % 5 %
Non ali-
mentaire
Locataire 5 % 5 % 5 % 5 %
Bailleur 15 % 26 % 15 % 15 %
3 À ce stade, les données ont été recueillies pour 2 grands
Locataires du portefeuille belge d’Ascencio. En ce qui
concerne les données relatives aux bailleurs, les informa-
tions concernant un grand nombre de magasins ont été
recueillies grâce aux informations fournies par les cabines
haute tension.
132
FRANCE
Zone
d’im-
pact
Code
EPRA
Description
Unités de
mesure
Catégorie
Sous-
catégorie
En termes absolus Equivalent
Énergie
2020 2021 2020 2021
4.2
Élec – Abs
d’élect.
équiva-
lente
Electricité
Consomma-
tion
kWh
Alimen-
taire
Locataire 8.846.281 11.833.940 8.846.281 9.953.636
Locataire na na na na
Non ali-
mentaire
Locataire 537.243 1.330.949 537.243 548.229
Locataire na na na na
Total électricité 9.383.524 13.164.889 9.383.524 10.501.865
% Sources renouvelables 0 % 0 % 0 % 0 %
4.5 & 4.6
Combus-
tibles-
Abs
Fuels- LfL
Combus-
tibles
Consomma-
tion
kWh
Alimen-
taire
Locataire 1.573.860 1.462.885 1.573.860 1.462.885
Locataire na na na na
Non ali-
mentaire
Locataire na na na na
Locataire na na na na
Total fuel consumption 1.573.860 1.462.885 1.573.860 1.462.885
% Sources renouvelables 0 % 0 % 0 % 0 %
4.3
DH &
C- Abs
District
chauffage &
refroidisse-
ment
kWh
Alimen-
taire
Locataire na na na na
Locataire na na na na
Non ali-
mentaire
Locataire na na na na
Locataire na na na na
Consommation totale
de combustibles
na na na na
4.7
Énergie
-int
Bâtiment
Énergie
kWh/
m
2
/
an
Alimentaire 310 351 310 326
Non alimentaire 64 101 64 65
%
Alimen-
taire
Locataire 52 % 56 % 52 % 52 %
Locataire 0 % 0 % 0 % 0 %
Non ali-
mentaire
Locataire 13 % 21 % 13 % 13 %
Locataire 0 % 0 % 0 % 0 %
Comme mentionné ci-dessus, Ascencio a demandé à
ses Locataires d’échanger des données concernant
leurs consommations d’énergie.
Pour certains d’entre eux, Ascencio a déjà pu obtenir,
par le biais de leur opérateur de réseau électrique, un
mandat pour la période de mai 2020 à mai 2022. Par
conséquent, seule l’année 2021 peut être considérée
comme une année complète de rapport.
ESPAGNE
Les actifs espagnols feront l’objet d’un rapport l’année
prochaine.
133
RAPPORT DE GESTION
Zone
d’impact
Code EPRA Description Unités de mesure En termes absolus Équivalent
Énergie
2020 2021 2020 2021
Elec - Abs Elect
équiv.
Consommation
d’électricité
-
Siège social
kWh
129.288 193.292 129.288 193.292
Comb.- Abs
Comb.- équiv
na na na na
Elec-Int kWh/m
2
131 196 131 196
% 100 % 100 % 100 % 100 %
L’évolution de la consommation entre 2020 et 2021
peut s’expliquer par deux facteurs différents :
après le pic de la pandémie, les travailleurs ont
progressivement commencé à retourner au bureau
l’installation de bornes de recharge pour véhicules
électriques en 2021, générant une plus grande de-
mande d’électricité.
Aucun rapport ne peut être fait concernant la consom-
mation de combustibles, Ascencio n’utilisant pas d’éner-
gie fossile à son siège.
134
ÉMISSIONS DE GAZ
Le rapport sur les émissions de gaz à effet de serre a
été segmenté en trois indicateurs :
Le 1
er
générées par les combustibles brûlés sur place, comme
indiqué au point 2.2. “Consommation d’énergie”. Pour
le calculer, la formule suivante sera appliquée : Consom-
mation annuelle (MWh)*181 kg CO
2
/MWh
4
Le 2
e
volet comprend les émissions indirectes (c’est-
à-dire les émissions générées hors site pour produire
l’énergie achetée par Ascencio et ses locataires).
La formule appliquée pour obtenir ces émissions in-
directes sera la suivante : Consommation annuelle
d’électricité (MWh)* A kg CO
2
/MWh
5
A étant défini en l’occurrence par l’Association of Issuing
Bodies (AIB) pour tous les pays européens :
2
/MWh
2
/MWh
2
/MWh
Ces valeurs tiennent compte de la mixité de la produc-
tion d’électricité de chaque pays.
4 EPA, “Facteurs d’émission pour les inventaires de gaz à effet de
serre”, Tableau 1 Facteurs d’émission de combustion stationnaire,
9 mars 2018.
5 AIB, Mélanges résiduels européens 2018, (2019).
135
RAPPORT DE GESTION
FRANCE
BELGIQUE
Zone
d’im-
pact
Code EPRA
Unité de
mesure
Indicateur Sous-catégorie En termes absolus Équivalent
Émissions de gaz
à effet de serre
2020 2021 2020 2021
4.8
GHG-Dir-Abs
2
e
Direct
Alimentaire 284.869 264.782 284.869 264.782
Non alimentaire 0 0 0 0
4.9
GHG-Indir-Abs
Indirect
Alimentaire 453.195 606.253 453.195 509.925
Non alimentaire 27.523 68.185 27.523 28.086
4.10
GHG-Int
kg CO
2
e /
m
2
/ an
Intensité des
Alimentaire 21 24 21 22
Non alimentaire 3 8 3 3
Zone
d’im-
pact
Code EPRA
Unité de
mesure
Indicateur Sous-catégorie En termes absolus Équivalent
Émissions de gaz
à effet de serre
2020 2021 2020 2021
4.8
GHG-Dir-Abs
2
e
Direct
Alimentaire 0 30.702 0 0
Non alimentaire 110.773 142.129 110.773 140.603
4.9
GHG-Indir-Abs
Indirect
Alimentaire 2.368.362 2.368.088 2.368.362 2.368.088
Non alimentaire 1.004.825 1.677.826 1.004.825 1.274.316
4.10
GHG-Int
kg CO
2
e /
m
2
/ an
Intensité des
Alimentaire 65 66 65 65
Non alimentaire 30 30 30 38
Zone
d’im-
pact
Code EPRA Unité de mesure Indicateur En termes absolus Équivalent
Émissions de gaz
à effet de serre
2020 2021 2020 2021
4.8
GHG-Dir-Abs
2
e
Direct na na na na
4.9
GHG-Indir-Abs
Indirect 23.095 34.528 23.095 34.528
4.10
GHG-Int
kg CO
2
e / m
2
/ an 23 35 23 35
Compte tenu de la nature de l’activité d’Ascencio, les
consommations obtenues auprès des bailleurs sont
limitées par rapport aux données obtenues auprès
des locataires. Toutefois, Ascencio souhaite avoir une
vision représentative des émissions de gaz à effet de
serre générées par son activité. En conséquence, il a
été décidé de rendre compte à la fois des données
obtenues auprès des locataires et de celles obtenues
auprès des bailleurs (volets 1, 2 et 3).
CONSOMMATION D’EAU
Tous les actifs sont raccordés à des réseaux d’eau
publics ou semi-publics. Un exercice de collecte de
données à grande échelle a été lancé auprès des diffé-
rents fournisseurs d’eau. Certaines données n’ont pas
pu être recueillies assez rapidement et seront incluses
dans le prochain rapport de durabilité.
Pour certains actifs où plusieurs locataires partagent le
même compteur, il n’a pas toujours été possible de ré-
partir la consommation d’eau entre eux. Par conséquent,
il n’est pas encore possible de différencier les activités
alimentaires et non alimentaires. Par conséquent, la
consommation d’eau sera - cette année - segmentée
par pays.
Pour la France, toutes les données affichées ont été
estimées sur la base d’une consommation moyenne
annuelle par actif, avec un locataire important.
Le rapport montre une importante consommation d’eau
pour certains locataires belges qui pourrait être docu-
mentée. Cette surconsommation fera l’objet d’une étude
plus approfondie en collaboration avec les locataires.
Zone
d’im-
pact
Code EPRA Description
Unité de
mesure
Catégorie En termes absolus Équivalent
Eau
2020 2021 2020 2021
4.11 & 4.12
Eau-Abs
Eau-LfL
Consomma-
tion d’eau
-
Actifs
commerciaux
Mètre cube
Belgique 66.080 62.889 64.574 62.885
France 23.400 23.400 23.400 23.400
4.13
Eau-Int
Mètre cube/m
2
Belgique 5,3 5,2 5,4 5,2
France 0,73 0,73 0,73 0,73
%
Belgique 4,2 % 4,15 % 4,15 % 4,15 %
France 15 % 15 % 15 % 15 %
Zone
d’im-
pact
Code EPRA Description Unité de mesure En termes absolus Équivalent
2020 2021 2020 2021
4.11 & 4.12
Eau-Abs
Eau-LfL
Consommation
d’eau
-
Actifs
commerciaux
Mètre cube 69 58 69 58
4.13
Eau-Int
Mètre cube/m
2
0,16 0,13 0,16 0,13
% 100 % 100 % 100 % 100 %
ACTIFS COMMERCIAUX
136
DÉCHETS
Hormis le siège et quelques exceptions (6 actifs, 3 en
Belgique et 3 en France, dont 2 ne seront gérés qu’à
partir de 2022), les déchets sont gérés directement
par les locataires. Par conséquent, seules des données
limitées ont pu être obtenues à ce stade sur la gestion
des déchets.
Les déchets recyclés sont composés de
papier et de carton. Les déchets organiques
d’un important locataire actif dans le secteur
alimentaire sont éliminés par méthanisation.
La couverture des données obtenues auprès
des bailleurs est définie par rapport au nombre
d’actifs pour lesquels les déchets ont été gérés
par Ascencio durant la période de rapport.
Les données ont été estimées sur la base des différentes tailles de conteneurs et de la fréquence de déversement.
ACTIFS COMMERCIAUX
Zone
d’im-
pact
Code EPRA Description
Unité de
mesure
Trajet d’élimination En termes absolus Équivalent
Déchets
2020 2021 2020 2021
4.14 & 4.15
Déchets-
Abs
Déchets-LfL
Déchets par
trajet
d’élimination -
Actifs
Tonnes
Réutilisation na na na na
Recyclage 5.163 7.047 5.163 7.047
Compostage na na na na
Installation de
récupération des
matériaux
na na na na
Incinération/
Décharge
15.736 21.566 15.736 21.566
Méthanisation 562 518 562 518
TOTA L 21.461 29.131 21.461 29.131
% de déchets
dangereux
0 0 0 0
%
Obtenus auprès des
bailleurs
40,5 % 40,5 % 40,5 % 40,5 %
Obtenus auprès des
locataires
7 % 7 % 7 % 7 %
Zone
d’im-
pact
Code EPRA Description
Unité de
mesure
Disposal route En termes absolus Équivalent
Déchets
2020 2021 2020 2021
4.14 & 4.15
Déchets-
Abs
Déchets-LfL
Déchets par
trajet
d’élimination -
Siège social
na Réutilisation na na na Na
m³ Recyclage 30 30 30 30
m³ Compostage 0,3 0,3 0,3 0,3
na
Installation de
récupération des
matériaux
na na na na
m³
Incinération/
Décharge
30 30 30 30
m³ TOTAL 30,3 30,3 30,3 30,3
% de déchets
dangereux
0 0 0 0
%
Obtenus auprès des
bailleurs
100 % 100 % 100 % 100 %
137
RAPPORT DE GESTION
138
CERTIFICATION
À l’heure actuelle, aucun actif certifié vert ne figure
dans le portefeuille d’Ascencio. Le comité exécutif a
toutefois décidé de lancer un parcours de certification
(BREEAM) pour deux actifs en 2022. En fonction de
l’évaluation de ces deux cas-tests, d’autres parcours
de certification seront lancés en 2023.
SOCIAL
Genre
Exercice clos le
30 septembre 2020
Exercice clos le
30 septembre 2021
Percentage
change %
DIVERSITÉ DE GENRE DES SALARIÉS DIRECTS Diversité-Sal. 5.1
Conseil d’administration Pourcentage des membres Femmes 30 % 30 % 0 %
Hommes 70 % 70 % 0 %
Direction générale
6
Femmes 40 % 20 % -50 %
Hommes 60 % 80 % 33,3
Tous les salariés Femmes 56 %
Hommes 44 %
FORMATION ET DÉVELOPPEMENT DES SALARIÉS Formation – sal. 5.3
Tous les salariés Nombre moyen d’heures de
formation
7
14
ÉVALUATION DES PERFORMANCES DES SALARIÉS SAL-DEV 5.4
Pourcentage de l’ensemble des salariés bénéficiant
d’un examen de leurs performances
100 % 100 % 0 %
ROTATION ET RÉTENTION DES SALARIÉS
8
Rotation des sal. 5.5
Nombre total de salariés à la fin de l’année 19 19 0 %
Taux d’embauche de nouveaux salariés 5,26 % 10,53 % 100,19 %
Rotation totale des salariés 1 2 100 %
Taux de rotation des salariés 5,26 % 10,53 % 100,19 %
9
Taux d’accidents du travail
10
0 0
Taux de jours perdus
11
0 0
Taux d’absentéisme
12
35 105
Accidents mortels liés au travail 0 0
MESURE DE LA PERFORMANCE SOCIALE
6
pas des administrateurs. La baisse du pourcentage de femmes parmi les membres de la direction est due au départ, en juin 2021, de la directrice financière, Michele
Delvaux. Sa fonction a été reprise par Cédric Biquet en août 2021.
714h/salarié/an (direction générale et salariés. Aucune information n’a été communiquée concernant le Conseil d’administration).
8 Commentaire concernant la tendance des performances sociales : l’augmentation de x% des effectifs reflète l’arrivée de x nouveaux salariés après autant de dé-
parts.
9 Commentaire concernant la tendance des performances en matière de santé et de sécurité.
10 Nombre de blessures par multiple d’heures travaillées.
11 Nombre total de jours perdus par rapport au nombre total d’heures travaillées
12 Nombre total de jours perdus par rapport au nombre total de jours de travail prévus pour les salariés. L’augmentation du taux d’absentéisme en 2021 s’explique
par un congé de maternité.
139
RAPPORT DE GESTION
GOUVERNANCE
Exercice clos le
30 septembre 2020
Exercice clos le
30 septembre 2021
COMPOSITION DE L’ORGANE SUPRÊME DE GOUVERNANCE
Conseil de Gouv. 6.1
Nombre de membres du conseil exécutif 1 1
Nombre de membres indépendants et non exécutifs du conseil 10 10
Durée moyenne du mandat à l’organe de gouvernance en années 10 10
Procédure de sélection 6.2
GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Pour toutes les nominations d’administrateurs, la procédure suivante s’applique :
Détermination de l’expertise et des connaissances requises
Le comité de nomination et de rémunération détermine, en
concertation avec le président du Conseil, l’expertise et les
connaissances jugées essentielles pour les membres du
Conseil et de ses comités afin d’avoir une bonne compré-
hension des activités d’Ascencio et de remplir correctement
leurs fonctions respectives.
Le Conseil dans son ensemble doit présenter les caractéris-
tiques suivantes :
une vaste expérience et une connaissance approfondie
de l’activité et du marché immobilier ;
une expérience de gestion acquise au sein d’un comité de
direction ou d’un autre organe décisionnel équivalent d’une
grande entreprise, en termes de gestion et d’organisation
de l’entreprise ;
des compétences de leadership et la capacité d’adopter
et de mettre en œuvre une vision stratégique ;
une expérience de la gestion d’entreprise dans un contexte
international ;
une connaissance des normes, procédures et techniques
comptables et financières et de leur application dans le sec-
teur de l’immobilier ;
une connaissance approfondie du cadre juridique et ré-
glementaire applicable au secteur immobilier et aux FPI en
particulier ;
une compétence en matière de gestion des rémunérations ;
une réputation irréprochable et une adhésion impeccable
à l’éthique des affaires ;
une représentation socio-économique diversifiée u monde
des affaires ;
un esprit d’entreprise ;
la diversité en général et au sens le plus large.
Le président du Conseil d’administration, en concertation
avec le comité de nomination et de rémunération, établit une
grille de compétences présentant sur un axe les domaines de
connaissance et les types d’expertise et sur l’autre axe la liste
des membres du conseil d’administration.
Analyse des lacunes
En fonction des résultats de l’évaluation la plus récente des
administrateurs, tant du Conseil que des comités, le comité
de nomination et de rémunération détermine, à l’aide de
la grille de compétences, les améliorations nécessaires en
matière d’’expertise et de connaissances.
Recherche de candidats présentant le bon profil
En fonction des améliorations nécessaires, déterminées par
le comité de nomination et de rémunération, et compte tenu
des critères d’admissibilité du Conseil, le comité de nomination
et de rémunération recherche des candidats disposant des
compétences requises. Le comité de nomination et de rémuné-
pour l’’élection ou la réélection au conseil d’administration.
Lors de l’établissement de la liste des candidats, il est tenu
compte de la pertinence de leurs références et, pour les can-
didats qui sont déjà administrateurs, d’une évaluation de
leurs performances.
Entretiens
Une fois les candidats identifiés, le président du Conseil d’ad-
ministration et tous les membres du comité de nomination et
de rémunération les rencontrent individuellement afin de les
évaluer. Le comité de nomination et de rémunération discute
des résultats de ces entretiens.
À la suite du processus ci-dessus et en fonction des recom-
mandations du comité de nomination et de rémunération, le
président du Conseil d’administration présente au Conseil
d’administration une liste de candidats administrateurs d’As-
cencio pour examen et approbation.
Suite à la résolution du Conseil d’Administration, la ou les
candidatures approuvées sont soumises à la prochaine As-
140
CONCLUSION
Ce rapport est le premier rapport sBPR EPRA d’Ascencio. La Société entend améliorer la couverture dans son
prochain rapport.
Exercice clos le
30 septembre 2021
COMPOSITION DE L’ORGANE SUPRÊME DE GOUVERNANCE
Gouv-Col 6.3
le 30 septembre 2021, pages 118-121
141
RAPPORT DE GESTION
L’EPRA (“European Public Real Estate Association”) se
présente comme la voix du secteur de l’immobilier coté
européen, comptant plus de 280 membres et repré-
sentant plus de 790 milliards EUR d’actifs.
L’EPRA publie des recommandations en termes de
définition des principaux indicateurs de performance
applicables aux sociétés immobilières cotées. Ces re-
commandations sont reprises dans le rapport intitulé
“EPRA Reporting : Best Practices Recommendations
disponible sur le site de l’EPRA (www.epra.com).
Depuis, octobre 2017, Ascencio s’inscrit dans ce mouve-
ment de standardisation du reporting visant à améliorer
la qualité et la comparabilité de l’information destinée
aux investisseurs.
F — EPRA
Le 22 septembre 2022,
Ascencio a obtenu
le “EPRA Gold Award”
pour son rapport financier
annuel 2020/2021.
EPRA INDICATEURS
DE PERFORMANCE
30/09/2022 30/09/2021
1
EPRA Earnings
Résultat courant provenant des activités opération-
nelles stratégiques.
33.773 30.555
EPRA Earnings
per share (EUR)
5,12 4,63
2
EPRA NAV
des immeubles de placement et autres investis-
sements à la juste valeur et pour exclure certains
éléments qui ne sont pas supposés s'intégrer dans un
modèle d'investissements immobiliers à long terme.
411.254 378.406
EPRA NAV
per share (EUR)
62,35 57,37
3
EPRA NNNAV
(i) des instruments financiers, (ii) de la dette et (iii)
des impôts différés.
438.708 369.501
EPRA NNNAV
per share (EUR)
66,51 56,02
4
EPRA NRV
(000 EUR)
vendra jamais ses actifs, et fournit une estimation du
montant requis pour reconstituer la Société.
443.699 408.775
EPRA NRV
per share (EUR)
67,27 61,97
5
EPRA NTA
(000 EUR)
L'EPRA NTA part de l’hypothèse que la Société ac-
quiert et cède des actifs, ce qui ferait se matérialiser
certains impôts différés qui ne peuvent être évités.
411.254 378.406
EPRA NTA
per share (EUR)
62,35 57,37
6
EPRA NDV
(000 EUR)
actionnaires de la Société dans un scénario de ces-
sion de ses actifs, entraînant le règlement des impôts
différés, la liquidation des instruments financiers et
la prise en compte d’autres passifs pour leur montant
maximum, le tout net d’impôts.
438.708 369.501
EPRA NDV
per share (EUR)
66,51 56,02
7
EPRA Net Inital
Yield (NIY)
Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers
en cours à la date de clôture des états financiers,
moins les charges immobilières, le tout divisé par la
valeur de marché du portefeuille augmenté des frais
et droits de mutation estimés lors de l'aliénation
hypothétique des immeubles de placement.
6,06 % 5,99 %
8
EPRA Topped-up
NIY
Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à
l'EPRA NIY relatif à l'expiration des périodes de gratui-
té locative et autres incentives.
6,12 % 6,08 %
9
EPRA Vacancy
Rate
-
3,46 % 3,95 %
10
EPRA Cost Ratio
(including direct
vacancy costs)
Dépenses administratives/opérationnelles selon
les résultats financiers IFRS (comprenant les coûts
directs liés aux vides locatifs), le tout divisé par les
revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier.
15,61 % 19,55 %
11
EPRA Cost Ratio
(excluding direct
vacancy costs)
Dépenses administratives/opérationnelles selon les
résultats financiers IFRS (excluant les coûts directs
liés aux vides locatifs), le tout divisé par les revenus
locatifs bruts diminuées des coûts du foncier.
14,68 % 18,64 %
12 EPRA LTV
-
ciété par rapport aux valeurs de marché de ses actifs.
44,38 % 47,11 %
Ces données ne sont pas requises par la règlementation sur les SIR et ne sont ni soumises à un contrôle de la
part des autorités publiques, ni de la part du commissaire.
142
143
RAPPORT DE GESTION
EPRA EARNINGS
30/09/2022 30/09/2021
RÉSULTAT IFRS (PART DU GROUPE) SELON LES ÉTATS FINANCIERS 90.653 45.652
AJUSTEMENTS POUR CALCULER L'EPRA EARNINGS -56.880 -15.097
(i)
détenus en vue de la vente
-23.800 -9.835
(ii) Résultat sur vente d'immeubles de placement 159 0
(iii) Résultat sur vente d'actifs destinés à la vente 0 0
(iv) Taxe sur résultat sur vente 0 0
(v) 0 0
(vi) -38.135 -5.704
(vii) IFRS 3 Coûts et intérêts relatifs aux acquisitions et co-entreprises 0 0
(viii) Impôts différés 4.896 443
(ix) Ajustements (i) à (viii) ci-dessus relatifs aux co-entreprises 0 0
(x) Intérêts minoritaires relatifs aux ajustements pour ci-dessus 0 0
EPRA EARNINGS (PART DU GROUPE) 33.773 30.555
Nombre d'actions 6.595.985 6.595.985
5,12 4,63
144
METRICS
30/09/2022
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux
actionnaires de la société-mère en IFRS
437.011 437.011 437.011
À inclure/exclure :
(i) Instruments hybrides 0 0 0
VAN diluée à la juste valeur 437.011 437.011 437.011
À exclure :
(v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles
de placement à la juste valeur
6.170 6.170
(vi) Juste valeur des instruments financiers -31.928 -31.928
À inclure :
(ix) Réévaluation à la juste valeur des financements à taux fixes 1.697
(xi) Droits de mutation 32.445 0
EPRA NAV 443.699 411.254 438.708
Nombre d'actions dilué 6.595.985 6.595.985 6.595.985
EPRA NAV PAR ACTION (EUR/ACTION) 67,27 62,35 66,51
30/09/2021
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Capitaux propres attribuables aux
actionnaires de la société-mère en IFRS
370.353 370.353 370.353
À inclure/exclure :
(i) Instruments hybrides 0 0 0
VAN diluée à la juste valeur 370.353 370.353 370.353
À exclure :
(v) Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles
de placement à la juste valeur
1.275 1.275
(vi) Juste valeur des instruments financiers 6.779 6.779
À inclure :
(ix) Réévaluation à la juste valeur des financements à taux fixes -851
(xi) Droits de mutation 30.369 0
EPRA NAV 408.775 378.406 369.501
Nombre d'actions dilué 6.595.985 6.595.985 6.595.985
EPRA NAV PAR ACTION (EUR/ACTION) 61,97 57,37 56,02
145
RAPPORT DE GESTION
30/09/2022
Belgique France Espagne TOTAL
Immeubles de placement en juste valeur 390.086 313.936 30.850 734.872
Actifs détenus en vue de la vente (+) 0 0 0 0
Projets de développement (-) -320 0 0 -320
IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION 389.765 313.936 30.850 734.551
Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de
l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (+)
9.754 21.654 1.038 32.445
VALEUR ACTE EN MAIN DES IMMEUBLES DISPONIBLES
À LA LOCATION
399.519 335.590 31.888 766.996
Revenus locatifs bruts annualisés (+) 27.759 19.875 1.645 49.280
Charges immobilières
1
(-) -2.026 -740 -19 -2.785
REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS 25.733 19.135 1.627 46.495
et autres incentives (+)
434 39 0 472
REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS AJUSTÉS 26.167 19.174 1.627 46.968
EPRA NIY ( %) 6,44 % 5,70 % 5,10 % 6,06 %
EPRA Topped-up NIY ( %) 6,55 % 5,71 % 5,10 % 6,12 %
30/09/2021
Belgique France Espagne TOTAL
Immeubles de placement en juste valeur 380.076 300.790 28.800 709.666
Actifs détenus en vue de la vente (+) 1.360 0 0 1.360
Projets de développement (-) 0 0 0 0
IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION 381.436 300.790 28.800 711.026
Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de
l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (+)
9.564 19.869 970 30.403
VALEUR ACTE EN MAIN DES IMMEUBLES DISPONIBLES
À LA LOCATION
391.000 320.659 29.770 741.429
Revenus locatifs bruts annualisés (+) 25.168 19.642 1.959 46.770
Charges immobilières
1
(-) -1.629 -737 0 -2.367
REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS 23.539 18.905 1.959 44.403
et autres incentives (+)
624 26 0 650
REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS AJUSTÉS 24.163 18.931 1.959 45.054
EPRA NIY ( %) 6,02 % 5,90 % 6,58 % 5,99 %
EPRA Topped-up NIY ( %) 6,18 % 5,90 % 6,58 % 6,08 %
1 Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l’EPRA Net Initial Yield est défini dans l’EPRA Best Practices
et ne correspond pas aux “charges immobilières” telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés.
EPRA VACANCY RATE
30/09/2022
Belgique France Espagne TOTAL
1.004 334 293 1.631
25.881 19.483 1.774 47.138
EPRA VACANCY RATE ( %) 3,88 % 1,72 % 16,50 % 3,46 %
Cette baisse du taux de vacance est principalement
imputable aux éléments suivants :
En Belgique : baisse du taux de vacance liée à de
nouvelles locations réalisées notamment à Messancy,
En France : hausse du taux de vacance liée au départ
de deux locataires dans les immeubles de Chanas et
de Bourgoin-Jallieu.
En Espagne : baisse du taux de vacance liée à une
modification des paramètres d’évaluation, malgré une
situation locative restée inchangée au cours de l’exer-
cice avec la vacance d’une surface d’environ 3.900 m²
146
30/09/2021
Belgique France Espagne TOTAL
1.439 79 312 1.830
25.337 19.135 1.812 46.284
EPRA VACANCY RATE ( %) 5,68 % 0,41 % 17,23 % 3,95 %
147
RAPPORT DE GESTION
IMMEUBLES EN CONSTRUCTION
OU EN DÉVELOPPEMENT
30/09/2022
Coût
actuel
Coût futur
estimé
Intérêts
intercalaires
à capitaliser
Coût total
estimé
Date de
finalisation
prévue
Surfaces
locatives
(m
2
)
à l'issue
IMMEUBLES EN
CONSTRUCTION OU
EN DÉVELOPPEMENT,
DESTINÉS À LA LOCATION
439.421 1.060.579 0 1.500.000 janv-23 2.620 m
2
235.800
Le projet de développement en cours au 30/09/2022
porte sur l’extension de 670m² du supermarché
d’Ottignies (Belgique), lequel offrira au terme du projet
une surface locative de 2.620 m² entièrement relouée
à l’exploitant actuel. La livraison de cette extension
est prévue au cours du premier semestre de l’exercice
2022/2023, date à laquelle le projet ira rejoindre le reste
du site dans la rubrique des immeubles disponibles à
la location.
30/09/2021
Coût
actuel
Coût futur
estimé
Intérêts
intercalaires
à capitaliser
Coût total
estimé
Date de
finalisation
prévue
Surfaces
locatives
(m
2
)
à l'issue
IMMEUBLES EN
CONSTRUCTION OU
EN DÉVELOPPEMENT,
DESTINÉS À LA LOCATION
0 0 0 0 - 0 0
EPRA COST RATIOS
30/09/2022 30/09/2021
DÉPENSES ADMINISTRATIVES/OPÉRATIONNELLES
SELON LES RÉSULTATS FINANCIERS IFRS
-7.469 -9.049
Charges relatives à la location 684 -1.371
Récupération de charges immobilières 681 602
Charges locatives et taxes non récupérées auprès des locataires
sur immeubles loués
-108 -89
Autres recettes et dépenses relatives à la location -239 32
Frais techniques -752 -1.153
Frais commerciaux -542 -542
Charges et taxes sur immeubles non loués -442 -421
Frais de gestion immobilière -2.080 -1.925
Autres charges immobilières -188 -112
Frais généraux de la Société -4.481 -4.057
Autres revenus et charges d'exploitation -1 -12
EPRA COST (INCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) -7.469 -9.049
Charges et taxes sur immeubles non loués 442 421
EPRA COST (EXCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) -7.026 -8.627
REVENUS LOCATIFS BRUTS 47.849 46.285
EPRA COST RATIOS (INCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) ( %) 15,61 % 19,55 %
EPRA COST RATIOS (EXCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) ( %) 14,68 % 18,64 %
Les dépenses de maintenance (entretiens, petites
-
cement sont à charge du résultat d’exploitation dès lors
qu’elles ne sont pas source d’avantages économiques
pour les biens considérés.
La diminution des EPRA Cost Ratios par rapport à
l’exercice précédent résulte principalement de l'effet
positif de reprises de provisions pour concessions de
loyer liées à la pandémie Covid-19 et pour créances
douteuses, ces deux postes s’étant finalement révélés
significativement plus faibles par rapport à ce qui avait
été initialement escompté. Cet impact se matérialise
dans la rubrique des "Charges relatives à la location"
qui laisse apparaître un solde négatif (c’est-à-dire un
produit) pour l’exercice 2021/2022 alors qu’il repré-
sentait bien une charge en 2020/2021.
148
149
RAPPORT DE GESTION
EPRA CAPEX
30/09/2022 30/09/2021
Investissements liés aux immeubles de placement
(1) Acquisitions 0 6.382
(2) Développements 470 1.885
(3) Immeubles en exploitation 1.062 1.591
TOTAL 1.531 9.858
Les EPRA Capex reprennent les dépenses d’investis-
sements (travaux de rénovation, de redéveloppement,
sont portées à l’actif dès lors qu’elles sont créatrices
de valeur et accroissent les avantages économiques
escomptés pour les immeubles considérés.
Au cours de l’exercice 2021/2022, Ascencio a réalisé
pour 1,5 million EUR de travaux, correspondant prin-
cipalement :
à la finalisation (0,6 million EUR) du programme de
modernisation des façades du retail park de Messancy
(Belgique).
au démarrage (0,4 million EUR) du programme
d’extension du supermarché d’Ottignies (Belgique),
dont le budget total s’élève à 1,8 million EUR et dont la
date de finalisation est attendue au second trimestre
de l’exercice 2022/2023.
à la réalisation de travaux d’aménagement de sur-
faces pour y accueillir de nouveaux locataires, comme
L’entièreté des dépenses d’investissement est réalisée
par des entités détenues à 100 % par Ascencio (il n’y
a pas de joint ventures).
150
EPRA LTV
30/09/2022 30/09/2021
À inclure :
Emprunts auprès d'institutions bancaires 240.466 256.383
Papier commercial 30.750 47.000
Instruments hybrides 0 0
Placements privés 55.500 30.500
Dérivés en devises étrangères 0 0
Dettes nettes 5.848 6.896
Dette sur immeuble occupé en son nom propre 0 0
Passifs courants 0 0
À exclure :
Trésorerie -4.356 -3.707
Dette nette (A) 328.208 337.072
À inclure :
Immeuble occupé en son nom propre 35 46
738.612 713.601
Actifs détenus en vue de la vente 0 1.360
Projets de développement 320 0
Immobilisations incorporelles 24 0
Créances nettes 0 0
Actifs financiers 471 471
Total actifs de placement (B) 739.462 715.478
LTV (A/B) 44,4 % 47,1 %
passifs de “joint-ventures”, de “material associates”ou
de participations minoritaires soient consolidés pro-
portionnellement. Or, l’entièreté des actifs et passifs
est détenue à 100 % par Ascencio.
151
RAPPORT DE GESTION
ELLE EST REPRISE DANS LE BEL MID INDEX ET L’INDEX EPRA.
30/09/2022 30/09/2021 30/09/2020
Nombre moyen pondéré d’actions 6.595.985 6.595.985 6.595.985
Nombre total d’actions existantes 6.595.985 6.595.985 6.595.985
Cours le plus haut (en EUR) 56,00 51,50 60,00
Cours le plus bas (en EUR) 45,25 40,45 38,15
Cours de clôture au 30/09 (en EUR) 50,70 49,10 41,80
Capitalisation boursière
1
(000 EUR) 334.416 323.863 275.712
66,25 56,15 52,88
EPRA NTA par action (en EUR) 62,35 57,37 54,90
Prime (+) Décote (-)
2
-23,5 % -12,6 % -21,0 %
1.593.971 1.129.287 1.264.424
24,2 % 17,1 % 19,2 %
3
3,95 3,70 3,65
Rendement brut
4
7,8 % 7,5 % 8,7 %
Pay out ratio par rapport au bénéfice corrigé
5
76,8 % 79,6 % 80,6 %
1 Sur base du cours de clôture au 30/09.
2 Sur base du cours de clôture au 30/09, par rapport à la valeur d'actif net IFRS par action.
3 Pour 2021/2022, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l’approbation de l'assemblée
générale qui se tiendra le 31 janvier 2023.
4 Sur base du cours de clôture au 30/09.
5 Résultat corrigé au sens de l'article 13, § 1
er
, alinéa 1 de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié
par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.
G — Ascencio
en bourse
152
H — Perspectives
Après avoir été fortement impacté durant de nombreux
mois par la pandémie Covid-19, le contexte macroéco-
nomique mondial subit depuis le milieu de l’exercice
écoulé les effets du conflit géopolitique en Ukraine,
à savoir des hausses significatives de l’inflation, des
taux d’intérêt et des coûts énergétiques entraînant un
ralentissement significatif de l’activité économique.
Dans ce contexte chahuté, la priorité d’Ascencio à court
terme demeure le maintien de ses excellentes perfor-
mances opérationnelles actuelles. Cela implique la
poursuite de la gestion proactive de son portefeuille
immobilier et de ses clients-locataires. C’est en effet en
restant proche de ceux-ci et en s’efforçant de répondre
à leurs besoins que la Société a démontré durant cette
succession de crises la résilience de son portefeuille
et de ses activités.
Cette gestion de portefeuille implique également la
mise en place d’une politique de transformation ac-
tive de ses immeubles, notamment d’un point de vue
technique, pour leur permettre de mieux répondre
aux enjeux environnementaux de demain. Dès lors la
de l’exercice écoulé, entend maintenant accélérer le
rythme des actions en la matière à prendre au sein de
son portefeuille et de son équipe.
Enfin, forte de son portefeuille résilient et de la qualité
de son bilan, Ascencio est convaincue que des oppor-
tunités d’investissement se présenteront, que ce soit
dans les marchés dans lesquels elle est déjà active
mais aussi dans de nouveaux marchés. Ascencio se
devra dès lors de pouvoir saisir, le cas échéant, ces
opportunités.
Sur base de ces éléments et tenant compte de la va-
lorisation actuelle de la Société, Ascencio offre à long
terme des perspectives intéressantes d’investissement
et de croissance du dividende.
153
RAPPORT DE GESTION
154
ÉVOLUTION DU TOTAL RETURN INDEX DE ASCENCIO PAR
RAPPORT AU TOTAL RETURN INDEX DES INDICES BEL 20
ET EPRA RETAIL EUROPE
ÉVOLUTION DU COURS, DES VOLUMES
130
120
110
100
90
80
70
70 €
65 €
60 €
55 €
50 €
45 €
40 €
35 €
30 €
180.000
150.000
120.000
90.000
60.000
30.000
0
Ascencio total return index BEL 20 total return index EPRA Retail Europe total return index
09/2021
10/2021
11/2021
12/2021
01/2022
02/2022
03/2022
04/2022
05/2022
06/2022
07/2022
08/2022
09/2022
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Cours de bourse
155
RAPPORT DE GESTION
POLITIQUE DE DIVIDENDE
OBLIGATION DE DISTRIBUTION
DE DIVIDENDE
Conformément à l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014, mo-
difié par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR,
les SIR ont l’obligation de distribuer au moins 80 % de
la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes
sur réalisation de biens immobiliers non exonérées.
La diminution de la dette au cours de la période peut
cependant être déduite du montant à distribuer.
DIVIDENDE
Il sera soumis à l’approbation de l’assemblée générale
ordinaire du 31 janvier 2023 la proposition de distribuer
un dividende brut de 3,95 EUR par action.
ÉVOLUTION DU DIVIDENDE
BRUT PAR ACTION
ACTIONNARIAT
L’actionnariat d’Ascencio se présente comme suit sur
base des déclarations de transparence enregistrées
au 30/09/2022 :
Assemblée générale ordi-
naire 2021/2022
31 janvier 2023
(14h30)
Date de détachement du
coupon (Ex date)
6 février 2023
Date d’enregistrement
(Record date)
8 février 2023
Date de mise en paiement
du dividende
9 février 2023
Déclaration intermédiaire
au 31 décembre 2022
23 février 2023
(17h40)
Rapport financier semestriel
au 31 mars 2023
25 mai 2023
(17h40)
Déclaration intermédiaire
au 30 juin 2023
17 août 2023
(17h40)
Communiqué annuel
au 30 septembre 2023
23 novembre 2023
(17h40)
Assemblée générale
ordinaire 2022/2023
31 janvier 2024
(14h30)
1 Ces dates sont sous réserve de modifications qui, le cas échéant, seront com-
muniquées aux actionnaires par communiqué de presse ou sur le site internet
d’Ascencio (www.ascencio.be)
* Pour 2021/2022, il s'agit de la proposition de dividende soumise à
l’approbation de l'assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2023.
4
3,5
3
2,5
2,72
3,00
3,00
3,05
3,20
3,30
3,40
3,50
3,65
3,70
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
*
EUR
3,95
9,96 %
10,38 %
Carl, Eric, John
Mestdagh
et sociétés
contrôlées
79,66 %
Flottant
AGENDA FINANCIER
DE L’ACTIONNAIRE
1
PAY OUT
RATIO
76,8 %
157
RAPPORT FINANCIER
Rapport
financier
160 A - Etats financiers consolidés
160
162
163
164
165
167
167. Note 1 : Informations générales et méthodes comptables
175. Note 2 : Sources principales d’incertitudes relatives aux estimations
et jugements comptables significatifs
176. Note 3 : Gestion des risques financiers
179. Note 4 : Information sectorielle
182. Note 5 : Immeubles de placement
187. Note 6 : Autres immobilisations corporelles
188. Note 7 : Actifs financiers courants et non courants
188. Note 8 : Actifs détenus en vue de la vente
189. Note 9 : Catégories et désignation des instruments financiers
190. Note 10 : Créances commerciales courantes
192. Note 11 : Créances fiscales et autres actifs courants
192. Note 12 : Comptes de régularisation de l’actif
192. Note 13 : Capital social et primes d’émission
193. Note 14 : Dettes financières courantes et non courantes
196. Note 15 : Instruments financiers dérivés
198. Note 16 : Autres passifs financiers non courants
199. Note 17 : Passifs d’impôts différés
199. Note 18 : Dettes commerciales et autres dettes courantes
200. Note 19 : Comptes de régularisation du passif
200. Note 20 : Revenus locatifs
— Table
des matières
200. Note 21 : Charges relatives à la location
201. Note 22 : Récupération de charges immobilières
201. Note 23 : Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
202. Note 24 : Charges locatives et taxes normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
202. Note 25 : Frais techniques
202. Note 26 : Frais commerciaux
203. Note 27 : Frais de gestion immobilière
203. Note 28 : Autres charges immobilières
204. Note 29 : Frais généraux
204. Note 30 : Autres revenus et charges d’exploitation
205. Note 31 : Résultat sur vente d’immeubles de placement
205. Note 32 : Variation de la juste valeur des immeubles de placement
205. Note 33 : Revenus financiers
206. Note 34 : Charges d’intérêts nettes
206. Note 35 : Autres charges financières
207. Note 36 : Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers
207. Note 37 : Impôts des sociétés
208. Note 38 : Résultat par action
209. Note 39 : Information relative aux parties liées
209. Note 40 : Rémunération des dirigeants
210. Note 41 : Filiales
211. Note 42 : Rémunération du commissaire
211. Note 43 : Événements postérieurs à la date de clôture
212 B - Comptes statutaires
218 C - Rapport du commissaire
224D - Lexique des indicateurs alternatifs de performance
(“IAP”)
159
RAPPORT FINANCIER
— Table
des matières
Note
annexe
30/09/2022 30/09/2021
ACTIF
I ACTIFS NON COURANTS
A 0 0
B Immobilisations incorporelles 24 0
C Immeubles de placement 5 738.933 713.601
D Autres immobilisations corporelles 6 35 46
E Actifs financiers non courants 7 31.514 1.354
F Créances de location-financement 0 0
Créances commerciales et autres actifs non courants 0 0
H Actifs d'impôts différés 0 0
TOTAL ACTIFS NON COURANTS 770.505 715.002
II ACTIFS COURANTS
A Actifs détenus en vue de la vente 8 0 1.360
B Actifs financiers courants 7 885 0
C Créances de location-financement 0 0
D Créances commerciales 10 4.956 5.773
E Créances fiscales et autres actifs courants 11 2.294 1.982
F Trésorerie et équivalents de trésorerie 4.356 3.707
Comptes de régularisation 12 317 253
TOTAL ACTIFS COURANTS 12.807 13.075
TOTAL DE L'ACTIF 783.312 728.076
BILAN CONSOLIDÉ
A — États financiers
consolidés
160
Note
annexe
30/09/2022 30/09/2021
CAPITAUX PROPRES
I
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES
DE LA SOCIÉTÉ-MÈRE
A Capital 13 38.659 38.659
B Primes d'émission 13 253.353 253.353
C Réserves 54.346 32.688
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers 39.896 26.791
c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant
lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
-9.923 -10.031
e. Réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée
-4.483 -12.491
m. Autres réserves 28.856 28.419
D Résultat net de l'exercice 90.653 45.652
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 437.011 370.353
PASSIF
I PASSIFS NON COURANTS 277.323 290.372
B Dettes financières non courantes 268.677 278.822
a. Etablissements de crédit 14 209.355 243.985
b. Location-financement 14 0 170
c. Autres 14 59.322 34.667
C Autres passifs financiers non courants 15-16 2.476 10.275
F Passifs d'impôts différés 17 6.170 1.275
b. Autres 6.170 1.275
II PASSIFS COURANTS 68.978 67.351
B Dettes financières courantes 58.038 55.060
a. Etablissements de crédit 14 27.243 7.894
b. Location-financement 14 0 120
c. Autres 14 30.795 47.046
D Dettes commerciales et autres dettes courantes 8.045 9.731
b. Autres 18 8.045 9.731
F Comptes de régularisation 19 2.894 2.559
TOTAL DU PASSIF 346.301 357.723
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 783.312 728.076
161
RAPPORT FINANCIER
Note
annexe
30/09/2022 30/09/2021
I Revenus locatifs 20 47.849 46.285
III Charges relatives à la location 21 684 -1.371
RÉSULTAT LOCATIF NET 48.533 44.914
Récupération de charges immobilières 22 681 602
(*)
Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
23 6.914 6.491
(*)
Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
24 -7.022 -6.580
(*)
Autres recettes et dépenses relatives à la location -239 32
(*)
RÉSULTAT IMMOBILIER 48.867 45.460
IX Frais techniques 25 -752 -1.153
(*)
X Frais commerciaux 26 -542 -542
(*)
XI Charges locatives et taxes sur immeubles non loués
-442 -421
XII Frais de gestion immobilière 27 -2.080 -1.925
(*)
XIII Autres charges immobilières 28 -188 -112
(*)
CHARGES IMMOBILIÈRES -4.004 -4.154
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 44.863 41.305
Frais généraux 29 -4.481 -4.057
Autres revenus et charges d’exploitation 30 -1 -12
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT
SUR PORTEFEUILLE
Résultat sur vente d’immeubles de placement 31 -159 0
32 23.800 9.835
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 64.022 47.071
XX Revenus financiers
33
XXI Charges d’intérêts nettes 34 -5.710 -5.881
XXII Autres charges financières 35 -554 -427
XXIII 36 38.135 5.704
RÉSULTAT FINANCIER 32.004 -604
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 96.027 46.467
Impôt des sociétés 37 -5.373 -815
IMPÔTS -5.373 -815
RÉSULTAT NET 90.653 45.652
90.653 45.652
- Résultat net - Intérêts minoritaires 0 0
RÉSULTAT NET DE BASE ET DILUÉ
(EUR/ACTION, PART DU GROUPE)
38 13,74 6,92
162
COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉS
(*) La Société a effectué plusieurs reclassifications au sein de certaines rubriques du compte de résultats au cours de l’exercice 2021/2022. Dans un souci de
comparabilité, ces reclassifications ont aussi été enregistrées sur l’exercice 2020/2021 sans avoir d’impact ni sur l’EPRA Earnings ni sur le Résultat net.
Note
annexe
30/09/2022 30/09/2021
I RÉSULTAT NET 90.653 45.652
II
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL RECYCLABLES
EN COMPTE DE RÉSULTATS
A
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des
immeubles de placement
H Autres éléments du résultat global, nets d'impôts
(*)
6 0 -2
RÉSULTAT GLOBAL 90.761 45.650
- Intérêts minoritaires
(*)
163
RAPPORT FINANCIER
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDÉ
30/09/2022 30/09/2021
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 3.707 4.710
Résultat de l'exercice 90.653 45.652
Résultat financier 6.130 604
Plus (moins)-values nettes réalisées sur cessions d'actifs 159 0
Charge d'impôt (- produit d'impôt) 477 372
Eléments du compte de résultats sans effet de trésorerie -57.194 -9.205
-23.800 -9.835
-38.135 0
4.896 443
+ Amortissements 35 82
+ Réductions de valeur -191 106
-877 1.099
1.008 1.562
-311 34
-64 151
-1.844 231
335 -879
Impôts payés -446 -512
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES 38.902 38.010
- Acquisitions d'immeubles de placement 0 -6.382
- Projets en développement -439 -1.885
- Autres investissements -1.092 -1.591
- Acquisition d'immobilisations incorporelles -24 0
- Acquisition d'immobilisations corporelles -24 -22
+ Cessions d'immeubles de placement 1.309 0
+ Cessions de passifs financiers -571 0
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT -842 -9.879
-6.813 642
Autres variations sur actifs et passifs financiers -138 404
Dividendes bruts payés -24.405 -24.075
Charges financières décaissées -6.055 -6.104
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT -37.410 -29.133
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA CLOTURE DE L'EXERCICE 4.356 3.707
164
TABLEAU CONSOLIDÉ
DES FLUX DE TRÉSORERIE
Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exer-
cice
Total
des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2020 38.659 253.353 47.414 -10.031 -12.964 23.101 9.246 348.778
Distribution de dividendes -24.075 -24.075
Affectation aux réserves -20.520 316 5.374 14.829 0
Augmentation de capital 0 0
Résultat net 45.652 45.652
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
-2 -2
Reclassification des ré-
serves
-100 157 -57 0
Ajustement des réserves 0
SOLDE AU 30/09/2021 38.659 253.353 26.791 -10.031 -12.491 28.419 45.652 370.353
Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exer-
cice
Total
des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2021 38.659 253.353 26.791 -10.031 -12.491 28.419 45.652 370.353
Distribution de dividendes -24.405 -24.405
Affectation aux réserves 9.860 4.841 6.547 -21.247 0
Augmentation de capital 0 0
Résultat net 90.653 90.653
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
Reclassification des ré-
serves
Ajustement des réserves 303 0 303
SOLDE AU 30/09/2022 38.659 253.353 39.896 -9.924 -4.483 28.856 90.653 437.011
* Réserves :
C.b. : Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers.
C.c. : Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement.
C.e. : Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée.
C.m. : Autres réserves.
165
RAPPORT FINANCIER
ÉTAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS
DES CAPITAUX PROPRES
Reclassification des réserves de variations de juste valeur des immeubles vendus :
Durant l’exercice 2020/2021, Ascencio a reclassé de la “Réserve du solde des variations de juste valeur des
biens immobiliers” vers les “Autres réserves” un montant positif de 100 K EUR correspondant à la variation
cours cet exercice 2019/2020.
Durant l’exercice 2021/2022, Ascencio a reclassé de la “Réserve du solde des variations de juste valeur
des biens immobiliers” vers les “Autres réserves” un montant négatif de 2.942 K EUR correspondant aux
variations de valeur historiques cumulées relatives à l’immeuble de Sint-Niklaas (Belgique) dont la cession
a été finalisée au cours de l’exercice. Ascencio a en outre procédé à une réévaluation des passifs financiers
comptabilisés en vertu de l’application de la norme IFRS 16 ; celle-ci ayant nécessité l’enregistrement d’un
impact positif de 303 K EUR dans la rubrique de réserve des variations de juste valeur des immeubles de
placement.
Reclassification des réserves de variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés :
Durant l’exercice 2020/2021, Ascencio a reclassé de la “Réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est
pas appliquée” vers les “Autres réserves” un montant négatif de 157 K EUR correspondant à la variation de
valeur cumulée relative aux options CAP venus à échéance au cours de l’exercice.
Durant l’exercice 2021/2022, Ascencio a reclassé de la “Réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est
pas appliquée” vers les “Autres réserves” un montant négatif de 3.167 K EUR correspondant aux variations
de valeur cumulées relatives aux instruments dérivés de type IRS qui ont fait l’objet d’une liquidation au
cours de l’exercice et à la reclassification d’une prime d’option CAP arrivée à échéance.
166
NOTES ANNEXES
AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
NOTE 1 — INFORMATIONS GÉNÉRALES ET MÉTHODES COMPTABLES
INFORMATIONS GÉNÉRALES
Ascencio SCA (ci-après dénommée “Ascencio SCA” ou la “Société”) est une SIR (Société Immobilière Réglemen-
tée) de droit belge. Les états financiers consolidés de la Société au 30 septembre 2022 et couvrant la période
du 1
er
octobre 2021 au 30 septembre 2022 ont été arrêtés par le conseil d’administration du gérant statutaire
du 23 novembre 2022.
Les chiffres de l’exercice précédent présentés couvrent la période du 1
er
octobre 2020 au 30 septembre 2021.
Tous les montants exprimés sont en milliers d’euros sauf mention contraire.
BASES DE PRÉPARATION ET MÉTHODES COMPTABLES
A. BASES DE PRÉPARATION
Les états financiers consolidés sont établis conformément au référentiel comptable “International Financial
Reporting Standards” (IFRS) et des interprétations de l’“International Financial Reporting Interpretations Com-
mittee” (“IFRIC”) publiées et effectives au 30 septembre 2022 qui ont été approuvées par l’Union européenne.
Les états financiers consolidés ont aussi été préparés conformément aux dispositions de l’arrêté royal du 13
juillet 2014, modifié par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux Sociétés Immobilières Réglementées.
Normes et interprétations applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1
er
octobre 2021
Amendements aux IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 et IFRS 16 Réforme des taux d’intérêt de référence – phase 2 ;
périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
avril 2021) ;
Amendements à IFRS 4 Contrats d’assurance – Prolongation de l’exemption temporaire de l’application d’IFRS
9 jusqu’au 1
er
janvier 2023 (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2021).
Ces nouvelles normes et interprétations n’ont pas eu d’impact sur les présents états financiers consolidés.
Normes et interprétations émises, mais pas encore applicables pour la période annuelle ouverte à compter
du 1
er
octobre 2021
Amendements à IAS 16 Immobilisations corporelles : produits antérieurs à l’utilisation prévue (applicables
pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2022) ;
Amendements à IAS 37 Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels : contrats déficitaires - Coût d'exé-
cution du contrat (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2022) ;
Amendements à IFRS 3 Regroupements d'entreprises : référence au cadre conceptuel (applicables pour les
périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2022) ;
167
RAPPORT FINANCIER
Améliorations annuelles 2018–2020 des IFRS (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter
du 1
er
janvier 2022) ;
IFRS 17 Contrats d’assurance (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023) ;
Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers : classification de passifs comme courants ou
non-courants (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023, mais non
encore adoptés au niveau européen) ;
Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers et à l’énoncé de pratiques en IFRS 2 : Informations
à fournir sur les méthodes comptables (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen) ;
Amendements à IAS 8 Méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs : Définition
d’estimations comptables (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023,
mais non encore adoptés au niveau européen) ;
Amendements à IAS 12 Impôts sur le résultat : Impôts différés relatifs à des actifs et passifs résultant d’une
même transaction (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2023, mais
non encore adoptés au niveau européen) ;
Améliorations annuelles 2018–2020 des IFRS (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter
du 1
er
janvier 2022, mais non encore adoptées au niveau européen).
La Société est en train de déterminer les conséquences qu’aura l’introduction des changements énumérés
ci-dessus.
B. BASE DE LA PRÉSENTATION
Les informations financières sont présentées en milliers d’euros. Les états financiers sont préparés sur la base
du coût historique à l’exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur : les immeubles
de placement
1
, les immeubles détenus en vue de la vente, les actifs et passifs financiers détenus à des fins de
couverture ou de transaction.
Les principes de base appliqués pour l’établissement des comptes consolidés sont présentés ci-après.
C. BASE DE LA CONSOLIDATION
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Société et les états financiers des entités
qu’elle contrôle et ses filiales. La Société a le contrôle lorsqu’elle :
détient le pouvoir sur l’entité émettrice ;
est exposée, ou a le droit, à des rendements variables, en raison de ses liens avec l’entité émettrice ;
a la capacité d’exercer son pouvoir de manière à influer sur le montant des rendements qu’elle obtient.
Les entreprises contrôlées par la Société sont consolidées selon la méthode de la consolidation globale. Cette
dernière consiste à reprendre intégralement les composants inscrits à l’actif et au passif des entreprises
consolidées, ainsi que les charges et produits, déduction faite des éliminations requises. Le contrôle constitue
le pouvoir de diriger les politiques financière et opérationnelle d’une entité de façon à obtenir des avantages
de ses activités. La consolidation des filiales commence dès l’instant où Ascencio SCA contrôle l’entité jusqu’à
la date à laquelle le contrôle cesse.
1 Les immeubles de placement incluent la juste valeur des projets en développement.
168
D.
La Société utilise des instruments financiers dérivés afin de couvrir son exposition au risque de taux d’intérêt
résultant du financement de ses activités.
Le traitement comptable des instruments financiers dérivés dépend de leur qualification ou non en tant qu’ins-
trument de couverture ainsi que du type de couverture. Initialement, les dérivés sont comptabilisés à leur coût
à la date à laquelle le contrat dérivé est conclu. Ultérieurement, ils sont évalués à la juste valeur à la date de
clôture. Les profits ou les pertes découlant de l’application de la juste valeur sont immédiatement comptabili-
sés en résultats, à moins que le dérivé ne soit désigné comme instrument de couverture et qu’il rencontre les
critères d’éligibilité à la comptabilité de couverture selon l’IFRS 9.
Si un instrument financier dérivé répond aux critères de la comptabilité de couverture selon l’IFRS 9 (cash-flow
ou fair value hedge), la partie du profit ou de la perte sur l’instrument de couverture qui est défini comme étant
une couverture efficace est comptabilisée directement dans les capitaux propres. La portion inefficace du profit
ou de la perte sur l’instrument de couverture est comptabilisée immédiatement dans le compte de résultats.
La juste valeur des instruments financiers dérivés est le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour
le transfert d’un passif dans une transaction normale entre des participants de marché à la date d’évaluation.
Les instruments financiers dérivés sont comptabilisés comme des actifs financiers si leur valeur est positive, et
comme des passifs financiers si leur valeur est négative. Les dérivés dont l’échéance est supérieure à 12 mois
sont généralement repris dans le poste non-courant du bilan, tandis que les autres dérivés sont repris dans le
poste courant du bilan.
E.
Lorsque la Société prend le contrôle d’une activité telle que définie par la norme IFRS 3 “Regroupement d’en-
treprises”, les actifs, passifs et passifs éventuels identifiables de l’activité acquise sont comptabilisés à leur
juste valeur à la date d’acquisition.
La différence positive entre d’une part, le coût d’acquisition et d’autre part, la quote-part dans la juste valeur de
l’actif net acquis, est comptabilisée en goodwill à l’actif du bilan.
Si cette différence est négative, cet excédant (fréquemment dénommé “goodwill négatif” ou “badwill”) est
comptabilisé immédiatement en résultat, après confirmation des valeurs.
Le goodwill est soumis à un test de dépréciation réalisé au moins chaque année conformément à la norme IAS
36 – Dépréciation d’actifs.
F. DÉPRÉCIATION D’ACTIFS (NON FINANCIERS)
À chaque date de clôture, la Société revoit la valeur comptable de ses actifs (à l’exception des immeubles de
placement) afin d’apprécier s’il existe un quelconque indice qu’un actif puisse avoir subi une perte de valeur,
auquel cas un test de dépréciation est réalisé.
169
RAPPORT FINANCIER
Un actif est déprécié lorsque sa valeur comptable est supérieure à sa valeur recouvrable. La valeur recouvrable
valeur diminuée des coûts de la vente et, d’autre part, sa valeur d’utilité.
La Société apprécie à chaque date de clôture s’il existe une indication qu’une perte de valeur comptabilisée au
cours de périodes antérieures pour un actif autre qu’un goodwill est susceptible de ne plus exister ou d’avoir
diminué. S’il existe une telle indication, la Société estime la valeur recouvrable de l’actif. La nouvelle valeur
comptable de cet actif, augmentée en raison de la reprise d’une perte de valeur, ne peut pas être supérieure
à la valeur comptable qui aurait été déterminée, nette des amortissements, si aucune perte de valeur n’avait
été comptabilisée pour cet actif au cours d’exercices antérieurs. Les pertes de valeur actées sur le goodwill ne
sont jamais reprises.
IMMEUBLES DE PLACEMENT
Immeubles disponibles à la location
Évaluation lors de la comptabilisation initiale
Les immeubles disponibles à la location sont initialement évalués à leur coût d’acquisition, y compris les frais
de transaction liés à l’acquisition. Pour les immeubles acquis par voie de fusion, scission ou apport, les taxes
dues sur les plus-values des Sociétés absorbées sont comprises dans le coût d’acquisition.
Évaluation après la comptabilisation initiale
Après comptabilisation initiale, les immeubles disponibles à la location sont évalués à leur juste valeur.
Au terme de chaque trimestre, un expert immobilier indépendant évalue les éléments suivants avec précision :
les biens immobiliers, les biens immobiliers par destination et les droits réels sur les biens immobiliers
détenus par Ascencio SCA et par les sociétés immobilières dont elle détient le contrôle ;
les droits d’option sur les biens immobiliers détenus par Ascencio SCA et les sociétés immobilières dont
elle détient le contrôle ainsi que les biens immobiliers sur lesquels portent ces droits ;
les droits découlant des contrats en vertu desquels un ou plusieurs biens sont donnés en leasing immobilier à
Ascencio SCA et les sociétés immobilières dont elle détient le contrôle ainsi que le bien immobilier sous-jacent.
Les experts effectuent leur évaluation conformément aux normes nationales et internationales. La juste valeur,
qui est calculée en réduisant la valeur d’investissement d’un montant estimé pour les frais de mutation, se dé-
finit comme la valeur la plus probable que l’on puisse raisonnablement obtenir entre parties de bonne volonté
et bien informées dans des conditions de vente normales.
170
Le montant estimé pour les frais de mutation s’élève :
à 2,5 % pour les immeubles situés en Belgique dont la valeur est supérieure à 2,5 millions EUR (soit le taux
moyen des frais de transaction défini par BEAMA (Belgian Asset Manager Association)) et de 10 à 12,5 %
pour les immeubles inférieurs à cette valeur, selon leur localisation. Ascencio considère son portefeuille
immobilier comme un tout, pouvant être aliéné en tout ou en partie et applique dès lors une déduction de
2,5 % pour l’ensemble de ses immeubles.
de 1,8 % à 6,9 % pour les immeubles situés en France, soit le taux des frais de mutation applicables locale-
ment selon que l’immeuble est âgé de plus ou moins 5 ans.
à 2,5 % pour les immeubles situés en Espagne, soit le taux moyen des frais de mutation applicable en Espagne.
Jusqu’au 30 septembre 2016, les droits de mutation à encourir lors d’une hypothétique cession ultérieure
étaient comptabilisés lors d’une acquisition directement dans les fonds propres via l’Etat du résultat global
consolidé (rubrique “II.A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement”). Depuis le 1
er
octobre 2016, ces droits de mutation
lors d’une acquisition, sont directement reconnus en compte de résultats au cours de l’exercice durant lequel se
réalise cette acquisition, conformément aux pratiques des autres SIR en Belgique et des sociétés comparables
(Real Estate Investment Trusts) à l’étranger.
Pour certains de ses investissements, Ascencio ne détient pas la pleine propriété mais uniquement l’usufruit, par
le biais d’une emphytéose ou d’autres droits de ce type. En vertu de la norme IFRS 16, Ascencio a comptabilisé
au sein de la rubrique des immeubles disponibles à la location des actifs représentant les droits d’usage (‘Rights
of use’) détenus par la Société sur ces investissements. Conformément à la norme et de manière similaire aux
autres immeubles disponibles à location, ces actifs de droits d’usage sont valorisés à leur juste valeur réévaluée
chaque trimestre par les experts immobiliers indépendants.
Tout ajustement ultérieur de juste valeur des immeubles disponibles à la location est ensuite enregistré en
compte de résultats durant la période au cours de laquelle il est survenu et est ensuite affecté aux réserves
indisponibles lors de l’affectation des bénéfices. Ces ajustements subséquents de juste valeur n’influencent
pas la réserve des frais et droits de mutation au niveau des fonds propres.
Dépenses effectuées pour les travaux relatifs aux immeubles disponibles à la location
Les dépenses effectuées à l’occasion de travaux relatifs aux immeubles disponibles à la location sont à charge
du résultat d’exploitation des immeubles si elles ne sont pas source d’avantages économiques. Elles sont por-
tées à l’actif si elles accroissent les avantages économiques escomptés.
Projets de développement
Les biens immobiliers en construction ou en développement destinés à être ajoutés au portefeuille des im-
meubles disponibles à la location sont dénommés ‘projets de développement’.
Les projets de développement sont initialement évalués au prix coûtant et ensuite à leur juste valeur, excepté pour
les projets portant sur un immeuble déjà enregistré dans la rubrique des Immeubles disponibles à la location
et évalué à sa juste valeur ; auquel cas celui-ci sera reclassé dans la rubrique des projets de développements
mais continuera à être valorisé à sa juste valeur.
171
RAPPORT FINANCIER
Si la valeur de marché ne peut être établie de manière fiable, les projets de développement sont évalués au coût
historique sous déduction des pertes de valeur durables, celles-ci étant enregistrées en compte de résultats
sous le poste résultat de variation de valeur des immeubles de placement.
Les critères suivants sont retenus afin de pouvoir déterminer si un projet de développement peut être évalué
à sa juste valeur :
L’obtention des permis exécutoires et définitifs permettant d’entamer le développement ;
La conclusion d’un contrat d’entreprise ;
L’obtention du financement nécessaire ;
Un taux de prélocation supérieur à 50 %.
Le prix coûtant comprend le coût des travaux effectués, les coûts du personnel directement impliqué dans le
projet, chargé de la surveillance technique et de la gestion du projet, sur la base des heures de prestations, et
les charges d’intérêts capitalisées jusqu’à la date de livraison, sur la base des charges d’intérêts directement
de financement spécifique du projet. A partir du moment où les critères mentionnés ci-avant sont rencontrés,
la juste valeur des projets de développement est déterminée de manière identique à celle des immeubles
disponibles à la location, étant entendu que le taux de capitalisation est adapté en fonction des risques de
développement présents.
Les projets de développement sont transférés au portefeuille d’immeubles disponibles à la location à la date
de leur achèvement technique.
Comptabilisation lors de la réalisation d’un immeuble
Lors de la réalisation d’un immeuble, les plus (moins)-values réalisées sont comptabilisées dans le compte de
-
tabilisé en fonds propres dans la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation
hypothétique des immeubles de placement est extourné.
Les commissions payées pour la vente d’immeubles, les frais de transaction et les obligations souscrites font
partie intégrante du gain ou de la perte réalisée dans le cadre de la cession.
H. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Les immobilisations corporelles autres que les biens immobiliers, dont l’utilisation est limitée dans le temps,
sont évaluées à leur valeur d’acquisition, déduction faite des amortissements linéaires calculés sur base de la
durée d’utilité prévue et des pertes de valeur.
Au cours de l’exercice durant lequel l’investissement est effectué, les amortissements sont comptabilisés au
prorata du nombre de mois d’utilisation de l’actif.
172
Pourcentages d’amortissements annuels :
Installations, machines et outillage : 20 %
Mobilier : 10 %
Matériel informatique : 33 %
Logiciel standard : 33 %
Si des indices donnent à penser qu’un actif a subi une perte de valeur potentielle, sa valeur comptable sera
comparée avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une perte
de valeur sera comptabilisée.
Au moment de la vente ou de la désaffectation d’immobilisations corporelles, les valeurs d’acquisition et les
amortissements y afférents ou, pour les immeubles, leur juste valeur sont supprimés du bilan, et les plus-values
ou moins-values réalisées seront comptabilisées dans le compte de résultats.
I. ACTIFS COURANTS
Les créances commerciales sont évaluées à leur coût amorti, déduction faite des réductions de valeur pour
créances douteuses ou irrécouvrables. Les placements de trésorerie sont évalués à leur valeur d’acquisition ou
à la valeur du marché si celle-ci est inférieure. Les frais annexes sont portés directement au compte de résultats.
J.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les comptes à vue, les valeurs en caisse et les place-
ments à court terme. Dans la mesure où ils sont soumis à des variations de valeur négligeables, ils sont évalués
à leur valeur nominale.
K. CAPITAUX PROPRES
Les instruments de capitaux propres émis par la Société sont comptabilisés à la valeur de la contrepartie reçue,
nette des frais d’émission.
Les dividendes ne sont comptabilisés qu’à l’issue de leur approbation par l’assemblée générale des actionnaires.
L.
Une provision est portée au bilan lorsque :
Ascencio SCA ou l’une de ses filiales doit s’acquitter d’une obligation (juridique ou implicite) résultant d’un
événement passé ;
il est probable qu’une sortie de trésorerie sera nécessaire pour honorer cette obligation ;
le montant de l’obligation peut être estimé de manière fiable.
La provision est déterminée en actualisant les flux de trésorerie futurs attendus à un taux de marché, et le cas
échéant reflétant le risque spécifique du passif.
173
RAPPORT FINANCIER
M. DETTES COMMERCIALES
Les dettes commerciales sont évaluées à leur coût amorti à la date du bilan.
N.
Les emprunts portant intérêts sont valorisés à la valeur de la contrepartie reçue, diminuée des coûts directement
imputables. Ils sont ensuite comptabilisés au coût amorti, la différence entre le coût et la valeur de rembourse-
ment étant portée au compte de résultats sur la durée de l’emprunt, selon la méthode du taux d’intérêt effectif.
O. PRODUITS
Les produits incluent les produits locatifs bruts et les produits résultant des services et de la gestion des
immeubles et sont évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue. Les gratuités locatives et les incentives
accordés aux clients sont reconnues en déduction des produits locatifs sur la durée du contrat de bail (celle-ci
étant définie comme la période entre la date d’entrée en vigueur et la première date de résiliation du contrat).
P.
Les coûts des services payés, y compris ceux supportés pour le compte des locataires, sont inclus dans les
charges locatives directes. Leur récupération auprès des locataires est présentée séparément.
Q.
Les commissions relatives à des locations immobilières sont enregistrées en dépenses courantes de l’année.
Les commissions payées dans le cadre de l’acquisition d’immeubles, les droits d’enregistrement, les frais de
notaire et les autres coûts accessoires sont considérés comme des coûts de transaction et sont inclus dans le
coût d’acquisition de l’immeuble acquis.
R. IMPÔTS
L’impôt sur le résultat de l’exercice comprend l’impôt courant et l’impôt différé. Ils sont reconnus en compte
de résultats à l’exception de la partie relative à des éléments directement reconnus dans les capitaux propres,
auquel cas ils sont eux aussi reconnus en capitaux propres.
L’impôt courant est l’impôt estimé sur les revenus imposables de l’année écoulée, en utilisant le taux d’imposition
en vigueur à la date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives aux années précédentes.
L’exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de la fusion d’une société n’ayant pas un statut fiscal identique
à celui de la Société.
174
NOTE 2 — SOURCES PRINCIPALES D’INCERTITUDES RELATIVES
AUX ESTIMATIONS ET JUGEMENTS COMPTABLES SIGNIFICATIFS
Les immeubles de placement, qui constituent la quasi-totalité (94 %) de l’actif de la Société, sont estimés à leur
juste valeur telle que déterminée par un expert indépendant (cf note 5).
La juste valeur des swaps de taux d’intérêt est le montant estimé qu’Ascencio recevrait ou paierait pour clôturer
sa position à la date de clôture, en tenant compte des taux d’intérêt spot et forward en vigueur à cette date,
de la valeur de l’option et de la solvabilité des contreparties. La juste valeur des instruments de couverture de
taux est calculée à chaque date de clôture comptable par les établissements financiers auprès desquels ces
instruments ont été acquis (cf note 15). Les éventuelles provisions enregistrées dans les comptes font l’objet
d’une estimation basée sur l’expérience de la Société, sur l’assistance de tiers (experts, avocats) et sur toute
autre source que la Société juge pertinente.
Dans le cadre de l’établissement de ses états financiers consolidés, la Société est appelée à formuler un certain
nombre de jugements significatifs dans l’application des méthodes comptables (comme par exemple l’identifi
-
cation des regroupements d’entreprises et le calcul des impôts différés) et à procéder à un certain nombre d’es-
timations. Pour formuler ces hypothèses, la direction peut se fonder sur son expérience, sur l’assistance de tiers
(notamment les experts immobiliers) et sur d’autres facteurs jugés pertinents. Les résultats réels peuvent différer
de ces estimations. Le cas échéant, ces dernières sont régulièrement révisées et modifiées en conséquence.
À la suite de la fermeture des commerces imposée en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19, Ascencio a
consenti des annulations totales ou partielles de loyers aux locataires dont l’activité a été fortement impactée
par la crise, dans le cadre d’un accord transactionnel négocié entre bailleur et preneur.
Au 30/09/2021, Ascencio avait abouti à des accords pour la quasi-totalité des discussions menées avec ses
locataires belges et espagnols, tandis que des provisions sous forme de notes de crédit à établir (pour un mon-
tant total de 0,7 million EUR) avaient été comptabilisées pour tenir compte de l’impact estimé des discussions
potentielles qui devaient encore avoir lieu avec ses locataires français.
Au 30/09/2022, il apparaît que la majeure partie du risque lié à ces discussions potentielles a été levée par
l’octroi effectif de réductions de loyer immédiatement pris en compte au cours de l’exercice ou par l’absence
de discussion. Dès lors, les provisions qui avaient été comptabilisées au 30/09/2021 ont pu être extournées
au cours de l’exercice et ne constituent donc plus une source d’incertitude pour la Société.
Hypothèses adoptées pour la détermination du passif financier conformément à la norme IFRS 16. Pour cer-
tains de ses investissements, Ascencio ne détient pas la pleine propriété mais uniquement l’usufruit, par le
biais d’une emphytéose ou d’autres droits de ce type. Concrètement, des passifs financiers ont été constitués
à cet effet conformément à l’IFRS 16. Ces obligations financières se rapportent à la valeur actuelle de tous les
loyers futurs. Quelques évaluations et estimations sont formulées dans le cadre de la détermination de la valeur
actuelle de ces futurs loyers, notamment le taux d’intérêt incrémental en tant que taux d’escompte des loyers.
Le taux d’escompte utilisé pour la détermination de ce passif est basé sur une combinaison de la courbe de
taux d’intérêt majorée d’un spread en fonction du risque de crédit d’Ascencio, tous deux en ligne avec la durée
restante du droit d’utilisation sous-jacent. La courbe de taux d’intérêt est, du reste, basée sur des données de
marché observables. Le spread est basé sur des opérations récentes d’ascencio et extrapolé en fonction du
délai. Il s’agit par conséquent d’un input non observable. La valeur de ces passifs financiers a fait l’objet d’une
réévaluation au cours de l’exercice écoulé ; réévaluation générant la comptabilisation d’un montant positif de
303 K EUR au sein de la réserve des variations de juste valeur des immeubles de placement.
175
RAPPORT FINANCIER
NOTE 3 — GESTION DES RISQUES FINANCIERS
Les risques financiers auxquels la Société est confrontée sont également décrits dans la section "Facteurs de
risque" du rapport annuel.
STRUCTURE DE LA DETTE ET RATIO D’ENDETTEMENT
La structure de la dette au 30/09/2022 est décrite à la note 14.
Le ratio d’endettement de la Société doit être maintenu en dessous du maximum autorisé pour les SIR (65 %)
conformément à l’article 23 de l’arrêté royal du 13 juillet 2014, modifié par l’Arrêté Royal du 23 avril 2018. En
outre, l’article 24 de l’arrêté royal du 13 juillet 2014 exige des SIR d’élaborer un plan financier à l’attention de
la FSMA au cas où le ratio d’endettement consolidé dépasserait 50 %.
Au 30/09/2022, le ratio d’endettement d’Ascencio, tel que défini par l’arrêté royal du 13 juillet 2014 s’élève à
44,9 % au niveau consolidé et à 44,6 % au niveau statutaire.
Le ratio d’endettement après distribution du dividende proposé à l’assemblée générale du 31 janvier 2023
s’élèvera, toute autre chose restant égale par ailleurs, autour de 48,5 % au niveau consolidé.
RISQUE DE TAUX D’INTÉRÊT
Au 30/09/2022, 58,4 % des dettes financières sont à taux flottant et sont donc exposées à l’évolution des
taux d’intérêt. Pour couvrir le risque d’augmentation des taux d’intérêt, Ascencio mène une politique qui vise
à sécuriser sur un horizon de plusieurs années les taux d’intérêt se rapportant au minimum à 75 % de son en-
dettement financier.
Les instruments financiers dont dispose Ascencio afin de couvrir le risque de taux d’intérêt sont décrits à la note 15.
Sur la base de l’endettement financier total au 30/09/2022 hors IFRS 16 (soit 323,1 millions EUR) et des cou-
vertures mises en place à cette date, une partie de la dette égale à 308,7 millions EUR, représentant 95,5 %
de l’endettement total, est couverte contre les risques de hausse de taux d’intérêt en étant constituée de
financements à taux fixes (taux fixes conventionnels ou fixés via des IRS). Le solde de l’endettement, soit
14,4 millions EUR est à taux variable.
En vue de bénéficier du niveau particulièrement bas des taux d’intérêt, Ascencio a, depuis octobre 2015, conclu
des contrats de couverture de taux (IRS et CAP) avec départ différé pour des périodes allant jusque 2030. Le
détail des contrats conclus est repris à la note 15.
Sur base des couvertures mises en place (IRS), de la structure et du niveau de l’endettement financier au
30/09/2022, l’impact d’une hausse des taux d’intérêt de 100 points de base entraînerait une augmentation
des charges financières estimée à 0,1 million EUR sur l’exercice 2022/2023.
Le ratio de couverture
2
de la Société est de 95,5 % au 30/09/2022 et, sur base du niveau d’endettement financier
au 30/09/2022, est supérieur à 75 % jusqu’en septembre 2027.
2
176
Les instruments de couverture mis en place ne répondant pas aux critères de la comptabilité de couverture selon IFRS
9, la variation de la juste valeur des instruments financiers de couverture est comptabilisée en compte de résultats.
Au cours de l’exercice 2021/2022, l’évolution significative à la hausse de la courbe des taux d’intérêt s’est traduite
pour Ascencio par une variation positive de 38,14 millions EUR de la juste valeur des instruments financiers de
couverture. Au 30/09/2022, ces contrats ont une valeur nette positive de 31,93 millions EUR qui représente
l’encaissement dont la Société bénéficierait si elle décidait de mettre fin à ces contrats.
Une simulation indique qu’une baisse de 100 points de base des taux d’intérêt long terme (10 ans) se traduirait
par une nouvelle charge (non monétaire) de 11,72 millions EUR, correspondant à la variation négative de la
juste valeur des instruments de couverture.
RISQUE LIÉ À L’ÉVOLUTION DES MARGES DE CRÉDIT
Le coût moyen de l’endettement de la Société dépend également des marges de crédit exigées par les banques et
sur les marchés financiers. Ces marges évoluent en fonction de la situation économique globale mais également
en fonction des réglementations applicables au secteur bancaire. Le risque de renchérissement du coût moyen
de l’endettement suite à une hausse des marges bancaires se présente notamment lors du renouvellement ou
de la mise en place de lignes de crédit.
L’augmentation des marges de crédit conduirait à une augmentation des charges financières.
Afin de limiter ce risque, la Société répartit dans le temps la maturité de ses financements et diversifie ses
sources de financement.
RISQUE DE LIQUIDITÉ FINANCIÈRE
Ascencio est exposée à un risque de liquidité lié au renouvellement de ses financements arrivant à échéance ou
pour tout supplément de financement nécessaire pour remplir ses engagements. La Société pourrait également
être confrontée à ce risque dans le cas de la résiliation de ses contrats de financement.
En cas de survenance d’une de ces situations, la Société pourrait être contrainte de mettre en place de nouveaux
financements à un coût plus élevé ou de vendre certains actifs dans des conditions non optimales.
Afin de limiter ce risque, Ascencio diversifie ses sources de financement. La Société se finance actuellement par
crédits bancaires auprès d’une dizaine de banques belges et françaises formant un pool diversifié, ainsi que
par émissions de billets de trésorerie, de dettes obligataires et de ‘Medium Term Notes’, ces derniers types de
financement faisant plutôt appel à des investisseurs institutionnels qu’à des institutions bancaires :
Au 30/09/2022, Ascencio dispose de 343,0 millions EUR de lignes de crédit auprès de quatre institu-
tions financières belges et de deux banques françaises, utilisables sous forme d’avances à terme fixe,
dont les échéances s’étalent de 2023 à 2029. Ascencio dispose au 30/09/2022 d’un solde non utilisé de
109,0 millions EUR sur ces lignes de crédit.
Ascencio dispose de crédits d’investissement auprès de banques françaises sur certains actifs détenus en
France et de leasings sur certains immeubles belges.
177
RAPPORT FINANCIER
Afin de diversifier ses sources de financement et d’en réduire le coût, Ascencio dispose d’un programme
de billets de trésorerie d’un montant de maximum 100,0 millions EUR. Au 30/09/2022, ce programme était
utilisé pour des émissions à court terme à hauteur de 30,8 millions EUR (billets de trésorerie) et à hauteur
de 30,5 millions EUR pour des émissions à long terme (Medium Term Notes). Afin de couvrir le risque de
non-renouvellement des billets de trésorerie émis à court terme, Ascencio veille à disposer, au sein de ses
lignes de crédit utilisables par avances à terme fixe, d’un montant non utilisé au moins égal à l’encours de
ses émissions de billets de trésorerie. Au cours de l’exercice 2021/2022, Ascencio a en outre poursuivi sa
recherche de diversification de ses sources de financement en procédant à une première émission de dette
obligataire sous la forme d’un placement privé pour un montant total de 25 millions EUR, réalisée en trois
tranches réparties comme suit : 10 millions EUR sur 3 ans, 5 millions EUR sur 4 ans et 10 millions EUR sur 5
ans. Ce nouveau financement, réalisé à taux fixe et d’une durée moyenne totale de 4 ans, permet à Ascencio
de réduire encore la pondération de dettes bancaires au sein de sa structure de financement.
Au 30/09/2022, l’ensemble des dettes financières (hors IFRS 16) s’élèvent à 323,1 millions EUR. L’échéancier
en capital de ces dettes se présente comme suit :
2022/2023 : 60,49 millions EUR
2023/2024 : 48,58 millions EUR
2024/2025 : 87,06 millions EUR
2025/2026 : 47,50 millions EUR
2026/2027 : 28,58 millions EUR
2027/2028 : 20,40 millions EUR
2028/2029 : 20,50 millions EUR
2029/2030 : 10,00 millions EUR
RISQUE DE CONTREPARTIE FINANCIÈRE
La conclusion d’un financement ou d’un instrument de couverture avec une institution financière crée un risque
de contrepartie en cas de défaut de cette institution. La Société pourrait se retrouver dans une situation où elle
ne peut disposer des financements mis en place ou des flux de trésorerie auxquels elle a droit dans le cadre
d’instruments de couverture.
Afin de limiter ce risque, Ascencio veille à diversifier ses relations bancaires. Au 30/09/2022, la Société est en
relation d’affaires avec différentes banques :
pour les financements bancaires, les banques contreparties sont, par ordre alphabétique, Banque Populaire Loire
pour les instruments de couvertures de taux, les banques contreparties sont, par ordre alphabétique, Belfius,
RISQUE LIÉ AUX OBLIGATIONS CONTENUES DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT
La Société est exposée au risque que ses contrats de financement soient annulés, renégociés ou résiliés anti-
cipativement au cas où elle ne respecterait pas les engagements pris lors de la signature de ces contrats, no-
tamment par rapport à certains ratios financiers (covenants). Ces engagements sont conformes aux pratiques
du marché pour de tels crédits.
178
En outre, la Société est exposée au risque de devoir rembourser ses contrats de financement de manière an-
ticipée en cas de changement de contrôle, en cas de manquement à ses obligations et, plus généralement, en
cas de situation de défaut visée par ces contrats. Une situation de défaut relative à un contrat peut mener à une
situation de défaut sur tous les contrats (clauses de “cross-default/cross-acceleration”). Bien que sur la base
de l’information en sa possession et des prévisions pouvant raisonnablement être établies sur cette base, la
Société n’ait pas, à ce jour, connaissance d’éléments qui lui permettraient de conclure qu’un ou plusieurs de
ces engagements pourraient ne pas être respectés dans un futur prévisible, le risque de non-respect des en-
gagements ne peut être exclu. En outre, la Société n’a pas de contrôle sur le respect de certains engagements
qui peuvent mener à la résiliation anticipée des contrats de crédit, comme en cas de changement de contrôle.
Afin de limiter ce risque, Ascencio négocie avec ses contreparties des niveaux de “covenants” compatibles avec
ses estimations prévisionnelles et suit régulièrement l’évolution du niveau des “covenants”.
Par ailleurs, certains contrats de financement prévoient le paiement d’une pénalité s’il devait y être mis fin
anticipativement.
Si un contrat de financement devait être remis en cause, la Société devrait mettre en place un autre financement
à un coût potentiellement plus élevé.
RISQUE DE CHANGE
Ascencio réalise la totalité de son chiffre d’affaires et encourt la totalité de ses charges dans la zone euro. Ses
financements sont tous fournis en euros. Ascencio n’est donc pas soumise à un risque de change.
NOTE 4 — INFORMATION SECTORIELLE
Ascencio est spécialisée dans l’investissement en surfaces commerciales situées principalement en péri-
phérie des villes.
Ascencio est active en Belgique, en France et en Espagne.
Au 30/09/2022, les immeubles commerciaux représentent 99,2 % de la juste valeur du portefeuille d’im
-
meubles de placement. Le solde est composé d’un bien immobilier à usage mixte de bureaux et entrepôts
de 7.638 m² et de 2 appartements et d’une surface de bureaux.
Au 30/09/2022, les immeubles situés en Belgique représentent 53,3 % de la juste valeur du patrimoine, ceux
situés en France 42,53 % et ceux situés en Espagne 4,2 %.
En application de la norme IFRS 8, les secteurs opérationnels suivants ont été identifiés :
Belgique : immeubles situés en Belgique,
France : immeubles situés en France,
Espagne : immeubles situés en Espagne.
179
RAPPORT FINANCIER
la direction générale (cf “Section Déclaration de gouvernance d’entreprise, le Management”). Les méthodes
comptables en note annexe 1 sont utilisées pour le reporting interne et dès lors pour le reporting sectoriel
présenté ci-dessous.
Tous les produits proviennent de clients externes.
Tous les actifs détenus en France et en Espagne sont des immeubles à usage commercial.
Au 30/09/2022, deux locataires représentent entre 9 et 10 % des revenus locatifs consolidés :
Casino : 9,9 %
er
janvier 2023)
Belgique France Espagne Non alloué Total
30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021
I Revenus locatifs 26.152 25.011 19.781 19.314 1.917 1.960 0 0 47.849 46.285
III
Charges relatives
à la location
35 -610 664 -702 -15 -59 0 0 684 -1.371
RÉSULTAT
LOCATIF NET
26.187 24.400 20.445 18.613 1.902 1.901 0 0 48.533 44.914
Récupération
de charges
immobilières
446 478 224 125 11 0 681 602
Récupération de
charges loca-
tives et de taxes
normalement
assumées par le
locataire sur im-
meubles loués
3.530 3.395 3.189 2.910 195 187 0 0 6.914 6.491
Charges locatives
et taxes normale-
ment assumées
par le locataire
sur immeubles
loués
-3.647 -3.519 -3.179 -2.858 -195 -202 0 0 -7.022 -6.580
Autres recettes
et dépenses rela-
tives à la location
-263 29 22 0 3 3 0 0 -239 32
RÉSULTAT IMMOBILIER 26.251 24.782 20.700 18.788 1.916 1.889 0 0 48.867 45.460
IX Frais techniques -680 -1.019 -72 -135 0 0 0 -752 -1.153
X
Frais
commerciaux
-437 -464 -104 -77 0 0 0 0 -542 -542
XI
Charges locatives
et taxes sur
immeubles non
loués
-383 -380 -40 -41 -19 0 0 0 -442 -421
XII
Frais de gestion
immobilière
-1.358 -1.288 -705 -637 -16 0 0 0 -2.080 -1.925
XIII
Autres charges
immobilières
-75 -7 -110 -106 -3 0 0 0 -188 -112
CHARGES
IMMOBILIÈRES
-2.934 -3.159 -1.032 -995 -38 0 0 0 -4.004 -4.154
180
Belgique France Espagne Non alloué Total
30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021
RÉSULTAT D'EXPLOITA-
TION DES IMMEUBLES
23.317 21.623 19.669 17.793 1.877 1.889 0 0 44.863 41.305
Frais généraux -3.087 -2.903 -1.229 -1.058 -165 -96 0 0 -4.481 -4.057
Autres revenus
et charges
d'exploitation
0 0 -1 2 0 -14 0 0 -1 -12
RÉSULTAT D'EXPLOITA-
TION AVANT RÉSULTAT
SUR PORTEFEUILLE
20.231 18.721 18.438 16.736 1.712 1.779 0 0 40.381 37.236
Résultat sur vente
d’immeubles de
placement
-159 0 0 0 0 0 0 0 -159 0
juste valeur des
immeubles de
placement
8.651 4.290 13.099 6.270 2.050 -725 0 0
23.800
9.835
XIX
Autre résultat sur
portefeuille
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
RÉSULTAT
D'EXPLOITATION
28.723 23.011 31.537 23.006 3.762 1.054 0 0 64.022 47.071
XX
Revenus
financiers
134 0 0 0 0 0 0 0 134 0
XXI
Charges
d’intérêts
0 0 0 0 0 0 -5.710 -5.881 -5.710 -5.881
XXII
Autres charges
financières
0 0 0 0 0 0 -554 -427 -554 -427
XXIII
juste valeur des
actifs et passifs
financiers
0 0 0 0 0 0 38.135 5.704 38.135 5.704
RÉSULTAT FINANCIER 134 0 0 0 0 0
31.870 -604
32.004
-604
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS
28.857 23.011 31.537 23.006 3.762 1.054
31.870 -604
96.027 46.467
Impôt des
sociétés
-3 -3 -4.965 -621 -405 -190 0 0 -5.373 -815
Exit Tax 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
IMPÔTS -3 -3 -4.965 -621 -405 -190 0 0 -5.373 -815
RÉSULTAT NET 28.854 23.008 26.572 22.385 3.357 864
31.870 -604
90.653 45.652
Belgique France Espagne Non alloué Total
30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021
Immobilisations
incorporelles
24 0 0 0 0 0 0 0 24 0
Immeubles de
placement
394.147 384.011 313.936 300.790 30.850 28.800 0 0 738.933 713.601
Autres immobilisa-
tions corporelles
35 46 0 0 0 0 0 0 35 46
Autres actifs
non courants
31.109 950 9 9 396 396 0 0 31.514 1.354
Actifs courants
5.738 6.302 5.666 6.116 1.403 656 0 0 12.807 13.075
TOTAL
DE L'ACTIF
431.052 391.309 319.611 306.915 32.649 29.852 0 0 783.312 728.076
181
RAPPORT FINANCIER
NOTE 5 — IMMEUBLES DE PLACEMENT
30/09/2022 30/09/2021
Immeubles disponibles à la location 738.612 713.601
Projets de développement 320 0
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 738.933 713.601
30/09/2022 30/09/2021
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 713.601 693.926
Investissements 1.092 3.476
Acquisitions 0 6.382
Transfert d'autres immobilisations corporelles 0 926
Transfert du compte projets de développement 0 415
Transferts actifs détenus en vue de la vente 0 -1.360
23.919 9.835
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 738.612 713.601
A. IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION
L’évolution de la juste valeur des immeubles disponibles à la location reflète les investissements et les désin-
vestissements réalisés durant l’exercice, ainsi que la variation de juste valeur des immeubles.
Investissements, acquisitions et cessions de l’exercice :
En termes d’investissements au sein de son portefeuille d’immeubles disponibles à la location, Ascencio a
réalisé pour 1,1 million EUR de travaux, correspondant principalement :
à la finalisation (0,6 million EUR) du programme de modernisation des façades du retail park de Messancy
(Belgique). La réalisation de ces travaux a permis à Ascencio d’augmenter le taux d’occupation de ce park
en y accueillant plusieurs locataires.
à la réalisation de travaux d’aménagement de surfaces pour y accueillir de nouveaux locataires, comme
Aucune nouvelle acquisition ou cession n’a été réalisée au sein du portefeuille d’immeubles disponibles à la
location au cours de l’exercice écoulé.
182
Variation de valeur :
représentant une évolution de valeur positive de 3,3 % depuis le début de l’exercice. Cette tendance positive a
été constatée tant en Belgique qu’en France et en Espagne et illustre la résilience de l’immobilier de périphérie
et du secteur alimentaire constitutifs du portefeuille d’Ascencio.
Comme indiqué ci-avant dans les règles d’évaluation, il est à noter que les immeubles du portefeuille français
sont valorisés déduction faite des droits de mutation applicables à ces actifs en cas de cession de ceux-ci. Le taux
de ces droits de mutation varie en fonction de l’âge de l’immobilier concerné, les taux applicables augmentant
lorsque l’immobilier sous-jacent est âgé de plus de 5 ans. Au 30/09/2022, tous les immeubles du portefeuille
français sont désormais âgés de plus de 5 ans et ne peuvent donc plus bénéficier de valorisations sous déduc-
tion de taux de droits de mutation réduits.
Immeubles détenus en leasing :
Au cours de l’exercice 2021/2022, Ascencio a exercé l’option d’achat dont elle bénéficiait sur un immeuble dé-
tenu en leasing, pour un montant de 200 K EUR. Cet immeuble est donc dorénavant détenu en pleine propriété
dans le portefeuille d’immeubles de placement de la Société.
183
RAPPORT FINANCIER
30/09/2022 30/09/2021
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 0 415
Investissements 439 0
Transfert aux immeubles disponibles à la location 0 -415
-119 0
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 320 0
B.
Les projets de développement sont des travaux en cours qui ont la nature d’investissements sur différents
immeubles. Les projets en cours de développement ne font pas partie du calcul du taux d’occupation EPRA.
Au cours de l’exercice 2021/2022, Ascencio a procédé au démarrage (0,4 million EUR) du programme d’exten-
sion du supermarché d’Ottignies (Belgique), dont le budget total s’élève à 1,8 million EUR et dont la date de
finalisation est attendue au second trimestre de l’exercice 2022/2023. L’immeuble étendu fait déjà l’objet d’un
nouveau contrat d’occupation avec l’enseigne Carrefour-Mestdagh (prochainement Intermarché). Ces investis-
sements, qui avaient initialement été comptabilisés au coût amorti, ont fait l’objet d’une mise à la juste valeur
en date du 30/09/2022, laquelle a donné lieu à une réévaluation négative du projet de 0,1 million EUR. Ce projet
d’extension rejoindra l’immeuble existant dans la rubrique des immeubles disponibles à la location lors de sa
livraison prévue au cours de l’exercice 2022/2023.
VALORISATION À LA JUSTE VALEUR
Les immeubles de placement et les projets de développement sont valorisés à la juste valeur au 30/09/2022 par
les experts indépendants (CBRE, Jones Lang Lasalle et Cushman & Wakefield). La juste valeur d’un immeuble
correspond à sa valeur d’investissement, à savoir sa valeur droits d’enregistrement et autres frais de transaction
Tous les immeubles de placement ont été classifiés dès la première application de l’IFRS 13 en catégorie de
niveau 3 sur l’échelle de juste valeur définie sous IFRS 13. Cette échelle compte 3 niveaux :
Niveau 1 : prix cotés observables sur des marchés actifs
Niveau 2 : données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1
Niveau 3 : données non-observables
Au cours de l’exercice 2021/2022, il n’y a pas eu de transfert entre les niveaux 1, 2 et 3.
MÉTHODES DE VALORISATION UTILISÉES
Deux méthodes de valorisation sont utilisées par les experts indépendants d’Ascencio pour déterminer la juste
valeur des immeubles du portefeuille : la méthode de “Term and Reversion” et la méthode “Hardcore”. De plus,
ils effectuent également un contrôle en termes de prix par m².
Selon la méthode de “Term and Reversion”, la capitalisation des revenus prend d’abord en compte le revenu
la méthode “Hardcore”, la valeur locative estimée est capitalisée à perpétuité, avant de procéder à des ajuste-
ments qui tiennent compte des surfaces louées au-dessus ou en-dessous de leur valeur locative, des chômages
locatifs, etc.
Le rendement, utilisé dans les deux méthodes, représente le rendement attendu par les investisseurs pour ce
type de bien. Il reflète les risques intrinsèques du bien et du secteur (futur chômage locatif, risque de crédit,
obligations de maintenance, etc.).
184
Pour déterminer ce rendement, les experts se sont basés sur les transactions les plus comparables et sur les
transactions actuellement en cours dans leur département d’investissements.
Quand il y a des facteurs inhabituels et spécifiques au bien, des corrections sont appliquées (rénovations im-
INFORMATION QUANTITATIVE CONCERNANT L’ÉVALUATION À LA JUSTE VALEUR SUR BASE DE DONNÉES
“NON OBSERVABLES”
Les principales informations quantitatives relatives à l’établissement de la juste valeur des immeubles de pla-
cement, fondée sur des données non-observables (niveau 3) présentées ci-après sont extraites des rapports
établis par les experts immobiliers indépendants :
PAYS
JUSTE VALEUR
30/09/2022
(000 EUR)
MÉTHODE
D'ÉVALUATION
DONNÉES NON
OBSERVABLES
MIN MAX
MOYENNE
PONDÉRÉE
Belgique 389.765 Capitalisation
41 €/m² 194 €/m² 97 €/m²
Taux de capitalisation 5,0 % 8,5 % 6,4 %
France 313.936 Capitalisation
93 €/m² 276 €/m² 155 €/m²
Taux de capitalisation 4,6 % 7,2 % 5,8 %
Espagne 30.850 Capitalisation
83 €/m² 202 €/m² 170 €/m²
Taux de capitalisation 5,8 % 7,3 % 6,1 %
TOTAL 734.551
PAYS
JUSTE VALEUR
30/09/2021
(000 EUR)
MÉTHODE
D'ÉVALUATION
DONNÉES NON
OBSERVABLES
MIN MAX
MOYENNE
PONDÉRÉE
Belgique 380.076 Capitalisation
41 €/m² 194 €/m² 96 €/m²
Taux de capitalisation 5,0 % 8,3 % 6,4 %
France 300.790 Capitalisation
67 €/m² 276 €/m² 153 €/m²
Taux de capitalisation 4,6 % 8,3 % 6,0 %
Espagne 28.800 Capitalisation
87 €/m² 202 €/m² 168 €/m²
Taux de capitalisation 6,0 % 7,1 % 6,3 %
TOTAL 709.666
(villes principales, villes secondaires de province), de la qualité de l’immeuble, de la nature des surfaces (surface
de vente, zone de stockage) et de la taille des surfaces prises en location. Ces facteurs expliquent l’écart entre
La durée résiduaire des contrats ainsi que les surfaces locatives sont disponibles dans le rapport de gestion –
rapport immobilier ci-avant.
185
RAPPORT FINANCIER
SENSIBILITÉ DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES AUX VARIATIONS DES DONNÉES
NON OBSERVABLES
-
tion de 38.349 K EUR de la juste valeur du portefeuille.
38.349 K EUR de la juste valeur du portefeuille.
Une augmentation de 0,5 % du taux de capitalisation entraînerait une diminution de 57.704 K EUR de la
juste valeur du portefeuille.
Une diminution de 0,5 % du taux de capitalisation entraînerait une augmentation de 67.925 K EUR de la
juste valeur du portefeuille.
Il peut par ailleurs y avoir des interrelations entre les données non observables car elles sont partiellement dé-
terminées par les conditions de marché. Cette corrélation n’a cependant pas été prise en compte dans le test de
sensibilité ci-avant, qui prévoit des variations indépendantes à la hausse et à la baisse de ces deux paramètres.
PROCESSUS DE VALORISATION
Le processus de valorisation des immeubles se déroule sur une base trimestrielle de la manière suivante :
La Société envoie aux experts en fin de trimestre des informations détaillées sur la situation locative du
portefeuille (surfaces louées, loyers en cours, dates de break et d’échéance des contrats, investissements
à réaliser). Ces données sont extraites du système de gestion des immeubles. Les contrats de location des
nouvelles acquisitions et les avenants aux contrats existants sont également transmis aux experts.
Ces informations sont ensuite intégrées par les experts dans leur modèle de valorisation. Sur base de leur
expérience de marché, ils maintiennent ou modifient les paramètres de valorisation utilisés dans leur mo-
de vacances locatives.
Les experts communiquent ensuite les valorisations individuelles du portefeuille immobilier telles qu’elles
résultent de leur modèle.
Les valorisations sont revues par les départements financier et immobilier, en vue de la bonne compréhen-
sion par la Société des hypothèses prises en compte par les experts.
Les tableaux récapitulatifs des valorisations individuelles des immeubles sont communiqués au départe-
ment comptabilité en vue de procéder à l’écriture comptable de réévaluation trimestrielle du portefeuille.
Les valeurs du portefeuille ainsi comptabilisées sont soumises au comité d’audit préalablement à l’arrêt des
états financiers par le conseil d’administration.
UTILISATION DES IMMEUBLES
La Société considère que l’utilisation actuelle des immeubles de placement mis à la juste valeur au bilan est
optimale, compte tenu de leurs caractéristiques techniques et des possibilités qu’offre le marché locatif.
186
NOTE 6 — AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Immobilisations
à usage propre
Autres Total
30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021 30/09/2022 30/09/2021
SOLDE AU DÉBUT
DE L'EXERCICE
0 928 46 106 46 1.034
Entrées 0 0 24 22 24 22
Transfert dans les
immeubles disponibles
à la location
0 -928 0 0 0 -928
Sorties 0 0 0 0 0 0
Amortissements 0 0 -35 -82 -35 -82
0 0 0 0 0 0
SOLDE À LA FIN
DE L'EXERCICE
0 0 35 46 35 46
La rubrique “Immobilisations à usage propre” reprenait précédemment la partie de l’immeuble située Avenue Jean
de l’exercice précédent dans la rubrique des immeubles disponibles à la location et n’apparaît donc plus dans la
rubrique des autres immobilisations corporelles au bilan, qui ne reprend dès lors plus, dans une sous-rubrique
‘autres’, que du mobilier et matériel de bureau utilisé par la Société à son coût amorti.
187
RAPPORT FINANCIER
NOTE 7 — ACTIFS FINANCIERS COURANTS ET NON COURANTS
La rubrique “Actifs à la juste valeur via le résultat” reflète la valorisation à la juste valeur des instruments finan-
ciers dérivés, conformément à la norme IFRS 9 “Instruments financiers”, qui ont une valeur positive. Dans le
cas contraire, leur valeur est reprise dans la rubrique équivalente du passif (voir note 16). Au 30/09/2022, tous
les instruments financiers de type IRS détenus par la Société bénéficient d’une valeur de marché positive, pour
un montant total de 31.928 K EUR, dont 31.043 K EUR sont repris dans la rubrique des actifs financiers non
courants du fait de leurs échéances à plus d’un an et 885 K EUR sont repris dans la rubrique des actifs financiers
courants du fait de leurs échéances intervenant au cours de l’exercice 2022/2023.
30/09/2022 30/09/2021
Actifs à la juste valeur via le résultat 31.043 883
Autres 471 471
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS 31.514 1.354
Actifs à la juste valeur via le résultat 885 0
ACTIFS FINANCIERS COURANTS 885 0
NOTE 8 — ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE
Au cours de l’exercice écoulé est intervenue la cession effective de l’immeuble situé à Sint-Niklaas (Belgique) ;
celui-ci est dès lors sorti de la rubrique du bilan des “Actifs détenus en vue de la vente” dans laquelle il était
comptabilisé au 30/09/2021.
30/09/2022 30/09/2021
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 1.360 0
Transfert des immeubles de placement 0 1.360
Cessions -1.360 0
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 0 1.360
188
NOTE 9 — CATÉGORIES ET DÉSIGNATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS
30/09/2022 30/09/2021
Catégorie Niveau
Valeur
comptable
Juste
valeur
comptable
Juste
valeur
ACTIFS NON COURANTS 31.514 31.514 1.354 1.354
Cautions versées 471 471 471 471 A 2
Instruments dérivés (IRS) 31.043 31.043 883 883 C 2
ACTIFS COURANTS 12.490 12.490 11.462 11.462
Instruments dérivés (IRS) 885 885 0 0 C 2
Créances commerciales 4.956 4.956 5.773 5.773 A 2
Créances et autres actifs
courants
2.294 2.294 1.982 1.982 A 2
Trésorerie et équivalents
de trésorerie
4.356 4.356 3.707 3.707 A 2
TOTAL 44.004 44.004 12.816 12.816
30/09/2022 30/09/2021
Catégorie Niveau
Valeur
comptable
Juste
valeur
comptable
Juste
valeur
PASSIFS NON COURANTS 271.153 265.058 289.098 291.021
Dettes bancaires 209.355 205.940 244.155 245.221 A 2
Autres dettes financières
non courantes
55.500 52.820 30.500 31.357 A 2
Dettes financières IFRS 16
non courantes
3.822 3.822 4.167 4.167 A 2
Instruments dérivés (IRS) 0 0 7.662 7.662 C 2
2.476 2.476 2.613 2.613 A 2
PASSIFS COURANTS 66.084 66.084 64.792 64.792
Dettes bancaires 27.243 27.243 8.014 8.014 A 2
Dettes financières IFRS 16
courantes
45 45 46 46 A 2
Autres dettes financières
courantes
30.750 30.750 47.000 47.000 A 2
Dettes commerciales 5.401 5.401 7.157 7.157 A 2
Autres dettes courantes 2.644 2.644 2.574 2.574 A 2
TOTAL 337.237 331.142 353.890 355.813
Les catégories en question suivent la classification prescrite par IFRS 9 :
catégorie A : Actifs ou passifs financiers (y compris les débiteurs et les prêts) évalués au coût amorti ;
catégorie B : Actifs ou passifs évalués à la juste valeur par le biais d'autres éléments du résultat global (OCI) ;
catégorie C : Actifs ou passifs évalués à la juste valeur par le biais du résultat net.
189
RAPPORT FINANCIER
La juste valeur des instruments financiers peut être hiérarchisée selon 3 niveaux (1 à 3) correspondant chacun
à un degré d'observabilité de la juste valeur :
Les évaluations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont établies d'après des prix (non ajustés)
cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques ;
Les évaluations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont établies d'après des données autres que
les prix cotés au niveau 1, qui sont observables pour l'actif ou le passif concerné, soit directement (à savoir
des prix) soit indirectement (à savoir des données dérivées des prix) ;
Les évaluations de la juste valeur de niveau 3 sont celles qui sont établies d'après des techniques d'évalua-
tion qui comprennent des données relatives à l'actif ou au passif qui ne sont pas basées sur des données
observables de marché (données non observables).
Il n’y a pas eu de transfert de niveau au cours de l’exercice.
La juste valeur des instruments financiers a été déterminée selon les méthodes suivantes :
Pour les instruments financiers à court terme, tels que les créances et dettes commerciales, la juste valeur est
considérée comme n'étant pas significativement différente de la valeur comptable en fonction du coût amorti ;
Pour les emprunts à taux variable, la juste valeur est considérée comme n'étant pas significativement diffé-
rente de la valeur comptable en fonction du coût amorti ;
Pour les emprunts à taux fixe, la juste valeur correspond à la valeur actualisée des flux en capital et en in-
térêts (sur base du taux IRS relatif à la durée restante de l’emprunt et de la marge applicable aux derniers
financements bancaires conclus par Ascencio) ;
Pour les dérivés, la juste valeur est déterminée par actualisation des flux futurs estimés sur base de courbes
de taux d'intérêt.
NOTE 10 — CRÉANCES COMMERCIALES COURANTES
Plus de 90 j De 30 à 90 j De 0 à 30 j Total
Créances non douteuses 360 154 4.229 4.743
Créances douteuses 634 0 0 634
Réductions de valeur sur créances douteuses -422 0 0 -422
SOLDE AU 30/09/2022 572 154 4.229 4.956
Créances non douteuses 688 187 4.330 5.205
Créances douteuses 1.489 0 0 1.489
Réductions de valeur sur créances douteuses -921 0 0 -921
SOLDE AU 30/09/2021 1.256 187 4.330 5.773
190
La valeur comptable des créances commerciales devrait être recouvrée dans les 12 mois. Cette valeur comptable
constitue une approximation de la juste valeur des actifs, qui ne produisent pas d'intérêt. Au 30/09/2022, les
créances non douteuses à plus de 90 jours s’élèvent à 360 K EUR, en baisse par rapport au solde de 688 K EUR
au terme de l’exercice précédent.
Le risque de crédit lié aux créances commerciales est limité grâce à la diversité de la clientèle et aux garanties
locatives constituées par les locataires pour couvrir leurs engagements. Les montants repris au bilan sont
présentés après réductions de valeur pour créances douteuses. De ce fait, l’exposition au risque de crédit est
reflétée par la valeur comptable des créances dans le bilan.
Au 30/09/2022, les créances douteuses s’élèvent à 634 K EUR (contre 1.489 K EUR au 30/09/2021). La réduc-
tion du solde des créances douteuses au 30/09/2022 résulte principalement de l’amélioration du contexte de
marché au cours de l’exercice écoulé par rapport à l’exercice précédent au cours duquel la pandémie Covid-19
avait davantage impacté le comportement de paiement des locataires.
Les créances douteuses font l’objet d’une réduction de valeur à concurrence de 422 K EUR (contre 921 K EUR
au 30/09/2021). Ce montant représente le risque de défaut estimé au 30/09/2022 sur base de l’analyse des
créances commerciales à cette date. Le montant des créances douteuses ne faisant pas l’objet de réduction de
valeur (212 K EUR) est pour la majeure partie couvert par des garanties constituées par les locataires concernés.
Les informations historiques révèlent que le traitement comptable des créances douteuses, tel que visé dans
la norme IFRS 9, n’a pas d’impact matériel sur les états financiers.
Le risque lié aux créances commerciales (Risque d'insolvabilité des locataires) est décrit dans la section "Facteurs
de risque - Risque d’insolvabilité des locataires" du rapport annuel.
La répartition des locataires (sur base des loyers perçus) est reprise dans la section "Rapport immobilier" du
rapport annuel.
Les réductions de valeur ont évolué comme suit :
30/09/2022 30/09/2021
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 921 908
Dotations 80 420
Utilisations 0 -93
Reprises -579 -314
0 0
Acquisition filiales 0 0
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 422 921
191
RAPPORT FINANCIER
30/09/2022 30/09/2021
Impôts 523 703
Autres 1.771 1.280
TOTAL 2.294 1.982
NOTE 11 — CRÉANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS
versements anticipés d’impôts réalisés par Ascencio Iberia au cours de l’exercice 2021/2022 (149 K EUR) avant
que celle-ci n’opte pour le régime fiscal Socimi. L’option à ce statut ayant pour impact de dispenser Ascencio
Iberia de payer de l’impôt sur son résultat, les montants versés peuvent être récupérés et feront l’objet d’une
demande de remboursement auprès de l’administration fiscale espagnole au cours de l’exercice 2022/2023.
La rubrique “Autres” comprend principalement les appels de provisions des gestionnaires d’immeubles corres-
pondant aux provisions de charges établis par les gestionnaires français et facturés aux locataires.
30/09/2022 30/09/2021
Intérêts et autres charges financières payées d'avance 66 17
Autres 251 237
TOTAL 317 253
30/09/2022 30/09/2021
Capital souscrit 39.576 39.576
Frais d'augmentation de capital -917 -917
TOTAL 38.659 38.659
Primes d'émission 256.252 256.252
Frais portés en réduction des primes d'émission -2.899 -2.899
TOTAL 253.353 253.353
NOTE 12 — COMPTES DE RÉGULARISATION DE L'ACTIF
NOTE 13 — CAPITAL SOCIAL ET PRIMES D'ÉMISSION
Au 30/09/2022, le capital social s’élève à 39.576 K EUR et est représenté par 6.595.985 actions sans désignation
de valeur nominale. Les primes d’émission s’élèvent à 256.252 K EUR. Ces montants sont restés inchangés au
cours de l’exercice écoulé.
Suite à la déduction de frais d’augmentation de capital (à la création de la Société et à l’occasion des augmenta-
tions de capital subséquentes), le capital et les primes d’émission tels que figurant dans les comptes consolidés
arrêtés au 30/09/2022 s’élèvent respectivement à 38.659 K EUR et à 253.353 K EUR.
192
Nombre d'actions lors de la constitution de la Société 2.500
Division par 4 de l'action en date du 23 octobre 2006 10.000
Actions créées à l'occasion de la constitution du patrimoine en 2006 de la Société 2.968.125
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 3 novembre 2010 1.192.250
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 17 décembre 2012 53.186
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 31 mars 2014 1.811.169
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 26 février 2015 145.538
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 26 février 2016 181.918
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 19 décembre 2016 132.908
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 27 février 2018 98.391
NOMBRE D’ACTIONS AU 30 SEPTEMBRE 2022 6.595.985
Le gérant statutaire déclare qu’il n’existe pas de droit de vote différent lié aux actions de la Société.
NOTE 14 — DETTES FINANCIÈRES COURANTES ET NON COURANTES
L’évolution du nombre de titres depuis la constitution de la Société peut se résumer comme suit :
Au 30/09/2022, les dettes financières s’élèvent à 326.716 K EUR. Elles se répartissent en différents types
de financements repris ci-dessous (desquels sont déduites les commissions de structuration de crédits de
266 K EUR) :
des lignes de crédits utilisables sous forme d’avance à terme fixe : 234.000 K EUR
des crédits d’investissements : 2.865 K EUR
des billets de trésorerie : 30.750 K EUR
des Medium Term Notes : 30.500 K EUR
des dettes obligataires : 25.000 K EUR
des dettes financières IFRS 16 : 3.867 K EUR
30/09/2022 30/09/2021
Dettes financières non courantes 268.677 278.822
a. Etablissements de crédit 209.355 243.985
b. Location-financement 0 170
c. Autres - MTN et Bonds 55.500 30.500
c. Autres - Dettes financières IFRS 16 3.822 4.167
Dettes financières courantes 58.038 55.060
a. Etablissements de crédit 27.243 7.894
b. Location-financement 0 120
c. Autres - Billets de trésorerie 30.750 47.000
d. Autres - Dettes financières IFRS 16 45 46
TOTAL 326.716 333.883
193
RAPPORT FINANCIER
Crédits utilisables sous forme d’avances à terme fixe
Au 30/09/2022, Ascencio dispose de 343 millions EUR de lignes de crédit auprès de six banques (BNP Paribas
sous forme d’avance à terme fixe, dont les échéances s’étalent de 2023 à 2030.
Au 30/09/2022, le solde non utilisé de ces lignes s’élève à 109 millions EUR.
Crédits d’investissement
Au 30/09/2022, Ascencio dispose de 2,9 millions EUR de crédits d’investissement auprès de banques françaises,
dont les échéances s’étalent de 2022 à 2027. La majorité de ces crédits d’investissement sont à taux fixe.
Billets de trésorerie, Medium Term Notes et dettes obligataires
Afin de diversifier ses sources de financement et de réduire son coût moyen de financement, Ascencio dispose
d’un programme de billets de trésorerie d’un montant de maximum 100 millions EUR. Au 30/09/2022, ce pro-
gramme était utilisé pour des émissions à court terme à hauteur de 30,8 millions EUR (billets de trésorerie)
et à hauteur de 30,5 millions EUR pour des émissions à long terme (Medium Term Notes). Afin de couvrir le
risque de non-renouvellement des billets de trésorerie à court terme émis, Ascencio veille à disposer, au sein
de ses lignes de crédit utilisables par avances à terme fixe, d’un montant non utilisé au moins égal à l’encours
de ses émissions de billets de trésorerie à moins d’un an. Au cours de l’exercice 2021/2022, Ascencio a procé-
dé à une première émission de dette obligataire sous la forme d’un placement privé pour un montant total de
25 millions EUR. Ce nouveau financement, réalisé à taux fixe et d’une durée moyenne totale de 4 ans, permet à
Ascencio de réduire encore la pondération de dettes bancaires au sein de sa structure de financement.
Dettes à taux fixe - Dettes à taux variable
Au 30/09/2022, les dettes financières hors IFRS 16 se composent de :
192.395 K EUR de dettes à taux variable (avant prise en compte des IRS (Interest Rate Swap)).
130.720 K EUR de dettes à taux fixe.
La valeur comptable des dettes financières à taux variable est une approximation de leur juste valeur. Sur base
des conditions de financement d’Ascencio et des taux de marché au 30/09/2022, la juste valeur des dettes
financières à taux fixe est estimée à 109.625 K EUR. Cette estimation est mentionnée à titre informatif.
La valeur comptable des dettes à taux fixe correspond à leur coût amorti.
194
Coût moyen des dettes financières
Au cours de l’exercice 2021/2022, le coût moyen de l’endettement
3
(marges, commissions de non-utilisation,
commissions de mise en place des crédits et impact des instruments de couverture inclus) s’est élevé à 1,80 %.
Le risque de liquidité et de contrepartie et le risque lié au coût de financement sont décrits dans la note 3 –
Les échéances en capital des dettes financières sont les suivantes :
Date Total
Echéant
dans
l'année
Echéant
entre
1 et 5 ans
Echéant
à plus
de 5 ans
Avances à terme fixe
30/09/2021 248.120 7.000 193.120 48.000
30/09/2022 233.734 28.734 175.000 30.000
Dettes de location financement
30/09/2021 290 120 170 0
30/09/2022 0 0 0 0
Crédits d'investissements
30/09/2021 3.759 894 2.461 403
30/09/2022 2.865 743 1.718 403
Billets de trésorerie
30/09/2021 47.000 47.000 0 0
30/09/2022 30.750 30.750 0 0
Corporate bonds
30/09/2021 0 0 0 0
30/09/2022 25.000 0 25.000 0
Medium Term Note
30/09/2021 30.500 0 20.000 10.500
30/09/2022 30.500 0 20.000 10.500
Dettes financières IFRS 16
30/09/2021 4.214 46 199 3.968
30/09/2022 3.867 45 180 3.642
TOTAL
30/09/2021 333.883 55.060 215.951 62.871
30/09/2022 326.716 60.272 221.898 44.546
Le tableau ci-dessous reprend, à titre informatif, les flux non actualisés futurs relatifs aux dettes financières
hors IFRS 16, en capital et en intérêts, sur base des taux de marchés et des conditions des lignes de crédit au
30/09/2022.
Echéant
dans
l'année
Echéant
entre
1 et 5 ans
Echéant
à plus
de 5 ans
Total
Au 30/09/2021 58.871 225.365 67.920 352.156
Au 30/09/2022 67.065 225.079 63.730 355.874
3
195
RAPPORT FINANCIER
NOTE 15 — INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
Au 30/09/2022, l’endettement de la Société est composé à hauteur de 58,4 % d’emprunts à taux flottant. En vue
de limiter le risque de taux lié à ce type de financement, la Société a mis en place une politique de couverture du
risque de taux d’intérêt qui vise à sécuriser les taux d’intérêt sur un horizon de 5 ans se rapportant au minimum
à 75 % de son endettement financier prévisionnel.
Au 30/09/2022, la couverture du risque de taux d’intérêt était composée de :
38 contrats IRS (Interest Rate Swap) portant sur un montant notionnel global de 533.000 K EUR, dont
168.000 K EUR étaient effectifs au 30/09/2022 et 365.000 K EUR seront effectifs à une date ultérieure.
Sur base de l’endettement financier au 30/09/2022 et des instruments de couverture de taux actifs à cette date,
le ratio de couverture
4+5
est de 95,5 %.
Type
Montant
notionnel
Date de
départ
Date
de fin
Taux
d'intérêt
Taux
variable
de référence
30/09/2022
30/09/2021
Courant
Non
courant
IRS 20.000 28/09/2007 24/03/2022 3,70 % Euribor 3 mois 0 0 -858
IRS 10.000 30/09/2019 31/12/2023 0,39 % Euribor 3 mois 0 261 -190
IRS 10.000 30/09/2019 31/12/2023 0,40 % Euribor 3 mois 0 257 -192
IRS 15.000 31/12/2019 31/12/2022 0,34 % Euribor 3 mois 32 0 -160
IRS 23.000 30/04/2020 28/02/2027 0,12 % Euribor 3 mois 0 2.646 -392
IRS 10.000 30/06/2020 30/06/2023 0,35 % Euribor 3 mois 133 0 -146
IRS 15.000 30/06/2020 30/09/2022 0,15 % Euribor 3 mois 0 0 -165
IRS 30.000 30/06/2020 31/12/2021 0,18 % Euribor 3 mois 0 0 -56
IRS 20.000 30/06/2020 30/06/2022 0,62 % Euribor 3 mois 0 0 -389
IRS 10.000 30/06/2021 31/12/2022 0,83 % Euribor 3 mois 9 0 -169
IRS 10.000 30/06/2021 31/12/2022 0,63 % Euribor 3 mois 14 0 -143
IRS 10.000 30/09/2021 30/09/2023 0,65 % Euribor 3 mois 169 0 -224
IRS 15.000 31/12/2021 30/06/2023 0,72 % Euribor 3 mois 157 0 -270
IRS 15.000 31/12/2021 31/03/2023 0,67 % Euribor 3 mois 81 0 -218
IRS 10.000 30/06/2022 30/06/2023 0,80 % Euribor 3 mois 99 0 -125
IRS 20.000 30/06/2022 31/12/2022 0,62 % Euribor 3 mois 29 0 0
IRS 10.000 30/09/2022 30/09/2023 0,73 % Euribor 3 mois 161 0 -115
IRS 10.000 31/12/2022 31/12/2023 0,49 % Euribor 3 mois 0 230 -86
IRS 10.000 31/12/2022 31/12/2024 0,61 % Euribor 3 mois 0 453 -181
IRS 10.000 31/12/2022 31/12/2023 0,53 % Euribor 3 mois 0 228 -90
IRS 20.000 31/03/2023 31/03/2025 0,62 % Euribor 3 mois 0 920 -351
IRS 20.000 30/06/2023 30/06/2024 0,50 % Euribor 3 mois 0 493 -160
4
5 Il ne s'agit pas de l'indicateur visé à l'article 8 de la loi SIR.
196
Type
Montant
notionnel
Date de
départ
Date
de fin
Taux
d'intérêt
Taux
variable
de référence
30/09/2022 30/09/2021
Courant
Non
courant
IRS 15.000 30/06/2023 30/06/2025 0,46 % Euribor 3 mois 0 737 -201
IRS* 15.000 30/06/2023 30/06/2025 0,46 % Euribor 3 mois 0 0 -202
IRS* 10.000 30/09/2022 30/09/2023 0,12 % Euribor 3 mois 0 0 -52
IRS 10.000 30/09/2022 30/09/2027 0,57 % Euribor 3 mois 0 1.096 -328
IRS 10.000 30/06/2023 30/06/2025 0,38 % Euribor 3 mois 0 499 -119
IRS* 20.000 30/06/2023 30/06/2027 0,58 % Euribor 3 mois 0 0 -506
IRS* 10.000 31/12/2023 31/12/2025 0,47 % Euribor 3 mois 0 0 -120
IRS 20.000 31/12/2023 31/12/2027 0,69 % Euribor 3 mois 0 1.682 -528
IRS 20.000 31/12/2022 31/12/2025 -0,04 % Euribor 3 mois 0 1.694 -96
IRS 20.000 30/09/2023 30/09/2029 0,35 % Euribor 3 mois 0 2.891 -241
IRS 10.000 31/12/2023 31/12/2028 0,31 % Euribor 3 mois 0 1.234 -103
IRS 10.000 30/06/2024 30/06/2029 0,22 % Euribor 3 mois 0 1.263 -19
IRS 10.000 30/06/2024 30/06/2029 0,22 % Euribor 3 mois 0 1.247 -16
IRS* 10.000 31/12/2024 31/12/2026 0,08 % Euribor 3 mois 0 0 -4
IRS 10.000 31/03/2025 30/09/2029 -0,12 % Euribor 3 mois 0 1.258 175
IRS 10.000 30/06/2025 31/12/2029 -0,06 % Euribor 3 mois 0 1.254 171
IRS 10.000 31/03/2025 31/03/2030 -0,08 % Euribor 3 mois 0 1.398 199
IRS 15.000 30/06/2025 30/06/2030 -0,11 % Euribor 3 mois 0 2.068 339
IRS 15.000 28/03/2024 31/03/2028 0,40 % Euribor 3 mois 0 1.454 -193
IRS 15.000 30/06/2025 30/09/2029 0,68 % Euribor 3 mois 0 1.359 -254
IRS 10.000 31/12/2024 31/12/2027 0,57 % Euribor 3 mois 0 903 0
IRS 10.000 31/12/2023 30/06/2025 0,47 % Euribor 3 mois 0 356 0
IRS 30.000 31/12/2025 30/06/2028 1,12 % Euribor 3 mois 0 1.292 0
IRS 20.000 31/03/2025 30/06/2027 0,58 % Euribor 3 mois 0 994 0
IRS 25.000 31/03/2027 31/03/2029 1,08 % Euribor 3 mois 0 877 0
CAP
acheté
10.000 31/12/2020 31/12/2021 0,25 % Euribor 3 mois 0 0 0
TOTAL 533.000 885 31.043 -6.779
Depuis l’exercice 2021/2022, les valeurs positives et/ou négatives des instruments financiers dérivés sont
enregistrées en actifs et/ou passifs courants ou non courants afin de permettre de distinguer s’ils arrivent ou
non à échéance endéans les 12 mois suivant la date de clôture de la période considérée.
Ces instruments de couverture sont valorisés à leur juste valeur à la fin de chaque trimestre telle que calculée
par l’institution financière émettrice.
197
RAPPORT FINANCIER
* Ces instruments ont été liquidés anticipativement en date du 08 juin 2022 et du 19 août 2022.
Ascencio n’applique pas la comptabilité de couverture pour les instruments financiers de couverture qu’elle
détient. Dès lors, ces instruments sont considérés comme instruments de trading selon les normes IFRS, et
leur variation de valeur de marché est directement et intégralement comptabilisée en compte de résultats.
La valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée à chaque date de clôture comptable
par les établissements financiers auprès desquels ces instruments ont été acquis.
Au 30/09/2022, le résultat financier comprend un produit de 38,14 millions EUR (contre un produit de
5,70 millions EUR au 30/09/2021), représentant la variation de juste valeur des instruments financiers pour
lesquels la comptabilité de couverture (au sens de l’IFRS 9) n’est pas appliquée. La valeur de ces instruments
est en effet passée de valeurs négative de 7,7 millions EUR (enregistrées dans la rubrique des “Autres passifs
financiers non courants – cf. note 16) et positive de 0,9 million EUR (enregistrées dans la rubrique des “Autres
actifs financiers non courants” – cf. note 7) pour le solde de ces instruments au 30/09/2021 à des valeurs
positives de 31,93 millions EUR au 30/09/2022 comptabilisées pour partie dans la rubrique des “Autres actifs
financiers non courants” et pour partie dans la rubrique des “Autres actifs financiers courants” en fonction de
leurs dates d’échéance intervenant ou non au cours du prochain exercice 2022/2023. Cet élément du résultat
n’affecte pas le cash-flow de la Société.
A la date d’échéance finale de chaque instrument financier, leur valeur sera nulle et les variations de valeur
constatées d’un exercice comptable à l’autre auront intégralement été contrepassées en résultats.
Ces instruments financiers sont tous des produits dérivés “de niveau 2” au sens de l’IFRS 13.
Les flux de trésorerie nets non actualisés des instruments financiers de couverture à la date de clôture sont
les suivants :
Echéant dans l'année : 2.967 K EUR
Echéant entre un et cinq ans : 7.524 K EUR
Echéant à plus de cinq ans : 2.374 K EUR
Le solde de la rubrique des instruments de couverture autorisés est égal à zéro en date du 30/09/2022 du fait
de la valorisation exclusivement positive de ces instruments détenus par la Société. Ces instruments sont dès
lors enregistrés à l’actif du bilan de la Société, dans les rubriques d’actifs financiers courants ou non courants
en fonction de leur date d’échéance.
30/09/2022 30/09/2021
Instruments de couverture autorisés 0 7.662
2.476 2.613
TOTAL 2.476 10.275
NOTE 16 — AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS
198
Cette rubrique comprend les impôts différés relatifs :
à la taxation différée (retenue à la source de 5 %) des plus-values latentes sur les actifs français ; à la taxation
différée (impôt des sociétés de 25 %) des plus-values latentes sur les actifs espagnols au sein d’Ascencio
Iberia en date du 30/09/2021 avant que celle-ci ne bénéficie du statut fiscal Socimi, applicable à partir du
1
er
octobre 2021.
Le solde de cette rubrique a augmenté au cours de l’exercice écoulé du fait (i) de la réestimation de la latence
fiscale sur les actifs français d’Ascencio (4,6 millions EUR), notamment suite à l’augmentation des valeurs de
marché de ces actifs et à l’amortissement de leurs valeurs comptables en comptabilité locale ; ainsi que (ii) de
la comptabilisation de l’impôt différé sur la latence fiscale au sein d’Ascencio Iberia (0,3 million EUR) avant son
passage au statut fiscal de Socimi.
30/09/2022 30/09/2021
Passifs d'impôts différés 6.170 1.275
TOTAL 6.170 1.275
NOTE 17 — PASSIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS
NOTE 18 — DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES
30/09/2022 30/09/2021
Fournisseurs 4.816 5.565
Locataires 585 1.593
Impôts, rémunérations et charges sociales 2.644 2.574
TOTAL 8.045 9.731
Les dettes vis-à-vis des fournisseurs reprennent principalement des postes ouverts ou des factures à recevoir
sur des prestations réalisées avant la clôture de l’exercice mais non encore facturées.
Les dettes vis-à-vis des locataires reprennent principalement des montants créditeurs de créances commer-
ciales ainsi que quelques montants résiduels de notes de crédit à établir (16 K EUR) concernant les dernières
discussions en cours relatives aux périodes de fermeture obligatoire des commerces liées à la pandémie Co-
vid-19 en 2020/2021.
La rubrique “Impôts, rémunérations et charges sociales” se compose essentiellement de :
l’impôt dû par la succursale française (retenue de 5 % sur le résultat statutaire établi sur base des normes
comptables françaises).
des provisions pour pécules de vacances et pour primes de fin d’année.
199
RAPPORT FINANCIER
La rubrique “Intérêts et autres charges courus non échus” porte principalement sur la rémunération du gérant sta-
tutaire, la rémunération des administrateurs du gérant statutaire et des proratas d’intérêts sur dettes financières.
NOTE 19 — COMPTES DE RÉGULARISATION DU PASSIF
30/09/2022 30/09/2021
Revenus immobiliers perçus d'avance 78 515
Intérêts et autres charges courus non échus 2.816 2.044
TOTAL 2.894 2.559
NOTE 20 — REVENUS LOCATIFS
30/09/2022 30/09/2021
Loyers 47.956 46.663
-434 -624
Indemnités de rupture anticipée de bail 327 246
TOTAL 47.849 46.285
NOTE 21 — CHARGES RELATIVES À LA LOCATION
30/09/2022 30/09/2021
Loyers à payer sur locaux pris en location 30 0
Réductions de valeur sur créances commerciales 412 371
Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales -602 -266
-524 1.265
TOTAL -684 1.371
Au cours de l’exercice 2020/2021 encore fortement marqué par la pandémie Covid-19, la Société avait concédé
sur base individuelle des réductions ou annulations de loyer pour aider ses locataires à traverser cette période
incertaine. L’impact des concessions effectivement octroyées, ainsi que des estimations de concessions po-
tentielles pour les discussions encore en cours, avaient été comptabilisés au cours de cet exercice, pour un
montant total de 1,3 million EUR. Dans la mesure où les termes des contrats de bail concernés n’avaient pas été
modifiés, ces annulations (effectives et estimées) de loyers avaient été immédiatement constatées en résultat
de la période ce qui, en outre, est le seul traitement comptable cohérent avec l’approche suivie par l’expert
indépendant pour l’évaluation de la juste valeur des immeubles concernés. Ascencio avait en outre enregistré,
sur des créances dont la récupération paraissait incertaine, des réductions de valeur pour créances douteuses.
L’indemnité de rupture anticipée de bail concerne l’indemnité locative reçue d’un locataire pour son départ au
-
ment locatif de l’immeuble en couvrant le revenu et les charges de l’immeuble jusqu’à la date du 30/06/2022.
200
Au cours de l’exercice 2021/2022, la résilience du portefeuille d’Ascencio a une nouvelle fois été démontrée
et il est apparu que les montants d’abandon de revenus et de pertes sur créances se révélaient bien moindre
que ce qui avait été initialement estimé. La Société a dès lors procédé à d’importantes reprises de provisions,
générant au 30/09/2022 une balance positive par rapport aux montants de charges comptabilisés au cours de
l’exercice précédent.
NOTE 23 — RÉCUPÉRATION DE CHARGES LOCATIVES
ET DE TAXES NORMALEMENT ASSUMÉES PAR LE LOCATAIRE
SUR IMMEUBLES LOUÉS
30/09/2022 30/09/2021
Refacturation de charges locatives sur immeubles loués 2.536 2.163
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués 4.378 4.327
TOTAL 6.914 6.491
Cette rubrique intègre toutes les récupérations de charges locatives et de taxes incombant aux locataires mais
facturées initialement au propriétaire. Pour certains locataires, cette récupération de charges locatives se fait
par le biais d’une facturation périodique sous la forme de provisions et d’une régularisation annuelle sous
forme d’un décompte des charges effectivement dépensées. Ces charges sont donc parfois répercutées aux
locataires avant qu’elles n’aient été effectivement dépensées par la Société. Il peut y avoir un léger décalage
entre les charges réellement facturées aux locataires et celles effectivement prises en charge par la Société de
par cette régularisation annuelle.
201
RAPPORT FINANCIER
NOTE 22 — RÉCUPÉRATION DE CHARGES IMMOBILIÈRES
30/09/2022 30/09/2021
Refacturation marketing -274 -264
Refacturation assurance -178 -123
Refacturation honoraires de gestion -184 -95
Refacturation autres -46 -120
TOTAL -681 -602
Cette rubrique du compte de résultats enregistre les récupérations auprès des locataires des charges immo-
bilières encourues par le propriétaire dans le cadre de la gestion de ses immeubles. Ces charges immobilières
regroupent entre autres les frais de gestion locative (externe ou interne), des frais techniques tels que les primes
d’assurances prises pour couvrir les risques relatifs aux immeubles ou encore des frais commerciaux dépensés
par le propriétaire pour effectuer la promotion de ses immeubles. Cette récupération intervient en vertu des
accords contractuels repris dans le bail commercial conclu entre le propriétaire et son locataire.
NOTE 25 — FRAIS TECHNIQUES
30/09/2022 30/09/2021
- Réparations -534 -952
- Primes d'assurances -185 -174
- Sinistres -34 -27
TOTAL -752 -1.153
Les frais techniques représentent les dépenses effectuées à l’occasion de travaux relatifs aux immeubles de place-
ment. Ils sont à charge du résultat d’exploitation des immeubles s’ils ne sont pas source d’avantages économiques.
Les frais commerciaux intègrent d’une part les frais liés à la commercialisation des immeubles (commissions
et de l’animation de ses sites, ces derniers frais pouvant en tout ou en partie être récupérés auprès des locataires.
Cette rubrique enregistre toutes les charges locatives et les taxes imputables aux locataires du fait de leur
occupation et exploitation des immeubles, et qui sont initialement facturées au propriétaire. Ces charges sont
récupérées auprès des locataires par le biais de refacturations, soit directement de charges réelles soit par
l’appel de provisions périodiques puis d’une régularisation de fin de période.
NOTE 26 — FRAIS COMMERCIAUX
30/09/2022 30/09/2021
Commissions d'agence -162 -123
Publicité et frais de marketing liés aux immeubles -271 -273
Honoraires d’avocats et frais juridiques -65 -47
Autres -44 -99
TOTAL -542 -542
202
NOTE 24 — CHARGES LOCATIVES ET TAXES NORMALEMENT ASSUMÉES
PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOUÉS
30/09/2022 30/09/2021
Charges locatives sur immeubles loués -2.367 -1.976
Précomptes et taxes sur immeubles loués -4.655 -4.604
TOTAL -7.022 -6.580
Les autres charges immobilières intègrent au 30/09/2022 les honoraires dépensés pour la mise en place au
sein du portefeuille immobilier de l’outils de collecte des données énergétiques des bâtiments. L’analyse des
données collectées permettra à la Société de réaliser une cartographie de la performance énergétique de ses
bâtiments et ainsi de pouvoir encore mieux orienter ses investissements au sein du portefeuille vers les actifs
en ayant le plus besoin.
NOTE 27 — FRAIS DE GESTION IMMOBILIÈRE
30/09/2022 30/09/2021
Frais d'équipe -1.716 -1.644
Frais de fonctionnement et de communication -29 0
Honoraires versés aux gérants (externes) -334 -281
TOTAL -2.080 -1.925
NOTE 28 — AUTRES CHARGES IMMOBILIÈRES
30/09/2022 30/09/2021
-183 0
Taxes et impôts à charge de la Société -4 -87
Autres 0 -26
TOTAL -188 -112
203
RAPPORT FINANCIER
Les frais de gestion immobilière intègrent les frais des équipes en charge de la gestion commerciale, technique,
administrative du portefeuille de la Société, tant concernant les équipes internes à la Société que les gestion-
naires externes auxquels la Société fait appel pour réaliser la gestion locative et/ou technique de certaines
parties du portefeuille.
204
NOTE 30 — AUTRES REVENUS ET CHARGES D’EXPLOITATION
30/09/2022 30/09/2021
Autres produits d'exploitation 0 14
Autres charges d'exploitation -1 -2
TOTAL -1 12
Les frais d’équipe intègrent tous les frais et honoraires liés aux membres de l’équipe interne en charge de la
Cette équipe a accueilli plusieurs nouveaux collaborateurs au cours des deux derniers exercices, ceci expliquant
en partie la croissance de ces frais au fil du temps. La rubrique de rémunération du gérant statutaire intègre à la
fois la rémunération statutaire annuelle calculée sur la base d’un pourcentage fixe du dividende distribué mais
aussi la rémunération de l’organe de gestion de la Société. La rubrique des honoraires a également augmenté
par rapport à l’exercice précédent, principalement dû à des honoraires d’étude de projets d’investissement non
concrétisés et à des honoraires fiscaux liés à l’obtention du statut Socimi en Espagne.
NOTE 29 — FRAIS GÉNÉRAUX
30/09/2022 30/09/2021
Frais d'équipe -1.046 -972
Rémunération du gérant statutaire -1.784 -1.694
Frais de fonctionnement -482 -386
Frais société cotée -446 -413
Frais communication corporate -193 -163
Honoraires -530 -429
TOTAL -4.481 -4.057
NOTE 31 — RÉSULTAT SUR VENTE D’IMMEUBLES DE PLACEMENT
30/09/2022 30/09/2021
Moins-value sur vente d'immeubles de placement -159 0
Plus-value sur vente d'immeubles de placement 0 0
TOTAL -159 0
30/09/2022 30/09/2021
1.309 0
-1.467 0
TOTAL -159 0
205
RAPPORT FINANCIER
Le résultat sur vente d’immeubles de placement réalisé au cours de l’exercice écoulé concerne la cession
de l’immeuble de Sint-Niklaas (Belgique), dont le compromis de vente avait été signé au cours de l’exercice
2020/2021, ce qui avait entraîné son reclassement au 30/09/2021 dans la rubrique des immeubles détenus
en vue de la vente, et dont l’acte authentique a été passé en octobre 2021, occasionnant la sortie définitive de
l’immeuble du bilan de la Société.
NOTE 32 — VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES
DE PLACEMENT
NOTE 33 — REVENUS FINANCIERS
30/09/2022 30/09/2021
28.302 16.341
-4.502 -6.506
TOTAL 23.800 9.835
30/09/2022 30/09/2021
Intérêts et dividendes perçus 0 0
Plus-value nette réalisée sur actifs financiers -134 0
TOTAL -134 0
Comme indiqué dans la note 5 ci-dessus, les variations de valeur enregistrées sur les actifs représentant les
droits d’usage sur terrains en vertu de la norme IFRS 16 sont désormais reprises en variations de la juste valeur
des immeubles de placement, conformément aux prescrits de la norme IFRS 16.
La Société a enregistré une plus-value nette sur la liquidation de plusieurs instruments de couverture intervenue
au cours de l’exercice écoulé, à des valeurs de marché supérieures aux valeurs comptables de ces instruments
reprises au bilan de la Société au moment de leur liquidation.
NOTE 34 — CHARGES D'INTÉRÊTS NETTES
30/09/2022 30/09/2021
(-) Intérêts nominaux sur emprunts -3.641 -3.362
(-) Reconstitution du nominal des dettes financières 0 0
(-) Charges résultant d'instruments de couverture autorisés -1.909 -2.366
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture
telle que définie en IFRS n'est pas appliquée
-1.909 -2.366
(-) Autres charges d'intérêts -160 -152
TOTAL -5.710 -5.881
NOTE 35 — AUTRES CHARGES FINANCIÈRES
30/09/2022 30/09/2021
Commissions de non-utilisation de crédit -413 -328
Commissions de structuration de financement -76 -52
Frais bancaires -45 -26
Autres -20 -20
TOTAL -554 -427
Les charges d’intérêts nettes sont restées relativement stables par rapport à l’exercice précédent par l’effet com-
biné d’une augmentation des intérêts nominaux sur emprunts liée à la hausse des taux d’intérêt intervenue au
cours de l’exercice écoulé, cette hausse se répercutant rapidement sur le coût de l’endettement financier à taux
flottant ; compensée par une baisse des charges résultant des instruments de couverture autorisés, ceux-ci ayant
joué leur fonction de limitateur de la volatilité du résultat financier de la Société aux fluctuations des taux d’intérêt.
Les postes de commissions de non-utilisation de crédit et de structuration de financement ont augmenté du
fait de la mise en place au cours de l’exercice écoulé de plusieurs nouvelles lignes d’endettement (bancaire et
obligataire) offrant une plus grande disponibilité de financement à la Société (109 millions EUR au 30/09/2022
contre 90,2 millions EUR au 30/09/2021).
206
NOTE 36 — VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS
ET PASSIFS FINANCIERS
30/09/2022 30/09/2021
Instruments de couverture autorisés
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture
telle que définie en IFRS n'est pas appliquée
38.135 5.704
TOTAL 38.135 5.704
Tenant compte du contexte de taux d’intérêt haussier intervenu au cours de l’exercice 2021/2022, les instru-
ments dérivés de couverture détenus par la Société ont connu d’importantes hausses de valeur reflétées dans
cette rubrique du compte de résultats.
NOTE 37 — IMPÔTS DES SOCIÉTÉS
30/09/2022 30/09/2021
SOCIÉTÉ MÈRE
Impôts des sociétés Belgique -3 -3
Retenue à la source France -346 -277
Crédits d'impôts France 0 99
Impôts différés -4.896 -443
FILIALES
Impôts des sociétés Espagne -129 -190
TOTAL -5.373 -815
Ascencio a le statut de SIR publique. Ce statut prévoit l’application de l’impôt des sociétés belges (au taux or-
dinaire de 25 %) sur une base taxable réduite, à savoir principalement sur les dépenses non admises. Ascencio
SCA bénéficiant en outre de pertes fiscales reportées, celles-ci viennent encore diminuer cette base taxable
réduite et rendent ainsi la charge d’impôts annuelle quasi nulle sur l’entité belge.
La rubrique “Société mère - Retenue à la source France” comprend la retenue à la source de 5 % sur le résultat
statutaire de la succursale française établi sur base des normes comptables françaises. Le solde de cette ru-
brique est en hausse du fait de l’augmentation du résultat d’exploitation généré au cours de l’exercice écoulé
par rapport à l’exercice précédent.
La rubrique “Société mère – Crédits d’impôts France” comprenait lors de l’exercice précédent les réductions
d’impôts octroyées par l’Etat français pour compenser en partie les abattements de loyers concédés par la
Société à certains de ses locataires pendant la période de fermeture obligatoire imposée pour tenter d’endi-
guer la pandémie de Covid-19 lors du dernier trimestre de l’année civile 2020. Ces crédits d’impôt étant liés
aux abattements octroyés pendant cette période spécifique de l’exercice 2020/2021, cette rubrique est restée
vide au cours de l’exercice écoulé.
207
RAPPORT FINANCIER
NOTE 38 — RÉSULTAT PAR ACTION
30/09/2022 30/09/2021
Résultat net de l'exercice - (000 EUR) 90.653 45.652
Nombre moyen pondéré d'actions en circulation 6.595.985 6.595.985
Résultat par action (de base et dilué) (EUR) 13,74 6,92
Le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l’exercice (numérateur) par le nombre moyen
pondéré d’actions en circulation au cours de l’exercice (dénominateur).
Le résultat dilué par action est identique car la Société ne dispose pas d’instrument dilutif.
Le nombre moyen pondéré d’actions existantes au cours des exercices clôturés au 30/09/2021 et au 30/09/2022
est resté stable à 6.595.985 actions.
208
La rubrique “Société mère – Impôts différés” intègre à la fois la taxation différée (retenue à la source de 5 %) des
plus-values latentes sur les actifs français et la taxation différée (impôt des sociétés de 25 %) des plus-values
latentes sur les actifs espagnols au sein d’Ascencio Iberia en date du 30/09/2021 avant que celle-ci ne bénéficie
du statut fiscal Socimi, applicable à partir du 1
er
octobre 2021. Le solde de cette rubrique a augmenté au cours
de l’exercice écoulé du fait (i) de la réestimation de la latence fiscale sur les actifs français d’Ascencio (4,6 mil-
lions EUR), notamment suite à l’augmentation des valeurs de marché de ces actifs et à l’amortissement de leurs
valeurs comptables en comptabilité locale ; ainsi que (ii) de la comptabilisation de l’impôt différé sur la latence
fiscale au sein d’Ascencio Iberia (0,3 million EUR) avant son passage au statut fiscal de Socimi.
Les impôts exigibles des filiales comprennent l’impôt des sociétés des filiales qui n’opèrent pas sous le même
statut que la Société.
Cette rubrique concernait dès lors la filiale espagnole Ascencio Iberia SA qui, jusqu’au terme de l’exercice pré-
cédent, était soumise au régime d’impôt ordinaire en Espagne (25 %). Comme indiqué ci-avant dans le présent
rapport, cette entité a opté au cours de l’exercice 2021/2022 pour le statut fiscal Socimi, celui-ci permettant à
Ascencio Iberia de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le résultat moyennant le respect des critères (objet
le début de l’exercice écoulé. Cependant, le solde de cette rubrique reprend encore pour l’exercice 2021/2022
un montant correspondant à un report non récurrent d’impôt sur le résultat relatif à l’exercice précédent.
NOTE 39 — INFORMATION RELATIVE AUX PARTIES LIÉES
30/09/2022 30/09/2021
Revenus locatifs
Mestdagh SA 4.494 4.473
Equilis SA 18 18
Achats de services
Rémunération du gérant statutaire 1.042 976
Rémunérations octroyées aux administrateurs du gérant statutaire 230 266
Actif
Créances commerciales Mestdagh SA 280 234
Sont mentionnés ci-après les montants des transactions conclues avec les co-promoteurs de la Société, à savoir
Carl Mestdagh, Eric Mestdagh et John Mestdagh, ainsi qu’avec les parties liées à ceux-ci.
Les rémunérations octroyées aux dirigeants sont mentionnées dans la note 40 ci-après.
209
RAPPORT FINANCIER
NOTE 40 — RÉMUNÉRATION DES DIRIGEANTS
La rémunération d’Ascencio SA, gérant statutaire, est fixée à 4 % du montant du dividende brut distribué. Sur
base de la proposition de dividende brut de 3,95 EUR par action qui sera soumise pour approbation à l’assem-
blée générale des actionnaires du 31 janvier 2023, la rémunération du gérant statutaire s’élèvera à 1.042 K EUR
pour l’exercice écoulé (976 K EUR pour l’exercice précédent). Ce montant ne sera payé qu’après l’assemblée
générale ordinaire d’Ascencio SCA mais a bien été provisionné dans les comptes au 30/09/2022.
En outre, la rémunération de base et les jetons de présence payés par Ascencio SA à ses administrateurs du fait
de leur présence aux séances du conseil, du comité d’audit, du comité de rémunération et du comité d’inves-
tissement se sont élevés à 230 K EUR pour l’exercice écoulé (266 K EUR pour 2020/2021). Ces montants sont
répercutés par Ascencio SA à la Société. Le détail de ceux-ci figure dans le rapport de rémunération supra. Ces
rémunérations ne seront payées qu’après l’assemblée générale ordinaire d’Ascencio SCA.
Enfin, la rémunération pour l’exercice écoulé des membres du comité exécutif, en ce compris le CEO, s’élève à
un montant de 1,399 million EUR.
NOTE 41 — FILIALES
FILIALES
Participation
directe
Participation
indirecte
SCI CANDICE BRIVES
100 % Néant
SCI ECHIROLLES GRUGLIASCO
100 % Néant
SCI HARFL EUR 2005
100 % Néant
SCI KEVIN
100 % Néant
SCI LA PIERRE DE L'ISLE
100 % Néant
SCI MAS DES ABEILLES
100 % Néant
SCI ZTF ESSEY LES NANCY
100 % Néant
SCI CANNET JOURDAN
100 % Néant
SCI DE LA COTE
100 % Néant
SCI DU ROND POINT
100 % Néant
SCI SEYNOD BARRAL
100 % Néant
SCI CLERMONT SAINT JEAN
100 % Néant
SCI SAINT AUNES RETAIL PARC
100 % Néant
SCI LES HALLES DE CRECHES
100 % Néant
SCI LES HALLES DE LOZANNE
100 % Néant
SCI LES PORTES DU SUD
100 % Néant
SCI GUYANCOURT
100 % Néant
SCI TESTE DE BUCH
100 % Néant
SCI VIRIAT
100 % Néant
SAU ASCENCIO IBERIA
Calle Hermosilla 11 Planta 3A - 28001 Madrid - Espagne
100 % Néant
210
NOTE 42 — RÉMUNÉRATION DU COMMISSAIRE
30/09/2022 30/09/2021
Audit des comptes 59 59
Autres missions 13 6
TOTAL 72 65
NOTE 43 — ÉVÉNEMENTS POSTÉRI EURS À LA DATE DE CLÔTURE
Depuis la date de clôture de l’exercice, aucun événement pouvant occasionner un impact matériel sur les
états financiers consolidés de la Société n’est intervenu.
211
RAPPORT FINANCIER
30/09/2022 30/09/2021
ACTIF
I ACTIFS NON COURANTS
A 0 0
B Immobilisations incorporelles 24 0
C Immeubles de placement 573.616 557.903
D Autres immobilisations corporelles 35 46
E Actifs financiers non courants 40.359 10.650
F Créances de location-financement 0 0
Créances commerciales et autres actifs non courants 0 0
H Actifs d'impôts différés 0 0
J Participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence 105.349 95.058
TOTAL ACTIFS NON COURANTS 719.383 663.657
II ACTIFS COURANTS
A Actifs détenus en vue de la vente 0 1.360
B Actifs financiers courants 885 0
C Créances de location-financement 0 0
D Créances commerciales 4.327 4.701
E Créances fiscales et autres actifs courants 45.166 48.028
F Trésorerie et équivalents de trésorerie 1.760 1.704
Comptes de régularisation 250 164
TOTAL ACTIFS COURANTS 52.388 55.957
TOTAL DE L'ACTIF 771.771 719.614
212
B — Comptes
statutaires
30/09/2022 30/09/2021
CAPITAUX PROPRES
A Capital 38.659 38.659
B Primes d'émission 253.353 253.353
C Réserves 54.181 32.524
a. Réserve légale
0 0
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers
43.071 29.966
c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de
l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
-9.923 -10.031
e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de
couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que défi-
nie en IFRS n'est pas appliquée
-4.483 -12.491
m. Autres réserves
25.516 25.079
D Résultat net de l'exercice 90.653 45.652
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 436.846 370.189
PASSIF
I PASSIFS NON COURANTS 268.591 285.580
A Provisions 0 0
B Dettes financières non courantes 266.564 275.966
a. Etablissements de crédit 207.242 241.129
b. Location-financement 0 170
c. Autres 59.322 34.667
C Autres passifs financiers non courants 125 8.340
D Dettes commerciales et autres dettes non courantes 0 0
E Autres passifs non courants 0 0
F Passifs d'impôts différés 1.901 1.275
II PASSIFS COURANTS 66.334 63.845
A Provisions 0 0
B Dettes financières courantes 57.295 54.166
a. Etablissements de crédit 26.500 7.000
b. Location-financement 0 120
c. Autres 30.795 47.046
C Autres passifs financiers courants 0 0
D Dettes commerciales et autres dettes courantes 6.150 7.508
a. Exit tax 0 0
b. Autres 6.150 7.508
E Autres passifs courants 0 0
F Comptes de régularisation 2.889 2.171
TOTAL DU PASSIF 334.925 349.426
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 771.771 719.614
213
RAPPORT FINANCIER
30/09/2022 30/09/2021
I Revenus locatifs 37.287 35.886
II Reprise de loyers cédés et escomptés 0 0
III Charges relatives à la location 456 -1.012
RÉSULTAT LOCATIF NET 37.744 34.874
Récupération de charges immobilières 580 568
(*)
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par
le locataire sur immeubles loués
5.453 5.024
(*)
Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts
locatifs et remises en état au terme du bail
0 0
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
-5.554 -5.109
(*)
Autres recettes et dépenses relatives à la location -263 29
(*)
RÉSULTAT IMMOBILIER 37.959 35.385
IX Frais techniques -700 -1.078
(*)
X Frais commerciaux -515 -528
(*)
XI Charges locatives et taxes sur immeubles non loués -383 -413
(*)
XII Frais de gestion immobilière -1.947 -1.858
(*)
XIII Autres charges immobilières -180 -52
(*)
CHARGES IMMOBILIÈRES -3.726 -3.929
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 34.233 31.456
Frais généraux -4.216 -3.925
Autres revenus et charges d’exploitation 530 536
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 30.547 28.067
Résultat sur vente d’immeubles de placement -159 0
Résultat sur vente d’autres actifs non financiers 0 0
14.229 5.362
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 44.618 33.429
XX Revenus financiers 998 739
XXI Charges d’intérêts -5.567 -5.695
XXII Autres charges financières -536 -412
XXIII 38.135 5.704
RÉSULTAT FINANCIER 33.029 336
RÉSULTAT DES PARTICIPATIONS QUI SONT COMPTABILISÉES
SELON LA MÉTHODE DE MISE EN ÉQUIVALENCE
13.982 12.527
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 91.628 46.292
Produits des participations mises en équivalence 0 0
Impôt des sociétés -975 -640
Exit Tax 0 0
IMPÔTS -975 -640
RÉSULTAT NET 90.653 45.652
Résultat net de base et dilué ( €/action) 13,74 6,92
214
(*) La Société a effectué plusieurs reclassifications au sein de certaines rubriques du compte de résultats au cours de l’exercice 2021/2022. Dans un souci
de comparabilité, ces reclassifications ont aussi été enregistrées sur l’exercice 2020/2021 sans avoir d’impact ni sur l’EPRA Earnings ni sur le Résultat net.
30/09/2022 30/09/2021
I RÉSULTAT NET 90.653 45.652
II
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL
RECYCLABLES EN COMPTE DE RÉSULTATS
A
Impact sur la juste valeur des droits de mutation estimés
intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
107 0
B Autres éléments du résultat global
(*)
0 -2
RÉSULTAT GLOBAL 90.761 45.650
30/09/2022 30/09/2021
A RÉSULTAT NET 90.653 45.652
B TRANSFERTS AUX / DES RÉSERVES 64.599 21.247
1.
Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations
de juste valeur des biens immobiliers (-/+)
23.800 9.835
6.
Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de
couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+)
38.135 5.704
10. Transfert aux/des autres réserves 2.665 5.708
C RÉMUNÉRATION DU CAPITAL PRÉVUE À L'ARTICLE 13, §1
ER
, AL. 1
ER
18.954 24.240
D RÉMUNÉRATION DU CAPITAL - AUTRE QUE C 7.100 165
(*)
215
RAPPORT FINANCIER
(AR DU 13/07/2014, MODIFIÉ PAR AR DU 23/04/2018,
RELATIF AUX SIR)
30/09/2022
30/09/2021
RÉSULTAT NET STATUTAIRE 90.653 45.652
(+) Amortissements 35 82
(+) Réductions de valeur 114 30
(+/-)
Autres éléments non monétaires
-8.607 -4.473
(+/-)
Autres éléments non monétaires
-38.135 -5.704
(+/-)
Autres éléments non monétaires
(variation de valeur des dettes d’impôts différés)
3.932 443
(+/-) Résultat sur vente de biens immobiliers 159 0
(+/-) -14.229 -5.362
= RÉSULTAT CORRIGÉ (A) 33.923 30.667
(+/-)
Plus-values et moins-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers
durant l'exercice
0 0
(-)
Plus-values réalisées
(*)
sur biens immobiliers durant l'exercice,
exonérées de l'obligation de distribution sous réserve de leur
réinvestissement dans un délai de 4 ans
0 0
(+)
Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement,
exonérées de l'obligation de distribution et n'ayant pas été
réinvesties dans un délai de 4 ans
0 0
= PLUS-VALUES NETTES SUR RÉALISATION DE BIENS IMMOBILIERS
NON EXONÉRÉS DE L'OBLIGATION DE DISTRIBUTION (B)
0 0
TOTAL ((A + B) x 80 %) 27.138 24.534
(-) DIMINUTION DE L'ENDETTEMENT -8.184 -294
OBLIGATION DE DISTRIBUTION 18.954 24.240
MONTANT DISTRIBUÉ 26.054 24.405
PAY-OUT RATIO
(**)
76,8 % 79,6 %
(*) Par rapport à la valeur d'acquisition, augmentée des frais de rénovation immobilisés.
(**) Montant distribué par rapport au résultat corrigé.
216
Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exercice
Total des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2020 38.659 253.353 50.588 -10.031 -12.964 19.762 9.246 348.613
Distribution de dividendes -24.075 -24.075
Affectation aux réserves -20.520 316 5.374 14.830 0
Augmentation de capital 0
Résultat net 45.652 45.652
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
-2 -2
Reclassification
des réserves
-100 157 -57 0
Ajustement des réserves 0
SOLDE AU 30/09/2021 38.659 253.353 29.966 -10.031 -12.491 25.079 45.653 370.188
Réserves*
Capital
Primes
d'émis-
sion
C.b. C.c. C.e. C.m.
Résultat
de
l'exercice
Total des
capitaux
propres
SOLDE AU 30/09/2021 38.659 253.353 29.966 -10.031 -12.491 25.079 45.653 370.188
Distribution de dividendes -24.405 -24.405
Affectation aux réserves 9.860 5.704 5.683 -21.247 0
Augmentation de capital 0
Résultat net 90.653 90.653
Autres éléments reconnus
dans le résultat global
107 107
Reclassification
des réserves
2.942 2.304 -5.246 0
Ajustement des réserves 303 0 303
SOLDE AU 30/09/2022 38.659 253.353 43.071 -9.923 -4.483 25.516 90.653 436.845
* Réserves :
C.b. : Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers.
C.c. : Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement.
C.e. : Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture
telle que définie en IFRS n’est pas appliquée.
C.m. : Autres réserves.
217
RAPPORT FINANCIER
RAPPORT DU COMMISSAIRE À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR
Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés d’Ascencio SCA (la "Société") et de ses filiales (conjoin-
comptes consolidés ainsi que les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble
et est inséparable.
Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 31 janvier 2020, conformé-
ment à la proposition de l’organe de gestion émise sur recommandation du comité d’audit. Notre mandat de
commissaire vient à échéance à la date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés
au 30 septembre 2022. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés d’Ascencio SCA durant 16
exercices consécutifs.
RAPPORT SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
OPINION SANS RÉSERVE
Nous avons procédé au contrôle légal des comptes
financière consolidé au 30 septembre 2022, ainsi que
l’état consolidé du résultat global, l’état consolidé des
variations des capitaux propres et un tableau consolidé
des flux de trésorerie de l’exercice clos à cette date, ainsi
que les annexes, contenant un résumé des principales
méthodes comptables et d’autres informations expli-
catives, dont le total de l’état de la situation financière
consolidé s’élève à 783 312 (000) EUR et dont l’état
consolidé du résultat net se solde par un bénéfice de
l’exercice de 90 653 (000) EUR.
À notre avis, les comptes consolidés donnent une image
fidèle du patrimoine et de la situation financière du
-
sultats consolidés et de ses flux de trésorerie conso-
lidés pour l’exercice clos à cette date, conformément
aux normes internationales d’information financière
(IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et
aux dispositions légales et réglementaires applicables
en Belgique.
FONDEMENT DE L’OPINION
SANS RÉSERVE
Nous avons effectué notre audit selon les Normes
internationales d’audit (ISA), telles qu’applicables en
Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes
internationales d’audit approuvées par l’IAASB appli-
cables à la présente clôture et non encore approuvées
au niveau national. Les responsabilités qui nous in-
combent en vertu de ces normes sont plus amplement
décrites dans la section “Responsabilités du commis-
saire relatives à l’audit des comptes consolidés” du
présent rapport. Nous nous sommes conformés à
toutes les exigences déontologiques qui s’appliquent
à l’audit des comptes consolidés en Belgique, en ce
compris celles concernant l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des
préposés de la Société, les explications et informations
requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous
avons recueillis sont suffisants et appropriés pour
fonder notre opinion.
218
C — Rapport
du commissaire
POINTS CLÉS DE L’AUDIT
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants
lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de
notre audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci.
Nous n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points.
POINTS CLÉS DE L’AUDIT
Valorisation des immeubles de placement
Ascencio SCA possède et gère un porte-
feuille d’immeubles de placement valorisé à
739 millions au 30 septembre 2022 repré-
sentant 94 % du total du bilan consolidé. Les
variations de valeur du portefeuille immobilier
ont un impact significatif sur le résultat net
consolidé et sur les fonds propres.
-
perts immobiliers indépendants pour valoriser
à la juste valeur son portefeuille d’immeubles
et revaloriser les participations comptabilisées
selon la méthode de mise en équivalence. Ces
experts sont nommés par la Direction de la
Société. Ils ont une connaissance confirmée
des marchés immobiliers sur lesquels opère
Le portefeuille immobilier est valorisé à
la juste valeur. Les données clés de l’exercice
de valorisation sont les taux de capitalisation
ainsi que les loyers actuels du marché, qui
sont influencés par les tendances du marché,
les transactions comparables ainsi que les ca-
ractéristiques spécifiques de chaque immeuble
dans le portefeuille et les participations.
COMMENT NOTRE AUDIT
DE L’AUDIT ?
Nous avons évalué le contrôle interne mis en
place par la Direction en lien avec la valorisation
des immeubles de placement et avons testé leur
conception et leur mise en œuvre.
Nous avons évalué la compétence, l’indépen-
dance et l’intégrité des experts immobiliers.
Nous avons également revu les hypothèses clés
en les comparant aux données du marché ou à des
transactions immobilières comparables fournies
par les experts immobiliers, en particulier en ce
qui concerne le taux de capitalisation et les loyers.
Nous avons comparé les montants repris dans
les rapports d’évaluation des experts immobiliers
aux données comptables et ensuite nous les avons
réconciliés aux états financiers.
Nous avons revu et challengé le processus de
valorisation, la performance du portefeuille, les
hypothèses et jugements importants en particulier
pour les taux de capitalisation.
Dans le cadre de nos procédures d’audit ré-
alisées sur les acquisitions et les cessions d’im-
meubles de placement, nous avons examiné des
contrats significatifs et la documentation sur le
traitement comptable appliqué à ces transactions.
219
RAPPORT FINANCIER
POINTS CLÉS DE L’AUDIT
La valorisation du portefeuille est sujette à
des jugements importants et s’appuie sur un
certain nombre d’hypothèses. Les incertitudes
liées aux estimations et jugements, conjugué
au fait qu’une faible différence en pourcen-
tage dans les valorisations individuelles d’im-
meubles pourrait avoir, en agrégé, un impact
significatif sur le compte de résultat et le bilan,
justifient une attention particulière dans le
cadre de nos travaux d’audit.
COMMENT NOTRE AUDIT
DE L’AUDIT ?
Nous avons effectué des procédures d’audit
pour évaluer l’intégrité et l’exhaustivité des infor-
mations fournies aux experts indépendants en
matière de revenus locatifs, de caractéristiques
clés des contrats de location et d’occupation.
Nous renvoyons aux états financiers, y compris
les notes afférentes aux états financiers: note 1,
informations générales et méthodes comptables
et note 5, Immeubles de placement.
RESPONSABILITÉS DE
L’ORGANE D’ADMINISTRATION
RELATIVES À L’ÉTABLISSEMENT
DES COMPTES CONSOLIDÉS
L’organe d’administration est responsable de l’établis-
sement des comptes consolidés donnant une image
fidèle conformément aux normes internationales
d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par
l’Union Européenne et aux dispositions légales et régle-
mentaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle
interne qu’il estime nécessaire à l’établissement de
comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou
résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il in-
combe à l’organe d’administration d’évaluer la capacité
cas échéant, des informations relatives à la continuité
d’exploitation et d’appliquer le principe comptable de
continuité d’exploitation, sauf si l’organe d’adminis-
ou de cesser ses activités ou s’il ne peut envisager une
autre solution alternative réaliste.
RESPONSABILITÉS DU
COMMISSAIRE RELATIVES
À L’AUDIT DES COMPTES
CONSOLIDÉS
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable
que les comptes consolidés pris dans leur ensemble
ne comportent pas d’anomalies significatives, que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs,
et d’émettre un rapport du commissaire contenant
notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à
un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois
pas qu’un audit réalisé conformément aux normes
ISA permettra de toujours détecter toute anomalie
significative existante. Les anomalies peuvent provenir
de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées
comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement
s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement
ou en cumulé, influencer les décisions économiques
que les utilisateurs des comptes annuels prennent en
se fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons
le cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique
à l’audit des comptes consolidés en Belgique. L’éten-
due du contrôle légal des comptes ne comprend pas
d’assurance quant à la viabilité future de la Société ni
quant à l’efficience ou l’efficacité avec laquelle l’organe
d’administration a mené ou mènera les affaires de la
Société.
220
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux
normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons
notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit
critique. En outre :
nous identifions et évaluons les risques que les
comptes consolidés comportent des anomalies signifi
-
catives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent
d’erreurs, définissons et mettons en œuvre des procé
-
dures d’audit en réponse à ces risques, et recueillons
des éléments probants suffisants et appropriés pour
fonder notre opinion. Le risque de non-détection d’une
anomalie significative provenant d’une fraude est plus
élevé que celui d’une anomalie significative résultant
d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion,
la falsification, les omissions volontaires, les fausses
déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
nous prenons connaissance du contrôle interne
pertinent pour l’audit afin de définir des procédures
d’audit appropriées en la circonstance, mais non dans
le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle
nous apprécions le caractère approprié des mé-
thodes comptables retenues et le caractère raison-
nable des estimations comptables faites par l’organe
d’administration, de même que des informations les
concernant fournies par ce dernier ;
nous concluons quant au caractère approprié de
l’application par l’organe d’administration du principe
comptable de continuité d’exploitation et, selon les
éléments probants recueillis, quant à l’existence ou non
d’une incertitude significative liée à des événements
ou situations susceptibles de jeter un doute important
-
tion. Si nous concluons à l’existence d’une incertitude
significative, nous sommes tenus d’attirer l’attention
des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les
informations fournies dans les comptes consolidés
au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne
sont pas adéquates, d’exprimer une opinion modifiée.
Nos conclusions s’appuient sur les éléments probants
recueillis jusqu’à la date de notre rapport du commis-
saire. Cependant, des situations ou événements futurs
nous apprécions la présentation d’ensemble, la
structure et le contenu des comptes consolidés et éva-
luons si les comptes consolidés reflètent les opérations
et événements sous-jacents d’une manière telle qu’ils
en donnent une image fidèle.
nous recueillons des éléments probants suffisants
et appropriés concernant les informations financières
opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes
responsables de la direction, de la supervision et de
assumons l’entière responsabilité de l’opinion d’audit.
Nous communiquons au comité d’audit notamment
l’étendue des travaux d’audit et le calendrier de réali-
sation prévus, ainsi que les observations importantes
découlant de notre audit, y compris toute faiblesse
significative dans le contrôle interne.
Nous fournissons également au comité d’audit une
déclaration précisant que nous nous sommes confor-
més aux règles déontologiques pertinentes concernant
l’indépendance, et leur communiquons, le cas échéant,
toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent
raisonnablement être considérés comme susceptibles
d’avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que
les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués au comité d’audit, nous
déterminons les points qui ont été les plus importants
lors de l’audit des comptes consolidés de la période en
cours, qui sont de ce fait les points clés de l’audit. Nous
décrivons ces points dans notre rapport du commissaire,
sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication.
221
RAPPORT FINANCIER
AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES
RESPONSABILITÉS
DE L’ORGANE
D’ADMINISTRATION
L’organe d’administration est responsable de la pré-
paration et du contenu du rapport de gestion sur les
les comptes consolidés.
RESPONSABILITÉ
DU COMMISSAIRE
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la
norme belge complémentaire aux normes internatio-
nales d’audit (ISA) telles qu’applicables en Belgique,
notre responsabilité est de vérifier, dans leurs aspects
significatifs, le rapport de gestion sur les comptes
consolidés ainsi que de faire rapport sur ces éléments.
ASPECTS RELATIFS AU
RAPPORT DE GESTION SUR
LES COMPTES CONSOLIDÉS ET
AUX AUTRES INFORMATIONS
CONTENUES DANS LE RAPPORT
ANNUEL SUR LES COMPTES
CONSOLIDÉS
A l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport
de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes
d’avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés
pour le même exercice et a été établi conformément aux
articles 3:32 du Code des sociétés et des associations.
Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés,
nous devons également apprécier, en particulier sur la
base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si le
rapport de gestion sur les comptes consolidés comporte
une anomalie significative, à savoir une information
incorrectement formulée ou autrement trompeuse.
Sur base de ces travaux, nous n’avons pas d’anomalie
significative à vous communiquer.
MENTIONS RELATIVES À
L’INDÉPENDANCE
Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas
effectué de missions incompatibles avec le contrôle
légal des comptes consolidés et notre cabinet de ré-
cours de notre mandat.
Les honoraires relatifs aux missions complémen-
taires compatibles avec le contrôle légal visées à l’article
3:65 du Code des sociétés et des associations ont
correctement été valorisés et ventilés dans l’annexe
aux comptes consolidés.
222
223
RAPPORT FINANCIER
FORMAT ÉLECTRONIQUE UNIQUE
EUROPÉEN (ESEF)
Nous avons également procédé, conformément au
projet de norme relative au contrôle de la conformité
des états financiers avec le format électronique unique
européen (“ESEF”), au contrôle du respect du format
ESEF et du balisage avec les normes techniques de
réglementation définies par le Règlement européen
délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (“Règle-
ment délégué”).
L’organe d’administration est responsable de l’éta-
blissement, conformément aux exigences ESEF, des
états financiers consolidés sous forme de fichier élec-
tronique au format ESEF (“états financiers consolidés
numériques”) inclus dans le rapport financier annuel.
Notre responsabilité est d’obtenir des éléments suffi-
sants et appropriés afin de conclure sur le fait que le
format et le balisage des états financiers consolidés
numériques respectent, dans tous leurs aspects si-
gnificatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement
délégué.
Sur la base de nos travaux, nous sommes d’avis que
le format et le balisage d’informations de la version
officielle Francaise des états financiers consolidés
numériques repris dans le rapport financier annuel
Ascencio SCA au 30 septembre 2022 sont, dans tous
leurs aspects significatifs, établis en conformité avec
les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué.
Signé à Zaventem.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Rik Neckebroeck
AUTRES MENTIONS
Le présent rapport est conforme au contenu de notre
rapport complémentaire destiné au comité d’audit visé
à l’article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
On entend par “IAP” un indicateur financier, historique ou futur, de la performance, de la situation financière ou
des flux de trésorerie autre qu'un indicateur financier défini ou précisé dans le référentiel comptable applicable.
Ascencio utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des Mesures Alternatives
l’Autorité Européenne des Marchés Financiers (ESMA – European Securities and Markets Authority). Ces IAP
ont été définis par Ascencio dans le but d’offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de
ses performances. Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas
considérés comme des IAP. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques des
comptes de résultats ou du bilan.
LOYERS CONTRACTUELS
DÉFINITION
Il s’agit des loyers en base annuelle à la date de clôture des comptes, tels que définis contractuellement dans
les baux, après déduction des gratuités d’occupation consenties aux locataires.
UTILITÉ
Cet IAP
permet d’estimer les loyers générés par le portefeuille d’immeubles sur les 12 mois à venir à compter de la
date de clôture, sur base de la situation locative à cette date ;
-
vestissement).
224
D — Lexique des indicateurs
alternatifs de performance
("IAP")
COÛT MOYEN DE L’ENDETTEMENT
DÉFINITION
Il s’agit du coût moyen des dettes financières, obtenu en divisant les charges de ces dettes sur base annuelle
par la dette moyenne pondérée de la période.
Le numérateur correspond à la somme
des charges d’intérêts nettes reprises dans la rubrique XXI du compte de résultats, annualisées ;
des commissions de non utilisation de crédits et aux frais de mise en place des crédits, annualisés.
Le dénominateur correspond au niveau moyen des dettes financières en fonction des tirages journaliers sur
les différents emprunts (bancaires, location-financement, billets de trésorerie).
Les composants de cet IAP se rapportent à la période passée arrêtée à la date de clôture.
UTILITÉ
La Société se finance en partie par endettement financier. Cet IAP permet de mesurer le coût de cette source de
financement et son impact sur les résultats. Il permet également une analyse de son évolution dans le temps.
RÉCONCILIATION
Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après.
30/09/2022 30/09/2021
Charges d'intérêts nettes (rubrique XXI hors IFRS 16) (000 EUR) 5.550 5.738
Commissions de non utilisation de crédits 416 330
Frais de mise en place des crédits 68 44
0 8
COÛT TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES = A 6.033 6.120
DETTE MOYENNE PONDÉRÉE DE LA PÉRIODE = B 334.551 338.491
COÛT MOYEN DE L'ENDETTEMENT = A / B 1,80 % 1,81 %
225
RAPPORT FINANCIER
RATIO DE COUVERTURE
DÉFINITION
Il s’agit du pourcentage de dettes financières dont le taux d’intérêt est fixé ou plafonné par rapport au total
des dettes financières.
Le numérateur correspond à la somme
des dettes financières à taux fixe ;
des dettes financières à taux variable transformées en dettes à taux fixe via des échanges de taux d’intérêt (IRS).
Le dénominateur correspond au montant total des dettes financières.
Les composants de cet IAP se rapportent aux dettes et instruments de couverture à la date de clôture.
UTILITÉ
Une partie significative des dettes financières de la Société sont à taux variable. Cet IAP permet de mesurer le
risque lié à la fluctuation des taux d’intérêt et son impact potentiel sur les résultats.
RÉCONCILIATION
Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après
30/09/2022 30/09/2021
Dettes financières à taux fixe 130.720 96.517
Dettes financières à taux variable transformées en dettes
à taux fixe via des IRS
178.000 173.000
Dettes financières à taux variable transformées en dettes
à taux plafonné via des CAP
0 10.000
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À TAUX FIXE OU PLAFONNÉ = A 308.720 279.517
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À TAUX VARIABLE 14.395 50.152
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES = B 323.115 329.669
RATIO DE COUVERTURE = A / B 95,5 % 84,8 %
226
MARGE OPÉRATIONNELLE
DÉFINITION
Il s’agit du résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par les revenus locatifs.
Les composants de cet IAP se rapportent à la période passée arrêtée à la date de clôture.
UTILITÉ
Cet IAP permet de mesurer la rentabilité opérationnelle de la Société en pourcentage des revenus locatifs.
RÉCONCILIATION
Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après
30/09/2022 30/09/2021
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (000 EUR) = A 40.381 37.236
Revenus locatifs (000 EUR) = B 47.849 46.285
MARGE OPÉRATIONNELLE = A / B 84,4 % 80,4 %
227
RAPPORT FINANCIER
229
FACTEURS DE RISQUES
Facteurs
de risques
230
PROSPECTUS DU 21 JUILLET 2019, SEULS LES FACTEURS
LA SOCIÉTÉ. LES RISQUES NON SPÉCIFIQUES NE SONT PAS
REPRIS DANS LE PRÉSENT CHAPITRE.
Dans ce chapitre, pour chaque risque auquel Ascencio est confrontée, est décrit l’impact potentiel
des risques identifiés.
Si certains de ces risques venaient à se réaliser, il est probable que les résultats d’Ascencio se-
raient affectés négativement.
La liste des risques est basée sur des informations connues au moment de la rédaction du présent
Rapport. D’autres risques inconnus, peu probables, non spécifiques ou dont la réalisation n’est
pas susceptible d’avoir un effet défavorable significatif sur la Société, ses activités et sa situation
financière peuvent exister.
231
FACTEURS DE RISQUES
Risques liés au secteur
d'activité d'Ascencio
CONJONCTURE
Bien que le marché de l’immobilier commercial soit relativement sain, l’offre concurrentielle de qualité ne cesse
d’augmenter et les tendances du consommateur évoluent rapidement. Ainsi, le développement des ventes par
internet pourrait par exemple remettre en question le besoin pour les enseignes d’ouvrir (ou de conserver) des
magasins physiques sous le même format et/ou le même concept.
Afin de répondre à ces tendances, Ascencio reste attentive à la qualité des emplacements mis à disposition de
ses locataires et développe, notamment par le marketing digital, la notoriété de ses principaux retail parks. Le
portefeuille d’Ascencio est outre bien diversifié avec, d’une part, les stand alone alimentaires et, d’autre part,
des retail parks dédiés aux besoins essentiels du consommateur.
DESCRIPTION DU RISQUE
MARCHÉ LOCATIF DE L’IMMOBILIER
COMMERCIAL
Affaiblissement de la demande en immobilier com-
mercial, surabondance de l’offre et détérioration de
la situation financière des clients.
L’évolution des habitudes du consommateur et de
l’e-commerce sont un facteur aggravant.
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
EN IMMOBILIER COMMERCIAL
Le marché de l’investissement en immobilier com-
mercial pourrait connaître une baisse de la demande
de la part des investisseurs immobiliers. Ceci aurait
pour effet de réduire le prix de marché observé par
les experts évaluateurs indépendants pour des biens
immobiliers comparables à ceux détenus par Ascencio.
IMPACT POTENTIEL
1. Diminution de la demande en location et vacance
locative plus élevée.
2. Baisse des loyers : pression sur les loyers lors de la
négociation des nouveaux baux ou (re)négociation
à la baisse des loyers avant échéance des contrats.
3.
4. Insolvabilité et/ou faillite des locataires.
5. Diminution de la juste valeur des immeubles et par
conséquent de la valeur de l'actif net par action (en
1. Diminution de la juste valeur des immeubles et par
conséquent de la valeur de l'actif net par action (en
232
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
Il résulte de la concrétisation de la stratégie d’investissement de la Société un patrimoine immobilier diversifié
géographiquement et de manière sectorielle. En terme de gestion, le portefeuille d’Ascencio est géré tant au
niveau de la gestion locative que technique principalement en interne pour la Belgique et l’Espagne et partiel-
lement en externe pour la France.
DESCRIPTION DU RISQUE
RISQUE DE CONCENTRATION SECTORIELLE
OU GÉOGRAPHIQUE
La concentration sur un secteur accroit le risque en cas
d’évolution négative du marché lié à ce secteur.
RISQUE DE VARIATION NÉGATIVE DE LA JUSTE
VALEUR DES BIENS IMMOBILIERS
La valeur de marché des immeubles est soumise à des varia-
tions et dépend de différents facteurs, dont certains sont en
dehors du champ d’action d’Ascencio (exemple : habitudes
du consommateur et e-commerce).
RISQUE DE VÉTUSTÉ, DE DÉTÉRIORATION
ET D’OBSOLESCENCE DES IMMEUBLES
La détérioration cyclique des bâtiments au niveau technique
et conceptuel peut entraîner une perte de valorisation tem-
poraire et la nécessité d’exposer des frais importants de
remise en état.
L’obsolescence touche cependant moins le secteur commer-
cial où le propriétaire n’est responsable que de la coque et
non des aménagements intérieurs.
Néanmoins, l’évolution des exigences et législations en ma-
tière de performance énergétique des bâtiments entraînent
un accroissement des responsabilités des bailleurs et des
IMPACT POTENTIEL
1. Diminution de la demande en location et
vacance locative plus élevée.
2. Baisse des loyers : pression sur les loyers
lors de la négociation des nouveaux baux
ou (re)négociation à la baisse des loyers
avant échéance des contrats.
1.
et sur le taux d’endettement.
2. Impact sur la capacité de distribution du divi-
dende si les variations cumulées dépassent
les réserves distribuables. A cet égard, il
est renvoyé à la lecture du tableau financier
établi conformément à l’article 7 :212 du
Code des Sociétés et Associations.
1. Réalisation de gros travaux et risques liés
(dépassement de planning, budget, dé-
faillance des sous-traitants, chômage du
2. Atteinte à l’attractivité commerciale des bâ-
timents dont il peut résulter un vide locatif.
3. Diminution de la juste valeur des immeubles.
4. Diminution du prix et de l’attractivité poten-
tiel des immeubles en cas de vente.
233
FACTEURS DE RISQUES
CLIENTS
Ascencio mène un dialogue responsable avec ses clients retailers afin de les accompagner dans leur projet et,
le cas échéant, de les aider dans la perspective d'une relation solide à long terme.
DESCRIPTION DU RISQUE
RISQUE D’INSOLVABILITÉ DES LOCATAIRES
Risque de non-paiement des loyers et de faillite des
locataires.
Ce risque est aggravé par la pression exercée sur
les locataires dans le contexte actuel d’une inflation
forte (indexation des loyers) et d’une augmentation
significative des coûts de l’énergie (charges).
RISQUE DE VIDE LOCATIF
Circonstances imprévues telles que faillites, démé-
nagements, pandémie.
Non-renouvellement à l’échéance.
Risque élevé résultant de la faculté impérative de résilia-
tion des baux commerciaux à chaque échéance triennale.
IMPACT POTENTIEL
1. Diminution des revenus locatifs.
2.
3. Frais de justice.
4. Frais de commercialisation à exposer.
5. Risque de relocation à un prix inférieur.
1. Diminution des revenus locatifs.
2. Baisse de la juste valeur du portefeuille.
3. Augmentation des coûts directs liés aux vides lo-
catifs (charges et taxes sur immeubles non loués)
et des frais de commercialisation.
234
Risques liés à la situation
financière d'Ascencio
Ascencio mène une politique visant à lui assurer un large accès au marché des capitaux. Elle veille à couvrir ses
besoins de financement à court, moyen et long terme tout en minimisant le coût de son endettement. Ascencio
s’assure en outre d’une politique de couverture adéquate et conservatrice afin de limiter son risque. Il est au
surplus renvoyé à la lecture de la note sur les risques financiers pour plus de détails.
DESCRIPTION DU RISQUE
RISQUE DE LIQUIDITÉ
Indisponibilité du financement ou de la durée souhaitée.
Ce risque doit être appréhendé avec le risque de
résiliation anticipée des lignes de crédit en cas de
non-respect des covenants notamment du ratio d’en-
dettement “SIR” fixé à 65 %.
RISQUE DE TAUX D’INTÉRÊT
Fluctuation des taux d’intérêt et augmentation des
marges de crédit.
Le risque de fluctuation des taux d’intérêt ne concerne
que la dette à taux variable. Cette dette fait l’objet
de couvertures.
RISQUE LIÉ AUX OBLIGATIONS CONTENUES
DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT ET
PARAMÈTRES LÉGAUX
La Société est exposée au risque que ses contrats de
financement soient annulés, renégociés, résiliés ou
entraînent une obligation de remboursement anticipé
au cas où elle ne respecterait pas les engagements
qu’elle a pris lors de la signature de ces contrats (co-
venants), notamment en matière de ratios financiers.
La plupart des conventions de crédit comprennent en
outre une clause de changement de contrôle. Celle-ci
prévoit qu’en cas de changement de contrôle d’Ascen-
cio les prêteurs ont la faculté de dénoncer les crédits
accordés et d’en exiger le remboursement anticipé.
IMPACT POTENTIEL
1. Non renouvellement ou résiliation des lignes de
crédit existantes entraînant des coûts additionnels
de restructuration et éventuellement des coûts
plus élevés liés aux nouveaux crédits.
2. Impossibilité de financement des acquisitions ou
à des coûts plus élevés entraînant une baisse de
rentabilité estimée.
3. Nécessité de vente d’actifs à des conditions non
optimales.
1. Augmentation des charges financières en cas de
hausse des taux d’intérêt sur la partie de la dette
qui a été conclue à taux variable et qui ne ferait pas
l’objet d’une couverture, et partant, diminution de
l’actif net par action.
2. Détérioration du résultat net de la Société par l’effet
d’une diminution de la juste valeur des instruments
financiers en cas de baisse des taux d’intérêt.
1. Résiliation éventuelle des conventions de crédits et
partant coût supplémentaire de refinancement ou
cessions d’actifs à des conditions non optimales.
235
FACTEURS DE RISQUES
Risques juridiques
et réglementaires
Ascencio est une Société Immobilière Réglementée qui doit maintenir son agrément afin de bénéficier du sta-
tut fiscal favorable. En outre, la Société doit respecter le Code des Sociétés et des Associations dans ses dis-
positions impératives et les réglementations spécifiques en matière d’urbanisme, d’implantation commerciale
et d’environnement tant en Belgique qu’en France et Espagne. La France et l’Espagne n’étant pas les pays
d’origine d’Ascencio, elle se fait assister par des professionnels locaux dans le cadre de ses activités et des
législations applicables.
DESCRIPTION DU RISQUE
DU RÉGIME LÉGAL
Ascencio bénéficie d’un statut particulier en Belgique, en
France et en Espagne qui se traduit notamment par une
transparence fiscale pour certaines activités. Il s’agit du
statut de Société Immobilière Réglementée en Belgique
(“SIR”), de Société d’Investissement Immobilier cotée en
France (“SIIC”) et de Sociedades Cotizadas de Inversion en
el Mercado lnmobiliario en Espagne (“SOCIMI”).
Concernant ce dernier, Ascencio Iberia S.A.U. a opté pour
le régime SOCIMI à compter du début de l’exercice 2021-
2022. À cet égard, une demande de ruling a été soumise
aux autorités fiscales espagnoles. Ces dernières n’ont pas
encore répondu.
MODIFICATION DE LA LÉGISLATION EN MATIÈRE
D’IMPLANTATION COMMERCIALE
L'implantation d'un commerce de détail est soumise à au-
torisation (délivrance d'un permis socio-économique).
Les conditions d’obtention de ces autorisations adminis-
tratives sont essentielles pour Ascencio. Les difficultés
qu’Ascencio pourrait rencontrer dans le cadre de l’obten-
tion de ces autorisations impactent sa capacité à relouer
rapidement les cellules vides.
IMPACT POTENTIEL
1. Perte d’agrément et perte corrélative du
régime de transparence fiscale en cas de
non-respect du régime légal SIR/SIIC.
2. Non-respect des covenants et obligation de
remboursement anticipé des crédits.
3. Impact potentiellement négatif sur les ré-
1. Restriction des possibilités d’exploitation
des immeubles avec un impact potentielle-
ment négatif sur les revenus locatifs et sur
le vide locatif et partant sur la rentabilité
de la Société.
2. Frais complémentaires à débourser notam-
ment en matière de dépollution.
3. Impact potentiellement négatif sur la juste
DESCRIPTION DU RISQUE
MODIFICATION DE LA LÉGISLATION
SUR LES BAUX COMMERCIAUX
Les législateurs sont intervenus en Belgique, en France et en Espagne afin de
réguler le contrat de bail commercial avec une certaine liberté contractuelle plus
ou moins grande selon les pays notamment en matière d’indexation des loyers.
Depuis la pandémie et la situation économique actuelle, il est constaté que
le législateur est tenté d’intervenir ponctuellement et de limiter cette liberté
contractuellement.
A titre d’exemple, en France, la loi du 16 août 2022 portant sur des mesures
d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat et qui instaure une mesure de
plafonnement de la variation annuelle de l’ILC à 3,5 % pour les trimestres compris
entre le 2
ème
trimestre 2022 et le 1
er
trimestre 2023.
DESCRIPTION DU RISQUE
Un SYSTÈME DE CONTRÔLE interne non adéquat
peut empêcher les parties concernées (auditeur in-
terne, compliance officer, risk officer, comité exécutif,
comité d’audit, conseil d’administration) d’exercer
leur mission, ce qui serait de nature à mettre en péril
l’efficacité du contrôle interne.
(cf. section “Contrôle interne et gestion de risques” du
chapitre “Déclaration de gouvernance d’entreprise”).
RISQUE DE MODIFICATION
DE LA LÉGISLATION FISCALE
Modification des dispositions fiscales internes ou des conventions bilatérales
entre pays.
INTÉGRITÉ DES SYSTÈMES INFORMATIQUES,
IMPACT
POTENTIEL
1. Diminution des reve-
nus locatifs.
2. Difficulté de négo-
ciation contractuelle
et de finalisation des
contrats.
3. Difficulté budgétaire et
d’anticipation.
IMPACT POTENTIEL
1. La gestion de l’Entreprise ne se ferait pas de ma-
nière ordonnée et prudente.
2. Des lacunes en matière de gestion des risques
pourraient avoir pour conséquence une mauvaise
protection du patrimoine de la Société.
3. Manque d’intégrité et de fiabilité des données
financières et des données de gestion.
1. Diminution des reve-
nus locatifs.
1. Interruption opérationnelle des systèmes.
2. Perte et vol de données.
3. Pertes financières (demande de rançon, extor-
Risques relatifs
au contrôle interne
236
237
FACTEURS DE RISQUES
Risques environnementaux,
sociaux et de gouvernance
d’entreprise(“ESG”)
-
lement responsable d'une entreprise.
DESCRIPTION DU RISQUE
CARACTÈRE DURABLE DES IMMEUBLES
L’attractivité des immeubles du patrimoine dépend notam-
ment de leur caractère durable (localisation, performance
leur résilience au changement climatique. Des manquements
à ce niveau sont de nature à freiner les locataires/exploitants
potentiels ou les éventuels acquéreurs.
IMPACT POTENTIEL
1.
2.
immeubles.
3. Diminution du prix et de l’attractivité poten-
tiel des immeubles en cas de vente.
TRANSPARENCE EN MATIÈRE DE RSE
La Responsabilité Sociétale des Entreprises (“RSE”) au centre
de l’opinion publique générale, des investisseurs privés et
des institutionnels.
Celle-ci recouvre de nombreux aspects, par exemple au
niveau des effets des activités de l’entreprise sur l’envi-
ronnement, la collectivité et la gouvernance. Il peut exister
un risque de perception de manque de transparence quant
à certains de ces aspects ou une référence à des cadres
normatifs différents.
CONTRAINTES LÉGISLATIVES
ET RÉGLEMENTAIRES
Le législateur intervient progressivement en imposant aux
propriétaires fonciers certaines contraintes en matière de
performance énergétique des bâtiments ou d’infrastructure.
A titre d’exemple, le législateur impose progressivement l’ins-
tallation de bornes de recharge pour véhicules électriques.
1. Dégradation de la réputation de la Société
auprès des différentes parties prenantes.
2. Accès moins aisé au marché des capitaux
(dette et capitaux propres).
1. Coût supplémentaire d’infrastructure.
2. Diminution de l’attractivité des sites.
3.
4. Perte de revenus.
239
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
Rensei
gnements
généraux
240
DÉNOMINATION
La dénomination de la Société est “Asc encio” précédée
ou suivie des mots “Société Immobilière Réglementée
publique de droit belge” ou “SIR publique de droit belge”.
CONSTITUTION, FORME
JURIDIQUE ET PUBLICATION
La Société a été constituée sous la forme d’une société
en commandite par actions le 10 mai 2006, suivant acte
(Fleurus), à l’intervention du notaire Louis-Philippe
Marcelis, publié par extraits aux annexes au Moniteur
belge, le 24 mai 2006, sous le numéro 06087799.
Les statuts coordonnés sont disponibles sur le site
internet d’Ascencio (www.ascencio.be).
SIÈGE SOCIAL
Le siège social est établi A venue Jean Mermoz 1 boîte
La succursale d’Ascencio en France est établie Cours
ARTICLE 4 DES STATUTS
La Société a pour objet exclusif de :
(a) mettre, directement ou par le biais d'une société
dans laquelle elle détient une participation conformé-
ment aux dispositions de la réglementation SIR, des
immeubles à la disposition d'utilisateurs et ;
(b) dans les limites fixées par la réglementation SIR,
détenir les biens immobiliers mentionnés à l'article 2,
5°, vi à x de la loi SIR.
Par biens immobiliers, on entend :
i. les immeubles tels que définis aux articles 517 et sui-
vants du code civil et les droits réels sur des immeubles,
à l'exclusion des immeubles de nature forestière, agri-
cole ou minière ;
ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par
des sociétés immobilières, contrôlées exclusivement
ou conjointement par la Société ;
iii. les droits d’option sur des biens immobiliers ;
iv. les actions de Sociétés Immobilières Réglementées
publiques ou de Sociétés Immobilières Réglementées
institutionnelles, à condition dans ce dernier cas qu'un
contrôle conjoint ou exclusif soit exercé sur celle-ci
par la Société ;
v. les droits découlant de contrats donnant un ou plu-
sieurs biens en location-financement à la Société ou
conférant d'autres droits d'usage analogues ;
vi. les actions de SICAFI publiques ;
vii. les parts d’organismes de placement collectif immo-
biliers étrangers inscrits à la liste visée à l’article 260
de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de
placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires ;
viii. les parts d’organismes de placement collectif immo-
biliers établis dans un autre État membre de l’Espace éco-
nomique européen et non-inscrits à la liste visée à l’article
260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de
placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires,
dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle équiva
-
lent à celui applicable aux SICAFI publiques ;
ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées
de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d’un
autre État membre de l’Espace économique européen ;
(iii) dont les actions sont admises aux négociations
sur un marché réglementé et/ou qui font l’objet d’un
contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale
A — Identification
241
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue
de la mise à disposition d’utilisateurs, ou la détention
directe ou indirecte de participations dans certains
types d’entités dont l’objet social est similaire ; et (v)
qui sont exemptées de l’impôt sur les revenus en ce
qui concerne les bénéfices provenant de l’activité visée
au (iv) ci-dessus moyennant le respect de contraintes,
tenant au moins à l’obligation légale de distribution
d’une partie de leurs revenus à leurs actionnaires (les
“Real Estate Investment Trusts”, en abrégé “REIT’s”) ;
x. les certificats immobiliers visés à l’article 5, §4 de la
loi du 16 juin 2006.
Dans le cadre de la mise à disposition d’immeubles,
la Société peut, notamment, exercer toute activité liée
à la construction, l’aménagement, la rénovation, le
développement, l’acquisition, la cession, la gestion et
l’exploitation d’immeubles.
A titre accessoire ou temporaire, la Société peut effec-
tuer des placements en valeurs mobilières ne consti-
tuant pas des biens immobiliers au sens de la régle-
mentation SIR. Ces placements seront effectués dans le
respect de la politique de gestion des risques adoptée
par la Société et seront diversifiés de façon à assurer
une diversification adéquate des risques. La Société
peut également détenir des liquidités non affectées,
dans toutes les monnaies, sous la forme de dépôts à
vue ou à terme ou de tout instrument du marché mo-
nétaire susceptible d'être aisément mobilisé.
Elle peut en outre effectuer des opérations sur des ins-
truments de couverture, visant exclusivement à couvrir
le risque de taux d'intérêt et de change dans le cadre
du financement et de la gestion des biens immobiliers
de la Société et à l'exclusion de toute opération de
nature spéculative.
La Société peut prendre ou donner un ou plusieurs
immeubles en location-financement. L’activité de don-
ner en location-financement avec option d'achat des
immeubles peut uniquement être exercée à titre ac-
cessoire, sauf si ces immeubles sont destinés à des
fins d'intérêt public en ce compris le logement social et
l’enseignement (auquel cas l'activité peut être exercée
à titre principal).
La Société peut s’intéresser par voie de fusion ou au-
trement, dans toute affaire, entreprise ou société ayant
un objet similaire ou connexe et qui soit de nature
à favoriser le développement de son entreprise et,
en général, faire toutes les opérations se rattachant
directement ou indirectement à son objet social ainsi
que tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation
de son objet social.
La Société est tenue d’effectuer l’ensemble de ses
activités et opérations conformément aux règles et
dans les limites prévues par la réglementation SIR et
toute autre législation applicable.
DURÉE
La Société est constituée pour une durée illimitée.
CAPITAL SOCIAL
Le capital social d’Ascencio est de 39.575.910 EUR. Il est
représenté par 6.595.985 actions sans désignation de
valeur nominale, représentant chacunes un/six millions
cinq cent nonante cinq mille neuf cent quatre-vingt-
cinquième du capital social et entièrement libérées.
Il n’existe pas d’action non représentative du capital.
La Société ne détient pas d’action propre, ni en son
nom ni par l’intermédiaire de ses filiales.
Il n’existe pas de valeur mobilière convertible, échan-
geable ou assortie de bon de souscription.
Il n’existe ni droit, ni privilège, ni restriction attaché à
différentes catégories d’actions.
242
CAPITAL AUTORISÉ
Le gérant statutaire est autorisé à augmenter le capi-
tal social en une ou plusieurs fois à concurrence d’un
montant maximal de 39.575.910 EUR, aux dates et
suivant les modalités à fixer par le gérant statutaire,
conformément à l’article 7 :198 du Code des Sociétés
et des Associations et à la réglementation SIR.
Cette autorisation est valable pour une durée de cinq
ans à dater de la publication au Moniteur belge de
l’autorisation accordée lors de l’assemblée générale
extraordinaire du 17 octobre 2019 à savoir le 25 no-
vembre 2019.
Elle est renouvelable.
La valeur nominale par action est de 6 EUR.
ASSEMBLÉES GÉNÉRALES
L'assemblée générale annuelle se réunit le 31 janvier
de chaque année à quatorze heures et trente minutes
ou, le cas échéant, le premier jour ouvrable qui précède.
L’assemblée peut être convoquée extraordinairement
chaque fois que l’intérêt de la Société l’exige.
Le seuil à partir duquel un ou plusieurs actionnaires
peuvent, conformément à l’article 7 :126 du Code des
Sociétés et des Associations, requérir la convocation
d’une assemblée générale en vue d’y soumettre une ou
plusieurs propositions, est fixé à 10 % de l’ensemble
des actions donnant le droit de vote.
Un ou plusieurs actionnaires possédant ensemble
au moins 3 % du capital social de la Société peuvent,
conformément aux dispositions du Code des Sociétés
et des Associations, requérir l’inscription de sujets
à traiter à l’ordre du jour de toute assemblée géné-
rale, ainsi que déposer des propositions de décision
concernant des sujets à traiter inscrits ou à inscrire à
l’ordre du jour. Les sujets ou propositions de décisions
additionnelles à traiter doivent parvenir à la Société au
plus tard le vingt-deuxième (22
ème
) jour qui précède la
date de l’assemblée générale.
Les assemblées générales ordinaires ou extraordinaires
se tiennent au siège social ou à tout autre endroit in-
diqué dans la convocation.
ADMISSION
À L’ASSEMBLÉE
La procédure d’enregistrement se déroule comme suit :
les détenteurs d’actions nominatives devront être
inscrits dans le registre des actions nominatives d’As-
cencio le quatorzième (14
ème
) jour qui précède l’assem-
blée générale, à vingt-quatre heures (minuit - heure
belge) (la "date d'enregistrement") pour le nombre
d’actions pour lequel ils souhaitent participer à l’as-
semblée générale.
les propriétaires d’actions dématérialisées de-
vront notifier à leur intermédiaire financier ou teneur
de compte agréé au plus tard le quatorzième (14
ème
)
jour qui précède l’assemblée générale, à vingt-quatre
heures (minuit - heure belge) (la "date d'enregistre-
ment") le nombre d’actions pour lequel ils souhaitent
être enregistrés et pour lequel ils souhaitent participer
à l’assemblée générale.
Seules les personnes qui sont actionnaires à la date
d’enregistrement auront le droit de participer et de voter
à l’assemblée générale, sans qu’il soit tenu compte du
nombre d’actions détenues par l’actionnaire au jour de
l’assemblée générale.
La confirmation de la participation se déroule
comme suit :
les actionnaires qui ont l’intention d’assister à l’as-
semblée générale doivent notifier leur intention de
participation à l’assemblée générale au plus tard le
sixième (6
ème
) jour avant la date de l'assemblée. En
supplément de la procédure d’enregistrement décrite
ci-dessus, les actionnaires devront prévenir Ascencio
par lettre ordinaire, par fax ou par courriel de leur in-
tention d’assister à l’assemblée au plus tard le sixième
(6
ème
) jour avant la date de l'assemblée.
243
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
Conformément à l’article 7 :129, 7 :146, du Code des
Sociétés et des Associations, tout actionnaire peut
voter par correspondance en utilisant le formulaire de
procuration établi par la Société. Ce formulaire pourra
être obtenu sur le site internet de la Société (www.as-
cencio.be) ou sur simple demande auprès de la Société.
Conformément aux articles 7 :142 et 7 :143 du Code des
Sociétés et des Associations, les actionnaires peuvent
également se faire représenter par un mandataire,
en utilisant le formulaire de procuration établi par la
Société. Ce formulaire pourra être obtenu sur le site
internet de la Société (www.ascencio.be) ou sur simple
demande auprès de la Société.
Les actionnaires qui souhaitent se faire représenter
devront se conformer à la procédure d’enregistrement
et de confirmation décrite ci-dessus, et l’original du
formulaire signé sur support papier doit être adressé
au siège social d’Ascencio au plus tard le sixième (6
ème
)
jour avant la date de l'assemblée.
Le ou les associé(s) commandité(s) sont admis de plein
droit à toute assemblée générale sans devoir accomplir
aucune formalité d’admission.
ACTIONS NÉCESSAIRES
POUR MODIFIER LES DROITS
DES ACTIONNAIRES
La modification éventuelle des droits des actionnaires ne
peut être réalisée que dans le cadre d’une assemblée gé
-
nérale extraordinaire, conformément aux articles 7 :153
et 7 :155 du Code des Sociétés et des Associations.
MODIFICATION DE L’ACTION
CHANGEMENT DE CONTRÔLE
Les actionnaires d’Ascencio SA ne se sont pas consentis
un droit mutuel de préemption sur les actions.
DISPOSITION CONCERNANT
LES MEMBRES DES ORGANES
D’ADMINISTRATION,
DE DIRECTION
ET DE SURVEILLANCE
Les dispositions concernant ce point sont reprises au
Il est précisé à l’article des statuts du gérant statutaire
Ascencio SA que la Société est administrée par un
conseil composé de trois administrateurs au moins,
actionnaires ou non, dont au moins trois doivent être
indépendants au sens de l’article de l’article 7 :87 § 1
du Code des Sociétés et Associations et de l’article 3.5
du Code 2020. Les administrateurs sont nommés pour
quatre ans au plus par l’assemblée générale ordinaire
et sont révocables ad nutum.
Le conseil d’administration du gérant statutaire élit
parmi les membres désignés sur proposition de Carl,
Eric et John Mestdagh un président et se réunit sur
convocation de ce dernier ou de deux administrateurs,
laquelle convocation est effectuée au moins 24 heures
avant la réunion.
Le conseil d’administration du gérant statutaire a le
pouvoir d’accomplir tous les actes nécessaires ou utiles
à la réalisation de l’objet social de la Société, à l’ex-
ception de ceux réservés par la loi ou par les statuts
à l’assemblée générale ordinaire. Aussi longtemps
qu’Ascencio SA sera le gérant statutaire de la Socié-
té, elle sera représentée suivant ses propres règles
en matière de représentation générale et de gestion
journalière.
STATUTS D’ASCENCIO SC A
Les statuts d’Ascencio SCA ont été modifiés pour la
dernière fois le 17 octobre 2019. Les statuts sont
disponibles au greffe du tribunal de commerce de
Charleroi, au siège d’Ascencio et enfin, sur son site
internet (www.ascencio.be).
244
LE COMMISSAIRE
Le commissaire est désigné moyennant l’accord préa-
lable de la FSMA. Il exerce également un double contrôle.
D’une part, conformément au Code des Sociétés et
des Associations, il contrôle et certifie les informations
comptables mentionnées dans les comptes annuels.
D’autre part, conformément à la loi, il collabore au
contrôle exercé par la FSMA. Il peut également être
chargé par la FSMA de confirmer l’exactitude d’infor-
mations dont la FSMA a demandé la transmission.
L’assemblée générale ordinaire de la Société du
31 janvier 2020 a décidé de renouveler pour un terme
de trois ans, soit jusqu’à l’issue de l’assemblée générale
ordinaire de 2023, le mandat de la société civile ayant
emprunté la forme d’une société coopérative à res
-
ponsabilité limitée DELOITTE, Réviseurs d’entreprises,
ayant son siège social à B-1930 Zaventem (Belgique),
Luchthaven Nationaal 1J, représentée aux fins de l’exer-
cice de son mandat par Monsieur Rik Neckebroeck, ré-
viseur d’entreprises.
LES EXPERTS IMMOBILIERS
Conformément à la réglementation applicable, Ascencio
SCA fait appel à plusieurs experts indépendants dans
le cadre des évaluations périodiques ou occasionnelles
de son patrimoine.
Les experts ne sont pas liés, n’ont pas de lien de parti-
cipation avec les actionnaires de référence, n’exercent
pas de fonction de gestion auprès de la Société et n’ont
pas d’autre lien ou de relation avec elle de nature à
affecter leur indépendance.
Les experts possèdent l’honorabilité professionnelle
requise et l’expérience adéquate pour effectuer des
évaluations immobilières et leur organisation est ap-
propriée à l’exercice de l’activité d’expert.
Les experts sont désignés pour un terme de maximum
3 ans, renouvelable. Un expert ne peut être chargé de
l’évaluation d’un bien immobilier donné que pendant
une période maximale de trois ans. Afin de respecter
ce prescrit, la Société a mis en place un système de
rotation de ses experts et de la partie du portefeuille
qu’ils expertisent.
A la fin de chaque exercice, les experts évaluent les biens
immobiliers de façon détaillée et cette évaluation lie
la Société pour l’établissement des comptes annuels.
En outre, à la clôture des trois premiers trimestres de
l’exercice, les experts actualisent l’évaluation globale
des biens immobiliers en fonction de leurs caractéris-
tiques et de l’évolution du marché. Les experts évaluent
aussi les biens immobiliers de la Société chaque fois que
celle-ci procède à l’émission d’actions, à l’inscription en
bourse ou au rachat d’actions autrement qu’en bourse.
Les experts évaluent chaque bien immobilier à acquérir
ou à céder par la Société avant que l’opération ait lieu.
Si le prix d’acquisition ou de cession du bien immobilier
s’écarte de plus de 5 % de cette évaluation au préjudice
de la Société, l’opération concernée doit être justifiée
dans le rapport annuel de la Société et, le cas échéant,
dans le rapport semestriel.
La valeur du portefeuille est estimée sur une base tri-
mestrielle et annuelle.
fixée sur une base forfaitaire par immeuble expertisé.
Conformément à l’article 24 de la loi SIR, Ascencio
procède tous les 3 ans à la rotation de ses experts.
Les experts immobiliers de la Société sont jusqu’au
30 septembre 2024 :
245
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
LE SERVICE FINANCIER
La Société fait appel pour son service financier à BNP
Paribas Fortis Banque SA.
INFORMATIONS
HISTORIQUES INCLUSES
PAR RÉFÉRENCE
Les rapports financiers annuels, les déclarations in-
termédiaires, les rapports financiers semestriels des
trois derniers exercices sont inclus par référence dans
le présent document et peuvent être consultés au siège
social ou téléchargés sur le site internet d’Ascencio
(www.ascencio.be).
Les conclusions des experts immobiliers actualisées
à la fin des trois premiers trimestres conformément à
la législation applicable sont également incluses par
référence (article 47§2 de la loi SIR).
LIEUX OÙ LES DOCUMENTS
ACCESSIBLES AU PUBLIC
PEUVENT ÊTRE CONSULTÉS
Les documents suivants peuvent être consultés
sur support physique au siège de la Société ou par
voie électronique sur le site internet de la Société
(www.ascencio.be) :
derniers statuts de la Société ;
informations financières historiques de la Société ;
rapports annuels incluant les rapports du commis-
saire et des experts immobiliers ;
communiqués de presse.
L’acte constitutif et les statuts sont disponibles sur
le site du Moniteur belge : www.ejustice.just.fgov.be.
Jones Lang LaSalle SPRL Roderick Scrivener
Avenue Marnix 23
1000 Bruxelles
Cushman & Wakefield SPRL Ardalan Azari
Avenue des Arts 58
1000 Bruxelles
CBRE SA Pieter Paepen
Boulevard de Waterloo 16
1000 Bruxelles
FRANCE
Cushman & Wakefield (ex DTZ)
92522 Neuilly-Sur-Seine
Jones Lang LaSalle Expertises
SAS
Pierre-Jean Poli
Rue de la Boétie 40-42
75008 Paris
1
Béatrice Rousseau
Avenue Wagram 131
75017 Paris
Cushman & Wakefield Tony Laughran
Jose Ortega
28006 Madrid
1 Fin de mandat au 31/12/2022 en cours de prolongation
246
STATUT DE SOCIÉTÉ
IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE
PUBLIQUE
Depuis sa création en 2006, Ascencio a bénéficié du
statut SICAFI.
Le 18 décembre 2014, Ascencio adopte le statut de
Société Immobilière Réglementée Publique, en abrégé
“SIRP”.
En cette qualité, la Société est soumise aux disposi-
tions de la loi du 12 mai 2014, modifiée par la loi du
22 octobre 2017, et de l’arrêté royal du 13 juillet 2014,
modifié par l’arrêté royal du 23 avril 2018 (“la Loi”).
Ascencio est constituée sous la forme d'une société
en commandite par actions dont le gérant statutaire,
associé commandité, est la société anonyme Ascencio.
Les attributions du gérant de la SIR publique sont exer
-
cées par le conseil d'administration d'Ascencio SA ou
sous sa responsabilité.
En tant que SIRP, la Société bénéficie d’un régime fiscal
de transparence. Les résultats (revenus locatifs) sont
exonérés d’impôts des sociétés au niveau de la SIRP
mais pas au niveau de ses filiales.
Afin de préserver son statut, la SIRP respecte les
contraintes édictées par la loi et notamment de :
(i) mettre des biens immobiliers à disposition d’uti-
lisateurs, (ii), dans les limites du cadre légal, posséder
d’autres types de biens immobiliers (actions dans
des sicaf publiques, droits de participation dans des
OPC, actions émises par d’autres REIT et certificats
fonciers), et (iii), dans le cadre de la mise à disposition
de biens immobiliers, exercer toutes les activités liées
à la construction, l’aménagement, la rénovation, le
développement (pour son propre portefeuille), l’ac-
quisition, l’aliénation, la gestion et l’exploitation de
biens immobiliers ; la SIRP ne peut agir (directement
ou indirectement) en tant que promoteur immobilier
(sauf de façon occasionnelle) ;
suivre une stratégie visant à détenir ses biens im-
mobiliers sur le long terme ;
privilégier, dans l’exercice de ses activités, une
gestion active ;
être cotée en bourse et maintenir au moins 30 %
de son actionnariat en free float ;
se conformer à des règles strictes concernant les
conflits d’intérêts et les structures de contrôle interne.
La SIRP peut avoir des filiales contrôlées exclusivement
ou conjointement, ayant ou non le statut de SIR insti-
tutionnelle ; la SIRP est soumise au contrôle prudentiel
de la FSMA.
RÉGLEMENTATIONS
SPÉCIALES APPLICABLES
A LA SIR PUBLIQUE
PATRIMOINE IMMOBILIER
Les actifs de la SIRP doivent être diversifiés de façon à
assurer une répartition adéquate des risques en termes
d'actifs immobiliers, par région géographique et par
catégorie d'utilisateur ou locataire ; aucune opération
de la SIRP ne peut avoir pour effet que plus de 20 % de
ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens
immobiliers qui forment “un seul ensemble immobilier”.
COMPTABILITÉ
La législation européenne stipule que les SIR publiques,
comme toutes les autres sociétés cotées en bourse,
sont tenues d’établir leurs comptes annuels consolidés
selon le référentiel international IAS/IFRS. Par ailleurs,
une SIR publique (comme une SIR institutionnelle) doit,
dans le cadre de l’application de la Loi, également établir
ses comptes annuels statutaires conformément aux
normes IAS/IFRS.
Comme les placements immobiliers représentent la
B — Cadre légal
247
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
plus grande partie des actifs d’une SIR, les SIR doivent
évaluer ces placements à leur juste valeur en application
de la norme IAS 40.
VALORISATION DES IMMEUBLES
La juste valeur d’un bien immobilier déterminé est
estimée à la fin de chaque exercice par un expert im
-
mobilier. Cette juste valeur est actualisée par cet expert
à la fin de chacun des trois premiers trimestres de
l’exercice, en vertu de l’évolution du marché et des
caractéristiques du bien immobilier concerné. Ces
valorisations sont contraignantes pour la SIR publique
en ce qui concerne la composition de ses comptes
annuels statutaires et consolidés.
En outre, l’expert immobilier devra dans certains cas
valoriser le bien immobilier déterminé. C’est entre autres
le cas lors de l’émission des actions ou dans le cas d’une
fusion, d’une scission ou d’une opération assimilée.
Le bien immobilier détenu par une SIR publique n’est
pas amorti.
PAY-OUT RATIO
La SIRP doit distribuer à titre de rémunération du capital
un montant correspondant au moins à la différence
positive entre
80 % de la somme du résultat corrigé et des plus-va-
lues nettes sur réalisation de biens immobiliers non
exonérées de l'obligation de distribution et,
la diminution nette, au cours de l'exercice, de l'en-
dettement.
Cette obligation ne s’applique que si le résultat net
est positif et pour autant que la Société dispose d’une
marge distribuable conformément au droit des sociétés.
DETTES ET GARANTIES
Le taux d’endettement consolidé et statutaire de la
SIR publique est limité à 65 % du total des actifs statu-
taires ou, selon le cas, consolidés (après déduction des
instruments de couverture autorisés). Lorsque le taux
d’endettement consolidé de la SIRP et de ses filiales
dépasse 50 % des actifs consolidés (après déduction
des instruments de couverture autorisés), elle doit
élaborer un plan financier accompagné d’un calendrier
d’exécution, décrivant les mesures destinées à éviter
que le taux d’endettement consolidé ne dépasse 65 %
des actifs consolidés.
Une SIRP ou les filiales de celle-ci ne peuvent consentir
une hypothèque ou octroyer d’autres sûretés ou ga-
ranties que dans le cadre du financement des activités
les hypothèques, sûretés ou garanties ne peut dépasser
50 % de la juste valeur globale des biens immobiliers
détenus par la SIRP et ses filiales. Par ailleurs, aucune
hypothèque, sûreté ou garantie ne peut porter sur plus
de 75 % de la valeur du bien grevé en question.
RÉGIME FISCAL
La SIR (publique et institutionnelle) est soumise à l’impôt
des sociétés au tarif normal, mais seulement sur une
base imposable limitée, composée de la somme des
(1) avantages anormaux ou bénévoles obtenus par elle
et (2) des dépenses et des coûts non déductibles au
titre de frais professionnels, autres que les réductions
de valeur et les moins-values réalisées sur des actions.
Le précompte mobilier sur les dividendes versés par
une SIRP est en principe égal à 30 %. Ce précompte
mobilier est libératoire pour les particuliers domiciliés
en Belgique.
248
Les sociétés qui font une demande d’agrément en
tant que SIR, qui opèrent une fusion avec une SIR ou
qui scindent une partie de leur patrimoine immobilier
et la transfèrent dans une SIR sont soumises à une
imposition spécifique sur la plus-value (exit tax) de
15 %. L’exit tax est le pourcentage d’imposition que
ces sociétés doivent payer pour quitter le régime fiscal
de droit commun.
STATUT DE SOCIÉTÉ
D’INVESTISSEMENTS
IMMOBILIERS COTÉE EN
FRANCE, EN ABREGE “SIIC”
Le régime fiscal des Sociétés d’Investissements Immo-
biliers Cotées (SIIC), instauré par la loi de finances pour
2003 N° 2002-1575 du 30 décembre 2002, permet
la création en France de sociétés foncières dotées,
comme le régime belge applicable à la Société, d’un
régime fiscal favorable. Le régime SIIC a été modifié à
de nombreuses reprises par la loi finances.
Ce régime permet à Ascencio de bénéficier pour sa suc-
cursale et pour ses filiales en France d’une exonération
d’impôt sur les sociétés à raison de ses revenus locatifs
et des plus-values qu’elle réalise, et ce, en contrepartie
d’une obligation de distribution de 95 % des bénéfices
provenant de la location de ses actifs immobiliers.
Les principales caractéristiques du régime SIIC sont
les suivantes :
la société mère doit avoir la forme d’une SA ou
toute autre forme de société par actions pouvant être
admise à la cotation sur un marché boursier européen ;
l’activité principale est limitée à l'acquisition et/ou
la construction de biens immobiliers dans le but de les
louer, ainsi que des investissements directs ou indirects
en portefeuille dans des sociétés de personnes ou
d'autres sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés,
ayant des activités et des objectifs similaires à ceux de la
SIIC. Les activités annexes ne doivent pas dépasser 20 %
de la valeur brute comptable des actifs de la société.
un actionnaire principal ou un groupe d’actionnaires
agissant de concert ne peut détenir plus de 60 % des
actions d’Ascencio ;
le régime français SIIC ne prévoit pas de restrictions
spécifiques en matière d’effet de levier.
la société bénéficie d’une exonération d’impôt des
sociétés sur la fraction du bénéfice provenant de i) la
location d’immeubles, ii) des plus-values de cession
d’immeubles, iii) des plus-values de cession de titres
dans des filiales ayant opté pour le régime des SIIC
ou dans des sociétés de personnes ayant un objet
identique, iv) des produits distribués par leurs filiales
ayant opté pour le régime SIIC, et v) de la quote-part
de bénéfice dans des sociétés de personnes exerçant
une activité de foncière ;
la société doit respecter un pay-out ratio de 95 %
des bénéfices exonérés provenant des revenus locatifs,
70 % des bénéfices exonérés provenant de la cession
d’immeubles, de titres de sociétés de personnes et de fi-
liales soumises au régime SIIC, et 100 % des dividendes
qui leur sont distribués par leurs filiales soumises à
l’impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime SIIC.
lorsque la société opte pour le régime SIIC, cette
option donne lieu au paiement sur quatre ans d’une exit
tax au taux réduit de 19 % sur les plus-values latentes
relatives aux immeubles détenus par la SIIC ou ses
filiales ayant opté pour le régime SIIC, et aux titres de
sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur
les sociétés.
les bénéfices, nets d’impôt sur les sociétés, réalisés
par les établissements stables de sociétés étrangères
sont susceptibles d’être soumis à un impôt supplé-
mentaire. S’agissant de la Belgique, l’article 17 de la
convention franco-belge prévoit une retenue à la source
de 5 %. Cette convention a été modifiée de sorte que
la retenue à la source passera à 25 % une fois que la
convention sera ratifiée par la France et la Belgique.
249
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
STATUT DE
SOCIEDADES
ANÓNIMAS COTIZADAS DE
INVERSIÓN EN EL MERCADO
INMOBILIARIO
EN ESPAGNE,
EN ABRÉGÉ “SOCIMI”
Le régime REIT espagnol a été fondé en octobre 2009
sous le nom de Sociedades Anónimas Cotizadas de
Inversión en el Mercado Inmobiliario (“SOCIMI”). Son
régime juridique a été défini dans la loi 11/2009 du
26 octobre 2009, qui a ensuite été modifiée par la loi
16/2012 du 27 décembre 2012, afin d’assouplir les
conditions légales de leur constitution, de supprimer les
obstacles réglementaires et d’améliorer le traitement
fiscal applicable à partir de 2009.
Plus précisément, la SOCIMI sera imposée à un taux de
0 %. En outre, et comme dans d’autres états européens,
un prélèvement spécial de 19 % a été introduit dans le
but d’éviter les régimes dont les bénéfices distribués par
la SOCIMI sont libres ou soumis à une faible imposition
au niveau des investisseurs. Ainsi, les dividendes distri
-
bués doivent être imposés à un taux minimum de 10 %.
En juillet 2021, un autre prélèvement spécial de 15 % a
été introduit sur le montant des bénéfices obtenus au
cours de l’exercice qui ne sont pas distribués, pour la
partie qui provient d’un revenu qui n’a pas été imposé
au taux standard des sociétés et n’est pas un revenu
couvert par la période de réinvestissement.
Les principales caractéristiques du régime SOCIMI
sont les suivantes :
la société mère doit avoir la forme d’une SA ou
toute autre forme de société par actions pouvant être
admise à la cotation sur un marché boursier européen ;
les actions de la société mère doivent être nomina-
tives ou il doit être permis d’identifier au moins 95 %
de son actionnariat ;
l’objet de la filiale SOCIMI non cotée est l'acquisition,
la vente et le développement de biens immobiliers ur-
bains destinés à la location. La filiale SOCIMI espagnole
ne peut détenir d’actions dans le capital de sociétés
immobilières et doit détenir ses actifs en direct.
le régime espagnol SOCIMI ne prévoit pas de res-
trictions spécifiques en matière d’effet de levier.
Test d’actifs
-
tués d'“actifs éligibles” à savoir des biens immobiliers
urbains destinés à la location, parcelles destinées à
l’érection de biens immeubles destinés à la location (à
condition que le développement commence dans un
délai de trois ans suivant la date d’achat).
SOCIMI ont le droit de détenir un seul actif immobilier.
Test d’activité
provenir de la location d’actifs éligibles.
développer des activités auxiliaires qui représentent
moins de 20 % des revenus totaux au cours de la pé-
riode d’imposition.
Période de détention minimale
SOCIMI pendant une période de trois ans depuis (i)
l’acquisition de l’actif ou (ii) le premier jour de l’exercice
où la société est devenue une SOCIMI, si l’actif était la
propriété de la société avant de devenir une SOCIMI.
doivent être loués ; la période pendant laquelle l’actif
figure sur le marché à louer (même s’il est vacant) sera
prise en compte, avec un maximum d’un an.
250
Obligation de distribution
REVENUS OPÉRATIONNELS PÉRIODE
Obligation de distribuer 80 %
des bénéfices obtenus à partir
des revenus locatifs et activités
auxiliaires.
Obligation de distribuer 50 %
des bénéfices résultant de la
cession de biens admissibles
lorsque la période d’exploitation
a été respectée ;
Les 50 % restants doivent
être réinvestis dans des actifs
admissibles dans un délai de
trois ans.
La résolution de distribution
doit être prise dans un délai de
maximum six mois à compter de
la fin de l’exercice ;
Les dividendes doivent être
distribués aux actionnaires dans
un délai d’un mois suivant cette
résolution.
251
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
PERSONNE RESPONSABLE
Le gérant statutaire d’Ascencio SCA, Ascencio SA,
dont le siège social est sis avenue Jean Mermoz 1
boîte 4 à 6041 Gosselies (Belgique) :
déclare qu’il assume la responsabilité des infor-
mations contenues dans le présent rapport à l’excep-
tion des informations fournies par des tiers dont les
rapports du commissaire et des experts immobiliers ;
déclare qu’à sa connaissance le jeu d’états financiers
a été établi conformément aux normes comptables
applicables et donne une image fidèle du patrimoine,
de la situation financière et des résultats et des en-
treprises comprises dans la consolidation ; les états
financiers sont conformes à la réalité et ne contiennent
pas d’omission ;
déclare qu’à sa connaissance le rapport de gestion
contient un exposé fidèle sur l’évolution des affaires, les
résultats, la situation d’Ascencio SA et des entreprises
comprises dans la consolidation, ainsi qu’une descrip
-
tion des principaux risques auxquels ils sont confrontés ;
atteste que, après avoir pris toute mesure raison-
nable à cet effet, les informations contenues dans le
document d’enregistrement sont, à sa connaissance,
conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission
de nature à en altérer la portée ;
sous réserve des communiqués de presse publiés
par la Société depuis la rédaction du présent rapport
annuel, la Société ne relève aucun changement signifi-
catif de sa situation financière ou commerciale depuis
le 30 septembre 2022.
DÉCLARATION RELATIVE
AUX ADMINISTRATEURS ET
AUX DIRIGEANTS EFFECTIFS
Le gérant statutaire d’Ascencio SCA déclare, sur
base des informations qui lui ont été communiquées,
qu’au cours des cinq dernières années, ni ses admi-
nistrateurs ni les dirigeants effectifs de la Société :
n’ont été condamnés pour fraude ;
n’ont fait l’objet d’une condamnation, mise en faillite,
mise sous séquestre ou liquidation ;
n’ont fait l’objet d’aucune incrimination ou sanc-
tion publique officielle prononcée par des autorités
statutaires ou réglementaires et n’ont davantage été
empêchés par un tribunal d’agir en qualité de membre
d’un organe d’administration, de direction ou de sur-
veillance d’un émetteur ou d’intervenir dans la gestion
ou la conduite des affaires.
Le gérant statutaire d’Ascencio SCA déclare sur base
des informations qui lui ont été communiquées :
que les administrateurs ne détiennent pas d’actions
de la Société excepté ce qui est précisé sous la section
son organe : Le conseil d’administration - Les adminis-
trateurs” du présent rapport annuel ;
que jusqu’à présent aucune option sur des actions
de la Société n’a été accordée ;
qu’aucun lien de famille n’existe entre les admi-
nistrateurs.
C — Déclarations
252
PROCÉDURE JUDICIAIRE
ET D’ARBITRAGE
Il n’y a pas eu, au cours de l’exercice social couvert par
le présent rapport, de procédure gouvernementale,
judiciaire ou d’arbitrage qui a eu ou qui pourrait avoir
des effets significatifs sur la situation financière ou la
rentabilité de la Société.
INFORMATIONS PROVENANT
DE TIERS, DÉCLARATIONS
D’EXPERTS
Ascencio déclare que les informations fournies par les
experts immobiliers et le commissaire agréé ont été
fidèlement reproduites avec leur accord et pour autant
qu’Ascencio le sache, et soit en mesure de l’assurer
à la lumière des données publiées par ces parties,
aucun fait n’a été omis qui rendrait les informations
reproduites inexactes ou trompeuses.
RAISON SOCIALE ASCENCIO SCA
STATUT Société Immobilière Réglementée
Avenue Jean Mermoz 1 Bât H Bte 4
ADRESSE SUCCURSALE
92977 Paris La Défense - France
TÉLÉPHONE +32 (71) 91 95 00
FAX +32 (71) 34 48 96
[email protected]
WEB www.ascencio.be
Charleroi
NUMÉRO D’ENTREPRISE 0881.334.476
DATE DE FONDATION 10 mai 2006
28 octobre 2014
DURÉE Indéterminée
COMMISSAIRE Deloitte - Rik Neckebroeck
EXPERTS IMMOBILIERS JLL - Cushman & Wakefield - CBRE
BNP Paribas Fortis Banque SA
CLÔTURE DE L’EXERCICE FINANCIER 30 septembre
CAPITAL SOCIAL 39.575.910 EUR
NOMBRE D’ACTIONS 6.595.985
COTATION Euronext Brussels
734.871.869 EUR
NOMBRE D’IMMEUBLES 104
TYPE D’IMMEUBLES Immeubles commerciaux de périphérie et autres
Le rapport financier annuel est également disponible en néerlandais et en anglais mais seule la version française
du document fait foi.
Les versions anglaise et néerlandaise sont des traductions libres.
253
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
c l a u s e
d e n o n
r e s p o n s a b i l i t é
1
Le rapport annuel d’Ascencio est un rapport combiné
au sens des articles 3 :6 et 3 :32 du Code des Sociétés
et des Associations.
Ce rapport contient des déclarations de nature prévi-
sionnelle. De telles déclarations comportent des risques
inconnus, des incertitudes et d’autres facteurs qui
pourraient avoir pour conséquence que les résultats, la
situation financière, la performance et les réalisations
actuels soient différents des résultats, de la situation
financière, de la performance et des réalisations fu-
turs quels qu’ils soient, exprimés ou impliqués par ces
déclarations de nature prévisionnelle. Compte tenu
de ces facteurs incertains, les déclarations de nature
prévisionnelle ne comportent aucune garantie.
1 Le présent rapport est basé sur les comptes consolidés. Les comptes
statutaires complets et le rapport de gestion statutaire sont déposés à la
BNB dans les délais légaux et peuvent être obtenus gratuitement via le site
internet de la Société ou sur simple demande adressée à la Société.
254
l e x i q u e
ACTIFS CORE
Terme employé pour désigner les immeubles situés
dans les meilleurs endroits - là où il existe une rareté
foncière, occupés par des locataires de qualité sous
forme de longs baux fermes et dans lesquels il n’y a
pas de travaux significatifs à prévoir. En périphérie,
ce sont des actifs certifiés, restructurés et associés à
des baux beaucoup plus longs. Les acquisitions réali-
sées dans ce cadre sont opérées dans une optique de
long terme et témoignent de la recherche d’un rende-
ment sécurisé.
ACTIFS CORE +
Terme employé pour désigner des immeubles bien si-
tués et de bonne qualité mais pouvant faire l’objet de
petits travaux. Dans cette optique les investisseurs
acceptent un rendement un peu moins sécurisé en
échange d’une hausse potentielle de la valeur de leur
immeuble.
ACTIFS VALUE ADDED
Terme employé pour désigner des biens sur lesquels
il est possible de créer ou de recréer de la valeur grâce
à une gestion dynamique. Sont favorisés générale-
ment des immeubles présentant de la vacance ou
une obsolescence technique nécessitant des travaux.
Plus risqués et moins onéreux que les actifs Core, ces
biens permettent, une fois leurs rénovations ache-
vées, d’obtenir un rendement global attractif consti-
tué de distributions de revenus et d’évaluation des
actifs. A moyen terme, les travaux engagés permet-
tront à ces mêmes immeubles d’entrer dans la caté-
Appellation anglophone pour désigner la surface loca-
tive brute, cette dénomination correspond au cumul
de la surface de vente, de la surface de circulation -
interne à la chose louée – et de la surface de stockage.
Appellation anglophone désignant les plus importantes
rues commerçantes d’une ville ou d’un pays par le
nombre et la qualité de ses boutiques et où la fréquen
-
tation pédestre est la plus élevée de la zone considérée.
LOYER "PRIME"
Désigne le loyer facial le plus élevé, hors transaction
de convenance, pour un produit de taille standard
par rapport à la demande dans le secteur de marché,
d’excellente qualité et offrant les meilleures presta-
tions et ce dans la meilleure localisation pour un mar-
ché donné.
RETAIL
Appellation anglophone qui désigne, en immobi-
lier, les activités liées à la vente au détail et donc les
commerces.
255
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
RETAIL PARK
Appellation anglophone désignant un espace com-
mercial structuré qui répond à des critères précis
comme le fait de comprendre au minimum cinq uni-
tés locatives et une surface globale construite de
3.000 m² au minimum. Le fonctionnement et la ges-
tion de ce type de parc se font de manière globale.
Ainsi, un retail park est géré comme une unité com-
mune, notamment dans la gestion des charges et des
aménagements à venir.
Opération par laquelle une entreprise cède une par-
tie des biens d'équipement qu'elle possède à une
société de leasing, laquelle les lui propose ensuite
immédiatement en leasing. Dans une construction de
ce type, la valorisation du bien est essentielle, car le
droit de propriété du bien constitue la principale pos-
sibilité de récupération du donneur de leasing, au-de-
là de toute sûreté qui serait appliquée.
SHOPPING CENTER
Appellation anglophone désignant un ensemble im-
mobilier structuré qui réunit au minimum 20 cellules
commerciales sur une surface minimale de 5 000 m².
Par ailleurs, l’ensemble des points de vente regrou-
pés sur le même espace doivent être développés, dé-
tenus et promus comme une seule et même entité.
Un shopping center est généralement couvert. Enfin,
l’accueil des visiteurs est optimisé grâce à un panel
d’animations pensées pour leur confort comme une
musique d’ambiance, des escalators entre les étages
ou encore des jeux et amusements pour les enfants.
256
Pour tout renseignement
complémentaire
VINCENT H. QUERTON
Chief Executive Officer
vincent.querton@ascencio.be
CÉDRIC BIQUET
Chief Financial Officer
cédric.biquet@ascencio.be
STÉPHANIE VANDEN BROECKE
stephanie.vandenbroecke@ascencio.be
Av. Jean Mermoz 1
Bâtiment H boîte 4
Tel : 0032 71 91 95 00
Fax : 0032 71 34 48 96
Email : info@ascencio.be
www.ascencio.be
ASCENCIO.BE