549300GAV4HKKFJA8W672025-01-012025-12-31549300GAV4HKKFJA8W672024-01-012024-12-31549300GAV4HKKFJA8W672025-12-31549300GAV4HKKFJA8W672024-12-31549300GAV4HKKFJA8W672023-12-31549300GAV4HKKFJA8W672025-01-012025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GAV4HKKFJA8W672024-12-31immo:CapitalAndSharePremiumMember549300GAV4HKKFJA8W672025-12-31immo:CapitalAndSharePremiumMember549300GAV4HKKFJA8W672023-12-31immo:CapitalAndSharePremiumMember549300GAV4HKKFJA8W672024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GAV4HKKFJA8W672023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GAV4HKKFJA8W672025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GAV4HKKFJA8W672025-12-31ifrs-full:MergerReserveMember549300GAV4HKKFJA8W672025-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember549300GAV4HKKFJA8W672025-12-31ifrs-full:ReserveOfRemeasurementsOfDefinedBenefitPlansMember549300GAV4HKKFJA8W672025-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GAV4HKKFJA8W672025-01-012025-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GAV4HKKFJA8W672025-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GAV4HKKFJA8W672025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GAV4HKKFJA8W672025-01-012025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GAV4HKKFJA8W672025-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GAV4HKKFJA8W672025-01-012025-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GAV4HKKFJA8W672024-12-31ifrs-full:MergerReserveMember549300GAV4HKKFJA8W672024-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember549300GAV4HKKFJA8W672024-12-31ifrs-full:ReserveOfRemeasurementsOfDefinedBenefitPlansMember549300GAV4HKKFJA8W672024-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GAV4HKKFJA8W672024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GAV4HKKFJA8W672024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GAV4HKKFJA8W672023-12-31ifrs-full:MergerReserveMember549300GAV4HKKFJA8W672023-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember549300GAV4HKKFJA8W672023-12-31ifrs-full:ReserveOfRemeasurementsOfDefinedBenefitPlansMember549300GAV4HKKFJA8W672023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GAV4HKKFJA8W672023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GAV4HKKFJA8W672023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GAV4HKKFJA8W672024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GAV4HKKFJA8W672024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GAV4HKKFJA8W672024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GAV4HKKFJA8W672024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfRemeasurementsOfDefinedBenefitPlansMember549300GAV4HKKFJA8W672024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GAV4HKKFJA8W672024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GAV4HKKFJA8W672025-01-012025-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GAV4HKKFJA8W672023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GAV4HKKFJA8W672024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GAV4HKKFJA8W672024-01-012024-12-31immo:CapitalAndSharePremiumMember549300GAV4HKKFJA8W672024-01-012024-12-31ifrs-full:PreviouslyStatedMember549300GAV4HKKFJA8W672024-01-012024-12-31ifrs-full:FinancialEffectOfChangesInAccountingPolicyMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares
Graphics
Rapport Annuel 2025

Graphics
Table des matières
Introduction 3
Rapport de gestion 4
Rapport d’activité 14
Déclaration de gouvernance d’entreprise 17
Rapport de rémunération 36
Facteurs de risque propres
à la Société 51
Comptes consolidés
et comptes statutaires abrégés 63
Informations non-financières 154
Lexique 158
Renseignements généraux 159
Rapports du commissaire 160
Le rapport annuel est disponible en versions
ESEF (European Single Electronic Format)
néerlandaise et française, en version PDF
néerlandaise, en version PDF française et en
version PDF anglaise. Les versions ESEF
néerlandaise et française constituent les ver-
sions originales ; les autres versions sont des
versions non officielles. En cas de divergence
entre les différentes versions linguistiques et
formats, les versions ESEF néerlandaise et
française prévalent. En raison des limitations
techniques inhérentes au block-tagging des
états financiers consolidés selon le format
électronique unique européen, le contenu de
certaines balises des notes peut ne pas être
restitué de manière identique à celui des états
financiers consolidés correspondants.
O’Sea, Ostend (Belgique)













Graphics
Introduction
Message du Président Exécutif
Chers actionnaires, chers lecteurs,
L’exercice 2025 marque un tournant décisif pour Immobel. Après plusieurs années difficiles pour le secteur immobilier, le Groupe
a retrouvé la stabilité et un cap. Grâce à une exécution rigoureuse, à une liquidité renforcée et à des performances commerciales
soutenues, nous avons enregistré un redressement significatif de nos résultats opérationnels et rétabli une base solide pour l’avenir.
Les conditions de marché demeurent sélectives et l’incertitude géopolitique persiste. Le reflux de l’inflation et la perspective
d’une baisse progressive des taux d’intérêt dans la zone euro commencent, toutefois, à améliorer la visibilité. Dans un tel
contexte, la discipline, la sélectivité et la résilience financière constituent des avantages déterminants.
Tout au long de l’année, la demande de projets immobiliers résidentiels de haute qualité est restée forte, ce qui confirme le
besoin structurel de logements durables et bien situés dans les grandes zones urbaines européennes.
Nous avons également finalisé la cession de trois immeubles de bureaux à Paris et à Bruxelles. Si la demande des investisseurs
pour les bureaux demeure hétérogène, les actifs haut de gamme, bien positionnés, continuent de susciter l’intérêt. Notre capacité
à performer dans ce contexte reflète à la fois la qualité de notre portefeuille et la rigueur de nos décisions d’allocation du capital.
L’activité locative est restée soutenue en 2025, en particulier à Paris et à Bruxelles. Parmi les transactions notables figurent le
flagship Brunello Cucinelli, le siège français de Red Bull, Bain & Company au Sablon à Bruxelles, ainsi que la location complète
de l’immeuble CALA à Liège. Ces transactions confirment l’évolution structurelle du marché des bureaux : les occupants re-
cherchent des surfaces plus réduites, mais de meilleure qualité, caractérisées par davantage de flexibilité et un emplacement
supérieur. Le portefeuille d’Immobel est pleinement aligné avec cette évolution.
Nos résultats financiers reflètent des progrès tangibles :
•
Un résultat net de 48 millions d’euros, un revirement clair par rapport à la perte de 94 millions d’euros enregistrée en 2024.
• Des produits d’exploitation de 456 millions d’euros (vue interne), portés par une activité de développement robuste.
• Un résultat net sous-jacent de 24 millions d’euros, qui démontre le retour à une rentabilité récurrente.
•
Une position de liquidité de 202 millions d’euros (vue interne), qui couvre intégralement nos obligations financières, y
compris l’échéance de l’emprunt obligataire en juin 2026.
•
Une réduction du ratio d’endettement à 58,9 %, soutenue par une rotation attentive des actifs et une gestion prudente du capital.
La solidité de la trésorerie est essentielle, mais elle n’est pas une fin en soi. La crédibilité de notre redressement repose sur la
capacité à reproduire nos performances et sur une allocation rigoureuse du capital. Dans cette phase du cycle, le capital est
plus sélectif et doit être engagé avec conviction. Nous donnerons la priorité à la résilience du bilan, tout en faisant progresser
les projets créateurs de valeur durable.
Dans une perspective d’avenir, avril 2027 représente une échéance financière claire pour le Groupe. Cet horizon articule
liquidité, avancement opérationnel et flexibilité de refinancement, et offre ainsi un cadre discipliné pour nos décisions. Cette
visibilité renforce notre confiance tout en ancrant notre feuille de route dans une prudence financière constante.
Immobel entame un nouveau chapitre avec un recentrage stratégique accru. Nous concentrons nos efforts sur des dévelop
-
pements de haute qualité, idéalement situés. Nous renforçons nos partenariats lorsque c’est pertinent et maintenons une
gestion rigoureuse des risques au sein du portefeuille. Notre objectif n’est pas une expansion rapide, mais une création de
valeur constante et durable.
Ces résultats sont le fruit de l’engagement de nos équipes à travers l’Europe. Je tiens à leur adresser mes remerciements sin-
cères pour leur professionnalisme, leur résilience et leur implication. Leurs efforts ont permis à Immobel de traverser un cycle
exigeant et de repositionner le Groupe pour l’avenir.
Fort d’une base financière renforcée, d’une stratégie ciblée et d’un portefeuille aligné sur les tendances structurelles de la de-
mande, Immobel aborde l’exercice 2026 avec discipline et détermination. Nous sommes prêts à saisir les opportunités à mesure
que les conditions s’améliorent, de manière responsable, sélective et avec une vision à long terme.
Marnix Galle
Président exécutif du Conseil d’administration
INTRODUCTION
3 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Rapport de gestion
Message du CEO
2025 fut une année charnière pour Immobel. Dans un marché resté sélectif et exigeant, nous avons enregistré une perfor-
mance solide. Notre retour à la rentabilité témoigne de la pertinence de notre stratégie et de la résilience de nos équipes. Il
confirme que les choix opérés ces dernières années (priorité à la discipline financière, réduction des risques du portefeuille et
concentration sur des développements de haute qualité) constituent les bases adéquates d’une création de valeur pérenne.
Plus important encore, 2025 a réaffirmé le bien-fondé de notre raison d’être : « Building the future. For cities. For people. »
À travers l’Europe, nos équipes ont mené à bien des projets résidentiels et de bureaux ambitieux, qui dynamisent les quartiers et
apportent une valeur tangible aux communautés. Chaque jalon franchi, qu’il s’agisse d’une vente réussie, d’un permis obtenu ou
d’une nouvelle phase lancée, reflète notre engagement à créer des environnements urbains dynamiques et parés pour le futur.
Fort d’un bilan solide, d’une dynamique commerciale soutenue et d’un portefeuille de projets à faible risque ancré dans des
emplacements de premier choix, Immobel aborde 2026 avec confiance et clarté. Nos perspectives sont positives, grâce à :
• une demande résidentielle stable, portée par des fondamentaux robustes ;
•
la poursuite de la reprise du marché locatif de bureaux et une réouverture progressive des marchés de capitaux pour les
bureaux, en particulier pour les actifs liquides, de petite à moyenne taille, situés dans des zones bien desservies ;
• des avancées significatives en matière d’obtention des permis et de jalons de développement.
À l’aube de 2026, nous avons une ambition claire : continuer à créer des espaces urbains porteurs de sens, tout en renforçant
nos fondamentaux financiers. Notre portefeuille de projets est solide, notre trésorerie est saine et nos équipes restent pleine-
ment mobilisées pour réaliser des projets qui participent à la qualité des villes et créent de la valeur à long terme pour toutes
les parties prenantes.
Nous remercions nos collaborateurs, partenaires et investisseurs pour leur confiance, leur engagement et leur contribution
sans faille.
Ensemble, nous continuerons à construire l’avenir. Pour les villes, pour les gens.
Adel Yahia
Chief Executive Officer
RAPPORT DE GESTION
4 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Introduction
Nous avons le plaisir de vous présenter le rapport de gestion
d’Immobel, qui contient un aperçu des performances de la
Société et des principaux développements survenus au ni
-
veau du Groupe au cours de l’exercice 2025. Ce rapport a
été préparé conformément aux exigences légales énoncées
dans le CSA.
Situation et évolution de la
situation financière de la
Société
Immobel enregistre une
performance solide avec un
résultat net de 48 millions d’euros
pour l’exercice 2025
Immobel annonce un résultat net de 48 millions d’euros et
un revenu opérationnel de 456 millions d’euros (vue interne)
pour l’ensemble de l’exercice 2025, portés par une forte po-
sition de liquidité de 202 millions d’euros (vue interne). Avec
près de 900 unités résidentielles et trois immeubles de bu-
reaux vendus, dont la plus importante transaction de bureaux
réalisée par la société au cours des trois dernières années,
Immobel a enregistré une performance commerciale et opéra-
tionnelle solide. Ces résultats illustrent la résilience des actifs
de la Société et la qualité des équipes d’Immobel. Immobel
aborde l’année 2026 avec confiance et prévoit un revenu
opérationnel de 400-450 millions d’euros (vue interne), et
reste bien positionné pour tirer parti de l’amélioration des
conditions de marché.
Tati, Paris (France)
RAPPORT DE GESTION
5 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Business development
Au niveau du Groupe
1  Méthodologie de calcul révisée ; voir section Informations non-financières (APM)
Le point sur la situation financière –
Exercice 2025
•
Résultat net de 48 millions d’euros, marquant un redres-
sement par rapport à la perte de 94 millions d’euros en-
registrée à l’exercice 2024. L’amélioration du résultat est
portée par la commercialisation réussie de projets tels que
Saint-Antoine dans le Marais à Paris, Kiem2050 au Luxem-
bourg, Brouck’R et O’Sea en Belgique, ainsi que la vente du
permis de construire des Proximus Towers, qui a généré 18
millions d’euros.
•
Revenu opérationnel de 355 millions d’euros (456 mil-
lions d’euros en vue interne) contre 379 millions d’euros
pour l’exercice 2024 (445 millions d’euros en vue interne).
•
Résultat avant résultat financier et impôts de 57 millions
d’euros, soit un redressement significatif par rapport aux
-83 millions d’euros de l’exercice 2024. Ce chiffre s’ex-
plique par les bonnes performances des développements
résidentiels et des lancements de projets.
•
Charges financières de -9,5 millions d’euros, principale-
ment dues au coût moyen de la dette de 4,2 % (exer-
cice 2024 : 3,6 %
1
) et aux effets de change, contre -8,6
millions d’euros pour l’exercice 2024.
•
Impôts de 1 million d’euros, en hausse par rapport aux
-2 millions d’euros de l’exercice 2024, reflétant principa-
lement la comptabilisation d’actifs d’impôt différé, rendue
possible par les bons résultats d’Immobel.
•
Revenus locatifs annualisés de 16 millions d’euros (exer-
cice 2024 : 17 millions d’euros).
•
Position de liquidité de 175 millions d’euros ; vue interne
de 202 millions d’euros (liquidités pour l’exercice 2024 :
182 millions d’euros ; vue interne : 209 millions d’euros),
ce qui garantit la couverture de toutes les obligations fi-
nancières, y compris l’échéance de l’emprunt obligataire
de 125 millions d’euros en juin 2026.
•
Le ratio d’endettement a diminué, passant de 66,7 % pour
l’exercice 2024 à 58,9 %, ce qui illustre une gestion finan-
cière prudente et une allocation sélective du capital, avec
un endettement financier net en baisse à 651 millions
d’euros contre 801 millions d’euros pour l’exercice 2024.
•
Total des actifs de 1,4 milliard d’euros contre 1,6 milliard
d’euros pour l’exercice 2024 (au coût d’acquisition).
•
Composition du portefeuille : 73 % de résidentiel, sur
un portefeuille en valeur brute de développement de
3,8 milliards d’euros (exercice 2024 : 71 % sur une valeur
brute de développement de 4,3 milliards d’euros). Pour
les projets sur lesquels Immobel exerce un contrôle total,
cela correspond à 68 % d’actifs résidentiels pour un total
de 1,8 milliard EUR, contre 68 % pour un total de 2,1 mil-
liards EUR à fin 2024.
• Permis obtenus pour des projets représentant une valeur
brute de développement de 207 millions d’euros, dont
Gutenbergstraße en Allemagne, pour une valeur brute
de développement totale purgée de 1,7 milliard d’euros
(exercice 2024 : 2 milliards d’euros).
•
Résultat net sous-jacent de 24 millions d’euros (6 millions
d’euros pour l’exercice 2024), la différence avec le résultat
net étant la cession du permis de construire des Proximus
Towers et la comptabilisation d’un actif d’impôt différé lié
à la liquidation des entités North.
•
Recommandation concernant les dividendes : le Conseil
d’administration recommande de ne pas distribuer de divi
-
dende pour l’exercice 2025 afin de continuer à consolider
le bilan et donner la priorité à la valeur actionnariale à long
terme.
Le point sur les activités – Exercice 2025
•
882 unités résidentielles vendues sur l’ensemble des
marchés en 2025, grâce aux ventes soutenues des pro
-
jets Brouck’R, Îlot-Saint Roch, O’Sea, UNI, Slachthuissite,
Kiem2050 et d’autres programmes résidentiels.
•
Trois immeubles de bureaux vendus dans des emplace-
ments de premier choix et bien desservis, notamment
Saint-Antoine, situé dans le Marais à Paris, ainsi que l’im-
meuble de bureaux Sainctelette et la dernière partie de
bureaux de l’immeuble Brouck’R à Bruxelles.
•
L’activité de location est restée soutenue, avec de nou-
velles locations comme le nouveau magasin phare Brunello
Cucinelli et le siège français de Red Bull dans les quartiers
les plus prestigieux de Paris. D’autres baux signés, notam-
ment celui de Bain & Company au Sablon (Bruxelles), et la
location complète de l’immeuble CALA à Liège ont contri-
bué à un total de 18 000 m² de surfaces louées dans l’en-
semble du portefeuille (exercice 2024 : 56 000 m²).
•
ESG : Immobel a obtenu une note GRESB de 97 % - 4 étoiles
(contre 94 % - 4 étoiles en 2024) et a été nominée comme
finaliste pour le Family Business Network Belgium Impact
Award.
Perspectives 2026
Le Groupe prévoit un revenu opérationnel de 400-
450 millions d’euros (vue interne), soutenus par la poursuite
de solides ventes résidentielles en Belgique et la vente de
plusieurs actifs de bureaux liquides à travers l’Europe.
RAPPORT DE GESTION
6 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Commentaires sur les états financiers consolidés
Indicateurs clés
CHIFFRE D’AFFAIRES CONSOLIDÉ PAR PAYS (EN MILLIONS D’EUROS
AVANT IFRS 11 APRÈS IFRS 11
Belgique 209,89 167,36
Luxembourg 55,8 30,11
France 113,56 102,65
Pologne 16,70 15,90
Allemagne 12,66 12,66
Royaume-Uni
TOTAL 408,61 328,68
STOCKS CONSOLIDÉS PAR PAYS (EN MILLIONS D’EUROS)
AVANT IFRS 11 APRÈS IFRS 11
Belgique 819,79 437,93
Luxembourg 188,26 176,73
France 139,36 115,93
Pologne 43,8 0,55
Allemagne 91,09 91,09
Espagne 23,38 4,36
TOTAL 1 305,68 826,59
Correction du résultat net sous-jacent au 30 juin 2025
Dans un souci de cohérence de la communication financière, la Société a corrigé son résultat net sous-jacent pour la période
clôturée au 30 juin 2025 comme présenté dans ses résultats au 1er semestre 2025. Certains éléments non récurrents (la vente
du permis relatif aux Proximus Towers ainsi que certains actifs d’impôt différé) ne sont désormais plus inclus. Le résultat net
sous-jacent s’élève dès lors à 7 millions d’euros au 30 juin 2025. Cette correction n’a aucun impact sur le résultat net précé-
demment publié de 31,5 millions d’euros au 30 juin 2025. (lien vers le communiqué de presse)
EN KEUR
31/12/2025
30/6/2025
CORRIGÉ
30/6/2025
RAPPORTÉ
31/12/2024
30/6/2024
31/12/2023
RÉFÉRENCE RAPPORT ANNUEL
Part attribuable aux actionnaires
de la société
48 449 31 512 31 512 -93 704 -89 138 -38 423 État consolidé des pertes et profits
Proximus Towers
• Plus-value sur la vente du permis
de construire des Proximus Towers
-18 000 -18 000 0 0 0 0 N/A (inclus dans revenus)
• Réduction de valeur totale sur le
projet Proximus Towers
0 0 0 48 778 48 778 0 (Inclus dans) Informations sectorielles
Réductions de valeur sur autres stocks
1 668 1 668 1 668 44 837 44 665 10 413 (Inclus dans) Informations sectorielles
Dépréciation sur immeubles
de placement
0 0 0 5 807 0 20 000 Informations sectorielles
Mesures stratégiques
de réduction des coûts
0 0 0 0 0 10 200 N/A (inclus dans les frais
d'administrations)
Impôt différé actif (dé)comptabilisé
-8 409 -8 409 0 0 0 9 950 N/A (inclus dans annexe
impôts sur le revenu)
RÉSULTAT NET SOUS-JACENT 23 708 6 771 33 180 5 719 4 305 12 140
RAPPORT DE GESTION
7 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
États consolidés
ÉTAT CONSOLIDÉ DU COMPTE DE RÉSULTAT ET DES AUTRES ÉLÉMENTS DES REVENUS GLOBAUX (EN
MILLIERS D’EUROS)
NOTES 31/12/2025 31/12/2024
REVENUS OPÉRATIONNELS
354 824 379 386
Chiffre d'affaires
2 328 682 370 539
Revenus locatifs
3 5 187 6 967
Autres revenus opérationnels
4 20 955 1 880
CHARGES OPÉRATIONNELLES
-303 261 -460 449
Coût des ventes
5 -280 297 -348 734
Réductions de valeur sur stocks
6 -1 668 -86 143
Dépréciation sur immeubles de placement
6 -5 807
Frais d'administration
7 -21 295 -19 765
RESULTAT OPÉRATIONNEL
51 564 -81 063
CESSION D'ENTREPRISES LIEES
175 259
Gains (Pertes) sur ventes d'entreprises liées
175 259
COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES
5 688 -2 381
Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt
8 5 688 -2 381
RESULTAT AVANT RESULTAT FINANCIER ET IMPÔTS
57 427 -83 185
Produits d'intérêt
6 349 6 832
Charges d'intérêt
-15 284 -17 252
Autres produits financiers
1 516 2 902
Autres charges financières
-2 082 -1 111
RESULTAT FINANCIER
9 -9 501 -8 629
RESULTAT AVANT IMPÔTS
47 926 -91 815
Impôts
10 1 000 -1 774
RESULTAT DE LA PERIODE
48 926 -93 589
Parts ne donnant pas le contrôle
477 115
PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ
48 449 -93 704
RESULTAT DE LA PERIODE
48 926 -93 589
Autres éléments du résultat global - éléments faisant l’objet d’une reclassification ultérieur
en compte de résultats
3 547 -4 564
Écarts de conversion
1 143 504
Couverture de flux de trésorerie
3 112 -6 095
Impôt relatif à ces éléments
-708 1 027
TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL
3 547 -4 564
RESULTAT GLOBAL DE LA PERIODE
52 473 -98 153
Parts ne donnant pas le contrôle
569 46
PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ
51 904 -98 199
BÉNÉFICE PAR ACTION (EUR) (BASE) 11 4,74 -9,33
BENEFICE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ) 11 4,67 -9,33
RAPPORT DE GESTION
8 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
ÉTAT CONSOLIDÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE (EN MILLIERS D’EUROS)
ACTIFS NOTES 31/12/2025 31/12/2024
ACTIFS NON COURANTS
339 311 330 536
Immobilisations incorporelles
12 1 363 1 648
Immobilisations corporelles
13 2 155 2 883
Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation
14 6 917 8 175
Immeubles de placement
15 49 580 53 017
Participations dans les coentreprises et entreprises associées
16 176 306 170 838
Avances aux coentreprises et entreprises associées
16 80 984 76 112
Actifs d'impôts différés
17 20 183 16 187
Autres actifs financiers non courants
552 349
Garanties et cautions en espèces
1 270 1 328
ACTIFS COURANTS
1 040 145 1 239 125
Stocks
18 826 585 952 669
Créances commerciales
19 33 324 33 945
Actifs de contrats
20 5 891 11 389
Créances fiscales
754 848
Acomptes et autres créances
21 26 057 31 428
Avances aux coentreprises et entreprises associées
16 22 196 25 918
Autres actifs financiers courants
1 126
Trésorerie et équivalents de trésorerie
22 125 339 181 802
TOTAL DES ACTIFS 1 379 456 1 569 661
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS NOTES 31/12/2025 31/12/2024
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES
454 221 400 167
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ
433 481 381 461
Capital et prime d'émission
103 678 103 678
Résultats non distribués
326 256 277 692
Réserves
3 547 92
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE
20 740 18 706
TOTAL DES PASSIFS
925 235 1 169 494
PASSIFS NON COURANTS
370 078 460 735
Pensions et obligations similaires
243 243
Impôts différés
17 25 985 23 307
Dettes financières
22 341 203 430 580
Instruments financiers dérivés
22 2 647 6 605
PASSIFS COURANTS
555 157 708 759
Provisions
24 2 032 2 364
Dettes financières
22 435 284 552 047
Dettes commerciales
25 54 455 55 398
Passifs de contrats
26 12 302 44 889
Dettes fiscales
2 360 4 719
Dettes sociales, TVA et autres dettes fiscales
27 20 333 15 897
Charges à payer et autres montants à payer
27 11 106 12 775
Avances des entreprises et entreprises associées
16 17 285 20 669
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 1 379 456 1 569 661
RAPPORT DE GESTION
9 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Immobel SA comptes statutaires
Compte de résultat
Le bénéfice d’exploitation s’élève à –0,62 millions d’euros
pour l’exercice écoulé.
Le résultat financier s’élève à 2,97 millions d’euros. Il se com-
pose principalement des dividendes ainsi que du montant net
des charges d’intérêts sur les financements du Groupe (obliga-
tions et lignes de crédit), des réductions de valeur (et reprises
de réductions de valeur) sur participations et créances, des
plus-values sur cessions de filiales, et des produits d’intérêts
sur les prêts aux différentes filiales.
L’exercice de la Société s’est clôturé par un bénéfice net avant
impôts de 2,36 millions d’euros.
Bilan
Le total du bilan s’élève à 960,21 millions d’euros et se
compose principalement d’investissements financiers dans
des filiales et de créances sur ces filiales (844,85 millions
d’euros), du stock de projet détenu directement par la So
-
ciété (30,61 millions d’euros), d’actions propres (1,10 mil-
lion d’euros) et de liquidités et équivalent de liquidités
(60,76 millions d’euros).
Les fonds propres s’élèvent à 321,99 millions d’euros au 31
décembre 2025. Le passif se compose principalement de
dettes à long terme (456,30 millions d’euros) et de dettes à
court terme (172.66 millions d’euros).
Affectation des résultats
Le bénéfice à affecter, compte tenu du montant reporté de
l’année précédente, s’élève à 111,14 millions d’euros.
Central Point, Varsovie (Pologne)
RAPPORT DE GESTION
10 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Événements importants survenus après la clôture de l’exercice
Il est fait référence à la note 32 des états financiers consolidés, « Événements postérieurs à la date de clôture » du présent
rapport annuel pour un aperçu des événements importants survenus après la clôture des états financiers pour 2025.
Circonstances susceptibles d’exercer une influence
significative sur le développement de la Société
Principaux jugements et estimations
À la connaissance du Conseil d’administration, il n’existe aucune circonstance susceptible d’exercer une influence significative
sur le développement de la Société. À la lumière de la situation géopolitique et économique en constante évolution et des effets
potentiels de celle-ci sur la performance économique et financière de la Société, le Conseil d’administration de la Société éva-
lue en permanence l’hypothèse de la continuité d’exploitation de la Société sur la base d’un scénario de base qui est mis à jour
régulièrement.
Poursuite de l’activité
Les circonstances mondiales précitées ont toujours un impact sur la Société et sur le secteur immobilier dans son ensemble. Pour
se prémunir contre ces conditions de marché, la Société disposait d’une position de liquidité de 175 millions d’euros (202 millions
d’euros vue interne) à la fin du mois de décembre 2025 afin de faire face à l’environnement opérationnel actuel. En outre, en avril
2025, la ligne de crédit de 135 millions d’euros au niveau de la Société, dont l’échéance initiale était prévue en avril 2025, a été
prolongée avec succès jusqu’en 2027. Voir également la section « Facteurs de risque » du présent rapport annuel.
Sur la base des lignes de crédit disponibles et engagées et des liquidités disponibles, et compte tenu du scénario de base et de
l’analyse des risques de liquidité mentionnée dans la section Facteurs de risques, le Conseil d’administration est d’avis que la
Société peut maintenir l’hypothèse de la continuité d’exploitation.
Recherche et développement
La Société ne mène aucune activité spécifique de recherche et développement au sens des articles 3:6 et 3:32 du CSA.
Succursales de la Société
La Société n’a pas mis en place de succursales au sens de l’article 3:6, §1, 5° du CSA.
Transfert des pertes au cours de deux exercices consécutifs
Conformément à l’article 3:6, §1, 6° du CSA, une explication de l’application des règles d’évaluation dans l’hypothèse de conti-
nuité d’exploitation n’est requise que lorsque le bilan reflète des pertes reportées ou lorsque le compte de résultat fait reflète
une perte pour l’exercice au cours de deux exercices consécutifs.
Slachthuissite, Anvers (Belgique)
RAPPORT DE GESTION
11 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Étant donné que la Société n’a enregistré aucune perte reportée et n’a pas subi de perte au cours de deux exercices consécu-
tifs, le Conseil d’administration estime que cette exigence ne s’applique pas à l’exercice 2025. Néanmoins, conformément aux
principes d’image fidèle et de prudence dans l’établissement des comptes, le principe de continuité d’exploitation est détaillé
plus haut dans le présent rapport annuel.
Application des procédures relatives aux conflits d’intérêts
Conformément à l’article 7:96 du CSA, un administrateur qui a un intérêt patrimonial direct ou indirect contraire à l’intérêt de la
Société dans une décision ou une opération relevant de la compétence du Conseil d’administration doit en informer les autres
administrateurs avant que le Conseil d’administration prenne une décision. Sa déclaration et l’explication de la nature de ce
conflit d’intérêts doivent être consignées dans le procès-verbal de la réunion du Conseil d’administration qui prend la décision.
Cette section du procès-verbal doit être reproduite intégralement dans le rapport annuel.
Le Conseil d’administration de la Société signale qu’au cours de l’exercice 2025, la procédure de conflits d’intérêts prescrite par
l’article 7:96 du CSA a été appliquée à une reprise.
Le Conseil d’administration a appliqué la procédure en matière de conflits d’intérêts lorsqu’il a pris sa décision de valider l’en-
veloppe de rémunération de monsieur M. Galle, Président exécutif, le 5 mars 2025.
Extrait du procès-verbal du Conseil d’administration du 5 mars 2025 :
« Avant le début des délibérations, A
3
Management SRL, représentée par Marnix Galle, a déclaré qu’elle avait un conflit
d’intérêts potentiel, tel que défini à l’article 7:96 du CSA, en ce qui concerne ce point de l’ordre du jour. Ce conflit d’intérêts
potentiel est dû au fait que A
3
Management SRL, représentée par Marnix Galle, qui est le président exécutif de la Société,
sera le bénéficiaire de la rémunération qui sera décidée par le Conseil d’administration.
Conformément à l’article 7:96 du CSA, le réviseur d’entreprises de la Société sera informé de l’existence du conflit d’intérêts.
Marnix Galle quitte la réunion. Il n’a pas participé aux délibérations ni aux résolutions. »
Projet d’évaluation de la rémunération 2024 du Président exécutif du Conseil d’administration et des membres du Co-
mité exécutif
Résolution : sur proposition des membres du Comité de rémunération, les administrateurs non concernés par le conflit d’inté-
rêts ont convenu de ce qui suit :
• STI 2024 : proposition de rémunération variable pour les membres du Comité exécutif ;
•
LTI 2024-2026 : sur la base des résultats financiers de la Société pour 2024, le score LTI pour chaque membre individuel
du Comité exécutif ;
•
LTI (plan de participation aux bénéfices) 2024 : le plan de participation aux bénéfices spécifique pour l’un des membres du
Comité exécutif, qui est fixé à 0 EUR.
Les administrateurs ont mandaté le président du Comité de rémunération et le Président exécutif du Conseil d’administration
(qui sera informé après la réunion) pour communiquer leurs conclusions aux membres du Comité exécutif.
Budget de rémunération 2025 pour les membres du Comité exécutif
Résolution : Sur proposition des membres du Comité de rémunération, les administrateurs non concernés par le conflit d’in-
térêts participant au vote ont décidé à l’unanimité d’approuver les rémunérations des membres du Comité exécutif telles que
proposées ci-dessus, avec effet au 1er janvier 2025.
Projet de fixation des objectifs 2025
Résolution : Sur proposition du Comité de rémunération, les administrateurs non concernés par le conflit d’intérêts participant
au vote ont décidé à l’unanimité d’approuver le projet de fixation des objectifs 2025 et les objectifs LTI proposés, avec effet
au 1er janvier 2025.
La procédure prévue à l’article 7:97 du CSA, lorsqu’une société cotée en bourse a l’intention de réaliser une transaction avec
une partie liée, n’a pas été appliquée au cours de l’exercice écoulé par la Société.
RAPPORT DE GESTION
12 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Instruments financiers
Il est fait référence à la section spécifique « Facteurs de Risques » du présent rapport annuel.
Justification de l’indépendance et de la compétence d’au moins
un membre du Comité d’audit & des risques
À l’exception de Michèle Sioen
1
tous les membres du Comité d’audit & des risques – actuellement composé de Pierre No-
thomb
2
, Patrick Albrand
3
, Wolfgang de Limburg Stirum
4
et Michèle Sioen – répondent aux critères d’indépendance énoncés
à l’article 7:87 du CSA, ainsi qu’au Principe 3.5 du Code de gouvernance d’entreprise. Les membres précités, à l’exception
de Michèle Sioen, siègent à la fois au Conseil d’administration et au Comité d’audit & des risques en tant qu’administrateurs
indépendants.
Tous les membres du Comité d’audit & des risques de la Société sont titulaires de diplômes universitaires, occupent ou ont
occupé des postes d’administrateurs dans des groupes internationaux et, à ce titre, exercent des mandats dans d’autres en-
treprises et organisations.
1 Partout où Michèle Sioen est mentionnée dans le présent rapport annuel, elle l’est en sa qualité de représentante permanente de M.J.S. Consulting BV.
2  Partout où Pierre Nothomb est mentionné dans le présent rapport annuel, il l’est en sa qualité de représentant permanent de la société PIERRE NOTHOMB SRL.
3 Partout où Patrick Albrand est mentionné dans le présent rapport annuel, il l’est en sa qualité de représentant permanent de la société Skoanez SAS.
4 Partout où Wolfgang de Limburg Stirum est mentionné dans le présent rapport annuel, il l’est en sa qualité de représentant permanent de la société LSIM SA.
Nous vous demandons donc d’approuver les termes de ce Rapport de rémunération pour l’année 2025.
Approuvé lors de la réunion du Conseil d’Administration du 3 mars 2026.
Pierre Nothomb SRL
(représentée par Pierre Nothomb)
Administrateur
A³ Management SRL
(représentée par Marnix Galle
Président exécutif
The Muse, Bruxelles (Belgique)
RAPPORT DE GESTION
13 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Rapport d’activité
Aperçu des projets
Voici un aperçu des principaux projets du portefeuille du Groupe au 31 décembre 2025. Ces projets sont classés par ordre
décroissant de superficie.
Belgique
PROJET SURFACE
(X1000 M²)
LOCALISATION AFFECTATION STATUT
PERMIS
CONSTRUCTION
ACHÈVEMENT
PART
IMMOBEL
CERTIFICATION ESG VISÉE
(BUREAUX)
Slachthuissite
240 Anvers Résidentiel Permis obtenu T2 2022 2030+ 30 % -
O’Sea
103 Ostende Résidentiel Permis obtenu T1 2017 2030+ 100 % -
Oxy
74 Bruxelles Mixte Permis obtenu T1 2024 T4 2026 50 % BREEAM Outstanding
WELL Platinum
Taxonomie EU (Réno)
Key West
63 Bruxelles Mixte Permis
introduit
T3 2030 2030+ 50 % -
Universalis Park 3
55 Bruxelles Mixte En conception T4 2028 2030+ 50 % -
Panorama
TBD Bruxelles Mixte En conception T3 2020 2030+ 40 % -
Multi
46 Bruxelles Bureaux Permis obtenu T1 2019 T1 2022 50 % BREEAM Excellent (obtenue)
Taxonomie EU (A&D)
Lebeau
40 Bruxelles Mixte Permis obtenu T4 2025 T2 2029 100 % BREEAM Outstanding
WELL platinum
Brouck’R
38 Bruxelles Mixte Permis obtenu T4 2024 T2 2028 50 % BREEAM Excellent WELL Gold
Universalis Park 2
35 Bruxelles Résidentiel Permis obtenu T4 2024 T1 2029 50 % -
Îlot Saint-Roch
35 Nivelles Résidentiel Permis obtenu T1 2022 T1 2027 100 % -
Isala
34 Bruxelles Mixte Permis obtenu T3 2026 T4 2028 76 % BREEAM Outstanding
WELL Platinum
Taxonomie EU (Réno)
Lalys
30 Astene Résidentiel Permis obtenu T3 2020 T2 2026 100 %
Cala
20 Liège Bureaux Permis obtenu T3 2018 T4 2020 30 % BREEAM Very good (obtenue)
Bree
19 Bree Résidentiel Permis obtenu T3 2019 T4 2024 30 % -
Domaine du Fort
15 Barchon Résidentiel Permis obtenu T3 2020 T3 2026 100 % -
The Commodore
13 Bruxelles Résidentiel Permis obtenu T2 2024 T3 2026 100 % -
The Muse
9 Bruxelles Bureaux Permis obtenu T1 2024 T1 2026 20 % BREEAM Outstanding
WELL Platinum
Taxonomie EU (Réno)
Les Cinq Sapins
9 Wavre Résidentiel Permis obtenu T1 2019 T1 2024 100 % -
Héros Uccle
4 Bruxelles Résidentiel Permis obtenu T4 2022 T4 2025 100 % -
Lebeau, Bruxelles (Belgique)
14
RAPPORT D’ACTIVITÉ
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
France
PROJET SURFACE
(X1000 M²)
LOCALISATION AFFECTATION STATUT
PERMIS
CONSTRUCTION
ACHÈVEMENT
PART
IMMOBEL
CERTIFICATION ESG VISÉE
(BUREAUX)
Rueil-Malmaison
11 Rueil-
Malmaison
Mixte Permis
introduit
N/A N/A 100 % -
Paris
14 / Montrouge
9 Paris Bureaux Permis
introduit
N/A N/A 100 % -
Tati – La Passerelle
Neo Barbès
9 Paris Mixte Permis obtenu T1 2027 T4 2028 100 % -
Richelieu
6 Paris Bureaux Permis obtenu T3 2024 T3 2026 10 % BREEAM Outstanding
BBCA (Réno) - Osmoz
WiredScore Gold
Saint-Antoine
5 Paris Mixte Permis obtenu T4 2022 T2 2025 100 % BREEAM Excellent
BBCA (Réno) - Osmoz
HQE Excellent
Saint-Honoré
3 Paris Mixte Permis obtenu T1 2023 T4 2024 10 % BREEAM Excellent
WELL Gold
(obtenue)
Luxembourg
PROJET SURFACE
(X1000 M²)
LOCALISATION AFFECTATION STATUT
PERMIS
CONSTRUCTION
ACHÈVEMENT
PART
IMMOBEL
CERTIFICATION ESG VISÉE
(BUREAUX)
Polvermillen
33 Luxembourg Mixte Permis
introduit
T4 2026 2030+ 100 % -
Kiem 2050
30 Luxembourg Résidentiel Permis obtenu T2 2025 T3 2028 70 % -
Liewen
15 Mamer Résidentiel Permis obtenu T3 2022 T1 2028 100 % -
Total Gasperich
13 Luxembourg Résidentiel Permis
introduit
T4 2026 T4 2029 100 % -
Rue de Hollerich
12 Luxembourg Mixte En conception T3 2027 2030+ 100 % -
Thomas
9 Strassen Bureaux N/A T4 2027 T4 2029 100 % -
River Place
8 Luxembourg Résidentiel Permis obtenu T2 2025 T4 2027 100 % -
The Frame
4 Luxembourg Bureaux Permis obtenu T3 2026 T3 2028 20 % BREEAM Outstanding
WELL Platinum
Taxonomie EU (Réno)
Kiem 2050, Luxembourg (Luxembourg)
15 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
RAPPORT D’ACTIVITÉ
Graphics
Pologne
PROJET SURFACE
(X1000 M²)
LOCALISATION AFFECTATION STATUT
PERMIS
CONSTRUCTION
ACHÈVEMENT
PART
IMMOBEL
CERTIFICATION ESG VISÉE
(BUREAUX)
Central Point
28 Varsovie Bureaux Permis obtenu T2 2018 T4 2021 50 % BREEAM Excellent
(obtenue)
Allemagne
PROJET SURFACE
(X1000 M²)
LOCALISATION AFFECTATION STATUT
PERMIS
CONSTRUCTION
ACHÈVEMENT
PART
IMMOBEL
CERTIFICATION ESG VISÉE
(BUREAUX)
Gutenberg
25 Berlin Mixte Permis obtenu T4 2026 T3 2029 100 % DGNB Gold
Eden
20 Francfort Résidentiel Permis obtenu T3 2019 T2 2023 100 % -
Espagne
PROJET SURFACE
(X1000 M²)
LOCALISATION AFFECTATION STATUT
PERMIS
CONSTRUCTION
ACHÈVEMENT
PART
IMMOBEL
CERTIFICATION ESG VISÉE
(BUREAUX)
Four Seasons
Marbella Resort
72 Marbella Loisirs ‘Plan partial’
obtenu
T2 2027 2030+ 50 % -
Royaume-Uni
PROJET SURFACE
(X1000 M²)
LOCALISATION AFFECTATION STATUT
PERMIS
CONSTRUCTION
ACHÈVEMENT
PART
IMMOBEL
CERTIFICATION ESG VISÉE
(BUREAUX)
White Rose Park
49 Leeds Bureaux N/A N/A N/A 50 % -
PROJECT
GUTENBERGSTRASSE BERLIN
Gutenbergstraße, Berlin (Allemagne)
16
RAPPORT D’ACTIVITÉ
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Déclaration de gouvernance
d’entreprise
1. Informations générales
Ce chapitre présente les règles et principes clés que la Société applique dans l’élaboration de sa gouvernance d’entreprise, tels
que visés aux articles 3:6, §2 et 3:32, §1, deuxième alinéa, 7° du CSA.
La Société applique le Code de gouvernance d’entreprise en tant que code de référence au sens de l’article 3:6, § 2, 1° du
CSA, qui peut être consulté sur le site web du Comité de gouvernance d’entreprise
1
. Outre le respect du Code de gouvernance
d’entreprise et de toutes les lois et réglementations applicables à la Société (y compris le CSA), la Société se fixe des normes
élevées en matière de gouvernance d’entreprise. Elle réévalue en permanence ses pratiques de gouvernance, en tenant compte
des principes de marché, ainsi que de l’évolution des pratiques et des exigences. Ces normes et méthodes de gouvernance sont
définies dans la Charte de gouvernance telle que modifiée périodiquement et pour la dernière fois le 3 mars 2026, disponible
sur le site web de la Société en trois (3) langues (néerlandais, français et anglais)
2
.
Le Code de gouvernance d’entreprise est respecté et la Société applique la méthode « comply or explain ». À ce titre, la Société
peut déroger à certaines recommandations, mais doit fournir une explication motivée pour un tel écart. Au cours de l’exercice
2025, la gouvernance de la Société a dérogé aux principes suivants :
1  www.corporategovernancecommittee.be
2  Version néerlandaise : Corporate governance charter | Immobel;
Version anglaise : Corporate governance charter | Immobel;
Version française : Charte de gouvernance d’entreprise | Immobel
•
Principe 4.3 du Code de gouvernance d’entreprise :
Conformément à ce principe, un comité de rémunération
doit être composé d’au moins trois (3) administrateurs.
Par dérogation à ce principe, le Comité de rémunération
est composé de deux (2) administrateurs. Malgré la pré-
sence de seulement deux (2) administrateurs, il existe des
garanties suffisantes étant donné que ces administrateurs
disposent d’une expertise étendue en matière de rémuné-
ration et de sujets connexes. Ils sont dès lors considérés
comme les personnes les plus appropriées pour conseiller
le Conseil d’administration à cet égard. S’il s’avérait néces-
saire à l’avenir de nommer un administrateur supplémen-
taire, la Société prendrait les mesures appropriées pour
ce faire.
•
Principe 4.19 du Code de gouvernance d’entreprise  :
Le Code de gouvernance d’entreprise stipule que le pré-
sident du Conseil d’administration ou un autre adminis-
trateur non exécutif doit présider le Comité de nomina-
tion. Marnix Galle, en sa qualité de président du Conseil
d’administration et étant également un administrateur
exécutif, préside le Comité de nomination. La Société est
d’avis qu’en raison de son vaste réseau développé au fil
des années, il est considéré comme la personne la plus
apte à présider ce Comité.
•
Principe 7.6 du Code de gouvernance d’entreprise : Les
membres non exécutifs du Conseil d’administration ne re
-
çoivent pas une partie de leur rémunération sous la forme
d’actions de la Société. Le Conseil d’administration estime
que les intérêts de ses administrateurs non exécutifs sont
déjà suffisamment alignés avec la création de valeur à long
terme pour la Société et, par conséquent, l’émission d’ac-
tions en leur faveur n’est pas jugée nécessaire à ce stade.
Lorsqu’il devient membre du Conseil d’administration,
chaque administrateur est tenu d’acquérir des actions de
la Société pour un minimum de 20 000 euros, ce qui cor-
respond à la rémunération annuelle fixe de tout adminis-
trateur. Ces actions doivent être conservées pendant une
période d’au moins quatre (4) ans suivant leur acquisition,
et pendant une période supplémentaire d’un (1) an après
la cessation du mandat de l’administrateur.
•
Principe 7.9 du Code de gouvernance d’entreprise : Au-
cun seuil minimum d’actions à détenir par les membres du
Comité exécutif n’a encore été établi. Cette dérogation est
justifiée par le fait que les intérêts des managers exécutifs
sont considérés comme suffisamment alignés avec la créa-
tion de valeur à long terme pour la Société au travers du
cadre de rémunération applicable existant (rémunération
STI et LTI). Les membres du Comité exécutif sont éligibles
à recevoir des actions dans le cadre de leur rémunération
variable (à long terme). Ces actions sont attribuées dans le
cadre du plan LTI, qui constitue un programme d’incitation
pluriannuel lié à la performance et destiné à promouvoir la
création de valeur durable. À ce titre, l’imposition d’une exi-
gence minimale en matière de participation n’est pas jugée
nécessaire à ce stade.
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
17 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
En 2025, la Société a apporté plusieurs modifications impor-
tantes à sa Charte de gouvernance d’entreprise. Première-
ment, une structure harmonisée et rationalisée a été adoptée
pour tous les Comités afin d’améliorer la clarté, la cohérence
et la lisibilité globale. Deuxièmement, les sections relatives
aux pouvoirs décisionnels délégués ont été affinées, avec des
clarifications spécifiques concernant les pouvoirs décisionnels
du Comité exécutif et du Comité d’investissement.
En particulier, le Comité exécutif est autorisé à prendre toute
décision concernant :
•
les activités quotidiennes (consistant en toute action re-
lative à la mise en œuvre du budget ou du plan d’affaires,
tels qu’approuvés par le Conseil d’administration). En cas
d’écart défavorable important par rapport à ce budget ou
à ce plan d’affaires, les décisions proposées doivent être
approuvées ou, le cas échéant, ratifiées lors de la pro-
chaine réunion du Conseil d’administration ;
•
les acquisitions, investissements ou cessions liés à des
projets : jusqu’à une Valeur Totale de la Transaction de 25
millions d’euros par transaction et 100 millions d’euros au
total sur une base annuelle. Cela comprend les décisions
relatives à l’acquisition, à l’investissement et à la cession
d’actifs ; et
•
la prise de toute décision relative au (re)financement de
l’entreprise : jusqu’à un montant de 25 millions d’euros
par transaction et 100 millions d’euros au total sur une
base annuelle.
Le Comité d’investissement peut approuver toutes les dé-
cisions relatives à l’acquisition, aux investissements et à la
cession d’actifs à partir d’une Valeur Totale de la Transaction
estimée de 25 millions d’euros (c’est-à-dire dépassant le seuil
maximal fixé pour le Comité exécutif) jusqu’à une Valeur To-
tale de la Transaction estimée à 100 millions d’euros par tran-
saction et 100 millions d’euros au total sur une base annuelle.
Si la Valeur Totale d’une Transaction devait dépasser les seuils
fixés ci-dessus, une telle décision serait immédiatement sou-
mise au Conseil d’administration.
UP2, Bruxelles (Belgique)
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
18 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
2. Structure de gouvernance
Conformément à l’article 7:85 du CSA, la Société a opté pour un modèle de gouvernance moniste. En vertu de cette structure,
le Conseil d’administration a le pouvoir d’accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l’objet de la Société,
à l’exception de ceux que la loi ou les Statuts réservent à l’Assemblée générale des actionnaires.
La présente section fournit des informations complémentaires, conformément à l’article 3:6, § 2, 5° du CSA, sur la composition
et le fonctionnement des différents organes sociaux de la Société, considérées comme exactes au 31 décembre 2025.
A. Conseil d’administration
3  Chaque fois que Marnix Galle est mentionné dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de A³ Management SRL.
4 Chaque fois que Wolfgang de Limburg Stirum est mentionné dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de LSIM SA.
5 Chaque fois que Pierre Nothomb est mentionné dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de Pierre Nothomb SRL.
6  Chaque fois que Michèle Sioen est mentionnée dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentante permanente de M.J.S. Consulting BV.
7 Chaque fois que Annick Van Overstraeten est mentionnée dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de SKOANEZ SAS.
8 Chaque fois que Patrick Albrand est mentionné dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de SKOANEZ SAS.
9 Chaque fois que Eric Donnet est mentionné dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de Holding Saint Charles SAS.
10 Chaque fois que Astrid De Lathauwer est mentionnée dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentante permanente de ADL CommV.
Composition et fonctionnement
Conformément aux Statuts et tel que précisé par la Charte de gouvernance d’entreprise, la Société est administrée par un
Conseil d’administration composé d’au moins quatre (4) membres. La majorité des membres est non exécutive et au moins
trois (3) membres indépendants répondent aux critères énoncés à l’article 7:87 §1 du CSA et au Principe 3.5 du Code de
gouvernance d’entreprise.
Les administrateurs sont nommés par l’Assemblée générale des actionnaires pour une durée maximale de quatre (4) ans (avec
la possibilité de renouvellement de ce mandat). Des informations supplémentaires sur les rôles et responsabilités du Conseil
d’administration, ainsi que sur sa composition, sa structure et son organisation, sont décrites dans la Charte de gouvernance
d’entreprise et les Statuts.
Au 31 décembre 2025, le Conseil d’administration est composé de sept (7) membres (voir ci-dessous pour un aperçu détaillé) :
un (1) Président exécutif et six (6) administrateurs non exécutifs (dont un (1) administrateur lié à un actionnaire), dont cinq (5)
administrateurs indépendants répondant aux critères de l’article 7:87, §1 du CSA et du Principe 3.5 du Code de gouvernance
d’entreprise. En outre, le Conseil d’administration a atteint son objectif en matière de diversité de genre. Au 31 décembre 2025,
le Conseil d’administration était composé de deux (2) femmes et de cinq (5) hommes, conformément aux exigences du CSA.
NOM
FONCTION
DATE DE LA PREMIÈRE DE NOMINATION FIN DE MANDAT
Marnix Galle
3
Président exécutif
25/09/2014 AGO 2026
Wolfgang de Limburg Stirum
4
Administrateur (indépendant)
01/01/2019 AGO 2028
Pierre Nothomb
5
Administrateur (indépendant)
25/09/2015 AGO 2027
Michèle Sioen
6
Administrateur lié à un actionnaire
20/12/2018 AGO 2029
Annick Van Overstraeten
7
Administrateur (indépendant)
28/09/2016 AGO 2026
Patrick Albrand
8
Administrateur (indépendant)
30/11/2021 AGO 2028
Eric Donnet
9
Administrateur (indépendant)
26/ 06/2024
(cooptation du mandat d’Astrid De Lathauwer
10
)
AGO 2028
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
19 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Changements dans les mandats des
administrateurs au cours de l’exercice 2025
et propositions pour 2026
Exercice 2025
Le mandat d’administrateur de Michèle Sioen a expiré à l’is-
sue de l’Assemblée générale ordinaire des actionnaires du 17
avril 2025 et a ensuite été renouvelé pour un mandat supplé-
mentaire de quatre (4) ans, qui prendra fin lors de l’Assemblée
générale des actionnaires de 2029. En outre, l’Assemblée géné-
rale des actionnaires a confirmé la cooptation d’Eric Donnet, à
la suite de la démission d’Astrid De Lathauwer, dont le mandat
expire lors de l’Assemblée générale des actionnaires de 2028.
Exercice 2026
Le mandat de Marnix Galle et d’Annick Van Overstraeten ex-
pirera à l’issue de l’Assemblée générale des actionnaires du
16 avril 2026. Le renouvellement de leurs mandats respectifs
sera proposé à l’Assemblée générale des actionnaires.
Informations sur les administrateurs
Une brève description du parcours professionnel de chaque
administrateur est incluse ci-dessous.
Marnix Galle commença sa carrière professionnelle en 1987
chez Cegos Belgique en qualité de consultant, après avoir
étudié l’économie à l’Université Tulane à la Nouvelle-Orléans,
en Louisiane, aux États-Unis. Il fit ses premiers pas dans le
secteur immobilier en 1989 (portefeuille familial). Sa propre
société Allfin, fondée en 2001, est devenue l’un des princi-
paux promoteurs immobiliers en Belgique.
En 2014, Allfin prit une participation de 29 % dans le capital
d’Immobel, société cotée à la Bourse de Bruxelles depuis 1863.
Suite à la fusion entre Allfin Group et Immobel en 2016, Marnix
Galle en devint le Président exécutif et actionnaire majoritaire.
t que la gestion des investissements.
Patrick Albrand est titulaire d’un master en architecture déli-
vré par l’École des Beaux-Arts de Paris (1980) et d’un master
en promotion immobilière délivré par l’Université de Columbia
(1988). Il rejoignit Hines en 1995 et joua un rôle déterminant
dans la création et la supervision de sa filiale française. Il prit
part au développement global de Hines France, tant en ce qui
concerne le développement que la gestion des investissements.
Avant de rejoindre Hines, il fut directeur en charge du dévelop-
pement chez Bouygues Immobilier à Paris (1989-1995), où il
organisa des joint-ventures avec des promoteurs et des inves-
tisseurs extérieurs. Il fut Senior Associate au Lawrence Berkeley
Laboratory à Berkeley, en Californie (1983-1987). Avant cela, il
travailla pour le ministère de l’Intérieur du Maroc (1980-1982).
Wolfgang de Limburg Stirum est titulaire d’un MBA délivré par
la Booth School of Business de l’Université de Chicago (États-
Unis), d’un bachelier en ingénierie de gestion, ainsi que d’un
master en économie appliquée et gestion obtenu à la Louvain
School of Management (Belgique). Au cours des vingt dernières
années, il a bâti une solide expérience dans le domaine de la fi-
nance et du private equity, en Europe et aux États-Unis, inves-
tissant dans un large éventail de secteurs, tels que la santé, la
chimie de spécialités, les produits de niche industrielle, les ser-
vices, le divertissement et les médias. Il est aujourd’hui Mana-
ging Partner d’Apheon (anciennement Ergon Capital), un fonds
de private equity mid-market doté d’un portefeuille d’environ
2,5 milliards d’euros qu’il rejoignit en 2005. Avant cela, l’es-
sentiel de sa carrière se déroula dans le secteur de la banque
d’investissement (fusions et acquisitions), chez Lehman Bro-
thers à New York et à Londres, où il devint Co-Head de l’équipe
European Healthcare M&A. Il est actuellement également ad-
ministrateur de Haudecoeur, Telenco, Sausalitos, Opseo, SVT,
Stationary Care Group, Dental Service Group et VPK Group.
Eric Donnet est diplômé de l’ICN Business School de Nancy et
titulaire d’un DESCF (Diplôme d’Études Supérieures en Comp-
tabilité et Finance). Il a entamé sa carrière chez Lyreco en tant
que contrôleur financier en 1993. De 1995 à 1997, Eric a tra-
vaillé chez PricewaterhouseCoopers en tant que responsable
audit et conseil, mais il est revenu chez Lyreco en 1997 en
France pour occuper le poste de Responsable du Développe-
ment et des Acquisitions pour l’Europe. Il a ensuite brièvement
travaillé chez Valeo en tant que responsable de la stratégie et
des projets spéciaux, avant de rejoindre, en 2022, le secteur
de l’immobilier en intégrant le groupe GE Real Estate. Il y a
successivement occupé les postes de Directeur adjoint de Bail
Investissement Foncière, Directeur général d’ADDVIM Proper-
ty Management et Directeur général de Deltis FM. En 2005, il
a rejoint AEW Europe, une filiale de Natixis Global Asset Ma-
nagement et de la CDC, en tant que Responsable de la gestion
d’actifs Europe. Il a ensuite été promu Directeur général adjoint
et Responsable des opérations.
Pierre Nothomb est titulaire d’un master en sciences écono-
miques appliquées (UCLouvain). Il rejoignit Deminor (aujourd’hui
Deminor NXT) il y a 34 ans, lors de sa création. Il exerce un
mandat d’administrateur au sein de plusieurs sociétés et asso-
ciations, notamment Sibelco, la Fondation ULB, Build UP, le FIIS
Kimbal, Imperbel-Derbigum et Epsylon. Il est également pré-
sident des sociétés Deminor et membre du comité consultatif
de DIM Funds (avec Degroof Petercam ManCo). Il est membre
du comité d’audit d’Imperbel et du réseau de soins psychia-
triques de La Ramée-Fond’Roy. Il est en outre médiateur agréé
en matière civile et commerciale depuis 2022. Avant de re-
joindre Deminor (aujourd’hui Deminor NXT) en 1991, il occupa
le poste de senior auditor chez Coopers & Lybrand (aujourd’hui
PricewaterhouseCoopers), puis de consultant financier chez Pe-
tercam Securities. Il fut également administrateur de ForSettle-
ment (Fortis), membre du comité d’audit de la Sabam et Direc-
teur général du détaillant de jouets Christiaensen International.
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
20 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Michèle Sioen est titulaire d’un master en économie et a suivi des formations en gestion à la Vlerick Business School, entre
autres. Elle est aujourd’hui Directrice générale de Sioen Industries, une multinationale spécialisée dans la production de textiles
techniques et de vêtements de protection professionnels. Elle fut présidente au sein de la FEB entre 2015 et 2017 et en est
aujourd’hui le président honoraire. En plus de son engagement quotidien au sein de Sioen Industries NV, elle exerce un man-
dat d’administratrice au sein de diverses sociétés belges cotées, dont D’Ieteren et Sofina, ainsi que d’associations, telles que
Fedustria et la Vlerick Business School. Enfin, elle se montre fortement impliquée dans le domaine de l’art et de la culture en
tant que présidente de KANAL et membre du conseil d’administration de la Chapelle Musicale Reine Élisabeth.
Annick Van Overstraeten est diplômée en sciences économiques (KU Leuven, 1987) et titulaire d’un master en gestion
(IAG-UCLouvain, 1992). Elle débuta sa carrière chez Philips en 1987, en tant que project manager au sein du département RH.
Entre 1991 et 1999, elle travailla dans le commerce de détail, notamment dans le secteur du textile (New-D, Mayerline). Elle
occupa ensuite le poste de Commercial & Marketing Director au sein de Confiserie Leonidas (1999-2004). De 2004 à 2009,
elle fut Operational Director pour Quick Restaurants Belux SA. De 2010 à 2020, elle fut Directrice générale et administratrice
de Lunch Garden Group. En 2020, elle fut nommée directrice générale de la société Le Pain Quotidien. Elle est également
administratrice indépendante pour Financière de Tubize SA, ainsi que pour Euro Shoe Group SA et Lunch Garden Belgium SA.
Secrétaire Général
Le Conseil d’administration et ses Comités sont assistés par le Secrétaire général, dont les responsabilités sont décrites en détail
dans la Charte de gouvernance d’entreprise. Ce poste est actuellement occupé par Stephanie De Wilde
11
, Chief Legal Officer
de la Société et membre du Comité exécutif.
Rapport d’activité
Le Conseil d’administration se réunit au moins quatre (4) fois par an. Les réunions sont planifiées en fonction des échéances clés
du cycle financier de la Société – par exemple, pour revoir les résultats semestriels en septembre, l’établissement des comptes
annuels en mars et l’examen des budgets en décembre. Le Conseil d’administration peut également organiser des réunions
supplémentaires chaque fois que des circonstances particulières l’exigent ou lorsque cela s’avère opportun pour assurer son
bon fonctionnement ou celui de la Société.
En 2025, le Conseil d’administration s’est réuni à cinq (5) reprises. Outre les points relevant de ses pouvoirs ordinaires, il s’est
prononcé sur les principaux sujets suivants :
• Stratégie : analyse des scénarios macroéconomiques et de leur impact sur les activités et les projets de la Société, surtout
à la suite des résultats des sessions stratégiques organisées entre le Conseil d’administration, le Comité exécutif et l’équipe
stratégique dédiée ;
• Finances et contrôle interne : renforcement de la fonction d’audit interne et de la comptabilité annuelle ;
•
Gouvernance : poursuite de l’extension du cadre d’approbation interne et des principes de gouvernance. En outre, éva-
luation de l’organisation interne de la Société et développement continu de sa structure organisationnelle dans les pays
où le Groupe opère ;
• RH : évaluation du Comité exécutif, fixation de ses objectifs et des rémunérations fixes et variables ;
• Opérationnel : évaluation de la poursuite et/ou de l’arrêt des projets stratégiques et de la stratégie de la Société ;
•
Risques : atténuation des risques liés au développement, au marché et au risque de liquidité, grâce à un suivi plus strict, une
allocation rigoureuse du capital et une surveillance accrue des risques liés à l’exécution et à l’obtention des autorisations ;
•
Remboursement des obligations : débat sur la garantie du remboursement intégral et en temps voulu des obligations
arrivant à échéance, soutenue par les prévisions de flux de trésorerie, les refinancements et les cessions ciblées d’actifs ; et
•
Liquidité : le suivi attentif de la liquidité était une priorité essentielle et a confirmé que la position de trésorerie du Groupe
offre une marge de manœuvre suffisante pour honorer ses obligations à court terme et soutenir ses activités courantes
dans les conditions actuelles du marché.
À l’exception de Patrick Albrand et Pierre Nothomb (qui ont été excusés lors des réunions tenues respectivement le 24 no-
vembre 2025 et le 23 juin 2025), les administrateurs ont assisté à toutes les réunions du Conseil d’administration en 2025,
soit un taux de présence de 94 %.
11  Chaque fois que Stephanie DE WILDE est mentionnée dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentante permanente de L.A.W. BV.
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
21 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
B. Comités du Conseil d’administration
Conformément à l’article 21 des Statuts, le Conseil d’administration peut créer un ou plusieurs Comités. Sur cette base, le
Conseil d’administration a constitué, et est assisté par, le Comité d’audit & des risques, le Comité de nomination, le Comité de
rémunération, le Comité d’investissement et le Comité ESG. Divers membres du Conseil d’administration sont membres de
ces Comités, comme indiqué ci-dessous.
CONSEIL
D’ADMINISTRATION
COMITÉ D’AUDIT
& DES RISQUES
COMITÉ DE
RÉMUNÉRATION
COMITÉ
D’INVESTISSEMENT
COMITÉ
DE NOMINATION
COMITÉ ESG
Marnix Galle
Michèle Sioen
Pierre Nothomb
Patrick Albrand
Annick Van
Overstraeten
Wolfgang de
Limburg Stirum
Eric Donnet
Kiem 2050, Luxembourg (Luxembourg)
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
22 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Comité d’audit & des risques
Conformément au Principe 4.3 du Code de gouvernance
d’entreprise et le CSA, le Comité d’audit & des risques est
composé d’au moins trois (3) membres, qui sont tous des ad-
ministrateurs non exécutifs et dont au moins un (1) membre
est un administrateur indépendant.
Le Conseil d’administration s’assure que le Comité d’audit
& des risques dispose d’une expertise pertinente et suffi
-
sante pour remplir efficacement ses responsabilités, notam-
ment en ce qui concerne les questions comptables et d’audit
et de risques.
Le président du Comité d’audit & des risques est nommé par
le Comité parmi ses membres. Le président ne peut pas être la
même personne que le président du Conseil d’administration.
Au 31 décembre 2025, le Comité d’audit & des risques était
composé comme suit :
•
Pierre Nothomb, administrateur indépendant et président
du Comité d’audit & des risques ;
• Patrick Albrand, administrateur indépendant ;
•
Wolfgang de Limburg Stirum, administrateur indépendant ;
•
Michèle Sioen, administratrice non exécutive, liée à un
actionnaire.
Les membres du Comité d’audit & des risques ont une expé-
rience et compétence pertinentes dans le domaine d’activité
de la Société et possèdent des compétences particulières en
matière de comptabilité, d’audit et de risques. L’aperçu des
compétences du Comité d’audit & des risques est détaillé à
l’article 7:99, § 4 du CSA et dans la Charte de gouvernance
d’entreprise.
Le Comité d’audit & des risques se réunit au moins quatre (4)
fois par an et chaque fois qu’une réunion est jugée nécessaire,
à la demande de son président. Le Président exécutif n’est pas
membre du Comité d’audit & des risques, mais il est invité à
assister à toutes les réunions, tout comme le Directeur géné-
ral et le CFO.
En 2025, le Comité d’audit & des risques s’est réuni quatre (4)
fois. Les sujets suivants, entre autres, ont été abordés :
•
les comptes semestriels et annuels, les rapports financiers
et les communiqués de presse correspondants ;
•
les (re)financements à venir au niveau de l’entreprise et/
ou des projets ;
•
l’examen du plan d’affaires pour les exercices 2025 à
2027 ;
• la situation de trésorerie ;
•
l’aperçu des litiges importants et des questions de confor-
mité ; et
•
l’examen des scénarios macroéconomiques et des impli-
cations immobilières par marché et pour les projets clés.
À l’exception de Patrick Albrand (qui a été excusé lors de
la réunion tenue le 23 juin 2025), les membres ont assisté à
toutes les réunions du Comité en 2025.
Oxy, Bruxelles (Belgique)
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
23 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Comité de rémunération
Conformément à l’article 7:100, § 2 du CSA, le Comité de
rémunération est composé uniquement d’administrateurs
non exécutifs, dont une majorité au moins doivent être des
administrateurs indépendants et bénéficier de l’expertise né-
cessaire en matière de rémunération. Un administrateur non
exécutif préside le Comité de rémunération.
Au 31 décembre 2025, le Comité de rémunération était
composé comme suit :
•
Annick Van Overstraeten, administratrice indépendante et
Présidente du Comité de rémunération ; et
• Pierre Nothomb, administrateur indépendant.
Le Comité de rémunération est investi de toutes les responsa-
bilités énoncées à l’article 7:100, § 5 du CSA et dans la Charte
de gouvernance d’entreprise. En 2025, le Comité de rémuné-
ration s’est réuni deux (2) fois, à la demande de sa présidente.
Les sujets principaux suivants ont été abordés :
•
le budget relatif à la rémunération des administrateurs
non exécutifs ;
•
l’évaluation du Président exécutif et des membres du
Comité exécutif et de leur rémunération, y compris les
indicateurs clés de performance (KPI) d’attribution de la
rémunération variable ;
•
la préparation des objectifs de 2025 du Président exécutif
et des membres du Comité exécutif ; et
• la préparation du rapport de rémunération de 2024.
Tous les membres ont assisté à toutes les réunions du Co-
mité en 2025.
Comité de nomination
Conformément au Principe 4.19 du Code de gouvernance
d’entreprise, le Comité de nomination est composé d’une ma-
jorité d’administrateurs non exécutifs indépendants.
Le président du Conseil d’administration préside le Comité
de nomination.
Au 31 décembre 2025, le Comité de nomination était com-
posé comme suit :
•
Marnix Galle, Président exécutif et président du Comité
de nomination ;
•
Annick Van Overstraeten, administratrice indépendante ;
et
• Pierre Nothomb, administrateur indépendant.
Les responsabilités qui incombent au Comité de nomination
sont définies dans la Charte de gouvernance d’entreprise. Par
dérogation à la Charte de gouvernance d’entreprise, aucun
Comité de nomination ne s’est réuni en 2025, car aucun sujet
ne devait être abordé ou discuté. Toutes les questions rela-
tives à la (re)nomination, à la démission ou à la cooptation ont
été approuvées par les organes sociaux compétents.
Richelieu, Paris (France)
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
24 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Comité d’investissement
Conformément à la Charte de gouvernance d’entreprise, le Comité d’investissement est composé d’au moins quatre (4)
membres, dont le Président exécutif, qui assume également la présidence du Comité. Tous les membres sont des spécialistes
dans les domaines de l’immobilier (commercial, construction, développement...), de la finance, du droit ou de l’analyse de marché
et disposent de connaissances et d’une expertise approfondies dans une majorité de ces domaines. Les membres peuvent aussi
bien être des membres non exécutifs que des membres exécutifs et un membre du Comité exécutif.
Au 31 décembre 2025, le Comité d’investissement était composé comme suit :
• Marnix Galle, Président exécutif et président du Comité d’investissement ;
• Patrick Albrand, administrateur indépendant ;
• Olivier Thiel
12
, Chief Development Officer ;
• Eric Donnet, Administrateur indépendant ; et
• Adel Yahia
13
, Chief Executive Officer.
Les tâches incombant au Comité d’investissement sont définies dans la Charte de gouvernance d’entreprise. En particulier, le
Conseil d’administration a délégué au Comité d’investissement le pouvoir, dans le cadre des investissements, d’approuver toutes
les décisions relatives à l’acquisition, au financement, au développement, à la syndication et à la cession d’actifs :
ᴏ
à partir d’une Valeur Totale de la Transaction estimée de 25 millions d’euros (c’est-à-dire dépassant le seuil maximal
fixé pour l’autorité du Comité exécutif) jusqu’à une Valeur Totale de la Transaction estimée de 100 millions d’euros
par transaction ; et
ᴏ une Valeur Totale estimée de la Transaction de 100 millions d’euros au total sur une base annuelle.
Le président du Comité d’investissement informera le Conseil d’administration des décisions d’investissement ainsi prises lors
de la prochaine réunion du Conseil d’administration. Si la Valeur Totale de la Transaction d’une transaction devait être supérieure
aux seuils établis ci-dessus, une telle décision est immédiatement soumise au Conseil d’administration.
En 2025, le Comité d’investissement s’est réuni deux (2) fois, à la demande de son président. Le principal sujet abordé lors de
ces réunions a été la mise à jour du portefeuille de projets et des investissements immobiliers.
Comité ESG
Conformément à la Charte de gouvernance d’entreprise, le comité ESG est composé d’au moins trois (3) membres, composé
d’un mélange d’administrateurs et de membres de l’Equipe de management, dont au moins un (1) administrateur. De plus, le
Conseil d’administration peut nommer des membres externes en fonction de leur expertise en matière de développement
durable, conformément à la stratégie de durabilité de la Société. Le président du Conseil d’administration préside le Comité. Le
Comité ESG décide si, et dans l’éventualité où cela serait le cas, d’autres cadres supérieurs responsables du développement,
des affaires techniques, des ressources humaines et juridiques doivent assister à ses réunions. À l’exception de Patrick Albrand
(qui a été excusé lors de la réunion tenue le 20 juin 2025), les membres ont assisté à toutes les réunions du Comité en 2025.
Au 31 décembre 2025, le Comité ESG était composé comme suit :
• Marnix Galle, Président exécutif et président du Comité ESG;
• Judith Verhoeven
14
, Head of ESG ;
• Wim Smekens
15
, Head of Technical  ;
• Eric Donnet, administrateur indépendant  ; et
• Adel Yahia, Chief Executive Officer.
Les responsabilités du Comité ESG sont définies dans la Charte de gouvernance d’entreprise. En 2025, le Comité ESG s’est
réuni à deux (2) reprises pour débattre, entre autres, des sujets suivants :
• la stratégie et les priorités ESG, en mettant l’accent sur les risques et opportunités ESG importants ;
•
les performances ESG et la stratégie climatique (y compris, entre autres, l’évaluation du bilan carbone du Groupe, les risques
climatiques, etc.) ;
• l’évolution de la réglementation et le cadre de reporting (en particulier la CSRD et la taxonomie européenne) ; et
• l’engagement des parties prenantes, la réputation et les notations ESG afin de soutenir le positionnement et la réputation
du Groupe en matière d’ESG.
Tous les membres ont assisté à toutes les réunions du Comité en 2025.
12  Chaque fois qu’Olivier Thiel est mentionné dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de Queen-K BV.
13 Chaque fois qu’Adel Yahia est mentionné dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de Adel Yahia Consult BV.
14 Chaque fois que Judith Verhoeven est mentionnée dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentante permanente de ESG Lab SRL.
15 Chaque fois que Wim Smekens est mentionné dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de Zafferana BV.
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
25 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
C. Directeur général et Comité exécutif
16 Chaque fois que Karel Breda est mentionné dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de KB Financial Services BV.
17  Chaque fois qu’Alfred Galle est mentionné dans ce rapport annuel, c’est toujours en tant que représentant permanent de AG Investment Management SRL.
18  Fonction/titre au 31 décembre 2025.
À compter de 2025, la gestion quotidienne de la Société a été
confiée à Adel Yahia en qualité de nouveau Directeur général.
Dans le cadre de cette nouvelle fonction, il assume également
du président du Comité exécutif. En tant que Directeur gé-
néral, il est considéré comme le principal porte-parole de la
Société vis-à-vis du monde extérieur. Au sein de la Société, il
est responsable de la gestion quotidienne. Il supervise l’orga-
nisation et le mode de fonctionnement des filiales du Groupe
et des joint-ventures. En étroite collaboration avec le Comité
exécutif, il met en œuvre la stratégie de la Société telle que
définie par le Conseil d’administration.
Marnix Galle, en sa qualité de Président exécutif du Conseil
d’administration, est membre du Comité exécutif. À ce titre,
il apporte sa vaste expérience et sa vision stratégique à la
Société. Son rôle au sein du Comité exécutif se concentre
sur l’orientation stratégique et l’alignement entre la direction
exécutive et le Conseil d’administration, sans assumer de res-
ponsabilités de gestion opérationnelle quotidienne, lesquelles
restent du ressort du Directeur général et du Comité exécutif.
Conformément à la Charte de gouvernance d’entreprise, la
Société dispose d’un Comité exécutif composé de cinq (5)
membres, chacun ayant des fonctions exécutives. Les res
-
ponsabilités du Directeur général et du Comité exécutif sont
décrites en détail dans la Charte de gouvernance d’entreprise.
Comme mentionné ci-dessus, la Charte de gouvernance d’en-
treprise a été modifiée en 2025. En particulier, le Conseil
d’administration a, entre autres, délégué les pouvoirs déci
-
sionnels suivants au Comité exécutif :
ᴏ
prendre des décisions relatives aux activités quo-
tidiennes (comprenant tous les actes liés à l’exé-
cution du budget ou du plan d’affaires, tels qu’ap-
prouvés par le Conseil d’administration). En cas
d’écart négatif matériel par rapport à ce budget
ou plan d’affaires, les décisions proposées doivent
être approuvées ou, selon le cas, ratifiées lors de
la prochaine réunion du Conseil d’administration.
ᴏ
prendre des décisions relatives aux acquisitions,
investissements ou cessions dans des projets dont
la Valeur Totale de la Transaction ne dépasse pas
25 millions d’euros par transaction et 100 millions
d’euros au total sur une base annuelle. Cela inclut
les décisions concernant l’acquisition, l’investisse
-
ment et la cession d’actifs ; et
ᴏ
prendre des décisions relatives au financement ou
au refinancement de l’entreprise jusqu’à concur-
rence d’un montant de 25 millions d’euros par
transaction et de 100 millions d’euros au total sur
une base annuelle.
Au 31 décembre 2025, le Comité exécutif était composé
comme suit :
•
Adel Yahia, Directeur général et président du Comité exé-
cutif ;
• Marnix Galle, Président exécutif ;
• Karel Breda
16
, Chief Financial Officer ;
• Stephanie De Wilde, Chief Legal Officer ; et
• Olivier Thiel, Chief Development Officer.
Alfred Galle
17
, Co-Head Development
18
, assiste aux réunions
du Comité exécutif en tant qu’invité permanent, compte tenu
de sa grande expérience du marché immobilier et de son rôle
clé au sein de l’équipe stratégique de la Société.
Les missions et responsabilités du Comité exécutif sont défi-
nies dans la Charte de gouvernance d’entreprise et les Statuts.
En 2025, le Comité exécutif s’est réuni à trente et une (31) re-
prises au cours desquelles il a notamment examiné les points
suivants à l’ordre du jour :
• les objectifs du Comité exécutif pour l’exercice 2025 ;
•
les comptes annuels et le budget (y compris le plan d’af-
faires) et, de manière générale, l’évolution de la situation
financière de la Société ;
•
le point général sur les projets, les activités, les perspec-
tives et la construction, etc. ;
•
l’approbation des questions liées aux projets telles que les
acquisitions, les cessions, les contrats d’entreprise géné-
rale, le lancement de la commercialisation, etc. ;
•
les questions liées au RH, telles que la satisfaction et
la rémunération du personnel, les plans d’incitation, les
team-buildings, les événements, etc. ; et
• les mises à jour techniques sur la construction.
Le « curriculum vitae » des membres actifs du Comité exécutif
(à l’exception de Marnix Galle, déjà mentionné ci-dessus) peut
être résumé comme suit :
Karel Breda Après avoir étudié l’économie appliquée à la KU
Leuven et obtenu un MBA à la Booth School of Business de
l’Université de Chicago, il commença sa carrière profession-
nelle en 1999, en développant plusieurs start-up internet en
Europe. Il rejoignit GDF Suez (aujourd’hui Engie) en 2002, où
il occupa différentes fonctions managériales liées aux fusions
et acquisitions et au financement de projets en Europe, en
Asie du Sud, au Moyen-Orient et en Afrique. Il fut promu
chief financial officer pour la région Asie du Sud, Moyen-
Orient et Afrique en 2011, et fut alors basé à Dubaï, puis
pour Engie Exploration et Production aux Pays-Bas, en 2014.
Avant de rejoindre Immobel le 1er août 2018, Karel Breda
occupait le poste de managing director pour le Moyen-Orient,
l’Asie du Sud et centrale et la Turquie au sein d’Engie Solar, à
Dubaï et en Inde. En 2018, il devint CFO d’Immobel.
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
26 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Stephanie De Wilde Après avoir étudié à l’université de Gand et obtenu un master de spécialisation en droit des sociétés et un
master en immobilier (KU Leuven), elle commença sa carrière professionnelle en tant qu’avocate spécialiste du droit des sociétés
et des fusions et acquisitions. Elle acquit de l’expérience au sein de plusieurs cabinets d’avocats, dont Monard Law et EY Law,
ainsi qu’une expérience interne en tant que corporate legal counsel chez Lotus Bakeries. Elle rejoignit Immobel en 2016, en tant
que Senior Legal Counsel, puis Head of Legal (2020), avant d’être promue Chief Legal Officer et Compliance Officer en 2022.
Olivier Thiel Après des études en construction et gestion immobilière à la Hogeschool d’Anvers, il entama sa carrière dans le
courtage immobilier en 2006, avant de rejoindre l’équipe en charge des marchés de capitaux au sein de Knight Frank Bruxelles,
en 2010. En 2013, il rejoignit Alides REIM en tant que development director, où il fut en charge des grands projets urbains
mixtes de la société. Il rejoignit le Groupe Immobel en 2016 en tant que development director d’Immobel Belgium. Par la suite,
il a successivement occupé les fonctions de managing director pour Immobel Pologne (2019) et Head of Development pour la
Belgique (2020). En 2023, il est devenu responsable pour l’Allemagne, la France et l’Espagne, de même que country managing
director et a rejoint le Comité exécutif en qualité de membre. En 2025, il devint Chief Development Officer.
Adel Yahia Après avoir étudié le droit à la KU Leuven et obtenu un master en gestion générale (MGM) à la Vlerick Business
School, il obtint en 2006 un master en immobilier (programme postuniversitaire en études immobilières) à la KU Leuven. Il enta-
ma sa carrière en 2004 en tant que promoteur immobilier et travailla également dans le secteur de la banque d’investissement
immobilier. Entre 2010 et 2015, il fut responsable de différentes unités commerciales chez Matexi et travailla également pour
AG Real Estate en tant que Head du département Residential et Co-Head of Development. Il rejoignit Immobel en décembre
2017 en tant que Chief Operating Officer en charge des départements development, technical, sales et land banking. En 2014,
il suivit la formation « Executive Programme in Real Estate » à la Solvay Brussels School of Economics and Management (ULB). Il
est actuellement chargé de cours à la KU Leuven, à la Solvay Brussels School of Economics and Management et à l’Université
Saint-Louis, au sein de différents programmes liés à l’immobilier. Il devint Directeur général d’Immobel en 2025.
19  Abréviation de « Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission ».
D. Fonctionnement interne
Au niveau opérationnel, chaque département du Groupe est dirigé par un directeur de département (Head of Department)
ou un cadre intermédiaire. Ces responsables sont chargés de traduire lignes directrices du Comité exécutif en actions quoti-
diennes, tout en fournissant régulièrement des mises à jour opérationnelles et en transmettant les retours des travailleurs et
des collaborateurs à la direction.
3. Contrôle interne et gestion des risques
A. Introduction
Le cadre législatif belge en matière de contrôle interne et de gestion des risques est basé sur le Code de gouvernance d’entre-
prise et le CSA. La norme IFRS 7, telle qu’amendée de temps à autre, définit également des exigences spécifiques en matière
de gestion des risques liés aux instruments financiers.
Néanmoins, les lois et règlementations belges applicables ne prescrivent pas un modèle unique de contrôle interne et ne dé-
finissent pas d’exigences détaillées quant à sa mise en œuvre. Les sociétés sont dès lors responsables de développer un cadre
de contrôle interne et de gestion des risques adapté à leur organisation, à leurs activités et à leur profil de risque.
La Société utilise un système de gestion des risques et de contrôle interne élaboré en interne, sur la base du modèle de contrôle
interne « COSO
19
». La méthodologie COSO s’articule autour de cinq éléments :
• l’environnement de contrôle interne ;
• l’analyse de risque ;
• les activités de contrôle ;
• l’information et la communication ; et
• la supervision et le suivi.
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
27 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
B. Contrôle interne et reporting financier
Généralités
La Société applique une approche prudente et rigoureuse
pour gérer son portefeuille diversifié. Des études de faisa
-
bilité systématiques sont réalisées pour chaque projet, afin
de permettre un suivi continu de la performance, des risques
et des marges. Ces analyses sont menées par les équipes de
projet, ce qui garantit une prise de décision éclairée tout au
long du cycle de vie du projet.
Gouvernance
Début 2025, la Société a créé un cadre de gouvernance in-
terne. Conformément à ce cadre de gouvernance interne, la
Société a établi un processus décisionnel structuré qui ga-
rantit la transparence, une surveillance rigoureuse et la res-
ponsabilité. Ce cadre clarifie tous les niveaux et procédures
d’approbation internes applicables aux transactions, décisions
et engagements pris par la Société et ses filiales, ce qui garan-
tit l’alignement sur la stratégie et les principes de gestion des
risques du Groupe.
La supervision financière est renforcée par un suivi régulier
des comptes et des obligations futures, l’application du prin-
cipe des « quatre yeux » et un processus d’approbation har-
monisé dans l’ensemble des pays. Avant tout engagement,
les responsables des départements concernés examinent et
valident l’action proposée.
La Société procède également à des exercices périodiques
d’identification et d’évaluation des risques. Tous les risques
identifiés sont cartographiés et des plans d’action formels
sont élaborés pour les risques dont le niveau de contrôle
existant est jugé insuffisant. Le Comité d’audit & des risques
supervise la mise en œuvre de ces plans d’action.
Budget et plan d’affaires
Chaque année, la Société prépare un budget complet cou-
vrant les chiffres d’affaires, les coûts et les principaux moteurs
opérationnels prévus. Ce budget est approuvé par le Comité
exécutif et présenté au Conseil d’administration. Un suivi tri-
mestriel permet d’analyser les écarts entre les résultats bud-
gétés et les résultats réels - tant au niveau de la Société qu’au
niveau des projets - et les écarts significatifs sont signalés à
la direction.
Un plan d’affaires pluriannuel actualisé est préparé chaque
année, validé par le Comité exécutif et soumis au Conseil
d’administration pour approbation. Le département financier
examine chaque trimestre les écarts entre ce plan d’affaires
et la performance financière prévue et fournit au Conseil
d’administration une mise à jour du budget par rapport aux
réalisations.
Les indicateurs clés de performance opérationnelle sont dé-
finis chaque année, contrôlés chaque mois et régulièrement
communiqués au Comité exécutif. En outre, deux fois par an,
des réunions d’examen des activités sont organisées dans
chaque pays afin d’évaluer les opportunités du marché et
d’examiner les activités opérationnelles, en ce compris RH,
Juridiques, Informatiques et ESG.
Information financière
Le système de contrôle interne de la Société en matière de
reporting financier est conçu pour garantir la fiabilité des in-
formations financières et la préparation des états financiers
externes conformément aux normes IFRS. Cela implique no-
tamment de s’assurer que les transactions sont correctement
enregistrées et que les états financiers sont préparés en totale
conformité avec les exigences IFRS applicables.
Audit interne
Le Comité d’audit & des risques, qui assiste le Conseil d’admi-
nistration, supervise le contrôle interne. La Société ne dispose
pas d’un service d’audit interne dédié ; à la place, la fonction
d’audit interne est assurée conjointement par les équipes Ju-
ridiques et Financières, qui travaillent en étroite collaboration.
La responsabilité finale incombe au CLO et au CFO. Toute
défaillance du contrôle interne identifiée par les équipes res-
pectives est signalée au Comité exécutif, qui assure un suivi
périodique afin de s’assurer que des mesures correctives sont
dûment mises en œuvre en temps opportun.
La Société cherche spécifiquement, parmi d’autres objectifs,
à garantir : que les processus d’approbation internes mis en
place soient dûment suivis ;
•
que toutes les exigences réglementaires soient mises en
place et respectées ;
• que les rapports financiers soient fiables et précis.
La Société évalue l’efficacité du contrôle interne sur les rap-
ports financiers au 31 décembre 2025, sur la base de la
méthode COSO précitée. À la suite de cette évaluation, le
Comité d’audit & des risques confirme que la Société a main-
tenu son contrôle interne efficace en matière de publication
d’informations financières.
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
28 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
C. Conformité
La Société a mis en place un ensemble complet de procédures et de politiques visant à garantir le respect des principes fon-
damentaux de conformité et de gouvernance à tous les niveaux de l’organisation. Ces cadres favorisent le respect constant
des valeurs de la Société et renforcent une conduite éthique et responsable dans la prise de décision dans toutes les activités.
Diversité
Conformément à l’article 3:6, § 2, 6° du CSA, la Société a une
politique de diversité qui s’applique à tous les membres du
Groupe, non seulement en matière de genre, mais aussi, entre
autres, en matière d’âge et de compétences. Conformément
à la politique de diversité de la Société, la composition par
genre des équipes opérationnelles de la Société dans tous
les pays où le Groupe est actif au 31 décembre 2025 est
présentée dans le rapport ESG.
La composition du Conseil d’administration, conformément à
la Charte de gouvernance d’entreprise, garantit une prise de
décision efficace, indépendante et éclairée dans le meilleur
intérêt de la Société. Le Conseil d’administration encourage
activement la mixité et une plus grande diversité en termes
d’expertise, d’expérience et de perspectives, afin de garantir
un mélange équilibré et complémentaire de compétences. À
cet égard, la Société se conforme aux dispositions de l’article
7:86 du CSA relatives à la mixité.
Le Conseil d’administration est actuellement composé de sept
(7) membres, un nombre qu’il estime optimal selon le Code de
gouvernance d’entreprise (Principes 3.1 et 3.3). Cette struc-
ture permet des débats et une prise de décision efficaces
tout en garantissant un large éventail de compétences. Le
Conseil d’administration partage le point de vue selon lequel
la diversité alimente le débat, incite à la vigilance et améliore
la qualité des décisions.
La Société estime que le talent et la diversité de ses colla-
borateurs constituent un moteur essentiel pour ses perfor-
mances et sa compétitivité à long terme. Le succès de la So-
ciété repose sur les compétences, l’engagement et l’expertise
de ses travailleurs et collaborateurs. La diversité, en termes
de genre, de langue, d’origine ethnique, d’âge, d’expérience et
de formation, est reconnue comme un facteur essentiel pour
favoriser l’innovation, soutenir la croissance et permettre une
prise de décision équilibrée.
La Société s’engage à créer un environnement de travail in-
clusif dans lequel chaque personne se voit offrir la possibilité
de réaliser pleinement son potentiel. L’égalité des chances est
garantie tout au long du cycle de vie des travailleurs/collabo-
rateurs, y compris lors du recrutement, de la fidélisation et du
développement des talents. La Société vise à refléter la diver-
sité de ses clients et de ses marchés au sein de son personnel.
Le développement de ses collaborateurs constitue un pilier
central de la stratégie de la Société en matière de ressources
humaines. Grâce à une approche RH ouverte et innovante, la
Société cherche à renforcer son capital humain en attirant des
profils appropriés, en proposant des formations ciblées et en
mettant en œuvre un cadre de rémunération et d’évaluation
des performances basé sur des objectifs réalistes et mesu-
rables. Ces pratiques contribuent à maintenir un niveau élevé
de compétence dans toute l’organisation.
Au 31 décembre 2025, les équipes opérationnelles de la
Société sont réparties dans sept (7) pays, reflétant ainsi son
empreinte internationale. La diversité de ces équipes est dé
-
crite plus en détail dans le rapport ESG. La Société promeut
la diversité à tous les niveaux de l’organisation, y compris au
sein des équipes opérationnelles, des équipes managériales,
du Comité exécutif et du Conseil d’administration.
Isala, Bruxelles (Belgique)
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
29 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Politiques
La Société a mis en place les politiques suivantes en matière de conformité et de gouvernance :
• politique de lutte contre la corruption et de gestion des conflits d’intérêts
20
;
• politique de lutte contre le blanchiment des capitaux
21
;
• politique de signalement
22
 ;
• politique de protection de la vie privée
23
 ;
• Politique de rémunération 
24
;
• code de conduite en matière de Dealing et de Communication
25
 ;
• code de conduite des fournisseurs ; et
• code de conduite interne
26
:
Ces politiques définissent les normes légales, d’éthique et d’intégrité applicables aux administrateurs de la Société, aux membres
du Comité exécutif, à tous les travailleurs et aux collaborateurs (externes), etc. Elles abordent un large éventail de thèmes,
notamment les conflits d’intérêts, le secret professionnel, la prévention de la corruption et de l’abus de biens sociaux, les
règles relatives aux cadeaux d’affaires, les mesures de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme,
les limitations de l’utilisation des espèces, les procédures de signalement (sauf mention contraire spécifique) et la nomination
d’un Compliance Officer. Le respect des politiques de la Société est étroitement surveillé par le Compliance Officer, assisté par
l’équipe juridique et financière. Vous trouverez ci-dessous un aperçu de chaque politique.
20  Cette politique est disponible ici : https://www.immobelgroup.com/fr/publications/immobel-abc-policy.
21  Cette politique est disponible ici : https://www.immobelgroup.com/fr/publications/immobel-aml-policy.
22  Cette politique est disponible ici : https://www.immobelgroup.com/fr/publications/politique-de-signalement.
23  Cette politique est disponible ici : https://www.immobelgroup.com/fr/politique-de-protection-de-la-vie-privee.
24  Cette politique est disponible ici : https://www.immobelgroup.com/en/publications/remuneration-policy-0.
25  Cette politique est disponible ici : https://www.immobelgroup.com/fr/publications/code-de-dealing-et-de-communication.
26  Cette politique est disponible ici : https://www.immobelgroup.com/en/publications/internal-code-of-conduct.
Politique de lutte contre la corruption et de gestion des conflits d’intérêts
La Société applique une politique de tolérance zéro en matière de corruption et de conflits d’intérêts non divulgués dans toutes
ses activités. La politique établit des règles claires interdisant les pratiques de corruption, les avantages indus, les paiements
de pots-de-vin et les cadeaux ou marques d’hospitalité inappropriés, et fournit des conseils pour identifier et gérer les conflits
d’intérêts potentiels. La conformité est surveillée par le Compliance Officer, qui supervise les mécanismes de sensibilisation,
de formation et de signalement, y compris un canal de dénonciation anonyme. Grâce à ce cadre, la Société vise à garantir que
toutes ses activités soient menées avec intégrité, transparence et en totale conformité avec les lois applicables.
UP2, Bruxelles (Belgique)
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
30 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Politique de lutte contre le blanchiment des capitaux
La politique AML de la Société vise à prévenir le blanchiment
des capitaux et le financement d’activités criminelles. Elle ap-
plique des contrôles internes stricts, notamment la diligence
raisonnable envers ses partenaires commerciaux, l’évaluation
des risques et des contrôles renforcés lorsque cela s’avère
nécessaire. Le Compliance Officer supervise les procédures
KYC, la surveillance, la formation et le traitement de tout
soupçon signalé par les canaux internes. Lorsque des risques
moyens ou élevés en matière de lutte contre le blanchiment
des capitaux sont identifiés, la Société peut mettre fin à la re-
lation commerciale et, si nécessaire, en informer les autorités
compétentes.
Politique de signalement
La politique de signalement fournit un cadre sécurisé et confi-
dentiel pour signaler les actes répréhensibles présumés, y
compris les violations de la loi, les comportements contraires à
l’éthique ou les fautes professionnelles au sein du Groupe. La
politique s’applique de manière générale aux travailleurs, aux
collaborateurs externes et aux autres personnes protégées, et
permet de soulever des préoccupations, de manière anonyme
si nécessaire, sans crainte de représailles. Les signalements
peuvent être effectués par des canaux internes ou externes,
avec des garanties strictes de protection de l’identité et des
données du lanceur d’alerte. Le whistleblowing officer, qui est
aussi Compliance Officer, soutenu par le service juridique, su-
pervise la sensibilisation, l’enquête et le suivi des signalements
afin de garantir un processus équitable, rapide et transparent.
Politique de protection de la vie privée
La Société collecte et traite des données à caractère personnel
lorsque des personnes interagissent avec le Groupe, que ce soit
pour acheter un bien immobilier, demander des informations,
fournir des services ou utiliser son site web, et ce, conformé-
ment au RGPD. La politique explique quelles données sont
collectées, sur quelle base juridique elles sont traitées, avec
qui elles peuvent être partagées, combien de temps elles sont
conservées et quels sont les droits des personnes concernées
en matière d’accès, de rectification, de suppression, d’opposi-
tion et de retrait du consentement. La Société veille à mettre
en place des mesures de sécurité appropriées, peut contacter
les personnes à des fins contractuelles, liées aux services ou
marketing (avec leur consentement) et fournit des canaux clairs
pour exercer les droits en matière de confidentialité.
Politique de rémunération
La Politique de rémunération vise à attirer, fidéliser et motiver
des administrateurs et des membres du Comité exécutif qualifiés
en leur offrant une combinaison équilibrée de rémunération fixe,
d’incitations basées sur la performance et de rémunération à
long terme axée sur la valeur, en accord avec la stratégie et les
objectifs de durabilité de la Société. De plus amples détails sur
l’application de cette politique sont fournis à la section 5, Rap-
port de rémunération du présent rapport annuel.
Code de conduite en matière de Dealing et
Communication
L’objectif principal du Code de conduite en matière de tran-
sactions et de divulgation est de garantir que les personnes
qui exercent des responsabilités managériales (telles que dé-
finies dans le Code de conduite en matière de transactions et
de divulgation) n’abusent pas ou ne se rendent pas suspectes
d’abuser de certaines informations sensibles (« Informations
privilégiées » telles que définies dans le Code de conduite en
matière de transactions et de divulgation). Certaines obliga-
tions sont également imposées aux personnes qui leur sont
étroitement liées, telles que les membres de leur famille ou
les entités qu’elles contrôlent.
Code de conduite des fournisseurs
Le Code de conduite des fournisseurs définit des normes
claires en matière d’ESG, d’éthique et de conformité pour tous
les fournisseurs, entrepreneurs et parties contractantes impli-
qués dans les projets immobiliers de la Société, afin de garantir
l’alignement avec les ambitions du Groupe en matière de du-
rabilité et les exigences réglementaires. Les fournisseurs sont
tenus de minimiser leur impact environnemental, de respecter
les droits de l’homme et les conditions de travail équitables,
et d’adhérer à des règles de gouvernance strictes, notamment
en matière de lutte contre la corruption et de protection des
données. La Société contrôle la conformité au moyen d’audits
et soutient des partenariats transparents et à long terme avec
les fournisseurs qui s’engagent à respecter ces principes.
Code de conduite interne
Le Code de conduite interne de la Société définit les normes
éthiques, professionnelles et de durabilité qui s’appliquent
à toute personne travaillant pour une société du Groupe
ou pour son compte, à quelque titre que ce soit, y compris
les collaborateurs à tous les niveaux, les travailleurs indé
-
pendants, les administrateurs, les dirigeants, les travailleurs
intérimaires, les travailleurs détachés, les bénévoles, les sta-
giaires, les agents, les entrepreneurs, les consultants externes
et les représentants de tiers. Il intègre les principes ESG dans
les activités quotidiennes et définit les attentes en matière
de conformité juridique, de comportement respectueux sur
le lieu de travail, de santé et de sécurité, de responsabilité
environnementale et de protection des informations confi
-
dentielles et des actifs de l’entreprise. Le Code renforce l’ap-
proche de tolérance zéro de la Société en matière de fautes
professionnelles, notamment la discrimination, le harcèlement
et le délit d’initié, et s’appuie sur des formations et un dispo-
sitif de dénonciation. Le Comité exécutif supervise la confor-
mité et révise le Code chaque année.
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
31 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
D. Rémunération
La Société a mis en place une Politique de rémunération des administrateurs et des membres du Comité exécutif qui satisfait
aux exigences du CSA et du Code de gouvernance d’entreprise. Tout écart par rapport au Code de gouvernance d’entreprise
est dûment expliqué lorsque cela s’avère nécessaire. Le rapport de rémunération, présenté du présent rapport annuel, donne
un aperçu complet des rémunérations, y compris tous les avantages (sous quelque forme que ce soit), accordés ou dus au cours
de l’exercice 2025 au Conseil d’administration et au Comité exécutif. La Société sollicite en permanence les retours de ses
actionnaires et conseillers en vote afin de s’assurer que son approche en matière de rémunération reste alignée sur les intérêts
des parties prenantes et évolue conformément aux attentes du marché.
E. Transactions et autres relations contractuelles entre toute société
du Groupe, les administrateurs, les membres du Comité exécutif et les
autres collaborateurs
Au cours de l’exercice 2025, aucune transaction n’a été effectuée entre la Société (en ce compris les sociétés liées) et un
membre du Conseil d’administration, du Comité exécutif, de l’Équipe de management ou d’autres membres du personnel, autre
que les transactions immobilières qui ont eu lieu dans le cours normal des affaires et conformément aux conditions de marché
et le remboursement de dépenses.
F. Information privilégiée et formes de manipulations du marché
Le code de conduite en matière de Dealing et de Communication vise à éviter que les administrateurs, cadres dirigeants et
autres membres du personnel du Groupe (à savoir les personnes exerçant des responsabilités dirigeantes) utilisent à mauvais
escient les informations qu’ils pourraient détenir sur la Société, et qui ne sont pas accessibles aux autres investisseurs.
Le Compliance Officer est chargé de veiller au respect desdites règles, afin de réduire le risque d’abus de marché par délit
d’initié. Le Compliance Officer tient à jour la liste des personnes qui disposent ou sont susceptibles de disposer d’informations
privilégiées et qui connaissent, risquent de connaître ou ne peuvent raisonnablement pas ignorer le caractère privilégié de ces
informations.
Au cours de l’exercice écoulé, la fonction de Compliance Officer de la Société a été exercée par Stephanie De Wilde.
G. Procédures judiciaires et d’arbitrage
Le Conseil d’administration estime qu’à l’exception des procédures mentionnées à la note 28 des états financiers consolidés
« Principaux actifs et passifs éventuels », aucune procédure gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage pouvant raisonnablement
avoir, ou avoir eu dans un passé récent, des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société n’existe
à l’heure actuelle.
Lebeau, Bruxelles (Belgique)
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
32
Graphics
4. Informations relatives au capital émis
A. Structure actionnariale
27  Le siège social de A
3
Capital SA est situé à 1020 Bruxelles, Avenue Des Trembles 2.
Le tableau ci-dessous présente la structure de l’actionnariat de la Société au 31 décembre 2025 sur la base des déclarations de
transparence reçues par la Société, conformément à la loi du 2 mai 2007 relative à la notification des participations importantes
et à l’article 10 des Statuts.
PARTICIPATION DANS IMMOBEL AU 25 MARS 2025* NOMBRE DE DROITS DE VOTE % DES DROITS DE VOTE
A³ CAPITAL SA & A³ Management SRL**
6 090 320 59,41 %
Immobel SA (actions propres)
24 509 0,24 %
Autres actionnaires nominatifs
129 117 1,26 %
Flottant
4 008 217 39,09 %
Total des actionnaires connus
10 252 163 100 %
CAPITAL TOTAL 99 838 354,04 EUR
* Sur la base des dernières informations reçues par la Société.
** A³ Capital NV et A³ Management SRL sont contrôlées par Marnix Galle.
Il n’existe aucun droit de vote spécial et, à la connaissance de la Société, aucun pacte entre actionnaires.
DÉTENTEURS DE CERTIFICATS DE STICHTING A
3
CAPITAL
Marnix Galle 100 % des certificats Usufruit de 2 734 080 certificats
Pleine propriété de 3 certificats
Arthur Galle 33.33 % des certificats Nue-propriété de 911 360 certificats
Alfred Galle 33.33 % des certificats Nue-propriété de 911 360 certificats
Augustin Galle 33.33 % des certificats Nue-propriété de 911 360 certificats
Conformément à l’article 3:6, § 2, 8° du CSA, le rapport annuel de la Société doit inclure toutes les informations visées à l’article
74, § 7 de la loi du 1er avril 2007 relative aux offres publiques d’achat. Le contrôle de la Société est exercé par A
3
Capital SA
27
.
A
3
Capital SA a dûment communiqué qu’elle détient plus de 30 % des titres assortis de droits de vote de la Société.
A
3
Capital SA (BE)
0632.892.138
100 %
*Voir tableau ci-dessous.
**0.24 % d’actions propres détenues par Immobel
Marnix Galle (BE) Marnix Galle (BE)
Flottant
Euronext Bruxelles
A
³
Management SRL (BE)
0812.686.091
Stichting A
3
Capital (BE)*
1005.308.394
Immobel SA/NV (BE)**
0405.966.675
0,0000003 %
99,99 %
59,41 %
39,09 %
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
33 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
B. Éléments pouvant avoir une influence en cas d’offre publique d’achat
sur les titres émis par la Société
Les informations ci-dessous sont fournies conformément à l’article 34 de l’arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obliga-
tions des émetteurs d’instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé, dans la mesure où ces éléments
sont de nature à avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat.
Structure du capital et autorisations accordées au Conseil d’administration
Conformément à l’article 4 des Statuts, la Société ne dispose que d’un (1) seul type d’actions, sans valeur nominale, qui sont
souscrites et entièrement libérées. Au 31 décembre 2025, le capital s’élève à 99 838 354,04 euros, représenté par 10 252 163
actions, chacune représentant une part égale du capital.
Structure de l’actionnariat
Aucun actionnaire de la Société ne bénéficie de droits de vote spéciaux. La structure de l’actionnariat est détaillée à la section
de la Déclaration de gouvernance d’entreprise.
Plan d’options sur actions pour les salariés
Au cours de l’exercice 2025, aucun plan d’options sur actions pour les salariés n’était en place.
Droits de vote et transférabilité des actions
La Société n’a créé aucun droit de vote spécial. Les règles relatives à la transférabilité des actions sont énoncées dans les Statuts
et dans le CSA.
Pacte d’actionnaires
La Société n’a conclu aucun pacte d’actionnaires eu égard au contrôle de l’actionnariat d’Immobel.
Règles relatives à la nomination et au remplacement des membres du Conseil
d’administration et à la modification des Statuts
Les règles régissant la nomination et le remplacement des administrateurs sont celles prévues par les Statuts, le CSA et la
Charte de gouvernance d’entreprise. Toute modification des Statuts est effectuée conformément au CSA.
Pouvoirs du Conseil d’administration, notamment en matière d’émission et de rachat
d’actions
À l’Assemblée générale extraordinaire des actionnaires du 17 avril 2025, les actionnaires ont renouvelé les autorisations sui-
vantes accordées au Conseil d’administration :
•
Augmentation du capital autorisé en actions (article 11 des Statuts) : le Conseil d’administration est autorisé à augmenter
le capital de la Société d’un montant maximal de 97 000 000 euros. Ce mandat peut être exercé en une ou plusieurs fois,
aux dates et conditions déterminées par le Conseil d’administration. L’autorisation est valable pour une période de cinq (5)
ans à compter de sa publication aux annexes du Moniteur belge.
En outre, si la Société reçoit une notification dans le cadre d’une offre publique d’achat, le Conseil d’administration peut dé-
cider de limiter ou d’annuler le droit de souscription préférentiel des actionnaires au profit de personnes spécifiques. Cette
autorisation distincte a été accordée au Conseil d’administration pour une période de trois (3) ans.
•
Acquisition ou cession d’actions propres (article 12 des Statuts) : la Société peut acquérir ou prendre en gage ses propres
actions dans les conditions déterminées par la loi. Cette autorisation est accordée pour une période de trois (3) ans à
compter de sa publication aux annexes du Moniteur belge :
ᴏ
un dommage grave et imminent : le Conseil d’administration est autorisé, pour une durée de trois (3) ans à compter
de la publication de l’autorisation aux Annexes du Moniteur belge, à acquérir ou aliéner des actions de la Société si
cela s’avère nécessaire pour prévenir un dommage grave et imminent pour la Société, y compris par l’intermédiaire
d’une société filiale directe. Le Conseil d’administration est également expressément autorisé à céder des actions
de la Société à une ou plusieurs personnes désignées autres que des membres du personnel.
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
34 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
ᴏ
Circonstances normales : le Conseil d’administration est autorisé à vendre ou à acquérir des actions de la Société
à concurrence d’un maximum de vingt pour cent (20 %) des actions émises, à un prix qui ne sera pas inférieur à
dix (10) EUR et ne dépassant pas vingt pour cent (20 %) du cours de clôture le plus élevé des cinq derniers jours
de cotation des actions de la Société sur Euronext Bruxelles avant la vente ou l’acquisition. Cette autorisation a
été renouvelée pour une période de cinq (5) ans à compter de la date de l’Assemblée générale extraordinaire des
actionnaires du 17 avril 2025.
Les deux autorisations s’appliquent également à l’acquisition ou à la cession d’actions de la Société par une filiale directe
de la Société conformément à l’article 7:221 du CSA. Le Conseil d’administration dispose des pleins pouvoirs pour annuler
les actions ainsi acquises par la Société, faire certifier l’annulation par acte notarié et modifier et coordonner les statuts afin
de les mettre en conformité avec les décisions prises.
Au cours de l’exercice 2025, le Conseil d’administration n’a pas fait usage des autorisations qui lui ont été conférées.
Accords significatifs ou titres émis par la Société susceptibles d’être affectés en cas de
changement de contrôle de la Société
Il est d’usage que les contrats de financement comportent une clause de « changement de contrôle ». Cette clause confère aux
prêteurs le droit d’exiger le remboursement anticipé du prêt si un changement de contrôle - tel que défini par le CSA - intervient et
entraîne un effet défavorable significatif pour la Société. Les prêteurs - KBC Bank SA, BNP Paribas Fortis SA/NV et Belfius Bank SA -
ont inclus cette disposition dans la convention de crédit de 135 millions d’euros datée du 30 avril 2025. Cette clause de changement
de contrôle a été approuvée par l’Assemblée générale ordinaire des actionnaires du 17 avril 2025. La clause relative au changement
de contrôle au niveau de la Société est également incluse dans la convention de crédit du 13 mars 2020 conclue avec BNP Paribas
Fortis SA/NV en qualité de prêteur et, entre autres, la Société en qualité d’emprunteur (ligne landbanking). En outre, les obligations
émises dans le cadre du programme EMTN respectivement le 24 septembre 2019, le 1er juin 2021 et le 14 juin 2022 contiennent
des dispositions permettant le remboursement anticipé des instruments de dette en cas de changement de contrôle de la Société.
Accords entre la Société et ses administrateurs ou travailleurs prévoyant des indemnités
de départ en cas d’offre publique d’achat
La Société n’a conclu aucun accord avec ses administrateurs ou ses travailleurs prévoyant une indemnisation dans le cas où, à
la suite d’une offre publique d’achat, les administrateurs/travailleurs démissionneraient ou seraient licenciés sans motif valable
ou si l’emploi d’un travailleur était résilié.
5. Autres collaborateurs
A. Commissaire aux comptes
La société KPMG Réviseurs d’Entreprises SRL, représentée par Filip De Bock et Frederic Poesen, a été nommée Commissaire
aux comptes de la Société pour une période de trois (3) ans. Ce mandat a été renouvelé à l’issue de l’Assemblée générale ordi-
naire des actionnaires du 18 avril 2024 pour une période additionnelle de 3 ans. Ce mandat expirera à l’issue de l’Assemblée
générale ordinaire des actionnaires de 2027.
Les honoraires d’audit facturés par KPMG Réviseurs d’Entreprises SRL, facturés à la Société pour l’audit des états financiers
consolidés pour l’expertise comptable 2025, se sont élevés à 151 K EUR (hors TVA). Les honoraires pour l’audit des comptes
annuels des filiales pour l’exercice 2025 se sont élevés à 238 K EUR (hors TVA).
Le total des honoraires facturés par le commissaire aux comptes et son réseau en 2025 dans le cadre de l’exercice de leur mandat
au niveau du Groupe s’est élevé à 580 K EUR (hors TVA) et 22K EUR pour d’autres missions ne relevant pas du mandat ordinaire du
Commissaire. Par ailleurs, 40 K EUR (hors TVA) ont été facturés par le commissaire aux comptes pour divers services liés à l’audit.
B. Agent payeur général
La banque BNP Paribas Fortis est l’agent payeur général de la Société, pour une durée indéterminée. La rémunération de la
commission peut atteindre 0,20 % du montant net (hors TVA) du coupon et des titres à revenus présentés en compte-titres.
Approuvé lors de la réunion du Conseil d’administration du 3 mars 2026.
Pierre Nothomb SRL
représentée par Pierre Nothomb
Administrateur
A³ Management SRL
représentée par Marnix Galle
Président exécutif
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
35 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Rapport de rémunération
1. Introduction
1  5 986 801 voix pour, 169 856 voix contre et 350 abstentions.
Ce rapport donne un aperçu étendu de la rémunération et des autres avantages accordés ou dus aux administrateurs, au Pré-
sident exécutif, au Directeur général et aux autres membres du Comité exécutif au cours de l’exercice 2025. Le cas échéant,
les performances réelles sont comparées aux critères de performance préalablement définis.
Les montants indiqués représentent la rémunération totale perçue par les personnes concernées de la part de la Société. Aucun
membre du Conseil d’administration ou du Comité exécutif n’a perçu de rémunération de la part d’autres entités du Groupe.
Conformément à l’article 3:6, § 3 du CSA, au Code de gouvernance d’entreprise et compte tenu des lignes directrices de la
Commission européenne sur la présentation standardisée des rapports de rémunération, il est rendu compte dans ce rapport
de manière détaillée de l’application de la politique de rémunération de la Société au cours de l’année écoulée.
Le principal développement en matière de gouvernance intervenu en 2025 concerne le transfert de la fonction de Directeur
général. À compter du 1
er
janvier 2025, Marnix Galle a cédé son poste de Directeur général à Adel Yahia. Ce rapport reflète la
structure de rémunération ajustée à la suite de cette transition. Des informations détaillées sur le climat entrepreneurial et son
impact sur ces décisions sont disponibles dans le rapport de gestion.
Le 18 avril 2024, l’Assemblée générale des actionnaires a approuvé à une large majorité la politique de rémunération pour les
quatre (4) prochaines années
1
. Cette politique est entrée en vigueur le 1
er
janvier 2024 et peut être consultée sur notre site
web à l’adresse Politique de rémunération | Immobel. Au cours de l’exercice écoulé, le Conseil d’administration n’a dérogé en
aucune manière à la politique de rémunération approuvée.
Le dernier rapport de rémunération de l’exercice 2024 a été approuvé par l’Assemblée générale des actionnaires du 17 avril
2025 avec une majorité de 97,4 % des voix présentes, et aucun commentaire spécifique n’a été formulé concernant la rému-
nération pour l’exercice 2025.
2. Rémunération
A. Gouvernance en matière de rémunération
Le Comité de rémunération formule des recommandations relatives à la rémunération des administrateurs et du Comité exé-
cutif, conformément au CSA et à la Charte de gouvernance d’entreprise. Afin de garantir la conformité au marché, le Comité
compare périodiquement les niveaux de rémunération à ceux d’entreprises comparables (avec l’aide de consultants indépen-
dants si nécessaire). Ces recommandations sont soumises au Conseil d’administration et, après approbation, à l’Assemblée
générale annuelle des actionnaires.
En outre, le Conseil d’administration détermine et revoit périodiquement les règles et les niveaux de rémunération applicables
aux administrateurs qui exercent un mandat spécial, ainsi que les règles relatives au remboursement des frais professionnels
engagés par les administrateurs.
Une telle rémunération spécifique est explicitement mentionnée dans le présent rapport.
REMUNERATION REPORT
36 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
B. Rémunération du Conseil d’administration
La rémunération des administrateurs non exécutifs comprend :
• Un salaire de base fixe : une rémunération annuelle fixe en numéraire ;
•
Des jetons de présence : une rémunération fixe par réunion, variable selon le type de comité, selon que la participation est
physique ou virtuelle et selon le rôle de l’administrateur (membre ou président) ; et
•
Avantages additionnels : bien que la politique prévoit la possibilité d’avantages tels que l’assurance médicale ou les voitures
de fonction, aucun Administrateur non exécutif n’a bénéficié d’avantages additionnels en 2025.
ÉLÉMENT APPLICATION
Rémunération
du Conseil
d’adminis-
tration et des
Comités
Le Président exécutif et les adminis-
trateurs reçoivent une rémunération
annuelle fixe pour leurs fonctions au
sein du Conseil d'administration.
Un montant supplémentaire est versé si
un administrateur non exécutif préside
un Comité spécifique.
En outre, les administrateurs non exé-
cutifs reçoivent des jetons de présence
pour chaque réunion du Conseil d'admi-
nistration et des Comités.
Si des visites de sites sont effectuées, les
administrateurs non exécutifs reçoivent
une rémunération à ce titre.
Conseil d’administration Comité d’audit
& des risques
Comité
d'investi
sement
Comité
de nomination
Comité de rémunération
Président Admini-
strateurs
Président Membres Membres Membres Président Membres
Rémunération
annuelle
400 000 € 20 000 € - - - - - -
Jetons
de présence
Réunion
physique
- 2 100 € 3 100 € 2 100 € 2 100 € 1 050 € 1 200 € 1 050 €
Réunion
téléphonique
- 1 050 € 1 050 € 1 050 € 1 050 € 525 € 525 € 525 €
Visite d'une
demi-journée
sur site
- - - - 1 250 € - - -
Visite d'un
jour complet
sur site
- - - - 2 500 € - - -
Rémunération
variable
Conformément au Principe 7.5 du Code de gouvernance d'entreprise, les administrateurs non exécutifs ne reçoivent pas de rémunération liée à la performance.
Rémunération
en actions
Par dérogation au Principe 7.6 du Code de gouvernance d'entreprise, les administrateurs non exécutifs d'Immobel ne sont pas rémunérés en partie en actions. Toute-
fois, le Conseil d'administration a officiellement invité tous les administrateurs à détenir un minimum de 20 000 EUR d'actions Immobel, qu'ils devront détenir pendant
au moins un an après la fin de leur mandat. Par conséquent, la proportion de rémunération fixe/variable des administrateurs non exécutifs est de 100 %.
The Commodore, Bruxelles (Belgique)
REMUNERATION REPORT
37 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Le package de rémunération accordé ou dû à chaque administrateur pour l’exercice 2025 est présenté dans le tableau ci-des-
sous. Tous les montants mentionnés sont hors TVA et, le cas échéant, bruts, c’est-à-dire avant déduction de l’impôt.
NOM
ADMINISTRATEUR,
POSTE
RÉMUNÉRATION FIXE EN EUR RÉMUNÉRATION VARIABLE
EN EUR
ÉLÉMENTS
EXCEPT-
IONNELS
2
COÛTS
DE
PENSION
RÉMUNÉ-
RATION
TOTALE
EN EUR
3
PROPOR-
TION
RÉMUNÉ-
RATION
FIXE/
VARIABLE
SALAIRE
DE BASE
JETONS
DE PRÉSENCE
AVANTAGES
ADDITIONNELS
VARIABLE
SUR
UN AN
VARIABLE
PLURI-
ANNUELLE
Marnix Galle,
Président exécutif*
400 000,00 € N/A N/A N/A N/A N/A N/A 400 000,00 € 100 %/0 %
Patrick
Albrand,
Administrateur
20 000,00  € 11 550,00 € N/A N/A N/A N/A N/A 31 550,00 € 100 %/0 %
Pierre Nothomb,
Administrateur
20 000,00 € 22 900,00 € N/A N/A N/A N/A N/A 42 900,00 € 100 %/0 %
Michèle Sioen,
Administratrice
20 000,00 € 17 850,00 € N/A N/A N/A N/A N/A 37 850,00 € 100 %/0 %
Wolfgang de
Limburg Stirum,
Administrateur
20 000,00 € 17 850,00 € N/A N/A N/A N/A N/A 37 850,00 € 100 %/0 %
Annick Van
Overstraeten,
Administratrice
20 000,00 € 10 800,00 € N/A N/A N/A N/A N/A 30 800,00 € 100 %/0 %
Eric Donnet,
Administrateur
20 000,00 € 13 125,00 € N/A N/A N/A N/A N/A 33 125,00 € 100 %/0 %
TOTAL 520 000,00 € 94 075,00 € N/A N/A N/A N/A N/A 614 075,00 €
*La rémunération de Marnix Galle dans ce tableau reflète uniquement sa rémunération en tant que Président exécutif.
2 Comme les coûts ou la valeur des assurances et autres avantages en nature, avec une explication des données détaillées des principaux composants.
3 Cela comprend les rémunérations qui ont été octroyées ou qui sont dues (mais pas encore réalisées) au cours de l’exercice comptable rapporté.
C. Rémunération du Comité exécutif
Sur la base de la Politique de rémunération et sur proposition du Comité de rémunération, le Conseil d’administration déter-
mine les package de rémunération et les critères de performance pour les plans STI et LTI des membres du Comité exécutif.
Le package de rémunération des membres exécutifs comprend :
ᴏ une rémunération fixe en numéraire ;
ᴏ une rémunération annuelle variable en numéraire (STI ou « short-term incentive ») ; et
ᴏ une rémunération variable pluriannuelle en actions (LTI ou « long-term incentive »).
PROJECT
GUTENBERGSTRASSE BERLIN
Gutenbergstraße, Berlin (Allemagne)
REMUNERATION REPORT
38 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
RÉMUNÉRATION 2025 DES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF – CADRE
STI 2025
Applicable à
Opportunité à
objectif atteint
KPI collectifs
60 %
KPI individuels
40 %
Tous les membres
du Comité exécutif
50 %
du salaire de base
KPI collectifs, axés
sur les résultats
Pour chaque KPI, un niveau
minimum, un objectif et
(si applicable) un niveau
maximum sont détermi-
nés. Lorsque l’objectif est
atteint, 100 % de la valeur
correspondante du KPI
concerné est attribué. Si le
résultat final est inférieur
ou supérieur à cet objectif,
la prime correspondante
est ajustée proportionnel-
lement. En tout état de
cause, le niveau maximum
de surperformance est pla-
fonné à 150 % de l’objectif.
KPI spécifiques
à la fonction et
au leadership
Pour les KPI individuels, les
performances supérieures
à la moyenne sont exclues.
Si l’objectif est atteint ou
dépassé, le versement sera
plafonné à 100 % de la
valeur correspondante du
KPI concerné.
PLANS LTI –
POLITIQUE DE
RÉMUNÉRATION
Applicable à
Opportunité à
objectif atteint
KPI financiers
70 %
KPI non financiers
30 %
Tous les membres
du Comité exécutif
60 %
du salaire de base
ROE Groupe 2024-2026 Indicateurs ESG
2024-2026
ROE Groupe 2025-2027 Indicateurs ESG
2025-2027
LTI 2024
-2026
LTI 2025
-2027
Pour ce KPI, un niveau
minimum, un objectif et un
niveau maximum sont dé-
terminés. Lorsque l’objectif
est atteint, 100 % de la va-
leur correspondante du KPI
concerné est attribué. Si le
résultat final est inférieur
ou supérieur à cet objectif,
la prime correspondante
est ajustée au prorata. Le
versement est plafonné à
150 % du KPI.
Pour les KPI non financiers,
la surperformance est
exclue. Par conséquent,
si l’objectif est atteint ou
dépassé, le versement sera
plafonné à 100 % de la
valeur correspondante du
KPI concerné.
LTI 2024
-2026
LTI 2025
-2027
Directeur général
Seuil minimum
15 % ROE du
Groupe (moyenne
sur 3 ans) –
Pas de plafond
Un plan LTI spécifique est en place pour le Directeur
général. Si le ROE du Groupe dépasse 15 % en moyenne
sur la période de performance, le Directeur général a droit
à 15 % du profit excédentaire (c’est-à-dire le bénéfice su-
périeur à 15 % du ROE). Ce LTI pour le Directeur général
est basé sur la surperformance de la Société.
PLANS LTI SELON
L’ANCIENNE
POLITIQUE DE
RÉMUNÉRATION
LTI MD
2021
LTI MD
2022
LTI MD
2023
Plans LTI dans le cadre de la politique
de rémunération précédente
• Il n’y a plus de plans PSP ni d’acquisition de droits en
2025 ou après.
• LTI MD: le ROE du pays pour la période de perfor-
mance doit être supérieur à 15 %. Si ce critère de
performance est rempli, 8 % du profit excédentaire net
est attribué.
Chacune de ces composantes est révisée annuellement (au quatrième trimestre et/ou au début du premier trimestre) par le
Comité de rémunération et évaluée par rapport aux pratiques de marché en vigueur. Cette évaluation se fonde sur des fonc-
tions comparables dans d’autres sociétés immobilières (cotées en bourse) et sur l’analyse régulière d’un référentiel salarial.
Tout ajustement proposé par le Comité de rémunération est ensuite soumis à l’approbation du Conseil d’administration. Immo-
bel vise une structure de rémunération équilibrée, composée d’une rémunération fixe conforme au marché et d’une combinai-
son d’une rémunération variable à court terme (STI) et d’une rémunération variable à long terme.
La rémunération fixe des membres du Comité exécutif peut évoluer en fonction de leurs responsabilités et des évolu-
tions du marché.
La rémunération totale accordée aux membres du Comité exécutif est présentée dans le tableau ci-dessous. Les sections sui-
vantes donnent un aperçu détaillé de chaque composante individuelle de leur rémunération.
REMUNERATION REPORT
39 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
NOM MEMBRE DU COMI-
TÉ EXÉCUTIF, FONCTION
RÉMUNÉRATION FIXE EN EUR RÉMUNÉRATION
VARIABLE EN EUR
ÉLÉMENTS
EXCEPT-
IONNELS
CHARGES
DE
PENSION
RÉMUNÉ-
RATION
TOTALE
EN EUR
PROPOR-
TION
RÉMUNÉ-
RATION
FIXE/
VARIABLE
SALAIRE
DE BASE
JETONS
DE
PRÉSENCE
AVANTAGES
ADDITION-
NELS
STI LTI
Marnix Galle, membre
du Comité exécutif*
500 000,00 € N/A 77 943,12 €** 246 683,00 € 0,00 € N/A N/A 824 626,12 € 70,09 %
29,91 %
Adel Yahia, Directeur
général, président
du Comité exécutif
700 000,00 € N/A N/A 343 957,00 € 160 736,31 € N/A N/A
1 204 693,31 €
58,11 %
41,89 %
Autres membres
du Comité exécutif
1 150 000,00 €
N/A N/A 553 408,00 € 0,00 € N/A N/A
1 703 408,00 €
67,51 %
32,49 %
*La rémunération de Marnix Galle dans ce tableau reflète uniquement sa rémunération en tant que membre du Comité exécutif.
** Cela concerne la rémunération fixe annuelle (25.000 EUR) ainsi que les frais liés à son véhicule de société, pris en charge par la Société.
Rémunération fixe
La rémunération fixe totale du Comité exécutif est restée stable en 2025. La rémunération fixe individuelle de chaque membre
est fixée dans leurs contrats de management respectifs.
En plus de l’aperçu, il convient de préciser que le salaire de base fixe de Marnix Galle se compose de deux éléments :
ᴏ une rémunération pour le rôle de Président exécutif : 400 000 EUR, payable en quatre versements trimestriels ; et
ᴏ
une rémunération de base fixe en qualité de membre du Comité exécutif : 500 000 EUR, payable en 12 mensualités.
Par rapport à l’exercice 2024, le salaire de base de Marnix Galle a été ajusté pour refléter son changement de fonction, et le
salaire de base d’Adel Yahia a été adapté en conséquence à la suite de sa nomination en tant que Directeur général.
Kiem 2050, Luxembourg (Luxembourg)
REMUNERATION REPORT
40 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Rémunération variable
STI
Généralités
Les membres du Comité exécutif ont droit à une prime annuelle payable en numéraire, dépendant de l’atteinte de critères de
performance à la fois collectifs et individuels. Le STI prévoit un niveau cible fixé à 50 % de la rémunération fixe annuelle (salaire
de base) de chaque membre du Comité exécutif. Ce niveau ne constitue pas un plafond absolu et peut être dépassé en cas de
surperformance par rapport aux critères de performance applicables. Le STI n’est versé que si la performance réelle atteint ou
dépasse le niveau de performance fixé. Le bonus STI total peut donc varier de 0 % à 150 % (en cas de surperformance au-delà
de ce niveau) de la rémunération fixe annuelle.
Période de performance
Par exercice.
Critères de performance
Les objectifs, les critères de performance et les niveaux de performance maximaux sont fixés au début de chaque période
de performance. La prime finalement attribuée est calculée sur la base d’un ensemble équilibré de critères de performance
collectifs et individuels, comprenant à la fois des indicateurs de performance clés (KPI) financiers et non financiers, chacun se
voyant attribuer une pondération spécifique.
Performance 2025
Le 3 mars 2026, le Conseil d’administration, sur recommandation du Comité de rémunération et après validation des résultats
financiers de 2025, a déterminé la rémunération variable à court terme sur la base des performances pertinentes et de leur
évaluation au regard des critères de performance. Le tableau ci-dessous donne un aperçu de ces critères de performance et
de la manière dont ils ont été atteints.
PERFORMANCE
2025
PONDÉRA-
TION
PAR KPI
SCORE
MAXIMAL
OBJECTIFS ET RÉALISATIONS
MINIMUM CIBLE
(100 %)
MAXI-
MUM
RÉSULTATS
POUR
L'EXERCICE
2025
RÉSULTAT
ATTEINT
RÉCOM-
PENSE
(PONDÉ-
RÉE)
Collectif
Préservation
de la trésorerie
(en million EUR)*
17 % 150 % 52 64 83 135 150 % 25 %
Bénéfice net
(en million EUR)**
17 % 150 % N/A 8.7 17,8 22 150 % 25 %
Chiffre d'affaires
conforme au
budget pour
l'exercice 2025
(en million EUR)
17 % 150 % 358,6 485,7 497,3 440 64 % 10,67 %
Vente du permis
Proximus Towers
(en million EUR)
10 % 100 % N/A 18 N/A 18 100 % 10 %
Individuel Spécifique à
la fonction et
au leadership
40 % 100 % Déterminé par
KPI individuel.
Déterminé par
KPI individuel.
100 % Déterminé
en fonction
des per-
formances
individuelles
des KPI
pertinents de
chaque membre
du Comité
exécutif.
Déterminé
en fonction
des per-
formances
individuelles
des KPI
pertinents de
chaque membre
du Comité
exécutif.
Déterminé
individuel-
lement
* La préservation de la trésorerie reste un objectif clé pour 2025, avec des rapports réguliers au Conseil d’administration. L’objectif est déterminé conformément au plan d’affaires.
** La performance de 100 % est conforme au Budget prévu et le maximum exclut la vente du permis Proximus et les actifs fiscaux.
Héros, Bruxelles (Belgique)
REMUNERATION REPORT
41
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
LTI
Généralités
Au fil du temps, plusieurs plans d’incitation à long terme ont été mis en place pour le Comité exécutif. Les critères de perfor-
mance et les modalités de paiement propres à chacun de ces plans sont présentés dans les sections suivantes. Comme précisé
dans la Déclaration de gouvernance d’entreprise, la Société déroge au Principe 7.9 du Code de gouvernance d’entreprise,
dans la mesure où elle ne définit pas de seuil minimal d’actions devant être détenues par les membres du Comité exécutif.
L’alignement à long terme repose toutefois principalement sur les plans d’incitation à long terme fondés sur des actions (LTI).
PRINCIPAUX ÉLÉMENTS DU PLAN INFORMATIONS RELATIVES À L'EXERCICE DÉCLARÉ
BILAN
D'OUVER-
TURE
AU COURS DE L'EXERCICE BILAN DE CLÔTURE
NOM,
FONCTION
SPÉCIFICATION
DU PLAN
PÉRIODE DE
PERFORMANCE
DATE DE
PROPOSITION
DATE
D'ACQUI-
SITION
FIN
DE LA
PÉRIODE
DE
RÉTEN-
TION
ACTIONS
AU
DÉBUT
DE
L’ANNÉE
NOMBRE D’ACTIONS
PROPOSÉES ET VALEUR
DES ACTIONS À LA DATE
DE LA PROPOSITION
NOMBRE
D’ACTIONS
ACCORDÉES
ET VALEUR
À LA
DATE DE
L’ACQUIS-
ITION
NOMBRE D’ACTIONS
PROPOSÉES MAIS
NON ACCORDÉES À LA
FIN DE L’ANNÉE
NOMBRE
D’ACTIONS
ENCORE
À RETENIR
Marnix Galle,
Président
exécutif
LTIP 2024-2026 01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 N/A N/A 11 707,00 0 11 707 N/A
359 990,25  €
LTIP 2025-2027 01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 N/A N/A 15 448,00 0 15 448 N/A
300 000,16 €
Adel Yahia,
Directeur
général
LTIP MD 2021 01/01/2021
-31/12/2021
3/10/2021 4/7/2022 N/A 925 N/A 925 N/A N/A
68 450,00 €
LTIP MD 2022 01/01/2022
-31/12/2022
4/7/2022 3/31/2023 N/A 2005 N/A 2 005,00 2 005,00 N/A
92 230,00 €
LTIP MD 2023 01/01/2023
-31/12/2023
6/22/2023 3/28/2024 N/A 0 0 0 N/A N/A
LTIP 2024-2026 01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 N/A N/A 11 707,00 0 11 707 N/A
359 990,25 €
LTIP
Directeur général
2024-2026
01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 N/A N/A Le nombre d'actions pouvant
être attribuées dépend de la
performance moyenne réelle
du ROE du Groupe sur la
période de performance de
trois ans. Par conséquent,
le nombre d'actions ne peut
pas encore être déterminé.
0 Le nombre d'actions pouvant
être attribuées dépend de la
performance moyenne réelle
du ROE du Groupe sur la
période de performance de
trois ans. Par conséquent,
le nombre d'actions ne peut
pas encore être déterminé.
N/A
La valeur de l'action
correspondra à la moyenne
du cours de l'action de la
Société sur une période de
15 jours de cotation qui
précèdent le versement.
0 La valeur de l'action
correspondra à la moyenne
du cours de l'action de la
Société sur une période de
15 jours de cotation qui
précèdent le versement.
N/A
LTIP 2025-2027 01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 N/A N/A 21 627,00 0 21 627 N/A
419 996,34 €
LTIP
Directeur général
2025-2027
01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 N/A N/A Le nombre d'actions pouvant
être attribuées dépend de la
performance moyenne réelle
du ROE du Groupe sur la
période de performance de
trois ans. Par conséquent,
le nombre d'actions ne peut
pas encore être déterminé.
0 Le nombre d'actions pouvant
être attribuées dépend de la
performance moyenne réelle
du ROE du Groupe sur la
période de performance de
trois ans. Par conséquent,
le nombre d'actions ne peut
pas encore être déterminé.
N/A
La valeur de l'action
correspondra à la moyenne
du cours de l'action de la
Société sur une période de
15 jours de cotation qui
précèdent le versement.
0 La valeur de l'action
correspondra à la moyenne
du cours de l'action de la
Société sur une période de
15 jours de cotation qui
précèdent le versement.
N/A
Karel Breda,
CFO
LTIP 2024-2026 01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 N/A N/A 7 317,00 0 7 317 N/A
224 997,75 €
LTIP 2025-2027 01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 N/A N/A 11 586,00 0 11 586 N/A
225 000,12 €
Olivier Thiel,
CDO
LTIP 2024-2026 01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 N/A N/A 7 805,00 0 7 805 N/A
240 003,75 €
LTIP 2025-2027 01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 N/A N/A 12 358,00 0 12 358 N/A
239 992,36 €
Stephanie
De Wilde,
CLO
LTIP 2024-2026 01/01/2024
-31/12/2026
1/2/2024 4/15/2027 N/A N/A 7 317,00 0 7 317 N/A
224 997,75 €
LTIP 2025-2027 01/01/2025
-31/12/2027
1/2/2025 4/20/2028 N/A N/A 11 586,00 0 11 586 N/A
225 000,12 €
REMUNERATION REPORT
42 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
LTIP managing director d’un pays (LTIP MD) (ancienne politique de rémunération)
Généralités
En vertu d’une ancienne politique de rémunération de la Société, les membres du Comité exécutif qui exercaient la fonction
de managing director d’un pays pouvaient bénéficier d’un LTIP, incitant cette branche à performer au-delà des attentes. Si les
critères de performance préalablement fixés sont atteints, ce LTIP est payable sur une période de cinq (5) ans. Au cours des
trois (3) premières années, le paiement s’effectue en numéraire à concurrence de 95 % du bonus LTI total. Au cours des deux
(2) années suivantes, le solde, soit 5 %, est versé en actions en versements égaux. À ce jour, Adel Yahia (en sa qualité d’ancien
Managing Director en Belgique et au Luxembourg) est le seul membre du Comité exécutif à bénéficier encore d’un versement
au titre de ce LTIP. Pour plus de clarté, toutes les périodes de performance sous ce LTIP sont terminées, les versements poten-
tiels restant dus jusqu’à l’exercice 2028 inclus.
Période de performance
Par exercice.
Critères de performance
Pour pouvoir bénéficier de ce LTIP, le ROE (return on equity) du pays pour la période de performance doit être supérieur à 15
%. Si ce critère de performance est atteint, 8 % du bénéfice net excédentaire (« B ») (c’est-à-dire le bénéfice net au-delà d’un
ROE de à 15 %) est attribué.
Ce tableau décrit de manière détaillée le calcul de ce LTI. Le prix des actions correspond au prix de l’action à la fin de la journée
du deux janvier de l’année suivant la période de performance.
Le paiement de ce LTIP est calculé comme suit :
PÉRIODE DE
PERFORMANCE + 1
PÉRIODE DE
PERFORMANCE + 2
PÉRIODE DE
PERFORMANCE + 3
PÉRIODE DE
PERFORMANCE + 4
PÉRIODE DE
PERFORMANCE + 5
Rémunération
en numéraire
8 % x B x
33.3 % x 95 %
8 % x B x
33.3 % x 95 %
8 % x B x
33.3 % x 95 %
Rémunération
en actions
8 % x B x 50 % x 5 % 8 % x B x 50 % x 5 %
Performance 2025
Le tableau suivant donne un aperçu de la rémunération déterminée en 2025 dans le cadre de ce LTIP, payable en 2026.
PRINCIPAUX ÉLÉMENTS DU PLAN INFORMATIONS RELATIVES À L'EXERCICE FINANCIER DÉCLARÉ
BILAN
D'OUVER-
TURE
AU COURS DE L'EXERCICE BILAN DE CLÔTURE
NOM,
FONCTION
SPÉCIFI-
CATION
DU PLAN
PÉRIODE DE
PERFOR-
MANCE
DATE DE
PROPOSITION
DATE
D'ACQUI-
SITION
FIN
DE LA
PÉRIODE
DE
RÉTENTION
ACTIONS
AU DÉBUT
DE L'ANNÉE
NOMBRE
D’ACTIONS
PROPOSÉES
ET VALEUR DES
ACTIONS À LA
DATE DE LA
PROPOSITION
NOMBRE
D’ACTIONS
ACCORDÉES
ET VALEUR
DATE
D’ACQUI-
SITION
NOMBRE
D’ACTIONS
PROPOSÉES
MAIS NON
ACCORDÉES
À LA FIN DE
L’ANNÉE
NOMBRE
D’ACTIONS
ENCORE
À RETENIR
Adel Yahia,
Directeur
général
LTIP
2020-2022
- LTIP
Directeur
général
2021
01/01/2021
- 31/12/2021
3/10/2021 / N/A / / 925 / N/A
68 450 €
LTIP
2020-2022
- LTIP
Directeur
général
2022
01/01/2022
-31/12/2022
4/7/2022 / N/A / / 2005 2005 N/A
92 230 €
LTIP
2020-2022
- LTIP
Directeur
général
2023
01/01/2023
-31/12/2023
6/22/2023 / N/A / / / / N/A
REMUNERATION REPORT
43 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
LTIP réservé à l’un des membres du Comité exécutif (Politique de rémunération actuel)
Généralités
Conformément aux années précédentes et en vertu d’un ancien régime, un membre du Comité exécutif (Adel Yahia) est, en
plus du plan d’incitation à long terme applicable à l’ensemble des membres du Comité exécutif, éligible à un LTIP spécifique lié
à la surperformance de la Société, comme décrit ci-dessous.
Afin de promouvoir une gestion prudente des risques et la durabilité à long terme, cette rémunération variable est soumise à
une période de performance de trois (3) ans et est payée en actions. En outre, afin de favoriser la rétention, l’acquisition est
subordonnée à la condition que le membre soit toujours activement au service de la Société au moment du paiement.
Période de performance
Trois (3) ans.
Critères de performance
L’éligibilité à ce LTI est subordonnée à la réalisation par le Groupe d’un ROE supérieur au seuil stratégique de ROE de 15 %.
Dans ce cas, un montant correspondant à 15 % des profits excédentaires générés au-delà de ce seuil peut être attribué au
membre. L’acquisition du LTI n’intervient qu’après l’achèvement de la période de performance complète de trois (3) ans et est
payée en actions, ce qui aligne ainsi les intérêts du bénéficiaire avec ceux des actionnaires. Le prix des actions sera égal à la
moyenne des 15 jours de cotation qui précèdent la date de paiement.
Performance 2025
Il existe actuellement deux plans dont les périodes de performance sont en cours : LTIP Directeur général 2024-2026 et LTIP
Directeur général 2025-2027. Le tableau suivant présente ce LTIP en détail.
PRINCIPAUX ÉLÉMENTS DU PLAN INFORMATIONS RELATIVES À L'EXERCICE FINANCIER DÉCLARÉ
BILAN
D'OU-
VER-
TURE
AU COURS DE L'EXERCICE BILAN DE CLÔTURE
NOM,
FONC-
TION
SPÉCIFI-
CATION
DU PLAN
PÉRIODE DE
PERFOR-
MANCE
DATE DE
PROPOSITION
DATE
D'ACQUI-
SITION
FIN
DE LA
PÉRIODE
DE
RÉTEN-
TION
ACTIONS
AU
DÉBUT
DE
L'ANNÉE
NOMBRE D’ACTIONS
PROPOSÉES ET VALEUR DES
ACTIONS À LA DATE DE LA
PROPOSITION
NOMBRE
D’ACTIONS
ACCORDÉES
ET VALEUR
DATE
D’ACQUISITION
NOMBRE D’ACTIONS
PROPOSÉES MAIS NON
ACCORDÉES À LA FIN
DE L’ANNÉE
NOMBRE
D’ACTIONS
ENCORE
À RETENIR
Adel
Yahia,
Direc-
teur
général
LTIP
Directeur
général
2024-
2026
01/01/2024
- 12/31/2026
01/02/2024
4/15/2027 N/A N/A a. Le nombre d'actions
potentielles à attribuer
dépend de la performance
moyenne réelle du ROE du
Groupe sur la période de
performance de trois ans.
Par conséquent, le nombre
d'actions ne peut pas
encore être déterminé.
0
a. Le nombre d'actions
potentielles à attribuer
dépend de la performance
moyenne réelle du ROE du
Groupe sur la période de
performance de trois ans.
Par conséquent, le nombre
d'actions ne peut pas
encore être déterminé.
N/A
La valeur des actions cor-
respondra à la moyenne
du cours de l’action de la
Société sur une période de
15 jours de cotation qui
précèdent le paiement.
La valeur des actions cor-
respondra à la moyenne
du cours de l’action de la
Société sur une période de
15 jours de cotation qui
précèdent le paiement.
LTIP
Directeur
général
2025-
2027
01/01/2025
- 12/31/2026
01/02/2025 04/20/2028
N/A N/A Le nombre d'actions
potentielles à attribuer
dépend de la performance
moyenne réelle du ROE du
Groupe sur la période de
performance de trois ans.
Par conséquent, le nombre
d'actions ne peut pas
encore être déterminé.
0
a. Le nombre d'actions
potentielles à attribuer
dépend de la performance
moyenne réelle du ROE du
Groupe sur la période de
performance de trois ans.
Par conséquent, le nombre
d'actions ne peut pas
encore être déterminé.
N/A
La valeur des actions cor-
respondra à la moyenne
du cours de l’action de la
Société sur une période de
15 jours de contation qui
précèdent le paiement.
La valeur des actions cor-
respondra à la moyenne
du cours de l’action de la
Société sur une période de
15 jours de cotation qui
précèdent le paiement.
REMUNERATION REPORT
44 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
LTIP (Politique de rémunération)
Généralités
Conformément à la politique de rémunération, les membres
du Comité exécutif sont éligibles à une incitation à long terme
qui est attribuée sous condition et payée en actions. Le LTIP a
un niveau cible de 60 % de la rémunération fixe annuelle (telle
qu’applicable à la date d’attribution). Ce niveau ne constitue
pas un plafond absolu et peut être dépassé si la performance
est supérieure aux critères de performance applicables. Le
LTIP n’est versé que si la performance atteint ou dépasse le
niveau de performance maximal fixé. L’incitation à long terme
totale peut donc varier de 0 % à 60 % (ou plus en cas de sur-
performance) de la rémunération fixe annuelle, en fonction du
degré d’atteinte des critères de performance.
Période de performance
Trois (3) ans.
Critères de performance
Pour chaque période de performance, le Conseil d’administra-
tion détermine, sur recommandation du Comité de rémunéra-
tion, les critères de performance financiers et non financiers
spécifiques, ainsi que les niveaux de performance requis cor-
respondants. Ces critères sont évalués chaque année et les
résultats provisoires sont établis chaque année. Une fois la
période de performance achevée, une évaluation globale est
effectuée en regroupant les résultats annuels pour chaque
critère de performance sur l’ensemble du cycle de perfor
-
mance et en calculant une moyenne.
Ce LTI est intégralement payé en actions à la date de l’Assem-
blée générale des actionnaires annuelle suivant la période de
performance ou à toute autre date déterminée par le Conseil
d’administration.
Performance 2025
Le tableau suivant présente les différents critères de perfor-
mance pour le LTIP 2024-2026 et le LTIP 2025-2027, ainsi
que le niveau minimum, le niveau cible et le niveau maxi-
mal à atteindre pour chaque critère, et leurs pondérations
respectives.
The Muse, Bruxelles (Belgique)
REMUNERATION REPORT
45 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
LTIP 2024–2026
APERÇU
LTIP 2024-2026 MIN OBJECTIF MAX POIDS SCORE 2024 SCORE 2025 SCORE 2026
ROE (70 %)
10 % 15 % 17,50 % 70 % 0,00 % 50 %
ESG total (30 %)
30 % 112,50 % 125 %
Satisfaction client
4
70 % 74 % 78 % 8 %
Satisfaction du personnel
5
40 % 43 % 46 % 8 %
Réduction de l'em-
preinte carbone
6
80 % 100 % N/A 8 %
GRESB global :
maintenir un score TOP 20
7
90 % 95 % 98 % 8 %
Score annuel pondéré du LTI
33,75 % 72,50 %
DÉTAIL DE L'ÉVALUATION
EVALUATION ANNÉE 1 EVALUATION ANNÉE 2 EVALUATION ANNÉE 3
RÉSULTAT
2024
PERFOR-
MANCE
2024
PONDÉRÉ
2024
RÉSULTAT
2025
PERFOR-
MANCE
2025
PONDÉRÉ
2025
RÉSULTAT
2026
PERFOR-
MANCE
2026
PONDÉRÉ
2026
ROE (70 %)
-18,70 % 0 % 0 % 12,50 %
50 %
35 %
ESG total (30 %)
112,5 % 34 %
125 %
38 %
Satisfaction client
79 % 150 % 11 % 85 %
150 %
11 %
Engagement du personnel
43 % 100 % 8 % 46 %
150 %
11 %
Fidélisation du personnel
100 % 100 % 8 % 100 %
100 %
8 %
Réduction de
l'empreinte carbone
100 % 100 % 8 % 100 %
100 %
8 %
4  L'indicateur clé de performance « Satisfaction client » est mesuré en pourcentage de clients « satisfaits » et « très satisfaits » pour tous les projets qui ont atteint l'une des étapes sui-
vantes : Ventes, choix des clients et acceptation réception provisoire.
5  Le score de satisfaction du personnel est mesuré en pourcentage de membres du personnel « satisfaits » et « très satisfaits » sur la base de deux questions essentielles : (i) votre satis-
faction professionnelle (très satisfait + satisfait) 90 % et (ii) votre reconnaissance (très satisfait + satisfait) 80 %.
6  Ce LTI est subdivisé selon les pourcentages suivants :
30 % – Fixation d'objectifs SBTI dans un délai de deux ans à compter de la fin de l'exercice 2024 (nouveau/rénovation, bureaux/résidentiel, 2030-50) ;
30 % – Amélioration de la qualité et de la collecte des données (au niveau des produits et de l'entreprise) ;
40 % – Réduction de l'empreinte carbone de l'entreprise et de l'intensité carbone du portefeuille d'une année sur l'autre.
7  Ce LTI est subdivisé selon les pourcentages suivants :
40 % – maintenir un score maximal [min. 40 % des meilleurs rapports 4 étoiles – max. 20 % des meilleurs rapports 5 étoiles ;
30 % – Améliorer les pratiques de gouvernance ESG telles que reflétées dans le GRESB en renforçant les politiques ESG, la surveillance du conseil d'administration et les processus de
gestion des risques ;
30 % – Mettre en œuvre des politiques liées à l'ESG, en garantissant une intégration et une transparence efficaces de l'ESG.
Héros, Bruxelles (Belgique)
REMUNERATION REPORT
46 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
LTIP 2025–2027
APERÇU
LTIP 2024-2026 MIN OBJECTIF MAX POIDS SCORE 2025 SCORE 2026 SCORE 2027
ROE (70 %)
10 % 15 % 17,50 % 70,00 % 50 %
ESG total (30 %)
30 % 100 %
Satisfaction client
70 % 75 % N/A 6 %
Engagement du personnel
75 % 85 % N/A 6 %
Fidélisation du personnel
75 % 90 % N/A 6 %
Réduction de l'em-
preinte carbone
80 % 100 % N/A 6 %
GRESB global
80 % 100 % N/A 6 %
Score annuel pondéré du LTI
65,00 %
DÉTAIL DE L'ÉVALUATION
EVALUATION ANNÉE 1 EVALUATION ANNÉE 2 EVALUATION ANNÉE 3
RÉSULTAT
2025
PERFOR-
MANCE
2025
PONDÉRÉ
2025
RÉSULTAT
2026
PERFOR-
MANCE
2026
PONDÉRÉ
2026
RÉSULTAT
2027
PERFOR-
MANCE
2027
PONDÉRÉ
2027
ROE (70 %)
12,50 % 50 % 35 %
ESG total (30 %)
100 % 30 %
Satisfaction client
85 % 100 % 6 %
Engagement du personnel
85 % 100 % 6 %
Fidélisation du personnel
8
92 % 100 % 6 %
Réduction de
l'empreinte carbone
100 % 100 % 6 %
GRESB global
100 % 100 % 6 %
8  Taux de rétention de 90 % (ceci correspond au nombre de collaborateurs à la fin de l'année – (départs volontaires regrettables)/nombre total de collaborateurs au début de
l'année) x 100
Slachthuissite, Anvers (Belgique)
REMUNERATION REPORT
47

Graphics
Retraite
Aucun des membres du Comité exécutif ne bénéficie de plans de pension ou d’assurances groupe.
Autres rémunérations
À l’exception de Marnix Galle, aucun des membres du Comité exécutif ne perçoit d’autre rémunération. Le Président exé-
cutif perçoit une indemnité forfaitaire annuelle (25 000 EUR) et les frais liés à son véhicule de société sont pris en charge
par la Société.
Dispositions contractuelles des contrats de management
a) Résiliation des contrats de management
Les contrats de management conclus avec les membres du Comité exécutif peuvent être résiliés par chacune des parties
moyennant un préavis en cas de manquement contractuel grave ou de faute professionnelle, comme le prévoient en détail
leurs contrats de management respectifs.
Les délais de préavis pour les membres du Comité exécutif inclus dans le contrat de management sont les suivants :
• Marnix Galle : 12 mois
• Karel Breda : 6 mois
• Stephanie De Wilde : 3 mois
9
• Olivier Thiel : 3 mois
• Adel Yahia : 3 mois
Étant donné qu’aucun membre n’a mis fin à la collaboration avec la Société, aucune indemnité de départ n’a été versée à un
membre du Comité exécutif au cours de l’année 2025.
b) Récupération
Chaque LTIP comprend une clause spécifique de récupération. Immobel est en droit, jusqu’à trois (3) ans après l’acquisition des
actions, de récupérer tout ou partie de la valeur (corrigée) des du bénéficiaire en cas (i) de fraude ou (ii) si le nombre d’actions
acquises était supérieur au nombre d’actions que le bénéficiaire aurait dû recevoir dans le cadre du plan.
En 2025, la Société n’a exercé aucun droit de récupération.
c) Dérogations et écarts
Sur la base des performances globales de la Société en 2025 et de l’atteinte des critères de performance individuels des
membres du Comité exécutif entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025, la partie variable de la rémunération totale versée
en 2025 s’élevait à 32,49% de la rémunération fixe pour les membres du Comité exécutif (à l’exception du Président exécutif
et du Directeur général). Cela représente donc plus de 25 % de leur rémunération totale en 2025. L’article 14 (anciennement
article 16) des Statuts, tel qu’approuvé par l’Assemblée générale extraordinaire des actionnaires du 17 novembre 2016, autorise
expressément la Société à déroger aux articles 7:91, alinéas 1 et 2, et 7:121, dernier alinéa, du CSA pour chaque personne
relevant de leur champ d’application. En 2025, il n’y a eu aucune dérogation à la politique de rémunération ni à son application.
9 Si Stephanie De Wilde venait à résilier son contrat, le délai de préavis serait de six mois.
REMUNERATION REPORT
48 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
D. Informations comparatives sur l’évolution des rémunérations et des
performances de la Société au cours des cinq derniers exercices
Conformément au cadre législatif et afin d’accroître la transparence des rémunérations passées, actuelles et futures, le tableau
ci-dessous présente l’évolution de la rémunération des membres du Conseil d’administration, du Directeur général et des
membres du Comité exécutif (autres que le Directeur général ou le Président exécutif) par rapport aux performances du Groupe
et à la rémunération moyenne des employés/prestataires de services d’Immobel sur une période de cinq (5) ans.
Veuillez noter que toute évolution significative est expliquée dans une colonne distincte du tableau.
EX2021 EX2022 EX2023 EX2024 EX2025 EXPLICATION
Marnix Galle,
Président exécutif
2 032 801,00 € 1 320 667,00 € 1 102 000,00 € 1 216 030,00 € 1 224 626,12 €
La rémunération de Marnix Galle
comprend à la fois sa rémunération
en tant que Président exécutif et sa
rémunération en tant que membre du
Comité exécutif.
Comparaison par rapport à
l’exercice précédent (en %)
95 % -35 % -17 % 10 % 1 %
Adel Yahia, Directeur général
N/A N/A N/A N/A 1 204 693,31 €
L’exercice 2025 est la première année
au cours de laquelle les informa-
tions financières relatives à Adel
Yahia en tant que CEO de la Société
sont présentées.
Comparaison par rapport à
l’exercice précédent (en %)
N/A N/A N/A N/A N/A
Autres membres du
Comité exécutif*
4 288 273,00 € 5 394 284,00 € 4 430 504,00 € 3 634 335,00 € 1 703 408,00 €
La diminution de la rémunération
du Comité exécutif s’explique
par la présentation séparée de la
rémunération d’Adel Yahia à partir de
l’exercice 2025.
Comparaison par rapport à
l’exercice précédent (en %)
97 % 26 % -18 % -18 % -53 %
Rémunération totale
des administrateurs
non exécutifs
200 900,00 € 250 925,00 € 235 275,00 € 240 525,00 € 214 075,00 €
La légère diminution s’explique par
des cas de maladie au sein du Conseil
d’administration et des Comités, ou
par une participation virtuelle (au lieu
de réunions physiques).
Comparaison par rapport à
l’exercice précédent (en %)
46,70 % 24,90 % -6,24 % 2,23 % -11,00 %
PERFORMANCE DE LA SOCIÉTÉ
EX2021 EX2022 EX2023 EX2024 EX2025 EXPLICATION
92,2 10,7 -38,4 -93,7 48,4
L’EBITDA sous-jacent n’est plus repris
comme indicateur de performance, la
Société n’utilisant plus cette mesure
comme indicateur pertinent de sa
performance.
Comparaison par rapport à
l’exercice précédent (en %)
176,9 % -88,4 % -459,1 % -143,9 % 151,7 %
Résultat net sous-jacent
N/A N/A 12,1 5,7 23,7
Comparaison par rapport à
l’exercice précédent (en %)
N/A N/A N/A -52,9 % 314,4 %
RÉMUNÉRATION DES COLLABORATEURS DU GROUPE
EX2021 EX2022 EX2023 EX2024 EX2025
Rémunération moyenne
des collaborateurs du
Groupe (en ETP)
125 498,00 € 152 220,00 € 130 060,00 € 124 038,00 € 132 891,00 €
Comparaison par rapport à
l’exercice précédent (en %)
_ 21 % -15 % -5 % 7 %
*hors Directeur général et Président exécutif
REMUNERATION REPORT
49 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
E. Modifications annuelles de la
rémunération
Administrateurs non exécutifs
Au cours de l’exercice 2025, aucune modification n’a été ap-
portée à la rémunération des administrateurs.
Membres du Comité exécutif
Comme indiqué précédemment dans le présent rapport de
rémunération, un montant de 100 000 EUR a été transféré
du salaire de base de Marnix Galle vers celui d’Adel Yahia à la
suite du changement de responsabilités du Directeur général.
La rémunération fixe des autres membres du Comité exé-
cutif est restée inchangée en 2025. Compte tenu du climat
immobilier actuel et d’une approche prudente en matière
de risques, le Conseil d’administration n’a pas jugé oppor
-
tun d’augmenter les salaires de base des membres du Co-
mité exécutif.
F. Rapport entre la rémunération
la plus élevée et la rémunération la
plus basse
Le rapport entre la rémunération la plus élevée (à savoir la
rémunération du Président exécutif pour son rôle de membre
du Comité exécutif et de Président exécutif) et celle de l’em-
ployé le moins rémunéré, en équivalents temps plein, au sein
du Groupe s’élève à 21,6:1 en 2025. Cette information s’ap-
plique à toutes les entités du Groupe, dans tous les établis-
sements (Belgique, Luxembourg, France, Allemagne, Pologne
et Espagne).
Nous vous demandons donc d’approuver les termes de ce
Rapport de rémunération pour l’année 2025.
Approuvé lors de la réunion du Conseil d’Administration du
3 mars 2026.
A.V.O. – Management SRL
(représentée par Annick Van Overstraeten)
Présidente du Comité de rémunération
A³ Management SRL
(représentée par Marnix Galle
Président exécutif
Central Point, Varsovie (Pologne)
REMUNERATION REPORT
50 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Facteurs de
risque propres
à la Société
Ce chapitre présente les principaux risques et incertitudes
susceptibles d’avoir une incidence significative sur les activi
-
tés, la situation financière, les résultats et le développement
futur du Groupe. Les risques liés à la durabilité sont traités
dans le rapport ESG ; toutefois, certaines questions liées à
l’ESG (par exemple, la réglementation en matière de perfor-
mance énergétique, les responsabilités environnementales)
sont également abordées ci-dessous dans la mesure où elles
peuvent avoir un impact financier ou opérationnel direct.
Le Groupe gère les risques grâce à un suivi continu des indi-
cateurs les importants tout au long du cycle de vie des projets
et à des processus de gouvernance au niveau des projets, des
pays et du Groupe. Les risques décrits ci-dessous ne sont
pas exhaustifs. Certains risques actuellement jugés moins
importants pourraient devenir significatifs en raison de chan-
gements dans l’environnement externe ou dans le portefeuille
du Groupe. Les risques peuvent survenir simultanément et se
renforcer mutuellement (voir « Interconnexions » par risque).
Pour chaque risque, le Groupe fournit : (i) une description et
un impact potentiel, (ii) une évaluation qualitative de la pro-
babilité, (iii) des mesures d’atténuation, et (iv) une conclusion
sur le risque résiduel (après atténuation).
Les principaux risques du Groupe sont regroupés dans les
catégories suivantes :
1. Portefeuille immobilier et marché
2. Stratégie et exécution
3. Risques financiers
4. Risques juridiques, réglementaires et de conformité
Sablon, Bruxelles (Belgique)
FACTEURS DE RISQUES
51 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Portefeuille immobilier et marché
Risque lié à l’exécution de projet (y compris les permis et la construction)
Description et impact
Les projets de développement immobilier sont intrinsèquement exposés à des risques liés à l’exécution. Les projets peuvent
être confrontés à des retards, des dépassements de coûts, des modifications de conception ou des litiges contractuels, qui
entraînent :
1. des retards de livraison et de reconnaissance du chiffre d’affaires ;
2. une réduction des marges ;
3. des pénalités au titre des contrats de prévente/prélocation ; et/ou
4. dans des cas exceptionnels, la suspension ou la résiliation d’un projet.
Le risque lié à l’exécution est particulièrement important pour les projets de développement urbain complexes et à usages
multiples impliquant de multiples parties prenantes et de longs délais de réalisation.
Procédures administratives et d’obtention de permis
Le Groupe acquiert généralement des terrains ou des actifs avant que tous les permis soient définitivement obtenus. Les projets
sont donc exposés : (i) à des modifications des règles de zonage et d’urbanisme, (ii) à des retards dans le traitement adminis-
tratif, (iii) à des exigences supplémentaires imposées par les autorités, et (iv) à des litiges engagés par des tiers (notamment des
particuliers et des comités de quartier), qui entraînent des risques de suspension/annulation et des retards dans le calendrier.
Les retards peuvent reporter les ventes, augmenter les coûts de financement et réduire les taux de rendement internes.
Facteurs externes et chaîne d’approvisionnement
La durée de réalisation et les budgets des projets peuvent être affectés par des événements météorologiques défavorables
(notamment des tempêtes et des inondations plus fréquentes/extrêmes), des pénuries de main-d’œuvre ou des grèves, des
prestations insuffisantes des entrepreneurs, des problèmes techniques, des défauts de construction, des accidents, des per-
turbations de la chaîne d’approvisionnement et des défaillances de contreparties.
Inflation et pression sur les coûts
Bien que l’inflation se soit modérée par rapport aux pics récents, le Groupe reste exposé à de nouvelles pressions sur les coûts
(matériaux, main-d’œuvre, énergie, sous-traitance). Les tensions géopolitiques et les perturbations du commerce mondial
peuvent raviver la volatilité des prix. Lorsque les prix de vente ne peuvent être ajustés (ou seulement partiellement) une fois
que la commercialisation a commencé et/ou que les contrats de vente ont été signés (ou seulement partiellement) ou lorsque
l’indexation est en retard par rapport à l’augmentation des coûts, les marges peuvent se comprimer.
PROBABILITÉ
(12 À 24 MOIS)
Moyenne (le risque d’exécution est structurel ; la gravité dépend de divers facteurs tels que la composition des
projets et l’état d’avancement des permis).
INTERCONNEXIONS
Liens étroits avec (i) la liquidité/le financement de projets (les retards augmentent les besoins en fonds de
roulement), (ii) le risque de marché (une baisse de la demande peut prolonger la période de ventes), (iii) le risque
de surévaluation/dépréciation (si les hypothèses se détériorent) et (iv) le risque réglementaire (obligations en
matière de permis et d’environnement).
ATTÉNUATION
• Engagement précoce des parties prenantes et dialogue structuré avec les autorités publiques et les commu-
nautés locales.
• Stratégie solide en matière d’obtention de permis : suivi juridique, recours à des conseillers externes spéciali-
sés et planification de scénarios pour les conditions d’octroi des permis/les recours.
• Sélection des entrepreneurs sur la base de leurs antécédents et de leur solvabilité ; structures contractuelles
équilibrant la certitude des prix et la flexibilité ; systèmes de suivi des performances et des coûts.
• Couverture d’assurance appropriée (assurance tous risques chantier, responsabilité civile, assurance
permis, etc.).
• Réserves pour imprévus dans les budgets et les calendriers pour les projets complexes.
RISQUE RÉSIDUEL
(APRÈS ATTÉNUATION)
Moyen. Malgré les mesures d’atténuation, des retards et des dépassements de coûts peuvent encore se pro-
duire et leur impact peut être important pour les grands projets.
FACTEURS DE RISQUES
52 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Évolution des conditions du marché de l’immobilier
(cycle Belgique/Europe)
Description et impact
Le Groupe est exposé aux fluctuations cycliques et structurelles des marchés sur lesquels il opère. Ces dernières années, le secteur
immobilier belge et européen dans son ensemble a été confronté à un environnement plus difficile, caractérisé par une hausse des
taux d’intérêt, un resserrement des conditions de crédit, une inflation des coûts de construction et un sentiment variable des inves-
tisseurs/acheteurs. La persistance de l’incertitude peut entraîner une baisse de la demande, un ralentissement de l’absorption, une
augmentation des mesures incitatives, une pression sur les prix et une baisse des valeurs de cession.
Le risque de marché affecte : (i) le rythme et le prix des préventes résidentielles, (ii) la dynamique des locations et les loyers réalisables
pour les actifs de bureaux, (iii) les exigences de rendement des investisseurs pour les cessions, et (iv) les hypothèses d’évaluation
utilisées pour le stock et les immeubles de placement (le cas échéant).
a) Marché des bureaux (principalement Bruxelles, Paris et autres juridictions concernées)
La demande de bureaux peut être altérée par les modes de travail hybrides, l’optimisation des espaces loués, la « fuite vers la
qualité » motivée par les critères ESG et les différences de performance entre les actifs de « prime » et les actifs secondaires.
Cela peut se traduire par un risque de vacance plus élevé, des périodes de location plus longues, des exigences de dépenses
d’investissement plus élevées pour répondre aux normes énergétiques et/ou des incitants locatifs. Lorsque les projets sont
pré-loués ou pré-vendus, les retards de livraison peuvent occasionner des pénalités ou des renégociations.
b) Marché résidentiel (y compris la construction neuve en Belgique)
La demande résidentielle pourrait être freinée par la pression sur l’accessibilité financière (hausse des taux hypothécaires et resser-
rement des conditions de crédit), la baisse de l’appétit des investisseurs et l’évolution des préférences des acheteurs (par exemple,
efficacité énergétique, emplacement, composition des logements). Dans le segment des constructions neuves en Belgique, des
pressions supplémentaires pourraient provenir : (i) d’une réglementation plus stricte en matière d’énergie et de rénovation, (ii) des
délais d’obtention des permis de construire et des recours, et (iii) d’éventuelles modifications des impôts et droits d’enregistrement
ayant une incidence sur les coûts de transaction. Le ralentissement des ventes peut entraîner une augmentation significative des
besoins en fonds de roulement et en financement.
PROBABILITÉ
(12 À 24 MOIS)
Moyenne (en fonction de l’évolution des taux, de la disponibilité du crédit et de la confiance).
INTERCONNEXIONS
Liens étroits avec la liquidité, le risque de taux d’intérêt, le risque de surévaluation/dépréciation, la marge de
manœuvre en matière de clauses restrictives et le risque stratégique.
ATTÉNUATION
• Sélection et phasage rigoureux des projets ; stratégie de tarification active et adaptation des produits
(mix unitaire).
• Priorité aux emplacements dont les fondamentaux sont solides et la demande avérée, ainsi que la diversifica-
tion entre les marchés et les types d’actifs.
• Gestion active des locataires, vérifications de solvabilité et mesures de sécurité ; diversification de la base
de locataires.
• Objectifs fixes de préventes et de prélocation (le cas échéant) à atteindre avant le lancement effec-
tif du projet.
• Gestion continue des coûts et ingénierie de la valeur pour protéger les marges tout en maintenant la qualité.
RISQUE RÉSIDUEL
Moyen. Une récession prolongée ou un nouveau choc de confiance pourrait avoir une incidence significative sur
les cessions, les marges et la conversion de trésorerie.
Îlot Saint-Roch, Nivelles (Belgique)
FACTEURS DE RISQUES
53 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Risque de contrepartie (entrepreneurs, acheteurs, partenaires de joint-
ventures, locataires)
Description et impact
Le Groupe peut subir des pertes ou des retards si les contreparties ne remplissent pas leurs obligations (ou deviennent in-
solvables), notamment les acheteurs d’unités pré-vendues, les locataires, les entrepreneurs, les architectes, les fournisseurs
et les partenaires de joint-ventures/co-investissement. L’insolvabilité d’un entrepreneur peut également accroître l’exposition
du Groupe dans le cadre du régime de responsabilité civile décennale (ou de régimes similaires ailleurs en Europe) si le re-
cours est limité.
Les joint-ventures peuvent créer des risques supplémentaires lorsque les intérêts des partenaires divergent, que les décisions
sont retardées ou qu’une impasse survient (en particulier lorsque le Groupe ne contrôle pas la joint-venture). Cela peut réduire
la valeur des actifs, retarder les cessions et créer des passifs imprévus.
PROBABILITÉ
Faible à moyenne.
INTERCONNEXIONS
Risque d’exécution, risque de liquidité (retards), litiges juridiques, risque de réputation.
ATTÉNUATION
• Vérification préalable de la contrepartie (solvabilité, antécédents), diversification, suivi des performances.
• Protections contractuelles (garanties, cautions, droits d’intervention), paiements échelonnés liés à des
étapes clés.
• Gouvernance de la joint-venture : questions réservées, mécanismes de sortie, droits de décision clairs.
RISQUE RÉSIDUEL
Faible.
Risque de concentration du portefeuille
Description et impact
Compte tenu de la taille et de la durée des développements immobiliers, le Groupe peut, à certains moments, être confronté à
une concentration sur un nombre limité de grands projets, de zones géographiques ou de types d’actifs. Des développements
défavorables dans un petit nombre de ces projets clés (par exemple, retards dans l’obtention des permis, dépassements de
coûts importants, litiges, ventes/locations inférieures aux prévisions ou révisions de valorisation) pourraient avoir un impact
disproportionné sur les résultats, la liquidité et la marge de manœuvre en matière de clauses restrictives.
Kwantitatieve context
En date du 31 décembre 2025, les huit (8) projets les plus importants représentent environ 70 % du total des stocks et des
actifs liés au développement (soit 610 MEUR), la répartition entre les projets de bureaux et résidentiels, sur base de la valeur
comptable, est de 35 % – 65 %.
PROBABILITÉ
Moyenne.
INTERCONNEXIONS
Liquidité/clauses restrictives, surévaluation/dépréciation, risque de marché.
ATTÉNUATION
• Diversification du portefeuille ; développements échelonnés/progressifs ; rotation active des actifs. Diversifi-
cation entre les marchés et les types d’actifs.
• Priorité aux emplacements présentant des fondamentaux solides et une demande avérée ;
• Surveillance de la concentration au niveau du Groupe et tests de résistance (retards dans les projets et scéna-
rios de pression sur les prix).
RISQUE RÉSIDUEL
Moyenne.
FACTEURS DE RISQUES
54 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Risque lié à l’évaluation/la surévaluation des stocks
(y compris les déclencheurs de dépréciation)
Description et impact
Les stocks et certains actifs de développement sont sensibles aux changements d’hypothèses concernant les prix de vente/
loyers attendus, les coûts de développement, les coûts de financement, les délais d’obtention des permis et la vitesse d’absorp-
tion. Si les hypothèses se détériorent, le Groupe pourrait être amené à enregistrer des dépréciations/pertes de valeur, ce qui
pourrait avoir une incidence significative sur les résultats, les capitaux propres et les clauses restrictives.
Les facteurs qui exercent une pression sur les valorisations sont notamment : (i) la baisse des prix du marché ou la hausse des
rendements, (ii) la prolongation des périodes de vente, (iii) l’augmentation des coûts de construction/financement, (iv) les revers
en matière d’octroi de permis ou les changements de portée, et (v) les conditions macroéconomiques/financières défavorables.
PROBABILITÉ
Moyenne (plus élevée dans des conditions de marché tendues).
INTERCONNEXIONS
Risque de marché, taux d’intérêt, liquidité, risque de concentration, réglementation (dépenses d’investissements
(CAPEX) pour respecter les normes énergétiques).
ATTÉNUATION
• Plans d’affaires solides pour les projets, révision périodique des prévisions et examen de la gouvernance.
• Hypothèses prudentes et recherche documentée concernant les indicateurs de dépréciation exceptionnelle ;
remise en question indépendante le cas échéant.
• Évaluation au coût.
• Suivi des questions clés d’audit et alignement sur les domaines d’attention du Réviseur d’entreprises.
• Mesures actives de réduction des risques : échelonnement, refonte/ingénierie de la valeur, stratégie de
tarification, rotation/cession d’actifs.
• Priorité aux emplacements présentant des fondamentaux solides et une demande avérée.
RISQUE RÉSIDUEL
Moyenne. En cas de ralentissement prolongé du marché ou de forte augmentation des coûts, des dépréciations
pourraient être nécessaires malgré les mesures d’atténuation.
Stratégie et exécution
Risque stratégique et hypothèses d’investissement à long terme
Description et impact
Les décisions de développement reposent sur des hypothèses concernant la demande à long terme, la dynamique urbaine, les
conditions de financement et la stabilité réglementaire. Dans un monde caractérisé par des tensions géopolitiques accrues,
des changements politiques accélérés (énergie/climat, logement, fiscalité) et des conditions financières instables, le risque lié
aux prévisions augmente, en particulier pour les projets dont la durée de réalisation est longue. Des hypothèses erronées
peuvent entraîner une allocation de capital sous-optimale, des rendements plus faibles, des cessions retardées ou des coûts
de détention plus élevés.
PROBABILITÉ
Moyenne.
INTERCONNEXIONS
Risques liés au marché, à la réglementation, au financement et à l’évaluation.
ATTÉNUATION
• Diversification par zone géographique et par classe d’actifs ; gouvernance rigoureuse
du Comité d’investissement.
• Rotation des actifs et révision périodique du portefeuille par rapport aux objectifs de rendement
et aux critères stratégiques.
• Analyse de scénarios (tests de résistance sur les taux/prix/retards) intégrée dans la prise de décision.
RISQUE RÉSIDUEL
Moyenne.
FACTEURS DE RISQUES
55 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Risques financiers
Risque de liquidité et de refinancement (financement de projets vs
financement d’entreprise)
Description et impact
Le modèle de développement du Groupe nécessite un accès continu au financement tant au niveau des projets (SPV) qu’au ni-
veau du Groupe/« corporate ». Le risque de liquidité survient si le Groupe ne peut pas (i) maintenir des ressources de trésorerie
suffisantes, (ii) obtenir ou renouveler des facilités engagées, ou (iii) refinancer les échéances à venir à des conditions acceptables.
Une détérioration pourrait entraver l’exécution des projets, augmenter les coûts de financement, exercer une pression sur les
évaluations/les clauses restrictives et, dans les cas graves, affecter l’évaluation de la continuité d’exploitation.
• Financement de projets/fonds de roulement. Les facilités de crédit au niveau des projets financent les dépenses d’investisse-
ment (CAPEX) et sont généralement remboursées à partir des recettes provenant des préventes résidentielles ou de la cession
(d’autres types) d’actifs. Tous les financements de projets sont cloisonnés au niveau des entités ad hoc sans recours à la Société.
Le défaut de remboursement à l’échéance d’une entité ad hoc de projet constitue un cas de défaut au titre de cette facilité
spécifique ; les prêteurs peuvent exiger le remboursement de cette facilité et, selon la documentation, certaines clauses de dé-
faut croisé (dites de « cross default) au titre d’autres financements de projets pourraient être déclenchées, bien que ces clauses
soient généralement limitées au niveau de l’emprunteur concerné et soient donc évaluées comme présentant un faible risque.
Le tableau ci-dessous donne un aperçu des facilités de financement de projets arrivant à échéance dans les 12 prochains
mois au niveau des filiales entièrement consolidées de la Société.
PROJECT MONTANT EUR (‘000) ÉCHÉANCE
Rueil Malmaison
13 565 03/2026
Tati
38 945 03/2026
Isala
49 100 04/2026
Lebeau
41 417 04/2026
TotalEnergies
28 291 05/2026
Thomas
13 715 08/2026
Montrouge
3 000 10/2026
Polvermillen
35 305 11/2026
The Commodore
3 956 12/2026
Gutenbergstrasse
37 506 12/2026
•
Financement au niveau « corporate »/du Groupe y compris la facilité de landbanking utilisée pour financer les activités
de landbanking. Au niveau du Groupe, les échéances à venir comprennent des obligations et des lignes de crédit « cor-
porate » utilisées pour financer les frais généraux, les apports en capitaux propres dans des projets/joint-ventures et la
liquidité générale. Un défaut ou une accélération au niveau holding peut avoir des implications de défaut croisé sur d’autres
instruments « corporate ».
Le tableau ci-dessous présente un aperçu des échéances à venir des obligations et des lignes de crédit corporate :
MONTANT EUR (‘000) ÉCHÉANCE
Ligne Landbanking
36.380 03/2026
Emprunt obligataire
125 000 06/2026
Ligne de crédit corporate
135 000 03/2027
Emprunt obligataire
75 000 04/2027
Emprunt obligataire
125 000 05/2028
FACTEURS DE RISQUES
56 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
•
Perspectives et statut des échéances (12 mois). Sur la base des discussions en cours avec les banques prêteuses, rien
n’indique que les facilités de financement de projets qui arrivent à échéance dans les 12 prochains mois (dont le rembour-
sement n’est pas prévu à l’échéance) ne seraient pas prolongées ou converties en financement de construction, le cas
échéant. La ligne dite « de landbanking » (36,4 MEUR) devrait être prolongée ; l’accord du comité de crédit de l’institution
financière concernée a été obtenu en 2026. Une émission obligataire de 125 MEUR à 4,75 % arrive à échéance le 29 juin
2026. Le management prévoit de rembourser les obligations à l’aide de la trésorerie actuelle et des entrées de trésorerie
attendues provenant des projets résidentiels et de bureaux ; la probabilité d’un déficit est jugée faible, tenant compte des
éléments suivants : (a) des ventes stables dans le secteur résidentiel principal, (b) les négociations en cours pour la cession
de plusieurs bureaux (individuellement faibles vs. flux total), et (c) des cessions supplémentaires potentielles d’actifs/de
bureaux afin de renforcer la liquidité. À titre complémentaire, la facilité de crédit de 135 MEUR comporte une option de
prolongation potentielle jusqu’en décembre 2027, laquelle reste soumise à l’approbation de la contrepartie.
Le tableau ci-dessous donne un aperçu des mesures prévues concernant les facilités de financement de projets arrivant à
échéance au cours des 12 prochains mois au niveau des filiales entièrement consolidées de la Société.
PROJECT MONTANT EUR (‘000) ÉCHÉANCE ACTION PRÉVUE
Rueil Malmaison
13 565 03/2026 Prolongé après clôture de l’exercice
jusqu’en 02/2027
Tati
38 945 03/2026 Conversion en financement de construction
Isala
49 100 04/2026 Conversion en financement de construction
Lebeau
41 417 04/2026 Conversion en financement de construction
TotalEnergies
28 291 05/2026 Conversion en financement de construction
Thomas
13 715 08/2026 Prolongation sauf en cas de vente
Montrouge
3 000 10/2026 Remboursement
Polvermillen
35 305 11/2026 Conversion en financement de construction
The Commodore
3 956 12/2026 Remboursement
Gutenbergstrasse
37 506 12/2026 Prolongation
Conséquences d’un déficit de liquidité
Si la liquidité devenait insuffisante, les effets potentiels seraient les suivants : (i) incapacité à financer les dépenses d’investis-
sement (CAPEX)/engagements liés aux projets, (ii) redéfinition forcée des priorités du portefeuille de projets, (iii) violation des
clauses restrictives avec effets de défaut croisé (« cross-default ») possibles, (iv) détérioration des conditions des fournisseurs,
et (v) accélération des cessions ou mesures de capital dans des conditions de marché défavorables.
PROBABILITÉ
(12 À 24 MOIS)
Moyen.
INTERCONNEXIONS
Risque lié à la demande/aux prix du marché (rythme des ventes), retards dans l’obtention des permis/la
construction, évaluation/dépréciation (capitaux propres et clauses restrictives), risque de taux d’intérêt et
risques financiers.
ATTÉNUATION
• Gestion active de la trésorerie et prévisions à court terme renouvelables avec tests
de résistance multi-scénarios.
• Engagement précoce des prêteurs pour prolonger/convertir les facilités de financement du projet ;
diversification des sources de financement (financement de projets, lignes de crédit « corporate », marchés
des capitaux).
• Mesures d’amélioration de la liquidité : commercialisation ciblée, livraisons échelonnées, cessions ciblées,
optimisation des frais généraux.
• Maintien de la surveillance des clauses restrictives et des plans d’action préventifs ;confirmation
de la prolongation de la ligne de crédit de landbanking et de l’exécution du plan de financement obligataire.
RISQUE RÉSIDUEL
Faible.
FACTEURS DE RISQUES
57 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Risque de taux d’intérêt et de marchés financiers
(y compris la sensibilité)
Description et impact
Le Groupe est exposé aux fluctuations des taux d’intérêt et aux conditions du marché du crédit. La hausse des taux de base et/
ou l’élargissement des spreads de crédit augmentent les coûts de financement (exposition aux taux variables), peuvent réduire
l’accessibilité au logement et augmenter les exigences de rendement des investisseurs, ce qui a un impact négatif sur les prix
de vente, les valeurs de cession et la marge de manœuvre en matière de clauses restrictives. La volatilité ou l’aversion au risque
des marchés peuvent entraver le refinancement ou le coût des financements.
Cadre et instruments de couverture
• Plafonnement de taux d’intérêt. les accords conclus en mars 2019 plafonnent le taux d’intérêt à 3 % sur un montant no-
tionnel de 18 MEUR pour la période allant du 22-05-2019 au 22-08-2026.
•
Swaps de taux d’intérêt (conversion du taux variable en taux fixe). Le Groupe a les swaps suivants en cours (montants en
EUR ‘000) :
SWAPS DE TAUX D’INTÉRÊT – EUR
('000) SOCIÉTÉ
MONTANT
EN COURS
TAUX
D’INTÉRÊT FIXE
DATE
DE DÉBUT
DATE
DATE DE FIN
Immobel NV
100 000 215 bps 31/12/2026 31/12/2027
Immobel NV
66 667 218,1 bps 31/12/2026 31/12/2027
Immobel NV
100 000 197,95 bps 30/06/2026 31/12/2027
Immobel NV
100 000 201,05 bps 31/12/2026 31/12/2027
Immobel NV
75 000 271,4 bps 31/12/2025 31/12/2026
Immobel NV
75 000 271,4 bps 31/12/2025 31/12/2026
Immobel NV
100 000 242,5 bps 28/06/2024 31/12/2026
Immobel NV
200 000 304 bps 01/07/2024 30/06/2026
Infinito Holding
19 550 249 bps 30/04/2024 31/07/2026
Infinito NV
5 000 249 bps 30/04/2024 31/07/2026
Infinito Holding
19 550 265 bps 30/04/2024 31/10/2026
Infinito NV
5 000 265 bps 30/04/2024 31/10/2026
•
Comptabilité de couverture et couverture. Les plafonnements et les swaps sont désignés comme des couvertures de flux
de trésorerie et comptabilisés dans le bilan consolidé sous les autres actifs financiers courants/non courants (total de 0,1
MEUR) et sous les instruments financiers dérivés — passifs non courants (total de 2,6 MEUR). La position totale de dette
financière en cours au 31 décembre 2025 est entièrement couverte.. Une hausse de 1 % des taux d’intérêt entraînerait
une augmentation des charges d’intérêt annuelles de 0,1 MEUR à décembre 2025 (contre 1,0 MEUR à décembre 2024).
PROBABILITÉ
(12 À 24 MOIS)
Moyenne (due à la volatilité du marché et aux cycles de refinancement).
INTERCONNEXIONS
liquidité/refinancement (tarification et accès), accessibilité résidentielle (rythme des ventes), rendements pour les
investisseurs (risque d’évaluation).
ATTÉNUATION
• Maintenir une couverture à plusieurs niveaux (plafonnements + swaps), échelonner les échéances et
diversifier les sources de financement ; surveiller l’efficacité de la couverture et l’exposition des contreparties.
• Planifier le refinancement de manière proactive et évaluer les fenêtres de marché ; intégrer les coûts de
financement actualisés dans les taux de rendement minimaux des projets.
CONCLUSION SUR
LE RISQUE RÉSIDUEL
Faible. La couverture réduit considérablement la volatilité des bénéfices, mais ne peut éliminer totalement le
risque de marché/de refinancement.
FACTEURS DE RISQUES
58 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Risque de violation des clauses financières
Description et impact
Le Groupe doit respecter les clauses restrictives/engagements figurant dans ses documents obligataires et de prêt (par exemple,
fonds propres minimums, ratio d’endettement maximal, ratio minimum stocks/dette financière nette, liquidité minimale, res-
trictions de distribution). Tout manquement, en l’absence de solution/renonciation dans le délai de grâce applicable, pourrait
déclencher des cas de défaut, conduisant à une exigibilité et, au niveau « corporate », un éventuel défaut croisé (« cross de-
fault ») dans le cadre d’autres accords.
Statut
La Société a respecté toutes les clauses financières en 2025. La probabilité d’une violation au cours des 12 prochains mois
est jugée faible, compte tenu : (a) des ventes dans le secteur résidentiel principal, (b) de l’avancement des négociations pour
la cession de plusieurs bureaux (Individuellement faibles par rapport à la génération totale de trésorerie), et (c) de l’évaluation
en cours de cessions supplémentaires d’actifs/de bureaux afin de renforcer les flux de trésorerie et d’optimiser la performance
du portefeuille.
INTERCONNEXIONS
Liquidité/refinancement, demande du marché/risque de prix, évaluation/dépréciation, risque de taux d’intérêt.
ATTÉNUATION
• Suivi continu de la marge de manœuvre des clauses restrictives avec des plans de remédiation précoce ;
dialogue structuré avec les prêteurs/détenteurs (y compris des renonciations si nécessaire).
• Mesures de conversion de trésorerie (accent mis sur les ventes, cessions) et dépenses d’investissement
(CAPEX)/allocation rigoureuses pour protéger les ratios.
RISQUE RÉSIDUEL
Faible (sous réserve de l’exécution du marché et du timing).
Risque de change
Description et impact
La monnaie fonctionnelle des projets actuellement développés en Pologne et des activités au Royaume-Uni est convertie
respectivement de PLN en EUR (à l’exception de Central Point, qui est géré en EUR) et de GBP en EUR, ce qui a un impact sur
les autres composantes du résultat global.
PROBABILITÉ
Moyen.
INTERCONNEXIONS
Valuation des actifs nets dans les filiales étrangères / coentreprises ; perception des investisseurs concernant
les capitaux propres publiés et les ratios.
ATTÉNUATION
• Exposition limitée au risque de change (FX exposure).
RISQUE RÉSIDUEL
Faible.
Lebeau, Bruxelles (Belgique)
FACTEURS DE RISQUES
59 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Risques juridiques, réglementaires et de conformité
Risques réglementaires et politiques (y compris environnementaux,
énergétiques et d’impôts)
Description et impact
Le Groupe opère dans plusieurs juridictions où les réglementations sont complexes et en constante évolution. Les modifications
des règles européennes, nationales ou régionales - ou leur interprétation ou leur application - peuvent avoir une incidence
significative sur : (i) la faisabilité des projets de développement, (ii) la durée de réalisation et les coûts, (iii) les dépenses d’inves-
tissement (CAPEX) nécessaires pour la performance énergétique et la durabilité, (iv) la fiscalité et les coûts de transaction, et
(v) les obligations en matière de publication et de conformité.
Les questions environnementales (sol, eau, substances dangereuses, santé et sécurité) peuvent entraîner des responsabilités im-
portantes, notamment des obligations de remise en état et de suivi, des amendes et une atteinte à la réputation. Des exigences
plus strictes en matière de performance énergétique peuvent également augmenter les coûts de rénovation/développement
et influencer la commercialisation.
PROBABILITÉ
Moyenne.
INTERCONNEXIONS
Retards dans l’obtention des permis, inflation des coûts, évaluation et commercialisation.
ATTÉNUATION
• Surveillance réglementaire continue ; cadres de conformité internes ; soutien d’experts externes dans
diverses juridictions et questions juridiques.
• Diligence raisonnable juridique/technique/environnementale systématique avant l’acquisition et avant la
cession.
• Budget précoce des dépenses d’investissement liées à la remise en état/conformité énergétique et
répartition des risques contractuels.
RISQUE RÉSIDUEL
Moyen, compte tenu de l’incertitude quant à l’évolution du cadre réglementaire.
Îlot Saint-Roch, Nivelles (Belgique)
FACTEURS DE RISQUES
60 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Risques liés aux litiges et aux procédures (y compris les recours en ma-
tière de permis)
Description et impact
En tant que promoteur immobilier, le Groupe est particulièrement exposé aux litiges liés aux permis et aux procédures admi-
nistratives de recours, qui sont inhérents au développement urbain à long terme. Au-delà des risques généraux liés aux litiges
(vices de construction, problèmes de titre de propriété, réclamations au titre de la garantie, litiges avec les acheteurs), les
réclamations et les recours en matière de permis représentent un risque important, car ils peuvent :
•
Retarder ou suspendre des projets, notamment par le biais d’appels interjetés par des tiers (particuliers, comités de quartier,
ONG) lorsque les tribunaux peuvent imposer la suspension ou annuler complètement les permis.
•
Entraîner des dépassements de coûts, des prolongations des périodes de financement, des effets d’indexation et une com-
pression des marges en raison de la prolongation des délais de construction ou de commercialisation.
•
Affecter la faisabilité du projet, lorsque les résultats des appels imposent des conditions supplémentaires, des modifications
de conception, des mesures d’atténuation des impacts environnementaux ou des exigences de nouveau dépôt.
• Nuire à la réputation, en particulier lorsque les projets font l’objet de contestations publiques ou d’un examen environne-
mental minutieux.
•
Avoir un impact sur la liquidité, étant donné que les retards peuvent reporter les ventes, les locations et les flux de tréso-
rerie, et augmenter le fonds de roulement portant intérêt.
Même les réclamations ou les recours non fondés peuvent entraîner des frais juridiques importants, une distraction du ma-
nagement et un impact sur le calendrier. La gravité dépend du cas, mais elle est structurellement pertinente pour le modèle
d’entreprise du Groupe.
PROBABILITÉ
Faible à moyenne, mais structurellement plus élevée pour les procédures liées à l’obtention de permis en raison
de l’exposition du Groupe à des marchés urbains denses avec des parties prenantes actives et de longs délais
administratifs.
INTERCONNEXIONS
• Risque lié aux permis et à l’exécution (délai).
• Risque de liquidité et de refinancement (retard dans les flux de trésorerie ; allongement des cycles de
financement).
• Risque de marché (entrée tardive sur le marché ; exposition à l’inflation des coûts).
• Risque de contrepartie et de réputation (opposition publique ; litiges avec les parties prenantes).
ATTÉNUATION
• Stratégie dédiée en matière d’obtention des permis et d’engagement précoce des parties prenantes, y
compris un dialogue proactif avec les autorités publiques, les régulateurs environnementaux et les
communautés locales afin de réduire le risque de recours et d’anticiper les contestations.
• Approche renforcée en matière de contentieux administratif, y compris le recours à des conseillers
juridiques externes spécialisés, suivi juridique continu de la jurisprudence en matière de zonage et
d’urbanisme, et élaboration de scénarios pour les issues possibles des recours.
• Dossiers de permis solides, comprenant des études environnementales, techniques et de mobilité
exhaustives afin de renforcer la défendabilité juridique et de limiter les vulnérabilités aux contestations
procédurales.
• Gestion des réclamations, résolution précoce/alternative des litiges, documentation structurée et couverture
d’assurance (le cas échéant).
• Assurance spécifique permettant la commercialisation malgré les recours en matière de permis, pour les
recours à faible risque.
• Marge de manœuvre prudente pour les projets présentant un risque accru en matière d’octroi de permis,
reflétée dans les plans d’affaires, les scénarios de liquidité et les structures de financement.
RISQUE RÉSIDUEL
Faible à moyen. Les mesures d’atténuation réduisent considérablement l’exposition, mais les recours en
matière de permis restent un risque inhérent pour les promoteurs immobiliers dans les environnements ur-
bains complexes.
FACTEURS DE RISQUES
61 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Facteurs de risque émergents/
externes (transversaux)
Risques géopolitiques et
macroéconomiques mondiaux
Les tensions géopolitiques accrues, les restrictions commer-
ciales, la volatilité des prix de l’énergie et les perturbations de
la chaîne d’approvisionnement peuvent avoir une incidence
sur les coûts de construction, les conditions de financement,
le sentiment des investisseurs et la confiance des consomma-
teurs. Une nouvelle escalade pourrait aggraver les risques liés
au marché et au risque de liquidité.
Risque physique lié au climat (pertinence
opérationnelle)
La fréquence accrue des phénomènes météorologiques ex-
trêmes peut perturber les chantiers de construction et les
chaînes d’approvisionnement et nécessiter des mesures
d’adaptation, ce qui a une incidence sur les coûts et la durée
de réalisation (en plus du rapport ESG).
Tati, Paris (France)
FACTEURS DE RISQUES
62 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
Comptes consolidés
et comptes statutaires abrégés
1. États financiers consolidés 65
Compte de résultat consolidé et autres éléments du résultat global (en milliers d’euros) 65
État consolidé de la situation financière (en milliers d’euros) 66
État consolidé des flux de trésorerie (en milliers d’euros) 67
État consolidé des variations des capitaux propres (en milliers d’euros) 68
Principes et méthodes comptables 69
Informations générales 69
Déclaration de conformité aux normes IFRS 69
Normes et interprétations nouvelles ou révisées 69
Règles de consolidation 71
Préparation et présentation des États financiers 72
Monnaies étrangères 72
Frais d’emprunt 73
Immobilisations incorporelles 73
Immobilisations corporelles 73
Immeubles de placement 73
Contrats de location 73
Instruments financiers 75
Stocks 78
Provisions 79
Avantages du personnel 79
Produits d’exploitation 80
Impôts 81
Principaux jugements et principales sources d’incertitudes liés aux estimations 81
Information sectorielle 82
Annexes aux états financiers consolidés (en milliers d’euros) 83
1. Secteur opérationnel : informations financières par zone géographique 83
2. Chiffre d’affaires 92
3. Revenus locatifs 94
4. Autres produits opérationnels 94
5. Coût des ventes 94
6. Réductions de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement 95
7. Frais d’administration 96
8. Part dans le résultat des coentreprises et des entreprises associées, après impôt 97
9. Coûts financiers nets 98
10. Impôts sur le résultat 99
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
63 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
11. Résultat par action 100
12. Immobilisations incorporelles 101
13. Immobilisations corporelles 101
14. Actifs au titre de droits d’utilisation 101
15. Immeubles de placement 102
16. Participations dans les coentreprises et entreprises associées 103
17. Impôt différé 115
18. Stocks 116
19. Créances commerciales 118
20. Actifs de contrats 119
21. Paiements anticipés et autres créances 120
22. Informations relatives à l’endettement financier net du Groupe 120
23. Capitaux propres 130
24. Provisions 131
25. Dettes commerciales 132
26. Passifs de contrats 132
27. Dettes sociales, TVA, charges à payer et autres dettes 133
28. Principaux passifs et actifs éventuels 133
29. Variation du fonds de roulement 134
30. Engagements 134
31. Informations sur les parties liées 135
32. Événements postérieurs à la date de clôture 136
33. Sociétés détenues par le Groupe 136
34. Projets et sociétés 140
Déclaration des personnes responsables 142
Rapport du commissaire 143
2. Comptes statutaires abrégés 151
État de la situation financière (en milliers d’euros) 151
État du résultat global (en milliers d’euros) 152
Compte d’affectation (en milliers d’euros) 152
Synthèse des méthodes comptables 153
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
64 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025
Graphics
États financiers consolidés
Compte de résultat consolidé et autres éléments du résultat global
(en milliers d’euros)
NOTES 31/12/2025 31/12/2024
REVENUS OPÉRATIONNELS
354 824 379 386
Chiffre d'affaires
2 328 682 370 539
Revenus locatifs
3 5 187 6 967
Autres revenus opérationnels
4 20 955 1 880
CHARGES OPÉRATIONNELLES
-303 261 -460 449
Coût des ventes
5 -280 297 -348 734
Réductions de valeur sur stocks
6 -1 668 -86 143
Dépréciation sur immeubles de placement
6 -5 807
Frais d'administration
7 -21 295 -19 765
RESULTAT OPÉRATIONNEL
51 564 -81 063
CESSION D'ENTREPRISES LIEES
175 259
Gains (Pertes) sur ventes d'entreprises liées
175 259
COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES
5 688 -2 381
Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt
8 5 688 -2 381
RESULTAT AVANT RESULTAT FINANCIER ET IMPÔTS
57 427 -83 185
Produits d'intérêt
6 349 6 832
Charges d'intérêt
-15 284 -17 252
Autres produits financiers
1 516 2 902
Autres charges financières
-2 082 -1 111
RESULTAT FINANCIER
9 -9 501 -8 629
RESULTAT AVANT IMPÔTS
47 926 -91 815
Impôts
10 1 000 -1 774
RESULTAT DE LA PERIODE
48 926 -93 589
Parts ne donnant pas le contrôle
477 115
PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ
48 449 -93 704
RESULTAT DE LA PERIODE
48 926 -93 589
Autres éléments du résultat global - éléments faisant l’objet d’une reclassification ultérieur
en compte de résultats
3 547 -4 564
Écarts de conversion
1 143 504
Couverture de flux de trésorerie
3 112-6 095
Impôt relatif à ces éléments
-708 1 027
TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL
3 547 -4 564
RESULTAT GLOBAL DE LA PERIODE
52 473 -98 153
Parts ne donnant pas le contrôle
569 46
PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ
51 904 -98 199
BÉNÉFICE PAR ACTION (EUR) (BASE) 11 4,74 -9,33
BENEFICE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ) 11 4,67 -9,33
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
65
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025


Graphics
État consolidé de la situation financière (en milliers d’euros)
ACTIFS NOTES 31/12/2025 31/12/2024
ACTIFS NON COURANTS 339 311 330 536
Immobilisations incorporelles 12 1 363 1 648
Immobilisations corporelles 13 2 155 2 883
Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation 14 6 917 8 175
Immeubles de placement 15 49 580 53 017
Participations dans les coentreprises et entreprises associées 16 176 306 170 838
Avances aux coentreprises et entreprises associées 16 80 984 76 112
Actifs d'impôts différés 17 20 183 16 187
Autres actifs financiers non courants 552 349
Garanties et cautions en espèces 1 270 1 328
ACTIFS COURANTS 1 040 145 1 239 125
Stocks 18 826 585 952 669
Créances commerciales 19 33 324 33 945
Actifs de contrats 20 5 891 11 389
Créances fiscales 754 848
Acomptes et autres créances 21 26 057 31 428
Avances aux coentreprises et entreprises associées 16 22 196 25 918
Autres actifs financiers courants 0 1 126
Trésorerie et équivalents de trésorerie 22 125 339 181 802
TOTAL DES ACTIFS 1 379 456 1 569 661
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS NOTES 31/12/2025 31/12/2024
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 454 221 400 167
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ 433 481 381 461
Capital et prime d'émission 103 678 103 678
Résultats non distribués 326 256 277 692
Réserves 3 547 92
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE 20 740 18 706
TOTAL DES PASSIFS 925 235 1 169 494
PASSIFS NON COURANTS 370 078 460 735
Pensions et obligations similaires 243 243
Impôts différés 17 25 985 23 307
Dettes financières 22 341 203 430 580
Instruments financiers dérivés 22 2 647 6 605
PASSIFS COURANTS 555 157 708 759
Provisions 24 2 032 2 364
Dettes financières 22 435 284 552 047
Dettes commerciales 25 54 455 55 398
Passifs de contrats 26 12 302 44 889
Dettes fiscales 2 360 4 719
Dettes sociales, TVA et autres dettes fiscales 27 20 333 15 897
Charges à payer et autres montants à payer 27 11 106 12 775
Avances des entreprises et entreprises associées 16 17 285 20 669
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 1 379 456 1 569 661
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
66 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025


Graphics
État consolidé des flux de trésorerie (en milliers d’euros)
NOTES 31/12/2025 31/12/2024 RETRAITÉ (*)
Résultat opérationnel 51 564 -81 063
Amortissements et dépréciations d’actifs 6 & 7 4 914 95 366
Gains/pertes sur cession d'actifs -14 846
Variation des provisions & autres éléments non décaissés -357 -1 438
TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT ET IMPÔTS PAYÉS 41 275 12 865
Variation du fonds de roulement 29 119 627 41 128
TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT IMPÔTS PAYÉS 160 902 53 993
Impôts (payés)/reçus 10 -3 365 962
FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES 157 537 54 955
Acquisitions d’immobilisations incorporelles, corporelles et d’autres investissements -311 -600
Cessions d’immobilisations incorporelles, corporelles et immeubles de placement 18 016 298
Remboursement de capital et d'avances par les coentreprises et entreprises associées (*) 16 16 190 21 832
Acquisitions, injections de capital et avances aux coentreprises et entreprises associées (*) 16 -10 939 -18 524
Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées 16 2 669 11 126
Intérêts reçus (*) 9 2 031 1 324
Cessions d'entreprises liées 259
FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS D’INVESTISSEMENT(*) 27 656 15 716
Produits d'emprunts 22 16 670 208 323
Remboursements d’emprunts (*) 22 -222 528 -189 139
Produits provenant des augmentations de capital souscrites par les intérêts non contrôlant 1 567
Intérêts payés (*) 9 -37 365 -34 588
Dividendes bruts payés -5 545
FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT (*) -241 656 -20 949
AUGMENTATION OU DIMINUTION (-) NETTE DE LA TRÉSORERIE ET DES ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE -56 463 49 721
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE LA PÉRIODE 181 802 132 080
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE LA PÉRIODE 125 339 181 802



* L’état consolidé des flux de trésorerie pour l’exercice clôturé le 31 décembre 2024 a été retraité afin d’exclure l’incidence des intérêts facturés aux coentreprises et entreprises associées,
ainsi que des intérêts dus à celles-ci, dans la mesure où ces montants n’ont pas donné lieu à un règlement en trésorerie. Les intérêts courus mais non payés sur les dettes financières ont
également été exclus.
L’impact de ce retraitement est le suivant :
31/12/2024 PUBLIÉ 31/12/2024 RETRAITÉ VARIANCE
Remboursement de capital et d'avances par les coentreprises et entreprises associées 22 948 21 832 -1 116
Acquisitions, injections de capital et avances aux coentreprises et entreprises associées -24 032 -18 524 5 508
Intérêts reçus 6 832 1 324 -5 508
FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS D’INVESTISSEMENT 16 832 15 716 -1 116
Remboursements d’emprunts -189 824 -189 139 685
Intérêts payés -35 019 -34 588 431
FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT -22 065 -20 949 1 116
.
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
67 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025


Graphics
État consolidé des variations des capitaux propres (en milliers d’euros)
CAPITAL
ET PRIME
D'ÉMISSION
RÉSULTATS
NON
DISTRIBUÉS
RÉSERVES
D'ACQUISITION
RÉSERVES
POUR
ACTIONS
PROPRES
RÉSERVES
POUR
ÉCARTS DE
CONVERSION
GAINS ET
PERTES
ACTUA-
RIELS
CUMULÉS
RÉSERVES
ASSOCIÉES
AU
HEDGING
FINANCIER
CAPITAUX
PROPRES
ATTRIBUABLES
AUX PRO-
PRIÉTAIRES
DE LA SOCIÉTÉ
PARTS NE
DONNANT
PAS LE
CONTRÔLE
CAPITAUX
PROPRES
TOTAUX
2025
Situation
au 01/01/2025
103 678 153 958 124 869 -1 137 4 158 632 -4 698 381 461 18 706 400 167
Résultat
de la période
48 449 48 449 477 48 926
Autres éléments du
résultat global
1 079 2 376 3 455 92 3 547
Résultat global
de la période
48 449 1 079 2 376 51 905 569 52 474
Dividendes
et autres allo-
cataires payés
-117 -117
Actions
de performance
165 165 165
Autres mouvements
-49 -49 1 582 1 533
Transactions
avec actionnaires
de la société
116 116 1 465 1 581
Mouvements
de l’exercice
48 565 1 079 2 376 52 020 2 034 54 054
Situation
au 31/12/2025
103 678 202 523 124 869 -1 137 5 237 632 -2 322 433 481 20 740 454 221
CAPITAL
ET PRIME
D'ÉMISSION
RÉSULTATS
NON
DISTRIBUÉS
RÉSERVES
D'ACQUISITION
RÉSERVES
POUR
ACTIONS
PROPRES
RÉSERVES
POUR
ÉCARTS DE
CONVERSION
GAINS ET
PERTES
ACTUA-
RIELS
CUMULÉS
RÉSERVES
ASSOCIÉES
AU
HEDGING
FINANCIER
CAPITAUX
PROPRES
ATTRIBUABLES
AUX PRO-
PRIÉTAIRES
DE LA SOCIÉTÉ
PARTS NE
DONNANT
PAS LE
CONTRÔLE
CAPITAUX
PROPRES
TOTAUX
2024
Situation
au 01/01/2024
97 256 259 259 124 869 -1 137 3 753 631 165 484 798 16 877 501 675
Résultat
de la période
-93 704 -93 704 115 -93 589
Autres éléments du
résultat global
418 -4 913 -4 495 -69 -4 564
Résultat global
de la période
-93 704 418 -4 913 -98 199 46 -98 153
Émission de
capital social et
prime d'émission
6 421 6 421 6 421
Dividendes
-11 966 -11 966 -11 966
Actions
de performance
337 337 337
Changement
de participation
sans change-
ment de contrôle
14 14 -14
Autres mouvements
18 -13 1 50 56 1 797 1 853
Transactions
avec actionnaires
de la société
6 421 -11 597 -13 1 50 -5 138 1 783 -3 355
Mouvements
de l'exercice
6 421 -105 301 405 1 -4 863 -103 337 1 829 -101 508
Situation
au 31/12/2024
103 678 153 958 124 869 -1 137 4 158 632 -4 698 381 461 18 706 400 167
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
68 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025


Graphics






Principes et méthodes comptables
Informations générales
Immobel (« la Société ») est une société de droit belge dont
les actions sont cotées sur Euronext Brussels, sous le sym
-
bole « IMMO ». Les états financiers du Groupe comprennent
la Société, ses filiales et la participation du Groupe dans les
entreprises associées et les partenariats (ci-après dénommées
« le Groupe »).
Le Groupe est actif dans le domaine de la pro-
motion immobilière
, avec des activités en Belgique,
en France,
au Luxembourg, en Allemagne, en Pologne, en Espagne et au
Royaume-Uni
.

Déclaration de conformité aux normes IFRS
Les états financiers consolidés ont été préparés conformé-
ment aux normes IFRS (International Financial Reporting
Standards) adoptées dans l’Union européenne.

Le Conseil
d’administration de la Société a autorisé la publication des
états financiers consolidés en date du 3 mars 2026.




Normes et interprétations nouvelles ou
révisées
Normes et interprétations applicables pour la période
annuelle ouverte à compter du ou après le 1er janvier 2025
Un certain nombre de nouvelles normes et amendements
de normes entreront en vigueur pour les périodes annuelles
commençant à partir du 1er janvier 2025. Le groupe n’a adop-
té anticipativement aucune de ces nouvelles normes ni amen-
dements pour établir ses états financiers consolidés.
Le Groupe ne prévoit pas non plus d’adopter de manière
anticipée les nouvelles normes comptables ni les amende
-
ments et l’impact de la première application ne devrait pas
être significatif à l’exception d’IFRS 18 pour lequel l’analyse
est encore en cours.
Amendements à IFRS 9 et IFRS 7 Classement et évaluation
des instruments financiers, publiés le 30 mai 2024, visent à
garantir la clarté et la cohérence des informations financières.
Les amendements comprennent :
•
Des clarifications sur la classification des actifs financiers
présentant des caractéristiques environnementales, so-
ciales et de gouvernance d’entreprise (« ESG ») et des ca-
ractéristiques similaires - les caractéristiques liées à l’ESG
dans les prêts pourraient avoir un impact sur le fait que
les prêts soient évalués au coût amorti ou à la juste valeur.
Pour assurer une cohérence dans la pratique, les amen-
dements clarifient la manière dont les flux de trésorerie
contractuels de ces prêts doivent être évalués.
•
Une clarification de la date de décomptabilisation d’un
actif financier ou d’un passif financier. L’IASB a également
décidé de développer une option de méthode comptable
permettant à une entreprise de décomptabiliser un passif
financier avant la date de règlement (« settlement date »)
si des critères spécifiques sont remplis.
L’IASB a également introduit des obligations de fournir des
informations supplémentaires dans les annexes afin d’amélio-


rer la transparence pour les investisseurs en ce qui concerne
les investissements dans des instruments de capitaux propres
désignés à la juste valeur par le biais des autres éléments du
résultat global et les instruments financiers présentant des
caractéristiques conditionnelles, par exemple des caractéris-
tiques liées à des objectifs ESG.
Les amendements sont applicables aux périodes annuelles
commençant à partir du 1er janvier 2026, l’adoption anti
-
cipée étant autorisée. Ces amendements ont été approu-
vés par l’UE.
Contrats faisant référence à l’électricité produite à partir
de sources naturelles- Amendements aux normes IFRS 9 et
IFRS 7, publiés le 18 décembre 2024, aideront les entités
à mieux rendre compte des impacts financiers des contrats
d’électricité dépendante de la nature, qui sont souvent struc-
turés sous forme de contrats d’achat d’électricité (Power
Purchase Agreements – PPA’s). Les contrats d’électricité dé-
pendante de la nature aident les entités à garantir leur ap-
provisionnement en électricité à partir de sources telles que
l’énergie éolienne et solaire. La quantité d’électricité produite
dans le cadre de ces contrats peut varier en fonction de fac-
teurs incontrôlables tels que les conditions météorologiques.
Les normes comptables actuelles peuvent ne pas refléter de
manière adéquate l’incidence de ces contrats sur les perfor-
mances d’une entité.
Les amendements ont pour objectif de :
•
Clarifier les critères d’application de l’exemption pour
‘usage propre’ ;
•
Assouplir les conditions d’application de la comptabilité
de couverture si ces contrats sont utilisés comme instru-
ments de couverture ; et
•
Définir les informations supplémentaires à fournir dans
les annexes afin de permettre aux investisseurs de com-
prendre l’effet de ces contrats sur les performances finan-
cières et les flux de trésorerie d’une entité.
Les amendements entrent en vigueur pour les périodes an-
nuelles commençant à partir du 1er janvier 2026 ; une adop-
tion anticipée étant possible. Les amendements ont été ap-
prouvés par l’UE.
Améliorations annuelles – Volume 11, publiée le 18 juillet
2024, comprend des clarifications, des simplifications, des
corrections et des amendements visant à améliorer la cohé-
rence de plusieurs normes IFRS.
Les normes modifiées sont les suivantes :
• IFRS 1 Première adoption des normes IFRS ;
•
IFRS 7 Instruments financiers : Informations à fournir et
guide d’application sur la mise en œuvre de l’IFRS 7
• IFRS 9 Instruments financiers ;
• IFRS 10 États financiers consolidés ; et
• IAS 7 Tableau des flux de trésorerie.
Les amendements entrent en vigueur pour les périodes an-
nuelles commençant à partir du 1er janvier 2026 ; une adop-
tion anticipée étant autorisée. Les amendements ont été ap-
prouvés par l’UE.


COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
69 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


IFRS 18 Présentation et informations à fournir dans les états
financiers, publiée le 9 avril 2024, remplacera la norme IAS 1
Présentation des états financiers. La nouvelle norme introduit
les nouvelles exigences clés suivantes :
•
Les entités seront tenues de classer tous les produits et
charges dans cinq catégories du compte de résultat, à sa-
voir exploitation, investissement, financement, activités
abandonnées et impôt sur le résultat. Les entités seront
également tenues de présenter un nouveau sous-total
« résultat d’exploitation ». Le résultat net des entités ne
changera pas.
•
Les mesures de performance définies par la direction («
Management Performance Measures » ou « MPM’s »)
seront présentées dans une note unique dans les états
financiers.
•
Des indications supplémentaires seront fournies sur la ma-
nière de regrouper les informations dans les états financiers.
En outre, toutes les entités seront tenues d’utiliser le sous-to-
tal du résultat d’exploitation comme point de départ du ta-
bleau des flux de trésorerie lorsqu’elles présentent les flux de
trésorerie liés à l’activité selon la méthode indirecte.
La norme entre en vigueur pour les périodes annuelles com-
mençant à partir du 1er janvier 2027 ; une adoption antici-
pée étant autorisée. La norme n’a pas encore été approu-
vée par l’UE.
IFRS 19 Filiales n’ayant pas d’obligation d’information du
public : Informations à fournir, publiée le 9 mai 2024, et les
amendements, publiés le 21 août 2025, permettront aux fi-
liales éligibles d’appliquer les normes IFRS avec des obliga-
tions d’information réduites. Une filiale pourra appliquer la
nouvelle norme dans ses états financiers consolidés, séparés
ou individuels si à la date de clôture :
• elle n’a pas s d’obligation d’information du public; et
•
sa société mère produit des états financiers consolidés
conformes aux normes IFRS.
La norme (et ses amendements) entre en vigueur pour les pé-
riodes annuelles débutant à partir du 1er janvier 2027 ; une
adoption anticipée étant autorisée. La norme (et les amende-
ments) n’a pas encore été approuvés par l’UE.
Conversion dans une monnaie de présentation qui est celle
d’une économie hyperinflationniste - Amendements à IAS 21,
publiés le 13 novembre 2025, clarifient la manière dont les
entités doivent convertir leurs états financiers d’une monnaie
non hyperinflationniste vers une monnaie hyperinflationniste.
Pour assurer une cohérence dans la pratique et améliorer l’uti-
lité des informations pour les investisseurs, les amendements
précisent que :
•
une entité dont la monnaie fonctionnelle n’est pas hype-
rinflationniste utilise le taux de clôture à la dernière date
de clôture pour convertir tous les montants des états fi
-
nanciers (y compris les comparatifs) dans sa monnaie de
présentation ; et
•
une entité utilise le taux de clôture à la dernière date de
clôture pour convertir tous les montants (à l’exception des
comparatifs) d’une opération étrangère dont la monnaie
fonctionnelle n’est pas hyperinflationniste et applique l’in-
dice général des prix pour retraiter les comparatifs.
Les amendements entrent en vigueur pour les périodes an-
nuelles débutant à partir du 1er janvier 2027 ; une adoption
anticipée étant autorisée. Les amendements n’ont pas encore
été approuvés par l’UE.
Le processus de détermination des impacts potentiels de ces
normes et interprétations sur les états financiers consolidés
du Groupe est en cours.


Lebeau, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
70

Graphics






Règles de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent les états finan-
ciers de la Société et de ses filiales, ainsi que les participations
dans des coentreprises et dans des entreprises associées
mises en équivalence.
Tous les soldes, transactions, produits et charges intragroupes
sont éliminés, à l’exception des sociétés comptabilisées se-
lon la méthode de la mise en équivalence, pour lesquelles les
bénéfices et moins-values latents sur les transactions sont
éliminés dans la mesure de la participation de l’investisseur
dans l’entité détenue et uniquement dans la mesure où il n’y
a pas de preuve de dépréciation.
Filiales
Les filiales sont des sociétés contrôlées par le Groupe. Le
contrôle est établi lorsque le Groupe
• détient le pouvoir sur l’entreprise détenue ;
•
est exposé ou a droit à des rendements variables en rai-
son de ses liens avec l’entité détenue ; et
•
a la capacité d’utiliser son pouvoir pour influer sur ses
rendements.
Le Groupe réévalue s’il contrôle ou non une entité détenue,
si les faits et les circonstances indiquent qu’un ou plusieurs
des trois éléments de contrôle énumérés ci-dessus ont
été modifiés.

Participations ne donnant pas le contrôle
Les participations ne donnant pas le contrôle sont évaluées
initialement à leur quote-part de l’actif net identifiable de l’en-
treprise acquise à la date d’acquisition.
Les changements dans la participation du Groupe dans une
filiale qui n’entraînent pas de perte de contrôle sont compta-
bilisés comme des transactions de capitaux propres.



Participations dans des entités mises en équivalence
Les participations du Groupe dans les entités mises en équi-
valence comprennent des participations dans des coentre-
prises et dans des entreprises associées.
Une coentreprise est un accord contractuel par lequel le
Groupe et une ou plusieurs parties conviennent d’entreprendre
une activité économique sous contrôle conjoint et par lequel
le Groupe a des droits sur l’actif net de l’entité, plutôt que des
droits sur ses actifs et des obligations pour ses passifs.
Les entreprises associées sont des entités sur lesquelles
le Groupe exerce une influence significative du fait de sa
participation à leurs décisions de politique financière et
opérationnelle. Ce ne sont ni des filiales ni des coentre
-
prises du Groupe.
Une influence significative est présumée si le Groupe détient,
directement ou indirectement, 20 % ou plus des droits de
vote, mais moins de 50 %.
Selon la méthode de la mise en équivalence, l’investissement
dans une coentreprise est initialement comptabilisé au coût.





La valeur comptable de l’investissement est ajustée pour te-
nir compte des changements dans la quote-part du Groupe
dans l’actif net de la coentreprise depuis la date d’acquisition.
Le goodwill relatif à la coentreprise est inclus dans la valeur
comptable de l’investissement et n’est pas testé séparément
pour la dépréciation.
Lorsque la part du Groupe dans les pertes dépasse sa partici-
pation dans une entité mise en équivalence, la valeur comp-
table de cette participation est réduite à zéro et la comp-
tabilisation des pertes futures est interrompue, sauf dans
la mesure où le Groupe a une obligation ou a effectué des
paiements pour le compte de l’entité détenue. Dans ce cas,
l’investissement négatif dans les entités mises en équivalence
est déduit des autres composantes de la participation de l’in-
vestisseur dans l’entité mise en équivalence (emprunts aux
entités mises en équivalence).
La participation dans une entité mise en équivalence com-
prend, à cette fin, la valeur comptable de l’investissement
selon la méthode de la mise en équivalence et d’autres par-
ticipations à long terme qui, en substance, font partie de
l’investissement net de l’entité dans la coentreprise. Si l’in
-
vestissement négatif dans des entités mises en équivalence
dépasse la participation de l’investisseur, un passif est comp-
tabilisé pour le montant net. Le Groupe effectue cette évalua-
tion pour chaque projet.





Regroupements d’entreprises et goodwill
La Société comptabilise les regroupements d’entreprises selon
la méthode de l’acquisition lorsque l’ensemble des activités
et des actifs acquis répond à la définition d’une entreprise et
que le contrôle est transféré au Groupe. Pour déterminer si
un ensemble particulier d’activités et d’actifs représente une
entreprise, le Groupe évalue si l’ensemble des actifs et des
activités acquis comprend, au minimum, un intrant et un pro-
cessus essentiel, et si l’ensemble acquis a la capacité de créer
des extrants.
La Société a la possibilité d’effectuer un « test de concentra
-
tion » qui permet d’évaluer de manière simplifiée si un en-
semble d’activités et d’actifs acquis n’est pas une entreprise.
Le test de concentration facultatif est positif si la quasi-tota-
lité de la juste valeur des actifs bruts acquis est concentrée
dans un seul actif identifiable ou un groupe d’actifs identi
-
fiables similaires.
La contrepartie transférée lors de l’acquisition est générale-
ment évaluée à la juste valeur, tout comme les actifs nets
identifiables acquis. Tout goodwill qui en résulte fait l’objet
d’un test annuel de dépréciation. Tout gain sur une acqui
-
sition à des conditions avantageuses est immédiatement
comptabilisé au compte de résultat consolidé. Les coûts de
transaction sont passés en charges au moment où ils sont
engagés, sauf s’ils sont liés à l’émission de titres de créance
ou de participation.
La contrepartie transférée ne comprend pas les montants
liés au règlement de relations préexistantes. Ces montants
sont généralement comptabilisés dans le compte de résul
-
tat consolidé.





COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
71 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Préparation et présentation des États
financiers
Les états financiers consolidés sont présentés en mil-
liers d’euros.
Ils sont préparés selon la méthode du coût historique, à l’ex-
ception de certains Instruments financiers qui sont évalués à
leur juste valeur, comme expliqué dans les méthodes comp-
tables ci-dessous.


Monnaies étrangères
Conversion des états financiers des activités à l’étranger
Les actifs et passifs des activités à l’étranger, y compris le
goodwill et les ajustements à la juste valeur résultant de
l’acquisition, sont convertis en euros aux taux de change en
vigueur à la date de clôture. Les produits et charges des acti-
vités à l’étranger sont convertis en euros aux taux de change
en vigueur aux dates des transactions.

Les écarts de conversion qui en résultent sont comptabilisés
dans les autres éléments du résultat global et cumulés dans
les capitaux propres sous la rubrique « écarts de conversion »,
sauf dans la mesure où l’écart de conversion est attribué aux
participations ne donnant pas le contrôle.
Lorsqu’une activité à l’étranger est cédée, en totalité ou en
partie, de sorte que le contrôle, l’influence significative ou
le contrôle conjoint est perdu(e), le montant cumulatif de la
réserve de conversion liée à cette activité à l’étranger est re-
classé au compte de résultat consolidé en tant que gain ou
perte sur cession.
Si le Groupe cède une partie de sa participation dans une
filiale, mais en conserve le contrôle, la proportion corres
-
pondante du montant cumulé est réattribuée aux participa-
tions ne donnant pas le contrôle. Lorsque le Groupe ne cède
qu’une partie d’une entreprise associée ou d’une coentreprise
tout en conservant une influence significative ou un contrôle
conjoint, la proportion correspondante du montant cumulé
est reclassée au compte de résultat consolidé.
Transactions en monnaies étrangères
Les transactions sont converties dans les monnaies fonction-
nelles respectives des sociétés du Groupe au taux de change
en vigueur à la date de la transaction. À la date de clôture,
les actifs et passifs monétaires sont convertis aux taux de
change en vigueur à la date de clôture du bilan. Les gains ou
pertes résultant de cette conversion sont comptabilisés en
résultat financier.


Brouck’R, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
72
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics






Frais d’emprunt
Les frais d’emprunt directement attribuables à l’acquisition, à la
construction ou à la production d’un actif qualifié sont capitalisés
en tant qu’élément du coût de cet actif. La capitalisation com-
mence lorsque des dépenses relatives à l’actif sont engagées, que
des frais d’emprunt sont encourus et que les activités nécessaires
pour préparer l’actif à son utilisation ou à sa vente prévues sont
en cours. Pour les emprunts spécifiques liés à un projet, le mon-
tant éligible à la capitalisation correspond aux frais d’emprunt
effectivement encourus sur ces emprunts, diminués de tout pro-
duit de placement provenant de l’investissement temporaire de
ces fonds. Pour les emprunts généraux, un taux de capitalisation
est appliqué aux dépenses relatives à l’actif. Ce taux correspond
à la moyenne pondérée des frais d’emprunt sur les emprunts gé-
néraux du Groupe en cours au cours de la période, à l’exclusion
des emprunts contractés spécifiquement pour un actif qualifié.
La capitalisation se poursuit tant que les activités nécessaires
sont en cours et est suspendue pendant les périodes prolongées
au cours desquelles le développement actif est interrompu. Elle
cesse lorsque la quasi-totalité des activités nécessaires pour pré-
parer l’actif à son utilisation ou à sa vente prévues est achevée ;
pour les stocks, cela correspond généralement au moment où ils
sont prêts à être vendus.
Tous les autres frais d’emprunt sont comptabilisés dans le résultat
de la période au cours de laquelle ils sont encourus.


Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles sont enregistrées dans le bi-
lan s’il est probable que les avantages économiques futurs at-
tendus qui peuvent être alloués aux actifs reviendront à l’en-
tité et si le coût des actifs peut être mesuré de manière fiable.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées au coût d’ori-
gine moins l’amortissement cumulé et les pertes de valeur.
Les immobilisations incorporelles sont amorties selon la mé-
thode de l’amortissement linéaire sur la base de la meilleure es-
timation de leur durée de vie utile de 3 à 5 ans. La période et la
méthode d’amortissement sont revues à chaque date de clôture.




Immobilisations corporelles
Les immobilisations corporelles sont évaluées au coût d’ori-
gine moins l’amortissement cumulé et les pertes de valeur.
Les immobilisations corporelles sont amorties prorata tem
-
poris selon la méthode de l’amortissement linéaire en fonc-
tion de leur durée de vie utile. La durée de vie utile a été
déterminée comme suit :
• bâtiments : 20 à 50 ans ;
• mobilier et équipement : 3 à 10 ans ;
•
installations, complexes, machines et équipement spéci-
fique : 5 à 20 ans.
Le terrain a une durée de vie utile illimitée et n’est
donc pas amorti.

Les charges ultérieures liées aux immobilisations corporelles
ne sont capitalisées que s’il est probable que les avantages



économiques futurs associés à l’élément reviendront à l’entité
et si le coût de l’élément peut être mesuré de manière fiable.


Immeubles de placement
Les immeubles de placement liés à des projets (terrains et/ou
|parties de| bâtiments) en Belgique, en France et au Luxem-
bourg sont des biens détenus pour générer des revenus loca-
tifs ou une plus-value en capital, ou les deux, plutôt que pour
être utilisés dans la production ou la fourniture de biens ou
de services, ou à des fins administratives ; ou la vente dans
le cours normal des activités de l’entreprise. Il s’agit principa-
lement d’immeubles acquis en vue d’être réaménagés et qui
sont loués jusqu’au début du développement.
Les immeubles de placement sont évalués au coût diminué
des amortissements cumulés et des pertes de valeur cumu-
lées. Les immeubles de placement sont amortis sur la période
comprise entre la date d’acquisition et la date de début du
réaménagement. L’actif est amorti jusqu’à concurrence de sa
valeur résiduelle. La valeur résiduelle correspond au montant
que le Groupe serait disposé à payer pour l’actif, tant du point
de vue du marché que du projet, si le réaménagement devait
débuter aujourd’hui.
Cela reflète l’évaluation que le Groupe attribue à l’immeuble
au début de la phase de développement, compte tenu de
toutes les considérations pertinentes en matière de dévelop-
pement immobilier. La durée de vie utile est définie comme
la période pendant laquelle l’immeuble reste en location et
n’est donc pas encore disponible pour être réaménagé. À la
date de début du réaménagement, l’immeuble de placement
est transféré aux stocks à sa valeur comptable du moment.

Contrats de location
En tant que locataire
En ce qui concerne tous les contrats de location dans les-
quels le Groupe est le locataire, un passif locatif (c’est-à-
dire un passif pour effectuer les paiements de location) sera
comptabilisé, ainsi qu’un actif au titre de droits d’utilisation
(c’est-à-dire un actif représentant le droit d’utiliser l’actif sous-
jacent pendant la durée du contrat de location), à l’exception
des contrats de location à court terme (définis comme des
contrats de location d’une durée de 12 mois ou moins) et
des contrats de location d’actifs de faible valeur (tels que les
tablettes et les ordinateurs personnels, les petits articles de
mobilier de bureau et les téléphones). Pour ces contrats de
location, le Groupe comptabilise les paiements de location
comme une charge d’exploitation sur une base linéaire pen-
dant toute la durée du contrat de location, à moins qu’une
autre base systématique soit plus représentative de la façon
dont les avantages économiques relatifs aux actifs loués se
consomment dans le temps.


COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
73 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

Les actifs loués du Groupe concernent principalement les bâ-
timents et le matériel de transport. Les actifs au titre de droits
d’utilisation sont présentés séparément dans l’état consolidé
de la situation financière, et les passifs locatifs sont présentés
comme faisant partie de la dette financière.
Les actifs au titre de droits d’utilisation sont initialement
évalués au montant du passif locatif, plus les coûts initiaux
directs encourus par le locataire. Des ajustements peuvent
également être nécessaires pour les incitatifs à la location, les
paiements au début des travaux ou avant et les obligations de
remise en état ou similaires.
Certains contrats de location contiennent à la fois des élé-
ments locatifs et non locatifs. Ces éléments non locatifs sont
généralement associés aux services de gestion des installa-
tions dans les bureaux et aux contrats d’entretien et de ré-
paration de véhicules à moteur. Le Groupe a choisi de ne pas
séparer ses contrats de location de bureaux en composantes
locatives et non locatives. Il comptabilise plutôt ces contrats
comme une composante locative unique. Pour ses autres
contrats de location, les composantes locatives sont divisées
en composantes locatives et non locatives en fonction de
leurs prix individuels relatifs.
Après le début du contrat de location, l’actif au titre de droits
d’utilisation est évalué à l’aide du modèle de coûts.
Selon le modèle de coûts, un actif au titre de droits d’utili-
sation est évalué au coût moins l’amortissement cumulé et
les pertes de valeur cumulées. Les actifs au titre de droits
d’utilisation sont amortis sur la période plus courte de la du-
rée du contrat de location et de la durée de vie utile de l’actif
sous-jacent.
Le Groupe applique la norme AS 36 pour déterminer si un ac
-
tif au titre de droits d’utilisation est déprécié et comptabilise
toute perte de valeur identifiée comme décrit sous la rubrique
‘principaux jugements et principales sources d’incertitudes liés
aux estimations’ ci-dessous.
Le passif locatif est initialement évalué à la valeur actualisée
des paiements de location à payer sur la durée du contrat
de location, actualisée au taux implicite dans le contrat de
location, s’il peut être facilement déterminé. Si ce taux ne
peut être facilement déterminé, le Groupe utilise son taux
d’intérêt marginal.
Le passif locatif est par la suite réévalué pour tenir compte
des changements dans :
•
la durée du contrat de location (en utilisant un taux d’actuali-
sation révisé) ;
• l’évaluation d’une option d’achat (en utilisant un taux d’actua
-
lisation révisé) ;
•
les montants qui devraient être payés au titre des garanties de
valeur résiduelle (en utilisant un taux d’actualisation inchangé) ;
ou
•
les paiements de location futurs résultant d’une modification
d’un indice ou d’un taux utilisé pour déterminer ces paiements
(en utilisant un taux d’actualisation inchangé).
Les réévaluations sont traitées comme des ajustements du
bien au titre de droits d’utilisation.
En tant que bailleur
Le Groupe conclut des contrats de location en tant que bail-
leur pour ses immeubles de placement. Il s’agit principalement
d’immeubles acquis en vue d’être réaménagés et qui sont loués
jusqu’au début du réaménagement. Ces contrats sont classés
comme des contrats de location-exploitation.
Les revenus locatifs des contrats de location-exploitation sont
comptabilisés sur une base linéaire pendant toute la durée du
contrat de location concerné.
Pour chaque contrat de location, le Groupe évalue si le contrat
contient à la fois des éléments de location et des éléments
non locatifs. Lorsqu’un contrat comprend les deux, le prix de
la transaction est alloué à chaque composante sur la base de
leurs prix de vente autonomes relatifs. Si les prix de vente au-
tonomes ne sont pas facilement observables, le Groupe utilise
sa meilleure estimation pour déterminer la répartition.


Héros, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
74 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics




Instruments financiers
Les actifs financiers et les passifs financiers sont comptabi-
lisés au bilan du Groupe lorsque celui-ci devient partie aux
dispositions contractuelles de l’instrument.
Classification et évaluation des instruments financiers
Les actifs financiers et les passifs financiers sont initialement
évalués à la juste valeur. Les coûts de transaction qui sont di
-
rectement attribuables à l’acquisition ou à l’émission d’actifs fi-
nanciers et de passifs financiers (autres que les actifs financiers
et les passifs financiers à la juste valeur par le biais du compte
de résultat) sont ajoutés ou déduits de la juste valeur des ac-
tifs financiers ou des passifs financiers, selon le cas, lors de la
comptabilisation initiale. Les coûts de transaction directement
attribuables à l’acquisition d’actifs financiers ou de passifs finan-
ciers à la juste valeur par le biais du compte de résultat sont
immédiatement comptabilisés au compte de résultat consolidé.
Les actifs financiers comprennent les placements dans des ins-
truments de capitaux propres à la juste valeur par le biais du
compte de résultat, les prêts aux parties liées, les créances, y
compris les créances commerciales et autres créances, les
instruments financiers dérivés, la trésorerie et les équivalents
de trésorerie.
Les créances commerciales et les titres de créance sont initiale
-
ment comptabilisés au moment de leur émission. L’achat ou la
vente d’un actif financier non dérivé dans le cadre d’une transac-
tion régulière est comptabilisé(e) à la date de transaction.
Actifs financiers – titres de créance
Tous les actifs financiers comptabilisés sont ensuite évalués dans
leur intégralité au coût amorti ou à la juste valeur, en fonction
de leur classification.
Les titres de créance qui remplissent les conditions suivantes
sont ensuite évalués au coût amorti :
•
L’actif financier est détenu dans le cadre d’un modèle
d’entreprise dont l’objectif est de détenir des actifs finan-
ciers, afin de collecter les flux de trésorerie contractuels ;
et
•
Les termes contractuels de l’actif financier donnent lieu, à
des dates déterminées, à des flux de trésorerie qui corres-
pondent uniquement à des remboursements de principal
et à des versements d’intérêts sur le principal restant dû.
Les titres de créance comprennent :
•
Les avances aux coentreprises et entreprises associées qui
sont évaluées au coût amorti ;
•
Les créances commerciales et autres créances évaluées
au coût amorti.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les
fonds en caisse et les dépôts à vue, ainsi que d’autres place-
ments à court terme très liquides, arrivant à échéance dans
les 90 jours suivant la date d’acquisition, qui sont facilement
convertibles en un montant connu d’espèces et qui sont soumis
à un risque négligeable de changement de valeur. Les décou-
verts bancaires sont inclus dans le passif. Ils sont évalués au
coût amorti.

Actifs financiers – placements dans des instruments de
capitaux propres
Lors de la comptabilisation initiale, tous les placements en
actions sont évalués à la juste valeur par le biais du compte de
résultat, sauf si l’entité fait un choix irrévocable d’évaluer l’ins-
trument à la juste valeur par le biais d’autres éléments du ré-
sultat global (possible uniquement s’ils ne sont pas détenus à
des fins de négociation). Par la suite, ils sont évalués à la juste
valeur avec les gains et pertes résultant des changements de
la juste valeur comptabilisés dans le compte de résultat.
Méthode du coût amorti et du taux d’intérêt effectif
La méthode du taux d’intérêt effectif est une méthode qui
permet de calculer le coût amorti d’un titre de créance et de
répartir le revenu d’intérêt sur la période considérée.
Pour les instruments financiers autres que les actifs finan-
ciers dépréciés dès leur acquisition ou leur création, le taux
d’intérêt effectif est le taux qui actualise exactement les en-
caissements de trésorerie futurs estimés (y compris les com-
missions, les points payés ou reçus qui font partie intégrante
du taux d’intérêt effectif, les coûts de transaction et les autres
surcotes et décotes), à l’exclusion des pertes de crédit anti-
cipées, pendant la durée de vie prévue du titre de créance
jusqu’à la valeur comptable brute du titre de créance lors de
la comptabilisation initiale.
Le coût amorti d’un actif financier est le montant auquel l’actif
financier est évalué lors de la comptabilisation initiale, moins
les remboursements du principal, plus l’amortissement cumulé,
selon la méthode du taux d’intérêt effectif, de toute différence
entre ce montant initial et le montant à l’échéance, après toute
correction de valeur pour pertes. D’autre part, la valeur comp
-
table brute d’un actif financier est le coût amorti d’un actif
financier avant toute correction de valeur pour pertes.



Instruments financiers dérivés et opérations de couverture
Le Groupe a choisi d’adopter les exigences comptables de
couverture de la norme IFRS 9 Instruments financiers où l’ins-
trument de couverture et l’élément couvert correspondent
sur la base d’une évaluation de l’efficacité de la couverture.
La partie efficace des changements de la juste valeur des ins-
truments dérivés et autres instruments de couverture admis-
sibles qui sont désignés et considérés comme un instrument
de couverture de flux de trésorerie est comptabilisée dans
les autres éléments du résultat global et accumulée sous la
rubrique de la réserve de couverture de flux de trésorerie.
Lorsque la transaction future couverte aboutit ultérieurement
à la comptabilisation d’un élément non financier comme les
stocks, le montant accumulé dans la réserve de couverture
et le coût de la réserve de couverture sont directement in
-
clus dans le coût initial de l’élément non financier lors de sa
comptabilisation.
Pour toutes les autres transactions futures couvertes, le mon-
tant accumulé dans la réserve de couverture et le coût de la
réserve de couverture sont reclassés en résultat au cours de
la ou des mêmes périodes au cours desquelles les flux de
trésorerie attendus couverts affectent le résultat.





COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
75 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics












Le gain ou la perte lié(e) à la partie inefficace est immédiate-
ment comptabilisé au compte de résultat consolidé.



Dépréciation d’actifs financiers
En ce qui concerne la dépréciation des actifs financiers et
des actifs de contrats, un modèle fondé sur les pertes de cré-
dit attendues est appliqué. Ce modèle exige que le Groupe
comptabilise les pertes de crédit attendues et les change
-
ments dans ces pertes de crédit attendues à chaque date de
clôture, afin de refléter les changements dans le risque de
crédit depuis la comptabilisation initiale des actifs financiers.
Plus précisément, les actifs suivants sont inclus dans le champ
d’application de l’évaluation de la dépréciation du Groupe : 1)
créances commerciales ; 2) autres créances courantes et non
courantes et prêts aux parties liées ; 3) actifs de contrats ; 4)
trésorerie et équivalents de trésorerie.
La norme IFRS 9 exige que le Groupe évalue la provision pour
pertes d’un instrument financier à un montant égal aux pertes
de crédit attendues sur la durée de vie, si le risque de crédit
lié à cet instrument financier a augmenté de manière signi-
ficative depuis la comptabilisation initiale. D’autre part, si le
risque de crédit lié à un instrument financier n’a pas augmen-
té de manière significative depuis la comptabilisation initiale,
le Groupe est tenu d’évaluer la provision pour pertes de cet
instrument financier à un montant égal aux pertes de crédit
attendues pour les 12 mois à venir.
Le Groupe utilise une approche simplifiée pour comptabili-
ser les créances commerciales et les autres créances, ainsi
que les actifs de contrats, et comptabilise la provision pour
pertes en tant que pertes de crédit attendues sur la durée
de vie. Il s’agit du manque à gagner attendu dans les flux de
trésorerie contractuels, compte tenu des possibilités de dé
-
faut à tout moment pendant la durée de vie de l’instrument
financier. Le Groupe utilise son expérience historique, des
indicateurs externes et des informations prospectives pour
calculer les pertes de crédit attendues à l’aide d’une matrice
de provisions.
La perte de crédit attendue est évaluée pour chaque actif
financier et actif de contrats sur une base individuelle. Elle
est généralement sans importance compte tenu du fait qu’un
actif physique peut être considéré comme un collatéral (ga-
rantie) dans l’évaluation de la perte de crédit attendue. Les
créances commerciales représentent principalement les
montants dus par les clients pour la vente d’unités résiden
-
tielles en cours. Les avances aux entreprises associées et aux
coentreprises reflètent les contributions financières pour les
projets de développement. Les actifs de contrats résultent
de la comptabilisation des revenus précédant les facturations
échelonnées prévues.

Décomptabilisation des actifs financiers
Le Groupe décomptabilise un actif financier uniquement
lorsque les droits contractuels sur les flux de trésorerie pro-
venant de l’actif expirent ou lorsqu’il transfère l’actif financier
et la quasi-totalité des risques et avantages liés à la propriété
de l’actif à une autre partie.

Si le Groupe ne transfère ni ne conserve la quasi-totalité des
risques et avantages liés à la propriété de l’actif et continue
de contrôler l’actif transféré, il comptabilise sa participation
conservée dans l’actif et un passif associé pour les montants
qu’il est susceptible de devoir payer. Si le Groupe conserve la
quasi-totalité des risques et avantages liés à la propriété d’un
actif financier transféré, il continue de comptabiliser l’actif fi-
nancier et comptabilise également un emprunt garanti pour
le produit reçu.
Lors de la décomptabilisation d’un actif financier évalué au
coût amorti, la différence entre la valeur comptable de l’actif
et la somme de la contrepartie reçue et de la créance est
comptabilisée en résultat.

Passifs financiers
Tous les passifs financiers du Groupe sont ensuite évalués au
coût amorti selon la méthode du taux intérêt effectif.
Les emprunts bancaires porteurs d’intérêts et les découverts
sont comptabilisés sur la base du montant des liquidités ob-
tenues, après déduction de tous coûts de transaction. Après
comptabilisation initiale, ils sont évalués au coût amorti. Toute
différence entre la contrepartie reçue et la valeur de rachat
est comptabilisée dans le revenu sur la période du prêt en
utilisant le taux d’intérêt effectif.
Le Groupe décomptabilise un passif financier lorsque ses
obligations contractuelles sont acquittées, annulées ou lors-
qu’elles expirent. Le Groupe décomptabilise également un
passif financier lorsque ses termes sont modifiés et que les
flux de trésorerie du passif modifié sont substantiellement
différents, auquel cas un nouveau passif financier basé sur
les conditions modifiées sera comptabilisé à la juste valeur.
Lors de la décomptabilisation d’un passif financier, la diffé-
rence entre la valeur comptable éteinte et la contrepartie
versée (y compris les actifs non monétaires transférés ou les
passifs pris en charge) est comptabilisée au compte de résul-
tat consolidé.


Capitaux propres
Les coûts d’émission qui peuvent être directement affectés
à une transaction de capitaux propres sont comptabilisés
comme une déduction des capitaux propres. En conséquence,
les augmentations de capital sont comptabilisées pour le pro-
duit reçu, net des coûts d’émission et net d’impôt.
Lorsque des actions comptabilisées en capitaux propres sont
rachetées, le montant de la contrepartie versée, qui inclut les
coûts directement imputables, est comptabilisé comme une
déduction des capitaux propres. Les actions rachetées sont
classées comme actions propres et sont présentées dans la
réserve pour actions propres. Lorsque des actions propres
sont vendues ou réémises ultérieurement, le montant reçu est
comptabilisé en tant qu’augmentation des capitaux propres et
l’excédent ou le déficit résultant de la transaction est présenté
dans les bénéfices non distribués.




COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
76 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Flux de trésorerie
Les activités d’exploitation sont les principales activités gé-
nératrices de revenus qui ne sont pas des activités d’inves-
tissement ou de financement. Les acquisitions et les ventes
de projets par l’achat ou la vente d’actifs ou d’actions, consi-
dérées en substance comme équivalentes à une transaction
d’actifs, sont considérées comme des activités d’exploitation
et sont présentées dans le cadre des flux de trésorerie prove-
nant des activités d’exploitation, que le projet soit classé dans
les stocks ou non.
Les activités d’investissement sont l’acquisition et la cession
d’actifs à long terme et d’autres investissements non inclus
dans les équivalents de trésorerie.
Les activités de financement sont les activités qui entraînent
des changements dans la taille et la composition des capitaux
propres apportés et des emprunts de l’entité. Tous les inté-
rêts payés sont présentés dans les activités de financement,
même s’ils sont capitalisés en tant que frais d’emprunt.



Îlot Saint-Roch, Nivelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
77
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

Stocks
Les stocks sont évalués au coût ou à la valeur nette de réalisa-
tion, selon le montant le plus bas. La valeur nette de réalisation
correspond au prix de vente estimé dans le cours normal des
affaires, moins les coûts estimés d’achèvement (qui incluent les
frais d’emprunt futurs) et les coûts estimés nécessaires pour
réaliser la vente.
Le coût des stocks comprend le coût d’acquisition et les dé-
penses directement attribuables à l’acquisition. Pour les pro-
duits finis et les travaux en cours, le prix de revient comprend
les dépenses directes et une partie des frais généraux de
production sans inclure les frais administratifs, de vente et
de publicité.
Les frais d’emprunt sont capitalisés dans le cadre du coût des
stocks. Cela comprend les intérêts sur les emprunts contractés
spécifiquement dans le but d’obtenir l’actif éligible (emprunts
spécifiques, c’est-à-dire « financement de projet ») et le coût
des autres emprunts qui auraient pu être remboursés si les
dépenses sur l’actif n’avaient pas été engagées (emprunts gé-
néraux, tels que le financement « d’entreprise » et « obligataire »).
La capitalisation des intérêts est suspendue pendant les pé-
riodes prolongées au cours desquelles le développement actif
est interrompu et la capitalisation cesse lorsque les activités
nécessaires à la préparation de l’actif pour son utilisation ou sa
vente prévue sont pratiquement terminées.
Les projets en stock font l’objet d’études de faisabilité pour
déterminer leur valeur nette de réalisation. À chaque période
de déclaration, les chefs de projet procèdent à une révision des
hypothèses utilisées pour évaluer la valeur nette de réalisation,
en les actualisant sur la base des dernières données du marché.
Pour les projets résidentiels, cela comprend la formulation d’hy-
pothèses sur les prix de vente et le coût d’achèvement prévus
(dont les coûts de construction restants sont un élément clé).
Pour les projets de bureaux, cela implique l’estimation des prix
de vente en fonction de paramètres clés tels que les rende-
ments de sortie et les niveaux de location prévus, entre autres
sur la base d’hypothèses de courtiers réputés et de sociétés de
recherche économique, ainsi que l’estimation du coût d’achè-
vement (dont les coûts de construction restants sont un élé-
ment clé). De plus, la Direction exécutive prend en compte
les preuves transactionnelles issues des négociations en cours
pour les sorties de vente potentielles. Dans le cadre de ces
évaluations, la typologie du projet sous-jacent est également
revue ; elle peut être ajustée au cours de la phase de concep-
tion et d’obtention des permis afin de répondre à l’évolution de
la demande du marché
Toute réduction de valeur sur stocks à la valeur nette de réalisa-
tion est comptabilisée en charges dans la période au cours de
laquelle la dépréciation intervient et est présentée séparément
dans l’état consolidé des résultats sous la rubrique « Réduction
de valeur sur stocks ». Une réduction de valeur antérieure sur
stocks à leur valeur nette de réalisation est annulée si la valeur
nette de réalisation augmente ultérieurement. Le montant de
l’annulation est limité au montant de la réduction de valeur
initiale, de sorte que la nouvelle valeur comptable soit la plus
faible entre le coût et la valeur nette de réalisation révisée. Les
annulations de réduction de valeurs antérieures sont compta-
bilisées au compte de résultat au cours de la période au cours
de laquelle l’annulation intervient.
De manière générale, Immobel est considéré comme le prin-
cipal, dans la mesure où le Groupe conserve le contrôle de
la prestation principale, y compris l’intégration des activités
externalisées. Immobel demeure également responsable de la
fixation des prix et des conditions contractuelles en sa qualité
de maître d’ouvrage. L’externalisation porte exclusivement sur
l’exécution des travaux et n’affecte pas la position d’Immobel
en tant que partie supportant les principaux risques et avan-
tages liés aux projets


Isala, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
78
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics



Provisions
Les provisions sont comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d’un événement
passé, lorsqu’il est probable qu’une sortie de ressources sera nécessaire pour régler l’obligation et lorsqu’une estimation fiable
du montant de l’obligation peut être effectuée.
Le montant comptabilisé en provision est la meilleure estimation des dépenses nécessaires pour régler l’obligation actuelle, le
cas échéant.
Passifs éventuels et actifs éventuels
Les passifs éventuels dont la réalisation est peu probable ne sont pas comptabilisés comme une provision et sont mentionnés
dans les notes aux états financiers, à condition que le risque ne soit pas lointain.
Les actifs éventuels ne sont pas comptabilisés dans les états financiers.


Avantages du personnel
Avantages postérieurs à l’emploi
Le Groupe dispose d’un régime de retraite à prestations définies et d’un régime de retraite à cotisations définies.
Régime de retraite « à cotisations définies »
Les cotisations à ces régimes de retraite sont comptabilisées en charges dans le compte de résultat au fur et à mesure que le
service afférent est fourni.
Régime de retraite « à prestations définies »
Pour un tel plan, le coût des engagements correspondants est déterminé à l’aide de la méthode des unités de crédit projetées,
les valeurs actualisées étant calculées à la date de clôture.
Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée du montant estimé des prestations futures auxquelles les
employés peuvent prétendre du fait des services qu’ils ont rendus pendant la période considérée et les périodes précédentes,
moins la juste valeur des actifs du régime. Tout actif résultant de ce calcul est limité à la valeur actualisée d’éventuels rembour-
sements au Groupe ou de réductions des cotisations futures au régime.
Les gains et pertes actuariels sont directement comptabilisés dans les autres éléments du résultat global et accumulés dans une
réserve distincte au sein des capitaux propres. Par la suite, ces gains et pertes actuariels accumulés ne sont jamais reclassés
au compte de résultat.
Primes
Les primes accordées aux employés et aux cadres supérieurs sont basées sur des objectifs liés à des indicateurs financiers clés.
La valeur estimée des primes est comptabilisée en charges dans l’année à laquelle elles se rapportent.
Rémunérations fondées sur des actions
Le Plan d’actions de performance (PSP) 2020–2022 attribue des actions gratuitement, sous réserve de critères de perfor-
mance fixés chaque année par le Conseil d’Administration. L’acquisition des droits dépend de l’atteinte d’objectifs prédéfinis,
avec une allocation maximale de 100 %. Aucun dividende n’est accordé pendant les trois années qui précèdent l’acquisition
définitive des droits.
Le Plan « Incitant à long terme (LTI) » offre des incitants à long terme aux cadres éligibles, avec une partie allouée en actions
dont l’acquisition est échelonnée sur plusieurs années. Le Plan LTI 2024-2026, approuvé en avril 2024, lie l’acquisition des
droits à la performance financière (rendement des capitaux propres) et non financière (satisfaction des clients et des employés,
développement durable) sur trois ans. Le Conseil d’administration évalue les résultats et détermine les paiements entre 0 % et
150 % de l’allocation cible.


Lebeau, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
79 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

Produits d’exploitation
Le revenu du Groupe provient principalement des activités de
promotion immobilière.
Selon la norme IFRS 15, le chiffre d’affaires est comptabili-
sé lorsque le client obtient le contrôle des biens ou services
vendus pour un montant qui reflète ce que l’entité s’attend à
recevoir pour ces biens ou services.
Les principales catégories de contrats de vente utilisées par le
Groupe comprennent :
Ventes d’immeubles de bureaux
Pour les projets de bureaux, conformément à la norme IFRS
15, la Société évalue au cas par cas :
• Si l’accord, le contrat ou la transaction répond à la défini-
tion d’un contrat avec un client, compte tenu de la pro-
babilité que le Groupe récupère la contrepartie à laquelle
il a droit ;
•
Si, en vertu d’un contrat, la vente du terrain, l’aménage-
ment et la commercialisation représentent des obligations
de prestation distinctes ;
•
Si, pour chaque obligation, le chiffre d’affaires fait l’objet
d’un transfert progressif de contrôle, notamment pour les
projets susceptibles de satisfaire au troisième critère défi-
ni par la norme IFRS 15.35 (« Performance créant un actif
spécifique et donnant naissance à un droit exécutoire au
paiement de la valeur des travaux réalisés à date »), et doit
être comptabilisé dans le temps.
Les conditions de paiement pour les ventes de bureaux sont
négociées et stipulées dans les contrats individuels.
Ventes de projets résidentiels
Pour les projets « résidentiels », l’analyse a opéré une distinc-
tion entre le chiffre d’affaires des contrats pour lesquels les
dispositions contractuelles et le contexte juridique (loi Breyne
en Belgique ou équivalente au Luxembourg, en France et en
Allemagne) établissent un transfert progressif du contrôle
du bien à l’acquéreur, au fur et à mesure que la construc
-
tion progresse, et les autres revenus liés à des contrats
avec des clients pour lesquels le contrôle est transféré à un
moment donné.
Pour les projets impliquant des unités résidentielles, comme
le prévoit le cadre juridique en Belgique et au Luxembourg, la
propriété d’une unité résidentielle est progressivement trans-
férée à l’acquéreur au cours de la période de construction, de
sorte que le chiffre d’affaires est comptabilisé au fil du temps
pour les immeubles résidentiels lorsque la performance de
l’entité ne crée pas un actif ayant une utilisation alternative
pour l’entité et que l’entité a un droit exécutoire au paiement
pour la performance accomplie à ce jour.
Le chiffre d’affaires (sans distinction entre « terrain » et « amé-
nagement ») est comptabilisé au fil du temps pour chaque
projet résidentiel en fonction de l’avancement des travaux
mesuré par les coûts engagés et budgétisés.
Le Groupe comptabilise le chiffre d’affaires en Pologne
lorsque l’obligation de performance est remplie. L’obligation
de performance est considérée comme satisfaite lorsque le
bien est remis à l’acheteur, ce qui se produit sur la base d’un
protocole d’acceptation signé par les parties uniquement
après l’achèvement du processus de construction du bien
et l’obtention d’un permis d’occupation, et à condition que
l’acheteur ait effectué un paiement à 100 % du prix d’achat
du bien. Les contrats conclus dans ce groupe de revenus ne
contiennent pas d’élément de rémunération variable.
En outre, le Groupe estime que les contrats conclus ne
contiennent pas d’élément de financement significatif. Par
conséquent, le Groupe, en règle générale, ne comptabilise
pas de créances ou d’autres soldes d’actifs de contrats liés
à ce groupe de revenus. Les passifs de contrats reflètent les
avances versées par les clients.
Autres ventes de projets résidentiels
D’autres types de vente peuvent avoir lieu (vente en bloc
d’un projet, d’un hôtel, d’un espace commercial, etc.). Ces
transactions font donc l’objet d’une analyse au cas par cas,
selon une approche similaire à celle décrite pour les projets
de « Bureaux ».
Lotissement
Pour ce secteur, le produit des ventes est enregistré lors du
transfert du bien au moment de l’acte notarié.
Le produit de la vente d’un projet est comptabilisé en brut
(prix de vente et coût des ventes), quelle que soit la structure
de la transaction (share deal/asset deal). Les cessions de fi-
liales dédiées à un projet et qui ne contiennent pas d’activité
sont considérées comme faisant partie de l’activité normale
du Groupe et sont donc comptabilisées dans les ventes et le
coût des ventes (IFRS 15). Lors de la cession d’une telle filiale,
les mêmes méthodes comptables concernant le calendrier de
comptabilisation des revenus que celles décrites ci-dessus
sont appliquées.
Le mode de propriété juridique n’a pas d’impact sur la comp-
tabilisation de la marge, mais sur sa présentation, qui sera
différente selon qu’il s’agit d’une :
•
Propriété directe, filiale : les résultats sont enregistrés dans
les ventes et le coût des ventes, quelle que soit la structure
juridique de détention de l’actif ;
•
Coentreprise : conformément à la norme IFRS 11, lorsqu’un
partenariat donne lieu à un contrôle conjoint sur des actifs
nets, la Société comptabilise un investissement pour sa par-
ticipation dans la coentreprise et la comptabilise selon la
méthode de la mise en équivalence (IAS 28). Le résultat des
ventes est donc présenté sous la rubrique « Part dans le ré-
sultat des coentreprises et entreprises associées ».
Lorsque le Groupe perd le contrôle d’une filiale qui ne
contient pas d’activité au sens de la norme IFRS 3 et conserve
un investissement (cession partielle d’une société dédiée à
un projet), la transaction est traitée comme une transaction
entre un investisseur et son entreprise associée ou coentre-
prise et le gain ou la perte n’est comptabilisé dans le résultat
opérationnel qu’à hauteur de la participation d’investisseurs


COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
80 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics




indépendants dans l’entreprise associée ou la coentreprise. Si
une transaction en aval entraîne une perte, aucune partie de
la perte n’est éliminée dans la mesure où elle fournit la preuve
d’une réduction de la valeur de réalisation nette ou d’une dé-
préciation de l’actif à vendre ou à apporter.


Impôts
L’impôt sur le revenu de l’année comprend l’impôt courant
et différé. Les impôts sur le revenu courants et différés sont
comptabilisés au compte de résultat consolidé, sauf s’ils se
rapportent à des éléments comptabilisés directement dans les
capitaux propres ou dans les autres éléments du résultat glo-
bal, auquel cas ils sont également comptabilisés dans les ca-
pitaux propres ou dans les autres éléments du résultat global.
L’impôt courant est le montant des impôts sur le revenu à
payer (ou à recouvrer) sur le bénéfice (ou la perte) de l’année
en cours et comprend tous les ajustements des charges fis-
cales des années précédentes.
L’impôt différé est comptabilisé selon la méthode du report
variable, en comptabilisant les impôts différés au titre des
différences temporaires entre la valeur comptable des ac
-
tifs et des passifs dans les comptes consolidés et leur base
d’imposition.
Les passifs d’impôt différé sont comptabilisés pour toutes les
différences temporaires imposables.
Les actifs d’impôt différé sont comptabilisés sur les pertes
fiscales non utilisées et sur les différences temporaires déduc-
tibles, s’il est probable que des bénéfices imposables futurs
seront disponibles sur lesquels pourront s’imputer les diffé-
rences temporaires. Les actifs d’impôt différé sont réévalués
à chaque date de déclaration.



Principaux jugements et principales sources
d’incertitudes liés aux estimations
Lors de la préparation des présents états financiers conso-
lidés, la Direction exécutive a procédé à des jugements et
à des estimations qui affectent l’application des méthodes
comptables du Groupe et les montants déclarés des actifs,
des passifs, des produits et des charges. Les résultats réels
peuvent différer de ces estimations. Les estimations et les
hypothèses sous-jacentes font l’objet d’un examen continu.
Les révisions apportées aux estimations sont comptabilisées
prospectivement.
Les projets en stock font l’objet d’études de faisabilité afin
de déterminer leur valeur nette de réalisation, tandis que
les immeubles de placement et les investissements dans les
coentreprises et les entreprises associées font l’objet d’un test
de dépréciation en comparant leur valeur comptable à leur
valeur recouvrable. À chaque période de déclaration, les chefs
de projet procèdent à une révision des hypothèses utilisées
pour évaluer la valeur nette de réalisation et la valeur recou-
vrable, en les actualisant sur la base des dernières données du
marché. Pour les projets résidentiels, cela comprend les prix
de vente attendus et les coûts de construction. Pour les pro-
jets de bureaux, il s’agit des rendements de sortie attendus et



des niveaux de location basés sur les hypothèses de courtiers
réputés et de sociétés d’études économiques, ainsi que des
coûts de construction. En outre, la Direction exécutive prend
en compte les preuves transactionnelles issues des négocia-
tions en cours pour les sorties de vente potentielles.
Suite à cette évaluation au 31 décembre 2024, une déprécia-
tion de 5,8 millions d’euros a été enregistrée pour les projets
en France dans les immeubles de placement (voir note 15),
de 85 millions d’euros principalement pour les projets en Bel-
gique, au Luxembourg, en Allemagne et en France dans les
stocks (voir note 18) et de 7,4 millions d’euros pour les pro-
jets en Belgique et au Luxembourg dans les investissements
comptabilisés par mise en équivalence (voir note 16).
La nature des dépréciations cumulées peut être résumée
comme suit :
•
Abandon des projets Proximus Towers (Belgique) et Arque-
busier (Luxembourg) : 58,5 millions d’euros
•
Vente de terrains non stratégiques en France en raison de
la sortie du marché résidentiel local : 11,2 millions d’euros
•
Ajustement de la valeur réalisable du projet résidentiel
Eden (Francfort) sur la base de données de marché actua-
lisées : 10,2 millions d’euros
•
Ajustement de la valeur de réalisation de projets de bu-
reaux en France et en Belgique sur la base de données de
marché actualisées : 12,0 millions d’euros
En 2025, une dépréciation supplémentaire de 1,7 million
d’euros a été comptabilisée sur un projet en France.
L’incertitude concernant les rendements de sortie attendus
pour les projets de bureaux pose un risque de dépréciation ou
de réduction de valeur potentielle à l’avenir. Si le rendement
de sortie supposé pour les projets de bureaux devait être su-
périeur de 0,5 % à celui utilisé à la fin de l’année, cela indique-
rait une réduction potentielle de valeur sur stocks et/ou une
dépréciation potentielle sur immeubles de placement et/ou
entreprises mises en équivalence d’un montant de 34 millions
d’euros (en supposant qu’il n’y ait pas de changement dans le
niveau des loyers).
Le risque de dépréciation pour les projets résidentiels est
considéré comme faible, avec un impact plutôt limité, grâce
aux facteurs suivants : l’emplacement privilégié des actifs
dans les grandes villes européennes, la plupart des actifs
étant situés en Belgique, un marché qui a fait preuve de ré-
silience au cours des dernières années et qui est générale-
ment moins volatile. En outre, l’exposition de la Société à des
marchés plus volatils est limitée, ce qui confère une stabilité
supplémentaire au portefeuille résidentiel.
La Société constate que la valeur de marché de ses capitaux
propres au 31 décembre 2025 s’élevait à 240 millions d’euros,
contre une valeur comptable de 454 millions d’euros, soit une
décote de 47 %. Au 3 mars 2026, la valeur de marché avait
atteint 249 millions d’euros, ramenant la décote à 45 %.
Le Groupe souligne que l’ensemble des projets fait l’objet
d’un suivi continu et que toute réduction de valeur néces
-
saire est comptabilisée conformément aux principes d’éva-
luation applicables. La Société relève également qu’un grand



COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
81 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics



nombre de sociétés immobilières se négocient actuellement
avec une décote par rapport à la valeur comptable de leurs
capitaux propres.
Les revenus de la vente d’un projet sont comptabilisés en brut
(prix de vente et coût des ventes), quelle que soit la structure
de la transaction (asset deal/share deal). Les cessions des fi-
liales dédiées à un projet sont donc considérées comme fai-
sant partie de l’activité normale du Groupe et sont, en consé-
quence, comptabilisées comme produit et coût des ventes au
moment de la cession. Cette présentation prend en compte
les spécificités du secteur et des activités du Groupe.
Fin décembre 2019, la Société a été informée de deux déci-
sions du Conseil d’État belge dans un ancien dossier relatif à
l’achat de terrains en 2007 à l’Université Libre de Bruxelles.
Une coentreprise entre la Société et son partenaire, Thomas
& Piron, a obtenu en 2014 tous les permis de construire né-
cessaires au développement d’un projet résidentiel sur le ter-
rain concerné. La décision du Conseil d’État fin 2019 a toute-
fois conduit à l’annulation des permis de construire obtenus
en 2014, en raison de l’absence de permis de lotissement
préalable au moment de l’achat du terrain à l’Université Libre
de Bruxelles en 2007.
Les acquéreurs des appartements concernés ont été dûment
informés de la procédure judiciaire en cours devant le Conseil
d’État au moment de l’achat de leur unité et leur acte d’achat
prévoit le droit de demander l’annulation de la vente de leur
unité dans certaines circonstances, y compris si la régulari-
sation des permis de construire concernés n’est pas réalisée
dans le délai contractuel. La situation susmentionnée est éli-
gible à la régularisation et, à la date des présentes, la Société
et son partenaire Thomas & Piron sont en cours de régulari-
sation et s’attendent à ce que l’impact financier de ce droit de
résolution n’ait pas d’impact significatif sur la situation finan-
cière des partenaires de la coentreprise.

Information sectorielle
Un secteur est une composante distincte du Groupe, qui génère
des produits et des coûts.
Le Comité de direction revoit régulièrement le résultat opéra-
tionnel afin de suivre la performance des différents secteurs en
termes d’objectifs stratégiques, de plans et de budgets. Dans
ce contexte, le Conseil d’administration a choisi de suivre le
résultat opérationnel par pays.


The Commodore, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
82
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Annexes aux états financiers consolidés (en milliers d’euros)
1. Secteur opérationnel : informations financières par zone géographique
Les informations sectorielles sont présentées sur la base des secteurs opérationnels utilisés par le Conseil d’administration
pour surveiller la performance financière du Groupe, à savoir les zones géographiques (par pays). Le choix fait par le Conseil
d’administration de se concentrer sur la zone géographique plutôt que sur d’autres secteurs opérationnels possibles est motivé
par les caractéristiques de marché locales (clients, produit, réglementation, culture, réseau local, environnement politique, etc.),
qui sont les moteurs essentiels de l’activité.
L’activité principale du Groupe, le développement immobilier, s’exerce en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne,
en Pologne, en Espagne et au Royaume-Uni.
La répartition du chiffre d’affaires par pays dépend du pays où l’activité est exercée.
Dans les états financiers consolidés IFRS publiés, les coentreprises et les entreprises associées sont comptabilisées selon la
méthode de la mise en équivalence, conformément à l’IFRS 11 et à l’IAS 28.
Conformément à l’IFRS 8, le Groupe applique, pour le reporting sectoriel, une approche fondée sur le reporting interne, reflé-
tant la manière dont la direction suit la performance du Groupe. Dans cette approche interne, les coentreprises et entreprises
associées sont présentées sur une base proportionnelle, en utilisant le pourcentage de détention du Groupe. Cette présentation
proportionnelle est exclusivement destinée aux besoins de gestion et de reporting sectoriel et n’a aucun impact sur les capitaux
propres consolidés ni sur le résultat consolidé du Groupe.
Dans le reporting IFRS externe, les avances et prêts d’actionnaires consentis aux coentreprises et entreprises associées sont
comptabilisés à leur valeur nominale en tant que créances. Les « equity pick ups » négatifs sont reflétés dans l’évaluation de
l’investissement et, le cas échéant, dans des dépréciations distinctes sur les créances.
Dans le reporting interne proportionnel :
•
les avances et prêts d’actionnaires sont éliminés au prorata du pourcentage de détention afin d’éviter une double comp-
tabilisation des positions intragroupe ;
•
la part proportionnelle des dettes des coentreprises et entreprises associées envers les autres actionnaires est présentée au passif.
Par conséquent, seule la partie de la créance et de la dette correspondante qui est économiquement attribuable à l’intérêt du
Groupe est éliminée en tant que position intragroupe. Le solde restant des créances et dettes continue d’être présenté dans le
reporting interne, car il correspond économiquement à la part des autres actionnaires et ne constitue donc pas une position
intragroupe. Les « equity pick ups » négatifs ne sont ni ajoutés aux créances ni compensés avec celles-ci dans la vue interne.
Le Groupe évalue périodiquement si des divergences entre le pourcentage de détention et l’intérêt économique nécessitent
une réévaluation de la méthode de consolidation. À la date de clôture, il n’existe aucun cas significatif de financement dispro-
portionné par les actionnaires qui conduirait à une appréciation différente du contrôle conjoint ou de l’influence notable tels
que définis par IFRS 11 et IFRS 12.
À titre de clarification, la différence entre les états financiers publiés et la vue interne réside dans le fait que toutes les entre-
prises associées et coentreprises consolidées dans les états financiers publiés selon la « méthode de la mise en équivalence »
sont consolidées dans la vue interne selon la « méthode proportionnelle », selon laquelle une société comptabilise sa quote-part
des actifs, passifs, produits et charges d’un accord conjoint et associées,, proportionnellement à sa participation. Il convient de
noter que la Société peut utiliser le terme « vue externe » lorsqu’elle fait référence aux États financiers publiés.

Îlot Saint-Roch, Nivelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
83

Graphics
Résumé du résultat global consolidé (vue interne)
Compte de résultat consolidé abrégé (vue interne)
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
REVENUS OPÉRATIONNELS 456 379 445 449
Chiffre d'affaires 408 614 415 773
Revenus locatifs 18 323 20 762
Autres revenus opérationnels 29 442 8 914
CHARGES OPÉRATIONNELLES -384 147 -517 255
Coût des ventes -351 108 -388 060
Réductions de valeur sur stocks -1 668 -93 615
Dépréciation sur immeubles de placement -5 807
Frais d'administration -31 370 -29 773
RESULTAT OPÉRATIONNEL 72 232 -71 806
CESSION D'ENTREPRISES LIEES 175 259
Gains (Pertes) sur ventes d'entreprises liées 175 259
RESULTAT AVANT RESULTAT FINANCIER ET IMPÔTS 72 407 -71 547
Produits d'intérêt 4 749 4 735
Charges d'intérêt -24 345 -26 746
Autres produits et charges -842 2 906
RESULTAT FINANCIER -20 439 -19 106
RESULTAT AVANT IMPÔTS 51 968 -90 653
Impôts -3 042 -2 936
RESULTAT DE LA PERIODE 48 926 -93 589
Parts ne donnant pas le contrôle 477 115
PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ 48 449 -93 704

Analyse du chiffre d’affaires et du résultat d’exploitation par zone géographique (vue interne)
EUR (‘000) CHIFFRE D’AFFAIRES RÉSULTAT CHIFFRE D’AFFAIRES RÉSULTAT
31/12/2025 AVANT RÉSULTAT 31/12/2024 AVANT RÉSULTAT
FINANCIER FINANCIER
ET IMPÔTS ET IMPÔTS
31/12/2025 31/12/2024
Belgique 209 889 54 628 151 483 -35 617
Luxembourg 55 804 7 391 62 102 -11 190
France 113 560 9 260 70 312 -17 824
Allemagne 12 662 -504 13 659 -10 136
Pologne 16 699 2 015 117 943 2 496
Espagne -351 -158
Royaume-Uni -32 274 882
TOTAL CONSOLIDÉ 408 614 72 407 415 773 -71 547
La ventilation géographique des produits établie conformément aux exigences des normes IFRS figure dans la note 2 (Produits).

COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
84 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
État consolidé abrégé de la situation financière (vue interne)
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE CONSOLIDÉE EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
ACTIFS NON COURANTS 218 652 215 260
Immobilisations incorporelles et corporelles 3 518 4 530
Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation 6 917 8 175
Immeubles de placement 109 684 118 710
Avances aux coentreprise et entreprises associées 65 471 54 172
Impôts différés 26 850 24 130
Autres actifs non courants 6 212 5 542
ACTIFS COURANTS 1 587 428 1 734 635
Stocks 1 305 680 1 386 769
Créances commerciales 37 803 38 131
Actifs de contrats 18 241 20 895
Créances fiscales et autres actifs courants 57 350 56 569
Avances aux coentreprises et entreprises associées 16 180 22 961
Trésorerie et équivalents de trésorerie 152 173 209 310
TOTAL DES ACTIFS 1 806 080 1 949 895
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES EUR (‘000) 454 221 400 167
TOTAL DES PASSIFS 1 351 859 1 549 728
PASSIFS NON COURANTS 593 766 585 725
Dettes financières 560 675 551 735
Impôts différés 29 371 25 812
Autres passifs non courants 3 720 8 177
PASSIFS COURANTS 758 093 964 004
Dettes financières 515 433 698 134
Dettes commerciales 72 321 70 270
Passifs de contrats 37 875 57 818
Dettes fiscales et autres passifs courants 123 137 127 181
Avances des entreprises et entreprises associées 9 326 10 601
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 1 806 080 1 949 895



The Muse, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
85
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Analyse des actifs et passifs par zone géographique (vue interne)
AU 31 DÉCEMBRE 2025
ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR (‘000) ACTIFS SECTORIELS NON-COURANTS ACTIFS SECTORIELS COURANTS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS1 CONSOLIDÉ
Belgique 45 858 889 583 935 441
Luxembourg 27 211 220 679 247 890
France 33 666 148 331 181 997
Allemagne 97 786 97 786
Pologne 28 48 117 48 145
Espagne 15 948 24 786 40 734
Royaume-Uni 62 880 5 500 68 380
Eléments non affectés1 185 707 185 707
TOTAL DES ACTIFS 185 591 1 434 782 185 707 1 806 080








ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR (‘000) PASSIFSSECTORIELS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS¹ CONSOLIDÉ
Belgique 948 601 948 601
Luxembourg 120 301 120 301
France 105 860 105 860
Allemagne 46 391 46 391
Pologne 42 509 42 509
Espagne 5 101 5 101
Royaume-Uni 47 950 47 950
Eléments non affectés1 35 146 35 146
TOTAL DES PASSIFS 1 316 713 35 146 1 351 859








1  Éléments non affectés : Actifs : Actifs d’impôt différé – Autres actifs non courants – Autres actifs financiers courants – Trésorerie et équivalents de trésorerie – Passifs : Obligations au
titre des avantages du personnel – Provisions – Passifs d’impôt différé – Instruments financiers dérivés.

The Frame, Luxembourg (Luxembourg)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
86 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
AU 31 DÉCEMBRE 2024
ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR (‘000) ACTIFS SECTORIELS NON-COURANTS ACTIFS SECTORIELS COURANTS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS1 CONSOLIDÉ
Belgique 46 471 866 084 912 555
Luxembourg 20 559 224 062 244 621
France 32 998 234 837 267 835
Allemagne 1 110 262 110 263
Pologne 2 596 59 265 61 861
Espagne 13 510 24 346 37 856
Royaume-Uni 69 453 4 683 74 136
Eléments non affectés1 240 768 240 768
TOTAL DES ACTIFS 185 588 1 523 539 240 768 1 949 895








ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR (‘000) PASSIFSSECTORIELS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS¹ CONSOLIDÉ
Belgique 1 042 277 1 042 277
Luxembourg 129 344 129 344
France 160 189 160 189
Allemagne 50 248 50 248
Pologne 70 042 70 042
Espagne 5 469 5 469
Royaume-Uni 55 774 55 774
Eléments non affectés1 36 385 36 385
TOTAL DES PASSIFS 1 513 343 36 385 1 549 728








La répartition géographique des actifs et des passifs a été révisée afin de supprimer certains effets techniques liés à la consoli-
dation qui n’ont pas de substance économique au niveau du secteur. Les chiffres comparatifs ont été ajustés en conséquence
afin d’assurer la cohérence de la présentation entre les périodes de déclaration.
1  Éléments non affectés : Actifs : Actifs d’impôt différé – Autres actifs non courants – Autres actifs financiers courants – Trésorerie et équivalents de trésorerie – Passifs : Obligations au
titre des avantages du personnel – Provisions – Passifs d’impôt différé – Instruments financiers dérivés.

Saint-Antoine, Paris (France)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
87 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Conformément aux exigences d’IFRS 8, les tableaux ci-dessous présentent l’analyse des actifs et des passifs par segment
géographique selon la vue externe :
AU 31 DÉCEMBRE 2025
ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR (‘000) ACTIFS SECTORIELS NON-COURANTS ACTIFS SECTORIELS COURANTS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS1 CONSOLIDÉ
Belgique 195 270 466 579 661 849
Luxembourg 26 916 217 705 244 621
France 41 898 121 881 163 779
Allemagne 97 786 97 786
Pologne 28 3 856 3 884
Espagne 35 246 5 232 40 478
Royaume-Uni 17 949 1 702 19 651
Eléments non affectés1 147 408 147 408
TOTAL DES ACTIFS 317 307 914 741 147 408 1 379 456








ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR (‘000) PASSIFSSECTORIELS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS¹ CONSOLIDÉ
Belgique 649 861 649 861
Luxembourg 110 127 110 127
France 83 751 83 751
Allemagne 46 391 46 391
Pologne 1 503 1 503
Espagne 4 270 4 270
Royaume-Uni 943 943
Eléments non affectés1 28 389 28 389
TOTAL DES PASSIFS 896 846 28 389 925 235








1  Éléments non affectés : Actifs : Actifs d’impôt différé – Autres actifs non courants – Autres actifs financiers courants – Trésorerie et équivalents de trésorerie – Passifs : Obligations au
titre des avantages du personnel – Provisions – Passifs d’impôt différé – Instruments financiers dérivés.

The Muse, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
88
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
AU 31 DÉCEMBRE 2024
ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR (‘000) ACTIFS SECTORIELS NON-COURANTS ACTIFS SECTORIELS COURANTS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS1 CONSOLIDÉ
Belgique 188 035 489 381 677 416
Luxembourg 22 574 221 268 243 842
France 44 538 211 322 255 860
Allemagne 110 262 110 262
Pologne 2 596 17 184 19 780
Espagne 32 880 4 509 37 389
Royaume-Uni 22 049 2 265 24 314
Eléments non affectés1 200 798 200 798
TOTAL DES ACTIFS 312 672 1 056 191 200 798 1 569 661








ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR (‘000) PASSIFSSECTORIELS ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS¹ CONSOLIDÉ
Belgique 792 760 792 760
Luxembourg 124 780 124 780
France 136 207 136 207
Allemagne 50 249 50 249
Pologne 27 648 27 648
Espagne 4 372 4 372
Royaume-Uni 958 958
Eléments non affectés1 32 520 32 520
TOTAL DES PASSIFS 1 136 974 32 520 1 169 494








1  Éléments non affectés : Actifs : Actifs d’impôt différé – Autres actifs non courants – Autres actifs financiers courants – Trésorerie et équivalents de trésorerie – Passifs : Obligations au
titre des avantages du personnel – Provisions – Passifs d’impôt différé – Instruments financiers dérivés.

Brouck’R, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
89 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Pour évaluer la taille du portefeuille de projets en cours de développement par zone géographique, il convient de prendre en
compte à la fois les stocks et les Immeubles de placement, vu que ces derniers contiennent des biens mis en location, acquis
en vue d’être réaménagés.
Analyse croisée des stocks et des immeubles de placement par type de projet et par zone géographique (vue interne)
STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT EUR (‘000) BUREAUX RÉSIDENTIEL LOTISSEMENT 31/12/2025
Belgique 437 964 327 046 55 608 820 618
Luxembourg 26 304 185 849 212 153
France 167 007 1 355 168 362
Allemagne 91 088 91 088
Pologne 43 427 368 43 795
Espagne 23 376 23 376
Royaume-Uni 55 972 55 972
TOTAL STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT 730 674 629 082 55 608 1 415 364








STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT EUR (‘000) BUREAUX RÉSIDENTIEL LOTISSEMENT 31/12/2024
Belgique 399 638 350 866 50 404 800 908
Luxembourg 26 336 190 074 216 410
France 225 725 20 701 246 426
Allemagne 101 366 101 366
Pologne 41 434 15 345 56 779
Espagne 22 154 22 154
Royaume-Uni 61 436 61 436
TOTAL STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT 754 569 700 506 50 404 1 505 479








Le principal mouvement dans les stocks et les immeubles de placement concerne la vente de Saint Antoine en France, ainsi
que les ventes de projets résidentiels en France, Eden en Allemagne, la reconnaissance du chiffre d’affaires pour Granaria en
Pologne, et une réduction de valeur des stocks liée à Montrouge, d’un montant de 1,7 million.
La hausse observée en Belgique est principalement portée par le développement continu des projets au sein du portefeuille,
en particulier le projet Oxy.
Tableau de rapprochement entre la vue interne et la vue externe
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ EUR (‘000) 31/12/2025
VUE INTERNE DIFFÉRENCES VUE EXTERNE
Chiffre d'affaires 408 614 -79 933 328 682
Résultat opérationnel 72 232 -20 668 51 564
Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt 5 688 5 688
Résultat avant résultat financier et impôts 72 407 -14 980 57 427
Résultat financier net -20 439 10 938 -9 501
Résultat avant impôts 51 968 -4 042 47 926
Impôts -3 042 4 042 1 000
Résultat de la période 48 926 48 926

Les différences sont entièrement liées à la ventilation de la part dans le résultat des coentreprises et des entreprises associées,
nette d’impôt, dans la part sous-jacente de la Société dans le résultat opérationnel, le résultat financier et les impôts sur le
résultat des participations liées, comme expliqué également dans la note 8.

COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
90 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Pour l’information sectorielle, les coentreprises et entreprises associées sont consolidées selon la méthode d’intégration pro-
portionnelle, selon laquelle une société comptabilise sa quote-part des actifs, passifs, produits et charges d’un accord conjoint,
proportionnellement à sa participation. Les différences résultent de l’application de la norme IFRS 11, qui prévoit la consolida-
tion des coentreprises et entreprises associées selon la méthode de la mise en équivalence.
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE EUR (‘000) 31/12/2025
VUE INTERNE DIFFÉRENCES RECLASSIFI- VUE EXTERNE
CATIONS
ACTIFS NON COURANTS 218 652 120 320 338 339 311
Immobilisations incorporelles et corporelles 3 518 3 518
Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation 6 917 6 917
Immeubles de placement 109 684 -60 104 49 580
Participations dans les coentreprise et entreprises associées 153 556 22 750 176 306
Avances aux coentreprise et entreprises associées 65 471 37 926 -22 412 80 984
Impôts différés 26 850 -6 667 20 183
Autres actifs non courants 6 212 -4 390 1 822
ACTIFS COURANTS 1 587 428 -547 174 -108 1 040 145
Stocks 1 305 680 -479 094 826 585
Créances commerciales 37 803 -4 480 33 324
Actifs de contrats 18 241 -12 350 5 891
Créances fiscales et autres actifs courants 57 350 -30 539 26 811
Avances aux coentreprises et entreprises associées 16 180 6 124 -108 22 196
Trésorerie et équivalents de trésorerie 152 173 -26 835 125 339
TOTAL DES ACTIFS 1 806 080 -426 854 230 1 379 456
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES 454 221 454 221
TOTAL DES PASSIFS 1 351 859 -426 854 230 925 235
PASSIFS NON COURANTS 593 766 -223 688 370 078
Dettes financières 560 675 -219 472 341 203
Impôts différés 29 371 -3 386 25 985
Autres passifs non courants 3 720 -830 2 890
PASSIFS COURANTS 758 093 -203 165 230 555 157
Dettes financières 515 433 -80 149 435 284
Dettes commerciales 72 321 -17 866 54 455
Passifs de contrats 37 875 -25 574 12 302
Dettes fiscales et autres passifs courants 123 137 -87 307 35 831
Avances des entreprises et entreprises associées 9 326 7 729 230 17 285
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 1 806 080 -426 854 230 1 379 456
Dans l’état de la situation financière, les reclassements concernent les montants négatifs comptabilisés selon la méthode de
la mise en équivalence qui, dans la vue externe, sont déduits des autres composantes de la participation du Groupe dans la
coentreprise, y compris les intérêts à long terme qui, en substance, font partie de l’investissement net.

COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
91 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

2. Chiffre d’affaires
Le Groupe génère son chiffre d’affaires au travers de contrats commerciaux portant sur le transfert de biens et de services dans
les principales catégories de revenus suivantes :
VENTILATION CROISÉE PAR TYPE DE PROJET EUR (‘000) BUREAUX RÉSIDENTIEL LOTISSEMENT 31/12/2025
ET PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE
Belgique 18 712 144 351 4 294 167 357
Luxembourg 30 112 30 112
France 78 182 24 467 102 649
Allemagne 12 662 12 662
Pologne 15 902 15 902
Royaume-Uni
TOTAL 96 894 227 494 4 294 328 682
VENTILATION CROISÉE PAR TYPE DE PROJET EUR (‘000) BUREAUX RÉSIDENTIEL LOTISSEMENT 31/12/2024
ET PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE
Belgique 436 84 413 34 216 119 065
Luxembourg 139 61 955 62 094
France 680 56 266 56 946
Allemagne 13 659 13 659
Pologne 117 943 117 943
Royaume-Uni 832 832
TOTAL 2 087 334 236 34 216 370 539
Le chiffre d’affaires pour la Belgique provient principalement de la vente d’O’Sea et d’Îlot St-Roch dans le résidentiel ainsi que de la
vente du permis de construire Proximus pour les bureaux, pour l’Allemagne du projet Eden, pour le Luxembourg du projet Liewen,
pour la Pologne du projet Granaria et pour la France de la vente de l’immeuble de bureaux Saint Antoine ainsi que de plusieurs projets
résidentiels de moindre envergure. La quasi-totalité des unités de la phase 3 d’O’Sea a été livrée, de même que l’ensemble des unités
de Granaria, seules quelques unités restant encore en attente de livraison.
Le Groupe classe les hôtels, lorsqu’ils sont développés selon un modèle commercial résidentiel, dans la catégorie « Résidentiel ».
L’analyse contractuelle des contrats de vente du Groupe a conduit à l’application des principes de comptabilisation suivants :
Ventes d’immeubles de bureaux
Conformément à la norme IFRS 15, la Société évalue au cas par cas :
•
Si l’accord, le contrat ou la transaction répond à la définition d’un contrat avec un client, compte tenu de la probabilité que
le Groupe récupère la contrepartie à laquelle il a droit ;
• Si, en vertu d’un contrat, la vente du terrain, l’aménagement et la commercialisation représentent des obligations de pres-
tation distinctes ;
•
Si, pour chaque obligation, le revenu fait l’objet d’un transfert progressif de contrôle, notamment pour les projets susceptibles
de satisfaire au troisième critère défini par la norme IFRS 15.35 (« Performance créant un actif spécifique et donnant naissance
à un droit exécutoire au paiement de la valeur des travaux réalisés à date »), et doit être comptabilisé dans le temps.
Les conditions de paiement pour les ventes de bureaux sont négociées et stipulées dans les contrats individuels.
Le projet Saint Antoine a été vendu après son achèvement ; une analyse IFRS 15 concernant la comptabilisation du revenu en
continu ou à un moment donné n’était donc pas requise.
Ventes de projets résidentiels
Pour les projets résidentiels régis par la loi Breyne ou par une législation équivalente au Luxembourg, en France et en Alle-
magne, le Groupe comptabilise le revenu au fil du temps. Dans ces cadres juridiques, la propriété (et donc le contrôle) d’une
unité résidentielle est progressivement transférée à l’acquéreur au cours de la période de construction ; en conséquence, le
produit est comptabilisé au fil du temps lorsque :
1. la prestation de l’entité ne crée pas un actif ayant une utilisation alternative pour l’entité, et
2. l’entité a un droit exécutoire au paiement pour la performance accomplie à ce jour.


COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
92 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

Le chiffre d’affaires de ces contrats est mesuré sur la base de l’avancement des travaux selon une méthode d’intrants (cost-
to-cost), déterminée par les coûts engagés par rapport aux coûts totaux budgétisés pour chaque projet. Aucune distinction
séparée n’est opérée entre « terrain » et « aménagement » pour ces projets.
En Pologne, le revenu des projets résidentiels est comptabilisé à un moment donné. L’obligation de performance est satisfaite
lors de la remise du bien, constatée par un protocole d’acceptation signé et, le cas échéant, par la délivrance d’un permis d’oc-
cupation ; la comptabilisation est subordonnée à la réception intégrale du prix d’achat. Les contrats relevant de ce groupe de
revenus en Pologne ne contiennent pas d’élément de rémunération variable.
Lotissement
Le chiffre d’affaires est comptabilisé lorsque l’actif est transféré et exigible au moment de la délivrance de l’acte notarié.
La ventilation du chiffre d’affaires selon ces différents principes de comptabilisation se présente comme suit :
EUR (‘000) MOMENT DE RECONNAISSANCE DU REVENU
MOMENT PRÉCIS PROGRESSIVEMENT 31/12/2025
BUREAUX 96 894 96 894
RÉSIDENTIEL 15 902 211 592 227 494
Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent 211 592 211 592
Unité résidentielle d'un projet - Autres 15 902 15 902
LOTISSEMENT 4 294 4 294
TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES 117 090 211 592 328 682
EUR (‘000) MOMENT DE RECONNAISSANCE DU REVENU
MOMENT PRÉCIS PROGRESSIVEMENT 31/12/2024
BUREAUX 1 948 139 2 087
RÉSIDENTIEL 117 943 216 293 334 236
Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent 216 293 216 293
Unité résidentielle d'un projet - Autres 117 943 117 943
LOTISSEMENT 34 216 34 216
TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES 154 107 216 432 370 539
Le prix total de transaction alloué aux obligations de performance non satisfaites ou partiellement satisfaites au 31 décembre
2025 s’élevait à 57,2 millions d’euros, contre 94,7 millions d’euros au 31 décembre 2024. Les principaux projets à l’origine de
ces obligations de performance sont Îlot St Roch, The Commodore et Lebeau en Belgique, ainsi que River Place au Luxembourg.
Il s’agit principalement de la vente d’unités résidentielles dont la construction est en cours (pour la totalité de leur valeur ou
la partie non satisfaite en fonction de l’avancement des travaux) ainsi que de la vente de bureaux dont l’analyse du contrat a
permis de conclure que les critères de comptabilisation prévus par la norme IFRS 15 n’étaient pas remplis.
La Direction exécutive estime que 69 % du prix alloué à ces obligations de performance restantes au 31 décembre 2025
seront comptabilisés en chiffre d’affaires au cours de l’exercice suivant. Au 31 décembre 2024, la Direction exécutive estimait
que 70 % du prix alloué à ces obligations de performance restantes seraient comptabilisés en chiffre d’affaires au cours de
l’exercice suivant.


Îlot Saint-Roch, Nivelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
93 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
3. Revenus locatifs
La répartition des revenus locatifs par zone géographique se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Belgique 201 266
Luxembourg 2 229 2 722
France 2 692 3 872
Allemagne 65 101
Espagne 6
TOTAL REVENUS LOCATIFS 5 187 6 967
Les principaux contributeurs sont Rueil-Malmaison en France, ainsi que Thomas au Luxembourg.
Les conditions de location dépendent des accords correspondants.


4. Autres produits opérationnels
La ventilation des autres produits opérationnels se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Autres produits 20 955 1 880
TOTAL AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS 20 955 1 880

L’augmentation du résultat opérationnel est principalement due à la plus-value réalisée sur la cession de Foncière Jennifer.




5. Coût des ventes
Le coût des ventes par zone géographique se répartit comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Belgique -128 125 -105 175
Luxembourg -28 241 -60 621
France -94 639 -51 599
Allemagne -12 503 -13 316
Pologne -16 789 -118 023
TOTAL COÛT DES VENTES -280 297 -348 734

Le coût des ventes pour la Belgique est principalement lié aux ventes d’O’Sea et d’Ilot St-Roch, à Eden pour l’Allemagne, à
Liewen pour le Luxembourg, à Granaria pour la Pologne (sur lequel une petite perte opérationnelle a été enregistrée en 2025
en raison de coûts imprévus survenus lors de la phase finale d’achèvement et des négociations de clôture) et à la vente des
bureaux Saint Antoine et de plusieurs projets résidentiels de moindre envergure pour la France.



Tati, Paris (France)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
94 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
6. Réductions de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement
La répartition de la réduction de valeur sur stocks et de la dépréciation sur immeubles de placement se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Réductions de valeur sur stocks et autres actifs -1 668 -86 143
Dépréciation sur immeubles de placement -5 807
TOTAL RÉDUCTION DE VALEUR SUR STOCKS ET DÉPRÉCIATION SUR IMMEUBLES DE PLACEMENT -1 668 -91 950
Les stocks et les immeubles de placement ont été évalués selon la méthodologie de la Direction exécutive décrite à la section
« Principaux jugements et principales sources d’incertitude liés aux estimations ».
Au 31 décembre 2025, la réduction de valeur sur stocks concerne principalement Montrouge (France), reflétant le prix de vente
convenu dans une lettre d’intention.
La dépréciation de l’exercice précédent comprenait la dépréciation des Proximus Towers (Belgique), l’abandon du projet Arque-
busier (Luxembourg), la dépréciation liée à la vente de terrains non stratégiques en France et les ajustements de la valeur
réalisable de projets résidentiels et de bureaux en France, en Belgique et en Allemagne.

Saint-Antoine, Paris (France)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
95 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics





7. Frais d’administration
La ventilation des frais d’administration se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Frais de personnel -5 617 -5 678
Amortissements et dépréciations d'actifs -3 246 -3 416
Autres charges opérationnelles -12 432 -10 671
TOTAL FRAIS D'ADMINISTRATION -21 295 -19 765

Les charges liées aux plans de paiement fondés sur des actions (IFRS 2) sont comptabilisées dans les frais administratifs. Des
informations complémentaires concernant les plans d’actions et d’options sont fournies dans le Rapport de rémunération.
L’évolution des charges administratives s’explique principalement par une hausse des autres charges d’exploitation, tandis que
les charges de personnel et les amortissements ne présentent que des fluctuations limitées.
Frais de personnel
La ventilation des frais de personnel se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Rémunération et honoraires du personnel et des membres du Comité Exécutif -19 438 -21 790
Charges de sécurité sociale -1 752 -1 738
Charges de pension -99
Autres -257 -231
Frais de suivi de projets capitalisés sous la rubrique « stock » 15 830 18 180
TOTAL FRAIS DE PERSONNEL -5 617 -5 678

Les charges de personnel sont restées globalement stables, la diminution des salaires et des indemnités ayant été compensée
par une réduction proportionnelle de l’activation des coûts de suivi de projets.


Amortissements et dépréciations d’actifs
La ventilation des amortissements et dépréciations d’actifs se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Amortissement d’immobilisations incorporelles, corporelles et d’immeubles de placement -3 246 -3 416
TOTAL AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS D'ACTIFS -3 246 -3 416




Autres charges opérationnelles
La ventilation des autres charges opérationnelles se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Services et biens divers -10 592 -9 031
Autres charges opérationnelles -2 008 -3 078
Provisions 168 1 438
TOTAL AUTRES CHARGES OPÉRATIONNELLES -12 432 -10 671

Principales composantes des services et biens divers :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Charges locatives des différents sièges -2 654 -3 340
Rétribution de tiers, comprenant notamment les honoraires payés à des tiers -3 814 -2 722
Autres services et biens divers, reprenant les fournitures faites à l’entreprise,les frais de publicité, les frais d’entretien et de réparations des immeubles destinés à la venteou en attente de développement -4 124 -2 969
TOTAL SERVICES ET BIENS DIVERS -10 592 -9 031

Les services et biens divers ne présentent que des fluctuations mineures. La légère diminution des charges locatives résulte
de la résiliation anticipée du bail du bureau au Royaume-Uni, tandis que la légère augmentation des honoraires facturés par
des tiers concerne principalement des honoraires de consultance au Luxembourg.





COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
96
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics






Montant des honoraires attribués au cours de l’exercice à KPMG Réviseurs d’Entreprises B.V./S.R.L. et son réseau :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Honoraire du Commissaire au sein du Groupe (Belgique) -389 -371
Honoraire du Commissaire pour des présentations extraordinaires ou des missions spéciales au sein du Groupe (Belgique) -62 -13
• Autres missions d'audit -40 -13
• Conseils fiscaux
• Autres missions ne relevant pas du mandat ordinaire du Commissaire -22
Honoraire du Commissaire au sein du Groupe (Étranger) -191 -221
Honoraire du Commissaire pour des présentations extraordinaires ou des missions spéciales au sein du Groupe (Étranger)
• Autres missions d'audit
• Conseils fiscaux
• Autres missions ne relevant pas du mandat ordinaire du Commissaire
TOTAL -642 -605

Les missions en dehors de la mission d’audit ont été approuvées par le Comité d’audit & des risques.
Principales composantes des variations des provisions :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Provisions relatives aux ventes -439 -221
Autres provisions 272 -1 217
TOTAL VARIATIONS DE PROVISIONS -168 -1 438
Dotations 818 260
Utilisations et reprises -986 -1 698








8. Part dans le résultat des coentreprises et des entreprises associées, après impôt
La part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées après impôt se répartit comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Résultat opérationnel 20 668 11 040
Résultat financier -10 938 -10 476
Impôts -4 042 -2 945
RÉSULTAT DE LA PÉRIODE 5 688 -2 381

L’augmentation de la part du résultat des coentreprises et des entreprises associées est principalement due à la commercia-
lisation de projets tels que Brouck’R et Kiem 2050. Cette évolution, combinée à d’autres éléments non significatifs, explique
également en grande partie l’augmentation des impôts.
Les résultats de l’année dernière ont été affectés par des dépréciations sur projets en Belgique et au Luxembourg.
De plus amples informations concernant les coentreprises et les entreprises associées sont fournies à la note 16.



Oxy, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
97 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics





9. Coûts financiers nets
La ventilation des coûts financiers nets se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Charges d’intérêts selon la méthode du taux d'intérêt effectif -37 380 -35 019
Coûts financiers capitalisés sur projets en développement 22 096 17 767
Produits d’intérêts 6 349 6 832
Autres produits et charges financières -566 1 791
RÉSULTAT FINANCIER -9 501 -8 629

Les charges d’intérêt ont principalement augmenté en raison d’un coût moyen de la dette plus élevé. L’augmentation des
intérêts capitalisés par rapport à l’année précédente reflète un volume plus important de projets en développement, ce qui
entraîne une part plus élevée d’intérêts éligibles à la capitalisation. La diminution des emprunts liés à des projets entrant en
phase de commercialisation explique la réduction des intérêts non capitalisés. Les produits financiers (intérêts) proviennent
principalement des intérêts sur les avances accordées aux coentreprises et aux entreprises associées. Les autres produits et
charges financiers concernent principalement des différences de change. L’année dernière, ces différences ont donné lieu à un
gain, alors que cette année elles se traduisent par une perte.
La ventilation des produits financiers se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Revenus d'intérêts provenant d'avances aux coentreprises et aux sociétés associées 4 318 5 509
Autres revenus d'intérêts 2 031 1 324
PRODUITS D'INTÉRÊTS 6 349 6 832

La concordance des charges d'intérêts et des produits d'intérêts avec l'état consolidé des flux de trésorerie est la suivante :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Charges d’intérêts selon la méthode du taux d'intérêt effectif -37 380 -35 019
Charges d'intérêts non décaissées 15 -431
INTERETS PAYES -37 365 -34 588
Produits d’intérêts 6 349 6 832
Produits d’intérêts non encaissés -4 318 -5 508
INTERETS PERÇUS 2 031 1 324








O’Sea, Ostende (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
98 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


10. Impôts sur le résultat
La ventilation des impôts sur le résultat se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Impôts courants relatifs à l'année en cours -843 -2 446
Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs -258 -295
Impôts différés sur les différences temporaires 2 101 967
TOTAL CHARGE D'IMPÔTS REPRISE AU COMPTE DE RESULTAT 1 000 -1 774
Impôts courants -1 101 -2 741
Variation des créances et des dettes fiscales -2 264 3 703
IMPÔTS PAYÉS (ÉTAT CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE) -3 365 962


Les impôts sur le résultat de l’exercice 2025 font apparaître un avantage fiscal net, principalement lié à l’utilisation de différences
temporaires et pertes fiscales au sein du Groupe. L’impact le plus significatif provient des pertes générées dans le cadre de la
liquidation des entités North, lesquelles ont été directement imputées sur les bénéfices imposables réalisés par d’autres sociétés
du Groupe, réduisant ainsi la charge fiscale globale. En outre, la plus-value réalisée sur la cession du permis de construire des
Proximus Towers a été compensée par des moins-values enregistrées lors des exercices précédents. Aucun actif d’impôt différé
n’avait été comptabilisé à ce titre, faute de visibilité suffisante sur des bénéfices imposables à court terme permettant d’en justifier
la recouvrabilité. Leur utilisation en 2025 génère donc un effet fiscal positif. Pris ensemble, ces éléments conduisent à un avantage
fiscal pour l’exercice et à un taux effectif d’imposition négatif.
Les actifs d’impôts différés ont été réexaminés et reconnus uniquement lorsque leur recouvrabilité future est jugée probable.
La position “créance d’impôt/dette d’impôt” résulte d’une diminution de l’impôt à payer de 2,4 millions EUR et d’une baisse de
l’impôt à récupérer de 0,1 million EUR.
Le rapprochement entre la charge fiscale réelle et la charge fiscale théorique se résume comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Résultat des activités poursuivies avant impôts 47 926 -91 815
Résultat des coentreprises et entreprises associées -5 688 2 381
«RÉSULTAT AVANT IMPÔTS ET PART DANS LES RÉSULTATS DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES» 42 238 -89 434
IMPÔTS AU TAUX MOYEN D’IMPOSITION DE: 25,00 % 25,00 %
-10 559 22 359
Effets fiscaux:
• Des revenus non imposables 649 4 570
• Des dépenses non déductibles -499 -2 275
• D’utilisations de pertes fiscales et de différences temporaires sur lesquelles aucun actif d’impôt différé n’a été reconnu les années précédentes 12 343
• De pertes fiscales de l'exercice sur lesquelles aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu -2 885 -26 349
• De pertes fiscales des exercices antérieurs sur lesquelles un actif d’impôt différé a été reconnu 2 864
• De pertes fiscales des exercices antérieurs sur lesquelles un actif d’impôt différé a été décomptabilisé
• De latences fiscales (non) reconnues 883 -167
• De taux d’imposition différents 1 326 -1 239
• D’Impôts d’exercices antérieurs -258 -1 537
PRODUIT/(CHARGE) D’IMPÔT 1 000 -1 774
TAUX D’IMPÔT EFFECTIF -2,37 % -1,98 %
En 2024, l’élément « pertes fiscales de l’exercice sur lesquelles aucun actif d’impôt différé n’a été reconnu » reflète principa-
lement l’impact fiscal des dépréciations enregistrées lors de l’exercice précédent. Aucun actif d’impôt différé n’a été reconnu
sur ces pertes en raison de l’incertitude entourant leur recouvrabilité à court terme sur des bénéfices imposables futurs. Par
conséquent, le taux effectif d’imposition 2024 est significativement influencé par ces pertes non reconnues, tant de l’exercice
courant que des exercices antérieurs.


COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
99 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

En 2025, le taux effectif d’imposition est déterminé par plusieurs éléments. Les pertes provenant des entités North ont été
directement imputées sur les bénéfices imposables générés par d’autres sociétés du Groupe, réduisant ainsi la charge fiscale
globale. Par ailleurs, la plus-value réalisée sur la cession du permis de construire des Proximus Towers a été compensée par des
moins-values enregistrées lors de l’exercice précédent, sans qu’un actif d’impôt différé n’ait été comptabilisé à ce moment-là.
Leur utilisation en 2025 contribue donc à un effet fiscal positif.
L’impact combiné de l’imputation directe des pertes des entités North et de la compensation de la plus-value liée au permis
avec des moins-values antérieures se traduit par un avantage fiscal pour l’exercice et un taux effectif d’imposition négatif.
Les positions d’actifs d’impôts différés ont été revues afin de s’assurer qu’elles sont recouvrables au regard des bénéfices im-
posables attendus dans le futur.



11. Résultat par action
Le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l’exercice par le nombre moyen d’actions. Pour l’exercice clos
le 31 décembre 2025, le résultat dilué par action est impacté par l’effet dilutif du nombre maximal d’actions à attribuer dans le
cadre du LTIP. En 2024, il n’y avait pas d’effet dilutif.
Le résultat de base et dilué par action est déterminé à l’aide des informations suivantes :

31/12/2025 31/12/2024
Résultat net de la période attribuable aux propriétaires de la société EUR (‘000) 48 449 -93 704
Résultat net ajusté (dilué) EUR (‘000) 48 449 -93 704
Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires:
Actions ordinaires au 1 janvier (actions propres incluses) 10 252 163 9 997 356
Actions propres au 1er janvier -25 434 -25 434
Augmentation des actions ordinaires (dividende optionnel - apport en nature) 254 807
Actions propres octroyées à un membre du comité exécutif 925
Actions propres cédées
Actions ordinaires en circulation au 31 décembre (actions propres exclues) 10 227 654 10 226 729
Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires (base) 10 227 385 10 047 942
Effet dilutif des actions à attribuer dans le cadre du plan LTIP 147 595 pm
Moyenne pondérée du nombre d'actions (dilué) 10 374 980 10 047 942
RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) DE BASE PAR ACTION 4,74 -9,33
RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) DILUÉ PAR ACTION 4,67 -9,33



Îlot Saint-Roch, Nivelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
100 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics



12. Immobilisations incorporelles
La ventilation des immobilisations incorporelles se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
COÛTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT 3 784 3 701
Sortie du périmètre 1
Acquisitions 290 452
Cessions/désaffectations -50 -370
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE 4 024 3 784
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT -2 136 -2 008
Sortie du périmètre -1
Amortissements -574 -199
Amortissements annulés sur cessions/désaffectations 50 72
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE -2 660 -2 136
VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DÉCEMBRE 1 364 1 648








13. Immobilisations corporelles
La ventilation des immobilisations corporelles se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT 6 490 7 134
Sortie du périmètre
Acquisitions 21 148
Cessions/désaffectations -356 -792
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE 6 154 6 490
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT -3 607 -3 709
Sortie du périmètre
Amortissements -540 -690
Amortissements annulés sur cessions/désaffectations 148 792
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE -3 999 -3 607
VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DÉCEMBRE 2 155 2 883

Les immobilisations corporelles comprennent principalement les frais d’installation des différents sièges sociaux.

14. Actifs au titre de droits d’utilisation
La ventilation des actifs au titre de droits d’utilisation se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT 10 135 11 024
Sortie du périmètre
Acquisitions 111 1 251
Cessions/désaffectations -1 265 -2 140
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE LA PÉRIODE 8 981 10 135
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT -1 960 -2 007
Sortie du périmètre
Amortissements -1 654 -1 371
Amortissements annulés sur cessions/désaffectations 1 550 1 251
Réductions de valeur sur actifs comptabilisés au titre de droits d'utilisation 167
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE LA PÉRIODE -2 064 -1 960
VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DÉCEMBRE 6 917 8 175




COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
101 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


15. Immeubles de placement
Cette rubrique comprend les biens immobiliers mis en location à des tiers qui ont été acquis en vue d’être réaménagés et qui
génèrent des revenus locatifs dans l’attente leur futur développement. Les immeubles de placement sont amortis jusqu’à leur
valeur résiduelle.
Les immeubles de placement évoluent comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT 86 180 86 180
Sortie du périmètre
Cession -2 960
Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks
COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE LA PÉRIODE 83 220 86 180
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT -33 163 -26 034
Amortissements -477 -1 322
Amortissements annulés suite à cession/sortie de périmètre
Dépréciation sur immeubles de placement -5 807
AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE LA PÉRIODE -33 640 -33 163
VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DÉCEMBRE 49 580 53 017

Les principaux projets inclus dans les immeubles de placement sont Rueil-Malmaison en France et Thomas au Luxembourg. La
cession d’immeubles de placement concerne la vente de Foncière Jennifer.
La période de détention des immeubles de placement est déterminée sur la base de la durée contractuelle des baux. La durée
moyenne résiduelle des baux s’élève à 0,5 an. Les discussions concernant une éventuelle prolongation du bail pour Thomas
progressent de manière positive. Les immeubles de placement comprennent plusieurs immeubles commerciaux loués à des
tiers. À l’issue de la période de location, la phase de développement du projet commence.
Les immeubles de placement ont été évalués conformément à la méthodologie de la Direction exécutive décrite à la section
« Principaux jugements et principales sources d’incertitude liés aux estimations ». Sur base de l’évaluation de la Direction, la
valeur comptable est considérée comme conforme à la juste valeur de l’actif.
La dépréciation sur les immeubles de placement en 2024 résulte d’un ajustement de la valeur réalisable du projet de bureaux
à Rueil, en France. L’immeuble de placement situé à Rueil fait l’objet d’un contrat de vente incluant certaines conditions sus-
pensives. À la clôture de l’exercice, ces conditions n’avaient pas été remplies et la Direction a estimé que la vente ne pouvait
pas être considérée comme hautement probable conformément à l’IFRS 5. Par conséquent, les critères de classification en tant
qu’actif détenu en vue de la vente n’étaient pas satisfaits, et la valorisation de l’actif est confirmée par le prix de transaction
sous-jacent.



Multi, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
102
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics



16. Participations dans les coentreprises et entreprises associées
Les contributions des coentreprises et des entreprises associées dans l’état de la situation financière et l’état du résultat global
se résument comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Participations dans les coentreprises 162 954 157 679
Participations dans les entreprises associées 13 352 13 159
TOTAL PARTICIPATIONS DANS L'ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE 176 306 170 838
Avances des coentreprises - Passifs courants -17 285 -20 669
TOTAL AVANCES DES COENTREPRISES -17 285 -20 669
Avances aux coentreprises - Actifs non courants 77 941 74 034
Avances aux coentreprises - Actifs courants 21 896 25 900
TOTAL AVANCES AUX COENTREPRISES 99 837 99 934
Avances aux entreprises associées - Actifs non courants 3 043 2 077
Avances aux entreprises associées - Actifs courants 300 18
TOTAL AVANCES AUX ENTREPRISES ASSOCIÉES 3 343 2 095
Quote-part dans le résultat net des coentreprises 5 703 -2 572
Quote-part dans le résultat net des entreprises associées -15 191
QUOTE-PART DES COENTREPRISES ET DES ENTREPRISES ASSOCIÉES DANS LE RÉSULTAT GLOBAL 5 688 -2 381
Conformément à l’accord en vertu duquel les coentreprises et les entreprises associées sont constituées, le Groupe et les autres
investisseurs ont convenu d’apporter des contributions supplémentaires proportionnelles à leurs intérêts pour compenser les
pertes, le cas échéant, jusqu’à un montant maximum de 24 millions d’euros au 31 décembre 2025 (contre 29 millions au 31
décembre 2024). Aucun engagement n’a été comptabilisé dans ces états financiers consolidés, ni dans les entreprises associées,
ni dans les coentreprises dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint.
Les avances constituent principalement du fonds de roulement destiné au développement ultérieur des projets.
Central Point reste classé en actif courant car, sur la base des estimations les plus récentes, la vente est toujours attendue
dans un délai de douze mois. Bien que la réalisation ait initialement été prévue plus tôt, l’évolution des conditions de marché
a entraîné un décalage dans le calendrier anticipé de la transaction, sans toutefois modifier l’appréciation de la direction selon
laquelle la cession devrait intervenir dans l’année, ce qui justifie le maintien de la classification en actif courant conformément
aux exigences IFRS.
La valeur comptable des investissements dans les coentreprises et les entreprises associées évolue comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
VALEUR AU 1ER JANVIER 170 838 167 312
Part dans le résultat 5 688 -2 381
Acquisitions et injections de capital 4 119 23 182
Augmentation de capital par incoporation de dette 2 463
Variations de périmètre 75 -990
Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées -2 669 -11 126
Cession ou liquidation de coentreprises et entreprises associées -1 -21
Remboursement de capital -1 400 -1 821
Réduction de capital -4 303
Autres mouvements 1 496 -3 317
MUTATIONS DE LA PÉRIODE 5 468 3 526
VALEUR AU 31 DÉCEMBRE 2025 / 31 DÉCEMBRE 2024 176 306 170 838





COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
103 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


L’évolution de la valeur comptable des avances octroyées à / reçues de coentreprises et d’entreprises associées se présente
comme suit :
ACTIFS - EUR (‘000) PASSIFS - EUR (‘000)
31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024
VALEUR AU 1ER JANVIER 102 030 119 760 -20 669 -25 244
Avances consenties 6 409 4 658 -3 229 -54 024
Intérêts portés en compte 4 318 5 508 -298 -1 116
Avances remboursées -11 561 -27 865 410 55 899
Variations de périmètre -32 3 816
Autres mouvements (*) 1 984 6 500
MUTATIONS DE LA PÉRIODE 1 151 -17 730 3 384 4 575
VALEUR AU 31 DÉCEMBRE 2025 / 31 DÉCEMBRE 2024 103 181 102 030 -17 285 -20 669


(*) Le poste « Autres mouvements » comprend le règlement du passif par réduction de capital et le règlement des dividendes ainsi qu’une diminution de la créance via une augmentation
de capital..
Des tests de dépréciation sont effectués sur une base annuelle pour les entités mises en équivalence, lesquels n’ont pas révélé
de nécessité de dépréciation pour la période clôturée le 31 décembre 2025.
Le taux d’intérêt moyen pondéré sur les prêts à destination ou en provenance de coentreprises et d’entreprises associées est
de 4,2 % au 31 décembre 2025 (contre 5,0 % au 31 décembre 2024). Le calendrier de remboursement des prêts est défini à
la date de fin des projets.





Le tableau ci-dessous présente la contribution des coentreprises et des entreprises associées dans l’état de la situation finan-
cière et l’état du résultat global.
NOM % INTÉRÊT VALEUR D’INVENTAIRE DES PARTICIPATIONS - EUR (000) QUOTE-PART DANS LE RÉSULTAT GLOBAL - EUR
31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024
BELLA VITA 50 % 50 % 34 86 -52 23
BONDY CANAL 40 % 40 % 1 075 -754 -2 642
BORALINA INVESTMENTS, S.L. 50 % 50 % 29 29 -15 -14
BROUCKÈRE TOWER INVEST 50 % 50 % 41 066 43 462 -2 818 -3 324
CBD INTERNATIONAL 50 % 50 % -56 123
CHÂTEAU DE BEGGEN 50 % 50 % 4 -10 -5
CITYZEN HOLDING 50 % 50 % 82 60 22 -21
CITYZEN HOTEL 50 % 50 % 11 037 10 662 64 30
CITYZEN OFFICE 50 % 50 % 29 276 28 593 -262 -69
CITYZEN RESIDENCE 50 % 50 % 3 633 3 260 373 499
CP DEVELOPMENT SP. Z O.O. 50 % 50 % 1 154 2 075
CSM DEVELOPMENT 50 % 50 % -134 -144











Kiem 2050, Luxembourg (Luxembourg)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
104 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


DEBROUCKÈRE DEVELOPMENT 50 % 50 % 1 208 -1 406 889
DEBROUCKÈRE LAND (EX-MOBIUS I) 50 % 50 % 404 287 -85
DEBROUCKÈRE LEISURE 50 % 50 % 3 910 2 082 3 419 -90
DEBROUCKÈRE OFFICE 50 % 50 % 778 1 619 548
GOODWAYS SA 50 % 50 % 5 548 2 935 -83 -131
HOUILLES JJ ROUSSEAU
ILOT ECLUSE 50 % 50 % 137 141 -4 -2
IMMO PA 33 1 50 % 50 % 31 46 -15 16
IMMO PA 44 1 50 % 50 % 46 45 1 11
IMMO PA 44 2 50 % 50 % 51 48 3 34
IMMOBEL MARIAL SÀRL 50 % 50 % -4 386
KEY WEST DEVELOPMENT 50 % 50 % -194 -220
KIEM 2050 S.À.R.L. 70 % 70 % 2 389 2 756 -288
LES DEUX PRINCES DEVELOP. 50 % 50 % 596 155 441 40
M1 33 % 33 % 263 122 141 10
M7 33 % 33 % 0
MOBIUS II
MUNROE K Luxembourg SA 50 % 50 % 4 479 6 360 -1 682 -792
NP_AUBERVIL 50 % 50 % 1 157 2 325 1 200 986
NP_CHARENT1 51 % 51 % 414 422 -8 -36
ODD CONSTRUCT 50 % 50 % 85 88 -2 7
OXY LIVING 50 % 50 % 4 595 4 513 82 543
PA_VILLA 51 % 51 % 276 7
PLATEAU D’ERPENT 50 % 50 % 32 37 -6 -1
RAC3 40 % 40 % 4 014 3 843 171 162
RAC4 40 % 40 % 1 508 1 243 39 -70
RAC4 DEVELOPT 40 % 40 % 1 475 1 453 -39 -41
RAC5
RAC6 40 % 40 % 1 809 1 775 33 45
SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL 50 % 50 % 9 742 8 228 5 -19
SURF CLUB MARBELLA BEACH, S.L. 50 % 50 % 26 259 24 364 5 -43
TRELAMET 40 % 40 % 3 549
ULB HOLDING 60 % 60 % -213 -212
UNIPARK 50 % 50 % 2 701 2 637 64 84
UNIVERSALIS PARK 2 50 % 50 % 562 -159
UNIVERSALIS PARK 3 50 % 50 % -345 -322
UNIVERSALIS PARK 3AB 50 % 50 % 2 168 2 120 47 60
UNIVERSALIS PARK 3C 50 % 50 % 449 447 2 17
URBAN LIVING BELGIUM 30 % 30 % 3 535 3 033 1 034 786
TOTAL COENTREPRISES 162 954 157 679 5 703 -2 571
277 SH 10 % 10 % 4 871 6 238 45 639
ARLON 75 20 % 20 % 4 400 3 519 -18 -1
BEIESTACK SA 20 % 20 % 1 255 1 198 0 -99
BELUX OFFICE DEVELOP-MENT FEEDER CV 27 % 27 % -6 -7
DHR CLOS DU CHÂTEAU 33 % 33 % -2
IMMOBEL BELUX OFFICE DEVE-LOPMENT FUND SCSP 20 % 20 % 1 093 806 -231 -269
MONTLHERY 2 BIS 20 % 20 % 241 238 -93
RICHELIEU 10 % 10 % 1 491 1 398 -43 23
TOTAL ENTREPRISES ASSOCIÉES 13 352 13 159 -15 191
TOTAL COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 176 306 170 838 5 688 -2 381



































COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
105
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Le tableau ci-dessous indique les avances consenties par et à destination des coentreprises et des entreprises associées dans
l’état de la situation financière. Ces avances sont généralement considérées comme à long terme. L’année d’achèvement du
projet sous-jacent, la classification est ajustée à court terme.
NAAM AVANCE DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES - EUR (000) PASSIFS COURANTS AVANCE AUX COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES - EUR (000) ACTIFS NON COURANTS AVANCE AUX COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES - EUR (000) ACTIFS COURANTS
31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024
BELLA VITA
BONDY CANAL
BORALINA INVESTMENTS, S.L.
BROUCKÈRE TOWER INVEST -1 500 -300
CBD INTERNATIONAL 15 494 14 749
CHÂTEAU DE BEGGEN 0 7
CITYZEN HOLDING
CITYZEN HOTEL
CITYZEN OFFICE
CITYZEN RESIDENCE
CP DEVELOPMENT SP. Z O.O. 1 868
CSM DEVELOPMENT 586 558
DEBROUCKÈRE DEVELOPMENT 9 687 6 377
DEBROUCKÈRE LAND (EX-MOBIUS I) 3 526 2 749
DEBROUCKÈRE LEISURE -1 899 -300 3 641
DEBROUCKÈRE OFFICE -664 -6 250
GOODWAYS SA 3 180 4 991
HOUILLES JJ ROUSSEAU
ILOT ECLUSE
IMMO PA 33 1 -241 -406 10
IMMO PA 44 1 -49 -182
IMMO PA 44 2 -37 -282
IMMOBEL MARIAL SÀRL 0
KEY WEST DEVELOPMENT 8 367 7 918
KIEM 2050 S.À.R.L. -367 2 430 7 489
LES DEUX PRINCES DEVELOP. -799 -831
M1 -324 -324 134
M7 -12 -12
MOBIUS II
MUNROE K Luxembourg SA 18 581 15 344 1 678 2 014
NP_AUBERVIL 1 466
NP_CHARENT1 -3 -3
ODD CONSTRUCT
OXY LIVING
PA_VILLA -6 -6 -135 -411
PLATEAU D’ERPENT 0 0
RAC 3 -3 830 -3 647
RAC 4 -496 -831 80
RAC 4 DEVELOPT 1 339 1 170
RAC 5
RAC 6 -1 760 -1 760
SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL 7
SURF CLUB MARBELLA BEACH, S.L.
TRELAMET
ULB HOLDING 285 182
UNIPARK -3 030 -2 868
UNIVERSALIS PARK 2 6 696 5 544








COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
106 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


NAAM AVANCE DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES - EUR (000) PASSIFS COURANTS AVANCE AUX COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES - EUR (000) ACTIFS NON COURANTS AVANCE AUX COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES - EUR (000) ACTIFS COURANTS
31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024
UNIVERSALIS PARK 3 11 472 10 177
UNIVERSALIS PARK 3AB -2 151 -2 080
UNIVERSALIS PARK 3C -391 -379
URBAN LIVING BELGIUM 14 852 15 968
TOTAL COENTREPRISES -17 193 -20 530 77 941 74 034 21 896 25 900
277 SH 60 60
ARLON 75
BEIESTACK SA
BELUX OFFICEDEVELOPMENT FEEDER CV -91 -138 -189 17 18
DHR CLOS DU CHÂTEAU
IMMOBEL BELUX OFFICE DEVELOPMENT FUND SCSP
MONTLHERY 2 BIS 287 283
RICHELIEU -1 -1 2 983 1 920
TOTAL ENTREPRISES ASSOCIÉES -92 -139 3 043 2 077 300 18
TOTAL COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES -17 285 -20 669 80 984 76 112 22 196 25 918




Central Point, Varsovie (Pologne)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
107
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Les tableaux ci-dessous présentent des informations financières résumées relatives aux coentreprises et aux entreprises as-
sociées du Groupe, par entité. Les montants présentés correspondent aux montants établis conformément aux normes IFRS,
avant élimination des opérations intragroupe et avant élimination des participations dans d’autres coentreprises et entreprises
associées, le cas échéant.
AU 31 DÉCEMBRE 2025 CHIFFRES À 100 % VALEURS DES PARTICIPATIONS AVANCES ACTIONNAIRES PAR LE GROUPE
CHIFFRES D’AFFAIRES RÉSULTAT GLOBAL TOTAL DES ACTIFS TOTAL DES PASSIFS CAPITAUX PROPRES
Bella Vita 0 -103 172 103 69 34 0
BONDY CANAL 0 -1 694 0 0 0 0 0
Boralina Investments, S.L. 0 -30 71 453 190 71 263 29 0
Brouckère Tower Invest 303 -5 636 245 029 162 896 82 133 41 066 0
CBD International 0 -112 37 661 41 729 -4 068 0 15 494
Château de Beggen 0 -21 0 13 -13 0 0
Cityzen Holding 0 44 100 954 7 513 93 441 82 0
Cityzen Hotel 833 128 56 296 34 823 21 473 11 037 0
Cityzen Office 0 -524 186 993 130 356 56 637 29 276 0
Cityzen Residence 4 668 745 7 352 86 7 266 3 633 0
CP Development Sp. z o.o. 538 2 308 90 872 95 146 -4 274 0 1 868
CSM Development 0 -268 1 5 192 -5 191 0 586
Debrouckère Development 28 170 -2 811 29 959 30 353 -394 0 9 687
Debrouckère Land (ex-Mobius I) 2 280 574 27 011 26 543 468 404 3 526
Debrouckère Leisure 5 757 6 838 9 029 1 208 7 821 3 910 -300
Debrouckère Office 4 258 3 238 10 205 10 837 -632 0 0
Goodways SA 0 -165 26 368 18 429 7 939 5 548 3 180
Ilot Ecluse 0 -8 277 3 274 137 0
Immo PA 33 1 0 -31 461 400 61 31 10
Immo PA 44 1 0 3 110 18 92 46 0
Immo PA 44 2 0 7 137 35 102 51 0
Immobel Marial SàRL 0 0 0 0 0 0 0
Key West Development 0 -389 16 507 17 137 -630 0 8 367
Kiem 2050 S.à.r.l. 38 200 3 938 19 087 15 675 3 413 2 389 2 430
Les Deux Princes Develop. 0 882 1 611 418 1 192 596 0
M1 0 422 1 195 407 789 263 134
M7 0 0 165 203 -37 0 0
Munroe K Luxembourg SA 0 -3 365 130 481 121 523 8 958 4 479 20 259
NP_AUBERVIL 13 851 2 395 8 411 6 102 2 309 1 157 0
NP_CHARENT1 0 -16 1 323 511 812 414 0
ODD Construct 0 -5 282 112 171 85 0
Oxy Living 11 807 164 15 237 6 048 9 189 4 595 0
PA_VILLA 0 541 -62 202 -264 0 -135
Plateau d'Erpent 0 -11 777 713 63 32 0
RAC 3 13 427 10 092 58 10 034 4 014 0
RAC 4 0 97 31 216 28 011 3 203 1 508 80
RAC 4 Developt 26 -98 7 172 3 637 3 535 1 475 1 339
RAC 6 0 83 4 761 239 4 522 1 809 0
Surf Club Hospitality Group SL 0 9 18 746 -290 19 036 9 742 7
Surf Club Marbella Beach, S.L. 0 11 54 058 3 020 51 038 26 260 0
ULB Holding 0 -355 17 847 20 036 -2 189 0 285
Unipark 0 129 7 253 1 850 5 403 2 701 0
Universalis Park 2 4 612 1 124 25 295 27 289 -1 994 0 6 696
Universalis Park 3 0 -691 37 790 45 267 -7 477 0 11 472



COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
108 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


AU 31 DÉCEMBRE 2025 VALEURS DES AVANCES
CHIFFRES À 100 % PARTICIPATIONS ACTIONNAIRES
PAR LE GROUPE
CHIFFRES RÉSULTAT TOTAL TOTAL CAPITAUX
D’AFFAIRES GLOBAL DES ACTIFS DES PASSIFS PROPRES
Universalis Park 3AB 0 94 4 595 260 4 335 2 168 0
Universalis Park 3C 0 4 1 072 174 898 449 0
Urban Living Belgium 49 740 2 973 192 118 179 844 12 274 3 535 14 852
TOTAL COENTREPRISES 165 056 10 845 1 507 369 1 044 319 463 050 162 954 99 837
277 SH 0 453 157 169 108 456 48 713 4 872 60
Arlon 75 1 573 -91 63 120 41 266 21 854 4 400 0
Beiestack SA 0 0 19 187 12 956 6 231 1 255 0
Belux Office Development Feeder CV 0 -22 47 870 416 47 454 0 17
Immobel Belux Office Develop- 0 -1 155 54 531 353 54 178 1 094 0
ment Fund SCSP
MONTLHERY 2 BIS 20 799 1 188 6 222 5 016 1 206 241 283
RICHELIEU 0 -426 88 033 74 245 13 788 1 491 2 983
TOTAL ENTREPRISES ASSOCIÉES 22 372 -53 436 132 242 708 193 424 13 352 3 344
TOTAL COENTREPRISES ET 187 428 10 792 1 943 501 1 287 027 656 474 176 306 103 181
ENTREPRISES ASSOCIÉES



Brouck’R, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
109
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


AU 31 DÉCEMBRE 2024 VALEURS DES AVANCES
RETRAITÉ (*) CHIFFRES À 100 % PARTICIPATIONS ACTIONNAIRES
PAR LE GROUPE
CHIFFRES RÉSULTAT TOTAL TOTAL CAPITAUX
D’AFFAIRES GLOBAL DES ACTIFS DES PASSIFS PROPRES
Bella Vita 0 45 180 7 172 86 0
BONDY CANAL -28 -6 604 5 662 2 974 2 688 1 075 0
Boralina Investments, S.L. 0 -29 66 580 187 66 393 29 0
Brouckère Tower Invest 581 -6 647 251 344 164 419 86 925 43 462 0
CBD International 0 245 36 813 40 781 -3 969 0 14 749
Château de Beggen 0 -11 22 14 8 4 8
Cityzen Holding 0 -43 100 611 7 214 93 397 60 0
Cityzen Hotel 0 60 41 371 20 048 21 323 10 662 0
Cityzen Office 0 -138 128 747 71 561 57 185 28 593 0
Cityzen Residence 7 619 997 13 672 7 151 6 521 3 260 0
CP Development Sp. z o.o. 0 4 150 88 238 96 248 -8 010 0 0
CSM Development 0 -287 5 4 928 -4 923 0 558
Debrouckère Development 18 877 1 778 8 876 6 459 2 417 1 208 6 377
Debrouckère Land (ex-Mobius I) 0 -171 26 655 26 761 -106 0 2 749
Debrouckère Leisure 0 -181 16 752 12 589 4 163 2 082 3 641
Debrouckère Office 5 836 1 095 17 960 16 405 1 555 778 0
Goodways SA 0 -262 25 444 22 265 3 178 2 935 4 991
HOUILLES JJ ROUSSEAU 0 0 0 0 0 0 0
Ilot Ecluse 0 -4 285 2 283 141 0
Immo PA 33 1 0 33 816 724 92 46 0
Immo PA 44 1 0 23 386 297 89 45 0
Immo PA 44 2 0 68 627 532 95 48 0
Immobel Marial SàRL 0 -8 771 0 0 0 0 0
Key West Development 0 -440 15 846 16 088 -242 0 7 918
Kiem 2050 S.à.r.l. 0 -412 10 155 10 680 -525 0 7 489
Les Deux Princes Develop. 0 79 1 673 1 363 310 155 0
M1 23 31 2 033 1 666 367 122 0
M7 0 -1 178 215 -37 0 0
Munroe K Luxembourg SA 0 -1 584 139 936 127 217 12 720 6 360 17 358
NP_AUBERVIL 17 750 1 968 17 066 12 425 4 641 2 325 1 466
NP_CHARENT1 0 -70 1 315 487 828 422 0
ODD Construct 0 14 282 107 176 88 0
Oxy Living 19 273 1 085 15 261 6 236 9 025 4 513 0
PA_VILLA 0 14 -602 203 -805 0 -411
Plateau d'Erpent 0 -2 858 783 75 37 0
RAC 3 6 405 9 632 25 9 607 3 843 0
RAC 4 0 -175 31 132 28 025 3 106 1 243 0
RAC 4 Developt 2 -103 6 779 3 146 3 633 1 453 1 170
RAC 6 0 112 4 712 274 4 438 1 775 0
Surf Club Hospitality Group SL 0 -38 16 509 52 16 456 8 228 0
Surf Club Marbella Beach, S.L. 0 -85 50 683 1 956 48 727 24 364 0
TRELAMET 11 700 8 872 0 0 0 0 0
ULB Holding 0 -353 17 853 19 686 -1 834 0 182
Unipark 41 168 7 148 1 874 5 274 2 637 0
Universalis Park 2 0 -318 27 792 30 911 -3 118 0 5 544
Universalis Park 3 0 -644 36 288 43 074 -6 786 0 10 177
Universalis Park 3AB 8 121 4 501 260 4 241 2 120 0
Universalis Park 3C 3 34 1 064 170 894 447 0



COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
110 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


AU 31 DÉCEMBRE 2024 RETRAITÉ (*) CHIFFRES À 100 % VALEURS DES PARTICIPATIONS AVANCES ACTIONNAIRES PAR LE GROUPE
CHIFFRES D’AFFAIRES RÉSULTAT GLOBAL TOTAL DES ACTIFS TOTAL DES PASSIFS CAPITAUX PROPRES
Urban Living Belgium 45 343 2 382 179 341 170 040 9 301 3 034 15 968
TOTAL COENTREPRISES 127 034 -3 594 1 428 480 978 532 449 948 157 679 99 934
277 SH 0 6 389 151 702 89 325 62 377 6 238 60
Arlon 75 0 -5 44 189 26 713 17 476 3 519 0
Beiestack SA 0 -490 19 155 13 208 5 947 1 198 0
Belux Office Development Feeder CV 0 -24 40 427 1 290 39 137 0 -172
DHR Clos du Château 0 -6 0 0 0 0 0
Immobel Belux Office Develop-ment Fund SCSP 0 -1 344 46 230 688 45 542 806 0
MONTLHERY 2 BIS 0 -464 14 472 14 935 -463 0 287
RICHELIEU 0 231 74 102 60 108 13 994 1 399 1 920
TOTAL COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 0 4 287 390 277 206 267 184 009 13 159 2 096
TOTAL COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 127 034 693 1 818 757 1 184 800 633 957 170 838 102 030
(*) Les chiffres comparatifs ci-dessus ont été retraités afin de présenter les informations financières résumées des coentreprises et des entreprises associées sur la même base que pour
l’exercice clos le 31 décembre 2025. Cette présentation reflète des montants avant élimination des opérations intragroupe, comme appliqué précédemment, et avant élimination des par-
ticipations dans d’autres coentreprises et entreprises associées, le cas échéant. Ce dernier point correspond à un nouveau choix de présentation adopté cette année afin d’offrir une vision
cohérente des informations financières résumées des coentreprises et des entreprises associées.



Oxy, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
111
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Les tableaux ci-dessous présentent les principales composantes des actifs et des passifs inclus dans les informations financières
résumées de l’ensemble des coentreprises et des entreprises associées du Groupe. Les chiffres sont présentés à 100 %.
AU 31 DÉCEMBRE 2025
PRINCIPALES COMPOSANTES DES ACTIFS ET PASSIFS ACTIFS PASSIFS
Immeubles de placement 130 436
Autres actis immobilisés 285 764
Stocks 1 212 777
Trésorerie et équivalents de trésorerie 62 802
Autres créances financières 251 275
Dettes financières bancaires long terme 540 513
Dettes financières bancaires court terme 235 442
Impôts différés 7 891
Avances d'actionnaires 147 274
Autres dettes 355 908
TOTAL 1 943 501 1 287 028
AU 31 DÉCEMBRE 2024
PRINCIPALES COMPOSANTES DES ACTIFS ET PASSIFS: RETRAITÉ (*) ACTIFS PASSIFS
Immeubles de placement 141 986
Autres actis immobilisés 264 884
Stocks 1 106 615
Trésorerie et équivalents de trésorerie 66 632
Autres créances financières 238 640
Dettes financières bancaires long terme 287 872
Dettes financières bancaires court terme 401 244
Impôts différés 3 681
Avances d'actionnaires 121 179
Autres dettes 370 824
TOTAL 1 818 757 1 184 800
(*) Les chiffres comparatifs ci-dessus ont été retraités selon la même approche que celle décrite précédemment.
Les principales composantes des « Autres dettes » comprennent les passifs de contrats, les dettes commerciales, les charges à
payer et les produits différés.



Saint-Antoine, Paris (France)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
112 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Les tableaux ci-dessous présentent la ventilation des actifs et des passifs non courants et courants inclus dans les informations
financières résumées des coentreprises et des entreprises associées les plus significatives du Groupe.
AU 31 DÉCEMBRE 2025
CHIFFRES À 100 %
ACTIFS NON COURANTS ACTIFS COURANTS PASSIFS NON COURANTS PASSIFS COURANTS
Brouckère Tower Invest 3 000 242 029 143 880 19 017
Cityzen Holding 100 833 122 - 7 514
Cityzen Hotel 3 954 52 341 33 903 920
Cityzen Office 239 186 755 121 929 8 427
CP Development Sp. z o.o. 924 89 948 57 407 37 739
Debrouckère Development 514 29 444 5 740 24 613
Debrouckère Land (ex-Mobius I) 159 26 852 11 360 15 183
Goodways SA 3 040 23 328 - 18 429
Munroe K Luxembourg SA 114 032 16 449 3 121 520
RAC 4 3 757 27 459 - 28 012
Surf Club Marbella Beach, S.L. 23 913 30 144 1 258 1 762
Universalis Park 2 1 504 23 791 6 476 20 813
Universalis Park 3 - 37 790 15 930 29 338
Urban Living Belgium 11 914 180 204 35 050 144 794
277 SH 4 716 152 453 102 000 6 456
Arlon 75 - 63 120 71 41 195
Belux Office Development Feeder CV 47 791 79 - 416
Immobel Belux Office Development Fund SCSP 52 427 2 104 - 353
RICHELIEU 762 87 270 - 74 245
Autres 171 253 127 085 15 100 136 174
TOTAL COENTREPRISES ETENTREPRISES ASSOCIÉES 544 731 1 398 769 550 107 736 920
AU 31 DÉCEMBRE 2024
CHIFFRES À 100 %
ACTIFS NON COURANTS ACTIFS COURANTS PASSIFS NON COURANTS PASSIFS COURANTS
Brouckère Tower Invest 600 250 744 2 223 162 196
Cityzen Holding 100 390 221 - 7 214
Cityzen Hotel 3 898 37 474 17 839 2 208
Cityzen Office 239 128 508 62 563 8 998
CP Development Sp. z o.o. 1 237 87 001 59 624 36 624
Debrouckère Development - 8 876 389 6 070
Debrouckère Land (ex-Mobius I) 101 26 554 - 26 761
Goodways SA 2 985 22 459 - 22 265
Munroe K Luxembourg SA 123 711 16 226 - 127 217
RAC 4 3 789 27 343 28 000 25
Surf Club Marbella Beach, S.L. 20 143 30 540 - 1 956
Universalis Park 2 1 634 26 158 13 878 17 033
Universalis Park 3 - 36 288 15 930 27 144
Urban Living Belgium 12 389 166 952 53 868 116 172
277 SH 5 037 146 666 2 961 86 364
Belux Office Development Feeder CV 40 353 74 - 1 290
Immobel Belux Office Development Fund SCSP 41 512 4 718 - 688
RICHELIEU 1 158 72 944 - 60 108
Autres 161 708 208 129 37 125 180 064
TOTAL COENTREPRISES ETENTREPRISES ASSOCIÉES 520 882 1 297 874 294 401 890 399



COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
113
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Les stocks ont été évalués conformément à la méthodologie de la Direction exécutive décrite à la section « Principaux juge
-
ments et principales sources d’incertitude liées aux estimations ».
L’évaluation des pertes de crédit attendues sur les avances consenties aux coentreprises et entreprises associées est effectuée
conformément aux exigences de la norme IFRS 9, en appliquant le modèle des pertes de crédit attendues. Dans ce contexte,
les éléments suivants sont pris en considération :
a) Coentreprises et entreprises associées dont les capitaux propres sont négatifs
Une situation de capitaux propres négatifs n’implique pas automatiquement une augmentation du risque de crédit, en particu-
lier lorsque les projets sous-jacents sont opérationnels et que leur réalisation est attendue à court terme. Les avances ont été
octroyées afin de financer des projets spécifiques de développement immobilier qui ne sont pas destinés à être détenus à long
terme, mais à être développés et commercialisés dans un délai relativement court.
Sur la base des flux de trésorerie attendus de ces projets et de la capacité historique de remboursement des entités concernées,
le risque de crédit associé à ces avances est considéré comme non significatif.
b) Caractère subordonné des avances
Bien que les avances soient subordonnées aux financements bancaires externes, elles sont accordées à des conditions de
marché et ont été initialement comptabilisées à leur valeur nominale. Le remboursement intervient généralement au moyen du
produit du projet de développement, après règlement de la dette senior.
Compte tenu de la nature des projets, de leur réalisation attendue dans un horizon relativement court et du fait que la Société
n’a historiquement pas enregistré de pertes significatives sur de telles positions, le risque de perte de crédit est considéré
comme limité.
À la suite de cette évaluation au 31 décembre 2024, une dépréciation de 7,4 millions d’euros a été enregistrée pour des projets
en Belgique et au Luxembourg dans les investissements comptabilisés par mise en équivalence.
En cas de dettes financières vis-à-vis des établissements de crédit, les remboursements des prêts d’actionnaires (rembourse-
ment de trésorerie à la société parente) sont subordonnés aux remboursements en faveur des établissements de crédit.
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Montant des dettes garanties par des sûretés 299 621 266 946
Valeur comptable des actifs des coentreprises et entreprises associées mis en gage pour garantie de ces sûretés 554 710 511 345
Pour les principales dettes vis-à-vis des établissements de crédit mentionnées ci-dessus, la Société s’est engagée à fournir les
moyens financiers nécessaires pour mener à bien les différents projets (engagements « insuffisances de trésorerie » et « dépasse-
ment de coûts »). Il n’existe pas de restrictions significatives limitant la capacité du Groupe à accéder aux actifs des coentreprises
et des entreprises associées, ni de risques ou d’engagements spécifiques autres que ceux liés aux prêts bancaires.



Sablon, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
114
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

17. Impôt différé
Les actifs ou passifs d’impôt différé sont enregistrés au bilan sur les différences temporaires déductibles ou imposables, les
pertes fiscales et les crédits d’impôt reportés. Les variations d’actifs et passifs d’impôt différé sont comptabilisées dans le
compte de résultat consolidé, sauf si elles se rapportent à des éléments directement comptabilisés dans les autres éléments
du résultat global.
La Société a examiné la recouvrabilité des actifs d’impôt différé sur :
• La disponibilité de différences temporaires imposables suffisantes ;
• La probabilité que l’entité ait des bénéfices imposables suffisants à l’avenir, au cours de la même période que la reprise de
la différence temporaire déductible ou au cours des périodes dans lesquelles une perte fiscale peut être reportée rétros-
pectivement ou prospectivement ;
• La disponibilité de possibilités de planification fiscale qui permettent le recouvrement d’actifs d’impôt différé.
Les actifs et passifs d’impôt différé se réfèrent aux différences temporaires suivantes :
EUR (‘000) ACTIFS D’IMPÔTS DIFFÉRÉS PASSIFS D’IMPÔTS DIFFÉRÉS
31/12/2025 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2024
Pertes fiscales 21 386 15 327
Différence temporelle sur la valorisation des projets 4 273 2 940 31 734 26 405
Instruments dérivés 466 1 313 124
Juste valeur des instruments financiers 61
Autres éléments 17 8 210 241
Netting (situation fiscale nette par entité) -5 959 -3 463 -5 959 -3 463
TOTAL 20 183 16 187 25 985 23 307
VALEUR AU 1ER JANVIER 16 187 23 307
Impôt différé comptabilisé dans les autres éléments du résultat global attribuables aux actionnaires de la société -908 -124
Impôt différé comptabilisé dans le résultat net de la période 4 904 2 802
VALEUR AU 31 DÉCEMBRE 2025 20 183 25 985





L’augmentation des actifs d’impôt différé reflète principalement une amélioration de la comptabilisation des actifs d’impôt
différé, soutenue par la performance financière robuste du Groupe.
L’augmentation des différences temporaires est principalement attribuable à l’avancement des projets et à la comptabilisation
des bénéfices qui en découle, notamment sur les projets O’Sea et Ilot St-Roch en Belgique, ainsi que Liewen et Canal au Luxem-
bourg. À des fins de déclaration légale, ces projets sont comptabilisés selon la méthode de l’achèvement des travaux, laquelle
diffère de la comptabilisation fondée sur l’avancement des projets requise en application de la norme IFRS 15.
Infinito, Immobel et Hemacle contribuent pour l’essentiel aux passifs d’impôt différé.
Au 31 décembre 2025, la Société détient 133 millions d’euros de pertes fiscales pour lesquelles aucun actif d’impôt différé
n’a été comptabilisé, contre 176 millions d’euros au 31 décembre 2024. La diminution reflète principalement l’utilisation des
pertes provenant des entités Nord pour compenser les bénéfices imposables générés ailleurs au sein du Groupe, ainsi que
l’utilisation de pertes en capital auparavant non reconnues pour compenser le gain réalisé sur la cession du permis de construire
des Proximus Towers.


COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
115 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
18. Stocks
Les stocks se composent de bâtiments et de terrains acquis à des fins de réaménagement et de revente.
La répartition des stocks par zone géographique se présente comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Belgique 437 923 453 524
Luxembourg 176 732 184 618
France 115 934 193 931
Allemagne 91 088 101 366
Pologne 551 15 527
Espagne 4 356 3 702
Royaume-Uni
TOTAL STOCKS 826 585 952 669

Les stocks se répartissent comme suit :
VENTILATION CROISÉE PAR TYPE DE PROJET ET PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE EUR (000) BUREAUX RÉSIDENTIEL LOTISSEMENT 31/12/2025
Belgique 143 608 238 693 55 623 437 924
Luxembourg 1 705 175 027 176 732
France 112 605 3 329 115 934
Allemagne 91 088 91 088
Pologne 182 368 551
Espagne 4 356 4 356
Royaume-Uni
TOTAL 258 101 512 861 55 623 826 585






VENTILATION CROISÉE PAR TYPE DE PROJET EUR (000) BUREAUX RÉSIDENTIEL LOTISSEMENT 31/12/2024
ET PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE
Belgique 135 069 268 052 50 404 453 524
Luxembourg 1 280 183 339 184 618
France 175 499 18 432 193 931
Allemagne 101 366 101 366
Pologne 15 527 15 527
Espagne 3 702 3 702
Royaume-Uni
TOTAL 311 847 590 417 50 404 952 669
Les principales variations des stocks s’expliquent par la désactivation des coûts liés aux projets vendus dans l’ensemble du
portefeuille. La diminution la plus significative résulte de la vente de Saint Antoine en France. Cette baisse s’explique également
par la vente de projets résidentiels en France, la reconnaissance de revenus pour Granaria en Pologne, pour Eden en Allemagne
et pour O’Sea en Belgique, ainsi que par une dépréciation des stocks liée à Montrouge pour un montant de 1,7 million d’euros.
Les principaux projets en stock comprennent O’Sea, Isala et Lebeau Sablon en Belgique ; Gasperich, Polvermillen et Rue De
Hollerich au Luxembourg et Tati en France ; et Gutenberg en Allemagne.
Le taux d’intérêt moyen pondéré sur les frais d’emprunt capitalisés sur les facilités de financement de projets, les facilités de
financement d’entreprises et les obligations était de 4,2 % au 31 décembre 2025 (contre 3,6 %
1
au 31 décembre 2024).
1 Méthode de calcul révisée ; voir chapitre APM
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
116 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Les stocks sont ventilés comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
STOCKS AU 1ER JANVIER 952 669 1 118 165
Développements 133 785 251 493
Cessions de l'exercice -280 297 -348 734
Coûts d'emprunts 22 096 17 767
Écarts de conversion 122
Réductions de valeurs actées -1 668 -86 143
MUTATIONS DE L'EXERCICE -126 084 -165 495
STOCKS AU 31 DÉCEMBRE 2025 / 31 DÉCEMBRE 2024 826 585 952 669

Les stocks ont été évalués conformément à la méthodologie de la Direction exécutive décrite à la section «Principaux jugements
et principales sources d’incertitude liées aux estimations ».
Au 31 décembre 2025, la réduction de valeur sur stocks concerne Montrouge (France), reflétant le prix de vente convenu dans
une lettre d’intention.
La dépréciation de l’exercice précédent comprenait la dépréciation relative au projet Proximus Towers (Belgique), la dépréciation
du projet Arquebusier (Luxembourg),, la dépréciation liée à la vente de terrains non stratégiques en France et les ajustements
de la valeur réalisable de projets résidentiels et de bureaux en France, en Belgique et en Allemagne.
VENTILATION DES MOUVEMENTS PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE : EUR (‘000)
ACHATS/ CESSIONS COÛTS ÉCARTS DE RÉDUCTIONS DE VALEUR COMP- NET
DÉVELOPPEMENTS D’EMPRUNTS CONVERSION VALEURS ACTÉES TABLE NETTE
DES IMMEUBLES
DE PLACEMENT
TRANSFÉRÉE
DE/VERS STOCKS
Belgique 94 121 -128 126 18 404 -15 601
Luxembourg 17 870 -28 241 2 485 -7 886
France 18 310 -94 639 -1 668 -77 997
Allemagne 1 019 -12 503 1 207 -10 277
Pologne 1 812 -16 789 -14 977
Espagne 654 654
TOTAL 133 785 -280 297 22 096 -1 668 -126 084
La valeur des stocks à recouvrer :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Endéans 12 mois 103 544 221 467
Au-delà de 12 mois 723 041 731 201
La ventilation des stocks par type
Sans permis 361 256 305 778
En développement 385 981 623,720
Projets finis 79 348 23 171
La valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour les titres de créance liés aux immeubles de placement et aux stocks
dans leur ensemble s’est élevée à 769 millions d’euros, contre 917 millions d’euros à la fin de 2024, soit une diminution de
148 millions d’euros.

COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
117
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

19. Créances commerciales
Les créances commerciales se rapportent aux secteurs opérationnels suivants :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Belgique 16 935 18 736
Luxembourg 7 462 1 647
France 2 105 4 797
Allemagne 6 104 7 780
Pologne 240 499
Espagne 478 486
Royaume-Uni
TOTAL CRÉANCES COMMERCIALES 33 324 33 945
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Échus < 3 mois 2 905 3 848
Échus > 3 mois < 6 mois 425 721
Échus > 6 mois < 12 mois 72 643
Échus > 1 an 1 636 2 166
Les créances commerciales sur les clients dépendent du moment auquel certaines étapes clés des projets deviennent fac-
turables. Ces étapes sont liées à l’avancement des projets de développement sous-jacents. Par conséquent, la variation des
créances clients en cours à la clôture de l’exercice reflète l’atteinte ou non de certaines étapes, permettant ainsi l’émission des
factures correspondantes.
La principale diminution des créances commerciales concerne les projets Éghezée et Eden, partiellement compensée par une
augmentation sur River Place au Luxembourg, une étape importante ayant été atteinte à proximité de la clôture de l’exercice.
La partie des créances commerciales à recouvrement tardif concerne principalement un montant dû par une coentreprise, dont
le règlement est attendu au cours du premier semestre 2026. Sur la base de l’évaluation de la Direction, aucun risque de crédit
n’est associé à cette créance.

Risque de crédit
Les créances commerciales se rapportent principalement à des créances pour des entités mises en équivalence ou pour
des clients.
Le risque de crédit lié aux deux types de créances est considéré comme non significatif. Les créances sur les entités mises en
équivalence sont généralement adossées à un actif en cours de développement. Les créances sur les clients sont en principe
garanties par l’actif vendu, lequel constitue une sûreté.
Le risque de crédit relatif aux créances clients est géré selon le principe « pas de clé sans paiement intégral » et par un suivi
rigoureux des dossiers. En cas de non-paiement persistant, le contrat est résilié d’un commun accord, avec reprise de l’actif.
Les dépréciations enregistrées sur les créances commerciales évoluent comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
SITUATION AU 1ER JANVIER 439 577
Additions
Réductions -138
MUTATIONS DE LA PÉRIODE -138
SITUATION AU 31 DÉCEMBRE 2025 / 31 DÉCEMBRE 2024 439 439



COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
118 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
20. Actifs de contrats
Les actifs de contrats, découlant de l’application de la norme IFRS 15, se rapportent aux secteurs opérationnels suivants :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Belgique 699 420
Luxembourg 4 877 2 693
France 315 8 276
TOTAL ACTIFS DE CONTRATS 5 891 11 389
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
SITUATION AU 1ER JANVIER 11 389 22 480
Additions 4 493 7 576
Diminutions -9 991 -18 667
MUTATIONS DE LA PÉRIODE -5 498 -11 091
SITUATION AU 31 DÉCEMBRE 2025 / 31 DÉCEMBRE 2024 5 891 11 389
Les actifs de contrats comprennent les montants auxquels l’entité a droit en échange de biens ou de services qu’elle a déjà
fournis à un client, mais pour lesquels le paiement n’est pas encore dû ou est subordonné au respect d’une condition spécifique
prévue dans le contrat. Lorsqu’un montant devient exigible, il est transféré au compte de créances. Une créance commerciale
est comptabilisée dès que l’entité a un droit inconditionnel de percevoir un paiement. Ce droit inconditionnel existe à partir du
moment où le paiement devient exigible.
Les créances commerciales, les autres créances et les actifs de contrats sont également soumis à un test de dépréciation
conformément aux dispositions de la norme IFRS 9 sur les pertes de crédit anticipées. Ce test ne montre aucun impact poten-
tiel significatif puisque ces actifs de contrats (et leurs créances connexes) sont généralement couverts par les actifs sous-jacents
représentés par l’immeuble à transférer.
Au 31 décembre 2025, la variation des actifs de contrats s’explique principalement par la diminution de l’activité opération-
nelle dans le segment résidentiel en France, plusieurs projets ayant été livrés. Cette évolution est partiellement compensée par
l’augmentation des actifs de contrats pour River Place, qui reflète le décalage temporel entre la reconnaissance des revenus
et la facturation.

Richelieu, Paris (France)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
119
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

21. Paiements anticipés et autres créances
Les composantes de ce poste sont les suivantes :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Autres créances 23 161 29 526
dont : avances et garanties versées
• impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer 15 612 18 402
• créances liées aux partenaires et dividendes à recevoir 7 549 11 124
Charges à reporter et produits acquis 2 896 1 902
• charges à reporter 1 687 683
• produits acquis 1 209 1 219
TOTAL AUTRES ACTIFS COURANTS 26 057 31 428


Les autres créances concernent principalement la TVA dans les sociétés luxembourgeoises (Polvermillen, Frounerbond, Canal
Development, Immobel Lux) et d’autres créances dans Immobel SA.
La diminution est principalement attribuable au dividende à recevoir au titre du projet Brouck’R à la fin de l’exercice 2024, qui
a été réglé au cours du premier semestre de l’exercice en cours.

22. Informations relatives à l’endettement financier net du Groupe
L’endettement financier net du Groupe est le solde entre la trésorerie et les équivalents de trésorerie, d’une part, et les dettes
financières (courantes et non courantes), d’autre part. Il s’élève à 651 millions d’euros au 31 décembre 2025, contre 801 millions
d’euros au 31 décembre 2024.
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Trésorerie et équivalents de trésorerie (+) 125 339 181 802
Dettes financières non courantes (-) 341 203 430 580
Dettes financières courantes (-) 435 284 552 047
ENDETTEMENT FINANCIER NET 651 148 800 825
Le ratio d’endettement du Groupe
2
s’établit à 58,9 % au 31 décembre 2025, contre 66,7 % au 31 décembre 2024.
2  Le ratio d’endettement est calculé en divisant l’endettement financier net par la somme de l’endettement financier net et des capitaux propres du Groupe.

O’Sea, Ostende (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
120 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Trésorerie et équivalents de trésorerie
Les dépôts en espèces et les avoirs en banque et en caisse s’élèvent à 125 millions d’euros, contre 182 millions d’euros à la fin
de 2024, ce qui représente une diminution de 56 millions d’euros.
La ventilation de la trésorerie et des équivalents de trésorerie se présente comme suit :
EUR (‘000 31/12/2025 31/12/2024
Valeurs disponibles 74 868 86 393
Dépôts à terme dont l'échéance initiale est de 3 mois maximum (à compter de la date 50 471 95 409
d'acquisition)
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE 125 339 181 802
L’explication de la variation de la trésorerie disponible est donnée dans l’état consolidé des flux de trésorerie. La trésorerie et
les équivalents de trésorerie sont disponibles en totalité, soit pour la distribution aux actionnaires, soit pour financer des projets
détenus par le Groupe. 36 millions d’euros de liquidités disponibles sont dédiés à des projets spécifiques pour terminer les
chantiers en cours, contre 46 millions d’euros au 31 décembre 2024.
Tous les comptes bancaires sont détenus auprès de banques ayant la notation « Investment Grade » (notation minimale Baa1/A).



Dettes financières
Les dettes financières ont diminué de 206 millions d’euros, passant de 983 millions d’euros au 31 décembre 2024 à 776 millions
d’euros au 31 décembre 2025. Voir les engagements financiers pour plus d’informations sur les emprunts soumis à des clauses
restrictives.
Les dettes financières se composent comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Emprunts obligataires non subordonnés :
• échéance 14-04-2027 taux de 3,00 % - valeur nominale 75 MEUR 75 000 75 000
• échéance 12-05-2028 taux de 3,00 % - valeur nominale 125 MEUR 125 000 125 000
• échéance 29-06-2026 taux de 4,75 % - valeur nominale 125 MEUR 125 000
Contrats de location 5 573 6 751
Emprunts bancaires 135 630 98 829
TOTAL DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES 341 203 430 580
Emprunts obligataires non subordonnés :
• échéance 17-10-2025 taux de 3,50 % - valeur nominale 50 MEUR 50 000
• échéance 29-06-2026 taux de 4,75 % - valeur nominale 125 MEUR 125 000
Emprunts bancaires 301 257 492 714
Contrats de location 1 604 1 627
Intérêts non échus 7 423 7 706
TOTAL DETTES FINANCIÈRES COURANTES 435 284 552 047
TOTAL DETTES FINANCIÈRES 776 487 982 627
Dettes financières à taux fixes 325 000 375 000
Dettes financières à taux variables 444 064 599 921
Intérêts non échus 7 423 7 706
Montant des dettes garanties par des sûretés 315 429 387 663
Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés 769 361 916 540



COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
121 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Les dettes financières évoluent comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
DETTES FINANCIÈRES AU 1ER JANVIER 982 627 964 128
Dettes relatives aux contrats de location -1 201 -2 453
Dettes contractées 16 670 208 323
Dettes remboursées -221 327 -186 686
Mouvements - Intérêts non échus -283 -685
VARIATION DE LA PÉRIODE -206 141 18 499
DETTES FINANCIÈRES AU 31 DÉCEMBRE 2025 / 31 DÉCEMBRE 2024 776 486 982 627

Toutes les dettes financières sont libellées en milliers d’euros.
À l’exception des obligations, le financement du Groupe et le financement des projets du Groupe sont assurés sur la base d’un
taux variable à court terme, en l’occurrence l’Euribor 1 à 12 mois, majoré de la marge commerciale.
Au 31 décembre 2025, la Société dispose de 347 millions d’euros de lignes de financement de projets confirmées, dont
315 millions d’euros ont été utilisés. Ces lignes de crédit (Project Financing Credits) sont spécifiquement destinées au déve-
loppement de certains projets.
En outre, le 30 avril 2025, le Groupe a renouvelé sa facilité de crédit corporate pour un montant total engagé de 135 millions
d’euros, avec une nouvelle échéance fixée au 31 mars 2027. L’intégralité du montant de la facilité restait disponible à la clôture
de l’exercice. Toutefois, seuls 85 millions d’euros étaient tirés à la date du bilan, à la suite d’un remboursement de 50 millions
d’euros en août 2025. À titre de comparaison, le montant tiré s’élevait à 135 millions d’euros au 31 décembre 2024.
Les dettes remboursées comprennent notamment le remboursement de l’emprunt obligataire de 50 millions d’euros arrivant à
échéance le 17 octobre 2025 ainsi qu’une ligne de crédit corporate de 23 millions d’euros arrivant à échéance en janvier 2025.



Multi, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
122 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Le tableau ci-dessous résume l’échéance des dettes financières du Groupe.
AU 31 DÉCEMBRE 2025
ÉCHÉANT DANS DE 0 À DE 1 À DE 2 À DE 3 À DE 4 À APRES 5 TOTAL
LA PÉRIODE - EUR (000) 1 AN 2 ANS 3 ANS 4 ANS 5 ANS ANS
Emprunts obligataires 125 000 75 000 125 000 325 000
Crédits de financement de projets 264 877 11 150 39 480 315 507
Lignes de crédit aux entreprises 36 380 85 000 121 380
Billets de trésorerie
Contrats de location 1 604 1 412 1 206 1 086 897 971 7 176
Intérêts non echus et coûts amortis 7 423 7 423
MONTANT TOTAL DES DETTES 435 284 172 562 165 686 1 086 897 971 776 486
AU 31 DÉCEMBRE 2024
ECHÉANT DANS LA PERIODE DE 0 À DE 1 À DE 2 À DE 3 À DE 4 À APRES 5 TOTAL
COMPRISE ENTRE - EUR (000) 1 AN 2 ANS 3 ANS 4 ANS 5 ANS ANS
Emprunts obligataires 50 000 125 000 75 000 125 000 375 000
Crédits de financement de projets 281 937 63 199 11 150 24 480 380 766
Lignes de crédit aux entreprises 203 780 203 780
Billets de trésorerie 7 000 7 000
Contrats de location 1 624 1 383 1 228 1 150 1 122 1 868 8 375
Intérêts non echus et coûts amortis 7 706 7 706
MONTANT TOTAL DES DETTES 552 047 189 582 87 378 150 630 1 122 1 868 982 627
Le tableau ci-dessous résume l’échéance des intérêts sur les passifs financiers du Groupe :
AU 31 DÉCEMBRE 2025
ÉCHÉANT DANS LA PÉRIODE - EUR (000) DE 0 À 1 AN DE 1 À 2 ANS DE 2 À 3 ANS DE 3 À 4 ANS DE 4 À 5 ANS APRES 5 ANS TOTAL
Emprunts obligataires 8 928 4 379 1 346 14 653
Crédits de financement de projets 6 988 1 556 472 9 016
Lignes de crédit aux entreprises 4 051 928 4 978
Billets de trésorerie
Contrats de location 29 26 21 19 15 17 128
Intérêts non echus et coûts amortis
MONTANT TOTAL DES INTÉRÊTS 19 997 6 888 1 839 19 15 17 28 775










AU 31 DÉCEMBRE 2024
ÉCHÉANT DANS LA PÉRIODE - EUR (000) DE 0 À 1 AN DE 1 À 2 ANS DE 2 À 3 ANS DE 3 À 4 ANS DE 4 À 5 ANS APRES 5 ANS TOTAL
Emprunts obligataires 13 328 8 896 4 379 1 346 27 948
Crédits de financement de projets 13 605 3 470 1 454 615 19 144
Lignes de crédit aux entreprises 4 240 4 240
Billets de trésorerie
Contrats de location 30 26 22 20 19 33 149
Intérêts non echus et coûts amortis
MONTANT TOTAL DES INTÉRÊTS 31 203 12 391 5 854 1 981 19 33 51 481












COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
123 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics




Informations sur la juste valeur des instruments financiers
Le tableau suivant répertorie les différentes catégories d’actifs et de passifs financiers avec leur valeur comptable au bilan et
leur juste valeur respective et ventilées selon la catégorie d’évaluation.
La juste valeur des Instruments financiers est déterminée comme suit :
•
Si leur échéance est à court terme (par exemple : créances et dettes commerciales), la juste valeur est présumée proche de
la valeur comptable et ils ne sont donc pas repris dans le tableau.;
•
Pour les dettes à taux fixe, la juste valeur est déterminée sur la base de la valeur actualisée des flux de trésorerie qui sont
estimés sur la base des taux du marché à la clôture ;
•
Pour les dettes à taux variable, la juste valeur est supposée proche du coût amorti, étant donné que les écarts de crédit à
la clôture n’ont pas d’impact significatif sur la juste valeur ;
• Pour les instruments financiers dérivés, la juste valeur est déterminée sur la base de la valeur actualisée des flux de tréso-
rerie qui sont estimés sur la base des courbes des taux d’intérêt à terme. Cette valeur est mentionnée par l’établissement
financier de la contrepartie ; et
• Pour les obligations cotées, sur la base de la cotation à la clôture (niveau 1).
L’évaluation de la juste valeur des actifs et des passifs financiers peut être caractérisée de l’une des manières suivantes :
•
Niveau 1: la juste valeur des actifs et passifs financiers assortis de conditions générales et négociés sur les marchés liquides
actifs est déterminée par rapport aux prix cotés sur les marchés actifs pour des actifs et passifs identiques.
•
Niveau 2: la juste valeur des autres actifs et passifs financiers est déterminée conformément aux modèles d’évaluation
généralement acceptés, sur la base de l’analyse de la valeur actualisée des flux de trésorerie, à l’aide du prix des transactions
courantes observables sur le marché et des cotations des courtiers pour des instruments similaires. Il s’agit principalement
d’instruments financiers dérivés.
•
Niveau 3: la juste valeur des actifs et passifs financiers restants est dérivée de techniques d’évaluation qui incluent des
données non fondées sur des données de marché observables.





Lebeau, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
124 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics




MONTANTS COMPTABILISÉS CONFORMÉMENT À IFRS 9
EUR (‘000) NIVEAU DE LA VALEUR AU COÛT A LA JUSTE JUSTE VALEUR COUVERTURE
JUSTE VALEUR COMPTABLE AMORTI VALEUR PAR LE 31/12/2025 DE FLUX DE
31/12/2025 BIAIS DU COMPTE TRESORERIE
DE RÉSULTATS 31/12/2025
ACTIFS
Trésorerie et équivalents 125 339 125 339 125 339
de trésorerie
Autres actifs financiers courants Niveau 2
Autres actifs financiers Niveau 2 552 552
non courants
Avances aux coentreprises et Niveau 2 102 249 102 249 102 249
entreprises associées
TOTAL 228 140 227 588 228 140
PASSIFS
Dettes portant intérêts Niveau 1 325 000 325 000 321 060
Dettes portant intérêts Niveau 2 451 486 451 486 451 486
Instruments financiers dérivés Niveau 2 2 647 2 647 2 647
Avances des coentreprises et Niveau 2 17 285 17 285 17 285
entreprises associées
TOTAL 796 418 793 771 792 478 2 647
MONTANTS COMPTABILISÉS CONFORMÉMENT À IFRS 9
EUR (‘000) NIVEAU DE LA VALEUR AU COÛT A LA JUSTE JUSTE VALEUR COUVERTURE
JUSTE VALEUR COMPTABLE AMORTI VALEUR PAR LE 31/12/2024 DE FLUX DE
31/12/2024 BIAIS DU COMPTE TRESORERIE
DE RÉSULTATS 31/12/2024
ACTIFS
Trésorerie et équivalents 181 802 181 802 181 802
de trésorerie
Autres actifs financiers courants Niveau 2 1 126 1 126
Autres actifs financiers Niveau 2 349 349
non courants
Avances aux coentreprises et Niveau 2 102 029 102 029 102 029
entreprises associées
TOTAL 285 306 283 831 285 306
PASSIFS
Dettes portant intérêts Niveau 1 375 000 375 000 341 548
Dettes portant intérêts Niveau 2 607 627 607 627 607 627
Instruments financiers dérivés Niveau 2 6 605 6 605 6 605
Avances des coentreprises et Niveau 2 20 669 20 669 20 669
entreprises associées
TOTAL 1 009 901 1 003 296 976 449 6 605
Le Groupe n’a apporté aucune modification à sa politique de gestion des risques financiers en 2025.





COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
125
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

Risque de liquidité et de refinancement (financement de projets vs financement d’entreprise)
Description et impact
Le modèle de développement du Groupe nécessite un accès continu au financement tant au niveau des projets (SPV) qu’au ni-
veau du Groupe/« corporate ». Le risque de liquidité survient si le Groupe ne peut pas (i) maintenir des ressources de trésorerie
suffisantes, (ii) obtenir ou renouveler des facilités engagées, ou (iii) refinancer les échéances à venir à des conditions acceptables.
Une détérioration pourrait entraver l’exécution des projets, augmenter les coûts de financement, exercer une pression sur les
évaluations/les clauses restrictives et, dans les cas graves, affecter l’évaluation de la continuité d’exploitation.
• Financement de projets/fonds de roulement. Les facilités de crédit au niveau des projets financent les dépenses d’investisse-
ment (CAPEX) et sont généralement remboursées à partir des recettes provenant des préventes résidentielles ou de la cession
(d’autres types) d’actifs. Tous les financements de projets sont cloisonnés au niveau des entités ad hoc sans recours à la Société.
Le défaut de remboursement à l’échéance d’une entité ad hoc de projet constitue un cas de défaut au titre de cette facilité
spécifique ; les prêteurs peuvent exiger le remboursement de cette facilité et, selon la documentation, certaines clauses de dé-
faut croisé (dites de « cross default) au titre d’autres financements de projets pourraient être déclenchées, bien que ces clauses
soient généralement limitées au niveau de l’emprunteur concerné et soient donc évaluées comme présentant un faible risque.
Le tableau ci-dessous donne un aperçu des facilités de financement de projets arrivant à échéance dans les 12 prochains
mois au niveau des filiales entièrement consolidées de la Société.
PROJECT MONTANT EUR (‘000) ÉCHÉANCE
Rueil Malmaison 13 565 03/2026
Tati 38 945 03/2026
Isala 49 100 04/2026
Lebeau 41 417 04/2026
TotalEnergies 28 291 05/2026
Thomas 13 715 08/2026
Montrouge 3 000 10/2026
Polvermillen 35 305 11/2026
The Commodore 3 956 12/2026
Gutenbergstrasse 37 506 12/2026
•
Financement au niveau « corporate »/du Groupe y compris la facilité de landbanking utilisée pour financer les activités
de landbanking. Au niveau du Groupe, les échéances à venir comprennent des obligations et des lignes de crédit « cor-
porate » utilisées pour financer les frais généraux, les apports en capitaux propres dans des projets/joint-ventures et la
liquidité générale. Un défaut ou une accélération au niveau holding peut avoir des implications de défaut croisé sur d’autres
instruments « corporate ».
Le tableau ci-dessous présente un aperçu des échéances à venir des obligations et des lignes de crédit corporate :
MONTANT EUR (‘000) ÉCHÉANCE
Ligne Landbanking 36.380 03/2026
Emprunt obligataire 125 000 06/2026
Ligne de crédit corporate 135 000 03/2027
Emprunt obligataire 75 000 04/2027
Emprunt obligataire 125 000 05/2028


COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
126 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

•
Perspectives et statut des échéances (12 mois). Sur la base des discussions en cours avec les banques prêteuses, rien
n’indique que les facilités de financement de projets qui arrivent à échéance dans les 12 prochains mois (dont le rembour-
sement n’est pas prévu à l’échéance) ne seraient pas prolongées ou converties en financement de construction, le cas
échéant. La ligne dite « de landbanking » (36,4 MEUR) devrait être prolongée ; l’accord du comité de crédit de l’institution
financière concernée a été obtenu en 2026. Une émission obligataire de 125 MEUR à 4,75 % arrive à échéance le 29 juin
2026. Le management prévoit de rembourser les obligations à l’aide de la trésorerie actuelle et des entrées de trésorerie
attendues provenant des projets résidentiels et de bureaux ; la probabilité d’un déficit est jugée faible, tenant compte des
éléments suivants : (a) des ventes stables dans le secteur résidentiel principal, (b) les négociations en cours pour la cession
de plusieurs bureaux (individuellement faibles vs. flux total), et (c) des cessions supplémentaires potentielles d’actifs/de
bureaux afin de renforcer la liquidité. À titre complémentaire, la facilité de crédit de 135 MEUR comporte une option de
prolongation potentielle jusqu’en décembre 2027, laquelle reste soumise à l’approbation de la contrepartie.
Le tableau ci-dessous donne un aperçu des mesures prévues concernant les facilités de financement de projets arrivant à
échéance au cours des 12 prochains mois au niveau des filiales entièrement consolidées de la Société.
PROJECT MONTANT EUR (‘000) ÉCHÉANCE ACTION PRÉVUE
Rueil Malmaison 13 565 03/2026 Prolongé après clôture de l’exercice jusqu’en 02/2027
Tati 38 945 03/2026 Conversion en financement de construction
Isala 49 100 04/2026 Conversion en financement de construction
Lebeau 41 417 04/2026 Conversion en financement de construction
TotalEnergies 28 291 05/2026 Conversion en financement de construction
Thomas 13 715 08/2026 Prolongation sauf en cas de vente
Montrouge 3 000 10/2026 Remboursement
Polvermillen 35 305 11/2026 Conversion en financement de construction
The Commodore 3 956 12/2026 Remboursement
Gutenbergstrasse 37 506 12/2026 Prolongation
Conséquences d’un déficit de liquidité
Si la liquidité devenait insuffisante, les effets potentiels seraient les suivants : (i) incapacité à financer les dépenses d’investis-
sement (CAPEX)/engagements liés aux projets, (ii) redéfinition forcée des priorités du portefeuille de projets, (iii) violation des
clauses restrictives avec effets de défaut croisé (« cross-default ») possibles, (iv) détérioration des conditions des fournisseurs,
et (v) accélération des cessions ou mesures de capital dans des conditions de marché défavorables.
PROBABILITÉ Moyen.
(12 À 24 MOIS)
Risque lié à la demande/aux prix du marché (rythme des ventes), retards dans l’obtention des permis/la
INTERCONNEXIONS construction, évaluation/dépréciation (capitaux propres et clauses restrictives), risque de taux d’intérêt et
risques financiers.
• Gestion active de la trésorerie et prévisions à court terme renouvelables avec tests
de résistance multi-scénarios.
• Engagement précoce des prêteurs pour prolonger/convertir les facilités de financement du projet ;
diversification des sources de financement (financement de projets, lignes de crédit « corporate », marchés
ATTÉNUATION des capitaux).
• Mesures d’amélioration de la liquidité : commercialisation ciblée, livraisons échelonnées, cessions ciblées,
optimisation des frais généraux.
• Maintien de la surveillance des clauses restrictives et des plans d’action préventifs ;confirmation
de la prolongation de la ligne de crédit de landbanking et de l’exécution du plan de financement obligataire.
RISQUE RÉSIDUEL Faible.


COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
127 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

Risque de taux d’intérêt et de marchés financiers
(y compris la sensibilité)
Description et impact
Le Groupe est exposé aux fluctuations des taux d’intérêt et aux conditions du marché du crédit. La hausse des taux de base et/
ou l’élargissement des spreads de crédit augmentent les coûts de financement (exposition aux taux variables), peuvent réduire
l’accessibilité au logement et augmenter les exigences de rendement des investisseurs, ce qui a un impact négatif sur les prix
de vente, les valeurs de cession et la marge de manœuvre en matière de clauses restrictives. La volatilité ou l’aversion au risque
des marchés peuvent entraver le refinancement ou le coût des financements.
Cadre et instruments de couverture
• Plafonnement de taux d’intérêt. les accords conclus en mars 2019 plafonnent le taux d’intérêt à 3 % sur un montant no-
tionnel de 18 MEUR pour la période allant du 22-05-2019 au 22-08-2026.
•
Swaps de taux d’intérêt (conversion du taux variable en taux fixe). Le Groupe a les swaps suivants en cours (montants en EUR ‘000) :
SWAPS DE TAUX D’INTÉRÊT – EUR ('000) SOCIÉTÉ MONTANT EN COURS TAUX D’INTÉRÊT FIXE DATE DE DÉBUT DATE DATE DE FIN
Immobel NV 100 000 215 bps 31/12/2026 31/12/2027
Immobel NV 66 667 218,1 bps 31/12/2026 31/12/2027
Immobel NV 100 000 197,95 bps 30/06/2026 31/12/2027
Immobel NV 100 000 201,05 bps 31/12/2026 31/12/2027
Immobel NV 75 000 271,4 bps 31/12/2025 31/12/2026
Immobel NV 75 000 271,4 bps 31/12/2025 31/12/2026
Immobel NV 100 000 242,5 bps 28/06/2024 31/12/2026
Immobel NV 200 000 304 bps 01/07/2024 30/06/2026
Infinito Holding 19 550 249 bps 30/04/2024 31/07/2026
Infinito NV 5 000 249 bps 30/04/2024 31/07/2026
Infinito Holding 19 550 265 bps 30/04/2024 31/10/2026
Infinito NV 5 000 265 bps 30/04/2024 31/10/2026
•
Comptabilité de couverture et couverture. Les plafonnements et les swaps sont désignés comme des couvertures de flux
de trésorerie et comptabilisés dans le bilan consolidé sous les autres actifs financiers courants/non courants (total de 0,1
MEUR) et sous les instruments financiers dérivés — passifs non courants (total de 2,6 MEUR). La position totale de dette
financière en cours au 31 décembre 2025 est entièrement couverte.. Une hausse de 1 % des taux d’intérêt entraînerait
une augmentation des charges d’intérêt annuelles de 0,1 MEUR à décembre 2025 (contre 1,0 MEUR à décembre 2024).
PROBABILITÉ Moyenne (due à la volatilité du marché et aux cycles de refinancement).
(12 À 24 MOIS)
INTERCONNEXIONS liquidité/refinancement (tarification et accès), accessibilité résidentielle (rythme des ventes), rendements pour les
investisseurs (risque d’évaluation).
• Maintenir une couverture à plusieurs niveaux (plafonnements + swaps), échelonner les échéances et
diversifier les sources de financement ; surveiller l’efficacité de la couverture et l’exposition des contreparties.
ATTÉNUATION
• Planifier le refinancement de manière proactive et évaluer les fenêtres de marché ; intégrer les coûts de
financement actualisés dans les taux de rendement minimaux des projets.
CONCLUSION SUR Faible. La couverture réduit considérablement la volatilité des bénéfices, mais ne peut éliminer totalement le
LE RISQUE RÉSIDUEL risque de marché/de refinancement.


Slachthuissite, Anvers (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
128 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

Risque de violation des clauses financières
Description et impact
Le Groupe doit respecter les clauses restrictives/engagements figurant dans ses documents obligataires et de prêt (par exemple,
fonds propres minimums, ratio d’endettement maximal, ratio minimum stocks/dette financière nette, liquidité minimale, res-
trictions de distribution). Tout manquement, en l’absence de solution/renonciation dans le délai de grâce applicable, pourrait
déclencher des cas de défaut, conduisant à une exigibilité et, au niveau « corporate », un éventuel défaut croisé (« cross de-
fault ») dans le cadre d’autres accords.
Statut
La Société a respecté toutes les clauses financières en 2025. La probabilité d’une violation au cours des 12 prochains mois
est jugée faible, compte tenu : (a) des ventes dans le secteur résidentiel principal, (b) de l’avancement des négociations pour
la cession de plusieurs bureaux (Individuellement faibles par rapport à la génération totale de trésorerie), et (c) de l’évaluation
en cours de cessions supplémentaires d’actifs/de bureaux afin de renforcer les flux de trésorerie et d’optimiser la performance
du portefeuille.
INTERCONNEXIONS Liquidité/refinancement, demande du marché/risque de prix, évaluation/dépréciation, risque de taux d’intérêt.
• Suivi continu de la marge de manœuvre des clauses restrictives avec des plans de remédiation précoce ;
dialogue structuré avec les prêteurs/détenteurs (y compris des renonciations si nécessaire).
ATTÉNUATION
• Mesures de conversion de trésorerie (accent mis sur les ventes, cessions) et dépenses d’investissement
(CAPEX)/allocation rigoureuses pour protéger les ratios.
RISQUE RÉSIDUEL Faible (sous réserve de l’exécution du marché et du timing).
Risque de change
Description et impact
La monnaie fonctionnelle des projets actuellement développés en Pologne et des activités au Royaume-Uni est convertie
respectivement de PLN en EUR (à l’exception de Central Point, qui est géré en EUR) et de GBP en EUR, ce qui a un impact sur
les autres composantes du résultat global.
PROBABILITÉ Moyen.
INTERCONNEXIONS Valuation des actifs nets dans les filiales étrangères / coentreprises ; perception des investisseurs concernant
les capitaux propres publiés et les ratios.
ATTÉNUATION • Exposition limitée au risque de change (FX exposure).
RISQUE RÉSIDUEL Faible.


Lebeau, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
129

Graphics

23. Capitaux propres

2025 2024
Nombre d'actions au 31 décembre 10 252 163 10 252 163
Nombre d'actions libérées 10 252 163 10 252 163
Actions propres au 31 décembre 24 509 25 434
Valeur nominale par action 9,74 9,74
Nombre d'actions ordinaires au 1er janvier 10 252 163 9 997 356
Émission de capital social 254 807
Nombre d'actions propres au 1er janvier -25 434 -25 434
Actions propres octroyées à un membre du comité exécutif 925
Actions propres vendues
NOMBRE D'ACTIONS (HORS ACTIONS PROPRES) AU 31 DÉCEMBRE 10 227 654 10 226 729


En 2024, les actionnaires ont choisi d’apporter un total de 76,46 % des droits au dividende au capital en échange de nou-
velles actions. Cela s’est traduit par une augmentation des capitaux propres (capital et prime d’émission) de la Société de
6.421.136,40 EUR par l’émission de 254.807 nouvelles actions.
Tel qu’approuvé par l’Assemblée générale du 18 avril 2024, le capital de la Société consolidée est porté de 97 256 533,86 EUR
à 99 838 354,04 EUR (103 677 670,25 euros prime d’émission incluse) et le capital social de la Société est désormais représen-
té par 10 252 163 actions ordinaires au lieu de 9 997 356 actions ordinaires précédemment, y compris 25 434 actions propres.
L’affectation du résultat n’a pas été comptabilisée dans les états financiers au 31 décembre 2025.
Le Conseil d’administration propose de ne pas distribuer de dividendes.
Les participations ne donnant pas le contrôle dans la section « autres changements » s’expliquent principalement par l’augmen-
tation de capital qui a eu lieu en 2025 par tous les actionnaires d’Infinito Holding 5,8 millions d’euros, dont le pourcentage des
intérêts minoritaires s’élève à 23,95 %.
Aucune action propre n’a été cédée pendant l’exercice en cours.
Le 31 décembre 2025, les actions propres, résultant de la fusion avec ALLFIN, restent évaluées au cours de l’action au 29 juin
2016, date de la fusion. Ces actions propres ne confèrent ni droit de vote ni droit au dividende.
La réserve d’acquisition a été générée par la fusion entre ALLFIN et Immobel le 29 juin 2016 et reste inchangée depuis.
Les ajustements de conversion des devises sont liés aux entités polonaises dont la monnaie fonctionnelle est le PLN et aux
entités britanniques dont la monnaie fonctionnelle est le GBP.
Rémunérations fondées sur des actions
Le Groupe met en œuvre des plans d’incitation à long terme réglés en instruments de capitaux propres au bénéfice des membres
du Comité exécutif, consistant en des Plans d’actions de performance (PSP) ainsi que le Plan LTI 2024–2026, dans le cadre des-
quels les bénéficiaires peuvent recevoir des actions Immobel sous réserve d’une période d’acquisition de trois ans, de conditions
de présence et de critères de performance financiers et non financiers (ROE, ROCE et certains indicateurs ESG).
Les attributions sont octroyées à titre gratuit et réglées exclusivement en actions Immobel. Aucun plan d’options ni aucun plan
réglé en trésorerie n’existe. Aucun dividende n’est versé sur les actions non acquises.
Conformément à la norme IFRS 2, la juste valeur des attributions réglées en instruments de capitaux propres est déterminée à la
date d’octroi et comptabilisée en charges sur la période d’acquisition, avec une contrepartie en capitaux propres. Compte tenu
de l’ampleur relativement limitée de ces plans, la charge IFRS 2 globale pour l’exercice 2025 n’est pas significative au regard des
états financiers consolidés du Groupe.

COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
130 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

Gestion des risques liés au capital
La structure du capital du Groupe se compose des passifs courants et non courants, moins la trésorerie et les équivalents de
trésorerie figurant au bilan et dans les capitaux propres. La Société gère son capital dans le but de s’assurer que toutes les
sociétés du Groupe continuent à fonctionner sur la base de la continuité de l’exploitation tout en maintenant le coût du capital
aussi bas que possible. La structure du capital est revue régulièrement en tenant compte des risques financiers et opérationnels
sous-jacents de la Société.


24. Provisions
Les provisions se composent comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Provisions attachées aux ventes 828 1 267
Autres provisions 1 204 1 097
TOTAL PROVISIONS 2 032 2 364
EUR (‘000) ATTACHÉES AUX VENTES AUTRES TOTAL
PROVISIONS AU 1ER JANVIER 1 267 1 097 2 364
Variations de périmètre
Dotations 190 463 653
Utilisations/Reprises -629 -357 -986
VARIATIONS DE LA PÉRIODE -439 106 -333
PROVISIONS AU 31 DÉCEMBRE 828 1 204 2 032

La répartition par secteur opérationnel est la suivante :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Belgique 105 105
Luxembourg
France 1 927 2 259
TOTAL PROVISIONS 2 032 2 364
Les provisions sont constituées en fonction des risques liés aux litiges, notamment lorsque les conditions de comptabilisation
de ces passifs sont remplies.
Ces provisions correspondent à la meilleure estimation des ressources sortantes jugées probables par le Conseil d’administra-
tion. Le Groupe n’a aucune indication quant au montant final du décaissement ou au calendrier du décaissement, qui dépendent
des décisions de justice.
Les risques liés aux cessions et litiges en cours font l’objet de provisions lorsque les conditions de comptabilisation de ces pas-
sifs sont remplies. Les provisions relatives aux ventes sont généralement liées aux garanties de loyers et à la bonne exécution
des travaux.
Aucune provision n’a été constituée pour les autres litiges, qui concernent principalement :
•
Des problèmes de garantie décennale pour lesquels le Groupe a un recours contre l’entrepreneur, qui est généralement
couvert par une assurance de « responsabilité décennale » à cet effet.
•
Des recours purement administratifs concernant des permis d’urbanisme et environnementaux introduits par des tiers
auprès du Conseil d’État, sans conséquence financière pour le Groupe.

COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
131 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
25. Dettes commerciales
Cette rubrique se ventile comme suit par secteur opérationnel :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Belgique 29 628 26 002
Luxembourg 6 030 4 069
France 8 004 17 302
Allemagne 6 681 2 093
Pologne 61 1 846
Espagne 4 051 4 075
Royaume-Uni 11
TOTAL DETTES COMMERCIALES 54 455 55 398

Les dettes commerciales concernent principalement les projets O’Sea et Îlot St Roch en Belgique, River Place au Luxembourg,
Saint Antoine et Osny en France, ainsi qu’Eden en Allemagne. Les soldes plus élevés pour O’Sea, Îlot St Roch et Saint An-
toine reflètent les coûts restant à encourir sur des (sous-)projets livrés, ces projets ayant été livrés à proximité de la clôture
de l’exercice.
En France, une diminution significative a été enregistrée dans l’ensemble, reflétant le nombre plus limité de projets en cours.
En outre, la Pologne affiche également une baisse, liée à l’achèvement progressif du projet Granaria.

26. Passifs de contrats
Les passifs de contrats, issus de l’application de la norme IFRS 15, se rapportent au secteur opérationnel suivant :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Belgique 11 550 15 461
Luxembourg 20 6 027
France 726 1 657
Allemagne 8 222
Pologne 6 13 522
TOTAL PASSIFS DE CONTRATS 12 302 44 889

EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
SITUATION AU 1ER JANVIER 44 889 81 549
Additions 9 642 18 439
Diminutions -42 229 -55 099
MUTATIONS DE LA PÉRIODE -32 587 -36 660
SITUATION AU 31 DÉCEMBRE 2025 / 31 DÉCEMBRE 2024 12 302 44 889

La diminution des passifs de contrats s’explique principalement par les projets Îlot St Roch en Belgique, Canal et Liewen au
Luxembourg, Eden en Allemagne et Granaria en Pologne.
Les passifs de contrats comprennent les montants reçus par l’entité à titre de compensation pour des biens ou des services
qui n’ont pas encore été fournis au client. Ils sont réglés par comptabilisation « future » des produits lorsque les critères de la
norme IFRS 15 pour la comptabilisation des produits ont été remplis.
Tous les montants reflétés dans les passifs de contrats se rapportent aux activités résidentielles pour lesquelles des produits
sont comptabilisés au fil du temps, à l’exception de la Pologne où le chiffre d’affaires sera comptabilisé lors de la remise des
clés, ce qui crée des écarts entre les paiements et la réalisation des avantages.

COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
132 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
27. Dettes sociales, TVA, charges à payer et autres dettes
Les composantes de ce compte sont les suivantes :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Dettes sociales 1 600 1 276
Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer 18 734 14 621
Acomptes reçus sur ventes
Charges à imputer 4 636 5 874
Dividendes à payer
Autres dettes 6 470 6 901
TOTAL AUTRES PASSIFS COURANTS 31 439 28 672

L’augmentation de la TVA à payer concerne principalement la TVA due à la suite de la vente du projet Saint Antoine en dé-
cembre 2025 en France, partiellement compensée par le règlement du montant de TVA relatif au projet Granaria en Pologne.



28. Principaux passifs et actifs éventuels
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
RETRAITÉ (*)
Garanties constituées par des tiers pour le compte du Groupe relatives:
• à des stocks (*) 83 690 150 686
• à d'autres actifs
TOTAL GARANTIES CONSTITUÉES PAR DES TIERS POUR LE COMPTE DU GROUPE (*) 83 690 150 686
Ces garanties consistent en:
• garanties « Marchand de biens » (acquisitions avec droits d'enregistrement à taux réduit) (*) 14 382 24 833
• garanties « Loi Breyne » (données dans le cadre de ventes de maisons ou d'appartements en 39 103 79 789
construction) (*)
• garanties « Bonne fin d'exécution » (données dans le cadre de la réalisation de travaux) et « Autres » 30 205 46 064
(bonne fin de paiement, locatives, …) (*)
TOTAL GARANTIES RECUES DES TIERS POUR LE COMPTE DU GROUPE (*) 83 690 150 686
Inscription et mandat hypothécaire (*) 508 886 434 758
INSCRIPTION ET MANDAT HYPOTHÉCAIRE (*) 508 886 434 758
Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour sûretés de dettes relatives à l’ensemble du patri- 769 361 916 540
moine et des stocks
VALEUR COMPTABLE DES ACTIFS DU GROUPE MIS EN GAGE 769 361 916 540
Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant:
• dettes non courantes 50 630 98 829
• dettes courantes 264 799 288 834
MONTANT TOTAL DES DETTES GARANTIES 315 429 387 663
(*) Les chiffres comparatifs ont été retraités sur la base des confirmations bancaires reçues.



Brouck’R, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
133 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
29. Variation du fonds de roulement
La variation du fonds de roulement par nature s’établit comme suit :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Stocks, incluant les acquisitions et ventes de filiales détentrices d'un projet dédié 142 400 97 242
Créances à moins d'un an 8 982 1 210
Charges à reporter et produits à recevoir -992 16 325
Dettes commerciales, y compris les passifs de contrats -33 530 -61 879
Dettes à payer au titre des impôts et de la sécurité sociale 4 436 3 429
Charges à payer et produits constatés d'avance -1 238 -16 121
Autres dettes -431 922
VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT 119 627 41 128

Les changements dans les contributeurs au fonds de roulement sont abordés dans les notes respectives plus haut
dans ce rapport.


30. Engagements
Au 31 décembre 2025, la Société confirme qu’elle n’avait aucun engagement de capitaux liés à des acquisitions. 


Brouck’R, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
134 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

31. Informations sur les parties liées
Relations avec les actionnaires – principaux actionnaires
31/12/2025 31/12/2024
A3 Capital NV & A3 Management BVBA 59,41 % 59,41 %
IMMOBEL (actions propres) 0,24 % 0,25 %
NOMBRE D’ACTIONS REPRÉSENTATIVES DU CAPITAL 10 252 163 10 252 163
Relations avec les cadres (non) dirigeants
Il s’agit de la rémunération des membres du Comité exécutif et du Conseil d’administration (Comité non-exécutif).
AU 31 DÉCEMBRE 2025 EUR (‘000) PRÉSIDENT EXÉCUTIF CEO COMITÉ EXÉCUTIF COMITÉ NON-EXÉCUTIF
Rémunération de base 978 700 1 150 214
Rémunération variable STI 247 344 553 Néant
Rémunération variable LTI Néant 161 Néant Néant
Engagement individuel de pension Néant Néant Néant Néant
Autres Néant Néant Néant Néant
AU 31 DÉCEMBRE 2024 EUR (‘000) PRÉSIDENT EXÉCUTIF/CEO COMITÉ EXÉCUTIF COMITÉ NON-EXÉCUTIF
Rémunération de base 1 000 1 750 241
Rémunération variable STI 216 647 Néant
Rémunération variable LTI Néant 1 237 Néant
Engagement individuel de pension Néant Néant Néant
Autres Néant Néant Néant

Relations avec les coentreprises et les entreprises associées
Les relations avec les coentreprises et les entreprises associées consistent principalement en des prêts ou des avances, dont
les montants sont inscrits au bilan dans les comptes suivants :
EUR (‘000) 31/12/2025 31/12/2024
Investissements dans les coentreprises et entreprises associées 176 306 170 838
Avances aux coentreprises et entreprises associées 103 180 102 029
Avances des coentreprises et entreprises associées -17 285 -20 669
Revenus opérationnels, dont:
• Honoraires de gestion de projet 7 618 2 132
• Autres services rendus 2 537 2 905
• Autres produits opérationnels 866 916
Charges opérationnelles -742 -758
Produits d'intérêts 4 314 5 508
Charges d'intérêts -765 -1 105
Ces relations sont menées conformément aux conditions formelles convenues avec le Groupe et son partenaire. Le taux
d’intérêt applicable à ces prêts et avances est le taux EURIBOR + marge, défini sur la base des principes d’établissement de
prix de cession interne. Les produits d’exploitation proviennent principalement des honoraires de gestion de projets ainsi que
des honoraires de vente et de location, tandis que les charges concernent essentiellement la location de l’immeuble du siège.
Voir la note 16 pour de plus amples informations sur les coentreprises et les entreprises associées.

COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
135 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
32. Événements postérieurs à la date de clôture
Début 2026, les tensions géopolitiques se sont intensifiées au Moyen-Orient. Ces évolutions ont contribué à une volatilité
accrue sur les marchés mondiaux des matières premières et pourraient exercer une pression à la hausse sur l’inflation et les
taux d’intérêt dans l’environnement macroéconomique global.
La Direction continue de suivre de près la situation ainsi que ses éventuelles implications macroéconomiques. 


33. Sociétés détenues par le Groupe
Sociétés faisant partie du Groupe au 31 décembre 2025 :
Filiales – consolidées par intégration globale
NOM NUMÉRO D’ENTREPRISE SIÈGE SOCIAL INTÉRÊT DU GROUPE (%) (INTÉRÊT ÉCONOMIQUE)
AIC IMMO OSNY 915079438 Paris 60
ARQUEBUSIERS DEVELOPPEMENT S.À R.L. B 138090 Luxembourg 100
BEYAERT NV 837 807 014 Bruxelles 100
BOITEUX RESIDENTIAL NV 837 797 314 Bruxelles 100
BRUSSELS HOLDING BV1 783276582 Bruxelles 100
BULL'S EYE PROPERTY LUX SA B 138 135 Luxembourg 100
CANAL DEVELOPEMENT SARL B 250 642 Luxembourg 100
COLONEL STONE 749467827 Bruxelles 100
COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE WALLONIE (CIW) SA 401 541 990 Bruxelles 100
COMPAGNIE IMMOBILIÈRE LUXEMBOURGEOISE SA B 29 696 Luxembourg 100
COSIMO S.A. 426 370 527 Bruxelles 100
EDEN TOWER FRANKFURT GMBH B235375 Francfort 100
EMPEREUR FROISSART NV 871 449 879 Bruxelles 100
ENTREPRISE ET GESTIONIMMOBILIÈRES (EGIMO) SA 403 360 741 Bruxelles 100
ESPACE NIVELLES SA 472 279 241 Bruxelles 100
FLINT CONSTRUCT NV 506 899 135 Bruxelles 65
FLINT LAND NV 506 823 614 Bruxelles 65
FONCIÈRE JENNIFER SA 464 582 884 Bruxelles 100
FONCIÈRE MONTOYER SA 826 862 642 Bruxelles 100
FROUNERBOND DEVELOPPEMENT S.À R.L. B251782 Luxembourg 100
GASPERICH DEVELOPPEMENT SARL B263526 Luxembourg 100
GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK BIS SP. Z.O.O. 0000 48 02 78 Varsovie 90
GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK SP. Z.O.O. 0000 51 06 69 Varsovie 90
GREEN OFFICES JUSTICE BV BE1016366790 Bruxelles 100
GREEN OFFICES PAILLE BV BE1016371047 Bruxelles 100
GREEN OFFICES SABLON BV BE1016368572 Bruxelles 100
HERMES BROWN II NV 890 572 539 Bruxelles 100
HOLLERICH DEVELOPPEMENT S.ÀR.L.L B269856 Luxembourg 100
HOTEL GRANARIA DEVELOPMENT SP. Z.O.O. 0000 51 06 64 Varsovie 90
ILOT SAINT ROCH SA 675 860 861 Bruxelles 100
IMMOBEL BIDCO LTD 140 582 Jersey 100
IMMOBEL CAPITAL PARTNERS LTD 13 833 428 Londres 100
IMMOBEL FRANCE GESTION SARL 809 724 974 Paris 100
IMMOBEL FRANCE SAS 800 676 850 Paris 100
IMMOBEL FRANCE TERTIAIRE SAS 833 654 221 Paris 100
IMMOBEL GERMANY 1 GMBH1 HRB 110201 Cologne 100
IMMOBEL GERMANY 2 GMBH1 HRB 110165 Cologne 100
IMMOBEL GERMANY GMBH 5050 817 557 Cologne 100
IMMOBEL GERMANY SARL B231 412 Luxembourg 100


COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
136 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

NOM NUMÉRO D’ENTREPRISE SIÈGE SOCIAL INTÉRÊT DU GROUPE (%) (INTÉRÊT ÉCONOMIQUE)
IMMOBEL GP SARL B 247 503 Luxembourg 100
IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 1 GMBH HRB 106676 Cologne 100
IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 2 GMBH HRB 106697 Cologne 100
IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 3 GMBH HRB 106882 Cologne 100
IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 4 GMBH HRB 106679 Cologne 100
IMMOBEL GUTENBERG BERLIN INVESTMENT GMBH HRB 90319 Cologne 100
IMMOBEL HOLDCO SPAIN S.L. B 881 229 62 Madrid 100
IMMOBEL HOLDING LUXEMBOURG SARL B 138 090 Luxembourg 100
IMMOBEL LUX SA B 130 313 Luxembourg 100
IMMOBEL PM SPAIN S.L. B 882 567 06 Madrid 100
IMMOBEL POLAND SP. Z.O.O. 0000 37 22 17 Varsovie 100
IMMOBEL PROJECT MANAGEMENT SA 475 729 174 Bruxelles 100
IMMOBEL R.E.M. FUND SARL B 228 335 Luxembourg 100
IMMOBEL REAL ESTATE FUND SC B 228 393 Luxembourg 100
IMMOBEL URBAN LIVING 695 672 419 Bruxelles 100
IMMO-PUYHOEK SA 847 201 958 Bruxelles 100
INFINITO HOLDING S.R.L. 765 474 411 Bruxelles 76,05
INFINITO S.A. 403 062 219 Bruxelles 76,05
INFINITY LIVING SA B 211 415 Luxembourg 100
ISALA LIVING S.A. 1009 564 122 Bruxelles 76,05
LAKE FRONT SA 562 818 447 Bruxelles 100
LEBEAU DEVELOPMENT 711 809 556 Bruxelles 100
LEBEAU RESIDENTIAL NV 837 807 509 Bruxelles 100
LEBEAU SABLON SA 551 947 123 Bruxelles 100
LES JARDINS DU NORD SA 444 857 737 Bruxelles 96,2
LOTINVEST DEVELOPMENT SA 417 100 196 Bruxelles 100
MÖBIUS CONSTRUCT SA 681 630 183 Bruxelles 100
MONTAGNE RESIDENTIAL SA 837 806 420 Bruxelles 100
NENNIG DEVELOPPEMENT SARL B 250 824 Luxembourg 100
NORTH LIVING BV1 786 740 670 Bruxelles 100
NORTH OFFICES BV1 786 726 616 Bruxelles 100
NORTH PUBLIC BV1 786 727 705 Bruxelles 100
NORTH RETAIL BV1 786 740 472 Bruxelles 100
NORTH STUDENT HOUSING BV1 786 726 814 Bruxelles 100
NP SHOWROOM SNC 837 908 086 Paris 100
OFFICE FUND CARRY SRL 759 610 562 Bruxelles 100
OFFICE FUND GP SRL 759 610 463 Bruxelles 100
POLVERMILLEN SARL B 207 813 Luxembourg 100
PRINCE ROYAL CONSTRUCT SA2 633 872 927 Bruxelles 100
QUOMAGO SA 425 480 206 Bruxelles 100
SAS PARIS LANNELONGUE 851 891 721 Paris 100
SAS RUEIL COLMAR 852 152 412 Paris 100
SAS SAINT ANTOINE COUR BERARD 851 891 721 Paris 100
SCCV BUTTES CHAUMONT3 882 258 510 Paris 100
SCCV IMMO AVON 1 911 119 386 Paris 100
SCCV IMMO MONTEVRAIN 1 884552308 Paris 100
SCCV NP AUBER VICTOR HUGO 833 883 762 Paris 100
SCCV NP AUBERGENVILLE 1 837 935 857 Paris 100
SCCV NP BESSANCOURT 2 843 586 397 Paris 100
SCCV NP BUSSY SAINT GEORGES 1 812 264 448 Paris 100
SCCV NP CHELLES 13 824 117 196 Paris 100
SCCV NP CROISSY SUR SEINE 43 832 311 047 Paris 100


COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
137 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

NOM NUMÉRO D’ENTREPRISE SIÈGE SOCIAL INTÉRÊT DU GROUPE (%) (INTÉRÊT ÉCONOMIQUE)
SCCV NP ISSY LES MOULINEAUX 1 820 102 770 Paris 85
SCCV NP LONGPONT-SUR-ORGE 13 820 373 462 Paris 100
SCCV NP LOUVECIENNES 1 827 572 173 Paris 100
SCCV NP MONTESSON 14 851 834 119 Paris 51
SCCV NP SAINT GERMAIN EN LAYE 23 844 464 768 Paris 100
SCCV NP VAIRES SUR MARNE 13 813 440 864 Paris 100
SCCV SCI COMBS LES NOTES FLORALES 820 955 888 Paris 60
SNC HEMACLE 904 024 999 Paris 100
SNC IMMO ILM 2 913 859 013 Paris 100
SNC IMMO MDB 882328339 Paris 100
SQUARE DES HÉROS S.A. 843 656 906 Bruxelles 100
SSCV IMMO OTHIS 1 899269773 Paris 100
SSCV IMMO SAVIGNY SUR ORGE 1 809 724 974 Paris 100
T PARK DEVELOPMENT 478 120 522 Bruxelles 100
T ZOUT CONSTRUCT SA2 656 754 831 Bruxelles 100
THOMAS SA B 33 819 Luxembourg 100
VAARTKOM SA2 656 758 393 Bruxelles 100
VAL D'OR CONSTRUCT SA 656 752 257 Bruxelles 100
VELDIMMO SA 430 622 986 Bruxelles 100
VESALIUS CONSTRUCT NV 543 851 185 Bruxelles 100
ZIELNA DEVELOPMENT SP. Z.O.O. 0000 52 76 58 Varsovie 100
3456
1  Liquidée en 2025
2  Fusionnée avec Boiteux Residential SA
3  Fusionnée avec Immobel France SAS
4  Cédée en 2025


Héros, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
138
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Coentreprises – comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence
NOM NUMÉRO D’ENTREPRISE SIÈGE SOCIAL INTÉRÊT DU GROUPE (%) (INTÉRÊT ÉCONOMIQUE)
BELLA VITA SA 890 019 738 Bruxelles 50
BORALINA INVESTMENTS SL B 884 669 33 Madrid 50
BROUCKERE TOWER INVEST NV 874 491 622 Bruxelles 50
CBD INTERNATIONAL SP. Z.O.O. 0000 22 82 37 Varsovie 50
CHÂTEAU DE BEGGEN SA B 133 856 Luxembourg 50
CITYZEN HOLDING SA 721 884 985 Bruxelles 50
CITYZEN HOTEL SA 721 520 444 Bruxelles 50
CITYZEN OFFICE SA 721 520 840 Bruxelles 50
CITYZEN RESIDENCE SA 721 520 642 Bruxelles 50
CP DEVELOPMENT SP. Z O.O. 0000 63 51 51 Varsovie 50
CSM DEVELOPMENT NV 692 645 524 Bruxelles 50
DEBROUCKERE DEVELOPMENT SA 700 731 661 Bruxelles 50
DEBROUCKERE LAND NV 662 473 277 Bruxelles 50
DEBROUCKERE LEISURE NV 750 734 567 Bruxelles 50
DEBROUCKERE OFFICE NV 750 735 557 Bruxelles 50
GOODWAYS SA 405 773 467 Bruxelles 50
ILOT ECLUSE SA 441 544 592 Gilly 50
IMMO PA 33 1 SA 845 710 336 Bruxelles 50
IMMO PA 44 1 SA 845 708 257 Bruxelles 50
IMMO PA 44 2 SA 845 709 049 Bruxelles 50
KEY WEST DEVELOPMENT SA 738 738 439 Bruxelles 50
KIEM 2050 S.À.R.L. B277786 Luxembourg 70
LES 2 PRINCES DEVELOPMENT SA 849 400 294 Bruxelles 50
M1 SA B 197 932 Straßen 33,33
M7 SA B 197 934 Straßen 33,33
MUNROE K LUXEMBOURG SA B117323 Luxembourg 50
ODD CONSTRUCT SA 682 966 706 Knokke-Heist 50
OXY LIVING SA 786 923 287 Bruxelles 50
PLATEAU D'ERPENT 696 967 368 Namur 50
RAC 3 SA 819 588 830 Anvers 40
RAC 4 DEVELOPMENT SA 673 640 551 Bruxelles 40
RAC 4 SA 819 593 481 Bruxelles 40
RAC 6 SA 738 392 110 Bruxelles 40
SAS BONDY CANAL1 904 820 461 Paris 44,5
SCCV NP AUBERVILLIERS 1 824 416 002 Paris 50,1
SCCV NP CHARENTON LE PONT 1 833 414 675 Paris 50,98
SCCV PA VILLA COLOMBA 838 112 449 Paris 51
SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL B 935 517 86 Madrid 50
SURF CLUB MARBELLA BEACH SL B 875 448 21 Madrid 50
UNIPARK SA 686 566 889 Bruxelles 50
UNIVERSALIS PARK 2 SA 665 921 529 Bruxelles 50
UNIVERSALIS PARK 3 SA 665 921 133 Bruxelles 50
UNIVERSALIS PARK 3AB SA 665 922 420 Bruxelles 50
UNIVERSALIS PARK 3C SA 665 921 430 Bruxelles 50
URBAN LIVING BELGIUM HOLDING NV 831 672 258 Anvers 60
URBAN LIVING BELGIUM NV 831 672 258 Anvers 30
7
1  Liquidée en 2025



COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
139 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics


Entreprises associées – comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence
NOM NUMÉRO D’ENTREPRISE SIÈGE SOCIAL INTÉRÊT DU GROUPE (%) (INTÉ-RÊT ÉCONOMIQUE)
ARLON 75 BV 780 650 258 Bruxelles 20,13
BEIESTACK S.A. B 183 641 Luxembourg 20,13
BELUX OFFICE DEVELOP-MENT FEEDER CV 759 908 985 Bruxelles 26,93
IMMOBEL BELUX OFFICE DEVELOP-MENT FUND SCSP B249896 Luxembourg 20
SCCV 73 RICHELIEU 894 876 655 Paris 10
SCCV MONTLHERY ROUTE D'ORLEANS 904 647 823 Paris 20
SSCV 277 SH 901 400 531 Paris 10
Aucune restriction significative ne limite la capacité du Groupe à accéder aux actifs et à régler les passifs des filiales.
En cas de dettes financières vis-à-vis des établissements de crédit, les remboursements des prêts d’actionnaires (rembourse-
ment de trésorerie à la société mère) sont subordonnés aux remboursements aux établissements de crédit.



34. Projets et sociétés
PROJET SOCIÉTÉ
Bree Urban Living Belgium
Brouck’R Debrouckère Development
Debrouckère Land (ex-Mobius I)
Debrouckère Leisure
Debrouckère Office
Cala Urban Living Belgium
Central Point CBD International
CP Development Sp. z o.o.
Domaine Du Fort Immo-Puyhoek
Lotinvest Development
Eden Eden Tower Frankfurt GmbH
Four Seasons Marbella Resort Boralina Investments, S.L.
Surf Club Hospitality Group SL
Surf Club Marbella Beach SL
Gutenberg IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 1 GMBH
IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 2 GMBH
IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 3 GMBH
IMMOBEL GUTENBERG BERLIN 4 GMBH
Immobel Gutenberg Berlin Investment GmbH
Héros Uccle Cosimo
Square des Héros
Ilôt Saint-Roch Espace Nivelles
Ilot St Roch
Isala Infinito
Infinito Holding
Isala Living
Key West Goodways SA
Key West Development
Kiem 2050 Kiem 2050 S.à.r.l.

COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
140 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
PROJET SOCIÉTÉ
Lalys Beyaert NV
Lotinvest Development
Lebeau Chambon
Green Offices Paille BV
Green Offices Ruysbroeck BV
Green Offices Sablon BV
Lebeau Development
Les Cinq Sapins Ciw
Lotinvest Development
Liewen Frounerbond
Immobel Real Estate Fund sc
Multi Brouckère Tower Invest
O’Sea Empereur Froissart
Hermes Brown II
Oxy Cityzen Hotel
Cityzen Office
Cityzen Residence
Oxy Living
Panorama RAC 4
RAC 4 Development
Paris 14 / Montrouge Immo_MDB
SAS Paris Lannelongue
Polvermillen Polvermillen
Richelieu RICHELIEU
River Place Immobel Real Estate Fund sc
Nennig Developpement SARL
Rue de Hollerich Hollerich Développement S.à r.l.
Immobel Real Estate Fund sc
Rueil-Malmaison SAS Rueil Colmar
Saint-Antoine SAS Saint-Antoine Cour Berard
Saint-Honoré 277 SH
Slachthuissite Urban Living Belgium
Tati – La passerelle neo barbes HEMACLE
The Commodore Colonel Stone
Lebeau Sablon
The Frame Beiestack SA
The Muse Arlon 75
Thomas Thomas sa
Total Gasperich Gasperich Developpement SARL
Universalis Park 2 Foncière Montoyer
Universalis Park 2

COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
141 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
PROJET SOCIÉTÉ
Universalis Park 3 Foncière Montoyer
Unipark
Universalis Park 3
Universalis Park 3AB
Universalis Park 3C
White Rose Park MUNROE K LUXEMBOURG SA

Déclaration des personnes responsables
8 Représentant permanent de A³ Management SRL
Les personnes soussignées déclarent qu’à leur connaissance :
les états financiers consolidés d’Immobel SA (« la Société ») et de ses filiales au 31 décembre 2025 ont été établis conformément
aux normes internationales d’information financière (« IFRS ») et donnent une image fidèle et sincère de l’actif et du passif, de la
situation financière et des résultats de l’ensemble des sociétés du Groupe ainsi que des filiales incluses dans la consolidation ;
le rapport de l’administrateur sur l’exercice clôturé le 31 décembre 2025 donne une image fidèle de l’évolution, des résultats
et de la situation du Groupe et des filiales incluses dans la consolidation, ainsi qu’une description des principaux risques et
incertitudes auxquels le Groupe est confronté.
Pour le Conseil d’administration :
Marnix Galle
8
Président du Conseil d’administration
Liewen, Mamer (Luxembourg)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
142 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
KPMG Bedrijfsrevisoren - KPMG Réviseurs d’Entreprises, a Belgian BV/SRL and
a member firm of the KPMG global organization of independent member firms
affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by
guarantee. All rights reserved.
Document Classification: KPMG Public
Siège:
Luchthaven Brussel Nationaal 1K
B-1930 Zaventem
KPMG Bedrijfsrevisoren - KPMG
Réviseurs d’Entreprises BV/SRL
Numéro d’entreprise 0419.122.548
TVA BE 0419.122.548
RPM Bruxelles
IBAN : BE 95 0018 4771 0358
BIC : GEBABEBB
R
apport du commissaire à l’assemblée générale de Immobel SA sur
les comptes consolidés pour l’exercice clos le
31 décembre 2025
Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Immobel SA (la
«Société») et de ses filiales (conjointement « le Groupe »), nous vous
présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les
comptes consolidés et les autres obligations légales et réglementaires. Le tout
constitue un ensemble et est inséparable.
Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du
18 avril 2024, conformément à la proposition de l’organe d’administration émise
sur recommandation du comité d’audit. Notre mandat de commissaire vient à
échéance à la date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes annuels
clôturés au 31 décembre 2026. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes
consolidés du Groupe durant cinq exercices consécutifs.
Rapport sur les comptes consolidés
Opinion sans réserve
Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du Groupe pour
l’exercice clos le 31 décembre 2025, établis conformément aux normes
comptables IFRS émises par l’International Accounting Standards Board, telles
qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et
réglementaires applicables en Belgique. Ces comptes consolidés comprennent
l’état de la situation financière consolidé au 31 décembre 2025, ainsi que l’état
consolidé de résultat et des autres éléments du résultat global, l’état consolidé
des variations des fonds propres et l’état consolidé des flux de trésorerie de
l’exercice clos à cette date, ainsi que des annexes contenant un résumé des
principales méthodes comptables et d’autres informations explicatives. Le total
de l’état de la situation financière consolidé s’élève à 1.379.456 KEUR et l’état
consolidé de résultat et des autres éléments du résultat global se solde par un
bénéfice de l’exercice de 48.926 KEUR.
À notre avis, ces comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et
de la situation financière du Groupe au 31 décembre 2025, ainsi que de ses
résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l’exercice clos
à cette date, conformément aux normes comptables IFRS émises par
l’International Accounting Standards Board, telles qu’adoptées par l’Union
Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en
Belgique.
Fondement de l’opinion sans réserve
Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d’audit (ISA)
telles qu’applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes
internationales d’audit approuvées par l’IAASB et applicables à la présente
clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui
nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la
section «Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes
consolidés» du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les

Graphics
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Immobel
SA sur les comptes consolidés
pour l’exercice clos le 31 décembre 2025
Document Classification: KPMG Public
2
exigences déontologiques qui s’appliquent à l’audit des comptes consolidés en
Belgique, en ce compris celles concernant l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des préposés de la Société,
les explications et informations requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont
suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Point clé de l’audit
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel,
ont été les plus importants lors de l’audit des comptes consolidés de la période
en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes
consolidés pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur
ceux-ci. Nous n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points.
Recouvrabilité des stocks de projets en cours (en ce compris les stocks détenus
par les coentreprises et les entreprises associées incluses dans les comptes
consolidés selon la méthode de la mise en équivalence)
Nous renvoyons aux principes et méthodes comptables ‘Stocks’ et ‘Principaux
jugements et principales sources d’incertitudes liés aux estimations’ ainsi qu’aux
notes 1. ‘Secteur opérationnel – informations financières par zone
géographique, 18. ‘Stocks’ et 16. ‘Participations dans les coentreprises et
entreprises associées’ des comptes consolidés.
Description
Tel qu’indiqué à la note 1., les stocks (‘stocks de projets en cours’) s’élèvent à
1.305.680 KEUR au 31 décembre 2025 dont 479.094 KEUR détenu par les
coentreprises et les entreprises associées incluses dans les comptes consolidés
selon la méthode de la mise en équivalence (stock non inclus dans l’état
consolidé de la situation financière). Les stocks sont évalués à la date de clôture
au plus faible de leur coût et de leur valeur nette de réalisation. La valeur nette
de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal des
activités diminué des coûts estimés pour l’achèvement et des coûts estimés
nécessaires pour la réalisation de la vente. Une dépréciation est nécessaire
lorsque la valeur nette de réalisation à la date de clôture est inférieure au coût.
La détermination de la valeur nette de réalisation utilisée pour évaluer la
recouvrabilité des stocks de projets en cours requiert du jugement de la part du
management car cette évaluation repose sur des prévisions d’événements
futurs qui sont intrinsèquement soumises au risque de changement et
d’incertitude.
L’évaluation de la valeur nette de réalisation des stocks de projets en cours, et
plus particulièrement les projets avec un indicateur d’une perte de valeur, est
considérée comme un point clé de l’audit vu le jugement significatif requis pour
cette évaluation.
Nos procédures d’audit
Pour une sélection de projets que nous avons considérés comme présentant un
risque plus élevé d'anomalies, nous avons mis en œuvre les procédures d'audit
suivantes:

Graphics
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Immobel
SA sur les comptes consolidés
pour l’exercice clos le 31 décembre 2025
Document Classification: KPMG Public
3
• Nous avons pris connaissance du processus mis en place pour encadrer la
gestion de projets et avons évalué la conception et l’implémentation des
contrôles clés;
• Nous avons discuté avec le management, avec les responsables de projets
et/ou les contrôleurs de projets afin d’acquérir une compréhension du degré
d’avancement, des risques associés (obtention de permit, la construction et
la commercialisation) et des résultats attendus et évaluer les estimations de
valeur nette de réalisation retenues;
• Nous avons consulté les analyses de faisabilité des projets et avons évalué
les hypothèses utilisées pour réaliser les projections de revenus et de coûts
restant à encourir par comparaison avec des transactions similaires;
• Pour les projets sélectionnés pour lesquels des ventes ont été constatées,
nous avons analysé les marges réalisées afin de corroborer l’existence ou
non d’indicateurs de dépréciation dans le stock résiduel du projet concerné;
• Nous avons évalué la fiabilité des donnés clés des études de faisabilité. Sur
la base d’un échantillon, nous avons corroboré l’exactitude de ces données
en les comparant avec leurs pièces justificatives respectives;
• Nous avons évalué que la valeur comptable du projet était au plus bas de
l’estimation de la valeur de réalisation et de son coût d’acquisition;
• Nous avons évalué le caractère adéquat de l’information fournie dans les
notes portant sur les stocks de projets en cours dans les comptes consolidés.
Responsabilités de l’organe d’administration relatives à l’établissement
des comptes consolidés
L’organe d’administration est responsable de l'établissement des comptes
consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes comptables
IFRS émises par l’International Accounting Standards Board, telles qu’adoptées
par l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires
applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu’il estime nécessaire à
l’établissement de comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à l’organe
d’administration d’évaluer la capacité du Groupe à poursuivre son exploitation,
de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d’exploitation
et d’appliquer le principe comptable de continuité d’exploitation, sauf si l’organe
d’administration a l’intention de mettre le Groupe en liquidation ou de cesser ses
activités ou s’il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.
Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes
consolidés
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés
pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives, que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et d’émettre un rapport
du commissaire contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à
un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé
conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie

Graphics
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Immobel
SA sur les comptes consolidés
pour l’exercice clos le 31 décembre 2025
Document Classification: KPMG Public
4
significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter
d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l‘on peut
raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en
cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes
consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal,
réglementaire et normatif qui s’applique à l’audit des comptes consolidés en
Belgique. L’étendue du contrôle légal des comptes consolidés ne comprend pas
d’assurance quant à la viabilité future du Groupe ni quant à l’efficience ou
l’efficacité avec laquelle l’organe d’administration a mené ou mènera les affaires
du Groupe. Nos responsabilités relatives à l’application par l’organe
d’administration du principe comptable de continuité d’exploitation sont décrites
ci-après.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long
de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve
d’esprit critique. En outre:
• nous identifions et évaluons les risques que les comptes consolidés
comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de
fraudes ou résultent d’erreurs, définissons et mettons en œuvre des
procédures d’audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments
probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de
non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus
élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la
fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires,
les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne;
• nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de
définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, mais non dans
le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne du Groupe;
• nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues
et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l’organe
d’administration, de même que des informations les concernant fournies par
ce dernier;
• nous concluons quant au caractère approprié de l’application par l’organe
d’administration du principe comptable de continuité d’exploitation et, selon
les éléments probants recueillis, quant à l’existence ou non d’une incertitude
significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un
doute important sur la capacité du Groupe à poursuivre son exploitation. Si
nous concluons à l’existence d’une incertitude significative, nous sommes
tenus d’attirer l’attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur
les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette
incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d’exprimer une
opinion modifiée. Nos conclusions s’appuient sur les éléments probants
recueillis jusqu’à la date de notre rapport du commissaire. Cependant, des
situations ou événements futurs pourraient conduire le Groupe à cesser son
exploitation;

Graphics
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Immobel
SA sur les comptes consolidés
pour l’exercice clos le 31 décembre 2025
Document Classification: KPMG Public
5
• nous apprécions la présentation d’ensemble, la structure et le contenu des
comptes consolidés et évaluons si les comptes consolidés reflètent les
opérations et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en donnent
une image fidèle;
• nous recueillons des éléments probants suffisants et appropriés concernant
les informations financières des entités ou activités du Groupe pour exprimer
une opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes responsables de la
direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit au niveau du groupe.
Nous assumons l’entière responsabilité de l’opinion d’audit.
Nous communiquons au comité d’audit notamment l’étendue des travaux d'audit
et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les constatations importantes
relevées lors de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le
contrôle interne.
Nous fournissons également au comité d’audit une déclaration précisant que
nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes
concernant l’indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les
relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés
comme susceptibles d’avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les
éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués au comité d’audit, nous déterminons les points
qui ont été les plus importants lors de l’audit des comptes consolidés de la
période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l’audit. Nous décrivons
ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la réglementation
en interdit la publication.
Autres obligations légales et réglementaires
Responsabilités de l’organe d’administration
L’organe d’administration est responsable de la préparation et du contenu du
rapport de gestion sur les comptes consolidés et des autres informations
contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés.
Responsabilités du commissaire
Dans le cadre de notre mission et conformément à la norme belge
complémentaire aux normes internationales d’audit (ISA) applicables en
Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans ses aspects significatifs, le
rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations
contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés ainsi que de faire
rapport sur ces éléments.
Aspects relatifs au rapport de gestion sur les comptes consolidés et aux
autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes
consolidés
A l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion sur les comptes
consolidés, nous sommes d’avis que celui-ci concorde avec les comptes
consolidés pour le même exercice et a été établi conformément à l’article 3:32
du Code des sociétés et des associations.

Graphics
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Immobel
SA sur les comptes consolidés
pour l’exercice clos le 31 décembre 2025
Document Classification: KPMG Public
6
Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également
apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de
l’audit, si le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres
informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés, à
savoir:
• Message du Président Exécutif
comportent une anomalie significative, à savoir une information incorrectement
formulée ou autrement trompeuse. Sur la base de ces travaux, nous n’avons
pas d’anomalie significative à vous communiquer.
Mentions relatives à l’indépendance
• Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas effectué de missions
incompatibles avec le contrôle légal des comptes consolidés et notre cabinet
de révision est resté indépendant vis-à-vis du Groupe au cours de notre
mandat.
• Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le
contrôle légal visées à l’article 3:65 du Code des sociétés et des associations
ont correctement été valorisés et ventilés dans l’annexe des comptes
consolidés.
Format électronique unique européen (ESEF)
Conformément à la norme relative au contrôle de la conformité du rapport annuel
avec le format électronique unique européen (ci-après « ESEF »), nous devons
également contrôler le respect du format ESEF avec les normes techniques de
réglementation définies par le Règlement européen délégué n° 2019/815 du 17
décembre 2018 (ci-après « Règlement délégué ») et de l’arrêté royal du 14
novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers
admis à la négociation sur un marché réglementé (ci-après «l’AR du 14
novembre 2007»).
L’organe d'administration est responsable de l’établissement, conformément
aux exigences ESEF, d’un rapport annuel, reprenant des comptes consolidés
sous forme de fichier électronique au format ESEF (ci-après « comptes
consolidés numériques »).
Notre responsabilité est d’obtenir des éléments suffisants et appropriés afin de
conclure sur le fait que le format du rapport annuel et le balisage XBRL des
comptes consolidés numériques respectent, dans tous leurs aspects
significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué et de l’AR du
14 novembre 2007.
Nous n'avons pas reçu, de l'organe d'administration de la Société, le rapport
annuel numérique et les comptes consolidés numériques traduits et non-officiels
à la date du présent rapport. Nous sommes dès lors dans l’impossibilité de
formuler une conclusion sur le fait que le format du rapport annuel et le balisage
XBRL des comptes consolidés numériques respectent, dans tous leurs aspects
significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué et de l’AR du
14 novembre 2007.

Graphics

Graphics
Comptes statutaires abrégés
Les états financiers de la Société sont présentés ci-dessous sous forme abrégée.
Conformément au droit belge des sociétés, le rapport de gestion et les états financiers de la Société, ainsi que le rapport du
commissaire aux comptes ont été déposés auprès de la Banque Nationale de Belgique.
Ils sont disponibles sur simple demande auprès de :
Immobel SA
Boulevard Anspach 1
BE-1000 Brussel
Belgique
www.immobelgroup.com
Le commissaire aux comptes a émis un rapport sans réserve sur les états financiers de la Société, qui sont présentés ci-dessous.
Les principaux mouvements dans le bilan statutaire de la Société concernent la trésorerie et les dettes financières. Au cours
de l’année 2025, la Société a procédé au remboursement d’une obligation de 50 MEUR ainsi qu’au remboursement anticipé
d’une ligne de crédit de 50 MEUR.
Le principal mouvement dans le compte de résultats statutaire de la Société concerne le résultat financier. Au cours de
l’année 2025, la Société a comptabilisé des réductions de valeur et moins-values sur ses participations et créances pour un
mon
tant de 62 MEUR (contre 122 MEUR en 2024) et des reprises pour un montant de 51 MEUR.
État de la situation financière (en milliers d’euros)
ACTIFS 31/12/2025 31/12/2024
ACTIFS IMMOBILISÉS 848 295 877 181
Frais d’établissement 60 85
Immobilisations incorporelles 1 352 1 810
Immobilisations corporelles 2 032 2 473
Immobilisations financières 844 850 872 813
ACTIFS CIRCULANTS 111 911 156 211
Créances à plus d’un an
Stocks 30 614 32 323
Créances à un an au plus 18 637 19 814
Actions propres 1 096 1 137
Valeurs disponibles et autres placements 60 756 102 134
Charges à reporter et produits acquis 809 803
TOTAL D’ACTIFS 960 206 1 033 392
PASSIF 31/12/2025 31/12/2024
CAPITAUX PROPRES 321 993 319 981
Capital 103 778 103 778
Réserves 107 076 107 076
Résultat reporté 111 140 109 127
PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS 764 599
Provisions pour risques et charges 764 599
DETTES 637 448 712 811
Dettes à plus d’un an 456 301 432 205
Dettes à un an au plus 172 658 271 609
Charges à imputer et produits à reporter 8 489 8 996
TOTAL DU PASSIF 960 206 1 033 392
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
151
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
État du résultat global (en milliers d’euros)
31/12/2025 31/12/2024
Ventes et prestations 17 383 24 031
Coût des ventes et des prestations -17 999 -23 562
RÉSULTAT D'EXPLOITATION -617 468
Produits financiers 96 348 54 638
Charges financières -93 376 -148 986
RÉSULTAT FINANCIER 2 972 -94 348
BÉNÉFICE / PERTE DE L'EXERCICE AVANT IMPÔTS 2 355 -93 880
Impôts -343 -589
BÉNÉFICE / PERTE DE L'EXERCICE 2 012 -94 469
BÉNÉFICE / PERTE DE L'EXERCICE Á AFFECTER 2 012 -94 469
Compte d’affectation (en milliers d’euros)
31/12/2025 31/12/2024
BÉNÉFICE DE L’EXERCICE : À AFFECTER 111 140 109 127
Bénéfice de l’exercice à affecter 2 012 -94 469
Bénéfice reporté de l’exercice précédent 109 127 203 596
AFFECTATION AUX CAPITAUX PROPRES
Aux autres réserves
RÉSULTAT À REPORTER 111 140 109 127
Bénéfices à reporter 111 140 109 127
BÉNÉFICE À DISTRIBUER
Rémunération du capital
Autres allocataires
Lebeau, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
152

Graphics
Synthèse des méthodes comptables
Les immobilisations corporelles sont inscrites à l’actif net des
amortissements cumulés, soit à leur prix de revient, soit à
leur valeur d’apport (valeur à laquelle elles ont été introduites
dans l’entreprise), y compris les frais accessoires et la TVA non
déductible. L’amortissement est calculé selon la méthode de
l’amortissement linéaire. Les principaux taux d’amortissement
sont les suivants :
Immeubles 3 %
Améliorations apportées aux immeubles 5 %
Mobilier et équipement de bureau 10 %
Matériel informatique 33 %
Véhicules 20 %
Les immobilisations financières sont comptabilisées soit à
leur prix d’acquisition, compte tenu des montants non encore
versés et des sorties de bilan effectuées. Elles sont dépré-
ciées, si elles subissent une perte en capital ou une perte de
valeur à long terme justifiable.
Les créances à moins d’un an et celles à plus d’un an sont
comptabilisées à leur valeur nominale. Des dépréciations sont
appliquées en cas de dépréciation permanente ou si la valeur
de remboursement à la date de clôture est inférieure à la va-
leur comptable.
Les stocks sont comptabilisés à leur prix d’acquisition ou à
leur valeur d’apport, qui comprend, outre le prix d’achat, les
frais accessoires, droits et taxes y afférents. Les frais d’in-
frastructure sont comptabilisés à leur prix de revient. La réa-
lisation des stocks est comptabilisée au prix moyen pondéré.
Les travaux en cours sont évalués au prix de revient. Les bé-
néfices sont, en principe, comptabilisés sur la base du pour-
centage d’achèvement des travaux. Des dépréciations sont
appliquées selon le cas, en fonction du prix de vente ou de la
valeur de marché.
Les ventes et achats d’immeubles sont comptabilisés à la si-
gnature de l’acte notarié, dans la mesure où les éventuelles
conditions suspensives sont levées et où une clause de trans-
fert de propriété différé est prévue dans le compromis sous
seing privé.
Les placements à court terme sont inscrits à l’actif à leur prix
d’acquisition (hors frais accessoires) ou à leur valeur d’ap-
port. Leur valeur est ajustée, à condition que la dépréciation
soit durable.
Les disponibilités bancaires et en caisse sont comptabilisées
à leur valeur nominale. Leur valeur est ajustée si la valeur es-
timée à la fin de l’exercice est inférieure à la valeur comptable.
À la clôture de chaque exercice, le Conseil d’administration,
statuant avec prudence, sincérité et bonne foi, examine les
provisions à constituer pour couvrir les réparations ou travaux
d’entretien importants, ainsi que les risques découlant de
l’exécution des commandes passées ou reçues, des avances
consenties, des garanties techniques après-vente ou livraison
et des litiges en cours.
Les montants à payer sont comptabilisés à leur va-
leur nominale.
The Commodore, Bruxelles (Belgique)
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
153

Graphics
Informations non-financières
Mesures Alternatives de Performance (APM)
Vue externe
La vue externe fait référence aux états financiers consolidés publiés de la Société, lesquels ont été établis conformément aux
normes IFRS (Normes internationales d’information financière) telles qu’adoptées par l’Union européenne.
Vue interne
La vue interne désigne les informations financières dans lesquelles les coentreprises et entreprises associées sont consolidées
selon la méthode proportionnelle (où une société comptabilise sa quote-part des actifs, passifs, produits et charges liés à une
opération conjointe, en fonction de son pourcentage de participation) plutôt que selon la méthode de la mise en équivalence
appliquée dans les états financiers consolidés publiés tel qu’indiqué dans la note 1 des états financiers consolidés et dans la
note 6 des états financiers condensés intermédiaires (informations sectorielles).
EBITDA sous-jacent vue interne
L’EBITDA sous-jacent vue interne (bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au résultat avant
résultat financier et impôts avant amortissement, réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement
et provisions (tel qu’il est inclus dans les frais d’administration), à l’exclusion des ajustements. Il est établi sur la base de la vue
interne, dans laquelle les coentreprises et entreprises associées sont consolidées selon la méthode proportionnelle (où une so-
ciété comptabilise sa quote-part des actifs, passifs, produits et charges liés à une opération conjointe, en fonction de son pour-
centage de participation), plutôt que selon la méthode de la mise en équivalence appliquée dans les états financiers publiés.
EN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 CORRIGÉ 30/6/2025 RAPPORTÉ 31/12/2024 30/6/2024 31/12/2023 RÉFÉRENCE RAPPORT ANNUEL
Résultat avant résultat financier et impôts 72 232 35 158 35 158 -71 547 -81 110 -11 840 Informations sectorielles
Amortissements et provisions 6 290 2 843 2 843 5 921 1 797 6 733 N/A (inclus dans les frais d'administrations informations sectorielles)
Réduction de valeur totale sur le projet Proximus Towers 0 0 0 48 778 48 778 0 (Inclus dans) Informations sectorielles
Réductions de valeur sur autres stocks 1 668 1 668 1 668 44 837 44 665 10 413 (Inclus dans) Informations sectorielles
Dépréciation sur immeubles de placement 0 0 0 5 807 0 20 000 Informations sectorielles
EBITDA vue interne 80 190 39 669 39 669 33 796 14 130 25 305
Mesures stratégiques de réduction des coûts 0 0 0 0 0 10 200 N/A (inclus dans les frais d'administrations informations sectorielles)
Plus-value sur la vente du permis de construire des Proximus Towers -18 000 -18 000 0 0 0 0 N/A (inclus dans revenus)
EBITDA SOUS-JACENT VUE INTERNE 62 190 21 669 39 669 33 796 14 130 35 505
The Commodore, Bruxelles (Belgique)
INFORMATIONS NON-FINANCIÈRES
154 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
EBITDA sous-jacent vue externe
L’EBITDA sous-jacent vue externe (bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au résultat avant
résultat financier et impôts avant amortissement, réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement
et provisions (tel qu’il est inclus dans les frais d’administration), à l’exclusion des ajustements.
EN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 CORRIGÉ 30/6/2025 RAPPORTÉ 31/12/2024 30/6/2024 31/12/2023 RÉFÉRENCE RAPPORT ANNUEL
Résultat avant résultat finan-cier et impôts 57 427 25 951 25 951 -83 185 -87 984 -23 374 État consolidé des pertes et profits
Dépréciation sur immeubles de placement 0 0 0 5 807 6 229 20 000 Annexe réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement
Réduction de valeur totale sur le projet Proximus Towers 48 778 48 778 (Inclus dans) Annexe réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement
Réductions de valeur sur autres stocks 1 668 1 668 1 668 37 365 30 963 10 413 (Inclus dans) Annexe réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement
Amortissement d’immobilisations incorporelles, corporelles et d’im-meubles de placement 3 246 1 545 1 545 3 416 1 719 4 890 Annexe frais d'administration
Provisions -168 9 9 -1 438 -1 272 -278 Annexe frais d'administration
EBITDA 62 173 29 173 29 173 10 743 -1 567 11 651
Mesures stratégiques de réduc-tion des coûts 0 0 0 0 0 10 200 N/A (inclus dans les frais d'administra-tions informations sectorielles)
Réductions de valeur sur stocks et autres actifs et dépréciation sur immeubles de placement repris dans la part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées 0 0 0 7 472 7 473 0 N/A (inclus dans la part dans le résul-tat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt)
Plus-value sur la vente du permis de construire des Proximus Towers -18 000 -18 000 0 0 0 0 N/A (inclus dans revenus)
EBITDA SOUS-JACENT VUE EXTERNE 44 173 11 173 29 173 18 215 5 906 21 851
Résultat net
Part attribuable aux actionnaires de la société.
Résultat net sous-jacent
Résultat net hors réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement (y compris la part dans les entre-
prises mises en équivalence) et ajustements offrant une image plus fidèle de la performance sous-jacente.
EN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 CORRIGÉ 30/6/2025 RAPPORTÉ 31/12/2024 30/6/2024 31/12/2023 RÉFÉRENCE RAPPORT ANNUEL
Part attribuable aux actionnaires de la société 48 449 31 512 31 512 -93 704 -89 138 -38 423 État consolidé des pertes et profits
Proximus Towers
• Plus-value sur la vente du permis de construire des Proximus Towers -18 000 -18 000 0 0 0 0 N/A (inclus dans revenus)
• Réduction de valeur totale sur le projet Proximus Towers 0 0 0 48 778 48 778 0 (Inclus dans) Informations sectorielles
Réductions de valeur sur autres stocks 1 668 1 668 1 668 44 837 44 665 10 413 (Inclus dans) Informations sectorielles
Dépréciation sur immeubles de placement 0 0 0 5 807 0 20 000 Informations sectorielles
Mesures stratégiques de réduction des coûts 0 0 0 0 0 10 200 N/A (inclus dans les frais d'administrations)
Impôt différé actif (dé)comptabilisé -8 409 -8 409 0 0 0 9 950 N/A (inclus dans annexe impôts sur le revenu)
RÉSULTAT NET SOUS-JACENT 23 708 6 771 33 180 5 719 4 305 12 140
INFORMATIONS NON-FINANCIÈRES
155 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Ratio d’endettement
Le ratio d’endettement est calculé en divisant la dette financière nette par la somme de la dette financière nette et des capi-
taux propres.
EN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 31/12/2024 30/6/2024 RÉFÉRENCE RAPPORT ANNUEL
Trésorerie et équivalents de trésorerie 125 339 155 433 181 802 100 034 État consolidé de la situation financière
Dettes financières non-courantes -341 203 -444 573 -430 580 -647 943 État consolidé de la situation financière
Dettes financières courantes -435 284 -474 537 -552 047 -322 702 État consolidé de la situation financière
Endettement financier net -651 148 -763 677 -800 825 -870 611
Capitaux propres totaux -454 211 -431 696 -400 167 -411 131 État consolidé de la situation financière
Somme de l’endettement financier net et des capitaux propres -1 105 359 -1 195 373 -1 200 992 -1 281 742
RATIO D’ENDETTEMENT 58,9 % 63,9 % 66,7 % 67,9 %
Liquidité
La liquidité comprend la trésorerie et équivalents de trésorerie et les lignes de crédit d’entreprise non utilisées.
EN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 31/12/2024 30/6/2024 RÉFÉRENCE RAPPORT ANNUEL
Trésorerie et équivalents de trésorerie 125 339 155 433 181 802 100 034 État consolidé de la situation financière
Lignes de crédit non utilisées 50 000 0 0 65 400 N/A
LIQUIDITÉ 175 339 155 433 181 802 165 434
Vue interne de la liquidité
La vue interne de la liquidité comprend la trésorerie et les équivalents de trésorerie ainsi que les lignes de crédit d’entreprise
non tirées. Elle est établie sur la base de la vue interne selon laquelle les coentreprises et entreprises associées sont consoli-
dées selon la méthode proportionnelle, en vertu de laquelle la Société comptabilise sa quote-part des actifs, passifs, produits
et charges d’un partenariat conjoint en fonction de son pourcentage de détention, plutôt que selon la méthode de la mise en
équivalence appliquée dans les états financiers publiés.
EN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 31/12/2024 30/6/2024 RÉFÉRENCE RAPPORT ANNUEL
Trésorerie et équivalents de trésorerie 152 173 179 451 209 310 100 034 Informations sectorielles
Lignes de crédit non utilisées 50 000 0 0 65 400 N/A
VUE INTERNE DE LA LIQUIDITÉ 202 173 179 451 209 310 165 434
Revenus locatifs annualisés
Le revenu locatif annualisé fait référence aux revenus, calculés sur une base de 12 mois, provenant de baux à long terme de
bureaux loués, classés comme immeubles de placement et stocks, ainsi qu’aux immeubles de placement et stocks dans des
entités consolidées par mise en équivalence. Il est inclus dans les revenus locatifs dans les informations sectorielles.
EN KEUR 31/12/2025 30/6/2025 31/12/2024 30/6/2024 RÉFÉRENCE RAPPORT ANNUEL
Revenus locatifs 18 323 9 202 20 762 10 855 Informations sectorielles
Revenus locatifs non-récurrents -2 021 -716 -3 006 -1 670 N/A (inclus dans revenus locatifs informations sectorielles)
REVENUS LOCATIFS ANNUALISÉS 16 302 16 972 17 756 18 370
Ajustements
Les ajustements comprennent des éléments liés à la valorisation, non opérationnels ou exceptionnels, qui ne sont pas représen-
tatifs des activités normales et récurrentes de la Société. Ils concernent notamment des corrections de valorisation prudentielle,
des éléments non récurrents ainsi que des mesures structurelles ponctuelles qui ne reflètent pas de manière représentative la
performance opérationnelle de la période.
INFORMATIONS NON-FINANCIÈRES
156 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Portefeuille total
Le portefeuille total désigne l’ensemble des projets classés comme immeubles de placement ou stocks dans la vue interne.
Valeur brute de développement
Valeur brute de développement est le chiffre d’affaires futur total attendu (part du groupe) d’un projet ou de tous les projets
du portefeuille actuel (y compris les projets soumis à des conditions suspensives pour lesquels la direction estime qu’il existe
une forte probabilité de clôture).
Coût moyen de la dette
Le coût moyen de la dette est défini comme la charge d’intérêts annualisée calculée selon la méthode du taux d’intérêt effectif,
divisée par la position moyenne de dette financière totale, à court et à long terme, sur la période.
31/12/2025 30/6/2025 31/12/2024 30/6/2024 RÉFÉRENCE RAPPORT ANNUEL
Dettes financières au début de la période
Dettes financières non-courantes 430 580 430 580 787 946 787 946 État consolidé de la situation financière
Dettes financières courantes 552 047 552 047 176 182 176 182 État consolidé de la situation financière
Total des dettes financières au début de la période 982 627 982 627 964 128 964 128
Dettes financières à la fin de la période
Dettes financières non-courantes 341 203 444 573 430 580 647 943 État consolidé de la situation financière
Dettes financières courantes 435 284 474 537 552 047 322 702 État consolidé de la situation financière
Total des dettes financières à la fin de la période 776 487 919 110 982 627 970 645
Moyenne du total des dettes finan-cières sur la période 879 557 950 869 973 378 967 387
Charges d’intérêts selon la méthode du taux d'intérêt effectif 37 380 19 211 35 019 16 342 Annexe coûts financiers nets
Charges d’intérêts annualisés selon la méthode du taux d'intérêt effectif 37 380 38 422 35 019 32 684
COÛT MOYEN DE LA DETTE 4,2 % 4,0 % 3,6 % 3,4 %
La méthode de calcul a fait l’objet d’une modification. Elle était auparavant définie comme le total des charges d’intérêts en-
courues, ajusté de l’impact des instruments de couverture financière, produits ou coûts, divisé par l’encours de dette à la fin de
la période de reporting. La modification du calcul vise à établir un lien plus clair avec les chiffres IFRS afin d’améliorer la trans-
parence pour le lecteur. Selon l’ancienne méthode de calcul, le coût moyen de la dette se serait élevé à 4,4 %, niveau inchangé
par rapport au premier semestre 2025 et à la clôture de l’exercice 2024, et à 3,8 % au premier semestre 2024.
Liewen, Mamer (Luxembourg)
INFORMATIONS NON-FINANCIÈRES
157

Graphics
Lexique
Assemblée générale des actionnaires désigne l’assemblée générale des actionnaires de la Société.
Charte de gouvernance d’entreprise désigne la charte de gouvernance d’entreprise de la Société.
Code de gouvernance d’entreprise désigne le Code belge de gouvernance d’entreprise 2020 tel que publié sur le site internet suivant : https://corporategovernancecommittee.be.
Comité d’audit et des risques désigne le comité d’audit et des risques, créé par le Conseil d’administration conformément à l’article 25 des Statuts.
Comité de nomination désigne le comité de nomination, créé par le Conseil d’administration conformément à l’article 26 des Statuts.
Comité de rémunération désigne le comité de rémunération, créé par le Conseil d’administration conformément à l’article 26 des Statuts.
Comité d’investissement désigne le comité d’investissement, créé par le Conseil d’administration conformément à l’article 24 des Statuts.
Comité ESG désigne le comité ESG, créé par le Conseil d’administration conformément à l’article 24 des Statuts.
Comité exécutif désigne le comité exécutif, créé par le Conseil d’administration.
Comité désigne chacun des cinq comités consultatifs qui assistent le Conseil d’administration.
Conseil d’administration désigne le conseil d’administration de la Société.
CSA désigne le Code belge des sociétés et des associations, tel que modifié occasionnellement.
Déclaration de gouvernance d’entreprise désigne la déclaration annuelle sur la gouvernance d’entreprise, incluse dans le rapport annuel de la Société.
Directeur général désigne le directeur général (Chief Executive Officer) de la Société.
Équipe de management désigne l’équipe de management de tout pays ou de toute unité opérationnelle concernée, mise en place par le Comité exécutif à sa seule discrétion.
FSMA désigne l’Autorité des services et marchés financiers.
Groupe désigne la Société et l’ensemble de ses filiales.
LTI Plan» ou «LTIP désigne un plan d’incitants à long terme.
LTI désigne un incitant à long terme.
Politique de rémunération désigne la politique de rémunération, telle que préparée par le Comité de rémunération et approuvée par le Conseil d’administration et après par l’Assemblée générale.
Président exécutif désigne le président du Conseil d’administration, tel que nommé par le Conseil d’ad-ministration.
Réviseur d’entreprises désigne le réviseur d’entreprises nommé par la Société, actuellement KPMG Réviseurs d’Entreprises SRL.
Secrétaire général désigne le secrétaire de la société, nommé par le Conseil d’administration.
Société» ou «Immobel désigne Immobel NV/SA, une société anonyme dont le siège est situé boulevard Anspach 1, 1000 Bruxelles, Belgique.
Statuts désigne les statuts de la Société, tels qu’ils sont modifiés occasionnellement.
STI Plan» ou «STIP désigne un plan d’incitants à court terme.
STI désigne un incitant à court terme.
Valeur Totale de la Transaction désigne le prix d’acquisition ou de vente (selon le cas) et (le cas échéant) le total des coûts de développement de toute transaction proposée, tels que les coûts de construction (hard costs) et d’études (soft costs), les coûts de financement du projet et tous les autres coûts liés au projet ou à la transaction. Il est entendu que, dans le cas d’une transaction développée en partenariat ou en joint-venture avec un tiers, seule la part proportionnelle de l’entité du Groupe doit être prise en compte pour déterminer la valeur totale de la transaction.
LEXICON
158 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics
Renseignements généraux
Dénomination
Immobel SA
Siège social
Boulevard Anspach 1, 1000 Bruxelles, Belgique
RPM (Registre des personnes morales) Bruxelles TVA BE
0405.966.675
Forme de la société
Société anonyme de droit belge, constituée le 9 juillet 1863,
autorisée par Arrêté Royal du 23 juillet 1863.
Durée
Indéterminée
Publicité des participations
(Art. 10 des Statuts - extrait)
En plus des seuils de déclaration de transparence prévus par
la législation belge applicable, l’obligation de déclaration pré-
vue par cette législation est également applicable dès que le
nombre de titres avec droit de vote détenus par une personne
agissant seule ou par des personnes agissant de concert at-
teint, dépasse ou tombe en dessous d’un seuil de 3 % du total
des droits de vote existants.
Toute obligation imposée par la législation applicable aux ti-
tulaires de 5 % (ou de tout multiple de 5 %) du total des titres
avec droit de vote existant est également applicable aux seuils
complémentaires de 3 %.
Site internet
www.immobelgroup.com
Services financiers
BNP Paribas Fortis
KBC Bank
ING Belgique
Banque Degroof Petercam
Relations avec les investisseurs
Karel Breda +32 (0)470 77 50 59
Éditeur responsable
Karel Breda +32 (0)470 77 50 59
Stephanie De Wilde +32 (0)470 69 44 87
Calendrier financier
Publication des résultats annuels 2025 : 4 mars 2026
Assemblée générale 2026 : 16 avril 2026
The Commodore, Bruxelles (Belgique)
RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
159 IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2025

Graphics

Graphics

Graphics

Graphics

Graphics

Graphics

Graphics

Graphics

Graphics

Graphics