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Graphics
p.3
Société à impact spécialisée en immobilier à caractère social
2023
RAPPORT ANNUEL

Graphics
Inclusio _ Rapport annuel 2023
p.4
Remarques préliminaires p. 2
Message aux actionnaires p. 4
Inclusio en bref p. 6
Société à impact p. 8
Chiffres clés p.10
Faits marquants 2023 p. 12
Développement rapide
du portefeuille p. 16
Rapport de gestion p. 18
Mission et Stratégie p. 20
Rapport ESG p. 24
Rapport immobilier p. 32
Rapport financier p. 64
Inclusio en bourse p. 73
Déclaration de gouvernance
d’entreprise p. 76
Risques p. 99
États financiers p. 106
Document permanent p. 159
Glossaire p. 163
Sommaire

Graphics
p.1
Profil
Inclusio est une Société Immobilière Réglementée
Publique (SIRP) de droit belge qui a pour mission de
mettre à la disposition de populations fragilisées des
logements de qualité à un loyer abordable sur le long
terme.
Cet objectif se concrétise par l’acquisition, la
construction et la gestion de bâtiments qui ont un
intérêt social ou sociétal. Ces bâtiments ont trois types
de fonctions :
• le logement à loyer abordable pour les personnes
dont les revenus sont modestes :
Les immeubles d’Inclusio sont loués à long terme
à des partenaires sociaux (Agences Immobilières
Sociales, communes, CPAS et sociétés de logement
de service public) qui les sous-louent à leur public
cible, en fonction de leur politique sociale,
• le logement et les structures d’accueil adaptés
aux personnes en situation de handicap :
Dans ce domaine, Inclusio loue ses biens à long
terme à des partenaires spécialisés pour offrir aux
occupants l’accueil et l’ergonomie dont ils ont
besoin,
• les infrastructures sociales :
De l’hébergement collectif (centres d’accueil pour
demandeurs d’asile, pour personnes en situation de
sans-abrisme, pour enfants placés par le juge, etc.) et
des bâtiments d’équipements (écoles, crèches, etc.).
Inclusio agit également sur son impact
environnemental au travers de la durabilité et de la
performance énergétique de ses bâtiments.
Inclusio est cotée sur Euronext Brussels depuis le
10 décembre 2020 et sa capitalisation boursière s’élevait
à 110 M€ au 31 décembre 2023.
Inclusio se développe rapidement sur l’ensemble de
la Belgique grâce au dynamisme de son équipe et au
soutien d’investisseurs privés et institutionnels engagés
qui souhaitent donner du sens à leurs investissements.
Merci aux occupants de
nos bâtiments qui ont
accepté d’illustrer notre
rapport.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.2
LANGUES
Ce rapport financier annuel, dans sa version rédigée
en français, a été déposé à la FSMA. La version
néerlandaise est une traduction établie sous la
responsabilité d’Inclusio. Seule la version française fait
foi.
MISE À DISPOSITION DU RAPPORT
FINANCIER ANNUEL
Le rapport financier annuel est consultable sur le site
internet www.inclusio.be.
ARRÊTÉ ROYAL DU 14 NOVEMBRE 2007
Personnes responsables
Les membres du Conseil d’administration d’Inclusio,
dont la composition est décrite au chapitre
« Déclaration de gouvernance d’entreprise », sont
responsables des informations communiquées dans le
présent rapport financier annuel.
M. André BOSMANS (président du Conseil
d’administration), M. Lionel VAN RILLAER (CEO) et M.
Jean-Luc COLSON (CFO), déclarent, au nom et pour le
compte d’Inclusio, qu’à leur connaissance :
• les états financiers, établis conformément aux
normes comptables applicables, donnent une
image fidèle du patrimoine, de la situation
financière et des résultats d’Inclusio ;
• le rapport de gestion contient un exposé fidèle
sur l’évolution des affaires, les résultats et la
situation d’Inclusio, ainsi qu’une description des
principaux risques et incertitudes auxquels ils sont
confrontés.
ANNEXE I DU RÈGLEMENT DÉLÉGUÉ
(
EU
)
2019/980 DU 14 MARS 2019
COMPLÉTANT LE RÈGLEMENT
(
EU
)
2017/1129 DU 14 JUIN 2017
Personnes responsables, informations
provenant de tiers et rapports d’experts
M. André BOSMANS (président du Conseil
d’administration), M. Lionel VAN RILLAER (CEO) et M.
Jean-Luc COLSON (CFO), attestent, au nom et pour le
compte d’Inclusio, que les informations contenues dans
ce rapport annuel sont, à leur connaissance, conformes
à la réalité et ne comportent pas d’omission de nature à
en altérer la portée.
Inclusio déclare que les informations publiées dans
ce rapport annuel et provenant de tiers, telles que
le rapport des experts évaluateurs indépendants
et le rapport du commissaire, ont été incluses avec
le consentement de la personne ayant avalisé son
contenu, sa forme et son contexte. Ces informations ont
été fidèlement reproduites et, pour autant qu’Inclusio
le sache et soit en mesure de le vérifier à partir des
données publiées par ces mêmes tierces parties,
aucun fait n’a été omis qui rendrait les informations
reproduites inexactes ou trompeuses.
REMARQUES
préliminaires
Graphics
p.3
Organes d’administration, de direction et
direction générale
Inclusio déclare que, concernant les administrateurs
et/ou les membres de la direction effective :
• aucun lien familial n’existe entre eux ;
• aucune information relative à (i) toute
condamnation pour fraude prononcée au cours
des cinq dernières années, (ii) toute faillite,
mise sous séquestre, liquidation ou placement
d’entreprises sous administration judiciaire,
et (iii) toute mise en cause et/ou sanction
publique officielle prononcée par des autorités
statutaires ou réglementaires (y compris des
organismes professionnels désignés), ne doit être
communiquée ;
• aucun d’entre eux n’a déjà, au moins au cours
des cinq dernières années, été déchu par un
tribunal du droit d’exercer la fonction de membre
d’un organe d’administration, de direction ou de
surveillance d’un émetteur ou d’intervenir dans la
gestion ou la conduite d’une société ;
• aucun conflit d’intérêt n’existe entre leurs devoirs
à l’égard d’Inclusio et leurs intérêts privés.
Fonctionnement des organes
d’administration et de direction
Inclusio déclare qu’aucun contrat de service n’a été
conclu avec les administrateurs et les membres de
la direction effective prévoyant l’octroi d’avantages
au terme d’un tel contrat, sous réserve d’éventuels
commentaires repris dans le chapitre « Déclaration de
gouvernance d’entreprise ».
Principaux actionnaires
Inclusio déclare que :
• aucun administrateur ou membre de la direction
effective ne détient directement ou indirectement,
un pourcentage du capital social ou des droits de
vote d’Inclusio devant être notifiés en vertu de la
législation relative à la publicité des participations
importantes ;
• les principaux actionnaires d’Inclusio ne
détiennent pas de droits de vote différents.
Procédures judiciaires et d’arbitrage
Inclusio déclare qu’au cours des 12 derniers mois,
aucune procédure administrative, judiciaire ou
d’arbitrage n’a été intentée pouvant avoir ou avoir eu
des effets significatifs sur la situation financière ou la
rentabilité d’Inclusio.
Changement significatif de la situation
financière
Inclusio déclare qu’il n’y a pas eu de changement
significatif de la situation financière du groupe
survenu depuis la fin du dernier exercice.
Documents disponibles
Inclusio déclare que pendant la durée de validité du
rapport annuel, la dernière version des statuts peut
être consultée sur le site internet www.inclusio.be.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.4
Les immeubles d’Inclusio sont
qualitatifs et ont une performance
énergétique moyenne bien
supérieure à celle du patrimoine
immobilier belge. Notre impact
environnemental est ici aussi
concret et énorme.
Les résultats financiers de l’exercice
2023 sont bons, et permettent
une fois de plus de proposer
la distribution d’un dividende
supérieur (+7%) à celui de l’année
précédente.
Inclusio a donc réussi son pari :
combiner impact et rendement
financier raisonnable, donnant
tout son sens au concept d’impact
investment.
L’évolution des résultats financiers
2023 d’Inclusio parle d’elle-même :
résultat d’exploitation avant
résultat sur portefeuille de 9,8 M€
(+38 % par rapport à 2022), résultat
net de 32,2 M€ (+45% par rapport
à 2022), résultat distribuable de
6,9 M€ (+ 7% par rapport à 2022).
Le dividende brut par action
distribué pour l’exercice 2021 était
de 50 cents, celui de l’exercice 2022
était de 70 cents. Celui que nous
proposerons d’approuver pour
l’exercice 2023 (lors de la prochaine
assemblée générale qui se tiendra
le 15 mai 2024), est de 75 cents. Cela
correspond à un rendement brut de
3,5% par rapport au prix d’émission
lors de l’IPO et de 5,7% par rapport
au cours de bourse fin 2023.
Trois ans après notre introduction
en bourse (IPO), il est temps
de dresser le bilan. Dans le
prospectus de l’IPO diffusé
en 2020, nous avions fait des
prévisions pour les exercices 2021
à 2023. Nous sommes heureux et
fiers de vous informer que nous
MESSAGE AUX
actionnaires
Près de 4.800 personnes fragilisées vivent dans les immeubles d’Inclusio au 31 décembre 2023.
Ces personnes ont des moyens financiers limités, sont en situation de handicap, ou en situation
de sans-abrisme. Il s’agit aussi de demandeurs de protection internationale, de mineurs
étrangers non accompagnés, de personnes âgées atteintes de démence sénile, ou encore
d’enfants placés par le juge dans une institution d’accueil. Au-delà du toit dont elles ont toutes
besoin pour vivre dignement, ces personnes bénéficient pour la plupart d’une aide d’associations
diverses qui collaborent avec nos partenaires. Notre impact social est concret et énorme pour
toutes ces personnes.
Revenus locatifs
annuels [M€]
Dividende brut par action
[€/action]
* Sous réserve de l’approbation par
l’assemblée générale du 15 mai 2024
0
3
6
9
12
15
0
50
100
150
200
250
300
350
0,0
0,1
0,2
0,3
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0,5
0,6
0,7
0,8
0
3
6
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3
6
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0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
2021 2022 2023*31 déc
2021
31 déc
2022
31 déc
2023
2021 2022 2023
Juste valeur du portefeuille
immobilier en exploitation
[M€]
Prospectus IPO Réalisé
Graphics
p.5
avons dépassé les objectifs que
nous nous étions fixés.
L’impact (social et
environnemental) de nos activités
étant directement lié à la taille du
portefeuille en exploitation, nous
pouvons également affirmer que
l’impact réalisé est plus important
qu’envisagé lors de l’IPO.
Le Conseil d’administration et
la direction effective d’Inclusio
remercient l’équipe opérationnelle
pour ces magnifiques résultats,
qui ont été obtenus grâce à sa
compétence et sa motivation, et
aux excellentes relations qu’elle
a pu tisser avec de nombreux
partenaires, qu’ils soient publics
(Agences Immobilières Sociales,
Woonmaatschappijen, communes,
CPAS, Fedasil, Croix-Rouge, New
Samusocial) ou privés (acteurs
pour l’aide aux personnes en
situation de handicap, ASBL,
architectes, bureaux d’études,
entrepreneurs, etc.).
La demande de logements à
loyer abordable, de logements
et structures d’accueil pour
personnes en situation de
handicap, et d’infrastructures
sociales de qualité reste
gigantesque en Belgique.
L’équipe opérationnelle vient
d’être renforcée début 2024, avec
la nomination d’un Directeur
des Investissements (CIO) et
l’embauche d’une Responsable
Développement Durable. Inclusio
est ainsi prête à relever le défi
en continuant à investir dans
des immeubles qualitatifs et à
caractère social.
André
BOSMANS,
président
du Conseil
d’administration
Lionel
VAN RILLAER,
CEO
Jean-luc
COLSON,
CFO
Graphics
p.6
Inclusio rapport annuel 2023
Pedro et son frère jumeau
Projet Middelweg à Haren
Société à impact p. 8
Chiffres clés p. 10
Faits marquants 2023 p. 14
Développement rapide du portefeuille p. 16
Inclusio en bref
Graphics
INCLUSIO
EN BREF
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.8
Sofiane et son ami
Projet Middelweg
à Haren
SOCIÉTÉ
À IMPACT
L’IMPACT EST AU CŒUR DU MODÈLE
D’ENTREPRISE D’INCLUSIO.
UN IMPACT SOCIAL FORT, COUPLÉ À
UN IMPACT ENVIRONNEMENTAL.
LES IMPACTS GRANDISSENT AU FUR
ET À MESURE DES ACQUISITIONS ET
DES TRAVAUX D’AMÉLIORATION DE
LA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE.
Graphics
p.9
Trois ans après son introduction en bourse, Inclusio
a démontré qu’il est possible de trouver un juste
équilibre entre impact et rendement financier. Nos
locataires paient un loyer abordable pour vivre dans des
immeubles qualitatifs, et nos actionnaires bénéficient
d’un dividende raisonnable et stable.
IMPACT SOCIAL
Tous nos immeubles hébergent des personnes
fragilisées (personnes à revenus financiers limités,
personnes en situation de handicap, demandeurs
d’asile, personnes en situation de sans-abrisme,
enfants placés par le juge, etc.) ou ont une plus-value
sociale (centres de jour pour personnes en situation de
handicap, crèche, école, bureaux pour ASBL).
Avec un portefeuille en exploitation qui compte 1.314
unités de logement à loyer abordable, 155 unités de
logement et d’accueil pour personnes en situation
de handicap et 12 unités d’infrastructure sociale, le
nombre de personnes hébergées est estimé à 4.778 au
31 décembre 2023.
Tout comme en 2022, Inclusio a alloué en 2023 un budget
de 50.000 € à son fonds social. Un appel à projets a été
lancé auprès de ses locataires fin 2023, et 11 projets ont
été sélectionnés et bénéficient d’un soutien financier
d’Inclusio. Ceci permet à nos locataires de réaliser
des projets qui bénéficient aux occupants de nos
immeubles (cohésion sociale, mobilier, infrastructure,
aménagements de jardins, etc.).
IMPACT ENVIRONNEMENTAL
Inclusio améliore continuellement la performance
énergétique de son portefeuille immobilier en
exploitation : d’une part via l’acquisition d’immeubles
neufs, d’autre part via des travaux dans le portefeuille
existant (isolation, remplacement de chaudières,
installations photovoltaïques).
Le dernier immeuble neuf livré en 2023 (projet Dragon
à Mouscron, 33 logements) a une consommation
moyenne d’énergie primaire d’à peine 79 kWh
EP
/m²/an
(score A en Wallonie).
Au 31 décembre 2023, sur base des certificats de
performance énergétique, la consommation moyenne
d’énergie primaire des logements du portefeuille
en exploitation est de 111 kWh
EP
/m²/an à Bruxelles,
132 kWh
EP
/m²/an en Flandre et 197 kWh
EP
/m²/an en
Wallonie. Ces valeurs sont sensiblement meilleures que
les moyennes des parcs immobiliers régionaux, ce qui
permet aux occupants des immeubles d’Inclusio de
bénéficier de factures énergétiques limitées :
Consommation d’énergie primaire
sur base des certificats PEB
[kWh/m
2
/an]
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Bruxelles Flandre Wallonie
Inclusio Moyenne régionale
Nos impacts sociaux et environnementaux et leurs
indicateurs clés de performance sont détaillés dans le
rapport ESG, qui fait partie intégrante du rapport de
gestion.

Graphics
Chiffres clés
1.314
1
1
1
8
17
2
Logements à loyer abordable
Logements pour personnes en
situation de handicap
Crèche
École
Centres d’accueil et
d’hébergement pour
demandeurs d’asile,
personnes en situation
de sans-abrisme et
enfants du juge
Immeubles de
bureaux
Commerces et un
bureau accessoire
319 M€
de juste valeur du
portefeuille immobilier
en exploitation (+25% par
rapport au 31 décembre
2022)
137.254 m²
218
immeubles répartis sur
77
sites en exploitation
Portefeuille immobilier en exploitation au 31 décembre 2023
Ces chiffres clés ne comprennent pas les biens immobiliers de la SA Inclusio Ostbelgien (dont Inclusio détient 51%).
151
p.10

Graphics
4.778
personnes
hébergées
13,3 ans
durée résiduelle
moyenne des baux
98,4%
taux
d’occupation
Répartition de la juste valeur
du portefeuille en exploitation
(biens en développement non inclus)
Répartition géographique
de la juste valeur
(biens en développement non inclus)
En M€
Logement à loyer abordable 253
Logement et accueil pour personnes
en situation de handicap
26
Infrastructures sociales 40
Total 319
En M€
Bruxelles 153
Flandre 96
Wallonie 70
Total 319
Logement à
loyer abordable
79%
Logement et accueil
pour personnes en
situation de handicap
8%
Infrastructures sociales
13%
Bruxelles
48%
Flandre
30%
Wallonie
22%
p.11
TOTAL
319 M€
TOTAL
319 M€

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.12
FAITS MARQUANTS
2023
L’ANNÉE A ÉTÉ MARQUÉE
PAR LE RENFORCEMENT
DE NOTRE PÔLE
INFRASTRUCTURES
SOCIALES

Graphics
p.13
CROIX-ROUGE DE BELGIQUE
En mars 2023, Inclusio a acquis 100% des
actions de la société Immo Genappe SA,
propriétaire d’un centre d’accueil pour
demandeurs d’asile situé à Genappe.
Loué à la Croix-Rouge de Belgique, ce
centre offre une capacité d’accueil de 244
lits. Idéalement situé à proximité d’un
noyau commercial le long de la N5, sa
proximité avec Bruxelles constitue un atout
important pour ses résidents.
Cette acquisition fait suite à celle du centre
d’accueil pour demandeurs d’asile de
Nonceveux (Aywaille), en 2022, également
loué à la Croix-Rouge de Belgique.
Inclusio y a réalisé en 2023 d’importants
travaux d’amélioration de la performance
énergétique, comprenant le remplacement
complet des menuiseries extérieures.
FEDASIL
Des travaux de rénovation ont été menés
en 2023 dans un ancien hôtel acquis par
Inclusio fin 2022, situé en face du Parc
Josaphat à Schaerbeek. Le bâtiment
a été mis à disposition de Fedasil en
avril 2023 comme centre d’accueil et
d’hébergement pour 74 mineurs étrangers
non accompagnés (MENA).
Fin 2023, Inclusio a acquis une ancienne
maison de repos à Charleroi, également
louée à Fedasil. Grâce à ce deuxième
partenariat, 151 demandeurs de protection
internationale, incluant des familles et des
personnes isolées dont des MENA, sont
accueillis et hébergés dignement.
Ce projet répond au besoin de Fedasil
d’augmenter sa capacité d’accueil pour
demandeurs d’asile dans un contexte
de saturation de ses infrastructures.
Pour Inclusio, il s’agit aussi d’un premier
investissement à Charleroi.
Deux de nos partenaires

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.14
AUTRES FAITS MARQUANTS 2023
AOUT
Lionel Van Rillaer, précédemment Chief Operating Officer
d’Inclusio, succède à Marc Brisack en tant que CEO. Diplômé
ingénieur civil des constructions, il a débuté sa carrière à
l’international dans le secteur du génie civil chez Besix (Inde),
Dredging International (Nigeria), TPF-SEGES (Vietnam) et
Jan De Nul (Ile Maurice, USA, Panama). Il a ensuite été Chief
Operating Officer du département des partenariats public-
privé du groupe CFE, avant de rejoindre Inclusio en 2016.
JUILLET & SEPTEMBRE
Inauguration, après rénovations
complètes, de la 2
e
Thomashuis belge à
Keerbergen (Brabant Flamand) et de la 3
e
Thomashuis belge à Westmalle (Anvers).
Elles accueillent chacune 9 personnes
ayant un handicap mental, ainsi qu’un
couple spécialiste de soins pour
accompagner les résidents tout en leur
laissant la plus grande autonomie possible
dans un environnement adapté.
OCTOBRE
Obtention du permis d’urbanisme pour
le projet Vander Bruggen, à Anderlecht.
Développé en interne, en collaboration
avec l’AIS Habitat et Rénovation et l’ASBL
Les Petits Riens, il consiste à reconvertir un
ancien site industriel en 23 logements à
loyer abordable et en un rez-de-chaussée
comprenant une unité d’intérêt collectif et
3 commerces.
MARS
Acquisition de l’immeuble résidentiel
Zwijgershoek de 12 logements à loyer abordable
situé à Sint-Niklaas (Flandre-Orientale). Il est
loué à la Woonmaatschappij WoonST.

Graphics
p.15
MAI
Acquisition, à Wachtebeke (Flandre-Orientale), d’un terrain destiné à la construction
de 28 logements à loyer abordable, d’une salle commune et d’un grand jardin
partagé. Cette acquisition est le résultat d’un appel d’offres organisé par la commune
de Wachtebeke (qui avait préalablement acquis le terrain dans ce but) et remporté
par Inclusio. L’ensemble sera loué à la Woonmaatschappij Woonpijler dès la réception
provisoire.
MAI
Réception provisoire du
projet Dragon, à Mouscron, et
inauguration par le Ministre wallon
du Logement. L’immeuble se
compose de 33 logements à loyer
abordable, 2 espaces commerciaux
et 34 emplacements de parking. Les
logements sont donnés en location
à l’AIS Mouscron-Logement pour
une durée de 18 ans.
JUIN
Constitution d’Inclusio Ostbelgien SA,
joint-venture entre Inclusio (51%),
Nomainvest (holding familiale) et
Proma (société de participations de
la Communauté germanophone).
Ce partenariat public-privé a pour
but d’élargir l’offre de logements de
qualité à loyer abordable et la mise à
disposition de nouvelles infrastructures
sociales dans les Cantons de l’Est.
Inclusio Ostbelgien est déjà
propriétaire de deux immeubles
(19 logements et 3 commerces au total)
dans le centre d’Eupen. Les logements
sont loués à l’AIS Tri-Landum.
JUIN
Acquisition de trois bâtiments
construits en 2019, à Izegem
(Flandre-Occidentale). Les
30 logements à loyer abordable
sont loués à la Woonmaatschappij
Thuiswest.

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.16
DÉVELOPPEMENT RAPIDE DU
portefeuille
2011
Constitution de Bon Pasteur
SA, devenue Inclusio en 2014.
2013
Réception provisoire
du premier projet
Rue du Bon Pasteur
et Rue Norga à Evere
(38 appartements
loués à l’AIS Hector
Denis).
2015
Prise de participation de
90 % dans la SRL Care & 1000
Homes, propriétaire d’un
immeuble de 10 logements à
Ganshoren, loué à l’AIS Baita.
2016
• Acquisition d’un portefeuille
de 35 logements et
1 commerce, loués à
différentes AIS.
• Acquisition d’un immeuble
de 12 logements et
3 commerces, à Neder-
over-Heembeek, loué à l’AIS
Logement pour Tous.
2020
Acquisitions
• de la SA Inclusio Vandenheuvel, propriétaire de 91
logements et 1 surface commerciale dans le complexe Ekla
à Molenbeek-Saint-Jean ;
• de la SA Dupimmo, propriétaire du site de l’École Active
à Uccle ;
• de l’immeuble Dieleghem (12 studios) à Jette ;
• d’un immeuble à reconvertir à Westmalle (pour
Thomashuizen België) ;
• des immeubles en exploitation VillaVip à Bredene et
Wondelgem ;
• de la SRL Catalco propriétaire d’un immeuble de
36 logements pour étudiants à Bruxelles ;
• d’un immeuble de bureaux rue du Pavillon 1-5
à Schaerbeek ;
• de la SRL Immo Cognaux propriétaire d’un immeuble de
20 logements à Verviers.
2021
Acquisitions
• de la SA Les Jardins de Fraipont, propriétaire d’un
centre d’hébergement pour personnes en situation
de handicap ;
• de deux immeubles à Oudenburg,
de 13 et 9 logements ;
• de la Société d’Habitations de Tournai
(123 logements) ;
• de 27 logements à Binche ;
• d’une ancienne maison de repos de 3.300 m²
à Anderlecht louée au New Samusocial ;
• de la société Gentbrugge Kerkstraat Land
(une crèche et 18 logements) ;
• d’un immeuble de 9 appartements à Mechelen,
• de 2 VillaVip à Brugge et Wevelgem pour
personnes en situation de handicap.

Graphics
p.17
2017
Acquisition d’un immeuble
de 20 logements, à
Molenbeek-Saint-Jean, loué
à l’AIS Le Relais.
2018
• Acquisition d’immeubles à Gand
(Tolhuis), à Sint-Niklaas (Vijfstraten),
à Bruxelles (Beughem et Palais 64) et
à Ottignies (Monument).
• Acquisition d’un premier projet
de reconversion de bureaux en
résidentiel à Schaerbeek.
• Première acquisition destinée à
l’hébergement de personnes en
situation de handicap (immeuble de
13 studios à Bruges).
2019
• Acquisition de la SA Euro-Project,
propriétaire de 139 appartements à
Mechelen.
• Deuxième projet dans le secteur du
handicap, par l’acquisition de l’immeuble
VillaVip à Herzele, et d’un immeuble à
rénover à Keerbergen, destiné à être loué à
Thomashuizen België.
• Première acquisition dans le domaine de
l’infrastructure sociale, via l’acquisition
de la SRL D.V. City, propriétaire d’un
centre d’accueil pour femmes et enfants
demandeurs d’asile, donné en location à la
Croix-Rouge.
2022
• Inauguration du projet Middelweg à Haren : 123 appartements
neufs à loyer abordable répartis dans trois immeubles résidentiels et
loués à deux AIS.
•
Acquisitions du centre d’accueil pour demandeurs d’asile de
Nonceveux, de deux immeubles à Mouscron (12 + 21 logements), d’un
immeuble résidentiel de 10 logements à Hamont-Achel, d’un terrain à
Anderlecht, d’une maison de maître à Schaerbeek pour l’hébergement
d’enfants placés par le juge, d’un hôtel à Schaerbeek pour l’accueil
de mineurs étrangers non accompagnés, et d’un immeuble de
48 logements à reconvertir à Tournai.
•
Réception du projet Borgerstein (23 appartements neufs à loyer
abordable à Sint-Katelijne-Waver) et du projet Nationale (immeubles
neufs de 18 logements à loyer abordable à Stekene).
2023
5
acquisitions
4
réceptions
provisoires
4
projets en
développement
1
prise de participation
(Inclusio Ostbelgien)

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.18
RAPPORT
DE GESTION
Edwin
Projet Middelweg à Haren

Graphics
p.19
RAPPORT
Mission et Stratégie p. 20
Rapport ESG p. 24
Impact environnemental p. 26
Impact social p. 28
Gouvernance p. 31
Rapport immobilier p. 32
Investissements p. 33
Désinvestissements p. 33
Réceptions provisoires p. 33
Rénovations et améliorations p. 33
Portefeuille immobilier p. 33
Détail des immeubles en portefeuille p. 48
Projets de développement p. 61
Rapport de l’expert indépendant p. 62
Rapport financier p. 64
Résumé des comptes annuels consolidés p. 65
Commentaires sur le bilan consolidé p. 66
Compte de résultats consolidé p. 68
Commentaires sur le compte de résultats consolidé p. 69
Affectation du résultat consolidé p. 70
Affectation du résultat statutaire p. 71
Attestation du commissaire p. 71
Autres éléments du rapport de gestion p. 72
Inclusio en bourse p. 73
Déclaration de gouvernance d’entreprise p. 76
Code de gouvernance d’entreprise p. 77
Systèmes de contrôle interne et de gestion des risques p. 77
Actionnariat p. 82
Conseil d’administration et comités p. 82
Direction effective p. 86
Équipe opérationnelle p. 87
Politique de diversité p. 87
Rapport de rémunération p. 87
Promoteurs p. 94
Conflits d’intérêts p. 95
Article 7:96 du code des sociétés et des Associations p. 97
Informations en vertu de l’article 34 de
l’AR du 14 novembre 2007 p. 97
Informations en vertu de l’article 74§7
de l’AR du 1
er
avril 2007 p. 98
Risques p. 99
Rapport de gestion

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.20
MISSION ET
STRATÉGIE
INCLUSIO OFFRE DES LOGEMENTS
DE QUALITÉ À DES POPULATIONS
FRAGILISÉES
La famille Janiashuilï
Projet Middelweg à Haren

Graphics
p.21
Mission
Inclusio s’est assignée comme mission principale
d’offrir sur le long terme, à des populations
fragilisées, des logements de qualité à un niveau de
loyer sensiblement plus bas que le loyer normal de
marché. Son segment prioritaire est l’acquisition, le
développement et la gestion d’immeubles mis à la
disposition de locataires à revenus modestes.
Inclusio s’est assignée comme mission
complémentaire l’investissement dans tout projet
immobilier à caractère social, même en dehors du
secteur du logement (exemples non limitatifs : centres
d’accueil pour demandeurs d’asile, centres d’accueil
pour sans-abris, centres d’accueils pour enfants
placés par le juge, crèches, écoles, centres de jours
pour personnes en situation de handicap, maisons de
jeunes, etc.).
Stratégie
GÉNÉRALITÉS
La stratégie d’Inclusio est définie principalement par les
critères suivants :
Aspect social/sociétal
C’est le point de départ : aucune opportunité
d’investissement n’est considérée si elle ne comporte
pas d’aspect social/sociétal.
Répartition géographique
Inclusio investit actuellement uniquement en Belgique,
de préférence dans des centres urbains de villes de
plus de 50.000 habitants, dans des zones accessibles en
transport public.
Locataires 
Diversité des locataires (maximum 20 % de la juste
valeur par locataire), solvabilité des locataires (si
nécessaire, garantie d’un tiers exigée), idéalement
engagement écrit préalable d’un locataire avant
l’acquisition d’un bien.
Facilité de gestion
Inclusio fonctionne essentiellement sur un modèle B2B
et évite les copropriétés.
Long terme
Inclusio privilégie les baux et/ou mandats de gestion
d’une durée minimale de 15 ans. Inclusio privilégie
la pleine propriété sur le long terme de ses actifs
immobiliers.
Rendement financier suffisant 
Le rendement locatif brut moyen des immeubles
disponibles à la location au 31 décembre 2023 est de
4,5 % par rapport à la juste valeur.
Compte tenu de ce qui précède, les Agences
Immobilières Sociales (AIS) à Bruxelles et en
Wallonie, et les Woonmaatschappijen (WM) en
Flandre constituent des partenaires privilégiés car
elles garantissent l’aspect social des projets, elles
permettent une bonne répartition géographique, elles
facilitent la gestion locative, elles signent des baux
ou des mandats de gestion sur le long terme, elles
offrent une garantie sur les loyers (pas de vide locatif,
pas d’impayés, remises en état), et elles permettent de
bénéficier d’un certain nombre d’avantages financiers
(réduction ou exonération du précompte immobilier,
primes à la rénovation, taux de TVA réduit pour les
constructions neuves et les opérations de démolition-
reconstruction).
Inclusio exerce ses activités dans une optique de
gestion active, consistant par exemple à effectuer en
propre le développement de projets de reconversion
de bâtiments à usage de bureaux en immeubles
résidentiels.
Chaque projet d’acquisition d’un immeuble, après
validation de son impact social ou sociétal, fait ensuite
l’objet d’une évaluation de ses qualités intrinsèques,
sa localisation, son accessibilité, son environnement
immédiat, sa performance énergétique et son
rendement financier.

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.22
À titre tout à fait secondaire, Inclusio détient un certain
nombre de locaux à usage de commerces dans des
immeubles à vocation résidentielle. Les locaux de ce
type ne font pas partie de la stratégie d’investissement
d’Inclusio mais sont gardés en portefeuille afin d’éviter
la naissance d’une copropriété.
Inclusio dispose en interne d’une équipe de Property
Management qui maintient les bonnes relations avec
nos locataires et la qualité de nos immeubles sur le
long terme.
STRATÉGIE
«
 B2B 
»
Sur le plan opérationnel, la stratégie d’Inclusio est
principalement axée sur l’approche « B2B » : Inclusio
loue ses immeubles « en bloc » à des opérateurs de
type AIS, WM, communes, CPAS, Croix-Rouge, New
Samusocial, Fedasil, etc. Ces opérateurs mènent leur
politique sociale dans les immeubles d’Inclusio en
sélectionnant les locataires, en déterminant le loyer
dû, en suivant son paiement à heure et à temps et en
veillant au bon entretien régulier des immeubles, tout
cela dans le respect du cadre réglementaire qui est le
leur.
En fonction des spécificités des immeubles, il peut
toutefois arriver qu’il y ait des surfaces commerciales
en pied d’immeubles. Pour ces surfaces, Inclusio
recherche des locataires en direct et gère elle-même
la relation contractuelle avec les occupants. Au
31 décembre 2023, les 17 surfaces commerciales qui sont
louées et gérées en direct par Inclusio (relation « B2C »)
représentent 2,2 % de la juste valeur du portefeuille en
exploitation et 2,3% des revenus locatifs.
Cette stratégie « B2B » permet à Inclusio d’avoir
des coûts opérationnels plus faibles par rapport à
un propriétaire louant directement ses biens à des
occupants finaux, car Inclusio ne doit pas supporter
tous les frais découlant de la gestion administrative
et commerciale des locations individuelles (annonces
de mise en location, visites des candidats locataires,
sélection des locataires, rédaction des contrats de
location, états des lieux d’entrée et de sortie, contrôle
de la constitution des garanties locatives, etc.).
Inclusio n’est donc pas amenée à gérer le turnover
locatif, qui nécessiterait la mise en place d’une
équipe de gestion locative interne et le recours à des
prestataires externes comme des agents immobiliers.
Cela permet à Inclusio de fonctionner avec une équipe
interne réduite et totalement focalisée sur ses tâches
essentielles d’investisseur immobilier à très long terme.
À titre exceptionnel, il peut arriver qu’Inclusio achète
un immeuble ou un portefeuille d’immeubles déjà
donné en location à des locataires individuels aux
conditions habituelles du marché locatif privé.
Toutefois, de telles acquisitions se font presque
toujours en vue de transférer à terme ces logements à
une AIS/WM, sur base de l’engagement pris par une
AIS/WM de prendre l’immeuble progressivement en
location ou en gestion au fur et à mesure du départ
des locataires existants. L’acquisition d’un portefeuille
immobilier à Tournai en 2021 constitue cependant une
exception à cette règle (gestion « B2C »).
STRATÉGIE
«
 BUY AND HOLD 
»
Au stade actuel du développement de son portefeuille,
Inclusio n’a pas de stratégie d’arbitrage des
immeubles de son portefeuille. La stratégie consiste
en une approche « Buy and Hold » exclusivement : les
immeubles sont acquis avec l’intention d’en rester
propriétaire sur le très long terme. L’équipe interne de
Property Management vérifie, en bonne collaboration
avec les locataires, que les immeubles sont maintenus
dans un bon état. Si nécessaire, l’équipe interne de
Project Management intervient pour des travaux de
maintenance d’importance (p.ex. le remplacement
d’une toiture ou le remplacement des menuiseries
extérieures) ou de travaux d’amélioration (p.ex.
le remplacement des installations techniques de
chauffage et d’eau chaude sanitaire, ou le placement
d’installations photovoltaïques).
LOCATIONS DE LONGUE DURÉE
La stratégie d’Inclusio consiste à louer ses immeubles
à très long terme. Il est relativement rare qu’un
immeuble soit donné en location pour une durée
inférieure à 15 ans. Dès que cela est possible, des
locations de plus longue durée sont privilégiées
(typiquement avec les AIS/WM : 18 ans en Flandre et
27 ans à Bruxelles). La moyenne pondérée (sur base de
la juste valeur des immeubles) de la durée résiduelle
des baux du portefeuille d’immeubles disponibles à la
location s’élève à 13,3 ans au 31 décembre 2023.

Graphics
p.23
Répartition des contrats en cours en fonction de
leur durée résiduelle
(calculée au 31 décembre 2023)
Durée résiduelle Juste valeur
[M€] [%]
0 à 5 ans 73,5 23,1
5 à 10 ans 52,1 16,3
10 à 20 ans 112,1 35,2
20 à 30 ans 79,3 24,9
> 30 ans 0,6 0,6
TOTAL 318,9
5 à 10 ans
16,3%
20 à 30 ans
24,9%
10 à 20 ans
35,2%
> 30 ans
0,6%
0 à 5 ans
23,1%
TOTAL
318,9 M€
Ces baux et mandats de gestion de très longue durée
permettent à Inclusio de mener une stratégie de
« Buy and hold » et de garantir au mieux le maintien
de l’affectation sociale des immeubles dans la durée,
moyennant parfois, en fin de contrat, une rénovation
pour permettre leur remise en location pour une
nouvelle longue durée.
STRATÉGIE DE CROISSANCE ET
D’ENDETTEMENT
–
COUPLE
«
 RISK-RETURN 
»
Inclusio mène résolument une stratégie de croissance
régulière de ses investissements immobiliers,
combinée avec une sélection attentive et prudente des
dossiers d’investissement qui retiennent son attention.
Cette stratégie de croissance est financée par un
recours réduit à l’endettement bancaire, eu égard à la
volonté du Conseil d’administration de ne pas dépasser
un taux d’endettement de 50 %. Pour assurer un
contrôle optimal de sa charge d’intérêts, Inclusio a, par
ailleurs, décidé de se couvrir au moyen d’instruments
de couverture de type « Interest Rate Swap » (« IRS »),
pour une grande partie de ses lignes de crédit à taux
variable.
PRÈS DE 4.800 PERSONNES
VIVENT AUJOURD’HUI DANS LES
LOGEMENTS D’INCLUSIO
Ahmed
Projet Domaine Des Étangs
à Anderlecht

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.24
RAPPORT
ESG
INCLUSIO CONTRIBUE À
RÉSOUDRE DEUX GRANDS
PROBLÈMES SOCIAUX :
LE DROIT AU LOGEMENT ET
L’INCLUSION SOCIALE DE
PERSONNES FRAGILISÉES
Deux fils de Naima
Projet Middelweg à Haren

Graphics
p.25
Un impact social fort,
couplé à un impact environnemental
Tous les projets immobiliers d’Inclusio sont qualifiés de projets à impact positif.
L’un des premiers objectifs d’Inclusio est d’apporter sa pierre à la construction d’un monde
meilleur en mettant principalement à disposition d’un public fragilisé des logements de qualité
à loyer abordable, mais en investissant également dans des immeubles pour accueillir des petits
groupes de personnes en situation de handicap, ainsi que des infrastructures sociales comme
des centres d’accueil (pour demandeurs d’asile, personnes en situation de sans-abrisme, enfants
placés par le juge), des crèches, des écoles ou encore des bureaux loués à des ASBL. L’impact
positif est au cœur du modèle d’entreprise d’Inclusio.
CONTRIBUTION AUX OBJECTIFS DE
DÉVELOPPEMENT DURABLE DES
NATIONS UNIES
Pour élaborer sa stratégie de développement durable,
Inclusio a examiné les 17 objectifs de développement
durable (ODD) définis par les Nations Unies, cherchant
ainsi à contribuer activement à la réalisation d’un avenir
plus juste et durable pour tous.
Le tableau ci-dessous indique les objectifs de
développement durable sur lesquels Inclusio a choisi
de se concentrer en priorité :
Bonne santé et
bien-être
Augmenter l’offre de logements de qualité à loyer abordable et mettre à
disposition de demandeurs d’asile, de personnes sans-abris ou de personnes en
situation de handicap des infrastructures leur permettant de vivre de manière plus
sereine.
Égalité des genres Veiller aussi bien pour ses employés que pour ses administrateurs à offrir
des opportunités de carrière et des conditions de rémunération équivalentes
indépendamment du genre de la personne.
Villes et communautés
durables
Le segment des logements à loyer abordable représente 80% du portefeuille
immobilier d’Inclusio. L’accent est mis sur l’accessibilité des logements par des
moyens de transport alternatifs à la voiture.
Consommation
et production
responsables
Pour ses projets de rénovation, Inclusio maximise le remploi et le recyclage des
matériaux. Deux projets ont d’ailleurs obtenu en 2019 le prix BE CIRCULAR décerné
par la Région de Bruxelles-Capitale pour récompenser les projets exemplaires en
termes de circularité.
Mesures relatives
à la lutte contre
les changements
climatiques
Inclusio accorde une attention particulière aux performances énergétiques de
ses immeubles. L’objectif est de diminuer les émissions de CO
2
et de réduire les
factures d’énergie dont les locataires doivent s’acquitter.
Paix, justice et
institutions efficaces
À travers sa charte de gouvernance, Inclusio met l’accent sur l’intégrité de ses
équipes et assure une transparence des informations non-financières.

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.26
CERTIFICATION B CORP
Inclusio bénéficie du label B Corp depuis 2015. Une
première recertification a été obtenue en 2017,
suivie d’une deuxième en 2020, et une troisième est
actuellement en cours. En obtenant le label B Corp,
Inclusio a rejoint une communauté de plus de 8.300
entreprises dans le monde qui partagent des valeurs
fortes de changement. En tant que B Corp, Inclusio
s’engage à être « une force pour le bien », conciliant
profit et objectif sociétal.
Attribuée par B Lab, l’organisation à but non lucratif
à l’origine du mouvement B Corp, le label a été
décerné après une évaluation approfondie du modèle
d’entreprise et des activités d’Inclusio. Cette évaluation
a démontré que l’entreprise répond aux normes
élevées en matière d’environnement, de transparence
et de responsabilité sociale.
Reconnu internationalement comme l’une des
certifications les plus complètes et exigeantes, le
label B Corp atteste de l’engagement effectif d’Inclusio
en faveur d’objectifs bénéfiques à la fois pour la
collectivité et les actionnaires. Les cinq principaux
domaines d’impact évalués sont la gouvernance, les
travailleurs, la communauté, l’environnement et les
clients.
En réponse aux exigences de B Lab, Inclusio a modifié
ses statuts lors de l’assemblée générale extraordinaire
du 29 octobre 2020. Ces modifications formalisent
l’engagement de l’entreprise à prendre en compte les
conséquences de ses activités et les intérêts de toutes
les parties prenantes.
POLITIQUE ESG
Inclusio s’engage à maintenir une communication
transparente et claire avec ses parties prenantes. Dans
ce chapitre, nous examinons plusieurs indicateurs clés
recommandés par l’EPRA (European Public Real Estate
Association) pour atteindre cet objectif. Notre rapport
est réalisé sur une base volontaire, sans audit externe.
Le tableau ci-dessous établit la relation entre les
indicateurs EPRA sBPR, les normes du GRI et les
objectifs de développement durable (ODD) les plus
pertinents, tenant compte de la mission d’Inclusio:
EPRA sBPR Indicateur Lien avec le
Standard GRI
Lien avec les ODD
des Nations Unies
E Cert-Tot Type et nombre d’actifs certifiés CRE8
Elec-Abs Consommation d’énergie totale (kWh annuel) 302-1
S Diversity-Emp Pourcentage d’hommes et de femmes 405-1
Diversity-Pay Taux de rémunération des hommes et des femmes 405-2
Emp-Turnover Nombre total et taux d’embauches de nouveaux salariés
et taux de rotation
401-1
Comty-Eng Engagement au sein des communautés locales, mesure
de l’impact et développement de programmes (%)
413-1
G Gov-Board Composition du Conseil d’administration 102-22
Gov-Selec Processus pour la nomination et la sélection des
administrateurs
102-24
Gov-CoI Processus pour la gestion des conflits d’intérêt 102-25

Graphics
p.27
Impact environnemental
Pour les nouveaux bâtiments qu’elle acquiert ou
développe en interne, Inclusio s’engage à respecter
les normes de performance énergétique légales,
garantissant ainsi un niveau d’efficacité énergétique
optimal.
Pour les bâtiments existants qu’elle achète, Inclusio
donne toujours la priorité aux immeubles présentant
de bonnes performances énergétiques, avec une
consommation inférieure à 200 kWh
EP
/m²/an. Des
exceptions peuvent être envisagées en fonction des
caractéristiques spécifiques de chaque dossier et
des possibilités d’amélioration de la performance
énergétique.
Inclusio s’engage également à améliorer la
performance énergétique de ses bâtiments en
exploitation. Nous renvoyons le lecteur à la section
« Rapport immobilier » de ce Rapport de gestion
où sont détaillés les travaux réalisés en 2023 pour
améliorer cette performance énergétique.
Sur base des certificats de performance énergétique
délivrés au 31 décembre 2023, la consommation totale
d’énergie primaire (EPRA Elec-Abs) est:
Région Consommation
[kWh
EP
/an]
Bruxelles-Capitale 4.758.157
Flandre 3.796.868
Wallonie 6.170.022
Total 14.725.047
Le portefeuille étant essentiellement constitué d’unités
de logement, le certificat auquel Inclusio se réfère est le
certificat de performance énergétique (PEB) délivré par
un certificateur agréé par la Région dans laquelle les
biens sont localisés.
La performance énergétique moyenne du portefeuille
immobilier d’Inclusio est bien meilleure que la
performance énergétique moyenne des logements
en Belgique. Sur base des certificats de performance
énergétique délivrés par des certificateurs agréés au
31 décembre 2023 :
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Bruxelles Flandre Wallonie
Portefeuille Inclusio
au 31/12/2023
Moyenne régionale
kWh
EP
/m
2
/an
Consommation d’énergie primaire
111
132
197
210
356
340
Certains certificats PEB n’ont pas encore été
renouvelés à la suite de travaux d’amélioration de
la performance énergétique réalisés en 2023. Les
moyennes mentionnées ci-dessus diminueront après
l’établissement de ces nouveaux certificats PEB.
INCLUSIO AMÉLIORE
LA PERFORMANCE
ÉNERGÉTIQUE DE SES
BÂTIMENTS

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.28
Le tableau ci-dessous reprend le nombre de logements
à loyer abordable du portefeuille pour lesquels Inclusio
dispose d’un certificat de performance énergétique
(Indicateur EPRA : Cert – Tot) à l’issue de l’exercice
comptable dans chacune des Régions du pays :
Indicateur Définition Au 31/12/2021 Au 31/12/2022 Au 31/12/2023 Remarque
Cert-Tot Bruxelles Nombre d’actifs certifiés 480 / 521 480 / 644 636 / 644 8 certificats en
attente de Bruxelles
Environnement
Cert-Tot Flandre Nombre d’actifs certifiés 226 / 253 287 / 296 351 / 351
Cert-Tot Wallonie Nombre d’actifs certifiés 139 / 254 280 / 286 319 / 319
Cert-Tot Belgique Nombre d’actifs certifiés 845 / 1028 1.047 / 1.226 1.306 / 1.314
Les certificats manquants au 31 décembre 2023 seront
délivrés durant l’année 2024 (il s’agit de 8 certificats du
projet Pavillon 9, qui doivent être délivrés par Bruxelles
Environnement depuis plusieurs mois).
Impact social
Les occupants au cœur du modèle
d’entreprise
Inclusio est la première SIRP à être principalement
active dans le domaine de l’immobilier à caractère
social en Belgique. Parmi les sociétés cotées en bourse,
Inclusio se distingue par le fort impact social dégagé
par ses investissements immobiliers.
L’objet social d’Inclusio, décrit dans l’article 3.1 de ses
statuts, est repris ci-dessous :
« Dans le cadre de la réalisation de son objet,
tel que décrit ci-dessous, la société poursuit
un objectif social. La société s’assigne comme
mission principale d’offrir sur le long terme,
à des populations fragilisées, des logements
de qualité à un niveau de loyer sensiblement
plus bas que le loyer normal de marché.
Son segment prioritaire est l’acquisition, le
développement et la gestion d’immeubles
mis à la disposition de locataires à revenus
modestes. Elle s’assigne comme mission
complémentaire l’investissement dans tout
projet immobilier à caractère social, même
en dehors du secteur du logement (exemples
non limitatifs : crèches, écoles, centres de jours
pour personnes handicapées, maisons de
jeunes, etc).
La société sélectionne ses projets en fonction
de leurs impacts sociaux positifs. »
L’engagement social est au cœur des initiatives
d’Inclusio, visant à offrir sur le long terme des
logements de qualité à diverses populations fragilisées,
telles que les personnes à revenus financiers limités
(personnes isolées, familles monoparentales, étudiants,
pensionnés), personnes en situation de handicap,
demandeurs d’asile, personnes en situation de sans-
abrisme, enfants nécessitant une aide spécialisée en
dehors de leur milieu familial de vie, et bien d’autres
encore.
En matière de « Best Practice », l’EPRA définit le
critère « Community Engagement » (Comty-Eng) de la
manière suivante : « Les sociétés doivent rapporter le
pourcentage de leurs actifs qui ont implémenté des
mesures d’engagement au sein de la communauté
locale, des évaluations d’impact ou de programmes de
développement ». Nous pouvons dès lors considérer
que tous les actifs d’Inclusio remplissent cette
condition.
Engagement sociétal, évaluations des impacts et
programmes de développement
(% des immeubles en m²)
Basé sur l’indicateur GRI 413-1
Exercice 2022 Exercice 2023
Comty-Eng 100% 100%
Catégorie Logements à loyer abordable
Dans le secteur du logement à loyer abordable,
Inclusio veille, en fonction des localisations et des
besoins locaux, à offrir la plus grande diversité
possible de types de logements, allant de la chambre
d’étudiant jusqu’à l’appartement 5 chambres, en
passant par la maison unifamiliale. Cela permet de
rencontrer les besoins divers de la population locale,
quel que soit son âge : de l’étudiant qui a besoin

Graphics
p.29
d’un « kot » à loyer modéré jusqu’à la personne
âgée qui doit faire appel aux services du CPAS
pour subvenir à ses besoins. À cet effet, Inclusio
s’attache, à un stade préliminaire de l’examen de ses
dossiers d’investissement, à sonder les opérateurs
locaux, en particulier les AIS et les communes, pour
identifier les besoins locaux auxquels ces opérateurs
souhaitent répondre de manière prioritaire. Les listes
d’attente pour l’accès à un logement AIS constituent
des données statistiques importantes pour la
programmation des projets.
Dans le cadre des immeubles mis à disposition d’AIS,
ce sont les AIS elles-mêmes qui sont en charge de la
sélection et de la gestion des occupants finaux. Cette
sélection s’effectue sur la base de critères d’admission
spécifiques repris dans la réglementation régionale
applicable à l’AIS concernée et qu’elles sont tenues de
respecter. Pour la plupart des AIS, le candidat locataire
doit respecter les mêmes conditions d’accès que
dans le logement social (sauf dérogation spéciale),
c’est-à-dire que les revenus du ménage ne peuvent
être supérieurs au plafond du revenu d’admission au
logement social et qu’aucun membre du ménage ne
peut être plein propriétaire, emphytéote ou usufruitier
d’un bien immeuble affecté au logement ou à un usage
professionnel. Certaines AIS adoptent des critères plus
stricts (par exemple un plafond de revenus n’excédant
pas 80 % du plafond de revenus d’admission au
logement social) ou moins stricts (par exemple, pour
l’un ou l’autre projet spécifique, une AIS bruxelloise
vise une population dont le revenu est compris entre
80 % à 130 % du plafond de revenus d’admission au
logement social).
Le niveau des loyers sur lesquels les AIS s’engagent
sont largement inférieurs aux loyers de marché (on
constate souvent une différence de 25% à 35% avec
les loyers de marché). Les AIS bénéficient de subsides
régionaux qui couvrent une partie de leurs frais
généraux ainsi que, en Région de Bruxelles-Capitale, la
différence de loyer entre le montant versé par l’AIS au
propriétaire et le montant du loyer qu’elle perçoit de
l’occupant final.
Sur base du tableau ci-après, au 31 décembre 2023,
nous pouvons estimer le nombre de personnes
hébergées dans des logements à loyer abordable
appartenant à Inclusio et ses filiales (à l’exclusion
d’Inclusio Ostbelgien) :
Type de logements Nombre de
logements
Nombre de
personnes
Maisons unifamiliales 121 436
Chambres d’étudiants 18 18
Studios 256 262
Appartements 1 chambre 294 612
Appartements 2 chambres 441 1.406
Appartements 3 chambres 151 637
Appartements 4 chambres 25 150
Appartements 5 chambres 8 64
TOTAL 1.314 3.585
Catégorie Logement et accueil de personnes en
situation de handicap
Dans le secteur du logement et de l’accueil de
personnes en situation de handicap, Inclusio est
propriétaire de 12 immeubles et travaille avec des
organismes spécialisés qui gèrent les centres de
manière qualitative.
À côté d’un centre d’une capacité d’accueil de 40
patients situé à Trooz (province de Liège), Inclusio
détient 5 « VillaVip » (Bredene, Brugge, Herzele,
Wevelgem, Wondelgem) et 3 « Thomashuizen »
(Meldert, Keerbergen, Westmalle). Ces immeubles
accueillent chacun 10 personnes en situation de
handicap vivant sous la supervision d’un « zorgkoppel »
(couple de soins), qui joue un rôle de famille d’accueil
et qui est chargé de les superviser et de les assister
pour certaines tâches qu’ils ne peuvent remplir seuls
vu leur autonomie insuffisante. Inclusio est également
propriétaire d’immeubles d’hébergement et d’accueil
(logements, bureaux et centres de jour) loués aux ASBL
Les Tof-Services (Schaerbeek), Bataclan (Schaerbeek),
Pegode (Boechout) et Senes (Wijnegem).
Sur base du tableau ci-après, au 31 décembre 2023,
nous pouvons estimer le nombre de personnes
hébergées dans des logements à destination de
personnes en situation de handicap appartenant à
Inclusio :
Type de logements Nombre de
logements
Nombre de
personnes
Chambres 118 118
Studios et appartements 25 32
Logements pour
accompagnateurs de
soins
8 32
TOTAL 151 182
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.30
Catégorie Infrastructure sociale
Cette dernière catégorie d’actifs comprend
notamment 6 centres d’accueil pour demandeurs
d’asile (loués à la Croix-Rouge et à Fedasil), un
immeuble pour héberger des personnes en situation
de sans-abrisme (loué au New Samusocial), une
maison d’accueil pour enfants placés par le juge,
une école secondaire, une crèche et deux immeubles
de bureaux (le premier loué à une AIS, le second à
plusieurs ASBL actives dans l’enseignement et l’aide
aux personnes en situation de handicap).
En termes d’hébergement, seuls les centres pour
demandeurs d’asile, sans-abris et enfants placés par le
juge offrent une capacité d’hébergement pour la nuit,
les autres bâtiments abritent, eux, des activités de jour
et ne sont pas repris dans le tableau ci-dessous.
Sur base du tableau ci-après, au 31 décembre 2023,
nous pouvons estimer le nombre de personnes
hébergées dans des infrastructures sociales (logements
collectifs) appartenant à Inclusio :
Type de logements Nombre
d’immeubles
Nombre de
personnes
Centres pour demandeurs
d’asile
6 814
Centre pour sans-abris 1 180
Centre pour enfants 1 17
TOTAL 8 1.011
Pour l’ensemble de son portefeuille immobilier, on
peut donc estimer que 4.778 personnes vivent au 31
décembre 2023 dans des immeubles d’Inclusio.
Impact social auprès des employés
Inclusio s’engage à maintenir un système de gestion
des ressources humaines cohérent et durable. Il
est primordial pour Inclusio d’attirer et d’intégrer
de manière continue les talents appropriés dans
l’entreprise, des employés motivés qui partagent
pleinement la vision et les valeurs de l’entreprise. La
diversité, le respect et l’égalité des employés sont
des principes fondamentaux pour l’entreprise, qui
considère que la diversité des perspectives et des
expériences renforce les processus décisionnels.
Diversité des organes de gouvernance
et des employés (en %)
Basé sur l’indicateur GRI 405-1
2022 2023
Femmes Hommes Femmes Hommes
Conseil
d’administration
44% 56% 50% 50%
Comité exécutif 0% 100% 0% 100%
Employés 40% 60% 36% 64%
64%36%
30-50 ans
9,1%
> 50 ans
81,8%
< 30 ans
9,1%
Ratio du salaire de base et de la rémunération des
femmes et des hommes
(% femmes/hommes)
Basé sur l’indicateur GRI 405-2
2022 2023
Ratio femmes/hommes 103,50 100,92
Recrutement de nouveaux employés et rotation du
personnel
Basé sur l’indicateur GRI 401-1
Départs Recrutements
2022 2023 2022 2023
0 0% 1 9,1% 5 50% 2 18,2%
Graphics
p.31
Gouvernance
Nous renvoyons le lecteur à la section « Déclaration de
gouvernance d’entreprise » du Rapport de gestion.
FONDS SOCIAL INCLUSIO
Inclusio a mis en place un fonds social dédié au
soutien financier des initiatives de ses locataires
visant à bénéficier aux résidents de ses bâtiments,
en mettant l’accent sur des projets à impact social ou
environnemental positif.
Pour la deuxième année consécutive, Inclusio a alloué
une somme de 50.000 € à son fonds social. À la fin de
l’année 2023, un appel à projets a été lancé auprès de
ses locataires et, parmi les candidatures reçues, les 11
projets suivants ont été sélectionnés pour bénéficier du
soutien financier d’Inclusio :
# Immeuble Locataire Projet sponsorisé
1 B013 Carton de Wiart AIS Jette Achat des paniers de Noël pour les locataires
2 B018 Domaine des Étangs AIS Logement pour Tous AB Générations
8 évènements de novembre 2023 à juin 2024
3 B020 Ekla AIS M.A.I.S. Projet « Les jeunes et les forces de l’ordre. Nouveau
moyen de s’entendre. »
Organisation d’activités avec la police pour sensibiliser à
la qualité de leur travail en faveur de la citoyenneté
4 B022 Middelweg BAITA Achat de matériel pour le local communautaire et
organisation d’un événement avec tous les locataires
dans le local communautaire
5 B032 Lambermont 382 P.A.S.S.A.J.E Réaménagement du jardin
6 B033 Lambermont 322 Fedasil Peindre et décorer les murs des couloirs aux étages
des chambres des jeunes - street artist ateliers avec les
jeunes
Aménagement de la bibliothèque + salle de détente
7 V004 Linde Herzele WM Dender Zuid Fête de fin d’année avec les 18 familles (23 adultes et 11
enfants)
Bon d’achats pour les familles
8 V021 Thomashuis Meldert Thomashuizen België Participation à la mise à disposition d’un minibus pour
permettre aux résidents en situation de handicap de faire
des excursions
9 V038 Perelaar WM Thuiswest Réaménagement du jardin
10 W006 Fraipont Le Jardin du Sart Tilman Projet « Une bécane pour tous ! »
Participation à l’achat d’un vélo de transport de fauteuil
roulant « VeloPlus »
11 W018 Lalieux Croix-Rouge de Belgique Réaménagement du jardin
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.32
Famille De Jesus
Projet Domaine des Étangs
à Anderlecht
RAPPORT
IMMOBILIER
Un portefeuille immobilier de
qualité en exploitation dans
les trois Régions de Belgique
qui génère des revenus locatifs
stables sur le long terme.
Des projets de développement
qui assurent une croissance
continue du portefeuille avec
des immeubles neufs ou
entièrement rénovés répondant
aux performances énergétiques
les plus strictes.
LOUER UN BIEN INCLUSIO,
C’EST VIVRE DANS UN
LOGEMENT QUALITATIF À
LOYER ABORDABLE
Graphics
p.33
INVESTISSEMENTS
Les acquisitions suivantes ont été réalisées durant l’année
2023 :
• 06 mars 2023 – Acquisition de l’immeuble
Zwijgershoek à Sint-Niklaas (12 logements à loyer
abordable loués à la Woonmaatschappij WoonST) ;
• 15 mars 2023 – Acquisition de la SA Immo Genappe,
propriétaire du centre d’accueil pour demandeurs
d’asile à Genappe (244 places) ;
• 03 mai 2023 – Acquisition pour le projet Melkerij
d’un terrain à Wachtebeke en vue d’y construire
28 logements à loyer abordable qui seront loués à la
Woonmaatschappij Woonpijler ;
• 02 juin 2023 – Acquisition de 51% des actions de la
SA Inclusio Ostbelgien, propriétaire de 2 immeubles à
Eupen, totalisant 21 logements à loyer abordable loués
à l’AIS Tri-Landum ;
• 29 juin 2023 – Acquisition de l’immeuble Perelaar à
Izegem (30 logements à loyer abordable loués à la
Woonmaatschappij Thuiswest) ;
• 14 décembre 2023 – Acquisition de l’immeuble
Vigneron à Ransart (ancienne maison de repos
reconvertie en centre d’accueil pour demandeurs
d’asile, avec 151 places).
DÉSINVESTISSEMENTS
Aucun bien immobilier n’a été vendu durant l’année 2023.
RÉCEPTIONS PROVISOIRES
Quatre projets de développement ont été réceptionnés et
sont rentrés en exploitation durant l’année 2023 :
• 11 avril 2023 Lambermont 322 (Schaerbeek) – Ancien
hôtel reconverti en centre d’accueil pour Mineurs
Étrangers Non Accompagnés (MENA). Mise en
exploitation le 11 avril 2023 ;
• 24 mai 2023 Dragon (Mouscron) – 33 logements à loyer
abordable loués à l’AIS Mouscron-Logement. Mise en
exploitation le 1
er
juin 2023 ;
• 28 juillet 2023 Thomashuis Keerbergen (Keerbergen) –
9 logements pour personnes en situation de handicap +
logement pour couple de soins. Mise en exploitation le
1
er
août 2023 ;
• 20 septembre 2023 Thomashuis Westmalle
(Westmalle) – 9 logements pour personnes en
situation de handicap + logement pour couple de soins.
Mise en exploitation le 1
er
octobre 2023.
RÉNOVATIONS ET AMÉLIORATIONS
Les travaux de rénovation et d’améliorations suivants ont
été réalisés durant l’année 2023 au sein du portefeuille en
exploitation :
• Sermon (Ganshoren) : isolation des planchers des
logements du rez-de-chaussée et isolation des
plafonds des logements sous les combles ;
• Niveau 24-26 (Molenbeek-Saint-Jean) : nouvelles
toitures ;
• Chaussée de Gand 4 (Molenbeek-Saint-Jean) :
nouvelle toiture ;
• Gabrielle Petit 26-28-30 (Molenbeek-Saint-Jean) :
nouvelles toitures ;
• Brigade Piron 131 (Molenbeek-Saint-Jean) : nouvelles
chaudières ;
• Pavillon 1-3 (Schaerbeek) : modernisation des
ascenseurs ;
• Rue d’Anderlecht 168-174 (Bruxelles) : mise en service
d’une installation photovoltaïque ;
• Prince de Liège (Anderlecht) : modernisation des
ascenseurs ;
• Mechelsveld 52 (Mechelen) : nouvelle chaudière
collective ;
• Brusselsesteenweg 428-430 (Mechelen) : nouvelle
chaudière collective ;
Mechelsveld 50 (Mechelen) : remplacement des
menuiseries extérieures en toiture ;
• Auflette (Cuesmes) : aménagement des abords ;
• Société d’Habitations de Tournai (Tournai) : rénovation
complète de 3 maisons unifamiliales ;
• Nonceveux (Aywaille) : remplacement des menuiseries
extérieures.
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
Immeubles de placement disponibles à la
location
Cette catégorie reprend tous les immeubles en exploitation
au 31 décembre 2023, que ce soit via Inclusio ou via sa
filiale Immo Genappe SA. Les immeubles de la société
Inclusio Ostbelgien SA, dans laquelle Inclusio détient
une participation de 51%, ne sont pas consolidés dans les
chiffres qui suivent.
Le portefeuille immobilier en exploitation comprend 218
immeubles répartis sur 77 sites, avec un total de 137.254 m²,
1.314 logements à loyer abordable, 151 logements et 4
centres de jour pour personnes en situation de handicap,
12 unités d’infrastructure sociale et 18 unités commerciales
accessoires.
Au 31 décembre 2023, les immeubles de cette catégorie ont
une juste valeur de 319 M€ et génèrent des revenus locatifs
bruts de 14,3 M€/an.
Aucun projet et aucun locataire ne représente plus de 10 %
des immeubles en exploitation (aussi bien en termes de
loyers que de juste valeur).
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.34
INCLUSIO EST PRÉSENTE SUR L’ENSEMBLE
de la Belgique
Situation au 31 décembre 2023
BRABANT FLAMAND
V023 Thomashuis Keerbergen Keerbergen
BRABANT WALLON
W001 Monument Ottignies
W018 Lalieux Genappe
FLANDRE-OCCIDENTALE
V001 Den Indruk Brugge
V008 VillaVip Bredene Bredene
V030 Ettelgem Oudenburg
V032 VillaVip Brugge Brugge
V033 VillaVip Wevelgem Wevelgem
V034 Dorpstraat Oudenburg
V038 Perelaar Izegem
FLANDRE-ORIENTALE
V002 Vijfstraten Sint-Niklaas
V003 Tolhuis Gent
V004 Linde Herzele Herzele
V005 Broedershof Eeklo
V007 Rute Gentbrugge
V009 VillaVip Herzele Herzele
V010 VillaVip Wondelgem Wondelgem
V021 Thomashuis Meldert Meldert
V024 Dendermondse Steenweg Sint-Niklaas
V028 Nationale Stekene
V029 Melkerij Wachtebeke
V037 Zwijgershoek Sint-Niklaas
HAINAUT
W003 Auflette Cuesmes
W005 Dragon Mouscron
W012 Soc. Hab. de Tournai Tournai
W012
Marvis Tournai
W013 Péronnes Binche
W015 Sainte-Thérèse Mouscron
W016 Sapin Vert Mouscron
W017 Bonnemaison 10 Tournai
W019 Vigneron Ransart
Graphics
p.35
Logement à loyer abordable
Logement pour personnes en situation de handicap
Infrastructure sociale
En développement
Nombre de personnes habitant
dans les biens d’Inclusio par province
ANVERS
V006 Corstienslei Boechout
V011 Delling Mechelen
V012 Augustijnen Mechelen
V013 Oude Brusselsestraat Mechelen
V014 Mechelsveld 52 Mechelen
V015 Europalaan Mechelen
V016 Geerdegem-Schonenb. Mechelen
V017 Brusselsesteenweg 546 Mechelen
V018 Zwartklooster Mechelen
V019 Brusselsesteenweg 428 Mechelen
V020 Linde Mechelen Mechelen
V026 Thomashuis Westmalle Westmalle
V027 Borgerstein Sint-Katelijne-Waver
V031 Schoolstraat Wijnegem
V035 Mechelsveld 50 Mechelen
LIMBOURG
V036 Brouwers Hamont-Achel
BRUXELLES
B001 Bon Pasteur - Norga Evere
B002 Sermon Ganshoren
B003 Palais 195 Schaerbeek
B004 Verboekhoven Schaerbeek
B005 Harmonie 20 Bruxelles
B006 Niveau 24 Molenbeek-Saint-Jean
B007 Niveau 26 Molenbeek-Saint-Jean
B008 Perle 10 Molenbeek-Saint-Jean
B009 Gand 4 Molenbeek-Saint-Jean
B010 Colonne 7-9 Molenbeek-Saint-Jean
B011 Gabrielle Petit 26-28 Molenbeek-Saint-Jean
B012 Gabrielle Petit 30 Molenbeek-Saint-Jean
B013 Carton de Wiart 95 Jette
B014 Vekemans Neder-over-Heembeek
B015 Brigade Piron Molenbeek-Saint-Jean
B016 Pavillon 7-9 Schaerbeek
B017 Beughem Schaerbeek
B018 Domaine des Étangs Anderlecht
B019 Palais 64 Schaerbeek
B020 Ekla Molenbeek-Saint-Jean
B021 Antares Woluwe-Saint-Lambert
B022 Middelweg Haren
B026 Volral Jette
B027 École Active Uccle
B028 Pavillon 1-3 Schaerbeek
B029 Dieleghem Jette
B030 Anderlecht 168-172 Bruxelles
B031 Ten Prins Anderlecht
B032 Lambermont 382 Schaerbeek
B033 Lambermont 322 Schaerbeek
B034 Vander Bruggen Anderlecht
LIÈGE
W002 Stembert Verviers
W006 Fraipont Trooz
W014 Nonceveux Aywaille
*
Inclusio Ostbelgien, joint-venture entre Inclusio (51%), la holding familiale
Nomainvest et la société de participation de la Communauté germanophone
Proma n’est pas consolidée dans le portefeuille d’lnclusio.
*
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.36
Elles sont ventilées ainsi :
Logements à loyer
abordable 
Logement et accueil de
personnes en situation
de handicap 
Infrastructures sociales
maisons
unifamiliales
121
chambres
d’étudiants
18
studios
256
appartements
1 chambre
294
appartements
2 chambres
441
appartements
3 chambres
151
appartements
4 chambres
25
appartements
5 chambres
8
chambres
studios et
appartements
centre d’accueil et d’hébergement pour
personnes en situation de sans-abrisme
maisons ou appartements
pour des couples d’encadrants
centre d’accueil et d’hébergement pour
enfants du juge
centres de jour
école (reprise dans les actifs financiers
depuis le 31 décembre 2022)
crèche
immeubles de bureaux
Le nombre total
d’unités locatives
est de
1.499
auxquelles
s’ajoutent
983
emplacements de
parking et garages
155
unités
12
unités
118
6
25
1
8
1
4
1
1
2
18
unités accessoires
(17 commerces
et 1 surface de
bureau)
1.314
unités
centres d’accueil et d’hébergement
pour demandeurs d’asile
Graphics
p.37
La répartition géographique et par destination des immeubles et unités locatives est la
suivante :
Région Immeubles Unités
[no] Logement
[no]
Accessoires
[no]
Handicap
[no]
Infra sociale
[no]
Bruxelles-Capitale 35 644 15 2 7
Flandre 49 351 1 113 2
Wallonie 134 319 2 40 3
TOTAL 218 1.314 18 155 12
Les loyers perçus en 2023 et les loyers au 31 décembre 2023 sont les suivants par Région :
Région Loyers perçus en 2023 
1
Loyers contractuels au 31 décembre 2023 
2
[M€] [M€/an]
Bruxelles-Capitale 6,6 6,8
Flandre 3,4 3,7
Wallonie 3,3 3,8
TOTAL 13,3 14,3
1 Ces montants tiennent compte des gratuités accordées à certains locataires en 2023.
2  Il s’agit des loyers du mois de décembre 2023 multipliés par 12.
Au 31 décembre 2023, le vide locatif sur le portefeuille immobilier en exploitation s’élève à 1,65 %. Il est dû à
3 surfaces de bureau du projet Pavillon 1-3 (Schaerbeek), 2 unités commerciales du projet Dragon (Mouscron), et à
des emplacements de parking dans différents immeubles.
Au 31 décembre 2023, le rendement locatif brut (loyer du mois de décembre 2023 multiplié par 12 et divisé par la
juste valeur) sur le portefeuille en exploitation est de :
• 4,49 % en moyenne sur l’ensemble du portefeuille ;
• 4,44 % à Bruxelles, 3,88 % en Flandre et 5,44 % en Wallonie ;
• 4,12 % pour le logement à loyer abordable, 4,83 % pour le handicap et 6,58 % pour l’infrastructure sociale.
La liste des immeubles de placement disponibles à la location est reprise ci-dessous. Les projets sont listés par
Région et au sein de chaque Région le classement est opéré par la chronologie des acquisitions.
Quelques remarques concernant la lecture de ces tableaux :
• Destination principale :
L = Logement à loyer abordable ;
H = Infrastructure et logement pour personnes en situation de handicap ;
IS = Infrastructure Sociale.
• Année : il s’agit de l’année de construction ou de la dernière rénovation profonde.
• Unités : il s’agit du nombre d’unités locatives, hors emplacements de parking et boxes de garages.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.38
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE
# Réf.
projet
Dénomination
Immeuble
Adresse
1 B001 Bon Pasteur - Norga Rue du Bon Pasteur 24-28
+ Rue Gustave Norga
1140 Evere
2 B002 Sermon Avenue Jacques Sermon 64 1083 Ganshoren
3 B003 Palais 195 Rue des Palais 195-197 1030 Schaerbeek
4 B004 Verboekhoven Place Verboekhoven 8 1030 Schaerbeek
5 B005 Harmonie 20 Rue de l’Harmonie 20 1000 Bruxelles
6 B006 Niveau 24 Rue du Niveau 24 1080 Molenbeek-Saint-Jean
7 B007 Niveau 26 Rue du Niveau 26 1080 Molenbeek-Saint-Jean
8 B008 Perle 10 Rue de la Perle 10 1080 Molenbeek-Saint-Jean
9 B009 Gand 4 Chaussée de Gand 4 1080 Molenbeek-Saint-Jean
10 B010 Colonne 7-9 Rue de la Colonne 7-9 1080 Molenbeek-Saint-Jean
11 B011 Gabrielle Petit 26-28 Rue Gabrielle Petit 26-28 1080 Molenbeek-Saint-Jean
12 B012 Gabrielle Petit 30 Rue Gabrielle Petit 30 1080 Molenbeek-Saint-Jean
13 B013 Carton de Wiart 95 Avenue Carton de Wiart 95 1090 Jette
14 B014 Vekemans Rue François Vekemans 106 1120 Neder-over-Heembeek
15 B015 Brigade Piron Avenue Brigade Piron 131 1080 Molenbeek-Saint-Jean
16 B016 Pavillon 7-9 Rue du Pavillon 7-9 1030 Schaerbeek
17 B017 Beughem Rue de Beughem 25A-27 1030 Schaerbeek
18 B018 Domaine des Étangs Route de Lennik 283-311 1070 Anderlecht
19 B019 Palais 64 Rue des Palais 64 1030 Schaerbeek
20 B020 Ekla Rue Alphonse Vandenpeereboom 162-166
+ Chaussée de Ninove 193-195
1080 Molenbeek-Saint-Jean
21 B021 Antares Avenue des Pléiades 71 1200 Woluwe-Saint-Lambert
22 B022 Middelweg Middelweg 136-152 1130 Haren
23 B026 Volral Rue Fernande Volral 37 1090 Jette
24 B027 École Active Rue de Stalle 70-82 1180 Uccle
25 B028 Pavillon 1-3 Rue du Pavillon 1-3 1030 Schaerbeek
26 B029 Dieleghem Chaussée de Dieleghem 95 1090 Jette
27 B030 Anderlecht 168-174 Rue d’Anderlecht 168-174 1000 Bruxelles
28 B031 Ten Prins Boulevard Prince de Liège 38 1070 Bruxelles
29 B032 Lambermont 382 Boulevard Lambermont 382 1030 Schaerbeek
30 B033 Lambermont 322 Boulevard Lambermont 322 1030 Schaerbeek
Graphics
p.39
# Réf.
projet
Dénomination Immeuble Surface
locative
[m²]
Année Destination
principale
Taux
d’occupation
[%]
 1
Locataire principal
1 B001 Bon Pasteur - Norga 2.476 2013 L 100 AIS Hector Denis
2 B002 Sermon 458 2015 L 100 AIS Baita
3 B003 Palais 195 738 2002 L 100 Commune de Schaerbeek
4 B004 Verboekhoven 809 2002 L 100 Commune de Schaerbeek
5 B005 Harmonie 20 160 2000 L 100 AIS de Jette
6 B006-7 Niveau 24-26 316 2002 L 100 AIS M.A.I.S.
7 B008 Perle 10 210 2002 L 100 AIS Logement pour Tous
8 B009 Gand 4 381 2000 L 100 AIS M.A.I.S.
9 B010 Colonne 7-9 426 2000 L 100 AIS M.A.I.S.
10 B011-12 Gabrielle Petit 26-28-30 801 1995 L 100 AIS M.A.I.S.
11 B013 Carton de Wiart 95 1.453 1996 L 100 AIS de Jette
12 B014 Vekemans 1.002 2020 L 100 AIS Logement pour Tous
13 B015 Brigade Piron 1.107 2009 L 100 AIS Le Relais
14 B016 Pavillon 7-9 3.445 2021 L+IS 100 AIS de Schaerbeek
ASBL Les Tof-Services
ASBL Bataclan
15 B017 Beughem 564 2002 L 100 AIS Etudiante
AIS de Schaerbeek
16 B018 Domaine des Étangs 10.476 2020 L 100 AIS Baita + M.A.I.S. + LPT
17 B019 Palais 64 606 2011 L 100 AIS Etudiante
18 B020 Ekla 6.628 2019 L 99 
2
AIS M.A.I.S.
19 B021 Antares 6.050 2021 L 90 
2
AIS de Woluwe-St-Lambert
20 B022 Middelweg 8.482 2022 L 97 
2
AIS Hector Denis
AIS Baita
21 B026 Volral 1.368 2012 IS 100 Croix-Rouge de Belgique
22 B028 Pavillon 1-3 2.687 1965 IS 58 
3
Centrum voor
basiseducatie
23 B029 Dieleghem 343 1995 IS 100 Croix-Rouge de Belgique
24 B030 Anderlecht 168-174 901 2022 L 100 AIS Etudiante
25 B031 Prince de Liège 3.342 2010 IS 100 New Samusocial
26 B032 Lambermont 382 477 2006 IS 100 ASBL P.A.S.S.A.J.E.
27 B033 Lambermont 322 1.646 2023 IS 100 Fedasil
1 Taux d’occupation = taux d’occupation au 31 décembre 2023.
2 Vide sur des emplacements de parking.
3 Vide sur 3 surfaces de bureaux.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.40
RÉGION FLAMANDE
# Réf.
projet
Dénomination Immeuble Adresse
1 V001 Den Indruk Andreas Wydtsstraat 20 8000 Brugge
2 V002 Vijfstraten Vijfstraten 68 9100 Sint-Niklaas
3 V003 Tolhuis Tolhuislaan 128-140 9000 Gent
4 V004 Linde Herzele Lindestraat 41-51 9550 Herzele
5 V005 Broedershof Broedershof 11 9900 Eeklo
6 V006 Corstienslei Jacques Corstienslei 1 2530 Boechout
7 V007 Rute Gentgruggeaard 13 9050 Gentbrugge
8 V008 VillaVip Bredene Fritz Vinckelaan 38 8450 Bredene
9 V009 VillaVip Herzele Lindestraat 37-39 9550 Herzele
10 V010 VillaVip Wondelgem Helmkruidstraat 81 9032 Wondelgem
11 V011 Delling Dellingstraat 5-7 2800 Mechelen
12 V012 Augustijnen Augustijnenstraat 97 2800 Mechelen
13 V013 Oude Brusselsestraat Oude Brusselsestraat 48 2800 Mechelen
14 V014 Mechelsveld 52 Mechelsveldstraat 52 2800 Mechelen
15 V015 Europalaan Europalaan 16 2800 Mechelen
16 V016 Geerdegem-Schonenb. Geerdegem Schonenberg 144 2800 Mechelen
17 V017 Brusselsesteenweg 546 Brusselsesteenweg 546-548-550 2800 Mechelen
18 V018 Zwartklooster Zwartkloosterstraat 26-26C 2800 Mechelen
19 V019 Brusselsesteenweg 428 Brusselsesteenweg 428-430 2800 Mechelen
20 V020 Linde Mechelen Lindestraat 86 2800 Mechelen
21 V021 Thomashuis Meldert Putstraat 23 9310 Meldert
22 V024 Dendermondse Steenweg Dendermondse Steenweg 201 9100 Sint-Niklaas
23 V026 Thomashuis Westmalle Antwerpsesteenweg 413 2390 Westmalle
24 V027 Borgerstein Drieraderssstraat 5-7 2860 Sint-Katelijne-Waver
25 V028 Nationale Nationalestraat 38-38A 9190 Stekene
26 V030 Ettelgem Ettelgemsestraat 89 8460 Oudenburg
27 V031 Schoolstraat Schoolstraat 41 2110 Wijnegem
28 V032 VillaVip Brugge Oude Oostendse Steenweg 109 8000 Brugge
29 V033 VillaVip Wevelgem Parkstraat 32 8560 Wevelgem
30 V034 Dorpstraat Dorpstraat 53 8460 Oudenburg
31 V035 Mechelsveld 50 Mechelsveldstraat 50 2800 Mechelen
32 V036 Brouwers Brouwersstraat 22-40 3930 Hamont-Achel
33 V037 Zwijgershoek Zwijgershoek 11 9100 Sint-Niklaas
34 V038 Perelaar Prinsessestraat 116-118-120 8870 Izegem
Graphics
p.41
# Réf.
projet
Dénomination Immeuble Surface
locative
[m²]
Année Destination
principale
Taux
d’occupation
[%]
Locataire principal
1 V001 Den Indruk 563 2017 L 100 ASBL Binnenstad
2 V002 Vijfstraten 590 2017 L 100 WM Woonst
3 V003 Tolhuis 627 1975 L 100 Huuringent
4 V004 Linde Herzele 1.623 2022 L+IS 100 WM Dender-Zuid
5 V005 Broedershof 1.195 2021 L 100 WM Meetjesland
6 V006 Corstienslei 1.582 2020 H 100 WM Thuisrand
ASBL Pegode
7 V007 Rute 1.896 2021 L+IS 100 Huuringent
8 V008 VillaVip Bredene 765 2018 H 100 Oké Zorg
9 V009 VillaVip Herzele 793 2017 H 100 Oké Zorg
10 V010 VillaVip Wondelgem 655 2018 H 100 Oké Zorg
11 V011 Delling 1.141 2002 L 100 WM Rivierenland + particuliers
12 V012 Augustijnen 294 1996 L 100 WM Rivierenland + particuliers
13 V013 Oude Brusselsestraat 788 1999 L 100 WM Rivierenland + particuliers
14 V014 Mechelsveld 52 814 1997 L 100 WM Rivierenland + particuliers
15 V015 Europalaan 968 1997 L 100 WM Rivierenland + particuliers
16 V016 Geerdegem-
Schonenberg
363 2003 L 100 WM Rivierenland + particuliers
17 V017 Brusselsesteenweg 546 1.769 2002 L 100 WM Rivierenland + particuliers
18 V018 Zwartklooster 2.021 2004 L 100 WM Rivierenland + particuliers
19 V019 Brusselsesteenweg 428 591 1994 L 100 WM Rivierenland + particuliers
20 V020 Linde Mechelen 1.878 2005 L 100 WM Rivierenland + particuliers
21 V021 Thomashuis Meldert 650 2021 H 100 Thomashuizen België
22 V023 Thomashuis Keerbergen 901 2023 H 100 Thomashuizen België
23 V024 Dendermondse
Steenweg
683 2021 L 100 WM Woonst
24 V026 Thomashuis Westmalle 700 2023 H 100 Thomashuizen België
25 V027 Borgerstein 1.492 2022 L 100 WM Woonstroom
26 V028 Nationale 984 2022 L 100 WM Woonpunt Waas
27 V030 Ettelgem 711 1997 L 100 WM Woonsprong + CPAS
Oudenburg
28 V031 Schoolstraat 581 2018 H 100 ASBL Senes
29 V032 VillaVip Brugge 794 2019 H 100 Oké Zorg
30 V033 VillaVip Wevelgem 817 2019 H 100 Oké Zorg
31 V034 Dorpstraat 730 2012 L 100 WM Woonsprong
32 V035 Mechelsveld 50 639 1997 L 100 WM Rivierenland + Particuliers
33 V036 Brouwers 923 1996 L 100 CPAS Hamont-Achel +
Particuliers
34 V037 Zwijgershoek 599 2016 L 100 WM WoonST
35 V038 Perelaar 2.647 2019 L 100 WM Thuiswest
WM = Woonmaatschappij.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.42
RÉGION WALLONNE
# Réf. projet Dénomination Immeuble Adresse
1 W001 Monument Rue du Monument 43 1340 Ottignies
2 W002 Stembert Rue de Stembert 262-264B 4800 Verviers
3 W003 Auflette Rue de l’Auflette 95-97 7033 Cuesmes
4 W005 Dragon Rue du Dragon 156-158-160
Rue du Christ 101-103
7700 Mouscron
5 W006 Fraipont Rue Franklin Roosevelt 293 4870 Fraipont (Trooz)
6 W012 Société d’Habitations de Tournai Diverses adresses 7500 Tournai
7 W013 Péronnes Place de Péronnes 1
Rue de la Princesse 196-208
7134 Binche
8 W014 Nonceveux Rue de Sedoz 6 4920 Aywaille
9 W015 Sainte-Thérèse Rue Sainte-Thérèse 39 7700 Mouscron
10 W016 Sapin Vert Rue du Sapin Vert 40
Rue du Dragon 100
7700 Mouscron
11 W018 Lalieux Rue Louis Lalieux 20
Rue Couture Mathy 7
1470 Genappe
12 W019 Vigneron Rue du Vigneron 57-59 6043 Ransart
# Réf. projet Dénomination
Immeuble
Surface
locative
[m²]
Année Destination
principale
Taux
d’occupation
[%]
Locataire principal
1 W001 Monument 442 2017 L 100 AIS du Brabant wallon
2 W002 Stembert 2.049 2020 L 100 AIS Logeo
3 W003 Auflette 5.400 2021 L 100 AIS Mons Logement
4 W005 Dragon 3.046 2023 L 84 
1
AIS Mouscron Logement
5 W006 Fraipont 2.925 2021 H 100 ASBL Le Jardin du Sart-
Tilman
6 W012 Société
d’Habitations
de Tournai
13.239 Divers L 100 Particuliers
7 W013 Péronnes 2.384 2014 L 100 AIS ABEM
8 W014 Nonceveux 7.296 1977 IS 100 Croix-Rouge de Belgique
9 W015 Sainte-Thérèse 420 2018 L 100 AIS Mouscron Logement
10 W016 Sapin Vert 927 1998 L 100 AIS Mouscron Logement
11 W018 Lalieux 4.806 2022 IS 100 Croix-Rouge de Belgique
12 W019 Vigneron 2.200 1988 IS 100 Fedasil
1 Vide sur deux surfaces commerciales.
Assurance incendie
Les immeubles en exploitation sont couverts par des polices d’assurance incendie (contractées soit directement
par la Inclusio ou ses filiales, soit par les associations de copropriétaires dans le cadre des copropriétés) dont les
capitaux couverts sont fixés par expertise sur base de la valeur de reconstruction à neuf. Au 31 décembre 2023,
la valeur de reconstruction à neuf est de 266 M€, correspondant à 83 % de la juste valeur des immeubles de
placement en exploitation à la même date.
Graphics
p.43
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER EN EXPLOITATION
Répartition géographique
Au 31 décembre 2023, tous les immeubles disponibles à la location sont situés en Belgique et la majeure partie se
situe à Bruxelles. Le portefeuille en exploitation se ventile comme suit dans les trois Régions :
Région Sur base de la juste valeur au 31/12/2023 Sur base des loyers au 31/12/2023
[M€] [%] [M€/an] [%]
Bruxelles 153 47,8 % 6,8 47,3 %
Flandre 96 30,2 % 3,7 26,1 %
Wallonie 70 22,0 % 3,8 26,6 %
Total 319 100,0 % 14,3 100,0 %
Répartition par segment
Le portefeuille en exploitation est principalement constitué de logements à loyer abordable et se ventile comme
suit selon le segment :
Segment Sur base de la juste valeur au 31/12/2023 Sur base des loyers au 31/12/2023
[M€] [%] [M€/an] [%]
Logements à loyer abordable 253 79,1 % 10,4 72,7 %
Logements et centres de jour
handicap
26 8,2 % 1,3 8,8 %
Infrastructure sociale 40 12,6 % 2,7 18,5 %
Total 319 100,0 % 14,3 100,0 %
Répartition par type de locataire
Les immeubles d’Inclusio sont principalement loués à des Agences Immobilières Sociales et des
Woonmaatschappijen :
Type de locataire Sur base de la juste valeur au 31/12/2023 Sur base des loyers au 31/12/2023
[M€] [%] [M€/an] [%]
AIS et WM 196 61,4 % 7,9 54,9 %
Autres 123 38,6 % 6,4 45,1 %
Total 319 100,0 % 14,3 100,0 %
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.44
Répartition par type de contrat de location
Type de contrat de location Sur base de la juste valeur au 31/12/2023 Sur base des loyers au 31/12/2023
[M€] [%] [M€/an] [%]
Mandat de gestion 120,2 37,7% 5,15 36,0 %
Bail de résidence principale 109,2 34,2% 4,31 30,1 %
Bail de droit commun 73,9 23,2% 4,34 30,3 %
Bail commercial 7,0 2,2% 0,33 2,3 %
Bail emphytéotique 4,5 1,4% 0,20 1,4 %
Vide locatif 3,7 1,2% 0 0,0 %
Mise à disposition gratuite (*) 0,2 0,1% 0 0,0 %
Mise à disposition gratuite (**) 0,1 0,0% 0 0,0 %
Total 318,9 100,0 % 14,3 100,0 %
(*) Locaux pour AIS au sein des immeubles loués afin d’y organiser des activités de cohésion sociale avec les locataires.
(**) Emplacements de parking et boxes de garages mis à disposition des locataires pour leurs vélos.
Répartition en fonction de la durée résiduelle des contrats de location
Durée résiduelle des
contrats de location
(calculée au 31/12/2023)
Sur base de la juste valeur au 31/12/2023 Sur base des loyers au 31/12/2023
[M€] [%] [M€/an] [%]
< 5 ans 73,5 23,1 % 3,74 26,1 %
5 à 10 ans 52,1 16,3 % 2,78 19,4 %
10 à 20 ans 112,1 35,2 % 4,55 31,8 %
20 à 30 ans 79,3 24,9 % 3,18 22,2 %
> 30 ans 1,8 0,6 % 0,05 0,5 %
Total 318,9 100,0 % 14,3 100,0 %
Top 5 des immeubles
Les cinq immeubles en exploitation les plus importants sont les suivants :
Immeuble Sur base de la juste valeur au
31/12/2023
Sur base des loyers au
31/12/2023
[M€] [%] [k€/an] [%]
Domaine des Étangs 26,3 8,3 % 1.043 7,3 %
Middelweg 23,2 7,3 % 1.025 7,2 %
Ekla 20,9 6,6 % 874 6,1 %
Antares 19,3 6,1 % 707 4,9 %
Lalieux 10,5 3,3 % 618 4,3 %
Total du Top 5 des immeubles 100,3 31,5 % 4.267 29,8 %
Graphics
p.45
«  Domaine des Étangs »
L’actif en exploitation le plus important est le complexe immobilier « Domaine
des Étangs » situé à la Route de Lennik (Anderlecht). Inclusio est propriétaire
dans cette copropriété de :
• 106 logements répartis sur 10 blocs
• 6 commerces et 1 bureau au rez-de-chaussée
• 82 box de garage souterrains
Les logements sont tous donnés en gestion à trois AIS (AIS Baita, AIS
Logement pour Tous, AIS M.A.I.S) pour une durée de 27 ans.
« Middelweg »
Le deuxième plus grand actif en exploitation est le complexe immobilier
« Middelweg » situé à Haren. Inclusio est propriétaire dans cet ensemble de :
• 123 logements répartis dans 3 immeubles
• 2 commerces au rez-de-chaussée
• 78 emplacements de parking souterrains
Les logements sont tous donnés en gestion à deux AIS (AIS Hector Denis et
AIS Baita) pour une durée de 16 ans.
« Ekla »
Le troisième plus grand actif en exploitation est le complexe immobilier « Ekla »
situé à la Gare de l’Ouest (Molenbeek-Saint-Jean). Inclusio est propriétaire
dans cette copropriété de :
• 91 logements répartis sur 3 immeubles :
- Chaussée de Ninove : 50 logements destinés à des étudiants sélectionnés et
soutenus par le CPAS de Molenbeek-Saint-Jean
- Rue Edmond Bonehill : 21 logements destinés à des familles dans un
immeuble de 3 étages
- Rue Alphonse Vandenpeereboom : 20 logements destinés à des familles aux
étages 3, 4 et 5 d’une tour de 18 étages (les logements des autres étages ont
été vendus à la pièce par le promoteur) ;
• un rez-de-chaussée commercial (787 m², loué à une enseigne de grande
distribution pour 27 ans) ; et
• 30 emplacements de parking souterrains.
Les logements sont tous donnés en gestion l’AIS M.A.I.S. pour une durée de
27 ans.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.46
Top 5 des locataires
Les Agences Immobilières Sociales (AIS) et les Woonmaatschappijen (WM) sont les plus importants locataires
d’Inclusio. Les cinq locataires les plus importants des immeubles en exploitation sont les suivants :
Locataires Sur base de la juste valeur au 31/12/2023
[M€] [%]
AIS M.A.I.S. 27,5 8,6 %
Croix-Rouge de Belgique 21,8 6,8 %
WM Rivierenland 21,2 6,6 %
AIS Baita 19,9 6,2 %
AIS Hector Denis 19,2 6,0 %
Total du Top 5 des locataires 109,6 34,4 %
Locataires Sur base des loyers au 31/12/2023
[k€/an] [%]
Croix-Rouge de Belgique 1.377 9,6 %
AIS M.A.I.S. 1.101 7,7 %
AIS Hector Denis 851 5,9 %
AIS Baita 840 5,9 %
AIS de Woluwe-Saint-Lambert 695 4,9 %
Total du Top 5 des locataires 4.865 34,0 %
Juste valeur du portefeuille en exploitation en fonction de l’âge des immeubles
[M€] [%]
< 5 ans 193,7 60,8 %
5 à 10 ans 22,3 7,0 %
10 à 20 ans 40,2 12,6 %
> 20 ans 62,7 19,6 %
Total 318,9 100,0 %
PROJETS DE DÉVELOPPEMENT
Cette catégorie inclut tous les projets pour lesquels Inclusio et ses sociétés de périmètre ont des engagements
fermes et qui sont en cours de construction ou en attente de permis. Ces immeubles généreront des revenus dès
la réception provisoire des travaux qui, selon le cas, devrait intervenir entre 2024 et 2026.
Elle comprend 6 immeubles répartis sur 4 sites, avec un total de 12.817 m², 137 logements à loyer abordable, et
2 unités d’infrastructure sociale.
Le coût total d’investissement est estimé à 30,8 M€.
Au 31 décembre 2023, la juste valeur de ces projets est de 9,6 M€.
Graphics
p.47
Lorsqu’ils seront mis en exploitation, les projets de cette catégorie généreront des revenus locatifs bruts estimés à
1,28 M€/an.
Les projets de développement sont résumés dans les tableaux ci-dessous :
# Nom du projet Région Commune Marché Nombre
d’unités
[no]
Locataire
principal
Durée
location
estimée
[ans]1
Coût
total
d’inves-
tissement
estimé
[M€]
Déjà
décaissé
au
31/12/2023
[M€]
1 Vander
Bruggen
Bruxelles Anderlecht Logement 23+1 AIS
Habitat et
Rénovation
30 7,1 1,6
2 Melkerij Flandre Wachtebeke Logement 28 WM
Woonpijler
18 5,9 1,5
3 Marvis Wallonie Tournai Logement 13 Particuliers 9 3,1 2,9
4 Bonnemaison
10
Wallonie Tournai Logement 73+1 Particuliers 9 14,7 2,9
Total 137+2 Total 30,8 9,0
1 Durée de location estimée au 31 décembre 20223, sur base des contrats de location signés ou en cours de négociation.
# Nom du projet Année de construction
ou de rénovation
Permis
urbanisme
Début exploitation
(date estimée)
1 Vander Bruggen 2024-2026 Délivré en octobre 2023 01/06/2026
2 Melkerij 2023-2025 Délivré 01/07/2025
3 Marvis 2021-2024 Délivré 01/05/2024
4 Bonnemaison 10 2024-2026 Délivré en février 2024 01/12/2026
Le rendement locatif brut de départ moyen sur les projets de développement est estimé à 4,2 %.
Les loyers ont été déterminés sur base des accords ou des contrats signés.
La date de début d’exploitation correspond à :
• la date d’acquisition lorsqu’un immeuble est en exploitation lors de son acquisition ;
• la date de réception provisoire lorsqu’un immeuble est en développement lors de son acquisition.
Aucun actif en développement ne dépasse 10 % de la totalité de la juste valeur des immeubles de placement.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.48
B001 Bon Pasteur-Norga
Rue du Bon Pasteur 24-28
et Rue Gustave Norga 29
1140 Evere
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Deux immeubles comprenant
38 logements, un jardin commun et
23 emplacements de parking en sous-sol.
L’immeuble du côté de la rue du Bon
Pasteur est un ancien bâtiment qui a fait
l’objet d’une reconstruction complète
en 2013. L’immeuble du côté de la rue
Gustave Norga est une construction neuve
réceptionnée en 2013.
L’ensemble est loué à l’AIS Hector Denis
jusqu’en 2028.
B002 Sermon
Avenue Jacques Sermon 64
1083 Ganshoren
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de rapport de 4 étages
comprenant de 10 logements.
L’immeuble est de construction ancienne
(1933) mais a bénéficié en 2014 d’une
rénovation profonde.
L’immeuble est loué à l’AIS Baita. Le bail
initial se terminait le 31 décembre 2023 et
a été prolongé de 9 ans. Six logements
sont réservés à des patients de l’ASBL
Infirmiers de Rue, active dans l’aide aux
personnes en situation de sans-abrisme.
B003 Palais 195
Rue des Palais 195
1030 Schaerbeek
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de rapport de 6 étages
comprenant 7 grands logements à
proximité de la Gare du Nord et de la
Place Liedts.
L’immeuble a été construit en 2003 dans
le cadre d’un contrat de quartier.
Il est donné en emphytéose à la commune
de Schaerbeek jusqu’en 2030.
Détail des immeubles
en portefeuille
IMMEUBLES DE PLACEMENT DISPONIBLES À LA LOCATION
Graphics
p.49
B004 Verboekhoven
Place Eugène Verboekhoven 8
1030 Schaerbeek
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble en copropriété dans lequel
Inclusio détient les 4 étages comprenant
6 grands logements. L’immeuble est de
construction ancienne (avant 1950) et a été
entièrement rénové en 2002-2003 dans le
cadre d’un contrat de quartier.
Il est donné en emphytéose à la commune
de Schaerbeek jusqu’en 2030.
B005 Harmonie
Rue de l’Harmonie 20
1000 Bruxelles
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
MAISON UNIFAMILIALE
Une maison unifamiliale de 3 étages
donnée en gestion à l’AIS de Jette
jusqu’en 2043.
B006 Niveau 24
Rue du Niveau 24
1080 Molenbeek-Saint-Jean
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
MAISON UNIFAMILIALE
Une maison unifamiliale de 2 étages,
située à quelques pas de la Maison
Communale de Molenbeek-Saint-Jean,
donnée en gestion à l’AIS M.A.I.S.
jusqu’en 2043.
B007 Niveau 26
Rue du Niveau 26
1080 Molenbeek-Saint-Jean
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
MAISON UNIFAMILIALE
Une maison unifamiliale de 2 étages, située
à quelques pas de la Maison Communale
de Molenbeek-Saint-Jean, donnée en
gestion à l’AIS M.A.I.S. jusqu’en 2043.
B008 Perle
Rue de la Perle 10
1080 Molenbeek-Saint-Jean
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
MAISON UNIFAMILIALE
Une maison unifamiliale de 2 étages, située
à quelques pas de la Maison Communale
de Molenbeek-Saint-Jean, donnée en
gestion à l’AIS Logement pour Tous
jusqu’en 2025.
B009 Gand 4
Chaussée de Gand 4
1080 Molenbeek-Saint-Jean
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de rapport de 3 étages
comprenant une surface commerciale
au rez-de-chaussée et 3 logements aux
étages.
La surface commerciale est louée à un
magasin d’articles de sport. Les logements
sont donnés en gestion à l’AIS M.A.I.S.
jusqu’en 2043.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.50
B010 Colonne
Rue de la Colonne 7-9
1080 Molenbeek-Saint-Jean
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de rapport de 4 étages et
5 logements donné par la commune de
Molenbeek-Saint-Jean en emphytéose
à Inclusio jusqu’en 2054. Il est donné en
gestion à l’AIS M.A.I.S. jusqu’en 2043.
B011 Gabrielle Petit 26-28
Rue Gabrielle Petit 26-28
1080 Molenbeek-Saint-Jean
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de rapport de 3 étages +
combles comprenant 4 logements donnés
en gestion à l’AIS M.A.I.S. jusqu’en 2043.
B012 Gabrielle Petit 30
Rue Gabrielle Petit 30
1080 Molenbeek-Saint-Jean
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de rapport de 3 étages +
combles comprenant 4 logements donnés
en gestion à l’AIS M.A.I.S. jusqu’en 2043.
B013 Carton de Wiart
Avenue Carton de Wiart 95
1090 Jette
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un ensemble de 15 logements situés dans
un immeuble comprenant 29 logements
et construit en 1996.
Les logements d’Inclusio sont donnés en
gestion à l’AIS de Jette jusqu’en 2043.
B014 Vekemans
Rue Vekemans 106 et
Place Peter Benoît 1 & 2
1120 Neder-Over-Heembeek
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Cet immeuble à usage commercial et
d’habitation est situé à Bruxelles, à l’angle
de la Place Peter Benoît et de la rue
François Vekemans. Il se compose de 12
logements aux étages (donnés en gestion
à l’AIS Logement pour Tous jusqu’en 2026)
et 3 commerces au rez-de-chaussée.
De construction ancienne (1938), le bien a
subi une grosse rénovation en 2020 afin
d’améliorer sa performance énergétique.
B015 Brigade Piron
Avenue Brigade Piron 131
1080 Molenbeek-Saint-Jean
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de rapport à l’angle formé
par l’avenue Brigade Piron et la rue de
Rudder. L’immeuble a été construit en
1938 et est composé de 20 logements.
Il est donné en location à l’AIS Le Relais
jusqu’en 2027.
Graphics
p.51
B016 Pavillon 7-9
Rue du Pavillon 7-9
1030 Schaerbeek
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE ET
INFRASTRUCTURE SOCIALE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Cet ancien immeuble de bureaux, situé à
deux pas de la Gare du Nord, comprend
un niveau souterrain, un rez-de-chaussée
et 4étages. Il a été construit en 1963, acquis
par Inclusio en 2018 et complètement
rénové en 2019-2022.
Il comporte actuellement au rez-de-
chaussée deux unités d’équipement
collectif (loués par les ASBL Bataclan et Les
Tof-Services jusqu’en 2121) et aux étages
41 logements (loués à l’AIS de Schaerbeek
jusqu’en 2048). Le sous-sol comprend
22 emplacements de parking et des grands
locaux à vélos.
B017 Beughem
Rue de Beughem 25A-27
1030 Schaerbeek
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de rapport comprenant
5 étages construit en 2002. Il est situé à
Schaerbeek, en face de l’église Saint-
Marie, entre la Chaussée de Haecht et la
Rue Royale.
Le rez-de-chaussée comprend un
commerce (loué à un tailleur) et chaque
étage se compose de 4 studios. 16 studios
sont loués à l’AIS Étudiante jusqu’en
2038 et 4 studios sont loués à l’AIS de
Schaerbeek (ASIS) jusqu’en 2027.
B018 Domaine des Étangs
Route de Lennik 283-311 et
Clos des Étangs 8-12
1070 Anderlecht
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un complexe immobilier comprenant 163
logements au total. La partie dont Inclusio
est propriétaire comprend 106 logements, 6
commerces, 1 bureau et 82 boxes de garage
souterrains. L’immeuble a été réceptionné
en 2020. Les logements sont loués à
trois Agences Immobilières Sociales (Baita,
Logement pour Tous et M.A.I.S.) jusqu’en
2047.
Les 6 commerces étaient loués au
31 décembre 2023 (snack, auto-école,
sport et voyage, vente de matériel
sanitaire, activités sportives pour jeunes,
boulangerie). La surface de bureau a été
mise gratuitement à disposition des AIS
afin d’y organiser des activités (école de
devoirs, cohésion sociale, informatique)
avec leurs locataires.
B019 Palais 64
Rue des Palais 64
1030 Schaerbeek
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de 6 étages comprenant
20 studios pour étudiants. Il est situé entre
la Place Liedts et l’église Sainte-Marie et
est donné en gestion à l’AIS Étudiante
jusqu’en 2033.
B020 Ekla
Rue Alphonse Vandenpeereboom
162-166, Chaussée de Ninove 193-195,
Rue Edmond Bonehill 30-32
1080 Molenbeek-Saint-Jean
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Inclusio est propriétaire dans la copropriété
EKLA de 91 logements, un rez-de-chaussée
commercial (loué à l’enseigne OKay
jusqu’en 2045) et 30 emplacements de
parking souterrains.
Cet immeuble est situé à la Gare de l’Ouest
et est extrêmement bien desservi par les
transports en commun (gare ferroviaire,
station de métro, lignes de tram et de bus).
L’immeuble a été réceptionné en 2019. Les
logements sont donnés en gestion à l’AIS
M.A.I.S. jusqu’en 2046.
B021 Antares
Avenue des Pléiades 71
1200 Woluwe-Saint-Lambert
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un ancien immeuble de bureaux
comprenant deux niveaux souterrains, un
rez-de-chaussée et 6 étages. Il est situé
dans le quartier des Pléiades, à Woluwe-
Saint-Lambert. L’immeuble a été construit
en 1993 et a été acquis par Inclusio en 2019.
Inclusio l’a reconverti en 2020-2021 en
79 logements, une salle communautaire
et une buanderie. Il est loué à l’AIS de
Woluwe-Saint-Lambert jusqu’en 2048.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.52
B022 Middelweg
Middelweg 136-152
1130 Haren
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLES DE RAPPORT
Trois immeubles neufs comprenant un
niveau souterrain, à deux pas de la gare
ferroviaire de Haren.
L’ensemble a été réceptionné en 2022
et totalise 123 logements, 2 unités
commerciales et 78 emplacements de
parking souterrain.
Tous les logements sont loués à deux AIS
(Hector Denis et Baita) jusqu’en 2038.
B026 Volral
Rue Fernande Volral 37
1090 Jette
INFRASTRUCTURE SOCIALE
CENTRE D’ACCUEIL ET D’HÉBERGEMENT
POUR DEMANDEUSES D’ASILE
Un immeuble, situé juste à côté
du Parc Roi Baudouin et du CHU
Brugmann, comprenant 29 chambres,
des locaux administratifs et des locaux
communautaires (cuisine, réfectoire).
La construction date de 1964 et l’immeuble
a été entièrement rénové en 2012.
Il est loué à la Croix-Rouge de Belgique
pour une durée indéterminée.
B027 École Active
Rue de Stalle 70-82
1180 Uccle
INFRASTRUCTURE SOCIALE
ÉCOLE
Inclusio est propriétaire du terrain qui est
donné en emphytéose à l’école Active
ASBL.
Le bail emphytéotique se termine en 2113.
Cet actif a été reclassé en actif financier fin
2022 suite à la prolongation de la durée de
l’emphytéose (de 50 à 99 ans).
B028 Pavillon 1-3
Rue du Pavillon 1-3
1030 Schaerbeek
INFRASTRUCTURE SOCIALE
IMMEUBLE DE BUREAUX
Un immeuble de bureaux situé à deux
pas de la Gare du Nord et loué à des
ASBL actives dans le secteur social :
enseignement et aide aux personnes en
situation de handicap.
B029 Dieleghem
Chaussée de Dieleghem
1090 Jette
INFRASTRUCTURE SOCIALE
CENTRE D’HÉBERGEMENT POUR
DEMANDEURS D’ASILE
Un immeuble comprenant 12 studios et
situé à deux pas de l’immeuble B026 Volral.
Il est loué à la Croix-Rouge de Belgique
pour l’hébergement de MENA (Mineurs
Étrangers Non Accompagnés).
B030 Anderlecht 168-174
Rue d’Anderlecht 168-174
1000 Bruxelles
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble situé au centre de Bruxelles
comportant 18 chambres et 18 studios.
Il est loué à l’Agence Immobilière Sociale
Étudiante jusqu’en 2036.
Une rénovation profonde a été réalisée
par Inclusio en 2021-2022 (toiture, façades,
chauffage, menuiseries extérieures). Une
installation photovoltaïque a été placée sur
le toit en 2023.
Graphics
p.53
B031 Prince de Liège
Boulevard Prince de Liège 38
1070 Anderlecht
INFRASTRUCTURE SOCIALE
CENTRE D’ACCUEIL ET D’HÉBERGEMENT
POUR PERSONNES EN SITUATION DE
SANS-ABRISME
Un immeuble, situé à Anderlecht,
comportant 99 chambres et des locaux
communautaires (cuisines, réfectoires).
Il est loué au New Samusocial pour une
durée indéterminée.
B032 Lambermont 382
Boulevard Lambermont 382
1030 Schaerbeek
INFRASTRUCTURE SOCIALE
CENTRE D’ACCUEIL ET D’HÉBERGEMENT
POUR ENFANTS
Une maison de maître destinée à l’accueil
et l’hébergement de 17 enfants qui
nécessitent une aide spécialisée en dehors
de leur milieu familial de vie. Cette maison
est en indivision avec l’ASBL P.A.S.S.A.J.E.,
qui détient 10%.
Elle est louée à l’ASBL P.A.S.S.A.J.E.
jusqu’en 2027.
B033 Lambermont 322
Boulevard Lambermont 322
1030 Schaerbeek
INFRASTRUCTURE SOCIALE
CENTRE D’ACCUEIL ET D’HÉBERGEMENT
POUR MENA
(
MINEURS ÉTRANGERS NON
ACCOMPAGNÉS
)
Un ancien hôtel, situé en face du
Parc Josaphat, comprenant un niveau
souterrain, un rez-de-chaussée et 6 étages.
Inclusio a reconverti cet ancien hôtel en
centre d’accueil pour Mineurs Etrangers
Non Accompagnés. Il est loué à Fedasil
jusqu’en 2029.
V001 Den indruk
Andreas Wydtsstraat 20
8000 Brugge
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Une construction de 2017 située au cœur
de Bruges, entre Gentpoortvest et Oude
Gentweg, dans le nouveau quartier Den
Indruk.
Le bien se compose de 13 studios et est
loué à l’ASBL Binnenstad pour une durée
indéterminée.
.
V002 Vijfstraten
Vijfstraten 68
9100 Sint-Niklaas
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Proche du centre et facilement accessible
en transports en commun, cet immeuble
construit en 1962 a été complètement
rénové en 2017-2018 et comprend 8
logements.
Il est loué à la Woonmaatschappij
Woonpunt Waas jusqu’en 2033.
V003 Tolhuis
Tolhuislaan 128-140
9000 Gent
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble, construit en 1975 et rénové
en 2014 et 2020, comprenant un rez-de-
chaussée commercial et 7 logements
répartis sur 4 étages.
Les logements sont donnés en location à
l’ASBL Huuringent jusqu’en 2027.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.54
V004 Linde Herzele
Lindestraat 41-51
9550 Herzele
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE ET
INFRASTRUCTURE SOCIALE
(
IMMEUBLE
DE BUREAU
)
Trois immeubles construits en 2019 :
deux immeubles totalisant 18 logements
et un immeuble de bureau (siège
de la Woonmaatschappij Dender-
Zuid). Les 3 immeubles sont loués à la
Woonmaatschappij Dender-Zuid jusqu’en
2037.
V005 Broedershof
Broedershof 11
9900 Eeklo
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Cet immeuble, réceptionné en 2021, a
été inauguré par le Ministre flamand du
logement.
Il est situé à proximité du centre d’Eeklo et
comprend 15 logements qui sont loués à la
Woonmaatschappij Meetjesland jusqu’en
2039.
V006 Corstienslei
Jacques Corstienslei 1
2530 Boechout
ACCUEIL ET HÉBERGEMENT POUR
PERSONNES EN SITUATION DE HANDICAP
Cet immeuble situé à deux pas de la gare
ferroviaire de Boechout a été réceptionné
en 2020. Il comprend 18 studios, un
espace de bureau et des aménagements
collectifs (cuisine, réfectoire). Il est loué à
la Woonmaatschappij Thuisran et à l’ASBL
Pegode pour l’hébergement de personnes
en situation de handicap lourd, jusqu’en
2045.
V007 Rute
Gentbruggeaard 13
9050 Gentbrugge
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE ET
INFRASTRUCTURE SOCIALE
(
CRÈCHE
)
IMMEUBLE DE RAPPORT
Cet immeuble, réceptionné en 2021,
comprend une crèche au rez-de-chaussée
et 18 logements aux étages.
La crèche est louée à un exploitant privé
jusqu’en 2041. Les logements sont loués à
l’ASBL Huuringent jusqu’en 2048.
V008 VillaVip Bredene
Fritz Vinckelaan 38
8450 Bredene
LOGEMENT POUR PERSONNES EN
SITUATION DE HANDICAP
Cet immeuble a été construit, en 2017,
spécifiquement pour l’hébergement de
10 personnes en situation de handicap.
Il comprend 10 chambres spacieuses, 1
maison pour un couple d’exploitants et des
pièces communes (cuisine, salle à manger,
salon, salles d’activités).
Il est loué à OKE Zorg jusqu’en 2035.
V009 VillaVip Herzele
Lindestraat 37-39
9550 Herzele
LOGEMENT POUR PERSONNES EN
SITUATION DE HANDICAP
Cet immeuble a été construit en 2017
spécifiquement pour l’hébergement de
10 personnes en situation de handicap.
Il comprend 10 chambres spacieuses, 1
maison pour un couple d’exploitants et des
pièces communes (cuisine, salle à manger,
salon, salles d’activités).
Il est loué à OKE Zorg jusqu’en 2034.
Graphics
p.55
V010 VillaVip Wondelgem
Helmkruidstraat 81
9032 Wondelgem
LOGEMENT POUR PERSONNES EN
SITUATION DE HANDICAP
Un immeuble construit, en 2017,
spécifiquement pour l’hébergement de
10 personnes en situation de handicap.
Il comprend 10 chambres spacieuses, 1
maison pour un couple d’exploitants et des
pièces communes (cuisine, salle à manger,
salon, salles d’activités).
Il est loué à OKE Zorg jusqu’en 2035.
V011 Delling
Dellingstraat 5-7
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Deux immeubles construits en 2002 et
comprenant 14 logements.
Les logements sont transférés à la
Woonmaatschappij Rivierenland au fur et à
mesure du départ volontaire des locataires.
La Woonmaatschappij Rivierenland les
prend ensuite en location pour une durée
de 18 ans.
V012 Augustijnen
Augustijnenstraat 97
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de 7 logements construit en
1996.
Les logements sont transférés à la
Woonmaatschappij Rivierenland au fur et à
mesure du départ volontaire des locataires.
La Woonmaatschappij Rivierenland les
prend ensuite en location pour une durée
de 18 ans.
V013 Oude Brussel
Oude Brusselsestraat 48
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de 9 logements construit en
1999.
Les logements sont transférés à la
Woonmaatschappij Rivierenland au fur et à
mesure du départ volontaire des locataires.
La Woonmaatschappij Rivierenland les
prend ensuite en location pour une durée
de 18 ans.
V014 Mechelsveld 52
Mechelsveldstraat 52
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de 12 logements construit
en 1996.
Les logements sont transférés à la
Woonmaatschappij Rivierenland au fur et à
mesure du départ volontaire des locataires.
La Woonmaatschappij Rivierenland les
prend ensuite en location pour une durée
de 18 ans.
V015 Europalaan
Europalaan 16
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de 16 logements construit
en 1997.
Les logements sont transférés à la
Woonmaatschappij Rivierenland au fur et à
mesure du départ volontaire des locataires.
La Woonmaatschappij Rivierenland les
prend ensuite en location pour une durée
de 18 ans.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.56
V016 Geerdegem-
Schonenberg
Geerdegem Schonenberg 144
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de 5 logements construit en
2003.
Les logements sont transférés à la
Woonmaatschappij Rivierenland au fur et à
mesure du départ volontaire des locataires.
La Woonmaatschappij Rivierenland les
prend ensuite en location pour une durée
de 18 ans.
V017 Brusselsesteenweg
Brusselsesteenweg 546-548-550
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
3 immeubles, construits en 2002,
comprenant 17 logements.
Les logements sont transférés à la
Woonmaatschappij Rivierenland au fur et à
mesure du départ volontaire des locataires.
La Woonmaatschappij Rivierenland les
prend ensuite en location pour une durée
de 18 ans.
V018 Zwartklooster
Zwartkloosterstraat 26
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
4 immeubles mitoyens, construits en 2004,
comprenant 25 logements.
Les logements sont transférés à la
Woonmaatschappij Rivierenland au fur et à
mesure du départ volontaire des locataires.
La Woonmaatschappij Rivierenland les
prend ensuite en location pour une durée
de 18 ans.
V019 Brusselsesteenweg
428
Brusselsesteenweg 428-430
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
2 immeubles mitoyens, construits en 1994,
comprenant 11 logements. Ils sont localisés
au sud du centre de la ville de Malines.
Les logements sont tous loués à la
Woonmaatschappij Rivierenland pour une
durée de 18 ans.
V020 Lindestraat
Lindestraat 86
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble, construit en 2005, comprend
23 logements.
Les logements sont transférés à la
Woonmaatschappij Rivierenland au fur et à
mesure du départ volontaire des locataires.
La Woonmaatschappij Rivierenland les
prend ensuite en location pour une durée
de 18 ans.
V021 Thomashuis Meldert
Putstraat 23
9310 Meldert (Aalst)
LOGEMENT POUR PERSONNES EN
SITUATION DE HANDICAP
Un immeuble construit en 2021,
spécifiquement pour l’hébergement de
10 personnes en situation de handicap.
Il comprend 10 chambres spacieuses,
1 maison pour un couple d’exploitants
et des pièces communes (cuisine, salle à
manger, salon, salles d’activités).
Il est loué à Thomashuizen België jusqu’en
2036.
Graphics
p.57
V023 Thomashuis
Keerbergen
Mechelsebaan 58
3140 Keerbergen
LOGEMENT POUR PERSONNES EN
SITUATION DE HANDICAP
Cette grande villa a été achetée par Inclusio
et transformée en Thomashuis, pour y
héberger 9 personnes en situation de
handicap qui y vivent, avec un couple de
soignants résidents, dans une atmosphère
familiale. Ce projet est la deuxième
Thomashuis en Belgique. La villa est louée
à Thomashuizen België jusqu’en 2038.
V024 Dendermondse
Steenweg
Dendermondse Steenweg 201
9100 Sint-Niklaas
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble à Sint-Niklaas, réceptionné
en 2021. Il comprend 9 logements qui sont
donnés en location à la Woonmaatschappij
WoonST jusqu’en 2039.
V026 Thomashuis
Westmalle
Antwerpsesteenweg 413
2390 Westmalle
CENTRE POUR PERSONNES EN
SITUATION DE HANDICAP
Cette grande villa a été achetée en 2020
et transformée en Thomashuis pour y
accueillir 9 personnes en situation de
handicap qui y vivent, avec un couple de
soignants résidents, dans une atmosphère
familiale. Ce projet est la troisième
Thomashuis en Belgique.
V027 Borgerstein
Drieradersstraat 5-7
2860 Sint-Katelijne-Waver
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLES DE RAPPORT
Deux immeubles réceptionnés en 2022,
comprenant 23 logements donnés
en location à la Woonmaatschappij
Woonstroom jusqu’en 2040.
V028 Nationale
Nationalestraat 38-38A
9190 Stekene
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLES DE RAPPORT
Deux immeubles réceptionnés en 2022,
comprenant 18 logements. Ils sont donnés
en location à la Woonmaatschappij
Woonpunt Waas jusqu’en 2040.
V030 Ettelgem
Ettelgemsestraat 89
8460 Oudenburg
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble, construit en 1997,
comprenant 13 logements et une
buanderie qui sont donnés en location à
la Woonmaatschappij Woonsprong et au
CPAS d’Oudenburg jusqu’en 2030.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.58
V034 Dorpstraat
Dorpstraat 53
8460 Oudenburg
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble construit en 1994.
Il comprend 9 logements qui sont donnés
en location à la Woonmaatschappij
Woonsprong jusqu’en 2030.
V035 Mechelsveld 50
Mechelsveldstraat 50
2800 Mechelen
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de 9 logements construit en
1997.
Les logements sont transférés à la
Woonmaatschappij Rivierenland au fur et à
mesure du départ volontaire des locataires.
La Woonmaatschappij Rivierenland les
prend ensuite en location pour une durée
de 18 ans.
V036 Brouwers
Brouwersstraat 22-40
3930 Hamont-Achel
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de 10 logements construit
en 1996.
Les logements sont transférés à des
particuliers désignés par le CPAS de
Hamont-Achel, au fur et à mesure du
départ volontaire des locataires.
Graphics
p.59
V037 Zwijgershoek
Zwijgershoek 11
9100 Sint-Niklaas
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de 12 logements acquis par
Inclusio en 2023, et entièrement loué à la
Woonmaatschappij WoonST.
V038 Perelaar
Prinsessestraat 116-120
8870 Izegem
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Trois immeubles mitoyens réceptionnés
en 2019 et totalisant 30 logements,
loués à la Woonmaatschappij Thuiswest
jusqu’en 2036. Le complexe dispose
d’emplacements de parking pour les
voitures et de vastes espaces pour les vélos,
et est équipé de panneaux solaires.
W001 Monument
Rue du Monument 43
1340 Ottignies
LOGEMENT A LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble de rapport, construit en 1984,
comprenant 15 studios, 6 emplacements de
parking extérieurs et 3 boxes de garage.
Le bien est situé au centre de la Commune
d’Ottignies.
Il est donné en gestion à l’AIS du Brabant
wallon jusqu’en 2030.
W002 Stembert
Rue de Stembert 262-264
4800 Verviers
LOGEMENT A LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un ensemble comprenant 2 immeubles
totalisant 20 logements. L’immeuble
était à l’origine la caserne militaire Major
Cognaux, reconvertie en logements entre
2018 et 2020.
L’ensemble est donné en gestion à l’AIS
Logeo jusqu’en 2035.
W003 Auflette
Rue de l’Auflette 95-97
7033 Cuesmes (Mons)
LOGEMENT A LOYER ABORDABLE
IMMEUBLES DE RAPPORT
Deux immeubles totalisant 68 logements.
Le site était autrefois école provinciale ICET.
L’ensemble est donné en gestion à l’AIS
Mons Logement jusqu’en 2030.
W005 Dragon
Rue du Dragon 156-158-160
Rue du Christ 101-103
7700 Mouscron
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Ce projet immobilier réceptionné en 2023
se compose de 33 appartements, 2 espaces
commerciaux et 34 emplacements de
parking. Il est situé à l’angle de la rue du
Dragon et de la rue du Christ à Mouscron.
Tous les appartements sont donnés en
location à l’Agence Immobilière Sociale
Mouscron-Logement.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.60
W006 Fraipont
Rue Franklin Roosevelt 293
4870 Trooz
LOGEMENT POUR PERSONNES EN
SITUATION DE HANDICAP
Cet immeuble, réceptionné en 2021,
a été spécifiquement construit pour
l’hébergement de 40 personnes en
situation de handicap. Il comprend
46 chambres spacieuses et des pièces
communes (cuisine, salle à manger, salon,
salles d’activités).
Il est loué à l’ASBL Le Jardin du Sart-Tilman
jusqu’en 2047.
W012 Société
d’Habitations de Tournai
Adresses diverses
7500 Tournai
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
MAISONS UNIFAMILIALES ET IMMEUBLES
DE RAPPORT
105 maisons unifamiliales et 18
appartements localisés Avenue des
Bouleaux 1 à 19, Rue Bonnemaison 42 à
114, Chaussée d’Audenaerde 22 à 70, Rue
Chèrequefosse 28, Chaussée de Willemeau
229 à 247, Rue Fondation Follereau 2 à
8, Rue Moulin de Marvis 12 à 30, Rue
Saint-Piat 60, Rue du Tir à la Cible 33 à
81, et Avenue du Val d’Orcq 6 à 25. Ces
logements sont loués à des particuliers
en direct, à des loyers inférieurs à ceux
pratiqués sur le marché.
W013 Péronnes
Place de Péronnes 1
Rue de la Princesse 196-208
7134 Binche
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLES DE RAPPORT
Cet ensemble, acquis par Inclusio en 2021,
comprend 12 maisons unifamiliales et 2
immeubles totalisant 15 appartements.
L’ensemble est loué à l’AIS ABEM jusqu’en
2036.
W014 Nonceveux
Sedoz 6
4920 Aywaille
INFRASTRUCTURE SOCIALE
CENTRE D’ACCUEIL ET D’HÉBERGEMENT
POUR DEMANDEURS D’ASILE
Le centre d’accueil de Nonceveux, situé
dans la commune d’Aywaille est loué à la
Croix-Rouge de Belgique jusqu’en 2030.
W015 Sainte-Thérèse
Rue Sainte-Thérèse 39
7700 Mouscron
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble, construit en 2018 et
acquis par Inclusio en 2022, comprenant
12 logements. L’ensemble est loué à l’AIS
Mouscron-Logement jusqu’en 2034.
W016 Sapin Vert
Rue du Sapin Vert 40
Rue du Dragon 100
7700 Mouscron
LOGEMENT À LOYER ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT
Un immeuble, construit en 1998 et
acquis par Inclusio en 2022, comprenant
21 logements. L’ensemble est loué à l’AIS
Mouscron-Logement jusqu’en 2037.
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p.61
W018 Lalieux
Rue Louis Lalieux 20
Rue Couture Mathy 7
1470 Genappe
INFRASTRUCTURE SOCIALE
CENTRE D’ACCUEIL ET D’HÉBERGEMENT
POUR DEMANDEURS D’ASILE
Le centre d’accueil pour demandeurs
d’asile de Genappe est loué à la Croix-
Rouge de Belgique jusqu’en 2027. Il permet
d’accueillir 244 demandeurs de protection
internationale.
W019 Vigneron (Ransart)
Rue du Vigneron 57-59
6043 Ransart
INFRASTRUCTURE SOCIALE
CENTRE D’ACCUEIL ET D’HÉBERGEMENT
POUR DEMANDEURS D’ASILE
Le centre d’accueil pour demandeurs
d’asile de Ransart est loué à Fedasil
jusqu’en 2029. Il permet d’accueillir 151
demandeurs de protection internationale.
PROJETS EN DÉVELOPPEMENT
B034
Vander Bruggen
Avenue Raymond Vander
Bruggen 63
1070 Anderlecht
LOGEMENT À LOYER
ABORDABLE
IMMEUBLE DE RAPPORT NEUF
À CONSTRUIRE
Un ancien site industriel
(entreprises Buisset), situé près
de la station de métro Aumale.
Le permis d’urbanisme
pour la construction d’une
unité d’équipement collectif
au rez-de-chaussée et de
23 logements aux étages a été
octroyé en décembre 2023.
Les logements seront loués à
une AIS et le rez-de-chaussée à
une ASBL du quartier.
V029
Melkerij
Melkerijstraat
9185 Wachtebeke
LOGEMENT À LOYER
ABORDABLE
Inclusio a remporté l’appel
d’offres de la commune de
Wachtebeke, qui vendait
un terrain à condition d’y
construire des logements à
loyer abordable qui seront
loués à l’Agence Immobilière
Sociale. Le projet comprend 28
logements.
Le permis d’urbanisme
a été octroyé en juillet
2022, les accords avec
les AIS Meetjesland et
Laarne Wetteren Wichelen
(remplacées depuis par la
Woonmaatschappij Woonpijler)
ont été signés en mars 2023,
et les travaux ont démarré en
juin 2023.
W012
Marvis
Rue de Marvis 57-71
7500 Tournai
LOGEMENT À LOYER
ABORDABLE
IMMEUBLES CLASSÉS EN
RÉNOVATION
Ensemble classé, de style Louis
XIV, comprenant 13 logements.
Les travaux ont démarré en
2021 et seront réceptionnés au
2
e
trimestre 2024.
Les logements seront loués à
des particuliers en direct, à un
loyer inférieur à celui pratiqué
par le marché.
W017
Bonnemaison 10
Rue Bonnemaison 10
7500 Tournai
LOGEMENT À LOYER
ABORDABLE
IMMEUBLES À RÉNOVER
ET IMMEUBLE NEUF À
CONSTRUIRE
Deux immeubles existants
comportant 46 logements. Le
projet consiste à rénover ces
immeubles (en modifiant la
programmation) et à construire
un immeuble neuf à côté.
Le permis d’urbanisme a été
octroyé en février 2024.
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Inclusio rapport annuel 2023
p.62
Rapport des
experts
ÉVALUATEURS INDÉPENDANTS
IP Belgium sprl-bvba
Av. Zénobe Gramme 30
1300 Wavre
T : 02/880.58.80
M : [email protected]
Le 18 janvier 2024
Cher Monsieur,
CONCERNE : VALORISATION DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER DE LA SA INCLUSIO
Conformément aux dispositions légales et statuaires, nous avons l’honneur de vous faire parvenir notre opinion
sur la « Fair Value » du patrimoine immobilier de la SIR (Société Immobilière Réglementée) INCLUSIO à la date du
31 décembre 2023.
Nous avons effectué nos évaluations conformément aux spécifications et notes informatives en vigueur pour
l’évaluation de biens éditées par l’IVS (International Valuation Standards) et inclus dans la dernière RICS Valuation
Guidance Note éditée par le Royal Institution of Chartered Surveyors. Suivant le type d’actifs immobiliers à
expertiser, nous sélectionnons les méthodes les plus appropriées pour déterminer la valeur d’investissement ; ces
méthodes sont entre autres, la capitalisation de la valeur locative estimée, la méthode de l’actualisation des flux
futurs (ou « Discounted Cash-Flow ») et la méthode des prix unitaires.
Selon l’usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par INCLUSIO en ce qui
concerne l’état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre
élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Ces éléments sont entre autres, les certificats PEB, le niveau
énergétique obtenu par rapport au marché concerné et la localisation ou encore les aspects environnementaux
(risque d’inondation, de pollution…). Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Inclusio SA
M. Lionel VAN RILLAER (CEO)
Avenue Herrmann-Debroux 40
1160 Bruxelles
Graphics
p.63
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d’évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière,
une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu’une analyse de la présence
éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus d’INCLUSIO qui gère son patrimoine de manière
professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l’acquisition de chaque immeuble.
La Valeur d’Investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue
dans des conditions normales de ventes entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des
frais de mutation.
La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception par l’État d’un droit de mutation payé par
l’acquéreur, qui représente la quasi-totalité des frais transactionnels. Pour les immeubles sis en Belgique, le
montant de ce droit dépend notamment du mode de cession, de la qualité de l’acheteur et de la localisation du
bien et n’est connue que lorsque la vente a été conclue. Sur base de l’étude des experts immobiliers indépendants
datée du 8 février 2006, revue le 30 juin 2016, le taux moyen des coûts de transaction est estimé à 2,5 %.
Pour les unités locatives ayant une Valeur d’Investissement supérieure à € 2,5 millions (frais exclus), la Juste Valeur
(Fair Value), telle que définie par le référentiel IFRS 13, peut être obtenue par déduction d’un montant de droit
équivalent à 2,5 % de la valeur d’investissement. Ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant
que l’écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5 %.
Pour les unités locatives qui ont une valeur d’investissement inférieure à € 2,5 millions, les droits à déduire sont de
12 % en région flamande et de 12,50 % à Bruxelles et en région Wallonne.
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la « Fair Value » au sens du
référentiel IAS/IFRS du patrimoine immobilier d’INCLUSIO au 31 décembre 2023 s’élève à € 325,54 millions
1
.
Cette valeur peut se décomposer comme suit :
• Fair Value de la partie en exploitation : € 318,87 millions ;
• Fair Value de la partie en développement  : € 6,67 millions
1
.
Tout en restant à votre entière disposition, nous vous prions d’agréer, Cher Monsieur, l’expression de nos meilleurs
sentiments.
Fabian DAUBECHIES* MRICS
*srl/bva
1 La juste valeur du projet Bonnemaison 10 n’est pas reprise dans ces montants.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.64
Souad
Projet Domaine
des Étangs à
Anderlecht
RAPPORT
FINANCIER
ET INCLUSIO EN BOURSE
Graphics
p.65
RÉSUMÉ DES COMPTES ANNUELS CONSOLIDÉS AU 31 DÉCEMBRE 2023
Bilan consolidé
En € 31/12/2023 31/12/2022
I Actifs non courants 341.918.575 288.735.254
I B Immobilisations incorporelles 10.293 30.336
I C Immeubles de placement 328.469.909 274.234.324
a. Immeubles disponibles à la location 318.870.376 255.942.719
b. Projet de développement 9.599.533 18.291.605
I D Autres immobilisations corporelles 334.614 112.623
I E Actifs financiers non courants 3.858.727 6.062.360
I F Créances de location financement 8.295.610 8.295.610
I I Participation dans des coentreprises 949.422 0
II Actifs courants 1.344.917 1.519.282
II D Créances commerciales 66.565 52.461
II E Créances fiscales et autres actifs courants 278.143 321.272
II F Trésorerie et équivalents de trésorerie 658.046 593.077
II G Comptes de régularisation 342.164 552.472
TOTAL ACTIF 343.263.492 290.254.536
CAPITAUX PROPRES 213.154.232 186.248.933
A Capital 142.916.788 142.916.788
B Primes d’émission 8.750.150 8.750.150
C Réserves 29.310.248 12.352.094
D Résultat net de l’exercice 32.177.046 22.229.900
PASSIF 130.109.260 104.005.603
I Passifs non courants 125.560.732 71.200.000
I B Dettes financières non courantes 124.800.000 71.200.000
I C Autres passifs financiers non courants 760.732 0
II Passifs courants 4.548.528 32.805.603
II B Dettes financières courantes 746.307 28.067.878
II D Dettes commerciales et autres dettes courantes 3.655.121 4.425.698
II F Comptes de régularisation 147.100 312.028
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF 343.263.492 290.254.536
Nombre d’actions en fin de période 7.428.347 7.428.347
Nombre d’actions en auto contrôle 9.756 2.851
Valeur de l’actif net par action 28,73 25,08
Taux d’endettement (AR-SIR)
1
38,05% 36,48%
1 Ce taux d’endettement est calculé conformément à l’AR SIR.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.66
COMMENTAIRES SUR LE BILAN
CONSOLIDÉ
Juste valeur des immeubles de placement
Au cours de l’exercice 2023, la juste valeur des
immeubles de placement est passée de 274 M€ fin 2022
à 328 M€ fin 2023, soit une augmentation de 20 %. Elle
se compose d’immeubles en exploitation à concurrence
de 318,9 M€ et de projets en cours de développement à
concurrence de 9,6 M€. Cette augmentation s’explique
par les nouveaux investissements réalisés, la mise en
exploitation de projets de développement en cours
d’exercice, et la croissance de la juste valeur expertisée
et commentée ci-dessous.
Actifs financiers non courants
Les actifs financiers non courants représentent la juste
valeur de nos instruments financiers de couverture
permettant d’échanger le taux d’intérêt flottant par
un taux fixe et ainsi couvrir le risque d’évolution à la
hausse des taux d’intérêt sur nos crédits bancaires à
taux flottant.
Créances de location-financement
L’extension de la durée du bail emphytéotique du
terrain de l’École Active (de 50 à 99 ans) a engendré
au 1
er
juillet 2022 une requalification de cet immeuble
en leasing immobilier (et non plus en immeuble de
placement). La créance long terme de ce contrat est
reprise pour un total de 8,3 M€.
Participation dans des entreprises
associées et des coentreprises
Inclusio détient au 31 décembre 2023 une seule
participation mise en équivalence. Il s’agit de la société
Inclusio Ostbelgien qui opère des biens immobiliers
dans les Cantons de l’Est (communes germanophones
de Belgique). Inclusio détient 51% de cette société
depuis juin 2023. Le reste de la participation est
détenue par la holding familiale Nomainvest et
par la société de participation de la Communauté
germanophone Proma.
Le total de l’actif consolidé s’élève à 343 M€ (+ 18 % par
rapport à fin 2022).
Capitaux propres
Au 31 décembre 2023, les capitaux propres s’élevaient
à 213 M€, en augmentation de 14,5 % par rapport à
leur niveau de fin 2022. Cette croissance provient de
l’intégration du résultat net de l’exercice pour 32,2 M€
après affectation du résultat 2022 et mise en paiement
du coupon n°2 en mai 2023.
CAPITAUX PROPRES EN
AUGMENTATION DE 14,5 %
Ari
Projet
Middelweg
à Haren
Graphics
p.67
Le nombre total d’actions émises est identique à celui
de l’exercice 2022, soit 7.428.347. Fin 2022, Inclusio a mis
en place un contrat de Liquidity Provider avec Kepler
Cheuvreux. Le rachat d’actions propres organisé dans
le cadre de ce contrat est comptabilisé en diminution
des fonds propres de la société et représente, à l’issue
de l’exercice 2023, un total de 9.756 actions détenues
en auto-contrôle. En conséquence, le nombre total
d’actions pris en compte pour le calcul de la valeur
nette de l’actif net s’élève à 7.418.591.
La valeur nette par action s’élève à 28,73 € contre
25,08 € fin 2022 (+14,6%).
Passifs
Les passifs non courants sont composés
majoritairement des dettes bancaires à plus d’un an
pour 125 M€. Le solde représente d’une part la juste
valeur négative des instruments de couverture et
d’autre part la dette liée au droit d’usage des bureaux
loués par Inclusio.
Les passifs courants se composent de dettes
financières courantes envers les banques pour 100 k€,
de garanties locatives pour 139 k€ et de diverses dettes
financières à concurrence de 507 k€.
Les dettes commerciales et autres dettes courantes
représentent 3,7 M€ et se composent de dettes d’exit
tax à concurrence de 1,7 M€, de dettes fournisseurs
(principalement sur les états d’avancement des
chantiers) pour 1,2 M€, de dettes locataires (loyers
payés d’avance) pour 170 k€ et d’impôts, rémunérations
et charges sociales à concurrence de 645 k€.
L’endettement selon l’AR-SIR s’élève à 129,2 M€
représentant un taux d’endettement de 38,05 %
comparé à 36,5 % fin 2022.
Inclusio dispose d’une capacité d’endettement
complémentaire d’environ 81 M€ avant d’atteindre un
taux d’endettement de 50 %.
Crédits bancaires
Inclusio dispose d’un total de 170 M€ de lignes de
crédit signées auprès de 5 banques. La capacité de
tirage restante à l’issue de l’exercice est de 45,1 M€.
Tenant compte des lignes de crédit à taux fixe et
des instruments de couverture négociés, le coût
moyen global de la dette en 2023, en ce compris les
commissions de réservation sur les montants non
utilisés des lignes de crédit, est de 2,76%.
Ces disponibilités financières permettent à Inclusio
d’assurer la poursuite de la réalisation des projets
de développement en cours mais également de
poursuivre l’expansion du portefeuille immobilier via
de nouvelles acquisitions.
JUSTE VALEUR DES
IMMEUBLES DE
PLACEMENT EN
CROISSANCE DE 20%
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.68
COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉ
En € 31/12/2023 31/12/2022
I Revenus locatifs 13.302.033 10.438.631
III Charges relatives à la location -1.254 -97.295
RÉSULTAT LOCATIF NET 13.300.779 10.341.336
IV Récupération de charges immobilières 375 5.608
V Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
503.272 556.003
VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
-817.836 -706.871
RÉSULTAT IMMOBILIER 12.986.590 10.196.076
IX Frais techniques -269.976 -355.538
X Frais commerciaux -24.448 -16.012
XI Charges et taxes sur immeubles non loués 2.999 -4.729
XII Frais de gestion immobilière -489.481 -398.558
CHARGES IMMOBILIÈRES -780.906 -774.837
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 12.205.684 9.421.239
XIV Frais généraux de la société -2.332.524 -2.261.403
XV Autres revenus et charges d’exploitation -48.249 -43.513
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 9.824.912 7.116.324
XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de placement 28.157.878 10.478.643
XIX Autres résultats sur portefeuille 48.993 35.746
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 38.031.783 17.630.713
XX Revenus financiers 159.528 80.578
XXI Charges d’intérêts nettes -2.900.073 -778.618
XXII Autres charges financières -132.302 -21.854
XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers -2.844.767 5.364.381
RÉSULTAT FINANCIER -5.717.614 4.644.487
XXIV Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises 19.422 71.302
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 32.333.591 22.346.503
XXV Impôts des sociétés -117.304 -140.677
XXVI Exit Tax -39.242 24.074
IMPÔTS -156.546 -116.602
RÉSULTAT NET 32.177.046 22.229.900
Nombre moyen d’actions ayant jouissance 7.420.644 7.428.238
Résultat net par action 4,34 2,99
Résultat distribuable total 6.902.184 6.440.697
Résultat distribuable par action 0,93 0,87
Graphics
p.69
COMMENTAIRES SUR LE COMPTE DE
RÉSULTATS CONSOLIDÉ
Résultat locatif net
Le résultat locatif net a progressé de 10,3 M€ en 2022
à 13,3 M€ en 2023, soit une progression de 28,6%.
Cette augmentation significative est la conséquence
de la mise en exploitation de plusieurs projets de
développement, des acquisitions, et de l’indexation
des loyers.
L’évolution des loyers « Like for like » entre les exercices
2022 et 2023 est de +7,81% (+6,23% entre les exercices
2021 et 2022).
Résultat immobilier
Après prise en charge et refacturation éventuelle des
charges locatives et des précomptes immobiliers et
taxes, le résultat immobilier s’élève à 13,0 M€ comparé
à 10,2 M€ l’année précédente (+27,4%).
Charges immobilières et résultat
d’exploitation des immeubles
Les frais techniques s’élèvent à 270 k€ (-24% par
rapport à 2022) et comprennent les frais de réparation
et d’entretien ainsi que les primes d’assurance à charge
du propriétaire.
Les frais commerciaux englobent les frais de
commercialisation et les frais juridiques liés aux litiges
locatifs. Ils représentent un montant de 24 k€.
Les frais de gestion immobilière d’un montant de
489 k€ comprennent les honoraires payés aux Agences
Immobilières Sociales bruxelloises sur certains mandats
de gestion et aux prestataires externes (syndics dans
les copropriétés) et ce pour un montant total de 107 k€.
Ils comprennent également les charges internes
de gestion d’immeubles (département Property
Management en charge du suivi des immeubles en
exploitation) et ce pour un montant de 382 k€.
Globalement, les charges immobilières s’élèvent à
781 k€ (775 k€ en 2022).
Il en résulte un résultat d’exploitation des immeubles
de 12,2 M€ comparé à 9,4 M€ en 2022, soit une
progression de +30 %.
Frais généraux
Malgré l’augmentation significative de la taille
du portefeuille en exploitation, les frais généraux
progressent à peine de 3,1 % (inférieur à l’inflation
enregistrée sur l’exercice 2023) pour s’établir à 2,3 M€.
Ces frais généraux peuvent être subdivisés en 4 postes
distincts :
• les frais liés aux salariés et à la direction effective
pour 1,2 M€ ;
• les coûts liés à la location des bureaux et aux
équipements informatiques pour 295 k€ ;
• les frais liés aux prestations externes (expert
immobilier, commissaire, consultants,…) pour
230 k€ ;
• les frais corporate comme la rémunération des
administrateurs, les frais de communication,
les frais liés à la cotation et au régime SIR (taxe
d’abonnement, FSMA, Euronext, Euroclear,
Liquidity Provider,…) pour 601 k€.
Les autres revenus et charges d’exploitation concernent
des récupérations diverses sur des immeubles mis
en exploitation ainsi que le fonds social Inclusio 2023
(50 k€) décrit ci-dessus.
Le résultat d’exploitation avant résultat sur
portefeuille s’établit à 9,8 M€, en hausse de 38 % par
rapport à 2022.
Variation de la juste valeur
La variation de la juste valeur des immeubles de
placement enregistre une augmentation de 28,2 M€, à
comparer à 10,5 M€ en 2022. Cette augmentation est la
conséquence de l’augmentation des loyers sous l’effet
de l’indexation, de l’évolution des prix sur le marché
résidentiel belge, et d’une adaptation de la méthode
de valorisation.
Sur base de l’indice santé, les loyers ont été indexés
au 1
er
janvier 2023 de 8,28%. Ce taux a diminué
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.70
progressivement pour atteindre 0,30% au 1
er
octobre
2023 et est ensuite remonté à 1,28% au 1
er
décembre
2023 (évolution moyenne « Like for like » en 2023 :
+7,8%). Inclusio a indexé tous ses loyers conformément
aux contrats de location et mandats de gestion et
conformément aux nouvelles législations régionales
limitant l’indexation des baux de résidence principale
en fonction du score PEB (Performance Énergétique du
Bâtiment).
De plus, afin de mieux représenter la valeur de marché
de ses biens immobiliers, Inclusio a fait évoluer la
méthode de valorisation de son portefeuille immobilier.
L’expert immobilier détermine à présent la juste valeur
des actifs immobiliers individuellement si ces actifs
sont vendables à la pièce (c’est le cas par exemple des
immeubles à appartements dont les appartements
peuvent être vendus à la découpe). Dans les autres cas,
la juste valeur est déterminée sur l’immeuble en bloc
(c’est le cas par exemple pour les centres d’accueil pour
demandeurs d’asile). Cette adaptation de la méthode
de valorisation ne modifie en rien notre stratégie « buy
and hold ».
Les autres résultats sur portefeuille concernent les
impôts différés sur la filiale consolidée Immo Genappe.
Résultat financier
Le résultat financier en 2023 s’élève à -5,7 M€ comparé
à +4,6 M€ en 2022.
Ce résultat financier est composé d’une variation
négative de juste valeur des instruments financiers
(montant purement latent) de -2,8 M€, d’intérêts payés
sur les crédits bancaires et instruments de couverture
de taux d’intérêt à concurrence de -2,9 M€, de frais
payés aux banques (principalement dans le cadre
de la négociation de nouvelles lignes de crédit) pour
-132 k€ et enfin de revenus financiers majoritairement
liés au leasing immobilier du site de l’École Active pour
+159 k€.
L’augmentation des intérêts payés est la conséquence
d’une part de l’augmentation de l’endettement
bancaire pour financer l’expansion des activités et
d’autre part de la hausse des taux d’intérêt sur les
marchés. Le coût moyen de la dette, en ce inclus les
commissions de non-utilisation sur les lignes négociées
pour financer la poursuite de l’expansion, est de 2,76%
sur l’exercice 2023 (à comparer à 1,56% sur l’exercice
2022). Le ratio de couverture des taux sur les crédits
prélevés est quant à lui de 78%.
Impôts
Les impôts sont constitués principalement de l’impôt
des sociétés supporté par les filiales d’Inclusio et
représente -117 k€, tandis que les Exit Tax sur les fusions
représentent -39 k€.
Résultat Net
Le résultat net s’élève à 32,2 M€ comparé à 22,2 M€
l’exercice précédent. Compte tenu du nombre moyen
pondéré d’actions de 7.420.644 actions, le résultat net
par action s’établit pour 2023 à 4,34 €/action (2,99 €/
action en 2022).
Résultat distribuable
Le résultat distribuable total et par action augmente,
passant de 6,4 M€ (= 0,87 €/action) pour l’exercice 2022
à 6,9 M€ (= 0,93 €/action) pour l’exercice 2023 (+7,2 %).
Dividende
Le Conseil d’administration proposera à l’assemblée
générale ordinaire du 15 mai 2024 la distribution d’un
dividende brut de 0,75 € par action (+7,1%). Comparé
au résultat distribuable, ce dividende représente un
payout d’un peu plus de 80% et permet à la société
de renforcer à nouveau ses fonds propres en vue de la
poursuite de son expansion et le renforcement de son
impact social et environnemental.
AFFECTATION DU RÉSULTAT
CONSOLIDÉ
Le résultat net de l’exercice consolidé 2023 s’élève à
32.177.046 €.
Graphics
p.71
Il est proposé à l’assemblée générale d’affecter ce
résultat consolidé comme suit :
• dividende à payer à concurrence de 0,75 € par
action soit un total de 5.571.260 € ;
• transfert à la réserve du solde des variations de
juste valeur des biens immobiliers (Rubrique C.b.)
pour 28.157.878 € ;
• transfert à la réserve de la quote-part du résultat
net et des autres éléments du résultat global de
participations comptabilisées selon la méthode de
mise en équivalence (Rubrique C.c.) pour 19.422 € ;
• prélèvement à la réserve du solde des variations
de juste valeur des instruments de couverture
autorisés auxquels la comptabilité de couverture
telle que définie en IFRS n’est pas appliquée pour -
2.844.767 € ;
• le solde de 1.273.252 € est porté dans la rubrique
résultat reporté des exercices antérieurs.
AFFECTATION DU RÉSULTAT
STATUTAIRE
Le résultat net de l’exercice statutaire 2023 s’élève à
32.177.046 €.
Il est proposé à l’assemblée générale d’affecter ce
résultat statutaire comme suit :
• dividende à payer à concurrence de 0,75 € par
action soit un total de 5.571.260 € ;
• transfert à la réserve du solde des variations de
juste valeur des biens immobiliers (Rubrique C.b.)
pour 27.736.782 € ;
• transfert à la réserve de la quote-part du résultat
net et des autres éléments du résultat global de
participations comptabilisées selon la méthode de
mise en équivalence (Rubrique C.c.) pour 901.866 € ;
• prélèvement à la réserve du solde des variations
de juste valeur des instruments de couverture
autorisés auxquels la comptabilité de couverture
telle que définie en IFRS n’est pas appliquée pour
2.844.767 € ;
• le solde de 811.904 € est porté dans la rubrique
résultat reporté des exercices antérieurs.
ATTESTATION DU COMMISSAIRE
Le commissaire Deloitte, Réviseurs d’Entreprises,
représenté par M. Ben Vandeweyer, réviseur agréé, a
clôturé ses travaux d’audit plénier et a confirmé que
les informations comptables reprises dans le présent
rapport annuel. Son rapport est intégralement repris
dans le chapitre des États financiers.
L’EXPERT IMMOBILIER
DÉTERMINE À PRÉSENT LA JUSTE
VALEUR DES ACTIFS IMMOBILIERS
INDIVIDUELLEMENT SI CES ACTIFS
SONT VENDABLES À LA PIÈCE
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.72
AUTRES ÉLÉMENTS DU RAPPORT DE
GESTION
Principaux risques (hormis ceux liés aux
instruments financiers)
Les facteurs de risque sont décrits dans la partie
« Facteurs de risques » du présent rapport annuel.
Utilisation des instruments financiers
Inclusio a souscrit diverses lignes de crédit permettant
de financer ses activités et ce auprès de diverses
banques. Une partie de ces lignes de crédit a été
négociée à taux flottants. Afin de couvrir le risque
d’évolution des taux, Inclusio utilise des instruments
financiers de couverture permettant d’échanger les
taux flottants contre des taux fixes.
Recherche et développement
La société n’a aucune activité en matière de recherche
et de développement.
Perspectives 2024
De par leur nature, les déclarations prospectives
s’accompagnent de risques et d’incertitudes inhérents,
tant généraux que spécifiques, et le risque existe
que les prédictions, prévisions, projections et autres
déclarations prospectives ne se réalisent pas. Ces
risques, incertitudes et autres facteurs comprennent,
entre autres, les éléments énumérés sous ce chapitre,
ainsi que sous le chapitre « Facteurs de risque ». Les
investisseurs doivent savoir qu’un certain nombre de
facteurs importants pourraient avoir pour effet que
les résultats actuels s’écartent substantiellement des
plans, objectifs, attentes, estimations et intentions
exprimés dans ces déclarations prospectives.
Cependant, sauf imprévu significatif, sur base du
portefeuille actuel et de l’état d’avancement des
chantiers en cours, les revenus locatifs devraient
atteindre 14,5 M€ en 2024.
LES REVENUS LOCATIFS DEVRAIENT
ATTEINDRE 14,5 M€ EN 2024
La famille Janiashuilï
Projet Middelweg à Haren
Graphics
p.73
INCLUSIO EN
BOURSE
ÉVOLUTION DU COURS DE BOURSE
Depuis le 10 décembre 2020, l’action Inclusio est
cotée sur Euronext Brussels (ticker : INCLU, Code ISIN
BE0974374069). Au 31 décembre 2023, Inclusio affiche
une capitalisation boursière de 97.311.346 € (13,10 € par
action x 7.428.347 actions).
Au cours de l’année 2023, l’action a évolué dans une
fourchette de minimum 11,50 € (le 14 juillet 2023) à
un maximum de 16,00 € (le 5 janvier 2023). Le volume
d’actions négociées sur les douze mois de 2023 s’est
élevé à 402.500 actions.
2023 2022
Cours de bourse (en €)
Le plus élevé 16,00 € 18,96 €
Le plus bas 11,50 € 13,65 €
Au dernier jour de l’exercice 13,10 € 13,75 €
Cours moyen de clôture 13,92 € 16,06 €
Dividende (en €)
Brut 0,75 € 0,70 €
Net
1
0,525 € 0,49 €
Rendement du dividende brut
2
5,72 % 5,09 %
Volume (en nombre d’actions)
Volume journalier moyen 2.064 1.817
Volume annuel 402.500 454.316
Nombre d’actions au 31 décembre 7.428.347 7.428.347
Capitalisation boursière au 31 décembre 97,3 M€ 102,1mio€
Free float
3
64,85 % 66,76 %
Vélocité
4
8,36 % 9,16 %
Pay out ratio
5
80,72 % 81,32 %
1 Tenant compte d’un précompte mobilier de 30 % applicable depuis le 1
er
janvier 2017.
2 Rendement du dividende brut = Dividende brut de l’exercice / Cours de bourse au dernier jour de cotation de l’exercice.
3 Free float = [(Nombre total d’actions à la clôture de l’exercice) - (nombre total d’actions détenues par les parties qui ont déclaré leur
participation par une notification de transparence)] / [Nombre total d’actions à la clôture de l’exercice].
4 Vélocité = Volume annuel / Nombre d’actions considéré comme Free float.
5 Au niveau consolidé.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.74
Évolution du cours de bourse depuis l’introduction en bourse
Évolution du cours de bourse, des volumes et de la valeur d’inventaire
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
220.000
240.000
260.000
280.000
300.000
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
Volume # Cours (€) NAV (€)
Liquidity Provider
Inclusio a conclu avec Kepler Cheuvreux un contrat de
liquidity provider qui a démarré le 1
er
décembre 2022.
L’objectif recherché est d’assurer une augmentation
des volumes d’actions traités par jour en bourse,
surtout pour les investisseurs particuliers qui sont
parfois confrontés à des écarts importants entre les prix
« Vendeur » et « Acheteur » pour des actions Inclusio.
En parallèle, le management a participé régulièrement
à des réunions avec des investisseurs institutionnels et
les analystes qui suivent la valeur pour leur présenter
les activités et résultats intermédiaires d’Inclusio.
Dividende et rendement
La rentabilité d’un placement se mesure tant sur
le rendement immédiat qui découle de la mise en
paiement du dividende que sur l’évolution du cours de
l’action sur la période considérée.
L’actionnaire qui aurait participé à l’opération
d’introduction en bourse, en décembre 2020, en
achetant une action au prix de 21,40 € a enregistré
une moins-value latente de 38,8 % puisque le cours de
clôture au 31 décembre 2023 s’élevait à 13,10 €.
Par contre, la valeur intrinsèque par action a
augmenté de 25,04 € au 31 décembre 2022 à 28,73 € au
31 décembre 2023.
En € Valeur nette
par action
Cours de
bourse
Prime/
Décote
31/12/2023 28,73 13,10 -54,40%
31/12/2022 25,04 13,75 -45,09 %
31/12/2021 22,59 18,50 -18,11 %
31/12/2020 20,59 22,70 10,25 %
IPO 2020 21,40
€ #
Graphics
p.75
En € Dividende
brut de
l’exercice
Valeur nette
d’inventaire
dividende
exclus
Rendement
total de
l’action
en €
1
Rendement
total de
l’action
en %
2
2023 0,75 27,98 4,39 17,53%
2022 0,70 24,34 2,95 13,06 %
2021 0,50 22,09 1,19 5,56 %
1 Rendement total de l’action en € = Dividende brut de
l’exercice + augmentation de la valeur par action corrigée du
dividende.
2 Rendement total de l’action en % = Rendement total de
l’action en € / valeur nette par action en début d’exercice ou
le prix de l’IPO pour l’exercice 2021.
Calendrier de l’actionnaire
Événement Date
Publication du rapport annuel 2023 12/04/2024
Publication des résultats au 31/03/2024 14/05/2024
Assemblée générale 15/05/2024
Mise en paiement du coupon n°3 24/05/2024
Publication des résultats au 30/06/2024 30/08/2024
Publication des résultats au 30/09/2024 29/11/2024
Publication des résultats annuels 2024 28/02/2025
INCLUSIO A CONCLU AVEC KEPLER CHEUVREUX
UN CONTRAT DE LIQUIDITY PROVIDER QUI A
DÉMARRÉ LE 1ER DÉCEMBRE 2022
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
1
2
3
4
5
2021 2022 2023
2021 2022 2023
Évolution du dividende et du rendement
total de l’action (en €)
Dividende en € Rendement total de l’action en €
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.76
DÉCLARATION DE
GOUVERNANCE
D’ENTREPRISE
L’équipe d’Inclusio
Graphics
p.77
CODE DE GOUVERNANCE
D’ENTREPRISE
Code de gouvernance d’entreprise de
référence
Inclusio a adopté le Code belge de gouvernance
d’entreprise 2020 (le « Code 2020 ») comme code de
référence, en tenant compte des spécificités de la
législation SIR.
Le Code 2020 est disponible sur le site internet de la
Commission Corporate Governance :
www.corporategovernancecommittee.be
Le Code 2020 suit le principe « comply or explain »
(appliquer ou expliquer), ce qui signifie que toute
dérogation aux recommandations doit être justifiée par
la Société.
Charte de gouvernance
Inclusio a adopté une charte de gouvernance
d’entreprise (la « Charte »). Cette charte est disponible
sur le site internet d’Inclusio (www.inclusio.be).
La Charte décrit les principaux aspects de la
gouvernance d’entreprise d’Inclusio, y compris
sa structure de gouvernance, les mandats du
Conseil d’administration et ses Comités, ainsi que
d’autres sujets importants. La Charte doit être lue
conjointement avec les statuts.
Dérogations
Inclusio applique les principes de bonne gouvernance
contenus dans le Code 2020 à l’exception de ce qui
suit :
• l’article 3.19 du Code 2020 stipule que « Le conseil
nomme et révoque le secrétaire de la société ».
Inclusio a fait le choix de ne pas nommer de
secrétaire mais se réserve la possibilité d’en
nommer un. Cette dérogation est justifiée par la
taille réduite d’Inclusio et le nombre restreint de
travailleurs dans Inclusio. Inclusio s’assure que les
missions que le Code 2020 réserve au secrétaire
sont assurées en interne ;
• l’article 7.6 du Code 2020 stipule que « Un
administrateur non-exécutif reçoit une partie
de sa rémunération sous la forme d’actions de
la société. Ces actions sont conservées au moins
un an après que l’administrateur non exécutif
ait quitté le conseil et au moins trois ans après
leur attribution ». Inclusio a décidé de déroger à
cette règle : les administrateurs non exécutifs ne
reçoivent pas une partie de leur rémunération en
actions. Cette dérogation est justifiée par la taille
réduite d’Inclusio, la rémunération réduite des
administrateurs non exécutifs, la complexité de
la mise en place de l’achat d’actions propres, et
le fait que certains administrateurs non exécutifs
rétrocèdent leur rémunération à leur employeur.
SYSTÈMES DE CONTRÔLE INTERNE ET
DE GESTION DES RISQUES
Principes généraux
Conformément à l’article 17 de la Loi SIR, chaque
SIR doit disposer, d’une part, d’une structure de
gestion propre et d’une organisation administrative,
comptable, financière et technique lui permettant
d’exercer ses activités et, d’autre part, un système de
contrôle interne approprié, dont le fonctionnement doit
être évalué au moins une fois par an. Conformément
à l’article 5 de l’AR SIR, ce système de contrôle doit
assurer avec une certitude raisonnable :
• une conduite des affaires ordonnée et prudente,
encadrée d’objectifs bien définis ;
• une utilisation économique et efficace des moyens
engagés ;
• une connaissance et une maîtrise adéquate des
risques en vue de protéger le patrimoine ;
• l’intégrité et la fiabilité de l’information financière
et de celle relative à la gestion ;
• le respect des lois et règlements ainsi que des
politiques générales, plans et procédures internes.
Les dirigeants effectifs sont chargés d’organiser un
système de contrôle et de gestion des risques et
notamment d’assurer (i) un processus d’information
financière approprié, (ii) un fonctionnement
opérationnel approprié et (iii) l’élaboration de mesures
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.78
et/ou développer des procédures concernant la
conformité et l’intégrité de l’entreprise. La direction
effective doit en rendre compte au moins une fois par
an au Conseil d’administration afin de contrôler le
respect de ces exigences, les mesures de protection et
les mesures appropriées prises.
Ce rapport est également soumis à la FSMA et au
commissaire dans le cadre de ses travaux de contrôle.
Externalisations
Inclusio est assistée dans l’exercice de ses activités par
différents intervenants extérieurs, qui sont les suivants
au 31 décembre 2023 :
Prestataires externes Service presté Coordination interne
Agences Immobilières Sociales et
Woonmaatschappijen
Gestion des locations de logements à
loyer abordable
Head of Property Management /
Property Management
Backstage Communication Gestion de la communication externe CEO / CFO
BDO Auditeur interne CEO / CFO / Compliance Officer
Belfius Banque Paying Agent CFO
Deloitte Réviseurs Contrôle des comptes CEO / CFO
EASI Software Adfinity, Spoom, Adfinity
Analytics (comptabilité, gestion
immobilière, reporting)
CFO
Immo Price Belgium Évaluation du portefeuille immobilier CEO / CFO
Kepler Cheuvreux Liquidity Provider CFO
Nibelle & Partners
Osborne Clarke
Simont Braun
Assistance juridique et fiscale CEO / CFO / Acquisition Managers
Syndics Gestion des parties communes
d’immeubles en copropriété
Head of Property Management /
Property Managers
VJN Avocats Assistance juridique pour les litiges
locatifs
CEO / CFO / Comptable / Head of
Property Management
Upfront IT CFO
Audit interne
L‘audit interne est une fonction interne, indépendante
et permanente d’Inclusio, conçue pour examiner
et évaluer toutes les activités d’Inclusio dans le but
d’améliorer l’efficacité opérationnelle, la gestion des
risques et les systèmes de contrôle interne.
Le règlement de l’audit interne est décrit dans le
chapitre 9 de la Charte.
Inclusio a fait le choix d’engager un auditeur interne
indépendant. Les responsabilités et la réalisation
des audits internes ont été confiées à la société BDO
(ci-après « l’Auditeur interne »), représentée par M.
Christophe QUIEVREUX.
La fonction d’audit interne rapporte directement à
Mme Adeline SIMONT, Présidente du Comité d’Audit et
de Gestion des Risques (CAGR).
L’audit interne se déroule sous deux angles :
a) le plan d’audit récurrent qui vise à revoir les
opérations réalisées annuellement par le Compliance
Officer, le Risk Officer et la direction effective ;
b) le plan d’audit spécifique qui a été approuvé par le
CAGR du 22 novembre 2023 et qui comprend des
audits sur les processus suivants :
• Exercice 2023
- Gestion locative et cycle des revenus
- Gestion budgétaire
• Exercice 2024
- Processus d’évaluation des immeubles
- Processus d’approbation des investissements
- Gestion des projets de développement
- Sécurité cybernétique
• Exercice 2025
- Valorisation des produits dérivés
- Clôture comptable
- HR & gestion des salaires
- Évaluation de la conformité RGPD
Graphics
p.79
Environnement de contrôle
Conformément à l’article 17, §2 de la loi SIR, Inclusio
dispose d’un système de contrôle interne qui offre
un degré raisonnable de certitude quant à la fiabilité
du processus d’information financière, de sorte
que notamment les comptes et rapports annuels/
semestriels sont conformes à la réglementation
comptable en vigueur.
Le système de gestion des risques permet à Inclusio
d’identifier les processus les plus importants et les
risques associés, en fonction des objectifs stratégiques
et opérationnels. Ces risques peuvent être de nature
stratégique, opérationnelle, financière ou juridique.
Pour cela, il est fait référence au chapitre « Risques » du
rapport de gestion.
La structure d’Inclusio respecte le principe des
« 3 lignes de défense », selon lequel l’organisation de
la gestion des risques et du contrôle interne relève de
la compétence de la direction effective. L’audit interne
doit superviser l’organisation des activités et tester
la qualité existante du contrôle interne. Le Comité
d’Audit et de Gestion des Risques (CAGR) et le Conseil
d’administration ont des pouvoirs de surveillance et
doivent s’assurer que le système de gestion des risques
et de contrôle interne mis en place est adéquat et
adapté aux besoins de l’entreprise, compte tenu de sa
taille et de l’environnement dans lequel elle opère.
Les membres de la direction effective sont assistés
dans l’exercice de leurs fonctions par l’équipe
opérationnelle d’Inclusio. Inclusio elle-même est
organisée en différents départements. Chaque
membre de l’équipe a une description de fonction
claire et sait à qui il doit rendre compte.
CONSEIL D’ADMINISTRATION
COMMISSAIRE
VALUATORS
FSMA
COMITÉ D’AUDIT ET DE GESTION DES RISQUES
DIRECTION EFFECTIVE
1
RE
LIGNE
Contrôle interne
Gestion opérationnelle
3
E
LIGNE
Audit interne
2
E
LIGNE
Compliance Officer
Risk Management
Contrôles de deuxième ligne mis en place
par la fonction de compliance
Fonction de Compliance Officer
La fonction de Compliance Officer est remplie
par M. André BOSMANS. Il s’agit d’une fonction
indépendante au sein de l’organisation, visant à
enquêter et à promouvoir le respect par l’entreprise
des lois, règlements et règles de conduite applicables à
l’entreprise et en particulier les règles liées à l’intégrité
des activités de l’entreprise, y compris le respect des
règles en matière d’abus de marché.
Un rapport de conformité a été présenté au Conseil
d‘administration le 20 février 2024. Un certain nombre
d’événements survenus au cours de l’exercice
2023 ont fait l’objet d’une analyse/communication
plus approfondie. Les conclusions du rapport sont
présentées ci-dessous :
• la composition du Conseil d’administration
est décrite en détail. Deux mandats viennent à
échéance à l’assemblée générale ordinaire du 15
mai 2024 ;
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.80
• les périodes fermées pour 2023 ont été
communiquées aux membres du Conseil
d’administration et de la direction effective ;
• un conflit d’intérêt a été signalé par un
administrateur ;
• au cours de l’exercice 2023, des membres du
Conseil d’administration ou des Comités, de la
direction effective ou du personnel ont signalé
l’achat ou la vente d’actions Inclusio. Les opérations
sont reprises ci-dessous ;
• aucun cas de corruption et/ou de fraude n’a été
signalé au cours de l’exercice 2023 ;
• aucune plainte interne ou externe n’a été
communiquée en 2023.
Gestion des conflits d’intérêts
Le lecteur est renvoyé au chapitre « Conflits d’intérêts »
de la Déclaration de gouvernance d’entreprise.
Règles préventives des abus de marché
Le lecteur est renvoyé au chapitre 3 de la Charte.
Inclusio dispose d’un Dealing Code reprenant les règles
visant à prévenir d’éventuels abus de marché dans
le cadre de transactions en bourse (achat ou vente
d’actions) réalisées par des administrateurs, dirigeants
effectifs ou membres de l’équipe opérationnelle, ou
toute personne qui leur est étroitement liée.
Avant d’effectuer une telle transaction, une
approbation doit être demandée au Compliance
Officer, qui contrôle le respect des règles.
Le code concerne, entre autres, la divulgation
d’informations concernant de telles transactions et
prévoit, entre autres :
• l’interdiction d’effectuer des transactions sur les
instruments financiers de la société pendant des
périodes déterminées avant la publication des
résultats financiers (« périodes fermées ») ;
• la nomination d’un Compliance Officer qui
contrôle le respect du code de négociation par les
administrateurs et autres personnes désignées ;
• la notification préalable de chaque opération
sur instruments financiers de la société de ces
personnes au Compliance Officer et ;
• la notification de chaque opération par les
administrateurs et membres de la direction
effective à la FSMA dans les 3 jours ouvrables
suivant l’exécution de l’opération concernée.
Les transactions suivantes ont été déclarées pour
l’exercice 2023 sur la plateforme FiMiS :
• 10 juillet 2023 - ID : 202300748 - Lionel VAN
RILLAER : Acquisition de 1.000 titres Inclusio à
14,53 € ;
• 05 septembre 2023 - ID : 202300959 - Jacques
NINANNE : Acquisition de 500 titres Inclusio à
13,50 € ;
• 13 octobre 2023 - ID : 202301071 - Lionel VAN
RILLAER : Acquisition de 1.000 titres à 12,45 € ;
• 07 novembre 2023 - ID : 202301168 - Xavier
MERTENS : Acquisition de 299 titres à 13,25 € ;
• 13 novembre 2023 - ID : 202301169 - Xavier
MERTENS : Acquisition de 3.701 titres à 13,50 €.
Certains employés ou personnes étroitement liées
aux employés ont introduit une demande d’exécution
d’opération au Compliance Officer, avec acceptation de
celle-ci. Ces opérations ne doivent pas être déclarées
à la FSMA conformément au Dealing Code et à la
circulaire de la FSMA.
• 31 août 2023 – Isabelle VAN ASBROECK, Project
Developer – acquisition de 200 titres;
• 27 décembre 2023 – Benoit DESUTTER, Acquisition
Manager – acquisition de 50 titres.
Contrôles de deuxième ligne mis en place
par la fonction de gestion des risques
Inclusio dresse une matrice des risques auxquels
elle est exposée. Cette matrice est mise à jour à
intervalles réguliers. La liste des risques qui y est
contenue n’est pas exhaustive et est basée uniquement
sur les informations connues au moment de son
établissement. Des risques non identifiés peuvent
exister.
Inclusio évalue régulièrement son exposition à ces
risques dans le cadre de ses décisions de direction
générale, d’investissement et de désinvestissement
et de ses sources de financement, et les actions à
entreprendre pour limiter la survenance des risques et/
ou limiter leur impact.
Au cours de l’exercice écoulé, la fonction de gestion
des risques a été exercée par M. Jean-Luc COLSON. À
Graphics
p.81
ce titre, M. COLSON est chargé de surveiller les risques
identifiés par le Conseil d’administration et d’en
estimer les conséquences pour l’entreprise, ainsi que
de déterminer les mesures de contrôle appropriées.
Contrôles du processus de reporting
financier
Inclusio établit son reporting financier conformément
aux règles IFRS applicables et aux dispositions
pertinentes de la Loi SIR. Inclusio publie des
informations financières limitées et non auditées au
31 mars et 30 septembre, elle établit également un
rapport semestriel au 30 juin en conformité avec les
règles IAS34 et qui fait l’objet d’une revue limitée par
le Commissaire. Enfin au 31 décembre, Inclusio publie
un rapport financier annuel complet et audité par le
Commissaire.
Inclusio établit ses comptes statutaires et consolidés
trimestriellement à l’aide du logiciel comptable
Adfinity (société EASI), sous la responsabilité du CFO.
Ce logiciel permet à la fois la gestion des comptes
financiers, la gestion immobilière (facturation des
loyers, indexations...) et le reporting financier/
analytique.
Le CFO vérifie la validité des chiffres sur la base de
listes de contrôle. Ces contrôles sont effectués en
concertation avec le Commissaire afin de s’assurer de
l’exactitude et de l’exhaustivité des chiffres fournis.
Une analyse est également opérée en comparant les
résultats avec les données historiques et les données
budgétées. Parallèlement, une réconciliation des
données immobilières provenant du Head of Property
Management est opérée concernant la facturation des
loyers par immeuble.
Chaque trimestre, le CFO présente les résultats, la
réconciliation et les écarts aux autres membres de la
direction effective avant de les soumettre en détail au
Comité d’Audit et de Gestion des Risques (CAGR) et au
Conseil d’administration.
Le CAGR est chargé du suivi du reporting financier
et du contrôle légal des comptes annuels statutaires
et consolidés, y compris le suivi des questions et
recommandations formulées par le Commissaire.
En outre, il appartient au CAGR d’apprécier
l’indépendance du Commissaire (plus particulièrement
en ce qui concerne la fourniture de services annexes).
Le Conseil d’administration est à son tour chargé de
superviser l’exécution des missions confiées au CAGR.
Le Commissaire vérifie la véracité et la manière dont les
états financiers sont établis. Il effectue plusieurs fois
par an une revue des comptes publiés par Inclusio :
• une revue limitée des comptes consolidés
semestriels ;
• une revue complète des comptes annuels
consolidés et statutaires ainsi qu’une vérification
des données publiées dans le rapport annuel ;
• un audit des procédures.
Les conclusions du Commissaire ainsi que les risques
identifiés sont présentés au CAGR. Le Commissaire,
dans le cadre de sa revue des comptes semestriels
et de son audit des comptes annuels, formule des
recommandations concernant le contrôle interne et la
tenue des états financiers.
Pour l’élaboration de l’information financière annuelle,
un planning est mis en place annuellement avec le
Commissaire afin de prendre en compte toutes les
tâches qui doivent être réalisées sur l’année concernée.
Notons que le Commissaire est également nommé au
sein des filiales contrôlées par Inclusio.
Le risque le plus important dans le reporting financier
est lié à la structure restreinte de l’équipe de gestion.
En effet, le département financier d’Inclusio ne
dispose que d’un comptable, chargé des opérations
quotidiennes, et du CFO, chargé entre autres des
clôtures trimestrielles et du reporting financier.
L’absence ou le défaut d’un membre du département
financier engendrerait potentiellement pour Inclusio un
retard dans la production des informations financières.
De plus, il est actuellement impossible de mettre en
place un double regard entre l’établissement des
comptes et le contrôle de ceux-ci car ces fonctions
sont réalisées par une même personne, le CFO. Des
listes de contrôle ont été mises en place afin d’assurer
le contrôle des comptes et permettre un transfert
éventuel à un tiers en cas de défaillance du CFO.
Relevons enfin qu’Inclusio a la possibilité de s’adjoindre
les services d’un spécialiste IFRS externe (M. Fouad
ELOUCH) afin de s’assurer que les opérations réalisées
et que les rapports semestriels et annuels répondent
bien aux exigences imposées par les normes IFRS.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.82
ACTIONNARIAT
À la date de clôture de l’exercice 2023, sur base des
déclarations de transparence reçues, la situation de
l’actionnariat était la suivante :
L’État belge - Société Fédérale de
Participations et d’Investissement
27,32%
(=Total des 3
lignes ci-dessous)
SFPIM Real Estate SA
14,26%
Belfius Insurance SA
11,80%
Capline SA
1,26%
FMR LLC
3,94%
SOLANT
3,89%
Autres actionnaires
64,85%
Total 100,00%
L’État belge - Société
Fédérale de Participations
et d’Investissement
27,32%
TOTAL
100%
CONSEIL D’ADMINISTRATION ET
COMITÉS
La composition du Conseil d’administration garantit
actuellement un triple niveau d’indépendance :
1) le Conseil d’administration est exclusivement
composé d’administrateurs non exécutifs ;
2) en ligne avec l’article 13 de la Loi SIR, le Conseil
d’administration compte au moins 3 administrateurs
indépendants selon la définition de l’article 7:87 du
CSA ;
3) la majorité des administrateurs n’est pas constituée
de représentants des principaux actionnaires.
Conseil d’administration
Composition
Au 31 décembre 2023, le Conseil d’administration
(le « Conseil d’administration ») est composé de
8 administrateurs non-exécutifs dont quatre femmes.
Le Conseil d’administration compte 3 administrateurs
indépendants. Les administrateurs disposent
d’expériences professionnelles et d’expertises variées
permettant de s’assurer que, collectivement, le Conseil
d’administration veille à ce qu’Inclusio réalise l’impact
social et les résultats financiers qui avaient été formulés
d’abord lors de sa constitution, ainsi qu’ensuite au
moment de son introduction en bourse en décembre
2020.
La composition du Conseil d’administration au 31 décembre 2023 est reprise dans le tableau ci-dessous :
Nom Fonction Dernière nomination
Échéance du mandat
Appartenance à un Comité du
Conseil d’administration
André BOSMANS Président et administrateur
indépendant
AGO du 17/05/2023
AGO de mai 2026
Comité d’audit et de gestion des
risques et Comité de nomination
et de rémunération
Comité d’investissement
Marianne WAGNER Administrateur indépendant AGE du 29/10/2020
AGO de mai 2024
Comité de nomination et de
rémunération
Adeline SIMONT Administrateur non exécutif
représentant de Imofig, promoteur
AGO du 17/05/2023
AGO de mai 2026
Comité d’audit et de gestion des
risques
Bart DE ZUTTER Administrateur non exécutif,
représentant de Re-Vive, promoteur
AGE du 29/10/2020
AGO de mai 2024
Comité de nomination et de
rémunération
Christophe DEMAIN Administrateur non exécutif,
représentant de Belfius Insurance 
AGE du 29/10/2020
AGO de mai 2026
Véronique TAI Administrateur non exécutif
représentant de SFPIM Real Estate
AGO du 17/05/2023
AGO de mai 2027
Comité d’investissement
Sophie LAMBRIGHS Administrateur indépendant AGO du 17/05/2023
AGO de mai 2027
Nicolas VINCENT Administrateur non exécutif,
représentant de KOIS, promoteur
AGO du 17/05/2023
AGO de mai 2027
Comité d’investissement
Graphics
p.83
Inclusio respecte le critère de diversité des genres
puisque 4 femmes et 4 hommes constituent le Conseil
d’administration au 31 décembre 2023.
L’indicateur EPRA Gov-Board se réfère à la composition
du Conseil d’administration.
Nombre d’administrateurs exécutifs 0
Nombre d’administrateurs non exécutifs 8
Nombre d’administrateurs indépendants 3
Le Conseil d’administration se réunit au moins quatre
fois par an et autant de fois que nécessaire.
Pour l’exercice de sa fonction au sein d’Inclusio
et pendant la durée de son mandat, chaque
administrateur élit domicile au siège d’Inclusio : avenue
Herrmann-Debroux 40, 1160 Bruxelles.
Le Conseil d’administration est composé de manière
à permettre à Inclusio de poursuivre ses activités
en conformité avec son statut de SIRP, tel que plus
amplement décrit à l’article 4 de la Loi SIR.
Le Conseil d’administration d’Inclusio compte au
moins trois administrateurs indépendants au sens de
l’article 7:87 du CSA. Ces administrateurs indépendants
remplissent les critères d’indépendance repris au Code
2020. Le Conseil d’administration d’Inclusio respecte,
par ailleurs, également la condition selon laquelle au
minimum un tiers de ses membres est de sexe différent
de celui des autres membres, conformément au
prescrit de l’article 7:86 du CSA.
La composition du Conseil d’administration est
basée sur la complémentarité de compétences, de
connaissances et d’expériences dans les domaines
immobilier (gestion, développement), financier
et social, ce qui lui permet d’assurer une gestion
répondant aux conditions visées à l’article 3 des
Statuts.
La taille du Conseil d’administration permet
d’atteindre un équilibre adéquat entre d’une part les
administrateurs indépendants (trois mandats), les
représentants des Promoteurs (trois mandats) et les
représentants des actionnaires (deux mandats).
Le Conseil d’administration a fait le choix de séparer
les tâches de gestion exécutive de la Société - qui
sont intégralement confiées à la direction effective -
de celles du Conseil d’administration qui peut ainsi
se concentrer sur son rôle d’impulsion stratégique
et de contrôle de la direction effective. Ce choix est
parfaitement conforme avec le Code 2020. Il n’y a dès
lors pas d’administrateur exécutif.
En vue de pérenniser la finalité sociale d’Inclusio et
la représentation des initiateurs du projet Inclusio
au sein du Conseil d’administration d’Inclusio,
les statuts d’Inclusio confèrent à chacun des trois
Promoteurs le droit de présenter un candidat pour
le Conseil d’administration d’Inclusio, et ce jusqu’à
l’assemblée générale ordinaire d’Inclusio à tenir en
2032. Ce droit de présentation ne confère pas aux trois
Promoteurs le contrôle de la Société. L’objectif social
d’Inclusio est pérennisé dans la durée puisqu’il figure
intégralement à l’article 3 des statuts d’Inclusio qui ont
été approuvés par l’assemblée générale extraordinaire
du 29 octobre 2020.
Tous les administrateurs sont des personnes physiques.
Afin de favoriser l’interaction entre le Conseil
d’administration et la direction effective, les dirigeants
effectifs participent régulièrement en qualité d’invités
(sauf circonstances le justifiant, par exemple lorsque
le Conseil d’administration traite un point qui les
concerne) aux réunions du Conseil d’administration en
fonction des thèmes abordés par celui-ci.
Il n’y a pas de répartition des tâches au sein du Conseil
d’administration. La composition et les règles de
fonctionnement du Conseil d’administration sont
détaillées dans la Charte de Gouvernance d’Inclusio.
Le second indicateur EPRA en matière de gouvernance
est le GOV-Select et se réfère au processus
de nomination et de sélection des nouveaux
administrateurs, ainsi qu’aux critères retenus pour
mener cet exercice.
Chacun des trois Promoteurs d’Inclusio (Banque
Degroof Petercam, Kois et Re-Vive) est statutairement
représenté par un administrateur au sein du Conseil
d’administration. Cette disposition est valable pour une
période de 10 années suivant l’introduction en bourse.
Afin de superviser la sélection de nouveaux
administrateurs, Inclusio a mis en place un Comité
de Nomination et de Rémunération (CNR). Ce
comité se compose de 3 membres avec une majorité
d’administrateurs indépendants et est présidé par le
président du Conseil d’administration.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.84
Le CNR détermine l’expertise et les connaissances
jugées essentielles pour s’assurer que le Conseil
d’administration dispose collectivement des qualités
permettant de comprendre les activités de la société
et de veiller à la réalisation des objectifs qu’elle s’est
assignée.
Ces caractéristiques comprennent entre autres :
• une large expérience du monde de l’immobilier et
plus particulièrement du secteur de l’immobilier
résidentiel dans lequel Inclusio est actif,
• une expérience de gestion acquise au sein
d’un comité de direction ou d’un Conseil
d’administration d’une entreprise de taille
significative,
• des compétences de leadership et la capacité
de développer et/ou de challenger une vision
stratégique pour la société,
• une expérience dans le milieu associatif puisque
tous les projets immobiliers d’Inclusio ont une
vocation sociale,
• une expérience financière pour la maîtrise des
normes et procédures comptables et financières
qui sont d’application pour les Sociétés
Immobilières Réglementées Publiques (SIRP),
• une expertise dans la mesure de l’impact et des
actions à mettre en œuvre pour une politique de
durabilité au sein d’une société immobilière,
• une diversité au sens large des profils 
d’administrateurs au niveau notamment de l’âge et
du sexe des différents administrateurs.
Le président du Conseil d’administration établit une
grille de compétences afin de mettre en évidence
pour les différents domaines d’expertise requis les
compétences dont disposent les administrateurs
actuels. En fonction de cette grille, d’éventuelles
lacunes peuvent être identifiées et le choix des
nouveaux candidats administrateurs veillera à apporter
des améliorations nécessaires pour un meilleur
fonctionnement du Conseil d’administration.
Expérience et autres mandats des
administrateurs
La section ci-dessous décrit l’expérience et les mandats
exercés par les administrateurs de la Société.
André BOSMANS exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 06 janvier 2016.
Son 4
e
mandat a été renouvelé par
l’assemblée générale ordinaire du
17 mai 2023 pour une durée de 3 ans, venant à
échéance à l’issue de l’assemblée générale ordinaire à
tenir en 2026. M. BOSMANS est licencié en droit et en
notariat. Il a rempli diverses fonctions à responsabilité
au sein de la Banque AnHyp (actuellement AXA
Banque) et Banimmo, dont il a été Secrétaire général et
membre du Comité de direction entre 1996 et mi-2014
et d’avril 2016 jusque fin 2018 et dont il est
administrateur depuis de longues années.
Marianne WAGNER exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 20 mai 2020.
Elle a été nommée pour une durée de
4 ans, venant à échéance à l’issue de
l’assemblée générale ordinaire à tenir en 2024. Mme
Wagner est CEO de MpoWer. Elle a rempli diverses
fonctions à responsabilité notamment au sein de la
société Crédit Agricole Asset Management et de la
Fondation Mimi Ullens. Elle est également fondatrice
de MpoWer, consultante indépendante en
philanthropie, formatrice et Mindset Coach.
Adeline SIMONT exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le
20 décembre 2018. Son 2
e
mandat a
débuté lors de l’assemblée générale du
17 mai 2023. Son mandat prendra fin à l’issue de
l’assemblée générale ordinaire à tenir en 2026.
Mme SIMONT est Ingénieur commercial (Université
Libre de Bruxelles - École de Commerce Solvay). Elle
remplit diverses fonctions à responsabilité au sein de la
Banque Degroof Petercam et est Administrateur
délégué de Degroof Petercam Corporate Finance
depuis avril 2004. Elle est Vice-présidente et membre
fondateur de l’ASBL du Cercle Belge des Femmes de
l’Immobilier (2014).
Bart DE ZUTTER exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le
29 octobre 2020. Son mandat viendra à
échéance à l’issue de l’assemblée
générale ordinaire à tenir en 2024. M. DE ZUTTER est
titulaire d’un Master en Droit et d’un master
complémentaire en droit de l’environnement, délivrés
par l’Université de Gand, ainsi que d’un Executive
Master in Real Estate Management (MRE) décerné par
l’Université d’Anvers (AMS). Il a débuté sa carrière en
qualité d’avocat pendant 5 ans, avant de rejoindre le
groupe Decathlon Belgique en tant que Legal Counsel.
En 2015, il rejoint Re-Vive où il est actuellement Chief
Legal Officer et membre du Comité de direction.
Christophe DEMAIN exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 20 mai 2015.
Son 3
e
mandat a été renouvelé par
Graphics
p.85
l’assemblée générale ordinaire du 18 mai 2022 pour une
durée de 4 ans, venant à échéance à l’issue de
l’assemblée générale ordinaire à tenir en 2026.
M. DEMAIN est licencié en sciences économiques
appliquées de l’IAG. Il remplit diverses fonctions à
responsabilité notamment en qualité de Chief
Investment Officer chez Belfius Insurance.
Véronique TAI exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 17 mai 2023.
Elle représente la SFPIM Real Estate. Son
mandat viendra à échéance à l’issue de
l’assemblée générale ordinaire à tenir en 2027. Elle est
titulaire d’un Master en droit, d’un Master en droit fiscal
et d’un Master en droit européen. Mme TAI est
administratrice de Dexia Crédit Local et membre du
collège de direction du Service des Décisions Anticipées
en matière fiscale auprès du SPF Finances.
Sophie LAMBRIGHS exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 17 mai 2023.Son
mandat viendra à échéance à l'issue de
l'assemblée générale ordinaire à tenir en
2027. Mme Sophie LAMBRIGHS est ingénieure civile des
constructions et a une maîtrise de la Solvay Business
School. Elle a plus de 20 ans d’expérience en
construction et immobilier au sein de sociétés diverses
telles que Ergon, Bgroup, Spie, AXA, Immobel et Home
Invest Belgium. Elle est actuellement CEO Belgium du
promoteur immobilier Eaglestone.
Nicolas VINCENT exerce ses fonctions
d’administrateur depuis le 17 mai 2023. Il a
été nommé pour une durée de 4 ans,
venant à échéance à l’issue de
l’assemblée générale ordinaire à tenir en 2027.
M. VINCENT est licencié en sciences économiques
appliquées de l’IAG et détient un master en immobilier
de la Solvay Business School. Il a rempli diverses
fonctions à responsabilité notamment au sein de GVA,
Cushman & Wakefield et Home Invest Belgium. Il est
cofondateur et administrateur de la société Buyerside,
société qui conseille les investisseurs privés dans leurs
investissements immobiliers.
La durée moyenne du mandat des administrateurs
actuellement en place est de 46 mois. Siégeant au
Conseil d’administration depuis 103 mois (8,6 ans),
M. Christophe DEMAIN, représentant de Belfius
Insurance, est l’administrateur avec l’ancienneté la
plus longue. Il a été réélu pour un nouveau mandat
de 4 ans lors de l’assemblée générale de mai 2022.
Mme Véronique TAI, Mme Sophie LAMBRIGHS
et M. Nicolas VINCENT sont de leur côté les
administrateurs les plus récemment entrés en fonction
puisque leur mandat a commencé en mai 2023.
Recherche de candidats administrateurs
présentant le bon profil
Sur base des expertises dans lesquelles la société
cherche à se renforcer, le CNR identifie des candidats
qui disposeraient des compétences requises. Ceux-
ci sont alors approchés et le Président du Conseil
d’administration les rencontre afin de vérifier leur
motivation. Le CNR sélectionne ensuite les candidats
les plus adéquats et leur curriculum vitae est présenté
au Conseil d’administration qui arrête alors la liste des
candidats dont la nomination doit être préalablement
validée par la FSMA et qui sera ensuite proposée à la
prochaine assemblée générale.
Évaluation du Conseil d’administration
À intervalle régulier, et au moins une fois tous les
trois ans, le Président du Conseil d’administration
procède à une évaluation du fonctionnement du
Conseil d’administration. Cette évaluation a lieu sous
la forme d’un questionnaire adressé à l’ensemble des
administrateurs qui ont de la sorte la possibilité de faire
part de leurs remarques individuelles.
Inclusio envisage également à terme de faire procéder
à l’évaluation de son Conseil d’administration par un
consultant externe spécialisé en la matière.
Comités
Le Conseil d’administration a constitué trois Comités en
son sein, conformément à l’article 7:98 du CSA :
• Comité d’Audit et de Gestion des Risques (CAGR) ;
• Comité de Nomination et de Rémunération (CNR) ;
• Comité d’Investissement (CI).
Les pouvoirs et le fonctionnement des Comités sont
régis par le CSA ainsi que par la Charte.
La composition des différents Comités est exposée
ci-dessous. Tous les membres des Comités sont
administrateurs, à l’exception de M. Xavier MERTENS,
membre du Comité d’Investissement.
Comité d’Audit et de Gestion des Risques
(CAGR)
Le CAGR d’Inclusio est composé de 2 membres :
Mme Adeline SIMONT (Présidente du CAGR) et
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.86
M. André BOSMANS. Le CAGR a pour mission d’aider
le Conseil d’administration et la direction effective
d’Inclusio à veiller à l’exactitude et à la sincérité des
comptes sociaux et consolidés d’Inclusio et à la qualité
du contrôle interne et externe et de l’information
délivrée aux actionnaires d’Inclusio et au marché.
Le CAGR se réunit au moins 4 fois par an lors de chaque
clôture trimestrielle et fait ensuite son rapport au
Conseil d’administration.
Les missions assumées par le CAGR sont notamment :
• le suivi du processus d’élaboration de l’information
financière et non financière ;
• le suivi de l’efficacité des systèmes de contrôle
interne, d’audit interne et de gestion des risques
d’Inclusio ,
• le suivi du contrôle légal des comptes annuels
statutaires et consolidés, ainsi que le suivi des
questions et recommandations formulées par le
Commissaire ;
• l’examen et le suivi de l’indépendance du
Commissaire, en particulier pour ce qui concerne la
fourniture de services complémentaires à Inclusio.
Le CAGR formule des avis et recommandations au
Conseil d’administration et à la direction effective dans
ces domaines.
Comité de Nomination et de Rémunération
(CNR)
Le CNR est composé de 3 membres : M. André
BOSMANS (Président du CNR), Mme Marianne
WAGNER et M. Bart DE ZUTTER. La majorité des
membres du CNR a la qualité d’administrateur
indépendant au sens de l’article 7:87 § 1 du CSA et de
l’article 3.5 du Code 2020.
Le CNR se réunit au moins 2 fois par an et chaque fois
qu’il l’estime nécessaire pour l’exécution de sa mission.
Le CNR a pour mission d’assister le Conseil
d’administration dans l’établissement de profils, de
procédure de nomination et de renouvellement de
mandats et de procédures d’évaluations périodiques
s’agissant des membres du Conseil d’administration et
de la direction effective.
En ce qui concerne les rémunérations, le CNR fait
des propositions au Conseil d’administration sur la
politique de rémunération des administrateurs et des
dirigeants effectifs. Ceci implique également de faire
des propositions sur la détermination et l’évaluation
des objectifs de performance liés à la rémunération
variable des dirigeants effectifs.
Comité d’Investissement (CI)
Le CI est composé de 4 membres : M. André BOSMANS
(Président du CI), Mme Véronique TAI, M. Nicolas
VINCENT et M. Xavier MERTENS. Le CI est chargé
de l’analyse, de la sélection et du suivi des dossiers
d’investissement, de rénovation et de développement
pour compte propre d’Inclusio. Il a un rôle purement
consultatif.
M. Xavier MERTENS est le seul membre
d’un comité qui n’est pas administrateur.
Il est juriste de formation. Il a complété sa
licence en droit à la KUL par un MBA à
l’université de Lancaster et par un programme en
management avancé à l’INSEAD. Il possède une vaste
expérience du secteur immobilier acquise
principalement chez AG Real Estate, où il a exercé la
fonction de responsable du département « Retail &
Housing » et chez Home Invest Belgium, la première
SIR résidentielle belge. Il a rejoint Home Invest Belgium
en 2002 en qualité de CEO, fonction qu’il a exercée
jusqu’en 2014. Avant de rejoindre Inclusio il a été durant
un an le CEO de XIOR Student Housing, une SIR belge
qui investit dans les logements étudiants. Il a exercé la
fonction de CEO d’Inclusio de 2015 à 2020.
DIRECTION EFFECTIVE
Composition
La direction effective d’Inclusio exécute la stratégie
arrêtée par le Conseil d’administration et fait rapport
au Conseil d’administration. Les dirigeants effectifs
sont responsables de la gestion journalière d’Inclusio
et de la mise en œuvre de la politique déterminée par
le Conseil d’administration, sous la direction du CEO. Ils
se tiennent mutuellement informés de l’exécution de
leurs missions.
Les dirigeants effectifs d’Inclusio sont désignés par le
Conseil d’administration, sur proposition du Comité de
Nomination et de Rémunération. Ils sont nommés pour
une durée indéterminée.
À la suite du départ de M. Marc BRISACK le 31 juillet
2023, les dirigeants effectifs d’Inclusio sont au nombre
de deux en date du 31 décembre 2023 :
Graphics
p.87
Nom Fonction
Lionel VAN RILLAER Chief Executive Officer
(« CEO »)
Jean-Luc COLSON Chief Financial Officer
(« CFO »)
Les membres de la direction effective sont des
personnes physiques.
Expérience et autres mandats des
dirigeants effectifs
Lionel VAN RILLAER (Chief
Executive Officer)
M. VAN RILLAER est Ingénieur civil des
constructions (UCL) et titulaire d’un
Master of Science in Hydraulic Engineering (Newcastle
upon Tyne). Il a débuté sa carrière à l’international dans
le secteur du génie civil chez Besix (Inde), Dredging
International (Nigeria), TPF-SEGES (Vietnam) et Jan De
Nul (Ile Maurice, USA, Panama). Il a ensuite été Chief
Operating Officer du département des partenariats
public-privé du groupe CFE, avant de rejoindre Inclusio
en 2016, où il a d’abord exercé la fonction de Chief
Development Officer (de 2016 à 2020) et ensuite de
Chief Operating Officer (de 2020 à juillet 2023). Il
exerce la fonction de Chief Executive Officer depuis le
1
er
août 2023.
M. VAN RILLAER est administrateur dans différentes
filiales et participations d’Inclusio. Il est également
Président du Conseil d’administration de la SC Allons
en Vent.
Domaines de compétence/d’expérience principaux :
génie civil, construction, immobilier, projets DBFM,
Partenariats Public-Privé, gestion de portefeuille
immobilier, gestion d’équipe.
Jean-Luc COLSON (Chief Financial
Officer)
M. COLSON est gradué en comptabilité
(HEMES SAINTE MARIE). Il a rempli
diverses fonctions financières, notamment chez AXA
Belgium, ING Real Estate et Home Invest Belgium. Il est
administrateur dans différentes filiales et participations
d’Inclusio.
Il a rejoint Inclusio en 2019.
Domaines de compétence/d’expérience principaux :
direction financière d’une SIR, finances, comptabilité,
assurances.
ÉQUIPE OPÉRATIONNELLE
À la date de clôture du 31 décembre 2023, Inclusio
disposait d’une équipe opérationnelle de 12 personnes
(4 femmes et 8 hommes) :
• 1 assistante administrative ;
• 1 comptable ;
• 2 acquisition managers ;
• 4 project managers ;
• 4 property managers.
POLITIQUE DE DIVERSITÉ
La diversité sous toutes ses facettes (culturelle, genre,
âge, langue, expérience professionnelle, etc.), l’égalité
des chances et le respect des droits humains est partie
intégrante de la culture d’entreprise d’Inclusio.
Lors de la constitution et du renforcement de ses
équipes, Inclusio veille à engager des profils adéquats,
complémentaires et diversifiés, afin de retirer le
maximum de richesse de cette diversité, tout en
garantissant un niveau de compétence élevé.
La composition du Conseil d’administration (quatre
femmes et quatre hommes) respecte les dispositions
de l’article 7:86 du CSA en matière de mixité des
genres.
RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
Politique de rémunération
Introduction
La politique de rémunération a été fixée par le
Conseil d’administration et est d’application depuis le
1
er
janvier 2020 ; elle s’applique en principe jusqu’à la
fin de l’exercice se clôturant en 2024. Elle a été soumise
à l’approbation de l’assemblée générale du 19 mai 2021
et pourra être revue à intervalle régulier si nécessaire
et en tout état de cause, au moins une fois tous les
quatre ans.
Politique de rémunération des
administrateurs
Procédure
Toute décision concernant la rémunération des
administrateurs non exécutifs relève de la compétence
de l’assemblée générale. La rémunération des
administrateurs non exécutifs d’Inclusio est
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.88
déterminée par l’assemblée générale, sur proposition
du Conseil d’administration, qui lui-même reçoit des
recommandations du CNR. Le CNR procède au moins
tous les quatre ans à un exercice de comparaison avec
la rémunération des administrateurs non exécutifs
d’autres sociétés belges cotées d’importance similaire.
L’objectif consiste à s’assurer que la rémunération
demeure toujours adéquate et conforme aux pratiques
de marché eu égard à la taille de l’entreprise,
sa situation financière, à sa position au sein de
l’environnement économique belge et au niveau
de responsabilités prises par les administrateurs.
Toute modification proposée de la rémunération des
administrateurs non-exécutifs suite à cet exercice de
comparaison est soumise à la décision de l’assemblée
générale.
Politique
La rémunération est composée d’une rémunération
annuelle fixe et de jetons de présence pour les
réunions du Conseil d’administration et des Comités
auxquelles les membres assistent en qualité de
membre ou de Président :
• rémunération annuelle de base de 4.000 € pour
l’appartenance au Conseil d’administration
et de 8.000 € pour le Président du Conseil
d’administration ;
• jetons de présence de 750 € par séance
pour la participation aux réunions du
Conseil d’administration ou d’un Comité et
de 1.500 € par séance pour le Président du
Conseil d’administration ou d’un Comité
pour la participation aux réunions du Conseil
d’administration ou d’un Comité.
Les administrateurs non exécutifs ne perçoivent pas
de rémunération variable liée aux performances,
ni d’options sur actions, ni de plan d’épargne et de
prévoyance, ni d’avantages en nature.
Relation contractuelle
Il n’existe pas de contrat entre Inclusio et les
administrateurs non-exécutifs, qui exercent leur
mandat sous le statut d’indépendant. Conformément
aux statuts de la société, ils sont révocables par
l’assemblée générale à tout moment, avec effet
immédiat et sans motif.
Politique de rémunération des dirigeants
effectifs
Procédure
La rémunération des dirigeants effectifs est
fixée par le Conseil d’administration sur la base
de recommandations du CNR. Celui-ci analyse
annuellement la politique de rémunération applicable
aux dirigeants effectifs et vérifie si une adaptation
s’impose pour les attirer, retenir et motiver, de manière
raisonnable compte tenu des enjeux et de la taille de la
société.
Ces rémunérations font l’objet d’une analyse, tant au
niveau global que sur la répartition de leurs différentes
composantes et leurs conditions d’obtention. Cette
analyse s’accompagne, le cas échéant, d’un exercice
de comparaison avec la politique de rémunération
applicable aux responsables d’autres sociétés
immobilières cotées et non cotées, ainsi que d’autres
sociétés non immobilières de taille et d’envergure
similaires. Les constats et conclusions de l’exercice de
benchmarking sont le cas échéant mentionnés dans le
Rapport de rémunération du Rapport annuel.
Le CNR s’assure également que le processus de
fixation des objectifs qui déterminent le niveau
de rémunération variable reste en ligne avec la
stratégie ambitieuse et l’appétence au risque de
l’entreprise. Il soumet le résultat de son analyse et ses
éventuelles recommandations motivées au Conseil
d’administration pour décision.
Les rémunérations ainsi attribuées aux dirigeants
effectifs comprennent l’ensemble de leurs prestations
auprès d’Inclusio ou de ses filiales.
Politique
L’enveloppe de rémunération des dirigeants effectifs
est composée des éléments suivants :
1. La rémunération fixe
Le montant de la rémunération fixe des dirigeants
effectifs est déterminé en fonction de leurs
responsabilités et compétences individuelles. Il n’y a
dès lors pas d’alignement entre la rémunération fixe
des membres de la direction effective. Elle découle des
conventions de prestation de services ou du contrat
d’emploi et est attribuée indépendamment de tout
critère de performance.
Graphics
p.89
2. La rémunération variable
Les critères pour la rémunération variable des
dirigeants effectifs correspondent à des prestations
de qualité répondant aux attentes, en matière de
résultats, de professionnalisme et de motivation, et
sont déterminés par le Conseil d’administration sur
recommandation du CNR au moment de la fixation
du budget annuel. Ils consistent en une combinaison
d’objectifs financiers et qualitatifs collectifs et
individuels auxquels une pondération est attribuée.
Le Conseil d’administration fixe des critères qui
privilégient des objectifs exerçant une influence
positive tant à court terme (Short Term Incentive, STI)
qu’à long terme (Long Term Incentive, LTI) sur Inclusio
et qui sont alignés avec la stratégie de l’entreprise.
Le Conseil d’administration fixe un pourcentage
maximum de rémunération variable qui ne peut être
attribué qu’en cas de prestations qui dépassent la
réalisation des objectifs. Ce pourcentage est de 50 %
(30% STI + 20% LTI) de la rémunération fixe annuelle
pour le CEO et de 35 % (20% STI + 15% LTI) pour les
autres membres de la direction effective.
Tant pour la rémunération variable à court terme (STI)
que pour la rémunération variable à long terme (LTI),
la vérification du degré de réalisation des indicateurs
clés de performance se fait à l’aide des données
comptables et financières qui font l’objet d’une analyse
au sein du CAGR. Le CNR procède à un calcul chiffré
de ce que pourrait être la rémunération variable, en
fonction du degré de réalisation des objectifs. Ce calcul
chiffré sert d’indication pour la fixation définitive de
la rémunération variable. En effet, celle-ci tiendra par
ailleurs compte de la situation spécifique d’Inclusio et
du marché en général.
La réalisation des objectifs pour la détermination de la
rémunération variable à long terme est évaluée dans
une perspective pluriannuelle.
Le CNR établit ensuite une proposition de
rémunération variable au Conseil d’administration, qui
évalue à son tour les prestations des dirigeants effectifs
et qui détermine définitivement le montant de la
rémunération variable à octroyer.
L’attribution de la rémunération variable se fait dans le
respect des prescrits de l’Article 7:91 du CSA.
Dans l’hypothèse où la rémunération variable aurait
été octroyée ou payée sur la base d’informations
financières inexactes, Inclusio pourra surseoir au
paiement de tout ou partie des émoluments variables
concernés en fonction des montants octroyés
indûment.
La rémunération variable à court terme (STI) est
destinée à rétribuer la contribution collective et
individuelle des dirigeants effectifs. Son montant
est déterminé en fonction de la réalisation effective
d’objectifs financiers et qualitatifs et d’objectifs non
financiers à court terme, fixés et évalués annuellement
par le Conseil d’administration sur proposition du CNR.
Les objectifs financiers comprennent d’une manière
générale la croissance du portefeuille, le contrôle
des frais généraux, le niveau du résultat par action
et le cours de bourse. Les critères non financiers
peuvent varier d’année en année, en fonction des
priorités fixées lors de l’établissement du budget,
et couvrent typiquement des domaines qui peuvent
être catégorisés comme projets d’efficacité (respect
des délais et des budgets pour les projets de
développement), de leadership et d’initiatives en
matière d’ESG ou de communication.
Ces objectifs sont fixés en fonction de critères
pondérés selon leur importance et arrêtés par le
Conseil d’administration sur proposition du CNR. La
fixation des objectifs se fait concomitamment avec
l’établissement du budget et vise à s’assurer que les
objectifs soient alignés avec la stratégie de l’entreprise.
La détermination du degré de réalisation des objectifs
se fait sous contrôle du CAGR.
Le pourcentage de la rémunération variable à court
terme (STI) peut varier de 0 à 30 % avec un objectif de
20 % de la rémunération fixe annuelle pour le CEO,
et de 0 à 20 % avec un objectif de 15% pour les autres
membres de la direction effective.
La rémunération variable à long terme (LTI) est destinée
à aligner les intérêts des dirigeants effectifs avec ceux
des actionnaires. Le plan LTI incite les dirigeants à
adopter une vue à long terme et vise aussi à augmenter
la probabilité de rétention du management.

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.90
Pour la rémunération variable à long terme, les
critères intègrent notamment l’évolution de la taille
du portefeuille et du résultat par action dans une
perspective pluriannuelle, ainsi qu’un critère ESG.
Le plan LTI et les modalités ont été modifiés et arrêtés
par le CNR en février 2023. Il a été convenu d’étendre
le bénéfice du plan LTI à l’ensemble de la direction
effective et que le bonus attribué à l’échéance soit
payé en actions Inclusio. Le principe retenu est que le
bonus attribué dans le cadre du LTI consistera en un
montant allant de 0 à 20 % de la rémunération fixe pour
le CEO avec un objectif de 15 % de la rémunération
fixe annuelle et un montant allant de 0 à 15 % de la
rémunération fixe pour le reste de la direction effective
avec un objectif de 10 % de leur rémunération fixe
annuelle.
3. Le plan d’épargne et de prévoyance
Le plan d’épargne et de prévoyance vise à réduire
autant que possible l’écart entre les ressources dont
disposaient les bénéficiaires avant leur départ à
la retraite et celles dont ils disposeront par après.
Les pensions complémentaires sont exclusivement
financées par des contributions d’Inclusio. La direction
effective bénéficie d’une assurance ‘Engagement
Individuel de Pension’, ayant pour objet uniquement le
paiement d’un capital vie ou d’un capital décès.
4. Conditions contractuelles des dirigeants
effectifs
Pour leur confier la mission de gestion journalière,
Inclusio a conclu avec le CEO et le CFO un contrat de
prestation de services d’une durée indéterminée. Ils
ont le statut social d’indépendant et accomplissent leur
mission en dehors de tout lien de subordination, en
toute autonomie et indépendance. Ils sont cependant
guidés, dans l’exécution de leurs tâches, par les lignes
directrices et les décisions stratégiques du Conseil
d’administration.
Le contrat conclu en 2018 pour le CFO est conforme au
CSA. Celui-ci stipule en effet qu’il peut être mis fin au
contrat moyennant le respect d’un délai de préavis de
6 mois en cas de rupture par Inclusio (délai majoré d’un
mois par année de prestations de services sans pouvoir
dépasser un total de 12 mois) et de trois mois en cas
de rupture par le CFO, ou moyennant le paiement
d’une indemnité équivalente calculée sur la base des
émoluments en vigueur au moment de la rupture.
Le contrat conclu en 2023 pour le CEO est conforme
au CSA. Celui-ci stipule en effet qu’il peut être mis fin
au contrat moyennant le respect d’un délai de préavis
de 6 mois en cas de rupture par la Société (délai
majoré d’un mois par année de prestations de services
sans pouvoir dépasser un total de 12 mois) et de trois
mois en cas de rupture par le CEO, ou moyennant le
paiement d’une indemnité équivalente calculée sur
la base des émoluments en vigueur au moment de la
rupture.
5. Politique de rémunération pour les quatre
exercices à venir
En dehors des modifications apportées au plan de
Long Term Incentive évoquées plus haut, le Conseil
d’administration n’a pas l’intention de modifier la
politique de rémunération sur des points importants
pendant les quatre exercices sociaux suivants. La
présente politique de rémunération est d’application
depuis le 1
er
janvier 2020 et elle restera en principe en
vigueur jusqu’au 31 décembre 2024. La politique de
rémunération sera toutefois soumise à l’approbation
de l’Assemblée Générale, par vote séparé, lors de
chaque modification importante et, en tout état de
cause, au moins une fois tous les quatre ans.
Rapport de rémunération
Introduction
Le présent rapport de rémunération s’inscrit dans le
cadre des dispositions du Code 2020 et de
l’Article 3:6 § 3, alinéa 2 du CSA.
Le rapport de rémunération fournit une vue
d’ensemble complète de la rémunération, y compris
tous les avantages, quelle que soit leur forme, octroyés
ou dus au cours de l’exercice 2023 à chacun des
administrateurs et des dirigeants effectifs.
Rémunération Totale
Rémunération des administrateurs et
membres des Comités
Les administrateurs sont rémunérés sur base de
la politique de rémunération décrite ci-dessus. La
rémunération se compose d’un montant annuel fixe et
de jetons de présence.

Graphics
p.91
Tableau des présences des administrateurs en 2023
Nom, Fonction CA CI CAGR CNR
André BOSMANS
Administrateur non exécutif - Président du Conseil d’administration, du
CI et du CNR
13/13 4/5 4/4 5/5
Sandrine NELISSEN GRADE
Administrateur non exécutif - Membre du CNR 3/6 NA NA 0/2
Sophie LAMBRIGHS
Administrateur non exécutif 9/10 NA NA NA
Marianne WAGNER
Administrateur non exécutif - Membre du CNR 13/13 NA NA 5/5
Adeline SIMONT
Administrateur non exécutif - Présidente du CAGR 13/13 NA 4/4 NA
Bart DE ZUTTER
Administrateur non exécutif - Membre du CNR 13/13 NA NA 5/5
François de BORCHGRAVE
Administrateur non exécutif 5/6 NA NA NA
Christophe DEMAIN
Administrateur non exécutif 12/13 NA NA NA
Nicolas VINCENT
Administrateur non exécutif - Membre du CI 9/10 5/5 NA NA
Véronique TAI
Administrateur non exécutif - Membre du CI 9/13 3/5 NA NA
Xavier MERTENS
Membre du CI NA 3/5 NA NA
Tableau du nombre d’actions détenues au 31 décembre 2023
Nom Nombre d’actions
au 31/12/2023
André BOSMANS 4.000 actions

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.92
Tableau de rémunération totale
Nom Rémunération fixe annuelle Jetons de présence Rémunération totale
André BOSMANS 8.000 € 36.000 € 44.000 €
Sandrine NELISSEN GRADE 1.500 € 2.250 € 3.750 €
Sophie LAMBRIGHS 2.500 € 6.750 € 9.250 €
Marianne WAGNER 4.000 € 13.500 € 17.500 €
Adeline SIMONT 4.000 € 15.750 € 19.750 €
Bart DE ZUTTER 4.000 € 13.500 € 17.500 €
François de BORCHGRAVE 1.500 € 3.750 € 5.250 €
Nicolas VINCENT 2.500 € 10.500 € 13.000 €
Christophe DEMAIN 4.000 € 9.000 € 13.000 €
Véronique TAI 4.000 € 9.000 € 13.000 €
Xavier MERTENS NA 2.250 € 2.250 €
TOTAL 36.000 € 122.250 € 158.250 €
Conformément à la politique de rémunération, la rémunération des administrateurs non-exécutifs est
exclusivement fixe, ils ne perçoivent aucune rémunération variable, composante exceptionnelle ou promesses de
pension.
Variation annuelle de la rémunération totale
Nom Rémunération totale 2023 Rémunération totale 2022 Variation 2023 vs 2022
André BOSMANS 44.000 € 30.500 € +44 %
Marianne WAGNER 17.500 € 10.000 € +75 %
Adeline SIMONT 19.750 € 15.250 € +30 %
Bart DE ZUTTER 17.500 € 10.750 € +63 %
Christophe DEMAIN 13.000 € 8.500 € +53 %
Véronique TAI 13.000 € 9.250 € +41%
Sophie LAMBRIGHS 9.250 € NA NA
Nicolas VINCENT 13.000 € NA NA
Xavier MERTENS 2.250 € 3.000 € -25 %
Sandrine NELISSEN GRADE 3.750 € 9.250 € -59 %
François de BORCHGRAVE 5.250 € 9.250 € -43 %
Koen DEPAEMELAERE NA 7.000 € -100%
Matthieu de POSCH NA 750 € -100 %
Michel BALON NA 1.500 € -100 %
Maarten VAN BREUSEGEM NA 750 € -100%
TOTAL 158.250 € 115.750 +37 %

Graphics
p.93
Rémunération des dirigeants effectifs
Les dirigeants effectifs ont été rémunérés
conformément à la politique de rémunération.
À titre d’information, le ratio entre la rémunération
totale 2023 du CEO et la rémunération la plus basse
parmi les salariés, exprimée sur une base équivalent
temps plein, est de 7.
Tableau de rémunération totale
Nom Fonction Rémunération
fixe de base
Rémunération
variable Court
terme
Rémunération
variable Long
terme
Assurance
groupe
Rémunération
totale
Marc BRISACK CEO (*) 134.040 € 45.600 € 29.739 € 26.909 € 236.288 €
Jean-Luc COLSON CFO 198.584 € 32.204 € 0 € 26.595 € 257.383 €
Lionel VAN RILLAER COO (**) 99.699 € 33.020 € 0 € 11.593 € 144.312 €
CEO (***) 95.833 € 0 € 0 € 12.500 € 108.333 €
(*) M. Marc BRISACK a quitté sa fonction de CEO le 31 juillet 2023.
(**) M. Lionel VAN RILLAER a exercé la fonction de COO du 1
er
janvier 2023 au 31 juillet 2023 sous statut d’employé. Le montant de 99.699 €
correspond à sa rémunération mensuelle brute sans tenir compte des charges patronales sur les 7 mois concernés. Il bénéficiait durant
cette période d’une voiture de société, d’un GSM, de chèques-repas, de frais forfaitaires, d’une assurance vie/décès, invalidité et
hospitalisation.
(***) M. Lionel VAN RILLAER a pris la fonction de CEO à partir du 1
er
août 2023.
Performance 2023
La rémunération fixe des dirigeants effectifs est
déterminée sur base de comparaisons avec les
rémunérations fixes du marché pour une fonction
comparable dans une société de taille comparable en
tenant compte du caractère social qui anime Inclusio.
Cette rémunération est attribuée indépendamment de
tout résultat.
La rémunération variable court terme (STI) récompense
une prestation de qualité répondant aux attentes,
en matière de résultats, de professionnalisme et
de motivation. Elle ne peut pas dépasser 30 % de
la rémunération fixe pour le CEO et 20 % de la
rémunération fixe pour le reste de la direction effective.
La rémunération variable long terme (LTI) récompense
une prestation de qualité répondant aux attentes,
en matière de résultats, de professionnalisme
et de motivation. Elle ne peut pas dépasser 20 %
de la rémunération fixe pour le CEO et 15 % de la
rémunération fixe pour le reste de la direction effective.
En cas de rupture à l’initiative d’Inclusio des
conventions liant le CEO à Inclusio, avant son
échéance, et hors les cas prévus contractuellement
pour lesquels aucune indemnité n’est due, le CEO a
droit contractuellement à une indemnité de fin de
contrat égale à 6 mois de rémunération, majorée d’un
mois par année de prestations de services sans pouvoir
dépasser un total de 12 mois.
En cas de rupture à l’initiative d’Inclusio des
conventions liant le CFO à Inclusio, avant son échéance,
et hors les cas prévus contractuellement pour
lesquels aucune indemnité n’est due, le CFO a droit
contractuellement à une indemnité de fin de contrat
égale à 6 mois de rémunération, majorée d’un mois par
année de prestations de services sans pouvoir dépasser
un total de 12 mois.
Pour l’exercice 2023, la rémunération variable du CEO
a été déterminée en tenant compte des objectifs
suivants : croissance du portefeuille, nouveaux projets
approuvés ou ayant fait l’objet d’une lettre d’intention,
résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille,
organisation et administration des différents comités,
relation avec les investisseurs et communication,
gestion d’équipe, aspect social et ESG, évolution du
cours de bourse, développement d’un plan stratégique
2023-2026.
Pour le CFO, les objectifs 2023 étaient les suivants :
contrôle des frais généraux, résultat d’exploitation
avant résultat sur portefeuille, gestion des ressources
humaines, gestion de la trésorerie, reporting financier,
support aux relations investisseurs, évolution du cours de
bourse, développement d’un plan stratégique 2023-2026.
Pour le COO, les objectifs 2023 étaient les suivants :
croissance du portefeuille, nouveaux projets acquis, le
résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille,
le respect des budgets et des délais pour les projets

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.94
dont la réception a lieu dans l’année, gestion
du portefeuille, amélioration de la performance
énergétique du portefeuille, évolution du cours de
bourse, développement d’un plan stratégique 2023-
2026, aspect social.
Après analyse des données comptables et financières
servant de base à la vérification du degré de réalisation
des objectifs, le CNR a procédé à l’évaluation de la
réalisation des objectifs des dirigeants effectifs. Dans
sa séance du 20 février2024 et sur recommandation
du CNR, le Conseil d’administration a déterminé les
montants de la rémunération variable attribuée au
CEO, au CFO et au COO.
Variation annuelle de la rémunération totale
Nom Rémunération totale 2023 Rémunération totale 2022 Variation 2023 vs 2022
Marc BRISACK 236.288 € 321.747 €
Jean-Luc COLSON 257.383 € 230.308 € +11,8 %
Lionel VAN RILLAER 252.642 € 229.395 € +10,1 %
Tableau du nombre d’actions détenues au 31 décembre 2023
Nom Nombre d’actions au 31/12/2023
Lionel VAN RILLAER 2.000
Jean-Luc COLSON 1.000
Indemnités de départ
Les dispositions relatives aux indemnités de départ
figurent dans la politique de rémunération. Aucune
indemnité de départ n’a été payée à un dirigeant
effectif au cours de l’exercice 2023.
Utilisation des droits de restitution
Conformément à la politique de rémunération,
les contrats conclus avec les dirigeants effectifs
prévoient que, dans l’hypothèse où les émoluments
variables auraient été octroyés ou payés sur la base
d’informations financières inexactes, Inclusio pourra
surseoir au paiement de tout ou partie des émoluments
variables concernés en fonction des montants octroyés
indûment. Pour l’exercice 2023, Inclusio n’a pas dû faire
usage de ces droits.
Écart par rapport à la politique de
rémunération
Pour l’exercice 2023, il n’y a pas eu de dérogations
par rapport à la politique de rémunération telle
qu’approuvée par l’assemblée générale ordinaire du
19 mai 2021.
PROMOTEURS
La Loi SIR prévoit une fonction de promoteur de
la SIRP, qui incombe aux personnes qui contrôlent
(exclusivement ou conjointement) la SIR. Il s’agit
généralement des initiateurs du projet qui a donné lieu
à l’agrément en tant que SIRP.
Imofig SA, Kois SA et Re-Vive SA sont les Promoteurs
d’Inclusio.
Les trois Promoteurs sont brièvement décrits ci-après :
Imofig SA : Imofig est le pôle de détention et de
gestion du patrimoine immobilier du groupe Degroof
Petercam en Belgique. C’est dans le cadre de son
engagement sociétal qu’en 2011, la Banque Degroof
Petercam a lancé son projet d’investissement en
immobilier social en créant au départ d’Imofig, les
sociétés Degroof Social Immo et Bon Pasteur.
Kois SA : Kois est un acteur spécialisé dans la finance
d’impact. Kois a pour but de transformer des
projets à grand impact social et environnemental
en propositions d’investissement concrètes pour les
secteurs public et privé. Dans ce domaine, Kois est
reconnu comme pionnier de l’investissement d’impact
en Europe et en Inde.
Re-Vive SA : Re-Vive est un précurseur et un leader
sur le marché des projets complexes de rénovation
urbaine. Il transforme les friches industrielles en plans
de développement à l’épreuve du temps, sans carbone

Graphics
p.95
et connectés. Ses projets entendent ajouter de la valeur
aux collectivités dans lesquelles Re-Vive investit et
réduisent l’empreinte écologique des villes et de leurs
utilisateurs.
Les Promoteurs se sont conformés aux règles relatives
aux promoteurs stipulées dans la Loi SIR pendant une
durée de trois ans, qui est arrivée à échéance fin 2023.
CONFLITS D’INTÉRÊTS
Politique en matière de conflits d’intérêts
Toute situation d’interférence entre un intérêt public
et des intérêts publics ou privés, dans le chef d’un
administrateur, d’un membre de la direction effective
ou d’un autre membre du personnel, qui est de
nature à influencer ou à paraître influencer l’exercice
indépendant, impartial et objectif d’une fonction
constitue un conflit d’intérêts.
La Charte adresse la manière dont la société traite des
conflits d’intérêts.
En matière de prévention et de gestion des conflits
d’intérêts, Inclusio est soumise :
• aux dispositions légales en la matière, communes
à toutes les sociétés cotées, telles que décrites aux
articles 7:96 et 7:97 du CSA ;
• à un régime spécifique en application de l’article 37
de la Loi SIR ;
• aux règles complémentaires énoncées dans la
Charte.
Si un intérêt financier d’un administrateur est
directement ou indirectement contraire à une décision
ou à une opération relevant de la compétence
du Conseil d’administration, cet administrateur
doit en informer les autres membres du Conseil
d’administration avant que celui-ci ne délibère. Sa
déclaration et les raisons démontrant son conflit
d’intérêts doivent être inscrites au procès-verbal du
Conseil d’administration qui devra statuer. En outre,
le Commissaire doit être informé et l’administrateur
concerné ne peut participer aux délibérations du
Conseil d’administration sur les opérations ou décisions
concernées, ni voter sur celles-ci. Le procès-verbal
y afférent est alors intégré au rapport de gestion
(article 7:96 du CSA). Toutefois, l’article 7:96 précité
du CSA prévoit quelques cas exceptionnels, y compris
en rapport avec des opérations habituelles conclues
dans des conditions et sous les garanties normales
du marché et contre des titres qui s’appliquent
habituellement sur le marché pour des opérations de
même nature.
L’article 7:97 du CSA prévoit que, lorsqu’une société
cotée envisage une opération avec une société
liée (sous réserve de quelques exceptions), un
comité ad hoc doit être constitué, composé de trois
administrateurs indépendants. Ce comité, assisté d’un
expert indépendant, doit communiquer au Conseil
d’administration son avis motivé sur l’opération
envisagée. Le Conseil d’administration ne peut se
prononcer qu’après avoir pris connaissance de ce
rapport. Le Commissaire, à son tour, doit exprimer
son avis sur la sincérité des informations contenues
dans l’avis du comité et le rapport du Conseil
d’administration. La décision du comité, l’extrait du
procès-verbal du Conseil d’administration et l’avis du
Commissaire sont inclus dans le rapport de gestion.
L’article 37 de la Loi SIR et l’article 8 de l’AR SIR
imposent notamment aux SIRP (sous réserve de
certaines exceptions) d’informer préalablement la
FSMA de toute opération que la SIRP entend effectuer
avec une société affiliée, une société à laquelle la SIRP
est liée par une participation, les autres actionnaires
d’une société de périmètre, les administrateurs ou
les membres de la direction générale. La société doit
démontrer que l’opération envisagée l’intéresse, est
cohérente avec sa stratégie et qu’elle est exécutée dans
des conditions normales de marché. Si la transaction
concerne un bien immobilier, l’expert évaluateur
indépendant doit estimer la juste valeur du bien
immobilier, qui servira alors de prix minimum auquel le
bien immobilier pourra être transféré ou de maximum
auquel il pourra être acheté. La SIRP doit informer le
public lors de la réalisation de la transaction et doit
expliquer cette information dans son rapport annuel.
La Charte prévoit un devoir de confidentialité que
les administrateurs et la direction générale doivent
respecter. Les administrateurs et membres de la
direction ne peuvent utiliser les informations obtenues
à d’autres fins que l’exercice de leur mandat. Ils doivent
protéger personnellement la confidentialité et ne
doivent en aucun cas diffuser les informations. Cette
obligation personnelle s’applique également aux
représentants d’une personne morale, administrateur
ou membre de la direction effective.
Si la Société est sur le point de conclure une opération
avec un administrateur ou avec une société avec
laquelle il est associé qui ne tombe pas sous le coup

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.96
de l’article 7:96 du CSA (par exemple parce qu’il s’agit
d’une opération ordinaire conclue à des conditions
normales de marché et sous les garanties normales
du marché), la Société juge néanmoins nécessaire
que cet administrateur le communique aux autres
administrateurs avant la délibération du Conseil
d’administration et qu’il s’abstienne de participer à la
délibération du Conseil d’administration concernant
cette opération ou qu’il s’abstienne de voter.
Enfin, en cas de conflit d’intérêts de l’expert
évaluateur indépendant dans le cadre d’une opération
d’investissement, la Société ferait appel à un autre
expert évaluateur indépendant pour évaluer le bien
concerné jusqu’à son éventuelle intégration dans le
portefeuille immobilier.
Compte tenu de l’actionnariat d’Inclusio et de la
composition du Conseil d’administration, les conflits
d’intérêts suivants peuvent survenir :
• opération (ex. apport d’un immeuble) entre Inclusio
et une société avec laquelle un administrateur
d’Inclusio (ou un de ses dirigeants effectifs) aurait
un lien ;
• transaction (par exemple achat d’ un
immeuble) entre Inclusio et un tiers qui pourrait
potentiellement intéresser une autre société dans
laquelle un administrateur a un mandat sans créer
de conflit d’intérêts au sens de l’article 7:96 du CSA.
Dans ces cas, Inclusio applique strictement les
dispositions légales sur les conflits d’intérêts, ainsi que
les règles décrites dans sa Charte.
Le Conseil d’administration s’est imposé les règles
préventives ci-dessous, s’ajoutant aux règles légales
applicables.
Toutes les fois qu’il serait contraire à l’intérêt des
actionnaires d’Inclusio que l’administrateur concerné
soit informé des conditions auxquelles Inclusio
envisage de conclure une opération, les notes de
préparation ne lui sont pas envoyées, il s’abstient
d’assister à la délibération du Conseil d’administration
relative à cette opération et le point fait l’objet
d’une annexe au procès-verbal, qui ne lui est pas
communiquée.
En outre, il peut se produire qu’une opération
soumise au Conseil d’administration (par exemple :
acquisition d’un immeuble dans le cadre d’un
processus d’enchères) soit susceptible d’intéresser
une autre société dans laquelle un administrateur
a un mandat. Dans une telle hypothèse, qui peut
impliquer dans certains cas un conflit de fonctions,
Inclusio a décidé d’appliquer une procédure calquée
en grande partie sur celle prévue par l’article 7:96 du
CSA en matière de conflits d’intérêts. L’administrateur
concerné signale immédiatement au Président du
Conseil d’administration et au CEO l’existence d’une
telle situation. Autant que faire se peut, le CEO veille
également à identifier l’existence d’une telle situation.
Une fois le risque identifié, l’administrateur concerné
et le Président du Conseil d’administration ou le
CEO examinent ensemble si les procédures de
« Chinese walls » adoptées au sein de l’entité dont
fait partie l’administrateur concerné permettent
de considérer qu’il peut, sans conteste, et sous
sa seule responsabilité, assister aux réunions
du Conseil d’administration. Au cas où de telles
procédures n’auraient pas été mises en place ou
au cas où l’administrateur concerné ou le Conseil
d’administration estimerait qu’il est plus judicieux que
l’administrateur concerné s’abstienne, ce dernier se
retire du processus de délibération et de décision. Les
notes de préparation ne lui sont pas envoyées, il
se retire de la réunion du Conseil d’administration
lorsque le point y est discuté et ce point fait l’objet
d’une annexe au procès-verbal qui ne lui est pas
communiquée.
Conflits d’intérêts au cours de l’exercice
Au cours de l’exercice 2023, la procédure de gestion des
conflits d’intérêts a été activée à une reprise, lors de la
réunion du Conseil d’administration du 17 octobre 2023,
pour le point à l’ordre du jour relatif à la demande de la
société Re-Vive, qui souhaitait modifier la forme d’une
garantie pour Inclusio dans le cadre d’un litige relatif
à la construction d’un de ses immeubles (montant
bloqué sur le compte bancaire d’un notaire remplacé
par une garantie bancaire à première demande).
M. Bart DE ZUTTER a informé le Conseil
d’administration qu’il existait un conflit d’intérêts. Il
a quitté la salle durant la discussion de ce point de
l’ordre du jour et un procès-verbal distinct a été rédigé
pour ce point. Ce procès-verbal est retranscrit dans son
intégralité ci-dessous :

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p.97
ARTICLE 7:96 DU CODE DES SOCIÉTÉS
ET DES ASSOCIATIONS
POINT 7.3 DE L’ORDRE DU JOUR
PROJET EKLA - GARANTIE BANCAIRE
DE RE-VIVE
Bart DE ZUTTER, ayant informé le Conseil
d’Administration d’un potentiel conflit
d’intérêt dans le chef de Re-Vive (développeur
du projet EKLA), le Président l’invite à quitter
la séance durant les discussions relatives à ce
point.
A. Délibérations et décisions
Projet Ekla – Garantie Bancaire de Re-Vive
Dans le cadre du projet Ekla et du litige
opposant Besix à l’architecte ainsi qu’au
développeur immobilier, Inclusio avait
déposé en son temps, sur un compte
bloqué de notaire, un montant de 1.146.350 €
(correspondant à l’entièreté du prix provisoire
d’achat des actions restantes de la société
Inclusio Vandenheuvel) et ce afin de permettre
la vente de la société d’objet à Inclusio. Ce
montant avait ensuite été diminué de 56.471 €
le 1
er
octobre 2020 (différence entre le prix
définitif et le prix provisoire des actions ; ce
montant avait été remboursé à Inclusio) pour
donner un solde de 1.089.879 €.
Comme le dossier n’a plus évolué depuis
2018 et que l’expert technique a arrêté sa
mission, les avocats de Re-Vive estiment que
le risque est limité et demandent à remplacer
le montant bloqué par une garantie bancaire
d’une durée indéterminée et d’un montant de
1.089.879 €.
Si le Conseil d’administration n’est pas opposé
à une conversion du montant bloqué sur un
« escrow account » en une garantie bancaire
du même montant, il désire s’assurer que la
garantie puisse être prolongée.
Le Conseil d’aministration marque son accord
sur une conversion du montant bloqué
de 1.089.879 € en une garantie bancaire.
Cette garantie bancaire doit être abstraite,
appelable à la 1
ère
demande et émise par une
banque de 1er rang. Si la durée de la garantie
est limitée dans le temps, elle doit être du
type « extend or pay ».
INFORMATIONS EN VERTU DE
L’ARTICLE 34 DE L’AR DU 14
NOVEMBRE 2007
Structure du capital et catégories
d’actions
Le capital au 31 décembre 2023 est fixé à
147.590.600,92 € et est représenté par 7.428.347 actions
sans désignation de valeur nominale et entièrement
libérées, qui en représentent chacune une fraction
équivalente de l’avoir social.
Il n’y a pas de catégories d’actions.
Restriction légale ou statutaire au transfert
des titres
Néant
Détenteurs de tout titre comprenant des
droits de contrôle spéciaux et description
de ces droits
Imofig SA (RPM 0403.363.018), Kois SA (RPM
0551.850.222) et Re-Vive SA (RPM 0810.433.812),
Promoteurs de la Société lors de l’entrée en vigueur
de l’agrément SIRP d’Inclusio, disposent chacun du
droit de présenter un représentant au sein du Conseil
d’administration d’Inclusio, et peuvent dès lors chacun
présenter à l’assemblée générale un candidat pour
un mandat d’administrateur. Ce droit prendra fin lors
de l’assemblée générale ordinaire à tenir en 2032, les
mandats des administrateurs désignés conformément
à ce droit ne pouvant excéder ce terme.
Mécanisme de contrôle prévu dans un
éventuel système d’actionnariat du
personnel, quand les droits de contrôle ne
sont pas exercés directement par ce dernier
Néant
Restrictions légales ou statutaire à l’exercice
du droit de vote
Les actions donnent chacune droit à une voix, sous
réserve des cas de suspension de droit de vote prévus
par le Code des sociétés et des associations ou toute
autre législation applicable.
Accords entre les actionnaires, qui sont
connus de l’émetteur et peuvent entraîner
des restrictions au transfert de titres et/ou à
l’exercice du droit de vote
Néant

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.98
Règles applicables à la nomination et au
remplacement des membres de l’organe
d’administration ainsi qu’à la modification
des statuts de l’émetteur
Membre de l’organe d’administration : le lecteur est
renvoyé vers l’article 9 des statuts [Composition du
Conseil d’administration].
Modification des statuts : le lecteur est renvoyé vers
l’article 22 des statuts [Délibérations].
Pouvoirs de l’organe d’administration, en
particulier concernant le pouvoir d’émettre
ou de racheter des actions
Le lecteur est renvoyé vers l’article 5.3 des statuts
[Acquisition, prise en gage et aliénation d’actions
propres] et vers l’article 12 des statuts [Pouvoirs du
conseil].
Accords importants auxquels l’émetteur est
partie et qui prennent effet, sont modifiés
ou prennent fin en cas de changement
de contrôle de l’émetteur à la suite d’une
offre publique d’acquisition, et leurs
effets, sauf lorsque leur nature est telle
que leur divulgation porterait gravement
atteinte à l’émetteur ; cette exception
n’est pas applicable lorsque l’émetteur
est spécifiquement tenu de divulguer ces
informations en vertu d’autres exigences
légales
Les conventions de crédit bancaires sont soumises à
une clause de « change of control », qui permet aux
banques de mettre fin aux conventions de crédit en cas
de changement de contrôle de l’émetteur.
Accords entre l’émetteur et les membres
de son organe d’administration ou son
personnel, qui prévoient des indemnités si
les membres de l’organe d’administration
démissionnent ou doivent cesser leurs
fonctions sans raison valable ou si l’emploi
des membres du personnel prend fin en
raison d’une offre publique d’acquisition
• administrateurs : aucun accord ;
• direction effective :
- CEO : si la convention de prestations de service
entre Inclusio et le CEO est résiliée par Inclusio
pour un motif autre qu’un manquement grave
dans le chef du CEO, Inclusio devra notifier un
préavis de six mois. Cette période de préavis
de 6 mois sera majorée d’un mois par année de
prestations de services, sans pouvoir dépasser un
total de 12 mois. La période de préavis pourra être
remplacée par une indemnité compensatoire d’un
montant correspondant proportionnellement à
la durée du préavis restant à courir (honoraires
de base + moyenne des honoraires variables
court terme et long terme des deux exercices
précédents) ;
- CFO : si la convention de prestations de service
entre Inclusio et le CFO est résiliée par Inclusio
pour un motif autre qu’un manquement grave dans
le chef du CFO, Inclusio devra notifier un préavis de
six mois. Cette période de préavis de 6 mois sera
majorée d’un mois par année de prestations de
services, sans pouvoir dépasser un total de 12 mois.
La période de préavis pourra être remplacée par
une indemnité compensatoire d’un montant
correspondant proportionnellement à la durée du
préavis restant à courir. De plus Inclusio sera tenue
de verser un prorata équivalent à la période de
préavis de la moyenne de la rémunération variable
des deux précédents exercices ;
• équipe opérationnelle : aucun accord.
INFORMATIONS EN VERTU DE
L’ARTICLE 74§7 DE L’AR DU 1
ER
AVRIL
2007
Aucune offre publique d’acquisition n’a été notifiée à
Inclusio.

Graphics
p.99
Chierno
Projet Domaine
des Étangs à
Anderlecht
RISQUES
INCLUSIO EXERCE UN
MONITORING STRICT
DES RISQUES POUVANT
IMPACTER SON ACTIVITÉ
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.100
Ce chapitre reprend uniquement les risques spécifiques
et les plus significatifs pour Inclusio en fonction de la
probabilité de les voir se matérialiser et de l’ampleur
possible de leur impact négatif sur Inclusio. Les risques
non spécifiques ne sont pas repris dans le présent
chapitre.
Inclusio exerce un monitoring strict des risques pouvant
impacter son activité, l’objectif étant de les prévenir
ou lorsque cela n’est pas possible d’être en mesure de
prendre des mesures adéquates avec réactivité.
RISQUES IMMOBILIERS ET
OPÉRATIONNELS
Risques inhérents aux projets en
développement et à développer
En date du 31 décembre 2023, Inclusio dispose d’un
portefeuille en exploitation d’une juste valeur de
319 M€.
À cette date, 4 projets immobiliers sont détenus
par Inclusio ou ses filiales ou font l’objet d’un
engagement ferme. Ces projets en cours de
développement ou de construction sont : Vander
Bruggen (Anderlecht), Melkerij (Wachtebeke), Marvis
(Tournai), et Bonnemaison 10 (Tournai). Le coût total
d’investissement pour ces projets est estimé à 30,8 M€
(9,7% de la juste valeur du portefeuille en exploitation)
dont 9,2 M€ ont déjà été engagés. Le solde de 21,6 M€
représente donc 6,8 % de la juste valeur du portefeuille
en exploitation. Ce risque sera dilué à l’avenir au fur et à
mesure que Inclusio procèdera à d’autres acquisitions.
Ce risque de développement concerne différentes
étapes d’un projet de développement :
Le risque de non-obtention ou de contestation
d’un permis d’urbanisme peut entraîner un retard
du projet voire une impossibilité de le réaliser. Seul 1
des 4 projets d’Inclusio doit encore obtenir un permis
(projet Bonnemaison 10, dont la demande de permis a
été déposée le 7 juillet 2023). Le permis d'urbanisme a
entretemps été délivré le 18 février 2024. Il est encore
possible qu'un recours soit introduit contre ce permis.
Toutefois, Inclusio n'a encore jamais été confrontée
à un refus de délivrance d’un permis d’urbanisme et
les demandes de permis introduites n’ont jamais fait
l’objet de contestations. Cela s’explique par les avis
demandés préalablement aux autorités, par le type
de bâtiments que la Société vise à construire et par
leur affectation sociale. Inclusio estime donc que la
probabilité de survenance de non-obtention ou de
contestation d’un permis d’urbanisme est faible.
LE TAUX D’OCCUPATION AU
31 DÉCEMBRE 2023 S’ÉLÈVE À 98,35 %
Famille De Jesus
Projet Domaine des Étangs à
Anderlecht
Graphics
p.101
Le risque de surcoût de construction : le coût pour la
phase de conception, de construction ou de rénovation
d’un projet peut être supérieur au budget initialement
estimé dans l’étude de faisabilité si des contraintes
techniques supplémentaires viennent à se présenter ou
que des frais imprévus se manifestent.
L’étude de faisabilité réalisée par Inclusio incorpore
toujours un pourcentage du coût de construction,
spécifique par projet, pour faire face à des imprévus
éventuels. Vu que le solde des travaux à payer s’élève
à environ 21,6 M€, une augmentation des coûts des
matériaux potentielle ne devrait pas avoir d’impact
significatif sur les résultats d’Inclusio.
Risques inhérents aux agences
immobilières sociales (AIS) et aux
Woonmaatschappijen (WM)
Les loyers du portefeuille en exploitation au
31 décembre 2023 s’élèvent à 14,3 M€ sur une base
annuelle. Les Agences Immobilières Sociales (AIS, à
Bruxelles et en Wallonie) et les Woonmaatschappijen
(WM, en Flandre) représentent 55 % des loyers.
Au 31 décembre 2023, Inclusio a des baux ou des
mandats de gestion en vigueur avec 9 AIS à Bruxelles,
9 WM en Flandre et 6 AIS en Wallonie.
Le risque de défaillance d’une AIS/WM : pendant la
durée de vie du bail ou du mandat de gestion, il est
possible que l’AIS/WM à laquelle le bâtiment est loué
ou donné en gestion ne respecte pas ses engagements
contractuels (tel que le paiement des loyers). Les AIS/
WM restent en effet elles-mêmes exposées, dans une
certaine mesure, à la solvabilité des occupants finaux
(sous-locataires) et à l’obtention de subsides.
Le risque existe également que les subsides accordés
aux AIS/WM diminuent en raison, par exemple, de
restrictions budgétaires au niveau des Régions ou des
provinces. Une telle diminution des subsides pourrait à
son tour entraîner l’impossibilité pour l’une ou l’autre
AIS/WM d’honorer l’entièreté de ses engagements
financiers, voire entraîner sa défaillance.
En Région de Bruxelles-Capitale et en Région
flamande, il existe des systèmes de garantie mis en
place par les Régions et intervenant en cas de défaut
d’une AIS/WM, atténuant de ce fait les conséquences
d’un tel défaut pour le propriétaire. À Bruxelles, en cas
de retrait ou de non-renouvellement de l’agrément
d’une AIS, celle-ci transfèrera les contrats qu’elle a
conclus à une autre AIS de la Région de Bruxelles-
Capitale (il existe 24 AIS à Bruxelles). En Région
flamande, la Vlaamse Maatschappij Voor Sociaal
Wonen (VMSW) assure le contrôle des WM, et peut
prendre l’initiative d’imposer des sanctions à une WM
qui serait mal gérée : retrait de l’agrément, obligation
d’établir un plan de redressement, obligation de
collaborer avec une autre WM, obligation de faire
appel à une aide spécialisée externe afin d’améliorer la
gestion de la WM. Par ailleurs, la VMSW est tenue, en
vertu d’un décret, de reprendre l’obligation de payer
LES LOYERS DU
PORTEFEUILLE EN
EXPLOITATION AU
31 DÉCEMBRE 2023
S’ÉLÈVENT À 14,3 M€ SUR
UNE BASE ANNUELLE
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.102
le loyer de la WM défaillante pendant une durée de
neuf mois maximum, à condition que le contrat entre
Inclusio et la WM soit reconnu en vertu de ce décret.
En cas de défaut d’une AIS wallonne, aucune garantie
n’existe actuellement.
À ce jour, Inclusio n’a jamais été confrontée à un cas de
défaillance d’une AIS/WM. Même si la probabilité de
survenance du risque de défaillance d’une AIS/WM est
faible, il faut cependant relever que les plus importants
locataires d’Inclusio sont des AIS/WM. Si une de
celles-ci venait à faire défaut, l’impact financier qui
en découlerait pourrait être élevé. À titre d’exemple,
les rémunérations payées par le deuxième locataire le
plus important (l’AIS M.A.I.S.) représentent 1,1 M€/an
(7,7% des revenus locatifs). Cependant, Inclusio reste
propriétaire des logements qui pourraient soit être
reloués à une autre AIS/WM ou un autre opérateur
social, soit à défaut d’une telle solution, être reloués ou
revendus sur le marché libre. Cette situation aurait un
impact au niveau social, mais pas (ou peu) au niveau
financier.
Le risque de résiliation d’un bail conclu avec une
AIS/WM : il est possible qu’une AIS/WM mette fin
anticipativement à un bail ou plusieurs baux conclu(s)
avec Inclusio, sur base de la législation régionale
applicable aux baux de résidence principale et qui
permet actuellement de résilier ces baux à tout moment
moyennant un préavis de trois mois et une indemnité
dégressive de trois, deux ou un mois au cours des trois
premières années du bail concerné. 30 % des loyers
d’Inclusio proviennent de baux de résidence principale.
En maintenant ses immeubles dans un bon état
d’entretien, Inclusio n’anticipe pas de résiliation des
contrats surtout au regard de la pénurie persistante au
niveau de l’offre sur le marché des logements à loyer
abordable.
Le risque économique à la fin d’un mandat de gestion
avec une AIS : dans le cadre des mandats de gestion
(uniquement d’application à Bruxelles et en Wallonie;
en Flandre, les WM travaillent exclusivement avec des
contrats de location), les AIS concluent les contrats
de bail avec les occupants au nom et pour le compte
d’Inclusio. À la fin d’un mandat de gestion, les contrats
de bail signés avec les occupants continueront donc
à sortir leurs effets et les occupants pourront dès lors
rester en payant un loyer individuel directement à
Inclusio. Or, en Région de Bruxelles-Capitale, les loyers
payés par les occupants peuvent être (si les occupants
ont des revenus inférieurs au plafond de revenus
d’accès au logement social) inférieurs à ce qu’Inclusio
perçoit comme rémunération de l’AIS sous le mandat
de gestion. Cette différence est estimée à 10 à 20 %
des loyers. Les locataires pourraient être en difficulté
de payer le loyer plein sans cette ristourne que leur
accordent les AIS.
Si une AIS devait mettre fin à un mandat de gestion et
qu’Inclusio devait reprendre la gestion d’un immeuble
pour son compte, cela engendrerait par ailleurs
des frais de gestion supplémentaires (ressources
humaines) à charge d’Inclusio. Ces frais sont estimés à
20 à 25 €/mois/logement.
Risque de vide locatif
Le taux d’occupation au 31 décembre 2023 s’élève à
98,35 %. Seules deux surfaces commerciales, deux
plateaux de bureaux et quelques emplacements de
parking ne produisent pas de loyers au 31 décembre
2023.
Les logements loués à des AIS/WM ainsi que les
immeubles loués à des ASBL, des organismes publics
ou d’autres opérateurs dans le secteur du handicap ne
présentent pas de risque de vide locatif pour Inclusio :
même si un logement est vide, l’AIS/WM, l’ASBL ou
l’opérateur sont contractuellement obligés de payer le
loyer à Inclusio.
Même si le risque d’une augmentation de la vacance
locative est toujours présent, le déséquilibre important
entre l’offre et la demande de logements à loyer
abordable permet d’anticiper que la vacance locative
restera toujours très faible dans le portefeuille
d’Inclusio.
De plus, Inclusio n’achète pas d’immeubles ou ne
s’engage pas dans le développement d’un projet
Graphics
p.103
immobilier sans avoir préalablement sécurisé son
occupation par un locataire à vocation sociale.
Risque de non-indexation des loyers
Les gouvernements régionaux ont voté, fin 2022, de
nouvelles législations limitant ou annulant l’indexation
des loyers en fonction du score énergétique des
logements. Les propriétaires de biens immobiliers
avec un mauvais score énergétique voient donc
leurs revenus plafonnés alors qu’en même temps
leurs dépenses opérationnelles (salaires, assurances,
maintenance, etc.) augmentent.
Ces législations régionales avaient une validité d’un
an et n’ont pas été prolongées, faisant en sorte que
tous les loyers peuvent à nouveau être indexés depuis
en Flandre le 1
er
octobre, à Bruxelles le 15 octobre et en
Wallonie le 1
er
novembre 2023.
Un facteur de correction reste cependant d’application
dans le calcul du loyer indexé, afin de « geler »
l’indexation durant la période d’octobre 2022 à octobre
2023 pour les logements ayant un mauvais score
énergétique. Ce facteur de correction dépend de la
Région, de la date anniversaire du contrat de location
et du score PEB. Ce facteur de correction n’est pas
d’application pour les contrats de bail entrés en vigueur
après novembre 2022.
RISQUES FINANCIERS
Risque de financement et de liquidité
Inclusio se finance intégralement par le recours
à l’emprunt auprès de partenaires bancaires. Au
31 décembre 2023, Inclusio disposait de 15 lignes de
crédits négociées avec 5 banques différentes et ce,
pour un total de 170 M€. Une ligne de crédit de 12,5 M€
vient à échéance fin 2024 et des contacts sont déjà pris
pour renouveler cette échéance.
Au 31 décembre 2023, il restait un solde disponible de
45,1 M€ sur les lignes de crédit existantes permettant
de couvrir les engagements d’Inclusio pour l’exercice
2024 sur base des plans de développement actuels.
Les conventions signées avec les banques prévoient
(le cas échéant) diverses conditions telles que
l’obligation de maintien du régime SIRP, des conditions
« negative pledge » et « pari passu » mais également
des modalités financières à respecter comme un
taux d’endettement maximum, un taux minimum
de couverture des intérêts bancaires ou une taille de
portefeuille immobilier minimum. Inclusio confirme
que ces conditions sont bien respectées et n’anticipe
aucun élément qui viendrait influencer négativement
les activités d’Inclusio et ainsi être en situation de
défaut sur ses engagements bancaires.
Vu son faible taux d’endettement et son profil de
risque faible, Inclusio ne devrait pas avoir de soucis
à contracter de nouvelles lignes de crédit pour
autant que le marché des capitaux dédiés aux crédits
immobiliers ne connaisse pas de crise sérieuse.
Risques liés à la variation des taux d’intérêt
Les taux d’intérêt à court, moyen et long terme sur les
marchés financiers peuvent fluctuer fortement.
Les lignes de crédit à taux fixes au 31 décembre 2023
représentent 25 M€.
Les autres crédits sont négociés à taux variables
(généralement Euribor 3 mois). La politique de
couverture des taux flottants mise en place par Inclusio
prévoit que maximum 25 % des crédits tirés puissent
être financés à taux flottant.
À la clôture de l’exercice, le taux de couverture est de
78 %.
RISQUES RÉGLEMENTAIRES
Risques inhérents au statut de SIRP
En tant que société immobilière réglementée publique
(SIRP), Inclusio est soumise à la Loi SIR qui contient
des exigences assez contraignantes concernant les
obligations de diversification (tant en termes de
contrepartie que d’actifs), le taux d’endettement,
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.104
l’affectation du résultat ou encore la gestion des
conflits d’intérêts.
Au niveau du risque de concentration en termes de
contrepartie : au 31 décembre 2023, la juste valeur
des immeubles loués par l’AIS M.A.I.S. représente
8,6 % de la juste valeur des immeubles disponibles
à la location. Ce pourcentage continuera à décroître
progressivement vu les perspectives de croissance à
court et moyen terme du portefeuille immobilier.
Au niveau du risque de concentration en termes
d’ensemble d’actifs : au 31 décembre 2023, l’ensemble
immobilier Domaine des Étangs à Anderlecht
représente 8,3 % de la juste valeur des immeubles
disponibles à la location. La croissance projetée du
portefeuille immobilier induira ici également une
diminution progressive de ce pourcentage.
En ce qui concerne le taux d’endettement, la Loi SIR
impose que le taux d’endettement ne dépasse pas
65 %. Le taux d’endettement d'Inclusio est de 38,1 % au
31 décembre 2023.
Si Inclusio devait perdre son agrément de SIRP, elle
ne profiterait plus du régime fiscal des SIRP, ce qui
signifierait qu’Inclusio serait soumise à l’impôt des
sociétés. En outre, la perte de l’agrément en tant
que SIRP permet en principe aux banques de résilier
anticipativement les contrats de crédit.
Modifications de la législation fiscale
Les immeubles donnés en location à des AIS/WM
bénéficient aujourd’hui d’un précompte immobilier
réduit tant en Région flamande qu’en Région wallonne.
En Région de Bruxelles-Capitale, les immeubles
donnés en location à une AIS bénéficient d’une
exonération complète du précompte immobilier.
Pour l’année 2023, le précompte immobilier sur le
portefeuille immobilier en exploitation est estimé avant
réductions à 1,7 M€/an. Les exonérations et réductions
de précompte immobilier pour location à des AIS/WM
sont estimées à 0,8 M€. La suppression de cet avantage
fiscal aurait un impact financier élevé. Cependant, si le
régime bruxellois venait à être adopté par la Flandre et
la Wallonie, cela aurait par contre un impact financier
positif pour Inclusio (gain annuel de 0,3 M€).
Inclusio peut aujourd’hui bénéficier d’une TVA réduite
à 12 % en cas de construction de logements neufs
destinés à être pris en location ou en gestion par des
AIS/WM au moyen d’un bail ou mandat de gestion
de minimum 15 ans. Il n’existe aucune garantie quant
au maintien de cette mesure à l’avenir. Une baisse
de ce taux réduit bénéficierait au développement
d’Inclusio, mais une hausse de ce taux ralentirait son
développement.
Inclusio peut aujourd’hui également bénéficier d’une
TVA réduite à 6 % en cas de démolition suivie d’une
reconstruction de logements neufs destinés à être pris
en location ou en gestion par des AIS/WM au moyen
d’un bail ou mandat de gestion de minimum 15 ans.
Il n’existe aucune garantie quant au maintien de
cette mesure à l’avenir. Une baisse de ce taux réduit
bénéficierait au développement d’Inclusio, mais une
hausse de ce taux ralentirait son développement.
La réglementation sur les logements
donnés en location à des AIS/WM
En Région de Bruxelles-Capitale, le niveau des loyers
payables au propriétaire est soumis à des plafonds
stricts par les arrêtés régionaux applicables aux AIS, en
fonction des caractéristiques des logements concernés.
Si ces plafonds étaient revus à la baisse, le rendement
de nouveaux investissements d’Inclusio pourrait
diminuer.
En Région flamande et en Région wallonne, le niveau
des loyers payables au propriétaire est déterminé par
chaque AIS/WM sur base de ses règles internes de
fonctionnement. Toutefois, les législations régionales
pourraient évoluer et imposer un plafond strict sur
les loyers payables au propriétaire, ce qui pourrait
également engendrer une diminution du rendement
de nouveaux investissements d’Inclusio.
De manière générale, Inclusio reste exposée à toute
évolution législative qui impacterait négativement (ou
positivement) ses investissements ou ses projets de
Graphics
p.105
développement destinés à être donnés en location à
une AIS/WM.
Primes à la rénovation
Inclusio peut aujourd’hui bénéficier de primes à
la rénovation (« primes Renolution ») en Région de
Bruxelles-Capitale pour les logements donnés en
location ou en gestion par des AIS au moyen d’un bail
ou mandat de gestion de minimum 9 ans. Il n’existe
aucune garantie quant au maintien de cette mesure à
l’avenir. Une augmentation de ces primes bénéficierait
au développement d’Inclusio, mais une baisse de ces
primes ralentirait son développement.
Ainsi, dans le cadre de ses projets de rénovation
d’immeubles de logements, la rentabilité des projets
en cours d’Inclusio pourra dépendre du niveau de
subsides à la rénovation susceptibles d’être perçus.
Charges d’urbanisme
Inclusio peut aujourd’hui bénéficier d’une exonération
des charges d’urbanisme pour les permis d’urbanisme
délivrés en vue de la construction de logements qui
seront donnés en location ou en gestion à une AIS.
Il n’existe aucune garantie quant au maintien de
cette mesure à l’avenir. Une suppression de cette
exonération ralentirait son développement.
RISQUE RELATIF AU CONTRÔLE
INTERNE
Vu la taille réduite de l’effectif d’Inclusio, on pourrait
craindre qu’elle ne dispose pas d’un système de
contrôle interne suffisamment adéquat pour permettre
aux parties concernées (auditeur interne, compliance
officer, Conseil d’administration et comité d’audit)
d’exercer leur mission (cf. section « Contrôle interne
et gestion de risques » du chapitre Déclaration de
gouvernance d’entreprise).
L’impact potentiel serait que la gestion d’Inclusio
ne se ferait pas de manière ordonnée et prudente
et que des lacunes dans la gestion des risques
pourraient entraîner une dégradation accélérée de
son patrimoine. Les données financières et de gestion
pourraient se révéler insuffisamment fiables.
RISQUES ENVIRONNEMENTAUX,
SOCIAUX ET DE GOUVERNANCE
Le caractère durable des immeubles (localisation,
performance énergétique, proximité des moyens de
transports publics) assure leur attractivité auprès des
locataires potentiels.
L’opinion publique ainsi que la communauté des
investisseurs exige une transparence accrue des
entreprises en matière de responsabilité sociétale des
entreprises (RSE) et d’ESG (Environnement - Social -
Gouverance). Cette responsabilité se mesure selon des
cadres de référence qui ne sont pas encore totalement
définis ou standardisés et demande dans le chef de
petites sociétés comme Inclusio une mise en œuvre
progressive. Une Responsable Développement Durable
dédiée à temps plein à l’ESG a été embauchée et a
démarré ses activités en janvier 2024. Elle gérera tous
les aspects ESG au sein d’Inclusio.
Inclusio se tient par ailleurs informée des évolutions
de la législation ESG via les communications de la
FSMA, les recommandations de son commissaire et
les publications et groupes de travail des organismes
suivants dont elle est membre :
• Guberna, une association qui entend stimuler la
bonne gouvernance dans toutes les organisations ;
• UPSI (Union Professionnelle du Secteur
Immobilier), la fédération des principaux
promoteurs-constructeurs, lotisseurs et
investisseurs immobiliers de Belgique ;
• BE REIT (Belgian Real Estate Investment Trusts),
la fédération belge des Sociétés Immobilières
Règlementées Publiques ;
• EPRA (European Public Real Estate Association), la
fédération européenne des Sociétés Immobilières
Règlementées Publiques.
Graphics
Inclusio rapport annuel
p.
ÉTATS
FINANCIERS

Graphics
p.107
FINANCIERS
Morlaye et
Bintu
Projet
Domaine des
Étangs
à Anderlecht
État consolidé de la situation financière p. 108
État consolidé du résultat global p. 109
État consolidé des variations
de capitaux propres p. 110
Tableau des flux de trésorerie p. 112
Annexes : 1 à 35 p. 113
Résumé des états financiers statutaires p. 147
EPRA - Indicateurs de performance p. 151
Rapport du Commissaire
sur les comptes consolidés p. 154

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.108
ÉTAT CONSOLIDÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE
État consolidé de la situation financière (en €) Note 31/12/2023 31/12/2022
I Actifs non courants 341.918.575 288.735.254
I B. Immobilisations incorporelles 14 10.293 30.336
I C. Immeubles de placement 15 328.469.909 274.234.324
I D. Autres immobilisations corporelles 16 334.614 112.623
I E. Actifs financiers non courants 17 3.858.727 6.062.360
I F. Créances de location-financement 17 8.295.610 8.295.610
I I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises 18 949.422 0
II Actifs courants 1.344.917 1.519.282
II D. Créances commerciales 19 66.565 52.461
II E. Créances fiscales et autres actifs courants 20 278.143 321.272
II F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 21 658.046 593.077
II G. Comptes de régularisation 22 342.164 552.472
TOTAL ACTIF 343.263.492 290.254.536
CAPITAUX PROPRES 213.154.232 186.248.933
A. Capital 23 142.916.788 142.916.788
B. Primes d’émission 23 8.750.150 8.750.150
C. Réserves 23 29.310.248 12.352.094
D. Résultat net de l’exercice 32.177.046 22.229.900
PASSIF 130.109.260 104.005.603
I Passifs non courants 125.560.732 71.200.000
I B. Dettes financières non courantes 25 124.800.000 71.200.000
I C. Autres passifs financiers non courants 17 760.732 0
II Passifs courants 4.548.528 32.805.603
II B. Dettes financières courantes 25 746.307 28.067.878
II D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 22 3.655.121 4.425.698
II F. Comptes de régularisation 147.100 312.028
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF 343.263.492 290.254.536


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p.109
ÉTAT CONSOLIDÉ DU RÉSULTAT GLOBAL
État consolidé du résultat global (en €) Note 31/12/2023 31/12/2022
I Revenus locatifs 4 13.302.033 10.438.631
III Charges relatives à la location 4 -1.254 -97.295
RÉSULTAT LOCATIF NET 13.300.779 10.341.336
IV Récupération de charges immobilières 375 5.608
V Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
5 503.272 556.003
VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire
sur immeubles loués
5 -817.836 -706.871
RÉSULTAT IMMOBILIER 12.986.590 10.196.076
IX Frais techniques 6 -269.976 -355.538
X Frais commerciaux -24.448 -16.012
XI Charges et taxes sur immeubles non loués 2.999 -4.729
XII Frais de gestion immobilière 6 -489.481 -398.558
CHARGES IMMOBILIÈRES -780.906 -774.837
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 12.205.684 9.421.239
XIV Frais généraux de la société 7 -2.332.524 -2.261.403
XV Autres revenus et charges d’exploitation -48.249 -43.513
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 9.824.912 7.116.324
XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de placement 8 28.157.878 10.478.643
XIX Autre résultat sur portefeuille 48.993 35.746
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 38.031.783 17.630.713
XX Revenus financiers 9 159.528 80.578
XXI Charges d’intérêts nettes 10 -2.900.073 -778.618
XXII Autres charges financières -132.302 -21.854
XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers -2.844.767 5.364.381
RÉSULTAT FINANCIER -5.717.614 4.644.487
XXIV Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-
entreprises
19.422 71.302
RÉSULTAT AVANT IMPÔT 32.333.591 22.346.503
XXV Impôts des sociétés -117.304 -140.677
XXVI Exit tax -39.242 24.074
IMPÔT 12 -156.546 -116.602
RÉSULTAT NET 32.177.046 22.229.900
État du résultat global
I. Résultat net 32.177.046 22.229.900
II. Autres éléments du résultat global : 0 0
RÉSULTAT GLOBAL (I + II) 32.177.046 22.229.900
Résultat de base et dilué par action 13 4,33 2,99


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Inclusio rapport annuel 2023
p.110
ÉTAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS DE CAPITAUX PROPRES
État consolidé des variations de capitaux propres Capital Réserves
En € Capital souscrit Frais
d’augmentation de
capital
Primes d’émission
Réserve du
solde des
variations de
juste valeur
des biens
immobiliers
Réserve de la quote-
part du résultat net et
des autres éléments
du résultat global
de participations
comptabiliséesselon la
méthode de mise en
équivalence
Réserve du
solde des
variations
de juste
valeur des
instruments
de
couverture
Réserve
pour actions
propres (-)
Autres
réserves
Résultat
reporté des
exercices
antérieurs
Résultat net
de l’exercice
TOTAL des
capitaux
propres
Solde au 31/12/2021 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 751.514 -221.779 0 101.751 820.865 14.651.972 167.771.260
Affectation du résultat 2021 9.623.758 840.056 4.188.158 -14.651.972
Dividende -3.714.174 -3.714.174
Rachat d’actions propres -38.054 -38.054
Résultat de l’exercice 2022 22.229.900 22.229.900
Solde au 31/12/2022 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 10.375.272 618.276 -38.054 101.751 1.294.849 22.229.900 186.248.933
Solde au 31/12/2022 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 10.375.272 618.276 -38.054 101.751 1.294.849 22.229.900 186.248.933
Affectation du résultat 2022 9.599.820 5.364.381 7.265.699 -22.229.900 0
Dividende -5.199.843 -5.199.843
Dividende non payé sur actions en auto-contrôle 4.824 4.824
Rachat d’actions propres -76.727 -76.727
Résultat de l’exercice 2023 32.177.046 32.177.046
Solde au 31/12/2023 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 19.975.092 5.982.657 -114.781 101.751 3.365.529 32.177.046 213.154.232
Solde au 31/12/2023 avant affectation 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 19.975.092 0 5.982.657 -114.781 101.751 3.365.529 32.177.046 213.154.232
Proposition d’affectation et dividende 28.157.878 19.422 -2.844.767 1.273.252 -32.177.046 -5.571.260
Solde au 31/12/2023 après affectation 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 48.132.970 19.422 3.137.890 -114.781 101.751 4.638.781 0 207.582.972

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p.111
ÉTAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS DE CAPITAUX PROPRES
État consolidé des variations de capitaux propres Capital Réserves
En € Capital souscrit Frais
d’augmentation de
capital
Primes d’émission
Réserve du
solde des
variations de
juste valeur
des biens
immobiliers
Réserve de la quote-
part du résultat net et
des autres éléments
du résultat global
de participations
comptabiliséesselon la
méthode de mise en
équivalence
Réserve du
solde des
variations
de juste
valeur des
instruments
de
couverture
Réserve
pour actions
propres (-)
Autres
réserves
Résultat
reporté des
exercices
antérieurs
Résultat net
de l’exercice
TOTAL des
capitaux
propres
Solde au 31/12/2021 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 751.514 -221.779 0 101.751 820.865 14.651.972 167.771.260
Affectation du résultat 2021 9.623.758 840.056 4.188.158 -14.651.972
Dividende -3.714.174 -3.714.174
Rachat d’actions propres -38.054 -38.054
Résultat de l’exercice 2022 22.229.900 22.229.900
Solde au 31/12/2022 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 10.375.272 618.276 -38.054 101.751 1.294.849 22.229.900 186.248.933
Solde au 31/12/2022 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 10.375.272 618.276 -38.054 101.751 1.294.849 22.229.900 186.248.933
Affectation du résultat 2022 9.599.820 5.364.381 7.265.699 -22.229.900 0
Dividende -5.199.843 -5.199.843
Dividende non payé sur actions en auto-contrôle 4.824 4.824
Rachat d’actions propres -76.727 -76.727
Résultat de l’exercice 2023 32.177.046 32.177.046
Solde au 31/12/2023 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 19.975.092 5.982.657 -114.781 101.751 3.365.529 32.177.046 213.154.232
Solde au 31/12/2023 avant affectation 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 19.975.092 0 5.982.657 -114.781 101.751 3.365.529 32.177.046 213.154.232
Proposition d’affectation et dividende 28.157.878 19.422 -2.844.767 1.273.252 -32.177.046 -5.571.260
Solde au 31/12/2023 après affectation 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 48.132.970 19.422 3.137.890 -114.781 101.751 4.638.781 0 207.582.972


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Inclusio rapport annuel 2023
p.112
TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE
En € 31/12/2023 31/12/2022
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DEBUT DE PÉRIODE 593.077 944.387
1. Activités opérationnelles 2.829.587 -8.346.485
Résultat de l’exercice 35.206.438 23.066.396
Résultat de l’exercice 32.177.046 22.229.900
Revenus financiers -159.528 -80.578
Charges d’intérêts nettes 2.900.073 778.618
Autres produits et charges financières 132.302 21.854
Impôts 156.546 116.602
Ajustements pour des transactions sans effets de trésorerie -25.227.124 -15.779.450
Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations 105.410 63.574
Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) -28.157.878 -10.478.643
Variation de la juste valeur des instruments de couverture (+/-) 2.844.767 -5.364.381
Variation de valeur sur les participations mises en équivalence (+/-) -19.422 0
Variation du besoin en fonds de roulement -4.213.643 -14.552.217
Mouvement des éléments d’actif
-Créances commerciales -14.104 109.172
-Autres Actifs à court terme -94.136 111.556
-Comptes de régularisations 210.308 -140.768
Mouvement des éléments du passif
-Dettes commerciales et autres dettes courantes -4.150.785 -14.867.229
-Comptes de régularisation -164.928 235.052
Autres éléments des activités opérationnelles -2.936.084 -1.081.215
Créances et dettes fiscales 263.225 -361.321
Intérêts payés -3.226.535 -778.618
Intérêts reçus 159.528 80.578
Autres charges financières -132.302 -21.854
2. Activités d’investissement -23.771.301 -35.725.856
Immeubles de placement - investissements activés -1.523.664 -1.992.847
Immeubles de placement - nouvelles acquisitions -9.458.029 -2.600.708
Projets de développement -4.609.551 -21.179.000
Autres immobilisations corporelles -136.741 -104.747
Actifs financiers non courants -51.018 -12.884
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises -930.000 0
Acquisitions de filiales à travers d’un asset deal -7.062.298 -9.835.672
3. Activités de financement 21.006.683 43.721.032
Augmentation (+) des dettes financières 53.700.000 47.137.693
Réduction (-) des dettes financières -27.500.000 0
Augmentation (+) / Réduction (-) d’autres passifs financiers 78.429 335.567
Variation des réserves (+/-) -76.727 -38.054
Dividende de l’exercice précédent -5.195.019 -3.714.174
Flux total de trésorerie de la période 64.968 -351.310
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE PÉRIODE 658.045 593.077


Graphics
p.113

ANNEXE 1 : INFORMATIONS
GÉNÉRALES
Inclusio (dénommée dans les états financiers « la
Société ») est une société anonyme de droit belge ayant
obtenu le statut de Société Immobilière Réglementée
Publique (SIRP) le 10 décembre 2020. L’adresse du siège
social de la Société est Avenue Herrmann-Debroux 40,
à 1160 Bruxelles .
Inclusio est une société belge de référence investissant
dans l’immobilier social . Elle s’est fixée pour mission
d’offrir sur le long terme, à des populations fragilisées,
des logements de qualité à un loyer abordable.
Son segment prioritaire consiste en l’acquisition, le
développement et la gestion d’immeubles mis à la
disposition de locataires à revenus faibles ou moyens.
La plupart des immeubles sont loués ou donnés en
gestion à des Agences Immobilières Sociales (AIS) qui
bénéficient de subsides régionaux pour pouvoir offrir
des logements à loyer modéré à des publics fragilisés.
Les états financiers consolidés ont été approuvés pour
publication par le Conseil d’administration du 26 mars
2024. Les états financiers consolidés seront soumis à
l’approbation de l’assemblée générale ordinaire du
15 mai 2024.

ANNEXE 2 : PRINCIPES COMPTABLES
SIGNIFICATIFS SOUS RÉFÉRENTIEL
IFRS

Annexe 2.1 Base d’évaluation
Les états financiers consolidés couvrent la période de
12 mois clôturée le 31 décembre 2023.
Les états financiers consolidés ont été établis et
présentés sous le schéma prescrit par l’AR applicable
aux SIRP et préparés conformément au référentiel
comptable « International Financial Reporting
Standards » (IFRS) et aux interprétations de
l’» International Financial Reporting Interpretations
Committee » (IFRIC), effectives au 31 décembre 2023
et qui ont été adoptées par l’Union européenne, tel
qu’exécuté par l’Arrêté Royal belge du 13 juillet 2014
relatif aux Sociétés Immobilières Réglementées. Par
conséquent, la Société n’a pas comptabilisé d’impôts
différés.


Les états financiers consolidés sont établis en €. Ils
sont préparés sur une base de coûts historiques, à
l’exception des investissements en immeubles de
placement et certains instruments financiers qui sont
valorisés à leur juste valeur.
Les règles de comptabilisation ont été appliquées de
façon consistante au cours de l’exercice, ainsi qu’au
cours de l’exercice précédent.
Dans le cadre de l’établissement de ses états financiers
consolidés, la Société est appelée à formuler un certain
nombre de jugements significatifs dans l’application
des méthodes comptables et à procéder à un certain
nombre d’estimations. Pour formuler ces hypothèses,
la direction effective se fonde sur son expérience,
l’assistance de tiers (notamment les experts
immobiliers) et sur d’autres facteurs jugés pertinents.
Les résultats réels peuvent différer de ces estimations.
Ces dernières sont régulièrement révisées et modifiées
en conséquence.

Certaines normes, certains amendements et
interprétations s’appliquent pour la première fois en
2023, Inclusio mentionne ci-dessous uniquement les
normes et interprétations nouvelles et amendées qui
sont pertinentes par rapport à la situation financière
d’Inclusio et de ses filiales et de ses intérêts dans les
sociétés mises en équivalence (le «Groupe»), à ses
performances et/ou aux informations à fournir.
• Amendements à IAS 1 Présentation des
états financiers et IFRS Practice Statement
2 : Informations à fournir sur les méthodes
comptables.
• Amendements à IAS 8 Méthodes comptables,
changements d’estimations comptables et erreurs :
Définition des estimations comptables.

Les normes et interprétations publiées à la date de
publication des états financiers du Groupe mais qui
ne sont pas encore entrées en vigueur sont présentées
ci-dessous. Le Groupe ne mentionne que les normes
et interprétations qui auront probablement un impact
sur sa situation financière, ses performances et/ou les
informations à fournir. Le Groupe prévoit d’adopter ces
normes, le cas échéant, lors de leur entrée en vigueur.
• Amendements à IAS 1 Présentation des états
financiers : classification de dettes parmi
les éléments courants ou non-courants et
classifications des dettes non-courantes assorties
de covenants (applicables pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2024).


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Inclusio rapport annuel 2023
p.114

• Amendements à IFRS 16 Contrats de location :
Dettes de location dans un contrat de cession-bail
(applicables pour les périodes annuelles ouvertes à
compter du 1
er
janvier 2024).
Inclusio ne s’attend pas à ce que l’application initiale
des amendements mentionnés ci-dessus puisse avoir
un impact significatif sur ses états financiers.



Annexe 2.2 Résumé des principales
méthodes comptables appliquées

Principes de consolidation
Filiales
Les états financiers consolidés se composent des états
financiers de la Société et de ses filiales et des intérêts
dans les sociétés mises en équivalence. Les filiales sont
les entités contrôlées par la Société.
La Société contrôle une autre entité lorsqu’elle est
exposée ou qu’elle a droit à des rendements variables
en raison de ses liens avec l’entité faisant objet d’un
investissement et qu’elle a la capacité d’influencer
ces rendements du fait du pouvoir qu’elle détient sur
celle-ci.
Lorsque la Société détient plus de la moitié des droits
de vote de la filiale, celle-ci est présumée contrôlée par
la Société.
Les états financiers des filiales sont consolidés par
intégration globale, depuis la date à laquelle la Société
en détient le contrôle jusqu’à la date de fin de contrôle.
Les états financiers des filiales sont établis suivant les
mêmes méthodes comptables que celles de la Société
et elles sont appliquées de façon uniforme au travers
du Groupe.
Toutes les transactions intragroupe, de même que tous
les gains et pertes non réalisés sur des transactions
entre filiales du Groupe sont éliminés en totalité.



Coentreprises et sociétés associées
Une coentreprise est un partenariat dans lequel
les parties qui exercent un contrôle conjoint sur
l’entreprise ont des droits sur l’actif net de celle-
ci. Le contrôle conjoint s’entend du partage
contractuellement convenu du contrôle exercé sur une
entreprise, qui n’existe que dans le cas où les décisions
concernant les activités pertinentes requièrent le







consentement unanime des parties partageant le
contrôle. Une entreprise associée est une entité sur
laquelle le Groupe exerce une influence notable et
qui n’est ni une filiale, ni une participation dans une
coentreprise. L’influence notable est le pouvoir de
participer aux décisions de politique financière et
opérationnelle d’une entité émettrice, sans toutefois
exercer un contrôle ou un contrôle conjoint sur ces
politiques.
Les résultats et les actifs et passifs sont incorporés dans
ces états financiers en utilisant la méthode de la mise
en équivalence, sauf lorsque l’investissement est classé
comme détenu en vue de la vente, auquel cas il est
comptabilisé conformément à la norme IFRS 5 - Actifs
non courants détenus en vue de la vente et activités
abandonnées.
Selon la méthode de la mise en équivalence, une
participation est comptabilisée initialement dans l’état
de la situation financière au coût d'acquisition et est
ensuite ajustée pour comptabiliser la part du Groupe
dans le résultat et les autres éléments du résultat
global de la société. Lorsque la quote-part du Groupe
dans les pertes d’une société dépasse la participation
du Groupe dans cette société (ce qui inclut toute
participation à long terme qui, en substance, fait partie
de l’investissement net du Groupe dans la société),
le Groupe cesse de comptabiliser sa quote-part dans
les pertes ultérieures. Les pertes supplémentaires ne
sont comptabilisées que dans la mesure où le Groupe
a encouru des obligations légales ou implicites ou
effectué des paiements au nom de la société.
Lors de l’acquisition de la participation dans une
société associée ou une coentreprise, tout excédent
du coût d'acquisition de la participation sur la quote-
part revenant au Groupe de la juste valeur nette
des actifs et des passifs identifiables de la société
est comptabilisé à titre de goodwill, qui est inclus
dans la valeur comptable de la participation. Les
exigences d’IAS 36 sont appliquées pour déterminer
s’il est nécessaire de comptabiliser une perte de
valeur liée à la participation du Groupe dans une
société associée ou une coentreprise. Lorsque cela
est nécessaire, la totalité de la valeur comptable de la
participation (y compris le goodwill) est soumise à un
test de dépréciation conformément à IAS 36 comme
un actif unique en comparant sa valeur recouvrable
(montant le plus élevé entre la valeur d’utilité et la juste
valeur diminuée des coûts de sortie) avec sa valeur
comptable.





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p.115





Une participation dans une société associée ou une
coentreprise est comptabilisée selon la méthode de
la mise en équivalence à partir de la date à laquelle
le Groupe exerce une influence notable ou contrôle
conjointement la société, et jusqu’à la date à laquelle
l’influence ou le contrôle conjoint cesse d’exister.





Acquisition de sociétés
Lorsque le Groupe prend le contrôle d’un ensemble
intégré d’activités et d’actifs répondant à la définition
d’une entreprise (‘business’) conformément à IFRS
3 – Regroupements d’entreprises, les actifs, passifs
et passifs éventuels identifiables de l’entreprise
acquise sont comptabilisés à leur juste valeur à
la date d’acquisition. De plus, des impôts différés
sont comptabilisés sur les différences temporelles
générées et sont intégrés dans l’actif net acquis. Le
goodwill représente la différence positive entre le
coût d’acquisition (hors frais connexes à l’acquisition),
majoré des intérêts minoritaires éventuels, et la
juste valeur de l’actif net acquis. Si cette différence
est négative (‘goodwill négatif’), celle-ci est
immédiatement comptabilisée en compte de résultats
après confirmation des valeurs.
Si l’acquisition d’une société comprenant un ou
plusieurs immeubles de placement et un groupe
d’actifs (et/ou passifs) ne répond pas à la définition
d’une entreprise (business) selon IFRS3, l’acquisition
est comptabilisée comme une acquisition d’actifs
et passifs individuels identifiables (y compris les
immeubles de placement). Le coût d’acquisition est
affecté aux actifs et passifs individuels identifiables
d’après leurs justes valeurs relatives à la date
d’acquisition. Ainsi, une telle acquisition n’engendre
pas la comptabilisation de goodwill. En application
d’IAS 40, les immeubles de placement sont valorisés à
leur juste valeur après la comptabilisation initiale.
L’exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de
l’agrément d’une société belge comme SIR (ou FIIS)
ou de la fusion d’une société non-SIR avec une SIR.
Lorsque la société, qui ne dispose pas du statut de SIR
mais qui est éligible à ce régime, entre pour la première
fois dans le périmètre de consolidation du Groupe, une
provision pour exit tax est enregistrée. Tout ajustement
subséquent à ce passif d’exit tax est reconnu dans le
compte de résultats. Lorsque l’agrément ou la fusion
intervient, la provision se transforme en dette, et toute
différence est également reconnue dans le compte de
résultats.


Immeubles de placement
Les immeubles de placement disponibles à la location
sont des investissements en biens immobiliers
(immeubles ou terrains) détenus pour en retirer des
loyers, ou pour réaliser une plus-value en capital ou les
deux.
Les immeubles de placement disponibles à la
location sont initialement comptabilisés à leur coût
d'acquisition en ce compris les frais de transaction et la
TVA non déductible. Lorsque l’immeuble est acquis au
travers d’une fusion, les taxes dues sur le gain potentiel
de l’actif intégré sont comprises dans le coût de l’actif
considéré.
Après la comptabilisation initiale, les immeubles de
placement disponibles à la location sont valorisés à
leur juste valeur. Cette juste valeur (« fair value ») est
égale au montant pour lequel l’immeuble pourrait
être échangé entre des parties bien informées,
consentantes et agissant dans des conditions de
concurrence normale.
Toute variation de juste valeur des immeubles au cours
de l’exercice est reconnue directement en compte
de résultats sous la rubrique « Variation de la juste
valeur des immeubles de placement » en distinguant
les variations positives des variations négatives.
L’ajustement des droits de mutations lié à l’évolution
subséquente de la juste valeur d’un immeuble ou à la
réalisation d’un immeuble est déterminé de manière
indirecte lors de l’affectation des réserves sous la
rubrique « Réserves - Réserve de la variation de juste
valeur des immeubles de placement ».
Chaque trimestre, un expert immobilier indépendant
évalue le portefeuille immobilier, incluant les coûts, les
droits d’enregistrement et les commissions. L’expert
immobilier évalue les propriétés conformément aux
spécifications et notes informatives en vigueur pour
l’évaluation de biens éditées par l’IVS (International
Valuation Standards) et le RICS (Royal Institution of
Chartered Surveyors) et détermine la méthode de
vente la plus probable (vente à l’unité individuelle ou
vente intégrale de l’immeuble expertisé).
Pour la réalisation des expertises, la Société
communique chaque trimestre aux experts la situation
locative de ses biens immobiliers, les charges et taxes
à supporter par le bailleur, les travaux réalisés ou à
réaliser ainsi que tout autre élément pouvant influencer
la juste valeur des immeubles. Ces éléments sont entre



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Inclusio rapport annuel 2023
p.116




autres, les certificats PEB, le niveau énergétique obtenu
par rapport au marché concerné et la localisation
ou encore les aspects environnementaux (risque
d’inondation, de pollution…). Suivant le type d’actifs
immobiliers à expertiser, les experts déterminent les
méthodes les plus appropriées pour déterminer la
valeur d’investissement ; ces méthodes sont entre
autres, la capitalisation des loyers, la méthode du
« Discounted Cash Flow » et la méthode du prix
unitaire.
Afin de déterminer la juste valeur des actifs ainsi
évalués, l’expert applique les ajustements suivants :
• si la valeur d’investissement par unité locative
déterminée par l’expert immobilier est supérieure
à 2.500.000 €, cette valeur d’investissement
est corrigée en la divisant par (1+2,5 %). Cette
correction a été arrêtée au niveau du secteur, sur
base d’un large échantillon de transactions, et
correspond à la moyenne des frais de transaction
effectivement payés en Belgique sur des
transactions de ce type ;
• si la valeur d’investissement par unité locative
déterminée par l’expert immobilier est inférieure
à 2.500.000 €, cette valeur d’investissement est
corrigée en la divisant par (1+12,5 % ou 1+12,0 %),
pour tenir compte des droits de mutation
applicables dans la Région où l’immeuble est situé.
La valeur comptable initiale des actifs inclut les
commissions relatives à l’acquisition d’immeubles
de placement. Il en va de même lors de l’achat
d’actions d’une société immobilière, d’un apport en
nature d’un immeuble en contrepartie de nouvelles
actions, ou d’un apport d’actifs par fusion ou reprise
d’une société immobilière. Cependant, lorsque la
transaction constitue un regroupement d’entreprises,
les frais associés à la transaction sont directement
comptabilisés comme charges au compte de résultats.
Les commissions relatives à la location des immeubles
sont comptabilisées comme charges au compte de
résultats.
Travaux en cours sur immeubles de placement
disponibles à la location
Les travaux entrepris, de la responsabilité du
propriétaire, sur les immeubles de placement
disponibles à la location sont traités de 3 manières
différentes, suivant le type de travail concerné :
• les coûts de maintenance et de réparations qui
n’ajoutent aucune fonctionnalité additionnelle

ou qui n’augmentent pas le niveau de confort
du bâtiment sont considérés comme dépenses
courantes et prises directement en charge ;
• les coûts engagés sur une base occasionnelle
pour augmenter les fonctionnalités de l’immeuble
ou son habitabilité ou pour augmenter de façon
significative son niveau de confort conduisant
ainsi à augmenter le loyer estimé sont capitalisés
dans la mesure et pour autant que l’expert
reconnaisse, dans un cours normal des choses,
que l’appréciation de la valeur estimée de
l’augmentation de loyer estimé soit plausible ;
• les travaux de rénovation portant sur la structure,
l’étanchéité ou des fonctionnalités majeures
du bâtiment (remplacement des ascenseurs,
climatisation, châssis de fenêtres…) sont capitalisés.
Projets de développement
Après son acquisition initiale et à chaque date de
clôture des états financiers ultérieurs, les projets de
développement sont comptabilisés à leur juste valeur.
Toutefois, si le Groupe établit que la juste valeur d’un
immeuble de placement en cours de construction
ne peut pas être évaluée de manière fiable, mais
prévoit qu’elle pourra l’être lorsque la construction
sera terminée, le Groupe doit évaluer l’immeuble au
coût jusqu’à ce que sa juste valeur puisse être évaluée
de façon fiable ou jusqu’à ce que la construction soit
terminée (selon ce qui se produira en premier).
Les immeubles en cours de construction sont
comptabilisés sous les projets de développement, et
ce jusqu’au terme de la période de construction ou de
développement. À ce moment, l’actif est transféré sous
la rubrique « immeubles de placement disponible à la
location ».
Les coûts potentiellement capitalisables portent sur
les commissions d’apport, le coût des entreprises, des
sous-traitants, les matériaux, les études de stabilité, les
frais d’architectes et de bureaux d’études (pour autant
que ces derniers correspondent aux études finales
conduisant à la réalisation de l’immeuble), la gestion et
suivi de projet, la TVA et les taxes. Les frais financiers,
pour autant qu’ils soient prévus à l’étude de faisabilité
sont capitalisés.
Location à long terme qualifiant de location-
financement
Dans la mesure où ces contrats remplissent les critères
d’une location-financement selon l’IFRS 16 :63, le



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Groupe, en tant que cédant, les présentera au bilan
lors de leur conclusion en tant que créance, pour un
montant égal à l’investissement net dans le contrat
de location. La différence entre ce dernier montant et
la valeur comptable de l’immeuble loué au début du
contrat sera enregistrée dans le compte de résultats
de la période. Tout paiement effectué périodiquement
par le preneur sera traité par le Groupe partiellement
comme un remboursement du principal et
partiellement comme un revenu financier, basé sur un
modèle reflétant un taux de rendement périodique
constant pour le Groupe.


Autres immobilisations corporelles
Les autres immobilisations corporelles sont
comptabilisées à leur coût diminué des
amortissements et des pertes de valeur. Un
amortissement linéaire est pratiqué pendant la
durée d’utilité de l’actif. La durée d’utilité et le mode
d’amortissement sont revus au moins à la clôture de
chaque exercice.
La durée d’utilité est la suivante pour chaque catégorie
d’actifs :
Équipement informatique 3 ans
Imprimante centralisée 5 ans
Mobilier et matériel de bureau 10 ans

Les bureaux loués sont évalués le cas échéant en
contrat de location. Si c’est le cas, Inclusio reconnaît
un droit d’usage à l’actif ainsi qu’un passif locatif
équivalent conformément à l’IFRS 16.
Initialement, le droit d’usage est comptabilisé à l’actif
pour un montant correspondant au passif locatif. Ce
droit sera ensuite amorti selon la durée du contrat.
Les paiements qu’Inclusio effectuera au bailleur
seront reconnus partiellement en remboursement du
principal et partiellement en frais généraux.

Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles sont comptabilisées
si l’actif est identifiable et s’il est probable que les
avantages économiques futurs attribuables à l’actif
reviendront à la Société et si le coût de l’actif peut être
évalué de façon fiable.
Les immobilisations incorporelles sont initialement
comptabilisées au coût d'acquisition.
La durée d’utilité est la suivante pour chaque catégorie
d’actifs :
Site internet 3 ans
Logiciels informatiques 5 ans



Actifs financiers
Les actifs financiers sont classés, initialement, comme
ultérieurement évalués soit au coût amorti, soit à
la juste valeur par le biais des autres éléments du
résultat global, soit à la juste valeur par le biais du
résultat net. La Société ne détient que des instruments
de la première catégorie, notamment des créances
(commerciales) et de la trésorerie.
Les créances commerciales sont évaluées à leur
valeur de transaction, si elles ne comportent pas une
composante importante de financement, ce qui est
le cas pour la plupart des créances. Les autres actifs
financiers sont initialement évalués à leur juste valeur,
augmentée, dans le cas d’un actif financier non évalué
à la juste valeur par le biais du résultat net, des coûts
de transaction directement attribuables à l’acquisition
de cet actif financier.
Les actifs financiers détenus par le Groupe sont des
instruments d’emprunt qui (i) s’inscrivent dans un
modèle économique dont l’objectif est de percevoir
les flux contractuels de trésorerie et qui (ii) ont des
flux contractuels de trésorerie qui correspondent
uniquement à des remboursements de principal et à
des versements d’intérêts sur le principal restant dû,
sont évalués au coût amorti (net de toute réduction de
valeur pour dépréciation).
Le coût amorti d’un actif financier est la valeur qui
lui est attribuée lors de sa comptabilisation initiale,
diminuée des remboursements en principal, majorée
ou diminuée de l’amortissement cumulé, calculé
par la méthode du taux d’intérêt effectif, de toute
différence entre cette valeur initiale et la valeur à
l’échéance et, dans le cas d’un actif financier, ajustée
au titre de la correction de valeur pour pertes. Le
taux d’intérêt effectif est le taux qui actualise les
futures sorties ou entrées de trésorerie, estimées sur
la durée de vie attendue d’un actif ou d’un passif
financier, de manière à obtenir exactement la valeur
comptable brute de l’actif financier. Pour calculer le
taux d’intérêt effectif, le Groupe estime les flux de
trésorerie attendus en prenant en considération toutes




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Inclusio rapport annuel 2023
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les modalités contractuelles de l’instrument financier,
mais il ne tient pas compte des pertes attendues de
crédit. Ce calcul inclut l’intégralité des commissions et
des frais proportionnels, payés ou reçus par les parties
au contrat, qui font partie intégrante du taux d’intérêt
effectif et des coûts de transaction.
Les actifs financiers sont présentés au bilan soit en
actifs financiers courants, soit en actifs financiers
non courants selon l’intention ou la probabilité de
réalisation dans les 12 mois suivants la date de clôture.

Le Groupe comptabilise une provision pour pertes de
crédit attendues pour tous les instruments de dette
qui ne sont pas détenus à la juste valeur par le biais du
résultat net. Les pertes de crédit attendues sont basées
sur la différence entre les flux de trésorerie contractuels
dus conformément au contrat et tous les flux de
trésorerie que le Groupe s’attend à recevoir, actualisés
à une approximation du taux d’intérêt effectif original.
Les flux de trésorerie attendus comprendraient les flux
de trésorerie provenant de la vente d’une garantie
détenue ou autre rehaussement de crédit qui font
partie intégrante des modalités contractuelles.

Pour les créances commerciales et les actifs de contrat,
le Groupe applique une approche simplifiée pour le
calcul des pertes de crédit attendues. Ainsi, le Groupe
ne suit pas les variations de risque de crédit, mais
comptabilise une provision pour pertes de crédit sur
base du montant des pertes de crédit attendues pour
la durée de vie à chaque date de clôture. Le Groupe
a établi une matrice de provisions sur base de son
expérience sur les pertes de crédit historiques, ajustée
pour des facteurs prospectifs spécifiques aux débiteurs
et à l’environnement économique.
Les instruments de couverture sont repris dans les
actifs financiers quand leur juste valeur déterminée est
positive.
Passifs financiers
Les passifs financiers sont initialement évalués à leur
juste valeur diminuée, dans le cas d’un passif financier
non évalué à la juste valeur par le biais du résultat net,
des coûts de transaction directement attribuables à
l’émission de ce passif financier. Ils sont ultérieurement
évalués au coût amorti, à l’exception des dérivés qui
sont évalués à la juste valeur.


Les instruments de couverture sont repris dans les
passifs financiers quand leur juste valeur déterminée
est négative.

Trésorerie et équivalents de trésorerie
La trésorerie se compose des comptes à vue. Les
équivalents de trésorerie sont des placements à court
terme, liquides, qui sont facilement convertibles en
un montant connu de trésorerie et ont une échéance
inférieure ou égale à 3 mois.


Capitaux propres – dividendes
Les actions ordinaires sont comptabilisées en capitaux
propres. Les coûts directement attribuables à l’émission
de nouvelles actions sont comptabilisés, nets d’impôts,
en réduction des montants récoltés. Les coûts d’une
opération d’émission d’actions abandonnée, sont pris
directement en charges.
Les actions propres rachetées sont comptabilisées à
leur prix d’achat en déduction des capitaux propres.
Une vente ou une annulation des actions propres
rachetées ne donne pas lieu à un impact sur le résultat :
les bénéfices ou les pertes concernant les actions
propres sont directement comptabilisés en capitaux
propres.

Les dividendes sont reconnus en tant que dette après
approbation par l’assemblée générale des actionnaires.
Tout acompte sur dividende éventuel est comptabilisé
en dette dès que le Conseil d’administration a pris la
décision de procéder au paiement de celui-ci.


Revenus locatifs
Les revenus locatifs provenant de contrats de location
simples sont comptabilisés en produits de façon
linéaire sur la durée du contrat de location.
Les gratuités locatives consenties aux clients sont
comptabilisées de façon linéaire sur la première
période ferme du bail. Les indemnités de résiliation ou
dégâts locatifs sont comptabilisées intégralement au
moment de leur facturation.
Provisions
Une provision est comptabilisée lorsqu’il y a une
obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant
d’un événement passé, qu’il est probable que des
ressources seront nécessaires pour faire face à cette



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obligation et que le montant de l’obligation peut être
estimé de manière fiable.
Impôts
L’impôt sur le résultat comprend l’impôt courant et
l’impôt différé. Ils sont comptabilisés dans le compte
de résultats, sauf s’ils portent sur des éléments
enregistrés directement dans les capitaux propres,
auquel cas ils sont eux aussi comptabilisés dans les
capitaux propres.
L’impôt courant est le montant des impôts à payer sur
les résultats imposables de l’année écoulée ainsi que
de tout ajustement aux impôts payés ou à récupérer
relatifs aux exercices antérieurs. Il est calculé en
utilisant le taux d’impôt en vigueur à la date de
clôture.
Inclusio en tant que SIRP bénéficie d’un régime fiscal
spécifique qui prévoit uniquement de l’impôt sur ses
dépenses non admises. Les filiales sont soumises à
l’impôt. L’exit tax est la taxe sur la plus-value résultant
d’un changement de régime fiscal (agrément SIR ou
FIIS ou encore la fusion d’une société non-SIR avec une
SIR). Lorsque la société qui ne dispose pas du statut
de SIR entre pour la première fois dans le périmètre
de consolidation du Groupe, une provision pour exit
tax est enregistrée en même temps qu’un montant
correspondant à la différence entre la valeur de marché
de l’immeuble et la valeur comptable du bien qui sera
acquis dans la fusion et cela en tenant compte d’une
date prévue de fusion.

Annexe 2.3 Jugements comptables
significatifs et sources principales
d’incertitudes relatives aux estimations
Estimation de la juste valeur et de la valeur
d’utilité des immeubles de placement
La juste valeur et, le cas échéant, la valeur d’utilité des
immeubles de placement sont estimées par un expert
indépendant conformément aux principes développés
dans les méthodes comptables (voir 2.2 ci-dessus et les
notes 8 et 15).

ANNEXE 3 : INFORMATION
SECTORIELLE
Au 31 décembre 2023, la Société est organisée en trois
secteurs opérationnels spécifiques correspondant aux
trois Régions du pays.
Un secteur opérationnel est une composante du
Groupe qui est engagée dans des activités ordinaires
dont il peut tirer des produits et pour lesquelles il peut
engager des charges, dont les résultats opérationnels
sont régulièrement examinés par le principal décideur
opérationnel et pour lesquelles des informations
financières distinctes sont disponibles. Le principal
décideur opérationnel du Groupe est le CEO.
La grande majorité des immeubles actuellement en
exploitation ont un caractère résidentiel et sont loués
majoritairement à des AIS, des pouvoirs publics ou des
asbl.

Bilan consolidé - Segmentation Région de Région Région Non 31/12/2023
En € Bruxelles-Capitale flamande wallonne affecté
I Actifs non courants 154.647.436 98.045.225 76.076.585 13.149.329 341.918.575
I C. Immeubles de placement 154.358.980 98.034.343 76.076.585 0 328.469.909
I C. a. Immeubles disponible à la 152.490.536 96.371.254 70.008.585 0 318.870.376
location
I C. b. Projet de développement 1.868.444 1.663.089 6.068.000 0 9.599.533
II Actifs courants 0 0 0 1.344.917 1.344.917
TOTAL ACTIF 154.647.436 98.045.225 76.076.585 14.494.246 343.263.492
Pourcentage par secteur 45,1 % 28,6% 22,2% 4,2%


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Inclusio rapport annuel 2023
p.120
Compte de résultats consolidé Région de Région Région Non 31/12/2023
En € Bruxelles-Capitale flamande wallonne affecté
I Revenus locatifs 6.660.031 3.437.926 3.204.076 0 13.302.033
III Charges relatives à la location 29.464 -30.718 0 0 -1.254
RÉSULTAT LOCATIF NET 6.689.495 3.407.208 3.204.076 0 13.300.779
IV Récupération de charges 116 259 0 0 375
immobilières
V Récupération de charges 209.928 260.774 32.570 0 503.272
locatives et de taxes
normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
VII Charges locatives et taxes -218.691 -428.010 -171.135 0 -817.836
normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
RÉSULTAT IMMOBILIER 6.680.847 3.240.231 3.065.512 0 12.986.590
IX Frais techniques -105.246 -67.483 -97.246 0 -269.976
X Frais commerciaux -16.264 -7.047 -1.137 0 -24.448
XI Charges et taxes sur immeubles 0 2.999 0 0 2.999
non loués
XII Frais de gestion immobilière -92.924 -14.234 0 -382.323 -489.481
CHARGES IMMOBILIÈRES -214.434 -85.765 -98.384 -382.323 -780.906
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 6.466.414 3.154.466 2.967.128 -382.323 12.205.684
DES IMMEUBLES
XIV Frais généraux de la société 0 0 0 -2.332.524 -2.332.524
XV Autres revenus et charges 0 0 0 -48.249 -48.249
d’exploitation
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 6.466.414 3.154.466 2.967.128 -2.763.096 9.824.912
AVANT RÉSULTAT SUR
PORTEFEUILLE
XVIII Variations de la juste valeur des 14.832.029 8.634.259 4.691.591 0 28.157.878
immeubles de placement
XIX Autre résultat sur portefeuille 0 0 48.993 0 48.993
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 21.298.442 11.788.725 7.707.711 -2.763.096 38.031.783
XX Revenus financiers 150.143 0 2.220 7.165 159.528
XXI Charges d’intérêts nettes 0 -6.757 0 -2.893.316 -2.900.073
XXII Autres charges financières 0 0 0 -132.302 -132.302
XXIII Variations de la juste valeur des 0 0 0 -2.844.767 -2.844.767
actifs et passifs financiers
RÉSULTAT FINANCIER 150.143 -6.757 2.220 -5.863.219 -5.717.614
XXIV Quote-part dans le résultat des 0 0 0 19.422 19.422
entreprises associées et co-
entreprises
RÉSULTAT AVANT IMPÔT 21.448.585 11.781.968 7.709.931 -8.606.893 32.333.591
XXV Impôts des sociétés 0 0 0 -117.304 -117.304
XXVI Exit tax 0 0 0 -39.242 -39.242
IMPÔT 0 0 0 -156.546 -156.546
RÉSULTAT NET 21.448.585 11.781.968 7.709.931 -8.763.438 32.177.046


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p.121
Bilan consolidé - Segmentation Région de Région Région Non 31/12/2022
En € Bruxelles-Capitale flamande wallonne affecté
I Actifs non courants 146.495.535 79.166.125 57.251.405 5.822.188 288.735.254
I C. Immeubles de placement 138.379.519 78.847.474 57.007.331 0 274.234.324
I C. a. Immeubles disponible à la location 133.085.873 76.853.724 46.003.122 0 255.942.719
I C. b. Projet de développement 5.293.646 1.993.750 11.004.209 0 18.291.605
II Actifs courants 133.814 62.275 -4.653 1.327.846 1.519.282
TOTAL ACTIF 146.629.349 79.228.400 57.246.752 7.150.035 290.254.536
Pourcentage par secteur 50,5% 27,3 % 19,7% 2,5%
Compte de résultats consolidé Région de Région Région Non 31/12/2022
En € Bruxelles-Capitale flamande wallonne affecté
I Revenus locatifs 5.317.448 2.756.409 2.364.774 0 10.438.631
III Charges relatives à la location -88.153 -9.141 0 0 -97.295
RÉSULTAT LOCATIF NET 5.229.295 2.747.268 2.364.774 0 10.341.336
IV Récupération de charges immobilières 3.668 1.940 0 0 5.608
V Récupération de charges locatives et 365.422 162.938 27.642 0 556.003
de taxes normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
VII Charges locatives et taxes -304.425 -255.362 -146.972 -112 -706.871
normalement assumées par le locataire
sur immeubles loués
RÉSULTAT IMMOBILIER 5.293.961 2.656.784 2.245.443 -112 10.196.076
IX Frais techniques -128.638 -128.399 -99.717 1.217 -355.538
X Frais commerciaux -5.509 -2.876 -7.628 0 -16.012
XI Charges et taxes sur immeubles non 0 -4.729 0 0 -4.729
loués
XII Frais de gestion immobilière -98.100 -2.100 0 -298.358 -398.558
CHARGES IMMOBILIÈRES -232.247 -138.104 -107.345 -297.141 -774.837
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES 5.061.713 2.518.680 2.138.099 -297.253 9.421.239
IMMEUBLES
XIV Frais généraux de la société 0 0 0 -2.261.403 -2.261.403
XV Autres revenus et charges 0 0 0 -43.513 -43.513
d’exploitation
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT 5.061.713 2.518.680 2.138.099 -2.602.168 7.116.324
RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE
XVIII Variations de la juste valeur des 8.317.176 1.376.362 784.923 182 10.478.643
immeubles de placement
XIX Autre résultat sur portefeuille -10.190 0 -43.688 89.623 35.746
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 13.368.700 3.895.042 2.879.334 -2.512.363 17.630.713
XX Revenus financiers 75.000 26 0 5.552 80.578
XXI Charges d’intérêts nettes 0 0 40.434 -819.052 -778.618
XXII Autres charges financières 0 0 0 -21.854 -21.854
XXIII Variations de la juste valeur des actifs 0 0 0 5.364.381 5.364.381
et passifs financiers
RÉSULTAT FINANCIER 75.000 26 40.434 4.529.027 4.644.487
XXIV Quote-part dans le résultat des -86.894 0 0 158.196 71.302
entreprises associées et co-entreprises
RÉSULTAT AVANT IMPÔT 13.356.806 3.895.068 2.919.768 2.174.860 22.346.503
XXV Impôts des sociétés 0 0 0 -140.677 -140.677
XXVI Exit tax 0 0 0 24.074 24.074
IMPÔT 0 0 0 -116.602 -116.602
RÉSULTAT NET 13.356.806 3.895.068 2.919.768 2.058.258 22.229.900


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Inclusio rapport annuel 2023
p.122
Le passif n’est pas revu par secteur par la Société.
Il n’y a pas eu de transactions entre secteurs ni en 2023 ni en 2022.
Les informations par secteur d’activités :
Investissements par secteur d’activité Région de Région Région 31/12/2023
En € Bruxelles- flamande wallonne
Capitale
a. Immeubles disponible à la location
Immeubles en cours de construction achevés 4.497.560 3.278.681 5.920.000 13.696.241
Acquisitions 7.359.921 2.098.107 9.458.029
Dépenses ultérieures capitalisées 419.993 436.979 666.691 1.523.664
Acquisitions par voie de regroupements d’entreprises 10.160.000 10.160.000
Investissements par secteur d’activité Région de Région Région 31/12/2022
En € Bruxelles- flamande wallonne
Capitale
a. Immeubles disponible à la location
Immeubles en cours de construction achevés 6.880.000 6.880.000
Acquisitions 1.195.448 1.405.260 2.600.708
Dépenses ultérieures capitalisées 1.019.268 241.353 732.226 1.992.847
Acquisitions par voie de regroupements d’entreprises 20.131.580 7.607.350 27.738.930
Transferts vers les locations-financement (-) -8.295.610 -8.295.610


ANNEXE 4 : RÉSULTAT LOCATIF NET
En € 31/12/2023 31/12/2022
I Revenus locatifs 13.302.033 10.438.631
I A. Loyers 13.366.779 10.510.879
I C. Gratuités locatives -68.358 -75.500
I E. Indemnités de rupture anticipée de bail 3.612 3.252
III Charges relatives à la location -1.254 -97.295
III B. Réductions de valeur sur créances commerciales -1.254 -97.963
III C. Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales 0 668
RÉSULTAT LOCATIF NET 13.300.779 10.341.336

L’augmentation des revenus locatifs s’explique
par l’élargissement du portefeuille immobilier en
exploitation commentée dans le rapport de gestion et
l’indexation des loyers conformément aux législations
applicables.
Le tableau ci-dessous présente l’évolution des loyers
à périmètre immobilier comparable entre les exercices
comptables 2023 et 2022 selon la méthode de l’EPRA
(Like-for-like rental growth reporting). Sont considérés
comme à périmètre comparable les immeubles
dont l’exploitation entre les exercices concernés est
identique. Sont par conséquent exclus, par exemple,
tous les immeubles dont l’acquisition ou la mise en
exploitation a été opérée au cours d’un des deux
exercices concernés.

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p.123
Loyer LfL
Taille du portefeuille
En € 31/12/2023 31/12/2022 Évolution 31/12/2023 31/12/2022 Évolution
Région de Bruxelles-Capitale 3.605.741 3.331.245 8,2% 83.744.035 75.127.807 11,5%
Région flamande 2.517.306 2.341.785 7,5% 64.481.970 58.730.789 9,8%
Région Wallone 2.074.461 1.930.878 7,4% 41.950.417 38.073.734 10,2%
Total 8.197.509 7.603.908 7,8% 190.176.422 171.932.330 10,6%
Loyer LfL
Taille du portefeuille
En € 31/12/2023 31/12/2022 Évolution 31/12/2023 31/12/2022 Évolution
Logement à loyer abordable 6.873.375 6.398.682 7,4% 164.529.195 148.372.279 10,9%
Logement pour personnes en 680.230 614.734 10,7% 15.698.934 14.966.881 4,9%
situation de handicap
Infrastructure sociale 643.904 590.492 9,0% 9.948.293 8.593.170 15,8%
Total 8.197.509 7.603.908 7,8% 190.176.422 171.932.330 10,6%
Le tableau suivant présente un détail des loyers futurs non actualisés :
En € 31/12/2023 31/12/2022
Moins d’un an 11.287.229 8.414.768
Entre 1 et 2 ans 10.328.871 8.318.194
Entre 2 et 3 ans 10.105.488 7.813.375
Entre 3 et 4 ans 9.499.962 7.672.568
Entre 4 et 5 ans 8.979.730 7.550.948
Au-delà de 5 ans 99.621.942 83.628.658
Total 149.823.222 123.398.511
Aucun client ne représente plus de 10 % des revenus locatifs sur l’exercice 2023. Les 10 contractants les plus
importants représentent 51,9% des revenus locatifs de l’exercice 2023.
Contractant Pourcentage des loyers
perçus en 2023
M.A.I.S. 9,6%
Croix-Rouge de Belgique 7, 7%
AIS de Woluwe-Saint-Lambert 5,9%
AIS BAITA 5,9%
AIS de Woluwe-Saint-Lambert 4,9%
WM Rivierenland 4,6%
New Samusocial 4,1%
Fedasil 3,5%
AIS Mons Logement 3,0%
Onderneming voor Kwaliteit en Expertise in de Zorg BVBA 2,8%


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Inclusio rapport annuel 2023
p.124

ANNEXE 5 : CHARGES LOCATIVES, TAXES NORMALEMENT ASSUMÉES PAR LE
LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOUÉS
En € 31/12/2023 31/12/2022
RÉSULTAT LOCATIF NET 13.300.779 10.341.336
IV Récupération de charges immobilières 375 5.608
IV A. Indemnités perçues au titre de dégâts locatifs 375 5.608
V Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées 503.272 556.003
par le locataire sur immeubles loués
V A. Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire 435.972 382.302
V B. Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués 67.300 173.701
VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur -817.836 -706.871
immeubles loués
VII A. Charges locatives exposées par le propriétaire -397.463 -314.025
VII B. Précomptes et taxes sur immeubles loués -420.373 -392.847
RÉSULTAT IMMOBILIER 12.986.590 10.196.076
Le précompte immobilier est à charge du bailleur sur
les surfaces résidentielles tandis que les précomptes
immobiliers sur les surfaces commerciales sont
généralement mis à charge du locataire (suivant les
conditions prévues dans les contrats de location).
Relevons que les logements en Région de Bruxelles-
Capitale loués aux AIS sont exonérés de précompte
immobilier, tandis que les logements en Région
flamande ou en Région wallonne loués à des AIS
bénéficient d’une réduction du précompte immobilier.
ANNEXE 6 : FRAIS TECHNIQUES, FRAIS COMMERCIAUX, FRAIS DE GESTION
IMMOBILIÈRE
En € 31/12/2023 31/12/2022
RÉSULTAT IMMOBILIER 12.986.590 10.196.076
IX Frais techniques -269.976 -355.538
IX A. Frais techniques récurrents -269.976 -354.114
IX A. 1. Réparations -164.259 -281.327
IX A. 3. Primes d’assurances -105.716 -72.788
IX B. Frais techniques non récurrents 0 -1.423
IX B. 2. Sinistres 0 -1.423
X Frais commerciaux -24.448 -16.012
X A. Commissions d’agence -10.171 -11.756
X C. Honoraires d’avocats et frais juridiques -14.277 -4.256
XI Charges et taxes sur immeubles non loués 2.999 -4.729
XII Frais de gestion immobilière -489.481 -398.558
XII A. Honoraires versés aux gérants (externes) -107.158 -100.200
XII B. Charges (internes) de gestion d’immeubles -382.323 -298.358
CHARGES IMMOBILIÈRES -780.906 -774.837
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 12.205.684 9.421.239



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p.125

La Société a enregistré en 2023, une diminution des
frais techniques - réparations consécutivement à moins
d’interventions réalisées dans nos immeubles
Les frais commerciaux directement attribuables à la
gestion des immeubles correspondent d’une part aux
commissions des agents immobiliers pour la mise en
location de surfaces commerciales sur les immeubles
mis en location en 2023 et d’autre part, aux frais
d’avocats et huissiers sur des contentieux locatifs dans
le portefeuille immobilier.
Les frais commerciaux généraux liés à la Société
en général et pas à la gestion d’un immeuble en
particulier tels que les dépliants, les participations à
des événements, les publications, le site internet, etc.
sont repris sous la rubrique XIV Frais généraux de la
société.
Les frais de gestion immobilière sont composés des
frais de gestion retenus par certaines AIS bruxelloises
conformément aux conventions signées. Les mandats
prévoient une rémunération comprise entre 0 % et
5 % des loyers contractuels. La Société dispose d’un
département Property Management destiné à suivre la
gestion de son portefeuille immobilier. Cette charge est
intégralement reprise sous la rubrique XII.B. Charges
internes de gestion d’immeubles et n’est donc pas
incluse dans la rubrique XIV Frais généraux au compte
de résultats.
ANNEXE 7 : FRAIS GÉNÉRAUX DE LA SOCIÉTÉ
En € 31/12/2023 31/12/2022
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 12.205.684 9.421.239
XIV Frais généraux de la société -2.332.524 -2.261.403
XV Autres revenus et charges d’exploitation -48.249 -43.513
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 9.824.912 7.116.324
Les frais généraux de la Société sont principalement de
quatre natures différentes :
• les frais directs et indirects liés aux équipes ;
• la location des bureaux et toutes les charges
y relatives (en ce inclus la téléphonie et
l’informatique) ;
• les prestataires externes tels que les experts
immobiliers, le Commissaire, les conseillers divers,
les frais commerciaux, etc.;
• les frais « Corporate » incluant la rémunération des
administrateurs, les publications et les assurances
mais également tous les frais liés à la cotation et au
statut SIRP (taxe d’abonnement, FSMA, Euroclear,
Euronext, etc.).

ANNEXE 8 : VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
En € 31/12/2023 31/12/2022
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 9.824.912 7.116.324
XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de placement 28.157.878 10.478.643
XVIII A. Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement 28.552.192 10.669.135
XVIII B. Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement -394.313 -190.492
XIX Autre résultat sur portefeuille 48.993 35.746
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 38.031.783 17.630.713


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Inclusio rapport annuel 2023
p.126
Afin de mieux représenter la valeur de marché de ses
biens immobiliers, Inclusio a fait évoluer la méthode
de valorisation de son portefeuille immobilier. L’expert
immobilier détermine à présent la juste valeur des
actifs immobiliers individuellement si ces actifs sont
vendables à la pièce (c’est le cas par exemple des
immeubles à appartements dont les appartements
peuvent être vendus à la découpe). Dans les autres cas,
la juste valeur est déterminée sur l’immeuble en bloc
(c’est le cas par exemple pour les centres d’accueil pour
demandeurs d’asile). Cette adaptation de la méthode
de valorisation ne modifie en rien notre stratégie « buy
and hold ».
La croissance significative et purement latente (c’est-
à-dire non réalisée) des valeurs expertisées provient
essentiellement de cette adaptation de méthode de
valorisation mais également de la mise en exploitation
des projets de développement réalisés par la Société,
de l’indexation des loyers à la suite de l’augmentation
significative de l’indice santé dans le courant de
l’exercice 2023, de la qualité et de l’âge récent des
immeubles nouvellement acquis/mis en exploitation.
Inclusio démontre ainsi que le développement de ses
propres projets immobiliers permet de créer de la
valeur pour ses actionnaires.




ANNEXE 9 : REVENUS FINANCIERS
En € 31/12/2023 31/12/2022
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 38.031.783 17.630.713
XX Revenus financiers 159.528 80.578
XX A. Intérêts et dividendes perçus 9.528 5.578
XX B. Redevances de location-financement et similaires 150.000 75.000



ANNEXE 10 : CHARGES FINANCIÈRES
En € 31/12/2023 31/12/2022
XXI Charges d’intérêts nettes -2.900.073 -778.618
XXI A. Intérêts nominaux sur emprunts -4.178.710 -847.053
XXI C. Charges résultant d’instruments de couverture autorisés -243.350 68.435
XXI D. Produits résultant d’instruments de couverture autorisés 1.521.987 0
XXII Autres charges financières -132.302 -21.854
XXII A. Frais bancaires et autres commissions -132.302 -21.854
XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers -2.844.767 5.364.381
XXIII A. Instruments de couverture autorisés -2.844.767 5.364.381
RÉSULTAT FINANCIER -5.717.614 4.644.487
Les intérêts sur l’exercice 2023 correspondent à des
intérêts bancaires et commissions de non-utilisation
sur les lignes de crédit d’Inclusio et de ses filiales.
Ils sont en croissance du fait de l’expansion du
portefeuille immobilier qui a été financée par un
recours accru à des lignes de crédit mais également à la
hausse significative des taux d’intérêt sur les marchés
financiers. Cette hausse a été atténuée partiellement
par les produits résultant de l’exercice des instruments
financiers de couverture.
Relevons également que la Société a contracté de
nouveaux crédits bancaires dont les frais de mise en
place sont repris dans les autres charges financières.
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs
financiers concernent nos instruments de couverture
dont le détail est repris en annexe 25. Cette variation
négative est purement latente et consécutive aux
anticipations des marchés financiers sur l’évolution
des taux d’intérêt. Elle suit une année 2022 où les
valorisations étaient positives.





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p.127
ANNEXE 11 : QUOTE-PART DANS LE RÉSULTAT DES ENTREPRISES ASSOCIÉES ET
COENTREPRISES
En € 31/12/2023 31/12/2022
RÉSULTAT FINANCIER -5.717.614 4.644.487
XXIV Quote-part dans le résultat des entreprises associées et coentreprises 19.422 71.302
RÉSULTAT AVANT IMPÔT 32.333.591 22.346.503

ANNEXE 12 : IMPÔTS DES SOCIÉTÉS ET EXIT TAX
En € 31/12/2023 31/12/2022
RÉSULTAT AVANT IMPÔT 32.333.591 22.346.503
XXV Impôts des sociétés -117.304 -140.677
XXVI Exit tax -39.242 24.074
IMPÔT -156.546 -116.602
RÉSULTAT NET 32.177.046 22.229.900
L’impôt des sociétés payé ou provisionné concerne exclusivement les filiales qui ne bénéficient pas d’un régime
d’exonération, contrairement à Inclusio.
ANNEXE 13 : RÉSULTAT PAR ACTION
Le résultat par action (« EPS » tel que défini par l’IAS 33) se calcule comme suit :
En € 31/12/2023 31/12/2022
Numérateur
RÉSULTAT NET 32.177.046 22.229.900
Dénominateur
Nombre total d’actions émises 7.428.347 7.428.347
Nombre total d’actions en auto-contrôlé à la date de cloture 9.756 2.851
Nbre moyen d’actions ayant jouissance 7.420.644 7.428.238
Résultat par action, de base et dilué 4,34 2,99
Dans la mesure où il n’y a pas d’instruments dilutifs, les résultats de base et dilué sont identiques.
Conformément à la Loi SIR, le résultat distribuable est calculé sur base statutaire et est donc repris à la fin de ce
chapitre. Pour mémoire, depuis décembre 2022, Inclusio dispose d’un contrat de Liquidity Provider. Ce contrat
engendre la détention d’actions propres.

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Inclusio rapport annuel 2023
p.128


ANNEXE 14 : IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
En € 31/12/2023 31/12/2022
Valeur brut en début d’exercice 130.389 130.389
Amortissements en début d’exercice -100.052 -80.009
Solde en début de période 30.337 50.380
Amortissement de l’exercice -20.043 -20.043
Annulation amortissement sortie 47.467 0
Solde en fin de période 10.293 30.337
Valeur brute en fin d’exercice 82.922 130.389
Amortissements cumulés en fin d’exercice -72.628 -100.052

Les immobilisations incorporelles correspondent
principalement au software Adfinity qui permet de tenir
la comptabilité, d’assurer le reporting financier mais
également assurer la gestion des contrats de location
(facturation, indexation...).

ANNEXE 15 : IMMEUBLES DE PLACEMENT
Tel que prescrit dans la norme IAS 40, les immeubles
en construction ou en développement pour compte
propre, destinés à être disponibles à la location, sont
intégrés parmi les immeubles de placement. Les
projets de développement sont ceux qui, soit sont
en cours de construction ou font l’objet d’une lourde
rénovation, soit ne génèrent pas de revenu par leur
nature (terrain).
Les acquisitions correspondent aux prix payés pour
l’acquisition de nouveaux immeubles en exploitation
ou projets de développement.
Les investissements reprennent les dépenses
ultérieures à l’acquisition et capitalisées dans
l’immeuble en exploitation ou le projet en cours de
développement.
En € Immeubles disponible Projets de Total immeubles
à la location développement de placement
Solde au 31/12/2021 214.227.545 4.312.260 218.539.805
Immeubles en cours de construction achevés 6.880.000 -6.880.000 0
Acquisitions 2.600.708 6.642.343 9.243.052
Investissements 1.992.847 7.546.219 9.539.066
Acquisitions par voie de regroupements d’entreprises 27.738.930 6.990.437 34.729.368
Transferts vers les locations financement (-) -8.295.610 0 -8.295.610
Profits (pertes) résultant d’ajustements de la juste valeur 10.798.298 -319.655 10.478.643
Solde au 31/12/2022 255.942.719 18.291.605 274.234.324
Solde au 31/12/2022 255.942.719 18.291.605 274.234.324
Immeubles en cours de construction achevés 13.696.241 -13.696.241 0
Acquisitions 9.458.029 443.686 9.901.715
Investissements 1.523.664 4.165.865 5.689.529
Intérêts capitalisés 0 326.462 326.462
Acquisitions par voie de regroupements d’entreprises 10.160.000 0 10.160.000
Profits (pertes) résultant d’ajustements de la juste valeur 28.089.723 68.155 28.157.878
Solde au 31/12/2023 318.870.376 9.599.533 328.469.909


Graphics
p.129


Au 31 décembre 2023, la Société a en portefeuille
plusieurs projets en phase de développement.
Les 3 premiers immeubles du tableau ci-dessous
sont repris dans la valorisation de l’expert immobilier
indépendant. L’immeuble Bonnemaison, qui n'avait pas
encore obtenu de permis d’urbanisme au 31 décembre
2023 conformément aux règles d’évaluation de la
société, ne fait pas partie de l’expertise puisqu’il
est impossible, à la clôture du 31 décembre 2023, de
déterminer quel est le programme de développement
et donc déterminer sa juste valeur de manière fiable.
Projets de développement Investissement total Engagé au Juste Valeur au
En € estimé 31/12/2023 31/12/2023
Vander Bruggen 7.121.736 1.646.591 1.868.444
Melkerij 5.883.807 1.498.232 1.663.393
Marvis 3.100.000 2.881.958 3.136.889
Bonnemaison 14.695.332 2.930.807 2.930.807
TOTAL 30.800.875 8.957.588 9.599.533
Le détail des mouvements du portefeuille est repris au
chapitre « Rapport de gestion. »
Les acquisitions par voie d’acquisition de sociétés
concernent les filiales reprises à l’Annexe 33. Le tableau
ci-dessous présente la réconciliation de l’acquisition
des filiales.
Immo Genappe Total
Immeubles de placement 10.160.000 10.160.000
Trésorerie et équivalents de trésorerie 1.468.421 1.468.421
Dettes commerciales -256.434 -256.434
Autres dettes financières -1.269.356 -1.269.356
Autres dettes -161.199 -161.199
Comptes de régularisation -25.524 -25.524
Total actifs net acquis 8.530.719 8.530.719
En € Immo Genappe Total
Trésorerie déboursée -8.530.719 -8.530.719
Moins trésorerie acquise 1.468.421 1.468.421
Sortie de trésorerie nette dans les activités d’investissement -7.062.298 -7.062.298

Processus d’évaluation pour les immeubles
de placement
La juste valeur des immeubles de placement telle
que calculée par l’expert immobilier indépendant est
reprise dans les états financiers consolidés sur base de
son rapport.
Ces rapports sont réalisés sur base des renseignements
communiqués par la Société en ce qui concerne l’état
locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur,
les travaux réalisés ou à réaliser, les éventuelles
gratuités locatives ainsi que tout autre élément
pouvant influencer la juste valeur des immeubles. Ces
éléments sont entre autres, les certificats PEB, le niveau
énergétique obtenu par rapport au marché concerné et
la localisation ou encore les aspects environnementaux
(risque d’inondation, de pollution…).
De son côté, l’expert utilise les paramètres de marché
qui lui semblent les plus pertinents (valeur locative,
taux de capitalisation, etc.) sur base de ses jugements
et de son expérience professionnelle mais également
en tenant compte des éléments énergétiques et


Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.130
climatiques. Les informations communiquées par
l’expert ainsi que les hypothèses et les modèles
d’évaluation sont régulièrement revus par la Société et
le Comité d’audit.
Le portefeuille d’immeubles de placement est
valorisé à sa juste valeur. La juste valeur des projets
de développement pour lesquels le programme de
développement n’est pas encore déterminé (projets
n’ayant pas encore vu l’introduction d’une demande
de permis) correspond à la valeur d’investissement
majorée des coûts directement imputables. La
juste valeur d’un immeuble correspond à sa
valeur d’investissement, à savoir sa valeur droits
d’enregistrement et autres frais de transaction inclus
(aussi appelée « valeur actes-en-mains ») telle que
calculée par l’expert indépendant, de laquelle est
déduit un abattement forfaitaire de 12 % (Flandre)
ou 12,5 % (Wallonie et Bruxelles) pour les unités
locatives d’une valeur d’investissement inférieure
à 2,5 M€ et de 2,5 % pour les unités locatives d’une
valeur d’investissement supérieure à 2,5 M€. Ce taux
d’abattement de 2,5 % résulte d’une analyse par
les experts indépendants d’un grand nombre de
transactions observées dans le marché, et représente la
moyenne des frais de transaction effectivement payés
lors de ces transactions.
Pour déterminer le niveau d’évaluation de la juste
valeur des immeubles de placement, il est procédé à un
examen approfondi de la nature, des caractéristiques
et des risques de ces immeubles et les données de
marché disponibles ont été examinées.
En raison de la liquidité du marché et de la difficulté
à déceler de manière incontestable des données
transactionnelles comparables, le niveau, au sens de
la norme IFRS 13, d’évaluation de la juste valeur des
immeubles, est le niveau 3.
Plusieurs techniques de valorisation (et combinaison
de celles-ci) sont utilisées par les experts indépendants
pour déterminer la juste valeur des immeubles du
portefeuille dont voici les éléments principaux:
• la méthode de capitalisation des loyers : cette
méthode consiste à capitaliser la Valeur Locative
Estimée (VLE) des unités locatives de l’immeuble
en utilisant un taux de capitalisation en ligne avec
le marché immobilier. La sélection du taux de
capitalisation est basée sur l’analyse des données
comparables de marché en incluant l’information
publiquement disponible du secteur concerné. Le
taux correspond au taux de rendement anticipé
par des investisseurs potentiels à la date de
valorisation. La valeur obtenue est ensuite ajustée
du différentiel (positif ou négatif) entre le loyer
théorique utilisé et le loyer des contrats en cours,
ainsi que d’hypothèses de travaux et/ou de vide
locatif anticipés dans l’immeuble au terme des
contrats en cours ;
• la méthode d’actualisation des cash-flows futurs
générés par les unités locatives de l’immeuble
(DCF) : cette technique nécessite l’évaluation du
revenu locatif net généré par les unités locatives
de l’immeuble sur une base annuelle pendant une
période définie. À la fin de cette période, une valeur
résiduelle est calculée en tenant compte de l’état
anticipé du bien ;
• la méthode du prix unitaires : cette technique se
base sur le principe qu’un acheteur potentiel ne
payera pas plus pour l’acquisition d’un bien que le
prix récemment payé sur le marché pour un bien
similaire.
La valorisation est effectuée trimestriellement sur base
d’un rapport établi par l’expert indépendant nommé
par la Société. Ce rapport est basé sur :
• des informations fournies par la Société telles que
les loyers contractuels, la nature et la durée des
baux, les budgets de rénovation. Ces données
sont produites par le système d’information de la
Société et sont soumises à la qualité de celui-ci ;
• des hypothèses et des modèles d’évaluation
développés par l’expert indépendant sur base de
son jugement professionnel et sa connaissance du
marché.
Informations quantitatives relatives aux
données de niveau 3 dans les modèles
d’évaluation d’immeubles de placement
selon la norme IFRS 13.
Pour les sociétés dont les immeubles de placement
constituent un poste majeur du bilan consolidé, la
norme IFRS 13 exige la présentation de certaines
informations permettant aux utilisateurs des états
financiers de se faire une idée des données et des
techniques utilisées par les experts immobiliers pour
déterminer la juste valeur du portefeuille immobilier.
Dans le cas d’Inclusio, les justes valeurs sont
déterminées par l’expert sur base de données de
niveau 3, c’est-à-dire reposant partiellement ou


Graphics
p.131
entièrement sur des données qui ne peuvent être
observées de l’extérieur.
Vu que les immeubles de logements à loyer abordable
représentent plus de 80 % de la juste valeur du
portefeuille immobilier d’Inclusio (voir le chapitre du
Rapport Immobilier), le tableau repris en annexe a été
établi pour fournir les informations quantitatives les
plus importantes utilisées par l’expert aux fins de son
évaluation sur ce segment spécifique.
La sensibilité de la juste valeur à une modification des
données non observables se traduit de la manière
suivante (si aucun des autres paramètres ne varie) :
Donnée non observable Impact sur la JV si la donnée Impact sur la JV si la donnée
non observable augmente non observable diminue
Valeur locative estimée Positif Négatif
Taux de capitalisation Négatif Positif
Vide locatif Négatif Positif
SENSIBILITÉ DE LA JUSTE VALEUR DES
IMMEUBLES AUX VARIATIONS DES
DONNÉES NON OBSERVABLES
Le taux de capitalisation, le taux d’actualisation, le
prix au m
2
ainsi que la valeur locative par m
2
sont
fonction d’éléments immobiliers différents suivant le
type de biens détenus (maison, appartement…), leur
vocation (logement, aide aux personnes en situation
de handicap, infrastructure sociale,…), leur localisation,
l’âge, l’efficience énergétique, la liquidité du marché
(offre et demande)…
Compte tenu de cette disparité, des écarts significatifs
peuvent exister dans les données reprises dans les
tableaux ci-dessous entre les 3 régions du pays ou
les segments d’activité. Relevons également que
l’évolution d’une année à l’autre est influencée
par la croissance du portefeuille immobilier de la
Société, surtout dans les secteurs du logement pour
personnes en situation de handicap et l’infrastructure
sociale, secteurs où le volume d’activité est beaucoup
plus restreint et où l’intégration d’un immeuble
complémentaire peut engendrer des mouvements
conséquents.
Le taux de capitalisation moyen pondéré de l’ensemble
du portefeuille en exploitation au 31 décembre 2023
est de 4,23% au 31 décembre 2023. L’indice santé
(servant à l’indexation des loyers) a enregistré de fortes
fluctuations sur les 24 derniers mois passant d’une
hausse de 10,6% entre décembre 2021 et décembre
2022 avant de retomber à hausse plus limitée 1,3%
entre décembre 2022 et décembre 2023. Compte tenu
de ces paramètres, un changement de ±0,5 % du taux
de capitalisation et un changement de ±5 % dans les
Valeurs Locatives Estimées sont raisonnablement
envisageables.
La juste valeur du portefeuille immobilier au
31 décembre 2023 serait :
• en diminution de 37,7 M€ en cas d’augmentation
du taux d’actualisation de 0,5 % (-25 M€ au
31 décembre 2022) ;
• en augmentation de 37,7 M€ en cas de diminution
du taux d’actualisation de 0,5 % (+25 M€ au
31 décembre 2022) ;
• en augmentation de 15,9 M€ en cas d’augmentation
de la VLE de 5 % (+12,8 M€ au 31 décembre 2022) ;
• en diminution de 15,9 M€ en cas de diminution de
la VLE de 5 %. (-12,8 M€ au 31 décembre 2022).
Il existe des interrelations entre les différents taux et
valeurs locatives car ils sont, pour partie, déterminés
par les conditions de marché. En règle générale, un
changement dans les hypothèses de Valeur Locative
Estimée (par m² et par an) est accompagné d’un
changement dans la direction opposée des taux de
capitalisation. Cette interrelation n’est pas reprise dans
l’analyse de sensibilité.
Pour les immeubles de placement en cours de
construction, la juste valeur est influencée par
le respect (ou non) du budget et de la durée de
réalisation prévus initialement pour le projet.
Le cours de bourse est de 13,10 € au 29 décembre 2023.
Comparé à la valeur nette comptable de 28,73 € par


Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.132
action à cette même date, la décote est de 54%. Toute
modification la juste valeur telle que décrite ci-avant
aurait un impact sur la valeur nette par action et donc
la décote (ou prime éventuelle) par rapport au cours
de bourse. C’est ainsi que toute variation négative de
la juste valeur à concurrence de 10 M€ aurait un impact
négatif de 1,35 € sur la valeur nette comptable par
action. Mécaniquement, le taux d’endettement sera
impacté dans la direction opposée (une hausse de la
valeur nette comptable diminue le taux d’endettement
et inversement). Une diminution de la juste valeur
des immeubles de placement de 10 M€ aurait pour
conséquence une hausse du taux d’endettement au
31 décembre 2023 de 1,16% passant de 38,05% à 39,21%.
Les principales informations quantitatives relatives à la
juste valeur des immeubles de placement disponibles
à la location extraites des rapports immobiliers sont
résumées ci-après :
Immeubles en exploitation
Région Segment Juste valeur Technique de valorisation Valeurs au 31/12/2023 Valeurs au 31/12/2022
au Données non observables
31/12/2023
Région de Bruxelles-Capitale 152.490.538 Min Max Moy Min Max Moy
Pond Pond
Logement à loyer 131.520.382 Capitalisation des revenus
abordable locatifs
Valeur locative 75 222 121 70 199 118
estimée (€/m2/an)
Taux de capitalisation 3,55% 5,10% 4,21% 3,75% 5,00% 4,54%
Taux d’occupation 89,93% 100,00% 97,85 % 94,60% 100% 98,26%
Durée résiduelle (an) 1,6 24,6 14,4 1,0 25,9 17,9
Prix unitaire
Prix au m2 (€) 1 362 4 362 3 027 1 308 4 052 2 545
Actualisation des flux (DCF)
Taux d’actualisation 5,85% 6,30% 6,14% 4,25% 6,75% 5,65%
Taux d’occupation 89,93% 100,00% 99,39% 94,60% 100,00% 99,57%
Durée résiduelle (an) 6,1 20,0 10,6 1,0 21,2 12,1
Logement pour 0 NA NA NA NA NA NA
personnes en
situation de
handicap
Infrastructure 20.970.156 Capitalisation des revenus
Sociale locatifs
Valeur locative 68 226 140 63 203 132
estimée (€/m2/an)
Taux de capitalisation 4,40% 6,50% 5,49% 4,40% 6,50% 5,52%
Taux d’occupation 57,63% 100,00% 94,22% 100,00% 100,00% 100,00%
Durée résiduelle (an) 0,9 6,0 3,1 1,0 7,0 3,3
Prix unitaire
Prix au m2 (€) 1 003 4 431 2 450 950 4 414 2 309
Actualisation des flux (DCF)
Taux d’actualisation 5,00% 7,00 % 6,36% 5,00% 7,00% 6,29%
Taux d’occupation 57,63% 100,00% 94,22% 100,00% 100,00% 100,00%
Durée résiduelle (an) 0,9 6,0 3,1 1,0 7,0 3,3


Graphics
p.133
Région Segment Juste valeur Technique de valorisation Valeurs au 31/12/2023 Valeurs au 31/12/2022
au Données non observables
31/12/2023
Région flamande 96.371.257 Min Max Moy Min Max Moy
Pond Pond
Logement à loyer 75.919.645 Capitalisation des revenus
abordable locatifs
Valeur locative 72 150 110 71 144 109
estimée (€/m2/an)
Taux de capitalisation 3,15% 4,70% 3,56% 3,60% 5,60% 4,10%
Taux d’occupation 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Durée résiduelle (an) 1,0 22,1 13,9 6,0 17,8 9,0
Prix unitaire
Prix au m2 (€) 1 790 4 023 3 100 1 554 3 293 2 607
Actualisation des flux (DCF)
Taux d’actualisation NA NA NA NA NA NA
Taux d’occupation NA NA NA NA NA NA
Durée résiduelle (an) NA NA NA NA NA NA
Logement pour 20.451.612 Capitalisation des revenus
personnes en locatifs
situation de
handicap
Valeur locative 94 157 110 86 151 106
estimée (€/m2/an)
Taux de capitalisation 3,75% 4,85% 4,03% 3,60% 4,60% 3,81%
Taux d’occupation 100,00% 100,00% 100,00% 98,84% 100,00% 99,74%
Durée résiduelle (an) 8,8 14,7 12,2 9,8 15,0 9,0
Prix unitaire
Prix au m2 (€) 2 021 4 220 2 786 2 181 4 256 2 876
Actualisation des flux (DCF)
Taux d’actualisation 5,50% 7,25% 6,13% 5,35% 6,75% 5,79%
Taux d’occupation 100,00% 100,00% 100,00% 98,84% 100,00% 99,87%
Durée résiduelle (an) 8,8 14,7 12,2 9,8 15,0 9,0
Infrastructure 0 NA NA NA NA NA NA
Sociale


Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.134
Région Segment Juste valeur Technique de valorisation Valeurs au 31/12/2023 Valeurs au 31/12/2022
au Données non observables
31/12/2023
Région wallonne 70.008.585 Min Max Moy Min Max Moy
Pond Pond
Logement à loyer 44.939.555 Capitalisation des revenus
abordable locatifs
Valeur locative 70 197 89 66 198 86
estimée (€/m2/an)
Taux de capitalisation 4,00% 5,75% 4,57% 4,00% 6,00% 5,10%
Taux d’occupation 84,15% 100,00% 97,81% 100,00% 100,00% 100,00%
Durée résiduelle (an) 4,5 17,4 10,4 5,8 15,0 11,0
Prix unitaire
Prix au m2 (€) 1.418 4.049 1.892 1 190 4 319 1 592
Actualisation des flux (DCF)
Taux d’actualisation NA NA NA NA NA NA
Taux d’occupation NA NA NA NA NA NA
Durée résiduelle (an) NA NA NA NA NA NA
Logement pour 5.765.854 Capitalisation des revenus
personnes en locatifs
situation de
handicap
Valeur locative 110 110 110 105 105 105
estimée (€/m2/an)
Taux de capitalisation 5,80% 5,80% 5,80% 5,80% 5,80% 5,80%
Taux d’occupation 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Durée résiduelle (an) 23,5 23,5 23,5 24,5 24,5 24,5
Prix unitaire
Prix au m2 (€) 1 975 1 975 1 975 1 866 1 866 1 866
Actualisation des flux (DCF)
Taux d’actualisation 7,00 % 7,00 % 7,00% 7,00 % 7,00% 7,00 %
Taux d’occupation 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Durée résiduelle (an) 23,5 23,5 23,5 24,5 24,5 24,5
Infrastructure 19.303.176 Capitalisation des revenus
Sociale locatifs
Valeur locative 58 150 104 58 58 58
estimée (€/m2/an)
Taux de capitalisation 5,50% 8,50% 6,13% 6,25% 6,25% 6,25%
Taux d’occupation 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Durée résiduelle (an) 3,2 6,7 5,3 7,8 7, 8 8,0
Prix unitaire
Prix au m2 (€) 921 2 248 1 669 731 731 731
Actualisation des flux (DCF)
Taux d’actualisation 6,15% 9,00% 7,55% 6,55% 6,55% 6,55%
Taux d’occupation 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Durée résiduelle (an) 3,2 6,7 5,3 7,8 7, 8 8,0
Total des immeubles en 318.870.380
exploitation


Graphics
p.135
Les principales informations quantitatives relatives
à la juste valeur des projets de développement
extraites des rapports immobiliers sont résumées ci-
dessous. Les projets dont les permis n’ont pas encore
été obtenus et dont le coût de développement est
indéterminable sont repris à leur coût.
Projets de développement (valorisé par l’expert immobilier uniquement)
Région Segment Juste valeur Technique de valorisation Valeurs au 31/12/2023 Valeurs au 31/12/2022
au 31/12/2023 Données non observables
Région de Bruxelles-Capitale 1.868.444 Min Max Moy Min Max Moy
Pond Pond
Logement à loyer 1.868.444 Capitalisation des revenus locatifs
abordable
Valeur locative estimée (€/m2/an) 104 104 104 131 131 131
Taux de capitalisation 4% 4% 4% 3,75% 3,75% 3,75%
Taux d’occupation NA NA NA NA NA NA
Durée résiduelle (an) NA NA NA NA NA NA
Prix unitaire
Prix au m2 (€) 2.329 2.329 2.329 2 483 2 483 2 483
Actualisation des flux (DCF)
Taux d’actualisation NA NA NA NA NA NA
Taux d’occupation NA NA NA NA NA NA
Durée résiduelle (an) NA NA NA NA NA NA
Logement pour 0 NA NA NA NA NA NA
personnes en
situation de
handicap
Infrastructure 0 NA NA NA NA NA NA
Sociale
Région Segment Juste valeur Technique de valorisation Valeurs au 31/12/2023 Valeurs au 31/12/2022
au 31/12/2023 Données non observables
Région flamande 1.663.393 Min Max Moy Min Max Moy
Pond Pond
Logement à loyer 1.663.393 Capitalisation des revenus locatifs
abordable
Valeur locative estimée (€/m2/an) 105 105 105 NA NA NA
Taux de capitalisation 3,50% 3,50% 3,50% NA NA NA
Taux d’occupation NA NA NA NA NA NA
Durée résiduelle (an) NA NA NA NA NA NA
Prix unitaire
Prix au m2 (€) 2.989 2.989 2.989 NA NA NA
Actualisation des flux (DCF)
Taux d’actualisation NA NA NA NA NA NA
Taux d’occupation NA NA NA NA NA NA
Durée résiduelle (an) NA NA NA NA NA NA
Logement pour 0 Capitalisation des revenus locatifs NA NA NA 4,60% 4,60% 4,60%
personnes en
situation de
handicap
Infrastructure 0 NA NA NA NA NA NA
Sociale


Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.136
Région Segment Juste valeur Technique de valorisation Valeurs au 31/12/2023 Valeurs au 31/12/2022
au 31/12/2023 Données non observables
Région wallonne 3.136.889 Min Max Moy Min Max Moy
Pond Pond
Logement à loyer 3.136.889 Capitalisation des revenus locatifs
abordable
Valeur locative estimée (€/m2/an) 110 110 110 100 108 106
Taux de capitalisation 3,80% 3,80% 3,80% 4,25% 5,13% 4,89%
Taux d’occupation NA NA NA NA NA NA
Durée résiduelle (an) NA NA NA NA NA NA
Prix unitaire
Prix au m2 (€) 2 893 2 893 2 893 2 202 2 237 2 228
Actualisation des flux (DCF)
Taux d’actualisation NA NA NA NA NA NA
Taux d’occupation NA NA NA NA NA NA
Durée résiduelle (an) NA NA NA NA NA NA
Logement pour 0 Capitalisation des revenus locatifs NA NA NA NA NA NA
personnes en
situation de
handicap
Infrastructure 0 Capitalisation des revenus locatifs NA NA NA NA NA NA
Sociale
Total des projets de 6.668.726
développement


ANNEXE 16 : AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Les autres immobilisations corporelles hors droit d’usage relatif aux bureaux loués par la Société sont reprises
dans la tableau ci-dessous :
En € 31/12/2023 31/12/2022
Valeur brute en début d’exercice 201.146 96.399
Amortissements cumulés en début d’exercice -88.522 -44.991
Solde en début de période 112.623 51.408
Acquisitions 115.249 104.747
Amortissements -46.935 -43.531
Sortie de l’exercice -16.940 0
Solde en fin de période 163.998 112.623
Valeur brute en fin d’exercice 299.455 201.146
Amortissements cumulés en fin d’exercice -135.457 -88.522



Graphics
p.137
Les acquisitions de l’exercice portent sur du matériel
informatique et des véhicules automobiles.
Le droit d’usage des bureaux de la Société est valorisé
au 31 décembre 2023 à 170.616 € et vient s’ajouter aux
autres immobilisations reprises dans le tableau
ci-dessus pour donner un total de 334.614 €.
ANNEXE 17 : ACTIFS FINANCIERS NON
COURANTS
Les actifs financiers non courants comprennent
3 catégories d’actifs distincts:
• la juste valeur positive des instruments financiers
de couverture est de 3.728.006 € (31 décembre 2022 :
5.982.657 €). Ces instruments sont conclus avec des
banques belges au rating « Investment grade » et
leur détail est repris en annexe 25 ;
• Inclusio est propriétaire d’immeubles de placement
détenus en copropriété. Dans ce cadre, des
avances de fonds de roulement sont consenties
aux syndics afin qu’ils puissent assumer les charges
de la copropriété. Inclusio a avancé pour 128.721 €

(31 décembre 2022 : 77.703 €) de fonds de roulement
aux syndics ;
• l’immeuble École Active a vu son bail
emphytéotique de 50 ans renégocié à 99 ans (se
terminant le 30 juin 2113). L’immeuble a dès lors
été reclassifié des immeubles en exploitation
vers un contrat de location-financement. La
créance long terme de ce contrat représente
un total de 8.295.610 € (montant identique au
31 décembre 2022) et l’analyse des échéances est
reprise ci-dessous. Compte tenu des modalités de
ce bail emphytéotique, aucun remboursement en
capital n’est prévu avant l’exercice 2026.
Étant donné, d’une part, la qualité du locataire et,
d’autre part, le faible risque de crédit associé à la
créance de location-financement (établi sur base
de l’analyse des pertes de crédits historiques sur le
locataire), le modèle des pertes de crédit attendues
selon l’IFRS 9 n’a pas d’impact matériel pour Inclusio.
Le chapitre des Facteurs de risque reprend un détail
complet des risques sur locataire (risque 1.1.2, risque
1.3.2, risque 1.3.3). Inclusio n’anticipe aucun impact
de perte de crédits sur ses créances locataires ou de
location-financement.
Créance de location-financement (en €) 31/12/2023 31/12/2022
à moins d’un an 145.000 145.000
à plus d’un an et moins de deux ans 195.000 145.000
à plus de deux ans et moins de trois ans 245.000 195.000
à plus de trois ans et moins de quatre ans 245.000 245.000
à plus de quatre ans et moins de cinq ans 245.000 245.000
à plus de cinq ans 20.702.500 20.947.500
Paiements minimaux au titre de la location 21.777.500 21.922.500
produits financiers non acquis 13.481.890 13.626.890
Valeur actuelle de paiements minimaux au titre de la location 8.295.610 8.295.610
créances de location-financement
à moins d’un an 0 0
à plus d’un an et moins de deux ans 0 0
à plus de deux ans et moins de trois ans 24.891 0
à plus de trois ans et moins de quatre ans 25.549 24.891
à plus de quatre ans et moins de cinq ans 26.225 25.549
à plus de cinq ans 8.218.945 8.245.169


Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.138
ANNEXE 18 : PARTICIPATIONS MISES
EN ÉQUIVALENCE
Au 31 décembre 2023, la Société détient une seule
participation mise en équivalence dans la société
Inclusio Ostbelgien SA à concurrence de 51 % des parts.
La Société ne disposant pas du contrôle de cette filiale
conformément au pacte d’actionnaires signé, Inclusio
ne consolide dès lors pas cette filiale.
ANNEXE 19 : CRÉANCES
COMMERCIALES
Créances commerciales 31/12/2023 31/12/2022
En €
Créances sur les locataires 66.565 52.461
Factures à établir 0 0
Total 66.565 52.461
Le risque de crédit lié aux créances commerciales
est excessivement limité du fait d’une part de la
qualité des contreparties (majoritairement des AIS
ou équivalent) et d’autre part, pour les autres types
de locataires grâce à la diversité de la clientèle et aux
garanties locatives constituées par les locataires pour
couvrir leurs engagements.


ANNEXE 20 : CRÉANCES FISCALES ET
AUTRES ACTIFS COURANTS


Créances fiscales et autres 31/12/2023 31/12/2022
En €
Impôts 184.007 321.272
Autres 94.136 0
Total 278.143 321.272



Les créances fiscales correspondent à des versements
anticipés réalisés.

ANNEXE 21 : TRÉSORERIE ET
ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
La trésorerie et les équivalents de trésorerie ne
concernent que des comptes à vue et une caisse.
ANNEXE 22 : COMPTES DE
RÉGULARISATION
En € Comptes de 31/12/2023 31/12/2022
régularisation à l’actif
II G. Comptes de 342.164 552.472
régularisation
II G. a. Revenus immobiliers 208.376 80.750
courus non échus
II G. c. Charges immobilières 133.788 471.722
payées d’avance
Les comptes de régularisation repris à l’actif
correspondent principalement à des dépenses relatives
à la structuration et à la maîtrise d’ouvrage déléguée
des projets en cours de développement, dépenses
qui ne seront intégrées aux projets qu’à la livraison de
ceux-ci.
Mais ils comprennent également de revenus financiers
à encaisser sur les instruments financiers en vigueur à
la clôture de l’exercice.
En € Comptes de 31/12/2023 31/12/2022
régularisation au passif
II F. Comptes de 147.100 312.028
régularisation
II F. a. Revenus immobiliers 13.848 13.649
perçus d’avance
II F. b. Intérêts et autres 133.252 298.379
charges courus non
échus
Les comptes de régularisation repris au passif
correspondent à des revenus immobiliers perçus en
avance et à des intérêts sur des crédits non échus.

Graphics
p.139


ANNEXE 23 : CAPITAUX PROPRES
L’évolution du capital social est présentée ci-dessous :
Nombre Nombre Capital souscrit Capital souscrit
d’actions cumulé (€) cumulé (€)
créées d’actions
Acte du 06/11/2011 (constitution) 615 615 61.500 61.500
Acte du 23/12/2011 25.215 25.830 2.521.500 2.583.000
Acte du 23/09/2014 34.000 59.830 3.400.000 5.983.000
Acte du 20/05/2015 58.025 117.855 5.802.500 11.785.500
Acte du 24/06/2016 71.506 189.361 7.150.600 18.936.100
Acte du 29/09/2016 95.342 284.703 9.534.200 28.470.300
Acte du 17/05/2017 169.033 453.736 16.903.300 45.373.600
Acte du 22/12/2017 98.424 552.160 9.842.400 55.216.000
Acte du 03/04/2019 313.763 865.923 31.376.300 86.592.300
Sous-total avant acte du 29/10/2020 865.923 865.923 86.592.300 86.592.300
Acte du 29/10/2020 - division des actions par 5 4.329.615 4.329.615 86.592.300 86.592.300
IPO du 10/12/2020 2.857.943 7.187.558 57.158.860 143.751.160
Acte de réduction de capital du 11/06/2021 -945.037 142.806.123
Apports en nature du 25/06/2021 240.789 7.428.347 4.784.477 147.590.601
Solde au 31/12/2023 7.428.347 147.590.601

Pour un total de 7.428.347 actions émises (aucune
modification sur les exercices 2022 et 2023), la Société
en détenait 9.756 au 31 décembre 2023 contre 2.851 au
31 décembre 2022. Le nombre d’actions pour le calcul
des ratios bilantaires est donc de 7.418.591 actions.
Tandis que le nombre moyen d’actions sur l’exercice
2023 servant pour les ratios du compte de résultat
s’élève à 7.420.644 actions.
Le détail des fonds propres est le suivant :
En € 31/12/2023 31/12/2022
CAPITAUX PROPRES 213.154.232 186.248.933
A. Capital 142.916.788 142.916.788
A. a. Capital souscrit 147.590.601 147.590.601
A. b. Frais d’augmentation de capital -4.673.813 -4.673.813
B. Primes d’émission 8.750.150 8.750.150
C. Réserves 29.310.248 12.352.094
C. b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) 19.975.092 10.375.272
C. e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de 5.982.657 618.276
couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que
définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)
C. h. Réserve pour actions propres (-) -114.781 -38.054
C. m. Autres réserves (+/-) 101.751 101.751
C. n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) 3.365.529 1.294.849
D. Résultat net de l’exercice 32.177.046 22.229.900
Relevons que la réserve pour actions propres est
constituée des actions détenues dans le cadre du
contrat de Liquidity Providing signé avec Kepler
Cheuvreux mais également des provisions prévues
dans le cadre des plan LTI des dirigeants effectifs.




Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.140
ANNEXE 24 : PAIEMENTS FONDÉS SUR
DES ACTIONS
Les dirigeants bénéficient d’un plan à long terme
d’attribution d’actions (LTI) basé sur des critères et
objectifs pertinents. Chaque plan couvre une période
de 3 ans avant une exécution dans la 4e année.
Conformément à l’IFRS 2, ce plan est repris directement
en augmentation des fonds propres sur la durée
d’attribution. La charge annuelle d’acquisition est
comptabilisée en frais généraux dans le compte de
résultats.
Les modalités de ce LTI sont reprises intégralement
dans la section Rapport de rémunération du chapitre
Déclaration de gouvernance d’entreprise.
À ce jour, aucune action n’a encore été octroyée car le
1
er
plan couvrant les exercices 2023-2024-2025 ne sera
mis en exécution que début 2026.

ANNEXE 25 : DETTES FINANCIÈRES
La Société finance ses activités par ses fonds propres
mais également par des lignes de crédit bancaires.
Le tableau ci-dessous reprend les lignes de crédit
négociées, les montants prélevés à la date de clôture
ainsi que l’échéance finale.



Banque Type de Montant Dette Dette Échéance Type d’intérêt
financement contracté comptabilisée comptabilisée
(en €) au 31/12/2023 au 31/12/2022
(en €) (en €)
BNP Paribas Fortis Revolving Échu Échu 15.000.000 30/09/2023 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 7.500.000 7.500.000 7.500.000 6/10/2026 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 7.500.000 7.500.000 6.200.000 6/10/2027 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 10.000.000 10.000.000 0 2/05/2027 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 10.000.000 5.000.000 0 2/05/2028 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 15.000.000 15.000.000 0 30/09/2027 Euribor + marge
Triodos Revolving Échu Échu 0 1/02/2024 Euribor + marge
Triodos Revolving 15.000.000 6.200.000 0 31/10/2029 Euribor + marge
Triodos Revolving 10.000.000 4.100.000 0 31/10/2030 Euribor + marge
KBC Revolving 20.000.000 20.000.000 20.000.000 31/10/2027 Euribor + marge
KBC Revolving 10.000.000 10.000.000 0 30/04/2029 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving Échu Échu 12.500.000 31/12/2023 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving 12.500.000 100.000 12.500.000 31/12/2024 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving 5.000.000 5.000.000 0 31/05/2027 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving 7.500.000 7.500.000 0 31/05/2028 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving 15.000.000 2.000.000 0 31/05/2029 Euribor + marge
Caisse d’Épargne HdF Term Loan 12.500.000 12.500.000 12.500.000 29/12/2025 Taux fixe
Caisse d’Épargne HdF Term Loan 12.500.000 12.500.000 12.500.000 28/12/2026 Taux fixe
Total 170.000.000 124.900.000 98.700.000
Dont non-courant 124.800.000 71.200.000
Dont courant 100.000 27.500.000

Sur chacune de ces lignes, diverses modalités ont été
négociées mais aucun banquier ne dispose de sûretés
sur les actifs sous-jacents.
Les dettes financières courantes sont composées de
100.000 € d’un crédit Belfius échéant en décembre
2024, de 139.190 € de garanties locatives reçues et enfin
507.118 € de dettes financières courantes.

Graphics
p.141
Le tableau suivant présente la ventilation des variations des passifs issus des activités de financement :
31/12/2023 Solde Flux de Acquisition de Solde de
En € d’ouverture trésorerie filiales clôture
Dettes financières non courantes
Emprunts bancaires 71.200.000 53.600.000 124.800.000
Autres passifs financiers 760.732 760.732
Dettes financières courantes
Emprunts bancaires 27.500.000 -27.400.000 100.000
Garanties locatives 116.931 22.258 139.190
Autres passifs financiers 450.947 56.171 507.118
Total des passifs issus des activités de financement 99.267.878 26.982.991 56.171 126.307.040
31/12/2022 Solde Flux de Acquisition de Solde de
En € d’ouverture trésorerie filiales clôture
Dettes financières non courantes
Emprunts bancaires 51.476.469 19.723.531 71.200.000
Dettes financières courantes
Emprunts bancaires 129167 27370833 27.500.000
Garanties locatives 68.195 48.736 116.931
Autres passifs financiers 164.116 286.831 450.947
Total des passifs issus des activités de financement 51.837.947 47.143.100 286.831 99.267.878
Le tableau ci-après présente le détail des échéances
contractuelles résiduelles de la Société pour ses passifs
financiers ayant des périodes de remboursement
contractuelles. Le tableau a été préparé à partir des
flux de trésorerie non actualisés (remboursements en
capital uniquement) liés aux passifs financiers selon la
date la plus rapprochée à laquelle la Société pourrait
être tenue d’effectuer un paiement.
31/12/2023 À moins d’un an 1- 5 ans À plus de cinq ans
En €
Emprunts bancaires 100.000 120.700.000 4.100.000
Charges d’intérêts non actualisées 1.230 5.704.988 364.484
Garanties locatives 139.190 0 0
Autres passifs financiers non courants 760.732 0 0
Autres passifs financiers 507.118 0 0
31/12/2022 À moins d’un an 1- 5 ans À plus de cinq ans
En €
Emprunts bancaires 27.500.000 71.200.000 0
Charges d’intérêts non actualisées 280.880 3.153.983 0
Garanties locatives 116.931 0 0
Autres passifs financiers 450.947 0 0
Afin de couvrir ses crédits « Revolving » à taux flottants,
Inclusio a souscrit divers instruments de couverture
qui permettent à la Société d’échanger le taux flottant
contre un taux fixe déterminé. Ces instruments n’ont
pas été documentés comme des couvertures au sens
de l’IFRS 9.

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.142
Banque Type Montant Début Échéance Marge Fair Value
(en €) (en €)
BNP Paribas Fortis IRS flooré 7.500.000 21/05/2020 21/05/2026 0,210% 445.688
BNP Paribas Fortis IRS flooré 7.500.000 21/05/2020 21/05/2027 0,260% 567.320
BNP Paribas Fortis IRS flooré 10.000.000 21/05/2020 21/05/2028 0,295% 927.550
Belfius Banque IRS flooré 7.500.000 28/07/2020 29/01/2029 0,170% 861.162
Belfius Banque IRS flooré 7.500.000 28/07/2020 30/07/2029 0,203% 926.286
Belfius Banque IRS non flooré 10.000.000 15/06/2023 31/12/2028 3,000% -325.475
KBC Bank IRS non flooré 10.000.000 8/12/2022 8/12/2028 2,558% -48.507
KBC Bank Collar 5.000.000 8/12/2022 8/12/2027 3,25%-2,10% -110.224
KBC Bank IRS non flooré 7.500.000 15/12/2023 15/06/2027 2,798% -105.910
Total 72.500.000 3.137.890


ANNEXE 26 : DETTES COMMERCIALES
ET AUTRES DETTES COURANTES
En € 31/12/2023 31/12/2022
Exit tax 1.677.429 1.394.923
Fournisseurs 1.162.854 2.083.737
Locataires 170.074 120.581
Impôts, rémunérations et charges sociales 644.764 826.456
Total 3.655.121 4.425.698
La dette d’exit tax correspond à l’estimation de l’exit
tax qui devra être payée lors de la fusion des filiales
avec Inclusio.
Les dettes aux fournisseurs reprennent principalement
des dettes liées aux chantiers en cours de construction.
Les dettes aux locataires concernent les loyers payés
d’avance.
Les impôts, rémunérations et charges sociales peuvent
être ventilés comme suit :
En € 31/12/2023 31/12/2022
TVA 8.657 7.211
Impôts 71.757 270.797
Précompte immobilier 329.419 177.494
Dettes liées aux avantages au personnel 234.930 370.954
Total 644.764 826.456
Les dettes liées aux avantages au personnel concernent
principalement les provisions pour pécule de vacances,
prime de fin d’année et bonus.


Graphics
p.143
ANNEXE 27 : TAUX D’ENDETTEMENT
Le tableau ci-dessous reprend le taux d’endettement
(au niveau consolidé) calculé conformément à l’AR des
SIR.
En € 31/12/2023 31/12/2022
I B. Dettes financières non courantes 124.800.000 71.200.000
II B. Dettes financières courantes 746.307 28.067.878
II D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 3.655.121 4.425.698
Total endettement 129.201.428 103.693.576
Total actif corrigé 339.535.486 284.271.879
Taux d’endettement 38,05% 36,48%

ANNEXE 28 : INSTRUMENTS
FINANCIERS ET GESTION DES
RISQUES FINANCIERS
Aperçu des instruments financiers.
En € Catégorie 31/12/2023 31/12/2022
Actifs financiers non-courants
Créances Au coût amorti 130.721 79.703
Instruments dérivés A la juste valeur 3.728.006 5.982.657
Actifs financiers courants
Créances commerciales Au coût amorti 66.565 52.461
Trésorerie et équivalents de trésorerie Au coût amorti 658.046 593.077
Total actifs financiers 4.583.338 6.707.899
Dettes financières non-courantes
Emprunts bancaires Au coût amorti 124.800.000 71.200.000
Instruments dérivés A la juste valeur 590.116 0
Dettes financières courantes
Emprunts bancaires Au coût amorti 100.000 27.500.000
Garanties locatives Au coût amorti 139.190 116.931
Solde d’acquisition à payer Au coût amorti 117.435 356.831
Autre compte courant Au coût amorti 389.683 94.116
Dettes commerciales Au coût amorti 3.655.121 4.425.698
Total passifs financiers 129.791.544 103.693.576


Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.144
Au 31 décembre 2023, les intérêts courus mais non
échus sur les crédits prélevés représentent 133.252 €
tandis que les produits sur les instruments de
couverture représentent 208.376 €
La juste valeur des instruments dérivés fin 2023 est
positive à concurrence de 3.137.891 € et est déterminée
par les banques sur base d’un modèle actualisant
les flux de trésorerie futurs, qui sont déterminés en
fonction des courbes de taux d’intérêt (information
publiquement disponible, données de niveau 2).
Une variation théorique de 1% dans la courbe anticipée
des taux d’intérêts des marchés à la date du 31
décembre 2023 (2,43%) aurait pour conséquence une
variation de la juste valeur reprise ci-dessus. En cas de
diminution des taux d’intérêts (-1%), la juste valeur des
instruments dérivés serait de 54.668 €, tandis qu’une
augmentation des taux d’intérêts (+1%) verrait la juste
value des instruments dérivés évoluer à 6.221.113 €.
La valeur comptable des actifs financiers et passifs
financiers présentés ci-dessus au coût amorti
représente une bonne approximation de la juste
valeur, soit parce qu’il s’agit d’instruments à court
terme, soit parce que le taux d’intérêt applicable est
majoritairement variable. Relevons que deux crédits
sont à taux fixe et, compte tenu du fait qu’ils ne sont
pas cessibles, ils sont valorisés au coût amorti.
Gestion des risques financiers
La gestion financière d’Inclusio vise à assurer le
financement du total des immeubles de placement
en exploitation et des projets de développement
de la Société. La Société s’assure de disposer des
moyens financiers nécessaires à ses investissements,
en fonction du planning d’exécution attendus des
chantiers. Fin 2023, Inclusio disposait de 45.100.000 €
de disponibilités sur les lignes de crédits (37.650.000 €
à l’issue de l’exercice 2022). Les conventions signées
avec les banques prévoient (le cas échéant) diverses
conditions tel que l’obligation de maintien du régime
SIRP, des conditions « negative pledge » et « pari
passu » mais également des modalités financières à
respecter comme un taux d’endettement maximum, un
taux minimum de couverture des intérêts bancaires ou
une taille de portefeuille immobilier minimum. Inclusio
confirme que ces conditions sont bien respectées


et n’anticipe aucun élément qui viendrait influencer
négativement les activités de la société et ainsi être en
situation de défaut sur ses engagements bancaires.
Le risque de crédit est le risque que le Groupe subisse
une perte financière si un client ou une partie à un
instrument financier manque à une de ses obligations
contractuelles.
Aucune exposition significative n’est réputée exister en
vertu de l’éventuelle non-exécution des contreparties
à des instruments financiers, sauf pour les créances
commerciales et autres créances détenues par la
Société.
À la date de clôture, il n’y avait pas de concentration
importante du risque de crédit. La valeur comptable de
chaque actif financier représente l’exposition maximale
au risque de crédit.
Au niveau des dépôts de trésorerie, la Société vise à
réduire le risque de contrepartie en effectuant ses
dépôts auprès de banques belges uniquement.
Ce type de risque financier est géré de façon
centralisée.
Risque de taux d’intérêt
Le risque de taux d’intérêt est géré au niveau de la
dette financière nette consolidée de la Société, avec
pour objectif principale de garantir le coût à moyen
terme.
À cette fin, la Société gère ce risque de façon
centralisée, sur base des évolutions de sa dette
financière nette consolidée.
Les emprunts bancaires de type Revolving (mentionnés
à l’annexe 25 ci-dessus) portent un intérêt variable
(Euribor + marge). Des instruments financiers de
couverture ont été achetés afin d’échanger les taux
flottants contre des taux fixes et ce, afin de limiter
l’exposition de la Société aux fluctuations des taux
d’intérêt sur les marchés financiers. Relevons que tous
les crédits et quasi tous les instruments de couverture
sont floorés.


Graphics
p.145

Le tableau ci-dessous présente l’évolution
hypothétique du taux de financement moyen total
d’Inclusio (marge bancaire incluse) suivant une
évolution hypothétique de l’Euribor 3 mois.
31/12/2023
Euribor 3 mois 0 % 1,00 % 2,00 % 3,00 % 4,00 % 5,00 % 6,00 % 7,00 %
Taux de financement 1,97 % 2,16 % 2,34 % 2,57 % 2,76 % 2,95 % 3,13 % 3,32 %
31/12/2022
Euribor 3 mois 0 % 1,00 % 2,00 % 3,00 % 4,00 % 5,00 % 6,00 % 7,00 %
Taux de financement 1,62 % 1,96 % 2,31 % 2,70 % 3,06 % 3,40 % 3,75 % 4,10 %




Si l’Euribor 3 mois devait passer d’un niveau de 4%
(pourcentage enregistré en fin d’exercice 2023 sur
les marchés financiers) à 5%, un impact financier
négatif de 232.181 € serait enregistré dans le compte de
résultats.
Risque de liquidité
Afin de garantir la liquidité et la flexibilité financière
à tout moment, la Société, en plus de sa trésorerie
disponible, a recours à plusieurs lignes de crédit
engagées et non engagées et pour des montants jugés
adéquats sur base des besoins de financement actuels
et futurs (voir annexe 25).
Ces conventions contiennent divers engagements de la
Société et sont respectés.


ANNEXE 29 : TRANSACTIONS AVEC
LES PARTIES LIÉES
Inclusio a un lien de parties liées avec ses
administrateurs et ses dirigeants.
Les émoluments des administrateurs au titre de
l’exercice 2023 (émoluments fixes et jetons de
présence) s’élèvent à 158.250 € (115.750 € pour l’exercice
2022). Les rémunérations des dirigeants effectifs
(rémunération fixe, variable, assurance pension et
autres frais) s’élèvent à 746.313 € pour l’exercice 2023
(hors mouvements de provisions) (781.450 € pour
l’exercice 2022). Le détail complet est repris dans
la section Rapport de rémunération du chapitre
Déclaration de gouvernance d’entreprise.
Les transactions avec les parties liées au sens de l’IAS
24 et du code des sociétés avec les administrateurs et



les dirigeants effectifs sont repris dans le Rapport de
rémunération.



ANNEXE 30 : DROITS ET ENGAGEMENT
HORS BILAN
Inclusio ne dispose pas d’engagements
d’investissement hors bilan. L’annexe 15 reprend en
détail les engagements sur les projets immobiliers en
cours d’exécution.

ANNEXE 31 : ASPECTS RELATIFS AU
CONTEXTE MACRO-ÉCONOMIQUE ET
AU CLIMAT
Ces dernières années ont vu de multiples événements
au niveau mondial tels que la pandémie de Covid-19, la
guerre en Ukraine ou la guerre israélo-palestinienne.
Inclusio exerce l’ensemble de ses activités en Belgique
et n’a pas eu d’impact financier direct lié à ses
évènements.
Ces événements ont malgré tout eu des effets
indirects au niveau mondial. Les effets indirects de
la situation macro-économique et du climat peuvent
s’appréhender notamment sous l’angle des facteurs
de risque suivants (voir chapitre Facteurs de risque du
présent document) :
• inflation et indexation des loyers (Risque 1.1.2) ;
• retards ou dépassement de budget dans
l’exécution des projets de développement
(Risque 1.1.1) ;
• financement et liquidité (Risque 1.2.1) ;
• augmentation des taux d’intérêt (Risque 1.2.2) ;
• impacts environnementaux sur la juste valeur des
immeubles (Risque 1.5).

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.146
ANNEXE 32 : ÉVÉNEMENTS
POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE
Entre le 31 décembre 2023 et la date de publication du
rapport annuel, aucune modification importante du
portefeuille n’a été opérée.
Par ailleurs un dividende de 0,75 € brut par action
sera proposé pour distribution à l’assemblée générale
ordinaire.

ANNEXE 33 : LISTE DES FILIALES,
ENTREPRISES ASSOCIÉES ET
COENTREPRISES
La liste des filiales reprises dans les comptes consolidés
au 31 décembre 2023 est la suivante :


% Détention Mode de consolidation Registre des personnes morales
Immo Genappe 100 % Intégrale 0448.673.696
Inclusio Ostbelgien 51 % Mise en équivalence 0778.320.377
Par ailleurs, les filiales suivantes ont été fusionnées au cours de l’exercice 2023:
Date de fusion Registre des personnes morales
Société d’Habitations de Tournai 12/12/2023 0405.859.678
Financière de Roosevelt 04/05/2023 0860.680.406
Trifax 20/06/2023 0425.492.577
Mouscron Invest & Development 17/10/2023 0751.899.755
Buimmo 22/11/2023 0683.524.653
Middelweg Albert 22/03/2023 0666.408.509


ANNEXE 34 : EFFECTIF
Nombre de travailleurs en fin de période 31/12/2023 31/12/2022
Employés - Indépendants 12 13
Dirigeants indépendants 2 2
14 15
Les dirigeants (non employés) bénéficient de plans
de pension qui sont exclus du rendement garanti fixé
par la loi. Les montants payés sont dès lors définitifs
et enregistrés dans la comptabilité dans les frais
généraux. Les employés bénéficient eux de plans de
pension à contribution définie qui doit garantir un
rendement minimum comme le prévoit la loi. À l’issue
de l’exercice 2023, il n’y avait pas de sous-financement
et l’ensemble des sommes versées dans le cadre de ce
contrat d’assurance en faveur des employés est repris
dans les frais généraux de la société.
ANNEXE 35 : HONORAIRES DU COMMISSAIRE
En € - TVAC 31/12/2023 31/12/2022
Rémunération pour l’exercice des mandats de commissaire (filiales incluses) 67.450 67.504
Autres affectations de contrôle 3.200 15.345
Total 70.650 82.849


Graphics
p.147
Lors de l’assemblée générale ordinaire du 17 mai
2023, la société a procédé au renouvellement du
mandat du commissaire, la SRL Deloitte Reviseurs
d’Entreprises, dont le siège social est situé Gateway
building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J à 1930
Zaventem, représentée par M. Ben Vandeweyer, réviseur
d’entreprises. Son mandat couvre les exercices 2023 -
2024 - 2025.
La rémunération du commissaire est fixée à 53.000 €
HTVA/an et est majorée des frais IRE et des frais et
débours.
RÉSUMÉ DES ÉTATS FINANCIERS
STATUTAIRES
Les états financiers statutaires présentés ci-dessous
sont une version abrégée des comptes statutaires. La
version intégrale des comptes statutaires est déposée
à la Banque Nationale de Belgique mais est également
disponible sur le site internet d’Inclusio et sur demande.
Le commissaire Deloitte, Réviseurs d’Entreprises,
représenté par M. Ben Vandeweyer, réviseur agréé,
a clôturé ses travaux d’audit plénier et a émis en
conclusion une attestation sans réserve sur les comptes
publiés par la Société.
État statutaire de la situation bilantaire
Comptes statutaires
En € 31/12/2023 31/12/2022
I Actifs non courants 340.793.201 287.898.783
I B. Immobilisations incorporelles 10.293 30.336
I C. Immeubles de placement 317.931.372 217.972.935
I D. Autres immobilisations corporelles 334.614 112.623
I E. Actifs financiers non courants 3.858.727 37.129.789
I F. Créances de location-financement 8.295.610 8.295.610
I I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises 10.362.585 24.357.490
II Actifs courants 1.302.607 1.175.176
II D. Créances commerciales 66.565 52.711
II E. Créances fiscales et autres actifs courants 236.554 100.573
II F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 657.325 479.027
II G. Comptes de régularisation 342.164 542.865
TOTAL ACTIF 342.095.808 289.073.960
CAPITAUX PROPRES 213.154.232 186.248.933
A. Capital 142.916.788 142.916.788
B. Primes d’émission 8.750.150 8.750.150
C. Réserves 29.310.248 12.352.094
D. Résultat net de l’exercice 32.177.046 22.229.900
PASSIF 128.941.576 102.825.027
I Passifs non courants 125.560.732 71.200.000
I B. Dettes financières non courantes 124.800.000 71.200.000
I C. Autres passifs financiers non courants 760.732 0
II Passifs courants 3.380.844 31.625.027
II B. Dettes financières courantes 975.932 29.499.814
II D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 2.257.812 1.813.185
II F. Comptes de régularisation 147.100 312.028
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF 342.095.808 289.073.960

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.148
État statutaire du résultat global
Comptes statutaires
En € 31/12/2023 31/12/2022
I Revenus locatifs 12.813.508 9.144.590
III Charges relatives à la location -1.254 -97.295
RÉESULTAT LOCATIF NET 12.812.253 9.047.295
IV Récupération de charges immobilières 375 5.608
V Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le 503.272 554.300
locataire sur immeubles loués
VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur -817.836 -625.446
immeubles loués
RÉSULTAT IMMOBILIER 12.498.064 8.981.758
IX Frais techniques -265.627 -293.814
X Frais commerciaux -24.448 -8.384
XI Charges et taxes sur immeubles non loués 2.999 -4.729
XII Frais de gestion immobilière -489.481 -353.558
CHARGES IMMOBILIÈRES -776.557 -660.486
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 11.721.507 8.321.272
XIV Frais généraux de la société -2.323.995 -2.204.976
XV Autres revenus et charges d’exploitation -48.249 -43.532
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 9.349.263 6.072.764
XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de placement 27.736.782 9.946.021
XIX Autre résultat sur portefeuille 0 4.496
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 37.086.046 16.023.281
XX Revenus financiers 159.528 210.540
XXI Charges d’intérêts nettes -2.884.730 -895.176
XXII Autres charges financières -132.186 -19.405
XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers -2.844.767 5.364.381
RÉSULTAT FINANCIER -5.702.156 4.660.340
XXIV Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises 901.866 1.571.807
RÉSULTAT AVANT IMPÔT 32.285.756 22.255.428
XXV Impôts des sociétés -69.468 -50.607
XXVI Exit tax -39.242 25.079
IMPÔT -108.710 -25.528
RÉSULTAT NET 32.177.046 22.229.900
État du résultat global
I. Résultat net 32.177.046 22.229.900
II. Autres éléments du résultat global : 0 0
RÉSULTAT GLOBAL (I + II) 32.177.046 22.229.900
Résultat de base et dilué par action 4,33 2,99

Graphics
p.149
Détail des capitaux propres statutaires avant et après affectation
AVANT APRES
distribution distribution
En € 31/12/2023 31/12/2023
CAPITAUX PROPRES 213.154.232 207.582.972
A. Capital 142.916.788 142.916.788
A. a. Capital souscrit 147.590.601 147.590.601
A. b. Frais d’augmentation de capital -4.673.813 -4.673.813
B. Primes d’émission 8.750.150 8.750.150
C. Réserves 29.310.248 55.916.033
C. b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) 22.115.044 49.851.826
C. c. Réserve de la quote-part du résultat net et des autres éléments du résultat 0 901.866
global de participations comptabilisées selon la méthode de mise en
équivalence
C. e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de 5.982.657 3.137.890
couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie
en IFRS n’est pas appliquée (+/-)
C. h. Réserve pour actions propres (-) -114.781 -114.781
C. m. Autres réserves (+/-) 101.751 101.751
C. n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) 1.225.577 2.037.482
D. Résultat net de l’exercice 32.177.046 0
Dividende proposé NA 5.571.260
À partir de l’affectation du résultat de l’exercice 2023, la société reconnait une réserve relative à la quote-part du
résultat net et des autres éléments du résultat global de participations comptabilisées selon la méthode de mise
en équivalence. Elle est de 901.866 € et représente 882.444 € pour la filiale Immo Genappe et 19.422 € pour la filiale
Inclusio Ostbelgien. Toutes les autres filiales antérieurement détenues ont été fusionnées.
Distribution
Schéma de calcul du montant visé à l’article 13, § 1er, al. 1er (en €) 31/12/2023 31/12/2022
Résultat corrigé (A)
Résultat net 32.177.046 22.229.900
+ amortissements 105.410 63.574
+ réductions de valeur 1.254 97.963
- reprises de réductions de valeur 0 -668
+/- Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers 2.844.767 -5.364.381
+/- Variation de la juste valeur des immeubles de placement -27.736.782 -9.950.517
+/- Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises -901.866 -1.571.807
+ Dividendes reçus de filiales 452.332 791.581
Résultat corrigé (A) 6.942.161 6.295.645
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution (B)
+ Plus-values nettes 0 0
Résultat corrigé (B) 0 0
TOTAL A et B 6.942.161 6.295.645
Minimum distribuable (80%) 5.553.729 5.036.516

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.150
Le Résultat net de l’exercice est corrigé pour exclure les
amortissements et les réductions de valeurs ou reprises
de réductions de valeur. De plus, conformément à
la législation SIR, les variations de juste valeur sur
les instruments financiers et sur les immeubles de
placement ainsi que la variation de valeur consécutive
à la mise en équivalence des filiales sont exclues du
schéma de calcul. Les dividendes reçus des filiales
proviennent exclusivement de la filiale Société
d’Habitations de Tournai, filiale entretemps fusionnée
par Inclusio.
La Société n’ayant procédé à aucune vente, aucune
plus-value réalisée n’est reconnue dans le tableau
ci-dessus.
Le schéma de calcul visé à l’article 13, § 1
er
, al. 1
er
de la loi
SIR fait donc apparaître un résultat distribuable total de
6.942.161 € pour l’exercice 2023 dont minimum 80%, soit
5.553.729 € doivent être distribués au titre de dividende
de l’exercice 2023.
Conformément à l’art. 7 :212 du code des sociétés et
associations, l’actif net, après paiement du dividende
proposé, ne peut pas être inférieur au montant
du capital comptabilisé, augmenté de toutes les
réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de
distribuer. La marge restante est de 2.139.232 € dont la
détermination est la suivante :
Actif net après affectation et distribution 207.582.972
Capital libéré ou, s’il est supérieur, capital appelé (+) 142.916.788
Primes d’émission indisponible en vertu des statuts (+) 8.750.150
Reserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) 49.851.826
Réserve de la quote-part du résultat net et des autres éléments du résultat global de 901.866
participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence
Réserve pour actions propres -114.781
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture 3.137.890
autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas
appliqué (+/-)
Total 205.443.739
Différence 2.139.233
Affectation et prélèvements statutaires
En € 31/12/2023 31/12/2022
A. Résultat net 32.177.046 22.229.900
B. Transfert aux/des réserves(-/+)
Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des
biens immobiliers (-/+)
- exercice comptable 27.736.782 9.950.517
Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de
couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS
n’est pas appliquée (-)
- exercice comptable -2.844.767 5.364.381
Transfert aux /des autres réserves de la quote part du résultat net de participations 901.866 1.571.807
comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence (-/+)
Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) 811.904 143.352
C. Rémunération du capital prévue à l’article 13, § 1 er , alinéa 1 er 5.553.729 5.036.516
D. Rémunération du capital - autre que C 17.532 163.324

Graphics
p.151
EPRA - INDICATEURS DE
PERFORMANCE
Début 2024, Inclusio a rejoint l’EPRA (« European Public
Real Estate Association »).
EPRA représente le secteur de l’immobilier coté
européen au sein de toute l’Europe. L’EPRA a mis en
place des indicateurs de performance standardisés
permettant à chaque société membre ou investisseur
d’utiliser ses indicateurs sur base de recommandations
standardisées. Ces recommandations sont reprises
dans le rapport intitulé « EPRA Reporting : Best Practices
Recommendations Guidelines » disponible sur le site
de l’EPRA (www.epra.com).
Inclusio souligne ainsi sa volonté de standardisation
de son reporting afin d’améliorer la qualité et
la comparabilité de l’information destinée aux
investisseurs. Les indicateurs financiers EPRA
sont repris dans le présent chapitre, tandis que
les indicateurs ESG EPRA sont repris au chapitre
Rapport ESG.
Résumé des principaux indicateurs
Indicateurs Définitions 31/12/2023 31/12/2022
1 EPRA Earnings Résultat provenant des activités opérationnelles 0,92 0,85 €/
action
2 EPRA NRV EPRA Net Reinstatement Value. 33,11 25,80 €/
Cet indicateur supose que la société n’effectue action
aucune vente de ses actifs et reflète la valeur qui
serait nécessaire pour reconstituer l’entreprise en
fonction de sa structure actuelle.
EPRA NTA EPRA Net Tangible Assets. 28,31 24,27 €/
Cet indicateur supose que la société effectue des action
opérations d’achat et de vente d’actifs entrainant
ainsi des impôts différés.
EPRA NDV EPRA Net Disposal Value. 28,73 25,08 €/
Cet indicateur représente la valeur des actions action
dans un scénario de cession de l’ensemble des
actifs entraînant le règlement d’impôts différés et
le remboursement des dettes et des instruments
financiers. 
3 EPRA NIY EPRA Net Initial Yield. 3,72% 4,07%
Revenus locatifs bruts annualisés basés sur
les loyers contractuels à la date de clôture des
comptes annuels, moins les charges immobilières,
le tout divisé par la valeur de marché du
portefeuille augmenté des frais et droits de
mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique
des immeubles de placement. 
EPRA ‘topped-up’ NIY  EPRA Net Initial Yield ‘topped-up’. 3,72% 4,07%
Cette mesure intègre un ajustement
complémentaire sur l’EPRA NIY pour tenir compte
de la fin des gratuités concédées.
4 EPRA Vacancy Rate Cette mesure donne le ratio de la Valeur locative 1,58% 0,77%
estimée (VLE) des surfaces inoccupées divisée par
la VLE de l’ensemble du portefeuille disponible à la
location.
5 EPRA Cost Ratios Le ratio de coût (incluant les coûts directs 25,75% 31,38%
(included) de vacance) rapporte l’ensemble des coûts
opérationels et immobiliers sur les revenus locatifs
bruts.
EPRA Cost Ratios Le ratio de coût (excluant les coûts directs 25,75% 31,38%
(excluded) de vacance) rapporte l’ensemble des coûts
opérationels et immobiliers sur les revenus locatifs
bruts.
6 EPRA LTV Cet indicateur relate le montant de la dette sur la 38,17% 36,48%
juste valeur de l’immeuble.

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.152
EPRA Earnings (en €) 31/12/2023 31/12/2022
Résultat IFRS 32.177.046 22.229.900
(i) Variations de la juste valeur des immeubles de placement -28.157.878 -10.478.643
(vi) Variations de la juste valeur des instruments financiers 2.844.767 -5.364.381
(ix) Variations EPRA liées aux co-entreprises -19.422 -71.302
Résultat EPRA 6.844.512 6.315.574
Nombre moyen d’actions pondéré 7.420.644 7.428.238
Résultat EPRA par actions 0,92 0,85
EPRA Net Asset Value (en €) 31/12/2023 31/12/2022
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Fonds propres IFRS 213.154.232 213.154.232 213.154.232 186.248.933 186.248.933 186.248.933
(vi) Juste valeur des instruments -3.137.890 -3.137.890 -5.982.657 -5.982.657
financiers
(viii. b) Immobilisations incorporelles -10.293 -30.336
(xi) Droits de mutation 35.612.294 11.344.014
NAV 245.628.636 210.006.048 213.154.232 191.610.290 180.235.940 186.248.933
Nombre d’actions moyen pondéré 7.418.591 7.418.591 7.418.591 7.425.496 7.425.496 7.425.496
NAV par action 33,11 28,31 28,73 25,80 24,27 25,08
EPRA NIY and 31/12/2023 31/12/2022
‘topped-up’ NIY
(en €)
Logement Logement Infrastruc- Total Logement à Logement Infra- Total
à loyer abor- pour per- ture loyer abor- pour per- structure
dable sonnes en Sociale dable sonnes en Sociale
situation situation
de handi- de handi-
cap cap
Immeubles de 261.979.111 26.217.466 40.273.332 328.469.909 227.448.672 25.593.026 21.192.626 274.234.324
placement
Projets de -9.599.533 -9.599.533 -16.297.855 -1.993.750 -18.291.605
développement
Droits de mutation 31.126.418 2.190.534 1.470.068 34.787.020 8.090.180 1.933.724 769.274 10.793.178
Valeur 283.505.996 28.408.000 41.743.400 353.657.396 219.240.997 25.533.000 21.961.900 266.735.897
d’investissement
du portefeuille
immobilier en
exploitation
Revenus locatifs 10.392.483 1.263.554 2.573.017 14.229.054 9.284.172 1103264 1372884 11.760.320
annualisés
Frais immobiliers -953.538 -47.507 -72.976 -1.074.021 -823.127 -43.989 -36.425 -903.541
Revenus locatifs nets 9.438.945 1.216.047 2.500.040 13.155.033 8.461.045 1.059.275 1.336.459 10.856.779
annualisés
Montant notionnel à 0 0 0 0 0 0 0 0
la fin d’une période
de vide locatif
Revenus locatifs nets 9.438.945 1.216.047 2.500.040 13.155.033 8.461.045 1.059.275 1.336.459 10.856.779
annualisés ‘Topped-
up’
EPRA NIY 3,33 % 4,28% 5,99% 3,72% 3,86% 4,15% 6,09% 4,07%
EPRA ‘topped-up’ 3,33 % 4,28% 5,99% 3,72% 3,86% 4,15% 6,09% 4,07%
NIY

Graphics
p.153
EPRA Vacancy rate (en €) 31/12/2023 31/12/2022
Valeur locative estimée des espaces vides 239.198 98.295
Valeur locative estimée de l’ensemble du portefeuille 15.167.609 12.723.694
EPRA vide locatif 1,58% 0,77%
EPRA Cost ratios (en €) 331/12/2023 31/12/2022
(i) Frais opérationnels repris dans le compte de résultats IFRS -3.425.261 -3.275.543
Coût EPRA (y compris les coûts de vides locatifs directs) -3.425.261 -3.275.543
(ix) Coûts de vides locatifs directs 0 0
Coût EPRA (à l’exclusion des coûts de vides locatifs directs) -3.425.261 -3.275.543
(x) Revenus locatifs bruts diminués des loyers sur les terrains 13.302.033 10.438.631
Revenus locatifs bruts 13.302.033 10.438.631
Ratio du coût EPRA (y compris les coûts de vides locatifs directs) 25,75% 31,38%
Ratio du coût EPRA (à l’exclusion des coûts de vides locatifs directs) 25,75% 31,38%
EPRA LTV (en €) 31/12/2023 31/12/2022
Groupe (comme Part des co Total Groupe (comme
repris dans les entreprises repris dans les
comptes IFRS) comptes IFRS)
Emprunts bancaires 124.900.000 1.420.903 126.320.903 98.700.000
Comptes créditeurs nets 4.301.428 21.551 4.322.979 4.993.576
Dette du droit d’utilisation des bureaux 170.616 0 170.616 0
Trésorerie et équivalent de trésorerie -658.046 -283.442 -941.488 -593.077
Dette nette (a) 128.713.998 1.159.012 129.873.009 103.100.499
Immeuble occupé pour compte propre 170.616 0 170.616 0
Immeubles en exploitation à la juste valeur 318.870.376 3.181.556 322.051.931 255.942.719
Projets de développement 9.599.533 0 9.599.533 18.291.605
Immobilisations incorporelles 10.293 12.646 22.939 30.336
Comptes débiteurs nets 8.362.174 0 8.362.174 8.348.071
Valeur totale du portefeuille (b) 337.012.992 3.194.201 340.207.194 282.612.731
LTV (a/b) 38,19% 36,28% 38,17% 36,48%
Coût d’investissement activés EPRA (en €) 31/12/2023 31/12/2022
Acquisitions 20.061.715 43.972.419
Développement 4.165.865 7.270.971
Immeubles de placement 1.523.664 1.992.847
Augmentation des surfaces louables 0 0
Sans augmentation des surfaces louables 1.523.664 1.992.847
Incitations pour les locataires 0 0
Autres dépenses non allouées 0 0
Intérêts capitalisés 326.462 275.248
Total 26.077.706 53.511.485
Le tableau relatif à l’évolution des loyers à périmètre identique (Like-for-like rental growth reporting) est repris à
l’annexe 4 : Résultat locatif net dans le présent chapitre.

Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.154
RAPPORT DU COMMISSAIRE
SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
RAPPORT DU COMMISSAIRE À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE INCLUSIO SA POUR L’EXERCICE
CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2023 - COMPTES CONSOLIDÉS
Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés
de Inclusio SA (« la société ») et de ses filiales
(conjointement « le groupe »), nous vous présentons
notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre
rapport sur les comptes consolidés ainsi que les autres
obligations légales et réglementaires. Le tout constitue
un ensemble et est inséparable.
Nous avons été nommés en tant que commissaire par
l’assemblée générale du 17 mai 2023, conformément à
la proposition de l’organe d’administration émise sur
recommandation du comité d’audit. Notre mandat de
commissaire vient à échéance à la date de l’assemblée
générale délibérant sur les comptes annuels clôturés
au 31 décembre 2025. Nous avons exercé le contrôle
légal des comptes consolidés de Inclusio SA durant 4
exercices consécutifs.
RAPPORT SUR LES COMPTES
CONSOLIDÉS
Opinion sans réserve
Nous avons procédé au contrôle légal des comptes
consolidés du groupe, comprenant l’état de la situation
financière consolidé au 31 décembre 2023, ainsi que
l’état consolidé du résultat global, l’état consolidé
des variations des capitaux propres et un tableau
consolidé des flux de trésorerie de l’exercice clos à
cette date, ainsi que les annexes, contenant un résumé
des principales méthodes comptables et d’autres
informations explicatives, dont le total de l’état de la
situation financière consolidé s’élève à 343 263 (000)
EUR et dont l’état consolidé du résultat global se solde
par un bénéfice net de l’exercice de 32 177 (000) EUR.
A notre avis, les comptes consolidés donnent
une image fidèle du patrimoine et de la situation
financière du groupe au 31 décembre 2023, ainsi
que de ses résultats consolidés et de ses flux de
trésorerie consolidés pour l’exercice clos à cette
date, conformément aux normes internationales
d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées
par l’Union Européenne et aux dispositions légales et
réglementaires applicables en Belgique.
Fondement de l’opinion sans réserve
Nous avons effectué notre audit selon les Normes
internationales d’audit (ISA), telles qu’applicables
en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les
normes internationales d’audit approuvées par
l’IAASB applicables à la présente clôture et non encore
approuvées au niveau national. Les responsabilités
qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus
amplement décrites dans la section « Responsabilités
du commissaire relatives à l’audit des comptes
consolidés » du présent rapport. Nous nous sommes
conformés à toutes les exigences déontologiques
qui s’appliquent à l’audit des comptes consolidés
en Belgique, en ce compris celles concernant
l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des
préposés de la société, les explications et informations
requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous
avons recueillis sont suffisants et appropriés pour
fonder notre opinion.
Points clés de l’audit
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre
jugement professionnel, ont été les plus importants
lors de l’audit des comptes consolidés de la période
en cours. Ces points ont été traités dans le contexte
de notre audit des comptes consolidés pris dans leur
ensemble et lors de la formation de notre opinion sur
ceux-ci. Nous n’exprimons pas une opinion distincte sur
ces points.
Graphics
p.155
Points clés de l’audit Comment notre audit a traité le point clé de l’audit
Valorisation des immeubles de placement
• Les immeubles de placement valorisés à la juste valeur (EUR 329
million) représentent 95% du bilan consolidé au 31 décembre
2023. Les variations de valeur du portefeuille immobilier ont un
impact significatif sur le résultat net consolidé de la période et
sur les fonds propres.
• Le portefeuille comprend des immeubles donnés en location, en
rénovation et en cours de construction.
• Le portefeuille est valorisé à la juste valeur. Les projets de
développement sont valorisés suivant la même méthodologie
mais en prenant en déduction l’ensemble des coûts nécessaires
à la finalisation du projet de développement et en prenant en
compte une prime de risque liée aux aléas de réalisation du
projet. Les données clés de l’exercice de valorisation sont les
taux de rendement ainsi que les loyers actuels du marché, qui
sont influencés par les tendances du marché, les transactions
comparables ainsi que les caractéristiques spécifiques de
chaque immeuble dans le portefeuille.
• Le Groupe utilise chaque trimestre un expert immobilier
indépendant pour valoriser à la juste valeur son portefeuille
d’immeubles. Cet expert est désigné par la Direction du Groupe
et effectuent ses travaux en accord avec les ‘International
Valuation Standards/RICS Valuation Standards’. Il a une
connaissance confirmée des marchés immobiliers sur lesquels
opère le Groupe.
• En 2023, le Groupe a ajusté la méthodologie de valorisation de
son portefeuille immobilier. Une distinction est faite désormais
entre les actifs immobiliers vendables à la découpe (i.e.
immeubles à appartement) et les autres immeubles vendables
en bloc. Pour déterminer la juste valeur à partir de la valeur
d’investissement, ce sont les droits de mutation réels (10% ou
12,5%) qui sont appliqués, sauf dans le cas d’unité locative ayant
une valeur d’investissement supérieure à 2,5 MEUR (2,5%).
Ce changement de méthodologie dans la valorisation a eu
un impact positif siginificatif sur la valeur du portefeuille par
rapport à l’exercice précédent.
• Le risque d’audit se justifie par les hypothèses et les jugements
importants liés à l’exercice d’évaluation, en particulier le taux de
rendement retenu.
• Nous avons évalué le contrôle interne mis en
place par la direction en lien avec la valorisation
des immeubles de placement et avons testé leur
conception et leur mise en œuvre.
• Nous avons évalué la compétence,
l’indépendance et l’intégrité de l’expert
immobilier externe.
• Nous avons discuté avec l’expert immobilier
externe et revu le processus de valorisation, la
performance du portefeuille immobilier et les
hypothèses et jugements importants.
• Nous avons évalué et comparé les hypothèses
clés avec des données externes de l’industrie, en
particulier pour le taux de rendement.
• Nous avons effectué des procédures d'audit
pour évaluer l'intégrité et l'exhaustivité des
informations fournies à l’expert indépendant, en
particulier les revenus locatifs, les caractéristiques
clés des contrats de location et d'occupation.
• Nous avons comparé les montants repris dans le
rapport d’évaluation de l’expert immobilier aux
données comptables et ensuite nous les avons
réconciliés aux états financiers.
• Dans le cadre de nos procédures d’audit
effectuées sur les acquisitions d’immeubles, nous
avons évalué les contrats importants ainsi que la
documentation du traitement comptable liée à
ces transactions.
• Enfin, nous avons évalué le caractère approprié
et complet des informations fournies sur la juste
valeur des immeubles de placement.
Référence aux annexes
• Nous renvoyons aux états financiers, y compris les notes
annexées aux états financiers: annexe 2.2, résumé des
principales méthodes comptables appliquées ; annexe 8 :
variation de la juste valeur des immeubles de placement ;
annexe 15, Immeubles de placement.
Responsabilités de l’organe
d’administration relatives à l’établissement
des comptes consolidés
L’organe d’administration est responsable de
l'établissement des comptes consolidés donnant
une image fidèle conformément aux normes
internationales d’information financière (IFRS)
telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux
dispositions légales et réglementaires applicables en
Belgique, ainsi que du contrôle interne qu’il estime
nécessaire à l’établissement de comptes consolidés ne
comportant pas d’anomalies significatives, que celles-
ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il
incombe à l’organe d’administration d’évaluer la
capacité du groupe à poursuivre son exploitation, de
fournir, le cas échéant, des informations relatives à
la continuité d’exploitation et d’appliquer le principe
comptable de continuité d’exploitation, sauf si l’organe
d’administration a l’intention de mettre le groupe en
liquidation ou de cesser ses activités ou s’il ne peut
envisager une autre solution alternative réaliste.
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.156
Responsabilités du commissaire relatives à
l’audit des comptes consolidés
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable
que les comptes consolidés pris dans leur ensemble
ne comportent pas d’anomalies significatives, que
celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs,
et d’émettre un rapport du commissaire contenant
notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à
un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois
pas qu’un audit réalisé conformément aux normes
ISA permettra de toujours détecter toute anomalie
significative existante. Les anomalies peuvent
provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont
considérées comme significatives lorsque l‘on peut
raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent,
prises individuellement ou en cumulé, influencer
les décisions économiques que les utilisateurs des
comptes consolidés prennent en se fondant sur ceux-
ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons
le cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique
à l’audit des comptes consolidés en Belgique.
L’étendue du contrôle légal des comptes ne comprend
pas d’assurance quant à la viabilité future de la société
ni quant à l’efficience ou l’efficacité avec laquelle
l’organe d’administration a mené ou mènera les
affaires de la société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux
normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons
notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit
critique. En outre :
• nous identifions et évaluons les risques que les
comptes consolidés comportent des anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes
ou résultent d'erreurs, définissons et mettons en
œuvre des procédures d'audit en réponse à ces
risques, et recueillons des éléments probants
suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Le risque de non-détection d'une anomalie
significative provenant d'une fraude est plus élevé
que celui d'une anomalie significative résultant
d'une erreur, car la fraude peut impliquer la
collusion, la falsification, les omissions volontaires,
les fausses déclarations ou le contournement du
contrôle interne ;
• nous prenons connaissance du contrôle interne
pertinent pour l'audit afin de définir des
procédures d'audit appropriées en la circonstance,
mais non dans le but d'exprimer une opinion sur
l'efficacité du contrôle interne du groupe ;
• nous apprécions le caractère approprié des
méthodes comptables retenues et le caractère
raisonnable des estimations comptables faites
par l'organe d’administration, de même que
des informations les concernant fournies par ce
dernier ;
• nous concluons quant au caractère approprié
de l'application par l'organe d’administration du
principe comptable de continuité d'exploitation
et, selon les éléments probants recueillis, quant à
l'existence ou non d'une incertitude significative
liée à des événements ou situations susceptibles de
jeter un doute important sur la capacité du groupe
à poursuivre son exploitation. Si nous concluons
à l'existence d'une incertitude significative, nous
sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de
notre rapport du commissaire sur les informations
fournies dans les comptes consolidés au sujet de
cette incertitude ou, si ces informations ne sont
pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée.
Nos conclusions s'appuient sur les éléments
probants recueillis jusqu'à la date de notre rapport
du commissaire. Cependant, des situations ou
événements futurs pourraient conduire le groupe à
cesser son exploitation ;
• nous apprécions la présentation d'ensemble, la
structure et le contenu des comptes consolidés
et évaluons si les comptes consolidés reflètent
les opérations et événements sous-jacents d'une
manière telle qu'ils en donnent une image fidèle ;
• nous recueillons des éléments probants suffisants
et appropriés concernant les informations
financières des entités ou activités du groupe pour
exprimer une opinion sur les comptes consolidés.
Nous sommes responsables de la direction, de la
supervision et de la réalisation de l'audit au niveau
du groupe. Nous assumons l'entière responsabilité
de l'opinion d'audit.
Nous communiquons au comité d'audit notamment
l'étendue des travaux d'audit et le calendrier
de réalisation prévus, ainsi que les observations
importantes découlant de notre audit, y compris toute
faiblesse significative dans le contrôle interne.
Nous fournissons également au comité d'audit
une déclaration précisant que nous nous sommes
conformés aux règles déontologiques pertinentes
concernant l'indépendance, et leur communiquons,
le cas échéant, toutes les relations et les autres
facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés
comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre
indépendance ainsi que les éventuelles mesures de
sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués au comité d'audit, nous
déterminons les points qui ont été les plus importants
Graphics
p.157
lors de l'audit des comptes consolidés de la période
en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit.
Nous décrivons ces points dans notre rapport du
commissaire, sauf si la loi ou la réglementation en
interdit la publication.
AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET
RÉGLEMENTAIRES
Responsabilités de l’organe
d’administration
L’organe d’administration est responsable de la
préparation et du contenu du rapport de gestion sur
les comptes consolidés et des autres informations
contenues dans le rapport annuel sur les comptes
consolidés.
Responsabilités du commissaire
Dans le cadre de notre mandat et conformément
à la norme belge complémentaire aux normes
internationales d’audit (ISA) telles qu’applicables en
Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans
leurs aspects significatifs, le rapport de gestion sur
les comptes consolidés et les autres informations
contenues dans le rapport annuel sur les comptes
consolidés, ainsi que de faire rapport sur ces éléments.
Aspects relatifs au rapport de gestion sur
les comptes consolidés
A l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport
de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes
d’avis que celui-ci concorde avec les comptes
consolidés pour le même exercice et a été établi
conformément à l’article 3:32 du Code des sociétés et
des associations.
Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés,
nous devons également apprécier, en particulier sur
la base de notre connaissance acquise lors de l’audit,
si le rapport de gestion sur les comptes consolidés
comporte une anomalie significative, à savoir une
information incorrectement formulée ou autrement
trompeuse. Sur base de ces travaux, nous n’avons pas
d’anomalie significative à vous communiquer.
Mentions relatives à l’indépendance
• Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas
effectué de missions incompatibles avec le contrôle
légal des comptes consolidés et notre cabinet de
révision est resté indépendant vis-à-vis du groupe
au cours de notre mandat.
• Les honoraires relatifs aux missions
complémentaires compatibles avec le contrôle
légal visées à l’article 3:65 du Code des sociétés et
des associations ont correctement été valorisés et
ventilés dans l’annexe aux comptes consolidés.
Format électronique unique européen
(ESEF)
Nous avons également procédé, conformément au
projet de norme relative au contrôle de la conformité
des états financiers avec le format électronique unique
européen (« ESEF »), au contrôle du respect du format
ESEF et du balisage avec les normes techniques de
réglementation définies par le Règlement européen
délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (« Règlement
délégué »).
L’organe d'administration est responsable de
l’établissement, conformément aux exigences ESEF,
des états financiers consolidés sous forme de fichier
électronique au format ESEF (« états financiers
consolidés numériques ») inclus dans le rapport
financier annuel.
Notre responsabilité est d’obtenir des éléments
suffisants et appropriés afin de conclure sur le fait que
le format et le balisage des états financiers consolidés
numériques respectent, dans tous leurs aspects
significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement
délégué.
Sur la base de nos travaux, nous sommes d’avis que le
format et le balisage d’informations des états financiers
consolidés numériques repris dans le rapport financier
annuel de Inclusio SA au 31 décembre 2023 sont, dans
tous leurs aspects significatifs, établis en conformité
avec les exigences ESEF en vertu du Règlement
délégué.
Autres mentions
• Le présent rapport est conforme au contenu
de notre rapport complémentaire destiné au
comité d'audit visé à l'article 11 du règlement (UE)
n° 537/2014.
Signé à Anvers.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Ben Vandeweyer
Graphics
Inclusio _ Rapport annuel 2023
p.158
DOCUMENT PERMANENT
DÉNOMINATION
La dénomination de la Société est « Inclusio » précédée ou suivie
des mots « Société Immobilière Réglementée Publique de droit
belge » ou « SIR publique de droit belge » ou « SIRP de droit belge ».
SIÈGE
Avenue Herrmann-Debroux 40 à 1160 Auderghem (Belgique)
Adresse électronique: [email protected]
Site internet: www.inclusio.be
REGISTRE DES PERSONNES MORALES
La Société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises,
au Registre des Personnes Morales (RPM) de Bruxelles sous le
n° 0840.020.295.
Numéro de TVA
BE 0840.020.295
Identifiant d’entité juridique (LEI)
967600NU10CMHYJZUH44
Graphics
p.159
Bilal
Projet Domaine des Étangs
à Anderlecht
PERMANENT
DOCUMENT
Graphics
Inclusio rapport annuel 2023
p.160
CONSTITUTION, FORME JURIDIQUE ET
STATUTS
Inclusio a été constituée le 06 octobre 2011 (sous la
dénomination « Bon Pasteur » SA, car son premier
projet était localisé rue du Bon Pasteur à Evere). Elle a
été transformée en Société en Commandite par Actions
(SCA) fin 2014 sous le nom « Inclusio » à l’initiative des
trois groupes suivants : Degroof Petercam (par le biais
d’Imofig), Kois et Re-Vive.
Dans le cadre de l’obtention du statut SIR, Inclusio
a été transformée en Société Anonyme (SA) le
29 octobre 2020.
Elle a obtenu le 10 décembre 2020 le statut de Société
Immobilière Réglementée Publique (« SIRP ») de droit
belge conformément à la loi du 12 mai 2014 relative
aux sociétés immobilières réglementées (« Loi SIR »).
La Société est également soumise aux dispositions
de l’arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés
immobilières réglementées.
Les statuts coordonnés sont disponibles sur le site
internet d’Inclusio (www.inclusio.be).
DURÉE
La Société est constituée pour une durée illimitée.
OBJET DE LA SOCIÉTÉ
L’objet social de la Société est décrit à l’article 3 des
statuts.
EXERCICE SOCIAL
L’exercice social commence le 1
er
janvier et se clôture le
31 décembre de chaque année.
IDENTITÉ DU COMMISSAIRE
Depuis le 1
er
janvier 2020, le Commissaire d’Inclusio est
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL, représentée par
son représentant permanent M. Ben VANDEWEYER,
réviseur d’entreprise, Partner chez Deloitte Reviseurs
d’Entreprises SRL, Gateway building, Luchthaven
Brussel Nationaal 1J, 1930 Zaventem, inscrite auprès de
la Banque-Carrefour des Entreprises sous le numéro
0429.053.863.
Son mandat a été approuvé lors de l’assemblée
générale ordinaire d’Inclusio du 10 juin 2020 et a été
renouvelé lors de l’assemblée générale du 17 mai 2023
pour une durée de 3 ans, qui prendra fin lors de
l’assemblée générale appelée à se prononcer sur les
comptes annuels clôturés au 31 décembre 2025.
IDENTITÉ DE L’EXPERT ÉVALUATEUR
La SRL IP Belgium, agissant sous le nom commercial
Immoprice, dont le siège est situé avenue Zénobe
Gramme 30 à 1300 Wavre, inscrite à la Banque-
Carrefour des Entreprises sous le numéro 0840.000.697,
représentée par M. Fabian DAUBECHIES, agit en tant
qu’expert immobilier indépendant de la Société et
réalise l’évaluation trimestrielle de tous les biens
immobiliers de la Société, ainsi que, au moment de
l’acquisition, de l’apport, de la vente d’immeubles, ou
de la fusion/scission de société(s) immobilière(s) avec
la Société ou encore de l’intégration d’immeubles dans
le périmètre de consolidation de la Société par d’autres
moyens.
La convention initiale a été signée le 17 janvier
2020, pour une durée de 3 ans se terminant le
31 décembre 2022. Elle a été renouvelée en 2023 dans
le respect de l’article 24 §2 de la loi SIR et prendra fin le
31 décembre 2025.
LIEUX OÙ LES DOCUMENTS
ACCESSIBLES AU PUBLIC PEUVENT
ÊTRE CONSULTÉS
Les statuts de la Société peuvent être consultés au
Greffe du Tribunal de l’Entreprise de Bruxelles, ainsi
que sur le site internet de la Société. Les comptes
statutaires et consolidés de la Société sont déposés à
la Banque Nationale de Belgique, conformément aux
dispositions légales en la matière. Les décisions en
matière de nominations et de démissions de membres
du Conseil d’administration sont publiées aux annexes
du Moniteur belge. Les convocations aux assemblées
générales sont publiées aux annexes du Moniteur
belge. Ces convocations et tous les documents relatifs
aux assemblées générales sont simultanément
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disponibles sur le site internet de la Société. Tous
les communiqués de presse et autres informations
financières diffusés par Inclusio sont consultables sur
le site internet de la Société. Les rapports annuels
peuvent être obtenus au siège et sont disponibles sur
le site internet de la Société.
STATUT DE SIRP DE DROIT BELGE
Inclusio bénéficie depuis décembre 2020 du statut de
société immobilière réglementée publique (SIRP) de
droit belge. En cette qualité, la Société est soumise aux
dispositions de la loi du 12 mai 2014, modifiée par la loi
du 22 octobre 2017, et de l’arrêté royal du 13 juillet 2014,
modifié par l’arrêté royal du 23 avril 2018 (« la Loi SIR »).
En tant que SIRP, la Société bénéficie d’un régime fiscal
de transparence. Les résultats sont exonérés d’impôts
des sociétés au niveau de la SIRP mais pas au niveau de
ses filiales n’ayant pas le statut de FIIS.
Afin de préserver son statut, la SIRP respecte les
contraintes édictées par la loi et notamment de :
• (i) mettre des biens immobiliers à disposition
d’utilisateurs, (ii) dans les limites du cadre légal,
posséder d’autres types de biens immobiliers
(actions dans des sicaf publiques, droits de
participation dans des OPC, actions émises
par d’autres REIT et certificats fonciers) et (iii)
dans le cadre de la mise à disposition de biens
immobiliers, peut exercer toutes les activités liées
à la construction, l’aménagement, la rénovation,
le développement (pour son propre portefeuille),
l’acquisition, l’aliénation, la gestion et l’exploitation
de biens immobiliers ;
• suivre une stratégie visant à détenir ses biens
immobiliers sur le long terme ;
• privilégier, dans l’exercice de ses activités, une
gestion active ;
• être cotée en bourse et maintenir au moins 30 % de
son actionnariat en free float ;
• se conformer à des règles strictes concernant les
conflits d’intérêts et les structures de contrôle
interne.
La SIRP peut avoir des filiales contrôlées exclusivement
ou conjointement, ayant ou non le statut de SIR
institutionnelle ; la SIRP est soumise au contrôle
prudentiel de la FSMA.
RÉGLEMENTATIONS SPÉCIALES
APPLICABLES À LA SIRP
Patrimoine immobilier
Les actifs de la SIRP doivent être diversifiés de façon à
assurer une répartition adéquate des risques en termes
d’actifs immobiliers, par région géographique et par
catégorie d’utilisateur ou locataire ; aucune opération
de la SIRP ne peut avoir pour effet que plus de 20 %
de ses actifs consolidés soient placés dans des biens
immobiliers qui forment un seul ensemble immobilier.
Comptabilité
La législation européenne stipule que les SIRP, comme
toutes les autres sociétés cotées, sont tenues d’établir
leurs comptes annuels consolidés selon le référentiel
international IAS/IFRS. Par ailleurs, une SIRP doit dans
le cadre de l’application de la Loi SIR, également établir
ses comptes annuels statutaires conformément aux
normes IAS/IFRS.
Comme les placements immobiliers représentent
la plus grande partie des actifs d’une SIRP, les SIRP
doivent évaluer ces placements à leur juste valeur en
application de la norme IAS 40.
Valorisation des immeubles
La juste valeur des biens immobiliers du portefeuille de
la Société est estimée à la fin de chaque exercice par
un expert immobilier. Cette juste valeur est actualisée
par cet expert à la fin de chacun des trois premiers
trimestres de l’exercice, en fonction de l’évolution du
marché et des caractéristiques du bien immobilier
concerné et du contrat locatif éventuellement en
vigueur. Ces valorisations sont contraignantes pour la
SIRP en ce qui concerne l’établissement de ses comptes
annuels et statutaires.
Dans le cas d’un apport en nature résultant dans
l’émission d’actions ou dans le cas d’une fusion,
d’une scission ou d’une opération assimilée, l’expert
immobilier doit valoriser également les actifs
immobiliers objets de l’apport ou appartenant à la
société fusionnée et/ou divisée.
Un bien immobilier détenu par une SIRP n’est pas
amorti comptablement.
Pay-Out Ratio
La SIRP doit distribuer à titre de rémunération du
capital un montant correspondant au moins à la
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Inclusio rapport annuel 2023
p.162
différence positive entre 80 % de la somme du résultat
corrigé et des plus-values nettes sur réalisation de
biens immobiliers non exonérées de l’obligation
de distribution et, la diminution nette, au cours de
l’exercice, de l’endettement.
Cette obligation ne s’applique que si le résultat net
est positif et pour autant que la Société respecte
les critères de distribution définis dans le Code des
Sociétés et des Associations (CSA).
Dettes et Garanties
Le taux d’endettement consolidé et statutaire de la
SIRP est limité à 65 % du total des actifs consolidés
ou statutaires (après déduction de la juste valeur des
instruments de couverture autorisés). Lorsque le taux
d’endettement consolidé dépasse 50 % des actifs
consolidés, la SIRP doit élaborer un plan financier
accompagné d’un calendrier d’exécution, décrivant les
mesures destinées à éviter que le taux d’endettement
consolidé ne dépasse 65 % des actifs consolidés.
Une SIRP ou les filiales de celle-ci ne peuvent consentir
des hypothèques ou octroyer d’autres sûretés ou
garanties que dans le cadre du financement des
activités immobilières du Groupe. Le montant total
couvert par les hypothèques, sûretés ou garanties ne
peut dépasser 50 % de la juste valeur globale des biens
immobiliers détenus par la SIRP et ses filiales.
Régime fiscal
La SIRP est soumise à l’impôt des sociétés au tarif
normal, mais seulement sur une base imposable
limitée, composée de la somme (i) des avantages
anormaux ou bénévoles obtenus par elle et (ii) des
dépenses et coûts non déductibles au titre de frais
professionnels, autres que les réductions de valeur et
les moins-values réalisées sur des actions.
Le précompte mobilier sur les dividendes versés par
une SIRP est en principe égal à 30 %. Ce précompte
immobilier est libératoire pour les personnes physiques
domiciliées en Belgique.
Les sociétés qui obtiennent leur agrément en tant
que SIRP, qui opèrent une fusion avec une SIRP ou
qui scindent une partie de leur patrimoine immobilier
et la transfèrent dans une SIRP sont soumises à une
imposition spécifique sur la plus-value (exit tax) de
15 %. L’exit tax est en quelque sorte le pourcentage
d’imposition que ces sociétés doivent payer pour
quitter le régime fiscal de droit commun.
Déclarations
Le Conseil d’administration déclare :
• qu’il assume la responsabilité des informations
contenues dans le présent rapport à l’exception des
informations fournies par des tiers dont les rapports
du commissaire et des experts immobiliers ;
• qu’à sa connaissance, le jeu d’états financiers a
été établi conformément aux normes comptables
applicables et donne une image fidèle du
patrimoine, de la situation financière, des résultats
et des entreprises comprises dans le périmètre de
consolidation ; les états financiers sont conformes à
la réalité et ne contiennent pas d’omission ;
• qu’à sa connaissance, le rapport de gestion
contient un exposé fidèle sur l’évolution des
affaires, les résultats, la situation d’Inclusio, ainsi
qu’une description des principaux risques auxquels
la Société est confrontée ;
• qu’il atteste que, sous réserve des communiqués de
presse publiés par la Société depuis la rédaction du
présent rapport annuel, la Société ne relève aucun
changement significatif de sa situation financière
ou commerciale depuis le 31 décembre 2023.
Déclaration relative aux administrateurs et
aux dirigeants effectifs
Le Conseil d’administration déclare qu’à sa
connaissance, au cours des cinq dernières années, ni
ses administrateurs, ni les dirigeants effectifs de la
Société :
• n’ont été condamnés pour fraude ;
• n’ont fait l’objet d’une condamnation, mise en
faillite, mise sous séquestre ou liquidation ;
• n’ont fait l’objet d’aucune incrimination ou sanction
publique officielle prononcée par des autorités
statutaires ou réglementaires et n’ont également
pas été empêchés par un tribunal d’agir en qualité
de membre d’un organe d’administration, de
direction ou de surveillance d’un émetteur ou
d’intervenir dans la gestion ou la conduite des
affaires.
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GLOSSAIRE
Nichette et sa famille
Projet Domaine des Étangs
à Anderlecht
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Inclusio rapport annuel 2023
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GLOSSAIRE
AGE - Assemblée générale extraordinaire
des actionnaires
AGO -Assemblée générale ordinaire des
actionnaires
AIS - Agence Immobilière Sociale
Association sans but lucratif reconnue, agréée et
subsidiée par la Région de Bruxelles-Capitale ou par
la Région wallonne, ayant pour mission de socialiser
une partie du marché locatif bruxellois et wallon.
Elle gère la location de logements qui appartiennent
principalement à des propriétaires privés et les met
en location à un loyer abordable, à destination de
ménages à revenus modestes. L’équivalent d’une AIS
en Flandre est une « Woonmaatschappij » (autrefois
« Sociaal Verhuurkantoor »).
BE REIT - Belgian Real Estate Investment
Trusts
Fédération des SIRP belges
CHARTE
Charte de gouvernance d’entreprise d’Inclusio
(www.inclusio.be): document qui décrit les principaux
aspects de la gouvernance d’entreprise d’Inclusio.
Code 2020
Le Code belge de gouvernance d’entreprise 2020 (www.
corporategovernancecommittee.be).
CSA - Code des Sociétés et Associations
Loi du 23 mars 2019 introduisant le Code des sociétés et
des associations et portant des dispositions diverses, et
l’arrêté royal du 29 avril 2019 portant exécution du Code
des sociétés et des associations.
EPRA - European Public Real Estate
Association (www.epra.com)
Fédération des sociétés immobilières européennes
cotées, de leurs investisseurs et fournisseurs.
EXIT TAX
Impôt qui doit être supporté par une société lors de
son changement de régime fiscal (en SIR ou en FIIS par
exemple).
EXPERT ÉVALUATEUR
Le ou les experts évaluateurs désignés par la SIR en
vertu de l’article 24 de la Loi SIR.
FEDAIS - Fédération des AIS en Région de
Bruxelles-Capitale (www.fedais.be)
Fédération qui coordonne 23 AIS à Bruxelles.
FEDASIL - Agence fédérale pour l’accueil des
demandeurs d’asile (www.fedasil.be)
Instance d’utilité publique créée par la loi-programme
du 19 juillet 2001 et opérationnelle depuis mai 2002 en
Belgique pour l’accueil des demandeurs d’asile.
FIIS - Fonds d’Investissement Immobilier
Spécialisé
Organisme de placement collectif alternatif à nombre
fixe de parts visé à l’article 286, §1
er
de la loi du 19 avril
2014 relative aux organismes de placement collectif
alternatifs et à leurs gestionnaires, qui a pour objet
exclusif le placement collectif dans la catégorie de
placements autorisés visés à l’article 183, alinéa 1
er
3° de
cette même loi.
FSMA - Financial Services and Markets
Authority
L’Autorité des services et marchés financiers en
Belgique, visée à l’article 44 de la loi du 2 août 2002.
Organisme public autonome qui contrôle, aux côtés
de la Banque Nationale de Belgique (BNB) le secteur
financier belge.
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IRS - INTEREST RATE SWAP
Contrat d’échange de taux d’intérêt. Les IRS sont
généralement utilisés pour se prémunir contre les
hausses de taux d’intérêt. Un taux d’intérêt variable est
alors remplacé par un taux d’intérêt fixe.
JUSTE VALEUR
Le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif dans une
transaction normale entre des participants de marché
à la date d’évaluation. Il est déterminé par l’expert
évaluateur à la fin de chaque trimestre.
LOI SIR
Loi du 12 mai 2014 (et ses modifications ultérieures) ainsi
que l’arrêté royal du 13 juillet 2014 (et ses modifications
ultérieures).
PI - Précompte Immobilier
Taxe foncière enrôlée annuellement, sur base de
la situation au 1
er
janvier, par les Régions sur les
biens immobiliers (bâtis et non bâtis). Cette taxe
est composée de la somme de trois composantes :
régionale, provinciale et communale. Le montant du
précompte immobilier est calculé sur base du Revenu
Cadastral (RC) et des centimes additionnels provinciaux
et communaux.
PM - Précompte Mobilier
Taxe fédérale sur les dividendes distribués par une SIR
(actuellement 30%).
Promoteur
La Loi SIR prévoit une fonction de promoteur de
la SIRP, qui incombe aux personnes qui contrôlent
(exclusivement ou conjointement) la SIRP. Il s’agit
généralement des initiateurs du projet qui a donné lieu
à l’agrément en tant que SIRP.
Imofig SA, Kois SA et Re-Vive SA sont les promoteurs
d’Inclusio.
RÉSULTAT NET
Résultat net des activités clés, plus (+) résultat sur
instruments financiers, plus (+) résultat sur portefeuille.
RÉSULTAT NET DES ACTIVITÉS CLÉS
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille,
plus (+) résultat financier (produits financiers – charges
financières), moins (-) impôt sur le résultat.
RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE
Plus-value et moins-value réalisées et non réalisées par
rapport à la dernière valorisation donnée par l’expert
évaluateur, plus (+) les montants d’exit tax dus à la suite
de l’entrée de tout immeuble en régime SIR.
SIR - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE
Régime créé en 2014 et poursuivant les mêmes objectifs
que les structures de Real Estate Investment Trusts
(REIT) mises en place dans différents pays. Les SIR
sont contrôlées par l’Autorité des Services et Marchés
Financiers (FSMA) et soumises à une réglementation
spécifique.
SIRP - Société Immobilière Règlementée
Publique
Société immobilière règlementée dont les actions sont
admises aux négociations sur un marché règlementé
et qui recueille ses moyens financiers, en Belgique ou à
l’étranger, par la voie d’une offre publique d’actions.
TAUX d’endettement (AR-SIR) ou RATIO
D’ENDETTEMENT (en anglais : LTV = Loan to
Value)
Ratio calculé conformément à la Loi SIR, égale aux
dettes financières et autres, divisées par le total de
l’actif.
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Inclusio rapport annuel 2023
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TAUX D’OCCUPATION
Ratio des loyers contractuels des baux en cours
(indexés, hors actifs détenus en vue de la vente) et
de la somme de ces loyers contractuels et des Valeurs
Locatives Estimées des surfaces vides, ces dernières
étant calculées sur base du niveau de loyers courants
dans le marché.
UPSI - Union Professionnelle du Secteur
Immobilier (www.upsi-bvs.be)
Fédération des principaux promoteur-constructeurs,
lotisseurs et investisseurs immobiliers de Belgique.
VAN - VALEUR DE L’ACTIF NET (en anglais :
NAV = NET ASSET VALUE (NAV)) PAR ACTION
Les fonds propres divisés par le nombre d’actions en fin
d’exercice.
VALEUR D’INVESTISSEMENT
Valeur du portefeuille dont les frais de transaction ne
sont pas déduits, telle que déterminée par les experts
évaluateurs.
VLE - Valeur Locative Estimée
Estimation du loyer d’un actif immobilier disponible à
la location qui est vide.
VMSW - Vlaamse Maatschappij voor Sociaal
Wonen (www.vlaanderen.be/wonen-in-
vlaanderen/over-wonen-in-vlaanderen/
vmsw)
C’est l’agence indépendante qui stimule, conseille et
soutient les acteurs locaux du logement en Flandre, en
collaboration avec l’Agentschap Wonen in Vlaanderen.
WM - Woonmaatschappij
Acteur immobilier public du logement d’un ensemble
de communes en Flandre, issu de la fusion en juin
2023 des « Sociale Huisvestingsmaatschappijen »
(SHM’s) et des « Sociaal Verhuurkantoren » (SVK’s).
Chaque woonmaatschappij opère sur un territoire
unique, et gère à la fois des immeubles dont elle est
propriétaire (héritage des SHM’s) et des immeubles
qui appartiennent à des propriétaires privés (comme le
faisaient autrefois les SVK’s).
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Lionel VAN RILLAER
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