JAARVERSLAG
2022
VASTGOEDINVESTEERDER
MET UITGESPROKEN
SOCIALE AMBITIES
p.2
Inhoudstafel
Profiel 3
Voorafgaande opmerkingen 4
Brief aan de aandeelhouders 6
Kern-cijfers 8
Belangrijkste feiten 10
Snelle groei van de portefeuille 14
Beheers-verslag 16
Maatschappelijke impact 30
Inclusio op de beurs 40
Vastgoed-verslag 44
Verslag van dedeskundigen 74
Corporate governance 76
Geconsolideerde jaarrekening 94
Verslag van de commissaris inzake
de geconsolideerde jaarrekening 136
Risico-factoren 142
Permanent document 146
Verklarende woordenlijst 150
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.3
PROFIEL
Inclusio is een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV)
die als missie heeft om kwaliteitswoningen aan te bieden aan
bevolkingsgroepen in kwetsbare situaties of met beperkte
middelen.
Dit doel bereikt zij door middel van de verwerving, de bouw of het
beheer van gebouwen met een sociaal of maatschappelijk nut.
Deze gebouwen hebben drie soorten functies :
• betaalbare huisvesting voor personen met beperkte
inkomens.
De gebouwen van Inclusio worden via
langetermijnhuurovereenkomsten verhuurd aan sociale partners
(SVK’s – Sociale Verhuurkantoren, gemeenten, OCMW’s en
sociale huisvestingsmaatschappijen) die bieden betaalbare
huurprijzen aan de particuliere huurders ;
• aangepaste woningen voor personen met een beperking.
Inclusio verhuurt deze woningen via
langetermijnhuurovereenkomsten aan gespecialiseerde
instellingen om aan personen met een beperking de opvang en
de ergonomie te kunnen bieden waar zij nood aan hebben ;
• sociale infrastructuren:
Kinderdagverblijven, scholen, opvang- en huisvestingscentra
voor asielzoekers, opvangcentra voor daklozen, enz.
Inclusio werkt ook aan haar milieuimpact via de duurzaamheid en
energieprestatie van haar gebouwen.
Inclusio is sinds december 2020 beursgenoteerd op Euronext
Brussel en haar marktkapitalisatie bedraagt €102 miljoen op
31/12/2022.
De onderneming groeit snel in heel België dankzij het dynamisme
van haar team en de steun van geëngageerde particuliere
en institutionele beleggers die zin willen geven aan hun
beleggingen.
VASTGOEDINVESTEERDER
MET UITGESPROKEN
SOCIALE AMBITIES
p.4
VOORAFGAANDE
OPMERKINGEN
Talen
Dit jaarlijks financieel verslag werd opgesteld in het Frans en gedeponeerd
bij de FSMA. De Nederlandse vertaling werd opgesteld onder de
verantwoordelijkheid van Inclusio. Enkel de Franstalige versie heeft bewijskracht.
Terbeschikkingstelling van het jaarlijks financieel verslag
Dit document kan geraadpleegd worden op de website www.inclusio.be.
Koninklijk Besluit van 14/11/2007
Verantwoordelijke personen
De leden van de raad van bestuur van Inclusio NV, waarvan de samenstelling
beschreven is in het hoofdstuk Corporate Governance zijn verantwoordelijk voor
de informatie die in dit jaarlijks financieel verslag is opgenomen.
De heer André Bosmans, voorzitter van de raad van bestuur, en de heer
MarcBrisack, CEO, verklaren in naam van Inclusio NV dat naar hun beste weten :
• de jaarrekeningen, die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke
standaarden voor jaarrekeningen, een getrouw beeld geven van het
vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van Inclusio ;
• het beheersverslag een getrouw overzicht geeft van de ontwikkeling, de
resultaten en de positie van Inclusio NV, alsmede een beschrijving van de
voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee zij geconfronteerd wordt.
Bijlage I bij de Gedelegeerde Verordening (EU) 2019/980
van 14/03/2019 tot aanvulling van Verordening (EU)
2017/1129 van 14/06/2017
Verantwoordelijke personen, informatie van derden,
deskundigenverslagen en goedkeuring door de bevoegde
autoriteit
De heer André Bosmans, voorzitter van de raad van bestuur, en de heer Marc
Brisack, CEO, verklaren in naam van Inclusio NV dat de informatie opgenomen
in dit jaarlijks financieel verslag naar hun weten in overeenstemming is met
de werkelijkheid en geen weglatingen bevat die de reikwijdte ervan kunnen
beïnvloeden.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.5
Inclusio NV verklaart dat de informatie van derden in
dit jaarlijks financieel verslag, zoals het verslag van de
onafhankelijke waarderingsdeskundigen en het verslag van
de commissaris, werd opgenomen met de toestemming
van de persoon die de inhoud, de vorm en de context
ervan heeft goedgekeurd. Deze informatie werd getrouw
weergegeven. Voor zover Inclusio NV weet en in staat is om
dit op basis van de door deze derde partijen gepubliceerde
gegevens te waarborgen, werd geen enkel feit weggelaten
waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend
zou zijn.
Dit jaarlijks financieel verslag is gedeponeerd bij de
Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA),
als bevoegde autoriteit overeenkomstig Verordening
(EU) 2017/2019 zonder voorafgaande goedkeuring
overeenkomstig artikel 9 van deze Verordening.
Bestuurs-, beheers- en directieorganen
Inclusio NV verklaart in verband met de bestuurders en/of
de leden van het management dat :
• er geen enkele familiale band bestaat tussen hen,
• geen enkele informatie bekendgemaakt moet worden
inzake (i) veroordelingen voor een fraudemisdrijf
in de voorbije vijf jaar, (ii) faillissementen, curatele,
vereffeningen of plaatsingen onder gerechtelijk toezicht,
en (iii) officiële openbare beschuldigingen en/of sancties
uitgesproken door statutaire of regelgevende instanties
(met inbegrip van de aangewezen beroepsorganisaties),
• geen enkele onder hen minstens in de voorbije vijf jaar
door een rechtbank werden verboden om te handelen
als lid van een bestuurs-, directie- of toezichtsorgaan van
een emittent, of om tussen te komen in het beheer of
bewind van de zaken van een emittent,
• er geen enkel belangenconflict bestaat tussen hun
verplichtingen tegenover Inclusio NV en hun persoonlijke
belangen.
Functionering van de bestuurs- en directieorganen
Inclusio NV verklaart dat geen enkel
dienstverleningscontract werd afgesloten met de
bestuurders en de leden van het management, die voorziet
in de toekenning van voordelen op het einde van dergelijk
contract, onder voorbehoud van de vermelding in het
hoofdstuk ‘Corporate Governance’.
Belangrijkste aandeelhouders
Inclusio NV verklaart dat :
• geen enkele bestuurder of lid van het management
rechtstreeks of onrechtstreeks een percentage van het
maatschappelijk kapitaal of van de stemrechten van
Inclusio NV bezit dat bekendgemaakt moet worden
krachtens de wet op de openbaarmaking van belangrijke
deelnemingen, en
• de belangrijkste aandeelhouders van Inclusio NV geen
verschillende stemrechten bezitten.
Arbitrageprocedure
Inclusio NV verklaart dat er in de twaalf voorbije
maanden geen enkel rechtsgeding of administratieve of
arbitrageprocedure bestond die een belangrijke invloed op
de financiële positie of rendabiliteit van Inclusio NV had of
zou kunnen hebben.
Noemenswaardige verandering in de financiële
situatie
Inclusio NV verklaart dat de financiële situatie van de
groep sinds het einde van het voorbije boekjaar niet
noemenswaardig is gewijzigd.
Beschikbare documenten
Inclusio NV verklaart dat de recentste versie van de statuten
beschikbaar is op de website www.inclusio.be tijdens de
geldigheidsduur van het jaarlijks financieel verslag.
p.6
In een moeilijke economische omgeving,
overheerst door stijgende energie- en
bouwprijzen en de oorlog in Oekraïne, is
Inclusio onverminderd blijven doorwerken
aan zijn doelstellingen. Enerzijds het
aanbod van betaalbare en kwaliteitsvolle
woningen dat ter beschikking wordt gesteld
van de sociale verhuurkantoren (SVK’s)
uitbreiden en anderzijds investeren in
sociale infrastructuur die verenigingen in
staat stelt om op lange termijn en in goede
omstandigheden te werken voor kwetsbare
doelgroepen.
«Via al deze operaties investeerde Inclusio meer
dan € 40 miljoen extra in sociaal vastgoed en de
portefeuille in exploitatie bedraagt nu meer dan
€ 250 miljoen, een stuk hoger dan verwacht bij de
beursgang eind 2020.»
Marc Brisack, CEOAndré Bosmans, voorzitter van de Raad van Bestuur
BRIEF AAN DE
aandeelhouders
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.7
Op 31 december 2022 woonden
bijna 4.000 mensen in gebouwen die
eigendom zijn van Inclusio (meer dan
3.250 in betaalbare huurwoningen, 170
in gebouwen bestemd voor personen
met een beperking en meer dan 500
in opvangcentra beheerd door het
Rode Kruis en Samusocial).
In 2022 werden maar liefst 4
nieuwbouwprojecten opgeleverd zoals
u zult lezen in het vastgoedverslag.
We willen echter hier al even
stilstaan bij het project Middelweg,
dat op 15 december 2022 officieel
ingehuldigd werd door de heer
Philippe Close, burgemeester van
Brussel. Met dit project worden in
totaal 123 woningen ter beschikking
gesteld van SVK Baita en SVK
Hector Denis. Meer dan een derde
van die woningen heeft ten minste
drie slaapkamers. De investering
bedraagt ruim 20 miljoen euro en is
de grootste investering van Inclusio
sinds de oprichting in 2014. Deze
nieuwe, kwaliteitsvolle woningen met
uitstekende energieprestaties zullen
123 gezinnen de kans bieden om in
betaalbare financiële omstandigheden
comfortabel te leven. Dit alles in een
groene omgeving die relatief dicht
bij het centrum van Brussel ligt en
goed bereikbaar is met het openbaar
vervoer.
In Vlaanderen werden in 2022
twee nieuwe projecten voltooid:
23appartementen in Sint-Katelijne-
Waver op de site van Borgerstein
en 18 appartementen in Stekene
(project Nationale). Ook hier werden
langetermijnhuurovereenkomsten (18
jaar) afgesloten met de lokale SVK’s.
In Schaarbeek voltooide Inclusio
de werken op het gelijkvloers in
het gebouw Paviljoen , waardoor
de vzw’sLes Tof-Services en
Bataclan, die allebei actief zijn in de
begeleiding van personen met een
beperking, nu beschikken over een
nieuwe, comfortabele en functionele
werkomgeving.
Inclusio kocht ook een aantal
bestaande gebouwen, waaronder
drie sociale infrastructuren. In de
gemeente Aywaille biedt het centrum
van Nonceveux - uitgebaat door
het Rode Kruis - plaats aan 220
asielzoekers. Inclusio voorziet er
een reeks werken om de energie-
efficiëntie te verbeteren (vervanging
gevel en dakisolatie).
In Brussel heeft Inclusio een herenhuis
verworven aan de Lambermontlaan,
waar de activiteiten van de
vzwP.A.S.A.J.E. zijn ondergebracht
voor de collectieve opvang en de
opvoeding van 17 jongeren die
gespecialiseerde hulp nodig hebben
buiten hun gezinsomgeving.
Even verderop aan de
Lambermontlaan richt Inclusio een
voormalig hotel in waar Fedasil
nog voor de komende zomer niet-
begeleide minderjarige asielzoekers in
ons land zal huisvesten.
In het kader van zijn projectpijplijn
verwierf Inclusio een
vastgoedvennootschap die eigenaar is
van een te herontwikkelen onroerend
goed in de gemeente Anderlecht,
alsook een site met 48 op te knappen
eenkamerappartementen die
eigendom is van het OCMW van
Doornik.
Via al deze operaties investeerde
Inclusio meer dan € 40 miljoen extra
in sociaal vastgoed en de portefeuille
in exploitatie bedraagt nu meer dan
€ 250 miljoen, een stuk hoger dan
verwacht bij de beursgang eind 2020.
Ook de financiële resultaten 2022
van Inclusio zijn uitstekend (het
bedrijfsresultaat vóór resultaat op de
portefeuille bedraagt € 7.116 miljoen,
61% hoger dan het resultaat van
2021). Dit verhinderde niet dat de
aandelenkoers de voorbije 12 maanden
met 25% daalde, in lijn met de
algemene trend voor beursgenoteerde
vastgoedvennootschappen in Europa.
Het brutodividend van 70 cent per
aandeel dat we ter goedkeuring zullen
voorleggen op de volgende algemene
vergadering, in mei 2023, zal dus een
rendement opleveren van meer dan
5,00% ten opzichte van de slotkoers op
31 december 2022.
Gezien de lange wachtlijsten bij
de sociale verhuurkantoren in alle
Gewesten is het duidelijk dat de
behoefte aan kwaliteitswoningen met
een betaalbare huurprijs gigantisch
blijft. Gelukkig beschikt Inclusio
nog over een aanzienlijke slagkracht
van meer dan € 80 miljoen en
moedigen we projectontwikkelaars
en/of overheden aan om op ons een
beroep te doen voor de uitbreiding
van dit woningbestand. Op die manier
zouden we bijkomende betaalbare
woningen ter beschikking kunnen
stellen van een kwetsbaar publiek,
want dat is en blijft de kern van de
missie van Inclusio.
Ons professioneel en gemotiveerd
team staat klaar om de uitdaging aan
te gaan.
Marc Brisack, CEO
p.8
De portefeuille van Inclusio is sinds de
oprichting in 2014 gestaag gegroeid. Hij bevat al
(inclusief ontwikkelingen):
1.400
betaalbare woningen
en wooneenheden
voor personen met een
beperking,
7 opvangcentra voor
asielzoekers, daklozen,
door de rechter geplaatste
kinderen en personen met
een beperking,
1 kinderdagverblijf en
1school,
2 kantoorgebouwen
verhuurd aan sociale
verenigingen.
Kern-
CIJFERS
De reële waarde van de
vastgoedportefeuille in
exploitatie van
121.000 m²
(op 31/12/2022)
al meer dan
€
256 miljoen
een groei van
25 % in 2022
De portefeuille
bestaat uit
208gebouwen
verspreid over
66 vestigingen
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.9
bijna 4.000
personen
wonen in een eigendom
van Inclusio
99,2 %
bezettingsgraad
15 jaar
gemiddelde
duur van de
huurcontracten
Verdeling van de reële waarde per bestemming
(exclusief eigendommen in ontwikkeling)
Geografische verdeling van de reële waarde
(exclusief eigendommen in ontwikkeling)
In miljoen €
Betaalbare woningen 210
Huisvesting voor personen met
een handicap
23
Sociale infrastructuur 23
Totaal 256
In miljoen €
Brussel 133
Vlaanderen 77
Wallonië 46
Totaal 256
Betaalbare
woningen
82%
Huisvesting voor
personen
met een
handicap
9%
Sociale infrastructuur
9%
Brussel
52%
Vlaanderen
30%
Wallonië
18%
p.10
Op 15 december 2022 vierde Inclusio de inhuldiging van het
project Middelweg in Haren, in het noorden van het Brussels
Gewest, in aanwezigheid van een honderdtal genodigden:
de projectteams, vrienden, investeerders en aandeelhouders,
de vertegenwoordigers van de Sociale Verhuurkantoren
(SVK) Baita en Hector Denis, beheerders van de site, en de
burgemeester van Brussel.
Dit is het meest ambitieuze project van Inclusio sinds
de oprichting. De 123 nieuwe appartementen met hoge
energieprestaties, verdeeld over drie residentiële gebouwen,
vertegenwoordigen in 2022 de grootste inbreng van nieuwe
betaalbare huurwoningen die in beheer worden gegeven aan
SVK’s in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het project kadert
in de missie van Inclusio om kwetsbare bevolkingsgroepen
kwaliteitsvolle woningen aan te bieden tegen een betaalbare
huurprijs en op lange termijn. De vraag is nijpend, want bijna
50.000 Brusselse gezinnen staan op wachtlijsten om van dit
type huisvesting te kunnen genieten.
Het project Middelweg is het sluitstuk van het gemengde
project NorthCity/Middelweg voor de herinrichting en
herwaardering van een site van 2,5 hectare waar de voormalige
magazijnen en kantoren van het bedrijf Prémaman/Orchestra
gevestigd waren. Het is een sleutel-op-de-deurproject in
samenwerking met ontwikkelaar Futurn, architectenbureau
UNAA en algemeen aannemer Willemen.
INHULDIGING MIDDELWEG,
HET GROOTSTE PROJECT VAN
INCLUSIO TOT NU TOE
BELANGRIJKSTE FEITEN
2022
“ Als huurder van Inclusio kunnen we rekenen
op stabiele huurcontracten op lange termijn en
kwaliteitsvolle woningen die perfect voldoen
aan de normen. We werken graag met Inclusio
en waarderen vooral de luisterbereidheid en
het constructieve teamwerk. Voor ons is het
bijvoorbeeld belangrijk om over diverse woningen
te beschikken om een goede sociale mix van
de bewoners te verzekeren. Middelweg voldoet
perfect aan die eis, want het project omvat
woningen gaande van studio tot appartement met
5 slaapkamers. Het project vertoont ook een aantal
kenmerken die voor ons doorslaggevend zijn,
zoals de rechtstreekse toegang tot alle individuele
verwarmingsketels vanaf de gemeenschappelijke
delen. En als kers op de taart hebben we gratis een
gemeenschapszaal waar we activiteiten organiseren
voor de bewoners van de gebouwen of zelfs van de
wijk. We hebben de woningen vanaf de oplevering
toegewezen, ongeveer twee derde per anciënniteit
op onze wachtlijst en een derde voor mensen in een
noodsituatie. ”
Aurélien Laurent,
co-coördinator van het SVK Hector Denis.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.11
“ De site is gelegen in een
ondernemingsgebied in een stedelijke
omgeving (OGSO), wat betekent
dat er naast de handelsactiviteit ook
ruimte is voor huisvesting. Aangezien
Futurn zich voornamelijk toespitst op
bedrijfsvastgoed, hebben we beslist om
Inclusio in te schakelen als ervaren partner
in residentieel vastgoed en waarvan we
de missie volledig onderschrijven om
woningen en infrastructuur aan kwetsbare
bevolkingsgroepen aan te bieden. ”
Frederik Baert, Managing Partner van Futurn
“Bij dit soort betaalbare woningprojecten
moeten we aan de kostenzijde heel alert
zijn. Dit zet aan om creatief en doelbewust
te werk te gaan en elke cm² en elk materiaal
te optimaliseren zodat de gebouwen en
omgeving zo aangenaam mogelijk zijn om
in te leven, gemakkelijk te onderhouden en
duurzaam. We hebben bijzondere aandacht
besteed aan de thermische isolatie (om de
lasten voor de huurders zo laag mogelijk
te houden) en akoestische isolatie (om
vliegtuigen die in de buurt opstijgen niet
te horen) alsook aan de buitenvolumes.
Bovendien hadden we het genoegen om met
Inclusio een verrijkende dialoog te kunnen
voeren over de architecturale identiteit van
het project, gekenmerkt door een echte
betrokkenheid en een grote openheid
van geest, wat zowel de creativiteit als de
kwaliteit van het eindresultaat ten goede
komt. We zijn ook trots om deel te nemen
aan een maatschappelijk project.”
Gilles Dehareng, managing director van
UNAA - urban nation architects & associates
DE 123 BETAALBARE
HUURWONINGEN
BETEKENEN EEN
STIJGING VAN 10%
VAN DE VASTGOED-
PORTEFEUILLE
Een belangrijke investering
Project Middelweg toont aan dat Inclusio in staat is om zowel grote
projecten als kleine wooneenheden te realiseren. De 123 woningen
zullen worden beheerd door de SVK Baita (55 woningen, waarvan
16voor mensen in armoede of met een beperking, via vzw’s die lid
zijn van het netwerk Bru4Home) en Hector Denis (68 woningen,
waarvan een aantal voor de huisvesting van mensen in armoede).
Het is ook de grootste investering van Inclusio tot nu toe: ruim
20 miljoen euro. Inclusio verhoogt met deze operatie het aantal
betaalbare huurwoningen in zijn vastgoedportefeuille met
ruim10%.
p.12
Oktober /
De 23 nieuwe betaalbare appartementen
van het project Borgerstein in de
gemeente Sint-Katelijne-Waver zijn
verhuurd aan SVK Onderdak.
April /
Verwerving van het
opvangcentrum van
Nonceveux voor asielzoekers
in de gemeente Aywaille. Het
gebouw wordt verhuurd aan
het Belgische Rode Kruis tot
30 september 2030 en biedt
een opvangcapaciteit van
220 bedden (op een bruto
oppervlakte van 7.296 m²).
Inclusio heeft zich verbonden
tot de uitvoering van een
grondig renovatieprogramma,
bestaande uit de vervanging
en isolatie van het dak van een
vleugel van het gebouw en de
volledige vernieuwing van de
buitenschrijnwerk.
Juni /
Verwerving van de aandelen
van een vastgoedvennootschap
die eigenaar is van twee
gebouwen met in totaal 33
appartementen in Moeskroen.
Zij zullen voor een periode van
vijftien jaar verhuurd worden
aan het SVK Mouscron-
Logement. Inclusio breidt
zo zijn aanwezigheid uit in
Wallonië.
Augustus /
Verwerving van een
woongebouw met 10 woningen
in de gemeente Hamont-
Achel. Het is voor Inclusio een
eerste operatie in de provincie
Limburg.
Oktober /
Verwerving van een
vennootschap die eigenaar is
van een terrein in Anderlecht.
Inclusio zal een aanvraag
van stedenbouwkundige
vergunning indienen om
23woningen te bouwen.
November /
Verwerving van een herenhuis
in Scharbeek, verhuurd aan
de vzw P.A.S.S.A.J.E. voor de
huisvesting van door de rechter
geplaatste kinderen.
Wij
investeerden
meer dan
30 miljoen
euro in sociaal
vastgoed in de
drie gewesten
van het land!
Verwervingen
Oplevering van projecten
ANDERE INTERESSANTE FEITEN
2022
December /
De nieuwe 18 eenheden betaalbare
woningen van het project Nationale in de
gemeente Stekene zijn verhuurd aan SVK
Waasland.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.13
Novembre /
Verwerving van een hotel in
Schaarbeek dat na renovatie
aan Fedasil zal worden
verhuurd voor de opvang van
niet-begeleide minderjarige
vreemdelingen.
December /
Verwerving van een te
herontwikkelen gebouw in
Doornik. Het zal verhuurd
worden aan particulieren, deels
via het OCMW van Doornik.
September /
Inclusio is eigenaar geworden van
een vennootschap die 33 nieuwe
betaalbare appartementen en
2handelsruimtes bouwt in de stad
Moeskroen. De voorlopige oplevering
is voorzien voor het tweede kwartaal
van 2023. Het is verhuurd aan het SVK
van Moeskroen.
Het tweede Thomashuis in
Keerbergen, voor mensen met een
beperking, zal vanaf de eerste helft
van 2023 plaats bieden aan een tiental
bewoners.
Ontwikkeling
De werf van het derde Thomashuis
ging van start in Westmalle in de regio
Antwerpen. Na een volledige renovatie
zullen er vanaf de zomer van 2023
bewoners kunnen verwelkomd worden.
Sociaal Fonds
Oprichting van het Sociaal
Fonds Inclusio en lancering
van een projectoproep bij de
huurders voor de toekenning
van een dotatie van
50.000euro. Inclusio bood met
name steun voor:
- de organisatie van een
takenschool door SVK Ieder
zijn Woning in het Domaine
des Etangs in Anderlecht,
- de aankoop van nieuw
materiaal voor de speeltuin
van het Volral-centrum in
Jette, dat beheerd wordt
door het Belgische Rode
Kruis en asielzoekers
opvangt,
- of de realisatie van
kunstwerken in de
ontvangsthallen van de
gebouwen Antares (Sint-
Lambrechts-Woluwe,
door kunstenaar Tatiana
Wolska - foto) en Paviljoen
(Schaarbeek).
Team
Versterking van het Inclusio-
team met de aanwerving van
5talenten.
p.14
SNELLE GROEI VAN DE
portefeuille
2011
Constitution de
BonPasteurSA, devenue
Inclusio SA en 2014.
2013
Voorlopige oplevering van
het eerste project in de
Goede Herderstraat en
de Norgastraat te Evere
(38appartementen verhuurd
aan SVK Hector Denis.
2015
Verwerving van een
deelname van 90% in de
bv Care & 1000 Homes,
eigenaar van een gebouw
met 10 wooneenheden in
Ganshoren, verhuurd aan
SVK Baita.
2016
• Verwerving van een
portefeuille van
35wooneenheden en
1handelsruimte verhuurd
aan diverse SVK’s.
• Verwerving van een gebouw
met 12 appartementen
en 3handelsruimtes in
Nederover- Heembeek,
verhuurd aan SVK Ieder
zijn Woning.
2019
• Verwerving van Euro-
Project NV, eigenaar van
139appartementen in
Mechelen.
• Tweede project in de
gehandicaptensector,
door de verwerving van
het VillaVipgebouw in
Herzele en een te renoveren
gebouw in Keerbergen, dat
zal worden verhuurd aan
Thomashuizen Belgie.
• Eerste verwerving in het
domein van de sociale
infrastructuur, door de
verwerving van 100% van
de aandelen van de bv
D.V. City, eigenaar van
een opvangcentrum voor
alleenstaande vrouwen en
minderjarige meisjes die
asiel zoeken, verhuurd aan
het Belgische Rode Kruis.
2020
Verwervingen :
• van de NV Inclusio Vandenheuvel, eigenaar van
91 wooneenheden en 1handelsruimte in het
Eklacomplex in Sint-Jans-Molenbeek,
• van de NV Dupimmo, eigenaar van de ‘Ecole
Active’-site in Ukkel,
• van het Dieleghem-gebouw (12 studio’s) in Jette,
• van een te herontwikkelen gebouw in Westmalle
(voor Thomashuizen Belgie),
• van de gebouwen in exploitatie VillaVip te
Bredene en Wondelgem,
• van de bv Catalco, eigenaar van een gebouw met
36 wooneenheden in Brussel,
• van een kantoorgebouw aan de Paviljoenstraat
1-3 in Schaarbeek,
• van de bv Immo Cognaux, eigenaar van een
gebouw met 20 wooneenheden in Verviers.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.15
2017
Verwerving van een gebouw
met 20 wooneenheden in
Sint-Jans- Molenbeek, verhuurd
aan SVK Le Relais.
2018
• Verwerving van gebouwen in Gent
(Tolhuis), Sint-Niklaas (Vijfstraten),
Brussel (Beughem en Paleis 64) en
Ottignies (Monument).
• Verwerving van een eerste project
waarbij kantoren tot woningen
herontwikkeld worden in
Schaarbeek.
• Eerste verwerving gericht op de
huisvesting van personen met een
beperking (gebouw met 13 studio’s
in Brugge).
2022
8
verwervingen
4
voorlopige
opleveringen
8
projecten in
ontwikkeling
2021
Verwervingen:
• van de nv Les Jardins de Fraipont,
eigenaar van een verblijfscentrum
voor zorgbehoevende personen
met een beperking,
• van twee gebouwen in
Oudenburg met in totaal
22appartementen,
• van de Societe d’Habitations
de Tournai bestaande uit
123woningen,
• van 27 woningen in Binche,
• van een gebouw van 3.300 m
2
verhuurd aan Samusocial,
• in het project RUTE in
Gentbrugge (1 kinderdagverblijf
en 18 appartementen),
• van een gebouw met
9appartementen te Mechelen,
• van 2 VillaVip’s, te Brugge en
Wevelgem voor personen met
een handicap.
Olevering:
• van het gebouw Antares met
79appartementen,
• van het gebouw Domaine des
Etangs met 106 appartementen.
p.16
BEHEERS-
VERSLAG
Investeringsstrategie p.18
Investeringen p.21
Evolutie van de projecten in ontwikkeling p.21
Voorlopige opleveringen p.21
Renovatie- en verbeteringsprojecten uitgevoerd binnen de
operationele portefeuille p.21
Verkoop p.21
Gebeurtenissen na afsluiting van het boekjaar p.21
Overzicht van de geconsolideerde jaarrekening op 31/12/2022 p.22
Toelichtingen bij de balans p.23
Resultatenrekening p.24
Toelichtingen bij de geconsolideerde resultatenrekening p.25
Bestemming van het geconsolideerde resultaat p.26
Bestemming van het statutair resultaat p.26
Andere elementen van het beheersverslag p.26
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.17
Missie
Inclusio is de eerste openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap (OGVV) die hoofdzakelijk
actief is op het gebied van sociale huisvesting in de
drie gewesten van België .
De missie van Inclusio bestaat erin op lange
termijn kwaliteitswoningen en/of -infrastructuur
te verhuren tegen betaalbare huurprijzen aan
bevolkingsgroepen die zich in kwetsbare situaties
bevinden, met dien verstande dat de gebouwen
ook moeten beantwoorden aan de huidige en
toekomstige uitdagingen, met name op het gebied
van energieprestaties.
Een school en een
kinderdagverblijf
maken deel uit
van de sociale
infrastructuur
van Inclusio.
INCLUSIO IS GESPECIALISEERD IN
HET TER BESCHIKKING STELLEN
van woongelegenheden
met een sociaal doel
p.18
Investeringsstrategie
a. Algemeen
Inclusio is een professionele
vastgoedspeler gespecialiseerd
in het terbeschikkingstellen van
sociale woongebouwen. Bijkomend
stelt Inclusio ook gebouwen met
een sociale of maatschappelijke
infrastructuur, zoals scholen,
kinderdagverblijven, kantoren of
opvang- en verblijfscentra (voor
personen met een beperking,
asielzoekers, daklozen, door de rechter
geplaatste kinderen) ter beschikking
van haar huurders. Daarnaast bezit
Inclusio in sommige woongebouwen
of gebouwen met sociale of
maatschappelijke infrastructuur,
ook bepaalde ruimtes die dienst
doen als kantoor of handelszaak.
Dit soort ruimtes behoort niet
tot de investeringsstrategie van
Inclusio, maar kan in uitzonderlijke
gevallen wel deel uitmaken van een
investering, bijvoorbeeld om mede-
eigendom te vermijden.
De investeringsstrategie wordt
hoofdzakelijk bepaald door de
volgende criteria :
Sociaal/maatschappelijk : dit
is het beginpunt : geen enkele
investeringsmogelijkheid wordt in
aanmerking genomen als zij geen
sociaal/maatschappelijk aspect
inhoudt ;
Geografisch : Inclusio investeert
momenteel enkel in België, bij
voorkeur in de centra van steden met
meer dan 50.000 inwoners, in zones
met gemakkelijke toegang tot het
openbaar vervoer ;
Huurders : diversiteit van huurders
(maximaal 20 % van de reële waarde
per huurder), kredietwaardigheid
van de huurders (indien nodig
derdenwaarborg vereist), idealiter
voorafgaande schriftelijke verbintenis
van een huurder vóór de aankoop van
een goed ;
Beheer : Inclusio vermijdt mede-
eigendommen omdat die het beheer
complexer maken. Inclusio verhuurt
een groot deel van zijn woningen
aan SVK’s die instaan voor het
huurbeheer.
Financieel : voldoende
rendement ; het gemiddelde bruto
huurrendement op het vastgoed
beschikbaar voor verhuur bedraagt
op 31/12/2022 4,6 % ten opzichte
van de reële waarde. Het bruto
huurrendement bij aanvang van een
specifiek project hangt af van het
sociaal/maatschappelijk aspect, de
Een school en een
kinderdagverblijf
maken deel uit
van de sociale
infrastructuur
van Inclusio.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.19
geografische ligging, de ouderdom, de energieprestaties
van het gebouw, de huurder en de eventuele mede-
eigendom.
Hiermee rekening houdend zijn sociale verhuurkantoren
(SVK’s) de bevoorrechte partners. Zij staan borg voor
het sociaal aspect van de projecten, zij zorgen voor een
goede geografische spreiding, zij bieden een waarborg
op de huurprijzen, zij vereenvoudigen het verhuurbeheer
en bieden de mogelijkheid om een aantal financiële
voordelen te genieten (verlaging en/of vrijstelling van de
onroerende voorheffing, renovatiepremies).
Inclusio beheert de gebouwen van haar portefeuille
door ze ‘in blok’ in huur of in beheersmandaat te geven
aan professionele operatoren zoals SVK’s en vzw’s. De
activiteiten worden actief beheerd, wat er in het bijzonder
in bestaat zelf in te staan voor de ontwikkeling van
projecten waarbij kantoorgebouwen worden omgevormd
tot woongebouwen, alsook het dagelijkse beheer van haar
gebouwen, net zoals alle andere activiteiten die op lange
termijn toegevoegde waarde bieden aan haar gebouwen
of de gebruikers ervan, zoals, bijvoorbeeld, de verbetering
van de energieprestaties. Inclusio beschouwt de kwaliteit
van de service op administratief, technisch en commercieel
vlak als een essentieel element van haar strategie.
Met haar investeringsstrategie streeft Inclusio een
sociaal doel na, waarbij de focus ligt op investeringen in
kwaliteitsvolle sociale woongebouwen waarvan de bruto
huurinkomsten lager zijn dan de huurprijzen op de markt
(gewoonlijk 20 % tot 40 % afhankelijk van de ligging). Zij
geniet in ruil een bepaald aantal voordelen :
• de huurovereenkomsten zijn van zeer lange duur,
gewoonlijk vijftien jaar, en zelfs langer ;
• al die tijd is er geen huurleegstand voor Inclusio, noch
kosten voor wederinstaatstelling ; ook het risico op niet-
betaling is aanzienlijk kleiner ;
• vermindering (in Vlaanderen en Wallonië) of vrijstelling
(in Brussel) van onroerende voorheffing voor goederen
die verhuurd/beheerd worden aan een SVK ;
• renovatiepremies (in Brussel) ;
• Inclusio verhuurt haar gebouwen ‘in blok’ vanuit een
B2B-benadering en staat dus niet in voor de kosten die
voortvloeien uit het administratieve en commerciële
beheer van de individuele woningen .
Elk gebouw wordt beoordeeld op zowel de intrinsieke
kwaliteiten als deze met betrekking tot de ligging, de
toegankelijkheid, de onmiddellijke omgeving en de
energieprestatie.
Om de groei van haar portefeuille te versnellen en deze te
verjongen, besteedt Inclusio ook bijzondere aandacht aan
overname-opportuniteiten van projectontwikkelingen voor
eigen rekening, zoals projecten waarbij kantoorgebouwen
worden omgevormd tot woongebouwen.
In de huidige ontwikkelingsfase van haar portefeuille heeft
Inclusio geen arbitragestrategie voor de gebouwen in
portefeuille. De strategie bestaat uit een ‘Buy and Hold’-
benadering.
b. B2B-strategie
Op operationeel vlak voert Inclusio een strategie die
voornamelijk gericht is op een B2B-benadering. Met
andere woorden, Inclusio geeft haar gebouwen in principe
enkel te huur of in beheer aan professionele actoren :
SVK’s, gespecialiseerde vzw’s (Rode Kruis, Samusocial,
Fedasil enz.) of overheden (gemeenten, OCMW’s). Het zijn
dan die actoren die hun sociaal beleid moeten voeren in
de gebouwen van Inclusio, namelijk door de huurders te
selecteren, de huur te bepalen, de tijdige betaling ervan
op te volgen en te zorgen voor het regelmatige onderhoud
van het gebouw, dit alles met inachtneming van het
wettelijke kader dat op hen van toepassing is. Afhankelijk
van de specifieke kenmerken van de gebouwen, kan het
gebeuren dat er zich beneden in het gebouw handelszaken
of kantoren bevinden.
DE REËLE WAARDE VAN
VASTGOEDBELEGGINGEN
STEEG MET 25%.
p.20
Voor die panden en kantoren gaat Inclusio zelf
op zoek naar huurders en staat zij zelf in voor de
contractuele relaties met de huurders. Op 31/12/2022
vertegenwoordigen de 15 handelsruimten en het kantoor
die rechtstreeks door Inclusio worden verhuurd en beheerd
(B2C-relatie) 2,2 % van de reële waarde van de portefeuille
in exploitatie.
Dankzij deze B2B-strategie zijn de operationele kosten voor
Inclusio lager dan deze voor een eigenaar die rechtstreeks
zijn goederen verhuurt aan eindgebruikers.
In het algemeen dient Inclusio het huurrendement
niet zelf te beheren. Zij moet dan ook geen intern
huurmanagementteam oprichten of een beroep doen op
externe actoren, zoals vastgoedmakelaars.
Zo blijft het interne team van Inclusio beperkt en
kan het zich volledig toeleggen op zijn kerntaken als
vastgoedinvesteerder op zeer lange termijn.
Uitzonderlijk kan het wel gebeuren dat Inclusio een
gebouw of een gebouwenportefeuille koopt die reeds
verhuurd wordt aan individuele huurders onder de
gebruikelijke voorwaarden op de private huurmarkt.
Dergelijke aankopen vinden echter bijna altijd plaats
door het volgen van een ‘bridge to SVK’-benadering, op
basis van een verbintenis van een SVK om het gebouw
geleidelijk aan in huur of in mandaat over te nemen
naargelang het vertrek van de bestaande huurders.
De verwerving van de dochtervennootschap Société
d’Habitations de Tournai in 2021 vormt echter een
uitzondering op deze regel (beheer B2C).
c. ‘Buy and hold’-strategie - Verhuren op zeer
lange termijn
De investeringsstrategie van Inclusio bestaat erin haar
gebouwen op zeer lange termijn te verhuren. Het
gebeurt immers zelden dat een gebouw verhuurd wordt
voor minder dan 15 jaar. Zodra mogelijk zal de voorkeur
worden gegeven aan de verhuur op nog langere termijn
(gewoonlijk 27 jaar). De gewogen gemiddelde (op basis
van de reële waarde van de gebouwen) resterende looptijd
van de huurovereenkomsten van het vastgoed beschikbaar
voor verhuur bedraagt 15 jaar op 31/12/2022.
In de tabel en de grafiek hierna wordt de opsplitsing
gegeven van de lopende overeenkomsten op basis van
hun resterende looptijd (berekend op 31 december 2022):
Resterende looptijd Reële waarde
[miljoen€]
0 tot 5 jaar 48,0
5 tot 10 jaar 36,6
10 tot 20 jaar 98,3
20 tot 30 jaar 71,1
> 30 jaar 1,8
TOTAAL 255,9
0 tot 5 jaar
18,8 %
5 à tot jaar
14,3 %
10 tot 20 jaar
38,4 %
20 tot 30 jaar
27,8 %
> 30 jaar
0,7 %
Totaal
255,9 M€
Met deze huurovereenkomsten en beheersmandaten op
zeer lange termijn kan Inclusio een ‘Buy and Hold’-strategie
voeren en de sociale bestemming van de gebouwen voor
langere tijd het best garanderen. Dit kan soms gepaard
gaan met een renovatie op het einde van het contract om
de gebouwen opnieuw voor lange termijn te verhuren.
d. Groeistrategie en schuldgraad -
Risicorendementsverhouding
Inclusio opteert resoluut voor een strategie waarbij het
haar vastgoedinvesteringen regelmatig laat aangroeien
in combinatie met een aandachtige en voorzichtige
selectie van de investeringsdossiers die haar belangstelling
wekken. Voor de financiering van deze groeistrategie doet
Inclusio een beperkt beroep op bankkredieten, gezien
de wens van de raad van bestuur om de schuldgraad van
50 % niet te overschrijden. Met het oog op een optimale
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.21
controle van haar rentelasten heeft Inclusio ook besloten
zich voor een groot deel van haar kredietlijnen in te dekken
door middel van ‘Interest Rate Swaps’ (‘IRS’).
Investeringen
26/04/2022 – Overname van de nv Financière de Roosevelt,
eigenaar van het opvangcentrum voor asielzoekers van
Nonceveux met 220 opvangplaatsen.
17/06/2022 – Overname van de bv Trifax, eigenaar van twee
gebouwen in Moeskroen met in totaal 33 woningen.
03/08/2022 – Aankoop van het gebouw Brouwers
(Hamont-Achel) met 10 woningen.
29/09/2022 – Overname van de nv Mouscron Invest and
Development, eigenaar van een project in ontwikkeling van
33 woningen in Moeskroen.
19/10/2022 – Overname van de nv Buimmo, eigenaar van
een voormalige industriële site in Anderlecht die verbouwd
zal worden tot 23 woningen.
28/11/2022 – Aankoop van het gebouw Lambermont 382 in
Schaarbeek (herenhuis bestemd om te worden verhuurd
aan de vzw P.A.S.S.A.J.E. om 17 kinderen door de rechter
geplaatste op te vangen).
28/11/2022 – Aankoop van het gebouw Lambermont 322
in Schaarbeek (voormalig hotel bestemd om te worden
verhuurd aan Fedasil voor 60 niet-begeleide minderjarige
vreemdelingen).
23/12/2022 – Aankoop van het gebouw Bonnemaison 10 in
Doornik (reconversieproject naar 71 woningen).
Evolutie van de projecten in ontwikkeling
Lopende projecten op zaterdag 31 december
2022
• Lambermont 322 (Schaerbeek) : werken in uitvoering,
• Vander Bruggen (Anderlecht): aanvraag
stedenbouwkundige vergunning ingediend in december
2022,
• Thomashuis (Keerbergen): werken in uitvoering
• Thomashuis (Keerbergen): werken in uitvoering
• Dragon (Moeskroen): werken in uitvoering,
• Marvis (Doornik): werken in uitvoering,
• Bonnemaison 10 (Doornik): ontwerp van het lopende
reconversieproject,
• Melkerij (Wachtebeke): vergunning afgeleverd ;
besprekingen aan de gang met de gemeente en het SVK
om de overeenkomsten af te ronden.
Voorlopige opleveringen
31/08/2022 Paviljoen 7 Paviljoen 7 (Schaarbeek) –
2voorzieningen van collectief belang.
22/09/2022 Borgerstein (Sint-Katelijne-Waver) –
23betaalbare huurwoningen.
06/12/2022 Middelweg (Haren) – 123 betaalbare
huurwoningen + 2 handelszaken.
28/06/2022 Nationale (Stekene) - 18 betaalbare
huurwoningen.
Renovatie- en verbeteringsprojecten
uitgevoerd binnen de operationele
portefeuille
• Domaine des Etangs (Anderlecht) : plaatsing van
poorten in de garageboxen.
• Anderlecht 168-174 (Brussel): vervanging van de
elektrische radiatoren door een centrale gasverwarming.
• Paviljoen 1-3 (Schaarbeek): buitengebruikstelling van
de laatste stookolieketel uit de vastgoedportefeuille van
Inclusio.
• Prins van Luik (Anderlecht): bouw van nieuwe
badkamers voor Samusocial.
• Tolhuis (Gent): installatie van nieuwe keukens in de
woningen.
• Société d’Habitations de Tournai (Doornik): volledige
renovatie van 3 eengezinswoningen.
Verkoop
In 2022 werden geen goederen verkocht.
Gebeurtenissen na afsluiting van het
boekjaar
Dochteronderneming Middelweg Albert, waarvan
het fusievoorstel werd ingediend op 28/12/2022, werd
gefuseerd met Inclusio op 22/03/2023.
p.22
Overzicht van de geconsolideerde jaarrekening op 31/12/2022
Geconsolideerde balans
In € 31/12/2022 31/12/2021
I Vaste Activa 288.735.254 219.870.018
I B. Immateriële vaste activa 30.336 50.380
I C. Vastgoedbeleggingen 274.234.324 218.539.805
I C. a. Voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen 255.942.719 214.227.545
I C. b. Projectontwikkelingen 18.291.605 4.312.260
I D. Andere materiële vaste activa 112.623 51.408
I E. Financiële vaste activa 6.062.360 685.096
I F. Vorderingen financiële leasings 8.295.610 0
I I. Deelnemingen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures 0 543.329
II Vlottende activa 1.519.282 1.659.105
II D. Handelsvorderingen 52.461 161.633
II E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 321.272 141.381
II F. Kas en kasequivalenten 593.077 944.387
II G. Overlopende rekeningen 552.472 411.704
TOTAAL ACTIVA 290.254.536 221.529.123
EIGEN VERMOGEN 186.248.933 167.771.260
A. Kapitaal 142.916.788 142.916.788
B. Uitgifte premies 8.750.150 8.750.150
C. Reserves 12.352.094 1.452.350
D. Nettoresultaat van het boekjaar 22.229.900 14.651.972
PASSIVA 104.005.603 53.757.863
I Langlopende verplichtingen 71.200.000 51.476.469
I B. Langlopende financiële schulden 71.200.000 51.476.469
II Kortlopende verplichtingen 32.805.603 2.281.394
II B. Kortlopende financiële schulden 28.067.878 361.478
II D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 4.425.698 1.842.940
II F. Overlopende rekeningen 312.028 76.975
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 290.254.536 221.529.123
Totaal aantal uitgegeven aandelen 7.428.347 7.428.347
Aantal aandelen onder eigen controle 2.851 0
NAV exclusief aandelen onder eigen controle 25,08 22,59
Schuldenlast GVV 103.693.576 53.680.888
Schuldgraad GVV 36,48 % 24,30 %
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.23
Toelichtingen bij de balans
ACTIVA
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen
In de loop van het boekjaar 2022 is de reële waarde van
de vastgoedbeleggingen gestegen van €218.539.808eind
2021 naar €274.234.324eind 2022, hetzij een stijging van
25 %. De portefeuille bestaat uit gebouwen in exploitatie
voor een bedrag van €255.942.719en uit projecten in
ontwikkeling voor een bedrag van €18.291.605. Deze
stijging is te verklaren door de vele investeringen die
in de loop van het jaar zijn gedaan, zoals hierboven is
uiteengezet.
Financiële vaste activa
De stijging van de marktrente leidt tot een positieve
waardering van onze afdekkingsinstrumenten die in
2020 worden verhandeld tegen gunstigere voorwaarden.
Hierdoor erkende de vennootschap voor het boekjaar 2022
een latente meerwaarde van €5.364.381.
Vorderingen financiële leasings
De uitbreiding van het erfpachtcontract op 1
st
juli 2022
met de Ecole Active van 50 jaar naar 99 jaar leidt tot
een herkwalificatie van dit gebouw in onroerende
leasing (en niet langer als vastgoedbelegging). De
langetermijnvordering van dit contract is dus opgenomen
voor een totaal van €8.295.610.
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen
en joint ventures
Inclusio verwierf eind 2022 het saldo van de aandelen
van de nv Middelweg Albert die eigenaar was van het
pand Middelweg (Haren). Deze participatie, voorheen
vermogensmutatie, wordt dus volledig geconsolideerd bij
de afsluiting van het boekjaar 2022.
Het totaal van het geconsolideerde actief bedraagt dus
€290.254.536, een stijging met 31 % in vergelijking met het
niveau van einde 2021.
1 Deze term wordt uitgelegd in de ‘Verklarende woordenlijst’
EIGEN VERMOGEN
Op 31/12/2022 bedroeg het eigen vermogen van de
groep €186.248.933, een stijging met 11 % ten opzichte
van het niveau eind 2021. Deze groei is afkomstig van de
integratie van het nettoresultaat van het boekjaar voor
€22.229.900 na bestemming van het resultaat 2021 en
betaalbaarstelling van coupon nr. 1 in mei 2022.
Het totale aantal uitgegeven aandelen is identiek aan het
boekjaar 2021, namelijk 7.428.347. Eind 2022 sloot Inclusio
een contract van Liquidity Provider met Kepler Cheuvreux.
De inkoop van eigen aandelen georganiseerd in het kader
van dit contract wordt geboekt als vermindering van het
eigen vermogen van de vennootschap en vertegenwoor-
digt op het einde van het boekjaar 2022 een totaal van
2.851 aangehouden aandelen. Bijgevolg bedraagt het
totale aantal aandelen dat in aanmerking wordt genomen
voor de berekening van de nettowaarde van het nettoactief
7.425.496 en komt de waarde per aandeel dus op €25,08,
tegenover €22,59 eind 2021 (+10,9%).
PASSIVA
De passiva bestaan voornamelijk uit bankschulden. De
bankschulden op meer dan één jaar bedragen €71,2
miljoen, terwijl twee kredieten voor een totaal van €27,5
miljoen vervallen in september en december 2023 en dus
geboekt worden onder de kortlopende financiële schulden.
De handelsschulden en andere kortlopende
schulden vertegenwoordigen €4.425.698 en bestaan
uit exit taxschulden ten belope van €1.394.923,
leveranciersschulden (voornamelijk op de vorderingsstaten
van de werven) voor €2.083.737, huurschulden
(vooraf betaalde huur) voor €120.581 en belastingen,
bezoldigingen en sociale lasten ten belope van €826.456.
De schuldenlast volgens het KB-GVV
1
bedraagt
€103.693.576, wat bijgevolg een schuldgraad van 36,48 %
vertegenwoordigt in vergelijking met 24,30 % eind 2021.
De vennootschap beschikt dus over een extra
investeringscapaciteit van ongeveer €82,5 miljoen voordat
haar schuldgraad 50 % bereikt is.
Inclusio heeft in totaal €115 miljoen aan kredietlijnen
afgesloten met 5 banken, waarvan iets meer dan 22 %
tegen vaste rente. De gemiddelde globale schuldenlast in
p.24
2022 exclusief reserveringscommissie op de niet gebruikte
bedragen van de kredietlijnen bedraagt 1,49 % tegenover
1,73 % on 2021. Aan het einde van het boekjaar 2022 werd
€98,7 miljoen van de in totaal €115 miljoen opgenomen.
Resultatenrekening
Resultatenrekening (in €) 31/12/2022 31/12/2021
I Huuropbrengsten 10.438.631 7.044.064
III Met verhuur verbonden kosten -97.295 14.074
NETTO HUURRESULTAAT 10.341.336 7.058.138
IV Recuperatie van vastgoedkosten 5.608 1.915
V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de
huurder op verhuurde gebouwen
556.003 357.766
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
-706.871 -504.458
VASTGOEDRESULTAAT 10.196.076 6.913.361
IX Technische kosten -355.538 -218.873
X Commerciële kosten -16.012 -28.383
XI Kosten en taksen voor niet-verhuurde gebouwen -4.729 -1.679
XII Beheerkosten vastgoed -398.558 -274.061
VASTGOEDKOSTEN -774.837 -522.996
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 9.421.239 6.390.365
XIV Algemene kosten van de vennootschap -2.261.403 -1.995.456
XV Andere operationele opbrengsten en kosten -43.513 3.425
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 7.116.324 4.398.334
XVI Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen 0 19.840
XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10.478.643 9.532.176
XIX Andere resultaten op de portefeuille 35.746 100.909
OPERATIONEEL RESULTAAT 17.630.713 14.051.259
XX Financiële opbrengsten 80.578 423
XXI Netto interestkosten -778.618 -307.228
XXII Andere financiële kosten -21.854 -4.372
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen 5.364.381 840.056
FINANCIEEL RESULTAAT 4.644.487 528.879
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 71.302 91.582
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 22.346.503 14.671.720
XXV Vennootschapsbelasting -140.677 34.534
XXVI Exit taks 24.074 -54.282
BELASTINGEN -116.602 -19.748
NETTORESULTAAT 22.229.900 14.651.972
Gemiddeld aantal genotsaandelen 7.428.238 7.428.347
Nettoresultaat per aandeel 2,99 1,97
Uitkeerbaar resultaat 6.440.697 4.146.131
Uitkeerbaar resultaat per aandeel 0,8671 0,5581
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.25
Toelichtingen bij de geconsolideerde
resultatenrekening
Netto huurresultaat
Het netto huurresultaat is gestegen van €7.058.138 in
2021 tot €10.341.336 in 2022. Deze aanzienlijke stijging
is het gevolg van verschillende verwervingen en de
ingebruikname van projectontwikkelingen in de loop
van het jaar. De evolutie van de portefeuille wordt nader
besproken in de belangrijkste feiten van het boekjaar.
Vastgoedresultaat
Na verrekening en herfacturering van de huurlasten en
de onroerende voorheffing en belastingen, beloopt het
vastgoedresultaat €10.196.076 , tegenover €6.913.361 het
jaar voordien.
Vastgoedkosten en operationeel
vastgoedresultaat
De technische kosten bedragen €355.538 en omvatten
de herstellings- en onderhoudskosten alsook de
verzekeringspremies ten laste van de eigenaar. De
commerciële kosten omvatten marketingkosten en
juridische kosten in verband met huurgeschillen.
Ze vertegenwoordigen €16.012. De beheerskosten
voor vastgoed omvatten enerzijds de erelonen die
werden betaald aan de Brusselse SVK’s voor bepaalde
beheersmandaten, maar ook externe dienstverleners zoals
syndici in de mede-eigendommen voor een totaalbedrag
van €100.200 en anderzijds de interne beheerkosten
van gebouwen waarmee Inclusio de opvolging van de
gebouwen in uitbating kan verzekeren, ten belope van
€298.358.
In totaal bedragen de beheerkosten vastgoed €774.837,
tegenover €522.996het jaar voordien. Dit resulteert in een
operationeel vastgoedresultaat van €9.421.239, tegenover
€6.390.365 in 2021. Dit is een stijging van 47,4 %.
Algemene kosten
De algemene kosten stijgen met 13,3 % tot €2.261.403 in
vergelijking met €1.995.456 in 2021.
De andere inkomsten en exploitatiekosten betreffen
diverse recuperaties van gebouwen die in uitbating
worden gesteld en het sociaal fonds van €50.000 dat
ter beschikking wordt gesteld van de huurders om hun
sociaale projecten te financieren.
Het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille
bedraagt €7.116.324, een vooruitgang van 61,8 % in
vergelijking met het niveau van 2021.
Variaties in de reële waarde
De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
als gevolg van de expertise van de portefeuille op
31/12/22 tonen een latente meerwaarde van €10.478.643,
tegenover €9.532.176op het einde van het boekjaar
2021. Deze significante en louter latente groei van de
getaxeerde waarden is voornamelijk het gevolg van de in
exploitatie genomen ontwikkelingsprojecten gerealiseerd
door de vennootschap en een inkrimping van de
rendementspercentages op de residentiële markt. Zo toont
Inclusio aan dat de ontwikkeling van eigen vastgoedprojecten
waarde creëert voor haar aandeelhouders.
Het ander portefeuilleresultaat betreft uitgestelde
belastingen op geconsolideerde dochtervennootschappen.
Financieel resultaat
Het financieel resultaat bedraagt €4.644.487, tegenover
€528.879het jaar voordien. Dit financieel resultaat
bestaat uit een positieve variatie van de reële waarde van
de financiële instrumenten (louter latent bedrag) van
€5.364.381, de betaalde interesten op bankkredieten en
renteafdekkingsinstrumenten ten belope van € -778.618 en
de verworven interesten op de onroerende leasing van de
Ecole Active voor €75.000.
Belastingen
De belastingen bestaan voornamelijk uit de belasting
op de dochterondernemingen van Inclusio en
vertegenwoordigen €140.677.
Nettoresultaat
Het netto resultaat bedraagt €22.229.900, tegenover
€14.651.972het jaar voordien. Rekening houdend met
een gemiddelde van 7.428.238 aandelen, bedraagt het
nettoresultaat per aandeel voor 2022 €2,99 per aandeel.
p.26
NETTORESULTAAT
PER AANDEEL VAN
€ 2,99
Bestemming van het geconsolideerde
resultaat
Het geconsolideerde netto resultaat van het boekjaar 2022
bedraagt €22.229.900.
Aan de Algemene Vergadering wordt voorgesteld dit
geconsolideerde resultaat als volgt te bestemmen :
• te betalen dividend ten belope van €0,70 per aandeel,
d.i. een totaal van €5.199.843,
• overdracht naar de reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed (rubriek C.b.)
voor €10.549.946
• overdracht naar de reserve voor het saldo
van de variaties in de reële waarde van de
toegestane afdekkingsinstrumenten waarop de
afdekkingsboekhouding zoals bepaald door IFRS niet
wordt toegepast voor €5.364.381,
• het saldo van €1.115.731wordt overgedragen naar de
rubriek overgedragen resultaat van de vorige boekjaren.
Bestemming van het statutair resultaat
Het statutaire nettoresultaat van het boekjaar 2022
bedraagt €22.229.900.
Aan de Algemene Vergadering wordt voorgesteld dit
statutaire resultaat als volgt te bestemmen :
• te betalen dividend ten belope van €0,70 per aandeel,
d.i. een totaal van €5.199.843,
• overdracht naar de reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed (rubriek C.b.)
voor €11.522.324,
• overdracht naar de reserve voor het saldo
van de variaties in de reële waarde van de
toegestane afdekkingsinstrumenten waarop de
afdekkingsboekhouding zoals bepaald door IFRS niet
wordt toegepast voor €5.364.381,
het saldo van €143.352wordt overgedragen naar de
rubriek overgedragen resultaat van de vorige boekjaren.
Andere elementen van het beheersverslag
Voornaamste risico’s (behalve die welke
betrekking hebben op financiële instrumenten)
Risicofactoren worden beschreven in het hoofdstuk
‘Risicofactoren’ van dit jaarlijks financieel verslag.
Gebruik van de financiële instrumenten
Inclusio heeft voor de financiering van haar activiteiten
verschillende kredietlijnen afgesloten bij verschillende
banken. Een deel van deze kredietlijnen worden tegen
vlottende rentevoeten verhandeld. Om het risico van
renteschommelingen af te dekken, gebruikt Inclusio
financiële afdekkingsinstrumenten om vlottende
rentevoeten om te ruilen tegen vaste rentevoeten.
Onderzoek en ontwikkeling
De vennootschap voerde geen enkele onderzoeks- of
ontwikkelingsactiviteit uit.
Vooruitzichten 2023
Door hun aard houden toekomstgerichte verklaringen
inherente risico’s en onzekerheden in, zowel algemene
als specifieke, en de kans bestaat dat de voorspellingen,
verwachtingen, ramingen en andere toekomstgerichte
verklaringen niet worden verwezenlijkt. Deze risico’s,
onzekerheden en andere factoren omvatten onder andere
de risico’s vermeld onder dit hoofdstuk en in het hoofdstuk
‘Risicofactoren’. Beleggers dienen zich ervan bewust te zijn
dat een aantal belangrijke factoren ertoe kunnen leiden
dat de resultaten wezenlijk verschillen van de plannen,
doelstellingen, verwachtingen, schattingen en intenties
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.27
die worden uitgedrukt in dergelijke toekomstgerichte
verklaringen.
Behoudens belangrijke onvoorziene omstandigheden
zouden de huurinkomsten op basis van de huidige
portefeuille en de vorderingsstaat van de lopende werven
in 2023 echter €12,5 miljoen bedragen, meer dan 30 %
in vergelijking met de ramingen opgenomen in het
Prospectus voor de beursgang voor het jaar 2023. Hierdoor
zou in mei 2024 een brutodividend moeten kunnen
worden uitgekeerd van ten minste €0,75.
Impact van Covid-19 en de oorlog in Oekraïne
Inclusio volgt een ‘Business to Business’ strategie en
de meerderheid van haar vastgoedportefeuille wordt
via langetermijnhuurcontracten verhuurd aan publieke
uitbaters of ondersteund door overheidsinstanties (SVK’s,
gemeenten, OCMW’s, Belgische Rode Kruis, Samusocial).
Covid-19 en de oorlog in Oekraïne hebben tot nu toe
dus geen significante impact gehad op de inning van de
huurgelden.
Voor de projecten in ontwikkeling hebben de toekomstige
huurders hun verbintenis reeds bevestigd en verwacht
Inclusio geen financiële schade als gevolg van de
Covid-19-pandemie of de oorlog in Oekraïne. Niettemin
kunnen sommige projecten in ontwikkeling vertraging
oplopen (onder meer als gevolg van de schaarste aan
bepaalde materialen), waardoor de ingebruikname van de
gebouwen en de inning van de huurgelden door Inclusio
vertraging kunnen oplopen.
De vennootschap geeft dan ook geen enkele garantie dat
de hierboven verwachte resultaten zullen worden bereikt.
Dit is slechts één van de vele mogelijke scenario’s.
Een bedrijf met een sterke positieve impact op
verschillende niveaus.
a) Sociale impact
Inclusio is de eerste OGVV die hoofdzakelijk actief is
in sociaal vastgoed in de drie gewesten van België .
Binnen het universum van beursgenoteerde bedrijven
onderscheidt Inclusio zich door de sterke sociale impact
van zijn vastgoedinvesteringen.
Sociale impact is alomtegenwoordig in de projecten van
Inclusio. Het betreft verschillende soorten kwetsbare
bevolkingsgroepen : personen met beperkte financiële
inkomsten (alleenstaanden, eenoudergezinnen,
studenten), personen met een beperking en asielzoekers,
niet-begeleide minderjarige vreemdelingen, daklozen,
door de rechter geplaatste kinderen enz.
In de sector van de betaalbare huurwoningen zorgt
Inclusio ervoor om, op basis van de liggingen en de lokale
behoeften, een zo breed mogelijk gamma aan woningen
aan te bieden, gaande van studio’s tot appartementen met
5 kamers en eengezinswoningen. Op die manier wordt
tegemoetgekomen aan de uiteenlopende behoeften van
de lokale bevolking, ongeacht de leeftijd, gaande van de
student die een ‘kot’ zoekt tegen een schappelijke prijs
tot oudere personen die een beroep moeten doen op
het OCMW om bij te springen in hun behoeften. Daarom
peilt Inclusio, in een eerste fase van het onderzoek van
haar investeringsdossiers, bij de lokale operatoren, in
het bijzonder de SVK’s en de gemeenten, naar de lokale
behoeften en naar de behoeften waaraan deze actoren
in eerste instantie wensen te voldoen. De wachtlijsten
voor een SVK-woning verschaffen belangrijke statistische
gegevens voor de planning van de projecten.
In het kader van gebouwen die ter beschikking worden
gesteld van SVK’s, zijn het de SVK’s zelf die instaan voor de
selectie en het beheer van uiteindelijke bewoners. Bij deze
selectie worden specifieke toelatingscriteria gehanteerd
die zijn opgenomen in de gewestelijke wetgeving van
toepassing op het betrokken SVK en die moeten worden
nageleefd. Voor de meeste SVK’s moet de kandidaat-
huurder voldoen aan dezelfde toelatingsvoorwaarden
als deze voor sociale huisvesting (behoudens bijzondere
afwijking), dit wil zeggen dat de gezinsinkomsten niet
hoger mogen zijn dan de maximale inkomsten om in
aanmerking te komen voor sociale huisvesting en dat geen
enkel gezinslid eigenaar, erfpachter of vruchtgebruiker
mag zijn van een gebouw dat bestemd is als woning of
voor professioneel gebruik. Sommige SVK’s hanteren
strengere (bijvoorbeeld maximuminkomsten niet hoger
dan 80 % van de maximuminkomsten voor een sociale
woning) of minder strenge criteria (bijvoorbeeld, voor een
of ander specifiek project richt een Brussels SVK zich tot
een bevolking met inkomsten tussen 80 % en 130 % van de
maximuminkomsten voor een sociale woning).
p.28
De oplevering in december 2022 van het project
Middelweg, bestaande uit een vastgoedcomplex van
123 nieuwe appartementen verdeeld over 3 gebouwen
in Haren, is het grootste nieuwe project dat in 2022 ter
beschikking werd gesteld van de Sociale Verhuurkantoren.
Dit project valt ook op door het feit dat meer dan een
derde van de appartementen minstens drie kamers telt.
Dit zorgt voor een grote variatie in het type bewoners van
dit complex, van alleenstaanden tot grote gezinnen.
In de sector van de opvang en huisvesting van
mensen met een beperking werkt Inclusio samen met
gespecialiseerde organisaties die hun centra op een
kwalitatieve manier beheren. In het boekjaar 2022 werd de
portefeuille van Inclusio uitgebreid met een eerste project
in Brussel, in samenwerking met de vzw’s Bataclan en Les
Tof-Services.
Voor een kleiner deel van haar portefeuille is Inclusio
ook actief in de sociale infrastructuur. Dat kan
gaan om bijvoorbeeld, scholen, kinderdagverblijven,
opvangcentra (voor asielzoekers, niet-begeleide
minderjarige vreemdelingen, daklozen, door de rechter
geplaatste kinderen), openbare gebouwen zoals
gemeentelijke bibliotheken of openbare administraties of
woonzorgcentra.
Door de verwerving van een opvangcentrum voor
asielzoekers in Aywaille en van een huis voor door de
rechter geplaatste kinderen in Schaarbeek kon tijdens het
laatste boekjaar de opvangcapaciteit van de collectieve
opvangstructuren waarvan Inclusio eigenaar is met 70 %
worden verhoogd, wat het op 518 opvangplaatsen brengt.
We merken ook op dat met het sociaal fonds Inclusio, dat
voor dit eerste jaar over een budget van €50.000 beschikt,
diverse initiatieven van onze huurders financieel konden
ondersteund worden. Zo benadrukken we onder meer de
realisatie van een fresco in de inkomhal van het gebouw
Antares (Sint-Lambrechts-Woluwe), de financiering van een
takenschool in een lokaal dat gratis ter beschikking wordt
gesteld van de SVK’s op het Domaine des Etangs (Anderlecht)
of de aankoop van nieuw meubilair voor het speelplein in de
tuin van het opvangcentrum voor asielaanvragers dat beheerd
wordt door het Rode Kruis in Jette.
b) Milieu-impact
Voor nieuwe gebouwen die Inclusio zelf aankoopt of
ontwikkelt, leeft de vennootschap nauwgezet de wettelijke
De gemiddelde
energieprestatie van de
vastgoedportefeuille
van Inclusio is
aanzienlijk beter
dan de gemiddelde
energieprestatie van de
woningen in België.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.29
criteria na inzake energieprestatie. Deze staan garant voor
een uitstekend energieprestatieniveau.
Bij de aankoop van bestaande gebouwen, kiest
Inclusio systematisch voor gebouwen met een goede
energieprestatie, hetzij een verbruik van minder dan 250
kWhPE/m²/jaar. Uitzonderingen kunnen aanvaard worden
op basis van de specifieke kenmerken van het betrokken
dossier en de mogelijkheden op verbetering van de
energieprestatie. Bovendien bedraagt het gemiddelde
verbruik (op basis van de energieprestatiecertificaten
afgeleverd door erkende certificeerders) van de woningen
van de portefeuille in uitbating op 31/12/2022 131 kWh
EP
/
m²/jaar in Brussel (wat overeenstemt met een score
C in Brussel), 136 kWh
EP
/m²/jaar in Vlaanderen (wat
overeenstemt met een score B in Vlaanderen) en
214kWh
EP
/m²/jaar in Wallonië (wat overeenstemt met een
score C in Wallonië). De gemiddelde energieprestatie van
de vastgoedportefeuille van Inclusio is aanzienlijk beter
dan de gemiddelde energieprestatie van de woningen in
België.
De nieuwe gebouwen die in 2022 opgeleverd worden,
bereiken opmerkelijke energieprestaties (bijvoorbeeld
54 kWh
EP
/m²/jaar voor het project Borgerstein in Sint-
Katelijne-Waver en 58 kWhEP
/m²/jaar voor het project
Nationale in Stekene).
Inclusio zet zich ook in om de energieprestaties van haar
gebouwen in exploitatie te verbeteren. Zo werden in
2022 de volgende werken uitgevoerd : vervanging van
de elektrische radiatoren door een centrale verwarming
op gas in het gebouw Anderlechtstraat 168-174 (Brussel),
vervanging van de laatste stookolieketel van de portefeuille
door een gasketel (Paviljoenstraat 1-3 in Schaarbeek),
vervanging van verwarmingsketels en buitenschrijnwerk in
tal van gebouwen, volledige renovatie van 3 huizen van de
dochtervennootschap Société d’Habitation de Tournai.
c) B Corp certificering
Inclusio heeft sinds 2015 het label ‘B Corp’. Dit label is
een mooie internationale erkenning van het positief
maatschappelijk aspect van Inclusio. Een eerste
hernieuwing van de certificering werd verkregen in 2017. De
laatste hercertificering werd verkregen in december 2020
en is geldig tot 2023.
De gegevens over de certificering van Inclusio zijn
openbaar en kunnen geraadpleegd worden op de website
van B Corp : https ://www.bcorporation.net/en-us/find-a-b-
corp/company/inclusio
Het zogenaamde B Corp-certificaat (ook gekend als het
certificaat ‘B Corporation’ of label ‘B Lab’) is een certificaat
dat wordt toegekend aan commerciële ondernemingen
(met winstgevend oogmerk) die voldoen aan
maatschappelijke, milieu- en governancevereisten, alsook
vereisten inzake transparantie naar het publiek.
De naam is een afkorting van ‘Benefit Corporation’ en staat
voor een onderneming die erkend wordt om haar gunstige
effecten op de wereld en toch rendabel is. Dit certificaat
wordt uitgereikt door B Lab, een organisatie zonder
winstoogmerk gevestigd in de Verenigde Staten, Europa,
Zuid-Amerika, Canada, Australië en Nieuw-Zeeland.
De statuten van Inclusio, zoals goedgekeurd door de
buitengewone algemene vergadering van 29/10/2020,
bevatten de nodige bepalingen voor het behoud van het
B Corp-label.
Human resources
Op de afsluitingsdatum 31/12/2022 had Inclusio een team
van 15 werknemers.
Bij de opbouw en versterking van haar teams zorgt Inclusio
voor geschikte, complementaire profielen van verschillende
leeftijden en ervaring, om deze diversiteit optimaal te
benutten en tegelijk een hoog vaardigheidsniveau te
garanderen.
p.30
MAATSCHAPPELIJKE
IMPACT
Alle vastgoedprojecten
die Inclusio wil verwerft,
in alle regio’s samen,
hebben een sterk
sociaal karakter.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.31
Het aantal
betaalbare woningen
bedraagt 1.226
eind 2022.
DE MISSIE VAN INCLUSIO IS EEN
UITBREIDING VAN HET AANBOD
van sociaal
vastgoed in België
Een van de belangrijkste doelstellingen
van Inclusio is bijdragen aan de opbouw
van een betere wereld door kwaliteitsvolle
en betaalbare woningen ter beschikking te
stellen van een kwetsbaar publiek, maar
ook door te investeren in gebouwen voor
de opvang van kleine groepen personen
met een beperking, alsook in sociale
infrastructuur zoals opvangcentra (voor
asielzoekers, daklozen, door de rechter
geplaatste kinderen), kinderdagverblijven,
scholen of kantoren die verhuurd worden
aan vzw’s.
p.32
1. Duurzame ontwikkelingsdoelstellingen van de Verenigde Naties
Om zijn MVO-strategie (Maatschappelijk Verantwoord
Ondernemen) uit te werken, boog Inclusio zich over de
17 Duurzame Ontwikkelingsdoelstellingen (SDG’s) van
de Verenigde Naties om te komen tot een betere en
duurzamere toekomst voor iedereen.
Onderstaande tabel geeft de duurzame ontwikkelingsdoelstellingen weer waarop Inclusio zich met voorrang wil
concentreren:
Goede gezondheid en welzijn Het aanbod van kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen uitbreiden en
infrastructuren ter beschikking stellen van asielzoekers, daklozen of personen
met een handicap met de bedoeling hun levenscomfort te verbeteren
Gendergelijkheid Ervoor zorgen dat zowel de werknemers als de bestuurders gelijke
carrièremogelijkheden en beloningsvoorwaarden krijgen, ongeacht het
geslacht van de persoon
Duurzame steden en
gemeenschappen
Het segment betaalbare huurwoningen vertegenwoordigt 80% van de
vastgoedportefeuille van Inclusio. De nadruk ligt ook op de bereikbaarheid van
woningen met andere vervoersmiddelen dan de auto.
Verantwoorde consumptie en
productie
Inclusio zet voor zijn renovatieprojecten maximaal in op het hergebruik en de
recyclage van materialen. Twee projecten werden trouwens onderscheiden met
een BE CIRCULAR-prijs, die door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt
uitgereikt aan exemplarische projecten.
Maatregelen ter bestrijding van
klimaatverandering
Inclusio besteedt bijzondere aandacht aan de energieprestaties van
haar gebouwen. Het doel is om de CO2-uitstoot te verminderen en de
energiefacturen voor de huurders te verlagen.
Vrede, veiligheid en sterke
publieke diensten
In zijn Governance Charter legt Inclusio de nadruk op de integriteit van zijn
teams en zorgt het voor transparantie van niet-financiële informatie.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.33
Dit hoofdstuk bevat een aantal sleutelindicatoren die worden aanbevolen door de EPRA (European Public Real Estate
Association), op basis van de GRI-standaarden (Global Reporting Initiative).
Onderstaande tabel legt het verband tussen de EPRA sBPR-indicatoren en de meest relevante Duurzame
Ontwikkelingsdoelstellingen (SDG’s) op basis van de missie van Inclusio:
EPRA sBPR Indicator
Verband met de
GRI-standaarden
Verband met de
SDG's van de
Verenigde Naties
E
Cert-Tot Type en aantal gecertificeerde activa CRE8
S
Comty-Eng
Engagement binnen lokale gemeenschappen, effectenmeting en
ontwikkeling van programma’s
413-1
G
Gov-Board Samenstelling van de raad van bestuur 102-22
Gov-Selec Procedure voor de benoeming en selectie van de bestuurders 102-24
Gov-CoI Proces voor het beheer van belangenconflicten 102-25
2. B Corp
Inclusio heeft sinds 2015 het label ‘B Corp’. Dit label is
een mooie internationale erkenning van het positief
maatschappelijk aspect van Inclusio. Een eerste
hernieuwing van de certificering werd verkregen in 2017. De
laatste hercertificering werd verkregen in december 2020
en is geldig tot 2023.
De gegevens over de certificering van Inclusio zijn
openbaar en kunnen geraadpleegd worden op de website
van B Corp: https://www.bcorporation.net/en-us/find-a-b-
corp/company/inclusio/
Het zogenaamde ‘B Corp’-certificaat (ook gekend
als het certificaat ‘B Corporation’ of label ‘B Lab’) is
een certificaat dat wordt toegekend aan commerciële
ondernemingen (met winstgevend oogmerk) die voldoen
aan maatschappelijke, milieu- en governancevereisten,
alsook vereisten inzake transparantie naar het publiek. De
naam is een afkorting van ‘Benefit Corporation’ en staat
voor een onderneming (of vereniging) die erkend wordt
om haar gunstige effecten op de maatschappij en die
toch rendabel is. Dit certificaat wordt uitgereikt door B
Lab, een organisatie zonder winstoogmerk gevestigd in de
Verenigde Staten, Europa, Zuid-Amerika, Canada, Australië
en Nieuw-Zeeland.
De statuten van Inclusio, zoals goedgekeurd door de
buitengewone algemene vergadering van 29/10/2020,
bevatten de nodige bepalingen voor het behoud van het B
Corp-label.
3. ESG-beleid
In de terminologie van ESG (Environment, Social en
Governance) richt Inclusio zijn aandacht vooral op de
maatschappelijke effecten. We behandelen echter ook de
twee andere luiken in dit hoofdstuk.
p.34
3.1. Maatschappelijke impact
Inclusio is de eerste OGVV die hoofdzakelijk actief is in sociaal vastgoed in de drie gewesten van België.
Het maatschappelijk doel van Inclusio, beschreven in artikel 3.1 van haar statuten, luidt als volgt:
“ In het kader van de verwezenlijking van haar doel, zoals hieronder beschreven, streeft de Groep een maatschappelijk
doel na. De belangrijkste opdracht van de onderneming is om op lange termijn kwaliteitswoningen aan kwetsbare
bevolkingsgroepen aan te bieden tegen een huurprijs die aanzienlijk lager ligt dan de normale marktvoorwaarden.
Haar prioritair investeringssegment is de verwerving, de ontwikkeling en het beheer van vastgoed dat ter beschikking
wordt gesteld van huurders met een bescheiden inkomen. Als aanvullende opdracht kan de Groep investeren in
vastgoedprojecten, zelfs buiten de huisvestingssector (niet-limitatieve voorbeelden: kinderdagverblijven, scholen,
dagcentra voor personen met een beperking, jeugdhuizen enz.).
De vennootschap selecteert haar projecten op basis van hun positieve maatschappelijke effecten. ”
Sociale impact is alomtegenwoordig in de projecten van
Inclusio. Het betreft verschillende soorten kwetsbare
bevolkingsgroepen: personen met beperkte financiële
inkomsten (alleenstaanden, eenoudergezinnen,
studenten), personen met een beperking, asielzoekers,
daklozen, kinderen die nood hebben aan gespecialiseerde
hulp buiten hun gezinssituatie enz.
Inzake “Best Practice” definieert de EPRA het criterium
“Community Engagement” (Comty-Eng) als volgt:
“Bedrijven moeten rapporteren over het percentage
van hun activa waarmee een engagement werd
aangegaan binnen de lokale gemeenschap of waarvoor
effectenanalyses of ontwikkelingsprogramma’s werden
uitgevoerd.” We kunnen er dan ook van uitgaan dat alle
activa van Inclusio aan deze voorwaarde voldoen.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.35
EPRA sBPR – Sociale tabel
Boekjaar 2021 Boekjaar 2022
Comty-Eng Engagement binnen de lokale gemeenschap,
effectenbeoordelingen en ontwikkelingsprogramma’s
TOTAAL Inclusio 100% 100%
Categorie Betaalbare huurwoningen
In de sector van de betaalbare huurwoningen zorgt
Inclusio ervoor om, op basis van de liggingen en de lokale
behoeften, een zo breed mogelijk gamma aan woningen
aan te bieden, gaande van studio’s tot appartementen
met 5 slaapkamers en eengezinswoningen. Op die
manier wordt tegemoetgekomen aan de uiteenlopende
behoeften van de lokale bevolking, ongeacht de leeftijd,
gaande van de student die een ‘kot’ zoekt tegen een
schappelijke prijs tot oudere personen die een beroep
moeten doen op het OCMW om bij te springen in hun
behoeften. In een eerste fase van het onderzoek van
haar investeringsdossiers peilt Inclusio daarom bij de
lokale operatoren, in het bijzonder de SVK’s (Sociale
Verhuurkantoren) en de gemeenten, naar de lokale
noden waaraan deze actoren in eerste instantie wensen te
voldoen. De wachtlijsten voor een SVK-woning verschaffen
belangrijke statistische gegevens voor de planning van de
projecten.
In het kader van gebouwen die ter beschikking worden
gesteld van SVK’s, zijn het de SVK’s zelf die instaan voor de
selectie en het beheer van uiteindelijke bewoners. Bij deze
selectie worden specifieke toelatingscriteria gehanteerd
die zijn opgenomen in de gewestelijke wetgeving van
toepassing op het betrokken SVK en die moeten worden
nageleefd. Voor de meeste SVK’s moet de kandidaat-
huurder voldoen aan dezelfde toelatingsvoorwaarden
als deze voor sociale huisvesting (behoudens bijzondere
afwijking), dit wil zeggen dat de gezinsinkomsten niet
hoger mogen zijn dan de maximale inkomsten om in
aanmerking te komen voor sociale huisvesting en dat geen
enkel gezinslid eigenaar, erfpachter of vruchtgebruiker
mag zijn van een gebouw dat bestemd is als woning of
voor professioneel gebruik. Sommige SVK’s hanteren
strengere (bijvoorbeeld maximuminkomsten niet hoger
dan 80% van de maximuminkomsten voor een sociale
woning) of minder strenge criteria (bijvoorbeeld, voor een
of ander specifiek project richt een Brussels SVK zich tot
een bevolking met inkomsten tussen 80% en 130% van de
maximuminkomsten voor een sociale woning).
Het niveau van de huurprijzen die de SVK’s willen
aanbieden, ligt veel lager dan de markthuurtarieven
(we stellen vaak een verschil vast van 25% tot 30% met
de markthuurtarieven). De SVK’s genieten gewestelijke
subsidies die een deel van hun algemene kosten dekken
en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het verschil
in huur tussen het bedrag dat het SVK aan de eigenaar
betaalt en het bedrag van de huur die het ontvangt van de
eindgebruiker.
Op basis van onderstaande tabel kunnen we op 31
december 2022 de volgende raming maken van het aantal
personen dat gehuisvest is in betaalbare huurwoningen
van Inclusio:
Type woning
Aantal
woningen
Aantal
personen
Eengezinswoningen 121 484
Studentenkamers 18 18
Studio’s 240 240
Eenkamerappartementen 269 538
Tweekamerappartementen 406 1218
Driekamerappartementen 139 556
Vierkamerappartementen 25 150
Vijfkamerappartementen 8 64
TOTAAL 1.226 3.268
Categorie opvang en huisvesting van personen met
een beperking
In de sector van de opvang en huisvesting van mensen
met een beperking is Inclusio eigenaar van 10 gebouwen
en werkt het samen met gespecialiseerde organisaties die
de centra op een kwalitatieve manier beheren.
Naast een centrum met een opvangcapaciteit van 40
patiënten in Trooz (provincie Luik) bezit Inclusio 5 ‘Villa
Vip’-huizen (Bredene, Brugge, Herzele, Wevelgem,
p.36
Wondelgem) en een eerste ‘Thomashuis’ in Meldert.
Deze gebouwen bieden plaats aan 10 personen met een
beperking die leven onder toezicht van een zorgkoppel,
dat een rol speelt als gastgezin, instaat voor toezicht op
de bewoners en bijstand verleent voor bepaalde taken
waarvoor zij onvoldoende autonoom zijn. Nog twee
andere Thomashuizen (in Keerbergen en Westmalle) zijn in
aanbouw en zullen voor eind 2023 operationeel zijn.
Op basis van onderstaande tabel kunnen we op 31
december 2022 het aantal personen ramen dat gehuisvest
is in woningen van Inclusio bestemd voor personen met
een beperking:
Type woning
Aantal
woningen
Aantal
personen
Kamers 100 100
Studio's en appartementen 38 50
Huizen voor zorgkoppels 6 24
TOTAAL 144 174
Categorie Sociale infrastructuur
Deze laatste categorie van activa omvat onder meer
drie opvangcentra voor asielzoekers (verhuurd aan het
Rode Kruis), een gebouw voor daklozen (verhuurd aan
Samusocial), een middelbare school, een kinderdagverblijf
en twee kantoorgebouwen (het eerste verhuurd aan een
SVK, het tweede aan verschillende vzw’s die actief zijn in
het onderwijs, de zorg voor en de hulp aan personen met
een beperking).
Wat huisvesting betreft, bieden enkel de centra
voor asielzoekers en de centra voor daklozen een
overnachtingscapaciteit, de andere gebouwen
huisvesten dagactiviteiten en zijn niet opgenomen in de
onderstaande tabel.
Op basis van onderstaande tabel kunnen we op 31
december 2022 een raming maken van het aantal
personen dat gehuisvest is in sociale infrastructuur van
Inclusio (collectieve woningen):
Type woning
Aantal
gebouwen
Aantal
personen
Centra voor asielzoekers 3 348
Centrum voor daklozen 1 170
TOTAAL 4 518
Voor de volledige vastgoedportefeuille kan op 31
december 2022 het aantal bewoners van woningen van
Inclusio op bijna 4.000 personen worden geschat.
3.2. Milieu-effecten
Voor nieuwe gebouwen die Inclusio zelf aankoopt of
ontwikkelt, leeft de Groep nauwgezet de wettelijke criteria
na inzake energieprestatie. Deze staan garant voor een
uitstekend energieprestatieniveau.
Bij de aankoop van bestaande gebouwen, kiest
Inclusio systematisch voor gebouwen met een goede
energieprestatie, hetzij een verbruik van minder dan 250
kWhPE/m²/jaar. Uitzonderingen kunnen aanvaard worden
op basis van de specifieke kenmerken van het betrokken
dossier en de mogelijkheden op verbetering van de
energieprestatie.
Onderstaande tabel geeft het aantal vastgoedactiva
weer in de portefeuille waarvoor Inclusio over een
energieprestatiecertificaat beschikt (EPRA Indicator: Cert –
Tot) op het einde van het boekjaar in elk van de gewesten
van het land:
Indicator Definitie
Op 31
december
2021
Op 31
december
2022
Cert-Tot
Brussel
Aantal
gecertificeerde
activa
480/521 480/644
Cert-Tot
Vlaanderen
Aantal
gecertificeerde
activa
226/253 287/296
Cert – Tot
Wallonië
Aantal
gecertificeerde
activa
139/254 280/286
Cert-Tot
België
Aantal
gecertificeerde
activa
845/1.028 1.047/1.226
De op 31 december 2022 ontbrekende certificaten zullen
worden afgeleverd in de loop van 2023 (het betreft
voornamelijk de certificaten van de in 2021 en 2022
opgeleverde projecten of gebouwen in renovatie).
Aangezien de portefeuille hoofdzakelijk bestaat uit
wooneenheden, is het certificaat waarnaar Inclusio
verwijst het Energieprestatiecertificaat uitgereikt door een
keuringsbedrijf dat officieel erkend is door het Gewest
waar de gebouwen gelegen zijn.
De panden van Inclusio zijn voor het merendeel vrij
recent. Dit vertaalt zich in uitstekende EPB-scores. Het
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.37
gemiddelde jaarlijkse primaire energieverbruik (op basis
van de energieprestatiecertificaten die werden afgeleverd
door de erkende keuringsbedrijven) van de woningen in
de portefeuille in exploitatie op 31/12/2022 bedraagt:
Gewest
Verbruik
[kWh
EP
/m²/an]
Brussel 131
Vlaanderen 136
Wallonië 214
Gewogen gemiddelde 158
Zodra de laatste certificaten voor de in 2021 en 2022
opgeleverde projecten toegekend zijn, zullen deze
gemiddelden dalen.
Inclusio zet zich ook in om de energieprestaties van haar
gebouwen in exploitatie te verbeteren. We verwijzen hier
naar het hoofdstuk vastgoed van dit jaarverslag waarin
de werken voor de verbetering van de energieprestatie in
2022 worden beschreven.
3.3. Governance
Als beursgenoteerde vennootschap streeft Inclusio ernaar
om haar aandeelhouders maximale transparantie te
bieden over de manier waarop de Groep wordt beheerd
en legt de nadruk op het naleven van ethische principes
ten aanzien van de stakeholders met wie het in het
kader van haar activiteiten in contact komt (huurders,
leveranciers, werknemers enz.).
De samenstelling van de Raad van Bestuur garandeert
momenteel een drievoudige mate van onafhankelijkheid:
1) De Raad van Bestuur is uitsluitend samengesteld uit
niet-uitvoerende bestuurders.
2) In overeenstemming met artikel 13 van de GVV-
wet (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap)
telt de Raad van Bestuur minstens 3 onafhankelijke
bestuurders volgens de definitie van artikel 7:87 van
het WVV (Belgisch Wetboek van Vennootschappen en
Verenigingen).
3) De meerderheid van de bestuurders bestaat
niet uit vertegenwoordigers van de voornaamste
aandeelhouders.
Op 31 december 2022 bestond de Raad van Bestuur uit
8 leden met uiteenlopende professionele ervaringen en
expertises waardoor de zekerheid kan geboden worden
dat de Raad van Bestuur er collectief op toeziet dat Inclusio
de maatschappelijke effecten en de financiële resultaten
realiseert die werden geformuleerd bij de oprichting en
vervolgens bij de beursgang in december 2020.
Inclusio respecteert ook het criterium Genderdiversiteit
aangezien de Raad van Bestuur op 31/12/2022 was
samengesteld uit 3 vrouwen en 5 mannen.
De indicator EPRA Gov-Board verwijst naar de
samenstelling van de Raad van Bestuur.
Aantal uitvoerende bestuurders 0
Aantal niet-uitvoerende bestuurders 8
Aantal onafhankelijke bestuurders 3
De gemiddelde duur van het mandaat van de huidige
bestuurders bedraagt 48 maanden. De heer Christophe
Demain, vertegenwoordiger van Belfius Insurance,
zetelt al 90 maanden in de Raad van Bestuur en is de
bestuurder met de langste anciënniteit. Op de algemene
vergadering van mei 2022 werd hij herkozen voor een
nieuw mandaat van 4 jaar. De heer Koen Depaemelaere,
vertegenwoordiger van Monument Insurance, is van zijn
kant de meest recent aangetreden bestuurder aangezien
zijn mandaat aanving in mei 2022.
De tweede EPRA-indicator inzake deugdelijk bestuur is
de GOV-Select en verwijst naar het benoemings- en
selectieproces van de nieuwe bestuurders, alsook naar de
criteria die daarbij gehanteerd worden.
Elk van de drie oprichters van Inclusio (Bank
Degroof Petercam, Kois en Re-Vive) wordt statutair
vertegenwoordigd door een bestuurder in de Raad van
Bestuur. Deze bepaling geldt voor een periode van 10 jaar
na de beursgang.
Om de selectie van nieuwe bestuurders te superviseren,
heeft Inclusio een Benoemings- en Remuneratiecomité
(BRC) opgericht. Dit comité bestaat uit 4 leden met een
meerderheid van onafhankelijke bestuurders en wordt
voorgezeten door de voorzitter van de Raad van Bestuur.
Het BRC bepaalt welke deskundigheid en kennis essentieel
worden geacht om ervoor te zorgen dat de Raad van
Bestuur collectief over de nodige kwaliteiten beschikt om
p.38
de activiteiten van de Groep te begrijpen en toe te zien op
de verwezenlijking van haar doelstellingen.
Deze eigenschappen omvatten onder meer:
• een ruime ervaring in de vastgoedwereld en meer
bepaald in de residentiële vastgoedsector waarin
Inclusio actief is,
• beheerservaring opgedaan in een directiecomité of een
raad van bestuur van een onderneming van aanzienlijke
omvang,
• leiderschapsvaardigheden en het vermogen om een
strategische visie voor de Groep te ontwikkelen en/of uit
te dagen,
• ervaring in het verenigingsleven omdat alle
vastgoedprojecten van Inclusio een sociale roeping
hebben,
• financiële ervaring voor het beheersen van de
boekhoudkundige en financiële normen en procedures
die van toepassing zijn voor de Gereglementeerde
Vastgoedvennootschappen (GVV’s),
• expertise in het inschatten van de effecten en de uit te
voeren acties voor een duurzaamheidsbeleid binnen een
vastgoedvennootschap,
• een brede diversiteit van bestuurdersprofielen, met
name op het vlak van leeftijd en geslacht van de
verschillende bestuurders.
De voorzitter van de Raad van Bestuur stelt een
competentierooster op om voor de verschillende vereiste
expertisedomeinen de competenties in kaart te brengen
waarover de huidige bestuurders beschikken. Op basis van
dit rooster kunnen eventuele leemten worden onderkend
en zal de keuze van de nieuwe kandidaat-bestuurders
zorgen voor de nodige verbeteringen voor een betere
werking van de Raad van Bestuur.
Zoeken naar kandidaat-bestuurders met het juiste
profiel
Op basis van de expertises waarin de Groep zich wil
versterken, identificeert het BRC kandidaten die over de
vereiste competenties zouden beschikken. Ze worden
dan benaderd en de voorzitter van de Raad van Bestuur
ontmoet hen om na te gaan of ze gemotiveerd zijn. Het
BRC selecteert vervolgens de meest geschikte kandidaten
en hun cv wordt voorgelegd aan de Raad van Bestuur,
die dan de lijst vaststelt van de kandidaten waarvan de
benoeming zal worden voorgesteld op de volgende
algemene vergadering.
Evaluatie van de Raad van Bestuur
De Voorzitter van de Raad van Bestuur evalueert
regelmatig en minstens om de drie jaar de werking van
de Raad van Bestuur. Deze evaluatie gebeurt in de vorm
van een vragenlijst gericht aan alle bestuurders die op
die manier de mogelijkheid hebben om hun individuele
opmerkingen mee te delen.
De Groep overweegt om haar Raad van Bestuur op termijn
ook te laten evalueren door een externe consultant die
gespecialiseerd is in deze materie.
Beheer van belangenconflicten
De derde indicator van de EPRA inzake deugdelijk bestuur
is de GOV-CoI en verwijst naar het proces dat door de
Raad van Bestuur wordt ingevoerd om ervoor te zorgen
dat belangenconflicten kunnen worden vermeden en
op zijn minst beheerd op een manier die garandeert
dat rekening wordt gehouden met de belangen van alle
aandeelhouders.
Elke situatie van interferentie tussen een openbaar
belang en publieke of private belangen in hoofde van
een bestuurder, een lid van de effectieve leiding of een
ander personeelslid, die van aard is de onafhankelijke,
onpartijdige en objectieve uitoefening van een functie
te beïnvloeden of te lijken te beïnvloeden, vormt een
belangenconflict.
Het Governance Charter van Inclusio beschrijft hoe de
Groep belangenconflicten behandelt. Ze bepaalt onder
meer dat elk mogelijk belangenconflict specifiek wordt
opgenomen in het jaarverslag van Inclusio.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.39
In het boekjaar 2022 werd geen enkel belangenconflict
gerapporteerd. In 2022 werd de procedure voor het beheer
van belangenconflicten tweemalig geactiveerd toen de
vennootschap Re-Vive, een van de oprichters van Inclusio,
de vervroegde vrijgave wenste van een bedrag dat bij
een notaris geblokkeerd was als waarborg voor Inclusio in
het kader van een geschil over de bouw van een van haar
gebouwen en ook tijdens de nazicht van een investering
dossier.
De Raad van Bestuur heeft in maart 2022 ook zijn
“Dealing Code” goedgekeurd, die de basisregels
vastlegt om eventueel marktmisbruik bij beurstransacties
(aan- of verkoop van aandelen) door bestuurders of
personeelsleden te voorkomen. Elke transactie van deze
aard moet worden gemeld aan de Compliance Officer die
de voorgestelde transactie moet goedkeuren alvorens ze
kan worden uitgevoerd.
De tekst van het Governance Charter en de Dealing Code
zijn terug te vinden op de website van het bedrijf.
p.40
INCLUSIO
OP DE BEURS
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.41
Sinds 10/12/2020 staan de aandelen Inclusio
genoteerd op Euronext Brussel (ticker : INCLU,
ISIN-code BE0974374069). Op 31/12/2022 heeft
Inclusio een beurskapitalisatie van €102.139.771
(€13,75 per aandeel * 7.428.347 aandelen).
In de loop van 2022 werd het aandeel verhandeld
tegen minimaal €13,65 (op 14/07/2022) en
maximaal €18,96 (op 05/01/2022). Het volume
aandelen verhandeld over de twaalf maanden van
2022 bedroeg 454.316 aandelen.
Evolutie van de beurskoers
2022 2021
Beurskoers (in €)
Hoogste €18,96 €22,50
Laagste €13,65 €18,04
Op de laatste dag van het boekjaar €13,75 €18,50
Gemiddelde slotkoers €16,06 €20,79
Dividend (in €)
Bruto €0,70 €0,50
Netto
1
€0,49 €0,35
Brutodividendrendement
2
5,09 % 2,70 %
Volume (in aantal aandelen)
Gemiddeld dagvolume 1.817 2.408
Jaarvolume 454.316 577.839
Aantal aandelen op 31 december 7.428.347 7.428.347
Beurskapitalisatie op 31 december €102,1 miljoen €137,4 miljoen
Free float
3
66,76 % 66,97 %
Omloopsnelheid
4
9,16 % 11,62 %
Pay out ratio
5
81,32 % 91,19 %
1 Rekening houdend met een roerende voorheffing van 30 % van toepassing sinds 1 januari 2017.
2 Brutodividendrendement = Brutodividend van het boekjaar / Beurskoers op de laatste noteringsdag van het boekjaar.
3 Free float = [(Totaal aantal aandelen bij afsluiting van het boekjaar) - (totaal aantal aandelen aangehouden door de partijen die hun
deelneming hebben aangegeven door middel van een transparantiekennisgeving)] / [Totaal aantal aandelen bij afsluiting van het
boekjaar].
4 Omloopsnelheid = (Jaarlijks volume) / (Aantal aandelen beschouwd als Free Float).
5 Op geconsolideerd niveau.
p.42
Evolutie van de beurskoers sinds de beursgang
Evolutie van de beurskoers, de volumes en de inventariswaarde
Aanvang Liquidity Provider contract
Inclusio sloot met Kepler Cheuvreux een liquidity provider
contract af dat van start ging op 1 december 2022. De
bedoeling is om een stijging van de volumes van de op
de beurs verhandelde aandelen te verzekeren, vooral voor
particuliere beleggers die soms geconfronteerd worden met
grote verschillen tussen de ‘Verkoper’- en ‘Koper’-prijzen
voor Inclusio-aandelen.
Daarnaast heeft het management regelmatig deelgenomen
aan vergaderingen met institutionele beleggers en analisten
die de waarde opvolgen om hen de tussentijdse activiteiten
en resultaten van Inclusio voor te stellen.
Dividend en rendement
Dividend
Inclusio is, gezien haar wettelijk statuut als
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap, verplicht
om minstens 80 % uit te keren van het gecorrigeerde
resultaatsbedrag en de nettomeerwaarden op de verkoop
van de vastgoedportefeuille die niet vrijgesteld zijn van de
verplichte uitkering.
De raad van bestuur zal tijdens de gewone algemene
vergadering van aandeelhouders, die plaatsvindt op
woensdag 17 mei 2023 en die de jaarrekening van het
boekjaar 2022 moet goedkeuren, een dividenduitkering
voorstellen van €0,70 bruto per aandeel, wat overeenstemt
met een brutorendement van 5,09 % op basis van de
slotkoers op 31 december 2022.
Dit dividend is betaalbaar vanaf 26 mei 2023 tegen afgifte
van coupon 2. Na aftrek van 30 % roerende voorheffing zal
het nettodividend €0,49 bedragen.
Rendement
De rendabiliteit van een belegging wordt zowel gemeten
aan de hand van het onmiddellijke rendement dat
voortvloeit uit de betaalbaarstelling van het dividend, als
aan de evolutie van de koers van het aandeel tijdens de
beschouwde periode.
De aandeelhouder die in december 2020 zou hebben
deelgenomen aan de beursgang door een aandeel te
kopen tegen €21,40, kende een latente minderwaarde van
35,8 % aangezien de slotkoers op 31 december 2022 €13,75
bedroeg.
De intrinsieke waarde per aandeel daarentegen is
gestegen van €22,59 op 31 december 2021 tot €25,04 op
31december 2022.
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
220 000
240 000
260 000
13,00
14,00
15,00
16,00
17,00
18,00
19,00
20,00
21,00
22,00
23,00
24,00
25,00
26,00
2020-12-10
2021-01-10
2021-02-10
2021-03-10
2021-04-10
2021-05-10
2021-06-10
2021-07-10
2021-08-10
2021-09-10
2021-10-10
2021-11-10
2021-12-10
2022-01-10
2022-02-10
2022-03-10
2022-04-10
2022-05-10
2022-06-10
2022-07-10
2022-08-10
2022-09-10
2022-10-10
2022-11-10
2022-12-10
2023-01-10
2023-02-10
2023-03-10
Inclusio - Daily price vs NAV & Monthly volume
Volume # Cours (€) NAV (€)
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.43
In € Nettowaarde per aandeel Beurskoers Premie/disagio
31/12/2022 25,04 13,75 -45,09 %
31/12/2021 22,59 18,50 -18,11 %
31/12/2020 20,59 22,70 10,25 %
IPO 2020 21,4
In €
Brutodividend van
het boekjaar
Netto-
inventariswaarde
exclusief dividend
Totaal rendement
van het aandeel
in €
1
Totaal rendement
van het aandeel
in %
2
2022 0,70 24,34 2,45 10,85 %
2021 0,50 22,09 1,19 5,56 %
1 Totaal rendement van het aandeel in € = brutodividend van het boekjaar + stijging van de waarde per aandeel gecorrigeerd met het dividend.
2 Totaal rendement van het aandeel in % = Totaal rendement van het aandeel in € / nettowaarde per aandeel aan het begin van het boekjaar of de prijs
van de IPO voor het boekjaar 2021.
Aandeelhouderschap
Op de afsluitingsdatum van het boekjaar 2022 was het aandeelhouderschap als volgt :
Aandeelhouders Aantal aandelen Aangehouden percentage
SFPI * 1.111.034 14,96 %
Belfius Insurance NV 399.261 5,37 %
Capline NV 93.458 1,26 %
FIF-SFI NV 618.315 8,32 %
Monument Assurance Belgium NV * 1.065.160 14,34 %
FMR LLC * 277.700 3,74 %
Fidelity Management & Research Company LLC 62.300 0,84 %
FMR Investment Management (UK) Limited 215.100 2,90 %
FIAM LLC 300 0,00 %
Andere aandelen op naam 941.308 12,67 %
Andere gedematerialiseerde aandelen 4.017.984 54,09 %
Totaal aantal aandelen in omloop 7.428.347 100,00 %
* op basis van de ontvangen transparantiekennisgevingen
Agenda van de aandeelhouder
Evenement Datum
Publicatie van het jaarlijks financieel verslag 2022 17/04/2023
Publicatie van de resultaten per 31/03/2023 16/05/2023
Algemene vergadering 17/05/2023
Betaalbaarstelling coupon nr. 2 26/05/2023
Publicatie van de resultaten per 30/06/2023 30/08/2023
Publicatie van de resultaten per 30/09/2023 30/11/2023
Publicatie van de jaarresultaten 2023 22/02/2024
p.44
VASTGOED-
VERSLAG
Inclusio is aanwezig in heel België p.46
Brussels Hoofdstedelijk Gewest p.50
Vlaams Gewest p.52
Waals Gewest p.54
Projectontwikkelingen p.58
Detail van de gebouwen in de portefeuille p.60
Verslag van dedeskundigen p.74
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.45
EEN GEBOUW VAN INCLUSIO HUREN, DAT IS
LEVEN
IN HET HEDEN EN
BOUWEN AAN DE
TOEKOMST
Een kwalitatieve vastgoedportefeuille
in exploitatie in de 3 gewesten van
België die stabiele huurinkomsten op
lange termijn genereert.
Talrijke projecten in ontwikkeling
die een bestendige groei van de
portefeuille verzekeren met nieuwe
gebouwen die beantwoorden aan de
strengste energieprestatiecriteria.
Portefeuille van de vennootschap
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor
verhuur
Deze categorie omvat alle gebouwen in exploitatie,
zowel via Inclusio als via haar dochtervennootschappen
(Middelweg Albert NV, Société d’Habitations de Tournai
NV, Financière de Roosevelt NV, Trifax BV).
Zij bestaat uit 208 gebouwen, verdeeld over 66 sites, met
een totale oppervlakte van 120.709 m², 1.226 betaalbare
wooneenheden, 144 woningen voor personen met een
beperking, 11 gebouwen met een sociale infrastructuur,
16 bijkomende handelseenheden.
Op 31 december 2022 hebben de gebouwen van
deze categorie een reële waarde van €256 miljoen en
genereren ze brutohuurinkomsten van €11,8 miljoen/jaar.
Geen enkel project en geen enkele huurder
vertegenwoordigt meer dan 10 % van de gebouwen in
uitbating (zowel qua huurprijzen als qua reële waarde).
p.46
Inclusio is aanwezig in heel België
INCLUSIO IS AANWEZIG
in heel België
Inclusio is de eerste Belgische OGVV die actief is op het gebied van sociaal
vastgoed. Zij is actief in Brussel, Vlaanderen en Wallonië.
Betaalbare huurwoningen
Woning voor personen met een beperking
Sociale infrastructuur
In ontwikkeling
1
2
4
5
6
7
8
9
10
11
12
14
15
13
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
33
29
32
35
30
36
34
31
28
37
27
40
41
42
43
44
46
47
45
48
49
50
51
52
53
54
57
56
55
58
59
60
61
62
63
64
65
3
66
1
2
3
4
5
6
7
8
38
39
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.47
Inclusio is aanwezig in heel België
Betaalbare huurwoningen
1 Bon Pasteur-Norga 1140 Evere
2 Sermon 1083 Ganshoren
3 Paleizen 195-197 1030 Schaarbeek
4 Verboekhoven 8 1030 Schaarbeek
5 Harmonie 20 1000 Brussel
6 Waterpas 24-26 (samen =
dit verschuift de volgende
nummers van de RA21)
1080 Sint-Jans-Molenbeek
7 Parel 10 1080 Sint-Jans-Molenbeek
8 Gent 4 1080 Sint-Jans-Molenbeek
9 Kolom 7-9 1080 Sint-Jans-Molenbeek
10 Gabrielle Petit 26-28-30 1080 Sint-Jans-Molenbeek
11 Carton de Wiart 95 1090 Jette
12 Vekemans - Peter Benoît 1120 Neder-over-Heembeek
13 Brigade Piron 131 1080 Sint-Jans-Molenbeek
14 Paviljoen 7-9 1030 Schaarbeek
15 Beughem 1030 Schaarbeek
16 Domaine des Etangs 1070 Anderlecht
17 Paleizen 64 1030 Schaarbeek
18 Ekla 1080 Sint-Jans-Molenbeek
19 Antares 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe
20 Middelweg (nieuw) 1130 Haren
21 Anderlecht 168-174 1000 Brussel
22 Vijfstraten 9100 Sint-Niklaas
23 Tolhuis 9000 Gent
24 Linde Herzele 9550 Herzele
25 Broedershof 9900 Eeklo
26 Rute 9050 Gentbrugge
27 Delling 2800 Mechelen
28 Augustijnen 2800 Mechelen
29 Oude Brusselsestraat 2800 Mechelen
30 Mechelsveld 2800 Mechelen
31 Europalaan 2800 Mechelen
32 Geerdegem-Schonenberg 2800 Mechelen
33 Brusselsesteenweg 546-550 2800 Mechelen
34 Zwartklooster 2800 Mechelen
35 Brusselsesteenweg 428-430 2800 Mechelen
36 Linde Mechelen 2800 Mechelen
37 Dendermondsesteenweg 9100 Sint-Niklaas
38 Borgerstein 2860 Sint-Katelijne-Waver
39 Nationale 9190 Stekene
40 Ettelgem 8460 Oudenburg
41 Dorpsstraat 8460 Oudenburg
42 Brouwers 3930 Hamont-Achel
43 Monument 1340 Ottignies
44 Stembert 4800 Verviers
45 Auflette 7033 Cuesmes
46 Soc. Habitations de Tournai 7500 Doornik
47 Péronnes 7134 Binche
48 Sainte-Thérèse 7700 Moeskroen
49 Sapin Vert 7700 Moeskroen
Woning voor personen met een beperking
50
Den Indruk 8000 Brugge
51
Corstienslei 2530 Boechout
52
Villa Vip Bredene 8450 Bredene
53
Villa Vip Herzele 9550 Herzele
54
Villa Vip Wondelgem 9032 Wondelgem
55
Villa Vip Brugge 8000 Brugge
56
Villa Vip Wevelgem 8560 Wevelgem
57
Schoolstraat 2110 Wijnegem
58
Thomashuis Meldert 9310 Meldert
59
Fraipont 4970 Fraipont (Trooz)
Sociale infrastructuur
60 Volral 1090 Jette
61 Ecole Active 1180 Ukkel
62 Paviljoen 1-3 1030 Schaarbeek
63 Dieleghem 1090 Jette
64 Prins van Luik 1070 Anderlecht
65 Lambermont 382 1030 Schaarbeek
66 Nonceveux 4920 Aywaille
Portefeuille in ontwikkeling
1
Lambermont 322 1030 Schaarbeek
2
Vander Bruggen 1070 Anderlecht
3
Thomashuis Keerbergen 3140 Keerbergen
4
Thomashuis Westmalle 2390 Westmalle
5
Dragon 7700 Moeskroen
6
Marvis 7500 Doornik
7
Bonnemaison 10 7500 Doornik
8
Melkerij 9185 Wachtebeke
p.48
Het totaal aantal huureenheden bedraagt 1.397 (daarbij komen nog 894 parkeerplaatsen en garages), en is opgesplitst als
volgt :
Betaalbare huurwoningen : 1.242 eenheden
• 1.226 wooneenheden :
Eengezinswoningen 121
Studentenkamers 18
Studio’s 240
eenkamerappartementen 269
tweekamerappartementen 406
driekamerappartementen 139
vierkamerappartementen 25
vijfkamerappartementen 8
• 16 bijkomende eenheden (waarvan 15 handelsruimten en 1 kantoorruimte)
Opvang en huisvesting van personen met een beperking : 144 eenheden
• 100 kamers
• 38 studio’s en appartementen
• 6 huizen voor zorgparenkoppels
Sociale infrastructuur : 11 eenheden
• 3 opvang- en verblijfscentrum voor asielzoekers
• 1 opvang- en verblijfscentra voor daklozen
• 2 dagverblijfcentrum voor personen met een beperking
• 1 opvang- en verblijfscentrum voor kinderen geplaatst door de jeugdrechter
• 1 school (opgenomen in de financiële activa sinds 31 december 2022)
• 1 kinderdagverblijf
• 2 kantoorgebouwen
De geografische spreiding van de gebouwen en huureenheden is als volgt :
Gewest Gebouwen Eenheden
[aantal] Huisvesting [aantal] Bijkomend [aantal] Handicap [aantal] Sociale infra [aantal]
Brussel 34 644 15 0 7
Vlaanderen 43 296 1 104 3
Wallonië 131 286 0 40 1
TOTAAL 208 1.226 16 144 11
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.49
De in 2022 ontvangen huurgelden en de huurgelden op 31 december 2022 per gewest zijn als volgt :
Gewest Ontvangen huurgelden in 2022
1
Contractuele huren op 31 december 2022
2
[miljoen€] [miljoen€/jaar]
Brussel 5,4 6,2
Vlaanderen 2,7 3,1
Wallonië 2,3 2,5
TOTAAL 10,4 11,8
1 Deze bedragen houden rekening met de huurkortingen toegekend aan bepaalde huurders in 2022.
2 Het betreft de huurgelden voor de maand december 2022 vermenigvuldigd met 12.
Op 31 december 2022 bedraagt de huurleegstand op de vastgoedportefeuille in exploitatie 0,83 %. Dat komt door 1
commerciële eenheid van het project Domaine des Etangs (Anderlecht), 2 commerciële eenheden van het project
Middelweg (Haren) en parkeerplaatsen in verschillende gebouwen.
Op 31 december 2022 bedraagt het bruto huurrendement (huur van de maand december 2022 vermenigvuldigd met 12 en
gedeeld door de reële waarde) op de portefeuille in exploitatie :
• 4,62 % gemiddeld op de volledige portefeuille ;
• 4,65 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 4,09 % in het
Vlaams Gewest en 5,42 % in het Waals Gewest ;
• 4,42 % voor betaalbare huurwoningen, 4,67 % voor
infrastructuur voor personen met een beperking en 6,60 %
voor sociale infrastructuur.
Hieronder worden de vastgoedbeleggingen opgelijst. De
projecten zijn opgelijst per gewest en binnen elk gewest
worden de projecten gerangschikt in chronologische volgorde
van aankoop.
Enkele opmerkingen voor de leesbaarheid van de tabellen :
• Hoofdbestemming :
BH = Betaalbare huurwoningen,
H = Infrastructuur en huisvesting voor personen met
een beperking,
SI = Sociale infrastructuur.
• Jaar : het bouwjaar of het jaar van de laatste grondige
renovatie.
• Eenheden : het aantal huureenheden, zonder
parkeerplaatsen en garageboxen.
In 2022 overschrijdt
Inclusio 10 miljoen aan
huurinkomsten.
p.50
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
#
Project
refentie Naam van het vastgoed Adres
1 B001 Goede Herder - Norga Goede Herderstraat 24-28
Gustaaf Norgastraat 29
1140 Evere
2 B002 Sermon Jacques Sermonlaan 64 1083 Ganshoren
3 B003 Paleizen 195 Paleizenstraat 195-197 1030 Schaarbeek
4 B004 Verboekhoven Verboekhovenplein 8 1030 Schaarbeek
5 B005 Harmonie 20 Harmoniestraat 20 1000 Brussel
6 B006-7 Waterpas 24-26 Waterpasstraat 24-26 1080 Sint-Jans-Molenbeek
7 B008 Parel 10 Parelstraat 10 1080 Sint-Jans-Molenbeek
8 B009 Gent 4 Gentsesteenweg 4 1080 Sint-Jans-Molenbeek
9 B010 Kolom 7-9 Kolomstraat 7-9 1080 Sint-Jans-Molenbeek
10 B011-12 Gabrielle Petit 26-28-30 Gabrielle Petitstraat 26-28-30 1080 Sint-Jans-Molenbeek
11 B013 Carton de Wiart 95 Carton de Wiartlaan 95 1090 Jette
12 B014 Vekemans François Vekemansstraat 106 1120 Neder-over-Heembeek
13 B015 Brigade Piron Brigade Pironlaan 131 1080 Sint-Jans-Molenbeek
14 B016 Paviljoen 7-9 Paviljoenstraat 7-9 1030 Schaarbeek
15 B017 Beughem De Beughemstraat 25A-27 1030 Schaarbeek
16 B018 Domaine des Etangs Lenniksebaan 283-309 1070 Anderlecht
17 B019 Paleizen 64 Paleizenstraat 64 1030 Schaarbeek
18 B020 Ekla Alphonse Vandenpeereboomstraat 162
Ninoofsesteenweg 193-195
Edmond Bonehillstraat 30-32
1080 Sint-Jans-Molenbeek
19 B021 Antares Plejadenlaan 71 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe
20 B022 Middelweg Middelweg 136-152 1130 Haren
21 B026 Volral Fernande Volralstraat 37 1090 Jette
22 B028 Paviljoen 1-3 Paviljoenstraat 1-3 1030 Schaarbeek
23 B029 Dieleghem Dieleghemse Steenweg 95 1090 Jette
24 B030 Anderlecht 168-172 Anderlechtsestraat 168-172 1000 Brussel
25 B031 Prins van Luik Prins van Luiklaan 38 1070 Anderlecht
26 B032 Lambermont 382 Lambermontlaan 382 1030 Schaarbeek
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.51
#
Project
refentie Naam van het vastgoed
Verhuurbare
oppervlakte
[m²] Jaar
Hoofdbestem-
ming
Bezettings-
graad
[%]
1
Belangrijkste huurder
1 B001 Goede Herder - Norga 2.476 2013 BH 100 SVK Hector Denis
2 B002 Sermon 458 2015 BH 100 SVK Baita
3 B003 Paleizen 195 738 2002 BH 100 Gemeente Schaarbeek
4 B004 Verboekhoven 809 2002 BH 100 Gemeente Schaarbeek
5 B005 Harmonie 20 160 2000 BH 100 SVK Jette
6 B006-7 Waterpas 24-26 316 2002 BH 100 SVK M.A.I.S
7 B008 Parel 10 210 2002 BH 100 SVK Ieder zijn Woning
8 B009 Gent 4 381 2000 BH 100 SVK M.A.I.S
9 B010 Kolom 7-9 426 2000 BH 100 SVK M.A.I.S
10 B011-12 Gabrielle Petit 26-28-30 801 1995 BH 100 SVK M.A.I.S
11 B013 Carton de Wiart 95 1.453 1996 BH 100 SVK Jette
12 B014 Vekemans 1.002 2020 BH 100 SVK Ieder zijn Woning
13 B015 Brigade Piron 1.107 2009 BH 100 SVK Le Relais
14 B016 Paviljoen 7-9 3.445 2021 BH+SI 100 SVK van Schaarbeek
Vzw Les Tof-Services
Vzw Bataclan
15 B017 Beughem 564 2002 BH 100 SVK Studenten
SVK van Schaarbeek
16 B018 Domaine des Etangs 10.476 2020 BH 9
2
SVK Baita + M.A.I.S. + LPT
17 B019 Paleizen 64 606 2011 BH 100 SVK Studenten
18 B020 Ekla 6.628 2019 BH 100 SVK M.A.I.S
19 B021 Antares 6.050 2021 BH 100 SVK van Sint-Lambrechts-
Woluwe
20 B022 Middelweg 8.482 2022 BH 95
3
SVK Hector Denis
SVK Baita
21 B026 Volral 1.368 2012 SI 100 Rode Kruis van België
22 B028 Paviljoen 1-3 2.687 1965 SI 100 Centrum voor basiseducatie
23 B029 Dieleghem 343 1995 SI 100 Rode Kruis van België
24 B030 Anderlecht 168-172 901 2000 BH 100 SVK Studenten
25 B031 Prins van Luik 3.342 2010 SI 100 New Samusocial
26 B032 Lambermont 382 477 2006 SI 100 Vzw P.A.S.S.A.J.E
1 Bezettingsgraad = bezettingsgraad op 31 december 2022.
2 Leegstand voor 1 commerciële gelijkvloerse handelsruimte en parkeerplaatsen.
3 Leegstand voor 2 commerciële gelijkvloerse handelsruimten en parkeerplaatsen.
p.52
Vlaams Gewest
#
Project
refentie Naam van het vastgoed Adres
1 V001 Den Indruk Andreas Wydtsstraat 20 8000 Brugge
2 V002 Vijfstraten Vijfstraten 68 9100 Sint-Niklaas
3 V003 Tolhuis Tolhuislaan 128-140 9000 Gent
4 V004 Linde Herzele Lindestraat 41-51 9550 Herzele
5 V005 Broedershof Broedershof 11 9900 Eeklo
6 V006 Corstienslei Jacques Corstienslei 1 2530 Boechout
7 V007 Rute Gentbruggeaard 13 9050 Gentbrugge
8 V008 Villa Vip Bredene Fritz Vinckelaan 38 8450 Bredene
9 V009 Villa Vip Herzele Lindestraat 37-39 9550 Herzele
10 V010 Villa Vip Wondelgem Helmkruidstraat 81 9032 Wondelgem
11 V011 Delling Dellingstraat 5-7 2800 Mechelen
12 V012 Augustijnen Augustijnenstraat 97 2800 Mechelen
13 V013 Oude Brusselsestraat Oude Brusselsestraat 48 2800 Mechelen
14 V014 Mechelsveld 52 Mechelsveldstraat 52 2800 Mechelen
15 V015 Europalaan Europalaan 16 2800 Mechelen
16 V016 Geerdegem-Schonenb. Geerdegem Schonenberg 144 2800 Mechelen
17 V017 Brusselsesteenweg 546 Brusselsesteenweg 546-548-550 2800 Mechelen
18 V018 Zwartklooster Zwartkloosterstraat 26-26C 2800 Mechelen
19 V019 Brusselsesteenweg 428 Brusselsesteenweg 428-430 2800 Mechelen
20 V020 Linde Mechelen Lindestraat 86 2800 Mechelen
21 V021 Thomashuis Meldert Putstraat 23 9310 Meldert
22 V024 Dendermondsesteenweg Dendermondsesteenweg 201 9100 Sint-Niklaas
23 V027 Borgerstein Drieraderstraat 5-7 2860 Sint-Katelijne-Waver
24 V028 Nationale Nationalestraat 38-38A 9190 Stekene
25 V030 Ettelgem Ettelgemsestraat 89 8460 Oudenburg
26 V031 Schoolstraat Schoolstraat 41 2110 Wijnegem
27 V032 Villa Vip Brugge Oude Oostendse Steenweg 109 8000 Brugge
28 V033 Villa Vip Wevelgem Parkstraat 32 8560 Wevelgem
29 V034 Dorpsstraat Dorpsstraat 53 8460 Oudenburg
30 V035 Mechelsveld 50 Mechelsveldstraat 50 2800 Mechelen
31 V036 Brouwers Brouwersstraat 22-40 3930 Hamont-Achel
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.53
#
Project
refentie Naam van het vastgoed
Verhuurbare
oppervlakte
[m²] Jaar
Hoofdbe-
stemming
Bezettings-
graad [%] Belangrijkste huurder
1 V001 Den Indruk 563 2017 H 100 Vzw Zorghuizen
2 V002 Vijfstraten 590 2017 BH 100 AIS Waasland
3 V003 Tolhuis 627 1975 BH 100 Huuringent
4 V004 Linde Herzele 1.623 2019 BH+SI 100 AIS Zuid-Oost Vlaanderen
5 V005 Broedershof 1.195 2021 BH 100 SVK Meetjesland
6 V006 Corstienslei 1.582 2020 H 100 AIS Woonweb Vzw Pegode
7 V007 Rute 1.896 2021 BH+SI 100 Huuringent
8 V008 Villa Vip Bredene 765 2018 H 100 Oké Zorg
9 V009 Villa Vip Herzele 793 2017 H 100
10 V010 Villa Vip Wondelgem 655 2018 H 100
11 V011 Delling 1.141 2002 BH 100 SVK Mechelen + particulieren
12 V012 Augustijnen 294 1996 BH 100
13 V013 Oude Brusselsestraat 788 1999 BH 100
14 V014 Mechelsveld 814 1996 BH 100
15 V015 Europalaan 968 1997 BH 100
16 V016 Geerdegem-Schonenb. 363 2003 BH 100
17 V017 Brusselsesteenweg 546 1.769 2002 BH 100
18 V018 Zwartklooster 2.021 2004 BH 100
19 V019 Brusselsesteenweg 428 591 1994 BH 100
20 V020 Linde Mechelen 1.878 2005 BH 100
21 V021 Thomashuis Meldert 650 2021 H 100 Thomashuizen België
22 V024 Dendermondse-
steenweg
683 2021 BH 100 AIS Waasland
23 V027 Borgerstein 1.492 2022 BH 100 AIS Onderdak
24 V028 Nationale 984 2022 BH 100 AIS Waasland
25 V030 Ettelgem 711 1997 BH 100 SVK JOGI + OCMW Oudenburg
26 V031 Schoolstraat 581 2018 H 100 Vzw Astor
27 V032 Villa Vip Brugge 794 2019 H 100 Oké Zorg
28 V033 Villa Vip Wevelgem 817 2019 H 100 Oké Zorg
29 V034 Dorpsstraat 730 2012 BH 100 SVK JOGI
30 V035 Mechelsveld 50 639 1997 BH 100 SVK Mechelen + particulieren
31 V036 Brouwers 923 1996 BH 100 OCMW Hamont-Achel +
particulieren
p.54
Waals Gewest
#
Project
refentie Naam van het vastgoed Adres
1 W001 Monument Rue du Monument 43 1340 Ottignies
2 W002 Stembert Rue de Stembert 262-264 4800 Verviers
3 W003 Auflette Rue de l'Auflette 95-97 7033 Cuesmes
4 W006 Fraipont Rue Franklin Roosevelt 293 4970 Trooz
5 W012 Société d’Habitations
de Tournai
Diverse adressen 7500 Doornik
6 W013 Péronnes Place de Péronnes 1
Rue de la Princesse 198-208
7134 Binche
7 W014 Nonceveux Rue de Sedoz 6 4920 Aywaille
8 W015 Sainte-Thérèse Rue Sainte-Thérèse 39 7700 Moeskroen
9 W016 Sapin Vert Rue du Sapin Vert 40
Rue du Dragon 100
7700 Moeskroen
#
Project
refentie
Naam van het
vastgoed
Verhuurbare
oppervlakte[m²] Jaar
Hoofdbe-
stemming
Bezettingsgraad
[%] Belangrijkste huurder
1 W001 Monument 442 2017 BH 100 SVK van Waals-Brabant
2 W002 Stembert 2.049 2020 BH 100 SVK Logeo
3 W003 Auflette 5.400 2020 BH 100 SVK Mons Logement
4 W006 Fraipont 2.925 2021 H 100 Vzw Le Jardin du Sart-Tilman
5 W012 Société d’Habitations
de Tournai
13.239 Diversen BH 100 Particulieren
6 W013 Péronnes 2.384 2014 BH 100 SVK ABEM
7 W014 Nonceveux 7.296 1977 SI 100 Rode Kruis van België
8 W015 Sainte-Thérèse 420 2018 BH 100 SVK Mouscron Logement
9 W016 Sapin Vert 927 1998 BH 100 SVK Mouscron Logement
De gebouwen in exploitatie zijn gedekt door brandverzekeringspolissen (die ofwel rechtstreeks door de Vennootschap,
ofwel door haar dochterondernemingen, ofwel door de syndicus in het geval van mede-eigendommen worden
afgesloten) waarvan het gedekte kapitaal door een deskundige wordt vastgesteld op basis van de heropbouwwaarde.
Op 31 december 2022 bedroeg de heropbouwwaarde van de gebouwen €226 miljoen, wat overeenkomt met 88 % van de
reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie op diezelfde datum.
a. Geografische spreiding
Op 31 december 2022 bevinden alle gebouwen beschikbaar voor verhuur zich in België. Het grootste deel daarvan ligt
momenteel in Brussel. De portefeuille is als volgt opgesplitst in de drie gewesten :
Gewest Op basis van de reële waarde op 31/12/2022 Op basis van de huurprijzen op 31/12/2022
[miljoen€] [%] [miljoen€/jaar] [%]
Brussel 133 52,0 % 6,2 52,3 %
Vlaanderen 77 30,0 % 3,1 26,6 %
Wallonië 46 18,0 % 2,5 21,1 %
Totaal 256 100,0 % 11,8 100,0 %
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.55
b. Spreiding per markt
De portefeuille in exploitatie bestaat hoofdzakelijk uit betaalbare huurwoningen en is volgens markt opgesplitst als volgt :
Markt Op basis van de reële waarde op 31/12/2022 Op basis van de huurprijzen op 31/12/2022
[miljoen€] [%] [miljoen€/jaar] [%]
Betaalbare huurwoningen 210 81,9 % 9,3 78,3 %
Infrastructuur voor mensen
met een beperking
23 9,2 % 1,1 9,3 %
Sociale infrastructuur 23 8,9 % 1,4 12,4 %
Totaal 256 100,0 % 11,8 100,0 %
c. Spreiding per type huurder
De gebouwen van Inclusio zijn voornamelijk verhuurd aan SVK’s :
Type huurder Op basis van de reële waarde op 31/12/2022 Op basis van de huurprijzen op 31/12/2022
[miljoen€] [%] [miljoen€/jaar] [%]
SVK’s 162 63,3 % 7,0 59,2 %
Andere 94 36,7 % 4,8 40,8 %
Totaal 256 100,0 % 11,8 100,0 %
d. Spreiding per type huurcontract
Type huurcontract Op basis van de reële waarde op 31/12/2022 Op basis van de huurprijzen op 31/12/2022
[miljoen€] [%] [miljoen€/jaar] [%]
Beheersmandaat 103,8 40,6 % 4,71 39,8 %
Hoofdhuurovereenkomst 89,7 35,0 % 3,86 32,6 %
Huurovereenkomst volgens het
gemeen recht
50,8 19,9 % 2,79 23,6 %
Handelshuurovereenkomst 5,1 2,0 % 0,28 2,4 %
Erfpachtovereenkomst 4,2 1,7 % 0,19 1,6 %
Huurleegstand 2,0 0,8 % 0 0,0 %
Gratis terbeschikkingstelling (*) 0,2 0,1 % 0 0,0 %
Gratis terbeschikkingstelling (**) 0,1 0,0 % 0 0,0 %
Totaal 256 100,0 % 11,8 100,0 %
(*) lokalen voor SVK’s in de gehuurde gebouwen, om samen met de huurders activiteiten voor sociale cohesie te organiseren.
(**) parkeerplaatsen en garageboxen die ter beschikking gesteld worden van huurders om hun fietsen te stallen.
p.56
e. Spreiding in functie van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten
Resterende looptijd van de huurover-
eenkomsten (berekend op 31/12/2022) Op basis van de reële waarde op 31/12/2022 Op basis van de huurprijzen op 31/12/2022
[miljoen€] [%] [miljoen€/jaar] [%]
<5 jaar 48,0 18,8 % 2,4 20,2 %
5 tot 10 jaar 36,6 14,3 % 2,0 16,8 %
10 tot 20 jaar 98,3 38,4 % 4,3 36,4 %
20 tot 30 jaar 71,1 27,8 % 3,1 26,1 %
> 30 jaar 1,8 0,7 % 0,1 0,6 %
Totaal 256 100,0 % 11,8 100,0 %
f. Top 5 van de gebouwen
De vijf belangrijkste gebouwen in exploitatie zijn de volgende :
Gebouwen Op basis van de reële waarde op 31/12/2022
[miljoen€] [%]
Domaine des Etangs 21,5 8,4 %
Middelweg 20,8 8,1 %
Ekla 19,3 7,5 %
Antares 15,8 6,2 %
Paviljoen 7-9 10,1 4,0 %
Totaal top 5 van de gebouwen 87,5 34,2 %
Gebouwen Op basis van de huurprijzen op 31/12/2022
[k€/jaar] [%]
Middelweg 988 8,4 %
Domaine des Etangs 920 7,8 %
Ekla 819 6,9 %
Antares 712 6,0 %
Prins van Luik 450 3,8 %
Totaal top 5 van de gebouwen 3.888 32,9 %
‘Middelweg’
Het belangrijkste actief in exploitatie (op basis van de huurprijzen) is het vastgoedcomplex ‘Middelweg’ in Haren. Inclusio
is eigenaar (via haar filiaal Middelweg Albert) in dit geheel van :
• 123 wooneenheden verdeeld over 3 gebouwen
• 2 handelsruimten op het gelijkvloers
• 78 ondergrondse parkeerplaatsen
De wooneenheden zijn allemaal in beheer gegeven aan twee SVK’s (SVK Hector Denis en SVK Baita) voor een termijn van
16 jaar.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.57
‘Domaine des Etangs’
Het tweede grootste actief in exploitatie (op basis van de huurprijzen) is het vastgoedcomplex ‘Domaine des Etangs’ aan
de Lenniksebaan (Anderlecht). Inclusio is eigenaar van dit geheel van :
• 106 wooneenheden verdeeld over 10 blokken
• 6 handelsruimten en 1 kantoor op het gelijkvloers
• 82 ondergrondse parkeerplaatsen
De wooneenheden zijn allemaal in beheer gegeven aan 3 SVK’s (SVK Baita, SVK Ieder zijn Woning, SVK M.A.I.S) voor een
termijn van 27 jaar.
‘Ekla’
Het derde grootste actief in exploitatie is het vastgoedcomplex ‘Ekla’ aan het Weststation (Sint-Jans-Molenbeek). Inclusio
is eigenaar van dit geheel van :
• 91 wooneenheden verdeeld over 3 gebouwen :
- Ninoofsesteenweg : 50 wooneenheden voor studenten die geselecteerd en ondersteund worden door het OCMW van Sint-Jans-Molenbeek
- Edmond Bonehillstraat : 21 wooneenheden voor gezinnen in een gebouw met 3 verdiepingen
- Alphonse Vandenpeereboomstraat : 20 wooneenheden voor gezinnen op de 3
e
, 4
e
en 5
e
verdieping van een toren van 18 verdiepingen
(de wooneenheden op de andere verdiepingen werden afzonderlijk verkocht door de ontwikkelaar);
• 1 handelsgelijkvloers (787 m², dat verhuurd is aan een grote supermarkt voor 27 jaar); en
• 30 ondergrondse parkeerplaatsen.
De woningen worden allemaal in beheer gegeven aan SVK M.A.I.S. voor een periode van 27 jaar.
De concentratie per actief van de portefeuille in exploitatie zal steeds kleiner worden naarmate bijkomende aankopen
worden gedaan en ontwikkelingsprojecten worden opgeleverd.
g. Top 5 van de huurders
De SVK’s zijn de belangrijkste huurders van Inclusio. De vijf belangrijkste huurders van de gebouwen in exploitatie zijn de
volgende :
Huurders Op basis van de reële waarde op 31/12/2022
[miljoen€] [%]
SVK M.A.I.S 24,3 9,5 %
SVK Mechelen 18,1 7,1 %
SVK Hector Denis 17,6 6,9 %
SVK Baita 17,2 6,7 %
SVK van Sint-Lambrechts-Woluwe 14,3 5,6 %
Totaal Top 5 van huurders 91,3 35,7 %
Huurders Op basis van de huurprijzen op 31/12/2022
[k€/jaar] [%]
SVK M.A.I.S 1.030 8,7 %
SVK Hector Denis 839 7,1 %
SVK Baita 804 6,8 %
Rode Kruis van België 710 6,0 %
SVK van Sint-Lambrechts-Woluwe 664 5,6 %
Totaal Top 5 van huurders 4.047 34,2 %
p.58
Wat de toekomstige spreiding betreft, dit wil zeggen na 31/12/2022 :
Zal het percentage van het SVK M.A.I.S dalen met de groei van de portefeuille in exploitatie, want er is op dit moment
geen enkel ander project in ontwikkeling gepland met dit SVK.
Zal het percentage van het SVK Mechelen stijgen naarmate de appartementen van de gebouwen van Inclusio worden
overgedragen (na het vrijwillige vertrek van de bestaande huurders ten tijde van de overname in november 2019). Deze
overdracht zal zich over enkele jaren spreiden, zodat wanneer de overdracht rond is, de aan het SVK Mechelen verhuurde
gebouwen minder dan 10 % van reële waarde van de portefeuille in exploitatie zullen vertegenwoordigen.
h. Reële waarde van de portefeuille in exploitatie in functie van de leeftijd van de gebouwen
<5 jaar 142,7
5 tot 10 jaar 19,7
10 tot 20 jaar 30,8
> 20 jaar 62,7
Totaal 255,9
< 5 jaar
55,8 %
5 tot 10 jaar
7,7 %
>20 jaar
24,5 %
10 tot 20 jaar
12,0 %
Projectontwikkelingen
verbintenissen hebben en die in aanbouw zijn of waarvoor de vergunning nog niet afgeleverd is. Deze gebouwen zullen
inkomsten opbrengen vanaf de voorlopige oplevering van de werken die, in functie van hun respectievelijke vooruitgang,
tussen 2023 en 2026 zouden moeten plaatsvinden.
Zij omvat 9 gebouwen, verdeeld over 8 sites, met een totaal van 17.161 m², 165 betaalbare wooneenheden en 21 woningen
voor personen met een beperking en 2 eenheden voor sociale infrastructuur.
De totale investeringskost wordt geraamd op €43,8 miljoen.
Op 31/12/2022 werd reeds €18,6 miljoen geïnvesteerd in deze projecten en dient nog ongeveer €25,2 miljoen
geïnvesteerd te worden om al deze projecten af te ronden.
Eenmaal in exploitatie zullen de projecten in deze categorie naar schatting €1,77 miljoen bruto huurinkomsten per jaar
opleveren.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.59
De projecten in ontwikkeling worden opgelijst in onderstaande tabel.
#
Naam van het
project Gewest Gemeente Markt
Aantal
een-
heden
[aantal]
Belangrijkste
huurder
Geraam-
de huur-
termijn
[ jaar]
1
Jaarli-
jkse huur
[miljoen€]
Reeds
betaald
per
31/12/2022
[miljoen€]
1 Lambermont 322 Brussel Schaarbeek Sociale
infrastructuur
1 Fedasil 6 4,2 4,1
2 Vander Bruggen Brussel Anderlecht Huisvesting 21 SVK Habitat et
Rénovation
27 7,9 1,2
2 Thomashuis Vlaanderen Keerbergen Handicap 10 Thomas-
huizen België
15 1,4 1,2
3 Thomashuis Vlaanderen Westmalle Handicap 11 Thomas-
huizen België
15 1,4 0,8
4 Dragon Wallonië Moeskroen Huis-vesting 33 SVK
Moeskroen
18 5,9 5,7
6 Marvis Wallonië Doornik Huisvesting 13 Particulieren 9 2,7 2,6
7 Bonne-maison 10 Wallonië Doornik Huisvesting 71 Particulieren 9 15,3 2,6
8 Melkerij Vlaanderen Wachtebeke Huisvesting 28 SVK
Meetjesland
18 4,9 0,3
Totaal 188 Totaal 43,8 18,6
1 Geraamde huurlooptijd op 31/12/2022, op basis van de huurovereenkomsten die zijn ondertekend of in onderhandeling zijn.
# Naam van het project
Bouwjaar
of renovatiejaar
Stedenbouwkundige
vergunning
Begin exploitatie
(geschatte datum)
1 Lambermont 322 2022-2023 Afgeleverd 01/05/2023
2 Vander Bruggen 2024-2025 Aanvraag ingediend in december
2022
01/01/2026
2 Thomashuis Keerbergen 2021-2023 Afgeleverd 01/06/2023
3 Thomashuis Westmalle 2022-2023 Afgeleverd 01/10/2023
4 Dragon 2020-2023 Afgeleverd 01/05/2023
6 Marvis 2021-2023 Afgeleverd 01/10/2023
7 Bonnemaison 10 2024-2026 Aanvraag in te dienen in 2023 01/06/2026
8 Melkerij 2023-2025 Afgeleverd 01/06/2025
Het gemiddelde bruto aanvangrendement voor de projecten in ontwikkeling is 4,0 %.
De huurgelden werden vastgesteld op basis van akkoorden of ondertekende contracten.
De aanvangsdatum van de exploitatie komt overeen met :
• de aankoopdatum wanneer een gebouw in exploitatie is op het ogenblik van de aankoop ;
• de datum van de voorlopige oplevering wanneer een gebouw in ontwikkeling is op het ogenblik van de aankoop.
Geen enkel actief in ontwikkeling bedraagt meer dan 10% van de totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
p.60
Twee gebouwen met in totaal 38
appartementen, een gemeenschappelijke
tuin en 23ondergrondse parkeerplaatsen.
Het gebouw aan de kant van de Goede
Herderstraat is een oud gebouw dat in
2013 volledig werd verbouwd. Het gebouw
aan de kant van de Gustaaf Norgastraat
is een nieuwbouw die werd opgeleverd in
2013.
Het geheel is verhuurd aan het Sociaal
Verhuurkantoor Hector Denis tot 2028.
Een gebouw van 4 verdiepingen met
10wooneenheden.
Deze oude constructie (1933) heeft in 2014
een grondige renovatie ondergaan.
Het gebouw is verhuurd aan SVK Baita.
De oorspronkelijke huurovereenkomst
loopt af op 31december 2023 en zal in
onderling akkoord verlengd worden.
Zes wooneenheden zijn voorbehouden
voor patiënten van de vzw
Straatverplegers, die hulp bieden aan
daklozen.
Deze opbrengsteigendom van 6
verdiepingen telt 7 grote wooneenheden
in de buurt van het Noordstation en het
Liedtsplein.
Het pand werd in 2003 gebouwd in het
kader van een wijkcontract.
Het is in erfpacht gegeven aan de
gemeente Schaarbeek tot 2030.
Detail van de gebouwen in de
portefeuille
VASTGOEDBELEGGINGEN
BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR
B001 Goede
Herder-Norga
Goede Herderstraat 24 en
Gustaaf Norgastraat 29
1140 Evere
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
B002 Sermon
Jacques Sermonlaan 64
1083 Ganshoren
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B003 Paleizen 195
Paleizenstraat 195
1030 Schaarbeek
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.61
Een gebouw in mede-eigendom waarvan
Inclusio de 4 verdiepingen met 6 grote
wooneenheden bezit. Het oude gebouw
(constructie dateert van vóór 1950) werd
in 2002-2003 volledig gerenoveerd in het
kader van een wijkcontract.
Het is in erfpacht gegeven aan de
gemeente Schaarbeek tot 2030.
Deze eengezinswoning met
2verdiepingen, gelegen op een
steenworp van het gemeentehuis van
Sint-Jans-Molenbeek, is tot 2043 in
beheer gegeven aan het SVK M.A.I.S.
Deze eengezinswoning met
3verdiepingen is tot 2043 in beheer
gegeven aan het SVK van Jette.
Deze eengezinswoning met
2verdiepingen, gelegen op wandelafstand
van het gemeentehuis van Sint-Jans-
Molenbeek en tot 2025 in beheer gegeven
aan het SVK Ieder zijn Woning.
Deze eengezinswoning met
2verdiepingen, gelegen op wandelafstand
van het gemeentehuis van Sint-Jans-
Molenbeek, is tot 2043 in beheer gegeven
aan het SVK M.A.I.S.
Een gebouw met 3 verdiepingen heeft
een handelsruimte op het gelijkvloers
en 3 wooneenheden op de bovenste
verdiepingen.
De handelsruimte is verhuurd aan een
sportwinkel. De woningen worden tot 2043
in beheer gegeven aan SVK M.A.I.S.
B004
Verboekhoven
Eugène
Verboekhovenplein 8
1030 Schaarbeek
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B007 Waterpas 26
Waterpasstraat 26
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE
HUURWONING
EENGEZINSWONING
B005 Harmonie
Harmoniestraat 20
1000 Brussel
BETAALBARE
HUURWONINGEN
EENGEZINSWONING
B008 Parel
Parelstraat 10
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE
HUURWONING
EENGEZINSWONING
B006 Waterpas 24
Waterpasstraat 24
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE
HUURWONINGEN
EENGEZINSWONING
B009 Gent 4
Gentsesteenweg 4
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
p.62
Opbrengstgebouw van 4 verdiepingen
en 5 woningen die door de gemeente
Sint-Jans-Molenbeek in erfpacht werden
gegeven aan Inclusio. Het is tot 2043 in
beheer gegeven aan het SVK M.A.I.S.
15 wooneenheden in een gebouw met in
totaal 29 wooneenheden.
Het gebouw is in 1996 opgetrokken
met 5 wooneenheden per verdieping,
behalve de bovenste verdieping die 4
wooneenheden telt. Elke wooneenheid
heeft een kelder en sommige hebben
kleine terrassen en tuinen op de begane
grond.
De wooneenheden van Inclusio worden
tot 2043 in beheer gegeven aan het SVK
van Jette.
Een opbrengsteigendom met
3verdiepingen + zolder, bestaande uit
4wooneenheden in beheer gegeven aan
SVK M.A.I.S. tot 2043.
Dit gebouw voor commercieel en
residentieel gebruik is gelegen in Brussel
op de hoek van het Peter Benoîtplein
en de François Vekemansstraat. Het
bestaat uit 12 wooneenheden verdeeld
over 3verdiepingen (in beheer gegeven
aan SVK Ieder zijn Woning tot 2026) en
3handelsruimten op het gelijkvloers.
Het oude gebouw (1938) onderging in
2020 een grondige renovatie om de
energieprestaties te verbeteren.
Een opbrengsteigendom met
3verdiepingen + zolder, bestaande uit
4wooneenheden in beheer gegeven aan
SVK M.A.I.S. tot 2043.
Opbrengsteigendom ligt op de hoek
van de Brigade Pironlaan en de de
Rudderstraat. Het pand is gebouwd in
1938 en bestaat uit 19 wooneenheden en 1
studio. Het is verhuurd aan SVK Le Relais
tot 2027.
B010 Kolom
Kolomstraat 7-9
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B013 Carton de
Wiart
Carton de Wiartlaan 95
1090 Jette
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B011 Gabrielle Petit
26-28
Gabrielle Petitstraat 26-28
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B014 Vekemans-
Peter Benoît
Vekemansstraat 106 en
Peter Benoîtplein 1 & 2
1120 Neder-Over-Heembeek
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B012 Gabrielle Petit
30
Gabrielle Petitstraat 30
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE
HUURWONING
OPBRENGSTEIGENDOM
B015 Brigade Piron
Brigade Pironlaan 131
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.63
Een voormalige kantoorgebouw, op
wandelafstand van het Noordstation,
omvat een ondergronds niveau, een
gelijkvloers en 4 verdiepingen. Het werd
gebouwd in 1963, aangekocht door Inclusio
in 2018 en volledig gerenoveerd in 2019-
2022.
Het bestaat momenteel op het gelijkvloers
uit twee eenheden voor collectieve
voorzieningen (verhuurd door de vzw’s
Bataclan en Les Tof-Services tot 2121) en op
de verdiepingen 41 woningen (verhuurd
aan het SVK van Schaarbeek tot 2048). De
kelder omvat 22 parkeerplaatsen en grote
fietsenstallingen.
Een 6 verdiepingen tellende gebouw biedt
20 studio’s voor studenten. Het ligt tussen
het Liedtsplein en de Sint-Mariakerk en
wordt tot 2033 beheerd door het SVK voor
Studenten.
Een opbrengstgebouw met 5
verdiepingen dateert van 2002. Het is
gelegen in het westelijke deel van de
gemeente Schaarbeek, tegenover de Sint-
Mariakerk, tussen de Haachtsesteenweg
en de Koningsstraat.
Op de begane grond bevindt zich
een handelszaak (verhuurd aan een
kleermaker) en elke verdieping bestaat uit
4 studio’s. 16 studio’s zijn verhuurd aan het
SVK voor Studenten tot 2038 en 4 studio’s
zijn verhuurd aan het SVK van Schaarbeek
(ASIS) tot 2027.
In de mede-eigendom ‘Ekla’ is Inclusio eigenaar van 91 wooneenheden, een commercieel
gelijkvloers (verhuurd aan de keten OKay) en 30 ondergrondse parkeerplaatsen.
Dit gebouw is gelegen aan het Weststation en is uitstekend bereikbaar met het openbaar
vervoer (treinstation, metrostation, tram- en buslijnen).
Het gebouw werd in 2019 opgeleverd. De woningen worden tot 2046 in beheer gegeven
aan SVK M.A.I.S.
Een gebouwencomplex bestaat in
totaal uit 163 wooneenheden. Inclusio
is eigenaar van 106 wooneenheden,
6 handelsruimten, 1 kantoor en 82
ondergrondse parkeerplaatsen. Het
gebouw werd in 2020 opgeleverd. De
woningen worden tot 2047 verhuurd aan 3
sociale verhuurkantoren (Baita, Ieder zijn
Woning en M.A.I.S.).
Op 31/12/2022 waren vijf handelsruimten
verhuurd (snack, rijschool, verkoop
sanitair materiaal, sportactiviteiten voor
jongeren, bakkerij) en 1 handelsruimte
stond leeg. De kantoorruimte werd gratis
ter beschikking gesteld van de SVK’s
om activiteiten met hun huurders te
organiseren.
B016 Paviljoen 7-9
Paviljoenstraat 7-9
1030 Schaarbeek
BETAALBARE HUURWONING
MET SOCIALE
INFRASTRUCTUUR
OPBRENGSTGEBOUW
B019 Paleizen 64
Paleizenstraat 64
1030 Schaarbeek
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B017 Beughem
de Beughemstraat 25A-27
1030 Schaarbeek
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B020 Ekla
Alphonse Vandenpeereboomstraat
162-166, Ninoofsesteenweg 193-195,
Edmond Bonehillstraat 30-32
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B018 Domaine des
Etangs
Lenniksebaan 283-311 en
Vijvershoek 8-12
1070 Anderlecht
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
p.64
Dit voormalig kantoorgebouw biedt
twee ondergrondse verdiepingen, een
gelijkvloers en 6 verdiepingen. Het is
gelegen in de Plejadenwijk te Sint-
Lambrechts-Woluwe.
Het pand is gebouwd in 1993 en is in 2019
door Inclusio verworven. Inclusio bouwde
het in 2020-2021 om tot 79 woningen, een
collectieve ruimte en een wasruimte.
Het wordt tot 2048 verhuurd aan het SVK
van Sint-Lambrechts-Woluwe.
Inclusio is eigenaar van het terrein, dat in
erfpacht is gegeven aan Ecole Active.
De erfpacht eindigt in 2113.
Dit actief werd geherklasseerd als
financieel actief als gevolg van de
verlenging van de erfpachtduur (van 50
naar 99 jaar).
Het gaat om 3 nieuwe gebouwen op
wandelafstand van het treinstation van
Haren.
Het geheel werd opgeleverd in 2022 en
telt in totaal 123 woningen, 2 commerciële
eenheden en 78 ondergrondse
parkeerplaatsen.
Alle accommodaties zijn verhuurd aan twee
SVK’s (Hector Denis en Baita).
Een kantoorgebouw ligt vlak bij het
Noordstation en wordt verhuurd aan
vzw’s die actief zijn in de sociale sector :
onderwijs, hulp aan personen met
een beperking, medisch centrum,
huiswerkschool en sport voor jongeren.
Dit gebouw, gelegen vlak naast het Koning
Boudewijnpark en het UVC Brugmann,
omvat 29 kamers, administratieve lokalen
en gemeenschappelijke lokalen (keuken,
refter).
Het gebouw dateert uit 1964 en werd in
2012 volledig gerenoveerd.
Het wordt voor onbepaalde tijd verhuurd
aan het Belgische Rode Kruis.
Een gebouw bestaat uit 12 studio’s en is
gelegen naast het gebouw B026 Volral. Het
wordt verhuurd aan het Rode Kruis van
België voor de opvang van asielzoekers.
B021 Antares
Plejadenlaan 71
1200 Sint-Lambrechts-
Woluwe
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B027 Ecole Active
Stallestraat 70-82
1180 Ukkel
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
–
SCHOOL
B022 Middelweg
Middelweg 136-152
1130 Haren
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
B028 Paviljoen 1-3
Paviljoenstraat 1-3
1030 Schaarbeek
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
KANTOORGEBOUW
B026 Volral
Fernande Volralstraat 37
1090 Jette
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN
VERBLIJFSCENTRUM VOOR
ASIELZOEKSTERS
B029 Dieleghem
Dieleghemse Steenweg
1090 Jette
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANGCENTRUM VOOR
ASIELZOEKERS
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.65
Een gebouw in het centrum van Brussel telt
18 kamers en 18 studio’s.
Het is tot 2036 verhuurd aan het Sociaal
Verhuurkantoor voor Studenten.
Inclusio voerde in 2021-2022 een
renovatieprogramma uit (dak, gevels,
verwarming, buitenschrijnwerk).
Een gebouw in Anderlecht bestaat uit 99
kamers en gemeenschappelijke lokalen
(keuken, eetzaal).
Het wordt tot 2024 verhuurd aan New
Samusocial.
Een herenhuis is bestemd voor de
opvang en huisvesting van 17 kinderen
die gespecialiseerde hulp nodig hebben
buiten hun gezinsomgeving.
Het gebouw is tot 2027 verhuurd aan de
vzw P.A.S.S.A.J.E.
B030 Anderlecht
168-174
Anderlechtsesteenweg
168-174
1000 Brussel
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
B031 Prince de
Liège
Prins van Luiklaan 38
1070 Anderlecht
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN
VERBLIJFSCENTRUM VOOR
DAKLOZEN
B032 Lambermont
382
Lambermontlaan 382
1030 Schaarbeek
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN
VERBLIJFSCENTRUM VOOR
KINDEREN
Een gebouw uit 2017 gelegen in het hartje
van Brugge, tussen de Gentpoortvest en
de Oude Gentweg, in de nieuwe wijk Den
Indruk.
Het pand bevat 13 studio’s en is tot 2044
verhuurd aan de vzw Zorghuizen.
Een gebouw ligt dicht bij het centrum
en is gemakkelijk bereikbaar met het
openbaar vervoer. Het dateert van 1962,
werd volledig gerenoveerd in 2017-2018 en
omvat 8 woningen.
Het gebouw is tot 2033 verhuurd aan het
SVK Waasland.
Een gebouw, gebouwd in 1975 en
gerenoveerd in 2014 en 2020, omvat een
commercieel gelijkvloers en 7 woningen
verdeeld over 4 verdiepingen.
De woningen worden tot 2027 verhuurd
aan de vzw Huuringent.
V001 Den indruk
Andreas Wydtsstraat 20
8000 Brugge
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
V002 Vijfstraten
Vijfstraten 68
9100 Sint-Niklaas
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V003 Tolhuis
Tolhuislaan 128-140
9000 Gent
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
p.66
3 panden die in 2019 zijn gebouwd : 2
gebouwen met in totaal 18 woningen en 1
kantoorgebouw (zetel van het SVK). De 3
gebouwen worden tot 2037 verhuurd aan
het SVK Zuid-Oost Vlaanderen.
Een gebouw werd in 2021 opgeleverd
en omvat een kinderdagverblijf op het
gelijkvloers en 18 wooneenheden op de
verdiepingen.
Het kinderdagverblijf wordt tot 2041
verhuurd aan een privé-uitbater. De
woningen zijn tot 2048 verhuurd aan de
vzw Huuringent.
Een gebouw werd opgeleverd in 2021
en werd ingehuldigd door de Vlaamse
minister van Wonen.
Het ligt vlakbij het centrum van Eeklo en
omvat 15 woningen die tot 2039 verhuurd
zijn aan het SVK Meetjesland.
Een gebouw uit 2017 is speciaal gebouwd
voor de opvang van 10 personen met
een beperking. Het omvat 10 ruime
kamers, 1 huis voor een uitbaterskoppel
en gemeenschappelijke ruimten
(keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2035 verhuurd aan OKE
Zorg.
Een gebouw, gelegen op een boogscheut
van het station van Boechout, werd in
2020 opgeleverd. Het omvat 18 studio’s,
een kantoorruimte en collectieve
voorzieningen (keuken, eetzaal). Het wordt
tot 2045 verhuurd aan SVK Woonweb
en vzw Pegode, voor de huisvesting van
mensen met een zware beperking.
Een gebouw uit 2017 is speciaal gebouwd
voor de opvang van 10 personen met
een beperking. Het omvat 10 ruime
kamers, 1 huis voor een uitbaterskoppel
en gemeenschappelijke ruimten
(keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2034 verhuurd aan OKE
Zorg.
V004 Linde Herzele
Lindestraat 41-51
9550 Herzele
BETAALBARE
HUURWONING EN
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
(
KANTOORGEBOUW
)
V007 Rute
Gentbruggeaard 13
9050 Gentbrugge
BETAALBARE
HUURWONING MET
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
(
KINDERDAGVERBLIJF
)
OPBRENGSTGEBOUW
V005 Broedershof
Broedershof 11
9900 Eeklo
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V008 Villa Vip
Bredene
Fritz Vinckelaan 38
8450 Bredene
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
V006 Corstienslei
Jacques Corstienslei 1
2530 Boechout
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
V009 Villa Vip
Herzele
Lindestraat 37-39
9550 Herzele
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.67
Een gebouw uit 2017 is speciaal gebouwd
voor de opvang van 10 personen met
een beperking. Het omvat 10 ruime
kamers, 1 huis voor een uitbaterskoppel
en gemeenschappelijke ruimten
(keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2035 verhuurd aan OKE
Zorg.
Een gebouw telt 9 wooneenheden en
dateert van 1999.
De wooneenheden worden overgedragen
aan SVK Mechelen naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken. SVK Mechelen huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
Het gaat om twee in 2002 gebouwde
gebouwen met 14 wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen
aan SVK Mechelen naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken. SVK Mechelen huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
Een gebouw telt 12 wooneenheden en
dateert van 1996.
De wooneenheden worden overgedragen
aan SVK Mechelen naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken. SVK Mechelen huurt
ze vervolgens voor een periode van 18jaar.
Een gebouw telt 7 wooneenheden en
dateert van 1996.
De wooneenheden worden overgedragen
aan SVK Mechelen naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken. SVK Mechelen huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
Een gebouw telt 16 wooneenheden en
dateert van 1997.
De wooneenheden worden overgedragen
aan SVK Mechelen naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken. SVK Mechelen huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
V010 Villa Vip
Wondelgem
Helmkruidstraat 81
9032 Wondelgem
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
V013 Oude Brussel
Oude Brusselsestraat 48
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V011 Delling
Dellingstraat 5-7
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V014 Mechelsveld 52
Mechelsveldstraat 52
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V012 Augustijnen
Augustijnenstraat 97
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V015 Europalaan
Europalaan 16
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
p.68
Een gebouw telt 5 wooneenheden en
dateert van 2003.
De wooneenheden worden overgedragen
aan SVK Mechelen naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken. SVK Mechelen huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
Deze 2 rijhuizen uit 1994 omvatten
11wooneenheden.
Ze liggen in het zuiden van het
stadscentrum van Mechelen.
SVK Mechelen huurt ze vervolgens voor
een periode van 18 jaar.
Drie panden uit 2002 omvatten 17
wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen
aan SVK Mechelen naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken. SVK Mechelen huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
Een gebouw dateert van 2005 en omvat 23
wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen
aan SVK Mechelen naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken. SVK Mechelen huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
Vier rijhuizen uit 2004 omvatten 25
wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen
aan SVK Mechelen naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken. SVK Mechelen huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
.
Een gebouw uit 2021 is speciaal gebouwd
voor de opvang van 10 personen met
een beperking. Het omvat 10 ruime
kamers, 1 huis voor een uitbaterskoppel
en gemeenschappelijke ruimten
(keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het wordt tot 2036 verhuurd aan
Thomashuizen België.
V016 Geerdegem-
Schonenberg
Geerdegem Schonenberg 144
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V019
Brusselsesteenweg
428
Brusselsesteenweg 428-430
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V017
Brusselsesteenweg
Brusselsesteenweg 546-
548-550
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V020 Lindestraat
Lindestraat 86
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V018 Zwartklooster
Zwartkloosterstraat 26
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V021 Thomashuis
Meldert
Putstraat 23
9310 Meldert (Aalst)
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.69
Een pand in Sint-Niklaas, opgeleverd in
2021. Het omvat 9woningen die tot 2039
verhuurd worden aan het SVK Waasland.
Een gebouw dateert van 1997 en omvat 13
woningen en een wasruimte die tot 2030
verhuurd worden aan SVK JOGI en het
OCMW van Oudenburg.
Twee nieuwe gebouwen, gelegen in
Sint-Katelijne-Waver, werden opgeleverd
in 2022. Ze omvatten 23 woningen die
tot 2040 verhuurd worden aan het SVK
Onderdak.
Vastgoedcomplex dat in 2018 speciaal
werd gebouwd voor de opvang en
huisvesting van koppels waarvan
één persoon lijdt aan dementie. Het
omvat 5 huisjes, 2 appartementen en 2
gemeenschappelijke ruimten.
Het gebouw is tot 2036 verhuurd aan de
vzw Astor.
Twee nieuwe panden, in Stekene, werden
in 2022 opgeleverd. Ze omvatten 18
woningen die tot 2040 verhuurd worden
aan het SVK Waasland.
Een gebouw werd in 2019 speciaal
gebouwd voor de huisvesting van
10 personen met een handicap en
omvat 10 ruime kamers, 1 huis voor een
uitbaterskoppel en gemeenschappelijke
ruimten (keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenzalen).
Het gebouw is tot 2036 verhuurd aan OKE
Zorg.
V024
Dendermondse
Steenweg
Dendermondse Steenweg201
9100 Sint-Niklaas
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V030 Ettelgem
Ettelgemsestraat 89
8460 Oudenburg
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V027 Borgerstein
Drieradersstraat 5-7
2860 Sint-Katelijne-Waver
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
V031 Schoolstraat
Schoolstraat 41
2110 Wijnegem
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
V028 Nationale
Nationalestraat 38-38A
9190 Stekene
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
V032 Villa Vip
Brugge
Oude Oostendse
Steenweg 109-111
8000 Brugge
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
p.70
Een gebouw gebouwd in 2019 voor de
huisvesting van 10 personen met een
handicap en omvat 10 ruime kamers,
1 huis voor een uitbaterskoppel en
gemeenschappelijke ruimten (keuken,
eetkamer, woonkamer, activiteitenzalen).
Het gebouw is tot 2036 verhuurd aan OKE
Zorg.
Een gebouw dateert van 1996 en telt
10woningen.
De wooneenheden worden door het
OCMW van Hamont-Achel overgedragen
aan particulieren naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken.
Een gebouw dateert van 1994 en telt
9woningen.
Het is verhuurd aan SVK JOGI tot 2030.
Een opbrengstgebouw uit 1984 bestaat
uit 15 studio’s, 6 buitenparkeerplaatsen en
3garageboxen.
Het pand is gelegen in het centrum van
de gemeente Ottignies, op ongeveer
400 m van de rue de Franquenies en
het treinstation Céroux-Mousty, en op
ongeveer 300 m van een winkelcentrum.
Het is tot 2030 in beheer gegeven aan het
SVK van Waals-Brabant.
Een gebouw dateert van 1997 en telt
9woningen.
De wooneenheden worden overgedragen
aan SVK Mechelen naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken. SVK Mechelen huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
Een complex bestaat uit 2 gebouwen met
in totaal 20 wooneenheden. Het gebouw
was oorspronkelijk de militaire kazerne
Major Cognaux, en werd tussen 2018 en
2020 omgebouwd tot woningen.
Het geheel is tot 2030 in beheer gegeven
aan het SVK Logeo.
V033 Villa Vip
Wevelgem
Parkstraat 32
8560 Wevelgem
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
V036 Brouwers
Brouwersstraat 22-40
3930 Hamont-Achel
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V034 Dorpstraat
Dorpstraat 53
8460 Oudenburg
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
W001 Monument
Rue du Monument 43
1340 Ottignies
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V035 Mechelsveld 50
Mechelsveldstraat 50
2800 Mechelen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
W002 Stembert
Rue de Stembert 262-264
4800 Verviers
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.71
Twee gebouwen met in totaal
68wooneenheden. De site deed vroeger
dienst als school (provinciale school ICET).
Het is tot 2030 in beheer gegeven aan het
SVK Mons Logement.
Dit door Inclusio in 2021 verworven
complex omvat 12 eengezinswoningen
en 2 gebouwen met in totaal 15
appartementen. Het geheel is verhuurd
aan het SVK ABEM tot 2036.
Een gebouw werd opgeleverd in 2021
en werd specifiek ontworpen voor de
huisvesting van 40 personen met een
handicap. Het omvat 46 ruime kamers
en gemeenschappelijke ruimten
(keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het wordt tot 2047 verhuurd aan de vzw Le
Jardin du Sart-Tilman.
Inclusio verwierf in 2021 alle aandelen van
de Société d’Habitations de Tournai, die
eigenaar is van 105 eengezinswoningen
en 18 appartementen in de stad
Doornik. Deze wooneenheden bevinden
zich in de Avenue des Bouleaux 1
tot 19, Rue Bonnemaison 42 tot 114,
Chaussée d’Audenaerde 22 tot 70,
Rue Chèrequefosse 28, Chaussée de
Willemeau 229 tot 247, Rue Fondation
Follereau 2 tot 8, Rue Moulin de Marvis
12 tot 30, Rue Saint-Piatstraat 60, Rue du
Tir à la Cible 33 tot 81 en Avenue du Val
d’Orcq 6 tot 25.
Deze woningen worden rechtstreeks
verhuurd aan particulieren tegen
huurprijzen die onder de marktprijs
liggen.
Deze maatschappij is ook eigenaar van
een geklasseerd vastgoedcomplex in
Lodewijk XIV-stijl dat gerenoveerd wordt
(zie projectontwikkelingen hieronder).
W003 Auflette
Rue de l’Auflette 95-97
7033 Cuesmes (Mons)
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
W013 Péronnes
Place de Péronnes 1 en Rue
de la Princesse 196-208
7033 Cuesmes (Bergen)
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
W006 Fraipont
Rue Franklin Roosevelt 293
4870 Trooz
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
W012 Société
d’Habitations de
Tournai
Diverse adressen
7500 Doornik
BETAALBARE
HUURWONINGEN
EENGEZINSWONINGEN EN
OPBRENGSTGEBOUWEN
Dit gebouw omvat kamers, administratieve
en gemeenschappelijke ruimten (keuken,
eetzaal).
Het wordt voor onbepaalde tijd verhuurd
aan het Belgische Rode Kruis.
Inclusio heeft na de aankoop een
renovatieprogramma opgesteld om de
energieprestatie te verbeteren.
W014 Nonceveux
Rue de Sedoz 6
4920 Aywaille
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN
VERBLIJFSCENTRUM VOOR
ASIELZOEKERS
p.72
Dit gebouw, gebouwd in 1998 en
aangekocht door Inclusio in 2022, omvat
21woningen. Het geheel is verhuurd aan
het SVK Mouscron-Logement tot 2037.
W016 Sapin Vert
Rue du Sapin Vert 40 en
Rue du Dragon 100
7700 Moeskroen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Dit gebouw, gebouwd in 2018 en
aangekocht door Inclusio in 2022, omvat
12woningen. Het geheel is verhuurd aan
het SVK Mouscron-Logement tot 2034.
W015 Saint-Thérèse
Rue Sainte-Thérèse 39
7700 Moeskroen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
PROJECTONTWIKKELINGEN
Dit voormalige hotel, gelegen
tegenover het Josaphatpark, omvat een
ondergrondse verdieping, een gelijkvloers
en 6 verdiepingen.
Inclusio heeft dit goed verworven met het
oog op de verhuur ervan aan Fedasil.
Er zijn renovatiewerken aan de gang vóór
de terbeschikkingstelling aan de huurder,
gepland in het 2
e
kwartaal 2023.
Het gaat om een voormalige industriële
site (firma Buisset), nabij het metrostation
Aumale.
De aanvraag voor een
stedenbouwkundige vergunning
voor de bouw van een collectieve
uitrustingseenheid op het gelijkvloerse
niveau en van 20 woningen op de
verdiepingen werd in december 2022
ingediend bij het Gewest.
De woningen worden verhuurd aan
een SVK en het gelijkvloers aan een
plaatselijke vzw.
Residentiële villa die zal verbouwd worden
tot gebouw met 9 kamers voor de opvang
van personen met een beperking en
een woning met 3 slaapkamers voor het
uitbaterskoppel.
De stedenbouwkundige vergunning werd
afgeleverd in 2020 en de werken gingen
van start in 2021. De oplevering is gepland
voor het 2
e
kwartaal 2023.
B033 Lambermont
322
Lambermontlaan 322
1030 Schaarbeek
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
ONTHAAL- EN
VERBLIJFSCENTRUM VOOR
NBMV
(
NIET-BEGELEIDE
MINDERJARIGEN
)
.
B034 Vander
Bruggen
Raymond Vander
Bruggenlaan 63
1070 Anderlecht
BETAALBARE
HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
V023 Thomashuis
Keerbergen
Mechelsebaan 58
3140 Keerbergen
WONINGEN VOOR
PERSONEN MET EEN
BEPERKING
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.73
0cm 100 500
Materialen:
1. Gevelmetselwerk rode baksteen
met witte voeg
2. Prefab beton gevelelementen (luifel) - glad
3. Prefab beton dorpel - glad
4. Schrijnwerk: aluminium in wit
5. Raamdorpel: aluminium wit
6. Ballustrade: staal wit gelakt
7. Rand terras: staal wit gelakt
8. Gaanderijstructuur: staal wit gelakt
9. Raamdorpels: beton
10. Dakrand: aluminium wit
11. Beton boordsteen
12. Vloerafwerking op terrasdragers
13. D
eur: aluminium wit
(onzichtbare omlijsting)
14. Grasdallen
15. Pad glad beton voor
PBM (personen beperkte mobiliteit)
16. Lift in zichtbeton
17. Terrasafscheiding: geperforeerd wit gelakt staal
18. Trap: wit gelakt staal spijltjes
942
58
15
105230230240 51 36
942
25
25
+0.00
10.
4.
1.
4.
4.
4.
4.
4.
4.
4.
5.
5.
8.
13.
1.
1.
1.
3.
4.
6.
6.
4.
4.
5.
5.
8.
11.
14.
14.
4.
15.
3.
14.
7.
7.
1.
10.
1.
10.
8.
8.
6.
6.
11.
14.
1.
10.
16.
6.
6.
7.
7.
8.
8.
PERCEELGRENS
17.
9.
180086 I WIJZIGING OMGEVINGSVERGUNNING MELKERIJ I 16/03/2022
schaal:
1:100
print:
17/03/2022
Gevel oost
Plannummer: BA_MELKERIJ_G_O
Residentiële villa die zal verbouwd
worden tot een gebouw met 10 kamers
voor de opvang van personen met een
beperking en een appartement voor het
uitbaterskoppel.
De stedenbouwkundige vergunning werd
afgeleverd in 2021 en de werken gingen
van start in 2022. De oplevering is gepland
voor het 4
e
kwartaal 2023.
Een nieuwbouw in aanbouw met
33 woningen en twee gelijkvloerse
handelsruimten. De wooneenheden
zullen worden verhuurd aan het SVK van
Moeskroen voor een termijn van 18 jaar.
De werken zijn gestart in 2020 en zullen in
het tweede kwartaal van 2023 opgeleverd
worden.
Een bestaand gebouw met 45 woningen.
Het project bestaat uit de renovatie
van dit gebouw (door wijziging van de
programmatie) en de bouw van een nieuw
gebouw ernaast.
De aanvraag van stedenbouwkundige
vergunning zal in 2023 ingediend worden.
Deze ontwikkeling wordt gerealiseerd
door dochtermaatschappij Société
d’Habitations de Tournai, waarvan Inclusio
100 % aandeelhouder is.
Het betreft een beschermd geheel
in Lodewijk XIV-stijl, bestaande
uit 13 woningen, eigendom van
dochtermaatschappij Société
d’Habitations de Tournai, waarvan Inclusio
100 % aandeelhouder is.
De werken zijn gestart in 2021 en zullen in
het vierde kwartaal van 2023 opgeleverd
worden.
De woningen zullen rechtstreeks verhuurd
worden aan particulieren tegen een
huurprijs die lager ligt dan de marktprijs.
Inclusio won de aanbesteding van de
gemeente Wachtebeke, die grond verkoopt
onder de voorwaarde dat er betaalbare
huurwoningen op worden gebouwd die
verhuurd zullen worden aan het SVK. Het
project omvat 28 woningen.
De aanvraag voor de bouwvergunning
werd in december 2021 ingediend. De
bouwvergunning werd in juli 2022 afgeleverd.
Er zijn gesprekken aan de gang met de
gemeente en het SVK om de contracten af te
ronden en de bouw te kunnen starten.
V026 Thomashuis
Westmalle
Antwerpsesteenweg 413
2390 Westmalle
WONING VOOR PERSONEN
MET EEN BEPERKING
W005 Dragon
Rue du Dragon
7700 Moeskroen
BETAALBARE
HUURWONINGEN
NIEUW GEBOUW IN
AANBOUW
W017 Bonnemaison 10
Rue Bonnemaison 10
7500 Doornik
BETAALBARE HUURWONINGEN
TE RENOVEREN GEBOUW
EN NIEUW OP TE RICHTEN
GEBOUW
W012 Marvis
Rue de Marvis 57-71
7500 Doornik
BETAALBARE
HUURWONINGEN
BESCHERMDE GEBOUWEN
IN RENOVATIE
V029 Melkerij
Melkerijstraat
9185 Wachtebeke
BETAALBARE
HUURWONINGEN
NIEUW OP TE RICHTEN
GEBOUW
p.74
VERSLAG VAN DE
DESKUNDIGEN
IP Belgium sprl-bvba
Av. Zenobe Gramme 30
1300 Waver
T : 02/880.58.80
Inclusio NV.
De heer Marc Brisack (CEO)
Herrmann-Debrouxlaan 40
B-1160 Brussel
18 januari 2023
Geachte heer,
Concerne : Valorisation du portefeuille immobilier de la SA INCLUSIO
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen hebben wij de eer u
onze mening te bezorgen over de ‘Fair Value’ van het vastgoedpatrimonium van
de GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) INCLUSIO op datum van
zaterdag 31 december 2022.
Wij hebben onze waarderingen uitgevoerd volgens de methode van
actualisering van de huurinkomsten en in overeenstemming met de IVS-
normen (International Valuation Standards) en de RICS-normen (Royal
Institution of Chartered Surveyors).
Afhankelijk van het gebruik wordt onze opdracht uitgevoerd op basis van de
door INCLUSIO verstrekte informatie over de huurstaat, de door de verhuurder
te dragen lasten en belastingen, de uit te voeren werken en elk ander element
dat de waarde van de gebouwen kan beïnvloeden. Wij veronderstellen dat deze
informatie juist en volledig is.
Zoals expliciet vermeld in onze waarderingsverslagen omvatten deze geenszins
een expertise van de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen
of een analyse van de eventuele aanwezigheid van schadelijke materialen.
Deze elementen zijn goed gekend bij INCLUSIO, dat haar patrimonium op
professionele wijze beheert en vóór de aankoop van elk gebouw overgaat tot
een technische en juridische due diligence.
De Investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde
die redelijkerwijs kan worden verkregen in normale verkoopomstandigheden
tussen tot een transactie bereid zijnde en goed geïnformeerde partijen, vóór
aftrek van de overdrachtskosten.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.75
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan de heffing door de staat van een overdrachtsrecht,
betaald door de koper. Dit recht vertegenwoordigt nagenoeg alle transactiekosten. Voor de in België gelegen
gebouwen hangt het bedrag van dit recht onder meer af van de wijze van overdracht, van de hoedanigheid
van de koper en van de ligging van het goed en is het slechts gekend wanneer de verkoop werd gesloten.
Op basis van de studie van de onafhankelijke vastgoedexperts van 8 februari 2006, herzien op 30 juni 2016,
worden de gemiddelde transactiekosten geschat op 2,5 %.
Voor gebouwen met een Investeringswaarde van meer dan €2,5 miljoen (exclusief kosten) kan de Reële
Waarde (Fair Value), zoals gedefinieerd door het referentiesysteem IFRS 13, verkregen worden door aftrek van
een rechtsbedrag gelijk aan 2,5 % van de investeringswaarde. Dit percentage van 2,5 % zal periodiek worden
herzien en aangepast voor zover het verschil dat op de institutionele markt wordt vastgesteld meer dan +/-
0,5 % bedraagt.
Voor gebouwen met een investeringswaarde van minder dan €2,5 miljoen zijn de af te trekken rechten 12 % in
het Vlaams Gewest en 12,50 % in Brussel en het Waals Gewest.
Op basis van de opmerkingen in de vorige paragrafen bevestigen wij dat de ‘Fair Value’ in de zin van
het referentiesysteem IAS/IFRS van het vastgoedpatrimonium van INCLUSIO op 31 december 2022
€270,04miljoen
1
bedraagt.
Deze waarde kan als volgt worden opgesplitst :
• Fair Value van het deel in uitbating : €255,94 miljoen
• Fair Value van het deel in ontwikkeling1: €14,46 miljoen
Wij blijven tot uw beschikking. Met de meeste hoogachting,
Benoit FORGEUR* RICS
*sprl/bvba
1 Ontwikkelingsprojecten die nog geen stedenbouwkundige vergunning hebben verkregen, worden niet opgenomen in het
expertisegebied. Inclusio heeft aan ons verklaard twee projecten in handen te hebben in afwachting van vergunningen die in
de rekeningen op 31 december 2022 worden gewaardeerd aan hun bestede kost van €3,83 miljoen (project Vander Bruggen en
Bonnemaison 10).
p.76
CORPORATE
governance
1.1 Raad van Bestuur p.78
1.2 Effectieve leiding p.80
1.3 Comités van de Raad van Bestuur p.81
1.4 Commissaris p.82
1.5 Onafhankelijke controlefuncties p.82
1.6 Remuneratie en voordelen p.83
1.7 Corporate governance code – vrijstellingen p.91
1.8 Promotoren p.91
1.9 Beleid inzake belangenconflicten p.93
1.10 Diversiteit binnen de onderneming p.93
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.77
Inclusio past de
Belgische Corporate
Governance Code 2020
(
“CODE 2020”
)
TOE REKENING HOUDEND MET
DE SPECIFIEKE KENMERKEN VAN DE GVV-
WETGEVING.
De code 2020 is beschikbaar op de website :
www.corporategovernancecommittee.be
De Code 2020 volgt de comply or explain-regel (toepassen
of uitleggen), wat betekent dat elke afwijking
van de aanbevelingen door de Vennootschap
moet worden gerechtvaardigd.
Inclusio heeft een corporate governance
charter aangenomen dat de belangrijkste
aspecten van haar corporate governance
beschrijft. Dit charter kan worden
geraadpleegd op de website van Inclusio
(www.inclusio.be).
De samenstelling
van de Raad van
Bestuur is gebaseerd
op complementaire
bekwaamheden, kennis
en ervaring op vastgoed-,
financieel en sociaal
gebied.
p.78
De Vennootschap is een naamloze vennootschap die
wordt bestuurd door een raad van bestuur met 8 leden.
Mevrouw Véronique Tai, vertegenwoordiger van SFPI-FPIM
Real Estate, woonde sinds juni ook de vergaderingen van
de raad van bestuur bij en haar kandidatuur om officieel
benoemd te worden tot bestuurder van Inclusio, zal
voorgesteld worden op de algemene vergadering van mei
2023.
1.1 Raad van Bestuur
1.1.1 Samenstelling
Op zaterdag 31 december 2022 is de raad van bestuur (de
“Raad van Bestuur”) samengesteld uit 8 niet-uitvoerende
bestuurders, onder wie 3 vrouwen. De Raad van Bestuur
telt 3 onafhankelijke bestuurders. De samenstelling van de
Raad van Bestuur is weergegeven in onderstaande tabel:
Naam Functie
Bestuurder sinds
- Einddatum van het
mandaat
Lidmaatschap van een comité van de Raad
van Bestuur
André Bosmans Voorzitter en onafhankelijk
bestuurder
BAV van 29/10/2020
GAV van mei 2023
Audit- en risicocomité
Comité voor benoemingen en
bezoldigingen
Investeringscomité
Sandrine Nelissen Grade Onafhankelijk bestuurder BAV van 29/10/2020
GAV van mei 2023
Comité voor benoemingen en
bezoldigingen
Marianne Wagner Onafhankelijk bestuurder BAV van 29/10/2020
GAV van mei 2024
Comité voor benoemingen en
bezoldigingen
Christophe Demain Niet-uitvoerend bestuurder,
vertegenwoordiger van
Belfius Insurance
BAV van 29/10/2020
GAV van mei 2026
François de Borchgrave Niet-uitvoerend bestuurder,
vertegenwoordiger van KOIS,
promotor
BAV van 29/10/2020
GAV van mei 2024
Investeringscomité
Bart De Zutter Niet-uitvoerend bestuurder,
vertegenwoordiger van Re-
Vive, promotor
BAV van 29/10/2020
GAV van mei 2024
Comité voor benoemingen en
bezoldigingen
Koen Depaemelaere Niet-uitvoerend bestuurder,
vertegenwoordiger van
Monument Insurance
BAV van 18/05/2022
GAV van mei 2026
Adeline Simont Niet-uitvoerend bestuurder,
vertegenwoordiger van
Imofig, promotor
BAV van 29/10/2020
GAV van mei 2023
Audit- en risicocomité
De Raad van Bestuur komt ten minste vier keer per jaar
samen en zo vaak als nodig is.
Voor de uitoefening van hun functie binnen de
Vennootschap en gedurende de looptijd van hun mandaat,
kiezen de bestuurders als domicilie de maatschappelijke
zetel van de Vennootschap: Herrmann-Debrouxlaan 40,
1160 Brussel.
De Raad van Bestuur is op zodanige wijze samengesteld
dat de Vennootschap haar activiteiten kan uitoefenen in
overeenstemming met haar statuut als GVV, zoals meer
in detail omschreven in artikel 4 van de GVV-Wet. De
Raad van Bestuur van de Vennootschap telt ten minste
drie onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 7:87
van het WVV. Deze onafhankelijke bestuurders voldoen
aan de onafhankelijkheidscriteria van de Code 2020.
De Raad van Bestuur van de Vennootschap voldoet ook
aan de voorwaarde dat ten minste een derde van zijn
leden van een ander geslacht is dan de overige leden,
overeenkomstig de bepaling van artikel 7:86 van het WVV.
De samenstelling van de Raad van Bestuur is gebaseerd
op complementaire bekwaamheden, kennis en ervaring
op vastgoed- (beheer, ontwikkeling), financieel en sociaal
gebied, waardoor zijn beheer voldoet aan de voorwaarden
bedoeld in artikel 3 van de Statuten.
De omvang van de Raad van Bestuur maakt het
mogelijk een passend evenwicht te bereiken tussen de
vertegenwoordigers van de Promotoren (drie mandaten),
de vertegenwoordigers van de aandeelhouders
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.79
(driemandaten) en de onafhankelijke bestuurders
(driemandaten).
De Raad van Bestuur heeft ervoor gekozen om de
uitvoerende taken van de Vennootschap - die volledig
toevertrouwd zijn aan de effectieve leiding - te scheiden
van die van de Raad van Bestuur, die zich aldus kan
concentreren op zijn rol als strategische stimulans en
controle-orgaan van de effectieve leiding. Deze keuze is
volledig in overeenstemming met de Code 2020. Er is dus
geen uitvoerend bestuurder.
Om te verzekeren dat het sociaal doel van Inclusio en
de vertegenwoordiging van de initiatiefnemers van het
Inclusioproject in de Raad van Bestuur behouden blijven,
geven de Statuten van Inclusio aan elk van de drie
Promotoren het recht om een kandidaat voor de Raad
van Bestuur van de Vennootschap voor te dragen tot de
gewone algemene vergadering van Inclusio in 2032. Dit
recht geeft de drie initiatiefnemers geen zeggenschap
over de vennootschap. Het maatschappelijk doel van de
Vennootschap wordt op lange termijn bestendigd door de
integrale vermelding ervan in artikel 3 van de statuten van
de Vennootschap, die door de Buitengewone Algemene
Vergadering van 29/10/2020 werden goedgekeurd.
Alle bestuurders zijn natuurlijke personen.
Om de interactie tussen de Raad van Bestuur en de
effectieve leiding te bevorderen, wordt voorzien dat
de effectieve leiders regelmatig uitgenodigd worden
(behalve in omstandigheden die dit rechtvaardigen,
bijvoorbeeld wanneer de Raad van Bestuur een onderwerp
behandelt dat hen aanbelangt) om deel te nemen aan de
vergaderingen van de Raad van Bestuur, afhankelijk van de
onderwerpen die worden besproken.
Er is geen taakverdeling binnen de Raad van Bestuur.
De samenstelling en de werkingsregels van de Raad van
Bestuur worden gedetailleerd in het Governance Charter
van Inclusio.
1.1.2 Ervaring en andere bestuursmandaten
De sectie hieronder beschrijft de ervaring en de mandaten
van de bestuurders van de Vennootschap.
André Bosmans is bestuurder sinds 6/01/2016. Zijn
3
e
mandaat werd door de gewone algemene vergadering
van 15/05/2019 verlengd voor een periode van 4 jaar,
die verstrijkt aan het einde van de gewone algemene
vergadering die in 2023 zal worden gehouden. De heer
Bosmans heeft een diploma in de rechten en het notariaat.
Hij bekleedde verschillende verantwoordelijke functies bij
de AnHyp Bank (nu AXA Bank) en Banimmo, waarvan hij
van 1996 tot midden -2014 en van april 2016 tot eind 2018
secretaris-generaal en lid van het directiecomité was en
waarvan hij al vele jaren bestuurder is.
Sandrine Nelissen Grade is bestuurder sinds 21/09/2016.
Haar 2
e
mandaat werd door de gewone algemene
vergadering van 15/05/2019 verlengd voor een periode
van 4 jaar, die verstrijkt aan het einde van de gewone
algemene vergadering die in 2023 zal worden gehouden.
Mevrouw Nelissen Grade heeft meer dan 20 jaar
ervaring in public affairs en communicatie, opgedaan in
verschillende bedrijven, waaronder een overheidsbedrijf,
een familiebedrijf en een beursgenoteerd bedrijf, alsook
een Amerikaans adviesbureau. Zij heeft een diploma in
Germaanse filologie en heeft ook een beurs ontvangen
van het German Marshall Fund en een diploma aan de
London Business School.
Marianne Wagner is bestuurder sinds 20/05/2020.
Zij is benoemd voor een termijn van vier jaar, die verstrijkt
na afloop van de gewone algemene vergadering die in
2024 zal worden gehouden. Mevrouw Wagner is CEO
van MpoWer. Zij heeft verschillende verantwoordelijke
functies bekleed, onder meer bij Crédit Agricole Asset
Management en de Stichting Mimi Ullens. Zij is ook de
oprichter van MpoWer, een onafhankelijke consultant in de
filantropie, trainer en Mindset Coach.
Christophe Demain is bestuurder sinds 20/05/2015. Zijn
3
e
mandaat werd door de gewone algemene vergadering
van 18/05/2022 verlengd voor een periode van 4 jaar,
die verstrijkt aan het einde van de gewone algemene
vergadering van 2026. De heer Demain heeft een diploma
toegepaste economische wetenschappen van het IAG.
Hij heeft verschillende verantwoordelijke functies bekleed,
waaronder Chief Investment Officer bij Belfius Insurance.
François de Borchgrave is bestuurder sinds 20/05/2020.
Hij oefende voordien zijn mandaat van bestuurder uit als
vaste vertegenwoordiger van KOIS NV, vertegenwoordigd
door KOIS Invest BV, en dit sinds 19/12/2014. Hij is
benoemd voor een periode van vier jaar, die verstrijkt na
afloop van de gewone algemene vergadering die in 2024
zal worden gehouden. De heer François de Borchgrave is
handelsingenieur Solvay en heeft een MBA van de Harvard
p.80
University. Hij bekleedde verschillende verantwoordelijke
functies, met name bij Belgacom, smarterwork.com en
SONY. Hij is medeoprichter en gedelegeerd bestuurder
van KOIS NV, een toonaangevend bedrijf voor impact
investing (investeringen die financieel rendement
combineren met sociale en/of milieu-impact). De heer
de Borchgrave is tevens medeoprichter en directeur van
Creative Texstyles, een textielbedrijf gevestigd in Roeselare.
Bart De Zutter is bestuurder sinds 29/10/2020. Zijn
ambtstermijn verstrijkt aan het einde van de gewone
algemene vergadering die in 2024 zal worden gehouden.
De heer Bart De Zutter behaalde een Master in de
Rechten en een bijkomende Master in Milieurecht aan
de Universiteit Gent, alsook een Executive Master in Real
Estate Management (MRE) aan de Universiteit Antwerpen
(AMS). Hij begon zijn carrière als advocaat gedurende
5jaar, vooraleer hij de Decathlon Belgium groep
vervoegde als Legal Counsel. In 2015 trad hij in dienst bij
Re-Vive, waar hij momenteel Chief Legal Officer en lid van
het Directiecomité is.
Koen Depaemelaere is bestuurder sinds 18/05/2022.
Hij is de CEO van Monument Assurance. Zijn
ambtstermijn verstrijkt aan het einde van de gewone
algemene vergadering die in 2026 zal worden gehouden.
Hij behaalde een diploma Burgerlijk Ingenieur aan de
KULeuven en volgde ook een post-universitaire MBA
aan de Vlerick Management School en het programma
Insurance Finance aan het I.M.D. in Lausanne. Nadat hij
tussen 2005 en 2008 CEO was van Portima, ging hij aan
de slag bij Vanbreda Risk & Benefits voor hij de functie van
Head of Life bij Axa Belgium opnam. In 2019 werd hij CEO
van Monument Assurance Belgium. Deze vennootschap
nam de activa over van Integrale en in het bijzonder het
aandelenblok Inclusio dat Integrale bezat.
Adeline Simont is bestuurder sinds 20/12/2018. Haar
ambtstermijn verstrijkt aan het einde van de gewone
algemene vergadering die in 2023 zal worden gehouden.
Mevrouw Simont is handelsingenieur (Université Libre
de Bruxelles - Ecole de Commerce Solvay). Zij heeft
verschillende verantwoordelijke functies binnen Bank
Degroof Petercam en is sinds april 2004 Gedelegeerd
Bestuurder van Degroof Petercam Corporate Finance.
Zij is vice-voorzitster en stichtend lid van de vzw Cercle
Belge des Femmes de l’Immobilier (2014).
1.2 Effectieve leiding
1.2.1 Samenstelling
De effectieve leiding van Inclusio voert de door de
Raad van Bestuur bepaalde strategie uit en rapporteert
aan de Raad van Bestuur. De effectieve leiders zijn
verantwoordelijk voor het dagelijks bestuur van de
vennootschap en de uitvoering van het beleid dat door de
Raad van Bestuur is vastgesteld, onder leiding van de CEO.
Zij houden elkaar op de hoogte van de uitvoering van hun
taken.
De effectieve leiders van Inclusio worden benoemd
door de Raad van Bestuur, op voorstel van het comité
voor benoemingen en bezoldigingen. Zij worden voor
onbepaalde tijd benoemd.
Op 31/12/2022 zijn er drie effectieve leiders van Inclusio:
Naam Functie
De heer Marc Brisack Chief Executive Officer
(“CEO”)*
De heer Jean-Luc Colson Chief Financial Officer
(“CFO”)
De heer Lionel Van Rillaer Chief Operating Officer
(“COO”)
De huidige leden van de effectieve leiding zijn natuurlijke
personen.
1.2.2 Ervaring en andere mandaten van de
effectieve leiding
De heer Marc Brisack, Chief Executive Officer (CEO)
De heer Brisack is handelsingenieur (Solvay) en Master
in Real Estate (UFSIA Antwerpen). Hij heeft verschillende
verantwoordelijke functies bekleed, onder meer binnen
de Solvay-groep, bij Catella-Codemer, Bernheim Comofi,
Fortis Real Estate en Ascencio. Hij is tevens bestuurder van
de bv Somabri en, via Somabri, van Ceusters NV. Hij was
bestuurder van Compagnie Financière de Neufcour NV,
Bouille NV en Habitat et Humanisme Investment Belgium
NV.
Hij is op 01/09/2020 bij Inclusio in dienst getreden.
Voornaamste gebieden van deskundigheid/ervaring:
leiding van een GVV, financiën, vastgoed.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.81
De heer Jean-Luc Colson, Chief Financial Officer (CFO),
effectieve leider
Mr. Colson heeft een diploma in de boekhouding
(HEMES SAINTE MARIE). Hij bekleedde verschillende
financiële functies bij AXA Belgium, ING Real Estate en
Home Invest Belgium. Hij is bestuurder in verschillende
dochtervennootschappen of deelnemingen van Inclusio.
Hij vervoegde Inclusio op 1/2/2019.
Voornaamste deskundigheid/ervaring: financiële leiding
van een GVV, financiën, boekhouding, verzekeringen.
De heer Lionel Van Rillaer, Chief Operating Officer,
effectieve leider
De heer Van Rillaer is burgerlijk bouwkundig ingenieur
(UCL) en houder van een Master of Science in Hydraulic
Engeneering (Newcastle upon Tyne). Hij bekleedde
verschillende verantwoordelijke functies bij Jan De
Nul, Tuc Rail en CFE. Hij is bestuurder in verschillende
dochtervennootschappen en deelnemingen van Inclusio.
De heer Van Rillaer is tevens voorzitter van de raad van
bestuur van de CV Allons en Vent.
Hij is in 2016 bij Inclusio in dienst getreden.
Voornaamste gebieden van deskundigheid/ervaring:
burgerlijke bouwkunde, bouw, DBFM-projecten,
Publiek-Private Partnerschappen, beheer van
vastgoedportefeuilles.
1.3 Comités van de Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur heeft drie comités opgericht
overeenkomstig artikel 7:98 van het WVV:
• een audit- en risicocomité;
• een comité voor benoemingen en bezoldigingen; en
• een investeringscomité.
De bevoegdheden en de werking van de comités worden
bepaald door het WVV en het Charter.
De samenstelling van de verschillende comités is hieronder
weergegeven. Alle leden van de comités zijn bestuurders,
met uitzondering van de heren Maarten Van Breusegem
en Xavier Mertens, leden van het investeringscomité.
Het audit- en risicocomité
Het audit- en risicocomité van Inclusio bestaat uit 2 leden:
De heer André Bosmans en mevrouw Adeline Simont.
Het audit- en risicocomité heeft als opdracht de Raad van
Bestuur en de effectieve leiding van Inclusio bij te staan
in het verzekeren van de juistheid en getrouwheid van de
jaarrekening en de geconsolideerde rekening van Inclusio,
alsook de kwaliteit van de interne en externe controle en
van de informatie die aan de aandeelhouders van Inclusio
en de markt wordt verstrekt.
Het auditcomité vergadert minstens vier maal per jaar bij
de afsluiting van elk kwartaal en brengt vervolgens verslag
uit aan de eerstvolgende Raad van Bestuur.
De opdrachten van het auditcomité zijn met name:
• toezicht op het proces van het opstellen van financiële
informatie,
• toezicht op de doeltreffendheid van de systemen voor
interne controle, interne audit en risicobeheer van de
Vennootschap,
• toezicht op de wettelijke controle van de statutaire en
geconsolideerde jaarrekeningen, alsook de opvolging
van de vragen en aanbevelingen van de commissaris,
• de beoordeling en opvolging van de onafhankelijkheid
van de commissaris, in het bijzonder met betrekking
tot het verlenen van bijkomende diensten aan de
Vennootschap.
Het comité formuleert adviezen en aanbevelingen op deze
gebieden aan de Raad van Bestuur en aan de effectieve
leiding.
Het comité voor benoemingen en bezoldigingen
(CBB)
Het comité voor benoemingen en bezoldigingen van
Inclusio bestaat uit 4 leden: De heer André Bosmans,
mevrouw Sandrine Nelissen-Grade, mevrouw Marianne
Wagner en de heer Bart De Zutter. De meerderheid van de
leden van het CBB zijn onafhankelijke bestuurders in de
zin van artikel 7:87 lid 1 van het WVV en artikel 3.5 van de
Code 2020.
Het CBB komt bijeen telkens wanneer zij dit nodig acht
voor de vervulling van haar taken, doch in principe ten
minste tweemaal per jaar.
p.82
De opdracht van het comité voor benoemingen en
bezoldigingen bestaat erin de Raad van Bestuur bij
te staan bij het opstellen van profielen, benoemings-
en herbenoemingsprocedures en periodieke
evaluatieprocedures voor de leden van de Raad van
Bestuur en de effectieve leiding.
Wat de bezoldiging betreft, doet het CBB voorstellen aan
de Raad van Bestuur over het bezoldigingsbeleid voor
bestuurders en de effectieve leiders. Dit houdt ook in
dat voorstellen worden gedaan over de vaststelling en
evaluatie van prestatiedoelstellingen in verband met de
variabele remuneratie van de effectieve leiders.
Het investeringscomité
Het investeringscomité van Inclusio bestaat uit 6 leden:
de heer André Bosmans, de heer François de Borchgrave,
de heer Xavier Mertens, mevrouw Véronique Tai, de heer
Maarten Van Breusegem en de heer Marc Brisack. Het
investeringscomité is belast met de analyse, de selectie
en de opvolging van de investerings-, renovatie- en
ontwikkelingsdossiers voor eigen rekening van de
Vennootschap. Zijn rol is louter adviserend.
1.4 Commissaris
Sinds 01/01/2020 is de commissaris van Inclusio Deloitte
Bedrijfsrevisoren CV, vertegenwoordigd door haar vaste
vertegenwoordiger, de heer Ben Vandeweyer, bedrijfsrevisor,
lid van het Instituut der Bedrijfsrevisoren, Gateway Building,
Luchthaven Brussel Nationaal 1J, 1930 Zaventem. Zijn
mandaat werd goedgekeurd op de gewone algemene
vergadering van Inclusio van 10/06/2020. De commissaris is
benoemd voor een periode van drie jaar die eindigt na de
algemene vergadering die de jaarrekening per 31/12/2022
moet goedkeuren. Hij is erkend door de FSMA.
1.5 Onafhankelijke controlefuncties
Volgens artikel 17 van de GVV-wet heeft de vennootschap
de volgende interne controlefuncties:
1.5.1 Beheer van de risico’s
Het beheer van de risico’s is toevertrouwd aan de
heer Jean-Luc Colson. In die hoedanigheid is hij
verantwoordelijk voor de opvolging van de door de Raad
van Bestuur geïdentificeerde risico’s en voor de evaluatie
van hun invloed op de vennootschap. Hij stelt aan de
Raad van Bestuur en, indien nodig, aan het audit- en
risicocomité, de gepaste controlemaatregelen voor.
1.5.2 Interne audit
De Vennootschap heeft een interne auditfunctie
opgericht. De opdracht van de interne auditeur bestaat
erin de adequaatheid en de doeltreffendheid van het
interne controleproces van de Vennootschap na te gaan
en te beoordelen en het audit- en risicocomité en de
CEO te adviseren en bij te staan bij het vervullen van
hun verantwoordelijkheden inzake interne controle
door onafhankelijke, objectieve en onbevooroordeelde
informatie, analyse, evaluatie, aanbevelingen en advies
te verstrekken met betrekking tot de activiteiten van de
Vennootschap die worden onderzocht. De interne auditeur
kan de Raad van Bestuur ook bijstaan bij het vervullen van
zijn verantwoordelijkheden inzake interne controle.
De interne controle omvat alle beleidslijnen, processen,
praktijken en procedures die door de effectieve leiders,
het audit- en risicocomité of de Raad van Bestuur worden
toegepast om in de mate van het mogelijke te garanderen
dat blootstelling aan risico’s wordt geïdentificeerd,
opgevolgd en beheerd, dat de middelen op zuinige wijze
worden verworven, behouden en efficiënt gebruikt, dat
financiële en belangrijke managementinformatie accuraat,
relevant, tijdig en betrouwbaar is, en dat de naleving van
beleidslijnen, normen, goedgekeurde procedures en
toepasselijke wetten en reglementeringen adequaat is.
De interne auditopdracht wordt uitgevoerd door de
mevrouw Adeline Simont, voorzitter van het audit- en
risicocomité, bijgestaan door de vennootschap Callens,
Pirenne, Theunissen & Co.
1.5.3 Compliance
De compliance officer (de “Compliance Officer”)
wordt aangesteld door de Raad van Bestuur. Hij is
verantwoordelijk voor het toezicht op en de naleving van alle
reglementeringen die op de Vennootschap van toepassing
zijn. Dit is een interne, onafhankelijke en permanente functie
van de Vennootschap, die onder meer tot taak heeft erop
toe te zien dat de Vennootschap het corporate governance
charter naleeft en, meer in het algemeen, dat zij alle
geldende wettelijke en reglementaire bepalingen naleeft die
op de Vennootschap van toepassing zijn.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.83
Het doel van de compliance-functie is (niet-exhaustief):
• toe te zien op de naleving van de procedures die de
Vennootschap heeft ingesteld om marktmisbruik te
voorkomen;
• een lijst van personen met voorwetenschap op te
stellen en bij te houden en alle redelijke maatregelen
te nemen om ervoor te zorgen dat deze personen de
daaruit voortvloeiende wettelijke en reglementaire
verplichtingen en verbodsbepalingen schriftelijk
erkennen;
• elke persoon die op deze lijsten voorkomt ervan in
kennis stellen dat hij of zij op de lijst staat;
• telkens wanneer een effectieve leider of een bestuurder
overweegt een transactie in aandelen van de
Vennootschap te verrichten of door een derde te laten
verrichten, hem of haar in kennis te stellen van de regels
die op de transactie van toepassing zijn;
• de naleving te verzekeren van de wetten en voorschriften
die van toepassing zijn op de Vennootschap
• toezien op de naleving van het corporate governance
charter;
• het compliancerisico waaraan de Vennootschap is
blootgesteld te identificeren en te beoordelen;
• toezien op de naleving van de regels inzake
belangenconflicten;
• toe te zien op de naleving van de regels inzake het
integriteitsbeleid (gedragscode);
• toe te zien op de naleving van de regels inzake
marktmisbruik en, in het bijzonder, van de door de
Vennootschap ingestelde procedures ter voorkoming
van marktmisbruik (de dealing code);
• ervoor zorgen dat de interne procedures en maatregelen
betreffende de naleving doeltreffend en toereikend zijn;
• het beginsel van verenigbaarheid van mandaten te
waarborgen (bv. beoordeling van de onafhankelijkheid
van bestuurders);
• ervoor te zorgen dat de interne auditeur in kennis wordt
gesteld van elk vermoeden van fraude, verduistering of
corruptie waarvan hij of zij kennis heeft.
André Bosmans werd aangesteld als Compliance Officer.
De Compliance Officer is onderworpen aan de strengste
geheimhoudingsplicht. De compliancefunctie staat los van
de interne-auditfunctie, maar valt binnen het onderzoeks-
en controlegebied van laatstgenoemde.
De Compliance Officer beschikt te allen tijde over het
nodige gezag, de nodige middelen en deskundigheid en
heeft onbeperkt toegang tot alle relevante informatie, voor
zover dat nodig is voor de uitvoering van zijn taken.
De Compliance Officer informeert het audit- en
risicocomité regelmatig over de voornaamste vastgestelde
compliancerisico’s, over de maatregelen die zijn genomen
om deze risico’s beter te beheersen en over de voortgang
van de werken die in het kader van de uitoefening van de
functie zijn verricht.
Ten minste eenmaal per jaar brengt de Compliance Officer
verslag uit en informeert hij de Raad van Bestuur over de
uitoefening van zijn of haar taken, over de belangrijkste
compliance risico’s die in het afgelopen jaar zijn
vastgesteld en over de maatregelen die zijn genomen om
deze te verhelpen.
1.6 Remuneratie en voordelen
1.6.1 REMUNERATIEBELEID
Inleiding
Het remuneratiebeleid is vastgesteld door de Raad
van Bestuur en is van toepassing sinds 01.01.2020 en in
principe tot het einde van het boekjaar 2024. Het werd ter
goedkeuring voorgelegd aan de algemene vergadering
van 19 mei 2021 en zal indien nodig regelmatig en in ieder
geval ten minste om de vier jaar worden herzien.
Remuneratiebeleid van de niet-uitvoerende
bestuurders
Procedure
Elke beslissing over de bezoldiging van de niet-
uitvoerende bestuurders behoort tot de bevoegdheid
van de Algemene Vergadering. De bezoldiging van de
niet-uitvoerende bestuurders van de Vennootschap wordt
vastgesteld door de Algemene Vergadering, op voorstel
van de Raad van Bestuur, die zelf aanbevelingen ontvangt
van het CBB. Ten minste om de vier jaar maakt het CBB
een vergelijking met de bezoldiging van niet-uitvoerende
bestuurders van andere beursgenoteerde Belgische
ondernemingen van vergelijkbare omvang. Het doel is
ervoor te zorgen dat de bezoldiging te allen tijde adequaat
en marktconform blijft, rekening houdend met de omvang
van de vennootschap, haar financiële situatie, haar positie
in de Belgische economische omgeving en het niveau
p.84
van de verantwoordelijkheden die de bestuurders op zich
nemen. Elke voorgestelde wijziging in de bezoldiging
van de niet-uitvoerende bestuurders ingevolge deze
vergelijkende oefening wordt ter goedkeuring voorgelegd
aan de Algemene Vergadering.
Beleid
De bezoldiging bestaat uit een vaste jaarlijkse vergoeding
en zitpenningen voor de vergaderingen van de Raad van
Bestuur en de Comités van de Raad die de bestuurders
bijwonen als lid of Voorzitter:
• enerzijds een jaarlijkse basisvergoeding van € 4.000 voor
het lidmaatschap van de Raad van Bestuur en € 8.000
voor de Voorzitter van de Raad;
• anderzijds, aanwezigheidsvergoedingen van € 750
per deelname aan een vergadering van de Raad van
Bestuur of van een comité en € 1.500 per vergadering
voor de Voorzitter van de Raad of van een comité voor
zijn deelnames aan de vergaderingen van de Raad van
Bestuur of van een comité.
Niet-uitvoerende bestuurders ontvangen geen variabele
prestatiegebonden vergoeding, aandelenopties, spaar- en
pensioenplannen of voordelen in natura.
Contractuele relatie
Er bestaat geen vennootschapscontract tussen de
Vennootschap en de niet-uitvoerende bestuurders, die
hun mandaat onafhankelijk uitoefenen. Overeenkomstig
de statuten van de vennootschap kunnen zij te allen tijde,
met onmiddellijke ingang en zonder opgave van redenen,
door de Algemene Vergadering worden ontslagen.
Remuneratiebeleid van de effectieve leiders
Procedure
De bezoldiging van de effectieve leiders wordt door de
Raad van Bestuur vastgesteld op basis van aanbevelingen
van het CBB. Elk jaar analyseert de Raad het
remuneratiebeleid dat van toepassing is op de effectieve
leiders en gaat hij na of een aanpassing nodig is om hen
aan te trekken, te behouden en te motiveren, op een
redelijke manier rekening houdend met de uitdagingen en
de omvang van de vennootschap.
Deze bezoldiging wordt geanalyseerd, zowel op
globaal niveau als wat betreft de uitsplitsing van de
verschillende bestanddelen ervan en de voorwaarden
waaronder zij werd verkregen. Deze analyse gaat, in
voorkomend geval, vergezeld van een vergelijking met het
remuneratiebeleid dat van toepassing is op de bestuurders
van andere beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde
vastgoedvennootschappen, alsook van andere niet-
vastgoedvennootschappen van vergelijkbare omvang
en reikwijdte. De bevindingen en conclusies van de
benchmarking worden, in voorkomend geval, gerapporteerd
in het Remuneratieverslag van het Jaarverslag.
Het CBB ziet er ook op toe dat het proces voor het bepalen
van de doelstellingen die het niveau van de variabele
vergoeding bepalen, in overeenstemming blijft met
de ambitieuze strategie en de risicobereidheid van de
onderneming. Zij legt de resultaten van haar analyse en
eventuele gemotiveerde aanbevelingen ter beslissing voor
aan de Raad van Bestuur.
De aldus aan de effectieve leiders toegekende bezoldiging
omvat al hun diensten aan Inclusio of aan haar
dochtervennootschappen.
Beleid
Het bezoldigingspakket van de effectieve leiders bestaat
uit de volgende elementen:
1. De basisvergoeding
De vaste vergoeding van de effectieve leiders wordt bepaald
op basis van hun individuele verantwoordelijkheden en
vaardigheden. Er is dus geen afstemming tussen de vaste
vergoeding van de leden van het Uitvoerend Comité.
Deze is gebaseerd op de dienstverleningsovereenkomsten
of de arbeidsovereenkomst en wordt toegekend los van
prestatiecriteria.
2. De variabele vergoeding
De criteria voor de variabele vergoeding van de effectieve
leiders stemmen overeen met de kwalitatieve prestaties
in de lijn van de verwachtingen, in termen van resultaten,
professionalisme en motivatie, en worden door de Raad
van Bestuur op aanbeveling van het CBB vastgesteld bij
de bepaling van het jaarlijkse budget. Zij bestaan uit een
combinatie van collectieve en individuele financiële en
kwalitatieve doelstellingen waaraan een weging wordt
toegekend. De Raad van Bestuur legt criteria vast die
de voorkeur geven aan doelstellingen die een positieve
invloed hebben op de vennootschap, zowel op korte
termijn (Short Term Incentive, STI) als op lange termijn
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.85
(Long Term Incentive, LTI), en die in lijn zijn met de
strategie van de onderneming.
De Raad van bestuur stelt een maximumpercentage
van de variabele vergoeding vast dat alleen kan worden
toegekend voor prestaties die verder gaan dan het
bereiken van de doelstellingen. Dit percentage bedraagt
30% van de jaarlijkse vaste vergoeding voor de CEO en
20% voor de CFO en de COO.
Zowel voor de variabele vergoeding op korte als op lange
termijn wordt de mate van verwezenlijking van de KPI’s
geverifieerd aan de hand van boekhoudkundige en
financiële gegevens, die door het Auditcomité worden
geanalyseerd. Het CBB berekent een cijfer voor de
mogelijke variabele vergoeding, afhankelijk van de mate
waarin de doelstellingen zijn bereikt. Deze becijferde
berekening dient als indicatie voor de definitieve
vaststelling van de variabele vergoeding. Deze zal ook
rekening houden met de specifieke situatie van de
vennootschap en de markt in het algemeen.
De verwezenlijking van de doelstellingen voor de
vaststelling van de variabele vergoeding op lange termijn
wordt beoordeeld in een meerjarenperspectief.
Het CBB doet vervolgens een voorstel voor variabele
vergoeding aan de Raad van Bestuur, die op zijn beurt
de prestaties van de effectieve leiders beoordeelt en
het uiteindelijke bedrag van de toe te kennen variabele
vergoeding bepaalt.
In elk geval wordt geen variabele vergoeding toegekend
indien niet ten minste 80% van het budget wordt gehaald.
De toekenning van de variabele vergoeding gebeurt in
overeenstemming met de bepalingen in artikel 7:91 van
het WVV.
Indien de variabele vergoeding is toegekend of uitbetaald
op basis van onjuiste financiële gegevens, kan de
vennootschap de uitbetaling van de variabele vergoeding
in kwestie geheel of gedeeltelijk uitstellen, afhankelijk van
de ten onrechte toegekende bedragen.
De variabele vergoeding op korte termijn (STI) is
bedoeld om de collectieve en individuele bijdrage van
de effectieve leiders te belonen. Het bedrag ervan wordt
bepaald op basis van de effectieve verwezenlijking van
financiële en kwalitatieve doelstellingen en niet-financiële
doelstellingen op korte termijn, die jaarlijks door de
Raad van Bestuur op aanbeveling van het CBB worden
vastgesteld en geëvalueerd.
De financiële doelstellingen omvatten in het algemeen de
groei van de portefeuille, de controle van de algemene kosten
en het niveau van het resultaat per aandeel. Niet-financiële
criteria kunnen van jaar tot jaar verschillen, afhankelijk van de
prioriteiten die ten tijde van de budgettering worden gesteld,
en bestrijken gewoonlijk gebieden die kunnen worden
gecategoriseerd als efficiëntie (naleving van de termijnen
en budgetten voor ontwikkelingsprojecten), leiderschap en
initiatieven inzake ESG of communicatie.
Deze doelstellingen worden vastgesteld aan de hand
van criteria die worden gewogen volgens hun belang en
die door de Raad van Bestuur op voorstel van het CBB
worden vastgesteld. De doelstellingen worden tegelijk
met de opstelling van het budget vastgesteld, om ervoor
te zorgen dat de doelstellingen in overeenstemming zijn
met de strategie van de onderneming. De bepaling van de
mate waarin de doelstellingen zijn bereikt, gebeurt onder
toezicht van het Auditcomité.
Het percentage van de variabele vergoeding op korte
termijn kan variëren van 0 tot 30% met een doelstelling
van 20% van de jaarlijkse vaste vergoeding voor de CEO en
15% voor de COO en de CFO.
De variabele vergoeding op lange termijn (LTI) is bedoeld
om de belangen van de effectieve leiders op één lijn te
brengen met die van de aandeelhouders. Het LTI-plan zet
leidinggevenden aan tot een langetermijnvisie en beoogt
ook de kans op retentie van het management te verhogen.
Voor de variabele vergoeding op lange termijn houden
de criteria meer bepaald rekening met de evolutie van de
omvang van de portefeuille en het resultaat per aandeel in
een meerjarig perspectief, alsook met een ESG-criterium.
Het LTI-plan en de modaliteiten werden door het CBB
gewijzigd en vastgesteld in februari 2023. Er werd
overeengekomen om de winst van het LTI-plan uit te
breiden naar de COO en de CFO en te voorzien dat de
toegekende bonus op de vervaldag zal worden uitbetaald
in Inclusio-aandelen. Er werd gekozen voor het principe dat
de bonus toegekend in het kader van de LTI zal bestaan uit
een bedrag gaande van 0 tot 20% van de vaste vergoeding
voor de CEO met een doelstelling van 15% van de vaste
jaarlijkse vergoeding en een bedrag gaande van 0 tot 15%
p.86
van de vaste vergoeding voor de COO en de CFO met een
doelstelling van 10% van hun vaste jaarlijkse vergoeding.
Op de vergadering van 23/02/2021, en om in lijn te zijn
met de Code 2020, heeft de Raad van Bestuur beslist dat
de effectieve leiders elk een minimaal aantal aandelen
moeten aanhouden, respectievelijk minstens 2.000 Inclusio
aandelen voor de CEO en 1.000 Inclusio aandelen voor de
CFO en de COO gedurende hun volledige mandaat. Deze
drempel moet uiterlijk eind 2024 worden bereikt.
3. Spaar- en pensioenplan
Het doel van het spaar- en pensioenplan is de kloof
tussen de middelen waarover de begunstigden vóór
hun pensioen beschikken en die waarover zij daarna
zullen beschikken, zo klein mogelijk te maken. De
aanvullende pensioenen worden uitsluitend gefinancierd
door bijdragen van Inclusio. De effectieve leiders
zijn gedekt door een groepsverzekering van het
type “defined contribution”, die is afgesloten bij een
verzekeringsmaatschappij. Bovendien hebben de CEO en
de CFO toegang tot een verzekeringspolis “Individuele
Pensioentoezegging”, die alleen bedoeld is om een
uitkering bij leven of overlijden uit te keren.
4. De overige voordelen
Inclusio draagt de jaarlijkse kosten inzake
pensioenverzekering, arbeidsongeschiktheid en de
dekking van medische kosten voor de COO en stelt
de COO ook een bedrijfswagen, een laptop, een gsm
representatiekosten en maaltijdcheques ter beschikking.
Contractuele voorwaarden van de effectieve leiders
Om hen met het dagelijks bestuur te belasten,
heeft de vennootschap met de CEO en de CFO een
dienstverleningsovereenkomst voor onbepaalde duur
gesloten. Zij hebben de status van zelfstandigen en
voeren hun taken uit zonder enige ondergeschiktheid, in
volledige autonomie en onafhankelijkheid. Zij laten zich
bij de uitvoering van hun taken evenwel leiden door de
richtlijnen en strategische beslissingen van de Raad van
Bestuur.
De COO van zijn kant heeft een arbeidsovereenkomst voor
onbepaalde tijd met Inclusio.
Het contract dat in 2018 werd afgesloten voor de CFO
is conform het WVV. Daarin is namelijk bepaald dat
de overeenkomst kan worden opgezegd mits een
opzeggingstermijn van zes maanden in acht wordt
genomen in geval van opzegging door de vennootschap
(vermeerderd met een maand per dienstjaar zonder meer
te kunnen bedragen dan 12 maanden in totaal) en van drie
maanden in geval van opzegging door de CFO, of mits een
gelijkwaardige vergoeding wordt betaald, berekend op
basis van de emolumenten die gelden op het ogenblik dat
de overeenkomst wordt opgezegd.
Het contract dat in 2020 werd afgesloten voor de CEO
is conform het WVV. Daarin is namelijk bepaald dat
de overeenkomst kan worden opgezegd mits een
opzeggingstermijn van zes maanden in acht wordt
genomen in geval van opzegging door de vennootschap
en van drie maanden in geval van opzegging door de
CEO, of mits een gelijkwaardige vergoeding wordt betaald,
berekend op basis van de emolumenten die gelden op het
ogenblik dat de overeenkomst wordt opgezegd.
5. Remuneratiebeleid voor de volgende vier boekjaren
Naast de eerder aangehaalde wijzigingen aan het Long
Term Incentive plan, is de Raad van Bestuur niet van
plan om het Vergoedingsbeleid 2020 op belangrijke
punten te wijzigen tijdens de volgende vier boekjaren. Dit
remuneratiebeleid is van toepassing vanaf 1 januari 2020
en zal in principe van kracht blijven tot 31 december 2023.
Het remuneratiebeleid zal evenwel bij elke belangrijke
wijziging en in ieder geval ten minste om de vier jaar via
afzonderlijke stemming ter goedkeuring aan de Algemene
Vergadering worden voorgelegd.
1.6.2 REMUNERATIEVERSLAG
Inleiding
Dit remuneratieverslag is opgesteld in overeenstemming
met de bepalingen van de Belgische Corporate
Governance Code 2020 (“Code 2020”) en artikel 3:6 § 3, lid
2 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
(“WVV”).
Het remuneratieverslag geeft een volledig overzicht van de
vergoedingen, met inbegrip van alle voordelen, ongeacht
hun vorm, die in de loop van het boekjaar 2022 aan elk van
de bestuurders en effectieve leiders werden toegekend of
verschuldigd waren.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.87
1. Totale remuneratie
1.1 Vergoeding van de niet-uitvoerende bestuurders
De bestuurders worden vergoed op basis van het hierboven uiteengezette remuneratiebeleid. De vergoeding bestaat uit
een vast jaarlijks bedrag en aanwezigheidsvergoedingen.
Tabel van de aanwezigheden van bestuurders in 2022
Naam, Functie Raad van bestuur
Investerings-
comité
Audit-
comité
Comité voor
benoemingen en
bezoldigingen
André Bosmans
Niet-uitvoerend bestuurder – Voorzitter van de raad van
bestuur en het CBB
7/7 4/4 4/4 2/2
Sandrine Nelissen Grade
Niet-uitvoerend bestuurder – Lid van het CBB 5/7 n.v.t. n.v.t. 2/2
Marianne Wagner
Niet-uitvoerend bestuurder – Lid van het CBB 6/7 n.v.t. n.v.t. 2/2
Adeline Simont
Niet-uitvoerend bestuurder - Voorzitter van het auditcomité 7/7 n.v.t. 4/4 n.v.t.
Bart De Zutter
Niet-uitvoerend bestuurder – Lid van het CBB 7/7 n.v.t. n.v.t. 2/2
François de Borchgrave
Niet-uitvoerend bestuurder 5/7 2/4 n.v.t. n.v.t.
Christophe Demain
Niet-uitvoerend bestuurder 6/7 n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Matthieu de Posch
Niet-uitvoerend bestuurder
Ontslagnemend op 18/05/2022 1/2 n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Koen Depaemelaere
Niet-uitvoerend bestuurder,
Benoemd op 18/05/2022 4/5 n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Véronique Tai
Uitgenodigd op de vergaderingen
Sinds 18/05/2022 5/5 2/2 n.v.t. n.v.t.
Xavier Mertens
Lid van het investeringscomité n.v.t. 4/4 n.v.t. n.v.t.
Michel Balon
Lid van het investeringscomité
Ontslagnemend op 18/05/2022 n.v.t. 2/2 n.v.t. n.v.t.
Maarten Van Breusegem
Lid van het investeringscomité
Sinds 06/10/2022 n.v.t. 1/1 n.v.t. n.v.t.
p.88
Tabel van het aantal aandelen in bezit op 31/12/2022
Naam, Functie Aantal aandelen op 31/12/2022
André Bosmans
Niet-uitvoerend bestuurder – Voorzitter van de raad van bestuur en het CBB 3.000 aandelen
Tabel van de totale remuneratie
Naam, Functie
Jaarlijkse vaste
vergoeding
Aanwezigheids-
vergoedingen
Totale
remuneratie
André Bosmans €8.000 €22.500 €30.500
Sandrine Nelissen Grade €4.000 €5.250 €9.250
Marianne Wagner €4.000 €6.000 €10.000
Adeline Simont €4.000 €11.250 €15.250
Bart De Zutter €4.000 €6.750 €10.750
François de Borchgrave €4.000 €5.250 €9.250
Christophe Demain €4.000 €4.500 €8.500
Koen Depaemelaere €4.000 €3.000 €7.000
Matthieu de Posch n.v.t. €750 €750
Véronique Tai €4.000 €5.250 €9.250
Xavier Mertens n.v.t. €3.000 €3.000
Michel Balon n.v.t. €1.500 €1.500
Maarten Van Breusegem n.v.t. €750 €750
TOTAAL €40.000 €75.750 €115.750
Overeenkomstig het remuneratiebeleid ontvangen de
niet-uitvoerende bestuurders alleen een vaste vergoeding.
Zij ontvangen geen variabele vergoeding, uitzonderlijke
elementen of pensioentoezeggingen.
Jaarlijkse variatie in de totale vergoeding
Naam Totale vergoeding 2022 Totale vergoeding 2021 Variatie 2022 vs. 2021
André Bosmans €30.500 €30.500 0 %
Sandrine Nelissen Grade €9.250 €9.250 0 %
Marianne Wagner €10.000 €10.000 0 %
Adeline Simont €15.250 €11.500 +32,6 %
Bart De Zutter €10.750 €10.000 +7,5 %
François de Borchgrave €9.250 €11.500 -19,6 %
Christophe Demain €8.500 €8.500 0 %
Matthieu de Posch €750 €8.500 -91,2 %
Véronique Tai €9.250 n.v.t.
Koen Depaemelaere €7.000 n.v.t.
Julien Dessart n.v.t. €6.917
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.89
Maarten Van Breusegem €750 n.v.t.
Xavier Mertens €3.000 €3.750 -20 %
Michel Balon €1.500 €3.750 -60 %
TOTAAL 115.750 114.167 +1,38 %
Reële waarde van de vastgoedportefeuille €274.012.240 €218.539.805 + 25,4 %
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de
portefeuille
€7.116.324 €4.398.334 + 61,8 %
1.2. Vergoeding van de effectieve leiders
De effectieve leiders werden vergoed overeenkomstig het
remuneratiebeleid.
Ter informatie, de ratio tussen de totale remuneratie
van de CEO voor 2022 en de laagste vergoeding onder
de werknemers, uitgedrukt op basis van voltijdse
equivalenten, bedraagt 6.
TABEL VAN DE TOTALE REMUNERATIE
Naam, Functie
Vaste basis-
vergoeding
Variabele
vergoeding
Groeps-
verzekering
Totale
vergoeding Verhouding vast/variabel
Marc Brisack (*) €198.261 €75.339 €48.147 €321.747 Vast 76,6 %
CEO Variabel 23,4 %
Jean-Luc Colson €174.077 €32.204 €24.027 €230.308 Vast 86,0 %
CFO Variabel 14,0 %
Lionel Van Rillaer €178.483 (**) €33.020 €17.892 €229.395 Vast 85,6 %
COO Variabel 14,4 %
(*) De variabele vergoeding van Marc Brisack bestaat uit een variabele kortetermijnvergoeding van 45.600 EUR en een variabele
langetermijnvergoeding (long term incentive) van 29.739 EUR die (na verrekening van de toepasselijke inkomstenbelasting) zal worden besteed aan
de verwerving van Inclusio-aandelen.
(**) De heer Lionel Van Rillaer wordt aangeworven als bediende. Het bedrag van € 178.483 stemt overeen met zijn brutomaandloon over 13,92 maanden
zonder rekening te houden met de werkgeversbijdragen. Hij beschikt daarnaast over een bedrijfswagen, een gsm, maaltijdcheques, forfaitaire
kosten, een levens-/overlijdens-, arbeidsongeschiktheids- en hospitalisatieverzekering.
PRESTATIE 2022
De vaste vergoeding van de effectieve leiders wordt
bepaald op basis van vergelijkingen met de vaste
vergoeding op de markt voor een vergelijkbare functie in
een vennootschap van vergelijkbare omvang, rekening
houdend met het sociaal karakter van de vennootschap.
Deze vergoeding wordt onafhankelijk van de resultaten
toegekend en wordt niet geïndexeerd.
Een variabele vergoeding beloont kwalitatieve prestaties
die voldoen aan de verwachtingen op het gebied van
resultaten, professionalisme en motivatie. Deze mag niet
meer bedragen dan 30% van de vaste vergoeding van de
CEO en 20% van de vaste vergoeding van de CFO en de
COO.
In geval van beëindiging van de overeenkomsten tussen
de CEO en Inclusio op initiatief van de Vennootschap vóór
hun vervaldatum, en behalve in de gevallen voorzien in het
contract waarvoor geen vergoeding verschuldigd is, heeft
de CEO contractueel recht op een beëindigingsvergoeding
gelijk aan 6 maanden vergoeding.
In het geval dat de overeenkomsten tussen de CFO en
Inclusio worden beëindigd door de Vennootschap vóór
hun vervaldatum, en behalve in de gevallen voorzien in
het contract waarvoor geen vergoeding verschuldigd is,
heeft de CFO contractueel recht op een vergoeding op het
einde van het contract gelijk aan 6 maanden vergoeding.
Voor het boekjaar 2022 werd de variabele vergoeding van
de CEO bepaald rekening houdend met de volgende
p.90
doelstellingen: groei van de portefeuille, operationeel
resultaat van de gebouwen, beheersing van de algemene
kosten, kwaliteit van het management van het team en
van de portefeuille, kwaliteit van de “Investor Relations”
en het sociale aspect verbonden aan de bezetting van de
woningen in de portefeuille.
Voor de CFO waren de doelstellingen voor 2022:
beheersing van de algemene kosten, operationeel
resultaat (vóór portefeuilleresultaat), financiële
verslaggeving aan de raad van bestuur, het
auditcomité en het ondersteunend comité,
opvolging van de handelsvorderingen, beheer van
de dochterondernemingen en ondersteuning van de
“Investor Relations”.
Voor de COO waren de doelstellingen voor 2022:
groei van de portefeuille, operationeel resultaat (vóór
portefeuilleresultaat), naleving van de budgetten en de
termijnen voor projecten die binnen het jaar worden
opgeleverd, kwaliteit van het beheer van de portefeuille
en het team, alsook het sociale aspect verbonden aan de
bezetting van de woningen in de portefeuille.
Na analyse van de boekhoudkundige en financiële
gegevens die werden gebruikt om de mate van
verwezenlijking van de KPI’s te verifiëren, beoordeelde
het CBB de verwezenlijking van de doelstellingen van
de effectieve leiders. In zijn zitting van 23/02/2023 en op
aanbeveling van het CBB heeft de Raad van Bestuur de
bedragen bepaald van de variabele vergoeding die aan de
CEO, CFO en COO zou worden toegekend.
Jaarlijkse variatie in de totale vergoeding
Naam Totale vergoeding 2022 Totale vergoeding 2021 Variatie 2022 vs. 2021
Marc Brisack € 321.747 €296.497 +8,5 %
Jean-Luc Colson € 230.308 €217.992 +5,6 %
Lionel Van Rillaer € 229.395 €194.425 +18,0 %
Reële waarde van de vastgoedportefeuille €274.012.240 €218.539.805 + 25,4 %
Operationeel resultaat vóór het resultaat
op de portefeuille
€7.116.324 €4.398.334 + 61,8 %
Tabel van het aantal aandelen in bezit op 31/12/2022
Naam, Functie Aantal aandelen op 31/12/2022
Marc Brisack - Chief Executive Officer 6.000
Jean-Luc Colson - Chief Financial Officer 1.000
Lionel Van Rillaer - Chief Operating Officer 0
2. Vertrekvergoedingen
De voorzieningen voor vertrekvergoedingen worden
uiteengezet in het remuneratiebeleid. Tijdens het boekjaar
2022 werd aan geen enkel lid van het Uitvoerend Comité
een vertrekvergoeding betaald.
3. Toepassing van de terugvorderingsrechten
In overeenstemming met het remuneratiebeleid bepalen
de contracten die met de leden van het Uitvoerend Comité
zijn gesloten dat, indien variabele vergoedingen zijn
toegekend of uitbetaald op basis van onjuiste financiële
gegevens, de vennootschap de uitbetaling van de
variabele vergoedingen in kwestie geheel of gedeeltelijk
kan uitstellen in functie van de ten onrechte toegekende
bedragen. Voor het boekjaar 2022 heeft de Vennootschap
geen gebruik moeten maken van deze rechten.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.91
4. Afwijkingen van het remuneratiebeleid
Voor het boekjaar 2022 waren er geen afwijkingen van het
remuneratiebeleid zoals goedgekeurd door de gewone
algemene vergadering van 13/05/2021, met uitzondering
van de wijzigingen aan het Long Term Incentive-plan.
1.7 Corporate governance code –
vrijstellingen
De Vennootschap heeft het Charter aangenomen
in overeenstemming met de Belgische Corporate
Governance Code 2020 (de ‘Corporate Governance
Code’). Het Charter beschrijft de voornaamste aspecten
van het deugdelijk bestuur van de Vennootschap, met
inbegrip van haar bestuursstructuur, de mandaten van de
Raad van Bestuur en haar comités en andere belangrijke
aangelegenheden. Het Charter moet samen met de
statuten worden gelezen.
De Vennootschap zal de beginselen van deugdelijk
bestuur, vervat in de Corporate Governance Code,
toepassen en de bepalingen inzake ondernemingsbestuur,
vervat in de Corporate Governance Code, naleven, met
uitzondering van de volgende:
• De bestuurders worden niet vergoed in aandelen;
• Gezien het beperkte aantal werknemers in de
Vennootschap, heeft de Vennootschap ervoor gekozen
geen secretaris-generaal aan te stellen, maar zij
behoudt zich het recht voor er een te benoemen. De
Vennootschap zal erop toezien dat de taken die de
Corporate Governance Code in beginsel voorbehoudt
aan de secretaris-generaal van de Vennootschap, intern
worden uitgeoefend.
1.8 Promotoren
De GVV-wetgeving voorziet in de functie van promotor van
de GVV, die de verantwoordelijkheid is van de personen
die (exclusief of gezamenlijk) zeggenschap hebben over de
GVV. Dit zijn gewoonlijk de initiatiefnemers van het project
dat aanleiding geeft tot de erkenning als OGVV.
Imofig NV, Kois Invest NV en Re-Vive NV (samen, de
‘Promotoren’) zijn de promotoren van het project Inclusio.
De drie Promotoren worden Hierna kort beschreven:
Imofig NV: Imofig is de holding en beheertak van
de vastgoedportefeuille van de Degroof Petercam
groep in België. In het kader van haar maatschappelijk
engagement heeft Bank Degroof Petercam in 2011 haar
sociaal vastgoedinvesteringsproject gelanceerd door de
oprichting, via Imofig, van de vennootschappen Degroof
Social Immo en Bon Pasteur.
Kois NV: Kois is een speler die gespecialiseerd is in
impactfinanciering. Kois streeft ernaar om projecten met
grote sociale en milieu-impact om te zetten in concrete
investeringsvoorstellen voor de publieke en private sector.
Op dit gebied wordt Kois erkend als een pionier in impact
investing in Europa en India.
Re-Vive NV: Re-Vive is een voorloper en marktleider
in complexe stadsvernieuwingsprojecten. Re-Vive
transformeert onderbenutte of verouderde sites en
infrastructuur in toekomstbestendige en koolstofvrije
ontwikkelingen. De projecten zijn erop gericht waarde
toe te voegen aan de gemeenschappen waarin Re-Vive
investeert en de ecologische voetafdruk van steden en hun
gebruikers te verkleinen.
De Promotoren zullen zich gedurende een periode van
drie jaar houden aan de regels van de GVV-wet inzake
Promotoren.
De effectieve leiding voert de door de Raad van
Bestuur bepaalde strategie uit.
p.92
De bestuurders en controlerende aandeelhouders van de
Promotoren worden hieronder beschreven:
Naam en hoofdzetel Samenstelling van de raad van bestuur
Aandeelhouderschap en
controleketen
Société Immobilière et Financière
Industrie-Guimard NV (“IMOFIG”)
Guimardstraat 18, 1040 Brusse
- De heer Hanif Mohamed
- Mevrouw Reinhilde Vanhengel
- De heer Nicolas Becus
- De heer Didier Berckmans
- De heer Bjorn De Boer
Bank Degroof Petercam NV is de
controlerende vennootschap van
Imofig.
Re-Vive NV
Vertegenwoordigd door Re-Vive World BV,
op haar beurt vertegenwoordigd door
haar vaste vertegenwoordiger
Nicolas Bearelle
Nieuwewandeling 62, 9000 Gent
- Re-Vive World BV, (0474.152.925)
- De heer Nicolas Bearelle
- De heer Piet Colruyt
- Cassel bv (0463.604.768)
- Athens Technology Partners
(vennootschap geregistreerd in Engeland onder
het nummer 04348688, btw GB 118 1005 61
- NNJ bv (0698.602.908).
Re-Vive NV wordt voor
100% gecontroleerd door
Re-ViveWorldBV.
Kois NV
vertegenwoordigd door BELGICA NV, op
haar beurt vertegenwoordigd door haar
vaste vertegenwoordiger
François de Borchgrave
Rue Langeveld 8, 1180 Brussel
- Belgica NV (0412.768.751)
- BLTB bv(0500.844.454)
- Framaca NV (0878.270.563)
- Framaca NV: 23,125%
- Edouard Janssen: 10%
- BLTB BV (gecontroleerd door
Charles-Antoine Janssen): 37,5%
- Charles-Antoine Janssen:
29,375%
Handelt geen van de drie Promotoren in onderling
overleg met een van de bestaande aandeelhouders van de
Vennootschap.
Overeenkomstig artikel 23 van de GVV-Wet hebben de
Promotoren de volgende toezeggingen gedaan in het
kader van de erkenning van de Vennootschap als OGVV:
• De Promotoren verbinden zich ertoe ervoor te zorgen
dat in de uitgiftevoorwaarden van elke kapitaalverhoging
die binnen drie jaar na de datum van erkenning als
OGVV door middel van een openbare aanbieding
wordt uitgevoerd, uitdrukkelijk wordt bepaald dat de
kapitaalverhoging niet wordt doorgevoerd en dat het
bedrag van de inschrijvingen aan de inschrijvers wordt
terugbetaald indien het bedrag van het reeds geplaatste
kapitaal, vermeerderd met het totaalbedrag van de na
afloop van de inschrijvingsperiode geïnde inschrijvingen,
lager is dan het bedrag van het eigen vermogen waarin
het minimumbudget voorziet, zoals bepaald in het
erkenningsdossier, namelijk €154.438.181; in dat geval
verbinden de Promotoren zich er ook toe de inschrijvers
alle commissies en makelaarskosten terug te betalen
die zij in verband met de inschrijving hebben betaald; er
wordt verwezen naar punt 7.4 van het Prospectus voor de
beursgang betreffende het minimumbudget;
• Indien Inclusio ontbonden en vereffend wordt binnen
drie jaar na de datum waarop de erkenning als OGVV
werd verleend, verbinden de Promotoren zich er ook
toe de inschrijvers terug te betalen voor de kosten,
commissies en lasten die ze hebben betaald in verband
met de verwerving van aandelen Inclusio, en Inclusio
terug te betalen voor het bedrag van de honoraria die
Inclusio of een van haar perimeter vennootschappen
heeft betaald voor de diensten die werden geleverd
door een vennootschap waarmee Inclusio of een
Promotor van de Vennootschap verbonden is of een
deelnemingsverhouding heeft;
• Ten slotte moeten de Promotoren ervoor zorgen dat
ten minste 30% van de aandelen Inclusio waaraan
stemrechten verbonden zijn vanaf één jaar na de
erkenning als OGVV permanent en continu in handen
van het publiek zijn.
De verplichtingen van de Promotoren uit hoofde van de
GVV-Wet eindigen op 11/12/2023, d.w.z. precies drie jaar na
het verkrijgen van de erkenning als OGVV.
Elke Promotor heeft ook het recht om een
vertegenwoordiger in de Raad van Bestuur van de
Vennootschap voor te dragen gedurende een termijn
die eindigt op de gewone algemene vergadering van
de Vennootschap in 2032, waarbij de duur van deze
opeenvolgende mandaten niet meer dan 4 jaar mag
bedragen. Dit vertegenwoordigingsrecht is vastgelegd
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.93
in de Statuten en kan alleen worden ingetrokken en/
of gewijzigd indien het wijzigingsvoorstel 90% van
de uitgebrachte stemmen behaalt. Dit recht om elk
een vertegenwoordiger in de Raad van Bestuur van
de Vennootschap voor te dragen wordt enerzijds
gerechtvaardigd door de wens van de Promotoren om,
via hun aanwezigheid in de Raad van Bestuur van de
Vennootschap, een vorm van garantie te kunnen blijven
bieden voor het sociale en maatschappelijke doel dat de
Vennootschap nastreeft, en anderzijds door de wens van
de Vennootschap om te kunnen blijven rekenen op hun
aanwezigheid in de Raad van Bestuur.
De combinatie van de hoedanigheid van Promotor,
Bestuurder en aandeelhouder kan aanleiding geven tot
belangenconflicten met de Vennootschap. In dat geval zal
de Raad van Bestuur erop toezien dat hij de regels naleeft
die hij zichzelf heeft opgelegd inzake belangenconflicten,
zoals bepaald in zijn Charter.
1.9 Beleid inzake belangenconflicten
De wettelijke bepalingen ter voorkoming van
belangenconflicten die van toepassing zijn op de
Vennootschap, zijn de artikelen 7:96 en 7:97 van het WVV,
alsook de specifieke regels inzake belangenconflicten
die vervat zijn in de op GVV’s toepasselijke wetgeving.
De Raad van Bestuur past de procedures toe waarin deze
regels voorzien wanneer een bestuurder een belang heeft
dat strijdig is met dat van de Vennootschap.
De Raad van Bestuur heeft zichzelf, naast de toepasselijke
wettelijke regels, de volgende preventieve regels
opgelegd.
Telkens wanneer het tegen de belangen van de
aandeelhouders van de Vennootschap indruist dat de
betrokken Bestuurder in kennis wordt gesteld van de
voorwaarden waaronder de Vennootschap voornemens is
een verrichting aan te gaan, worden de voorbereidende
nota’s hem niet bezorgd, onthoudt hij zich ervan de
beraadslagingen van de Raad van Bestuur betreffende die
verrichting bij te wonen en wordt het punt opgenomen
in een bijlage bij de notulen die hem niet wordt
medegedeeld.
Voorts kan het gebeuren dat een aan de Raad van Bestuur
voorgelegde verrichting (bijvoorbeeld: de verwerving van
een gebouw in het kader van een veiling) van belang kan zijn
voor een andere vennootschap waarin een bestuurder een
mandaat uitoefent. In een dergelijk geval, dat in sommige
gevallen een belangenconflict kan inhouden, heeft de
Vennootschap besloten een procedure toe te passen die
grotendeels geënt is op die van artikel 7:96 van het WVV
inzake belangenconflicten. De betrokken bestuurder zal de
Voorzitter van de Raad van Bestuur en de CEO onmiddellijk
op de hoogte brengen van het bestaan van een dergelijke
situatie. In de mate van het mogelijke moet de CEO het
bestaan van een dergelijke situatie vaststellen.
Zodra het risico is geïdentificeerd, moeten de betrokken
bestuurder en de voorzitter van de Raad van Bestuur of de
CEO gezamenlijk nagaan of de ‘Chinese walls’-procedures
die zijn aangenomen binnen de entiteit waarvan de
betrokken bestuurder deel uitmaakt, toelaten om zonder
bezwaar onder zijn uitsluitende verantwoordelijkheid deel
te nemen aan de vergaderingen van de Raad van Bestuur.
Indien dergelijke procedures niet werden ingesteld of
indien de betrokken bestuurder of de Raad van Bestuur
van oordeel is dat het beter is dat de betrokken bestuurder
zich van stemming onthoudt, trekt deze zich terug uit
het beraadslagings- en besluitvormingsproces: de
voorbereidende nota’s worden hem niet toegezonden,
hij trekt zich terug uit de vergadering van de Raad van
Bestuur wanneer het punt wordt besproken, en dit punt
wordt opgenomen in een bijlage bij de notulen die hem
niet wordt meegedeeld.
De Raad van Bestuur heeft in het boekjaar 2022 twee
belangenconflicten moeten behandelen: Het betrof
de vraag van Re-Vive om een geblokkeerd bedrag
bij de notaris geheel of gedeeltelijk vrij te krijgen, als
waarborg voor Inclusio in het kader van het EKLA-
dossier. De voorziene procedures (uitsluiting van de
vertegenwoordiger van Re-Vive tijdens de besprekingen
over dit punt op de Raad van Bestuur van 18 oktober 2022)
werden correct toegepast en een investeringsdossier
dat ook door Re-Vive is geanalyseerd (uitsluiting van de
vertegenwoordiger van Re-Vive tijdens de besprekingen
over dit punt op de Raad van Bestuur van 17 mei 2022).
1.10 Diversiteit binnen de onderneming
Diversiteit in al haar facetten (cultuur, geslacht, leeftijd,
taal, beroepservaring enz.), gelijke kansen en respect
voor de mensenrechten maken integraal deel uit van de
bedrijfscultuur van Inclusio NV.
De samenstelling van de raad van bestuur (drie vrouwen
en vijf mannen) is in overeenstemming met de bepalingen
van artikel 7:86 van het WVV met betrekking tot
genderdiversiteit.
p.94
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
Geconsolideerde balans p.96
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat p.97
Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen p.98
Kasstroomoverzicht p.100
Toelichtingen 1 tot 35 p.101
Statutaire financiele overzichten p.132
Statutair overzicht van de financiële situatie p.132
Statutair overzicht van het totaalresultaat p.133
Detail van het statutair eigen vermogen p.134
Distributie p.134
Resultaatsverwerking en statutaire toewijzing p.135
Verslag van de commissaris inzake
de geconsolideerde jaarrekening p.136
Risico-factoren p.140
Permanent document p.144
Verklarende woordenlijst p.148
Annexes : 1 à 35
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.95
De
vastgoedportefeuille
omvat een grote
verscheidenheid
aan bouwstijlen
en groottes van
woningen.
INCLUSIO NV IS
een
belgische referentie-
vennootschap die
investeert in sociaal
vastgoed
Geconsolideerde balans p.96
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat p.97
Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen p.98
Kasstroomoverzicht p.100
Toelichtingen 1 tot 35 p.101
Statutaire financiele overzichten p.132
Statutair overzicht van de financiële situatie p.132
Statutair overzicht van het totaalresultaat p.133
Detail van het statutair eigen vermogen p.134
Distributie p.134
Resultaatsverwerking en statutaire toewijzing p.135
Verslag van de commissaris inzake
de geconsolideerde jaarrekening p.136
Risico-factoren p.140
Permanent document p.144
Verklarende woordenlijst p.148
p.96
Geconsolideerde balans
In €
Toe-
lichting 31/12/2022 31/12/2021
I Vaste Activa 288.735.254 219.870.018
I B. Immateriële vaste activa 14 30.336 50.380
I C. Vastgoedbeleggingen 15 274.234.324 218.539.805
I D. Andere materiële vaste activa 16 112.623 51.408
I E. Langlopende financiële activa 17 6.062.360 685.096
I F. Vorderingen financiële leasing 18 8.295.610 0
I I. Investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures 0 543.329
II Vlottende activa 1.519.282 1.659.105
II D. Handelsvorderingen 19 52.461 161.633
II E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 20 321.272 141.381
II F. Geldmiddelen en kasequivalenten 21 593.077 944.387
II G. Overlopende rekeningen 22 552.472 411.704
TOTAAL ACTIVA 290.254.536 221.529.123
EIGEN VERMOGEN 186.248.933 167.771.260
A. Kapitaal 23 142.916.788 142.916.788
B. Uitgifte premies 23 8.750.150 8.750.150
C. Reserves 23 12.352.094 1.452.350
D. Nettoresultaat van het boekjaar 22.229.900 14.651.972
PASSIVA 104.005.603 53.757.863
I Langlopende verplichtingen 71.200.000 51.476.469
I B. Langlopende financiële schulden 25 71.200.000 51.476.469
II Kortlopende verplichtingen 32.805.603 2.281.394
II B. Kortlopende financiële schulden 25 28.067.878 361.478
II D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 22 4.425.698 1.842.940
II F. Overlopende rekeningen 312.028 76.975
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 290.254.536 221.529.123
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.97
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat
In €
Toe-
lichting 31/12/2022 31/12/2021
I Huurinkomsten 4 10.438.631 7.044.064
III Met verhuur verbonden kosten 4 -97.295 14.074
NETTO HUURRESULTAAT 10.341.336 7.058.138
IV Recuperatie van vastgoedkosten 5.608 1.915
V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door
de huurder op verhuurde gebouwen
5 556.003 357.766
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
5 -706.871 -504.458
VASTGOEDRESULTAAT 10.196.076 6.913.361
IX Technische kosten 6 -355.538 -218.873
X Commerciële kosten -16.012 -28.383
XI Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -4.729 -1.679
XII Beheerkosten vastgoed 6 -398.558 -274.061
VASTGOEDKOSTEN -774.837 -522.996
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 9.421.239 6.390.365
XIV Algemene kosten van de vennootschap 7 -2.261.403 -1.995.456
XV Andere operationele opbrengsten en kosten -43.513 3.425
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE
PORTEFEUILLE
XVI Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 0 19.840
XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 8 10.478.643 9.532.176
XIX Ander portefeuilleresultaat 35.746 100.909
OPERATIONEEL RESULTAAT 17.630.713 14.051.259
XX Financiële inkomsten 9 80.578 423
XXI Netto interestkosten 10 -778.618 -307.228
XXII Andere financiële kosten -21.854 -4.372
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 5.364.381 840.056
FINANCIEEL RESULTAAT 4.644.487 528.879
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en
joint ventures
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 22.346.503 14.671.720
XXV Vennootschapsbelasting -140.677 34.534
XXVI Exit taks 24.074 -54.282
BELASTINGEN 12 -116.602 -19.748
NETTO RESULTAAT 22.229.900 14.651.972
Overzicht van het totaalresultaat
I. Nettoresultaat 22.229.900 14.651.972
II. Andere elementen van het totaalresultaat: 0 0
TOTAALRESULTAAT (I + II) 22.229.900 14.651.972
Gewone en verwaterde winst per aandeel (euro/aandeel) 13 2,99 1,97
p.98
Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
Kapitaal
Uitgifte premies
Reserves
Nettoresultaat van
het boekjaar
Totaal eigen
vermogen
In € Geplaatst kapitaal
Kosten
kapitaal-verhoging
Reserve
voor het saldo
van de variaties
in de reële waarde
van vastgoed
Reserve voor
het saldo van de
variaties in de
reële waarde van
de afdekkings-
instrumenten
Reserve voor eigen
aandeel (-) Andere reserves
Overgedragen
resultaten van vorige
boekjaren
Saldo per 31/12/2020 143.751.160 -4.673.813 8.381.743 524.118 0 0 101.751 -151.742 33.549 147.966.766
Kapitaalvermindering -945.037 945.037
Inbreng in natura 4.784.477 368.407 5.152.885
Andere mutaties -362
Toewijzing van het resultaat 2020 227.396 -221.779 27.932 -33.549
Resultaat van het boekjaar 2021 14.651.972 14.651.972
Saldo per 31/12/2021 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 751.514 -221.779 0 101.751 820.865 14.651.972 167.771.261
Saldo per 1/12/2021 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 751.514 -221.779 0 101.751 820.865 14.651.972 167.771.260
Toewijzing van het resultaat 2021 9.623.758 840.056 4.188.158 -14.651.972
Dividend -3.714.174 -3.714.174
Aankoop van eigen aandeel -38.054 -38.054
Resultaat van het boekjaar 2022 22.229.900 22.229.900
Saldo per 31/12/2022 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 10.375.272 618.276 -38.054 101.751 1.294.849 22.229.900 186.248.933
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.99
Kapitaal
Uitgifte premies
Reserves
Nettoresultaat van
het boekjaar
Totaal eigen
vermogen
In € Geplaatst kapitaal
Kosten
kapitaal-verhoging
Reserve
voor het saldo
van de variaties
in de reële waarde
van vastgoed
Reserve voor
het saldo van de
variaties in de
reële waarde van
de afdekkings-
instrumenten
Reserve voor eigen
aandeel (-) Andere reserves
Overgedragen
resultaten van vorige
boekjaren
Saldo per 31/12/2020 143.751.160 -4.673.813 8.381.743 524.118 0 0 101.751 -151.742 33.549 147.966.766
Kapitaalvermindering -945.037 945.037
Inbreng in natura 4.784.477 368.407 5.152.885
Andere mutaties -362
Toewijzing van het resultaat 2020 227.396 -221.779 27.932 -33.549
Resultaat van het boekjaar 2021 14.651.972 14.651.972
Saldo per 31/12/2021 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 751.514 -221.779 0 101.751 820.865 14.651.972 167.771.261
Saldo per 1/12/2021 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 751.514 -221.779 0 101.751 820.865 14.651.972 167.771.260
Toewijzing van het resultaat 2021 9.623.758 840.056 4.188.158 -14.651.972
Dividend -3.714.174 -3.714.174
Aankoop van eigen aandeel -38.054 -38.054
Resultaat van het boekjaar 2022 22.229.900 22.229.900
Saldo per 31/12/2022 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 10.375.272 618.276 -38.054 101.751 1.294.849 22.229.900 186.248.933
p.100
Kasstroomoverzicht
In € 31/12/2022 31/12/2021
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR 944.387 11.059.315
1. Operationele activiteiten -8.346.485 1.350.859
Resultaat van het boekjaar voor belastingen en interesten 23.066.396 14.982.897
Resultaat van het boekjaar 22.229.900 14.651.972
Financiële opbrengsten -80.578 -423
Netto interestkosten 778.618 307.228
Andere financiële kosten 21.854 4.372
Belastingen 116.602 19.748
Aanpassingen voor transacties zonder kaseffecten -15.779.450 -10.419.810
Afschrijvingen / Waardeverminderingen op materiële vaste activa 63.574 44.004
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -10.478.643 -9.532.176
Variaties in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten -5.364.381 -840.056
Aandeel in het resultaat van de deelnemingen waarop vermogensmutatie is
toegepast
Wijzigingen in werkkapitaal -14.552.217 -2.988.212
Variaties van rubrieken in activa
-Handelsvorderingen 109.172 -64.761
-Andere vlottende activa 111.556 -43.756
-Overlopende rekeningen -140.768 84.968
Variaties van rubrieken in verplichtingen
-Handelsschulden en andere kortlopende schulden -14.867.229 -2.983.306
-Overlopende rekeningen 235.052 18.643
Andere elementen van de operationele activiteiten -1.081.215 -224.017
(Betaalde)/ontvangen belastingen -361.321 87.160
Betaalde interesten -778.618 -307.228
Ontvangen interesten 80.578 423
Andere financiële kosten -21.854 -4.372
2. Investeringsactiviteiten -35.725.856 -51.176.834
Vastgoedbeleggingen – Geactiveerde investeringen -1.992.847 -2.182.218
Vastgoedbeleggingen – Nieuwe verwervingen -2.600.708 -14.107.354
Desinvestering 0 20.160
Projectontwikkelingen -21.179.000 -10.851.605
Andere immateriële activa -104.747 -43.150
Langlopende financiële activa -12.884 -17.363
Investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures 0 -91.582
Overname van dochterondernemingen -9.835.672 -23.903.723
3. Financieringsactiviteiten 43.721.032 39.711.048
Mutaties van de financiële verplichtingen en schulden 0 91.582
Toename (+) / Afname (-) van de financiële schulden 47.137.693 39.413.047
Toename (+) / Afname (-) van de andere financiële verplichtingen 335.567 206.782
Variaties in de reserves -38.054 -363
Dividend -3.714.174 0
Totale kasstroom van het boekjaar -351.310 -10.114.928
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET EINDE VAN HET BOEKJAAR 593.077 944.387
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.101
Toelichting 1: Algemene informatie
van GVV heeft verkregen op 10/12/2020. De maatschappelijke
zetel van de Groep is gevestigd Herrmann-Debrouxlaan 40 te
die investeert in sociaal vastgoed . Ze heeft zich tot
doel gesteld om op lange termijn kwaliteitsvolle en
betaalbare huurwoningen aan te bieden aan kwetsbare
bevolkingsgroepen. Haar prioritair investeringssegment is de
verwerving, de ontwikkeling en het beheer van vastgoed dat
ter beschikking wordt gesteld van huurders met een laag of
matig inkomen.
De meeste panden worden verhuurd of in beheer gegeven
aan sociale verhuurkantoren (SVK) die genieten van
gewestelijke subsidies om woningen tegen een betaalbare
huurprijs te kunnen aanbieden aan een kwetsbaar publiek.
De geconsolideerde jaarrekening werd goedgekeurd voor
publicatie door de Raad van bestuur op 30/03/2022. De
publicatie van de geconsolideerde jaarrekening zal ter
goedkeuring worden voorgelegd aan de gewone algemene
vergadering van 17/05/2023.
Toelichting 2: Voornaamste grondslagen
voor financiële verslaggeving volgens IFRS
Toelichting 2.1 Waarderingsgrondslag
De geconsolideerde jaarrekening dekt de periode van 12
maanden die werd afgesloten op 31/12/2022.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld volgens
het schema voorgeschreven door het KB van toepassing
op GVV’s (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) en
werden opgesteld in overeenstemming met de ‘International
Financial Reporting Standards’ (IFRS) en de interpretaties
van het ‘International Financial Reporting Interpretations
Committee’ (IFRIC) van kracht op 31/12/2022, die door de
Europese Unie werden goedgekeurd, zoals vastgelegd door
het Belgisch Koninklijk Besluit van 13/07/2014 betreffende
Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen. Bijgevolg
heeft de Groep geen uitgestelde belastingen opgenomen.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in euro. Ze
werd opgemaakt op basis van historische kostprijzen, met
uitzondering van de vastgoedbeleggingen en bepaalde
financiële instrumenten die tegen hun reële waarde werden
gewaardeerd.
De grondslagen voor financiële verslaggeving werden
consistent toegepast in de loop van het boekjaar en in het
vorige boekjaar.
In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde
jaarrekening moet de Groep een aantal significante
beoordelingen formuleren inzake de toepassing van de
grondslagen voor financiële verslaggeving en een aantal
schattingen maken. Om die hypothesen te formuleren,
baseert het management zich op zijn ervaring, de hulp
van derden (met name vastgoeddeskundigen) en andere
factoren die als relevant worden beschouwd. De werkelijke
resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. Deze
laatste worden regelmatig herzien en dienovereenkomstig
aangepast.
Bepaalde standaarden, aanpassingen aan standaarden en
interpretaties zijn voor het eerst van toepassing in 2022.
Inclusio vermeldt hieronder enkel de nieuwe standaarden,
aanpassingen aan standaarden en nieuwe interpretaties
die relevant zijn voor de financiële situatie, de financiële
prestaties en/of de toelichtingen van de Groep.
• Wijziging aan IFRS 16 Huurverlagingen als gevolg
van COVID-19 na 1 juni 2021 (van toepassing voor
jaarperioden die aanvangen vanaf 1 april 2021).
• Wijzigingen aan IAS 16 Huurverlagingen als
• gevolg van COVID-19 na 1 juni 2020 (van toepassing op
jaarperioden die aanvangen vanaf 1
januari 2022).
• Wijzigingen aan IAS 37 Verlieslatende contracten –
Kosten tot uitvoering van een contract (van toepassing
op jaarperioden die aanvangen vanaf 1
januari 2022).
• Wijzigingen aan IFRS 3 Bedrijfscombinaties: referenties
naar het conceptueel raamwerk (van toepassing op
jaarperioden die aanvangen vanaf 1 januari 2022).
• Jaarlijkse verbeteringen 2018-2020 aan de IFRS (van
toepassing voor jaarperioden die aanvangen vanaf
1
januari 2022).
De standaarden en interpretaties gepubliceerd op datum
van de publicatie van onderhavige geconsolideerde
jaarrekening, maar die nog niet van toepassing zijn,
worden hieronder opgesomd. De Groep vermeldt
hieronder enkel de nieuwe standaarden, aanpassingen
aan standaarden en nieuwe interpretaties die relevant zijn
voor de financiële situatie, de financiële prestaties en/of de
toelichtingen van de Groep. De Groep voorziet om deze
standaarden, indien relevant, op toepassingsdatum toe te
passen:
• IFRS 17 Contrats d’assurance (van toepassing voor
jaarperiodes die aanvangen vanaf 1er januari 2023).
• Wijzigingen aan IFRS 17 IFRS 17 Verzekeringscontracten:
Eerste toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 (van toepassing
op jaarperioden die aanvangen vanaf 1 januari 2023).
• Wijzigingen aan IAS 1 Presentatie van de Jaarrekening:
classificatie van verplichtingen als kortlopend of
p.102
langlopend en Langlopende Verplichtingen met
Convenanten (van toepassing op jaarperioden
die aanvangen vanaf 1
januari 2024, maar nog niet
goedgekeurd op Europees niveau).
• Wijzigingen aan IAS 1 Voorstelling van de financiële staten
en aan de praktijkbeschrijving in IFRS 2: te verstrekken
informatie over de boekhoudmethodes (van toepassing
voor jaarperiodes geopend vanaf 1
januari 2023).
• Wijzigingen in IAS 8 Boekhoudkundige methodes,
schattingswijzigingen en fouten: Definitie van
boekhoudkundige ramingen (van toepassing op
jaarperioden die aanvangen vanaf 1 januari 2023).
• Wijzigingen in IAS 12 Winstbelastingen: Uitgestelde
belastingen met betrekking tot activa en passiva die
voortvloeien uit één enkele transactie (van toepassing op
jaarperioden die aanvangen vanaf 1 januari 2023)
• Wijzigingen aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten:
Leaseverplichting in een Sale and Leaseback (van
toepassing op jaarperioden die aanvangen vanaf
1 januari
2024, maar nog niet goedgekeurd op Europees niveau).
De Groep verwacht niet dat de initiële toepassing van de
hierboven vermelde aanpassingen een significante impact
kan hebben op haar jaarrekening.
Toelichting 2.2 Samenvatting van de
toegepaste grondslagen voor financiële
verslaggeving
Consolidatieprincipes
Dochterondernemingen
De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële staten
van de Groep en van haar dochterondernemingen en
investeringen in deelnemingen waarop de equity-methode
wordt toegepast. Dochterondernemingen zijn entiteiten
waarover de Groep zeggenschap uitoefent.
De Groep oefent zeggenschap over een deelneming uit
als hij is blootgesteld aan, of rechten heeft op veranderlijke
opbrengsten uit hoofde van zijn betrokkenheid bij de
deelneming en over de mogelijkheid beschikt deze
opbrengsten via zijn macht over de deelneming te
beïnvloeden.
Wanneer de Groep meer dan de helft van de stemrechten in
de dochteronderneming bezit, wordt die dochter geacht door
de Groep te worden gecontroleerd.
De financiële staten van de dochterondernemingen worden
integraal in de consolidatie opgenomen vanaf de datum
waarop de Groep de zeggenschap verkrijgt tot de einddatum
van de zeggenschap.
De financiële staten van de dochterondernemingen worden
opgesteld volgens dezelfde grondslagen voor financiële
verslaggeving als deze toegepast door de Groep en ze
worden uniform toegepast binnen de Groep.
Alle intragroepstransacties en alle niet-gerealiseerde winsten
en verliezen op transacties tussen dochterondernemingen van
de Groep worden volledig geëlimineerd.
Joint ventures en geassocieerde deelnemingen
Een joint venture is een samenwerkingsverband waarbij de
partijen die gezamenlijke zeggenschap over de onderneming
uitoefenen, rechten hebben op de netto-activa van de
onderneming. Gezamenlijke zeggenschap is het contractueel
overeengekomen delen van de zeggenschap over een
onderneming, die alleen bestaat indien voor beslissingen over
de betrokken activiteiten de unanieme instemming vereist is
van de partijen die de zeggenschap delen. Een geassocieerde
deelneming is een entiteit waarin de Groep een invloed van
betekenis heeft en die noch een dochtervennootschap, noch
een belang in een joint venture is. Invloed van betekenis is de
macht om deel te nemen aan de financiële en operationele
beleidsbeslissingen van een uitgevende entiteit, zonder
zeggenschap of gezamenlijke zeggenschap uit te oefenen
over dat beleid.
De resultaten en activa en passiva zijn in deze financiële staten
opgenomen volgens de vermogensmutatiemethode, behalve
wanneer de investering is geclassificeerd als aangehouden
voor verkoop, in welk geval zij is verwerkt overeenkomstig IFRS
5 - Vaste activa aangehouden voor verkoop en beëindigde
bedrijfsactiviteiten.
Volgens de vermogensmutatiemethode wordt een
deelneming aanvankelijk tegen kostprijs in de balans
opgenomen en vervolgens aangepast om het aandeel van
de Groep in het resultaat en de andere elementen van het
globaal resultaat op te nemen. Wanneer het aandeel van
de Groep in de verliezen van een vennootschap groter is
dan het belang van de Groep in die vennootschap (met
inbegrip van alle deelnemingen op lange termijn die in
wezen deel uitmaken van de netto-investering van de Groep
in de vennootschap), zal de Groep haar aandeel in de latere
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.103
verliezen niet langer boeken. Verdere verliezen worden enkel
opgenomen voor zover de Groep wettelijke of feitelijke
verplichtingen heeft aangegaan of betalingen voor rekening
van de onderneming heeft verricht.
Bij de verwerving van de participatie in een geassocieerde
deelneming of joint venture wordt het surplus van de kostprijs
van de deelneming ten opzichte van het aandeel van de
Groep in de netto reële waarde van de identificeerbare
activa en verplichtingen van de vennootschap opgenomen
als goodwill, die wordt opgenomen in de boekwaarde
van de deelneming. De vereisten van IAS 36 worden
toegepast om te bepalen of het noodzakelijk is een
waardeverminderingsverlies te boeken met betrekking
tot de deelneming van de Groep in een geassocieerde
deelneming of een joint venture. Indien nodig wordt de
volledige boekwaarde van de deelneming (met inbegrip van
de goodwill) onderworpen aan een waardeverminderingstest
overeenkomstig IAS 36 als één enkel actief, door de
realiseerbare waarde (hoogste waarde van de bedrijfswaarde
of de reële waarde, min verkoopkosten) te vergelijken met de
boekwaarde.
Een participatie in een geassocieerde deelneming
of een joint venture wordt verwerkt volgens de
vermogensmutatiemethode vanaf de datum waarop de
Groep invloed van betekenis op of gezamenlijke zeggenschap
over de vennootschap uitoefent, tot de datum waarop
voornoemde zeggenschap ophoudt te bestaan.
Overname van bedrijven
Wanneer de Groep de zeggenschap verwerft over
een geïntegreerde groep van activiteiten en activa
die beantwoorden aan de definitie van een bedrijf in
overeenstemming met IFRS 3 – Bedrijfscombinaties, worden
de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke
verplichtingen van de overgenomen partij opgenomen tegen
reële waarde op de overnamedatum. Bovendien worden
uitgestelde belastingen geboekt op de ontstane tijdelijke
verschillen en opgenomen in de verworven nettoactiva.
Goodwill is het positieve verschil tussen de overnameprijs
(exclusief aan de overname gerelateerde kosten),
vermeerderd met eventuele minderheidsbelangen, en de
reële waarde van de verworven nettoactiva. Indien dit verschil
negatief is (‘negatieve goodwill’), wordt het onmiddellijk in
de resultatenrekening opgenomen na bevestiging van de
waarden.
Indien de overname van een onderneming bestaande uit
één of meer vastgoedbeleggingen en een groep activa (en/
of verplichtingen) niet beantwoordt aan de definitie van
een bedrijf volgens IFRS 3, wordt de overname verwerkt als
een overname van individueel identificeerbare activa en
verplichtingen (met inbegrip van vastgoedbeleggingen).
De kostprijs van de overname wordt toegerekend aan de
afzonderlijke identificeerbare activa en verplichtingen op basis
van hun relatieve reële waarde op de datum van overname.
Bijgevolg geeft een dergelijke verwerving geen aanleiding
tot de opname van goodwill. Overeenkomstig IAS 40 worden
vastgoedbeleggingen na de eerste opname gewaardeerd
tegen reële waarde.
De exit taks is de taks op de meerwaarde die voortvloeit uit
de erkenning van een Belgische vennootschap als GVV (of
GVBF) of uit de fusie van een niet-GVV-vennootschap met
een GVV. Wanneer de onderneming, die niet de status van
een GVV heeft maar wel voor deze regeling in aanmerking
komt, voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep
wordt opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks
aangelegd. Elke latere aanpassing van deze verplichting
wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen. Wanneer
de goedkeuring of fusie plaatsvindt, wordt de voorziening
omgezet in een schuld, en elk verschil wordt eveneens
opgenomen in de resultatenrekening.
Vastgoedbeleggingen
De voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen zijn
investeringen in onroerend goed (gebouwen of terreinen)
die worden aangehouden om huuropbrengsten, een
waardestijging of beide te realiseren.
De voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen worden
initieel opgenomen tegen kostprijs, inclusief transactiekosten
en niet-aftrekbare btw. Wanneer het onroerend goed is
verworven door fusie, worden de verschuldigde belastingen
op de potentiële winst van het opgenomen actief,
opgenomen in de kostprijs van het beschouwde actief.
Na de initiële opname worden de voor verhuur beschikbare
vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen hun reële waarde.
Deze reële waarde (‘fair value’) is het bedrag waarvoor
het gebouw verhandeld zou kunnen worden tussen goed
geïnformeerde, instemmende partijen die handelen in
normale concurrentieomstandigheden.
p.104
De mutatierechten bij een aankoop, evenals elke variatie
in de reële waarde van de gebouwen in de loop van het
boekjaar, worden rechtstreeks erkend in de resultatenrekening
onder de rubriek ‘Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen’, waarbij onderscheid wordt gemaakt
tussen positieve en negatieve variaties. De correctie op de
mutatierechten verbonden aan de verdere evolutie van de
reële waarde of aan de realisatie van een gebouw wordt
onrechtstreeks vastgelegd bij de bestemming van de reserves
onder de rubriek ‘Reserves – Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed’.
Elk kwartaal evalueert een onafhankelijke
vastgoeddeskundige de vastgoedportefeuille, inclusief kosten,
registratierechten en commissies. De vastgoeddeskundige
evalueert de eigendommen volgens de specificaties en
toelichtingen die gelden voor de waardering van goederen
uitgevaardigd door het “Royal Institute of Chartered
Surveyors” en vervat in de “RICS Appraisal and Valuation
Standards”.
Voor de realisatie van de schattingen stelt de Groep de
deskundigen elk kwartaal in kennis van de huurtoestand van
haar vastgoed en de gerealiseerde of uit te voeren werken.
Afhankelijk van het te beoordelen type vastgoed, bepalen
de deskundigen de meest geschikte waarderingsmethode,
bijvoorbeeld de kapitalisatie van de huurwaarde, de
«Discounted Cash Flow» methode of de methode op basis
van de kostprijs.
Om de reële waarde van de aldus gewaardeerde activa te
bepalen, maakt de Vennootschap de volgende aanpassingen:
• Indien de door de vastgoeddeskundige bepaalde
investeringswaarde meer bedraagt dan € 2.500.000,
wordt deze investeringswaarde gecorrigeerd en gedeeld
door (1+2,5%). Deze correctie werd bepaald op sectoraal
niveau, op basis van een grote steekproef van transacties,
en stemt overeen met de gemiddelde transactiekosten
die daadwerkelijk in België werden betaald voor dergelijke
transacties in de periode 2003-2005.
• Indien de door de vastgoeddeskundige bepaalde
investeringswaarde minder bedraagt dan € 2.500.000,
wordt deze investeringswaarde gecorrigeerd en gedeeld
door (1+12,5% of 1+10%) om rekening te houden met de
registratierechten die van toepassing zijn in het Gewest
waar het goed gelegen is.
We merken op dat, na de wetswijziging van de
registratierechten in het Vlaamse Gewest vanaf 1 januari
2022, Inclusio de waarderingsmethode van gebouwen van
minder dan € 2.500.000 in dit gewest anticipatief heeft
gewijzigd door 12% af te trekken in plaats van de eerder
toepasselijke 10%.
De initiële boekwaarde van de activa omvat de commissies
verbonden aan de verwerving van vastgoedbeleggingen.
Dit geldt ook bij de aankoop van aandelen van een
vastgoedonderneming, een inbreng in natura van een
gebouw tegen de uitgifte van nieuwe aandelen of een
inbreng van activa door fusie of overname van een
vastgoedonderneming. Wanneer door de transactie echter
een bedrijfscombinatie ontstaat, worden de bijhorende kosten
rechtstreeks als lasten geboekt in de resultatenrekening.
Commissies met betrekking tot de verhuur van vastgoed
worden als lasten geboekt in de resultatenrekening.
Werken in uitvoering aan voor verhuur beschikbare
vastgoedbeleggingen
De werken die, op verantwoordelijkheid van de eigenaar,
worden uitgevoerd aan de voor verhuur beschikbare
vastgoedbeleggingen, worden op drie verschillende manieren
verwerkt afhankelijk van het type werkzaamheden:
• De kosten van onderhouds- en herstellingswerkzaamheden
die geen nieuwe functionaliteit toevoegen of het
comfortniveau van het gebouw niet verbeteren, worden
beschouwd als lopende uitgaven en worden direct als kost
opgenomen.
• Occasioneel gemaakte kosten om de functionaliteit of
bewoonbaarheid van het gebouw te verbeteren of om
het comfortniveau wezenlijk te vergroten waardoor de
geschatte huurprijs omhooggaat, worden geactiveerd
voor zover de deskundige erkent, in de normale gang van
zaken, dat de geschatte waarde van de verhoogde huurprijs
aannemelijk is.
• Grote renovatiewerkzaamheden die om de 20 tot 30
jaar worden uitgevoerd en die betrekking hebben op de
structuur, de dichtheid of de hoofdfuncties van het gebouw
(vervanging van liften, airconditioning, vensterkozijnen ...)
worden geactiveerd.
Projectontwikkelingen
In overeenstemming met IAS 40, moeten de
projectontwikkelingen na de initiële verwerving en op elke
balansdatum, gewaardeerd worden aan hun reële waarde.
Indien de entiteit echter acht dat de reële waarde van een
vastgoedbelegging in aanbouw niet op betrouwbare wijze
kan worden gewaardeerd maar voorziet dat dit wel mogelijk
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.105
zal zijn als de bouw voltooid is, dan moet ze het gebouw
waarderen tegen kostprijs totdat de reële waarde op een
betrouwbare wijze kan worden bepaald of de bouw voltooid
is (afhankelijk van wat eerst plaatsvindt).
Gebouwen in aanbouw worden dus opgenomen als
ontwikkelingsproject tot het einde van de bouw- of
ontwikkelingsperiode. Op dat ogenblik wordt het
actief geherclassificeerd als “voor verhuur beschikbare
vastgoedbelegging”.
Potentieel te activeren kosten betreffen de
aanbrengcommissies, kosten van aannemers,
onderaannemers, materialen, stabiliteitsstudies,
kosten van architecten en studiebureaus (voor zover ze
betrekking hebben op de definitieve studies die leiden tot
verwezenlijking van het gebouw), beheer en opvolging van
het project, btw en belastingen. De financieringskosten, voor
zover ze in de haalbaarheidsstudie zijn voorzien, kunnen
geactiveerd worden.
Verhuur op lange termijn gekwalificeerd als
financiële leasing
Voor zover deze contracten voldoen aan de criteria van
een financiële leasing volgens IFRS 16:63, zal de Groep,
als overdrager, ze in de balans opnemen als vordering,
voor een bedrag gelijk aan de netto-investering in de
huurovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag en
de boekwaarde van het gehuurde pand bij aanvang van het
contract zal geboekt worden in de resultatenrekening van de
periode. Elke periodieke betaling door de huurder zal door de
Groep gedeeltelijk worden behandeld als een terugbetaling
van de hoofdsom en gedeeltelijk als een financieel inkomen,
gebaseerd op een model dat een constante periodieke
rendementsgraad voor de Groep weerspiegelt.
Andere materiële vaste activa
De andere materiële vaste activa worden geboekt
tegen hun kostprijs, verminderd met de afschrijvingen
en bijzondere waardeverminderingen. Tijdens de
gebruiksduur van het actief worden lineaire afschrijvingen
toegepast. De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode
worden ten minste aan het einde van elk boekjaar herzien.
De gebruiksduur per categorie van activa is bepaald als
volgt:
Computerapparatuur 3 jaar
Gecentraliseerde printer 5 jaar
Meubilair en kantoormaterieel 10 jaar
Immateriële vaste activa
Een immaterieel actief wordt opgenomen indien het een
identificeerbaar actief is, waarover de Groep zeggenschap
heeft, het waarschijnlijk is dat toekomstige economische
voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief
naar de Groep zullen vloeien en wanneer de kostprijs van
het actief betrouwbaar kan worden bepaald.
De immateriële activa worden initieel opgenomen tegen
hun kostprijs.
De gebruiksduur per categorie van activa is bepaald als
volgt:
Website 3 jaar
Software 5 jaar
Financiële activa
Financiële activa worden, bij initiële opname, en daarna
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, reële waarde
met verwerking van waardeveranderingen in de overige
elementen van het totaalresultaat ‘reële waarde via overige
elementen van het totaalresultaat’), of tegen reële waarde
met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en
verliesrekening (‘reële waarde via nettoresultaat’). De Groep
beschikt enkel instrumenten van de eerste categorie, namelijk
(handels)vorderingen en geldmiddelen en kasequivalenten.
Handelsvorderingen worden bij initiële opname gewaardeerd
tegen hun transactieprijs, wanneer ze geen significante
financieringscomponent bevatten, wat het geval is voor bijna
alle handelsvorderingen. Andere financiële activa worden
aanvankelijk gewaardeerd tegen reële waarde vermeerderd
met, in het geval van een financieel actief dat niet tegen reële
waarde via de winst- en verliesrekening wordt gewaardeerd,
transactiekosten die direct kunnen worden toegerekend aan
de verwerving van het financiële actief.
De financiële activa aangehouden door de Groep zijn
schuldinstrumenten die (i) worden aangehouden binnen een
bedrijfsmodel dat erop gericht is contractuele kasstromen
p.106
te ontvangen en (ii) contractuele kasstromen hebben die
uitsluitend aflossingen en rentebetalingen op het uitstaande
hoofdsombedrag betreffen, wordt tegen geamortiseerde
kostprijs gewaardeerd (exclusief afgeschreven bijzondere
waardevermindering).
De geamortiseerde kostprijs is het bedrag waartegen de
financiële activa of verplichtingen bij initiële opname worden
gewaardeerd, verminderd met de hoofdsomaflossingen en
vermeerderd of verminderd met de volgens de effectieve-
rentemethode bepaalde cumulatieve amortisatie van
het eventuele verschil tussen dat initiële bedrag en het
aflossingsbedrag, en, voor financiële activa, aangepast voor
een eventuele voorziening voor verliezen. De effectieve
rentevoet is de rente die de verwachte toekomstige
geldbetalingen of -ontvangsten tijdens de verwachte looptijd
van de financiële activa of verplichtingen exact verdisconteert
tot de brutoboekwaarde van een financieel actief of de
geamortiseerde kostprijs van een financiële verplichting. Bij de
berekening van de effectieve rentevoet maakt de Groep een
schatting van de verwachte kasstromen, waarbij rekening wordt
gehouden met alle contractvoorwaarden van het financiële
instrument (bijvoorbeeld een optie tot vervroegde aflossing en
verlengings-, call- en vergelijkbare opties), maar niet met de
te verwachten kredietverliezen. In de berekening worden alle
door de contractpartijen betaalde of ontvangen provisies en
vergoedingen opgenomen die integraal deel uitmaken van de
effectieve rentevoet, alsmede transactiekosten.
De financiële activa worden in de balans gepresenteerd als
financiële vlottende activa of financiële vaste activa volgens
de intentie of de waarschijnlijkheid van realisatie binnen 12
maanden na de balansdatum.
De Groep neemt een voorziening voor verwachte
kredietverliezen op voor schuldinstrumenten die
niet aangehouden worden tegen reële waarde via
nettoresultaat. Verwachte kredietverliezen zijn gebaseerd
op het verschil tussen de contractuele kasstromen in
overeenstemming met het contract en alle kasstromen die
de Groep verwacht te ontvangen, verdisconteerd aan een
benadering van de oorspronkelijke effectieve-rentevoet.
De verwachte kasstromen omvatten de kasstromen van
de verkoop van aangehouden zekerheden of andere
vormen van kredietbescherming die deel uitmaken van de
contractvoorwaarden.
Voor handelsvorderingen en contractactiva past de Groep
een vereenvoudigde benadering toe voor de bepaling
van de verwachte kredietverliezen. Aldus volgt de Groep
de wijzigingen in kredietrisico niet op, maar neemt hij een
voorziening op basis van de tijdens de looptijd te verwachten
kredietverliezen op elke rapporteringsdatum. De Groep heeft
een voorzieningenmatrix opgemaakt die rekening houdt met
historische informatie over wanbetalingen aangepast voor
toekomstgerichte informatie per klant en de economische
omstandigheden.
Financiële verplichtingen
Financiële verplichtingen worden aanvankelijk gewaardeerd
tegen reële waarde verminderd met, in het geval van
een financiële verplichting die niet tegen reële waarde
via de winst- en verliesrekening wordt gewaardeerd,
transactiekosten die direct kunnen worden toegerekend aan
de uitgifte van de financiële verplichting. Deze worden na
eerste opname tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd,
met uitzondering van derivaten die tegen reële waarde
gewaardeerd worden.
Geldmiddelen en kasequivalenten
De geldmiddelen bestaan uit direct opvraagbare
rekeningen. De kasequivalenten zijn kortlopende, liquide
beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet
in geldmiddelen waarvan het bedrag bekend is die een
looptijd hebben van maximum 3 maanden.
Eigen vermogen - dividenden
De gewone aandelen worden opgenomen in het eigen
vermogen. De kosten die direct toe te schrijven zijn aan
de uitgifte van nieuwe aandelen worden, na aftrek van
belastingen, geboekt in mindering van de opgehaalde
bedragen. De kosten van een transactie van uitgifte van
aandelen die wordt gestaakt, worden meteen in kosten
genomen.
Ingekochte eigen aandelen worden opgenomen tegen
aankoopprijs in mindering van het eigen vermogen. Een
verkoop of annulering van de ingekochte eigen aandelen
heeft geen impact op het resultaat: de winsten of verliezen
met betrekking tot eigen aandelen worden rechtstreeks in
het eigen vermogen verwerkt.
De dividenden worden als schuld erkend na goedkeuring
door de Algemene vergadering van aandeelhouders. Elk
mogelijk voorlopig dividend wordt geboekt als schuld van
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.107
zodra de Raad van Bestuur de beslissing heeft genomen om
het dividend uit te keren.
Huuropbrengsten
De huurinkomsten uit operationele leaseovereenkomsten
worden lineair opgenomen als opbrengsten over de
looptijd van het huurcontract.
De aan de klanten toegekende huurvrije periodes worden
lineair opgenomen over de eerste vaste periode van het
huurcontract. De vergoedingen bij opzegging van de
huur of huurschade worden volledig verantwoord op het
ogenblik van de facturatie.
Voorzieningen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer een
bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting
voortvloeit uit een gebeurtenis uit het verleden, er
waarschijnlijk middelen nodig zullen zijn om aan die
verplichting het hoofd te bieden en het bedrag van de
verplichting op betrouwbare wijze kan worden ingeschat.
Belastingen
De belasting op de winst omvat de belasting over de
verslagperiode en de uitgestelde belasting. Beide worden
opgenomen in de resultatenrekening, tenzij ze betrekking
hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen
worden verwerkt, in welk geval ze ook in het eigen
vermogen worden opgenomen.
De belasting over de verslagperiode is de belasting die
moet worden betaald op de belastbare resultaten van het
afgelopen jaar, inclusief alle aanpassingen van betaalde of
te recupereren belastingen van vorige jaren. Het bedrag
wordt berekend op basis van de belastingvoet dat van
kracht is op balansdatum.
De uitgestelde belastingen worden berekend op basis
van de tijdelijke verschillen tussen de fiscale boekwaarde
van een actief of verplichting en hun boekwaarde zoals
weergegeven in de financiële staten. Deze belasting wordt
bepaald door toepassing van de belastingvoet die men
verwacht op het ogenblik dat het actief gerealiseerd wordt
of de verplichting vervalt.
De uitgestelde belastingvorderingen worden opgenomen
ten belope van de verrekenbare tijdelijke verschillen en
op de fiscaal verrekenbare tegoeden en fiscale verliezen,
in zoverre het waarschijnlijk is dat er toekomstige
belastbare winsten beschikbaar zullen zijn waarmee de
verrekenbare tijdelijke verschillen, de ongebruikte fiscaal
verrekenbare tegoeden en niet-gecompenseerde fiscale
verliezen kunnen worden verrekend. De boekwaarde van
uitgestelde belastingvorderingen wordt op het einde
van elke rapporteringsperiode beoordeeld en verlaagd
in zoverre het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende
fiscale winst beschikbaar zal zijn om de volledige
uitgestelde belastingvordering of een deel ervan te kunnen
aanwenden.
Uitgestelde belastingen worden berekend aan de
belastingvoet dat naar verwachting van toepassing zal
zijn op de periode waarin de vordering wordt gerealiseerd
of de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van de
belastingvoeten waarvan het wetgevingsproces (materieel)
is afgesloten op de rapporteringsdatum.
De exit taks is de belasting op de meerwaarde die
voortvloeit uit een verandering van belastingregime
(erkenning GVV of GVBF of fusie van een niet-GVV met
een GVV). Wanneer de vennootschap die niet het statuut
van GVV heeft, voor het eerst in de consolidatiekring van
de groep wordt opgenomen, wordt een voorziening voor
exit taks geboekt, naast een bedrag dat overeenstemt met
het verschil tussen de marktwaarde van het gebouw en de
boekwaarde van het goed dat bij de fusie wordt verworven,
rekening houdend met de geplande fusiedatum.
Toelichting 2.3 Cruciale beoordelingen
en de belangrijkste bronnen van
schattingsonzekerheden
Schatting van de reële waarde en van de
bedrijfswaarde van vastgoedbeleggingen
De reële waarde en, in voorkomend geval, de
bedrijfswaarde van vastgoedbeleggingen worden
geraamd door een onafhankelijk schatter, volgens de
principes die in de boekhoudprincipes worden uiteengezet
(zie 2.2 hierboven en toelichtingen 8 en 15).
Geschillen en onzekerheden
De Groep is, en kan dat in de toekomst zijn, verwikkeld
in gerechtelijke procedures. Tot op vandaag is de
Groep als eiseres of verweerster betrokken bij een
aantal gerechtelijke procedures die globaal (volgens de
p.108
informatie waarover de Groep op de datum van dit Verslag
beschikt) geen belangrijke weerslag kunnen hebben op
de Groep. Het is namelijk zeer onwaarschijnlijk dat de
eventueel eruit resulterende verplichtingen zich realiseren
en/of ze hebben betrekking op onaanzienlijke bedragen.
Toelichting 3: Segmentinformatie
Op 31/12/2022 is de Vennootschap gestructureerd in drie
specifieke operationele sectoren, overeenstemmend met de
drie gewesten van het land.
Een operationeel segment is een onderdeel van de Groep
dat bedrijfsactiviteiten uitoefent waaruit opbrengsten kunnen
worden verdiend en waarbij kosten kunnen worden gemaakt,
waarvan de bedrijfsresultaten regelmatig worden beoordeeld
door de hoogstgeplaatste functionaris van de entiteit en
waarover afzonderlijke financiële informatie beschikbaar is.
De hoogstgeplaatste functionaris van de Groep is de Chief
Executive Officer.
De overgrote meerderheid van de gebouwen momenteel in
exploitatie is, zijn woongebouwen, die vooral worden verhuurd
aan sociale verhuurkantoren (SVK’s), overheden of vzw’s.
Geconsolideerde balans – Segment (in €)
Brussels
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest
Niet
toegewezen 31/12/2022
I Vaste Activa 146.495.535 79.166.125 57.251.405 5.822.188 288.735.254
I C. Vastgoedbeleggingen 138.379.519 78.847.474 57.007.331 0 274.234.324
I C. a. Voor verhuur beschikbare
vastgoedbeleggingen
133.085.873 76.853.724 46.003.122 0 255.942.719
I C. b. Projectontwikkelingen 5.293.646 1.993.750 11.004.209 0 18.291.605
II Vlottende activa 133.814 62.275 -4.653 1.327.846 1.519.282
TOTAAL ACTIVA 146.629.349 79.228.400 57.246.752 7.150.035 290.254.536
Percentage per segment 50,5 % 27,3 % 19,7 % 2,5 %
Geconsolideerde resultatenrekening (in €)
Brussels
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest
Niet
toegewezen 31/12/2022
I Huuropbrengsten 5.317.448 2.756.409 2.364.774 0 10.438.631
III Met verhuur verbonden kosten -88.153 -9.141 0 0 -97.295
NETTO HUURRESULTAAT 5.229.295 2.747.268 2.364.774 0 10.341.336
IV Recuperatie van vastgoedkosten 3.668 1.940 0 0 5.608
V Recuperatie van huurlasten en belastingen
normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
365.422 162.938 27.642 0 556.003
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurder op verhuurde gebouwen
-304.425 -255.362 -146.972 -112 -706.871
VASTGOEDRESULTAAT 5.293.961 2.656.784 2.245.443 -112 10.196.076
IX Technische kosten -128.638 -128.399 -99.717 1.217 -355.538
X Commerciële kosten -5.509 -2.876 -7.628 0 -16.012
XI Kosten en taksen voor niet-verhuurde
gebouwen
0 -4.729 0 0 -4.729
XII Beheerkosten vastgoed -98.100 -2.100 0 -298.358 -398.558
VASTGOEDKOSTEN -232.247 -138.104 -107.345 -297.141 -774.837
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 5.061.713 2.518.680 2.138.099 -297.253 9.421.239
XIV Algemene kosten van de vennootschap 0 0 0 -2.261.403 -2.261.403
XV Andere operationele opbrengsten en kosten 0 0 0 -43.513 -43.513
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.109
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
5.061.713 2.518.680 2.138.099 -2.602.168 7.116.324
XVI Resultaat op de verkoop van
vastgoedbeleggingen
0 0 0 0 0
XVIII Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
8.317.176 1.376.362 784.923 182 10.478.643
XIX Andere resultaten op de portefeuille -10.190 0 -43.688 89.623 35.746
OPERATIONEEL RESULTAAT 13.368.700 3.895.042 2.879.334 -2.512.363 17.630.713
XX Financiële opbrengsten 75.000 26 0 5.552 80.578
XXI Netto interestkosten 0 0 0 -778.618 -778.618
XXII Andere financiële kosten 0 0 0 -21.854 -21.854
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële
activa en verplichtingen
0 0 0 5.364.381 5.364.381
FINANCIEEL RESULTAAT 75.000 26 40.434 4.529.027 4.644.487
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
-86.894 0 0 158.196 71.302
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 13.356.806 3.895.068 2.919.768 2.174.860 22.346.503
XXV Vennootschapsbelasting 0 0 0 -140.677 -140.677
XXVI Exit taks 0 0 0 24.074 24.074
BELASTINGEN 0 0 0 -116.602 -116.602
NETTORESULTAAT 13.356.806 3.895.068 2.919.768 2.058.258 22.229.900
Geconsolideerde balans – Segment (in €)
Brussels
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest
Niet
toegewezen 31/12/2021
I Vaste Activa 110.290.717 70.490.311 37.189.226 1.899.764 219.870.018
I C. Vastgoedbeleggingen 110.556.835 70.118.602 37.864.369 0 218.539.805
I C. a. Voor verhuur beschikbare
vastgoedbeleggingen
110.556.835 66.908.780 36.761.930 0 214.227.545
I C. b. Projectontwikkelingen 0 3.209.821 1.102.439 0 4.312.260
II Vlottende activa 33.505 -34.984 -68 1.660.653 1.659.105
TOTAAL ACTIVA 110.324.222 70.455.327 37.189.157 3.560.417 221.529.123
Percentage per segment 49,8 % 31,8 % 16,8 % 1,6 %
Geconsolideerde resultatenrekening (in €)
Brussels
Gewest
Vlaams
Gewest
Waals
Gewest
Niet
toegewezen 31/12/2021
I Huuropbrengsten 3.997.423 1.991.780 1.054.861 0 7.044.064
III Met verhuur verbonden kosten 0 14.074 0 0 14.074
NETTO HUURRESULTAAT 3.997.423 2.005.854 1.054.861 0 7.058.138
IV Recuperatie van vastgoedkosten 700 748 467 0 1.915
V Recuperatie van huurlasten en belastingen
normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
246.141 108.752 2.872 0 357.766
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurder op verhuurde gebouwen
-255.723 -230.312 -18.423 0 -504.458
VASTGOEDRESULTAAT 3.988.541 1.885.042 1.039.778 0 6.913.361
p.110
IX Technische kosten -56.527 -112.905 -49.440 0 -218.873
X Commerciële kosten -19.965 -8.418 0 0 -28.383
XI Kosten en taksen voor niet-verhuurde
gebouwen
-1.084 -162 -433 0 -1.679
XII Beheerkosten vastgoed -97.257 0 -17.700 -159.104 -274.061
VASTGOEDKOSTEN -174.833 -121.486 -67.573 -159.104 -522.996
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 3.813.708 1.763.556 972.205 -159.104 6.390.365
XIV Algemene kosten van de vennootschap 0 0 0 -1.995.456 -1.995.456
XV Andere operationele opbrengsten en kosten 0 0 0 3.425 3.425
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
3.813.708 1.763.556 972.205 -2.151.135 4.398.334
XVI Resultaat op de verkoop van
vastgoedbeleggingen
19.840 0 0 0 19.840
XVIII Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
9.451.437 -116.978 197.717 0 9.532.176
XIX Andere resultaten op de portefeuille -29.540 101.280 29.168 0 100.909
OPERATIONEEL RESULTAAT 13.255.445 1.747.859 1.199.090 -2.151.135 14.051.259
XX Financiële opbrengsten 0 0 0 423 423
XXI Netto interestkosten 0 0 0 -307.228 -307.228
XXII Andere financiële kosten 0 0 0 -4.372 -4.372
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële
activa en verplichtingen
0 0 0 840.056 840.056
FINANCIEEL RESULTAAT 0 0 0 528.879 528.879
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde
deelnemingen en joint ventures
91.582 -210.683 0 210.683 91.582
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 13.347.027 1.537.176 1.199.090 -1.411.573 14.671.720
XXV Vennootschapsbelasting 0 0 0 34.534 34.534
XXVI Exit taks 0 0 0 -54.282 -54.282
BELASTINGEN 0 0 0 -19.748 -19.748
NETTORESULTAAT 13.347.027 1.537.176 1.199.090 -1.431.321 14.651.972
De passiva worden niet per sector opgevolgd door de Groep.
Er vonden geen transacties tussen segment plaats in 2022 en 2021.
Informatie per operationeel segment:
Investeringsuitgaven (in €) Brussels Gewest Vlaams Gewest Waals Gewest 31/12/2022
a. Investeringsuitgaven
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 6.880.000 6.880.000
Verwervingen 1.195.448 1.405.260 2.600.708
Latere uitgaven die gekapitaliseerd worden 1.019.268 241.353 732.226 1.992.847
Verwervingen via bedrijfscombinaties 20.131.580 7.607.350 27.738.930
Overdrachten (-) -8.295.610 -8.295.610
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.111
Investeringsuitgaven (in €) Brussels Gewest Vlaams Gewest Waals Gewest 31/12/2021
a. Investeringsuitgaven
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 19.167.931 3.581.289 5.301.835 28.051.055
Verwervingen 5.077.267 9.745.106 3.850.000 18.672.373
Latere uitgaven die gekapitaliseerd worden 8.045.924 1.549.503 2.723.386 12.318.813
Verwervingen via bedrijfscombinaties 7.085.000 20.185.020 27.270.020
Toelichting 4: Netto huurresultaat
In € 31/12/2022 31/12/2021
I Huuropbrengsten 10.438.631 7.044.064
I A. Huur 10.510.879 7.089.154
I C. Huurkortingen -75.500 -49.384
I E. Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten 3.252 4.294
III Met verhuur verbonden kosten -97.295 14.074
III B. Waardeverminderingen op handelsvorderingen -97.963 -39.503
III C. Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen 668 53.577
NETTO HUURRESULTAAT 10.341.336 7.058.138
De toename van de huuropbrengsten wordt verklaard door de uitbreiding van de portefeuille vastgoed in exploitatie zoals
toegelicht in het beheersverslag.
De volgende tabel geeft een detail van de toekomstige niet-verdisconteerde kasstromen:
In € 31/12/2022 31/12/2021
Minder dan 1 jaar 8.414.768 5.637.250
Tussen 1 en 2 jaar 8.318.194 5.549.650
Tussen 2 en 3 jaar 7.813.375 5.043.965
Tussen 3 en 4 jaar 7.672.568 4.923.681
Tussen 4 en 5 jaar 7.550.948 4.836.324
Na 5 jaar 83.628.658 74.153.484
Totaal 123.398.511 100.144.354
Geen enkele klant vertegenwoordigt meer dan 10% van de huurinkomsten over boekjaar 2022. De 3 belangrijkste
contractanten (en boven 5% van de totale gefactureerde huur in 2022) zijn:
Contractant Percentage van de totale gefactureerde huur in 2022
SVK M.A.I.S. 9,7%
Rode Kruis van België 6,6%
SVK van Sint-Lambrechts-Woluwe 6,0%
p.112
Toelichting 5: Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
In € 31/12/2022 31/12/2021
NETTO HUURRESULTAAT 10.341.336 7.058.138
IV Recuperatie van vastgoedkosten 5.608 1.915
IV A. Verkregen vergoedingen op huurschade 5.608 1.915
V "Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door
de huurder op verhuurde gebouwen "
556.003 357.766
V A. Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar 382.302 217.145
V B. Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen 173.701 140.621
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen
-706.871 -504.458
VII A. Huurlasten gedragen door de eigenaar -314.025 -208.920
VII B. Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen -392.847 -295.538
VASTGOEDRESULTAAT 10.196.076 6.913.361
De onroerende voorheffing is ten laste van de verhuurder
voor de wooneenheden, terwijl ze voor de handelsruimten
doorgaans aan de huurder ten laste wordt gelegd (volgens
de in het huurcontract bepaalde voorwaarden).
We merken op dat woningen die verhuurd worden aan
SVK’s in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vrijgesteld zijn
van onroerende voorheffing, terwijl woningen die verhuurd
worden aan SVK’s in het Vlaams en het Waals Gewest een
vermindering van onroerende voorheffing genieten.
Toelichting 6 : Technische kosten, commerciële kosten, beheerkosten vastgoed
In € 31/12/2022 31/12/2021
VASTGOEDRESULTAAT 10.196.076 6.913.361
IX Technische kosten -355.538 -218.873
IX A. Recurrente technische kosten -354.114 -218.873
IX A. 1. Herstellingen -281.327 -183.077
IX A. 3. Verzekeringspremies -72.788 -35.796
IX B. Niet-recurrente technische kosten -1.423 0
IX B. 2. Schadegevallen -1.423 0
X Commerciële kosten -16.012 -28.383
X A. Makelaarscommissies -11.756 -23.401
X C. Erelonen van advocaten en juridische kosten -4.256 -4.982
XI Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -4.729 -1.679
XII Beheerkosten vastgoed -398.558 -274.061
XII A. Externe beheervergoedingen -100.200 -97.257
XII B. (Interne) beheerkosten van het patrimonium -298.358 -176.804
VASTGOEDKOSTEN -774.837 -522.996
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 9.421.239 6.390.365
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.113
De stijging van de technische kosten (herstellingen,
verzekeringen) is te wijten aan de groei van de portefeuille.
De commerciële kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn
aan het beheer van de gebouwen betreffen enerzijds de
makelaarscommissies voor de verhuur van commerciële
ruimtes in gebouwen die in 2022 te huur werden
aangeboden en anderzijds de honoraria van advocaten
en gerechtsdeurwaarders voor huurgeschillen in de
vastgoedportefeuille.
De algemene commerciële kosten die verband houden
met de Groep in het algemeen en niet met het beheer van
een bepaald onroerend goed, zoals folders, deelneming
aan manifestaties, publicaties, de website enz. zijn
opgenomen in post XIV Algemene kosten van de Groep.
De kosten van vastgoedbeheer omvatten beheerkosten
ingehouden door bepaalde Brusselse SVK’s conform de
afgesloten overeenkomsten. De overeenkomsten voorzien
in een vergoeding tussen 0% en 5% van de contractuele
huurbetalingen.
In de loop van 2022 en 2021 heeft Inclusio haar
departement Property Management versterkt om het
beheer van zijn vastgoedportefeuille op te volgen. De
kosten hiervoor werden integraal opgenomen onder de
rubriek XII.B. (Interne) beheerkosten van het patrimonium
en werd dus niet opgenomen onder XIV. Algemene kosten
van de Groep in de resultatenrekening.
Toelichting 7: Algemene kosten van de Groep
In € 31/12/2022 31/12/2021
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 9.421.239 6.390.365
XIV Algemene kosten van de vennootschap -2.261.403 -1.995.456
XV Andere operationele opbrengsten en kosten -43.513 19.840
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 7.116.324 4.398.334
De algemene kosten van de Groep bestaan voornamelijk
uit volgende 4 types:
• directe en indirecte personeelskosten,
• de huur van kantoren en alle daaraan verbonden kosten
(waaronder telefoon en informatica),
• externe dienstverleners zoals vastgoeddeskundigen,
accountant, diverse adviseurs, commerciële kosten ...,
• de ‘corporate’ kosten waaronder de bezoldiging van
de bestuurders, de publicaties en de verzekeringen,
maar ook de kosten verbonden aan de beursnotering
en het verkrijgen van het statuut van GVV
(abonnementsbelasting, FSMA, Euroclear, Euronext…).
Toelichting 8: Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
In € 31/12/2022 31/12/2021
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 7.116.324 4.398.334
XVI Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 0 19.840
XVI A. Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs -
transactiekosten)
0 40.000
XVI B. Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen 0 -20.160
XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10.478.643 9.532.176
XVIII A. Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10.669.135 10.107.268
XVIII B. Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -190.492 -575.092
XIX Ander portefeuilleresultaat 35.746 100.909
OPERATIONEEL RESULTAAT 17.630.713 14.051.259
p.114
De significante en louter latente groei (d.w.z. niet gerealiseerd)
van de geëxpertiseerde waarden is voornamelijk het gevolg
van de ingebruikname van de ontwikkelingsprojecten
gerealiseerd door de Groep, van de indexering van de
huurprijzen als gevolg van de aanzienlijke stijging van
de gezondheidsindex en van de kwaliteit en de geringe
ouderdom van de nieuw verworven/in exploitatie genomen
gebouwen. Zo toont Inclusio aan dat de ontwikkeling
van eigen vastgoedprojecten waarde creëert voor haar
aandeelhouders.
Toelichting 9: Financiële opbrengsten
In € 31/12/2022 31/12/2021
OPERATIONEEL RESULTAAT 17.630.713 14.051.259
XX Financiële opbrengsten 80.578 423
XX A. Geïnde interesten en dividenden 5.578 423
XX B. Vergoeding financiële leasing en soortgelijken 75.000 0
Toelichting 10: Financiële kosten
In € 31/12/2022 31/12/2021
XXI Netto interestkosten -778.618 -307.228
XXI A. Nominale interestlasten op leningen -847.053 -252.752
XXI C. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 68.435 -54.477
XXI C. 2. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
68.435 -54.477
XXII Andere financiële kosten -21.854 -4.372
XXII A. Bankkosten en andere commissies -21.854 -4.373
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 5.364.381 840.056
XXIII A. Toegelaten afdekkingsinstrumenten 5.364.381 840.056
XXIII A. 2. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
5.364.381 840.056
FINANCIEEL RESULTAAT 4.644.487 528.879
De interesten over 2022 stemmen overeen met interesten en
commissies voor niet-gebruik van kredietlijnen van Inclusio en
haar dochterondernemingen. Ze groeien door de uitbreiding
van de vastgoedportefeuille, die werd gefinancierd door een
toegenomen gebruik van kredietlijnen.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en
verplichtingen betreffen onze IRS waarvan het detail
werd opgenomen in toelichting 25. Deze positieve variatie
is louter latent en is een gevolg van de stijging van de
rentevoeten op de financiële markten.
Toelichting 11: Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures
In € 31/12/2022 31/12/2021
FINANCIEEL RESULTAAT 4.644.487 528.879
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 71.302 91.582
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 22.346.503 14.671.720
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.115
Toelichting 12: Vennootschapsbelasting en exit taks
In € 31/12/2022 31/12/2021
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 22.346.503 14.671.720
XXV Vennootschapsbelasting -140.677 34.534
XXVI Exit taks 24.074 -54.282
BELASTINGEN -116.602 -19.748
NETTORESULTAAT 22.229.900 14.651.972
De betaalde of geprovisioneerde vennootschapsbelasting
betreft uitsluitend de dochtervennootschappen die geen
vrijstellingsregeling genieten, in tegenstelling tot Inclusio
en haar dochtervennootschap Fiis de Société d’Habitations
de Tournai.
Toelichting 13: Winst per aandeel
De winst per aandeel (‘EPS’ zoals gedefinieerd door IAS 33)
is als volgt:
In € 31/12/2022 31/12/2021
Teller
Nettoresultaat 22.229.900 14.651.972
Noemer
Aantal gewone aandelen op het einde van het boekjaar 7.428.347 7.428.347
Aantal gewone aandelen op het einde van het boekjaar zonder eigen aandelen 7.425.496 7.428.347
Gewogen gemiddeld aantal gewone aandelen 7.428.238 7.428.347
Winst per aandeel, gewone en verwaterd 2,99 1,97
Aangezien er geen instrumenten zijn met een
verwateringseffect, zijn de gewone en verwaterde winst
per aandeel identiek.
Conform de wetgeving omtrent GVV wordt de uitkeerbare
winst berekend op statutaire basis en wordt deze op het
eind van dit hoofdstuk toegelicht. Sinds december 2022
heeft Inclusio een contract van Liquidity Provider. Deze
overeenkomst leidt tot het bezit van eigen aandelen.
Toelichting 14: Immateriële vaste activa
In € 31/12/2022 31/12/2021
Brutowaarde aan het begin van het boekjaar 130.389 130.389
Afschrijvingen aan het begin van het boekjaar -80.009 -47.089
Saldo aan het begin van het boekjaar 50.380 83.300
Afschrijvingskosten -20.043 -32.920
Saldo aan het einde van het boekjaar 30.337 50.380
Brutowaarde aan het einde van het boekjaar 130.389 130.389
Gecumuleerde afschrijvingen aan het einde van het boekjaar -100.052 -80.009
p.116
De immateriële vaste activa stemmen voornamelijk
overeen met de Adfinity-software die het mogelijk maakt
de boekhouding te voeren en de financiële reporting te
verzekeren, maar ook het beheer van de huurcontracten
(facturatie, indexering ...).
Toelichting 15: Vastgoedbeleggingen
Zoals de standaard IAS 40 voorschrijft, wordt het vastgoed
gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog
op verhuring, opgenomen bij de vastgoedbeleggingen.
Het vastgoed dat in deze categorie wordt opgenomen, is
het vastgoed dat in aanbouw is of een grondige renovatie
ondergaat, of het vastgoed dat geen opbrengsten
genereert omwille van zijn aard (terreinen).
De aanschaffingen hebben betrekking op de betaalde
prijzen voor de verwerving van nieuw vastgoed in
exploitatie of projectontwikkeling.
De investeringen betreffen uitgaven die opgelopen
werden na de initiële opname en gekapitaliseerd worden
in het vastgoed in exploitatie of de projectontwikkelingen.
In €
Voor verhuur beschikba-
re vastgoedbeleggingen
Project-
ontwikkelingen
Totaal
vastgoedbeleggingen
Saldo per 31/12/2020 vastgoed- 21.521.885 150.766.582
Afgewerkte gebouwen in aanbouw beleggingen -28.051.055 0
Verwervingen 17.957.364 715.009 18.672.373
Investeringen 2.182.218 10.136.595 12.318.813
Verwervingen via overname van vennootschappen 27.270.020 0 27.270.020
Overdrachten (-) -20.160 0 -20.160
Aanpassingen van de reële waarde 9.542.350 -10.174 9.532.176
Saldo per 31/12/2021 214.227.545 4.312.260 218.539.805
Saldo per 31/12/2021 214.227.545 4.312.260 218.539.805
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 6.880.000 -6.880.000 0
Verwervingen 2.600.708 6.642.343 9.243.052
Investeringen 1.992.847 7.546.219 9.539.066
Verwervingen via overname van vennootschappen 27.738.930 6.990.437 34.729.368
Overdrachten naar financiële vaste activa -8.295.610 0 -8.295.610
Aanpassingen van de reële waarde 10.798.298 -319.655 10.478.643
Saldo per 31/12/2022 255.942.719 18.291.605 274.234.324
Op 31 december heeft de Groep verschillende eigen projecten in de ontwikkelingsfase in portefeuille.
Projecten in ontwikkeling (in €) Totale geschatte investering
Gerealiseerd
per 31/12/2022
Reële waarde
per 31/12/2022
Lambermont 322 4.233.241 4.093.011 4.087.805
Thomashuis Keerbergen 1.392.562 1.199.128 1.205.357
Thomashuis Westmalle 1.441.575 793.358 788.393
Bonnemaison (filiaal SHT) Vergunning nog niet verkregen 2.628.600 2.628.600
Marvis (filiaal SHT) 2.635.883 2.636.483 2.686.829
Dragon (filiaal MID) 5.920.227 5.891.898 5.688.780
Vander Bruggen (filiaal Buimmo) Vergunning nog niet verkregen 983.757 1.205.841
TOTAAL 15.623.488 18.226.234 18.291.605
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.117
Het detail van de mutaties van de portefeuille is
opgenomen in hoofdstuk 2 Verslag van de raad van
bestuur.
De verwervingen via overname van vennootschappen
hebben betrekking op de dochtervennootschappen
opgenomen in Bijlage 33. De volgende tabel
geeft de aansluiting weer van de overnames van
dochterondernemingen.
In €
Financière de
Roosevelt Trifax MID Buimmo
Middelweg
Albert Totaal
Vastgoedbeleggingen 4.990.065 2.617.285 5.850.000 1.140.437 20.131.573 34.729.361
Handelsvorderingen 244.271 4.893 0 344.136 0 593.300
Geldmiddelen en kasequivalenten 427.748 145.827 3.664 104.865 69.270 751.372
Geldmiddelen en kasequivalenten 0 -173.553 0 -30.000 0 -203.553
Handelsschulden -133.206 0 -665.841 -35.176 -544.974 -1.379.197
Andere financiële schulden 0 0 -3.309.163 0 -16.680.880 -19.990.043
Overige schulden -528.878 -337.827 -279.340 -116.101 -2.090.693 -3.352.839
Overlopende rekeningen 0 -4.299 -9.372 0 -47.687 -61.358
Totaal overgenomen nettoactief 5.000.000 2.252.326 1.589.948 1.408.160 836.610 11.087.044
In €
Financière de
Roosevelt Trifax MID Buimmo
Middelweg
Albert Totaal
Betaald in geldmiddelen -5.000.000 -2.252.326 -1.589.948 -1.408.160 -836.610 -11.087.044
Terugbetalingen 0 0 0 0 0 0
Minus overgenomen geldmiddelen 427.748 145.827 3.664 104.865 69.270 751.372
Netto kasuitstroom uit
investeringsactiviteiten
-4.572.252 -2.106.499 -1.586.284 -1.303.296 -767.340 -10.335.672
NB: de betaald in geldmiddelen voor het aankoop van Middelweg Albert was 336.610 in 2022
Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt in de
geconsolideerde jaarrekening opgenomen op basis van
expertiserapporten opgemaakt door een onafhankelijke en
gekwalificeerde vastgoedexpert.
Deze rapporten worden opgemaakt op basis van
de door de Groep meegedeelde informatie over de
huurstaat, de kosten en taksen gedragen door de
verhuurder, de uit te voeren werken en de eventuele
huurvoordelen. Daartegenover gebruikt de deskundige
de marktparameters die hem het meest relevant lijken
(huurwaarde, kapitalisatievoet …) op basis van zijn oordeel
en zijn beroepservaring, maar ook rekening houdende
met energetische en klimatologische elementen.
De door de deskundige verstrekte informatie en de
waarderingshypothesen en -modellen worden regelmatig
door de Groep en het auditcomité nagekeken.
De portefeuille van vastgoedbeleggingen is
gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde
van de ontwikkelingsprojecten waarvoor het
ontwikkelingsprogramma nog niet is bepaald (projecten
waarvoor nog geen vergunningsaanvraag is ingediend)
komt overeen met de investeringswaarde vermeerderd
met de direct toerekenbare kosten. De reële waarde van
vastgoed komt overeen met zijn investeringswaarde,
namelijk zijn waarde, registratierechten en andere
transactiekosten inbegrepen (ook ‘waarde akte in handen’
p.118
genoemd), zoals bepaald door de onafhankelijke expert,
met aftrek van een forfaitair registratierecht van 12%
(Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) voor vastgoed
met een investeringswaarde van minder dan € 2,5 miljoen,
en van 2,5% voor vastgoed met een investeringswaarde
van meer dan € 2,5 miljoen. Dit verlaagde percentage van
2,5% is het resultaat van een analyse door onafhankelijke
deskundigen van een groot aantal op de markt
waargenomen transacties, en komt overeen met het
gemiddelde van de bij deze transacties werkelijk betaalde
transactiekosten.
Om het niveau van waardering van de reële waarde van
de vastgoedbeleggingen te bepalen, werd een grondig
onderzoek verricht van de aard, de kenmerken en de risico’s
van de betrokken gebouwen en werden de beschikbare
marktgegevens onderzocht.
Gelet op de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om
op onweerlegbare wijze vergelijkbare transactiegegevens
te vinden, wordt het niveau, in de zin van IFRS 13, voor de
waardering tegen reële waarde van gebouwen bepaald op
niveau 3.
De onafhankelijke experts hanteren verschillende
waarderingstechnieken om de reële waarde van het
vastgoed in portefeuille te bepalen, met als belangrijkste
elementen:
• de methode van kapitalisatie van de huuropbrengsten:
deze methode houdt in dat de Geschat Huurwaard van
het gebouw wordt gekapitaliseerd met toepassing van
een kapitalisatievoet die strookt met de vastgoedmarkt.
De keuze van de kapitalisatievoet is gebaseerd op
de analyse van de vergelijkbare marktgegevens, met
inbegrip van de openbaar beschikbare informatie over de
betrokken sector. Het percentage stemt overeen met het
rendementspercentage dat de potentiële investeerders
verwachten op de waarderingsdatum. De bekomen
waarde wordt vervolgens aangepast aan het (positieve
of negatieve) verschil tussen de gebruikte theoretische
huurprijs en de huurprijs van de lopende contracten,
evenals van hypothesen inzake vooropgestelde werken
en/of huurleegstand in het gebouw nadat de lopende
contracten verstreken;
• de methode van de actualisatie van de toekomstige
kasstromen die het gebouw zal genereren (DCF):
deze techniek vereist de waardering van de netto
huuropbrengsten uit het gebouw op jaarbasis tijdens
een welbepaalde periode. Op het eind van deze periode
wordt een restwaarde berekend, rekening houdend met
de vooropgestelde staat van het goed.
De waardering gebeurt op kwartaalbasis volgens een
verslag opgesteld door de onafhankelijke deskundige
aangesteld door de Groep. Dit verslag is gebaseerd op:
• door de Groep verstrekte gegevens zoals de contractuele
huurprijzen, de aard en de duur van de huurcontracten,
de renovatiebudgetten. Deze gegevens worden
aangemaakt door het informatiesysteem van de Groep
en zijn afhankelijk van de kwaliteit van dit systeem;
• hypothesen en waarderingsmodellen ontwikkeld
door de onafhankelijke deskundige, steunend op zijn
professionele oordeel en marktkennis.
Kwantitatieve informatie over de
waardering van de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen, gebaseerd op niet-
observeerbare gegevens (niveau 3).
Voor ondernemingen waarvan de vastgoedbeleggingen
een belangrijke post op de geconsolideerde balans
vormen, vereist IFRS 13 de presentatie van bepaalde
informatie die de gebruikers van de jaarrekening in staat
stelt inzicht te krijgen in de gegevens en technieken die
door de vastgoeddeskundigen worden gebruikt om de
reële waarde van de vastgoedportefeuille te bepalen.
In het geval van Inclusio worden de reële waarden door de
deskundige bepaald op basis van gegevens van niveau 3,
d.w.z. geheel of gedeeltelijk gebaseerd op gegevens die
niet extern kunnen worden waargenomen.
Aangezien de betaalbare huurwoningen meer dan
80% vertegenwoordigen van de reële waarde van de
vastgoedportefeuille van Inclusio (zie het hoofdstuk van
het Vastgoedverslag), werd de als bijlage opgenomen tabel
opgesteld om de belangrijkste kwantitatieve informatie
te verstrekken die de deskundige heeft gebruikt voor zijn
waardering van dit specifieke segment.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.119
De gevoeligheid van de reële waarde voor een verandering
in de niet-observeerbare inputs is als volgt (indien geen
van de andere parameters verandert):
Niet-observeerbare input
Impact op de reële waarde als de niet-
observeerbare input stijgt
Impact op de reële waarde als de niet-
observeerbare input daalt
Geschatte huurwaarde Positief Negatief
Kapitalisatievoet Negatief Positief
Leegstand Negatief Positief
GEVOELIGHEID VAN DE REËLE WAARDE
VAN DE GEBOUWEN VOOR DE VARIATIES
IN DE NIET-OBSERVEERBARE GEGEVENS
De reële waarde van de vastgoedportefeuille op 31/12/2022
zou zijn:
• een daling met € 5,0 miljoen bij een verhoging van de
actualisatievoet met 0,1%
• stijging met € 5,3 miljoen in geval van daling van de
actualisatievoet met 0,1%
• een stijging met € 12,8 miljoen bij een stijging van de
GHW met 5%
• een daling met € 12,8 miljoen bij een daling van de GHW
met 5%.
Een wijziging van de kapitalisatievoet met ± 0,1% en een
wijziging met ± 5% in de Geschatte Huurwaarde zijn
redelijkerwijze aanneembaar.
De diverse huurwaarden en -tarieven zijn onderling
met elkaar verbonden omdat ze deels bepaald worden
door de marktomstandigheden. Over het algemeen
gaat een wijziging in de hypotheses van de Geschatte
Huurwaarde (per m² per jaar) gepaard met een wijziging in
de omgekeerde richting van de kapitalisatiewaarde. Deze
onderlinge verbondenheid werd niet opgenomen in onze
gevoeligheidsanalyse.
Voor de vastgoedbeleggingen in aanbouw wordt de reële
waarde beïnvloed door het al dan niet respecteren van het
budget en van de duurtijd van de verwezenlijking, initieel
voorzien in het project.
De voornaamste kwantitatieve informatie betreffende
de reële waarde van de voor verhuur beschikbare
vastgoedbeleggingen afkomstig uit de vastgoedrapporten,
wordt hieronder samengevat:
31/12/2022 31/12/2021
Brussels Gewest
Reële waarde € 133.085.876 € 110.556.834
Totaal aantal m
2
55.707 51.697
Waarderings-methode DCF & kapitalisatie DCF & kapitalisatie
Waarderings-methode Min Max Gewogen
gemiddelde
Min Max Gewogen
gemiddelde
GHW (€/m
2
/jaar) 68,54 203,02 114,86 57,75 194,02 108,74
Kapitalisatievoet 3,75 % 6,50 % 4,58 % 3,75 % 7,25 % 4,65 %
Bezettingsgraad 94,6 % 100,0 % 99,7 % 94,97 % 100 % 99,77 %
Resterende looptijd (jaren) 1,0 25,6 13,4 1,0 42,5 15,9
p.120
Vlaams Gewest
Reële waarde € 76.853.724 € 66.908.781
Totaal aantal m
2
29.920 26.521
Waarderings-methode DCF & kapitalisatie DCF & kapitalisatie
Waarderings-methode Min Max Gewogen
gemiddelde
Min Max Gewogen
gemiddelde
GHW (€/m
2
/jaar) 71,93 150,84 112,27 77,27 150,84 113,09
Kapitalisatievoet 3,60 % 5,60 % 4,08 % 3,60 % 5,65 % 4,09 %
Bezettingsgraad 98,84 % 100,00 % 99,96 % 98,73 % 100 % 99,95 %
Resterende looptijd (jaren) 4,4 25,7 15,2 2,4 26,7 15,7
Waals Gewest
Reële waarde € 46.003.122 € 36.761.929
Totaal aantal m
2
35.083 26.439
Waarderings-methode DCF & kapitalisatie DCF & kapitalisatie
Waarderings-methode Min Max Gewogen
gemiddelde
Min Max Gewogen
gemiddelde
GHW (€/m
2
/jaar) 57,99 211,55 110,04 66,14 211,10 105,04
Kapitalisatievoet 4,00 % 6,25 % 5,30 % 4,00 % 5,90 % 4,92 %
Bezettingsgraad 100,00 % 100,00 % 100,00 % 100 % 100 % 100 %
Resterende looptijd (jaren) 4,5 24,5 11,5 4,5 25,5 12,5
TOTAAL
Totaal reële waarde van
vastgoedbeleggingen beschikbaar
voor verhuur
€ 255.942.722
€ 214.227.544
Totaal aantal m
2
120.709 104.657
De voornaamste kwantitatieve informatie betreffende
de reële waarde van de projectontwikkelingen afkomstig
uit de vastgoedrapporten, wordt hieronder samengevat:
Projecten waarvan de vergunningen nog niet zijn
verkregen en waarvan de ontwikkelingskosten niet kunnen
worden bepaald, worden opgenomen in hun kostprijs.
31/12/2022 31/12/2021
Brussels Gewest
Reële waarde € 4.087.805 € 0
Waarderings-methode DCF & kapitalisatie DCF & kapitalisatie
Niet-observeerbare gegevens Min Max Gewogen
gemiddelde
Min Max Gewogen
gemiddelde
GHW (€/m
2
/jaar) 130,92 130,92 130,92
Verwacht kapitalisatievoet 3,75 % 3,75 % 3,75 %
Vlaams Gewest
Reële waarde € 1.993.750 € 3.209.821
Méthode d’évaluation DCF & kapitalisatie DCF & kapitalisatie
Données non observables Min Max Gewogen
gemiddelde
Min Max Gewogen
gemiddelde
GHW (€/m
2
/jaar) 105,72 107,57 106,65 93,12 107,57 101,92
Verwacht kapitalisatievoet 4,60 % 4,60 % 4,60 % 3,75 % 5,25 % 4,25 %
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.121
Waals Gewest
Reële waarde € 12.210.050 € 1.102.439
Waarderings-methode DCF & kapitalisatie DCF & kapitalisatie
Niet-observeerbare gegevens Min Max Gewogen
gemiddelde
Min Max Gewogen
gemiddelde
GHW (€/m
2
/jaar) 100,38 107,61 103,99 98,89 98,89 98,89
Verwacht kapitalisatievoet 4,25 % 5,13 % 4,69 % 4,85 % 4,85 % 4,85 %
TOTAAL
Totaal reële waarde € 18.291.605 € 4.312.260
Toelichting 16: Andere materiële vaste activa
In € 31/12/2022 31/12/2021
Brutowaarde aan het begin van het boekjaar 96.399 53.249
Gecumuleerde afschrijvingen aan het begin van het boekjaar -44.991 -33.908
Saldo aan het begin van het boekjaar 51.408 19.341
Verwervingen 104.747 43.150
Afschrijvingskosten -43.531 -11.084
Saldo aan het einde van het boekjaar 112.623 51.408
Brutowaarde aan het einde van het boekjaar 201.146 96.399
Gecumuleerde afschrijvingen aan het einde van het boekjaar -88.522 -44.991
De aanschaffingen hebben betrekking op
informaticamaterieel en rollend materieel.
Toelichting 17: Financiële vaste activa
Financiële vaste activa omvatten 3 verschillende
categorieën activa.
• De in reële waarde gewaardeerde financiële
afdekkingsinstrumenten zijn opgenomen voor €
5.982.657 en zijn afgesloten met Belgische banken met
een rating ‘Investment grade’. De details ervan zijn
opgenomen in toelichting 25.
• Inclusio bezit vastgoedbeleggingen in mede-eigendom.
In dit verband worden aan de syndici voorschotten op
het bedrijfskapitaal verstrekt, zodat zij de kosten van de
mede-eigendom op zich kunnen nemen. Inclusio heeft
een bedrag van € 77.703 als voorschot betaald aan de
syndici.
• Voor het gebouw Ecole Active werd opnieuw
onderhandeld over de erfpacht van 50 tot 99
jaar. Het gebouw werd daarom overgeheveld van
gebouwen in exploitatie naar financiële leasing.
De langetermijnvordering van dit contract is dus
opgenomen voor een totaal van € 8.295.610.
Gezien enerzijds de hoedanigheid van de huurder en
anderzijds het lage kredietrisico verbonden aan de
vordering van financiële leasings (vastgesteld op basis van
de analyse van het verlies aan historische kredieten op de
huurder), heeft het model van verwachte kredietverliezen
volgens IFRS 9 geen materiële impact voor de groep.
p.122
Toelichting 18: Deelnemingen waarop de equity-methode wordt toegepast
Op 31/12/2021 had Inclusio slechts één deelneming die
volgens de vermogensmutatiemethode werd opgenomen,
namelijk in Middelweg Albert NV, ten belope van 26%
van de aandelen. Het saldo van de aandelen (74%) werd
verworven in de loop van de maand december 2022.
Deze vennootschap is dus volledig geconsolideerd vanaf
31/12/2022.
Annexe 19 : Handelsvorderingen
Handelsvorderingen (in €) 31/12/2022 31/12/2021
Vorderingen op huurders 52.461 147.286
Op te maken facturen 0 14.348
Totaal 52.461 161.634
Het kredietrisico in verband met handelsvorderingen
is uiterst beperkt, enerzijds door de kwaliteit van de
tegenpartijen (voornamelijk SVK’s of gelijkwaardig)
en anderzijds, voor andere soorten huurders, door de
diversiteit van het cliënteel en de huurwaarborgen die
door de huurders worden verstrekt om hun verbintenissen
na te komen.
Toelichting 20: Belastingvorderingen en andere vlottende activa
Belastingvorderingen en andere vlottende activa 31/12/2022 31/12/2021
Belastingen 321.272 29.825
Andere 0 111.556
Totaal 321.272 141.381
Belastingvorderingen stemmen overeen met gerealiseerde voorafbetalingen.
Toelichting 21: Kas en kasequivalenten
De thesaurie en de kasequivalenten betreffen enkel zichtrekeningen en een kas in de dochtervennootschap Société
d’Habitations de Tournai.
Toelichting 22: Overlopende rekeningen
Overlopende rekeningen – Activa 31/12/2022 31/12/2021
II G. Overlopende rekeningen 552.472 382.731
II G. a. Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten 80.750 0
II G. c. Voorafbetaalde vastgoedkosten 471.722 382.731
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.123
De overlopende rekeningen – activa betreffen
voornamelijk uitgaven in verband met de structurering en
de gedelegeerde leiding van de projecten in ontwikkeling,
uitgaven die pas in de projecten worden opgenomen bij
de oplevering ervan.
Maar ook te innen financiële inkomsten op de financiële
instrumenten die van kracht zijn bij de afsluiting van het
boekjaar.
Overlopende rekeningen – Verplichtingen 31/12/2022 31/12/2021
II F. Overlopende rekeningen 312.028 142.508
II F. a. Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 13.649 79.494
II F. b. Opgelopen, niet vervallen interesten en andere kosten 298.379 63.014
De overlopende rekeningen – verplichtingen betreffen
voornamelijk vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten en
niet-vervallen interesten op de uitstaande leningen.
Toelichting 23: Eigen vermogen
De evolutie van het kapitaal wordt hieronder weergegeven:
Aantal
gecreëerde
aandelen
Gecumuleerd
aantal aandelen Kapitaal (€)
Gecumuleerd
kapitaal (€)
Akte van 06/11/2011 (oprichting) 615 615 61.500 61.500
Akte van 23/12/2011 25.215 25.830 2.521.500 2.583.000
Akte van 23/09/2014 34.000 59.830 3.400.000 5.983.000
Akte van 20/05/2015 58.025 117.855 5.802.500 11.785.500
Akte van 24/06/2016 71.506 189.361 7.150.600 18.936.100
Akte van 29/09/2016 95.342 284.703 9.534.200 28.470.300
Akte van 17/05/2017 169.033 453.736 16.903.300 45.373.600
Akte van 22/12/2017 98.424 552.160 9.842.400 55.216.000
Akte van 03/04/2019 313.763 865.923 31.376.300 86.592.300
Subtotaal voor de akte van 29/10/2020 865.923 865.923 86.592.300 86.592.300
Akte van 29/10/2020 - deling van het aantal
aandelen door 5
4.329.615 4.329.615 86.592.300 86.592.300
IPO van 10/12/2020 2.857.943 7.187.558 57.158.860 143.751.160
Akte van kapitaalvermindering van 11/06/2021 -945.037 142.806.123
Inbrengen in natura dd. 25/06/2021 240.789 7.428.347 4.784.477 147.590.601
Saldo per 31/12/2021 7.428.347 147.590.601
Saldo per 31/12/2022 7.428.347 147.590.601
Op een totaal van 7.425.496 uitgegeven aandelen bezat
de Groep er 2.851 op 31/212/2022. Het aantal aandelen
voor de berekening van de balansratio’s bedraagt
dus 7.425.496 aandelen. Terwijl het gemiddelde aantal
aandelen in boekjaar 2022 dat dient voor de ratio’s van de
resultatenrekening 7.428.238 aandelen bedraagt.
p.124
Het eigen vermogen is samengesteld als volgt:
In € 31/12/2022 31/12/2021
EIGEN VERMOGEN 186.248.933 157.655.431
A. Kapitaal 142.916.788 142.916.788
A. a. Geplaatst kapitaal 147.590.601 147.590.601
A. b. Kosten kapitaalverhoging -4.673.813 -4.673.813
B. Uitgifte premies 8.750.150 8.750.150
C. Reserves 12.352.094 1.452.713
C. b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) 10.375.272 750.393
C. e. Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS (+/-)
618.276 -221.779
C. h. Reserve voor eigen aandelen (-) -38.054 0
C. m. Andere reserves (+/-) 101.751 101.751
C. n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/-) 1.294.849 822.348
D. Nettoresultaat van het boekjaar 22.229.900 4.535.780
Toelichting 24: Uitgestelde belastingverplichtingen
Inclusio heeft zijn statuut van GVV verkregen op 10/12/2020
en geniet derhalve sindsdien een belastingregeling die
haar vrijstelt van vennootschapsbelasting op quasi al haar
belastbare inkomsten.
Toelichting 25: Financiële schulden
De Groep financiert haar activiteiten met eigen middelen
maar ook met bankkredietlijnen. De tabel hieronder geeft
de onderhandelde kredietlijnen, de op de balansdatum
opgenomen bedragen en de vervaldag weer:
Bank
Type van
financiering
Maximaal
bedrag
Geboekte
schuld
op 31/12/2022
Geboekte
schuld
op 31/12/2021 Vervaldag Rentevoet
BNP Paribas Fortis Revolving 15.000.000 15.000.000 14.105.636 30/09/2023 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 7.500.000 7.500.000 06/10/2026 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 7.500.000 6.200.000 06/10/2027 Euribor + marge
Triodos Revolving 15.000.000 0 01/02/2024 Euribor + marge
KBC Revolving 20.000.000 20.000.000 31/10/2027 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving 12.500.000 12.500.000 12.500.000 31/12/2023 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving 12.500.000 12.500.000 31/12/2024 Euribor + marge
Caisse d’Epargne HdF Termijnlening 12.500.000 12.500.000 12.500.000 29/12/2025 Taux fixe
Caisse d’Epargne HdF Termijnlening 12.500.000 12.500.000 12.500.000 28/12/2026 Taux fixe
Totaal 115.000.000 98.700.000 51.605.636
Waarvan langlopend 71.200.000 27.335.080
Waarvan kortlopend 27.500.000 112.500
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.125
Voor elk van de kredietlijnen werden verschillende
modaliteiten onderhandeld maar geen enkele bank heeft
zekerheden op de onderliggende activa.
De kortlopende financiële schulden bedragen €
28.067.878 in totaal en omvatten € 15.000.000 van het in
09/2023 vervallende BNP-krediet, € 12.500.000 van het in
12/2023 vervallende Belfius-krediet, € 116,931 ontvangen
huurwaarborgen en tot slot € 450.947 openstaande
schulden op aankoop van deelneming.
De volgende tabel geeft een overzicht van de mutaties op
verplichtingen uit financieringsactiviteiten:
31/12/2022 Openingssaldo Kasstroom
Overname van
dochteronder-
nemingen Eindsaldo
Langlopende financiële schulden
Bankschulden 51.476.469 19.723.531 71.200.000
Kortlopende financiële schulden
Bankschulden 129.167 27.370.833 27.500.000
Huurwaarborgen 68.195 48.736 116.931
Andere financiële verplichtingen 164.116 286.831 450.947
Totaal van de verplichtingen uit
financieringsactiviteiten
51.837.947 47.143.100 286.831 99.267.878
31/12/2021 Openingssaldo Kasstroom
Overname van
dochteronder-
nemingen Eindsaldo
Langlopende financiële schulden
Bankschulden 10.000.000 40.600.000 876.469 51.476.469
Kortlopende financiële schulden
Bankschulden 129.167 129.167
Huurwaarborgen 22.696 45.499 68.195
Andere financiële verplichtingen 132.000 -62.000 94.116 164.116
Totaal van de verplichtingen uit
financieringsactiviteiten
10.154.696 40.583.499 1.099.752 51.837.947
De volgende tabellen geven een overzicht van de
resterende contractuele looptijden van de financiële
verplichtingen van de Groep met contractuele
aflossingstermijnen. De tabellen zijn opgesteld op basis
van de niet-verdisconteerde kasstromen (alleen aflossing
van de hoofdsom) met betrekking tot de financiële
verplichtingen, uitgaande van de vroegste datum waarop
de Groep tot betaling zou kunnen worden verplicht.
31/12/2022 A moins d’un an 1- 5 ans A plus de cinq ans
Bankschulden 27.500.000 71.200.000 0
Huurwaarborgen 116.931 0 0
Andere financiële verplichtingen 450.947 0 0
31/12/2021 A moins d’un an 1- 5 ans A plus de cinq ans
Bankschulden 129.167 51.037.302 439.167
Huurwaarborgen 68.195 0 0
Andere financiële verplichtingen 164.116 0 0
p.126
Om zijn ‘revolving’ kredieten met variabele rentevoet in
te dekken, heeft Inclusio verscheidene IRS (Interest Rate
Swap) afgesloten die de Groep toelaten om de variabele
rentevoet om te zetten in een bepaalde vaste rentevoet.
Deze instrumenten werden niet geboekt als afdekkingen
volgens IFRS 9.
Bank Type Bedrag Begin Einde Marge Fair Value
BNP Paribas Fortis IRS met floor 7.500.000 21/05/2020 21/05/2026 0,210 % 731.688
BNP Paribas Fortis IRS met floor 10.000.000 21/05/2020 21/05/2028 0,295 % 907.013
BNP Paribas Fortis IRS met floor 7.500.000 21/05/2020 21/05/2027 0,260 % 1.440.072
Belfius Banque IRS met floor 7.500.000 28/07/2020 29/01/2029 0,170 % 1.246.358
Belfius Banque IRS met floor 7.500.000 28/07/2020 30/07/2029 0,203 % 1.323.103
KBC Bank IRS zonder floor 10.000.000 08/12/2022 08/12/2028 2,558 % 261.643
KBC Bank Collar 5.000.000 08/12/2022 08/12/2027 3,25 %-2,10 % 72.880
Totaal 55.000.000 5.982.757
Toelichting 26: Handelsschulden en andere kortlopende schulden
In € 31/12/2022 31/12/2021
Exit tax 1.394.923 155.783
Leveranciers 2.083.737 1.232.170
Huurders 120.581 42.038
Belastingen, bezoldigingen en sociale schulden 826.456 412.949
Totaal 4.425.698 1.842.940
De Exit Tax schuld komt overeen met de raming van de
exit tax die zal moeten betaald worden bij de fusie van de
dochtervennootschappen met Inclusio.
De schulden aan leveranciers omvatten voornamelijk
schulden die verband houden met werven in aanbouw.
De schulden aan de huurders stemmen overeen met
vooruitbetaalde huurgelden.
De belastingen, bezoldigingen en sociale schulden kunnen
als volgt gedetailleerd worden:
In € 31/12/2022 31/12/2021
BTW 7.211 10.578
Belastingen 270.797 12.166
Onroerende voorheffing 177.494 151.087
Schulden met betrekking tot personeelsbeloningen 370.954 239.118
Totaal 826.456 412.949
De schulden met betrekking tot personeelsvoordelen
betreffen voornamelijk de voorzieningen voor
vakantiegeld, eindejaarspremie en bonus.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.127
Toelichting 27: Schuldratio
Onderstaande tabel geeft de schuldgraad weer berekend
conform het KB van de GVV’s.
In € 31/12/2022 31/12/2021
I B. Langlopende financiële schulden 71.200.000 27.335.080
II B. Kortlopende financiële schulden 28.067.878 497.607
II D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 4.425.698 6.242.475
II E. Andere kortlopende verplichtingen 0 0
Totaal schulden 103.693.576 34.075.162
Gecorrigeerd totaal activa 284.271.879 191.744.089
Schuldratio 36,48 % 17,77 %
Toelichting 28: Financiële instrumenten en beheer van de financiële risico’s
Overzicht van de financiële instrumenten
In € Categorie 31/12/2022 31/12/2021
Langlopende financiële activa
Vorderingen Tegen afgeschreven 79.703 66.820
Afdekkingsinstrumenten Tegen reële waarde 5.982.657 618.276
Vlottende financiële activa
Vorderingen Tegen afgeschreven
Handelsvorderingen Tegen afgeschreven 52.461 161.633
Geldmiddelen en kasequivalenten Tegen afgeschreven 593.077 944.387
Totaal financiële activa 6.707.899 1.791.116
Langlopende financiële schulden
Bankschulden Tegen afgeschreven 71.200.000 51.476.469
Afdekkingsinstrumenten Tegen reële waarde 0 221.779
Kortlopende financiële schulden
Bankschulden Tegen afgeschreven 27.500.000
Huurwaarborgen Tegen afgeschreven 116.931 68.195
Saldo van de overnameprijs te betalen Tegen afgeschreven 356.831 70.000
Andere rekening-courant Tegen afgeschreven 94.116 94.116
Handelsschulden Tegen afgeschreven 4.425.698 1.842.940
Totaal financiële verplichtingen 103.693.576 53.773.499
p.128
De reële waarde van de afgeleide instrumenten eind
2022 is positief ten belope van € 5.982.657 en is bepaald
op basis van een model voor de discontering van
toekomstige kasstromen, die worden bepaald op basis
van rentecurves (openbaar beschikbare informatie, niveau
2-gegevens). De boekwaarde van de hierboven tegen
geamortiseerde kostprijs vermelde financiële activa en
financiële verplichtingen benadert de reële waarde goed,
hetzij omdat het kortlopende instrumenten betreft, hetzij
omdat de toepasselijke rentevoet voor het merendeel
variabel is. We merken op dat twee kredieten tegen een
vaste rentevoet zijn en rekening houdend met het feit dat
ze niet overdraagbaar zijn, worden ze gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs.
Beheer van financiële risico’s
Het financieel beheer van Inclusio is erop gericht
alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en
projectontwikkelingen van de Groep te kunnen verzekeren.
De Groep zorgt ervoor dat zij over de nodige financiële
middelen beschikt voor haar investeringen, in functie van
de uitvoeringsplanning die van de werven wordt verwacht.
Het kredietrisico is het risico op financieel verlies voor de
Groep indien een klant of tegenpartij van een financieel
instrument niet in staat is zijn contractuele verplichtingen
na te komen.
Er wordt geacht dat er geen belangrijke blootstelling
bestaat door het mogelijk niet naleven van prestaties door
de tegenpartijen van financiële instrumenten, behalve
voor handels- en overige vorderingen.
Op balansdatum is er geen belangrijke concentratie
van het kredietrisico. De boekwaarde van elk actief
vertegenwoordigt de maximale blootstelling van het
kredietrisico.
Met betrekking tot gelddeposito’s beperkt de Groep het
kredietrisico door haar deposito’s enkel te plaatsen bij
banken met een goede kredietwaardigheid.
Dit type van financieel risico wordt centraal beheerd.
Renterisico
Renterisico wordt beheerd vanuit de geconsolideerde
netto financiële schuld van de Groep met als voornaamste
doel de kost op middellange termijn te garanderen.
Daarom beheert de Groep dit risico op een
gecentraliseerde manier, op basis van de evolutie van de
geconsolideerde netto financiële schuld van de Groep.
Bankleningen van het type ‘Revolving’ (vermeld in
toelichting 25 hierboven) dragen een variabele rentevoet
(Euribor + marge). Er zijn afdekkingsinstrumenten
gekocht om de variabele rentevoeten om te zetten in een
vaste rentevoet, teneinde de blootstelling van de Groep
aan renteschommelingen op de financiële markten te
beperken. We merken op dat alle leningen en nagenoeg
alle afdekkingen zijn gefloord.
Onderstaande tabel geeft de evolutie weer van de
gemiddelde totale financieringsgraad van Inclusio
(inclusief bankmarge), in functie van de evolutie van de
Euribor 3 maanden.
Euribor 3 maanden 0 % 1,00 % 2,00 % 3,00 % 4,00 % 5,00 % 6,00 % 7,00 %
Financierings-percentage 1,62 % 1,96 % 2,31 % 2,70 % 3,06 % 3,40 % 3,75 % 4,10 %
Een stijging met 1% van de Euribor 3 maanden (van 1%
naar 2%) zou een impact hebben op het eigen vermogen
en de resultatenrekening van € 345.450.
Liquiditeitsrisico
naast de beschikbare geldmiddelen, over verscheidene
toegezegde en niet-toegezegde kredietlijnen in diverse
munteenheden en in bedragen die als adequaat
worden beschouwd voor de huidige en toekomstige
financieringsbehoeften (zie toelichting 25).
Deze overeenkomsten omvatten verschillende
verbintenissen van de Groep en worden nageleefd.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.129
Toelichting 29: Transacties met verbonden partijen
De Groep heeft een band als verbonden partij met haar
directie en bestuursleden. Behalve de 100% overname van
de dochteronderneming Middelweg Albert, werden er in
de loop van 2022 geen andere operaties uitgevoerd met
de deelnemingen.
De transacties met verbonden partijen in de zin van
IAS 24 en het wetboek van vennootschappen met de
bestuurders en de effectieve leiders zijn opgenomen in het
Remuneratieverslag.
Toelichting 30: Rechten en verplichtingen buiten balans
Inclusio beschikt over investeringsverbintenissen in
het kader van verschillende lopende of toekomstige
projectontwikkelingen.
Toelichting 31: Impact van Covid-19 en de oorlog in Oekraïne
vastgoedportefeuille wordt via langetermijnhuurcontracten
verhuurd aan publieke uitbaters of ondersteund door
overheidsinstanties (SVK’s, gemeenten, OCMW’s,
Belgische Rode Kruis, Samusocial). Covid-19 en de oorlog
in Oekraïne met de energiecrisis die daaruit voortkwam,
hebben tot nu toe dus geen significante impact gehad op
de inning van de huurgelden.
Voor de projecten in ontwikkeling hebben de toekomstige
huurders hun verbintenis reeds bevestigd en verwacht
Inclusio geen financiële schade als gevolg van de
hierboven vermelde crises.
Niettemin kunnen sommige projecten in ontwikkeling
vertraging oplopen waardoor de ingebruikname van de
gebouwen en de inning van de huurgelden door Inclusio
vertraging kunnen oplopen.
De vastgoeddeskundige, die de portefeuille in december
2022 heeft geschat, uitte in zijn verslag geen enkele
onzekerheid en bevestigde de zeer goede prestaties van
de residentiële vastgoedmarkt, een sector waarin Inclusio
voor het overgrote deel actief is. Bij zijn waardering houdt
de deskundige rekening met de ouderdom en de staat van
het gebouw, waardoor de energetische aspecten van elk
verhuurd goed de uiteindelijke waardering beïnvloeden.
Toelichting 32: Gebeurtenissen na balansdatum
ETussen 31/12/2022 en de publicatiedatum van het
jaarverslag, deed zich in de portefeuille geen enkele
belangrijke verandering voor.
Overigens zal een dividend van € 0,70 bruto worden
voorgesteld voor uitkering aan de Gewone Algemene
Vergadering.
p.130
Toelichting 33: Lijst van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint
ventures
De lijst van de dochtervennootschappen opgenomen in de
geconsolideerde rekeningen op 31/12/2022 is als volgt:
% in bezit Consolidatiewijze
Rechtspersonen-
register
Société d’Habitations de Tournai 100 % Integraal 0405.859.678
Financière de Roosevelt 100 % Integraal 0860.680.406
Trifax 100 % Integraal 0425.492.577
Mouscron Invest & Development 100 % Integraal 0751.899.755
Buimmo 100 % Integraal 0683.524.653
Middelweg Albert 100 % Integraal 0666.408.509
Daarnaast zijn in boekjaar 2022 volgende filialen gefuseerd.
Fusiedatum
Rechtsperso nen-
register
Les Jardins de Fraipont 29/03/2022 0643.548.082
Gentbrugge Kerkstraat Land 09/06/2022 0542.901.377
Schoolstraat 41 18/10/2022 0642.654.001
Toelichting 34: Personeelsbestand
Aantal werknemers op het einde van het boekjaar 31/12/2022 31/12/2021
Werknemers - Onafhankelijke 13 7
Onafhankelijke bestuurders 2 2
15 9
Toelichting 35: Vergoedingen van de Commissaris
In € - btwi 31/12/2022 31/12/2021
Bezoldiging voor de uitoefening van het mandaat van Commissaris 67.504 49.118
Andere audit gerelateerde diensten 15.345
Andere attesteringsopdrachten 0 12.200
Bezoldiging van personen met wie de Commissaris verbonden is
Fiscaal advies 0 0
82.849 61.318
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.131
Op de Gewone algemene vergadering van 10/06/2020
heeft de Groep een nieuwe commissaris benoemd,
Deloitte Bedrijfsrevisoren cvba, met maatschappelijke
zetel te Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal
1 J te 1930 Zaventem, vertegenwoordigd door de heer Ben
Vandeweyer, bedrijfsrevisor. Het mandaat is ingegaan op
1/01/2020 en zal eindigen na de algemene vergadering
die wordt gehouden ter goedkeuring van de jaarrekening
afgesloten op 31/12/2022.
De bezoldiging van de commissaris is vastgesteld op
€ 36.000 excl. btw/jaar en wordt gefactureerd tegen 80%
in 2020, 90% in 2021 en 100% in 2022. Deze wordt verhoogd
met de IBR-kosten en uitgaven.
p.132
STATUTAIRE FINANCIELE OVERZICHTEN
Statutair overzicht van de financiële situatie
In € 31/12/2022 31/12/2021
I Vaste Activa 287.898.783 218.421.756
I B. Immateriële vaste activa 30.336 50.380
I C. Vastgoedbeleggingen 217.972.935 190.776.395
I D. Andere materiële vaste activa 112.623 51.408
I E. Financiële vaste activa 37.129.789 12.436.177
I F. Vorderingen financiële leasing 8.295.610 0
I I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures
vermogensmutatie
24.357.490 15.107.397
II Vlottende activa 1.175.176 1.521.155
II D. Handelsvorderingen 52.711 160.998
II E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 100.573 123.576
II F. Kas en kasequivalenten 479.027 824.876
II G. Overlopende rekeningen 542.865 411.704
TOTAAL ACTIVA 289.073.960 219.942.911
EIGEN VERMOGEN 186.248.933 167.771.260
A. Kapitaal 142.916.788 142.916.788
B. Uitgifte premies 8.750.150 8.750.150
C. Reserves 12.352.094 1.452.351
D. Nettoresultaat van het boekjaar 22.229.900 14.651.971
PASSIVA 102.825.027 52.171.650
I Langlopende verplichtingen 71.200.000 50.600.000
I B. Langlopende financiële schulden 71.200.000 50.600.000
II Kortlopende verplichtingen 31.625.027 1.571.650
II B. Kortlopende financiële schulden 29.499.814 138.195
II D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 1.813.185 1.356.480
II F. Overlopende rekeningen 312.028 76.975
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 289.073.960 219.942.911
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.133
Statutair overzicht van het totaalresultaat
In € 31/12/2022 31/12/2021
I Huuropbrengsten 9.144.590 6.425.389
III Met verhuur verbonden kosten -97.295 14.074
NETTO HUURRESULTAAT 9.047.295 6.439.463
IV Recuperatie van vastgoedkosten 5.608 1.448
V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder
op verhuurde gebouwen
554.300 356.770
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen
-625.446 -502.590
VASTGOEDRESULTAAT 8.981.758 6.295.091
IX Technische kosten -293.814 -184.054
X Commerciële kosten -8.384 -28.383
XI Kosten en taksen voor niet-verhuurde gebouwen -4.729 -1.246
XII Beheerkosten vastgoed -353.558 -256.361
VASTGOEDKOSTEN -660.486 -470.045
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 8.321.272 5.825.047
XIV Algemene kosten van de vennootschap -2.204.976 -1.890.869
XV Andere operationele opbrengsten en kosten -43.532 3.425
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 6.072.764 3.937.603
XVI Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen 0 19.840
XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 9.946.021 10.036.298
XIX Andere resultaten op de portefeuille 4.496 -33.054
OPERATIONEEL RESULTAAT 16.023.281 13.960.688
XX Financiële opbrengsten 210.540 93.679
XXI Netto interestkosten -895.176 -292.108
XXII Andere financiële kosten -19.405 -3.315
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen 5.364.381 840.056
FINANCIEEL RESULTAAT 4.660.340 638.313
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures 1.571.807 72.719
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 22.255.428 14.671.719
XXV Vennootschapsbelasting -50.607 34.534
XXVI Exit taks 25.079 -54.282
BELASTINGEN -25.528 -19.748
NETTORESULTAAT 22.229.900 14.651.971
Staat van het globaal resultaat
I. Nettoresultaat 22.229.900 1.547.003
II. Andere elementen van het totaalresultaat : 0 0
TOTAALRESULTAAT (I + II) 22.229.900 1.547.003
Basis resultaat verdeelt per aandeel 2,99 0,21
p.134
Detail van het statutair eigen vermogen
In € 31/12/2022 31/12/2021
EIGEN VERMOGEN 186.248.933 89.392.790
A. Kapitaal 142.916.788 84.639.790
A. a. Geplaatst kapitaal 147.590.601 86.592.300
A. b. Kosten kapitaalverhoging -4.673.813 -1.952.510
B. Uitgifte premies 8.750.150 4.380.623
C. Reserves 12.352.094 -31.466
C. b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) 10.592.719 204.215
C. e. Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van
toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-)
618.276 0
C. h. Reserve voor eigen aandelen (-) -38.054 0
C. m. Andere reserves (+/-) 101.751 0
C. n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/-) 1.077.401 -235.680
D. Nettoresultaat van het boekjaar 22.229.900 403.843
Distributie
Schema van de berekening van het bedrag bedoeld in artikel 13, § 1, lid 1 (in €) 31/12/2022 31/12/2021
Gecorrigeerd resultaat (A)
Netto resultaat 22.229.900 14.651.971
+ Afschrijving 63.574 44.004
+ Waardevermindering 97.963 39.503
- Terugname van waardeverminderingen -668 -53.577
+/- Andere niet-monetaire bestanddelen -5.364.381 -840.056
+/- Resultaat op de verkoop van vastgoed 0 -19.840
+/- Variaties in de reële waarde van vastgoed -11.522.324 -10.075.963
Gecorrigeerd resultaat (A) 5.504.064 3.746.043
Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte
uitkering (B)
+ Netto-meerwaarden 0 19.840
Gecorrigeerd resultaat (B) 791.581
TOTAAL (A+B) 791.581 19.840
80% volgens artikel 13, §1, lid 1 6.295.645 3.765.883
Minimum distribuable (80 %) 5.036.516 3.012.706
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.135
Overeenkomstig art. 7:212 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen mag het netto-actief,
na uitkering van het voorgestelde dividend, niet lager zijn
dan het bedrag van het geboekte kapitaal, vermeerderd
met de reserves die volgens de wet of de statuten niet
mogen worden uitgekeerd. De resterende marge is als
volgt:
Netto-actief na bestemming en uitkering 181.049.090
Gestort kapitaal of, indien hoger, opgevraagd kapitaal (+) 142.916.788
Onbeschikbare uitgiftepremie volgens de statuten (+) 8.750.150
Reserve voor het positieve saldo van variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) 22.115.044
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegestane
afdekkingsinstrumenten waarop de afdekkingsboekhouding zoals bepaald door IFRS
niet wordt toegepast (+/-)
5.982.657
Totaal 179.764.639
Verschil 1.284.451
Resultaatsverwerking en statutaire toewijzing
In € 31/12/2022 31/12/2021
A. Nettoresultaat 22.229.900 403.843
B. Toevoeging aan/onttrekking van (-/+)
1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo
van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+)
- boekjaar 11.522.324 10.056.123
5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde
van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-)
- boekjaar 5.364.381 840.056
11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) 143.352 41.619
C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13, § 1, lid 1 5.036.516 2.977.503
D. Vergoeding kapitaal - andere dan C 163.327 736.670
p.136
(%&$"$
"!
!!
'%&$&%#
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS INZAKE DE
GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
Verslag van de commissaris inzake de geconsolideerde jaarrekening
IInncclluussiioo NNVV ||
31 december 2022
1
IInncclluussiioo NNVV
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering over het
boekjaar afgesloten op 31 december 2022 - Geconsolideerde jaarrekening
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Inclusio NV
over het boekjaar afgesloten op 31 december 2022 - Geconsolideerde
jaarrekening
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Inclusio NV (de “vennootschap”) en
haar filialen (samen “de groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de
geconsolideerde jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt één geheel en is
ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 10 juni 2020,
overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat
loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op
31 december 2022. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Inclusio NV uitgevoerd
gedurende 3 opeenvolgende boekjaren
VVeerrssllaagg oovveerr ddee ggeeccoonnssoolliiddeeeerrddee jjaaaarrrreekkeenniinngg
OOoorrddeeeell zzoonnddeerr vvoooorrbbeehhoouudd
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de groep, die het
geconsolideerd overzicht van de financiële positie op 31 december 2022 omvat, alsook het geconsolideerd overzicht
van winst of verlies en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en
het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de
belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het
totaal van het geconsolideerd overzicht van de financiële positie 290 255 (000) EUR bedraagt en waarvan het staat van
het geconsolideerd globaalresultaten afsluit met een winst van het boekjaar van 22 230 (000) EUR.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële
toestand van de groep op 31 december 2022 alsook van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde
kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de
International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van
toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
BBaassiiss vvoooorr hheett oooorrddeeeell zzoonnddeerr vvoooorrbbeehhoouudd
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in
België. Wij hebben bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast die van
toepassing zijn op huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op
grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de
controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant
zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking
tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze controle vereiste
ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
KKeerrnnppuunntteenn vvaann ddee ccoonnttrroollee
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant
waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn
behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons
oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering over
het boekjaar afgesloten op 31 december 2022 - Geconsolideerde
jaarrekening Verslag van de commissaris aan de algemene
vergadering van Inclusio NV over het boekjaar afgesloten op
31 december 2022 - Geconsolideerde jaarrekening
In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van Inclusio NV (de
“vennootschap”) en haar filialen (samen “de groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit
bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de overige door wet- en regelgeving
gestelde eisen. Dit vormt één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van
10 juni 2020, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van
het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt
over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2022. Wij hebben de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening van Inclusio NV uitgevoerd gedurende 3 opeenvolgende boekjaren
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
geconsolideerd overzicht van de financiële positie op 31 december 2022 omvat, alsook het
geconsolideerd overzicht van winst of verlies en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerd
mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het
boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met de belangrijkste gehanteerde grondslagen
voor financiële verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan het totaal van het
geconsolideerd overzicht van de financiële positie 290 255 (000) EUR bedraagt en waarvan het
staat van het geconsolideerd globaalresultaten afsluit met een winst van het boekjaar van 22
230 (000) EUR.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en
van de financiële toestand van de groep op 31 december 2022 alsook van zijn geconsolideerde
resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten,
in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd
door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire
voorschriften.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals
van toepassing in België. Wij hebben bovendien de door IAASB goedgekeurde internationale
controlestandaarden toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitdatum en nog niet
goedgekeurd op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn
verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van
de geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle deontologische vereisten die
relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip
van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de vennootschap de voor onze
controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.137
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Kernpunten van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het meest significant waren bij de
controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld in de context van onze
controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk
oordeel over deze aangelegenheden.
Kernpunten van de controle
Hoe onze controle de kernpunten van de controle
behandelde
Waardering van vastgoedbeleggingen
• Vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde
(274 miljoen EUR) vertegenwoordigen 94% van het
geconsolideerde balans per 31 december 2022.
Wijzigingen in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen hebben een aanzienlijke invloed
op het geconsolideerde nettoresultaat van de periode
en het eigen vermogen.
• De vastgoedportefeuille omvat gebouwen die verhuurd,
gerenoveerd en in aanbouw zijn.
• De portefeuille wordt gewaardeerd tegen reële waarde.
Projectontwikkelingen worden volgens dezelfde
methode gewaardeerd, maar met aftrek van alle kosten
die nodig zijn om het ontwikkeling te voltooien en
rekening houdend met een risicopremie in verband
met de onzekerheden van het project. De belangrijkste
gegevens voor de waardering zijn rendementen en
actuele markthuren, die worden beïnvloed door de
evolutie van de markt, vergelijkbare transacties en de
specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de
portefeuille.
• De groep doet elk kwartaal een beroep op
gekwalificeerde onafhankelijke vastgoeddeskundigen
om de vastgoedportefeuille tegen reële waarde
te waarderen. Deze vastgoeddeskundigen worden
aangesteld door het bestuur van de groep en voeren
hun werk uit in overeenstemming met de verslagen en
richtlijnen van de International Valuation Standards/
RICS Valuation Standards. De vastgoeddeskundigen die
door de groep worden aangesteld, hebben aanzienlijke
ervaring in de vastgoedmarkten waarin de groep actief
is.
• Het auditrisico vloeit daarom voort uit de belangrijkste
uitgangspunten en inschattingen gekoppeld aan deze
sleutelinputs, met specifieke aandacht voor het vereiste
rendement.
• Wij hebben de interne controle van het bestuur
beoordeeld en het ontwerp en de implementatie
van interne controles met betrekking tot
vastgoedbeleggingen getest.
• Wij hebben de bekwaamheid, onafhankelijkheid
en integriteit van de onafhankelijke
vastgoeddeskundigen beoordeeld.
• Wij hebben het waarderingsproces, de resultaten
van de vastgoedportefeuille, belangrijke
veronderstellingen en inschattingen besproken
met de onafhankelijke vastgoeddeskundigen en
beoordeeld.
• Wij hebben de belangrijkste veronderstellingen
die bij de waardering werdengebruikt beoordeeld
vergeleken met externe industriegegevens en
vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke
aandacht voor het vereiste rendement.
• Wij hebben de controlewerkzaamheden uitgevoerd
om de integriteit en volledigheid te beoordelen
van de informatie die aan de onafhankelijke
vastgoeddeskundigen werd verstrekt met
betrekking tot huurinkomsten, de voornaamste
kenmerken van het huurcontract en de
bezettingsgraad.
• Wij hebben de bedragen zoals vermeld in
de waarderingsverslagen afgestemd met de
boekhouding en van daaruit hebben we de
gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten.
• Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden
die weden uitgevoerd op verwervingen en
vervreemdingen van vastgoedbeleggingen,
onderzochten e de belangrijkste contracten en
documentatie met het oog op de toegepaste
boekhoudkundige verwerking van deze transacties.
• Ten slotte hebben wij de geschiktheid van de
toelichtingen met betrekking tot de waardering aan
reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld.
Verwijzing naar de bijlagen
• Wij verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening,
met inbegrip van de toelichting bij de financiële
staten: toelichting 2.2, samenvatting van de toegepaste
grondslagen voor financiële verslaggeving; toelichting 15,
vastgoedbeleggingen.
p.138
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het
opstellen van de geconsolideerde jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van
de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft
in overeenstemming met de International Financial Reporting
Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en
met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire
voorschriften, alsook voor de interne beheersing die het
bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de
geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel
belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het
bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de
mogelijkheid van de groep om haar continuïteit te handhaven,
het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden
die met continuïteit verband houden en het gebruiken van
de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuursorgaan
het voornemen heeft om de groep te liquideren of om de
bedrijfsactiviteiten te beëindigen of geen realistisch alternatief
heeft dan dit te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van
de geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate
van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening
als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het
gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een
commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een
redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid,
maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s
is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt
wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als
gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang
beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij,
individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen
door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening,
beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk,
reglementair en normatief kader na dat van toepassing is op
de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België. De
wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige
levensvatbaarheid van de vennootschap, noch van de efficiëntie
of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de
bedrijfsvoering van de vennootschap ter hand heeft genomen of
zal nemen.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s,
passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij
een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We
voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
•
het identificeren en inschatten van de risico’s dat de
geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel
belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het
bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op
deze risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-informatie
die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het
risico van het niet detecteren van een van materieel belang
zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van
fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude
sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het
opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk
verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de
interne beheersing;
•
het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant
is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op
te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar
die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de
effectiviteit van de interne beheersing van de groep;
•
het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde
grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren
van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte
schattingen en van de daarop betrekking hebbende
toelichtingen;
•
het concluderen dat de door het bestuursorgaan gehanteerde
continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het
concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie,
of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met
betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die
significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid
van de groep om haar continuïteit te handhaven. Indien wij
concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang
bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons
commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking
hebbende toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening,
of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons
oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op
de controle-informatie die verkregen is tot de datum van
ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of
omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de groep
haar continuïteit niet langer kan handhaven;
•
het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud
van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de
geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties
en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een
getrouw beeld;
•
het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie
met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten
of bedrijfsactiviteiten binnen de groep gericht op het tot
uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde
jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk voor de aansturing van,
het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij
blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met de met het auditcomité onder meer
over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de
significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.139
tekortkomingen in de interne beheersing die wij identificeren
gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring dat wij
de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid
hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties
en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen
beïnvloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband
houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die aan het auditcomité zijn
gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant
waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de
huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze
controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons
verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is
verboden door wet- of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de
inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de
Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing
zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze
verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde
opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en
de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren,
alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag
over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit
jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening
voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel
3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde
jaarrekening, zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen,
in het bijzonder op basis van de kennis verkregen tijdens de
controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening
een afwijking van materieel belang bevat, hetzij informatie die
onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de
werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, dienen wij u geen
afwijking van materieel belang te melden.
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
•
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben
geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de
wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en
ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons mandaat
onafhankelijk gebleven tegenover de groep.
•
De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar
zijn met de wettelijke controle bedoeld in artikel 3:65 van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden
correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de
geconsolideerde jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de
controle van de overeenstemming van de financiële overzichten
met het Europees uniform elektronisch formaat (“ESEF”), de
controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-
formaat en de markeertaal met de technische reguleringsnormen
vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr.
2019/815 van 17 december 2018 (“Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in
overeenstemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde
financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in
ESEF-formaat (“digitale geconsolideerde financiële overzichten”)
opgenomen in het jaarlijks financieel verslag.
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte
onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat
het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde
financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten
voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde
Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van
oordeel dat het formaat van en de markering van informatie in de
digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het
jaarlijks financieel verslag van Inclusio NV per 31 december 2022 in
alle van materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn
met de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Andere vermeldingen
•
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring
aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening
(EU) nr. 537/2014.
Getekend te Antwerpen.
De commissaris
Deloitte Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door Ben Vandeweyer
p.140
RISICO-
FACTOREN
Gelet op de inwerkingtreding van het Prospectusreglement van 21/07/2019 worden
in dit hoofdstuk enkel de specifieke en meest significante risicofactoren voor de
vennootschap opgenomen, afhankelijk van de waarschijnlijkheid dat ze zich zullen
voordoen en de mogelijke omvang van hun negatieve impact op Inclusio. Niet-
specifieke risico’s zijn niet opgenomen in dit hoofdstuk.
Inclusio volgt strikt de risico’s op die haar activiteit kunnen beïnvloeden, met
de bedoeling ze te voorkomen of, wanneer dat niet mogelijk is, met de nodige
reactiviteit adequate maatregelen te kunnen nemen.
Sommige van de hieronder beschreven risico’s hebben betrekking op de
vastgoedportefeuille van Inclusio die verder in dit jaarverslag beschreven staat, met
name in het hoofdstuk ‘Vastgoedverslag’.
1.1 Vastgoedrisico’s en operationele risico’s
1.1.1 Risico’s verbonden aan projecten in ontwikkeling en te
ontwikkelen projecten
Inclusio heeft op 31/12/2022 een portefeuille in exploitatie met een reële waarde van
€256 miljoen.
Op die datum zijn 8 vastgoedprojecten in het bezit van Inclusio of haar
dochterondernemingen of maken ze het voorwerp uit van een vaste verbintenis.
Deze projecten in ontwikkeling of in aanbouw zijn : Lambermont 322 (Schaarbeek),
Vander Bruggen (Anderlecht), Thomashuis Keerbergen, Thomashuis Westmalle,
Dragon (Moeskroen), Marvis (Doornik), Bonnemaison 10 (Doornik), en Melkerij
(Wachtebeke). De totale investeringen voor deze projecten worden geraamd op
€43,8 miljoen, waarvan €18,6 miljoen reeds aangegaan is. Het saldo van €25,2
miljoen vertegenwoordigt dus 10 % van de totale portefeuille in exploitatie. Dit risico
zal afzwakken naargelang de vennootschap overgaat tot andere aankopen.
Dit ontwikkelingsrisico betreft verschillende stappen in een ontwikkelingsproject.
Het risico op de niet-verkrijging of betwisting van een stedenbouwkundige
vergunning kan een vertraging met zich brengen van het project en het zelfs
onmogelijk maken het project uit te voeren. Slechts 2 van de 8 projecten van
Inclusio moeten nog een vergunning krijgen (1 aanvraag ingediend in december
2022, 1 aanvraag in te dienen in 2023). Tot op heden is Inclusio nog nooit gestuit
op een weigering van afgifte van de stedenbouwkundige vergunning en de
ingediende aanvragen voor een vergunning werden nooit betwist. Dit wordt
verklaard door het feit dat vooraf adviezen worden gevraagd aan de overheden,
door het type gebouwen dat de vennootschap wil bouwen en door hun
sociale bestemming. Inclusio is van mening dat de waarschijnlijkheid dat een
stedenbouwkundige vergunningen niet wordt afgeleverd of betwist wordt, laag is.
Risico op extra kosten in de uitvoering van de werken : de kosten voor de
ontwerp-, bouw- of renovatiefase van een project kunnen hoger zijn dan het
aanvankelijk geraamde budget in de haalbaarheidsstudie, wanneer er zich
bijkomende technische problemen voordoen of er onverwachte kosten (afbraak,
reiniging enz.) opduiken.
De haalbaarheidsstudie van de vennootschap omvat altijd een percentage van
de bouwkosten, specifiek per project, om tegemoet te komen aan eventuele
onvoorziene gebeurtenissen. Aangezien het saldo van de te betalen werken
ongeveer €25,2 miljoen bedraagt, zal de geregistreerde stijging van de
materiaalkosten naar verwachting geen significante impact hebben op de
resultaten van Inclusio.
Risico-factoren
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.141
1.1.2 Risico’s verbonden aan de sociale
verhuurkantoren (SVK)
De huurgelden voor de portefeuille in exploitatie per
31/12/2022 bedragen €11,8 miljoen op jaarbasis. De sociale
verhuurkantoren (SVK’s) vertegenwoordigen 59 % van de
huurgelden.
Per 31/12/2022 heeft Inclusio lopende huurovereenkomsten
of beheersmandaten met 9 SVK’s in het Brussels Gewest, 7
SVK’s in Vlaanderen en 5 SVK’s in Wallonië.
Risico op wanbetaling van een SVK : Tijdens de looptijd van
een huurovereenkomst of beheersmandaat is het mogelijk
dat het SVK waaraan het gebouw wordt verhuurd, zijn
contractuele verplichtingen niet naleeft (zoals de betaling
van de huurgelden). De SVK’s blijven immers zelf in zekere
mate blootgesteld aan de solvabiliteit van de uiteindelijke
bewoners (onderhuurders) en de verkrijging van subsidies.
Het risico bestaat ook dat de aan de SVK’s toegekende
subsidies verminderen, bijvoorbeeld omwille van
bezuinigingen op het niveau van de Gewesten. Dergelijke
subsidievermindering zou op haar beurt kunnen leiden
tot de onmogelijkheid voor een of ander SVK om te
voldoen aan zijn financiële verplichtingen en zelfs tot zijn
ingebrekeblijving.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Vlaams
Gewest zijn er garantiestelsels die tussenkomen als een
SVK in gebreke blijft. Zo blijven de gevolgen van dergelijke
ingebrekeblijving voor de eigenaar beperkt. Wanneer in
Brussel de vergunning van een SVK wordt ingetrokken of niet
wordt verlengd, moet dat SVK de overeenkomsten die het
gesloten heeft, overdragen aan een ander SVK in het Gewest
(in Brussel zijn er 24 SVK’s). In het Vlaams Gewest worden
de SVK’s gecontroleerd door de Vlaamse Maatschappij voor
Sociaal Wonen (‘VMSW’), die op eigen initiatief sancties
kan opleggen aan een SVK dat slecht zou worden beheerd :
intrekking van de vergunning, verplichting tot het opstellen
van een reorganisatieplan, verplichting tot samenwerking
met een ander SVK, verplichting tot beroep op externe
gespecialiseerde hulp om het beheer van de SVK’s te
verbeteren. Bovendien is de VMSW krachtens een decreet
verplicht de huur te betalen van het in gebreke blijvende SVK
en dit gedurende maximaal negen maanden, op voorwaarde
dat de overeenkomst tussen de vennootschap en het SVK
erkend wordt krachtens dit decreet. Ingeval een Waals SVK in
gebreke blijft, bestaat er momenteel geen enkele garantie.
Hoewel de kans op een wanbetaling van een SVK beperkt
is, dient genoteerd te worden dat de belangrijkste huurders
van Inclusio SVK’s zijn. De financiële impact van een
ingebrekeblijving door een van deze SVK’s zou daardoor
zeer hoog zijn. Bijvoorbeeld : De jaarlijkse huurgelden
betaald door de belangrijkste huurder (het SVK M.A.I.S.)
vertegenwoordigen €1,0 miljoen/jaar. Inclusio blijft wel
eigenaar van de woningen die ofwel kunnen worden
doorverhuurd aan een ander SVK of andere sociale actor,
ofwel zelfs, bij gebrek aan dergelijke oplossing, kunnen
worden doorverhuurd of doorverkocht op de vrije markt. Tot
op heden werd Inclusio nog nooit geconfronteerd met een
probleem inzake de betaling van de huur van een SVK.
Risico op ontbinding van een met een SVK
gesloten huurovereenkomst : Het is mogelijk dat
een SVK vervroegd een einde stelt aan één of meer
huurovereenkomst(en) die werd(en) gesloten met de
vennootschap op basis van de gewestelijke wetgeving
van toepassing op hoofdhuurovereenkomsten en die het
nu mogelijk maakt huurovereenkomsten te allen tijde
op te zeggen middels een vooropzeg van drie maanden
en een degressieve vergoeding van drie, twee of een
maand tijdens de eerste drie jaar van de betreffende
huurovereenkomst. 35 % van de portefeuille is in huur
gegeven op basis van een hoofdhuurovereenkomst.
Door haar gebouwen goed te onderhouden voorziet
Inclusio geen opzeggingen van contracten, met name in
het licht van het aanhoudende tekort van het aanbod op
de markt voor betaalbare huurwoningen.
Economisch risico na afloop van een beheersmandaat
met een SVK : In het kader van beheersmandaten sluiten
de SVK’s een huurovereenkomst met de bewoners op naam
en voor rekening van de vennootschap. Na afloop van de
beheersmandaten zullen de huurovereenkomsten met
de bewoners dus blijven doorlopen en zullen bewoners
hun woonst kunnen behouden door hun individuele huur
rechtstreeks aan de vennootschap te betalen. Echter, in
het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kunnen de door de
bewoners betaalde huurgelden (als de inkomsten van de
bewoners lager zijn dan de maximuminkomsten om in
aanmerking te komen voor een sociale woning) lager zijn
dan de vergoeding die de vennootschap ontvangt van
het SVK onder het beheersmandaat. Dit verschil wordt
geraamd op 16 % van de huurgelden. De huurders zouden
in moeilijkheden kunnen komen om de volledige huur te
betalen zonder deze korting die ze krijgen van de SVK’s.
Als een SVK een einde zou stellen aan een beheersmandaat
en de vennootschap het beheer van een gebouw voor
eigen rekening zou moeten overnemen, zou dit bovendien
bijkomende beheerskosten met zich meebrengen (human
resources) voor de vennootschap. Deze kosten worden
geraamd op 20 tot €25/maand/woning.
Risico op huurleegstand
De bezettingsgraad op 31/12/2022 bedraagt 99,2 %. Slechts
drie winkeloppervlakten en enkele parkeerplaatsen leveren
geen huur op.
De woningen die worden verhuurd aan de SVK’s alsook de
gebouwen die worden verhuurd aan de vzw’s of andere
actoren uit de gehandicaptensector vertonen geen risico
op huurleegstand voor de vennootschap (zelfs al zou een
p.142
woning leegstaan, zijn het SVK, de vzw of de operator
contractueel verplicht de huur aan Inclusio te betalen).
Hoewel het risico op een toename van de huurleegstand
nog steeds aanwezig is, valt het gezien het grote
onevenwicht tussen aanbod en vraag naar betaalbare
huurwoningen te verwachten dat de huurleegstand in de
portefeuille van Inclusio altijd gematigd zal blijven.
Bovendien koopt Inclusio geen gebouwen zonder de
bezetting ervan vooraf te hebben beveiligd door een
sociale huurder.
Risico van niet-indexering van de huurprijzen
De gewestregeringen hebben eind 2022 nieuwe wetten
goedgekeurd die de indexering van de huurprijzen op
basis van de energiescore van de woningen beperken
of annuleren. Eigenaars van vastgoed met een slechte
energiescore zien hun inkomsten dus geplafonneerd,
terwijl hun operationele uitgaven (lonen, verzekeringen,
onderhoud enz.) tegelijk sterk stijgen (inflatie van 10 % in
2022).
In 2023 kunnen de huurprijzen van de vastgoedportefeuille
van Inclusio volledig geïndexeerd worden voor 88 % van
de contracten en slechts 4 % kan niet geïndexeerd worden :
Indexering in
2023
Huurprijzen op 31 december 2022
[€/jaar] [% contracten] [% cumul]
100 % 10.459.637 88,4 % 88,4 %
75 % 230.406 1,9 % 90,4 %
50 % 616.833 5,2 % 95,6 %
0 % 518.824 4,4 % 100,0 %
1.2 Financiële risico’s
1.2.1 Financierings- en liquiditeitsrisico
De vennootschap wordt volledig gefinancierd door
leningen bij partnerbanken. Per 31/12/2022 had de
vennootschap 9 kredietlijnen bij 5 verschillende
banken voor een totaalbedrag van €115 miljoen. Eind
2023 vervallen twee kredieten en er wordt al contact
opgenomen om deze vervaldagen te vernieuwen.
Per 31/12/2022 is er nog een saldo van ongeveer €16,3
miljoen beschikbaar op de bestaande kredietlijnen om
de verplichtingen van de vennootschap in de loop van
het boekjaar 2023 te dekken op basis van de huidige
ontwikkelingsplannen.
Gezien de beperkte schuldgraad en het gunstige
risicoprofiel zou het voor Inclusio geen probleem mogen
zijn om nieuwe kredietlijnen aan te gaan voor zover de
kapitaalmarkt voor vastgoedkredieten geen ernstige crisis
kent.
1.2.2 Risico’s verbonden aan
renteschommelingen
De rentevoeten op korte, middellange en lange termijn op
de financiële markten kunnen sterk schommelen.
De vastrentende kredietlijnen op 31 december 2022
vertegenwoordigen €25 miljoen.
De overige kredieten worden verhandeld tegen variabele
rentevoet (meestal Euribor 3 maanden). Het door de
Vennootschap ingevoerde afdekkingsbeleid van de
vlottende rente voorziet dat maximaal 20 % van de
opgenomen kredieten tegen vlottende rente kan worden
gefinancierd. Bij de afsluiting van het boekjaar bedraagt de
dekkingsgraad 81 %.
1.3 Reglementaire risico’s
1.3.1 Risico’s verbonden aan het statuut van
openbare GVV
Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
(OGVV) moet de vennootschap de GVV-Wetgeving
volgen. Deze wetgeving bevat vrij dwingende eisen inzake
diversificatieplicht (zowel wat betreft de tegenpartij als wat
betreft de activa), schuldratio, resultaatverwerking of nog,
het beheer van belangenconflicten.
Concentratierisico wat betreft tegenpartijen : per
31/12/2022 vertegenwoordigt de reële waarde van de aan
het SVK M.A.I.S verhuurde gebouwen 9,5 % van de reële
waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur. Dit
percentage zal echter geleidelijk aan blijven dalen gezien
de groeiprognoses op korte en middellange termijn van
de vastgoedportefeuille.
Concentratierisico wat betreft de activa : per
31/12/2022 vertegenwoordigt ‘Domaine des Etangs’ in
Anderlecht 8,4 % van de reële waarde van het vastgoed
beschikbaar voor verhuur. De geraamde groei van de
vastgoedportefeuille zal ook gepaard gaan met een
geleidelijke daling van dat percentage.
Wat de schuldratio betreft, stelt de GVV-Wetgeving dat
de schuldratio niet meer dan 65 % mag bedragen. De
schuldgraad van de vennootschap bedraagt 36,5 % op
31/12/2022.
Ingeval de vennootschap haar GVV-vergunning zou
verliezen, zal zij niet langer het fiscale stelsel van GVV’s
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.143
kunnen genieten en zal zij onderworpen worden
aan de vennootschapsbelasting. Bovendien mogen
banken, na het verlies van de GVV-vergunning, de
kredietovereenkomsten vroegtijdig ontbinden.
1.3.2 Wijzigingen aan de fiscale wetgeving
De aan SVK’s verhuurde gebouwen genieten momenteel
een verlaagde onroerende voorheffing, zowel in het
Vlaams Gewest als in het Waals Gewest. In het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest zijn de aan een SVK verhuurde
gebouwen volledig vrijgesteld van onroerende voorheffing.
Per 31/12/2022 wordt de onroerende voorheffing op de
vastgoedportefeuille in exploitatie vóór verlagingen
geraamd op €1,3 miljoen per jaar. De vrijstellingen en
verlagingen van onroerende voorheffing voor verhuur aan
SVK’s worden geraamd op €0,7 miljoen. De afschaffing
van dit fiscaal voordeel zal wellicht een hoge financiële
impact hebben. Mocht, echter, het Brusselse stelsel
worden overgenomen door Vlaanderen en Wallonië, dan
zal dit wellicht een positieve financiële impact hebben
voor de vennootschap (bijkomende jaarlijkse winst van
€0,2miljoen).
1.3.3 Wetgeving op de aan SVK’s verhuurde
woningen
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de huur die aan
de eigenaar moet worden betaald door de gewestelijke
besluiten voor SVK’s onderworpen aan strikte maxima,
op grond van de kenmerken van de betrokken woningen.
Als die maxima neerwaarts zouden worden herzien,
zal het rendement van nieuwe investeringen door de
vennootschap wellicht dalen.
In het Vlaams Gewest en in het Waals Gewest wordt
de te betalen huur door elk SVK bepaald op basis van
interne werkingsregels. De gewestelijke wetgevingen
zouden echter kunnen wijzigen en een strikt maximum
opleggen voor de te betalen huur, wat eveneens wellicht
zal leiden tot een daling van het rendement van nieuwe
investeringen door de vennootschap.
Algemeen blijft de vennootschap blootgesteld aan elke
wetswijziging die een negatieve (of positieve) impact zou
hebben op de investeringen of projectontwikkelingen van
de vennootschap die bestemd zijn voor verhuur aan een
SVK. Zo zal, in het kader van haar renovatieprojecten van
woongebouwen, de rentabiliteit van de lopende projecten
van de vennootschap kunnen afhangen van het niveau van
de verstrekte subsidies voor renovatie.
Zo geniet de vennootschap momenteel ook een verlaagd
btw-tarief van 12 % voor de bouw van nieuwe woningen die
bestemd zijn voor verhuur aan of beheer door SVK’s, door
middel van een huurovereenkomst of beheersmandaat
van minstens 15 jaar. Er is echter geen enkele garantie dat
deze maatregelen ook in de toekomst behouden zullen
blijven. Een daling van dit btw-tarief zou in het voordeel
zijn van de vennootschap, maar een stijging ervan zou
haar ontwikkeling vertragen.
1.4. Risico met betrekking tot de interne
controle
Gezien de beperkte omvang van het personeelsbestand
van de vennootschap zou men kunnen vrezen dat Inclusio
niet over een voldoende adequaat intern controlesysteem
beschikt om de betrokken partijen (interne auditeur,
compliance officer, raad van bestuur en auditcomité) toe
te laten hun opdracht uit te voeren (zie hoofdstuk ‘Interne
controle en risicobeheer’ van het hoofdstuk over Corporate
Governance).
De mogelijke impact zou zijn dat het beheer van Inclusio
niet op een ordelijke en voorzichtige manier zou gebeuren
en dat lacunes in het risicobeheer zouden kunnen leiden
tot een versnelde verslechtering van het vermogen van de
vennootschap. Financiële en beheersgegevens kunnen
onvoldoende betrouwbaar blijken.
1.5. Ecologische, maatschappelijke en
governancerisico’s
Het duurzame karakter van de gebouwen (ligging,
energieprestatie, nabijheid van transportmiddelen)
verzekert hun aantrekkelijkheid bij potentiële huurders.
De publieke opinie en de beleggersgemeenschap eisen
meer transparantie van bedrijven op het gebied van
maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO).
Deze verantwoordelijkheid wordt gemeten volgens
referentiekaders die nog niet volledig gedefinieerd of
gestandaardiseerd zijn en vraagt bij kleine bedrijven zoals
Inclusio een geleidelijke implementatie.
p.144
Naam
De naam van de Vennootschap is ‘Inclusio’, voorafgaand of gevolgd door de
woorden ‘openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap naar Belgisch recht’
of ‘openbare GVV naar Belgisch recht’.
Zetel, e-mailadres en website
De zetel is gevestigd te Herrmann-Debrouxlaan 40 in 1160 Oudergem (België).
Het e-mailadres van de vennootschap is [email protected]. De website is
www.inclusio.be.
Rechtspersonenregister
De Vennootschap is ingeschreven in het Rechtspersonenregister (RPR) van Brussel
onder het nummer 0840.020.295. Haar btw-nummer is BE 0840.020.295 en haar
identificatiecode juridische entiteit (LEI) is 967600NU10CMHYJZUH44.
Oprichting, rechtsvorm en bekendmaking
Inclusio is opgericht op 6/10/2011 (onder de naam ‘Bon Pasteur’ NV, aangezien het
eerste project in de Goede Herderstraat in Evere was gevestigd). Zij werd eind 2014
omgevormd tot een CVA onder de naam Inclusio op initiatief van de volgende drie
groepen : Degroof Petercam (via Imofig), Kois en Re-Vive.
In het kader van het verkrijgen van de GVV-stelsel is Inclusio op 29/10/2020
omgevormd tot een NV.
Zij verkreeg op 10/12/2020 het statuut van openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap (OGVV) overeenkomstig de wet van 12/05/2014 betreffende
de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV-wet). De vennootschap is
eveneens onderworpen aan de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 13/07/2014
betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De gecoördineerde statuten zijn beschikbaar op de website van Inclusio
(www.inclusio.be).
Duur
De Vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.
Doel van de vennootschap
Het maatschappelijk doel van de vennootschap wordt beschreven onder artikel 4
van de statuten.
Boekjaar
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.
PERMANENT
DOCUMENT
Permanent document
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.145
Identiteit van de commissaris
Sinds 01/01/2020 is de commissaris van Inclusio Deloitte
Bedrijfsrevisoren CVBA, vertegenwoordigd door haar
vaste vertegenwoordiger de heer Ben Vandeweyer,
bedrijfsrevisor, partner bij Deloitte Bedrijfsrevisoren
CV, Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1J,
1930 Zaventem, ingeschreven bij de Kruispuntbank voor
Ondernemingen onder het nummer 0429.053.863.
Zijn mandaat werd goedgekeurd op de gewone algemene
vergadering van Inclusio van 10/06/2020 en zal eindigen
op het einde van de algemene vergadering die wordt
bijeengeroepen om de jaarrekening per 31/12/2022 goed te
keuren.
Identiteit van de vastgoeddeskundige
De BV IP Belgium, handelend onder de handelsnaam
Immoprice, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd
is te Avenue Zénobe Gramme 30 in 1300 Waver,
ingeschreven bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen
onder nummer 0840.000. 697, vertegenwoordigd door
de heer Benoît FORGEUR, treedt op als onafhankelijk
vastgoeddeskundige van de Vennootschap en verricht
driemaandelijkse expertises van alle vastgoedactiva van de
Vennootschap, alsook, op het moment van de verwerving,
inbreng, verkoop van vastgoed, of fusie/splitsing van
vastgoedvennootschap(pen) met de Vennootschap of de
integratie van vastgoed in de consolidatiekring van de
Vennootschap via andere middelen.
De overeenkomst is ondertekend op 17/01/2020. Deze is
ingegaan op 01/01/2020 en zal eindigen op 31/12/2022.
Een verlenging in overeenstemming met artikel 24 §2 van
de GVV-wet wordt momenteel ondertekend wanneer dit
rapport wordt gepubliceerd en loopt af op 31/12/2025.
Plaatsen waar de beschikbare documenten voor het
publiek kunnen worden ingekeken
De Statuten van de Vennootschap kunnen worden
ingekeken bij de Griffie van de Ondernemingsrechtbank
van Brussel evenals op de website van de vennootschap.
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake
worden de statutaire en de geconsolideerde rekeningen
neergelegd bij de Nationale Bank van België. De
beslissingen inzake benoemingen en afzettingen van
leden van de Raad van Bestuur worden gepubliceerd in
de bijlagen van het Belgisch Staatsblad. De oproepingen
tot de Algemene Vergaderingen verschijnen in de bijlagen
van het Belgisch Staatsblad. De oproepingen en alle
documenten betreffende de Algemene Vergaderingen
zijn simultaan beschikbaar op de website van de
vennootschap. Alle persberichten en andere financiële
informatie die Inclusio bekendmaakt, kunnen worden
geraadpleegd op de website van de vennootschap. De
Jaarlijkse Financiële Verslagen zijn beschikbaar op de zetel
of de website van de vennootschap.
Stelsel van openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap
Sinds december 2020 heeft Inclusio het statuut van
openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
(OGVV). In deze hoedanigheid is de Vennootschap
onderworpen aan de bepalingen van de Wet van
12/05/2014, zoals gewijzigd door de Wet van 22/10/2017, en
het Koninklijk Besluit van 13/07/2014, zoals gewijzigd door
het Koninklijk Besluit van 23/04/2018 (‘de Wet’).
Als OGVV geniet de vennootschap een transparant
fiscaal stelsel. De resultaten zijn vrijgesteld van
vennootschapsbelasting op het niveau van de OGVV, maar
niet op het niveau van haar dochtervennootschappen.
Om haar status te behouden, neemt de OGVV de door de
wet opgelegde verplichtingen in acht, en met name :
• (i) vastgoed ter beschikking stellen aan gebruikers, (ii)
binnen het wettelijk kader, andere soorten vastgoed
bezitten (aandelen in openbare vastgoedbevaks,
participatierechten in ICB’s, door andere REIT’s
uitgegeven aandelen en grondcertificaten) en (iii) in het
kader van het ter beschikking stellen van vastgoed, alle
activiteiten kunnen uitoefenen die verband houden met
het bouwen, verbouwen, renoveren, ontwikkelen (voor
de eigen portefeuille), verwerven, vervreemden, beheren
en exploiteren van vastgoed ;
• een strategie volgen waarbij de vastgoedactiva op lange
termijn worden aangehouden ;
• voorkeur geven aan actief beheer in de uitvoering van
haar activiteiten ;
• genoteerd zijn op de beurs en een free float van
minstens 30 % in zijn aandeelhouderschap aanhouden ;
• naleven van strikte regels inzake belangenconflicten en
interne controlestructuren.
De OGVV kan exclusief of gezamenlijk gecontroleerde
dochtervennootschappen aanhouden, al dan niet met de
status van institutionele GVV ; de OGVV is onderworpen
aan het prudentieel toezicht van de FSMA.
p.146
Bijzondere reglementeringen van toepassing op de
OGVV
Vastgoedportefeuille
De activa van de OGVV moeten zodanig gediversifieerd
zijn dat een adequate risicospreiding van het vastgoed
wordt gewaarborgd, per geografische regio en per
categorie gebruiker of huurder ; geen enkele verrichting
van de OGVV mag ertoe leiden dat meer dan 20 % van
de geconsolideerde activa wordt belegd in onroerende
goederen die ‘een enkel vastgoedgeheel’ vormen.
Boekhouding
De Europese wetgeving bepaalt dat openbare GVV’s,
net als alle andere beursgenoteerde vennootschappen,
verplicht zijn hun geconsolideerde jaarrekening op te
stellen volgens de internationale IAS/IFRS-normen.
Daarnaast moet een OGVV in het kader van de toepassing
van de wet haar statutaire jaarrekening opstellen
overeenkomstig de IAS/IFRS-normen.
Aangezien vastgoedbeleggingen het grootste deel van
de activa van een GVV uitmaken, moet de GVV deze
beleggingen overeenkomstig IAS 40 tegen hun reële
waarde waarderen.
Waardering van de gebouwen
De reële waarde van een onroerend goed wordt
aan het einde van elk boekjaar geschat door een
vastgoeddeskundige. Deze reële waarde wordt op
het einde van elk van de eerste drie kwartalen van het
boekjaar door deze deskundige geactualiseerd op basis
van de ontwikkeling van de markt en van de kenmerken
van het betrokken onroerend goed en van de lopende
huurovereenkomst. Deze waarderingen zijn bindend
voor de OGVV met het oog op de opstelling van haar
jaarrekening en statutaire rekeningen.
In geval van een inbreng in natura die leidt tot de
uitgifte van aandelen of in geval van een fusie, splitsing
of soortgelijke transactie, moet de vastgoeddeskundige
de vastgoedactiva waarderen die worden ingebracht
in of toebehoren aan de gefuseerde en/of gesplitste
vennootschap.
Een onroerend goed in het bezit van een GVV wordt niet
afgeschreven.
Pay-Out Ratio
De openbare GVV moet als vergoeding voor het kapitaal
een bedrag uitkeren dat ten minste overeenstemt met
het positieve verschil tussen 80 % van de som van het
gecorrigeerde resultaat en de netto meerwaarden op de
verkoop van onroerende goederen die niet vrijgesteld zijn
van de uitkeringsplicht en de nettovermindering, in de
loop van het boekjaar, van de schuld.
Deze verplichting geldt alleen als het netto resultaat
positief is en in zoverre de Vennootschap overeenkomstig
de vennootschapswet over een uitkeerbare marge
beschikt.
Schulden en waarborgen
De geconsolideerde en statutaire schuldgraad van de
OGVV is beperkt tot 65 % van de totale geconsolideerde
of statutaire activa (na aftrek van de reële waarde van
de toegelaten afdekkingsinstrumenten). Wanneer de
geconsolideerde schuldgraad meer dan 50 % van de
geconsolideerde activa bedraagt, moet zij een financieel
plan opstellen met een uitvoeringskalender, waarin de
maatregelen worden beschreven die moeten voorkomen
dat de geconsolideerde schuldgraad 65 % van de
geconsolideerde activa overstijgt.
Een OGVV of haar dochtervennootschappen mogen
enkel hypotheken of andere zekerheden of waarborgen
verstrekken in verband met de financiering van de
vastgoedactiviteiten van de Groep. Het totale door
hypotheken, zekerheden of waarborgen gedekte bedrag
mag niet meer bedragen dan 50 % van de totale reële
waarde van het vastgoed dat door de GVV en haar
dochtervennootschappen wordt aangehouden.
Fiscaal stelsel
De OGVV is onderworpen aan de vennootschapsbelasting
tegen het normale tarief, doch slechts over een
beperkte belastbare grondslag, bestaande uit de som
van 1) door haar verkregen abnormale of vrijwillige
voordelen en 2) uitgaven en kosten die niet aftrekbaar
Patrimoine immobilier
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.147
zijn als beroepskosten, met uitzondering van
waardeverminderingen en verliezen op aandelen.
De roerende voorheffing op door een OGVV uitgekeerde
dividenden bedraagt in principe 30 %. Deze roerende
voorheffing is bevrijdend ten aanzien van de natuurlijke
personen die in België gedomicilieerd zijn.
Vennootschappen die hun erkenning als GVV verkrijgen,
die met een GVV fuseren of die een deel van hun
vastgoedactiva opsplitsen en aan een GVV overdragen,
zijn onderworpen aan een specifieke meerwaardebelasting
(exit taks) van 15 %. De exit taks is het belastingpercentage
dat deze vennootschappen moeten betalen om het
gewone belastingstelsel te verlaten.
Verklaringen
De Raad van Bestuur :
• verklaart dat hij de verantwoordelijkheid op zich
neemt voor de in dit verslag vervatte informatie, met
uitzondering van de door derden verstrekte informatie,
waaronder de verslagen van de commissaris en de
vastgoeddeskundigen ;
• verklaart dat, voor zover hem bekend, de jaarrekening
is opgesteld overeenkomstig de toepasselijke
boekhoudkundige normen en een getrouw beeld geeft
van de portefeuille, de financiële situatie, de resultaten
en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen ;
de jaarrekening is in overeenstemming met de realiteit
en bevat geen weglatingen ;
• verklaart dat, voor zover hem bekend is, het jaarverslag
een getrouw beeld geeft van de ontwikkeling van het
bedrijf, de resultaten en de toestand van Inclusio,
alsmede een beschrijving van de voornaamste risico’s
waarmee de Vennootschap wordt geconfronteerd ;
• bevestigt dat, behoudens de persberichten die de
Vennootschap sinds de opstelling van dit jaarverslag
heeft gepubliceerd, de Vennootschap geen belangrijke
wijziging in haar financiële of commerciële situatie heeft
vastgesteld sinds 31/12/2022.
Verklaring betreffende de bestuurders en de effectieve
leiders
• De Raad van Bestuur verklaart dat, voor zover hem
bekend is, gedurende de laatste vijf jaar, noch zijn
bestuurders, noch de effectieve leiders van de
vennootschap :
• zijn veroordeeld voor fraude ;
• het voorwerp hebben uitgemaakt van een veroordeling,
faillissement, curatele of vereffening ;
• een officiële openbare aanklacht of sanctie opgelegd
gekregen hebben van wettelijke of regelgevende
instanties en niet door een rechtbank onbekwaam
verklaard werden om te handelen als lid van een
bestuurs-, leidinggevend of toezichthoudend orgaan
van een uitgevende instelling of om te handelen in
het kader van het beheer of de uitoefening van haar
bedrijfsactiviteiten.
p.148
VERKLARENDE
WOORDENLIJST
Verklarende woordenlijst
Inclusio _ Jaarverslag 2022 p.149
AVIQ
Agence pour une Vie de Qualité – Agentschap voor
kwaliteitsvol leven (Waals Gewest)
BAV
Buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders
BEZETTINGSGRAAD
Wordt berekend door de contractuele huurprijzen van de
lopende huurcontracten (geïndexeerd, exclusief voor verkoop
bestemd vastgoed) te delen door de som van de contractuele
huurprijzen en de geschatte huurwaarden van de leegstand.
Deze laatste worden berekend op basis van de op de markt
gangbare huurprijzen.
EXIT TAKS
De Exit Taks is de belasting die een vennootschap moet
betalen wanneer zij van belastingregime verandert (naar GVV
of GVBF bijvoorbeeld).
FEDSVK
Federatie van SVK’s in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
GAV
Gewone algemene vergadering van aandeelhouders
GVFB
Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds.
GVV (GEREGLEMENTEERDE
VASTGOEDVENNOOTSCHAP)
Stelsel gecreëerd in 2014 dat dezelfde doelen nastreeft als
de Real Estate Investment Trusts (REIT) die in verschillende
landen zijn ingevoerd. De GVV’s worden gecontroleerd door
de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en
zijn onderworpen aan een specifieke regelgeving.
INTEREST RATE SWAP (IRS)
Een Interest Rate Swap is een renteswapcontract. IRS worden
doorgaans gebruikt om zich te wapenen tegen rentestijgingen.
Een variabele rentevoet wordt dan vervangen door een vaste
rentevoet.
INVESTERINGSWAARDE
Door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen
bepaalde waarde van de portefeuille zonder aftrek van de
transactiekosten.
NETTO-ACTIEFWAARDE (NAW) OF NET ASSET
VALUE (NAV) PER AANDEEL
Eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen op het
einde van het boekjaar.
NETTORESULTAAT
Netto resultaat van de kernactiviteiten, plus (+) resultaat op
financiële instrumenten, plus (+) resultaat op de portefeuille.
NETTORESULTAAT VAN DE KERNACTIVITEITEN
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille, plus
(+) financieel resultaat (financiële opbrengsten – financiële
kosten) min belastingen op het resultaat.
OPERATIONELE MARGE
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille, te
delen door het vastgoedresultaat
PPS (PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING)
Samenwerking tussen de publieke en de private sector in het
kader van projecten die inspelen op een collectieve vraag :
stadsvernieuwing, infrastructuurwerken, openbare gebouwen
enz.
REËLE WAARDE
Verkoopwaarde van vastgoedbeleggingen volgens de
IAS/ IFRS boekhoudnormen, m.a.w. na aftrek van de
transactiekosten, zoals bepaald door de onafhankelijke
waarderingsdeskundigen. De overdrachtsrechten voor activa
in België zijn door de onafhankelijke waarderingsdeskundigen
forfaitair vastgelegd op 2,5 %. Voor gebouwen waarvan de
waarde minder dan € 2,5 miljoen bedraagt, zijn de af te
trekken rechten de registratierechten die van toepassing zijn
op basis van de ligging van het gebouw (10 % of 12,5 %).
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of minwaarden in
vergelijking met de laatste waardering van de deskundige, plus
(+) de bedragen van de exit taks die verschuldigd zijn voor elk
gebouw dat intreedt in een GVV of SIIC-stelsel.
SCHULDRATIO of SCHULDGRAAD (KB-GVV)
Wettelijke ratio die volgens de regelgeving inzake GVV’s wordt
berekend door de financiële en overige schulden te delen door
het totaal der activa.
SVK
Sociaal Verhuurkantoor.
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
NOTA’S
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
