967600NU10CMHYJZUH442023-01-012023-12-31967600NU10CMHYJZUH442022-01-012022-12-31967600NU10CMHYJZUH442023-12-31967600NU10CMHYJZUH442022-12-31967600NU10CMHYJZUH442023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember967600NU10CMHYJZUH442023-12-31inclu:CostOfCapitalIncreaseMember967600NU10CMHYJZUH442023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember967600NU10CMHYJZUH442021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember967600NU10CMHYJZUH442021-12-31inclu:CostOfCapitalIncreaseMember967600NU10CMHYJZUH442021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember967600NU10CMHYJZUH442022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember967600NU10CMHYJZUH442022-12-31inclu:CostOfCapitalIncreaseMember967600NU10CMHYJZUH442022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember967600NU10CMHYJZUH442023-12-31inclu:ReserveForBalanceOfChangesInFairValueOfRealEstateMember967600NU10CMHYJZUH442023-01-012023-12-31inclu:ReserveForBalanceOfChangesInFairValueOfRealEstateMember967600NU10CMHYJZUH442023-12-31inclu:ReserveForShareOfNetIncomeAndOtherElementsOfComprehensiveIncomeFromInvestmentsAccountedForUsingEquityMethodMember967600NU10CMHYJZUH442023-01-012023-12-31inclu:ReserveForShareOfNetIncomeAndOtherElementsOfComprehensiveIncomeFromInvestmentsAccountedForUsingEquityMethodMember967600NU10CMHYJZUH442023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember967600NU10CMHYJZUH442023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember967600NU10CMHYJZUH442023-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember967600NU10CMHYJZUH442023-01-012023-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember967600NU10CMHYJZUH442023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember967600NU10CMHYJZUH442023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember967600NU10CMHYJZUH442023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember967600NU10CMHYJZUH442023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember967600NU10CMHYJZUH442023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember967600NU10CMHYJZUH442021-12-31inclu:ReserveForBalanceOfChangesInFairValueOfRealEstateMember967600NU10CMHYJZUH442021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember967600NU10CMHYJZUH442021-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember967600NU10CMHYJZUH442021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember967600NU10CMHYJZUH442021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember967600NU10CMHYJZUH442021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember967600NU10CMHYJZUH442021-12-31967600NU10CMHYJZUH442022-01-012022-12-31inclu:ReserveForBalanceOfChangesInFairValueOfRealEstateMember967600NU10CMHYJZUH442022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember967600NU10CMHYJZUH442022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember967600NU10CMHYJZUH442022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember967600NU10CMHYJZUH442022-01-012022-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember967600NU10CMHYJZUH442022-12-31inclu:ReserveForBalanceOfChangesInFairValueOfRealEstateMember967600NU10CMHYJZUH442022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember967600NU10CMHYJZUH442022-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember967600NU10CMHYJZUH442022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember967600NU10CMHYJZUH442022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember967600NU10CMHYJZUH442022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares
Graphics
p.3
Impactvennootschap gespecialiseerd in vastgoed met een sociaal karakter
2023
JAARVERSLAG

Graphics
Inclusio _ Rapport annuel 2023
p.4
Voorafgaande opmerkingen p. 2
Brief aan de aandeelhouders p. 4
Inclusio in het kort p. 6
Vennootschap met impact p. 8
Kerncijfers p. 12
Belangrijkste feiten van 2023 p. 14
Snelle groei van de portefeuille p. 16
Beheersverslag p. 18
Missie en strategie p. 20
ESG-verslag p. 24
Vastgoedverslag p. 32
Financieel verslag p. 64
Inclusio op de beurs p. 73
Corporate governance verklaring p. 76
Risico’s p. 99
jaarrekening p. 106
Permanent document p. 158
Lexicon p. 163
Inhoudstafel
Graphics
 p.1
Profiel
Inclusio is een openbare gereglementeerde
vastgoedvennotschap (OGVV) naar Belgisch recht
met als missie kwaliteitswoningen aan te bieden aan
kwetsbare bevolkingsgroepen tegen een betaalbare
huurprijs op lange termijn.
Dit doel huurwoningen zij door middel van de aankoop,
bouw en het beheer van gebouwen met een sociaal
of maatschappelijk nut. Deze gebouwen hebben
3 soorten functies:
•   betaalbare huurwoningen voor personen met een
beperkt inkomen:
 
 De gebouwen van Inclusio worden via langetermijn-
huurovereenkomsten verhuurd aan sociale partners
(Sociale Verhuurkantoren, OCMW’s en woonmaat
-
schappijen) die zij dan onderverhuren aan hun doel-
groep, afhankelijk van hun sociaal beleid;
•   huisvesting en opvang voor personen met een
beperking :
  Inclusio verhuurt deze gebouwen via lange termijn
huurovereenkomsten aan gespecialiseerde partners
om aan mensen met een beperking de opvang en
de ergonomie te kunnen bieden waar zij nood aan
hebben;
•   sociale  infrastructuur :
   Groepsaccommodatie (opvangcentra voor
asielzoekers, daklozen, pleegkinderen, enz.) en
voorzieningen (scholen, kinderdagverblijven, enz.).
Inclusio werkt ook aan haar milieu-impact via
de duurzaamheid en energieprestaties van haar
gebouwen.
Inclusio is genoteerd op de gereglementeerde
markt van Euronext Brussels sinds 10 december 2020
en haar beurskapitalisatie bedroeg 110 M€ op
31 december 2023.
De onderneming groeit snel in heel België dankzij
het dynamisme van haar team en de steun van
geëngageerde particuliere en institutionele beleggers
die zin willen geven aan hun beleggingen.
Hartelijk dank aan de
bewoners van onze
gebouwen die ons
verslag wilden illustreren.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023    
 p.2
TALEN
Dit jaarverslag werd opgesteld in het Frans en
gedeponeerd bij de FSMA. De Nederlandse vertaling
werd opgesteld onder de verantwoordelijkheid van
Inclusio. Enkel de Franstalige versie heeft bewijskracht.
TERBESCHIKKINGSTELLING VAN HET
JAARVERSLAG
Dit jaarverslag kan ook geraadpleegd worden op de
website www.inclusio.be.
KONINKLIJK BESLUIT VAN 14/11/2007
Verantwoordelijke personen
De leden van de raad van bestuur van Inclusio,
waarvan de samenstelling beschreven is in het
hoofdstuk "Corporate Governance Verklaring"
zijn verantwoordelijk voor de informatie die in dit
jaarverslag verstrekt wordt.
De heren André BOSMANS (voorzitter van de raad
van bestuur), Lionel VAN RILLAER (CEO) en Jean-Luc
COLSON (CFO) verklaren in naam van Inclusio dat naar
hun beste weten:
•  de jaarrekeningen, die zijn opgesteld
overeenkomstig de toepasselijke standaarden voor
jaarrekeningen, een getrouw beeld geven van het
vermogen, van de financiële toestand en van de
resultaten van Inclusio;
•  het beheersverslag een getrouw overzicht geeft
van de ontwikkeling, de resultaten en de positie
van Inclusio, alsmede een beschrijving van de
voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee zij
geconfronteerd wordt.
BIJLAGE I BIJ DE GEDELEGEERDE
VERORDENING
(
EU
)
 2019/980 VAN
14/03/2019 TOT AANVULLING VAN
VERORDENING
(
EU
)
 2017/1129 VAN
14/06/2017
Verantwoordelijke personen, informatie
van derden en deskundigenverslagen
De heren André BOSMANS (voorzitter van de raad
van bestuur), Lionel VAN RILLAER (CEO) en Jean-Luc
COLSON (CFO) verklaren in naam van Inclusio dat
de informatie opgenomen in dit jaarverslag naar hun
weten in overeenstemming is met de werkelijkheid en
geen weglatingen bevat die de strekking ervan kunnen
beïnvloeden.
Inclusio verklaart dat de informatie van derden in
dit jaarlijks financieel verslag, zoals het verslag van
de onafhankelijke waarderingsdeskundigen en het
verslag van de commissaris, werd opgenomen met de
toestemming van de persoon die de inhoud, de vorm
en de context ervan heeft goedgekeurd.
Deze informatie werd getrouw weergegeven. Voor
zover Inclusio weet en in staat is om dit op basis van
de door deze derde partijen gepubliceerde gegevens 
te waarborgen, werd geen enkel feit weggelaten
waardoor de weergegeven informatie onjuist of
misleidend zou zijn.
Voorafgaande
OPMERKINGEN

Graphics
 p.3
Bestuurs-, beheers- en directieorganen
Inclusio verklaart in verband met de bestuurders en/of
de leden van de effectieve leiding dat:
•  er geen enkele familiale band bestaat tussen hen;
•  geen enkele informatie bekendgemaakt 
moet worden inzake (i) veroordelingen voor
een fraudemisdrijf in de voorbije vijf jaar,
(ii) faillissementen, curatele, vereffeningen of
plaatsingen onder gerechtelijk toezicht,  
en (iii) officiële openbare beschuldigingen en/
of sancties uitgesproken door statutaire of
regelgevende instanties (met inbegrip van de
aangewezen beroepsorganisaties);
•  geen enkele onder hen minstens in de voorbije
vijf jaar door een rechtbank werden verboden om
te handelen als lid van een bestuurs-, directie- of
toezichtsorgaan van een emittent, of om tussen te
komen in het beheer of bewind van de zaken van
een vennootschap;
•  er geen enkel belangenconflict bestaat tussen
hun verplichtingen tegenover Inclusio en hun
persoonlijke belangen.
Functionering van de bestuurs-  
en directieorganen
Inclusio verklaart dat geen enkel
dienstverleningscontract werd afgesloten met de
bestuurders en de leden van de effectieve leiding, die
voorziet in de toekenning van voordelen op het einde
van dergelijk contract, onder voorbehoud van de
vermelding in het hoofdstuk "Corporate Governance 
Verklaring".
Belangrijkste aandeelhouders
Inclusio verklaart dat:
•  geen enkele bestuurder of lid van de effectieve
leiding rechtstreeks of onrechtstreeks een
percentage van het maatschappelijk kapitaal
of van de stemrechten van Inclusio bezit dat
bekendgemaakt moet worden krachtens de wet op
de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen;
•  de belangrijkste aandeelhouders van Inclusio geen
verschillende stemrechten bezitten.
Gerechtelijke en arbitrageprocedures
Inclusio verklaart dat er in de twaalf voorbije maanden
geen enkel rechtsgeding of administratieve of
arbitrageprocedure bestond die een belangrijke
invloed op de financiële positie of rendabiliteit van
Inclusio had of zou kunnen hebben.
Noemenswaardige verandering in de
financiële situatie
Inclusio verklaart dat de financiële situatie van de
groep sinds het einde van het voorbije boekjaar niet
noemenswaardig is gewijzigd.
Beschikbare documenten
Inclusio verklaart dat de recentste versie van de
statuten beschikbaar is op de website www.inclusio.be
tijdens de geldigheidsduur van het jaarverslag.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023    
 p.4
De gebouwen van Inclusio
bieden kwaliteit en hebben een
gemiddelde energieprestatie
die beduidend hoger ligt
dan die van het Belgische
vastgoedpatrimonium. Onze
impact op het milieu is ook hier
concreet voelbaar en van groot
belang.
De financiële resultaten over het
boekjaar 2023 zijn goed en laten
eens te meer toe om een hoger
dividend (+7%) uit te keren dan
vorig jaar.
Inclusio slaagde er dus in om
impact te combineren met een
redelijk financieel rendement,
waardoor het concept van impact
investment hier volledig tot zijn
recht komt.
De evolutie van de financiële
resultaten 2023 van Inclusio
spreekt voor zich: operationeel
resultaat vóór het resultaat op de
portefeuille van 9,8 M€ (+38% ten
opzichte van 2022), nettoresultaat
van 32,2 M€ (+45% ten opzichte
van 2022), uitkeerbaar resultaat van
6,9 M€ (+7% ten opzichte van 2022).
Het uitgekeerde brutodividend per
aandeel over boekjaar 2021 was
50 cent, dat over boekjaar 2022
bedroeg 70 cent. Het bedrag dat we
ter goedkeuring zullen voorleggen
voor het boekjaar 2023 (op de
volgende algemene vergadering,
op 15 mei 2024) is 75 cent. Dit stemt
overeen met een brutorendement
van 3,5% ten opzichte van de
uitgifteprijs bij de beursintroductie
en 5,7% ten opzichte van de
beurskoers op het einde van 2023.
Drie jaar na onze beursgang is het
tijd om de balans op te maken.
In het prospectus bij de IPO dat
BRIEF AAN DE
aandeelhouders
Op 31 december 2023 woonden bijna 4.800 kwetsbare personen in gebouwen die eigendom zijn
van Inclusio. Deze mensen beschikken over beperkte financiële middelen, hebben een beperking
of zijn dakloos. Het gaat ook om aanvragers van internationale bescherming, niet-begeleide
minderjarige vreemdelingen, demente of seniele ouderen of pleegkinderen. Naast het dak boven
hun hoofd dat ze allemaal nodig hebben om waardig te leven, krijgen ze meestal hulp van diverse 
verenigingen die samenwerken met onze partners. Onze sociale impact is concreet voelbaar en van
een enorm belang voor al deze mensen.
Jaarlijkse huurinkomsten
[M€]
Brutodividend per aandeel
[€/aandeel]
*  Onder voorbehoud van goedkeuring door
de algemene vergadering van 15 mei 2024.
0
3
6
9
12
15
0
50
100
150
200
250
300
350
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0
3
6
9
12
15
0
50
100
150
200
250
300
350
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0
3
6
9
12
15
0
50
100
150
200
250
300
350
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
2021 2022 2023*31 dec
2021
31 dec
2022
31 dec
2023
2021 2022 2023
Reële waarde van de
vastgoedportefeuille in
exploitatie [M€]
Prospectus IPO Gerealiseerd

Graphics
 p.5
in 2020 werd verspreid, deden
we enkele prognoses voor de
boekjaren 2021 tot 2023. We zijn erg
tevreden en trots dat wij u kunnen
melden dat we de vooropgestelde
doelstellingen hebben overtroffen.
Aangezien de (sociale en milieu)
impact van onze activiteiten
rechtstreeks verband houdt met
de omvang van de portefeuille
in exploitatie, kunnen we ook
stellen dat de gerealiseerde impact
groter is dan verwacht bij de
beursintroductie.
De raad van bestuur en de
effectieve leiding van Inclusio
wensen het operationele team te
bedanken voor deze schitterende
resultaten, die bereikt werden
dankzij hun knowhow en motivatie
en de uitstekende relaties die
ze hebben opgebouwd met tal
van partners, zowel publieke
(sociale verhuurkantoren,
woonmaatschappijen, gemeenten,
OCMW’s, Fedasil, Rode Kruis, New
Samusocial) als private partners
(hulpverlening aan personen met
een handicap, vzw’s, architecten,
studiebureaus, aannemers,…).
De vraag naar betaalbare
huurwoningen, woningen en
opvangvoorzieningen voor
personen met een beperking
en een kwalitatieve sociale
infrastructuur blijft gigantisch groot
in België. Het operationele team
werd begin 2024 uitgebreid met
de benoeming van een directeur
Investeringen en de aanwerving
van een Verantwoordelijke
Duurzame Ontwikkeling. Op die
manier staat Inclusio klaar om
de uitdaging aan te gaan door te
blijven investeren in kwalitatieve
woningen met een sociaal karakter.
André
BOSMANS 
voorzitter
van de raad
van bestuur
Lionel
VAN RILLAER
CEO
Jean-luc
COLSON
CFO

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023    
 p.6 p.6
Inclusio jaarverslag 2023
Pedro en zijn tweelingbroer
Middelwegproject in Haren
Vennootschap met impact  p. 8
Kerncijfers  p. 10
Belangrijkste feiten van 2023  p. 12
Snelle groei van de portefeuille  p. 16
Inclusio in het kort

Graphics
INCLUSIO
IN HET
 
KORT

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023    
 p.8
Sofiane en zijn vriend
Middelwegproject in Haren
VENNOOTSCHAP
MET IMPACT
IMPACT STAAT CENTRAAL IN HET
BEDRIJFSMODEL VAN INCLUSIO.
EEN GROTE SOCIALE IMPACT, GEKOPPELD
AAN EEN IMPACT OP HET MILIEU.
DEZE IMPACT NEEMT TOE NAARMATE
WE MEER AANKOPEN REALISEREN EN ONZE
INSPANNINGEN OPSCHROEVEN OM
ONZE ENERGIEPRESTATIES TE VERBETEREN.

Graphics
p.9
Drie jaar na de beursgang toonde Inclusio aan dat
het mogelijk is om een goed evenwicht te houden
tussen impact en financieel rendement. Onze
huurders betalen een betaalbare huur om te wonen
in kwalitatieve gebouwen en onze aandeelhouders
genieten van een redelijk en stabiel dividend.
SOCIALE IMPACT
Al onze gebouwen huisvesten kwetsbare personen
(personen met een beperkt financieel inkomen,
personen met een beperking, asielzoekers, daklozen,
pleegkinderen) of bieden een maatschappelijke
meerwaarde (dagcentra voor personen met een
beperking, kinderdagverblijf, scholen, kantoren voor
vzw’s).
Met een portefeuille in exploitatie die 1.314 betaalbare
wooneenheden, 155 woon- en opvangeenheden
voor personen met een beperking en 12 sociale
infrastructuureenheden telt, wordt het aantal
gehuisveste personen op 31 december 2023 geschat
op 4.778.
Net als in 2022 heeft Inclusio in 2023 een budget
van 50.000 € uitgetrokken voor haar sociaal fonds.
Eind 2023 werd er bij de huurders een projectoproep
gelanceerd en werden 11 projecten geselecteerd die
financiële steun ontvingen van Inclusio. Zo kunnen
onze huurders projecten realiseren die de gebruikers
van onze gebouwen ten goede komen (sociale cohesie,
meubilair, infrastructuur, tuinaanleg, ...).
MILIEU-IMPACT
Inclusio verbetert voortdurend de energieprestaties
van haar vastgoedportefeuille in exploitatie: enerzijds
via de aankoop van nieuwe gebouwen, anderzijds via
werkzaamheden in de bestaande portefeuille (isolatie,
vervanging van verwarmingsketels, installatie van
zonnepanelen).
Het laatste nieuwe gebouw dat in 2023 werd opgeleverd
(project Dragon in Moeskroen, 33 woningen) heeft een
gemiddeld primair energieverbruik van amper 79 kWh/
m²/jaar (A-score in Wallonië).
Op 31 december 2023 bedraagt het gemiddelde
primaire energieverbruik van de woningen in
de portefeuille in exploitatie op basis van de
energieprestatiecertificaten 111 kWh/m²/jaar in Brussel,
132 kWh/m²/jaar in Vlaanderen en 197 kWh/m²/jaar in
Wallonië. Deze cijfers zijn beduidend beter dan de
gewestelijke gemiddelden, wat voor de bewoners van
de gebouwen van Inclusio een lagere energiefactuur
oplevert:
Primair energieverbruik
op basis van energieprestatiecertificaten
[kWh/m
2
/jaar]
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Brussel Vlaanderen Wallonië
Inclusio Gewestelijk gemiddelde
Onze sociale en milieu-impact en hun kritieke
prestatie-indicatoren staan in detail beschreven in het
ESG-verslag, onderdeel van het beheersverslag.
Graphics
Kerncijfers
1.314
1
1
1
8
17
2
Betaalbare huurwoningen
Woningen voor personen
met een beperking
Kinderdagverblijf
School
Opvang- en
verblijfscentra voor
asielzoekers, daklozen,
pleegkinderen
Kantoorgebouwen
Winkelruimtes
en een bijkantoor
319 M€
reële waarde
(+25% ten opzichte
van 31 december 2022)
137.254 m²
218
gebouwen verspreid over
77
sites
Vastgoedportefeuille in exploitatie per 31 december 2023
Opmerking: deze cijfers zijn exclusief de onroerende goederen van Inclusio Ostbelgien NV
(51% participatie in de dochtervennootschap).
151
p.10
Graphics
4.778
gehuisveste
personen
13,3 jaar
gemiddelde
resterende looptijd
van de huurcontracten
98,4%
bezettingsgraad
Verdeling van de reële waarde
per bestemming
(exclusief eigendommen in ontwikkeling)
Geografische verdeling
van de reële waarde
(exclusief eigendommen in ontwikkeling)
In M€
Betaalbare huurwoningen 253
Opvang en huisvesting van personen
met een beperking
26
Sociale infrastructuur 40
Totaal 319
In M€
Brussel 153
Vlaanderen 96
Wallonië 70
Totaal 319
Betaalbare
huurwoningen
79%
Opvang en
huisvesting voor
personen met een
beperking
8%
Sociale infrastructuur
13%
Brussel
48%
Vlaanderen
30%
Wallonië
22%
p.11
TOTAAL
319 M€
TOTAAL
319 M€
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.12
BELANGRIJKSTE
FEITEN VAN
2023
DIT JAAR STOND
IN HET TEKEN VAN
DE VERSTERKING
VAN ONZE SOCIALE
INFRASTRUCTUURPIJLER
Graphics
p.13
RODE KRUIS VAN BELGIË
In maart 2023 verwierf Inclusio 100%
van de aandelen van de vennootschap
Immo Genappe NV, eigenaar van een
opvangcentrum voor asielzoekers in
Genappe.
Dit centrum is verhuurd aan het Belgische
Rode Kruis en biedt een opvangcapaciteit
van 244 bedden. Ideaal gelegen in de
buurt van een handelskern langs de N5,
zijn nabijheid van Brussel vormt een
belangrijke troef voor de bewoners.
Deze overname volgt op die van het
opvangcentrum voor asielzoekers in
Nonceveux (Aywaille) in 2022, dat eveneens
verhuurd is aan het Belgische Rode Kruis.
Inclusio voerde er in 2023 grote werken uit
om de energieprestaties te verbeteren,
onder meer de volledige vervanging van
het buitenschrijnwerk.
FEDASIL
In 2023 werden er renovatiewerken
uitgevoerd in een oud hotel dat eind 2022
door Inclusio werd aangekocht, tegenover
het Josaphatpark in Schaarbeek. Het
gebouw werd in april 2023 ter beschikking
gesteld van Fedasil, als opvang- en
verblijfcentrum voor 74 niet-begeleide
minderjarige vreemdelingen (NBMV).
Eind 2023 verwierf Inclusio een voormalig
woonzorgcentrum in Charleroi, eveneens
verhuurd aan Fedasil. Dankzij dit tweede
partnerschap worden 151 aanvragers
van internationale bescherming,
waaronder gezinnen en alleenstaanden,
inclusief NBMV, op een waardige manier
opgevangen en gehuisvest.
Dit project beantwoordt aan de behoefte
van Fedasil om zijn opvangcapaciteit
voor asielzoekers uit te breiden in een
context waarin de bestaande infrastructuur
verzadigd is. Voor Inclusio is het ook de
eerste investering in Charleroi.
Twee van onze partners
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.14
ANDERE BELANGRIJKE FEITEN 2023
AUGUSTUS
Lionel Van Rillaer, voorheen Chief Operating Officer van
Inclusio, volgt Marc Brisack op als CEO. Als burgerlijk
bouwkundig ingenieur begon hij zijn internationale carrière in
burgerlijke bouwkunde bij Besix (India), Dredging International
(Nigeria), TPF-SEGES (Vietnam) en Jan De Nul (Mauritius, VS,
Panama). Vervolgens werd hij Chief Operating Officer van de
afdeling publiek-private samenwerkingen van de CFE-groep,
waarna hij in 2016 aan de slag ging bij Inclusio.
JULI EN SEPTEMBER
Opening, na een volledige renovatie,
van het tweede Belgische Thomashuis
in Keerbergen (Vlaams-Brabant) en het
derde Belgische Thomashuis in Westmalle
(Antwerpen). Ze bieden elk plaats aan
9 personen met een verstandelijke
beperking en een zorgkoppel om de
bewoners te begeleiden en hen de grootst
mogelijke autonomie te geven in een
aangepaste omgeving.
OKTOBER
Afgifte van de stedenbouwkundige
vergunning voor het Vander Bruggen
project in Anderlecht. Het project werd
intern ontwikkeld in samenwerking met
het SVK Habitat et Rénovation en de
vzw Les Petits Riens en bestaat erin een
oude industriële site om te vormen tot
23 betaalbare huurwoningen
en een gelijkvloers met een collectieve
ruimte en 3 winkelruimtes.
MAART
Verwerving van het residentieel gebouw
Zwijgershoek met 12 betaalbare huurwoningen in
Sint-Niklaas (Oost-Vlaanderen). Het gebouw is
verhuurd aan de Woonmaatschappij WoonST.
Graphics
p.15
MEI
Verwerving in Wachtebeke (Oost-Vlaanderen) van een terrein bestemd voor
de bouw van 28 betaalbare huurwoningen, een gemeenschappelijke ruimte en
een grote gedeelde tuin. Deze aankoop is het resultaat van een aanbesteding
georganiseerd door de gemeente Wachtebeke (die daarvoor de grond eerder had
gekocht) en die aan Inclusio gegund werd. Het complex zal vanaf de voorlopige
oplevering verhuurd worden aan de Woonmaatschappij Woonpijler.
MEI
Voorlopige oplevering van het
project Dragon in Moeskroen
en inhuldiging door de Waalse
Minister van Huisvesting. Het
pand bestaat uit 33 betaalbare
huurwoningen, 2 handelszaken
en 34 parkeerplaatsen. De
wooneenheden worden voor een
periode van 18 jaar verhuurd aan het
SVK Mouscron-Logement.
JUNI
Oprichting van Inclusio Ostbelgien NV,
joint venture tussen Inclusio (51%),
de familiale holding Nomainvest en
de participatiemaatschappij van de
Duitstalige Gemeenschap Proma.
Deze publiek-private samenwerking
heeft tot doel het aanbod aan
kwalitatieve en betaalbare
huurwoningen uit te breiden en
nieuwe sociale infrastructuur in de
Oostkantons te creëren.
Inclusio Ostbelgien is eigenaar van
twee gebouwen (21 woningen, 2 winkels
en 1 kantoor in totaal) in het centrum
van Eupen. De woningen worden
verhuurd aan het SVK Tri-Landum.
JUNI
Aankoop van drie gebouwd
in 2019 in Izegem (West-
Vlaanderen). De 30 betaalbare
huurwoningen zijn verhuurd aan
de Woonmaatschappij Thuiswest.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.16
SNELLE GROEI VAN DE
portefeuille
2011
Oprichting van Bon
Pasteur SA, sinds 2014
Inclusio NV.
2013
Voorlopige oplevering
van het eerste
project in de Goede
Herderstraat en de
Norgastraat te Evere
(38 appartementen
verhuurd aan SVK
Hector Denis).
2015
Verwerving van een
participatie van 90% in
de bv Care & 1000 Homes,
eigenaar van een gebouw
met 10 wooneenheden in
Ganshoren, verhuurd aan
SVK Baita.
2016
• Verwerving van een
portefeuille van
35 wooneenheden en
1 handelsruimte verhuurd
aan diverse SVK’s.
• Verwerving van een gebouw
met 12 appartementen en
3 handelsruimtes in Neder-
over-Heembeek, verhuurd
aan SVK Ieder zijn Woning.
2020
Verwervingen
• de NV Inclusio Vandenheuvel, eigenaar van 91
wooneenheden en 1 handelsruimte in het Ekla-complex in
Sint-Jans-Molenbeek;
• de NV Dupimmo, eigenaar van de ‘Ecole Active’-site in
Ukkel;
• het Dieleghem-gebouw (12 studio’s) in Jette;
• een te herontwikkelen gebouw in Westmalle (voor
Thomashuizen België);
• de gebouwen in exploitatie van VillaVip te Bredene en
Wondelgem;
• de BV Catalco, eigenaar van een gebouw met
36 wooneenheden in Brussel;
• een kantoorgebouw aan de Paviljoenstraat 1-3 in
Schaarbeek;
• de BV Immo Cognaux, eigenaar van een gebouw met
20 wooneenheden in Verviers.
2021
Verwervingen
• de NV Les Jardins de Fraipont, eigenaar
van een verblijfscentrum voor personen
met een beperking;
• twee gebouwen in Oudenburg
(13 en 9 woningen);
• de Société d’Habitations de Tournai
(123 w oningen);
• 27 woningen in Binche;
• een voormalig woonzorgcentrum van 3.300 m²
in Anderlecht, verhuurd aan New Samusocial;
• de firma Gentbrugge Kerkstraat Land (een
kinderdagverblijf en 18 studentenwoningen);
• een gebouw met 9 appartementen te Mechelen;
• twee VillaVip’s, te Brugge en Wevelgem
voor personen met een beperking.
Graphics
p.17
2017
Verwerving van een gebouw
met 20 wooneenheden
in Sint-Jans-Molenbeek,
verhuurd aan SVK Le Relais.
2018
• Verwerving van gebouwen in Gent
(Tolhuis), Sint-Niklaas (Vijfstraten),
Brussel (Beughem en Paleis 64) en
Ottignies (Monument).
• Verwerving van een eerste project
waarbij kantoren tot woningen
omgevormd worden in Schaarbeek.
• Eerste verwerving gericht op de
huisvesting van personen met een
beperking (gebouw met 13 studio’s
in Brugge).
2019
• Verwerving van Euro-Project NV, eigenaar
van 139 appartementen in Mechelen.
• Tweede project in de gehandicaptensector,
door de verwerving van het VillaVip-gebouw
in Herzele en een te renoveren gebouw in
Keerbergen, voor Thomashuizen België.
• Eerste aankoop in de sector van de sociale
infrastructuur, door de verwerving van de
aandelen van de bv D.V. City, eigenaar van
een opvangcentrum voor alleenstaande
vrouwen en minderjarigen die asiel zoeken,
verhuurd aan het Belgische Rode Kruis.
2022
• Inhuldiging van het project Middelweg, te Haren: 123 nieuwe
betaalbare huurappartementen verdeeld over drie woongebouwen en
verhuurd aan twee SVK’s.
•
Verwerving van het opvangcentrum voor asielzoekers van
Nonceveux; twee gebouwen in Moeskroen (12 + 21 woningen); een
woongebouw met 10 woningen in Hamont-Achel; een terrein in
Anderlecht; een herenhuis in Schaarbeek voor de huisvesting van
pleegkinderen; een hotel in Schaarbeek voor de opvang van niet-
begeleide minderjarige vreemdelingen; en een gebouw met 48 om te
vormen woningen in Doornik.
•
Oplevering van het project Borgerstein (23 nieuwe betaalbare
appartementen in Sint-Katelijne-Waver) en het project Nationale
(nieuwbouw met 18 betaalbare huurwoningen in Stekene).
2023
5
verwervingen
4
voorlopige
opleveringen
4
projecten in
ontwikkeling
1
participatie
(Inclusio Ostbelgien)
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.18
BEHEERS
VERSLAG
Edwin
Middelwegproject in Haren
Graphics
p.19
BEHEERS
Missie en strategie p. 20
ESG-verslag p. 24
Milieu-impact p. 26
Sociale impact p. 28
Governance p. 31
Vastgoedverslag p. 32
Investeringen p. 33
Desinvesteringen p. 33
Voorlopige opleveringen p. 33
Renovaties en verbeteringen p. 33
Vastgoed portefeuille p. 33
Detail van de gebouwen in de portefeuille p. 48
Projectontwikkelingen p. 61
Verslag van de onafhankelijke waarderingsdeskundige p. 62
Financieel verslag p. 64
Overzicht van de geconsolideerde jaarrekening p. 65
Toelichtingen bij de geconsolideerde balans p. 66
Geconsolideerde resultatenrekening p. 68
Toelichtingen bij de geconsolideerde resultatenrekening p. 69
Verwerking van het geconsolideerde resultaat p. 70
Verwerking van het statutair resultaat p. 71
Attest van de commissaris p. 71
Andere elementen van het beheersverslag p. 72
Inclusio op de beurs p. 73
Corporate governance verklaring p. 76
Corporate governance code p. 77
Systemen voor interne controle en risicobeheer p. 77
Aandeelhoudersstructuur p. 82
Raad van bestuur en comités p. 82
Effectieve leiding p. 86
Operationeel team p. 87
Diversiteitsbeleid p. 87
Remuneratieverslag p. 87
Promotoren p. 94
Belangenconflicten p. 95
Artikel 7:96 van het wetboek
van vennootschappen en verenigingen p. 97
Te verstrekken informatie krachtens artikel 34
van het KB van 14 november 2007 p. 97
Te verstrekken informatie krachtens
artikel 74 §7 van het KB van 1 april 2007 p. 98
Risico’s p. 99
Beheersverslag

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.20
MISSIE EN
STRATEGIE
INCLUSIO BIEDT KWALITATIEVE
HUISVESTING AAN KWETSBARE
GROEPEN
De familie Janiashuilï
Middelwegproject in Haren

Graphics
p.21
Missie
De hoofdopdracht van Inclusio is om op lange termijn
kwaliteitswoningen aan kwetsbare bevolkingsgroepen
aan te bieden tegen een huurprijs die aanzienlijk
lager ligt dan de normale huurprijs op de markt.
Haar prioritair investeringssegment is de verwerving,
de ontwikkeling en het beheer van vastgoed dat ter
beschikking wordt gesteld van huurders met een
bescheiden inkomen.
Als bijkomende opdracht kan Inclusio investeren in elk
vastgoedproject met een sociaal karakter, ook buiten
de huisvestingssector (bijvoorbeeld opvangcentra
voor asielzoekers, opvangcentra voor daklozen,
opvangcentra voor pleegkinderen, kinderdagverblijven,
scholen, dagcentra voor personen met een handicap,
jeugdhuizen enz.).
Strategie
ALGEMEEN
De investeringsstrategie wordt hoofdzakelijk bepaald
door de volgende criteria:
Sociaal/maatschappelijk
aspect
Dit is het vertrekpunt: geen enkele
investeringsmogelijkheid wordt in aanmerking
genomen als zij geen sociale/maatschappelijke
meerwaarde biedt.
Geografische spreiding
Inclusio investeert momenteel enkel in België, bij
voorkeur in de centra van steden met meer dan 50.000
inwoners, in zones met gemakkelijke toegang tot het
openbaar vervoer.
Huurders
Diversiteit van huurders (maximaal 20% van de reële
waarde per huurder), kredietwaardigheid van de
huurders (indien nodig derdenwaarborg vereist),
idealiter voorafgaande schriftelijke verbintenis van een
huurder vóór de aankoop van een goed.
Beheerbaarheid
Inclusio werkt voornamelijk met een B2B-model en
vermijdt mede-eigendommen.
Lange termijn
Inclusio geeft de voorkeur aan huurovereenkomsten
en/of beheermandaten met een minimale looptijd
van 15 jaar; Inclusio geeft de voorkeur aan de volle
eigendom op lange termijn van haar vastgoedactiva.
Voldoende financieel rendement
Het gemiddelde bruto huurrendement op het vastgoed
beschikbaar voor verhuur op 31 december 2023 bedraagt
4,5% van de reële waarde.
Gelet op het bovenstaande vormen de sociale
verhuurkantoren (SVK’s) in Brussel en Wallonië en de
Woonmaatschappijen (WM) in Vlaanderen bevoorrechte
partners. Zij staan immers borg voor het sociaal aspect
van de projecten, zorgen voor een goede geografische
spreiding, vereenvoudigen het verhuurbeheer,
ondertekenen huurovereenkomsten of beheersmandaten
op lange termijn, bieden gegarandeerde huurgelden
(geen leegstand, wanbetalers noch terugbrenging naar
de oorspronkelijke staat) en ze bieden de mogelijkheid
om een aantal financiële voordelen te genieten (verlaging
en/of vrijstelling van de onroerende voorheffing,
renovatiepremies, verlaagd btw-tarief voor nieuwe
gebouwen en afbraak en heropbouwwerkzaamheden.
Inclusio oefent haar activiteiten uit vanuit een actief
beheersperspectief, wat er bijvoorbeeld in bestaat
zelf in te staan voor de ontwikkeling van projecten
waarbij kantoorgebouwen worden omgevormd tot
woongebouwen.
Elke potentiële aankoop van een gebouw wordt
beoordeeld op zijn intrinsieke kwaliteiten, de ligging,
de toegankelijkheid, de onmiddellijke omgeving, de
energieprestatie en het financieel rendement.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.22
In sommige woongebouwen bezit Inclusio op bijkomstige
wijze ook bepaalde ruimtes die dienst doen als kantoor
of handelszaak. Dergelijke ruimtes behoren niet tot de
investeringsstrategie van Inclusio, maar worden in de
portefeuille gehouden om mede-eigendom te vermijden.
Inclusio beschikt intern over een Property Management-
team dat de goede relaties met onze huurders en
de kwaliteit van onze gebouwen op lange termijn
onderhoudt.
B2B-STRATEGIE
Op operationeel vlak is de strategie van Inclusio vooral
gericht op een B2B-benadering: Inclusio verhuurt de
gebouwen ‘in blok’ aan operatoren zoals SVK’s, WM,
gemeenten, OCMW’s, het Rode Kruis, New Samusocial,
Fedasil enzovoort. Deze operatoren voeren dan hun
sociaal beleid uit in de gebouwen van Inclusio, namelijk
door de huurders te selecteren, de huur te bepalen, de
tijdige betaling ervan op te volgen en te zorgen voor
het regelmatige onderhoud van het gebouw, dit alles
met inachtneming van het wettelijke kader dat op hen
van toepassing is.
Afhankelijk van de specifieke kenmerken van de
gebouwen, kan het gebeuren dat er zich beneden in
het gebouw handelszaken of kantoren bevinden. Voor
die panden en kantoren gaat Inclusio zelf op zoek
naar huurders en staat zij zelf in voor de contractuele
relaties met de huurders. Op 31 december 2023
vertegenwoordigen de 17 handelszaken die rechtstreeks
door Inclusio worden verhuurd en beheerd (B2C-
relatie) 2,2% van de reële waarde van de portefeuille in
exploitatie en 2,3% van de huurinkomsten.
Dankzij deze B2B-strategie zijn de operationele kosten
voor Inclusio lager dan die voor een eigenaar die
rechtstreeks zijn onroerend goed verhuurt aan de
eindgebruiker, omdat Inclusio niet alle kosten moet
dragen die voortvloeien uit het administratieve en
commerciële beheer van de individuele verhuringen
(zoekertjes plaatsen, bezoeken van kandidaat-huurders,
selectie van huurders, opmaak van huurcontracten,
plaatsbeschrijvingen bij aankomst en vertrek, controle
van de verstrekte huurwaarborgen, enz.).
Inclusio dient het huurmanagement dus niet
zelf te beheren. Zij moet dan ook geen intern
huurmanagementteam oprichten of een beroep doen
op externe actoren, zoals vastgoedmakelaars.
Op die manier kan Inclusio functioneren met een
kleinschalig intern team en kan het zich volledig
toeleggen op zijn kerntaken als vastgoedinvesteerder
op zeer lange termijn.
Uitzonderlijk kan het wel gebeuren dat Inclusio
een gebouw of een gebouwenportefeuille koopt
die reeds verhuurd wordt aan individuele huurders
onder de gebruikelijke voorwaarden op de private
huurmarkt. Dergelijke aankopen vinden echter bijna
altijd plaats om de woningen op termijn over te
dragen aan een SVK/WM, op basis van een verbintenis
van een SVK/WM om het gebouw geleidelijk aan
in huur of in beheer over te nemen naarmate de
bestaande huurders vertrekken. De verwerving van de
vastgoedportefeuille in Doornik in 2021 vormt echter
een uitzondering op deze regel (B2C-beheer).
“BUY AND HOLD”-STRATEGIE
In de huidige ontwikkelingsfase van haar portefeuille heeft
Inclusio geen arbitragestrategie voor de gebouwen in
portefeuille. De strategie bestaat uitsluitend uit een «Buy
and Hold»-benadering: de gebouwen worden aangekocht
met de intentie om er op zeer lange termijn eigenaar
van te blijven. Het interne Property Management-team
controleert in goede samenwerking met de huurders of
de gebouwen zich in goede staat bevinden. Indien nodig
komt het interne Project Management-team tussen
voor belangrijke onderhoudswerken (bv. vervanging
van een dak of vervanging van het buitenschrijnwerk) of
verbeteringswerken (bv. vervanging van de technische
verwarmings- en warmwaterinstallaties of het installeren
van zonnepanelen).
VERHUUR OP DE LANGE TERMIJN
De strategie van Inclusio bestaat erin haar gebouwen
op zeer lange termijn te verhuren. Het gebeurt zelden
dat een gebouw verhuurd wordt voor minder dan 15
jaar. Indien mogelijk wordt de voorkeur gegeven aan
verhuur op een nog langere termijn (gewoonlijk met
SVK/WM: 18 jaar in Vlaanderen en 27 jaar in Brussel).
De gewogen gemiddelde (op basis van de reële
waarde van de gebouwen) resterende looptijd van de
huurovereenkomsten van het vastgoed beschikbaar
voor verhuur bedraagt 13,3 jaar op 31 december 2023.

Graphics
p.23
Opsplitsing volgens resterende looptijd van de
lopende huurovereenkomsten
(berekend op 31 december 2023)
Resterende looptijd
Reële waarde
[M€] [%]
0 tot 5 jaar 73,5 23,1
5 tot 10 jaar 52,1 16,3
10 tot 20 jaar 112,1 35,2
20 tot 30 jaar 79,3 24,9
> 30 jaar 0,6 0,6
TOTAAL 318,9
5 tot 10 jaar
16,3%
20 tot 30 jaar
24,9%
10 tot 20 jaar
35,2%
> 30 jaar
0,6%
0 tot 5 jaar
23,1%
TOTAAL
318,9 M€
Met deze huurovereenkomsten en beheersmandaten
op zeer lange termijn kan Inclusio een ‘Buy and Hold’-
strategie voeren en de sociale bestemming van de
gebouwen voor langere tijd het best garanderen. Dit
kan soms gepaard gaan met een renovatie op het
einde van het contract om de gebouwen opnieuw voor
lange termijn te verhuren.
GROEISTRATEGIE EN SCHULDGRAAD -
RISICO-RENDEMENTSVERHOUDING
Inclusio opteert resoluut voor een strategie waarbij
het haar vastgoedinvesteringen regelmatig uitbreidt,
in combinatie met een aandachtige en voorzichtige
selectie van de investeringsdossiers die haar
belangstelling wekken. Voor de financiering van deze
groeistrategie doet Inclusio een beperkt beroep op
bankkredieten, gezien de wens van de raad van bestuur
om de schuldgraad van 50% niet te overschrijden.
Met het oog op een optimale controle van haar
rentelasten heeft Inclusio ook besloten zich voor een
groot deel van haar kredietlijnen in te dekken met
afdekkingsinstrumenten van het type ‘Interest Rate
Swaps’ (‘IRS’).
BIJNA 4.800 MENSEN WONEN
NU IN HUURWONINGEN VAN INCLUSIO
Ahmed
Project Domaine des Étangs
in Anderlecht

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.24
ESG-
VERSLAG
INCLUSIO HELPT TWEE
GROTE SOCIALE PROBLEMEN
OP TE LOSSEN: HET RECHT
OP HUISVESTING EN DE
MAATSCHAPPELIJKE INCLUSIE
VAN KWETSBARE PERSONEN
Twee zonen van Naima
Middelwegproject in Haren

Graphics
p.25
Een grote sociale impact,
gekoppeld aan een milieu-impact
Alle vastgoedprojecten van Inclusio hebben een positieve impact. Een van de belangrijkste
doelstellingen van Inclusio is bijdragen aan de opbouw van een betere wereld door kwaliteitsvolle
en betaalbare woningen ter beschikking te stellen aan een kwetsbaar publiek, maar ook door
te investeren in gebouwen voor de opvang van kleine groepen personen met een beperking,
alsook in sociale infrastructuur zoals opvangcentra (voor asielzoekers, daklozen, pleegkinderen),
kinderdagverblijven, scholen of kantoren die verhuurd worden aan vzw’s. Een positieve impact
hebben is een fundamenteel onderdeel van het bedrijfsmodel van Inclusio.
BIJDRAGEN AAN DE DUURZAME
ONTWIKKELINGSDOELSTELLINGEN
VAN DE VERENIGDE NATIES
Om haar duurzame ontwikkelingsstrategie uit te
werken, boog Inclusio zich over de 17 Duurzame
Ontwikkelingsdoelstellingen (SDG’s) van de Verenigde
Naties om te komen tot een betere en duurzamere
toekomst voor iedereen.
Onderstaande tabel geeft de duurzame
ontwikkelingsdoelstellingen weer waarop Inclusio zich
met voorrang wil concentreren:
Goede gezondheid en
welzijn
Het aanbod van kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen uitbreiden en
infrastructuren ter beschikking stellen van asielzoekers, daklozen of personen met
een beperking met de bedoeling hun levenscomfort te verbeteren.
Gendergelijkheid Ervoor zorgen dat zowel de werknemers als de bestuurders gelijke
carrièremogelijkheden en beloningsvoorwaarden krijgen, ongeacht het geslacht
van de persoon.
Duurzame steden en
gemeenschappen
Het segment betaalbare huurwoningen vertegenwoordigt 80% van de
vastgoedportefeuille van Inclusio. De nadruk ligt op de bereikbaarheid van
woningen met andere vervoersmiddelen dan de auto.
Verantwoorde
consumptie en
productie
Inclusio zet bij haar renovatieprojecten maximaal in op het hergebruik en de
recyclage van materialen. Twee projecten werden trouwens in 2019 onderscheiden
met een BE CIRCULAR-prijs, die door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt
uitgereikt aan voorbeeldprojecten op het gebied van circulariteit.
Maatregelen ter
bestrijding van
klimaatverandering
Inclusio besteedt bijzondere aandacht aan de energieprestaties van haar
gebouwen. Het doel is om de CO
2
-uitstoot te verminderen en de energiefacturen
voor de huurders te verlagen.
Vrede,
rechtvaardigheid
en doeltreffende
instellingen
In haar Governance Charter legt Inclusio de nadruk op de integriteit van zijn
teams en zorgt het voor transparantie van niet-financiële informatie.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.26
B-CORP CERTIFICERING
Inclusio heeft sinds 2015 het label ‘B Corp’. In 2017 werd
een eerste hercertificering behaald, gevolgd door een
tweede in 2020, en de derde is momenteel aan de gang.
Door het verkrijgen van het B Corp-label sluit Inclusio zich
aan bij een gemeenschap van meer dan 7.900 bedrijven
over de hele wereld die sterke waarden van verandering
delen. Inclusio engageert zich als B Corp om ‘een kracht
voor het goede’ te zijn, waarbij winst en maatschappelijke
streefdoelen worden verzoend.
Dit label wordt toegekend door B Lab, de vereniging
zonder winstoogmerk die aan de basis ligt van de B Corp-
beweging en werd uitgereikt na een grondige evaluatie
van het bedrijfsmodel en de activiteiten van Inclusio.
Uit deze evaluatie is gebleken dat de onderneming
voldoet aan de hoge normen op het gebied van milieu,
transparantie en maatschappelijke verantwoordelijkheid.
Het B Corp-label is internationaal erkend als een van
de meest uitgebreide en veeleisende certificeringen
en getuigt van de effectieve inzet van Inclusio voor
doelstellingen die zowel de gemeenschap als de
aandeelhouders ten goede komen. De vijf belangrijkste
beoordeelde impactgebieden zijn governance,
werknemers, gemeenschap, milieu en de klanten.
Als reactie op de eisen van B Lab heeft Inclusio haar
statuten op de buitengewone algemene vergadering
van 29 oktober 2020 gewijzigd. Deze wijzigingen leggen
formeel het engagement van de onderneming vast om
rekening te houden met de gevolgen van haar activiteiten
en de belangen van alle stakeholders.
ESG-BELEID
Inclusio zet zich in voor een transparante en duidelijke
communicatie met haar stakeholders. In dit hoofdstuk
bekijken we een aantal sleutelindicatoren die door
de EPRA (European Public Real Estate Association)
worden aanbevolen om dit doel te bereiken. Onze
verslaggeving gebeurt op vrijwillige basis, zonder
externe audit.
Onderstaande tabel legt het verband tussen de EPRA
sBPR-indicatoren en de meest relevante Duurzame
Ontwikkelingsdoelstellingen (SDG’s), rekening
houdend met de missie van Inclusio:
EPRA sBPR Indicator Verband met
de GRI-
standaard
Verband met de
SDG's van de
Verenigde Naties
E
Cert-Tot Type en aantal gecertificeerde activa CRE8
Elec-Abs Totaal energieverbruik (kWh per jaar) 302-1
S
Diversity-Emp Percentage mannen en vrouwen 405-1
Diversity-Pay Loonkloof mannen en vrouwen 405-2
Emp-Turnover Totaal aantal nieuwe werknemers en personeelsverloop 401-1
Comty-Eng Engagement binnen lokale gemeenschappen,
impactmeting en ontwikkeling van programma’s (%)
413-1
G
Gov-Board Samenstelling van de raad van bestuur 102-22
Gov-Selec Procedure voor de benoeming en selectie van de
bestuurders
102-24
Gov-CoI Proces voor het beheer van belangenconflicten 102-25

Graphics
p.27
INCLUSIO VERBETERT DE
ENERGIEPRESTATIES VAN
ZIJN GEBOUWEN
Milieu-impact
Voor nieuwe gebouwen die Inclusio aankoopt of zelf
ontwikkelt, leeft Inclusio nauwgezet de wettelijke
voorschriften na inzake energieprestaties. Deze staan
garant voor een uitstekend energieprestatieniveau.
Bij de aankoop van nieuwe gebouwen geeft Inclusio
systematisch voorrang aan gebouwen met goede
energieprestaties, met een primair energieverbruik van
minder dan 200 kWh/m²/jaar. Uitzonderingen kunnen
worden overwogen, afhankelijk van de specifieke
kenmerken van elk dossier en de mogelijkheden om de
energieprestatie te verbeteren.
Inclusio zet zich ook in om de energieprestaties van haar
gebouwen in exploitatie te verbeteren. We verwijzen
naar het "Vastgoedverslag" in dit jaarverslag, waar de
werkzaamheden worden beschreven die in 2023 werden
uitgevoerd om de energieprestaties te verbeteren.
Op basis van de energieprestatiecertificaten uitgegeven
op 31/12/2023 is het totale primaire energieverbruik
(EPRA Elec-Abs):
Gewest Primair energieverbruik
[kWh/an]
Brussel 4.758.157
Vlaanderen 3.796.868
Wallonië 6.170.022
Totaal 14.725.047
Aangezien de portefeuille hoofdzakelijk bestaat uit
wooneenheden, is het certificaat waarnaar Inclusio
verwijst het Energieprestatiecertificaat (EPC) uitgereikt
door een energiedeskundige dat officieel erkend is
door het Gewest waar de gebouwen gelegen zijn.
De gemiddelde energieprestatie van de
vastgoedportefeuille van Inclusio is een stuk beter dan de
gemiddelde energieprestatie van de rest van de Belgische
woningen. Op basis van de energieprestatiecertificaten
die door energiedeskundigen werden afgeleverd per
31 december 2023:
111
132
197
210
356
340
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Brussel Vlaanderen Wallonië
Portefeuille Inclusio
op 31/12/2023
Gewestelijk
gemiddelde
kWh/m
2
/jaar
Primair energieverbruik
Sommige EPC werden nog niet hernieuwd na van
de werkzaamheden voor de verbetering van de
energieprestaties die in 2023 werden uitgevoerd.
De hierboven vermelde gemiddelden zullen dalen na
de toekenning van deze nieuwe EPC.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.28
Onderstaande tabel geeft het aantal betaalbare
huurwoningen weer in de portefeuille waarvoor
Inclusio over een energieprestatiecertificaat beschikt
(EPRA Indicator: Cert – Tot) op het einde van het
boekjaar in elk van de gewesten van het land:
Indicator Definitie Op 31/12/2021 Op 31/12 2022 Op 31/12/2023 Opmerking
Cert-Tot
Brussel
Aantal gecertificeerde
activa
480 / 521 480 / 644 636 / 644 8 certificaten in afwachting van
Leefmilieu Brussel
Cert-Tot
Vlaanderen
Aantal gecertificeerde
activa
226 / 253 287 / 296 351 / 351
Cert-Tot
Wallonië
Aantal gecertificeerde
activa
139 / 254 280 / 286 319 / 319
Cert-Tot
België
Aantal gecertificeerde
activa
845 / 1028 1.047 / 1.226 1.306 / 1.314
De ontbrekende certificaten op 31 december 2023
zullen worden afgeleverd in de loop van 2024 (het gaat
om 8 certificaten van het project Paviljoen 9, die al
enkele maanden geleden door Leefmilieu Brussel
moesten worden afgeleverd).
Sociale impact
De bewoner staat centraal in het
bedrijfsmodel
Inclusio is de eerste OGVV die hoofdzakelijk actief is in
vastgoed met een sociaal karakter in België. Inclusio
onderscheidt zich van de rest van de beursgenoteerde
ondernemingen door de grote sociale impact van haar
vastgoedinvesteringen.
Het maatschappelijk doel van Inclusio, beschreven in
artikel 3.1 van haar statuten, luidt als volgt:
“In het kader van de verwezenlijking van haar
doel, zoals hieronder beschreven, streeft de
vennootschap een maatschappelijk doel na. De
belangrijkste opdracht van de vennootschap
is om op lange termijn kwaliteitswoningen aan
kwetsbare bevolkingsgroepen aan te bieden
tegen een huurprijs die aanzienlijk lager ligt dan
de normale marktvoorwaarden. Haar prioritair
investeringssegment is de verwerving, de
ontwikkeling en het beheer van vastgoed dat ter
beschikking wordt gesteld van huurders met een
bescheiden inkomen. Als aanvullende opdracht kan
de vennootschap investeren in vastgoedprojecten,
zelfs buiten de huisvestingssector (niet-limitatieve
voorbeelden: kinderdagverblijven, scholen, dagcentra
voor personen met een beperking, jeugdhuizen enz.).
De vennootschap selecteert haar projecten op basis
van hun positieve maatschappelijke impact."
Maatschappelijk engagement staat centraal in de
initiatieven van Inclusio, om zo kwaliteitswoningen
aan verschillende kwetsbare bevolkingsgroepen
te kunnen aanbieden, waaronder personen met
beperkte financiële inkomsten (alleenstaanden,
eenoudergezinnen, studenten), personen met een
beperking, asielzoekers, daklozen, pleegkinderen, enz.
Inzake “Best Practice” definieert de EPRA het criterium
“Community Engagement” (Comty-Eng) als volgt:
“Bedrijven moeten rapporteren over het percentage
van hun activa waarmee een engagement werd
aangegaan binnen de lokale gemeenschap of waarvoor
effectenanalyses of ontwikkelingsprogramma’s werden
uitgevoerd.” We kunnen er dan ook van uitgaan dat alle
activa van Inclusio aan deze voorwaarde voldoen.
Maatschappelijk engagement, impactbeoordelingen
en ontwikkelingsprogramma’s
(% van de gebouwen in m²)
Op basis van de indicator GRI 413-1
Boekjaar 2022 Boekjaar 2023
Comty-Eng 100% 100%
Categorie betaalbare huurwoningen
In het segment betaalbare huurwoningen ziet
Inclusio erop toe dat zij, op basis van de ligging
en de lokale behoeften, een zo breed mogelijk
gamma aan woningen aanbiedt, gaande van
studio’s tot appartementen met 5 slaapkamers
en eengezinswoningen. Op die manier wordt
tegemoetgekomen aan de uiteenlopende behoeften
van de lokale bevolking, ongeacht de leeftijd,
gaande van de student die een ‘kot’ zoekt tegen een
schappelijke prijs tot oudere personen die een beroep
moeten doen op het OCMW om bij te springen in hun

Graphics
p.29
behoeften. In een eerste fase van het onderzoek van
haar investeringsdossiers peilt Inclusio daarom bij de
lokale operatoren, in het bijzonder de SVK’s (Sociale
Verhuurkantoren) en de gemeenten, naar de lokale
noden waaraan deze actoren in eerste instantie wensen
te voldoen. De wachtlijsten voor een SVK-woning
verschaffen belangrijke statistische gegevens voor de
planning van de projecten.
In het kader van gebouwen die ter beschikking worden
gesteld van SVK’s, zijn het de SVK’s zelf die instaan
voor de selectie en het beheer van uiteindelijke
bewoners. Bij deze selectie worden specifieke
toelatingscriteria gehanteerd die zijn opgenomen
in de gewestelijke wetgeving van toepassing op het
betrokken SVK en die moeten worden nageleefd.
Voor de meeste SVK’s moet de kandidaat-huurder
voldoen aan dezelfde toelatingsvoorwaarden als
deze voor sociale huisvesting (behoudens bijzondere
afwijking), dit wil zeggen dat de gezinsinkomsten
niet hoger mogen zijn dan de maximale inkomsten
om in aanmerking te komen voor sociale huisvesting
en dat geen enkel gezinslid eigenaar, erfpachter
of vruchtgebruiker mag zijn van een gebouw dat
bestemd is als woning of voor professioneel gebruik.
Sommige SVK’s hanteren strengere (bijvoorbeeld
maximuminkomsten niet hoger dan 80% van de
maximuminkomsten voor een sociale woning) of
minder strenge criteria (bijvoorbeeld, voor een of ander
specifiek project richt een Brussels SVK zich tot een
bevolking met inkomsten tussen 80% en 130% van de
maximuminkomsten voor een sociale woning).
Het niveau van de huurprijzen die de SVK’s aanbieden
ligt veel lager dan de huurprijzen op de markt (we
stellen vaak een verschil vast van 25% tot 35% met de
markthuurtarieven). De SVK’s genieten gewestelijke
subsidies die een deel van hun algemene kosten
dekken en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het
verschil in huur tussen het bedrag dat het SVK aan de
eigenaar betaalt en het bedrag van de huur die het
ontvangt van de eindgebruiker.
Op basis van onderstaande tabel kunnen we op
31 december 2023 de volgende raming maken
van het aantal personen dat gehuisvest is in
betaalbare huurwoningen van Inclusio en haar
dochterondernemingen (uitgezonderd Inclusio
Ostbelgien):
Type woning Aantal
woningen
Aantal
personen
Eengezinswoningen 121 436
Studentenkamers 18 18
Studio’s 256 262
Eenkamerappartementen 294 612
Tweekamerappartementen 441 1.406
Driekamerappartementen 151 637
Vierkamerappartementen 25 150
Vijfkamerappartementen 8 64
TOTAAL 1.314 3.585
Categorie opvang en huisvesting van personen
met een beperking
In het segment opvang en huisvesting van personen
met een beperking is Inclusio eigenaar van
12 gebouwen en werkt samen met gespecialiseerde
organisaties die de centra op een kwalitatieve manier
beheren.
Naast een centrum met een opvangcapaciteit van 40
patiënten in Trooz (provincie Luik) bezit Inclusio 5 ‘Villa
Vip’-huizen (Bredene, Brugge, Herzele, Wevelgem,
Wondelgem) en drie ‘Thomashuizen’ (Meldert,
Keerbergen, Westmalle). Deze gebouwen bieden
plaats aan 10 personen met een beperking die leven
onder toezicht van een zorgkoppel, dat een rol speelt
als gastgezin, instaat voor toezicht op de bewoners
en bijstand verleent voor bepaalde taken waarvoor zij
onvoldoende autonoom zijn. Inclusio is ook eigenaar
van opvang- en verblijfsfaciliteiten (woningen,
kantoren en dagcentra) die verhuurd zijn aan de vzw’s
Les Tof-Services (Schaarbeek), Bataclan (Schaarbeek),
Pegode (Boechout) en Senes (Wijnegem).
Op basis van onderstaande tabel kunnen we op
31 december 2023 het aantal personen ramen dat
gehuisvest is in woningen van Inclusio bestemd voor
personen met een beperking:
Type woning Aantal
woningen
Aantal
personen
Kamers 118 118
Studio's en
appartementen
25 32
Huizen voor zorgkoppels 8 32
TOTAAL 151 182
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.30
Categorie Sociale infrastructuur
Deze laatste categorie van activa omvat onder
meer zes opvangcentra voor asielzoekers (verhuurd
aan het Rode Kruis en Fedasil), een gebouw voor
daklozen (verhuurd aan New Samusocial), een
huis voor pleegkinderen, een middelbare school,
een kinderdagverblijf en twee kantoorgebouwen
(het eerste verhuurd aan een woonmaatschappij,
het tweede aan verschillende vzw’s die actief zijn
in het onderwijs en de hulp aan personen met een
beperking).
Wat huisvesting betreft, bieden enkel de centra
voor asielzoekers, daklozen en pleegkinderen een
overnachtingscapaciteit, de andere gebouwen zijn
dagcentra en zijn niet opgenomen in de onderstaande
tabel.
Op basis van onderstaande tabel kunnen we op 31
december 2023 een raming maken van het aantal
personen dat gehuisvest is in sociale infrastructuur
van Inclusio (collectieve woningen):
Type woning Aantal
gebouwen
Aantal
personen
Centra voor asielzoekers 6 814
Centrum voor daklozen 1 180
Centrum voor pleegkinderen 1 17
TOTAAL 8 1.011
Voor de volledige vastgoedportefeuille kan op 31
december 2023 het aantal bewoners van gebouwen van
Inclusio op 4.778 personen worden geschat.
Sociale impact bij werknemers
Inclusio zet zich in voor een coherent en duurzaam
personeelsbeleid. Het is voor Inclusio van cruciaal
belang om de juiste talenten aan te trekken en te
integreren in het bedrijf, gemotiveerde medewerkers
die de visie en waarden van het bedrijf volop delen.
Diversiteit, respect en gelijkheid van werknemers
zijn basisprincipes voor het bedrijf, dat van mening
is dat diversiteit in perspectieven en ervaringen het
besluitvormingsproces ten goede komt.
Diversiteit van bestuursorganen en werknemers
(in %)
Op basis van de indicator GRI 405-1
2022 2023
Vrouwen Mannen Vrouwen Mannen
Raad van
bestuur
44% 56% 50% 50%
Effectieve
leiders
0% 100% 0% 100%
Werknemers 40% 60% 36% 64%
64%36%
30-50 jaar
9,1%
> 50 jaar
81,8%
< 30 jaar
9,1%
Verhouding tussen het basisloon en de
bezoldiging van mannen en vrouwen
(% vrouwen/mannen)
Op basis van de indicator GRI 405-2
2022 2023
Verhouding vrouwen/mannen 103,5 100,92
Aanwerving van nieuwe werknemers en
personeelsverloop
Op basis van de indicator GRI 401-1
Uitdiensttredingen Indiensttredingen
2022 2023 2022 2023
0 0% 1 9,1% 5 50% 2 18,2%
Graphics
p.31
Governance
We verwijzen de lezer naar het hoofdstuk “Corporate
Governance Verklaring” van het beheersverslag.
SOCIAAL FONDS VAN INCLUSIO
Inclusio heeft een sociaal fonds waarmee ze initiatieven
van haar huurders steunt die de bewoners van haar
gebouwen ten goede te komen, met een focus op
projecten met een positieve sociale of milieu-impact.
Inclusio heeft voor het tweede jaar op rij een bedrag
van 50.000 € uitgetrokken voor het sociaal fonds.
Eind 2023 werd een projectoproep gelanceerd bij de
huurders en uit de ontvangen kandidaturen werden de
volgende 11 projecten geselecteerd die financiële steun
krijgen van Inclusio:
# Gebouw Huurder Gesponsord project
1 B013 Carton de Wiart SVK Jette Aankoop kerstmanden voor huurders
2 B018 Domaine des Étangs SVK Ieder zijn Woning
AB Générations
8 evenementen tussen november 2023 en juni 2024
3 B020 Ekla SVK M.A.I.S. Project ‘Jongeren en de politie. Nieuwe manier om elkaar
te begrijpen’.
Organisatie van activiteiten met de politie om te
sensibiliseren voor de kwaliteit van hun werk in dienst van
de gemeenschap.
4 B022 Middelweg BAITA Aankoop van materiaal voor de gemeenschappelijke
ruimte en organisatie van een evenement met alle
huurders in de gemeenschappelijke ruimte
5 B032 Lambermont 382 P.A.S.S.A.J.E Heraanleg van de tuin
6 B033 Lambermont 322 Fedasil Schilderen en versieren van de muren van de gangen
op de verdiepingen van de jeugdkamers - street artist
workshops met jongeren. Inrichting van de bibliotheek +
ontspanningsruimte
7 V004 Linde Herzele WM Dender Zuid Eindejaarsfeest met 18 gezinnen (23 volwassenen en
11 kinderen)
Cadeaubons voor de gezinnen
8 V021 Thomashuis Meldert Thomashuizen België Financiering van de terbeschikkingstelling van een
minibus zodat bewoners met een handicap excursies
kunnen maken
9 V038 Perelaar WM Thuiswest Heraanleg van de tuin
10 W006 Fraipont Le Jardin du Sart-Tilman Project ‘Une bécane pour tous!’
Financiering van de aankoop van een ‘VeloPlus’
rolstoelfiets
11 W018 Lalieux Rode Kruis van België Heraanleg van de tuin
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.32
Familie De Jesus
Project Domaine des Étangs
in Anderlecht
VASTGOED-
VERSLAG
Een kwalitatieve
vastgoedportefeuille in exploitatie
in de drie Gewesten van België
die stabiele huurinkomsten op
lange termijn genereert.
Projectontwikkelingen die
een bestendige groei van
de portefeuille verzekeren
met nieuwe of volledig
gerenoveerde gebouwen die
beantwoorden aan de strengste
energieprestatiecriteria.
EEN PAND VAN INCLUSIO
HUREN BETEKENT WONEN
IN EEN KWALITATIEVE
WONING TEGEN EEN
BETAALBARE HUUR
Graphics
p.33
INVESTERINGEN
In 2023 werden de volgende verwervingen gerealiseerd:
• 06/03/2023 – Verwerving van het gebouw
Zwijgershoek in Sint-Niklaas (12 betaalbare
huurwoningen verhuurd aan de Woonmaatschappij
WoonST);
• 15/03/2023 – Verwerving van Immo Genappe NV,
eigenaar van het opvangcentrum voor asielzoekers in
Genappe met 244 plaatsen;
• 03/05/2023 – Verwerving van een terrein voor het
project Melkerij in Wachtebeke om er 28 betaalbare
huurwoningen te bouwen die verhuurd zullen worden
aan de Woonmaatschappij Woonpijler;
• 02/06/2023 – Verwerving van 51% van de aandelen
van Inclusio Ostbelgien NV, eigenaar van 2 gebouwen
in Eupen, met in totaal 21 betaalbare huurwoningen
die verhuurd zijn aan het SVK Tri-Landum;
• 29/06/2023 – Verwerving van het gebouw Perelaar in
Izegem (30 betaalbare huurwoningen verhuurd aan de
Woonmaatschappij Thuiswest);
• 14/12/2023 – Verwerving van het gebouw Vigneron
in Ransart (voormalig rusthuis omgevormd tot een
opvangcentrum voor asielzoekers, met 151 plaatsen).
DESINVESTERINGEN
In 2023 werden er geen onroerende goederen verkocht.
VOORLOPIGE OPLEVERINGEN
In 2023 werden vier projectontwikkelingen opgeleverd die
in gebruik werden genomen:
• 11/04/2023 Lambermont 322 (Schaarbeek) – Oud
hotel dat is omgevormd tot opvangcentrum voor
niet-begeleide minderjarige vreemdelingen (NBMV).
Ingebruikname op 11/04/2023;
• 24/05⁄2023 Dragon (Moeskroen) – 33 betaalbare
huurwoningen verhuurd aan het SVK Mouscron-
Logement. Ingebruikname op 1 juni 2023;
• 28/07/2023 Thomashuis Keerbergen (Keerbergen)
– 9 woningen voor personen met een beperking +
woning voor zorgkoppel. Ingebruikname op 1 augustus
2023;
• 20/09/2023 Thomashuis Westmalle (Westmalle) – 9
woningen voor personen met een beperking + woning
voor zorgkoppel. Ingebruikname op 1 oktober 2023.
RENOVATIES EN VERBETERINGEN
De volgende renovatie- en verbeteringswerken werden
in de loop van 2023 uitgevoerd in de portefeuille in
exploitatie:
• Sermon (Ganshoren) : isolatie van de vloeren van de
gelijkvloerse woningen en isolatie van de plafonds
van de zolderwoningen;
• Waterpas 24-26 (Sint-Jans-Molenbeek): nieuwe
daken;
• Gentsesteenweg 4 (Sint-Jans-Molenbeek): nieuw
dak
• Gabrielle Petit 26-28-30 (Sint-Jans-Molenbeek):
nieuwe daken;
• Brigade Piron 131 (Sint-Jans-Molenbeek): nieuwe
verwarmingsketels;
• Paviljoen 1-3 (Schaarbeek): modernisering van de
liften
• Anderlechtstraat 168-174 (Brussel): ingebruikname
van zonnepanelen;
• Prins van Luik (Anderlecht): modernisering liften;
• Mechelsveld 52 (Mechelen): nieuwe
gemeenschappelijke verwarmingsketel;
• Brusselsesteenweg 428-430 (Mechelen) : nieuwe
gemeenschappelijke verwarmingsketel;
• Mechelsveld 50 (Mechelen): vervanging
buitenschrijnwerk dak;
• Auflette (Cuesmes): tuinaanleg;
• Société d’Habitations de Tournai (Doornik):
volledige renovatie van 3 eengezinswoningen;
• Nonceveux (Aywaille): vervanging
buitenschrijnwerk.
VASTGOED PORTEFEUILLE
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor
verhuur
Deze categorie omvat alle gebouwen in exploitatie
op 31 december 2023, zowel via Inclusio als via haar
dochteronderneming Immo Genappe NV. De gebouwen
van de vennootschap Inclusio Ostbelgien NV, waarin
Inclusio een participatie van 51% bezit, zijn niet
geconsolideerd in de volgende cijfers.
De vastgoedportefeuille in exploitatie bestaat uit
218 gebouwen, verdeeld over 77 sites, met een
totale oppervlakte van 137.254 m², 1.314 betaalbare
wooneenheden, 151 woningen en 4 dagcentra voor
personen met een beperking, 12 eenheden van sociale
infrastructuur en 18 aanvullende winkelruimtes.
Op 31 december 2023 hebben de gebouwen van deze
categorie een reële waarde van 319 M€ en genereren ze
brutohuurinkomsten van 14,3 M€/jaar.
Geen enkel project en geen enkele huurder
vertegenwoordigt meer dan 10% van de gebouwen
in exploitatie (zowel wat de huurgelden als de reële
waarde betreft).
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.34
INCLUSIO IS AANWEZIG IN HEEL
België
Situatie op 31 december 2023
VLAAMS-BRABANT
V023 Thomashuis Keerbergen Keerbergen
WAALS-BRABANT
W001 Monument Ottignies
W018 Lalieux Genappe
WEST-VLAANDEREN
V001 Den Indruk Brugge
V008 VillaVip Bredene Bredene
V030 Ettelgem Oudenburg
V032 VillaVip Brugge Brugge
V033 VillaVip Wevelgem Wevelgem
V034 Dorpstraat Oudenburg
V038 Perelaar Izegem
OOST-VLAANDEREN
V002 Vijfstraten Sint-Niklaas
V003 Tolhuis Gent
V004 Linde Herzele Herzele
V005 Broedershof Eeklo
V007 Rute Gentbrugge
V009 VillaVip Herzele Herzele
V010 VillaVip Wondelgem Wondelgem
V021 Thomashuis Meldert Meldert
V024 Dendermondse Steenweg Sint-Niklaas
V028 Nationale Stekene
V029 Melkerij Wachtebeke
V037 Zwijgershoek Sint-Niklaas
HENEGOUWEN
W003
Auflette Cuesmes
W005
Dragon Mouscron
W012
Soc. Hab. de Tournai Tournai
W012 Marvis Tournai
W013
Péronnes Binche
W015
Sainte-Thérèse Mouscron
W016
Sapin Vert Mouscron
W017 Bonnemaison 10 Tournai
W019
Vigneron Ransart
Graphics
p.35
Betaalbare huurwoningen
Woning voor personen met een beperking
Sociale infrastructuur
In ontwikkeling
Aantal personen die in de gebouwen
van Inclusio wonen per provincie
ANTWERPEN
V006 Corstienslei Boechout
V011 Delling Mechelen
V012 Augustijnen Mechelen
V013 Oude Brusselsestraat Mechelen
V014 Mechelsveld 52 Mechelen
V015 Europalaan Mechelen
V016 Geerdegem-Schonenb. Mechelen
V017 Brusselsesteenweg 546 Mechelen
V018 Zwartklooster Mechelen
V019 Brusselsesteenweg 428 Mechelen
V020 Linde Mechelen Mechelen
V026 Thomashuis Westmalle Westmalle
V027 Borgerstein Sint-Katelijne-Waver
V031 Schoolstraat Wijnegem
V035 Mechelsveld 50 Mechelen
LIMBURG
V036 Brouwers Hamont-Achel
BRUSSEL
B001 Bon Pasteur - Norga Evere
B002 Sermon Ganshoren
B003 Palais 195 Schaarbeek
B004 Verboekhoven Schaarbeek
B005 Harmonie 20 Brussel
B006 Niveau 24 Sint-Jans-Molenbeek
B007 Niveau 26 Sint-Jans-Molenbeek
B008 Perle 10 Sint-Jans-Molenbeek
B009 Gand 4 Sint-Jans-Molenbeek
B010 Colonne 7-9 Sint-Jans-Molenbeek
B011 Gabrielle Petit 26-28 Sint-Jans-Molenbeek
B012 Gabrielle Petit 30 Sint-Jans-Molenbeek
B013 Carton de Wiart 95 Jette
B014 Vekemans Neder-over-Heembeek
B015 Brigade Piron Sint-Jans-Molenbeek
B016 Pavillon 7-9 Schaarbeek
B017 Beughem Schaarbeek
B018 Domaine des Étangs Anderlecht
B019 Palais 64 Schaarbeek
B020 Ekla Sint-Jans-Molenbeek
B021 Antares Sint-Lambrechts-Woluwe
B022 Middelweg Haren
B026 Volral Jette
B027 École Active Ukkel
B028 Pavillon 1-3 Schaarbeek
B029 Dieleghem Jette
B030 Anderlecht 168-172 Brussel
B031 Ten Prins Anderlecht
B032 Lambermont 382 Schaarbeek
B033 Lambermont 322 Schaarbeek
B034 Vander Bruggen Anderlecht
LUIK
W002 Stembert Verviers
W006 Fraipont Trooz
W014 Nonceveux Aywaille
*
Inclusio Ostbelgien, joint venture tussen Inclusio (51%), de familiale holding
Nomainvest en de participatiemaatschappij van de Duitstalige Gemeenschap
Proma is niet geconsolideerd in de portefeuille van Inclusio.
*
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.36
Ze worden als volgt uitgesplitst :
Betaalbare
huurwoningen
Opvang en huisvesting
van personen met een
beperking
Sociale infrastructuren
eengezin woningen
121
studentenkamers
18
studio’s
256
eenkamer-
appartementen
294
tweekamer-
appartementen
441
driekamer-
appartementen
151
vierkamer-
appartementen
25
vijfkamer-
appartementen
8
kamers
studio’s en
appartementen
opvang- en verblijfscentrum voor daklozen
huizen of appartementen voor
zorgkoppels
opvang- en verblijfscentrum voor
pleegkinderen
dagcentra
school (opgenomen in de financiële activa
sinds 31 december 2022)
kinderdagverblijf
kantoorgebouwen
Het totaal aantal
verhuureenheden
bedraagt
1.499
daarbij komen nog
983
parkeerplaatsen en
garages
155
eenheden
12
eenheden
118
6
25
1
8
1
4
1
1
2
18
bijkomende
eenheden
(17 winkelruimtes
en 1 kantoor)
1.314
eenheden
opvang- en verblijfscentra voor
asielzoekers
Graphics
p.37
De geografische spreiding van de gebouwen en verhuureenheden is als volgt:
Gewest Gebouwen Eenheden
[Aantal] Wooneen-
heden [aantal]
Winkels
[aantal]
Beperking
[aantal]
Sociale infra
[aantal]
Brussel 35 644 15 2 7
Vlaanderen 49 351 1 113 2
Wallonië 134 319 2 40 3
TOTAAL 218 1.314 18 155 12
De ontvangen huurgelden in 2023 en de contractuele huren op 31 december 2023 per
Gewest zijn als volgt:
Gewest Ontvangen huurgelden in 2023
1
Contractuele huren op 31 december 2023
2
[M€] [M€/jaar]
Brussel 6,6 6,8
Vlaanderen 3,4 3,7
Wallonië 3,3 3,8
TOTAAL 13,3 14,3
1 Deze bedragen houden rekening met de toegekende huurkortingen aan bepaalde huurders in 2023.
2  Huurgelden voor de maand december 2023 vermenigvuldigd met 12.
Op 31 december 2023 bedraagt de huurleegstand op de vastgoedportefeuille in exploitatie 1,65%. Dit is te wijten
aan 3 kantoorruimten van het project Paviljoen 1-3 (Schaarbeek), 2 winkeleenheden van het project Dragon
(Moeskroen) en aan parkeerplaatsen in verschillende gebouwen.
Op 31 december 2023 bedraagt het bruto huurrendement (huur van de maand december 2023 vermenigvuldigd
met 12 en gedeeld door de reële waarde) op de portefeuille in exploitatie:
• 4,49% gemiddeld op de volledige portefeuille;
• 4,44% in Brussel, 3,88% in Vlaanderen en 5,44% in Wallonië;
• 4,12% voor betaalbare huurwoningen, 4,83% voor de huisvesting en opvang van personen met een beperking
en 6,58% voor sociale infrastructuur.
Hieronder worden de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur opgelijst. De projecten zijn opgelijst per
Gewest en binnen elk Gewest worden de projecten gerangschikt in chronologische volgorde van aankoop.
Enkele opmerkingen voor de leesbaarheid van de tabellen:
• Hoofdbestemming:
BH = Betaalbare huurwoningen;
H = Infrastructuur en huisvesting voor personen met een beperking;
SI = Sociale infrastructuur.
• Jaar: het bouwjaar of het jaar van grondige renovatie.
• Eenheden: het aantal verhuureenheden, zonder parkeerplaatsen en garageboxen.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.38
BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
# Project
ref.
Naam gebouw Adres
1 B001 Goede Herder -
Norga
Goede Herderstraat 24-28 + Gustaaf
Norgastraat 29
1140 Evere
2 B002 Sermon Jacques Sermonlaan 64 1083 Ganshoren
3 B003 Paleizen 195 Paleizenstraat 195-197 1030 Schaarbeek
4 B004 Verboekhoven Verboekhovenplein 8 1030 Schaarbeek
5 B005 Harmonie 20 Harmoniestraat 20 1000 Brussel
6 B006 Waterpas 24 Waterpasstraat 24 1080 Sint-Jans-Molenbeek
7 B007 Waterpas 26 Waterpasstraat 26 1080 Sint-Jans-Molenbeek
8 B008 Parel 10 Parelstraat 10 1080 Sint-Jans-Molenbeek
9 B009 Gent 4 Gentsesteenweg 4 1080 Sint-Jans-Molenbeek
10 B010 Kolom 7-9 Kolomstraat 7-9 1080 Sint-Jans-Molenbeek
11 B011 Gabrielle Petit 26-28 Gabrielle Petitstraat 26-28 1080 Sint-Jans-Molenbeek
12 B012 Gabrielle Petit 30 Gabrielle Petitstraat 30 1080 Sint-Jans-Molenbeek
13 B013 Carton de Wiart 95 Carton de Wiartlaan 95 1090 Jette
14 B014 Vekemans François Vekemansstraat 106 1120 Neder-over-Heembeek
15 B015 Brigade Piron Brigade Pironlaan 131 1080 Sint-Jans-Molenbeek
16 B016 Paviljoen 7-9 Paviljoenstraat 7-9 1030 Schaarbeek
17 B017 Beughem De Beughemstraat 25A-27 1030 Schaarbeek
18 B018 Domaine des Etangs Lenniksebaan 283-311 1070 Anderlecht
19 B019 Paleizen 64 Paleizenstraat 64 1030 Schaarbeek
20 B020 Ekla Alphonse Vandenpeereboom 162-166 +
Ninoofsesteenweg 193-195
1080 Sint-Jans-Molenbeek
21 B021 Antares Plejadenlaan 71 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe
22 B022 Middelweg Middelweg 136-152 1130 Haren
23 B026 Volral Fernande Volralstraat 37 1090 Jette
24 B027 Ecole Active Stallestraat 70-82 1180 Ukkel
25 B028 Paviljoen 1-3 Paviljoenstraat 1-3 1030 Schaarbeek
26 B029 Dieleghem Dieleghemse Steenweg 95 1090 Jette
27 B030 Anderlecht 168-174 Anderlechtsestraat 168-174 1000 Brussel
28 B031 Ten Prins Prins van Luiklaan 38 1070 Brussel
29 B032 Lambermont 382 Lambermontlaan 382 1030 Schaarbeek
30 B033 Lambermont 322 Lambermontlaan 322 1030 Schaarbeek
Graphics
p.39
# Project
ref.
Naam gebouw Verhuur-
bare op-
pervlakte
[m²]
Jaar
Hoofd-
bestemming
Bezettings-
graad
[%]
 1
Belangrijkste huurder
1 B001 Goede Herder - Norga 2.476 2013 BH 100 SVK Hector Denis
2 B002 Sermon 458 2015 BH 100 SVK Baita
3 B003 Paleizen 195 738 2002 BH 100 Gemeente Schaarbeek
4 B004 Verboekhoven 809 2002 BH 100 Gemeente Schaarbeek
5 B005 Harmonie 20 160 2000 BH 100 SVK Jette
6 B006-7 Waterpas 24-26 316 2002 BH 100 SVK M.A.I.S.
7 B008 Parel 10 210 2002 BH 100 SVK Ieder zijn Woning
8 B009 Gent 4 381 2000 BH 100 SVK M.A.I.S.
9 B010 Kolom 7-9 426 2000 BH 100 SVK M.A.I.S.
10 B011-12 Gabrielle Petit 26-28-30 801 1995 BH 100 SVK M.A.I.S.
11 B013 Carton de Wiart 95 1.453 1996 BH 100 SVK Jette
12 B014 Vekemans 1.002 2020 BH 100 SVK Ieder zijn Woning
13 B015 Brigade Piron 1.107 2009 BH 100 SVK Le Relais
14 B016 Paviljoen 7-9 3.445 2021 BH+SI 100 SVK van Schaarbeek
Vzw Les Tof-Services
Vzw Bataclan
15 B017 Beughem 564 2002 BH 100 SVK Studenten
SVK van Schaarbeek
16 B018 Domaine des Etangs 10.476 2020 BH 100 SVK Baita + M.A.I.S.+ LPT
17 B019 Paleizen 64 606 2011 BH 100 SVK Studenten
18 B020 Ekla 6.628 2019 BH 99 
2
SVK M.A.I.S.
19 B021 Antares 6.050 2021 BH 90 
2
SVK van Sint-Lambrechts-
Woluwe
20 B022 Middelweg 8.482 2022 BH 97 
2
SVK Hector Denis
SVK Baita
21 B026 Volral 1.368 2012 SI 100 Rode Kruis van België
22 B028 Paviljoen 1-3 2.687 1965 SI 58 
3
Centrum voor
basiseducatie
23 B029 Dieleghem 343 1995 SI 100 Rode Kruis van België
24 B030 Anderlecht 168-172 901 2022 BH 100 SVK Studenten
25 B031 Prins van Luik 3.342 2010 SI 100 New Samusocial
26 B032 Lambermont 382 477 2006 SI 100 Vzw P.A.S.S.A.J.E.
27 B033 Lambermont 322 1.646 2023 SI 100 Fedasil
1 Bezettingsgraad = bezettingsgraad op 31 december 2023.
2 Leegstaande parkeerplaatsen.
3 Leegstand in 3 kantoorruimtes.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.40
VLAAMS GEWEST
# Project
ref.
Naam gebouw Adres
1 V001 Den Indruk Andreas Wydtsstraat 20 8000 Brugge
2 V002 Vijfstraten Vijfstraten 68 9100 Sint-Niklaas
3 V003 Tolhuis Tolhuislaan 128-140 9000 Gent
4 V004 Linde Herzele Lindestraat 41-51 9550 Herzele
5 V005 Broedershof Broedershof 11 9900 Eeklo
6 V006 Corstienslei Jacques Corstienslei 1 2530 Boechout
7 V007 Rute Gentbruggeaard 13 9050 Gentbrugge
8 V008 Villa Vip Bredene Fritz Vinckelaan 38 8450 Bredene
9 V009 Villa Vip Herzele Lindestraat 37-39 9550 Herzele
10 V010 Villa Vip Wondelgem Helmkruidstraat 81 9032 Wondelgem
11 V011 Delling Dellingstraat 5-7 2800 Mechelen
12 V012 Augustijnen Augustijnenstraat 97 2800 Mechelen
13 V013 Oude Brusselsestraat Oude Brusselsestraat 48 2800 Mechelen
14 V014 Mechelsveld 52 Mechelsveldstraat 52 2800 Mechelen
15 V015 Europalaan Europalaan 16 2800 Mechelen
16 V016 Geerdegem-Schonenb. Geerdegem Schonenberg 144 2800 Mechelen
17 V017 Brusselsesteenweg 546 Brusselsesteenweg 546-548-550 2800 Mechelen
18 V018 Zwartklooster Zwartkloosterstraat 26-26C 2800 Mechelen
19 V019 Brusselsesteenweg 428 Brusselsesteenweg 428-430 2800 Mechelen
20 V020 Linde Mechelen Lindestraat 86 2800 Mechelen
21 V021 Thomashuis Meldert Putstraat 23 9310 Meldert
22 V024 Dendermondsesteenweg Dendermondse Steenweg 201 9100 Sint-Niklaas
23 V026 Thomashuis Westmalle Antwerpsesteenweg 413 2390 Westmalle
24 V027 Borgerstein Drieraderssstraat 5-7 2860 Sint-Katelijne-Waver
25 V028 Nationale Nationalestraat 38-38A 9190 Stekene
26 V030 Ettelgem Ettelgemsestraat 89 8460 Oudenburg
27 V031 Schoolstraat Schoolstraat 41 2110 Wijnegem
28 V032 Villa Vip Brugge Oude Oostendse Steenweg 109 8000 Brugge
29 V033 Villa Vip Wevelgem Parkstraat 32 8560 Wevelgem
30 V034 Dorpsstraat Dorpsstraat 53 8460 Oudenburg
31 V035 Mechelsveld 50 Mechelsveldstraat 50 2800 Mechelen
32 V036 Brouwers Brouwersstraat 22-40 3930 Hamont-Achel
33 V037 Zwijgershoek Zwijgershoek 11 9100 Sint-Niklaas
34 V038 Perelaar Prinsessestraat 116-118-120 8870 Izegem
Graphics
p.41
# Project
ref.
Naam gebouw Verhuur-
bare op-
pervlakte
[m²]
Jaar
Hoofd-
bestemming
Bezettings-
graad
[%]
 1
Belangrijkste huurder
1 V001 Den Indruk 563 2017 BH 100 VZW Binnenstad
2 V002 Vijfstraten 590 2017 BH 100 WM Woonst
3 V003 Tolhuis 627 1975 BH 100 Huuringent
4 V004 Linde Herzele 1.623 2022 BH+SI 100 WM Dender-Zuid
5 V005 Broedershof 1.195 2021 BH 100 WM Meetjesland
6 V006 Corstienslei 1.582 2020 H 100 WM Thuisrand
VZW Pegode
7 V007 Rute 1.896 2021 BH+SI 100 Huuringent
8 V008 Villa Vip Bredene 765 2018 H 100 Oké Zorg
9 V009 Villa Vip Herzele 793 2017 H 100 Oké Zorg
10 V010 Villa Vip Wondelgem 655 2018 H 100 Oké Zorg
11 V011 Delling 1.141 2002 BH 100 WM Rivierenland + particulieren
12 V012 Augustijnen 294 1996 BH 100 WM Rivierenland + particulieren
13 V013 Oude Brusselsestraat 788 1999 BH 100 WM Rivierenland + particulieren
14 V014 Mechelsveld 814 1997 BH 100 WM Rivierenland + particulieren
15 V015 Europalaan 968 1997 BH 100 WM Rivierenland + particulieren
16 V016 Geerdegem-
Schonenberg
363 2003 BH 100 WM Rivierenland + particulieren
17 V017 Brusselsesteenweg 546 1.769 2002 BH 100 WM Rivierenland + particulieren
18 V018 Zwartklooster 2.021 2004 BH 100 WM Rivierenland + particulieren
19 V019 Brusselsesteenweg 428 591 1994 BH 100 WM Rivierenland + particulieren
20 V020 Linde Mechelen 1.878 2005 BH 100 WM Rivierenland + particulieren
21 V021 Thomashuis Meldert 650 2021 H 100 Thomashuizen België
22 V023 Thomashuis Keerbergen 901 2023 H 100 Thomashuizen België
23 V024 Dendermondsesteenweg 683 2021 BH 100 WM Woonst
24 V026 Thomashuis Westmalle 700 2023 H 100 Thomashuizen België
25 V027 Borgerstein 1.492 2022 BH 100 WM Woonstroom
26 V028 Nationale 984 2022 BH 100 WM Woonpunt Waas
27 V030 Ettelgem 711 1997 BH 100 WM Woonsprong +
OCMW Oudenburg
28 V031 Schoolstraat 581 2018 H 100 VZW Senes
29 V032 Villa Vip Brugge 794 2019 H 100 Oké Zorg
30 V033 Villa Vip Wevelgem 817 2019 H 100 Oké Zorg
31 V034 Dorpsstraat 730 2012 BH 100 WM Woonsprong
32 V035 Mechelsveld 50 639 1997 BH 100 WM Rivierenland + Particulieren
33 V036 Brouwers 923 1996 BH 100 OCMW Hamont-Achel +
Particulieren
34 V037 Zwijgershoek 599 2016 BH 100 WM WoonST
35 V038 Perelaar 2.647 2019 BH 100 WM Thuiswest
WM = Woonmaatschappij.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.42
WAALS GEWEST
# Project ref. Naam gebouw Adres
1 W001 Monument Rue du Monument 43 1340 Ottignies
2 W002 Stembert Rue de Stembert 262-264B 4800 Verviers
3 W003 Auflette Rue de l’Auflette 95-97 7033 Cuesmes
4 W005 Dragon Rue du Dragon 156-158-160
Rue du Christ 101-103
7700 Moeskroen
5 W006 Fraipont Rue Franklin Roosevelt 293 4870 Fraipont (Trooz)
6 W012 Société d’Habitations de Tournai Verschillende adressen 7500 Doornik
7 W013 Péronnes Place de Péronnes 1
Rue de la Princesse 196-208
7134 Binche
8 W014 Nonceveux Rue de Sedoz 6 4920 Aywaille
9 W015 Sainte-Thérèse Rue Sainte-Thérèse 39 7700 Moeskroen
10 W016 Sapin Vert Rue du Sapin Vert 40
Rue du Dragon 100
7700 Moeskroen
11 W018 Lalieux Rue Louis Lalieux 20
Rue Couture Mathy 7
1470 Genappe
12 W019 Vigneron Rue du Vigneron 57-59 6043 Ransart
# P oject ref. Naam gebouw Verhuurbare
oppervlakte
[m²]
Jaar
Hoofd-
bestemming
Bezettings-
graad
[%]
 1
Belangrijkste huurder
1 W001 Monument 442 2017 BH 100 AIS du Brabant wallon
2 W002 Stembert 2.049 2020 BH 100 AIS Logeo
3 W003 Auflette 5.400 2021 BH 100 AIS Mons-Logement
4 W005 Dragon 3.046 2023 BH 84 
1
AIS Mouscron-Logement
5 W006 Fraipont 2.925 2021 H 100 ASBL Le Jardin du Sart-
Tilman
6 W012 Société
d’Habitations
de Tournai
13.239
Diversen
BH 100 Particulieren
7 W013 Péronnes 2.384 2014 BH 100 AIS ABEM
8 W014 Nonceveux 7.296 1977 SI 100 Rode Kruis van België
9 W015 Sainte-Thérèse 420 2018 BH 100 AIS Mouscron-Logement
10 W016 Sapin Vert 927 1998 BH 100 AIS Mouscron-Logement
11 W018 Lalieux 4.806 2022 SI 100 Rode Kruis van België
12 W019 Vigneron 2.200 1988 SI 100 Fedasil
1 Leegstand in twee handelsruimten.
Brandverzekering
De gebouwen in exploitatie zijn gedekt door brandverzekeringspolissen (die ofwel rechtstreeks door Inclusio of
haar dochterondernemingen, ofwel door de verenigingen van eigenaars in het geval van mede-eigendommen)
worden afgesloten waarvan het gedekte kapitaal door een deskundige wordt vastgesteld op basis van de
heropbouwwaarde. Op 31 december 2023 bedroeg de heropbouwwaarde van de gebouwen 266 M€, wat
overeenkomt met 83% van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie op diezelfde datum.
Graphics
p.43
SPREIDING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE IN EXPLOITATIE
Geografische spreiding
Op 31 december 2023 liggen alle gebouwen beschikbaar voor verhuur in België. Het grootste deel daarvan ligt in
Brussel. De portefeuille is als volgt verdeeld over de drie Gewesten:
Gewest Op basis van de reële waarde op 31/12/2023 Op basis van de huurprijzen op 31/12/2023
[M€] [%] [M€/jaar] [%]
Brussel 153 47,8 % 6,8 47,3 %
Vlaanderen 96 30,2 % 3,7 26,1 %
Wallonië 70 22,0 % 3,8 26,6 %
Totaal 319 100,0 % 14,3 100,0 %
Spreiding per segment
De portefeuille in exploitatie bestaat hoofdzakelijk uit betaalbare huurwoningen en is volgens marktsegment op te
splitsen als volgt:
Segment Op basis van de reële waarde op 31/12/2023 Op basis van de huurprijzen op 31/12/2023
[M€] [%] [M€/jaar] [%]
Betaalbare huurwoningen 253 79,1 % 10,4 72,7 %
Huisvesting en opvang voor
mensen met een beperking
26 8,2 % 1,3 8,8 %
Sociale infrastructuur 40 12,6 % 2,7 18,5 %
Totaal 319 100,0 % 14,3 100,0 %
Spreiding per type huurder
De gebouwen van Inclusio worden voornamelijk verhuurd aan Sociale Verhuurkantoren (SVK) en
Woonmaatschappijen (WM):
Type huurder Op basis van de reële waarde op 31/12/2023 Op basis van de huurprijzen op 31/12/2023
[M€] [%] [M€/jaar] [%]
SVK en WM 196 61,4 % 7,9 54,9 %
Andere 123 38,6 % 6,4 45,1 %
Totaal 319 100,0 % 14,3 100,0 %
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.44
Verdeling per type huurcontract
Type huurcontract
Op basis van de reële waarde op 31/12/2023
Op basis van de huurprijzen op 31/12/2023
[M€] [%] [M€/jaar] [%]
Beheersmandaat 120,2 37,7% 5,15 36,0 %
Huurcontract hoofdverblijfplaats 109,2 34,2% 4,31 30,1 %
Huurovereenkomst volgens het
gemeen recht
73,9 23,2% 4,34 30,3 %
Handelshuurovereenkomst 7,0 2,2% 0,33 2,3 %
Erfpachtovereenkomst 4,5 1,4% 0,20 1,4 %
Leegstand 3,7 1,2% 0 0,0 %
Gratis terbeschikkingstelling (*) 0,2 0,1% 0 0,0 %
Gratis terbeschikkingstelling (**) 0,1 0,0% 0 0,0 %
Totaal 318,9 100,0 % 14,3 100,0 %
(*) Lokalen voor SVK’s in de verhuurde gebouwen, om samen met de huurders activiteiten voor sociale cohesie te organiseren.
(**) Parkeerplaatsen en garageboxen die ter beschikking gesteld worden van huurders om hun fietsen te stallen.
Spreiding in functie van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten
Resterende looptijd van
de huurovereenkomsten
(berekend op 31/12/2023)
Op basis van de reële waarde op 31/12/2023 Op basis van de huurprijzen op 31/12/2023
[M€] [%] [M€/jaar] [%]
< 5 jaar 73,5 23,1 % 3,74 26,1 %
5 tot 10 jaar 52,1 16,3 % 2,78 19,4 %
10 tot 20 jaar 112,1 35,2 % 4,55 31,8 %
20 tot 30 jaar 79,3 24,9 % 3,18 22,2 %
> 30 jaar 1,8 0,6 % 0,05 0,5 %
Totaal 318,9 100,0 % 14,3 100,0 %
Top 5 van de gebouwen
De vijf belangrijkste gebouwen in exploitatie zijn de volgende:
Gebouw Op basis van de reële waarde op 31/12/2023 Op basis van de huurprijzen op 31/12/2023
[M€] [%] [M€/jaar] [%]
Domaine des Étangs 26,3 8,3 % 1.043 7,3 %
Middelweg 23,2 7,3 % 1.025 7,2 %
Ekla 20,9 6,6 % 874 6,1 %
Antares 19,3 6,1 % 707 4,9 %
Lalieux 10,5 3,3 % 618 4,3 %
Totaal top 5 van de
gebouwen
100,3 31,5 % 4.267 29,8 %
Graphics
p.45
«  Domaine des Étangs »
Het belangrijkste gebouw in exploitatie is het vastgoedcomplex ‘Domaine des
Etangs’ aan de Lenniksebaan (Anderlecht). Inclusio is eigenaar in deze mede-
eigendom van:
• 106 wooneenheden verdeeld over 10 blokken
• 6 handelsruimten en 1 kantoor op het gelijkvloers
• 82 ondergrondse garageboxen
De wooneenheden zijn allemaal in beheer gegeven aan drie SVK’s (SVK Baita,
SVK Ieder zijn Woning, SVK M.A.I.S) voor een termijn van 27 jaar.
« Middelweg »
Het tweede grootste gebouw in exploitatie is het vastgoedcomplex
‘Middelweg’ in Haren. Inclusio is eigenaar in dit geheel van:
• 123 wooneenheden verdeeld over 3 gebouwen
• 2 handelsruimten op het gelijkvloers
• 78 ondergrondse parkeerplaatsen
Alle woningen zijn in beheer gegeven aan twee SVK’s (SVK Hector Denis en
SVK Baita) voor een periode van 16 jaar.
« Ekla »
Het derde grootste gebouw in exploitatie is het vastgoedcomplex ‘Ekla’ aan
het Weststation (Sint-Jans-Molenbeek). Inclusio is eigenaar in deze mede-
eigendom van:
• 91 wooneenheden verdeeld over 3 gebouwen:
- Ninoofsesteenweg: 50 wooneenheden voor studenten die geselecteerd en
ondersteund worden door het OCMW van Sint-Jans-Molenbeek
- Edmond Bonehillstraat: 21 wooneenheden voor gezinnen in een gebouw
met 3 verdiepingen
- Alphonse Vandenpeereboomstraat: 20 wooneenheden voor gezinnen
op de 3de, 4de en 5de verdieping van een toren van 18 verdiepingen (de
wooneenheden op de andere verdiepingen werden afzonderlijk verkocht
door de ontwikkelaar);
• een winkelruimte op het gelijkvloers (787 m², die verhuurd is aan een grote
supermarkt voor 27 jaar); en
• 30 ondergrondse parkeerplaatsen.
De woningen worden allemaal in beheer gegeven aan SVK M.A.I.S. voor een
periode van 27 jaar.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.46
• Top 5 van de huurders
De SVK's en Woonmaatschappijen zijn de belangrijkste huurders van Inclusio. De vijf belangrijkste huurders van de
gebouwen in exploitatie zijn de volgende:
Huurders Op basis van de reële waarde op 31/12/2023
[M€] [%]
SVK M.A.I.S. 27,5 8,6 %
Rode Kruis van België 21,8 6,8 %
WM Rivierenland 21,2 6,6 %
SVK Baita 19,9 6,2 %
SVK Hector Denis 19,2 6,0 %
Totaal top 5 van de belangrijkste huurders 109,6 34,4 %
Huurders Op basis van de huurprijzen op 31/12/2023
[k€/jaar] [%]
Rode Kruis van België 1.377 9,6 %
SVK M.A.I.S. 1.101 7,7 %
SVK Hector Denis 851 5,9 %
SVK Baita 840 5,9 %
SVK van Sint-Lambrechts-Woluwe 695 4,9 %
Totaal top 5 van de belangrijkste huurders 4.865 34,0 %
Reële waarde van de portefeuille in exploitatie in functie van de leeftijd van de gebouwen
[M€] [%]
< 5 jaar 193,7 60,8 %
5 tot 10 jaar 22,3 7,0 %
10 tot 20 jaar 40,2 12,6 %
> 20 jaar 62,7 19,6 %
Totaal 318,9 100,0 %
PROJECTONTWIKKELINGEN
Deze categorie omvat alle projecten waarvoor Inclusio en haar perimetervennootschappen vaste verbintenissen
hebben en die in aanbouw zijn of waarvoor de vergunning nog niet afgeleverd is. Deze gebouwen zullen
inkomsten opbrengen vanaf de voorlopige oplevering van de werken die, in functie van hun respectievelijke
vooruitgang, tussen 2024 en 2026 zou moeten plaatsvinden.
Dit omvat 6 gebouwen, verdeeld over 4 sites, met een totaal van 12.817 m², 137 betaalbare huurwoningen en
2 eenheden voor sociale infrastructuur.
Voor deze categorie wordt de totale investeringskost geraamd op 30,8 M€.
Op 31 december 2023 bedraagt de reële waarde van deze projecten 9,6 M€.
Graphics
p.47
Eenmaal in exploitatie zullen de projecten in deze categorie naar schatting 1,28 M€ bruto huurinkomsten per jaar
opleveren.
De projecten in ontwikkeling worden opgelijst in onderstaande tabel.
# Naam van het
project
Gewest Gemeente Segment Aantal
een-
heden
[aantal]
Belangrijkste
huurder
Ge-
raamde
huur
-
termijn
[jaar]1
Totale
geschatte
investe
-
ringskost
[M€]
Reeds
betaald per
31/12/2023
[M€]
1 Vander
Bruggen
Brussel Anderlecht Huurwoningen 23+1 SVK Habitat
et Rénovation
30 7,1 1,6
2 Melkerij Vlaanderen Wachtebeke Huurwoningen 28 WM
Woonpijler
18 5,9 1,5
3 Marvis Wallonië Doornik Huurwoningen 13 Particulieren 9 3,1 2,9
4 Bonnemaison
10
Wallonië Doornik Huurwoningen 73+1 Particulieren 9 14,7 2,9
Totaal 137+2 Totaal 30,8 9,0
1 Geraamde huurtermijn op 31 december 2023, op basis van de huurovereenkomsten die zijn ondertekend of in onderhandeling zijn.
# Naam van het
project
Bouwjaar
of renovatiejaar
Stedenbouwkundige
vergunning
Begin exploitatie
(geschatte datum)
1 Vander Bruggen 2024-2026 Afgeleverd in oktober 2023 01/06/2026
2 Melkerij 2023-2025 Afgeleverd 01/07/2025
3 Marvis 2021-2024 Afgeleverd 01/05/2024
4 Bonnemaison 10 2024-2026 Afgeleverd in februari 2024 01/12/2026
Het gemiddelde bruto aanvangrendement voor de projecten in ontwikkeling wordt geschat op 4,2%.
De huurgelden werden vastgesteld op basis van akkoorden of ondertekende contracten.
De aanvangsdatum van de exploitatie komt overeen met :
• de aankoopdatum wanneer een gebouw in exploitatie is op het ogenblik van de aankoop;
• de datum van de voorlopige oplevering wanneer een gebouw in ontwikkeling is op het ogenblik van de
aankoop.
Geen enkel actief in ontwikkeling bedraagt meer dan 10% van de totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.48
B001 Goede Herder-
Norga
Goede Herderstraat 24-28
en Gustaaf Norgastraat 29
1140 Evere
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Twee gebouwen met 38 woningen,
een gemeenschappelijke tuin en 23
ondergrondse parkeerplaatsen.
Het gebouw aan de kant van de Goede
Herderstraat is een oud gebouw dat in
2013 volledig werd verbouwd. Het gebouw
aan de kant van de Gustaaf Norgastraat
is een nieuwbouw die werd opgeleverd in
2013.
Het geheel is verhuurd aan het Sociaal
Verhuurkantoor Hector Denis tot 2028.
B002 Sermon
Jacques Sermonlaan 64
1083 Ganshoren
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw van 4 verdiepingen met 10
wooneenheden.
Deze oude constructie (1933) heeft in 2014
een grondige renovatie ondergaan.
Het gebouw is verhuurd aan SVK Baita.
De oorspronkelijke huurovereenkomst liep
af op 31 december 2023 en werd verlengd
met 9 jaar.
Zes wooneenheden zijn voorbehouden
voor patiënten van de vzw
Straatverplegers, die hulp bieden aan
daklozen.
B003 Paleizen 195
Paleizenstraat 195
1030 Schaarbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Opbrengsteigendom van 6 verdiepingen
met 7 grote wooneenheden in de buurt
van het Noordstation en het Liedtsplein.
Het pand werd in 2003 gebouwd in het
kader van een wijkcontract.
Het gebouw wordt tot 2030 verhuurd aan
de gemeente Schaarbeek.
Detail van de gebouwen
in de portefeuille
VASTGOEDBELEGGINGEN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR
Graphics
p.49
B004 Verboekhoven
Eugène Verboekhovenplein 8
1030 Schaarbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Een gebouw in mede-eigendom waarvan
Inclusio de 4 verdiepingen met 6 grote
wooneenheden bezit. Het oude gebouw
(constructie dateert van vóór 1950) werd
in 2002-2003 volledig gerenoveerd in het
kader van een wijkcontract.
Het gebouw wordt tot 2030 verhuurd aan
de gemeente Schaarbeek.
B005 Harmonie
Harmoniestraat 20
1000 Brussel
BETAALBARE HUURWONINGEN
EENGEZINSWONING
Eengezinswoning met 3 verdiepingen,
tot 2043 in beheer gegeven aan het SVK
van Jette.
B006 Waterpas 24
Waterpasstraat 24
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
EENGEZINSWONING
Eengezinswoning met 2 verdiepingen,
gelegen op een steenworp van het
gemeentehuis van Sint-Jans-Molenbeek,
in beheer gegeven aan het SVK M.A.I.S.
tot 2043.
B007 Waterpas 26
Waterpasstraat 26
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
EENGEZINSWONING
Eengezinswoning met 2 verdiepingen,
gelegen op een steenworp van het
gemeentehuis van Sint-Jans-Molenbeek,
in beheer gegeven aan het SVK M.A.I.S.
tot 2043.
B008 Parel
Parelstraat 10
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
EENGEZINSWONING
Eengezinswoning met 2 verdiepingen,
gelegen op wandelafstand van het
gemeentehuis van Sint-Jans-Molenbeek,
tot 2025 in beheer gegeven aan SVK Ieder
zijn Woning.
B009 Gent 4
Gentsesteenweg 4
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Opbrengstgebouw met 3 verdiepingen,
met een handelsruimte op het gelijkvloers
en 3 wooneenheden op de bovenste
verdiepingen.
De handelsruimte is verhuurd aan een
sportwinkel. De woningen worden tot 2043
in beheer gegeven aan SVK M.A.I.S.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.50
B010 Kolom
Kolomstraat 7-9
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Opbrengstgebouw van 4 verdiepingen
en 5 wooneenheden, door de gemeente
Sint-Jans-Molenbeek in erfpacht gegeven
aan Inclusio tot in 2054. Het is tot 2043 in
beheer gegeven aan het SVK M.A.I.S.
B011 Gabrielle Petit 26-28
Gabrielle Petitstraat 26-28
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Opbrengsteigendom met 3 verdiepingen
+ zolder, bestaande uit 4 wooneenheden
en in beheer gegeven aan SVK M.A.I.S.
tot 2043.
B012 Gabrielle Petit 30
Gabrielle Petitstraat 30
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Opbrengsteigendom met 3 verdiepingen
+ zolder, bestaande uit 4 wooneenheden
en in beheer gegeven aan SVK M.A.I.S.
tot 2043.
B013 Carton de Wiart
Carton de Wiartlaan 95
1090 Jette
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Geheel van 15 wooneenheden in een
gebouw met in totaal 29 wooneenheden
dat in 1996 opgetrokken is.
De wooneenheden van Inclusio worden
tot 2043 in beheer gegeven aan het SVK
van Jette.
B014 Vekemans
Vekemansstraat 106 en
Peter Benoîtplein 1 en 2
1120 Neder-Over-Heembeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Dit gebouw voor commercieel en
residentieel gebruik is gelegen op de hoek
van het Peter Benoîtplein en de François
Vekemansstraat. Het bestaat uit 12
wooneenheden op de bovenverdiepingen
(in beheer gegeven aan SVK Ieder zijn
Woning tot 2026) en 3 handelsruimten op
de benedenverdieping.
Dit oude pand (1938) onderging in
2020 een grondige renovatie om de
energieprestaties te verbeteren.
B015 Brigade Piron
Brigade Pironlaan 131
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Opbrengsteigendom op de hoek van de
Brigade Pironlaan en de Rudderstraat.
Het pand is gebouwd in 1938 en bestaat
uit 19 wooneenheden en 1 studio. Het is
verhuurd aan SVK Le Relais tot 2027.
Graphics
p.51
B016 Paviljoen 7-9
Paviljoenstraat 7-9
1030 Schaarbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN EN
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPBRENGSTGEBOUW
Dit voormalig kantoorgebouw, op een
steenworp van het Noordstation, bestaat
uit een ondergrondse verdieping, een
gelijkvloers en 4 verdiepingen. Het werd
gebouwd in 1963, aangekocht door Inclusio
in 2018 en volledig gerenoveerd in 2019-
2022.
Het omvat momenteel op het gelijkvloers
twee eenheden voor collectieve
voorzieningen (verhuurd aan de vzw’s
Bataclan en Les Tof-Services tot 2121) en op
de verdiepingen 41 woningen (verhuurd
aan het SVK van Schaarbeek tot 2048).
De ondergrondse verdieping omvat 22
parkeerplaatsen en grote fietsenstallingen.
B017 Beughem
De Beughemstraat 25A-27
1030 Schaarbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Deze 5 verdiepingen tellende
opbrengsteigendom is gebouwd in
2002. Het is gelegen in Schaarbeek,
tegenover de Sint-Mariakerk, tussen de
Haachtsesteenweg en de Koningsstraat.
Op de begane grond bevindt zich
een handelszaak (verhuurd aan een
kleermaker) en elke verdieping bestaat uit
4 studio’s. 16 studio’s zijn verhuurd aan het
SVK voor Studenten tot 2038 en 4 studio’s
zijn verhuurd aan het SVK van Schaarbeek
(ASIS) tot 2027.
B018 Domaine des Étangs
Lenniksebaan 283-311 en
Vijvershoek 8-12
1070 Anderlecht
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouwencomplex met een totaal van 163
wooneenheden.
Het gedeelte in het bezit van Inclusio omvat
106 wooneenheden, 6 winkelruimtes, 1
kantoor en 82 ondergrondse garageboxen.
Het gebouw werd in 2020 opgeleverd. De
woningen worden tot in 2047 verhuurd aan
drie sociale verhuurkantoren (Baita, Ieder
zijn Woning en M.A.I.S.).
De zes winkels zijn per 31 december
2023 verhuurd (snack, rijschool, sport en
reizen, verkoop van sanitair materiaal,
sportactiviteiten voor jongeren, bakkerij). De
kantoorruimte werd gratis ter beschikking
gesteld van de SVK’s om activiteiten
met hun huurders te organiseren
(huiswerkschool, sociale samenhang,
informatica).
B019 Paleizen 64
Paleizenstraat 64
1030 Schaarbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw van 6 verdiepingen met 20
studio’s voor studenten. Het ligt tussen het
Liedtsplein en de Sint-Mariakerk en is tot
2033 in beheer gegeven aan het SVK voor
Studenten.
B020 Ekla
Alphonse Vandenpeereboomstraat
162-166
Ninoofsesteenweg 193-195
Edmond Bonehillstraat 30-32
1080 Sint-Jans-Molenbeek
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
In de mede-eigendom ‘Ekla’ is Inclusio
eigenaar van 91 wooneenheden, een
commercieel gelijkvloers (verhuurd
aan de keten OKay tot in 2045) en 30
ondergrondse parkeerplaatsen.
Het gebouw is gelegen aan het
Weststation en is uitstekend bereikbaar
met het openbaar vervoer (treinstation,
metrostation, tram- en buslijnen).
Het gebouw werd in 2019 opgeleverd.
De woningen worden tot 2046 in beheer
gegeven aan SVK M.A.I.S.
B021 Antares
Plejadenlaan 71
1200 Sint-Lambrechts-Woluwe
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Voormalig kantoorgebouw met 2
ondergrondse verdiepingen, een
gelijkvloers en 6 verdiepingen. Het is
gelegen in de Plejadenwijk te Sint-
Lambrechts-Woluwe.
Het pand is gebouwd in 1993 en is in 2019
door Inclusio verworven. Inclusio heeft het
in 2020-2021 omgebouwd tot 79 woningen,
een gemeenschappelijke ruimte en een
wasruimte.
Het wordt tot 2048 verhuurd aan het SVK
van Sint-Lambrechts-Woluwe.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.52
B022 Middelweg
Middelweg 136-152
1130 Haren
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
Drie nieuwe gebouwen met een
ondergrondse verdieping, op een
steenworp van het treinstation van Haren.
Het geheel werd opgeleverd in 2022
en omvat in totaal 123 woningen, 2
winkelruimtes en 78 ondergrondse
parkeerplaatsen.
Alle wooneenheden zijn verhuurd aan twee
SVK’s (Hector Denis en Baita) tot in 2038.
B026 Volral
Fernande Volralstraat 37
1090 Jette
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN VERBLIJFSCENTRUM VOOR
ASIELZOEKSTERS
Een gebouw, vlak naast het Koning
Boudewijnpark en het UVC Brugmann,
met 29 kamers, administratieve ruimtes
en gemeenschappelijke ruimtes (keuken,
refter).
Het gebouw dateert uit 1964 en werd in
2012 volledig gerenoveerd.
Het wordt voor onbepaalde duur verhuurd
aan het Belgische Rode Kruis.
B027 École Active
Stallestraat 70-82
1180 Ukkel
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
SCHOOL
Inclusio is eigenaar van het terrein, dat in
erfpacht is gegeven aan Ecole Active.
De erfpacht eindigt in 2113.
Dit actief werd eind 2022 geherclassificeerd
als financieel activa als gevolg van de
verlenging van de erfpachtduur (van 50
naar 99 jaar).
B028 Paviljoen 1-3
Paviljoenstraat 1-3
1030 Schaarbeek
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
KANTOORGEBOUW
Kantoorgebouw vlak bij het Noordstation,
verhuurd aan vzw’s die actief zijn in
de sociale sector: onderwijs, hulp aan
personen met een beperking.
B029 Dieleghem
Dieleghemse Steenweg 95
1090 Jette
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
VERBLIJFSCENTRUM VOOR
ASIELZOEKERS
Gebouw met 12 studio’s vlakbij het gebouw
B026 Volral. Het wordt verhuurd aan het
Rode Kruis van België voor de opvang
van NBMV (niet-begeleide minderjarige
vreemdelingen).
B030 Anderlecht 168-174
Anderlechtsesteenweg 168-174
1000 Brussel
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Dit gebouw in het centrum van Brussel
bevat 18 kamers en 18 studio’s.
Het is tot 2036 verhuurd aan het Sociaal
Verhuurkantoor voor Studenten.
Inclusio voerde in 2021-2022 een
renovatieprogramma uit (dak, gevels,
verwarming, buitenschrijnwerk). In 2023
werden er zonnepanelen op het dak
geplaatst.
Graphics
p.53
B031 Prins van Luik
Prins van Luiklaan 38
1070 Anderlecht
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN VERBLIJFSCENTRUM VOOR
DAKLOZEN
Gebouw in Anderlecht met 99 kamers en
gemeenschappelijke ruimtes (keukens,
eetzaal).
Het wordt voor onbepaalde tijd verhuurd
aan New Samusocial.
B032 Lambermont 382
Lambermontlaan 382
1030 Schaarbeek
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN VERBLIJFSCENTRUM VOOR
PLEEGKINDEREN
Een herenhuis voor de opvang en
huisvesting van 17 kinderen die
gespecialiseerde hulp nodig hebben
buiten hun gezinsomgeving. Dit huis is in
onverdeeldheid met de vzw P.A.S.S.A.J.E.,
die 10 % bezit.
Het wordt tot 2027 verhuurd aan de vzw
P.A.S.S.A.J.E.
B033 Lambermont 322
Lambermontlaan 322
1030 Schaarbeek
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN VERBLIJFSCENTRUM
VOOR ASIELZOEKERS
(
NIET-BEGELEIDE
MINDERJARIGE VREEMDELINGEN
)
Een voormalig hotel, gelegen tegenover
Josaphat Park, bestaande uit een
ondergrondse begane grond en
6 bovenverdiepingen.
Inclusio heeft dit voormalige hotel
omgebouwd tot een opvangcentrum voor
alleenstaande Alleenstaande Minderjarige
Vreemdelingen. Het is verhuurd aan Fedasil
tot 2029.
V001 Den indruk
Andreas Wydtsstraat 20
8000 Brugge
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Pand gebouwd in 2017 in het hartje van
Brugge, tussen de Gentpoortvest en
de Oude Gentweg, in de nieuwe wijk
‘Den Indruk’.
Dit pand bestaat uit 13 studio’s en is voor
onbepaalde tijd verhuurd aan de vzw
Binnenstad.
.
V002 Vijfstraten
Vijfstraten 68
9100 Sint-Niklaas
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw dicht bij het centrum en
gemakkelijk bereikbaar met het openbaar
vervoer. Het dateert van 1962, werd volledig
gerenoveerd in 2018 en telt 8 woningen.
Het is tot 2033 verhuurd aan de
Woonmaatschappij Woonpunt Waas.
V003 Tolhuis
Tolhuislaan 128-140
9000 Gent
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Een gebouw uit 1975 en gerenoveerd
in 2014 en 2020, met een commerciële
gelijkvloers en 7 woningen verdeeld over
4 verdiepingen.
De woningen zijn tot 2027 verhuurd aan de
vzw Huuringent.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.54
V004 Linde Herzele
Lindestraat 41-51
9550 Herzele
BETAALBARE HUURWONINGEN EN
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
(
KANTOOR
)
Drie panden gebouwd in 2019: twee
panden met in totaal 18 woningen en
een kantoorgebouw. De 3 panden zijn tot
2037 verhuurd aan de Woonmaatschappij
Dender-Zuid.
V005 Broedershof
Broedershof 11
9900 Eeklo
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Dit gebouw, opgeleverd in 2021, werd
ingehuldigd door de Vlaamse minister van
Wonen.
Het ligt dicht bij het centrum van Eeklo
en omvat 15 woningen die tot 2039
verhuurd zijn aan de Woonmaatschappij
Meetjesland.
V006 Corstienslei
Jacques Corstienslei 1
2530 Boechout
BETAALBARE HUURWONINGEN EN
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
(
OPVANG
VOOR MENSEN MET EEN BEPERKING
)
OPBRENGSTGEBOUW
Dit gebouw, op een boogscheut van
het station van Boechout, werd in 2020
opgeleverd. Het omvat 18 studio’s, een
kantoorruimte en collectieve ruimtes
(keuken, eetzaal). Het is tot 2045 verhuurd
aan Woonmaatschappij Thuisrand en
de vzw Pegode, voor de huisvesting van
mensen met een zware beperking.
V007 Rute
Gentbruggeaard 13
9050 Gentbrugge
BETAALBARE HUURWONINGEN EN
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
(
CRÈCHE
)
OPBRENGSTGEBOUW
Dit gebouw werd in 2021 opgeleverd
en omvat een kinderdagverblijf op het
gelijkvloers en 18 wooneenheden op de
verdiepingen.
Het kinderdagverblijf wordt tot 2041
verhuurd aan een privé-uitbater. De
woningen zijn tot 2048 verhuurd aan de
vzw Huuringent.
V008 VillaVip Bredene
Fritz Vinckelaan 38
8450 Bredene
WONING VOOR PERSONEN MET EEN
BEPERKING
Dit gebouw uit 2017 is speciaal gebouwd
voor de opvang van 10 personen met
een beperking. Het omvat 10 ruime
kamers, 1 huis voor een zorgkoppel en
gemeenschappelijke ruimten (keuken,
eetkamer, woonkamer, activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2035 verhuurd aan OKE
Zorg.
V009 VillaVip Herzele
Lindestraat 37-39
9550 Herzele
WONING VOOR PERSONEN MET EEN
BEPERKING
Dit gebouw uit 2017 is speciaal gebouwd
voor de opvang van 10 personen met
een beperking. Het omvat 10 ruime
kamers, 1 huis voor een zorgkoppel en
gemeenschappelijke ruimten (keuken,
eetkamer, woonkamer, activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2034 verhuurd aan OKE
Zorg.
Graphics
p.55
V010 VillaVip Wondelgem
Helmkruidstraat 81
9032 Wondelgem
WONING VOOR PERSONEN MET EEN
BEPERKING
Dit gebouw uit 2017 is speciaal gebouwd
voor de opvang van 10 personen met
een beperking. Het omvat 10 ruime
kamers, 1 huis voor een zorgkoppel en
gemeenschappelijke ruimten (keuken,
eetkamer, woonkamer, activiteitenruimten).
Het gebouw is tot 2035 verhuurd aan
OKE Zorg.
V011 Delling
Dellingstraat 5-7
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Twee gebouwen uit 2002 met
14 wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen
aan de Woonmaatschappij Rivierenland
naarmate de huurders vrijwillig vertrekken.
De Woonmaatschappij Rivierenland huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
V012 Augustijnen
Augustijnenstraat 97
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw met 7 woningen uit 1996.
De wooneenheden worden overgedragen
aan de Woonmaatschappij Rivierenland
naarmate de huurders vrijwillig vertrekken.
De Woonmaatschappij Rivierenland huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
V013 Oude Brussel
Oude Brusselsestraat 48
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw met 9 woningen uit 1999.
De wooneenheden worden overgedragen
aan de Woonmaatschappij Rivierenland
naarmate de huurders vrijwillig vertrekken.
De Woonmaatschappij Rivierenland huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
V014 Mechelsveld 52
Mechelsveldstraat 52
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw met 12 woningen uit 1996.
De wooneenheden worden overgedragen
aan de Woonmaatschappij Rivierenland
naarmate de huurders vrijwillig vertrekken.
De Woonmaatschappij Rivierenland huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
V015 Europalaan
Europalaan 16
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw met 16 woningen uit 1997.
De wooneenheden worden overgedragen
aan de Woonmaatschappij Rivierenland
naarmate de huurders vrijwillig vertrekken.
De Woonmaatschappij Rivierenland huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.56
V016 Geerdegem-
Schonenberg
Geerdegem Schonenberg 144
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw met 5 woningen uit 2003.
De wooneenheden worden overgedragen
aan de Woonmaatschappij Rivierenland
naarmate de huurders vrijwillig vertrekken.
De Woonmaatschappij Rivierenland huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
V017 Brusselsesteenweg
Brusselsesteenweg 546-548-550
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Drie gebouwen uit 2022 met 17
wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen
aan de Woonmaatschappij Rivierenland
naarmate de huurders vrijwillig vertrekken.
De Woonmaatschappij Rivierenland huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
V018 Zwartklooster
Zwartkloosterstraat 26
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Vier aanpalende gebouwen uit 2004 met 25
wooneenheden.
De wooneenheden worden overgedragen
aan de Woonmaatschappij Rivierenland
naarmate de huurders vrijwillig vertrekken.
De Woonmaatschappij Rivierenland huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
V019 Brusselsesteenweg
Brusselsesteenweg 428-430
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
2 rijhuizen uit 1994 met 11 wooneenheden.
Ze liggen in het zuiden van het
stadscentrum van Mechelen.
De woningen zijn allemaal verhuurd aan de
Woonmaatschappij Rivierenland voor een
periode van 18 jaar.
V020 Lindestraat
Lindestraat 86
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Een gebouw uit 2005 met 23 woningen.
De wooneenheden worden overgedragen
aan de Woonmaatschappij Rivierenland
naarmate de huurders vrijwillig vertrekken.
De Woonmaatschappij Rivierenland huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
V021 Thomashuis Meldert
Putstraat 23
9310 Meldert (Aalst)
WONING VOOR PERSONEN MET EEN
BEPERKING
Dit gebouw uit 2021 is speciaal gebouwd
voor de opvang van 10 personen met
een beperking. Het omvat 10 ruime
kamers, 1 huis voor een zorgkoppel en
gemeenschappelijke ruimten (keuken,
eetkamer, woonkamer, activiteitenruimten).
Het wordt tot 2036 verhuurd aan
Thomashuizen België.
Graphics
p.57
V023 Thomashuis
Keerbergen
Mechelsebaan 58
3140 Keerbergen
WONING VOOR PERSONEN MET EEN
BEPERKING
Deze grote villa werd aangekocht door
Inclusio en omgebouwd tot Thomashuis,
waar 9 personen met een beperking
ondergebracht worden die er wonen met
een inwonend zorgkoppel in een familiale
sfeer. Dit project is het tweede Thomashuis
in België.
Het wordt tot 2038 verhuurd aan
Thomashuizen België.
V024 Dendermondse
Steenweg
Dendermondse Steenweg 201
9100 Sint-Niklaas
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Een pand in Sint-Niklaas, opgeleverd
in 2021. Het omvat 9 woningen die
tot 2039 verhuurd worden aan de
Woonmaatschappij WoonST.
V026 Thomashuis
Westmalle
Antwerpsesteenweg 413
2390 Westmalle
WONING VOOR PERSONEN MET EEN
BEPERKING
Deze grote villa werd in 2020 aangekocht
door Inclusio en omgebouwd tot
Thomashuis, waar 9 personen met een
beperking ondergebracht worden die er
wonen met een inwonend zorgkoppel in
een familiale sfeer. Dit project is het derde
Thomashuis in België.
V027 Borgerstein
Drieradersstraat 5-7
2860 Sint-Katelijne-Waver
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
Twee gebouwen uit 2022, bestaande uit
23 woningen die tot 2040 verhuurd werden
aan de Woonmaatschappij Woonstroom.
V028 Nationale
Nationalestraat 38-38A
9190 Stekene
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
Twee gebouwen uit 2022, bestaande uit 18
woningen die tot 2040 verhuurd zijn aan de
Woonmaatschappij Woonpunt Waas.
V030 Ettelgem
Ettelgemsestraat 89
8460 Oudenburg
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Een pand, gebouwd in 1997, bestaande
uit 13 woningen en een wasruimte
die tot 2030 verhuurd worden aan de
Woonmaatschappij Woonsprong en het
OCMW van Oudenburg.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.58
V034 Dorpstraat
Dorpstraat 53
8460 Oudenburg
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw uit 1994.
Het omvat 9 woningen die tot 2030
verhuurd zijn aan de Woonmaatschappij
Woonsprong.
V035 Mechelsveld 50
Mechelsveldstraat 50
2800 Mechelen
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw met 9 woningen uit 1997.
De wooneenheden worden overgedragen
aan de Woonmaatschappij Rivierenland
naarmate de huurders vrijwillig vertrekken.
De Woonmaatschappij Rivierenland huurt
ze vervolgens voor een periode van 18 jaar.
V036 Brouwers
Brouwersstraat 22-40
3930 Hamont-Achel
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Gebouw met 10 woningen uit 1996.
De woningen worden overgedragen aan
particulieren aangeduid door het OCMW
van Hamont-Achel naarmate de huurders
vrijwillig vertrekken.
Graphics
p.59
V037 Zwijgershoek
Zwijgershoek 11
9100 Sint-Niklaas
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Een pand met 12 woningen aangekocht
door Inclusio in 2023, en volledig verhuurd
aan de Woonmaatschappij WoonST.
V038 Perelaar
Prinsessestraat 116-120
8870 Izegem
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Drie aanpalende gebouwen opgeleverd
in 2019 met in totaal 30 woningen,
verhuurd aan de Woonmaatschappij
Thuiswest tot in 2036. Het complex
beschikt over parkeerplaatsen voor auto's
en ruime fietsruimtes en is uitgerust met
zonnepanelen.
W001 Monument
Rue du Monument 43
1340 Ottignies
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Opbrengsteigendom uit 1984 met 15
studio’s, 6 buitenparkeerplaatsen en 3
garageboxen.
Het pand is gelegen in het centrum van de
gemeente Ottignies.
Het wordt tot 2030 in beheer gegeven aan
het SVK van Waals-Brabant.
W002 Stembert
Rue de Stembert 262-264
4800 Verviers
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Complex met 2 gebouwen met in totaal
20 wooneenheden. Het gebouw was
oorspronkelijk de militaire kazerne Major
Cognaux, en werd tussen 2018 en 2020
omgebouwd tot woningen.
Het geheel is tot 2035 in beheer gegeven
aan het SVK Logeo.
W003 Auflette
Rue de l’Auflette 95-97
7033 Cuesmes (Mons)
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
2 gebouwen met in totaal 68 woningen.
De site deed vroeger dienst als provinciale
school ICET.
Het geheel is tot 2030 in beheer gegeven
aan het SVK Mons Logement.
W005 Dragon
Rue du Dragon 156-158-160
Rue du Christ 101-103
7700 Mouscron
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Dit vastgoedproject, opgeleverd in
2023, bestaat uit 33 appartementen,
2 winkelruimtes en 34 parkeerplaatsen. Het
ligt op de hoek van de Dragonderstraat
en de Christusstraat in Moeskroen. Alle
appartementen worden in beheer gegeven
aan het SVK Mouscron-Logement.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.60
W006 Fraipont
Rue Franklin Roosevelt 293
4870 Trooz
WONING VOOR PERSONEN MET EEN
BEPERKING
Dit in 2021 opgeleverde gebouw werd
speciaal gebouwd voor de opvang van 40
personen met een beperking. Het omvat
46 ruime kamers en gemeenschappelijke
ruimten (keuken, eetkamer, woonkamer,
activiteitenruimten).
Het wordt tot 2047 verhuurd aan de vzw Le
Jardin du Sart-Tilman.
W012 Société
d’Habitations de Tournai
Verschillende adressen
7500 Tournai
BETAALBARE HUURWONINGEN
EENGEZINSWONINGEN EN
OPBRENGSTGEBOUWEN
105 eengezinswoningen en 18
appartementen in de stad Doornik. Deze
wooneenheden bevinden zich in de Avenue
des Bouleaux 1 tot 19, Rue Bonnemaison
42 tot 114, Chaussée d’Audenaerde 22 tot
70, Rue Chèrequefosse 28, Chaussée de
Willemeau 229 tot 247, Rue Fondation
Follereau 2 tot 8, Rue Moulin de Marvis 12
tot 30, Rue Saint-Piatstraat 60, Rue du Tir à
la Cible 33 tot 81 en Avenue du Val d’Orcq
6 tot 25.
Deze woningen worden rechtstreeks
verhuurd aan particulieren tegen
huurprijzen die onder de marktprijs liggen.
W013 Péronnes
Place de Péronnes 1
Rue de la Princesse 196-208
7134 Binche
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUWEN
Dit door Inclusio in 2021 verworven
complex omvat 12 eengezinswoningen
en 2 gebouwen met in totaal
15 appartementen. Het geheel is verhuurd
aan het SVK ABEM tot 2036.
W014 Nonceveux
Rue de Sedoz 6
4920 Aywaille
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN VERBLIJFSCENTRUM VOOR
ASIELZOEKERS
Het opvangcentrum van Nonceveux,
gelegen in de gemeente Aywaille,
is tot 2030 verhuurd aan het Belgische
Rode Kruis.
W015 Sainte-Thérèse
Rue Sainte-Thérèse 39
7700 Mouscron
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Dit gebouw uit 2018 dat in 2022 door
Inclusio werd aangekocht, bevat 12
wooneenheden. Het geheel is verhuurd
aan het SVK Mouscron-Logement tot 2034.
W016 Sapin Vert
Rue du Sapin Vert 40
Rue du Dragon 100
7700 Mouscron
BETAALBARE HUURWONINGEN
OPBRENGSTGEBOUW
Dit gebouw uit 1998 dat in 2022 door
Inclusio werd aangekocht, bevat 21
wooneenheden. Het geheel is verhuurd
aan het SVK Mouscron-Logement tot 2037.
Graphics
p.61
W018 Lalieux
Rue Louis Lalieux 20
Rue Couture Mathy 7
1470 Genappe
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN VERBLIJFSCENTRUM VOOR
ASIELZOEKERS
Het opvangcentrum voor asielzoekers in
Genappe wordt tot 2027 verhuurd aan
het Belgische Rode Kruis. Het biedt plaats
aan 244 aanvragers van internationale
bescherming.
W019 Vigneron (Ransart)
Rue du Vigneron 57-59
6043 Ransart
SOCIALE INFRASTRUCTUUR
OPVANG- EN VERBLIJFSCENTRUM VOOR
ASIELZOEKERS
Het opvangcentrum voor asielzoekers
in Ransart wordt tot 2029 verhuurd aan
Fedasil. Het biedt plaats aan 151 aanvragers
van internationale bescherming.
PROJECTONTWIKKELINGEN
B034
Vander Bruggen
Raymond Vander
Bruggenlaan 63
1070 Anderlecht
BETAALBARE HUURWONINGEN
NIEUWBOUW-
OPBRENGSTEIGENDOM
Een voormalig industrieterrein
(firma Buisset) in de buurt van het
metrostation Aumale.
Bouwvergunning voor
de bouw van collectieve
voorzieningen op de begane
grond en 23 appartementen
op de bovenste verdiepingen
verleend in december 2023. De
appartementen worden verhuurd
aan een SVK en de begane grond
aan een lokale VZW.
V029
Melkerij
Melkerijstraat
9185 Wachtebeke
BETAALBARE NIEUWBOUW
OPBRENGSTEIGENDOM
Inclusio won de aanbesteding
van de gemeente Wachtebeke,
die een terrein verkocht op
voorwaarde dat er betaalbare
huurwoningen op zouden
worden gebouwd die verhuurd
worden aan het SVK. Het
project omvat 28 woningen.
De stedenbouwkundige
vergunning werd verleend in
juli 2022, de overeenkomsten
met de SVK’s Meetjesland en
Laarne Wetteren Wichelen
(inmiddels vervangen door de
Woonmaatschappij Woonpijler)
werden ondertekend in maart
2023, en de werken gingen van
start in juni 2023.
W012
Marvis
Rue de Marvis 57-71
7500 Tournai
BETAALBARE
HUURWONINGEN
RENOVATIE VAN
GEKLASSEERDE GEBOUWEN
Geklasseerd gebouw in
Lodewijk XIV-stijl, bestaande
uit 13 woningen.
De werken zijn gestart in
2021 en zullen in het tweede
kwartaal van 2024 opgeleverd
worden.
Deze woningen worden
rechtstreeks verhuurd aan
particulieren tegen huurprijzen
die onder de marktprijs liggen.
W017
Bonnemaison 10
Rue Bonnemaison 10
7500 Tournai
BETAALBARE
HUURWONINGEN
TE RENOVEREN GEBOUWEN
EN NIEUWBOUW
Twee bestaande gebouwen
met 46 woningen. Het project
bestaat uit de renovatie van
deze gebouwen (door wijziging
van de programmatie) en de
bouw van een nieuw gebouw
ernaast.
De bouwvergunning is
verleend in februari 2024.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.62
Verslag
VAN DE ONAFHANKELIJKE
WAARDERINGSDESKUNDIGEN
IP Belgium sprl-bvba
Av. Zenobe Gramme 30
1300 Waver
T: 02/880.58.80
M: [email protected]
18 januari 2024
Geachte heer,
BETREFT: WAARDERING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE VAN DE NV INCLUSIO
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen hebben wij de eer u onze mening te bezorgen over de
‘Fair Value’ van het vastgoedpatrimonium van de GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) INCLUSIO op
datum van 31 december 2023.
Wij hebben onze waarderingen uitgevoerd in overeenstemming met de geldende specificaties en informatieve
nota's voor de waardebepaling van goederen, uitgegeven door de IVS (International Valuation Standards)
en opgenomen in de recente RICS Valuation Guidance Note, uitgegeven door de Royal Institution of
Chartered Surveyors. Afhankelijk van het te beoordelen type vastgoed, selecteren we de meest geschikte
waarderingsmethode, bijvoorbeeld de kapitalisatie van de huurwaarde, de methode van de verdisconteerde
kasstromen ('Discounted Cash Flow') of de methode op basis van de eenheidsprijzen.
Afhankelijk van het gebruik wordt onze opdracht uitgevoerd op basis van de door INCLUSIO verstrekte
informatie over de huurstaat, de door de verhuurder te dragen lasten en belastingen, de uit te voeren werken
en elk ander element dat de waarde van de gebouwen kan beïnvloeden. Het kan hierbij onder meer gaan over
energieprestatiecertificaten, het behaalde energieniveau ten opzichte van de betrokken markt, de ligging of
milieuaspecten (risico op overstromingen, verontreiniging, enzovoort). Wij veronderstellen dat deze informatie
juist en volledig is.
Inclusio NV
De heer Lionel VAN RILLAER (CEO)
Herrmann-Debrouxlaan 40
1160 Brussel
Graphics
p.63
Zoals expliciet vermeld in onze waarderingsverslagen omvatten deze geenszins een expertise van de structurele en
technische kwaliteit van de gebouwen of een analyse van de eventuele aanwezigheid van schadelijke materialen.
Deze elementen zijn goed gekend bij INCLUSIO, dat haar patrimonium op professionele wijze beheert en vóór de
aankoop van elk gebouw overgaat tot een technische en juridische due diligence.
De Investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs kan worden
verkregen in normale verkoopomstandigheden tussen tot een transactie bereid zijnde en goed geïnformeerde
partijen, vóór aftrek van de overdrachtskosten.
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan de heffing door de Staat van een mutatie- of
overdrachtsrecht, betaald door de koper. Dit recht vertegenwoordigt nagenoeg alle transactiekosten. Voor de
in België gelegen gebouwen hangt het bedrag van dit recht onder meer af van de wijze van overdracht, van de
hoedanigheid van de koper en van de ligging van het goed en is het slechts gekend wanneer de verkoop werd
gesloten. Op basis van de studie van de onafhankelijke vastgoedexperts van 8 februari 2006, herzien op 30 juni
2016, worden de gemiddelde transactiekosten geschat op 2,5%.
Voor verhuureenheden met een Investeringswaarde van meer dan € 2,5 miljoen (exclusief kosten) kan de reële
waarde (Fair Value), zoals gedefinieerd door de referentiestandaard IFRS 13, verkregen worden door aftrek van
een bedrag aan rechten gelijk aan 2,5% van de investeringswaarde. Dit percentage van 2,5% zal periodiek worden
herzien en aangepast voor zover het verschil dat op de institutionele markt wordt vastgesteld meer dan +/- 0,5%
bedraagt.
Voor verhuureenheden met een investeringswaarde van minder dan € 2,5 miljoen zijn de af te trekken rechten 12%
in het Vlaams Gewest en 12,50% in Brussel en het Waals Gewest.
Op basis van de opmerkingen in de vorige paragrafen bevestigen wij dat de ‘Fair Value’ in de zin van de IAS/
IFRS-referentiestandaarden van het vastgoedpatrimonium van INCLUSIO op 31 december 2023 € 325,54 miljoen
1
bedraagt.
Deze waarde kan als volgt worden opgesplitst:
• Fair Value van het gedeelte in exploitatie: € 318,87 miljoen
• Fair Value van het gedeelte in ontwikkeling:
€ 6,67 miljoen
1
.
Wij blijven tot uw beschikking. Met de meeste hoogachting,
Fabian DAUBECHIES* MRICS
*srl/bva
1 De reële waarde van het Bonnemaison 10 project is niet opgenomen in deze bedragen.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.64
Souad
Project Domaine
des Étangs
in Anderlecht
FINANCIEEL
VERSLAG
EN INCLUSIO
OP DE BEURS
Graphics
p.65
OVERZICHT VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING OP 31 DECEMBER 2023
Geconsolideerde balans
In € 31/12/2023 31/12/2022
I Vaste Activa 341.918.575 288.735.254
I B Immateriële vaste activa 10.293 30.336
I C Vastgoedbeleggingen 328.469.909 274.234.324
a. Voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen 318.870.376 255.942.719
b. Projectontwikkelingen 9.599.533 18.291.605
I D Andere materiële vaste activa 334.614 112.623
I E Financiële vaste activa 3.858.727 6.062.360
I F Vorderingen financiële leasing 8.295.610 8.295.610
I I Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint
ventures
949.422 0
II Vlottende activa 1.344.917 1.519.282
II D Handelsvorderingen 66.565 52.461
II E Belastingvorderingen en andere vlottende activa 278.143 321.272
II F Kas en kasequivalenten 658.046 593.077
II G Overlopende rekeningen 342.164 552.472
TOTAAL ACTIVA 343.263.492 290.254.536
EIGEN VERMOGEN 213.154.232 186.248.933
A Kapitaal 142.916.788 142.916.788
B Uitgiftepremies 8.750.150 8.750.150
C Reserves 29.310.248 12.352.094
D Nettoresultaat van het boekjaar 32.177.046 22.229.900
VERPLICHTINGEN 130.109.260 104.005.603
I Langlopende verplichtingen 125.560.732 71.200.000
I B Langlopende financiële schulden 124.800.000 71.200.000
I C Andere langlopende financiële verplichtingen 760.732 0
II Kortlopende verplichtingen 4.548.528 32.805.603
II B Kortlopende financiële schulden 746.307 28.067.878
II D Handelsschulden en andere kortlopende schulden 3.655.121 4.425.698
II F Overlopende rekeningen 147.100 312.028
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 343.263.492 290.254.536
Aantal aandelen op het einde van de periode 7.428.347 7.428.347
Aantal eigen aandelen 9.756 2.851
Intrinsieke waarde per aandeel 28,73 25,08
Schuldratio (KB-GVV)
1
38,05% 36,48%
1 Deze schuldgraad wordt berekend overeenkomstig het KB-GVV.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.66
TOELICHTINGEN BIJ DE
GECONSOLIDEERDE BALANS
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen
Tijdens het boekjaar 2023 steeg de reële waarde van
de vastgoedbeleggingen van 274 M€ eind 2022 naar
328 M€ eind 2023, een stijging van 20 %. Het omvat
318,9 M€ aan gebouwen in exploitatie en 9,6 M€
aan projecten in ontwikkeling. Deze stijging is toe te
schrijven aan de nieuwe investeringen, aan de start van
de exploitatie van ontwikkelingsprojecten opgeleverd
tijdens het jaar, evenals aan de stijging van de reële
waarde die werd geschat en toegelicht hierboven.
Financiële vaste activa
Financiële vaste activa vertegenwoordigen de reële
waarde van onze afdekkingsinstrumenten, die ons
in staat stellen om de variabele rente te ruilen tegen
een vaste rente en zo het risico af te dekken van een
opwaartse trend in de rente op onze bankleningen met
variabele rente.
Vorderingen financiële leasing
De verlenging van de looptijd van de
erfpachtovereenkomst voor de grond van Ecole Active
(van 50 tot 99 jaar) heeft ertoe geleid dat dit gebouw
met ingang van 1 juli 2022 is geherclassificeerd als
vastgoed leasing (in plaats van vastgoedbelegging).
De langlopende vordering onder dit contract is
teruggeboekt voor een totaal van 8,3 M€.
Deelnemingen in geassocieerde
vennootschappen en joint ventures
Op 31 december 2023 heeft Inclusio slechts
één deelneming verwerkt volgens de
vermogensmutatiemethode. Dit is het bedrijf Inclusio
Ostbelgien, dat vastgoed exploiteert in de Oostkantons
(Duitstalige gemeenten in België). Inclusio bezit
51% van deze vennootschap sinds juni 2023. De rest
van de aandelen is in handen van de familieholding
Nomainvest en de participatiemaatschappij van de
Duitstalige Gemeenschap Proma.
De totale geconsolideerde activa bedraagt 343 M€
(een stijging van +18% ten opzichte van eind 2022).
Eigen vermogen
Op 31 december 2023 bedroeg het eigen vermogen
213 M€, een stijging van 14,5% ten opzichte van eind
2022. Deze stijging is het gevolg van de opname van
de nettowinst voor het boekjaar van 32,2 M€ na de
toewijzing van het netto resultaat van 2022 en de
betaling van coupon n°2 in mei 2023.
EIGEN VERMOGEN
STIJGT MET 14,5%.
Ari
Middelwegproject
in Haren
Graphics
p.67
Het totaal aantal uitgegeven aandelen is identiek aan
dat van het boekjaar 2022, namelijk 7.428.347. Eind 2022
sloot Inclusio een Liquidity Provider overeenkomst met
Kepler Cheuvreux. De aandeleninkoop georganiseerd
onder deze overeenkomst wordt geboekt als een
vermindering van het eigen vermogen van de
vennootschap en vertegenwoordigt op het einde van
het boekjaar 2023 een totaal van 9.756 eigen aandelen.
Bijgevolg bedraagt het totale aantal aandelen dat in
aanmerking wordt genomen voor de berekening van
de nettovermogenswaarde 7.418.591.
De nettowaarde per aandeel bedraagt 28,73 €,
tegenover 25,08 € eind 2022 (+14,6%).
Verplichtingen
De langlopende verplichtingen bestaan voornamelijk
uit bankschulden op meer dan één jaar voor 125 M€.
Het saldo stemt enerzijds overeen met de negatieve
reële waarde van de afdekkingsinstrumenten
en anderzijds met de schuld verbonden aan het
gebruiksrecht van de door Inclusio gehuurde kantoren.
De kortlopende verplichtingen bestaan uit kortlopende
financiële schulden aan de banken voor 100 k€,
huurwaarborgen voor 139 k€ en diverse financiële
schulden voor 507 k€.
De handelsschulden en andere kortlopende
schulden vertegenwoordigen 3,7 M€ en bestaan
uit exit-taxschulden ten belope van 1,7 M€,
leveranciersschulden (voornamelijk op de
vorderingsstaten van de werven) voor 1,2 M€,
huurschulden (vooraf betaalde huur) voor 170 k€
en belastingen, bezoldigingen en sociale lasten ten
belope van 645 k€.
De schuldenlast volgens het KB-GVV bedraagt
129,2 M€, wat bijgevolg een schuldgraad van 38,05%
oplevert in vergelijking met 36,5% eind 2022.
Inclusio beschikt over een extra leencapaciteit van
ongeveer 81 M€ voordat haar schuldgraad 50% bereikt.
Bankleningen
Inclusio heeft in totaal 170 M€ aan kredietlijnen
getekend bij 5 banken. De resterende
opnamecapaciteit aan het einde van het
boekjaar was 45,1 M€. Rekening houdend met de
kredietlijnen met vaste rente en de onderhandelde
afdekkingsinstrumenten, bedragen de totale
gemiddelde kosten van de schuld in 2023, inclusief
reserveringscommissies op niet-opgenomen
kredietlijnen, 2,76%.
Met deze financiële middelen kan Inclusio doorgaan
met haar huidige ontwikkelingsprojecten en haar
vastgoedportefeuille uitbreiden door nieuwe
aankopen.
DE REËLE WAARDE VAN
VASTGOEDBELEGGINGEN
STEEG MET 20%
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.68
GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING
In € 31/12/2023 31/12/2022
I Huurinkomsten 13.302.033 10.438.631
III Met verhuur verbonden kosten -1.254 -97.295
NETTO HUURRESULTAAT 13.300.779 10.341.336
IV Recuperatie van vastgoedkosten 375 5.608
V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de
huurder op verhuurde gebouwen
503.272 556.003
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
-817.836 -706.871
VASTGOEDRESULTAAT 12.986.590 10.196.076
IX Technische kosten -269.976 -355.538
X Commerciële kosten -24.448 -16.012
XI Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen 2.999 -4.729
XII Beheerkosten vastgoed -489.481 -398.558
VASTGOEDKOSTEN -780.906 -774.837
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 12.205.684 9.421.239
XIV Algemene kosten van de vennootschap -2.332.524 -2.261.403
XV Andere operationele opbrengsten en kosten -48.249 -43.513
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE
PORTEFEUILLE
9.824.912 7.116.324
XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 28.157.878 10.478.643
XIX Ander portefeuilleresultaat 48.993 35.746
OPERATIONEEL RESULTAAT 38.031.783 17.630.713
XX Financiële inkomsten 159.528 80.578
XXI Netto interestkosten -2.900.073 -778.618
XXII Andere financiële kosten -132.302 -21.854
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -2.844.767 5.364.381
FINANCIEEL RESULTAAT -5.717.614 4.644.487
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint
ventures
19.422 71.302
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 32.333.591 22.346.503
XXV Vennootschapsbelasting -117.304 -140.677
XXVI Exit taks -39.242 24.074
BELASTINGEN -156.546 -116.602
NETTORESULTAAT 32.177.046 22.229.900
Gemiddeld aantal dividendgerechtigde aandelen 7.420.644 7.428.238
Resultaat per aandeel 4,34 2,99
Totaal uitkeerbaar resultaat 6.902.184 6.440.697
Uitkeerbaar resultaat per aandeel 0,93 0,87
Graphics
p.69
TOELICHTINGEN BIJ DE
GECONSOLIDEERDE
RESULTATENREKENING
Netto huurresultaat
Het netto huurresultaat is gestegen van 10,3 M€
in 2022 naar 13,3 M€ in 2023, een stijging van 28,6%.
Deze aanzienlijke stijging is het resultaat van
verschillende ontwikkelingsprojecten die opgeleverd zijn,
acquisities en de huurindexatie.
De "Like for like" evolutie van de huurinkomsten tussen
boekjaar 2022 en 2023 is een stijging van +7,81% (+6,23%
tussen boekjaar 2021 en 2022).
Vastgoedresultaat
Na de mogelijke herfacturatie van huurkosten,
onroerende voorheffing en belastingen, bedraagt het
vastgoedresultaat 13,0 M€, tegenover 10,2 M€ het jaar
daarvoor (+27,4%).
Vastgoedkosten en operationeel
vastgoedresultaat
De technische kosten bedragen 270 k€ (-24% vergeleken
met 2022) en omvatten reparatie- en onderhoudskosten
en verzekeringspremies te betalen door de eigenaar.
Commerciële kosten omvatten marketing- en juridische
kosten met betrekking tot huurgeschillen. Deze
bedragen 24 k€.
De vastgoedbeheerkosten, voor een totaal van 489 k€,
omvatten vergoedingen betaald aan Brusselse Sociale
Verhuurkantoren voor bepaalde beheersmandaten
en aan externe dienstverleners (syndici van mede-
eigendommen) voor een totaal van 107 k€. Ze omvatten
ook interne kosten voor vastgoedbeheer (Property
Management departement dat verantwoordelijk is voor
de opvolging van de gebouwen in exploitatie) voor een
totaal van 382 k€.
In totaal bedragen de vastgoedkosten 781 k€ (775 k€ in
2022).
Als gevolg hiervan bedraagt het operationeel
vastgoedresultaat 12,2 M€ vergeleken met 9,4 M€ in
2022, een stijging van +30%.
Algemene kosten
Ondanks de aanzienlijke toename van de omvang
van de portefeuille in exploitatie, stegen de algemene
kosten met slechts 3,1% (minder dan de geregistreerde
inflatie op het boekjaar 2023) tot 2,3 M€.
Deze algemene kosten kunnen worden onderverdeeld
in 4 afzonderlijke rubrieken:
• Personeels- en managementkosten van 1,2 M€;
• Kosten voor kantoorhuur en IT van 295 k€;
• Externe prestaties (vastgoeddeskundigen,
commissaris, adviseurs,...) van 230 k€;
• Corporate kosten zoals de vergoeding van
bestuurders, communicatiekosten, kosten in
verband met de notering en het GVV-regime
(inschrijvingstaks, FSMA, Euronext, Euroclear,
Liquidity Provider,...) van 601 k€.
Andere operationele opbrengsten en kosten hebben
betrekking op diverse terugvorderingen van gebouwen
in exploitatie en het hierboven beschreven sociaal
fonds Inclusio 2023 (50 k€).
Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de
portefeuille bedraagt 9,8 M€, een stijging van 38%
ten opzichte van 2022.
Variaties in de reële waarde
De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
steeg met 28,2 M€, vergeleken met 10,5 M€ in 2022. Deze
stijging is het gevolg van de stijging van de huurprijzen
als gevolg van de indexatie, de prijstrends in de
Belgische residentiële markt en een aanpassing van de
waarderingsmethode.
Op basis van de gezondheidsindex werden de huren
op 1 januari 2023 geïndexeerd met 8,28%.
Dit percentage daalde geleidelijk naar 0,30% op
1 oktober 2023 en steeg vervolgens naar 1,28%
op 1 december 2023 (gemiddelde stijging “Like
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.70
for Like” in 2023: +7,8%). Inclusio heeft al haar
huurprijzen geïndexeerd in overeenstemming met
de huurovereenkomsten en beheersmandaten en in
lijn met de nieuwe gewestelijke wetgevingen die de
indexering van residentiele huurcontracten beperkt
met de EPC (Energie Prestatie Certificaat) score.
Daarnaast heeft Inclusio, om de marktwaarde van
haar vastgoedportefeuille beter weer te geven,
de waarderingsmethode licht aangepast. De
vastgoeddeskundige bepaalt nu de reële waarde
van vastgoedactiva afzonderlijk als deze activa
stuk voor stuk kunnen worden verkocht (dit is
bijvoorbeeld het geval bij appartementsgebouwen
waarvan de appartementen stuk voor stuk kunnen
worden verkocht). In andere gevallen wordt de reële
waarde bepaald voor het gebouw als één geheel
(dit is bijvoorbeeld het geval voor opvangcentra
voor asielzoekers). Deze aanpassing van de
waarderingsmethode verandert echter niets aan
Inclusio's 'buy and hold' strategie.
Ander portefeuilleresultaat heeft betrekking tot
uitgestelde belastingen op de geconsolideerde
dochteronderneming Immo Genappe.
Financieel resultaat
Het financieel resultaat in 2023 bedraagt -5,7 M€,
vergeleken met +4,6 M€ in 2022.
Dit financiële resultaat is samengesteld uit een
negatieve variatie van de reële waarde van financiële
instrumenten van -2,8 M€, betaalde intresten op
bankleningen en intresten-indekkingsinstrumenten
van -2,9 M€, betaalde vergoedingen aan banken
(voornamelijk in verband met de afsluiting van
nieuwe kredietlijnen) van -132 k€ en tot slot financiële
inkomsten, voornamelijk met betrekking tot de leasing
van de site van Ecole Active voor +159 k€.
De stijging van de betaalde intresten is deels te
wijten aan de toename van de bankschulden om de
uitbreiding van de portefeuille te financieren en deels
aan de stijging van de intresten. De gemiddelde kost
van schulden, inclusief vergoedingen voor niet-gebruik
op lijnen die zijn afgesloten om verdere expansie te
financieren, bedragen 2,76% voor het boekjaar 2023
(vergeleken met 1,56% voor het boekjaar 2022). De
rentedekkingsratio is 78%.
Belastingen
Belastingen bestaan voornamelijk uit
vennootschapsbelasting die gedragen wordt door
de dochterondernemingen van Inclusio, wat een
last van -117 k€ vertegenwoordigt. Exit taks op fusies
vertegenwoordigt -39 k€.
Nettoresultaat
Het netto resultaat bedraagt 32,2 M€, vergeleken met
22,2 M€ vorig boekjaar. Op basis van een gewogen
gemiddeld aantal aandelen van 7.420.644, bedraagt het
netto resultaat per aandeel 4,34 € (2,99 €/aandeel in
2022).
Uitkeerbaar resultaat
Het totale en per aandeel uitkeerbare resultaat stijgt
van 6,4 M€ (= 0,87 €/aandeel) voor het boekjaar 2022
naar 6,9 M€ (= 0,93 €/aandeel) ) voor het boekjaar 2023
(+7,2 %).
Dividend
Op de Algemene Vergadering van 15 mei 2024 zal
de Raad van Bestuur een bruto dividend van 0,75 €
per aandeel (+7,1%) voorstellen. Vergeleken met het
uitkeerbare resultaat vertegenwoordigt dit dividend
een uitbetaling van iets meer dan 80% en zal Inclusio in
staat stellen haar eigen vermogen verder te versterken
met het oog op de voortzetting van haar expansie en
de versterking van haar sociale en milieu-impact.
VERWERKING VAN HET
GECONSOLIDEERDE RESULTAAT
Het geconsolideerde nettoresultaat van het boekjaar
2023 bedraagt 32.177.046 €.
Graphics
p.71
Aan de algemene vergadering wordt voorgesteld dit
geconsolideerde resultaat als volgt te bestemmen:
• uit te keren dividend ten belope van 0,75 € per
aandeel, d.i. een totaal van 5.571.260 €;
• overdracht naar de Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed (rubriek
C.b.) voor 28.157.878 €;
• overdracht naar de reserve voor het aandeel in het
nettoresultaat en de andere elementen van het
globaal resultaat van deelnemingen die volgens
de vermogensmutatiemethode zijn opgenomen
(Rubriek C.c) voor 19.422 €;
• onttrekking aan de reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd
in IFRS, voor 2.844.767 €;
• het saldo van 1.273.252 € wordt overgedragen naar
de rubriek overgedragen resultaten van vorige
boekjaren.
VERWERKING VAN HET STATUTAIR
RESULTAAT
Het statutaire nettoresultaat van het boekjaar 2023
bedraagt 32.177.046 €.
Aan de algemene vergadering wordt voorgesteld dit
statutaire resultaat als volgt te bestemmen:
• uit te keren dividend ten belope van 0,75 € per
aandeel, d.i. een totaal van 5.571.260 €;
• overdracht naar de reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed (rubriek
C.b.) voor 27.736.782 €;
• overdracht naar de reserve voor het aandeel in het
nettoresultaat en de andere elementen van het
globaal resultaat van deelnemingen die volgens
de vermogensmutatiemethode zijn opgenomen
(Rubriek C.c) voor 901.866 €;
• onttrekking aan de reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van de toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd
in IFRS, voor -2.844.767 €;
• het saldo van 811.904 € wordt overgedragen naar
de rubriek overgedragen resultaten van vorige
boekjaren.
ATTEST VAN DE COMMISSARIS
De commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren,
vertegenwoordigd door de heer Ben Vandeweyer,
erkend revisor, heeft zijn volledige controle afgerond
en heeft de boekhoudkundige gegevens in deze
jaarrekening bevestigd. Het verslag is integraal
opgenomen in het hoofdstuk "Jaarrekening".
DE VASTGOED EXPERT BEPAALT
NU DE REËLE WAARDE VAN
VASTGOEDACTIVA OP INDIVIDUELE
BASIS ALS ZE AFZONDERLIJK
KUNNEN WORDEN VERKOCHT
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.72
ANDERE ELEMENTEN VAN HET
BEHEERSVERSLAG
Voornaamste risico’s (behalve die
welke betrekking hebben op financiële
instrumenten)
Risicofactoren worden beschreven in het hoofdstuk
"Risicofactoren" van dit jaarlijks verslag.
Gebruik van de financiële instrumenten
Inclusio heeft voor de financiering van haar
activiteiten verschillende kredietlijnen afgesloten bij
verschillende banken. Een deel van deze kredietlijnen
hebben vlottende rentevoeten. Om het risico van
renteschommelingen af te dekken, gebruikt Inclusio
financiële afdekkingsinstrumenten om vlottende
rentevoeten om te ruilen tegen vaste rentevoeten.
Onderzoek en ontwikkeling
De vennootschap voerde geen enkele onderzoeks- of
ontwikkelingsactiviteit uit.
Vooruitzichten 2024
Door hun aard houden toekomstgerichte verklaringen
inherente risico’s en onzekerheden in, zowel
algemene als specifieke, en de kans bestaat dat
de voorspellingen, verwachtingen, ramingen en
andere toekomstgerichte verklaringen niet worden
verwezenlijkt. Deze risico’s, onzekerheden en
andere factoren omvatten onder andere de risico’s
vermeld onder dit hoofdstuk en in het hoofdstuk
"Risicofactoren". Beleggers dienen zich ervan bewust
te zijn dat een aantal belangrijke factoren ertoe kunnen
leiden dat de resultaten wezenlijk verschillen van de
plannen, doelstellingen, verwachtingen, schattingen
en intenties die worden uitgedrukt in dergelijke
toekomstgerichte verklaringen.
Behoudens ingrijpende onvoorziene omstandigheden
zouden de huurinkomsten op basis van de huidige
portefeuille en de vordering van de lopende werven in
2024 moeten stijgen tot 14,5 M€.
DE HUUROPBRENGSTEN ZULLEN
NAAR VERWACHTING 14,5 M€
BEDRAGEN IN 2024
De familie Janiashuilï
Middelwegproject in Haren
Graphics
p.73
INCLUSIO
OP DE BEURS
EVOLUTIE VAN DE BEURSKOERS
Sinds 10/12/2020 staan de aandelen Inclusio genoteerd
op Euronext Brussel (ticker: INCLU, ISIN-code
BE0974374069). Op 31 december 2023 heeft Inclusio een
beurskapitalisatie van 97.311.346 €
(13,10 € per aandeel x 7.428.347 aandelen).
In de loop van 2023 werd het aandeel verhandeld tegen
minimaal 11,50 € (op 14/07/2023) en maximaal 16,00 €
(op 05/01/2023). Het handelsvolume over de twaalf
maanden van 2023 bedroeg 402.500 aandelen.
2023 2022
Beurskoers (in €)
Hoogste 16,00 € 18,96 €
Laagste 11,50 € 13,65 €
Op de laatste dag van het boekjaar 13,10 € 13,75 €
Gemiddelde slotkoers 13,92 € 16,06 €
Dividend (in €)
Bruto 0,75 € 0,70 €
Netto
1
0,525 € 0,49 €
Brutodividendrendement
2
5,72 % 5,09 %
Volume (in aantal aandelen)
Gemiddeld dagvolume 2.064 1.817
Jaarvolume 402.500 454.316
Aantal aandelen op 31 december 7.428.347 7.428.347
Beurskapitalisatie op 31 december 97,3 M€ 102,1 M€
Free float
3
64,85 % 66,76 %
Omloopsnelheid
4
8,36 % 9,16 %
Pay-out ratio
5
80,72 % 81,32 %
1 Rekening houdend met een roerende voorheffing van 30% die sinds 1 januari 2017 van toepassing is.
2 Brutodividendrendement = Brutodividend van het boekjaar / Beurskoers op de laatste noteringsdag van het boekjaar.
3 Free float = [(Totaal aantal aandelen bij afsluiting van het boekjaar) - (totaal aantal aandelen aangehouden door de partijen die hun
deelneming hebben aangegeven door middel van een transparantiekennisgeving)] / [Totaal aantal aandelen bij afsluiting van het boekjaar].
4 Omloopsnelheid = Jaarlijks volume / Aantal aandelen beschouwd als Free Float.
5 Op geconsolideerd niveau.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.74
Evolutie van de beurskoers sinds de beursgang
Evolutie van de beurskoers, de volumes en de inventariswaarde
€ #
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
220.000
240.000
260.000
280.000
300.000
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
Volume # Beurskoers (€) NAV (€)
Liquidity Provider
Inclusio sloot met Kepler Cheuvreux een liquidity
provider contract af dat van start ging op 1 december
2022. De bedoeling is om een toename van het
dagelijkse handelsvolume voor het aandeel te
verzekeren, vooral voor particuliere beleggers die soms
geconfronteerd worden met grote verschillen tussen de
bied- en laatprijzen voor Inclusio-aandelen.
Daarnaast heeft het management regelmatig
deelgenomen aan vergaderingen met institutionele
beleggers en analisten die de waarde opvolgen om hen
de tussentijdse activiteiten en resultaten van Inclusio
voor te stellen.
Dividend en rendement
De rendabiliteit van een belegging wordt zowel
gemeten aan de hand van het onmiddellijke
rendement dat voortvloeit uit de betaalbaarstelling van
het dividend, als aan de evolutie van de koers van het
aandeel tijdens de beschouwde periode.
De aandeelhouder die in december 2020 zou hebben
deelgenomen aan de beursgang door een aandeel te
kopen tegen 21,40 €, boekte een latente minderwaarde
van 38,8% aangezien de slotkoers op 31 december 2023
13,10 € bedroeg.
De intrinsieke waarde per aandeel daarentegen is
gestegen van 25,04 €op 31/12/2022 tot 28,73 € op
31 december 2023.
In € Nettowaarde
per aandeel
Beurskoers Premie/
korting
31/12/2023 28,73 13,10 -54,40%
31/12/2022 25,04 13,75 -45,09 %
31/12/2021 22,59 18,50 -18,11 %
31/12/2020 20,59 22,70 10,25 %
IPO 2020 21,40
Graphics
p.75
In € Bruto-
dividend
van het
boekjaar
Netto-
inventaris-
waarde
exclusief
dividend
Totaal
rendement
van het
aandeel
in €
1
Rendement
van het
aandeel
in %
2
2023 0,75 27,98 4,39 17,53%
2022 0,70 24,34 2,95 13,06 %
2021 0,50 22,09 1,19 5,56 %
1 Totaal rendement van het aandeel in € = brutodividend
van het boekjaar + stijging van de waarde per aandeel
gecorrigeerd met het dividend.
2 Totaal rendement van het aandeel in % = Totaal rendement
van het aandeel in € / nettowaarde per aandeel aan het begin
van het boekjaar of de prijs van de IPO voor het boekjaar 2021.
Agenda van de aandeelhouder
Evenement Datum
Publicatie van het jaarverslag 2023 12/04/2024
Publicatie van de resultaten op
31/03/2024
14/05/2024
Algemene vergadering 15/05/2024
Betaalbaarstelling coupon nr. 3 24/05/2024
Publicatie van de resultaten op
30/06/2024
30/08/2024
Publicatie van de resultaten op
30/09/2024
29/11/2024
Publicatie van de jaarresultaten 2024 28/02/2025
INCLUSIO SLOOT MET KEPLER CHEUVREUX EEN
LIQUIDITY PROVIDER CONTRACT AF DAT VAN
START GING OP 1 DECEMBER 2022
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
1
2
3
4
5
2021 2022 2023
2021 2022 2023
Dividend en totaal
aandeelhoudersrendement (in €)
Dividend in €
Totaal rendement van het aandeel in €
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.76
CORPORATE
GOVERNANCE
VERKLARING
Het Inclusio team
Graphics
p.77
CORPORATE GOVERNANCE CODE
Referentiecode
Inclusio past de Belgische Corporate Governance Code
2020 (“Code 2020”) toe, rekening houdend met de
specifieke kenmerken van de GVV-wetgeving.
De Code 2020 is beschikbaar op de website van
de Corporate Governance Commissie:
www.corporategovernancecommittee.be
De Code 2020 volgt de 'comply or explain'-regel
(toepassen of uitleggen), wat betekent dat elke
afwijking van de aanbevelingen door de Vennootschap
moet worden gerechtvaardigd.
Governance Charter
Inclusio heeft een corporate governance charter
aangenomen (het “Charter”). Dit charter kan worden
geraadpleegd op de website van Inclusio (www.inclusio.be).
Het Charter beschrijft de voornaamste aspecten van
het deugdelijk bestuur van Inclusio, met inbegrip van
haar bestuursstructuur, de mandaten van de raad
van bestuur en haar comités en andere belangrijke
aangelegenheden. Het Charter moet samen met de
statuten worden gelezen.
Afwijkingen
Inclusio past de principes van deugdelijk bestuur van
de Code 2020 toe, met uitzondering van het volgende:
• Artikel 3.19 van de Code 2020 bepaalt: "De raad is
verantwoordelijk voor het aanstellen en ontslaan
van de secretaris van de vennootschap". Inclusio
heeft ervoor gekozen geen secretaris aan te
stellen, maar zij behoudt zich het recht voor er een
te benoemen. Deze afwijking is gerechtvaardigd
omwille van de beperkte omvang van de
Vennootschap en het beperkt aantal werknemers
van de Vennootschap. Inclusio zal erop toezien dat
de taken die de Code 2020 voorbehoudt aan de
secretaris intern worden uitgeoefend.
• Artikel 7.6 van de Code 2020 bepaalt: “Niet-
uitvoerende bestuurders ontvangen een deel van
hun remuneratie in de vorm van aandelen van de
vennootschap. Deze aandelen dienen gedurende
minstens één jaar nadat de niet-uitvoerend
bestuurder de raad verlaat, te worden aangehouden
en minstens drie jaar na de toekenning ervan".
Inclusio heeft beslist om van deze regel af te wijken:
niet-uitvoerende bestuurders ontvangen geen deel
van hun vergoeding in aandelen. Deze afwijking
is gerechtvaardigd door de beperkte omvang
van de vennootschap, de beperkte beloning van
niet-uitvoerende bestuurders, de complexiteit
van de aankoop van eigen aandelen en het feit
dat sommige niet-uitvoerende bestuurders hun
bezoldiging aan hun werkgever afstaan.
SYSTEMEN VOOR INTERNE CONTROLE
EN RISICOBEHEER
Algemene principes
Overeenkomstig artikel 17 van de GVV-wet moet elke GVV
enerzijds beschikken over een eigen beheersstructuur
en over een administratieve, boekhoudkundige,
financiële en technische organisatie die haar in staat
stelt haar activiteiten uit te oefenen en dient anderzijds
een passende interne controle te organiseren,
waarvan de werking minstens jaarlijks dient te worden
beoordeeld. Overeenkomstig artikel 5 van het KB-GVV
moet dit controlesysteem met redelijke zekerheid de
verwezenlijking van de volgende elementen verzekeren:
• de bedrijfsvoering gebeurt geordend en voorzichtig
met afgelijnde doelstellingen;
• de ingezette middelen worden economisch en
efficiënt gebruikt;
• de risico’s zijn gekend en worden afdoende beheerst
ter bescherming van het vermogen;
• de financiële en beheersinformatie is integer en
betrouwbaar;
• de wetten en reglementen alsmede de algemene
beleidslijnen, plannen en interne voorschriften
worden nageleefd.
De effectieve leiders zijn verantwoordelijk voor
het organiseren van een systeem voor controle en
risicobeheer en met name voor het verzekeren van
(i) een passende financiële verslaggeving, (ii) een
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.78
degelijke operationele werking en (iii) het treffen van
maatregelen en/of het ontwikkelen van procedures
met betrekking tot de compliance en integriteit van de
onderneming. De effectieve leiders moeten minstens
een keer per jaar verantwoording afleggen aan de
raad van bestuur om de naleving te controleren van
deze voorschriften en de beschermings- en gepaste
maatregelen die getroffen werden.
Dit rapport moet ook bezorgd worden aan de
FSMA en aan de commissaris in het kader van hun
controlewerkzaamheden.
Uitbesteding
Inclusio wordt bij de uitoefening van haar activiteiten
bijgestaan door verschillende externe dienstverleners,
die op 31 december 2023 de volgende zijn:
Externe dienstverleners Geleverde dienst Interne coördinatie
Sociale Verhuurkantoren en
Woonmaatschappijen
Beheer van betaalbare huurwoningen Head of Property Management /
Property Managers
Backstage Communication Beheer van de externe communicatie CEO / CFO
BDO Interne auditor CEO / CFO / Compliance Officer
Belfius Bank Paying Agent CFO
Deloitte Bedrijfsrevisoren Controle van de rekeningen CEO / CFO
EASI Software Adfinity, Spoom, Adfinity Analytics
(boekhouding, vastgoedbeheer, reporting)
CFO
Immo Price Belgium Waardering van de vastgoedportefeuille CEO / CFO
Kepler Cheuvreux Liquidity Provider CFO
Nibelle & Partners
Osborne Clarke
Simont Braun
Juridische en fiscale bijstand CEO / CFO / Acquisition Managers
Syndici Beheer van de gemeenschappelijke delen
van gebouwen in mede-eigendom
Head of Property Management /
Property Managers
VJN Advocaten Juridische bijstand bij huurgeschillen CEO / CFO / boekhouding / Head of
Property Management
Upfront IT CFO
Interne audit
De interne audit is een interne, onafhankelijke en
permanente functie van Inclusio, ontworpen om alle
activiteiten van Inclusio te onderzoeken en te evalueren
teneinde de operationele efficiëntie, het risicobeheer
en de interne controlesystemen te verbeteren.
Het reglement van de interne audit wordt beschreven
in hoofdstuk 9 van het Charter.
Inclusio heeft ervoor gekozen om een
onafhankelijke interne auditor aan te werven. De
verantwoordelijkheden en de uitvoering van de interne
audits werden toevertrouwd aan de vennootschap BDO
(hierna “de Interne Auditor”), vertegenwoordigd door
de heer Christophe QUIEVREUX.
De interne-auditfunctie rapporteert rechtstreeks aan
mevrouw Adeline SIMONT, voorzitster van het audit- en
risicocomité.
De interne audit verloopt vanuit twee invalshoeken:
a) het recurrente auditplan dat tot doel heeft de
activiteiten na te zien die jaarlijks worden uitgevoerd
door de Compliance Officer, de Risk Officer en de
effectieve leiders;
b) het specifieke auditplan dat door het audit- en
risicocomité van 22/11/2023 goedgekeurd werd en
controles van de volgende processen omvat:
• Boekjaar 2023
- Huurbeheer en inkomstencyclus
- Budgetbeheer
• Boekjaar 2024
- Waarderingsproces van gebouwen
- Procedure voor de goedkeuring van investeringen
- Beheer van de projectontwikkelingen
- Cyberveiligheid
• Boekjaar 2025
- Waardering van afgeleide producten
- Boekhoudkundige afsluiting
- HR & loonbeheer
- AVG-conformiteitsbeoordeling
Graphics
p.79
Controleomgeving
Overeenkomstig artikel 17, §2 van de GVV-wet beschikt
Inclusio over een intern controlesysteem dat een redelijke
mate van zekerheid biedt over de betrouwbaarheid van
het financiële verslaggevingsproces, zodat met name
de jaarrekening en de halfjaarlijkse rekening, alsook het
jaarverslag en halfjaarlijks verslag in overeenstemming
zijn met de geldende boekhoudreglementering.
Het risicobeheersysteem stelt Inclusio in staat de
belangrijkste processen en de daaraan verbonden
risico's te identificeren, in functie van de strategische en
operationele doelstellingen. Deze risico's kunnen van
strategische, operationele, financiële of juridische aard
zijn. Hiervoor verwijzen we naar het hoofdstuk “Risico’s”
van het beheersverslag.
De structuur van Inclusio respecteert het principe
van de ‘3 verdedigingslinies’, waarbij de organisatie
van het risicobeheer en de interne controle tot de
bevoegdheid van de effectieve leiders behoort. De
interne audit moet toezicht houden op de organisatie
van de activiteiten en de huidige kwaliteit van de interne
controle toetsen. Het auditcomité en de raad van
bestuur hebben toezichtsbevoegdheden en moeten
zich ervan vergewissen dat het toegepaste systeem voor
risicobeheer en interne controle passend is en aangepast
aan de behoeften van de onderneming, rekening
houdend met haar omvang en de omgeving waarin zij
actief is.
De leden van de effectieve leiding worden in de
uitoefening van hun functies bijgestaan door het
operationele team van Inclusio. De Vennootschap zelf
is georganiseerd in verschillende divisies. Elk lid van het
team heeft een duidelijke functiebeschrijving en weet aan
wie hij verantwoording moet afleggen.
RAAD VAN BESTUUR
COMMISSARIS
VALUATORS
FSMA
AUDIT EN RISICOCOMITE
EFFECTIEVE LEIDING
1
E
LIJN
Interne controle
Operationeel management
3
E
LIJN
Interne audit
2
E
LIJN
Compliance Officer
Risk Management
Tweedelijnscontroles door de
Compliancefunctie
Functie van Compliance Officer
De functie van Compliance Officer wordt vervuld door
de heer André BOSMANS. Dit is een onafhankelijke
functie binnen de organisatie die tot doel heeft
de naleving door de onderneming van de wetten,
regelgeving en gedragsregels die van toepassing
zijn op de onderneming en in het bijzonder de
regels die verband houden met de integriteit van de
bedrijfsactiviteiten, met inbegrip van de naleving van
de regels inzake marktmisbruik, te onderzoeken en te
bevorderen.
Op 20/02/2024 werd een conformiteitsverslag
voorgelegd aan de raad van bestuur. Een aantal
gebeurtenissen in de loop van het boekjaar 2023 zijn
nader geanalyseerd/toegelicht. De conclusies van het
rapport worden hieronder weergegeven:
• de samenstelling van de raad van bestuur wordt
gedetailleerd weergegeven. Op de gewone
algemene vergadering van 15 mei 2024 lopen er
twee mandaten af;
• de gesloten periodes voor 2023 werden medegedeeld
aan de leden van de raad van bestuur en de effectieve
leiding;
• een bestuurder heeft een belangenconflict gemeld;
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.80
• in de loop van het boekjaar 2023 hebben de leden
van de raad van bestuur of de comités, de effectieve
leiding of het personeel hun aankoop of verkoop
van Inclusio-aandelen gemeld. De transacties staan
hieronder vermeld;
• in het boekjaar 2023 zijn geen gevallen van corruptie
en/of fraude gemeld;
• in 2023 werden geen interne of externe klachten
gemeld.
Beheer van belangenconflicten
We verwijzen de lezer naar het hoofdstuk
“Belangenconflicten” van de Corporate Governance
Verklaring.
Regels om marktmisbruik te voorkomen
De lezer wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van het Charter.
Inclusio beschikt over een Dealing Code met regels
ter voorkoming van marktmisbruik in het kader van
beurstransacties (aan- of verkoop van aandelen)
door bestuurders, effectieve leiders of leden van het
operationele team, of elke persoon die een nauwe relatie
met hen heeft.
Alvorens een dergelijke transactie uit te voeren, moet
de goedkeuring worden gevraagd aan de Compliance
Officer, die de naleving van de regels controleert.
De code heeft onder meer betrekking op de
informatieverschaffing over dergelijke transacties en
voorziet onder meer in:
• het verbod om transacties uit te voeren op de
financiële instrumenten van Inclusio gedurende
bepaalde periodes vóór de publicatie van de
financiële resultaten (“gesloten periodes”);
• de benoeming van een Compliance Officer die
toezicht houdt op de naleving van de Dealing
Code door de bestuurders en andere aangewezen
personen;
• de voorafgaande kennisgeving van elke transacties
met financiële instrumenten van Inclusio door deze
personen aan de Compliance Officer en;
• de kennisgeving van elke transactie door bestuurders
en leden van de effectieve leiding aan de FSMA
binnen de 3 werkdagen na de uitvoering van de
transactie in kwestie.
Volgende transacties werden gerapporteerd voor
boekjaar 2023 op het FiMiS-platform:
• 10/07/2023 - ID: 202300748 - Lionel VAN RILLAER:
Aankoop van 1.000 Inclusio-aandelen voor 14,53 €
• 05/09/2023 - ID: 202300959 - Jacques NINANNE:
Aankoop van 500 Inclusio-aandelen voor 13,50 €
• 13/10/2023 - ID: 202301071 - Lionel VAN RILLAER:
Aankoop van 1.000 aandelen voor 12,45 €
• 07/11/2023 - ID: 202301168 - Xavier MERTENS:
Aankoop van 299 aandelen voor 13,25 €
• 13/11/2023 - ID: 202301169 - Xavier MERTENS:
Aankoop van 3.701 aandelen voor 13,50 €
Bepaalde werknemers of personen die nauw
verbonden zijn met de werknemers hebben een
verzoek tot uitvoering van een transactie ingediend
bij de Compliance Officer, dat werd aanvaard. Deze
transacties moeten niet worden aangegeven bij de FSMA
overeenkomstig de Dealing Code en de circulaire van de
FSMA.
• 31/08/2023 – Isabelle VAN ASBROECK, Project
Developer – aankoop van 200 aandelen
• 27/12/2023 – Benoit DESUTTER, Acquisition
manager – aankoop van 50 aandelen
Tweedelijnscontroles
door de risicobeheerfunctie
Inclusio stelt een matrix op met de risico’s waaraan ze
blootgesteld is. Deze matrix wordt regelmatig bijgewerkt.
De lijst van risico's is niet exhaustief en is uitsluitend
gebaseerd op de informatie die gekend is op het
ogenblik van de opstelling ervan. Er kunnen risico's
bestaan die niet opgemerkt worden.
Inclusio evalueert regelmatig de blootstelling aan
deze risico's in het kader van zijn beslissingen over
de algemene bedrijfsvoering, investeringen en
desinvesteringen en financieringsbronnen, en de acties
die moeten worden ondernomen om deze risico's en/of
hun impact te beperken.
Het voorbije boekjaar werd de risicobeheerfunctie
uitgeoefend door de heer Jean-Luc COLSON. In die
hoedanigheid is de heer COLSON belast met het toezicht
op de door de raad van bestuur geïdentificeerde risico's
en met het inschatten van de gevolgen ervan voor de
onderneming, alsook met het bepalen van de gepaste
controlemaatregelen.
Graphics
p.81
Controles van het financiële
verslaggevingsproces
Inclusio stelt haar financiële verslaggeving op in
overeenstemming met de toepasselijke IFRS-regels en de
relevante bepalingen van de GVV-wet. Inclusio publiceert
beperkte en niet-gecontroleerde financiële informatie
op 31 maart en 30 september en stelt eveneens een
halfjaarlijks verslag op per 30 juni in overeenstemming
met de IAS34-regels en dat aan een beperkt nazicht door
de commissaris wordt onderworpen. Tot slot publiceert
Inclusio op 31 december een volledig financieel jaarverslag
dat door de commissaris wordt gecontroleerd.
Inclusio stelt haar statutaire en geconsolideerde
rekeningen driemaandelijks op met behulp van het
boekhoudpakket Adfinity (vennootschap EASI), onder
de verantwoordelijkheid van de CFO. Deze software
maakt zowel het beheer van de financiële rekeningen,
het vastgoedbeheer (facturatie van de huurgelden,
indexeringen...) als de financiële/analytische verslaggeving
mogelijk.
De CFO controleert de geldigheid van de gegevens
met behulp van controlelijsten. Deze controles worden
in samenspraak met de commissaris uitgevoerd om
de nauwkeurigheid en volledigheid van de verstrekte
gegevens te garanderen. Er wordt ook een analyse
gemaakt door de resultaten te vergelijken met historische
gegevens en gebudgetteerde gegevens. Tegelijkertijd
wordt de boekhoudkundige afstemming gecontroleerd
van de vastgoedgegevens afkomstig van het Head of
Property Management met betrekking tot de facturatie van
de huurgelden per gebouw.
Elk kwartaal stelt de CFO de resultaten, de
boekhoudkundige overeenstemming en de afwijkingen
voor aan de andere leden van de effectieve leiding en legt
ze vervolgens in detail voor aan het audit- en risicocomité
en de raad van bestuur.
Dit comité is belast met het toezicht op de financiële
verslaggeving en de wettelijke controle van de statutaire
en geconsolideerde jaarrekening, alsook de follow-up
van de vragen en aanbevelingen van de commissaris.
Bovendien is het de taak van het audit- en risicocomité om
de onafhankelijkheid van de commissaris te beoordelen
(met name wat betreft het verstrekken van nevendiensten).
De raad van bestuur is op zijn beurt belast met het toezicht
op de uitvoering van de aan het audit- en risicocomité
toevertrouwde opdrachten.
De commissaris controleert de getrouwheid en de wijze
waarop de financiële staten worden opgesteld. Hij voert
meerdere keren per jaar een review uit van de rekeningen
die Inclusio publiceert:
• een beperkt nazicht van de geconsolideerde
halfjaarrekening;
• een volledig nazicht van de geconsolideerde en
statutaire jaarrekening en een controle van de
gepubliceerde gegevens in het jaarverslag;
• een audit van de procedures.
De conclusies van de commissaris en de gedetecteerde
risico's worden aan het audit- en risicocomité voorgelegd.
De commissaris formuleert in het kader van zijn
controle van de halfjaarrekening en zijn audit van de
jaarrekening aanbevelingen over de interne controle en de
boekhouding.
Voor het opstellen van de jaarlijkse financiële
verslaggeving wordt elk jaar met de commissaris een
planning opgesteld om rekening te houden met alle taken
die in het betrokken jaar moeten worden uitgevoerd.
We merken op dat de commissaris ook benoemd wordt in
de dochtervennootschappen die gecontroleerd worden
door Inclusio.
Het grootste risico in de financiële verslaggeving houdt
verband met de beperkte omvang van het beheerteam.
De financiële afdeling van Inclusio telt immers slechts
één boekhouder, belast met de dagelijkse verrichtingen,
en de CFO, belast met onder meer de driemaandelijkse
afsluitingen en de financiële rapportering.
De afwezigheid of het falen van een lid van de financiële
afdeling zou ertoe kunnen leiden dat Inclusio vertraging
oploopt bij het opstellen van de financiële verslaggeving.
Bovendien is het momenteel onmogelijk om te
dubbelchecken tussen het moment dat de rekeningen
worden opgesteld en de controle ervan, aangezien deze
functies worden uitgevoerd door eenzelfde persoon,
de CFO. Er werden controlelijsten opgesteld om de
rekeningen te controleren en een eventuele overdracht
aan een derde mogelijk te maken indien de CFO in
gebreke blijft.
Tot slot merken we op dat Inclusio een beroep kan doen
op de diensten van een IFRS-specialist (de heer Fouad
ELOUCH) om zich ervan te vergewissen dat de uitgevoerde
transacties en de halfjaar- en jaarverslagen wel degelijk
voldoen aan de vereisten van de IFRS-normen.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.82
AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR
Op de afsluitingsdatum van het boekjaar 2023 was de
aandeelhoudersstructuur als volgt:
Belgische Staat -
Federale Participatie- en
Investeringsmaatschappij
27,32%
(=totaal van de 3
regels hieronder)
SFPIM Real Estate NV
14,26%
Belfius Insurance NV
11,80%
Capline NV
1,26%
FMR LLC
3,94%
SOLANT
3,89%
Overige aandeelhouders
64,85%
Totaal 100,00%
Belgische Staat -
Federale Participatie- en
Investeringsmaatschappij
27,32%
TOTAAL
100%
RAAD VAN BESTUUR EN COMITÉS
De samenstelling van de raad van bestuur
garandeert momenteel een drievoudige mate van
onafhankelijkheid:
1) De raad van bestuur is uitsluitend samengesteld uit
niet-uitvoerende bestuurders;
2) In overeenstemming met artikel 13 van de GVV-wet
telt de raad van bestuur minstens 3 onafhankelijke
bestuurders volgens de definitie van artikel 7:87 van
het WVV;
3) De meerderheid van de bestuurders bestaat niet
uit vertegenwoordigers van de voornaamste
aandeelhouders.
Raad van bestuur
Samenstelling
Per 31 december 2023 is de raad van bestuur (de
“raad van bestuur”) samengesteld uit 8 niet-
uitvoerende bestuurders, onder wie vier vrouwen. De
raad van bestuur telt 3 onafhankelijke bestuurders.
De bestuurders beschikken over uiteenlopende
professionele ervaringen en expertises. Dit garandeert
dat de raad van bestuur er collectief op toeziet dat
Inclusio de maatschappelijke impact en de financiële
resultaten realiseert die werden geformuleerd bij de
oprichting en vervolgens bij de beursgang in december
2020.
De onderstaande tabel geeft de samenstelling van de raad van bestuur op 31 december 2023 weer:
Naam Functie Laatste benoeming
Einddatum van het
mandaat
Lidmaatschap van een comité
van de raad van bestuur
André BOSMANS
Voorzitter en onafhankelijke bestuurder GAV van 17/05/2023,
GAV van mei 2026
Audit- en risicocomité
Comité voor benoemingen en
bezoldigingen
Investerings comité
Marianne WAGNER
Onafhankelijke bestuurder BAV van 29/10/2020,
GAV van mei 2024
Comité voor benoemingen en
bezoldigingen
Adeline SIMONT
Niet-uitvoerend bestuurder,
vertegenwoordiger van Imofig, promotor
GAV van 17/05/2023,
GAV van mei 2026
Audit- en risicocomité
Bart DE ZUTTER
Niet-uitvoerend bestuurder,
vertegenwoordiger van Re-Vive,
promotor
BAV van 29/10/2020,
GAV van mei 2024
Comité voor benoemingen en
bezoldigingen
Christophe DEMAIN
Niet-uitvoerend bestuurder,
vertegenwoordiger van Belfius Insurance 
BAV van 29/10/2020,
GAV van mei 2026
Véronique TAI
Niet-uitvoerend bestuurder,
vertegenwoordiger van SFPIM Real Estate
GAV van 17/05/2023,
GAV van mei 2027
Investerings comité
Sophie LAMBRIGHS
Onafhankelijke bestuurder GAV van 17/05/2023,
GAV van mei 2027
Nicolas VINCENT
Niet-uitvoerend bestuurder,
vertegenwoordiger van KOIS, promotor
GAV van 17/05/2023,
GAV van mei 2027
Investerings comité
Graphics
p.83
Inclusio respecteert het criterium genderdiversiteit
aangezien de raad van bestuur op 31 december 2023 was
samengesteld uit 4 vrouwen en 4 mannen.
De indicator EPRA Gov-Board verwijst naar de
samenstelling van de raad van bestuur.
Aantal uitvoerende bestuurders 0
Aantal niet-uitvoerende bestuurders 8
Aantal onafhankelijke bestuurders 3
De raad van bestuur komt ten minste vier keer per jaar
samen en zo vaak als nodig is.
Voor de uitoefening van zijn functie binnen Inclusio
en gedurende de looptijd van zijn mandaat, kiest elke
bestuurder als domicilie de maatschappelijke zetel van de
Vennootschap: Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel.
De raad van bestuur is zodanig samengesteld dat Inclusio
haar activiteiten kan uitoefenen in overeenstemming met
haar statuut als OGVV, zoals meer in detail omschreven in
artikel 4 van de GVV-wet.
De raad van bestuur van Inclusio telt ten minste drie
onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 7:87 van
het WVV. Deze onafhankelijke bestuurders voldoen aan
de onafhankelijkheidscriteria van de Code 2020. De raad
van bestuur van Inclusio voldoet ook aan de voorwaarde
dat ten minste een derde van zijn leden van een ander
geslacht is dan de overige leden, overeenkomstig de
bepaling van artikel 7:86 van het WVV.
De samenstelling van de raad van bestuur is gebaseerd
op complementaire vaardigheden, kennis en ervaring
op vastgoed- (beheer, ontwikkeling), financieel en
sociaal gebied, waardoor zijn beheer voldoet aan de
voorwaarden bedoeld in artikel 3 van de statuten.
De omvang van de raad van bestuur maakt het
mogelijk een passend evenwicht te bereiken tussen
de onafhankelijke bestuurders (drie mandaten), de
vertegenwoordigers van de Promotoren (drie mandaten)
en de vertegenwoordigers van de aandeelhouders (twee
mandaten).
De raad van bestuur heeft ervoor gekozen om
de uitvoerende taken van Inclusio - die volledig
toevertrouwd zijn aan de effectieve leiding - te scheiden
van die van de raad van bestuur, die zich aldus kan
concentreren op zijn rol als strategische stimulans en
controle-orgaan van de effectieve leiding. Deze keuze is
volledig in overeenstemming met de Code 2020. Er is dus
geen uitvoerend bestuurder.
Om te garanderen dat de maatschappelijke ambities
van Inclusio en de vertegenwoordiging van de
initiatiefnemers van het Inclusio-project in de raad
van bestuur behouden blijven, geven de statuten van
Inclusio aan elk van de drie Promotoren het recht om
een kandidaat voor de raad van bestuur van Inclusio voor
te dragen tot de gewone algemene vergadering van
Inclusio in 2032. Dit recht geeft de drie initiatiefnemers
geen zeggenschap over de vennootschap. Het
maatschappelijk doel van de Vennootschap wordt op
lange termijn bestendigd door de integrale vermelding
ervan in artikel 3 van de statuten van Inclusio, die
door de Buitengewone Algemene Vergadering van
29 oktober 2020 werden goedgekeurd.
Alle bestuurders zijn natuurlijke personen.
Om de interactie tussen de raad van bestuur en de
effectieve leiding te bevorderen, wordt voorzien dat
de effectieve leiders regelmatig uitgenodigd worden
(behalve in omstandigheden die dit rechtvaardigen,
bijvoorbeeld wanneer de raad van bestuur een
onderwerp behandelt dat hen aanbelangt) om deel te
nemen aan de vergaderingen van de raad van bestuur,
afhankelijk van de onderwerpen die worden besproken.
Er is geen taakverdeling binnen de raad van bestuur.
De samenstelling en de werkingsregels van de raad van
bestuur worden gedetailleerd in het Governance Charter
van Inclusio.
De tweede EPRA-indicator inzake deugdelijk bestuur
is de GOV-Select en verwijst naar het benoemings- en
selectieproces van de nieuwe bestuurders, alsook naar de
criteria die daarbij gehanteerd worden.
Elk van de drie Promotoren van Inclusio (Bank
Degroof Petercam, Kois en Re-Vive) wordt statutair
vertegenwoordigd door een bestuurder in de raad van
bestuur. Deze bepaling geldt voor een periode van 10 jaar
na de beursgang.
Om de selectie van nieuwe bestuurders te superviseren,
heeft Inclusio een comité voor benoemingen en
bezoldigingen (CBB) opgericht. Dit comité bestaat
uit 3 leden met een meerderheid van onafhankelijke
bestuurders en wordt voorgezeten door de voorzitter van
de raad van bestuur.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.84
Het CBB bepaalt welke deskundigheid en kennis
essentieel worden geacht om ervoor te zorgen
dat de raad van bestuur collectief over de nodige
kwaliteiten beschikt om de activiteiten van Inclusio te
begrijpen en toe te zien op de verwezenlijking van haar
doelstellingen.
Deze eigenschappen omvatten onder meer:
• een ruime ervaring in de vastgoedwereld en meer
bepaald in de residentiële vastgoedsector waarin
Inclusio actief is;
• beheerservaring opgedaan in een directiecomité
of een raad van bestuur van een onderneming van
aanzienlijke omvang;
• leiderschapsvaardigheden en het vermogen om
een strategische visie voor Inclusio te ontwikkelen
en/of uit te dagen;
• ervaring in het verenigingsleven omdat alle
vastgoedprojecten van Inclusio een sociale roeping
hebben;
• financiële ervaring voor het beheersen
van de boekhoudkundige en financiële
normen en procedures die van toepassing
zijn voor de Openbare Gereglementeerde
Vastgoedvennootschappen (OGVV’s);
• expertise in het inschatten van de effecten en de
uit te voeren acties voor een duurzaamheidsbeleid
binnen een vastgoedvennootschap;
• een brede diversiteit van bestuurdersprofielen, met
name op het vlak van leeftijd en geslacht van de
verschillende bestuurders.
De voorzitter van de raad van bestuur stelt een
competentierooster op om voor de verschillende
vereiste expertisedomeinen de competenties in
kaart te brengen waarover de huidige bestuurders
beschikken. Op basis van dit rooster kunnen eventuele
leemten worden onderkend en zal de keuze van de
nieuwe kandidaat-bestuurders zorgen voor de nodige
verbeteringen voor een betere werking van de raad van
bestuur.
Ervaring en andere bestuursmandaten
Hierna volgt een beschrijving van de ervaring en de
mandaten van de bestuurders van Inclusio.
André BOSMANS is bestuurder sinds
06/01/2016. Zijn vierde mandaat werd door
de gewone algemene vergadering van
17/05/2023 verlengd voor een periode van
drie jaar en loopt af op het einde van de gewone
algemene vergadering die in 2026 zal worden
gehouden. De heer BOSMANS heeft een diploma in de
rechten en het notariaat. Hij bekleedde verschillende
verantwoordelijke functies bij de AnHyp Bank (nu AXA
Bank) en Banimmo, waarvan hij van 1996 tot midden
2014 en van april 2016 tot eind 2018 secretaris-generaal
en lid van het directiecomité was en waarvan hij al vele
jaren bestuurder is.
Marianne WAGNER is bestuurder sinds
20/05/2020. Zij is benoemd voor een
termijn van vier jaar, die verstrijkt na
afloop van de gewone algemene
vergadering die in 2024 zal worden gehouden.
Mevrouw Wagner is CEO van MpoWer. Zij heeft
verschillende verantwoordelijke functies bekleed,
onder meer bij Crédit Agricole Asset Management en
de Stichting Mimi Ullens. Zij is ook de oprichter van
MpoWer, een onafhankelijke consultant in de
filantropie, trainer en Mindset Coach.
Adeline SIMONT is bestuurder sinds
20/12/2018. Haar tweede mandaat begon
vanaf de algemene vergadering van
17/05/2023. Haar mandaat loopt af aan het
einde van de gewone algemene vergadering van 2026.
Mevrouw SIMONT is handelsingenieur (Université Libre
de Bruxelles - École de Commerce Solvay). Zij bekleedde
verschillende verantwoordelijke functies binnen Bank
Degroof Petercam en is sinds april 2004 Gedelegeerd
Bestuurder van Degroof Petercam Corporate Finance. Ze
is vice-voorzitster en stichtend lid van de vzw Cercle
Belge des Femmes de l’Immobilier (2014).
Bart DE ZUTTER is bestuurder sinds
29/10/2020. Zijn mandaat verstrijkt aan het
einde van de gewone algemene
vergadering die in 2024 zal worden
gehouden. De heer Bart DE ZUTTER behaalde een
Master in de Rechten en een bijkomende Master in
Milieurecht aan de Universiteit Gent, alsook een
Executive Master in Real Estate Management (MRE)
aan de Universiteit Antwerpen (AMS). Hij begon zijn
carrière als advocaat gedurende 5 jaar, vooraleer hij de
Decathlon Belgium groep vervoegde als Legal Counsel.
In 2015 trad hij in dienst bij Re-Vive, waar hij momenteel
Chief Legal Officer en lid van het Directiecomité is.
Christophe DEMAIN is bestuurder sinds
20/05/2015. Zijn derde mandaat werd door
de gewone algemene vergadering van
18/05/2022 verlengd voor een periode van
4 jaar, en verstrijkt aan het einde van de gewone
algemene vergadering die in 2026 zal worden
gehouden. De heer DEMAIN heeft een diploma
Graphics
p.85
toegepaste economische wetenschappen van het IAG.
Hij bekleed verschillende verantwoordelijke functies,
waaronder Chief Investment Officer bij Belfius
Insurance.
Véronique TAI is bestuurder sinds
17/05/2023. Zij vertegenwoordigt de SFPIM
Real Estate. Haar mandaat loopt af na de
gewone algemene vergadering die in 2027
zal worden gehouden. Ze heeft een Master in de
rechten, een Master in fiscaal recht en een Master in
Europees recht. Mevrouw TAI is bestuurder van Dexia
Crédit Local en lid van het directiecomité van de Dienst
voorafgaande beslissingen in fiscale zaken bij de FOD
Financiën.
Sophie LAMBRIGHS is bestuurder sinds
17/05/2023. Haar mandaat loopt af na de
gewone algemene vergadering die in 2027
zal worden gehouden. Mevr. Sophie
LAMBRIGHS is burgerlijk ingenieur bouwkunde en
behaalde een master aan de Solvay Business School. Ze
heeft meer dan 20 jaar ervaring in de bouw en
vastgoedsector bij diverse bedrijven zoals Ergon,
Bgroup, Spie, AXA, Immobel en Home Invest Belgium.
Momenteel is ze CEO Belgium van
vastgoedontwikkelaar Eaglestone.
Nicolas VINCENT is bestuurder sinds
17/05/2023. Hij is benoemd voor een
termijn van vier jaar, die afloopt na de
gewone algemene vergadering die in 2027
zal worden gehouden. De heer VINCENT is licentiaat in
de toegepaste economische wetenschappen aan de
IAG en behaalde een master in vastgoed aan de Solvay
Business School. Hij bekleedde verschillende
verantwoordelijke functies, met name bij GVA,
Cushman & Wakefield en Home Invest Belgium. Hij is
medeoprichter en bestuurder van de vennootschap
Buyerside, een vennootschap die particuliere
investeerders adviseert bij hun vastgoedinvesteringen.
De gemiddelde duur van het mandaat van de huidige
bestuurders bedraagt 46 maanden. De heer Christophe
DEMAIN, vertegenwoordiger van Belfius Insurance,
zetelt al 103 maanden (8,6 jaar) in de raad van bestuur
en is de bestuurder met de langste staat van dienst.
Op de algemene vergadering van mei 2022 werd hij
herkozen voor een nieuw mandaat van 4 jaar. Mevrouw
Véronique TAI, mevrouw Sophie LAMBRIGHS en de
heer Nicolas VINCENT zijn de meest recent benoemde
bestuurders, aangezien hun mandaat in mei 2023 is
begonnen.
Zoeken naar kandidaat-bestuurders met het
juiste profiel
Op basis van de vaardigheden waarin Inclusio zich wil
versterken, identificeert het CBB kandidaten die over
de vereiste competenties beschikken. Ze worden dan
benaderd en de voorzitter van de raad van bestuur
ontmoet hen om na te gaan of ze gemotiveerd zijn.
Het CBB selecteert vervolgens de meest geschikte
kandidaten en hun cv wordt voorgelegd aan de raad
van bestuur, die dan de lijst opstelt met de kandidaten
waarvan de benoeming eerst moet goedgekeurd
worden door de FSMA en die vervolgens worden
voorgedragen op de volgende algemene vergadering.
Evaluatie van de raad van bestuur
De Voorzitter van de raad van bestuur evalueert
regelmatig en minstens om de drie jaar de werking van
de raad van bestuur. Deze evaluatie gebeurt in de vorm
van een vragenlijst gericht aan alle bestuurders die op
die manier de mogelijkheid hebben om hun individuele
opmerkingen mee te delen.
Inclusio overweegt om haar raad van bestuur op termijn
ook te laten evalueren door een externe consultant die
gespecialiseerd is in deze materie.
Comités
De raad van bestuur heeft drie comités opgericht
overeenkomstig artikel 7:98 van het WVV:
• Audit- en risicocomité
• Het comité voor benoemingen en bezoldigingen
(CBB)
• Investeringscomité
De bevoegdheden en de werking van de comités
worden bepaald door het WVV en het Charter.
De samenstelling van de verschillende comités is
hieronder weergegeven. Alle leden van de comités
zijn bestuurders, met uitzondering van de heer Xavier
MERTENS, lid van het investeringscomité.
Audit- en risicocomité
Het audit- en risicocomité van Inclusio bestaat uit 2
leden: mevrouw Adeline SIMONT (voorzitter van het
comité) en de heer André BOSMANS. Het comité heeft
als opdracht de raad van bestuur en de effectieve
leiding van Inclusio bij te staan in het verzekeren van
de juistheid en getrouwheid van de jaarrekening en
de geconsolideerde rekening van Inclusio, alsook de
kwaliteit van de interne en externe controle en van de
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.86
informatie die aan de aandeelhouders van Inclusio en
de markt wordt verstrekt.
Het audit- en risicocomité vergadert minstens vier maal
per jaar bij de afsluiting van elk kwartaal en brengt
vervolgens verslag uit aan de raad van bestuur.
De opdrachten van het audit- en risicocomité zijn met
name:
• toezicht houden op de financiële en niet-financiële
verslaggevingsprocedure;
• toezicht houden op de doeltreffendheid van de
systemen voor interne controle, interne audit en
risicobeheer van Inclusio;
• toezicht houden op de wettelijke controle van de
statutaire en geconsolideerde jaarrekeningen,
alsook de follow-up van de vragen en
aanbevelingen van de commissaris;
• de beoordeling en opvolging van de
onafhankelijkheid van de commissaris, in het
bijzonder met betrekking tot het verlenen van
bijkomende diensten aan Inclusio.
Het comité formuleert adviezen en aanbevelingen
op deze gebieden aan de raad van bestuur en aan de
effectieve leiding.
Comité voor benoemingen en bezoldigingen
(CBB)
Het CBB bestaat uit 3 leden: De heer André BOSMANS
(voorzitter van het comité), mevrouw Marianne
WAGNER en de heer Bart DE ZUTTER. De meerderheid
van de leden van het CBB zijn onafhankelijke
bestuurders in de zin van artikel 7:87 § 1 van het WVV en
artikel 3.5 van de Code 2020.
Het CBB komt minstens tweemaal per jaar bijeen of
telkens wanneer zij dit nodig acht voor de vervulling
van haar taken.
De opdracht van het CBB bestaat erin de raad van
bestuur bij te staan bij het opstellen van profielen,
benoemings- en herbenoemingsprocedures en
periodieke evaluatieprocedures voor de leden van de
raad van bestuur en de effectieve leiding.
Wat de bezoldiging betreft, doet het CBB voorstellen
aan de raad van bestuur over het bezoldigingsbeleid
voor bestuurders en de effectieve leiders. Dit houdt ook
in dat voorstellen worden gedaan over de vaststelling
en evaluatie van prestatiedoelstellingen in verband met
de variabele remuneratie van de effectieve leiders.
Investeringscomité
Het investeringscomité bestaat uit 4 leden:
De heer André BOSMANS (voorzitter), mevrouw
Véronique TAI, de heer Nicolas VINCENT en de heer
Xavier MERTENS. Het investeringscomité is belast
met de analyse, de selectie en de opvolging van de
investerings-, renovatie- en ontwikkelingsdossiers
voor eigen rekening van Inclusio. Zijn rol is louter
adviserend.
Xavier MERTENS is het enige lid van een
comité dat geen bestuurder is.
Hij is jurist van opleiding. Hij vulde zijn
licentiaat rechten aan de KUL aan met een
MBA aan de universiteit van Lancaster en een
Advanced Management Programme aan het INSEAD.
Xavier MERTENS beschikt over een ruime ervaring in de
vastgoedsector, voornamelijk bij AG Real Estate, waar
hij verantwoordelijk was voor het departement “Retail
& Housing” en bij Home Invest Belgium, de eerste
Belgische residentiële GVV. Xavier MERTENS trad in
2002 bij Home Invest Belgium in dienst als CEO, een
functie die hij tot 2014 uitoefende. Alvorens hij Inclusio
vervoegde, was MERTENS een jaar lang CEO van XIOR
Student Housing, een Belgische GVV die investeert in
studentenwoningen. Xavier MERTENS was CEO van
Inclusio van 2015 tot 2020.
EFFECTIEVE LEIDING
Samenstelling
De effectieve leiding van Inclusio voert de door de raad
van bestuur uitgestippelde strategie uit en rapporteert
aan de raad van bestuur. De effectieve leiders zijn
verantwoordelijk voor het dagelijks bestuur van Inclusio
en de uitvoering van het beleid dat door de raad van
bestuur is vastgesteld, onder leiding van de CEO. Zij
houden elkaar op de hoogte van de uitvoering van hun
taken.
De effectieve leiders van Inclusio worden benoemd
door de raad van bestuur, op voorstel van het comité
voor benoemingen en bezoldigingen. Zij worden voor
onbepaalde tijd benoemd.
Na het vertrek van de heer Marc BRISACK op 31 juli
2023 zijn er twee effectieve leiders van Inclusio op
31 december 2023:
Graphics
p.87
Naam Functie
Lionel VAN RILLAER Chief Executive Officer
(« CEO »)
Jean-Luc COLSON Chief Financial Officer
(« CFO »)
De leden van de effectieve leiding zijn natuurlijke
personen.
Ervaring en andere bestuursmandaten van
de effectieve leiders
Lionel VAN RILLAER
(Chief Executive Officer)
De heer VAN RILLAER is burgerlijk
bouwkundig ingenieur (UCL) en houder
van een Master of Science in Hydraulic Engineering
(Newcastle upon Tyne). Hij begon zijn internationale
carrière in burgerlijke bouwkunde bij Besix (India),
Dredging International (Nigeria), TPF-SEGES (Vietnam)
en Jan De Nul (Mauritius, VS, Panama). Daarna was hij
Chief Operating Officer van de afdeling publiek-private
samenwerkingen van de CFE-groep, alvorens hij in 2016
aan de slag ging bij Inclusio, waar hij eerst de functie
vervulde van Chief Development Officer (van 2016 tot
2020) en vervolgens Chief Operating Officer (van 2020
tot juli 2023). Sinds 1 augustus 2023 bekleedt hij de
functie van Chief Executive Officer.
De heer VAN RILLAER is bestuurder van verschillende
dochtervennootschappen en deelnemingen van
Inclusio. Hij is tevens voorzitter van de raad van
bestuur van de CV Allons en Vent.
Voornaamste expertisegebieden/ervaring: burgerlijke
bouwkunde, bouw, vastgoed, DBFM-projecten,
publiek-private samenwerkingen, beheer van
vastgoedportefeuilles, teambeheer.
Jean-Luc COLSON
(Chief Financial Officer)
De heer COLSON heeft een diploma in
de boekhouding (HEMES SAINTE MARIE).
Hij bekleedde verschillende financiële functies bij AXA
Belgium, ING Real Estate en Home Invest Belgium. Hij
is bestuurder in verschillende dochtervennootschappen
en deelnemingen van Inclusio.
In 2019 trad hij in dienst bij Inclusio.
Voornaamste expertisegebieden/ervaring: financiële
leiding van een GVV, financiën, boekhouding,
verzekeringen.
OPERATIONEEL TEAM
Op de afsluitingsdatum 31 december 2023 beschikte
Inclusio over een operationeel team van 12 personen
(4 vrouwen en 8 mannen):
• 1 administratief assistent
• 1 boekhouder
• 2 acquisition managers
• 4 projectmanagers
• 4 property managers
DIVERSITEITSBELEID
Diversiteit in al haar facetten (cultuur, geslacht, leeftijd,
taal, beroepservaring enz.), gelijke kansen en respect
voor de mensenrechten maken integraal deel uit van
de bedrijfscultuur van Inclusio.
Bij de samenstelling en versterking van haar teams
zorgt Inclusio voor geschikte, complementaire en
diverse profielen om deze diversiteit optimaal te
benutten en tegelijk een hoog vaardigheidsniveau te
garanderen.
De samenstelling van de raad van bestuur (vier
vrouwen en vier mannen) is in overeenstemming
met de bepalingen van artikel 7:86 van het WVV met
betrekking tot genderdiversiteit.
REMUNERATIEVERSLAG
REMUNERATIEBELEID
Inleiding
Het remuneratiebeleid wordt bepaald door de raad
van bestuur en is van toepassing sinds 01/01/2020 en
in principe tot het einde van het boekjaar 2024. Het
werd ter goedkeuring voorgelegd aan de algemene
vergadering van 19/05/2021 en zal indien nodig
regelmatig en in ieder geval ten minste om de vier jaar
worden herzien.
Remuneratiebeleid van de bestuurders
Procedure
Elke beslissing over de bezoldiging van de niet-
uitvoerende bestuurders behoort tot de bevoegdheid
van de algemene vergadering. De bezoldiging van
de niet-uitvoerende bestuurders van Inclusio wordt
vastgesteld door de algemene vergadering, op voorstel
van de raad van bestuur, die zelf aanbevelingen
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.88
ontvangt van het CBB. Ten minste om de vier jaar maakt
het CBB een vergelijking met de bezoldiging van niet-
uitvoerende bestuurders van andere beursgenoteerde
Belgische ondernemingen van vergelijkbare omvang.
Het doel is ervoor te zorgen dat de bezoldiging te
allen tijde adequaat en marktconform blijft, rekening
houdend met de omvang van Inclusio, haar financiële
situatie, haar positie in de Belgische economische
omgeving en het niveau van de verantwoordelijkheden
die de bestuurders op zich nemen. Elke voorgestelde
wijziging in de bezoldiging van de niet-uitvoerende
bestuurders ingevolge deze vergelijkende oefening
wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de algemene
vergadering.
Beleid
De bezoldiging bestaat uit een vaste jaarlijkse
vergoeding en zitpenningen voor de vergaderingen
van de raad van bestuur en de comités die de leden
bijwonen als lid of Voorzitter:
• jaarlijkse basisvergoeding van 4.000 € voor het
lidmaatschap van de raad van bestuur en 8.000 €
voor de Voorzitter van de raad van bestuur;
• aanwezigheidsvergoedingen van 750 € per
deelname aan een vergadering van de raad
van bestuur of van een comité en 1.500 € per
vergadering voor de Voorzitter van de raad van
bestuur of van een comité voor zijn deelnames aan
de vergaderingen van de raad van bestuur of van
een comité.
Niet-uitvoerende bestuurders ontvangen geen
variabele prestatiegebonden vergoeding,
aandelenopties, spaar- en pensioenplannen of
voordelen in natura.
Contractuele relatie
Er is geen contract tussen Inclusio en de niet-
uitvoerende bestuurders, die hun mandaat
onafhankelijk uitoefenen. Overeenkomstig de statuten
van Inclusio kunnen zij te allen tijde, met onmiddellijke
ingang en zonder opgave van redenen, door de
algemene vergadering worden ontslagen.
Remuneratiebeleid van de effectieve leiders
Procedure
De bezoldiging van de effectieve leiders wordt
door de raad van bestuur vastgesteld op basis van
aanbevelingen van het CBB. Elk jaar analyseert de raad
het remuneratiebeleid dat van toepassing is op de
effectieve leiders en gaat hij na of een aanpassing nodig
is om hen aan te trekken, te behouden en te motiveren,
op een redelijke manier rekening houdend met de inzet
en de omvang van Inclusio.
Deze bezoldiging wordt geanalyseerd, zowel op
globaal niveau als wat betreft de uitsplitsing van de
verschillende bestanddelen ervan en de voorwaarden
waaronder zij werd verkregen. Deze analyse gaat, in
voorkomend geval, vergezeld van een vergelijking
met het remuneratiebeleid dat van toepassing is op
de effectieve leiders van andere beursgenoteerde en
niet-beursgenoteerde vastgoedvennootschappen,
alsook van andere niet-vastgoedvennootschappen van
vergelijkbare omvang en reikwijdte. De bevindingen en
conclusies van de benchmarking worden, in voorkomend
geval, gerapporteerd in het Remuneratieverslag van het
jaarverslag.
Het CBB ziet er ook op toe dat het proces voor het
bepalen van de doelstellingen die het niveau van de
variabele vergoeding bepalen, in overeenstemming blijft
met de ambitieuze strategie en de risicobereidheid van
de onderneming. Zij legt de resultaten van haar analyse
en eventuele gemotiveerde aanbevelingen ter beslissing
voor aan de raad van bestuur.
De aldus aan de effectieve leiders toegekende
bezoldiging omvat al hun diensten aan Inclusio of aan
haar dochtervennootschappen.
Beleid
Het bezoldigingspakket van de effectieve leiders bestaat
uit de volgende elementen:
1. De basisvergoeding
De vaste vergoeding van de effectieve leiders
wordt bepaald op basis van hun individuele
verantwoordelijkheden en vaardigheden. Er is dus
geen afstemming tussen de vaste vergoeding van de
leden van de effectieve leiding. Deze is gebaseerd
op de dienstverleningsovereenkomsten of de
arbeidsovereenkomst en wordt toegekend los van
prestatiecriteria.
Graphics
p.89
2. De variabele vergoeding
De criteria voor de variabele vergoeding van de
effectieve leiders stemmen overeen met de kwalitatieve
prestaties in de lijn van de verwachtingen, in termen
van resultaten, professionalisme en motivatie, en
worden door de raad van bestuur op aanbeveling van
het CBB vastgesteld bij de bepaling van het jaarlijkse
budget. Zij bestaan uit een combinatie van collectieve
en individuele financiële en kwalitatieve doelstellingen
waaraan een weging wordt toegekend. De raad van
bestuur legt criteria vast die de voorkeur geven aan
doelstellingen die een positieve invloed hebben op
Inclusio, zowel op korte termijn (Short Term Incentive,
STI) als op lange termijn (Long Term Incentive, LTI), en
die in lijn zijn met de strategie van de onderneming.
De raad van bestuur stelt een maximumpercentage
van de variabele vergoeding vast dat alleen kan
worden toegekend voor prestaties die verder gaan dan
het bereiken van de doelstellingen. Dit percentage
bedraagt 50% (30% STI + 20% LTI) van de jaarlijkse vaste
vergoeding voor de CEO en 35% (20% STI + 15% LTI) voor
de andere leden van de effectieve leiding.
Zowel voor de variabele vergoeding op korte (STI) als op
lange termijn (LTI) wordt de mate van verwezenlijking
van de kritieke prestatie-indicatoren geverifieerd aan de
hand van boekhoudkundige en financiële gegevens, die
door het audit- en risicocomité worden geanalyseerd.
Het CBB berekent een cijfer voor de mogelijke variabele
vergoeding, afhankelijk van de mate waarin de
doelstellingen zijn bereikt. Deze becijferde berekening
dient als indicatie voor de definitieve vaststelling van
de variabele vergoeding. Deze zal ook rekening houden
met de specifieke situatie van Inclusio en de markt in het
algemeen.
De verwezenlijking van de doelstellingen voor de
vaststelling van de variabele vergoeding op lange
termijn wordt beoordeeld in een meerjarenperspectief.
Het CBB doet vervolgens een voorstel voor variabele
vergoeding aan de raad van bestuur, die op zijn beurt
de prestaties van de effectieve leiders beoordeelt en
het uiteindelijke bedrag van de toe te kennen variabele
vergoeding bepaalt.
De toekenning van de variabele vergoeding gebeurt in
overeenstemming met de bepalingen in artikel 7:91 van
het WVV.
Indien de variabele vergoeding is toegekend of
uitbetaald op basis van onjuiste financiële gegevens,
kan Inclusio de uitbetaling van de variabele vergoeding
in kwestie geheel of gedeeltelijk uitstellen, afhankelijk
van de ten onrechte toegekende bedragen.
De variabele vergoeding op korte termijn (STI) is
bedoeld om de collectieve en individuele bijdrage van
de effectieve leiders te belonen. Het bedrag ervan wordt
bepaald op basis van de effectieve verwezenlijking
van financiële en kwalitatieve doelstellingen en niet-
financiële doelstellingen op korte termijn, die jaarlijks
door de raad van bestuur op aanbeveling van het CBB
worden vastgesteld en geëvalueerd.
De financiële doelstellingen omvatten in het algemeen
de groei van de portefeuille, de controle van de
algemene kosten en het niveau van het resultaat per
aandeel en de beurskoers. Niet-financiële criteria
kunnen van jaar tot jaar verschillen, afhankelijk van de
prioriteiten die ten tijde van de budgettering worden
gesteld, en bestrijken gewoonlijk gebieden die kunnen
worden gecategoriseerd als efficiëntie (naleving van de
termijnen en budgetten voor ontwikkelingsprojecten),
leiderschap en initiatieven inzake ESG of communicatie.
Deze doelstellingen worden vastgesteld aan de hand
van criteria die worden gewogen volgens hun belang en
die door de raad van bestuur op voorstel van het CBB
worden vastgesteld. De doelstellingen worden tegelijk
met de opstelling van het budget vastgesteld, om ervoor
te zorgen dat de doelstellingen in overeenstemming zijn
met de strategie van de onderneming. De bepaling van
de mate waarin de doelstellingen zijn bereikt, gebeurt
onder toezicht van het audit- en risicocomité.
Het percentage van de variabele vergoeding op korte
termijn (STI) kan variëren van 0 tot 30% met een
doelstelling van 20% van de jaarlijkse vaste vergoeding
voor de CEO en van 0 tot 20% met een doelstelling van
15% voor de andere leden van de effectieve leiding.
De variabele vergoeding op lange termijn (LTI) is
bedoeld om de belangen van de effectieve leiders op
één lijn te brengen met die van de aandeelhouders.
Het LTI-plan zet leidinggevenden aan tot een
langetermijnvisie en probeert ook de kans te vergroten
dat het management in dienst blijft.
Voor de variabele vergoeding op lange termijn houden
de criteria meer bepaald rekening met de evolutie van

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.90
de groei van de portefeuille en het resultaat per aandeel
vanuit een meerjarenperspectief, evenals met ESG-
criteria.
Het LTI-plan en de modaliteiten werden door het CBB
gewijzigd en vastgesteld in februari 2023. Er werd
overeengekomen om de voordelen van het LTI-plan
uit te breiden naar de voltallige effectieve leiding en
te voorzien dat de toegekende bonus op de vervaldag
zal worden uitbetaald in Inclusio-aandelen. Er werd
gekozen voor het principe dat de bonus toegekend in
het kader van de LTI zal bestaan uit een bedrag gaande
van 0 tot 20% van de vaste vergoeding voor de CEO
met een doelstelling van 15% van de vaste jaarlijkse
vergoeding en een bedrag gaande van 0 tot 15% van de
vaste vergoeding voor de rest van de effectieve leiding,
met een doelstelling van 10% van hun vaste jaarlijkse
vergoeding.
3. Spaar- en pensioenplan
Het doel van het spaar- en pensioenplan is de kloof
tussen de middelen waarover de begunstigden vóór hun
pensioen beschikken en die waarover zij daarna zullen
beschikken, zo klein mogelijk te maken. De aanvullende
pensioenen worden uitsluitend gefinancierd door
bijdragen van Inclusio. Bovendien heeft de effectieve
leiding toegang tot een verzekeringspolis “Individuele
Pensioentoezegging”, die alleen bedoeld is om een
uitkering bij leven of overlijden uit te keren.
4. Contractuele voorwaarden van de effectieve
leiders
Om hen met het dagelijks bestuur te belasten,
heeft Inclusio met de CEO en de CFO een
dienstverleningsovereenkomst voor onbepaalde duur
gesloten. Zij hebben het statuut van zelfstandigen en
voeren hun taken uit zonder enige ondergeschiktheid, in
volledige autonomie en onafhankelijkheid. Zij laten zich
bij de uitvoering van hun taken evenwel leiden door de
richtlijnen en strategische beslissingen van de raad van
bestuur.
Het contract dat in 2018 werd afgesloten voor de CFO
is conform het WVV. Daarin is namelijk bepaald dat
de overeenkomst kan worden opgezegd mits een
opzeggingstermijn van zes maanden in acht wordt
genomen in geval van opzegging door Inclusio
(vermeerderd met een maand per dienstjaar zonder
meer te kunnen bedragen dan 12 maanden in totaal) en
van drie maanden in geval van opzegging door de CFO,
of mits een gelijkwaardige vergoeding wordt betaald,
berekend op basis van de emolumenten die gelden op
het ogenblik dat de overeenkomst wordt opgezegd.
Het contract dat in 2023 werd afgesloten voor de
CEO is conform het WVV. Daarin is namelijk bepaald
dat de overeenkomst kan worden opgezegd mits
een opzeggingstermijn van zes maanden in acht
wordt genomen in geval van opzegging door Inclusio
(vermeerderd met een maand per dienstjaar zonder
meer te kunnen bedragen dan 12 maanden in totaal) en
van drie maanden in geval van opzegging door de CEO,
of mits een gelijkwaardige vergoeding wordt betaald,
berekend op basis van de emolumenten die gelden op
het ogenblik dat de overeenkomst wordt opgezegd.
5. Remuneratiebeleid voor de volgende vier
boekjaren
Naast de eerder aangehaalde wijzigingen aan het Long
Term Incentive plan, is de raad van bestuur niet van
plan om het remuneratiebeleid op belangrijke punten
te wijzigen tijdens de volgende vier boekjaren. Dit
remuneratiebeleid is van toepassing vanaf 1 januari 2020
en zal in principe van kracht blijven tot 31 december
2024. Het remuneratiebeleid zal evenwel bij elke
belangrijke wijziging en in ieder geval ten minste om de
vier jaar via afzonderlijke stemming ter goedkeuring aan
de Algemene Vergadering worden voorgelegd.
Remuneratieverslag
Inleiding
Dit remuneratieverslag is opgesteld in overeenstemming
met de bepalingen van de Code 2020 en artikel 3:6 § 3,
tweede lid van het WVV.
Het remuneratieverslag geeft een volledig overzicht
van de vergoedingen, met inbegrip van alle voordelen,
ongeacht hun vorm, die in de loop van het boekjaar 2023
aan elk van de bestuurders en effectieve leiders werden
toegekend of verschuldigd waren.
Totale remuneratie
Vergoeding van de bestuurders en leden van
de comités
De bestuurders worden vergoed op basis van het
hierboven uiteengezette remuneratiebeleid. De
vergoeding bestaat uit een vast jaarlijks bedrag en
zitpenningen.

Graphics
p.91
Tabel met de aanwezigheden van de bestuurders in 2023
Naam, Functie RvB IC A&R-
comité
CBB
André BOSMANS
Niet-uitvoerend bestuurder – Voorzitter van de raad van bestuur, het
investeringscomité en het CBB
13/13 4/5 4/4 5/5
Sandrine NELISSEN GRADE
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB 3/6 n.v.t. n.v.t. 0/2
Sophie LAMBRIGHS
Niet-uitvoerend bestuurder 9/10 n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Marianne WAGNER
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB 13/13 n.v.t. n.v.t. 5/5
Adeline SIMONT
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het A&R-comité 13/13 n.v.t. 4/4 n.v.t.
Bart DE ZUTTER
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het CBB 13/13 n.v.t. n.v.t. 5/5
François de BORCHGRAVE
Niet-uitvoerend bestuurder 5/6 n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Christophe DEMAIN
Niet-uitvoerend bestuurder 12/13 n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Nicolas VINCENT
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het investeringscomité 9/10 5/5 n.v.t. n.v.t.
Véronique TAI
Niet-uitvoerend bestuurder - Lid van het investeringscomité 9/13 3/5 n.v.t. n.v.t.
Xavier MERTENS
Lid van het investeringscomité n.v.t. 3/5 n.v.t. n.v.t.
Tabel van het aantal aandelen in bezit op 31 december 2023
Naam Aantal aandelen op
31/12/2023
André BOSMANS 4.000 aandelen

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.92
Tabel van de totale remuneratie
Naam, Functie Jaarlijkse vaste vergoeding Zitpenningen Totale remuneratie
André BOSMANS 8.000 € 36.000 € 44.000 €
Sandrine NELISSEN GRADE 1.500 € 2.250 € 3.750 €
Sophie LAMBRIGHS 2.500 € 6.750 € 9.250 €
Marianne WAGNER 4.000 € 13.500 € 17.500 €
Adeline SIMONT 4.000 € 15.750 € 19.750 €
Bart DE ZUTTER 4.000 € 13.500 € 17.500 €
François de BORCHGRAVE 1.500 € 3.750 € 5.250 €
Nicolas VINCENT 2.500 € 10.500 € 13.000 €
Christophe DEMAIN 4.000 € 9.000 € 13.000 €
Véronique TAI 4.000 € 9.000 € 13.000 €
Xavier MERTENS NA 2.250 € 2.250 €
TOTAAL 36.000 € 122.250 € 158.250 €
Overeenkomstig het remuneratiebeleid ontvangen de niet-uitvoerende bestuurders alleen een vaste vergoeding.
Zij ontvangen geen variabele vergoeding, uitzonderlijke elementen of pensioentoezeggingen.
Jaarlijkse variatie in de totale vergoeding
Naam Totale vergoeding 2023 Totale vergoeding 2022 Variatie 2023 vs. 2022
André BOSMANS 44.000 € 30.500 € +44 %
Marianne WAGNER 17.500 € 10.000 € +75 %
Adeline SIMONT 19.750 € 15.250 € +30 %
Bart DE ZUTTER 17.500 € 10.750 € +63 %
Christophe DEMAIN 13.000 € 8.500 € +53 %
Véronique TAI 13.000 € 9.250 € +41%
Sophie LAMBRIGHS 9.250 € NA NA
Nicolas VINCENT 13.000 € NA NA
Xavier MERTENS 2.250 € 3.000 € -25 %
Sandrine NELISSEN GRADE 3.750 € 9.250 € -59 %
François de BORCHGRAVE 5.250 € 9.250 € -43 %
Koen DEPAEMELAERE NA 7.000 € -100%
Matthieu de POSCH NA 750 € -100 %
Michel BALON NA 1.500 € -100 %
Maarten VAN BREUSEGEM NA 750 € -100%
TOTAAL 158.250 € 115.750 +37 %

Graphics
p.93
Vergoeding van de effectieve leiders
De effectieve leiders werden vergoed overeenkomstig
het remuneratiebeleid.
Ter informatie: de verhouding tussen de totale
vergoeding van de CEO voor 2023 en de werknemers
met de laagste vergoeding, uitgedrukt in voltijdse
equivalenten, bedraagt 7.
Tabel van de totale remuneratie
Naam Functie Vaste basis-
vergoeding
Variabele
vergoeding
Korte termijn
Variabele
vergoeding
Lange termijn
Groeps-
verzekering
Totale
vergoeding
Marc BRISACK CEO (*) 134.040 € 45.600 € 29.739 € 26.909 € 236.288 €
Jean-Luc COLSON CFO 198.584 € 32.204 € 0 € 26.595 € 257.383 €
Lionel VAN RILLAER COO (**) 99.699 € 33.020 € 0 € 11.593 € 144.312 €
CEO (***) 95.833 € 0 € 0 € 12.500 € 108.333 €
(*) De heer Marc BRISACK heeft op 31 juli 2023 zijn functie als CEO neergelegd.
(**) De heer Lionel VAN RILLAER oefende de functie van COO uit van 1 januari 2023 tot 31 juli 2023 als bediende. Het bedrag van 99.699 €
stemt overeen met zijn brutomaandloon zonder rekening te houden met de werkgeversbijdragen voor de 7 maanden in kwestie.
Hij beschikte tijdens deze periode over een bedrijfswagen, een gsm, maaltijdcheques, forfaitaire kosten, een levens-/overlijdens-,
arbeidsongeschiktheids- en hospitalisatieverzekering.
(***) De heer Lionel VAN RILLAER nam vanaf 1 augustus 2023 de functie van CEO op.
PRESTATIE 2023
De vaste vergoeding van de effectieve leiders wordt
bepaald op basis van vergelijkingen met de vaste
vergoeding op de markt voor een vergelijkbare functie in
een vennootschap van vergelijkbare omvang, rekening
houdend met het sociaal karakter van de vennootschap.
Deze vergoeding wordt onafhankelijk van de resultaten
toegekend.
De variabele vergoeding op korte termijn (STI) beloont
kwalitatieve prestaties die voldoen aan de verwachtingen
op het gebied van resultaten, professionalisme en
motivatie. Deze mag niet meer bedragen dan 30% van
de vaste vergoeding van de CEO en 20% van de vaste
vergoeding voor de rest van de effectieve leiding.
De variabele vergoeding op lange termijn (LTI) beloont
kwalitatieve prestaties die voldoen aan de verwachtingen
op het gebied van resultaten, professionalisme en
motivatie. Deze mag niet meer bedragen dan 20% van
de vaste vergoeding van de CEO en 15% van de vaste
vergoeding voor de rest van de effectieve leiding.
In geval van beëindiging van de overeenkomsten tussen
de CEO en Inclusio op initiatief van de Vennootschap vóór
hun vervaldatum, en behalve in de gevallen voorzien in
het contract waarvoor geen vergoeding verschuldigd is,
heeft de CEO contractueel recht op een ontslagvergoeding
gelijk aan 6 maanden vergoeding, vermeerderd met één
maand per dienstverleningsjaar met een maximum van
12 maanden.
In geval van beëindiging van de overeenkomsten tussen
de CFO en Inclusio op initiatief van de Vennootschap vóór
hun vervaldatum, en behalve in de gevallen voorzien in
het contract waarvoor geen vergoeding verschuldigd is,
heeft de CFO contractueel recht op een ontslagvergoeding
gelijk aan 6 maanden vergoeding, vermeerderd met één
maand per dienstverleningsjaar met een maximum van
12 maanden.
Voor het boekjaar 2023 werd de variabele vergoeding
van de CEO bepaald rekening houdend met de
volgende doelstellingen: groei van de portefeuille,
nieuwe projecten die goedgekeurd werden of waarvoor
een intentieverklaring werd afgeleverd, operationeel
resultaat vóór resultaat op de portefeuille, organisatie en
administratie van de verschillende comités, relatie met de
investeerders en communicatie, teammanagement, sociaal
en ESG-aspect, evolutie van de beurskoers, ontwikkeling
van een strategisch plan 2023-2026.
Voor de CFO waren de doelstellingen voor 2023
de volgende: controle van de algemene kosten,
operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille,
personeelsbeleid, thesauriebeheer, financiële
verslaggeving, ondersteuning van de relatie met
beleggers, evolutie van de beurskoers, ontwikkeling van
een strategisch plan 2023-2026.
Voor de COO waren de doelstellingen voor 2023 de
volgende: groei van de portefeuille, nieuwe verworven
projecten, operationeel resultaat vóór het resultaat

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.94
op
de portefeuille, respecteren van de budgetten en
de termijnen voor projecten die binnen het jaar worden
opgeleverd, beheer van de portefeuille, verbetering van
de energieprestaties van de portefeuille, evolutie van de
beurskoers, ontwikkeling van een strategisch plan 2023-2026.
Na analyse van de boekhoudkundige en financiële
gegevens die werden gebruikt om de mate van
verwezenlijking van deze doelstellingen te verifiëren,
beoordeelde het CBB de verwezenlijking van de
doelstellingen door de effectieve leiders. In zijn zitting
van 20/02/2024 en op aanbeveling van het CBB heeft de
raad van bestuur de bedragen bepaald van de variabele
vergoeding die aan de CEO, CFO en COO worden
toegekend.
Jaarlijkse variatie in de totale vergoeding
Naam Totale vergoeding 2023 Totale vergoeding 2022 Variatie 2023 vs. 2022
Marc BRISACK 236.288 € 321.747 €
Jean-Luc COLSON 257.383 € 230.308 € +11,8 %
Lionel VAN RILLAER 252.642 € 229.395 € +10,1 %
Tabel van het aantal aandelen in bezit op 31/12/2023
Naam Aantal aandelen op 31/12/2023
Lionel VAN RILLAER 2.000
Jean-Luc COLSON 1.000
Vertrekvergoedingen
De voorzieningen voor vertrekvergoedingen worden
uiteengezet in het remuneratiebeleid. Tijdens het
boekjaar 2023 werd aan geen enkele effectieve leider
een vertrekvergoeding betaald.
Toepassing van de terugvorderingsrechten
In overeenstemming met het remuneratiebeleid bepalen
de overeenkomsten die met de effectief leidinggevenden
worden gesloten dat, indien er variabele vergoedingen
werden toegekend of uitbetaald op basis van onjuiste
financiële gegevens, Inclusio de uitbetaling van de
variabele vergoedingen in kwestie geheel of gedeeltelijk
kan opschorten in functie van de ten onrechte
toegekende bedragen. Voor het boekjaar 2023 heeft
Inclusio geen gebruik moeten maken van deze rechten.
Afwijkingen van het remuneratiebeleid
Voor het boekjaar 2023 waren er geen afwijkingen van
het remuneratiebeleid zoals goedgekeurd door de
gewone algemene vergadering van 19/05/2021.
PROMOTOREN
De GVV-wet voorziet in de functie van promotor van de
OGVV, die de verantwoordelijkheid is van de personen
die (exclusief of gezamenlijk) zeggenschap hebben
over de GVV. Dit zijn gewoonlijk de initiatiefnemers van
het project dat aanleiding geeft tot de erkenning als
OGVV.
Imofig NV, Kois NV en Re-Vive NV (samen 'de
Promotoren’) zijn de promotoren van het project
Inclusio.
De drie Promotoren worden hierna kort beschreven:
Imofig NV : Imofig is de holding en beheertak van
de vastgoedportefeuille van de Degroof Petercam
groep in België. In het kader van haar maatschappelijk
engagement heeft Bank Degroof Petercam in 2011 haar
sociaal vastgoedinvesteringsproject gelanceerd door
de oprichting, via Imofig, van de vennootschappen
Degroof Social Immo en Bon Pasteur.
Kois NV : Kois is een speler die gespecialiseerd is in
impactfinanciering. Kois streeft ernaar om projecten met
grote sociale en milieu-impact om te zetten in concrete
investeringsvoorstellen voor de publieke en private sector.
Op dit gebied wordt Kois erkend als een pionier in impact
investing in Europa en India.
Re-Vive NV : Re-Vive is een voorloper en marktleider
in complexe stadsvernieuwingsprojecten. Het
transformeert brownfields in toekomstbestendige,
koolstofvrije en geconnecteerde ontwikkelingsplannen.
De projecten zijn erop gericht waarde toe te voegen aan

Graphics
p.95
de gemeenschappen waarin Re-Vive investeert en de
ecologische voetafdruk van steden en hun gebruikers te
verkleinen.
De Promotoren hielden zich gedurende een periode
van drie jaar aan de regels van de GVV-wet inzake
Promotoren. Deze periode is eind 2023 afgelopen.
BELANGENCONFLICTEN
Beleid inzake belangenconflicten
Elke situatie van interferentie tussen een openbaar
belang en publieke of private belangen in hoofde van
een bestuurder, een lid van een comité, een lid van de
effectieve leiding of een ander personeelslid, die van
die aard is dat ze de onafhankelijke, onpartijdige en
objectieve uitoefening van een functie beïnvloedt of lijkt
te beïnvloeden, vormt een belangenconflict.
Het Governance Charter van Inclusio beschrijft hoe
Inclusio omgaat met belangenconflicten.
Op het vlak van preventie en beheer van
belangenconflicten is Inclusio onderworpen aan:
• de wettelijke bepalingen ter zake, die gelden voor
alle beursgenoteerde vennootschappen, zoals
beschreven in de artikelen 7:96 en 7:97 van het WVV;
• specifieke regels krachtens artikel 37 van de GVV-wet;
• de aanvullende regels die in het Charter vermeld
staan.
Indien een bestuurder rechtstreeks of onrechtstreeks
een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat
indruist tegen een beslissing of een verrichting die tot
de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, moet
deze bestuurder de andere leden van de raad van bestuur
hiervan op de hoogte brengen vooraleer de raad een
beslissing neemt. Zijn verklaring en de redenen die zijn
belangenconflict aantonen, moeten worden opgenomen
in de notulen van de raad van bestuur die hierover
een besluit zal moeten nemen. Bovendien moet de
commissaris geïnformeerd worden en mag de betrokken
bestuurder niet deelnemen aan de beraadslagingen
van de raad van bestuur over de desbetreffende
transacties of beslissingen, noch erover stemmen. De
desbetreffende notulen worden dan opgenomen in het
jaarverslag (artikel 7:96 WVV). Het voormelde artikel 7:96
WVV voorziet evenwel in enkele uitzonderlijke gevallen,
met name in verband met gebruikelijke verrichtingen
die plaatshebben onder de voorwaarden en tegen de
zekerheden die op de markt gewoonlijk gelden voor
soortgelijke verrichtingen.
Artikel 7:97 WVV bepaalt dat wanneer een genoteerde
vennootschap een verrichting met een verbonden
vennootschap overweegt (behoudens enkele
uitzonderingen), een ad-hoccomité moet worden
opgericht, bestaande uit drie onafhankelijke bestuurders.
Dit comité, bijgestaan door een onafhankelijke
deskundige, brengt over de voorgenomen verrichting
een omstandig gemotiveerd advies uit aan de raad van
bestuur. De raad van bestuur mag zich slechts uitspreken
na kennis te hebben genomen van dit verslag. De
commissaris moet zich op zijn beurt uitspreken over de
oprechtheid van de verstrekte informatie in het advies
van dit comité en het rapport van de raad van bestuur.
De beslissing van het comité, het uittreksel van de
notulen van de raad van bestuur en het oordeel van de
commissaris worden in het jaarverslag opgenomen.
Artikel 37 van de GVV-wet en artikel 8 van het KB-GVV
verplichten de GVV's met name (onder voorbehoud
van bepaalde uitzonderingen) om de FSMA vooraf in
kennis te stellen van elke verrichting die de OGVV van
plan is uit te voeren met een verbonden onderneming,
een vennootschap waarmee de OGVV verbonden is
door een deelneming, andere aandeelhouders van een
vennootschap uit de perimeter, bestuurders of leden
van de algemene directie. Inclusio moet aantonen
dat zij belang heeft bij de voorgenomen transactie,
dat deze strookt met haar strategie en onder normale
marktomstandigheden wordt uitgevoerd. Indien de
transactie betrekking heeft op een onroerend goed,
moet de onafhankelijke waarderingsdeskundige de
reële waarde van het onroerend goed ramen, die dan
zal dienen als minimumprijs waartegen het onroerend
goed kan worden overgedragen of als maximumprijs
waartegen het gekocht kan worden. De OGVV moet het
publiek informeren over de uitvoering van de transactie
en deze informatie toelichten in haar jaarverslag.
Het Charter bevat een geheimhoudingsplicht die de
bestuurders en de algemene directie moeten naleven.
De bestuurders en directieleden mogen de verkregen
informatie niet gebruiken voor andere doeleinden
dan de uitoefening van hun mandaat. Zij moeten
de vertrouwelijkheid ervan persoonlijk beschermen
en mogen de informatie in geen geval verspreiden.
Deze persoonlijke verplichting geldt eveneens voor de
vertegenwoordigers van een rechtspersoon, bestuurder
of lid van de effectieve leiding.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.96
Indien Inclusio op het punt staat een transactie te sluiten
met een bestuurder of met een vennootschap waarvan
hij of zij vennoot is die niet onder de toepassing van
artikel 7:96 van het WVV valt (bijvoorbeeld omdat het
een gebruikelijke verrichting betreft die plaatsvindt
onder de voorwaarden en tegen de zekerheden die op
de markt gewoonlijk gelden), acht Inclusio het niettemin
noodzakelijk dat deze bestuurder dit aan de andere
bestuurders meedeelt vóór de beraadslaging van de
raad van bestuur en zich onthoudt van deelname aan
de beraadslaging van de raad van bestuur over deze
transactie en de stemming over dit punt.
Ten slotte zal Inclusio bij een belangenconflict
waarbij de onafhankelijke waarderingsdeskundige is
betrokken in het kader van een investeringstransactie,
een beroep doen op een andere onafhankelijke
waarderingsdeskundige om het betrokken goed
te waarderen tot de eventuele opname ervan in de
vastgoedportefeuille.
Gelet op de aandeelhoudersstructuur van Inclusio en
de samenstelling van de raad van bestuur, kunnen de
volgende belangenconflicten ontstaan:
• transactie (bv. inbreng van een pand) tussen Inclusio
en een vennootschap waarmee een bestuurder van
Inclusio (of een van zijn effectieve leiders) een band
zou hebben;
• transactie (bijvoorbeeld aankoop van een gebouw)
tussen Inclusio en een derde die van belang kan
zijn voor een andere vennootschap waarin een
bestuurder een mandaat uitoefent, zonder dat dit
een belangenconflict in de zin van artikel 7:96 van het
WVV doet ontstaan.
In deze gevallen past Inclusio strikt de wettelijke
bepalingen inzake belangenconflicten toe, evenals de
regels beschreven in haar Charter.
De raad van bestuur heeft zichzelf, naast de toepasselijke
wettelijke regels, de volgende preventieve regels
opgelegd.
Telkens wanneer het tegen de belangen van de
aandeelhouders van Inclusio indruist dat de betrokken
bestuurder in kennis wordt gesteld van de voorwaarden
waaronder Inclusio voornemens is een verrichting aan
te gaan, worden de voorbereidende nota’s hem niet
toegezonden, trekt hij zich terug uit de vergadering van
de raad van bestuur wanneer het punt wordt besproken,
en wordt dit punt opgenomen in een bijlage bij de
notulen die hem niet wordt meegedeeld.
Voorts kan het gebeuren dat een aan de raad van bestuur
voorgelegde verrichting (bijvoorbeeld: de verwerving
van een gebouw in het kader van een veiling) van
belang kan zijn voor een andere vennootschap waarin
een bestuurder een mandaat uitoefent. In een dergelijk
geval, dat in sommige gevallen een belangenconflict kan
inhouden, heeft Inclusio besloten een procedure toe te
passen die grotendeels geënt is op die van artikel 7:96
van het WVV inzake belangenconflicten. De betrokken
bestuurder zal de Voorzitter van de raad van bestuur
en de CEO onmiddellijk op de hoogte brengen van het
bestaan van een dergelijke situatie. In de mate van het
mogelijke moet de CEO het bestaan van een dergelijke
situatie vaststellen.
Zodra het risico is geïdentificeerd, moeten de
betrokken bestuurder en de voorzitter van de raad
van bestuur of de CEO gezamenlijk nagaan of de
‘Chinese walls’-procedures die zijn aangenomen
binnen de entiteit waarvan de betrokken bestuurder
deel uitmaakt, toelaten om zonder bezwaar onder zijn
uitsluitende verantwoordelijkheid deel te nemen aan de
vergaderingen van de raad van bestuur. Indien dergelijke
procedures niet werden ingesteld of indien de betrokken
bestuurder of de raad van bestuur van oordeel is dat het
beter is dat de betrokken bestuurder zich van stemming
onthoudt, trekt deze zich terug uit het beraadslagings-
en besluitvormingsproces. De voorbereidende nota’s
worden hem niet toegezonden, hij trekt zich terug uit de
vergadering van de raad van bestuur wanneer het punt
wordt besproken, en dit punt wordt opgenomen in een
bijlage bij de notulen die hem niet wordt meegedeeld.
Belangenconflicten tijdens het boekjaar
Tijdens het boekjaar 2023 werd op de vergadering van
de raad van bestuur van 17 oktober 2023 de procedure
voor het beheer van belangenconflicten geactiveerd
voor het agendapunt in verband met het verzoek van de
vennootschap Re-Vive, die de vorm van een garantie voor
Inclusio wenste te wijzigen in het kader van een geschil
over de aanleg van een van haar gebouwen (geblokkeerd
bedrag op de bankrekening van een notaris vervangen
door een bankgarantie op eerste verzoek).
De heer Bart DE ZUTTER deelde de raad van bestuur mee
dat er een belangenconflict bestaat. Hij heeft de zaal
verlaten tijdens de bespreking van dit agendapunt en
er werden aparte notulen voor dit punt opgesteld. Deze
notulen zijn hieronder in hun geheel overgenomen:

Graphics
p.97
ARTIKEL 7:96 VAN HET WETBOEK
VAN VENNOOTSCHAPPEN EN
VERENIGINGEN
PUNT 7.3 VAN DE AGENDA
PROJECT EKLA - BANKGARANTIE RE-VIVE
Nadat Bart DE ZUTTER de raad van bestuur heeft
ingelicht over een mogelijk belangenconflict in
hoofde van Re-Vive (ontwikkelaar van het EKLA-
project), nodigt de Voorzitter hem uit om de
vergadering te verlaten tijdens de beraadslaging
over dit punt.
A. BERAADSLAGING EN BESLUITEN
Project Ekla – Bankgarantie van Re-Vive
In het kader van het Ekla-project en het
geschil tussen Besix en de architect en de
vastgoedontwikkelaar had Inclusio destijds op
een geblokkeerde notarisrekening een bedrag
van 1.146.350 € gestort (wat overeenstemde
met de volledige voorlopige aankoopprijs van
de resterende aandelen van de vennootschap
Inclusio Vandenheuvel) om de verkoop van
de vennootschap waarvan sprake aan Inclusio
mogelijk te maken. Vervolgens werd dit bedrag
met 56.741 € verminderd op 1 oktober 2020
(verschil tussen de definitieve en voorlopige prijs
van de aandelen; dit bedrag werd terugbetaald
aan Inclusio) met een resterend saldo van
1.089.879 €.
Aangezien het dossier sinds 2018 niet meer
geëvolueerd is en de technische deskundige zijn
opdracht heeft stopgezet, menen de advocaten
van RE-VIVE dat het risico beperkt is en vragen
ze om het geblokkeerde bedrag te vervangen
door een bankgarantie van onbepaalde duur,
voor een bedrag van 1.089.879 €.
De raad van bestuur verzet zich niet tegen een
omzetting van het geblokkeerde bedrag op
een “escrow account” in een bankgarantie van
hetzelfde bedrag, maar wil wel zeker zijn dan de
garantie kan worden verlengd.
De raad van bestuur gaat akkoord met een
omzetting van het geblokkeerde bedrag
van 1.089.879 € in een bankgarantie. Deze
bankgarantie moet abstract zijn, op het eerste
verzoek opvraagbaar zijn en verstrekt worden
door een bank van de hoogste rang. Als de
garantie beperkt is in de tijd, moet ze van het
type 'extend or pay' zijn.
TE VERSTREKKEN INFORMATIE
KRACHTENS ARTIKEL 34 VAN HET KB
VAN 14 NOVEMBER 2007
Kapitaalstructuur en de verschillende
soorten aandelen
Het kapitaal op 31 december 2023 bedraagt
147.590.600,92 € en wordt vertegenwoordigd door
7.428.347 volgestorte aandelen zonder nominale
waarde, die elk een gelijkwaardige fractie van het
maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen.
Er zijn geen aandelencategorieën.
Wettelijke of statutaire beperking van de
overdracht van effecten
Geen
Houders van effecten waaraan bijzondere
zeggenschapsrechten verbonden zijn en
beschrijving van deze rechten
Imofig NV (RPR 0403.363.018), Kois NV (RPR 0551.850.222)
en Re-Vive NV (RPR 0810.433.812), promotoren van
Inclusio bij de inwerkingtreding van de GVV-vergunning
van Inclusio, beschikken elk over het recht om een
vertegenwoordiger voor te dragen in de raad van
bestuur van Inclusio en kunnen bijgevolg elk een
kandidaat voor een bestuursmandaat voordragen
op de algemene vergadering. Dit recht eindigt op de
gewone algemene vergadering die in 2032 moet worden
gehouden, aangezien de mandaten van de bestuurders
die op basis van dit recht benoemd werden deze termijn
niet mogen overschrijden.
Mechanisme voor de controle van enig
aandelenplan voor werknemers wanneer de
zeggenschapsrechten niet rechtstreeks door
de werknemers worden uitgeoefend
Geen
Wettelijke of statutaire beperking van de
uitoefening van het stemrecht
De aandelen geven elk recht op één stem, onder
voorbehoud van de gevallen waarin het stemrecht
kan worden opgeschort zoals voorzien in het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen of een andere
toepasselijke wetgeving.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.98
Overeenkomsten tussen aandeelhouders
die bekend zijn bij de emittent en aanleiding
kunnen geven tot beperking van de
overdracht van effecten en/of van de
uitoefening van het stemrecht
Geen
Regels voor de benoeming en vervanging van
de leden van het bestuursorgaan en voor de
wijziging van de statuten van de emittent
Lid van het bestuursorgaan: de lezer wordt verwezen
naar artikel 9 van de statuten [Samenstelling raad van
bestuur].
Wijziging van de statuten: de lezer wordt verwezen naar
artikel 22 van de statuten [Beraadslagingen].
De bevoegdheden van het bestuursorgaan,
met name wat de mogelijkheid tot uitgifte of
inkoop van aandelen betreft
De lezer wordt verwezen naar artikel 5.3 van de
statuten [Verwerving, verpanding en vervreemding
van eigen aandelen] en naar artikel 12 van de statuten
[Bevoegdheden van de raad].
Belangrijke overeenkomsten waarbij de
emittent partij is en die in werking treden,
wijzigingen ondergaan of aflopen in geval
van een wijziging van controle over de
emittent na een openbaar overnamebod,
alsmede de gevolgen daarvan, behalve
indien zij zodanig van aard zijn dat
openbaarmaking ervan de emittent ernstig
zou schaden; deze afwijkende regeling
is niet van toepassing indien de emittent
specifiek verplicht is tot openbaarmaking van
dergelijke informatie op grond van andere
wettelijke vereisten
De bankkredietovereenkomsten zijn onderworpen aan
een “change of control”-clausule, die de banken toelaat
de kredietovereenkomsten te beëindigen indien de
zeggenschap over de emittent wijzigt.
Tussen de emittent en haar bestuurders of
werknemers gesloten overeenkomsten die
in vergoedingen voorzien wanneer, naar
aanleiding van een openbaar overnamebod,
de bestuurders ontslag nemen of zonder
geldige reden moeten afvloeien of de
tewerkstelling van de werknemers beëindigd
wordt
• Bestuurders: geen overeenkomst ;
• Effectieve leiding :
- CEO : indien de dienstverleningsovereenkomst
tussen Inclusio en de CEO door de Vennootschap
wordt opgezegd om een andere reden dan een
ernstige tekortkoming in hoofde van de CEO,
moet Inclusio een opzeggingstermijn van zes
maanden in acht nemen. Deze opzegperiode van
6 maanden wordt vermeerderd met één maand
per dienstverleningsjaar, met een maximum van
12 maanden. De opzeggingsperiode kan worden
vervangen door een vergoeding ter compensatie
ten belope van een bedrag dat overeenstemt met
de resterende duur van de opzeggingstermijn
(basisvergoeding + gemiddelde van de variabele
vergoeding op korte en lange termijn van de twee
voorgaande boekjaren).
- CFO : indien de dienstverleningsovereenkomst
tussen Inclusio en de CFO door de Vennootschap
wordt opgezegd om een andere reden dan een
ernstige tekortkoming in hoofde van de CFO,
moet Inclusio een opzeggingstermijn van zes
maanden in acht nemen. Deze opzegperiode van
6 maanden wordt vermeerderd met één maand
per dienstverleningsjaar, met een maximum van
12 maanden. De opzeggingsperiode kan worden
vervangen door een vergoeding ter compensatie
voor een bedrag dat overeenstemt met de
resterende opzeggingstermijn. Bovendien moet
Inclusio een pro rata, met de opzeggingsperiode
overeenstemmende vergoeding betalen van het
gemiddelde van de variabele vergoeding van de
twee voorgaande boekjaren.;
• Operationeel team: geen overeenkomsten.
TE VERSTREKKEN INFORMATIE
KRACHTENS ARTIKEL 74 §7 VAN HET KB
VAN 1 APRIL 2007
Er werd geen enkel openbaar overnamebod gemeld aan
Inclusio.

Graphics
p.99
Chierno
Project Domaine
des Étangs
in Anderlecht
RISICO’S
INCLUSIO HOUDT DE
RISICO'S DIE INVLOED
KUNNEN HEBBEN OP HAAR
BEDRIJF NAUWLETTEND IN
DE GATEN
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.100
In dit hoofdstuk worden enkel de specifieke en meest
significante risicofactoren voor Inclusio vermeld,
afhankelijk van de waarschijnlijkheid dat ze zich zullen
voordoen en de mogelijke omvang van hun negatieve
impact op Inclusio. Niet-specifieke risico’s zijn niet
opgenomen in dit hoofdstuk.
Inclusio volgt strikt de risico’s op die haar activiteit kunnen
beïnvloeden, met de bedoeling ze te voorkomen of,
wanneer dat niet mogelijk is, met de nodige reactiviteit
adequate maatregelen te kunnen nemen.
VASTGOEDRISICO’S EN OPERATIONELE
RISICO’S
Risico’s verbonden aan projecten in
ontwikkeling en te ontwikkelen projecten
Inclusio heeft op 31 december 2023 een portefeuille in
exploitatie met een reële waarde van 319 M€.
Op die datum zijn 4 vastgoedprojecten in het bezit van
Inclusio of haar dochterondernemingen of maken ze het
voorwerp uit van een vaste verbintenis. Deze projecten
in ontwikkeling of in aanbouw zijn: Vander Bruggen
(Anderlecht), Melkerij (Wachtebeke), Marvis (Doornik) en
Bonnemaison 10 (Doornik). De totale investeringskosten
voor deze projecten worden geraamd op 30,8 M€ (9,7%
van de reële waarde van de portefeuille in exploitatie),
waarvan 9,2 M€ reeds werd aangewend. Het saldo
van 21,6 M€ vertegenwoordigt dus 6,8% van de totale
portefeuille in exploitatie. Dit risico zal afzwakken
naargelang Inclusio overgaat tot andere aankopen.
Dit ontwikkelingsrisico betreft verschillende stappen in
een ontwikkelingsproject:
Het risico op de niet-verkrijging of betwisting van een
stedenbouwkundige vergunning kan een vertraging
met zich brengen van het project en het zelfs onmogelijk
maken het project uit te voeren. Op 31 december 2023
moest slechts 1 van de 4 projecten van Inclusio nog een
bouwvergunning krijgen (Bonnemaison 10, waarvoor de
bouwaanvraag werd ingediend op 7 juli 2023). Inmiddels
is de bouwvergunning verleend op 18 februari 2024. Het
is nog steeds mogelijk dat er beroep wordt aangetekend
tegen deze bouwvergunning. Inclusio is echter nog
nooit geconfronteerd geweest met een dergelijk beroep.
Dit wordt verklaard door het feit dat vooraf adviezen
worden gevraagd aan de overheden, door het type
gebouwen dat Inclusio wil bouwen en door hun sociale
bestemming. Inclusio is van mening dat de kans dat een
stedenbouwkundige vergunning niet wordt afgeleverd of
betwist wordt, laag is.
DE BEZETTINGSGRAAD
OP 31 DECEMBER 2023 WAS 98,35%
Famille De Jesus
Project Domaine des Étangs
in Anderlecht
Graphics
p.101
Risico op extra kosten in de uitvoering van de werken:
de kosten voor de ontwerp-, bouw- of renovatiefase
van een project kunnen hoger zijn dan het aanvankelijk
geraamde budget in de haalbaarheidsstudie, wanneer er
zich bijkomende technische problemen voordoen of er
onverwachte kosten opduiken.
De haalbaarheidsstudie van Inclusio omvat altijd een
percentage van de bouwkosten, specifiek per project,
om tegemoet te komen aan eventuele onvoorziene
gebeurtenissen. Aangezien het saldo van de te betalen
werken ongeveer 21,6 M€ bedraagt, zal de geregistreerde
stijging van de materiaalkosten naar verwachting geen
significante impact hebben op de resultaten van Inclusio.
Risico’s verbonden aan de
sociale verhuurkantoren (SVK) en
woonmaatschappijen (WM)
De huurgelden voor de portefeuille in exploitatie per
31 december 2023 bedragen 14,3 M€ op jaarbasis.
Sociale verhuurkantoren (AIS in Brussel en Wallonië)
en Woonmaatschappijen (WM, Vlaanderen)
vertegenwoordigen 55% van de huurprijzen.
Per 31 december 2023 heeft Inclusio lopende
huurovereenkomsten of beheersmandaten met 9 SVK’s in
Brussel, 9 WM in Vlaanderen en 6 SVK's in Wallonië.
Risico op wanbetaling van een SVK/WM: tijdens de
looptijd van een huurovereenkomst of beheersmandaat
is het mogelijk dat het SVK/de WM waaraan het gebouw
wordt verhuurd, zijn contractuele verplichtingen niet
nakomt (zoals de betaling van de huurgelden). De SVK/
WM blijven immers zelf in zekere mate blootgesteld
aan de solvabiliteit van de uiteindelijke bewoners
(onderhuurders) en de verkrijging van subsidies.
Het risico bestaat ook dat de aan de SVK/WM toegekende
subsidies verminderen, bijvoorbeeld omwille van
bezuinigingen op het niveau van de Gewesten of
provincies. Dergelijke subsidievermindering zou op haar
beurt kunnen leiden tot de onmogelijkheid voor een
of andere SVK/WM om te voldoen aan zijn financiële
verplichtingen en zelfs tot zijn ingebrekeblijving.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Vlaams
Gewest zijn er garantiestelsels die tussenkomen als
een SVK/WM in gebreke blijft. Zo blijven de gevolgen
van dergelijke ingebrekeblijving voor de eigenaar
beperkt. Wanneer in het Brussel Hoofdstedelijk Gewest
de vergunning van een SVK wordt ingetrokken of niet
wordt verlengd, moet dat SVK de overeenkomsten die
het gesloten heeft, overdragen aan een ander SVK in
het Gewest (in Brussel zijn er 24 SVK’s). In het Vlaams
Gewest worden de WM gecontroleerd door de Vlaamse
Maatschappij voor Sociaal Wonen (‘VMSW’), die op eigen
initiatief sancties kan opleggen aan een WM dat slecht
zou worden beheerd: intrekking van de vergunning,
DE HUUROPBRENGSTEN
VAN DE PORTEFEUILLE
IN EXPLOITATIE OP
31 DECEMBER 2023
BEDROEGEN 14,3 M€
OP JAARBASIS
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.102
verplichting tot het opstellen van een reorganisatieplan,
verplichting tot samenwerking met een andere WM,
verplichting tot beroep op externe gespecialiseerde hulp
om het beheer van de WM te verbeteren. Bovendien is de
VMSW krachtens een decreet verplicht de huur te betalen
van het in gebreke blijvende WM en dit gedurende
maximaal negen maanden, op voorwaarde dat de
overeenkomst tussen Inclusio en het WM erkend wordt
krachtens dit decreet. Ingeval een Waals SVK in gebreke
blijft, bestaat er momenteel geen enkele garantie.
Tot op heden werd Inclusio nog nooit geconfronteerd
met een wanbetaling door een SVK/WM. Hoewel de
kans op een wanbetaling door een SVK/WM beperkt is,
mag men niet vergeten dat de belangrijkste huurders
van Inclusio WM/SVK’s zijn. De financiële impact van
een ingebrekeblijving door een van deze WM/SVK’s zou
bijgevolg zeer hoog zijn. Zo waren de betaalde gelden
door de tweede grootste huurder (het SVK M.A.I.S.) goed
voor 1,1 M€/jaar (7,7% van de huurinkomsten). Inclusio blijft
wel eigenaar van de woningen, die ofwel kunnen worden
doorverhuurd aan een ander SVK/WM of andere sociale
speler, ofwel, als een dergelijke oplossing uitblijft, kunnen
worden doorverhuurd of doorverkocht op de vrije markt.
Dit zou een impact hebben op sociaal vlak, maar niet (of
weinig) op financieel vlak.
Risico op ontbinding van een met een SVK/WM
gesloten huurovereenkomst: Het is mogelijk dat een
SVK/WM vervroegd een einde stelt aan één of meer
huurovereenkomst(en) die werd(en) gesloten met Inclusio
op basis van de gewestelijke wetgeving van toepassing
op huurovereenkomsten voor de hoofdverblijfplaats
en die het nu mogelijk maakt huurovereenkomsten te
allen tijde op te zeggen middels een vooropzeg van
drie maanden en een degressieve vergoeding van drie,
twee of een maand tijdens de eerste drie jaar van de
betreffende huurovereenkomst. 30% van de huurgelden
van Inclusio zijn afkomstig van huurcontracten voor de
hoofdverblijfplaats.
Door haar gebouwen goed te onderhouden voorziet
Inclusio geen opzeggingen van contracten, vooral in het
licht van het aanhoudende gebrek aan aanbod op de
markt voor betaalbare huurwoningen.
Economisch risico na afloop van een beheersmandaat
met een SVK: In het kader van beheersmandaten (enkel
van toepassing in Brussel en Wallonië; in Vlaanderen
werken de WM uitsluitend met huurcontracten), sluiten
de SVK’s een huurovereenkomst met de bewoners op
naam en voor rekening van Inclusio. Na afloop van de
beheersmandaten zullen de huurovereenkomsten met
de bewoners dus blijven doorlopen en zullen bewoners
hun woonst kunnen behouden door hun individuele
huur rechtstreeks aan Inclusio te betalen. Echter, in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest kunnen de door de
bewoners betaalde huurgelden (als de inkomsten van
de bewoners lager zijn dan de maximuminkomsten om
in aanmerking te komen voor een sociale woning) lager
zijn dan de vergoeding die Inclusio ontvangt van het SVK
onder het beheersmandaat. Dit verschil wordt geraamd
op 10% à 20% van de huurgelden. De huurders zouden
in moeilijkheden kunnen komen om de volledige huur te
betalen zonder deze korting die ze krijgen van de SVK’s.
Als een SVK een einde zou stellen aan een
beheersmandaat en Inclusio het beheer van een
gebouw voor eigen rekening zou moeten overnemen,
zou dit bovendien bijkomende beheerskosten met zich
meebrengen (human resources) voor Inclusio. Deze
kosten worden geraamd op 20 tot 25 €/maand/woning.
Risico op huurleegstand
De bezettingsgraad op 31 december 2023 bedraagt
98,35%. Slechts twee winkelruimtes, twee kantoorruimtes
en enkele parkeerplaatsen leveren geen huur op per
31 december 2023.
De woningen die worden verhuurd aan de SVK/
WM alsook de gebouwen die worden verhuurd aan
de vzw’s, overheidsinstellingen of andere spelers
uit de gehandicaptensector vertonen geen risico op
huurleegstand voor Inclusio (zelfs al zou een woning
leegstaan, zijn het SVK/de WM, vzw of speler contractueel
verplicht de huur aan Inclusio te betalen).
Hoewel het risico op een toename van de huurleegstand
nog steeds aanwezig is, valt het gezien het grote
onevenwicht tussen aanbod en vraag naar betaalbare
huurwoningen te verwachten dat de huurleegstand in de
portefeuille van Inclusio altijd heel laag zal blijven.
Graphics
p.103
Bovendien koopt Inclusio geen gebouwen, noch
engageert zich voor de ontwikkeling van een
vastgoedproject zonder de betrekking ervan vooraf te
hebben veiliggesteld door een sociale huurder.
Risico van niet-indexering van de huurprijzen
De gewestregeringen hebben eind 2022 nieuwe wetten
goedgekeurd die de indexering van de huurprijzen op
basis van de energiescore van de woningen beperken
of annuleren. Eigenaars van panden met een slechte
energiescore zien hun inkomsten dus plafonneren,
terwijl hun operationele uitgaven (lonen, verzekeringen,
onderhoud, enz.) tegelijk omhoog gaan.
Deze gewestelijke wetgevingen hadden een geldigheid
van één jaar en werden niet verlengd waardoor alle
huurprijzen opnieuw geïndexeerd kunnen worden vanaf
1 oktober 2023 in Vlaanderen, 14 oktober 2023 in Brussel en
1 november 2023 in Wallonië.
Er blijft wel een correctiefactor van toepassing voor
de berekening van de geïndexeerde huurprijs, om
de indexering in de periode oktober 2022 tot oktober
2023 te "bevriezen" voor woningen met een slechte
energiescore. Deze correctiefactor hangt af van het
Gewest, de verjaardag van het huurcontract en de EPC-
score. Deze correctiefactor is niet van toepassing voor
huurovereenkomsten die afgesloten werden na
november 2022.
FINANCIËLE RISICO’S
Financierings- en liquiditeitsrisico
Inclusio wordt volledig gefinancierd met leningen
van partnerbanken. Per 31 december 2023 had de
Vennootschap 15 kredietlijnen bij 5 verschillende banken
voor een totaalbedrag van 170 M€. Eind 2024 vervalt er een
kredietlijn van 12,5 M€ en er worden al contacten gelegd
om ze te vernieuwen.
Per 31 december 2023 is er nog een saldo van ongeveer
45,1 M€ beschikbaar op de bestaande kredietlijnen
om de verplichtingen van Inclusio in de loop van het
boekjaar 2024 te dekken op basis van de huidige
ontwikkelingsplannen.
De overeenkomsten met de banken bevatten (in
voorkomend geval) verschillende voorwaarden, zoals
de verplichting om het OGVV-statuut te behouden,
"negative pledge" en "pari passu" clausules, maar
ook financiële voorwaarden waaraan moet worden
voldaan, zoals een maximale schuldgraad, een minimale
dekkingsgraad van de bankinteresten of een minimale
omvang van de vastgoedportefeuille. Inclusio bevestigt
dat deze voorwaarden goed worden nageleefd en
verwacht geen enkel element dat de activiteiten van de
vennootschap negatief zou beïnvloeden en die ertoe zou
leiden dat de Vennootschap in gebreke zou blijven wat
haar verplichtingen ten aanzien van de banken betreft.
Gezien de beperkte schuldgraad en het gunstige
risicoprofiel zou het voor Inclusio geen probleem mogen
zijn om nieuwe kredietlijnen aan te gaan voor zover de
kapitaalmarkt voor vastgoedkredieten geen ernstige crisis
kent.
Risico’s verbonden aan renteschommelingen
De rentevoeten op korte, middellange en lange termijn op
de financiële markten kunnen sterk schommelen.
De vastrentende kredietlijnen op 31 december 2023
vertegenwoordigen 25 M€.
De overige leningen hebben een variabele rente (meestal
Euribor 3 maanden). Het door Inclusio ingevoerde
afdekkingsbeleid van de vlottende rente voorziet dat
maximaal 25% van de opgenomen kredieten met een
vlottende rente kan worden gefinancierd.
Bij de afsluiting van het boekjaar bedraagt de
afdekkingsgraad 78%.
REGLEMENTAIRE RISICO’S
Risico’s verbonden aan het statuut van
OGVV
Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
(OGVV) moet Inclusio de GVV-wetgeving volgen.
Deze wetgeving bevat vrij dwingende eisen inzake
diversificatieplicht (zowel wat betreft de tegenpartij als wat
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.104
betreft de activa), schuldratio, resultaatverwerking of nog,
het beheer van belangenconflicten.
Concentratierisico wat betreft tegenpartijen: per
31 december 2023 vertegenwoordigt de reële waarde
van de aan het SVK M.A.I.S verhuurde gebouwen 8,6%
van de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor
verhuur. Dit percentage zal echter geleidelijk aan blijven
dalen gezien de groeiprognoses op korte en middellange
termijn van de vastgoedportefeuille.
Concentratierisico wat betreft de activa: per 31
december 2023 vertegenwoordigt het vastgoedcomplex
Domaine des Etangs in Anderlecht 8,3% van de reële
waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur.
De geraamde groei van de vastgoedportefeuille zal
ook gepaard gaan met een geleidelijke daling van dat
percentage.
Wat de schuldratio betreft, stelt de GVV-Wetgeving dat
de schuldratio niet meer dan 65% mag bedragen. De
schuldgraad van Inclusio bedraagt 38,1% op 31 december
2023.
Ingeval Inclusio haar OGVV-statuut zou verliezen,
zal zij niet langer het fiscale stelsel van OGVV’s
kunnen genieten en zal zij onderworpen worden
aan vennootschapsbelasting. Bovendien mogen
banken, na het verlies van de OGVV-statuut, de
kredietovereenkomsten vroegtijdig ontbinden.
Wijzigingen aan de fiscale wetgeving
De aan SVK/WM verhuurde gebouwen genieten
momenteel een verlaagde onroerende voorheffing,
zowel in het Vlaams Gewest als in het Waals Gewest. In
het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn de aan een SVK
verhuurde gebouwen volledig vrijgesteld van onroerende
voorheffing. Voor het jaar 2023 wordt de onroerende
voorheffing op de vastgoedportefeuille in exploitatie vóór
verlagingen geraamd op 1,7 M€ per jaar. De vrijstellingen
en verlagingen van onroerende voorheffing voor verhuur
aan SVK/WM worden geraamd op 0,8 M€. De afschaffing
van dit fiscaal voordeel zou een hoge financiële impact
hebben. Mocht, echter, het Brusselse stelsel worden
overgenomen door Vlaanderen en Wallonië, dan zal dit
wellicht een positieve financiële impact hebben voor
Inclusio (jaarlijkse winst van 0,3 M€).
Zo geniet Inclusio momenteel ook van een verlaagd
btw-tarief van 12% voor de bouw van nieuwe woningen
die bestemd zijn voor verhuur aan of beheer door
SVK/WM, door middel van een huurovereenkomst of
beheersmandaat van minstens 15 jaar. Er is echter geen
enkele garantie dat deze maatregel ook in de toekomst
behouden zal blijven. Een verlaging van dit btw-tarief zou
de ontwikkeling van Inclusio ten goede komen, maar een
stijging ervan zou haar ontwikkeling afremmen.
Zo geniet Inclusio momenteel ook van een verlaagd
btw-tarief van 6% voor de afbraak gevolgd door de
bouw van nieuwe woningen die bestemd zijn voor
verhuur aan of beheer door SVK/WM, door middel
van een huurovereenkomst of beheersmandaat van
minstens 15 jaar. Er is echter geen enkele garantie dat
deze maatregel ook in de toekomst behouden zal blijven.
Een verlaging van dit btw-tarief zou de ontwikkeling van
Inclusio ten goede komen, maar een stijging ervan zou
haar ontwikkeling afremmen.
Wetgeving op aan SVK/WM verhuurde
woningen
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de huur die aan
de eigenaar moet worden betaald door de gewestelijke
besluiten voor SVK’s onderworpen aan strikte maxima,
op grond van de kenmerken van de betrokken woningen.
Als die maxima neerwaarts zouden worden herzien, zal
het rendement van nieuwe investeringen door Inclusio
wellicht dalen.
In het Vlaams Gewest en in het Waals Gewest wordt de te
betalen huur aan de eigenaar door elk SVK/WM bepaald
op basis van interne werkingsregels. De gewestelijke
wetgevingen zouden echter kunnen wijzigen en een
strikt maximum opleggen voor de te betalen huur,
wat eveneens wellicht zal leiden tot een daling van het
rendement van nieuwe investeringen door Inclusio.
Algemeen blijft Inclusio blootgesteld aan elke
wetswijziging die een negatieve (of positieve) impact zou
hebben op de investeringen of projectontwikkelingen van
Inclusio die bestemd zijn voor verhuur aan een SVK/WM.
Graphics
p.105
Renovatiepremies
Inclusio kan vandaag in het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest gebruik maken van renovatiepremies
(“Renolution-premies”) voor woningen die verhuurd of
beheerd worden door SVK’s via een huurovereenkomst
of beheersmandaat van minstens 9 jaar. Er is echter geen
enkele garantie dat deze maatregelen ook in de toekomst
behouden zullen blijven. Een verhoging van deze premies
zou de ontwikkeling van Inclusio ten goede komen, maar
een verlaging van de premies zou haar ontwikkeling
afremmen.
Zo zal, in het kader van haar renovatieprojecten van
woongebouwen, de rentabiliteit van de lopende projecten
van Inclusio kunnen afhangen van het niveau van de
verstrekte premies voor renovatie.
Stedenbouwkundige lasten
Inclusio geniet vandaag een vrijstelling van
stedenbouwkundige lasten voor stedenbouwkundige
vergunningen die worden afgeleverd voor de bouw van
woningen die verhuurd of in beheer gegeven zullen
worden aan een SVK. Er is echter geen enkele garantie dat
deze maatregelen ook in de toekomst behouden zullen
blijven. Een afschaffing van deze vrijstelling zou haar
ontwikkeling vertragen.
RISICO MET BETREKKING TOT DE
INTERNE CONTROLE
Gezien de beperkte omvang van het personeelsbestand
van Inclusio zou men kunnen vrezen dat Inclusio over
een ontoereikend internecontrolesysteem beschikt
om de betrokken partijen (interne audit, compliance
officer, raad van bestuur en auditcomité) toe te laten hun
opdracht uit te voeren (zie hoofdstuk "Interne controle en
risicobeheer" in het hoofdstuk "Corporate Governance
Verklaring").
De mogelijke impact zou zijn dat het beheer van Inclusio
niet op een ordelijke en voorzichtige manier zou gebeuren
en dat lacunes in het risicobeheer zouden kunnen leiden
tot een versnelde verslechtering van het vermogen
van Inclusio. Financiële en beheersgegevens kunnen
onvoldoende betrouwbaar blijken.
MILIEU, MAATSCHAPPELIJKE EN
GOVERNANCERISICO’S
Het duurzame karakter van de gebouwen (ligging,
energieprestatie, nabijheid van openbaar vervoer)
verzekert hun aantrekkelijkheid bij potentiële huurders.
De publieke opinie en de beleggersgemeenschap
eisen meer transparantie van bedrijven op het gebied
van maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO)
en ESG-criteria (Ecologisch - Sociaal - Governance).
Deze verantwoordelijkheid wordt gemeten volgens
referentiekaders die nog niet volledig gedefinieerd of
gestandaardiseerd zijn en vraagt bij kleine bedrijven zoals
Inclusio een geleidelijke implementatie. Een voltijdse
Verantwoordelijke Duurzame Ontwikkeling die zich
bezighoudt met ESG werd aangeworven en startte haar
activiteiten in januari 2024. Zij zal instaan voor alle ESG-
aspecten binnen Inclusio.
Inclusio blijft bovendien de actualiteit rond de ESG-
wetgeving volgen via de mededelingen van de FSMA, de
aanbevelingen van haar commissaris en de publicaties en
werkgroepen van de volgende instellingen waarvan zij lid
is:
• Guberna, een vereniging die goed bestuur in alle
organisaties wil stimuleren;
• BVS (Beroepsvereniging van de Vastgoedsector), de
federatie van de belangrijkste vastgoedontwikkelaars,
verkavelaars en vastgoedinvesteerders in België;
• BE REIT (Belgian Real Estate Investment Trusts), de
Belgische federatie van openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschappen;
• EPRA (European Public Real Estate Association),
de Europese federatie van beursgenoteerde
gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.106
JAARREKENING
Graphics
p.107
JAARREKENING
Morlaye en
Bintu
Project
Domaine
des Étangs
in Anderlecht
Geconsolideerde balans p. 108
Geconsolideerd overzicht
van het totaalresultaat p. 109
Geconsolideerd mutatieoverzicht
van het eigen vermogen p. 110
Kasstroomoverzicht p. 112
Toelichting : 1 tot 35 p. 113
Statutaire financiële overzichten p. 147
EPRA - Prestatie-indicatoren p. 151
Verslag van de commissaris
inzake de geconsolideerde jaarrekening p. 154
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.108
GECONSOLIDEERDE BALANS
Geconsolideerde balans
In €
Toe-
lichting
31/12/2023 31/12/2022
I Vaste Activa 341.918.575 288.735.254
I B. Immateriële vaste activa 14 10.293 30.336
I C. Vastgoedbeleggingen 15 328.469.909 274.234.324
I D. Andere materiële vaste activa 16 334.614 112.623
I E. Financiële vaste activa 17 3.858.727 6.062.360
I F. Vorderingen financiële leasing 17 8.295.610 8.295.610
I I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint
ventures vermogensmutatie
18 949.422 0
II Vlottende activa 1.344.917 1.519.282
II D. Handelsvorderingen 19 66.565 52.461
II E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 20 278.143 321.272
II F. Kas en kasequivalenten 21 658.046 593.077
II G. Overlopende rekeningen 22 342.164 552.472
ACTIVA 343.263.492 290.254.536
EIGEN VERMOGEN 213.154.232 186.248.933
A. Kapitaal 23 142.916.788 142.916.788
B. Uitgiftepremies 23 8.750.150 8.750.150
C. Reserves 23 29.310.248 12.352.094
D. Nettoresultaat van het boekjaar 32.177.046 22.229.900
VERPLICHTINGEN 130.109.260 104.005.603
I Langlopende verplichtingen 125.560.732 71.200.000
I B. Langlopende financiële schulden 25 124.800.000 71.200.000
I C. Andere langlopende financiële verplichtingen 17 760.732 0
II Kortlopende verplichtingen 4.548.528 32.805.603
II B. Kortlopende financiële schulden 25 746.307 28.067.878
II D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 22 3.655.121 4.425.698
II F. Overlopende rekeningen 147.100 312.028
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 343.263.492 290.254.536


Graphics
p.109
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat
In €
Toe-
lichting
31/12/2023 31/12/2022
I Huurinkomsten 4 13.302.033 10.438.631
III Met verhuur verbonden kosten 4 -1.254 -97.295
NETTO HUURRESULTAAT 13.300.779 10.341.336
IV Recuperatie van vastgoedkosten 375 5.608
V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door
de huurder op verhuurde gebouwen
5 503.272 556.003
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
5 -817.836 -706.871
VASTGOEDRESULTAAT 12.986.590 10.196.076
IX Technische kosten 6 -269.976 -355.538
X Commerciële kosten -24.448 -16.012
XI Kosten en taksen van niet verhuurde goederen 2.999 -4.729
XII Beheerkosten vastgoed 6 -489.481 -398.558
VASTGOEDKOSTEN -780.906 -774.837
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 12.205.684 9.421.239
XIV Algemene kosten van de vennootschap 7 -2.332.524 -2.261.403
XV Andere operationele opbrengsten en kosten -48.249 -43.513
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE
PORTEFEUILLE
9.824.912 7.116.324
XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 8 28.157.878 10.478.643
XIX Ander portefeuilleresultaat 48.993 35.746
OPERATIONEEL RESULTAAT 38.031.783 17.630.713
XX Financiële inkomsten 9 159.528 80.578
XXI Netto interestkosten 10 -2.900.073 -778.618
XXII Andere financiële kosten -132.302 -21.854
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -2.844.767 5.364.381
FINANCIEEL RESULTAAT -5.717.614 4.644.487
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en
joint ventures
19.422 71.302
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 32.333.591 22.346.503
XXV Vennootschapsbelasting -117.304 -140.677
XXVI Exit taks -39.242 24.074
BELASTINGEN 12 -156.546 -116.602
NETTO RESULTAAT 32.177.046 22.229.900
Overzicht van het totaalresultaat
I. Nettoresultaat 32.177.046 22.229.900
II. Andere elementen van het totaalresultaat: 0 0
TOTAALRESULTAAT (I + II) 32.177.046 22.229.900
Gewone en verwaterde winst per aandeel 13 4,33 2,99


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.110
GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN
Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen
vermogen
Kapitaal Reserves
In € Geplaatst
kapitaal
Kosten
kapitaalverhoging
Uitgifte premies Reserve voor
het saldo van
de variaties
in de reële
waarde van
vastgoed
Reserve voor het
aandeel in de
nettowinst en
niet-gerealiseerde
resultaten van
investeringen verwerkt
volgens de 'equity'-
methode
Reserve voor
het saldo van
de variaties
in de reële
waarde
van de
afdekkings -
instrumenten
Reserve
voor eigen
aandeel (-)
Andere
reserves
Overge-
dragen
resultaten
van vorige
boekjaren
Nettoresul-
taat van het
boekjaar
Totaal eigen
vermogen
Saldo per 31/12/2021 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 751.514 -221.779 0 101.751 820.865 14.651.972 167.771.260
Toewijzing van het resultaat 2021 9.623.758 840.056 4.188.158 -14.651.972
Dividend -3.714.174 -3.714.174
Aankoop van eigen aandeel -38.054 -38.054
Resultaat van het boekjaar 2022 22.229.900 22.229.900
Saldo per 31/12/2022 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 10.375.272 618.276 -38.054 101.751 1.294.849 22.229.900 186.248.933
Saldo per 31/12/2022 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 10.375.272 618.276 -38.054 101.751 1.294.849 22.229.900 186.248.933
Toewijzing van het resultaat 2022 9.599.820 5.364.381 7.265.699 -22.229.900 0
Dividend -5.199.843 -5.199.843
Onbetaald dividend op eigen aandelen 4.824 4.824
Aankoop van eigen aandeel -76.727 -76.727
Resultaat van het boekjaar 2023 32.177.046 32.177.046
Saldo per 31/12/2023 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 19.975.092 5.982.657 -114.781 101.751 3.365.529 32.177.046 213.154.232
Saldo per 31/12/2023 voor toewijzing 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 19.975.092 0 5.982.657 -114.781 101.751 3.365.529 32.177.046 213.154.232
Toewijzingsvoorstel en dividend 28.157.878 19.422 -2.844.767 1.273.252 -32.177.046 -5.571.260
Saldo per 31/12/2023 na toewijzing 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 48.132.970 19.422 3.137.890 -114.781 101.751 4.638.781 0 207.582.972

Graphics
p.111
GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN
Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen
vermogen
Kapitaal Reserves
In € Geplaatst
kapitaal
Kosten
kapitaalverhoging
Uitgifte premies Reserve voor
het saldo van
de variaties
in de reële
waarde van
vastgoed
Reserve voor het
aandeel in de
nettowinst en
niet-gerealiseerde
resultaten van
investeringen verwerkt
volgens de 'equity'-
methode
Reserve voor
het saldo van
de variaties
in de reële
waarde
van de
afdekkings -
instrumenten
Reserve
voor eigen
aandeel (-)
Andere
reserves
Overge-
dragen
resultaten
van vorige
boekjaren
Nettoresul-
taat van het
boekjaar
Totaal eigen
vermogen
Saldo per 31/12/2021 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 751.514 -221.779 0 101.751 820.865 14.651.972 167.771.260
Toewijzing van het resultaat 2021 9.623.758 840.056 4.188.158 -14.651.972
Dividend -3.714.174 -3.714.174
Aankoop van eigen aandeel -38.054 -38.054
Resultaat van het boekjaar 2022 22.229.900 22.229.900
Saldo per 31/12/2022 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 10.375.272 618.276 -38.054 101.751 1.294.849 22.229.900 186.248.933
Saldo per 31/12/2022 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 10.375.272 618.276 -38.054 101.751 1.294.849 22.229.900 186.248.933
Toewijzing van het resultaat 2022 9.599.820 5.364.381 7.265.699 -22.229.900 0
Dividend -5.199.843 -5.199.843
Onbetaald dividend op eigen aandelen 4.824 4.824
Aankoop van eigen aandeel -76.727 -76.727
Resultaat van het boekjaar 2023 32.177.046 32.177.046
Saldo per 31/12/2023 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 19.975.092 5.982.657 -114.781 101.751 3.365.529 32.177.046 213.154.232
Saldo per 31/12/2023 voor toewijzing 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 19.975.092 0 5.982.657 -114.781 101.751 3.365.529 32.177.046 213.154.232
Toewijzingsvoorstel en dividend 28.157.878 19.422 -2.844.767 1.273.252 -32.177.046 -5.571.260
Saldo per 31/12/2023 na toewijzing 147.590.601 -4.673.813 8.750.150 48.132.970 19.422 3.137.890 -114.781 101.751 4.638.781 0 207.582.972


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.112
KASSTROOMOVERZICHT
In € 31/12/2023 31/12/2022
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR 593.077 944.387
1. Operationele activiteiten 2.829.587 -8.346.485
Resultaat van het boekjaar 35.206.438 23.066.396
Resultaat van het boekjaar 32.177.046 22.229.900
Financiële opbrengsten -159.528 -80.578
Netto interestkosten 2.900.073 778.618
Andere financiële kosten 132.302 21.854
Belastingen 156.546 116.602
Aanpassingen voor transacties zonder kaseffecten -25.227.124 -15.779.450
Afschrijvingen / Waardeverminderingen op materiële vaste activa 105.410 63.574
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (+/-) -28.157.878 -10.478.643
Variaties in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten (+/-) 2.844.767 -5.364.381
Aandeel in het resultaat van de deelnemingen waarop vermogensmutatie is
toegepast (+/-)
-19.422 0
Wijzigingen in werkkapitaal -4.213.643 -14.552.217
Variaties van rubrieken in activa
-Handelsvorderingen -14.104 109.172
-Andere vlottende activa -94.136 111.556
-Overlopende rekeningen 210.308 -140.768
Variaties van rubrieken in verplichtingen
-Handelsschulden en andere kortlopende schulden -4.150.785 -14.867.229
-Overlopende rekeningen -164.928 235.052
Andere elementen van de operationele activiteiten -2.936.084 -1.081.215
(Betaalde)/ontvangen belastingen 263.225 -361.321
Betaalde interesten -3.226.535 -778.618
Ontvangen interesten 159.528 80.578
Andere financiële kosten -132.302 -21.854
2. Investeringsactiviteiten -23.771.301 -35.725.856
Vastgoedbeleggingen – Geactiveerde investeringen -1.523.664 -1.992.847
Vastgoedbeleggingen – Nieuwe verwervingen -9.458.029 -2.600.708
Projectontwikkelingen -4.609.551 -21.179.000
Andere materiële vaste activa -136.741 -104.747
Andere langlopende financiële activa -51.018 -12.884
Investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures -930.000 0
Overname van dochterondernemingen -7.062.298 -9.835.672
3. Financieringsactiviteiten 21.006.683 43.721.032
Toename (+)
van de financiële schulden 53.700.000 47.137.693
Afname (-) van de financiële verplichtingen -27.500.000 0
Toename (+) / Afname (-) van de andere financiële verplichtingen 78.429 335.567
Variaties in de reserves (+/-) -76.727 -38.054
Dividend over het vorige boekjaar -5.195.019 -3.714.174
Totale kasstroom van het boekjaar 64.968 -351.310
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN AAN HET EINDE VAN HET BOEKJAAR 658.045 593.077


Graphics
p.113

TOELICHTING 1: ALGEMENE
INFORMATIE
Inclusio (in de jaarrekening "de Vennootschap" genoemd)
is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht, die het
statuut van OGVV heeft verkregen op 10 december 2020.
De maatschappelijke zetel van de Vennootschap is
gevestigd op Herrmann-Debrouxlaan 40 te 1160 Brussel.
Inclusio is een Belgische referentievennootschap
die investeert in sociaal vastgoed. Ze heeft zich tot
doel gesteld om op lange termijn kwaliteitsvolle en
betaalbare huurwoningen aan te bieden aan kwetsbare
bevolkingsgroepen. Haar prioritair investeringssegment is
de verwerving, de ontwikkeling en het beheer van vastgoed
dat ter beschikking wordt gesteld van huurders met een
laag of matig inkomen.
De meeste panden worden verhuurd of in beheer gegeven
aan sociale verhuurkantoren (SVK) die genieten van
gewestelijke subsidies om woningen tegen een betaalbare
huurprijs te kunnen aanbieden aan een kwetsbaar publiek.
De geconsolideerde jaarrekening werd goedgekeurd voor
publicatie door de raad van bestuur op 26 maart 2024. De
publicatie van de geconsolideerde jaarrekening zal ter
goedkeuring worden voorgelegd aan de gewone algemene
vergadering van 15/05/2024.

TOELICHTING 2: VOORNAAMSTE
GRONDSLAGEN VOOR FINANCIËLE
VERSLAGGEVING VOLGENS IFRS


Toelichting 2.1 Waarderingsgrondslag
De geconsolideerde jaarrekening dekt de periode van
12 maanden die werd afgesloten op 31 december 2023.
De geconsolideerde jaarrekening werd opgesteld volgens
het schema voorgeschreven door het KB van toepassing
op GVV’s (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap)
en werd opgesteld in overeenstemming met de
‘International Financial Reporting Standards’ (IFRS) en de
interpretaties van het ‘International Financial Reporting
Interpretations Committee’ (IFRIC) die van kracht
zijn op 31/12/2023 en door de Europese Unie werden
goedgekeurd, zoals vastgelegd door het Belgisch Koninklijk
Besluit van 13/07/2014 betreffende Gereglementeerde
Vastgoedvennootschappen. Bijgevolg heeft de
Vennootschap geen uitgestelde belastingen opgenomen.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in euro. Ze
werd opgemaakt op basis van historische kostprijzen, met
uitzondering van de vastgoedbeleggingen en bepaalde
financiële instrumenten die tegen hun reële waarde werden
gewaardeerd.
De grondslagen voor financiële verslaggeving werden
consistent toegepast in de loop van het boekjaar en in het
vorige boekjaar.
In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde
jaarrekening moet de Vennootschap een aantal significante
beoordelingen formuleren inzake de toepassing van de
grondslagen voor financiële verslaggeving en een aantal
schattingen maken. Om die hypothesen te formuleren,
baseren de effectieve leiders zich op hun ervaring, de hulp
van derden (met name vastgoeddeskundigen) en andere
factoren die als relevant worden beschouwd. De werkelijke
resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. Deze
laatste worden regelmatig herzien en dienovereenkomstig
aangepast.

Bepaalde standaarden, aanpassingen aan standaarden en
interpretaties zijn voor het eerst van toepassing in 2023.
Inclusio vermeldt hieronder enkel de nieuwe standaarden,
aanpassingen aan standaarden en nieuwe interpretaties
die relevant zijn voor de financiële situatie, de financiële
prestaties en/of de toelichtingen van de Groep.
• Wijzigingen aan IAS 1 – Presentatie van de
jaarrekening en IFRS Practice Statement 2: Toelichting
van grondslagen voor financiële verslaggeving.
• Wijzigingen aan IAS 8 Grondslagen voor financiële
verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten:
Definitie van schattingen.
De standaarden en interpretaties gepubliceerd op datum
van de publicatie van onderhavige geconsolideerde
jaarrekening, maar die nog niet van toepassing zijn,
worden hieronder opgesomd. De Groep vermeldt
hieronder enkel de nieuwe standaarden, aanpassingen
aan standaarden en nieuwe interpretaties die relevant zijn
voor de financiële situatie, de financiële prestaties en/of de
toelichtingen van Inclusio en haar dochterondernemingen
en belangenin ondernemingen verwerkt volgens de
vermogensmutatiemethode (de "Groep"). De Groep
voorziet om deze standaarden, indien relevant, vanaf de
toepassingsdatum toe te passen.
• Wijzigingen in IAS 1 Presentatie van de jaarrekening:
classificatie van verplichtingen als kortlopend of
langlopend en langlopende verplichtingen met
convenanten (toepasbaar voor boekjaren vanaf
1 januari 2024).




Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.114

• Wijzigingen aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten:
Leaseverplichting in een sale-and-leaseback
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2024).
Inclusio verwacht niet dat de initiële toepassing van de
hierboven vermelde aanpassingen een significante impact
kan hebben op haar jaarrekening.



Toelichting 2.2 Samenvatting van de
toegepaste grondslagen voor financiële
verslaggeving

Consolidatieprincipes
Dochterondernemingen
De geconsolideerde jaarrekening omvat de
financiële staten van de Vennootschap en van haar
dochterondernemingen en investeringen in deelnemingen
waarop de equity-methode wordt toegepast.
Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de
Vennootschap zeggenschap uitoefent.
De Vennootschap oefent zeggenschap over een
deelneming uit als zij is blootgesteld aan, of recht heeft
op veranderlijke opbrengsten uit hoofde van haar
betrokkenheid bij de deelneming en over de mogelijkheid
beschikt deze opbrengsten via haar macht over de
deelneming te beïnvloeden.
Wanneer de Vennootschap meer dan de helft van de
stemrechten in de dochteronderneming bezit, wordt
die dochter geacht door de Vennootschap te worden
gecontroleerd.
De financiële staten van de dochterondernemingen worden
integraal in de consolidatie opgenomen vanaf de datum
waarop de Vennootschap de zeggenschap verkrijgt tot de
einddatum van de zeggenschap.
De financiële staten van de dochterondernemingen worden
opgesteld volgens dezelfde grondslagen voor financiële
verslaggeving als deze toegepast door de Vennootschap en
ze worden uniform toegepast binnen de Groep.
Alle intragroepstransacties en alle niet-gerealiseerde
winsten en verliezen op transacties tussen
dochterondernemingen van de Groep worden volledig
geëlimineerd.



Joint ventures en geassocieerde
vennootschappen
Een joint venture is een samenwerkingsverband
waarbij de partijen die gezamenlijke zeggenschap
over de onderneming uitoefenen, rechten hebben op
de nettoactiva van de onderneming. Gezamenlijke
zeggenschap is het contractueel overeengekomen delen
van de zeggenschap over een onderneming, die alleen
bestaat indien voor beslissingen over de betrokken
activiteiten de unanieme instemming vereist is van de
partijen die de zeggenschap delen. Een geassocieerde
deelneming is een entiteit waarin de Groep een invloed
van betekenis heeft en die noch een dochtervennootschap,
noch een belang in een joint venture is. Invloed van
betekenis is de macht om deel te nemen aan de financiële
en operationele beleidsbeslissingen van een uitgevende
entiteit, zonder zeggenschap of gezamenlijke zeggenschap
uit te oefenen over dat beleid.
De resultaten en activa en passiva zijn in deze financiële
staten opgenomen volgens de vermogensmutatiemethode,
behalve wanneer de investering is geclassificeerd als
aangehouden voor verkoop, in welk geval zij is verwerkt
overeenkomstig IFRS 5 - Vaste activa aangehouden voor
verkoop en beëindigde bedrijfsactiviteiten.
Volgens de vermogensmutatiemethode wordt een
deelneming aanvankelijk tegen kostprijs in de balans
opgenomen en vervolgens aangepast om het aandeel
van de Groep in het resultaat en de niet-gerealiseerde
resultaten van de Vennootschap op te nemen. Wanneer
het aandeel van de Groep in de verliezen van een
vennootschap groter is dan het belang van de Groep in
die vennootschap (met inbegrip van alle deelnemingen
op lange termijn die in wezen deel uitmaken van de
netto-investering van de Groep in de vennootschap), zal
de Groep haar aandeel in de latere verliezen niet langer
boeken. Verdere verliezen worden enkel opgenomen
voor zover de Groep wettelijke of feitelijke verplichtingen
heeft aangegaan of betalingen voor rekening van de
vennootschap heeft verricht.
Bij de verwerving van de participatie in een geassocieerde
deelneming of joint venture wordt het surplus van
de kostprijs van de deelneming ten opzichte van het
aandeel van de Groep in de netto reële waarde van
de identificeerbare activa en verplichtingen van de
vennootschap opgenomen als goodwill, die wordt
opgenomen in de boekwaarde van de deelneming. De
vereisten van IAS 36 worden toegepast om te bepalen of
het noodzakelijk is een waardeverminderingsverlies te
boeken met betrekking tot de deelneming van de Groep






Graphics
p.115





in een geassocieerde deelneming of een joint venture.
Indien nodig wordt de volledige boekwaarde van de
deelneming (met inbegrip van de goodwill) onderworpen
aan een waardeverminderingstest overeenkomstig IAS 36
als één enkel actief, door de realiseerbare waarde (hoogste
waarde van de bedrijfswaarde of de reële waarde, min
verkoopkosten) te vergelijken met de boekwaarde.
Een participatie in een geassocieerde deelneming
of een joint venture wordt verwerkt volgens de
vermogensmutatiemethode vanaf de datum waarop
de Groep invloed van betekenis op of gezamenlijke
zeggenschap over de vennootschap uitoefent, tot de datum
waarop voornoemde zeggenschap ophoudt te bestaan.





Overname van bedrijven
Wanneer de Groep de zeggenschap verwerft over
een geïntegreerde groep van activiteiten en activa
die beantwoorden aan de definitie van een bedrijf in
overeenstemming met IFRS 3 – Bedrijfscombinaties, worden
de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke
verplichtingen van de overgenomen partij opgenomen
tegen reële waarde op de overnamedatum. Bovendien
worden uitgestelde belastingen geboekt op de ontstane
tijdelijke verschillen en opgenomen in de verworven
nettoactiva. Goodwill is het positieve verschil tussen de
overnameprijs (exclusief aan de overname gerelateerde
kosten), vermeerderd met eventuele minderheidsbelangen,
en de reële waarde van de verworven nettoactiva. Indien
dit verschil negatief is (‘negatieve goodwill’), wordt het
onmiddellijk in de resultatenrekening opgenomen na
bevestiging van de waarden.
Indien de overname van een onderneming bestaande uit
één of meer vastgoedbeleggingen en een groep activa (en/
of verplichtingen) niet beantwoordt aan de definitie van
een bedrijf volgens IFRS 3, wordt de overname verwerkt als
een overname van individueel identificeerbare activa en
verplichtingen (met inbegrip van vastgoedbeleggingen).
De kostprijs van de overname wordt toegerekend aan de
afzonderlijke identificeerbare activa en verplichtingen op
basis van hun relatieve reële waarde op de datum van
overname. Bijgevolg geeft een dergelijke verwerving geen
aanleiding tot de opname van goodwill. Overeenkomstig
IAS 40 worden vastgoedbeleggingen na de eerste opname
gewaardeerd tegen reële waarde.
De exit taks is de taks op de meerwaarde die voortvloeit uit
de erkenning van een Belgische vennootschap als GVV (of
GVBF) of uit de fusie van een niet-GVV-vennootschap met
een GVV. Wanneer de Vennootschap, die niet de status van
een GVV heeft maar wel voor deze regeling in aanmerking
komt, voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep
wordt opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks
aangelegd. Elke latere aanpassing van deze verplichting
wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen. Wanneer
de goedkeuring of fusie plaatsvindt, wordt de voorziening
omgezet in een schuld, en elk verschil wordt eveneens
opgenomen in de resultatenrekening.




Vastgoedbeleggingen
De voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen zijn
investeringen in onroerend goed (gebouwen of terreinen)
die worden aangehouden om huuropbrengsten, een
meerwaarde of beide te realiseren.
De voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen
worden initieel opgenomen tegen kostprijs, inclusief
transactiekosten en niet-aftrekbare btw. Wanneer het
onroerend goed is verworven door fusie, worden de
verschuldigde belastingen op de potentiële winst van het
opgenomen actief, opgenomen in de kostprijs van het
beschouwde actief.
Na de initiële opname worden de voor verhuur beschikbare
vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen hun reële
waarde. Deze reële waarde (‘fair value’) is het bedrag
waarvoor het gebouw verhandeld zou kunnen worden
tussen goed geïnformeerde, instemmende partijen die
handelen in normale concurrentieomstandigheden.
Elke variatie in de reële waarde van de gebouwen in de loop
van het boekjaar, worden rechtstreeks opgenomen in de
resultatenrekening onder de rubriek ‘Variaties in de reële
waarde van vastgoedbeleggingen’, waarbij onderscheid
wordt gemaakt tussen positieve en negatieve variaties.
De correctie op de mutatierechten verbonden aan de
verdere evolutie van de reële waarde of aan de realisatie
van een gebouw wordt onrechtstreeks vastgelegd bij de
bestemming van de reserves onder de rubriek ‘Reserves –
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde
van vastgoed’.
Elk kwartaal evalueert een onafhankelijke
vastgoeddeskundige de vastgoedportefeuille, inclusief
kosten, registratierechten en commissies.
De vastgoeddeskundige waardeert de eigendommen
volgens de specificaties en toelichtingen die gelden voor
de waardering van goederen uitgevaardigd door de IVS
(International Valuation Standards) en het Royal Institute
of Chartered Surveyors en bepaalt de meest waarschijnlijke
verkoopmethode (individuele verkoop of volledige verkoop
van het geëvalueerde gebouw).



Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.116




Voor de uitvoering van de schattingen stelt de Groep de
deskundigen elk kwartaal in kennis van de huurtoestand
van haar vastgoed, de kosten en belastingen die de
verhuurder moet betalen, de gerealiseerde of uit te voeren
werken en elk andere element dat de reële waarde van de
gebouwen kan beïnvloeden. Het kan hierbij onder meer
gaan over EPC-certificaten, het behaalde energieniveau
ten opzichte van de betrokken markt, de ligging of
milieuaspecten (overstromingsrisico, verontreiniging enz.).
Afhankelijk van het te beoordelen type vastgoed, bepalen
de deskundigen de meest geschikte waarderingsmethode,
bijvoorbeeld de kapitalisatie van de huurwaarde, de
'Discounted Cash Flow' methode en de methode op basis
van de eenheidsprijs.
Om de reële waarde van de aldus gewaardeerde activa te
bepalen, maakt de deskundige de volgende aanpassingen:
• Indien de door de vastgoeddeskundige bepaalde
investeringswaarde per huureenheid meer bedraagt
dan 2.500.000 €, wordt deze investeringswaarde
gecorrigeerd en gedeeld door (1+2,5%). Deze correctie
werd bepaald op sectoraal niveau, op basis van een
grote steekproef van transacties, en stemt overeen met
de gemiddelde transactiekosten die daadwerkelijk in
België werden betaald voor dergelijke transacties.
• Indien de door de vastgoeddeskundige bepaalde
investeringswaarde per huureenheid minder bedraagt
dan 2.500.000
€
, wordt deze investeringswaarde
gecorrigeerd en gedeeld door (1+12,5% of 1+12,0%) om
rekening te houden met de registratierechten die van
toepassing zijn in het Gewest waar het goed gelegen is.
De initiële boekwaarde van de activa omvat de commissies
verbonden aan de verwerving van vastgoedbeleggingen.
Dit geldt ook bij de aankoop van aandelen van een
vastgoedonderneming, een inbreng in natura van een
gebouw tegen de uitgifte van nieuwe aandelen of een
inbreng van activa door fusie of overname van een
vastgoedonderneming. Wanneer door de transactie
echter een bedrijfscombinatie ontstaat, worden de
bijhorende kosten rechtstreeks als lasten geboekt in de
resultatenrekening. Commissies met betrekking tot de
verhuur van vastgoed worden als lasten geboekt in de
resultatenrekening.
Werken in uitvoering aan voor verhuur
beschikbare vastgoedbeleggingen
De werken die, op verantwoordelijkheid van de
eigenaar, worden uitgevoerd aan de voor verhuur
beschikbare vastgoedbeleggingen, worden op drie
verschillende manieren verwerkt afhankelijk van het type
werkzaamheden:
• De kosten van onderhouds- en
herstellingswerkzaamheden die geen nieuwe
functionaliteit toevoegen of het comfortniveau van
het gebouw niet verbeteren, worden beschouwd
als lopende uitgaven en worden direct als kost
opgenomen.
• Occasioneel gemaakte kosten om de functionaliteit of
bewoonbaarheid van het gebouw te verbeteren of om
het comfortniveau wezenlijk te vergroten waardoor de
geschatte huurprijs omhooggaat, worden geactiveerd
voor zover de deskundige erkent, in de normale gang
van zaken, dat de geschatte waarde van de verhoogde
huurprijs aannemelijk is.
• Grote renovatiewerkzaamheden die betrekking
hebben op de structuur, de isolatie of de
hoofdfuncties van het gebouw (vervanging van liften,
airconditioning, vensterkozijnen ...) worden als activa
opgenomen.
Projectontwikkelingen
Projectontwikkelingen worden na de initiële verwerving
en op elke balansdatum gewaardeerd tegen hun reële
waarde. Indien de Groep echter acht dat de reële
waarde van een vastgoedbelegging in aanbouw niet op
betrouwbare wijze kan worden gewaardeerd maar voorziet
dat dit wel mogelijk zal zijn als de bouw voltooid is, dan
moet de Groep het gebouw waarderen tegen kostprijs
totdat de reële waarde op een betrouwbare wijze kan
worden bepaald of de bouw voltooid is (afhankelijk van wat
eerst gebeurt).
Gebouwen in aanbouw worden dus opgenomen als
ontwikkelingsproject tot het einde van de bouw- of
ontwikkelingsperiode. Op dat moment wordt het
actief geherclassificeerd als ‘voor verhuur beschikbare
vastgoedbelegging’.
Potentieel te activeren kosten betreffen de
aanbrengcommissies, kosten van aannemers,
onderaannemers, materialen, stabiliteitsstudies,
kosten van architecten en studiebureaus (voor zover ze
betrekking hebben op de definitieve studies die leiden tot
verwezenlijking van het gebouw), beheer en opvolging van
het project, btw en belastingen. De financieringskosten,
voor zover ze in de haalbaarheidsstudie zijn voorzien,
kunnen geactiveerd worden.
Verhuur op lange termijn gekwalificeerd als
financiële leasing
Voor zover deze contracten voldoen aan de criteria van
een financiële leasing volgens IFRS 16:63, zal de Groep,
als overdrager, ze in de balans opnemen als vordering,



Graphics
p.117




voor een bedrag gelijk aan de netto-investering in de
huurovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag
en de boekwaarde van het gehuurde pand bij aanvang van
het contract zal geboekt worden in de resultatenrekening
van de periode. Elke periodieke betaling door de huurder
zal door de Groep gedeeltelijk worden behandeld als een
terugbetaling van de hoofdsom en gedeeltelijk als een
financieel inkomen, gebaseerd op een model dat een
constante periodieke rendementsgraad voor de Groep
weerspiegelt.


Andere materiële vaste activa
De andere materiële vaste activa worden geboekt tegen
hun kostprijs, verminderd met de afschrijvingen en
bijzondere waardeverminderingen. Tijdens de gebruiksduur
van het actief worden lineaire afschrijvingen toegepast.
De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode worden ten
minste aan het einde van elk boekjaar herzien.
De gebruiksduur per categorie van activa is bepaald als
volgt:
Computerapparatuur 3 jaar
Gecentraliseerde printer 5 jaar
Meubilair en kantoormaterieel 10 jaar
Gehuurde kantoren worden in voorkomend geval
gewaardeerd in een huurcontract. Indien dit het geval is,
neemt Inclusio een gebruiksrecht op aan actiefzijde en een
overeenkomstige huurverplichting in overeenstemming
met IFRS 16.
Aanvankelijk wordt het gebruiksrecht opgenomen op
de actiefzijde voor het bedrag van de huurverplichting.
Dit recht wordt vervolgens worden afgeschreven over de
duur van het contract. De betalingen die Inclusio aan de
verhuurder verricht, zullen deels opgenomen worden als
terugbetaling van de hoofdsom en deels als algemene
kosten.


Immateriële vaste activa
Een immaterieel actief wordt opgenomen indien het
een identificeerbaar actief is, het waarschijnlijk is dat
toekomstige economische voordelen die kunnen worden
toegerekend aan het actief naar de Vennootschap zullen
vloeien en wanneer de kostprijs van het actief betrouwbaar
kan worden bepaald.
Immateriële activa worden initieel opgenomen tegen hun
kostprijs.
De gebruiksduur per categorie van activa is bepaald als
volgt:
Website 3 jaar
Software 5 jaar




Financiële activa
Financiële activa worden, bij initiële opname, en daarna
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, reële waarde
met verwerking van waardeveranderingen in de overige
elementen van het totaalresultaat ‘reële waarde via overige
elementen van het totaalresultaat’), of tegen reële waarde
met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en
verliesrekening (‘reële waarde via nettoresultaat’). De
Vennootschap bezit enkel instrumenten van de eerste
categorie, namelijk (handels)vorderingen en geldmiddelen
en kasequivalenten.
Handelsvorderingen worden bij initiële opname
gewaardeerd tegen hun transactieprijs, wanneer ze
geen significante financieringscomponent bevatten, wat
het geval is voor bijna alle handelsvorderingen. Andere
financiële activa worden aanvankelijk gewaardeerd tegen
reële waarde vermeerderd met, in het geval van een
financieel actief dat niet tegen reële waarde via de winst-
en verliesrekening wordt gewaardeerd, transactiekosten
die direct kunnen worden toegerekend aan de verwerving
van het financiële actief.
De financiële activa aangehouden door de Groep zijn
schuldinstrumenten die (i) worden aangehouden binnen
een bedrijfsmodel dat erop gericht is contractuele
kasstromen te ontvangen en (ii) contractuele kasstromen
hebben die uitsluitend aflossingen en rentebetalingen
op het uitstaande hoofdsombedrag betreffen, wordt
tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd (exclusief
afgeschreven bijzondere waardevermindering).
De geamortiseerde kostprijs is het bedrag waartegen
de financiële activa of verplichtingen bij initiële
opname worden gewaardeerd, verminderd met de
hoofdsomaflossingen en vermeerderd of verminderd
met de volgens de effectieve-rentemethode bepaalde
cumulatieve amortisatie van het eventuele verschil
tussen dat initiële bedrag en het aflossingsbedrag, en,
voor financiële activa, aangepast voor een eventuele
voorziening voor verliezen. De effectieve rentevoet is
de rente die de verwachte toekomstige geldbetalingen
of -ontvangsten tijdens de verwachte looptijd van de
financiële activa of verplichtingen exact verdisconteert
tot de brutoboekwaarde van een financieel actief of de
geamortiseerde kostprijs van een financiële verplichting.
Bij de berekening van de effectieve rentevoet maakt de
Groep een schatting van de verwachte kasstromen, waarbij




Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.118








rekening wordt gehouden met alle contractvoorwaarden
van het financiële instrument (bijvoorbeeld een optie tot
vervroegde aflossing en verlengings-, call- en vergelijkbare
opties), maar niet met de te verwachten kredietverliezen.
In de berekening worden alle door de contractpartijen
betaalde of ontvangen provisies en vergoedingen
opgenomen die integraal deel uitmaken van de effectieve
rentevoet, alsmede transactiekosten.
De financiële activa worden in de balans gepresenteerd als
financiële vlottende activa of financiële vaste activa volgens
de intentie of de waarschijnlijkheid van realisatie binnen 12
maanden na de balansdatum.

De Groep neemt een voorziening voor verwachte
kredietverliezen op voor schuldinstrumenten die
niet aangehouden worden tegen reële waarde via
nettoresultaat. Verwachte kredietverliezen zijn gebaseerd
op het verschil tussen de contractuele kasstromen in
overeenstemming met het contract en alle kasstromen die
de Groep verwacht te ontvangen, verdisconteerd aan een
benadering van de oorspronkelijke effectieve-rentevoet.
De verwachte kasstromen omvatten de kasstromen van
de verkoop van aangehouden zekerheden of andere
vormen van kredietbescherming die deel uitmaken van de
contractvoorwaarden.

Voor handelsvorderingen en contractactiva past de Groep
een vereenvoudigde benadering toe voor de bepaling
van de verwachte kredietverliezen. Aldus volgt de Groep
de wijzigingen in kredietrisico niet op, maar neemt hij
een voorziening op basis van de tijdens de looptijd te
verwachten kredietverliezen op elke rapporteringsdatum.
De Groep heeft een voorzieningenmatrix opgemaakt
die rekening houdt met historische informatie over
wanbetalingen aangepast voor toekomstgerichte
informatie per klant en de economische omstandigheden.
De afdekkingsinstrumenten worden opgenomen in de
financiële activa wanneer hun vastgestelde reële waarde
positief is.
Financiële verplichtingen
Financiële verplichtingen worden aanvankelijk gewaardeerd
tegen reële waarde verminderd met, in het geval van
een financiële verplichting die niet tegen reële waarde
via de winst- en verliesrekening wordt gewaardeerd,
transactiekosten die direct kunnen worden toegerekend
aan de uitgifte van de financiële verplichting. Deze
worden na eerste opname tegen geamortiseerde kostprijs
gewaardeerd, met uitzondering van derivaten die tegen
reële waarde gewaardeerd worden.
Afdekkingsinstrumenten worden opgenomen onder
financiële verplichtingen wanneer hun reële waarde
negatief is.


Geldmiddelen en kasequivalenten
De geldmiddelen bestaan uit direct opvraagbare
rekeningen. De kasequivalenten zijn kortlopende, liquide
beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet
in geldmiddelen waarvan het bedrag bekend is die een
looptijd hebben van maximum 3 maanden.


Eigen vermogen - dividenden
De gewone aandelen worden opgenomen in het eigen
vermogen. De kosten die direct toe te schrijven zijn aan
de uitgifte van nieuwe aandelen worden, na aftrek van
belastingen, geboekt in mindering van de opgehaalde
bedragen. De kosten van een transactie van uitgifte van
aandelen die wordt gestaakt, worden meteen in kosten
genomen.
Ingekochte eigen aandelen worden opgenomen tegen
aankoopprijs in mindering van het eigen vermogen. Een
verkoop of annulering van de ingekochte eigen aandelen
heeft geen impact op het resultaat: de winsten of verliezen
met betrekking tot eigen aandelen worden rechtstreeks in
het eigen vermogen verwerkt.

De dividenden worden als schuld erkend na goedkeuring
door de Algemene vergadering van aandeelhouders. Elk
mogelijk voorlopig dividend wordt geboekt als schuld van
zodra de raad van bestuur de beslissing heeft genomen om
het dividend uit te keren.


Huuropbrengsten
De huurinkomsten uit operationele leaseovereenkomsten
worden lineair opgenomen als opbrengsten over de
looptijd van het huurcontract.
De aan de klanten toegekende huurvrije periodes worden
lineair opgenomen over de eerste vaste periode van het
huurcontract. De vergoedingen bij opzegging van de
huur of huurschade worden volledig verantwoord op het
ogenblik van de facturatie.
Voorzieningen
Een voorziening wordt opgenomen wanneer een
bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting
voortvloeit uit een gebeurtenis uit het verleden, er
waarschijnlijk middelen nodig zullen zijn om aan die
verplichting het hoofd te bieden en het bedrag van de
verplichting op betrouwbare wijze kan worden ingeschat.


Graphics
p.119


Belastingen
De belasting op de winst omvat de belasting over de
verslagperiode en de uitgestelde belasting. Beide worden
opgenomen in de resultatenrekening, tenzij ze betrekking
hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen
worden verwerkt, in welk geval ze ook in het eigen
vermogen worden opgenomen.
De belasting over de verslagperiode is de belasting die
moet worden betaald op de belastbare resultaten van het
afgelopen jaar, inclusief alle aanpassingen van betaalde of
te recupereren belastingen van vorige jaren. Het bedrag
wordt berekend op basis van de belastingvoet dat van
kracht is op balansdatum.
Inclusio als OGVV geniet een specifiek fiscaal statuut dat
enkel voorziet in belasting op haar verworpen uitgaven.
Dochterondernemingen zijn wel belasting verschuldigd. De
exit taks is de belasting op de meerwaarde die voortvloeit
uit een verandering van belastingregime (erkenning GVV
of GVBF of fusie van een niet-GVV met een GVV). Wanneer
de vennootschap die niet het statuut van GVV heeft,
voor het eerst in de consolidatiekring van de groep wordt
opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks geboekt,
naast een bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen
de marktwaarde van het gebouw en de boekwaarde
van het goed dat bij de fusie wordt verworven, rekening
houdend met de geplande fusiedatum.

Toelichting 2.3 Cruciale beoordelingen
en de belangrijkste bronnen van
schattingsonzekerheden
Schatting van de reële waarde en van de
bedrijfswaarde van vastgoedbeleggingen
De reële waarde en, in voorkomend geval, de
bedrijfswaarde van vastgoedbeleggingen worden
geraamd door een onafhankelijk schatter, volgens
de principes die in de boekhoudprincipes worden
uiteengezet (zie 2.2 hierboven en toelichtingen 8 en 15).

TOELICHTING 3: GESEGMENTEERDE
INFORMATIE
Op 31 december 2023 is de Vennootschap
gestructureerd in drie specifieke operationele
segmenten, overeenstemmend met de drie Gewesten
van het land.
Een operationeel segment is een onderdeel van
de Groep dat bedrijfsactiviteiten uitoefent waaruit
opbrengsten kunnen worden verdiend en waarbij
kosten kunnen worden gemaakt, waarvan de
bedrijfsresultaten regelmatig worden beoordeeld
door de hoogstgeplaatste functionaris van de entiteit
en waarover afzonderlijke financiële informatie
beschikbaar is. De hoogstgeplaatste functionaris van
de Groep is de Chief Executive Officer.
De overgrote meerderheid van de gebouwen in
exploitatie hebben een residentieel karakter en worden
voornamelijk verhuurd aan sociale verhuurkantoren
(SVK’s), overheden of vzw’s.

Geconsolideerde balans – Brussels Gewest Vlaams Waals Niet toe- 31/12/2023
Segment (in €) Gewest Gewest gewezen
I Vaste Activa 154.647.436 98.045.225 76.076.585 13.149.329 341.918.575
I C. C Vastgoedbeleggingen 154.358.980 98.034.343 76.076.585 0 328.469.909
I C. a. Voor verhuur beschikbare 152.490.536 96.371.254 70.008.585 0 318.870.376
vastgoedbeleggingen
I C. b. Projectontwikkelingen 1.868.444 1.663.089 6.068.000 0 9.599.533
II Vlottende activa 0 0 0 1.344.917 1.344.917
TOTAAL ACTIVA 154.647.436 98.045.225 76.076.585 14.494.246 343.263.492
Percentage per segment 45,1% 28,6% 22,2% 4,2%


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.120
Geconsolideerde Brussels Vlaams Waals Niet toe- 31/12/2023
resultatenrekening (in €) Gewest Gewest Gewest gewezen
I Huurinkomsten 6.660.031 3.437.926 3.204.076 0 13.302.033
III Met verhuur verbonden kosten 29.464 -30.718 0 0 -1.254
NETTO HUURRESULTAAT 6.689.495 3.407.208 3.204.076 0 13.300.779
IV Recuperatie van 116 259 0 0 375
vastgoedkosten
V Recuperatie van huurlasten en 209.928 260.774 32.570 0 503.272
belastingen normaal gedragen
door de huurder op verhuurde
gebouwen
VII Huurlasten en belastingen -218.691 -428.010 -171.135 0 -817.836
normaal gedragen door
de huurder op verhuurde
gebouwen
VASTGOEDRESULTAAT 6.680.847 3.240.231 3.065.512 0 12.986.590
IX Technische kosten -105.246 -67.483 -97.246 0 -269.976
X Commerciële kosten -16.264 -7.047 -1.137 0 -24.448
XI Kosten en taksen van niet 0 2.999 0 0 2.999
verhuurde goederen
XII Beheerkosten vastgoed -92.924 -14.234 0 -382.323 -489.481
VASTGOEDKOSTEN -214.434 -85.765 -98.384 -382.323 -780.906
OPERATIONEEL 6.466.414 3.154.466 2.967.128 -382.323 12.205.684
VASTGOEDRESULTAAT
XIV Algemene kosten van de 0 0 0 -2.332.524 -2.332.524
vennootschap
XV Andere operationele 0 0 0 -48.249 -48.249
opbrengsten en kosten
OPERATIONEEL RESULTAAT 6.466.414 3.154.466 2.967.128 -2.763.096 9.824.912
VOOR HET RESULTAAT OP DE
PORTEFEUILLE
XVIII Variaties in de reële waarde van 14.832.029 8.634.259 4.691.591 0 28.157.878
vastgoedbeleggingen
XIX Ander portefeuilleresultaat 0 0 48.993 0 48.993
OPERATIONEEL RESULTAAT 21.298.442 11.788.725 7.707.711 -2.763.096 38.031.783
XX Financiële inkomsten 150.143 0 2.220 7.1 65 159.528
XXI Netto interestkosten 0 -6.757 0 -2.893.316 -2.900.073
XXII Andere financiële kosten 0 0 0 -132.302 -132.302
XXIII Variaties in de reële waarde van 0 0 0 -2.844.767 -2.844.767
financiële activa en passiva
FINANCIEEL RESULTAAT 150.143 -6.757 2.220 -5.863.219 -5.717.614
XXIV Aandeel in het resultaat 0 0 0 19.422 19.422
van geassocieerde
vennootschappen en joint
ventures
RESULTAAT VOOR 21.448.585 11.781.968 7.709.931 -8.606.893 32.333.591
BELASTINGEN
XXV Vennootschapsbelasting 0 0 0 -117.304 -117.304
XXVI Exit taks 0 0 0 -39.242 -39.242
BELASTINGEN 0 0 0 -156.546 -156.546
NETTO RESULTAAT 21.448.585 11.781.968 7.709.931 -8.763.438 32.177.046


Graphics
p.121
Geconsolideerde balans – Brussels Vlaams Waals Niet toe- 31/12/2022
Segment (in €) Gewest Gewest Gewest gewezen
I Vaste Activa 146.495.535 79.166.125 57.251.405 5.822.188 288.735.254
I C. astgoedbeleggingen 138.379.519 78.847.474 57.007.331 0 274.234.324
I C. a. Voor verhuur beschikbare 133.085.873 76.853.724 46.003.122 0 255.942.719
vastgoedbeleggingen
I C. b. Projectontwikkelingen 5.293.646 1.993.750 11.004.209 0 18.291.605
II Vlottende activa 133.814 62.275 -4.653 1.327.846 1.519.282
TOTAAL ACTIVA 146.629.349 79.228.400 57.246.752 7.150.035 290.254.536
Percentage per segment 50,5% 27,3% 19,7% 2,5%
Geconsolideerde Brussels Vlaams Waals Niet toe- 31/12/2022
resultatenrekening (in €) Gewest Gewest Gewest gewezen
I Huurinkomsten 5.317.448 2.756.409 2.364.774 0 10.438.631
III Met verhuur verbonden kosten -88.153 -9.141 0 0 -97.295
NETTO HUURRESULTAAT 5.229.295 2.747.268 2.364.774 0 10.341.336
IV Recuperatie van vastgoedkosten 3.668 1.940 0 0 5.608
V Recuperatie van huurlasten en 365.422 162.938 27.642 0 556.003
belastingen normaal gedragen door
de huurder op verhuurde gebouwen
VII Huurlasten en belastingen normaal -304.425 -255.362 -146.972 -112 -706.871
gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
VASTGOEDRESULTAAT 5.293.961 2.656.784 2.245.443 -112 10.196.076
IX Technische kosten -128.638 -128.399 -99.717 1.217 -355.538
X Commerciële kosten -5.509 -2.876 -7.628 0 -16.012
XI Kosten en taksen van niet verhuurde 0 -4.729 0 0 -4.729
goederen
XII Beheerkosten vastgoed -98.100 -2.100 0 -298.358 -398.558
VASTGOEDKOSTEN -232.247 -138.104 -107.345 -297.141 -774.837
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 5.061.713 2.518.680 2.138.099 -297.253 9.421.239
XIV Algemene kosten van de vennootschap 0 0 0 -2.261.403 -2.261.403
XV Andere operationele opbrengsten en 0 0 0 -43.513 -43.513
kosten
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET 5.061.713 2.518.680 2.138.099 -2.602.168 7.116.324
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
XVIII Variaties in de reële waarde van 8.317.176 1.376.362 784.923 182 10.478.643
vastgoedbeleggingen
XIX Ander portefeuilleresultaat -10.190 0 -43.688 89.623 35.746
OPERATIONEEL RESULTAAT 13.368.700 3.895.042 2.879.334 -2.512.363 17.630.713
XX Financiële inkomsten 75.000 26 0 5.552 80.578
XXI Netto interestkosten 0 0 40.434 -819.052 -778.618
XXII Andere financiële kosten 0 0 0 -21.854 -21.854
XXIII Variaties in de reële waarde van 0 0 0 5.364.381 5.364.381
financiële activa en passiva
FINANCIEEL RESULTAAT 75.000 26 40.434 4.529.027 4.644.487
XXIV Aandeel in het resultaat van -86.894 0 0 158.196 71.302
geassocieerde vennootschappen en
joint ventures
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 13.356.806 3.895.068 2.919.768 2.174.860 22.346.503
XXV Vennootschapsbelasting 0 0 0 -140.677 -140.677
XXVI Exit taks 0 0 0 24.074 24.074
BELASTINGEN 0 0 0 -116.602 -116.602
NETTO RESULTAAT 13.356.806 3.895.068 2.919.768 2.058.258 22.229.900


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.122
De passiva worden niet per segment opgevolgd door de Vennootschap.
Er vonden geen transacties tussen segmenten plaats in 2023 en 2022.
Informatie per operationeel segment:
Investeringsuitgaven Brussels Vlaams Waals 31/12/2023
In € Gewest Gewest Gewest
a. Vastgoedbeleggingen
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 4.497.560 3.278.681 5.920.000 13.696.241
Verwervingen 7.359.921 2.098.107 9.458.029
Latere uitgaven die gekapitaliseerd worden 419.993 436.979 666.691 1.523.664
Verwervingen via bedrijfscombinaties 10.160.000 10.160.000
Investeringsuitgaven Brussels Vlaams Waals 31/12/2022
In € Gewest Gewest Gewest
a. Vastgoedbeleggingen
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 6.880.000 6.880.000
Verwervingen 1.195.448 1.405.260 2.600.708
Latere uitgaven die gekapitaliseerd worden 1.019.268 241.353 732.226 1.992.847
Verwervingen via bedrijfscombinaties 20.131.580 7.607.35 0 27.738.930
Overdrachten naar onroerende leasing (-) -8.295.610 -8.295.610


TOELICHTING 4: NETTO HUURRESULTAAT

In € 31/12/2023 31/12/2022
I Huurinkomsten 13.302.033 10.438.631
I A. Huur 13.366.779 10.510.879
I C. Huurkortingen -68.358 -75.500
I E. Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten 3.612 3.252
III Met verhuur verbonden kosten -1.254 -97.295
III B. Waardeverminderingen op handelsvorderingen -1.254 -97.963
III C. Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen 0 668
NETTO HUURRESULTAAT 13.300.779 10.341.336
De toename van de huurinkomsten wordt verklaard

door de uitbreiding van de vastgoedportefeuille in
exploitatie, zoals toegelicht in het beheersverslag,
en de indexering van de huurprijzen conform de
toepasselijke wetgeving.
Onderstaande tabel toont de evolutie van de
huurprijzen bij een vergelijkbare vastgoedperimeter
tussen de boekjaren 2023 en 2022 volgens de methode
van de EPRA (Like-for-like rental growth reporting).
De gebouwen waarvan de exploitatie tussen de
betrokken boekjaren identiek was, worden beschouwd
als in een vergelijkbare perimeter. Bijgevolg worden
alle onroerende goederen uitgesloten waarvan de
verwerving of de ingebruikname tijdens één van de
twee betrokken boekjaren heeft plaatsgevonden.


Graphics
p.123
Huur LfL Omvang van de
portefeuille
In € 31/12/2023 31/12/2022 Evolutie 31/12/2023 31/12/2022 Evolutie
Brussels Gewest 3.605.741 3.331.245 8,2% 83.744.035 75.127.807 11,5%
Vlaams Gewest 2.517.306 2.341.785 7,5% 64.481.970 58.730.789 9,8%
Waals Gewest 2.074.461 1.930.878 7,4 % 41.950.417 38.073.734 10,2%
Totaal 8.197.509 7.603.908 7,8% 190.176.422 171.932.330 10,6%
Huur LfL Omvang van de
portefeuille
In € 31/12/2023 31/12/2022 Evolutie 31/12/2023 31/12/2022 Evolutie
Affordable housing 6.873.375 6.398.682 7,4 % 164.529.195 148.372.279 10,9 %
Huisvesting voor personen 680.230 614.734 10,7% 15.698.934 14.966.881 4,9%
met een handicap
Social infrastructure 643.904 590.492 9,0% 9.948.293 8.593.170 15,8%
Totaal 8.197.509 7.603.908 7,8% 190.176.422 171.932.330 10,6%
De volgende tabel geeft een detail van de toekomstige niet-verdisconteerde kasstromen:
In € 31/12/2023 31/12/2022
Minder dan 1 jaar 11.287.229 8.414.768
Tussen 1 en 2 jaar 10.328.871 8.318.194
Tussen 2 en 3 jaar 10.105.488 7.813.375
Tussen 3 en 4 jaar 9.499.962 7.672.568
Tussen 4 en 5 jaar 8.979.730 7.550.948
Na 5 jaar 99.621.942 83.628.658
Totaal 149.823.222 123.398.511
Geen enkele klant vertegenwoordigt meer dan 10% van de huurinkomsten over het boekjaar 2023. De 10 grootste
contractanten vertegenwoordigen 51,9% van de huurinkomsten van het boekjaar 2023.
Contractant Percentage van de
ontvangen huur in 2023
M.A.I.S. 9,6%
Belgische Rode Kruis 7, 7 %
SVK van Sint-Lambrechts-Woluwe 5,9%
SVK BAITA 5,9%
SVK van Sint-Lambrechts-Woluwe 4,9%
WM Rivierenland 4,6%
New Samusocial 4,1%
Fedasil 3,5%
SVK Mons Logement 3,0%
Onderneming voor Kwaliteit en Expertise in de Zorg BVBA 2,8%


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.124

TOELICHTING 5: HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL GEDRAGEN DOOR
DE HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN
In € 31/12/2023 31/12/2022
NETTO HUURRESULTAAT 13.300.779 10.341.336
IV Recuperatie van vastgoedkosten 375 5.608
IV A. Verkregen vergoedingen op huurschade 375 5.608
V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door 503.272 556.003
de huurder op verhuurde gebouwen
V A. Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar 435.972 382.302
V B. Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde 67.300 173.701
gebouwen
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op -817.836 -706.871
verhuurde gebouwen
VII A. Huurlasten gedragen door de eigenaar -397.463 -314.025
VII B. Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen -420.373 -392.847
VASTGOEDRESULTAAT 12.986.590 10.196.076
De onroerende voorheffing is ten laste van de
verhuurder voor de wooneenheden, terwijl ze voor de
handelsruimten doorgaans aan de huurder ten laste
wordt gelegd (volgens de in het huurcontract bepaalde
voorwaarden).
We merken op dat woningen die verhuurd worden aan
SVK’s in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vrijgesteld
zijn van onroerende voorheffing, terwijl woningen die
verhuurd worden aan SVK’s in het Vlaams en het Waals
Gewest een vermindering van onroerende voorheffing
genieten.
TOELICHTING 6: TECHNISCHE KOSTEN, COMMERCIËLE KOSTEN, BEHEERKOSTEN
VASTGOED
In € 31/12/2023 31/12/2022
VASTGOEDRESULTAAT 12.986.590 10.196.076
IX Technische kosten -269.976 -355.538
IX A. Recurrente technische kosten -269.976 -354.114
IX A. 1. Herstellingen -164.259 -281.327
IX A. 3. Verzekeringspremies -105.716 -72.788
IX B. Niet-recurrente technische kosten 0 -1.423
IX B. 2. Schadegevallen 0 -1.423
X Commerciële kosten -24.448 -16.012
X A. Makelaarscommissies -10.171 -11.756
X C. Erelonen van advocaten en juridische kosten -14.277 -4.256
XI Kosten en taksen van niet verhuurde goederen 2.999 -4.729
XII Beheerkosten vastgoed -489.481 -398.558
XII A. Externe beheervergoedingen -107.158 -100.200
XII B. (Interne) beheerkosten van het patrimonium -382.323 -298.358
VASTGOEDKOSTEN -780.906 -774.837
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 12.205.684 9.421.239



Graphics
p.125

De Vennootschap registreerde in 2023 een
vermindering van de technische kosten - herstellingen
door het lager aantal uitgevoerde interventies in onze
gebouwen
De commerciële kosten die rechtstreeks toerekenbaar
zijn aan het beheer van de gebouwen betreffen
enerzijds de makelaarscommissies voor de verhuur
van commerciële ruimtes in gebouwen die in 2023 te
huur werden aangeboden en anderzijds de honoraria
van advocaten en gerechtsdeurwaarders voor
huurgeschillen in de vastgoedportefeuille.
De algemene commerciële kosten die verband houden
met de Vennootschap in het algemeen en niet met het
beheer van een bepaald onroerend goed, zoals folders,
deelname aan evenementen, publicaties, de website
enz. zijn opgenomen in post XIV Algemene kosten van
de vennootschap.
De kosten van vastgoedbeheer omvatten beheerkosten
ingehouden door bepaalde Brusselse SVK’s conform
de afgesloten overeenkomsten. De overeenkomsten
voorzien in een vergoeding tussen 0% en 5% van
de contractuele huurbetalingen. De Vennootschap
heeft een afdeling Property Management om het
beheer van haar vastgoedportefeuille op te volgen.
De kosten hiervoor werden integraal opgenomen
onder de rubriek XII.B. (Interne) beheerkosten van
het patrimonium en werd dus niet opgenomen onder
XIV. Algemene kosten van de Vennootschap in de
resultatenrekening.
TOELICHTING 7: ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP
In € 31/12/2023 31/12/2022
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 12.205.684 9.421.239
XIV Algemene kosten van de vennootschap -2.332.524 -2.261.403
XV Andere operationele opbrengsten en kosten -48.249 -43.513
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE 9.824.912 7.116.324
PORTEFEUILLE
De algemene kosten van de Vennootschap bestaan
voornamelijk uit volgende vier types:
• directe en indirecte personeelskosten;
• de huur van kantoren en alle daaraan verbonden
kosten (waaronder telefonie en informatica);
• externe dienstverleners zoals
vastgoeddeskundigen, de commissaris, diverse
adviseurs, commerciële kosten, enzovoort;
• de ‘corporate’ kosten waaronder de bezoldiging
van de bestuurders, de publicaties en de
verzekeringen, maar ook de kosten verbonden
aan de beursnotering en het verkrijgen van het
statuut van OGVV (abonnementsbelasting, FSMA,
Euroclear, Euronext…).

TOELICHTING 8: VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
In € 31/12/2023 31/12/2022
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 9.824.912 7.116.324
XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 28.157.878 10.478.643
XVIII A. Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 28.552.192 10.669.135
XVIII B. Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -394.313 -190.492
XIX Ander portefeuilleresultaat 48.993 35.746
OPERATIONEEL RESULTAAT 38.031.783 17.630.713


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.126
Om de marktwaarde van haar vastgoed beter weer te
geven, heeft Inclusio de waarderingsmethode van haar
vastgoedportefeuille aangepast. De vastgoeddeskundige
bepaalt de reële waarde van de vastgoedactiva nu
individueel indien deze activa per stuk verkoopbaar zijn
(dit is bijvoorbeeld het geval voor appartementsgebouwen
waarvan de appartementen een na een kunnen worden
verkocht). In de andere gevallen wordt de reële waarde
bepaald voor het gebouw als geheel (dit is bijvoorbeeld
het geval voor opvangcentra voor asielzoekers). Deze
aanpassing van de waarderingsmethode verandert niets
aan onze “buy and hold”-strategie.
De aanzienlijke en louter latente (d.w.z. niet-gerealiseerde)
groei van de waarden die de deskundigen hebben
vastgesteld, is voornamelijk het gevolg van de
aanpassing van deze waarderingsmethode, maar ook van
ingebruikname van de projectontwikkelingen die door
de Vennootschap werden gerealiseerd, van de indexering
van de huurprijzen als gevolg van de aanzienlijke stijging
van de gezondheidsindex in het boekjaar 2023 en van de
kwaliteit en de geringe ouderdom van de nieuw verworven/
in exploitatie genomen gebouwen. Zo toont Inclusio aan
dat de ontwikkeling van eigen vastgoedprojecten waarde
creëert voor haar aandeelhouders.




TOELICHTING 9: FINANCIËLE INKOMSTEN
In € 31/12/2023 31/12/2022
OPERATIONEEL RESULTAAT 38.031.783 17.630.713
XX Financiële inkomsten 159.528 80.578
XX A. Geïnde interesten en dividenden 9.528 5.578
XX B. Vergoeding financiële leasing en soortgelijken 150.000 75.000


TOELICHTING 10: FINANCIËLE KOSTEN
In € 31/12/2023 31/12/2022
XXI Netto interestkosten -2.900.073 -778.618
XXI A. Nominale interestlasten op leningen -4.178.710 -847.053
XXI C. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten -243.350 68.435
XXI D. Inkomsten uit toegelaten afdekkingsinstrumenten 1.521.987 0
XXII Andere financiële kosten -132.302 -21.854
XXII A. Bankkosten en andere commissies -132.302 -21.854
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -2.844.767 5.364.381
XXIII A. Toegelaten afdekkingsinstrumenten -2.844.767 5.364.381
FINANCIEEL RESULTAAT -5.717.614 4.644.487
De interestkosten over 2023 stemmen overeen met
bankinteresten en commissies voor niet-gebruik van
kredietlijnen van Inclusio en haar dochterondernemingen.
Ze zijn gestegen door de uitbreiding van de
vastgoedportefeuille, die werd gefinancierd door in
grotere mate beroep te doen op kredietlijnen, maar
ook door de forse stijging van de rente op de financiële
markten. Stijging die gedeeltelijk werd opgevangen
met de opbrengsten van de uitoefening van financiële
afdekkingsinstrumenten.
We melden ook dat de Vennootschap nieuwe
bankkredieten heeft afgesloten waarvan de kosten voor
de opening van het krediet zijn opgenomen onder andere
financiële kosten.
De variaties in de reële waarde van financiële activa en
verplichtingen betreffen onze afdekkingsinstrumenten,
waarvan het detail is opgenomen in toelichting 25. Deze
negatieve variatie is uitsluitend latent en heeft te maken
met de verwachtingen op de financiële markten ten
aanzien van de evolutie van de rentevoeten. Dit komt na
een jaar 2022 waarin de waarderingen positief waren.





Graphics
p.127
TOELICHTING 11: AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE
VENNOOTSCHAPPEN EN JOINT VENTURES
In € 31/12/2023 31/12/2022
FINANCIEEL RESULTAAT -5.717.614 4.644.487
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint 19.422 71.302
ventures
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 32.333.591 22.346.503

TOELICHTING 12: VENNOOTSCHAPSBELASTING EN EXIT TAKS
In € 31/12/2023 31/12/2022
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 32.333.591 22.346.503
XXV Vennootschapsbelasting -117.304 -140.677
XXVI Exit taks -39.242 24.074
BELASTINGEN -156.546 -116.602
NETTO RESULTAAT 32.177.046 22.229.900
De betaalde of geprovisioneerde vennootschapsbelasting betreft uitsluitend de dochtervennootschappen die
geen vrijstelling genieten, in tegenstelling tot Inclusio.
TOELICHTING 13: WINST PER AANDEEL
De winst per aandeel (‘EPS’ zoals gedefinieerd door IAS 33) is als volgt:
In € 31/12/2023 31/12/2022
Teller
Nettoresultaat 32.177.046 22.229.900
Noemer
Aantal gewone aandelen op het einde van het boekjaar 7.428.347 7.428.347
Aantal gewone aandelen op het einde van het boekjaar zonder eigen aandelen 9.756 2.851
Gewogen gemiddeld aantal gewone aandelen 7.420.644 7.428.238
Winst per aandeel, gewone en verwaterd 4,34 2,99
Aangezien er geen instrumenten zijn met een verwateringseffect, zijn de gewone en verwaterde winst per aandeel
identiek.
Conform de wetgeving omtrent GVV wordt de uitkeerbare winst berekend op statutaire basis en wordt deze op het
eind van dit hoofdstuk toegelicht. Ter herinnering: sinds december 2022 heeft Inclusio een contract van Liquidity
Provider. Deze overeenkomst heeft het bezit van eigen aandelen tot gevolg.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.128


TOELICHTING 14: IMMATERIËLE VASTE ACTIVA
In € 31/12/2023 31/12/2022
Brutowaarde aan het begin van het boekjaar 130.389 130.389
Afschrijvingen aan het begin van het boekjaar -100.052 -80.009
Saldo aan het begin van het boekjaar 30.337 50.380
Afschrijvingskosten -20.043 -20.043
Annulatie van afschrijvingskosten voor verkopen 47.467 0
Saldo aan het einde van het boekjaar 10.293 30.337
Brutowaarde aan het einde van het boekjaar 82.922 130.389
Gecumuleerde afschrijvingen aan het einde van het boekjaar -72.628 -100.052

De immateriële vaste activa stemmen voornamelijk
overeen met de Adfinity-software die het mogelijk
maakt de boekhouding te voeren en de financiële
reporting te verzekeren, maar ook het beheer van de
huurcontracten (facturatie, indexering ...).

TOELICHTING 15: VASTGOEDBELEGGINGEN
Zoals de standaard IAS 40 voorschrijft, wordt vastgoed
in aanbouw of in ontwikkeling voor eigen rekening,
met het oog op verhuring, opgenomen bij de
vastgoedbeleggingen. Projectontwikkelingen zijn projecten
die in aanbouw zijn of een grondige renovatie ondergaan,
of vastgoed dat geen opbrengsten genereert omwille van
zijn aard (terreinen).
De aanschaffingen hebben betrekking op de betaalde
prijzen voor de verwerving van nieuw vastgoed in
exploitatie of projectontwikkeling.
De investeringen betreffen uitgaven die opgelopen werden
na de initiële opname en gekapitaliseerd worden in het
vastgoed in exploitatie of de projectontwikkelingen.
Voor verhuur Project- Totaal
beschikbare ontwikkelingen vastgoed-
In € vastgoedbeleggingen beleggingen
Saldo per 31/12/2021 214.227.545 4.312.260 218.539.805
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 6.880.000 -6.880.000 0
Verwervingen 2.600.708 6.642.343 9.243.052
Investeringen 1.992.847 7.546.219 9.539.066
Verwervingen via overname van vennootschappen 27.738.930 6.990.437 34.729.368
Overdrachten -8.295.610 0 -8.295.610
Aanpassingen van de reële waarde 10.798.298 -319.655 10.478.643
Saldo per 31/12/2022 255.942.719 18.291.605 274.234.324
Saldo per 31/12/2022 255.942.719 18.291.605 274.234.324
Afgewerkte gebouwen in aanbouw 13.696.241 -13.696.241 0
Verwervingen 9.458.029 443.686 9.901.715
Investeringen 1.523.664 4.165.865 5.689.529
Gecapitaliseerd intresten 0 326.462 326.462
Verwervingen via overname van vennootschappen 10.160.000 0 10.160.000
Aanpassingen van de reële waarde 28.089.723 68.155 28.157.878
Saldo per 31/12/2023 318.870.376 9.599.533 328.469.909


Graphics
p.129


Op 31 december heeft de Vennootschap verschillende
projecten in ontwikkelingsfase in haar portefeuille.
De eerste 3 gebouwen uit onderstaande tabel maken
deel uit van de waardering door de onafhankelijke
vastgoeddeskundige. Het gebouw Bonnemaison,
waarvoor nog geen stedenbouwkundige vergunning
werd afgeleverd, maakt overeenkomstig de
waarderingsregels van de vennootschap geen deel uit van
het deskundigenonderzoek vermits het onmogelijk is om
bij de afsluiting op 31 december 2023 te bepalen wat het
ontwikkelingsprogramma is en dus de reële waarde ervan
op betrouwbare wijze te bepalen.
Projectontwikkelingen Totale geschatte Gerealiseerd Reële waarde
In € investering per 31/12/2023 per 31/12/2023
Vander Bruggen 7.121.736 1.646.591 1.868.444
Melkerij 5.883.807 1.498.232 1.663.393
Marvis 3.100.000 2.881.958 3.136.889
Bonnemaison 14.695.332 2.930.807 2.930.807
TOTAAL 30.800.875 8.957.588 9.599.533
Het detail van de mutaties van de portefeuille is
opgenomen in hoofdstuk "Beheersverlag".
De verwervingen via overname van vennootschappen
hebben betrekking op de dochtervennootschappen
opgenomen in Bijlage 33. De volgende tabel
geeft de aansluiting weer van de overnames van
dochterondernemingen.
In € Immo Genappe Totaal
Vastgoedbeleggingen 10.160.000 10.160.000
Geldmiddelen en kasequivalenten 1.468.421 1.468.421
Handelsschulden -256.434 -256.434
Andere financiële schulden -1.269.356 -1.269.356
Overige schulden -161.199 -161.199
Overlopende rekeningen -25.524 -25.524
Totaal overgenomen nettoactief 8.530.719 8.530.719
Immo Genappe Totaal
Betaald in geldmiddelen -8.530.719 -8.530.719
Minus overgenomen geldmiddelen 1.468.421 1.468.421
Netto kasuitstroom uit investeringsactiviteiten -7.062.298 -7.062.298

Waarderingsproces voor
vastgoedbeleggingen
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen die door de
onafhankelijke vastgoeddeskundige werd berekend, wordt
in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen op basis
van zijn rapport.
Deze rapporten worden opgemaakt op basis van de
door de Vennootschap meegedeelde informatie over
de huurstaat, de kosten en taksen gedragen door
de verhuurder, de uitgevoerde of nog uit te voeren
werkzaamheden en eventuele huurvoordelen en alle
andere elementen die de reële waarde van gebouwen
kan beïnvloeden. Het kan hierbij onder meer gaan over
EPC-certificaten, het behaalde energieniveau ten opzichte
van de betrokken markt, de ligging of milieuaspecten
(overstromingsrisico, verontreiniging enz.).
Daartegenover gebruikt de deskundige de
marktparameters die hem het meest relevant lijken
(huurwaarde, kapitalisatievoet …) op basis van zijn oordeel


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.130
en zijn beroepservaring, maar ook rekening houdende
met energetische en klimatologische elementen.
De door de deskundige verstrekte informatie en de
waarderingshypothesen en -modellen worden regelmatig
door de Vennootschap en het Auditcomité nagekeken.
De portefeuille met vastgoedbeleggingen is
gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde
van de ontwikkelingsprojecten waarvoor het
ontwikkelingsprogramma nog niet is bepaald (projecten
waarvoor nog geen vergunningsaanvraag is ingediend)
komt overeen met de investeringswaarde vermeerderd
met de direct toerekenbare kosten. De reële waarde van
vastgoed komt overeen met zijn investeringswaarde,
namelijk zijn waarde, registratierechten en andere
transactiekosten inbegrepen (ook ‘waarde akte in
handen’ genoemd), zoals bepaald door de onafhankelijke
expert, met aftrek van een forfaitair registratierecht van
12% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) voor
verhuureenheden met een investeringswaarde van minder
dan 2,5 M€, en van 2,5% voor verhuureenheden met een
investeringswaarde van meer dan 2,5 M€. Dit verlaagde
percentage van 2,5% is het resultaat van een analyse door
onafhankelijke deskundigen van een groot aantal op de
markt waargenomen transacties, en komt overeen met het
gemiddelde van de bij deze transacties werkelijk betaalde
transactiekosten.
Om het niveau van waardering van de reële waarde van
de vastgoedbeleggingen te bepalen, werd een grondig
onderzoek verricht van de aard, de kenmerken en de risico’s
van de betrokken gebouwen en werden de beschikbare
marktgegevens onderzocht.
Gelet op de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om
op onweerlegbare wijze vergelijkbare transactiegegevens
te vinden, wordt het niveau, in de zin van IFRS 13, voor de
waardering tegen reële waarde van gebouwen bepaald op
niveau 3.
De onafhankelijke deskundigen hanteren verschillende
waarderingstechnieken (en combineren ze) om de reële
waarde van het vastgoed in portefeuille te bepalen, met als
belangrijkste elementen:
• de methode van kapitalisatie van de
huuropbrengsten: deze methode houdt in dat de
geschatte huurwaarde van de verhuureenheden
wordt gekapitaliseerd met toepassing van
een kapitalisatievoet die strookt met de
vastgoedmarkt. De keuze van de kapitalisatievoet
is gebaseerd op de analyse van de vergelijkbare
marktgegevens, met inbegrip van de openbaar
beschikbare informatie over de betrokken
sector. Het percentage stemt overeen met
het rendementspercentage dat de potentiële
investeerders verwachten op de waarderingsdatum.
De bekomen waarde wordt vervolgens aangepast
aan het (positieve of negatieve) verschil tussen de
gebruikte theoretische huurprijs en de huurprijs
van de lopende contracten, evenals van hypothesen
inzake vooropgestelde werken en/of huurleegstand
in het gebouw nadat de lopende contracten
verstreken;
• de methode van de verdiscontering van de
toekomstige kasstromen die de verhuureenheden
zullen genereren (DCF): deze techniek vereist de
waardering van de netto huuropbrengsten van
de verhuureenheden op jaarbasis tijdens een
welbepaalde periode. Op het eind van deze periode
wordt een restwaarde berekend, rekening houdend
met de vooropgestelde staat van het goed;
• de methode op basis van eenheidsprijzen: deze
techniek is gebaseerd op het principe dat een
potentiële koper niet meer zal betalen voor de
aankoop van een goed dan de prijs die onlangs op
de markt werd betaald voor een vergelijkbaar pand.
De waardering gebeurt op kwartaalbasis volgens een verslag
opgesteld door de onafhankelijke deskundige aangesteld
door de Vennootschap. Dit verslag is gebaseerd op:
• door de Vennootschap verstrekte gegevens zoals
de contractuele huurprijzen, de aard en de duur
van de huurcontracten, de renovatiebudgetten.
Deze gegevens worden aangemaakt door het
informatiesysteem van de Vennootschap en zijn
afhankelijk van de kwaliteit van dit systeem;
• hypothesen en waarderingsmodellen ontwikkeld
door de onafhankelijke deskundige, steunend op
zijn professionele oordeel en marktkennis.
Kwantitatieve informatie met
betrekking tot gegevens van niveau
3 in de waarderingsmodellen van
vastgoedbeleggingen volgens IFRS 13.
Voor ondernemingen waarvan de
vastgoedbeleggingen een belangrijke post op
de geconsolideerde balans vormen, vereist IFRS
13 de presentatie van bepaalde informatie die de
gebruikers van de jaarrekening in staat stelt inzicht
te krijgen in de gegevens en technieken die door de
vastgoeddeskundigen worden gebruikt om de reële
waarde van de vastgoedportefeuille te bepalen.

Graphics
p.131
In het geval van Inclusio worden de reële waarden
door de deskundige bepaald op basis van gegevens
van niveau 3, d.w.z. geheel of gedeeltelijk gebaseerd
op gegevens die niet extern kunnen worden
waargenomen.
Aangezien de betaalbare huurwoningen meer dan
80% vertegenwoordigen van de reële waarde van de
vastgoedportefeuille van Inclusio (zie het hoofdstuk
"Vastgoedverslag"), werd de als bijlage opgenomen
tabel opgesteld om de belangrijkste kwantitatieve
informatie te verstrekken die de deskundige heeft
gebruikt voor zijn waardering van dit specifieke
segment.
De gevoeligheid van de reële waarde voor een
verandering in de niet-observeerbare inputs is als volgt
(indien geen van de andere parameters verandert):
Niet-observeerbare input Impact op de reële waarde als Impact op de reële waarde als
de niet-observeerbare input de niet-observeerbare input
stijgt daalt
Geschatte huurwaarde Positief Negatief
Kapitalisatievoet Negatief Positief
Leegstand Negatief Positief
GEVOELIGHEID VAN DE REËLE
WAARDE VAN DE GEBOUWEN
VOOR DE VARIATIES IN DE NIET-
OBSERVEERBARE GEGEVENS
De kapitalisatievoet, de disconteringsvoet, de prijs
per m2 en de huurwaarde per m2 hangen af van
verschillende vastgoedelementen naargelang het type
vastgoed (huis, appartement …), hun bestemming
(huisvesting, hulp aan personen met een beperking,
sociale infrastructuur …), hun ligging, de leeftijd, de
energie-efficiëntie, de liquiditeit van de markt (vraag
en aanbod) …
Rekening houdend met deze discrepanties kunnen
er grote verschillen bestaan in de gegevens van de
onderstaande tabellen tussen de 3 gewesten van het
land of de activiteitssegmenten. We merken in dat
verband ook op dat de evolutie op jaarbasis wordt
beïnvloed door de groei van de vastgoedportefeuille
van de vennootschap, vooral in de segmenten
huisvesting voor personen met een beperking en
sociale infrastructuur, segmenten waar de activiteit
veel lager ligt en waar de toevoeging van een nieuw
gebouw aanzienlijke schommelingen kan veroorzaken.
De gewogen gemiddelde kapitalisatievoet van de
totale portefeuille in exploitatie op 31 december
2023 bedroeg 4,23% per 31 december 2023. De
gezondheidsindex (die als basis dient voor de
indexering van de huurprijzen) was de voorbije 24
maanden aan grote schommelingen onderhevig, en
zakte van een piek van 10,6% tussen december 2021 en
december 2022 naar een beperktere stijging van 1,3%
tussen december 2022 en december 2023. Rekening
houdend met deze parameters zijn een wijziging van
de kapitalisatievoet met ± 0,5% en een wijziging met
± 5% in de Geschatte Huurwaarde (GHW) redelijkerwijs
aannemelijk.
De reële waarde van de vastgoedportefeuille op
31/12/2023 zou:
• dalen met 37,7 M€ bij een verhoging van de
actualisatievoet met 0,5% (-25 M€ op 31/12/2022);
• stijgen met 37,7 M€ bij een verlaging van de
actualisatievoet met 0,5% (+ 25 M€ op 31/12/2022);
• stijgen met 15,9 M€ bij een stijging van de GHW van
5% (+ 12,8 M€ op 31/12/2022);
• dalen met 15,9 M€ bij een daling van de GHW van
5% (-12,8 M€ op 31/12/2022).
De diverse huurwaarden en -tarieven zijn onderling
met elkaar verbonden omdat ze deels bepaald
worden door de marktomstandigheden. Over het
algemeen gaat een wijziging in de hypotheses van
de Geschatte Huurwaarde (per m² per jaar) gepaard
met een wijziging in de omgekeerde richting van de
kapitalisatiewaarde. Deze onderlinge verbondenheid
werd niet opgenomen in onze gevoeligheidsanalyse.
Voor de vastgoedbeleggingen in aanbouw wordt
de reële waarde beïnvloed door het al dan niet
respecteren van het budget en van de duurtijd van de
verwezenlijking, initieel voorzien in het project.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.132
De beurskoers bedraagt 13,10 € op 29 december 2023.
Ten opzichte van de nettoboekwaarde van 28,73 € per
aandeel op diezelfde datum bedraagt de korting 54%.
Elke wijziging van de reële waarde zoals hierboven
beschreven zou een impact hebben op de nettowaarde
per aandeel en dus de korting (of eventuele premie)
ten opzichte van de beurskoers. Zo zou elke negatieve
variatie in de reële waarde ten belope van 10 M€
een negatieve impact hebben van 1,35 € op de netto
boekwaarde per aandeel. De schuldgraad zou dan
automatisch in de tegenovergestelde richting worden
beïnvloed (een stijging van de netto boekwaarde
vermindert de schuldgraad en omgekeerd). Een daling
van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
met 10 miljoen euro zou leiden tot een stijging van de
schuldgraad op 31 december 2023 met 1,16% en van
38,05% naar 39,21% gaan.
De voornaamste kwantitatieve informatie
betreffende de reële waarde van de voor verhuur
beschikbare vastgoedbeleggingen afkomstig uit de
vastgoedrapporten, wordt hieronder samengevat:
Vastgoedbeleggingen in exploitatie
Gewest Segment Reële Waarderings-methode Reële Waarde op 31/12/2023 Reële Waarde op 31/12/2022
Waarde op Niet-waarneembare
31/12/2023 gegevens
(in €)
Brussel Gewest 152.490.538 Min Max Gew. Min Max Gew.
Gem. Gem.
Betaalbare 131.520.382 Huurkapitalisatie
woningen
Geschatte 75 222 121 70 199 118
Huurwaarde (€/m 2 /jaar)
Kapitalisatievoet 3,55% 5,10% 4,21% 3,75% 5,00% 4,54%
Bezettingsgraad 89,93% 100,00% 97,85% 94,60% 100% 98,26%
Rest. looptijd (jaren) 1,6 24,6 14,4 1,0 25,9 17,9
Eenheid prijs
Prijs per m 2 (€) 1 362 4 362 3 027 1 308 4 052 2 545
Discounted cash flow
methode
Actualisatiefactor 5,85% 6,30% 6,14% 4,25% 6,75% 5,65%
Bezettingsgraad 89,93% 100,00% 99,39% 94,60% 100,00% 99,57%
Rest. looptijd (jaren) 6,1 20,0 10,6 1,0 21,2 12,1
Huisvesting voor 0 NA NA NA NA NA NA
mensen met een
beperking
Sociale 20.970.156 Huurkapitalisatie
infrastructuur
Geschatte 68 226 140 63 203 132
Huurwaarde (€/m 2 /jaar)
Kapitalisatievoet 4,40% 6,50% 5,49% 4,40% 6,50% 5,52%
Bezettingsgraad 57,63% 100,00% 94,22% 100,00% 100,00% 100,00%
Rest. looptijd (jaren) 0,9 6,0 3,1 1,0 7,0 3,3
Eenheid prijs
Prijs per m 2 (€) 1 003 4 431 2 450 950 4 414 2 309
Discounted cash flow
methode
Actualisatiefactor 5,00% 7,00 % 6,36% 5,00% 7,00% 6,29%
Bezettingsgraad 57,63% 100,00% 94,22% 100,00% 100,00% 100,00%
Rest. looptijd (jaren) 0,9 6,0 3,1 1,0 7,0 3,3


Graphics
p.133
Gewest Segment Reële Waarderings-methode Reële Waarde op 31/12/2023 Reële Waarde op 31/12/2022
Waarde op Niet-waarneembare
31/12/2023 gegevens
(in €)
Vlaams Gewest 96.371.257 Min Max Gew. Min Max Gew.
Gem. Gem.
Betaalbare 75.919.645 Huurkapitalisatie
woningen
Geschatte Huurwaarde 72 150 110 71 144 109
(€/m 2/jaar)
Kapitalisatievoet 3,15% 4,70% 3,56% 3,60% 5,60% 4,10%
Bezettingsgraad 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Rest. looptijd (jaren) 1,0 22,1 13,9 6,0 17,8 9,0
Eenheid prijs
Prijs per m 2 (€) 1 790 4 023 3 100 1 554 3 293 2 607
Discounted cash flow
methode
Actualisatiefactor NA NA NA NA NA NA
Bezettingsgraad NA NA NA NA NA NA
Rest. looptijd (jaren) NA NA NA NA NA NA
Huisvesting voor 20.451.612 Huurkapitalisatie
mensen met een
beperking
Geschatte Huurwaarde 94 157 110 86 151 106
(€/m 2/jaar)
Kapitalisatievoet 3,75% 4,85% 4,03% 3,60% 4,60% 3,81%
Bezettingsgraad 100,00% 100,00% 100,00% 98,84% 100,00% 99,74%
Rest. looptijd (jaren) 8,8 14,7 12,2 9,8 15,0 9,0
Eenheid prijs
Prijs per m 2 (€) 2 021 4 220 2 786 2 181 4 256 2 876
Discounted cash flow
methode
Actualisatiefactor 5,50% 7,25 % 6,13% 5,35% 6,75% 5,79%
Bezettingsgraad 100,00% 100,00% 100,00% 98,84% 100,00% 99,87%
Rest. looptijd (jaren) 8,8 14,7 12,2 9,8 15,0 9,0
Sociale 0 NA NA NA NA NA NA
infrastructuur


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.134
Gewest Segment Reële Waarderings-methode Reële Waarde op 31/12/2023 Reële Waarde op 31/12/2022
Waarde op Niet-waarneembare
31/12/2023 gegevens
(in €)
Waals Gewest 70.008.585 Min Max Gew. Min Max Gew.
Gem. Gem.
Betaalbare 44.939.555 Huurkapitalisatie
woningen
Geschatte Huurwaarde 70 197 89 66 198 86
(€/m 2 /jaar)
Kapitalisatievoet 4,00% 5,75 % 4,57% 4,00% 6,00% 5,10%
Bezettingsgraad 84,15% 100,00% 97,81% 100,00% 100,00% 100,00%
Rest. looptijd (jaren) 4,5 17,4 10,4 5,8 15,0 11,0
Eenheid prijs
Prijs per m 2 (€) 1.418 4.049 1.892 1 190 4 319 1 592
Discounted cash flow
methode
Actualisatiefactor NA NA NA NA NA NA
Bezettingsgraad NA NA NA NA NA NA
Rest. looptijd (jaren) NA NA NA NA NA NA
Huisvesting voor 5.765.854 Huurkapitalisatie
mensen met een
beperking
Geschatte Huurwaarde 110 110 110 105 105 105
(€/m 2 /jaar)
Kapitalisatievoet 5,80% 5,80% 5,80% 5,80% 5,80% 5,80%
Bezettingsgraad 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Rest. looptijd (jaren) 23,5 23,5 23,5 24,5 24,5 24,5
Eenheid prijs
Prijs per m 2 (€) 1 975 1 975 1 975 1 866 1 866 1 866
Discounted cash flow
methode
Actualisatiefactor 7,00% 7,00 % 7,00% 7,00 % 7,0 0 % 7,00%
Bezettingsgraad 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Rest. looptijd (jaren) 23,5 23,5 23,5 24,5 24,5 24,5
Sociale 19.303.176 Huurkapitalisatie
infrastructuur
Geschatte Huurwaarde 58 150 104 58 58 58
(€/m 2 /jaar)
Kapitalisatievoet 5,50 % 8,50% 6,13% 6,25% 6,25% 6,25%
Bezettingsgraad 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Rest. looptijd (jaren) 3,2 6,7 5,3 7,8 7,8 8,0
Eenheid prijs
Prijs per m 2 (€) 921 2 248 1 669 731 731 731
Discounted cash flow
methode
Actualisatiefactor 6,15% 9,00% 7,55% 6,55% 6,55% 6,55%
Bezettingsgraad 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Rest. looptijd (jaren) 3,2 6,7 5,3 7,8 7,8 8,0
Totaal 318.870.380
vastgoedbeleggingen
in exploitatie


Graphics
p.135
De voornaamste kwantitatieve informatie betreffende
de reële waarde van de projectontwikkelingen
afkomstig uit de vastgoedrapporten, wordt hieronder
samengevat. Projecten waarvan de vergunningen nog
niet zijn verkregen en waarvan de ontwikkelingskosten
niet kunnen worden bepaald, worden opgenomen in
hun kostprijs.
Projectenontwikkeling (enkel gewaardeerd door de vastgoeddeskundige)
Gewest Segment Reële Waarderings-methode Reële Waarde op Reële Waarde op
Waarde op Niet-waarneembare gegevens 31/12/2023 31/12/2022
31/12/2023
(in €)
Brussel Gewest 1.868.444 Min Max Gew. Min Max Gew.
Gem. Gem.
Betaalbare 1.868.444 Huurkapitalisatie
woningen
Geschatte Huurwaarde (€/m 2/jaar) 104 104 104 131 131 131
Kapitalisatievoet 4% 4% 4% 3,75% 3,75% 3,75%
Bezettingsgraad NA NA NA NA NA NA
Rest. looptijd (jaren) NA NA NA NA NA NA
Eenheid prijs
Prijs per m2 (€) 2.329 2.329 2.329 2 483 2 483 2 483
Discounted cash flow methode
Actualisatiefactor NA NA NA NA NA NA
Bezettingsgraad NA NA NA NA NA NA
Rest. looptijd (jaren) NA NA NA NA NA NA
Huisvesting voor 0 NA NA NA NA NA NA
mensen met een
beperking
Sociale 0 NA NA NA NA NA NA
infrastructuur
Gewest Segment Reële Waarderings-methode Reële Waarde op Reële Waarde op
Waarde op Niet-waarneembare gegevens 31/12/2023 31/12/2022
31/12/2023
(in €)
Vlaams Gewest 1.663.393 Min Max Gew. Min Max Gew.
Gem. Gem.
Betaalbare 1.663.393 Huurkapitalisatie
woningen
Geschatte Huurwaarde (€/m 2/jaar) 105 105 105 NA NA NA
Kapitalisatievoet 3,50% 3,50% 3,50% NA NA NA
Bezettingsgraad NA NA NA NA NA NA
Rest. looptijd (jaren) NA NA NA NA NA NA
Eenheid prijs
Prijs per m2 (€) 2.989 2.989 2.989 NA NA NA
Discounted cash flow methode
Actualisatiefactor NA NA NA NA NA NA
Bezettingsgraad NA NA NA NA NA NA
Rest. looptijd (jaren) NA NA NA NA NA NA
Huisvesting voor 0 Huurkapitalisatie NA NA NA 4,60% 4,60% 4,60%
mensen met een
beperking
Sociale 0 NA NA NA NA NA NA
infrastructuur


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.136
Gewest Segment Reële Waarderings-methode Reële Waarde op Reële Waarde op
Waarde op Niet-waarneembare gegevens 31/12/2023 31/12/2022
31/12/2023
(in €)
Waals Gewest 3.136.889 Min Max Gew. Min Max Gew.
Gem. Gem.
Betaalbare 3.136.889 Huurkapitalisatie
woningen
Geschatte Huurwaarde (€/m2/jaar) 110 110 110 100 108 106
Kapitalisatievoet 3,80% 3,80% 3,80% 4,25% 5,13% 4,89%
Bezettingsgraad NA NA NA NA NA NA
Rest. looptijd (jaren) NA NA NA NA NA NA
Eenheid prijs
Prijs per m2 (€) 2 893 2 893 2 893 2 202 2 237 2 228
Discounted cash flow methode
Actualisatiefactor NA NA NA NA NA NA
Bezettingsgraad NA NA NA NA NA NA
Rest. looptijd (jaren) NA NA NA NA NA NA
Huisvesting voor 0 Huurkapitalisatie NA NA NA NA NA NA
mensen met een
beperking
Sociale 0 Huurkapitalisatie NA NA NA NA NA NA
infrastructuur
Totaal 6.668.726
projectontwikkelingen


TOELICHTING 16: ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA
De andere materiële vaste activa exclusief het gebruiksrecht op de door de Vennootschap gehuurde kantoren zijn
opgenomen in de onderstaande tabel:
In € 31/12/2023 31/12/2022
Brutowaarde aan het begin van het boekjaar 201.146 96.399
Gecumuleerde afschrijvingen aan het begin van het boekjaar -88.522 -44.991
Saldo aan het begin van het boekjaar 112.623 51.408
Verwervingen 115.249 104.747
Afschrijvingskosten -46.935 -43.531
Verkoop -16.940 0
Saldo aan het einde van het boekjaar 163.998 112.623
Brutowaarde aan het einde van het boekjaar 299.455 201.146
Gecumuleerde afschrijvingen aan het einde van het boekjaar -135.457 -88.522



Graphics
p.137
De verwervingen hebben betrekking op
informaticamaterieel en rollend materieel.
Het gebruiksrecht van de kantoren van de Vennootschap
wordt op 31 december 2023 gewaardeerd op 170.616 € en
komt bovenop de andere materiële vaste activa vermeld
in de bovenstaande tabel, wat een totaal oplevert van
334.614 €.
TOELICHTING 17: FINANCIËLE VASTE
ACTIVA
Financiële vaste activa omvatten 3 verschillende
categorieën activa.
• De positieve reële waarde van de financiële
afdekkingsinstrumenten bedraagt 3.728.006 €
(31/12/2022: 5.982.657 €). Deze instrumenten
zijn aangegaan met Belgische banken met een
“investment grade” rating, zoals in detail beschreven in
toelichting 25.
• Inclusio bezit vastgoedbeleggingen in mede-
eigendom. In dit verband worden aan de syndici
voorschotten op het bedrijfskapitaal verstrekt,
zodat zij de kosten van de mede-eigendom op zich
kunnen nemen. Inclusio betaalde een bedrag van
128.721 € (31/12/2022: 77.703 €) aan voorschotten op het
werkkapitaal aan de syndici.
• Voor het gebouw Ecole Active werd de erfpacht
van 50 jaar heronderhandeld naar 99 jaar (en
loopt af op 30 juni 2113). Het gebouw werd daarom
overgeheveld van gebouwen in exploitatie naar
financiële leasing. De langetermijnvordering van dit
contract vertegenwoordigt een totaal van 8.295.610 €
(identiek bedrag op 31/12/2022) en de analyse van de
vervaldagen staat hieronder weergegeven. Rekening
houdend met de modaliteiten van deze erfpacht vindt
geen enkele terugbetaling van kapitaal plaats vóór het
boekjaar 2026.
Gezien enerzijds de hoedanigheid van de huurder en
anderzijds het lage kredietrisico verbonden aan de
vordering van financiële leasings (vastgesteld op basis
van de analyse van het verlies aan historische kredieten
op de huurder), heeft het model van de verwachte
kredietverliezen volgens IFRS 9 geen materiële impact
voor Inclusio. In het hoofdstuk "Risicofactoren" wordt
een volledig overzicht gegeven van de risico's verbonden
aan de huurder (risico 1.1.2, risico 1.3.2, risico 1.3.3). Inclusio
verwacht geen impact van kredietverliezen op haar
huurdersvorderingen of leasingvorderingen.
Vorderingen financiële leasing (in €) 31/12/2023 31/12/2022
minder dan een jaar 145.000 145.000
langer dan één jaar en korter dan twee jaar 195.000 145.000
langer dan twee jaar en korter dan drie jaar 245.000 195.000
langer dan drie jaar en korter dan vier jaar 245.000 245.000
meer dan vier jaar en minder dan vijf jaar 245.000 245.000
ouder dan 5 jaar 20.702.500 20.947.500
Minimale leasebetalingen 21.777.500 21.922.500
Vorderingen financiële leasing 13.481.890 13.626.890
Contante waarde van minimale leasebetalingen 8.295.610 8.295.610
Financiële leasevorderingen
minder dan een jaar 0 0
langer dan één jaar en korter dan twee jaar 0 0
langer dan twee jaar en korter dan drie jaar 24.891 0
langer dan drie jaar en jonger dan vier jaar 25.549 24.891
meer dan vier jaar en minder dan vijf jaar 26.225 25.549
ouder dan 5 jaar 8.218.945 8.245.169


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.138
TOELICHTING 18: DEELNEMINGEN
VERWERKT VIA VERMOGENSMUTATIE
Op 31 december 2023 had de Vennootschap slechts één
deelneming die volgens de vermogensmutatiemethode
werd opgenomen, namelijk in Inclusio Ostbelgien
nv, ten belope van 51% van de aandelen. Aangezien
de Vennootschap geen zeggenschap over deze
dochtervennootschap uitoefent overeenkomstig de
ondertekende aandeelhoudersovereenkomst, consolideert
Inclusio deze dochtervennootschap dan ook niet.
TOELICHTING 19:
HANDELSVORDERINGEN
Handelsvorderingen (in €) 31/12/2023 31/12/2022
Vorderingen op huurders 66.565 52.461
Op te maken facturen 0 0
Totaal 66.565 52.461
Het kredietrisico in verband met handelsvorderingen
is uiterst beperkt, enerzijds door de kwaliteit van de
tegenpartijen (voornamelijk SVK's of gelijkwaardig)
en anderzijds, voor andere soorten huurders, door de
diversiteit van het cliënteel en de huurwaarborgen die door
de huurders worden verstrekt om hun verbintenissen na te
komen.


TOELICHTING 20:
BELASTINGVORDERINGEN EN
ANDERE VLOTTENDE ACTIVA


Belastingvorderingen en 31/12/2023 31/12/2022
andere vlottende activa (in €)
Belastingen 184.007 321.272
Andere 94.136 0
Totaal 278.143 321.272



Belastingvorderingen stemmen overeen met gerealiseerde
voorafbetalingen.

TOELICHTING 21: GELDMIDDELEN EN
KASEQUIVALENTEN
Geldmiddelen en kasequivalenten hebben enkel
betrekking op zichtrekeningen en een kas.
TOELICHTING 22: OVERLOPENDE
REKENINGEN
In € Overlopende 31/12/2023 31/12/2022
rekeningen – Activa
II G. Overlopende 342.164 552.472
rekeningen
II G. a. Gelopen, 208.376 80.750
niet vervallen
vastgoedopbrengsten
II G. c. Voorafbetaalde 133.788 471.722
vastgoedkosten
De overlopende rekeningen – activa betreffen voornamelijk
uitgaven in verband met de structurering en de
gedelegeerde leiding van de projecten in ontwikkeling,
uitgaven die pas in de projecten worden opgenomen bij de
oplevering ervan.
Maar ook te innen financiële inkomsten op de financiële
instrumenten die van kracht zijn bij de afsluiting van het
boekjaar.
In € Overlopende 31/12/2023 31/12/2022
rekeningen –
Verplichtingen
II F. Overlopende 147.100 312.028
rekeningen
II F. a. Vooraf ontvangen 13.848 13.649
vastgoedopbrengsten
II F. b. Opgelopen, niet 133.252 298.379
vervallen interesten
en andere kosten
De overlopende rekeningen – verplichtingen betreffen
voornamelijk vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten
en niet-vervallen interesten op de uitstaande leningen.

Graphics
p.139







TOELICHTING 23: EIGEN VERMOGEN
De evolutie van het kapitaal wordt hieronder weergegeven:
Aantal Gecumuleerd Kapitaal Gecumuleerd
gecreëerde aantal (€ ) kapitaal
aandelen aandelen (€)
Akte van 06/11/2011 (oprichting) 615 615 61.500 61.500
Akte van 23/12/2011 25.215 25.830 2.521.500 2.583.000
Akte van 23/09/2014 34.000 59.830 3.400.000 5.983.000
Akte van 20/05/2015 58.025 117.855 5.802.500 11.785.500
Akte van 24/06/2016 71.506 189.361 7.150.600 18.936.100
Akte van 29/09/2016 95.342 284.703 9.534.200 28.470.300
Akte van 17/05/2017 169.033 453.736 16.903.300 45.373.600
Akte van 22/12/2017 98.424 552.160 9.842.400 55.216.000
Akte van 03/04/2019 313.763 865.923 31.376.300 86.592.300
Subtotaal voor de akte van 29/10/2020 865.923 865.923 86.592.300 86.592.300
Akte van 29/10/2020 - deling van het aantal aandelen door 5 4.329.615 4.329.615 86.592.300 86.592.300
IPO van 10/12/2020 2.857.943 7.187.558 57.158.860 143.751.160
Akte van kapitaalvermindering van 11/06/2021 -945.037 142.806.123
Inbrengen in natura dd. 25/06/2021 240.789 7.428.347 4.784.477 147.590.601
Saldo per 31/12/2023 7.428.347 147.590.601

Op een totaal van 7.428.347 uitgegeven aandelen (geen
wijziging voor de boekjaren 2022 en 2023) bezat de
Vennootschap er 9.756 op 31 december 2023 tegenover
2.851 op 31 december 2022. Het aantal aandelen voor de
berekening van de balansratio’s bedraagt dus 7.418.591
aandelen. Terwijl het gemiddelde aantal aandelen
in boekjaar 2023 dat dient voor de ratio’s van de
resultatenrekening 7.420.644 aandelen bedraagt.
Het eigen vermogen is samengesteld als volgt:
In € 31/12/2023 31/12/2022
EIGEN VERMOGEN 213.154.232 186.248.933
A. Kapitaal 142.916.788 142.916.788
A. a. Geplaatst kapitaal 147.590.601 147.590.601
A. b. Kosten kapitaalverhoging -4.673.813 -4.673.813
B. Uitgiftepremies 8.750.150 8.750.150
C. Reserves 29.310.248 12.352.094
C. b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) 19.975.092 10.375.272
C. e. Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van 5.982.657 618.276
toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-)
C. h. Reserve voor eigen aandelen (-) -114.781 -38.054
C. m. Andere reserves (+/-) 101.751 101.751
C. n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/-) 3.365.529 1.294.849
D. Nettoresultaat van het boekjaar 32.177.046 22.229.900
De reserve voor eigen aandelen bestaat uit aandelen
die worden aangehouden in het kader van het Liquidity
Provider-contract dat werd ondertekend met Kepler
Cheuvreux, maar ook uit de voorzieningen die zijn
aangelegd in het kader van de LTI-regeling voor de
effectieve leiding.




Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.140
TOELICHTING 24: OP AANDELEN
GEBASEERDE BETALINGEN
Managers genieten het voordeel van een langetermijnplan
voor de toekenning van aandelen (LTI) op basis van
relevante criteria en doelstellingen. Elk plan dekt een
periode van 3 jaar en wordt vervolgens in het vierde
jaar uitgeoefend. Overeenkomstig IFRS 2 wordt dit plan
rechtstreeks opgenomen als een verhoging van het
eigen vermogen over de geldigheidsduur. De jaarlijkse
aanschaffingskosten worden in de algemene kosten van de
resultatenrekening verrekend.
De voorwaarden van deze LTI staan in hun totaliteit
toegelicht in het Remuneratieverslag van het hoofdstuk
"Corporate Governance Verklaring".
Tot op heden is er nog geen actie ondernomen, aangezien
het 1
e
plan voor de jaren 2023-2024-2025 pas begin 2026 zal
worden geïmplementeerd.

TOELICHTING 25: FINANCIËLE
SCHULDEN
De Vennootschap financiert haar activiteiten met eigen
middelen maar ook met bankkredietlijnen. De tabel
hieronder geeft de onderhandelde kredietlijnen, de op de
balansdatum opgenomen bedragen en de vervaldag weer.



Bank Type van Maximaal Geboekte Geboekte
Vervaldag Rentevoet
financiering bedrag schuld schuld
(in €) op 31/12/2023 op 31/12/2022
(in €) (in €)
BNP Paribas Fortis Revolving Vervallen Vervallen 15.000.000
30/09/2023 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 7.500.000 7.500.000 7.500.000
6/10/2026 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 7.500.000 7.500.000 6.200.000
6/10/2027 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 10.000.000 10.000.000 0
2/05/2027 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 10.000.000 5.000.000 0
2/05/2028 Euribor + marge
BNP Paribas Fortis Revolving 15.000.000 15.000.000 0
30/09/2027 Euribor + marge
Triodos Revolving Vervallen Vervallen 0
1/02/2024 Euribor + marge
Triodos Revolving 15.000.000 6.200.000 0
31/10/2029 Euribor + marge
Triodos Revolving 10.000.000 4.100.000 0
31/10/2030 Euribor + marge
KBC Revolving 20.000.000 20.000.000 20.000.000
31/10/2027 Euribor + marge
KBC Revolving 10.000.000 10.000.000 0
30/04/2029 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving Vervallen Vervallen 12.500.000
31/12/2023 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving 12.500.000 100.000 12.500.000
31/12 /2024 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving 5.000.000 5.000.000 0
31/05/2027 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving 7.500.000 7.500.000 0
31/05/2028 Euribor + marge
Belfius Banque Revolving 15.000.000 2.000.000 0
31/05/2029 Euribor + marge
Caisse d’Épargne HdF Term Loan 12.500.000 12.500.000 12.500.000
29/12/2025 Vaste rente
Caisse d’Épargne HdF Term Loan 12.500.000 12.500.000 12.500.000
28/12/2026 Vaste rente
Totaal 170.000.000 124.900.000 98.700.000
Waarvan langlopend 124.800.000 71.200.000
Waarvan kortlopend 100.000 27.500.000

Voor elk van de kredietlijnen werden verschillende
voorwaarden onderhandeld maar geen enkele bank
heeft zekerheden op de onderliggende activa.
De kortlopende financiële schulden omvatten 100.000 €
uit een Belfius-krediet dat vervalt in december 2024,
139.190 € uit ontvangen huurwaarborgen en ten slotte
507.118 € uit kortlopende financiële schulden.

Graphics
p.141
De volgende tabel geeft een overzicht van de mutaties op verplichtingen uit financieringsactiviteiten:
31/12/2023 (in €) Openings- Kasstroom Overname van Eindsaldo
saldo dochteronder-
nemingen
Langlopende financiële schulden
Bankschulden 71.200.000 53.600.000 124.800.000
Andere financiële verplichtingen 760.732 760.732
Kortlopende financiële schulden
Bankschulden 27.500.000 -27.400.000 100.000
Huurwaarborgen 116.931 22.258 139.190
Andere financiële verplichtingen 450.947 56.171 507.118
Totaal van de verplichtingen uit financieringsactiviteiten 99.267.878 26.982.991 56.171 126.307.040
31/12/2022 (in €) Openings- Kasstroom Overname van Eindsaldo
saldo dochteronder-
nemingen
Langlopende financiële schulden
Bankschulden 51.476.469 19.723.531 71.200.000
Kortlopende financiële schulden
Bankschulden 129167 27370833 27.500.000
Huurwaarborgen 68.195 48.736 116.931
Andere financiële verplichtingen 164.116 286.831 450.947
Totaal van de verplichtingen uit financieringsactiviteiten 51.837.947 47.143.100 286.831 99.267.878
De volgende tabellen geven een overzicht van de
resterende contractuele looptijden van de financiële
verplichtingen van de Vennootschap met contractuele
aflossingstermijnen. De tabellen zijn opgesteld op basis
van de niet-verdisconteerde kasstromen (alleen aflossing
van de hoofdsom) met betrekking tot de financiële
verplichtingen, uitgaande van de vroegste datum waarop
de Vennootschap tot betaling zou kunnen worden verplicht.
31/12/2023 (in €) Minder dan 1 jaar 1- 5 jaar Meer dan 5 jaar
Bankschulden 100.000 120.700.000 4.100.000
Niet verdisconteerde rentelasten 1.230 5.704.988 364.484
Huurwaarborgen 139.190 0 0
Andere langlopende financiële 760.732 0 0
verplichtingen
Andere financiële verplichtingen 507.118 0 0
31/12/2022 (in €) Minder dan 1 jaar 1- 5 jaar Meer dan 5 jaar
Bankschulden 27.500.000 71.200.000 0
Niet verdisconteerde rentelasten 280.880 3.153.983 0
Huurwaarborgen 116.931 0 0
Andere financiële verplichtingen 450.947 0 0
Om zijn 'revolving' kredieten met variabele
rentevoeten af te dekken, heeft Inclusio verscheidene
afdekkingsinstrumenten gekocht die de Vennootschap
toelaten om de variabele rentevoet om te zetten in een
vaste rentevoet. Deze instrumenten werden niet geboekt
als afdekkingen in de zin van IFRS 9.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.142
Bank Type van Bedrag Begin Einde Marge Fair Value
indekking (in €) (in €)
BNP Paribas Fortis IRS met floor 7.500.000 21/05/2020 21/05/2026 0,210% 445.688
BNP Paribas Fortis IRS met floor 7.500.000 21/05/2020 21/05/2027 0,260% 567.320
BNP Paribas Fortis IRS met floor 10.000.000 21/05/2020 21/05/2028 0,295% 927.550
Belfius Banque IRS met floor 7.500.000 28/07/2020 29/01/2029 0,170% 861.162
Belfius Banque IRS met floor 7.500.000 28/07/2020 30/07/2029 0,203 % 926.286
Belfius Banque IRS zonder floor 10.000.000 15/06/2023 31/12/2028 3,000% -325.475
KBC Bank IRS zonder floor 10.000.000 8/12/2022 8/12/2028 2,558% -48.507
KBC Bank Collar 5.000.000 8/12/2022 8/12/2027 3,25%-2,10% -110.224
KBC Bank IRS zonder floor 7.500.000 15/12/2023 15/06/2027 2,798% -105.910
Totaal 72.500.000 3.137.890


TOELICHTING 26: HANDELSSCHULDEN
EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN
In € 31/12/2023 31/12/2022
Exit taks 1.677.429 1.394.923
Leveranciers 1.162.854 2.083.737
Huurders 170.074 120.581
Belastingen, bezoldigingen en sociale schulden 644.764 826.456
Totaal 3.655.121 4.425.698
De Exit Tax schuld komt overeen met de raming van de
exit tax die zal moeten betaald worden bij de fusie van
de dochtervennootschappen met Inclusio.
De schulden aan leveranciers omvatten voornamelijk
schulden die verband houden met werven in aanbouw.
De schulden aan de huurders stemmen overeen met
vooruitbetaalde huurgelden.
De belastingen, bezoldigingen en sociale schulden
kunnen als volgt gedetailleerd worden:
In € 31/12/2023 31/12/2022
BTW 8.657 7.211
Belastingen 71.757 270.797
Onroerende voorheffing 329.419 177.494
Schulden met betrekking tot personeelsbeloningen 234.930 370.954
Totaal 644.764 826.456
De schulden met betrekking tot personeelsvoordelen
betreffen voornamelijk de voorzieningen voor
vakantiegeld, eindejaarspremie en bonus.


Graphics
p.143
TOELICHTING 27: SCHULDRATIO
Onderstaande tabel geeft de schuldgraad weer (op
geconsolideerde basis), berekend conform het KB
betreffende GVV’s.
In € 31/12/2023 31/12/2022
I B. Langlopende financiële schulden 124.800.000 71.200.000
II B. Kortlopende financiële schulden 746.307 28.067.878
II D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 3.655.121 4.425.698
Totaal schulden 129.201.428 103.693.576
Gecorrigeerd totaal activa 339.535.486 284.271.879
Schuldratio 38,05% 36,48%

TOELICHTING 28: FINANCIËLE
INSTRUMENTEN EN BEHEER VAN DE
FINANCIËLE RISICO’S
Overzicht van de financiële instrumenten.
In € Categorie 31/12/2023 31/12/2022
Langlopende financiële activa
Vorderingen Tegen afgeschreven 130.721 79.703
Afdekkingsinstrumenten Tegen reële waarde 3.728.006 5.982.657
Vlottende financiële activa
Handelsvorderingen Tegen afgeschreven 66.565 52.461
Geldmiddelen en kasequivalenten Tegen afgeschreven 658.046 593.077
Totaal financiële activa 4.583.338 6.707.899
Langlopende financiële schulden
Bankschulden Tegen afgeschreven 124.800.000 71.200.000
Afdekkingsinstrumenten Tegen reële waarde 590.116 0
Kortlopende financiële schulden
Bankschulden Tegen afgeschreven 100.000 27.500.000
Huurwaarborgen Tegen afgeschreven 139.190 116.931
Saldo van de overnameprijs te betalen Tegen afgeschreven 117.435 356.831
Andere rekening-courant Tegen afgeschreven 389.683 94.116
Handelsschulden Tegen afgeschreven 3.655.121 4.425.698
Totaal financiële verplichtingen 129.791.544 103.693.576


Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.144
Op 31/12/2023 vertegenwoordigen de gelopen maar niet
vervallen interesten op opgenomen kredieten 133.252 €,
terwijl de opbrengsten van de afdekkingsinstrumenten
208.376 € vertegenwoordigen.
De reële waarde van de afgeleide instrumenten eind 2023
is positief ten belope van 3.137.891 € en is door de banken
bepaald op basis van een model dat de toekomstige
kasstromen verdisconteert, die worden bepaald op basis
van rentecurves (openbaar beschikbare informatie, niveau
2-gegevens).
Een theoretische verandering van 1% in de verwachte
marktrentecurve op 31 december 2023 (2,43%) zou
resulteren in een verandering in de hierboven getoonde
reële waarde. In het geval van een rentedaling (-1%) zou
de reële waarde van de derivaten 54.668 € zijn, terwijl een
rentestijging (+1%) de reële waarde van de derivaten zou
doen stijgen naar 6.221.113 €.
De boekwaarde van de hierboven tegen geamortiseerde
kostprijs vermelde financiële activa en financiële
verplichtingen benadert de reële waarde goed, hetzij
omdat het kortlopende instrumenten betreft, hetzij omdat
de toepasselijke rentevoet voor het merendeel variabel
is. We merken op dat twee kredieten een vaste rentevoet
hebben, en vermits ze niet overdraagbaar zijn, worden ze
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.

Beheer van financiële risico’s
Het financieel beheer van Inclusio is erop gericht
alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en
projectontwikkelingen van de Vennootschap te kunnen
verzekeren. De Vennootschap zorgt ervoor dat zij over
de nodige financiële middelen beschikt voor haar
investeringen, in functie van de verwachte planning voor
de uitvoering van de werkzaamheden. Eind 2023 had
Inclusio voor 45.100.000 € aan beschikbare middelen op
kredietlijnen (37.650.000 € op het einde van het boekjaar
2022). De overeenkomsten met de banken bevatten (in
voorkomend geval) verschillende voorwaarden, zoals de
verplichting om het GVV-statuut te behouden, "negative
pledge" en "pari passu" clausules, maar ook financiële
voorwaarden waaraan moet worden voldaan, zoals een
maximale schuldgraad, een minimale dekkingsgraad
van de bankinteresten of een minimale omvang van
de vastgoedportefeuille. Inclusio bevestigt dat deze
voorwaarden goed worden nageleefd en verwacht geen
enkel element dat de activiteiten van de vennootschap
negatief zou beïnvloeden en dat ertoe zou leiden dat de
vennootschap haar verplichtingen ten aanzien van de
banken niet zou nakomen.
Het kredietrisico is het risico op financieel verlies voor de
Groep indien een klant of tegenpartij van een financieel
instrument niet in staat is zijn contractuele verplichtingen
na te komen.
Er wordt geacht dat er geen significante blootstelling
bestaat door het mogelijk niet nakomen van verplichtingen
door de tegenpartijen van financiële instrumenten, behalve
voor handels- en overige vorderingen in handen van de
Vennootschap.
Op balansdatum is er geen belangrijke concentratie
van het kredietrisico. De boekwaarde van elk actief
vertegenwoordigt de maximale blootstelling van het
kredietrisico.
Met betrekking tot gelddeposito’s beperkt de
Vennootschap het kredietrisico door haar deposito’s enkel
te plaatsen bij Belgische banken.
Dit type van financieel risico wordt centraal beheerd.
Renterisico
Het renterisico wordt beheerd op het niveau van
de geconsolideerde netto financiële schuld van de
Vennootschap, met als voornaamste doel om de
financieringskost op middellange termijn veilig te stellen.
Daarom beheert de Vennootschap dit risico op een
gecentraliseerde manier, op basis van de evolutie van haar
geconsolideerde financiële nettoschuld.
Bankleningen van het type ‘Revolving’ (vermeld in
toelichting 25 hierboven) hebben een variabele rentevoet
(Euribor + marge). Er werden afdekkingsinstrumenten
gekocht om de variabele rentevoeten om te zetten
in een vaste rentevoet, om zo de blootstelling van de
Vennootschap aan renteschommelingen op de financiële
markten te beperken. We merken op dat alle leningen en
nagenoeg alle afdekkingen zijn gefloord.



Graphics
p.145

Onderstaande tabel geeft de hypothetische evolutie weer
van de gemiddelde totale financieringsgraad van Inclusio
(inclusief bankmarge), volgens een hypothetische evolutie
van de Euribor 3 maanden.
31/12/2023
Euribor 3 maanden 0 % 1,00 % 2,00 % 3,00 % 4,00 % 5,00 % 6,00 % 7,00 %
Financieringspercentage 1,97 % 2,16 % 2,34 % 2,57 % 2,76 % 2,95 % 3,13 % 3,32 %
31/12/2022
Euribor 3 maanden 0 % 1,00 % 2,00 % 3,00 % 4,00 % 5,00 % 6,00 % 7,00 %
Financieringspercentage 1,62 % 1,96 % 2,31 % 2,70 % 3,06 % 3,40 % 3,75 % 4,10 %




Indien de Euribor op 3 maanden zou stijgen van 4%
(percentage dat op het einde van het boekjaar 2023 op de
financiële markten gold) naar 5%, zou dit een negatieve
financiële impact op de resultatenrekening hebben van
232.181 €.
Liquiditeitsrisico
Om de liquiditeit en de financiële flexibiliteit te allen
tijde te garanderen, beschikt de Vennootschap, naast de
beschikbare geldmiddelen, over verscheidene toegezegde
en niet-toegezegde kredietlijnen in diverse munteenheden
en in bedragen die als adequaat worden beschouwd voor
de huidige en toekomstige financieringsbehoeften (zie
toelichting 25).
Deze overeenkomsten omvatten verschillende
verbintenissen van de Vennootschap en worden nagekomen.


TOELICHTING 29: TRANSACTIES MET
VERBONDEN PARTIJEN
Inclusio heeft een band als verbonden partij met haar
directie en bestuursleden.
De bezoldiging van de bestuurders voor het boekjaar 2023
(vaste emolumenten en aanwezigheidsvergoedingen)
bedraagt 158.250 € (115.750 € voor het boekjaar 2022). De
bezoldiging van de effectieve leiding (vaste, variabele
vergoedingen, pensioenverzekering en andere kosten)
bedraagt 746.313 € voor het boekjaar 2023 (exclusief
wijzigingen in de voorzieningen) (781.450 € voor het
boekjaar 2022). De volledige details staan vermeld in
het Remuneratieverslag in het hoofdstuk "Corporate
Governance Verklaring".
De transacties met verbonden partijen in de zin van
IAS 24 en het wetboek van vennootschappen met de
bestuurders en de effectieve leiders worden vermeld in het
Remuneratieverslag.



TOELICHTING 30: RECHTEN EN
VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS
Inclusio heeft geen investeringsverbintenissen buiten
de balans. Details over verplichtingen met betrekking
tot vastgoedprojecten in uitvoering worden gegeven in
toelichting 15.

TOELICHTING 31: ASPECTEN IN VERBAND
MET DE MACRO-ECONOMISCHE
CONTEXT EN HET KLIMAAT
Ces derniDe afgelopen jaren hebben er een aantal
wereldwijde gebeurtenissen plaatsgevonden, waaronder
de Covid-19 pandemie, de oorlog in Oekraïne en de
Israëlisch-Palestijnse oorlog.
Inclusio oefent al haar activiteiten uit in België en heeft
daarom geen directe financiële impact gevoeld door deze
gebeurtenissen.
Desondanks hebben deze gebeurtenissen indirecte
effecten gehad op mondiaal niveau. De indirecte gevolgen
van de macro-economische situatie en het klimaat
kunnen vanuit het oogpunt van de volgende risicofactoren
in aanmerking worden genomen (zie hoofdstuk
"Risicofactoren" in dit document):
• inflatie en indexering van huurprijzen (risico 1.1.2);
• vertragingen of budgetoverschrijdingen bij de
realisatie van projectontwikkelingen (risico 1.1.1);
• financiering en liquiditeit (risico 1.2.1) ;
• hogere rentevoeten (risico 1.2.2);
• milieu-effecten op de reële waarde van de
gebouwen (risico 1.5).

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.146
TOELICHTING 32: GEBEURTENISSEN
NA BALANSDATUM
Tussen 31 december 2023 en de publicatiedatum van
het jaarverslag, deed zich in de portefeuille geen enkele
belangrijke verandering voor.
Overigens zal een dividenduitkering van 0,75 € bruto per
aandeel worden voorgesteld aan de gewone algemene
vergadering.

TOELICHTING 33: LIJST VAN
DOCHTERONDERNEMINGEN,
GEASSOCIEERDE VENNOOTSCHAPPEN
EN JOINT VENTURES
De lijst van de dochtervennootschappen opgenomen in de
geconsolideerde jaarrekening op 31 december 2023 is als
volgt:


% in bezit Consolidatiewijze Rechtspersonenregister
Immo Genappe 100 % Integraal 0448.673.696
Inclusio Ostbelgien 51 % Equity-methode 0778.320.377
Daarnaast zijn in het boekjaar 2023 volgende filialen gefuseerd.
Fusiedatum Rechtspersonenregister
Société d’Habitations de Tournai 12/12/2023 0405.859.678
Financière de Roosevelt 04/05/2023 0860.680.406
Trifax 20/06/2023 0425.492.577
Mouscron Invest & Development 17/10/2023 0751.899.755
Buimmo 22/11/2023 0683.524.653
Middelweg Albert 22/03/2023 0666.408.509


TOELICHTING 34: PERSONEELSBESTAND
Aantal werknemers op het einde van het boekjaar 31/12/2023 31/12/2022
Werknemers - zelfstandigen 12 13
Onafhankelijke bestuurders 2 2
14 15
De leidinggevenden (niet in dienstverband) hebben
een pensioenplan waarop het wettelijk gewaarborgd
rendement niet van toepassing is. De betaalde bedragen
zijn bijgevolg definitief en worden onder algemene kosten
geboekt in de boekhouding. De werknemers hebben een
toegezegde-bijdrageregeling die een wettelijk bepaald
minimumrendement moet garanderen. Op het einde
van het boekjaar 2023 was er geen onderfinanciering en
werden alle betaalde bedragen in het kader van deze
verzekeringsovereenkomst ten gunste van de werknemers
opgenomen in de algemene kosten van de vennootschap.
TOELICHTING 35: VERGOEDINGEN VAN DE COMMISSARIS
In € - incl. btw 31/12/2023 31/12/2022
Bezoldiging voor de uitoefening van het mandaat van Commissaris (incl. 67.450 67.504
dochtervennootschappen)
Andere auditgerelateerde diensten 3.200 15.345
Totaal 70.650 82.849


Graphics
p.147
Op de gewone algemene vergadering van 17/05/2023
heeft de vennootschap het mandaat vernieuwd van
de commissaris, Deloitte Bedrijfsrevisoren bv, met
maatschappelijke zetel te Gateway building, Luchthaven
Brussel Nationaal 1 J te 1930 Zaventem, vertegenwoordigd
door de heer Ben Vandeweyer, bedrijfsrevisor. Zijn mandaat
dekt de boekjaren 2023 - 2024 - 2025.
De bezoldiging van de commissaris is vastgesteld op
53.000 € excl. btw/jaar en wordt verhoogd met de IBR-
kosten en uitgaven.
SAMENVATTING VAN DE STATUTAIRE
FINANCIËLE OVERZICHTEN
De onderstaande statutaire financiële overzichten zijn een
verkorte versie van de statutaire rekeningen. De volledige
versie van de statutaire rekening is neergelegd bij de
Nationale Bank van België, maar is ook beschikbaar op de
website van de vennootschap en op aanvraag.
De commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren,
vertegenwoordigd door de heer Ben Vandeweyer, erkend
revisor, heeft zijn volledige controle afgerond en heeft tot
slot een verklaring zonder voorbehoud afgegeven over de
jaarrekening van de Vennootschap.
Statutair overzicht van de financiële situatie
Statutaire rekeningen
In € 31/12/2023 31/12/2022
I Vaste Activa 340.793.201 287.898.783
I B. Immateriële vaste activa 10.293 30.336
I C. Vastgoedbeleggingen 317.931.372 217.972.935
I D. Andere materiële vaste activa 334.614 112.623
I E. Financiële vaste activa 3.858.727 37.129.789
I F. Vorderingen financiële leasing 8.295.610 8.295.610
I I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures 10.362.585 24.357.490
vermogensmutatie
II Vlottende activa 1.302.607 1.175.176
II D. Handelsvorderingen 66.565 52.711
II E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 236.554 100.573
II F. Kas en kasequivalenten 657.325 479.027
II G. Overlopende rekeningen 342.164 542.865
ACTIVA 342.095.808 289.073.960
EIGEN VERMOGEN 213.154.232 186.248.933
A. Kapitaal 142.916.788 142.916.788
B. Uitgiftepremies 8.750.150 8.750.150
C. Reserves 29.310.248 12.352.094
D. Nettoresultaat van het boekjaar 32.177.046 22.229.900
VERPLICHTINGEN 128.941.576 102.825.027
I Langlopende verplichtingen 125.560.732 71.200.000
I B. Langlopende financiële schulden 124.800.000 71.200.000
I C. Andere langlopende financiële verplichtingen 760.732 0
II Kortlopende verplichtingen 3.380.844 31.625.027
II B. Kortlopende financiële schulden 975.932 29.499.814
II D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 2.257.812 1.813.185
II F. Overlopende rekeningen 147.100 312.028
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 342.095.808 289.073.960

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.148
Statutair overzicht van het totaalresultaat
Statutaire rekeningen
In € 31/12/2023 31/12/2022
I Huurinkomsten 12.813.508 9.144.590
III Met verhuur verbonden kosten -1.254 -97.295
NETTO HUURRESULTAAT 12.812.253 9.047.295
IV Recuperatie van vastgoedkosten 375 5.608
V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door 503.272 554.300
de huurder op verhuurde gebouwen
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde -817.836 -625.446
gebouwen
VASTGOEDRESULTAAT 12.498.064 8.981.758
IX Technische kosten -265.627 -293.814
X Commerciële kosten -24.448 -8.384
XI Kosten en taksen van niet verhuurde goederen 2.999 -4.729
XII Beheerkosten vastgoed -489.481 -353.558
VASTGOEDKOSTEN -776.557 -660.486
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 11.721.507 8.321.272
XIV Algemene kosten van de vennootschap -2.323.995 -2.204.976
XV Andere operationele opbrengsten en kosten -48.249 -43.532
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 9.349.263 6.072.764
XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 27.736.782 9.946.021
XIX Ander portefeuilleresultaat 0 4.496
OPERATIONEEL RESULTAAT 37.086.046 16.023.281
XX Financiële inkomsten 159.528 210.540
XXI Netto interestkosten -2.884.730 -895.176
XXII Andere financiële kosten -132.186 -19.405
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -2.844.767 5.364.381
FINANCIEEL RESULTAAT -5.702.156 4.660.340
XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint 901.866 1.571.807
ventures
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 32.285.756 22.255.428
XXV Vennootschapsbelasting -69.468 -50.607
XXVI Exit taks -39.242 25.079
BELASTINGEN -108.710 -25.528
NETTO RESULTAAT 32.177.046 22.229.900
Staat van het globaal resultaat
I. Nettoresultaat 32.177.046 22.229.900
II. Andere elementen van het globaal resultaat : 0 0
GLOBAAL RESULTAAT(I + II) 32.177.046 22.229.900
Basis resultaat verdeelt per aandeel 4,33 2,99

Graphics
p.149
Detail van het statutair eigen vermogen voor en na bestemming
VOOR NA
distributie distributie
In € 31/12/2023 31/12/2023
EIGEN VERMOGEN 213.154.232 207.582.972
A. Kapitaal 142.916.788 142.916.788
A. a. Geplaatst kapitaal 147.590.601 147.590.601
A. b. Kosten kapitaalverhoging -4.673.813 -4.673.813
B. Uitgiftepremies 8.750.150 8.750.150
C. Reserves 29.310.248 55.916.033
C. b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) 22.115.044 49.851.826
C. c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en 0 901.866
-kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-)
C. e. Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van 5.982.657 3.137.890
toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-)
C. h. Reserve voor eigen aandelen (-) -114.781 -114.781
C. m. Andere reserves (+/-) 101.751 101.751
C. n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/-) 1.225.577 2.037.482
D. Nettoresultaat van het boekjaar 32.177.046 0
Voorgesteld dividend n.v.t. 5.571.260
Vanaf de bestemming van het resultaat over het boekjaar 2023 legt de vennootschap een reserve aan voor het
aandeel in het nettoresultaat en de andere elementen van het globaal resultaat van deelnemingen die volgens
de vermogensmutatiemethode zijn opgenomen. Deze bedraagt 901.866 € en stemt overeen met 882.444 € voor
dochteronderneming Immo-Genappe en 19.422 € voor dochteronderneming Inclusio Ostbelgien. Alle andere
dochterondernemingen die voordien werden aangehouden, werden samengevoegd.
Winstverdeling
Schema van de berekening van het bedrag bedoeld in artikel 13, § 1, lid 1 (in €) 31/12/2023 31/12/2022
Gecorrigeerd resultaat (A)
Netto resultaat 32.177.046 22.229.900
+ Afschrijving 105.410 63.574
+ Waardevermindering 1.254 97.963
- Terugname van waardeverminderingen 0 -668
+/- Andere niet-monetaire bestanddelen 2.844.767 -5.364.381
+/- Variaties in de reële waarde in de vastgoedportefeuille -27.736.782 -9.950.517
+/- Aandeel in de resultaten van geassocieerde ondernemingen en joint ventures -901.866 -1.571.807
Ontvangen dividend van dochterondernemings 452.332 791.581
Gecorrigeerd resultaat (A) 6.942.161 6.295.645
Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B)
+ Netto Meewaarden 0 0
Gecorrigeerd resultaat (B) 0 0
TOTAAL (A+B) 6.942.161 6.295.645
Minimaal uitkeerbaar (80%) 5.553.729 5.036.516

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.150
Het nettoresultaat van het boekjaar wordt gecorrigeerd
om afschrijvingen en waardeverminderingen of
terugnemingen van waardeverminderingen uit te sluiten.
Overeenkomstig de GVV-wetgeving worden daarnaast
ook de variaties in de reële waarde van financiële
instrumenten en vastgoedbeleggingen, evenals de
waardeverandering ten gevolge van de vermogensmutatie
van de dochtervennootschappen uitgesloten van de
formule voor de berekening. De ontvangen dividenden
van de dochtervennootschappen komen uitsluitend van
de dochtervennootschap Société d’Habitations de Tournai,
een dochtervennootschap die inmiddels door Inclusio is
gefuseerd.
Aangezien de onderneming geen verkooptransacties heeft
verricht, is in bovenstaande tabel geen enkele gerealiseerde
meerwaarde opgenomen.
Schema van de berekening van het bedrag bedoeld in
artikel 13, § 1, eerste lid, levert dus een totaal uitkeerbaar
resultaat op van 6.942.161 € voor het boekjaar 2023 waarvan
minimum 80%, hetzij 5.553.729 € moet worden uitgekeerd
als dividend van het boekjaar 2023.
Overeenkomstig art. 7:212 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen mag het netto-actief,
na uitkering van het voorgestelde dividend, niet lager zijn
dan het bedrag van het geboekte kapitaal, vermeerderd
met de reserves die volgens de wet of de statuten niet
mogen worden uitgekeerd. De resterende marge bedraagt
2.139.232 € en wordt als volgt bepaald:
Netto-actief na bestemming en uitkering 207.582.972
Gestort kapitaal of, indien hoger, opgevraagd kapitaal (+) 142.916.788
Onbeschikbare uitgiftepremie volgens de statuten (+) 8.750.150
Reserve voor het positieve saldo van variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) 49.851.826
Reserve voor het aandeel van het nettoresultaat en andere elementen van het 901.866
totaalresultaat uit beleggingen verwerkt volgens de equity-methode
Reserveren voor eigen aandelen -114.781
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegestane 3.137.890
afdekkingsinstrumenten waarop de afdekkingsboekhouding zoals bepaald door IFRS
niet wordt toegepast (+/-)
Totaal 205.443.739
Verschil 2.139.233
Resultaatsverwerking en statutaire toewijzing
In € 31/12/2023 31/12/2022
A. Nettoresultaat 32.177.046 22.229.900
B. Toevoeging aan/onttrekking van (-/+)
Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van
de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+)
- boekjaar 27.736.782 9.950.517
Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde
van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-)
- boekjaar -2.844.767 5.364.381
Toevoeging aan/onttrekking van overige reserves van het aandeel van de netto- 901.866 1.571.807
inkomsten uit beleggingen verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode (-/+)
Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) 811.904 143.352
C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13, § 1, lid 1 5.553.729 5.036.516
D. Vergoeding kapitaal - andere dan C 17.532 163.324

Graphics
p.151
EPRA - PRESTATIE-INDICATOREN
Begin 2024 werd Inclusio lid van EPRA (European Public
Real Estate Association).
EPRA vertegenwoordigt de Europese beursgenoteerde
vastgoedsector in heel Europa. De EPRA heeft
gestandaardiseerde prestatie-indicatoren gecreëerd
die het voor elke aangesloten onderneming of
investeerder mogelijk maken om haar indicatoren
te gebruiken op basis van gestandaardiseerde
aanbevelingen. Deze aanbevelingen staan vermeld
in het verslag “EPRA Reporting: Best Practices
Recommendations Guidelines” beschikbaar op de
website van EPRA (www.epra.com).
Inclusio benadrukt zo dat ze haar verslaggeving wil
standaardiseren om op die manier de kwaliteit en
vergelijkbaarheid van de informatie voor beleggers te
verbeteren. De financiële EPRA-indicatoren staan in
dit hoofdstuk vermeld, de ESG EPRA-indicatoren zijn
opgenomen in het ESG-verslag.
Overzicht van de belangrijkste indicatoren
Indicatoren Definities 31/12/2023 31/12/2022
1 EPRA Earnings Resultaat uit operationele activiteiten 0,92 0,85 €/
aandelen
2 EPRA NRV EPRA Net Reinstatement Value. Deze indicator gaat 33,11 25,80 €/
ervan uit dat het bedrijf zijn activa niet verkoopt aandelen
en weerspiegelt de waarde die nodig zou zijn om
het bedrijf opnieuw op te bouwen op basis van zijn
huidige structuur.
EPRA NTA EPRA Net Tangible Assets. Deze indicator gaat ervan 28,31 24,27 €/
uit dat het bedrijf activa-aan- en verkooptransacties aandelen
uitvoert, wat resulteert in uitgestelde belastingen.
EPRA NDV EPRA Net Disposal Value. 28,73 25,08 €/
Deze indicator vertegenwoordigt de waarde van aandelen
aandelen in een scenario van verkoop van alle
activa die leidt tot de afwikkeling van uitgestelde
belastingen en de terugbetaling van schulden en
financiële instrumenten.
3 EPRA NIY EPRA Net Initial Yield. 3,72% 4,07%
Geannualiseerde brutohuuropbrengsten
op basis van de contractuele huren op de
afsluitingsdatum van de jaarrekening, verminderd
met vastgoedkosten, alles gedeeld door de
marktwaarde van de portefeuille, vermeerderd met
de kosten en overdrachtsrechten geschat tijdens
de hypothetische vervreemding van de plaatsing
van de gebouwen.
EPRA 'topped-up' NIY EPRA Net Initial Yield 'topped-up'. 3,72% 4,07%
Deze maatregel omvat een bijkomende
aanpassing aan de EPRA NIY om rekening te
houden met het einde van de toegekende gratis
diensten.
4 EPRA Vacancy Rate Deze maatstaf geeft de verhouding weer van de 1,58% 0,77%
geschatte huurwaarde (ELV) van leegstaande ruimte
gedeeld door de ELV van de gehele portefeuille die
beschikbaar is voor verhuur.
5 EPRA Cost Ratios De kostenratio (inclusief directe leegstandskosten) 25,75% 31,38%
(included) relateert alle exploitatie- en vastgoedkosten aan
de brutohuuropbrengsten.
EPRA Cost Ratios De kostenratio (exclusief directe leegstandskosten) 25,75% 31,38%
(excluded) relateert alle exploitatie- en vastgoedkosten aan
de brutohuuropbrengsten.
6 EPRA LTV Deze indicator relateert het bedrag van de schulden 38,17% 36,48%
aan de reële waarde van het gebouw.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.152
EPRA Earnings (in €) 31/12/2023 31/12/2022
IFRS Resultaat 32.177.046 22.229.900
(i) Wijzigingen in de waarde van vastgoedbeleggingen -28.157.878 -10.478.643
(vi) Wijzigingen in de reële waarde van financiële instrumenten 2.844.767 -5.364.381
(ix) EPRA aanpassingen met betrekkingen tot joint ventures -19.422 -71.302
EPRA Resultaat 6.844.512 6.315.574
Gewogen gemiddeld aantal aandelen 7.420.644 7.428.238
EPRA Resultaat per aandeel 0,92 0,85
EPRA Net Asset Value (in €) 31/12/2023 31/12/2022
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Eigen vermogen IFRS 213.154.232 213.154.232 213.154.232 186.248.933 186.248.933 186.248.933
(vi) Reële waarde van de financiële -3.137.890 -3.137.890 -5.982.657 -5.982.657
instrumenten
(viii. b) Immateriële vaste activa -10.293 -30.336
(xi) Overdrachtsbelastingen 35.612.294 11.344.014
NAV 245.628.636 210.006.048 213.154.232 191.610.290 180.235.940 186.248.933
Gewogen gemiddeld aantal 7.418.591 7.418.591 7.418.591 7.425.496 7.425.496 7.425.496
aandelen
NAV per aandeel 33,11 28,31 28,73 25,80 24,27 25,08
EPRA NIY and 31/12/2023 31/12/2022
‘topped-up’ NIY
(in €)
Betaalbare Opvang en Sociale Totaal Betaalbare Opvang en Sociale Totaal
huurwonin- huisves- infrastruc- huurwonin- huisves- infrastruc-
gen ting van tuur gen ting van tuur
personen personen
met een met een
beperking beperking
Vastgoed- 261.979.111 26.217.466 40.273.332 328.469.909 227.448.672 25.593.026 21.192.626 274.234.324
beleggingen
Project- -9.599.533 -9.599.533 -16.297.855 -1.993.750 -18.291.605
ontwikkelingen
Geschatte 31.126.418 2.190.534 1.470.068 34.787.020 8.090.180 1.933.724 769.274 10.793.178
mutatierechten
Investeringswaarde 283.505.996 28.408.000 41.743.400 353.657.396 219.240.997 25.533.000 21.961.900 266.735.897
van de
vastgoedportefeuille
beschikbaar voor
verhuur
Geannualiseerde 10.392.483 1.263.554 2.573.017 14.229.054 9.284.172 1103264 1372884 11.760.320
brutohuurinkomsten
Vastgoedkosten -953.538 -47.507 -72.976 -1.074.021 -823.127 -43.989 -36.425 -903.541
Geannualiseerde 9.438.945 1.216.047 2.500.040 13.155.033 8.461.045 1.059.275 1.336.459 10.856.779
nettohuurinkomsten
Notioneel bedrag bij 0 0 0 0 0 0 0 0
aflopen van huurvrije
periode
Aangepaste 9.438.945 1.216.047 2.500.040 13.155.033 8.461.045 1.059.275 1.336.459 10.856.779
geannualiseerde
nettohuurinkomsten
EPRA NIY 3,33% 4,28% 5,99% 3,72% 3,86% 4,15% 6,09 % 4,07%
EPRA 'topped-up' NIY 3,33% 4,28% 5,99% 3,72% 3,86% 4,15% 6,09 % 4,07%

Graphics
p.153
EPRA Leegstandpercentage (in €) 31/12/2023 31/12/2022
Geschatte huurwaarde van leegstaande ruimtes 239.198 98.295
Geschatte huurwaarde van de volledige portefeuille 15.167.609 12.723.694
EPRA Leegstandspercentage 1,58% 0,77%
EPRA Cost ratios (in €) 331/12/2023 31/12/2022
(i) Operationele kosten zoals in de IFRS-resultatenrekening -3.425.261 -3.275.543
EPRA kosten (inclusief directe leegstandskosten) -3.425.261 -3.275.543
(ix) Directe leegstandskosten 0 0
EPRA kosten (exclusief directe leegstandskosten) -3.425.261 -3.275.543
(x) Brutohuurinkomsten min te betalen huur op gehuurde grond 13.302.033 10.438.631
Brutohuurinkomsten 13.302.033 10.438.631
EPRA kostratio (inclusief directe leegstandskosten) 25,75% 31,38%
EPRA kostratio (exclusief directe leegstandskosten) 25,75% 31,38%
EPRA LTV (in €) 31/12/2023 31/12/2022
Groep (zoals Aandeel joint Totaal Groep (zoals
opgenomen ventures opgenomen
in de IFRS- in de IFRS-
rekeningen) rekeningen)
Leningen van financiële instellingen 124.900.000 1.420.903 126.320.903 98.700.000
Netto crediteuren 4.301.428 21.551 4.322.979 4.993.576
Schuld voor het recht om kantoren te 170.616 0 170.616 0
gebruiken
Kas en kasequivalenten -658.046 -283.442 -941.488 -593.077
Netto schuld (a) 128.713.998 1.159.012 129.873.009 103.100.499
Gebouw voor eigen gebruik 170.616 0 170.616 0
Vastgoed in exploitatie tegen reële waarde 318.870.376 3.181.556 322.051.931 255.942.719
Projectontwikkelingen 9.599.533 0 9.599.533 18.291.605
Immaterële vaste activa 10.293 12.646 22.939 30.336
Netto vorderingen 8.362.174 0 8.362.174 8.348.071
Totale waarde eigendom (b) 337.012.992 3.194.201 340.207.194 282.612.731
LTV (a/b) 38,19% 36,28% 38,17% 36,48%
EPRA Geactiveerde investeringskosten (in €) 31/12/2023 31/12/2022
Acquisities 20.061.715 43.972.419
Ontwikkeling 4.165.865 7.270.971
Vastgoedbeleggingen 1.523.664 1.992.847
Toename van de verhuurbare oppervlakte 0 0
Geen toename van de verhuurbare oppervlakte 1.523.664 1.992.847
Premies voor huurders 0 0
Andere materiële niet-toegewezen uitgaven 0 0
Gekapitaliseerde interest 326.462 275.248
Totaal 26.077.706 53.511.485
De tabel met de evolutie van de huurprijzen bij een identieke perimeter (Like-for-like rental growth reporting)
staat vermeld in toelichting 4 Netto huurresultaat in dit hoofdstuk.

Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.154
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS INZAKE DE
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN INCLUSIO NV OVER
HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2023 - GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
In het kader van de wettelijke controle van de
geconsolideerde jaarrekening van Inclusio NV (de
“vennootschap”) en haar filialen (samen “de groep”),
leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons
verslag over de geconsolideerde jaarrekening alsook de
overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Dit vormt
één geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van
commissaris door de algemene vergadering van 17 mai
2023, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan
uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité.
Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene
vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening
afgesloten op 31 december 2025. Wij hebben de wettelijke
controle van de geconsolideerde jaarrekening van Inclusio
NV uitgevoerd gedurende 4 opeenvolgende boekjaren.
VERSLAG OVER DE
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de
geconsolideerde jaarrekening van de groep, die het
geconsolideerd overzicht van de financiële positie op 31
december 2023 omvat, alsook het geconsolideerd overzicht
van winst of verlies en niet-gerealiseerde resultaten, het
geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over het
boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met
de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële
verslaggeving en overige informatieverschaffing, waarvan
het totaal van het geconsolideerd overzicht van de
financiële positie 343 263 (000) EUR bedraagt en waarvan
het staat van het geconsolideerd globaalresultaten afsluit
met een winst van het boekjaar van 32 177 (000) EUR.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening
een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële
toestand van de groep op 31 december 2023 alsook van zijn
geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde
kasstromen over het boekjaar dat op die datum is
afgesloten, in overeenstemming met de International
Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd
door de Europese Unie en met de in België van toepassing
zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de
internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals van
toepassing in België. Wij hebben bovendien de door
IAASB goedgekeurde internationale controlestandaarden
toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitdatum
en nog niet goedgekeurd op nationaal niveau. Onze
verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn
verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van
de commissaris voor de controle van de geconsolideerde
jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle
deontologische vereisten die relevant zijn voor de
controle van de geconsolideerde jaarrekening in België
nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de
onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden
van de vennootschap de voor onze controle vereiste
ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons
oordeel.
Kernpunten van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die
aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel
het meest significant waren bij de controle van
de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld
in de context van onze controle van de geconsolideerde
jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel
hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over
deze aangelegenheden.
Graphics
p.155
Kernpunten van de controle Hoe onze controle de kernpunten van de controle
behandelde
Waardering van vastgoedbeleggingen
• Vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde
(329 miljoen EUR) vertegenwoordigen 95% van het
geconsolideerde balans per 31 december 2023. Wijzigingen
in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een
aanzienlijke invloed op het geconsolideerde nettoresultaat
van de periode en het eigen vermogen.
• De vastgoedportefeuille omvat gebouwen die verhuurd,
gerenoveerd en in aanbouw zijn.
• De portefeuille wordt gewaardeerd tegen reële waarde.
Projectontwikkelingen worden volgens dezelfde methode
gewaardeerd, maar met aftrek van alle kosten die nodig zijn
om het ontwikkeling te voltooien en rekening houdend met
een risicopremie in verband met de onzekerheden van het
project. De belangrijkste gegevens voor de waardering zijn
rendementen en actuele markthuren, die worden beïnvloed
door de evolutie van de markt, vergelijkbare transacties
en de specifieke kenmerken van elk onroerend goed in de
portefeuille.
• De groep doet elk kwartaal een beroep op gekwalificeerde
onafhankelijke vastgoeddeskundigen om de
vastgoedportefeuille tegen reële waarde te waarderen.
Deze vastgoeddeskundigen worden aangesteld door
het bestuur van de groep en voeren hun werk uit in
overeenstemming met de verslagen en richtlijnen van
de International Valuation Standards/RICS Valuation
Standards. De vastgoeddeskundigen die door de groep
worden aangesteld, hebben aanzienlijke ervaring in de
vastgoedmarkten waarin de groep actief is.
• De groep heeft in 2023 de waarderingsmethodologie
van haar vastgoedportefeuille aangepast. Er wordt
nu onderscheid gemaakt tussen vastgoedactiva
die verkocht kunnen worden door te snijden (d.w.z.
appartementsgebouwen) en andere vastgoederen die
als blok verkocht kunnen worden. Om de reële waarde
van de investeringswaarde te bepalen, worden reële
overdrachtstaken (10% of 12,5%) toegepast, behalve in het
geval van huureenheden met een investeringswaarde van
meer dan 2,5 MEUR (2,5%).
Deze wijziging in de waarderingsmethodologie had een
positieve belangrijke impact op de portefeuillewaarde in
vergelijking met het voorgaande jaar.
• Het auditrisico vloeit daarom voort uit de belangrijkste
uitgangspunten en inschattingen gekoppeld aan deze
sleutelinputs, met specifieke aandacht voor het vereiste
rendement.
• Wij hebben de interne controle van het bestuur
beoordeeld en het ontwerp en de implementatie
van interne controles met betrekking tot
vastgoedbeleggingen getest.
• Wij hebben de bekwaamheid, onafhankelijkheid
en integriteit van de onafhankelijke
vastgoeddeskundigen beoordeeld.
• Wij hebben het waarderingsproces, de resultaten
van de vastgoedportefeuille, belangrijke
veronderstellingen en inschattingen besproken
met de onafhankelijke vastgoeddeskundigen en
beoordeeld.
• Wij hebben de belangrijkste veronderstellingen
die bij de waardering werdengebruikt beoordeeld
vergeleken met externe industriegegevens en
vergelijkbare vastgoedtransacties, met specifieke
aandacht voor het vereiste rendement.
• Wij hebben de controlewerkzaamheden uitgevoerd
om de integriteit en volledigheid te beoordelen
van de informatie die aan de onafhankelijke
vastgoeddeskundigen werd verstrekt met betrekking
tot huurinkomsten, de voornaamste kenmerken van
het huurcontract en de bezettingsgraad.
• Wij hebben de bedragen zoals vermeld in
de waarderingsverslagen afgestemd met de
boekhouding en van daaruit hebben we de
gerelateerde saldi met de jaarrekening aangesloten.
• Als onderdeel van onze controlewerkzaamheden
die weden uitgevoerd op verwervingen en
vervreemdingen van vastgoedbeleggingen,
onderzochten e de belangrijkste contracten en
documentatie met het oog op de toegepaste
boekhoudkundige verwerking van deze transacties.
• Ten slotte hebben wij de geschiktheid van de
toelichtingen met betrekking tot de waardering aan
reële waarde van vastgoedbeleggingen beoordeeld.
Verwijzing naar de bijlagen
• Wij verwijzen naar de geconsolideerde jaarrekening,
met inbegrip van de toelichting bij de financiële staten:
toelichting 2.2, samenvatting van de toegepaste
grondslagen voor financiële verslaggeving; toelichting 8,
variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen;
toelichting 15, vastgoedbeleggingen.
Verantwoordelijkheden van het
bestuursorgaan voor het opstellen van de
geconsolideerde jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw
beeld geeft in overeenstemming met de International
Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd
door de Europese Unie en met de in België van toepassing
zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor
de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk
acht voor het opstellen van de geconsolideerde
jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat
die het gevolg is van fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is
het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten
van de mogelijkheid van de groep om haar continuïteit
te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van
aangelegenheden die met continuïteit verband houden en
het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij
het bestuursorgaan het voornemen heeft om de groep te
liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of
geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.156
Verantwoordelijkheden van de
commissaris voor de controle van de
geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke
mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde
jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel
belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten
en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons
oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid
is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie
dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd
altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer
die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg
van fraude of fouten en worden als van materieel belang
beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht
dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische
beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze
geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk,
reglementair en normatief kader na dat van toepassing
is op de controle van de geconsolideerde jaarrekening in
België. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent
de toekomstige levensvatbaarheid van de vennootschap,
noch van de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het
bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de vennootschap ter
hand heeft genomen of zal nemen.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig
de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe
en handhaven wij een professioneel-kritische instelling
gedurende de controle. We voeren tevens de volgende
werkzaamheden uit:
• het identificeren en inschatten van de risico's dat
de geconsolideerde jaarrekening een afwijking
van materieel belang bevat die het gevolg is van
fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren
van controlewerkzaamheden die op deze risico's
inspelen en het verkrijgen van controle-informatie
die voldoende en geschikt is als basis voor ons
oordeel. Het risico van het niet detecteren van een
van materieel belang zijnde afwijking is groter indien
die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij
het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake
kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte,
het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen,
het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het
doorbreken van de interne beheersing;
• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing
die relevant is voor de controle, met als doel
controlewerkzaamheden op te zetten die in de
gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet
zijn gericht op het geven van een oordeel over de
effectiviteit van de interne beheersing van de groep;
• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde
grondslagen voor financiële verslaggeving en het
evalueren van de redelijkheid van de door het
bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de
daarop betrekking hebbende toelichtingen;
• het concluderen dat de door het bestuursorgaan
gehanteerde continuïteitsveronderstelling
aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de
verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid
van materieel belang bestaat met betrekking tot
gebeurtenissen of omstandigheden die significante
twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid
van de groep om haar continuïteit te handhaven.
Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van
materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om
de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen
op de daarop betrekking hebbende toelichtingen
in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze
toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan
te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de
controle-informatie die verkregen is tot de datum van
ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen
of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de
groep haar continuïteit niet langer kan handhaven;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur
en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en
van de vraag of de geconsolideerde jaarrekening
de onderliggende transacties en gebeurtenissen
weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;
• het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-
informatie met betrekking tot de financiële informatie
van de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de
groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een
oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn
verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht
op en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven
ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met de met het auditcomité onder meer
over de geplande reikwijdte en timing van de controle
en over de significante controlebevindingen, waaronder
eventuele significante tekortkomingen in de interne
beheersing die wij identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring
dat wij de relevante deontologische voorschriften over
onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren
met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs
onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar
van toepassing, over de daarmee verband houdende
maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die aan het auditcomité zijn
gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest
significant waren bij de controle van de geconsolideerde
Graphics
p.157
jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve
de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven
deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar
maken van deze aangelegenheden is verboden door wet-
of regelgeving.
OVERIGE DOOR WET- EN
REGELGEVING GESTELDE EISEN
Verantwoordelijkheden van het
bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen
en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening.
Verantwoordelijkheden van de
commissaris
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de
Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing
zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het
onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang
zijnde opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening en de andere informatie opgenomen in
het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze
aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over
de geconsolideerde jaarrekening
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het
jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn
wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de
geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is
opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde
jaarrekening, zijn wij tevens verantwoordelijk voor het
overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis
verkregen tijdens de controle, of het jaarverslag over
de geconsolideerde jaarrekening een afwijking van
materieel belang bevat, hetzij informatie die onjuist
vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de
werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, dienen wij u
geen afwijking van materieel belang te melden.
Vermeldingen betreffende de
onafhankelijkheid
• Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben
geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn
met de wettelijke controle van de geconsolideerde
jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in
de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven
tegenover de groep.
• De honoraria voor de bijkomende opdrachten die
verenigbaar zijn met de wettelijke controle bedoeld in
artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in
de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat
(ESEF)
Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake
de controle van de overeenstemming van de financiële
overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat
(“ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming
van het ESEF-formaat en de markeertaal met de technische
reguleringsnormen vastgelegd door de Europese
Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december
2018 (“Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen,
in overeenstemming met de ESEF vereisten, van de
geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van
een elektronisch bestand in ESEF-formaat (“digitale
geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in
het jaarlijks financieel verslag.
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en
geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om
te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de
digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van
materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-
vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden
zijn wij van oordeel dat het formaat van en de markering
van informatie in de digitale geconsolideerde financiële
overzichten opgenomen in het jaarlijks financieel verslag
van Inclusio NV per 31 december 2023 in alle van materieel
belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de
ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Andere vermeldingen
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende
verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11
van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Getekend te Antwerpen.
De commissaris
Deloitte Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door Ben Vandeweyer
Graphics
Inclusio Jaarverslag 2023
p.158
PERMANENT DOCUMENT
NAAM
De naam van de Vennootschap is ‘Inclusio’, voorafgaand of
gevolgd door de woorden ‘Openbare Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap naar Belgisch recht’ of ‘openbare GVV naar
Belgisch recht’ of 'GVV naar Belgisch recht'
ZETEL
Herrmann-Debrouxlaan 40 in 1160 Oudergem (België)
E-mailadres: [email protected]
Website: www.inclusio.be
RECHTSPERSONENREGISTER
De Vennootschap is ingeschreven in de Kruispuntbank van
Ondernemingen, in het Rechtspersonenregister (RPR)
van Brussel onder het nummer 0840.020.295.
BTW-nummer
BE 0840.020.295
Identificatiecode van de juridische entiteit (LEI)
967600NU10CMHYJZUH44
Graphics
p.159
Bilal
Project Domaine des Étangs
in Anderlecht
DOCUMENT
PERMANENT
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.160
OPRICHTING, RECHTSVORM EN
STATUTEN
Inclusio is opgericht op 06/10/2011 (onder de naam Bon
Pasteur nv, aangezien het eerste project in de Goede
Herderstraat in Evere was gevestigd). Zij werd eind 2014
omgevormd tot een commanditaire vennootschap op
aandelen (cva) met de naam Inclusio op initiatief van de
volgende drie groepen: Degroof Petercam (via Imofig), Kois
en Re-Vive.
In het kader van het nieuwe GVV-statuut werd Inclusio op
29/10/2020 omgevormd tot een naamloze vennootschap
(NV).
Zij verkreeg op 10/12/2020 het statuut van openbare
gereglementeerde vastgoedvennootschap (OGVV)
overeenkomstig de wet van 12/05/2014 betreffende
de gereglementeerde vastgoedvennootschappen
(de "GVV-wet"). De vennootschap is eveneens
onderworpen aan de bepalingen van het Koninklijk
Besluit van 13/07/2014 betreffende de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen.
De gecoördineerde statuten zijn beschikbaar op de website
van Inclusio (www.inclusio.be).
DUUR
De Vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.
DOEL VAN DE VENNOOTSCHAP
Het maatschappelijk doel van de Vennootschap wordt
beschreven onder artikel 3 van de statuten.
BOEKJAAR
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december
van elk jaar
IDENTITEIT VAN DE COMMISSARIS
Sinds 01/01/2020 is de commissaris van Inclusio Deloitte
Bedrijfsrevisoren BV, vertegenwoordigd door haar
vaste vertegenwoordiger de heer Ben VANDEWEYER,
bedrijfsrevisor, partner bij Deloitte Bedrijfsrevisoren
BV, Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1J,
1930 Zaventem, ingeschreven bij de Kruispuntbank voor
Ondernemingen onder het nummer 0429.053.863.
Zijn mandaat werd goedgekeurd op de gewone algemene
vergadering van Inclusio van 10/06/2020 en werd vernieuwd
op de algemene vergadering van 17/05/2023 voor een
termijn van 3 jaar. Dit mandaat zal eindigen op de
algemene vergadering die wordt bijeengeroepen om de
jaarrekening per 31 december 2025 goed te keuren.
IDENTITEIT VAN DE
WAARDERINGSDESKUNDIGE
De BV IP Belgium, handelend onder de handelsnaam
Immoprice, waarvan de maatschappelijke zetel gevestigd
is te Avenue Zénobe Gramme 30 in 1300 Waver,
ingeschreven bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen
onder nummer 0840.000.697, vertegenwoordigd door de
heer Fabian DAUBECHIES, treedt op als onafhankelijk
vastgoeddeskundige van de Vennootschap en voert de
driemaandelijkse waarderingen uit van alle vastgoedactiva
van de Vennootschap, alsook bij de aankoop,
inbreng, verkoop van vastgoed of fusie/splitsing van
vastgoedvennootschap(pen) met de Vennootschap of
de opname van vastgoed in de consolidatiekring van de
Vennootschap via andere middelen.
De oorspronkelijke overeenkomst werd ondertekend op
17/01/2020, voor een termijn van 3 jaar tot 31/12/2022. Ze
werd in 2023 verlengd met inachtneming van artikel 24 §2
van de GVV-wet en loopt af op 31 december 2025.
PLAATSEN WAAR DE BESCHIKBARE
DOCUMENTEN VOOR HET PUBLIEK
KUNNEN WORDEN INGEZIEN
De statuten van de Vennootschap kunnen geraadpleegd
worden bij de Griffie van de Ondernemingsrechtbank
van Brussel evenals op de website van de Vennootschap.
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake
worden de statutaire en de geconsolideerde rekeningen
neergelegd bij de Nationale Bank van België. De
beslissingen inzake benoemingen en ontslagnemingen
van leden van de raad van bestuur worden gepubliceerd in
de bijlagen van het Belgisch Staatsblad. De oproepingen
tot de algemene vergaderingen verschijnen in de bijlagen
van het Belgisch Staatsblad. De oproepingen en alle
documenten betreffende de algemene vergaderingen zijn
Graphics
p.161
simultaan beschikbaar op de website van de vennootschap.
Alle persberichten en andere financiële informatie die
Inclusio bekendmaakt, kunnen worden geraadpleegd op
de website van de vennootschap. De jaarverslagen zijn
beschikbaar op de maatschappelijke zetel of de website van
de Vennootschap.
STATUUT VAN OPENBARE
GEREGLEMENTEERDE
VASTGOEDVENNOOTSCHAP
(
OGVV
)
NAAR BELGISCH RECHT
Sinds december 2020 heeft Inclusio het statuut van
openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
(OGVV) naar Belgisch recht. In deze hoedanigheid is de
Vennootschap onderworpen aan de bepalingen van de Wet
van 12/05/2014, zoals gewijzigd door de Wet van 22/10/2017,
en het Koninklijk Besluit van 13/07/2014, zoals gewijzigd door
het Koninklijk Besluit van 23/04/2018 ("de GVV-wet’).
Als OGVV geniet de vennootschap een transparant
fiscaal stelsel. De resultaten zijn vrijgesteld van
vennootschapsbelasting op het niveau van de OGVV, maar
niet op het niveau van haar dochtervennootschappen die
geen GVBF-statuut hebben.
Om haar status te behouden, neemt de OGVV de door de
wet opgelegde verplichtingen in acht, en met name:
• (i) vastgoed ter beschikking stellen aan gebruikers, (ii)
binnen het wettelijk kader, andere soorten vastgoed
bezitten (aandelen in openbare vastgoedbevaks,
participatierechten in ICB's, door andere REIT's
uitgegeven aandelen en grondcertificaten) en (iii) in
het kader van het ter beschikking stellen van vastgoed,
alle activiteiten kunnen uitoefenen die verband
houden met het bouwen, verbouwen, renoveren,
ontwikkelen (voor de eigen portefeuille), verwerven,
vervreemden, beheren en exploiteren van vastgoed;
• een strategie volgen waarbij de vastgoedactiva op
lange termijn worden aangehouden;
• voorkeur geven aan actief beheer in de uitvoering van
haar activiteiten;
• genoteerd zijn op de beurs en minstens 30% van de
aandelen in free float houden;
• naleven van strikte regels inzake belangenconflicten
en interne controlestructuren.
De OGVV kan exclusief of gezamenlijk gecontroleerde
dochtervennootschappen hebben, al dan niet met de
status van institutionele GVV; de OGVV is onderworpen
aan het prudentieel toezicht van de FSMA.
BIJZONDERE REGLEMENTERINGEN
VAN TOEPASSING OP DE OGVV
Vastgoedportefeuille
De activa van de OGVV moeten zodanig gediversifieerd
zijn dat een adequate risicospreiding van het vastgoed
wordt gewaarborgd, per geografische regio en per
categorie gebruiker of huurder; geen enkele transactie
van de OGVV mag ertoe leiden dat meer dan 20% van
de geconsolideerde activa wordt belegd in onroerende
goederen die een enkel vastgoedgeheel vormen.
Boekhouding
De Europese wetgeving bepaalt dat OGVV's, net als alle
andere beursgenoteerde vennootschappen, verplicht
zijn hun geconsolideerde jaarrekening op te stellen
volgens de internationale IAS/IFRS-normen. Daarnaast
moet een OGVV in het kader van de toepassing van de
GVV-wet eveneens haar statutaire jaarrekening opstellen
overeenkomstig de IAS/IFRS-normen.
Aangezien vastgoedbeleggingen het grootste deel van
de activa van een OGVV uitmaken, moet de OGVV deze
beleggingen overeenkomstig IAS 40 tegen hun reële
waarde waarderen.
Waardering van de gebouwen
De reële waarde van de onroerende goederen in de
portefeuille van de Vennootschap wordt aan het einde van
elk boekjaar geschat door een vastgoeddeskundige. Deze
reële waarde wordt op het einde van elk van de eerste
drie kwartalen van het boekjaar door deze deskundige
geactualiseerd op basis van de ontwikkeling van de markt
en van de kenmerken van het betrokken onroerend goed
en van de lopende huurovereenkomst. Deze waarderingen
zijn bindend voor de OGVV met het oog op de opstelling
van haar jaarrekening en statutaire rekeningen.
In geval van een inbreng in natura die leidt tot de uitgifte
van aandelen of in geval van een fusie, splitsing of
soortgelijke transactie, moet de vastgoeddeskundige
de vastgoedactiva waarderen die worden ingebracht
in of toebehoren aan de gefuseerde en/of gesplitste
vennootschap.
Een onroerend goed in het bezit van een OGVV wordt niet
boekhoudkundig afgeschreven.
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.162
Pay-Out Ratio
De openbare GVV moet als vergoeding voor het kapitaal
een bedrag uitkeren dat ten minste overeenstemt met
het positieve verschil tussen 80% van de som van het
gecorrigeerde resultaat en de netto meerwaarden op de
verkoop van onroerende goederen die niet vrijgesteld zijn
van de uitkeringsplicht en de nettovermindering, in de loop
van het boekjaar, van de schuld.
Deze verplichting geldt enkel indien het nettoresultaat
positief is en voor zover de Vennootschap voldoet
aan de criteria voor uitkeringen van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen (WVV).
Schulden en waarborgen
De geconsolideerde en statutaire schuldgraad van de
OGVV is beperkt tot 65% van de totale geconsolideerde
of statutaire activa (na aftrek van de reële waarde van
de toegelaten afdekkingsinstrumenten). Wanneer de
geconsolideerde schuldgraad meer dan 50% van de
geconsolideerde activa bedraagt, moet de OGVV een
financieel plan opstellen met een uitvoeringskalender,
waarin de maatregelen worden beschreven die moeten
voorkomen dat de geconsolideerde schuldgraad 65% van
de geconsolideerde activa overstijgt.
Een OGVV of haar dochtervennootschappen mogen
enkel hypotheken of andere zekerheden of waarborgen
verstrekken in verband met de financiering van de
vastgoedactiviteiten van de Groep. Het totale door
hypotheken, zekerheden of waarborgen gedekte bedrag
mag niet meer bedragen dan 50% van de totale reële
waarde van het vastgoed dat door de GVV en haar
dochtervennootschappen wordt aangehouden.
Fiscaal stelsel
De OGVV is onderworpen aan de vennootschapsbelasting
tegen het normale tarief, doch slechts over een
beperkte belastbare grondslag, bestaande uit de
som van (i) door haar verkregen abnormale of
vrijwillige voordelen en (ii) uitgaven en kosten die niet
aftrekbaar zijn als beroepskosten, met uitzondering van
waardeverminderingen en verliezen op aandelen.
De roerende voorheffing op door een OGVV uitgekeerde
dividenden bedraagt in principe 30%. Deze roerende
voorheffing is bevrijdend ten aanzien van de natuurlijke
personen die in België gedomicilieerd zijn.
Vennootschappen die hun erkenning als OGVV verkrijgen,
die met een OGVV fuseren of die een deel van hun
vastgoedactiva opsplitsen en aan een OGVV overdragen,
zijn onderworpen aan een specifieke meerwaardebelasting
(exit taks) van 15%. De exit taks is het belastingpercentage
dat deze vennootschappen moeten betalen om het
gewone belastingstelsel te verlaten.
Verklaringen
De raad van bestuur verklaart dat:
• hij de verantwoordelijkheid op zich neemt voor de
in dit verslag vervatte informatie, met uitzondering
van de door derden verstrekte informatie,
waaronder de verslagen van de commissaris en de
vastgoeddeskundigen;
• voor zover hem bekend, de jaarrekening is opgesteld
overeenkomstig de toepasselijke boekhoudkundige
normen en een getrouw beeld geeft van de
portefeuille, de financiële situatie, de resultaten en de
in de consolidatie opgenomen ondernemingen; de
jaarrekening in overeenstemming is met de realiteit en
geen weglatingen bevat;
• voor zover hem bekend is, het jaarverslag een getrouw
beeld geeft van de ontwikkeling van het bedrijf, de
resultaten en de toestand van Inclusio, alsmede een
beschrijving van de voornaamste risico's waarmee de
Vennootschap wordt geconfronteerd;
• hij bevestigt dat, behoudens de persberichten die de
Vennootschap sinds de opstelling van dit jaarverslag
heeft gepubliceerd, de Vennootschap geen belangrijke
wijziging in haar financiële of commerciële situatie
heeft vastgesteld sinds 31 december 2023.
Verklaring betreffende de bestuurders en de
effectieve leiders
De raad van bestuur verklaart dat, voor zover hem bekend
is, gedurende de laatste vijf jaar, noch zijn bestuurders,
noch de effectieve leiders van de vennootschap:
• zijn veroordeeld voor fraude;
• het voorwerp hebben uitgemaakt van een
veroordeling, faillissement, curatele of vereffening;
• een officiële openbare aanklacht of sanctie opgelegd
gekregen hebben van wettelijke of regelgevende
instanties en niet door een rechtbank onbekwaam
verklaard werden om te handelen als lid van een
bestuurs-, leidinggevend of toezichthoudend orgaan
van een uitgevende instelling of om te handelen in
het kader van het beheer of de uitoefening van haar
bedrijfsactiviteiten.
Graphics
p.163
LEXICON
Nichette en haar familie
Project Domaine des Étangs
in Anderlecht
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.164
LEXICON
BAV - Buitengewone algemene vergadering
van aandeelhouders
BE REIT - Belgian Real Estate Investment
Trusts
Federatie van de Belgische GVV's.
BVS – Beroepsvereniging van de
Vastgoedsector (www.upsi-bvs.be)
Federatie van de belangrijkste vastgoedontwikkelaars,
verkavelaars en vastgoedbeleggers van België.
CHARTER
Corporate Governance Charter van Inclusio (www.
inclusio.be): document dat de belangrijkste aspecten
van het ondernemingsbestuur van Inclusio beschrijft.
Code 2020
De Belgische Corporate Governance Code 2020
(www.corporategovernancecommittee.be).
EPRA - European Public Real Estate
Association (www.epra.com)
Federatie van beursgenoteerde Europese
vastgoedvennootschappen, hun investeerders en
leveranciers.
EXIT TAX
De belasting die een vennootschap moet betalen
wanneer zij van belastingregime verandert (naar GVV
of GVBF bijvoorbeeld).
FEDAIS - Fédération des AIS en Région de
Bruxelles-Capitale (www.fedais.be)
Federatie die de 24 SVK's van Brussel coördineert.
FEDASIL - Federaal agentschap voor de
opvang van asielzoekers (www.fedasil.be)
Instelling van openbaar nut die werd opgericht door
de programmawet van 19 juli 2001 en die in België
operationeel is sinds mei 2002 voor de opvang van
asielzoekers.
FSMA – Financial Services and Markets
Authority
De Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten
in België, zoals bedoeld in artikel 44 van de wet van
2 augustus 2002. Onafhankelijke overheidsinstelling
die samen met de Nationale Bank van België (NBB)
toezicht houdt op de Belgische financiële sector.
GAV - Gewone algemene vergadering van
aandeelhouders
Geschatte huurwaarde
Raming van de huurprijs van een voor verhuur
beschikbaar onroerend goed dat leegstaat.
GVBF - Gespecialiseerd
vastgoedbeleggingsfonds
Alternatieve instelling voor collectieve belegging met
een vast aantal rechten van deelneming als bedoeld in
artikel 286, § 1 van de wet van 19 april 2014 betreffende
de alternatieve instellingen voor collectieve belegging
en hun beheerders, met als exclusief doel de
collectieve belegging in de categorie van toegelaten
beleggingen bedoeld in artikel 183, eerste lid, 3° van
diezelfde wet.
GVV - GEREGLEMENTEERDE
VASTGOEDVENNOOTSCHAP
Stelsel dat in 2014 werd gecreëerd en dezelfde
doelen nastreeft als de Real Estate Investment Trusts
(REIT) die in verschillende landen zijn ingevoerd.
De GVV’s worden gecontroleerd door de Autoriteit
voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en zijn
onderworpen aan een specifieke regelgeving.
GVV-WET
Wet van 12/05/2014 (en de latere wijzigingen) en het
koninklijk besluit van 13/07/2014 (en latere wijzigingen).
INVESTERINGSWAARDE
Door waarderingsdeskundigen bepaalde waarde van
de portefeuille, voor aftrek van de transactiekosten.
Graphics
p.165
IRS - INTEREST RATE SWAP
Renteswap. Worden doorgaans gebruikt om zich
te wapenen tegen rentestijgingen. Een variabele
rentevoet wordt dan vervangen door een vaste
rentevoet.
NAW - NETTO-ACTIEFWAARDE (in het Engels:
NAV = NET ASSET VALUE (NAV)) PER AANDEEL
Eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen op
het einde van het boekjaar.
NETTORESULTAAT
Netto resultaat van de kernactiviteiten, plus (+)
resultaat op financiële instrumenten, plus (+) resultaat
op de portefeuille.
NETTORESULTAAT VAN DE KERNACTIVITEITEN
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille,
plus (+) financieel resultaat (financiële opbrengsten –
financiële kosten) min belastingen op het resultaat.
OGVV - Openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap
Gereglementeerde vastgoedvennootschap waarvan
de aandelen tot de handel op een gereglementeerde
markt zijn toegelaten en die haar financiële middelen
in België of in het buitenland aantrekt via een openbaar
aanbod van aandelen.
Onroerende voorheffing
Grondbelasting die de Gewesten jaarlijks, op basis
van de situatie op 1 januari, heffen op (bebouwde en
onbebouwde) onroerende goederen. Deze belasting
bestaat uit de som van drie componenten: gewestelijk,
provinciaal en gemeentelijk. Het bedrag van de
onroerende voorheffing wordt berekend op basis
van het kadastraal inkomen (KI) en de provinciale en
gemeentelijke opcentiemen.
PROMOTOREN
De GVV-wet voorziet in de functie van promotor van de
OGVV, die de verantwoordelijkheid is van de personen
die (exclusief of gezamenlijk) zeggenschap hebben over
de OGVV. Dit zijn gewoonlijk de initiatiefnemers van het
project dat aanleiding geeft tot de erkenning als OGVV.
Imofig NV, Kois NV en Re-Vive NV (samen 'de
Promotoren’) zijn de promotoren van het project
Inclusio.
REËLE WAARDE
De prijs die zou worden ontvangen voor de verkoop
van een actief bij een normale transactie tussen
marktdeelnemers op de waarderingsdatum. Ze
wordt op het einde van elk kwartaal bepaald door de
waarderingsdeskundige.
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of
minderwaarden in vergelijking met de laatste
waardering van de waarderingsdeskundige, plus (+) de
bedragen van de exit taks die verschuldigd zijn voor elk
gebouw dat in een GVV-stelsel wordt opgenomen.
Roerende voorheffing
Federale belasting op dividenden die een GVV uitkeert
(momenteel 30%).
SCHULDRATIO (KB-GVV) of SCHULDGRAAD
(in het Engels: LTV = Loan to Value)
Wettelijke ratio die volgens de GVV-wet wordt
berekend door de financiële en overige schulden te
delen door het totaal der activa.
SVK - Sociaal Verhuurkantoor (Agence
Immobilière Sociale of AIS)
Vereniging zonder winstoogmerk die erkend en
gesubsidieerd wordt door het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest of door het Waals Gewest, met als opdracht
om een deel van de Brusselse en Waalse huurmarkt te
socialiseren. Het kantoor beheert huurwoningen die
voornamelijk eigendom zijn van particuliere eigenaars
en verhuurt ze tegen een betaalbare huurprijs aan
gezinnen met een beperkt inkomen. De tegenhanger
van een AIS in Vlaanderen is een Woonmaatschappij
(vroeger eveneens Sociaal Verhuurkantoor genoemd).
Graphics
Inclusio jaarverslag 2023
p.166
UWAIS - Union Wallonne des Agences
Immobilières Sociales (www.uwais.be)
Federatie van 33 sociale verhuurkantoren in het Waals
Gewest
VAPH - Vlaams Agentschap voor Personen
met een Handicap (www.vaph.be)
Vlaamse openbare instelling die de budgetten en
financiële tegemoetkomingen toekent aan personen
met een beperking in Vlaanderen.
VMSW – Vlaamse Maatschappij voor Sociaal
Wonen (www.vlaanderen.be/wonen-in-
vlaanderen/over-wonen-in-vlaanderen/
vmsw)
Dit is het verzelfstandigd agentschap dat lokale
woonactoren stimuleert, adviseert en ondersteunt,
in samenwerking met het agentschap Wonen in
Vlaanderen.
WAARDERINGSDESKUNDIGE
De deskundige(n) die de GVV aanduidt krachtens
artikel 24 van de GVV-wet.
WM – Woonmaatschappij
Publieke vastgoedspeler op de woningmarkt
van een geheel van gemeenten in Vlaanderen,
ontstaan uit de fusie in juni 2023 van de Sociale
Huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en de Sociale
Verhuurkantoren (SVK’s). Elke woonmaatschappij
opereert op één grondgebied en beheert zowel
gebouwen waarvan ze eigenaar is (erfenis van de
SHM’s) als gebouwen die eigendom zijn van privé-
eigenaars (zoals vroeger de SVK’s deden)
WVV - Wetboek van vennootschappen en
verenigingen
Wet van 23 maart 2019 tot invoering van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen en houdende
diverse bepalingen, en het koninklijk besluit van
29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
Graphics
Contacteer ons
voor meer informatie !
[email protected]
+ 32 2 675 78 82
www.inclusio.be
Verantwoordelijke uitgever :
Lionel VAN RILLAER
Herrmann-Debrouxlaan 40
1160 Brussel
België
www.backstagecom.be