rapport annuel
Le domicile pour
la chaîne logistique
WDP
Rapport annuel 2020
2
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TABLE DES MATIÈRES
1.
Message du président 3
2. Voici WDP 5
2020 en un coup d’oeil 7
Un partenaire immobilier solide 8
Notre prol 10
Objectif, mission et vision 11
Tendances ayant un impact 12
3. Stratégie et création de valeur 16
4. ESG 22
5. Transactions et réalisations 40
6. Actions et obligations 62
7. Résultats financiers et rapport immobilier 68
8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise 107
9. Facteurs de risque 152
10. Reporting selon les normes reconnues 160
11. Comptes annuels 190
12. Document permanent 248
13. Annexes 260
Vérication externe 261
Alternative Performance Measures 271
Informations nancières historiques incluses
par référence 277
Déclarations 279
Lexique 281
WDP
Rapport annuel 2020
3
Comptes annuels
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Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
1.
En tant que président, je suis er, au nom de l’ensemble du Conseil d’Administration,
de cette nouvelle année très réussie pour notre entreprise. Je voudrais tout d’abord
remercier #TeamWDP, en particulier pour l’agilité avec laquelle, en ces temps
mouvementés, notre personnel a continué à aider nos clients et à travailler de manière
très professionnelle en vue d’atteindre les objectifs xés.
Mais je tiens aussi à remercier nos clients, partenaires, fournisseurs et toutes les autres
parties prenantes pour la conance qu’ils continuent de témoigner à notre entreprise.
En cette période difcile, nous portons une attention prioritaire à la santé de toutes nos
équipes et de nos parties prenantes.
Malgré les dés imposés par la crise sanitaire et économique, WDP a navigué en toute
sécurité à travers la pandémie de Covid-19. Des projets de nouvelles constructions
pour plus de 500 000 m² ont été livrés aux clients et 450 millions d’euros ont été
consacrés à de nouveaux projets, de sorte qu’à la n de l’année, nous avions une
supercie de 800000m² en développement. Dans les principaux pays où nous sommes
leaders du marché, nous avons découvert une dynamique et une résilience énormes.
Dans le courant de l’année2020, nos équipes commerciales ont pu louer pas moins de
1,5 million de mètres carrés, répartis uniformément sur les biens existants et les
nouveaux développements.
Par ailleurs, nous avons encore pu renforcer nos fondations, comme en témoignent les
mesures opérationnelles et nancières très solides, avec notamment un taux
d’occupation de près de 99% et un loan-to-value de 45%. Le tout s’est une fois de
plus traduit par une belle augmentation de +8% du résultat EPRA par action pour
arriver à 1,00euro, conformément à l’objectif initialement prévu. WDP entend poursuivre
sur cet élan en 2021 aussi et prévoit un résultat EPRA par action de 1,07euro, qui sera
à nouveau soutenu par la croissance externe via des projets de nouvelles constructions
pour nos clients.
«Grâce à son positionnement
profondément ancré dans le paysage
logistique, soutenu par des fondations
solides, un vent arrière structurel positif
mais aussi par les nouvelles opportunités
générées par la crise de la Covid-19, WDP
a affiné ses ambitions dans son plan de
croissance2019-23. Ces ambitions sont
également soutenues par la confiance que
nous témoignent nos parties prenantes.»
MESSAGE DU PRÉSIDENT
WDP
Rapport annuel 2020
4
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
L’importance cruciale de la logistique - et donc de l’immobilier logistique - a été
conrmée pendant cette crise du coronavirus. Une série de tendances et de
changements fondamentaux ont en effet accru l’importance du secteur de la logistique
au cours des dernières années. Pensons à la croissance soutenue dans l’e-commerce
et à l’approche omnicanal des entreprises, éventuellement combinées à une demande
accrue en denrées alimentaires et en activités liées au secteur pharmaceutique, aux
progrès technologiques et à la durabilité. Les réseaux de distribution ont été adaptés
en conséquence et la demande en infrastructures logistiques modernes a été conrmée
et même renforcée. La pandémie de coronavirus et son impact soudain ont accéléré
ces facteurs clés dans le secteur et accentué leur rôle critique. WDP a pu répondre
immédiatement à ces tendances marquantes grâce à une série de projets de référence.
Sur le plan de l’ESG, WDP a franchi des étapes supplémentaires dans le cadre de la
réalisation de son ESG Roadmap2019-23, l’accent ayant été mis en 2020 sur le volet
social et gouvernance, avec notamment un plan de formation formel pour tous les
collaborateurs et une série de formations, un environnement de travail sain et sûr -
surtout pendant la pandémie actuelle - et une campagne de soutien d’œuvres
caritatives. Sur le plan environnemental, le système de surveillance énergétique a été
déployé, dont les données serviront de base à la réalisation du WDP Climate Action
Plan qui se concrétisera en 2021. En termes de durabilité, nous pouvons en outre
compter sur le nancement vert, qui représente aujourd’hui plus d’un tiers de l’enveloppe
nancière totale.
Même à la n de cette année mouvementée, WDP peut compter sur un bilan solide et
une forte position de liquidité, avec plus de 700millions d’euros de lignes de crédit non
utilisées. De plus, le bilan a encore été renforcé au début de l’année2021 par un ABB
de 200millions d’euros. La conance des actionnaires dans notre entreprise a été une
nouvelle fois soulignée à l’occasion de cette augmentation de capital - la demande a
dépassé jusqu’à trois fois l’offre. Notre capitalisation boursière dépasse donc
structurellement la barre des 5 milliards d’euros, ce qui va attiser l’intérêt des
investisseurs et donc augmenter la liquidité de l’action et élargir encore l’accès au
capital.
L’évolution de la pandémie mondiale et l’impact économique négatif attendu à court
terme appellent à la vigilance. Le climat macroéconomique et nancier restera encore
instable et volatile en 2021. Nous restons donc prudents à court terme, tout en faisant
preuve d’optimisme pour l’avenir.
Dans ce contexte, WDP a revu ses ambitions à la hausse dans le cadre du plan de
croissance2019-23: le volume d’investissement visé d’ici la n2023 a été augmenté
de 500millions d’euros pour atteindre 2,0milliards d’euros et devrait se traduire par un
résultat EPRA par action d’au moins 1,25euro en 2024 (auparavant: 1,15euro en 2023)
et une croissance moyenne de 6% par an. Les principaux dés à relever pour réaliser
cette croissance ambitieuse sont l’acquisition de terrains qui se font de plus en plus
rares en raison d’un zonage plus restrictif et d’un environnement hautement concurrentiel
qui n’a fait que s’exacerber avec l’importance croissante de la logistique.
Comme toujours, nous comptons ici sur la créativité et le professionnalisme de nos
équipes et de nos partenaires pour continuer à élaborer des solutions toujours plus
efcaces pour nos clients. Nous pourrons ainsi contribuer à la poursuite du
développement des infrastructures essentielles pour l’économie post-Covid.
Rik Vandenberghe
Président du Conseil d’Administration
MESSAGE DU PRÉSIDENT
“
La pandémie mondiale a souligné l’énorme importance
de la logistique et des chaînes d’approvisionnement
flexibles et performantes - notre secteur est donc aussi
considéré comme essentiel par les autorités. WDP
assume son rôle social dans ce domaine et souhaite
ainsi contribuer à une économie post-Covid durable.
WDP
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5
Comptes annuels
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ESG
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Voici WDP
175 mio
d’euros
Résultat EPRA
1,00
euro
Résultat EPRA par action
45,0
%
Loan-to-value
2,1
%
Coût moyen
de l’endettement
14,3
euros
EPRA NTA par action
+15%
y/y
+
8%
y/y
+8%
y/y
+12%
y/y
RÉSULTATS OPÉRATIONNELS EN 2020
~4,8 mia
d’euros
Valeur réelle du
portefeuille immobilier
Programme de développement
de 541millions d’euros
5,5 mio
m
2
Superficie portefeuille immobilier
0,80
euro
Dividende brut par action
5,9
ans
Durée moyenne des
contrats de bail
98,6
%
Taux d’occupation
Comptes annuels
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Réalisations en 2020
ESG
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Voici WDP
100 000
euros
Charité
pour les groupes vulnérables
et les initiatives sociales qui sont
durement touchés par
la crise de la Covid-19
80
MWp
puissance installée
1/3 du portefeuille immobilier
équipé de panneaux solaires
Warehouse of talent
EPRA sBPR Gold
GRI Core
MSCI BBB
ISS ESG Not Prime C-
DJSI 42/100
0
Aucune violation du Dealing Code,
de l’Employee Code of Conduct,
ni infractions ou condamnations
au titre du droit de la concurrence
ou pour cause de corruption ou
de fraude.
Lancement
Supplier
Code of Conduct
Standards reconnus,
notations et indices
ESG EN 2020
54/46
%
4
%
Rotation du personnel
Training the brains
37
h
de formation en moyenne
par collaborateur
Covid-19
#TeamWDP
sûr et sain
Environnement numérique
pour le télétravail
Sport en ligne et teambuilding
Réintégration et sécurité au bureau
Assurer l’équilibre entre travail
et vie privée
0,001% accidents de travail
0 décès
33
%
Green financing
Certification durable
du portefeuille immobilier
WDP
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6
17 bâtiments
BREEAM
48 bâtiments
EDGE
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7
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Big box project au
WDPort of Ghent
« Trimodalité pour une chaîne
d’approvisionnement efficace
et durable »
Centre de distribution multimodal
de quelque 150.000 m² pour les
détaillants Salles de Bains X
2
O,
Overstock Home et Overstock
Garden dans le North Sea Port.
Le caractère trimodal du WDPort
of Ghent veille à l’optimisation de
la chaîne d’approvisionnement
et à la réduction de l’empreinte
écologique.
2020 EN UN COUP D’ŒIL
Une relation client intense
avec le détaillant Profi
«L’immobilier stratégique change la
donne pour notre client et sa chaîne
d’approvisionnement»
125.000 m² de bâtiments modernes et
réfrigérés destinés à la distribution alimentaire,
répartis sur trois sites différents en Roumanie,
pour Pro
Sûr et opérationnel
tout au long de la
crise du coronavirus
«La santé et la sécurité des
collaborateurs et des parties
prenantes passent avant tout»
La crise n’entrave pas les investissements immobiliers
#TeamWDP a pu poursuivre en toute sécurité toutes
les activités opérationnelles. Dotée d’un bilan solide,
d’une forte position de liquidités et d’un portefeuille
immobilier diversié qui est essentiel pour la chaîne
d’approvisionnement, WDP est parée pour traverser cette
crise.
Centre de distribution à
plusieurs niveaux aux Pays-Bas
«Utilisation efficace de la surface au sol en
guise de moteur logistique pour un avenir
durable»
Un projet innovant pour de Jong Verpakking
qui offre 85.000 m² d’espace de production, de
stockage et de distribution avec des bureaux,
répartis sur deux étages.
Une incroyable
avancée dans le plan
de croissance 2019-23
«Nous nous attendons à une
demande soutenue pour des
espaces logistiques modernes,
tant aujourd’hui qu’après la crise
de la Covid-19»
En 2020, WDP a identié un volume d’investissement de
450millions d’euros dans de nouveaux projets, le volume total
des investissements dépassant ainsi la barre du milliard d’euros -
soit deux tiers de l’objectif de croissance initial d’ici 2023.
lien vidéo
Introduction en
bourse de la SICAV
immobilière. Désor-
mais aussi active en
Italie et en Tchéquie.
Dévelop-
pement du
portefeuille
immobilier
en France.
Ajout de la région
Pays-Bas.
Plan de croissance stratégique
2011-13: Trois piliers de croissance :
locations, neutralité carbone du
portefeuille et acquisitions.
Lancement du projet d’énergie solaire
(30 MWp). 1 million de m² de surfaces
louables dans le portefeuille immobilier.
Plan de croissance
stratégique 2006-09:
doublement de la valeur
du portefeuille à hauteur
de 700 millions d’euros.
Développement du
patrimoine immobilier
de la famille Jos De
Pauw en Belgique
(Rederij De Pauw).
Free oat à
70 %.
Entrée sur le
marché roumain.
20001999 2001 2008 201120072004
1 milliard d’euros 450millions d’euros 280millions d’euros
UN PARTENAIRE IMMOBILIER SOLIDE
1977-1997
PLAN DE CROISSANCE 2006-09
2006
PLAN DE CROISSANCE 2011-13
160millions d’euros
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
WDP
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8
UN PARTENAIRE IMMOBILIER SOLIDE
Émission de la première
obligation verte (Green
Bond) et poursuite du
déploiement du programme
de panneaux solaires.
Plan de croissance stratégique
2016-20: ambition d’un
accroissement du portefeuille de
l’ordre de 1 milliard d’euros pour
atteindre une valeur de 3 milliards
d’euros, et une augmentation
cumulée du bénéce de 25 % par
action. WDP reprise dans l’indice
AMX. Le Luxembourg comme
nouveau marché domestique.
Un bilan solide, des
liquidités importantes et
un portefeuille diversié
soutiennent WDP
pendant la pandémie
de Covid-19. Après que
deux tiers du volume
d’investissement visé
ont pu être identiés,
WDP augmente ses
ambitions dans le cadre
du plan de croissance
2019-23, à la fois en
termes de volume
d’investissement (+
500 millions d’euros à
2 milliards d’euros) et
de résultat EPRA par
action (de 1,15 euro
par action minimum
en 2023 à 1,25 euro
par action minimum en
2024).
20162014 2018 2020201720152013 2019
1,2 milliards d’euros
2 milliards d’euros
WDP remporte le titre d’Entreprise de
l’année® 2017. Révision à la hausse de
l’objectif de croissance du volume
d’investissement dans le cadre du plan de
croissance 2016-20 à 1,25 milliard d’euros,
par la poursuite de la croissance sur les
principaux marchés géographiques
existants.
Statut de SIR. Capitalisation
boursière supérieure à 1 milliard
d’euros.
2,1 milliards d’euros 3,5 milliards d’euros 4,2 milliards d’euros 4,8 milliards d’euros
PLAN DE CROISSANCE 2016-20
L’action WDP désormais cotée aussi sur
Euronext Amsterdam. Objectifs du plan
de croissance 2013-16 réalisés un an
plus tôt : portefeuille d’environ 2 milliards
d’euros et résultat EPRA par action de
0,71 euro.
PLAN DE CROISSANCE 2019-23PLAN DE CROISSANCE 2013-16
Plan de croissance
stratégique2013-16 :
extension du portefeuille de
50 % à 1,8 milliard d’euros et
augmentation cumulée du résultat
EPRA par action de 20-25 %.
Plan de croissance stratégique 2019-23:
Objectif de croissance annuelle du portefeuille
de 10 % pour atteindre 5 milliards d’euros et une
hausse annuelle du résultat EPRA de 6 % pour
atteindre 1,15 euro en 2023. WDP reprise dans
le BEL 20. Extension régionale en Allemagne.
Premier ABB pour une SIR. Passage à la forme
juridique SA. Mise en œuvre de la Roadmap ESG
2019-23. Scission de l’action par un facteur 7.
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NOTRE PROFIL
WDP conçoit et propose à la location des espaces de stockage et de distribution
pour son propre compte, conformément aux normes industrielles modernes et aux
tendances du secteur. Par ailleurs, WDP investit aussi directement dans des sites
existants de qualité, toujours dans l’optique d’une location à long terme. La Société
est leader du marché au Benelux et en Roumanie.
1
La vision à long terme adoptée
par WDP dans chaque décision immobilière se poursuit dans sa relation avec tous les
clients. WDP veut en effet être avant tout un partenaire pour ses clients, développer
avec eux une relation fructueuse à long terme et les soutenir dans leurs activités.
Cela nous permet d’œuvrer à une croissance axée vers l’avenir.
WDP est cotée sur Euronext Bruxelles (BEL 20) et Amsterdam (AMX) et adopte la
structure REIT en Belgique (en tant que SIR), aux Pays-Bas (en tant que FBI) et en
France (en tant que SIIC). WDP est soumise au contrôle prudentiel de l’autorité de
surveillance FSMA.
France
7
192 000 m
2
Benelux
183
4,3mio m
2
Allemagne
1
6 300 m
2
323 clients6 pays 89 #TeamWDP
5,5mio m
2
d’entrepôts
Roumanie
54
1,1mio m
2
Belgique, Pays-Bas,
Luxembourg, France,
Allemagne et Roumanie
Stratégie « pure player » Portefeuille de clients
diversié réparti sur
divers secteurs et zones
géographiques.
WDP gère son portefeuille
immobilier depuis ses
bureaux de Wolvertem
(Belgique), Breda (Pays-Bas)
et Bucarest (Roumanie).
1 Cette afrmation est basée sur un calcul comparatif du nombre de mètres carrés de surfaces en portefeuille pouvant être louées.
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ESG
Stratégie
Voici WDP
Notre vision
Nous aidons les clients à se
développer au cœur de leur
chaîne d’approvisionnement
grâce à des «warehouses
with brains».
Notre mission
Nous construisons une
enveloppe durable autour
du processus logistique.
Avec des entrepôts
intelligents, #TeamWDP et
un entrepreneuriat innovant,
nous créons de la valeur
pour les clients et les
actionnaires.
Notre objectif
Le domicile pour
la chaîne logistique
Les entrepôts représentent le pilier de la chaîne d’approvisionnement de notre société
contemporaine. Ces espaces indispensables servent à stocker les denrées alimentaires
qui atterrissent dans nos assiettes, les médicaments que nous prenons lorsque nous
sommes malades, les gadgets technologiques que nous aimons tant et tous les autres
biens dont nous dépendons au quotidien. Nos entrepôts orent un espace intelligent
et exible qui aide nos clients à organiser leur chaîne d’approvisionnement de manière
ecace, personnalisée et durable. Pour protéger, produire, assembler et distribuer
leurs biens. Au cœur d’une chaîne d’approvisionnement intelligente, le client se sent
chez lui. Son espace est le nôtre. Notre warehouse with brains.
OBJECTIF, MISSION ET VISION
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ESG
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TENDANCES AYANT UN IMPACT
Résilient tout au long de
la crise
La pandémie de coronavirus et son
impact soudain ont provoqué une réaction
en chaîne qui a accentué et accéléré
les principaux moteurs du secteur de
la logistique. Le consommateur est
clairement devenu plus dépendant d’une
chaîne d’approvisionnement efficace
et la demande pour l’e-commerce,
l’alimentation et les activités liées au
secteur pharmaceutique a connu une
hausse forte et rapide. Les entrepreneurs
ont de ce fait été contraints d’adopter
une approche «omnicanal» dans leurs
activités logistiques. L’immobilier
logistique s’est donc aussi avéré être
l’un des secteurs immobiliers les plus
résilients et essentiels au cours
de cette pandémie.
L’immobilier logistique joue un rôle essentiel
L’apparition de la pandémie a dans un premier temps donné lieu à un comportement de hams-
ter pour les denrées alimentaires, les médicaments et les produits d’hygiène. La chaîne d’ap-
provisionnement a tourné à plein régime et son importance est devenue une évidence dans
l’ensemble de la société. L’augmentation des ventes en ligne et l’accélération du passage aux
prestations de service omnicanal ont entraîné une demande croissante en espaces de stockage
plus nombreux et d’un type différent. Toutefois, les détaillants qui ont été contraints de fermer
temporairement leurs portes ont vu leurs ventes fondre et leurs stocks invendus augmenter.
Associée à un afux de nouveaux produits, cette situation a entraîné une augmentation de la
demande en capacité de stockage temporaire. Enn, la pandémie a généré une incer-
titude croissante en matière d’approvisionnement et une tendance à la constitution de
stocks «sûrs» - le «just-in-time» est devenu le just-in-case. Ces tendances soulignent
l’importance vitale de la logistique (immobilière) dans la chaîne d’approvisionnement.
WDP estime toutefois peu probable qu’il y ait une vaste régionalisation des chaînes
d’approvisionnement mondiales en Europe occidentale (nearshoring) : les chaînes
d’approvisionnement sont en effet trop complexes et à haute intensité de capital. De
plus, rapprocher la production du client nal coûte de l’argent et n’est pas toujours
souhaitable sur le plan régional. Mais nous voyons les activités à valeur ajoutée - telles
que la personnalisation et la fabrication différée - augmenter dans les entrepôts. Les
avantages du nearshoring dépendent du type de produit, du niveau d’automatisation
et d’autres coûts. Une diminution de la demande de produits sensibles au prix pourrait
encourager une approche plus régionale et autosufsante. Une implantation et des in-
frastructures en Roumanie - la porte d’entrée logistique de l’Europe centrale - peuvent
être intéressantes pour le nearshoring : le pays bénécie de faibles coûts de main-
d’œuvre et d’électricité et a développé une base de production solide. Le conseiller
immobilier Savills considère la Roumanie comme le quatrième meilleur pays européen
pour la localisation alternative des centres de production.
Comment WDP répond
à l’accélération des
tendances
“WDP reste vigilante, car l’impact économique de cette
crise ne se fera réellement sentir qu’en 2021. Il est vrai que
le secteur de la logistique est considéré comme un des
gagnants de cette pandémie. Mais nous préférons rester
prudents, surtout dans les différents sous-segments. Il est
important de maintenir avec notre client un contact étroit
et permanent afin de bien comprendre sa stratégie im-
mobilière. De cette manière, nous apportons une réponse
adéquate et conforme à nos propres objectifs immobiliers.
Un scénario où tout le monde est gagnant.
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TENDANCES AYANT UN IMPACT
Comment WDP soutient la croissance
de l’e-commerce
Source: CBRE, Savills et Centre for Retail Research
E-commerce warehouses
Une chaîne d’approvisionnement efcace est indispensable pour des achats en ligne,
l’immobilier constituant l’une des facettes essentielles. En moyenne, l’e-commerce a
besoin de trois fois plus d’espace que les canaux de vente traditionnels. Fin 2020, la
part du «dedicated e-commerce» représentait 10% du portefeuille WDP. WDP enre-
gistre, au sein de son portefeuille, une hausse des activités omnicanal qui sont néces-
saires aux entreprises pour rester compétitives et garantir un service à la clientèle.
Une augmentation
sans précédent
des achats en
ligne en 2020
Depuis le premier
confinement, les achats
en ligne sont devenus un
élément essentiel de notre
vie quotidienne. De plus
en plus de personnes ont
découvert les avantages du
commerce en ligne, ainsi
pour les aliments, tels que
la rapidité de livraison, la
flexibilité des retours et
un assortiment illimité. La
pandémie a ainsi permis
d’atteindre des niveaux de
vente en ligne supérieurs à
ceux qui étaient attendus
pour 2021 ou pour 2025,
dans certains cas.
Coup d’accélérateur pour l’e-commerce en Europe occidentale
Part des achats en ligne dans le commerce de détail total
2018 2019 2020
10,1%
12,0%
16,2
%
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ESG
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WDP
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14
TENDANCES AYANT UN IMPACT
L’automatisation,
l’avenir?
Les big data, la robotisation et
d’autres nouvelles technologies
augmentent le niveau
d’automatisation de la chaîne
d’approvisionnement. Mais leur
coût élevé et leur complexité
contribuent à ralentir leur
intégration et leur adoption.
Néanmoins, l’automatisation
apporte un avantage
concurrentiel significatif. Elle
contribue à l’e-fulfilment et peut
accroître l’efficacité, la sécurité
et l’optimisation de la chaîne
logistique.
Comment les biens immobiliers
de WDP empruntent la voie de
l’automatisation
L’immobilier logistique: le cadre parfait
WDP envisage, tant dans le portefeuille existant que dans le programme de développe-
ment, un volume d’investissements conséquent dans l’automatisation. Ces investisse-
ments peuvent porter sur des systèmes de stockage automatisés, des bandes trans-
porteuses ou encore, des robots mobiles autonomes. À cause des coûts élevés, du
délai d’amortissement plus long et de la complexité de l’automatisation, les clients sont
prêts à conclure des contrats de bail plus longs (en moyenne 11,9 ans pour les projets
en cours d’exécution, contre 5,9 ans pour le portefeuille existant). L’automatisation des
entrepôts remettra encore plus en question la conception des bâtiments, c’est-à-dire
des «warehouses with brains».
Bien plus qu’un entrepôt
Plus de 30% des clients WDP sont actifs dans les secteurs de l’alimentation et des
produits pharmaceutiques. Mais il ne faut pas sous-estimer la complexité de la chaîne
d’approvisionnement de ces secteurs: une infrastructure appropriée, une bonne iso-
lation, mais aussi une capacité de refroidissement, de congélation et de stockage
adéquate sont essentielles. Une compréhension critique de ce secteur est dès lors
nécessaire. WDP a déjà plusieurs années d’expérience à son actif dans le domaine
des chambres froides pour les denrées alimentaires et des activités logistiques liées au
secteur pharmaceutique.
Comment la logistique phar-
maceutique et alimentaire
peut-elle compter sur les
connaissances de WDP
Les rois de la logistique
La part de marché en ligne du secteur
pharmaceutique et du commerce de
détail alimentaire est restée à la traîne
pendant des années. Mais les mesures
de confinement ont poussé les consom-
mateurs à se tourner vers les achats en
ligne, accélérant ainsi la croissance dans
les secteurs des denrées alimentaires,
des cosmétiques, des produits pharma-
ceutiques et des soins personnels. Au
cours du premier semestre 2020, l’aug-
mentation pour le secteur alimentaire
aux Pays-Bas a été jusqu’à cinq fois
supérieure à celle de la même période
en 2019, soit 25% au total.
WDP
Rapport annuel 2020
15
L’utilisation efficace du
terrain comme moteur de
la logistique
Centre de distribution à plusieurs niveaux
De Jong Verpakking est une entreprise ambitieuse, active dans le domaine de
l’emballage pour les produits alimentaires et non alimentaires, l’horticulture, le commerce
électronique et les emballages pour produits frais. Mais cette entreprise se caractérise
avant tout par un fort ancrage local. Les activités continuent d’être déployées dans
la région où De Jong Verpakking a vu le jour. Et ce, parce que la société a voulu qu’il
en soit ainsi. Mais: comment soutenir une expansion impressionnante si l’espace en
terrains disponible dans la région est limité? Réponse: par l’innovation, en hauteur.
Une croissance rapide – dans le sens vertical également
WDP construit actuellement un centre de distribution à plusieurs niveaux qui soutiendra
parfaitement les ambitions futures de De Jong Verpakking. En effet, la demande
d’emballages en carton ondulé, dynamisée par le commerce électronique, est en
forte croissance. Pour pouvoir continuer à y répondre, De Jong Verpakking souhaite
consolider et étendre sa présence dans la région.
Résultat : l’entreprise disposera de plus de 85 000 m² d’espace de production, de
stockage et de distribution avec bureaux, le tout réparti sur deux étages. En soi, cela
n’a rien de spécial, mais le terrain sur lequel l’infrastructure est construite ne fait que
56000m², alors que pour un entrepôt d’une surface disponible de ce type, on devrait
classiquement prévoir 150000m²!
Une réponse à de très nombreux défis
Le hall de production au rez-de-chaussée achemine les camions via une rampe
jusqu’au hall de distribution au premier étage (avec parking!). Dans le nouvel entrepôt,
le stockage des marchandises est entièrement automatisé.
En se développant de manière innovante, WDP offre une réponse durable à la hausse
du prix des terrains et à la raréfaction des parcelles logistiques. Nous réduisons
l’empreinte du bâtiment, tout en optimisant considérablement la capacité de stockage
et de distribution. L’innovation verticale? Un concept pour l’avenir.
“
Cela fait du bien
d’à la fois étendre
nos activités et d’en
assurer la pérennité
sur notre site que
nous connaissons si
bien.
Henk de Jong - propriétaire de De Jong Verpakking
lien
vidéo
WDP
Rapport annuel 2020
16
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
3. STRATÉGIE ET CRÉATION DE VALEUR
“
Les entreprises passent au
niveau supérieur dans leur
chaîne d’approvisionnement
De la crise à l’opportunité
La logistique
est cruciale
WDP
Rapport annuel 2020
17
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
NOTRE STRATÉGIE
#TEAMWDP
Un «pure player» avec une approche plus ciblée
Notre stratégie vise à créer de la valeur pour nos clients, nos actionnaires et toutes les parties
prenantes.
Les moteurs stratégiques
#TeamWDP est le
cœur battant de notre
entreprise. Nous voulons
que nos collaborateurs se
développent et peaunent
leurs compétences, qu’ils
se sentent bien dans une
équipe forte qui répond
aux besoins des clients.
L’intégrité et la durabilité
constituent la base de nos
activités quotidiennes.
Notre approche 100%
axée sur le client veille à
développer des bâtiments
durables dans des lieux
stratégiques, contribuant
ainsi à la croissance de
nos clients, et garantit une
occupation maximale de
nos entrepôts.
Avec nos entrepôts
intelligents, nous
répondons aux
problèmes logistiques
actuels et futurs. Le
nancement intelligent
garantit une stabilité
et une rentabilité pour
WDP et crée de la valeur
pour toutes les parties
prenantes.
Capital humain
Bonne gouvernance
Bâtiments durables
Répartition géographique
Financement intelligent
Solutions innovantes
Création de valeur pour toutes nos
parties prenantes
ENTREPRENEURIAT
INNOVANT
ACCENT SUR LE
CLIENT
WDP
Rapport annuel 2020
18
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Capital humain
Il est important que nos collaborateurs se sentent
bien, soient valorisés et aient la possibilité de
déployer leurs talents. WDP entend promouvoir les
compétences de ses collaborateurs pour faciliter la
mise en place d’une équipe durable et dédiée et ren-
forcer les capacités et la continuité.
L’entrepreneuriat de #TeamWDP, combiné à
des lignes de décision courtes et rapides et à la
structure aplatie qui laisse de la place à l’innovation,
garantit une collaboration dynamique.
#TeamWDP est le point d’ancrage de tout le
processus: après que l’équipe commerciale a déni
les grandes lignes du contrat de bail, les bâtiments
sont développés sous la direction de chefs de pro-
jet expérimentés, après quoi les property managers
prennent en charge leur gestion pour soulager le
client. Sur les plans nancier, comptable et juridique
aussi, WDP maîtrise bien son sujet.
Agir avec honnêteté et correction, avoir une
communication ouverte et de la transparence dans
les rapports est synonyme de gestion d’entreprise
responsable qui garantit un équilibre entre les
intérêts des différentes parties prenantes et de la
communauté.
Bâtiments durables
WDP répond à la demande en espaces de stockage
modernes et intelligents. Le client veut pouvoir
disposer d’un espace économe en énergie (et donc
moins coûteux), implanté dans un lieu stratégique
an de garantir un ux de marchandises optimal.
WDP propose un portefeuille diversié de bâtiments
durables et à la pointe de la technologie, qui sont
toujours adaptés aux besoins du secteur.
Les sites de WDP sont tous choisis en fonction de leur
situation stratégique, par exemple à proximité directe
de carrefours de logistique ou de distribution et/ou
de moyens de transport multimodal. La majorité des
biens immobiliers est située en plein cœur économique
de l’Europe du Nord-Ouest, dans l’arrière-pays des
ports d’Amsterdam et de Rotterdam, véritables
portes d’entrée de l’Europe pour les importations et
les exportations. Les biens immobiliers sont répartis
le long de l’axe logistique Amsterdam-Rotterdam-
Breda-Anvers-Bruxelles-Lille et s’étendent jusqu’en
Rhénanie-du-Nord-Westphalie et dans les ports de
Brême et de Hambourg. En Europe centrale, WDP
est active en Roumanie, véritable porte d’entrée pour
l’approvisionnement de l’Europe du Sud-Est.
Financement intelligent
Le nancement des investissements immobiliers
repose sur un équilibre sain entre capitaux propres
et étrangers et on vise une émission synchronisée de
nouveaux capitaux et la souscription de nancements
externes. De cette façon, le rythme d’investissement
est suivi par le rythme de nancement.
La mise en réserve d’une partie des bénéces nous
permet de créer un tampon nancier pour l’avenir et
de réinvestir ces ressources pour la poursuite de la
croissance de WDP.
Une analyse du client et de ses activités précède
toujours la réalisation d’un nouveau bâtiment ou la
location d’un site existant, de manière à proposer,
en étroite concertation, une solution immobilière
adaptée. Rééchir avec le client implique d'être ouvert
et à l’avant-garde avec des solutions innovantes en
termes d’implantation, de type de bâtiment, de ux
de marchandises, de technologie, etc.
Bonne gouvernance
Répartition géographique
Solutions innovantes
WDP
Rapport annuel 2020
19
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
AMBITION DU PLAN DE CROISSANCE 2019-23
Scorecard 2020
Belgique
Nord-Pas-de-Calais
France
Toulouse
Rhénanie-du-Nord-Westphalie
Luxembourg
Brême
Hambourg
Roumanie
Pays-Bas
Pays-Bas
55%
Belgique-
Luxembourg-
France 20%
Roumanie
25%
50% de repeat business 50% de nouveaux clients
155 mio d’euros
acquisitions
173 mio d’euros
acquisitions
18 mio d’euros
ventes
860
mio d’euros
projets
800 mio d’euros
projets greeneld et
browneld
10 mio d’euros
panneaux solaires
50 mio d’euros
réserve foncière
Développement dynamique
du portefeuille
1 milliard d’euros
volume d’investissement identifié au 31.12.2020
UPGRADE
Disclaimer:
Ces projections sont basées sur les connaissances et l’évaluation ac-
tuelles de la crise, bien qu’elles soient soumises à la durée et à l’évo-
lution future de la pandémie de Covid-19 ainsi qu’à la nature et à l’ef-
cacité des mesures publiques d’accompagnement et de la stratégie de
vaccination, sous réserve d’un impact négatif lourd à cause des vagues
suivantes de la pandémie et/ou des quarantaines.
vers au moins 1,25
euro
croissance de
6
%
par an
croissance de
45
%
cumulatif
EPRA EPS
Ambition 2024
vers 1,00
euro
croissance de
6
%
par an
DPS
Ambition 2024
vers 6
milliards d’euros
(+500 mio d’euros)
croissance de
2
milliards d’euros
croissance de
10
%
par an
groei
Portefeuille
immobilier
Ambition 2023
WDP
Rapport annuel 2020
20
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Standards reconnus,
notations et indices Fév. 2019 2020 Progression Ambition
Gold Gold
Gold
GRI
Core Core
Core
BB BBB A
Not Prime D+ Not Prime C- Prime C
– 42/100
Intégration
dans l’indice
AMBITION ESG 2019-23
Attirer et
garder les talents
Santé
et sécurité
Cultur
d’entreprise
Développement
des employés
Vision durable de l’employeur Gestion d’entreprise durable
Roadmap pluriannuelle avec des actions de WDP qui
contribuent à un avenir durable et aux SDG des Nations
Unies
Efficacité énergétique
Bonne gouvernance
Numérisation
Progression
dans la première phase
en cours d’exécution
réalisé
Action ESG
Plan de formation #TeamWDP
KPI ESG pour chaque
collaborateur
Mise en oeuvre
Réalisation annuelle KPI ESG
par #TeamWDP: au moins
90 %
Site web dédicacé jobs WDP
Enquête de satisfaction pour
les collaborateurs
HSES Corporate Action Plan Audit annuel
0 décès
0,001 % accident de travail
Charity plan Actions caritatives annuelles
au profit de diverses initiatives
sociales
Covid-19 Focus clair sur #TeamWDP et
l’esprit d’équipe
Action ESG
100MWp d’énergie solaire 80MWp installés
1/3 du portefeuille immobilier
équipé de panneaux solaires
Système de monitoring de
l’énergie
Données pour l’optimisation
de la consommation d’énergie
Green financing 33 % des financements
contractés
WDP Climate Action Plan
Certification 26 % du portefeuille
immobilier certifié vert
Formation Compliance
Code of Conduct Pour les collaborateurs et
fournisseurs
Delegation matrix Renouvellement, compte
tenu de la croissance et
de l’internationalisation du
Groupe WDP
Project Brains Optimisation des flux de
données et de la gestion des
documents
Portal client numérique
Performance IT, sécurité des
données et reprise après sinistre
WDP
Rapport annuel 2020
21
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Flux de
trésorerie
stable
Développement
et location de
l’immobilier
logistique
Input Output
Résultat et impact
Contribution
aux SDG
Le domicile pour
la chaîne logistique
EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE
Réduction de CO
2
(en T CO
2
e) 27 498
SOCIAL
Partenariats à long terme
100 %
Fidélisation des clients
90 %
Charity (en euros)
100 000
IMMOBILIER
Résultat immobilier (en millions d’euros)
242,7
Taux d’occupation
98,6 %
Durée moyenne des contrats de bail
(jusqu’à la première échéance incluse)
(en années) 5,9
Repeat business
50 %
Bâtiments certifiés verts 26 %
Entrepôts de classe A
58 %
Âge moyen de l’immobilier (en années) 7,3
Pour que les collabora-
teurs se sentent bien dans
l’entreprise et peaufinent en
permanence leurs compé-
tences
Vers une gestion d’entre-
prise neutre en carbone,
grâce à la réduction éner-
gétique et aux énergies
renouvelables
Agir avec honnêteté et
correction dans l’optique
d’arriver à un bon équilibre
entre toutes les parties
prenantes et la communauté
Création d’un environne-
ment de vie et de travail sûr
et sain
ACCENT
SUR LE CLIENT
#TEAMWDP
ENTREPRENEURIAT
INNOVANT
Des partenariats fiables à long
terme avec nos partenaires
commerciaux sont garants de
qualité et de continuité
Des rendements attrayants et
durables pour l’actionnaire
Les «warehouses with
brains» permettent aux
clients de se développer
au cœur de leur chaîne
d’approvisionnement
Un espace pour #TeamWDP
où le développement,
l’engagement et le bien-être
sont essentiels
Contribution au progrès
économique, social et
environnemental de la société
FINANCIER
Valeur du portefeuille (en millions d’euros) 4 766
Financement (en millions d’euros) 2 119,5
IMMOBILIER
Superficie (en m
2
) 5 490 697
Entrepôts (en #) 245
Potentiel de développement (en m
2
) >1 000 000
Répartition géographique 6 pays
SOCIAL
#TeamWDP (en #)
89
Formation et éducation
(en heures, par collaborateur)
37
Programme d’onboarding
HSES Corporate Action Plan
ENVIRONNEMENT
Led relighting additionel (en m²) 205 000
Financement vert (en millions d’euros)
685
Panneaux solaires (en MWp)
80
COMMENT WDP CRÉE DE LA VALEUR
FINANCIER
Résultat d’exploitation (en millions d’euros) 220,1
Résultat EPRA par action (en euros) 1,00
Dividende par action (en euros) 0,80
Bénéfices réservés et dividende
optionnel (en millions d’euros) 96,4
WDP
Rapport annuel 2020
22
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
“
Développer ses
compétences permet de se
sentir bien dans sa peau
Les Brains ne cessent
d’approfondir
leurs connaissances
37
h
de formation en moyenne
par collaborateur en 2020
4. ESG
WDP
Rapport annuel 2020
23
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE
Engagement des parties prenantes
Quelles sont les attentes des parties prenantes et comment WDP y répond.
Partie prenante Leur attente Notre engagement
Clients
♦
Emplacement stratégique
♦
L’immobilier durable dans un souci de bien-être, de sécurité et
d’écologie
♦
Optimisation de la chaîne d’approvisionnement et des activités
opérationnelles
♦
Partenariat able
♦
Un partenaire commercial compétent, avec de l’expertise et du
savoir-faire
♦
Warehouses with brains
♦
ESG Roadmap 2019-23
♦
In-house know-how : échange permanent entre les
responsables de property et des projets et les commerciaux
de WDP et les (futurs) clients
♦
Répondre rapidement et de manière exible à la
demande du client
♦
Création de partenariats à long terme
♦
Rééchir ensemble en permanence à l’innovation et à
des solutions durables
♦
♦
♦
♦
♦
#TeamWDP
♦
Équilibre vie professionnelle/vie privée
♦
Développement personnel et professionnel
♦
Enveloppe salariale attrayante
♦
Santé et sécurité
♦
Comportement correct et éthique
♦
Gestion d’entreprise responsable
♦
Cadre de travail agréable pour soutenir la créativité, le bien-
être et la motivation pour #TeamWDP
♦
Employee Code of Conduct
♦
Activités d’engagement de l’entreprise
♦
Déclaration #Healthyandsafe
♦
Moments de feed-back annuels/semestriels
♦
Trajets de formation et de coaching
♦
Analyse annuelle de la politique de rémunération
♦
Une culture ouverte qui laisse la place à un feed-back
constructif et à l’innovation.
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
Investisseurs
Financiers
Actionnaires
Critères de
référence de tiers
Analystes
♦
Création de valeur et génération de bénéce
♦
Modèle d’affaires à long terme avec des objectifs et une stratégie
clairs en vue de la poursuite de la croissance
♦
Partenariat stable avec WDP
♦
L’ESG comme composante du plan d’affaires
♦
Transparence
♦
Investissements à long terme et création de ux de
trésorerie à long terme
♦
Plan de croissance clair avec objectifs quantiés
♦
ESG Roadmap 2019-23
♦
Communication transparente et information nancière
♦
Développement de relations à long terme solides,
grâce à un dialogue permanent et intense, par le
biais entre autres de roadshows et de bourses
d’investisseurs, de moments de concertation
récurrents et de l’Investor Day
♦
Assemblée Générale annuelle
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
Fournisseurs
♦
Un partenariat able et à long terme
♦
Faire des affaires correctement
♦
Environnement de travail sûr
♦
Coopération fondée sur des accords clairs et l’interaction
♦
Respect des délais de paiement
♦
Création d’une relation à long terme
♦
HSES Team - HSES Corporate Action Plan
♦
Supplier Code of Conduct
♦
Déclaration #HealthyAndSafe
♦
♦
♦
♦
Décisionnaires
♦
Respect de la réglementation en vigueur
♦
Suivi et respect permanents de la réglementation en vigueur
♦
Dialogue ouvert par le biais d’organisations professionnelles
♦
Dialogue ouvert et proactif avec les autorités de régulation
(locales) durant le cycle de développement de projet
♦ ♦
♦
Communauté
♦
Impact minimal des activités sur l’environnement immédiat
♦
Mesures de réduction de l’impact écologique
♦
Croissance économique
♦
Emploi
♦
Gestion d’entreprise durable
♦
Dialogue permanent entre le client, l’entourage et WDP
♦
Contact direct et transparent avec l’entourage (par
exemple, d’une soirée d’information) et avec les acteurs
concernés
♦
Soutien d’actions caritatives
♦
ESG Roadmap 2019-23
♦
Contribution à l’infrastructure
♦ ♦
♦
♦
♦
♦
WDP
Rapport annuel 2020
24
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
WDP est membre de plusieurs associations et organisations et ne contribuait pas nancièrement à des partis ou des campagnes politiques en 2020.
CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE
Partie prenante Engagement en 2020 Explication
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
Clients
♦
50% d’affaires reconduites
♦
90% des baux arrivant à échéance en 2020 ont été reconduits par le client
existant
♦
Dialogue avec le client:
- l’equipe des property managers se réunit au moins deux fois par an avec
chaque client
- l’équipe commerciale rencontre chaque client au moins une fois par an
♦
Corééchir avec le client : le projet de construction sur plusieurs
étages pour De Jong Verpakkingen est un exemple frappant
de la façon dont WDP prend part à la réexion dans les plans
d’innovation de son client
♦
Employee Code of Conduct
Plus de détails en 5. Transactions et
réalisations, 7. Résultats financiers et rapport
immobilier
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
#TeamWDP
♦
Plan de formation pour chaque collaborateur
♦
Le plan d’action annuel HSES Corporate Action Plan garantit un environnement
de travail sûr et sain
♦
Sécurité et santé pendant la pandémie de Covid-19
♦
Innovation numérique
♦
Moments de feed-back annuels dans le cadre d’un dialogue
ouvert et d’une interaction avec tous les collaborateurs
♦
Employee Code of Conduct
♦
Collaboration numérique sous l’impulsion d’El Plan
Plus de détails en 4. ESG, communiqué de
presse
Covid-19, HSES Corporate Action Plan
2020
, #HealthyAndSafe, El Plan et Employee
Code of Conduct
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
Investisseurs
Financiers
Actionnaires
Critères de
référence de tiers
Analystes
♦
Concertation annuelle à 360° avec chaque banque partenaire
♦
Discussions individuelles et en groupe avec environ 200 investisseurs
institutionnels via roadshows internationaux, événements immobiliers ainsi que
plusieurs d’ appels
♦
Contact direct avec l’investisseur privé via des événements, par exemple
Finance Avenue
♦
Dialogue avec l’actionnaire existant via l’Assemblée Générale
♦
Conférence de presse à l’occasion des résultats annuels avec plus de 100
participants et relecture webcast
♦
Téléconférences avec les analystes et les investisseurs à
l’occasion des résultats trimestriels
♦
Participation active aux questionnaires et évaluations ESG d’ISS,
MSCI et DJSI. Interaction proactive avec ISS, MSCI et DJSI
♦
Communication transparente en matière de consensus et de
prévisions des analystes
Plus de détails en 6. ESG, Droits de
l’actionnaire
, Agenda nancier
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
Fournisseurs
♦
Les relations à long terme sont soutenues par des contrats-cadres passés avec
une sélection des fournisseurs existants
♦
La collaboration avec un groupe xe d’entrepreneurs, d’architectes, de bureaux
d’études et de conseillers juridiques reète l’importance que WDP attache aux
relations à long terme
♦
Le plan d’action annuel HSES Corporate Action Plan garantit un
environnement de travail sûr et sain, même pendant la pandémie
de Covid-19
♦
Supplier Code of Conduct
Plus de détails en rubrique Supplier Code of
Conduct
, communiqué de presse Covid-19,
Plan d’action HSES Corporate Action Plan
2020
et #HealthyAndSafe
♦ ♦
♦
♦
Décisionnaires
♦
Une concertation régulière avec le voisinage a été organisée en collaboration avec
les autorités compétentes, par exemple pour les projets à Lokeren et à Breda
♦
WDP a déposé 29 demandes de permis de bâtir en 2020
♦
Interaction proactive avec la FSMA et l’AMF
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
♦
Communauté
♦
Partage de la connaissance :
- Joost Uwents enseigne à l’AMS et est membre du conseil général de la
Vlerick Business School. Il est également membre du jury pour un projet de
nd’études à l’ASRE
- Joost Uwents est membre du conseil d’administration de Logistics in Wallonia
et membre de l’Advisory Board d’EPRA
- Tony De Pauw est membre du comité stratégique de VBO
- Marc De Bosscher est le président du comité Proptech de l’EPRA
- WDP a accueilli l’atelier pour la formation de master en logistique à l’AMS
- Mickaël Van den Hauwe est trésorier de la BE-REIT Association et membre du
Regulatory & taxation comité d’EPRA
♦
Une concertation régulière avec le voisinage a été organisée en
collaboration avec les autorités compétentes, par exemple pour
les projets à Lokeren et à Breda
♦
Site web dédié pour le projet à Lokeren avec état des lieux des travaux
♦
WDP a déposé 29 demandes de permis de bâtir en 2020
♦
Le Conseil d’Administration et #TeamWDP ont collecté 100000
euros au prot de groupes vulnérables et d’initiatives sociales
durement touchés par le Covid-19
♦
La biodiversité occupe (e.a.) une place centrale dans le
développement du site destiné à Alloga à Veghel
Plus de détails sous Adhésions et
associations
, site web projet Lokeren, Charité
WDP
Rapport annuel 2020
25
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Analyse de matérialité ESG
WDP a procédé à une analyse visant à identier les principaux aspects en matière
d’ESG pour ses parties prenantes concernées à l’automne 2018. L’importance de ces
matérialités pour les parties prenantes a été évaluée, ainsi que l’impact potentiel de
chaque matérialité pour WDP, compte tenu des opportunités qui en résultent ou des
risques qui y sont associés.
Le résultat de cette analyse est une matrice qui révèle une dichotomie claire et nous
conduit aux (sept) thèmes clés les plus pertinents pour WDP à l’heure actuelle – l’ESG
Framework de WDP.
Emploi durable Gestion d’entreprise durable
Culture d’entreprise
Émissions de gaz à
effet de serre
Impact du changement
climatique
Diversité et inclusion
Gestionde l’eau
Gestion des déchets
Implication de la
communauté locale
Attirer et garder
les talents
Numérisation
Efficacité
énergétique
Développement des
collaborateurs
Santé et sécurité
Bonne
gouvernance
Impact commercial pour WDP
Importance pour les parties prenantes de WDP
Ce cadre de travail a été créé sur la base des objectifs de développement durable
(ODD/SDG) des Nations unies. L’analyse des tendances et des développements
dans le secteur, d’autres cadres de travail ESG, les normes de reporting (telles que
l’European Public Real Estate Association (EPRA), la Global Reporting Initiative (GRI) et
le Sustainability Accounting Standards Board (SASB)) ainsi que les principales agences
de notation et de recherche (telles que Vigeo, MSCI, ISS et le Dow Jones Sustainability
Index (DJSI)) ont également été pris en considération.
CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE
WDP
Rapport annuel 2020
26
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Contribution de WDP aux SDGs des Nations unies
Les objectifs des Nations unies sont notre guide. WDP souhaite contribuer aux SDGs
jugés les plus pertinents pour la Société et ses activités.
WDP mise sur le développement
personnel et professionnel de
ses collaborateurs par le biais de
formations générales et individuelles et
de plans de développement axés sur
la personne.
La mise en place d’un système de
surveillance de l’énergie permet
de cartographier clairement la
consommation d’énergie de WDP et
de ses clients, et vise à optimiser son
efcacité. WDP utilise également des
énergies renouvelables en installant des
panneaux solaires. WDP va élaborer
un plan climatique qui comprendra des
actions et des objectifs concrets, en
tenant compte des objectifs climatiques
pour 2030 xés par l’Union européenne
et du « Green Deal » européen pour 2050.
Un environnement de travail sûr et
sain forme un facteur essentiel dans
la conduite des activités de WDP. La
présence d’un bon mélange de différents
talents, cultures et personnalités est
cruciale dans le contexte de la politique
de recrutement. An de conserver les
talents au sein de l’entreprise, nous
nous attachons à assurer la formation
continue et l’implication dans l’entreprise
et ses projets.
En tant qu’investisseur à long
terme, WDP peut jouer un rôle
dans la poursuite du déploiement
durable de l’infrastructure dans
les régions où l’entreprise est
active. WDP a la conviction
qu’une bonne gouvernance
garantit un bon équilibre entre les
intérêts des différentes parties
prenantes et de la communauté
.
ESG Framework de WDP
Ce cadre décrit les sept thèmes clés créant un cadre de travail clair pour la politique ESG
de WDP. Ils constituent également la base de l'ESG Roadmap de WDP, dans laquelle se
retrouvent toutes les actions sous-jacentes avec les personnes responsables et les
délais y associés. Ce cadre est appliqué au sein de #TeamWDP, ce qui se reète
également dans les KPIs de chacune et de chacun.
CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE
Gestion d’entreprise
durable
Emploi durable
Numérisation
Culture d’entreprise
Développement des employés
Efficacité énergétique
Attirer et retenir les talents
Santé et sécurité
Bonne gouvernance
WDP
Rapport annuel 2020
27
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Processus décisionnel
L’ESG est inhérente aux activités quotidiennes de WDP et constitue par conséquent
l’une des tâches principales du Conseil d’Administration et du Comité de gestion.
L’interaction entre les équipes et ces organes de gestion garantit un dynamisme
interne et une politique claire. Au sein du Conseil d’Administration, Joost Uwents est
responsable de l’ESG.
CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE
Conseil d’Administration
♦
Élabore une politique de durabilité et l’intègre
dans sa stratégie d’entreprise
♦
Intègre les propositions formulées par le Comité
de gestion dans sa stratégie d’entreprise
♦
Se réunit au moins six fois par an, la concerta-
tion en matière d’ESG ayant lieu au moins une
fois par an
Comité de gestion
♦
Élabore une proposition en matière de stratégie
de durabilité et de KPI
♦
Évaluation continue de la stratégie de durabilité
♦
Fait des propositions en matière de développe-
ment durable et rend compte à intervalles régu-
liers au Conseil d’Administration au moyen d’un
état des lieux de la mise en œuvre de la stratégie
de durabilité du Groupe WDP
♦
Rend compte annuellement sur la base du rap-
port ESG, tel que repris dans le rapport annuel
♦
Se réunit pour les questions ESG au moins
trimestriellement
Sustainability engineer Team HSES Team ESG
WDP
Rapport annuel 2020
28
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
SUJETS ESG
#TeamWDP
Dans l’optique d’une entreprise familiale,
une organisation d’entreprise flexible
et horizontale ainsi qu’un entrepreneuriat
caractérisé par le « hands-on » et le
« can-do » sont inscrits dans l’ADN
de WDP. Nous sommes très réactifs et
misons sur les partenariats à long terme
avec toutes les parties prenantes. Cette
culture d’entreprise requiert la présence
de personnes entreprenantes et motivées,
chaque collaborateur au sein de #TeamWDP
contribuant au succès de l’entreprise.
La diffusion de cette culture d’entreprise
commence par un processus
d’intégration (onboarding) des nouveaux
collaborateurs prévoyant un espace pour
la familiarisation avec les valeurs prônées
par WDP. En visitant un chantier ou un
bâtiment existant, ils sont immergés dans
le fonctionnement opérationnel quotidien
de l’entreprise.
Une culture d’entreprise uniée se
diffuse en outre par l’esprit d’équipe,
des synergies au sein de l’entreprise et
des processus harmonisés par-delà
les frontières nationales et les unités
opérationnelles. La plateforme de
communication WDPConnect! permet à
#TeamWDP de rester informé de toutes les
actualités, de la communication interne,
mais aussi des informations pratiques.
L’objectif est celui d’un mode de pensée
multi- et interdisciplinaire ad hoc et en
continu. Chacune et chacun se familiarise
ainsi avec le contenu du travail de l’autre,
ce qui augmente de façon inhérente
l’engagement de chaque collaborateur et
le respect mutuel pour le travail de tout
le monde. Les nouvelles initiatives ou
les nouveaux outils sont également plus
rapidement intégrés dans les processus
d’entreprise lorsqu’ils sont promus par les
collaborateurs eux-mêmes en leur sein
plutôt qu’imposés par le management.
Bien évidemment, cette spécicité se
diffuse dans chacun des thèmes clés de
l'ESG Framework de WDP.
Culture d’entreprise
Objectifs
100000
euros
Covid-19: focus clair sur #TeamWDP et la collaboration interne
ESG Roadmap de WDP
Actualisation annuelle en fonction de l’évolution de
l’environnement
Culture d’entreprise
Événements d’équipe
Ateliers
Charité par #TeamWDP
Réalisations en 2020
Outils
bureautiques
numériques
Événements de
teambuilding en
ligne
Réintégration en
toute sécurité
Régulièrement en
ligne Infos sur les
projets internes
Remise au goût
du jour de WDPConnect!
La plateforme est le point d’ancrage de l’entreprise
pour toutes les informations internes et a été mise
à niveau pour offrir une navigation plus intuitive, un
contenu plus complet et une meilleure sensibilisation
au sein de l’équipe.
Charité
pour les groupes vulnérables et les initiatives sociales
durement touchés par le Covid-19. Ce montant
a été obtenu en prenant 15 % de la rémunération
du Conseil d’Administration et des CEO au
deuxième trimestre de 2020, une contribution non
contraignante de #TeamWDP, puis doublé par WDP.
WDPConnect! 2.0
Un contexte d’activité international nécessite
un outil de communication unificateur qui relie
toutes les régions, tous les départements et donc
tous les collaborateurs. La nouvelle plateforme
centralise toutes les informations d’entreprise
et est appelée à devenir le portail initial pour
chaque collaborateur. Dans cette nouvelle réalité
du télétravail et d’un environnement de travail
numérique, une telle plateforme représente une
nécessité absolue.
WDP
Rapport annuel 2020
29
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Warehouse of talent
En tant qu’organisation en pleine
croissance, nous nous devons d’attirer
les bons talents et de les intégrer dans
l’entreprise et sa culture. C’est la seule
façon de garantir la viabilité future du
Groupe WDP, d’augmenter la résilience
de l’entreprise et de faciliter la croissance
en permanence. La présence d’un bon
mélange de différents talents, cultures
et personnalités est primordiale. WDP
recherche des collaborateurs possédant
les bonnes compétences correspondant
au mieux à la culture de l’entreprise
et à ses activités, en appliquant des
procédures de sélection objectives et
respectant les impératifs de diversité.
L’ambiance familiale au sein de
l’entreprise a pour effet que les
collaborateurs sont considérés comme
des individus et non seulement en fonction
de leurs prestations professionnelles. Il
est important que chaque membre de
l’équipe se sente bien et valorisé et qu’on
lui accorde l’espace nécessaire pour
déployer ses talents. Les collaborateurs
de WDP ont la possibilité de prendre
des initiatives propres et le management
s’attache autant que possible à nourrir et
à stimuler les idées de ses collaborateurs
au lieu d’imposer des décisions de haut
en bas. La structure organisationnelle
innovante et horizontale assure une
dynamique constante et débouche
sur l’implication, la responsabilité
et l’appropriation. La formation et
l’implication continues dans l’entreprise
et ses projets stimulent le développement
professionnel et personnel.
Nouveaux talents
Un processus de sélection court, mais
approfondi, une information claire et
l’attention envers la bonne adéquation
constituent la base d’un recrutement
approprié. La procédure d’intégration
(onboarding) a pour but de donner aux
gens un aperçu très proche de l’activité
de WDP:
♦
un accueil minutieux, un lieu de travail
aménagé et les outils adéquats;
♦
un parrain ou une marraine pour
chaque nouveau collaborateur,
chargé(e) de lui faire visiter les lieux de
manière informelle;
♦
des entretiens d’introduction
personnels avec des collègues de
tous les départements par-delà les
frontières nationales, y compris
un entretien avec le compliance
ofcer pour clarier et formaliser les
politiques de WDP (ex. : Dealing Code
et Code of Conduct);
♦
une visite de chantiers de construction
et/ou une visite chez des clients avec
l’un des chefs de projet ou des property
managers; et
♦
des entretiens de feed-back après un
mois et six mois avec le responsable
RH.
Ownership | diversity of thoughts
♦
groupes de projet inter- et
multidisciplinaires;
♦
pour chaque groupe de projet, un chef
de projet est désigné, lequel s’entoure
d’un ensemble de collaborateurs en
vue de la réalisation fructueuse de leur
projet.
#JoinTeamWDP
Même en pleine crise du coronavirus,
nous sommes parvenus à recruter
des collaborateurs adéquats. Attirer
des personnes qui conviennent
et s’intègrent dans la culture de
l’entreprise ne peut se faire que par un
positionnement ouvert et transparent
de l’entreprise sur le marché. Le site
web de WDP HR dédié au recrutement
explique exactement ce que WDP et
(plus important encore) #TeamWDP ont
à offrir aux nouveaux talents. En outre,
en tant qu’entreprise dotée d’une
équipe relativement réduite, il est bon
que nous puissions limiter la durée de
publication des offres d’emploi.
Attirer et retenir les talents
SUJETS ESG
Ambiance au travail
8,5/10
Le travail répond aux attentes
8,4/10
Satisfait de l’équilibre entre vie
professionnelle et vie privée
7,9/10
Satisfait du développement
personnel
7,8/10
Il ressort de l’enquête de satisfaction 2020 #TeamWDP :
WDP
Rapport annuel 2020
30
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Objectifs
Enquête de satisfaction pour tous les collaborateurs intégrée dans un formulaire de feed-back en ligne
Comité de gestion WDP
Inhouse Group
Shared services
Project development
Finance
HR
Investor relations
7
100
%
0
%
43
%
57
%
Ancienneté
<5ans
5-10 ans
10-15 ans
15-20 ans
20-25 ans
Ancienneté
<5 ans
5-10 ans
10-15 ans
15-20 ans
20-25 ans
Collaborateurs
Employés – Commission paritaire 200
Ouvriers – Commission paritaire 124
enseignement
secondaire
84 %
16%
université ou
haute école
Niveau de formation
82
Pour WDP BE, la CCT (convention collective
de travail) nationale pertinente s’applique.
Attirer et retenir les talents (suite)
54
%
46
%
SUJETS ESG
7
membres
assisté par une équipe dédiée de
Inhouse Group Shared Services
responsables
Réalisations en 2020
Site web WDP HR dédié à aux
offres d’emploi
ciblant l’intégration,
la culture d’entreprise, #TeamWDP et le
développement
Bonus Covid-19 pour
#TeamWDP
1 semaine de rémunération
supplémentaire en remerciement
des efforts soutenus et des
objectifs atteints malgré la crise
du coronavirus
Pack d’intégration pour
les nouveaux collaborateurs
en Belgique et aux Pays-Bas
Nationalité
55%
26%
17%
Belgique
Roumanie
Pays-Bas
Biélorussie
Ukraine
50+
ans
40-49
ans
30-39
ans
<30 ans
50+
ans
40-49
ans
30-39
ans
<30 ans 50+
ans
40-49
ans
30-39
ans
<30 ans
14
31
30
7
<5ans
5-10 ans
10-15 ans
15-20 ans
20-25 ans
Ancienneté
1 %
3%
60%
13%
1%
24%
1%
43%
14%
14%
14%
14%
14%
14%
43%
0%
0%
43%
14%
4
2
0
2
4
0
1
1
7% femmes dans une fonction STEM
1
1 STEM représente Science, Technology, Engineering et Mathematics.
Special Projects
Marketing
Corporate Legal
Diversity beyond gender
WDP
Rapport annuel 2020
31
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Rémunération juste et équilibrée
WDP applique une politique de rémuné-
ration qui repose sur trois principes : sim-
plicité, transparence et adéquation avec la
stratégie de l’entreprise. La rémunération
des collaborateurs, tout comme celle des
membres du Comité de gestion, se com-
pose d’une rémunération xe et d’une ré-
munération variable, complétées le cas
échéant par des avantages extralégaux tels
que, par exemple, une voiture de société,
un smartphone et une assurance groupe (à
cotisation dénie). La concrétisation de ces
trois éléments dépend bien sûr toujours de
la fonction et du statut social de la personne
en question, ainsi que de la réglementation
locale à laquelle le collaborateur est soumis.
Il va de soi que le principe de « à travail
égal, salaire égal» est le principe de base
de la détermination de la rémunération.
Chaque année, WDP compare sa politique
de rémunération avec celle d’autres socié-
tés immobilières (non) cotées en Bourse
et d’autres sociétés non immobilières de
taille et d’importance équivalentes. L’en-
treprise recourt actuellement aux services
du consultant en rémunération internatio-
nalement reconnu Willis Towers Watson.
WDP peut ainsi s’assurer qu’elle offre à ses
collaborateurs des packs de rémunération
conformes au marché.
La rémunération variable des collabora-
teurs se compose des éléments suivants:
♦
une rémunération liée à des objectifs
de performance individuels; et
♦
une rémunération liée aux objectifs
de performance collectifs découlant
directement du plan de croissance
2019-23 de WDP et de l'ESG Roadmap
de WDP. Le bénéce par action de
l’EPRA et le taux d’occupation, entre
autres, déterminent la mesure dans
laquelle la rémunération variable
collective est accordée et versée aux
collaborateurs. Chaque collaborateur
s’est également vu attribuer un
objectif ESG.
Selon le lieu de travail, et compte tenu de la
législation locale, de la fonction et du statut
social du collaborateur, la rémunération
variable est versée en espèces, par l’octroi
de bons de souscription dans le cadre d’un
plan de souscription, par un avantage lié
aux résultats non récurrent et/ou par une
contribution à l’assurance groupe.
Comme pour les administrateurs et les
membres du Comité de gestion, il n’existe
actuellement pas de plan d’actions
(d’options) pour les collaborateurs de WDP.
En principe, tous les collaborateurs
travaillent sous contrat de travail à durée
indéterminée; dans des cas exceptionnels,
un contrat à durée déterminée peut être
conclu pour pourvoir à un remplacement
temporaire. WDP offre également des
possibilités de travail à temps partiel ou
des plans d’emploi adapté.
Nouveaux talents
6
mois
Durée moyenne de
publication
des offres d’emploi
0 % de postes vacants occupés
par des candidats internes
Attirer et retenir les talents (suite)
SUJETS ESG
Collaborateurs sur le départ
4%
employee turnover
3 collaborateurs
ont quitté WDP
départ à la retraite
a opté pour un nouveau défi par eux-mêmes
fin de mission
licenciements
2 collaborateurs
bénéficient d’un plan d’emploi
de fin de carrière adapté
9
Collaborateurs
5
4
40-49
ans
<30 ans 50+
ans
30-39
ans
Région
WDP BE
WDP NL
WDP RO
4
2
0
3
1
1
1
0
7
1
1
Parrainage et marrainage
100
%
WDP
Rapport annuel 2020
32
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
HSES : l’affaire et l’œuvre de tout le
monde
Un environnement de vie et de travail sûr
et sain pour #TeamWDP, les clients, les
investisseurs, les fournisseurs et l’ensemble
de la communauté est un élément essentiel
de la gestion opérationnelle de WDP. WDP
continue inlassablement d’améliorer la
santé, le bien-être physique et mental et la
sécurité au travail, en tenant compte des
risques et dangers spéciques.
Nous attendons de tous les collaborateurs,
indépendamment de leur fonction, qu’ils
contribuent à identier et à prévenir les
risques en matière de sécurité et de santé
pour ainsi œuvrer ensemble à créer un
environnement de travail sûr, sain et sans
souci pour #TeamWDP et toutes les parties
prenantes.
L’équipe HSES de WDP, composée de
property managers (au moins un de chaque
plateforme), d’un représentant des chefs
de projets, du conseiller en prévention
et du CTO, élabore, étape par étape, un
HSES Corporate Action Plan annuel.
Depuis #TeamWDP, les initiatives de
l’Ofce Well-being Team et de la Move
Team contribuent à une ambiance saine
et sportive au bureau, et bien entendu
aussi à l’esprit d’équipe. WDP veille à un
bon équilibre entre vie professionnelle
et vie privée, entre autres par le biais de
certaines formes de travail exible ou à
temps partiel.
100
%
évaluation à 100 %
de la santé et de la
sécurité
Réalisations en 2020
HSES Corporate
Action Plan
♦
Promotion sur site de la théma-
tique HSES, par exemple par
l’apposition d’autocollants sur
les réservoirs des sprinklers
♦
Audit HSES d’un chantier
de construction de WDP
aux Pays-Bas
♦
Travail avec des tiers:
procédure déployée en Belgique
♦
Procédures d’intervention
et d’évacuation pour tous
les bureaux de WDP
Équilibre vie profes-
sionnelle/vie privée
26 % des collaborateurs
travail à temps partiel
♦
Travail flexible
♦
En Belgique, aux Pays-Bas
et en Roumanie, une période
de congé de maternité, de
congé d’adoption, de congé
de pater nité, de congé parental,
de congé de soins et de
crédit-temps (uniquement
en Belgique) est légalement
obligatoire.
Covid-19
♦
Congé parental corona
♦
Environnement numérique pour
le télétravail
♦
Sport et teambuilding en ligne
♦
Mesures de prévention au bu-
reau: masques buccaux, res-
pect de la distanciation sociale,
hygiène des mains, hygiène
respiratoire, hygiène sur le lieu
de travail
♦
Souci de l’équilibre entre vie pro-
fessionnelle et vie privée: boîte
à surprises pour les travailleurs
à domicile, action bricolage pour
les enfants des collaborateurs,
info santé hebdomadaire de tous
et pour tous
Santé et sécurité
En savoir plus sur
#HealthyAndSafe
Objectifs
Au moins un audit en matière de HSES pour
ce qui concerne les biens existants, projets ou
bureaux WDP
Conformité avec les directives Covid-19
pertinentes
Poursuite de l’intégration structurelle de HSES
dans les activités opérationnelles
SUJETS ESG
1
conseiller
en prévention
1
secouriste
courtelongue
Absence pour maladie
0,001
%
accidents du travail
0
décès
0
incidents résultant
du non-respect de
la réglementation en
matière de santé et
de sécurité
sécurité
0,113%
0,026%
WDP
Rapport annuel 2020
33
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Congé thématique: dispositions légales par enfant
Crédit-temps en Belgique
Congé parental Corona en Belgique: à prendre de manière illimitée entre le 1 mai et le 30 septembre 2020
1
Le travail flexible chez WDP
Chez WDP, le travail exible est organisé
sur la base du bon sens, de la conance
mutuelle et de la concertation. Une
journée de télétravail xe et récurrente
n’est pas autorisée an de ne pas
entraver la communication, la créativité
et la exibilité des équipes. Le travail
exible est possible sur une base ad hoc
et occasionnelle, par exemple pour des
motifs privés, en raison des conditions
météorologiques, etc. ou parce qu’il
contribue à un aménagement plus
efcace de la journée.
Il va de soi que pendant la crise du
coronavirus, WDP a, conformément aux
mesures prises par les autorités, élargi les
possibilités de télétravail (obligatoire) pour
une durée aussi longue que nécessaire.
HSES: plus qu’une
simple politique
Une politique HSES claire et dynamique soutient le
fonctionnement opérationnel de l’entreprise. Une
sensibilisation et une communication claires au sein de
et par #TeamWDP permettent à WDP de poursuivre ses
activités sans entrave pendant la crise du coronavirus
et de maintenir les chantiers de construction ouverts
en toute sécurité.
Roumanie
Roumanie
3
Roumanie
16
semaines
2
semaines max.
16
semaines
18
semaines à
2
ans
6
semaines
18
semaines à
2
ans
Pays-Bas
Pays-Bas
Pays-Bas
15
semaines
1 à 3
mois
15
semaines
Belgique
Belgique
BelgiqueRoumanie
26
semaines
mois
Pays-Bas
2
4
mois
Belgique
1
Roumanie
5
jours et
5
semaines sup-
plémentaires
Pays-Bas
10
jours
5
jours
Belgique
Santé et sécurité (suite)
SUJETS ESG
Congé de maternité
Congé pour soins
Congé d’adoptionCongé parental
Congé de paternité
1
par enfant jusqu’à 12 ans
2
par enfant jusqu’à 8 ans
3
par enfant jusqu’à 7 ans
WDP
Rapport annuel 2020
34
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Progresser ensemble
Le développement, la croissance et
la motivation continus de tous les
collaborateurs leur garantissent de se sentir
bien au sein de l’entreprise et de pouvoir
continuer à développer leurs compétences.
WDP souhaite favoriser les compétences
de ses collaborateurs pour faciliter la
création d’une équipe durable et assurer
les capacités et la continuité. Cependant, le
développement des collaborateurs ne peut
se concentrer uniquement sur les capacités
liées à la fonction. Il doit également viser
le développement des compétences non
techniques.
Des plans de développement axés sur
la personne et la possibilité de mobilité
interne favorisent la performance et le
développement du collaborateur comme de
l’entreprise. Des formations individuelles
ou collectives (dont 22heures de formation
obligatoires et 17heures non-obligatoires)
2
garantissent (l’échange de) l’expertise, par
exemple via des sessions Learn@lunch en
interne. En outre, WDP prévoit également
des projets d’accompagnement visant,
par exemple, à développer certaines
compétences, tant techniques que non
techniques, ou des plans d’emploi adapté
(travail à temps partiel, travail faisable).
Des moments de feed-back formels sont
organisés annuellement avec le supérieur
direct pour tous les collaborateurs.
Outre l’évaluation des objectifs de
performance assignés individuellement,
une grande attention est également
accordée à l’exécution du travail, à
l’ambiance dans l’équipe, aux moyens
de travail, à la formation et à la poursuite
du développement personnel. Grâce à
des moments de concertation informels
réguliers, chacune et chacun a la possibilité
de transmettre ou de recevoir un feed-back
supplémentaire.
947
euros
frais de formation moyens
par collaborateur
+18
heures
de formation en moyenne
par collaborateur
100
%
collaborateurs évalués
annuellement
Formations pour #TeamWDP
37
heures
de formation
en moyenne
par collaborateur
Salesforce
Power BI
Sharepoint
OneNote
Système de gestion documentaire
Marketing en ligne
La rémunération
de chaque collaborateur
est liée à la réalisation
d’un objectif ESG
Développement des employés
Objectifs
Formulaire de feed-back en ligne pour chaque
collaborateur
Réalisation annuelle des objectifs ESG par
#TeamWDP : minimum 90 %
Les objectifs vont au-
delà de l’atteinte de bons
chiffres opérationnels
Les aspects ESG sont inscrits dans l’ADN de WDP.
Outre les objectifs opérationnels, les objectifs ESG
sont également inhérents à notre façon de travailler au
quotidien. La sensibilisation de tous les collègues se
fait non seulement par le biais de présentations ou de
la collaboration, mais aussi au travers d’objectifs ESG
clairement définis pour chacun de nos collaborateurs.
Réalisations en 2020
SUJETS ESG
1.274 h
783 hu
361 h
334 h
288 h
22 h
71 h
32 h
139 h
IT/Numérisation
Développement personnel
Technique
Financier
Immobilier
Juridique
Administration/généralités
Commercial
Fiscalité
2 Par FTE.
WDP
Rapport annuel 2020
35
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Efficacité et valeur ajoutée
L’intégration de nouvelles technologies
numériques doit déboucher sur une
amélioration des processus d’exploitation
et l’optimisation de la collaboration entre
les différentes équipes dans les différents
pays ainsi que de la qualité et du service
pour toutes les parties prenantes. Chaque
projet est systématiquement basé sur
l’approche la plus efcace, soutenue
par des (nouveaux) outils numériques
innovants offrant une valeur ajoutée pour
les collaborateurs comme pour les clients.
Projet Brains
Réalisations en 2020
Optimisation des flux de données grâce à
un système de gestion des documents et
à l’intégration du paysage des données et
des logiciels
Optimisation des processus d’entreprise
Numérisation
Objectifs
Poursuite du déploiement de Project Brains
sur toutes les plateformes WDP
Portail client numérique
SUJETS ESG
Aujourd’hui et demain
sont numériques
Car hier - avant même l’émergence de
la crise du coronavirus - WDP écrivait
déjà son histoire numérique. Une
gestion numérique des documents, une
architecture de données intégrée, un
environnement de télétravail performant et
bientôt : une expérience client numérique.
En brief, Project Brains.
WDP Xplore
Un marketing « nouvelle génération » centré
sur le client
Un outil virtuel à 360° qui permet au
client de se déplacer dans un centre de
distribution numérique
WDP
Rapport annuel 2020
36
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
WDP s’efforce de réduire autant que
possible les émissions de CO
2
des
bâtiments par le biais de diverses initiatives
dans le portefeuille existant et dans des
projets de nouvelles constructions. Dans
la mesure du possible, WDP investit
également dans des sources d’énergie
alternatives.
Bâtiments économes en énergie
Un
entrepôt standard WDP nouvellement
construit
est testé et actualisé
annuellement; son efcacité énergétique
est l’une des considérations prioritaires.
L’efcacité énergétique gure également
au tout premier rang des priorités en ce
qui concerne les bureaux de WDP.
Parce que mesurer, c’est
savoir
Les aspects ESG sont inscrits dans l’ADN de WDP. Le
système de surveillance de l’énergie offre une vue
claire et détaillée de la consommation d’énergie de
nos clients et de notre entreprise. Il constitue la base
parfaite d’une stratégie performante qui soutiendra
nos objectifs énergétiques et les objectifs durables
de nos clients.
Efficacité énergétique
SUJETS ESG
Réalisations en 2020
Certification
BREEAM
+ 2 sites
Au total 17 sites de WDP
EDGE
+ 48 sites
Certication de
l’ensemble du portefeuille
immobilier roumain
Financement vert
205 millions d’euros IFC
Pack de nancement pour des projets logistiques
en construction neuve certiés EDGE en Rou-
manie
150 millions d’euros EBRD
Pack de nancement pour la réalisation de la
lière de développement en prélocation et la
poursuite de la croissance des activités de WDP
en Roumanie
+205 000
m²
du portefeuille immobilier est
équipé de panneaux solaires
1/3
100
MWp
27 498 T CO
2
e évités
Ambition
2020
relighting par l’installation
d’éclairage led au portefeuille
immobilier
Système de surveillance de l’énergie
Totalement déployé dans tous les pays où WDP est
actif
Données à la disposition du client et dialogue pour
l’optimisation
de la consommation d’énergie
Renouvellement de l’éclairage
avec LED sur des sites existants,
notamment sous l’impulsion de
baux verts
Objectifs
WDP Climate Action Plan
WDP va élaborer un plan climatique qui
comprendra des actions et des objectifs
concrets, en tenant compte également des
objectifs climatiques pour 2030 xés par
l’Union européenne et du «Green Deal» pour
2050 européen. Les résultats obtenus grâce au
système de surveillance de l’énergie constituent
la base de la dénition des objectifs et des
grandes lignes du plan.
80
MWp
d’énergie solaire sur 85 sites
Capacité additionelle de 10 MWp est prévue
26
%
Class A
green certified
warehouses
WDP
Rapport annuel 2020
37
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Sites multimodaux
WDP a la conviction que l’avenir de la logistique ré-
side dans les solutions multimodales. WDP planie
ses espaces de stockage de manière stratégique aux
endroits où des hubs pour le trac routier, maritime,
ferroviaire et aérien peuvent être ou ont déjà été déve-
loppés. WDP vise à générer de la valeur ajoutée grâce
à ces sites multimodaux en créant des synergies entre
les clients, les régions, les villes, les ports, les services
publics, etc. an d’aboutir à une logistique intelligente
(comme le groupage ou l’agrologistique).
Une tendance claire au
redéveloppement
WDP donne également un nouveau soufe à des sites
plus anciens et sous-utilisés. Ces développements de
friches industrielles répondent à la pénurie d’espace
libre. Outre le réaménagement de ces sites en nouveaux
entrepôts modernes dotés de technologies nouvelles et
durables, un tel projet implique souvent aussi l’assainis-
sement du (de l’ancien) site polluant. Cela permettra de
réduire l’empreinte écologique du site et contribue égale-
ment à la santé des collaborateurs qui utiliseront le bâti-
ment ainsi que de l’environnement qui l’entoure.
720 000
m²
avec accès direct à la route, à l’eau, au rail et/ou à l’air
132 000
m²
projets brownfield en exécution
Efficacité énergétique (suite)
SUJETS ESG
Moins de consommation d’énergie
♦
Isolation totale des murs et des toits
♦
Éclairage LED avec gradation et détection de mouvement
♦
Projet de renouvellement de l’éclairage avec LED dans le portefeuille
existant
♦
Systèmes de chauffage, d’isolation et de climatisation les plus
efficaces sur le plan énergétique
Énergie verte
♦
Panneaux solaires
♦
Électricité verte
♦
Pompe à chaleur (en option)
Moins de consommation d’eau
♦
Réutilisation de l’eau de pluie dans les installations sanitaires
♦
Détecteurs de mouvement sur les robinets et les urinoirs
Système de surveillance de l’énergie
♦
Surveillance par des appareils de mesure des raccor-
dements principaux pour l’eau, le gaz et l’électricité
♦
Possibilité de surveillance détaillée et de contrôle actif
des installations
Certification (optionnelle)
♦
BREEAM
♦
EDGE
Bornes de recharge électrique
Biodiversité
Construction selon les normes PEB en Belgique Déchets
♦
Installation de tri sélectif des déchets
♦
Réduction du volume des déchets et objectif de la
décomposition circulaire dans le développement
Bureaux WDP économes en énergie
Siège de WDP
Pompe à chaleur géothermique
Bornes de recharge électrique
WDP Pays-Bas
DH&C (District Heating & Cooling) communal de
classe énergétique A
Bornes de recharge électrique
WDP Roumanie
Certication LEED
Bornes de recharge électrique
Bail vert
Investissements écologiques de WDP dans le
portefeuille immobilier à la demande du client
ou de sa propre initiative, en combinaison avec
un ajustement des conditions de location et une
réduction de la consommation d’énergie.
Stratégie de financement vert
Le Cadre de Financement vert (Green Finance
Framework) de WDP offre la possibilité d’émettre
des obligations vertes, des placements privés
verts ou des prêts verts sur la base de critères
clairs et transparents concernant les investisse-
ments dans les énergies renouvelables, les me-
sures d’optimisation de l’efcacité énergétique ou
d’autres projets économes en énergie.
1,2
milliards euros
actifs éligibles au
Green Finance Framework
33
%
685
millions d’euros
dettes financières via
le financement vert
WDP
Rapport annuel 2020
38
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Supplier Code of Conduct
de WDP
Nous n’attendons pas de fournisseurs qu’un travail de
qualité et une valeur ajoutée économique. Il est tout
aussi important qu’ils souscrivent aux valeurs éthiques
qui vont de soi aux yeux de WDP. Le Code de conduite
du fournisseur (Supplier Code of ConSupplier Code of
Conduct et le Grievance Mechanism dialogue mutuel.
Agir comme il faut
Faire des affaires de manière équitable et
correcte, une communication ouverte et
un compte rendu transparent en matière
de bonne gouvernance sont la garantie
d’une conduite de l’entreprise responsable.
À cet égard, WDP veille à un bon équilibre
entre les intérêts des différentes parties
prenantes et de la communauté.
Objectifs
Formation à la conformité
Formation récurrente concernant les principes
et valeurs comportementaux contenus dans
le Code Éthique, ainsi que le Code of Conduct,
la Corporate Governance Charter et en matière
de HSES et de gestion des risques.
Optimisation en fonction de la cybersécurité
et de l’intégrité des données.
Bonne gouvernance
Réalisations en 2020
Supplier Code of Conduct
Nos fournisseurs jouent assurément un rôle im-
portant dans la concrétisation de nos attentes
en matière de durabilité et de notre objectif de
contribuer à un monde durable. Ce code définit les
principes dont nous attendons le respect absolu
de la part de nos fournisseurs également: respect
des droits humains, conditions de travail équitables
et correctes, sécurité et santé, environnement et
comportement éthique.
Grievance Mechanism
#Speak up
Les collaborateurs peuvent faire part de leurs pré-
occupations ou signaler des irrégularités par le biais
d’une procédure de signalement claire.
#ShareYourThougths
Procédure de signalement pour tous les parties
prenantes, facilement accessible via notre site web.
WDP garantit le respect du dialogue, une détermina-
tion à trouver des solutions et la discrétion dans les
deux procédures de signalement.
au Dealing Code et à l’Employee Code of
Conduct, et aucune infraction ni condamnation
en matière de droit de la concurrence ou par suite
de corruption ou de fraude.
Mise en œuvre d’une approche
globale de la sécurité des e-mails
et de la protection contre
les malwares
0
infraction
SUJETS ESG
Compte rendu transparent
Un compte rendu accru et de qualité en
matière de bonne gouvernance n’est
possible que si WDP développe une
vision à long terme garantissant un
comportement comme employeur et une
gestion durables, comme cela est formulé
et décrit dans les thèmes clés délimités.
Cette vision se reète également dans le
choix que WDP a fait concernant les normes
de reporting et les agences de notation
ESG reconnues à l’international. D’une part,
WDP a opté pour l’EPRA et GRI en raison
de leur pertinence sectorielle et de leur
reconnaissance au niveau international.
D’autre part, l’ISS et le MSCI ont été choisis,
offrant un cadre de travail qui permet de suivre
un vaste éventail de sujets et de tendances
en matière d’environnement, de social et de
gouvernance ayant un impact important sur
diverses industries et entreprises.
Standards reconnus,
notations et indices 2020 Progrès Ambition
Gold
Gold
Core
Core
BBB
A
Not Prime C- Prime C
42/100
Inclusion dans
l’indice
WDP
Rapport annuel 2020
39
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Le numérique est la nouvelle normalité. Les données sont la nouvelle matière première
pour une expérience client optimale. Elle aussi, WDP mise donc pleinement sur une
expérience client numérique, soutenue par une architecture de données solide et
intelligente.
100% numérique: de meilleurs processus et de meilleurs outils
Le numérique n’a de sens que s’il génère une valeur ajoutée tangible pour les clients et
les collaborateurs. Une collaboration efcace et un service client de qualité: tels sont
les objectifs. En connectant et intégrant chaque outil au sein d’une plateforme 100%
numérique, WDP améliore ses processus, ses outils et les données disponibles.
Soutenu par #TeamWDP
La mise en place d’une plateforme numérique réussie n’est possible qu’avec le
soutien total de #TeamWDP. Nous avons créé un dé créatif unique an de nourrir
l’enthousiasme de nos collègues. En des temps de travail à domicile, de mesures liées
au coronavirus et de nouvelle situation de travail, il était crucial de communiquer de
manière constructive, d’organiser des formations et de stimuler l’implication.
El Plan
Collaboration numérique
Nom de code: El Plan
Première étape : l’annonce de ‘El Plan’. Une minisérie ludique basée, sur La Casa
de Papel (Netix). Dans cette minisérie, El Profesor communique régulièrement les
dernières nouveautés et #TeamWDP fait connaissance avec la bande d’ El Profesor,
des collègues qui partagent leurs expériences. El Plan/La Casa de WDP est donc
rapidement devenu le nom de code interne du projet. Nous lançons régulièrement
de nouveaux épisodes et injectons une bonne dose de fun dans la transformation
numérique du WDP.
El Plan déborde
d’ambition. C’est la
voie de l’avenir. Mais
cela n’est possible
que si tout le monde
embarque. Allons-
nous tous y arriver?
La fortune sourit
aux audacieux.
#TeamWDP va devoir
faire ses preuves.
El Profesor de WDP
“
WDP
Rapport annuel 2020
40
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
“
Les développements
«brownfield» offrent un avenir
durable aux sites obsolètest
L’ancien laisse
la place au neuf
5. TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
132 000
m
2
brownfield en développement
WDP
Rapport annuel 2020
41
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
PROJETS EN 2020
98,6
%
Taux d’occupation
99
%
Comportement de paiement2020
1
13
%
Contrats de bail
arrivés à échéance en 2020
10
%
Contrats de bail
arrivant à échéance en 2021
97
%
prolongés
90
%
prolongés à
des clients existants
57
%
déjà prolongés
Investissements
Superficie
Rendement locatif brut initial
Durée moyenne des contrats de bail
534000
m²
805000
m²
>1000 000
m²
359
mio d’euros
7,1
%
6,1% en Europe occidentale
8,1% en Roumanie
10
ans
541
mio d’euros
dont 367 millions d’euros
doivent encore être investis
6,5
%
6,0% en Europe occidentale
8,5% en Roumanie
12
ans
EN EXÉCUTIONFINALISÉS POTENTIEL
Acquisitions
54
millions d’euros
Confirmation de la confiance
1 Pourcentages des
loyer encaissés.
€
WDP
Rapport annuel 2020
42
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Londerzeel
Technologielaan3
Acquisition WDP est devenu
propriétaire du site de Sip-Well à
Londerzeel. Ce site comprend environ
11000m² de surface bâtie avec un potentiel
de développement futur supplémentaire.
Grâce à cet achat, WDP est en mesure de
renforcer sa présence dans la zone
industrielle – ce site étant attenant au site
de WDP au Weversstraat2 qui est loué par
Colfridis et qui se situe en plein centre du
groupe de bâtiments de WDP dans cette
zone industrielle de Londerzeel. Sip-Well
continue à louer l’immeuble pour une
période de quinze ans.
Cette acquisition, d’une valeur
d’investissement globale de 9,4 millions
d’euros, a été réalisée par un apport en
nature du site dans WDP.
2
Leuven
Vaart25-26
Vendu En réponse à la demande
d’une offre de logement plus
importante dans cette partie de la ville,
WDP a conclu un accord de partenariat
avec le promoteur L.I.F.E., en vue de
transformer l’actuel immeuble Hungaria
en une tour résidentielle. Dans le cadre de
ce projet, WDP a vendu ce site par
phases, en collaboration avec L.I.F.E.
1
Aujourd’hui, le pourcentage d’espaces
vendus s’établit à 80%. La réception par
phases d’I love Hungaria a démarré à
l’automne2019.
Belgique
Heppignies
rue de Capilône6c
Projet finalisé WDP a réalisé un
nouveau centre de distribution pour
la chaîne de supermarchés belge Cora sur
ses terrains existants à Heppignies. Cora
loue près de 32 000m² pour une période
de six ans. Le budget d’investissement
pour cette réalisation s’élève à environ
16millions d’euros.
1 Voir le communiqué de presse du 14 janvier 2021.
2 Voir le communiqué de presse du 30 avril 2015.
lien vidéo
lien vidéo
WDP
Rapport annuel 2020
43
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Heppignies
rue de Capilône6c
Projet en exécution Nouvelle
phase du redéveloppement réussi
de l’ancien site de Beecham, où Trac va
agrandir son entrepôt existant avec une
supercie d’environ 13 000 m². La
réception de cette nouvelle partie est
prévue pour l’été 2021 et celle-ci sera
louée par Trac pour une période de neuf
ans. WDP prévoit un budget
d’investissement d’environ 5 millions
d’euros.
Nivelles
rue de l’industrie30
Projet finalisé À la demande du
locataire WEG EUROPE, son site
d’entreposage a été agrandi d’environ
2 000 m². Le budget d’investissement
pour WDP s’élève à environ 1 million
d’euros.
WEG EUROPE signe pour cette extension
un contrat de bail de quatreans, en ligne
avec le contrat de bail de l’immeuble
actuel.
Courcelles
rue de Liège 25
Projet en exécution L’immeuble
existant s’enrichit d’une supercie
d’environ 2200m² (réception prévue: T2
2021) et est loué dans sa totalité à
Conway, qui est déjà un locataire de WDP
à Jumet. Conway, qui recherchait un site
de plus grande taille adapté à la croissance
de ses activités, s’installera donc sur ce
site de Courcelles sur la base d’un contrat
de bail de neuf ans. Le budget
d’investissement pour cette extension
s’élève à environ 2millions d’euros.
Geel
Hagelberg12
Projet en exécution Le centre de
distribution existant de Distrilog,
situé dans le zoning industriel de Geel-
ENA23
3
, sera agrandi d’une supercie
supplémentaire d’environ 8 000 m² et
pourra être mis en service au début
de2022. La durée de cette nouvelle zone
est alignée sur le contrat de bail existant
pour la totalité du site, c’est-à-dire sixans.
Le budget d’investissement s’élève à
environ 4millions d’euros.
3 Réseau économique Canal Albert
(ENA - Economisch Netwerk Albertkanaal).
WDP
Rapport annuel 2020
44
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
WDPort of Ghent
Projet en exécution Le parc
logistique multimodal WDPort of
Ghent dans le North Sea Port sera agrandi
avec un centre de distribution multilocataire
de quelque 150 000m² qui sera loué à long
terme par les détaillants Salles de
Bains X
2
O, Overstock Home et Overstock
Garden. Ce centre de distribution est le
résultat d’un partenariat de joint venture
29-71 entre WDP et les actionnaires de ces
détaillants. Le montant total de
l’investissement pour cette réalisation se
monte à environ 80millions d’euros
4
. WDP
entamera la construction après l’obtention
du permis de bâtir, qui devrait être délivré
dans le courant du printemps 2021. La
réception du projet interviendra ensuite en
différentes phases étalées sur une période
d’un an et demi.
4 Sur la base de 100% de l’investissement.
Genk
Acquisition WDP a acquis un terrain
d’environ 130000m² à Genk pour
un développement futur en fonction de la
prélocation. Le budget d’investissement
pour cet achat s’élève à 9millions d’euros.
Asse - Mollem
Zone5 n° 191, 192, 320, 321
Projet finalisé Redéveloppement
et extension du centre de
distribution destiné au distributeur de
presse AMP, ce qui représente un projet
d’une supercie totale de 9 000 m². Le
budget d’investissement pour WDP
s’élève à plus de 4millions d’euros. AMP
loue l’immeuble rénové sur la base d’un
contrat de bail de quatre ans.
Heppignies
Projet en exécution Un entrepôt
neuf sera agrandi d’environ
2 000m² (réception prévue: T1 2022). Le
budget d’investissement pour cette
extension s’élève à environ 5 millions
d’euros pour WDP.
Asse - Mollem
Zone5 n° 191, 192, 320, 321
Projet en exécution Dernière
phase du redéveloppement et de
l’extension du centre de distribution
destiné au distributeur de presse AMP, ce
qui représente une supercie
supplémentaire d’environ 3 200m². Après
réception (prévue au T3 2021), AMP loue
un peu plus de 20 000 m² de nouveaux
entrepôts sur la base d’un contrat de bail
de huit ans. Le budget d’investissement
pour cette deuxième phase s’élève à
environ 2millions d’euros.
lien vidéo
lien vidéo
WDP
Rapport annuel 2020
45
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Londerzeel
Weversstraat27-29
Projet en exécution Un projet de
nouvelle construction innovant et
durable à la pointe de la technologie sera
édié sur le site WDP à redévelopper situé
à la Weversstraat à Londerzeel pour les
activités de distribution de Colruyt. Étant
donné sa situation stratégique le long de
l’autoroute A12 Bruxelles-Anvers, le
nouveau centre de distribution permettra
d’optimiser encore le transport de
marchandises. WDP développera ce
nouvel entrepôt d’une supercie d’environ
20000m², avec réception prévue dans le
courant du deuxième trimestre2021. Le
budget d’investissement s’élève à environ
9millions d’euros
5
.
Lokeren
Terrain industrielE17/4
Projet en exécution Sur ce
nouveau terrain industriel, WDP va
réaliser un site logistique d’entreposage
unique en son genre destiné à Barry
Callebaut. Ce site abritera le nouveau
centre de distribution mondial (CDM) de
Barry Callebaut. Le site sera constitué
d’une nouvelle zone d’entreposage de
faible hauteur (low bay) ainsi que d’un
entrepôt de grande hauteur (high bay)
entièrement automatisé (plus de
60000m² au total).
La réception est prévue dans le courant
du troisième trimestre 2021. Pour cette
réalisation, WDP prévoit un budget
d’investissement d’environ 100 millions
d’euros (comprenant les investissements
nécessaires à l’automatisation) et un
rendement conforme au marché pour ce
type de projet prestigieux. Barry Callebaut
louera ce nouveau CDM sur la base d’un
contrat de bail à long terme.
5 À l’exclusion d’un montant d’investissement de 6millions d’euros pour le terrain qui est déjà
la propriété de WDP.
lien vidéo
lien vidéo
WDP
Rapport annuel 2020
46
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Pays-Bas
Ridderkerk - Nieuw Reijerwaard
Projet finalisé Un nouveau centre
de distribution d’une supercie
totale de 26 000m² a été développé pour
Kivits Groep Holding, un prestataire de
services logistiques complets pour le
secteur PFL. Ce bien est loué par Kivits
sur la base d’un contrat de bail de quinze
ans. L’emplacement constitue une
extension de l’ensemble PFL existant de
WDP dans la région de Barendrecht. Le
budget d’investissement pour WDP
s’élève à environ 30millions d’euros.
Ridderkerk - Nieuw Reijerwaard
Acquisition WDP acquiert une
parcelle de 47 500 m² pour un
développement futur, ce qui représente
un investissement d’environ 15 millions
d’euros.
Drachten
Dopplerlaan1
Acquisition Nouvelle extension du
partenariat avec le grossiste horeca
Sligro Nederland au moyen d’un « sale-
and-lease-back» de l’entrepôt existant, et
récemment agrandi, à Drachten aux Pays-
Bas. Cet entrepôt a une supercie
d’environ 27 500m² et est loué par Sligro
via un contrat à long terme de vingt ans.
Le budget d’investissement pour cette
transaction tourne autour des 17millions
d’euros.
Nieuwegein
Brigadedok
Projet finalisé Réalisation d’un
centre de distribution ambant
neuf, à la pointe de la technologie
d’environ 15 000 m² pour Caldic
Ingredients, producteur et distributeur
international de matières premières
destinées à l’industrie alimentaire. Le
budget d’investissement s’élève à environ
12millions d’euros.
Caldic loue ce centre sur la base d’un
contrat de bail de dix ans.
lien
vidéo
WDP
Rapport annuel 2020
47
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Eindhoven
Park Forum
Projet finalisé Pour permettre la
croissance continue de Brocacef, le
site actuel qu’elle occupe a été doublé
grâce à la réalisation d’un magasin d’une
supercie d’environ 10 000 m². Brocacef
signe un contrat de bail de dix ans pour
cette extension. Le budget
d’investissement pour cette réalisation
s’élève à environ 10millions d’euros.
Ridderkerk - Nieuw Reijerwaard
Projet en exécution Le nouveau
centre de distribution de Kivits
Groep Holding, qui a été réceptionné et
mis en service n 2020, sera
immédiatement agrandi d’une supercie
d’environ 4 500m² (réception prévue: T1
2021) qui sera louée pour une période de
quinze ans comme extension de l’espace
existant. Le budget d’investissement pour
cette extension s’élève à plus de
2millions d’euros.
Nieuwegein
Divisiedok1
Projet finalisé Le bâtiment existant
d’environ 37 500 m² a été étendu
d’une supercie de 12 500 m² pour
Bol.com. Le budget d’investissement
pour cette extension s’élève à 15millions
d’euros pour WDP. Ce bien est loué sur la
base d’un contrat de bail de cinq ans.
Bleiswijk
Snelliuslaan 13
Projet finalisé Un nouvel entrepôt
d’une supercie totale d’environ
17 000m² a été réalisé pour le prestataire
logistique Drake & Farrell. Drake & Farrell
loue ce nouvel emplacement pour une
période de cinq ans et demi. Le budget
d’investissement s’élève à environ
16millions d’euros.
Kerkrade
Steenbergstraat
Projet finalisé Réalisation d’un
nouveau centre de distribution
européen clé en main pour Berner
Produkten, grossiste en outils et
matériaux, qui assure la distribution au
Benelux et dans la région Rhénanie – Ruhr
au départ de ce site. Le nouveau bien
offre une supercie d’environ 28000m² et
est loué par Berner Produkten sur la base
d’un contrat de bail de quinze ans. Le
montant de l’investissement pour WDP
s’élève à 25millions d’euros.
Breda
Projet en exécution Redéveloppe-
ment des bâtiments anciennement
loués par Euro Pool System en un entre-
pôt d’environ 13 000m² pour une société
PFL. Le budget d’investissement pour
cette nouvelle construction s’élève à envi-
ron 10millions d’euros. La réception est
prévue d’ici la n2021.
lien vidéo
WDP
Rapport annuel 2020
48
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Rozenburg
Incheonweg11-13
Projet finalisé Le site actuel de
WDP utilisé par différents clients a
été équipé d’un garage d’environ 390
places. Le budget d’investissement pour
cette réalisation s’élève à 4 millions
d’euros.
’s-Hertogenbosch
Ketelaarskampweg - Zandzuigerstraat
Projet finalisé Le terrain en propriété,
qui a abrité les dépôts de Total Fina,
la société spécialisée dans les métaux
Huiskens-Van Erp et une centrale de
cogénération d’Essent, a été entièrement
assaini et fait l’objet d’un redéveloppement
durable. Cet emplacement est loué à long
terme à trois parties: Sanitairwinkel.nl — un
distributeur (en ligne) de produits sanitaires,
Spierings Smart logistics — un prestataire
de services logistiques local - et le
prestataire de services logistiques
international ID Logistics. La proximité
directe du terminal à conteneurs BCT offre
la possibilité de développer un mode de
transport durable combinant le transport
par eau et par route. Cet entrepôt a une
supercie d’environ 55 000m² au total. Le
budget d’investissement pour WDP s’élève
à plus de 33millions d’euros
6
.
Bleiswijk
Prismalaan17-19
Projet finalisé Réalisation d’un
nouvel entrepôt exible et divisible
d’une supercie d’environ 22 000m² dans
lequel CEVA Logistics héberge ses activités
pendant un an durant le redéploiement de
son emplacement actuel à DenHaag. Le
budget d’investissement s’élève à environ
13millions d’euros.
Breda
Heilaarstraat263
Projet finalisé Une dernière partie de ce
site a été réaménagée et directement
reliée au nouvel entrepôt destiné à Lidl, qui
loue cette extension d’une supercie d’environ
5 000m² sur la base d’un contrat de bail de
neuf ans. Le budget d’investissement pour ce
redéveloppement s’élève à environ 3 millions
d’euros.
6 À l’exclusion d’un montant d’investissement de
15millions d’euros pour le terrain qui est déjà la
propriété de WDP.
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WDP
Rapport annuel 2020
49
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Bleiswijk
Prismalaan West31
Projet en exécution Boland,
spécialiste d’articles de fête,
devrait, selon les prévisions, prendre
possession, au premier trimestre 2021,
d’un nouvel entrepôt à réaliser d’une
supercie de 16000m², sur la base d’un
contrat de location de dix ans et demi. Le
budget pour ce projet de construction
s’élève à environ 18millions d’euros.
Dordrecht
Projet en exécution Projet clé en
main d’un nouveau bâtiment
d’environ 48000m² pour le fabricant de
chaussures Crocs Europe. La réception
est prévue dans le courant du premier
trimestre de 2021. Le montant
d’investissement pour cette réalisation
s’élève à environ 56millions d’euros.
Breda
Projet en exécution Extension du
nouvel entrepôt pour Lidl d’une
supercie de 31000m² supplémentaires
avec réception prévue dans le courant du
deuxième trimestre2023. Lidl louera cette
extension sur la base d’un contrat à long
terme de dix ans. Le budget d’investisse-
ment s’élève à environ 22 millions
d’euros.
Maastricht
Habitatsingel59
Projet finalisé Le partenariat avec
le grossiste horeca Sligro (suite à
l’acquisition de nouveaux entrepôts à
Deventer, Drachten et Breda) a été étendu
avec la réalisation d’un bâtiment de
16000m² à Maastricht, représentant un
investissement de 16 millions d’euros.
Sligro loue cet espace pour une période
de quinze ans.
Heerlen
Argonstraat14-16
Projet finalisé Extension du site
d’entreposage existant d’une
supercie d’environ 26 000 m² pour la
distribution de produits healthcare par
CEVA Logistics. Le montant
d’investissement pour WDP s’élève à
environ 14millions d’euros.
Heerlen
Argonstraat10-12
Projet en exécution WDP a
commencé l’extension du
pharmahub de CEVA Logistics. Cette
extension couvre une supercie d’environ
26000m², ce qui porte la supercie totale
louée à 52 000 m², et devrait être
réceptionnée au cours du quatrième
trimestre2021. Le budget d’investissement
pour cette phase s’élève à environ
15millions d’euros.
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WDP
Rapport annuel 2020
50
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Den Haag
Westvlietweg
Projet en exécution Redéveloppement de l’immeuble actuel pour CEVA
Logistics en centre de distribution ambant neuf d’une supercie d’environ
26000m². Pendant les travaux, CEVA Logistics est temporairement hébergé dans un
nouvel entrepôt à Bleiswijk. La réception de ce bien à DenHaag est prévue au cours du
troisième trimestre 2021. Le budget d’investissement pour WDP s’élève à plus de
19millions d’euros. CEVA Logistics louera cet espace sur la base d’un contrat de bail
de cinq ans.
De Lier
Projet en exécution Un centre de
distribution à plusieurs niveaux
pour le spécialiste de l’emballage De Jong
Verpakking. La demande croissante
d’emballages en carton ondulé (stimulée,
entre autres, par l’e-commerce), combinée
à la nécessité d’une utilisation plus
efcace des sols, constitue la base de ce
projet novateur. De Jong Verpakking
disposera de pas moins de 83 000 m²
d’espace de production, de stockage et
de distribution ainsi que de bureaux,
répartis sur deux étages, sur un terrain
d’environ 56000m². Le nouveau bâtiment
sera mis en service après réception –
prévue pour la n2022 – sur la base d’un
contrat de bail à long terme et représente
un investissement pour WDP d’environ
54millions d’euros.
Le bâtiment sera réalisé à côté du
complexe existant de De Jong Verpakking
à De Lier, au cœur de la région de
Westland aux Pays-Bas. Les bâtiments
obsolètes existants qui appartiennent
déjà à WDP
7
seront démolis et remplacés
par ce nouveau centre de stockage et
de production. De Jong Verpakking
pourra développer ici la production
et la fourniture d’emballages pour les
produits alimentaires, non alimentaires,
l’horticulture, l’e-commerce et les PFL.
7 WDP a racheté le terrain et les bâtiments en 2017 au propriétaire de l’époque The Greenery.
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WDP
Rapport annuel 2020
51
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Veghel
Projet en exécution WDP
développe un nouveau centre de
distribution Pharma Logistics XXL de
pointe pour Alloga, qui fait partie d’Alliance
Healthcare Pays-Bas et est leader du
marché en Europe dans le domaine des
services spécialisés dans les solutions de
chaîne d’approvisionnement pour le
secteur des soins de santé.
Ce centre de distribution innovant sera
implanté sur le terrain industriel Foodpark
à Veghel et répondra aux exigences,
évidemment élevées, posées aux
bâtiments du secteur de la logistique
pharmaceutique. Le site Pharma Logistics
XXL sera en effet entièrement climatisé
et pourvu de chambres froides et de
congélation en vue de l’entreposageGDP
8
.
De plus, le site sera réalisé conformément
aux exigences de la certication de
sécuritéTAPA-A9. En matière de durabilité,
le site pourra compter sur un certicat
BREEAM « very good ». Le nouveau
bâtiment sera érigé conformément
aux exigences BENG10 et doté d’une
climatisation entièrement électrique
et sans gaz, de panneaux solaires,
d’un triple vitrage à haut rendement,
d’un éclairage LED commandé et d’un
système de surveillance énergétique.
Les collaborateurs pourront utiliser trois
abris pour vélos couverts avec bornes
de recharge et plus de septante bornes
de recharge pour véhicules électriques.
La gestion de l’eau et la biodiversité ont
également été prises en compte lors de la
réalisation de ce site: un jardin d’herbes
aromatiques locales avec pièces d’eau et
des nichoirs favoriseront l’intégration dans
l’écosystème existant.
Le site, dont la supercie totale de plus
de 70 000 m² se composera d’un hall
de distribution, de bureaux et d’un vaste
parking, a été loué pour dix ans à Alloga
et Alliance Healthcare, qui y établiront
respectivement leur nouveau centre
de distribution et siège principal. La
réception du projet par ce distributeur
pharmaceutique international est prévue
au deuxième trimestre2023. WDP livrera
ce projet clé en main pour un montant
d’investissement d’environ 65 millions
d’euros.
8 La notion de Good Distribution Practice, surtout connue sous l’abréviation GDP, renvoie aux directives pour
la distribution correcte de médicaments et de produits connexes à usage humain.
9 Les exigences de sécurité TAPA sont reconnues dans le monde entier en tant que norme industrielle pour
les installations de fret et la sécurité des transports.
10 BENG signie Bijna Energieneutrale Gebouwen ou bâtiments presque neutres sur le plan énergétique, une
exigence minimale pour les nouveaux bâtiments à partir du 1er janvier 2021 aux Pays-Bas.
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WDP
Rapport annuel 2020
52
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Bettembourg (Eurohub Sud)
Projet en exécution Réalisation du
quatrième bâtiment sur ce site
d’une supercie de 25 000 m² avec
réception prévue dans le courant du
deuxième trimestre 2021. La
commercialisation de cet espace a déjà
commencé. Le budget d’investissement
pour ce nouvel entrepôt s’élève à environ
13 millions d’euros. Cette réalisation
représente la dernière étape du
redéveloppement de la zone logistique
multimodale Eurohub Sud. Au total, WDP
Luxembourg disposera sur ce site
d’environ 100 000 m² de nouveaux
entrepôts en portefeuille.
Contern (Eurohub Centre)
Projet en exécution WDP réalise
un nouveau centre de distribution
d’environ 15 000 m² dans la zone
logistique Eurohub Centre, située à
proximité directe du Cargocenter de
l’aéroport de Luxembourg. La moitié de
ce nouvel entrepôt est actuellement louée
à DB Schenker pour une durée de dix ans.
DB Schenker, déjà client de WDP aux
Pays-Bas (Venlo), continue donc, via cette
location, à élargir son partenariat avec
WDP. Les activités de DB Schenker à
Contern débuteront à la n de 2021 (sous
réserve de la nalisation de la procédure
d’autorisation). Le budget global de
l’investissement pour cette réalisation
s’élève à environ 10millions d’euros. La
commercialisation de la surface disponible
restante est en cours.
Luxembourg
11
Bettembourg (Eurohub Sud)
Projet finalisé Troisième centre de
distribution de WDP sur le site
logistique Eurohub Sud, à Bettembourg-
Dudelange au Luxembourg. Le bâtiment
d’environ 25 000 m² est occupé par
plusieurs locataires: Sobolux – membre
du groupe logistique Ziegler – (10000m²),
le détaillant Trendy Foods (10000m²) et le
service de livraison FedEx (5000m²).
Ziegler et FedEx sont déjà locataires
de WDP dans d’autres régions. Trendy
Foods est un nouveau client qui s’ajoute
au portefeuille de WDP. Le bâtiment est
loué sur la base d’un contrat de bail à long
terme. Le montant d’investissement pour
ce projet s’élève à environ 12 millions
d’euros pour WDP.
11 Montants d’investissement calculés proportionnellement à la part de WDP dans WDP Luxembourg, en l’occurrence 55%.
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WDP
Rapport annuel 2020
53
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Bucarest - Stefanestii de Jos
Projet finalisé Nouveau site
logistique à la pointe de la
technologie pour Auchan. Les nouveaux
bâtiments, d’une supercie totale
d’environ 77 000 m², sont partiellement
équipés d’une zone conditionnée et sont
loués par Auchan pour une période de
dix ans. Le budget d’investissement
s’élève à environ 45millions d’euros.
Allemagne
Bottrop
Acquisition WVI, la joint venture
entre WDP et VIB
12
, a acquis un
bien multilocataire existant d’environ
13000m² à Bottrop (Rhénanie-du-Nord–
Westphalie, en Allemagne), lequel est
entièrement loué pendant 10 ans.
L’immeuble, qui peut être mis à la
disposition de tiers, est situé au centre de
la région de la Ruhr, entre Duisbourg et
Gelsenkirchen, dans une zone
commerciale bien établie et très bien
desservie par l’autoroute.
Gelsenkirchen
Acquisition Il est prévu que WVI
fasse l’acquisition du terrain de
8 ha au cours du premier trimestre de
2021, après nalisation des travaux
d’assainissement. Le permis de bâtir a
depuis lors été accordé et l’entrepreneur
sélectionné. La commercialisation de ce
projet, comprenant deux bâtiments
logistiques d’une supercie d’environ
20 000 m² chacun, est en cours. Vu la
forte demande du marché, une première
phase de développement de 20 000 m²
sera déjà lancée dans le courant du
deuxième trimestre2021.
Roumanie
12 Chacune des deux sociétés détient 50% des parts de cette joint venture.
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WDP
Rapport annuel 2020
54
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Bucarest - Stefanestii de Jos
Projet finalisé Réalisation d’un
nouvel entrepôt d’une supercie de
2 000 m² pour Aggreko, leader mondial
dans le domaine de la location
d’équipements de production d’électricité,
de chauffage, de refroidissement et de
déshumidication, qui loue le bien sur la
base d’un contrat de bail de dix ans. Le
budget d’investissement pour cette
réalisation s’élève à environ 2 millions
d’euros pour WDP.
Bucarest - Stefanestii de Jos
Projet finalisé Réalisation d’un
centre de distribution d’environ
2600m² pour le spécialiste en bureautique
Lecom. Le budget d’investissement
s’élève à environ 1 million d’euros. Lecom
loue le bâtiment pour une période de
dixans.
Slatina
Projet finalisé WDP a procédé à
l’extension du site de production
actuel de Pirelli, spécialiste en production
de pneus, par la réalisation d’un nouvel
entrepôt à la pointe de la technologie de
près de 62000m². Pirelli loue le nouveau
bâtiment logistique pour une période de
quinze ans. Le budget d’investissement
s’élève à environ 40millions d’euros.
Bucarest - Stefanestii de Jos
Projet finalisé Réalisation d’un
nouvel entrepôt d’une supercie
d’environ 10000m² pour le fabricant de
jantes Alcar. Le budget d’investissement
s’élève à environ 5millions d’euros. Alcar
signe un contrat de bail de cinq ans.
Roman
Projet en exécution Le site actuel
de WDP pour le détaillant
alimentaire Pro est adapté et agrandi
avec un centre de distribution d’environ
12000m², ce qui porte la supercie totale
de Pro à plus de 50000m². La réception
de cette nouvelle section est prévue au
cours du troisième trimestre 2021. WDP
prévoit un budget d’investissement
d’environ 14 millions d’euros. Pro loue
cette section sur la base d’un contrat de
bail à long terme de quinze ans.
Sibiu
Projet finalisé Un entrepôt neuf
d’environ 4000m² pour Aeronamic
Eastern Europe SRL, fournisseur du
secteur de l’énergie éolienne, qui signe un
contrat de bail à long terme de dix ans. Le
budget d’investissement s’élève à environ
4millions d’euros.
WDP
Rapport annuel 2020
55
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Timisoara
Projet en exécution WDP
développe un nouveau site
d’entreposage pour Pro à Timisoara
pour la n2021. Ce centre de distribution
aura une supercie d’environ 57000m² et
sera opérationnel d’ici la n2021. Pro a
signé pour cela un contrat de bail de dix
ans. Le montant d’investissement pour
WDP s’élève à environ 38millions d’euros.
Craiova
Projet en exécution Pour Pro,
déjà client de WDP en Roumanie,
un nouvel entrepôt d’environ 58 000 m²
est en cours de réalisation. Après
réception, prévue dans le courant du
deuxième trimestre 2021, le détaillant
louera ce bien sur la base d’un contrat de
bail de dix ans. WDP prévoit un montant
d’investissement d’environ 33 millions
d’euros.
Deva
Projet finalisé Centre de
distribution pour Carrefour, sur la
base d’un bail de dix ans, destiné à
l’approvisionnement de ses
supermarchés. Le site se trouve au
carrefour des autoroutes A1 et E79 qui
relient Bucarest à Timisoara. Le nouvel
entrepôt répond au besoin du détaillant
de disposer d’espaces supplémentaires
dans le cadre de sa stratégie d’expansion
et en vue de l’optimisation de son ux
d’activités. Le centre de distribution,
d’une supercie d’environ 45 000 m², a
été développé conformément aux
exigences de durabilité de Carrefour et
est partiellement équipé d’une zone
conditionnée. Le budget d’investissement
pour cette réalisation s’élève à environ
24millions d’euros.
Bucarest - Stefanestii de Jos
Projet en exécution Le site existant
pour Decathlon est agrandi avec un
espace d’entreposage d’une supercie
d’environ 10000m², dont la réception est
prévue au premier trimestre 2021. Le
montant d’investissement pour cette
extension s’élève à environ 5 millions
d’euros. Decathlon signe un contrat de
bail de dixans.
WDP
Rapport annuel 2020
56
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Paulesti
Projet en exécution Le producteur
suédois Rosti, spécialisé dans le
moulage par injection, s’installe dans un
bâtiment neuf d’environ 11000m² sur le
site de WDP à Paulesti. Après réception,
prévue dans le courant du premier
trimestre2021, Rosti louera ce bien sur la
base d’un contrat de bail de cinq ans.
WDP prévoit un budget d’investissement
d’environ 7millions d’euros.
Cluj
Projet en exécution Projet de
nouvelle construction d’environ
2 200 m² pour le distributeur de colis
Fedex, représentant un investissement
d’environ 2millions d’euros. Fedex louera
le site pour une période de dix ans. La
réception est prévue dans le courant du
troisième trimestre2021.
Bucarest - Stefanestii de Jos
Projet en exécution Le parc
logistique de WDP accueille un
nouveau centre de distribution pour le
détaillant polonais de chaussures en ligne
Eobuwie. À partir de là, Eobuwie
centralisera la distribution pour le marché
roumain. Après sa réception - prévue au
cours du troisième trimestre 2021 -
Eobuwie disposera d’un hall de
distribution d’environ 15600m² et signe
un contrat de bail de cinq ans à cet effet.
WDP prévoit un montant d’investissement
d’environ 8millions d’euros.
Bucarest - Stefanestii de Jos
Projet en exécution Le spécialiste
de l’habillement LPP veut
développer ses activités d’e-commerce et
a besoin de plus d’espace d’entreposage
à cet endroit. WDP va donc agrandir son
centre de distribution actuel d’environ
22000m², ce qui représente un budget
d’investissement d’environ 10 millions
d’euros. La réception de cette extension
est prévue dans le courant du troisième
trimestre2021. LPP signe pour ce faire un
contrat de bail à long terme de neuf ans.
Buzau
Projet finalisé Un nouvel entrepôt
destiné à Ursus Breweries, une des
plus grandes brasseries de Roumanie. Au
départ de Buzau, située au nord-ouest de
Bucarest, Ursus Breweries assure
l’approvisionnement de ses clients de la
capitale. Le nouveau centre de distribution
d’environ 21000m² se situe à côté de la
brasserie actuelle et est pris en location
pour une période de dixans. Le budget
d’investissement pour WDP s’élève à
environ 13millions d’euros.
WDP
Rapport annuel 2020
57
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Acquisitions
Localisation Locataire
Superficie
louable (en m²)
Budget
d’investissement
(en millions d’euros)
2019-23
BE Genk réserve foncière 130000 9
BE Londerzeel, Technologielaan 3 Sip-Well 11000 9
BE 141000 18
2019-23
NL Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard réserve foncière 47500 15
NL Drachten, Dopplerlaan1 Sligro 27500 17
NL 75000 32
2019-23
DE Bottrop Divers 13000 5
DE 13000 5
Total 229000 54
Projets finalisés
Localisation Locataire Livraison
Superficie louable
(en m²)
Budget
d’investissement
(en millions d’euros)
2019-23
BE Asse - Mollem, Zone5 n° 191, 192, 320, 321 AMP 2Q20 9000 4
BE Heppignies, rue de Capilône6C Cora 1Q20 32000 16
BE Nivelles, rue de l’Industrie30 WEG 4Q20 2000 1
BE 43000 22
2016-20
LU Bettembourg (Eurohub Sud3) Trendy Foods / Sobolux / FedEx 2Q20 25000 12
LU 25000 12
2019-23
NL Bleiswijk, Prismalaan17-19 CEVA Logistics 2Q20 22000 13
NL Bleiswijk, Snelliuslaan13 Drake & Farrell 3Q20 17000 16
NL Breda, Heilaarstraat 263 Lidl 3Q20 5000 3
NL Eindhoven, Park Forum Brocacef 1Q20 10000 10
NL Heerlen, Argonstraat14-16 CEVA Logistics 4Q20 26000 14
NL Kerkrade, Steenbergstraat Berner Produkten 1Q20 28000 25
NL Maastricht, Habitatsingel 59 Sligro 1Q20 16000 16
NL Nieuwegein, Brigadedok Caldic 1Q20 15000 12
NL Nieuwegein, Divisiedok 1 Bol.com 3Q20 12500 15
NL Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard Kivits Groep Holding 4Q20 26000 30
NL Rozenburg, Incheonweg Divers 2Q20 10000 4
NL 's-Hertogenbosch, Ketelaarskampweg - Zandzuigerstraat Sanitairwinkel.nl / Spierings Smart Logistics / ID Logistics 3Q20 55000 33
NL 242500 192
WDP
Rapport annuel 2020
58
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Projets finalisés
Localisation Locataire Livraison
Superficie louable
(en m²)
Budget
d’investissement
(en millions d’euros)
2016-20
RO Bucarest - Stefanestii de Jos Auchan 1Q20 77000 45
RO Buzau Ursus Breweries 4Q20 21000 13
RO Deva Carrefour 4Q20 45000 24
RO Sibiu Aeronamic Eastern Europe 1Q20 4000 4
2019-23
RO Bucarest - Stefanestii de Jos Alcar 2Q20 10000 5
RO Bucarest - Stefanestii de Jos Lecom 2Q20 2600 1
RO Bucarest - Stefanestii de Jos Aggreko 2Q20 2000 2
RO Slatina Pirelli 3Q20 62000 40
RO 223600 134
Total 534100 359
Projets en exécution
Localisation Locataire Livraison
Superficie louable
(en m²)
Budget
d’investissement
(en millions d’euros)
2019-23
BE Asse - Mollem, Zone5 n° 191, 192, 320, 321 AMP 3Q21 3200 2
BE Courcelles, rue de Liège25 Conway 2Q21 2190 2
BE Geel, Hagelberg12 Distrilog 1Q22 8000 4
BE Heppignies Entièrement loué 1Q22 2000 5
BE Heppignies, rue de Capilône6 Trac 2Q21 13000 5
BE Lokeren, IndustrieterreinE17/4 Barry Callebaut 3Q21 60000 92
BE Londerzeel, Weversstraat 27-29 Colruyt 2Q21 20000 9
BE WDPort of Ghent Salles de Bains X
2
O / Overstock Home / Overstock Garden 1Q23 150000 23
BE 258390 141
LU
2019-23
LU Bettembourg (Eurohub Sud4) En commercialisation 2Q21 25000 13
LU Contern DB Schenker + en commercialisation 4Q21 15000 10
LU 40000 23
2019-23
NL Bleiswijk, Prismalaan West 31 Boland 1Q21 16400 18
NL Breda Lidl 2Q23 31000 22
NL Breda Entreprise de fruits et légumes 4Q21 13000 10
NL De Lier, Jogchem van der Houtweg De Jong Verpakking 4Q22 83000 54
NL Den Haag, Westvlietweg CEVA Logistics 3Q21 26000 19
NL Dordrecht Crocs Europe 1Q21 48000 56
NL Heerlen, Argonstraat 10-12 CEVA Logistics 4Q21 26000 15
NL Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard Kivits Groep Holding 1Q21 4500 2
NL Veghel Alloga / Alliance Healthcare 2Q23 71000 65
NL 318900 261
WDP
Rapport annuel 2020
59
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Projets en exécution
Localisation Locataire Livraison
Superficie louable
(en m²)
Budget
d’investissement
(en millions d’euros)
2019-23
RO Bucarest - Stefanestii de Jos Decathlon 1Q21 10000 5
RO Bucarest - Stefanestii de Jos LPP 3Q21 22000 10
RO Bucarest - Stefanestii de Jos Eobuwie 3Q21 15640 8
RO Cluj FedEx 3Q21 2198 2
RO Craiova Pro 2Q21 58000 33
RO Paulesti Rosti 1Q21 11000 7
RO Roman Pro 3Q21 12000 14
RO Timisoara Pro 2Q22 57000 38
RO 187838 116
Total 805128 541
dont un montant
de 367 millions
d’euros à investir au
31décembre 2020
WDP
Rapport annuel 2020
60
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
TRANSACTIONS ET RÉALISATIONS
Autres potentiels
Potentiel foncier
31.12.2019
Potentiel fincier acquis à développement future (i.e. non pas pré-loué)
Potentiel fincier acquis à développement immédiate (i.e. pré-loué)
Foncier
future
1
Potentiel foncier
31.12.2020
Potentiel foncier
sécurisé
1
Transfer aux
projets
1
Transfer
aux projets
Potentiel foncier
additionel
106,9
110,3
128,5
+29,1
-29,1
+42,5
-42,5
+18,1
-1,7
+5,1
Potentiel foncier complété en permanence
1 Potentiel de surface bâtie.1 Pas encore repris dans le bilan.
NL
BE-LU-FR
>1.000.000
m
2
(1)
POTENTIEL FONCIER
RO
WDP
Rapport annuel 2020
61
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Décathlon a foulé le sol roumain en 2005. L’entreprise de vente au détail a
commencé à petite échelle, mais la branche roumaine est devenue depuis
lors un fournisseur d’articles de sport réputé dans tout le pays. Aujourd’hui,
les magasins de Grèce et de Bulgarie sont eux aussi approvisionnés à partir
de la Roumanie et il est prévu de faire de même pour l’Ukraine et la Serbie.
Les clients de pas moins de 23pays peuvent compter sur les services du
centre d’appels en Roumanie.
Cette expansion nécessitait dès lors un partenaire immobilier able. L’exper-
tise locale, la communication directe et rapide, un palmarès impressionnant
et une approche proactive ont incité Decathlon à opter pour un centre de
distribution WDP. Decathlon a cherché et trouvé un partenaire à long terme
able et dévoué qui s’est chargé de toute la réalisation du nouveau bâtiment
qui devait être la concrétisation de ses plans ambitieux et de sa croissance
future.
Decathlon est non seulement enchanté de la bonne collaboration, mais a
également été séduit par la rapidité de réalisation - inhabituelle en Roumanie
- et par l’excellente qualité du bâtiment. Avec une supercie de 40000m²,
Décathlon peut compter sur un soutien parfait de son business plan à long
terme, sans aucun souci sur le plan immobilier.
WDP et Décathlon:
une success-story en
Roumanie
“
La relation à long terme que
WDP construit avec son client
est l’une des raisons principales
pour lesquelles nous avons choisi
ce partenaire immobilier. WDP a
immédiatement compris ce que
nous recherchions et est toujours
impliqué aujourd’hui dans notre
histoire en constante évolution.
Jean-François Mace - CEO Decathlon Roumanie
WDP
Rapport annuel 2020
62
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
(source : Euronext sur la base du nombre de transactions/du volume des échanges en 2020)
“
Et pourtant, l’action
de WDP est restée
très attractive
En période de confinement,
personne n’est gagnant
6. ACTIONS ET OBLIGATIONS
25
%
Rendement total
de l’action
+142
%
Intérêt des
investisseurs
WDP
Rapport annuel 2020
63
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Données par action
31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018
Nombre d'actions en circulation à la
date de clôture 174 713 867 172 489 205 161 429 730
Free oat 75 % 75% 75%
Capitalisation boursière (en euros) 4 937 413 881 3 996 821 367 2 656 672 128
Volume d'actions traité 67 393 146 65 984 303 41 646 577
Volume journalier moyen (en euros) 6 812 193 5 533 360 2 543 078
Vélocité free oat
1
51,1 % 50,7% 34,4%
Cours boursier pour la période
maximum 31,4 23,1 17,7
minimum 17,0 16,3 13,3
clôture 28,3 23,2 16,5
IFRS NAV
2
(en euros) 13,5 12,2 9,8
EPRA NTA (en euros){ 14,3 12,8 10,2
Pourcentage de distribution 83 % 84% 82%
Résultat EPRA/action
3
(en euros) 1,00 0,93 0,86
Résultat EPRA/action
4
(en euros) 0,96 0,88 0,83
Dividende brut/action (en euros) 0,80 0,74 0,69
Dividende net/action (en euros) 0,56 0,52 0,48
Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP, don’t les indicateurs clés de performance
EPRA, sont accompagnées d’un symbole (
{). La chapitre 10. Rédaction des rapports selon les standards
reconnus présente la dénition et la réconciliation des indicateurs mentionnés.
1 Le nombre d’actions négociés en un an, divisé par le nombre total d’actions disponibles à la n de l’année.
2 IFRS NAV : la IFRS NAV est calculée en divisant les capitaux propres calculés conformément à la norme
IFRS par le nombre total d’actions ouvrant droit à dividende à la date du bilan. Il s’agit de la valeur nette
conforme à la loi SIR.
3 Sur la base du nombre moyen pondéré d’actions le long du période.
4 Sur la base du nombre d’actions ouvrant droit à dividende pour le dividende de l’exercice 2020 (payable en
2021). Suite à l’augmentation de capital par apport en nature pour 9 millions d’euros en janvier 2021 et à
l’augmentation de capital par placement privé accéléré pour 200 millions d’euros début février, le nombre
d’actions ouvrant droit à dividende est de 181 900 449. Pour plus d’informations à ce sujet, voir le point
7.Résultats financiers et rapport immobilier - Gestion des ressources financières.
L’action
En mettant l’accent sur la création de cash-ows à long terme, associés à une obliga-
tion de versement élevé, une SIR offre une alternative solide, rentable et liquide à l’im-
mobilier détenu en direct. De par la taille de son portefeuille immobilier, WDP confère
à ses actionnaires une taille signicative dans des régions bien dénies, ainsi qu’une
saine diversication. La politique de WDP vise à toujours faire évoluer le dividende en
fonction du bénéce EPRA par action.
Euronext Bruxelles et Amsterdam
IPO: 28/06/1999
Cotation: en continu
Code ISIN: BE09743449814
Fournisseur de liquidités: Kempen & Co et KBC Securities
WDP
Rapport annuel 2020
64
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Le cours de l’action
La valeur de la part WDP a évolué de 23,17 euros au 31 décembre 2019 à environ 17eu-
ros en mars 2020 suite à l’éclatement de la crise du coronavirus. Le cours s’est toutefois
vite rétabli et a atteint le 31 décembre 2020 un cours de clôture de 28,26euros.
Dans ce contexte, WDP a une fois de plus pu s’appuyer sur sa réputation et ses atouts
traditionnels. Il y a tout d’abord l’importance que les investisseurs et actionnaires po-
tentiels accordent à la valeur ajoutée que WDP a à offrir. Il s’agit entre autres de son lea-
dership sur le marché de la logistique et de l’immobilier semi-industriel dans le Benelux,
ainsi que du caractère stable des bénéces générés, le tout combiné avec le plan de
croissance. À cela s’ajoute le fait que WDP est une société autogérée, à savoir que la
gestion a lieu au sein de la Société et est entièrement au service des actionnaires et des
autres parties prenantes. En outre, le portefeuille immobilier dote immédiatement les
investisseurs d’une dimension importante dans des régions bien dénies. Le dividende
attrayant joue aussi, bien évidemment.
Évolution du cours et du rendement à long terme
Pour 2020, le rendement total
1
de l’action WDP s’est élevé à +25,2%.
Les chiffres EPRA montrent également que depuis l’introduction en Bourse à la n du
mois de juin 1999, avec un rendement total annualisé de +12,0%, WDP continue d’af-
cher des performances nettement supérieures à celles des indices des actions immo-
bilières européennes (+7,5%), des actions immobilières dans la zone euro (+8,9%) et
des actions immobilières belges (+8,3%).
WDP poursuit ses efforts an de générer un ux de trésorerie robuste formant une
assise pour un dividende attrayant. La SIR est également convaincue que la qualité du
portefeuille immobilier et des locataires, ainsi que le fait qu’un dividende attrayant est
versé année après année continuent d’offrir de bonnes perspectives d’avenir.
1 Le rendement d’une action au cours d’une période donnée est égal au rendement brut. Ce rendement brut
est la somme des éléments suivants:
- la différence entre le cours de l’action à la n et au début de la période;
- le dividende brut (à savoir donc le dividende avant déduction du précompte mobilier);
- le rendement brut du dividende perçu lorsqu’il est réinvesti dans la même action.
Comparaison du cours boursier par rapport à l’EPRA NTA
0
5
10
15
20
25
30
35
0
5
10
15
20
25
30
35
’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20
Cours de WDP (en euros par action) EPRA NTA (en euros par action)
Rendement de l’action WDP par rapport aux indices EPRA
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
’00’99 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20
FTSE EPRA/NAREIT Belgique/Luxembourg Index Total return (in euros)
FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Indexe Total return (in euros)
FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Total return (in euros
WDP Total return (in euros)
ACTIONS ET OBLIGATIONS
WDP
Rapport annuel 2020
65
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Actionnariat
Nombre d’actions
(déclarées)
Date de la décla-
ration (en %)
Free oat 138 273 933 76,02%
Sociétés liées à BlackRock
1
9 448 417 12.02.2021 5,19%
AXA Investment Managers S.A.
1
4 738 986 02.11.2018 2,61%
Autres actionnaires sous le seuil statutaire
2
124 086 530 12.02.2021 68,22%
Famille Jos De Pauw (Actionnaire de Référence)
3
43 626 516 08.02.2021 23,98%
Nombre d’actions total 181 900 449 100,00%
Cet aperçu présente la situation à la date de ce rapport annuel.
Les obligations
WDP fait également appel au marché des capitaux pour nancer ses projets d’investissement.
Ce nancement est composé comme suit au 31 décembre 2020:
Émetteur Code ISIN
Montant nomi-
nal (en millions
d’euros)
Durée (en
années) Date d’échéance
Prix
d’émission
Cours indicatif
31.12.2020
Obligations cotées en Bourse
WDP SA BE0002248178 37,1 10 1er avril 2026 100,00% 101,5 %
WDP SA BE0002249184 22,9 10 1er avril 2026 100,00% 99,5 %
WDP SA BE0002234038 54,4 7 2 juillet 2022 99,4% 101,5 %
WDP SA BE0002235043 37,8 7 2 juillet 2022 100,00% 99,5 %
WDP SA BE0002216829 125,00 7 13 juin 2021 101,9% 100,8 %
Obligations non cotées
WDP NV n.r. 100,0 11 29 mars 2029 100,00 % n.r.
WDP SA n.r. 50,0 11 18 mars 2031 100,00% n.r.
1 Le pourcentage est déterminé sur la base du postulat que le
nombre d’actions n’a pas changé depuis la dernière déclaration
de transparence et compte tenu du nombre total d’actions en
circulation de WDP.
2 Le nombre d’actions détenues par le public a été déterminé sur
la base du postulat que le nombre total d’actions détenues par les
actionnaires tenus de déclarer leurs participations importantes en
vertu de la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations
importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la
négociation sur un marché réglementé et portant des dispositions
diverses n’a pas changé depuis leur dernière déclaration de
transparence.
3 Le 26 octobre 2012, l’actionnaire de référence, la famille Jos De
Pauw, a logé toutes ses actions, qui étaient détenues d’un commun
accord, en indivision dans la structure de société familiale RTKA,
au sein de laquelle la concertation mutuelle préexistante a été
institutionnalisée. Les titulaires des droits de vote sont les membres
de l’Organe de direction de la société RTKA, à savoir Robert, Tony,
Kathleen et Anne De Pauw, à l’exclusion de tout autre titulaire de
droits sur la participation.
WDP
Rapport annuel 2020
66
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Agenda financier
14 avril 2021 Date d’enregistrement des actions pour la participation à
l’Assemblée Générale annuelle du 28 avril 2021
21 avril 2021 Publication des résultats du T1 2021
22 avril 2021 Date limite pour la conrmation de la participation à
l’Assemblée Générale annuelle du 28 avril 2021
28 avril 2021 Assemblée Générale annuelle relative à l’exercice 2020
29 avril 2021 Date ex-dividende 2020
30 avril 2021 Date d’enregistrement du dividende 2020
21 mai 2021 Date de paiement du dividende 2020
30 juillet 2021 Publication des résultats semestriels 2021 et publication du
rapport semestriel
20 octobre 2021 Publication des résultats du T3 2021
28 janvier 2022 Publication des résultats annuels 2021
27 avril 2022 Assemblée Générale annuelle relative à l’exercice 2021
WDP
Rapport annuel 2020
67
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
En savoir plus sur
Sale-and-lease-back
Et si votre entreprise concluait un partenariat stratégique avec Heineken
en vue d’assurer les activités logistiques pour ses bières et ses cidres ? Il
serait alors important d’optimiser votre réseau de centres de distribution,
en les installant aux bons endroits et en les dotant des spécications
requises.
Sligro, le célèbre grossiste horeca pour les professionnels de l’alimentation,
en connaît pas mal sur le sujet. WDP est devenu le partenaire de Sligro dans
un projet de sale-and-lease-back d’une partie de son immobilier d’entre-
prise.
Des attentes élevées, un financement intelligent
L’intégration de Sligro et de Heineken a nécessité un investissement import-
ant, entre autres pour l’achat de quatre nouveaux sites. L’entreprise a opté
pour une formule de sale-and-lease-back par WDP an de conserver une
marge de manœuvre pour des investissements ultérieurs, plutôt que de se
lier à de l’immobilier.
Une valeur ajoutée à plusieurs égards
Après avoir parachevé les sites logistiques en régie, Sligro a vendu les biens
immobiliers à WDP. Ceux-ci ont été liés à un bail de quinze ans. Un choix
délibéré, l’expérience de WDP et l’attention accordée aux intérêts de Sligro
en tant que locataire ayant permis d’assurer un partenariat équilibré généra-
teur de valeur ajoutée pour les deux parties.
Sligro a porté son choix sur WDP pour les raisons suivantes:
◆
La coopération en toute conance et de longue date entre les deux
entreprises;
◆
La longue expérience de WDP en matière de sale-and-lease-back;
◆
L’approche orientée client de WDP, dans
laquelle un conseil professionnel sur me-
sure fait toute la différence.
WDP
Rapport annuel 2020
67
WDP était la seule manière
de pouvoir nous recentrer
sur notre activité principale
et d’investir à nouveau
activement avec nos capitaux.
L’expérience de WDP et
l’attention accordée à nos
intérêts en tant que locataire
ont permis de garantir une
construction équilibrée
génératrice de valeur ajoutée
pour toutes les parties.
Adriëtte Broeders - Responsable de l’immobilier chez Sligro
“
Financement intelligent
par Sligro
Sale-and-lease-back
WDP
Rapport annuel 2020
68
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
7. RÉSULTATS FINANCIERS ET RAPPORT IMMOBILIER
“
Et soutient la stratégie
de durabilité
de notre client
Le financement vert permet
de bâtir des bâtiments durables
33
%
Financement vert
26
%
Classe A - entrepôt
certifié vert
WDP
Rapport annuel 2020
69
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Indicateurs clés de performance EPRA
1
en euros (x 1.000)
31.12.2020 31.12.2019
Résultat EPRA (en euros par action) 1,00 0,93
EPRA NTA (en euros par action) 14,3 12,8
EPRA NRV (en euros par action) 15,7 13,7
EPRA NDV (en euros par action) 13,5 12,2
EPRA Net Initial Yield (en %) 5,4 5,6
EPRA Topped-up Net Initial Yield (en %) 5,4 5,6
Taux de vacance EPRA (en %) 1,5 2,1
Ratio de coûts EPRA (frais de vacance directs inclus) (en %) 10,6 9,5
Ratio de coûts EPRA (frais de vacance directs exclus) (en %)
10,2 9,1
1 Les indicateurs clés de performance EPRA sont accompagnées de sa dénition et de sa réconciliation
en chapitre 10. Rédaction des rapports selon les standards reconnus.
Performance d’action
0
5
10
15
20
25
30
35
0.00
0.20
0.40
0.60
0.80
1.00
1.20
’00
’01
’02
’03
’04
’05
’06
’07
’08
’09
’10
’11
’12
’13
’14
’15
’16
’17
’18
’19
’20
Résultat EPRA par action (en euros par action) (échelle de droite)
Cours de bourse action WDP (en euros par action)
Dividende par action (en euros par action) (échelle de droite)
EPRA NTA (en euros)
2,3
%
98,6
%
~4,8 mia
d’euros
5,9
ans
90,7
%
0,80
euro
+8%
1,00
euro
+8%
+15%
174,5 mio
d’euros
RÉSULTATS FINANCIERS
Résultat EPRA
Résultat EPRA par action
Dividende brut par action
Marge d’exploitation
Valeur réelle du
portefeuille immobilier
Durée moyenne des
contrats de bail
Taux d’occupation
Croissance des loyers sur
une base comparable
WDP
Rapport annuel 2020
70
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Chiffres clés
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Opérationnel
Juste valeur des investissements immobiliers (y compris panneaux
solaires) (en millions d’euros) 989,4 1 163,1 1 273,1 1 567,3 1 930,0 2 203,8 2 669,8 3 449,6 4 175,8 4 766,5
Supercie totale (enm²) (y compris terrains en concession) 4 281 504 4 793 766 4 849 454 5 701 562 6 613 567 7 309 128 8 767 182 11 843 174 12 475 388 13 170.851
Supercie louable (enm²) 1 659 621 2 018 150 2 137 602 2 432 230 3 081 943 3 375 482 3 756 983 4 485 050 5 038 303 5 490.697
Rendement locatif brut (y compris bâtiments vacants)
1
(en%) 8,3 8,0 8,2 8,0 7,6 7,5 7,1 6,7 6,3 6,1
Durée moyenne des baux de location (jusqu’à la première
échéance)
2
(en années) 7,2 7,2 7,3 7,1 6,5 6,3 6,2 5,8 6,0 5,9
Taux d'occupation
3
(en%) 96,7 97,3 97,4 97,6 97,5 97,0 97,4 97,5 98,1 98,6
Marge opérationelle (en %){ 91,7 91,3 91,8 91,8 92,1 93,3 92,5 91,3 91,6 90,7
Résultat (en millions d’euros)
Résultat immobilier 69,1 81,3 89,0 101,8 129,1 139,7 154,5 187,9 216,6 242,7
Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) 63,3 74,3 81,8 93,5 119,0 130,2 142,8 171,6 198,3 220,1
Résultat nancier (hors variations de la juste valeur des instruments
nanciers){ -18,9 -21,3 -21,4 -25,4 -27,1 -30,3 -25,7 -33,0 -40,2 -38,7
Résultat EPRA{ 44,3 52,1 59,6 67,3 90,9 100,8 121,4 134,4 152,4 174,5
Résultat sur portefeuille (participation des co-entreprises incluse) –
part du Groupe{ 2,7 1,7 -0,7 19,7 47,4 31,2 101,5 208,3 277,4 187,9
Variations de la juste valeur des instruments nanciers –
part du Groupe -17,3 -18,5 20,8 -19,4 7,8 1,8 16,5 -9,0 -29,9 -31,0
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires
(quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe n.r. n.r. n.r. -2,9 -3,4 -3,5 -4,2 -4,8 -6,2 -6,8
Résultat net (IFRS) – part du Groupe 29,7 35,3 79,7 64,7 142,7 130,2 235,2 328,8 393,7 324,6
1 Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) par la juste valeur. La juste valeur est égale à la valeur
du portefeuille immobilier après déduction des frais de transaction (principalement droits de mutation).
2 Y compris les panneaux solaires, qui sont comptabilisés selon la durée restante moyenne pondérée
des certicats verts.
3 Calculé en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des supercies non louées, y compris les revenus
des panneaux solaires. Les projets en construction et/ou en rénovation ne sont pas pris en compte.
CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS
WDP
Rapport annuel 2020
71
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Financier
Total du bilan (enmillions d’euros) 1 018,9 1 181,1 1 283,1 1 570,3 1 907,3 2 182,6 2 675,3 3 483,3 4 222,8 4 790,4
Capitaux propres (en millions d’euros) 453,3 520,6 576,7 682,5 829,4 1 091,7 1 238,4 1 580,5 2 103,9 2 353,9
Dette nancière nette (en millions d’euros) 547,0 644,1 686,8 863,6 1 041,8 1 045,6 1 348,6 1 696,0 1 851,2 2 108,2
Loan-to-value (en %){ 54,7 55,6 54,4 56,0 55,2 48,4 51,3 50,0 45,0 45,0
Taux d’endettement (proportionnel) (conformément à l’AR-SIR) (en%) 55,1 56,1 55,5 56,7 56,8 50,5 53,1 51,8 46,7 46,6
Net debt / EBITDA (adjusted) (en x){ 8,1 8,1 8,1 8,8 8,5 7,9 8,6 9,0 8,0 8,3
Coût moyen des dettes (en %){ 4,0 3,6 3,6 3,5 2,9 2,8 2,6 2,4 2,2 2,1
Interest Coverage Ratio
4
(en x) 3,1 3,4 3,6 3,3 4,2 4,1 5,2 4,6 4,5 4,9
Données par action (en euros)
Dividende brut 0,42 0,44 0,46 0,49 0,57 0,61 0,64 0,69 0,74 0,80
Résultat EPRA{ 0,49 0,52 0,55 0,59 0,71 0,76 0,80 0,86 0,93 1,00
Résultat sur portefeuille (participation des co-entreprises incluse) –
part du Groupe{ 0,03 0,02 -0,01 0,17 0,37 0,23 0,67 1,33 1,69 1,08
Variations de la juste valeur des instruments nanciers –
part du Groupe -0,19 -0,19 0,19 -0,17 0,06 0,01 0,11 -0,06 -0,18 -0,18
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires –
part du Groupe n.r. n.r. n.r. -0,03 -0,03 -0,03 -0,03 -0,03 -0,04 -0,04
Résultat net (IFRS) – part du Groupe 0,33 0,36 0,74 0,56 1,12 0,98 1,55 2,10 2,40 1,87
EPRA NTA{ 4,8 4,9 5,1 5,6 6,4 7,3 8,3 10,2 12,8 14,3
IFRS NAV
5
4,2 4,3 4,7 5,0 5,9 6,9 8,0 9,8 12,2 13,5
Cours de bourse 5,3 6,7 7,5 9,0 11,6 12,1 13,3 16,5 23,2 28,3
Certains chiffres ont été arrondis. Par conséquent, il est possible que les chiffres des
totaux reproduits dans certains tableaux ne correspondent pas exactement à la somme
arithmétique des chiffres originaux.
4 Déni comme le résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) divisé par les charges d’intérêts
moins les intérêts et dividendes perçus moins les redevances de location-nancement et similaires.
5 IFRS NAV: l’IFRS NAV se réfère à la valeur intrinsèque avant distribution du bénéce de l’exercice en cours,
calculée en divisant les capitaux propres calculés conformément à la norme IFRS par le nombre d’actions
ouvrant droit à un dividende à la date du bilan.
Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP, don’t les indicateurs
clés de performance EPRA, sont accompagnées d’un symbole (
{). Les Annexes de ce
document et la chapitre 10. Rédaction des rapports selon les standards reconnus et
la chapitre 13. Annexes - Alternative Performance Measures présente la dénition et
la réconciliation des indicateurs mentionnés.
CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS
WDP
Rapport annuel 2020
72
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Résultats consolidés (schéma analytique)
(en euros x 1.000)
FY 2020 FY 2019 ∆ y/y (abs.) ∆ y/y (%)
Revenus locatifs moins les coûts liés à la location 228 449 201 971 26 477 13,1%
Indemnités pour rupture anticipée de bail 0 961 -961 n.r.
Produits de l'énergie solaire 16. 472 14 689 1 783 12,1%
Autres produits/charges opérationnels -2 218 -1 055 -1 162 n.r.
Résultat immobilier 242 703 216 566 26 137 12,1%
Charges immobilières -8 325 -7 245 -1 080 14,9%
Frais généraux de la société -14 314 -11 034 -3 281 29,7%
Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) 220 064 198 287 21 776 11,0%
Résultat nancier (hors variations de la juste valeur des instruments nanciers) -38 674 -40 216 1 542 -3,8%
Impôts sur le résultat EPRA -2 620 -1 724 -896 n.r.
Impôts latents sur le résultat EPRA -779 -975 197 n.r.
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises 1 257 610 647 n.r.
Intérêts minoritaires -4 733 -3 607 -1 126 31,2%
Résultat EPRA 174 516 152 374 22 141 14,5%
Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) 186 417 285 353 -98 936 n.r.
Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) 408 10 399 n.r.
Impôts latents sur le résultat sur portefeuille (+/-) -2 727 -7 972 5 245 n.r.
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises 3 574 2 507 1 067 n.r.
Résultat sur portefeuille 187 672 279 897 -92 225 n.r.
Intérêts minoritaires 232 -2 475 2 707 n.r.
Résultat sur portefeuille - part du Groupe 187 904 277 423 -89 519 n.r.
Variations de la juste valeur des instruments nanciers -31 049 -29 883 -1 167 n.r.
Variations de la juste valeur des instruments financiers -31 049 -29 883 -1 167 n.r.
Intérêts minoritaires 0 0 0 n.r.
Variations de la juste valeur des instruments financiers - part du Groupe -31.049 -29 883 -1 167 n.r.
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires -7 270 -6 526 -744 n.r.
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises 0 0 0 n.r.
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires -7 270 -6 526 -744 n.r.
Intérêts minoritaires 510 344 166 n.r.
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires - part du Groupe -6 761 -6 183 -578 n.r.
Résultat net (IFRS) 328 601 399 470 -70 869 n.r.
Intérêts minoritaires -3. 991 -5 738 1 747 n.r.
Résultat net (IFRS) - part du Groupe 324 610 393 732 -69 122 n.r.
COMMENTAIRE SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT 2020
WDP
Rapport annuel 2020
73
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Ratios clés
(en euros par action) FY 2020 FY 2019 ∆ y/y (abs.) ∆ y/y (%)
Résultat EPRA
1
1,00 0,93 0,08 8,1%
Résultat sur portefeuille - part du
Groupe
1
1,08 1,69 -0,61 n.r.
Variations de la juste valeur des
instruments nanciers - part du
Groupe
1
-0,18 -0,18 0,00 n.r.
Amortissement et réduction de
valeur des panneaux solaires -
part du Groupe
1
-0,04 -0,04 0,00 n.r.
Résultat net (IFRS) - part du
Groupe
1
1,87 2,40 -0,53 n.r.
Résultat EPRA
2
0,96 0,88 0,08 8,6%
Distribution proposée 145 520 359 127 642 012 17 878 348 14,0%
Taux de distribution (par rapport
au résultat EPRA)
3
83,4% 83,8% -0,4% n.r.
Dividende brut 0,80 0,74 0,06 8,1%
Dividende net 0,56 0,52 0,04 7,7%
Nombre moyen pondéré d’actions 173 802 120 164 047 016 9 755 104 5,9%
Nombre d'actions ouvrant droit à
dividende
4
181 900 449
172 489 205 9 411 244 5,5%
1 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions.
2. Calcul sur la base du nombre d’actions ouvrant droit à dividende.
3. Le pourcentage de versement est calculé en termes absolus sur la base du résultat consolidé. Le
versement effectif du dividende aura lieu à base statutaire de WDP SA.
4 Suite à l’augmentation de capital par apport en nature pour 9 millions d’euros en janvier 2021 et à
l’augmentation de capital par placement privé accéléré pour 200 millions d’euros début février, le nombre
d’actions ouvrant droit à dividende pour le dividende de l’exercice 2020 (payable en 2021) est de 181
900 449. Pour plus d’informations à ce sujet, voir la section 7. Résultats financiers et rapport immobilier -
Gestion des ressources financières.
Résultat immobilier
Le résultat immobilier s’élève à 242,7 millions d’euros pour 2020, soit une augmentation
de 12,1 % par rapport à l’année précédente (216,6 millions d’euros). Cette augmentation
s’explique par la poursuite de la croissance du portefeuille en 2019-20, principalement
due aux nouveaux projets préloués sur les marchés en croissance des Pays-Bas et
de Roumanie. À portefeuille constant, le niveau des revenus locatifs a grimpé de 2,3
%, une hausse à attribuer à l’indexation des contrats de bail et à une progression du
taux d’occupation. Le résultat immobilier comprend également 16,5 millions d’euros
de revenus des panneaux solaires contre 14,7 millions d’euros l’année passée, sur
la base d’une puissance installée plus élevée ainsi que, sur le plan organique, d’un
rayonnement supérieur à la normale au cours de l’année 2020.
Résultat d’exploitation
(avant résultat sur le portefeuille)
Le résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) s’élève à 220,1 millions
d’euros en 2020, soit une augmentation de 11,0 % par rapport à la même période
l’année passée (198,3 millions d’euros). Les dépenses immobilières et autres frais
généraux s’élèvent à 22,6 millions d’euros pour 2020, soit une augmentation de
4,4 millions d’euros par rapport à l’année précédente. Quant à l’évolution des frais
généraux de la société, elle est entièrement conforme à la croissance du portefeuille et
au budget communiqué en début d’année. Toutefois, elles incluent également un coût
supplémentaire de 1,5 million d’euros au quatrième trimestre 2020, car pendant l’année
« coronavirus » 2020, WDP a accéléré ses investissements dans la numérisation d’un
certain nombre de processus métier ainsi que dans une plate-forme de communication
numérique pour les clients qui sera déployée plus tard cette année. La marge
d’exploitation reste néanmoins élevée à 90,7 %.
COMMENTAIRE SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT 2020
WDP
Rapport annuel 2020
74
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Résultat financier (hors variations
de la juste valeur des instruments financiers)
Le résultat nancier (hors variations de la juste valeur des instruments nanciers)
s’élève à -38,7 millions d’euros pour 2020, soit une amélioration de 3,7 % par rapport à
l’année dernière (-40,2 millions d’euros). Le montant plus élevé de l’encours des dettes
nancières a été compensé par l’effet positif de la prolongation à des taux d’intérêt
plus bas des couvertures de taux d’intérêt et des dettes à taux xe, ce qui a conduit
à une économie annuelle de 4 millions d’euros à partir de 2020. Ce résultat nancier
comprend le coût récurrent des terrains en concession de -2,5 millions d’euros, qui,
conformément à la norme IFRS 16, est comptabilisé à partir de l’exercice 2019 dans le
Résultat financier.
L’endettement nancier total (conformément aux normes IFRS) s’élève à 2 119,5
millions d’euros au 31 décembre 2020, contre 1 854,8 millions d’euros pour la même
période l’an passé. Les charges d’intérêts moyennes s’élèvent à 2,1 % en 2020, contre
2,2 % en 2019.
Participation des filiales associées
et des joint ventures au résultat
Le résultat de 1,3 million d’euros en 2020 concerne principalement le résultat sous-
jacent des activités clés de la joint venture luxembourgeoise.
Résultat EPRA
Le résultat EPRA de WDP pour 2020 s’élève à 174,5 millions d’euros. Il représente
une augmentation de 14,5 % par rapport au résultat de 152,4 millions d’euros en
2019. Le résultat EPRA par action en année courante est en hausse de 8,1 %, à 1,00
euro, en ce compris l’augmentation de 5,9 % du nombre moyen pondéré d’actions
en circulation. La progression du résultat EPRA est principalement due à la forte
croissance du portefeuille WDP en 2019-20, par le biais de projets préloués sur les
marchés en croissance aux Pays-Bas et en Roumanie ainsi que d’une réduction des
charges nancières.
Résultat sur le portefeuille (participation
des joint ventures incluse) – part du Groupe
Le résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse et après impôts)
– part du Groupe pour l’exercice 2020 atteint 187,9 millions d’euros, soit +1,08 euro
par action. Pour la même période l’an passé, ce résultat s’établissait à +277,4 millions
d’euros, soit +1,69 euro par action. Par pays, cela donne les résultats suivants :
Belgique (+65,9 millions d’euros), Pays-Bas (+116,0 millions d’euros), France (+3,4
millions d’euros), Roumanie (-0,9 million d’euros), Allemagne (+0,6 million d’euros) et
Luxembourg (+2,9 millions d’euros). Pour les Pays-Bas, ce chiffre tient compte d’une
augmentation du tarif des droits d’enregistrement (taxe de transfert) de 6 à 8 % depuis
le 1er janvier 2021, qui ont été déduits lors du calcul de la juste valeur – WDP a intégré
cet impact de -41,7 millions d’euros dans les comptes au 31 décembre 2020 (quatrième
trimestre).
La revalorisation du portefeuille (hors impôts latents sur le résultat du portefeuille et le
résultat sur la vente d’immeubles de placement) atteint 191,7 millions d’euros. Cette
réévaluation est motivée par le changement de rendement du portefeuille existant et
par les plus-values latentes sur les projets (tant réceptionnés qu’en cours d’exécution).
COMMENTAIRE SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT 2020
WDP
Rapport annuel 2020
75
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Variations de la juste valeur
des instruments financiers – part du Groupe
Les variations de la juste valeur des actifs et des passifs nanciers – part du Groupe
1
s’élèvent à -31,0 millions d’euros, soit -0,18 euro par action au cours de 2020 (par
rapport à -29,9 millions d’euros, soit -0,18 euro par action en 2019). Cet impact négatif
est dû à la variation de la juste valeur des couvertures d’intérêts souscrites (Interest
Rate Swaps) au 31 décembre 2020, à la suite de la baisse des taux d’intérêt à long
terme en 2020.
La variation de la juste valeur de ces couvertures de taux d’intérêt est intégralement
inscrite au compte de résultat et pas dans les capitaux propres. Puisqu’il s’agit
d’un élément hors trésorerie et non réalisé, il est retiré du résultat nancier dans la
présentation analytique des résultats et comptabilisé séparément dans le compte de
résultat.
Amortissement et réduction de valeur des
panneaux solaires (participation des joint
ventures incluse) – part du Groupe
Les panneaux solaires ont été valorisés dans le bilan à leur juste valeur suivant le
modèle de réévaluation conforme à la norme IAS 16 Immobilisations corporelles.
Conformément à la norme IAS 16, WDP doit reprendre dans ses calculs IFRS une
composante d’amortissement en fonction de la durée de vie restante des installations
PV. L’amortissement est calculé sur la base de la juste valeur à la date du bilan
précédent. Cette nouvelle valeur comptable nette obtenue est ensuite à nouveau
réévaluée à la juste valeur. Cette réévaluation est directement comptabilisée dans les
capitaux propres, pour autant qu’elle se situe toujours au-dessus du coût historique,
plus les amortissements cumulés. Dans le cas contraire, elle est comptabilisée via le
compte de résultat. La composante amortissement et réduction de valeur s’élève à -6,8
millions d’euros. Puisqu’il s’agit d’un élément hors trésorerie et non réalisé, il est retiré
du résultat d’exploitation dans la présentation analytique des résultats et comptabilisé
séparément dans le compte de résultat.
Résultat net (IFRS) – part du Groupe
Le cumul du résultat EPRA, du résultat sur le portefeuille, des variations de la juste
valeur des instruments nanciers et de l’amortissement et de la réduction de valeur
des panneaux solaires conduit à un résultat net (IFRS) — part du Groupe en 2020 de
324,6 millions d’euros (par rapport à 393,7 millions d’euros à la même période l’an
passé).
La différence entre le résultat net (IFRS) – part du Groupe – de 324,6 millions d’euros et
le résultat EPRA de 174,5 millions d’euros est principalement due à l’évolution positive
de la valeur du portefeuille et à la variation négative de la juste valeur des instruments
de couverture d’intérêts.
COMMENTAIRE SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT 2020
1 Les variations de la juste valeur des actifs et des passifs nanciers – part du Groupe (élément hors
trésorerie) sont calculées sur la base de la valeur mark-to-market (M-t-M) des couvertures de taux d’intérêt
souscrites.
WDP
Rapport annuel 2020
76
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
COMMENTAIRE SUR LE BILAN 2020
Bilan consolidé
(en euros x 1.000)
31.12.2020 31.12.2019 ∆ y/y (abs.) ∆ y/y (%)
Immobilisations incorporelles 1 193 422 771 n.r.
Immeubles de placement 4 566 601 4 002 340 564 261 14,1%
Autres immobilisations corporelles (panneaux solaires inclus) 126 719 125 244 1 475 1,2%
Actifs nanciers non courants 6 929 4 743 2 186 46,1%
Créances commerciales et autres actifs non courants 2 747 4 162 -1 415 -34,0%
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises 24 346 19 707 4 639 23,5%
Actifs non courants 4 728 536 4 156 619 571 917 13,8%
Actifs détenus en vue de la vente 15 543 5 779 9 764 n.r.
Créances commerciales 12 073 15 364 -3 291 n.r.
Créances scales et autres actifs courants 17 232 34 249 -17 017 n.r.
Trésorerie et equivalents de trésorerie 11 240 3 604 7 636 n.r.
Comptes de régularisation 5 781 7 175 -1 394 n.r.
Actifs courants 61 869 66 171 -4 302 n.r.
Total de l'actif 4 790 405 4 222 790 567 615 13,4%
Capital 188 130 185 746 2 384 1,3%
Primes d'émission 923 843 876 849 46 994 5,4%
Réserves 917 352 647 590 269 762 41,7%
Résultat net de l'exercice 324 610 393 732 -69 122 -17,6%
Capitaux propres attribuables aux actionnaires du Groupe 2 353 935 2 103 917 250 018 11,9%
Intérêts minoritaires 49 858 45 944 3 914 8,5%
Capitaux propres 2 403 793 2 149 861 253 932 11,8%
Dettes nancières non courants 1 740 284 1 568 199 172 085 11,0%
Autres passifs nanciers non courants 197 847 139 276 58 571 42,1%
Passifs non courants 1 938 131 1 707 475 230 656 13,5%
Dettes nancières courantes 379 170 286 629 92 541 32,3%
Autres passifs courants 69 311 78 826 -9 514 -12,1%
Passifs courants 448 481 365 454 83 027 22,7%
Passifs 2 386 612 2 072 929 313 683 15,1%
Total du passif 4 790 405 4 222 790 567 615 13,4%
WDP
Rapport annuel 2020
77
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Ratios clés
(en euros per action)
31.12.2020 31.12.2019 ∆ (abs.) ∆ (%)
IFRS NAV 13,5 12,2 1,3 10,5%
EPRA NTA 14,3 12,8 1,5 11,8%
Cours de l'action 28,3 23,2 5,1 22,0%
Agio/Disagio du cours contre l'EPRA NTA 97,4% 81,0% 16,4% n.r.
(en euros x millions)
Juste valeur du portefeuille (y compris
panneaux solaires)
1
4 766,5 4 175,8 590,7 14,1%
Loan-to-value 45,0% 45,0% -0,1% n.r.
Taux d’endettement (proportionnel)² 46,6% 46,7% -0,1% n.r.
Net debt / EBITDA (adjusted) 8,3x 8,0x 0,3x n.r.
1 Sur la base de 100 % de la juste valeur pour les entités intégralement consolidées (dont WDP Romania)
et de la part proportionnelle pour les co-entreprises (à savoir 55 % pour Luxembourg et 50 % pour
l’Allemage).
2 Pour la méthode de calcul du taux d’endettement, il est renvoyé à l’AR de 13 juillet 2014 relatif aux SIR.
Portefeuille immobilier
2
Selon les experts immobiliers indépendants Stadim, JLL, Cushman & Wakeeld et
BNP Paribas Real Estate, la juste valeur (fair value
3
) du portefeuille immobilier de WDP
s’élève, conformément à la norme IAS 40, à 4 644,1 millions d’euros au 31 décembre
2020, contre 4 054,8 millions d’euros au début de l’exercice (incluant la rubrique Actifs
détenus en vue de la vente). Avec l’évaluation à la juste valeur des investissements
dans les panneaux solaires
4
, la valeur totale du portefeuille passe à 4 766,5 millions
d’euros contre 4 175,8 millions d’euros n 2019.
Cette valeur de 4 766,5 millions d’euros inclut 4 276,9 millions d’euros d’immeubles
nalisés (standing portfolio).
5
Les projets en cours d’exécution représentent une valeur
de 256,8 millions d’euros. Il convient d’y ajouter les réserves foncières, entre autres
de Schiphol, Bleiswijk et Breda ainsi que le potentiel foncier en Roumanie d’une juste
valeur de 110,3 millions d’euros.
Les investissements réalisés en panneaux solaires ont été évalués au 31 décembre
2020 à une juste valeur de 122,4 millions d’euros.
Dans son ensemble, le portefeuille est actuellement évalué à un rendement locatif brut
(yield) de 6,1 %.
6
Le rendement locatif brut après déduction de la valeur locative de
marché estimée pour les parties non louées s’élève à 6,0 %.
NAV (valeur de l’actif net) par action
L’EPRA NTA par action s’élève à 14,3 euros au 31 décembre 2020. Cela correspond
à une hausse de 1,5 euro par rapport à une EPRA NTA par action de 12,8 euros au 31
décembre 2019, sous l’effet du bénéce généré, du dividende versé et de la réévaluation
du portefeuille. L’IFRS NAV par action
7
s’élève à 13,5 euros au 31 décembre 2020
contre 12,2 euros à la date du 31 décembre 2019.
2 Dans le cadre de la norme IFRS 11 Partenariats, les joint ventures sont consolidées selon la méthode
de la mise en équivalence. Pour ce qui est des statistiques des rapports sur le portefeuille, c’est la part
proportionnelle de WDP dans le portefeuille au Luxembourg (55 %) et en Allemagne (50 %) qui est
indiquée.
3 Pour la méthode d’évaluation précise, nous renvoyons au
communiqué de presse BE-REIT du
10 novembre 2016.
4 Les investissements en panneaux solaires sont évalués conformément à la norme IAS 16 en appliquant le
modèle de la réévaluation.
5 Incluant un droit d’utilisation de 51 millions d’euros par rapport aux terrains détenus via une concession
conformément à la norme IFRS 16.
6 Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) et la valeur locative des parties non louées par
la juste valeur. La juste valeur est la valeur des investissements immobiliers après déduction des frais de
transaction (essentiellement la taxe de transfert).
COMMENTAIRE SUR LE BILAN 2020
WDP
Rapport annuel 2020
78
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Contributions au Trésor
En 2020, WDP et ses liales ont contribué au Trésor à hauteur de 49,9 millions d’euros
en charges sociales, impôts et taxes propres au secteur.
(en euros x 1.000) FY 2020 FY 2019
Impôts des sociétés 635 472
Exit tax 8 408
Précompte mobilier 36.718 33.405
Taxe d’abonnement 2.306 1.952
Cotisation de sécurité sociale (cotisation patronale) 920 868
TVA non récupérable 1.262 840
Précomptes immobiliers et autres taxes sur les biens
immobiliers à charge du propriétaire 4.879 3.862
Taxes de transfert 2.766 2.876
Autres impôts 412 344
Total 49.907 45.027
COMMENTAIRE SUR LE BILAN 2020
WDP
Rapport annuel 2020
79
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Gouvernance
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ESG
Stratégie
Voici WDP
SITUATION DANS LE CADRE DE LA GESTION DU STATUT REIT AUX PAYS-BAS
Historique
Depuis le 1er novembre 2010, via sa liale WDP Nederland N.V. (WDP NL), WDP
bénécie du statut de scale Beleggingsinstelling (institution d’investissement scal -
FBI). Pour information, les conditions d’obtention du statut FBI dépendent, notamment,
des activités de la maison-mère ainsi que de sa structure d’actionnariat : une FBI qui
n’est pas cotée en bourse, comme WDP NL, doit notamment être à 75 % aux mains de
personnes physiques, entités non soumises à l’impôt, ou d’une FBI cotée en bourse.
À l’époque, le sc néerlandais a conrmé, dans une convention de règlement, que la
maison-mère de WDP NL, WDP, était effectivement dispensée d’impôt sur les bénéces
en tant que SIR (à l’époque, SICAV). En effet, pour WDP l’impôt des sociétés exigible
est, d’un point de vue relatif et absolu, quasiment nul puisque ses activités ne sont pas
soumises à l’impôt des sociétés
1
.
Ces dernières années, WDP NL, à la demande de l’administration scale néerlandaise, a
entamé une discussion sur une autre teneur du test d’actionnariat. Tout en considérant,
à l’époque et aujourd’hui, que la gestion, la réglementation et la jurisprudence n’ont
pas changé, WDP a toujours collaboré de manière constructive à l’exercice visant
à examiner si, dans le cadre du test d’actionnariat, WDP pouvait elle-même être
considérée comme FBI. WDP considère que – indépendamment du fait qu’elle n’est
pas soumise à l’impôt des sociétés, vu le modèle de transparence scale de la SIR –
elle opère, en tant que SIR, au sein d’un régime objectivement comparable à celui de
FBI, et qu’elle peut de ce fait aussi réussir ce test d’actionnariat. Les discussions entre
WDP et l’administration scale néerlandaise visant à vérier comment une réponse
concrète pouvait être apportée pour maintenir le statut FBI de WDP NL, se sont toujours
déroulées de façon constructive.
Par la suite, ces discussions ont été suspendues lorsque l’accord de gouvernement
néerlandais d’octobre 2017 a stipulé qu’à partir de 2020, les investissements directs
en immobilier néerlandais par une FBI – dont WDP, via sa liale WDP Nederland N.V.
– ne seraient plus autorisés dans le cadre de la suppression prévue de l’impôt sur les
dividendes. Début octobre 2018, le gouvernement néerlandais a indiqué le maintien de
l’imposition des dividendes et du statut actuel de FBI dans son intégralité. Après quoi
les négociations ont repris.
1 Le faible impôt des sociétés concerne les dépenses rejetées.
2 Voir le communiqué de presse du 21 février 2020.
Évolutions récentes
Début 2020, l’administration scale néerlandaise a indiqué que, pour l’instant, elle ne
se peut pas donner une teneur précise au test d’actionnariat, car celle-ci dépendra
notamment de l’issue de milliers d’affaires en appel entre l’administration scale
néerlandaise et des fonds de placement étrangers autour de la restitution de l’impôt sur
les dividendes. En 2020, l’une des affaires les plus importantes sur ce point a donné lieu
à un arrêt de la Cour européenne de justice et à un arrêt ultérieur de la Cour suprême
(Hoge Raad) des Pays-Bas. WDP considère que l’arrêt soutient son analyse selon
laquelle elle répond au test d’actionnariat.
Par ailleurs, l’État néerlandais examine actuellement si une adaptation ciblée du régime
FBI est à terme possible et réalisable au moyen d’une évaluation avec, éventuellement,
une modication de politique et/ou réglementation à compter de 2021.
Dans un nouveau courrier adressé à WDP et comme communiqué précédemment
2
,
l’administration scale néerlandaise a également indiqué début 2020 qu’elle supprimera,
dès le 1er janvier 2021, le ruling scal accordé, et qu’à partir de ce moment, « WDP NL
devra répondre à toutes les exigences en vigueur aux Pays-Bas pour le statut de FBI,
dont les exigences en matière d’actionnariat ».
Vision de WDP
WDP estime que les faits et circonstances, et le cadre légal de l’octroi du ruling scal,
n’ont pas changé et que WDP NL doit continuer de bénécier du statut FBI sans
changement matériel de politique et/ou réglementation en matière de FBI. WDP entend
maintenir un dialogue constructif et ouvert avec l’administration scale néerlandaise
tout en examinant d’autres actions. Par ailleurs, WDP suit de près, avec ses conseillers
et ses consœurs, l’évolution du régime FBI dont la stratégie et la politique du
gouvernement néerlandais s’avèrent assez oues à l’heure actuelle.
WDP souligne que, grâce aux conditions d’installation permises par le régime FIB, elle
a investi, ces dix dernières années, près de 2 milliards d’euros aux Pays-Bas, dont
voici quelques chiffres marquants : i) 1 milliard d’euros a été injecté dans le marché
WDP
Rapport annuel 2020
80
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Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
immobilier néerlandais sous forme de liquidités, principalement via des opérations de
sale-and-lease-back avec des entreprises néerlandaises après la crise nancière, à un
moment où le nancement bancaire n’était pas disponible aux Pays-Bas, et, grâce au
régime FBI, WDP a pu attirer du capital international, ii) plus d’1 milliard d’euros a été
directement injecté dans le secteur de la construction, avec un effet direct sur l’économie
réelle, et iii) sur pratiquement la moitié des sites, des installations photovoltaïques ont
été placées, d’une puissance totale de 40 MWp, projet soutenu par les Pays-Bas dans
le cadre de la réalisation de ses objectifs climatiques.
WDP est favorable à une solution simple et transparente visant à maintenir, moyennant
quelques adaptations, le statut de FBI immobilière pour les sociétés cotées en bourse,
par analogie au régime de REIT appliqué dans les autres pays de l’Union européenne.
Cela permettrait de créer des conditions d’établissement concurrentielles pour le
secteur immobilier et de promouvoir les investissements nécessaires pour rendre
l’infrastructure plus durable. En témoigne la bonne santé du secteur des SIR belges
(REIT) et leur contribution sociétale.
WDP estime que l’on parviendra, à plus long terme, à créer via l’EPRA (European Public
Real Estate Association) une REIT européenne qui offrira un juste équilibre entre la
facilitation des investissements transfrontaliers et la protection des intérêts nationaux,
comme la préservation de la base scale.
Impact financier
WDP évalue la différence entre le statut scal transparent FBI et l’imposition normale
(pro forma) à 4 millions d’euros ou 2 % du résultat EPRA par action attendu (1,00
euro pour 2020). Bien qu’un ruling scal ne soit pas une condition absolue pour
appliquer le régime FBI et que WDP estime qu’elle remplit toutes les conditions et que
les circonstances et les faits sont inchangés et qu’elle déposera aussi sa déclaration
scale en tant que FBI, étant donné l’incertitude actuelle importante à partir de 2021,
WDP intégrera une provision dans ses comptes consolidés comme si elle n’était pas
une FBI aux Pays-Bas.
SITUATION DANS LE CADRE DE LA GESTION DU STATUT REIT AUX PAYS-BAS
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ESG
Stratégie
Voici WDP
Politique de financement
La politique de nancement du Groupe WDP vise à assurer le nancement optimal de
l’entreprise au moyen d’une combinaison idéale de dettes et de capitaux propres et
à disposer de ressources sufsantes pour exécuter les projets en cours et saisir les
opportunités qui pourraient se présenter.
Dans ce contexte, les principaux objectifs sont les suivants :
◆
une gestion proactive de la structure du capital ;
◆
un équilibre idéal entre capitaux propres et fonds étrangers ;
◆
une bonne diversication des différentes sources de nancement ;
◆
un bon étalement des échéances des engagements ;
◆
une position de liquidité adéquate ;
◆
le maintien de relations à long terme durables avec tous les partenaires de
nancement ;
◆
une gestion active des risques nanciers, dont le risque de taux d’intérêt, le risque
de liquidité et le risque de contrepartie.
L’échelle à laquelle WDP exerce ses activités, combinée à une réglementation
contraignante à laquelle une SIR est tenue de se conformer et au degré élevé de visibilité
sur les ux de revenus locatifs, confère à WDP un avantage sur ses concurrents dans
la recherche de sources de nancement adéquates. Ces aspects sont extrêmement
importants dans un environnement de nancement en constante évolution, où la
solvabilité et la diversication occupent une place déterminante.
Chiffres financiers clés
(en euros x 1.000) 31.12.2020 31.12.2019
Loan-to-value (en %){ 45,0 45,0
Taux d'endettement (proportionnel) (conformément à l'AR SIR) 46,6 46,7
Net debt / EBITDA (adjusted) (en x)
{ 8,3 8,0
Interest Coverage Ratio
1
(en x) 4,9 4,5
Coût moyen de l'endettement (en %) 2,1 2,2
Durée restante moyenne des crédits en cours (en années) 4,6 4,2
Durée restante moyenne des facilités de crédit à long terme
(en années) 5,2 4,8
Ratio de couverture (en %)
{ 90 85
Durée restante moyenne des couvertures
2
(en années) 6,9 7,1
Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP sont accompagnées d’un symbole ({).
Les Annexes de ce document présente la dénition et la réconciliation des indicateurs mentionnés.
1 Déni comme résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) divisé par les charges d’intérêts moins
les intérêts et dividendes perçus, moins les redevances de location-nancement et similaires.
2 Durée restante des dettes à taux d’intérêt xe et des couvertures de taux d’intérêt contractées pour couvrir
la dette contre les uctuations de taux d’intérêt.
GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
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82
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ESG
Stratégie
Voici WDP
Structure de l’endettement
WDP tente le plus possible de garantir un équilibre entre ses actifs et ses passifs d’un
bout à l’autre du cycle. Dans cette optique, le portefeuille génère un rendement brut
de près de 6 %, basé sur une très haute visibilité ainsi qu’une durée moyenne des
contrats de bail (panneaux solaires inclus) de 5,9 ans jusqu’à la première échéance, et
de 6,9 ans jusqu’à l’échéance nale Ceux-ci sont ensuite nancés par des dettes qui
ont aujourd’hui un coût moyen d’environ 2 %, sur la base d’un taux de couverture élevé
avec des instruments de couverture à long terme (en moyenne 6,9 ans).
Cette marge élevée entre rendement et coût garantit une capacité adéquate pour
satisfaire aux charges nancières, ce qui se traduit par un Interest Coverage Ratio de
4,9x. Par ailleurs, la visibilité tant au niveau des recettes que des coûts se traduit par
un ux de revenus solide.
Taux d’endettement
L’endettement est légalement limité par l’AR-SIR. Le taux d’endettement ne peut
dépasser 65 % (au niveau consolidé aussi bien que statutaire), et la société ne peut
verser de dividendes aux actionnaires si cette limite autorisée est dépassée, étant donné
que les moyens disponibles doivent être utilisés pour ramener le ratio d’endettement
en dessous de 65 %. Le recours aux dettes a pour objet d’optimiser les rendements
pour les actionnaires, mais la société doit en faire usage avec prudence et en tenant
compte d’une multitude de facteurs, tels que l’accès au capital pour le renancement,
la capacité à supporter les charges d’intérêts, la qualité du portefeuille, la durée des
contrats de bail et la part des projets en cours d’exécution. WDP privilégie une gestion
nancière qui vise un taux d’endettement inférieur à 50 %.
À la n de 2020, le loan-to-value se situait à 45,0 % et le taux d’endettement
(proportionnel) à 46,6 %, contre respectivement 45,0 % et 46,7 % au 31 décembre
2019.
(en million d’euros)
Croissance du
portefeuille
2010-20
Financements
2010-20
Investissements dans le portefeuille existant
Panneaux solaires
Projets préloués
Acquisitions
Bénéfices réservés
Nouveaux capitaux propres
Ventes
Évolution de la dette financière nette
3.000
2.800
2.600
2.400
2.200
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Correspondance des actifs et passifs
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ESG
Stratégie
Voici WDP
Obligations
Crédits à long terme (utilisés)
Billets de trésorerie et avances à terme fixe
Crédits à long terme (non utilisés))
’21
’22
’23
’24
’25
’26
’27
’28
’29
’30
’31
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
(en million d'euros)
Échéances
La majorité des instruments de dette utilisés sont des instruments de type bullet, ce qui
implique que des intérèts sont dus sur le principal pendant toute la durée de l’emprunt
et que le remboursement total du capital est du àl’échéance. Les dates d’échéance
sont uniformément réparties dans le temps. 38 % des dettes ont une durée entre un an
et cinq ans et 44 % ont une échéance à plus de cinq ans. Les autres dettes nancières
courantes de 379,2 millions d’euros comprennent les billets de trésorerie (191,5 million
d’euros), les avances à terme xe à court terme (9,2 millions d’euros) et les nancements
à long terme qui ont une échéance dans l’année (178,5 millions d’euros). Ces derniers
(principalement une obligation retail de 125 millions d’euros) seront renancés à partir
des montants disponibles sur les lignes de crédit existantes.
La durée moyenne pondérée de l’encours des dettes nancières de WDP au
31décembre 2020 est de 4,6 ans
1
. Si l’on prend uniquement en compte les montants
totaux des crédits à long terme utilisés et non utilisés, la durée moyenne pondérée est
de 5,2 ans. À la n de 2019, cette durée était respectivement de 4,2 et 4,8 ans.
Au 31 décembre 2020, le montant total des lignes de crédit à long terme non utilisées
et conrmées s’élevait à plus de 700 millions d’euros
2
.
Le graphique ci-dessous montre les échéances des dettes.
GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
Échéances des crédits
1 Y compris les dettes à court terme : elles sont essentiellement composées du programme de billets de trésorerie,
entièrement couvert par des facilités de back-up.
2 À l’exclusion des facilités de crédit utilisées pour la couverture du programme de billets de trésorerie.
WDP
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84
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ESG
Stratégie
Voici WDP
1 Les billets de trésorerie sont entièrement couverts par des lignes de crédit de back-up et des lignes
inutilisées faisant ofce de garantie en vue du nancement, au cas où le placement ou la prolongation
de billets de trésorerie ne seraient pas (entièrement) possibles.
9,0%
Billets de trésorerie
1
191,5 millions d'euro
0,4%
Avances à terme fixe
9,2 millions d'euro
Composition de la dette
20,1%
Obligations
426,4 millions d'euro
70,4%
Crédits à long
terme bilatéraux
1.492,4 millions d'euro
Ratio de couverture (échelle de gauche)
Durée moyenne pondérée des couvertures (échelle de droite)
’20
’21
’22
’23
’24
’25
’26
’27
’28
’29
’30
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
7j
6j
5j
4j
3j
2j
1j
0j
Évolution du hedge ratio
GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
Encours des dettes financières consolidées au 31 décembre 2020
Couvertures
La politique de risque de WDP en matière de taux d’intérêt vise à absorber autant que
possible les uctuations des taux d’intérêt et à optimiser le coût de l’endettement.
Elle passe par la mise en œuvre d’une politique centralisée de macro-hedging dans
laquelle les dérivés de taux d’intérêt servent exclusivement à la couverture des dettes
nancières.
Le taux de couverture (hedge ratio), qui mesure le pourcentage de dettes nancières à
taux xe et à taux variable, et ensuite couvertes par des Interest Rate Swaps, se situe à
89,6 % au 31 décembre 2020
3
. À endettement constant, ce pourcentage de couverture
évolue vers 82,8 % en 2021 et 80,3 % en 2022. Le résultat de WDP reste cependant
soumis à des uctuations voir aussi 7. Résultats financier et rapport immobilier -
perspectives pour une analyse de sensibilité relative aux taux d’intérêt à court terme).
Engagements et sûretés
Les dispositions contractuelles des facilités de crédit stipulent en général que WDP
conserve son statut de société immobilière réglementée (SIR) en Belgique, en tenant
compte d’un ratio d’endettement maximum de 65 %, d’un ratio de couverture d’intérêts
minimum de 1,5x, d’une valeur des projets de développement spéculatifs (sans
prélocation) ne dépassant pas 15 % de la valeur comptable du portefeuille et des dettes
nancières au niveau des liales ne dépassant pas 30 % de l’encours total des dettes
nancières. WDP conrme que toutes ces conditions ont été remplies pendant toute la
durée de l’exercice 2020. L’Interest Coverage Ratio a atteint 4,9x et le pourcentage de
développements spéculatifs s’élevait à 0,1 % à la n de 2020. Les dettes au niveau des
liales s’élevaient à 4 % de l’encours total des dettes nancières.
3 Dans la politique de couverture de la SIR, la longue durée des couvertures d’intérêt existantes repose sur la
condition implicite que le niveau absolu de l’encours des dettes reste inchangé. Voir également 9. Facteurs
de risque et annexe XIV. Instruments financiers.
WDP
Rapport annuel 2020
85
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Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Réalisation de la stratégie de financement en 2020
Un volume d’investissement d’environ 392 millions d’euros nets a été réalisé en 2020.
À cette n, une stratégie de nancement adaptée avait été préalablement mise au point
an de satisfaire aux obligations en matière d’investissement et de maintenir la solide
structure de capital de l’entreprise.
C’est ainsi que les dépenses nettes en capital ont été nancées avec de nouveaux
capitaux propres, à hauteur d’environ 96 millions d’euros (par le biais de dividendes
optionnels et de bénéces mis en réserve) et le solde, par l’émission de nouvelles
dettes qui ont permis de renforcer le matelas de lignes de crédit non utilisées de plus
de 700 millions d’euros. Sans compter l’anticipation des échéances des crédits en
2021. Le loan-to-value s’élève à 45,0 % et le taux d’endettement (proportionnel) à 46,6
% au 31décembre 2020.
En 2020, l’entreprise a renforcé ses ressources nancières de la manière suivante :
◆
Un nancement bancaire additionnel d’environ 700 millions d’euros auprès de
différentes banques belges et étrangères, dont :
Nouveau programme de financement de 205 millions d’euros auprès d’IFC
4
WDP et IFC, qui fait partie du groupe de la Banque mondiale, ont conclu un nouveau
programme de nancement d’environ 205 millions d’euros. Ce nancement
concerne des prêts à terme d’une durée de neuf ans et sera utilisé exclusivement
pour nancer de nouveaux projets de construction de bâtiments logistiques en
Roumanie certiés EDGE
5
.
Nouveau programme de financement de 150 millions d’euros auprès
de la BERD
6
WDP et la Banque européenne pour la reconstruction et le développement (BERD)
ont conclu un nouveau programme de nancement d’environ 150 millions d’euros.
Ce nancement porte sur un prêt à terme d’une durée de sept ans qui sera utilisé
pour nancer le pipeline de développement de projets préloués et la poursuite de
l’expansion des activités WDP en Roumanie.
◆
Dividende optionnel d’un montant d’environ 50 millions d’euros
7
Les actionnaires de WDP ont opté pour 55,5 % de leurs actions (conformément
à l’année précédente) pour l’apport de leurs droits de dividendes en échange de
nouvelles actions, au lieu du paiement des dividendes en espèces. Ce résultat a
conduit pour WDP à une augmentation de capital d’environ 50 millions d’euros par
la création de 2 224 662 nouvelles actions, compte tenu d’un prix d’émission de
22,27 euros par action.
◆
Prolongation de couvertures
En 2020, WDP a également pu prolonger jusqu’en 2031 un montant notionnel total
de 50 millions d’euros de couvertures avec une échéance en 2022, à un taux inférieur.
L’effet de cette prolongation procure une économie annuelle d’environ 0,4 million
d’euros à compter de 2021. Cette prolongation a été réalisée, comme auparavant,
de manière neutre pour la trésorerie, c’est-à-dire sans aucune indemnité de rupture
ni autres frais.
Risques financiers
En 2020, WDP a continué à surveiller l’impact potentiel des risques nanciers et pris
les mesures nécessaires pour maîtriser ces risques. Il s’agit notamment du risque de
contrepartie (insolvabilité ou risque de crédit chez les partenaires nanciers), du risque
de liquidité (indisponibilité du nancement ou options de nancement très coûteuses)
ainsi que des risques liés aux intérêts, au budget, aux engagements et aux cours du
change.
GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
d’énergie et d’eau ou l’énergie absorbée par les matériaux. Les certicats EDGE sont délivrés dans le
monde entier et sont une initiative d’IFC, qui fait partie du groupe de la Banque mondiale.
6 Voir le
communiqué de presse du 16 juillet 2020.
7 Voir le communiqué de presse du 27 mai 2020.
4 Voir le communiqué de presse du 22 avril 2020.
5 EDGE signie « Excellence in Design for Greater Efciencies » et est un programme de certication pour les
bâtiments écologiques qui se concentre principalement sur une utilisation efcace des ressources. EDGE
aide les promoteurs et les maîtres d’ouvrage à réduire rapidement et de manière rentable la consommation
WDP
Rapport annuel 2020
86
Comptes annuels
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Faits postérieurs à la date du bilan
◆
Augmentation de capital par apport en nature pour 9 millions d’euros
8
Début 2021, WDP a réalisé l’acquisition du site de Sip-Well à Londerzeel par un
apport en nature contre paiement de 348 975 nouvelles actions WDP. Grâce à cette
transaction, les fonds propres ont été renforcés de 9,4 millions d’euros.
◆
Augmentation de capital au moyen d’un placement privé accéléré pour 200 millions
d’euros
9
Début février 2021, WDP a lancé une augmentation de capital en numéraire, dans
la limite du capital autorisé, avec suppression du droit de préférence légal des
actionnaires existants (partiellement en faveur de l’actionnaire de référence actuel
de WDP, la société RTKA, soit la société familiale de la famille Jos De Pauw) et
sans attribution d’un droit d’allocation irréductible aux actionnaires existants.
L’augmentation de capital a été réalisée au moyen d’un placement privé accéléré
et exonéré auprès d’investisseurs qualiés et/ou institutionnels internationaux avec
constitution d’un carnet d’ordres (accelerated bookbuild).
Le montant brut de cette augmentation de capital s’est élevé à 200 millions d’euros
avec l’émission de 6 837 607 nouvelles actions au prix d’émission de 29,25 euros
par action. Les 6 837 607 actions nouvelles (y compris les 683 761 d’actions
nouvelles préallouées à la Famille Jos De Pauw à concurrence de 20 millions d’euros
conformément à l’engagement ferme de souscription), ce qui correspond à environ
3,91 % du capital engagé avant l’Augmentation de capital, ont été placées auprès
d’investisseurs qualiés et/ou institutionnels au prix d’émission de 29,25 euros par
action. Ce prix d’émission représente une réduction de 3,3 % par rapport au dernier
cours de l’action du mercredi 3 février 2021 qui s’élève à 30,24 euros.
Suite à la réalisation de cette augmentation de capital et à l’émission de 6 837
607 nouvelles actions à un prix d’émission total de 200 000 004,75 euros (plus
précisément 7 833 916,07 euros en capital et 192 166 088,68 euros en prime
d’émission), le capital total de WDP s’élevait au 8 février 2021 à 208 405 199,33
euros, représenté par 181 900 449 actions ordinaires entièrement libérées.
8 Voir le communiqué de presse du 14 janvier 2021.
9 Voir les communiqués de presse des 3 et 8 février 2021.
GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
WDP
Rapport annuel 2020
87
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Répartition geographique de la juste valeur du portefeuille
France
2,8%
Allemagne
0,1%
Luxembourg
1,2%
Pays-Bas
48,4%
Roumanie
16,0%
Belgique
31,6%
Juste valeur
Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé
Situation du portefeuille au 31 décembre 2020
Conformément à la norme IAS 40, les experts immobiliers indépendants Stadim,
JLL, Cushman & Wakeeld, CBRE et BNP Paribas Real Estate évaluent le portefeuille
immobilier de WDP (y compris les Actifs détenus en vue de la vente et à l’exclusion
des panneaux solaires) à une juste valeur (fair value
1
) de 4 644,1 millions d’euros au
31 décembre 2020. La valeur comparable n 2019 s’élevait à 4 054,8 millions d’euros.
Le portefeuille peut être réparti de la façon suivante :
Juste valeur
(en millions d’euros) Belgique Pays-Bas France Luxembourg Roumanie Allemagne Total
Bâtiments existants 1.330,8 2.111,6 128,8 49,5 635,7 4,4 4.260,9
Projets en exécution 101,0 95,6 – 4,2 56,1 – 256,9
Réserve foncière 18,0 41,5 0,5 – 50,3 – 110,3
Actifs détenus en vue de la vente 16,1 – – – – – 16,1
Total 1.465,9 2.248,6 129,3 53,7 742,1 4,4 4.644,1
RAPPORT IMMOBILIER
1 La juste valeur à laquelle les investissements immobiliers sont évalués se compose de la valeur
d’investissement, moins les frais de transaction. En moyenne, les frais de transaction locaux théoriques qui
sont déduits de la valeur d’investissement sont les suivants par pays : Belgique : 2,5 %, Pays-Bas : 8,2 %,
France : 4,8 %, Luxembourg : 7,0 %, Allemagne : 7,5 % et Roumanie : 1,5 %.
WDP
Rapport annuel 2020
88
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
WDP
Jaarverslag 2020
88
Statistiques relatives au portefeuille par pays
Belgique Pays-Bas France Luxembourg Roumanie Allemagne Total
Nombre de sites louables 78 102 7 3 54 1 245
Supercie louable brute (en m²) 1 818 001 2 332 841 191 636 50 119 1 091 813 6 287 5 490 697
Terrains (en m²) 3 744 282 4 205 958 436 681 83 357 4 688 282 12 291 13 170 851
Juste valeur (en millions d'euros) 1.465,9 2.248,6 129,3 53,7 742,1 4,4 4.644,1
% de la juste valeur totale 32% 48% 3% 1% 16% 0% 100%
% de variation de la juste valeur 4,8% 5,0% 2,6% 8,6% 0,4% 0,0% 4,2%
Vacance (EPRA)
1,2
2,5% 0,7% 7,2% 1,2% 1,2% 0,0% 1,5%
Durée moyenne jusqu'à la première échéance (en ans)
2
4,1 6,2 3,7 9,1 6,7 4,3 5,7
Taux de rendement locatif brut de WDP
3
5,9% 5,6% 5,9% 6,0% 7,8% 6,3% 6,1%
Effet de vacance -0,1% 0,0% -0,4% -0,1% -0,1% 0,0% -0,1%
Ajustements des revenus locatifs bruts à nets (EPRA) -0,3% -0,3% -0,2% -0,4% -0,1% -0,2% -0,3%
Ajustements pour les coûts de transfert -0,1% -0,4% -0,3% -0,4% -0,1% -0,4% -0,3%
Taux de rendement initial net EPRA
1
5,3% 4,9% 5,1% 5,1% 7,5% 5,6% 5,4%
1 Indicateur de performance nancière calculé selon les Best Practices Recommendations de l’EPRA
(European Public Real Estate Association). Voir aussi www.epra.com.
2 Panneaux solaires non compris.
Évolution de la juste valeur en 2020
En 2020, WDP a investi dans de nouvelles acquisitions pour un montant total de 70,3
millions d’euros. En outre, 330,4 millions d’euros ont été consacrés à l’achèvement
de projets préloués pour le compte de la société et à des investissements dans le
portefeuille existant.
La variation de la valorisation des immeubles de placement s’élevait à 287,9 millions
d’euros en 2020, sur un portefeuille d’environ 4,6 milliards d’euros. Après ajout de la
valeur locative de marché estimée pour les parties non louées, le taux de rendement
locatif brut sur la base des locations contractuelles se monte au 31 décembre 2020 à
6,1 %, par rapport au taux de 6,3 % enregistré à la n de 2019.
RAPPORT IMMOBILIER
Valeur et composition du portefeuille en location
La supercie totale est de 1 317,1 hectares, dont 95,6 hectares en concession. Les
1 221,5 hectares restants ont une valeur de vente estimée à 1 211,7 millions d’euros,
soit 26 % de la juste valeur de la totalité du portefeuille. La valeur moyenne des terrains
s’élève ainsi à 99 euros/m², frais de transaction non compris. Dans cette supercie sont
également comprises les réserves foncières situées principalement en Belgique, aux
Pays-Bas et en Roumanie.
3 Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) et la valeur locative des immeubles disponibles
par la juste valeur. La juste valeur est la valeur des immeubles de placement après déduction des frais de
transaction (principalement droits de mutation).
WDP
Rapport annuel 2020
89
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Destination au 31.12.2019
Surface construite
(en m²)
Valeur locative estimée
(en millions d’euros)
Valeur locative moyenne
estimée au m² (en euros)
% de la valeur
locative totale
Entrepôts 4.444.335 209,1 47,1 82%
Bureaux attenants aux entrepôts 359.540 29,7 82,6 12%
Destinations diverses (espaces polyvalents,
parkings et archives) 686.823 17,1 24,9 7%
Total 5.490.697 255,9 46,6 100%
Juste valeur
31.12.2019
Juste valeur
31.12.2020
Achats par
l'acquisitions
d'actions
Ventes
Variations
de la juste
valeur au cours
de 2020
Acquisitions
Nouveaux
investissement
4.055,0
330,4
70,3 -8,80
197,2
4.644,1
4800
4200
3600
3000
2400
1800
1200
600
(en million d'euros)
Rendement locatif initial (sur la base du loyer contractuel plus
la valeur locative des parties non louées)
Rendement locatif initial (sur la base du loyer contractuel)
’09
’10
’11
’12
’13
’14
’15
’16
’17
’19
’20
’18
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0
Taux de rendement brut historique du portefeuille de WDP
Variation du portefeuille immobilier au cours de 2020
RAPPORT IMMOBILIER
WDP
Rapport annuel 2020
90
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Répartition du portefeuille immobilier
(surla base de la juste valeur) par
type de bâtiment
Répartition de la juste valeur
en fonction de l’âge du bâtiment
1
Répartition de la valeur locative
totale par destination
Répartition du portefeuille immobilier
(surla base de la juste valeur) par
niveau de qualité du bâtiment
81,7% Entrepôts
11,6% Bureaux attenants aux
entrepôts
6,7% Destinations diverses
(espaces polyvalents,
parkings et archives)
45,1% 0 à 5 ans
28,5% 5 à 10 ans
13,8% 10 à 15 ans
6,6% 15 à 20 ans
6,0% plus de 20 ans
57,7% Entrepôt Classe A
26,1% Entrepôt Classe A
2
green certified
11,3% Entrepôt Classe B
3,1% Entrepôt Classe C
1,8% Autre
1 Les bâtiments qui ont subi une
rénovation importante sont considérés
comme neufs au moment où leur
rénovation est terminée
2 Entrepôt Class A green certied s’agit
des entrepôts certiés class A BREEAM
et des entrepôts certiés class A EDGE
au portefeuille immobilier de WDP.
RAPPORT IMMOBILIER
53,8% General warehouse
24,2% Big box/XXL (> 50.000 m²)
9,3% Manufacturing
4,2% Cross-dock
3,6% Futurs redéploiements
3,0% High bay/Multiple floor
1,9% Autre
WDP
Rapport annuel 2020
91
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Situation locative des bâtiments disponibles
Le taux d’occupation du portefeuille de WDP s’élève à 98,6 % à la n de 2020 (panneaux
solaires compris)
2
. Cela traduit la stratégie commerciale de WDP qui vise à développer
des relations à long terme avec ses clients et qui soutient la performance de l’entreprise
en maintenant une marge d’exploitation élevée.
Le développement de partenariats à long terme avec les clients se reète en outre dans
le fait que la durée résiduelle moyenne jusqu’à l’échéance des contrats de bail s’élève à
6,9 ans. Si l’on prend en compte la première possibilité de résiliation, la durée moyenne
résiduelle s’élève à 5,7 ans.
Si l’on tient également compte des revenus générés par les panneaux solaires
3
, la
durée restante moyenne jusqu’à l’échéance est de 7,1 ans. Si l’on prend en compte la
première possibilité de résiliation, la durée moyenne résiduelle s’élève à 5,9 ans.
Les dix principaux locataires totalisent une part de 33 %, répartis sur plusieurs sites.
Le top 20 représente 50 %.
1 Abstraction faite des panneaux solaires, le taux d’occupation s’élève à 98,5 %.
2 Voir annexe XIII. Autres immobilisations corporelles.
Solar panels
Kuehne + Nagel
Greenyard
Distrilog Group
Carrefour
Ahold Delhaize
CEVA Logistics
DHL Supply Chain
Lidl
Action
6,0%
5,0%
3,7%
3,2%
3,1%
2,7%
2,6%
2,5%
2,3%
2,2%
BE
NL RO
Taux d’occupation historique du portefeuille WDP
(y compris panneaux solaires)
Top 10 des locataires
100,0%
97,5%
95,0%
92,5%
90,0%
87,5%
85,0%
Taux d'occupation
Vacance liée aux développements de projets non loués
’99 ‘02’00 ‘04 ‘06 ‘08 ‘10 ‘12 ‘14 ‘16 ‘18 ‘19‘01 ‘03 ‘05 ‘07 ‘09 ‘11 ‘13 ‘15 ‘17 ’20
RAPPORT IMMOBILIER
WDP
Rapport annuel 2020
92
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Échéances des revenus locatifs (jusqu’à la première possibilité de résiliation)
% déjà prolongés le 31.12.2020 (échelle de gauche)
% des revenus locatifs arrivant à échéance (énergie solaire comprise) (échelle de gauche)
Durée moyenne (jusqu’à la première possibilité de résiliation) des contrats de bail
(énergie solaire incluse) (échelle de droite)
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 >2029
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
8j
7j
6j
5j
4j
3j
2j
1j
0j
Revenus locatifs 2020 par utilisateur final
22% Industrial
14% FMCG
13% Retail (Food)
11% Food, fruit & vegetables
9% Retail (Non-Food)
7% Post & parcel delivery
6% Automotive
5% Other
5% Wholesale
5% Healthcare
3% Technology, media & telecom
35
%
Utilisateur final
65
%
3PL
dedicated e-commerce
10
%
RAPPORT IMMOBILIER
WDP
Rapport annuel 2020
93
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
1 Dans ce cas-ci, en ce qui concerne les projets de redéveloppement, la valeur des projets de
redéveloppement n’a pas été prise en compte avant le début de la rénovation. En tenant compte
de la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille WDP Luxembourg (55%).
Aperçu des projets en exécution
Le coût out-of-pocket escompté pour la réalisation de ces projets est estimé à environ
541 millions d’euros, dont environ 367 millions d’euros doivent encore être investis.
WDP prévoit de réaliser un rendement sur l’investissement total de 6,5 % (un rendement
locatif initial brut d’environ 6,0 % en Europe occidentale et de 8,5 % en Roumanie).
Pays Type
Superficie
louable (en m²)
Livraison
prévue
Projets
préloués Locataire
Budget
d’investissement
(en million euros)
1
Rendement
escompté
Asse - Mollem, Zone 5 nr. 191, 192, 320, 321 BE Redéveloppement 3 200 3Q21 100% AMP 2
Courcelles, rue de Liège 25 BE Construction neuve 2 190 2Q21 100% Conway 2
Geel, Hagelberg 12 BE Construction neuve 8 000 1Q22 100% Distrilog 4
Heppignies BE Construction neuve 2 000 1Q22 100% Fully let 5
Heppignies, rue de Capilône 6 BE Construction neuve 13 000 2Q21 100% Trac 5
Lokeren, Industrieterrein E17/4 BE Construction neuve 60 000 3Q21 100% Barry Callebaut 92
Londerzeel, Weversstraat 27-29 BE Redéveloppement 20 000 2Q21 100% Colruyt 9
WDPort of Ghent BE Construction neuve 150 000 1Q23 100%
Salles de Bains X
2
O / Overstock
Home / Overstock Garden
23
BE 258 390 141
Bettembourg (Eurohub Sud 4) LU Construction neuve 25 000 2Q21 0% In commercialisation 13
Contern LU Construction neuve 15 000 4Q21 60% DB Schenker + in
commercialisation
10
LU 40 000 23
Bleiswijk, Prismalaan West 31 NL Construction neuve 16 400 1Q21 100% Boland 18
Breda NL Construction neuve 31 000 2Q23 100% Lidl 22
Breda NL Construction neuve 13 000 4Q21 100% Fruit and vegetable company 10
De Lier, Jogchem van der Houtweg NL Redéveloppement 83 000 4Q22 100% De Jong Verpakking 54
Den Haag, Westvlietweg NL Redéveloppement 26 000 3Q21 100% CEVA Logistics 19
Dordrecht NL Construction neuve 48 000 1Q21 100% Crocs Europe 56
Heerlen, Argonstraat 10-12 NL Construction neuve 26 000 4Q21 100% CEVA Logistics 15
Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard NL Construction neuve 4 500 1Q21 100% Kivits Groep Holding 2
Veghel NL Construction neuve 71 000 2Q23 100% Alloga / Alliance Healthcare 65
NL 318 900 261
Bucharest - Stefanestii de Jos RO Construction neuve 10 000 1Q21 100% Decathlon 5
Bucharest - Stefanestii de Jos RO Construction neuve 22 000 3Q21 100% LPP 10
Bucharest - Stefanestii de Jos RO Construction neuve 15 640 3Q21 100% Eobuwie 8
Cluj RO Construction neuve 2 198 3Q21 100% Fedex 2
Craiova RO Construction neuve 58 000 2Q21 100% Pro 33
Paulesti RO Construction neuve 11 000 1Q21 100% Rosti 7
Roman RO Construction neuve 12 000 3Q21 100% Pro 14
Timisoara RO Construction neuve 57 000 2Q22 100% Pro 38
RO 187 838 116
Total 805 128 96% 541 6,5%
RAPPORT IMMOBILIER
WDP
Rapport annuel 2020
94
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Principales informations sur les biens
Les sites énumérés dans cet aperçu ont été inspectés au cours de l’année 2020 par les
experts immobiliers indépendants Stadim, JLL, Cushman & Wakeeld, CBRE et BNP
Paribas Real Estate.
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m
2
)
Revenu
locatif 2020
Taux d’oc-
cupation
31.12.2020
Belgique (propriété à 100% de WDP) 1 818 001 73 007 277 97,5%
WDP NV
Aalst, Tragel 47
1998-1999
(2013) 24 990 1 258 430 100%
Aalst, Wijngaardveld 3B 1992 (2005) 17 998 457 772 100%
Aalst, Wijngaardveld 3A 2005 (2015) 4 584 296 142 100%
Aarschot, Nieuwlandlaan B19 2009 8 603 432 064 98%
Asse - Kobbegem, Broekooi 280 1989 12 100 456 215 100%
Asse - Mollem, Z.5 191, 192, 320, 321 1967 (2020) 33 147 1 539 122 98%
Asse - Mollem, Z.5 191, 192, 320, 321 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 180 1975 (1993) 30 364 405 358 100%
Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 290 (bâtiment 2) 1995 7 862 456 118 100%
Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 295 (bâtiment 1) 2017 30 383 1 710 123 100%
Asse - Mollem, Z.5 200 2011 3 287 342 800 100%
Asse - Mollem, Z.5 340 1989 (2005) 5 993 289 974 100%
Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 170 2004 13 271 513 146 100%
Asse - Kobbegem, Brusselsesteenweg 347 1993 (2003) 31 083 1 026 100 100%
Beersel - Lot, Heideveld 64 2001 7 275 311 210 100%
Beersel, Stationsstraat 230 2005 5 149 241 030 100%
Beringen - Paal, Industrieweg 135 2002 (2008) 10 626 398 952 100%
Boom, Industrieweg 1C 2000-2001 36 626 1 577 397 88%
Boortmeerbeek, Industrieweg 16 1991 (2011) 26 493 635 382 83%
Bornem, Oude Sluisweg 32 2011 108 905 4 768 710 96%
Bornem, Rijksweg 17 1996 (2004) 11 911 358 024 72%
Bornem, Rijksweg 19 2004 (2013) 22 325 1 143 452 97%
Courcelles, rue de Liège 25 2007 (2013) 30 514 892 137 94%
Courcelles, rue de Liège 25 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Geel, Hagelberg 12 2012 13 465 610 986 100%
Geel, Hagelberg 12 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Geel, Hagelberg 14 2009 24 064 997 599 100%
Genk, Brikkenovenstraat 48 2008 (2010) 35 056 1 493 974 98%
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m
2
)
Revenu
locatif 2020
Taux d’oc-
cupation
31.12.2020
Genk, Brikkenovenstraat 50 2009 19 180 827 378 100%
Gent - Evergem, Amerigo Vespuccistraat 2 2016 (2019) 34 420 1 563 351 100%
Gent - Evergem, Amerigo Vespuccistraat 2B 2017 9 210 417 693 100%
Gent - Evergem, Ferdinand Magellaanstraat (en cours) n.r. n.r. n.r.
Grimbergen, Eppegemsesteenweg 31
2
1978 (2013) 66 346 1 246 968 97%
Grimbergen, Industrieweg 16 2008 15 409 616 677 100%
Heppignies - Fleurus, rue de Capilône 6 2016 (2019) 47 280 1 449 100 100%
Heppignies - Fleurus, rue de Capilône 6 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Heppignies - Fleurus, rue de Capilône 6C 2020 32 941 945 210 100%
Jumet, Zoning Industriel 2ième rue 1995 (2005) 6 386 247 757 0%
Kontich, Satenrozen 11-13 1985 (2006) 56 725 2 957 387 100%
Kortenberg, A. De Conincklaan 2-4 1997 (2012) 6 182 272 948 100%
Lokeren, bedrijventerrein E17/4 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Londerzeel, Nijverheidsstraat 13 2015 11 506 1.258.981 100%
Londerzeel, Nijverheidsstraat 15 1989 (2013) 18 329 520 041 100%
Londerzeel, Weversstraat 15 2007 11 075 711 825 100%
Londerzeel, Weversstraat 17 2010 7 640 342 922 100%
Londerzeel, Weversstraat 2 2014 16 311 724 526 100%
Londerzeel, Weversstraat 21 1996 6 765 259 943 100%
Londerzeel, Weversstraat 27-29 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Luik - Flémalle, rue de l'Arbre Saint-Michel 99 2011 (2014) 7 877 431 698 100%
Luik - Hermalle-sous-Argenteau,
rue de Trilogiport 27 2016 30 012 713 324 100%
Machelen, Rittwegerlaan 91-93 2001 (2006) 17 282 1 000 000 100%
Mechelen, Zandvoortstraat 3 2005 32 817 1 227 281 100%
Nijvel, chaussée de Namur 66 1974 (2011) 11 201 424 185 98%
Nijvel, rue Buisson aux loups 8 2013 14 557 354 412 100%
Nijvel, rue de l'Industrie 30 1990 (2020) 29 521 1 197 524 100%
Nijvel, rue du Bosquet 12 2007 11 592 464 955 83%
Puurs, Schoonmansveld 1 1994 (2018) 48 704 1 139 697 86%
Rumst - Terhagen, Polder 5
années '50
(2007) 30 606 439 448 98%
Sint-Katelijne-Waver, Drevendaal 1 1991 (2007) 20 957 1 029 349 100%
Sint-Katelijne-Waver, Drevendaal 3 1996 (1997) 22 575 1 557 583 100%
Sint-Katelijne-Waver, Fortsesteenweg 19 en 27 2016 27 223 892 472 100%
Sint-Katelijne-Waver, Strijbroek 10 1989 (2007) 2 103 372 133 100%
Ternat, Industrielaan 24 1977 (2010) 26 126 644 012 86%
RAPPORT IMMOBILIER
WDP
Rapport annuel 2020
95
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m
2
)
Revenu
locatif 2020
Taux d’oc-
cupation
31.12.2020
Tongeren, Heesterveldweg 17A 2019 6 278 336 680 100%
Vilvoorde, Havendoklaan 10 2015 8 200 371 475 94%
Vilvoorde, Havendoklaan 12 1977 (2001) 13 863 897 392 100%
Vilvoorde, Havendoklaan 13 2006 10 606 371 913 96%
Vilvoorde, Havendoklaan 18 1994 (2001) 76 399 4 057 742 100%
Vilvoorde, Havendoklaan 19 2002 (2010) 11 706 572 211 99%
Vilvoorde, Jan Frans Willemsstraat 95 2004 (2006) 11 243 361 654 100%
Vilvoorde, Willem Elsschotstraat 5 1995 (2016) 24 205 824 758 100%
Westerlo - Oevel, Nijverheidsstraat 12 2018 41 150 1 686 153 100%
Willebroek, Koningin Astridlaan 14 2015 1 770 193 989 100%
Willebroek, Koningin Astridlaan 16 2008 (2015) 56 208 2 858 136 100%
Willebroek, Victor Dumonlaan 32 2015 31 195 1 626 099 100%
Willebroek, Victor Dumonlaan 4 1991 (2018) 32 184 1 418 913 100%
Zaventem, Fabriekstraat 13 1984 (1993) 7 854 445 533 100%
Zaventem, Leuvensesteenweg 573 2001 19 148 1 071 404 80%
Zele, Lindestraat 7 2003 (2008) 41 246 1 509 891 99%
Zonhoven, Vogelsancklaan 250 1977 45 735 1 552 959 100%
Zwevegem - Harelbeke, Blokkestraat 101 1980 74 383 1 411 852 100%
Zwijndrecht, Vitshoekstraat 12 2006 (2013) 49 696 1 893 121 100%
Des revenus locatifs ont encore été perçus en
relation à des biens vendus en 2020, qui seront
vendus en 2021 ou qui étaient des projets en
cours à la n de 2020.
n.r. 0 682.400 n.r.
Pays-Bas (propriété à 100% de WDP) 2 332 841 110 722 685 99,3%
WDP Nederland N.V.
Alblasserdam, Nieuwland Parc 121 2015 8.707 881.211 100%
Alkmaar, Berenkoog 48 1990 7.872 441.947 100%
Alphen aan den Rijn, Antonie Van
Leeuwenhoekweg 35 2007 (2012) 13 837 613 018 72%
Alphen aan den Rijn, Eikenlaan 32-34 2012 24 429 641 756 83%
Alphen aan den Rijn, H. Kamerlingh Onnesweg 3 1996 (2015) 4 048 212 819 100%
Alphen aan den Rijn, J. Keplerweg 2 2005 16 048 978 396 100%
Amersfoort, Basicweg 1-3 1992 11 679 789 595 100%
Amsterdam, Kaapstadweg 25 2018 15 112 1 300 193 100%
Amsterdam, Maroastraat 81 2008 2 597 886 498 100%
Arnhem, Delta 57 2019 20 687 1 136 627 100%
Barendrecht, Dierensteinweg 30/A 2017 26 034 1 544 598 100%
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m
2
)
Revenu
locatif 2020
Taux d’oc-
cupation
31.12.2020
Barendrecht, Dierensteinweg 30/B 2016 18 899 1 192 230 100%
Barendrecht, Dierensteinweg 30/C1+C2 2018 31 751 1 822 828 100%
Barendrecht, Spoorwegemplacement 1 1995 27 720 377 005 100%
Barneveld, Nijverheidsweg 50-52 1981 (2013) 34 883 2 318 671 100%
Bleiswijk, Brandpuntlaan Zuid 12 2018 12 354 820 926 100%
Bleiswijk, Brandpuntlaan Zuid 14 2018 32 374 1 397 272 100%
Bleiswijk, Prismalaan Oost 17-19 2020 23 420 794 428 83%
Bleiswijk, Prismalaan West 43 2019 10 505 686 124 100%
Bleiswijk, Snelliuslaan 13 2020 17 466 12 272 100%
Bleiswijk, Snelliuslaan 15 2019 9 063 390 946 100%
Bleiswijk, Spectrumlaan 29-31 2018 6 144 414 956 100%
Bleiswijk, Spectrumlaan 31 2018 7 537 477 579 100%
Bleiswijk, Spectrumlaan 7-9 2014 10 678 696 171 100%
Bodegraven, Schumanweg 4 1970 (2003) 6 379 218 246 100%
Breda, Hazeldonk 6462 en 6464 1994 (2006) 37 913 1 188 304 100%
Breda, Heilaartstraat 263 2019 64 915 2 377 408 100%
Breda, IABC 5301 1995 737 328 566 100%
Breda, Kapittelweg 10 2020 25 911 468 048 100%
Breda, Leursebaan 260 2016 16 778 845 129 100%
Breda, Prinsenhil 1-3 1989 16 955 707 345 100%
Den Bosch, Ketelaarskampweg 11 2020 54 282 486 341 95%
De Lier, Jogchem van der Houtweg 20 1979 22 160 660 703 100%
Deventer, Nering Bögelweg 40 2019 25 405 920 119 100%
Drachten, Dopplerlaan 10 2020 28 318 467 544 100%
Duiven, Innovatie 1 1997 (2006) 27 556 1 930 780 100%
Duiven, Typograaf 2 2008 3 558 574 130 100%
Echt - Susteren, Fahrenheitweg 1 2014 131 807 4 203 206 100%
Echt, Fahrenheitweg 24 2018 14 707 636 495 100%
Eindhoven, Achtseweg Noord 20 1994 (2017) 31 381 1 582 489 100%
Eindhoven, Park Forum 1129 2014 20 756 1 384 526 100%
Harderwijk, Archimedesstraat 9 2015 35 019 1 434 191 100%
Hasselt, Hanzeweg 18-22 2018 28 561 646 468 100%
Hasselt, Hanzeweg 21 2015 20 502 872 871 100%
Hasselt, Hanzeweg 29 2015 20 340 212 833 100%
Hasselt, Hanzeweg 31 2015 11 392 700 826 100%
Heerlen, Argonstraat 14-16 2020 26 043 3 040 426 100%
Heerlen, Earl Bakkenstraat 7-15 2017 51 927 0 100%
Heinenoord, Sikkel 11-13 2019 22 126 1 201 171 100%
Helmond, Sojadijk 2 2011 13 025 829 230 100%
RAPPORT IMMOBILIER
WDP
Rapport annuel 2020
96
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m
2
)
Revenu
locatif 2020
Taux d’oc-
cupation
31.12.2020
Kerkrade, Steenbergstraat 25 2020 26 326 1 362 391 100%
Klundert, Energieweg 4 2018 18 682 933 337 100%
Maastricht, Habitatsingel 59 2020 16 789 1 058 181 100%
Maastricht-Aachen-Beek, Engelandlaan 30 2011 (2012) 25 004 522 687 100%
Moerdijk, Transitoweg 5 2000 42 370 1 621 986 100%
Nieuwegein, Brigadedok 1 2020 16 423 459 644 100%
Nieuwegein, Divisiedok 1 2020 15 105 92 827 100%
Nieuwegein, Inundatiedok 34 2010 (2012) 38 508 2 037 160 100%
Oosterhout, Denariusstraat 15d 2017 11 522 535 222 100%
Oss, Keltenweg 70 2012 17 141 1 299 862 100%
Oss, Menhirweg 15 2010 (2012) 11 074 646 189 100%
Papendrecht, Nieuwland Parc 140 2015 16 866 1 112 654 100%
Raamsdonksveer, Zalmweg 27 1980 (2011) 9 745 307 142 100%
Ridderkerk, Handelsweg 20 en 25 2005 (2008) 43 194 5 925 696 100%
Ridderkerk, Selderijweg 90 2020 21 307 0 100%
Roosendaal, Aanwas 9 2012 9 551 967 823 100%
Roosendaal, Borchwerf 23 1994 16 780 819 307 100%
Rozenburg, Incheonweg 11-13 2018 22 547 2 109 667 100%
Schiphol Logistic Parc, Incheonweg 7 2012 12 574 1 273 969 100%
Schiphol Logistic Parc, Pudongweg 3 2015 16 814 1 490 319 100%
Schiphol Logistic Parc, Pudongweg 1 2020 0 70 960 54%
Schiphol, Folkstoneweg 65 2000 8 845 482 143 100%
Soesterberg, Centurionbaan 2015 7 419 572 814 100%
Tiel, Medel 1A 2014 72 937 3 855 689 100%
Tilburg, Hermesstraat 1 2007 47 962 2 553 519 100%
Tilburg, Marga Klompeweg 11 2000 (2011) 20 717 900 862 100%
Tilburg, Siriusstraat 7-9 2009 17 762 1 260 087 100%
Utrecht, Ruimteweg 1-5 1980 (1998) 15 770 627 477 100%
Utrecht, Rutherfordweg 1 1992 (2011) 12 139 790 159 100%
Veghel, Doornhoek 3765 2006 (2011) 9 820 673 999 100%
Veghel, Eisenhowegweg 15 2017 19 417 1 085 629 100%
Veghel, Kennedylaan 19 2002 (2013) 21 020 1 038 426 100%
Veghel, Kennedylaan 20 2018 12 377 712 593 100%
Veghel, Marshallweg 1 1990 (2017) 46 163 1 444 626 100%
Veghel, Marshallweg 2 2018 16 747 1 058 074 100%
Venlo, Ampèrestraat 7-9 2008 (2012) 32 550 1 482 664 100%
Venlo, Edisonstraat 9 1990 26 135 742 528 100%
Venlo, Logistiekweg 1-3 2017 53 061 2 061 428 100%
Venray, Newtonstraat 8 2013 17 746 662 259 100%
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m
2
)
Revenu
locatif 2020
Taux d’oc-
cupation
31.12.2020
Venray, Wattstraat 2-6 2013 43 226 2 022 636 100%
Voorhout, Loosterweg 33 1987 (2007) 38 578 624 583 100%
Wijchen, Bijsterhuizen 2404 2010 16 260 1 500 670 100%
Zaltbommel, Heksenkamp 7-9 2012 10 620 721 587 100%
Zwolle, Galvaniweg 1 1984 52 634 2 477 276 100%
Zwolle, Lippestraat 15 2009 (2014) 20 109 1 462 190 100%
Zwolle, Mindenstraat 7 2002 (2012) 26 601 1 332 589 100%
Zwolle, Paderbornstraat 21 2015 47 996 2 605 565 100%
Zwolle, Pommerenstraat 2 2019 36 775 1 595 568 100%
Trois biens ayant généré en 2020 un produit
locatif ont une juste valeur inférieure à
2,5 millions d’euros. Il s’agit ici des biens
suivants: Bodegraven, Schumanweg 1c;
Meppel, Oeverlandenweg 8; Drunen et Zwolle,
Hessenpoort. En outre, des revenus locatifs
ont également été perçus en relation a des
biens vendus en 2020. n.r. 20 836 982 564 n.r
WDP Development NL N.V.
Bleiswijk, Prismalaan West 31 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Breda (en cours) n.r. n.r. n.r.
Breda (en cours) n.r. n.r. n.r.
De Lier, Jogchem van der Houtweg (en cours) n.r. n.r. n.r.
Den Haag, Westvlietweg 7-8 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Dordrecht (en cours) n.r. n.r. n.r.
Heerlen, Argonstraat 10-12 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard (en cours) n.r. n.r. n.r.
Veghel (en cours) n.r. n.r. n.r.
France (propriété à 100% de WDP) 191 636 6 855 294 92,8%
WDP France SARL
Lille - Roncq, avenue de l'Europe 17 2003 (2006) 13 251 513 326 95%
Neuville-en-Ferrain, rue de Reckem 33 2006 13 434 516 186 100%
Vendin-le-Vieil, rue Calmette -
rue des frères Lumière 2004 28 177 814 966 91%
Lille - Seclin, rue Marcel Dassault 16B 2008 13 224 544 453 100%
Lille - Libercourt, Zone Industrielle -
le Parc à stock 2008 (2016) 60 393 2 447 601 98%
Labastide-Saint-Pierre, Zac du Grand Sud 2017 43 975 1 326 201 100%
Lille - Templemars, route d'Ennetières 40 1989 (2008) 19 182 692 561 100%
RAPPORT IMMOBILIER
WDP
Rapport annuel 2020
97
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m
2
)
Revenu
locatif 2020
Taux d’oc-
cupation
31.12.2020
Roumania (propriété à 80% de WDP)
1 091 813 37 815 914 98,8%
WDP Romania SRL
Apahida (Cluj), Constructorilor 26,
Logistic Parc 1 Building 1 2017 5 121 226 551 100%
Apahida (Cluj), Constructorilor 33-35,
Logistic Parc 2 Building 1 2018 21 212 936 203 100%
Apahida (Cluj), Industriilor 1A,
Logistic Parc 1 Building 4 2018 41 647 1 743 561 100%
Apahida (Cluj), Industriilor 1b-c,
Logistic Parc 1 Building 2 2017 (2018) 9 693 441 088 100%
Apahida (Cluj), Industriilor 1c,
Logistic Parc 1 Building 3 2018 (2019) 29 633 1 843 683 100%
Apahida (Cluj) (en cours) n.r. n.r. n.r.
Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii Rathivani
Village 874, Building 1 2015 7 856 352 982 100%
Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii Rathivani
Village 874, Building 2 2015 12 397 737 269 100%
Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii Rathivani
Village 874, Building 3 2018 4 383 313 783 100%
Braila, Zona libera Braila II, Building 1 2015 (2016) 43 987 2 817 765 100%
Brazi-sat Negoiesti (Prahova), Basarab 2,
Building 1 2018 (2019) 35 077 1 340 695 100%
Budesti (Racovita - Valcea), Drumul
Faurecia 1, Building 1 2016 (2018) 17 320 1 223 464 100%
Budesti (Racovita - Valcea), Drumul
Faurecia 1, Building 2 2017 8 034 489 604 100%
Buzau (Buzau), Transilvaniel street, Building 1 2020 40 077 0 100%
Clinceni (Ilfov), Transalkim street 3, Building 1 2015 12 086 528 021 100%
Codlea (Brasov), Vulcanului 33, Building 1 2016 (2018) 25 496 759 824 100%
Craiova (en cours) n.r. n.r. n.r.
Deva (Hunedoara), Building 1 2020 44 874 0 100%
Dragomiresti Vale (Ilfov), Piersicului/D116 1,
Logistic Parc 1 Building 1 2017 (2018) 19 229 855 446 100%
Dragomiresti Vale (Ilfov), Tarla /DE116 63,
Logistic Parc 2 Building 1 2018 23 780 1 340 334 100%
Dragomiresti Vale (Ilfov), Tarla /DE116 63,
Logistic Parc 3 Building 1 2020 10 244 425 788 100%
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m
2
)
Revenu
locatif 2020
Taux d’oc-
cupation
31.12.2020
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691,
km, Logistic Parc 1 Building 1 2017 6 025 281 507 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691,
km, Logistic Parc 1 Building 2 2018 5 987 278 495 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691,
km, Logistic Parc 1 Building 4 2017 8 273 456 006 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691,
km, Logistic Parc 2 Building 1 2018 16 165 601 394 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691,
km, Logistic Parc 3 Building 1 2009 33 334 1 285 073 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691,
km, Logistic Parc 3 Building 3 2008 (2015) 9 488 379 389 98%
Ghimbav (Brasov), DE 301/305, KM 0+500,
Building 1 2018 19 526 390 741 100%
Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-10,
Building 1 2011 (2017) 16 147 606 633 100%
Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-10,
Building 2 2011 (2018) 8 762 478 007 100%
Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-10,
Building 3 2017 (2018) 57 998 2 127 939 100%
Oradea (Bihor), Anghel Saligny 15,
Logistic Parc 1 Building 1 2018 (2019) 7 852 300 506 100%
Oradea (Bihor), Ogorului 214,
Logistic Parc 1 Building 2 2018 15 742 1 002 355 100%
Oradea (Bihor), Petre P. Carp 20,
Logistic Parc 3 Building 1 2019 34 389 1 139 014 100%
Paulesti (Prahova), Buda 22, Building 1 2018 4 870 249 159 100%
Paulesti (Prahova), Buda 22, Building 2 2019 10 880 93 242 100%
Paulesti (en cours) n.r. n.r. n.r.
Roman (Neamt), Magurei 2, Building 1 201 7 (2018) 44 389 1 841 874 100%
Sibiu, Barcelona fn, Building 1 2016 8 247 513 199 100%
Sibiu, Barcelona fn, Building 2 2016 17 457 252 000 100%
Sibiu, Barcelona fn, Building 4 2020 4 509 133 438 100%
Slatina (Olt), Draganesti 35A, Building 1 2019 63 835 1 523 934 100%
RAPPORT IMMOBILIER
WDP
Rapport annuel 2020
98
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m
2
)
Revenu
locatif 2020
Taux d’oc-
cupation
31.12.2020
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50,
Logistic Parc 1 Building 1 2017 29 788 1 093 166 100%
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B,
Logistic Parc 1 Building 2 2017 (2019) 17 981 1 004 303 63%
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B,
Logistic Parc 2 Building 1 2019 59 035 2 057 936 100%
Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 50B,
Logistic Parc 2 Building 2 2019 21 723 713 557 100%
Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 8-8a,
Logistic Parc 2 Building 3 (en cours) 25 023 557 811 100%
Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 8-8a,
Logistic Parc 2 Building 4 (en cours) 61 224 474 199 100%
Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 8-8a,
Logistic Parc 2 Building 5 (en cours) 9 816 71 826 100%
Stefanestii de Jos (Illfov), Sinaia 8-8a,
Logistic Parc 2 Building 8 (en cours) 8 612 184 390 100%
Stefanestii de Jos (Ilfov) (en cours) n.r. n.r. n.r.
Timisoara (en cours) n.r. n.r. n.r.
Six biens ayant généré en 2020 un produit
locatif ont une juste valeur inférieure à 2,5
millions d’euros. Il s’agit des biens situés à
Codlea (Brasov), Vulcanului 33, Building 2 ;
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691,
km, Logistic Parc 1 Building 3 ; Dumbravita
(Timis), DJ 691, km 7-142 DJ 691, km, Logistic
Parc 3 Building 2 ; Mihail Kogalniceanu
(Constanta), DN 2A, KM 181, Building 1, Sibiu,
Theodor Mihaly 3-5, Building 3 et Stefanestii
de Jos (Illfov), Sinaia 50B, Logistic Parc 2
Building 6. n.r. 19.560 692.897 n.r.
Luxembourg (propriété a 55% de WDP)³ 50 119 2 043 860 98,8%
WDP Luxembourg SA
Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 311-315
(bâtiment 1)
2014 14 794 721 562 100%
Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 321-325
(bâtiment 2)
2018 18 213 966 662 100%
Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 331-335
(bâtiment 3)
2020 17 112 355 636 97%
Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 341-345
(bâtiment 4)
(en cours) n.r. n.r. n.r.
Contern (en cours) n.r. n.r. n.r.
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m
2
)
Revenu
locatif 2020
Taux d’oc-
cupation
31.12.2020
Allemagne (propriété à 50% de WDP)
4
6 287 75 973 100,0%
WVI GmbH
Bottrop - Am Rhein-Herne-Kanal 7 1986 (2010) 6 287 75 973 100%
Total
5 490 697 230 521 004
98,5%
1 Le taux d’occupation se calcule en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des supercies
non louées. Les projets en construction et/ou rénovation ne sont pas pris en compte.
2 Le site de Grimbergen est détenu en indivision sur la base d’une répartition 50-50 avec une autre SIR,
Montea SCA. De la sorte, WDP SA est copropriétaire de ce site.
3 Pour les données de WDP Luxembourg SA, c’est toujours la part proportionnelle de WDP dans le
portefeuille qui est présentée (55 %).
4 Pour les données de WVI GmbH, c’est toujours la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille qui est
présentée (50 %).
RAPPORT IMMOBILIER
WDP
Rapport annuel 2020
99
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Belgique et Luxembourg
La conance dans l’immobilier logistique et semi-industriel est restée élevée et solide,
avec une prise en occupation record en 2020 de plus de 1,7 million de m2, et ce en
pleine période de pandémie. La demande continue en espace logistique moderne
est soutenue par des acteurs qui misent sur l’omnicanal, par le secteur alimentaire
et pharmaceutique et par le rôle crucial des prestataires de services logistiques. Par
ailleurs, la demande a aussi été soutenue par une augmentation de la capacité de
stockage temporaire et stratégique pour faire face à l’incertitude persistante en matière
d’approvisionnement dans la supply chain. Avec un pipeline de projets qui reste loin des
développements spéculatifs, le taux d’inoccupation a chuté de 100 points de base par
rapport à 2019 pour atteindre 1,25 % seulement. L’espace immédiatement disponible
est particulièrement rare autour d’Anvers, de Bruxelles et de Liège, avec respectivement
1,53 %, 0,35 % et 0,58 %. Les nouveaux développements pour 2021, pour un total de
440 000 m², sont également largement préloués. La pénurie, combinée à la disponibilité
limitée de positions foncières et à la forte demande, va exercer une pression à la hausse
sur les prix fonciers et les niveaux de loyers. Dans la périphérie bruxelloise, les loyers
les plus élevés sont passés de 52 euros/m²/an à 55 euros/m²/an et de 46 euros/m²/
an à 48 euros/m²/an le long de l’autoroute A12/E19. Les loyers moyens suivent une
tendance similaire. Soutenus par l’intérêt persistant et par une accélération de plusieurs
tendances du marché, les rendements initiaux ont baissé à 4,25 %.
Pays-Bas
Bien que la pandémie ait mis à mal la conance des consommateurs et les dépenses
quotidiennes, une approche omnicanal a permis aux acteurs du secteur alimentaire
de proter de l’économie du « stay-at-home ». L’ofce néerlandais des statistiques
(CBS) a constaté une augmentation, à la n 2020, du chiffre d’affaires en ligne du
commerce de détail de plus de 56 % par rapport à l’année précédente. Le chiffre
d’affaires des purs acteurs de l’e-commerce a augmenté d’un peu moins de 45 % et
ceux qui ont opté pour le multicanal ont enregistré une augmentation de pas moins de
72 % de leur chiffre d’affaires. La croissance soutenue des activités en ligne maintient
également la demande en biens immobiliers logistiques à un niveau élevé. Le volume
d’investissement total dans l’immobilier logistique en 2020 s’élève à plus de 4 milliards
d’euros, soit près de 50 % de plus que le précédent record établi en 2017. La forte
demande a encore accentué la pression sur les rendements initiaux, qui se situent aux
alentours de 3,7 %. La baisse de la demande des secteurs traditionnels de la vente
au détail et de l’automobile est absorbée par la forte demande des secteurs de l’e-
commerce et de l’alimentation. De ce fait, la prise en occupation totale en 2020 n’a été
que de 9,2 % inférieure à celle de l’année précédente.
Pour 2021, la tendance à rapprocher les entrepôts logistiques des grands centres de
consommation devrait se poursuivre. Les niveaux de loyers augmentent dans les régions
où la disponibilité des biens immobiliers est limitée, comme dans la région d’Eindhoven où
le taux de vacance en 2020 était à peine de 1,4 %. Le taux de vacance moyen aux Pays-Bas
est de 4,7 %. Prime yields sont situés aux Pays-Bas autour de 3,5 %. La demande future
sera également stimulée par une plus grande durabilité des centres logistiques. Preuve en
est l’intérêt croissant pour le redéveloppement, ce que l’on appelle les « brownelds ». Les
terrains à construire - les greenelds - ont plus de mal à obtenir un permis en raison de la
réglementation plus stricte en matière d’azote et de la réglementation PFAS.
France
Sous l’effet d’une demande croissante de la part de l’e-commerce et de l’urban logistics,
il y a eu +8 % de biens immobiliers mis en service par rapport à la moyenne décennale.
Cependant, par rapport à 2019, la prise en occupation d’immeubles logistiques a
diminué de 10 % pour atteindre un total de 3,6 millions de m². Aujourd’hui, le taux de
vacance en France s’élève en moyenne à 5,7 % et varie fortement selon les régions (par
exemple, Lille : 11,4 % par rapport à la région Rhône-Alpes : 1,3 %). L’extrême sud et
l’est du pays, en particulier, doivent faire face à une offre très limitée. Au niveau national,
les niveaux de loyers par m² par an restent stables avec une tendance à la hausse
dans l’urban logistics, une tendance qui se manifeste principalement au niveau du
microclimat. En 2020, 4,4 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier logistique,
soit une baisse d’environ 30 % par rapport à 2019, mais une hausse de plus de 65 %
par rapport à la moyenne sur dix ans. Le marché de l’investissement dans l’immobilier
logistique est devenu une classe d’investissement mature au cours des dernières
années et la demande soutenue n’est plus remise en cause. Au quatrième trimestre,
un tiers du volume d’investissement total a été investi dans ce secteur. La demande
soutenue met les rendements initiaux sous pression. En conséquence, le rendement
initial de premier ordre a encore baissé à 3,75 %.
ANALYSE DU MARCHÉ IMMOBILIER LOGISTIQUE
WDP
Rapport annuel 2020
100
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Allemagne
Le marché allemand de l’immobilier logistique peut compter sur un robuste take-up de
6,9 millions de m², soit une baisse de seulement 1 % par rapport à 2019. La demande
est dominée par les détaillants en ligne, avec une part de marché de 20 %, qui dépasse
largement la moyenne des cinq dernières années (13,5 %). Un tiers du take-up total est
réalisé dans le top cinq de tous les temps, à savoir les régions de Berlin, Düsseldorf,
Rhin-Main, Hambourg et Munich. Les loyers les plus élevés restent stables autour des
6,35 euros par m² et par mois, alors que les loyers moyens ont augmenté de 4 %
pour atteindre 5,16 euros par m² et par mois. Nous tablons sur une augmentation à
l’avenir, toujours stimulée par les disponibilités limitées et par une demande plus élevée
en biens immobiliers durables. Le déséquilibre de l’offre et de la demande continue
d’exercer une pression sur les rendements : le prime yield s’élève désormais à 3,4 %,
contre 3,6 % un an plus tôt. La demande soutenue sur le marché pour des projets
durables et la pénurie croissante de positions foncières ont ici aussi renforcé l’intérêt
pour des redéveloppements.
Roumanie
Malgré la forte croissance économique de 4,2 % en 2019, la pandémie a provoqué un repli
de 5,2 %. Néanmoins, la tendance qui s’est amorcée en 2015 - avec une augmentation
annuelle moyenne de 10 % pour le secteur industriel et logistique - se poursuit. En
2020, 574 000 m² de nouvelles constructions ont été réceptionnées, principalement
à Bucarest et dans ses environs (65 %), suivies par des développements régionaux
dans de grandes villes telles que Deva, Oradea et Sibiu. Cela porte la supercie totale
de l’immobilier logistique en Roumanie à plus de 5,1 millions de m². L’année 2020 a
également été marquée par le take-up le plus élevé jamais enregistré, avec notamment
932 000 m², soit une hausse de 94 % par rapport à 2019. Le taux de vacance en
Roumanie est de 6,0 % (7,0 % à Bucarest), soit une légère augmentation par rapport
à 2019. Le loyer moyen par mètre carré et par an s’élève à près de 3,5-3,9 euros par
mois. Les rendements initiaux de premier ordre restent stables à environ 7,5 %.
Source : CBS, CBRE, Colliers et WDP Research
ANALYSE DU MARCHÉ IMMOBILIER LOGISTIQUE
WDP
Rapport annuel 2020
101
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Les perspectives décrites ci-dessous contiennent les prévisions pour l’exercice 2021,
en ce qui concerne le résultat EPRA consolidé et le bilan consolidé de WDP. Elles ont été
établies et préparées sur une base comparable à celle des exercices 2020 et 2019, et
ce en adéquation avec la politique comptable de WDP conformément aux normes IFRS.
Ces perspectives ont été établies sur la base des informations disponibles au
31décembre 2020. Les prévisions relatives au bilan consolidé et au résultat EPRA sont
des prévisions dont la réalisation effective dépend de l’évolution de l’économie ainsi
que des marchés nancier et immobilier. Ces informations prospectives, prédictions,
opinions et estimations faites par WDP concernant la performance future, actuellement
prévue, de WDP et de son marché ne constituent pas un engagement pour l’entreprise.
Par leur nature, les déclarations prospectives comportent des risques inhérents, des
incertitudes et des hypothèses (à la fois générales et spéciques). Le risque existe que
des déclarations prospectives ne se concrétisent pas.
Hypothèses relatives aux éléments sur lesquels WDP
ne peut exercer d’influence directe
◆
Inflation : un niveau d’ination moyen pondéré de 1,1 %, en ce qui concerne
l’indexation des contrats de bail en 2021, basé sur le consensus en matière de
prévisions économiques au 31 décembre 2020.
◆
Taux d’intérêt : un niveau moyen des taux d’intérêt Euribor à un mois, trois mois et
six mois de respectivement -0,56 %, -0,54 % et -0,52 %.
◆
Instruments de couverture financiers : compte tenu de leur volatilité, il n’a pas
été tenu compte des variations des valeurs de marché. Ces variations ne sont pas
pertinentes pour les perspectives relatives au résultat EPRA.
◆
Valorisation du portefeuille immobilier et des panneaux solaires : aucune
prévision n’est faite quant aux variations de la juste valeur du portefeuille immobilier
et des panneaux solaires. De telles prévisions ne seraient pas ables et dépendraient
d’une multitude de facteurs externes sur lesquels l’entreprise n’a aucune inuence.
Ces variations ne sont pas non plus pertinentes pour les perspectives relatives au
résultat EPRA.
◆
Événements externes : on part du principe qu’il n’y a eu aucun changement
important du climat (géo)politique et/ou économique qui pourrait exercer un impact
substantiel sur le groupe.
◆
Cadre fiscal et réglementaire : on part également du principe qu’il n’y a eu aucun
changement substantiel dans la législation scale ou les exigences réglementaires
qui pourrait inuencer les résultats du groupe ou les méthodes comptables utilisées
par celui-ci.
◆
Risques : les perspectives peuvent être inuencées, entre autres, par les risques du
marché et les risques opérationnels, nanciers et réglementaires décrits au chapitre
9. Facteurs de risque.
Hypothèses relatives aux éléments sur lesquels WDP
peut exercer une influence directe
◆
Résultat locatif net : l’augmentation est essentiellement soutenue par la
croissance externe. Le volume des investissements nets de 392 millions d’euros,
réalisés en 2020, contribuera en grande partie au résultat durant l’exercice 2021.
Par ailleurs, comme annoncé, plusieurs projets de construction préloués sont en
cours d’exécution avec une réception par phases en 2021. En ce qui concerne la
croissance organique, il est tenu compte de l’indexation des contrats de bail (voir
ci-dessus). En 2021, 10 % des contrats arrivent à leur prochaine échéance, dont
plus de 57 % ont déjà pu être prolongés au moment de la publication des résultats
2020 ; les loyers actuels sont dès lors connus. Pour les 43 % restants, il est tenu
compte des prolongations et/ou renouvellements de bail à des niveaux de loyers
comparables et après une éventuelle période de vacance. WDP se base sur un taux
d’occupation moyen minimum de 97 % pour 2020, par rapport à 98,6 % n 2020.
◆
Produits de l’énergie solaire : ils sont estimés à environ 17 millions d’euros1, une
hausse stimulée par les projets PV additionnels aux Pays-Bas et en Belgique.
◆
Autres produits/charges d’exploitation : ce poste comprend l’effet net des impôts
fonciers, les honoraires de gestion des biens immobiliers que WDP facture ainsi que
quelques produits exceptionnels.
◆
Coûts immobiliers : ces frais comprennent surtout les charges nettes (donc après
d’éventuelles refacturations) d’entretien et de réparation, de contrats d’assurance
et de commissions. Pour 2021, ces coûts ont été estimés sur la base du portefeuille
actuel, des investissements prévus et de l’évolution des chiffres des exercices
précédents.
PERSPECTIVES
WDP
Rapport annuel 2020
102
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
◆
Frais généraux : ces frais évoluent en ligne avec la croissance du portefeuille.
À cet égard, nous poursuivons la mise en œuvre de la plateforme opérationnelle
dans une optique de maîtrise des coûts, notamment avec le maintien de la marge
d’exploitation élevée au-delà de 91 % (l’augmentation d’une année à l’autre est
toutefois limitée vu qu’en 2020, il y a eu un coût exceptionnel de 1,5 million d’euros
lié à la numérisation). Ces coûts englobent les frais de fonctionnement de WDP,
principalement les salaires, le loyer des bureaux, les honoraires des conseillers
externes et les coûts liés à la cotation en bourse et à la communication externe.
◆
Résultat financier : on part de l’hypothèse d’une évolution des dettes nancières
en fonction du programme d’investissement. Compte tenu de l’évolution des taux
d’intérêt à court terme et d’un taux de couverture de 90 % sur la base de la situation
au 31 décembre 2020, on s’attend pour 2021 à ce que le coût de nancement global
de 2,1 % baisse encore jusqu’à 1,8 %. Concernant les hypothèses, on part du
principe qu’aucun emprunt n’est remboursé anticipativement et qu’aucun contrat
IRS ne sera annulé anticipativement. Les coûts nanciers totaux ont ensuite été
diminués des intérêts capitalisés qui sont inclus dans le coût d’investissement des
développements de projets existants à un taux équivalent au coût de nancement
global estimé
1
. Le coût récurent des concessions de 2,6 millions d’euros (pour les
sites dont WDP ne détient pas la nue-propriété, mais l’usufruit) a également été
comptabilisé dans les charges nancières.
◆
Impôts : ils comprennent l’impôt des sociétés dû chaque année et le précompte
mobilier sur les dividendes, en fonction du statut scal de chaque entité. En raison
de l’incertitude quant au statut scal transparent de WDP Pays-Bas, les impôts ont
été estimés par prudence dans le cas où WDP ne pourrait plus être qualié de FBI.
L’impact estimé est de 4 millions d’euros (soit 0,02 par action)
2
◆
Participation au résultat des joint ventures : ce résultat comprend le résultat de la
joint venture luxembourgeoise, WDP Luxembourg et de la joint venture allemande,
WVI.
Prévision des résultats consolidés
Sur la base des perspectives actuelles et des hypothèses ci-avant, WDP prévoit pour
2021 un résultat EPRA par action de 1,07 euro (environ 196 millions d’euros), soit une
hausse de 7 % par rapport à 1,00 euro en 2020 (y compris le nombre d’actions émises
via l’augmentation de capital au moyen d’un placement privé accéléré en février 2021)
Sur la base des prévisions de bénéces actuelles, WDP a l’intention de verser pour
l’exercice 2021 un dividende (payable en 2022) de 0,86 euro brut par action, ce qui
représente également une hausse de 7 %.
Ces projections sont basées sur les connaissances et l’évaluation actuelles de la crise,
bien qu’elles soient sujettes à la durée et à l’évolution de la pandémie de Covid-19 ainsi
qu’à la nature et à l’efcacité des mesures d’accompagnement des autorités publiques
et à la stratégie de vaccination, et sous réserve de conséquences négatives lourdes à
cause de prochaines vagues de coronavirus et/ou de connements. Il convient bien
sûr de rester vigilant à l’égard de l’impact économique négatif généralement attendu à
court terme.
1 Pour un aperçu des projets en cours d’exécution, voir le chapitre 5. Transactions et réalisations et le
chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier.
2 Comme décrit au chapitre 7. Résultats nanciers et rapport immobilier - Situation dans le cadre de la
gestion du statut REIT aux Pays-Bas.
PERSPECTIVES
WDP
Rapport annuel 2020
103
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
3 Voir également l’annexe XIII. Autres immobilisations corporelles.
Résultats consolidés (analytique)
(en euros x 1 000)
FY 2020
Actual
FY 2021
Budget
Revenus locatifs moins les coûts liés à la location
228 449
251 339
Indemnités de rupture anticipée de bail
–
220
Produits de l'énergie solaire
16 472
17 189
Autres revenus/charges d'exploitation
-2 218
5 518
Résultat immobilier 242 703 274 265
Charges immobilières
-8 325
-8 415
Frais généraux de la Société
-14 314
-14 704
Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) 220 064 251 147
Résultat nancier (hors variations de la juste valeur des
instruments nanciers)
-38 674
-40 554
Impôts sur le résultat EPRA
-2 620
-9 802
Impôts différés sur le résultat EPRA
-779
–
Quote-part dans le résultat des entreprises associées
et co-entreprises
1 257
2 847
Intérêts minoritaires
-4 733
-8 009
Résultat EPRA 174 516 195 629
Nombre moyen pondéré d’actions
173 802 120
182 543 939
Résultat EPRA (par action) 1,00 1,07
Dividende (par action) 0,80 0,86
Bilan consolidé prévisionnel
La projection de bilan a été établie en tenant compte de facteurs pouvant raisonnablement
être estimés. Les hypothèses retenues sont les suivantes :
◆
Actif - portefeuille immobilier : il est tenu compte des investissements déjà
mentionnés, à savoir les projets de construction neuve en cours d’exécution.
◆
Actif - panneaux solaires : valorisation à la juste valeur, en prenant en compte les
mêmes hypothèses qu’au 31 décembre 2020, sauf pour ce qui est du prolongement
du modèle d’évaluation sur un an
3
.
◆
Passif - capitaux propres : il est tenu compte du renforcement des capitaux propres
par le biais de la distribution du dividende de 2020 sous la forme d’un dividende
optionnel avec une hypothèse de prise en actions de 50 %, de l’évolution du résultat
EPRA durant l’exercice 2021 et de l’amortissement des panneaux solaires.
◆
Passif - dettes financières : évolution en fonction du volume d’investissement
attendu et de la partie qui sera vraisemblablement nancée par des capitaux propres
(notamment via les bénéces mis en réserve et le dividende optionnel) – dans ce
cadre, nous attendons un taux d’endettement inférieur à 50 % au 31 décembre
2021. Au 31 décembre 2020, WDP dispose d’une réserve de plus de 700 millions
d’euros en lignes de crédit à long terme non utilisées, qui sufsent à satisfaire
toutes les obligations existantes en matière d’investissement et les renancements
jusqu’au moins la mi-2022 (hors produits de l’augmentation de capital de début
2021).
PERSPECTIVES
WDP
Rapport annuel 2020
104
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Bilan consolidé
(en euros x 1 000)
31.12.2020
Actual
31.12.2021
Budget
Actifs non courants 4 728 536 5 120 893
Immeubles de placement 4 566 601 4 938 297
Autres immobilisations corporelles (panneaux solaires inclus) 126 719 130 611
Actifs nanciers non courants 6 929 6 929
Autres actifs non courants 3 940 2 640
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises 24 346 42 416
Actifs courants 61 869 50 545
Actifs détenus en vue de la vente
15 543
_
Trésorerie et équivalents de trésorerie
11 240
11 240
Autres actifs courants
35 087
39 305
Total de l’actif
4 790 405
5 171 438
Capitaux propres 2 403 793 2 722 619
Capitaux propres - part du Groupe 2 353 935 2 650 244
Intérêts minoritaires
49 858
72 375
Passifs 2 386 612 2 448 820
Passifs non courants
1 938 131
2 000 873
Dettes nancières non courantes
1 740 284
1 790 199
Autres passifs non courants
197 847
210 674
Passifs courants 448 481 447 946
Dettes nancières courantes
379 170
380 068
Autres passifs courants
69 311
67 879
Total du passif 4 790 405 5 171 438
Taux d'endettement (proportionnel)
46,6%
44,3%
Loan-to-value
45,0%
43,0%
Plan de croissance 2019-23
Ambition revue à la hausse
Dans le cadre du plan de croissance 2019-23 actuel, WDP a identié, n 2020, un
volume d’investissement total d’un milliard d’euros, ce qui représente deux tiers du
volume cumulé prévu de 1,5 milliard d’euros. L’ambition d’un résultat EPRA par action
d’au moins 1,15 euro d’ici 2023 est donc à portée de main.
Compte tenu du positionnement profondément ancré dans le paysage logistique,
soutenu par des fondations solides, un vent arrière structurel positif, mais aussi par
les nouvelles opportunités générées par la crise de la Covid-19 (comme la croissance
accélérée de l’e-commerce et les investissements supplémentaires dans l’omnicanal
et la résilience de la chaîne d’approvisionnement), WDP est déjà en train de formuler la
prochaine étape de sa nouvelle croissance cohérente et rentable.
Le volume d’investissement prévu dans le cadre du plan de croissance stratégique 2019-
23 a été augmenté de 500 millions d’euros pour atteindre 2,0 milliards d’euros (contre
1,5 milliard d’euros auparavant) d’ici la n 2023 – à ce moment, les investissements
prévus auront augmenté au bilan et l’impact annualisé sur le résultat EPRA sera attendu
en 2024. Cette croissance prévue est basée sur une croissance annuelle du portefeuille
de 10 % et une augmentation annuelle de 6 % du résultat EPRA par action pour
atteindre un minimum de 1,25 euro en 2024 (contre au moins 1,15 euro auparavant en
2023). Le dividende devrait évoluer de 6 % par an, en phase avec la tendance, pour
atteindre 1,00 euro brut par action en 2024.
Opportunités de croissance sur le marché de la logistique grâce à
l’accélération de facteurs structurels
Un certain nombre de changements et de tendances fondamentaux ont accru
l’importance du secteur de la logistique au cours des dernières années. Pensons à
la croissance soutenue de l’e-commerce, à la demande en denrées alimentaires et
en activités liées au secteur pharmaceutique, aux progrès technologiques et à la
durabilité. Les réseaux de distribution ont été adaptés en conséquence et la demande
PERSPECTIVES
WDP
Rapport annuel 2020
105
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
en infrastructures logistiques modernes a été conrmée et même accrue. En outre, la
pandémie de coronavirus et son impact soudain ont accéléré ces facteurs clés dans le
secteur de la logistique et accentué le rôle critique du secteur de la logistique, renforçant
la conviction et la vision à long terme de WDP d’investir davantage. La forte demande
de la part de ces secteurs est aussi visible dans la forte pénétration du marché des
utilisateurs, malgré la Covid-19.
WDP estime qu’avec ses plates-formes commerciales et son positionnement en tant que
promoteur et investisseur nal, elle pourra encore mieux tirer prot de cette demande
anticipée du marché, ce qui devrait lui permettre de se développer davantage et d’offrir
des services à ses clients. WDP est convaincue que ses équipes professionnelles
locales et son savoir-faire interne contribuent à une croissance cohérente et durable.
En outre, la part de marché sur les marchés existants est encore relativement faible
(estimée à environ 9 % au Benelux, limitée en France et à environ 21 % en Roumanie).
Le marché de l’investissement dans l’immobilier logistique est devenu un marché
mature au cours des dernières années en raison de l’intérêt croissant pour l’immobilier
logistique. Cela est clairement visible dans la pression à la baisse sur les rendements
initiaux. En outre, il existe une forte demande et une pénurie croissante de terrains.
Les principaux dés à relever pour la réalisation de la croissance sont donc aussi
l’acquisition de nouvelles positions foncières et le maintien de la rentabilité des projets
étant donné l’environnement hautement compétitif stimulé par l’attractivité accrue de
la logistique combiné à des taux d’intérêt extrêmement bas.
Une réexion créative sera dès lors plus que nécessaire et WDP observe ici aussi une
série de tendances. La rareté des terrains fait que l’attention se portera, entre autres, sur
les friches industrielles, les « brownelds ». Les coûts croissants des terrains obligent
les acteurs de l’immobilier à trouver des solutions plus efcaces avec le client an de
réduire l’empreinte des bâtiments, notamment grâce à des constructions sur plusieurs
niveaux.
Sensibilité
Le tableau ci-dessous présente un aperçu non exhaustif des facteurs externes et
internes qui exercent une inuence sur les principaux paramètres de l’entreprise, à
savoir le résultat EPRA, le taux d’endettement et les capitaux propres.
Analyse de sensibilité sur la base des chiffres consolidés au 31.12.2020
∆ Inflation (en %) -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0%
∆ Résultat EPRA (en millions d’euros) -2,6 -1,3 – 1,3 2,6
∆ Taux d’occupation (en %) -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0%
∆ Résultat EPRA (en millions d’euros) -2,9 -1,4 – 1,4 2,9
∆ Euribor (en %) -1,1% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0%
∆ Résultat EPRA (en millions d’euros) – – – -1,1 -2,2
∆ Juste valeur des investissements
immobiliers (en %) -5,0% -2,5% 0,0% 2,5% 5,0%
∆ Taux d’endettement (en %) 2,4% 1,1% – -1,1% -2,1%
∆ Investissements (en millions
d’euros) -100 -50 – 50 100
∆ Taux d’endettement (en %) -1,1% -0,6% – 0,5% 1,1%
∆ Juste valeur des investissements
immobiliers (en %) -5,0% -2,5% 0,0% 2,5% 5,0%
∆ Juste valeur des immeubles de
placement et capitaux propres (en
millions d’euros) -232,2 -116,1 – 116,1 232,2
∆ Taux d’intérêt (en %) -0,50% -0,25% 0,0% 0,25% 0,50%
∆ Juste valeur des instruments de
couverture et capitaux propres (en
millions d’euros) -46,5 -23,0 – 22,5 44,5
PERSPECTIVES
WDP
Rapport annuel 2020
106
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
La stratégie de marketing de WDP se concentre toujours plus sur les applications nu-
mériques. Les projets de construction neuve sont présentés au client au moyen d’ani-
mations 3D réalistes. De plus, l’entrepôt standard de WDP est présenté dans l’outil
révolutionnaire WDP Xplore, un outil virtuel à 360° qui permet au client de se déplacer
dans un centre de distribution numérique.
Une expérience unique
WDP Xplore est une expérience unique. Les clients intéressés bénécient d’une visite
virtuelle par l’intermédiaire de l’écran d’un PC ou d’une tablette. L’intérieur et l’extérieur
de l’entrepôt, les spécications techniques, les avantages en matière de durabilité, etc.:
toutes les informations prennent vie dans un environnement numérique hyperréaliste.
Cet outil innovant fournit des réponses prêtes à l’emploi à toutes les questions que le
client peut se poser. Où se trouvent les quais de chargement et les portails automa-
tiques? L’illumination est-elle sufsante, qu’en est-il de l’isolation et quelles sont les
spécications pour les énergies renouvelables?
WDP Xplore est une
nouvelle expérience
numérique totale qui
apporte des réponses à
des questions concrètes.
Elle symbolise le marketing
de nouvelle génération,
axé sur les besoins de
chaque client et déployé
dans un environnement
virtuel à 360°.
Norbert Padt - Group Marketing Manager de WDP
WDP Xplore
Marketing numérique
“
Hotspots
Des hotspots présents sur différentes infrastructures (comme les murs, les sols et les
installations techniques) permettent au client de zoomer sur toutes les spécications.
Des hotspots verts mettent en outre l’accent sur les aspects liés à la durabilité: éclai-
rage LED, contrôle de l’énergie et autres éléments.
WDP Xplore symbolise une nouvelle génération de marketing orienté vers le client. Pas
de brochures ternes pleines de chiffres ennuyeux, mais une expérience intégrale dans
laquelle le service et le produit sont clairement visualisés. Tout est adapté aux besoins
de chaque client, et assorti de contenus photographiques supplémentaires ainsi que
d’informations contextuelles sur des projets de référence.
lien vidéo
WDP
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107
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
“
Avec respect mutuel,
intégrité et éthique
Code of Conduct
8. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Principes clairs
#SpeakUp
WDP
Rapport annuel 2020
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Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Diversity beyond gender
5
2 7
0
20%
60%
40%
80%
100%
Expertise Expertise
Conseil
d’Administration
Structure de gouvernance WDP
Réalisations en 2020
♦
Taux de présence au Conseil
d’Administration 98%
♦
Nouvelle politique de
rémunération approuvée par les
actionnaires le 29 avril 2020
♦
Forte interaction entre le Conseil
d’Administration et le Comité de
gestion: également pendant la
période de Covid-19
Âge Âge
50+
ans
50+
ans
40-49
ans
40-49
ans
30-39
ans
30-39
ans
Durée des mandats
3
+12 ans9-12 ans
2 0
5-8 ans
2
0-4 ans
Corporate governance
(Corporate) Finance
Risk
Audit
International experience
Real Estate
Innovation
Sales & marketing
ESG/Sustainability
Logistics
REIT
Co-CEO
2 personnes
Country Managers
3 personnes
CFO
1 personne
CTO
1 personne
Assisté par une
équipe de
Shared Services
Conseil d’Administration Comité de gestion
3
4
4
< 30 ans
0
2
1
7
0
0
< 30 ans
0
Administrateurs délégués
Comité de
nomination
Comité de
rémunération
Comité d’audit
Risk Manager
Compliance Manager
Auditeur interne
Comité ESG
Comité de gestion
WDP
Rapport annuel 2020
109
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Principes de gouvernance
La conduite honnête et correcte des affaires est une priorité pour WDP depuis sa
constitution, et ce toujours sur la base de nos valeurs fondamentales. WDP s’efforce
d’appliquer les normes les plus exigeantes en matière de gouvernance d’entreprise, sur
la foi de sa conviction que cela contribue à la réussite à long terme de la Société et à la
protection des intérêts de toutes les parties prenantes. Le Conseil d'Administration veille
à ce que les principes et processus de gouvernement d’entreprise développés à cette
n soient à tout moment appropriés pour la Société et conformes à la réglementation
ou aux normes de gouvernement d’entreprise applicables.
Nos principes et processus de gouvernance sont transposés dans notre Charte de
gouvernance d’entreprise, notre Code d’éthique et le Dealing Code. Ces documents
sont disponibles sur notre site web.
Code de référence | Code de gouvernance
d’entreprise 2020
Conformément à l’article 3:6 §2 du Code des sociétés et des associations et à l’arrêté royal
du 12 mai 2019 portant désignation du code de gouvernement d’entreprise à respecter
par les sociétés cotées, WDP applique le Code belge de gouvernance d’entreprise
2020 (Code 2020), en tenant compte des particularités liées à la législation sur les SIR.
Le Code 2020 est disponible sur le site web
www.corporategovernancecommittee.be.
Le code 2020 applique le principe «se conformer ou s’expliquer (comply or explain)»,
selon lequel tout écart par rapport aux recommandations doit être justié. À la date du
présent rapport annuel, WDP se conforme aux dispositions du code 2020, à l’exception
des principes suivants :
Les principes 3.19 à 3.21 du Code 2020 traitent de la désignation d’un secrétaire au
sein de la Société.
EXPLICATION | Au vu de la taille plutôt limitée du Conseil d'Administration et aux ns
d’utiliser les ressources de la Société de la manière la plus efcace possible, le Conseil
d'Administration a décidé, pour le moment, de ne pas attribuer la fonction de secrétaire
à une personne spécique. La fonction de secrétaire est exercée au sein de WDP
par, d’une part, le CFO, qui assiste également aux Conseils d’administration, et par le
General Counsel, disposant des compétences et des connaissances nécessaires en
matière d’administration:
♦
soutenir le Conseil d'Administration et ses comités pour toutes les questions liées à
l’administration de la Société;
♦
préparation de la Charte de gouvernance d’entreprise et de la Déclaration en matière
de gouvernance d’entreprise;
♦
assurer une bonne circulation de l’information au sein du Conseil d'Administration
et de ses comités et entre le management exécutif et les administrateurs non
exécutifs;
♦
consigner avec précision dans les procès-verbaux la teneur des discussions et des
décisions des réunions du Conseil; et
♦
faciliter la formation initiale et soutenir le développement professionnel si nécessaire.
Réglementation externe
♦
Code des sociétés et des
associations
♦
Législation SIR
♦
Règlement d’Euronext
♦
Code de gouvernance d’entreprise
2020
♦
IFRS
♦
Réglementations comptables
de l’UE
♦
Règlement européen Abus
de marché
Politiques internes
♦
Statuts
♦
Charte de gouvernance
d’entreprise
♦
Dealing Code
♦
Employee Code of Conduct et
Supplier Code of Conduct
♦
Politique de rémunération
♦
Code d’éthique
♦
Grievance Mechanism
WDP
Rapport annuel 2020
110
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Chaque administrateur peut contacter individuellement le CFO ou le General Counsel.
Le principe 7.6 du Code 2020 stipule que les administrateurs non exécutifs doivent
recevoir une partie de leur rémunération sous forme d’actions de la Société.
EXPLICATION | WDP déroge à ce principe et n’accorde pas de rémunération en
actions aux administrateurs non exécutifs. Compte tenu des montants actuels de la
rémunération ainsi que du caractère indépendant des administrateurs non exécutifs,
WDP est d’avis que l’octroi (d’une partie) de la rémunération en actions ne contribuerait
pas nécessairement à l’objectif du Code 2020 de faire en sorte que ces administrateurs
agissent dans la perspective d’un actionnaire à long terme. En tant que SIR/REIT, WDP
s’efforce de générer un bénéce et un dividende par action solides, conformément à la
perspective d’un actionnaire à long terme. Depuis son entrée en Bourse en 1999, WDP
met l’accent sur la création de ux de trésorerie stables à long terme, qui, conjugués
avec l’obligation de distribution élevée en tant que SIR, font de WDP une alternative à
part entière, rentable et liquide aux investissements directs dans l’immobilier reposant
sur des revenus locatifs. Telle est la base de sa stratégie, telle que déterminée par
le Conseil d'Administration, laquelle se reète clairement aussi dans son plan de
croissance ESG stratégique et opérationnel.
Un aperçu de la rémunération totale des administrateurs non exécutifs gure dans le
rapport de rémunération gurant dans cette Déclaration de gouvernance d’entreprise.
Le principe 7.9 du Code 2020 stipule que le Conseil d'Administration doit fixer un
seuil minimum d’actions que les membres du Comité de gestion doivent détenir.
EXPLICATION | WDP déroge à ce principe et ne xe pas de seuil minimum explicite
pour la détention d’actions WDP par les membres du Comité de gestion. En tant que
SIR/REIT, WDP s’efforce de générer un bénéce et un dividende par action solides,
conformément à la perspective d’un actionnaire à long terme. Depuis son entrée en
Bourse en 1999, WDP met l’accent sur la création de ux de trésorerie stables à long
terme, qui, conjugués avec l’obligation de distribution élevée en tant que SIR, font
de WDP une alternative à part entière, rentable et liquide aux investissements directs
dans l’immobilier reposant sur des revenus locatifs. Telle est la base de sa stratégie,
telle que déterminée par le Conseil d'Administration, laquelle se reète clairement aussi
dans son plan de croissance ESG stratégique et opérationnel. C’est cette stratégie
qui doit être mise en œuvre sur le plan opérationnel par les membres du Comité de
gestion. WDP est donc d’avis que la politique de rémunération établit un lien clair avec
la création de ux de trésorerie à long terme stables et qu’elle conduit déjà les membres
du Comité de gestion à agir dans la perspective d’un actionnaire à long terme. WDP
encourage toutefois les membres du Comité de gestion à constituer et à maintenir une
participation en actions dans WDP. Actuellement, les deux CEO ont tous deux constitué
une telle participation en actions.
Le rapport de rémunération gurant dans la présente Déclaration de gouvernance
d’entreprise comprend un aperçu du nombre d’actions détenues par chaque membre
du Comité de gestion. Il s’agit donc d’une participation constituée dans la Société à
titre personnel.
WDP
Rapport annuel 2020
111
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Conseil d’Administration
Situation depuis le 1er octobre 2019
À compter du 1er octobre 2019, à la suite de la transformation de WDP d’une société
en commandite par actions avec gérant statutaire en une société anonyme, les
administrateurs ont été nommés pour la première fois dans la Société WDP SA, qui est
une entité juridiquement différente.
Toutefois, il a été tenu compte lors de cette nomination des mandats des administrateurs
au sein du Conseil d'Administration de l’ancien gérant, de manière à ce que:
♦
ceux-ci soient nommés pour la durée restante de leur mandat au sein de l’ancien
gestionnaire; et que
♦
pour la détermination de leur statut en tant d’administrateur indépendant (article
7:87 du Code des sociétés et des associations), les mandats d’administrateur
indépendant et/ou d’administrateur non exécutif qu’ils exerçaient au sein de l’ancien
gérant soient également pris en compte.
Composition
Principes
Les statuts de WDP prévoient que la Société doit être administrée par un Conseil
d'Administration composé d’au moins 3 administrateurs, nommés par l’Assemblée
Générale pour un maximum de quatre ans. Le Conseil d'Administration est composé
majoritairement d’administrateurs non exécutifs et compte également un nombre
approprié d’administrateurs indépendants. Les status prévoient que, conformément au
Code 2020, au moins trois administrateurs ont le statut d’administrateurs indépendants
conformément aux critères décrits dans le Code 2020 et la présente charte de GE. En
plus, l’objectif de WDP est de parvenir à un Conseil d'Administration qui est composé
majoritairement d’administrateurs indépendants.
Le Conseil d'Administration est composé de manière à ce que WDP puisse être
administrée conformément à son statut et aux activités autorisées (telles que décrites
à l’article 4 de la loi SIR).
Les membres du Conseil d'Administration doivent satisfaire aux exigences xées par la
réglementation applicable aux SIR, ce qui inclut une composition formée exclusivement
de personnes physiques satisfaisant aux exigences des articles 14 et 15 de la loi SIR
(test d’aptitude des administrateurs).
Le Conseil d'Administration dans son ensemble doit être composé de manière à
ce que la combinaison de l’expérience, des connaissances et des compétences de
ses membres individuels lui permette de remplir son rôle aussi bien que possible.
Dans son ensemble, le Conseil d'Administration doit nécessairement présenter les
caractéristiques suivantes :
♦
une composition équilibrée de connaissances, de compétences et d’expérience,
fondée sur les exigences d’une conduite des affaires efcace sur les marchés où la
Société est active ;
♦
sa composition doit garantir qu’il fonctionne à tout moment comme un organe
exible et fonctionnel, animé par un esprit entrepreneurial;
♦
lorsqu’il prend des décisions concernant sa composition, le Conseil d'Administration
s’efforce également de respecter la diversité (concernant tant le genre que l’âge et
la nationalité), ainsi que de limiter au maximum les conits d’intérêts (futurs ou non)
entre les membres et le Groupe WDP (tant sur le plan juridique, que commercial,
économique et éthique).
La Charte de gouvernance d’entreprise dénit également les exigences qualitatives
spéciques que les membres individuels doivent posséder, à savoir une personnalité
indépendante et entrepreneuriale, une réputation irréprochable et une bonne éthique
commerciale.
En outre, les principes suivants doivent également être respectés:
♦
le respect des exigences en matière de diversité (article 3:6 CSA) ;
♦
le respect des exigences spéciques en matière de diversité de genre (article 7:86
CSA) ;
♦
le respect de la limite d’âge xée à 70 ans, en ce sens que le mandat d’un
administrateur expire à l’issue de l’assemblée annuelle de l’année au cours de
laquelle il atteint l’âge de 70 ans, sauf décision contraire du Conseil d'Administration
sur la proposition du Comité de nomination ;
WDP
Rapport annuel 2020
112
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
♦
pour les administrateurs non exécutifs : un maximum de cinq mandats
d’administrateur dans des sociétés cotées en Bourse, sauf moyennant l’approbation
du Conseil d'Administration (et avec l’application du principe de «se conformer ou
s’expliquer»).
Droit de proposition obligatoire
Les statuts de WDP prévoient un droit de proposition obligatoire pour toute personne
physique, personne morale ou société (avec ou sans personnalité juridique) qui détient
individuellement et directement au moins 10 % des actions de la Société, et ce dans
des conditions spéciques telles que décrites à l’article 15 des statuts de WDP.
En vertu de ce droit de proposition obligatoire, Tony De Pauw a été nommé administrateur
de WDP par l’Assemblée générale extraordinaire de WDP du 11 septembre 2019 avec
effet au 1er octobre 2019, et ce sur la proposition de l’actuel Actionnaire de référence
de la société, la société RTKA. À la date du présent rapport an-nuel, Tony De Pauw est
l’unique administrateur nommé sur la base de cette proposition obligatoire.
est président non exécutif indépendant du Conseil d'Administration de WDP depuis avril 2019. Il est titulaire
Administrateurs
Nom Qualité Indépendant
Première nomination au
sein de WDP SCA
Première nomination au
sein de WDP SA Fin du mandat
Présences au Conseil
d’Administration
Rik Vandenberghe Administrateur non exécutif
Avril 2019 Octobre2019 Avril 2023 26/26
Frank Meysman Administrateur non exécutif Avril 2006 Octobre2019 Avril 2021 26/26
Anne Leclercq Administratrice non exécutive
Avril 2015 Octobre2019 Avril 2022 26/26
Cynthia Van Hulle Administratrice non exécutive Février 2015 Octobre2019 Avril 2022 26/26
Jürgen Ingels Administrateur non exécutif
Avril 2018 Octobre2019 Avril 2022 26/26
Tony De Pauw Administrateur exécutif Mai 1999 Octobre2019 Avril 2023 23/26
Joost Uwents Administrateur exécutif Avril 2002 Octobre2019 Avril 2022 26/26
Composition du Conseil d’Administration au 31 décembre 2020
Le Conseil d’Administration est composé de 7 administrateurs (personnes physiques) :
♦
2 administrateurs exécutifs, dont 1 sur proposition de l’Actionnaire de référence (la
société RTKA), à savoir Tony De Pauw ; et
♦
5 administrateurs non exécutifs, dont 4 administrateurs indépendants au sens de
l’article 7:87 §1 du CSA.
Le mandat de Frank Meysman en tant qu’administrateur non exécutif expire lors
de l’Assemblée générale de 2021. Le Conseil d’Administration, sur l’avis du Comité
de nomination, propose de reconduire le mandat de Frank Meysman en tant
qu’administrateur non exécutif pour une période d’un an lors de son Assemblée
Générale du 28 avril 2021.
Compte tenu des vastes connaissances de Frank Meysman, de son expérience
internationale et de ses contributions toujours constructives et étayées lors des
réunions, le Conseil d’Administration estime que cette reconduction soutient le bon
fonctionnement du Conseil d’Administration. La période d’un an tient également
compte de la limite d’âge xée dans la Charte de gouvernance d’entreprise.
En cas d’approbation, son mandat court jusqu’au 27 avril 2022 et il restera également
président du Comité de rémunération pendant cette période.
WDP
Rapport annuel 2020
113
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
d’un diplôme d’ingénieur commercial de la KU Leuven. Il est, depuis
avril 2017, CEO du groupe Besix, l’entreprise de construction et
d’immobilier multidisciplinaire de référence active dans vingt-cinq
pays sur les cinq continents. Rik Vandenberghe a débuté sa carrière
dans le secteur bancaire et a été actif chez ING pendant trente ans,
où il a travaillé en étroite collaboration avec d’importants acteurs du
marché immobilier et a acquis une vaste expérience internationale
en occupant de nombreuses fonctions de direction et en tant que
CEO d’ING Luxembourg et d’ING Belgique. Chez ING Belgique, il a
dirigé le département Real Estate & Development Financing (1991-
97), un département qui a en outre relevé de ses compétences
élargies jusqu’en 2007. En tant que directeur général, il a également
été membre du Comité des risques d’ING Luxembourg (2007-2013)
et du Comité des risques de marché d’ING Belgique (2013-17). Son
expérience en tant que président, entre autres, de Febeln et de
liales du groupe Besix et d’ING, sa connaissance de l’immobilier,
des nances et de la Bourse, son esprit d’entreprise et son sens de
l’innovation soutiennent le management de WDP et la poursuite de la
croissance de l’entreprise.
Autres mandats actifs au 31
décembre 2020
Sociétés cotées
–
Sociétés non cotées
Besix Group
BESIX Infra
BESIX Park
BESIX Real Estate Development
BESIX
Besix Stay (président)
Les News 24
Olympic Invest
Van den Berg
Vanhout
Watpac
Compagnie Belge de Bâtiment
(Président)
Six Construct
Mandats ayant expiré au 31
décembre 2020, mais exercés à
compter de 2015
ING Banque Belgique
ING Luxembourg
Entreprises Jacques Delens Febeln
Franki Foundations Belgium
LUX T.P.
Olympiades Brussels Hotel
Socogetra
Établissements Jean Wust
Actions détenues dans WDP
10000
est administratrice non exécutive indépendante depuis avril
2015. Elle a étudié le droit à la KU Leuven et a également
obtenu un diplôme de la Kellogg School of Management et
un MBA à la Vlerick Business School.
Après une carrière dans différentes banques, elle a rejoint
l’Agence belge de la Dette en 1998 en tant que Director
Treasury and Capital Markets. Outre son expérience en
management général, elle a acquis, dans cette dernière
fonction, des connaissances et une expertise importantes
en matière de gestion nancière efcace (marchés des
capitaux d’emprunt), ce qui représente une valeur ajoutée
notable dans la politique de nancement de WDP. Elle
a également effectué diverses missions pour le compte
d’institutions supranationales telles que le FMI, la Banque
mondiale et l’OCDE.
Autres mandats actifs au 31 décembre
2020
Sociétés cotées
–
Sociétés non cotées
Argenta Bank- en Verzekeringsgroep
Argenta Assuranties
Argenta Spaarbank
Fluxys Belgium
KU Leuven (présidente du comité
d’audit)
UZ Leuven (présidente du comité
d’audit)
LRD (présidente du comité d’audit)
Plexus
Z.org Leuven (présidente du comité
d’audit)
Mandats ayant expiré au 31 décembre
2020, bien qu’exercés à compter de
2015
–
Actions détenues dans WDP
0
Rik Vandenberghe
Né en 1961
Kipdorpvest 60,
B-2000 Antwerpen
Anne Leclercq
Née en 1956
Herwood 62,
B-1570 Tollembeek
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Rapport annuel 2020
114
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
est administrateur non exécutif depuis 2006 (jusqu’en
avril 2018, il était également administrateur indépendant
et jusqu’en 2016, il a exercé cette fonction dans le cadre
de M.O.S.T. BV, dont il était lui-même le représentant
permanent). Frank Meysman a une connaissance
approfondie et une expérience internationale (aux Pays-Bas,
par exemple). Il a acquis des connaissances spéciques
en matière de marketing et est donc à même de renforcer
l’orientation client de WDP.
Il a occupé des postes de haut niveau dans des entreprises
internationales telles que Procter & Gamble, Douwe
Egberts et Sara Lee.
Autres mandats actifs au 31
décembre 2020
Sociétés cotées
Spadel (président)
Sociétés non cotées
Terhills
Mandats ayant expiré au 31
décembre 2020, bien qu’exercés à
compter de 2015
Grontmij (président)
Betafence (président)
JBC (président)
Thomas Cook Group (président)
Picanol
Actions détenues dans WDP
12194
est administratrice non exécutive indépendante depuis
février 2015. Elle est titulaire d’un doctorat en sciences
économiques appliquées de la KU Leuven, où elle est
professeure à la faculté d’économie et des sciences de
gestion. Elle a également étudié à l’université de Yale et
à l’université de Chicago, entre autres, et a enseigné à
l’université Columbia. Elle a également été titulaire de la
chaire Francqui à l’université de Gand.
La nance d’entreprise, les restructurations et les questions
de gouvernance forment des domaines d’expertise
importants dans son travail académique. Elle possède une
connaissance approfondie de la
comptabilité et de l’audit.
Autres mandats actifs au 31
décembre 2020
Sociétés cotées
Miko (présidente du comité d’audit)
Sociétés non cotées
Argen-Co
Argenta Bank- en Verzekeringsgroep
Argenta Assuranties
Argenta Spaarbank
Mandats ayant expiré au 31
décembre 2020, mais exercés à
compter de 2015
–
Actions détenues dans WDP
0
Cynthia Van Hulle
Né en 1956
Heikant 22,
B-9190 Stekene
Frank Meysman
Né en 1952
Drielindenbaan 66,
B-1785 Merchtem
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Rapport annuel 2020
115
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
est administrateur non exécutif indépendant depuis avril
2018. Il est titulaire d’un master en sciences politiques et
sociales et d’un MBA de l’université d’Anvers.
Son expertise en matière de ntech, d’innovation numérique
et de technologie au sens large du terme contribue à la
croissance et à la pérennité de WDP.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2020
Sociétés cotées
Materialise
Uniedpost Group
Sociétés non cotées
SmartFin Capital
Willemen Groep
Ghelamco
GS Pledge Co
Itineris
Itiviti AB
Bright Analytics
NG Data
Projective
Pay-Nxt
The Glue
Vavato
Mensura
Maria DB
Startups.be / Scaleups.eu
Akinon
Deliverect
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2020, mais exercés à
compter de 2015
B_Hive Europe
Trendminer
Option
Clear2Pay
NG Data Europe
Newtec
Silvern
Exellys
Finsight Solutions
Innovis
Actions détenues dans WDP
0
est administrateur exécutif et CEO depuis 1999 et représente
l’actionnaire de référence, à savoir la famille Jos De Pauw
(via la structure de société familiale RTKA).
Sa grande expérience et sa vaste expertise en matière
d’investissement et de gestion de l’immobilier (logistique)
ainsi que du secteur dans son ensemble vont de pair avec
son esprit entrepreneurial.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2020
Sociétés cotées
–
Sociétés non cotées
FEB (membre du comité stratégique)
Le Concert Olympique
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2020, mais exercés à
compter de 2015
Ensemble Leporello
Actions détenues dans WDP
71900
Jürgen Ingels
Né en 1971
Clemenceaustraat 177A,
B-2860 Sint Katelijne Waver
Tony De Pauw
Né en 1954
Ganzenbos 5,
B-1730 Asse
WDP
Rapport annuel 2020
116
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Conseil
d'Administration
Comité
d'audit
Comité de
nomination
Comité de
rémunération
Rik Vandenberghe
◆ ◆ ◆ ◆
Frank Meysman
◆ ◆ ◆ ◆
Anne Leclercq
◆ ◆ ◆ ◆
Cynthia Van Hulle
◆ ◆ ◆ ◆
Jürgen Ingels
◆ ◆ ◆ ◆
Tony De Pauw
◆ ◆
Joost Uwents
◆ ◆
◆
Président
◆
Membre
est administrateur depuis 2002 et administrateur
exécutif et CEO depuis 2010. Il est ingénieur
commercial et titulaire d’un MBA.
De par son bagage bancaire, il possède une solide
connaissance de l’immobilier et du nancement.
Avant d’être nommé CEO, il a occupé le poste de
CFO de WDP pendant dix ans. Au l des ans, il a
acquis une expertise en matière de secteur logistique
et de chaîne logistique. En combinaison avec son
drive pour l’innovation, cet expertise soutientle
développement de la stratégie durable de WDP.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2020
Sociétés cotées
Xior Student Housing
Uniedpost Group
Sociétés non cotées
Logistics in Wallonia
EPRA (membre de l’Advisory Board)
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2020, mais exercés à
compter de 2015
–
Actions détenues dans WDP
168244
Conseil d’Administration et comités
Joost Uwents
Né en 1969
Hillarestraat 4A,
B-9160 Lokeren
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Rapport annuel 2020
117
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rôle et responsabilités du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration de WDP a le pouvoir d’accomplir tous les actes nécessaires
ou utiles à la réalisation de l’objet de la Société, à l’exception des actes réservés par la
loi à l’Assemblée générale.
Le Conseil d'Administration détermine la stratégie et les valeurs clés de WDP, décide
de la stratégie d’investissement et de nancement et veille à la qualité des dirigeants.
Il rédige les états nanciers de WDP, ainsi que le rapport nancier annuel (y compris la
Déclaration de gouvernance d’entreprise et le rapport de rémunération) et convoque les
Assemblées générales de la Société. Le Conseil d'Administration décide de l’utilisation
du capital autorisé.
Le Conseil d'Administration décide également de la structure de direction de WDP et
des compétences attribuées, individuellement ou collectivement, aux CEO et/ou aux
autres membres du Comité de gestion.
Enn, le Conseil d'Administration est l’organe chargé de faciliter un dialogue effectif
avec les actionnaires, notamment par le biais d’une communication transparente au
moyen de communiqués de presse, du rapport annuel et d’autres canaux.
Le Conseil d'Administration agissant de manière collégiale représente la Société
dans tous les actes en justice et ailleurs. La Société est également valablement
représentée dans tous les actes en justice et ailleurs par deux administrateurs agissant
conjointement.
Le Conseil d'Administration a délégué la gestion journalière aux deux CEO, chacun
pouvant agir individuellement, au sens de l’article 7:121 du Code des sociétés et des
associations. La Société peut également être représentée par un mandataire spécial.
Fonctionnement du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration se réunit au moins six fois par an, à l’invitation du président.
Les horaires des réunions sont xés à l’avance pour toute l’année an d’éviter les
absences. Des réunions supplémentaires sont par ailleurs organisées lorsque l’intérêt
social le requiert ou que 2 administrateurs au moins en font la demande.
Le Conseil d'Administration évaluera, au moins une fois tous les trois ans, la structure
de gouvernance qu’il a choisie an de déterminer si elle est toujours appropriée et, dans
la négative, proposera une nouvelle structure de gouvernance à l’Assemblée générale.
En outre, les administrateurs non exécutifs se réunissent au moins une fois par an en
l’absence des CEO et des autres membres du Comité de gestion.
Les CEO informent le président du Conseil d'Administration de l’avancement de
toutes les questions et de tous les dossiers relevant de la compétence du Conseil
d'Administration. Le président détermine l’ordre du jour des réunions en concertation
avec les deux CEO. Cet ordre du jour consiste en une liste xe de points qui sont
minutieusement préparés et documentés, de manière à ce que tous les administrateurs
disposent des mêmes informations en temps utile.
En matière de prise de décision, les statuts de WDP stipulent que:
♦
le Conseil d'Administration ne peut délibérer et décider valablement que si la
majorité de ses membres est présente ou représentée ;
♦
les décisions sont prises à la majorité simple des voix ;
♦
tout administrateur empêché ou absent peut déléguer un autre membre du Conseil
d'Administration pour le représenter à une réunion du Conseil et voter valablement
à sa place;
♦
les décisions du Conseil d'Administration peuvent être prises par consentement
unanime des administrateurs, exprimé par écrit.
WDP
Rapport annuel 2020
118
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Les décisions du Conseil d'Administration sont consignées dans des procès-verbaux,
qui sont inclus dans un registre spécial, tenu au siège de la Société. Les procès-verbaux
des réunions du Conseil d'Administration sont signés par le président et les membres
du Conseil d'Administration qui en font la demande.
Rapport d’activités du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration s’est réuni au cours de l’exercice 2020 à 26 reprises pour
discuter principalement des points suivants:
♦
le reporting opérationnel et nancier ;
♦
la politique de communication ;
♦
la stratégie et la politique d’investissement ;
♦
la politique de nancement ;
♦
la composition et l’évaluation du Conseil d'Administration ;
♦
l’analyse et l’approbation du budget 2021 et l’actualisation du plan d’entreprise à
5 ans ;
♦
la stratégie de WDP en matière d’ESG et le suivi de la ESG Roadmap élaborée à
cette n ;
♦
l’analyse et l’approbation des dossiers d’investissement, de désinvestissement et
de développement ;
♦
l’analyse et l’approbation des principaux contrats de crédit, tels que ceux
conclus respectivement avec la Banque européenne pour la Reconstruction et le
Développement (BERD) et l’International Finance Corporation (IFC) en tant que
prêteurs ;
♦
la numérisation et les processus d’exploitation ;
♦
l’analyse, l’évaluation et l’adoption de certaines actions concernant des risques
spéciques tels que la pandémie de Covid-19 et le risque réglementaire lié au statut
FBI ;
♦
l’approbation de la proposition d’une nouvelle politique de rémunération conforme
au plan de croissance actuel ;
♦
la rédaction du rapport du Conseil d'Administration concernant l’apport en nature
d’une créance (dans le cadre du dividende optionnel ) ;
♦
la réalisation des transactions précitées et la détermination des augmentations de
capital qui en résultent dans le cadre du capital autorisé ;
♦
l’approbation du transfert des actions de WDP Luxembourg S.A. et WDP Romania
Sarl à WDP Invest SA ; et
♦
la préparation et l’approbation du Document d’Enregistrement universel 2019.
Procédure de nomination
L’Assemblée générale nomme les administrateurs qu’elle sélectionne parmi les
candidats qui lui sont proposés par le Conseil d'Administration sur la recommandation
du Comité de nomination, moyennant l’approbation préalable de la ou des nominations
par la FSMA, comme l’exige la loi SIR. Le cas échéant, le droit de proposition obligatoire
de l’actionnaire de référence est respecté lors de la nomination (comme stipulé à l’article
15 des statuts WDP).
La sélection d’un nouvel administrateur s’effectue dans le cadre d’une procédure de
sélection professionnelle et objective.
Pour chaque nomination au Conseil d'Administration, une évaluation a lieu des
compétences, des connaissances et de l’expérience préexistantes ou prérequises.
Cette évaluation est initiée par le Comité de nomination en collaboration avec le
président du Conseil d'Administration et le Comité de rémunération.
À la lumière de cette évaluation, une description du rôle, des compétences, des
connaissances et de l’expérience requis est élaborée. Sur la base de ce prol, le
Comité de nomination recherche les candidats possédant les compétences requises.
Le Comité de nomination examine le curriculum vitae et les références des candidats.
Lors de l’établissement de la liste nale des candidats, la pertinence de leurs références
est prise en compte tout comme, pour ceux qui sont déjà administrateurs, une
évaluation de leurs performances. Pour les administrateurs non exécutifs, le nombre
et l’importance de leurs autres engagements sont également pris en compte. Une fois
les candidats identiés, ceux-ci sont reçus individuellement par le président du Conseil
d'Administration, assisté le cas échéant par un ou plusieurs membres du Comité de
nomination. En tout état de cause, les candidats gurant sur la liste nale sont passés
au crible par une agence de recrutement indépendante (chasseur de têtes) et, le cas
échéant, une évaluation est organisée pour examiner les compétences des candidats
de façon plus approfondie.
WDP
Rapport annuel 2020
119
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
À la suite de la procédure susmentionnée et en fonction des recommandations du
Comité de nomination, le président du Conseil d'Administration présente une liste de
candidats pour la fonction d’administrateur de WDP au Conseil d'Administration pour
analyse et approbation.
Après la décision du Conseil d'Administration, la nomination du candidat sélectionné est
soumise à l’approbation de l’Assemblée générale. Cette proposition est accompagnée
d’une recommandation du Conseil d'Administration et mentionne la durée proposée
du mandat ainsi que les informations pertinentes concernant les qualications
professionnelles du candidat, ainsi qu’une liste des postes qu’il occupe déjà.
À toutes ns de clarté, la procédure qui précède s’applique également dans le cas le
renouvellement éventuel du mandat d’un administrateur.
Dès lors qu’un poste d’administrateur devient vacant, un nouvel administrateur est
coopté dès que cela est possible et/ou souhaitable. La première Assemblée Générale
qui suit doit conrmer le mandat de l’administrateur coopté.
Président du Conseil d'Administration
Le président est nommé au sein du Conseil d'Administration. Il s’agit d’une personne
qui est reconnue pour son professionnalisme, son indépendance d’esprit, ses capacités
d’encadrement, sa capacité à parvenir à un consensus et ses compétences en matière
de communication et de gestion de réunions.
Le président est responsable de la direction et du bon déroulement de la réunion du
Conseil d'Administration. La fonction de président du Conseil d'Administration et celle
de CEO ne peuvent être exercées par la même personne.
Le président est responsable de la qualité et de la continuité du Conseil d'Administration,
assure une communication efcace avec les actionnaires et fait ofce d’intermédiaire
entre le Conseil d'Administration et les membres du Comité de gestion, garantissant
une interaction professionnelle et constructive entre le Conseil d'Administration et le
Comité de gestion.
Évaluation
Au moins tous les trois ans, le Conseil d'Administration évalue ses propres prestations,
son interaction avec (les membres du) Comité de gestion, sa taille, sa composition et
son fonctionnement, ainsi que ceux de ses comités.
Le processus d’évaluation se déroule sous la direction du président et fait l’objet d’un
suivi du Comité de nomination. Ses objectifs sont entre autres les suivants :
♦
évaluer le fonctionnement du Conseil d'Administration ou du comité concerné;
♦
vérier que les questions importantes sont préparées et discutées de manière
adéquate;
♦
évaluer la contribution effective de chaque administrateur au travers de sa
présence aux réunions du Conseil d'Administration ou du comité concerné et de sa
participation constructive aux discussions et à la prise de décision. Dans le cadre
de cet évaluation un pourcentage de présence minimal de 75% (à titre individuelle)
est pris en compte, sauf s’il y a une explication satisfaisante pour un pourcentage
de présence plus bas (par exemple à cause de la santé ou de la situation familiale) ;
♦
vérier que la composition effective du Conseil d'Administration et des comités
correspond à ce qui est souhaitable.
L’évaluation est conduite selon une procédure formelle, facilitée ou non par des
intervenants externes, conformément à une méthodologie approuvée par le Conseil
d'Administration.
D’une part, l’évaluation des administrateurs (en tant que membres du Conseil
d'Administration et en tant que membres d’un comité) a lieu sur une base permanente,
notamment par les collègues mutuellement. Si quelqu’un a des observations à formuler
concernant la contribution d’un collègue administrateur en particulier, il peut l’inscrire à
l’ordre du jour de la réunion du Conseil d'Administration ou du comité concerné ou en
discuter avec le président du Conseil d'Administration. Le président peut alors, à sa
discrétion, entreprendre les démarches nécessaires.
D’autre part, tous les administrateurs sont évalués individuellement chaque année et,
le cas échéant, dans l’intervalle, par le Comité de nomination, en fonction d’éléments
tels que leur taux de présence aux réunions du Conseil d'Administration et des comités
WDP
Rapport annuel 2020
120
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
concernés (voir ci-dessous pour le pourcentage de présence minimal), leur niveau
d’intervention dans les réunions, leur engagement, leurs suggestions exprimées en
dehors des réunions, l’introduction de nouvelles idées résultant de leur expérience au
sein d’autres conseils ou comités, leur implication constructive dans les discussions et
la prise de décision, ainsi que leur sens de l’identication et de la maîtrise des risques.
Le Comité de nomination évalue également si la contribution de chaque administrateur
est adaptée à l’évolution des circonstances.
Le Conseil d'Administration agit sur la base des résultats de cette évaluation des
prestations. Le cas échéant, cette intervention consiste à proposer la nomination de
nouveaux membres, à proposer la non-reconduction de membres existants ou la prise
de mesures jugées utiles au fonctionnement efcace du Conseil d'Administration.
EN 2020 | En ce qui concerne le fonctionnement du Conseil d'Administration en 2020,
le Comité de nomination est parvenu à la conclusion commune que la collaboration
actuelle entre les administrateurs est bonne et proactive. Le comité estime également
que l’interaction entre le Conseil d'Administration (par l’intermédiaire de son président)
et le Comité de gestion (par l’intermédiaire de son CEO et du CFO, entre autres)
fonctionne très bien et que la circulation de l’information est uide. La nouvelle
structure de gouvernance d’entreprise constitue donc déjà manifestement une base
solide. Toujours pendant la pandémie de Covid-19, le Conseil a réussi à se concerter à
distance, de façon régulière ainsi que ponctuelle au besoin. Ceci est dû à la structure
de gouvernance d’entreprise cohérente et resserrée de WDP, ainsi qu’au haut degré
d’implication et de exibilité de chaque administrateur. Le Conseil d'Administration, sur
la recommandation du Comité de nomination, conclut que chacun des administrateurs,
sur une base individuelle, a rempli son mandat de manière correcte et constructive.
On constate une forte implication dans les discussions et la prise de décision, faisant
montre d’un sens sufsant de l’identication et de la gestion des risques. En outre, la
complémentarité mutuelle des administrateurs fait d’eux un ensemble collectif fort.
Déclarations
Le Conseil d'Administration de WDP déclare, sur la base des informations dont il
dispose, que:
♦
il n’y a aucun lien familial entre les membres du Conseil d’Administration et ceux du
Comité de gestion;
♦
aucun administrateur, et aucun membre du Comité de gestion n’a –à tout le moins,
au cours des 5 dernières années– été condamné en relation avec des délits de
fraude;
♦
aucun administrateur et aucun membre du Comité de gestion–à tout le moins,
au cours des cinq dernières années – n’a fait l’objet d’accusations ofcielles et
publiques et/ou de sanctions inigées par une autorité légale ou de surveillance(en
ce compris une organisation professionnelle reconnue) ou n’a, à aucun moment,
été déclaré par un tribunal inapte à agir comme membre d’organes de gestion,
de direction ou de surveillance d’une société ou à intervenir dans la gestion ou
l’exercice des activités d’une société;
♦
aucun administrateur et aucun membre du Comité, de gestion –à tout le moins,
au cours des 5 dernières années– n’a exercé de fonction dirigeante, de cadre de
direction ou de membre d’organes de gestion, de direction ou de surveillance d’une
société, au moment d’une faillite, d’une curatelle ou d’une liquidation, à l’exception
de Monsieur Frank Meysman, qui était président du Conseil d'Administration du
Groupe Thomas Cook au moment de la dissolution de celui-ci, le 22 septembre
2019, et de Christoffel De Witte, qui était (en sa qualité de représentant permanent de
REAL ISTIC), administrateur et liquidateur dans le cadre de la liquidation volontaire
de SFELK-IMMO, qui s’est clôturée le 31 octobre 2016 ; et
♦
qu’aucun contrat de gestion ou de travail n’a été conclu avec les administrateurs
ou les membres du Comité de gestion qui prévoit le versement d’une indemnité
de départ à la n du contrat, à l’exception de ce qui est mentionné au Rapport de
Rémunération ci-dessous.
WDP
Rapport annuel 2020
121
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Comités du Conseil d'Administration
Le Conseil d'Administration a également mis en place des comités chargés de le
conseiller concernant les décisions à prendre, de veiller à ce que certaines questions
soient correctement traitées et, le cas échéant, de porter certaines questions à
l’attention du Conseil d'Administration.
Toutefois, la prise de décision continue de relever de la responsabilité collégiale du
Conseil d'Administration.
Le Conseil d'Administration a créé trois comités spécialisés au sein de WDP, chacun
ayant son propre règlement intérieur: le Comité d'Audit, le Comité de nomination et le
Comité de remunération.
Tous les comités peuvent, à leur discrétion, inviter des membres du Comité de gestion
ainsi que du personnel exécutant et dirigeant à assister aux réunions des comités
et à fournir des informations et des idées pertinentes concernant leur domaine de
responsabilité. En outre, chaque comité a la possibilité de s’adresser à toute personne
concernée sans qu’un membre du Comité de gestion ne soit présent.
Chaque comité peut également demander un avis professionnel externe, aux frais de la
Société, sur des questions relevant de sa compétence spécique. Toutefois, le président
du Conseil d'Administration doit en être informé au préalable et les conséquences
nancières pour la Société doivent toujours être prises en compte.
Après chaque réunion de comité, le Conseil d'Administration reçoit un rapport sur les
conclusions et les recommandations du comité concerné ainsi qu’un feed-back oral
lors d’une réunion ultérieure du conseil.
Comité d'audit
Composition
5
6
100
%
3
2
80
%
Indépendant
Nombre de membres Nombre de réunions
Taux de présence
Présences
Cynthia Van Hulle | présidente 6/6
Frank Meysman 6/6
Anne Leclercq 6/6
Rik Vandenberghe 6/6
Jürgen Ingels 6/6
Rôle et responsabilités du Comité d’audit
Le Comité d’audit aide le Conseil d’Administration à s’acquitter de ses responsabilités
en matière de surveillance au sens le plus large, y compris les risques.
WDP
Rapport annuel 2020
122
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Gouvernance
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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Les principales responsabilités du Comité d'audit sont les suivantes :
♦
la surveillance du processus de compte rendu nancier ;
♦
la surveillance de l’efcacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des
risques de la Société ;
♦
la surveillance de l’audit interne et de son efcacité ;
♦
la surveillance du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés, y
compris le suivi des questions et recommandations formulées par le commissaire;
♦
l’évaluation et la surveillance de l’indépendance du commissaire.
Le Comité d'audit fait régulièrement rapport au Conseil d'Administration sur
l’accomplissement de ses tâches, et en tout cas lorsque le Conseil d'Administration
établit les comptes annuels, les comptes consolidés et les récapitulatifs nanciers
destinés à la publication. Avant chaque réunion semestrielle du Conseil d'Administration,
un rapport semestriel est rédigé et soumis au Comité d'audit par le commissaire.
Fonctionnement du Comité d'audit
Le Comité d'audit se réunit au moins cinq fois par an et à chaque fois qu’il le juge
nécessaire pour exercer correctement ses fonctions, à la demande de son président,
de l’un de ses membres, du président du Conseil d'Administration ou de l’un des CEO.
Le président du Comité d'audit établit l’ordre du jour de chaque réunion, le cas échéant
en concertation avec le président du Conseil d'Administration, ou le complète de
points à ajouter à la demande éventuelle de membres du Comité de gestion. Les avis
et recommandations sont adoptés à la majorité. Le président du Comité d'audit n’a pas
de voix prépondérante.
Au moins un membre du Comité d'audit doit disposer de l’expertise nécessaire en
matière de comptabilité et d’audit et doit satisfaire aux exigences de l’article 7:87 CSA.
en tant qu’administrateur indépendant. Actuellement, Cynthia Van Hulle répond à ces
exigences.
EN 2020 | Le Comité d'audit a principalement traité les points suivants dans l’exercice
de ses fonctions :
♦
examen trimestriel des comptes, communiqués de presse périodiques et rapports
nanciers ;
♦
analyse des procédures de gestion interne et des fonctions de contrôle
indépendantes ainsi que de la direction effective (sur la base de l’audit interne par
l’auditeur interne externe et de l’audit par le commissaire), également en vue du
reporting obligatoire envers la FSMA ;
♦
suivi des évolutions juridiques et normatives.
Comité de nomination
Composition
7
2
100
%
5
2
57
%
Indépendant
Nombre de membres Nombre de réunions
Taux de présence
Présences
Rik Vandenberghe | Président 2/2
Frank Meysman 2/2
Anne Leclercq 2/2
Cynthia Van Hulle 2/2
Jürgen Ingels 2/2
Joost Uwents 2/2
Tony De Pauw 2/2
WDP
Rapport annuel 2020
123
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rôle et responsabilités du Comité de nomination
La tâche du Comité de nomination est de conseiller le Conseil d'Administration
concernant les nominations des administrateurs, des CEO et des autres membres du
Comité de gestion (sur la proposition du CEO).
Les principales responsabilités du Comité de nomination sont les suivantes:
♦
évaluer périodiquement la taille et la composition optimales du Conseil
d'Administration et, le cas échéant, conseiller le Conseil d'Administration à ce sujet ;
♦
diriger le processus de (re-)nomination des administrateurs ;
♦
évaluer les candidats à une fonction au sein du Comité de gestion ;
♦
élaborer des plans relatifs à la succession ordonnée des administrateurs,
conjointement avec le président du Conseil d'Administration ;
♦
assister le président dans le cadre de l’évaluation des prestations du Conseil
d'Administration, des comités et du Comité de gestion;
♦
pourvoir à des programmes appropriés en matière de développement des talents et
de promotion de la diversité dans le leadership.
Fonctionnement du Comité de nomination
Le Comité de nomination se réunit sufsamment pour être à même d’accomplir ses
missions, et ce au moins 2 fois par an. Le président du Comité de nomination peut
convoquer la réunion lorsque la nécessité s’en fait sentir ou à la demande de l’un de
ses membres.
Le président du Comité de nomination établit l’ordre du jour de chaque réunion, le cas
échéant en concertation avec le président du Conseil d'Administration, ou le complète
de points à ajouter à la demande éventuelle de membres du Comité de nomination ou
du Comité de gestion.
Le Comité de nomination recherche le consensus. Si le Comité de nomination ne
parvient pas à un consensus sur une question particulière, le président du Comité de
nomination la soumet au Conseil d'Administration, en exposant les différents points de
vue des membres du Comité de nomination.
EN 2020 | le Comité de nomination a principalement traité les points suivants dans
l’exercice de ses fonctions :
♦
évaluation de la composition du Conseil d'Administration actuel; et
♦
évaluation annuelle des membres du Conseil d'Administration.
Comité de rémunération
Composition
5
2
100
%
3
2
80
%
Indépendant
Nombre de membres Nombre de réunions
Taux de présence
Présences
Cynthia Van Hulle 2/2
Frank Meysman | président 2/2
Anne Leclercq 2/2
Rik Vandenberghe 2/2
Jürgen Ingels 2/2
WDP
Rapport annuel 2020
124
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rôle et responsabilités du Comité de rémunération
Le rôle du Comité de rémunération est d’assister et de conseiller le Conseil
d'Administration dans toutes les questions concernant la politique et les techniques de
rémunération des administrateurs et des membres du Comité de gestion.
Les principales responsabilités du Comité de rémunération sont les suivantes:
♦
faire des propositions au Conseil d'Administration concernant la politique de
rémunération des administrateurs, des CEO et des autres membres du Comité de
gestion ;
♦
faire des propositions au Conseil d'Administration concernant la rémunération
individuelle des administrateurs et des membres du Comité de gestion, en ce
compris la rémunération variable et les primes pour performances à long terme,
liées ou non à des actions, sous forme d’options sur actions ou d’autres instruments
nanciers, et les indemnités de départ, ainsi que concernant les propositions qui en
résultent à soumettre par le Conseil d'Administration aux actionnaires ;
♦
évaluer les prestations des CEO et des autres membres du Comité de gestion par
rapport aux objectifs de performance convenus et adresser des propositions à ce
sujet au Conseil d'Administration :
o Dans le cas des CEO, cela se fait sur la base d’une proposition motivée du
président du Conseil d'Administration ;
o Dans le cas des autres membres du Comité de gestion, cela se fait sur la base
d’une proposition motivée des CEO en concertation avec le président du Conseil
d'Administration ;
♦
il prépare le rapport de rémunération joint à la Déclaration de gouvernance
d’entreprise par le Conseil d'Administration, telle que gurant dans le rapport
annuel, et le commente lors de l’assemblée générale annuelle.
Fonctionnement du Comité de rémunération
Le Comité de rémunération se réunit sufsamment pour être à même d’accomplir ses
missions, et ce au moins deux fois par an. Le président du Comité de rémunération peut
convoquer la réunion lorsque la nécessité s’en fait sentir ou à la demande de l’un de
ses membres. Le président du Comité de rémunération établit l’ordre du jour de chaque
réunion, le cas échéant en concertation avec le président du Conseil d'Administration,
ou le complète de points à ajouter à la demande éventuelle de membres du Comité de
rémunération et/ou du Comité de gestion.
Le Comité de rémunération recherche le consensus. Si le Comité de rémunération ne
parvient pas à un consensus sur une question particulière, le président du Comité de
rémunération la soumet au Conseil d'Administration, en exposant les différents points
de vue des membres du Comité de rémunération.
EN 2020 | le Comité de rémunération a principalement traité les points suivants dans
l’exercice de ses fonctions :
♦
préparation du rapport de rémunération au 31 décembre 2019;
♦
proposition relative à la nouvelle politique de rémunération au Conseil
d'Administration, y compris la proposition des objectifs dans le cadre des
rémunérations variables pour 2020, ainsi que la rémunération individuelle pour
l’exercice 2020.
Comité de gestion
Par décision du Conseil d'Administration, un Comité de gestion a été institué le
1eroctobre 2019 pour agir en tant que conseiller du Conseil d'Administration.
Composition
Principes
Les membres sont désignés par le Conseil d'Administration sur l’avis du Comité de
nomination. Les membres du Comité de gestion peuvent être tant des personnes
morales que des personnes physiques. S’il s’agit d’une personne morale, celle-ci doit
désigner un représentant permanent unique qui la représentera aux réunions du Comité
de gestion.
WDP
Rapport annuel 2020
125
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Le Conseil d'Administration décide de la durée du mandat de chaque membre du
Comité de gestion au moment de sa nomination.
La rémunération, la durée et les conditions de révocation d’un membre du Comité de
gestion sont régies par une convention passée entre chaque membre du Comité de
gestion et la Société (avec l’approbation du Conseil d'Administration et sur l’avis du
Comité de nomination et du Comité de rémunération).
Les membres du Comité de gestion choisissent l’adresse du siège social de WDP SA
comme adresse de leur bureau aux ns de leur fonction au sein de WDP NV/SA.
Composition
Nom Qualité
Tony De Pauw Co-CEO
Joost Uwents Co-CEO
Mickaël Van den Hauwe Chief Financial Ofcer
Christoffel De Witte Country Manager BE-LU-FR
Michiel Assink Country Manager NL
Jeroen Biermans Country Manager RO
Marc De Bosscher Chief Technical Ofcer
Tony De Pauw
Né en 1954
Nous renvoyons à la description sous
«Conseil d'Administration» ci-dessus.
Joost Uwents
Né en 1969
Nous renvoyons à la description sous
«Conseil d’Administration» ci-dessus.
WDP
Rapport annuel 2020
126
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Mickaël
Van den Hauwe
Né en 1981
est CFO WDP depuis 2011 et est responsable des
domaines Finance, Investor Relations et IT. Il a étudié à
la Solvay Business School et à la VUB (Bruxelles) et est
ingénieur commercial avec une spécialisation en nance. Il a
commencé sa carrière dans une fonction de contrôleur chez
Unilever Bestfoods Belgium, puis a rejoint Delta Lloyd-Bank
Nagelmackers, où il a acquis une expérience en tant que
buy-side specialist. En 2005, il a commencé à travailler en
tant que sell-side analyst d’actions immobilières pour Dexia.
Quatre ans plus tard, il est devenu sell-side analyst chez
KBC Securities.
Michiel Assink
Né en 1977
est devenu Country Manager pour les Pays-Bas en 2017
et dirige le bureau de WDP à Breda. Avant cela, il a passé
13 ans chez le courtier immobilier CBRE, où il a occupé
plusieurs fonctions, dont entre autres celles de Business Unit
Director, Senior Director Industrial & Logistics et Associate
Director Capital Markets. Il est titulaire d’un diplôme de BSC
en économie et marketing.
Autres mandats actifs au 31
décembre 2020
–
Mandats ayant expiré au 31
décembre 2020, mais exercés à
compter de 2015
CBRE (Senior Director)
Actions détenues dans WDP
0
Autres mandats actifs au 31
décembre 2020
BE-REIT Association
Mandats ayant expiré au 31
décembre 2020, mais exercés à
compter de 2015
–
Actions détenues dans WDP
3 000
WDP
Rapport annuel 2020
127
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
est le Country Manager de WDP pour la Belgique, le
Luxembourg et la France depuis 2014 et, à ce titre,
coordonne l’équipe commerciale et les property managers.
Il est titulaire d’un master en économie d’entreprise et d’un
master en gestion immobilière. Il est également membre du
Royal Institute of Chartered Surveyors.
Christoffel possède plus de 25 années d’expérience dans
le secteur de l’immobilier d’entreprise. Il a commencé sa
carrière comme agent immobilier, puis a rejoint l’entreprise
logistique UK REIT Segro, où il a occupé pendant 10 ans
différents postes commerciaux en Belgique. Durant la
période 2007-08, il a été Development Director Europe &
Country Manager pour la Belgique au sein de l’entreprise
américaine REIT First Industrial. Il a ensuite travaillé pendant
5 ans comme Managing Director chez le promoteur
immobilier belge MG Real Estate.
Christoffel
De Witte
Né en 1967
Jeroen Biermans
Né en 1971
Après ses études de droit, Jeroen s’est spécialisé dans la
gestion à l’exportation et la logistique. Il a d’abord travaillé
pendant deux ans au barreau d’Anvers, puis a occupé le
poste d’International legal and nancial controller chez
Den Braven Sealants. En 2001, Jeroen est devenu un
entrepreneur international par l’entremise de joint-ventures
avec des partenaires roumains, néerlandais et belges.
Depuis 2007, il est, en tant que Country Manager et co-
actionnaire, responsable de l’expansion du portefeuille
immobilier de WDP en Roumanie.
Autres mandats actifs au 31
décembre 2020
REAL ISTIC
BM De Witte
Comaan (co-actionnaire)
Mandats ayant expiré au 31
décembre 2020, mais exercés à
compter de 2015
SFELK-IMMO
Actions détenues dans WDP
0
Autres mandats actifs au 31
décembre 2020
J.B. Top Pro Invest
Vuurkruisenbizz
Antonino Invest
Apartementele Trandarul
Asta Pro Invest
Beltech
Brabuild Invest
Joca Invest
NBR Pro Invest SRL
Paulina Invest
San Carlo Invest
Mills Invest
Lamast Invest
Mandats ayant expiré au 31
décembre 2020, mais exercés à
compter de 2015
–
Actions détenues dans WDP
0
WDP
Rapport annuel 2020
128
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Marc
De Bosscher
Né en 1963
est, en tant que CTO, responsable du développement de
projets au sein de WDP. Il peut tabler sur de nombreuses
années d’expérience dans la gestion et le développement
de projets et a occupé de nombreuses fonctions dans des
entreprises renommées. Il a ainsi été directeur technique
chez Armonea, chef de projets chez Besix et coordinateur
de projets à l’UZ Leuven. Il a également été actif sur le
plan international pendant plus de 14 ans en tant que
coordinateur de projets pour DEME.
Après ses études en sciences appliquées (ingénieur civil,
architecte), il a été assistant à l’université de Gand.
Rôle et responsabilités du Comité de gestion
Le rôle du Comité de gestion est de se concerter avec et de conseiller le Conseil
d'Administration concernant la gestion journalière de WDP, toujours en accord avec les
valeurs, la stratégie, la politique générale et le plan d’affaires, tels que déterminés par
le Conseil d'Administration.
Le rôle des CEO consiste à collaborer avec les autres membres du Comité de gestion :
♦
mettre en œuvre la mission, le plan stratégique et les objectifs stratégiques WDP
dénis par le Conseil d'Administration ;
♦
appliquer les décisions du Conseil d'Administration, en assurant le suivi des
prestations et des résultats ;
♦
assurer le compte rendu au Conseil d'Administration, entre autres concernant l’état
d’avancement de toutes les questions et de tous les dossiers qui relèvent de la
compétence du Conseil d'Administration.
Le Conseil d'Administration a délégué la gestion journalière aux deux CEO, chacun
pouvant agir individuellement, au sens de l’article 7:121 du Code des sociétés et des
associations. La gestion journalière englobe tous les actes et décisions qui ne vont pas
au-delà des besoins de la vie au quotidien de la Société, ainsi que les actes et décisions
qui, en raison de leur moindre importance ou de leur caractère urgent, ne justient pas
l’intervention du Conseil d'Administration.
ACTION 2021 | Compte tenu de la croissance et de l’internationalisation, WDP travaille
actuellement sur une matrice des délégations. Dans la structure actuelle, chaque
membre du Comité de gestion est individuellement responsable de certains aspects de
la gestion journalière de la Société et de ses activités :
♦
le Conseil d'Administration délègue des pouvoirs spéciaux de décision et de
représentation aux deux CEO ;
♦
l’octroi des pouvoirs individuels et spéciaux de décision et de représentation aux
autres membres du Comité de gestion a lieu par sous-délégation émanant des deux
CEO.
Autres mandats actifs au 31
décembre 2020
–
Mandats ayant expiré au 31
décembre 2020, mais exercés à
compter de 2015
–
Actions détenues dans WDP
0
WDP
Rapport annuel 2020
129
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Ces délégations respectives seront publiées par le biais d’une actualisation de la Charte
de gouvernance d’entreprise dans le courant de l’année 2021, dès lors que la matrice
des délégations aura été nalisée. Dans l’intervalle, les règles du droit commun et du
droit des sociétés s’appliquent en ce qui concerne les responsabilités et les pouvoirs
de décision et de représentation du Conseil d'Administration, des CEO et des membres
du Comité de gestion. Il est renvoyé à cet égard aux articles 17, 21 et 22 des statuts
de WDP.
Fonctionnement du Comité de gestion
Le Comité de gestion se réunit sur la convocation de son président, en principe une
fois par mois. Si nécessaire, le Comité peut être convoqué à tout autre moment par le
président ou à la demande d’au moins deux membres.
L’un des deux CEO assure la présidence du Comité de gestion. Le président du Comité
de gestion peut, à sa discrétion, convier des membres de l’organisation interne de WDP
ou d’autres spécialistes dans un domaine particulier aux réunions du Comité de gestion
sur une base ad hoc. Si le président est absent, les membres présents désignent d’un
commun accord un président ad hoc.
Chaque membre peut faire inscrire des points à l’ordre du jour et chaque membre est
en tout cas tenu d’inscrire à l’ordre du jour toute décision qu’il doit prendre ou qu’il
a prise en relation avec les pouvoirs qui lui ont été délégués et qui présentent une
importance substantielle pour la gestion journalière de la Société.
Il ne peut être valablement délibéré que si tous les membres du Comité de gestion
ont été invités et que la majorité d’entre eux sont présents. Les membres du Comité
de gestion qui n’étaient pas présents sont informés par le président des discussions
conduites en leur absence.
Bien que la prise de décision soit attribuée à chaque membre du Comité de gestion
individuellement ou conjointement avec un autre membre du Comité de gestion, le
Comité de gestion s’efforce de parvenir à un consensus sur les différentes décisions
proposées.
En tout état de cause, le Comité de gestion statue à l’unanimité quant au rapport adressé
au Conseil d'Administration. Si l’unanimité ne peut être obtenue (par exemple, en ce qui
concerne les points qui doivent être inclus dans le rapport du Conseil d'Administration
ou en ce qui concerne la portée du reporting sur un sujet spécique), ce point sera
rapporté séparément au Conseil d'Administration, avec un résumé de chacun des
points de vue au sein du Comité de gestion.
Le procès-verbal de la réunion est dressé par le président ou par un secrétaire désigné
au cours de la réunion. Le procès-verbal est signé par le président et par tout membre
qui en fait la demande.
Le Comité de gestion est représenté au Conseil d'Administration par l’un des CEO ou
les deux, qui fournissent des explications par le biais du rapport approuvé à l’unanimité
par le Comité de gestion.
Le Comité de gestion en tant que tel n’a aucun pouvoir de représentation de la société.
Évaluation du Comité de gestion
Le Comité de gestion procédera annuellement à une évaluation de son propre
fonctionnement, de ses pouvoirs et de ses responsabilités. Le président du Comité de
gestion soumettra les résultats de cette évaluation au Conseil d'Administration et les
analysera avec lui. Si nécessaire, le Conseil d'Administration peut prendre des mesures
appropriées. Le Comité de gestion peut à son tour agir en fonction des résultats de
l’évaluation en reconnaissant ses forces et en améliorant ses points faibles.
WDP
Rapport annuel 2020
130
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Politique de diversité
La diversité sous toutes ses facettes (culturelle, de genre, linguistique, expérience
professionnelle, etc.), l’égalité des chances ainsi que le respect du capital et des droits
humains sont inhérents à la culture d’entreprise de WDP. La Société est convaincue que
ces valeurs contribuent à une interaction équilibrée, à un enrichissement de la vision et
des pensées, à l’innovation et à une ambiance de travail optimale.
WDP a déni un certain nombre de lignes directrices en matière de diversité pour
les membres du Conseil d'Administration et les membres du Comité de gestion. Ces
lignes directrices se reètent dans le règlement interne du Conseil d'Administration et
du Comité de nomination, qui décrivent la procédure de nomination et d’évaluation
des administrateurs et des membres du Comité de gestion. La composition du Conseil
d'Administration et du Comité de gestion tend à parvenir à une complémentarité
concernant les compétences, les connaissances, l’expertise et la diversité en
matière de formation, de connaissances, de genre, d’âge, d’expérience, de
nationalité, etc.
Il en résulte un Conseil d'Administration dont la composition est très équilibrée sur les
plans des compétences, des connaissances et d’expérience. La composition du Conseil
d'Administration (2 femmes et 5 hommes) est également conforme aux dispositions
légales concernant la diversité de genre (art. 7:86 CSA). Les membres du Comité de
gestion représentent également une équipe équilibrée, chacun présentant l’expertise
requise (voir infra pour leur curriculum vitae), certes pas sous l’aspect du genre. Il
convient néanmoins de tenir compte du fait que le Comité de gestion est assisté par
une équipe spécialisée dans les Services Partagés (Shared Services) d’entreprise. La
Société pouvant compter sur une équipe plutôt réduite et une structure horizontale,
il est plus correct d’envisager la diversité sur l’ensemble du groupe. Des précisions
concernant les différentes facettes de la diversité dans ce contexte sont proposées au
chapitre 4. ESG.
Chaque collaborateur est indispensable au suc-
cès de l’entreprise. Chaque individu est précieux.
Ensemble, nous formons une équipe. Chacun
avec son talent, sa culture ou sa personnalité.
Chaque collaborateur est apprécié et respecté
pour qui il/elle est, pour ses compétences, pour
ses connaissances et pour son expérience.
“
WDP
Rapport annuel 2020
131
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rapport de rémunération
Introduction
Ce rapport de rémunération a été rédigé conformément aux dispositions de l’article
3:6 §3 CSA et forme une composante spécique de la déclaration de gouvernance
d’entreprise de WDP. Le rapport a également été rédigé dans l’esprit des directives
non-contraignantes de la Commission européenne pour la présentation standardisée
du rapport de rémunération.
1
Il porte sur la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 inclus.
Ce rapport de rémunération rend compte de la rémunération et de l’application de la
politique de rémunération aux membres du Conseil d’Administration et aux membres
du Comité de gestion, ainsi que des performances réelles des membres du Comité de
gestion par rapport aux objectifs xés.
Le 29 avril 2020, l’Assemblée Générale de WDP a approuvé la nouvelle politique
de rémunération à une large majorité (97,3 % des voix présentes ont donné leur
approbation). Cette nouvelle politique de rémunération prend effet le 1er janvier 2020.
Le rapport de rémunération pour l’année de prestations 2019 a également été approuvé
à une large majorité de 95,32 % des voix présentes et il n’y avait pas de commentaires
spéciques à prendre en compte en ce qui concerne la rémunération pour l’année de
performance 2020.
Consultez notre politique
de rémunération – Corporate
Governance Charter
1 Projet des directives au niveau de la présentation standardisée du rapport de rémunération conformément
au Directive 2007/36/CE, comme modié par Directive (EU) 2017/828, en vue de promouvoir l’engagement
à long terme des actionnaires.
1,00
euro
Bénéfice EPRA par action
98,6
%
Taux d’occupation
591 mio
d’euros
Croissance du portefeuille
En 2020, WDP a affiché
un résultat robuste:
37
heures
moyenne de formation par collaborateur
Transformation
numérique
MSCI BBB
ISS ESG Not Prime C-
Training the brains
Notations ESG
WDP
Rapport annuel 2020
132
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Application de la politique de rémunération en 2020
TRANSPARENT
À l'instar de la stratégie de com-
munication ouverte et transparente
de WDP envers toutes ses parties
prenantes
SIMPLE
Comme le plan stratégique de WDP
toujours basé sur des
objectifs clairement définis
EN ACCORD AVEC
LA STRATÉGIE DE L’ENTREPRISE
Avec un focus sur l’entrepreneuriat durable
en tant que partenaire immobilier
à long terme pour le secteur
de la logistique
Le montant total de la rémunération des membres non exécutifs du Conseil
d’Administration correspond aux montants approuvés par l’Assemblée Générale du
29 avril 2020. Ce montant est conforme à la politique de rémunération de WDP: une
rémunération d’administrateur xe qui tient compte des responsabilités de chaque
administrateur et est considérée comme sufsante pour attirer les bons prols chargés
de contribuer à la stratégie de WDP.
Le montant total de la rémunération des membres du Comité de gestion pour 2020 est
également conforme à la politique de rémunération. Cette rémunération se compose
d’une rémunération xe et d’une rémunération variable.
♦
La rémunération xe est conforme aux dispositions de la politique de rémunération
et aux montants dénis au sein du Conseil d’Administration (sur la recommandation
du Comité de rémunération) en février 2020.
♦
La rémunération variable à court et à long terme est également conforme aux
dispositions de la politique de rémunération. Les critères relatifs à la rémunération
variable à court et à long terme sont liés aux performances nancières de WDP:
EPS, croissance du portefeuille, taux d’occupation. Par conséquent, la politique
de rémunération est axée sur la création de ux de trésorerie stables. En outre,
la rémunération variable est liée à la réalisation des objectifs ESG de WDP, à sa
politique de gestion des risques et à son déploiement à long terme.
À l’occasion de l’analyse annuelle de la politique de rémunération et conformément au
processus de décision prévu dans la politique de rémunération, le Conseil
d’Administration a décidé le 25 janvier 2021 - sur avis du Comité de rémunération -
d’aligner pleinement le mode de rémunération du CFO sur celui des co-CEO, tout en
tenant compte des responsabilités individuelles du CFO et de son statut de dirigeant
effectif. La politique de rémunération (telle qu’approuvée par l’Assemblée Générale du
29 avril 2020) prévoyait déjà spéciquement pour les dirigeants effectifs, à savoir les
co-CEO et le CFO, l’application d’un mécanisme de récupération, une possibilité de
préavis en cas de perte du statut de dirigeant effectif et une indemnité de départ en cas
de révocation du dirigeant effectif dans les 6 mois suivant une offre publique d’achat.
Par conséquent, le pourcentage de la rémunération xe annuelle attribuée au CFO
au titre de rémunération variable est également de 90 %, et ce, à compter de l’année
de prestation 2020. Logiquement, la même pondération des objectifs de performance
quantitatifs et qualitatifs est également appliquée.
WDP
Rapport annuel 2020
133
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Politique de rémunération Comité de gestion en fonction de la décision préalable du Conseil d’Administration
Rémunération variable
Le Conseil d’Administration détermine chaque année la rémunération variable en fonction
d’un pourcentage de la rémunération xe annuelle.
La rémunération variable annuelle en cash (c’est-à-dire le montant lié à la réalisation à 100% des
objectifs) s’élève à:
♦
pour les CEO et CFO, 90% de la rémunération xe annuelle
♦
pour les autres membres du Comité de gestion 80% de la rémunération xe annuelle.
Rémunération fixe
Court terme | annuellement
Paiement annuel
125% cap
Quantitatif
EPS
Croissance du portefeuille
Taux d’occupation
Qualitatif
Min. 1 ESG (ICP)
Min. 1 Politique de gestion des risques (ICP)
Long terme | 2020-23
Paiement différé
125% cap
Quantitatif
EPS 1,15 euro
Croissance vers un portefeuille de 5 milliards d’euros
MSCI: A
ISS ESG Corporate Rating: Prime
Qualitatif
Contribution au déploiement à long
terme de WDP
Le Conseil d’Administration détermine annuellement la rémunération xe sur une base annuelle
en tenant compte, entre autres, des éléments suivants:
♦
fonction et responsabilités associées
♦
statut social, expérience, compétences
♦
réglementation locale
♦
benchmark réalisé par le Comité de rémunération
La rémunération annuelle peut être révisée en fonction de l’évolution des paramètres qui précèdent.
Co-CEO’s et CFO
20
%
40
%
30
%
10
%
Autres membres ManCom
25
%
15
%
10
%
50
%
WDP
Rapport annuel 2020
134
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rémunération totale
Le tableau ci-dessous présente la rémunération totale des administrateurs, des CEO et,
de manière conjointe, des autres membres du Comité de gestion.
Rémunération totale (en euro)
Nom | fonction Année Rémunération fixe Rémunération variable
Items
extraordi-
naires
Coût de la
pension
3
Rémunéra-
tion totale
Proportion rémunération
fixe et variable
Rémunération
de base
2
Rémunération
de présence
Avantages
additionels
5
Variable sur
un an
Variables
sur plusieurs
années Fixe Variable
Tony De Pauw | exécutif (CEO)
1
2020 350 000 N/A 17 000 206 325 0 0 N/A 573 325 64 % 36 %
2019
4
312 500 N/A 16 250 160 000 160 000 102 500 N/A 751 250 44 % 56 %
Joost Uwents | exécutif (CEO)
1
2020 535 000 N/A 2 600 315 710 0 0 N/A 853 310 63 % 37 %
2019
4
433 750 N/A 2 750 160 000 160 000 102 500 N/A 859 000 51 % 49 %
Rik Vandenberghe | non exécutif
(président du Conseil d’Administra-
tion)
2020 75 000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 75 000 100 % 0 %
2019
4
75 000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 75 000 100 % 0 %
Frank Meysman | non exécutif (pré-
sident du Comité de rémunération)
2020 35 000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 35 000 100 % 0 %
2019
4
30 000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 30 000 100 % 0 %
Cynthia Van Hulle | non exécutive
(présidente du Comité d'Audit)
2020 35 000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 35 000 100 % 0 %
2019
4
30 000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 30 000 100 % 0 %
Anne Leclercq | non exécutive 2020 35 000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 35 000 100 % 0 %
2019
4
30 000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 30 000 100 % 0 %
Jürgen Ingels | non exécutif 2020 35 000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 35 000 100 % 0 %
2019
4
30 000 N/A N/A N/A N/A N/A N/A 30 000 100 % 0 %
Comité de gestion (excl. les CEO)
(conjointement)
2020 1 055 435 N/A 24 733 685 130 0 0 21 595 1 786 893 62% 38 %
2019
4
N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
1 Les administrateurs exécutifs sont rémunérés uniquement en leur qualité de CEO et non en leur qualité de
membres du Conseil d’Administration.
2 La rémunération de base des CEOs et des administrateurs non exécutifs contient une indemnité de débours
xe de 3500 euros par an.
3 Les montants répertoriés ici concernent donc des cotisations d’employeur pour l’année 2020 dans
l’assurance groupe de WDP (régime à cotisations dénies), en plus de la rémunération variable acquise.
4 Le reporting pour l’année de prestations 2019 présente la rémunération conformément à la politique de
rémunération en vigueur jusqu’à l’exercice 2019 inclus. Comme aucun Comité de gestion formel n’avait été
mis en place à cette époque, aucun rapportage n’a été inclus pour 2019.
5 Ces avantages complémentaires incluent par exemple une voiture de société et un smartphone, un
avantage de toute nature étant calculé pour chacun.
WDP
Rapport annuel 2020
135
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Exposé relatif aux prestations des membres du Comité de gestion
La rémunération xe des membres du Comité de gestion pour 2020, telle qu’indiquée
dans le tableau Rémunération totale, est égale à la rémunération approuvée par le
Conseil d’Administration en février 2020.
La rémunération variable annuelle s’élève à 90 % de la rémunération xe annuelle
pour les CEO et le CFO et à 80% de la rémunération xe annuelle pour les autres
membres du Comité de gestion, sous réserve de la réalisation à 100% des objectifs
de performance.
Rémunération variable à court terme
Objectifs de performance quantitatifs
Les objectifs à court terme xés par WDP dans son plan de croissance 2019-23 sont
soutenus en liant les objectifs de performance à court terme des membres du Comité
de gestion aux performances nancières de la société, et en particulier et au moins
pour chacun des critères suivants: EPS, croissance du portefeuille, taux d’occupation.
Ces derniers pèsent à raison de 40% (co-CEO et CFO) ou de 50% (autres membres
du Comité de gestion).
PERFORMANCE 2020 | Les critères de performance nancière de WDP ont été xés par
le Comité d'audit en janvier 2021.
Les seuils et plafonds de performance suivants ont été utilisés pour ces critères :
< seuil seuil cible maximum
0
50% 100% 125%
Sur cette base, le Conseil d’Administration - sur avis du Comité de rémunération -
a déterminé en janvier 2021 que les objectifs de performance quantitatifs ont dépassé
l’objectif.
Objectifs de performance qualitatifs
Le Conseil d’Administration a déterminé au moins un objectif de performance pour les
membres du Comité de gestion concernant la mise en œuvre de ESG Roadmap de
WDP et au moins un concernant la mise en œuvre de la politique de gestion des risques
de WDP. Ces derniers pèsent à raison de 20% (co-CEO et CFO) ou de 25% (autres
membres du Comité de gestion).
PERFORMANCE 2020 | Sur la base de la mise en œuvre réalisée du plan de formation
interne (voire 4. ESG), la transformation numérique (voire 4. ESG) et la poursuite du
développement d’un système de suivi des risques pour les clients (voire 8. Déclaration
de gouvernance d’entreprise), le Conseil d'Administration a –sur l’avis du Comité de
rémunération – estimé en janvier 2021 que les objectifs de performance qualitative
avaient été atteints on target.
Rémunération variable à long terme
Les objectifs de performance à long terme ont également été liés aux résultats
nanciers à long terme de la Société, en particulier en termes d’EPS et de croissance du
portefeuille. En outre, une partie de la rémunération est rendue tributaire de l’obtention
de notations ESG spéciques en 2023. Le choix s’est porté sur les agences de notation
ESG internationalement reconnues ISS et MSCI, qui utilisent un cadre permettant
de suivre un large éventail de sujets et de tendances en matière d’environnement,
de société et de gouvernance ayant un impact important sur diverses industries et
sociétés.
Objectif 2023
ISS ESG Corporate Rating
Prime C
MSCI A
WDP
Rapport annuel 2020
136
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
La réalisation des objectifs de performance quantitatifs et des objectifs de performance
qualitatifs débouche sur le paiement suivant pour l’année de prestations 2020:
Performances des CEO et des autres membres du Comité de gestion
Nom Critères
de performance
Proportion
relative
Performance
mesurée vs target
Joost Uwents | CEO Court terme | quantitatif (#4) 40%
EPS 10% 100,00 %
Croissance du portefeuille 10% 112,50 %
Taux d’occupation 10% 125,00 %
Autre(s) 10% 117,50 %
Court terme | qualitatif (#6) 20%
ESG 3% 100,00 %
Politique de gestion des
risques 3% 100,00 %
Autre(s) 14% 100,00 %
Long terme 40% on track
EPS
la période de prestations est toujours en cours
Croissance du portefeuille la période de prestations est toujours en cours
Taux d’occupation la période de prestations est toujours en cours
ESG la période de prestations est toujours en cours
Autre(s) la période de prestations est toujours en cours
Rémunération totale
variable 2020 100% 315 710 euro
Nom
Critères
de performance
Proportion
relative
Performance
mesurée vs target
Tony De Pauw | CEO Court terme | quantitatif (#4) 40%
EPS 10% 100,00 %
Croissance du portefeuille 10% 112,50 %
Taux d’occupation 10% 125,00 %
Autre(s) 10% 117,50 %
Court terme | qualitatif (#6) 20%
ESG 3% 100,00 %
Politique de gestion des
risques 3% 100,00 %
Autre(s) 14% 100,00 %
Long terme 40% on track
EPS
la période de prestations est toujours en cours
Croissance du portefeuille la période de prestations est toujours en cours
Taux d’occupation la période de prestations est toujours en cours
ESG la période de prestations est toujours en cours
Autre(s) la période de prestations est toujours en cours
Rémunération totale
variable 2020 100% 206 325 euro
WDP
Rapport annuel 2020
137
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Nom Critères
de performance
Proportion
relative
1
Performance
mesurée vs target
Membres du Comité
de gestion (sans les
CEO) Court terme | quantitatif (#4) 50 % | 40 %
EPS 12,50 % | 10,00 % 100,00 %
Croissance du portefeuille 12,50 % | 10,00 % 112,50 %
Taux d’occupation 12,50 % | 10,00 % 125,00 %
Autre(s) 12,50 % | 10,00 % 117,50 %
Court terme | qualitatif (#6) 25 % | 20 %
ESG 4 % | 3 % 100,00 %
Politique de gestion des
risques 4 % | 3 % 100,00 %
Autre(s) 17 % |14 % 100,00 %
Long terme 25 % | 40 % on track
EPS
la période de prestations est toujours en cours
Croissance du portefeuille la période de prestations est toujours en cours
Taux d’occupation la période de prestations est toujours en cours
ESG la période de prestations est toujours en cours
Autre(s) la période de prestations est toujours en cours
Rémunération totale
variable 2020 100,00% 685 130 euro
1 Selon le poste, avec une pondération pour le CFO de respectivement 40 % et 20 % pour le court terme et
de 40 % pour le long terme. Les autres membres du Comité de gestion connaissent une pondération de
respectivement 50 % et 25 % pour le court terme et de 25 % pour le long terme.
Informations relatives aux actions
Participations en actions des administrateurs et des membres du Comité
de gestion - à titre personnel
31.12.2020
Tony De Pauw 71 900
2
Joost Uwents 168 244
3
Christoffel De Witte 0
Marc De Bosscher 0
Mickaël Van den Hauwe 3 000
Michiel Assink 0
Jeroen Biermans 0
Rik Vandenberghe 10 000
Frank Meysman 12 194
Jürgen Ingels 0
Cynthia Van Hulle 0
Anne Leclercq 0
À toutes ns d’exhaustivité, nous renvoyons à l’explication relative à l’écart par rapport
aux recommandations du Code 2020 – principes 7.6 et 7.9.
2 Ce chiffre correspond à un multiple de 6 fois sa rémunération de base pour 2020 (cours de clôture de
l’action WDP au 31.12.2020, soit 28,26 euros). Bien entendu, Tony De Pauw détient, en tant qu’Actionnaire
de référence, la majorité de sa participation dans la Société par le biais de RTKA Maatschap.
3 Ce chiffre correspond à un multiple de 9 fois sa rémunération de base pour 2020 (cours de clôture de
l’action WDP au 31.12.2020, soit 28,26 euros).
WDP
Rapport annuel 2020
138
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Indemnités de départ
Il n’y a eu en 2020 aucun départ d’un membre du Conseil d’Administration ou d’un
membre du Comité de gestion.
La politique de rémunération donne un aperçu des différentes échéances de départ et
des indemnités de départ prévues contractuellement avec les membres du Comité de
gestion.
Utilisation de droits de revendication
Il n’a pas été fait usage du mécanisme de revendication prévu contractuellement dans
les contrats passés avec les co-CEO et le CFO en 2020.
Ce mécanisme permet à WDP de récupérer une rémunération variable en tout ou en
partie auprès du bénéciaire jusqu’à un an après son versement s’il apparaît, au cours
de cette période, que le paiement a eu lieu sur la base d’informations incorrectes
concernant la réalisation des objectifs de performance sous-jacents à la rémunération
variable ou concernant les circonstances dont dépendait la rémunération variable et que
ces informations incorrectes sont en outre dues à une fraude de la part du bénéciaire.
Écarts dans la politique de rémunération
Il n’y a pas eu d’écart par rapport aux procédures prévues par la politique de rémunération
en 2020 lors de la mise en œuvre de celle-ci, et aucune dérogation n’a été accordée
au sens de l’article 7:89/1, § 5 CSA. Comme expliqué précédemment sous le thème
« Application de la politique de rémunération en 2020 », le Conseil d’Administration a
décidé, conformément au processus de décision prévu à cet effet, d’une modication
non substantielle concernant le mode de rémunération du CFO.
WDP
Rapport annuel 2020
139
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Évolution de la rémunération et des performances de WDP
2016 vs 2015 2017 vs 2016 2018 vs 2017 2019 vs 2018 2020 vs 2019
1
Rémunération 2020
(montant en euro)
Rémunération totale des administrateurs - évolution annuelle en %
Rik Vandenberghe | non exécutif (président du Conseil d'Administration) N/A N/A N/A N/A 0% 75 000
Frank Meysman | non exécutif (président du Comité de rémunération) 10% 0% 9% 0% 17% 35 000
Cynthia Van Hulle | non exécutive (présidente du Comité d'audit) 10% 0% 9% 0% 17% 35 000
Anne Leclercq | non exécutive 10% 0% 9% 0% 17% 35 000
Jürgen Ingels | non-exécutif N/A N/A N/A 50%
2
17% 35 000
Rémunération Tony De Pauw | CEO - évolution annuelle en %
Rémunération totale 14 % 8 % 5 % 26 % -24 % 573 325
Rémunération de base 7 % 0 % 3 % 4 % 12 % 350 000
Rémunération variable + items extra-ordinaires 22 % 19 % 7 % 14 % -51 % 206 325
Rémunération Joost Uwents | CEO - évolution annuelle en %
Rémunération totale 14 % 17 % 7 % 26 % -1 % 853 310
Rémunération de base 10 % 15 % 7 % 8 % 23 % 535 000
Rémunération variable + items extra-ordinaires 22 % 19 % 7 % 14 % -25 % 315 710
Rémunération totale des autres membres du Comité de gestion - évolution
annuelle en %
3
Autres membres du Comité de gestion (excl. CEO) (conjointement) N/A N/A N/A N/A N/A 1 786 893
Performances de WDP
EPRA EPS - évolution annuelle en % 7% 5% 7% 8% 8%
Croissance du portefeuille - évolution annuelle en % 14% 21% 29% 21% 14%
Taux d’occupation 97% vs 97,50% 97,40% vs 97% 97,50% vs 97,40% 98,10% vs 97,50% 98,60% vs 98,10%
Rating MSCI BB vs BB B vs. BB BB vs B BBB vs BB BBB vs BBB
ISS ESG Corporate Rating D+ vs D D+ vs D+ D+ vs D+ D+ vs D+ C- vs D+
Rémunération moyenne des salariés (en ETP) - variation annuelle en %
4
N/A N/A N/A N/A N/A
2020
Ratio rémunération la plus élevée d’un membre du Comité de gestion/
rémunération la plus faible des salariés (en ETP) (article 3:6 §3 CSA)
5
36,76
Ratio rémunération annuelle totale CEO / rémunération moyenne employé 11,35
1 Les uctuations parfois importantes au niveau des CEO sont entièrement dues au fait qu’une prime
extraordinaire a été accordée en 2019 et qu’un décompte a eu lieu selon l’ancienne politique de rémunération.
En outre, depuis 2020, une nouvelle politique de rémunération est en place avec une rémunération variable
différée à long terme.
2 Cette augmentation s’explique par le fait que Jürgen Ingels a reçu en 2018 une rémunération proportionnelle à
la rémunération de base pendant 8 mois puisque son mandat a débuté en avril 2018.
3 Étant donné que le Comité de gestion n’a été ofciellement institué que le 01.10.2019, il sera rendu compte de
l’évolution de la rémunération totale du Comité de gestion pour la première fois dans le rapport annuel 2021.
4 La rémunération moyenne des salariés est calculée sur la base des Rémunérations et avantages sociaux
directs divisés par l’effectif en personnel moyen (en ETP), comme indiqué dans le Commentaire XXIVEffectif
moyen du personnel et répartition des frais de personnel des comptes annuels (c.-à-d. sur une base
consolidée). Cette comparaison commence en 2018 puisque WDP Romania S.R.L. a été incluse dans le
périmètre de consolidation à partir du 1er janvier 2018.
5 La rémunération la plus élevée est actuellement celle de Joost Uwents. La rémunération la plus basse chez les
salariés est déterminée sur la base de l’effectif en personnel (en ETP), comme indiqué dans le Commentaire
XXIV. Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel des comptes annuels (c.-à-d. sur une
base consolidée).
WDP
Rapport annuel 2020
140
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Conflits d’intérêts
Principe
La Société est soumise aux dispositions du Code des sociétés et des associations
et aux dispositions spéciales de la législation sur les SIR concernant une politique
d’intégrité et certaines opérations visées à l’article 37 de la Loi SIR.
Les administrateurs ont l’obligation de défendre les intérêts de tous les actionnaires sur
une base égalitaire. Chaque administrateur agit conformément aux principes de raison
et d’équité.
Lorsque le Conseil d'Administration ou les membres du Comité de gestion prennent
une décision, les membres ne poursuivent pas leurs intérêts personnels. En outre, ils
n’utilisent pas à leur propre avantage les opportunités commerciales destinées à la
Société.
Les administrateurs proposés par un Actionnaire de référence (sur la base du droit
de proposition obligatoire) doivent veiller à ce que les intérêts et les intentions
de cet actionnaire soient sufsamment clairs et soient communiqués au Conseil
d'Administration en temps utile.
Les administrateurs et les membres du Comité de gestion doivent respecter tous les
principes légaux et d’usage concernant les conits d’intérêts et respecter la politique
de prévention des conits d’intérêts. En tout état de cause, WDP impose à chaque
membre du Conseil d'Administration et aux membres du Comité de gestion d’éviter
dans toute la mesure du possible l’apparition de conits d’intérêts ou la perception
d’un tel conit.
Conflits d’intérêts des administrateurs
La réglementation légale concernant les conits d’intérêts des administrateurs (article
7:96 CSA) est applicable aux décisions ou aux opérations qui relèvent de la compétence
du Conseil d'Administration dès lors que :
♦
un administrateur a un intérêt patrimonial direct ou indirect, autrement dit un intérêt
ayant un impact nancier ;
♦
cet intérêt est opposé à celui de la Société dans la décision ou l’opération projetée.
En vertu de ces dispositions, les administrateurs doivent en informer les autres
administrateurs avant qu’une décision soit prise. Ils doivent quitter la réunion pendant
le traitement du point de l’ordre du jour concerné. Ils ne peuvent participer à la
délibération, ni voter sur ce point de l’ordre du jour. Le procès-verbal décrit la déclaration
et l’explication de l’administrateur concerné au sujet de la nature de ce conit d’intérêts.
En outre, la nature de la décision ou de l’opération et ses conséquences patrimoniales
pour la Société sont décrites et une justication de la décision prise est consignée.
EN 2020 | Tony De Pauw et Joost Uwents n’ont pas participé, en raison de leur intérêt
patrimonial contraire, à la délibération et au vote concernant leur rémunération en tant
que co-CEO lors du Conseil d'Administration du 17 février 2020, d’une part pour le
règlement dans le cadre de l’ancienne politique de rémunération et d’autre part pour
l’établissement de leurs objectifs de rémunération et de performance dans le cadre de
la nouvelle politique de rémunération.
La proposition du Comité de rémunération d’accorder un bonus discrétionnaire aux
co-CEO entraîne les conséquences patrimoniales suivantes pour WDP : un bonus
discrétionnaire en faveur de Tony De Pauw, CEO, de 102 500 EUR et un bonus
discrétionnaire en faveur de Joost Uwents, CEO, également de 102 500 EUR. Les
autres membres du Conseil d'Administration reconnaissent que cette rémunération de
Tony De Pauw et de Joost Uwents en tant que co-CEO est dans l’intérêt de WDP,
compte tenu entre autres des capacités et de l’expertise particulières de ces deux
personnes, ainsi que de leurs prestations au cours des 20 dernières années.
WDP
Rapport annuel 2020
141
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Les conséquences patrimoniales de la proposition du Comité de rémunération
d’attribuer la rémunération variable pour l’exercice 2019 aux co-CEO, ainsi que de
régler intégralement la rémunération variable (en partie antérieurement) acquise dans le
cadre de l’ancienne politique de rémunération correspondent aux montants suivants:
♦
Tony De Pauw : rémunération variable de 320000euros (exercice 2019);
♦
Joost Uwents: rémunération variable de 320000euros (exercice 2019).
Les autres membres du Conseil d'Administration reconnaissent que l’octroi de cette
rémunération est dans l’intérêt de WDP, compte tenu entre autres des capacités et de
l’expertise particulières de ces deux personnes, ainsi que de leurs prestations au cours
de l’exercice précédent.
Les conséquences patrimoniales pour WDP de la xation de la rémunération des co-
CEO pour l’exercice 2020 correspondent aux montants suivants:
♦
Tony De Pauw: une rémunération xe de 350000euros et une rémunération variable
de 315000euros (liée à la réalisation à 100% des objectifs);
♦
Joost Uwents: une rémunération xe de 535000euros et une rémunération variable
de 482000euros (liée à la réalisation à 100% des objectifs).
En outre, un délai de préavis de 12 mois en cas de résiliation unilatérale par WDP, une
indemnité de départ de 18 mois en cas de résiliation du contrat par WDP ou le manager
à la suite d’un changement de contrôle (sauf en cas de faute grave du manager) et une
clause de non-concurrence s’appliquent. Après délibération, les autres membres du
Conseil d'Administration ont décidé que la xation de la rémunération susmentionnée
est dans l’intérêt de WDP, compte tenu entre autres des capacités et de l’expertise
particulières de ces deux personnes.
Conflits d’intérêts concernant des opérations avec des sociétés liées
WDP doit également se conformer à la procédure de l’article 7:97 CSA si elle prend
une décision ou exécute une opération touchant : (a) aux relations de WDP avec une
société liée, à l’exception de ses liales et (b) aux relations entre une liale de WDP et
une société y liée, à l’exception des liales de cette liale.
Le cas échéant, cette décision ou opération doit être soumise à l’évaluation préalable
d’un comité d’administrateurs indépendants, assisté d’un ou plusieurs experts
indépendants de son choix. Le Conseil d'Administration ne délibère sur la décision ou
l’opération proposée qu’après avoir pris connaissance de cet avis.
EN 2020 | Cette procédure n’a pas dû être appliquée en 2020.
WDP
Rapport annuel 2020
142
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Gouvernance
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Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Conflits d’intérêts fonctionnels dans le cadre de la loi sur les SIR
Le régime prévu aux articles 37 et 38 de la loi SIR est applicable à WDP. L’article 37
de la loi sur les SIR renferme un régime régissant les conits d’intérêts fonctionnels
qui impose à la SIR d’informer systématiquement la FSMA dès lors que certaines
personnes associées à la SIR publique agissent directement ou indirectement en tant
que contreparties à une opération avec la SIR publique ou une de ses liales, ou en
retirent des avantages patrimoniaux.
Les personnes dont il est question ici sont :
1. les personnes qui contrôlent la SIR publique ou y détiennent une participation;
2. les personnes avec qui (a) la SIR publique, (b) une société du périmètre de la SIR
publique, (c) les autres actionnaires d’une société du périmètre de la SIR publique
sont liées ou ont une relation de participation;
3. les autres actionnaires de toutes les sociétés du périmètre de la SIR publique; et
4. les administrateurs, les gérants, les membres du comité de direction, les personnes
chargées de la gestion journalière, les dirigeants effectifs ou les mandataires de la
SIR publique ou de l’une des sociétés du périmètre ; les autres actionnaires de toute
société du périmètre de la SIR publique ; et d’une des personnes visées en 1).
Dans sa communication à la FSMA, la SIR doit démontrer l’intérêt de l’opération
projetée pour WDP et prouver qu’elle s’inscrit dans sa stratégie. L’article 38 de la loi SIR
dénit les cas dans lesquels les dispositions de l’article 37 de ladite loi ne s’appliquent
pas. Les opérations pour lesquelles il existe un conit d’intérêts fonctionnel doivent être
réalisées à des conditions de marché normales. Lorsqu’une telle opération concerne
un bien immobilier, l’estimation de l’expert immobilier indépendant tient lieu de prix
minimum contraignant (en cas d’aliénation par la SIR publique ou par ses liales) ou de
prix maximum (en cas d’acquisition par la SIR publique ou ses liales).
Pareilles opérations, ainsi que les données à déclarer, sont rendues publiques
immédiatement. Elles sont exposées dans le rapport annuel et dans le rapport du
commissaire.
EN 2020 | Des conits d’intérêts fonctionnels potentiels se sont produits (tant dans
le cadre de la loi SIR que dans celui de la dénition plus stricte utilisée par WDP),
notamment dans le contexte du dividende optionnel offert aux actionnaires le 29 avril
2020, pour lequel certains administrateurs ainsi que l’Actionnaire de référence en ont
tiré un certain avantage patrimonial, en raison de leur qualité d’actionnaire de WDP. Le
Conseil d'Administration a approuvé l’offre du dividende optionnel, attendu que cette
opération est dans l’intérêt de WDP (l’augmentation de capital liée à l’opération renforce
les capitaux propres de WDP et réduit donc son degré d’endettement (légalement
limité)). Cette opération a également été réalisée à des conditions normales de marché,
tous les actionnaires étant traités sur un pied d’égalité.
Autres situations de conflit d’intérêts
WDP applique une dénition plus stricte en ce qui concerne la notion de conit d’intérêts
fonctionnel pour une matière qui relève de la compétence du Conseil d'Administration
ou (d’un membre) du Comité de gestion.
Plus précisément, il existe un conit d’intérêts fonctionnel chez un membre du Conseil
d'Administration ou du Comité de gestion lorsque:
♦
le membre ou l’un de ses proches parents a un intérêt de nature patrimoniale
contraire à une décision ou à une opération de la Société;
♦
une société qui n’appartient pas au groupe et dans laquelle le membre ou l’un de
ses proches parents exerce une fonction d’administrateur ou de management, a
un intérêt de nature patrimoniale contraire à une décision ou à une opération de la
Société.
Lorsqu’un tel conit d’intérêts fonctionnel survient, la personne concernée en informera
ses collègues. Ceux-ci décident ensuite si la personne concernée peut ou non prendre
part au vote sur la question à laquelle se rapporte le conit d’intérêts et si la personne
concernée peut ou non assister à la discussion de cette question.
EN 2020 | Aucune situation de conit d’intérêts de ce type ne s’est présentée en 2020.
WDP
Rapport annuel 2020
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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Situations de conflit d’intérêts potentiel récentes
À l’exception des conits d’intérêts susmentionnés, aucun autre conit d’intérêts
potentiel ne s’est manifesté entre WDP, d’une part, et un membre du Conseil
d'Administration ou un membre du Comité de gestion, d’autre part.
Règles en matière de confidentialité
La Charte de gouvernance d’entreprise de WDP stipule très clairement que les membres
du Conseil d'Administration, ainsi que les membres du Comité de gestion, doivent
traiter toutes les informations et les documents obtenus dans le cadre de leur fonction
de membre du Comité de gestion avec la discrétion requise et, en cas d’information
privilégiée, avec la condentialité requise.
Règles de prévention des abus de marché
En 2016, WDP a intégré les règles de comportement en matière de transactions
nancières dans un règlement distinct: le Dealing Code. L’objectif du Dealing Code
est de sensibiliser ses destinataires à la réglementation sur les abus de marché
et aux obligations en découlant qui s’imposent (i) à WDP en sa qualité d’émettrice
d’instruments nanciers, et (ii) à toutes les personnes qui exercent des activités au
sein du Groupe WDP ou pour celui-ci et qui sont susceptibles d’avoir accès à des
informations sensibles. Au travers de cette politique, WDP s’attache à prévenir l’abus
de marché par les personnes en question.
Le compliance ofcer expose le Dealing Code à chaque collaborateur, administrateur
ou membre du Comité de gestion qui commence à exercer une fonction au sein de ou
pour WDP –dans le cadre de la procédure d’intégration (onboarding)– et lui demande
de le signer pour prise de connaissance et accord.
Le compliance ofcer est également chargé de veiller au respect de ces règles an
de limiter le risque d’abus de marché avec information privilégiée. À cette n, il tient
à jour des listes d’initiés telles que prévues dans la réglementation européenne et suit
les procédures relatives au signalement de transactions par des dirigeants ou aux
demandes de négociation pendant les périodes d’attente ou de fermeture. Il le fait
en concertation avec le Market Disclosure Committee. La Charte de gouvernance
d’entreprise prévoit également une procédure de signalement pour le cas où quelqu’un
souhaiterait signaler une violation réelle ou potentielle, entre autres, du Dealing Code.
EN 2020 | L’application de ces règles n’a entraîné aucune difculté.
Contrôle interne
Cadre
WDP organise son contrôle interne et sa gestion des risques sur la base des principes
de l’Enterprise Risk Management-model (ERM) développé par le COSO (Committee
of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). Il s’agit de cartographier
un environnement de contrôle, d’effectuer une analyse des risques auxquels WDP est
exposée et d’estimer leur impact sur WDP, de déterminer la mesure dans laquelle WDP
maîtrise ces risques et quelles mesures la société prend pour les atténuer. Enn, une
évaluation annuelle du contrôle interne est prévue.
Méthode
WDP applique également le modèle des trois lignes de défense (Three Lines of Defence
Model). Ce modèle dénit comment des responsabilités spéciques peuvent être
attribuées au sein de l’organisation de WDP en vue d’atteindre les objectifs de WDP (y
compris dans le contexte du plan de croissance stratégique, nancier et ESG de WDP)
et de maîtriser les risques y associés.
Cette manière de travailler contribue à renforcer la culture du risque, à assumer la
responsabilité de la gestion des risques et du contrôle interne, et à optimiser et intégrer
en permanence les fonctions de contrôle indépendantes telles qu’elles sont également
mises instituées par la législation SIR (gestion des risques, conformité, audit interne).
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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Première ligne – endossement et gestion des risques et contrôle
L’entreprise elle-même endosse la responsabilité de tous les risques de ses propres
processus et doit veiller à ce qu’ils soient identiés et contrôlés effectivement.
L’entreprise veille à ce que les bons contrôles aient lieu comme il se doit, à ce que
l’auto-évaluation de sa propre activité soit de qualité sufsante et à ce qu’il existe une
conscience sufsante des risques ainsi qu’une capacité allouée aux domaines à risque
sufsante.
La gestion des risques fait partie intégrante de la manière dont l’entreprise est gérée.
Cela va de la gestion journalière nancière et opérationnelle (en ce compris le principe
des quatre yeux) à l’analyse de nouveaux dossiers d’investissement, en passant par
la formulation de la stratégie et des objectifs et l’intégration de procédures de prise
de décision rigoureuses. La gestion des risques relève donc de la responsabilité de
l’ensemble du Groupe WDP, à savoir de tous les niveaux de l’organisation, bien qu’avec
des responsabilités différentes à chaque niveau.
Deuxième ligne – surveillance continue des risques et contrôle
Il s’agit des fonctions qui soutiennent l’entreprise et le management en fournissant une
expertise et en formulant leur propre opinion indépendamment de l’entreprise en ce qui
concerne les risques auxquels WDP est confronté: fonction de gestion des risques,
fonction de conformité, fonction de contrôle nancier, fonction de sécurité informatique.
Ces fonctions fournissent un degré d’assurance raisonnable que l’entreprise elle-même
(par le biais du management de première ligne) maîtrise ses risques. La responsabilité
première continue bien entendu de relever de la première ligne. À cette n, les fonctions
de deuxième ligne doivent identier, mesurer et rapporter les risques.
Troisième ligne – mise en place d’un système de contrôle indépendant
L’audit interne peut être compris comme une fonction d’évaluation indépendante,
intégrée à l’organisation, visant à examiner et à évaluer le bon fonctionnement,
l’efcacité et l’efcience des processus, procédures et activités de WDP. Il peut s’agir,
entre autres, de questions opérationnelles (qualité et adéquation des systèmes et
procédures, structures organisationnelles, politiques et méthodes ainsi que moyens
utilisés à l’égard des objectifs), de questions nancières (abilité de la comptabilité,
des comptes annuels et du processus de compte rendu nancier), et conformément
à la réglementation (comptable) applicable, de questions de management (qualité de
la fonction de management et des services du personnel dans le cadre des objectifs
de l’entreprise), ainsi que de la fonction de conformité et de la fonction de gestion des
risques.
Organisation de la Société
Le Conseil d'Administration a institué en son sein un Comité d'Audit, un Comité de
rémunération et un Comité de nomination. Depuis octobre 2019, il existe également un
Comité de gestion.
WDP dispose actuellement de trois plateformes opérationnelles: Belgique/Luxembourg/
France, Pays-Bas et Roumanie. Les fonctions suivantes sont exercées dans chaque
plateforme: Sales & Business Development, Property Management, Contracting, Back
Ofce. Ces équipes peuvent compter sur le soutien des services suivants : Project
development, Finance, IT, Investor Relations, Legal, Marketing, Human Resources et
Administration. Cette structure est représentée dans un organigramme et les tâches
sont clairement réparties en interne.
Nonobstant la professionnalisation et le renforcement considérables des équipes
ces dernières années (au vu de la croissance de la société), la taille de l’équipe
reste limitée, une structure trop lourde et trop formaliste devant être évitée, compte
tenu entre autres de la nature des activités de la société. Une certaine exibilité, par
laquelle certaines personnes doivent se substituer à d’autres pour certaines tâches, en
fonction des besoins du moment, reste incontournable. Toutefois, les responsabilités
sont rigoureusement dénies et les affaires en cours sont contrôlées sur la base d’une
concertation permanente quotidienne.
Les fonctions de contrôle indépendantes, telles qu’elles sont également instituées par
la législation SIR, sont remplies de manière appropriée et proportionnée, toujours en
fonction de la nature, de la taille et de la complexité des activités de WDP.
WDP
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Stratégie
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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
♦
L’exercice de la fonction de conformité indépendante est, sur la base d’un mandat
à durée indéterminée, assuré par le General Counsel de WDP, Johanna Vermeeren.
Le compliance ofcer rend compte directement au CEO, Joost Uwents.
♦
Le rôle de gestionnaire des risques au sein de WDP est assumé par le CFO, Mickaël
Van den Hauwe, sur la base d’un mandat à durée indéterminée. Le gestionnaire des
risques rend directement compte au Comité d'Audit.
♦
WDP a coné la fonction d’audit interne à une personne morale externe en
désignant un consultant indépendant, à savoir BDO Risk & Assurance Services
SCRL, représenté de manière permanente par une seule et même personne
physique, M. Christophe Quiévreux. Pour WDP, Rik Vandenberghe, dans sa fonction
de responsable nal de l’audit interne, est chargé de superviser la fonction d’audit
interne dont l’auditeur interne externe a été chargé.
Les dirigeants effectifs (Joost Uwents, Tony De Pauw et Mickaël Van den Hauwe) sont
responsables de l’organisation du contrôle interne, et ce sous la supervision du Conseil
d'Administration de WDP.
Éthique
WDP jette les bases de son Code de conduite des employés (Employee Code of
Conduct) pour souligner la manière dont ils sont censés agir pour ou au nom de WDP.
Le Code de conduite renforce l’engagement de chacune et de chacun au sein de
#TeamWDP, indépendamment du type de contrat ou du lieu de travail, à contribuer à la
mise en place d’une culture d’entreprise forte. Une culture fondée sur le respect mutuel,
l’intégrité et l’éthique.
Organisation du contrôle interne – Comité d'audit
Outre l’organisation générale des structures de contrôle interne, le Comité d'audit a
une tâche spécique concernant le contrôle interne. Il aide le Conseil d'Administration
à s’acquitter de ses responsabilités en matière de surveillance au sens le plus
large, y compris les risques. Les responsabilités, la composition, les pouvoirs et le
fonctionnement de ce Comité d'audit sont décrits dans le mandat du Comité d'audit,
disponible dans la Charte de gouvernance d’entreprise.
Analyse des risques et activités de contrôle
Le management a, en collaboration avec l’auditeur interne externe, identié une liste de
risques qui ont été classés en différentes catégories.
Le CFO, agissant en tant que gestionnaire des risques (risk manager), effectue une
analyse et une évaluation de ces risques sur une base trimestrielle dans les différents
départements et pays, en prêtant attention à l’impact négatif potentiel, à la valeur
attendue en termes de réalisation du risque, ainsi qu’au degré de maîtrise du risque.
Ceci a lieu en collaboration avec le compliance ofcer.
Le résultat de l’analyse et de l’évaluation trimestrielles des risques est formalisé, sous
la supervision du gestionnaire des risques, dans un document de ‘key risk reporting’,
qui est discuté en détail au sein du Comité de gestion. Le cas échéant, l’évaluation est
rectiée puis soumise au Comité d'audit et au Conseil d'Administration pour information
et avis.
Le Comité d'audit et l’ensemble du Conseil d'Administration, en tenant compte de
l’apport du risk manager, procèdent à une évaluation trimestrielle des risques auxquels
l’entreprise est exposée et prennent les décisions qui s’imposent sur la base de
cette évaluation (par exemple en ce qui concerne la détermination de la stratégie de
couverture des taux d’intérêt, l’évaluation des risques liés aux locataires, etc.).
L’analyse des risques est également communiquée de manière transparente aux
actionnaires (et aux autres parties prenantes) sur une base ad hoc et par le biais de
rapports périodiques. Le rapport annuel comprend également une liste des facteurs de
risque spéciques et matériels, ainsi que leur description et une estimation de l’impact
potentiel de ces risques.
Activités de contrôle
Des contrôles sont effectués dans les différents départements de la Société en réponse
aux risques identiés, comme présenté au chapitre 9. Facteurs de risque.
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Activités de contrôle opérationnel
♦
Loyer: suivi constant de l’inoccupation, des dates d’expiration des baux et des
risques et opportunités de revenus locatifs, suivi constant du portefeuille de clients
et analyse régulière de la solvabilité des clients. Vérication mensuelle des montants
et de la validité des garanties locatives de tous les locataires.
♦
Portefeuille immobilier: maintien d’une saine répartition du portefeuille sur différentes
dimensions, telles que les clients, les types de bâtiments et les emplacements, ainsi
que préservation en permanence de la qualité et de la durabilité du portefeuille.
Cette gestion est assurée sur la base de rapports internes fréquents ainsi que par la
collaboration avec des partenaires de construction, des architectes et des bureaux
d’ingénieurs renommés.
♦
Pour chaque engagement de la Société à l’égard de tiers, le principe de la double
signature (principe des quatre yeux) est appliqué dans les limites des délégations
de pouvoir, tant pour l’achat de biens immobiliers, que pour les mises en location,
les commandes de toute nature ou les approbations de factures et de paiements.
♦
En ce qui concerne les processus opérationnels pour le portefeuille existant et les
nouveaux investissements, on procède selon des ux de travail harmonisés au sein
du Groupe WDP et régulièrement audités.
Activités de contrôle financier
♦
Budget: exécution d’une analyse de variation approfondie sur une base trimestrielle
(période actuelle vs période précédente) et actualisation de celle-ci par le Comité
d'audit et le Conseil d'Administration.
♦
Politique d’achat: chaque commande doit être précédée d’un bon de commande et
doit ensuite être approuvée par la validation de la facture via un ux d’approbation
numérique avec journal d’audit et application du principe des quatre yeux.
♦
Pack ERP: WDP travaille avec SAP Real Estate pour la comptabilité, le contrôle
et le reporting. SAP comprend tous les aspects comptables et nanciers ainsi que
tous les aspects liés aux activités immobilières de WDP (par ex. le suivi des baux
locatifs, les comptes de charges, les commandes, les achats, le suivi budgétaire
des projets de construction nouvelle, etc.).
♦
Coût de nancement : suivi de la sensibilité du coût des dettes en relation avec les
taux d’intérêt sur la base de modèles internes et à l’aide de logiciels.
Information et communication financières
Le processus d’élaboration de l’information nancière est structuré sur la base de
tâches et de calendriers prédéterminés à respecter. WDP utilise une liste de contrôle
détaillée incluant un aperçu de toutes les (sous-)tâches à effectuer dans le cadre de
la clôture annuelle, semestrielle et trimestrielle des comptes de WDP (par entité au
niveau individuel et au niveau consolidé pour le Groupe). Chaque tâche est liée à un
responsable au sein du département nancier, ainsi qu’à un calendrier à respecter.
Grâce à cette liste de contrôle, tout le monde au sein du département nancier sait
quelles tâches doivent être effectuées et pour quelle échéance.
Cette liste de contrôle est articulée autour des dimensions suivantes :
♦
les types d’activités sont répartis comme suit : préclôture, clôture, consolidation,
reporting interne et externe, audit ;
♦
ensuite, aux ns d’assurer un processus de clôture et de consolidation effectif,
chaque compte du bilan et du compte de résultat est lié à une tâche spécique
associée à un code de transaction SAP et une description ;
♦
les tâches sont dédoublées autant que possible et liées à des échéances concrètes,
avec une personne responsable par tâche (ainsi qu’un back-up) au sein du
département nancier. En outre, à chaque fois que cela est possible et dans toute la
mesure du possible, nous tâchons d’avancer les tâches, à avoir de les faire passer
avant la date bilantaire effective, an de garantir la rapidité et surtout la qualité du
processus ;
♦
ce qui précède est également lié à des modèles standardisés servant au contrôle et
de base aux dossiers d’audit ;
♦
la procédure qui précède est suivie pour WDP et ses liales.
An de permettre un déroulement efcace du processus d’audit, une réunion de pré-
audit est systématiquement organisée avant la date du bilan avec le commissaire pour
analyser toutes les évolutions importantes et les points d’attention spéciques de la
période écoulée.
Une fois que toutes les tâches comptables ont été parachevées et intégrées dans
l’ensemble de consolidation et de reporting, les chiffres sont contrôlés par le CFO.
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Rapport annuel 2020
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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Ce contrôle consiste en grande partie en :
♦
une analyse de variation entre les chiffres réels et les chiffres budgétés (les chiffres
budgétés sont établis une fois par an et mis à jour tous les trimestres sur la base
d’une prévision) ;
♦
une analyse de variation entre les chiffres réels et les chiffres historiques; et
♦
une analyse ad hoc de la totalité des montants et des entrées comptables importants.
Une fois ces contrôles effectués, les chiffres sont présentés aux CEO de WDP et arrêtés
en concertation avec le CFO. Les rapports trimestriels, semestriels et annuels, en ce
compris les communiqués de presse y afférents, sont soumis aux et analysés par
le Comité d'audit et le Conseil d'Administration, qui les approuvent en vue de leur
publication.
Les rapports de compte rendu nancier sont établis conformément aux normes
internationales d’information nancière (International Financial Reporting Standards,
IFRS), telles qu’acceptées au sein de l’Union européenne, et aux prescriptions légales
et administratives applicables en Belgique. Ces normes comprennent toutes les
normes et interprétations nouvelles et révisées publiées par l’International Accounting
Standards Board (IASB) et l’International Financial Reporting Interpretations Committee
(IFRIC). Des moments de concertation avec le commissaire sont prévus régulièrement,
tout comme les formations nécessaires, pour les responsables concernés au sein de
l’organisation an d’assurer la conformité aux normes comptables (modiées).
Les chiffres annuels (champ complet) et semestriels (champ limité) sont audités par le
commissaire. Les chiffres trimestriels ne sont pas audités par le commissaire.
Parties impliquées dans l’évaluation du contrôle interne
La qualité du contrôle interne est évaluée au cours de l’exercice par:
♦
le commissaire: d’une part dans le cadre de l’audit des chiffres semestriels et annuels
et d’autre part dans le cadre de l’examen annuel des processus et procédures sous-
jacents. Ainsi, un audit informatique a été réalisé en 2020 à l’aide d’un outil d’analyse
des données (DFACT). Cet outil vous permet de mieux comprendre les systèmes
de contrôle et processus opérationnels internes. Nous renvoyons pour le reste au
rapport du commissaire (voir chapitre 13. Annexes - Vérification externe - Rapport
du commissaire concernant les comptes annuels). Les systèmes de contrôle
interne des principales questions d’audit, à savoir la valorisation des immeubles de
placement, ont été analysés. Sur la base des recommandations du commissaire, le
processus est adapté si nécessaire ;
♦
le Comité d'audit: comme mentionné précédemment, le Comité d'audit a une tâche
spécique en ce qui concerne le contrôle interne et la gestion des risques de WDP.
Le Conseil d'Administration supervise l’exécution des tâches du Comité d'audit à
cet égard, entre autres par le biais du compte rendu du Comité d'audit à l’ensemble
du Conseil d'Administration ; et
♦
l’audit interne : l’entreprise a désigné un auditeur interne externe comme fonction
de troisième ligne au sein de la structure de contrôle interne. Dans le cadre d’un
cycle de trois années, tous les processus opérationnels critiques sont audités. En
outre, la fonction de conformité, la fonction de gestion des risques et au moins un
processus spécique additionnel font l’objet d’un audit interne annuel. En 2020,
un audit interne a eu lieu concernant les processus d’entreprise et les documents
d’approbation dans ce cadre.
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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Information en vertu de l’article 34 de l’arrêté
royal du 14 novembre 2007
Conformément à l’article 34 de l’arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux
obligations des émetteurs d’instruments nanciers admis à la négociation sur un
marché réglementé, WDP fournit une liste et, le cas échéant, des notes explicatives
sur les éléments suivants, pour autant que ces éléments soient de nature à produire un
effet en cas d’offre publique d’achat.
La structure capitalistique
Le capital de WDP au 31 décembre 2020 s’élève à 200 171 459,04 euros et est
représenté par 174713867actions ordinaires, représentant chacune 1/174713867 du
capital. Chaque action est entièrement libérée et nominative ou dématérialisée. Aucune
de ces actions ne donne droit à un quelconque droit de vote spécial ou à d’autres
droits. Chacune de ces actions donne droit à une voix à l’Assemblée générale.
Restrictions légales, statutaires ou conventionnelles au transfert de titres
La cession des actions de WDP n’est soumise à strictement aucune restriction légale ou
statutaire. Toutes les actions de WDP sont cotées sur Euronext Bruxelles et Amsterdam.
Droits de contrôle spéciaux
Aucun droit de contrôle spécial n’a été accordé à certain(e)s (catégories d’) actionnaires.
Mécanisme de contrôle de tout plan d’actionnariat des salariés lorsque les
droits de contrôle ne sont pas exercés directement par les salariés
WDP n’a pas de plan d’actionnariat pour les salariés.
Restrictions légales ou statutaires à l’exercice du droit de vote
Il n’y a aucune restriction légale ou statutaire au droit de vote.
Conventions d’actionnaires connues de WDP et pouvant donner lieu à des
restrictions du transfert de titres et/ou de l’exercice du droit de vote
À la connaissance de WDP, il n’existe pas de conventions d’actionnaires qui pourraient
donner lieu à des restrictions du transfert de titres et/ou de l’exercice du droit de vote.
Règles de nomination et de remplacement des membres de l’organe
d’administration et concernant la modification des statuts de WDP
En ce qui concerne les règles de nomination et de remplacement des membres du
Conseil d'Administration, il est renvoyé au commentaire proposé dans ce chapitre
8. Déclaration de gouvernance d’entreprise ainsi qu’à l’article 14 des statuts de la
Société, qui stipule que les administrateurs sont nommés par l’Assemblée générale
pour une période de quatre ans en principe et qu’ils peuvent être révoqués par elle
en tout temps. Le cas échéant, conformément à l’article 15 des statuts, le droit de
nomination obligatoire du ou des Actionnaires de référence doit être respecté au
moment de la nomination.
En ce qui concerne la modication des statuts de la Société, il est renvoyé à la législation
SIR, en vertu de laquelle tout projet de modication des statuts doit être préalablement
soumis à l’approbation de la FSMA. En outre, l’article 31 des statuts et les dispositions
du Code des sociétés et des associations s’appliquent.
Les pouvoirs de l’organe d’administration, notamment la possibilité d’émettre
ou de racheter des actions
Conformément à l’article 8 des statuts de la société, le Conseil d'Administration est
autorisé, dans les limites des dispositions impératives du droit des sociétés applicable,
à augmenter le capital aux dates et conditions qu’il xera, en une ou plusieurs fois, à
concurrence d’un montant maximum de:
♦
I. 98811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice
par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation
irréductible (au sens de la loi SIR) ; et
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DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
En vertu de l’article 11 des statuts, WDP peut acquérir, prendre en gage et vendre
ses propres actions et les certicatsy afférents, conformément au droit des sociétés
applicable.
En outre, le Conseil d'Administration est habilité, pour une période de cinq années à
compter du 11 septembre 2019, à:
♦
acquérir et prendre en gage des actions et certicats y afférents de la Société à un
prix ou une contrevaleur minimums de 0,01euro et à un prix ou une contrevaleur
maximums équivalents à 125 % du cours de clôture du jour de négociation
précédant la date de la transaction, sans que la Société ne puisse détenir d’actions
et de certicats y afférents de la Société qui représentent plus de 10% du nombre
total d’actions;
♦
aliéner des actions et certicats y afférents de la Société, entre autres en faveur
d’une ou plusieurs personnes spéciques autres que le personnel, à un prix ou
une contrevaleur minimums équivalents à 75% du cours de clôture du jour de
négociation précédant la date de la transaction.
Au 31 décembre 2020, WDP ne détenait aucune action propre.
Contrats importants auxquels WDP est partie et qui prennent effet, sont mo-
difiés ou expirent en cas de changement de contrôle de WDP après une offre
publique d’achat
L’Assemblée générale du 29 avril 2020 a approuvé la clause de changement de contrôle
dans le cadre (i) du contrat de crédit conclu par la Société le 24 octobre 2019 avec la
Banque Européenne du Crédit Mutuel (BECM), (ii) du contrat de crédit conclu par la
Société le 23 décembre 2019 avec la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Hauts de
France, (iii) de l’émission d’obligations que la Société a conclue le 9 mars 2020 avec
MetLife Investment Management Limited, LLC et MetLife Investment Management
Limited (iv), et du contrat de prêt que la Société a conclu le 31 mars 2020 avec la
Société Financière Internationale.
♦
II. 98811320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel;
et
♦
III. 19762264,11 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une
augmentation de capital parapport en nature ou (b) une augmentation de capital par
apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la Société
du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi SIR), ou
(c) toute autre forme d’augmentation de capital;
étant entendu que le capital dans le cadre de cette autorisation ne pourra pas être
augmenté d’un montant supérieur à celui du capital à la date de l’Assemblée générale
extraordinaire qui approuve l’autorisation, à savoir le 29 avril 2020.
Cette autorisation est reconductible.
À la date du présent rapport annuel, le Conseil d’Administration a déjà eu deux fois
recours à l’autorisation qui lui a été donnée d’augmenter le capital et donc, à cette date
du présent rapport annuel, le solde disponible du capital autorisé s’élève à :
♦
I. 98 811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital par apport numéraire avec la possibilité d’exercice par
les actionnaires de la Société du droit de préférence légal ou du droit d’allocation
irréductible (au sens de la loi SIR) ;
♦
II. 98 811 320,55 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel ;
♦
III. 11.528.523,82 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une
augmentation de capital par apport en nature ou (b) une augmentation de capital
par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la
Société du droit de préférence légal ou du droit d’allocation irréductible (au sens de
la loi SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital ;
étant entendu que le capital dans le cadre du capital autorisé ne peut jamais être
augmenté, au total, d’un montant supérieur à 197622641,10euros pendant la période
d’habilitation de cinq années.
WDP
Rapport annuel 2020
150
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Contrats conclus entre WDP et ses administrateurs ou salariés qui prévoient
des indemnités si, à la suite d’une offre publique d’achat, les administrateurs
démissionnent ou doivent être révoqués sans motif valide ou qu’il est mis fin
à la relation de travail du salarié.
Les contrats conclus avec les co-CEO et avec le CFO prévoient une clause stipulant
que, s’il est mis n à la convention de management avec la personne concernée
dans les six mois à dater d’une offre publique de rachat par une des parties, sans que
l’on ne puisse invoquer une faute grave, les personnes concernées ont droit à une
indemnité de départ de 18 moispour les co-CEO et de 12 mois pour le CFO.
Les contrats passés avec les autres membres du Comité de gestion et les salariés de
WDP ne comportent aucune clause contractuelle de ce type.
Structure de l’actionnariat WDP
76
%
24
%
Famille
Jos de Pauw
Free-float
3
%
AXA Investment Managers
5
%
Sociétés liées à BlackRock
WDP
Rapport annuel 2020
151
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
WDP SA
Warehouses De Pauw
Romania S.R.L
WVI GmbH
WVI GmbH
WDP Luxembourg SA
WDP Luxembourg SA
WDP Development NL N.V.
WDP France SARL
100
%
100
%
55
%
80
%
50
%
WDP Nederland N.V.
100
%
WDP Invest SA
100
%
Une joint-venture
à 55-45% avec les
pouvoirs publics
luxembourgeois
Joint-venture à
50-50% avec
L.I.F.E. SA
Un partenariat
à 80-20%
avec Jeroen Biermans,
entrepreneur et
spécialiste de la
Roumanie
Une joint-venture
à 50-50% avec VIB
Vermögen AG
Joint-venture
WDP SA 29%,
Sakolaki SA (holding
englobant Overstock Home,
Overstock Garden et
X
2
O Salles de Bains) 51%
et Vendis Capital 20%
I Love Hungaria SA
100
%
Eurologistik 1
Freehold BV
100
%
WDPort of Ghent
Big Box SA
29
%
Warehouses De Pauw
Romania S.R.L
Structure du Groupe
WDP
Rapport annuel 2020
152
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
9.
FACTEURS DE RISQUE
“
Les collaborateurs sont
ainsi heureux de venir
travailler
Un CD agréable résout
le problème de la pénurie
de main-d'œuvre logistique
Détente
Luminosité
Aspect verdoyant
WDP
Rapport annuel 2020
153
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Compte tenu de l’entrée en vigueur le 21 juillet 2019 du Règlement sur les prospectus,
seuls les facteurs de risque décrits qui sont considérés par la Société comme spéci-
ques et signicatifs pour WDP sont repris ci-après. Les risques non spéciques, c’est-
à-dire ceux qui ne concernent pas uniquement une entreprise comme WDP, mais sont
plutôt liés, par exemple, à la conjoncture générale ou au commerce au sens large, ne
sont donc pas repris dans le présent aperçu. Pour chaque risque, il a été tenu compte
de son effet négatif sur la Société et de la probabilité de sa survenance. Les facteurs
de risques les plus signicatifs sont présentés en premier dans l’ordre des facteurs de
risque par (sous-)catégorie.
WDP mène une politique de risque sur laquelle vous trouverez plus d’informations dans
le chapitre 8. Charte de gouvernance d’entreprise et qui se reète dans la stratégie de
notre entreprise (chapitre 3. Stratégie et création de valeur) et est conrmée tout au long
du présent rapport annuel.
Activités de l’entreprise et marché
1. Conjoncture
Marché locatif de l’immobilier logistique et semi-industriel
Le marché locatif doit faire face à l’affaiblissement de la demande d’immobilier logis-
tique et semi-industriel, la surabondance de l’offre ou la détérioration de la situation
financière des clients.
Impact potentiel
♦
Revenus locatifs et cash-ow touchés par une hausse de la vacance et des frais
de renouvellement de la location. Une augmentation de 1 % du taux de vacance
implique un recul du résultat EPRA de 1,5 %.
♦
Diminution de la solvabilité de la clientèle de locataires et hausse des créances
douteuses faisant baisser le niveau des rentrées de produits locatifs.
♦
Baisse de la juste valeur des immeubles et par conséquent aussi de la NAV.
♦
Impossibilité de location préalable des projets pour poursuivre le développement du
potentiel foncier au sein du portefeuille et le rentabiliser.
Marché de l'investissement en immobilier logistique et semi-industriel
Le marché de l’investissement dans l’immobilier logistique et semi-industriel peut
subir un impact négatif par la baisse de la demande d’immobilier de la part des in-
vestisseurs immobiliers.
Impact potentiel
♦
Baisse de la juste valeur du patrimoine immobilier.
♦
Entraînant une baisse de la NAV et une hausse du taux d’endettement. Toute réduc-
tion de 1 % de la valeur du portefeuille immobilier implique un recul de 0,3euro (2,0
%) de la NAV et une augmentation de 0,5 % du taux d’endettement.
Volatilité des taux d’intérêts
Les marchés financiers internationaux peuvent être soumis à des fluctuations bru-
tales des principaux taux d’intérêt à court et long terme.
Impact potentiel
♦
Inuence négative sur les charges nancières et par voie de conséquence sur le
cash-ow en cas de hausse des taux d’intérêts.
♦
Fortes uctuations de valeur des instruments nanciers servant à couvrir les dettes.
♦
Éventuel impact négatif sur la NAV. Une augmentation de 100points de base des
taux Euribor exerce un impact négatif du résultat EPRA de 2,2millions d’euros (-1,1
%).
2. Portefeuille immobilier
Projets en exécution
Ces dernières années, WDP a principalement étendu son portefeuille immobilier par
le biais de projets de développement plutôt que par des acquisitions. À la date du
présent rapport annuel, un volume de développement de 541millions d’euros de
projet a été réalisé (dont 96 % loués à l’avance), à savoir 12,6 % de l’ensemble du
portefeuille immobilier terminé de WDP au 31 décembre 2020. Les projets de déve-
loppement peuvent comporter un risque de solvabilité/insolvabilité de l’entrepre-
neur, de la capacité/incapacité d’obtention des permis et licences requis, de gestion
des travaux, etc.
FACTEURS DE RISQUE
WDP
Rapport annuel 2020
154
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Impact potentiel
♦
Impossibilité d’obtenir les permis requis.
♦
Retards importants conduisant à la perte de revenus potentiels.
♦
Dépassement substantiel des budgets d’investissement.
♦
En cas de développements à risque, périodes prolongées de vacance.
♦
Non-réalisation du rendement recherché sur ces développements.
Variations négatives de la juste valeur des immeubles
La juste valeur marché des immeubles de placement du Groupe WDP est soumise
à des variations et dépend de différents facteurs dont certains sont exogènes et sur
lesquels le Groupe WDP<< n’a peut-être aucun contrôle, comme une baisse de la
demande ou du taux d’occupation dans les sous-marchés respectifs où le Groupe
WDP est actif, des variations dans les rendements attendus des placements ou des
hausses des frais de transaction relatifs à l’acquisition ou au transfert de biens im-
mobiliers>>.
En outre, l’estimation des biens immobiliers peut être influencée par plusieurs fac-
teurs qualitatifs, en ce compris, mais sans limitation, l’état technique de ces biens,
le positionnement commercial, les exigences concernant les dépenses en capital
pour les plans d’aménagement, d’établissement et de répartition. Lorsque de nou-
veaux éléments doivent être pris en compte ou de nouvelles hypothèses doivent
être émises en ce qui concerne l’estimation des immeubles de placement qui sont
détenus par le Groupe WDP, des estimations ajustées peuvent conduire à une aug-
mentation de la juste valeur qui est attribuée à de tels biens immobiliers.
Si de telles estimations entraînent des baisses sensibles de la juste valeur par rap-
port à des estimations antérieures, le Groupe WDP pourrait subir d’importantes
pertes sur de tels biens immobiliers, ce qui aurait un impact négatif substantiel sur
les résultats et la situation financière du Groupe WDP.
Impact potentiel
♦
Impact négatif du résultat net et de la NAV. Une baisse de 1% du taux d’occupation
implique un recul du résultat EPRA de 1,5 %.
♦
Évolution négative du taux d’endettement. Une baisse de 5 % de la va-
leur réelle des immeubles de placement entraîne une augmentation du taux
d’endettement de 2,4 point de pourcentage.
♦
Impossibilité partielle ou totale de verser des dividendes si les variations négatives
cumulées de la juste valeur dépassaient les réserves distribuables.
Aspect durable des bâtiments
Les bâtiments ne répondent pas, ou pas dans une mesure suffisante, aux critères
d’intensité énergétique et d’intensité de CO
2
.
Impact potentiel
♦
Rotation élevée de la clientèle et impact potentiel sur les niveaux de loyer.
♦
Limite de la possibilité de (renouvellement de la) location.
3. Clients
Risque de concentration
Risque de concentration des clients ou des investissements dans un ou plusieurs
immeubles ou emplacements. Les dix principaux clients du portefeuille de WDP, tous
actifs sur plusieurs emplacements, représentent chacun de 2 à 5 % de l’ensemble
des revenus locatifs. Le principal site représente moins de 3 % du portefeuille et les
revenus des panneaux solaires sont responsables de 6 % des revenus.
Impact potentiel
♦
Fort repli des revenus et des cash-ows en cas de départ d’un client.
♦
Effet renforcé de la baisse de la juste valeur des immeubles entraînant une baisse
de la NAV en cas de concentration des investissements dans un ou plusieurs bâti-
ments.
♦
En fonction des certicats d’énergie verte pour l’énergie solaire et en tenant compte
du fait que le produit des panneaux solaires représente la principale source de re-
venus de WDP.
FACTEURS DE RISQUE
WDP
Rapport annuel 2020
155
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Vacance
La non-reconduction, ou la fin prématurée, de contrats de bail, ou des circonstances
inattendues comme une faillite ou un déménagement, qui entraînent une hausse du
taux de vacance.
Impact potentiel
♦
Vacance accrue, prise en charge de frais (tels que précompte immobilier, frais de
gestion, etc.) et frais commerciaux ou autres normalement facturés liés à la recon-
duction de la location et/ou à la révision à la baisse de loyers. Chaque année, 10 à
15 % des contrats de bail viennent à échéance.
♦
Baisse des revenus et des cash-ows.
Risques financiers
Risques de liquidité
La stratégie de WDP, en tant qu’entreprise en croissance à haute intensité de capital,
dépend beaucoup de sa capacité à trouver les moyens financiers, sous la forme de
fonds étrangers ou de fonds propres, afin de pouvoir financer ses activités et ses
investissements. Divers scénarios défavorables (comme la perturbation des mar-
chés financiers internationaux des capitaux-actions et des capitaux d’emprunt, une
diminution des capacités de prêt des banques, une détérioration de la solvabilité
du Groupe WDP, une perception négative des investisseurs à l’égard des sociétés
immobilières), qui pourraient, chacun à leur tour, conduire à l’indisponibilité du finan-
cement ou à un manque d’options de financement, peuvent se dérouler. Chacun de
ces événements pourrait entraîner pour le Groupe WDP des difficultés d’obtenir un
financement dans le cadre de ses lignes de crédit, existantes ou nouvelles, ou sur
les marchés de capitaux.
Impact potentiel
♦
Impossibilité de nancer (par le biais de capitaux propres ou d’endettement) des
acquisitions ou des projets en cours de réalisation ou des coûts additionnels faisant
baisser la rentabilité recherchée.
♦
Indisponibilité du nancement (via le cash-ow ou les facilités de crédit disponibles)
pour le paiement des intérêts, du capital et des coûts d’exploitation, et pour le
remboursement à l’échéance des emprunts en cours et/ ou des obligations en cir-
culation.
♦
Coût additionnel des dettes sous l’effet de l’augmentation des marges bancaires,
s’accompagnant d’un impact sur le résultat et les cash-ows.
♦
Risque nancier plus élevé pour la partie des dettes à court terme (18 % du total),
qui comprend pour 10 % les billets de trésorerie et les avances à terme xe à court
terme, entièrement couverts par des lignes de back-up, et pour 8 % des nance-
ments à long terme échéant dans l’année, qui seront renancés à partir des mon-
tants disponibles sur les lignes de crédit existantes.
Garanties contractuelles et paramètres légaux
Dans le cadre de ses relations avec des partenaires financiers, le Groupe WDP est
tenu de respecter des paramètres financiers spécifiques qui font partie de certains
contrats de crédit et/ou des régimes légaux qui s’appliquent à toutes, ou certaines,
entités du Groupe WDP. Le non-respect de ces exigences comporte des risques.
Impact potentiel
♦
Sanctions et/ou contrôle renforcé de l’autorité de régulation si certains paramètres
nanciers ne sont pas respectés (par exemple, le taux d’endettement légal tel que
déni dans l’arrêté royal SIR).
♦
Éventuelle résiliation de crédits et atteinte à la conance des investisseurs et des
banquiers en cas de non-respect des engagements contractuels.
♦
Toutes ou certaines de ces défaillances pourraient permettre à des créanciers (i)
d’exiger le remboursement anticipé de ces dettes et d’autres dettes auxquelles
s’applique une disposition de cross default ou de cross acceleration, (ii) de déclarer
l’exigibilité de tous les emprunts en cours dans ce cadre et/ou (iii) d’annuler les
engagements non utilisés.
FACTEURS DE RISQUE
WDP
Rapport annuel 2020
156
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Risques réglementaires
Cadre législatif de la FBI
1
Non-respect ou modification des règles imposées par le régime fiscal transparent
appliqué aux activités néerlandaises.
Depuis le 1 novembre 2010, via sa liale WDP Nederland N.V. (WDP NL), WDP
bénécie du statut de scale Beleggingsinstelling (FBI). Pour information, les conditions
d’obtention du statut FBI dépendent, notamment, des activités de la maison-mère ainsi
que de sa structure d’actionnariat: une FBI qui n’est pas cotée en bourse, comme
WDP NL, doit notamment être à 75% aux mains de personnes physiques, entités non
soumises à l’impôt, ou d’une FBI cotée en bourse. À l’époque, le sc néerlandais a
conrmé, dans une convention de règlement, que la maison-mère de WDP NL, WDP,
était effectivement dispensée d’impôt sur les bénéces en tant que SIR (à l’époque,
SICAV). En effet, pour WDP l’impôt des sociétés exigible est, d’un point de vue relatif
et absolu, quasiment nul puisque ses activités ne sont pas soumises à l’impôt des
sociétés
1
.
Ces dernières années, WDP NL, à la demande de l’administration scale néerlandaise, a
entamé une discussion sur une autre teneur du test d’actionnariat. Tout en considérant,
à l'époque et aujourd'hui, que la gestion, la réglementation et la jurisprudence n’ont
pas changé, WDP a toujours collaboré de manière constructive à l'exercice visant
à examiner si, dans le cadre du test d'actionnariat, WDP pouvait elle-même être
considérée comme FBI. WDP considère que – indépendamment du fait qu'elle n’est
pas soumise à l’impôt des sociétés, vu le modèle de transparence scale de la SIR –
elle opère, en tant que SIR, au sein d’un régime objectivement comparable à celui de
FBI, et qu’elle peut de ce fait aussi réussir ce test d’actionnariat. Les discussions entre
WDP et l’administration scale néerlandaise visant à vérier comment une réponse
concrète pouvait être apportée pour maintenir le statut FBI de WDP NL, se sont toujours
déroulées de façon constructive.
Par la suite, ces discussions ont été suspendues lorsque l'accord de gouvernement
néerlandais d'octobre 2017 a stipulé qu'à partir de 2020, les investissements directs
en immobilier néerlandais par une FBI – dont WDP, via sa liale WDP Nederland N.V.
– ne seraient plus autorisés dans le cadre de la suppression prévue de l'impôt sur les
dividendes. Début octobre2018, le gouvernement néerlandais a indiqué le maintien de
l’imposition des dividendes et du statut actuel de FBI dans son intégralité. Après quoi
les négociations ont repris.
Début 2020, l’administration scale néerlandaise a indiqué que, pour l’instant, elle ne
se peut pas donner une teneur précise au test d’actionnariat, car celle-ci dépendra
notamment de l’issue de milliers d’affaires en appel entre l’administration scale
néerlandaise et des fonds de placement étrangers autour de la restitution de l’impôt sur
les dividendes. En 2020, l'une des affaires les plus importantes sur ce point a donné lieu
à un arrêt de la Cour européenne de justice et à un arrêt ultérieur de la Cour suprême
(Hoge Raad) des Pays-Bas. WDP considère que l'arrêt soutient son analyse selon
laquelle elle répond au test d'actionnariat.
Par ailleurs, l’État néerlandais examine actuellement si une adaptation ciblée du régime
FBI est à terme possible et réalisable au moyen d’une évaluation avec, éventuellement,
une modication de politique et/ou réglementation à compter de 2021.
Dans un nouveau courrier adressé à WDP et comme communiqué précédemment
2,
l’administration scale néerlandaise a également indiqué début 2020 qu’elle supprimera,
dès le 1erjanvier 2021, le ruling scal accordé, et qu’à partir de ce moment, «WDP NL
devra répondre à toutes les exigences en vigueur aux Pays-Bas pour le statut de FBI,
dont les exigences en matière d’actionnariat».
Impact potentiel
♦
Perte du statut scal et, par conséquent, obligation de remboursement de certains
crédits (pour 200millions d’euros, soit moins de 10 % de l’encours des dettes),
perte du statut scal transparent aux Pays-Bas.
♦
Impact négatif sur les résultats ou sur la NAV en cas de changements éventuels du
régime.
♦
WDP évalue la différence entre le statut scal transparent FBI et l’imposition normale
(pro forma) à 4millions d'euros ou 2 % du résultat EPRA par action attendu (1euro
pour 2020). Cet impact a été intégré aux prévisions de 2021.
1 Voir aussi le chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier - situation dans le cadre de la gestion du
statut REIT aux Pays-Bas.
2 Voir le
communiqué de presse du 21 février 2020.
FACTEURS DE RISQUE
WDP
Rapport annuel 2020
157
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Cadre législatif de la SIR
3
Non-respect ou modification des règles imposées par le régime fiscal transparent
appliqué aux activités belges.
An de conserver son statut de SIR, la Société doit respecter plusieurs restrictions
relatives aux activités, des obligations de diversication, des restrictions au niveau des
liales, des restrictions concernant le taux d’endettement, des obligations en matière
de distribution de bénéces, des exigences relatives à son actionnariat, des procédures
relatives aux conits d’intérêts, des obligations en matière de bonne gouvernance
et d’autres obligations spéciques telles que stipulées dans la Loi SIR et l’AR du
13juillet 2014 relatif aux SIR. La capacité de la Société de respecter les conditions
requises dépend de sa capacité à gérer avec succès ses actifs et son endettement, et
de procédures strictes de contrôle interne.
Impact potentiel
♦
Perte du statut scal et remboursement obligatoire de certains crédits et/ou de
certaines obligations en conséquence.
♦
Impact négatif sur les résultats ou sur la NAV en cas de changements éventuels du
régime.
Cadre législatif de la SIIC
3
Non-respect ou modification des règles imposées par le régime fiscal transparent
appliqué aux activités françaises.
La Société bénécie du statut de Société d’Investissement Immobilier Cotée, ou SIIC,
via son établissement xe en France et via sa liale française, WDP France S.à.r.l.
La capacité à respecter les conditions requises pour avoir le statut de SIIC dépend
notamment de la capacité de la Société à gérer correctement ses activités connexes et
les actifs qui sont affectés à de telles activités.
Il est toujours possible que le cadre législatif ou la politique relative aux SIIC (ou leur
interprétation par les autorités compétentes, y compris l’administration scale) change,
ce qui implique le risque que l’établissement xe français de la Société, ainsi que la liale
française de la Société, ne puissent plus répondre à toutes les exigences légales, telles
que les règles de diversication des actionnaires. En outre, la structure de l’actionnariat
de la Société peut subir des changements sur lesquels la Société n’a aucun contrôle et
qui ne permettent plus de remplir les conditions du régime de SIIC.
Impact potentiel
♦
Perte du statut scal en cas de non-respect des règles.
♦
Impact négatif sur les résultats ou sur la NAV en cas de changements éventuels du
régime.
Modifications du cadre légal dans lequel l’entreprise est active
Modifications de la législation en matière d’urbanisme
Les autorités publiques et/ou administratives peuvent apporter des modications
réglementaires dans le domaine de l’aménagement du territoire qui, à leur tour, peuvent
avoir une inuence négative sur la possibilité de mettre en location les bâtiments.
Modifications de la législation environnementale
Les activités et les biens immobiliers du Groupe WDP sont soumis à plusieurs lois
et réglementations en évolution relatives à la protection de l’environnement, en ce
compris, mais sans limitation, la réglementation en matière de qualité du sol, de l’eau
et de l’air, les contrôles des produits dangereux ou toxiques, et les directives relatives à
la santé et la sécurité. De telles lois et réglementations peuvent imposer au Groupe ou
à ses clients l’obligation d’avoir certaines autorisations ou permis pour exercer ses ou
leurs activités ou peuvent donner lieu à certains prélèvements ou taxes..
Risque d’expropriation
Le Groupe WDP peut être exposé à une expropriation par les autorités publiques et/
ou administratives. Dans ce cas, il est possible que le montant de l’indemnisation soit
sensiblement inférieur à la valeur réelle des actifs.
3 Pour une information plus spécique, voir le chapitre 12. Document permanent.
FACTEURS DE RISQUE
WDP
Rapport annuel 2020
158
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Impact potentiel
♦
Inuence négative sur l’activité, le résultat, la rentabilité, la situation nancière et les
perspectives et impact négatif sur le modèle opérationnel actuel.
♦
Inuence possible sur le reporting, les exigences en matière de capital, l’utilisation
de produits nanciers dérivés, l’organisation de l’entreprise. Par suite, impact sur
la transparence, sur les rendements atteints et éventuellement sur la valorisation.
♦
Effet défavorable sur les possibilités d’exploitation des bâtiments, avec un impact
sur les revenus locatifs et la remise en location, et augmentation des coûts de
maintien de l’état d’exploitation. Baisse de la juste valeur du patrimoine immobilier
et par conséquent aussi de la NAV. Ralentissement des projets de construction
neuve et/ou de rénovation.
♦
Perte de valeur de l’investissement et vente forcée à perte.
♦
Perte de revenus par manque d’opportunités de réinvestissement.
Risques liés à diverses décisions politiques relatives à la fiscalité ou la
législation en matière de subventions
Différentes décisions prises par des autorités politiques régionales, nationales ou
européennes, concernant par exemple la fiscalité ou la législation et la réglementation
en matière de subventions (notamment celles qui concernent les investissements
dans l’énergie alternative) pourraient avoir un impact négatif important sur les
activités.
Impact potentiel
♦
En fonction du domaine dans lequel les décisions sont prises, elles peuvent soit
avoir un impact sur les résultats nanciers de la société (par exemple en scalité)
soit sur les investissements, la stratégie et les objectifs prévus.
♦
Changement du cadre régulatoire en matière des certicats verts et/ou de nouveaux
prélèvements pour l’énergie renouvelable.
♦
Impact potentiel du Brexit sur les clients de WDP et leur demande d’espaces de
stockage et ses implications sur les ux de marchandises et le poids de certains
sites logistiques au sein de l’UE.
Régime fiscal
De nouvelles lois et réglementations peuvent entrer en vigueur ou les lois et
réglemenDe nouvelles lois et réglementations peuvent entrer en vigueur ou les lois
et réglementations existantes ou leur interprétation et application par les autorités
(notamment l’administration fiscale) ou les tribunaux, peuvent faire l’objet de
modifications.
Impact potentiel
♦
Obligation potentielle de consentir des dépenses supplémentaires importantes re-
latives à une ou plusieurs propriétés ou, autrement.
♦
Impact négatif important sur les activités, les résultats d’exploitation, la rentabilité,
la situation nancière et les perspectives du Groupe WDP.
FACTEURS DE RISQUE
WDP
Rapport annuel 2020
159
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Risques en matière de contrôle interne
Système de contrôle interne inadéquat
La conséquence d’un système de contrôle interne inadéquat peut résider dans l’im-
possibilité, pour les parties concernées (Comité d’audit, compliance officer, risk ma-
nager, auditeur interne), de jouer leur rôle, ce qui peut entraîner la non-exécution des
procédures de garantie du contrôle interne.
Impact potentiel
♦
Les opérations commerciales ne se déroulent pas de manière ordonnée et prudente,
avec des objectifs clairement dénis, et les ressources déployées ne sont pas
utilisées de manière économique et efcace.
♦
La méconnaissance de ce risque entraîne un défaut de protection du patrimoine de
la Société.
♦
Absence, ou insufsance, d’intégrité et de conance dans les informations
nancières et de gestion.
♦
Manque, ou insufsance, de respect des lois et règlements concernés, des lignes
de la politique générale, des plans et des règlements intérieurs.
Risques en matière de responsabilité sociétale
Transparence en matière ESG et de responsabilité sociétale
Risque de manque de transparence des décisions et activités du Groupe WDP
ayant un effet sur la société, l’environnement, la politique et/ou les collaborateurs de
l’entreprise – ensemble ESG – ou reporting trop restreint dans ce domaine. Il y a une
attente claire et persistante de la part du marché des capitaux, au sens large, de la
stratégie durable de WDP et des rapports dans le domaine.
Impact potentiel
♦
Inuence négative de la pérennité de l’entreprise et de ses activités.
♦
Accès plus difcile au marché des actions et au marché des titres de créance à la
suite d’évaluation négatives d’agences de notation, entre autres.
♦
Hausse de prime par les investisseurs en cas de divulgation mauvaise ou limitée en
matière de performances énergétiques et d’empreinte carbone du portefeuille et de
la société dans sa totalité.
Capital humain
Risque de rotation des membres du personnel occupant des postes clés.
Impact potentiel
♦
Inuence négative sur les relations commerciales.
♦
Atteinte à la réputation vis-à-vis de parties intéressées.
♦
Perte de dynamisme et d’efcacité dans le processus décisionnel de la direction.
FACTEURS DE RISQUE
WDP
Rapport annuel 2020
160
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
10. REPORTING SELON LES NORMES RECONNUES
“
Une stratégie énergétique
intelligente basée sur la collecte et
l’analyse des données.
WDP Smart Energy
100
%
Service à la clientèle
WDP
Rapport annuel 2020
161
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Indicateurs clés de performance EPRA
Tableau
Mesure de
performance EPRA Définition Objectif
eneuros
(x1000)
eneuros/
action
I. Résultat EPRA Résultat récurrent provenant des activités opérationnelles. Il s’agit d’un important indicateur du résultat d’exploitation sous-
jacent d’une entreprise immobilière qui montre dans quelle mesure la
distribution de dividendes actuelle repose sur le bénéce.
174 516 1,00
II. EPRA NAV
indicateurs
EPRA Net Reinstatement Value (NRV): l'objectif de l'indicateur est
également de reéter ce qui serait nécessaire pour reconstituer
l'entreprise à travers les marchés d'investissement en fonction de sa
structure actuelle de capital et de nancement, y compris les droits de
mutation immobilière.
2 739 950 15,7
EPRA Net Tangible Assets (NTA): il s'agit de l'actif net réévalué,
retraité pour inclure les immeubles et les autres investissements en
juste valeur et exclure certains éléments peu susceptibles d’être
inclus durablement dans un modèle d’exploitation d’immeubles de
placement à long terme.
Les indicateurs EPRA NAV apportent des ajustements à l'IFRS
NAV an de fournir aux parties prenantes les informations les plus
pertinentes sur la juste valeur des actifs et passifs, selon 3 scénarios
differents.
2 501 276 14,3
EPRA Net Disposal Value (NDV): l'EPRA Net Disposal Value fournit au
lecteur un scénario de cession des actifs de l'entreprise entraînant
le règlement d'impôts différés et la liquidation de la dette et des
instruments nanciers.
2 351 502 13,5
Tableau
Mesure de
performance EPRA Définition Objectif %
III. EPRA Net Initial
Yield (NIY)
Les revenus locatifs annualisés basés sur les loyers perçus à la date
du bilan, moins les charges d’exploitation non récupérables, divisés
par la valeur de marché du patrimoine, plus les coûts d’acquisition
(estimés).
Mesure comparable en Europe pour les valorisations de portefeuilles.
Il y a eu par le passé un débat sur les valorisations de portefeuilles
à travers l’Europe. Cet indicateur de mesure devrait permettre aux
investisseurs de juger plus facilement par eux-mêmes comment
l’évaluation de la valeur du portefeuille X se compare à celle du
portefeuille Y.
5,4 %
III. EPRA TOPPED-UP
NIY
Cet indicateur ajuste le taux de rendement initial EPRA relatif
à l’expiration des périodes de franchise de loyer (ou d’autres
aménagements de loyers tels que réductions et échelonnement de
loyers).
Fournit le calcul réconciliant la différence entre les EPRA NIY et EPRA
TOPPED-UP NIY.
5,4 %
IV. Taux de vacance
EPRA
Valeur locative de marché estimée (Estimated Market Rental Value
ou ERV) des surfaces vacantes divisée par l’ERV de la totalité du
portefeuille.
Une pure mesure (en%) de la vacance. 1,5 %
V. Ratio de coûts
EPRA
frais administratifs et opérationnels (frais de vacance directs inclus et
exclus) divisés par les revenus locatifs bruts.
Un critère important pour permettre une mesure signicative des
changements au niveau des frais d’exploitation d'une entreprise
immobilière.
Frais directs de
vacance inclus
10,6 %
Frais directs de
vacance exclus
10,2 %
PERFORMANCE OPÉRATIONELLE
WDP
Rapport annuel 2020
162
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
I. Résultat EPRA
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Bénéfice suivant le compte de résultat IFRS 324 610 393 732
Ces ajustements en vue du calcul du résultat EPRA,
excluent :
I. Variations de valeur d’immeubles de placement,
d’immeubles en cours de réalisation
détenus comme investissement et autres intérêts -179 146 -278 827
- Variations de valeur du portefeuille immobilier -186 417 -285 353
- Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires 7 270
6 526
II. Bénéce ou perte sur la vente d’immeubles de
placement, d’immeubles en cours de
réalisation détenus comme investissement et autres
intérêts -408 -10
VI. Variations de la juste valeur d’instruments nanciers et
frais de rupture correspondants 31 049 29 883
VIII. Impôt différé concernant les ajustements 2 727 7 972
IX. Adaptations des rubriques précédentes (I.) à (VIII.) par
rapport aux joint ventures -3 574 -2 507
X. Participations minoritaires relatives à ce qui précède -742 2 131
Résultat EPRA 174 516 152 374
Nombre moyen pondéré d’actions 173 802 120 164 047 016
Résultat par action EPRA (earnings per share) (en euros) 1,00 0,93
PERFORMANCE OPÉRATIONELLE
WDP
Rapport annuel 2020
163
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
II. EPRA NAV-indicateurs
En octobre 2019 l'EPRA a publié de nouvelles 'Best Practice Recommendations'
pour les informations nancières des sociétés immobilières cotées. EPRA NAV et
EPRA NNNAV sont remplacés par trois nouveaux indicateurs de l'actif net: EPRA Net
Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Asset (NTA) et EPRA Net Disposal
Value (NDV). Tous les états nanciers publiés relatifs à 2020 incluront une reconciliation
entre les indicateurs précédentes de l'EPRA NAV, telles que calculées conformément
aux 'Best Practice Recommendations' de l'EPRA de novembre 2016, et les mesures
énoncées dans les 'Best Practice Recommendations' d'octobre 2019 pour la période
comptable en cours et comparée.
31.12.2020
en euros (x 1 000) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV
IFRS NAV 2 353 935 2 353 935 2 353 935 2 353 935 2 353 935
IFRS NAV/action (en euros) 13,5 13,5 13,5 13,5 13,5
NAV dilué à la juste valeur (après exercice d’options, de titres convertibles et autres titres de participation) 2 353 935 2 353 935 2 353 935 2 353 935 2 353 935
À l'exclusion de:
(V) Impôts différés liés à la réévaluation des immeubles de placement 18 630 18 630 18 630
(VI) Juste valeur des instruments nanciers 129 904 129 904 129 904
(VIII.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS -1 193
Sous-total 2 502 469 2 501 276 2 353 935 2 502 469 2 353 935
Comprenant:
(IX) Juste valeur des dettes nancières à taux xe -2 433 -2 433
(XI) Droits de mutation 237 481
NAV 2 739 950 2 501 276 2 351 502 2 502 469 2 351 502
Nombre d’actions 174 713 867 174 713 867 174 713 867 174 713 867 174 713 867
NAV/action (en euros) 15,7 14,3 13,5 14,3 13,5
PERFORMANCE OPÉRATIONELLE
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Rapport annuel 2020
164
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Gouvernance
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ESG
Stratégie
Voici WDP
31.12.2019
en euros (x 1 000) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV
IFRS NAV 2 103 917 2 103 917 2 103 917 2 103 917 2 103 917
IFRS NAV/action (en euros) 12,2 12,2 12,2 12,2 12,2
NAV dilué à la juste valeur (après exercice d’options, de titres convertibles et autres titres de participation) 2 103 917 2 103 917 2 103 917 2 103 917 2 103 917
À l'exclusion de:
(V) Impôts différés liés à la réévaluation des immeubles de placement 17 769 17 769 17 769
(VI) Juste valeur des instruments nanciers 81 819 81 819 81 819
(VIII.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS -422
Sous-total 2 203 505 2 203 082 2 103 917 2 203 505 2 103 917
Comprenant:
(IX) Juste valeur des dettes nancières à taux xe -8 097 -8 097
(XI) Droits de mutation 162 914
NAV 2 366 419 2 203 082 2 095 820 2 203 505 2 095 820
Nombre d’actions 172 489 205 172 489 205 172 489 205 172 489 205 172 489 205
NAV/action (en euros) 13,7 12,8 12,2 12,8 12,2
PERFORMANCE OPÉRATIONELLE
WDP
Rapport annuel 2020
165
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
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III. EPRA NIY et EPRA TOPPED-UP NIY
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Immeubles de placement - pleine propriété
4 566 601
4 002 340
Immeubles de placement - participation joint ventures
61 415
46 099
Moins développements, réserves foncières et
concessions des droits d'usage -438 912 -318 257
Portefeuille immobilier achevé
4 189 104
3 611 775
Provision pour frais d’acquisition estimés
221 204
152 819
Valeur d'investissement du portefeuille achevé
A 4 410 309 3 764 594
Revenus locatifs encaissés au comptant annualisés 249 835 220 990
Coûts immobiliers -11 615 -10 644
Loyers nets annualisés
B 238 221 210 346
Loyer notionnel à l’expiration de la période de
franchise ou d’autres aménagements de loyers 0 0
Loyer net annualisé ajusté
C 238 221 210 346
EPRA NIY
B/A
5,4 % 5,6 %
EPRA TOPPED-UP NIY
C/A 5,4 % 5,6 %
PERFORMANCE OPÉRATIONELLE
WDP
Rapport annuel 2020
166
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
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IV. Immeubles de placement – Données locatives et taux de vacance
(EPRA)
Revenus
locatifs bruts
2020
Revenus
locatifs nets
2020
Superficie
louable au
31.12.2020
Revenus
locatifs bruts
annuels
Valeur
locative
prévue pour
espaces
vacants au
31.12.2020
Valeur
locative
totale
prévue Vacance
Segment
(en euros x 1 000) (en euros x 1 000) (en m²) (en euros x 1 000) (en euros x 1 000) (en euros x 1 000) (en %)
Belgique 72 837 69 608 1 818 001 74 297 1 942 76 516 2,5 %
Pays-Bas 110 723 105 605 2 332 841 117 191 779 117 639 0,7 %
France 6 855 6 127 191 636 7 056 566 7 866 7,2 %
Luxembourg 2 044 1 992 50 119 2 742 34 2 855 1,2 %
Roumanie 37 816 36 397 1 091 813 48 269 621 50 746 1,2 %
Allemagne 76 76 6 287 279 0 291 0,0 %
Total 230 351 219 804 5 490 697 249 835 3 941 255 913 1,5 %
Correspondance avec le compte de résultat consolidé IFRS
Revenus locatifs de :
- immeubles de placement déjà vendus 170 170
- revenus provenant des panneaux solaires 16 472
- autres ajustements:joint ventures
- Luxembourg -2 044 -1 992
- Allemagne -76 -76
Total 228 401 234 378
Le taux de vacance EPRA est de 1,5 % au 31 décembre 2020, contre 2,1 % au
31 décembre 2019. Sur la base des informations actuellement disponibles et de la
situation actuelle du marché locatif, WDP suppose un taux de vacance EPRA moyen
maximum de 3 % pour 2021.
PERFORMANCE OPÉRATIONELLE
WDP
Rapport annuel 2020
167
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
V. Ratio de coûts EPRA
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Y compris :
I. Charges d’exploitation (IFRS)
-27 300
-21 546
I-1. Réductions de valeur sur créances
commerciales -499
-256
I-2. Récupération des frais immobilières
0
0
I-3. Récupération des charges locatives et des
taxes normalement assumées par le locataire
sur immeubles loués -4 163 -3 012
I-4. Frais incombant aux locataires et assumés
par le propriétaire sur dégâts locatifs et
remise en état au terme du bail 0 0
I-5. Frais immobilières
-8 325
-7 245
I-6. Frais généraux de la société
-14 314
-11 034
III. Indemnité de gestion hors élément de prot réel/
estimé 1 079 954
V. Charges d’exploitation (participation joint ventures)
-372
-451
Hors (si compris ci-dessus):
VI. Amortissements
293
303
Charges d’exploitation des panneaux solaires
2 085
1 567
Coûts EPRA (frais directs de vacance inclus)
A -24 217 -19 173
IX. Frais directs de vacance 855 871
Coûts EPRA (frais directs de vacance exclus)
B -23 362 -18 302
X. Revenus locatifs (IFRS)
228 401
201 788
Moins coût net des concessions
-1 550
-1 633
XII. Revenus locatifs (participation joint ventures)
2 120
1 481
Moins coût net des concessions -139 -112
Revenus locatifs bruts
C 228 832 201 523
Ratio de coûts EPRA (y compris frais de vacance directs) 10,6 % 9,5 %
Ratio de coûts EPRA (hors frais directs de vacance) 10,2 % 9,1 %
PERFORMANCE OPÉRATIONELLE
Les charges d'exploitation sont nets des frais administratifs et opérationnels capitalisés
selon les normes IFRS pour un montant de 3,3 millions d'euros. Les charges capitalisés
concernent principalement les frais de personnel interne des salariés directement
impliqués dans le développement du portefeuille immobilier.
WDP
Rapport annuel 2020
168
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Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
VI. Immeubles de placement - Évolution des revenus locatifs nets sur une base comparative constante
31.12.2020 31.12.2019
Croissance
organique
revenus locatifs
nets 2020 (en %)
en euros (x 1 000)
Immeubles
détenus pendant
deux années Acquisitions Ventes Projets
Revenus locatifs
nets totaux
Immeubles
détenus pendant
deux années
Belgique 65 477 513 170 3 618 69 778 64 176 2,0 %
Pays-Bas 78 324 5 721 0 21 559 105 605 75 779 3,4 %
France 6 127 0 0 0 6 127 6 112 0,2 %
Luxembourg 877 0 0 1 115 1 992 935 -6,2 %
Roumanie 25 323 936 0 10 138 36 397 25 117 0,8 %
Allemagne 0 76 0 0 76 0 -
Immeubles destinés à la location 176 127 7 247 170 36 430 219 974 172 118 2,3 %
Correspondance avec le compte de résultat consolidé IFRS
Revenus de l’énergie solaire 14 685 0 0 1 787 16 472
Luxembourg -877 0 0 -1 115 -1 992
Allemagne 0 -76 0 0 -76
Résultat d’exploitation sur l’immobilier dans le compte
de résultat consolidé IFRS 189 936 7 171 170 37 101 234 378
PERFORMANCE OPÉRATIONELLE
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Rapport annuel 2020
169
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
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Voici WDP
VII. Immeubles de placement – Données d’évaluation
en euros (x 1 000) Juste valeur
Variations de la
juste valeur au
cours de l’année
Rendement
initial net
EPRA (in %)
Belgique 1 301 065 65 462 5,3 %
Pays-Bas 2 094 519 115 980 4,9 %
France 128 790 3 408 5,1 %
Luxembourg 46 559 4 544 5,1 %
Roumanie 634 969 1 567 7,5 %
Allemagne 4 443 752 5,6 %
Total des immeubles disponibles 4 210 344 191 713 5,4 %
Correspondance avec le bilan consolidé IFRS
-Immeubles de placement en cours de réalisation pour le compte de la société en vue de la location 256 849
- Réserves foncières 110 318
- Droit d’utilisation concession 50 506
- Actifs destinés à la vente 16 086
- Autres ajustements : joint ventures
- Immeubles disponibles -51 002
- Immeubles de placement en cours de réalisation pour le compte de la société en vue de la location -7 468
- Réserves foncières 0
- Droit d’utilisation concession -2 946
- Actifs destinés à la vente -544
Actifs destinés à la vente 4 582 144
PERFORMANCE OPÉRATIONELLE
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170
Comptes annuels
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Stratégie
Voici WDP
VIII. Immeubles de placement - Données relatives aux contrats de bail
Durée moyenne
Données sur la première échéance à venir
des contrats de bail
Loyer actuel de contrats de bail expirant à la première
échéance à venir en euros (x 1 000)
1
Données sur la dernière échéance à venir
des contrats de bail
Loyer actuel de contrats de bail expirant à la première
échéance à venir en euros (x 1 000)
1
Segment
jusqu’à la
première
échéance
(en années)
jusqu’à la
première
échéance
(en années) année 1 année 2 année 3-5 année 1 année 2 année 3-5
Belgique 4,2 6,6 13 081 17 342 22 819 7 176 8 049 23 452
Pays-Bas 6,2 6,6 3 780 16 224 34 675 3 535 12 062 30 714
France 3,7 5,5 236 2 470 2 580 0 1 790 695
Luxembourg 9,1 10,7 0 0 657 0 0 657
Roumanie 6,7 8,1 2 523 1 233 12 960 924 1 076 10 838
Allemagne 4,3 8,6 0 34 245 34 0 0
Total 5,7 6,9 19 620 37 304 73 936 11 670 22 978 66 355
1 Pour le Luxembourg (55 %) et l'Allemagne (50 %), la part proportionnelle de WDP dans le loyer actuel est indiquée.
IX. EPRA Capital expenditure
1
FY 2020 FY 2019
en euros (x 1 000)
Groupe
(hors joint
ventures)
Joint
ventures (part
proportionnelle) Total Groupe
Groupe
(hors joint
ventures)
Joint
ventures (part
proportionnelle) Total Groupe
Acquisitions
2
57 792 3 687 61 479 95 796 0 95 796
Projets 311 226 6 178 317 405 313 016 9 318 322 334
Like-for-like portfolio
3
8 265 16 8 282 10 090 0 10 090
Intérêts capitalisés
4
6 105 31 6 136 3 471 16 3 487
Total CapEx 383 388 9 912 393 301 422 373 9 334 431 707
Ajustement pour les éléments non monétaires 5 238 112 5 350 10 393 710 11 103
Total CapEx (flux de trésorerie)
5
388 626 10 024 398 650 432 766 10 045 442 811
1 L'aperçu ci-dessous montre quels investissements ont été inclus dans le bilan au cours de 2020. Pour un aperçu
de toutes les transactions et réalisations identiées en 2020, voir le chapitre 5. Transactions et réalisations.
2 Il s'agit de l'investissement net pour tous les acquisitions et ventes effectués.
3 Cela concerne l'amélioration des propriétés existantes. Les investissement dans des propriétés existantes n'ont pas
créé d'espace locatif supplémentaire.
4 Il s'agit de l'intérêt intercalaire activé pour les projets en cours.
5 Le rapprochement avec le tableau des ux de trésorerie (voir chapitre 11. États nanciers) peut être effectué
en faisant abstraction des intérêts capitalisés dans le tableau ci-dessus, car les intérêts capitalisés ne sont
pas considérés comme une activité d'investissement dans le tableau des ux de trésorerie, mais comme
des intérêts payés.
PERFORMANCE OPÉRATIONELLE
WDP
Rapport annuel 2020
171
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Principes généraux du reporting ESG
Étendue et périmètre
Le rapport ESG, tel que repris au chapitre 4. ESG constitue un élément de ce rapport
annuel, avec pour objectif la clarication de la politique ESG de WDP, sur la base
d’indicateurs et paramètres comparables. La période de reporting du présent rapport
correspond à celle du rapport annuel complet, dans le cas présent l’exercice 2020.
Chaque année, WDP rend compte, dans le rapport, d’une mise à jour de ses activités
ESG.
Lorsque le rapport ESG fait allusion à WDP, à l’entreprise, à la Société, il faut comprendre
l’entièreté du Groupe, liales comprises.
Le présent rapport correspond à la stratégie de WDP d’une communication ouverte
et transparente. L’entreprise entend ainsi présenter une image claire de ses activités
durables dans le domaine écologique, économique et social et qui sont les plus
pertinentes pour ses parties prenantes. Le présent rapport offre un aperçu clair des
forces et des faiblesses de chaque aspect matériel déni et donne, de cette façon, la
vision des processus et des performances qui exigent une amélioration. A cet égard
WDP fait usage de normes reconnues à l'échelle internationale comme entre autre
EPRA sBPR et GRI (Core).
1 Voir également 8. Declaration de Gouvernance d’entreprise - Structure du Groupe.
PERFORMANCE ESG
WDP
Rapport annuel 2020
172
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
ESG Framework de WDP vs EPRA sBPR et GRI-Core
Thèmes clés Indicateur EPRA GRI/CRESD
Périmètres
au sein de
l’organisation
Périmètres en dehors de
l’organisation
Divulgation
standard Catégorie Aspect
Attirer et retenir les talents Emp-Turnover 401-1 Social Emploi Groupe WDP –
Emp-New Hires 401-1 Social Emploi Groupe WDP –
Diversity-Emp 405-1 Social Diversité et égalité des chances Groupe WDP –
Diversity-Pay 405-2 Social Diversité et égalité des chances Groupe WDP –
Culture d’entreprise – – – – – –
Développement des employés Emp-Training 404-1 Social Emploi Groupe WDP –
Emp-Dev 404-3 Social Formation et éducation Groupe WDP –
Bonne gouvernance Gov-Board 102-22 Economic Gouvernance Groupe WDP Toutes les parties prenantes
Gov-Selec 102-24 Economic Gouvernance Groupe WDP Toutes les parties prenantes
Gov-Col 102-25 Economic Gouvernance Groupe WDP Toutes les parties prenantes
– 307-1 Economic
Respect de la législation
environnementale
Groupe WDP Toutes les parties prenantes
– 419-1 Economic
Respect de la législation
socio-économique
Groupe WDP Toutes les parties prenantes
Numérisation – – – – – –
Efcacité énergétique Cert-Tot CRE8 Environmental Énergie Groupe WDP Clients
Elec-Abs 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP Clients
Elec-LfL 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP Clients
DH&C-Abs 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP Clients
DH&C-LfL 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP Clients
Fuels-Abs 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP Clients
Fuels-LfL 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP Clients
Energy-Int 302-3, CRE1 Environmental Énergie Groupe WDP Clients
Santé et sécurité H&S-Emp 403-2 Social Santé et sécurité Groupe WDP –
H&S-Asset 416-1 Social Santé et sécurité Groupe WDP Clients et fournisseurs
H&S-Comp 416-2 Social Santé et sécurité Groupe WDP Clients et fournisseurs
PERFORMANCE ESG
WDP
Rapport annuel 2020
173
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Indicateurs de performances environnementales EPRA
- bureaux d'enterprise WDP
Méthodologie concernant les bureaux d'enterprise WDP
Fixation des limites organisationelles
Tous les bureaux WDP à Wolvertem (BE), Bréda (NL) et Bucarest (RO) sont reconnus
comme relevant du champ d’application.
Fixation des limites opérationelles
En ce qui concerne les bureaux WDP, WDP exerce un contrôle opérationnel sur
l’utilisation de tous les services d’utilité publique (gaz, électricité, eau).
Par conséquent, les gaz à effet de serre directs et indirects, tels que rapportés
ci-dessous, doivent être interprétés comme suit :
Gaz à effet de serre
directs (scope 1)
émissions directes générées
sur site par la combustion de la
source d’énergie par WDP
♦
gaz naturel
♦
mazout
Gaz à effet de serre
indirects (scope 2)
émissions indirectes générées
hors site durant la combustion
de la source d’énergie
♦
électricité
♦
chauffage et
refroidissement
urbains (DH&C)
Les gaz à effet de serre indirects sont déclarés à l’aide de la méthode comptable
« location-based » et de la méthode comptable « market-based ». Pour la méthode
comptable location-based, un facteur d’émission moyen au niveau national issu du rapport
de l’AIE
1
est utilisé dans le calcul. Pour la méthode comptable market-based, les calculs
sont basés sur les factures/contrats de compagnies d’électricité gérés par WDP, dont
l’origine de la source d’énergie est connue. Pour les contrats d’énergie qui ne relèvent pas
du contrôle de la société, la méthode comptable location-based est à nouveau appliquée.
Données de consommation fondées sur les données
Le siège belge est équipé du système de surveillance énergétique nanoGrid et les
factures d’énergie sont disponibles. Les bureaux à Bréda et Bucarest font partie d’un
immeuble de bureaux plus grand et sont loués par WDP. Par conséquent, WDP ne
dispose que d’un accès partiel aux données de consommation d’énergie.
Les indicateurs absolus reètent le total brut de données pour une période spécique et
une service d'utilité publique spécique (p. ex. Elec-Abs, DH&C-Abs). Les indicateurs
à données comparables reètent le changement de performancees qui n'est pas lié
aux uctuations de taille du portefeuille (limite constante) (p.ex. Elec-LfL, DH&C-LfL).
Dans le rapport de WDP, seuls les bureaux d'entreprise avec une couverture
de données pour les années 2019 et 2020 complètes sont pris en compte dans les
indicateurs à données comparables.
Reformulation des données de consommation 2019:
Les chiffres absolus de 2019 comme publié dans le Rapport annuel financier 2019
étaient constitué à basé d'une extrapolation d'un nombre de données pour la période
précédant. Les chiffres ont été modié à base de données réelles et sont présentés
dans ce rapport comme des chiffres 'reformulés'.
Couverture
Pour le siège belge, tous les services d’utilité publique sont couverts, à l’exception de
l’eau, qui n’est pleinement contrôlée que depuis début 2020. Les bureaux néerlandais
sont couverts pour l’Électricité et la Chauffage par les données de consommation du
propriétaire d’immeubles de bureaux. Les bureaux roumains sont couverts depuis 2020.
Les mesures présentées pour les Déchets tiennent compte uniquement du siège belge,
vu que l’élimination des déchets aux Pays-Bas et en Roumanie est prise en charge par
le propriétaire du bâtiment et pas par WDP.
Par conséquent, la couverture dans le tableau ci-dessous doit être interprétée comme suit :
Couverture
de surface Indicateurs absolus
À données comparables
BE NL RO Total BE NL RO Total
Électricité 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 0 % 79 %
Chauffage 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 0 % 79 %
Eau 100 % 0 % 100 % 69 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Déchets 100 % 0 % 0 % 48 % 100 % 0 % 0 % 48 %
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
1 AIE signie Agence Internationale de l’Énergie. L’organisation collabore avec les pays du monde entier an
de dénir les politiques énergétiques pour un futur sûr et durable.
www.iea.org
WDP
Rapport annuel 2020
174
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Indicateurs de performances environnementales EPRA
- bureaux d'enterprise WDP
Électricité - bureaux d'entreprise WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
Elec-Abs 302-1 Total electricity consumption Absolue kWh 260 265 79 % 321 931 100 %
Elec-LfL 302-1 Like-for-Like electricity consumption Like-for-Like kWh 260 265 79 % 295 959 79 %
La couverture de surface est passée de 80 % en 2019 à 100 % en 2020 grâce à la prise
en compte des nouveaux bureaux de WDP Roumanie dans le calcul.
En analysant les indicateurs à données comparables, nous constatons une augmentation
d’environ 13 % de la consommation d’électricité, le système de chauffage classique
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
de bureaux belges supplémentaires ayant été remplacé par une pompe à chaleur
géothermique moderne. Cette augmentation doit être considérée en parallèle à la
diminution de la consommation de gazole dans les bureaux belges ; un « quid pro quo ».
Chauffage - bureaux d'entreprise WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
DH&C-Abs 302-1 Total district heating & cooling consumption Absolue kWh 50 417 101 642
DH&C-LfL 302-1 Like-for-Like district heating & cooling consumption Like-for-Like kWh 50 417 34 915
Fuels-Abs 302-1 Total fuel consumption Absolue kWh 157 662 144 106
Fuels-LfL 302-1 Like-for-Like fuel consumption Like-for-Like kWh 157 662 144 106
Total heat Total heat consumption Absolue kWh 208 078 79 % 245 748 100 %
Like-for-Like heat consumption Like-for-Like kWh 208 078 79 % 179 022 79 %
Nos bureaux à Bréda (NL) et Bucarest (RO) sont tous dotés du système de Réseaux
urbains de chaleur et de froid (DH&C). Le périmètre constant de DH&C concerne
uniquement les bureaux à Bréda, et montre une diminution de 30 % principalement
due au connement et au télétravail. La consommation de gazole des bureaux belges
a diminué de 9 %, à mettre en parallèle avec l’augmentation de la consommation
d’électricité (« quid pro quo »).
1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres
dans le Rapport annuel financier 2019.
2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un
ont été vériés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre
d'une assurance limitée, dans le scope de 2020.
WDP
Rapport annuel 2020
175
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
Intensité d'énergie - bureaux d'entreprise WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Indicateur
Energy-Int 302-3 CRE1 Building energy intensity Absolue kWh/m² 347,44 332,25
Building energy intensity Like-for-Like kWh/m² 347,44 352,36
L’intensité énergétique et les indicateurs à données comparables ont légèrement
augmenté, à l’instar de la croissance de la société.
Gaz à effet de serre (location-based) - bureaux d'entreprise WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Indicateur
GHG-Dir-Abs 305-1 Direct | Scope 1 Absolue T CO
2
e 39 35
GHG-Dir-LfL 305-1 Direct | Scope 1 Like-for-Like T CO
2
e 39 35
GHG-Indir-Abs 305-2 Indirect | Scope 2 Absolue T CO
2
e 105 125
GHG-Indir-LfL 305-2 Indirect | Scope 2 Like-for-Like T CO
2
e 105 120
GHG-Int 305-4 CRE3 GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 Absolue
kg CO
2
e/m²
106,67 94,01
GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 Like-for-Like kg CO
2
e/m² 106,67 115,32
L’augmentation des émissions indirectes résulte d’une consommation d’électricité plus élevée
gazole dans les bureaux belges. Cependant, en considérant que l'origine de l'électricité soit
connu, la méthode market-based reetée ci-dessous donne une vue plus correcte.
Gaz à effet de serre (market-based) - bureaux d'entreprise WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Indicateur
GHG-Dir-Abs 305-1 Direct | Scope 1 Absolue T CO
2
e 39 35
GHG-Dir-LfL 305-1 Direct | Scope 1 Like-for-Like T CO
2
e 39 35
GHG-Indir-Abs 305-2 Indirect | Scope 2 Absolue T CO
2
e 105 24
GHG-Indir-LfL 305-2 Indirect | Scope 2 Like-for-Like T CO
2
e 105 19
GHG-Int 305-4 CRE3 GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 Absolue
kg CO
2
e/m²
106,67 35,03
GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 Like-for-Like kg CO
2
e/m² 106,67 40,57
À partir de 2020, les contrats d’électricité grise pour les actifs en Belgique ont été
convertis en contrats d’électricité verte, ce qui a entraîné une diminution des indicateurs
à données comparables pour les émissions indirectes de gaz à effet de serre en
Belgique. Les bureaux en Roumanie et aux Pays-Bas sont gérés par les propriétaires
externes des immeubles de bureaux. Par conséquent, WDP n’est pas en mesure de
choisir le fournisseur de services d’utilité publique.
1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres
dans le Rapport annuel financier 20199.
2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un
ont été vériés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre
d'une assurance limitée dans le scope de 2020.
WDP
Rapport annuel 2020
176
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
Eau - bureaux d'entreprise WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
Water-Abs 303-1 Total water consumption Absolue m³ 616 79% 1 652 69 %
Water-LfL 303-1 Like-for-Like water consumption Like-for-Like m³
Water-Int CRE2 Building water intensity Absolue m³/m² 0,46 1,41
Building water intensity Like-for-Like m³/m²
La surveillance énergétique ne tient compte que de la consommation d’eau des bureaux
belges, et couvre la consommation d’eau totale depuis le début de l’année 2020. Les
données pour les bureaux à Bréda et Bucarest sont fournies par les propriétaires des
immeubles de bureaux. Elles sont disponibles à partir de 2020 pour la Roumanie, et
jusqu’à 2019 pour les Pays-Bas (à cause d'une réception retardée de données de
consommation). Un comparatif n’est donc pas applicable (vu que les données annuelles
complètes pour 2019 et 2020 ne sont pas disponibles).
Déchets - bureaux d'entreprise WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
Waste-Abs 306-2 Total weight of waste by disposal route Absolue T de résiduels 3,9 48 % 3,6 48 %
Absolue T de plastique 0,2 48 % 0,2 48 %
Absolue T de papier 2,0 48 % 1,9 48 %
Waste-LfL 306-2 Like-for-Like weight of waste by disposal route Like-for-Like T de résiduels 3,9 48 % 3,6 48 %
Like-for-Like
T de plastique
0,2 48 % 0,2 48 %
Like-for-Like T de papier 2,0 48 % 1,9 48 %
Comme uniquement en Belgique la disposition des déchets est traitée par WDP même,
les Déchets sont seulement surveillés pour les bureaux belges et montrent que la
production de déchets a diminué de 7% en comparaison avec 2019. Aux Pays-Bas et
à Roumanie, la disposition des déchets est traité par les propriétaires des bâtiments
même; donc il n'y a pas des données disponibles.
1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres
dans le Rapport annuel nancier 2019.
2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un
ont été vériés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre
d'une assurance limitée dans le scope de 2020.
WDP
Rapport annuel 2020
177
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Indicateurs de performances environnementales EPRA
– portefeuille immobilier de WDP
Méthodologie concernant le portefeuille immobilier de WDP
Fixation des limites organisationnelles
Les chiffres de l’énergie et du carbone mentionnés dans le rapport incluent la
consommation d’énergie et les émissions de carbone associées à tous les sites de
WDP, qui s’élèvent à 245 bâtiments et couvrant, par conséquent, 100 % des activités
du Groupe WDP.
Lorsqu’il rend compte des émissions de CO
2
liées à ses activités, WDP suit les
recommandations et la méthodologie de l'initiative « Greenhouse Gas Protocol » (GHG
Protocol).
Fixation des limites opérationnelles
Il est important de noter que les locataires de WDP, en qualité de preneur à bail des
entrepôts, peuvent décider à sa seule discrétion des services d’utilité publique (gaz,
électricité, eau) et qu’il n’y a aucune partie commune au sein des sites immobiliers.
La consommation du propriétaire est par conséquent égale à 0.
Évolution récente des limites opérationnelles :
Dans le passé, WDP avait uniquement accès aux données des contrats d'utilité du
propiétaire, reétant cette partie du portefeuille pour laquelle WDP elle-même a conclu
le contrat d’achat avec l’entreprise de services publics et pour laquelle une refacturation
ultérieure de ces dépenses aux locataires - à savoir les consommateurs effectifs - a été
effectuée.
Cependant, WDP souhaite faire rapport de l’impact total survenant au sein d’un
bâtiment, quel que soit l’arrangement conclu entre le propriétaire et le locataire. La
société est convaincue du fait que la seule manière de faire la différence à long terme en
matière de durabilité est d’inclure et de mesurer également la consommation obtenue
des locataires par moyen de leurs contrats d'utilité conclus. Nous avons donc mis en
place un système de surveillance énergétique, nanoGrid, comme expliqué ci-dessous,
qui permet à WDP de rapporter la véritable mesure des performances au niveau de
l’actif, sur la base de la consommation de données totale du bâtiment.
La consommation indiquée inclut par conséquent l’électricité et l’eau achetées en
tant que propriétaire, ainsi que les services publics (électricité et eau) achetée par les
locataires.
Comme expliqué au-dessus, la consommation effective du propriétaire est de 0, les
émissions de gaz à effet déclarées doivent donc être interprétées comme suit :
Gaz à effet de serre
indirects (scope 3)
Reet des émissions directes du
locataire causées par le gaz et le
gazole, ainsi que des émissions
indirectes du locataire causées par
l'électricité et/ou le chauffage et
refroidissement urbains.
♦
gaz naturel
♦
mazout
♦
électricité
♦
chauffage et
refroidissement
urbains (DH&C)
Les gaz à effet de serre indirects sont déclarés à l’aide de la méthode comptable
« location-based » et de la méthode comptable « market-based ».
Pour la méthode comptable location-based, un facteur d’émission moyen au niveau
national issu du rapport de l’AIE
1
est utilisé dans le calcul.
Pour la méthode comptable market-based, les calculs se basent sur les factures/
contrats de compagnies d’électricité gérés par WDP, dont l’origine de la source d’énergie
est connue (voir le tableau Répartition des services d’utilité publique « landlord-
obtained » et « tenant-obtained » ci-dessous pour plus de détails). Pour les contrats
d’énergie qui ne relèvent pas du contrôle de la société, les méthodes comptables
location-based sont à nouveau appliquées.
Données de consommation fondées sur les données
Pour être en mesure de développer un plan d’action climatique fondé sur les données,
basé sur un calcul de l’empreinte carbone mondiale correct et able, WDP a commencé
il y a deux ans à déployer un système de surveillance énergétique (nanoGrid) pour
son portefeuille total. Ce système de surveillance énergétique fournit les données
nécessaires concernant la consommation d’énergie sur site, étant donné qu’il mesure
toutes les données de consommation en temps réel et de manière numérique. Comme
annoncé plus tôt cette année, ces données seront mises à la disposition des clients
par le biais d’un portail client dédié qui sera lancé au deuxième trimestre de 2021. Cela
devrait nous permettre de mesurer, rapporter, analyser et optimiser la consommation
d’énergie dans un partenariat client dédié.
1 AIE signie Agence Internationale de l’Énergie. L’organisation collabore avec les pays du monde entier an
de dénir les politiques énergétiques pour un futur sûr et durable.
www.iea.org
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
WDP
Rapport annuel 2020
178
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Par conséquent, les indicateurs dans ce rapport sont basés sur un modèle de données
exclusif qui utilise une combinaison de deux sources pour la consommation des
données : (1) les données provenant du système de surveillance énergétique (nanoGrid),
qui est presque complètement mis en œuvre dans le portefeuille de biens de WDP
et (2) les données issues des factures que WDP reçoit en direct des entreprises de
services publics pour compléter la couverture de données totale du portefeuille. En
d’autres termes, une déclaration complète de l’énergie et du carbone (comme exposé
ci-dessous) est basée sur des données objectives et il n’y a aucune extrapolation/
estimation des données concernant la consommation.
Les indicateurs absolus reètent le total brut de données pour une période spécique
et une utilité spécique (p. ex. Elec-Abs, DH&C-Abs).
Les indicateurs Like-for-Like reètent le changement de performances qui n’est pas lié
aux uctuations de taille du portefeuille (limite constante) (p. ex. Elec-LfL, DH&C-LfL).
Dans le rapport de WDP, seuls les bâtiments avec une couverture de données pour les
années 2019 et 2020 complètes sont pris en compte dans les indicateurs à données
comparables.
Reformulation des données de consommation 2019 :
En raison de l’arrivée tardive de certaines factures d’énergie et vu la progression de
la mise en place de nanoGrid (entre autres dans le portefeuille roumain), WDP a pu
naliser les chiffres absolus de 2019 après la publication du Rapport annuel 2019. Cela
donne lieu à une actualisation des chiffres pour 2019, p. ex. la couverture de l’électricité
passant de 26 % dans le Rapport financier annuel 2019 à 72 % pour la même période,
a été reformulée.
Couverture
Les mesures de surface pour le portefeuille WDP sont exportées depuis SAP, le principal
logiciel ERP pour tous les contrats et toutes les factures. Les mesures des données
principales au sein de la période 2019-20 sont utilisées en tant que données sources
pour de nouveaux calculs des intensités et de la couverture de surface.
Par conséquent, la couverture dans le tableau ci-dessous doit être interprétée comme
suit :
Couver-
ture de
surface Indicateurs absolus Like-for-Like
2019
2020 2019 2020
Électricité 4 445 000 m² | 72 % 4 900 000 m² | 80 % 2 928 000 m² | 47 % 2 928 000 m² | 48 %
Chauffage
2 340 608 m² | 38 % 3 200 000 m² | 53 % 1 024 000 m² | 17 % 1 024 000 m² | 17 %
Eau 3 021 041 m² | 49 % 3 800 000 m² | 62 % 1 059 000 m² | 17 % 1 059 000 m² | 17 %
En ce qui concerne les indicateurs Like-for-Like, seuls les bâtiments avec une couverture
de données pour les années 2019 et 2020 complètes sont pris en compte, ce qui donne
lieu à une couverture de portefeuille inférieure par rapport aux indicateurs absolus.
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
WDP
Rapport annuel 2020
179
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Répartition des services d’utilité publique « landlord-obtained »
et « tenant-obtained »
Belgique Pays-Bas Luxembourg France Roumanie
Total
portefeuille
immobilier de
WDP
Électricité
Landlord-obtained (par WDP) 74 % 100% électricité
verte
0 % n.r. 0 % n.r. 100 % 100% électricité
verte
100 % 42 % électricité verte
58 % électricité grise
63 %
Tenant-obtained 26 % source inconnue 100 % source inconnue 100 % source inconnue 0 % n.r. 0 % n.r. 37 %
Gaz
Landlord-obtained (par WDP) 58 % 100% gaz naturel 25 % n.r. 100 % 100% gaz naturel 100 % 100% gaz naturel 100 % 100 % gaz naturel 68 %
Tenant-obtained 42 % source inconnue 75 % source inconnue 0 % n.r. 0 % n.r. 0 % n.r. 32 %
Eau
Landlord-obtained (par WDP) 16 % 9 % 100 % 100 % 100 % 18 %
Tenant-obtained 84 % 91 %
0 %
0 % 0 % 82 %
La répartition est basée sur le nombre de services d’utilité publique pour lesquels les
factures sont payées par le propriétaire-landlord (WDP) par rapport au nombre de
factures payées par le locataire-tenant. Au dernier cas, les données sont obtenues du
système de surveillance énergétique. L'électricité verte concerne d'une part, l'énergie
verte produite sur place (panneaux solaires WDP) ou de l'électricité verte via les
fournisseurs d'électricité.
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
WDP
Rapport annuel 2020
180
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres
dans le Rapport annuel financier 2019.
2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un
ont été vériés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le
cadre d'une assurance limitée de 2020.
Indicateurs de performances environnementales -
portefeuille immobilier de WDP
Électricité - portefeuille immobilier de WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
Elec-Abs 302-1 Total electricity consumption Absolue kWh 146 558 882 72 % 191 789 542 80 %
Total landlord-obtained 92 785 479 121 420 717
For landlord shared services 0 0
(Sub)metered exclusively to tenants 92 785 479 121 420 717
Total tenant-obtained 53 773 403 70 368 825
Elec-LfL 302-1 Like-for-Like electricity consumption Like-for-Like kWh 109 859 751 47 % 107 072 161 48 %
Total landlord-obtained 69 551 497 67 786 692
For landlord shared services 0 0
(Sub)metered exclusively to tenants 69 551 497 67 786 692
Total tenant-obtained 40 308 254 39 285 469
L’indicateur de consommation d’électricité absolue connaît une augmentation
considérable en raison de la poursuite du déploiement du système de surveillance
énergétique nanoGrid en 2020.
Les contrats pour l’électricité sont conclus conjointement par le locataire ou par WDP,
ce qui entraîne une répartition « landlord-obtained » et « tenant-obtained » pour
l’ensemble du portefeuille WDP de 63 % contre 37 %. Le tableau Répartition des
services d’utilité publique « landlord-obtained » et « tenant-obtained » donne plus
d'informations sur la ressource de l'électricité (vert ou gris). Par rapport à l'électricité
« landlord-obtained », WDP s'efforce d'obtenir la plus grande part possible d'électricité
verte.
À cause des régulations applicables en Roumanie, WDP n'est en mesure de
s'approvisionner qu'à 58% auprès de contrats d'énergie verte.
En analysant les indicateurs Like-for-Like (à savoir les sites avec données annuelles
complètes pour 2019 et 2020), nous constatons une légère diminution d’environ 3 % de
la consommation d’électricité, essentiellement en raison du premier connement
résultant de la pandémie mondiale de Covid-19. L’ensemble du portefeuille WDP
montre une diminution de 12 % de la consommation d’électricité en avril 2020 par
rapport à avril 2019. Cette diminution s’estompe dans les mois suivants, indiquant des
niveaux d'activité continus et sains, soulignant ainsi l'importance cruciale de la
logistique.
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
WDP
Rapport annuel 2020
181
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Chauffage - portefeuille immobilier de WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
DH&C-Abs 302-1 Total district heating & cooling consumption Absolue kWh 4 906 823 2 983 413
Total landlord-obtained 0 0
For landlord shared services 0 0
(Sub)metered exclusively to tenants 0 0
Total tenant-obtained 4 906 823 2 983 413
DH&C-LfL 302-1 Like-for-Like district heating & cooling consumption Like-for-Like kWh 4 906 823 2 959 940
Total landlord-obtained 0 0
For landlord shared services 0 0
(Sub)metered exclusively to tenants 0 0
Total tenant-obtained 4 906 823 2 959 940
Fuels-Abs 302-1 Total fuel consumption Absolue kWh 51 644 392 68 085 637
Total landlord-obtained 35 212 086 46 422 025
For landlord shared services 0 0
(Sub)metered exclusively to tenants 35 212 086 46 422 025
Total tenant-obtained 16 432 307 21 663 612
Fuels-LfL 302-1 Like-for-Like fuel consumption Like-for-Like kWh 38 666 213 36 620 986
Total landlord-obtained 26 363 327 24 968 854
For landlord shared services 0 0
(Sub)metered exclusively to tenants 26 363 327 24 968 854
Total tenant-obtained 12 302 886 11 652 132
Total Heat Total heat consumption Absolue kWh 56 551 215 38 % 71 069 050 53 %
Like-for-Like heat consumption Like-for-Like kWh 43 573 036 17 % 39 580 926 17 %
Le système de surveillance énergétique couvre également les services d’utilité publique
de chauffage. Le chauffage est essentiellement généré à base de gaz (combustible),
excepté pour quatre sites équipés au gasoil (combustible) et deux sites utilisant le
« District Heating and cooling » (DH&C).
Fin 2020, la couverture de surface en matière de chauffage a atteint 53%. L’analyse
Like-for-Like ne concernait que 17% étant donné que la majorité des systèmes de
contrôle de gaz ont été raccordés pendant l’année 2020. En 2020, la consommation de
chauffage a diminué de 9% par rapport à 2019. Cette diminution peut être attribuée à
une demande réduite de chauffage étant donné que les températures de 2019 étaient
inférieures à celles de 2020. Ce résultat est exprimé en degrés-jours de chauffage qui,
en 2020, ont été inférieurs de +/- 10% par rapport à 2019. Les degrés-jours de chauffage
sont une mesure de la demande de chauffage dans un bâtiment et sont calculés par le
nombre de degrés en dessous d’un seuil multiplié par le nombre de jours.
Pour l'indicateur DH&C (chauffage et refroidissement urbains), nous constatons une
diminution de 40%. Le calcul Like-for-Like de DH&C ne comprend qu'un seul site où la
consommation pour le chauffage avait clairement diminué suite à la connement.
1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres
dans le Rapport annuel financier 2019.
2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un
ont été vériés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le
cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
WDP
Rapport annuel 2020
182
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Intensité d'énergie - portefeuille immobilier de WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
Energy-Int 302-3 CRE1 Building energy intensity Absolue kWh/m² 44,64 52,49
Building energy intensity Like-for-Like kWh/m² 51,08 48,47
L’intensité énergétique est la combinaison de la consommation d’électricité et de
chauffage (voir les deux sections ci-dessus) exprimée par mètre carré. Nous constatons
ici une légère diminution pour le portefeuille WDP à cause du connement en mars et
avril 2020. Cependant, vers la n de l’année, les activités des entrepôts ont vite repris.
Gaz à effet de serre (location-based) - portefeuille immobilier de WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
GHG-Dir-Abs 305-1 Direct | Scope 1 Absolue T CO
2
e n/a n/a
GHG-Dir-LfL 305-1 Direct | Scope 1 Like-for-Like T CO
2
e n/a n/a
GHG-Indir-Abs 305-2 Indirect | Scope 2 Absolue T CO
2
e n/a n/a
GHG-Indir-LfL 305-2 Indirect | Scope 2 Like-for-Like T CO
2
e n/a n/a
GHG-Indir-Abs 305-3 Indirect | Scope 3 Absolue T CO
2
e 67 058 86 887
GHG-Indir-LfL 305-3 Indirect | Scope 3 Like-for-Like T CO
2
e 47 262 43 589
Total Scope 1 + Scope 2 Absolue T CO
2
e n/a n/a
Scope 1 + Scope 2 Like-for-Like T CO
2
e n/a n/a
Total Scope 1 + Scope 2 + Scope 3 Absolue T CO
2
e 67 058 86 887
Scope 1 + Scope 2 + Scope 3 Like-for-Like T CO
2
e 47 262 43 589
GHG-Int 305-4 CRE3 GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 Absolue kg CO
2
e/m² n/a n/a
GHG-Int 305-4 CRE3 GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 + Scope 3 Absolue
kg
CO
2
e
/m²
14,39 17,18
GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 + Scope 3 Like-for-Like kg CO
2
e/m² 15,15 13,87
*n/a: not applicable
Les chiffres scope 3 représentent - comme expliqué dans la méthodologie - les
émissions directes des locataires provenant du gaz ou du mazout ainsi que les
émissions indirectes des locataires provenant de l'électricité et/ou du chauffage et de
la refroidissement urbain.
Les indicateurs absolus ont augmenté en raison d'une plus grande couverture du
système de surveillance énergétique. Par conséquent, Like-for-Like montre un chiffre
plus représentatif : une diminution pour les émissions indirectes.
1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres
dans le Rapport annuel financier 2019.
2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un
ont été vériés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le
cadre d'une assurance limitée de 2020.
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
WDP
Rapport annuel 2020
183
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Gaz à effet de serre (market-based) - portefeuille immobilier de WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
GHG-Dir-Abs 305-1 Direct | Scope 1 Absolue T CO
2
e n/a n/a
GHG-Dir-LfL 305-1 Direct | Scope 1 Like-for-Like T CO
2
e n/a n/a
GHG-Indir-Abs 305-2 Indirect | Scope 2 Absolue T CO
2
e n/a n/a
GHG-Indir-LfL 305-2 Indirect | Scope 2 Like-for-Like T CO
2
e n/a n/a
GHG-Indir-Abs 305-3 Indirect | Scope 3 Absolue T CO
2
e 60.164 65.267
GHG-Indir-LfL 305-3 Indirect | Scope 3 Like-for-Like T CO
2
e 42.143 27.888
Total Scope 1 + Scope 2 Absolue T CO
2
e n/a n/a
Scope 1 + Scope 2 Like-for-Like T CO
2
e n/a n/a
Total Scope 1 + Scope 2 + Scope 3 Absolue T CO
2
e 60 164 65 267
Scope 1 + Scope 2 + Scope 3 Like-for-Like T CO
2
e 42 143 27 888
GHG-Int 305-4 CRE3 GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 Absolue kg CO
2
e/m² n/a n/a
GHG-Int 305-4 CRE3 GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 + Scope 3 Absolue
kg
CO
2
e
/m²
12,91 12,91
GHG Intensity | Scope 1 + Scope 2 + Scope 3 Like-for-Like kg CO
2
e/m² 13,51 8,88
*n/a: not applicable
Les émissions de gaz à effet de serre sont plus bas en comparaison avec les émissions
calculés à base de la méthode comptable location-based comme WDP a choisi un
contrat d'éléctricité verte pour ces actifs en Belgique et la Roumanie (partiellement) dès
2020 (de l'électricité grise en 2019).
Au niveau de l'électricité souscrit par le propriétaire (landlord-obtained), WDP s'efforce
toujours pour obtenir la plus grande part possible de l'électricité verte. Plus de
spécications au niveau de part grise/verte est disponible dans le Tableau Répartition
des services d’utilité publique « landlord-obtained » et « tenant-obtained ».
1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres
dans le Rapport annuel financier 2019.
2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un
ont été vériés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le
cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
WDP
Rapport annuel 2020
184
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Eau - portefeuille immobilier de WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
Water-Abs 303-1 Total water consumption Absolue m³ 96 375 49 % 217 581 62 %
Total landlord-obtained 16 908 38 172
For landlord shared services 0 0
(Sub)metered exclusively to tenants 16 908 38 172
Total tenant-obtained 79 467 179 409
Water-LfL 303-1 Like-for-Like water consumption Like-for-Like m³ 60 586 17 % 64 713 17 %
Total landlord-obtained 10 629 11 353
For landlord shared services 0 0
(Sub)metered exclusively to tenants 10 629 11 353
Total tenant-obtained 49 956 53 360
Water-Int CRE2 Building water intensity Absolue m³/m² 0,03 0,06
Building water intensity Like-for-Like m³/m² 0,06 0,06
Dans l’absolu, les indicateurs ont diminué en raison de la poursuite du déploiement du
système de surveillance énergétique. La couverture de surface est passée de 49 % en
2019 à 62 % n 2020.
Certification - portefeuille immobilier de WDP
EPRA GRI CRESSD Indicateur
Mesure des
prestations
Unité de
mesure
2019
1
2020
Scope du
commissaire
2
Indicateur Couverture Indicateur Couverture
Cert-Tot CRE8 Type and number of sustainability certified assets Absolue BREEAM 13 100 % 17 100 %
Excellent 1 2
Very Good 7 8
Good 5 7
Type and number of sustainability certified assets Absolue EDGE 0 100 % 48 100 %
EDGE
0 32
EDGE Advanced 0 16
Au cours de l’année 2020, quatre nouveaux certicats BREEAM ont été obtenus.
Dans le cadre du programme de nancement de IFC, 48 certications EDGE ont été
octroyées pour le portefeuille immobilier roumain.
1 Comme expliqué dans la méthodologie, ces chiffres ont été reformulés en comparaison avec les chiffres
dans le Rapport annuel financier 2019.
2 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un
ont été vériés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le
cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.
Le périmètre constant indique une augmentation d’environ 7 % de la consommation
d’eau, liée aux activités des locataires.
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
WDP
Rapport annuel 2020
185
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
1 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un ont été vériés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le cadre
d'une assurance limitée dans le scope de 2020.
Indicateurs de performance sociaux EPRA
WDP a légèrement modié la méthode de calcul au niveau d'indicateurs sociaux, an
de présenter la composition de #TeamWDP d'une manière plus réaliste. Dès 2020, non
seulement les employés sur la base d'un lien de travail xe sont pris en considération pour
le rapportage des indicateurs sociaux, mais également les collaborateurs faisant partie
du team comme gérant indépendant ou fournisseur indépendant. En plus, pour certains
indicateurs, un rapportage plus détaillé est reeté pour l'optimisation de la transparence.
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
EPRA GRI Indicateur Périmètre Unité de mesure et description
Bureaux d'entreprise WDP Scope du
commissaire
1
2019
2020
Diversity-Emp 405-1 Gender diversity Collaborateurs
Pourcentage de femmes
42 % 46 %
Collaborateurs
Pourcentage d’hommes
58 % 54 %
Comité de gestion
Pourcentage de femmes
0 % 0 %
Comité de gestion
Pourcentage d’hommes
100 % 100 %
Diversity-Pay 405-2 Gender pay ratio Collaborateurs
Ratio du salaire moyen des hommes par rapport au salaire
moyen des femmes
1,62 1,01
Emp-Training 404-1 Employee training and
development
Collaborateurs et Comité de
gestion - Headcount
Nombre moyen d’heures de formation
19,09 37,09
Employee training and
development
Collaborateurs et Comité de
gestion - FTE
Nombre moyen d’heures de formation
21,65 39,53
Emp-Dev 404-3 Employee performance
appraisals
Collaborateurs et Comité de
gestion
Pourcentage d’évaluation
100 % 100 %
Emp-New hires 401-1 New hires Collaborateurs
Nombre de nouveaux recrutements d’employés
16 9
Collaborateurs
Pourcentage de nouveaux employés par rapport au nombre total
d’employés
21 % 11 %
Emp-Turnover 401-1 Turnover Collaborateurs
Nombre d’employés qui ont quitté l’organisation volontairement
ou pour cause de licenciement, de mise
à la retraite ou de décès en cours d’emploi
8 3
Collaborateurs
Pourcentage d’employés qui ont quitté l’organisation
volontairement ou pour cause de licenciement, de mise à la
retraite ou de décès en cours d’emploi par rapport au nombre
total d’employés
9 % 4 %
H&S-Emp 403-2 Injury rate Collaborateurs et Comité de
gestion
Pourcentage d’employés ou membres du Comité de gestion
impliqués par rapport au nombre total d’heures
0,002 % 0,001 %
Lost day rate Collaborateurs et Comité de
gestion
Pourcentage du nombre de jours d’incapacité de travail par
rapport au nombre d’heures total
0,019 % 0,118 %
Absentee rate
(long-term)
Collaborateurs et Comité de
gestion
Pourcentage du nombre de jours d’incapacité pour cause de
maladie de longue durée par rapport au nombre d’heures total
0,113 % 0,026 %
Absentee rate
(short-term)
Collaborateurs et Comité de
gestion
Pourcentage du nombre de jours d’incapacité pour cause de
maladie de courte durée par rapport au nombre d’heures total
0,139 % 0,092 %
Work-related fatalities Collaborateurs et Comité de
gestion
Nombre de décès d’origine professionnelle
0 0
H&S-Asset 416-1 Asset health and safety
assessments
Bureaux d'entreprise WDP
Pourcentage d’actifs pour lesquels des impacts en matière de
santé et de sécurité ont été évalués
100 % 100 %
H&S-Comp 416-2 Asset health and safety
compliance
Bureaux d'entreprise WDP
Nombre d’incidents de non-conformité avec des réglementations
concernant les impacts en matière de santé et de sécurité
0 0
Comty-Eng 413-1
Community engagement,
impact assessments and
development programs
Bureaux d'entreprise WDP
Pourcentage d’actifs couverts
100 % 100 %
Voir 6. ESG - Engagement
parties prenantes et 11.3
Annexes – Contexte des
rapports ESG
Voir 4. ESG - Création de
valeur par le dialogue et
une orientation claire
WDP
Rapport annuel 2020
186
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Indicateurs de performance sur la gouvernance EPRA
EPRA GRI Indicateur Périmètre
Unité de mesure et
description
Bureaux d'entreprise WDP
Scope du
commissaire
1
2019
2020
Gov-Board 102-22 Composition of the
highest governance
body
Conseil
d'Administration
Composition Voir 5. Déclaration de Gouvernance
d'entreprise - Conseil d'Administration
- Composition
Voir 5. Déclaration de Gouvernance
d'entreprise - Conseil
d'Administration - Composition
Gov-Selec 102-24 Process of nominating
and selecting the
highest governance
body
Conseil
d'Administration
Procédure de sélection
et de nomination
Voir 5. Déclaration de Gouvernance
d'entreprise - Conseil d'Administration
- Composition
Voir 5. Déclaration de Gouvernance
d'entreprise - Conseil
d'Administration - Composition
Gov-Col 102-25 Process of managing
conflicts of interest
Conseil
d'Administration
Procédure de gestion
des conits d’intérêts
Voir 5. Déclaration de Gouvernance
d’entreprise - Conflits d’intérêt
Voir 5. Déclaration de Gouvernance
d’entreprise - Conflits d’intérêt
INDICATEURS DE PERFORMANCE DURABLE EPRA
1 Tous les indicateurs EPRA marqués d'un ont été vériés par Deloitte Réviseurs d’Entreprises dans le
cadre d'une assurance limitée dans le scope de 2020.
WDP
Rapport annuel 2020
187
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
GRI 102: Informations générales
Page, url ou
commentaire
102-1 Nom de l’organisation 249
102-2 Activités, marques, produits et services 10, 11, 16-18
102-3 Emplacement du siège de l’organisation 199, 251
102-4 Sites opérationnels 10, 151
102-5 Structure de propriété et forme juridique 65, 249
102-6 Marchés 10, 11, 16-18, 87-100
102-7 Échelle de l’entreprise 30, 65, 87-100, 192-198,
235
102-8 Informations sur les employés et autres travailleurs 30-32, 185, 235
102-9 Chaîne logistique 11, 12-14, 21
102-10 Changements au sein de l’organisation et de sa chaîne
logistique
10, 21, 23-24, 65,
235, Supplier Code of
Conduct
102-11 Principe ou approche de précaution 16-19, 20, 21, 22-38
102-12 Initiatives externes 23-24
102-13 Adhésion à des associations
Adhésion
à des associations
et des unions
102-14 Déclaration de la plus haute instance de décision
Déclaration du CEO
102-15 Principaux impacts, risques et opportunités
12-20, 21, 22-38,
143-147, 152-159,
Employee Code of
Conduct, Supplier Code
of Conduct
102-16 Valeurs, principes, normes et normes de conduite
16-18, 26, 28, 140-
147, Dealing Code,
Employee Code of
Conduct, Supplier Code
of Conduct, Corporate
Governance Charter
102-17 Mécanismes pour fournir des conseils et notier des
inquiétudes en matière d’éthique
140-143, 145, Grievance
mechanism, Code of
Ethics
102-18 Structure de gouvernance
27, 107-130, Corporate
Governance Charte
GRI 102: Informations générales
Page, url ou
commentaire
102-19 Autorité délégante 27
102-20 Responsable exécutif en matière de facteurs
économiques, environnementaux et sociaux
27, 111-118, 124-130
102-21 Consultation des parties prenantes concernant les
aspects économiques, écologiques et sociaux
16-18, 23-24
102-22 Composition de l’instance de gouvernance la plus
élevée et de ses comités
111-124
102-23 Président de l’instance de gouvernance la plus élevée 113, 116, 119
102-24 Procédure de nomination et de sélection de l’instance
de gouvernance la plus élevée
118-119, 130
102-25 Conits d’intérêts 140-143
102-26 Rôle de l’instance de gouvernance la plus élevée
dans la mise en œuvre de l’objet, des valeurs et de la
stratégie
27, 117
102-27 Connaissances conjointes de l’instance de gouvernance 27, 113-116, 118
102-28 Évaluation de l’instance de gouvernance la plus élevée 119-120
102-29 Identication et gestion de l’impact économique,
environnemental et social
23-27, 143-147
102-30 Efcacité du processus de gestion des risques
118, 143-147, Corporate
Governance Charter
102-31 Contrôle des thèmes économiques, environnementaux
et sociaux
143-147
102-32 Rôle de l’instance de gouvernance la plus élevée dans
le reporting sur la durabilité
27
102-33 Communication des questions critiques (‘critical
concerns’)
23-24, 27, 140-143,
145, Employee Code of
Conduct, Supplier Code
of Conduct
102-35 Politiques en matière de rémunération 131-139
102-36 Processus de détermination de la rémunération 131-139
102-37 Implication des actionnaires dans la rémunération 131-139
102-40 Listes des groupes de parties prenantes 23-24
102-41 Conventions collectives de travail 30
102-42 Identication et sélection des parties prenantes 16-18, 21, 23-24, 25-26
102-43 Approche de l’implication des parties prenantes 23-24
GRI STANDARDS INDEX
WDP
Rapport annuel 2020
188
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
GRI 102: Informations générales
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102-44 Thèmes et questions clés soulevés 23-24
102-45 Entités incluses dans les comptes annuels consolidés 213
102-46 Dénition du contenu et du périmètre des thèmes du
rapport
25-26, 171-172
102-47 Aperçu des aspects pertinents 26
102-48 Reformulation d’informations 173, 174-176, 178,
180-184
102-49 Changement dans le reporting n.r.
102-50 Période de reporting 171, 199
Exercice du 01.01.2020
au 31.01.2020 inclus.
102-51 Date du dernier rapport publié
Le présent rapport
commente les activités au
cours de l’exercice 2020.
Il succède au Rapport
nancier annuel 2019 qui
a été publié le 27 mars
2020.
102-52 Cycle de reporting Annuel
102-53 Personnes de contact pour toutes questions
concernant le rapport
279
102-54 Exigences de reporting conformes aux normes GRI Le present rapport a été
établi conformément aux
normes GRI: Option Core
102-55 Tableau de référence GRI 187-189
102-56 Vérication externe 262-270
Deloitte Bedrijfsrevisoren
fait le compte rendu du
pronostic du résultat
EPRA, des comptes
annuels consolidés
et d'une sélection
d’indicateurs
environnementaux,
sociaux et administratifs
tels que publiés dans le
présent rapport annuel.
Matérialité Norme GRI
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commentaire
Culture de l’entreprise
GRI 103 Approche
managériale
103-1 Explanation of the material topic and
its boundary
28, 172
103-2 L’approche managériale et ses
composantes
28
103-3 Évaluation de l’approche managériale 28
GRI 102
Généralités 2018
102-16 Valeurs, principes, normes et normes
de comportement
16-18, 26, 38, 143-147
Employee Code of
Conduct, Supplier Code
of Conduct, Corporate
Governance Charter,
Code of Ethics
Attirer et garder les talents
GRI 103 Approche
managériale
103-1 C Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
29-31, 172
103-2 L’approche managériale et ses
composantes
29-31
103-3 Évaluation de l’approche managériale 29-31
GRI 401 Emploi 401-1 Nombre moyen d’heures de formation
par an et par travailleur
34, 185
GRI 405 Diversité
et égalité des
chances
405-1 Composition des instances
de gouvernance et subdivision des
collaborateurs
108, 130, 185
405-2 Proportionnalité de la rémunération
entre les hommes et les femmes
185
Numérisation
GRI 103 Approche
managériale
103-1 Commentaire du thème repris dans la
matrice de matérialité et périmètre de celui-ci
35, 172
103-2 Description de l’approche managériale 35, 39, 106
GRI STANDARDS INDEX
WDP
Rapport annuel 2020
189
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Matérialité Norme GRI
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commentaire
103-3 Évaluation de l’approche managériale 35
GRI 203 Impact
économique
indirect
203-1 Investissements en infrastructure et en
services
35, 73, 118
Développement des employés
GRI 103 Approche
managériale
103-1 C Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
34, 172
103-2 L’approche managériale et ses
composantes
34
103-3 Évaluation de l’approche managériale 34
GRI 404 Formation
et éducation
404-1 Nombre moyen d’heures de formation
par an et par travailleur
34, 185
404-3 Pourcentage de salariés bénéciant
d’entretiens périodiques d’évaluation et
d’évolution de carrière
185
Efficacité énergétique
GRI 103 Approche
managériale
103-1 C Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
36-37, 172
103-2 L’approche managériale et ses
composantes
36-37
103-3 Évaluation de l’approche managériale 36-37
GRI 302 Énergie 302-1 Consommation énergétique au sein de
l’organisation
173-184
302-2 Consommation énergétique en dehors
de l’organisation
173-184
302-3 Intensité énergétique 173-184
302-4 Réduction de la consommation
énergétique
173-184
302-5 Réduction des besoins énergétiques
des produits et services
173-184
Santé et sécurité
GRI 103 Approche
managériale
103-1 C Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
32-33, 172
103-2 L’approche managériale et ses
composantes
32-33
Matérialité Norme GRI
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103-3 Évaluation de l’approche managériale 32-33
GRI 403 Santé et
sécurité au travail
403-2 Nombre et types d’accidents du tavail,
maladies professionnelles, journées de
travail perdues, absentéisme et décès liés
au travail
32-33, 185
GRI 416 Santé et
sécurité des clients
416-1 Evaluations de la santé et de la
sécurité des catégories de produits et
services
32-33, 185
416-2 Incidents liés à la non-conformité de
l’impact des produits et services sur la santé
et la sécurité
32-33, 185
Bonne gouvernance
GRI 103 Approche
managériale
103-1 C Explication du thème repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
38, 172
103-2 L’approche managériale et ses
composantes
38
103-3 Évaluation de l’approche managériale 38
GRI 102
Généralités
102-22 Composition de l’instance de
gouvernance la plus élevée et de ses
comités
113-124
102-24 Procédure de nomination et de
sélection de l’instance de gouvernance la
plus élevée
118-119
102-25 Conits d'intérêts 140-143
GRI 307 Respect
de la législation
environnementale
307-1 Non-respect des lois et
réglementations en matière d’environnement
38, 157
GRI 419 Respect
de la législation
socio-économique
419-1 Non-respect des lois et
réglementations en matière sociale et
économique
156-159
GRI STANDARDS INDEX
WDP
Comptes annuels 2020
190
11. COMPTES ANNUELS
“
EDGE prouve que les bâtiments
parés pour l’avenir combinent rentabilité
et faible empreinte écologique.
WDP Roumanie a passé
le test de durabilité
Certification
durable
WDP
Comptes annuels 2020
191
TABLE DES MATIÈRES
1. Comptes annuels consolidés de l’exercice 2020 192
Compte de résultat 192
État du résultat global 194
Composantes du résultat net 194
Bilan 195
Aperçu du ux de trésorerie 196
Aperçu de mutation des capitaux propres consolidés 197
2. Annexes
199
I. Informations générales concernant la Société 199
II. Base de présentation 199
III. Règles de valorisation 200
IV. Valorisations comptables signicatives et principales
sources d’incertitude en matière d’estimation 207
V. Informations segmentées – Résultat d’exploitation 209
VI. Informations segmentées – Actif 212
VII. Données concernant les liales 213
VII. Aperçu des revenus futurs 214
IX. Résultat sur la vente d’ Immeubles de placement
de placement 215
X. Résultat nancier 215
XI. Impôts 215
XII. Immeubles de placement 216
XIII. Autres immobilisations corporelles 221
XIV. Instruments nanciers 224
XV. Actifs détenus en vue de la vente 228
XVI. Créances commerciales et débiteurs douteux 228
XVII. Participations dans des entreprises associées et
co-entreprises 229
XVIII. Créances scales et autres actifs courants 229
XIX Capital 230
XX. Provisions 231
XXI. État des dettes 232
XXII. Taux d’endettement 233
XXIII. Autres passifs nanciers courants et non courants 234
XXIV. Effectif moyen et ventilation des frais de personnel 235
XXV. Transactions entre entreprises liées 235
XXVI. Droits et obligations hors bilan 236
XXVII. Relations nancières avec des tiers 237
XXVIII. Faits postérieurs à la date du bilan 237
3. Version abrégée des états financiers
statutaires de l’exercice 2020
238
Compte de résultat 239
État du résultat global 240
Composantes du résultat net 240
Bilan 241
Traitement statutaire du résultat 242
Obligation de distribution conformément
à l’AR SIR du 13 juillet 2014 243
Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:212
du Code des sociétés et des associations 244
Aperçu de mutation des capitaux propres non consolidés 245
WDP
Comptes annuels 2020
192
en euros (x 1 000)
An-
nexe
FY 2020 FY 2019
I. Revenus locatifs 228 401 202 748
Loyer
VIII 228 401 201 788
Indemnités de rupture anticipée de bail 0 961
III. Charges relatives à la location 48 184
Loyers à payer sur locaux pris en location 546 440
Réductions de valeur sur créances commerciales
XVI -751 -783
Reprises de réductions de valeur sur créances
commerciales
XVI 252
527
Résultat locatif net 228 449 202 932
IV. Récupération de charges immobilières 0 0
V. Récupération de charges locatives et de
taxes normalement assumées par le locataire
sur immeubles loués 20 525
18 226
Refacturation de charges locatives exposées par le
propriétaire 10 620
8 940
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles
loués 9 905
9 286
VI. Frais incombant aux locataires et assumés
par le propriétaire sur dégâts locatifs et
remises en état au terme du bail 0
0
VII. Charges locatives et taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles
loués -24 688
-21 238
Charges locatives exposées par le propriétaire -10 840 -9 127
Précomptes et taxes sur immeubles loués -13 848 -12 111
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la
location 18 417
16 646
Indemnité de gestion du bien immobilier 1 079 954
Autres produits/charges opérationnels 866 1 003
Produits de l’énergie solaire
XIII 16 472 14 689
Résultat immobilier
V 242 703 216 566
1. COMPTES ANNUELS CONSOLIDÉS POUR L’EXERCICE 2020
en euros (x 1 000)
An-
nexe
FY 2020 FY 2019
IX. Frais techniques -5 420 -4 552
Frais techniques récurrents -5 381 -4 487
- Réparations -3 916 -3 424
- Primes d’assurances -1 464 -1 064
Frais techniques non récurrents -40 -64
- Sinistres -40 -64
X. Frais commerciaux -685 -656
Commissions d’agence -177 -162
Publicité -330 -318
Honoraires d’avocats et frais juridiques -178 -176
XII. Frais de gestion immobilière -2 219 -2 037
Honoraires versés aux gérants (externes) -433 -382
Charges (internes) de gestion d’immeubles -1 786 -1 655
Charges immobilières
V -8 325 -7 245
Résultat d’exploitation des immeubles
V 234 378 209 321
XIV. Frais généraux de la société -14 314 -11 034
XV. Autres revenus et charges d’exploitation
(amortissements et réduction de valeur
panneaux solaires) -7 270 -6 526
Résultat d’exploitation (avant résultat sur
portefeuille)
V 212 793 191 761
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de
placement
IX 408 10
Ventes nettes d’immeubles (prix de vente – frais de
transaction) 6 450 14 570
Valeur comptable des immeubles vendus -6 042 -14 560
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles
de placement
XII 186 417
285 353
Variations positives de la juste valeur des immeubles
de placement 227 605
301 891
Variations négatives de la juste valeur des immeubles
de placement -41 188
-16 539
Résultat d’exploitation 399 619 477 124
Compte de résultat
WDP
Comptes annuels 2020
193
en euros (x 1 000)
An-
nexe
FY 2020 FY 2019
XX. Revenus financiers 398 453
Intérêts et dividendes perçus 254 246
Autres revenus nanciers 144 207
XXI. Charges d’intérêts nettes -37 878 -39 411
Charges d’intérêts sur emprunts -23 644 -23 486
Intérêts intercalaires activés 6 105 3 471
Charges résultant d’instruments de couverture
autorisés -15 933 -16 380
Autres charges d’intérêt -4 406 -3 016
XXII. Autres charges financières -1 194 -1 257
Frais bancaires et autres commissions -69 -52
Autres charges nancières -1 125 -1 206
XXIII. Variations de la juste valeur d’actifs et de
passifs financiers
XIV -31 049 -29 883
Résultat financier
X -69 723 -70 099
XXIV. Quote-part dans le résultat des entreprises
associées et co-entreprises 4 831
3 117
Résultat avant impôts 334 727 410 142
XXV. Impôts des sociétés -6 126 -10 672
XXVI. Exit tax 0 0
Impôts
XI -6 126 -10 672
Résultat net 328 601 399 470
Attribuable à :
- Intérêts minoritaires 3 991 5 738
- Part du Groupe 324 610 393 732
Compte de résultat continuation
WDP
Comptes annuels 2020
194
État du résultat global
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
I. Résultat net 328 601 399 470
II. Autres éléments du résultat global 4 220 983
G. Autres éléments du résultat global, nets d’impôt 4 220 983
Revalorisation des panneaux solaires 4 220 983
Résultat global 332 821 400 453
Attribuable aux:
- Intérêts minoritaires 3 914 5 961
- Actionnaires du Groupe 328 907 394 492
Composants du résultat net
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Résultat EPRA 174 516 152 374
Résultat sur portefeuille (quote-part co-entreprises incluse)
– part du Groupe
1
187 904 277 423
Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs nanciers
– part du Groupe -31 049 -29 883
Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires (quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe -6 761 -6 183
Résultat net (IFRS) – part du Groupe 324 610 393 732
en euros (par action
2)
FY 2020 FY 2019
Résultat EPRA 1,00 0,93
Résultat sur portefeuille (quote-part co-entreprises incluse)
– part du Groupe
1
1,08 1,69
Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs nanciers
– part du Groupe -0,18 -0,18
Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires (quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe -0,04 -0,04
Résultat net (IFRS) – part du Groupe 1,87 2,40
en euros (par action) (dilué)
2
FY 2020 FY 2019
Résultat EPRA 1,00 0,93
Résultat sur portefeuille (quote-part co-entreprises incluse)
– part du Groupe
1
1,08 1,69
Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs nanciers
– part du Groupe -0,18 -0,18
Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires (quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe -0,04 -0,04
Résultat net (IFRS) – part du Groupe 1,87 2,40
1 Y compris les impôts différés sur le résultat du portefeuille.
2 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions.
WDP
Comptes annuels 2020
195
Bilan - Actif
en euros (x 1 000) Annexe 31 12 2020 31 12 2019
I. Actifs non courants 4 728 536 4 156 619
B. Immobilisations incorporelles 1 193 422
C. Immeubles de placement
XII
4 566 601 4 002 340
Immeubles disponibles à la location 4 206 902 3 646 702
Projet de développement 249 381 248 713
Autres : réserves foncières 110 318 106 925
D. Autres immobilisations corporelles
XIII
126 719 125 244
Immobilisations corporelles à usage propre 4 366 4 234
Autres : panneaux solaires 122 353 121 010
E. Actifs financiers non courants
XIV
6 929 4 743
Actifs à la juste valeur via le résultat 0 0
Instruments de couverture autorisés 0 0
Actifs nanciers au prix coûtant amorti 6 929 4 743
Autres
XXV
6 929 4 743
G. Créances commerciales et autres actifs non
courants
XIV
2 747
4 162
I. Participations dans des entreprises
associées et co-entreprises
XVII
24 346 19 707
II. Actifs courants 61 869 66 171
A. Actifs détenus en vue de la vente 15 543 5 779
Immeubles de placement
XV
15 543 5 779
D. Créances commerciales
XIV, XVI
12 073 15 364
E. Créances fiscales et autres actifs courants
XVIII
17 232 34 249
Impôts 12 240 25 181
Autres 4 992 9 068
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie
XIV
11 240 3 604
G. Comptes de régularisation
XIV
5 781 7 175
Total de l’actif 4 790 405 4 222 790
Bilan – Passif
en euros (x 1 000) Annexe 31.12.2020 31.12.2019
Capitaux propres 2 403 793 2 149 861
I. Capitaux propres attribuables aux actionnaires 2 353 935 2 103 917
A. Capital XIX 188 130 185 746
Capital souscrit 200 171 197 623
Frais d’augmentation de capital -12 041 -11 877
B. Primes d’émission 923 843 876 849
C. Réserves 917 352 647 590
D. Résultat net de l’exercice 324 610 393 732
II. Intérêts minoritaires 49 858 45 944
Passifs 2 386 612 2 072 929
I. Passifs non courants 1 938 131 1 707 475
A. Provisions
XX 170 357
Autres 170 357
B. Dettes nancières non courantes
XIV, XXI, XXII 1 740 284 1 568 199
Établissements de crédit 1 438 187 1 190 709
Autres 302 097 377 490
C. Autres passifs nanciers non courants
XIV 175 938 122 501
Instruments de couverture autorisés 129 901 81 819
Autres passifs nanciers non courants
XXIII 46 038 40 682
D. Dettes commerciales et autres dettes non
courantes 3 552 3 061
F. Passifs d’impôts différés 18 187 13 357
II. Passifs courants 448 481 365 454
B. Dettes nancières courantes
XIV, XXI, XXII 379 170 286 629
Établissements de crédit 253 848 234 485
Autres 125 323 52 143
C. Autres passifs nanciers courants
XIV 171 168
Instruments de couverture autorisés 3 0
Autres passifs nanciers courants
XXIII 168 168
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes
XIV 41 439 51 944
Exit tax 0 0
Autres 41 439 51 944
Fournisseurs 34 314 46 920
Impôts, rémunérations et charges sociales 7 125 5 024
E. Autres passifs courants 7 049 8 300
Autres 7 049 8 300
F. Comptes de régularisation
XIV 20 652 18 413
Total du passif 4 790 405 4 222 790
WDP
Comptes annuels 2020
196
Aperçu du flux de trésorerie
en euros (x 1 000) Annexe FY 2020 FY 2019
Trésorerie et équivalents de trésorerie, bilan d’ouverture 3 604 1 724
Flux de trésorerie nets se rapportant aux
activités de l’entreprise
195 261
151 945
Résultat net 328 601 399 470
Impôts
1
XI
6 126 10 672
Charges d’intérêts nettes
X
37 878 39 411
Revenus nanciers
X
-398 -453
Plus-value (+)/moins-value (-) sur les ventes
IX
-408 10
Flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation pour
l'ajustement des éléments sans effet de trésorerie, du
fonds de roulement et des intérêts payés
371 798
449 110
Variations de la juste valeur des dérivés nanciers
XIV
31 049 29 883
Variations de la juste valeur des immeubles de
placement
XII
-186 417 -285 353
Amortissements et réductions de valeur sur
immobilisations 8 425 7 573
Quote-part dans le résultat des entreprises
associées et co-entreprises -4 831 -3 117
Autres ajustements des éléments sans effet de
trésorerie 2 880 2 586
Ajustements des éléments sans effet de trésorerie -148 894 -248 428
Augmentation (+)/diminution (-) des besoins en
fonds de roulement
17 366
-6 069
Intérêts payés -45 009 -42 668
Flux de trésorerie nets se rapportant aux
activités d’investissement
-391 024 -446 072
Investissements -395 257 -454 568
Paiements des acquisitions d’immeubles de
placement
XII
-388 971 -443 865
Paiements des acquisitions d’actions de
sociétés immobilières
0
0
en euros (x 1 000) Annexe FY 2020 FY 2019
Acquisition d'autres immobilisations
corporelles et incorporelles
XIII
-6 286 -10 703
Ventes 6 450 14 570
Recettes de la vente d’immeubles de
placement
IX
6 450 14 570
Recettes de la vente d’actions de sociétés
immobilières
0
0
Financements d’entités non-controlées à 100 % -2 218 -6 074
Financements d'entités non-controlées à 100 %
XXV
-2 218 -6 074
Remboursement de nancements d'entités
non-controlées à 100 %
0
0
Flux de trésorerie nets se rapportant aux
activités de financement 203 399 296 007
Contraction de crédits
XXI, XXII
738 528 488 073
Remboursement d'emprunts
XXI, XXII
-456 866 -330 997
Dividendes versés
2
-78 264 -67 580
Augmentation de capital 0 196 510
Augmentation de capital intérêts minoritaires 0 10 001
Augmentation (+) / diminution (-) nette de la
trésorerie et des équivalents de trésorerie
7 636 1 880
Trésorerie et équivalents de trésorerie, bilan de clôture 11 240 3 604
1 Y compris les impôts différés sur portefeuille ainsi que les impôts différés sur bénéce.
2 Il s’agit ici uniquement de sorties de trésorerie. Il a en effet en 2020 et 2019 un dividende optionel, où 55%
et 56%, respectivement, des actionnaires ont opté pour le paiement du dividende en actions plutôt qu’en
numéraire.
WDP
Comptes annuels 2020
197
Aperçu de mutation des capitaux propres consolidés 2020
en euros (x 1 000) 01.01.2020 Affectation du résultat 2019 Composantes du résultat global Autres 31.12.2020
Bénéfice de
l’exercice
précédent
Transfert du
résultat sur
portefeuille
1
Transfert du
résultat des
participa-
tions qui ne
sont pas
détenus à
100% par
la société
mère
Paie-
ments de
dividendes
provenant
des partici-
pations non
détenues à
100% par
la société
mère
Transfert des
variations
de la juste
valeur des
instruments
financiers
Résultat net
de l’exercice
en cours
Variations
de la juste
valeur des
panneaux
solaires
Augmen-
tations de
capital
Dividendes
versés et
augmen-
tation de
capital liée
au dividende
optionnel
Reclasse-
ment concer-
nant la vente
d'immeubles
de placement
Intérêts
minoritaires Autres
A. Capital 185 746 0 0 0 0 0 0 0 0 2 384 0 0 0 188 130
Capital souscrit 197 623 2 549 200 171
Frais d'augmentation du capital -11 877 -165 -12 041
B. Primes d'émission 876 849 0 0 0 0 0 0 0 0 46 994 0 0 0 923 843
C. Réserves 647 590 393 732 0 0 0 0 0 4 297 0 -127 642 0 0 -627 917 352
Réserve du solde des variations de juste
valeur des biens immobiliers1 (+/-) 513 715 265 172 194 779 081
Réserve pour la quote-part dans le résultat
non réalisés par des participations non
détenues à 100% par la société mère 20 094 26 069 46 163
Réserve du solde des variations de juste
valeur des instruments de couverture
autorisés auxquels la hedge accounting telle
que dénie en IFRS n’est pas appliquée
(+/-) -51 936 -29 883 -81 819
Réserve du solde des écarts de conversion
sur actifs et passifs monétaires (+/-) -184 -184
Réserve pour différences de changes liées
à la conversion d’activités à l’étranger 249 249
Réserve des latences scales afférentes à
des biens immobiliers sis à l’étranger -634 -634
Autres réserves 26 818 4 297 31 115
Résultat reporté des exercices antérieurs 139 469 393 732 -265 172 -26 069 29 883 -127 642 -194 -627 143 380
D. Résultat net de l’exercice 393 732 -393 732 0 0 0 0 324 610 0 0 0 0 0 0 324 610
Total des capitaux propres attribuables
aux actionnaires du Groupe 2 103 917 0 0 0 0 0 324 610 4 297 0 -78 264 0 0 -627 2 353 935
Intérêts minoritaires
45 944 3 991 -78 49 858
Total des capitaux propres 2 149 861 0 0 0 0 0 328 601 4 220 0 -78 264 0 0 -627
2 403 792
1 Y compris les variations de la juste valeur des immeubles de placement de WDP SA et des immeubles des participations détenues à 100% par la société mère.
WDP
Comptes annuels 2020
198
Aperçu de mutation des capitaux propres consolidés 2019
en euros (x 1 000) 01.01.2019 Affectation du résultat 2018 Composantes du résultat global Autres 31.12.2019
Bénéfice de
l’exercice
précédent
Transfert du
résultat sur
portefeuille
1
Transfert du
résultat des
participa-
tions qui ne
sont pas
détenus à
100% par
la société
mère
Paie-
ments de
dividendes
provenant
des partici-
pations non
détenues à
100% par
la société
mère
Transfert des
variations
de la juste
valeur des
instruments
financiers
Résultat net
de l’exercice
en cours
Variations
de la juste
valeur des
panneaux
solaires
Augmen-
tations de
capital
Dividendes
versés et
augmen-
tation de
capital liée
au dividende
optionnel
Reclasse-
ment concer-
nant la vente
d'immeubles
de placement
Intérêts
minoritaires Autres
A. Capital 176 684 0 0 0 0 0 0 0 6 535 2 527 0 0 0 185 746
Capital souscrit 184 952 10 025 2 646 197 623
Frais d'augmentation du capital -8 268 -3 490 -119 -11 877
B. Primes d'émission 646 286 0 0 0 0 0 0 0 189 975 40 587 0 0 0 876 849
C. Réserves 428 767 328 784 0 0 0 0 0 760 0 -110 695 0 0 -26 647 590
Réserve du solde des variations de juste
valeur des biens immobiliers1 (+/-) 323 314 195 999 -5 599 513 715
Réserve pour la quote-part dans le résultat
non réalisés par des participations non
détenues à 100% par la société mère 0 20 094 20 094
Réserve du solde des variations de juste
valeur des instruments de couverture
autorisés auxquels la hedge accounting telle
que dénie en IFRS n’est pas appliquée
(+/-) -42 909 -9 027 -51 936
Réserve du solde des écarts de conversion
sur actifs et passifs monétaires (+/-) -184 -184
Réserve pour différences de changes liées
à la conversion d’activités à l’étranger 249 249
Réserve des latences scales afférentes à
des biens immobiliers sis à l’étranger -634 -634
Autres réserves 26 411 760 -353 26 818
Résultat reporté des exercices antérieurs 122 520 328 784 -195 999 -20 094 9 027 -110 695 5 599 327 139 469
D. Résultat net de l’exercice 328 784 -328 784 0 0 0 0 393 732 0 0 0 0 0 0 393 732
Total des capitaux propres attribuables
aux actionnaires du Groupe 1 580 521 0 0 0 0 0 393 732 760 196 510 -67 580 0 0 -26 2 103 917
Intérêts minoritaires 29 994 5 738 223 10 001 -12 45 944
Total des capitaux propres 1 610 516 0 0 0 0 0 399 470 983 196 510 -67 580 0 10 001 -38 2 149 861
1 Y compris les variations de la juste valeur des immeubles de placement de WDP SA et des immeubles des participations détenues à 100% par la société mère.
WDP
Comptes annuels 2020
199
I. Informations générales concernant la Société
WDP est une société immobilière réglementée publique qui revêt la forme d’une société
anonyme de droit belge. Son siège social est établi à Blakebergen 15, 1861 Wolvertem
(Belgique). Son numéro de téléphone est le +32 (0)52 338 400.
Les comptes annuels consolidés de la Société au 31 décembre 2020 incluent la Société
et ses liales. Les comptes annuels ont été élaborés et autorisés à être publiés par le
Conseil d’Administration le 24 mars 2021.
WDP est cotée sur Euronext Bruxelles et Amsterdam.
II. Base de présentation
Les comptes annuels consolidés sont établis conformément aux normes internationales
d’information nancière (International Financial Reporting Standards, IFRS), telles
qu’acceptées au sein de l’Union européenne, et aux prescriptions légales et
administratives applicables en Belgique. Ces normes incluent toutes les normes et
interprétations nouvelles et révisées publiées par l’International Accounting Standards
Board (IASB) et l’International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC),
pour autant qu’elles s’appliquent aux activités du Groupe et aux exercices débutant au
1 janvier 2020.
Les comptes annuels consolidés sont exprimés en milliers euros, arrondis au millier
le plus proche. Les exercices 2020 et 2019 y sont présentés. Pour les informations
nancières historiques concernant l’exercice 2018, nous renvoyons aux rapports
annuels de 2019 et 2018.
Les méthodes comptables sont appliquées de manière cohérente aux exercices
présentés.
Normes et interprétations applicables à l’exercice commençant au ou
après le 1er janvier 2020 (toutes applicables aux exercices à compter
du 1er janvier 2020)
♦
Amendements à IAS 1 et IAS 8 Modification de la définition du terme « significatif »
♦
Amendements à IFRS 3 Regroupements d’entreprises : Définition d’une entreprise
♦
Amendements à IFRS 9, IAS 39 et IFRS 7 Réforme des taux d’intérêt de référence
– phase 1
♦
Amendements des références au Cadre conceptuel de l’information nancière dans
les normes IFRS
Normes et interprétations nouvelles ou modifiées qui ne sont pas en-
core entrées en vigueur
Plusieurs nouvelles normes, modications de normes et interprétations ne sont pas
encore en vigueur en 2020 mais peuvent être appliquées plus tôt. Sauf mention
contraire, WDP n’a pas fait usage de cette possibilité. Il est indiqué ci-dessous, pour
autant que ces nouvelles normes, modications et interprétations soient pertinentes
pour WDP, quelle inuence leur application peut avoir sur les comptes annuels
consolidés à compter de 20211 et ultérieurement.
♦
IFRS 17 Contrats d’assurance (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à
compter du 1er janvier 2023, mais non encore adoptée au niveau européen)
♦
Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers : classification de passifs
comme courants ou non-courants (applicables pour les périodes annuelles ouvertes
à compter du 1er janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen)
♦
Amendements à IAS 16 Immobilisations corporelles : produits antérieurs à l’utilisation
prévue (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier
2022, mais non encore adoptés au niveau européen)
♦
Amendements à IAS 37 Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels : contrats
déficitaires - Coût d’exécution du contrat (applicables pour les périodes annuelles
ouvertes à compter du 1er janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau
européen)
♦
Amendements à IFRS 3 Regroupements d’entreprises : référence au cadre
conceptuel (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er
janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau européen)
2. ANNEXES
1 L’exposé sondage 2019/4 de juin 2019 propose de reporter la date d’entrée en vigueur dans l’UE
au 1er janvier 2022
WDP
Comptes annuels 2020
200
♦
Amendements à IFRS 4 Contrats d’assurance – report de la norme IFRS 9
(applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2021,
mais non encore adoptés au niveau européen)
♦
Amendements aux IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 and IFRS 16 Réforme des taux
d’intérêt de référence – phase 2 (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à
compter du 1er janvier 2021, mais non encore adoptés au niveau européen)
♦
Amendement à IFRS 16 Contrats de location : Allégements de loyer liés à la
COVID-19 (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er juin
2020)
♦
Améliorations annuelles 2018–2020 des IFRS (applicables pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2022, mais non encore adoptées au
niveau européen)
III. Règles de valorisation
Principes de consolidation
Filiales
Les liales sont des entités sur lesquelles l’entreprise exerce un contrôle. Une entreprise
exerce donc le contrôle sur la liale si et seulement si la société mère :
♦
a du contrôle sur la participation ;
♦
est exposée à ou a des droits sur des produits variables en raison de son implication
dans la participation ; et
♦
a la capacité d’exercer son pouvoir sur la participation pour inuer sur le volume des
produits de l’investisseur.
Les sociétés pour lesquelles le Groupe a le contrôle de déterminer la politique nancière
et opérationnelle an de tirer des avantages de leurs activités sont entièrement reprises
dans les comptes annuels consolidés du Groupe.
Cela signie que l’actif, le passif et les résultats du Groupe sont intégralement exprimés.
Les transactions et les bénéces intra-groupe sont éliminés à 100 %.
Les intérêts minoritaires sont les intérêts dans les liales qui ne sont pas détenues, ni
directement ni indirectement, par le Groupe.
Joint ventures
Les joint ventures (coentreprises) sont les entreprises sur lesquelles le Groupe exerce
un contrôle conjoint, déni par un accord contractuel. Ce contrôle conjoint existe
lorsque les décisions stratégiques, nancières et opérationnelles relatives à l’activité
nécessitent l’accord unanime des parties qui partagent le contrôle (les participants à
la joint venture).
Selon la dénition de l’IFRS 11 Partenariats, les résultats et l’impact sur le bilan des
joint ventures I Love Hungaria (dont WDP détient 50 %), WDPort of Ghent Big Box (dont
WDP détient 29 %), WDP Luxembourg (dont WDP détient 55 %) et WVI (dont WDP
détient 50 %) sont comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence. En ce
qui concerne les statistiques relatives au compte rendu afférent au portefeuille, la part
proportionnelle de WDP dans le portefeuille de I Love Hungaria, WDPort of Ghent Big
Box, WDP Luxembourg et WVI est toujours restituée.
Le résultat sur les transactions avec les joint ventures susmentionnées n’est pas éliminé
à raison de la part du Groupe WDP, mais est entièrement reconnu dans le résultat (à
savoir en rubrique Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) et Résultat
financier).
Transactions éliminées de la consolidation
La totalité des transactions entre les entreprises du Groupe, les soldes ainsi que les
bénéces et pertes non réalisés sur des transactions entre entreprises du Groupe sont
éliminés lors de l’établissement des comptes annuels consolidés.
Regroupements d’entreprises et goodwill
Lorsque WDP acquiert le contrôle d’un ensemble intégré d’activités et d’actifs,
comme déni dans l’IFRS 3 Regroupements d’entreprises, les actifs, passifs et passifs
conditionnels identiables de la société acquise sont comptabilisés à leur juste valeur à
la date d’acquisition. Le goodwill (fonds de commerce) représente la différence positive
entre le coût d’acquisition et la part du Groupe dans la juste valeur de l’actif net acquis.
Si cette différence est négative (goodwill négatif), elle est immédiatement comptabilisée
au résultat après une réévaluation des valeurs.
WDP
Comptes annuels 2020
201
Après la comptabilisation initiale, le goodwill n’est pas amorti, mais bien soumis à un
test de dépréciation (impairment test) qui est conduit chaque année avec les unités
génératrices de trésorerie auxquelles le goodwill a été affecté. Si la valeur comptable
d’une unité génératrice de trésorerie dépasse la valeur de l’entreprise, la dépréciation
qui en résulte sera comptabilisée au résultat et portée en premier lieu en déduction
du goodwill éventuel et ensuite aux autres actifs de l’unité, proportionnellement à
leur valeur comptable. Une dépréciation du goodwill n’est pas reprise au cours d’un
exercice ultérieur.
Devise étrangère
Les comptes annuels individuels de chaque membre du Groupe sont présentés dans
l’unité monétaire de l’environnement économique primaire dans lequel l’entité est
active (sa devise fonctionnelle). Pour l’établissement des comptes annuels consolidés,
les résultats et la position nancière de chaque entité sont exprimés en euro, à savoir la
devise fonctionnelle de la société mère et les devises pour la présentation des comptes
annuels consolidés.
Transactions en devise étrangère
Les transactions en devise étrangère sont immédiatement comptabilisées au taux
de change à la date des transactions. Les actifs et les passifs monétaires en devise
étrangère sont convertis au cours de clôture.
Les différences de taux de change réalisées et non réalisées sont comptabilisées dans
le compte de résultat, sauf celles qui se rapportent aux prêts intra-groupe répondant
à la dénition d’un investissement net dans une activité étrangère. Dans ce cas, les
différences de cours de change sont comptabilisées dans une composante séparée des
capitaux propres et sont traitées dans le compte de prots et pertes après défaisance
d’un investissement net.
Activités étrangères
Les actifs et les passifs sont convertis au cours de clôture, sauf les biens immobiliers,
qui sont convertis au cours historique. Le compte de résultat est converti au cours
moyen de l’exercice.
Les écarts de conversion qui en résultent sont comptabilisés dans une composante
distincte des capitaux propres. Ces écarts de conversion sont comptabilisés dans le
compte de résultat lorsque l’entité étrangère est aliénée, vendue ou liquidée.
Immeubles de placement
Les terrains et les bâtiments qui sont conservés pour obtenir des revenus locatifs à
long terme sont comptabilisés en tant qu’immeubles de placement. Les immeubles de
placement sont valorisés lors de la première comptabilisation au prix d’acquisition, en
ce compris les frais de transaction et les dépenses directement imputables.
Les terrains qui sont conservés dans le but de lancer des développements de projet sur
ceux-ci en vue d’une location ultérieure et d’une plus-value à terme, mais pour lesquels
il n’existe encore aucun plan de construction ou développement de projet concret
(comme visé dans la dénition des développements de projets) (réserves foncières)
sont également considérés comme un immeuble de placement.
Les droits d’usage comptabilisés au bilan pour la concession ou l’emphytéose ou des
conventions locatives similaires (à la suite de l’entrée en vigueur de la norme IFRS 16)
sont également considérés comme un immeuble de placement.
Les frais de nancement directement imputables à l’acquisition d’un immeuble de
placement sont également activés. Lorsque, pour un actif déterminé, des moyens
spéciques ont fait l’objet d’un prêt, les frais de nancement effectifs dudit prêt sont
activés au cours de la période, sous déduction des éventuels revenus de placement
issus du placement provisoire de ce prêt.
Après la comptabilisation initiale, la valorisation des immeubles de placement se
fait, conformément à la norme IAS, 40 à la juste valeur (fair value). Du point de vue
du vendeur, la valorisation doit être comprise moyennant la déduction des frais de
transaction. Ces frais de transaction déduits dépendent de la situation géographique
du bien.
Ceci implique que les frais de transaction sont comptabilisés via le compte de résultat,
conformément à l’IAS 40. Selon l’AR SIR, elles doivent être reprises dans les réserves
adéquates à la n de l’exercice.
WDP
Comptes annuels 2020
202
L’immobilier en cours de construction ou de développement en vue d’une utilisation
future comme immeuble de placement (promotion immobilière) est également
comptabilisé à la juste valeur en rubrique Immeubles de placement.
Après la comptabilisation initiale, les projets sont évalués à la juste valeur. Cette juste
valeur prend en compte les risques de développement substantiels. Dans ce cadre, il
doit être satisfait à tous les critères suivants : les coûts nécessités par le projet sont
clairement établis, tous les permis nécessaires à la mise en œuvre du développement
de projet ont été obtenus et une partie substantielle du développement de projet est
prélouée (signature dénitive du contrat de bail). Cette évaluation à la juste valeur (fair
value) est basée sur l’évaluation effectuée par l’expert immobilier indépendant (selon les
méthodes et les hypothèses usuelles) et tient compte des frais restant à engager pour
mener le projet à terme intégralement (y compris une estimation des frais imprévus).
Toutes les charges directement liées à l’acquisition ou à la construction de biens
immobiliers et toutes les autres dépenses d’investissement sont comptabilisées dans
le prix coûtant du projet de développement. Conformément à l’IAS 23, les frais de
nancement directement imputables à la construction ou à l’acquisition d’un immeuble
de placement sont activés sur la période précédant la mise en état d’utilisation de
l’immeuble de placement en vue de la location.
L’activation des frais de nancement en tant qu’élément du prix coûtant d’un actif
entrant en ligne de compte doit débuter au moment où :
♦
des dépenses sont faites pour l’actif ;
♦
des frais de nancement sont engagés ;
♦
des activités sont en cours pour préparer l’actif en vue de son utilisation visée.
Les activités nécessaires à préparer l’actif à son usage visé incluent plus que la
construction physique de l’actif. Elles comprennent également le travail technique
et administratif précédant le début de la construction proprement dite, comme les
activités liées à l’obtention de permis.
Ces activités ne comprennent toutefois pas le maintien d’un actif si aucune production
ou aucun développement modiant la situation de l’actif n’ont lieu :
♦
les frais de nancement engagés, par exemple, pendant que les terrains sont
préparés en vue de leur utilisation sont activés pendant la période au cours de
laquelle les activités s’y rapportant ont lieu ;
♦
d’autre part, les frais de nancement engagés au cours de la période où le
terrain est conservé à des ns de construction sans qu’aucune activité de
développement n’ait lieu n’entrent pas en ligne de compte pour l’activation.
L’activation des frais de nancement est suspendue durant les périodes de suspension
du développement actif prolongées. L’activation n’est pas suspendue pendant une
période où des activités techniques et administratives d’envergure sont exécutées.
L’activation n’est pas interrompue non plus si un report provisoire constitue une partie
nécessaire du processus destiné à préparer un actif pour son usage ou sa vente
projetés.
Le bénéce/les pertes réalisés sur la vente sont comptabilisés au compte de résultat
en rubrique Résultat de la vente d’immeubles de placement. Le résultat réalisé est
déterminé conformément à l’IAS 40 et correspond à la différence entre le prix de vente
et la juste valeur établie lors de la dernière valorisation. Ce résultat réalisé est inscrit au
moment où l’acte notarié relatif à la vente est passé.
Autres immobilisations corporelles
Généralités
Les autres immobilisations corporelles sont valorisées à leur prix coûtant moins les
amortissements et moins-values accumulés. Le prix coûtant comprend tous les frais
directement imputables et la partie pertinente des frais indirects engagés pour rendre
l’actif prêt à l’emploi.
Les futures dépenses pour réparations sont immédiatement inscrites au résultat, sauf
si elles augmentent les bénéces économiques futurs de l’actif.
La méthode de l’amortissement linéaire est appliquée sur la durée d’utilisation estimée
de l’actif. La durée d’utilisation et la méthode d’amortissement sont revues au moins
une fois par an au terme de chaque exercice. Les immobilisations corporelles sont
amorties suivant les pourcentages d’amortissement suivants :
♦
installations, machines et outillage : 10-33 % ;
♦
matériel roulant : 10-33 % ;
♦
matériel et mobilier de bureau : 10-33 % ;
♦
ordinateurs : 10-33 % ;
♦
autres immobilisations corporelles : 10-20 %.
WDP
Comptes annuels 2020
203
Panneaux solaires
Ceux-ci sont évalués sur la base du modèle de réévaluation conformément à l’IAS
16 Immobilisations corporelles. Après la comptabilisation initiale, l’actif dont la juste
valeur peut être déterminée de manière able doit être comptabilisé à concurrence
de la valeur revalorisée, soit la juste valeur au moment de la revalorisation moins
les éventuels amortissements ultérieurs accumulés et les pertes de moins-values
particulières ultérieures accumulées. La juste valeur est déterminée sur la base de la
méthode d’escompte des produits futurs.
La durée d’utilisation des panneaux solaires est estimée à trente ans, sans tenir compte
de valeur résiduelle.
La plus-value lors du démarrage d’un nouveau site est comptabilisée dans une
composante distincte des capitaux propres. Les moins-values sont également
comptabilisées dans cette composante, sauf si elles sont réalisées ou si la juste valeur
chute sous le coût initial moins les amortissements cumulés. Dans ces derniers cas,
elles sont comptabilisées dans le résultat.
Contrat de location
WDP en tant que preneur
Au début de la période de location, les contrats de location (à l’exception des locations
d’une durée de maximum 12 mois et des locations dans le cadre desquelles la
valeur de l’actif sous-jacent est faible) sont comptabilisés au bilan au titre de droit
d’utilisation et obligation de location à la valeur actuelle des loyers futurs. Par la suite,
tous les droits d’utilisation, qui sont classés comme immeuble de placement, sont
évalués à la juste valeur conformément aux règles d’évaluation décrites en rubrique
Immeubles de placement. Les loyers minimaux sont inscrits partiellement au titre de
frais de nancement et partiellement comme amortissement de l’obligation en cours
de manière à ce que cela génère un intérêt périodique constant sur le solde restant de
l’obligation. Les charges nancières sont directement imputées à charge du résultat.
Les paiements de loyers conditionnels sont inscrits comme charges dans les périodes
où ils sont effectués.
WDP en tant que bailleur
Si un contrat de location répond aux conditions d’une location nancière (suivant la
norme IFRS 16), WDP actera dès le début au bilan, en tant que bailleur, le contrat
de location comme une créance pour un montant égal à l’investissement net dans le
contrat de location. La différence entre ce dernier montant et la valeur comptable de la
propriété louée (à l’exclusion de la valeur du droit résiduel détenu par WDP) au début
du contrat de location sera reconnue dans les comptes de résultat de cette période.
Chaque paiement périodique effectué par le preneur sera partiellement reconnu par
WDP comme un remboursement de capital et partiellement comme un produit nancier,
sur la base d’un rendement périodique constant pour WDP.
Le droit résiduel détenu par WDP sera reconnu à sa juste valeur à chaque date de
bilan. Cette valeur augmentera chaque année et correspondra, au terme du contrat de
location, à la valeur de marché du droit de propriété complet. Ces augmentations seront
comptabilisées en rubrique Variations de la juste valeur des immeubles de placement
dans le compte de résultat.
Moins-values particulières
À la date du bilan, on vérie pour les actifs corporels et incorporels du Groupe s’il
existe une indication que la valeur comptable d’un actif est plus élevée que la valeur
réalisable.
Si pareilles indications sont présentes, la valeur réalisable de l’actif doit être
évaluée. Le goodwill est soumis chaque année à un test de moins-value particulière,
indépendamment de la présence ou non d’une indication.
Une moins-value particulière est comptabilisée lorsque la valeur comptable d’un actif,
ou l’unité génératrice de trésorerie à laquelle l’actif appartient, est plus élevée que la
valeur réalisable.
La valeur réalisable est la valeur la plus élevée entre la valeur intrinsèque et la juste
valeur moins les frais de vente. La valeur intrinsèque est la valeur actualisée des futurs
ux de trésorerie prévus de l’utilisation poursuivie d’un actif et de son aliénation au
terme de sa durée d’utilisation sur la base d’un taux d’escompte qui tient compte des
évaluations de marché actuelles pour la valeur temporelle de l’argent et les risques
inhérents à l’actif. La juste valeur moins les frais de vente est le montant pouvant
être obtenu de la vente d’un actif dans le cadre d’une transaction d’affaires objective
entre des parties indépendantes bien informées et mutuellement consentantes, après
déduction des frais d’aliénation.
WDP
Comptes annuels 2020
204
Pour un actif qui ne génère pas en soi d’importants ux de trésorerie, la valeur réalisable
est déterminée par l’unité génératrice de trésorerie à laquelle l’actif appartient.
Si la valeur comptable d’un actif ou d’une unité génératrice de trésorerie est plus élevée
que la valeur réalisable, le surplus est immédiatement repris dans le compte de résultat
comme une moins-value particulière.
Les moins-values particulières comptabilisées au cours des exercices précédents sont
retirées si une augmentation ultérieure de la valeur réalisable peut être liée de manière
objective à une circonstance ou à un événement qui a eu lieu après que la moins-value
particulière a été comptabilisée. Les moins-values particulières sur le goodwill ne sont
pas retirées.
Instruments financiers
Immobilisations financières
Tous les actifs nanciers sont portés au bilan ou sortis de celui-ci à la date de
transaction lorsque l’acquisition ou la vente d’un actif nancier s’effectue en vertu d’un
contrat dont les conditions prescrivent la remise de l’actif dans le délai prescrit sur le
marché concerné ou le délai convenu, et sont valorisés initialement à la juste valeur
augmentée des frais de transaction, à l’exception des actifs nanciers à la juste valeur
avec modications de valeur dans le compte de prots et pertes, initialement valorisés
à la juste valeur.
Les actifs nanciers sont classés dans l’une des catégories prévues par l’IFRS 9
Instruments financiers sur la base tant du modèle économique de l’entité pour la gestion
des actifs nanciers que des caractéristiques des ux de trésorerie contractuels de l’actif
nancier, et sont enregistrés lors de leur comptabilisation initiale. Cette classication
détermine la valorisation des actifs nanciers aux dates de bilan futures : prix coûtant
amorti ou juste valeur.
Actifs financiers en juste valeur via le résultat
Les actifs nanciers sont classés à la juste valeur avec les modications de valeur via le
résultat lorsqu’ils sont détenus à des ns commerciales. Les actifs nanciers à la juste
valeur avec modications de valeur via le résultat sont valorisés à la juste valeur, les
produits et charges en découlant étant comptabilisés au résultat. Un actif nancier est
repris dans cette catégorie lorsqu’il a été acquis essentiellement en vue d’une revente
à court terme. Les dérivés relèvent également de la catégorie à la juste valeur avec
modications de valeur via le résultat, sauf s’ils sont qualiés comme couverture et
sont effectifs.
Actifs financiers au prix coûtant amorti
Les actifs nanciers au prix coûtant amorti sont des instruments nanciers non dérivés
qui sont détenus dans un modèle d’exploitation mis en place pour détenir des actifs
nanciers an de percevoir des ux de trésorerie contractuels (Held to collect) et les
conditions contractuelles de l’actif nancier donnent, à certaines dates, lieu à des ux de
trésorerie qui concernent uniquement des amortissements et des paiements d’intérêts
sur le montant principal en souffrance (Solely Payments of Principal and Interest –
SPPI). Relèvent de cette catégorie : la trésorerie et les équivalents de trésorerie, les
créances à long terme et les créances commerciales. Les équivalents de trésorerie
sont des placements à court terme hautement liquides qui peuvent être immédiatement
convertis en un montant en espèces connu, et qui ont une durée initiale de maximum
trois mois et ne comportent aucun risque substantiel de modication de valeur. Les
équivalents de trésorerie détenus par WDP sont exclusivement composés de dépôts
bancaires et sont par conséquent intégralement valorisés au prix coûtant amorti.
Passifs financiers
Les passifs nanciers sont classés comme passifs nanciers à la juste valeur via le
résultat ou comme passifs nanciers au prix coûtant amorti.
Passifs financiers à la juste valeur via le résultat
Les passifs nanciers sont classés à la juste valeur via le résultat lorsqu’ils sont détenus
à des ns commerciales. Pour WDP, cela concerne spéciquement les swaps de taux
d’intérêt pour lesquels aucune comptabilité de couverture n’est appliquée dans la
mesure où ils ont une juste valeur négative. Les passifs nanciers à la juste valeur via
le résultat sont valorisés à la juste valeur, les produits et charges en découlant étant
comptabilisés au résultat. Un passif nancier est repris dans cette catégorie lorsqu’il
a été acquis essentiellement en vue d’une revente à court terme. Les dérivés relèvent
également de la catégorie à la juste valeur via le résultat, sauf s’ils sont qualiés comme
couverture et sont effectifs.
WDP
Comptes annuels 2020
205
Passifs financiers valorisés au prix coûtant amorti
Les passifs nanciers valorisés au prix coûtant amorti, en ce compris les dettes, sont
valorisés initialement à la juste valeur, après déduction des frais de transaction. Après leur
comptabilisation initiale, ils sont valorisés au prix coûtant amorti. Les passifs nanciers
du Groupe valorisés au prix coûtant amorti comprennent les obligations nancières à
longue échéance (dettes bancaires, dettes de leasing, emprunts obligataires), les autres
obligations à longue échéance, les obligations nancières à courte échéance, les dettes
commerciales et les dividendes à payer dans les autres passifs à courte échéance.
Instruments de capitaux propres
Les instruments de capitaux propres émis par le Groupe sont classés sur la base de
la réalité économique des accords contractuels et des dénitions d’un instrument de
capitaux propres. Un instrument de capitaux propres est tout contrat qui comprend
l’intérêt restant dans l’actif du Groupe, après déduction de toutes les obligations. Les
bases de compte rendu nancier concernant les instruments de capitaux propres sont
décrites ci-dessous.
Les instruments de capitaux propres émis par l’entreprise sont comptabilisés pour
le montant des sommes perçues (après déduction des frais d’émission directement
imputables).
Dérivés
Le Groupe utilise des dérivés an de limiter les risques liés à des taux d’intérêt
défavorables résultant des activités opérationnelles, nancières et d’investissement dans
le cadre de son activité. Le Groupe n’utilise pas ces instruments à des ns spéculatives,
ne conserve pas de dérivés et n’émet pas de dérivés à des ns commerciales (trading).
Les dérivés sont valorisés à la juste valeur conformément à la norme IFRS 9. Les
dérivés actuellement utilisés par WDP ne sont pas qualiés comme transactions de
couverture. Par conséquent, les modications de la juste valeur sont immédiatement
reprises dans le résultat. Ces dérivés sont repris dans les actifs ou passifs nanciers
avec modications de la juste valeur via le résultat.
Actifs destinés à la vente
Les immobilisations corporelles et les groupes d’actifs sont classés comme Actifs
destinés à la vente si leur valeur comptable sera réalisée principalement par le biais
d’une transaction de vente non par une utilisation poursuivie de ceux-ci. Cette condition
n’est considérée comme remplie que dès lors que la vente est hautement probable et
que l’actif (ou le groupe d’actifs) est immédiatement disponible à la vente dans son
état actuel. Le management doit s’être engagé dans un plan de vente de l’actif (ou du
groupe d’actifs aliénés) dont on s’attend à ce qu’il soit éligible à une inscription au titre
de vente parfaite dans un délai d’un an à compter de la date de classication.
Une immobilisation corporelle (ou un groupe d’actifs aliénés) classée comme détenue
en vue de la vente est comptabilisée à la valeur la plus faible entre sa valeur comptable
et sa juste valeur diminuée des frais de vente.
Un immeuble de placement destiné à la vente est valorisé de la même manière que les
autres placements immobiliers (à la juste valeur). Ces immeubles de placement sont
présentés séparément dans le bilan.
Provisions
Une provision est comptabilisée lorsque :
♦
le Groupe a une obligation existante – juridiquement contraignante ou de fait–
consécutivement à un événement passé ;
♦
il est probable qu’un décaissement de fonds sera requis pour liquider
l’obligation ; et que
♦
le montant de l’obligation peut être estimé de manière able.
Le montant repris au titre de provision est la meilleure estimation à la date du bilan de la
dépense nécessaire pour satisfaire à l’obligation existante, escomptée éventuellement
si la valeur temporelle de l’argent entre en ligne de compte.
WDP
Comptes annuels 2020
206
Avantages du personnel
La Société a un certain nombre de régimes de retraite à cotisations dénies. Un régime
à cotisations dénies est un régime de retraite en vertu duquel la Société verse des
cotisations xes à une société distincte. La société n’a aucune obligation (juridiquement
contraignante ou de fait) de verser d’autres cotisations si le fonds devait ne pas disposer
d’actifs sufsants pour payer les pensions de tous les salariés pour les services qu’ils
ont fournis au cours de la présente période de service ou des périodes de service
précédentes. Les cotisations sont comptabilisées comme charges lorsqu’elles sont
dues, et sont alors comptabilisées dans les coûts de personnel.
Pour le personnel sous contrat xe, les rémunérations, les avantages supplémentaires,
ainsi que les indemnités de départ, de licenciement et de rupture sont comptabilisées
au compte de prots et pertes dans la période à laquelle elles se rapportent.
Produits
Les revenus locatifs comprennent les loyers et les produits qui s’y rapportent
directement, comme les indemnités de rupture anticipée de bail.
Les produits sont valorisés à la juste valeur de l’indemnité qui est perçue ou sur laquelle
un droit a été obtenu. Les produits ne sont comptabilisés que lorsqu’il est probable que
les avantages économiques reviendront à l’entité et qu’ils peuvent être déterminés avec
une certitude sufsante.
Les revenus locatifs et les autres revenus et frais sont comptabilisés dans le compte de
résultat dans les périodes auxquelles ils se rapportent.
Les indemnités de rupture anticipée de contrats de bail sont immédiatement
comptabilisées dans le résultat de l’exercice.
Les revenus de la vente d’électricité verte au locataire, ainsi que de la vente d’électricité
verte au bailleur et de certicats verts sont comptabilisés au moment où l’électricité
verte est produite.
Coûts
Les frais liés à la location concernent des moins-values et des reprises sur créances
commerciales qui sont comptabilisées au résultat si la valeur comptable est supérieure
à la valeur de réalisation estimée et au loyer à payer pour les actifs loués.
Les charges locatives et impôts sur les bâtiments loués et la récupération de ces
charges concernent des frais qui, en vertu de la loi ou des usages, sont à charge du
preneur. Le propriétaire refacturera ou non ces frais au locataire conformément aux
accords contractuels passés avec lui.
Les Autres revenus et dépenses relatives à la location comprennent l’imputation des
commissions de gestion aux locataires, ainsi que les autres revenus ne relevant pas des
revenus locatifs (dont les revenus provenant de l’énergie solaire).
Les Frais généraux de la société sont des coûts liés à la gestion et au fonctionnement
général de WDP. Il s’agit entre autres des frais administratifs généraux, des frais de
personnel liés à la gestion générale et des amortissements d’actifs utilisés pour la
gestion générale.
Les frais liés aux travaux exécutés dans les bâtiments sont comptabilisés de différentes
manières, selon le type de travaux :
♦
entretien et réparations : les coûts d’entretien et de réparation sont
comptabilisés comme charges immobilières de la période comptable, étant
donné que ces frais n’accroissent pas les avantages économiques futurs
attendus du bâtiment et n’apportent pas de fonctionnalité supplémentaire ou
n’améliorent pas le niveau de confort à l’intérieur du bâtiment ;
♦
travaux d’amélioration et de rénovation : il s’agit de travaux exécutés de façon
occasionnelle dans le but d’ajouter des fonctionnalités au bâtiment et qui
accroissent considérablement les avantages économiques futurs attendus.
Les coûts de ces travaux (matériaux, rémunérations d’entrepreneurs, études
techniques, coûts internes, honoraires d’architectes et intérêts payés pendant
la période de construction) sont capitalisés. Exemples : installation d’un
nouveau système de climatisation, remplacement de la toiture, rénovation
importante de la totalité ou d’une partie du bâtiment. Les chantiers pour
lesquels des coûts sont capitalisés sont préalablement identiés selon les
critères susmentionnés.
WDP
Comptes annuels 2020
207
Impôts sur le résultat
Le statut de SIR prévoit un statut scal transparent, étant donné qu’elle n’est plus
soumise à des impôts que sur des éléments spéciques du résultat, comme par
exemple les dépenses rejetées et les avantages anormaux et bénévoles. Aucun impôt
sur les sociétés n’est payé sur le bénéce provenant de locations et de plus-values
réalisées.
Les impôts sur le résultat de l’exercice comprennent les impôts dus et imputables sur
les périodes de compte rendu et les périodes de compte rendu antérieures, les impôts
différés ainsi que l’exit tax due. La charge scale est comptabilisée dans le compte de
résultat, sauf si elle se rapporte à des éléments immédiatement comptabilisés dans les
capitaux propres. Dans ce dernier cas, l’impôt est également comptabilisé à charge
des capitaux propres.
Les taux d’imposition en vigueur à la date du bilan sont appliqués pour le calcul de
l’impôt sur le bénéce scal de l’année.
Les exit taxes – l’impôt sur la plus-value suite à la fusion d’une SIR avec une société
qui n’est pas une SIR – sont déduites de la plus-value de revalorisation constatée à la
fusion et comptabilisées le cas échéant comme un passif.
De manière générale, les obligations scales reportées (créances scales) sont
comptabilisées pour toutes les différences temporaires (imputables) imposables. Ces
créances et obligations ne sont pas comptabilisées si les différences temporaires
découlent de la première comptabilisation de goodwill ou de la première comptabilisation
(autrement que dans un regroupement d’entreprises) d’autres actifs ou obligations. Les
créances scales reportées sont comptabilisées pour autant qu’il soit probable qu’un
bénéce scal sera disponible qui permettra de compenser la différence temporaire
imputable. Les créances scales reportées sont réduites lorsqu’il n’est plus probable
que l’avantage scal s’y rapportant sera réalisé.
IV. Jugements comptables significatifs et
sources principales d’incertitudes relatives
aux estimations
Jugements significatifs concernant l’établissement des états
financiers
♦
déterminer si un contrôle, un contrôle conjoint ou une inuence notable est
exercé sur les investissements (voir l’Annexe III. Règles de valorisation).
♦
déterminer si une entité détenant des immeubles de placement est une
entreprise et, par conséquent, déterminer lors de la prise de contrôle d’une
telle entité si l’acquisition est considérée comme un IFRS 3 Regroupement
d’entreprises est un jugement signicatif.
♦
déterminer si des instruments nanciers dérivés sont qualiables au titre de
comptabilité de couverture. Le Groupe n’a pas d’instruments de couverture
qualiables en tant que tels et, par conséquent, les variations de la juste valeur
des instruments de couverture sont comptabilisées par le biais du compte de
résultat (voir l’Annexe XIV. Instruments financiers).
WDP
Comptes annuels 2020
208
Détermination de la juste valeur des immeubles de placement
La juste valeur des immeubles de placement est déterminée par des experts immobiliers
indépendants conformément à la réglementation SIR (voir l’Annexe XII. Immeubles de
placement).
Hypothèses adoptées pour la détermination de la juste valeur des
panneaux solaires
WDP a réalisé un important investissement dans l’énergie solaire. Les panneaux
solaires ou installations photovoltaïques installés sur une série de sites sont valorisés
après leur comptabilisation initiale selon le modèle de revalorisation conformément
à la norme IAS 16 et sont enregistrés comme une immobilisation sous la rubrique
Autres immobilisations corporelles. Cette revalorisation est directement comptabilisée
en capitaux propres. Il n’existe pas de meilleures pratiques en matière de méthode
d’évaluation pour cette classe d’actifs. La juste valeur des installations photovoltaïques
est calculée à l’aide d’un modèle de valorisation basé sur les ux de trésorerie futurs
(voir l’Annexe XIII. Autres immobilisations corporelles).
Hypothèses adoptées pour la détermination du passif financier con-
formément à la norme IFRS 16
Pour certains de ses investissements, WDP ne détient pas la pleine propriété mais
uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, d’une emphytéose ou d’autres
droits de ce type. Concrètement, un passif nancier a été constitué à cet effet
conformément à l’IFRS 16. Cette obligation nancière se rapporte à la valeur actuelle
de tous les loyers futurs. Quelques évaluations et estimations sont formulées dans
le cadre de la détermination de la valeur actuelle de ces futurs loyers, notamment
pour ce qui est de déterminer la durée de la concession (en fonction des possibilités
de prorogation contractuelles de la concession, d’une part, et de la durée de vie
économique du bien dont l’évaluateur immobilier tient compte dans la détermination de
la juste valeur, d’autre part) et le taux d’intérêt incrémental en tant que taux d’escompte
des loyers. Le taux d’escompte utilisé pour la détermination de ce passif est basé sur
une combinaison de la courbe de taux d’intérêt majorée d’un spread en fonction du
risque de crédit de WDP, tous deux en ligne avec la durée restante du droit d’utilisation
sous-jacent (voir l’Annexe XIV. Instruments financiers). La courbe de taux d’intérêt
est, du reste, basée sur des données de marché observables. Le spread est basé sur
des opérations récentes de WDP et est ensuite actualisé sur la base des évolutions
du marché et extrapolé en fonction du délai. Il s’agit par conséquent d’un input non
observable. Pour une analyse de sensibilité de ce taux d’escompte, il est renvoyé à
l’Annexe XIV. Instruments financiers.
WDP
Comptes annuels 2020
209
V. Information segmentée - Résultat d'exploitation
FY 2020
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie
Montants
non affectés Total IFRS Luxembourg
2
Allemagne
2
Autres co-
entreprises
2
I. Revenus locatifs 73 007 110 723 6 855 37 816 0 228 401 2 044 76 0
III. Charges relatives à la location 373 247 -495 -79 0 48 -35 0 0
Résultat locatif net 73 381 110 970 6 361 37 737 0 228 449 2 009 76 0
IV. Récupération de charges immobilières 0 0 0 0 0 0 0 0 0
V. Récupération de charges locatives et
des taxes normalement assumées par
le locataire sur immeubles loués 8 001 1 806 1 462 9 256 0 20 525 82 0 0
VI. Frais incombant aux locataires et assu-
més par le propriétaire sur dégâts locatifs
et remises en état au terme du bail 0 0 0 0 0 0 0 0 0
VII. Charges locatives et taxes
normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués -8 501 -4 705 -1 520 -9 963 0 -24 688 -89 0 0
VIII. Autres revenus et dépenses relatifs
à la location
1
10 336 5 652 128 2 301 0 18 417 36 1 0
Résultat immobilier 83 217 113 723 6 431 39 332 0 242 703 2 039 77 0
IX. Frais techniques -2 362 -2 696 -190 -172 0 -5 420 -35 -18 0
X. Frais commerciaux -701 188 -75 -97 0 -685 -8 -77 0
XII. Frais de gestion immobilière -1 540 -275 -40 -365 0 -2 219 -5 0 0
Charges immobilières -4 604 -2 783 -304 -634 0 -8 325 -47 -95 0
Résultat d’exploitation des immeubles 78 613 110 940 6 127 38 698 0 234 378 1 992 -18 0
XIV. Frais généraux de la société 0 0 0 0 -14 314 -14 314 -241 -16 31
XV. Autres recettes et dépenses relatives à
la location (amortissement et réduction
de valeur panneaux solaires) -3 200 -1 523 0 -2 548 0 -7 270 0 0 0
Résultat d’exploitation (avant résultat
sur le portefeuille) 75 414 109 417 6 127 36 150 -14 314 212 793 1 751 -34 31
XVI. Résultat sur vente d’immeubles
de placement 409 -20 20 0 0 408 0 0 0
XVIII. Variations de la juste valeur des
immeubles de placement
65 462
115 980 3 408 1 567 0 186 417 4 544 752 0
Résultat d’exploitation 141 285 225 376 9 555 37 717 -14 314 399 619 6 295 718 31
1 Les produits de l’énergie solaire se sont montés en 2020 à 16,472 millions d’euros et en 2019 à 14,689
millions d’euros. Ces produits ont été réalisés en Belgique (8,835 millions d’euros en 2020 et 8,537 millions
d’euros en 2019), aux Pays-Bas (5,336 millions d’euros en 2020 et 3,789 millions d’euros en 2019) et en
Roumanie (2,301 millions d’euros en 2020 et 2,362 millions d’euros en 2019). Ils font partie de la rubrique
VIII. Autres revenus et dépenses relatifs à la location.
2 Les co-entreprises sont traitées selon la méthode de la mise en équivalence conformément à la norme IFRS
11 Partenariats. Le tableau indique le résultat d’exploitation (avant les frais généraux et selon la participation
proportionnelle de WDP) et le réconcilie ensuite avec la participation proportionnelle dans le résultat de ces
WDP
Comptes annuels 2020
210
FY 2019
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie
Montants
non affectés
Total IFRS Luxembourg
2
Allemagne
2
Autres co-
entreprises
2
I. Revenus locatifs 71 346 96 204 6 929 28 269 0 202 748 1 481 0 0
III. Charges relatives à la location -85 356 84 -171 0 184 -4 0 0
Résultat locatif net 71 261 96 560 7 013 28 098 0 202 932 1 476 0 0
IV. Récupération de charges immobilières 0 0 0 0 0 0 0 0 0
V. Récupération de charges locatives et
des taxes normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués 8 154 1 577 1 344 7 152 0 18 226 62 0 0
VI. Frais incombant aux locataires et assumés
par le propriétaire sur dégâts locatifs et
remises en état au terme du bail 0 0 0 0 0 0 0 0 0
VII. Charges locatives et taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles
loués -8 367 -3 711 -1 414 -7 746 0 -21 238 -63 0 0
VIII. Autres revenus et dépenses relatifs à la
location
1
9 957 3 808 143 2 737 0 16 646 25 0 0
Résultat immobilier 81 004 98 234 7 086 30 241 0
216 566
25 0 0
IX. Frais techniques -1 767 -2 444 -133 -207 0 -4 552 -66 0 -1
X. Frais commerciaux -528 85 -68 -146 0 -656 -4 0 -1
XII. Frais de gestion immobilière -1 413 -315 -32 -277 0 -2 037 -2 0 0
Charges immobilières -3 708 -2 674 -232 -630 0 -7 245 -72 0 -1
Résultat d’exploitation des immeubles 77 296 95 560 6 853 29 611 0 209 321 1 429 0 -1
XIV. Frais généraux de la société 0 0 0 0 -11 034 -11 034 -388 0 -14
XV. Autres recettes et dépenses relatives à
la location (amortissement et réduction
de valeur panneaux solaires) -3 382 -1 425 0 -1 719 0 -6 526 0
0 0
Résultat d’exploitation (avant résultat sur
le portefeuille) 73 914 94 135 6 853 27 892 -11 034 191 761 1 041 0 -16
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de
placement 13 0 0 -3 0 10 0 0 0
XVIII. Variations de la juste valeur des
immeubles de placement 124 965 134 488 5 719 20 181 0 285 353 3 860 0 0
Résultat d’exploitation 198 891 228 623 12 573 48 070 -11 034 477 124 4 901 0 -16
1 Les produits de l’énergie solaire se sont montés en 2020 à 16,472 millions d’euros et en 2019 à 14,689
millions d’euros. Ces produits ont été réalisés en Belgique (8,835 millions d’euros en 2020 et 8,537 millions
d’euros en 2019), aux Pays-Bas (5,336 millions d’euros en 2020 et 3,789 millions d’euros en 2019) et en
Roumanie (2,301 millions d’euros en 2020 et 2,362 millions d’euros en 2019). Ils font partie de la rubrique
VIII. Autres revenus et dépenses relatifs à la location.
2 Les co-entreprises sont traitées selon la méthode de la mise en équivalence conformément à la norme IFRS
11 Partenariats. Le tableau indique le résultat d’exploitation (avant les frais généraux et selon la participation
proportionnelle de WDP) et le réconcilie ensuite avec la participation proportionnelle dans le résultat de ces
entités, telle que rapportée selon la méthode de la mise en équivalence conformément à la norme IFRS.
WDP
Comptes annuels 2020
211
La base de segmentation pour le reporting est effectuée au sein de WDP par région
géographique. Cette base de segmentation distingue les marchés géographiques
sur lesquels WDP opère en Europe. L’activité de WDP est subdivisée en six régions.
Cette base de segmentation est importante pour WDP, étant donné que la nature de
l’activité, la clientèle, etc. présentent des caractéristiques économiques comparables
à l’intérieur de ces segments. Les décisions commerciales sont prises à ce niveau
et plusieurs indicateurs clés de performance (tels que les revenus locatifs et le taux
d’occupation) sont ainsi suivis.
Il n’est pas jugé pertinent par WDP d’appliquer une deuxième clé de segmentation, étant
donné que l’activité se concentre principalement sur la location de sites logistiques.
WDP
Comptes annuels 2020
212
VI. Informations segmentées – Actifs
31.12.2020
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie Total IFRS Luxembourg Allemagne
Autres co-
entreprises
Immeubles de placement 1 446 576 2 248 610 129 304 742 112 4 566 601 53 703 4 443 3 276
Bâtiments existants 1 330 811 2 111 564 128 790 635 738 4 206 902 49 512 4 443 0
Projets en cours de réalisation pour le compte
de la société 97 733 95 581 0 56 067 249 381 4 191 0 3 276
Réserve foncière 18 032 41 465 514 50 307 110 318 0 0 0
Actifs détenus en vue de la vente 15 543 0 0 0 15 543 0 0 544
Autres immobilisations corporelles 62 217 50 625 0 13 877 126 719 0 0 0
Immobilisations corporelles à usage propre 2 047 82 0 2 237
4 366
0 0 0
Autres : panneaux solaires 60 170 50 543 0 11 639 122 353 0 0 0
31.12.2019
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie
Total IFRS Luxembourg Allemagne
Autres co-
entreprises
Immeubles de placement 1 319 613 1 922 433 125 553 634 742 4 002 340 40 676 5 423
Bâtiments existants 1 248 711 1 762 102 125 079 510 809 3 646 702 29 510 0
Projets en cours de réalisation pour le compte
de la société 55 882 111 868 0 80 963 248 713 11 166 5 423
Réserve foncière 15 020 48 462 474 42 969 106 925 0 0
Actifs détenus en vue de la vente 4 293 1 486 0 0 5 779 0 563
Autres immobilisations corporelles 63 023 45 528 0 16 694 125 244 0 0
Immobilisations corporelles à usage propre 1 939 135 0 2 159
4 233
0 0
Autres : panneaux solaires 61 083 45 393 0 14 534 121 010 0 0
WDP
Comptes annuels 2020
213
VII. Données concernant les filiales
Partie du capital 31.12.2020 31.12.2019
Dénomination et adresse complète du siège
Entreprises intégralement reprises dans la consolidation
WDP France SARL - rue Cantrelle 28 - 36000 Châteauroux
- France 100% 100%
WDP Nederland N.V. - Hoge Mosten 2 - 4822 NH Breda -
Pays-Bas 100% 100%
avec participation dans WDP Development NL N.V. -
Hoge Mosten 2 - 4822 NH Breda - Pays-Bas
1
100% 100%
WDP Romania SRL - Ofce Center Equilibrium - Strada
Gara Herstrau 2, Etaj 10 - 077190 Bucarest - Roumanie
2
80%
Eurologistik 1 Freehold BVBA - Blakebergen 15 - 1861
Wolvertem - Belgique
3
100% 100%
BST-Logistics SA - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem -
Belgique
4
100% 100%
WDP Invest SA - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem -
Belgique
5
100% 100%
avec participation dans WDP Romania SRL - Ofce
Center Equilibrium - Strada Gara Herstrau 2,
Etaj 10 - 077190 Bucarest - Roumanie
2
80%
Co-entreprises
I Love Hungaria SA - Mechelsesteenweg 64, Bus 401 - 2018
Anvers - Belgique
6
50% 50%
WDPort of Ghent Big Box SA - Blakebergen 15 - 1861
Wolvertem - Belgique
7
29%
WDP Luxembourg SA - Zone d'activité économique Wolser
G 440 - 3434 Dudelange - Luxembourg
8
55% 55%
WVI GmbH - Tillypark 1 - 86633 Neuburg a.d. Donau -
Allemagne
9
50% 50%
I love Hungaria SA, WDPort of Ghent Big Box SA, WDP Luxembourg SA et WVI sont
les co-entreprises du Groupe, consolidées selon la méthode des mises en équivalence.
Conformément au rapportage interne du Groupe WDP, ces informations sont toujours
données dan la proportion qu’elles représentent. Il n’y a pas d’écart à reconcilier
entre la valeur reprise au bilon selon la méthode des mises en équivalence de la part
1 WDP Development NL N.V. a été créée en août 2011 sous forme de société de développement permanente
pour le compte de WDP Nederland N.V..
2 Dans le cadre de la rationalisation du Groupe et de ses participations étrangères hors REIT, les actions de
WDP Romania SRL et de WDP Luxembourg SA détenues par WDP SA ont été apportées dans WDP Invest
SA le 22 décembre 2020 par le biais d’une augmentation de capital par apport en nature. WDP Invest agira
comme un véhicule d’investissement et de nancement autonome pour les activités internationales du
Groupe à partir de la date susmentionnée.
3 Le 7 juin 2013, WDP a acquis 100 % des actions d’Eurologistik 1 Freehold, qui détient les droits sur
un site logistique existant à Vilvorde. Cette transaction n’est pas considérée comme un regroupement
d’entreprises.
4 Il s’agit d’une co-entreprise constituée en avril 2017 entre WDP SA et le développeur de projets Thys
Bouwprojecten pour assurer le développement du site de Westerlo, Nijverheidsstraat 13. Au début du mois
de juillet 2018, WDP a acquis les 50 % d’actions restantes de Thys Bouwprojecten. Par conséquent, WDP
détient aujourd’hui 100 % des parts de BST-Logistics SA. La société a fusionné avec WDP SA le 5 août
2019.
5 WDP Invest SA a été créée le 19 juillet 2019 et est une liale à 100% de WDP SA.
6 Il s’agit d’une co-entreprise constituée en mai 2015 entre WDP SA et le développeur de projets L.I.F.E. SA
en vue de la reconversion du bâtiment Hungaria à Leuven.
7 La joint venture a été créée en décembre 2020 entre WDP SA et les actionnaires de Salles de Bains X
2
O,
Overstock Home et Overstock Garden, en vue de l’extension du WDPort de Ghent qui sera loué par ces
entreprises de vente au détail.
8 Il s’agit d’une co-entreprise qui détient les droits sur le site Eurohub Sud, dont les pouvoirs publics
luxembourgeois détiennent 45 % et dont WDP détient 55 % des actions.
9 Le 18 décembre 2019, WDP SA, via sa liale à 100% WDP Invest NV, a acquis une participation de 50%
dans WVI GmbH, une co-entreprise avec VIB Vermögen.
proportionelle des capitaux propres de ces co-entreprises, ni de dividendes versés par
ces co-entreprises, ni aucune limite aux transferts de liquidités vers d’autres sociétés
du Groupe.
Dans les informations segmentées, WDP Luxembourg SA et WVI sont traitées
séparément compte tenu de la répartition géographique. I Love Hungaria et WDPort of
Ghent Big Box sont reprises à la rubrique Autres co-entreprises.
WDP
Comptes annuels 2020
214
VIII. Aperçu des revenus futurs
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Revenus locatifs futurs (y compris les produits de l’énergie
solaire)
à moins d’un an 246 279 215 379
entre un et cinq ans 689 309 581 765
à plus de cinq ans
736 580
675 361
Total 1 672 186 1 472 505
Ce tableau comprend un aperçu des revenus locatifs futurs (y compris les produits de
l’énergie solaire) conformément aux contrats de bail en cours. Ceux-ci sont basés sur
les loyers non-indexés qui seront perçus jusqu’à la première date d’échéance convenue
dans les contrats de bail.
L’impact de l’indexation des loyers représente respectivement 1,6 % et 1,7 % pour les
exercices 2020 et 2019.
Les revenus locatifs ont augmenté de 13,6 % par rapport à l’année passée. Cela résulte
principalement de la forte croissance du portefeuille (voir aussi 7. Résultats financiers
et rapport immobilier - Commentaire sur le compte de résultat consolidé 2020 (schéma
analytique)).
Contrat de bail type
Généralement, les loyers sont payés d’avance tous les mois (parfois trimestriellement).
Ils sont indexés chaque année à la date anniversaire du contrat de bail.
Selon les dispositions contractuelles, les impôts et les taxes (précompte immobilier
compris), la prime d’assurance et les frais communs sont imputés au locataire, qui est
tenu de verser chaque mois une provision à cet effet en plus de son loyer. Un décompte
des dépenses effectives lui est ensuite envoyé chaque année.
An de garantir le respect des obligations qui lui sont imposées au locataire en vertu
du contrat, le locataire est tenu d’apporter une garantie locative qui revêt la plupart du
temps la forme d’une garantie bancaire pour six mois de loyer.
Au début du contrat, les parties font appel à un expert indépendant chargé d’établir un
état des lieux contradictoire. À l’expiration du contrat, le locataire est tenu de restituer le
bien loué dans l’état décrit dans l’état des lieux établi au début du contrat sous réserve
de l’usure normale. Un état des lieux de sortie est établi. Le locataire est responsable de
la réparation des dommages constatés et de l’indisponibilité éventuelle de ces locaux
pendant la réparation desdits dommages.
Il est interdit au locataire d’exercer des activités à risque dans le bien loué, sauf
moyennant l’accord écrit préalable de WDP. Le cas échéant, WDP peut exiger que le
locataire prenne certaines mesures de précaution. Si le locataire a exercé une activité à
risque pendant la durée du contrat, il est tenu, avant la n du contrat, de faire procéder
à une étude informative du sol et au cas où une pollution du sol serait constatée, il
sera responsable de toutes les éventuelles obligations d’assainissement et de tous les
dommages consécutifs.
Le locataire se charge lui-même d’obtenir son permis d’exploitation et d’environnement.
Un refus ou le retrait de ses autorisations ne donne pas lieu à la résiliation ou à
l’annulation du contrat.
Le locataire ne peut céder son contrat ou sous-louer les locaux loués par lui sans
l’accord écrit préalable de WDP. En cas d’accord concernant la cession d’un contrat
de bail, le locataire initial demeure solidairement et indivisément responsable vis-à-vis
de WDP.
Le locataire a l’obligation de faire enregistrer à ses frais le contrat.
WDP
Comptes annuels 2020
215
IX. Résultat sur vente d’immeubles de placement
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Ventes nettes d’immeubles (prix de vente – frais de
transaction) 6 450 14 570
Valeur comptable des immeubles vendus -6 042 -14 560
Résultat sur vente d’immeubles de placement 408 10
Une plus-value de 0,4 millions d’euros a été réalisée.
En 2020, les sites de Puurs - Koning Leopoldlaan (BE), Drunen - Albert Einsteinweg 20
(NL), une partie du site d’Anderlecht (BE) et une partie du site de Leuven - Vaart 25-35
(BE) ont été vendus.
X. Résultat financier
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Revenus financiers 398 453
Intérêts et dividendes perçus 254 246
Autres revenus nanciers 144 207
Charges d’intérêts nettes -37 878 -39 411
Charges d’intérêts sur emprunts -23 644 -23 486
Intérêts intercalaires activés 6 105 3 471
Charges résultant d’instruments de couverture autorisés -15 933 -16 380
Charges d’intérêts liées aux dettes de leasing,
comptabilisées selon IFRS 16
-2 470 -2 300
Autres charges d’intérêts -1 936 -716
Autres charges financières -1 194 -1 257
Frais bancaires et autres commissions -69 -52
Autres charges nancières -1 125 -1 206
Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs
financiers
-31 049
-29 883
Résultat financier -69 723 -70 099
Les commentaires sur le Résultat nancier se trouvent au point 7. Résultats financiers
et rapport immobilier - Commentaire sur le compte de résultat consolidé 2020 (schéma
analytique).
La politique en matière de risque pratiquée par WDP dans le cadre de sa politique
nancière est présentée au chapitre 9. Facteurs de risque. Les dérivés actuellement
utilisés par WDP ne sont pas considérés comme des transactions de couverture. Par
conséquent, les modications de la juste valeur sont immédiatement reprises dans le
résultat.
XI. Impôts
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Impôts des sociétés et exit tax -2 620 -1 724
Impôts différés -2 727 -7 972
Précompte mobilier sur les dividendes devant être versés
par les liales
-779 -975
Total -6 126 -10 672
WDP
Comptes annuels 2020
216
XII. Immeubles de placement
Mouvements durant l’exercice 31.12.2020
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie Total IFRS Luxembourg Allemagne
Niveau selon IFRS 3 3 3 3 3 3
Juste valeur au terme de l’exercice précédent 1 319 613 1 922 433 125 553 634 742 4 002 340 40 676 0
Investissements 71 199 168 141 343 90 372 330 054 8 438 4
Nouvelles acquisitions 6 393 44 753 0 15 432 66 578 0 3 687
Acquisition d’immeubles de placement par le biais de transactions sur actions 0 0 0 0 0 0 0
Transferts vers actifs détenus en vue de la vente -16 090 0 0 0 -16 090 0 0
Aliénations 0 -2 698 0 0 -2 698 0 0
Variation de la juste valeur 65 462 115 980 3 408 1 567 186 417 4 544 752
Variation latente sur les immeubles existants (+/-) 59 555 91 312 3 408 -2 836 151 438 4 348 752
Variation latente sur les immobilisations en cours (+/-) 5 908 24 668 0 4 403 34 979 197 0
Juste valeur au terme de l’exercice 1 446 576 2 248 610 129 304 742 112 4 566 601 53 703 4 443
Valeur d’acquisition 978 824 1 769 961 107 036 698 519 3 554 340 45 423 3 691
Valeur assurée
1
861 224 1 426 978 92 978 524 560 2 905 740 81 902 0
Revenus locatifs en 2020 73 007 110 723 6 855 37 816 228 401 2 044 76
31.12.2019
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie
Total IFRS Luxembourg Allemagne
Niveau selon IFRS 3 3 3 3 3 3
Juste valeur au terme de l’exercice précédent 1 150 603 1 582 434 119 547 447 279 3 299 863 27 498
Investissements 55 792 122 951 287 147 562 326 593 9 318
Nouvelles acquisitions 6 600 84 047 0 19 719 110 366 0
Acquisition d’immeubles de placement par le biais de transactions d’actions 0 0 0 0 0 0
Transferts vers actifs détenus en vue de la vente -18 348 -1 487 0 0 -19 835 0
Aliénations 0 0 0 0 0 0
Variation de la juste valeur 124 964 134 488 5 719 20 181 285 353 3 860
Variation latente sur les immeubles existants (+/-) 118 556 126 838 5 719 16 798 267 911 2 981
Variation latente sur les immobilisations en cours (+/-) 6 409 7 650 0 3 383 17 442 879
Juste valeur au terme de l’exercice 1 319 613 1 922 433 125 553 634 742 4 002 340 40 676
Valeur d’acquisition 922 005 1 560 014 106 693 592 724 3 181 435 37 209
Valeur assurée
1
855 764 1 129 696 94 800 433 680 2 513 940 23 687
Revenus locatifs en 2019 71 346 96 204 6 929 28 269 202 748 1 481
1 La valeur assurée est la valeur de nouvelle construction pour laquelle le portefeuille immobilier est assuré à
100%, à l’exclusion du terrain.
WDP
Comptes annuels 2020
217
Les dépenses en capital ont trait aux investissements effectués dans le cadre des
nouvelles acquisitions, des projets de développements de projets et des investissements
de la Société au sein du portefeuille existant (pour de plus amples détails, voir 7.
Résultats financiers et rapport immobilier - Commentaire sur le compte de résultat
consolidé 2020 (schéma analytique).
Le portefeuille immobilier est valorisé à la juste valeur. La détermination de la juste
valeur se fait à partir de données non observables. Il en résulte que les actifs dans
les immeubles de placement relèvent du niveau 3 de la hiérarchie de la juste valeur
déterminée selon la norme IFRS. En 2020, aucun changement n’est intervenu au niveau
de la hiérarchie de la juste valeur. Pour information, le niveau 1 de la hiérarchie de la juste
valeur prévoit que la juste valeur soit calculée sur la base des cours cotés (non ajustés)
sur un marché actif pour des actifs ou des passifs identiques, alors que le niveau 2 se
fonde sur d’autres données que celles du niveau 1, lesquelles peuvent être directement
ou indirectement dérivées des actifs ou passifs concernés.
Tous les actifs sont valorisés en fonction de leur niveau d’utilisation le plus élevé et le
meilleur étant donné que cette utilisation n’est, dans aucun cas, inférieure au niveau le
plus élevé et le meilleur.
Les variations positives dans l’évaluation des immeubles de placement s’expliquent
par le renforcement du rendement de l’immobilier logistique sur le marché de
l’investissement et par les plus-values latentes sur les développements de projets. Pour
les Pays-Bas, il est également tenu compte dans ces chiffres d’une augmentation du
tarif des droits d’enregistrement (taxe de transfert) de 6 à 8 % depuis le 1er janvier 2021,
qui ont été déduits lors du calcul de la juste valeur. L’impact de cette augmentation d’un
montant de -41,7 millions d’euros a déjà été intégré dans les comptes au quatrième
trimestre 2020.
Le rendement locatif brut, ajout de la valeur locative de marché estimée pour les parties
non louées, le taux de rendement locatif brut se monte au 31 décembre 2020 à 6,1 %,
contre 6,3 % en n 2019.
En 2020, WDP a identié un volume d’investissements nets d’environ 400 millions
d’euros (panneaux solaires compris) sur les différents marchés clés : Benelux, France et
Roumanie. Pour une description détaillée des acquisitions individuelles et des projets
(préloués) réalisés ou en cours de réalisation, voir 7. Résultats financiers et rapport
immobilier - Commentaire sur le compte de résultat consolidé 2020 (schéma analytique).
Le tableau ci-dessous donne une comparaison entre le revenu locatif annuel pour ces
bâtiments et les loyers effectivement perçus depuis leur acquisition en 2020 (l’année
de l’acquisition de ces bâtiments) depuis leur acquisition. En 2020, il a également
été décidé de vendre quelques sites non stratégiques à Puurs, Drunen, Louvain et
Anderlecht. En 2020, ces sites ont généré des loyers d’un montant d’environ 37.681
euros
Biens acquis
en euros (x 1 000) Pays
Revenus
locatifs
annuels
Revenus
locatifs
effectifs
Bottrop, Am Rhein-Herne-Kanal 7 DE 260 76
Drachten, Dopplerlaan 1 NL 904 468
Total 1 164 544
1. Méthodologie d’évaluation
L’estimation d’un site consiste dans la détermination de la valeur de ce site à une date
donnée, c’est-à-dire du prix auquel le site pourra probablement être négocié entre des
acquéreurs et des vendeurs bien informés en présence d’asymétrie d’informations et
consentants, sans qu’il n’y ait à tenir compte d’une quelconque convention particulière
entre eux. Cette valeur est la valeur d’investissement si cette valeur correspond au prix
total à payer par l’acquéreur, majoré d’éventuels frais de transaction et/ou de la TVA
lorsqu’il s’agit d’une acquisition soumise à la TVA. La juste valeur, au sens du référentiel
IAS/IFRS, s’obtient en soustrayant de la valeur d’investissement une part appropriée
des frais de transaction et/ou de la TVA. Pour le calcul de la variation de la juste valeur,
les frais de transaction théoriques locaux sont déduits de la valeur d’investissement.
Pour chaque pays, ces frais sont en moyenne les suivants : Belgique : 2,5 %, Pays-
Bas: 8,2 %, France : 4,9 %, Allemagne: 7,5%, Luxembourg : 7 % et Roumanie : 1,5 %.
WDP
Comptes annuels 2020
218
Intrants non observables dans la détermination de la juste valeur
1
Niveau selon
IFRS
Classification
selon la répartition
géographique
Juste valeur
31.12.2020 en
euros (x 1 000) Méthode d’évaluation Intrants 31.12.2020
Fourchette (min./max.)
(Moyenne pondérée) 31.12.2020
3 Belgique 1 465 939 Taux d’escompte &
Capitalisation revenus
VLE (euros/m²)
2
23-123 euros/m² (43 euros/m²)
Taux d’escompte 3,7% - 7,6% (5,8%)
Croissance attendue du loyer (ination) 1,25% - 1,25% (1,25%)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 4,2% - 8,1% (5,7%)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 1 mois - 26 ans (4,2 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance nale) 1 mois - 49 ans (6,6 ans)
3 Pays-Bas 2 248 610 Capitalisation revenus VLE (euros/m²)
2
25-85 euros/m² (49 euros/m²)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 3,9% - 9,9% (5,1%)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 1 mois - 19 ans (6,2 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance nale) 1 mois - 20 ans (6,6 ans)
3 France 129 304 Capitalisation revenus VLE (euros/m²)
2
38-40 euros/m² (39 euros/m²)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 4,8% - 7,2% (5,6%)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 1,5 ans - 9 ans (3,7 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance nale) 2 ans - 9 ans (5,5 ans)
3 Roumanie 742 112 Capitalisation revenus VLE (euros/m²)
2
24-82 euros/m² (48 euros/m²)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 7,3% - 9,3% (7,5%)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 1 mois - 14 ans (6,7 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance nale) 1 mois - 27 ans (8,0 ans)
3 Luxembourg 53 703 Capitalisation revenus VLE (euros/m²)
2
60 euros/m² (60 euros/m²)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 4,9% - 5,2% (4,9%)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 5 ans - 12 ans (9,1 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance nale) 6 ans - 14 ans (10,7 ans)
3 Allemagne 4 443 Capitalisation revenus VLE (euros/m²)
2
46 euros/m² (46 euro/m²)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 5,3% (5,3%)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 4 ans (4 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance nale) 7 ans (7 ans)
1 Pour d’autres intrants non observables qui ne sont pas repris dans le tableau ci-dessus, nous renvoyons
au chapitre 10. Rédaction des rapports selon les standards reconnus – Indicateurs clés de la performance
EPRA – IV. Données locatives et taux de vacance (différence entre la valeur locative attendue et réelle) ,
7. Résultats financiers et rapport immobilier - Rapport immobilier – Aperçu des projets en exécution (coût
out-of-pocket escompté pour le développement de projets) et 7. Résultats financiers et rapport immobilier -
Principales informations sur les biens (année construction et supercie pouvant être louée en m²).
L’aperçu ci-dessus indique des intrants non observables pour la détermination de la juste valeur du portefeuille
immobilier existant et des projets en cours d’exécution.
2 Pour la VLE, il a été tenu compte uniquement des loyers des espaces disponibles. La fourchette importante
(min./max.) s’explique par la diversité des types d’espaces de stockage (du stockage extérieur aux
entrepôts réfrigérés)
WDP
Comptes annuels 2020
219
Sensibilité des évaluations
La sensibilité de la juste valeur en fonction des modications des intrants signicatifs
non observables utilisés dans la détermination de la juste valeur des objets classés au
niveau 3 selon la hiérarchie de la juste valeur IFRS est (ceteris paribus) est la suivante :
Intrant significatif non observable
Impact sur la juste valeur en
cas de
Baisse Hausse
VLE (en euros/m²) Négatif Positif
Taux d’escompte Positif Négatif
Rendement exigé Positif Négatif
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première
échéance)
Négatif Positif
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance nale) Négatif Positif
Taux d’occupation (EPRA) Négatif Positif
Croissance attendue du loyer (ination) Négatif Positif
En outre, une hausse (baisse) de la durée restante du contrat de bail entraîne
généralement une baisse (hausse) du taux d’escompte (et du rendement exigé). Une
hausse (baisse) du taux d’occupation peut entraîner une hausse (baisse) du taux
d’escompte (et du rendement exigé).
En outre, la sensibilité de la juste valeur du portefeuille peut être estimée comme suit
(par une approche ceteris paribus) : une hausse (baisse) de 1 % des revenus locatifs
entraîne une hausse (baisse) de la juste valeur du portefeuille d’environ 45 millions
d’euros (ceteris paribus). Une hausse (baisse) du rendement exigé de 25 points de base
entraîne une baisse (hausse) de la juste valeur du portefeuille d’environ 205 millions
d’euros (ceteris paribus).
2. Processus d’évaluation
Le processus d’évaluation au sein de WDP adopte une approche centralisée dans
laquelle la politique et les procédures relatives aux estimations de l’immobilier sont
réalisées par le CEO et le CFO, après approbation par le Comité d’audit. Par la même
occasion, l’expert indépendant assigné aux différentes parties du portefeuille immobilier
est désigné. Généralement, des contrats sont conclus pour une période renouvelable de
trois ans avec exigence de double rotation comme visé dans la Loi SIR du 12 mai 2014
. Les critères de sélection comprennent notamment la connaissance du marché local,
la réputation, l’indépendance et l’assurance des standards professionnels les plus
élevés. Les honoraires des experts immobiliers sont xés pour la durée de leur mandat
et ne sont pas liés à la valeur des biens estimés.
Dans chaque pays, nous avons recours à des experts indépendants, pour veiller à ce
que les spécicités de chaque région géographique et donc le caractère paneuropéen
et diversié du portefeuille immobilier soient correctement reétés. Le portefeuille
immobilier est évalué chaque trimestre par des experts immobiliers indépendants.
Les méthodes d’évaluation sont déterminées par les experts externes et sont fondées
sur une approche multicritères. L’expert immobilier indépendant détermine la valeur
de marché réelle sur la base d’un modèle discounted cash-ow, d’une méthodologie
de capitalisation des revenus et/ou de transactions commerciales comparables. En
outre, les estimations obtenues de la sorte sont comparées avec le rendement initial
et les points de comparaison disponibles via des transactions récentes portant sur
des biens comparables (dont ceux achetés par WDP cette même année). En outre,
les estimations obtenues de la sorte sont comparées avec le rendement initial et les
points de comparaison disponibles via des transactions récentes portant sur des biens
comparables (dont ceux achetés par WDP cette même année). Le cycle d’évaluation
sur l’exercice comprend une visite du site après laquelle un rapport d’estimation détaillé
est établi pour chaque bien individuel ainsi que trois desktop reviews qui reètent et
intègrent les nouvelles données fournies par WDP relativement à la situation locative
ainsi que les principales hypothèses liées aux intrants signicatifs non observables.
WDP
Comptes annuels 2020
220
Expert immobilier Pays
Juste valeur en
euros (x 1 000)
Partie du
portefeuille
Stadim Belgique
1
859 714 19%
Jones Lang LaSalle Belgium Belgique 606 225 13%
Cushman & Wakeeld Pays-Bas 1 416 270 30%
CBRE Netherlands Pays-Bas 832 339 18%
BNP Paribas Real Estate France 129 304 3%
CBRE Romania Roumanie 742 112 16%
Cushman & Wakeeld Allemagne 4 443 0%
Jones Lang LaSalle Luxembourg Luxembourg 53 703 1%
Total 4 644 110 100%
Les experts immobiliers indépendants ont intégralement accès à toutes les données
quantitatives et qualitatives liées au portefeuille immobilier. Les Controllers assurent le
contact permanent avec les experts immobiliers et leur information (tels que contrats
de bail, informations liées au taux d’occupation, échéances, investissements, coûts
d’entretien et de réparation, etc.). En outre, deux fois par an, les plans d’asset management
sont discutés en détail pour chaque bien par le CEO, le country manager et les
experts immobiliers. À la réception des rapports d’estimation trimestriels, tous les écarts
matériels (positifs et négatifs) en termes absolus et relatifs sont comparés par rapport
aux quatre derniers trimestres et analysés par les Controllers et le CFO. Sur cette base,
le CEO, le CFO et les experts respectifs mènent une discussion approfondie visant à
ce que toutes les données liées aux sites soient précisément et intégralement reétées
dans les estimations, une attention spéciale étant portée aux projets de développement
immobiliers. Les experts immobiliers réalisent une estimation indépendante du prol du
cash-ow futur et précisent le risque par une combinaison de plusieurs projections de
cash-ows (par exemple hausse de loyers, vacance, incitants, investissements, etc.)
et les rendements exigés ou les taux d’escompte appliqués. Ensuite, les estimations
nales sont présentées au Comité d’audit.
1 Y compris la part proportionnelle d’I Love Hungaria.
WDP
Comptes annuels 2020
221
XIII. Autres immobilisations corporelles
Mouvements durant l’exercice
31.12.2020 31.12.2019
en euros (x 1 000) Panneaux solaires Autre
1
Total IFRS Panneaux solaires Autre
1
Total IFRS
Niveau (IFRS) 3 N/R 3 N/R
Au terme de l’exercice précédent 121 010 4 234 125 244 117 366 3 060 120 426
Investissements 4 352 1 101 5 453 9 187 1 862 11 049
Nouvelles acquisitions 0 0 0 0 0 0
Acquisitions par le biais de transactions sur actions 0 0 0 0 0 0
Aliénations 0 -266 -266 0 0 0
Revalorisation des panneaux solaires 4 220 0 4 220 983 0 983
Amortissements et réductions de valeur -7 230 -702 -7 932 -6 526 -688 -7 215
Au terme de l’exercice 122 353 4 366 126 719 121 010 4 234 125 244
Valeur d’acquisition 122 086 8 154 130 240 115 575 7 367 122 942
1 Par Autre il convient d’entendre : Installations, machines et équipement, mobilier et matériel roulant et
Autres immobilisations corporelles.
Valeur assurée - Panneaux solaires
Classication selon la répartition
géographique Belgique Pays-Bas Roumanie
Valeur assurée (en euro x 1 000) 18 301 31 822 12 365
Méthodologie d’évaluation – panneaux solaires
Classication selon la répartition
géographique Belgique Pays-Bas Roumanie
Niveau (IFRS) 3 3 3
Juste valeur 31.12.2020
(en euro x 1 000) 60 170 50 543 11 639
Revenus 2020
1
(en euro x 1 000) 8 835 5 336 2 301
dont certicats verts 7 881 3 377 1 855
dont électricité verte (diminuée des
coûts y afférents) 953 1 959 446
1 Les revenus sont constitués de la vente des certicats d’énergie verte et d’énergie verte au locataire et / ou
fournisseur d’énergie, déduction faite des coûts liés à la maintenance des panneaux solaires.
WDP
Comptes annuels 2020
222
Méthode de valorisation
Belgique
Flux de trésorerie actualisés
Pays-Bas
Flux de trésorerie actualisés
Roumanie
Flux de trésorerie actualisés
Durée d’ensoleillement implicite
Dans le modèle, le calcul est basé sur un
ensoleillement implicite de 950 heures par an
fondé sur les statistiques météorologiques et sur
les données relatives à une population du parc
qui atteignait 45 sites au 31 décembre 2020.
Dans le modèle, le calcul est basé sur un
ensoleillement implicite de 900 heures par an
fondé sur les statistiques météorologiques et sur
les données relatives à une population du parc
qui atteignait 42 sites au 31 décembre 2020.
Dans le modèle, le calcul est basé sur un
ensoleillement implicite de 1 250 heures par an
fondé sur les statistiques météorologiques et sur
les données relatives à une population du parc
qui atteignait 4 sites au 31 décembre 2020.
Certicats verts (GSC)
En Flandre, les certicats verts (CV) sont attribués
à chaque projet par le VREG (Vlaamse Regulator
van de Elektriciteits- en Gasmarkt ou régulateur
amand des marchés du gaz et de l’électricité)
moyennant un prix xe par certicat pendant une
période de vingt ans. Pour les sites opérationnels,
le niveau de prix des certicats varie entre 93 et
450 euros par MWh. En Wallonie, les certicats
verts sont attribués à chaque projet par la CWaPE
(Commission wallonne pour l’Énergie) moyennant
un prix garanti par certicat pendant une période
de dix ans. Pour les sites opérationnels, le niveau
de prix des certicats est à 67,5 euros
par certicat.
Les subsides sont octroyés par le RVO
(Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, le
Service fédéral pour l’entrepreneuriat néerlandais)
à chaque projet pour une période de quinze ans.
Le montant maximal de ces subsides par MWh
produit dépend du moment de l’introduction de
la demande et a été déni de sorte que le produit
maximal, subsides compris, atteigne 60-147
euros/MWh.
Les certicats verts (CV) sont attribués à chaque
projet par l’ANRE (régulateur roumain de l’énergie)
pendant une période de quinze ans. Les projets
PV de WDP en Roumanie reçoivent 4 CV par
MWh d’énergie verte produite (dont deux avec
report conformément au cadre réglementaire pour
lequel il devrait y avoir plus de clarté en 2021).
Par la suite, les certicats peuvent être vendus
sur le marché réglementé à un prix de 29 euros
par certicat. Pour ce qui est des parcs terrestres,
WDP a conclu un contrat de fourniture de 10 ans
avec Enel (un des leaders internationaux sur le
marché de l’énergie).
Prix de l’énergie
Le prix de l’énergie augmente de 1,5 % par an.
Cette hausse est appliquée sur la base Endex. Le
point de départ adopté est le prix Endex moyen
(voir www. apxendex.com) (BE power) CAL t + 1,
2, 3.
Le prix de l’énergie augmente de 1,5 % par an.
Cette hausse est appliquée sur la base Endex. Le
point de départ adopté est le prix Endex moyen
(voir www. apxendex.com) (NL-power) CAL t+1,
2, 3.
Le prix de l’énergie augmente de 1,5 % par an.
Cette hausse est appliquée sur les prix forward
t+ 1,2,3.
Taux d’escompte
L’exigence de rendement se calcule comme un
coût moyen pondéré du capital en fonction du
taux d’intérêt à long terme, de la prime de risque
de marché et du risque pays spécique.
L’exigence de rendement se calcule comme un
coût moyen pondéré du capital en fonction du
taux d’intérêt à long terme, de la prime de risque
de marché et du risque pays spécique.
Le rendement exigé se calcule comme le coût
moyen pondéré du capital en fonction du taux
d’intérêt à long terme, de la prime liée aux risques
du marché et du risque pays spécique.
Baisse de rendement
L’installation PV connaît une baisse de rendement
de 0,6 % par an et est mise hors service après
trente ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte
d’une éventuelle valeur résiduelle de l’installation
ni du coût de démantèlement de l’installation.
L’installation PV connaît une baisse de rendement
de 0,6 % par an et est mise hors service après
trente ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte
d’une éventuelle valeur résiduelle de l’installation
ni du coût de démantèlement de l’installation.
L’installation PV connaît une baisse de rendement
de 0,6 % par an et est mise hors service après
trente ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte
d’une éventuelle valeur résiduelle de l’installation
ni du coût de démantèlement de l’installation.
Entretien et capex
Les différents coûts opérationnels liés à
l’exploitation et un coût de maintenance décennal
sont pris en compte an de maintenir l’évolution
attendue de l’état d’exploitation.
Les différents coûts opérationnels liés à
l’exploitation et un coût de maintenance décennal
sont pris en compte an de maintenir l’évolution
attendue de l’état d’exploitation.
Les différents coûts opérationnels liés à
l’exploitation et un coût de maintenance décennal
sont pris en compte an de maintenir l’évolution
attendue de l’état d’exploitation.
WDP
Comptes annuels 2020
223
Sensibilité des valorisations
La sensibilité de la juste valeur en fonction des variations des données signicativement
non observables utilisées pour déterminer la juste valeur des objets classés au niveau 3
selon la hiérarchie de juste valeur IFRS se présente comme suit (toutes choses égales
par ailleurs) :
Impact sur la juste valeur en
cas de :
Intrant significatif non observable Baisse Hausse
Ensoleillement implicite Négatif Positif
Certicats verts (GSC) Négatif Positif
Prix de l’énergie Négatif Positif
Taux d’escompte Positif Négatif
Baisse du rendement Négatif Positif
Entretien et réparation Positif Négatif
En outre, la sensibilité de la juste valeur des panneaux solaires peut être estimée
comme suit (sur la base d’une approche toutes choses égales par ailleurs) : l’effet
d’une augmentation (diminution) du rendement requis de 25 pb entraîne une
diminution (augmentation) de la juste valeur des panneaux solaires d’environ 2 millions
d’euros.
Processus de valorisation
Il n’existe pas de modèle de valorisation standard pour les investissements en panneaux
solaires. La juste valeur des installations de WDP est calculée à l’aide d’un modèle «
discounted cash ow » (ux de trésorerie actualisés) sur la base des produits et des
charges futurs.
Le cycle de valorisation sur un exercice comprend une actualisation de n d’année
complète et détaillée de toutes les hypothèses et des cash-ows attendus ainsi que trois
examens critiques lors desquels a lieu une projection du modèle, et une rationalisation
des principales hypothèses liées aux inputs signicativement non observables.
Les données et les inputs liés aux cash-ows futurs attendus sont vériés sur une base
continue à l’aide des statistiques disponibles sur la totalité des installations PV, tandis
qu’une étude de comparable cohérente est effectuée sur les exigences de rendement
nancier des investisseurs. Les valorisations à la juste valeur nales sont validées
chaque trimestre par le Comité d’audit.
WDP
Comptes annuels 2020
224
XIV. Instruments financiers
31.12.2020
en euros (x 1 000)
Rubrique bilan
IFRS 13 Niveau (IFRS 13)
Actifs/passifs
financiers valorisés
en juste valeur via le
compte de résultat
Actifs/passifs
financiers au prix
coûtant amorti Valeur comptable Juste valeur
Immobilisations financières
Actifs en juste valeur via le compte de résultat – Instruments de
couverture autorisés I. E.
Interest Rate Swap 2 0 0 0
Actifs nanciers au prix coûtant amorti I. E. 2 6 929 6 929 6 929
Créances à long terme
Créances commerciales et autres actifs non courants I. G. 2 2 747 2 747 2 747
Créances à court terme
Créances commerciales II. D. 2 12 073 12 073 12 073
Trésorerie et équivalents de trésorerie II. F. 2 11 240 11 240 11 240
Comptes de régularisation de l’actif : charges d’intérêts sur prêts et
instruments de couverture autorisés
Charges d’intérêts sur prêts 2 77 77 77
Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés 2 0 0 0
Total 0 33 067 33 067 33 067
Passifs financiers
Dettes nanciers non courants
Emprunt obligataire : placement privé I. B. 2 301 355 301 355 302 424
Emprunt obligataire : retail bond I. B. 1 0 0 0
Dette bancaire I. B. 2 1 438 187 1 438 187 1 438 187
Autres dettesnanciers non courants I. B. 2 742 742 742
Autres passifs nanciers non courants I.C.
Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps
2 128 630 128 630 128 630
Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start)
2 1 271 1 271 1 271
Autres passifs nanciers non courants 3 46 011 46 011 46 011
Dettes nanciers courants
Emprunt obligataire : retail bond II. B. 1 125 000 125 000 126 018
Billets de trésorerie II. B. 2 191 500 191 500 191 500
Dette bancaire II. B. 2 62 348 62 348 62 348
Autres dettes nancières courantes I. B. en II. B. 2 323 323 323
Autres passifs nanciers courants II.C.
Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps
2 3 3 3
Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start)
2 0 0 0
Autres passifs nanciers courants 3 168 168 168
Dettes commerciales et autres dettes courantes II. D. 2 41 439 41 439 41 439
Comptes de régularisation du passif : charges d’intérêts sur prêts et
instruments de couverture autorisés
Charges d’intérêts sur prêts 2 7 772 7 772 7 772
Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés 2 501 501 501
Total 130 405 2 214 845 2 345 250 2 347 337
WDP
Comptes annuels 2020
225
31.12.2019
en euros (x 1 000)
Rubrique bilan
IFRS 13 Niveau (IFRS 13)
Actifs/passifs
financiers valorisés
en juste valeur via le
compte de résultat
Actifs/passifs
financiers au prix
coûtant amorti Valeur comptable Juste valeur
Immobilisations financières
Actifs en juste valeur via le compte de résultat – Instruments de
couverture autorisés I. E.
Interest Rate Swap 2 0 0 0
Actifs nanciers au prix coûtant amorti I. E. 2 4 743 4 743 4 743
Créances à long terme
Créances commerciales et autres actifs non courants I. G. 2 4 162 4 162 4 162
Créances à court terme
Créances commerciales II. D. 2 15 364 15 364 15 364
Trésorerie et équivalents de trésorerie II. F. 2 3 604 3 604 3 604
Comptes de régularisation de l’actif : charges d’intérêts sur prêts et
instruments de couverture autorisés
Charges d’intérêts sur prêts 2 63 63 63
Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés 2 0 0 0
Total 0 27 937 27 937 27 937
Passifs financiers
Dettes nanciers non courants
Emprunt obligataire : placement privé I. B. 2 251 289 251 289 254 275
Emprunt obligataire : retail bond I. B. 1 124 964 124 964 129 781
Dette bancaire I. B. 2 1 190 709 1 190 709 1 190 709
Autres dettes nanciers non courants I. B. 2 1 238 1 238 1 238
Autres passifs nanciers non courants I.C.
Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps
2 64 743 64 743 64 743
Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start)
2 17 076 17 076 17 076
Autres passifs nanciers non courants 3 40 656 40 656 40 656
Dettes nanciers courants
Emprunt obligataire : retail bond II. B. 1 50 000 50 000 50 293
Billets de trésorerie II. B. 2 199 000 199 000 199 000
Dette bancaire II. B. 2 35 485 35 485 35 485
Autres dettes nancières courantes I. B. en II. B. 2 2 143 2 143 2 143
Autres passifs nanciers courants II.C.
Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps
2 0 0
Instruments de couverture autorisés : Interest Rate Swaps (forward start)
2 0 0
Autres passifs nanciers courants 3 168 168 168
Dettes commerciales et autres dettes courantes II. D. 2 51 944 51 944 51 944
Comptes de régularisation du passif : charges d’intérêts sur prêts et
instruments de couverture autorisés
Charges d’intérêts sur prêts 2 8 114 8 114 8 114
Charges d’intérêts sur instruments de couverture autorisés
2 526 526 526
Total 82 344 1 955 709 2 038 053 2 046 150
WDP
Comptes annuels 2020
226
Valorisation des instruments financiers
L’ensemble des instruments nanciers du Groupe correspond aux niveaux 1 et 2 de
la hiérarchie des justes valeurs. La valorisation à la juste valeur s’effectue à intervalles
réguliers.
En cas de défaillance de l’une des deux parties contractantes, la position nette des
dérivés sera prise en compte pour cette contrepartie.
Le niveau 1 de la hiérarchie des justes valeurs retient les placements en numéraire, ainsi
que la trésorerie et les équivalents de trésorerie dont la juste valeur est fondée sur le
cours boursier.
Le niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs concerne les autres actifs et passifs
nanciers dont la juste valeur se fonde sur des inputs observables et d’autres données,
lesquels peuvent être directement ou indirectement constatés pour les actifs ou passifs
concernés. Les méthodes de valorisation relatives à la juste valeur des instruments
nanciers de niveau 2 sont les suivantes : la juste valeur des actifs et passifs nanciers
susmentionnés est évaluée à la valeur comptable, à l’exception du prêt obligataire
dont la juste valeur est déterminée à l’aide d’un modèle de discounted cash-ow basé
sur les taux d’intérêt du marché en n d’année, étant donné que ce dernier n’est pas
fréquemment négocié (niveau 2). Comme les autres dettes nancières sont contractées
à un taux d’intérêt variable, la juste valeur avoisine la valeur comptable.
Le niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs concerne le portefeuille immobilier et les
passifs nanciers constitués conformément à la norme IFRS 16 dont la juste valeur est
déterminée à l’aide d’inputs non observables.
Détermination du passif financier conformément à la norme IFRS 16
Pour certains de ses investissements, WDP ne détient pas la pleine propriété mais
uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, d’une emphytéose ou d’autres
droits de ce type. Concrètement, un passif nancier a été constitué à cet effet
conformément à l’IFRS 16. Ce passif nancier est compris dans les rubriques Autres
passifs nanciers à long terme et Autres passifs nanciers à court terme. Le passif
nancier se rapporte à la valeur actuelle de tous les loyers futurs. Le taux d’escompte
utilisé pour la détermination de ce passif est basé sur une combinaison de la courbe de
taux d’intérêt majorée d’un spread en fonction du risque de crédit de WDP, tous deux
en ligne avec la durée restante du droit d’utilisation sous-jacent.
La sensibilité de la détermination de ce passif nancier peut être évaluée comme
suit (sur la base d’une approche ceteris paribus) : l’effet d’une hausse (baisse) du
taux d’escompte de 50 points de base aurait donné lieu à une baisse (hausse) du
passif nancier d’environ 4 millions d’euros, avec un impact sur le taux d’endettement
de 0,1%.
Obligation de liquidité aux échéances liées aux emprunts à long terme
(flux de trésorerie contractuels et intérêts non actualisés)
en euros (x 1 000) 31.12.2020
Entre un et deux ans 395 303
Entre deux et cinq ans 666 475
Plus de cinq ans 990 192
Total 2 051 970
Instruments financiers à la juste valeur suivant l’IFRS 9
Le Groupe utilise des instruments nanciers dérivés pour couvrir le risque de taux
d’intérêt sur ses dettes nancières dans le but de réduire la volatilité du bénéce
EPRA (qui forme la base du dividende) tout en réduisant le coût des dettes dans toute
la mesure du possible. Compte tenu du taux de couverture élevé de 89,6 % à la n
2020, le risque de taux d’intérêt est limité, tout comme la volatilité du résultat EPRA.
La gestion de ces couvertures a lieu de manière centralisée par le biais d’une politique
de macro-chouden. Le Groupe n’utilise pas d’instruments nanciers dérivés à des ns
spéculatives et ne détient pas de produits dérivés à des ns commerciales (trading).
Les dérivés actuellement utilisés par WDP ne sont pas qualiés comme transactions de
couverture. Par conséquent, les modications de la juste valeur sont immédiatement
reprises dans le résultat.
Ces contrats sont valorisés à la juste valeur conformément à la norme IFRS 9. Ces
informations sont reçues des différentes institutions nancières et sont vériées par le
WDP par actualisation des ux de trésorerie contractuels futurs sur la base des courbes
de taux d’intérêt correspondantes.
La juste valeur est déterminée sur la base d’inputs observables et par conséquent, les
contrats IRS relèvent du niveau 2 de la hiérarchie de la juste valeur telle que dénie
WDP
Comptes annuels 2020
227
dans les IFRS. La juste valeur est déterminée d’un modèle de discounted cash-ow
basé sur les taux d’intérêt du marché pertinents tels que reétés dans la courbe à
terme des taux d’intérêt à la date du bilan. En 2019, il n’y a eu aucun changement
dans le niveau de la hiérarchie de la juste valeur. Au cours de cette période, aucun
instrument de couverture n’a été conclu avant la date d’échéance. Un certain nombre
d’instruments de couverture existants ont été prorogés, par lissage dans le temps de
manière neutre sur le plan des liquidités.
Instruments financiers à la juste valeur conformément à la norme
IFRS 9
31.12.2020
Classication selon IFRS Niveau (IFRS)
Montant
notionnel
(en euros
x 1 000)
Taux d’intérêt
(en %)
Durée (en
années)
Interest Rate Swap 2 1 267 425 0,91 7,3
Interest Rate Swap
(forward start) 2 50 000 -0,02 10,4
Total 1 317 425 0,77 7,4
31.12.2019
Classication selon IFRS Niveau (IFRS)
Montant
notionnel
(en euros
x 1 000))
Taux d’intérêt
(en %)
Durée (en
années)
Interest Rate Swap 2 972 364 0,88 7,7
Interest Rate Swap
(forward start) 2 200 000 0,91 9,6
Total 1 172 364 0,90 8,0
La variation de la juste valeur et la valorisation à la juste valeur des instruments de
couverture à la date du bilan se présentent comme suit :
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Juste valeur à la date du bilan -129 898 -81 819
Immobilisations nancières 0 0
Actifs à la juste valeur via le résultat 0 0
Autres passifs nanciers non courants 129 901 81 819
Instruments de couverture autorisés 129 901 81 819
Autres dettes nancières courantes 3 0
Instruments de couverture autorisés 3 0
Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs
financiers -48 085 -29 883
Revenus 2 464 28 237
Charges -50 549 -58 119
Le tableau ci-dessous donne un aperçu de l’impact de la juste valeur des IRS au cas où
le taux d’intérêt monterait ou baisserait de 0,50 % maximum :
Modification
du taux
Impact de la modification en juste valeur des IRS au 31.12.2020
(en euros x 1 000 000)
-0,50% -46,5
-0,25% -23,0
0,00% 0,0
+0,25% 22,5
+0,50% 44,5
Pour l’impact des modications de taux sur le résultat EPRA, nous vous renvoyons au
chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Perspectives.
WDP
Comptes annuels 2020
228
Obligation de liquidité aux échéances liées aux produits dérivés
en euros (x 1 000) 31.12.2020
Entre un et deux ans 38 215
Entre deux et cinq ans 50 423
Plus de cinq ans 31 965
Total 120 604
Pour un aperçu détaillé des risques nanciers et autres, des facteurs susceptibles
de les atténuer et de leur maîtrise, voir le chapitre 9. Facteurs de risque. Pour une
discussion de la gestion des risques nanciers (dont risque de crédit, risque de
liquidité, risque d’intérêt, risque de contrepartie), voir le chapitre 7. Résultats financiers
et rapport immobilier - Gestion des ressources nancières. De même, pour l’analyse de
la sensibilité, nous renvoyons au chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier -
Perspectives et à l’Annexe XXI. État des dettes.
XV. Actifs détenus en vue de la vente
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Belgique 15 543 4 292
Pays-Bas 0 1 486
Total 15 543 5 779
Pour l’instant, un montant de 15,5 millions d’euros en Actifs détenus en vue de la vente
a été inscrit au bilan.
XVI. Créances commerciales et débiteurs douteux
Créances commerciales
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Clients 12 700 15 310
Moins-values comptabilisées sur débiteurs douteux -3 677 -2 765
Factures à établir/notes de crédit à recevoir 3 050 2 819
Créances commerciales 12 073 15 364
Les créances commerciales sont payables préalablement à la période de location. Le
tableau ci-dessous synthétise les créances commerciales échues.
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Non échues et échues < 30 jours 8 482 10 803
dont qualiées de créances douteuses 0 0
Échues 30-60 jours 19 533
dont qualiées de créances douteuses 0 0
Échues 60-90 jours 279 297
dont qualiées de créances douteuses 0 0
Échues > 90 jours 3 921 3 678
dont qualiées de créances douteuses -3 677 -2 765
Total clients 12 700 15 310
dont qualifiées de créances douteuses -3 677 -2 765
Débiteurs douteux – tableau de mutation
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Au terme de l’exercice précédent -2 765 -3 275
Ajouts -751 -783
Retraits 252 527
Autre -413 766
Au terme de l’exercice -3 677 -2 765
WDP
Comptes annuels 2020
229
La provision pour débiteurs douteux s’élève à 3,7 millions d’euros et a diminué par
rapport à l’année dernière en ligne avec les statistques historiques.
L'impact de la pandémie Covid-19 sur le comportement de paiement des clients est
limité. La perception des loyers suit un schéma régulier et cohérent- actuellement, WDP
a reçu 99 % des loyers de l'année scale 2020. Un montant limité de 0,9 millions
d’euros est encore dû sur les loyers liés au deuxième trimestre 2020, WDP ayant
reporté le délai de paiement pour un certain nombre de clients qui avaient indiqué
pendant le connement qu'ils étaient confrontés à des problèmes de liquidités. WDP
attend récupérer ce montant en 2021, comme prévu avec les clients.
Une procédure claire est utilisée pour déterminer les provisions à constituer pour les
débiteurs douteux ; les pertes attendues sur les créances commerciales en cours
sont estimées sur une base trimestrielle et les réductions de valeur correspondantes
sont pratiquées. La valeur comptable des créances commerciales avoisine ainsi leur
juste valeur. En ce qui concerne la politique en matière de débiteurs, WDP procède
à un contrôle régulier de la solvabilité de ses locataires. Parallèlement, les soldes de
clients en souffrance sont rapportés en interne à l’ensemble du personnel commercial
et technique mensuellement. Grâce à leurs contacts directs avec le client, ils peuvent
assurer un suivi adéquat des arriérés de loyers.
Plus généralement, le risque de crédit est également limité par le fait que le WDP garantit
une diversication sufsante de ses locataires. Outre la norme légale de 20 %, un
objectif interne a été xé, exigeant qu’un maximum de 10 % des revenus locatifs peut
provenir d’un seul et même client (5 % au moment-ci). Pour les principaux locataires
(voir aussi 7. Résultats nanciers et rapport immobilier - Commentaire sur le compte de
résultat consolidé 2020 (schéma analytique)). Du reste, le risque de crédit est limité par
le risque maximum par site de 5% (3 % au moment-ci).
XVII. Participations dans des entreprises associées et
co-entreprises
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Au terme de l’exercice précédent 19 707 10 636
Création des nouvelles co-entreprises 18 400
Augmentations de capital dans des co-entreprises 200 5 555
Part dans le résultat d’entreprises associées et de
co-entreprises 4 831 3 116
Autres -410 0
Au terme de l’exercice 24 346 19 707
XVIII. Créances fiscales et autres actifs courants
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Créances scales 12 240 25 181
Autres actifs courants 4 992 9 068
Total 17 232 34 249
Les créances scales sont principalement liées à des investissements en Roumanie et
aux Pays-Bas pour les projets de construction. Il n’y a pas de système de co-traitance
ici, donc 19% et 21% de TVA peuvent être récupérés sur chaque investissement.
La diminution des autres actifs courants est imputable à un montant signicatif de
factures anticipées aux entrepreneurs roumains qui a été payée au 31 décembre
2019. Celles-ci sont déduites des factures contractuelles au prorata de l’avancement
des travaux. En 2020, WDP a modié sa politique à cet égard an que l’encours des
acomptes soit nettement inférieur au 31 décembre 2020.
WDP
Comptes annuels 2020
230
XIX. Capital
Évolution Capital souscrit au
31.12.2020 en euros (x 1 000) Nombre d’actions
1
Constitution de Rederij De Pauw 50
Augmentation de capital par incorporation des réserves 12
Augmentation de capital par émission publique (y compris la prime d’émission) 69 558
Augmentation de capital par le biais de transactions de fusion et de scission 53
Augmentation de capital par incorporation des réserves an d’arrondir le montant en euros 327
Augmentation de capital par apurement des pertes -20 575
1999 Capital souscrit et nombre d’actions au moment de l’entrée en bourse (juin 1999) 49 425 46 480 000
2001 Augmentation de capital suite à une fusion par absorption de Caresta 2 429 1 817 151
2001 Augmentation de capital par incorporation des réserves an d’arrondir le montant en euros 46 0
2003 Augmentation de capital par émission publique (y compris la prime d’émission) 27 598 6 899 592
2006 Augmentation de capital en raison de la scission partielle de Partners in Lighting International 29 415 4 952 304
2006 Diminution de capital allant de pair avec la création de réserves disponibles -40 000 0
2009 Augmentation de capital suite à la transaction avec DHL 6 478 5 654 131
2009 Augmentation de capital 25 130 21 934 388
2011 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 5 216 4 553 059
2011 Augmentation de capital suite à la transaction avec Betafence 3 642 3 179 022
2012 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 4 988 4 354 091
2012 Augmentation de capital en raison de la scission partielle d’Immo Weversstraat 675 589 582
2012 Augmentation de capital suite à la transaction avec Lake Side bis 5 910 5 158 524
2013 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 4 600 4 015 172
2013 Augmentation de capital en raison de la fusion directe avec trois sociétés à Geel 3 400 2 967 713
2014 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 3 693 3 222 219
2014 Augmentation de capital suite à la transaction de Tiel 7 213 6 293 560
2015 Augmentation de capital transaction Tiel 5 468 4 772 796
2015 Augmentation de capital suite à la transaction avec MLB 3 102 2 707 516
2016 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 3 603 3 144 561
2016 Augmentation de capital en numéraire avec droit d’allocation irréductible 19 004 16 586 920
2017 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 3 933 3 432 527
2017 Augmentation de capital par scission partielle suivie d’un apport en nature 1 547 1 350 111
2018 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 3 989 3 481 275
2018 Augmentation de capital transaction Asse-Zellik (1) 360 314 020
2018 Augmentation de capital transaction Asse-Zellik (2) 956 834 582
2018 Augmentation de capital transaction Tiel, Veghel et Bleiswijk 3 133 2 734 914
2019 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 2 646 2 309 475
2019 Augmentation de capital via un placement privé accéléré ABB (accelerated bookbuild)
2
10 025 8 750 000
2020 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 2 549 2 224 662
Total
2
200 172 174 713 867
1 An d’augmenter la négociabilité, l’accessibilité et l’attractivité de l’action WDP, celle-ci a été scindée par un
facteur 7 le 2 janvier 2020. Le tableau est adapté en conséquence.
2 Placement privé accéléré et exonéré auprès d’investisseurs institutionnels internationaux avec constitution
d’un livre d’ordres.
WDP
Comptes annuels 2020
231
31.12.2020 31.12.2019
Nombre d’actions en circulation au début d’exercive
1
172 489 205 161 429 730
Augmentation de capital par apport de la créance liée au
dividende optionnel 2 224 662 2 309 475
Augmentation de capital par apport en nature 0 0
Augmentation de capital via un placement privé accéléré
ABB (accelerated bookbuild) 0 8 750 000
Nombre d’actions en circulation au terme de la période
2
174 713 867 172 489 205
Résultat net (IFRS) – part du Groupe en euros (x 1 000) 324 610 393 732
Résultat net (IFRS) – part du Groupe par action en euros
3
1,87 2,40
1 An d’augmenter la négociabilité, l’accessibilité et l’attractivité de l’action WDP, celle-ci a été scindée par un
facteur 7 le 2 janvier 2020. Le tableau est adapté en conséquence.
2 Du fait de l'augmentation de capital par apport en nature de 9 millions d'euros en janvier 2021 et de
l'augmentation de capital par placement privé accéléré de 200 millions d'euros début février, le nombre
d'actions donnant droit au dividende pour le dividende 2020 (payable en 2021) s'élève à 181.900.449. Pour
plus d'informations, voir 7. Résultats financiers et Rapport immobilier - Gestion des ressources financières.
3 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions
WDP ne possède qu’une seule catégorie d’actions, à savoir des actions ordinaires. Les
détenteurs de celles-ci ont le droit de recevoir le dividende déclaré et ont droit à une
voix par action lors des Assemblées Générales d’actionnaires.
Toutes les actions ont été entièrement libérées et sont nominatives ou dématérialisées.
Le Conseil d’Administration est autorisé, dans les limites des dispositions impératives
du droit des sociétés applicable, à augmenter le capital conformément à l’autorisation
en matière de capital autorisé qui lui a été accordée. Au 31 décembre 2020, le
Conseil d’Administration n’avait pas encore eu recours à cette autorisation. Pour plus
d’informations sur l’autorisation en matière de capital autorisé, voir également les
explications du chapitre 12. Document permanent et XXVII. Faits survenus après la
date du bilan.
XX. Provisions
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Solde de départ 357 359
Montants utilisés 0 -2
Ajouts 0 0
Retraits -187 0
Solde final
170
357
Date du débit prévu des moyens économiques < 5 jaar < 5 jaar
Au cours de l’exercice 2020, les analyses en cours, les activités de surveillance et les
opérations d’assainissement ont été poursuivies, an de satisfaire ainsi à toutes les
obligations légales locales en matière d’assainissement du sol. Le poste Provisions en
souffrance n 2019 représente encore à 0,2 million d’euros.
Ces provisions ont été principalement affectées à l’assainissement éventuel des
terrains sis à Heppignies -rue de Capilône, Londerzeel - Weversstraat 2, Vilvorde -
Havendoklaan 10, Alost - Tragel 47 et Anderlecht - rue Frans Van Kalken 9.
WDP
Comptes annuels 2020
232
XXI. État des dettes
en euros (x 1 000) Solde ouvert < 1 an 1-5 ans > 5 ans
31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019
Billets de trésorerie 191 500 199 000 191 500 199 000
Avances à terme xe 9 173 14 832 9 173 14 832
Crédits à taux révisable 53 174 20 654 53 174 20 654
Prêt obligataire 125 000 50 000 125 000 50 000
Autres 323 2 143 323 2 143
Dettes financières courantes 379 170 286 629 379 170 286 629
Crédits à taux révisable 1 438 187 1 190 709 718 138 688 157 720 049 502 551
Prêt obligataire 301 355 376 253 92 200 217 200 209 155 159 053
Autres 742 1 238 657 1 021 85 217
Dettes financières non courantes 1 740 284 1 568 199 810 995 906 378 929 289 661 821
Total 2 119 454 1 854 828 379 170 286 629 810 995 906 378 929 289 661 821
Pour de plus amples informations sur les dettes nancières, nous renvoyons au chapitre
7. Résultats financiers - Gestion des ressources financières.
Pour plus d’informations sur les conventions bancaires applicables, voir l’annexe
XXVI. Droits et obligations hors bilan. Pour un aperçu complet de la sensibilité, nous
renvoyons au tableau concerné au chapitre 7. Résultats financiers - Perspectives.
WDP
Comptes annuels 2020
233
XXII. Taux d’endettement
en euros (x 1 000)
31.12.2020
(IFRS)
31.12.2020
(proportionel)
31.12.2019
(IFRS)
31.12.2019
(proportionel)
Passifs non courants et courants 2 386 612 2 425 925 2 072 929 2 100 285
À l’exclusion de :
I. Passifs non courants - A. Provisions 170 170 357 357
I. Passifs non courants - C. Autrs passifs nanciers non courants - Instruments de couvertures autorisés 129 901 129 901 81 819 81 819
I. Passifs non courants - F. Impôts différés - Obligations 18 187 22 460 13 357 15 908
II. Passifs courants - A. Provisions 0 0 0 0
II. Passifs courants - E. Autres passifs nanciers courants - Autres : Instruments de couverture 3 3 0 0
II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation 20 652 22 169 18 413 18 418
Total endettement A 2 217 700 2 251 222 1 958 984 1 983 784
Total de l’actif du bilan 4 790 405 4 829 718 4 222 790 4 250 146
À l’exclusion de :
E. Immobilisations nancières – Instruments nanciers à la juste valeur via le compte de résultat - Instruments
de couverture autorisés 0 0 0 0
Total des actifs pris en compte pour le calcul du taux d’endettement B 4 790 405 4 829 718 4 222 790 4 250 146
Taux d’endettement A/B 46,3% 46,6% 46,4% 46,7%
WDP
Comptes annuels 2020
234
XXIII. Autres passifs financiers non courants et
courants
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Passifs financiers non courants 46 038 40 682
Passif nancier conformément à la norme IFRS 16 46 038 40 682
Passifs financiers courants 168 168
Passif nancier conformément à la norme IFRS 16
168
168
Total 46 206 40 851
Pour certains de ses investissements, WDP ne détient pas la plein propriété mais
uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, d’une emphytéose ou d’autres
droits de ce type. Le passif nancier se rapporte à la valeur actuelle de tous les loyers
futurs. Le tableau ci-dessous présente les dates d’échéance de ce passif.
en euros (x 1 000) Total au < 1 an 1-5 ans > 5 ans
31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019
Passif nancier conformément à la norme
IFRS 16 46 206 40 851 168 168 1 834 1 155 44 204 39 527
WDP
Comptes annuels 2020
235
XXIV. Effectif moyen et ventilation des frais
de personnel
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Dans les entreprises entièrement consolidées
Effectif moyen (en ETP
1
) 69,2 63,8
a) Ouvriers 5,6 4,8
b) Employés 63,6 59,1
Employés administratifs 40,8 38,1
Employés techniques 22,8 21,0
Répartition géographique du personnel (en ETP
1
) 69,2 63,8
Europe occidentale 52,6 48,8
Europe centrale et orientale 16,6 15,1
Frais de personnel (en euros x 1 000) 6 835 6 594
a) Rémunérations et avantages sociaux directs 5 248 5 046
b) Cotisations patronales pour les assurances sociales 894 842
c) Primes patronales pour les assurances extralégales 305 286
d) Autres frais de personnel 387 420
1 ETP signie Équivalent Temps Plein.
WDP a conclu, pour les membres de son personnel engagés à durée indéterminée,
un contrat d’assurance groupe à cotisations dénies (dened contribution plan)
auprès d’une compagnie d’assurances externe. La Société contribue à ce fonds qui
est indépendant de la Société. Les cotisations du plan d’assurance sont nancées
par l’entreprise. Ce contrat d’assurance groupe est conforme à la loi Vandenbroucke
sur les pensions. Le 31 décembre 2020, la compagnie d’assurances a conrmé que
l’incapacité à garantir le rendement minimum légal n’est pas signicative.
XXV. Transactions entre entreprises liées
Jusqu’au 1er octobre 2019, une rémunération d’administrateur était accordée à De
Pauw SA, en sa qualité d’ancien gérant de WDP SCA. VA. Le montant de la rémunération
d’administrateur a été xé à 1 650 000 euros pour l’année 2019. Ce montant correspond
au coût total conforme au marché pour le Conseil d’Administration. L’Assemblée
générale extraordinaire du 11 septembre 2019 a décidé de changer la forme juridique
de WDP de société en commandite par actions en société anonyme avec prise d’effet
au 1er octobre 2019. Elle a également décidé de révoquer l’ancien gérant et a approuvé
le règlement au prorata de la rémunération à hauteur de 1 237 500 euros (frais inclus).
Nous renvoyons également à l’annexe du rapport sur les rémunérations au chapitre
8. Declaration de Gouvernance d’entreprise.
Les rémunérations en 2020 des administrateurs non-exécutifs (d’un montant de
215 000 euros), la rémunération de Tony De Pauw (d’un montant de 573 325 euros),
la rémunération de Joost Uwents (d’un montant de 853 310 euros) et la rémunération du
Comité de gestion (d’un montant de 1 786 893 euros, à l’exclusion des rémunérations
des deux CEO) sont expliquées dans chapitre 8. Déclaration de Governance d’enterprise.
En novembre 2019, une augmentation de capital a été réalisée par le biais d’un
placement privé accéléré exonéré auprès d’investisseurs institutionnels internationaux
avec composition d’un livre d’ordres. 20 % des nouvelles actions (soit 1 250 000
actions) ont été attribuées à la société civile RTKA par le biais d’une préallocation.
La société civile RTKA a pris part aux augmentations de capital consécutives au
dividende optionnel qui ont eu lieu en mai 2019 et 2020 à raison de la totalité de la
participation qu’elle avait dans WDP.
En 2020, il y a également eu des transactions entre WDP et ses joint ventures I Love
Hungaria et WDP Luxembourg. Le tableau ci-dessous offre un aperçu des créances
de WDP en souffrance sur les joint ventures I Love Hungaria et WDP Luxembourg.
Il s’agit principalement des créances à long terme, des créances à court terme, des
management fees facturés et des produits nanciers comptabilisés chez WDP et reçus
de I Love Hungaria et WDP Luxembourg.
WDP
Comptes annuels 2020
236
En tant qu’actionnaire de WDP, RTKA a participé aux augmentations de capital qui ont
eu lieu suite à l’offre d’un dividende optionnel en mai 2019 et mai 2020; ceci toujours
pour 100% de la participation qu’il détenait à ce moment-là.
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Créances 9 176 6 767
À plus d’un an 6 929 4 743
À un an au plus (intérêts et solde en souffrance de clients)
2 246 2 024
Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) 211 391
Management fees et autres 211 391
Résultat financier 200 191
Revenus d’immobilisations nancières 200 191
XXVI. Droits et obligations hors bilan
Au 31 décembre 2020, WDP SA et ses liales ont constitué des garanties bancaires pour
un montant total de 4.218.135 euros, dont les bénéciaires peuvent être répartis dans les
catégories suivantes et pour les montants suivants :
en euros (x 1 000) 31.12.2020
Environnement 1 412 211
Location et concession 1 017 945
Services 7 979
Exécution des travaux 1 780 000
WDP a pris dans le cadre de son programme d'investissement en cours différents
engagement liés à des projets et des acquisitions, comme indiqué au chapitre
5. Transactions et réalisations.
L'entreprise mère WDP SA a donné les cautionnements suivants en faveur de ses
liales respectives :
♦
Un cautionnement personnel à concurrence de 25 millions d'euros au prot
d'ABN AMRO à titre de sûreté des engagements de WDP Nederland N.V. (pour le
nancement de montants à court terme via une avance à terme xe de maximum
25 millions d'euros).
♦
Un cautionnement personnel à concurrence de 44 millions d'euros au prot de la
BEI à titre de sûreté des engagements de WDP Romania SRL.
♦
Un cautionnement personnel à concurrence de 17,5 millions d'euros au prot de
Banque et Caisse d'Épargne de l'État à titre de sûreté des engagements de WDP
LuxembourgSA.
♦
Un cautionnement personnel à concurrence de 10 millions d'euros au prot de
BNPPF à titre de sûreté des engagements de WVI GmbH.
WDP a les clauses restrictives suivantes dans ses accords de nancement:
♦
WDP s'engage auprès de certains établissements nanciers à maintenir le ratio
de couverture des intérêts
1
à un niveau déni. Pour WDP, ce niveau est de 1,5x
minimum. Pour 2020, celui-ci s'élève à 4,9x.
♦
Un taux d'endettement statutaire et consolidé inférieur à 65% conformément à la loi
SIR. Au 31 décembre 2020, ils s'élèvent respectivement à 46,0% et 46,6%.
♦
WDP s'engage à limiter à 15 % de la valeur comptable du portefeuille les projets
non encore préloués (développements à risque). Au 31 décembre 2020, ce ratio
s'élève à 0,1 %.
♦
Un maximum de 30 % des dettes nancières auprès des liales par rapport aux
dettes nancières du groupe. Au 31 décembre 2020, ce ratio s’élève à 4 %.
WDP a pris les engagements suivants avec des établissements nanciers
2
:
♦
Engagement au prot de plusieurs établissements nanciers an de ne pas
grever les actifs de sûretés réelles comme des hypothèques (negative pledge).
WDP conrme qu'aucune hypothèque ou autre sûreté réelle ne subsiste dans le
portefeuille immobilier ou les autres actifs au 31 décembre 2020.
♦
WDP a conclu cet engagement avec les différents établissements nanciers pour
pouvoir conserver sa qualication en tant que SIR. Les conditions requises sont
exposées dans la loi du 12 mai 2014 et l'AR du 13 juillet 2014. Pour de plus amples
informations, voir 13. Annexes - Informations générales concernant le statut de REIT.
♦
Pour le nancement de ses activités aux Pays-Bas par le biais de WDP Nederland N.V.,
WDP a pris l'engagement de conserver le statut de FBI (Fiscale Beleggingsinstelling
ou organisme de placement collectif à caractère scal).
♦
WDP s'engage auprès de certains établissements nanciers à rembourser le crédit
en cas de changement de contrôle et si l'établissement nancier en fait la demande
à cette occasion.
Au 31 décembre 2020, WDP remplit tous les cautionnements et engagements avec
tous les établissements nanciers.
1 Déni comme résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) divisé par les charges d’intérêts moins
les intérêts et dividendes perçus moins les redevances de location-nancement et similaires.
2 Par établissements nanciers il y a lieu d’entendre : les établissements de crédit, ainsi que les bailleurs de
fonds via les marchés des capitaux d’emprunt, comme les détenteurs d’obligations ou les investisseurs
dans le programme de «commercial paper».
WDP
Comptes annuels 2020
237
XXVII. Relations financières avec des tiers
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Commissaire
Le(s) commissaire(s) et les personnes auxquelles il(s) est
(sont) lié(s)
Rémunération du commissaire 184 730 135 280
Rémunération pour activités exceptionnelles ou missions
spéciales exécutées au sein de la Société par le(s)
commissaire(s)
Autres missions de contrôle 45 556 29 815
Autres missions en dehors des missions de révision 30 724 12 700
Rémunération pour activités exceptionnelles ou missions
spéciales exécutées au sein de la Société par des
personnes liées au(x) commissaire(s)
Missions de conseil scal 37 053 70 188
En application de l’art. 3:64, §1-5 du Code des sociétés et des associations : sans préjudice
des interdictions découlant de l’article 3:63, le commissaire ne peut prester des services
autres que les missions conées par la loi ou par la réglementation de l’Union européenne
au commissaire, dans la mesure où le montant total des honoraires afférents à ces services
dépasserait septante pour cent du montant total des honoraires visés à l’article 3:65, § 2.
La règle des 70 % doit s’entendre comme une moyenne sur la durée du mandat en
cours. Pour ce calcul, le montant des honoraires des services facturés par Deloitte
Réviseurs d’entreprises SC s.f.d. SCRL est pris en compte, à l’exception des honoraires
pour les missions légales conées au commissaire de la Société. Pour WDP SA, les 70
% n’ont pas été dépassés au 31 décembre 2020.
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Honoraires payés pour service financier 98 211 88 148
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Honoraires des experts immobiliers 475 362 446 532
Stadim 101 789 99 692
Cushman & Wakeeld - Pays-Bas 136 707 129 076
BNP Paribas Real Estate 13 300 9 400
CBRE - Pays-Bas 78 675 73 959
Jones Lang LaSalle - Belgique 46 411 47 500
CBRE - Romania 93 050 81 205
Jones Lang LaSalle - Luxembourg 5 430 5 700
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Primes d’assurance 2 249 2 127
Belgique 662 750
Pays-Bas 1 070 905
France 81 95
Luxembourg 43 18
Roumanie 298 265
Panneaux solaires Belgique 31 37
Panneaux solaires Pays-Bas 42 31
Panneaux solaires Roumanie 22 26
XXVIII. Faits postérieurs à la date du bilan
Deux événements sont survenus après la date du bilan :
♦
Augmentation de capital par apport en nature pour 9 millions d’euros
♦
Augmentation de capital au moyen d’un placement privé accéléré pour 200 millions
d’euros.
Pour la description des événements survenus après le 31 décembre 2020, nous vous
renvoyons à 7. Résultat financiers et Rapport immobilier – Gestion des ressources
financières.
WDP
Comptes annuels 2020
238
Le commissaire a émis sans réserve un rapport sur les comptes annuels statutaires de WDP
SA qui ont été établis conformément aux normes IFRS, telles qu’elles ont été adoptées au
sein de l’Union européenne, et conformément l’AR du 7 décembre 2010. Au moment de la
publication du présent rapport nancier annuel, les comptes annuels statutaires n’étaient
pas encore déposés.
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
IX. Frais techniques -2 407 -1 796
Frais techniques récurrents -2 456 -1 771
- Réparations -2 201 -1 729
- Primes d’assurances -255 -42
Frais techniques non récurrents 49 -25
- Sinistres 49 -25
X. Frais commerciaux -728 -551
Commissions d’agence -125 -93
Publicité -572 -471
Honoraires d’avocats et frais juridiques -31 13
XII. Frais de gestion immobilière -1 567 -1 439
Frais (internes) de gestion du patrimoine -1 567 -1 439
Charges immobilières -4 702 -3 786
Résultat d’exploitation des immeubles 79 209 76 945
XIV. Frais généraux de la société 8 652 7 945
XV. Autres recettes et dépenses relatives à la location
(amortissements et réduction de valeur panneaux
solaires) -3 200 -3 382
Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) 84 661 81 509
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement 409 13
Ventes nettes d’immeubles (prix de vente – frais de transaction) 4 950 14 570
Valeur comptable des immeubles vendus -4 542 -14 557
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de
placement 66 715
124 478
Variations positives de la juste valeur des immeubles de
placement 78 808
146 765
Variations négatives de la juste valeur des immeubles de
placement -12 093
-22 287
Résultat d’exploitation 151 785 206 000
3. VERSION ABRÉGÉE DES ÉTATS FINANCIERS STATUTAIRES DE L’EXERCICE 2020
Compte de résultat
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
I. Revenus locatifs 73 700 71 055
Loyer 73 700 70 095
Indemnités de rupture anticipée de bail 0 961
III. Charges relatives à la location 373 -85
Loyers à payer sur locaux pris en location 166 82
Réductions de valeur sur créances commerciales -45 -334
Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales 252 167
Résultat locatif net 74 073 70 970
IV. Récupération de charges immobiliers 0 0
V. Récupération de charges locatives et de taxes
normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués 8 126
8 308
Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire 2 035 2 277
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués 6 091 6 031
VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le
propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état
au terme du bail 0
0
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués -8 631
-8 527
Charges locatives exposées par le propriétaire -2 083 -2 327
Précomptes et taxes sur immeubles loués -6 548 -6 199
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location 10 342 9 981
Indemnité de gestion du bien immobilier 891 816
Autres produits/charges opérationnels 616 628
Revenus de l’énergie solaire 8 835 8 537
Résultat immobilier 83 911 80 732
1 Il s’agit ici uniquement des uctuations de la juste valeur d’immeubles de placement. Les uctuations de la
juste valeur des panneaux solaires sont comptabilisées directement en capitaux propres, sous la rubrique
Réserves selon IAS 16.
WDP
Comptes annuels 2020
239
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
XX. Revenus financiers 45 944 41 388
Intérêts et dividendes perçus 45 831 41 253
Redevances de location-nancement et similaires 0 0
Autres revenus nanciers 113 135
XXI. Charges d’intérêts nettes -41 621 -41 459
Charges d’intérêts sur emprunts -23 316 -23 095
Intérêts intercalaires activés 1 167 154
Charges résultant d’instruments de couverture autorisés -15 933 -16 380
Produits résultant d’instruments de couverture autorisés 0 0
Autres charges d’intérêts -3 540 -2 137
XXII. Autres charges financières -991 -1 072
Frais bancaires et autres commissions -54 -43
Autres charges nancières -937 -1 029
XXIII. Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs
financiers -31 049
-29 883
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
de couverture telle que dénie en IFRS n’est pas appliquée -31 049 -29 883
Résultat financier -27 717 -31 026
Part dans le bénéce ou la perte et dans les résultats non
réalisés de liales, sociétés associées et joint ventures
comptabilisés administrativement selon la méthode de la mise
en équivalence 201 339 219 968
Résultat avant impôts 325 407 394 942
XXIV. Impôts des sociétés -797 -1 211
XXV. Exit tax 0 0
Impôts -797 -1 211
Résultat net 324 610 393 732
Compte de résultat
suite
WDP
Comptes annuels 2020
240
État du résultat global
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
I. Résultat net 324 610 393 732
II. Autres éléments du résultat global 4 297 760
G. Autres éléments du résultat global, net d’impôt 4 297 760
Revalorisation des panneaux solaires Belgique 915 -1 898
Revalorisation des panneaux solaires des
participations comptabilisées selon la méthode de la
mise en équivalence 3 382 2 658
Résultat global 328 907 394 492
Composants du résultat net
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Résultat EPRA 90 396 82 538
Résultat sur le portefeuille 67 124 124 491
Part dans le bénéce ou la perte et dans les résultats non
réalisés de liales, participations associées et joint ventures
comptabilisés administrativement selon la méthode de la
mise en équivalence 201 339 219 968
Revalorisation des instruments nanciers -31 049 -29 883
Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires -3 200 -3 382
Résultat net (IFRS) 324 610 393 732
in euro (per aandeel)
1
31.12.2020 31.12.2019
Résultat EPRA 0,52 0,50
Résultat sur le portefeuille 0,39 0,76
Part dans le bénéce ou la perte et dans les résultats non
réalisés de liales, participations associées et joint ventures
comptabilisés administrativement selon la méthode de la
mise en équivalence 1,16 1,34
Revalorisation des instruments nanciers -0,18 -0,18
Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires -0,02 -0,02
Résultat net (IFRS) 1,87 2,40
in euro (per aandeel) (verwaterd) 31.12.2020 31.12.2019
Résultat EPRA 0,52 0,50
Résultat sur le portefeuille 0,39 0,76
Part dans le bénéce ou la perte et dans les résultats non
réalisés de liales, participations associées et joint ventures
comptabilisés administrativement selon la méthode de la
mise en équivalence 1,16 1,34
Revalorisation des instruments nanciers -0,18 -0,18
Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires -0,02 -0,02
Résultat net (IFRS) 1,87 2,40
1 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions.
WDP
Comptes annuels 2020
241
Bilan - Actif
en euros (x 1 000) 31 12 2020 31 12 2019
Actifs non courants 4 561 658 4 006 312
B. Immobilisations incorporelles 1 170 393
C. Immeubles de placement 1 455 957 1 327 508
Immeubles disponibles à la location 1 340 098 1 256 512
Projet de développement 97 733 55 882
Autres : réserves foncières 18 126 15 114
D. Autres immobilisations corporelles 62 327 63 080
Immobilisations corporelles à usage propre 2 157 1 996
Panneaux solaires 60 170 61 083
E. Actifs financiers non courants 1 301 455 1 130 961
Actifs à la juste valeur via le résultat 0 0
Instruments de couverture autorisés 0 0
Actifs nanciers au prix coûtant amorti 1 301 455 1 130 961
Autres 1 301 455 1 130 961
H. Créances commerciales et autres actifs non
courants 1 013 1 011
J. Investissements comptabilisés selon la méthode de
la mise en équivalence 1 739 736 1 483 359
Actifs courants 62 074 42 367
A. Actifs détenus en vue de la vente 15 543 4 292
Immeubles de placement 15 543 4 292
D. Créances commerciales 4 404 4 163
E. Créances fiscales et autres actifs courants 38 134 31 242
Créances scales 65 165
Autres actifs courants 38 068 31 077
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 2 869 1 151
G. Comptes de régularisation 1 124 1 518
Revenus immobiliers courus non échus 0 0
Charges immobli!ères payées d'avance 369 385
Intérêts et autres charges nancières payés d'avance 77 63
Autres 677 1 069
Total de l’actif 4 623 732 4 048 679
Bilan – Passif
en euros (x 1 000) 31 12 2020 31 12 2019
Capitaux propres 2 353 935 2 103 917
I. Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la
société mère 2 353 935 2 103 917
A. Capital 188 130 185 746
Capital souscrit 200 171 197 623
Frais d’augmentation du capital -12 041 -11 877
B. Primes d’émission 923 843 876 849
C. Réserves 917 352 647 590
D. Résultat net de l’exercice 324 610 393 732
Passif 2 269 797 1 944 762
I. Passifs non courants 1 891 844 1 631 628
A. Provisions 170 357
Autres 170 357
B. Dettes nancières non courantes 1 731 284 1 524 199
Établissements de crédit 1 429 929 1 147 946
Autres 301 355 376 253
C. Autres passifs nanciers non courants 160 264 106 940
Instruments de couverture autorisés 129 901 81 819
Autres passifs nanciers non courants 30 363 25 121
D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes 126 132
II. Passifs courants 377 953 313 134
B. Dettes nancières courantes 347 913 280 003
Établissements de crédit 222 590 227 860
Autres 125 323 52 143
C. Autres dettes nancières courantes 126 123
Instruments de couverture autorisés 3 0
Autres passifs nanciers courants 123 123
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 15 824 18 505
Fournisseurs 9 929 14 222
Impôts, rémunérations et charges sociales 5 895 4 283
E. Autres passifs courants 313 140
Autres 313 140
F. Comptes de régularisation 13 777 14 363
Revenus immobiliers perçus d'avance 4 783 4 281
Intérêts et autres charges courus non échus 7 708 8 689
Autres 1 285 1 393
Total du passif 4 623 732 4 048 679
WDP
Comptes annuels 2020
242
Traitement statutaire du résultat
en euros (x 1 000) 31 12 2020 31 12 2019
A. Résultat net 324 610 393 732
B. Transfert aux/des réserves 174 597 261 358
1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers
1
184 850 265 172
exercice comptable 184 850 265 172
2. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que dénie en
IFRS est appliquée 0 0
exercice comptable 0 0
3. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que dénie en
IFRS est appliquée 0 0
exercice comptable 0 0
4. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que dénie en
IFRS n’est pas appliquée -48 085 -29 883
exercice comptable -48 085 -29 883
5. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que dénie en
IFRS n’est pas appliquée 0 0
exercice comptable 0 0
6. Transfert à/de la réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires 0 0
7. Transfert à/de la réserve des latences scales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger 0 0
8. Transfert à/de la réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes nancières 0 0
9. Transfert aux/des autres réserves
2
37 832 26 069
exercice comptable 37 832 26 069
10. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs 0 0
C. Rémunération du capital conformément à l’article 13, §1, alinéa 1 AR SIR 86 396 77 659
D. Rémunération du capital – autre que C 59 124 49 983
E. Résultat à reporter 4 492 4 732
1 Cet élément contient le résultat sur portefeuille des participations à 100 %.
2 Cet élément contient principalement le résultat sur portefeuille des participations dont WDP détient moins
de 100 %
WDP applique l’approche par transparence dans ses comptes annuels statutaires. Cela
signie que pour les liales à 100 %, les bénéces EPRA (c’est-à-dire les bénéces en
espèces sous-jacents de l’activité principale) sont considérés comme disponibles et
distribuables au niveau de la société mère, qu’ils aient été distribués sous forme de
dividendes ou non. Dans ce contexte, la part dans le résultat de ces liales à 100 %
n’est pas affectée dans sa totalité aux postes de réserve indisponibles. On examine les
éléments constitutifs de ce résultat. La part dans le résultat de ces participations à 100
% est affectée aux postes de réserve indisponibles et disponibles comme s’il s’agissait
du résultat de la SIR société mère elle-même (il existe, en quelque sorte, une approche
par consolidation dans les comptes annuels individuels au niveau des affectations et
prélèvements). Le résultat des non-liales à 100 % est entièrement affecté aux postes
de réserve indisponibles.
WDP
Comptes annuels 2020
243
Obligation de distribution conformément à l’AR du 13 juillet 2014
en euros (x 1 000)
FY 2020
FY 2019
Résultat net 324 610 393 732
Amortissements (+) y compris amortissement panneaux solaires 3 548 3 553
Réductions de valeur (+) 294 731
Reprises de réductions de valeur (-) -2520 -167
Reprises de loyers cédés et escomptés (-) 0 0
Autres éléments non monétaires (+/-) -152 886 -176 284
Résultat sur vente de biens immobiliers (+/-) -409 -13
Variations de la juste valeur des biens immobiliers (+/-) -66 715 -124 478
Dividendes reçus de participations inférieures à 100%
qui sont comptabilisés selon la méthode de la mise en
équivalence 0 0
Résultat corrigé (A) 108 189 97 074
Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers
durant l’exercice (+/-) -194 5 599
Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice,
exonérées de l’obligation de distribution sous réserve de leur
réinvestissement dans un délai de quatre ans (-) 0 -5 599
Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement,
exonérées de l’obligation de distribution et n’ayant pas été
réinvesties dans un délai de quatre ans (+) 0 0
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers
non exonérées de l’obligation de distribution (B) -194 0
Total (A+B) x 80 % 86 396 77 659
Réduction de l’endettement (-) 0 0
Obligation de distribution 86 396 77 659
L’obligation de distribution dans la législation SIR ne concerne que le résultat net corrigé
tel qu’il ressort des comptes annuels individuels de la SIR (établis conformément aux
IFRS). La circulaire de la FSMA du 2 juillet 2020 recommande de tenir compte également
de l’approche par transparence dans la détermination du montant obligatoire à payer
quand il a été décidé de l’appliquer, WDP a appliqué ce principe dans le tableau ci-
dessus pour les liales à 100 %, ce qui signie concrètement que le bénéce EPRA
de ces liales est inclus dans le calcul de l’obligation de distribution (toutefois compte
tenu des règles du droit des sociétés applicables à la liale en question ; en d’autres
termes, le résultat qui ne peut être distribué par la liale, principalement en raison
des différences entre les IFRS et les règles comptables locales, n’est pas non plus
obligatoirement distribuable pour la SIR société mère).
WDP
Comptes annuels 2020
244
Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:212 du Code des sociétés
et des associations
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Capital libéré ou, s’il est supérieur, capital appelé 200 171 197 623
Primes d’émission indisponibles en vertu des statuts
1
686 874 686 874
Réserve du solde positif des variations de juste valeur des
biens immobiliers
2
964 326 778 887
Réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture autorisés auxquels la hedge
accounting telle que dénie en IFRS n’est pas appliquée -129 904 -81 819
Réserve de la quote-part dans les bénéces ou les pertes et
dans les résultats non réalisés des participations inférieures
à 100 %, comptabilisée selon la méthode de la mise en
équivalence 66 959 46 163
Autres réserves déclarées indisponibles par l’Assemblée
Générale
3
48 462 26 818
Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:212
du CSA 1 836 887 1 654 545
Actif net 2 353 935 2 103 917
Distribution de dividendes proposée -145 520 -127 642
Actif net après distribution 2 208 415 1 976 275
Marge restante après distribution 371 527 321 730
1 La prime d’émission résultant de l’ABB («accelerated bookbuild») s’élevant à 189 975 035,77 euros et le
prime d’émission résultant d’un dividende en actions s’élevant à 46 994 404,80 euro n’ont pas été incluses
car elles ont été enregistrée dans un compte disponible.
2 Il s’agit de la réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobilier de la mère-société
et les liales liées à 100%.
3 Basé principalement sur les réserves de revalorisation des panneaux solaires (y compris les variations de
la juste valeur des liales liées aux panneaux solaires) et l’impact de l’IFRS 16 sur les capitaux propres (y
compris les variations de la juste valeur des liales liées à l’IFRS 16), car il s’agit à chaque fois d’une réserve
non distribuable. C’est principalement un élément non-cash.
WDP applique l’approche par transparence dans ses comptes annuels statutaires. Cela
signie que pour les liales à 100 %, les bénéces EPRA (c’est-à-dire les bénéces en
espèces sous-jacents de l’activité principale) sont considérés comme disponibles et
distribuables au niveau de la société mère, qu’ils aient été distribués sous forme de
dividendes ou non.
Les liales de la société mère WDP établissent généralement leurs comptes individuels
selon les normes comptables locales et celles-ci divergent souvent des règles IFRS qui
s’appliquent aux comptes consolidés (et individuels) de la société mère en tant que SIR.
De ce fait, le résultat net de la liale dans ses comptes annuels individuels (et sur lequel
se fonde la distribution de ses dividendes) diffère souvent de la contribution de cette
liale au résultat net consolidé ; en outre, la législation locale impose des restrictions
sur les bénéces en espèces des liales qui ne peuvent être distribués sous forme de
dividendes, ces derniers étant également soumis à un délai d’un an. Sur la base de
l’approche par transparence, ces bénéces sont donc considérés comme distribuables
au niveau de la société mère bien qu’ils n’aient pas encore été effectivement réalisés au
niveau statutaire dans la société mère.
Compte tenu du caractère international du groupe WDP, la société considère qu’il
est important de pouvoir appliquer l’approche par transparence dans le cadre de sa
politique en matière de dividendes. Dans ce contexte, WDP verse plus de dividendes
au niveau consolidé que ce qu’elle génère comme bénéces en espèces au niveau
statutaire (mais certes réalisé au niveau du groupe consolidé avec une ratio de paiement
basse au niveau consolidé), en considérant les bénéces en especes (y compris les
bénéces non distribués) des liales à 100 % comme distribuables au niveau du groupe
par le biais de l’approche par transparence. WDP estime que ce n’est un problème ni
pour la société mère ni pour les liales, car elles sont fondamentalement saines et ces
liquidités réalisées dans les liales et sont aussi effectivement entièrement disponibles
dans la société mère (entre autres par la distribution d’intérêts, de dividendes, le
remboursement de prêts, etc.)
WDP
Comptes annuels 2020
245
Aperçu de la mutation des capitaux propres non consolidés pour l’exercice 2020
01.01.2020 Affectation du résultat 2019
Composants du résultat
total Autres 31.12.2020
en euros (x 1 000)
Bénéfice de
l’exercice
précédent
Transfert du
résultat sur
portefeuille
1
Transfert
du résultat
des filiales à
100%
Distribu-
tions de
dividendes
de parti-
cipations
inférieures à
100 %
Transfert des
variations
de la juste
valeur des
instruments
financiers
Composants
du résultat
global
Variations
de la juste
valeur des
panneaux
solaires
Variations
de la juste
valeur des
panneaux
solaires
Dividendes
versés et
augmen-
tation de
capital liée
au dividende
optionnel
Reclassifica-
tion relative
aux ventes
d’im-
meubles de
placmeent
détenus par
la SIR Autres
A. Capital 185 746 0 0 0 0 0 0 0 0 2 384 0 0 188 130
Capital souscrit
197 623 2 549 200 171
Frais d'augmentation du capital
-11 877 -165 -12 041
B. Primes d'émission 876 849 0 0 0 0 0 0 0 0 46 994 0 0 924 843
C. Réserves 647 590 393 732 0 0 0 0 0 4 297 0 -127 642 0 -625 917 352
Réserve du solde des variations
de juste valeur des biens
immobiliers (+/-)
513 715 265 172 194 779 081
Réserve pour la part dans le
bénéce ou la perte et les résultats
non réalisés de participations non
à 100 % qui sont comptabilisés
administrativement selon
la méthode de la mise en
équivalence
20 094 26 069 46 163
Réserve du solde des variations
de juste valeur des instruments
de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de
couverture telle que dénie en
IFRS n’est pas appliquée (+/-)
-51 936 -29 883 -81 819
Autres réserves
26 818 4 297 0 31 115
Résultat reporté des exercices
antérieurs
138 899 393 732 -265 172 -26 069 29 883 -127 642 -194 -625 142 813
D. Résultat net de l’exercice 393 732 -393 732 0 0 0 0 324 610 0 0 0 0 0 324 610
Total des capitaux propres 2 103 917 0 0 0 0 0 324 610 4 297 0 -78 264 0 -625 2 353 935
1 Il s’agit ici des variations de la juste valeur de l’immobilier de WDP SA et de l’immobilier des participations qui sont détenues à 100 %.
WDP
Comptes annuels 2020
246
État des capitaux propres avant versement du dividende mais après comptabilisation du résultat
31.12.2020 Allocation du résultat de l’exercice 2020
Compo-
santes
du résultat
total
31.12.2020
en euros (x 1 000)
Bénéfice de
l’exercice
Transfert
du résultat
sur le
portefeuille
1
Transfert du
résultat de
participa-
tions
non à 100 %
Versements
de divi-
dendes de
participa-
tions
non à 100 %
Transfert des
variations
de la juste
valeur des
instruments
financiers
Rémuné-
ration du
résultat
proposée Autres
Capitaux
propres avant
versement
du dividende
mais après
comptabi-
lisation du
résultat
A. Capital 188 130 188 130
Capital souscrit 200 171 200 171
Frais d’augmentation de capital -12 041 -12 041
B. Primes d’émission 923 843 0 0 0 0 0 0 0 923 843
C. Réserves 917 352 324 610 0 0 0 0 -145 520 0 1 096 442
Réserve pour le solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) 779 081 184 850 395 964 326
Réserve pour la part dans le bénéce ou la perte et les résultats non réalisés de
participations non à 100 % qui sont comptabilisés administrativement selon la
méthode de la mise en équivalence
46 163 20 796 66 959
Réserve pour le solde des variations de juste valeur des instruments de
couverture autorisés non soumis à une comptabilité de couverture telle que
dénie dans les IFRS (+/-)
-81 819 -48 085 -129 904
Autres réserves 31 115 17 347 48 462
Rémunération du capital proposée 0 -145 520 -145 520
Résultat à reporter des exercices précédents 142 813 324 610 -184 850 -20 796 48 085 -17 742 292 119
D. Résultat net de l’exercice 324 610 -324 610 0 0 0 0 0 0 0
Total des capitaux propres 2 353 935 0 0 0 0 0 -145 520 0 2 208 415
1 Il s’agit ici des variations de la juste valeur de l’immobilier de WDP SA et de l’immobilier des participations qui sont détenues à 100 %.
WDP
Comptes annuels 2020
247
Aperçu de mutation des capitaux propres non-consolidés FY 2019
en euros (x 1 000) 01.01.2019 Affectation du résultat 2018
Composants du résultat
total Autres 31.12.2019
Bénéfice de
l’exercice
précédent
Transfert du
résultat sur
portefeuille
1
Transfert
du résultat
des filiales à
100%
Distribu-
tions de
dividendes
de parti-
cipations
inférieures à
100 %
Transfert des
variations
de la juste
valeur des
instruments
financiers
Composants
du résultat
global
Variations
de la juste
valeur des
panneaux
solaires
Variations
de la juste
valeur des
panneaux
solaires
Dividendes
versés et
augmen-
tation de
capital liée
au dividende
optionnel
Reclassifica-
tion relative
aux ventes
d’im-
meubles de
placmeent
détenus par
la SIR Autres
A. Capital 176 751 0 0 0 0 0 0 0 6 535 2 527 0 -67 185 746
Capital souscrit
184 952 10 025 2 646 197 623
Frais d'augmentation du capital
-8 201 -3 490 -119 -67 -11 877
B. Primes d'émission 646 286 0 0 0 0 0 0 0 189 975 40 587 0 876 849
C. Réserves 428 965 328 784 0 0 0 0 0 760 0 -110 695 0 -225 647 590
Réserve du solde des variations
de juste valeur
des biens immobiliers (+/-)
323 314 195 999 -5 599 513 715
Réserve pour la part dans
le bénéce ou la perte et
les résultats non réalisés
de participations non à 100
% qui sont comptabilisés
administrativement selon
la méthode de la mise en
équivalence
0 -20 094 20 094
Réserve du solde des variations
de juste valeur des instruments
de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de
couverture telle que dénie en
IFRS n’est pas appliquée (+/-)
-42 908 -9 027 -51 936
Autres réserves 26 411 760 -353 26 818
Résultat reporté des exercices
antérieurs
122 149 328 784 -195 999 -20 094 9 027 -110 695 5 599 128 138 899
D. Résultat net de l’exercice 328 784 -328 784 0 0 0 0 393 732 0 0 0 0 0 393 732
Total des capitaux propres 1 580 786 0 0 0 0 0 393 732 760 196 510 -67 580 0 -291
2 103 917
1 Il s’agit ici des variations de la juste valeur de l’immobilier de WDP SA et de l’immobilier des participations qui sont détenues à 100 %.
WDP
Rapport annuel 2020
248
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
“
Un REIT comme alternative à
l’immobilier détenu en direct
Rentable et défensif
12. PERMANENT DOCUMENT
Dividende
Envergure
Diversification
WDP
Rapport annuel 2020
249
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Informations générales
Raison sociale (article 1 des statuts coordonnés)
Warehouses De Pauw, abrégé en WDP.
Lieu d’enregistrement, numéro d’entreprise, code d’identification pour les
entités
juridiques
La Société est inscrite auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises, juridiction de
Bruxelles, section néerlandophone, sous le numéro du registre des personnes mo-
rales0417.199.869. Le code d’identication pour les entités juridiques (LEI – legal entity
identier) est le 549300HWDYC5JXC85138.
Forme juridique, constitution
1
La Société a été constituée sous la forme d’une société anonyme portant la dénomi-
nation de Rederij De Pauw, par acte passé devant Maître Paul De Ruyver, notaire à
Liedekerke, le27 mai 1977 et publié aux Annexes du Moniteur belge du 21 juin 1977,
sous le numéro 2249-1. Cette SA est devenue la société absorbante au sein de laquelle
le patrimoine immobilier de neuf sociétés a été réuni dans le cadre d’une opération glo-
bale de fusion et de scission. Simultanément, la Société a pris la dénomination de War-
ehousing & Distribution De Pauw et elle a été transformée en société en commandite
par actions (SCA). Les modications de statuts allant de pair avec ces changements
ont été exécutées conditionnellement par acte passé devant Maître Siegfried Defrancq,
notaire à Asse-Zellik, agissant en tant que notaire suppléant de Maître Jean-Jacques
Boel, notaire à Asse, légalement empêché, le 20mai 1999, comme publié aux Annexes
du Moniteur belge du 16 juin suivant sous le numéro 990616-21, validées par deux
actes en date du 28 juin 1999, passés devant le même notaire, et publiées aux Annexes
du Moniteur belge du 20 juillet suivant sous les numéros 990720-757 et 758.
La raison sociale a été modiée lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du
25avril2001 en Warehouses De Pauw, comme cela a été consigné dans un acte passé
devant Maître Siegfried Defrancq précité, remplaçant Maître Jean-Jacques Boel préci-
té, légalement empêché, et publié aux Annexes du Moniteur belge du 18 mai 2001 sous
le numéro 20010518-652.
1 Voir également à ce sujet le chapitre 2. Voici WDP.
Lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 11 septembre 2019, la forme juridique
de WDP a été modiée en société anonyme, avec effet au 1er octobre 2019, tel que
constaté par l’acte passé devant le notaire Tim Carnewal à Bruxelles, et publié aux An-
nexes du Moniteur belge du 25 septembre 2019, sous le numéro 19127672.
Lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 11 septembre 2019, il a été décidé de
procéder à la division de l’action par un facteur7. Cet acte de règlement a été passé
devant le notaire Tim Carnewal à Bruxelles et a été publié aux Annexes du Moniteur
belge du 5 février 2020 sous le numéro 20020249.
Les statuts de WDP ont été modiés pour la dernière fois le 8 février 2021 par un acte
de règlement devant Tim Carnewal, notaire à Bruxelles, suite à la décision d'augmenter
le capital en numéraire dans les limites du capital autorisé du 3 février 2021 (accele-
rated bookbuilding ou ABB). Cet acte a été publié aux Annexes du Moniteur belge du
24 février 2021 sous le numéro 0024240.
Statut de REIT
BELGIQUE: Statut SIR (article1 des statuts coordonnés)
Depuis le 28 juin 1999, WDP était inscrite auprès de l’Autorité des services et
marchés nanciers (Financial Services and Markets Authority), en abrégé FSMA,
en tant que société d’investissement à capital xe immobilière de droit belge, en
abrégé sicaf immobilière de droit belge. Pour mieux s’adapter à la réalité éco-
nomique et en raison d’un cadre juridique adapté à WDP en tant qu’entreprise
immobilière opérationnelle et commerciale, WDP a changé de statut le 16oc-
tobre 2014 pour revêtir celui de société Immobilière réglementée publique (SIR
publique). Les modications de statuts correspondantes ont été effectuées par
acte passé devant le notaire Maître Yves De Ruyver, remplaçant le notaire précité
Maître Jean-Jacques Boel, légalement empêché, comme publié aux Annexes du
Moniteur belge du 31octobre 2014 sous le numéro 14199666. En tant que Société
Immobilière Réglementée publique, WDPest soumise à la législation SIR.
En règle générale, une société immobilière réglementée publique, ce qui est donc le
cas pour WDP, doit remplir depuis le 16 octobre 2014 certaines conditions essen-
tielles pour pouvoir bénécier du régime préférentiel tout en garantissant plus de
transparence et une limitation du risque pour l’investisseur.
DOCUMENT PERMANENT
WDP
Rapport annuel 2020
250
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Une société immobilière réglementée publique:
♦
est une société immobilière qui (i), en substance, met des biens immobiliers
à disposition d’utilisateurs, (ii), dans les limites du cadre légal, peut posséder
d’autres types de biens immobiliers (droits de participation dans des sicaf pu-
bliques et institutionnelles, droits de participation dans des OPC, actions émises
par d’autres REIT, certicats fonciers et droits de participation dans un FIIS), et
(iii), dans le cadre de la mise à disposition de biens immobiliers, peut exercer
toutes les activités liées à la construction, l’aménagement, la rénovation, le dé-
veloppement (pour son propre portefeuille), l’acquisition, l’aliénation, la gestion
et l’exploitation de biens immobiliers, (iv), dans les limites du cadre légal, peut
également investir dans le secteur des infrastructures (entre autres via un PPP)
ou le secteur de l’énergie (en autres l’énergie renouvelable);
♦
a un taux d’endettement maximum légal de 65% de ses actifs;
♦
doit distribuer au moins 80% de son résultat à ses actionnaires;
♦
est tenue d’effectuer des évaluations périodiques et occasionnelles de la valeur
réelle des biens immobiliers par un expert immobilier indépendant;
♦
diversie ses biens immobiliers de manière à obtenir une répartition adéquate
des risques, par type de bien, par région géographique et par catégorie d’utili-
sateurs ou de locataires, et elle ne peut réaliser aucune transaction ayant pour
conséquence que plus de 20% de ses actifs consolidés constituent un seul
ensemble immobilier;
♦
est soumise à l’impôt des sociétés au taux d’imposition normal, mais seulement
sur une base d’imposition limitée (notamment aux frais professionnels non dé-
ductibles, aux avantages anormaux ou bénévoles et à la cotisation spéciale sur
les «commissions secrètes»). Si une SIR participe à une fusion, une scission
ou une opération assimilée, cette opération ne pourra pas bénécier du régime
de neutralité scale, mais elle donnera lieu à l’application de l’exit tax au taux
de 15% depuis le 1er janvier 2020. Les dividendes versés par une SIR à un ac-
tionnaire donnent lieu, en règle générale, à la perception du précompte mobilier
au taux de 30%;
♦
suit une stratégie visant à détenir ses biens immobiliers sur le long terme;
♦
privilégie, dans l’exercice de ses activités, une gestion active, ce qui implique
qu’elle est responsable elle-même du développement et de la gestion au jour
le jour des biens immobiliers, et que toutes les autres activités qu’elle effectue
apporteront une valeur ajoutée aux biens immobiliers ou à leurs utilisateurs,
comme la prestation de services qui complètent la mise à disposition des biens
immobiliers concernés;
♦
dispose, pour l’exercice des activités mentionnées ci-devant, d’une structure
de gestion propre, d’une organisation administrative, comptable, nancière et
technique ainsi que du contrôle interne adapté;
♦
est assujettie aux dispositions de la Loi SIR et de l’AR SIR;
♦
doit être créée sous forme de société anonyme;
♦
est cotée en bourse et 30% au moins des actions doivent être détenues par le
public ;
♦
ne peut agir (directement ou indirectement) en tant que promoteur immobilier
(sauf de façon occasionnelle);
♦
peut détenir des sociétés dans lesquelles elle détient directement ou indirec-
tement plus de 25% des parts (ce que l’on appelle les sociétés du périmètre)
ayant ou non le statut de SIR institutionnelle;
♦
se conforme à des règles strictes concernant les conits d’intérêts et les struc-
tures de contrôle interne.
Les SIR publiques et institutionnelles sont soumises au contrôle de la FSMA. Pour
plus d’informations sur le statut de SIR, veuillez consulter notre site web.
Outre l’article7:96 (conits d’intérêts des administrateurs) et l’article 7:97 (conits
d’intérêts des sociétés liées) du Code des sociétés et associations, qui s’appliquent
à toutes les sociétés cotées, il existe pour les SIR une procédure spéciale concer-
nant les conits d’intérêts fonctionnels (en vertu de l’article37 de la loi SIR).
Pour de plus amples informations concernant chacune de ces procédures, nous
vous renvoyons au chapitre 8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise – Conflits
d’intérêts.
PAYS-BAS: Fiscale Beleggingsinstelling (FBI)
À compter du 1ernovembre2010, WDP Nederland S.A. est passé sous le régime
des organismes de placement collectif à caractère scal (Fiscale Beleggingsinstel-
ling ou FBI) et bénécie donc d’un tarif scal de 0%. Pour pouvoir bénécier de
ce régime, la société doit remplir les conditions suivantes:
♦
WDP Nederland doit être société à responsabilité limitée (besloten ven-
nootschap), une société anonyme (naamloze vennootschap) ou un fonds com-
mun de placement (fonds voor gemene rekening).
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Rapport annuel 2020
251
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Stratégie
Voici WDP
♦
L’objet statutaire et les activités réelles de WDP Nederland S.A. doivent exclusi-
vement consister en investissements de patrimoine.
♦
Le nancement des investissements à l’aide de fonds étrangers ne peut dépas-
ser 60% (de la valeur comptable au sens de la législation scale néerlandaise)
s’il s’agit d’immeubles. Les autres investissements (ne concernant pas des im-
meubles) ne peuvent être nancés à l’aide de fonds étrangers qu’à hauteur de
20% de leur valeur comptable au sens de la législation scale néerlandaise.
♦
À compter de l’application du régime FBI, les bénéces d’exploitation de WDP
Nederland S.A. doivent être mis à la disposition de l’actionnaire de WDP Neder-
land S.A. dans les huit mois qui suivent la n de l’exercice.
♦
Les bénéces distribués doivent être également répartis sur toutes les actions.
♦
Les actions de WDP Nederland S.A. doivent pour au moins 75% être détenues
par un organisme qui n’est pas soumis à l’impôt sur les bénéces.
♦
Des personnes physiques ne peuvent pas détenir (in)directement 5% ou plus
des actions.
♦
Il ne peut être détenu 25% ou plus des actions par le biais de fonds domiciliés à
l’étranger pour des personnes physiques ou morales domiciliées aux Pays-Bas.
Pour de plus amples informations sur l’évolution du statut de FBI, nous vous ren-
voyons au chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Situation dans le
cadre de la gestion du statut REIT aux Pays-Bas.
FRANCE: Société d’investissement immobilier Cotée (SIIC)
Depuis 2005, c’est le régime français des SIIC (Société d’Investissement Immobi-
lier Cotée) qui est appliqué à l’établissement xe de WDP en France et à sa liale
WDP France SARL, grâce auquel elle bénécie du tarif scal de 0%. Pour pouvoir
bénécier de ce régime, la société doit remplir les conditions suivantes:
♦
La société mère doit avoir la structure d’une S.A. ou de toute autre forme de
société par actions pouvant être admise à la cotation. Cette société mère doit
être cotée sur une bourse régie par le droit européen.
♦
La principale activité de la SIIC doit consister en la location d’immeubles. Les
développements immobiliers ne doivent pas excéder 20% de la valeur comp-
table brute du portefeuille.
♦
Un seul investisseur ou un groupe d’investisseurs agissant de concert ne peut
détenir plus de 60% des actions de WDP.
♦
Le bénéce provenant de la location de bâtiments, les plus-values réalisées sur
la cession de bâtiments, les plus-values réalisées sur la cession de titres de so-
ciétés de personnes ou de liales qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés et
qui ont opté pour le statut de SIIC, les produits qui sont versés par leurs liales
ayant opté pour le statut de SIIC et la quote-part dans les bénéces de sociétés
de personnes sont exonérés de l’impôt sur les sociétés.
♦
Les SIIC ont l’obligation de distribuer 95% des bénéces exonérés provenant
des opérations de location des immeubles et 60 % des bénéces exonérés
provenant de la cession d’immeubles et de titres de sociétés de personnes et
de liales qui sont soumises à l’impôt des sociétés et qui ont opté pour le statut
de SIIC et 100% des dividendes qui leur sont versés par leurs liales soumises
à l’impôt sur les sociétés et qui ont choisi le statut de SIIC.
♦
Paiement d’une exit tax au taux de 19% sur les plus-values latentes potentielles
dégagées sur des immeubles appartenant à la SIIC ou à ses liales qui sont
soumises à l’impôt sur les sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC, et sur
les titres de sociétés de personnes qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les
sociétés.
Site web et adresse e-mail de la Société (article 4 des statuts coordonnés)
Le site web de la Société est: www.wdp.eu et la Société peut être contactée à l’adresse
e-mail suivante:
[email protected].
Siège de la Société (article 3 des statuts coordonnés)
La Société est établie en Région amande. Le siège peut être déplacé en Belgique sur
décision du Conseil d’Administration, pour autant que pareil déplacement n’impose
pas la modication de la langue des statuts en vertu de la réglementation linguistique
applicable.
Durée (article 2 des statuts coordonnés)
La durée de la Société est illimitée.
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Stratégie
Voici WDP
Objet de la Société (article 5 des statuts coordonnés)
L’article5 des statuts stipule que la Société a pour objet exclusif:
a) de mettre des biens immobiliers à disposition d’utilisateurs, directement ou via une
société dans laquelle elle possède une participation, conformément aux disposi-
tions de la législation SIR et aux décisions et règlements pris en exécution de celle-
ci; et
b) dans les limites de la législation SIR, de posséder des biens immobiliers, tels que
mentionnés à l’article 2, 5°, i à xi de la Loi SIR.
Par biens immobiliers, il faut entendre:
i) les immeubles tels que dénis aux articles 517 et suivants du Code civil et les
droits réels sur des immeubles, à l’exclusion des biens immobiliers de nature
sylvicole, agronomique ou minière;
ii) les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières
dont le capital est détenu directement ou indirectement à hauteur de plus de
25% par la société ;
iii) les droits d’option sur des biens immobiliers ;
iv) les actions de la SIR publique ou institutionnelle, à condition que, dans ce der-
nier cas, plus de 25% du capital soit détenu directement ou indirectement par
la société ;
v) les droits qui découlent de contrats par lequel un ou plusieurs biens sont donnés
en leasing à la société, ou d’autres droits d’usage analogues sont octroyés ;
vi) les droits de participation dans des sicaf immobilières publiques ou institution-
nelles ;
vii) les droits de participation dans des organismes étrangers de placement collectif
immobilier qui gurent sur la liste visée à l’article 260 de la loi du 19 avril 2014 ;
viii) les droits de participation dans des organismes de placement collectif immo-
bilier qui sont établis dans un autre État membre de l’Espace économique eu-
ropéen et qui ne gurent pas sur la liste visée à l’article 260 de la loi du 19 avril
2014, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle semblable à celui des
sicaf immobilières publiques ;
ix) les actions ou parts émises par des sociétés (i) avec la personnalité morale ; (ii)
qui relèvent du droit d’un autre État membre de l’Espace économique européen ;
(iii) dont les actions sont admises ou non sur un marché réglementé et/ou qui
font l’objet ou non d’un régime de contrôle prudentiel ; (iv) dont l’activité princi-
pale concerne l’acquisition ou la fondation de biens immobiliers en vue de leur
mise à disposition à des utilisateurs, ou la possession directe ou indirecte d’ac-
tions des sociétés avec une activité similaire ; et (v) qui sont exonérées de l’im-
pôt sur les revenus provenant du bénéce qui découle de l’activité visée dans
la disposition sous (iv) ci-dessus, à condition d’observer certaines obligations
légales, et qui sont au moins tenues de redistribuer une partie de leurs reve-
nus à leurs actionnaires (nommées « Real Estate Investment Trusts » (en abrégé
« REIT »)) ;
x) les certicats immobiliers tels que visés à l’article 5, §4, de la loi du 16 juin 2006 ;
xi) les parts des FIIS ;
xii) ainsi que tous les autres biens, actions ou droits qui sont dénis comme biens
immobiliers par la législation SIR.
Les biens immobiliers visés aux points (vi), (vii), (viii), (ix) et (xi) qui constituent des parts
dans des fonds d’investissement alternatifs au sens de la Directive 2011/61/UE du
Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds d’inves-
tissement alternatifs et modiant les Directives 2003/41/CE et 2009/65/CE ainsi que les
Règlements (CE) n° 1060/2009 du Parlement européen et du Conseil du 16 septembre
2009 sur les agences de notation de crédit et (UE) n° 1095/2010 du Parlement euro-
péen et du Conseil du 24 novembre 2010 instituant une Autorité européenne de surveil-
lance (Autorité européenne des marchés nanciers), modiant la décision n° 716/2009/
CE et abrogeant la décision 2009/77/CE de la Commission ne peuvent être qualiés
d’actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, quel que
soit le montant de la participation détenue directement ou indirectement par la Société.
c) la conclusion, ou l’accession, à long terme directe ou via une société dans laquelle
elle possède des parts conformément aux dispositions de la législation SIR, le cas
échéant en collaboration avec des tiers, d’un ou de plusieurs contrats des types
suivants avec un maître d’ouvrage public:
i) contrats DBF, les contrats dits « Design, Build, Finance » ;
ii) contrats DB(F)M, les contrats dits « Design, Build, (Finance) and Maintain » ;
iii) contrats DBF(M)O, les contrats dits « Design, Build, Finance, (Maintain) and
Operate » ;
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Voici WDP
iv) contrats pour les concessions de travaux publics relatifs aux bâtiments et/ou
autre infrastructure de nature immobilière et aux services relatifs à ceux-ci, et
sur base desquels :
i) la société immobilière réglementée est responsable de la mise à la dispo-
sition, l’entretien et/ou l’exploitation pour une entité publique et/ou les ci-
toyens comme utilisateurs naux, an de répondre à un besoin social et/ou
de permettre l’offre d’un service public ; et
ii) la société immobilière réglementée, sans devoir nécessairement disposer
des droits réels, peut assumer, complètement ou en partie, les risques de
nancement, les risques de disponibilité, les risques de demande et/ou les
risques d’exploitation ainsi que le risque de construction;
d) le développement, la création, la gestion, l’exploitation ou la mise à disposition à
long terme directe ou via une société dans laquelle elle possède des parts confor-
mément aux dispositions de la législation SIR, le cas échéant en collaboration avec
des tiers, par ou au nom de la société :
i) d’installations et facilités de stockage pour le transport, la répartition ou le stoc-
kage d’électricité, de gaz, de combustibles fossiles ou non fossiles, et d’énergie
en général, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ;
ii) d’installations pour le transport, la répartition, le stockage ou la purication
d’eau, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ;
iii) d’installations pour la production, le stockage et le transport d’énergie renouve-
lable ou non, en ce compris les biens liés à ces infrastructures ; ou
iv) d’incinérateurs et de déchetteries, en ce compris les biens liés à ces infrastruc-
tures.
Dans le cadre de la mise à disposition des biens immobiliers, la société peut exercer
toutes activités en relation avec la création, la construction (sans préjudice de l’inter-
diction d’agir comme promoteur immobilier, sauf dans le cas d’opérations occasion-
nelles), la transformation, l’aménagement, la rénovation, le développement, l’acquisi-
tion, l’aliénation, la location, la sous-location, la gestion, l’échange, l’apport, la cession,
le lotissement, la mise sous le régime de la copropriété ou de l’indivision d’immeubles
au sens visé ci-dessus, l’octroi ou l’acquisition de droits de supercie, d’usufruit et
d’emphytéose ou d’autres droits réels ou personnels sur les biens immobiliers décrits
ci-dessus, la gestion et l’exploitation des biens immobiliers.
Conformément à la législation SIR, la Société peut aussi procéder à :
♦
la prise de biens immobiliers en location-nancement, avec ou sans option
d’achat ;
♦
la mise en location-nancement de biens immobiliers, avec ou sans option
d’achat, étant entendu que la mise en location-nancement de biens immo-
biliers avec une option d’achat peut uniquement être exercée comme activité
accessoire ;
♦
à titre accessoire ou temporaire, la réalisation de placements en valeurs mo-
bilières ne constituant pas des biens immobiliers dans le sens de la législation
SIR. Ces placements seront effectués conformément à la politique de gestion
des risques adoptée par la Société et ils seront diversiés, de façon à garantir
une diversication des risques adéquate. La Société peut également détenir des
liquidités non affectées. Les liquidités peuvent être détenues dans toutes les
monnaies sous la forme de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du
marché monétaire aisément mobilisables ;
♦
l’octroi d’hypothèques ou d’autres sûretés ou garanties dans le cadre du nan-
cement des activités immobilières de la Société ou de son Groupe ;
♦
l’octroi de crédits ;
♦
la réalisation d’opérations sur des instruments de couverture autorisés par la
législation SIR, pour autant que ces opérations s’inscrivent dans le cadre d’une
politique de couverture de risques nanciers, arrêtée par la Société, à l’exclu-
sion de toute opération de nature spéculative.
La Société peut acquérir, prendre ou donner en location, céder ou échanger tous les
biens mobiliers ou immobiliers, matériaux et fournitures et, en général, accomplir toutes
les opérations commerciales ou nancières qui se rapportent directement ou indirec-
tement à son objet et à l’exploitation de tous les droits intellectuels et propriétés com-
merciales s’y rapportant.
Moyennant le respect de la législation SIR, la Société peut prendre part par le truche-
ment d’apports en numéraire ou en nature, de fusion, scission ou une autre restructu-
ration sur base du droit des sociétés, de souscription, de participation, d’intervention
nancière ou de toute autre manière, à toutes sociétés ou entreprises existantes ou à
constituer, en Belgique ou à l’étranger, dont l’objet social est similaire au sien, ou est de
nature à promouvoir ou faciliter la réalisation de son objet.
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Stratégie
Voici WDP
Pour toute modication des statuts de la société, l’accord préalable de la FSMA est
requis.
Capital de la Société
Capital (article 7 des statuts coordonnés)
Le capital souscrit de WDP SA se monte à 208 405 199,33 euros et est représenté
par 181900449 actions ordinaires, représentant chacune 1/181 900 449e du capital.
Aucune de ces actions ne confère de droit de vote spécial ni d’autre droit quelconque.
Capital autorisé (article 8 des statuts coordonnés)
Le Conseil d’Administration est autorisé, dans les limites des dispositions impératives
du droit des sociétés applicable, à augmenter le capital aux dates et conditions qu’il
xera, en une ou plusieurs fois, à concurrence d’un montant maximum de :
i) 98 811 320,55euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice
par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation
irréductible (au sens de la législation SIR) ; et
ii) 98 811 320,55euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende option-
nel ; et
iii) 19 762 264,11 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a)
une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation
de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les action-
naires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible
(au sens de la législation SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capi-
tal ;
étant entendu que le capital dans le cadre de cette autorisation ne pourra pas être
augmenté d’un montant supérieur à celui du capital à la date de l’Assemblée Géné-
rale Extraordinaire qui approuve l’autorisation, à savoir le 29 avril 2020.
Cette autorisation est renouvelable.
À la date du présent rapport annuel, le Conseil d’Administration a déjà eu deux fois
recours à l’autorisation qui lui a été donnée d’augmenter le capital et donc, à cette date
du présent rapport annuel, le solde disponible du capital autorisé s’élève à:
i) 98811320,55euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice
par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation
irréductible (au sens de la législation SIR) ; et
ii) 98811320,55euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende option-
nel ; et
iii) 11 528 523,82 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a)
une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation
de capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les action-
naires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible
(au sens de la législation SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capi-
tal ;
étant entendu que le capital dans le cadre du capital autorisé ne peut jamais être
augmenté, au total, d’un montant supérieur à 197622641,10euros pendant la pé-
riode d’habilitation de cinq années.
Ces augmentations de capital peuvent être réalisées par apport en numéraire, par ap-
port en nature ou par incorporation de réserves, y compris les bénéces reportés et les
primes d’émission, ainsi que tous les composants des fonds propres sous les comptes
annuels simples IFRS de la Société (dressés en considération de la législation SIR)
susceptibles de conversion en capital, le cas échéant avec création d’actions ou autres
titres (de tout type existant alors), conformément aux dispositions impératives du droit
des sociétés applicable et de la législation SIR.
Les éventuelles primes d’émission seront portées à un ou plusieurs comptes distincts
dans les capitaux propres au passif du bilan. Le Conseil d’Administration est libre de
décider de placer les éventuelles primes d’émission, éventuellement après déduction
d’un montant maximal égal aux frais de l’augmentation de capital au sens des règles
IFRS applicables sur un compte indisponible, qui comme le capital, devra servir de
garantie pour les tiers, et qui ne pourra être débité ou extourné que par décision de
l’Assemblée générale prise selon les modalités requises pour une modication des sta-
tuts, sauf pour la conversion en capital, comme prévu ci-dessus.
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Aux conditions et dans les limites déterminées aux alinéas un à cinq du présent ar-
ticle, le Conseil d’Administration est également autorisé à créer ou émettre non seule-
ment des actions, mais aussi des droits de souscription (le cas échéant attachés à un
autre titre), des obligations convertibles, des obligations remboursables en actions ou
d’autres titres (de tout type existant alors), tout en respectant les dispositions impéra-
tives du droit des sociétés en vigueur et de la législation SIR.
Sans préjudice de l’application des dispositions impératives du droit des sociétés ap-
plicable et de la législation SIR, le Conseil d’Administration peut en outre limiter ou sup-
primer le droit de préférence, également quand cela se fait en faveur d’une ou plusieurs
personnes qui ne sont pas membres du personnel.
Le Conseil d’Administration a le pouvoir de modier les statuts de la Société confor-
mément à la ou aux augmentations de capital qui ont été réalisées dans le cadre du
capital autorisé.
Rachat d’actions propres (article 11 des statuts coordonnés)
La Société peut acquérir, prendre en gage et vendre ses propres actions et les certi-
cats y relatifs, conformément au droit des sociétés applicable.
Par ailleurs, le Conseil d’Administration est autorisé, pendant une période de cinq an-
nées consécutives au 11 septembre 2019 à:
♦
recevoir et prendre en gage des actions de la Société et des certicats y relatifs
à un prix minimum ou une contre-valeur de 0,01 euro et à un prix maximal, ou
une contre-valeur, correspondant à 125% du cours de clôture du jour de né-
gociation précédant la date de transaction, sans que la Société puisse détenir
d’actions de la Société et de certicats y relatifs qui représentent plus de 10%
du nombre total d’actions ;
♦
aliéner des actions et certicats y relatifs, de la Société, notamment en faveur
d’une ou plusieurs personnes spéciques autres que le personnel, à un prix, ou
une valeur, minimum égale à 75% du cours de clôture du jour de négociation
précédant la date de transaction.
Au 31 décembre 2020, WDP SA ne possédait aucune action propre.
Modification du capital (article 12 des statuts coordonnés)
Sauf la possibilité d’utilisation du capital autorisé par décision du Conseil d’Adminis-
tration, et moyennant le respect des dispositions impératives du droit des sociétés
applicable et de la législation SIR, il ne peut être décidé d’une augmentation de capital
ou d’une réduction de capital que par une Assemblée Générale Extraordinaire, en pré-
sence du notaire.
♦
Augmentation de capital en numéraire
En cas d’augmentation de capital par apport en numéraire et sans préjudice de l’appli-
cation des dispositions impératives du droit des sociétés applicable, le droit de préfé-
rence peut être limité ou supprimé.
Si, dans un tel cas, conformément aux dispositions impératives de la législation SIR, un
droit d’allocation irréductible doit être accordé aux actionnaires existants lors de l’at-
tribution de nouveaux titres, ce droit d’allocation irréductible devra répondre au moins
aux conditions suivantes :
1° il porte sur l’intégralité des titres nouvellement émis ;
2° il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que
représentent leurs actions au moment de l’opération ;
3° un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l’ouverture de
la période de souscription publique ; et
4° la période de souscription publique doit dans ce cas avoir une durée minimale
de trois jours de bourse.
Toutefois, une augmentation de capital en numéraire peut également avoir lieu avec la
suppression du droit de préférence légal et sans accorder de droit d’allocation irréduc-
tible, pour autant que les conditions suivantes soient remplies:
1° l’augmentation de capital a lieu en utilisant le capital autorisé;
2° le montant cumulé des augmentations de capital réalisées sur une période de
douzemois ne dépasse pas 10% du montant du capital au moment de la déci-
sion d’augmenter le capital.
Cela donne à une SIR la possibilité de réaliser une offre privée exonérée de nouvelles
actions au moyen d’un placement privé accéléré avec composition d’un carnet de
commandes (ce que l’on appelle «accelerated bookbuilding» ou ABB).
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♦
Augmentation de capital en nature
En cas d’émission de titres contre apport en nature, les conditions suivantes doivent
être respectées, sans préjudice des dispositions impératives du droit des sociétés ap-
plicable:
1) l’identité de la personne qui fait l’apport doit être mentionnée dans le rapport
particulier du Conseil d’Administration relatif à l’augmentation de capital par
apport en nature ainsi que, le cas échéant, dans les convocations à l’assemblée
générale où il sera décidé de l’apport en nature ;
2) le prix d’émission ne peut être inférieur à la valeur la plus faible entre (a) une
valeur nette d’inventaire ne datant pas de plus de quatre mois avant la date de
la convention d’apport ou, au choix de la société, avant la date de l’acte d’aug-
mentation du capital et (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours
calendrier précédant cette même date ;
3) sauf si le prix d’émission ainsi que leurs modalités sont déterminés et communi-
qués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la conven-
tion d’apport en mentionnant le délai dans lequel l’augmentation de capital sera
effectivement réalisée, l’acte d’augmentation de capital est passé dans un délai
maximum de quatre mois ; et
4) le rapport prévu au point 1 ci-dessus doit également expliciter l’incidence de
l’apport proposé sur la situation des anciens actionnaires, et plus précisément
en ce qui concerne leur quote-part du bénéce, de la valeur nette par action et
du capital ainsi que l’impact en termes de droits de vote.
Pour l’application du point 2 ci-dessus, il est permis de déduire du montant visé au
point (b) du point 2 un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non
distribués dont les nouvelles actions seraient éventuellement privées. Le Conseil d’Ad-
ministration justiera, le cas échéant, d’une manière spécique dans son rapport spé-
cial, le montant du dividende ainsi déduit et il exposera les conditions nancières de
l’opération dans le rapport nancier annuel.
Les règles spéciales en matière d’augmentation de capital en nature exposées ci-de-
vant ne sont pas applicables en cas d’apport du droit au dividende dans le cadre de la
distribution d’un dividende optionnel, à condition que l’octroi de celui-ci soit effective-
ment ouvert à tous les actionnaires.
♦
Fusions, scissions et opérations assimilées
Les règles spéciales en matière d’augmentation de capital en nature exposées dans
l’article ci-devant sont applicables mutatis mutandis aux fusions, scissions et opéra-
tions assimilées auxquelles la législation SIR se réfère dans ce contexte spécique.
Dans ce cas, par « date de la convention d’apport » il y a lieu d’entendre la date du
dépôt du projet de fusion ou de scission.
Contrôle de la Société
Aucune catégorie d’actionnaires ne bénécie de droits de contrôle spéciaux. WDP
ne compte aujourd’hui qu’un seul Actionnaire de Référence, qui a un représentant au
Conseil d’Administration avec application du droit de proposition obligatoire, comme le
stipule l’article quinze des statuts coordonnés, dont voici un extrait :
« Sans préjudice des dispositions impératives du droit des sociétés applicable
et sans préjudice de la législation SIR, et aux conditions et modalités du présent
article, toute personne physique, personne morale ou société (avec ou sans per-
sonnalité juridique) qui détient individuellement et directement au moins 10% des
actions de la société (un « Actionnaire de Référence ») a droit à ce qu’un ad-
ministrateur soit désigné en vertu de son droit de proposition obligatoire lors de
l’assemblée annuelle. Un Actionnaire de Référence a, aux conditions et modali-
tés du présent article, droit à ce qu’un administrateur supplémentaire soit désigné
pour chaque tranche de 10% d’actions qu’il détient individuellement et directement
dans la société, en vertu de son droit de proposition obligatoire lors de l’assemblée
annuelle... »
Commissaire (article 23 des statuts coordonnés)
Le 25 avril 2007, le cabinet Deloitte Réviseurs d’entreprises, société civile ayant la
forme d’une SCRL, membre de l’Institut des Réviseurs d’Entreprise, ayant ses bureaux
à Gateway building Aéroport Bruxelles National 1 J, 1930 Zaventem, a été désigné en
tant que commissaire de WDP.
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Le 27 avril 2016, le commissaire, représenté par sa représentante permanente, Kath-
leen DeBrabander, a vu son mandat renouvelé jusqu’à l’assemblée annuelle de 2019.
Le 6 décembre 2016, WDP a lancé une procédure d’appel d’offres ouverte pour ce man-
dat de commissaire conformément au Règlement européen sur les audits 537/2014/
UE. Conformément à ce règlement, le mandat de Deloitte Réviseurs d’entreprises était
déjà venu à échéance lors de l’Assemblée Générale annuelle du 26 avril 2017. Cette
Assemblée Générale a procédé au renouvellement du mandat de Deloitte Réviseurs
d’entreprises, représenté par sa représentante permanente, Kathleen De Brabander,
jusqu’à l’Assemblée annuelle de 2020.
Lors de l’Assemblée Générale annuelle du 24 avril 2019, une rotation interne du repré-
sentant permanent du commissaire a été effectuée, dans le cadre de l’article 22 §3 de
la loi du 7 décembre 2016 portant organisation de la profession et de la supervision pu-
blique des réviseurs d’entreprises. Rik Neckebroeck a succédé à Kathleen DeBraban-
der pour la durée restante du mandat, à savoir jusqu’à l’assemblée annuelle de 2020.
À l’occasion de l’Assemblée Générale annuelle du 29 avril 2020, il a été décidé de re-
nouveler le mandat de Deloitte Réviseurs d’entreprise, avec comme représentant per-
manent Rik Neckebroeck, pour une période de trois ans, à savoir jusqu’à l’assemblée
annuelle de 2023.
Le mandat du commissaire couvre le contrôle des comptes annuels consolidés et celui
des comptes annuels non consolidés de WDP SA ainsi que des autres liales belges.
En France, le cabinet Deloitte & Associés, représenté par Pierre-Marie Martin, dont les
bureaux sont établis 67, rue de Luxembourg, 59777 Euralille, a été désigné comme
commissaire de la liale WDP France SARL.
Aux Pays-Bas, le cabinet Deloitte Accountants BV, représenté par Martijn Heerschop,
dont les bureaux sont établis Gustav Mahlerplein 2970, 1081 LA Amsterdam, a été dési-
gné comme commissaire des liales WDP Nederland S.A. et WDP Development NL N.V.
Au Luxembourg, le cabinet Deloitte Audit SARL, représenté par Ronan Richard, dont
les bureaux sont établis Boulevard de Kockelscheuer 20, 1821 Luxembourg, a été dé-
signé comme commissaire de la liale WDP Luxembourg S.A.
En Roumanie, le cabinet Deloitte Audit SRL, représenté par Elena-Irina Dobre, dont les
bureaux sont établis au Building The Mark, Calea Griviței nr. 84-98 și 100-102, etajul
8 etajul 9, Sector 1, Bucarest, a été désigné comme commissaire de la liale War-
ehouses De Pauw Romania SRL.
Les honoraires du commissaire sont déterminés sur la base des tarifs conformes au
marché et indépendamment de WDP, conformément au code de déontologie et des
normes de l’Institut des Réviseurs d’Entreprise, et suivant les dispositions relatives à
l’indépendance du commissaire exposées dans le Code des sociétés et des associa-
tions.
Pour plus d’informations sur les honoraires du commissaire, nous vous renvoyons
aux commentaires XXVII. Relations financières avec des tiers du chapitre 11. Comptes
annuels.
Service financier (paying agent)
ING Belgique SA
Marc Sanders
Cours Saint-Michel60, 1040 Bruxelles
+ 32 2 547 31 40
[email protected]
Les honoraires du service nancier sont déterminés sur la base des conditions
conformes au marché et indépendamment de la Société, sous la forme d’un pour-
centage du volume des transactions concernées (versement du dividende, dividende
optionnel, etc.).
Pour plus d’informations sur les honoraires du service nancier, nous vous renvoyons
aux commentaires XXVII. Relations financières avec des tiers] du chapitre 11. Comptes
annuels.
DOCUMENT PERMANENT
WDP
Rapport annuel 2020
258
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Expert immobilier
Conformément à la législation SIR, l’expert valorise tous les bâtiments de la SIR et de
ses liales à la n de chaque exercice. La valeur comptable des bâtiments gurant au
bilan est ajustée à ces valeurs.
Au terme de chacun des trois premiers trimestres de l’exercice, l’expert immobilier in-
dépendant actualise en outre la valorisation totale établie à la n de l’année précédente
sur la base de l’évolution du marché et des caractéristiques propres à chacun des biens
en question. L’expert immobilier valorise également le patrimoine immobilier de la SIR
et de ses liales lorsque la SIR souhaite procéder à une opération telle qu’une émission
d’actions ou une fusion.
Chaque immeuble à acquérir ou à céder par la SIR ou par ses liales est valorisé par
l’expert immobilier indépendant avant la transaction. La valorisation par l’expert revêt
un caractère obligatoire de prix minimum (en cas d’aliénation) et de prix maximum (en
cas d’acquisition) pour la SIR, lorsque la partie cocontractante est une personne entre-
tenant des liens étroits avec la SIR (comme le prévoit la réglementation applicable aux
SIR) ou lorsque les personnes précitées obtiennent un quelconque avantage à l’occa-
sion de la transaction en question.
La législation SIR énonce des recommandations sur la méthode des experts immobi-
liers an de garantir l’indépendance nécessaire de ceux-ci lors de l’estimation de biens
immobiliers. Il est précisé que la rémunération des experts ne doit pas être liée à la
valeur du bien immobilier soumis à l’expertise.
Il est en outre imposé à la SIR une double exigence de rotation pour l’(les) expert(s)
nommé(s) par elle. Ainsi, la SIR ne peut désigner un expert que pour une période re-
nouvelable de trois ans. De plus, l’expert ne peut évaluer un même bien immobilier que
pendant une période maximale de trois ans, qui doit être suivie d’une période d’attente
(cooling off period) d’une durée identique de trois ans. Un expert ayant déjà effectué
un terme de trois ans ne pourra donc être désigné pour un nouveau terme de trois ans
que s’il est chargé durant ce nouveau terme d’évaluer une autre partie du patrimoine
de la SIR publique ou de ses liales. Des règles particulières s’appliquent si l’expert est
une personne morale.
Au 31 décembre 2020, les experts immobiliers désignés par WDP SA sont:
♦
Stadim CVBA, Mechelsesteenweg 180, 2018 Anvers - Belgique, représentée
(au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Elke De Wael, Matisse De Keninck et
Nicolas Janssens;
♦
Jones Lang LaSalle SPRL, avenue Marnix 23, 1000 Bruxelles – Belgique, repré-
sentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Greet Hex;
♦
Cushman & Wakeeld VOF, Gustav Mahlerlaan362-364,1082 MEAmsterdam
– Pays-Bas, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Kristiaan En-
gelman;
♦
CBRE Valuation & Advisory Services B.V Gustav Mahlerlaan405,1082 MKAms-
terdam – Pays-Bas, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par W.F.A.
Rodermond et J.B.H. Baars;
♦
BNP Paribas Real Estate, 167 quai de la Bataille de Stalingrad, 92867 Is-
sy-Les-Moulineaux Cedex – France, représentée (au sens de l’article 24 de la
Loi SIR) par Laure Gougeon;
♦
CBRE Real Estate Consultancy SRL, Aviatorilor Blvd 8A, 1st district, Bucarest
– Roumanie, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par Florin Ian-
culescu-Popa;
♦
Jones Lang LaSalle Luxembourg SECS, rue du Puits Romain 37, L-8070
Bertrange – Luxembourg, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par
Jaime del Alamoo;
♦
Cushman & Wakeeld (U.K.) LLP – German Branch, Rathenauplatz 1, 60313
Frankfurt – Allemagne, représentée (au sens de l’article 24 de la Loi SIR) par
Michael J. Störrlein.Cushman & Wakeeld (U.K.) LLP – German Branch, Rathe-
nauplatz 1, 60313 Frankfurt – Allemagne, représentée (au sens de l’article 24 de
la Loi SIR) par Michael J. Störrlein
La rémunération des experts immobiliers est indépendante de la valeur du bien im-
mobilier et est basée sur une rémunération xe par bien à estimer et/ou sur une rému-
nération variable en fonction de la supercie à estimer. Les contrats avec les experts
respectent la réglementation en la matière.
Pour de plus amples informations sur la répartition du portefeuille immobilier et
les honoraires des experts immobiliers, nous vous renvoyons aux commentaires
XII. Immeubles de placement du chapitre 11. Comptes annuels et aux commentaires
XXVII. Relations financières avec des tiers du chapitre 11. Comptes annuels.
DOCUMENT PERMANENT
WDP
Rapport annuel 2020
259
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Assurances
WDP et ses liales doivent souscrire une couverture d’assurance appropriée pour tous
leurs biens immobiliers. La couverture d’assurance doit satisfaire aux conditions du
marché.
Tous les bâtiments de WDP sont assurés à la valeur de construction.
Pour de plus amples informations sur la valeur assurée et sur les primes payées pour
la couverture d’assurance, nous vous renvoyons aux commentaires XII. Immeubles
de placement du chapitre 11. Comptes annuels et aux commentaires XXVII. Relations
financières avec des tiers du chapitre 11. Comptes annuels.
Structures situées à l’étranger
An de pouvoir assurer de manière optimale la gestion de son patrimoine immobilier à
l’étranger, WDP SA a créé des (sous-) liales dans différents pays d’Europe (ces socié-
tés n’ont pas le statut de «SIR institutionnelle»).
♦
Les sociétés du Groupe possèdent plusieurs caractéristiques communes.
♦
La structure de la société est dans chaque cas l’équivalent local d’une société
privée à responsabilité limitée (SPRL) ou d’une société anonyme (SA).
♦
WDP détient une participation de 100% dans toutes les (sous-) liales étran-
gères sauf dans WDP Romania (80%), WDP Luxembourg (55%) et WVI (Alle-
magne) (50%).
WDP SA est représentée en France par son établissement stable situé 28 rue Cantrelle,
36000 Châteauroux.
WDP Nederland S.A. a elle-même une liale détenue à 100%, WDP Development NL
N.V., Hoge Mosten 2, 4822 NH Breda.
Les résultats des liales sont soumis à l’impôt local sur les sociétés, à l’exception de
WDP Nederland qui bénécie du statut scal d’organisme de placement collectif à ca-
ractère scal (Fiscale Beleggingsinstelling ou FBI) et de WDP France qui bénécie du
statut de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) et de la transparence scale
correspondante.
De plus amples informations sur le statut FBI et le statut SIIC sont disponibles au point
Statut de REIT plus haut dans ce chapitre.
Les bénéces nets peuvent être versés à WDP et le prélèvement à la source ou l’exo-
nération de ce prélèvement dépendent de la directive européenne mères-liales, de sa
transposition dans la législation locale des pays respectifs et des traités sur la double
imposition en vigueur conclus entre la Belgique et les différents pays où WDP opère.
Les résultats des liales étrangères sont repris dans la consolidation après élimina-
tion des amortissements sur les biens immobiliers et compensation d’éventuels impôts
latents sur les plus-values scales.
Le choix des méthodes de nancement (prêts de groupe ou prêts bancaires) dépend
toujours de l’effet de ces nancements sur le taux d’endettement consolidé de WDP (le
taux d’endettement consolidé maximum à respecter est xé à 65% par la législation
SIR. Le même taux d’endettement maximum s’applique aussi au niveau individuel à la
SIR). Dans la consolidation, les prêts de groupe subordonnés n’ont pas d’impact sur le
taux d’endettement du groupe, au contraire des prêts bancaires.
Dans le cadre de cette stratégie de nancement, il convient surtout de tenir compte (en
plus du taux d’endettement) de deux principes d’imposition importants qui varient d’un
pays à l’autre :
♦
les règles relatives à la thin capitalisation des sociétés;
♦
le taux de précompte mobilier sur les intérêts de l’encours des prêts de groupe
payés au pays d’origine.
DOCUMENT PERMANENT
WDP
Rapport annuel 2020
260
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
13. ANNEXES
“
Car vous exploitez le capital de
votre bien immobilier
La cession-bail : un gage
de continuité opérationnelle
et d’ambition
Croissance
Garantie
Ambition
Sécurité
WDP
Rapport annuel 2020
261
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Conclusions des experts immobiliers
Mesdames, Messieurs,
Nous avons le plaisir de vous présenter notre estimation de la valeur du portefeuille
immobilier de la société WDP SA au 31 décembre 2020.
WDP nous a coné, en notre qualité d’experts immobiliers indépendants, la mission de
déterminer la valeur d’investissement et la juste valeur (fair value) de son portefeuille
immobilier. Les estimations faites ont à la fois pris en compte les remarques et les
dénitions mentionnées dans les rapports et les directives des International Valuation
Standards, publiées par l’IVSC.
La juste valeur ou fair value est dénie par la norme IAS 40 comme étant le montant pour
lequel un actif pourrait être échangé entre deux parties bien informées, consentantes et
sans intérêts particuliers communs ou non. L’IVSC considère que ces conditions sont
remplies si la dénition de la valeur de marché mentionnée ci-dessus est respectée.
La valeur de marché doit en outre reéter les contrats de bail en cours, l’actuelle
marge brute d’autonancement (ou cash ow), ainsi que des hypothèses raisonnables
concernant les revenus locatifs potentiels et les charges prévues.
Dans ce contexte, les frais de transaction doivent être ajustés à la situation réelle du
marché. La juste valeur est calculée en intégrant les frais de transaction usuels à la
valeur d’investissement.
En tant qu’experts immobiliers, nous disposons d’une qualication pertinente et
reconnue et possédons une expérience actualisée concernant des biens dont le type
et la situation sont comparables aux biens du portefeuille immobilier de WDP.
Lors de l’estimation des biens, nous avons à la fois tenu compte des contrats de bail
en cours et de tous les droits et obligations découlant de ces contrats. Nous avons
estimé chaque bien séparément. Les estimations ne tiennent pas compte d’une
éventuelle plus-value qui pourrait être générée si la totalité du portefeuille était mise
en vente sur le marché. Nos estimations ne tiennent pas non plus compte des frais
de commercialisation propres à une transaction donnée, comme les frais de courtage
ou de publicité. Nos estimations sont basées sur une inspection annuelle des biens
VERIFICATION EXTERNE
immobiliers concernés, ainsi que sur les renseignements fournis par WDP sur la
situation locative, les supercies, les croquis ou les plans, les charges locatives et la
scalité immobilière liés au bien considéré, ainsi que sur les aspects de conformité
et de pollution. Les informations fournies ont été jugées exactes et complètes. Nous
avons établi nos estimations en considérant qu’aucun élément non communiqué n’était
susceptible d’affecter la valeur du bien.
Chaque expert immobilier indépendant est responsable de l’évaluation de la partie du
portefeuille lui ayant été attribuée par contrat.
En nous fondant sur les remarques faites aux paragraphes précédents, nous sommes
en mesure de conrmer que la juste valeur (fair value) du patrimoine immobilier (à
l’exclusion des panneaux solaires et y compris les Actifs détenus à la vente) de WDP
s’élève à 4 644 102 909 euros (quatre milliards six cent quarante-quatre millions cent
deux mille neuf cent neuf euros) au 31 décembre 2020.
Meilleures salutations,
Nicolas Janssens
Partner | Stadim
Greet Hex
Director, Valuation & Advisory | Jones Lang LaSalle Belgium
Walter de Geus
Director | CBRE Netherlands
Frank Adema
International Partner, Head of Valuation & Advisory - The Netherlands | Cushman & Wakeeld
Jean-Claude Dubois
President of the Valuation department | BNP Paribas Real Estate France
Roderick Scrivener
Head of Valuations & Consulting Belux | Jones Lang LaSalle Secs
Florin Ianculescu-Popa
Director | CBRE Romania
WDP
Rapport annuel 2020
262
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Rapport du commissaire sur les comptes annuels
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Warehouses De Pauw SA pour
l’exercice clos le 31 décembre 2020 - Comptes consolidés.
Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Warehouses De Pauw SA («
la société ») et de ses liales (conjointement « le groupe »), nous vous présentons notre
rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes consolidés ainsi
que les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et
est inséparable.
Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 29
avril 2020, conformément à la proposition de l’organe d’administration émise sur
recommandation du comité d’audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance
à la date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés au 31
décembre 2022. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés de
Warehouses De Pauw SA durant 14 exercices consécutifs.
Rapport sur les comptes consolidés
Opinion sans réserve
Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du groupe, comprenant
l’état du bilan consolidé au 31 décembre 2022, ainsi que l’état consolidé du résultat net
et des autres éléments du résultat global, l’aperçu de mutation des capitaux propres
consolidés et l’aperçu consolidé du ux de trésorerie de l’exercice clos à cette date,
ainsi que les annexes, contenant un résumé des principales méthodes comptables et
d’autres informations explicatives, dont le total du bilan consolidé s’élève à 4.790.405
(000) EUR et dont l’état consolidé du résultat global se solde par un bénéce de
l’exercice de 328.601 (000) EUR.
A notre avis, les comptes consolidés donnent une image dèle du patrimoine et de
la situation nancière du groupe au 31 décembre 2020, ainsi que de ses résultats
consolidés et de ses ux de trésorerie consolidés pour l’exercice clos à cette date,
conformément aux normes internationales d’information nancière (IFRS) telles
qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires
applicables en Belgique.
Fondement de l’opinion sans réserve
Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d’audit (ISA),
telles qu’applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes
internationales d’audit approuvées par l’IAASB applicables à la présente clôture et non
encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu
de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Responsabilités du
commissaire relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport. Nous nous
sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s’appliquent à l’audit
des comptes consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des préposés de la société, les
explications et informations requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont sufsants et
appropriés pour fonder notre opinion.
Points clés de l’audit
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont
été les plus importants lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours.
Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes consolidés
pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous
n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points.
VERIFICATION EXTERNE
WDP
Rapport annuel 2020
263
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
VERIFICATION EXTERNE
Points clés de l’audit Comment notre audit a traité le point clé de l’audit
Valorisation des immeubles de placement
♦
Les immeubles de placement valorisés à la juste valeur (4 566 601 (000) EUR représentent
95% du bilan consolidé au 31 décembre 2020. Les variations de valeur du portefeuille
immobilier ont un impact signicatif sur le résultat net consolidé de la période et sur les
fonds propres.
♦
Le portefeuille comprend des immeubles donnés en location et en cours de construction. Les
acquisitions et cessions d’actifs immobiliers représentent des transactions signicatives.
♦
Le Groupe utilise chaque trimestre des experts immobiliers indépendants pour valoriser à
la juste valeur son portefeuille d’immeubles. Ces experts sont désignés par la Direction du
Groupe et effectuent leurs travaux en accord avec les ‘International Valuation Standards’,
publiées par l’IVSC. Ils ont une connaissance conrmée des marchés immobiliers sur
lesquels opère le Groupe.
♦
Le portefeuille est valorisé sur base de la méthode d’actualisation des ux ou de
capitalisation de la valeur locative estimée et/ou sur base de la méthode des comparables
de marché. Les projets de développement sont valorisés suivant la même méthodologie
mais prenant en déduction l’ensemble des coûts nécessaires à la nalisation du projet
de développement ainsi qu’une prime de risque liée aux aléas de réalisation du projet.
Les données clés de l’exercice de valorisation sont les taux de capitalisation ainsi que
les loyers actuels du marché, qui sont inuencés par les tendances du marché, les
transactions comparables ainsi que les caractéristiques spéciques de chaque immeuble
dans le portefeuille.
♦
Le risque d’audit se justie par les hypothèses et les jugements importants liés à l’exercice
d’évaluation.
♦
Nous avons évalué le contrôle interne mis en place par la direction en lien avec la valorisation
des immeubles de placement et avons testé leur conception et leur mise en œuvre.
♦
Nous avons évalué la compétence, l’indépendance et l’intégrité des experts immobiliers
externes.
♦
Nous avons discuté et revu le processus de valorisation, la performance du portefeuille
immobilier et les hypothèses et jugements importants, en particulier les rendements et les
valeurs locatives estimées.
♦
Nous avons évalué et comparé les hypothèses clés avec des données externes de l’industrie
et des transactions immobilières comparables, en particulier le rendement.
♦
Nous avons effectué des procédures d’audit pour évaluer l’intégrité et l’exhaustivité des
informations fournies aux experts indépendants, en particuliers les revenus locatifs, les
caractéristiques clés des contrats de location et d’occupation.
♦
Nous avons comparé les montants repris dans les rapports d’évaluation des experts
immobiliers aux données comptables et ensuite nous les avons réconciliés aux états
nanciers.
♦
Dans le cadre de nos procédures d’audit effectuées sur les acquisitions et les cessions
d’immeubles, nous avons évalué les contrats importants ainsi que la documentation du
traitement comptable lié à ces transactions.
♦
Pour les actifs en développement, nous nous sommes également assurés que les informations
disponibles relatives aux contrats de construction et aux budgets correspondaient aux
dépenses à réaliser, qui sont déduites de l’évaluation de ces actifs en développement. Les
dépenses capitalisées ont été testées par échantillonnage sur base des factures et les coûts
budgétés à réaliser ont été comparés aux documents justicatifs (par exemple en examinant
les contrats de construction originaux).
♦
Enn, nous avons évalué le caractère approprié et complet des informations fournies sur la
juste valeur des immeubles de placement.
Référence aux annexes
Nous renvoyons aux états nanciers, y compris les notes annexées aux états
nanciers: note III. Règles d’évaluation; note XII. Immeubles de placement.
WDP
Rapport annuel 2020
264
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Responsabilités de l’organe d’administration relatives à l’établissement des
comptes consolidés
L’organe d’administration est responsable de l’établissement des comptes consolidés
donnant une image dèle conformément aux normes internationales d’information
nancière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales
et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu’il estime
nécessaire à l’établissement de comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies
signicatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à l’organe d’administration
d’évaluer la capacité du groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant,
des informations relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer le principe
comptable de continuité d’exploitation, sauf si l’organe d’administration a l’intention de
mettre le groupe en liquidation ou de cesser ses activités ou s’il ne peut envisager une
autre solution alternative réaliste.
Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes consolidés
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés
pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies signicatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et d’émettre un rapport du commissaire
contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé
d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé conformément aux
normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie signicative existante. Les
anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme
signicatives lorsque l‘on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent,
prises individuellement ou en cumulé, inuencer les décisions économiques que les
utilisateurs des comptes consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et
normatif qui s’applique à l’audit des comptes consolidés en Belgique. L’étendue du
contrôle légal des comptes ne comprend pas d’assurance quant à la viabilité future de
la société ni quant à l’efcience ou l’efcacité avec laquelle l’organe d’administration a
mené ou mènera les affaires de la société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de
celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit critique.
En outre :
♦
nous identions et évaluons les risques que les comptes consolidés comportent des
anomalies signicatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs,
dénissons et mettons en œuvre des procédures d’audit en réponse à ces risques,
et recueillons des éléments probants sufsants et appropriés pour fonder notre
opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie signicative provenant d’une
fraude est plus élevé que celui d’une anomalie signicative résultant d’une erreur,
car la fraude peut impliquer la collusion, la falsication, les omissions volontaires,
les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
♦
nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit an de dénir
des procédures d’audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but
d’exprimer une opinion sur l’efcacité du contrôle interne du groupe ;
♦
nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues
et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l’organe
d’administration, de même que des informations les concernant fournies par ce
dernier ;
♦
nous concluons quant au caractère approprié de l’application par l’organe
d’administration du principe comptable de continuité d’exploitation et, selon
les éléments probants recueillis, quant à l’existence ou non d’une incertitude
signicative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute
important sur la capacité du groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons
à l’existence d’une incertitude signicative, nous sommes tenus d’attirer l’attention
des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les
comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont
pas adéquates, d’exprimer une opinion modiée. Nos conclusions s’appuient sur
les éléments probants recueillis jusqu’à la date de notre rapport du commissaire.
Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire le groupe à
cesser son exploitation ;
♦
nous apprécions la présentation d’ensemble, la structure et le contenu des comptes
consolidés et évaluons si les comptes consolidés reètent les opérations et
événements sous-jacents d’une manière telle qu’ils en donnent une image dèle ;
VERIFICATION EXTERNE
WDP
Rapport annuel 2020
265
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
♦
nous recueillons des éléments probants sufsants et appropriés concernant les
informations nancières des entités ou activités du groupe pour exprimer une
opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de
la supervision et de la réalisation de l’audit au niveau du groupe. Nous assumons
l’entière responsabilité de l’opinion d’audit.
Nous communiquons au comité d’audit notamment l’étendue des travaux d’audit et le
calendrier de réalisation prévus, ainsi que les observations importantes découlant de
notre audit, y compris toute faiblesse signicative dans le contrôle interne.
Nous fournissons également au comité d’audit une déclaration précisant que nous nous
sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l’indépendance,
et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui
peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d’avoir une incidence
sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués au comité d’audit, nous déterminons les points qui ont
été les plus importants lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours,
qui sont de ce fait les points clés de l’audit. Nous décrivons ces points dans notre
rapport du commissaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication.
Autres obligations légales et réglementaires
Responsabilités de l’organe d’administration
L’organe d’administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport
de gestion sur les comptes consolidés et des autres informations contenues dans le
rapport annuel sur les comptes consolidés.
Responsabilités du commissaire
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire
aux normes internationales d’audit (ISA) telles qu’applicables en Belgique, notre
responsabilité est de vérier, dans ses aspects signicatifs, le rapport de gestion sur
les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur
les comptes consolidés, ainsi que de faire rapport sur ces éléments.
Aspects relatifs au rapport de gestion sur les comptes consolidés
A l’issue des vérications spéciques sur le rapport de gestion sur les comptes
consolidés, nous sommes d’avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés
pour le même exercice et a été établi conformément à l’article 3:32 du Code des
sociétés et des associations.
Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également
apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si
le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues
dans le rapport annuel sur les comptes consolidés, à savoir :
♦
les éléments obligatoires du rapport annuel de WDP conformément aux articles
3:6 et 3:32 du Code des sociétés et des associations qui sont repris aux chapitres
suivants : 3. Stratégie et création de valeur, 5. Transactions et réalisations, 7. Résultats
nanciers et rapport immobilier, 8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise, 9.
Facteurs de risque et 11. Comptes annuels
comportent une anomalie signicative, à savoir une information incorrectement formulée
ou autrement trompeuse. Sur base de ces travaux, nous n’avons pas d’anomalie
signicative à vous communiquer.
Mentions relatives à l’indépendance
♦
Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas effectué de missions
incompatibles avec le contrôle légal des comptes consolidés et notre cabinet de
révision est resté indépendant vis-à-vis du groupe au cours de notre mandat.
VERIFICATION EXTERNE
WDP
Rapport annuel 2020
266
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
♦
Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le
contrôle légal visées à l’article 3:65 du Code des sociétés et des associations ont
correctement été valorisés et ventilés dans l’annexe aux comptes consolidés.
Autres mentions
♦
Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire
destiné au comité d’audit visé à l’article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
Signé à Zaventem.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SCRL
Représentée par Rik Neckebroeck
VERIFICATION EXTERNE
WDP
Rapport annuel 2020
267
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Rapport du commissaire sur la Prévision
Mesdames, Messieurs
Warehouses De Pauw SA
Nous vous faisons rapport sur la prévision de l’EPRA bénéce (tel que dénie en août
2011 (et modié en Novembre 2016) dans le rapport Best Practice Recommendations
of the European Public Real Estate Association) de Warehouses De Pauw SA (“la
Société”) et ses liales (ensemble “le Groupe”), pour la période de 12 mois se terminant
le 31 décembre 2021 (“La Prévision”). La Prévision, et les hypothèses signicatives qui
la sous-tendent, sont détaillées au chapitre 7 Résultats financiers et rapport immobilier,
section Perspectives du rapport annuel 2020 du Groupe (le “Rapport Annuel 2020”).
Nous ne faisons pas de rapport sur les autres éléments du compte de résultats consolidé
prévisionnel, sur le bilan consolidé prévisionnel, ni sur la prévision de dividende repris.
Ce rapport est préparé suite à la demande sur base volontaire de l’organe
d’administration de la société an de conrmer que les prévisions de résultat ont été
établies et préparées conformément aux éléments (a) et (b) tels que dénis au point
11.2 de l’annexe 1 du Règlement délégué (UE) 2019/980 de la Commission complétant
le Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement européen et du Conseil en ce qui concerne
le format, le contenu, le contrôle et l’approbation du prospectus à publier lorsque
des titres sont offerts au public ou admis à négociation sur un marché réglementé,
et abrogeant le règlement CE n° 809/2004 de la Commission (le “règlement sur les
Prospectus”). Ce rapport ne peut être utilisé à d’autres ns.
Responsabilités
Il est de la responsabilité de l’organe d’administration de la Société de préparer la Prévision,
conformément à l’Annexe 1 section 11 du Règlement délégué de la Commission.
Notre responsabilité est d’émettre une opinion sur l’établissement correct de la Prévision
et de vous faire rapport sur cette opinion.
Sauf une certaine responsabilité à la suite de, et limitée par, l’article 26 de la Loi du
11 juillet 2018 envers un certain parti, nous n’acceptons aucune responsabilité ni faute
envers un certain tiers pour une certaine perte subie par ce tiers à la suite de ou sur
base de ce rapport ou de notre déclaration, qui est seulement exigée et est seulement
établie pour satisfaire aux dispositions de l’Annexe 1 point 1.3 du Règlement délégué
de la Commission, et sur laquelle nous consentions à la publication de ce rapport dans
le Document de Référence Universel.
Base de préparation de la Prévision
La Prévision a été établie sur les bases mentionnées au 7. Résultats financiers et
rapport immobilier, section Perspectives du rapport annuel 2020. Elle est basée sur les
prévisions pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2020. La Prévision
doit être présentée sur une base cohérente avec les méthodes comptables du Groupe.
Base de notre opinion
Nous avons effectué nos travaux conformément aux normes internationales ISAE
3400 “The Examination of Prospective Financial Information” tels qu’émis par l’IAASB
(International Auditing and Assurance Standards Board) et ceux-ci sont sujets aux
limitations décrites dans ces normes. Nos travaux ont compris l’évaluation de la base
sur laquelle la Prévision a été établie, et la vérication de l’établissement correct de
la Prévision du sur base des hypothèses décrites et des méthodes comptables du
Groupe. Bien que la détermination des hypothèses sur lesquelles est basée la Prévision
soit la responsabilité exclusive de l’organe d’administration, nous avons considéré si
nous étions au courant de certains éléments qui indiquaient qu’une certaine hypothèse
VERIFICATION EXTERNE
WDP
Rapport annuel 2020
268
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
comme assumée par l’organe d’administration et qui, à notre opinion, soit indispensable
pour la bonne compréhension de la Prévision, n’était pas révélée ou qu’une certaine
hypothèse importante nous paraît irréaliste.
Nous avons organisé et exécuté nos travaux de manière à obtenir les informations et
les explications que nous avons considérées nécessaires an d’avoir une assurance
raisonnable que la Prévision a été établie correctement sur les bases mentionnées.
Etant donné que la Prévision et les hypothèses sur lesquelles elle se base ont trait
au futur et peuvent dès lors être affectées par des événements imprévisibles, nous
ne pouvons émettre d’opinion quant au fait que les résultats réels correspondront à
ceux mentionnés dans la Prévision. Les différences éventuelles peuvent s’avérer
signicatives.
Nos travaux n’ont été effectués en conformité avec aucune des normes d’audit ou autres
normes ou pratiques telles que généralement admises aux Etats-Unis d’Amérique ou
dans d’autres juridictions (autres que la Belgique) et dès lors ne peuvent être utilisés
de manière able comme s’ils avaient été effectués en conformité avec ces normes et
pratiques.
Opinion
A notre avis, la Prévision a été établie de manière correcte sur base des hypothèses du
l’organe d’administration et la base comptable utilisée est cohérente avec les méthodes
comptables d’établissement des états nanciers, telles qu’elles ont été utilisées par le
Groupe.
Déclaration
Conformément aux dispositions de l’article 26 de la Loi du 11 juillet 2018, nous sommes
responsables de ce rapport comme part du Document de Référence Universel et nous
déclarons que nous avons fait tout l’effort raisonnable an d’assurer, à notre meilleur
effort, que l’information reprise dans ce rapport concorde avec la réalité et ne contient
pas d’omissions qui pourraient avoir un impact signicatif. Ce rapport est inclus dans
le Document de Référence Universel en correspondance avec les dispositions de
l’Annexe 1 point 1.2 du Règlement délégué de la Commission.
Signé à Zaventem.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SCRL
Représentée par Rik Neckebroeck
VERIFICATION EXTERNE
WDP
Rapport annuel 2020
269
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Rapport du commissaire
sur une sélection d’indicateurs RSE
Rapport du commissaire exprimant une assurance limitée sur une sélection d’indicateurs
RSE publiés dans le document « Rapport annuel » de Warehouses De Pauw SA pour
l’exercice l’année clôturée le 31 décembre 2020
A l’attention du conseil d’administration
En notre capacité de commissaire, nous avons effectué des travaux visant à nous
permettre d’exprimer une assurance limitée sur certains indicateurs RSE (les « Données
RSE ») mentionnés dans le document « Rapport annuel » de Warehouses De Pauw SA
pour l’année clôturée le 31 décembre 2020 (le « Document »). Ces Données RSE ont
été établies conformément aux « Best Practices Recommendations » of the “European
Public Real Estate Association” (EPRA) au sujet du rapportage de développement
durable (EPRA BPR on Sustainability Reporting, 3rd version). Les Données RSE ont été
identiées par le symbole
dans le Document.
Le périmètre de nos travaux s’est limité aux Données RSE, relatives à l’année 2020 et
ne couvre que les indicateurs de la performance environnementale des bâtiments, les
indicateurs sociaux et les indicateurs de gouvernance conservés dans le périmètre de
rapportage déni par Warehouses De Pauw SA.
Comme indiqué dans le rapport annuel « Indicateurs de performance durable EPRA »,
le périmètre de rapportage pour les indicateurs de performance environnementale
couvre uniquement 80% du portefeuille immobilier pour l’électricité et 53% pour le
carburant (en m
2
).
Le périmètre de rapportage pour les indicateurs sociaux et les indicateurs de
gouvernance couvrent toute l’organisation de Warehouses De Pauw SA.
Les procédures d’assurance limitée ont été effectuées sur les Données RSE obtenues
et retenues dans le périmètre de Warehouses De Pauw SA. Les conclusions formulées
ci-après portent dès lors sur ces seules Données RSE et non sur l’ensemble des
informations présentées dans le Document.
Responsabilité du conseil d’administration
Le conseil d’administration de Warehouses De Pauw SA est responsable pour les
Données RSE et les informations y faisant référence et présentées dans le Document,
ainsi que pour la déclaration que le rapport adhère aux exigences de « EPRA BPR on
Sustainability Reporting ».
Cette responsabilité comprend la sélection et l’utilisation de méthodes appropriées à
la préparation des Données RSE, la abilité des informations sous-jacentes ainsi que
l’utilisation d’hypothèses et d’estimations raisonnables. En outre, la responsabilité du
conseil d’administration comprend également la dénition, la mise en place et le suivi
de systèmes et procédures appropriés permettant la préparation des Données RSE.
Nature et étendue des travaux
Notre responsabilité est d’exprimer, sur base de nos travaux d’assurance limitée, un
avis indépendant sur les Données RSE. Notre rapport a été préparé conformément aux
termes décrits dans notre lettre de mission.
Nous avons conduit nos travaux conformément à la norme internationale ISAE
(International Standard on Assurance Engagements) 3000 (Revised).
En appliquant cette norme, nos procédures visent à obtenir une assurance limitée sur le
fait que les Données RSE ne comportent pas d’anomalies materielles. Ces procédures
sont moins approfondies que les procédures d’une mission d’assurance raisonnable.
Nos principales procédures d’examen ont consisté à:
♦
évaluer et tester la conception des systèmes et des processus utilisés pour la
collecte, le traitement, la classication, la consolidation et la validation des Données
RSE et les méthodes utilisées pour le calcul et l’estimation des Données RSE
identiées par le symbole
dans le tableau comme mentionné dans le Document;
♦
mener des entretiens avec les personnes responsables;
♦
inspecter, sur base d’un échantillonnage, des documents internes et externes
pour évaluer la abilité des Données RSE et mener des tests de cohérence sur la
consolidation de ces Données RSE.
VERIFICATION EXTERNE
WDP
Rapport annuel 2020
270
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Conclusion
Sur base de nos travaux d’assurance limitée, comme décrit dans ce rapport, nous
n’avons pas relevé d’anomalies materielles de nature à nous laisser penser que les
Données RSE relatives à Warehouses De Pauw SA, identiées dans le Document par
le symbole
, n’ont été établies, dans tous leurs aspects signicatifs, conformément
aux exigences de EPRA Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting
(3rd version).
Signé à Zaventem le 24 mars 2021
Le commissaire
Déloitte Réviseurs d’Entreprises SCRL
Représentée par Rik Neckebroeck
VERIFICATION EXTERNE
WDP
Jaarverslag 2020
271
Jaarrekening
Governance
Prestaties 2020
ESG
Strategie
Dit is WDP
Résultat sur portefeuille (participation
des joint ventures incluse) - part du groupe
Il s’agit des plus-values ou moins values, réalisées ou non, par rapport à l a dernière
évaluation d e l’expert, en ce compris la taxe due sur les plus-values, effectives ou la-
tentes, et la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille des sociétés associées et
des joint-ventures, les intérêts minoritaires exclus.
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 186 417 285 353
Résultat sur la vente d’immeubles de placement 408 10
Impôts latents sur le résultat sur portefeuille -2 727 -7 972
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et
co-entreprises 3 574 2 507
Résultat sur portefeuille 187 672 279 897
Intérêts minoritaires 232 -2 475
Résultat sur portefeuille - part du Groupe 187 904 277 423
Variations des revenus locatifs bruts
à portefeuille inchangé
La croissance organique des revenus locatifs bruts sur une année par rapport à l’année
précédente sur la base d’un portefeuille inchangé et à l’exclusion des projets en exé-
cution, des acquisitions et des ventes au cours des deux périodes qui sont comparés.
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019 ∆ y/y (%)
Immeubles détenus pendant deux
années 186 674 182 425 2,3%
Projets 36 430 16 772 n.r.
Achats 7 247 2 614 n.r.
Ventes 170 1 458 n.r.
Total 230 521 203 268 n.r.
À l’exclusion de :
Revenus locatifs de joint ventures -2 120 -1 481 n.r.
Indemnisation liée aux résiliations de bail
anticipées 0 961 n.r.
Revenus locatifs (IFRS) 228 401 202 748 n.r.
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
WDP
Jaarverslag 2020
272
Jaarrekening
Governance
Prestaties 2020
ESG
Strategie
Dit is WDP
Marge opérationelle
La marge d’exploitation ou marge opérationnelle se calcule en divisant le résultat d’ex-
ploitation (avant résultat sur le portefeuille) par le résultat immobilier. La marge opérati-
onnelle est une mesure de la rentabilité qui peut indiquer dans quelle mesure l’entrepri-
se gère ses opérations immobilières d’exploitation
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Résultat immobilier (IFRS) 242 703 216 566
Résultat d’exploitation (avant le résultat sur portefeuille)
(hors amortissements et réduction de valeur des panneaux
solaires) 220 064 198 287
Marge opérationelle 90,7% 91,6%
Coût moyen de l’endettement
Il s’agit du taux d’intérêt moyen pondéré annuel de la période, compte tenu les dettes
en couts moyennnes et les instruments de couverture de la période.
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Résultat nancier (IFRS) -69 723 -70 099
À l’exclusion de :
Variations de la juste valeur des instruments nanciers 31 049 29 883
Intérêts intercalaires activés -6 105 -3 471
Coûts d’intérêts liées aux dettes de leasing,
comptabilisées selon IFRS 16 2 355 2 300
Autres charges nancières et revenus -246 -246
À l’inclusion de :
Charges d'intérêts de joint ventures -208 -146
Charges financières (proportionnel)
A -42 877 -41 778
Dettes nancières moyennes en circulation au cours
de la période (IFRS) 1 992 393 1 835 658
Dettes nancières moyennes en circulation au cours
de la période de joint ventures 22 048 21 189
Dettes financières moyennes en circulation au
cours de la période (proportionnel)
B 2 014 441 1 856 847
Coût moyen d'endettement annualisé
A/B 2,1% 2,2%
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
WDP
Jaarverslag 2020
273
Jaarrekening
Governance
Prestaties 2020
ESG
Strategie
Dit is WDP
Résultat financier (hors variations de la juste valeur
des instruments financiers)
Il s’agit du résultat nancier conforme à la norme IFRS, hors variation de la juste valeur
des instruments nanciers, qui fournit le coût de nancement réel de la société.
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Résultat nancier -69 723 -70 099
À l’exclusion de :
Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs nanciers 31 049 29 883
Résultat financier (hors variations de la juste valeur des
instruments financiers) -38 674 -40 216
Hedge ratio
Pourcentage des dettes à taux xe et à taux variable couvertes contre les uctuations
des taux par le biais de produits nanciers dérivés. Ce paramètre économique n’est
pas obligatoire dans le cadre de la loi SIR.
en euros (x 1 000) FY 2020 FY 2019
Montant notionnel d' Interest Rate Swaps 1 317 425 1 172 364
Dettes nancières à taux xe 602 098 417 752
Dettes financières à taux fixe à la date du bilan et
instruments de couvertures
A
1 919 523 1 590 116
Dettes nancières courantes et non courantes (IFRS) 2 119 454 1 854 828
Participation proportionelle des co-entreprises des
dettes nancières courantes et non courantes 23 688 17 346
Dettes financières à taux fixe et à taux variable du
groupe à la date du bilan
B 2 143 142 1 872 174
Hedge ratio
A/B 89,6% 84,9%
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
WDP
Jaarverslag 2020
274
Jaarrekening
Governance
Prestaties 2020
ESG
Strategie
Dit is WDP
Taux d’endettement
Taux légal qui, selon la législation SIR, s’obtient en divisant les dettes nancières et les
autres dettes par le montant total des actifs. Pour la méthode de calcul du taux d’end-
ettement, il est renvoyé à l’AR SIR
en euros (x 1 000)
31.12.2020
(IFRS)
31.12.2019
proportionnel
FY 2019
(IFRS)
FY 2019
proportionnel
Passifs non courants et courants 2 386 612 2 425 925 2 072 929 2 100 285
À l'exclusion de :
I. Passifs non courants - A. Provisions 170 170 357 357
I. Passifs non courants - C. Autrs passifs nanciers non courants - Instruments de couvertures autorisés 129 901 129 901 81 819 81 819
I. Passifs non courants - F. Impôts différés - Obligations 18 187 22 460 13 357 15 908
II. Passifs courants - A. Provisions 0 0 0 0
II. Passifs courants - E. Autres passifs nanciers courants - Autres - Instruments de couvertures 3 3 0 0
II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation 20 652 22 169 18 413 18 418
Total endettement
A 2 217 700 2 251 222 1 958 984 1 983 784
Total de l'actif du bilan 4 790 405 4 829 718 4 222 790 4 250 146
À l'exclusion de :
E. Immobilisations nancières – Instruments nanciers à la juste valeur via le compte de résultat – Instruments de
couverture autorisés 0 0 0 0
Total des actifs pris en compte pour le calcul du taux d'endettement
B 4 790 405 4 829 718 4 222 790 4 250 146
Taux d'endettement
A/B 46,3% 46,6% 46,4% 46,7%
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
WDP
Jaarverslag 2020
275
Jaarrekening
Governance
Prestaties 2020
ESG
Strategie
Dit is WDP
Loan-to-value
On obtient le ratio loan-to-value à partir des comptes IFRS en divisant les dettes
nancières nettes par la somme de la juste valeur du portefeuille immobilier, de la valeur
des panneaux solaires et du nancement ou de la participation dans les entreprises
associées et co-entreprises.
en euros (x 1 000)
FY 2020
(IFRS)
FY 2019
(IFRS)
Dettes courantes et non-courantes 2 119 454 1 854 828
Trésorerie et équivalents de trésorerie -11 240 -3 604
Dette nette financière
A 2 108 214 1 851 223
Juste valeur du portefeuille des immeubles de
placement (en exclusion des droits d'usage des
concessions) 4 534 584 3 963 820
Juste valeur du portefeuille des panneaux solaires 122 353 121 010
Financement et participation des liales associées et
des co-entreprises 31 275 24 450
Portefeuille total
B 4 688 212 4 109 280
Loan-to-value
A/B 45,0% 45,0%
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
WDP
Jaarverslag 2020
276
Jaarrekening
Governance
Prestaties 2020
ESG
Strategie
Dit is WDP
Net debt / EBITDA (adjusted)
La net debt / EBITDA (adjusted) est calculée sur la base des comptes proportionnels:
au dénominateur l’EBITDA des douze derniers mois, ajusté pour reéter l’impact an-
nualisé de la croissance externe; au numérateur les dettes nancières nettes ajustées
des projets en réalisation multiplié par loan-to-value du groupe (vue que ces projets ne
contribuent pas encore aux revenus mais sont déjà (partiellement) nancés au bilan).
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Dettes nancières courants et non courants (IFRS) 2 119 454 1 854 828
- Trésorerie et equivalents de trésorerie (IFRS) -11 240 -3 604
Net debt (IFRS)
A 2 108 214 1 851 223
Résultat d'exploitation (avant résultat sur le
portefeuille) (IFRS) (TTM)
1
B 212 793 191 761
+ Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires 7 270 6 526
+ Participation de co-entreprises au Résultat EPRA 1 257 610
EBITDA (IFRS)
C 221 321 198 897
Net debt / EBITDA
A/C 9,5x 9,3x
en euros (x 1 000) 31.12.2020 31.12.2019
Dettes nancières courants et non courants
(proportionel) 2 143 142 1 872 174
- Trésorerie et equivalents de trésorerie (proportionel) -14 359 -4 433
Dettes financières nettes (proportionel)
A 2 128 782 1 867 741
- Projets en cours de réalisation x Loan-to-value -115 864 -119 917
- Financement de co-entreprises x Loan-to-value -1 511 -1 065
Net debt (proportionel) (adjusted)
B 2 011 407 1 746 759
Résultat d'exploitation (avant résultat sur
portefeuille) (IFRS) (TTM)
1
C 212 793 191 761
+ Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires 7 270 6 526
+ Résultat d'exploitation (avant résultat sur
portefeuille) de co-entreprises (TTM)
1
1 747 1 026
Résultat d'exploitation (avant résultat sur
portefeuille) (proportionel) (TTM)
1
D 221 811 199 313
Ajustement pour EBITDA normalisé
2
21 075 18 193
EBITDA (proportionel) (adjusted)
E 242 886 217 506
Net debt / EBITDA (adjusted)
B/E 8,3x 8,0x
1 Pour le calcul de cet APM, il est supposé que le résultat d’exploitation (avant le résultat sur le portefeuille)
est un proxy de l’EBITDA. TTM (trailing 12 months) signie que le calcul est basé sur les chiffres nanciers
des 12 derniers mois.
2 Sur une base normalisée, c’est-à-dire en incluant l’impact annualisé de la croissance externe en fonction
des ventes, des acquisitions et des projets réalisés.
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
WDP
Rapport annuel 2020
277
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES INCLUSES PAR RÉFÉRENCE
Informations incluses par référence Document
Activités opérationnelles Rapport nancier annuel 2019 2. Voici WDP (pages 8-19)
3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations (pages 22-49)
3.3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Rapport immobilier - Analyse du portefeuille
immobilier consolidé (pages 68-80)
Rapport nancier annuel 2018 2. Stratégie (pages 12-20)
4.3 Rapport de gestion – Transactions et réalisations (pages 38-46)
5.1 Rapport immobilier – Analyse du portefeuille immobilier consolidé (pages 100-112)
Marchés principaux Rapport nancier annuel 2019 3.3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Rapport immobilier - Analyse du portefeuille
immobilier consolidé (pages 68-80)
3.3.2 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Rapport immobilier - Analyse du portefeuille
immobilier logistique (pages 81-82)
9.2 Comptes annuels – Commentaires – V. Informations segmentées – Résultat d’exploitation (pages 208-209)
9.2 Comptes annuels – Commentaires – VI. Informations segmentées – Actifs (page 210)
9.2 Comptes annuels – Commentaires – XII. Immeubles de placement (pages 214-220)
Rapport nancier annuel 2018 5.1 Rapport immobilier – Analyse du portefeuille immobilier consolidé (pages 100-112)
5.2 Rapport immobilier – Analyse du marché immobilier logistique (pages 113-114)
9.2 Comptes annuels – Commentaires – V. Informations segmentées – Résultat d’exploitation (pages 198-199)
9.2 Comptes annuels – Commentaires – VI. Informations segmentées – Actifs (page 200)
9.2 Comptes annuels – Commentaires – XII. Immeubles de placement (pages 204-210)
Investissements Rapport nancier annuel 2019 3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 – Transactions et réalisations (pages 22-49)
Rapport nancier annuel 2018 4.3 Rapport de gestion – Transactions et réalisations (pages 38-46)
Situation financière Rapport nancier annuel 2019 3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 (pages 21-90)
11.2.1 Annexes – Vérication externe – Conclusions des experts immobiliers (pages 269-270)
7.1 Reporting selon les normes reconnues – Indicateurs clés de performance EPRA (pages 163-169)
9. Comptes annuels (pages 185-254)
11.2.2 Annexes - Vérication externe - Rapport du commissaire sur les comptes annuels (pages 271-274)
11.4 Annexes - Alternative Performance Measures (pages 282-285)
Rapport nancier annuel 2018 4. Rapport de gestion (pages 25-69)
5. Rapport immobilier (pages 99-116)
9. Comptes annuels (pages 171-262)
WDP
Rapport annuel 2020
278
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Informations incluses par référence Document
Informations financières historiques Rapport nancier annuel 2019 9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019 – Compte de résultat (page 188)
9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019 – Bilan (pages 191-192)
9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2019 – Tableau des ux de trésorerie (page 193)
9.2 Comptes annuels - Commentaires (pages 198-241)
Rapport nancier annuel 2018 9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2018 – Compte de résultat (page 174)
9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2018 – Bilan (pages 177-178)
9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice 2018 – Tableau des ux de trésorerie (page 179)
9.2 Comptes annuels - Commentaires (pages 184-234)
Rapport du commissaire Rapport nancier annuel 2019 11.2.2 Annexes - Vérication externe - Rapport du commissaire sur les comptes annuels (pages 271-274)
Rapport nancier annuel 2018 9.3 Comptes annuels – Rapport du commissaire (pages 235-247)
Dividende Rapport nancier annuel 2019 3.4 2019, un excellent départ du plan de croissance 2019-23 - Perspectives - Prévisions de dividende (page 86)
Rapport nancier annuel 2018 4.6 Rapport de gestion – Perspectives – Prévisions de dividende (page 64)
Transactions entre parties liées Rapport nancier annuel 2019 9.2 Comptes annuels – Commentaires – XXV. Transactions entre entreprises liées (page 239)
Rapport nancier annuel 2018 9.2 Comptes annuels – Commentaires – XXV. Transactions entre entreprises liées (page 232)
Informations relatives au personnel Rapport nancier annuel 2019 9.2 Comptes annuels – Commentaires – XXIV. Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel
(page 231)
Rapport nancier annuel 2018 9.2 Comptes annuels – Commentaires – XXIV. Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel
(page 238)
INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES INCLUSES PAR RÉFÉRENCE
WDP
Rapport annuel 2020
279
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
DÉCLARATIONS
Le rapport annuel est disponible au siège de la Société et peut être consulté sur le site
web
www.wdp.eu en trois langues (français, néerlandais et anglais). Seule la version
néerlandaise imprimée du rapport annuel fait légalement foi. La version électronique
des rapports annuels ne peut être ni copiée ni mise à disposition en quelque lieu que
ce soit. Le texte ne peut pas non plus être imprimé à des ns de diffusion.
Personnes de contact et renseignements supplémentaires:
Joost Uwents, CEO
[email protected]
Mickaël Van den Hauwe, CFO
[email protected]
Joke Cordeels, Investor relations
[email protected]
Document d’Enregistrement Universel
WDP déclare que:
♦
le rapport annuel 2020 a été déposé en tant que Document d’Enregistrement
Universel auprès de la FSMA, autorité compétente, en date du 29 mars 2021,
conformément au règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable,
conformément à l’article9 du règlement (UE) 2017/1129 ;
♦
le Document d’Enregistrement Universel peut être utilisé dans le cadre d’une offre
publique de titres ou de l’admission de titres à la cotation sur un marché réglementé
moyennant, le cas échéant, l’approbation par la FSMA des adaptations éventuelles,
d’une note d’opération et d’un résumé approuvés conformément au règlement (UE)
2017/1129.
L’information disponible sur le site web ne fait pas partie du Document d’Enregistrement
Universel, sauf si ces informations ont été reprises à titre indicatif.
Responsabilités relatives aucontenu du rapport annuel
Les membres du Conseil d’Administration de WDP SA, dont la composition est décrite
au chapitre 8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise, sont responsables des
informations communiquées dans le présent rapport annuel.
Déclarations
Tony De Pauw et Joost Uwents, tous deux administrateurs délégués et co-CEO,
attestent au nom du Conseil d’Administration, dont la composition est décrite au
chapitre 8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise que, à leur connaissance et après
avoir pris toutes les mesures pour en assurer la garantie, les données contenues dans
ce rapport annuel sont conformes à la réalité et qu’à leur connaissance, aucune donnée
dont la mention modierait le sens de ce rapport annuel n’a été omise:
♦
les comptes annuels, qui ont été établis conformément aux normes applicables en
la matière, reètent dèlement le patrimoine, la situation nancière et les résultats
de l’émetteur et des entreprises incluses dans la consolidation;
♦
le rapport annuel propose un aperçu dèle de l’évolution et des résultats de
l’entreprise et de la position de l’émetteur et des entreprises incluses dans la
consolidation, ainsi qu’une description des risques et des incertitudes majeurs
auxquels ceux-ci sont confrontés (dont la crise liée à la Covid-19);
♦
aucune modication signicative dans la position nancière ou dans les prestations
nancières du Groupe n’est survenue après le 31décembre2020 sauf l’information
publié au 7. Résultats financier et rapport immobilier et au 11. Comptes annuels –
XXVIII. Faits survenus après la date du bilan; et
♦
en dehors de ce qui a été communiqué au sujet du statut de REIT aux Pays-Bas,
aucune intervention d’un gouvernement, aucun procès ou aucune procédure
d’arbitrage ne sont en cours, qui pourraient avoir une inuence importante – ou
auraient eu une telle inuence dans un passé récent – sur la position nancière ou la
rentabilité de WDP. Ils déclarent également qu’il n’existe pas, à leur connaissance,
de situations ou de faits qui pourraient donner lieu à de telles interventions d’un
gouvernement, à de tels procès ou à de tels arbitrages.
WDP
Rapport annuel 2020
280
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Documents disponibles
WDP déclare que, à tout le moins pendant la durée de validité du Document
d’Enregistrement Universel, les documents suivants peuvent être consultés sur son
site web
www.wdp.eu:
♦
l’acte de constitution et les statuts actualisés de WDP;
♦
les rapports annuels;
♦
les rapports et conclusions du commissaire et des experts immobiliers;
♦
les communiqués de presse et l’information nancière requise. Les communiqués
nanciers sont publiés dans la presse nancière pour autant que la loi l’impose;
♦
la Charte de gouvernance d’entreprise;
♦
les obligations de la Société et les droits des actionnaires en matière d’Assemblée
Générale sont mentionnés in extenso, de la convocation à la participation et au vote,
dans la partie
Relations avec les investisseurs du site web de WDP. Ces informations
restent accessibles sur le site de la Société pendant cinq ans à compter de la date
de l’Assemblée Générale concernée.
Conformément aux dispositions légales en la matière, les comptes annuels statutaires
et consolidés de la Société sont déposés auprès de la Banque Nationale de Belgique.
Les décisions se rapportant à la désignation et à la révocation des membres du Conseil
d’Administration sont publiées aux Annexes du Moniteur belge.
Informations provenant de tiers
WDP déclare que les informations fournies par les experts immobiliers et par le
commissaire ont été reprises dèlement. À la connaissance de WDP, et d’après ce que
WDP a compris des informations publiées par les experts immobiliers et le commissaire,
aucun fait n’a été omis, ce qui aurait pu rendre les informations fournies par les experts
immobiliers et le commissaire inexactes ou trompeuses.
WDP ajoute que le commissaire et les experts immobiliers ont marqué leur accord sur
la publication de leur rapport et de leurs conclusions dans le rapport annuel.
Pour des raisons de condentialité, le rapport des experts immobiliers n’est pas joint
dans son intégralité et ce rapport ne peut pas être consulté.
Éléments obligatoires du rapport annuel
Conformément aux articles3:6 et 3:32 du Code des sociétés et des associations, les
éléments obligatoires du rapport annuel de WDP sont repris aux chapitres suivants :
♦
7. Résultats nanciers et rapport immobilier;
♦
8. Déclaration de Gouvernance d’entreprise;
♦
9. Facteurs de risque; et
♦
11. Comptes annuels.
Le présent rapport annuel donne un aperçu des activités et états nanciers pour
l’exercice comptable se terminant le 31 décembre 2020.
WDP
Rapport annuel 2020
281
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Accelerated bookbuild (ABB)
Un placement privé accéléré et exonéré auprès d’investisseurs institutionnels internationaux avec
constitution d’un carnet d’ordres.
Actionnaire de référence
Toute personne physique, personne morale ou société (avec ou sans personnalité juridique) qui détient
individuellement et directement au moins 10% des actions de la société, conformément à l’article 15 des
statuts de la société.
APM (Alternative Performance Measure)
Il s’agit d’une mesure nancière permettant d’évaluer les performances nancières historiques ou
futures, la position nancière ou le cash-ow d’une entreprise, qui n’a pas été dénie dans les directives
habituelles en matière de reporting. Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP -
dont les indicateurs clés de performance EPRA - sont toujours accompagnées d’un symbole () et sont
fournies avec leur dénition et réconciliation dans les annexes du présent rapport.
Apport en nature
Les éléments de patrimoine apportés lors de la constitution d’une société ou de l’augmentation de son
capital autrement que par le versement d’une somme d’argent.
AR SIR
Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées SIR, qui forme, avec la Loi
SIR, ladite législation SIR. Voir aussi Loi SIR, Réglementation SIR et REIT.
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)
BREEAM est un certicat de durabilité qui concerne les performances d’un bâtiment pendant tout son
cycle de vie. BREEAM est le label de référence européen le plus important et le plus utilisé pour la
certication de construction durable. Contrairement à d’autres normes, BREEAM adopte une approche
multicritères. La certication ne s’attache pas seulement à la performance énergétique d’un bâtiment,
mais aussi à l’utilisation du terrain, àl’écologie, au processus de construction, à la consommation d’eau,
aux déchets, à la pollution, au transport, aux matériaux, à la santé et au confort. Le score nal octroyé
à un bâtiment est exprimé par les appréciations Acceptable (s’applique uniquement à BREEAM In-Use),
Pass, Good, VeryGood, Excellent ou Outstanding.
Capitalisation boursière
Cours de clôture de la bourse multiplié par le nombre d’actions en circulation à cette date.
Capitalisation revenus
Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier, cette méthode escompte le ux de revenus dans une
perpétuité à un rendement exigé donné. Certaines corrections sont ensuite apportées pour reéter les
écarts par rapport à une occupation complète dans des conditions conformes au marché (par exemple,
sous-location ou sur-location, incentives, vacance, etc.).
Certificats verts (GSC)
Ces certicats sont attribués à des projets de production d’énergie alternative, et notamment d’énergie
solaire, par le VREG (Vlaamse Regulator van de Elektriciteits- en Gasmarkt, le régulateur amand des
marchés du gaz et de l’électricité, voir aussi VREG), la CWaPE (de Commission wallonne pour l’Énergie)
ou l’ANRE (régulateur roumain de l’énergie) moyennant un prix minimum par certicat.
Code de gouvernance d’entreprise 2020
Le Code belge de gouvernance d’entreprise, qui a été rédigé par la Commission Corporate Governance,
contient des lignes de conduite et des dispositions relatives à une gestion correcte, qui doivent être
respectées par les entreprises de droit belge dont les actions sont négociées sur un marché réglementé.
Compliance Officer
Le Compliance Ofcer est chargé de surveiller le respect des lois, règlements et codes de conduite
applicables à la société et, en particulier, des règles ayant trait à l’intégrité des activités de la société.
Couverture de taux d’intérêt
Utilisation d’instruments nanciers dérivés pour protéger certaines dettes contre une hausse des taux
d’intérêt.
CSA
Code des sociétés et des associations, introduit par l’article 2 de la loi du 23 mars 2019 (MB du 4 avril
2019).
Date d’échéance du contrat de bail
Date à laquelle il est possible de résilier un contrat de bail.
Dealing Code
Code de conduite contenant des règles devant être suivies par les membres du Conseil d’Administration
et les personnes désignées qui veulent négocier des instruments nanciers émis par la société.
Dérivés
En tant que preneur de crédit, WDP souhaite se couvrir contre une éventuelle hausse des taux d’intérêt.
Ce risque de taux peut être en partie couvert à l’aide d’instruments nanciers dérivés (comme les
contrats de swaps de taux d’intérêt ou IRS).
Dividende brut
Le dividende brut par action est le dividende avant déduction du précompte mobilier. Voir également
Précompte mobilier.
Dividende net
Le dividende net est égal au dividende brut après retenue du précompte mobilier de 30%. Voir également
Précompte mobilier.
LEXIQUE
WDP
Rapport annuel 2020
282
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Dividende optionnel
Dans le cas d’un dividende optionnel, la créance de dividende attachée à un nombre déni d’actions
existantes donne droit à une action nouvelle, à un prix d’émission par action pouvant, le cas échéant,
comporter une réduction par rapport au cours de bourse (ou, selon les cas, à un cours de bourse moyen
sur une période donnée). L’émission d’actions dans le cadre d’un dividende optionnel est soumise au
droit commun des sociétés relatif aux augmentations de capital. Si, en complément d’un apport en
nature effectué dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel, un apport en numéraire a lieu,
les dispositions particulières de l’article 26, §1 de la loi SIR du 12 mai 2014 relative aux augmentations
de capital en numéraire peuvent, en vertu des statuts, être déclarées non applicables, pour autant que
ce dividende optionnel soit effectivement ouvert à tous les actionnaires. Les règles particulières relatives
à l’apport en nature dans une SIR, telles que prévues à l’article 26, §2 de la loi SIR, ne s’appliquent pas
non plus, à moins de satisfaire à certaines conditions.
Due diligence
Étude approfondie effectuée dans le cadre de toutes les acquisitions et/ou opérations de nancement,
dans les domaines technique, économique, scal, juridique, comptable et administratif – éventuellement
avec le concours de conseillers externes spécialisés.
EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies)
Programme de certication pour les bâtiments écologiques, qui se concentre principalement sur une
utilisation efcace des ressources. EDGE aide les promoteurs et les constructeurs à réduire rapidement
et de manière rentable la consommation d’énergie et d’eau ou l’énergie absorbée par les matériaux. Les
certicats EDGE sont délivrés dans le monde entier et sont une initiative d’IFC, qui fait partie du groupe
de la Banque mondiale.
EMIR (European Market Infrastructure Regulation)
Le règlement prévoit que les informations relatives à toutes les transactions européennes en produits
dérivés doivent être rapportées dans des référentiels de transactions accessibles aux autorités de
contrôle, dont l’Autorité européenne des marchés nanciers (European Securities and Markets Authority,
ESMA), pour que les décideurs politiques et les autorités de contrôle aient une vision claire des marchés.
Le règlement prévoit aussi que les contrats dérivés standards doivent être compensés par une
contrepartie centrale (cpc), pose des exigences de marge pour les transactions non compensées et
soumet les cpc à des exigences strictes en termes d’organisation, de comportement et de contrôle
prudentiel.
Emprunt bullet
Un instrument d’emprunt de type bullet implique que les intérêts sont dus sur le montant principal tout au
long de la durée de l’emprunt et que le remboursement total du capital est dû à l’échéance.
EPRA (European Public Real Estate Association)
L’EPRA est une association paneuropéenne d’entreprises immobilières cotées en bourse dont le but est
de promouvoir le secteur, d’introduire les bonnes pratiques en matière de comptabilité, de reporting et
de gouvernance d’entreprise, de fournir des informations de qualité aux investisseurs et une cellule de
réexion concernant des questions importantes auxquelles est confronté le secteur.
Ex-Date
Date à partir de laquelle l’action est négociée en bourse sans droit au versement du dividende à venir;
autrement dit, le jour du détachement du coupon.
Exit tax
Les sociétés qui font une demande d’agrément en tant que SIR ou qui opèrent une fusion avec une SIR
sont soumises à une imposition dite exit tax. Cette taxe de 15% est assimilée à un impôt de liquidation
sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves exonérées d’impôt.
Fair value
La juste valeur ou fair value est dénie par la norme IAS 40 comme étant le montant pour lequel un
actif pourrait être échangé entre deux parties bien informées, consentantes et sans intérêts particuliers
communs ou non. La valeur de marché doit en outre reéter les contrats de bail en cours, l’actuelle
marge brute d’autonancement (ou cash ow) ainsi que des hypothèses raisonnables concernant les
revenus locatifs potentiels et les charges prévues.
FBI (Fiscale Beleggingsinstelling)
Régime scal particulier aux Pays-Bas, pour lequel il est possible d’opter si certaines conditions sont
remplies. Voir aussi 12. Document permanent.
Frais de mutation
Le transfert de propriété de biens immobiliers est en principe soumis à la perception par l’État de droits de
mutation qui constituent la plus grande partie des frais de transaction. Le montant de ces droits dépend
du mode de transmission, de la qualité de l’acquéreur et de la situation géographique de l’immeuble.
Free float
Pourcentage des actions détenues par le public. Selon la dénition de l’EPRA et d’Euronext, il concerne
tous les actionnaires qui détiennent individuellement moins de 5% du nombre total d’actions
FSMA (Financial Services and Markets Authority)
La FSMA exerce le contrôle du secteur nancier belge aux côtés de la Banque Nationale de Belgique
(BNB). Les compétences de la FSMA embrassent les six domaines suivants: le contrôle des marchés
nanciers et des sociétés cotées, le contrôle des règles de conduite, le contrôle des produits, le contrôle
des prestataires de services nanciers et des intermédiaires, le contrôle des retraites complémentaires
et les contributions à une meilleure éducation nancière.
Gestion de projets
Gestion de projets de construction ou de rénovation. WDP peut compter sur une équipe interne de
project managers travaillant exclusivement pour le compte de l’entreprise.
Gestion des risques
Identication des principaux risques auxquels l’entreprise est confrontée, avec leur éventuel impact, et
élaboration d’une stratégie visant le cas échéant à atténuer cet impact.
WDP
Rapport annuel 2020
283
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
IAS/IFRS
Normes comptables internationales IAS (International Accounting Standards) et IFRS (International
Financial Reporting Standards) relatives à la présentation des comptes annuels, telles que publiées par
l’International Accounting Standards Board (IASB).
IAS 16 Immobilisations corporelles
IAS 16 est une norme IAS/IFRS qui prescrit le traitement administratif des immobilisations corporelles, à
moins qu’une autre norme n’autorise ou prescrive un autre traitement. Les questions fondamentales qui
se posent concernant la comptabilisation des immobilisations corporelles portent sur la comptabilisation
des actifs, la détermination de leur valeur comptable ainsi que des dotations aux amortissements et des
pertes de valeur correspondantes.
IAS 40 Immeubles de placement
IAS 40 est une norme IAS/IFRS qui porte sur la comptabilisation, la valorisation et les informations
à fournir concernant les immeubles de placement. Cette norme prescrit le traitement comptable des
immeubles de placement et les dispositions correspondantes en matière d’informations à fournir.
IFRS 9 Instruments financiers: comptabilisation et valorisation
IFRS 9 est une norme qui indique comment une entreprise doit traiter et valoriser les instruments
nanciers dans son bilan. Cette norme impose notamment de porter tous les instruments dérivés au
bilan à leur juste valeur.
Information privilégiée
Toute information non rendue publique, précise et concernant directement ou indirectement un ou
plusieurs émetteurs d’instruments nanciers ou concernant un ou plusieurs instruments nanciers et qui,
si elle était rendue publique, pourrait considérablement inuer sur le cours de ces instruments nanciers
(ou sur celui de leurs dérivés).
Indexation
En règle générale, chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, le
montant du loyer est adapté contractuellement à l’ination, selon un indice de référence propre à chaque
pays.
Installation PV
Installation photovoltaïque ou installation de panneaux solaires.
Interest Rate Swap (forward)
Un IRS dont la date de début a lieu dans le futur.
Interest Rate Swap (IRS)
Un Interest Rate Swap est un swap de taux d’intérêt dans lequel les parties s’échangent des paiements
d’intérêts pendant une durée déterminée. WDP utilise les swaps de taux d’intérêt pour convertir des
paiements d’intérêts variables en paiements xes, en guise de couverture contre une hausse des taux
d’intérêt.
IVSC (International Valuation Standards Council)
Organe indépendant chargé d’élaborer des normes globales concernant des évaluations, et notamment
des évaluations dignes de conance pour les investisseurs et d’autres tiers ou intéressés.
Loi SIR
Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, qui forme avec l’arrêté royal SIR la
législation SIR. Voir aussi AR SIR, législation SIR et REIT.
Juste valeur
voir Fair value.
Liquidité
Nombre moyen d’actions négociées par jour de bourse sur une période donnée.
Loyers contractuels
Montants bruts des loyers tels qu’indiqués dans les contrats de bail à la date de conclusion.
Marge d’exploitation
La marge d’exploitation ou marge opérationnelle se calcule en divisant le résultat d’exploitation (avant
résultat sur portefeuille) par le résultat immobilier. Voir Marge opérationnelle.
Marge opérationnelle
La marge d’exploitation ou marge opérationnelle se calcule en divisant le résultat d’exploitation (avant
résultat sur portefeuille) par le résultat immobilier.
Portefeuille immobilier
Immeubles de placement, y compris bâtiments destinés à la location, immeubles de placement en cours
de réalisation en vue de la location et actifs destinés à la vente.
Pourcentage de distribution
Pourcentage du résultat EPRA distribué sous forme de dividende sur un exercice scal donné.
Précompte mobilier
Prélèvement effectué par une banque ou un intermédiaire nancier sur le paiement d’un dividende. Le
taux standard du précompte mobilier sur les dividendes en Belgique est xé à 30%.
Property management
Département d’appui assurant la gestion journalière du portefeuille immobilier, et plus particulièrement
la détermination de la politique de gestion des bâtiments existants (travaux d’entretien, d’adaptation et
d’amélioration). WDP dispose d’une équipe interne de property managers, travaillant exclusivement pour
le compte de l’entreprise.
Qualité des biens du portefeuille immobilier
Le classement en fonction du critère qualité du portefeuille immobilier s’effectue sur la base d’une
classication entre entrepôt Classe A green certied, entrepôt Classe A, entrepôt Classe B et entrepôt
Classe C. Ce classement est basé sur les paramètres suivants: âge et emplacement du bien, hauteur
libre, perspectives d’extension et/ou de développement, équipement et parking.
WDP
Rapport annuel 2020
284
Comptes annuels
Gouvernance
Réalisations en 2020
ESG
Stratégie
Voici WDP
Record Date
Date de clôture des positions, en vue de l’identication des actionnaires ayant droit à un dividende, peu
après la date de détachement du coupon.
Réglementation SIR
La loi du 12 mai 2014 (Loi SIR) et l’arrêté royal du 13 juillet 2014 (AR SIR).
REIT (Real Estate Investment Trust)
Dénomination internationale des fonds de placement immobilier cotés, caractérisés par un régime scal
spécial, ayant cours notamment en Belgique (voir aussi SIR), aux Pays-Bas (voir aussi FBI)et en France
(voir aussi SIIC).
Rendement du dividende
Dividende brut divisé par le cours de bourse.
Rendement initial
Le rapport entre le loyer contractuel (initial) d’un bien immobilier acquis et la valeur d’acquisition. Voir
aussi Valeur d’acquisition.
SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée)
Régime scal particulier propre à la France, pour les sociétés immobilières cotées en bourse, pour lequel
il est possible d’opter si certaines conditions sont remplies. Voir aussi 12. Document permanent.
Scission partielle
La scission partielle est l’acte juridique par lequel une partie du patrimoine d’une société, comprenant
aussi bien les droits que les obligations, est transmise sans dissolution préalable à une société existante
ou nouvelle, contre remise d’actions de la société bénéciaire aux associés de la société transférante.
Société Immobilière Réglementée (SIR)
Une société immobilière réglementée est une société opérationnelle cotée en Bourse spécialisée dans
la mise à disposition de biens immobiliers à des utilisateurs et qui se conforme aux dispositions de la
législation SIR. Elle se positionne dans un contexte international comme REIT (Real Estate Investment
Trust), caractérisée par un régime de transparence scale. La SIR se situe sous le contrôle prudentiel de
la FSMA. Voir aussi législation SIR.
Take-up
Prise totale en occupation de supercies par les utilisateurs sur le marché locatif pendant une période
donnée.
Taux d’endettement (proportionnel)
Taux légal qui, selon la législation SIR, s’obtient en divisant les dettes nancières et les autres dettes par
le montant total des actifs. Pour la méthode de calcul du taux d’endettement, il est renvoyé à l’AR SIR.
Taux d’occupation
Le taux d’occupation se calcule en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des supercies
non louées, y compris les produits des panneaux solaires. Les projets en construction et/ou rénovation
ne sont pas pris en compte.
Taux d’escompte
Cette méthode d’évaluation s’appuie sur une projection détaillée du ux de revenus qui est escompté à
une valeur nette actuelle à un taux d’escompte donné en fonction du risque de l’actif à estimer.
Thin capitalisation
La thin capitalisation souligne l’usage excessif de fonds étrangers dans une société, aux ns de bénécier
au maximum de la déduction scale des intérêts. Les réglementations scales locales mettent généralement
des limites à la déductibilité scale de la partie des dettes qu’elles considèrent comme excessives.
Trailing-twelve-months
Les chiffres nanciers calculés selon le trailing-twelve-months le sont sur la base des 12 derniers mois.
Valeur de vente
La valeur réelle à laquelle un bien immobilier donné a été vendu.
Valeur d’acquisition
La valeur d’acquisition est la valeur du bien immobilier au moment de l’acquisition. Si des frais de mutation
ont été payés, ces frais sont inclus dans la valeur d’acquisition. Voir aussi Frais de mutation.
Valeur du portefeuille
La valeur du portefeuille se compose des «Placements immobiliers», des «Placements immobiliers en
développement pour propre compte en vue de la location», des «Actifs détenus en vue de la vente» et
de la «Juste valeur des panneaux solaires».
Valeur intrinsèque
La valeur du portefeuille déterminée par les experts immobiliers indépendants, frais de transaction
compris. La juste valeur (voir aussi Fair value), au sens du référentiel IAS/IFRS, s’obtient en soustrayant
de la valeur d’investissement une part appropriée des droits d’enregistrement et/ou de la TVA.
Valeur locative estimée (VLE)
La valeur locative estimée est la valeur locative qui est déterminée par des experts immobiliers
indépendants.
Vélocité
Nombre de titres négociés en un an, divisé par le nombre total de titres à la n de l’année.
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Design et réalisation : CF Report I Texte et photographie : WDP I Traduction : ElaN Translations
Ce rapport a été produit avec du papier certié FSC.
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