rapport annuel
TABLE DES MATIÈRES
1. Message du président 2
2. Voici WDP 4
Création de valeur selon des piliers clairement établis 4
Impact 5
Un partenaire immobilier solide 6
Notre prol 8
Objectif, mission, vision 9
La chaîne de valeur de wdp 10
3. Stratégie et création de valeur 12
Tendances ayant un impact 13
Notre stratégie 16
Comment WDP crée de la valeur 18
Création de valeur sur la base d’objectifs clairement dénis 19
Climate Action Plan 22
ESG benchmark performance 25
4. Performance 29
Future logistics 30
Sustainable growth 40
Vitally engaged 49
Impact by responsibility 56
5. Actions et obligations 61
6. Résultats financiers et rapport immobilier 66
7. Déclaration de gouvernance d’entreprise 102
8. Facteurs de risque 148
9. Reporting selon les normes reconnues 159
10. Comptes annuels 195
11. Document permanent 255
12. Annexes 268
Vérication externe 269
Alternative performance measures 279
Informations nanciéres historiques incluses par référence 285
Déclarations 287
Lexique 289
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
1
Au nom de l’ensemble du Conseil d’Administration, je suis heureux que nous puissions
annoncer, en ce début d’année 2022, que les objectifs de prot initiaux du plan de
croissance2019-23 pourront être réalisés avec un an d’avance, à savoir en 2022 déjà.
C’est grâce à notre approche cohérente et orientée client, à notre accent sur une
croissance durable et rentable et à la qualité, la rapidité et l’expertise de nos équipes
que nous pouvons présenter un aussi bon résultat. Au nom de l’ensemble du Conseil
d’Administration, je tiens à exprimer mes sincères remerciements à tous nos clients,
nos employés, nos partenaires commerciaux et toutes les autres parties prenantes pour
leur engagement et leur conance dans notre entreprise.
L’importance cruciale de la logistique - et donc de l’immobilier logistique - et la
dynamique extrêmement forte du marché se reètent pleinement dans nos activités
opérationnelles. Notre taux d’occupation frôle les 99 %, ce qui signie que le
portefeuille immobilier de WDP afche complet. Une fois de plus, nous avons pu livrer
à nos clients un volume de près de 400000m² de nouveaux projets, et une enveloppe
de 500millions d’euros de nouveaux investissements a été engagée pour la troisième
année consécutive. De ces investissements, une supercie de plus de 800000m² était
encore en cours de développement à la n2021. Le volume d’investissement visé d’ici
2023 sera donc réalisé plus rapidement que prévu. WDP est donc n prête à entamer
un nouveau chapitre de sa trajectoire de croissance.
Tout cela s’est également traduit par d’excellents chiffres et indicateurs nanciers: le
résultat EPRA a augmenté de +10% pour atteindre 1,10euro par action, tandis que le
bilan a été renforcé avec 350 millions d’euros de capitaux supplémentaires. À cela
s’ajoute la forte revalorisation du portefeuille qui a conduit à une diminution du loan-to-
value vers 37% et un net debt / EBITDA (adj.) stable de 8x. Par ailleurs, le bilan est resté
non seulement solide mais aussi liquide, avec un tampon conséquent de facilités de
crédit non utilisées de plus de 750 millions d’euros. WDP souhaite poursuivre cette
croissance en 2022 aussi, avec une augmentation prévue du résultat EPRA de +9% à
1,20euro par action.
Au cours de l’année2021, notre quête inlassable de création de valeur pour nos clients et
actionnaires nous a amenés à continuer à œuvrer au renforcement durable des fondations
de notre entreprise. C’est ainsi que le trajet de numérisation interne Project Brains a abouti
«En 2021, avec #TeamWDP et tous
nos partenaires, nous avons continué à
œuvrer à la réalisation d’infrastructures
essentielles à l’économie post-Covid.
Notre quête de création de valeur à
long terme sera soutenue par le plan de
croissance2022-25 récemment annoncé,
ainsi que par notre ambitieux Climate
Action Plan, lesquels sont par ailleurs
étroitement liés.»
MESSAGE DU PRÉSIDENT
1.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
2
“
La question climatique nous a mis au défi de créer des
opportunités commerciales. Grâce à l’innovation et à la
technologie, nous voulons contribuer à l’infrastructure
durable de demain. Avec nos ambitions en matière de
climat, nous voulons montrer la voie à suivre en matière
de transition énergétique et dans la lutte mondiale contre
le changement climatique.
à sa conclusion nale via MyWDP, un portail client entièrement numérique qui permet d’offrir
un service encore meilleur à nos clients. En outre, l’organisation a été renforcée par l’arrivée
de nouveaux talents dans différents domaines et les processus internes, les structures de
contrôle et la gestion des risques ont encore été consolidés. Enn, nous avons préparé le
lancement d’un nouveau plan de croissance et d’un Climate Action Plan, tous deux
annoncés n janvier à l’occasion de la publication des résultats annuels.
Avec le nouveau plan de croissance 2022-25 GROWTH for FUTURE, WDP souhaite
poursuivre sur la voie d’une croissance durable et rentable, en tenant compte d’une
discipline stricte en matière de capitaux. Dans ce nouveau plan quadriennal, nous visons
une croissance annuelle du résultat EPRA par action de +8% pour atteindre 1,50euro
en 2025. Ces ambitions permettront de répondre au besoin constant de disposer d’un
immobilier logistique de qualité. Mais nous constatons aussi plus de possibilités au
sein du portefeuille existant - la pénurie croissante de terrains et le problème pressant
du climat ne remettent pas seulement en question nos activités, mais offrent aussi des
opportunités commerciales. La technologie et l’innovation sont et resteront nos alliés
tout au long de cet ambitieux voyage.
Dans le cadre d’une stratégie de croissance durable, les objectifs climatiques ne peuvent
pas non plus être laissés de côté. Il était donc évident pour WDP de combiner son plan
de croissance à un plan d’action climatique. Grâce aux ambitions du WDP Climate Action
Plan – M.A.D.E. for FUTURE, WDP a pour objectif d’atteindre la neutralité carbone dans
l’ensemble de sa chaîne de valeur d’ici 2050. Fidèles à notre stratégie ESG, nous optons
à nouveau pour des objectifs dans des domaines où nous pouvons réaliser le plus grand
impact en tant qu’entreprise. Ces objectifs sont répartis dans trois volets: WDP ENERGY
met l’accent sur l’efcacité énergétique et la production d’énergie renouvelable, WDP
DECARB+ vise à réduire les émissions de CO
2
en prêtant attention à la biodiversité, et
WDP GREEN doit assurer à WDP une durabilité et une pérennité, avec un accès facile
et permanent aux capitaux (verts). Les ambitions de ce plan d’action climatique, et leur
réalisation, reposent sur des données de consommation réelles et transparentes qui sont
collectées par la plateforme intégrée de gestion des services publics et de l’énergie,
nanoGrid. Une participation à hauteur de 25% de WDP dans cette société de proptech
énergétique était donc une étape logique.
Ces perspectives de croissance et les opportunités créées par les tendances structurelles
positives de notre secteur et les possibilités existantes au sein du portefeuille diversié
et de la clientèle nous rendent donc optimistes pour l’avenir. Dans le même temps, nous
restons vigilants sur le court terme: même si la pandémie mondiale évolue de manière
positive, le début de l’année2022 a été marqué par une volatilité accrue des marchés
causée par des taux d’intérêt uctuants, les évènements tragiques en ukraine et des
tensions géopolitiques liées. Dans ce contexte, nous pensons que les bénéces de
WDP résisteront à l’ination et que notre entreprise est devenue un vaisseau solide qui
peut naviguer même sur une mer agitée, tout en conservant la maniabilité d’un bateau
à moteur. Ce faisant, nous ne dévions pas de notre objectif et de notre mission: offrir
un domicile à la chaîne d’approvisionnement et aider nos clients à se développer grâce
à des warehouses with brains.
Pour cela, nous comptons comme toujours sur le professionnalisme, l’engagement pour
la qualité et la volonté d’innovation de nos équipes et partenaires commerciaux. Et ce,
an de continuer à fournir à nos clients des solutions durables et parées pour l’avenir.
Nous contribuons de cette manière à la poursuite du développement des infrastructures
essentielles à l’économie post- Covid et jouons un rôle primordial dans la transition
climatique.
Rik Vandenberghe
Président du Conseil d’Administration
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
3
CRÉATION DE VALEUR SELON DES PILIERS CLAIREMENT ÉTABLIS
WDP vise une croissance équilibrée dans le cadre
d’une gouvernance transparente et équitable. Nous
proposons de ce fait des réponses aux besoins
économiques, sociaux et environnementaux.
Cela fait de nous un partenaire able pour toutes
nos parties prenantes et se traduit par de solides
indicateurs opérationnels et nanciers et un
rendement récurrent et attractif.
Nos « warehouses with brains » sont
un maillon incontournable de la chaîne
d’approvisionnement de nos clients.
L’infrastructure logistique de haute qualité
et axée sur l’avenir que nous proposons
facilite et optimise les activités de nos
clients et leur garantit qualité, durabilité
et continuité.
Nous misons sur une chaîne de valeur solide et able:
de nos fournisseurs, qui contribuent à façonner le
produit phare de WDP, à nos clients qui distribuent
leurs marchandises dans le monde entier. Notre relation
étroite avec les différents partenaires commerciaux
nous permet de répondre à leurs souhaits et à leurs
dés. Nous contribuons à la santé, à la sécurité et à
l’intégrité de leurs collaborateurs. Par ailleurs, nous
assumons nos responsabilités en matière de gestion
des risques dans notre chaîne d’approvisionnement,
y compris en ce qui concerne les droits de l’homme.
Cela nous permet d’élever la création de valeur de
WDP à un niveau supérieur.
Sustainable
growth
Future
logistics
#TeamWDP est le moteur de notre
création de valeur. Nous misons donc
aussi activement sur le bien-être, la
sécurité et le développement de nos
collaborateurs. Nous voulons que nos
activités aient un impact positif sur
l’environnement immédiat et nous nous
engageons à contribuer aux besoins
des communautés locales.
Vitally
engaged
Impact
by responsibility
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
4
IMPACT 2021
Sustainable
growth
Vitally engaged
Partenariats à long terme
Impact by
responsibility
Future
logistics
WDP CLIMATE ACTION PLAN
M.A.D.E.
for FUTURE
WDP ENERGY.
WDP DECARB+.
WDP GREEN.
Portefeuille immobilier
> 6 milliards d’euros
EPS FY 2022 guidance
1,20 euro (+9% a/a)
Objectifs à
portée de main
Plan de croissance 2019-23
GROWTH
for FUTURE
Nouveau plan de croissance2022-25
EPS de 1,50 euro en 2025
(+8% CAGR)
Croissance du portefeuille de
2milliards d’euros
500 millions d’euros de nouveaux
investissements
Programme de développement
de 590 millions d’euros.
Taux d’occupation 98,6%
(98,6 % en 2020)
Dividende brut par action
(
+10% a/a)
0,88
€
Loan-to-value
(-8 p.p. a/a)
37
%
Coût moyen de
l’endettement
(-10 p.b. a/a)
2,0
%
Net debt / EBITDA
(adjusted)
(-0,4x a/a)
7,9
x
Capacité des panneaux
solaires
95
MWp
Résultat EPRA par action
(
+10% a/a)
1,10
€
Note de satisfaction
(8,2/10 en 2020)
#TeamWDP
7,9/10
Portefeuille immobilier
(+27% a/a)
6
mia €
90
%
50
%
Lease renewal
(90% en 2020)
Repeat business
(50% en 2020)
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
5
Introduction en
bourse de la
SICAV immobilière.
Désormais aussi
active en Italie et en
Tchéquie.
Développement
du portefeuille
immobilier
en France.
Ajout de la région
Pays-Bas.
Plan de croissance stratégique
2011-13: trois piliers de croissance:
locations, neutralité carbone du
portefeuille et acquisitions.
Lancement du projet d’énergie solaire
(30MWp). 1 million de m² de surfaces
louables dans le portefeuille immobilier.
Plan de croissance
stratégique2006-09:
doublement de la valeur du
portefeuille à hauteur de
700millions d’euros.
Développement du
patrimoine immobilier
de la famille Jos De
Pauw en Belgique
(Rederij De Pauw).
Free oat à
70%.
Entrée sur le
marché roumain.
20001999 2001 2008 201120072004
1 milliards d’euros 450millions d’euros 280millions d’euros
UN PARTENAIRE IMMOBILIER SOLIDE
1977-1997 2006
160millions d’euros
PLAN DE CROISSANCE 2006-09 PLAN DE CROISSANCE 2011-13
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
6
Émission de la première obligation
verte (Green Bond) et poursuite
du déploiement du programme de
panneaux solaires.
Plan de croissance
stratégique2016-20: ambition
d’un accroissement du portefeuille
de l’ordre de 1milliard d’euros pour
atteindre une valeur de 3milliards
d’euros, et une augmentation
cumulée du bénéce de 25% par
action. WDP reprise dans l’indice
AMX. Le Luxembourg comme
nouveau marché domestique.
Ambitions initiales
du plan de
croissance2019-
23 réalisables un
an plus tôt.
Lancement du
nouveau plan
de croissance
2022-25: ambition
d’une augmentation
annuelle du résultat
EPRA par action de
+8% à 1,50euro
d’ici 2025 et un plan
d’investissement de
2milliards d’euros
pour arriver à un
portefeuille de
8milliards d’euros.
Lancement du WDP
Climate Action
Plan: objectif net
zéro d’ici 2050 pour
l’ensemble de la
chaîne de valeur.
20162014 2018 2021201720152013 2019
1,2 milliard d’euros
WDP remporte le titre d’Entreprise de
l’année®2017. Révision à la hausse
de l’objectif de croissance du volume
d’investissement dans le cadre du plan
de croissance2016-20 à 1,25milliard
d’euros, par la poursuite de la
croissance sur les principaux marchés
géographiques existants.
Statut de SIR.
Capitalisation boursière
supérieure à 1milliard d’euros.
2,1 milliards d’euros 3,5 milliards d’euros 4,2 milliards d’euros
6,0 milliards d’euros
Plan de croissance stratégique2019-23: objectif de
croissance annuelle du portefeuille de 10% pour atteindre
5milliards d’euros et une hausse annuelle du résultat EPRA
de 6% pour atteindre 1,15euro en 2023. WDP reprise dans le
BEL20. Extension régionale en Allemagne. Premier ABB pour
une SIR. Passage à la forme juridique SA. Mise en œuvre de la
Roadmap ESG2019-23. Scission de l’action par un facteur7.
| 2 milliards d’euros
L’action WDP désormais cotée aussi sur
Euronext Amsterdam. Objectifs du plan
de croissance2013-16 réalisés un an
plus tôt: portefeuille d’environ 2milliards
d’euros et résultat EPRA par action de
0,71euro.
Plan de croissance
stratégique2013-16: extension du
portefeuille de 50% à 1,8milliard
d’euros et augmentation cumulée
du résultat EPRA par action de
20-25%.
2020
Un bilan solide,
des liquidités
importantes et un
portefeuille diversié
soutiennent
WDP pendant
la pandémie
de Covid-19.
Augmentation
des ambitions de
croissance: volume
d’investissement
visé de 2milliards
d’euros et résultat
EPRA en 2024 de
min. 1,25euro par
action.
4,8 milliards d’euros
PLAN DE CROISSANCE 2016-20 PLAN DE CROISSANCE 2019-23PLAN DE CROISSANCE 2013-16 PLAN DE CROISSANCE 2022-25
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
7
NOTRE PROFIL
qualité, toujours dans l’optique d’une location à long terme. La Société est leader du
marché
au Benelux et en Roumanie.
1
La vision à long terme adoptée par WDP dans
chaque décision immobilière se poursuit dans sa relation avec tous les clients. WDP
veut en effet être avant tout un partenaire pour ses clients, développer avec eux une
relation fructueuse à long terme et les soutenir dans leurs activités. WDP propose à cet
effet un large éventail de bâtiments qui peuvent prendre la forme de, ou conviennent
pour, l'entreposage, la distribution XXL, la fabrication, le cross-docking, le «high-bay»,
la logistique urbaine, etc. De cette manière, nous œuvrons ensemble à une croissance
axée sur l'avenir.
WDP est cotée sur Euronext Bruxelles (BEL 20) et Amsterdam (AMX) et possède le statut
de REIT en Belgique (en tant que SIR), aux Pays-Bas (en tant que FBI) et en France (en
tant que SIIC). WDP est soumise au contrôle prudentiel de l’autorité de surveillance
FSMA.
France
7
192000
m²
Benelux
189
4,5 mio
de m²
Allemagne
1
6300
m
2
Roumanie
60
1,2 mio
de m
2
1 Cette afrmation est basée sur un calcul comparatif du nombre de mètres carrés de surfaces en portefeuille pouvant être louées.
6millions de m²
d’entrepôts
Pure player strategy
6 pays
Belgique, Pays-Bas,
Luxembourg, France,
Allemagne et Roumanie
323 clients
Portefeuille de clients
diversié réparti sur
divers secteurs et
zones géographiques.
96 #TeamWDP
WDP gère son portefeuille
immobilier depuis ses
bureaux de Wolvertem
(Belgique), Breda (Pays-Bas)
et Bucarest (Roumanie).
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
8
Notre vision
Nos «warehouses with brains»
aident nos clients à se
développer au cœur de leur
chaîne d’approvisionnement.
Notre mission
Nous construisons une
enveloppe durable autour
du processus logistique.
Avec des entrepôts
intelligents, #TeamWDP et
un entrepreneuriat innovant,
nous créons de la valeur pour
les clients et les actionnaires.
Notre objectif
Le domicile pour la chaîne logistique
Les entrepôts représentent le pilier de la chaîne d’approvisionnement pour
un avenir durable. Ces espaces indispensables servent à stocker les denrées
alimentaires qui atterrissent dans nos assiettes, les médicaments que nous
prenons lorsque nous sommes malades, les gadgets technologiques que nous
aimons tant et tous les autres biens dont nous dépendons au quotidien. Ils
contribuent à rendre la chaîne d’approvisionnement robuste et résiliente. Nos
entrepôts offrent un espace intelligent et exible qui aide nos clients à atteindre
leurs objectifs opérationnels, sociaux et climatiques. Au cœur d’une chaîne
d’approvisionnement intelligente, le client se sent chez lui. Son espace est le
nôtre. Notre warehouse with brains.
OBJECTIF, MISSION, VISION
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
9
LA CHAÎNE DE VALEUR DE WDP
Activités propres de WDP
Les activités propres de WDP en tant que promoteur/investisseur nal et bailleur de biens
logistiques au Benelux, en France, en Allemagne et en Roumanie se retrouvent au centre
de la chaîne de valeur de la Société. WDP opère de manière intégrée grâce à des équipes
spécialisées en interne. Nos équipes locales de business development recherchent des
terrains et des bâtiments adaptés et s’occupent de la commercialisation de nouveaux
projets et de bâtiments existants, avec le soutien de l’équipe marketing. Cela implique
une collaboration étroite avec l’équipe nance et legal an de structurer les différentes
transactions, ainsi qu’avec l’équipe de project development pour tout ce qui concerne le
Planning
Design
Management
and ownership
Refurbishment Re-use
WDP inuence
Client operations
and logistic supply
chain
Distribution
Consumption
Production
Logistics
Financing(Re)
Development
and acquisition
Commer-
cialisation
WDP dispose d’une supercie
locative totale de 6 millions de m²
en plus d’une supercie locative
potentielle de 1,5 million de m²
pour de futurs développements.
Sur une base
annuelle, WDP
paie plus de 500
millions d’euros à
ses fournisseurs.
WDP facilite
la chaîne
d’approvisionnement
de pas moins de
323 clients.
WDP nance les
investissements
avec 50 % minimum
de fonds propres et
50 % maximum de
capitaux d’emprunt.
développement de nouveaux projets. La gestion et l’entretien de nos bâtiments sont
assurés par nos équipes locales de property management. Ils prennent aussi l’initiative
lorsqu’une rénovation s’avère nécessaire, le cas échéant en collaboration avec l’équipe
de project development.
Nous vous renvoyons au chapitre 2. Notre profil à la page 8 et au chapitre 6. Résultats financiers et rapport immobilier à
la page 94 pour plus de détails sur les marchés sur lesquels WDP opère ainsi que sur le portefeuille immobilier.
Nous vous renvoyons au chapitre 3. Stratégie et création de valeur à la page 13 pour en savoir plus sur les tendances
actuelles en matière d’immobilier logistique.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
10
Activités en amont
Au sein de notre chaîne d’approvisionnement, nous considérons nos partenaires de
construction (architectes, bureaux d’études, entrepreneurs) comme nos fournisseurs
critiques, étant donné leur contribution directe au produit phare du WDP : l’entrepôt.
WDP fait appel à des partenaires réputés, hautement qualiés et (nancièrement)
ables, de préférence des partenaires locaux solides. Ce maillon de notre chaîne
d’approvisionnement est celui qui requiert le plus de ressources.
De nombreux conseillers et consultants assistent WDP dans ses activités : avocats,
notaires, agents immobiliers, bureaux de conseil dans le domaine du marketing, de
l’informatique, des ressources humaines, de l’environnement, de la durabilité, etc.
La collaboration est généralement axée sur des projets, toujours dans l’optique d’un
partenariat à long terme avec des parties qui connaissent bien notre activité et sont
compatibles avec notre culture d’entreprise. En tant que société immobilière à haute
intensité de capital avec un ambitieux plan de croissance, nous avons bien entendu aussi
recours au marché de capitaux, par exemple par le biais d’un nancement de la dette
auprès de banques et d’investisseurs belges et étrangers.
Nous vous renvoyons au chapitre 6. Résultats financiers et rapport immobilier à la page 65 pour plus d’informations sur
nos investissements, notre nancement et les résultats de l’année écoulée.
Nous vous renvoyons au chapitre 4. Performance à la page 29 pour plus de détails sur notre collaboration avec les
fournisseurs.
Activités en aval
En aval de la chaîne de valeur de WDP, nous retrouvons nos clients qui louent nos biens
immobiliers. Le client est au cœur de notre stratégie et, ici aussi, l’accent est mis sur la
création de partenariats à long terme, ce qui se reète dans le taux d’occupation élevé,
la forte rétention et les contrats de bail à long terme, mais aussi dans la part élevée du
« repeat business » dans la croissance externe. Nous leur proposons une infrastructure
logistique moderne et dans le cadre du WDP Climate Action Plan, nous voulons non
seulement mettre un bien immobilier à leur disposition, mais également offrir des services
dans le cadre de la transition énergétique.
Nous vous renvoyons au chapitre 6. Résultats financiers et rapport immobilier à la page 85 pour plus d’informations sur la
situation locative du portefeuille immobilier.
Nous vous renvoyons au chapitre 4. Performance à la page 29 pour plus de détails sur notre collaboration avec les clients
et pour nos ambitions en matière de développement de nos prestations de service pour nos clients.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
11
STRATÉGIE ET CRÉATION DE VALEUR
3.
“
Nous voulons prendre l’initiative dans la lutte
mondiale contre le changement climatique
avec notre objectif net zéro pour l’ensemble
de la chaîne de valeur.
Supply the future
Page 16 Stratégie
Page 19 Création de valeur
Page 20 Ambition
Page 27 Stakeholder engagement
WDP
Rapport annuel 2021
12
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
“
Les développements « brownfield » offrent une réponse
durable et innovante à la raréfaction des terrains.
TENDANCES AYANT UN IMPACT
Introduction
La demande en immobilier logistique n’a jamais été aussi élevée. Les événements
inattendus qui se sont produits sur le marché soulignent une fois de plus l’importance
cruciale d’une chaîne logistique flexible et résiliente. Dans le monde entier, les chaînes
d’approvisionnement sont mises sous pression par la forte reprise économique et un
e-commerce florissant et en pleine accélération. Le consommateur est dépendant
d’une chaîne d’approvisionnement performante et la demande pour l’omnicanal, l’ali-
mentation et les activités liées au secteur pharmaceutique poursuit sa forte croissan-
ce. Les progrès technologiques optimisent les services logistiques, la productivité,
Nous vous renvoyons au chapitre 4. Performance à la page 29 pour plus d’informations sur la façon dont le WDP
répond à ces tendances.
l’efficacité et la capacité de stockage des entreprises, ce qui influe à son tour sur la
demande en espaces logistiques modernes ainsi que sur leur conception. Par ailleurs,
une moins grande disponibilité des parcelles à bâtir, une hausse des prix des terrains
et une pression croissante en faveur de la durabilité entraînent des changements ra-
dicaux sur le marché de l’immobilier logistique. La conception sera plus que jamais
axée sur l’efficacité énergétique, la production d’énergie renouvelable et la neutralité
carbone, tout en visant une minimisation de l’empreinte (écologique) du bâtiment.
De l’ancien au «future proof»
La pénurie de terrains immédiatement disponibles
ralentit le développement de nouveaux biens logistiques
et met au défi les sociétés immobilièr
es d’apporter une
réponse adaptée en procédant au redéveloppement de
sites existants et obsolètes.
La disponibilité de parcelles à développer est limitée, ce qui exerce une pression à la
hausse sur les prix des terrains. Les sociétés immobilières misent donc de plus en plus
sur des projets de redéveloppement, appelés développements «browneld». Ces sites
sont transformés en sites logistiques modernes: la pollution (ancienne) est éliminée par
des travaux d’assainissement, des technologies et des matériaux durables sont mis en
œuvre - pour une meilleure empreinte écologique - et il est tenu compte de la santé
et de la sécurité des travailleurs présents sur ces sites dès la première ébauche. Un
développement «browneld» impose aussi de sortir des sentiers battus, par exemple
avec des constructions verticales. Une construction sur plusieurs étages optimise en
effet la capacité de distribution d’un immeuble.
WDP
Rapport annuel 2021
13
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
TENDANCES AYANT UN IMPACT
“
Les entreprises passent au niveau
supérieur dans leur chaîne
d’approvisionnement.
.
Transformation de la chaîne
d’approvisionnement
Les entreprises doivent pouvoir réagir avec
souplesse aux fluctuations et ainsi affronter
l’avenir avec résilience. La chaîne d’approvision
-
nement est remise en question et réorientée en
fonction de l’évolution de l’environnement.
Omnicanal
La croissance accélérée des ventes en ligne s’est
poursuivie sans relâche depuis le début de la pandémie
en 2020, tout comme l’émergence de marchés de niche
tels que l’ameublement, l’alimentation et les produits
pharmaceutiques. Les entreprises ont dû passer
rapidement aux boutiques en ligne, sous l’effet de la
numérisation et de l’automatisation. Le consommateur
s’attend en effet à une rapidité de livraison des produits
qu’il achète, quelle que soit la distance, à une exibilité
des retours et à une offre en ligne étendue. Outre une
numérisation accrue, ce service omnicanal nécessite
aussi un autre type d’espace de stockage.
Il faut s’attendre à ce que l’e-commerce reste l’un des
principaux moteurs de croissance au sein de secteur
de l’immobilier logistique, ce qui pourrait contribuer
à la réalisation d’environ 30 millions de mètres carrés
d’espace immobilier logistique lié à l’omnicanal d’ici
2025.
Automatisation
Une chaîne d’approvisionnement efcace implique des
ux d’informations numériques dans la chaîne logistique
qui permettent d’anticiper les uctuations et de mettre
en œuvre des systèmes de stock intelligents. La chaîne
d’approvisionnement du futur s’attend également à une
plus grande automatisation grâce à des technologies
intelligentes et à la robotique, avec un impact majeur sur
la conception des bâtiments et sur la gestion d’entreprise.
Le coût élevé de l’investissement initial et la complexité
ont jusqu’à présent été un frein à leur intégration et leur
adoption. Les entreprises bien équipées peuvent compter
sur un avantage concurrentiel signicatif.
L’optimisation de la chaîne d’approvisionnement a déjà
commencé : les investissements dans la robotique
et les entrepôts semi-automatisés s’intensient, les
organisations vont diversier davantage leur base de
fournisseurs et miser sur une efcience accrue de leur
chaîne d’approvisionnement. Cela crée de la exibilité et
réduit la pression sur les stocks grâce à une meilleure
adéquation entre la capacité des fournisseurs et la
demande des consommateurs. Par ailleurs, on mise de
plus en plus sur des solutions de transport multimodal
et la distribution repose de plus en plus souvent sur le
modèle « just-in-case », à savoir la constitution d’un
stock sûr et stratégique an d’éviter les ruptures de
stock. WDP estime peu probable qu’il y ait une vaste
régionalisation des chaînes d’approvisionnement
mondiales en Europe occidentale (nearshoring) : les
chaînes d’approvisionnement sont en effet complexes
et à haute intensité de capital. De plus, rapprocher la
production du client nal coûte de l’argent et n’est pas
toujours souhaitable sur le plan régional. Les avantages
du nearshoring dépendent du type de produit, du
niveau d’automatisation et d’autres coûts, mais aussi
de la décision d’adopter une approche plus régionale
et autosufsante. Nous voyons toutefois une série
d’activités à valeur ajoutée augmenter, telles que la
personnalisation et la fabrication différée.
WDP
Rapport annuel 2021
14
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
TENDANCES AYANT UN IMPACT
“
Les entreprises
doivent faire partie de
la solution climatique.
Transition climatique
Le développement durable n’est
plus une tendance, mais fait partie
intégrante de la stratégie d’entreprise.
Les objectifs climatiques ne peuvent
être atteints que par des efforts réalisés
tout au long de la chaîne de valeur.
L’efcacité énergétique est une priorité, non seulement
en raison des économies évidentes, mais aussi sur un
plan légal. Le Green Deal de l’UE xe un objectif de zéro
émission nette de CO
2
d’ici 2050. Pour atteindre cet
objectif, il convient de miser fortement sur la poursuite du
déploiement des énergies renouvelables, l’efcacité
énergétique et l’utilisation durable des matériaux si l’on
veut atténuer le changement climatique.
Le secteur de l’immobilier logistique s’engage via des
investissements dans des panneaux solaires et des
bâtiments sans carbone. Il est certain que ceux qui
tournent le dos à la durabilité courent un risque
d’inoccupation, de baisse des loyers et de répercussions
pour cause de non-respect de la législation.
Bien que les investissements soient principalement pris en
charge par le propriétaire immobilier (alors que c’est
surtout l’utilisateur qui en récolte les fruits), l’offre de
solutions durables n’avait eu jusqu’à présent qu’un impact
limité sur les décisions des clients. Cependant, les clients
subissent aussi une pression croissante pour réduire leur
empreinte écologique. Les propriétaires d’immobilier
logistiques sont donc également incités par les utilisateurs
à contribuer à rendre l’ensemble de la chaîne de valeur
plus durable.
La demande de bâtiments répondant à des normes de
durabilité plus élevées se traduira par une hausse des
loyers. Et les propriétaires-occupants s’adresseront à un
spécialiste immobilier pour trouver une solution leur
permettant de donner un nouvel avenir à leur bâtiment
existant et vétuste, en mettant l’accent sur la durabilité et
le bien-être des travailleurs. Il s’agit dès lors d’une
opportunité pour le secteur de l’immobilier logistique.
WDP
Rapport annuel 2021
15
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
NOTRE STRATÉGIE
Un «pure player» avec une approche plus ciblée
Notre stratégie vise à créer de la valeur pour nos clients, nos actionnaires et toutes les parties prenantes.
Les moteurs stratégiques
#TeamWDP
Bonne gouvernance
#TeamWDPest le cœur battant de
notre entreprise. Nous voulons que
nos collaborateurs se développent
et peaunent leurs compétences,
qu’ils se sentent bien dans une
équipe forte qui répond aux
besoins des clients. L’intégrité et
la durabilité constituent la base de
nos activités quotidiennes.
Bâtiments durables
Répartition géographique
Notre approche 100% axée sur
le client veille à développer des
bâtiments durables dans des lieux
stratégiques, contribuant ainsi à
la croissance de nos clients, et
garantit une occupation maximale
de nos entrepôts.
Financement intelligent
Solutions innovantes
Avec nos entrepôts intelligents,
nous répondons aux problèmes
logistiques actuels et futurs.
Le nancement intelligent garantit
une stabilité et une rentabilité pour
WDP et crée de la valeur pour
toutes les parties prenantes.
Création de valeur pour toutes
nos parties prenantes
ENTREPRENEURIAT INNOVANT
ACCENT SUR LE CLIENT
#TEAMWDP
WDP
Rapport annuel 2021
16
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
NOTRE STRATÉGIENOTRE STRATÉGIE
#TeamWDP
Il est important que nos collaborateurs se sentent bien,
soient valorisés et aient la possibilité de déployer leurs
talents. WDP entend promouvoir les compétences de
ses collaborateurs pour faciliter la mise en place d’une
équipe durable et dédiée et renforcer les capacités et la
continuité.
L’entrepreneuriat de #TeamWDP, combiné à des lignes
de décision courtes et rapides et à la structure aplatie
qui laisse de la place à l’innovation, garantit une
collaboration dynamique.
#TeamWDP est le point d’ancrage de tout le processus:
après que l’équipe commerciale a déni les grandes lignes
du contrat de bail, les bâtiments sont développés sous la
direction de chefs de projet expérimentés, après quoi les
property managers prennent en charge leur gestion pour
soulager le client. Sur les plans nancier, comptable et
juridique aussi, WDP maîtrise bien son sujet.
Bonne gouvernance
Agir avec honnêteté et correction, avoir une
communication ouverte et de la transparence dans
les rapports est synonyme de gestion d’entreprise
responsable qui garantit un équilibre entre les intérêts
des différentes parties prenantes et de la communauté.
Bâtiments durables
WDP répond à la demande en espaces de stockage
modernes et intelligents, dotés des derniers
développements en matière de durabilité. Le client veut
pouvoir disposer d’un espace économe en énergie (et
donc moins coûteux), implanté dans un lieu stratégique
an de garantir un ux de marchandises optimal. WDP
propose un portefeuille diversié de bâtiments durables
et à la pointe de la technologie, qui sont toujours adaptés
aux besoins du secteur.
Répartition géographique
Les sites de WDP sont tous choisis en fonction de leur
situation stratégique, par exemple à proximité directe
de carrefours de logistique ou de distribution et/ou de
moyens de transport multimodal. La majorité des biens
immobiliers est située en plein cœur économique de
l’Europe du Nord-Ouest, dans l’arrière-pays des ports
d’Amsterdam et de Rotterdam, véritables portes d’entrée
de l’Europe pour les importations et les exportations. Les
biens immobiliers sont répartis le long de l’axe logistique
Amsterdam-Rotterdam-Breda-Anvers-Bruxelles-Lille
et s’étendent jusqu’en Rhénanie-du-Nord-Westphalie
et dans les ports de Brême et de Hambourg. En Europe
centrale, WDP est active en Roumanie, véritable porte
d’entrée pour l’approvisionnement de l’Europe du
Sud-Est.
Financement intelligent
Le nancement des investissements immobiliers repose
sur un équilibre sain entre capitaux propres et étrangers et
on vise une émission synchronisée de nouveaux capitaux
et la souscription de nancements verts externes. De
cette façon, le rythme d’investissement est suivi par le
rythme de nancement. La mise en réserve d’une partie
des bénéces nous permet de créer un tampon nancier
pour l’avenir et de réinvestir ces ressources dans la
poursuite de la croissance de WDP.
Solutions innovantes
Une analyse du client et de ses activités précède toujours
la réalisation d’un nouveau bâtiment ou la location
d’un site existant, de manière à proposer, en étroite
concertation, une solution immobilière adaptée. Rééchir
avec le client implique d’être ouvert et à l’avant-garde
avec des solutions innovantes en termes d’implantation,
de type de bâtiment, de ux de marchandises, de
technologie, de production d’énergie renouvelable, etc.
WDP
Rapport annuel 2021
17
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
COMMENT WDP CRÉE DE LA VALEUR
Flux de trésorerie
stable
#TEAMWDP
ACCENT SUR LE CLIENT
ENTREPRENEURIAT
INNOVANT
STRATÉGIE
TION
#WeEducate 807h
Note de satisfaction 7,9/10
Absentee rate 0,221%
#WeCare 125000 euros
Voir page
49
#SpeakUp aucune infraction
signalée
Due diligence des fournisseurs
critiques aucune infraction constatée
Lease renewal 90%
Repeat business 50%
Portail client MyWDP
Voir page
56
Impact by responsibility
Vitally engaged
#TeamWDP est le moteur de notre
création de valeur. Nous favorisons
leur bien-être, leur sécurité et
leur développement ainsi que
l’environnement de nos activités et
des communautés locales.
Nous misons sur une chaîne de
valeur solide et fiable, en étant
attentifs à la santé, à la sécurité et
à l’intégrité. Nous assumons nos
responsabilités en matière de gestion
des risques, y compris en ce qui
concerne les droits de l’homme.
Output OutcomeInput Contribution aux SDGBusiness model
WDP electricity procurement green
56%
Energy monitoring system coverage
73%
Éclairage LED dans le portefeuille
immobilier
40%
Voir page 30
Future logistics
Notre infrastructure logistique
de haute qualité facilite et optimise
les activités de nos clients et leur
garantit qualité, durabilité
et continuité
Valeur du portefeuille 6mia d’euros
Programme de développement
594mio d’euros
Taux d’occupation 98,6%
Résultat EPRA par action 1,10 euro
Dividende par action 0,88euro
Green certified warehouses 29%
Renewable energy capacity 95MWp
Voir page
40
Sustainable growth
WDP vise une croissance équilibrée
dans le cadre d’une gouvernance
transparente et équitable. Nous
proposons de ce fait des réponses
aux besoins économiques, sociaux
et environnementaux.
Capital financier
Capitaux propres renforcés avec
>350mio d’euros
Loan-to-value 36,7%
Net debt / EBITDA (adjusted) 7,9x
Financement vert 800mio d’euros
(36% de l’endettement total)
Immobilier
Superficie locative 5,9 mio de m²
Warehouses 257
Potentiel de développement
~1,5 mio de m²
Capital intellectuel et humain
#TeamWDP 96
Formation et éducation 17h/ETP
Organisation d’entreprise flexible
Project Brains
Capital social
Partenariat avec le client
#WeMakeADifference
Employee Code of Conduct
Supplier Code of Conduct
Capital naturel
M.A.D.E. for FUTURE
Système de surveillance
énergétique
Capacité d’énergie solaire 95MWp
OBJECTIF
Le domicile pour la chaîne logistique
VISION
Nos «warehouses with brains» aident nos
clients à se développer au cœur de leur
chaîne d’approvisionnement
PROMOTEUR/INVESTISSEUR FINAL
ACQUISITIONS
RÉNOVATION
Développement et
location à long terme
WDP
Rapport annuel 2021
18
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
CRÉATION DE VALEUR SUR LA BASE D’OBJECTIFS CLAIREMENT DÉFINIS
Sustainable growth
Objectifs Réalisations en 2021 Statut
Plan de croissance
2019-23
Portefeuille immobilier : >6 milliards
d’euros
EPRA EPS en 2021 : 1,10 euro
(précédemment 1,07 euro)
EPRA EPS en 2024 : >1,25 euro
Portefeuille immobilier : 6 milliards
d’euros
EPRA EPS : 1,10 euro
EPRA EPS FY 2022 guidance : 1,20
euro
Objectifs visés à portée de main
Plan de croissance
2022-25
Portefeuille immobilier : 8 milliard
d’euros
EPRA EPS en 2025 : 1,50 euro
-
WDP GREEN. Green certified assets : >75 % d’ici
2025
Green financing : >75 % d’ici 2025
TCFD : adoption of requirements
d’ici 2024
Green certified assets : 29 %
Green financing : 36 %
TCFD : governance, risk manage-
ment, metrics & targets
WDP ENERGY. Renewable energy capacity :
250 MWp d’ici 2025
Renewable energy capacity :
95 MWp
Normes de reporting,
notations et indices
EPRA: Gold
GRI: Core
MSCI: A à partir de 2023
ISS ESG: Prime C à partir de 2023
DJSI Europe: inclusion
EPRA : Gold
GRI : Core
MSCI : A (depuis 2022)
ISS ESG : Not Prime C-
DJSI Europe : inclusion
Future logistics
Objectifs Réalisations en 2021 Statut
WDP DECARB+.
Scope 3 leased assets (down-
stream): net zéro d’ici 2040
Scope 3 capital goods (upstream):
net zéro d’ici 2050
Première mesure de l’empreinte
climatique de WDP avec 2020
comme année de référence
WDP ENERGY.
WDP electricity procurement
green: 100% d’ici 2023
Energy monitoring system: 100%
coverage d’ici 2025
Éclairage LED: 100% coverage
d’ici 2030
WDP electricity procurement
green: 56%
Energy monitoring system: 73%
coverage
Éclairage LED: 40% coverage
Vitally engaged
Objectifs Réalisations en 2021 Statut
#WeMakeADifference #WeEducate: accompagnement
de minimum 100 étudiants par an
#WeAreConscious: 100% cover-
age energy monitoring system
d'ici 2025
#WeEducate: accompagnement de
100 étudiants
#WeAreConscious: 73% coverage
energy monitoring system
#WeCare: aide nancière de
125000 euros
Objectifs ESG pour
#TeamWDP
Réalisation annuelle d’au moins
90% des objectifs ESG par
#TeamWDP
90% de réalisation des objectifs
ESG par #TeamWDP
WDP +100 track Appropriation, intrapreneuriat,
créativité et innovation au sein
de #TeamWDP d’ici 2025
-
Impact by responsibility
Objectifs Réalisations en 2021 Statut
Partenariats commer-
ciaux à long terme
80% minimum de lease renewal Lease renewal: 90%
Repeat business: 50%
Supply chain
management
Poursuite de l’expansion et
formalisation
-
Rémunération
Ces KPI font partie de la rémunération du Conseil d’Administration, du Comité de
gestion et de #TeamWDP.
WDP
Rapport annuel 2021
19
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
PLAN DE CROISSANCE 2019-23
1,5 milliards d’euros
(volume d’investissement identié)
au 31.12.2021
0,3 milliard d’euros d’acquisitions
350 millions d’euros d’acquisitions
40 millions d’euros de désinvestissements
1,2 milliards d’euros de projets
Projets greeneld et browneld et
investissements dans l’énergie solaire
Scorecard au 31 décembre 2021
Développement dynamique du portefeuille
75
%
de la croissance prévue identifiés
Base year 2018 3,5 milliards d’euros Base year 2018 0,86 euro
~€ 1,5
milliards d’euros
d’investissements
FY 2021 FY 2022 guidance
Croissance
identifiée
EPRA EPS
Portefeuille
immobilier
EPRA EPS
FY 2022
GUIDANCE
OBJECTIFS À
PORTÉE DE MAIN
+€ 2,0
milliards d’euros
d’investissements
ambition 2023
2019-23
AMBITION
>6
mia €
>6
mia €
1,20
€
Minimum
1,25
€
+40 % cumulé
+45 % cumulé
ambition 2024
WDP
Rapport annuel 2021
20
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
LANCEMENT DU NOUVEAU PLAN DE CROISSANCE 2022-25
+8
%
p.a.
+500
mio €
p.a.
1,50
€
EPRA EPS
8
mia €
Portefeuille
1,10
€
EPRA EPS
6
€ mia
Portefeuille
OBJECTIFS 2025
Basé sur un net debt / EBITDA
(adj.) ~8x
FROM EXTERNAL GROWTH TO EXTERNAL GROWTH+
Dans le cadre du plan de croissance 2019-23, WDP a identié, n 2021, un volume
d’investissement total de 1,5 milliards d’euros, ce qui représente 75 pour cent
du volume cumulé prévu de 2,0 milliards d’euros. Compte tenu de l’ambition de
WDP de réaliser un résultat EPRA de 1,20 euro pour 2022, les ambitions afchées
à ce jour - dont un résultat EPRA par action d’au moins 1,25 euro en 2024 (et
initialement de 1,15 euro en 2023) - peuvent être réalisées avec un an d’avance.
Dans ce contexte, WDP souhaite entamer un nouveau chapitre de sa trajectoire
de croissance.
Le moteur fondamental de la croissance bénéciaire reste la demande structurelle
constante de biens immobiliers logistiques, ce qui permet à WDP d’aider ses
clients à se développer au cœur de la chaîne d’approvisionnement. En outre,
WDP considère que la création de valeur future est également soutenue par des
opportunités dans le portefeuille existant - qui devient de plus en plus important
en raison de la rareté croissante - et la question urgente du changement climatique
offre également des opportunités commerciales en plus des dés, guidés par la
technologie et l’innovation.
GROWTH
FOR
FUTURE
Croissance structurelle Création de valeur au sein
du portefeuille existant
Le climat comme opportunité
INVESTISSEMENTS DANS LA CHAÎNE D’APPROVISIONNEMENT
ET L’OMNICANAL
ORIENTATION CLIENT ET PORTEFEUILLE DE HAUTE QUALITÉ INTENSIFICATION DE LA STRATÉGIE « ENERGY AS A BUSINESS »
EN METTANT L’ACCENT SUR LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
AU BENELUX ET EN ROUMANIE (<20 % EN ROUMANIE) RARÉFACTION CROISSANTE DES TERRAINS AVEC PRESSION
À LA HAUSSE SUR LES LOYERS DU MARCHÉ
LEADERSHIP DU SECTEUR ET ENGAGEMENT AVEC LES
CLIENTS/FOURNISSEURS EN MATIÈRE DE DÉCARBONISATION
ÉLARGISSEMENT DE L’EMPREINTE UE : POURSUITE DU
DÉPLOIEMENT EN ALLEMAGNE ET ACTIVATION EN FRANCE
BON POSITIONNEMENT POUR ABSORBER UNE INFLATION
(PLUS) ÉLEVÉE GRÂCE À DES LOYERS LIÉS À L’IPC
IDENTIFICATION DES RISQUES CLIMATIQUES, COMBINÉS À
DES OPPORTUNITÉS COMMERCIALES
BANQUE FONCIÈRE STRATÉGIQUE AXÉE SUR LES
DÉVELOPPEMENTS PRÉLOUÉS DANS LE CADRE DU MODÈLE
DE PROMOTEUR/INVESTISSEUR
POTENTIEL DE RÉVISION DES LOYERS À MOYEN TERME,
AVEC UNE APPROCHE COMMERCIALE
TECHNOLOGIE ET INNOVATION
SECTEUR LOGISTIQUE COMPÉTITIF GRÂCE À LA RÉSILIENCE
ET À LA CROISSANCE DES PROSPECTS
ÉLARGISSEMENT DE SERVICES (MISES À NIVEAU,
INNOVATION, DURABILITÉ, PROPTECH, ETC.)
WDP CLIMATE ACTION PLAN AVEC DES OBJECTIFS TOUT
AU LONG DE LA CHAÎNE DE VALEUR
External Growth External Growth+
Ces perspectives sont basées sur les connaissances et la situation actuelles et
sous réserve de circonstances imprévisibles (par exemple l’évolution ainsi que les
implications macroéconomiques d’une modication conjoncturelle des taux, les
événements tragiques en Ukraine et les tensions géopolitiques qui y sont liées).
Base year 2021
Base year 2021
External Growth+
WDP
Rapport annuel 2021
21
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
CLIMATE ACTION PLAN
M.A.D.E. for FUTURE
Le WDP Climate Action Plan dénit la voie ambitieuse que WDP suivra pour parvenir au net zéro dans l’ensemble de sa chaîne
de valeur (scope 1, 2 et 3) d’ici 2050, en tenant compte d’un scénario de 1,5 °C et des objectifs ambitieux du Green Deal de
l’UE. Ce plan offre un cadre clair traitant à la fois des risques climatiques et des opportunités commerciales.
M.A.D.E. for FUTURE, l’objectif de ce plan d’action climatique, est clairement lié aux activités commerciales de WDP, à savoir
l’utilisation de Matériaux, l’Adaptation, la Décarbonisation et l’Électrication, et constitue la base du déploiement de trois
pistes, chacune ayant des objectifs clairs, ambitieux et transparents :
Télécharger M.A.D.E. for FUTURE
M.A.D.E.
FOR
FUTURE
WDP ENERGY.
VOTRE PRESTATAIRE DE SERVICES ÉNERGÉTIQUES
WDP DECARB+.
RÉDUCTION DE NOTRE EMPREINTE
ENVIRONNEMENTALE
WDP GREEN.
WDP SOUS LE SIGNE DE LA DURABILITÉ
ET DE LA PÉRENNITÉ
SUSTAINABLE CAR CHARGING RESPONSIBLE LAND USE GREEN CERTIFICATIONS
WAREHOUSE AS SOLAR POWER STATION MATERIAL DATABASE AND PASSPORT TCFD
ENERGY EFFICIENCY SERVICES PREDICTIVE MAINTENANCE EU GREEN DEAL
NEXT GEN WAREHOUSE CIRCULAR PROCUREMENT EU TAXONOMY
RENEWABLE HEATING & COOLING CIRCULAR WAREHOUSE DESIGN ESG BENCHMARKS
SUSTAINABLE TRUCK CHARGING CARBON REMOVAL & SEQUESTRATION GREEN LEASE
1 En ce qui concerne les contrats que WDP détient en gestion propre.
2 Conformité à la TCFD en 2024 (rapport annuel 2023).
3 Pour les bâtiments concernés.
WDP electricity procurement green
1
Renewable energy capacity Scope 1 et 2 bureaux
Scope 1 et 2 parc
automobile
Adoption de recommendations
2
Green nancing
100
%
d’ici 2023
56
%
en 2021
250
MWp
d’ici 2025
95
MWp
en 2021
Net-zéro
d’ici 2025
Net-zéro
d’ici 2030
TCFD
d’ici 2024
>75
%
d’ici 2025
36
%
en 2021
Energy monitoring system coverage
3
LED coverage
3
Scope 3 downstream Scope 3 upstream
Actifs certiés verts
100
%
d’ici 2025
73
%
en 2021
100
%
d’ici 2030
40
%
en 2021
Net-zéro
d’ici 2040
Net-zéro
d’ici 2050
>75
%
d’ici 2025
29
%
en 2021
WDP
Rapport annuel 2021
22
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
THÈMES CLÉS PILIERS DE VALEUR
Culture d’entreprise Sustainable growth
Numérisation Sustainable growth
Bonne gouvernance Sustainable growth
Efficacité énergétique Future logistics
Santé et sécurité Vitally engaged / Impact by responsibility
Développement des employés Vitally engaged
Attirer et retenir les talents Vitally engaged
Analyse de matérialité ESG
WDP a procédé à une analyse visant à identier les principaux aspects en matière
d’ESG pour ses parties prenantes concernées à l’automne2018. L’importance de ces
matérialités pour les parties prenantes a été évaluée, ainsi que l’impact potentiel de
chaque matérialité pour WDP, compte tenu des opportunités qui en résultent ou des
risques qui y sont associés.
Cette analyse a donné lieu à une matrice qui a révélé une dichotomie claire et nous a
conduits aux (sept) thèmes clés les plus pertinents pour WDP – l’ESG Framework de
WDP.
Ce cadre de travail a été créé sur la base des Sustainable Development Goals (SDG) des
Nations unies. L’analyse des tendances et des développements dans le secteur, d’autres
cadres de travail ESG, les normes de reporting (telles que l’European Public Real Estate
Association (EPRA), la Global Reporting Initiative (GRI) et le Sustainability Accounting
Standards Board (SASB)) ainsi que les principales agences de notation et de recherche
(telles que Vigeo, MSCI, ISS et le Dow Jones Sustainability Index (DJSI)) ont également
été pris en considération.
Au cours des dernières années, WDP s’est inspirée de ce cadre pour continuer à
façonner sa politique ESG. Ces sept thèmes clés constituaient également la base de
l’ESG Roadmap pluriannuel de WDP, dans laquelle se retrouvent toutes les actions sous-
jacentes avec les personnes responsables et les délais qui y sont associés. Ce cadre
est appliqué au sein de #TeamWDP, ce qui se reète également dans les objectifs de
chacune et de chacun.
1
Dans le cadre de notre recherche d’un reporting plus intégré et axé sur la création de
valeur de WDP, nous avons déni quatre piliers de valeur en 2021 : Future logistics,
Sustainable growth, Vitally engaged, Impact by responsibility.
Consécutivement à cela et compte tenu du fait que WDP est désormais plus mature en
termes de politique ESG - comme en témoigne son WDP Climate Action Plan - nous
réaliserons aussi un nouvel exercice de matérialité dans le courant de l’année 2022,
toujours dans le cadre des SDG.
Alors que dans l’analyse de matérialité de 2018, nous étions partis de l’impact de certains
thèmes sur les activités de WDP, en 2022, nous réaliserons l’analyse à partir d’une
double matérialité. Nous examinerons ainsi l’impact des activités de WDP sur différents
aspects de durabilité, ainsi que la manière dont ces aspects de durabilité inuencent le
développement, les prestations et la position de l’entreprise. De cette manière, nous nous
préparons aux exigences de reporting découlant de la future Corporate Sustainability
Reporting Directive.
Impact commercial pour WDP
Importance pour les parties prenantes de WDP
1 Nous vous renvoyons au chapitre 4. Performance à la page 49.
Attirer et retenir les talents
Efficacité énergétique
Numérisation
Culture d’entreprise
Développement
des employés
Bonne gouvernance
Santé et sécurité
Gestion de l’eau
Gestion des déchets
Implication de la
communauté locale
Émissions de gaz à effet de serre
Impact du changement
climatique
Diversité et inclusion
WDP
Rapport annuel 2021
23
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
Contribution de WDP aux SDG des Nations unies
Les objectifs des Nations unies sont notre guide. WDP souhaite contribuer aux SDG jugés les plus pertinents pour la Société et ses activités.
Développement des employés
WDP mise sur le développement personnel et professionnel de ses employés par le biais de formations
générales et individuelles et de plans de développement axés sur la personne.
WDP veut jouer un rôle de premier plan dans la transition vers les énergies renouvelables et la
consommation optimale d’énergie. Le Climate Action Plan M.A.D.E. for FUTURE formule des objectifs
concrets en matière d’approvisionnement en énergie verte, de maximisation de la capacité d’énergie
solaire et d’utilisation de l’éclairage LED. Le système de surveillance énergétique offre une vue
d’ensemble de la consommation d’énergie de WDP et de ses clients et sert de base à l’optimisation de
la consommation d’énergie.
Un environnement de travail sûr et sain forme un facteur essentiel dans la conduite des activités de
WDP. La présence d’un bon mélange de différents talents, cultures et personnalités est cruciale dans le
contexte de la politique de recrutement. La formation continue et l’implication dans l’entreprise et ses
projets veillent à conserver les talents au sein de l’entreprise.
En tant qu’investisseur à long terme, WDP joue un rôle dans la poursuite du déploiement durable
de l’infrastructure dans les régions où l’entreprise est active. WDP a la conviction qu’une bonne
gouvernance garantit un bon équilibre entre les intérêts des différentes parties prenantes et de la
communauté.
WDP a déni des objectifs concrets en matière de réduction des émissions de CO
2
et vise une gestion
d’entreprise neutre sur le plan climatique (scope1, 2 et 3) d’ici 2050. En misant sur l’ensemble de sa
chaîne de valeur, WDP peut prendre des mesures efcaces en matière de changement climatique.
Efficacité énergétique
Santé et sécurité
Attirer et retenir les talents
Bonne gouvernance
Efficacité énergétique
WDP
Rapport annuel 2021
24
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
ESG BENCHMARK PERFORMANCE
Introduction
Notre participation active aux benchmarks et notations et notre reporting selon des normes
internationales reconnues soulignent notre volonté de jouer un rôle de plus en plus
important dans tous les aspects de la durabilité. Dans le cadre de notre sélection, nous
gardons toujours à l’esprit la complémentarité et la polyvalence des benchmarks an de
communiquer de la manière la plus transparente et able possible à un public le plus large
possible. Nous prenons également en compte la valeur ajoutée pour WDP elle-même:
notre participation doit nous permettre de suivre nos progrès et de mieux évaluer nos
prestations dans l’ensemble du secteur. En outre, les scores que WDP reçoit dans le
cadre de ces notations ou benchmarks font partie des objectifs de performance dans le
cadre de la politique de rémunération du Conseil d’Administration, du Comité de gestion
et de #TeamWDP.
Normes de reporting, notations et indices
2019 Score Ambition Description Intérêt pour WDP
Gold Gold
2021
Gold Les EPRA Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR) visent à standardiser et à accroître la
cohérence des rapports de durabilité des sociétés immobilières européennes cotées en bourse. Les EPRA
sBPR reposent en grande partie sur les normes GRI (édition 2016) et le Construction and Real Estate Sector
Supplement Disclosure.
Les normes de reporting EPRA sont étroitement liées aux activités
(immobilières) de WDP et garantissent un reporting transparent et
cohérent en matière de durabilité par les sociétés immobilières. Leur
alignement sur la norme internationale GRI souligne leur pertinence.
GRI
Core Core
2021
Core La GRI (Global Reporting Initiative) est un organisme international indépendant qui aide les entreprises et
d’autres organisations à prendre leurs responsabilités et à établir des rapports transparents et cohérents
concernant leur impact sur l’économie, l’environnement et l’homme, ainsi que leur contribution au développe-
ment durable. Les normes GRI sont l’une des normes les plus utilisées au monde en matière de reporting sur
la durabilité.
Norme renommée pour les parties prenantes concernées - investis-
seurs, décideurs, marchés de capitaux et communauté. L’EPRA aligne
ses rapports sur cette norme.
BB
déc. 2018
A
2022
A
2023 et
suiv.
MSCI est un fournisseur de premier plan d’outils et de services d’aide à la décision pour les investisseurs
du monde entier. MSCI ESG Research recherche, note et analyse les pratiques commerciales liées à
l’environnement, aux questions sociales et à la gouvernance (tant en termes de risques que d’opportunités).
Ces notations, données et analyses sont aussi utilisées dans la composition des indices MSCI ESG.
MSCI ne se contente pas d’analyser et de noter les entreprises sur le
plan environnemental, mais réalise également une analyse approfondie
en matière de gouvernance et de questions sociales. Cette notation
est bien connue de la communauté des investisseurs et fait le lien avec
le CDP.
Not Prime
D+
Not Prime
C-
2021
Prime C
2023 et
suiv.
ISS ESG Corporate Solutions aide les investisseurs à évaluer les sociétés cotées en bourse en ce qui
concerne leurs risques et opportunités et la manière dont elles gèrent les questions ESG, en utilisant des
données quantitatives et qualitatives basées sur GRI, SASB et la TCFD.
L’ISS ESG Corporate Rating donne aux investisseurs une vue d’en-
semble claire des forces et des faiblesses en matière de stratégie de
durabilité des entreprises qu’ils analysent. Cette notation est largement
soutenue par la communauté des investisseurs. Le lien avec GRI et la
TCFD est considéré comme un plus par WDP.
Première
participation
Inclusion
DJSI
Europe
2021
Inclusion
DJSI
Europe
2021 et
suiv.
Les Dow Jones Sustainability Indices (DJSI) sont une famille d’indices qui évaluent la performance en matière
de durabilité des sociétés cotées en bourse. Les indices DJSI sont le point de référence en matière d’inves-
tissement durable pour les investisseurs et les entreprises, sous la responsabilité du S&P Global. Les DJSI
se fondent sur une analyse des performances économiques, environnementales et sociales des entreprises,
en évaluant la gouvernance d’entreprise, la gestion des risques, le branding, le changement climatique, les
normes pour la chaîne d’approvisionnement et les pratiques de travail.
L’inclusion dans le DJSI Europe Index apporte une crédibilité autonome
en matière de durabilité et sur la manière dont WDP s’engage dans
l’ESG. La polyvalence et l’analyse approfondie de toutes les facettes
de l’ESG aident WDP à développer davantage sa stratégie ESG.
- - Première
participation
2022
Le CDP (Carbon Disclosure Project) est un système international de diffusion d’informations environnemen-
tales qui donne un aperçu des indicateurs environnementaux et de la gestion des risques dans les domaines
du changement climatique, de l’eau et de la déforestation des entreprises participantes. Sur la base de ces
données, le CDP attribue un score à chaque entreprise pour mesurer son approche climatique, reflétant ainsi
les progrès réalisés par l’entreprise dans le domaine de la gestion environnementale.
Avec l’introduction du WDP Climate Action Plan, la participation au
CDP (Climate Change) est une évidence pour WDP. De cette façon,
les investisseurs (potentiels) seront en mesure d’évaluer l’approche
climatique de WDP de manière indépendante et transparente.
WDP
Rapport annuel 2021
25
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
Processus décisionnel
Le processus décisionnel en matière d’ESG est pleinement intégré dans l’organisation
quotidienne et la structure de gouvernance de la Société. Vous trouverez ci-dessous
un aperçu des équipes et des organes de gestion impliqués, avec leurs rôles et
responsabilités. Ici aussi, une interaction continue est essentielle et il convient de
combiner une approche top-down et bottom-up.
Conseil
d’Admini-
stration
♦
Approuve la stratégie
ESG proposée (y
compris les objectifs
et les engagements).
♦
Assure le suivi de la
mise en œuvre de la
stratégie ESG, ainsi
que des risques et des
opportunités ESG.
Comité ESG
♦
Sert de trait d’union entre l’équipe ESG et
le Conseil d’Administration.
♦
Assure la diffusion en amont d’informa-
tions et d’explications sur des thèmes liés
à l’ESG.
♦
Conseille le Conseil d’Administration - et
le cas échéant, le Comité d’audit - sur des
thèmes ESG et formule, à l’intention du
Comité d’audit et du Conseil
d’Administration, des propositions, des
recommandations et des rapports sur ces
thèmes tels que la xation d’objectifs,
l’évaluation des informations non
nancières ou des informations requises
par la législation applicable en matière
d’ESG, les risques et opportunités ESG
♦
Aligne les différentes initiatives
opérationnelles et la stratégie ESG.
ESG team
♦
Forum pour le développement de la stratégie
ESG (y compris les objectifs et les engagements)
en vue de son approbation par le Comité de
gestion et le Conseil d’Administration.
♦
Garantit une adéquation totale et l’interaction
nécessaire entre les volets environnement, social
et gouvernance.
♦
Assure la préparation (et la communication) des
informations non nancières ou des informations
requises par la législation applicable en matière
d’ESG, aussi bien vers les parties prenantes
internes qu’externes.
♦
Supervise l’avancement de la mise en œuvre
de la stratégie ESG.
♦
Composition : Head of Energy & Sustainability,
Head of Human Resources, General Counsel,
Investor Relations.
♦
Se réunit sur une base trimestrielle.
#TeamWDP
♦
Est responsable de la
mise en œuvre de la
stratégie ESG.
♦
Une approche intégrée
est garantie par des
groupes de travail
interdépartements qui
travaillent sur des thèmes
ESG spéciques. Cela
nous permet de tirer
le meilleur parti des
connaissances de nos
collaborateurs spécialisés
et d’obtenir l’appro-
priation par rapport aux
initiatives et aux objectifs
xés.
Nous nous référons au chapitre7. Déclaration de Gouvernance d’entreprise pour plus
d’explications sur le rôle, les responsabilités et la composition du Conseil d’Administration,
du Comité ESG et du Comité de gestion, ainsi que sur la politique de gestion des risques
menée chez WDP.
Comité de
gestion
♦
Soumet des propositions
en matière de stratégie
ESG (y compris
les objectifs et les
engagements) au Comité
ESG sur la base des
contributions de l’équipe
ESG.
♦
Est responsable de
l’évaluation continue de la
stratégie ESG et du suivi
de sa mise en œuvre.
♦
Est responsable du suivi
et de la surveillance des
risques et des opportunités
ESG.
WDP
Rapport annuel 2021
26
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
CRÉATION DE VALEUR PAR LE DIALOGUE ET UNE ORIENTATION CLAIRE
Engagement des parties prenantes
Quelles sont les attentes des parties prenantes et comment WDP y répond.
Partie prenante Leur attente Notre engagement
Clients
♦
Emplacement stratégique
♦
Immobilier durable dans un souci de bien-être, de sécurité et d’écologie
♦
Optimisation de la chaîne d’approvisionnement et des activités
opérationnelles
♦
Partenariat able avec une compréhension claire des attentes du client
♦
Partenaire commercial compétent, avec de l’expertise et du savoir-faire
♦
Contacts aisés avec WDP
♦
Soutien des clients dans leur contribution à la question climatique
♦
Des «Warehouses with brains» modernes et axés vers
l’avenir - l’immobilier logistique sous toutes ses facettes
♦
In-house know-how: échange permanent entre nos property
managers, chefs de projets et responsables commerciaux de
WDP et les (futurs) clients
♦
Programme de panneaux solaires
♦
Système de surveillance énergétique dans tous les entrepôts
WDP
♦
Mesures d’efcacité énergétique dans les bâtiments
♦
Contrats de bail aux conditions du marché
♦
Réponse rapide et exible de nos property managers
aux demandes du client
♦
Création de partenariats à long terme
♦
Rééchir ensemble en permanence à l’innovation et
à des solutions durables
#TeamWDP
♦
Work-life balance
♦
Développement personnel et professionnel
♦
Enveloppe salariale attrayante
♦
Santé et sécurité
♦
Comportement correct et éthique
♦
Gestion d’entreprise responsable
♦
Bonne compréhension des éventuelles préoccupations des collaborateurs
♦
Cadre de travail agréable pour soutenir la créativité,
le bien-être et la motivation pour #TeamWDP
♦
Employee Code of Conduct
♦
Activités d’engagement de l’entreprise
♦
Déclaration #HealthyAndSafe
♦
Communication régulière à tous les collaborateurs
♦
#SpeakUp
♦
Moments de feed-back annuels/semestriels
♦
Trajets de formation et de coaching
♦
Analyse annuelle de la politique de rémunération
♦
Une culture ouverte qui laisse la place à un feed-back
constructif et à l’innovation.
♦
Score minimum de 8/10 dans l’enquête auprès des
collaborateurs
Investisseurs
Financiers
Actionnaires
Critères de
référence de
tiers
Analystes
♦
Création de valeur et génération de bénéce
♦
Business model à long terme avec des objectifs et une stratégie clairs en
vue de la poursuite de la croissance
♦
Partenariat stable avec WDP
♦
L’ESG comme composante du business plan
♦
Une communication transparente grâce à la publication régulière
d’informations précises et complètes concernant WDP et son business plan
♦
Évaluation objective des performances par la participation à des
questionnaires ESG
♦
Dialogue mutuel
♦
Contribution de WDP à la question climatique
♦
Investissements et création de ux de trésorerie à long terme
♦
Plan de croissance clair avec des objectifs quantiés
♦
Communication transparente et information nancière
au moyen de publications trimestrielles et d’un rapport
(semi-)annuel
♦
Participation et connaissance des attentes dans une
sélection de questionnaires ESG
♦
Développement de relations à long terme solides,
grâce à un dialogue permanent et intense, par le
biais entre autres de roadshows et de bourses
d’investisseurs, de moments de concertation
récurrents et de l’Investor Day
♦
Assemblée Générale annuelle
Fournisseurs
♦
Un partenariat able et à long terme dans lequel les attentes de WDP vis-à-
vis de ses fournisseurs sont clairement énoncées, également en matière de
durabilité
♦
Faire des affaires correctement
♦
Environnement de travail sûr
♦
Coopération fondée sur des accords clairs et l’interaction
♦
Respect des délais de paiement
♦
Création d’une relation à long terme
♦
HSES Team – HSES Corporate Action plan
♦
Supplier Code of Conduct
♦
Déclaration #HealthyAndSafe
Décisionnaires
♦
Connaissance et respect de la réglementation en vigueur
♦
Contribution aux objectifs du Green Deal de l’UE
♦
Suivi et respect permanents de la réglementation en vigueur
♦
Dialogue ouvert via une adhésion à des organisations
professionnelles réputées
♦
Dialogue ouvert avec les décisionnaires dans un esprit de
transparence et de conscience éthique.
♦
Dialogue ouvert et proactif avec les autorités de
régulation (locales) durant le cycle de développement
de projet
♦
Aucune contribution nancière à des partis ou
campagnes politiques
Communauté
♦
Impact négatif minimal des activités sur l’environnement immédiat
♦
Communication claire concernant (l’impact possible) des projets de
développement de WDP
♦
Mesures de réduction de l’impact écologique
♦
Croissance économique
♦
Emploi
♦
Gestion d’entreprise durable
♦
Dialogue mutuel
♦
Stratégie de Corporate citizenship
♦
Dialogue permanent et mutuel entre le client, l’entourage et
WDP
♦
Contact direct et transparent avec l’entourage (par exemple,
lors d’une soirée d’information) et les acteurs concernés
♦
Corporate citizenship via #WeMakeADifference
♦
Contribution à l’infrastructure
♦
Adhésion à diverses associations et fédérations
WDP
Rapport annuel 2021
27
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
Partie prenante Engagement in 2021 Pilier de valeur
Clients
♦
50% de repeat business
♦
90% de lease renewal
♦
Dialogue avec le client:
- l’équipe des property managers se réunit au moins deux fois par an avec le client
- l’équip
e commerciale rencontre chaque client au moins une fois par an
♦
Corééchir avec le client:
le projet de construction sur plusieurs étages pour De Jong
Verpakkingen est un exemple frappant de la façon dont WDP prend
part à la réexion dans les plans d’innovation de son client.
♦
Lancement du WDP Climate Action Plan
♦
MyWDP, un portail clients en ligne et réactif
Future logistics
Impact by
responsibility
#TeamWDP
♦
Plan de formation pour chaque employé
♦
Le plan d’action annuel HSES Corporate Action Plan2021 et la déclaration #HealthyAndSafe
garantissent un environnement de travail sûr et sain
♦
Sécurité et santé pendant la pandémie de Covid-19
♦
Score moyen de 7,9/10 dans l’enquête de satisfaction des collaborateurs
♦
Innovation numérique
♦
Moments de feed-back annuels dans le cadre d’un dialogue ouvert et
d’une interaction avec tous les collaborateurs
♦
#SpeakUp en rapport avec l’Employee Code of Conduct: aucun
signalement
Vitally engaged
Sustainable growth
Investisseurs
Financiers
Actionnaires
Critères de
référence de
tiers
Analystes
♦
Concertation annuelle à 360° avec chaque banque partenaire
♦
Discussions individuelles et en groupe avec environ 200 investisseurs institutionnels via des
roadshows internationaux, des événements immobiliers ainsi que plusieurs appels
♦
Contact direct avec l’investisseur particulier par appel vidéo Appel vidéo #CatchUp par le CEO
avec des investisseurs particuliers
♦
Dialogue avec l’actionnaire existant via l’assemblée générale
♦
Conférence de presse à l’occasion des résultats annuels et replay webcast
♦
Calendrier nancier en ligne qui annonce les publications trimestrielles, le rapport (semi-)annuel,
l’Assemblée Générale (Extraordinaire) et d’autres dates importantes
♦
Droits des actionnaires
♦
Téléconférences avec les analystes et les investisseurs à l’occasion des
résultats trimestriels
♦
Participation active aux questionnaires et évaluations ESG d’ISS, MSCI
et DJSI et interaction proactive avec ISS, MSCI et DJSI
♦
Communication transparente en matière de consensus et de prévisions
des analystes
♦
Lancement du WDP Climate Action Plan
♦
MyWDP, un portail clients en ligne et réactif
Sustainable growth
Fournisseurs
♦
Les relations à long terme sont soutenues par des contrats-cadres passés avec une sélection de
fournisseurs existants.
♦
La collaboration avec un groupe xe d’entrepreneurs, d’architectes, de bureaux d’études et de
conseillers juridiques reète l’importance que WDP attache aux relations à long terme.
♦
Le plan d’action annuel HSES Corporate Action Plan2021 et la
déclaration #HealthyAndSafe garantissent un environnement de travail
sûr et sain, même pendant la pandémie de Covid-19.
♦
Supplier Code of Conduct: due diligence de nos fournisseurs les plus
critiques.
Impact by
responsibility
Décisionnaires
♦
Concertation régulière avec le voisinage, en collaboration avec les autorités compétentes, par
exemple pour les projets à Lokeren et Breda
♦
56 demandes de permis de bâtir ont été déposées en 2021
♦
Interaction proactive avec la FSMA et l’AMF
♦
WDP n’a pas contribué nancièrement à des partis ou des campagnes
politiques.
Impact by
responsibility
Communauté
♦
Partage de la connaissance:
- Joost Uwents enseigne à l’AMS, est membre du conseil général de la Vlerick Business School
et est membre du jury pour un projet de n d’études à l’ASRE
- Joost Uwents est membre du conseil d’administration de Logistics in Wallonia et membre de
l’Advisory Board de l’EPRA
- Tony De Pauw est membre du comité stratégique de VBO
- Marc De Bosscher est le président du comité Proptech de l’EPRA
- WDP a accueilli l’atelier pour la formation de master en logistique à l’AMS
- Mickaël Van den Hauwe est trésorier de la BE-REIT Association et membre du Regulatory &
Taxation Committee de l’EPRA
♦
Concertation régulière avec le voisinage, en collaboration avec les
autorités compétentes, par exemple pour les projets à Lokeren et
Breda
♦
Site web dédié pour le projet à Lokeren avec état des lieux des travaux.
♦
56 demandes de permis de bâtir ont été déposées en 2021
♦
#WeMakeADifference en 2021: #WeEducate: 807heures de soutien à
la formation par #TeamWDP, #WeAreConscious: 73% de couverture
du système de surveillance énergétique, #WeCare: aide nancière
de 25000 euros à la Manuel Neuer Kids Foundation et conditions
locatives avantageuses pour MaatWERKbedrijf BWB
Vitally engaged
Future logistics
WDP
Rapport annuel 2021
28
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
PERFORMANCE
4.
“
Notre produit phare, le « warehouse with brains »,
et nos services reposent sur des piliers de valeur
orientés vers l’avenir.
Une croissance responsable,
durable et axée sur la demande
Page 30 Future logistics
Page 40 Sustainable growth
Page 49 Vitally engaged
Page 56 Impact by responsibility
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
29
FUTURE LOGISTICS
Introduction
Nos « warehouses with brains » sont un maillon incontournable de la chaîne
d’approvisionnement de nos clients. L’infrastructure logistique de haute qualité et axée
sur l’avenir que nous leur proposons facilite et optimise les activités de nos clients et leur
garantit qualité, durabilité et continuité.
Efficacité énergétique
Objectif
Au moyen des actions présentées dans le volet WDP ENERGY du WDP Climate
Action Plan, nous voulons entre autres décarboniser et optimiser encore la
consommation d’énergie de nos bâtiments, notamment en vue de réduire les coûts
énergétiques pour nos clients.
Réalisations en 2021
Thème clé
♦
Efficacité énergétique
WDP electricity
procurement green
1
56
%
Energy monitoring
system coverage
2
73
%
LED lighting in our
entire portfolio
2
40
%
1. Il s’agit de l’électricité achetée par WDP et consommée par le client. Nous nous
efforçons de manière proactive d’accroître les achats d’énergie verte avec nos clients.
2. Couverture pour les immeubles pertinents.
Energy consumption CO
2
e
Climate footprint
WDP corporate offices
scope 1 et 2
-42
% a/a
Résultats financiers voir page 66
WDP Climate Action Plan voir page 22
MyWDP
Engagement des parties prenantes en 2021
voir page 27
Responsabilités et processus décisionnel
voir page 26
Grievance mechanism voir page 47
Actions
Nouvel entrepôt WDP standard
Depuis plusieurs années, un nouvel entrepôt standard WDP est testé et actualisé
annuellement, son efcacité énergétique étant l’une des considérations prioritaires.
Nous misons sur une isolation intégrale des murs et des toits, sur un éclairage LED avec
rétrovariateur et détection de mouvement et sur des systèmes de chauffage, d’isolation
et de conditionnement d’air les plus écologiques et les plus efcaces sur le plan
énergétique. Au cours de la période d’utilisation du bâtiment, nous voulons combiner ces
mesures avec des initiatives concrètes telles que l’achat d’énergie verte, la surveillance
intelligente de la consommation d’énergie et d’eau, la circulation du personnel et la mise
en œuvre de stratégies d’entretien durables. Enn, nous sommes en permanence à l’affût
des dernières innovations énergétiques dans une optique d’amélioration continue.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
30
PROJET À L’HONNEUR
Lokeren, Belgique
Client Barry Callebaut
Superficie louable 60 000 m
2
Budget d’investissement de 92 millions
d’euros (y compris les investissements pour
l’automatisation)
Réception Q3 2021
Certificat BREEAM Outstanding
Dans le zoning industriel de Lokeren, WDP s’est occupée du développement du nou-
veau siège pour le Global Logistics Distribution Centre de Barry Callebaut. Ce site a été
réalisé selon les normes de construction les plus élevées et se compose d’une zone
logistique « low bay » et d’une zone « high bay » de 40 mètres de haut, entièrement
automatisée, couvrant une supercie totale louable de 60 000 m
2
. Ce nouveau hub
permet à Barry Callebaut d’ancrer la distribution mondiale de chocolat et d’optimiser
davantage son empreinte grâce à la centralisation de huit sites et à l’extension de la
capacité jusqu’à 50 %. Le centre de distribution bénécie d’une liaison directe avec
l’autoroute E17 et le port d’Anvers.
Le hub logistique unique et durable fonctionne de manière totalement neutre en énergie
et a obtenu le score de durabilité le plus élevé. Les toits ont été équipés de panneaux
solaires, des matériaux à faible coût du cycle de vie ont été utilisés, de même que la
géothermie, et les employés peuvent utiliser des bornes de recharge pour leurs véhicu-
les électriques et de vastes installations pour vélos. Ce hub est « fossil free » et neutre
en énergie grâce notamment à des bâtiments hautement isolés et étanches à l’air et à
des systèmes de chauffage et de refroidissement économes en énergie, couvrant le
reste de la demande énergétique.
WDP et Barry Callebaut :
une success story belge
Le complexe d’entrepôts neutre
en énergie se compose en partie
d’une zone « high bay » réfrigérée
où des installations intelligentes
hautement technologiques
assurent l’optimisation du flux
de marchandises et le stockage
en toute sécurité des produits
(alimentaires).
– Koen Baele,
Project manager WDP
“
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
31
WDP
DECARB+.
Réduction de notre empreinte
environnementale
WDP
ENERGY.
Votre prestataire de services
énergétiques
Plus d’informations
WDP Climate Action Plan
à la page 22.
1 Emissions de carbone incorporé
provenant des activités de
développement et de rénovation.
2. Il s’agit de l’électricité achetée par
WDP et consommée par le client.
Nous nous efforçons de manière
proactive d’accroître les achats
d’énergie verte avec nos clients.
3. Couverture pour les immeubles
pertinents.
nanoGrid
En 2018, WDP s’est résolument xé comme ambition de mesurer la consommation
d’électricité, d’eau et de gaz de l’ensemble du portefeuille WDP au moyen
d’un système numérique et en temps réel de surveillance énergétique appelé
nanoGrid. Cet outil mesure la consommation des services d’utilité publique,
tels que l’électricité, le gaz et l’eau, mais aussi les performances des panneaux
solaires, et donne de cette manière un aperçu de la consommation du client
(scope 3 downstream leased assets). Nous sommes persuadés que nous ne
pouvons faire une différence durable en matière d’efcacité énergétique que si
nous pouvons évaluer l’impact total de la consommation dans nos bâtiments,
c’est-à-dire également la consommation dans le cadre des contrats conclus par
le locataire. Compte tenu de l’importance croissante pour le secteur immobilier de
disposer d’un energy monitoring system et d’analyse de données able, WDP a
conclu un partenariat stratégique dans le courant de l’année 2021 en prenant une
participation de 25% dans la société proptech énergétique nanoGrid. Aujourd’hui,
le système nanoGrid a été déployé dans 73% du portefeuille immobilier de WDP et
constitue aussi la base parfaite pour notre reporting dans le cadre des sustainable
Best Practice Recommendations (sBPR) de l’EPRA. Pour plus d’informations et
d’explications sur les indicateurs de performance environnementale EPRA, voir le
chapitre 9. Reporting selon les normes reconnues à la page 168.
Impact
Efficacité énergétique dans nos bureaux
Le reporting selon les sBPR nous permet déjà de montrer une belle évolution en
termes d’efcacité énergétique des bureaux dans lesquels travaille #TeamWDP
(Wolvertem, Breda et Bucarest). Les chiffres absolus et les chiffres GHG «like-
for-like» témoignent du résultat de nos efforts visant à électrier davantage nos
bureaux et à passer à un approvisionnement en énergie verte. Le graphique ci-
dessous montre l’évolution des émissions de GHG, ce qui permet de voir que les
émissions de CO
2
de nos bureaux ont diminué de pas moins de 69% entre 2017
(mise en place de l’installation géothermique dans les bureaux en Belgique) et
n2021.
Objectifs
Net zéro
Scope 3
Leased assets
Downstream
AMBITION 2040
100
%
WDP electricity
procurement green
2
AMBITION 2023
100
%
LED lighting in
our entire portfolio
3
AMBITION 2030
Net zéro
Scope 3
Capital goods
Upstream
1
AMBITION 2050
100
%
Energy monitoring
system coverage
3
AMBITION 2025
FUTURE LOGISTICS
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
32
Comme le reporting de sBPR se concentre uniquement sur l’immobilier, il ne nous fournit
pas d’informations sur les émissions de CO
2
de notre car park. C’est pour cela que nous
appliquons la méthodologie du GHG Protocol (pour plus d’informations et d’explications
sur le GHG Protocol, nous renvoyons au chapitre 9. Reporting selon les normes
reconnues à la page 184). Le graphique ci-dessous montre également son évolution
depuis 2015. L’effet des mesures prises pour un car park entièrement électrique/hybride
se fera ressentir dans les années à venir.
“
Sustainability
is a way of
designing, a way
of developing,
a way of doing
business. We
have it M.A.D.E.
for FUTURE.
Perspectives
WDP a publié son WDP Climate Action Plan en janvier 2022:
M.A.D.E. for FUTURE.
Avec les actions et les pistes décrites dans ce Climate Action Plan, nous
souhaitons bien entendu assurer la pérennité de notre produit phare, notre
portefeuille immobilier, en tenant compte du changement climatique et des
objectifs ambitieux du Green Deal de l’UE.
Nous visons le net zéro pour l’utilisation de nos bâtiments d’ici 2040 (scope
3 - downstream leased assets). À cette n, en plus de l’électricité et de la
chaleur vertes, nous misons avec nos clients sur l’efcacité énergétique et
la maintenance durable en utilisant des matériaux qui ont un cycle de vie
circulaire. Grâce à notre energy monitoring system, nous pouvons proposer
les mesures complémentaires adéquates pour rendre les installations encore
plus économes en énergie et en eau.
Par ailleurs, nous souhaitons parvenir à une réduction maximale du carbone
incorporé, à savoir celui provenant des développements, des nouveaux
panneaux solaires et des rénovations: net zéro d’ici 2050 (scope 3 - capital
goods). Pour ce faire, nous utiliserons des matériaux durables qui ont un
cycle de vie circulaire. Tant pour le bâtiment que pour l’approvisionnement
énergétique (panneaux photovoltaïques), nous cherchons à réduire au
minimum l’utilisation de métaux de terre rares et à opter pour des matériaux
d’isolation, du béton et de l’acier à faible teneur en carbone.
FUTURE LOGISTICS
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
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Rapport annuel 2021
33
Nous nous efforçons de parvenir à un net zéro scope 1 et 2 pour nos bureaux
en 2025, montrant ainsi que WDP prend également les mesures nécessaires
au sein de sa propre organisation pour endiguer le réchauffement climatique.
Bien entendu, nous sommes conscients que cela ne représente qu’une inme
contribution, moins de 1%, de notre empreinte climatique. C’est pourquoi nous
nous concentrons sur la poursuite de l’optimisation de nos biens immobiliers en termes de
consommation énergétique ainsi que sur la consommation de nos clients dans nos immeubles
(scope 3).
Ofces scope 1
Ofces scope 2
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Car park scope 1
160
140
120
100
80
60
40
20
0
(Ton CO
2
eq)
Émissions de GHG en T CO
2
e Objectifs
L’augmentation observée jusqu’en 2018 est essentiellement imputable à la
croissance de #TeamWDP et au fait qu’une plus grande supercie de bureaux a
été mise en service, tant en Belgique (augmentation de la supercie de 40% en
2018) qu’aux Pays-Bas (doublement de la supercie en 2017).
En 2017, il a été décidé en Belgique d’installer un système géothermique - dans
le cadre de la poursuite de l’extension et de la rénovation des bureaux - et donc
d’électrier entièrement le chauffage des bâtiments, ce qui se traduit également
par une augmentation de la consommation d’électricité. En outre, les bureaux en
Belgique ont une consommation d’électricité 100% verte depuis 2020. Depuis
mai 2021, l’utilisation de combustibles fossiles a été totalement abandonnée dans
les bureaux en Belgique, de sorte que la tendance positive se poursuivra en 2022.
En 2020, les collaborateurs en Roumanie ont emménagé dans un bâtiment à très
haute efcacité énergétique (certié LEED) avec une consommation d’électricité
100% verte. Ces bureaux sont équipés d’un chauffage central au gaz, ce qui se
reète dans les émissions de CO
2
en 2021 (scope 1).
Depuis 2021, les bureaux aux Pays-Bas (classe énergétique A) ont une
consommation d’électricité 100% verte. Ces bureaux sont reliés à un réseau
local de chaleur et de froid, ce qui se reète dans les émissions de CO
2
en 2021
(scope2).
Net-zéro
Scope 1 en 2
Corporate offices
AMBITION 2025
Net-zéro
Scope 1 en 2
Car park
AMBITION 2030
Efficacité énergétique corporate offices
FUTURE LOGISTICS
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
34
Intensité d’énergie
Absolue
Répartition de l’électricité
« landlord-obtained » et « tenant-obtained »
Intensité d’énergie
Like-for-like
Consommation
d’énergie
Absolue
Intensiteit 2020
Electricity
(kWh/m
2
)
Heat
( kWh/m
2
)
Energy
(x million kWh/m
2
)
GHG location-based
(T CO
2
e/m)
GHG Market-based
(T CO
2
e/m)
Water
(m
3
/m
2
)
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
Intensiteit 2021
Electricity
(x 1 000 kWh)
Heat
(x 1 000 kWh)
Energy
(x 1 000 kWh)
GHG location-based
(x 1 000 T CO
2
e)
GHG Market-based
(x 1 000 T CO
2
e)
Water
(in m
3
)
500 000
450 000
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Consumption in kWh of T CO
2
e
Verbruik 2019
Verbruik 2021
Verbruik 2020
Energy monitoring system coverage 2019
Energy monitoring system coverage 2021
Energy monitoring system coverage 2020
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
L’analyse des chiffres de 2020 et 2021 permet d’observer deux grandes tendances à travers les
différents indicateurs :
Intensité d’énergie - Like-for-like
Dans l’ensemble, nous constatons que la consommation d’énergie et l’empreinte énergétique
de nos clients sont restées relativement stables en 2020 et 2021. Lorsqu’une augmentation
Intensité d’énergie - absolue
L’augmentation des indicateurs d’intensité absolue est imputable à l’ajout de quelques gros
consommateurs à la n de 2020. La forte hausse des chiffres absolus de la consommation
d’eau peut aussi s’expliquer par l’ajout dans notre energy monitoring system d’un grand
nombre de sites en Roumanie en 2020 et 2021 et de plusieurs gros consommateurs en
Belgique. Cette tendance n’est donc pas encore visible dans les chiffres like-for-like.
L’amélioration continue de la qualité de nos données, notamment par la poursuite du
déploiement de notre energy monitoring system, nous permettra de procéder à une évaluation
de plus en plus précise de la consommation d’énergie de nos clients, sur la base de laquelle
nous pourrons dénir de nouvelles actions dans le cadre de notre Climate Action Plan.
Répartition de l’électricité « landlord-obtained » et « tenant-obtained »
Au total, 24 % de la consommation d’électricité contrôlée était d’origine 100 % verte (soit 61 818
MWh). Nous constatons que l’utilisation d’électricité verte a diminué en 2021 en raison du fait
que plusieurs des contrats d’électricité ont été transférés par WDP au locataire. Pour l’instant, en
l’absence de données, nous adoptons une approche conservatrice et estimons que de l’électricité
grise est achetée par le biais de ces contrats. Cette tendance se reète également dans l’indicateur
GHG-int-Abs.
est observée, cela s’explique par le taux d’activité plus élevé dans les immeubles de nos clients en
raison de la réglementation Covid moins stricte par rapport à 2020.
Consommation d’énergie - absolue
La forte hausse de la consommation absolue est due (i) à la croissance de notre portefeuille en m²
locatifs (8 % par an) et (ii) à l’augmentation du nombre de bâtiments dans le scope compte tenu du
déploiement du energy monitoring system au cours de la période 2020 et 2021.
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Intensity - Absolute
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
Electricity
(kWh/m
2
)
Heat
(kWh/m
2
)
Energy
(x million kWh/m
2
)
GHG location-based
(T CO
2
e/m)
GHG Market-based
(T CO
2
e/m)
Water
(m
3
/m
2
)
Intensiteit 2019
Intensiteit 2021
Intensiteit 2020
Energy monitoring system coverage 2019
Energy monitoring system coverage 2021
Energy monitoring system coverage 2020
Landlord-obtained elektriciteit groen
Landlord-obtained elektriciteit grijs | onbekend
Tenant-obtained elektriciteit groen
Tenant-obtained elektriciteit grijs | onbekend
2019
2020 2021
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Couverture energy monitoring systemCouverture energy monitoring system
Couverture energy monitoring system
Efficacité énergétique dans notre portefeuille immobilier
Intensité 2020
Intensité 2021
Couverture du système de
surveillance énergétique 2021
Consommation 2019
Consommation 2020
Consommation 2021
Couverture energy monitoring
system 2019
Couverture energy monitoring
system 2020
Couverture energy monitoring
system 2021
Intensité 2019
Intensité 2020
Intensité 2021
Couverture energy monitoring
system 2019
Couverture energy monitoring
system 2020
Couverture energy monitoring
system 2021
Électricité verte landlord-obtained
Électricité grise landlord-obtained | inconnu
Électricité grise tenant-obtained | inconnu
Électricité verte tenant-obtained
FUTURE LOGISTICS
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
35
:L’APPROCHE WDP
Ce centre de distribution logistique pharmaceutique XXL reète la
demande croissante d’activités liées au secteur pharmaceutique,
mais aussi l’approche autosufsante visant à constituer un stock
de sécurité pour faire face à l’incertitude croissante en matière
d’approvisionnement. Cette incertitude a été douloureusement mise
en lumière pendant la pandémie de coronavirus.
WDP développe un nouveau centre de distribution de pointe pour
Alloga, qui fait partie d’Alliance Healthcare Pays-Bas et est leader
du marché en Europe dans le domaine des services spécialisés
dans les solutions de chaîne d’approvisionnement pour le secteur
des soins de santé. Le site, d’une supercie totale de plus de
70000m
2
, se compose d’un hall de distribution, de bureaux et d’un
vaste parking. Dès 2023, il accueillera le siège social d’Allliance
Healthcare et regroupera les activités de plusieurs centres de
distribution existants. Veghel bénécie d’une situation centrale
pour l’approvisionnement des marchés belge et allemand, et les
aéroports de Schiphol et d’Eindhoven sont facilement accessibles.
Le site sera réalisé conformément à la certication de sécurité
TAPA-A. Le nouveau bâtiment sera en outre érigé conformément
aux exigences BENG et doté d’une climatisation entièrement
électrique et sans gaz, de panneaux solaires, d’un triple vitrage à
haut rendement, d’un éclairage LED commandé et d’un système
de surveillance énergétique. Les collaborateurs pourront utiliser
des abris pour vélos avec bornes de recharge et il est prévu une
grande capacité de bornes de recharge pour véhicules électriques.
La gestion de l’eau et la biodiversité ont également été prises en
compte lors de la réalisation de ce site.
Logistique pharmaceutique
et résilience de la chaîne
d’approvisionnement
Ce centre de distribution
innovant répond aux exigences,
évidemment élevées, posées
aux bâtiments du secteur de la
logistique pharmaceutique. Il
apporte l’économie d’échelle
nécessaire pour exclure
d’éventuelles ruptures de stock
et garantit la disponibilité des
produits.
Veghel, Pays-Bas
Client Alloga / Alliance Healthcare
Superficie louable de 71000m
2
Budget d’investissement de 68 millions d’euros
RéceptionQ2 2023
Certificat BREEAM Very Good
PROJET À L’HONNEUR
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
36
Décarbonisation
Objectif
En plus des initiatives en matière d’efcacité énergétique, WDP va encore plus loin
dans le cadre du Climate Action Plan. Le volet Decarb+ mise sur différentes dimensions
qui contribuent à déterminer notre empreinte environnementale: utilisation du terrain,
utilisation des matériaux, résilience de nos bâtiments, consommation d’énergie,
biodiversité, pollution de l’air, pollution de l’eau, pollution des sols. Pour plus d’informations
à ce sujet, nous vous renvoyons à notre Climate Action Plan à la page 22.
Actions
À ce jour, WDP a déjà pris un grand nombre de mesures pour contribuer à réduire son
empreinte environnementale. La voie tracée dans le WDP Climate Action Plan devrait
considérablement améliorer, étendre et renforcer notre approche actuelle.
262 760 m²
Projets brownfield en cours d’exécution
WDP donne un nouveau soufe à des sites plus anciens et sous-utilisés. Les
développements de friches industrielles répondent à la pénurie d’espace libre. Outre le
réaménagement de ces sites en nouveaux entrepôts modernes dotés de technologies
nouvelles et durables, un tel projet implique souvent aussi l’assainissement du (de
l’ancien) site polluant. Cela permet de réduire l’empreinte environnementale du site et
contribue également à la santé des collaborateurs qui utiliseront le bâtiment ainsi que
de l’environnement qui l’entoure.
Green leases
WDP réalise des investissements écologiques
dans le portefeuille immobilier à la demande du
client ou de sa propre initiative, en combinaison
avec une adaptation des conditions locatives et
une réduction de la consommation d’énergie.
De cette manière, des projets de renouvellement
de l’éclairage ont régulièrement lieu dans les
bâtiments existants.
BREEAM
Au total, 20 sites WDP, tant en Belgique
qu’aux Pays-Bas.
920 210 m²
Sites multimodaux avec accès direct à la route, à l’eau,
au rail et/ou à l’air
WDP est convaincue que l’avenir de la logistique réside dans les solutions multimodales. WDP planie
ses espaces de stockage de manière stratégique aux endroits où des hubs pour le trac routier,
maritime, ferroviaire et aérien peuvent être ou ont déjà été développés. WDP vise à générer de la valeur
ajoutée grâce à ces sites multimodaux en créant des synergies entre les clients, les régions, les villes,
les ports, les services publics, etc. an d’aboutir à une logistique intelligente (comme le groupage ou
l’agrologistique). À l’avenir, cela peut offrir des opportunités de création de communautés énergétiques.
Biodiversité
Les lois et réglementations locales sont
respectées lors du développement de projets et
de rénovations. En ce qui concerne la biodiversité,
nous nous basons sur les directives de l’UE, telles
que la directive sur l’habitat et le règlement LULCF.
De plus, WDP travaille en étroite collaboration
avec des architectes, des entrepreneurs, des
écologistes et des experts en biodiversité pendant
la procédure d’autorisation, la conception et la
phase de construction d’un entrepôt.
EDGE
48 sites au total, ce qui concerne l’ensemble du
portefeuille immobilier roumain.
FUTURE LOGISTICS
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
37
Impact
Les actions et pistes dénies dans le Climate Action Plan doivent nous permettre d’atteindre
les objectifs net zéro pour les scopes 1, 2 et 3, avec 2020 comme année de référence.
Cela nous permet d’avoir une vue complète de notre empreinte environnementale, non
seulement en aval (consommation de nos clients dans nos bâtiments), mais aussi en
amont (carbone incorporé dans les développements de projets, les rénovations et les
panneaux solaires). À partir du Rapport annuel 2022, nous montrerons les progrès réalisés
par rapport aux indicateurs relatifs ci-dessous et rendrons compte des différentes actions
que nous entreprenons pour atteindre nos objectifs net zéro.
Concernant la méthodologie que nous avons appliquée lors du calcul de notre
empreinte climatique WDP, nous nous référons aux explications dans le rapport selon
le GHG Protocol au chapitre 9. Reporting selon les normes reconnues – Indicateurs de
performance environnementale EPRA et GHG.
FUTURE LOGISTICS
Corporate offices
scope 1 et 2
En Belgique, une pompe à chaleur a été installée et les bureaux sont entièrement sans gaz.
Pour plus de détails concernant l’efcacité énergétique de nos bureaux, nous renvoyons à la page 34.
Car park
scope 1 et 2
En vue d’atteindre l’objectif net zéro en 2030, WDP a déjà mis en place une car policy qui entre en
vigueur le 1er janvier 2022 et qui n’autorise que des voitures de société hybrides et électriques.
Pour plus de détails concernant les émissions de CO² de notre car park, nous renvoyons à la page 34.
Consommation
énergétique des
clients
scope 3 - downstream
leased assets
Une analyse plus détaillée des données sBPR concernant la consommation d’énergie dans nos
bâtiments montre, entre autres, qu’en 2021, près de 65 % de la consommation d’énergie est imputable
à la consommation d’électricité. Logiquement, ce sont les entrepôts frigoriques qui présentent la plus
forte consommation d’électricité.
En ce qui concerne le chauffage des bâtiments à l’aide de combustibles fossiles, moins de 1 % des
bâtiments sont chauffés au mazout. Pour chacun de ces bâtiments, un plan concret d’abandon de ce
combustible fossile est établi.
Pour plus de détails concernant l’efcacité énergétique de notre portefeuille immobilier, nous renvoyons
à la page 35
Carbone incorporé
scope 3 upstream -
développements
L’analyse actuelle montre que l’utilisation de béton et de panneaux PIR (mousse rigide pour l’isolation)
contribue fortement à notre empreinte climatique pour les développements, tout comme l’aménagement
des voiries autour des bâtiments.
Carbone incorporé
scope 3 upstream -
rénovations
Dans les rénovations, c’est principalement la contribution des panneaux PIR (mousse rigide pour
l’isolation) qui a un impact signicatif sur notre empreinte climatique.
Carbone incorporé
scope 3 upstream -
panneaux solaires
L’analyse actuelle montre qu’une exploration plus poussée de la chaîne d’approvisionnement peut
conduire à une amélioration de l’empreinte climatique. Ainsi, nous serons attentifs à une utilisation
minimale de métaux de terre rares et au recyclage dans la chaîne.
WDP CLIMATE FOOTPRINT
base year 2020
Scope 3 >99% of WDP climate footprint
Scope 1 and scope 2 <1% of WDP climate footprint
50% energy consumption
corporate offices
50% energy consumption
car park
25 kg CO
2
e / m
2
55% developments
5% solar panels
5% renovations
35% energy
consumption clients**
270 kg CO
2
e / m
2
* 3,010 kg CO
2
e / kWp*
100 kg CO
2
e / m
2
*
17 kg CO
2
e / m
2
*
1,150 kg CO
2
e / FTE
* Ce calcul de l’empreinte climatique des matériaux comprend les émissions de gaz à effet de
serre en amont depuis l’extraction de la matière première, la transformation du matériau et le
transport jusqu’au chantier (cradle-to-gate), conformément à la méthodologie du GHG Protocol.
** Cette empreinte climatique inclut la consommation d’énergie dans les entrepôts de nos clients,
conformément à la méthodologie du GHG Protocol.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
38
WDP
Rapport annuel 2021
39
Multilayer warehouse
De Lier, Nederland
KlantDe Jong Verpakking
Oppervlakte 83.000 m
2
Investeringsbudget54 miljoen euro
Oplevering Q4 2022
À De Lier, WDP réalise un centre de distribution à plusieurs
niveaux pour De Jong Verpakking, une entreprise ambitieuse,
active dans le domaine de l’emballage pour les produits
alimentaires et non alimentaires, l’horticulture, l’e-commerce
et les PLF. En raison de l’intensication de l’activité d’e-
commerce, la demande d’emballages en carton ondulé a
fortement augmenté. Pour pouvoir continuer à répondre à cette
demande, De Jong Verpakking souhaite ancrer et étendre sa
présence dans la région. WDP développera plus de 85 000 m²
d’espace de production, de stockage et de distribution avec
bureaux, le tout réparti sur deux étages, sur un terrain de 56 000
m² seulement. De tels espaces nécessitent normalement une
supercie totale de plus de 150 000 m². Le hall de production
au rez-de-chaussée achemine les camions via une rampe
jusqu’au hall de distribution au premier étage. Le stockage des
marchandises se fera de manière entièrement automatisée.
Cela permettra de réduire sérieusement l’empreinte du
bâtiment, tout en optimisant considérablement la capacité de
stockage et de distribution.
L’APPROCHE WDP
En optant pour un
développement vertical, WDP
offre une réponse durable,
efficace et innovante à
la pénurie de parcelles
logistiques disponibles et à la
hausse des prix des terrains.
Cette innovation verticale
minimise l’empreinte des
bâtiments et optimise la
capacité de stockage et de
distribution.
De Lier, Pays-Bas
Client De Jong Verpakking
Superficie de 83 000 m
2
Budget d’investissement de 54 millions d’euros
Réception Q4 2022
PROJET À L’HONNEUR
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
SUSTAINABLE GROWTH
Introduction
WDP vise une croissance équilibrée dans le cadre d’une
gouvernance transparente et équitable. Nous proposons
de ce fait des réponses aux besoins économiques,
sociaux et environnementaux. Cela fait de nous un
partenaire able pour toutes nos parties prenantes et
se traduit par de solides indicateurs nanciers et un
rendement récurrent et attractif.
Réalisations en 2021
Résultats financiers voir page 66
Plan de croissance stratégique
voir page 20
WDP Climate Action Plan
voir page 22
Normes de reporting, notations et
indices voir page 25
Corporate governance voir page 102
Politiques WDP
MyWDP
Engagement des parties prenantes
en 2021
Voir page 27
Responsabilités et processus
décisionnel
Voir page 26
Grievance mechanism
Voir page 47
95
MWp
Solar panel capacity
0
Infraction
au Code éthique, au Dealing Code,
à l’Employee Code of Conduct,
au Supplier Code of Conduct, à la
Human rights policy et aucune in-
fraction ni condamnation en matière
de droit de la concurrence ou par
suite de corruption ou de fraude.
Cybersécurité
Évaluation stratégique externe de
la cybersécurité et projet de feuille
de route pour optimiser davanta-
ge la maturité de la cybersécurité.
12
Ateliers internationaux
Ateliers trimestriels pour l’échange
transnational de connaissances
et d’expériences entre les
collaborateurs de l’ensemble du
Groupe WDP. De cette façon,
malgré la situation liée à la
Covid-19, WDP facilite les contacts
internationaux avec toute l’équipe.
31
x
CAPturing your thoughts
Sessions interactives en
petits groupes pour informer
#TeamWDP sur le WDP Climate
Action Plan.
Portail client numérique pour offrir un
service encore meilleur à nos clients
MyWDP
Résultat EPRA par action
+10 % a/a
1,10
€
98,6
%
Taux d’occupation
Portefeuille immobilier
+27 % a/a
6
mia €
Dividende par action
+10 % a/a
0,88
€
Dettes financières via
le financement vert
36
%
Green certified assets
29
%
20 111
T de CO
2
e
Évitées
♦
Culture d’entreprise
♦
Bonne gouvernance
♦
Numérisation
Thèmes clés
Nouveaux
investissements
+500
mio €
79 354
MWh
Énergie produits
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
40
Meer info
WDP Climate Action Plan zie blz.
[…]
TCFD zie blz. […]
98
%
Taux d’occupation
AMBITION 2022
Objectifs
Résultat EPRA par action
+9 % a/a
AMBITION 2022
1,20
€
Résultat EPRA par action
+8 % CAGR
AMBITION 2025
1,50
€
Dividende par action
+9 % a/a
AMBITION 2022
0,96
€
Dividende par action
+8 % CAGR
AMBITION 2025
1,20
€
Engagement des
parties prenantes
Revue de l’analyse de matérialité
à partir d’une double matérialité.
Nous examinerons ainsi l’impact
des activités de WDP sur différents
aspects de durabilité, ainsi que
la manière dont ces aspects
de durabilité influencent le
développement, les prestations et la
position de l’entreprise. L’exercice
en matière d’engagement des
parties prenantes sera réalisé en
parallèle.
AMBITION 2022
Normes de
reporting, notations
et indices
Voir 3. Stratégie et création de valeur à la
page 25
AMBITION 2022 et suiv.
Formation
Compliance
Programme de formation
pour #TeamWDP qui prévoit
une formation récurrente sur
les valeurs et les principes
comportementaux contenus
dans le Code of Conduct (dont la
discrimination, l’intimidation, les
droits de l’homme, la lutte contre
la corruption et les pots-de-vin),
la Corporate Governance Charter,
HSES, la gestion des risques, etc.
AMBITION 2023
0 infraction
aux politiques WDP, ni
infraction ou condamnation
en matière de droit de
la concurrence ou par
suite de corruption ou de
fraude, ni signalements en
matière de discrimination ou
d’intimidation.
AMBITION 2023
Cybersécurité
Mise en œuvre d’actions
concrètes et ciblées dans
le cadre d’une feuille de
route triennale dans le but
d’accroître la maturité de la
cybersécurité dans différents
domaines.
AMBITION 2024
Plus d’informations
Plan de croissance 2022-25
voir page 21
Normes de reporting, notations et
indices voir page 25
Corporate governance voir page 102
Politiques WDP
WDP Climate Action Plan voir page 22
TCFD voir page 187
Actifs certifiés
verts
AMBITION 2025
>75
%
Financement
vert
AMBITION 2025
>75
%
Adoption of
requirements
AMBITION 2024
TCFD
ENERGY
AS A BUSINESS
WDP
GREEN.
WDP SOUS LE SIGNE
DE LA DURABILITÉ ET
DE LA PÉRENNITÉ
Renewable energy capacity
AMBITION 2025
250
MWp
Reporting
transparent
concernant les signalements
via la Grievance Management
Procedure
AMBITION 2022 et suiv.
SUSTAINABLE GROWTH
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
41
Transactions et réalisations
Taux d’occupation
Contrats de bail arrivés
à échéance en 2021
Prolongés
Des loyers encaissés
Contrats de bail arrivés
à échéance en 2022
98,6
%
10
%
14
%
Encaissement de loyers Q4 2021
90
%
99
%
Déjà prolongés
54
%
Projets 2021
Superficie locative
365 000
m
2
Investissementst
303
mio
€
Rendement locatif brut initial
6,4
%
5,8%
en Europe occidentale
8,5% en Roumanie
Durée moyenne des
contrats de bail
10
ans
881 000
m
2
594
mio
€
6,3
%
5,9%
en Europe occidentale
8,4% en Roumanie
12
ans
>1 500 000
m
2
Finalisés En exécution Potentiel
Acquisitions
173
mio €
Confirmation de la confiance
Des investissements immobiliers qui soutiennent notre croissance
SUSTAINABLE GROWTH
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
42
Site Locataire
Superficie
louable (en m²)
Budget
d’investissement
(en millions d’euros)
BE Gent Gates 20 000 12
BE Lokeren, Brandstraat 30 DPG Media Services 36 905 22
BE Mechelen Various 4 000 4
BE Flanders Various 9 651 9
BE Flanders Fully let 2 860 9
BE Flanders Fully let 66 701 40
BE 140 117 96
NL Hasselt Scania 4 635 1
NL Zoetermeer Fully let 10 000 7
NL 14 635 8
RO Deva Pehart Tec / Vibracoustic 9 511 6
RO Bucharest Whiteland 52 393 6
RO 61 904 12
Total 216 656 116
En 2021 aussi, grâce à son positionnement bien ancré dans le paysage logistique, WDP a pu
poursuivre sa croissance avec une augmentation de 10 % en glissement annuel du résultat
EPRA par action à 1,10euro, soutenue par une croissance externe via des projets de nouvelles
constructions pour nos clients.
Au cours de l’année 2021, WDP a pu livrer des projets préloués avec une supercie locative totale
de 365000m² et un montant d’investissement d’environ 303 millions d’euros, et un certain nombre
d’acquisitions ont pu être identiées avec un volume d’investissement total d’environ 173millions
d’euros
1
.
La rentabilité a été soutenue par un taux d’occupation élevé et stable de 98,6%, grâce à une
dynamique de marché très saine et à la conance de nos clients, ce qui s’est reété dans un taux
de rétention élevé. 90% des contrats de bail arrivant à échéance en 2021 ont pu être prolongés.
De plus, WDP dispose d’un pipeline de développement de projets préloués pour un montant
d’environ 594millions d’euros, avec une supercie locative totale de près de 881000m². Pour
continuer à soutenir sa croissance future et sa rentabilité, WDP dispose d’une réserve foncière pour
des développements futurs de plus de 1500000m
2
.
1 Dont un montant de 102millions d’euros doit encore être investi après le 31 décembre 2021.
IMMOBILIER EXISTANT RÉSERVE FONCIÈRE
116
mio €
57
mio €
217 000
m
2
1 000 000
m
2
Acquisitions en 2021
Perspectives
Les objectifs du Plan de croissance 2022-25 reposent sur un volume
d’investissement de 2milliards d’euros pour arriver à un portefeuille de
8milliards d’euros. Cette croissance s’appuiera sur une demande structurelle
constante de biens logistiques de qualité, ainsi que sur la future création de
valeur qui sera soutenue par des opportunités dans le portefeuille existant -
qui devient de plus en plus important en raison de la raréfaction croissante
des terrains. Le plan de croissance vise également à intensier la stratégie
ENERGY AS A BUSINESS, qui consiste non seulement à augmenter le
volume de production d’énergie solaire, mais aussi à assurer une intégration
durable dans le réseau existant, notamment par le biais de services
de stockage d’énergie ou de stabilisation du réseau, an de maximiser
l’adéquation entre nos besoins énergétiques et la production.
Le nancement se fonde sur un équilibre sain entre fonds propres et
capitaux étrangers et sur un nancement intelligent qui passe par une
émission synchronisée de nouveaux capitaux et une bonne diversication
des différentes sources de nancement. De nouveaux investissements
immobiliers seront nancés avec au minimum 50% de fonds propres et au
maximum 50% de capitaux étrangers. De plus, WDP souhaite maintenir une
structure de capital stable avec un ratio net debt / EBITDA (adj.) autour de
8x. Ce «nancement intelligent» est également intégré dans le WDP Climate
Action Plan: le volet «WDP GREEN» xe des objectifs clairs en matière de
nancement vert et d’entrepôts certiés verts.
SUSTAINABLE GROWTH
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
43
Site Locataire Livraison
Superficie
louable
(en m²)
Budget
d’investissement
(en millions
d’euros)
BE Asse - Mollem, Zone 5 nr. 191, 192, 320, 321 AMP 3Q21 3 200 2
BE Courcelles, rue de Liège 25 Conway 2Q21 2 190
2
BE Heppignies, rue de Capilône 6 Trac 2Q21 13 000
5
BE Lokeren, Industrieterrein E17/4 Barry Callebaut 3Q21 60 000
92
BE Londerzeel, Weversstraat 27-29 Colruyt 2Q21 20 000
9
BE Willebroek Maersk 4Q21 9 250
5
BE 107 640 114
NL Bleiswijk, Prismalaan West 31 Boland 1Q21 16 400
18
NL Den Haag, Westvlietweg CEVA Logistics 3Q21 26 000
19
NL Dordrecht Crocs Europe 1Q21 48 000
56
NL Heerlen, Argonstraat 10-12 CEVA Logistics 4Q21 26 000
15
NL Ridderkerk, Nieuw Reijerwaard Kivits Groep Holding 1Q21 4 500 2
NL Weert, Witvennenveld Thijs Logistiek 4Q21 7 700
10
NL 128 600 120
RO Bucharest - Stefanestii de Jos Decathlon 1Q21 10 000
5
RO Bucharest - Stefanestii de Jos (1) LPP 3Q21 22 000
10
RO Bucharest - Stefanestii de Jos (2) Eobuwie 4Q21 15 640
8
RO Bucharest - Stefanestii de Jos (2) Metro - Extension 4Q21 9 715
5
RO Cluj Fedex 4Q21 2 198
2
RO Craiova Pro 2Q21 58 000
33
RO Paulesti Rosti 2Q21 11 000
7
RO 128 553 69
Total 364 793 303
Projets livrés en 2021
Potentiel ncier acquis à développement future (i.e. non pas pré-loué)
Potentiel ncier acquis à développement immédiate (i.e. pré-loué)
1 Pas encore repris dans le bilan.
110,3
159,8
173,5
+45,6
-45,6
+9,1
-9,1
+13,7
-36,8
+86,3
Potentiel foncier
31.12.2020
Foncier
future
1
Potentiel foncier
31.12.2021
Potentiel foncier
sécurisé
1
Transfer
aux projets
1
Transfer
aux projets
Potentiel foncier
additionel
Potentiel foncier complété en permanence
1 Pas encore repris dans le bilan.
SUSTAINABLE GROWTH
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
44
Site Type Locataire
Livraison
prévue
Superficie louable
(en m²)
Budget
d’investissement
(en millions
d’euros)
Projets
préloués
Rendement
escompté
BE Antwerp Region Nieuwbouw Fully let 4Q23 7 872 11 100 %
BE Courcelles, rue de Liège 25 Nieuwbouw Fully let 2Q23 2 885 6 100 %
BE Flanders Nieuwbouw Fully let 3Q23 19 200 27 100 %
BE Geel, Hagelberg 12 Nieuwbouw Distrilog 1Q22 8 000 4 100 %
BE Gent Nieuwbouw Fully let 1Q23 17 094 15 100 %
BE Heppignies Nieuwbouw Trac 1Q22 2 000 5 100 %
BE 150 000 23 100 %
BE 207 051 90 100 %
LU Bettembourg (Eurohub Sud 4) Nieuwbouw Fully let | multi-tenant 2Q22 25 000 13 100 %
LU Contern Nieuwbouw
DB Schenker + in
commercialisation 4Q22 15 000 10 60 %
LU 40 000 23 83 %
NL Amsterdam, Hornweg Herontwikkeling Fully let 3Q22 13 700 11 100 %
NL
Barendrecht,
Spoorwegemplacement 3-5 Herontwikkeling Fully let 3Q22 26 700 24 100 %
NL 17 200 13 74 %
NL Breda Herontwikkeling Helmer 1Q22 13 000 10 100 %
NL Breda Herontwikkeling Nassau Sneltransport Breda 2Q22 1 500 3 100 %
NL Breda, Heilaarstraat 263 Herontwikkeling Lidl 2Q23 31 000 22 100 %
NL Breda, The Bay Herontwikkeling
Brand Masters / Brouwerij
Frontaal / In commercialisation 1Q22 47 860 48 70 %
NL De Lier, Jogchem van der Houtweg Herontwikkeling De Jong Verpakking 4Q22 83 000 54 100 %
NL
Kerkrade, Van Swietenstraat /
Wenckebachstraat Nieuwbouw In commercialisation 3Q23 29 500 29 0 %
NL Oss, Keltenweg Nieuwbouw Movianto 2Q22 13 500 12 100 %
NL Veghel Nieuwbouw Alloga / Alliance Healthcare 2Q23 71 000 68 100 %
NL Zoetermeer Nieuwbouw Fully let 3Q22 6 000 9 100 %
NL Zuid-Limburg Nieuwbouw Fully let 1Q23 31 000 24 100 %
NL Zwolle Nieuwbouw wehkamp 4Q22 33 000 26 100 %
NL Zwolle Nieuwbouw E-commerce projects 2Q23 30 000 25 100 %
NL 447 960 377 88 %
RO Buzau Nieuwbouw Metro 2Q22 3 750 6 100 %
RO Deva - Calan Nieuwbouw Auchan 1Q22 25 000 19 100 %
RO Roman Nieuwbouw Pro 1Q22 12 000 14 100 %
RO Slatina Nieuwbouw Pirelli 1Q23 25 000 15 100 %
RO Timisoara Nieuwbouw Pro 2Q22 57 000 38 100 %
RO 122 750 92 100 %
DE Gelsenkirchen Herontwikkeling Dokas / Imperial 2Q22 46 000 13 100 %
DE 46 000 13 100 %
Totaal 863 761 594 91 % 6,3 %
En ce qui concerne les projets de redéveloppement, il n’a pas été tenu compte de la valeur des projets de
redéveloppement avant le début de la rénovation. Au 31 décembre 2021, il restait 400 millions d’euros à investir sur le
volume d’investissement total de 594 millions d’euros.
Projets en cours d’exécution en 2021
1
1 Sur la base de 100 % de l’investissement pour les entités intégralement consolidées
(dont WDP Roumanie) et de la part proportionnelle pour les joint ventures (à savoir,
55 % pour le Luxembourg, 50 % pour l’Allemagne et 29 % pour WDPort of Ghent
Big Box - X²O Salles de bains / Exterioo).
SUSTAINABLE GROWTH
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
45
Culture d’entreprise
Objectif
Dans l’optique d’une entreprise familiale, une organisation d’entreprise exible
et horizontale ainsi qu’un entrepreneuriat caractérisé par le « hands-on » et
le « can-do » sont inscrits dans l’ADN de WDP. Nous sommes très réactifs et
misons sur des partenariats à long terme avec toutes les parties prenantes.
Cette culture d’entreprise requiert la présence de personnes entreprenantes et
motivées, chaque collaborateur au sein de #TeamWDP contribuant au succès
de l’entreprise.
Actions
La diffusion de cette culture d’entreprise commence par un processus
d’intégration (onboarding) des nouveaux collaborateurs prévoyant un espace
pour la familiarisation avec les valeurs prônées par WDP. En visitant un chantier
ou un bâtiment existant, ils sont immergés dans le fonctionnement opérationnel
quotidien de l’entreprise.
Une culture d’entreprise uniée se diffuse en outre par l’esprit d’équipe,
des synergies au sein de l’entreprise et des processus harmonisés par-
delà les frontières nationales et les unités opérationnelles. La plateforme de
communication WDPConnect! permet à #TeamWDP de rester informé de
toutes les actualités, de la communication interne, mais aussi des informations
pratiques. L’objectif est celui d’un mode de pensée multi- et interdisciplinaire
ad hoc et en continu, par exemple au moyen d’ateliers internationaux internes
ou de sessions en petits groupes qui informent et regroupent les idées de
tous les employés. Chacune et chacun se familiarise ainsi avec le contenu du
travail de l’autre, ce qui augmente de façon inhérente l’engagement de chaque
collaborateur et le respect mutuel pour le travail de tout le monde. Les nouvelles
initiatives ou les nouveaux outils sont également plus rapidement intégrés dans
les processus d’entreprise lorsqu’ils sont promus par les collaborateurs eux-
mêmes en leur sein plutôt qu’imposés par le management.
Ateliers internationaux
et sessions en petits
groupes
Ces ateliers trimestriels veillent à un échange transnational
de connaissances et d’expériences entre les employés
de l’ensemble du Groupe WDP. De cette façon, malgré la
pandémie, WDP facilite les contacts internationaux au sein de
l’équipe.
Des sessions interactives et accessibles en petits groupes ont
permis d’informer #TeamWDP sur le WDP Climate Action Plan.
SUSTAINABLE GROWTH
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
46
Bonne gouvernance
Objectif
Faire des affaires de manière équitable et correcte, une communication
ouverte et un reporting transparent en matière de bonne gouvernance sont
la garantie d’une gestion d’entreprise responsable. À cet égard, WDP veille
à un bon équilibre entre les intérêts des différentes parties prenantes et de la
communauté.
Actions
Un reporting accru et de qualité en matière de bonne gouvernance n’est
possible que si WDP développe une vision à long terme qui se reète dans les
piliers de valeur de la Société. Une croissance durable ne peut être créée qu’en
présence d’une bonne gouvernance.
Reporting et agences de notation ESG
Cette vision se reète également dans le choix que WDP a fait concernant
les agences de notation ESG et les normes de reporting reconnues au niveau
international. D’une part, WDP a opté pour l’EPRA et GRI en raison de leur
pertinence sectorielle et de leur reconnaissance au niveau international.
D’autre part, nous participons activement à l’ISS et au MSCI, qui offrent
un cadre de travail permettant de suivre un vaste éventail de sujets et de
tendances en matière d’environnement, de social et de gouvernance ayant un
impact important sur diverses industries et entreprises. Après l’introduction du
WDP Climate Action Plan, WDP procédera pour la première fois en 2022 à une
analyse comparative avec le CDP. Le maintien de l’inclusion dans l’indice DJSI
Europe reste un objectif à long terme.
Grievance Mechanism (mécanisme de gestion des griefs)
WDP applique une procédure pour traiter correctement les plaintes ofcielles
des parties prenantes concernant WDP, ses biens immobiliers, ses services ou
ses processus. À cette n, WDP a développé une procédure destinée à ses
employés et à ceux de ses fournisseurs : #Speak-up. Cette procédure prévoit
notamment différentes garanties visant à protéger à la fois la personne qui
fait le signalement et la personne à propos de laquelle une irrégularité a été
signalée. Une procédure de plainte ofcielle a également été élaborée pour la
communauté : #ShareYourThoughts. La médiation joue ici un rôle essentiel.
Numérisation
Objectif
L’intégration de nouvelles technologies numériques doit déboucher sur une amélioration des
processus d’exploitation et l’optimisation de la collaboration entre les différentes équipes dans
les différents pays ainsi que de la qualité et du service pour toutes les parties prenantes.
Chaque projet est systématiquement basé sur l’approche la plus efcace, soutenue par des
(nouveaux) outils numériques innovants offrant une valeur ajoutée pour les collaborateurs
comme pour les clients.
MyWDP
MyWDP est un portail client entièrement numérique qui permet
d’offrir un service encore meilleur à nos clients. Ce portail
convivial donne au client un aperçu complet de toutes les
informations pertinentes concernant son bien immobilier WDP
(facturation, assurance, etc.) ; il contient également un aperçu
du suivi en temps réel de sa consommation énergétique et offre
la possibilité de contacter directement l’équipe de property
management de WDP en cas de problème.
Grievance mechanism
#SpeakUp pour #TeamWDP
Préoccupations concernant
des violations (potentielles)
de la loi, de normes éthiques
ou de procédures telles que
la Governance Charter de
WDP, l’Employee Code of
Conduct, le Supplier Code of
Conduct, la Human rights
policy ou le Code éthique...
#SpeakUp pour les
fournisseurs WDP
Point de contact en ligne
pour des problèmes ou des
manquements sur le lieu de
travail.
#ShareYourThoughts pour
les tiers
Point de contact en ligne
pour les plaintes concernant
WDP (au sens large) par
toutes les parties prenantes.
Il ne se limite donc pas au
signalement de pratiques
inappropriées et/ou illégales,
mais peut également servir à
signaler une éventuelle
insatisfaction concernant les
activités de WDP et/ou de
ses employés.
SUSTAINABLE GROWTH
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
47
Londerzeel
Client Colruyt Group
Superficie louable 20 000 m
2
Budget d’investissement de 9 millions d’euros
Réception Q2 2021
À Londerzeel, WDP a réaménagé un site existant pour en faire un projet
de nouvelle construction durable an de soutenir les activités croissantes
d’e-commerce de Collect&Go, le service de courses en ligne de Colruyt
Group. Collect&Go, qui augmente considérablement sa capacité de
distribution avec ce nouveau site, traitera les commandes en ligne et livrera
aux points de collecte Collect&Go. Le nouveau centre de distribution
d’e-commerce est stratégiquement situé le long de l’autoroute A12
Bruxelles-Anvers et peut ainsi accueillir le ux croissant de marchandises
entre différentes villes an de garantir la qualité au client.
L’expansion croissante des achats en ligne et de l’e-commerce a également
un impact sur la demande de biens logistiques. La croissance, accélérée
par la pandémie de coronavirus, est en outre soutenue par l’urbanisation,
la numérisation et la part croissante des achats en ligne ainsi que par les
entreprises qui adoptent une stratégie de vente omnicanal. Cette évolution
structurelle du comportement des consommateurs offre également de
nouvelles opportunités aux détaillants en alimentation qui proposent
leurs produits en ligne. La part de marché en ligne du commerce de détail
alimentaire est restée à la traîne pendant des années, mais il commence
rapidement à s’imposer comme un acteur majeur de la demande en
immobilier logistique.
Un centre de distribution
e-commerce pour Collect&Go
La situation centrale près de
l’autoroute A12, à mi-chemin
entre Anvers et Bruxelles, nous
permet d’être géographiquement
bien situés pour livrer rapidement
nos points de collecte Collect&Go.
– Tom Malfroid
Supply Chain Manager Collect&Go
Un centre de
“
PROJET À L’HONNEUR
WDP
Rapport annuel 2021
48
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
VITALLY ENGAGED
Introduction
#TeamWDP est le moteur de notre création de valeur.
Nous misons donc aussi activement sur le bien-être,
la sécurité et le développement de nos collaborateurs.
Nous voulons que nos activités aient un impact positif
sur l’environnement immédiat et nous nous engageons à
contribuer aux besoins des communautés locales.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
49
EPRA sBPR : voir page 169
Accidents du travail, décès, absence
pour cause de maladie, incidents suite
au non-respect de la réglementation
en matière de santé et de sécurité,
évaluation de la santé et la sécurité
#WeMakeADifference
HSES Corporate Action Plan 2021
Engagement des parties
prenantes en 2021
voir page 27
Responsabilités et processus
décisionnel
voir page 26
Grievance mechanism
voir page 47
♦
Attirer et garder les talents
♦
Santé et sécurité
♦
Développement des collaborateurs
Thèmes clés
Réalisations en 2021
105 882
€
807
heures
25 000
€
100 000
€
Coverage energy
monitoring system
73
%
#WeMakeADifference
90 % d’objectifs
ESG
Les objectifs individuels à
court terme pour chaque
collaborateur comprennent
au moins un objectif lié à
l’ESG. #TeamWDP dans son
ensemble a réalisé 90 % de la
totalité de ces objectifs ESG.
Feedback form
#TeamWDP
Formulaire de feed-back en
ligne avec intégration d’une
enquête de satisfaction
annuelle pour chaque
collaborateur.
#WeCare
Soutien financier à la Manuel
Neuer Kids Foundation.
#WeAre Conscious
Contribution à une gestion
opérationnelle durable à l’égard de
nos clients qui peuvent suivre leur
consommation d’énergie grâce
à des outils de surveillance de
l’énergie. Le client peut consulter
sa consommation en temps réel sur
MyWDP, le portail client numérique.
Prime
#TeamWDP
Les objectifs du plan de
croissance 2019-23 ont pu être
réalisés un an plus tôt. WDP
remercie #TeamWDP pour son
engagement et prévoit une prime
supplémentaire pour chaque
collaborateur (l’équivalent de 2
semaines de salaire).
Health &
well-being
Nouveaux accords sur le
travail flexible
26 % des collaborateurs
travaillent à temps partiel
25 vaccins contre la grippe
#WeEducate
Soutien à des programmes de
formation qui s’inscrivent dans la vision
de WDP
#WeCare
MaatWERKbedrijf BWB peut bénéficier
de conditions locatives financièrement
avantageuses. WDP soutient ainsi
cette entreprise qui emploie des
personnes porteuses d’un handicap.
Objectifs
Soutien et
accompagnement
d’au moins 100
étudiants
#WeEducate
AMBITION 2022
100 % coverage
energy monitoring
system
#WeAreConscious
AMBITION 2025
Roll-out
delegation matrix
Compte tenu de la forte
croissance passée et à venir
de #TeamWDP, il est important
que les compétences et les
responsabilités de chacun soient
clairement définies, à la lumière
de la structure de gouvernance
actuelle de WDP et de l’ensemble
du Groupe WDP. Cela renforcera
l’appropriation au sein de
#TeamWDP.
AMBITION 2023
Au moins 1 audit
HSES
Un audit HSES annuel pour ce
qui concerne les biens, projets ou
bureaux WDP existants
AMBITION 2022
Minimum 8/10
comme note
de satisfaction
moyenne
AMBITION 2022
Réalisation d’au
moins 90 % des
objectifs ESG par
#TeamWDP
Pour motiver chaque membre de
#TeamWDP à contribuer au plan de
croissance de WDP et à ses ambitions
en matière d’ESG, chaque collaborateur
s’est vu attribuer au moins un objectif
ESG spécifique à court et à long terme.
Pour les objectifs ESG à court terme,
nous misons sur la réalisation d’au
moins 90 % de ces objectifs attribués
pour tous les membres de #TeamWDP.
AMBITION 2022
Attirer et garder les talents
Objectif
En tant qu’organisation en pleine croissance, nous nous devons d’attirer les bons talents
et de les intégrer dans l’entreprise et sa culture. C’est la seule façon de garantir la
viabilité future du Groupe WDP, d’augmenter la résilience de l’entreprise et de faciliter
la croissance en permanence. La présence d’un bon mélange de différents talents,
cultures et personnalités est primordiale. WDP recherche des collaborateurs possédant
les bonnes compétences correspondant au mieux à la culture de l’entreprise et à
ses activités, en appliquant des procédures de sélection objectives et respectant les
impératifs de diversité.
Actions
Structure organisationnelle
L’ambiance familiale au sein de l’entreprise a pour effet que les collaborateurs sont
considérés comme des individus et pas seulement en fonction de leurs prestations
professionnelles. Il est important que chaque membre de l’équipe se sente bien et valorisé
et qu’on lui accorde l’espace nécessaire pour déployer ses talents. Les collaborateurs
de WDP ont la possibilité de prendre des initiatives propres et le management s’attache
autant que possible à nourrir et à stimuler les idées de ses collaborateurs au lieu d’imposer
des décisions de haut en bas. La structure organisationnelle innovante et horizontale
assure une dynamique constante et débouche sur l’implication, la responsabilité et
l’appropriation.
Nouveaux talents
Un processus de sélection court, mais approfondi, une information claire et l’attention
envers la bonne adéquation constituent la base d’un recrutement approprié. Au moyen
d’un site web dédié à l’emploi WDP HR, nous soutenons la recherche des bons prols, en
donnant dès le départ un aperçu de la procédure d’intégration, de la culture d’entreprise,
de #TeamWDP et des possibilités de développement et de déploiement des talents.
La procédure d’intégration (onboarding) a pour but de faire découvrir de très près l’activité
de WDP :
◆
un accueil minutieux, un lieu de travail aménagé et les outils adéquats ;
◆
un package d’intégration pour chaque nouveau collaborateur avec une attention
particulière pour l’Employee Code of Conduct ;
◆
un parrain ou une marraine pour chaque nouveau collaborateur, chargé(e) de lui faire
visiter les lieux de manière informelle ;
VITALLY ENGAGED
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
50
Diversity of thoughts
Le WDP Climate Action Plan (CAP) a été élaboré par un
groupe de projet multidisciplinaire, l’équipe CAP. Cette
équipe est composée de membres de la Sustainability
Team, de Finance, de Corporate Legal et de l’équipe ESG.
Deux membres du Comité de gestion ont participé à ce
groupe de travail en tant que sponsors. Compte tenu de
l’importance et de la complexité de cette matière et du
calendrier ambitieux, une assistance professionnelle en
gestion de projet et en consultance externe a été fournie
dès le départ aux membres de l’équipe CAP pour leur
permettre de continuer à développer leurs compétences
dans ce domaine.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
VITALLY ENGAGED
WDP
Rapport annuel 2021
51
◆
une rémunération liée aux objectifs de performance collectifs à long terme découlant
du plan de croissance 2022-25 de WDP. Sont ainsi pris en compte des objectifs
nanciers tels que l’EPS, le taux d’occupation, la net debt / EBITDA (adjusted), mais
aussi des indicateurs non nanciers tels que les objectifs dans le cadre du WDP
Climate Action Plan, les objectifs dans le cadre du programme de collaboration,
d’appropriation et d’intrapreneuriat, etc.
Selon le lieu de travail, et compte tenu de la législation locale, de la fonction et du statut
social du collaborateur, la rémunération variable à court terme est versée en espèces,
par l’octroi de bons de souscription dans le cadre d’un plan de souscription, par un
avantage non récurrent lié aux résultats et/ou par une contribution à l’assurance groupe.
La rémunération variable à long terme est versée en espèces et/ou par une contribution
à l’assurance groupe.
Comme pour les administrateurs et les membres du Comité de gestion, il n’existe
actuellement pas de plan d’actions (d’options) pour les collaborateurs de WDP.
En principe, tous les collaborateurs travaillent sous contrat de travail à durée indéterminée;
dans des cas exceptionnels, un contrat à durée déterminée peut être conclu pour pourvoir
à un remplacement temporaire. WDP offre également des possibilités de travail à temps
partiel ou des plans d’emploi adapté.
◆
des entretiens d’introduction personnels avec des collègues de tous les départements
par-delà les frontières nationales, y compris un entretien avec le compliance ofcer
pour clarier et formaliser les politiques de WDP (ex. : Dealing Code et Code of
Conduct) ;
◆
une visite de chantiers de construction et/ou une visite chez des clients avec l’un des
chefs de projet ou des property managers ; et
◆
des entretiens de feed-back sur la qualité de l’onboarding après un mois et six mois
avec le responsable RH.
Rémunération juste et équilibrée
WDP applique une politique de rémunération qui repose sur trois principes : simplicité,
transparence et adéquation avec la stratégie de l’entreprise. La rémunération des
collaborateurs, tout comme celle des membres du Comité de gestion, se compose d’une
rémunération xe et d’une rémunération variable, complétées le cas échéant par des
avantages extralégaux tels que, par exemple, une voiture de société, un smartphone
et une assurance groupe (à cotisation dénie). La concrétisation de ces trois éléments
dépend toujours de la fonction et du statut social de la personne en question, ainsi
que de la réglementation locale à laquelle le collaborateur est soumis. Il va de soi que
le principe de « à travail égal, salaire égal » est le principe de base de la détermination
de la rémunération. Chaque année, WDP compare sa politique de rémunération avec
celle d’autres sociétés immobilières (non) cotées en bourse et d’autres sociétés non
immobilières de taille et d’importance équivalentes. L’entreprise recourt actuellement
aux services du consultant en rémunération internationalement reconnu Willis Towers
Watson. WDP peut ainsi s’assurer qu’elle offre à ses collaborateurs des packs de
rémunération conformes au marché.
Parallèlement au lancement du nouveau plan de croissance 2022-25 de WDP, la Société
a décidé d’aligner davantage la politique de rémunération des collaborateurs sur celle
des membres du Comité de gestion, notamment en ajoutant une rémunération variable à
long terme. Par conséquent, à compter du 1er janvier 2022, la rémunération variable des
collaborateurs se compose comme suit :
◆
une rémunération liée à des objectifs de performance individuels, dont au moins un
doit être un objectif ESG ; et
◆
une rémunération liée à des objectifs de performance collectifs à court terme
découlant directement du plan de croissance 2022-25 de WDP. Le résultat EPRA par
action et le taux d’occupation déterminent, entre autres, la mesure dans laquelle la
rémunération variable collective est accordée et versée aux collaborateurs ; et
Parrainage et marrainage 100 %
Durée moyenne de publication des offres d’emploi 4 mois
0 % des postes vacants ont été pourvus en interne
50+
ans
40-49
ans
30-39
ans
2 2
<30 ans
6
1
4 employés sur le départ
Départ à la retraite 1
Licenciement 1
Ont choisi de relever un nouveau défi 2
Total employee turnover 4 %
Voluntary employee turnover 2 %
Région
WDP BE 4
WDP NL 3
WDP RO 4
Comité de gestion WDP In-house Group Shared Services
7 11
ResponsablesMembres
0
%
100
%
55
%
45
%
Project development,
Controlling, Accounting,
HR, Investor relations,
Corporate finance, Project
operations, Marketing,
Corporate legal, IT
5
50+
ans
40-49
ans
30-39
ans
0
<30 ans
2
0
5
50+
ans
40-49
ans
30-39
ans
1
<30 ans
2
3
Nationalité
Belgique 86 %
Pays-Bas 14 %
Nationalité
Belgique 100 %
Ancienneté
<5 ans 14 %
5-10 ans 29 %
10-15 ans 29 %
15-20 ans 0 %
>25 ans 29 %
Ancienneté
<5 ans 36 %
5-10 ans 36 %
10-15 ans 18 %
15-20 ans 9 %
>25 ans 0 %
Politique de
diversité
Voir aussi page 124
Politique de
diversité
Voir aussi page 124
11
Nouveaux talents
47
89
Collaborateurs
Ancienneté
<5 ans 58 %
5-10 ans 21 %
10-15 ans 15 %
15-20 ans 4 %
>25 ans 1 %
Nationalité
Belgique 53 %
Roumanie 26 %
Pays-Bas 19 %
Biélorussie 1 %
Ukraine 1 %
Niveau de formation
Université ou haute école 88 %
Enseignement secondaire 12 %
17
33 33
50+
ans
40-49
ans
30-39
ans
<30 ans
6
1 STEM signifie Science, Technology,
Engineering et Mathematics
44
%
56
%
assistés par
une équipe
spécialisée
d’Inhouse Group
Shared Services
De femmes dans une fonction STEM
1
7 %
Collaborateurs bénéficient d’un plan
d’emploi de fin de carrière adapté 2
VITALLY ENGAGED
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
52
Développement des employés
Objectif
Le développement, la croissance et la motivation continus de tous les collaborateurs leur
garantissent de se sentir bien au sein de l’entreprise et de pouvoir continuer à développer
leurs compétences. WDP souhaite favoriser les compétences de ses collaborateurs
pour faciliter la création d’une équipe durable et assurer les capacités et la continuité.
Cependant, le développement des collaborateurs ne peut se concentrer uniquement
sur les capacités liées à la fonction. Il doit également viser le développement des
compétences non techniques (soft skills).
Actions
Plans de développement axés sur la personne
Des plans de développement axés sur la personne et la possibilité de mobilité interne
favorisent la performance et le développement du collaborateur comme de l’entreprise.
Des formations individuelles ou collectives (dont 10 heures de formation obligatoire
Développement des collaborateurs
Coût de formation
moyen par ETP
Durée de formation
moyenne par ETP
587
€
17
heures
de formation moyenne
par ETP
-24
heures
Cette diminution est notamment due
au plus grand nombre de formations de
courte durée et à une série de formations
d’un an (comme un post-graduat) qui ont
été achevées. En 2021, il y a eu moins
de formations pour #TeamWDP sur les
systèmes informatiques et logiciels par
rapport à 2020, ce qui faisait alors partie
du Project Brains.
Perspectives
WDP +100 track
An d’atteindre les objectifs de l’ambitieux plan de croissance 2022-25 de WDP
et de pouvoir répondre aux nouveaux enjeux et opportunités, tant sur le plan
opérationnel que dans le cadre du changement climatique, WDP s’engage à
agrandir #TeamWDP avec des prols de cadres dirigeants et de support. Nous
sommes ainsi en bonne voie de devenir une entreprise comptant plus de 100
collaborateurs dans différentes régions. Une telle croissance nécessite une
attention particulière an de continuer à garantir l’engagement et l’implication de
chacun au sein de WDP.
Par conséquent, en 2022, nous nous concentrerons sur l’élaboration d’un
programme pour #TeamWDP autour de la collaboration, de l’appropriation et de
l’intrapreneuriat. À cette n, nous miserons sur une formation en leadership culturel,
des techniques de réunion efcaces, la promotion d’une approche innovante.
Ambition 2025 appropriation, intrapreneuriat, créativité et innovation au sein de
#TeamWDP
Type de formations
IT/numérisation 366 h
Développement personnel 572 h
Technique 222 h
Financier 206 h
Immobilier 20 h
Juridique 84 h
Administration 31 h
Commercial 0 h
Fiscalité 12 h
par ETP et 7 heures de formation non obligatoire par ETP) garantissent (l’échange de)
l’expertise, par exemple via des sessions Learn@lunch en interne. En outre, WDP prévoit
également des projets d’accompagnement visant à développer certaines compétences,
tant techniques que non techniques, ou des plans d’emploi adapté (travail à temps
partiel, travail faisable).
Moments de feed-back
Des moments de feed-back formels avec le responsable direct sont organisés chaque
année pour tous les collaborateurs. Outre l’évaluation des objectifs de performance
assignés individuellement, une grande attention est également accordée à l’exécution
du travail, à l’ambiance dans l’équipe, aux modes de travail, à la formation et à la
poursuite du développement personnel. Grâce à des moments de concertation informels
réguliers, chacune et chacun a la possibilité de transmettre ou de recevoir un feed-back
supplémentaire.
VITALLY ENGAGED
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
53
Santé et sécurité
Objectif
Un environnement de vie et de travail sûr et sain pour #TeamWDP, les clients, les
investisseurs, les fournisseurs et l’ensemble de la communauté est un élément essentiel
de la gestion opérationnelle de WDP. WDP continue inlassablement d’améliorer la santé,
le bien-être physique et mental et la sécurité au travail, en tenant compte des risques et
dangers spéciques.
Actions
HSES Corporate Action Plan
Nous attendons de tous les collaborateurs, indépendamment de leur fonction, qu’ils
contribuent à identier et à prévenir les risques en matière de sécurité et de santé pour
ainsi œuvrer à créer ensemble un environnement de travail sûr, sain et sans souci pour
#TeamWDP et toutes les parties prenantes.
Le Groupe WDP compte en son sein un conseiller en prévention ainsi que 4 personnes qui
ont suivi une formation reconnue de premiers secours.
L’équipe HSES de WDP, composée de property managers (au moins un de chaque
plateforme), d’un représentant des chefs de projets, du conseiller en prévention et du
CTO, élabore, étape par étape, un HSES Corporate Action Plan annuel.
Health & well-being
Après une longue période de télétravail, imposé par l’apparition de la pandémie de Covid-19,
#TeamWDP travaille désormais de manière exible, en alternant travail au bureau (minimum
trois jours par semaine) et télétravail. Cette nouvelle forme de COLLABORATION met l’accent
sur l’efcacité et la exibilité, dans l’optique d’un bon équilibre entre vie professionnelle et vie
privée, l’interconnexion restant cruciale. Les collaborateurs de WDP peuvent compter pour
ce faire sur une infrastructure informatique adaptée qui a été déployée dans le courant de
l’année 2020. Il va de soi que pendant la crise du coronavirus, WDP a, conformément aux
mesures prises par les autorités, élargi les possibilités de télétravail (obligatoire) pour une
durée aussi longue que nécessaire.
Un bon équilibre entre vie professionnelle et vie privée est aussi assuré par certaines formes
de travail exible ou à temps partiel. En Belgique, aux Pays-Bas et en Roumanie, une période
de congé de maternité, de congé d’adoption, de congé de paternité, de congé parental, de
congé de soins et de crédit-temps (uniquement en Belgique) est légalement obligatoire. Sur
notre site web, vous trouverez plus d’informations sur ces congés thématiques et sur les
dispositions légales par enfant.
Depuis #TeamWDP, les initiatives de l’Ofce Well-being Team et de la Move Team contribuent
à une ambiance saine et sportive au bureau, et bien entendu aussi à l’esprit d’équipe.
Corporate citizenship
Objectif
WDP applique une stratégie de Corporate citizenship – #WeMakeADifference. Cette
stratégie est intégralement alignée à la stratégie d’entreprise de WDP et est centrée sur
des initiatives étroitement liées au portefeuille immobilier qui contribuent aux objectifs de
développement durable des Nations Unies.
Actions
Les trois pôles de la stratégie (#WeCare, #WeAreConscious et #WeEducate) visent un
impact à long terme, respectivement par des initiatives sociales au sein des communautés
locales, une consommation d’énergie durable par nos clients, et un soutien aux étudiants
et jeunes travailleurs du marché de l’immobilier logistique.
Il ressort de l’enquête de
satisfaction 2021 #TeamWDP
Engagement
des employés 2021
Note de satisfaction moyenne totale
7,9
/10
Implication et dévouement
de nos employés
8,5
/10
Ambiance au travail 8,5/10
Satisfait de l’équilibre vie 7,7/10
professionnelle et vie privée
Le travail répond aux 8,3/10
attentes
Satisfait du développement 7,3/10
personnel
VITALLY ENGAGED
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
54
PROJET À L’HONNEUR
Craiova, Roumanie
Client Profi
Superficie louable 58 000 m
2
Budget d’investissement de 33 millions d’euros
Réception Q2 2021
Pro a choisi WDP comme partenaire immobilier pour l’expansion de sa distribution de
produits alimentaires en Roumanie. En 2021, le détaillant en alimentation a pu s’installer
dans un nouvel entrepôt d’une supercie de plus de 58 000 m² à Craiova. En 2022,
WDP livrera également 70 000 m² supplémentaires de centres de distribution pour Pro
à Roman et Timisoara. Ces centres de distribution vont assurer une rationalisation du
ux de marchandises et un service plus rapide aux consommateurs.
Plus de 30 % des clients WDP sont actifs dans les secteurs de l’alimentation et des
produits pharmaceutiques. Ces projets sont un bel exemple de la tendance du secteur
de la vente au détail à regrouper sous un même toit toutes les formes d’entreposage,
comme des chambres froides et de congélation. Cette approche garantit la qualité et la
fraîcheur des produits que le consommateur nal pourra choisir dans le magasin. Mais
il ne faut pas sous-estimer la complexité de la chaîne d’approvisionnement de ces sec-
teurs : une infrastructure appropriée, une bonne isolation, mais aussi une capacité de
refroidissement, de congélation et de stockage adéquate sont essentielles.
WDP emprunte aussi le chemin
de la croissance de son client
Notre présence locale,
notre orientation client et
notre expertise font de
nos entrepôts un élément
indispensable de la chaîne
d’approvisionnement et de
la stratégie de distribution de
notre client.
– Jeroen Biermans,
General Manager WDP Romania
“
WDP
Rapport annuel 2021
55
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
IMPACT BY RESPONSIBILITY
Introduction
Nous misons sur une chaîne de valeur solide et able:
de nos fournisseurs, qui contribuent à façonner le produit
phare de WDP, à nos clients quint leurs marchandises dans
le monde entier. Notre relation étroite avec les différents
partenaires commerciaux nous permet de répondre à
leurs souhaits et à leurs dés. Nous contribuons à la
santé, à la sécurité et à l’intégrité de leurs collaborateurs.
Par ailleurs, nous assumons nos responsabilités en
matière de gestion des risques dans notre chaîne
d’approvisionnement, y compris en ce qui concerne les
droits de l’homme. Cela nous permet d’élever la création
de valeur de WDP à un niveau supérieur.
Réalisations en 2021
Plus d’informations
Relations à long terme avec les clients
voir page 10
WDP HSES Action Plan
Politiques WDP
Engagement des parties
prenantes en 2021
Voir page 27
Responsabilités et processus
décisionnel
Voir page 26
Grievance mechanism
Voir page 47
♦
Santé et sécurité
Thème clé
Durée moyenne des
contrats de bail
5,8
ans
Repeat business
50
%
Lease renewal
90
%
Audit HSES
D’un chantier WDP à Veghel
(Pays-Bas).
Awareness
campaign
Livres blancs sur la
construction sans gaz,
lancement d’un portail client
numérique, promotion des
certificats EDGE.
Supplier Code
of Conduct
Signature par les
fournisseurs critiques.
Human rights
policy
Anti-bribery and
corruption policy
Publication et application des
politiques dans les relations avec
les fournisseurs et les clients.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
56
Objectifs
Supplier Code of
Conduct
Les fournisseurs critiques au
minimum sont invités à signer
ce code et, de cette façon,
approuvent formellement les
principes qui y sont énoncés.
AMBITION 2022
80 % minimum de
lease renewal
Le pourcentage de contrats arrivant
à échéance au cours d’une année
donnée et qui sont renouvelés par
le client est un indicateur de la
satisfaction des clients.
AMBITION 2022
Un audit HSES annuel pour ce qui
concerne les biens existants, projets
ou bureaux WDP.
AMBITION 2022
Au moins 1 audit
HSES
Bien-être du client
Les services supplémentaires que
WDP développe dans le cadre de
son plan de croissance 2022-25
se concentrent notamment sur le
bien-être de nos clients et de leurs
employés.
AMBITION 2025
Partenariats à long terme
Objectif
La croissance de WDP repose sur des partenariats à long terme avec toutes les parties
prenantes. Nos clients sont au cœur de notre stratégie et nos partenaires commerciaux
sont essentiels pour atteindre nos objectifs.
Actions
Clients
WDP veut être avant tout un partenaire pour ses clients, développer avec eux une
relation fructueuse à long terme et les soutenir dans leurs activités. Une écoute attentive
des besoins du client, combinée à notre expertise et à notre connaissance de longue
date du marché de la logistique et de ses processus, nous permet de lui proposer le
bien immobilier qui lui convient le mieux sur le site le plus adapté. Les contrats de bail
à long terme, le taux d’occupation élevé, le fort taux de rétention et la part importante
du « repeat business » dans la croissance externe reètent cette stratégie. Tant sur le
plan du développement de projets que du property management, nos clients apprécient
notre approche orientée solutions, notre accessibilité, notre exibilité, nos lignes de
communication courtes et notre proactivité.
Notre structure organisationnelle est également axée sur une interaction élevée entre les
différentes plateformes an de servir au mieux nos clients à l’échelle transnationale. Ainsi,
le Comité de gestion, auquel les trois country managers participent, tient des réunions
hebdomadaires et les ateliers internationaux permettent l’échange transfrontalier de
connaissances.
Nous aidons nos clients à mettre à la disposition de leurs collaborateurs des lieux de
travail sains et sûrs, an qu’ils puissent eux aussi s’épanouir au mieux. Nous voulons
encore miser davantage sur cet aspect en développant, dans les années à venir, des
services supplémentaires spéciquement axés sur le bien-être des employés de nos
clients.
Avec notre portail client numérique MyWDP, nous souhaitons offrir un service encore
meilleur à nos clients. MyWDP est le lien intelligent entre nos clients et #TeamWDP, qui
transforme les données en temps réel en informations précieuses. Ce « one-stop-shop»
donne accès à toutes les informations cruciales sur chaque entrepôt en portefeuille et
permet d’établir des rapports et de résoudre des problèmes en un seul clic. Le portail
allie facilité d’utilisation et efcacité opérationnelle. Les clients peuvent accéder à des
informations importantes sur les bâtiments, les contrats, les factures et les documents.
Ils peuvent aussi signaler très rapidement des problèmes et contacter facilement leur
Développer la
gestion de la chaîne
d’approvisionnement
Poursuite de la formalisation de la gestion
de la chaîne d’approvisionnement, en tenant
compte des futures exigences légales en
matière de due diligence dans la chaîne de
valeur.
AMBITION 2025
IMPACT BY RESPONSIBILITY
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
57
personne de contact WDP. En outre, les informations en temps réel sur la
consommation d’énergie aident et motivent nos clients à rendre leurs propres
entreprises plus durables. De cette manière, nous sensibilisons également nos
clients au thème de l’efcacité énergétique.
Chaîne d’approvisionnement
Pour atteindre nos objectifs, nous dépendons d’un solide réseau de partenaires
commerciaux, de fournisseurs de matériaux, de produits et de services. WDP
travaille chaque jour avec des partenaires du secteur de la construction tels
que des entrepreneurs, des architectes et des bureaux d’études, mais aussi
avec des consultants spécialisés et des partenaires nanciers.
Ici aussi, WDP souhaite établir un partenariat à long terme plutôt qu’une
collaboration ponctuelle. Une telle relation de conance garantit la qualité, la
continuité et la proactivité dans le développement de projets et la réalisation
de rénovations, assure un service clientèle de haute qualité et donne lieu à un
échange permanent de connaissances et de bonnes pratiques. WDP choisit en
principe des partenaires qui ont une expérience adéquate (par exemple, des
partenaires de construction qui connaissent bien le secteur du développement
logistique et qui ont une longue et solide expérience). WDP collabore avec
des fournisseurs sains sur le plan nancier et opérationnel et, le cas échéant,
choisit des partenaires ayant de l’expérience dans le domaine des garanties (par
ex. garantie décennale) et des garanties nancières. WDP soumet ses partenaires
potentiels à un examen préalable, non seulement d’un point de vue nancier, mais
aussi sur le plan de leurs activités, de la qualité, de la réputation et des antécédents
en termes de clients, d’activités, de règles de sécurité et de responsabilité sociétale
des entreprises.
Au moyen du Supplier Code of Conduct, nous communiquons à nos fournisseurs
les principes à respecter dans le cadre d’une relation commerciale, qu’il s’agisse du
respect des droits de l’homme, de la garantie de conditions de travail équitables,
Perspectives
Sous l’impulsion du Green Deal de l’UE et de notre objectif ambitieux d’atteindre
la neutralité carbone (net zéro) d’ici 2040 en ce qui concerne la consommation
énergétique de nos bâtiments, nous nous engagerons encore plus activement
dans des partenariats avec nos clients an de continuer à améliorer leur prise de
conscience et leurs performances en matière de durabilité. Des outils tels que le
portail client, des clauses « green lease », des conseils et astuces sur une gestion
efcace des bâtiments, des ateliers sur la gestion des déchets, des livres blancs,
etc. nous y aideront.
À l’avenir, WDP veut encore s’investir davantage dans la garantie d’une chaîne
d’approvisionnement solide et able. À cette n, nous mettrons en œuvre les
procédures de due diligence nécessaires qui couvrent tous les aspects du Supplier
Code of Conduct, en tenant compte de la réglementation en vigueur.
IMPACT BY RESPONSIBILITY
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
58
de l’attention portée à la santé et à la sécurité ou de la recherche d’une
véritable éthique d’entreprise. Dans le cadre du déploiement de ce code,
WDP a choisi de faire approuver ofciellement le Supplier Code of Conduct
par ses fournisseurs critiques, tandis que les autres fournisseurs sont dans
un premier temps encouragés à respecter ces principes. Comme l’indique
clairement le code, WDP veut travailler avec ses fournisseurs dans un esprit de
collaboration, de dialogue et de soutien an de garantir le respect des principes
établis. C’est pourquoi WDP mise encore davantage sur des contacts étroits
avec les fournisseurs pendant l’exécution de leurs services (que ce soit ou non
sur le chantier). Nous supervisons les fournisseurs notamment par des visites
de nos project managers sur place pendant la phase de construction d’un
développement de projet. Les thèmes de la santé, de la sécurité et du respect
du code font également l’objet d’un suivi lors des réunions de chantier d’un
projet.
La santé et la sécurité occupent ici aussi une place essentielle. Comme déjà
mentionné
1
, un environnement de vie et de travail sûr et sain pour toutes les
parties prenantes est un élément essentiel de la gestion opérationnelle de
WDP. WDP continue inlassablement d’améliorer la santé, le bien-être physique
et mental et la sécurité au travail, en tenant compte des risques et dangers
spéciques.
Human Rights Policy
La WDP Human Rights Policy documente et décrit les
engagements de WDP en matière de droits de l’homme et établit
un cadre qui détermine la manière dont WDP fera respecter les
droits de l’homme dans l’exercice de ses activités et tout au
long de sa chaîne de valeur. Cette politique s’inscrit aussi dans
le cadre de la Déclaration universelle des droits de l’homme des
Nations unies. Cette politique s’applique à toutes les entités et
activités du Groupe, aux activités des fournisseurs et aux autres
entités avec lesquelles WDP entretient une relation commerciale.
Cette politique est appliquée à la fois dans nos relations avec
les clients (via le contrat de bail) et dans nos relations avec les
fournisseurs (via le Supplier Code of Conduct). WDP s’efforce
d’atteindre une exposition nulle aux risques liés aux droits de
l’homme. Ces risques sont identiés par une procédure de due
diligence qui est intégrée dans la politique de gestion des risques
de WDP. Les plaintes éventuelles peuvent être signalées au
moyen du Grievance Management Procedure (mécanisme de
gestion des griefs) de WDP et WDP en fait ouvertement mention
dans son rapport annuel (voir 4. Performance à la page 40).
1 Voir chapitre 4. Performance à la page 54.
IMPACT BY RESPONSIBILITY
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
59
WDP
Rapport annuel 2021
60PROJET À L’HONNEURPROJET À L’HONNEUR
Gelsenkirchen, Allemagne
Client Dokas / Imperial
Superficie louable 46 000 m
2
Budget d’investissement de 13 millions d’euros
Réception Q2 2022
Au cours de l’été 2022, WVI, la joint venture entre WDP et VIB WDP, mettra
un espace de stockage logistique à Gelsenkirchen à la disposition de
Dokas, un fournisseur d’aliments et de snacks pour animaux, et d’Imperial,
un prestataire de services logistiques. Les deux clients poursuivront le
déploiement de leurs activités à partir de ce site central. La première phase
de ce site a été réceptionnée le 1er décembre 2021 et offre une supercie
d’environ 20 000 m². La deuxième phase, d’une supercie de 26 000 m²,
est encore en cours d’exécution.
Gelsenkirchen se situe au cœur de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en
Allemagne, dans la région de la Ruhr. Compte tenu de sa connexion directe
avec plusieurs autoroutes fédérales, cette région dispose d’excellentes
infrastructures d’envergure suprarégionale et européenne et peut compter
sur la proximité de plusieurs aéroports.
Une expansion
géographique pour une
croissance à long terme
Nous sommes convaincus
de la dynamique prospère au
sein du marché immobilier
logistique allemand et nous
sommes impatients de servir
davantage de clients à l’avenir.
– Tony De Pauw
CEO WDP
“
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
ACTIONS ET OBLIGATIONS
5.
“
Le rendement pour les actionnaires
suit le rythme de croissance
de notre entreprise.
Un parcours
cohérent
Page 62 L’action
Page 64 Actionnariat
Page 64 Les obligations
Page 65 Agenda financier
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
61
L’action
En mettant l’accent sur la création de ux de trésorerie récurrents à long terme, associés
à une obligation de versement élevé, une SIR telle que WDP offre aux investisseurs une
alternative solide, rentable et liquide à l’immobilier détenu en direct. Dans ce contexte,
WDP peut une fois de plus s’appuyer sur sa réputation et ses atouts traditionnels. Il y a
tout d’abord l’importance que les investisseurs et actionnaires potentiels accordent à la
valeur ajoutée que WDP a à offrir. Il s’agit entre autres de son leadership sur le marché de
la logistique et de l’immobilier semi-industriel dans le Benelux et en Roumanie, ainsi que
du caractère stable des bénéces générés, le tout combiné avec le plan de croissance.
À cela s’ajoute le fait que WDP est une société autogérée, à savoir que la gestion a lieu
au sein de la Société et est entièrement au service des actionnaires et des autres parties
prenantes. De par la taille de son portefeuille immobilier, WDP confère à ses actionnaires
une taille signicative dans des régions bien dénies, ainsi qu’une saine diversication.
La politique de WDP vise à toujours faire évoluer le dividende en fonction du résultat
EPRA par action.
EurURonextONEXT Brussels et Amsterdam
IPO: 28.06.1999
Cotation : en continu
Code ISIN : BE0974349814
Liquidity provider: Kempen & Co et KBC Securities
Données par action
31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Nombre d'actions en circulation à la date
de clôture 184772193 174713867 172489205
Free oat 76 % 75 % 75 %
Capitalisation boursière (en euros) 7793691101 4937413881 3996821298
Volume traité 55353642 67393146 65984303
Volume journalier moyen (en euros) 7132819 6812194 5533360
Vélocité free oat¹ 39,3 % 51,1 % 50,7 %
Cours boursier pour la période
maximum 42,3 31,4 23,1
minimum 26,7 17,0 16,3
clôture 42,2 28,3 23,2
IFRS NAV² (en euros) 19,0 13,5 12,2
EPRA NTA (en euros)♦ 20,1 14,3 12,8
Pourcentage de distribution 81 % 83 % 84 %
Résultat EPRA/action³ (en euros) 1,10 1,00 0,93
Résultat EPRA/action
4
(en euros) 1,08 0,96 0,88
Dividende brut/action (en euros) 0,88 0,80 0,74
Dividende net/action (en euros) 0,62 0,56 0,52
Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP, don’t les indicateurs clés de performance EPRA,
sont accompagnées d’un symbole (♦).Nous vous renvoyons au chapitre 9. Reporting selon les normes reconnues
et au chapitre 12. Annexes - Alternative Performance Measures pour la dénition et la réconciliation des indicateurs
mentionnés.
1 Le nombre d'actions négociées en un an, divisé par le nombre total d'actions disponibles à la n de l'année.
2 IFRS NAV : la IFRS NAV est calculée en divisant les capitaux propres calculés conformément à la norme IFRS par le
nombre total d’actions ouvrant droit à dividende à la date du bilan. Il s’agit de la valeur nette conforme à la loi SIR.
3 Sur la base du nombre moyen pondéré d'actions le long du période.
4 Sur la base du nombre d’actions ouvrant droit à dividende pour le dividende de l’exercice 2021 (payable en 2022).
Suite à l'augmentations de capital par apport en nature réalisé pendant le premier trimestre de 2022, le nombre
d’actions ouvrant droit à dividende est de 185 931 267. Pour plus d’informations à ce sujet, voir le point 6. Résultats
financiers et rapport immobilier - Gestion des ressources financières.
ACTIONS ET OBLIGATIONS
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
62
ACTIONS ET OBLIGATIONS
Le cours de l’action
Le cours de l’action WDP a évolué au cours des premiers mois de 2021 de 28,3 euros au
31 décembre 2020 à environ 30euros en mai 2021, lors du paiement du dividende, pour
poursuivre ensuite sa hausse à un cours de clôture au 31 décembre 2021 de 42,2euros.
Évolution du cours et du rendement à long terme
Pour 2021, le rendement total
1
de l’action WDP s’élève à +52,1%.
Les chiffres EPRA montrent aussi que depuis l’introduction en bourse de n juin 1999,
avec un rendement total annualisé de +13,0 %, le score de WDP est toujours nettement
supérieur à celui de l’immobilier européen +8,0 %, de l’immobilier de la zone euro +8,6%
et de l’immobilier belge +9,2 %.
Dividende
WDP poursuit ses efforts an de générer un ux de trésorerie robuste formant une assise
pour un dividende attrayant. La SIR est également convaincue que la qualité du porte-
feuille immobilier et des locataires, ainsi que le fait qu’un dividende attrayant est versé
année après année continuent d’offrir de bonnes perspectives d’avenir.
Comparaison du cours boursier par rapport à l’EPRA NTA
0
200
400
600
800
1 000
1 .200
1 400
1 600
’00’99 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20 ’21
1999 indez
1999 index = 100
Rendement de l’action WDP par rapport aux indices EPRA
1 Le rendement d’une action au cours d’une période donnée est égal au rendement brut. Ce rendement brut représente la
somme des éléments suivants:
- la différence entre le cours de l’action à la n et au début de la période;
- le dividende brut (à savoir le dividende avant déduction du précompte mobilier);
- le rendement brut du dividende perçu lorsqu’il est réinvesti dans la même action.
0
5
10
15
20
25
30
35
0
5
10
15
20
25
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35
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45
’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20 ’21
Cours de WDP (en euros par action)
EPRA NTA (en euros par action)
FTSE EPRA/NAREIT Belgium/Luxembourg Index Total return (en euros)
FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Index Total return (en euros)
FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Total return (en euros)
WDP Total return (en euros)
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
63
ACTIONS ET OBLIGATIONS
Actionnariat
L’aperçu ci-dessous reète la situation de l’actionnariat à la date de ce rapport.
Nombre d'actions
(déclarées)
Date de la
déclaration (en %)
Free oat 141852221 76,29 %
Sociétés liées à BlackRock¹ 9448417 12.02.2021 5,08 %
AXA Investment Managers S.A.¹ 4738986 02.11.2018 2,55 %
Autres actionnaires sous le seuil statutaire² 127664818 21.05.2021 68,66 %
Famille Jos De Pauw (actionnaire de référence)³ 44079046 21.05.2021 23,71 %
Total 185931267 100 %
1 Le pourcentage est déni sur l’hypothèse que le nombre d’actions n’a pas
changé depuis la déclaration de transparence la plus récente et compte tenu
du nombre total d’actions de WDP en circulation.
2 Le nombre d’actions aux mains du public a été déni sur l’hypothèse que,
depuis les déclarations de transparence, aucun changement n’a été apporté
à la composition du portefeuille d’actions des actionnaires tenus de publier
des participations importantes en vertu de la Loi du 2 mai 2007 relative à la
publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions
sont admises à la négociation sur un marché réglementé et portant des
dispositions diverses.
3 Le 26 octobre 2012, l’Actionnaire de Référence, la famille Jos De Pauw, a
intégré en indivision dans une structure de société familiale dans laquelle
le commun accord existant a été institutionnalisé, la totalité de ses actions
WDP, qui étaient détenues en concertation par la famille Jos De Pauw. Les
détenteurs des droits de vote sont les membres de l’Organe de gestion
de la société RTKA, à savoir Robert, Tony, Kathleen et Anne De Pauw, à
l’exception de tout autre détenteur de droits de participation.
Les obligations
WDP fait également appel au marché des capitaux pour nancer ses projets d’investissement. Ce nancement est
composé comme suit au 31 décembre 2021 :
Emittent Code ISIN
Montant nominal
(en millions
d'euros) Durée (en années) Date limite
Obligations cotées
WDP NV BE0002248178 37,1 10 1 avril 2026
WDP NV BE0002249184 22,9 10 1 avril 2026
WDP NV BE0002234038 54,4 7 2 juillet 2022
WDP NV BE0002235043 37,8 7 2 juillet 2022
Obligations non cotées
WDP NV n.r. 100,0 11 29 mars 2029
WDP NV n.r. 50,0 11 18 mars 2031
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
64
ACTIONS ET OBLIGATIONS
Agenda financier
13 avril 2022 Date d’enregistrement des actions pour la participation
à l’Assemblée Générale annuelle du 27 avril 2022
22 avril 2022 Publication des résultats du T1 2022
21 avril 2022 Date limite pour la conrmation de la participation
à l’Assemblée Générale annuelle du 27 avril 2022
27 avril 2022 Assemblée Générale annuelle relative à l’exercice 2021
28 avril 2022 Date ex-dividende 2021
29 avril 2022 Date d’enregistrement du dividende 2021
18 mai 2022 Date de paiement du dividende 2021
29 juillet 2022 Publication des résultats semestriels 2022 et publication
du rapport semestriel
19 octobre 2022 Publication des résultats du T3 2022
27 janvier 2023 Publication des résultats annuels 2022
26 avril 2023 Assemblée Générale annuelle relative à l’exercice 2022
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
65
RÉSULTATS FINANCIERS ET RAPPORT IMMOBILIER6.
Page 67 Résultats financiers
Page 77 Gestion des ressources
financières
Page 84 Rapport immobilier
Page 97 Perspectives
“
WDP GREEN s’efforce d’intégrer la durabilité
dans les développements, le financement et
les opérations du Groupe.
Un immobilier durable
réduit l’empreinte
climatique du client
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
66
Indicateurs clés de performance EPRA
1
31.12.2021 31.12.2020
EPRA NTA (en euros par action) 20,1 14,3
EPRA NRV (en euros par action) 21,7 15,7
EPRA NDV (en euros par action) 19,0 13,5
EPRA Net Initial Yield (en %) 4,7 5,4
EPRA Topped-up Net Initial Yield (en %) 4,7 5,4
Taux de vacance EPRA (en %) 1,5 1,5
Ratio de coûts EPRA (frais de vacance directs inclus)
(en %) 10,5 10,6
Ratio de coûts EPRA (frais de vacance directs exclus)
(en %) 10,2 10,2
1 Les indicateurs clés de performance EPRA sont accompagnés de leur dénition et de leur réconciliation au chapitre
9. Reporting selon les normes reconnues.
Performance des actions
0
15
10
5
20
30
35
40
45
0.00
0.20
0.40
0.60
0.80
1.00
1.20
EPRA EPS (in euro per aandeel) (rechterschaal)
DPS (in euro per aandeel (rechterschaal))
WDP beurskoers (in euro per aandeel) (linkerschaal)
EPRA NTA (in euro per aandeel) (linkerschaal)
’00
’01
’02
’03
’04
’05
’06
’07
’08
’09
’10
’11
’12
’13
’14
’15
’16
’17
’18
’19
’20
’21
EPRA EPS (en euros par action) (échelle de droite)
DPS (en euros par action) (échelle de droite)
WDP cours de bourse (en euros par action) (échelle de gauche)
EPRA NTA (en euros par action) (échelle de gauche)
RÉSULTATS FINANCIERS
20,1
€
6,0
mia €
+10%
1,10
€
Résultat EPRA
Résultat EPRA par action
1,4
%
Croissance des loyers
sur une base comparable
Valeur réelle du
portefeuille immobilier
EPRA NTA par action
201,2
mio €
+15%
90,7
%
Marge d’exploitation
5,8
ans
Durée moyenne
des contrats de bail
98,6
%
Taux d’occupation
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
67
CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS
Chiffres clés
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Opérationnel
Juste valeur des investissements immobiliers (y compris
panneaux solaires) (en millions d’euros) 1 163,1 1 273,1 1 567,3 1 930,0 2 203,8 2 669,8 3 449,6 4 175,8 4 766,5 6 054,3
Supercie totale (enm²) (y compris terrains en concession) 4 793 766 4 849 454 5 701 562 6 613 567 7 309 128 8 767 182 11 843 174 12 475 388 13 170 851 14 911 239
Supercie louable (enm²) 2 018 150 2 137 602 2 432 230 3 081 943 3 375 482 3 756 983 4 485 050 5 038 303 5 490 697 5 931 807
Rendement locatif brut (y compris bâtiments vacants)¹ (en%) 8,0 8,2 8,0 7,6 7,5 7,1 6,7 6,3 6,1 5,2
Durée moyenne des baux de location (jusqu’à la première
échéance)² (en années) 7,2 7,3 7,1 6,5 6,3 6,2 5,8 6,0 5,9 5,8
Taux d'occupation³ (en%) 97,3 97,4 97,6 97,5 97,0 97,4 97,5 98,1 98,6 98,6
Marge opérationelle (en %)♦ 91,3 91,8 91,8 92,1 93,3 92,5 91,3 91,6 90,7 90,7
Résultat (en millions d’euros)
Résultat immobilier 81,3 89,0 101,8 129,1 139,7 154,5 187,9 216,6 242,7 278,4
Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) 74,3 81,8 93,5 119,0 130,2 142,8 171,6 198,3 220,1 252,6
Résultat nancier (hors variations de la juste valeur des
instruments nanciers) -21,3 -21,4 -25,4 -27,1 -30,3 -25,7 -33,0 -40,2 -38,7 -39,9
Résultat EPRA♦ 52,1 59,6 67,3 90,9 100,8 121,4 134,4 152,4 174,5 201,2
Résultat sur portefeuille (participation des co-entreprises
incluse) - part du Groupe♦ 1,7 -0,7 19,7 47,4 31,2 101,5 208,3 277,4 187,9 730,5
Variations de la juste valeur des instruments nanciers –
part du Groupe -18,5 20,8 -19,4 7,8 1,8 16,5 -9,0 -29,9 -31,0 52,4
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires
(quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe n.r. n.r. -2,9 -3,4 -3,5 -4,2 -4,8 -6,2 -6,8 -1,8
Résultat net (IFRS) – part du Groupe 35,3 79,7 64,7 142,7 130,2 235,2 328,8 393,7 324,6 982,3
1 Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) par la juste valeur. La juste valeur est égale à la valeur du
portefeuille immobilier après déduction des frais de transaction (principalement droits de mutation).
2 Y compris les panneaux solaires, qui sont comptabilisés selon la durée restante moyenne pondérée des certicats
verts.
3 Calculé en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des supercies non louées, y compris les revenus des
panneaux solaires. Les projets en construction et/ou en rénovation ne sont pas pris en compte.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
68
CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Financier
Total du bilan (enmillions d’euros) 1 181,1 1 283,1 1 570,3 1 907,3 2 182,6 2 675,3 3 483,3 4 222,8 4 790,4 6 106,2
Capitaux propres (en millions d’euros) 520,6 576,7 682,5 829,4 1 091,7 1 238,4 1 580,5 2 103,9 2 353,9 3 510,3
Dette nancière nette (en millions d’euros) 644,1 686,8 863,6 1 041,8 1 045,6 1 348,6 1 696,0 1 851,2 2 108,2 2 184,4
Loan-to-value (en %)♦ 55,6 54,4 56,0 55,2 48,4 51,3 50,0 45,0 45,0 36,7
Taux d’endettement (proportionnel) (conformément à l’AR-SIR)
(en%) 56,1 55,5 56,7 56,8 50,5 53,1 51,8 46,7 46,6 38,1
Net debt / EBITDA (adjusted) (en x)♦ 8,1 8,1 8,8 8,5 7,9 8,6 9,0 8,0 8,3 7,9
Coût moyen des dettes (en %)♦ 3,6 3,6 3,5 2,9 2,8 2,6 2,4 2,2 2,1 2,0
Interest Coverage Ratio4 (en x) 3,4 3,6 3,3 4,2 4,1 5,2 4,6 4,5 4,9 5,6
Données par action (en euros)
Dividende brut 0,44 0,46 0,49 0,57 0,61 0,64 0,69 0,74 0,80 0,88
Résultat EPRA♦ 0,52 0,55 0,59 0,71 0,76 0,80 0,86 0,93 1,00 1,10
Résultat sur portefeuille (participation des co-entreprises
incluse) - part du Groupe♦ 0,02 -0,01 0,17 0,37 0,23 0,67 1,33 1,69 1,08 4,00
Variations de la juste valeur des instruments nanciers –
part du Groupe -0,19 0,19 -0,17 0,06 0,01 0,11 -0,06 -0,18 -0,18 0,29
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires –
part du Groupe n.r. n.r. -0,03 -0,03 -0,03 -0,03 -0,03 -0,04 -0,04 -0,01
Résultat net (IFRS) – part du Groupe 0,36 0,74 0,56 1,12 0,98 1,55 2,10 2,40 1,87 5,38
EPRA NTA♦ 4,9 5,1 5,6 6,4 7,3 8,3 10,2 12,8 14,3 20,1
IFRS NAV5 4,3 4,7 5,0 5,9 6,9 8,0 9,8 12,2 13,5 19,0
Cours de bourse 6,7 7,5 9,0 11,6 12,1 13,3 16,5 23,2 28,3 42,2
Certains chiffres ont été arrondis. Par conséquent, il est possible que les chiffres des
totaux reproduits dans certains tableaux ne correspondent pas exactement à la somme
arithmétique des chiffres originaux.
4 Déni comme le résultat d’exploitation (avant résultat sur ldivisé par les charges d’intérêts, moins les intérêts ets
perçus, moins les redevances de location-nancement et similaires
5 IFRS NAV: l’se réfère à la valeur intrinsèque avant distribution du bénéce de l’exercice en cours, chiffrée en divisant
les capitaux propres calculés conformément à la norme IFRS par le nombre d’actions ouvrant droit à une à la date du
bilan.
Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP, dont les indicateurs
clés de performance EPRA, sont accompagnées d’un symbole (♦). La dénition et la
réconciliation de ces indicateurs sont présentées au chapitre 9. Reporting selon les
normes reconnues et au chapitre 12. Annexes - Alternative Performance Measures.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
69
COMMENTAIRES SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT
Résultats consolidés (schéma analytique)
(en euros x 1 000) FY 2021 FY 2020 ∆ y/y (abs.) ∆ y/y (%)
Revenus locatifs moins les coûts liés à la location 255525 228449 27076 11,9 %
Indemnités pour rupture anticipée de bail 435 0 435 n.r.
Produits de l'énergie solaire 17754 16472 1282 7,8 %
Autres produits/charges opérationnels 4731 -2218 6949 n.r.
Résultat immobilier 278445 242703 35743 14,7 %
Charges immobilières -9082 -8325 -757 9,1 %
Frais généraux de la société -16751 -14314 -2437 17,0 %
Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) 252613 220064 32549 14,8 %
Résultat nancier (hors variations de la juste valeur des instruments nanciers) -39873 -38674 -1199 3,1 %
Impôts sur le résultat EPRA -7497 -2620 -4877 n.r.
Impôts latents sur le résultat EPRA 84 -779 863 n.r.
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises 2013 1257 756 n.r.
Intérêts minoritaires -6150 -4733 -1417 29,9 %
Résultat EPRA 201190 174516 26674 15,3 %
Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) 825957 186417 639540 n.r.
Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) 6410 408 6002 n.r.
Impôts latents sur le résultat sur portefeuille (+/-) -113226 -2727 -110499 n.r.
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises 16610 3574 13036 n.r.
Résultat sur portefeuille 735751 187672 548079 n.r.
Intérêts minoritaires -5292 232 -5524 n.r.
Résultat sur portefeuille - part du Groupe 730459 187904 542555 n.r.
Variations de la juste valeur des instruments nanciers 52388 -31049 83438 n.r.
Variations de la juste valeur des instruments financiers 52388 -31049 83438 n.r.
Intérêts minoritaires 0 0 0 n.r.
Variations de la juste valeur des instruments financiers - part du Groupe 52388 -31049 83438 n.r.
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires -1423 -7270 5847 n.r.
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises 0 0 0 n.r.
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires -1423 -7270 5847 n.r.
Intérêts minoritaires -349 510 -858 n.r.
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires - part du Groupe -1772 -6761 4989 n.r.
Résultat net (IFRS) 994056 328601 665456 n.r.
Intérêts minoritaires -11791 -3991 -7799 n.r.
Résultat net (IFRS) - part du Groupe 982266 324610 657656 n.r.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
70
COMMENTAIRES SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT
Ratios clés
(en euros par action) FY 2021 FY 2020 ∆ y/y (abs.) ∆ y/y (%)
Résultat EPRA¹ 1,10 1,00 0,10 9,7 %
Résultat sur portefeuille - part du
Groupe¹ 4,00 1,08 2,92 n.r.
Variations de la juste valeur des
instruments nanciers - part du
Groupe¹ 0,29 -0,18 0,47 n.r.
Amortissement et réduction de
valeur des panneaux solaires -
part du Groupe¹ -0,01 -0,04 0,03 n.r.
Résultat net (IFRS) - part du
Groupe ¹ 5,38 1,87 3,51 n.r.
Résultat EPRA² 1,08 0,96 0,12 12,8 %
Distribution proposée 163619515 145520359 18099156 12,4 %
Taux de distribution (par rapport
au résultat EPRA)³ 81,3 % 83,4 % -2,1 % n.r.
Dividende brut 0,88 0,80 0,08 10,0 %
Dividende net 0,62 0,56 0,06 10,0 %
Nombre moyen pondéré
d’actions 182624126 173802120 8822006 5,1 %
Nombre d'actions ouvrant droit à
dividende
4
185931267 181900449 4030818 2,2 %
1 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.
2 Calcul sur la base du nombre d'actions ouvrant droit à dividende.
3 Le pourcentage de versement est calculé en termes absolus sur la base du résultat consolidé. Le versement effectif
du dividende aura lieu à base statutaire de WDP SA.
4 Suite à l'augmentation de capital par apport realisé pendant le premier trimestre de 2022, le nombre d’actions ouvrant
droit à dividende pour le dividende de l’exercice 2021 (payable en 2022) est de 185 931 267. Pour plus d’informations
à ce sujet, voir la section 6. Résultats financiers et rapport immobilier - Gestion des ressources financières.
Résultat immobilier
Le résultat immobilier s’élève à 278,4millions d’euros pour 2021, soit une augmentation
de 14,7 % par rapport à l’année précédente (242,7millions d’euros). Cette augmentation
s’explique par la poursuite de la croissance du portefeuille en 2020-21, principalement
due aux nouveaux projets préloués. À portefeuille constant, le niveau des revenus locatifs
a grimpé de 1,4%, une hausse principalement imputable à l’indexation des contrats de
bail et à une légère progression du taux d’occupation.
Le résultat immobilier comprend également 17,8 millions d’euros de revenus des
panneaux solaires contre 16,5millions d’euros l’année passée, en raison d’une hausse
de revenus due à une puissance installée plus élevée ainsi que, sur le plan organique, de
revenus un peu plus élevés à la suite de l’augmentation des prix de l’électricité.
Les autres produits et charges d’exploitation comprennent des recettes uniques
liées aux certicats d’électricité verte en Roumanie de 3,6 millions d’euros, en plus
d’autres indemnités non récurrentes. Les projets PV historiques en Roumanie reçoivent
4
1
certicats xes plus 2certicats reportés par unité d’énergie produite. Dans le passé,
en raison de l’incertitude juridique, le chiffre d’affaires pour les 2 certicats reportés
n’était jamais reconnu dans les comptes. Mais en raison d’une modication récente de
la loi, ces certicats peuvent être vendus sur le marché de l’énergie et peuvent ainsi être
récupérés de façon linéaire sur une période de dixans à partir de 2021. Les 3,6millions
d’euros en recettes d’exploitation reètent ainsi la valeur de cette créance future,
actualisée selon le risque et la durée.
1
Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille)
Le résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) s’élève à 252,6millions d’euros
pour 2021, soit une augmentation de 14,8 % par rapport à la même période l’année
passée (220,1 millions d’euros). Les charges immobilières et autres frais généraux
s’élèvent à 25,8 millions d’euros pour 2021, soit une augmentation de 3,2 millions
d’euros en glissement annuel et conformément à la croissance du portefeuille. La marge
d’exploitation reste élevée à 90,7%.
1 L’impact net sur le compte de résultat est de 2,6millions d’euros après déduction de 16%
d’impôts sur les sociétés et de 15% de participations minoritaires.
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COMMENTAIRES SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT
Résultat financier (hors variations de la juste valeur des
instruments financiers)
Le résultat nancier (hors variations de la juste valeur des instruments nanciers)
s’élève à -39,9millions d’euros pour 2021, soit une augmentation limitée de 3,1%%
par rapport à l’année dernière (-38,7millions d’euros). Cette évolution va dans le sens
de l’augmentation également limitée des dettes nancières, vu que les investissements
réalisés en 2021 ont été principalement nancés par de nouveaux capitaux propres. Ce
résultat nancier comprend le coût récurrent des terrains en concession de -2,6millions
d’euros, qui, conformément à la norme IFRS 16, est comptabilisé dans le Résultat
nancier.
L’endettement nancier total (conformément aux normes IFRS) s’élève à 2 193,7millions
d’euros au 31 décembre 2021, contre 2 119,5millions d’euros pour la même période l’an
passé. Les charges d’intérêts moyennes s’élèvent à 2,0 % en 2021, ce qui représente
une baisse par rapport à la même période en 2020 (2,1 %).
Résultat EPRA
Le résultat EPRA de WDP pour 2021 s’élève à 201,2millions d’euros. Il représente une
augmentation de 15,3 % par rapport au résultat de 174,5millions d’euros en 2020. Le
résultat EPRA par action en année courante est en hausse de 9,7 %, à 1,10euro, en ce
compris l’augmentation de 5,1% du nombre moyen pondéré d’actions en circulation.
Cette progression du résultat EPRA est principalement due à la forte croissance
du portefeuille WDP en 2020-21, par le biais de projets préloués aux Pays-Bas et en
Roumanie, ainsi qu’à quelques produits exceptionnels (voir le Résultat immobilier).
Résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures
incluse) – part du Groupe
Le résultat sur le portefeuille (participation des joint ventures incluse et après impôts) –
part du Groupe pour 2021 atteint +730,5millions d’euros, soit +4,00euros par action.
Pour la même période l’an passé, ce résultat s’établissait à +187,9 millions d’euros,
soit +1,08 euro par action. Par pays, cela donne les résultats suivants : Belgique
(+350,8 millions d’euros), Pays-Bas (+290,9 millions d’euros), France (+45,4 millions
d’euros), Roumanie (+30,0 millions d’euros), Allemagne (+7,2 millions d’euros) et
Luxembourg (+6,1millions d’euros).
La réévaluation du portefeuille (hors impôts latents sur le résultat du portefeuille et le
résultat sur la vente d’immeubles de placement) atteint 848,2 millions d’euros, soit
une augmentation de +17 % en cumul annuel. Cette réévaluation est principalement
imputable au changement de rendement du portefeuille existant (-80points de base
durant 2021) ainsi qu’à une augmentation des valeurs locatives de marché estimées et
aux plus-values latentes sur les projets (tant réceptionnés qu’en cours d’exécution).
Variations de la juste valeur des instruments financiers – part
du Groupe
Les variations de la juste valeur des actifs et des passifs nanciers – part du Groupe
2
s’élèvent à 52,4 millions d’euros, soit 0,29 euro par action pour 2021 (par rapport à
-31,0 millions d’euros, soit -0,18euro par action en 2020). Cet impact positieve est dû à
la variation de la juste valeur des couvertures d’intérêts souscrites (Interest Rate Swaps)
au 31 décembre 2021, à la suite de la hausse des taux d’intérêt à long terme en 2021.
La variation de la juste valeur de ces couvertures de taux d’intérêt est intégralement
inscrite au compte de résultat et pas dans les capitaux propres. Puisqu’il s’agit d’un
élément hors trésorerie et non réalisé, il est retiré du résultat nancier dans la présentation
analytique des résultats et comptabilisé séparément dans le compte de résultat.
2 Les variations de la juste valeur des actifs et des passifs nanciers – part du Groupe (élément hors trésorerie) sont
calculées sur la base de la valeur mark-to-market (M-t-M) des couvertures de taux d’intérêt souscrites.
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COMMENTAIRES SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires
(participation des joint ventures incluse) – part du Groupe
Les panneaux solaires ont été valorisés dans le bilan à leur juste valeur suivant le
modèle de réévaluation conforme à la norme IAS 16 Immobilisations corporelles.
Conformément à la norme IAS 16, WDP doit reprendre dans ses calculs IFRS une
composante d’amortissement en fonction de la durée de vie restante des installations PV.
L’amortissement est calculé sur la base de la juste valeur à la date du bilan précédent.
Cette nouvelle valeur comptable nette obtenue est ensuite à nouveau réévaluée à la
juste valeur. Cette réévaluation est directement comptabilisée dans les capitaux
propres, pour autant qu’elle se situe toujours au-dessus du coût historique, plus les
amortissements cumulés. Dans le cas contraire, elle est comptabilisée via le compte de
résultat. La composante d’amortissement s’élève à -5,3millions d’euros, et la reprise
de dépréciations déjà comptabilisées sur les panneaux solaires s’élève à +3,5millions
d’euros. Puisqu’il s’agit d’un élément hors trésorerie et non réalisé, il est retiré du résultat
d’exploitation dans la présentation analytique des résultats et comptabilisé séparément
dans le compte de résultat.
Résultat net (IFRS) – part du Groupe
Le cumul du résultat EPRA, du résultat sur le portefeuille, des variations de la juste
valeur des instruments nanciers et de l’amortissement et de la réduction de valeur
des panneaux solaires conduit à un résultat net (IFRS) — part du Groupe en2021 de
982,3millions d’euros (par rapport à 324,6millions d’euros à la même période l’an passé).
La différence entre le résultat net (IFRS) – part du Groupe de 982,3 millions d’euros
et le résultat EPRA de 201,2millions d’euros est principalement due à l’augmentation
de valeur du portefeuille et à la variation positive de la juste valeur des instruments de
couverture d’intérêts.
Lors de l’établissement du compte de résultat, il a été tenu compte, à partir du 1erjanvier
2021, d’une situation dans laquelle WDP ne pourrait pas conserver sa qualication de
FBI aux Pays-Bas, à cause de l’importante incertitude actuelle concernant le ruling scal
qui a été retiré à partir du 1er janvier 2021, comme expliqué précédemment à l’occasion
de la publication des résultats annuels2020 en janvier 2021.
3
Cela a un impact sur le résultat EPRA d’environ 1million d’euros par trimestre, et sur le
résultat du portefeuille au cours de 2021, un impact de 99,2millions d’euros via un impôt
latent sur le résultat du portefeuille.
WDP comptabilise ces provisions dans ses comptes en vertu d’un principe de prudence.
Étant donné qu’un ruling scal n’est pas une condition absolue pour appliquer le régime
FBI et que WDP estime qu’elle remplit toutes les conditions et que les circonstances et
les faits sont inchangés, la société continuera à déposer ses déclarations scales en tant
que FBI. En outre, des mesures importantes ont été prises récemment avec les autorités
compétentes des Pays-Bas concernant le maintien du régime FBI, mais il n’y a encore
aucune certitude.
3 Nous vous renvoyons au communiqué de presse du 29 janvier 2021.
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COMMENTAIRES SUR LE BILAN
Bilan consolidé
(en euros x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020 ∆ (abs.) ∆ (%)
Immobilisations incorporelles 1101 1193 -92 n.r.
Immeubles de placement 5795243 4566601 1228641 26,9 %
Autres immobilisations corporelles (panneaux solaires inclus) 164586 126719 37867 29,9 %
Actifs nanciers non courants 7126 6929 197 2,8 %
Créances commerciales et autres actifs non courants 5931 2747 3184 115,9 %
Participations dans des entreprises associées et co-entreprises 51581 24346 27235 111,9 %
Actifs non courants 6025568 4728536 1297033 27,4 %
Actifs détenus en vue de la vente 286 15543 -15256 n.r.
Créances commerciales 14840 12073 2767 n.r.
Créances scales et autres actifs courants 50292 17232 33060 n.r.
Trésorerie et equivalents de trésorerie 9230 11240 -2010 n.r.
Comptes de régularisation 6008 5781 227 n.r.
Actifs courants 80657 61869 18787 n.r.
Total de l'actif 6106225 4790405 1315820 27,5%
(en euros x 1 000)
31.12.2021 31.12.2020 ∆ (abs.) ∆ (%)
Capital 196378 188130 8248 4,4 %
Primes d'émission 1206266 923843 282423 30,6 %
Réserves 1125420 917352 208068 22,7 %
Résultat net de l'exercice 982266 324610 657656 202,6 %
Capitaux propres attribuables aux actionnaires du Groupe 3510330 2353935 1156395 49,1 %
Intérêts minoritaires 63662 49858 13804 27,7 %
Capitaux propres 3573992 2403793 1170199 48,7 %
Dettes nancières non courants 1886788 1740284 146504 8,4 %
Autres passifs nanciers non courants 257154 197847 59306 30,0 %
Passifs non courants 2143942 1938131 205811 10,6 %
Dettes nancières courantes 306891 379170 -72279 -19,1 %
Autres passifs courants 81401 69311 12090 17,4 %
Passifs courants 388292 448481 -60190 -13,4 %
Passifs 2532233 2386612 145621 6,1 %
Total du passif 6106225 4790405 1315820 27,5 %
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COMMENTAIRES SUR LE BILAN
Ratios clés
(en euros per action) 31.12.2021 31.12.2020 ∆ (abs.) ∆ (%)
IFRS NAV 19,0 13,5 5,5 41,0 %
EPRA NTA♦ 20,1 14,3 5,8 40,4 %
Cours de l'action 42,2 28,3 13,9 49,3 %
Agio/Disagio du cours par rapport à
l'EPRA NTA
109,8 % 97,4 % 12,5 % n.r.
(en euros x millions)
Juste valeur du portefeuille (y compris
panneaux solaires)¹ 6054,3 4766,5 1287,8 27,0 %
Loan-to-value♦ 36,7 % 45,0 % -8,3 % n.r.
Taux d’endettement (proportionnel)²♦ 38,1 % 46,6 % -8,6 % n.r.
Net debt / EBITDA (adjusted)♦ 7,9x 8,3x -0,4x n.r.
1 Sur la base de 100% de la juste valeur pour les entités intégralement consolidées (dont WDP Roumanie) et de la
part proportionnelle pour les joint ventures (à savoir 55% pour le Luxembourg, 50% pour l’Allemagne et 29% pour
WDPort of Ghent Big Box).
2 Pour la méthode de calcul du taux d’endettement, il est renvoyé à l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux SIR.
Portefeuille immobilier
Selon les experts immobiliers indépendants Stadim, JLL, Cushman & Wakeeld, CBRE
et BNP Paribas Real Estate, la juste valeur (fair value
4
) du portefeuille immobilier de WDP
s’élève, conformément à la norme IAS 40, à 31 décembre 2021 au 5 894,5, contre
4 644,1millions d’euros au début de l’exercice (incluant la rubrique Actifs détenus en
vue de la vente). Avec l’évaluation à la juste valeur des investissements dans les
panneaux solaires
5
, la valeur totale du portefeuille passe à 6 054,3 millions d’euros
contre 4 766,5millionsd’euros n 2020.
Cette valeur de 6 054,3 millions d’euros inclut 5 441,2 millions d’euros d’immeubles
nalisés (standing portfolio).
6
Les projets en cours d’exécution représentent une valeur de
288,7millions d’euros. En outre, WDP dispose de réserves foncières stratégiques d’une
juste valeur de 164,5millions d’euros, ce qui représente un potentiel de développement
d’environ 1,5million de mètres carrés de surface locative.
Les investissements réalisés en panneaux solaires ont été évalués au 31 décembre 2021
à une juste valeur de 159,8millions d’euros.
Dans son ensemble, le portefeuille est actuellement évalué à un rendement locatif brut
(yield) de 5,2 %
7
. Le rendement locatif brut après déduction de la valeur locative de
marché estimée pour les parties non louées s’élève à 5,2 %.
NAV par action
L’EPRA NTA par action s’élève à 20,1euros au 31 décembre 2021. Cela correspond
à une hausse de 5,8euros par rapport à une EPRA NTA par action de 14,3euros au
31 décembre 2020, sous l’effet du bénéce généré (+), du dividende versé (-), des
augmentations de capital (+) et de la réévaluation du portefeuille (-). L’IFRS NAV par
action
8
s’élève à 19,0 euros au 31 décembre 2021 contre 13,5 euros à la date du
31 décembre 2020.
4 Pour la méthode d’évaluation précise, nous renvoyons au communiqué de presse BE-REIT du 10novembre 2016.
5 Les investissements en panneaux solaires sont évalués conformément à la norme IAS16 en appliquant le modèle de
la réévaluation.
6 Y compris un droit d’utilisation de 59millions d’euros par rapport aux terrains détenus via une concession
conformément à la norme IFRS16.
7 Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) et la valeur locative des parties non louées par la juste valeur.
La juste valeur est la valeur des investissements immobiliers après déduction des frais de transaction (essentiellement
la taxe de transfert).
8 L’IFRS NAV est chiffrée en divisant les capitaux propres calculés conformément à la norme IFRS par le nombre total
d’actions ouvrant droit à dividende à la date du bilan. Il s’agit de la valeur nette conformément à la législation SIR.
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COMMENTAIRES SUR LE BILAN
Contributions au Trésor
En 2021, WDP et ses liales ont contribué au Trésor à hauteur de 59,6 millions d’euros en
charges sociales, impôts et taxes propres au secteur.
(en euros x 1 000) FY 2021 FY 2020
Impôts des sociétés 3067 635
Exit tax 0 8
Précompte mobilier 42276 36718
Taxe d’abonnement 3042 2306
Cotisation de sécurité sociale (cotisation patronale) 1063 920
TVA non récupérable 748 1262
Précomptes immobiliers et autres taxes sur les biens
immobiliers à charge du propriétaire
7553 4879
Taxes de transfert 1281 2766
Autres impôts 560 412
Total 59589 49907
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76
GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
Politique de financement
La politique de nancement du Groupe WDP vise à assurer le nancement le plus optimal
possible de l’entreprise au moyen d’une combinaison idéale de dettes et de capitaux
propres et à disposer de ressources sufsantes pour exécuter les projets en cours et
saisir les opportunités qui pourraient se présenter.
Dans ce contexte, les principaux objectifs sont les suivants:
◆
une gestion proactive de la structure du capital;
◆
un équilibre idéal entre capitaux propres et fonds étrangers;
◆
une bonne diversication des différentes sources de nancement;
◆
un bon étalement des échéances des engagements;
◆
une position de liquidité adéquate;
◆
le maintien de relations à long terme durables avec tous les partenaires de
nancement;
◆
une gestion active des risques nanciers, dont le risque de taux d’intérêt, le risque
de liquidité et le risque de contrepartie.
L’échelle à laquelle WDP exerce ses activités, combinée à une réglementation
contraignante à laquelle une SIR est tenue de se conformer et au degré élevé de visibilité
sur les ux de revenus locatifs, confère à WDP un avantage sur ses concurrents dans
la recherche de sources de nancement adéquates. Ces aspects sont extrêmement
importants dans un environnement de nancement en constante évolution, où la
solvabilité et la diversication occupent une place déterminante.
Chiffres clés financiers
31.12.2021 31.12.2020
Loan-to-value♦ 36,7 45,0
Taux d'endettement (proportionnel) (conforme à l'AR SIR) 38,1 46,6
Net debt / EBITDA (adjusted) (in x)♦ 7,9 8,3
Interest Coverage Ratio (en x)¹ 5,6 4,9
Coût moyen de l'endettement (en %)♦ 2,0 2,1
Durée restante moyenne des crédits en cours (en ans) 4,5 4,6
La durée moyenne pondérée de toutes les lignes utilisées et non
utilisées 4,6 4,9
Hedge ratio (in %)♦ 82,9 89,6
Durée restante moyenne des couvertures (en ans)² 6,3 6,9
Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP sont accompagnées d’un symbole (♦). Chapitre 12.
Annexes - Alternative Performance Measures de ce document présentent la dénition et la réconciliation des indicateurs
mentionnés.
1 Déni comme résultat d'exploitation (avant résultat sur le portefeuille) divisé par les frais d'intérêts, moins intérêts et
dividendes perçus, moins redevances de location-nancement et similaires.
2 Durée restante des dattes à frais d'intérêt xe et des couvertures de taux d'intérêt conclues pour couvrir la dette
contre les uctuations de taux d'intérêt.
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(en million d’euros)
Croissance du
portefeuille
2010-21
Financements
2010-21
Investissements dans le portefeuille
existant
Panneux solaires
Projets préloués
Acquisitions
Bénéces réservés
Nouveaux capitaux propres
Ventes
Evolution de la dette nancière nette
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Structure de l’endettement
Correspondance des actifs et passifs WDP tente de garantir au maximum un équilibre
entre ses actifs et ses passifs d’un bout à l’autre du cycle. Dans cette optique, le
portefeuille génère un rendement brut de près de 5,2 %, basé sur une très haute visibilité
ainsi qu’une durée moyenne des contrats de bail (panneaux solaires inclus) de 5,8ans
jusqu’à la première échéance, et de 7,0 ans jusqu’à l’échéance nale. Ceux-ci sont
ensuite nancés par des dettes qui ont aujourd’hui un coût moyen d’environ 1,8%, sur
la base d’un taux de couverture élevé avec des instruments de couverture à long terme
(en moyenne 6,3ans).
Cette marge élevée entre rendement et coût garantit une capacité adéquate pour
satisfaire aux charges nancières, ce qui se traduit par un Interest Coverage Ratio de
5,6x. Par ailleurs, la visibilité tant au niveau des recettes que des coûts se traduit par un
ux de revenus solide.
Correspondance des actifs et passifs
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Taux d’endettement
L’endettement est légalement limité par l’AR-SIR. Le taux d’endettement ne peut
dépasser 65 % (au niveau consolidé aussi bien que statutaire), et la société ne peut
verser de dividendes aux actionnaires si cette limite autorisée est dépassée, étant donné
que les moyens disponibles doivent être utilisés pour ramener le ratio d’endettement en
dessous de 65%. Le recours aux dettes a pour objet d’optimiser les rendements pour
les actionnaires, mais la société doit en faire usage avec prudence et en tenant compte
d’une multitude de facteurs, tels que l’accès au capital pour le renancement, la capacité
à supporter les charges d’intérêts, la qualité du portefeuille, la durée des contrats de
bail et la part des projets en cours d’exécution. WDP privilégie une gestion nancière
qui vise un taux d’endettement inférieur à 50%, sur la base de l’évaluation actuelle du
portefeuille.
Au 31 décembre 2021, l’endettement nancier total (conformément aux normes IFRS)
a légèrement augmenté à 2 193,7millions d’euros, contre 2 119,5millions d’euros à
la n 2020. En effet, les plus de 400 millions d’euros d’investissements en 2021 ont
été principalement nancés par de nouveaux capitaux propres. Le total du bilan est
passé de4 790,4millions d’euros au 31décembre 2020 à 6 106,2millions d’euros au 31
décembre 2021.
Au 38,1, le taux d’endettement (proportionnel) a baissé à 31 décembre 2021 % par
rapport à 46,6% au 31décembre 2020, principalement en raison des augmentations de
capital (près de 350millions d’euros via ABB, apport en nature, dividende optionnel et
bénéces réservés) ainsi que de la réévaluation du portefeuille (848millions d’euros). Le
ratio loan-to-value, qui compare les dettes nancières nettes à la valeur du portefeuille
1
,
atteint 36,7% au 31 décembre 2021 par rapport à 45,0 au 31décembre 2020.
1 Sur la base des comptes IFRS, panneaux solaires et nancement des ou participations dans les
joint ventures inclus.
9,1%
Commercial paper
200,0 millions d’euros
0,2%
Avances à terme xe
4,7 millions d’euros
Composition de la dette
13,7%
Obligations
301,6 millions d’euros
76,9%
Crédits bilatéraux
à long terme
1 687,4 millions d’euros
Encours des dettes financières consolidées au 31 décembre 2021
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Échéances
La majorité des instruments de dette utilisés sont des instruments de type bullet, ce qui
implique que des intérêts sont dus sur le principal pendant toute la durée de l’emprunt et
que le remboursement total du capital est dû à l’échéance. Les échéances sont réparties
uniformément dans le temps. 46% des dettes ont une durée entre un et cinq ans et 40%
ont une échéance à plus de cinq ans. Les autres dettes nancières à court terme de
306,9millions d’euros comprennent principalement le programme de billets de trésorerie
(200,0millions d’euros), des avances à terme xe à court terme (4,7millions d’euros)
et les nancements à long terme qui viennent à échéance dans l’année (102,2 millions
d’euros). Ces derniers (principalement des obligations pour 92 millions d’euros) seront
renancés à partir des montants disponibles sur les lignes de crédit existantes.
La durée moyenne pondérée de l’encours des dettes nancières de WDP au 31 décembre
2021 est de 4,5ans
2
et la durée moyenne pondérée de toutes les lignes utilisées et non
utilisées est de 4,6 ans. À la n de 2020, cette durée était respectivement de 4,6 et
4,9ans.
Au 31 décembre 2021, le montant total des lignes de crédit à long terme non utilisées
et conrmées s’élevait à plus de 750 millions d’euros
3
, ce qui permet de couvrir les
projets en cours d’exécution et les achats planiés (dont 501millions d’euros devaient
encore être investis au 31 décembre 2021) ainsi que les échéances des dettes à long
terme (environ 370millions d’euros) jusqu’à n2023, compte tenu de l’impact annuel
des bénéces réservés et du dividende optionnel en 2022-23 (combiné à 114millions
d’euros en 2021).
Obligations
Crédits à long terme (non utilisés)
’32
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
(en millions d’euros)
’22
’23
’24
’25
’26
’27
’28
’29
’30
’31
Billets de trésorerie et avances à terme xe
Crédits à long terme (utilisés)
Échéances des crédits
2 Y compris les dettes à court terme: elles sont essentiellement composées du programme de billets de
trésorerie, entièrement couvert par des lignes de crédit de back-up.
3 À l’exclusion des facilités de crédit utilisées pour la couverture du programme de billets de trésorerie.
GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
80
Hedge ratio (échelle de gauche)
Durée moyenne pondérée des couvertures (en années) (colonne de droite)
’21
’22
’23
’24
’25
’26
’27
’28
’29
’30
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
8 ans
7 ans
6 ans
5 ans
4 ans
3 ans
2 ans
1 ans
0 ans
Couvertures
La politique de risque de WDP en matière de taux d’intérêt vise à absorber autant que
possible les uctuations des taux d’intérêt et à optimiser le coût de l’endettement. Elle
passe par la mise en œuvre d’une politique centralisée de macro-hedging dans laquelle
les dérivés de taux d’intérêt servent exclusivement à la couverture des dettes nancières.
Le taux de couverture (hedge ratio), qui mesure le pourcentage de dettes nancières à
taux xe ou à taux variable, et ensuite couvertes par des Interest Rate Swaps (IRS), se
situe à 83% au 31 décembre 2021.
Évolution du hedge ratio
À endettement constant, ce pourcentage de couverture évolue vers 80% en 2022 et
79% en 2023.
4
Le résultat de WDP reste cependant soumis à des uctuations (voir aussi 7. Résultats
financiers et rapport immobilier - Perspectives pour une analyse de sensibilité relative aux
taux d’intérêt à court terme).
Engagements et sûretés
Les dispositions contractuelles des facilités de crédit stipulent en général que WDP
conserve son statut de société immobilière réglementée (SIR) en Belgique, en tenant
compte d’un ratio d’endettement maximum de 65%, d’un ratio de couverture d’intérêts
minimum de 1,5x, d’une valeur des projets de développement spéculatifs (sans
prélocation) ne dépassant pas 15% de la valeur comptable du portefeuille et des dettes
nancières au niveau des liales ne dépassant pas 30% de l’encours total des dettes
nancières.
4 Dans la politique de couverture de la SIR, la longue durée des couvertures d’intérêt existantes repose sur la condition
implicite que le niveau absolu de l’encours des dettes reste inchangé.
Évolution du hedge ratio
WDP conrme que toutes ces conditions ont été remplies pendant toute la durée
de l’exercice 2021. L’Interest Coverage Ratio a atteint 5,6x et le pourcentage de
développements spéculatifs s’élevait à 0,3% à la n de 2021. Les dettes au niveau des
liales s’élevaient à 1% de l’encours total des dettes nancières.
GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
81
GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
Réalisation de la stratégie de financement
Un volume d’investissement d’environ 400millions d’euros nets a été réalisé en 2021.
À cette n, une stratégie de nancement adaptée avait été préalablement mise au point
an de satisfaire aux obligations en matière d’investissement et de maintenir la solide
structure de capital de l’entreprise.
C’est ainsi que les dépenses nettes en capital ont été nancées avec de nouveaux
capitaux propres, à hauteur d’environ 350millions d’euros (via ABB, apport en nature,
dividende optionnel et bénéces réservés) et le solde, par l’émission de nouvelles
dettes qui ont permis de renforcer le matelas de lignes de crédit non utilisées de plus de
750millions d’euros. Sans compter l’anticipation des échéances des crédits en 2022.
En 2021, l’entreprise a renforcé ses ressources nancières de la manière suivante:
◆
Augmentation de capital par apport en nature pour 9millions d’euros
5
Début 2021, WDP a réalisé l’acquisition du site de Sip-Well à Londerzeel par un
apport en nature contre paiement de 348975nouvelles actions WDP. Grâce à cette
transaction, les fonds propres ont été renforcés de 9,4millions d’euros.
◆
Augmentation de capital au moyen d’un placement privé accéléré pour 200millions
d’euros
6
Début février 2021, WDP a lancé une augmentation de capital en numéraire, dans
la limite du capital autorisé, avec suppression du droit de préférence légal des
actionnaires existants (partiellement en faveur de l’actionnaire de référence actuel
de WDP, la société RTKA, soit la société familiale de la famille Jos De Pauw) et
sans attribution d’un droit d’allocation irréductible aux actionnaires existants.
L’augmentation de capital a été réalisée au moyen d’un placement privé accéléré
et exonéré auprès d’investisseurs qualiés et/ou institutionnels internationaux avec
constitution d’un carnet d’ordres (accelerated bookbuild).
Le montant brut de cette augmentation de capital s’est élevé à 200millions d’euros
avec l’émission de 6837607nouvelles actions au prix d’émission de 29,25euros
par action. Les 6 837 607 actions nouvelles (y compris les 683 761 actions
nouvelles préallouées à la famille Jos De Pauw à concurrence de 20millions d’euros
conformément à l’engagement ferme de souscription) correspondent à environ 3,91%
du capital engagé avant l’augmentation de capital. Ce prix d’émission représente une
réduction de 3,3% par rapport au dernier cours de l’action du mercredi 3février 2021
qui s’élève à 30,24euros.
◆
Dividende optionnel d’un montant d’environ 59millions d’euros
7
Les actionnaires de WDP ont opté pour 57,8% de leurs actions pour l’apport de
leurs droits de dividendes en échange de nouvelles actions, au lieu du paiement
des dividendes en espèces. Ce résultat a conduit pour WDP à une augmentation de
capital d’environ 59millions d’euros par la création de 2102558nouvelles actions,
compte tenu d’un prix d’émission de 28,00euros par action.
◆
Augmentation de capital par apport en nature pour 25,7 millions d’euros
8
Début octobre 2021, WDP a réalisé l’acquisition du site de DPG Media Services
à Lokeren par un apport en nature contre paiement de 769186 nouvelles actions
WDP. Grâce à cette transaction, les fonds propres ont été renforcés de 25,7millions
d’euros.
◆
Nouveau nancement
En 2021, WDP a pu assurer un nancement additionnel d’environ 300 millions
d’euros auprès de différentes banques belges et étrangères.
5 Voir le communiqué de presse du 14 janvier 2021.
6 Voir les communiqués de presse des 3 et 8 février 2021.
7 Voir le communiqué de presse du 21 mai 2021.
8 Voir le communiqué de presse du 7 octobre 2021.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
82
Risques financiers
En 2021, WDP a continué à surveiller l’impact potentiel des risques nanciers et pris
les mesures nécessaires pour maîtriser ces risques. Il s’agit notamment du risque de
contrepartie (insolvabilité ou risque de crédit chez les partenaires nanciers), du risque
de liquidité (indisponibilité du nancement ou options de nancement très coûteuses)
ainsi que des risques liés aux intérêts, au budget, aux engagements et aux cours du
change.
Faits postérieurs à la date du bilan
◆
Augmentation de capital par apport en nature pour 37 millions d’euros
9
Début 2022, WDP a réalisé l'acquisition de trois sites voisins dans la zone
industrielle Hoogveld à Dendermonde par un apport en nature contre paiement de
1159074nouvelles actions WDP. Grâce à cette transaction, les fonds propres ont
été renforcés de 36,8millions d’euros.
GESTION DES RESSOURCES FINANCIÈRES
9 Voir le communiqué de presse du 10 mars 2022.
Comptes annuels
Gouvernance
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Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
83
RAPPORT IMMOBILIER
Commentaire sur le portefeuille immobilier consolidé
Situation du portefeuille au 31 décembre 2021
Conformément à la norme IAS 40, les experts immobiliers indépendants Stadim,
JLL, Cushman & Wakeeld, CBRE et BNP Paribas Real Estate évaluent le portefeuille
immobilier de WDP (y compris les Actifs détenus en vue de la vente et à l’exclusion
des panneaux solaires) à une juste valeur (fair value
1
) de 5 894,5millions d’euros au 31
décembre 2021. La valeur comparable n 2020 s’élevait à 4 644,1millions d’euros.
Le portefeuille peut être réparti de la façon suivante:
Fair value
(en millions d'euros) Belgique Pays-Bas France Roumanie Luxembourg Allemagne Total
Bâtiments existants 1848,8 2575,8 174,5 779,8 56,8 4,6 5440,5
Projets en exécution 16,2 185,7 0,0 56,7 10,9 19,3 288,7
Réserve foncière 29,7 56,2 0,7 78,0 0,0 0,0 164,5
Actifs détenus en vue de la vente 0,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,8
Total 1895,4 2817,7 175,2 914,5 67,7 23,9 5894,5
1 La juste valeur à laquelle les investissements immobiliers sont évalués se compose de la valeur d’investissement,
moins les frais de transaction. En moyenne, les frais de transaction locaux théoriques qui sont déduits de la valeur
d’investissement sont les suivants par pays: Belgique: 2,5%, Pays-Bas: 8,2%, France: 5,6%, Luxembourg:
7,0%, Allemagne: 7,6% et Roumanie: 1,5%.
Répartition géographique de la juste valeur du portefeuille
France
3,0%
Allemagne
0,4%
Luxembourg
1,1%
Pays-Bas
47,8%
Roumanie
15,5%
Belgique
32,2%
La juste valeur
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
84
RAPPORT IMMOBILIER
Statistiques relatives au portefeuille par pays
Belgique Pays-Bas France Luxembourg Roumanie Allemagne Total
Nombre de sites louables 83 103 7 3 60 1 257
Supercie louable brute (en m²) 2036757 2409923 192056 50161 1236622 6287 5931807
Terrains (en m²) 3914440 4672337 464891 83357 5723326 52888 14911239
Juste valeur (en millions d'euros) 1895,4 2817,7 175,2 67,7 914,5 23,9 5894,5
% de la juste valeur totale 32 % 48 % 3 % 1 % 16 % 0 % 100 %
% de variation de la juste valeur (YTD) 18,2 % 13,9 % 26,3 % 13,8 % 5,4 % 35,7 % 14,4 %
Vacance (EPRA)¹
,
² 2,7 % 1,1 % 2,2 % 3,2 % 0,3 % 0,0 % 1,5 %
Durée moyenne jusqu'à la première échéance (en ans)² 5,2 5,6 3,6 8,1 6,3 3,9 5,6
Taux de rendement locatif brut de WDP³ 4,8 % 5,0 % 4,3 % 5,5 % 7,4 % 6,0 % 5,2 %
Effet de vacance -0,1 % -0,1 % -0,1 % -0,1 % 0,0 % 0,0 % -0,1 %
Ajustements des revenus locatifs bruts à nets (EPRA) -0,2 % -0,3 % -0,1 % -0,4 % -0,2 % -0,1 % -0,2 %
Ajustements pour frais de mutation -0,1 % -0,3 % -0,2 % -0,3 % -0,1 % -0,4 % -0,2 %
Taux de rendement initial net EPRA¹ 4,3% 4,3 % 3,9 % 4,7 % 7,1 % 5,6 % 4,7 %
1 Indicateur de performance nancière calculé selon les Best Practices Recommendations de l’EPRA (European Public
Real Estate Association). Voir aussi www.epra.com.
2 Panneaux solaires non compris.
3 Calculé en divisant le revenu locatif annualisé brut (cash) et la valeur locative des immeubles disponibles par la
juste valeur. La juste valeur est la valeur des immeubles de placement après déduction des frais de transaction
(principalement droits de mutation).
Évolution de la juste valeur en 2021
En 2021, WDP a investi dans de nouvelles acquisitions pour un montant total
de 152,1millions d’euros. En outre, 265,9millions d’euros ont été consacrés à
l’achèvement de projets préloués pour le compte de la société et à des investissements
dans le portefeuille existant.
La variation de la valorisation des immeubles de placement s’élevait à 848,8millions
d’euros en 2021, sur un portefeuille d’environ 5,9 milliards d’euros. Après ajout de la
valeur locative de marché estimée pour les parties non louées, le taux de rendement
locatif brut sur la base des locations contractuelles s’élève au 5,2% à 31 décembre
2021%, contre 6,1% à la n de 2020.
Valeur et composition du portefeuille en location
La supercie totale est de 1 491,1hectares, dont 100,6 hectares en concession. Les
1390,6 hectares restants ont une valeur de vente estimée à 1507,5millions d’euros,
soit 26% de la juste valeur de la totalité du portefeuille. La valeur moyenne des terrains
s’élève ainsi à 108 euros/m², frais de transaction non compris. Dans cette supercie
sont également comprises les réserves foncières stratégiques situées principalement en
Belgique, aux Pays-Bas et en Roumanie.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
85
RAPPORT IMMOBILIER
Destination au 31 décembre 2021
Surface construite
(en m²)
Valeur locative estimée
(en millions d’euros)
Valeur locative moyenne
estimée au m² (en euros)
% de la valeur locative
totale
Entrepôts 5220795 249,8 47,8 85 %
Bureaux attenants aux entrepôts 392507 37,7 96,2 13 %
Destinations diverses (espaces polyvalents, parkings et archives) 318506 4,7 14,7 2 %
Total 5931807 292,2 49,3 100 %
Juste valeur
31.12.2020
Juste valeur
31.12.2021
Achats par
l’acquisitions
d’actions
Ventes
Variations de la
juste valeur au
cours de 2021
Acquisitions
Nouveau
investissement
4.644,1
265,9
117,0
-16,4
35,1
848,8
5.894,5
6.000
5.400
4.800
4.200
3.600
3.000
2.400
1.800
1.200
600
0
(en millions d’euros)
Rendement locatif initial (sur la base du loyer contractuel plus la valeur locative
des parties non louées)
Rendement locatif initial (sur la base du loyer contractuel)
’10
’11
’12
’13
’14
’15
’16
’17
’18
’20
’21
’19
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0
(in miljoenen euro)
Taux de rendement brut historique du portefeuille de WDP Variation du portefeuille immobilier au cours de 2021
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
86
RAPPORT IMMOBILIER
Répartition du portefeuille immobi-
lier existant (sur la base de la juste
valeur) par type de bâtiment
Répartition de la valeur locative
totale par destination
85,5 % Warehouses
12,9 % Bureaux attenants aux
entrepôts
1,6 % Destinations diverses
(espaces polyvalents,
parkings et archives)
48,8 % 0 à 5 ans
24,1 % 5 à 10 ans
13,9 % 10 à 15 ans
5,6 % 15 à 20 ans
7,5 % Plus de 20 ans
58,1 % Entrepôt Class A
28,5 % Entrepôt Class A,
green certied
3
9,9 % Entrepôt Class B
1,9 % Entrepôt Class C
1,5 % Entrepôt Class C
54,5 % General warehouse
23,4 % Big box/XXL (>50.000 m2)
8,0 % Manufacturing
4,0 % Cross-dock
3,3 % Futurs redéploiement
5,0 % High bay/Multiple oor
1,6 % Autre
Répartition de la juste valeur en
fonction de l’âge
2
2 Les bâtiments qui ont subi une rénovation
importante sont considérés comme neufs au
moment où leur rénovation est terminée.
Répartition du portefeuille immobi-
lier existant (sur la base de la juste
valeur) par niveau de qualité du
bâtiment
3 Class A green certied warehouse: il s’agit
des bâtiments certiés Class A BREEAM et
des bâtiments certiés Class A EDGE dans le
portefeuille immobilier existant de WDP.
49,0
%
Les immeubles logistiques urbains (Urban logistics)
sont des entrepôts généraux ou cross-dock situés
à proximité de grandes zones de consommation
densément peuplées et pouvant offrir des délais de
livraison courts.
Urban logistics
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
87
RAPPORT IMMOBILIER
Situation locative des bâtiments disponibles
Le taux d’occupation du portefeuille de WDP s’élève à 98,6% à la n de 2021 (panneaux
solaires compris)
1
. Cela traduit la stratégie commerciale de WDP qui vise à développer
des relations à long terme avec ses clients et qui soutient la performance de l’entreprise
en maintenant une marge d’exploitation élevée.
Le développement de partenariats à long terme avec les clients se reète en outre dans
le fait que la durée résiduelle moyenne jusqu’à l’échéance des contrats de bail s’élève à
6,9ans. Si l’on prend en compte la première possibilité de résiliation, la durée moyenne
résiduelle s’élève à 5,6 ans.
Si l’on tient également compte des revenus générés par les panneaux solaires
2
, la durée
restante moyenne jusqu’à l’échéance est de 7,0ans. Si l’on prend en compte la première
possibilité de résiliation, la durée moyenne résiduelle s’élève à 5,8 ans.
Les dix principaux locataires totalisent une part de 33 % répartis sur plusieurs sites WDP.
Le top20 représente 49%.
1 Abstraction faite des panneaux solaires, le taux d’occupation s’élève également à 98,6.
2 Nous vous renvoyons au chapitre 10. Comptes annuels, commentaire XIII. Autres immobilisations
corporelles à la page
228.
Solar panels
Kuehne + Nagel
CEVA Logistics
Distrilog Group
Greenyard
Carrefour
Pro
Ahold Delhaize
Greenery
Lidl
5,4 %
4,6 %
3,8 %
3,6 %
3,4 %
2,6 %
2,6 %
2,5 %
2,1 %
2,1 %
BE
NL RO
Taux d’occupation historique du portefeuille WDP (y compris panneaux
solaires)
Top 10 des locataires
100,0 %
97,5 %
95,0 %
92,5 %
90,0 %
87,5 %
85,0 %
’02’00 ’04 ’06 ’08 ’10 ’12 ’14 ’16 ’18 ’19’01 ’03 ’05 ’07 ’09 ’11 ’13 ’15 ’17 ’20 ’21
Taux d’occupation
Vacance liée aux développements de projet non loués
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
88
RAPPORT IMMOBILIER
Échéances des revenus locatifs (jusqu’à la première possibilité
de résiliation)
% déjà prolongés le 31.12.2021
% des revenus locatifs arrivant à échéance (énergie solaire comprise) (échelle de gauche)
Durée moyenne (jusqu’à la première possibilité de résiliation) des contrats de bail
(énergie solaire incluse) (en années) (échelle de droite)
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
0 %
8 ans
7 ans
6 ans
5 ans
4 ans
3 ans
2 ans
1 ans
0 ans
>2031
Revenus locatifs par catégorie d’utilisateur final
18 % Industrial
14 % Retail (food)
13 % FMCG
12 % Food, fruit & vegetables
10 % Retail (Non-Food)
7 % Automotive
6 % Other
6 % Post & parcel delivery
5 % Wholesale
5 % Healthcare
4 % Technology, media & telecom
64% 3PL
36% Eindgebruiker
waarvan
10% dedicated E-commerce
36
%
3PL
64
%
Utilisateur final
Dedicated e-commerce
11
%
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
89
RAPPORT IMMOBILIER
Aperçu des projets en cours d’exécution
Pour un aperçu complet des projets en cours d’exécution au 31 décembre 2021, nous
vous renvoyons au chapitre 4. Performance à la page 44.
Principales informations sur les biens
Les sites énumérés dans cet aperçu ont été inspectés au cours de l’année 2021 par les
experts immobiliers indépendants Stadim, JLL, Cushman & Wakeeld, CBRE et BNP
Paribas Real Estate.
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m²)
Revenu locatif
2021
Taux d’occu-
pation¹
31.12.2021
Belgique 2036757 77234460 97,3%
WDP NV (propriété à 100% de WDP)
Aalst, Tragel 47
1998-1999
(2013) 24990 1270836 100%
Aalst, Wijngaardveld 3A 2005 (2015) 4584 297861 100%
Aalst, Wijngaardveld 3B 1992 (2005) 17998 464236 100%
Aarschot, Nieuwlandlaan B19 2009 8603 434830 98%
Asse - Kobbegem, Broekooi 280 1989 12100 461553 100%
Asse - Kobbegem, Brusselsesteenweg
347 1993 (2020) 31083 1528665 100%
Asse - Mollem, Z.5 191, 192, 320, 321 1967 (2020) 33267 1594808 100%
Asse - Mollem, Z.5 200 2011 3287 338639 100%
Asse - Mollem, Z.5 340 1989 (2005) 5993 293366 100%
Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 170 2004 13271 518394 100%
Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 180 1975 (1993) 30364 408186 100%
Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 290
(bâtiment 2) 1995 7862 453429 100%
Asse - Zellik, Z.4 Broekooi 295
(bâtiment 1) 2017 30383 1721090 100%
Beersel - Lot, Heideveld 64 2001 7275 313725 100%
Beersel, Stationsstraat 230 2005 5149 244553 100%
Beringen - Paal, Industrieweg 135 2002 (2008) 10626 400485 100%
Boom, Industrieweg 1C 2000-2001 37776 1616137 95%
Boortmeerbeek, Industrieweg 16 1991 (2011) 26493 549317 61%
Bornem, Oude sluisweg 32 2011 108905 4774748 92%
Bornem, Rijksweg 17 1996 (2004) 11911 195404 100%
Bornem, Rijksweg 19 2004 (2013) 22325 1216791 97%
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m²)
Revenu locatif
2021
Taux d’occu-
pation¹
31.12.2021
Courcelles, rue de Liège 25 2007 (2021) 32746 1227379 93%
Geel, Hagelberg 12 2012 13465 614905 100%
Geel, Hagelberg 12 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Geel, Hagelberg 14 2009 24064 1003997 100%
Genk, Brikkenovenstraat 48 2008 (2010) 35056 1499386 98%
Genk, Brikkenovenstraat 50 2009 19180 837078 100%
Gent - Desteldonk, Korte Mate 1 2006 19656 219674 100%
Gent - Evergem, Amerigo
Vespuccistraat 2 2016 (2019) 34420 1573005 100%
Gent - Evergem, Amerigo
Vespuccistraat 2B 2017 9210 423369 100%
Grimbergen, Eppegemsesteenweg 31² 1978 (2013) 66346 1259437 97%
Grimbergen, Industrieweg 16 2008 15409 622844 99%
Heppignies - Fleurus, rue de Capilône 6 2016 (2019) 60319 1617618 97%
Heppignies - Fleurus, rue de Capilône 6 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Heppignies - Fleurus, rue de Capilône
6C 2020 32941 1380446 100%
Jumet, Zoning Industriel 2ième rue 1995 (2005) 6386 78954 43%
Kontich, Satenrozen 11-13 1985 (2006) 63725 2214381 100%
Kortenberg, A. De Conincklaan 2-4 1997 (2012) 6182 274694 100%
Lokeren, Ambachtenstraat 2 2021 70242 1766358 100%
Lokeren, Brandstraat 30 2004 62006 367072 100%
Londerzeel, Nijverheidsstraat 13 2015 11506 1394825 100%
Londerzeel, Nijverheidsstraat 15 1989 (2013) 18329 609867 100%
Londerzeel, Technologielaan 3 1998 9408 530780 100%
Londerzeel, Weversstraat 2 2014 16311 732692 100%
Londerzeel, Weversstraat 15 2007 11075 721679 100%
Londerzeel, Weversstraat 17 2010 7640 347596 100%
Londerzeel, Weversstraat 21 1996 6765 263452 100%
Londerzeel, Weverstraat 27-29 2021 21079 482157 100%
Luik - Flémalle, rue de l'Arbre Saint-
Michel 99 2011 (2014) 12792 461964 100%
Luik - Hermalle-sous-Argenteau, rue
de Trilogiport 27 2016 30012 717729 100%
Machelen, Rittwegerlaan 91-93 2001 (2006) 17282 1001458 100%
Mechelen, Zandvoortstraat 3 2005 32817 1234855 99%
Nijvel, chaussée de Namur 66 1974 (2011) 11201 400650 98%
Nijvel, rue Buisson aux loups 8 2013 14557 357995 100%
Nijvel, rue de l'Industrie 30 1990 (2020) 29708 1234047 91%
Nijvel, rue du Bosquet 12 2007 11592 429330 78%
Puurs, Schoonmansveld 1 1994 (2018) 49096 1347683 97%
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
90
RAPPORT IMMOBILIER
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m²)
Revenu locatif
2021
Taux d’occu-
pation¹
31.12.2021
Rumst - Terhagen, Polder 5 jaren '50
(2007)
28564 495657 82%
Sint-Katelijne-Waver, Drevendaal 1 1991 (2007) 20957 1041393 100%
Sint-Katelijne-Waver, Drevendaal 3 1996 (1997) 22575 1578558 100%
Sint-Katelijne-Waver, Fortsesteenweg
19 en 27 2016 27223 905377 100%
Sint-Katelijne-Waver, Strijbroek 10 1989 (2007) 2103 377572 100%
Ternat, Industrielaan 24 1977 (2010) 26126 659971 83%
Tongeren, Heesterveldweg 17A 2019 6278 370859 100%
Vilvoorde, Havendoklaan 10 2015 8200 372294 94%
Vilvoorde, Havendoklaan 12 1977 (2001) 13863 736328 80%
Vilvoorde, Havendoklaan 13 2006 10606 404927 100%
Vilvoorde, Havendoklaan 18 1994 (2001) 76399 4083766 100%
Vilvoorde, Havendoklaan 19 2002 (2010) 11706 570396 99%
Vilvoorde, Jan Frans Willemsstraat 95 2004 (2006) 11243 363887 100%
Vilvoorde, Willem Elsschotstraat 5 1995 (2016) 24205 970586 94%
Westerlo - Oevel, Nijverheidsstraat 12 2018 41150 1703789 100%
Willebroek, Koningin Astridlaan 14 2015 1770 195187 100%
Willebroek, Koningin Astridlaan 16 2008 (2015) 56208 2886979 100%
Willebroek, Victor Dumonlaan 4 1991 (2018) 32309 1321272 92%
Willebroek, Victor Dumonlaan 32 2015 40450 1670268 100%
Zaventem, Fabriekstraat 13 1984 (1993) 7854 418220 100%
Zaventem, Leuvensesteenweg 573 2001 19140 1077363 92%
Zele, Lindestraat 7 2003 (2008) 41246 1552531 99%
Zonhoven, Vogelsancklaan 250 1977 45735 1574996 100%
Zwevegem - Harelbeke, Blokkestraat
101 1980 74383 1428464 100%
Zwijndrecht, Vitshoekstraat 12 2006 (2013) 49696 1920462 100%
Des revenus locatifs ont encore été
perçus en relation à des biens vendus
en 2021. n.r. 0 206952 n.r.
WDPort of Ghent Big Box NV (propriété à29% de WDP)
Gent - Evergem, Ferdinand
Magellaanstraat (en cours) n.r. n.r. n.r.
Pays-Bas 2409923 122697328 98,9%
WDP Nederland N.V. (propriété à 100% de WDP)
Alblasserdam, Nieuwland Parc 121 2015 8707 890986 100%
Alkmaar, Berenkoog 48 1990 7872 447297 100%
Alphen aan den Rijn, Antonie Van
Leeuwenhoekweg 35
2007 (2012) 13837 605837 75%
Alphen aan den Rijn, Eikenlaan 32-34 2012 24429 638682 82%
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m²)
Revenu locatif
2021
Taux d’occu-
pation¹
31.12.2021
Alphen aan den Rijn, H. Kamerlingh
Onnesweg 3
1996 (2015) 4048 216295 100%
Alphen aan den Rijn, J. Keplerweg 2 2005 16048 990281 100%
Amersfoort, Basicweg 1-3 1992 11679 802615 100%
Amsterdam, Kaapstadweg 25 2018 15112 1325512 100%
Amsterdam, Maroastraat 81 2008 2597 901001 100%
Arnhem, Delta 57 2019 20687 1169260 100%
Barendrecht, Dierensteinweg 30/A 2017 26034 1561731 100%
Barendrecht, Dierensteinweg 30/B 2016 18899 1210017 100%
Barendrecht, Dierensteinweg 30/
C1+C2 2018 (2021) 27873 1843008 100%
Barneveld, Nijverheidsweg 50-52 1981 (2013) 34883 2358558 100%
Bleiswijk, Brandpuntlaan Zuid 12 2018 12354 834465 100%
Bleiswijk, Brandpuntlaan Zuid 14 2018 32374 1420617 100%
Bleiswijk, Prismalaan Oost 17-19 2020 23436 1342503 100%
Bleiswijk, Prismalaan West 31 2021 16402 443840 100%
Bleiswijk, Prismalaan West 43 2019 10505 697921 100%
Bleiswijk, Snelliuslaan 13 2020 17466 974369 100%
Bleiswijk, Snelliuslaan 15 2019 9063 525105 100%
Bleiswijk, Spectrumlaan 29-31 2018 6144 420790 100%
Bleiswijk, Spectrumlaan 31 2018 7537 484704 100%
Bleiswijk, Spectrumlaan 7-9 2014 10678 707845 100%
Bodegraven, Schumanweg 4 1970 (2003) 6379 221844 100%
Breda, Hazeldonk 6462 en 6464 1994 (2006) 37913 1166448 100%
Breda, Heilaartstraat 263 2019 64915 2570078 100%
Breda, Kapittelweg 10 2020 25911 917379 100%
Breda, Leursebaan 260 2016 16778 858934 100%
Breda, Prinsenhil 1-3 1989 16955 712962 100%
Den Bosch, Ketelaarskampweg 11 2020 55488 2679361 97%
Den Haag, Westvlietweg 7-8 2021 30792 7336 100%
Deventer, Nering Bögelweg 40 2019 25405 931541 100%
Dordrecht, Burgemeester van
Zuurenstraat 510
2021 47977 2250141
Drachten, Dopperlaan 10 2020 28318 899487 100%
Duiven, Innovatie 1 1997 (2006) 27556 1952196 100%
Duiven, Typograaf 2 2008 3558 582206 100%
Echt - Susteren, Fahrenheitweg 1 2014 131807 4307529 100%
Echt, Fahrenheitweg 24 2018 14707 647373 100%
Eindhoven, Achtseweg Noord 20 1994 (2017) 31381 1600042 100%
Eindhoven, Park Forum 1129 2014 20756 1410001 100%
Harderwijk, Archimedesstraat 9 2015 35019 1455382 100%
Hasselt, Hanzeweg 18-22 2018 28561 653617 100%
Hasselt, Hanzeweg 21 2015 20502 957556 100%
Hasselt, Hanzeweg 29 2015 20340 216343 100%
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
91
RAPPORT IMMOBILIER
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m²)
Revenu locatif
2021
Taux d’occu-
pation¹
31.12.2021
Hasselt, Hanzeweg 31 2015 11392 712279 100%
Heerlen, Argonstraat 14-16 2020 52347 1355510 100%
Heerlen, Earl Bakkenstraat 7-15 2017 51927 2773773 100%
Heinenoord, Sikkel 11-13 2019 22126 1218097 100%
Helmond, Sojadijk 2 2011 13025 839849 100%
Kerkrade, Steenbergstraat 25 2020 26943 1530306 100%
Klundert, Energieweg 4 2018 18682 946052 100%
Maastricht, Habitatsingel 59 2020 16789 713310 100%
Maastricht-Aachen-Beek,
Engelandlaan 30
2011 (2012) 25004 1067185 100%
Moerdijk, Transitoweg 5 2000 42370 1646316 100%
Nieuwegein, Brigadedok 1 2020 16423 1081035 100%
Nieuwegein, Divisiedok 1 2020 15105 936214 100%
Nieuwegein, Inundatiedok 34 2010 (2012) 38508 2335056 100%
Oosterhout, Denariusstraat 15d 2017 11522 542751 100%
Oss, Keltenweg 70 2012 17141 1455452 100%
Oss, Menhirweg 15 2010 (2012) 11074 609687 100%
Papendrecht, Nieuwland Parc 140 2015 16866 1123049 100%
Raamsdonksveer, Zalmweg 27 1980 (2011) 9745 312208 100%
Ridderkerk, Handelsweg 20 en 25 2005 (2008) 43194 5990879 100%
Ridderkerk, Selderijweg 90 2020 25594 1826506 100%
Roosendaal, Aanwas 9 2012 9551 980611 100%
Roosendaal, Borchwerf 23 1994 16780 839517 100%
Rozenburg, Incheonweg 11-13 2018 22547 2044492 100%
Schiphol Logistic Parc, Incheonweg 7 2012 12574 1292450 100%
Schiphol Logistic Parc, Pudongweg 3 2015 16814 1424326 100%
Schiphol, Folkstoneweg 65 2000 8845 365854 100%
Soesterberg, Centurionbaan 2015 7419 582170 100%
Tiel, Medel 1A 2014 (2018) 72874 4007487 100%
Tilburg, Hermesstraat 1 2007 47962 2589502 100%
Tilburg, Marga Klompeweg 11 2000 (2011) 20717 916022 100%
Tilburg, Siriusstraat 7-9 2009 17922 1275599 100%
Utrecht, Ruimteweg 1-5 1980 (1998) 15770 636604 100%
Utrecht, Rutherfordweg 1 1992 (2011) 12139 795641 100%
Veghel, Doornhoek 3765 2006 (2011) 9820 586434 100%
Veghel, Eisenhowegweg 15 2017 19417 1096227 100%
Veghel, Kennedylaan 19 2002 (2013) 21020 1100934 100%
Veghel, Kennedylaan 20 2018 12377 719131 100%
Veghel, Marshallweg 1 1990 (2017) 46163 1460602 100%
Veghel, Marshallweg 2 2018 16747 1083820 100%
Venlo, Ampèrestraat 7-9 2008 (2012) 32550 1501743 100%
Venlo, Edisonstraat 9 1990 26135 750764 100%
Venlo, Logistiekweg 1-3 2017 53061 2096890 100%
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m²)
Revenu locatif
2021
Taux d’occu-
pation¹
31.12.2021
Venray, Newtonstraat 8 2013 17746 669605 100%
Venray, Wattstraat 2-6 2013 43226 2057430 100%
Voorhout, Loosterweg 33 1987 (2007) 38579 630856 100%
Wijchen, Bijsterhuizen 2404 2010 16260 1519544 100%
Zaltbommel, Heksenkamp 7-9 2012 10620 733485 100%
Zwolle, Galvaniweg 1 1984 52634 2518132 100%
Zwolle, Lippestraat 15 2009 (2014) 20109 1488262 100%
Zwolle, Mindenstraat 7 2002 (2012) 26601 1348663 100%
Zwolle, Paderbornstraat 21 2015 47996 2673357 100%
Zwolle, Pommerenstraat 2 2019 36775 1509791 100%
Quatre biens ayant généré en 2021
un produit locatif ont une juste valeur
inférieure à 2,5 millions d’euros.
Il s’agit ici des biens suivants:
Bodegraven, Schumanweg 1c;
Meppel, Oeverlandenweg 8; Zwolle,
Hessenpoort et Schiphol Logistic Parc,
Pudongweg. En outre, des revenus
locatifs ont également été perçus en
relation des projects en cours à la n
de 2021.
n.r. 24715 574877 n.r
WDP Development NL N.V. (propriété à 100% de WDP)
Amsterdam, Hornweg (en cours) n.r. n.r. n.r.
Barendrecht, Spoorwegemplacement
3-5 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Bleiswijk (en cours) n.r. n.r. n.r.
Breda IABC (en cours) n.r. n.r. n.r.
Breda, Heilaarstraat 263 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Breda, The Bay (en cours) n.r. n.r. n.r.
De Lier, Jogchem van der Houtweg 20 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Kerkrade, Van Swietenstraat /
Wenckebachstraat
(en cours) n.r. n.r. n.r.
Oss, Keltenweg 70 (en cours) n.r. n.r. n.r.
Veghel (en cours) n.r. n.r. n.r.
Zoetermeer (en cours) n.r. n.r. n.r.
Zuid-Limburg (en cours) n.r. n.r. n.r.
Zwolle (en cours) n.r. n.r. n.r.
France 192056 6853519 97,8%
WDP France SARL (propriété à 100% de WDP)
Lille - Roncq, avenue de l'Europe 17 2003 (2006) 13251 517540 95%
Neuville-en-Ferrain, rue de Reckem 33 2006 13434 519629 100%
Vendin-le-Vieil, rue Calmette - rue des
frères Lumière 2004 28597 541341 90%
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
92
RAPPORT IMMOBILIER
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m²)
Revenu locatif
2021
Taux d’occu-
pation¹
31.12.2021
Lille - Seclin, rue Marcel Dassault 16B 2008 13224 532611 100%
Lille - Libercourt, Zone Industrielle -
le Parc à stock 2008 (2016) 60393 2306099 98%
Labastide-Saint-Pierre, Zac du Grand
Sud 2017 43975 1739081 100%
Lille - Templemars, route d'Ennetières 40 1989 (2008) 19182 697218 100%
Roumania 1236622 48312847 99,7%
WDP Romania SRL (propriété à 85% de WDP)
Almaj (Dolj) - Craiova, Building 1 2021 57726 163718 100%
Apahida (Cluj), Constructorilor 26, Jud.
Cluj, Building 1
2017 5121 220854 100%
Apahida (Cluj), Constructorilor 33-35,
Jud. Cluj, Building 5
2018 21212 936244 100%
Apahida (Cluj), Str Industriilor, Nr. 1,
Building 4
2018 41647 1769715 100%
Apahida (Cluj), Str Industriilor, Nr. 1B,
Building 2
2018 9693 433070 100%
Apahida (Cluj), Str Industriilor, Nr. 1C,
Building 3
2018 29633 1861216 100%
Apahida (Cluj), Str Industriilor, Nr. FN,
Building 6
2018 2199 24000 100%
Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii
Rahtivani Village 874, Aricesti
Rahtivani, Building 1
2015 7856 356503 100%
Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii
Rahtivani Village 874, Aricesti
Rahtivani, Building 2
2015 12397 736747 100%
Aricestii Rahtivani (Prahova), Aricestii
Rahtivani Village 874, Aricesti
Rahtivani, Building 3
2018 4383 314083 100%
Braila (Braila), Zona libera Braila II,
Braila,Building 1
2015 43987 2824311 100%
Brazi-sat Negoiesti (Prahova), Basarab
2,
Brazi, Building 1
2018 35077 1452199 100%
Budesti (Racovita - Valcea), Drumul
Faurecia 1, Valcea, Building 1
2016 17320 1233044 100%
Budesti (Racovita - Valcea), Drumul
Faurecia 1, Valcea, Building 2
2017 8034 493805 100%
Buzau, Transilvania Street 443,
Building 1
2019 40077 838216 100%
Buzau (en cours) n.r. n.r. n.r.
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m²)
Revenu locatif
2021
Taux d’occu-
pation¹
31.12.2021
Clinceni (Ilfov), Transalkim street 3,
Clinceni, Building 1
2015 12086 533301 100%
Codlea (Brasov), Vulcanului 33,
Codlea, Building 1
2016 25496 807589 100%
Deva (Calan) (en cours) n.r. n.r. n.r.
Dragomiresti Vale (Ilfov), Piersicului/
DE116 1, Dragomiresti 1, Building 1
2017 13631 542734 100%
Dragomiresti Vale (Ilfov), Piersicului/
DE116 1, Dragomiresti 1, Building 2
2017 5598 364556 100%
Dragomiresti Vale (Ilfov), Piersicului/
DE116 1, Dragomiresti 4, Building 4
2019 33030 1291251 100%
Dragomiresti Vale (Ilfov), Tarla /DE116
63,Dragomiresti 2, Building 3
2018 23780 1344104 100%
Dragomiresti Vale (Ilfov), Tarla /DE116
63,Dragomiresti 3, Building 1
2018 10244 421698 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142,
Dumbravita 1, Building 1
2017 6025 284464 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142,
Dumbravita 1, Building 2
2018 5987 278495 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142,
Dumbravita 1, Building 3
2017 3960 183247 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142,
Dumbravita 1, Building 4
2018 8273 461073 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142,
Dumbravita 2, Building 1
2018 16325 451854 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142,
Dumbravita 3, Building 1
2009 33334 1311051 100%
Dumbravita (Timis), DJ 691, km 7-142,
Dumbravita 3, Building 3
2015 8850 459248 87%
Ghimbav (Brasov), DE 301/305, KM
0+500, Ghimbav, Building 1
2018 19526 426264 100%
Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-
103, Oarja, Building 1
2011 16147 728745 100%
Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-
103, Oarja, Building 2
2011 8762 479300 100%
Oarja (Arges), Autostrada A1 KM 102-
103, Oarja, Building 3
2017 57998 2115788 100%
Oradea (Bihor), Anghel Saligny 15,
Oradea 1, Building 1
2018 7852 303086 100%
Oradea (Bihor), Ogorului 214, Oradea 2,
Building 2
2018 15742 1030521 100%
Oradea (Bihor), Petre P. Carp 20,
Oradea 3,Building 1
2019 34389 1597807 100%
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
93
RAPPORT IMMOBILIER
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m²)
Revenu locatif
2021
Taux d’occu-
pation¹
31.12.2021
Paulesti (Prahova), Buda 22, Paulesti,
Building 1
2018 4870 252133 100%
Paulesti (Prahova), Buda 22, Paulesti,
Building 2
2019 10879 259181 100%
Paulesti (Prahova), Buda 22, Paulesti,
Building 3
2021 11445 753793 100%
Roman (Neamt), Magurei 2, Roman,
Building 1
2017 44389 1860079 100%
Roman (en cours) n.r. n.r. n.r.
Santuhalm (Hunedoara - Deva), Calea
Hunedoarei, Nr.3A, Building 1
2020 44076 798474 100%
Sibiu (Sibiu), Barcelona fn, Sibiu 1,
Building 1
2016 8247 513182 100%
Sibiu (Sibiu), Barcelona fn, Sibiu 1,
Building 2
2016 17457 252000 100%
Sibiu (Sibiu), Barcelona fn, Sibiu 3,
Building 4
2020 4509 229398 100%
Slatina (Olt), Draganesti 35A, Slatina,
Building 1
2019 63835 3124918 100%
Slatina (en cours) n.r. n.r. n.r.
Stefanestii de Jos (Ilfov) - Tarla 36-37 /
077175 Stefanesti 2 (9HA), Building 11
2021 16061 127911 100%
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50,
Stefanesti 1, Building 1
2017 40238 1257897 100%
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50,
Stefanesti 1, Building 2
2017 17981 773808 100%
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B,
Stefanesti 2 (44HA), Building 1
2019 68804 3410844 100%
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B,
Stefanesti 2 (44HA), Building 2
2019 43573 993852 100%
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B,
Stefanesti 2 (44HA), Building 3
2020 2973 135202 100%
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B,
Stefanesti 2 (44HA), Building 4
2020 22050 1677983 100%
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia 50B,
Stefanesti 2 (44HA), Building 8
2019 8612 421285 100%
Stefanestii de Jos (Ilfov), Sinaia,
Stefanesti 2 (18HA), Building 3
2020 61224 1343018 100%
Timisoara (en cours) n.r. n.r. n.r.
Année
construction
(dernière
rénovation/
extension)
Superficie
louable
(en m²)
Revenu locatif
2021
Taux d’occu-
pation¹
31.12.2021
Six biens ayant généré en 2021 un
produit locatif ont une juste valeur
inférieure à 2,5 millions d’euros. Il
s’agit des biens situés à Codlea
(Brasov), Vulcanului 33, Codlea -
Building 2; Dej (Cluj) - Henri Coanda
13A / 405200 Dej - Building 1; Mihail
Kogalniceanu (Constanta), DN 2A,
KM 181, Mihail Kogalceanu - Building
1; Sibiu (Sibiu), Theodor Mihaly 3-5,
Sibiu 2 -Building 3; Stefanestii de Jos
(Ilfov), Sinaia 50B, Stefanesti 2 (44HA)
- Building 5 et Stefanestii de Jos
(Ilfov), Sinaia 50B, Stefanesti 2 (44HA)
- Building 6.
n.r. 42002 1053992 n.r.
Luxembourg 50161 2886024 96,8%
WDP Luxembourg SA(propriété a 55% deWDP)³
Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 311-315
(bâtiment 1) 2014 14794 878060 100%
Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 321-325
(bâtiment 2) 2018 18213 952603 100%
Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 331-335
(bâtiment 3) 2020 17154 1055361 96%
Dudelange, Z.A.E. Wolser G, 341-345
(bâtiment 4) (en cours) n.r. n.r. n.r.
Contern (en cours) n.r. n.r. n.r.
Allemagne 6287 271185 100,0%
WVI GmbH (propriété à 50% de WDP)
4
Bottrop - Am Rhein-Herne-Kanal 7 1986 (2010) 6287 271185 100%
Gelsenkrichen (en cours) n.r. n.r. n.r.
TOTAL 5931807 258255364 98,5%
1 Le taux d’occupation se calcule en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des supercies non
louées. Les projets en construction et/ou rénovation ne sont pas pris en compte.
2 Le site de Grimbergen est détenu en indivision sur la base d’une répartition 50-50 avec une autre SIR, Montea
SA. De la sorte, WDP SA est copropriétaire de ce site.
3 Pour les données de WDP Luxembourg SA, c’est toujours la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille qui est
présentée (55 %).
4 Pour les données de WVI GmbH, c’est toujours la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille qui est présentée
(50 %).
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
94
ANALYSE DU MARCHÉ IMMOBILIER LOGISTIQUE
Belgique et Luxembourg
La demande en immobilier logistique et industriel en Belgique et au Luxembourg est
restée élevée tout au long de l’année 2021, malgré une prise en occupation record en
2020 de plus de 1,7 million de m². Il ressort d’un bilan provisoire pour 2021 que plus de
2,2millions de m
2
de biens logistiques et semi-industriels ont été mis en service, soit une
hausse de 15% en glissement annuel. La demande en espaces logistiques modernes
continuera à être soutenue principalement par les activités omnicanal, notamment dans
les secteurs alimentaire et pharmaceutique, et par le rôle crucial des prestataires de
services logistiques dans la chaîne d’approvisionnement. Bien que ce large éventail de
tendances renforce la conance, la forte demande d’immobilier logistique fait face à un
taux d’inoccupation historiquement bas de seulement 0,47 % (par rapport à 1,28 %
n 2020). La pénurie d’espace immédiatement disponible est particulièrement marquée
dans les régions d’Anvers, de Bruxelles et de Liège, avec respectivement 0,83%, 0,35%
et 0,51%. En outre, les nouveaux projets dans le pipeline pour 2022 ont été en grande
partie préloués, de sorte que le faible niveau de disponibilité devrait perdurer. Peut-
être cela encouragera-t-il les promoteurs à se lancer dans des développements plus
spéculatifs.
La disponibilité minimale, la rareté des propriétés foncières disponibles combinées à la
forte demande exercent une pression sur les prix des terrains et les taux de location.
Ainsi, les prix des terrains dans la périphérie de Bruxelles atteignent 280euros par m
2
,
210euros par m
2
à Anvers et 100euros par m
2
à Liège. Les loyers maximaux à Bruxelles
restent stables, autour de 58 euros par m
2
, et dans une fourchette de 44 et 48euros par
m
2
ailleurs. Par rapport à la même période l’année passée, nous constatons une baisse
des taux de rendement «prime» de 75 points de base pour atteindre près de 3,50% à
la n du troisième trimestre.
Pays-Bas
Le marché néerlandais de la location logistique a connu une forte croissance sans
précédent en 2021. Malgré une stagnation au cours du premier trimestre, plus de
3400000m
2
de biens immobiliers logistiques ont été mis en service tout au long de
l’année en 2021 - un record historique. Cette croissance signicative est en partie due à
la forte reprise des exportations. Par ailleurs, la pandémie a aussi entraîné une croissance
accélérée des achats en ligne dans le secteur alimentaire et a augmenté la part de la
logistique omnicanal, une tendance qui devrait se poursuivre. Cela se traduit également
par une nouvelle baisse du taux d’inoccupation à environ 3,5% (environ 4,7% à la n de
2020), combinée à un intérêt persistant des investisseurs pour l’immobilier logistique. Le
volume d’investissement total dans l’immobilier industriel et logistique en 2021 dépasse
le niveau de 5,3milliards d’euros (environ 4,5 milliards d’euros au cours de la même
période l’année dernière). Une légère baisse est attendue pour 2022 en raison du nombre
limité de nouveaux développements en cours et de l’intérêt croissant pour la logistique
urbaine, généralement de petite taille. De manière générale, nous pouvons afrmer que
la part de l’immobilier logistique dans le volume total des immeubles de placement à la
n 2021 s’élève à 30,4%, soit une augmentation de 21% par rapport à 2020. Les taux
de rendement «prime» se situent autour de 3,3%, soit une baisse de 60 points de base
en glissement annuel.
France
Le marché de l’immobilier logistique en France peut compter sur un take-up en immobilier
logistique pour les neuf premiers mois de 2021 d’environ 3100000m
2
- il s’agit d’une
augmentation de 22 % par rapport à la même période en 2020, dépassant ainsi de
21% le niveau de take-up moyen sur dix ans. Cette augmentation est principalement
due à l’importance accrue du secteur 3PL, à la forte demande en omnicanal et à la part
croissante de l’e-commerce. Ces deux derniers facteurs suscitent par ailleurs un intérêt
accru pour l’immobilier logistique urbain. Cette forte demande se situe principalement
en région parisienne (25% du take-up total et +51% en glissement annuel) et en région
Haute-de-France (28 % du take-up total) où nous percevons également une forte
augmentation des centres de distribution XXL (>50.000m²).
Le taux d’inoccupation s’élève à 4,8% au troisième trimestre 2021. À l’échelle régionale,
les différences restent importantes: nous constatons une légère offre excédentaire dans
le Nord-Pas-de-Calais (6,5% par rapport à 11,1% l’année passée) et une pénurie en
Rhône-Alpes (1,7 %). La pénurie d’espace immédiatement disponible réduit le take-
up dans cette région d’environ 30% en glissement annuel. Dans le sud et dans l’est
du pays, les espaces immédiatement disponibles sont également limités, notamment
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
95
ANALYSE DU MARCHÉ IMMOBILIER LOGISTIQUE
avec seulement 2,5 % d’espace disponible dans la région Provence-Alpes-Côte
d’Azur. Les niveaux de loyers subissent donc aussi une pression à la hausse dans ces
régions. Dans la région Rhône-Alpes, le loyer prime passe de 48euros/m²/an à 53euros/
m²/an. Dans la région parisienne, cette hausse est encore plus marquée, avec un loyer
prime de 70 euros/m²/an (+25% sur un an).
Au cours des neuf premiers mois de 2021, environ 3,5milliards d’euros ont été investis
dans l’immobilier logistique et industriel en France, soit une augmentation de 13% par
rapport à la même période l’année précédente. Ici aussi, l’e-commerce et l’optimisation
de la chaîne d’approvisionnement jouent un rôle important. Sur une base annuelle, ce
déséquilibre entre l’offre et la demande continue d’exercer une pression sur le taux de
rendement «prime» avec une baisse de 50 points de base pour atteindre 3,25%.
Roumanie
Le marché roumain de l’immobilier logistique et industriel peut compter sur un take-
up de 460.000 m
2
au cours des neuf premiers mois de 2021, soit un recul de 30 %
par rapport à 2020. La demande en immobilier logistique est toujours essentiellement
centrée dans et autour de la capitale, Bucarest, (59 %), suivie par des villes comme
Brasov, Craiova et Timisoara. Sur le take-up total, les bâtiments de stockage (30%) et de
distribution (23%) guraient parmi les principaux objectifs des locataires, le commerce
de détail et l’industrie automobile représentant ensemble 39% de la demande totale.
Bien que 40 400 m² seulement d’espace immobilier logistique aient pu être livrés au
troisième trimestre 2021, plus de 280 000m
2
de projets ont été mis en service au cours
des neuf premiers mois de l’année, dont près de la moitié dans et autour de la capitale
Bucarest. Cela représente une supercie totale de bâtiments logistiques et industriels
de plus de 5,4 millions de m
2
en Roumanie. 2022 peut déjà compter sur un pipeline
de développement de plus de 700000m², de sorte que le volume total de l’immobilier
logistique et industriel en Roumanie franchira la barre des 6 millions de m
2
.
La demande soutenue en espaces logistiques modernes, combinée à un volume limité
de nouveaux développements, se traduit par une baisse du taux d’inoccupation moyen
qui atteint les 4,7%, ce qui représente une baisse considérable de 180 points de base
en glissement annuel. À Bucarest, le taux d’inoccupation a même baissé de 250points
de base pour atteindre 5,5% n septembre 2021. En moyenne, les taux de location par
m
2
restent stables en Roumanie. Les taux de rendement «prime» se situent autour de
7,4%, soit une baisse de 30points de base en glissement annuel.
Allemagne
Le marché allemand de l’immobilier logistique a connu une augmentation du take-up de
10% au cours des neuf premiers mois, pour atteindre près de 5,8 millions de m
2
. Ce take-
up dépasse les moyennes quinquennale et décennale de 19% et 30% respectivement.
Environ un tiers de cette augmentation se situe dans les cinq plus importantes régions
allemandes: Berlin, Düsseldorf, Rhin-Main, Hambourg et Munich.
La pénurie d’espace immobilier logistique immédiatement disponible dans ces cinq
principales régions et la hausse des coûts de construction combinée à une demande
toujours forte entraînent une augmentation des loyers principaux, de 5 % à environ
6,58euros le m
2
par mois. À l’échelle nationale, les loyers moyens restent donc stables
autour des 5,2 euros par m² par mois. Il faut par ailleurs s’attendre à une nouvelle
ination des niveaux de loyer en raison de la disponibilité limitée, de la reprise de
l’industrie manufacturière dans l’économie post Covid-19, du renforcement de la chaîne
d’approvisionnement et d’une demande soutenue du secteur de l’e-commerce. L’accent
sur la durabilité est aussi toujours plus présent. Le taux de rendement «prime» a baissé
de 35 points de base à 3,20% sur une base annuelle. La demande soutenue sur le
marché pour des projets durables et la pénurie croissante de propriétés foncières ont, ici
aussi, renforcé l’intérêt pour des projets de redéveloppement.
Source: WDP Research et rapports de courtiers.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
96
Les perspectives décrites ci-dessous contiennent les prévisions pour l’exercice 2022, en
ce qui concerne le résultat EPRA consolidé et le bilan consolidé de WDP. Elles ont été
établies et préparées sur une base comparable à celle des exercices 2021 et 2020, et ce
en adéquation avec la politique comptable de WDP conformément aux normes IFRS
1
.
Ces perspectives ont été établies sur la base des informations disponibles au 31
décembre 2021. Les prévisions relatives au bilan consolidé et au résultat EPRA sont
des prévisions dont la réalisation effective dépend de l’évolution de l’économie ainsi
que des marchés nancier et immobilier. Ces informations prospectives, prédictions,
opinions et estimations faites par WDP concernant la performance future, actuellement
prévue, de WDP et de son marché ne constituent pas un engagement pour l’entreprise.
Par leur nature, les déclarations prospectives comportent des risques inhérents, des
incertitudes et des hypothèses (à la fois générales et spéciques). Le risque existe que
des déclarations prospectives ne se concrétisent pas.
Hypothèses relatives aux éléments sur lesquels WDP ne peut
exercer d’influence directe
◆
Inflation: un niveau d’ination moyen pondéré de 4,0 %, basé sur le consensus
en matière de prévisions économiques au 31 décembre 2021. Il est tenu compte ici
d’une croissance like-for-like des revenus locatifs de 2,5 % en 2022 en raison de
l’indexation des contrats de bail, ce qui est moins élevé que l’hypothèse du niveau
d’ination moyen, car les contrats de bail seront indexés sur toute l’année 2022.
◆
Taux d’intérêt: un niveau moyen des taux d’intérêt Euribor à un mois, trois mois et
six mois de respectivement -0,53%, -0,50% et -0,47%.
◆
Instruments de couverture financiers: compte tenu de leur volatilité, il n’a pas
été tenu compte des variations des valeurs de marché. Ces variations ne sont pas
pertinentes pour les perspectives relatives au résultat EPRA.
PERSPECTIVES
1 Pour le rapport du commissaire sur les prévisions du résultat EPRA, nous renvoyons au chapitre 12. Annexes -
Vérification externe.
2 Pour un aperçu des projets en cours d’exécution, nous renvoyons au chapitre 4. Performance.
3 Pour un aperçu des augmentations de capital par apport en nature réalisées au cours du premier trimestre de 2022,
nous renvoyons au chapitre 7. Résultats financiers et rapport immobilier - Gestion des ressources financières.
◆
Valorisation du portefeuille immobilier et des panneaux solaires : aucune
prévision n’est faite quant aux variations de la juste valeur du portefeuille immobilier
et des panneaux solaires. De telles prévisions ne seraient pas ables et dépendraient
d’une multitude de facteurs externes sur lesquels l’entreprise n’a aucune inuence.
Ces variations ne sont pas non plus pertinentes pour les perspectives relatives au
résultat EPRA.
◆
Événements externes: on part du principe qu’il n’y a aucun changement important
dans le climat (géo)politique et/ou économique qui pourrait exercer un impact
substantiel sur le Groupe, de même qu’aucune conséquence négative grave due aux
prochaines vagues de coronavirus et/ou connements.
◆
Cadre fiscal et réglementaire : on part également du principe qu’il n’y a aucun
changement substantiel dans la législation scale ou les exigences réglementaires
qui pourrait inuencer les résultats du groupe ou les méthodes comptables utilisées
par celui-ci.
◆
Risques: les perspectives peuvent être inuencées, entre autres, par les risques du
marché et les risques opérationnels, nanciers et réglementaires décrits au chapitre
8. Facteurs de risque.
Hypothèses relatives aux éléments sur lesquels WDP peut
exercer une influence directe
◆
Résultat locatif net: l’augmentation est essentiellement soutenue par la croissance
externe. Le volume des investissements nets réalisés en 2021 (400 millions d’euros
environ), contribuera en grande partie au résultat durant l’exercice 2022. Par
ailleurs, comme annoncé, il y a plusieurs projets de construction préloués en cours
d’exécution avec une réception par phases en 2022
2
, ainsi que des acquisitions
réalisées par un apport en nature dans le courant de 2022
3
. En ce qui concerne la
croissance organique, il est tenu compte de l’indexation des contrats de bail (voir ci-
dessus). En 2022, 14% des contrats arrivent à leur prochaine échéance, dont plus
de 54% ont déjà pu être prolongés au moment de la publication des résultats 2021;
les loyers actuels sont dès lors connus. Pour les 46% restants, il est tenu compte
des prolongations et/ou renouvellements de bail après une éventuelle période de
vacance. WDP se base sur un taux d’occupation moyen de 98% pour 2022.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
97
PERSPECTIVES
◆
Produits de l’énergie solaire: ils sont estimés à environ 19millions d’euros, une
hausse stimulée par les projets PV additionnels aux Pays-Bas et en Belgique, ainsi
que par une augmentation organique des revenus sur la base de prix de l’électricité
plus élevés.
◆
Autres produits/charges d’exploitation: ce poste comprend l’effet net des impôts
fonciers, les honoraires de gestion des biens immobiliers que WDP facture ainsi que
plusieurs indemnités non récurrentes.
◆
Coûts immobiliers: ces frais comprennent surtout les charges nettes (donc après
d’éventuelles refacturations) d’entretien et de réparation, de contrats d’assurance et
de commissions. Pour 2022, ces coûts ont été estimés sur la base du portefeuille
actuel, des investissements prévus et de l’évolution des chiffres des exercices
précédents.
◆
Frais généraux: ces frais évoluent en ligne avec la croissance du portefeuille. À cet
égard, nous poursuivons la mise en œuvre de la plateforme opérationnelle dans une
optique de maîtrise des coûts, notamment avec le maintien de la marge d’exploitation
élevée d’environ 91%. Ces coûts englobent les frais de fonctionnement de WDP,
principalement les salaires, le loyer des bureaux, les honoraires des conseillers
externes et les coûts liés à la cotation en bourse et à la communication externe.
◆
Résultat financier: on part de l’hypothèse d’une évolution des dettes nancières
en fonction du programme d’investissement. Compte tenu de l’évolution des taux
d’intérêt à court terme et d’un taux de couverture de 83% sur la base de la situation
au 31 décembre 2021, on prévoit un coût de nancement global de 1,8% pour 2022.
On part du principe qu’aucun emprunt n’est remboursé anticipativement et qu’aucun
contrat IRS ne sera annulé anticipativement. Les coûts nanciers totaux ont ensuite
été diminués des intérêts capitalisés qui sont inclus dans le coût d’investissement des
développements de projets existants à un taux équivalent au coût de nancement
global estimé. Le coût récurrent des concessions de 2,9millions d’euros (pour les
sites dont WDP ne détient pas la nue-propriété, mais l’usufruit) a également été
comptabilisé dans les charges nancières.
◆
Impôts : ils comprennent l’impôt des sociétés dû chaque année et le précompte
mobilier sur les dividendes, en fonction du statut scal de chaque entité. En raison de
l’incertitude quant au statut scal transparent de WDP Pays-Bas, les impôts ont été
estimés par prudence dans le cas où WDP ne pourrait plus être qualié de FBI. Cela
a un impact d’environ 5millions d’euros (ou 0,03euro par action).
◆
Participation au résultat des co-entreprises: ce résultat comprend le résultat de
WDPort of Ghent Big Box, de la co-entreprise luxembourgeoise WDP Luxembourg et
de la co-entreprise allemande WVI.
Prévision des résultats consolidés
Sur la base des perspectives actuelles et des hypothèses ci-avant, WDP prévoit pour
2022 un résultat EPRA par action de 1,20euro (environ224millions d’euros), soit une
hausse de 9% par rapport à 1,10euro en 2021 (en ce compris le nombre d’actions émises
via les augmentations de capital par apport en nature réalisées au cours du premier
trimestre 2022). Sur la base des prévisions de bénéces actuelles, WDP a l’intention de
verser pour l’exercice2022 un dividende brut (payable en 2023) de 0,96euro brut par
action, ce qui représente également une hausse de 9%.
Ces perspectives sont basées sur les connaissances et la situation actuelles, sous
réserve de circonstances imprévisibles (par exemple l’évolution et les conséquences de la
pandémie de Covid-19 ainsi que les implications macroéconomiques d’une modication
conjoncturelle des taux).
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
98
PERSPECTIVES
Résultats consolidés (schéma analytique)
FY 2021 FY 2022
(en euros x 1 000) Actual Budget
Revenus locatifs moins les coûts liés à la location 255525 286547
Indemnités de rupture anticipée de bail 435 -
Produits de l'énergie solaire 17754 19198
Autres revenus/charges d'exploitation 4731 6126
Résultat immobilier 278445 311871
Charges immobilières -9082 -10653
Frais généraux de la Société -16751 -18471
Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille)
252613 282748
Résultat nancier (hors variations de la juste valeur des
instruments nanciers) -39873 -42012
Impôts sur le résultat EPRA -7497 -12956
Impôts différés sur le résultat EPRA 84 -
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-
entreprises 2013 3594
Intérêts minoritaires -6150 -7084
Résultat EPRA 201190 224290
Nombre moyen pondéré d’actions 182624126 187466450
Résultat EPRA (par action) 1,10 1,20
Dividende (par action) 0,88 0,96
Bilan consolidé prévisionnel
La projection de bilan a été établie en tenant compte de facteurs pouvant
raisonnablement être estimés. Les hypothèses retenues sont les suivantes:
◆
Actif - portefeuille immobilier: il est tenu compte des investissements mentionnés
ci-dessus.
◆
Actif - panneaux solaires: valorisation à la juste valeur, en prenant en compte les
mêmes hypothèses qu’au 31 décembre 2021, sauf pour ce qui est du prolongement
du modèle d’évaluation sur un an
3
.
◆
Passif - capitaux propres: il est tenu compte du renforcement des capitaux propres
par le biais des augmentations de capital par apport en nature réalisées au cours du
premier trimestre de 2022, de la distribution du dividende de 2021 sous la forme d’un
dividende optionnel avec une hypothèse de prise en actions de 50% et de l’évolution
du résultat EPRA durant l’exercice2022.
◆
Passif - dettes financières : évolution en fonction du volume d’investissement
attendu et de la partie qui sera vraisemblablement nancée par des capitaux propres
(via les apports en nature, les bénéces mis en réserve et le dividende optionnel).
Dans ce cadre, nous attendons un loan-to-value inférieur à 40% au 31 décembre
2022. Au 31 décembre 2021, WDP dispose d’un tampon de près de 750 millions
d’euros de lignes de crédit à long terme non utilisées, ce qui permet de couvrir les
projets en cours d’exécution et les achats planiés (dont 501millions d’euros devaient
encore être investis au 31 décembre 2021) ainsi que les échéances des dettes à
long terme (environ 370millions d’euros) jusqu’à n2023, compte tenu de l’impact
annuel des bénéces réservés et du dividende optionnel en 2022-23 (combiné à
114millions d’euros en 2021).
3 Voir également le commentaire XIII. Autres immobilisations corporelles.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
99
PERSPECTIVES
Bilan consolidé
31.12.2021 31.12.2022
(en euros x 1 000) Actual Budget
Actifs non courants 6025568 6504260
Immeubles de placement 5795243 6254095
Autres immobilisations corporelles (panneaux solaires inclus) 164586 163313
Actifs nanciers non courants 7126 7126
Autres actifs non courants 7032 5606
Participations dans des entreprises associées et co-
entreprises 51581 74119
Actifs courants 80657 87884
Actifs détenus en vue de la vente 286 –
Trésorerie et équivalents de trésorerie 9230 9230
Autres actifs courants 71141 78655
Total de l'actif 6106225 6592145
Capitaux propres 3573992 3742137
Capitaux propres - part du Groupe 3510330 3671801
Intérêts minoritaires 63662 70336
Passifs 2532233 2850008
Passifs non courants 2143942 2460189
Dettes nancières non courantes 1886788 2187070
Autres passifs non courants 257154 273119
Passifs courants 388292 389819
Dettes nancières courantes 306891 309850
Autres passifs courants 81401 79968
Total du passif 6106225 6592145
Taux d'endettement (proportionnel) 38,1% 40,1%
Loan-to-value 36,7% 38,6%
Plan de croissance 2022-25
Accent sur la croissance rentable
Le nouveau plan de croissance stratégique2022-25 est un plan quadriennal dans lequel
WDP vise une augmentation annuelle du résultat EPRA par action de +8% pour atteindre
1,50euro en 2025. Le dividende par action devrait évoluer en phase avec la tendance
pour atteindre 1,20euro en 2025, sur la base d’un faible pourcentage de distribution de
80%.
Des moteurs puissants pour la croissance des bénéfices
Un certain nombre de changements et de tendances fondamentaux ont accru l’importance
du secteur de la logistique au cours des dernières années. Pensons à la croissance
soutenue de l’e-commerce, à la demande en denrées alimentaires et en activités liées
au secteur pharmaceutique, aux progrès technologiques et à la durabilité. Les réseaux
de distribution ont été adaptés en conséquence et on s’attend à ce que la très forte
demande d’infrastructures logistiques modernes se maintienne. Le moteur fondamental
de la croissance des bénéces reste donc la demande structurelle constante de biens
immobiliers logistiques, à laquelle WDP, en tant que leader du marché, peut répondre,
tout en aidant ses clients à se développer au cœur de la chaîne d’approvisionnement.
En outre, WDP considère que la création de valeur future est également soutenue par
des opportunités dans le portefeuille existant - qui devient de plus en plus important en
raison de la rareté croissante - et la question urgente du changement climatique offre
également des opportunités commerciales en plus des dés, guidés par la technologie
et l’innovation.
Ce plan repose sur un volume d’investissement de 2milliards d’euros à un portefeuille de
8milliards d’euros. La croissance sera soutenue par:
La croissance structurelle
◆
Investissements dans le renforcement de la chaîne d’approvisionnement et de
l’omnicanal;
◆
principalement par des développements en prélocation sur nos propres sites et
sur de nouveaux sites;
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
100
PERSPECTIVES
◆
sur les marchés existants du Benelux et de la Roumanie (<20% en Roumanie);
◆
mais aussi une nouvelle expansion géographique au sein de l’UE grâce à la
poursuite du déploiement en Allemagne et à l’activation des activités en France;
◆
en phase avec une banque foncière stratégique dynamique axée sur les
développements préloués dans le cadre du modèle de développeur/investisseur;
Création de valeur au sein du portefeuille existant
◆
Une plus grande différenciation en termes d’orientation client et un portefeuille de
haute qualité, soutenu par la technologie, l’énergie et la durabilité.
◆
La raréfaction des terrains entraîne une pression à la hausse sur les loyers du
marché.
◆
Bon positionnement pour absorber une ination (plus) élevée grâce à des loyers
liés à l’IPC.
◆
Potentiel de révision du loyer à moyen terme grâce à une approche commerciale.
◆
Poursuite de l’élargissement de services tels que des mises à niveau, de
l’innovation et des investissements en matière de durabilité, proptech, etc.
Le climat comme opportunité
◆
Intensication de la stratégie «Energy as a business» avec un rôle clairement
déni en matière de transition énergétique.
◆
WDP veut par ailleurs prendre l’initiative dans son secteur et s’engage clairement
envers ses clients et ses fournisseurs en matière de décarbonisation.
◆
Sur la base du WDP Climate Action Plan qui formule des objectifs clairs à travers
toute la chaîne de valeur;
◆
où WDP reconnaît les risques climatiques et les combine avec les opportunités
commerciales; et
◆
rendu possible par la technologie et l’innovation.
Cette stratégie est soutenue par une discipline stricte en matière de capital, qui tient
compte des éléments suivants:
◆
Financement des investissements par 50 % minimum de capitaux propres et
50% maximum de capitaux d’emprunt.
◆
Structure de capital stable sur la base d’un ratio net debt / EBITDA (adjusted)
autour de 8x.
◆
Loan-to-value <50% tout au long du cycle.
En outre, WDP prend en compte les hypothèses et sous-entendus suivants:
◆
Une demande structurelle constante de biens logistiques neufs et modernes.
◆
Un environnement opérationnel stable, à l’abri des chocs exogènes du marché
entraînant une volatilité économique.
◆
Des mesures de base opérationnelles solides (taux d’occupation élevé, baux à
long terme, niveaux de loyer durables).
Sensibilité
Le tableau ci-dessous présente un aperçu non exhaustif des facteurs externes et
internes qui exercent une inuence sur les principaux paramètres de l’entreprise, à
savoir le résultat EPRA, le taux d’endettement et les capitaux propres.
Analyse de sensibilité basée sur les chiffres consolidés au 31 décembre 2021
∆ Inflation (en %) -1,0 % -0,5 % 0,0 % 0,5 % 1,0 %
∆ Résultat EPRA (en millions d’euros) -2,8 -1,4 - 1,4 2,8
∆ Taux d’occupation (en %) -1,0 % -0,5 % 0,0 % 0,5 % 1,0 %
∆ Résultat EPRA (en millions d’euros) -3,1 -1,6 - 1,6 3,1
∆ Euribor (en %) -1,0 % -0,5 % 0,0 % 0,5 % 1,0 %
∆ Résultat EPRA (en millions d’euros) - - - -1,9 -3,8
∆ Juste valeur des investissements
immobiliers (en %) -5,0 % -2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
∆ Taux d’endettement (en %) 1,9 % 0,9 % - -0,9 % -1,7 %
∆ Investissements (en millions d’euros) -100 -50 0 50 100
∆ Taux d’endettement (en %) -1,0 % -0,5 % - 0,5 % 1,0 %
∆ Juste valeur des investissements
immobiliers (en %) -5,0 % -2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
∆ Juste valeur des immeubles de
placement et capitaux propres (en
millions d’euros) -294,7 -147,4 - 147,4 294,7
∆ Taux d’intérêt (en %) -0,50 % -0,25 % 0,00 % 0,25 % 0,50 %
∆ Juste valeur des instruments de
couverture et capitaux propres (en
millions d’euros) -38,2 -18,9 - 18,6 36,7
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
101
7. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
“
Nous veillons sur les droits et l’intégrité de toutes
les parties pr
enantes et garantissons une chaîne
d’approvisionnement fiable.
Pas de création de valeur
durable sans une bonne
gouvernance
Page 105 Conseil d’Administration
Page 119 Comité de gestion
Page 125 Rapport de rémunération
Page 137 Gestion des risques et
contrôle interne
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
102
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Objectifs plan de croissance 2019-23
réalisables plus tôt
Taux de présence
Conseil d'Administration 98 %
Upgrade Enterprise Risk
Management Policy
Réalisations en 2021
7
50+
ans
40-49
ans
30-39
ans
0
<30
ans
4
50+
ans
40-49
ans
30-39
ans
0
<30
ans
5
7
2
0
0
0
Conseil d'Administration
Comité de gestion
Durées des mandats
0-4 ans 2
5-8 ans 2
9-12 ans 0
+12 ans 3
2
1
Expertise
Corporate governance 100 %
(Corporate) Finance 79 %
Risk 60 %
Audit 60 %
International experience 42 %
Real Estate 42 %
Innovation 42 %
Sales & marketing 30 %
ESG/Sustainability 30 %
Logistics 30 %
REIT 30 %
Expertise par personne
Co-CEO’s 2
CFO 1
Country Managers 3
CTO 1
Comité de nomination
Comité de rémunération
Comité d'audit
Comité ESG
Conseil d'Administration
Risk Manager
Compliance ofcer
Auditeur interne
Comité de gestion
Structure de gouvernance WDP
Administrateurs
délégués
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
103
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Principes de gouvernance
La conduite honnête et correcte des affaires est une priorité pour WDP depuis sa
constitution, et ce toujours sur la base de nos valeurs fondamentales. WDP s’efforce
d’appliquer les normes les plus exigeantes en matière de gouvernance d’entreprise, sur
la foi de sa conviction que cela contribue à la réussite à long terme de la Société et à la
protection des intérêts de toutes les parties prenantes. Le Conseil d’Administration veille
à ce que les principes et processus de gouvernement d’entreprise développés à cette n
soient à tout moment appropriés pour la Société et conformes à la réglementation ou aux
normes de gouvernement d’entreprise applicables.
Nos principes et processus de gouvernance sont transposés dans notre Charte de
gouvernance d’entreprise, notre Code Éthique et le Dealing Code. Ces documents sont
disponibles sur notre site web.
Code de référence | Code de gouvernance d’entreprise2020
Conformément à l’article3:6 §2 du Code des sociétés et des associations et à l’arrêté royal
du 12 mai 2019 portant désignation du code de gouvernement d’entreprise à respecter
par les sociétés cotées, WDP applique le Code belge de gouvernance d’entreprise2020
(Code 2020), en tenant compte des particularités liées à la législation sur les SIR. Le
Code 2020 est disponible sur le site web www.corporategovernancecommittee.be.
Le Code2020 applique le principe «se conformer ou s’expliquer (comply or explain)»,
selon lequel tout écart par rapport aux recommandations doit être justié. À la date du
présent rapport annuel, WDP se conforme aux dispositions du Code2020, à l’exception
des principes suivants:
Les principes3.19 à 3.21 du Code2020 traitent de la désignation d’un secrétaire au
sein de la Société.
EXPLICATION | Au vu de la taille plutôt limitée du Conseil d’Administration et aux ns
d’utiliser les ressources de la Société de la manière la plus efcace possible, le Conseil
d’Administration a décidé, pour le moment, de ne pas attribuer la fonction de secrétaire
à une personne spécique. La fonction de secrétaire est exercée au sein de WDP par,
d’une part, le CFO, qui assiste également aux Conseils d’Administration, et par le General
Counsel, disposant des compétences et des connaissances nécessaires en matière
d’administration:
◆
soutenir le Conseil d’Administration et ses comités pour toutes les questions liées à
l’administration de la Société;
◆
préparer la Charte de gouvernance d’entreprise et la Déclaration de gouvernance
d’entreprise;
◆
assurer une bonne circulation de l’information au sein du Conseil d’Administration
et de ses comités ainsi qu’entre le management exécutif et les administrateurs non
exécutifs;
◆
consigner avec précision dans les procès-verbaux la teneur des discussions et des
décisions des réunions du Conseil; et
◆
faciliter la formation initiale et soutenir le développement profession nel si nécessaire.
Chaque administrateur peut contacter individuellement le CFO ou le General Counsel.
Réglementation externe
◆
Code des sociétés et des
associations
◆
Législation SIR
◆
Règlement d’Euronext
◆
Code de gouvernance
d’entreprise 2020
◆
IFRS
◆
Réglementations comptables
de l’UE
◆
Règlement européen Abus
de marché
Politiques internes
◆
Statuts
◆
Charte de gouvernance
d’entreprise
◆
Dealing Code
◆
Employee Code of Conduct et
Supplier Code of Conduct
◆
Politique de rémunération
◆
Code d’éthique
◆
Grievance Mechanism
◆
Human Rights Policy
◆
Anti-bribery and corruption
Policy
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
104
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Le principe7.6 du Code2020 stipule que les administrateurs non exécutifs doivent
recevoir une partie de leur rémunération sous forme d’actions de la Société.
EXPLICATION | WDP déroge à ce principe et n’accorde pas de rémunération en
actions aux administrateurs non exécutifs. Compte tenu des montants actuels de la
rémunération ainsi que du caractère indépendant des administrateurs non exécutifs,
WDP est d’avis que l’octroi (d’une partie) de la rémunération en actions ne contribuerait
pas nécessairement à l’objectif du Code2020 de faire en sorte que ces administrateurs
agissent dans la perspective d’un actionnaire à long terme. En tant que SIR/REIT, WDP
s’efforce de générer un bénéce et un dividende par action solides, conformément à la
perspective d’un actionnaire à long terme. Depuis son entrée en Bourse en 1999, WDP
met l’accent sur la création de ux de trésorerie stables à long terme, qui, conjugués
avec l’obligation de distribution élevée en tant que SIR, font de WDP une alternative à
part entière, rentable et liquide aux investissements directs dans l’immobilier reposant
sur des revenus locatifs. Telle est la base de sa stratégie, telle que déterminée par le
Conseil d’Administration, laquelle se reète clairement aussi dans son plan de croissance
ESG stratégique et opérationnel.
Un aperçu de la rémunération totale des administrateurs non exécutifs gure dans le
rapport de rémunération gurant dans cette Déclaration de gouvernance d’entreprise.
Le principe7.9 du Code2020 stipule que le Conseil d’Administration doit fixer un
seuil minimum d’actions que les membres du Comité de gestion doivent détenir.
EXPLICATION | WDP déroge à ce principe et ne xe pas de seuil minimum explicite pour
la détention d’actions WDP par les membres du Comité de gestion. En tant que SIR/REIT,
WDP s’efforce de générer un bénéce et un dividende par action solides, conformément
à la perspective d’un actionnaire à long terme. Depuis son entrée en Bourse en 1999,
WDP met l’accent sur la création de ux de trésorerie stables à long terme, qui, conjugués
avec l’obligation de distribution élevée en tant que SIR, font de WDP une alternative à
part entière, rentable et liquide aux investissements directs dans l’immobilier reposant
sur des revenus locatifs. Telle est la base de sa stratégie, telle que déterminée par le
Conseil d’Administration, laquelle se reète clairement aussi dans son plan de croissance
ESG stratégique et opérationnel. C’est cette stratégie qui doit être mise en œuvre sur le
plan opérationnel par les membres du Comité de gestion. WDP est donc d’avis que la
politique de rémunération établit un lien clair avec la création de ux de trésorerie à long
terme stables et qu’elle conduit déjà les membres du Comité de gestion à agir dans la
perspective d’un actionnaire à long terme. WDP encourage toutefois les membres du
Comité de gestion à constituer et à maintenir une participation en actions dans WDP.
Actuellement, les deux CEO ont tous deux constitué une telle participation en actions.
Le rapport de rémunération gurant dans la présente Déclaration de gouvernance
d’entreprise comprend un aperçu du nombre d’actions détenues par chaque membre
du Comité de gestion. Il s’agit donc d’une participation constituée dans la Société à titre
personnel.
Conseil d’Administration
Situation depuis le 1er octobre 2019
À compter du 1er octobre 2019, à la suite de la transformation de WDP d’une société
en commandite par actions avec gérant statutaire en une société anonyme avec un
système de gestion moniste (structure de gouvernance one-tier), les administrateurs
ont été nommés pour la première fois dans la Société WDP NV/SA, qui est une entité
juridiquement différente.
Toutefois, il a été tenu compte lors de cette nomination des mandats des administrateurs
au sein du Conseil d’Administration de l’ancien gérant, de manière à ce que:
♦
ceux-ci soient nommés pour la durée restante de leur mandat au sein de l’ancien
gérant; et que
♦
pour la détermination de leur statut en tant qu’administrateur indépendant (article7:87
du Code des sociétés et des associations), les mandats d’administrateur indépendant
et/ou d’administrateur non exécutif qu’ils exerçaient au sein de l’ancien gérant soient
également pris en compte.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
105
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Le Conseil d’Administration évaluera, au moins une fois tous les trois ans, la structure de
gouvernance qu’il a choisie an de déterminer si elle est toujours appropriée et, dans la
négative, proposera une nouvelle structure de gouvernance à l’Assemblée Générale. La
dernière évaluation de la structure de gouvernance a eu lieu en 2019, lorsque WDP a été
transformée en société anonyme.
Composition
Principes
Les statuts de WDP prévoient que la Société doit être administrée par un Conseil
d’Administration composé d’au moins 3 administrateurs, nommés par l’Assemblée
Générale pour un maximum de quatre ans. Le Conseil d’Administration est composé
majoritairement d’administrateurs non exécutifs et compte également un nombre
approprié d’administrateurs indépendants. Les statuts prévoient que, conformément au
Code2020, au moins trois administrateurs ont le statut d’administrateurs indépendants
conformément aux critères décrits dans le Code2020 et la présente charte de GE. En
plus, l’objectif de WDP est de parvenir à un Conseil d’Administration qui est composé
majoritairement d’administrateurs indépendants.
Le Conseil d’Administration est composé de manière à ce que WDP puisse être
administrée conformément à son statut et aux activités autorisées (telles que décrites à
l’article4 de la loi SIR).
Les membres du Conseil d’Administration doivent satisfaire aux exigences xées par la
réglementation applicable aux SIR, ce qui inclut une composition formée exclusivement
de personnes physiques satisfaisant aux exigences des articles14 et 15 de la loi SIR (test
d’aptitude des administrateurs).
Le Conseil d’Administration dans son ensemble doit être composé de manière à ce
que la combinaison de l’expérience, des connaissances et des compétences de ses
membres individuels lui permette de remplir son rôle aussi bien que possible. Dans son
ensemble, le Conseil d’Administration doit nécessairement présenter les caractéristiques
suivantes:
◆
une composition équilibrée de connaissances, de compétences et d’expérience,
fondée sur les exigences d’une conduite des affaires efcace sur les marchés où la
Société est active;
◆
sa composition doit garantir qu’il fonctionne à tout moment comme un organe exible
et fonctionnel, animé par un esprit entrepreneurial ;
◆
lorsqu’il prend des décisions concernant sa composition, le Conseil d’Administration
s’efforce également de respecter la diversité (concernant tant le genre que l’âge et
la nationalité), ainsi que de limiter au maximum les conits d’intérêts (futurs ou non)
entre les membres et le Groupe WDP (tant sur le plan juridique, que commercial,
économique et éthique).
La Charte de gouvernance d’entreprise dénit également les exigences qualitatives
spéciques que les membres individuels doivent posséder, à savoir une personnalité
indépendante et entrepreneuriale, une réputation irréprochable et une bonne éthique
commerciale.
En outre, les principes suivants doivent également être respectés:
♦
le respect des exigences en matière de diversité (article3:6 CSA);
♦
le respect des exigences spéciques en matière de diversité de genre (article7:86
CSA);
♦
le respect de la limite d’âge xée à 70 ans, en ce sens que le mandat d’un administrateur
expire à l’issue de l’assemblée annuelle de l’année au cours de laquelle il atteint l’âge
de 70 ans, sauf décision contraire du Conseil d’Administration sur la proposition du
Comité de nomination;
♦
pour les administrateurs non exécutifs: un maximum de cinq mandats d’administrateur
dans des sociétés cotées en Bourse, sauf moyennant l’approbation du Conseil
d’Administration (et avec l’application du principe de «se conformer ou s’expliquer»).
Droit de proposition obligatoire
Les statuts de WDP prévoient un droit de proposition obligatoire pour toute personne
physique, personne morale ou entreprise (avec ou sans personnalité juridique) qui détient
individuellement et directement au moins 10 % des actions de la Société dans les
conditions spéciques telles que décrites à l’article15 des statuts de WDP.
En vertu de ce droit de proposition obligatoire, Tony De Pauw a été nommé administrateur
de WDP par l’Assemblée Générale Extraordinaire de WDP du 11 septembre 2019 avec
effet au 1er octobre 2019, et ce sur la proposition de l’actuel Actionnaire de référence
de la Société, la société RTKA. À la date du présent rapport annuel, Tony De Pauw est
l’unique administrateur nommé sur la base de cette proposition obligatoire.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
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WDP
Rapport annuel 2021
106
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Composition du Conseil d’Administration au 31 décembre 2021
Le Conseil d’Administration est composé de 7 administrateurs (personnes physiques):
♦
2 administrateurs exécutifs, dont 1 sur la proposition de l’Actionnaire de référence
(la société RTKA), à savoir Tony De Pauw; et
♦
5 administrateurs non exécutifs, dont 4 administrateurs indépendants au sens de
l’article7:87 §1 du CSA.
Le mandat de Frank Meysman en tant qu’administrateur non exécutif expire lors de
l’Assemblée Générale de 2022. Son mandat ne sera pas renouvelé, compte tenu de la
limite d’âge xée dans la Charte de gouvernance d’entreprise. Vu que Frank Meysman
est également président du Comité de rémunération, cette fonction sera assumée par
Jürgen Ingels après son départ, sous réserve d’approbation du renouvellement de son
mandat comme administrateur non-exécutif par l’Assemblée Générale du 27 avril 2022.
Le Conseil d’Administration, sur l’avis du Comité de nomination, propose à l’Assemblée
Générale du 27 avril 2022 de renouveler les mandats pour une période de quatre ans de
Cynthia Van Hulle, Anne Leclercq et Jürgen Ingels en tant qu’administrateurs non-exécutifs
et indépendants au sens de l’article 7:87 §1 du CSA et du Code 2020. Compte tenu de
leurs nombreuses années d’expérience (internationale), de leurs vastes connaissances,
de leur complémentarité et de leurs contributions étayées lors des réunions, le Conseil
d’Administration estime que ces reconductions soutiennent le bon fonctionnement du
Conseil d’Administration. En cas d’approbation par l’Assemblée Générale, leur mandat
courra donc jusqu’à l’Assemblée Générale de 2026.
En outre, le Conseil d’Administration, sur l’avis du Comité de nomination, propose
de renouveler le mandat de Joost Uwents en tant qu’administrateur exécutif de la
Société pour une période de quatre ans, soit jusqu’à l’Assemblée Générale de 2026.
Compte tenu de sa vaste expérience dans le secteur de la logistique et de la chaîne
d’approvisionnement et de son leadership durable en tant qu’administrateur exécutif et
CEO depuis 2010, le Conseil d’Administration estime que sa reconduction apportera une
valeur ajoutée signicative au bon fonctionnement du Conseil d’Administration.
Nom Qualité Indépendant
Première nomination
au sein de WDP SCA
Première nomination
au sein de WDP SA Fin du mandat
Présences au Conseil
d'Administration
Rik Vandenberghe Administrateur non exécutif
◆
Avril 2019 Octobre 2019 Avril 2023 20/20
Frank Meysman Administrateur non exécutif Avril 2006 Octobre 2019 Avril 2022 19/20
Anne Leclercq Administratrice non exécutive
◆
Avril 2015 Octobre 2019 Avril 2022 20/20
Cynthia van Hulle Administratrice non exécutive
◆
Février 2015 Octobre 2019 Avril 2022 20/20
Jürgen Ingels Administrateur non exécutif
◆
Avril 2018 Octobre 2019 Avril 2022 20/20
Tony de Pauw Administrateur exécutif Mai 1999 Octobre 2019 Avril 2023 15/20
Joost Uwents Administrateur exécutif Avril 2002 Octobre 2019 Avril 2022 20/20
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
107
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
est, depuis avril 2019, président indépendant, non exécutif, du Conseil
d’Administration de WDP. Il est titulaire d’un diplôme d’ingénieur
commercial de la KU Leuven. De 2017 à 2021, il a été le CEO de Besix
Group, une entreprise de construction et d’immobilier multidisciplinaire
de premier plan, active dans vingt-cinq pays sur les cinq continents, où il
a contribué à renforcer l’offre multidisciplinaire de l’entreprise. Aujourd’hui,
il est toujours directeur exécutif de Besix Group et assiste la direction
dans un rôle de consultant. Rik Vandenberghe a débuté sa carrière dans
le secteur bancaire et a été actif chez ING pendant trente ans, où il a
travaillé en étroite collaboration avec d’importants acteurs du marché
immobilier et a acquis une vaste expérience internationale en occupant
de nombreuses fonctions de direction et en tant que CEO d’ING
Luxembourg et d’ING Belgique. Chez ING Belgique, il a dirigé le
département Real Estate & Development Financing (1991-97), un
département qui a en outre relevé de ses compétences élargies jusqu’en
2007. En tant que directeur général, il a également été membre du Comité
des risques d’ING Luxembourg (2007-2013) et du Comité des risques de
marché d’ING Belgique (2013-17). Son expérience en tant que président,
entre autres, de Febeln et de liales de Besix Group et d’ING, sa
connaissance de l’immobilier, des nances et de la Bourse, son esprit
d’entreprise et son sens de l’innovation soutiennent le management de
WDP et la poursuite de la croissance de l’entreprise.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
Sociétés cotées
–
Sociétés non cotées
Besix Group
BESIX Infra
T.P.F.
New Vision
Besix Stay (président)
Les News 24
Next Day Capital Holding
Next Day Asset Management
(président)
Next Day Investment
Management (président)
Orientalis Nex Day Smart Livinv
(président)
High Five Next Day Smart Living
(président)
Mandats ayant expiré au
31décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
ING Banque Belgique
ING Luxembourg
Entreprises Jacques Delens
Febeln
Établissements Jean Wust
Febeln
Franki Foundations Belgium
LUX T.P.
Olympiades Brussels Hotel
Socogetra
BESIX Park
BESIX Real Estate Development
BESIX
Olympic Invest
Vanhout
Compagnie Belge de Bâtiment
(président)
Six Construct
Watpac
Van den Berg
Actions détenues dans WDP au
28 mars 2022
10 200
est administratrice non exécutive indépendante depuis avril 2015. Elle a
étudié le droit à la KU Leuven et a également obtenu un diplôme de la
Kellogg School of Management et un MBA à la Vlerick Business School.
En 2020, elle a suivi la formation Business Sustainability Management à
l’University of Cambridge Institute for Sustainability Leadership.
De 1980 à 1998, Anne Leclerq a travaillé dans plusieurs banques. En tant
que directrice de la Trésorerie, elle était responsable de la Trésorerie et
des Trading Books, ainsi que du portefeuille d’investissement des
banques en question. Elle a également été membre du comité ALM (asset
and liability management). De 1998 à 2019, elle était attachée à l’Agence
belge de la Dette. Depuis 2008, elle occupe la fonction de Director
Treasury and Capital Markets. À ce titre, elle a été chargée de dénir la
politique de nancement de la dette publique belge et l’organisation des
marchés secondaires. Elle a été membre du comité stratégique qui dénit
la stratégie et la gestion des risques en ce qui concerne le nancement de
la dette nationale. En tant que Director Treasury and Capital Markets, elle
a présidé le comité de marché et était responsable du nancement et de
l’évaluation continue par rapport au cadre de risque. Ces postes lui ont
permis d’acquérir de nombreuses connaissances et une grande
expérience en enterprise risk management. Son expérience générale en
management, ses connaissances et son expérience des marchés
nanciers et de la gestion nancière efcace et basée sur les risques (debt
capital markets) offrent ainsi une grande valeur ajoutée à la politique de
nancement de WDP.
De plus, elle a exécuté différentes missions pour des établissements
supra -nationaux comme le FMI, la Banque mondiale et l’OCDE.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
Sociétés cotées
–
Sociétés non cotées
Argenta Bank- en
Verzekeringsgroep
Argenta Assuranties
Argenta Spaarbank
Fluxys Belgium
KU Leuven (présidente du
comité d’audit)
UZ Leuven (présidente du
comité d’audit)
LRD (présidente du comité
d’audit)
Plexus
Z.org Leuven (présidente du
comité d’audit)
De Warande
AZ Sint-Maria-Ziekenhuis Halle
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
–
Actions détenues dans WDP au
28 mars 2022
0
Rik Vandenberghe
Né en 1961
Kipdorpvest 60,
B-2000 Antwerpen
Anne Leclercq
Né en 1956
Herhout 62,
B-1570 Tollembeek
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
108
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
est administrateur non exécutif depuis 2006 (jusqu’en avril 2018, il était
également administrateur indépendant et jusqu’en 2016, il a exercé cette
fonction dans le cadre de M.O.S.T. BV, dont il était lui-même le
représentant permanent). Frank Meysman a une connaissance
approfondie et une expérience internationale (aux Pays-Bas, par
exemple). Il a acquis des connaissances spéciques en matière de
marketing et est donc à même de renforcer l’orientation client de WDP.
Il a occupé des postes de haut niveau dans des entreprises internationales
telles que Procter & Gamble, Douwe Egberts et Sara Lee.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
Sociétés cotées
-
Sociétés non cotées
Terhills
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
Grontmij (président)
Betafence (président)
JBC (président)
Thomas Cook Group (président)
Picanol
Spadel (président)
Actions détenues dans WDP au
28 mars 2022
12 437
est administratrice non exécutive indépendante depuis février 2015. Elle
est titulaire d’un doctorat en sciences économiques appliquées de la
KU Leuven, où elle est professeure à la faculté d’économie et des
sciences de gestion. Elle a également étudié à l’université de Yale et à
l’université de Chicago, entre autres, et a enseigné à l’université
Columbia. Elle a également été titulaire de la chaire Francqui à l’université
de Gand.
La nance d’entreprise, les restructurations et les questions de
gouvernance forment des domaines d’expertise importants dans son
travail académique. Elle possède une connaissance approfondie de la
comptabilité et de l’audit.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
Sociétés cotées
Miko (présidente du comité
d’audit)
Sociétés non cotées
Argen-Co
Argenta Bank- en
Verzekeringsgroep
Argenta Assuranties
Argenta Spaarbank
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
–
Actions détenues dans WDP au
28 mars 2022
0
Cynthia Van Hulle
Né en 1956
Heikant 22,
B-9190 Stekene
Frank Meysman
Né en 1952
Drielindenbaan 66,
B-1785 Merchtem
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
109
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
est administrateur non exécutif indépendant depuis avril 2018. Il est
titulaire d’un Master en sciences politiques et sociales et d’un MBA de
l’université d’Anvers. Il a débuté sa carrière en tant que gestionnaire
d’investissements chez Dexia Ventures, le fonds de capital-risque de
Dexia. Il a franchi une étape majeure dans sa carrière avec Clear2Pay, une
entreprise pionnière en matière de technologie nancière.
Aujourd’hui, Jürgen est managing partner chez SmartFin, un fonds de
capital-risque qui nance et soutient des entreprises technologiques
européennes en pleine croissance.
Il est le moteur de plusieurs start-ups et scale-ups, ainsi que de deux
grands événements technologiques belges (SuperNova et The Big Score).
Son expertise en matière de ntech, d’innovation numérique et de
technologie au sens large du terme contribue à la croissance et à la
pérennité de WDP.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
Sociétés cotées
Materialise
Sociétés non cotées
Smartn
Willemen Groep
Ghelamco
GS Pledge Co.
Itineris
Bright Analytics
NG Data
Projective
The Glue
Mensura
Maria DB
Startups.be / Scaleups.eu
Akinon
Deliverect
Royal Antwerp Football Club
Recharge.com
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
B_Hive Europe
Trendminer
Option
Clear2Pay
NG Data Europe
Newtec
Silvern
Exellys
Finsight Solutions
Innovis
Itiviti AB
Uniedpost Group
Pay-Nxt
Vavato
Actions détenues dans WDP
au 28 mars 2022
0
est administrateur exécutif et CEO depuis 1999 et représente l’Actionnaire
de référence, à savoir la famille Jos De Pauw (via la structure de société
familiale RTKA).
Sa grande expérience et sa vaste expertise en matière d’investissement
et de gestion de l’immobilier (logistique) ainsi que du secteur dans son
ensemble vont de pair avec son esprit entrepreneurial.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
Sociétés cotées
–
Sociétés non cotées
FEB (membre du comité
stratégique)
Le Concert Olympique
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
Ensemble Leporello
Actions détenues dans WDP
au 28 mars 2022
73 338
Jürgen Ingels
Né en 1971
Clemenceaustraat 177A,
B-2860 Sint Katelijne Waver
Tony De Pauw
Né en 1954
Ganzenbos 5,
B-1730 Asse
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
110
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Conseil
d’Administration
Comité
d’audit
Comité de
nomination
Comité de
rémunération
Rik Vandenberghe
◆ ◆ ◆ ◆
Frank Meysman
◆ ◆ ◆ ◆
Anne Leclercq
◆ ◆ ◆ ◆
Cynthia Van Hulle
◆ ◆ ◆ ◆
Jürgen Ingels
◆ ◆ ◆ ◆
Tony De Pauw
◆ ◆
Joost Uwents
◆ ◆
◆
Président
◆
Membre
Rôle et responsabilités du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration de WDP a le pouvoir d’accomplir tous les actes nécessaires
ou utiles à la réalisation de l’objet de la Société, à l’exception des actes réservés par la
loi à l’Assemblée Générale.
Le Conseil d’Administration détermine la stratégie et les valeurs clés de WDP, décide de
la stratégie d’investissement et de nancement et veille à la qualité des dirigeants.
Il rédige les états nanciers de WDP, ainsi que le rapport nancier annuel (y compris la
Déclaration de gouvernance d’entreprise et le rapport de rémunération) et convoque les
Assemblées Générales de la Société. Le Conseil d’Administration décide de l’utilisation
du capital autorisé.
Le Conseil d’Administration décide également de la structure de direction de WDP et des
compétences attribuées, individuellement ou collectivement, aux CEO et/ou aux autres
membres du Comité de gestion.
est administrateur depuis 2002 et administrateur exécutif et CEO depuis
2010. Il est ingénieur commercial et titulaire d’un MBA.
De par son bagage bancaire, il possède une solide connaissance de
l’immobilier et du nancement. Avant d’être nommé CEO, il a occupé le
poste de CFO de WDP pendant dix ans. Au l des ans, il a acquis une
expertise dans le secteur de la logistique et de la chaîne
d’approvisionnement. Combinée à son désir d’innovation, cette expertise
soutient le développement de la stratégie durable de WDP.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
Sociétés cotées
Xior Student Housing
Uniedpost Group
Sociétés non cotées
Logistics in Wallonia
EPRA (membre de l’Advisory
Board)
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais exe
rcés à compter de 2016
–
Actions détenues dans WDP au
28 mars 2022
196 608
Conseil d’Administration et comités
Joost Uwents
Né en 1969
Hillarestraat 4A,
B-9160 Lokeren
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
111
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Enn, le Conseil d’Administration est l’organe chargé de faciliter un dialogue effectif avec
les actionnaires, notamment par le biais d’une communication transparente au moyen de
communiqués de presse, du rapport annuel et d’autres canaux.
Le Conseil d’Administration agissant de manière collégiale représente la Société dans
tous les actes en justice et ailleurs. La Société est également valablement représentée
dans tous les actes en justice et ailleurs par deux administrateurs agissant conjointement.
Le Conseil d’Administration a délégué la gestion journalière aux deux CEO, chacun
pouvant agir individuellement, au sens de l’article7:121 du Code des sociétés et des
associations. La Société peut également être représentée par un mandataire spécial.
Fonctionnement du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration se réunit au moins six fois par an, à l’invitation du président.
Les horaires des réunions sont xés à l’avance pour toute l’année an d’éviter les
absences. Des réunions supplémentaires sont par ailleurs organisées lorsque l’intérêt
social le requiert ou que deux administrateurs au moins en font la demande.
Le Conseil d’Administration évaluera, au moins une fois tous les trois ans, la structure
de gouvernance qu’il a choisie an de déterminer si elle est toujours appropriée et, dans
la négative, proposera une nouvelle structure de gouvernance à l’Assemblée Générale.
En outre, les administrateurs non exécutifs se réunissent au moins une fois par an en
l’absence des CEO et des autres membres du Comité de gestion.
Les CEO informent le président du Conseil d’Administration de l’avancement de toutes les
questions et de tous les dossiers relevant de la compétence du Conseil d’Administration.
Le président détermine l’ordre du jour des réunions en concertation avec les deux CEO.
Cet ordre du jour consiste en une liste xe de points qui sont minutieusement préparés
et documentés, de manière à ce que tous les administrateurs disposent des mêmes
informations en temps utile.
En matière de prise de décision, les statuts de WDP stipulent que:
♦
le Conseil d’Administration ne peut délibérer et décider valablement que si la majorité
de ses membres est présente ou représentée;
♦
les décisions sont prises à la majorité simple des voix;
♦
tout administrateur empêché ou absent peut déléguer un autre membre du Conseil
d’Administration pour le représenter à une réunion du Conseil et voter valablement à
sa place;
♦
les décisions du Conseil d’Administration peuvent être prises par consentement
unanime des administrateurs, exprimé par écrit.
Les décisions du Conseil d’Administration sont consignées dans des procès-verbaux,
qui sont inclus dans un registre spécial, tenu au siège de la Société. Les procès-verbaux
des réunions du Conseil d’Administration sont signés par le président et les membres du
Conseil d’Administration qui en font la demande.
Rapport d’activités du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration s’est réuni au cours de l’exercice2021 à 20 reprises pour
discuter principalement des points suivants:
♦
le reporting opérationnel et nancier;
♦
la politique de communication;
♦
la stratégie et la politique d’investissement;
♦
la politique de nancement;
♦
la composition et l’évaluation du Conseil d’Administration;
♦
l’analyse et l’approbation du budget2022;
♦
la stratégie à long terme et l’analyse et l’approbation du nouveau plan de
croissance2022-2025;
♦
la stratégie de WDP en matière d’ESG et le suivi de la ESG Roadmap élaborée à cette
n;
♦
l’analyse et l’approbation du WDP Climate Action Plan avec des objectifs climatiques
concrets;
♦
l’analyse et l’approbation des dossiers d’investissement, de désinvestissement et de
développement;
♦
l’analyse et l’approbation de certains contrats de crédit;
♦
l’audit interne, la numérisation et les processus d’exploitation;
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
112
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
♦
l’analyse et l’approbation d’un nouveau cadre en matière d’Enterprise Risk
Management;
♦
l’analyse, l’évaluation et l’adoption de certaines actions concernant des risques
spéciques tels que la pandémie de Covid-19 et le risque réglementaire lié au statut
FBI;
♦
la rédaction de rapports du Conseil d’Administration relatifs à l’apport en nature
d’une créance (dans le cadre du dividende optionnel);
♦
l’approbation de l’augmentation de capital par un accelerated bookbuild (ABB) dans
le cadre du capital autorisé;
♦
les augmentations de capital par apport en nature de biens immobiliers de SIP-WELL
SA et DPG Media Services SA respectivement, dans le cadre du capital autorisé;
♦
l’analyse et l’approbation de l’entrée dans le capital de nanoGrid BV par WDP Invest
SA;
♦
la réalisation des transactions précitées et la détermination des augmentations de
capital qui en résultent dans le cadre du capital autorisé; et
♦
la préparation et l’approbation du Document d’Enregistrement Universel2020.
Procédure de nomination
L’Assemblée Générale nomme les administrateurs qu’elle choisit parmi les candidats
proposés par le Conseil d’Administration sur la recommandation du Comité de nomination,
moyennant l’approbation préalable de la ou des nominations par la FSMA, comme l’exige
la loi SIR. Le cas échéant, le droit de proposition obligatoire de l’actionnaire de référence
est respecté lors de la nomination (comme stipulé à l’article15 des statuts WDP).
La sélection d’un nouvel administrateur s’effectue dans le cadre d’une procédure de
sélection professionnelle et objective.
Pour chaque nomination au Conseil d’Administration, une évaluation a lieu des
compétences, des connaissances et de l’expérience préexistantes ou prérequises. Cette
évaluation est initiée par le Comité de nomination en collaboration avec le président du
Conseil d’Administration et le Comité de rémunération.
À la lumière de cette évaluation, une description du rôle, des compétences, des
connaissances et de l’expérience requis est élaborée. Sur la base de ce prol, le Comité
de nomination recherche les candidats possédant les compétences requises. Le Comité
de nomination examine le curriculum vitae et les références des candidats. Lors de
l’établissement de la liste nale des candidats, la pertinence de leurs références est prise
en compte tout comme, pour ceux qui sont déjà administrateurs, une évaluation de leurs
performances. Pour les administrateurs non exécutifs, le nombre et l’importance de leurs
autres engagements sont également pris en compte. Une fois les candidats identiés,
ceux-ci sont reçus individuellement par le président du Conseil d’Administration, assisté
le cas échéant par un ou plusieurs membres du Comité de nomination. En tout état de
cause, les candidats gurant sur la liste nale sont passés au crible par une agence
de recrutement indépendante (chasseur de têtes) et, le cas échéant, une évaluation est
organisée pour examiner les compétences des candidats de façon plus approfondie.
À la suite de la procédure susmentionnée et en fonction des recommandations du Comité
de nomination, le président du Conseil d’Administration présente une liste de candidats
pour la fonction d’administrateur de WDP au Conseil d’Administration pour analyse et
approbation.
Après la décision du Conseil d’Administration, la nomination du candidat sélectionné est
soumise à l’approbation de l’Assemblée Générale. Cette proposition est accompagnée
d’une recommandation du Conseil d’Administration et mentionne la durée proposée
du mandat ainsi que les informations pertinentes concernant les qualications
professionnelles du candidat, ainsi qu’une liste des postes qu’il occupe déjà.
À toutes ns de clarté, la procédure qui précède s’applique également dans le cas du
renouvellement éventuel du mandat d’un administrateur.
Dès lors qu’un poste d’administrateur devient vacant, un nouvel administrateur est
coopté dès que cela est possible et/ou souhaitable. La première Assemblée Générale
qui suit doit conrmer le mandat de l’administrateur coopté.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
113
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Président du Conseil d’Administration
Le président est nommé au sein du Conseil d’Administration. Il s’agit d’une personne
qui est reconnue pour son professionnalisme, son indépendance d’esprit, ses capacités
d’encadrement, sa capacité à parvenir à un consensus et ses compétences en matière
de communication et de gestion de réunions.
Le président est responsable de la direction et du bon déroulement de la réunion du
Conseil d’Administration. La fonction de président du Conseil d’Administration et celle
de CEO ne peuvent être exercées par la même personne.
Le président est responsable de la qualité et de la continuité du Conseil d’Administration,
assure une communication efcace avec les actionnaires et fait ofce d’intermédiaire
entre le Conseil d’Administration et les membres du Comité de gestion, garantissant une
interaction professionnelle et constructive entre le Conseil d’Administration et le Comité
de gestion.
Évaluation
Au moins tous les trois ans, le Conseil d’Administration évalue ses propres prestations,
son inter action avec (les membres du) Comité de gestion, sa taille, sa composition et son
fonctionnement, ainsi que ceux de ses comités.
Le processus d’évaluation se déroule sous la direction du président et fait l’objet d’un
suivi du Comité de nomination. Ses objectifs sont entre autres les suivants:
♦
évaluer le fonctionnement du Conseil d’Administration ou du comité concerné;
♦
vérier que les questions importantes sont préparées et discutées de manière
adéquate;
♦
évaluer la contribution effective de chaque administrateur au travers de sa
présence aux réunions du Conseil d’Administration ou du comité concerné et de sa
participation constructive aux discussions et à la prise de décision. Dans le cadre de
cette évaluation, un taux de présence minimum de 75% (à titre individuel) est pris en
compte, sauf s’il y a une explication satisfaisante pour un taux de présence plus faible
(par exemple à cause de la santé ou de la situation familiale);
♦
vérier que la composition effective du Conseil d’Administration et des comités
correspond à ce qui est souhaitable.
L’évaluation est conduite selon une procédure formelle, facilitée ou non par des
intervenants externes, conformément à une méthodologie approuvée par le Conseil
d’Administration.
D’une part, l’évaluation des administrateurs (en tant que membres du Conseil
d’Administration et en tant que membres d’un comité) a lieu sur une base permanente,
notamment par les collègues mutuellement. Si quelqu’un a des observations à formuler
concernant la contribution d’un collègue administrateur en particulier, il peut l’inscrire à
l’ordre du jour de la réunion du Conseil d’Administration ou du comité concerné ou en
discuter avec le président du Conseil d’Administration. Le président pourra alors, à son
appréciation, entreprendre les démarches nécessaires.
D’autre part, tous les administrateurs sont évalués individuellement chaque année et, le
cas échéant, dans l’intervalle, par le Comité de nomination, en fonction d’éléments tels
que leur taux de présence aux réunions du Conseil d’Administration et des comités
concernés (voir ci-dessous pour le taux de présence minimum), leur niveau d’intervention
dans les réunions, leur engagement, leurs suggestions exprimées en dehors des réunions,
l’introduction de nouvelles idées résultant de leur expérience au sein d’autres conseils ou
comités, leur implication constructive dans les discussions et la prise de décision, ainsi
que leur sens de l’identication et de la maîtrise des risques.
Le Comité de nomination évalue également si la contribution de chaque administrateur
est adaptée à l’évolution des circonstances.
Le Conseil d’Administration agit sur la base des résultats de cette évaluation des
prestations. Le cas échéant, cette intervention consiste à proposer la nomination de
nouveaux membres, à proposer la non-reconduction de membres existants ou la prise
de mesures jugées utiles au fonctionnement efcace du Conseil d’Administration.
EN 2021 | Le Comité de nomination est parvenu pour 2021 à la conclusion commune
que la collaboration actuelle entre les administrateurs est bonne et proactive. Le Comité
estime également que l’interaction entre le Conseil d’Administration (par l’intermédiaire
de son président) et le Comité de gestion (par l’intermédiaire de son CEO et du CFO,
entre autres) fonctionne très bien et que la circulation de l’information est uide. La
nouvelle structure de gouvernance d’entreprise constitue donc déjà manifestement
une base solide. En 2021 aussi, le Conseil d’Administration a réussi, en tenant compte
des changements de mesures gouvernementales dans le cadre de la pandémie de
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
114
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
coronavirus, à se concerter à distance, de façon régulière ainsi que ponctuelle au
besoin. Ceci est dû à la structure de gouvernance d’entreprise cohérente et resserrée de
WDP, ainsi qu’au haut degré d’implication et de exibilité de chaque administrateur. Le
Conseil d’Administration, sur la recommandation du Comité de nomination, conclut que
chacun des administrateurs, sur une base individuelle, a rempli son mandat de manière
correcte et constructive. On constate une forte implication dans les discussions et la
prise de décision, faisant montre d’un sens sufsant de l’identication et de la gestion
des risques. En outre, la complémentarité mutuelle des administrateurs fait d’eux un
ensemble collectif fort.
Déclarations
Le Conseil d’Administration de WDP déclare, sur la base des informations dont il dispose,
que:
♦
il n’y a aucun lien familial entre les membres du Conseil d’Administration et ceux du
Comité de gestion;
♦
aucun administrateur, et aucun membre du Comité de gestion n’a –à tout le moins,
au cours des cinq dernières années– été condamné en relation avec des délits de
fraude;
♦
aucun administrateur et aucun membre du Comité de gestion –à tout le moins, au
cours des cinq dernières années– n’a fait l’objet d’accusations ofcielles et publiques
et/ou de sanctions inigées par une autorité légale ou de surveillance (en ce compris
une organisation professionnelle reconnue) ou n’a, à aucun moment, été déclaré par
un tribunal inapte à agir comme membre d’organes de gestion, de direction ou de
surveillance d’une société ou à intervenir dans la gestion ou l’exercice des activités
d’une société;
♦
aucun administrateur et aucun membre du Comité, de gestion –à tout le moins, au
cours des cinq dernières années – n’a exercé de fonction dirigeante, de cadre de
direction ou de membre d’organes de gestion, de direction ou de surveillance d’une
société, au moment d’une faillite, d’une curatelle ou d’une liquidation, à l’exception de
Monsieur Frank Meysman, qui était président du Conseil d’Administration du Groupe
Thomas Cook au moment de la dissolution de celui-ci, le 22 septembre 2019; et
♦
aucun contrat de gestion ou de travail n’a été conclu avec les administrateurs ou les
membres du Comité de gestion qui prévoit le versement d’une indemnité de départ à la
n du contrat, à l’exception de ce qui est mentionné dans le Rapport de rémunération.
Comités du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration a également mis en place des comités chargés de le
conseiller sur les décisions à prendre, de veiller à ce que certaines questions soient
correctement traitées et, le cas échéant, de porter certaines questions à l’attention du
Conseil d’Administration.
Toutefois, la prise de décision continue de relever de la responsabilité collégiale du
Conseil d’Administration.
Le Conseil d’Administration a créé trois comités spécialisés au sein de WDP, chacun
ayant son propre règlement intérieur: le Comité d’audit, le Comité de nomination et le
Comité de rémunération.
Tous les comités peuvent, à leur discrétion, inviter des membres du Comité de gestion
ainsi que du personnel exécutant et dirigeant à assister aux réunions des comités
et à fournir des informations et des idées pertinentes concernant leur domaine de
responsabilité. En outre, chaque comité a la possibilité de s’adresser à toute personne
concernée sans qu’un membre du Comité de gestion soit présent.
Chaque comité peut également demander un avis professionnel externe, aux frais de la
Société, sur des questions relevant de sa compétence spécique. Toutefois, le président
du Conseil d’Administration doit en être informé au préalable et les conséquences
nancières pour la Société doivent toujours être prises en compte.
Après chaque réunion de comité, le Conseil d’Administration reçoit un rapport sur les
conclusions et les recommandations du comité concerné ainsi qu’un feed-back oral lors
d’une réunion ultérieure du conseil.
EN 2021 | À la suite des discussions et de l’élaboration du Climate Action Plan de WDP,
il a été décidé qu’un Comité ESG serait constitué au sein du Conseil d’Administration.
Ce Comité ESG servira de trait d’union entre l’équipe ESG et le Conseil d’Administration,
il conseillera ce dernier sur des questions liées à l’ESG et soumettra des propositions,
recommandations et rapports dans ce cadre. La fonction de président du Comité ESG
sera assumée par Rik Vandenberghe. Pour de plus amples informations sur ce comité
ESG, nous vous renvoyons au chapitre 3. Stratégie et création de valeur à la page 26 et
le Charte de gouvernance d’entreprise.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
115
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Comité d’audit
PDF
Composition
Présences
Cynthia Van Hulle | présidente 5/5
Frank Meysman 4/5
Anne Leclercq 5/5
Rik Vandenberghe 5/5
Jürgen Ingels 5/5
Nombre de réunions
5
Taux de présence
96 %
3 2
Nombre de membres
5
Indépendant
80
%
Rôle et responsabilités du Comité d’audit
Le Comité d’audit aide le Conseil d’Administration à s’acquitter de ses responsabilités en
matière de surveillance au sens le plus large, y compris les risques.
Les principales responsabilités du Comité d’audit sont les suivantes:
◆
la surveillance du processus de compte rendu nancier;
◆
la surveillance de l’efcacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des
risques de la Société;
◆
la surveillance de l’audit interne et de son efcacité;
◆
la surveillance du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés,
y compris le suivi des questions et recommandations formulées par le commissaire;
◆
l’évaluation et la surveillance de l’indépendance du commissaire.
Le Comité d’audit fait régulièrement rapport au Conseil d’Administration sur
l’accomplissement de ses tâches, et en tout cas lorsque le Conseil d’Administration
établit les comptes annuels, les comptes consolidés et les récapitulatifs nanciers
destinés à la publication. Avant chaque réunion semestrielle du Conseil d’Administration,
un rapport semestriel est rédigé et soumis au Comité d’audit par le commissaire.
Fonctionnement du Comité d’audit
Le Comité d’audit se réunit au moins cinq fois par an et à chaque fois qu’il le juge
nécessaire pour exercer correctement ses fonctions, à la demande de son président,
de l’un de ses membres, du président du Conseil d’Administration ou de l’un des CEO.
Le président du Comité d’audit établit l’ordre du jour de chaque réunion, le cas échéant
en concertation avec le président du Conseil d’Administration, ou le complète de points
à ajouter à la demande éventuelle de membres du Comité de gestion. Les avis et
recommandations sont adoptés à la majorité. Le président du Comité d’audit n’a pas de
voix prépondérante.
Au moins un membre du Comité d’audit doit disposer de l’expertise nécessaire en
matière de comptabilité et d’audit et doit satisfaire aux exigences de l’article7:87 CSA
en tant qu’administrateur indépendant. Actuellement, Cynthia Van Hulle répond à ces
exigences.
EN 2021 | le Comité d’audit a principalement traité les points suivants dans l’exercice de
ses fonctions:
◆
examen trimestriel des comptes, communiqués de presse périodiques et rapports
nanciers;
◆
analyse des procédures de gestion interne et des fonctions de contrôle indépendantes
ainsi que de la direction effective (sur la base de l’audit interne par l’auditeur interne
externe audit par le commissa et de l’ire), également en vue du reporting obligatoire
envers la FSMA;
◆
suivi des évolutions juridiques et normatives.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
116
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Comité de nomination
PDF
Composition
Présences
Rik Vandenberghe | présidente 4/4
Frank Meysman 3/4
Anne Leclercq 4/4
Cynthia Van Hulle 4/4
Jürgen Ingels 3/4
Joost Uwents 4/4
Tony De Pauw 4/4
Nombre de réunions
4
Taux de présence
93 %
5 2
Nombre de membres
7
Indépendant
57
%
Rôle et responsabilités du Comité de nomination
La tâche du Comité de nomination est de conseiller le Conseil d’Administration
concernant les nominations des administrateurs, des CEO et des autres membres du
Comité de gestion (sur la proposition du CEO).
Les principales responsabilités du Comité de nomination sont les suivantes:
◆
évaluer périodiquement la taille et la composition optimales du Conseil d’Administration
et, le cas échéant, conseiller le Conseil d’Administration à ce sujet;
◆
diriger le processus de (re-)nomination des administrateurs;
◆
évaluer les candidats à une fonction au sein du Comité de gestion;
◆
élaborer des plans relatifs à la succession ordonnée des administrateurs,
conjointement avec le président du Conseil d’Administration;
◆
assister le président dans le cadre de l’évaluation des prestations du Conseil
d’Administration, des comités et du Comité de gestion;
◆
pourvoir à des programmes appropriés en matière de développement des talents et
de promotion de la diversité dans le leadership.
Fonctionnement du Comité de nomination
Le Comité de nomination se réunit sufsamment pour être à même d’accomplir ses
missions, et ce au moins deux fois par an. Le président du Comité de nomination peut
convoquer la réunion lorsque la nécessité s’en fait sentir ou à la demande de l’un de ses
membres.
Le président du Comité de nomination établit l’ordre du jour de chaque réunion, le cas
échéant en concertation avec le président du Conseil d’Administration, ou le complète
de points à ajouter à la demande éventuelle de membres du Comité de nomination ou
du Comité de gestion.
Le Comité de nomination recherche le consensus. Si le Comité de nomination ne parvient
pas à un consensus sur une question particulière, le président du Comité de nomination
la soumet au Conseil d’Administration, en exposant les différents points de vue des
membres du Comité de nomination.
EN 2021 | le Comité de nomination a principalement traité les points suivants dans
l’exercice de ses fonctions:
◆
évaluation de la composition du Conseil d’administration actuel; et
◆
démarrage de la procédure d’évaluation des administrateurs non exécutifs dont le
mandat prend n après l’Assemblée Générale du 27avril 2022 et qui sont candidats
au renouvellement de leur mandat;
◆
démarrage de la procédure de recherche d’un nouvel administrateur suite à la n du
mandat de Frank Meysman;
◆
évaluation annuelle des membres du Conseil d’Administration.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
117
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Comité de rémunération
PDF
Composition
Présences
Cynthia Van Hulle 2/2
Frank Meysman | présidente 2/2
Anne Leclercq 2/2
Rik Vandenberghe 2/2
Jürgen Ingels 1/2
Nombre de réunions
2
Taux de présence
90 %
3 2
Nombre de membres
Indépendant
80
%
Rôle et responsabilités du Comité de rémunération
Le rôle du Comité de rémunération est d’assister et de conseiller le Conseil d’Administration
dans toutes les questions concernant la politique et les techniques de rémunération des
administrateurs et des membres du Comité de gestion.
Les principales responsabilités du Comité de rémunération sont les suivantes:
◆
faire des propositions au Conseil d’Administration concernant la politique de
rémunération des administrateurs, des CEO et des autres membres du Comité de
gestion;
◆
faire des propositions au Conseil d’Administration concernant la rémunération
individuelle des administrateurs et des autres membres du Comité de gestion, en
ce compris la rémunération variable et les primes pour performances à long terme,
liées ou non à des actions, sous forme d’options sur actions ou d’autres instruments
nanciers, et les indemnités de départ, ainsi que concernant les propositions qui en
résultent à soumettre par le Conseil d’Administration aux actionnaires;
◆
évaluer les prestations des CEO et des autres membres du Comité de gestion par
rapport aux objectifs de performance convenus et adresser des propositions à ce
sujet au Conseil d’administration:
◆
dans le cas des CEO, cela se fait sur la base d’une proposition motivée du président
du Conseil d’Administration;
◆
dans le cas des autres membres du Comité de gestion, cela se fait sur la base
d’une proposition motivée des CEO en concertation avec le président du Conseil
d’Administration;
◆
il prépare le rapport de rémunération joint à la Déclaration de gouvernance
d’entreprise par le Conseil d’Administration, telle que gurant dans le rapport annuel,
et le commente lors de l’Assemblée Générale annuelle.
Fonctionnement du Comité de rémunération
Le Comité de rémunération se réunit sufsamment pour être à même d’accomplir ses
missions, et ce au moins deux fois par an. Le président du Comité de rémunération peut
convoquer la réunion lorsque la nécessité s’en fait sentir ou à la demande de l’un de
ses membres. Le président du Comité de rémunération établit l’ordre du jour de chaque
réunion, le cas échéant en concertation avec le président du Conseil d’Administration,
ou le complète de points à ajouter à la demande éventuelle de membres du Comité de
rémunération et/ou du Comité de gestion.
Le Comité de rémunération recherche le consensus. Si le Comité de rémunération ne
parvient pas à un consensus sur une question particulière, le président du Comité de
rémunération la soumet au Conseil d’Administration, en exposant les différents points de
vue des membres du Comité de rémunération.
5
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
118
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
EN 2021 | le Comité de rémunération a principalement traité les points suivants dans
l’exercice de ses fonctions:
◆
préparation du rapport de rémunération au 31 décembre 2020;
◆
proposition d’objectifs pour les membres du Comité de gestion dans le cadre de leurs
rémunérations variables pour 2021;
◆
proposition de rémunération individuelle des administrateurs et des membres du
Comité de gestion pour l’exercice2021.
Comité de gestion
Par décision du Conseil d’Administration, un Comité de gestion a été institué le
1eroctobre 2019 pour agir en tant que conseiller du Conseil d’Administration.
Composition
Principes
Les membres sont désignés par le Conseil d’Administration sur l’avis du Comité de
nomination. Les membres du Comité de gestion peuvent être tant des personnes morales
que des personnes physiques. S’il s’agit d’une personne morale, celle-ci doit désigner un
représentant permanent unique qui la représentera aux réunions du Comité de gestion.
Le Conseil d’Administration décide de la durée du mandat de chaque membre du Comité
de gestion au moment de sa nomination.
La rémunération, la durée et les conditions de révocation d’un membre du Comité de
gestion sont régies par une convention passée entre chaque membre du Comité de
gestion et la Société (avec l’approbation du Conseil d’Administration et sur l’avis du
Comité de nomination et du Comité de rémunération).
Les membres du Comité de gestion choisissent l’adresse du siège social de WDP SA
comme adresse de leur bureau aux ns de leur fonction au sein de WDP SA.
Composition
Nom Qualité
Tony De Pauw Co-CEO
Joost Uwents Co-CEO
Mickaël Van den Hauwe Chief Financial Ofcer
Christopher De Witte Country Manager BE-LU-FR
Michiel Assink Country Manager NL
Jeroen Biermans Country Manager RO
Marc De Bosscher Chief Technical Ofcer
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
119
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Comité de gestion
Nous renvoyons à la description sous
«Conseil d’Administration» ci-dessus.
RA
Joost Uwents
Né en 1969
Nous renvoyons à la description sous
«Conseil d’Administration» ci-dessus.
Tony De Pauw
Né en 1954
est CFO de WDP depuis 2011 et est responsable des domaines Finance,
Investor relations et IT. Il a étudié à la Solvay Business School et à la VUB
(Bruxelles) et est ingénieur commercial avec une spécialisation en nance.
Il a commencé sa carrière dans une fonction de contrôleur chez Unilever
Bestfoods Belgium, puis a rejoint Delta Lloyd-Bank Nagelmackers, où il a
acquis une expérience en tant que buy-side specialist. En 2005, il a
commencé à travailler en tant que sell-side analyst d’actions immobilières
pour Dexia. Quatre ans plus tard, il est devenu sell-side analyst chez KBC
Securities.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
BE-REIT Association
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
–
Actions détenues dans WDP au
28 mars 2022
28 060
Mickaël
Van den Hauwe
Né en 1981
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
120
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
est devenu Country Manager pour les Pays-Bas en 2017 et dirige le
bureau de WDP à Breda. Avant cela, il a passé 13 ans chez le courtier
immobilier CBRE, où il a occupé plusieurs fonctions, dont entre autres
celles de Business Unit Director, Senior Director Industrial & Logistics et
Associate Director Capital Markets. Il est titulaire d’un diplôme de BSC en
économie et marketing.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
–
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
CBRE (Senior Director)
Actions détenues dans WDP au
28 mars 2022
0
Michiel Assink
Né en 1977
est le Country Manager de WDP pour la Belgique, le Luxembourg et la
France depuis 2014 et, à ce titre, coordonne l’équipe commerciale et les
property managers. Il est titulaire d’un master en économie d’entreprise et
d’un master en gestion immobilière. Il est également membre du Royal
Institute of Chartered Surveyors.
Christoffel possède plus de 25 années d’expérience dans le secteur de
l’immobilier d’entreprise. Il a commencé sa carrière comme agent
immobilier, puis a rejoint l’entreprise logistique UK REIT Segro, où il a
occupé pendant 10 ans différents postes commerciaux en Belgique.
Durant la période 2007-08, il a été Development Director Europe &
Country Manager pour la Belgique au sein de l’entreprise américaine REIT
First Industrial. Il a ensuite travaillé pendant 5 ans comme Managing
Director chez le promoteur immobilier belge MG Real Estate.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
REAL ISTIC
BM De Witte
Comaan (co-actionnaire)
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
SFELK-IMMO
Actions détenues dans WDP au
28 mars 2022
0
Christoffel
De Witte
Né en 1967
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
121
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Après ses études de droit, Jeroen s’est spécialisé dans la gestion à
l’exportation et la logistique. Il a d’abord travaillé pendant deux ans
au barreau d’Anvers, puis a occupé le poste d’International legal and
nancial controller chez Den Braven Sealants. En 2001, Jeroen est
devenu un entrepreneur international par l’entremise de joint-
ventures avec des partenaires roumains, néerlandais et belges.
Depuis 2007, il est, en tant que Country Manager et co-actionnaire,
responsable de l’expansion du portefeuille immobilier de WDP en
Roumanie.
Autres mandats actifs au 31
décembre 2021
J.B. Top Pro Invest
Vuurkruisenbizz
Antonino Invest
Apartementele Trandarul
Asta Pro Invest
Beltech
Brabuild Invest
Joca Invest
NBR Pro Invest SRL
Paulina Invest
San Carlo Invest
Mills Invest
Lamast Invest
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
–
Actions détenues dans WDP
au 28 mars 2022
0
Jeroen Biermans
Né en 1971
est, en tant que CTO, responsable du développement de projets au sein
de WDP. Il peut tabler sur de nombreuses années d’expérience dans la
gestion et le développement de projets et a occupé de nombreuses
fonctions dans des entreprises renommées. Il a ainsi été directeur
technique chez Armonea, chef de projets chez Besix et coordinateur de
projets à l’UZ Leuven. Il a également été actif sur le plan international
pendant plus de 14 ans en tant que coordinateur de projets pour DEME.
Après ses études en sciences appliquées (ingénieur civil, architecte), il a
été assistant à l’université de Gand.
Autres mandats actifs au
31 décembre 2021
–
Mandats ayant expiré au
31 décembre 2021, mais
exercés à compter de 2016
–
Actions détenues dans WDP
au 28 mars 2022
1100
Marc
De Bosscher
Né en 1963
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
122
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rôle et responsabilités du Comité de gestion
Le rôle du Comité de gestion est de se concerter avec et de conseiller le Conseil
d’Administration concernant la gestion journalière de WDP, toujours en accord avec les
valeurs, la stratégie, la politique générale et le plan d’affaires, tels que déterminés par le
Conseil d’Administration.
Le rôle des CEO consiste à collaborer avec les autres membres du Comité de gestion:
◆
mettre en œuvre la mission, le plan stratégique et les objectifs stratégiques WDP
dénis par le Conseil d’Administration;
◆
appliquer les décisions du Conseil d’Administration, en assurant le suivi des
prestati
ons et des résultats;
◆
assurer le compte rendu au Conseil d’Administration, entre autres concernant l’état
d’avancement de toutes les questions et de tous les dossiers qui relèvent de la
compétence du Conseil d’Administration.
Le Conseil d’Administration a dél
égué la gestion journalière aux deux CEO, chacun
pouvant agir individuellement, au sens de l’article7:121 du Code des sociétés et des
associations. La gestion journalière englobe tous les actes et décisions qui ne vont pas
au-delà des besoins de la vie au quotidien de la Société, ainsi que les actes et décisions
qui, en raison de leur moindre importance ou de leur caractère urgent, ne justient pas
l’intervention du Conseil d’Administration.
Chaque membre du Comité de gestion est individuellement responsable des tâches qui
lui sont déléguées par les CEO (ou, dans le cas des CEO, par le Conseil d’Administration).
Le Comité de gestion n’a pas d’autre responsabilité que celle d’agir en tant que comité
consultatif auprès du Conseil d’Administration.
ACTION2022 | Compte tenu de la croissance et de l’internationalisation, WDP travaille
actuellement sur une nouvelle matrice des délégations. Les préparatifs sont en route en
vue de sa mise en œuvre au premier semestre2022. Ainsi, chaque membre du Comité de
gestion sera individuellement responsable de certains aspects de la gestion journalière
de la Société et de ses activités:
◆
le Conseil d’Administration délègue des pouvoirs spéciaux de décision et de
représentation aux deux CEO;
◆
l’octroi des pouvoirs individuels et spéciaux de décision et de représentation aux
autres membres du Comité de gestion a lieu par sous-délégation émanant des deux
CEO.
Ces délégations respectives seront publiées par le biais d’une actualisation de la Charte
de gouvernance d’entreprise dans le courant de l’année2022, dès que la matrice des
délégations aura été nalisée et mise en œuvre. Dans l’intervalle, les règles du droit
commun et du droit des sociétés s’appliquent en ce qui concerne les responsabilités et
les pouvoirs de décision et de représentation du Conseil d’Administration, des CEO et
des membres du Comité de gestion. Il est renvoyé à cet égard aux articles17, 21 et 22
des statuts de WDP.
Fonctionnement du Comité de gestion
Le Comité de gestion se réunit sur convocation de son président, en principe une fois par
mois. Si nécessaire, le Comité peut être convoqué à tout autre moment par le président
ou à la demande d’au moins deux membres.
L’un des deux CEO assure la présidence du Comité de gestion. Le président du Comité
de gestion peut, à sa discrétion, convier des membres de l’organisation interne de WDP
ou d’autres spécialistes dans un domaine particulier aux réunions du Comité de gestion
sur une base ad hoc. Si le président est absent, les membres présents désignent d’un
commun accord un président ad hoc.
Chaque membre peut faire inscrire des points à l’ordre du jour et chaque membre est en
tout cas tenu d’inscrire à l’ordre du jour toute décision qu’il doit prendre ou qu’il a prise
en relation avec les pouvoirs qui lui ont été délégués et qui présentent une importance
substantielle pour la gestion journalière de la Société.
Il ne peut être valablement délibéré que si tous les membres du Comité de gestion ont été
invités et que la majorité d’entre eux sont présents. Les membres du Comité de gestion
qui n’étaient pas présents sont informés par le président des discussions conduites en
leur absence.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
123
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Bien que la prise de décision soit attribuée à chaque membre du Comité de gestion
individuellement ou conjointement avec un autre membre du Comité de gestion, le
Comité de gestion s’efforce de parvenir à un consensus sur les différentes décisions
proposées.
En tout état de cause, le Comité de gestion statue à l’unanimité quant au rapport adressé
au Conseil d’Administration. Si l’unanimité ne peut être obtenue (par exemple, en ce qui
concerne les points qui doivent être inclus dans le rapport du Conseil d’Administration ou
en ce qui concerne la portée du reporting sur un sujet spécique), ce point sera rapporté
séparément au Conseil d’Administration, avec un résumé de chacun des points de vue
au sein du Comité de gestion.
Le procès-verbal de la réunion est dressé par le président ou par un secrétaire désigné
au cours de la réunion. Le procès-verbal est signé par le président et par tout membre
qui en fait la demande.
Le Comité de gestion est représenté au Conseil d’Administration par un ou deux CEO qui
commentent le rapport approuvé à l’unanimité par le Comité de gestion, lequel résume
toutes les décisions importantes discutées au sein du Comité de gestion pendant la
période concernée.
Le Comité de gestion en tant que tel n’a aucun pouvoir de représentation de la Société.
Évaluation du Comité de gestion
Le Comité de gestion procédera annuellement à une évaluation de son propre
fonctionnement, de ses pouvoirs et de ses responsabilités. Le président du Comité de
gestion soumettra les résultats de cette évaluation au Conseil d’Administration et les
analysera avec lui. Si nécessaire, le Conseil d’Administration peut prendre des mesures
appropriées. Le Comité de gestion peut à son tour agir en fonction des résultats de
l’évaluation en reconnaissant ses forces et en améliorant ses points faibles.
Politique de diversité
La diversité sous toutes ses facettes (culturelle, de genre, linguistique, expérience
professionnelle, etc.), l’égalité des chances ainsi que le respect du capital et des droits
humains sont inhérents à la culture d’entreprise de WDP. La Société est convaincue que
ces valeurs contribuent à une interaction équilibrée, à un enrichissement de la vision et
des pensées, à l’innovation et à une ambiance de travail optimale.
WDP a déni un certain nombre de lignes directrices en matière de diversité pour les
membres du Conseil d’Administration et les membres du Comité de gestion. Ces lignes
directrices se reètent dans le règlement interne du Conseil d’Administration et du
Comité de nomination, qui décrivent la procédure de nomination et d’évaluation des
administrateurs et des membres du Comité de gestion. La composition du Conseil
d’Administration et du Comité de gestion tend à parvenir à une complémentarité
concernant les compétences, les connaissances, l’expertise et la diversité en matière
de formation, de connaissances, de genre, d’âge, d’expérience, de nationalité, etc.
Il en résulte un Conseil d’Administration dont la composition est très équilibrée sur le plan
des compétences, des connaissances et de l’expérience. La composition du Conseil
d’Administration (2 femmes et 5 hommes) est également conforme aux dispositions
légales concernant la diversité de genre (art. 7:86 CSA). Les membres du Comité de
gestion représentent également une équipe équilibrée, chacun présentant l’expertise
requise (voir infra pour leur curriculum vitae), certes pas sous l’aspect du genre. Il
convient néanmoins de tenir compte du fait que le Comité de gestion est assisté par une
équipe spécialisée dans les Services Partagés (Shared Services) d’entreprise. La Société
pouvant compter sur une équipe plutôt réduite et une structure horizontale, il est plus
correct d’envisager la diversité sur l’ensemble du groupe. Des précisions concernant
les différentes facettes de la diversité dans ce contexte sont proposées au chapitre
4. Performance à la page 52.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
124
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rapport de rémunération
Introduction
Ce rapport de rémunération a été rédigé en suivant les dispositions de l’article 3:6 §3 CSA
et forme un élément spécique de la présente Déclaration de gouvernance d’entreprise
de WDP. Il a également été établi dans l’esprit du projet actuel de lignes directrices
non contraignantes de la Commission européenne pour la présentation standardisée du
rapport de rémunération.
1
Il porte sur la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 inclus.
Ce rapport de rémunération rend compte de la rémunération et de l’application de la
politique de rémunération aux membres du Conseil d’Administration et du Comité de
gestion, ainsi que des prestations réelles des membres du Comité de gestion par rapport
aux objectifs xés.
Le 29 avril 2020, l’Assemblée Générale de WDP a approuvé la politique de rémunération
actuelle à une large majorité (97,3% des voix présentes ont donné leur approbation).
Cette politique de rémunération a pris effet le 1er janvier 2020. Le rapport de rémunération
pour l’année de prestations2020 a également été approuvé à une large majorité de
94,6% des voix présentes et il n’y avait pas de commentaires spéciques à prendre en
compte en ce qui concerne la rémunération pour l’année de prestations 2021.
En 2021, WDP a affiché
un résultat robuste
Bénéfice EPRA par
action
Croissance du
portefeuille
Taux d’occupation
1,10
€
1,3
mia €
98,6
%
♦
Objectifs de prot initiaux du plan de croissance réalisables un an plus tôt
♦
Réalisation Climate Action Plan
♦
Transformation digitale: lancement d'une plateforme numérique MyWDP
pour les clients
♦
ESG Ratings: inclusion dans DJSI Europe
♦
Upgrade WDP Enterprise Risk Management Policy
1 Projet de lignes directrices sur la présentation standardisée du rapport de rémunération en vertu de la directive
2007/36/CE, telle que modiée par la directive (UE) 2017/828 visant à promouvoir l’engagement à long terme des
actionnaires.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
125
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
◆
La rémunération xe est conforme aux dispositions de la politique de rémunération
et aux montants dénis au sein du Conseil d’Administration (sur recommandation du
Comité de rémunération) en janvier 2021.
◆
La rémunération variable à court et à long terme est également conforme aux
dispositions de la politique de rémunération. Les critères relatifs à la rémunération
variable à court et à long terme sont liés aux performances nancières de WDP:
EPS, croissance du portefeuille taux d’occupation. Par conséquent, la politique
de rémunération est axée sur la création de ux de trésorerie stables. En outre, la
rémunération variable est liée à la réalisation des objectifs ESG de WDP, à sa politique
de gestion des risques et à son développement à long terme.
Application de la politique de rémunération en 2021
TRANSPARENT
À l’instar de la stratégie de
communication ouverte et
transparente de WDP envers toutes
ses parties prenantes
SIMPLE
Comme le plan business de WDP
toujours basé sur des objectifs
clairement définis
EN ADÉQUATION AVEC LA
STRATÉGIE DE L’ENTREPRISE
Avec un focus sur l’entrepreneuriat durable
en tant que partenaire immobilier à long
terme pour le secteur de la logistique
Le montant total de la rémunération des membres non exécutifs du Conseil
d’Administration correspond aux montants approuvés par l’Assemblée Générale du
29 avril 2020. Ce montant est conforme à la politique de rémunération de WDP: une
rémunération d’administrateur xe qui tient compte des responsabilités de chaque
administrateur et est considérée comme sufsante pour attirer les bons prols chargés
de contribuer à la stratégie de WDP.
Le montant total de la rémunération des membres du Comité de gestion pour 2021
est également conforme à la politique de rémunération. Cette rémunération se compose
d’une rémunération xe et d’une rémunération variable.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
126
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rémunération fixe
Le Conseil d’Administration détermine annuellement la rémunération xe en tenant compte, entre
autres, des éléments suivants:
◆
fonction et responsabilités associées
◆
statut social, expérience, compétences
◆
réglementation locale
◆
benchmark réalisé par le Comité de rémunération
La rémunération annuelle peut être révisée en fonction de l’évolution des paramètres qui précèdent.
Court terme | annuellement
Paiement annuel
125% cap
Quantitatif
EPS
Croissance du portefeuille
Taux d’occupation
Qualitatif
Min. 1 KPI ESG
Min. 1 KPI Politique de gestion des risques
Long terme | 2020-23
paiement partiellement différé
125% cap
Quantitatif
EPS 1,15 euro
Croissance vers un portefeuille de
5milliards d’euros
MSCI: A
ISS ESG Corporate Rating: Prime
Qualitatif
Contribution au développement à long
terme de WDP
Politique de rémunération du Comité de gestion
Le Conseil d’Administration détermine chaque année la rémunération variable en fonction d’un
pourcentage de la rémunération xe annuelle.
La rémunération variable annuelle en cash (c’est-à-dire le montant lié à la réalisation à 100% des
objectifs) s’élève à:
◆
pour les CEO et CFO: 90% de la rémunération xe annuelle ;
◆
pour les autres membres du Comité de gestion: 80% de la rémunération xe annuelle.
20
%
40
%
30
%
10
%
25
%
15
%
10
%
50
%
Co-CEO’s et CFO
Autres membres ManCom
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
127
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rémunération totale
Le tableau ci-dessous présente la rémunération totale des administrateurs, des CEO et,
de manière conjointe, des autres membres du Comité de gestion.
Rémunération totale (en euros)
Nom Fonction Année Rémunération fixe Rémunération variable
Items
extra-
ordinaires
Coût
de la
pension³
Rémunéra-
tion totale
Proportion
rémunération fixe
et variable
Rémunéra-
tion de
base²
Rémunéra-
tion de
présence
Avantages
additionels
4
Variable
sur un an
Variables
sur
plusieurs
années Fixe
Variable
Tony De Pauw exécutif (CEO)¹ 2021 350000 / 16500 220500 311850 0 / 898850 41 % 59 %
2020 350000 / 17000 206325 0 0 / 573325 64 % 36 %
Joost Uwents exécutif (CEO)¹ 2021 535000 / 19100 337400 477180 0 / 1368680 40 % 60 %
2020 535000 / 2600 315710 0 0 / 853310 63 % 37 %
Rik Vandenberghe non exécutif 2021 75000 / / / / / / 75000 100 % 0 %
(président du Conseil d’Administration) 2020 75000 / / / / / / 75000 100 % 0 %
Frank Meysman non exécutif 2021 35000 / / / / / / 35000 100 % 0 %
(président du Comité de rémunération) 2020 35000 / / / / / / 35000 100 % 0 %
Cynthia Van Hulle non exécutive 2021 35000 / / / / / / 35000 100 % 0 %
(présidente du Comité d'audit) 2020 35000 / / / / / / 35000 100 % 0 %
Anne Leclercq non exécutive 2021 35000 / / / / / / 35000 100 % 0 %
2020 35000 / / / / / / 35000 100 % 0 %
Jürgen Ingels non exécutif 2021 35000 / / / / / / 35000 100 % 0 %
2020 35000 / / / / / / 35000 100 % 0 %
Comité de gestion (excl. les CEO) 2021 1080000 / 26230 802100 697950 0 22850 2629130 43 % 57 %
(conjointement) 2020 1055435 / 24733 685130 0 0 21595 1786893 62 % 40 %
1 Les administrateurs exécutifs sont rémunérés uniquement en leur qualité de CEO et non en leur qualité de membres
du Conseil d’Administration.
2 La rémunération de base des CEO et des administrateurs non exécutifs comprend un défraiement de 3500 euros
paran.
3 Les montants mentionnés ici concernent donc des cotisations d’employeur pour l’année 2021 dans l’assurance
groupe de WDP (régime à cotisations dénies), en plus de la rémunération variable acquise.
4 Ces avantages additionels incluent par exemple une voiture de société et un smartphone, un avantage de toute nature
étant calculé pour chacun.
Comptes annuels
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Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
128
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Commentaire sur les prestations des membres du Comité de gestion
La rémunération xe des membres du Comité de gestion pour 2021, telle qu’indiquée dans
le tableau précédent Rémunération totale, est égale à la rémunération telle qu’approuvée
par le Conseil d’Administration, sur l’avis du Comité de rémunération, en janvier 2021.
La rémunération variable annuelle s’élève à 90% de la rémunération xe annuelle pour
les CEO et le CFO et à 80% de la rémunération xe annuelle pour les autres membres
du Comité de gestion, chaque fois sous réserve de la réalisation à 100% des objectifs
de performance.
Rémunération variable à court terme
Objectifs de performance quantitatifs
Les objectifs à court terme xés par WDP dans son plan de croissance 2019-23 ont été
soutenus en liant les objectifs de performance à court terme des membres du Comité
de gestion aux performances nancières de la Société, et en particulier au moins pour
chacun des critères suivants: EPS, croissance du portefeuille, taux d’occupation. Ces
derniers pèsent à raison de 40% (co-CEO et CFO) ou de 50% (autres membres du
Comité de gestion).
PERFORMANCE 2021 | Les critères de performance nancière de WDP ont été xés par
le Comité d’audit en janvier 2022.
Les seuils et plafonds de performance suivants ont été utilisés pour ces critères:
< seuil seuil cible maximum
0 50% 100% 125%
Sur cette base, le Conseil d’Administration - sur avis du Comité de rémunération - a
déterminé en janvier 2022 que les objectifs de performance à court terme quantitatifs ont
dépassé l’objectif.
Objectifs de performance qualitatifs
Le Conseil d’administration a déterminé au moins un objectif de performance pour les
membres du Comité de gestion concernant la mise en œuvre de la WDP ESG Roadmap
et au moins un objectif concernant la mise en œuvre de la politique de gestion des
risques de WDP. Ces derniers pèsent à raison de 20% (co-CEO et CFO) ou de 25%
(autres membres du Comité de gestion).
PERFORMANCE 2021 | Sur la base de la réalisation du WDP Climate Action Plan
(voir chapitre 4. Performance à la page 32 et 37), de la poursuite de la transformation
numérique au moyen du portail clients MyWDP (voir chapitre 4. Performance à la page47)
et de l’upgrade de l’Enterprise Risk Management Policy (voir chapitre 7. Déclaration
de gouvernance d’entreprise à la page 141), le Conseil d’Administration - sur l’avis du
Comité de rémunération - a estimé en janvier 2022 que les objectifs de performance à
court terme qualitatifs avaient été atteints.
Rémunération variable à long terme
Les objectifs de performance à long terme ont également été liés aux résultats nanciers
à long terme de la Société, en particulier en termes d’EPS et de croissance du porte-
feuille. En outre, une partie de la rémunération a été rendue tributaire de l’obtention de
notations ESG spéciques en 2023. Le choix s’est porté sur les agences de notation ESG
internationalement reconnues ISS et MSCI, qui utilisent un cadre permettant de suivre un
large éventail de thèmes et de tendances en matière d’environnement, de société et de
gouvernance ayant un impact important sur diverses industries et sociétés.
Objectif 2023
ISS ESG Corporate Rating Prime C
MSCI A
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
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Rapport annuel 2021
129
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
PERFORMANCE 2021 | WDP a lancé un nouveau plan stratégique 2022-25 GROWTH for
FUTURE.
2
En effet, sur la base des chiffres au 31 décembre 2021, les objectifs de prot
initiaux du plan de croissance se sont avérés réalisables un an plus tôt - à savoir en 2022
- en partie grâce au rythme d’investissement plus rapide et aux tendances structurelles
sous-jacentes du marché. En plus des objectifs de performance quantitatifs à long terme
(EPS, croissance du portefeuille, taux d’occupation), la plupart objectifs de performance
qualitatifs du plan de croissance 2019-23 ont bien entendu aussi été atteints. Ainsi, en
novembre 2021, WDP a été incluse dans le prestigieux indice Dow Jones Sustainability
Index Europe, ce qui est le résultat d’années d’engagement en matière d’ESG.
3
La
notation de MSCI a également été relevée de BBB à A le 4 février 2022. De nouveaux
services ont également été mis au place, donnant ainsi forme à nos warehouses with
brains. Pour preuve, l’Energy as a business (énergie comme stratégie commerciale) dans
le WDP Climate Action Plan. En janvier 2022, le Conseil d’Administration - sur l’avis
du Comité de rémunération - a donc aussi estimé que les objectifs de performance à
long terme ont été largement dépassés, la plupart d’entre eux ayant également pu être
réalisée un an plus tôt que prévu. La rémunération variable à long terme est dès lors
attribuée à chaque membre du Comité de gestion et xée à 125% du bonus à long terme
initialement prévu sur trois années de prestations dans ce plan.
La réalisation des objectifs de performance quantitatifs et qualitatifs débouche sur le
paiement suivant pour l’année de prestations 2021:
2
Voir aussi le communiqué de presse du 28 janvier 2022.
3
Voir aussi le communiqué de presse du 17 novembre 2021.
Performances des CEO et des autres membres du Comité de gestion
Nom Fonction Critères de performance
Proportion
relative
Performance
mesurée vs
target
Joost Uwents CEO Court terme | quantitatif (#4) 40 %
EPS 10 % 125 %
Croissance du portefeuille 10 % 125 %
Taux d’occupation 10 % 125 %
Autre(s) 10 % 125 %
Court terme | qualitatif (#6) 20 %
ESG 3 % 100 %
Politique de gestion des risques 3 % 100 %
Autre(s) 14 % 100 %
Long terme 40 % 125 %
EPS Objectifs du plan de
croissance 2019-23
réalisables un an plus tôt
Croissance du portefeuille Objectifs du plan de
croissance 2019-23
réalisables un an plus tôt
Taux d’occupation Objectifs du plan de
croissance 2019-23
réalisables un an plus tôt
ESG Objectifs du plan de
croissance 2019-23
réalisables un an plus tôt
Autre(s) Objectifs du plan de
croissance 2019-23
réalisables un an plus tôt
Rémunération totale variable 2021 (in euros) 100 % 814580
Comptes annuels
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Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
130
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Nom Fonction Critères de performance
Proportion
relative
Performance
mesurée vs
target
Tony De Pauw CEO Court terme | quantitatif (#4) 40 %
EPS 10 % 125 %
Croissance du portefeuille 10 % 125 %
Taux d’occupation 10 % 125 %
Autre(s) 10 % 125 %
Court terme | qualitatif (#6) 20 %
ESG 3 % 100 %
Politique de gestion des risques 3 % 100 %
Autre(s) 14 % 100 %
Long terme 40 % 125 %
EPS Objectifs du plan de croissance
2019-23 réalisables un an plus tôt
Croissance du portefeuille Objectifs du plan de croissance
2019-23 réalisables un an plus tôt
Taux d’occupation Objectifs du plan de croissance
2019-23 réalisables un an plus tôt
ESG Objectifs du plan de croissance
2019-23 réalisables un an plus tôt
Autre(s) Objectifs du plan de croissance
2019-23 réalisables un an plus tôt
Rémunération totale variable 2021 (in euros) 100 % 532350
Nom Critères de performance
Proportion
relative¹
Performance
mesurée vs
target
Membres du Comité
de gestion (excl. les
CEO) Court terme | quantitatif (#4) 40 %
EPS
10 % 125 %
Croissance du portefeuille
10 % 125 %
Taux d’occupation
10 % 125 %
Autre(s)
10 % 125 %
Court terme | qualitatif (#6)
25 % | 20 %
ESG
3 % 100 %
Politique de gestion des risques
3 % 100 %
Autre(s)
14 % 100 %
Long terme
25 % | 40 %
125 %
EPS
Objectifs du plan de croissance
2019-23 réalisables un an plus tôt
Croissance du portefeuille
Objectifs du plan de croissance
2019-23 réalisables un an plus tôt
Taux d’occupation
Objectifs du plan de croissance
2019-23 réalisables un an plus tôt
ESG
Objectifs du plan de croissance
2019-23 réalisables un an plus tôt
Autre(s)
Objectifs du plan de croissance
2019-23 réalisables un an plus tôt
Rémunération totale variable 2021 (en euros) 100 % 1500050
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Rapport annuel 2021
131
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Informations relatives aux actions
Participations en actions des administrateurs et des membres du Comité
de gestion - à titre personnel
31.12.2021
Tony De Pauw¹ 73338
Joost Uwents² 171608
Rik Vandenberghe 10 200
Frank Meysman 12 437
Jürgen Ingels 0
Cynthia Van Hulle 0
Anne Leclercq 0
Christoffel De Witte 0
Marc De Bosscher³ 500
Mickaël Van den Hauwe
4
3060
Michiel Assink 0
Jeroen Biermans 0
Indemnités de départ
Il n’y a eu en 2021 aucun départ d’un membre du Conseil d’Administration ou d’un
membre du Comité de gestion.
La politique de rémunération donne un aperçu des différentes échéances de départ et
des indemnités de départ prévues contractuellement avec les membres du Comité de
gestion.
Utilisation de droits de revendication
Il n’a pas été fait usage du mécanisme de revendication prévu contractuellement dans
les contrats passés avec les co-CEO et le CFO en 2021.
Ce mécanisme permet à WDP de récupérer une rémunération variable en tout ou en
partie auprès du bénéciaire jusqu’à un an après son versement s’il apparaît, au cours
de cette période, que le paiement a eu lieu sur la base d’informations incorrectes
concernant la réalisation des objectifs de performance sous-jacents à la rémunération
variable ou concernant les circonstances dont dépendait la rémunération variable et que
ces informations incorrectes sont en outre dues à une fraude de la part du bénéciaire.
Écarts dans la politique de rémunération
Il n’y a pas eu d’écart par rapport aux procédures prévues par la politique de rémunération
en 2021 lors de la mise en œuvre de celle-ci, et aucune dérogation n’a été accordée au
sens de l’article7:89/1, §5 CSA.
1 Ce chiffre correspond à un multiple de 9 fois sa rémunération de base pour 2021 (cours de clôture de l’action WDP au
31.12.2021, soit 42,18 euros). Bien entendu, Tony De Pauw détient, en tant qu’Actionnaire de référence, la majorité de
sa participation dans la Société par le biais de RTKA Maatschap.
2 Ce chiffre correspond à un multiple de 14 fois sa rémunération de base pour 2021 (cours de clôture de l’action WDP
au 31.12.2021, soit 42,18 euros). À la date de publication du rapport annuel, Joost Uwents détenait 196 608 actions.
3 À la date de publication du rapport annuel, Marc De Bosscher détenait 1 100 actions.
4 À la date de publication du rapport annuel, Mickaël Van den Hauwe détenait 28 060 actions.
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Rapport annuel 2021
132
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Proposition de nouvelle politique de rémunération à compter du
1er janvier 2022
À l’occasion de l’examen annuel de la politique de rémunération et conformément au
processus décisionnel prévu par la politique de rémunération, le Conseil d’Administration
- sur l’avis du Comité de rémunération - a décidé le 24 janvier 2022 de soumettre une
nouvelle politique de rémunération à l’approbation de l’Assemblée Générale du 27avril
2022. Cela est dû au fait que le plan de croissance de 2019-23 a été clôturé de manière
anticipée, car les objectifs de prot initiaux du plan se sont avérés réalisables avec un
an d’avance, et que la politique de rémunération prévoit que lorsqu’un nouveau plan
stratégique est lancé, une nouvelle politique de rémunération doit être soumise à
l’Assemblée Générale.
La politique de rémunération proposée s’inscrit donc pleinement dans le nouveau plan de
croissance 2022-25 GROWTH for FUTURE et est reprise dans la Charte de gouvernance
d’entreprise.
Principaux changements pour les administrateurs non exécutifs
Étant donné la forte croissance de la Société, l’augmentation du nombre de réunions
du Conseil d’Administration et de ses Comités, le nouveau plan de croissance 2022-
25 et compte tenu de la complexité et de la technicité croissantes des dossiers sous
la responsabilité du Conseil d’Administration, le Conseil d’Administration propose
d’augmenter, à compter du 1er janvier 2022, la rémunération des administrateurs non
exécutifs à 50000euros (y compris le défraiement d’un montant de 5000euros) sur
une base annuelle et celle du président à 100000euros (y compris le défraiement de
5000euros) sur une base annuelle.
Principaux changements pour les membres du Comité de gestion
À compter du 1er janvier 2022, la rémunération variable annuelle (à savoir le montant lié à
la réalisation à 100% des objectifs) s’élève à 100% de la rémunération xe annuelle pour
les CEO et le CFO (ce montant s’élevait auparavant à 90%). Pour les autres membres
du Comité de gestion, la rémunération variable annuelle est maintenue à 80% de la
rémunération xe annuelle. Par ailleurs, WDP choisit - dans l’optique d’une création de
valeur durable pour la Société - d’aligner encore davantage les objectifs de performance
auxquels est liée la rémunération variable des membres du Comité de gestion sur les
objectifs de son plan de croissance 2022-25 GROWTH for FUTURE. Cela couvre à la fois
les données nancières et les objectifs en matière d’ESG.
Poursuivre l’alignement de la politique de rémunération de #TeamWDP sur
celle des membres du Comité de gestion
À compter du 1er janvier 2022, une composante a été ajoutée à la méthodologie de
rémunération de #TeamWDP, à savoir une rémunération variable à long terme qui se
compose d’une rémunération liée à des objectifs de performance collective à long
terme découlant directement du plan de croissance 2022-25 de WDP. Ces objectifs de
performance à long terme sont entièrement alignés sur ceux du Comité de gestion.
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Rapport annuel 2021
133
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Évolution de la rémunération et des performances de WDP
2017 vs 2016 2018 vs 2017 2019 vs 2018 2020 vs 2019¹ 2021 vs 2020
6
Rémunération
2021
(montant en
euros)
Rémunération totale des administrateurs - évolution annuelle en %
Rik Vandenberghe | non exécutif (président du Conseil d'Administration) / / / 0% 0% 75000
Frank Meysman | non exécutif (président du Comité de rémunération) 0 % 9 % 0 % 17 % 0 % 35000
Cynthia Van Hulle | non exécutive (présidente du Comité d'audit) 0 % 9 % 0 % 17 % 0 % 35000
Anne Leclercq | non exécutive 0 % 9 % 0 % 17 % 0 % 35000
Jürgen Ingels | non exécutif / / 50 %² 17 % 0 % 35000
Rémunération Tony De Pauw | CEO - évolution annuelle en %
Rémunération totale 8 % 5 % 26 % -24 % 57 % 898850
Rémunération de base 0 % 3 % 4 % 12 % 0 % 350000
Rémunération variable + items extra-ordinaires 19 % 7 % 14 % -51 % 158 % 532350
Rémunération Joost Uwents | CEO - évolution annuelle en %
Rémunération totale 17 % 7 % 25 % -1 % 60 % 1368680
Rémunération de base 15 % 7 % 8 % 23 % 0 % 535000
Rémunération variable + items extra-ordinaires 19 % 7 % 14 % -25 % 158 % 814580
Rémunération totale des autres membres du Comité de gestion -
évolution annuelle en %³
Autres membres du Comité de gestion (excl. CEO) (conjointement) / / / / 47 % 2629130
Performances de WDP
EPRA EPS - évolution annuelle en % 5 % 7 % 8 % 8 % 10 %
Croissance du portefeuille - évolution annuelle en % 21 % 29 % 21 % 14 % 27 %
Taux d’occupation 97,40 % vs 97 % 97,50 % vs 97,40 % 98,10 % vs 97,50 % 98,60 % vs 98,10 % 98,60 % vs 98,60 %
Rating MSCI B vs BB BB vs B BBB vs B BBB vs BBB BBB vs A
ISS ESG Corporate Rating D+ vs D+ D+ vs D+ D+ vs D+ C- vs D+ C- vs C-
Rémunération moyenne des salariés (en ETP) - variation annuelle en %
4
/ / 14 % -4 % 12 %
2021
Ratio rémunération la plus élevée d’un membre du Comité de gestion/
rémunération la plus faible des salariés (en ETP) (article 3:6 §3 CSA)
5
55,32
Ratio rémunération annuelle totale CEO / rémunération moyenne employé 18,01
1 Les uctuations parfois importantes au niveau des CEO sont entièrement dues au fait qu’une prime extraordinaire a
été accordée en 2019 et qu’un décompte a eu lieu selon l’ancienne politique de rémunération. En outre, depuis 2020,
une nouvelle politique de rémunération est en place avec une rémunération variable différée à long terme.
2 Cette augmentation s’explique par le fait que Jürgen Ingels a reçu en 2018 une rémunération proportionnelle à la
rémunération de base pendant 8 mois puisque son mandat a débuté en avril 2018.
3 Étant donné que le Comité de gestion n’a été ofciellement institué que le 1er octobre 2019, il est rendu compte de
l’évolution de la rémunération totale du Comité de gestion à partir de l’exercice 2020.
4 La rémunération moyenne des salariés est calculée sur la base des Rémunérations et avantages sociaux directs divisés par
l’effectif en personnel moyen (en ETP), comme indiqué dans le Commentaire XXIII. Effectif moyen du personnel et répartition
des frais de personnel dans les comptes annuels (c.-à-d. sur une base consolidée). Cette comparaison commence en 2018,
puisque WDP Romania S.R.L. a été incluse dans le périmètre de consolidation à partir du 1er janvier 2018.
5 La rémunération la plus élevée est actuellement celle de Joost Uwents. La rémunération la plus basse chez les salariés
est déterminée sur la base de l’effectif en personnel (en ETP), comme indiqué dans le Commentaire XXIII. Effectif
moyen du personnel et répartition des frais de personnel dans les comptes annuels (c.-à-d. sur une base consolidée).
6 Les importantes uctuations vers le haut sont entièrement imputables au fait qu’il existe un décompte selon la
politique de rémunération pour le plan de croissance 2019-23, en vertu duquel la rémunération variable à long terme
est attribuée à chaque membre du Comité de gestion et xée à 125 % du bonus à long terme initialement prévu sur 3
années de prestations dans ce plan. Conformément à cette même politique de rémunération, cette rémunération sera
payée à hauteur de 66 % en 2022 et de 34 % en 2023. Cette rémunération variable à long terme n’a pas été payée
au cours de l’année de prestations 2020, car la période de prestations pour l’acquisition de cette rémunération était
encore en cours à ce moment-là.
Comptes annuels
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Résultats
Performance
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Rapport annuel 2021
134
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Réglementation et procédures
Prévention des conflits d’intérêts
En ce qui concerne la prévention des conits d’intérêts, la Société est soumise aux
dispositions du Code des sociétés et des associations et aux dispositions spéciales de
la législation SIR concernant une politique d’intégrité et certaines opérations visées à
l’article37 de la Loi SIR.
Les administrateurs ont l’obligation de défendre les intérêts de tous les actionnaires sur
une base égalitaire. Chaque administrateur agit conformément aux principes de raison
et d’équité.
Lorsque le Conseil d’Administration ou les membres du Comité de gestion prennent
une décision, les membres ne poursuivent pas leurs intérêts personnels. En outre, ils
n’utilisent pas à leur propre avantage les opportunités commerciales destinées à la
Société.
Les administrateurs proposés par un Actionnaire de référence (sur la base du droit
de proposition obligatoire) doivent veiller à ce que les intérêts et les intentions de cet
actionnaire soient sufsamment clairs et soient communiqués au Conseil d’Administration
en temps utile.
Les administrateurs et les membres du Comité de gestion doivent respecter tous les
principes légaux et d’usage concernant les conits d’intérêts et respecter la politique de
prévention des conits d’intérêts. En tout état de cause, WDP impose à chaque membre
du Conseil d’Administration et aux membres du Comité de gestion d’éviter dans toute
la mesure du possible l’apparition de conits d’intérêts ou la perception d’un tel conit.
Les règles relatives à la prévention des conits d’intérêts sont décrites en détail dans la
Charte de gouvernance d’entreprise.
Conflits d’intérêts dans le chef des administrateurs (article7:96 CSA)
EN 2021 | En raison d’un conit d’intérêts de nature patrimoniale, Tony DePauw s’est
abstenu de participer aux réunions du Conseil d’Administration qui se sont tenues
dans le cadre de l’augmentation de capital via un placement privé accéléré exonéré
auprès d’investisseurs internationaux qualiés et/ou institutionnels avec constitution
d’un livre d’ordres (accelerated bookbuilding) en date du 3 février 2021, dans la limite
du capital autorisé, avec suppression du droit de préférence partiellement en faveur de
l’Actionnaire de référence actuel de WDP, la société RTKA, à savoir la société familiale
de la famille JosDePauw (ci-après la Famille Jos De Pauw) et sans attribution d’un
droit d’allocation irréductible (l’Augmentation de capital). Un conit d’intérêt patrimonial
existe dans ce cadre: la Famille Jos De Pauw avait en effet la certitude – contrairement
aux autres actionnaires de WDP – de pouvoir acquérir de nouvelles actions pour une
valeur de 20 millions d’euros. Par conséquent, la famille Jos De Pauw, dont Tony De
Pauw est un membre, aurait pu (au moins) limiter la dilution de sa participation à la
suite de l’Augmentation de capital. Le Conseil d’Administration a approuvé l’octroi
de la préallocation et la suppression, qui en découle, du droit de préférence légal
des actionnaires existants, dont prote notamment la Famille Jos De Pauw (et, dans
le prolongement de la préallocation, la xation du prix d’émission) dans le cadre de
l’Augmentation de capital, en particulier sur la base des circonstances suivantes :
(i) l’engagement de souscription ferme à la base de la préallocation contribue au succès
et à la xation du prix de l’Augmentation de capital, (ii) l’engagement de souscription
ferme à la base de la préallocation donne à WDP l’assurance que (en cas de choix de
procéder à l’augmentation de capital) de nouvelles actions seront souscrites pour un
montant de 20 millions d’euros au prix d’émission dénitif, (iii) par son engagement de
souscription ferme, la Famille Jos De Pauw, Actionnaire de référence historique de WDP,
témoigne une nouvelle fois de sa conance en WDP et ses perspectives d’avenir, (iv)
la préallocation n’entraîne, en soi, aucun effet de dilution des droits des actionnaires
existants (autres que la famille Jos De Pauw). Elle n’entraîne aucune dilution nancière
supplémentaire puisque la famille Jos De Pauw s’est engagée, dans le cadre de
l’engagement de souscription ferme, à acquérir les actions nouvelles au prix d’émission
dénitif.
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WDP
Rapport annuel 2021
135
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Tony De Pauw et Joost Uwents n’ont pas participé, en raison de leur intérêt patrimonial
contraire, à la délibération et au vote concernant leur rémunération en tant que co-
CEO lors du Conseil d’Administration du 25 janvier 2021, dans le cadre de l’attribution
de la rémunération variable pour l’année de prestations 2020 et l’établissement de la
rémunération pour l’année de prestations 2021.
Les conséquences patrimoniales de la proposition du Comité de rémunération d’attribuer
la rémunération variable à court terme pour l’exercice2020 aux co-CEO correspondent
aux montants suivants:
♦
Tony De Pauw: rémunération variable de 206325euros;
♦
Joost Uwents: rémunération variable de 315710euros.
Les autres membres du Conseil d’Administration reconnaissent que l’octroi de cette
rémunération est dans l’intérêt de WDP, compte tenu entre autres des capacités et de
l’expertise particulières de ces deux personnes, ainsi que de leurs prestations au cours
de l’exercice précédent.
Les conséquences patrimoniales pour WDP de la xation de la rémunération xe des co-
CEO pour l’exercice2021 correspondent aux montants suivants:
◆
Tony De Pauw: une rémunération xe de 350000euros et une rémunération variable
de 315000euros (liée à la réalisation à 100% des objectifs);
◆
Joost Uwents: une rémunération xe de 535000euros et une rémunération variable
de 482000euros (liée à la réalisation à 100% des objectifs).
Conflits d’intérêts concernant des opérations avec des sociétés liées
(article7:97 CSA)
EN 2021 | La procédure conformément à l’article7:97 CSA a été appliquée dans le cadre du
placement privé accéléré et exonéré auprès d’investisseurs qualiés et/ou institutionnels
internationaux avec constitution d’un carnet d’ordres (accelerated bookbuilding) en
date du 3 février 2021
4
, dans la limite du capital autorisé, avec suppression du droit de
préférence partiellement en faveur de l’Actionnaire de référence actuel de WDP, la Famille
Jos De Pauw, et sans attribution d’un droit d’allocation irréductible (l’Augmentation de
capital). La Famille Jos De Pauw est une partie liée à WDP au sens de l’article7:97 CSA.
4 Voir aussi le communiqué de presse du 3 février 2021.
Conformément à cet article7:97 CSA, il a été demandé à un comité d’administrateurs
indépendants de la Société d’émettre un avis écrit et circonstancié sur l’Augmentation de
capital. Le comité d’administrateurs indépendants est arrivé à la conclusion commune
que ’Augmentation de capital envisagée était dans l’intérêt de WDP et de ses actionnaires.
Conflits d’intérêts fonctionnels dans le cadre de la Loi SIR
(article37 de la Loi SIR)
EN 2021 | Des conits d’intérêts fonctionnels potentiels se sont produits (tant dans
le cadre de la loi SIR que dans celui de la dénition plus stricte utilisée par WDP),
notamment dans le contexte du dividende optionnel offert aux actionnaires le 28 avril
2021, pour lequel certains administrateurs ainsi que l’Actionnaire de référence en ont
tiré un certain avantage patrimonial, en raison de leur qualité d’actionnaire de WDP. Le
Conseil d’Administration a approuvé l’offre du dividende optionnel, attendu que cette
opération est dans l’intérêt de WDP (l’augmentation de capital liée à l’opération renforce
les capitaux propres de WDP et réduit donc son degré d’endettement (légalement limité)).
Cette opération a également été réalisée à des conditions normales de marché, tous les
actionnaires étant traités sur un pied d’égalité.
Autres situations de conflits d’intérêts fonctionnels dans le cadre de la
Charte de gouvernance d’entreprise de WDP
EN 2021 | Aucune situation de conit d’intérêts de ce type ne s’est présentée en 2021.
Règles en matière de confidentialité
La Charte de gouvernance d’entreprise de WDP stipule très clairement que les membres
du Conseil d’Administration, ainsi que les membres du Comité de gestion, doivent
traiter toutes les informations et les documents obtenus dans le cadre de leur fonction
de membre du Conseil d’Administration et/ou du Comité de gestion avec la discrétion
requise et, en cas d’information privilégiée, avec la condentialité requise.
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Rapport annuel 2021
136
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Règles de prévention des abus de marché
Les règles de comportement en matière de transactions nancières sont intégrées dans
un règlement distinct: le Dealing Code. L’objectif du Dealing Code est de sensibiliser ses
destinataires à la réglementation sur les abus de marché et aux obligations en découlant
qui s’imposent (i) à WDP en sa qualité d’émettrice d’instruments nanciers, et (ii) à toutes
les personnes qui exercent des activités au sein du Groupe WDP ou pour celui-ci et
qui sont susceptibles d’avoir accès à des informations sensibles. Au travers de cette
politique, WDP s’attache à prévenir l’abus de marché par les personnes en question.
Le compliance ofcer expose le Dealing Code à chaque collaborateur, administrateur ou
membre du Comité de gestion qui commence à exercer une fonction au sein de ou pour WDP
–dans le cadre de la procédure d’intégration (onboarding)– et lui demande de le signer
pour prise de connaissance et accord.
Le compliance ofcer est également chargé de veiller au respect de ces règles an de
limiter le risque d’abus de marché avec information privilégiée. À cette n, il tient à jour
des listes d’initiés telles que prévues dans la réglementation européenne et suit les
procédures relatives au signalement de transactions par des dirigeants ou aux demandes
de négociation pendant les périodes d’attente ou de fermeture. Il le fait en concertation
avec le Market Disclosure Committee. La Charte de gouvernance d’entreprise prévoit
également une procédure de signalement pour le cas où quelqu’un souhaiterait signaler
une violation réelle ou potentielle, entre autres, du Dealing Code.
En 2021 | L’application de ces règles n’a entraîné aucune difculté.
Éthique
Le WDP Employee Code of Conduct (Code de conduite des employés) dénit les
attentes à l’égard des collaborateurs concernant leurs actions pour ou au nom de
l’entreprise. Avec la Human Rights Policy et l’Anti-bribery and corruption Policy, le Code
of Conduct renforce l’engagement de chacune et de chacun au sein de #TeamWDP,
indépendamment du type de contrat ou du lieu de travail, à contribuer à la mise en place
d’une culture d’entreprise forte. Une culture fondée sur le respect mutuel, l’intégrité et
l’éthique.
Gestion des risques et contrôle interne
Cadre
WDP organise son contrôle interne et sa gestion des risques sur la base des principes
de l’Enterprise Risk Management-model (ERM) développé par le COSO (Committee
of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). Il s’agit de cartographier
un environnement de contrôle, d’effectuer une analyse des risques auxquels WDP est
exposée et d’estimer leur impact sur WDP, de déterminer la mesure dans laquelle WDP
maîtrise ces risques et quelles mesures la société prend pour les atténuer. Enn, une
évaluation annuelle du contrôle interne est prévue.
Méthode
Lorsqu’il est question de gestion des risques, WDP applique une approche intégrée
basée sur le modèle des trois lignes de défense (Three Lines of Defence Model). Ce
modèle dénit comment des responsabilités spéciques peuvent être attribuées au sein
de l’organisation de WDP en vue d’atteindre les objectifs de WDP et de maîtriser les
risques y associés.
Cette manière de travailler contribue à renforcer la culture du risque, à assumer la
responsabilité de la gestion des risques et du contrôle interne, et à optimiser et intégrer
en permanence les fonctions de contrôle indépendantes (gestion des risques, conformité,
audit interne).
Première ligne – endossement et gestion des risques et contrôle
L’entreprise elle-même endosse la responsabilité de tous les risques de ses propres
processus et doit veiller à ce qu’ils soient identiés et contrôlés effectivement. L’entreprise
veille à ce que les bons contrôles aient lieu comme il se doit, à ce que l’auto-évaluation de
sa propre activité soit de qualité sufsante et à ce qu’il existe une conscience sufsante
des risques ainsi qu’une capacité allouée aux domaines à risque sufsante.
La gestion des risques fait partie intégrante de la manière dont l’entreprise est gérée.
Cela va de la gestion journalière nancière et opérationnelle (en ce compris le principe
des quatre yeux) à l’analyse de nouveaux dossiers d’investissement, en passant par
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Rapport annuel 2021
137
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
la formulation de la stratégie et des objectifs et l’intégration de procédures de prise
de décision rigoureuses. La gestion des risques relève donc de la responsabilité de
l’ensemble du Groupe WDP, à savoir de tous les niveaux de l’organisation, bien qu’avec
des responsabilités différentes à chaque niveau.
Deuxième ligne – surveillance continue des risques et contrôle
Il s’agit des fonctions qui soutiennent l’entreprise et le management en fournissant une
expertise et en formulant leur propre opinion indépendamment de l’entreprise en ce qui
concerne les risques auxquels WDP est confrontée: fonction de gestion des risques,
fonction de conformité, fonction de contrôle nancier, fonction de sécurité informatique.
Ces fonctions fournissent un degré d’assurance raisonnable que l’entreprise elle-même
(par le biais du management de première ligne) maîtrise ses risques. La responsabilité
première continue bien entendu de relever de la première ligne. À cette n, les fonctions
de deuxième ligne doivent identier, mesurer et rapporter les risques.
Troisième ligne – mise en place d’un système de contrôle indépendant
L’audit interne peut être compris comme une fonction d’évaluation indépendante,
intégrée à l’organisation, visant à examiner et à évaluer le bon fonctionnement, l’efcacité
et l’efcience des processus, procédures et activités de WDP. Il peut s’agir, entre autres,
de questions opérationnelles (qualité et adéquation des systèmes et procédures,
structures organisationnelles, politiques et méthodes ainsi que moyens utilisés à l’égard
des objectifs), de questions nancières (abilité de la comptabilité, des comptes annuels
et du processus de compte rendu nancier), du respect de la réglementation (comptable)
applicable, de questions de management (qualité de la fonction de management et des
services du personnel dans le cadre des objectifs de l’entreprise), ainsi que de la fonction
de conformité et de la fonction de gestion des risques.
Organisation de la Société
Le Conseil d’Administration a institué en son sein un Comité d’audit, un Comité de
rémunération et un comité de nomination. Depuis octobre 2019, il existe également un
Comité de gestion.
WDP dispose actuellement de trois plateformes opérationnelles: Belgique/Luxembourg/
France, Pays-Bas et Roumanie. Les fonctions suivantes sont exercées dans chaque
plateforme: Sales & Business Development, Property Management, Contracting, Back
Ofce. Ces équipes peuvent compter sur le soutien des services suivants : Project
development, Finance, IT, Investor relations, Legal, Marketing, Human Resources et
Administration. Cette structure est représentée dans un organigramme et les tâches sont
clairement réparties en interne.
Nonobstant la professionnalisation et le renforcement considérables des équipes ces
dernières années (au vu de la croissance de la société), la taille de l’équipe reste limitée,
une structure trop lourde et trop formaliste devant être évitée, compte tenu entre autres
de la nature des activités de la Société. Une certaine exibilité, par laquelle certaines
personnes doivent se substituer à d’autres pour certaines tâches, en fonction des besoins
du moment, reste incontournable. Toutefois, les responsabilités sont rigoureusement
dénies et les affaires en cours sont contrôlées sur la base d’une concertation permanente
quotidienne.
Les fonctions de contrôle indépendantes, telles qu’elles sont également instituées par
la législation SIR, sont remplies de manière appropriée et proportionnée, toujours en
fonction de la nature, de la taille et de la complexité des activités de WDP.
♦
L’exercice de la fonction de conformité indépendante est, sur la base d’un mandat
à durée indéterminée, assuré par le General Counsel de WDP, Johanna Vermeeren.
Le compliance ofcer rend compte directement au CEO, Joost Uwents.
♦
Le rôle de risk manager (gestionnaire des risques) au sein de WDP est assumé par
le CFO, Mickaël Van den Hauwe, sur la base d’un mandat à durée indéterminée.
Le risk manager rend directement compte au Comité d’audit.
♦
WDP a coné la fonction d’audit interne à une personne morale externe en désignant
un consultant indépendant, à savoir BDO Advisory BV/SRL, représenté de manière
permanente par une seule et même personne physique, M.Christophe Quiévreux.
Pour WDP, Rik Vandenberghe, dans sa fonction de responsable nal de l’audit
interne, est chargé de superviser la fonction d’audit interne dont l’auditeur interne
externe a été chargé.
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Rapport annuel 2021
138
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Les dirigeants effectifs (Joost Uwents, Tony De Pauw et Mickaël Van den Hauwe) sont
responsables de l’organisation du contrôle interne, et ce sous la supervision du Conseil
d’Administration de WDP.
Organisation du contrôle interne – Comité d’audit
Outre l’organisation générale des structures de contrôle interne, le Comité d’audit a
une tâche spécique concernant le contrôle interne. Il aide le Conseil d’Administration
à s’acquitter de ses responsabilités en matière de surveillance au sens le plus large, y
compris les risques. Les responsabilités, la composition, les pouvoirs et le fonctionnement
de ce Comité d’audit sont décrits dans le mandat du Comité d’audit, disponible dans la
Charte de gouvernance d’entreprise.
Enterprise Risk Management
WDP est convaincue que la gestion des risques doit faire partie intégrante de la culture
d’entreprise an de créer un environnement dans lequel les personnes sont encouragées
à identier et à aborder les risques ainsi qu’à traiter les risques éventuels avec toute
la transparence requise. À cette n, WDP a élaboré et mis en œuvre une politique de
gestion des risques qui s’applique de manière égale et exhaustive à toutes les activités
(c’est-à-dire au sein de toutes les entités, de tous les domaines, fonctions, etc. de WDP).
Une explication détaillée est fournie dans l’Enterprise Risk Management Policy de WDP.
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Rapport annuel 2021
139
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Approche de la gestion des risques
Top-down
Gestion
stratégique
des risquest
Reporting en continu
Gestion
opérationnelle
des risques
Bottom-up
Risk
governance
Gestion des
risques
Risk
ownership
Business units et risk
ambassadors
♦
Identier et évaluer les risques
♦
Réagir aux risques
♦
Assurer le suivi des risques
♦
Garantir l’efcacité
opérationnelle des principaux
processus de contrôle
Comité de gestion
♦
Déterminer et suivre les
risques principaux et les
risques émergents
♦
Évaluer les stratégies
proposées par rapport à
l’appétit au risque
♦
Concevoir, mettre en
application et évaluer le
système de contrôle interne
et surveiller son efcacité
opérationnelle
Comité d’audit
♦
Aider le Conseil
d’Administration à pondérer
l’exposition au risque par
rapport à l’appétit au risque
♦
Évaluer l’efcacité de la
gestion des risques et les
processus de contrôle interne
Audit interne
♦
S’assurer de l’efcacité de
la gestion des risques de
l’entreprise
♦
Tester les contrôles essentiels
et les plans de réponse aux
risques principaux
Conseil d’Administration
♦
Dénir la culture du risque
♦
Analyser l’environnement externe
♦
Assurer le suivi de la gestion des risques de l’entreprise par une évaluation annuelle
approfondie
♦
Déterminer l’appétit au risque
♦
Approuver la politique d’appétit au risque de l’entreprise et l’outil d’évaluation des risques
♦
Discuter des risques principaux et des risques émergents pour le Groupe WDP avec le risk
manager et le Comité de gestion
Fonctions d’appui: compliance officer, financial
controller, IT Security
♦
Conseiller/assister le risk manager et l’entreprise dans
l’identication, l’évaluation et le signalement des risques
Risk manager
♦
Aider la direction à identier et à évaluer les risques
principaux et les risques émergents
♦
Collecter les informations sur les risques et les transmettre
au Comité de gestion et au Conseil d’Administration
♦
Assurer le suivi des risques et des plans de réponse en
fonction de l’appétit au risque
♦
Créer un cadre de risque général et un langage commun
et conseiller sur l’application de ce cadre de risque
♦
Fournir des conseils et des formations
♦
Faciliter l’escalade des risques
1re ligne de défense 3e ligne de défense2e ligne de défense
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Rapport annuel 2021
140
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Nouvelle politique de gestion des risques
En 2021, la politique de gestion des risques du Groupe a été revue, mise à jour et adaptée
à la complexité actuelle, aux dimensions et aux objectifs stratégiques de WDP, ainsi qu’à
l’évolution du contexte, tel que la réglementation, l’ESG et le changement climatique.
Pour commencer, le risk manager a établi un registre des risques qui donne une vue
d’ensemble des risques auxquels l’entreprise est confrontée. Les risques sont classés
en catégories et étiquetés (tendance, durée, source, type). Le registre des risques a été
examiné et approuvé par le Comité de gestion et le Comité d’audit, puis soumis au Conseil
d’Administration pour approbation. Après son approbation, le Conseil d’Administration a
établi l’appétit au risque pour chacun de ces risques et, sur la base d’une évaluation des
risques, a déterminé la valeur de chaque risque.
Le Conseil d’Administration procédera chaque année à une évaluation approfondie de la
gestion des risques et du registre des risques de WDP, car grâce à ce contrôle et ce suivi
périodiques, nous pouvons garantir une amélioration continue de la gestion des risques
de WDP (par exemple, identication de nouveaux risques, renforcement de la résilience
de WDP, ajustement du niveau d’appétit au risque, alignement de la gestion des risques
de l’entreprise sur les objectifs stratégiques de WDP, évaluation de l’adéquation de l’outil
d’évaluation des risques, etc.)
Identification des risques | Évaluation des risques | Gestion des risques |
Surveillance des risques | Rapports sur les risques
Le CFO, agissant en tant que gestionnaire des risques (risk manager), effectue une
analyse et une évaluation de ces risques sur une base trimestrielle dans les différents
départements et pays, en prêtant attention à l’impact négatif potentiel, à la valeur
attendue en termes de réalisation du risque, ainsi qu’au degré de maîtrise du risque.
Cette analyse est réalisée en collaboration avec le compliance ofcer et les différents
ambassadeurs de risques au sein de l’entreprise, avec le soutien, si nécessaire, de
conseillers spécialisés (externes).
WDP utilise un outil d’évaluation des risques an de s’assurer que les risques sont
évalués de manière cohérente. Dans ce contexte, une analyse de scénarios est également
réalisée, sur la base de laquelle la valeur attendue de chaque scénario est estimée, ainsi
que les possibilités d’éviter ou d’atténuer un risque, dans la mesure où cela est possible.
Sur la base de l’évaluation susmentionnée, la gestion des risques peut être assurée au
moyen de différentes méthodes: prévenir, atténuer, partager, conserver.
Le suivi des risques est ancré dans le processus de gestion des risques de l’entreprise et
la responsabilité du suivi incombe aux différents niveaux de l’organisation: #TeamWDP,
le Comité de gestion et le Conseil d’Administration.
Sous la supervision du gestionnaire des risques, le résultat de l’analyse et de l’évaluation
trimestrielles des risques ainsi que la formulation de recommandations concrètes aux
autres départements de WDP sont formalisés dans un tableau de bord des risques qui
est discuté en détail au sein du Comité de gestion. Le cas échéant, le tableau de bord des
risques est encore adapté pour être ensuite présenté par le gestionnaire des risques au
Comité d’audit et au Conseil d’Administration, an qu’ils soient informés des principaux
risques qui ont des conséquences sur les objectifs stratégiques de WDP. Le Comité
d’audit et le Conseil d’Administration, en tenant compte de l’apport du gestionnaire des
risques, procèdent à une évaluation trimestrielle des risques auxquels WDP est exposée
et prennent les décisions qui s’imposent sur la base de ces évaluations (par exemple
en ce qui concerne la détermination de la stratégie de couverture des taux d’intérêt,
l’évaluation des risques liés aux locataires, etc.).
WDP attache une grande importance à la transparence et aborde donc le thème du
risque et de la gestion des risques avec ses parties prenantes, à la fois de manière ad hoc
et par le biais de rapports périodiques dans des communiqués de presse trimestriels.
Le rapport annuel comprend également une liste des facteurs de risque spéciques et
matériels avec leur description, une estimation de l’impact potentiel de ces risques ainsi
que les facteurs d’atténuation et quelques exemples d’indicateurs de risque importants.
Activités de contrôle
Des contrôles sont effectués dans les différents départements de la Société en réponse
aux risques identiés, comme présenté au chapitre 8. Facteurs de risque.
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Rapport annuel 2021
141
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Activités de contrôle opérationnel
◆
Loyer : suivi constant de l’inoccupation, des dates d’expiration des baux et des
risques et opportunités de revenus locatifs, suivi constant du portefeuille de clients et
analyse régulière de la solvabilité des clients. Vérication mensuelle des montants et
de la validité des garanties locatives de tous les locataires.
◆
Portefeuille immobilier: maintien d’une saine répartition du portefeuille sur différentes
dimensions, telles que les clients, les types de bâtiments et les emplacements, ainsi
que préservation en permanence de la qualité et de la durabilité du portefeuille.
Cette gestion est assurée sur la base de rapports internes fréquents ainsi que par la
collaboration avec des partenaires de construction, des architectes et des bureaux
d’ingénieurs renommés.
◆
Pour chaque engagement de la Société à l’égard de tiers, le principe de la double
signature (principe des quatre yeux) est appliqué dans les limites des délégations de
pouvoir, tant pour l’achat de biens immobiliers, que pour les mises en location, les
commandes de toute nature ou les approbations de factures et de paiements.
◆
En ce qui concerne les processus opérationnels, tant pour le portefeuille existant
que pour les nouveaux investissements, on travaille sur la base de ux de travail
harmonisés au sein du Groupe WDP, régulièrement audités.
Activités de contrôle financier
◆
Budget: exécution d’une analyse de variation approfondie sur une base trimestrielle
(période actuelle vs période précédente) et actualisation de celle-ci par le Comité
d’audit et le Conseil d’administration.
◆
Politique d’achat: chaque commande doit être précédée d’un bon de commande et
doit ensuite être approuvée par la validation de la facture via un ux d’approbation
numérique avec journal d’audit et application du principe des quatre yeux.
◆
Pack ERP: WDP travaille avec SAP Real Estate pour la comptabilité, le contrôle et
le reporting. SAP comprend tous les aspects comptables et nanciers ainsi que tous
les aspects liés aux activités immobilières de WDP (par ex. le suivi des baux locatifs,
les comptes de charges, les commandes, les achats, le suivi budgétaire des projets
de construction nouvelle, etc.).
◆
Coût de nancement: suivi de la sensibilité du coût des dettes en relation avec les
taux d’intérêt sur la base de modèles internes et à l’aide de logiciels.
Activités de contrôle concernant le reporting financier
Le processus d’élaboration de l’information nancière est structuré sur la base de tâches
et de calendriers prédéterminés à respecter. WDP utilise une liste de contrôle détaillée
comportant un aperçu de toutes les (sous-)tâches devant être exécutées dans le cadre
de la clôture des comptes annuels, semestriels et trimestriels de WDP (par entité au
niveau individuel et consolidé au niveau Groupe). Chaque tâche est liée à un responsable
au sein du département nancier, ainsi qu’à un calendrier à respecter. Grâce à cette liste
de contrôle, tout le monde au sein du département nancier sait quelles tâches doivent
être effectuées et pour quelle échéance.
Cette liste de contrôle est articulée autour des dimensions suivantes:
◆
les types d’activités sont répartis comme suit: pré-clôture, clôture, consolidation,
reporting interne et externe, audit;
◆
ensuite, aux ns d’assurer un processus de clôture et de consolidation effectif,
chaque compte du bilan et du compte de résultat est lié à une tâche spécique
associée à un code de transaction SAP et une description;
◆
les tâches sont dédoublées autant que possible et liées à des échéances concrètes,
avec une personne responsable par tâche (ainsi qu’un back-up) au sein du
département nancier. En outre, à chaque fois que cela est possible et dans toute la
mesure du possible, nous tâchons d’avancer les tâches, à avoir de les faire passer
avant la date bilantaire effective, an de garantir la rapidité et surtout la qualité du
processus;
◆
ce qui précède est également lié à des modèles standardisés servant au contrôle et
de base aux dossiers d’audit ;
◆
la procédure qui précède est suivie pour WDP et ses liales.
An de permettre un déroulement efcace du processus d’audit, une réunion de pré-
audit est systématiquement organisée avant la date du bilan avec le commissaire pour
analyser toutes les évolutions importantes et les points d’attention spéciques de la
période écoulée.
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Rapport annuel 2021
142
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Une fois que toutes les tâches comptables ont été parachevées et intégrées dans
l’ensemble de consolidation et de reporting, les chiffres sont contrôlés par le CFO.
Ce contrôle consiste en grande partie en:
◆
une analyse de variation entre les chiffres réels et les chiffres budgétés (les chiffres
budgétés sont établis une fois par an et mis à jour tous les trimestres sur la base
d’une prévision);
◆
une analyse de variation entre les chiffres réels et les chiffres historiques; et
◆
une analyse ad hoc de la totalité des montants et des entrées comptables importants.
Une fois ces contrôles effectués, les chiffres sont présentés aux CEO de WDP et
arrêtés en concertation avec le CFO. Les rapports trimestriels, semestriels et annuels,
en ce compris les communiqués de presse y afférents, sont soumis aux et analysés
par le Comité d’audit et le Conseil d’Administration, qui les approuvent en vue de leur
publication.
Les rapports de compte rendu nancier sont établis conformément aux normes
internationales d’information nancière (International Financial Reporting Standards,
IFRS), telles qu’acceptées au sein de l’Union européenne, et aux prescriptions légales
et administratives applicables en Belgique. Ces normes comprennent toutes les normes
et interprétations nouvelles et révisées publiées par l’International Accounting Standards
Board (IASB) et l’International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Des
moments de concertation avec le commissaire sont prévus régulièrement, tout comme
les formations nécessaires, pour les responsables concernés au sein de l’organisation
an d’assurer la conformité aux normes comptables (modiées).
Les chiffres annuels (champ complet) et semestriels (champ limité) sont audités par le
commissaire. Les chiffres trimestriels ne sont pas audités par le commissaire.
Parties impliquées dans l’évaluation du contrôle interne
La qualité du contrôle interne est évaluée en cours d’exercice par:
◆
le commissaire:dans le cadre de l’audit des résultats semestriels et annuels d’une
part et dans le cadre de l’examen annuel des processus et des procédures sous-
jacents d’autre part. Nous renvoyons pour le reste au rapport du commissaire
(voir le chapitre12. Annexes à la page 270). Les systèmes de contrôle interne des
principales questions d’audit, à savoir la valorisation des immeubles de placement,
ont été analysés. Sur la base des recommandations du commissaire, le processus
est adapté si nécessaire;
◆
le Comité d’audit: comme mentionné précédemment, le Comité d’audit a une tâche
spécique en ce qui concerne le contrôle interne et la gestion des risques de WDP.
Le Conseil d’administration supervise l’exécution des tâches du Comité d’audit à cet
égard, entre autres par le biais du compte rendu du Comité d’audit à l’ensemble du
Conseil d’administration ; et
◆
l’audit interne: l’entreprise a désigné un auditeur interne externe comme fonction
de troisième ligne au sein de la structure de contrôle interne. Tous les processus
opérationnels critiques sont audités dans le cadre d’un cycle de trois an s. En outre, la
fonction de conformité, la fonction de gestion des risques et au moins un processus
spécique additionnel font l’objet d’un audit interne annuel. En 2021, un audit interne
a eu lieu sur les processus et les mesures de contrôle internes concernant le cycle de
nancement de la dette.
Informations en vertu de l’article34 de l’arrêté royal
du 14novembre 2007
Conformément à l’article34 de l’arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations
des émetteurs d’instruments nanciers admis à la négociation sur un marché réglementé,
WDP fournit une liste et, le cas échéant, des notes explicatives sur les éléments suivants,
pour autant que ces éléments soient de nature à produire un effet en cas d’offre publique
d’achat.
La structure du capital
Le capital de WDP au 31 décembre 2021 s’élève à 211 695 385,73 euros et est
représenté par 184772193actions ordinaires, représentant chacune 1/184772193 du
capital. Chaque action est entièrement libérée et nominative ou dématérialisée. Aucune
de ces actions ne donne droit à un quelconque droit de vote spécial ou à d’autres droits.
Chacune de ces actions donne droit à une voix à l’Assemblée générale.
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Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
143
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
administrateurs sont nommés par l’Assemblée générale pour une période de quatre
ans en principe et qu’ils peuvent être révoqués par elle à tout moment. Le cas échéant,
conformément à l’article15 des statuts, le droit de nomination obligatoire du ou des
Actionnaires de référence doit être respecté au moment de la nomination.
En ce qui concerne la modication des statuts de la Société, il est renvoyé à la législation
SIR, en vertu de laquelle tout projet de modication des statuts doit être préalablement
soumis à l’approbation de la FSMA. En outre, l’article31 des statuts et les dispositions
du Code des sociétés et des associations s’appliquent.
Les pouvoirs de l’organe d’administration, notamment la possibilité
d’émettre ou de racheter des actions
Conformément à l’article8 des statuts de la société, le Conseil d’Administration est
autorisé, dans les limites des dispositions impératives du droit des sociétés applicable,
à augmenter le capital aux dates et conditions qu’il xera, en une ou plusieurs fois, à
concurrence d’un montant maximum de:
◆
I. 104202599,66euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice
par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation
irréductible (au sens de la loi SIR); et
◆
II. 104202599,66euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel; et
◆
III. 20840519,93euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une
augmentation de capital par apport en nature ou (b) une augmentation de capital
par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de la
Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la loi
SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital ; étant entendu que le
capital dans le cadre de cette autorisation ne pourra pas être augmenté d’un
montant supérieur à celui du capital à la date de l’Assemblée Générale Extraordinaire
qui approuve l’autorisation, à savoir le 29 avril 2020.
Cette autorisation est renouvelable.
Restrictions légales, statutaires ou conventionnelles au transfert
de titres
La cession des actions de WDP n’est soumise à aucune restriction légale ou statutaire.
Toutes les actions de WDP sont cotées sur Euronext Bruxelles et Amsterdam.
Droits de contrôle spéciaux
Aucun droit de contrôle spécial n’a été accordé à certain(e)s (catégories d’) actionnaires.
Mécanisme de contrôle de tout plan d’actionnariat des salariés
lorsque les droits de contrôle ne sont pas exercés directement
par les salariés
WDP n’a pas de plan d’actionnariat pour les salariés.
Restrictions légales ou statutaires à l’exercice du droit de vote
Il n’y a aucune restriction légale ou statutaire au droit de vote.
Conventions d’actionnaires connues de WDP et pouvant donner lieu
à des restrictions du transfert de titres et/ou de l’exercice du droit
de vote
À la connaissance de WDP, il n’existe pas de conventions d’actionnaires qui pourraient
donner lieu à des restrictions du transfert de titres et/ou de l’exercice du droit de vote.
Règles de nomination et de remplacement des membres de l’organe
d’administration et concernant la modification des statuts de WDP
En ce qui concerne les règles de nomination et de remplacement des membres du Conseil
d’Administration, nous renvoyons aux explications dans ce chapitre7. Déclaration de
gouvernance d’entreprise, et à l’article14 des statuts de la Société qui stipule que les
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Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
144
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
À la date du présent rapport annuel, le Conseil d’Administration a eu deux fois recours à
l’autorisation qui lui a été donnée d’augmenter le capital et donc, le solde disponible du
capital autorisé s’élève à:
◆
I. 104202 599,66euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital par apport numéraire avec la possibilité d’exercice par
les actionnaires de la Société du droit de préférence légal ou du droit d’allocation
irréductible (au sens de la législation SIR);
◆
II. 104202599,66euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel; et
◆
III. 18 631 292,77 euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a)
une augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de
capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires de
la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens de la
législation SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital;
étant entendu que le capital dans le cadre du capital autorisé ne peut jamais être
augmenté, au total, d’un montant supérieur à 208405199,33euros pendant la période
d’habilitation de cinq années.
En vertu de l’article 11 des statuts, WDP peut acquérir, prendre en gage et vendre
ses propres actions et les certicats y afférents, conformément au droit des sociétés
applicable.
En outre, le Conseil d’Administration est habilité, pour une période de cinq années à
compter du 11 septembre 2019, à:
◆
recevoir, et prendre en gage, des actions, et certicats y relatifs, de la Société à un
prix, ou une contrevaleur, de 0,01 euro minimum et à un prix, ou une contrevaleur,
maximal correspondant à 125% du cours de clôture du jour de négociation précédant
la date de transaction, sans que la Société ne puisse détenir d’actions, et certicats y
relatifs, de la Société qui représentent plus de 10% du nombre total d’actions ;
◆
aliéner des actions et certicats y relatifs, de la Société, notamment en faveur d’une
ou plusieurs personnes spéciques autres que le personnel, à un prix, ou une valeur,
minimum égale à 75% du cours de clôture du jour de négociation précédant la date
de transaction.
Au 31 décembre2021, WDP ne détenait aucune action propre.
Contrats importants auxquels WDP est partie et qui prennent effet,
sont modifiés ou expirent en cas de changement de contrôle de WDP
après une offre publique d’achat
L’Assemblée Générale du 28 avril 2021 a approuvé la clause de changement de contrôle
dans le cadre (i) du contrat de crédit conclu par la Société le 1er juillet 2020 avec la KBC,
(ii) du contrat de crédit conclu par la Société le 15 juillet 2020 avec la Banque européenne
pour la reconstruction et le développement (BERD), (iii) du contrat de crédit conclu par la
Société le 30 septembre 2020 avec l’Industrial and Commercial Bank of China (Europe)
SA Brussels Branch (ICBC), (iv) du contrat de crédit conclu par la Société le 23 novembre
2020 avec VDK Bank, (v) du contrat de crédit conclu par la Société le 18décembre 2020
avec la Banque européenne d’investissement (BEI), et (vi) du contrat de crédit conclu par
la Société le 23 décembre 2020 avec Ethias.
Comptes annuels
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Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
145
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Contrats conclus entre WDP et ses administrateurs ou salariés qui
prévoient des indemnités si, à la suite d’une offre publique d’achat,
les administrateurs démissionnent ou doivent être révoqués sans
motif valide ou qu’il est mis fin à la relation de travail du salarié.
Les contrats conclus avec les co-CEO et avec le CFO prévoient une clause stipulant que,
s’il est mis n à la convention de management avec la personne concernée dans les six
mois à dater d’une offre publique de rachat par une des parties, sans que l’on puisse
invoquer une faute grave, les personnes concernées ont droit à une indemnité de départ
de 18mois pour les co-CEO et de 12mois pour le CFO.
Les contrats passés avec les autres membres du Comité de gestion et les salariés de
WDP ne comportent aucune clause contractuelle de ce type.
Structure de l’actionnariat WDP
76
%
24
%
Famille
Jos de Pauw
Free float
3
%
AXA Investment Managers
5
%
Sociétés liées à BlackRock
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Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
146
DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Structure du Groupe
Warehouses
De Pauw
Romania S.R.L
WVI GmbHWDP Luxembourg SA
WDP Development
NL S.A.
WDP France SARL
100
%
100
%
55
%
85
%
50
%
WDP Nederland S.A.
100
%
WDP Invest SA
100
%
Une joint-venture
à 55-45% avec les
pouvoirs publics
luxembourgeois
Joint-venture à
50-50% avec
L.I.F.E. SA
Une structure
d'actionnariat
85-15% avec Jeroen
Biermans, entrepreneur
et spécialiste de la
Roumanie
Une joint-venture
à 50-50% avec VIB
Vermögen AG
Une participation
de 25%+1 de
WDP dans l'energy
proptech company
nanoGrid
Joint venture -
WDP NV 29%
I Love Hungaria SA
50
%
Eurologistik 1
Freehold BV
100
%
WDPort of
Ghent
Big Box SA
29
%
nanoGrid BV
25
%
Comptes annuels
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Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
147
FACTEURS DE RISQUE
La stratégie de WDP consiste à créer une valeur durable pour ses clients, ses actionnaires
et toutes ses parties prenantes. WDP veut créer un ux de revenus et des dividendes
solides et croissants tout en garantissant la valeur durable de ses propriétés et de solides
ICP opérationnels et nanciers. Les activités de WDP sont exposées à un certain nombre
de risques ou d’incertitudes internes et externes qui peuvent avoir un impact sur la
capacité du Groupe à atteindre ses objectifs stratégiques globaux.
La gestion des risques du Groupe WDP se concentre sur la sensibilisation aux risques
ainsi que sur la maîtrise et/ou la limitation des risques ou menaces réels, tout en laissant
une place aux risques maîtrisables (combinés aux opportunités) dans le but de générer
de la valeur pour ses actionnaires, clients et autres parties prenantes et de la protéger.
La gestion des risques est réalisée de manière continue. Par ailleurs, le Groupe est
convaincu que la gestion des risques doit faire partie intégrante de la culture d’entreprise
an de cultiver un environnement dans lequel les personnes sont encouragées à identier,
aborder et traiter les risques avec toute la transparence requise. La gestion des risques
est ancrée dans les activités quotidiennes de la Société an qu’elle puisse s’adapter
facilement aux changements qui peuvent survenir dans l’environnement dans lequel la
Société opère.
En 2021, l’Enterprise Risk Management Policy du Groupe WDP a été revue, mise à jour
et adaptée à la complexité actuelle, aux dimensions et aux objectifs stratégiques de
WDP ainsi qu’au contexte en pleine évolution, à savoir les changements au niveau de
la réglementation, des thèmes liés à l’ESG et du changement climatique. L’Enterprise
Risk Management Policy de WDP est décrite au chapitre 7. Déclaration de gouvernance
d’entreprise à la page 137.
Surveillance
des risques
Surveillance continue
des conséquences des
risques et de l’évolution
potentielle des risques
#TeamWDP
Risk manager
Comité de gestion
Conseil d’Administration
Gestion
des risques
Gestion active des
risques par la prévention,
l’atténuation des risques,
le partage des risques et/
ou la rétention des risques
#TeamWDP
Processus de gestion des risques
Évaluation
des risques
Analyse et évaluation des
risques identiés, en tenant
compte de leur probabilité
et de leurs conséquences
Compliance ofcer
Risk ambassadors
Risk manager
Identification
des risques
Évaluation et identication
de (nouveaux) risques dans
le risk register
#TeamWDP
Risk ambassadors
Risk manager
Comité de gestion
Conseil d’Administration
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
149
FACTEURS DE RISQUE
Risk appetite
WDP agit dans les limites d’un risk appetite prudent à équilibré. La tolérance quasi
nulle ou la propension à la prudence porte sur les risques juridiques, réglementaires,
nanciers, de HSES et de compliance. Le Groupe applique un risk appetite limité à
équilibré dans la poursuite de ses objectifs stratégiques et opérationnels.
Le Conseil d’Administration détermine le niveau de risque acceptable pour WDP an
d’atteindre ses objectifs stratégiques et revoit annuellement le risk appetite du Groupe.
Risques les plus significatifs
WDP rend compte annuellement des risques les plus significatifs, qui sont dénis en
fonction de la spécicité et de la matérialité, en tenant compte de leur impact et de leur
probabilité. WDP est bien entendu aussi confrontée à des risques généraux, qui sont pris
en compte dans son évaluation de la gestion des risques, identiés et surveillés. Ces
risques ne sont pas considérés comme des risques les plus signicatifs, car ils ne sont
pas spéciques ou parce que leur valeur nette
1
n’est pas considérée comme signicative.
Ces risques les plus signicatifs sont présentés sur la page suivante en fonction de
leur matérialité nette, c’est-à-dire après les mesures d’atténuation des risques, classés
par catégorie de risque élevé à faible, et sont abordés en détail dans ce chapitre. WDP
est consciente du fait qu’elle peut être confrontée à d’autres risques qui sont encore
inconnus, non signicatifs et/ou qui ne revêtent pas une importance essentielle à la date
de publication de ce rapport annuel. Pour clarier le processus de gestion des risques
de WDP: plusieurs Key Risk Indicators sont mentionnés pour chacun des risques les
plus signicatifs. Ces Key Risk Indicators peuvent fournir une première indication de
l’exposition au risque et proposer des directives concrètes pour l’évaluation des risques.
1 La valeur nette du risque (en tenant compte des facteurs d’atténuation des risques) reète l’impact x la probabilité de
chaque risque.
La classication et l’identication des risques les plus signicatifs reposent sur
l’Enterprise Risk Management Policy de WDP qui a été révisée et améliorée en 2021. Les
changements dans les risques les plus signicatifs identiés et la propension à assumer
ces risques seront décrits chaque année dans les prochains rapports sur les facteurs de
risque.
Comptes annuels
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Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
150
FACTEURS DE RISQUE
Valeur de risque des risques les plus significatifs
Probabilité
Impact
Dimination de la
juste valeur
1 2 3 4 5
1
2
3
4
5
Transition climatique
Cycle de
marché de
l’investissement
Solvabilité des locataires
Vacance
Financement
Cycle du marché locatif
Développements de projets
Chaîne d’approvisionnement
Capital humain
Cycle de crédit
Statut de
REIT
Risques les plus significatifs
(par ordre de matérialité par catégorie)
2
Impact sur les piliers de valeur de WDP
Compliance
Transition climatique Future logistics
Statut de REIT Sustainable growth
Financier
Diminution de la juste valeur Sustainable growth
Future logistics
Financement Sustainable growth
Marché
Cycle du marché de l’investissement Sustainable growth
Cycle de crédit Sustainable growth
Cycle du marché locatif Sustainable growth
Opérationnel
Développements de projets Future logistics
Sustainable growth
Impact by responsiblility
Solvabilité des locataires Sustainable growth
Vacance Sustainable growth
Future logistics
Chaîne d’approvisionnement Impact by responsiblility
Capital humain Vitally engaged
2 La matérialité est mesurée au moyen de la valeur nette (impact x probabilité) pour chaque risque.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
151
FACTEURS DE RISQUE
Risques les plus significatifs
Compliance
Risques liés au durcissement de la politique
climatique et de la réglementation climatique
pour réaliser la transition vers une économie à
plus faible émission de carbone
Partout dans le monde, nous assistons à un
durcissement de la politique climatique et de la
réglementation climatique an de rendre l’économie
moins dépendante des combustibles fossiles et de
passer à une économie à plus faible émission de
carbone.
Cela peut entraîner l’imposition de restrictions au
niveau de la location ou de la vente de bâtiments
qui ne répondent pas aux normes minimales. Il en
va de même pour les bâtiments technologiquement
obsolètes, qui peuvent générer des coûts d’entretien
ou des dépenses d’investissement plus élevés
pour répondre aux normes d’efcacité minimales et
permettre des modes de travail modernes.
Le durcissement de la politique climatique et de
la réglementation climatique peut entraîner des
changements dans l’ensemble de la chaîne de
valeur de la Société, qu’il s’agisse des exigences
des investisseurs ou de celles des clients, car cela
peut provoquer une baisse des revenus et du capital
disponible.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
En tant que société immobilière à forte intensité
de capital, nous devons préserver notre accès
au nancement (capitaux propres et fonds
étrangers). Le net mouvement amorcé dans la
réglementation vers un nancement vert implique
une demande accrue des investisseurs et des
institutions nancières pour des investissements
verts et des actifs certiés verts. Le volume
d’investissement ciblé dans le nouveau plan de
croissance 2022-25 s’élève à 2 milliards d’euros.
Avec ce montant, nous voulons augmenter la
part des actifs certiés verts dans le portefeuille
immobilier total de 29% actuellement à 75%
minimum et augmenter la part du nancement
vert dans l’endettement total de 36%
actuellement à au moins 75%
d’ici 2025.
♦
Les exigences plus strictes en matière de
performance et d’efcacité énergétique et la
volonté de réduire le carbone incorporé dans les
développements de projets provoqueront une
augmentation des dépenses d’investissement.
♦
L’utilisation de la surface au sol revêt une
importance cruciale pour les projets de
développement logistiques. En 2021, WDP
a livré 365000 m² de développements, ce
qui représente une surface au sol d’environ
750000m².
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Diverses mesures sont prises dans le cadre du
WDP Climate Action Plan (voir 4. Performance -
Future logistics):
♦
analyse de l’exposition du portefeuille au
risque de transition;
♦
WDP en tant que fournisseur de services
énergétiques;
♦
mise en place d’un système de surveillance
énergétique dans l’ensemble du portefeuille
immobilier.
♦
WDP fait partie de différentes organisations
sectorielles spécialisées an de rester
constamment au courant des évolutions
réglementaires, non seulement dans l’UE, mais
aussi dans le reste du monde.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Pourcentage d’actifs certiés verts.
♦
Pourcentage de nancement vert.
♦
Émissions de gaz à effet de serre (scope 1, 2
et 3).
♦
Pourcentage de la consommation d’électricité
provenant de sources d’énergie renouvelable pour
les bureaux de WDP et le portefeuille immobilier.
Risk appetite :
limité
Transition climatique
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
152
FACTEURS DE RISQUE
Risques réglementaires liés au non-respect et à
la perte du statut de REIT
WDP a un statut de REIT en Belgique et en France
(respectivement en tant que SIR et SIIC) et estime
que la Société a toujours droit au statut de FBI aux
Pays-Bas (voir chapitre 6. Résultats financiers et
rapport immobilier à la page 73).
An de conserver ces statuts de REIT, et leur régime
de transparence scale, WDP doit tenir compte
d’un certain nombre de restrictions d’activités,
d’exigences de diversication, de restrictions au
niveau de ses liales, de restrictions en rapport avec
son taux d’endettement, d’exigences en matière
de distribution du bénéce, d’exigences relatives
à sa structure actionnariale, de procédures pour
les conits d’intérêts, d’exigences en matière de
gouvernance d’entreprise et d’autres exigences
spéciques telles que dénies dans les législations
nationales pertinentes sur les REIT.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Perte potentielle du régime de transparence
scale avec un impact négatif signicatif sur le
résultat net et la NAV.
♦
Au 31 décembre 2021, WDP détenait au total
2193,7 millions d’euros en facilités de crédit
en cours. Dans les contrats qui sont à la base
de ces facilités de crédit, il est généralement
stipulé que WDP SA doit garder son statut
de société immobilière réglementée (SIR) en
Belgique. De plus, WDP a pris l’engagement
historique de conserver le statut de FBI (scale
beleggingsinstelling ou organisme de placement
collectif à caractère scal) en ce qui concerne les
facilités de crédit d’un montant de 175 millions
d’euros.
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Procédures strictes de contrôle interne. Nous
vous renvoyons au chapitre7. Déclaration de
gouvernance d’entreprise à la page 137.
♦
Suivi permanent des exigences légales et de
leur respect, avec l’aide de consultants externes
spécialisés.
♦
Dialogue intensif avec l’autorité de contrôle
dans le cadre de la surveillance prudentielle des
régimes REIT.
♦
Représentation de la Société dans des
organisations qui représentent le secteur REIT.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Changement de position des pouvoirs publics en
ce qui concerne le statut de REIT.
♦
Avertissement de la part de l’autorité de contrôle
concernant la conformité inadéquate avec la
réglementation REIT.
♦
Ratios légaux imposés par la réglementation REIT.
Variations négatives de la juste valeur des
bâtiments
La juste valeur des investissements immobiliers
du Groupe WDP est soumise à des variations et
dépend de différents facteurs. Certains d’entre eux
sont exogènes, ce qui signie que le Groupe WDP
n’a probablement aucun contrôle sur eux, comme
une baisse de la demande ou du taux d’occupation
dans les sous-marchés respectifs où le Groupe
WDP est actif, des variations dans les rendements
d’investissement attendus ou des hausses des frais
de transaction relatifs à l’acquisition ou l’aliénation
de biens immobiliers.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Un impact négatif sur le résultat net et l’EPRA
NAV. Une baisse de 1 % du taux d’occupation
implique un recul du résultat EPRA de 1,4 %.
♦
Une variation négative du taux d’endettement.
Une diminution de 5,0 % de la juste valeur
des investissements immobiliers implique une
augmentation de 1,9 % du taux d’endettement.
Nous vous renvoyons au chapitre 6. Résultats
financiers et rapport immobilier à la page 101.
♦
Impossibilité (partielle) de verser des dividendes si
la baisse cumulée de la juste valeur dépasse les
réserves distribuables. Nous vous renvoyons au
chapitre 10. Comptes annuels à la page 250.
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Politique d’investissement qui se concentre sur
des biens immobiliers de haute qualité dans
des hubs logistiques stratégiques ou sur des
sites secondaires présentant un potentiel de
croissance.
♦
Portefeuille très diversié avec un risque maximum
par bâtiment inférieur à 2,5 % de la juste valeur.
♦
Le portefeuille immobilier est évalué par des
experts indépendants sur une base trimestrielle
an d’identier les tendances et de prendre des
mesures proactives en temps utile.
♦
Gestion prudente et clairement dénie des
structures de capital. Nous vous renvoyons
au chapitre 6. Résultats financiers et rapport
immobilier à la page 77.
♦
Des réserves distribuables sufsantes d’environ
560 millions d’euros (après versement du
dividende proposé pour 2021).
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
La juste valeur de chaque bâtiment par rapport à
la juste valeur du portefeuille total.
♦
Taux d’occupation.
♦
Âge moyen du portefeuille.
♦
Période de location moyenne.
♦
Ratio d’endettement.
♦
Bénéce/perte cumulé non réalisé du portefeuille
d’investissements immobiliers.
♦
Réserves distribuables.
Risk appetite : prudent
Risk appetite : prudent
Statut de REIT
Diminution de la juste valeur
Financier
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
153
FACTEURS DE RISQUE
Risque de financement (liquidités et coût du
capital)
La stratégie de WDP, qui est une entreprise en
pleine croissance et à haute intensité de capital,
dépend en grande partie de sa capacité à trouver
des moyens nanciers, sous la forme de capitaux
étrangers ou de fonds propres, an de pouvoir
nancer ses activités et ses investissements. Divers
scénarios négatifs peuvent se présenter (comme
des perturbations sur les marchés nanciers
internationaux des capitaux-actions et des capitaux
d’emprunt, une diminution de la capacité de prêt
des banques, une détérioration de la solvabilité
du Groupe WDP ou une perception négative des
investisseurs à l’égard des sociétés immobilières),
ce qui peut rendre difcile l’accès au nancement
dans le cadre des facilités de crédit existantes ou
nouvelles ou sur les marchés de capitaux. Une
augmentation signicative du coût du capital de
la Société peut affecter la rentabilité de la Société
dans son ensemble ainsi que les nouveaux
investissements.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Impossibilité de nancer des acquisitions ou
des projets (par le biais de fonds propres ou
de capitaux étrangers). Au 31 décembre 2021,
il restait à réaliser un montant de 500 millions
d’euros d’investissements identiés.
♦
La non-disponibilité de moyens nanciers (via le
cash-ow ou les facilités de crédit disponibles)
pour le paiement des intérêts et des coûts
d’exploitation, et pour le remboursement à
l’échéance des emprunts en cours et/ ou des
obligations en circulation. Au 31 décembre 2021,
environ 102,2millions d’euros de dettes à long
terme arriveront à échéance dans un an.
♦
Financement à des coûts plus élevés, ce qui
entraîne une baisse de la rentabilité visée. Une
augmentation de 100 points de base des taux
Euribor entraîne une baisse du résultat EPRA de
3,8millions d’euros (-1,7 %).
♦
Risque de nancement potentiellement accru
pour les dettes à court terme. 205 millions
d’euros, soit 9 % de l’encours des dettes, se
composent de billets de trésorerie et d’avances à
terme xe à court terme.
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Stratégie de nancement conservatrice et
prudente avec une répartition équilibrée des
échéances des dettes. Nous vous renvoyons
au chapitre 6. Résultats financiers et rapport
immobilier à la page 77.
♦
Garantir des lignes de crédit sufsantes
pour nancer les coûts d’exploitation et les
investissements prévus. Au 31 décembre 2021,
le montant total des facilités de crédit à long
terme non utilisées et conrmées s’élevait à
environ 750 millions d’euros après couverture
du programme de billets de trésorerie. Nous vous
renvoyons au chapitre 6. Résultats financiers
et rapport immobilier à la page 77.
♦
Protection contre les hausses de taux d’intérêt
au moyen d’instruments de couverture, ce qui a
permis de couvrir 83 % de la dette. Si la hausse
des taux d’intérêt est due à une ination plus
élevée, l’indexation des loyers est également un
facteur d’atténuation.
♦
Dialogue permanent avec les investisseurs et les
partenaires bancaires pour établir des relations
solides à long terme.
♦
Les billets de trésorerie sont entièrement
couverts par des lignes de crédit de back-up
et des facilités de crédit non utilisées faisant
ofce de garantie pour le renancement, au cas
où le placement ou la prolongation de billets de
trésorerie ne serait pas possible. Les lignes de
crédit de back-up et les facilités de crédit non
utilisées doivent également faire l’objet d’une
révision périodique.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Durée résiduelle de toutes les lignes de crédit
utilisées et non utilisées.
♦
Montant en lignes de crédit non utilisées et
conrmées.
♦
Pourcentage de diversication des sources de
nancement.
♦
Hedge ratio.
♦
Coûts de nancement moyens.
♦
Coût du capital.
Risk appetite : prudentFinancement
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
154
FACTEURS DE RISQUE
Marché
Risques liés au cycle du marché de
l’investissement
Le marché de l’investissement pour l’immobilier
logistique peut être inuencé négativement par
une baisse de la demande en biens immobiliers de
la part des investisseurs. Des incitants structurels
tels que l’omnicanal, la révision de la chaîne
d’approvisionnement ou la durabilité peuvent
générer des changements signicatifs (négatifs ou
positifs) dans l’approche logistique des entreprises
et, par conséquent, dans leurs biens immobiliers.
En outre, une réaction négative à l’évolution du
marché immobilier peut obliger WDP à réaliser des
investissements ou des désinvestissements à des
prix peu avantageux ou à un moment défavorable
du cycle.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Chaque baisse de 5% de la valeur du portefeuille
immobilier implique un recul de 1,60euro (-8 %)
de l’EPRA NAV et une augmentation de 1,9% du
taux d’endettement.
♦
Les acquisitions ou aliénations à des rendements
défavorables peuvent affecter la rentabilité de la
Société et avoir un impact négatif sur le résultat
EPRA visé par action
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Stratégie d’investissement axée sur des
bâtiments de haute qualité qui génèrent des
revenus stables à long terme, intégrée dans un
plan de croissance pluriannuel avec des lignes
directrices et des perspectives de rendement bien
dénies.
♦
Suivi permanent du cycle du marché immobilier
et de l’évolution potentielle des conditions du
marché.
♦
Pourcentage élevé de réserve foncière dans la
valorisation du portefeuille immobilier (26%), qui
a pu résister aux baisses de valeur dans le passé.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Diversication géographique de l’ensemble du
portefeuille immobilier.
♦
Rendement locatif initial des acquisitions
réalisées et des développements de projets.
♦
Les taux de rendement «prime» des transactions
et les volumes de prise en occupation dans les
régions concernées.
Cycle du marché de l’investissement
Risk appetite : équilibré
Risque de cycle de crédit et volatilité sur les
marchés de capitaux
Une incertitude et une volatilité extrême sur les
marchés internationaux peuvent avoir un impact
négatif sur le coût du capital et rendre plus difcile
l’accès au nancement, tant sur les marchés des
actions pour lever de nouveaux capitaux/fonds
propres que pour le nancement de la dette par le
biais d’emprunts existants et/ou nouveaux.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Accès plus difcile aux marchés des actions pour
lever de nouveaux capitaux/des fonds propres
et restrictions au niveau de la disponibilité du
nancement de la dette en ce qui concerne les
facilités de crédit existantes et/ou nouvelles. Au
31 décembre 2021, l’encours total des dettes
nancières s’élevait à 2 193,7 millions d’euros,
dont un montant d’environ 102,2 millions d’euros
de dettes à long terme arrive à échéance dans
un an.
♦
La volatilité et l’incertitude sur les marchés
internationaux peuvent entraîner de fortes
uctuations du cours des actions.
♦
Financement à des coûts plus élevés, ce qui
entraîne une baisse de la rentabilité visée. Une
augmentation de 100 points de base des taux
Euribor entraîne une baisse du résultat EPRA de
3,8millions d’euros (-1,7 %).
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Dialogue intensif et fréquent avec les marchés
des capitaux et les contreparties nancières et
communication transparente avec des objectifs
clairs.
♦
Surveillance et contrôle stricts de chaque
risque susceptible d’inuencer négativement la
perception de la Société par les investisseurs et
les nanciers.
♦
Volonté d’établir des relations à long terme avec
les partenaires nanciers et les investisseurs.
♦
Disponibilité de facilités de crédit non utilisées
pour la couverture du programme des billets de
trésorerie.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Durée résiduelle de toutes les lignes de crédit
utilisées et non utilisées.
♦
Montant en lignes de crédit non utilisées et
conrmées.
♦
Pourcentage de diversication des sources de
nancement.
♦
Hedge ratio.
♦
Coûts de nancement moyens.
♦
Coût du capital.
Risk appetite : prudentCycle de crédit
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
155
FACTEURS DE RISQUE
Risques liés au cycle du marché locatif
Le marché locatif pourrait être confronté à une
baisse de la demande de biens logistiques, avec
une possible offre excédentaire. Cela peut avoir
des conséquences sur le taux d’occupation du
portefeuille immobilier, qui est le principal moteur
des activités opérationnelles de notre entreprise.
En outre, cela peut affecter la capacité à prélouer
les projets en cours de développement et donc les
objectifs xés par WDP dans son plan de croissance
2022-25.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Une diminution du taux d’occupation aura
un impact sur les revenus locatifs et les frais
de vacance. Une baisse de 1 % du taux
d’occupation ferait baisser le résultat EPRA
de -1,4 %.
♦
Baisse de la juste valeur du portefeuille immobilier
et par conséquent aussi de la NAV. Chaque
diminution de 5% de la valeur du portefeuille
immobilier fait baisser l’EPRA NAV de 1,6euro
(-8%).
♦
Impossibilité de prélouer des projets et de
poursuivre le développement du potentiel foncier
au sein du portefeuille et le rentabiliser. Au
31décembre 2021, WDP possédait une réserve
foncière d’environ 3millions de m² dont la juste
valeur s’élevait à 164,5millions d’euros.
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Clientèle diversiée avec une exposition
maximale par client et une large répartition entre
les différents secteurs de locataires (ainsi que
les clients des locataires, surtout s’il s’agit de
prestataires de services logistiques externes).
♦
Intégration en profondeur dans le marché
de l’immobilier et de la logistique grâce à de
nombreuses années d’expérience et à nos
propres équipes commerciales.
♦
Concentration sur des sites de haute qualité
dans des hubs logistiques stratégiques ou sur
des sites secondaires présentant un potentiel de
croissance.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Taux d’occupation.
♦
Pourcentage de prélocations dans le pipeline de
développement.
♦
Diversication de la clientèle.
Risk appetite : équilibréCycle du marché locatif
Risques liés aux activités de développement de
la Société
Plusieurs risques sont inhérents au développement
de projets: budget, timing, qualité, contrepartie.
Ainsi, la qualité des travaux qui sont fournis par
le partenaire de construction peut impliquer
un risque pour la valeur du projet. Des retards
peuvent survenir pendant l’exécution des travaux,
entraînant une perte de revenus potentiels. Étant
donné l’accent mis sur les développements
préloués, le délai entre l’accord commercial et la
désignation du partenaire de construction peut
entraîner une indisponibilité du partenaire de
construction et donc probablement aussi un retard
dans l’exécution des travaux. Par ailleurs, les prix
des matériaux nécessaires peuvent subir des
augmentations conséquentes en raison de leur
rareté, de l’ination, etc. Cela peut se traduire par
une non-réalisation des rendements attendus sur
les développements ou par un dépassement des
budgets d’investissement.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Dans le cadre du plan de croissance 2022-25,
il est prévu un volume d’investissement de
2milliards d’euros, l’accent étant principalement
mis sur les développements préloués.
♦
En 2021, WDP a développé près de 365 000 m²,
ce qui représente un volume d’investissement
d’environ 303 millions d’euros. Au 31 décembre
2021, une supercie d’environ 865 000 m²
était en cours d’exécution, soit un volume
d’investissement d’environ 594 millions d’euros.
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Partenariats à long terme avec des partenaires de
construction, avec une attention particulière à la
solvabilité et à la qualité.
♦
Suivi rigoureux des projets en cours d’exécution
avec application de clauses pénales en cas de
non-respect des contrats par les tiers.
♦
Équipe interne spécialisée dans le développement
avec de solides antécédents et recours à des
conseillers externes pour couvrir les risques.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Programme de développement en cours.
♦
Livraison dans les délais des développements de
projets.
♦
Dépassement de budget.
♦
Situation nancière des partenaires de
construction.
Risk appetite : équilibréDéveloppements de projets
Opérationnel
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
156
FACTEURS DE RISQUE
Risque de vacance du portefeuille
WDP applique une stratégie de location à long
terme des développements et/ou des acquisitions.
WDP détient les bâtiments en portefeuille dans le
but de générer un cash-ow stable par le biais de
la location, un taux d’occupation élevé et constant
étant essentiel pour la croissance de la Société.
Il peut y avoir vacance lorsque des contrats de
bail arrivant à expiration ne sont pas renouvelés
et lorsque des contrats de bail sont résiliés avant
la date d’échéance. Le taux d’occupation du
portefeuille WDP à la n de l’année s’élevait à
98,6%. Compte tenu du taux d’occupation élevé,
le risque de vacance locative future est plus
important que le potentiel d’augmentation du taux
d’occupation.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Une diminution du taux d’occupation aura
un impact sur les revenus locatifs et les frais
de vacance. Une baisse de -1% du taux
d’occupation ferait baisser le résultat EPRA
de -1,4%.
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Équipe interne de property management et
équipes commerciales.
♦
Qualité et polyvalence des bâtiments situés à des
carrefours logistiques stratégiques, ce qui facilite
la relocation.
♦
Préférence pour des niveaux de loyers réalistes et
des contrats de bail à long terme.
♦
Clientèle diversiée avec une exposition limitée
à un seul locataire et une base sectorielle bien
répartie.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Taux d’occupation.
♦
Solvabilité du portefeuille de clients (pourcentage
de recouvrement des loyers et des créances
douteuses).
♦
Répartition des bâtiments (situation
géographique, type de bâtiment, âge) au sein du
portefeuille immobilier.
♦
Durée moyenne des contrats de bail et taux de
renouvellement moyen des contrats de bail.
Risk appetite : limitéVacance
Risque de solvabilité des locataires
Les défauts de paiement (partiels) des clients
peuvent affecter de manière signicative les revenus
locatifs, le cash-ow, le taux d’occupation du
portefeuille et le résultat EPRA par action de
la Société.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Au 31 décembre 2021, les créances
commerciales en cours s’élevaient à 16 millions
d’euros. Une augmentation des créances non
recouvrables de 1million d’euros ferait baisser le
résultat EPRA de 0,4%.
♦
Au 31 décembre 2021, une diminution des
revenus locatifs de 2 millions d’euros ferait
baisser le résultat EPRA par action de -0,9 %.
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Contrôle approfondi de la solvabilité des
locataires par des spécialistes internes et des
agences de notation externes avant la prise en
occupation dans le portefeuille
♦
Procédure interne stricte pour la facturation et le
recouvrement des loyers.
♦
Stratégie locative axée sur des contrats à long
terme avec des locataires de qualité, stables et
solvables et diversication de la clientèle dans
l’ensemble du portefeuille immobilier.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Pourcentage de recouvrement des loyers.
♦
Days Sales Outstanding.
♦
Situation nancière des locataires.
♦
Diversication des locataires dans l’ensemble du
portefeuille immobilier.
Risk appetite : limitéSolvabilité des locataires
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
157
FACTEURS DE RISQUE
Risques liés à la sous-utilisation, à l’attraction et
à la rétention des talents et au développement
des employés
#TeamWDP est l’un des moteurs stratégiques
de WDP pour la réalisation du business plan du
Groupe. L’incapacité à recruter, développer et garder
des membres de l’équipe possédant les bonnes
compétences peut entraîner des performances
médiocres, ce qui a des conséquences sur la
prise de décision, l’efcacité opérationnelle et les
performances globales de la Société.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Les activités, les processus opérationnels et les
décisions de la Société requièrent des employés
hautement qualiés et/ou expérimentés au
sein d’une équipe compacte (96 employés au
31décembre 2021).
♦
88 % du personnel de WDP possède un diplôme
universitaire ou d’une haute école.
♦
Comme les activités de WDP évoluent
constamment (c’est-à-dire qu’elles deviennent
plus complexes et plus spécialisées), il est
nécessaire d’engager de nouveaux prols
hautement qualiés. En 2021, 4 nouvelles
fonctions clés ont été créées.
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
Un package salarial compétitif pour les employés,
qui fait l’objet d’un benchmarking régulier.
♦
Enquête annuelle sur l’implication des employés.
♦
Programmes de formation individuels pour
chaque membre de #TeamWDP, combinés à une
mobilité interne, le cas échéant.
♦
Efforts réalisés en matière de bien-être,
d’ambiance dans l’entreprise et d’activités
opérationnelles. Nous vous renvoyons au chapitre
4. Performance Vitally engaged.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Rotation du personnel.
♦
Délai moyen de traitement des offres d’emploi.
♦
Ancienneté et âge des employés.
♦
Résultats de l’enquête sur l’implication des
employés.
Risk appetite : prudentCapital humain
Risques liés à la chaîne d’approvisionnement en
rapport avec la continuité de l’activité, la qualité,
la résilience, la réglementation du travail et les
conditions de travail
WDP entretient des contacts avec toutes les
parties prenantes qui contribuent aux activités
opérationnelles de la Société à différents niveaux
de la chaîne d’approvisionnement. Les projets de
(re)développement sont au cœur de notre chaîne
d’approvisionnement. Nous faisons dès lors appel
à un large éventail de prestataires de services
(architectes, bureaux d’études, entreprises de
construction, etc.) Cette interaction n’affecte pas
seulement les processus opérationnels ou les
services, mais comporte également des risques en
matière de responsabilité sociale d’entreprise et de
réputation.
Pourquoi ce risque est-il significatif pour WDP?
♦
Dans le plan de croissance 2019-23, environ
80% de la croissance externe était générée par
des projets de développement préloués. Les
développements préloués resteront également le
principal moteur de la croissance attendue dans
le cadre du plan de croissance 2022-25.
♦
En 2021, WDP a développé près de 365 000 m²,
ce qui représente un volume d’investissement
d’environ 303 millions d’euros. Au 31 décembre
2021, une supercie d’environ 865 000 m²
était en cours d’exécution, soit un volume
d’investissement d’environ 594 millions d’euros.
Comment WDP limite-t-elle ce risque?
♦
En exigeant de nos fournisseurs qu’ils se
conforment au Supplier Code of Conduct de
WDP, nous les impliquons en tant que parties
prenantes importantes dans la réalisation de nos
objectifs en matière de durabilité.
♦
La Grievance Mechanism de WDP sensibilise
aux pratiques inadéquates et illégales an de
pouvoir mettre n aux plaintes qui y sont liées et
les résoudre..
♦
Des fournisseurs critiques de la Société font
régulièrement l’objet d’une enquête de due
diligence.
Quels Key Risk Indicators aident WDP à surveiller
ce risque?
♦
Violations signalées du Supplier Code of
Conduct.
♦
Changements dans la réglementation relative à la
chaîne d’approvisionnement de la Société.
Risk appetite : prudentChaîne d’approvisionnement
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
158
REPORTING SELON LES NORMES RECONNUES9.
“
Des normes réputées témoignent
de la pertinence de nos activités
dans notre secteur.
Page 169 EPRA et GHG
Page 187 TCFD
Page 191 GRI
Transparence,
complémentarité et
reconnaissance internationale
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
159
Le commissaire conrme que le résultat EPRA, les indicateurs EPRA NAV et le ratio
de coûts EPRA ont été calculés selon les dénitions données dans les Best Practices
INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE EPRA
Recommendations de l’EPRA et que les informations nancières utilisées pour le calcul
de ces ratios sont conformes aux données comptables des états nanciers consolidés.
Tableau
Mesure de
performance EPRA Définition Objectif
eneuros
(x1 000)
eneuro/
action
I. Résultat EPRA Résultat récurrent provenant des activités opérationnelles. Il s’agit d’un important indicateur du résultat d’exploitation sous-
jacent d’une entreprise immobilière qui montre dans quelle mesure la
distribution de dividendes actuelle repose sur le bénéce.
201190 1,10
II. EPRA NAV indicateurs EPRA Net Reinstatement Value (NRV): l'objectif de l'indicateur est
également de reéter ce qui serait nécessaire pour reconstituer
l'entreprise à travers les marchés d'investissement en fonction de sa
structure actuelle de capital et de nancement, y compris les droits de
mutation immobilière.
Les indicateurs EPRA NAV apportent des ajustements à l'IFRS NAV an
de fournir aux parties prenantes les informations les plus pertinentes sur
la juste valeur des actifs et passifs, selon 3 scénarios differents.
4016474 21,7
EPRA Net Tangible Assets (NTA): il s'agit de l'actif net réévalué, retraité
pour inclure les immeubles et les autres investissements en juste valeur
et exclure certains éléments peu susceptibles d’être inclus durablement
dans un modèle d’exploitation d’immeubles de placement à long terme.
3713956 20,1
EPRA Net Disposal Value (NDV): l'EPRA Net Disposal Value fournit au
lecteur un scénario de cession des actifs de l'entreprise entraînant
le règlement d'impôts différés et la liquidation de la dette et des
instruments nanciers.
3509812 19,0
Tableau
Mesure de
performance EPRA Définition Objectif %
III. EPRA Net Initial Yield
(NIY)
Les revenus locatifs annualisés basés sur les loyers perçus à la date du
bilan, moins les charges d’exploitation non récupérables, divisés par la
valeur de marché du patrimoine, plus les coûts d’acquisition (estimés).
Mesure comparable en Europe pour les valorisations de portefeuilles. Il y
a eu par le passé un débat sur les valorisations de portefeuilles à travers
l’Europe. Cet indicateur de mesure devrait permettre aux investisseurs
de juger plus facilement par eux-mêmes comment l’évaluation de la
valeur du portefeuille X se compare à celle du portefeuille Y.
4,7 %
III. EPRA TOPPED-UP
NIY
Cet indicateur ajuste le taux de rendement initial EPRA relatif
à l’expiration des périodes de franchise de loyer (ou d’autres
aménagements de loyers tels que réductions et échelonnement de
loyers).
Fournit le calcul réconciliant la différence entre les EPRA NIY et EPRA
TOPPED-UP NIY.
4,7 %
IV. Taux de vacance
EPRA
Valeur locative de marché estimée (Estimated Market Rental Value
ou ERV) des surfaces vacantes divisée par l’ERV de la totalité du
portefeuille.
Une pure mesure (en%) de la vacance. 1,5 %
V. Ratio de coûts EPRA frais administratifs et opérationnels (frais de vacance directs inclus et
exclus) divisés par les revenus locatifs bruts.
Un critère important pour permettre une mesure signicative des
changements au niveau des frais d’exploitation d'une entreprise
immobilière.
Frais directs de
vacance inclus
10,5 %
Frais directs de
vacance exclus
10,2 %
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
160
INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE EPRA
I. Résultat EPRA
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
Bénéfice suivant le compte de résultat IFRS 982266 324610
Ces ajustements en vue du calcul du résultat EPRA,
excluent :
I. Variations de valeur d’immeubles de placement,
d’immeubles en cours de réalisation
détenus comme investissement et autres intérêts -824534 -179146
- Variations de valeur du portefeuille immobilier -825957 -186417
- Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires 1423 7270
II. Bénéce ou perte sur la vente d’immeubles de
placement, d’immeubles en cours de
réalisation détenus comme investissement et autres
intérêts -6410 -408
VI. Variations de la juste valeur d’instruments nanciers et
frais de rupture correspondants -52388 31049
VIII. Impôt différé concernant les ajustements 113226 2727
IX. Adaptations des rubriques précédentes (I.) à (VIII.) par
rapport aux joint ventures -16610 -3574
X. Participations minoritaires relatives à ce qui précède 5641 -742
Résultat EPRA 201190 174516
Nombre moyen pondéré d’actions 182624126 173802120
Résultat par action EPRA (earnings per share) (en euros) 1,10 1,00
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
161
INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE EPRA
II. Indicateurs EPRA NAV
31.12.2021 31.12.2020
in euro (x 1.000) EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
IFRS NAV 3510330 3510330 3510330 2353935 2353935 2353935
IFRS NAV/action (en euros) 19,0 19,0 19,0 13,5 13,5 13,5
NAV dilué à la juste valeur (après exercice d’options, de titres convertibles et autres titres
de participation) 3510330 3510330 3510330 2353935 2353935 2353935
À l'exclusion de :
(V) Impôts différés liés à la réévaluation des immeubles de placement 138091 138091 18630 18630
(VI) Juste valeur des instruments nanciers 66636 66636 129904 129904
(VIII.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS -1101 -1193
Sous-total 3715057 3713956 3510330 2502469 2501276 2353935
Comprenant :
(IX) Juste valeur des dettes nancières à taux xe -518 -2433
(XI) Droits de mutation 301417 237481
NAV 4016474 3713956 3509812 2739950 2501276 2351502
Nombre d’actions 184772193 184772193 184772193 174713867 174713867 174713867
NAV/action (en euros) 21,7 20,1 19,0 15,7 14,3 13,5
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
162
INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE EPRA
III. EPRA NIY et EPRA TOPPED-UP NIY
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Immeubles de placement - pleine propriété 5795243 4566601
Immeubles de placement - participation joint ventures 98524 61415
Moins développements, réserves foncières et
concessions des droits d'usage -560523 -438912
Portefeuille immobilier achevé 5333244 4189104
Provision pour frais d’acquisition estimés 276197 221204
Valeur d'investissement du portefeuille achevé A 5609441 4410309
Revenus locatifs encaissés au comptant annualisés 275059 249835
Coûts immobiliers -13642 -11615
Loyers nets annualisés B 261416 238221
Loyer notionnel à l’expiration de la période de
franchise ou d’autres aménagements de loyers 0 0
Loyer net annualisé ajusté C 261416 238221
EPRA NIY B/A 4,7 % 5,4 %
EPRA TOPPED-UP NIY C/A 4,7 % 5,4 %
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
163
INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE EPRA
IV. Immeubles de placement - Données locatives et taux de vacance
Revenus locatifs
bruts 2021
Revenus locatifs
nets 2021
Superficie
louable au
31.12.2021
Revenus
locatifs bruts
annuels
Valeur locative
prévue pour
espaces vacants
au 31.12.2021
Valeur locative
totale prévue Vacance
Segment (en euros x 1 000) (en euros x 1 000) (en euros x 1 000) (en euros x 1 000) (en euros x 1 000) (en euros x 1 000) (en %)
Belgique 76597 77588 2036757 83732 2528 91472 2,7 %
Pays-Bas 122697 116946 2409923 124658 1346 127822 1,1 %
France 6854 7202 192056 7370 175 8021 2,2 %
Luxembourg 2886 2907 50161 2920 35 3014 3,2 %
Roumanie 48313 49671 1236622 56099 162 57631 0,3 %
Allemagne 271 203 6287 279 0 289 0,0 %
Total 257617 254518 5931807 275059 4246 288250 1,5 %
Correspondance avec le compte de résultat consolidé IFRS
Revenus locatifs de :
- immeubles de placement déjà vendus 202 202
- revenus provenant des panneaux solaires 17754
- autres ajustements : joint ventures
- Luxembourg -2886 -2907
- Allemagne -271 -203
Total 254663 269363
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
164
INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE EPRA
V. Ratio de coûts EPRA
en euros (x 1 000) FY 2021 FY2020
Y compris :
I. Charges d’exploitation (IFRS) -29862 -27300
I-1. Réductions de valeur sur créances commerciales 314 -499
I-2. Récupération des frais immobilières 0 0
le locataire sur immeubles loués -4343 -4163
et remise en état au terme du bail 0 0
I-5. Frais immobilières -9082 -8325
I-6. Frais généraux de la société -16751 -14314
III. Indemnité de gestion hors élément de prot réel/
estimé 1088 1079
V. Charges d’exploitation (participation joint ventures) -450 -372
Hors (si compris ci-dessus) :
VI. Amortissements 303 293
Charges d’exploitation des panneaux solaires 2115 2085
Coûts EPRA (frais directs de vacance inclus) A -26806 -24217
IX. Frais directs de vacance 733 855
Coûts EPRA (frais directs de vacance exclus) B -26073 -23362
X. Revenus locatifs (IFRS) 254663 228401
Moins coût net des concessions -1697 -1550
XII. Revenus locatifs (participation joint ventures) 3157 2120
Moins coût net des concessions -163 -139
Revenus locatifs bruts C 255960 228832
Ratio de coûts EPRA (y compris frais de vacance
directs) A/C 10,5 % 10,6 %
Ratio de coûts EPRA (hors frais directs de vacance) B/C 10,2 % 10,2 %
Les charges d'exploitation sont nets des frais administratifs et opérationnels capitalisés
selon les normes IFRS pour un montant de 3,0millions d'euros. Les charges capitalisées
concernent principalement les frais de personnel interne des salariés directement
impliqués dans le développement du portefeuille immobilier.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
165
INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE EPRA
VI. Immeubles de placement - Évolution des revenus locatifs nets sur une base comparative constante
2021 2020
Croissance
organique
revenus locatifs
nets 2021 (en %)
en euros (x 1 000)
Immeubles
détenus pendant
deux années Acquisitions Ventes Projets
Revenus locatifs
nets totaux
Immeubles
détenus pendant
deux années
Belgique 63868 1118 202 12602 77790 63617 0,4 %
Pays-Bas 93514 1628 0 21804 116946 91743 1,9 %
France 7202 0 0 0 7202 7204 0,0 %
Luxembourg 1852 0 0 1055 2907 1708 8,4 %
Roumanie 30632 936 0 18103 49671 30167 1,5 %
Allemagne 0 203 0 0 203 0 -
Immeubles destinés à la location 197068 3885 202 53564 254720 194439 1,4 %
Correspondance avec le compte de résultat
consolidé IFRS
Revenus de l’énergie solaire 17283 0 0 471 17754
Luxembourg -1852 0 0 -1055 -2907
Allemagne 0 -203 0 0 -203
Résultat d’exploitation sur l’immobilier dans le
compte de résultat consolidé IFRS 212500 3681 202 52980 269363
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
166
INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE EPRA
VII. Immeubles de placement - Données d’évaluation
en euros (x 1 000) Juste valeur
Variations de la
juste valeur au
cours de l’année
Rendementinitial
net EPRA (in %)
Belgique 1810880 345510 4,3 %
Pays-Bas 2558781 390139 4,3 %
France 174550 45433 3,9 %
Luxembourg 53513 9267 4,7 %
Roumanie 779058 49278 7,1 %
Allemagne 4641 8551 5,6 %
Total des immeubles disponibles 5381423 848177 4,7 %
Correspondance avec le bilan consolidé IFRS
- Immeubles de placement en cours de réalisation pour le compte de la société en vue de la location 288750
- Réserves foncières 164525
- Droit d’utilisation concession 59069
- Actifs destinés à la vente 286
- Autres ajustements : joint ventures
- Immeubles disponibles -58154
- Immeubles de placement en cours de réalisation pour le compte de la société en vue de la location -37077
- Réserves foncières
- Droit d’utilisation concession -3293
- Actifs destinés à la vente
Immeubles de placement dans le bilan consolidé IFRS 5795529
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
167
INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE EPRA
VIII. Immeubles de placement- Données relatives aux contrats de bail
Données sur la première échéance
à venir des contrats de bail
Données sur la dernière échéance
à venir des contrats de bail
Loyer actuel des contrats de bail expirant
à la première échéance à venir en euros (x 1 000)¹
Loyer actuel des contrats de bail expirant
à l’échéance finale en euros (x 1 000)¹Durée moyenne
jusqu’à la
première échéance
jusqu’à
l’échéance finale
Segment (en années) (en années) année 1 année 2 année 3-5 année 1 année 2 année 3-5
Belgique 5,2 8,0 16272 10255 22696 5471 2457 20557
Pays-Bas 5,6 5,9 19764 8787 38560 17660 5271 37304
France 3,6 5,3 461 1006 3838 0 520 3027
Luxembourg 7,6 9,6 0 0 1075 0 0 667
Roumanie 6,4 7,6 2822 4911 14860 2067 3971 9180
Allemagne 1,8 2,6 34 0 860 34 0 245
Total 5,6 6,9 39354 24960 81890 25232 12220 70980
1 Pour le Luxembourg (55 %) et l'Allemagne (50 %), la part proportionnelle de WDP dans le loyer actuel est indiquée.
IX. EPRA Capital expenditure
1
FY 2021 FY 2020
en euros (x 1 000)
Groupe (hors joint
ventures)
Joint ventures (part
proportionnelle) Total Groupe
Groupe (hors joint
ventures)
Joint ventures (part
proportionnelle) Total Groupe
Acquisitions² 131476 4175 135650 57792 3687 61479
Projets 239803 11145 250948 311226 6178 317405
Like-for-like portfolio 9404 240 9644 8265 16 8282
Incrémentale espace locatif - - - - - -
Non incrémentale espace locatif 9404 240 9644 8265 16 8282
Intérêts capitalisés³ 5275 15 5290 6105 31 6136
Totale CapEx 385958 15575 401533 383388 9912 393301
Ajustement pour les éléments non monétaires
4
-42715 3714 -39001 5238 112 5350
Total CapEx (flux de trésorerie)
5
343243 19289 362532 388626 10024 398650
1 L’aperçu ci-dessous montre quels investissements ont été inclus dans le bilan au cours de 2021. Pour un aperçu de toutes
les transactions et réalisations identiées en 2021, voir le chapitre 4. Performance.
2 Il s’agit de l’investissement net pour tous les acquisitions et ventes effectués.
3 Il s’agit de l’intérêt intercalaire activé pour les projets en cours.
4 L’ajustement des éléments non monétaires de -42,7 millions d’euros pour le Groupe (hors joint ventures) comprend non
seulement l’ajustement ‘accrual to cash’, mais comprend également un ajustement de -35,1 millions d’euros lié aux
acquisitions réalisées par un apport en nature. Un aperçu des acquisitions réalisées en 2021 par apport en nature peut
être consulté au chapitre 6. Résultats financiers et rapport immobilier.
5 Le rapprochement avec le tableau des ux de trésorerie (voir chapitre 10. États financiers) peut être effectué en faisant
abstraction des intérêts capitalisés dans le tableau ci-dessus, car les intérêts capitalisés ne sont pas considérés
comme une activité d’investissement dans le tableau des ux de trésorerie, mais comme des intérêts payés.
Comptes annuels
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Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
168
Méthodologie
Périmètre organisationnel
En ce qui concerne les rapports de durabilité, WDP applique l’approche du contrôle
opérationnel. Étant donné que WDP détient en gestion propre tous les entrepôts de son
portefeuille immobilier, ces derniers ainsi que tous les bureaux dans lesquels travaille
#TeamWDP (pour la Belgique, à Wolvertem, pour les Pays-Bas, à Breda et pour la
Roumanie, à Bucarest), sont intégrés de nos rapports de durabilité.
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Périmètre opérationnel
WDP mesure et rapporte les émissions scope 1, scope 2 et scope 3 liées à ses activités
et à sa chaîne de valeur.
Interprétation de Scope 1, 2 et 3
Périmètre Inclu Source d'énergie Application
Scope 1: Les
emissions directes de
gaz à effet de serre
Toutes les émissions directes qui résultent de nos activités et qui sont causées par la
combustion locale d'une source d'énergie primaire.
♦
Gaz naturel
♦
Mazout
♦
Essence
♦
Gazole
♦
Les bureaux où #TeamWDP est active
♦
Le parc automobile de WDP
Scope 2: Les
emissions indirectes
de gaz à effet de
serre
Toutes les émissions indirectes qui résultent de nos activités et qui se produisent à un autre
endroit pendant la combustion d'une source d'énergie primaire.
♦
Électricité
♦
Vapeur
♦
Refroidissement
♦
Chauffage
♦
Les bureaux où #TeamWDP est active
♦
Le parc automobile de WDP
Scope 3: Les
emissions indirectes
de gaz à effet de
serre
Toutes les autres émissions indirectes de notre chaîne de valeur, c'est-à-dire les émissions
lors de la production et de la livraison des matériaux de construction et les émissions directes
du locataire causées par la consommation de gaz et de mazout, ainsi que les émissions
indirectes du locataire causées par la consommation d'électricité et/ou de chauffage et de
refroidissement urbains. Le Greenhouse Gas Protocol dénit 15 catégories d'émissions de
scope 3. Ceux-ci sont expliqués plus en détail ci-dessous.
♦
Gaz naturel
♦
Mazout
♦
Électricité
♦
Vapeur
♦
Refroidissement
♦
Chauffage
Entrepôts du portefeuille immobilier de WDP
Explication sur les indicateurs de performance
environnementale EPRA
Depuis 2017, WDP établit ses rapports conformément aux EPRA Best Practice
Recommendations for Sustainability Reporting (EPRA sBPR). Les directives sBPR
de l’EPRA reposent sur les recommandations et la méthodologie du Greenhouse
Gas Protocol (GHG Protocol) utilisé au niveau international. Elles offrent aux sociétés
immobilières cotées en bourse un moyen cohérent de mesurer leurs performances en
matière de durabilité, ce qui contribue à la transparence des rapports de durabilité.
Depuis 2017, WDP otient chaque année un gold award pour EPRA sBPR.
Pour chaque indicateur de performance EPRA pertinent, WDP rend compte, d’une part,
sur son portefeuille immobilier et, d’autre part, sur les bureaux où travaille #TeamWDP.
En ce qui concerne la couverture des données, nous rapportons les indicateurs de
performance en fonction de leur performance absolue et de leur performance Like-for-Like:
◆
Absolute performance (Abs): les indicateurs de performance absolue reètent le
total brut des données disponibles pour une période spécique et un service public
spécique (par ex. Elec-Abs, DH&C-Abs).
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
169
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
◆
Like-for-Like performance (LfL) : les indicateurs de performance « Like-for-
Like » reètent la variation de performances qui n’est pas liée aux uctuations
de la taille du portefeuille (périmètre constant) (par ex. Elec-LfL, DH&C-LfL).
Dans les rapports de WDP, seuls les bâtiments pour lesquels les données de
consommation relatives à un service d’utilité publique spécique pour les années
complètes 2020 et 2021 sont disponibles sont pris en compte dans les indicateurs «
Like-for-Like ». Pour les chiffres relatifs à l’énergie et aux GHG, le scope « Like-
for-Like » est limité à un périmètre où les données de consommation complètes
pour chaque type d’énergie (donc aussi bien l’électricité et le gaz que le mazout ou
d’autres sources de chauffage) dans un bâtiment sont disponibles pour les années
complètes 2020 et 2021.
Le tableau ci-dessous montre la répartition de l’énergie en 2021 selon qu’elle est «landlord-obtained» ou «tenant-obtained», ainsi que selon son origine.
Répartition des services d’utilité publique «landlord-obtained» et «tenant-obtained»
Belgique Pays-Bas Luxembourg France Roumanie Total WDP
Électricité
Landlord-obtained
verte 34% 15% 0% 92% 22% 24%
grise | inconnu 0% 6% 0% 0% 55% 16%
Tenant-obtained
verte 0% 0% 0% 0% 2% 0%
grise | inconnu 66% 79% 100% 8% 21% 60%
Chauffage
Landlord-obtained
gaz naturel 33% 7% 100% 100% 97% 43%
mazout 0% 0% 0% 0% 0% 0%
DH&C 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Tenant-obtained
gaz naturel 65% 93% 0% 0% 3% 56%
mazout 2% 0% 0% 0% 0% 1%
DH&C 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Eau
Landlord-obtained 26 % 26 % 34% 100% 15% 25%
Tenant-obtained 74% 74% 66% 0% 84% 75%
1 AIE signie Agence
internationale de l’énergie. L’AIE
collabore avec des pays du
monde entier en vue d’élaborer
une politique énergétique pour
un avenir sûr et durable.
www.iea.org.
Les émissions indirectes de gaz à effet de serre (émissions scope 2 et scope 3) sont
rapportées selon la méthode comptable «location-based» et «market-based».
◆
La méthode comptable «location-based» utilise pour le calcul un facteur d’émission
moyen au niveau national, qui provient du rapport de l’AIE.
1
◆
Avec la méthode comptable « market-based », les calculs reposent sur un
inventaire du portefeuille WDP dans lequel certains éléments sont tenus à jour,
comme la responsabilité de la gestion des services publics (que ce soit via WDP
ou via le client), l’origine de l’électricité (verte, grise ou mixte) et, s’il est disponible,
le facteur d’émission de l’électricité fournie. Pour les services publics pour lesquels
aucune donnée spécique n’est disponible, le facteur d’émission moyen au niveau
national est appliqué (comme avec la «méthode location-based»).
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
170
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Données de consommation et d’émission basées sur des données réelles
(pas d’estimation ou d’extrapolation)
Le reporting complet sur la consommation d’énergie et les émissions de CO
2
des bureaux
dans lesquels travaille #TeamWDP repose sur des données réelles, sans estimation
ni extrapolation des données de consommation, sauf si les sources des données de
consommation n’étaient pas encore disponibles au 31 décembre 2021. Ces sources
sont les données de facturation que WDP reçoit des propriétaires de bureaux, ainsi que
les données provenant du système de surveillance énergétique (nanoGrid) des bureaux
en Belgique.
Le reporting des chiffres du portefeuille immobilier est basé exclusivement sur les
données réelles, sans estimation ni extrapolation des données de consommation. Cela
est possible car WDP a installé un système de surveillance énergétique (nanoGrid) pour
l’ensemble de son portefeuille immobilier. Par conséquent, nous appliquons notre propre
modèle de données avec deux sources pour les données de consommation: (1) données
provenant du système de surveillance énergétique et (2) données des factures que WDP
reçoit directement des entreprises de services publics pour compléter la couverture de
données totale du portefeuille.
Données de consommation et d’émissions pour 2020 (retraitées)
Les chiffres pour 2020 sont indiqués comme retraités dans le présent Rapport annuel
2021. Cela s’explique par le fait que les chiffres publiés dans le Rapport annuel 2020
étaient basés sur les données provenant du système de surveillance énergétique (67%)
et sur les données des factures (33%). Étant donné la poursuite du déploiement de
nanoGrid depuis lors, les données telles qu’indiquées pour 2020 dans le présent Rapport
annuel 2021 proviennent à 90% du système de surveillance énergétique, auxquelles
s’ajoutent 10% de données de facturation (qui incluent aussi des données de facturation
mises à disposition après le 31.12.2020). En outre, au cours de l’année 2021, nous avons
afné nos modèles de calcul, ce qui donne lieu à un retraitement des chiffres annuels
précédents. Cet afnement implique une augmentation du niveau de granularité, comme
l’utilisation de facteurs d’émission spéciques au site.
Assurance limitée
Tous les indicateurs de performance environnementale EPRA marqués d’un ✓ ont été
vériés par Deloitte Réviseurs d’entreprise dans le cadre d’une assurance limitée pour
2021.
Explications sur le reporting selon le GHG Protocol
À compter de la publication du présent Rapport annuel 2021, WDP rendra compte chaque
année de son empreinte climatique GHG complète, conformément à la méthodologie du
GHG Protocol. Ce protocole fournit un cadre systématique pour mesurer, gérer et réduire
les émissions dans notre chaîne de valeur et constitue un outil permettant à WDP de
maîtriser et d’exploiter les risques et les opportunités liés à ces émissions.
Le tableau ci-dessous donne un aperçu de la méthodologie appliquée à WDP et à ses
activités tout au long de la chaîne de valeur, tant pour les scopes 1 et 2 que pour le
scope3.
Comptes annuels
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Stratégie et création de valeur
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Rapport annuel 2021
171
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Catégories du GHG PROTOCOL (scope 1, 2 et 3)
GHG Scope Catégorie Applicabilité Inclu
Méthodologie / Justification pour l'exclusion.
Source de données pour
des activités
Sources de données pour
les émissionsMéthode de calcul (GHG Protocol)
Scope 1 Scope 1 Oui Émissions provenant de la
combustion de combustibles
utilisés dans les bureaux, parc
automobile et activités de
service de WDP.
Les émissions sont calculées selon la catégorie en multipliant
la consommation de carburant par un facteur d'émission
spécique par application.
(1) Pour nos services publics, nous nous référons à notre
méthodologie EPRA sBPR sur une approche basée sur le
marché.
(2) Pour notre parc automobile, nous appliquons des facteurs
spéciques aux véhicules (well-to-wheel) combinés à des
données générales sur les transports.
(1) Données de
consommation des factures
(BE et RO)
(2) Distance de navettage
du parc automobile
(1) Facteurs d'émission
spéciques aux carburants
(2) Spécications CO
2
des
véhicules
Scope 2 Scope 2 Oui Émissions provenant de la
production d'électricité et de
DH&C consommées dans les
bureaux et parc automobile de
WDP.
Les émissions sont calculées par catégorie en multipliant
la consommation d'énergie par un facteur d'émission
spécique.
(1) Pour nos services publics, nous référons à notre
méthodologie EPRA sBPR sur une approche basée sur le
marché.
(2) Pour notre parc automobile, nous appliquons des facteurs
de grille nationaux, selon notre source AIE couramment
utilisée, combinés avec des données générales de transport.
(1) Données de
consommation des factures
(BE, NL et RO) complétées
par des données de
monitoring (BE)
(2) Distance de navettage
du parc automobile
(1) Facteurs d'émission
spéciques basés sur des
informations sur le contract
si disponible et complétées
par des facteurs d'émission
moyens nationaux du
rapport de AIE
(2) Market-based grid
factors pour l'éléctricité aux
bureaux
Scope 3 Scope 3
Upstream
cat.1 Purchased
goods and
services
(PG&S)
Non NA Non applicable en raison de l'inclusion des "Purchased
Goods" dans la cat. 2-8
NA NA
cat.2 Capital goods Oui Toutes les émissions en amont
(cradle-to-gate) émises lors
de la construction de nos
entrepôts (comprenant les
panneaux solaires) via les
matériaux de construction
(carbone incorporé), le
transport des matériaux de
la construction, ainsi que la
consommation d'énergie sur les
chantiers.
Les émissions sont calculées à partir de certains projets de
référence en BE, NL et RO sur la base d'une analyse du cycle
de vie détaillée en coopération avec un expert externe. La
liste des types et des quantités de matériaux est combinée
avec le facteur d'émission spécique au matériau provenant
de diverses bases de données sur les matériaux. Une
extrapolation à la surface totale développée donne l'émission
totale. Cette analyse est répétée chaque année, appliquée
aux nouveaux développements ainsi qu'aux rénovations.
Liste des matériaux utilisés
à partir de projets de
référence en BE, NL et RO,
basée sur l'état de mesure
et BREEAM assessments.
EPD (European
Environmental Product
Declarations)
Pour NL: NMD (Nationale
Milieu Database); Pour BE:
TOTEM (Tool to Optimise
the Total Environmental
impact of Materials)
cat.3 Fuel- and
energy-related
activities
Non NA Ces émissions sont incluses dans les scopes 1 et 2. NA NA
Comptes annuels
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Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
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WDP
Rapport annuel 2021
172
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
GHG Scope Catégorie Applicabilité Inclu
Méthodologie / Justification pour l'exclusion.
Source de données pour
des activités
Sources de données pour
les émissionsMéthode de calcul (GHG Protocol)
cat.4 Upstream
transportation
and
distribution
Non NA Ces émissions sont incluses dans la catégorie 2 Capital
goods en raison de la dénition du cradle-to-gate où sont
inclus à la fois la production de matériaux de construction et
le transport jusqu'au site.
NA NA
cat.5 Waste
generated in
operations
Oui Émissions liées à la collecte et
au traitement des déchets des
activités dans les bureaux de
WDP.
Exclus en raison de ci-dessous :
(1) Seul le bureau BE dispose d'un contrôle opérationnel
sur la collecte des déchets. Pour les bureaux NL et RO,
la collecte des déchets est gérée par les propriétaires des
bureaux et nous ne disposons de données sufsantes.Cela
ce reète directement dans le data coverage relativement bas
de l'indicateur EPRA Waste-Abs.
(2) Aucune quantication des émissions liées à la collecte et
au traitement des déchets n'a encore été établie pour les 3
bureaux.
Pas encore disponible NA
cat.6 Business travel Oui Émissions dues au transport
des employés pour les activités
professionnelles dans des
véhicules qui ne sont pas
détenus ou exploités par
WDP, e.g. voiture particulière,
transports en commun, avion.
Exclu à cause de:
(1) données pas encore disponibles.
Pas encore disponible NA
cat.7 Employee
commuting
Oui Émissions liées au trac
pendulaire des employés en
voiture particulière.
Exclu à cause de:
(1) données pas encore disponibles.
Pas encore disponible NA
cat.8 Upstream
leased assets
Non NA Ces émissions sont incluses dans les scopes 1 et 2. NA NA
Downstream
cat.9 Downstream
transportation
and
distribution
Non NA WDP est un acteur de l'immobilier logistique, qui se
concentre clairement sur le développement et la rénovation
pour la propriété et la location à long terme. L'activité
principale de WDP n'est pas le développement dans
l'intention de vendre, cette catégorie n'entre donc pas dans
le scope d'application.
NA NA
cat.10 Processing of
sold products
Non NA WDP est un acteur de l'immobilier logistique, qui se
concentre clairement sur le développement et la rénovation
pour la propriété et la location à long terme. L'activité
principale de WDP n'est pas le développement dans
l'intention de vendre, cette catégorie n'entre donc pas dans
le scope d'application.
NA NA
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
173
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
GHG Scope Catégorie Applicabilité Inclu
Méthodologie / Justification pour l'exclusion.
Source de données pour
des activités
Sources de données pour
les émissionsMéthode de calcul (GHG Protocol)
cat.11 Use of sold
products
Non NA WDP est un acteur de l'immobilier logistique, qui se
concentre clairement sur le développement et la rénovation
pour la propriété et la location à long terme. L'activité
principale de WDP n'est pas le développement dans
l'intention de vendre, cette catégorie n'entre donc pas dans
le scope d'application.
NA NA
cat.12 End-of-life
treatment of
sold products
Non NA WDP est un acteur de l'immobilier logistique, qui se
concentre clairement sur le développement et la rénovation
pour la propriété et la location à long terme. L'activité
principale de WDP n'est pas le développement dans
l'intention de vendre, cette catégorie n'entre donc pas dans
le scope d'application.
NA NA
cat.13 Downstream
leased assets
Oui Émissions causées par la
consommation d'énergie dans
le portefeuille immobilier de
WDP : électricité, DH&C et
carburant.
Les émissions sont calculées par catégorie en multipliant
la consommation d'énergie par un facteur d'émission
spécique. Pour le calcul spécique, nous référons à notre
méthodologie EPRA sBPR pour une approche market-based.
Données de monitoring
(nanoGrid) complétées par
des données de facturation
pour les entrepôts où
nanoGrid n'a pas encore
été déployé.
Facteurs d'émission site-
spéciques basés sur des
informations sur le contract
si disponible et complétées
par des facteurs d'émission
moyens nationaux du
rapport de AIE.
cat.14 Franchises Non NA WDP est un acteur de l'immobilier logistique, qui se
concentre clairement sur le développement et la rénovation
pour la propriété et la location à long terme. L'activité
principale de WDP n'est pas le développement dans
l'intention de vendre, cette catégorie n'entre donc pas dans
le scope d'application.
NA NA
cat.15 Investments Non NA WDP est un acteur de l'immobilier logistique, qui se
concentre clairement sur le développement et la rénovation
pour la propriété et la location à long terme. L'activité
principale de WDP n'est pas le développement dans
l'intention de vendre, cette catégorie n'entre donc pas dans
le scope d'application.
NA NA
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
174
Indicateurs de performance environnementale EPRA - Bureaux WDP
Énergie - Performance absolue - Bureaux WDP
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Data coverage
Number of buildings # 3 3 0 %
Number of buildings in data coverage # 3 3 0 %
Coverage % 100 % 100 % 0 %
Electricity
Elec-Abs 302-1 Total electricity consumption kWh 361165 402107 +11 %
✓
green kWh 361165 402107
grey/unknown kWh 0 0
Heat
Heat-Abs Total heat consumption
kWh
210594 193288 -8 %
✓
DH&C-Abs 302-1 Total district heating & cooling consumption
kWh
41892 50260 +20 %
✓
Fuels-Abs 302-1 Total fuel consumption
kWh
168702 143028 -15 %
✓
Energy
Total energy consumption
kWh
571759 595395 +4 %
Energy-Int 302-3
CRE1
Building energy intensity
kWh/m²
227 236 +4 %
✓
1 Il s’agit de chiffres retraités par rapport au Rapport annuel 2020, comme indiqué dans la méthodologie.
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
175
Gaz à effet de serre - Performance absolue - Bureaux WDP
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Greenhouse Gases
location-based market-based
GHG-Dir-Abs 305-1 Direct | Scope 1 T CO
2
e 41 34 -17 % 41 34 -17 % ✓
GHG-Indir-Abs 305-2 Indirect | Scope 2 T CO
2
e 97 102 +5 % 23 3 -88 % ✓
GHG-Indir-Abs 305-3 Indirect | Scope 3 T CO
2
e n/a n/a - n/a n/a - ✓
Total GHG Scope 1 + 2 T CO
2
e 137 136 -1 % 63 36 -42 % ✓
Total GHG Scope 1 + 2 + 3 T CO
2
e 137 136 -1 % 63 36 -42 % ✓
GHG-Int 305-4
CRE3 GHG Intensity | Scope 1 + 2 kg CO
2
e/m² 54 54 0 % 25 14 -44 % ✓
GHG-Int 305-4
CRE3 GHG Intensity | Scope 1 + 2 + 3 kg CO
2
e/m² n/a n/a - n/a n/a - ✓
Eau - Performance absolue - Bureaux WDP
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Data coverage
Number of buildings # 3 3 0 %
Number of buildings in data coverage # 3 3 0 %
Coverage % 100 % 100 % 0 %
Water
Water-Abs 303-1 Total water consumption m³ 1585 2015 +27 %
✓
Water-Int CRE2 Building water intensity m³/m² 0,63 0,80 +27 %
✓
1 Il s’agit de chiffres retraités par rapport au Rapport annuel 2020, comme indiqué dans la méthodologie.
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
176
Énergie - Performance Like-for-Like - Bureaux WDP
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Data coverage
Number of buildings # 3 3 0 %
Number of buildings in data coverage # 3 3 0 %
Coverage % 100 % 100 % 0 %
Electricity
Elec-LfL 302-1 Total electricity consumption kWh 361165 402107 +11 %
✓
green kWh 361165 402107
grey/unknown kWh 0 0
Heat
Heat-LfL Total heat consumption kWh 210594 193288 -8 %
✓
DH&C-LfL 302-1 Total district heating & cooling consumption kWh 41892 50260 +20 % ✓
Fuels-LfL 302-1 Total fuel consumption kWh 168702 143028 -15 %
✓
Energy
Total energy consumption kWh 571759 595395 +4 %
Energy-Int 302-3
CRE1
Building energy intensity kWh/m² 227 236 +4 %
✓
Gaz à effet de serre - Performance Like-for-Like - Bureaux WDP
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Greenhouse Gases
location-based market-based
GHG-Dir-LfL 305-1 Direct | Scope 1 T CO
2
e 41 34 -17 % 41 34 -17 %
✓
GHG-Indir-LfL 305-2 Indirect | Scope 2 T CO
2
e 97 102 +5 % 23 3 -88 %
✓
GHG-Indir-LfL 305-3 Indirect | Scope 3 T CO
2
e n/a n/a - n/a n/a -
✓
Total GHG Scope 1 + 2 T CO
2
e 137 136 -1 % 63 36 -42 %
✓
Total GHG Scope 1 + 2 + 3 T CO
2
e 137 136 -1 % 63 36 -42 %
✓
GHG-Int 305-4
CRE3
GHG Intensity | Scope 1 + 2 kg CO
2
e/m² 54 54 0 % 25 14 -44 %
✓
GHG-Int 305-4
CRE3
GHG Intensity | Scope 1 + 2 + 3 kg CO
2
e/m² n/a n/a - n/a n/a -
✓
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
1 Il s’agit de chiffres retraités par rapport au Rapport annuel 2020, comme indiqué dans la méthodologie.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
177
Eau - Performance Like-for-Like - Bureaux WDP
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Data coverage
Number of buildings # 3
3
0 %
Number of buildings in data coverage # 3 3 0 %
Coverage % 100 % 100 % 0 %
Water
Water-LfL 303-1 Total water consumption m³ 1585 2015 +27 %
✓
Water-Int CRE2 Building water intensity
m³/m²
0,63 0,80 +27 %
✓
Déchets – Bureaux WDP
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Data coverage
Coverage % 48 % 48 % 0 %
✓
Waste
Waste-Abs 306-2 Total weight of waste by disposal route Ton 5,68 3,80 -33 %
✓
recycling 2,08 2,00 -4 %
✓
plastic To n 0,18 0,07 -60 %
✓
paper Ton 1,90 1,92 +1 %
✓
incineration with or without energy recovery 3,60 1,80 -50 %
✓
residual Ton 3,60 1,80 -50 %
✓
hazardous Ton n/a n/a
non-hazardous Ton 5,68 3,80
Waste-LfL 306-2 Like-for-like weight of waste by disposal route Ton 5,68 3,80 -33 %
✓
recycling 2,08 2,00 -4 %
✓
plastic To n 0,18 0,07 -60 %
✓
paper Ton 1,90 1,92 +1 %
✓
incineration with or without energy recovery 3,60 1,80 -50 %
✓
residual Ton 3,60 1,80 -50 %
✓
hazardous Ton n/a n/a
non-hazardous Ton 5,68 3,80
1 Il s’agit de chiffres retraités par rapport au Rapport annuel 2020, comme indiqué dans la méthodologie.
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
178
Indicateurs de performance environnementale EPRA - portefeuille immobilier
Énergie - Performance absolue - portefeuille immobilier
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Data coverage
Coverage Electricity % 82 % 91 % +10 %
Coverage Heat % 57 % 69 % +22 %
Coverage Energy & GHG % 60 % 77 % +28 %
Electricity
Elec-Abs 302-1 Total electricity consumption kWh 189776898 255983327 +35 %
✓
landlord-obtained for shared services kWh 0 0 -
landlord-obtained (sub)metered to tenants kWh 89058549 101832258 +14 %
green kWh 57067405 60042474
grey/unknown kWh 31991144 41789784
tenant-obtained kWh 100718349 154151069 +53 %
green kWh 502783 979940
grey/unknown kWh 100215566 153171129
Heat
Heat-Abs Total heat consumption kWh 54688095 114581393 +110 %
✓
DH&C-Abs 302-1 Total district heating & cooling consumption kWh 23473 179825 +666 %
✓
landlord-obtained for shared services kWh 0 0 -
landlord-obtained (sub)metered to tenants kWh 0 0 -
tenant-obtained kWh 23473 179825 +666 %
Fuels-Abs 302-1 Total fuel consumption kWh 54664622 114401568 +109 %
✓
landlord-obtained for shared services kWh 0 0 -
landlord-obtained (sub)metered to tenants kWh 33814433 48489575 +43 %
tenant-obtained kWh 20850189 65911993 +216 %
Energy
Total energy consumption kWh 244464993 370564720 +52 %
Energy-Int 302-3
CRE1
Building energy intensity kWh/m² 87 95 +8 %
✓
1 Il s’agit de chiffres retraités par rapport au Rapport annuel 2020, comme indiqué dans la méthodologie.
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
179
Gaz à effet de serre - Performance absolue - portefeuille immobilier
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Greenhouse Gases
location-based market-based
GHG-Dir-Abs 305-1 Direct | Scope 1 T CO
2
e n/a n/a - n/a n/a -
✓
GHG-Indir-Abs 305-2 Indirect | Scope 2 T CO
2
e n/a n/a - n/a n/a -
✓
GHG-Indir-Abs 305-3 Indirect | Scope 3 T CO
2
e 50503 79760 +58 % 46350 74721 +61 %
✓
Total GHG Scope 1 + 2 T CO
2
e 0 0 - 0 0 -
✓
Total GHG Scope 1 + 2 + 3 T CO
2
e 50503 79760 +58 % 46350 74721 +61 %
✓
GHG-Int 305-4
CRE3
GHG Intensity | Scope 1 + 2 kg CO
2
e/m² n/a n/a - n/a n/a -
✓
GHG-Int 305-4
CRE3
GHG Intensity | Scope 1 + 2 + 3 kg CO
2
e/m² 14 18 +25 % 13 17 +29 %
✓
Eau - Performance absolue - portefeuille immobilier
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Data coverage
Coverage Water % 69 % 78 % +12 %
Water
Water-Abs 303-1 Total water consumption m³ 317883 464868 +46 %
✓
landlord-obtained for shared services m³ 0 0 -
landlord-obtained (sub)metered to tenants m³ 111351 114260 +3 %
tenant-obtained m³ 206532 350607 +70 %
Water-Int CRE2 Building water intensity m³/m² 0,10 0,12 +20 %
✓
1 Il s’agit de chiffres retraités par rapport au Rapport annuel 2020, comme indiqué dans la méthodologie.
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
180
Énergie - Performance Like-for-Like - portefeuille immobilier
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Data coverage
Coverage Electricity % 66 % 60 % -9 %
Coverage Heat % 25 % 23 % -8 %
Coverage Energy & GHG % 24 % 22 % -8 %
Electricity
Elec-LfL 302-1 Total electricity consumption kWh 154071813 153408076 -0 %
✓
landlord-obtained for shared services kWh 0 0 -
landlord-obtained (sub)metered to tenants kWh 68898150 61022210 -11 %
green kWh 46085458 40471680
grey/unknown kWh 22812692 20550530
tenant-obtained kWh 85173663 92385866 +8 %
green kWh 0 0
grey/unknown kWh 85173663 92385866
Heat
Heat-LfL Total heat consumption kWh 32485854 42635070 +31 %
✓
DH&C-LfL 302-1 Total district heating & cooling consumption kWh 0 0 -
✓
landlord-obtained for shared services kWh 0 0 -
landlord-obtained (sub)metered to tenants kWh 0 0 -
tenant-obtained kWh 0 0 -
Fuels-LfL 302-1 Total fuel consumption kWh 32485854 42635070 +31 %
✓
landlord-obtained for shared services kWh 0 0 -
landlord-obtained (sub)metered to tenants kWh 17883102 23995846 +34 %
tenant-obtained kWh 14602752 18639224 +28 %
Energy
Total energy consumption kWh 186557667 196043146 +5 %
Energy-Int 302-3
CRE1
Building energy intensity kWh/m² 91 96 +5 %
✓
1 Il s’agit de chiffres retraités par rapport au Rapport annuel 2020, comme indiqué dans la méthodologie.
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
181
Gaz à effet de serre - Performance Like-for-Like - portefeuille immobilier
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Greenhouse Gases
location-based market-based
GHG-Dir-LfL 305-1 Direct | Scope 1 T CO
2
e n/a n/a - n/a n/a -
✓
GHG-Indir-LfL 305-2 Indirect | Scope 2 T CO
2
e n/a n/a - n/a n/a -
✓
GHG-Indir-LfL 305-3 Indirect | Scope 3 T CO
2
e 19941 21102 +6 % 18474 19912 +8 %
✓
Total GHG Scope 1 + 2 T CO
2
e 0 0 - 0 0 -
✓
Total GHG Scope 1 + 2 + 3 T CO
2
e 19941 21102 +6 % 18474 19912 +8 %
✓
GHG-Int 305-4
CRE3
GHG Intensity | Scope 1 + 2 kg CO
2
e/m² n/a n/a - n/a n/a -
✓
GHG-Int 305-4
CRE3
GHG Intensity | Scope 1 + 2 + 3 kg CO
2
e/m² 18 19 +6 % 17 18 +8 %
✓
Eau - Performance Like-for-Like - portefeuille immobilier
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Data coverage
Coverage Water % 29 % 26 % -10 %
Water
Water-LfL 303-1 Total water consumption m³ 98217 93492 -5 %
✓
landlord-obtained for shared services m³ 0 0 -
landlord-obtained (sub)metered to tenants m³ 23200 19841 -14 %
tenant-obtained m³ 75017 73651 -2 %
Water-Int CRE2 Building water intensity m³/m² 0,07 0,07 -3 %
✓
1 Il s’agit de chiffres retraités par rapport au Rapport annuel 2020, comme indiqué dans la méthodologie.
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
182
Certification - portefeuille immobilier
EPRA
GRI
CRESSD Indicateur Unité 2020¹ 2021 a/a
Assurance
limitée
Cert-Tot CRE8 Type and number of sustainability certified assets # 67 70 +4 %
✓
BREEAM Good # 7 8 +14 %
✓
BREEAM Very Good # 8 10 +25 %
✓
BREEAM Excellent # 3 3 0 %
✓
BREEAM Outstanding # 1 1 0 %
✓
EDGE # 32 32 0 %
✓
EDGE Advanced # 16 16 0 %
✓
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
1 Il s’agit de chiffres retraités par rapport au Rapport annuel 2020, comme indiqué dans la méthodologie.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
183
GHG PROTOCOL
GHG Carbon Footprint
GHG Scope Catégorie Unité 2020 2021 a/a
émissions
% de la
chaîne de
valeur émissions
% de la
chaîne de
valeur
Scope 1 Scope 1 T CO
2
e 103 0 % 111 0 % 8 %
Utilities corporate ofces T CO
2
e 41 0 % 34 0 % -17 %
Car park T CO
2
e 63 0 % 77 0 % 23 %
Scope 2 Scope 2 T CO
2
e 23 0 % 3 0 % -88 %
Utilities corporate ofces T CO
2
e 23 0 % 3 0 % -88 %
Car park T CO
2
e 0 0 % 0 0 % -
Scope 3 Scope 3 T CO
2
e 215131 100 % 189208 100 % -12 %
Upstream T CO
2
e
cat.1 Purchased goods and services (PG&S) T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
cat.2 Capital goods T CO
2
e 137000 64 % 96985 51 % -29 %
cat.3 Fuel- and energy-related activities T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
cat.4 Upstream transportation and distribution T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
cat.5 Waste generated in operations T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
cat.6 Business travel T CO
2
e n/av 0 % n/av 0 % -
cat.7 Employee commuting T CO
2
e n/av 0 % n/av 0 % -
cat.8 Upstream leased assets T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
Downstream T CO
2
e
cat.9 Downstream transportation and distribution T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
cat.10 Processing of sold products T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
cat.11 Use of sold products T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
cat.12 End-of-life treatment of sold products T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
cat.13 Downstream leased assets T CO
2
e 78131 36 % 92223 49 % 18 %
cat.14 Franchises T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
cat.15 Investments T CO
2
e n/a 0 % n/a 0 % -
Émission totales T CO
2
e 215257
189321
-12 %
INDICATEURS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE EPRA ET GHG
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
184
WDP corporate offices
EPRA GRI Indicator Périmètre Unité et description 2020 2021
Assurance
limitée
Diversity-Emp 405-1 Gender diversity Collaborateurs Pourcentage de femmes 46 % 44 %
✓
Collaborateurs Pourcentage d’hommes 54 % 56 %
✓
Comité de gestion Pourcentage de femmes 0 % 0 %
✓
Comité de gestion Pourcentage d’hommes 100 % 100 %
✓
Conseil d'Administration (non-exécutif) Pourcentage de femmes 40 % 40 %
✓
Conseil d'Administration (non-exécutif) Pourcentage d’hommes 60 % 60 %
✓
Diversity-Pay 405-2 Gender pay ratio Collaborateurs Ratio du salaire moyen des hommes par rapport au salaire
moyen des femmes
1,01 1,04
✓
Emp-Training 404-1 Employee training and
development
Collaborateurs et Comité de gestion -
Headcount
Nombre moyen d’heures de formation 37,09 15,38
✓
Collaborateurs et Comité de gestion -
FTE
Nombre moyen d’heures de formation 39,53 16,39
✓
Emp-Dev 404-3 Employee performance
appraisals
Collaborateurs et Comité de gestion Pourcentage d’évaluation 100 % 100 %
✓
Emp-New hires 401-1 New hires Collaborateurs Nombre de nouveaux recrutements d’employés 9 11
✓
Collaborateurs Pourcentage de nouveaux employés par rapport au nombre
total d’employés
11 % 12 %
✓
Emp-Turnover 401-1 Turnover Collaborateurs Nombre d’employés qui ont quitté l’organisation
volontairement ou pour cause de licenciement, de mise à la
retraite ou de décès en cours d’emploi
3 4
✓
Collaborateurs Pourcentage d’employés qui ont quitté l’organisation
volontairement ou pour cause de licenciement, de mise à la
retraite ou de décès en cours d’emploi par rapport au nombre
total d’employés
4 % 4 %
✓
H&S-Emp 403-2 Injury rate Collaborateurs et Comité de gestion Pourcentage d’employés ou membres du Comité de gestion
impliqués par rapport au nombre total d’heures
0,001 % 0,000 %
✓
Lost day rate Collaborateurs et Comité de gestion Pourcentage du nombre de jours d’incapacité de travail par
rapport au nombre d’heures total
0,118 % 0,320 %
✓
Absentee rate (long-term) Collaborateurs et Comité de gestion Pourcentage du nombre de jours d’incapacité pour cause de
maladie de longue durée par rapport au nombre d’heures total
0,026 % 0,221 %
✓
Absentee rate (short-term) Collaborateurs et Comité de gestion Pourcentage du nombre de jours d’incapacité pour cause de
maladie de courte durée par rapport au nombre d’heures total
0,092 % 0,099 %
✓
Work-related fatalities Collaborateurs et Comité de gestion Nombre de décès d’origine professionnelle 0 0
✓
H&S-Asset 416-1 Asset health and safety
assessments
Bureaux d'entreprise WDP Pourcentage d’actifs pour lesquels des impacts en matière de
santé et de sécurité ont été évalués
100 % 100 %
✓
H&S-Comp 416-2 Asset health and safety
compliance
Bureaux d'entreprise WDP Nombre d’incidents de non-conformité avec des
réglementations concernant les impacts en matière de santé
et de sécurité
0 0
✓
Comty-Eng 413-1 Community engagement,
impact assessments and
development programs
Bureaux d'entreprise WDP Pourcentage d’actifs couverts 100 % 100 %
✓
Voir 4. ESG - Création de
valeur par le dialogue et
une orientation claire
#WeMakeADifference:
voir 3. Stratégie et
création de valeur et
4. Performance
INDICATEURS DE PERFORMANCE SOCIALE EPRA
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
185
WDP corporate offices
EPRA GRI Indicator Périmètre Unité et description 2020 2021
Assurance
limitée
Gov-Board 102-22 Composition of the highest
governance body
Conseil d'Administration Composition Voir 8. Déclaration de
Gouvernance d'entreprise
- Conseil d'Administration -
Composition
Voir 7. Déclaration de
Gouvernance d'entreprise
- Conseil d'Administration -
Composition
✓
Gov-Selec 102-24 Process of nominating
and selecting the highest
governance body
Conseil d'Administration Procédure de sélection et de
nomination
Voir 8. Déclaration de
Gouvernance d'entreprise
- Conseil d'Administration -
Composition
Voir 7. Déclaration de
Gouvernance d'entreprise
- Conseil d'Administration -
Composition
✓
Gov-Col 102-25 Process of managing
conicts of interest
Conseil d'Administration Procédure de gestion des conits
d’intérêts
Voir 8. Déclaration de
Gouvernance d’entreprise -
Conflits d’intérêt
Voir 7. Déclaration de
Gouvernance d’entreprise -
Conflits d’intérêt
✓
INDICATEURS DE PERFORMANCE SUR LA GOUVERNANCE EPRA
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
186
En 2017, la Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) a établi un cadre
permettant de fournir aux investisseurs et aux autres parties prenantes des informations
utiles à la prise de décision sur les risques et opportunités liés au climat qui s’avèrent
pertinents pour leurs entreprises. La TCFD a structuré ses recommandations autour
de quatre domaines thématiques qui représentent les éléments fondamentaux du
fonctionnement des organisations: la gouvernance, la stratégie, la gestion des risques
et les indicateurs & objectifs.
Dans le WDP Climate Action Plan, nous nous sommes xé comme objectif de mettre
en œuvre les recommandations de la TCFD d’ici 2024. Pour 2021, nous nous sommes
focalisés sur les thèmes de la gouvernance, de la gestion des risques et des indicateurs
& objectifs. En ce qui concerne la stratégie, nous avons procédé à une première
identication et analyse des risques et opportunités liés au climat auxquels WDP est
confrontée à court, moyen et long terme, ainsi que de l’impact de ces risques sur nos
activités. Dans les années à venir, nous continuerons à développer cette thématique en
testant davantage la résilience de nos stratégies sur la base de divers scénarios liés au
climat et en décrivant et quantiant plus précisément l’impact des risques et opportunités
liés au climat sur nos activités, notre stratégie et notre planication nancière.
Gouvernance
Nous renvoyons au:
◆
chapitre 3. Stratégie et création de valeur à la page 26 pour des explications sur le
processus décisionnel
◆
chapitre 3. Stratégie et création de valeur à la page 22 pour des informations sur le
Climate Action Plan de WDP
◆
chapitre 7. Corporate Governance à la page 125 pour la politique de rémunération
de WDP
◆
Enterprise Risk Management Policy de WDP
Description de la surveillance des risques et opportunités liés au cli-
mat exercée par le Conseil d’Administration.
En 2022, parallèlement à la publication de notre Climate Action Plan, le Conseil
d’Administration a choisi de constituer en son sein un Comité ESG spécialisé an de
garantir une approche plus pérenne en matière d’ESG. Compte tenu de la pertinence
actuelle de la durabilité dans le monde de l’immobilier européen, il a été décidé de faire
siéger la totalité du Conseil d’Administration dans le Comité ESG. Le président du Comité
ESG, Rik Vandenberghe, est toutefois le principal lien avec l’équipe ESG au sein de WDP.
Le Conseil d’Administration a considéré le climat comme une opportunité lors de
l’élaboration du plan de croissance 2022-25 de WDP: ENERGY AS A BUSINESS. En
outre, dans la nouvelle politique de rémunération, qui s’inscrit pleinement dans le plan
de croissance susmentionné, pour les membres du Comité de gestion et, par extension,
pour #TeamWDP, un lien clair a été établi vers l’ESG, avec des objectifs très concrets à
court et à long terme en lien avec le climat (objectifs net zéro).
Le Conseil d’Administration reçoit régulièrement (au moins deux fois par an) des
informations actualisées sur la politique ESG dans laquelle les thèmes de durabilité les
plus pertinents sont abordés, et qui sert de base à une discussion sur les risques et les
opportunités (liés au climat) en matière de durabilité. Ce rapport est combiné au rapport
sur la politique de gestion des risques et comprend un tableau de bord qui montre les
progrès réalisés sur les différentes pistes mises en œuvre au sein de la Société pour
atteindre les objectifs ESG.
Description du rôle du management dans l’évaluation et la gestion
des risques et des opportunités liés au climat
L’identication et l’évaluation des risques et des opportunités liés au climat incombent
en premier lieu au Head of Energy & Sustainability. Au moins une fois par trimestre,
une évaluation des risques est réalisée au sein des différents départements de WDP et
porte donc aussi sur les risques liés au climat. Le Head of Energy & Sustainability peut
compter sur la contribution de son équipe ainsi que sur celle du risk manager, des risk
ambassadors et de l’équipe ESG.
TCFD
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
187
TCFD
Cela fait plusieurs années que WDP a intégré l’ESG dans toute son organisation. Le
rôle de l’équipe ESG consiste à garantir l’alignement et l’interaction nécessaire entre les
volets environnemental, social et de gouvernance au sein de WDP. Le Head of Energy &
Sustainability est responsable du volet environnemental, le Head of HR du volet social et
le General Counsel de la gouvernance. Investor relations se charge du volet reporting. En
ce qui concerne le volet environnemental, l’accent est mis sur l’évaluation et la gestion des
risques et des opportunités liés au climat, le suivi des objectifs de notre Climate Action
Plan, l’évaluation des performances par rapport à ces objectifs et la communication aux
parties prenantes internes et externes.
Notre politique de gestion des risques prévoit un processus de reporting par lequel les
risques sont évalués à l’aide de notre outil d’évaluation des risques et rapportés au
Comité de gestion au moyen d’un tableau de bord des risques. Après évaluation par le
Comité de gestion de la stratégie de risque proposée, l’équipe Energy & Sustainability,
en collaboration avec d’autres équipes concernées chez WDP, se charge de la mise en
œuvre opérationnelle de cette stratégie et du suivi ultérieur du risque.
Risk Management
Nous renvoyons au:
◆
chapitre 8. Facteurs de risque à la page 148 pour un aperçu des risques les plus
signicatifs de WDP
◆
chapitre 7. Corporate Governance à la page 139 pour plus d’explications sur la
politique de gestion des risques de WDP
◆
Enterprise Risk Management Policy de WDP pour plus d’Informations sur le processus
d’évaluation des risques de WDP
◆
chapitre 3. Stratégie et création de valeur à la page 22 pour des informations sur le
Climate Action Plan de WDP
Description des processus de WDP pour l’identification et l’évaluation
des risques liés au climat
Les risques liés au changement climatique sont identiés et évalués dans le cadre
de notre politique globale de gestion des risques. Cette identication fait partie d’un
processus continu dans lequel l’équipe Energy & Sustainability joue un rôle crucial, avec
le soutien de l’équipe ESG et des risk ambassadors.
Le changement climatique, tant transitoire que physique, est considéré comme un
risque émergent (emerging) et croissant pour les activités de WDP. Comme nous l’avons
expliqué, nous considérons que le risque lié à la transition climatique est un des risques
les plus signicatifs pour WDP (c’est-à-dire un risque à la fois spécique et matériel).
Description des processus de WDP pour la gestion des risques liés au
climat
La responsabilité et la gestion des risques liés au climat ont été conées au Head of
Energy & Sustainability et à son équipe, qui veilleront à la mise en œuvre opérationnelle
des plans de réponse aux risques, à la stratégie en matière de risques et au suivi des
risques.
Pour les actions concernant la gestion des risques liés au climat, nous nous référons au
Climate Action Plan où des actions concrètes sont proposées par piste (Decarb+, Green,
Energy) dans le but d’atteindre nos objectifs. La contribution des project managers,
property managers, sustainability engineers et conseillers externes est essentielle ici.
Description de la manière dont les processus d’identification, d’éva-
luation et de gestion des risques liés au climat sont intégrés dans la
gestion globale des risques de WDP
Les risques liés au changement climatique font partie intégrante de notre politique de
gestion des risques et sont soumis au même système d’identication, de contrôle et de
suivi.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
188
TCFD
Stratégie
En tant que société immobilière, nos activités sont exposées aux risques et opportunités
physiques et transitoires liés au changement climatique.
Risque lié à la transition climatique
Description
Partout dans le monde, nous assistons à un durcissement de la politique climatique et de la
réglementation climatique an de rendre l’économie moins dépendante des combustibles
fossiles et de passer à une économie à plus faible émission de carbone. WDP tient compte ici
des obligations et des changements à venir dans le cadre du Green Deal de l’UE, à savoir la
taxonomie de l’UE, la directive de l’UE sur les rapports de durabilité des entreprises (CSRD),
la directive de l’UE sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) et le système
d’échange de quotas d’émission de l’UE.
Cela peut entraîner l’imposition de restrictions au niveau de la location ou de la vente de
bâtiments qui ne répondent pas aux normes minimales, ce qui peut avoir un impact négatif sur
les revenus de la Société. Il en va de même pour les bâtiments technologiquement obsolètes,
qui peuvent générer des coûts d’entretien ou des dépenses d’investissement plus élevés pour
répondre aux normes d’efcacité minimales et permettre des modes de travail modernes.
Le durcissement de la politique climatique et de la réglementation climatique peut entraîner des
changements dans l’ensemble de la chaîne de valeur de la Société, qu’il s’agisse des exigences
des investisseurs ou de celles des clients, car cela peut provoquer une baisse des revenus et du
capital disponible.
Comment WDP
limite-t-elle ce risque?
Nous considérons ce risque comme l’un des risques les plus signicatifs auxquels WDP est
exposée et il est décrit plus en détail - à la fois sur le plan de la spécicité et de la matérialité
(impact nancier) et eu égard à nos mesures actuelles d’atténuation des risques - au chapitre
8. Facteurs de risque à la page 152.
Risques physiques liés au climat
Description
En tant que propriétaires de biens immobiliers à long terme, nous devons veiller à ce que
nos bâtiments puissent résister à des conditions météorologiques extrêmes (inondations
ou sécheresse, élévation du niveau de la mer, vents extrêmes, ouragans, etc.), car ces
événements peuvent entraîner des fermetures locales, des dommages aux biens et des coûts
de réparation importants. Les actifs situés dans des zones à risque peuvent être soumis à des
primes d’assurance plus élevées et générer des coûts d’entretien et d’investissement plus
conséquents pour accroître leur résilience.
En outre, il faut tenir compte des changements des modèles climatiques liés à la hausse des
températures moyennes, ce qui peut conduire à des coûts d’exploitation plus élevés (besoins de
refroidissement plus importants, usure accrue du bâtiment, coûts d’exploitation récurrents plus
élevés et dévaluation potentielle de la propriété).
Comment WDP limite-
t-elle ce risque?
La stratégie de WDP consistant à développer et à investir dans des actifs de haute qualité
sur les meilleurs sites s’inscrit parfaitement dans notre objectif de développer un portefeuille
résilient.
Aujourd’hui par exemple, nous prenons déjà en compte certains aspects du changement
climatique dans notre processus de développement. Toutes les mesures (légalement
obligatoires) concernant le risque d’inondation aux Pays-Bas (où se situent actuellement 50%
des actifs de WDP) sont intégrées dans le processus de construction et de maintenance.
Opportunités liées au climat
Description
WDP a considéré le climat comme une opportunité lors de l’élaboration de son plan de
croissance 2022-25: ENERGY AS A BUSINESS.
WDP se concentre ici sur la transition énergétique dans laquelle la Société souhaite jouer un
rôle important grâce à ses entrepôts qui peuvent à l’avenir servir de centrales énergétiques
décentralisées.
Comment WDP
intègre-t-elle cette
opportunité dans sa
stratégie?
M.A.D.E. for FUTURE
Nous renvoyons au chapitre 3. Stratégie et création de valeur à la page 22 pour plus
d’explications sur le WDP Climate Action Plan.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
189
TCFD
Indicateurs & Objectifs
Nous renvoyons au:
◆
chapitre 3. Stratégie et création de valeur à la page 22 pour des informations sur le
Climate Action Plan de WDP
◆
chapitre 7. Corporate Governance à la page 125 pour la politique de rémunération
de WDP
◆
chapitre 9. Reporting selon les normes reconnues à la page 175 pour les indicateurs
2020 et 2021 (sBPR et GHG-protocol)
Publication des indicateurs utilisés par WDP pour évaluer les risques
et les opportunités liés au climat, conformément à sa stratégie et à
son processus de gestion des risques.
Changement climatique
et atténuation
% green certied assets (as % portfolio value) Voir page 40
Développements
«browneld» en cours
d’exécution
m² Voir page 37
Énergie % de consommation d’électricité provenant de
sources d’énergie renouvelable
Voir page 35
Energy-intensity du portefeuille immobilier par m² Voir page
179
Production d’énergie
renouvelable
Énergie solaire totale produite en MWh Voir page 40
GHG GHG-intensity du portefeuille immobilier par m² Voir page
180
GHG-intensity des bureaux WDP par m² Voir page
177
Eau Water-intensity des bâtiments par m² Voir page
180
Publication des émissions GHG scope 1, scope 2 et scope 3
conformément au Greenhouse Gas Protocol
Voir le chapitre9. Reporting selon les normes reconnues à la page 184.
Description des objectifs de WDP en matière de gestion des risques
et des opportunités liés au climat et ses performances par rapport
aux objectifs
Pour les objectifs, nous nous référons au Climate Action Plan.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
190
GRI 102: Informations générales
Page, url ou
commentaire
102-1 Nom de l’organisation 256
102-2 Activités, marques, produits et services 8, 9, 12-18
102-3 Emplacement du siège de l’organisation 205, 258
102-4 Sites opérationnels 8, 147
102-5 Structure de propriété et forme juridique 64, 256
102-6 Marchés 8, 9, 12-18, 84-96
102-7 Échelle de l’entreprise 52, 64, 84-96, 198-204
102-8 Informations sur les employés et autres travailleurs 50-53, 185, 242
102-9 Chaîne logistique 10-11
102-10 Changements au sein de l’organisation et de sa
chaîne logistique
10-11, 18, 27-28, 64,
Supplier Code of Conduct
102-11 Principe ou approche de précaution 12-22, 29-60, 137-143
102-12 Initiatives externes 27-28
102-13 Adhésion à des associations
Adhésion à des
associations et des unions
102-14 Déclaration de la plus haute instance de décision
Déclaration du CEO
102-15 Principaux impacts, risques et opportunités
12-22, 29-60, 137-143,
148-158,Employee Code
of Conduct,Supplier Code
of Conduct
102-16 Valeurs, principes, normes et normes de conduite
4, 16-17, 23-24, 46,
135-137,Dealing Code,
Employee Code of
Conduct,Supplier Code
of Conduct,Corporate
Governance Charter
102-17 Mécanismes pour fournir des conseils et notier
des inquiétudes en matière d’éthique
135-137, Grievance
mechanism,Code of
Ethics
102-18 Structure de gouvernance
26, 102-124, Corporate
Governance Charter
102-19 Autorité délégante 26
102-20 Responsable exécutif en matière de facteurs
économiques, environnementaux et sociaux
26, 105-113, 119-124
GRI 102: Informations générales
Page, url ou
commentaire
102-21 Consultation des parties prenantes concernant les
aspects économiques, écologiques et sociaux
16-17, 27-28
102-22 Composition de l’instance de gouvernance la plus
élevée et de ses comités
105-119
102-23 Président de l’instance de gouvernance la plus élevée 108, 111, 114
102-24 Procédure de nomination et de sélection de l’instance
de gouvernance la plus élevée
113, 124
102-25 Conits d’intérêts 135-137
102-26 Rôle de l’instance de gouvernance la plus élevée
dans la mise en œuvre de l’objet, des valeurs
et de la stratégie
26, 111-112
102-27 Connaissances conjointes de l’instance
de gouvernance
26, 108-111, 113
102-28 Évaluation de l’instance de gouvernance
la plus élevée
114-115
102-29 Identication et gestion de l’impact économique,
environnemental et social
23-24, 26-28
102-30 Efcacité du processus de gestion des risques
112-113, 137-143,
Corporate Governance
Charter
102-31 Contrôle des thèmes économiques,
environnementaux et sociaux
26, 137-143, 187-190
102-32 Rôle de l’instance de gouvernance la plus élevée
dans le reporting sur la durabilité
26
102-33 Communication des questions critiques (‘critical
concerns’)
26, 27-28, 135-143,
Employee Code of
Conduct,Supplier Code of
Conduct
102-35 Politiques en matière de rémunération 125-134
102-36 Processus de détermination de la rémunération 125-134
102-37 Implication des actionnaires dans la rémunération 125-134
102-40 Listes des groupes de parties prenantes 27-28
102-41 Conventions collectives de travail
www.wdp.eu/fr/ESG/social
102-42 Identication et sélection des parties prenantes 16-17, 18, 23, 27-28
GRI
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
191
GRI
GRI 102: Informations générales
Page, url ou
commentaire
102-43 Approche de l’implication des parties prenantes 27-28
102-44 Thèmes et questions clés soulevés 27-28
102-45 Entités incluses dans les comptes annuels consolidés 219
102-46 Dénition du contenu et du périmètre des thèmes
du rapport
23-24
102-47 Aperçu des aspects pertinents 23-24
102-48 Reformulation d’informations 170-171, 175-183
102-49 Changement dans le reporting NA
102-50 Période de reporting Exercice du 01.01.2021 au
31.12.2021 inclus
102-51 Date du dernier rapport publié Le présent rapport
commente les activités au
cours de l’exercice 2021.
Il succède le Rapport
annuel 2020, qui a été
publié le 28 mars 2022.
102-52 Cycle de reporting Annuel
102-53 Personnes de contact pour toutes questions
concernant le rapport
287
102-54 Exigences de reporting conformes aux normes GRI Le present rapport a été
établi conformément aux
normes GRI: Option Core
102-55 Tableau de référence GRI 191-193
102-56 Vérication externe Deloitte Réviseurs
d’Entreprises fait le
compte rendu du pronostic
du résultat EPRA,
des comptes annuels
consolidés et d'une
sélection d’indicateurs
environnementaux,
sociaux et administratifs
tels que publiés dans le
présent rapport annuel.
Matérialité Norme GRI
Page, url ou
commentaire
Culture de l’entreprise
GRI 103 Approche
managériale
103-1 Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
46, 194
103-2 L’approche managériale
et ses composantes
40-47
103-3 Évaluation de l’approche managériale 40-47
GRI 102 Générali-
tés 2018
102-16 Valeurs, principes, normes et normes
de comportement
4, 16-17, 23-24, 46,
135-137, Employee
Code of Conduct,
Supplier Code of
Conduct, Corporate
Governance Charter,
Code of Ethics
Attirer et garder les talents
GRI 103 Approche
managériale
103-1 Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
50-53, 194
103-2 L’approche managériale et ses
composantes
50-53
103-3 Évaluation de l’approche managériale 50-53
GRI 401 Emploi 401-1 Recrutement de nouveaux employés
et rotation du personnel
52, 185
GRI 405 Diversité
et égalité des
chances
405-1 Composition des instances de
gouvernance et subdivision des collaborateurs
52, 103, 124, 185
405-2 Proportionnalité de la rémunération entre
les hommes et les femmes
185
Numérisation
GRI 103 Approche
managériale
103-1 Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
47, 194
103-2 L’approche managériale
et ses composantes
47
103-3 Évaluation de l’approche managériale 47
GRI 203 Impact
économique
indirect
203-1 Investissements en infrastructure
et en services
47, 112
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
192
GRI
Matérialité Norme GRI
Page, url ou
commentaire
Développement des employés
GRI 103 Approche
managériale
103-1 Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
53, 194
103-2 L’approche managériale et ses
composantes
53
103-3 Évaluation de l’approche managériale 53
GRI 404 Formation
et éducation
404-1 Nombre moyen d’heures de formation
par an et par travailleur
53, 185
404-3 Pourcentage de salariés bénéciant
d’entretiens périodiques d’évaluation et
d’évolution de carrière
185
Efficacité énergétique
GRI 103 Approche
managériale
103-1 Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
30-36, 194
103-2 L’approche managériale
et ses composantes
30-36
103-3 Évaluation de l’approche managériale 30-36
GRI 302 Énergie 302-1 Consommation énergétique
au sein de l’organisation
169-183
302-2 Consommation énergétique en dehors
de l’organisation
169-183
302-3 Intensité énergétique 169-183
302-4 Réduction de la consommation
énergétique
169-183
302-5 Réduction des besoins énergétiques
des produits et services
169-183
Santé et sécurité
GRI 103 Approche
managériale
103-1 Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
54, 194
103-2 L’approche managériale et ses
composantes
54
103-3 Évaluation de l’approche managériale 54
GRI 403 Santé et
sécurité au travail
403-2 Nombre et types d’accidents du tavail,
maladies professionnelles, journées de travail
perdues, absentéisme et décès liés au travail
185
Matérialité Norme GRI
Page, url ou
commentaire
GRI 416 Santé
et sécurité des
clients
416-1 Evaluations de la santé et de la sécurité
des catégories de produits et services
185
416-2 Incidents liés à la non-conformité
de l’impact des produits et services sur la santé
et la sécurité
185
Bonne gouvernance
GRI 103 Approche
managériale
103-1 Explication de l’enjeu repris dans la
matrice de matérialité et de son périmètre
47, 194
103-2 L’approche managériale et ses
composantes
47
103-3 Évaluation de l’approche managériale 47
GRI 102
Généralités
102-22 Composition de l’instance de
gouvernance la plus élevée et de ses comités
106-119
102-24 Procédure de nomination et de sélection
de l’instance de gouvernance la plus élevée
113
102-25 Conits d'intérêts 135-137
GRI 307 Respect
de la législation
environnementale
307-1 Non-respect des lois et réglementations
en matière d’environnement
47, 152
GRI 419 Respect
de la législation
socio-économique
419-1 Non-respect des lois et réglementations
en matière sociale et économique
47, 152
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
193
Thèmes clés Indicateur EPRA
GRI/CRESD
Standard
disclosure Catégorie Aspect
Périmètre au sein de
l’organisation
Périmètre en dehors de
l’organisation
Attirer et retenir les talents Emp-Turnover 401-1 Social Emploi Groupe WDP¹ –
Emp-New Hires 401-1 Social Emploi Groupe WDP¹ –
Diversity-Emp 405-1 Social Diversité et égalité des chances Groupe WDP¹ –
Diversity-Pay 405-2 Social Diversité et égalité des chances Groupe WDP¹ –
Culture d’entreprise – – – – Groupe WDP¹ –
Développement des employés Emp-Training 404-1 Social Emploi Groupe WDP¹ –
Emp-Dev 404-3 Social Formation et éducation Groupe WDP¹ –
Bonne gouvernance Gov-Board 102-22 Economic Gouvernance Groupe WDP¹ Toutes les parties prenantes
Gov-Selec 102-24 Economic Gouvernance Groupe WDP¹ Toutes les parties prenantes
Gov-Col 102-25 Economic Gouvernance Groupe WDP¹ Toutes les parties prenantes
– 307-1 Economic Respect de la législation
environnementale
Groupe WDP¹ Toutes les parties prenantes
– 419-1 Economic Respect de la législation socio-
économique
Groupe WDP¹ Toutes les parties prenantes
Numérisation – – – – Groupe WDP¹ –
Efcacité énergétique Cert-Tot CRE8 Environmental Énergie Groupe WDP¹ Clients
Elec-Abs 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP¹ Clients
Elec-LfL 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP¹ Clients
DH&C-Abs 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP¹ Clients
DH&C-LfL 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP¹ Clients
Fuels-Abs 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP¹ Clients
Fuels-LfL 302-1 Environmental Énergie Groupe WDP¹ Clients
Energy-Int 302-3, CRE1 Environmental Énergie Groupe WDP¹ Clients
Santé et sécurité H&S-Emp 403-2 Social Santé et sécurité Groupe WDP¹ –
H&S-Asset 416-1 Social Santé et sécurité Groupe WDP¹ Clients et fournisseurs
H&S-Comp 416-2 Social Santé et sécurité Groupe WDP¹ Clients et fournisseurs
1 Voir également le chapitre 7. Déclaration de gouvernance d’entreprise - Structure du Groupe.
THÈMES CLÉS ESG WDP VS. EPRA sBPR ET GRI-CORE
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
194
TABLE DES MATIÈRES
1. Comptes annuels consolidés de l’exercice 2021 198
Compte de résultat 198
État du résultat global 200
Composants du résultat net 200
Bilan 201
Aperçu du ux de trésorerie 202
Aperçu de mutation des capitaux propres consolidés 203
2. Commentaires 205
I. Informations générales concernant la Société 205
II. Base de présentation 205
III. Règles de valorisation 206
IV. Jugements comptables signicatifs et sources principales
d’incertitudes relatives aux estimations 213
V. Informations segmentées - Résultat d’exploitation 215
VI. Informations segmentées - Actifs 218
VII. Données concernant les liales 219
VIII. Aperçu des revenus futurs 220
IX. Résultat sur la vente d’immeubles de placement 221
X. Résultat nancier 221
XI. Impôts 222
XII. Immeubles de placement 223
XIII. Autres immobilisations corporelles 228
XIV. Instruments nanciers 231
XV. Actifs destinés à la vente 235
XVI. Créances commerciales et débiteurs douteux 236
XVII. Participations dans des entreprises
associées et co-entreprises 237
XVIII. Créances scales et autres actifs courants 237
XIX. Capital 238
XX. Provisions 239
XXI. État des dettes 240
XXII. Autres passifs nanciers non courants et courants 241
XXIII. Effectif moyen et ventilation des frais de personnel 242
XXIV. Transactions entre entreprises liées 242
XXV. Droits et obligations hors bilan 242
XXVI. Relations nancières avec des tiers 243
XXVII. Faits postérieurs à la date du bilan 244
3 Version abrégée des états financiers statutaires de l’exercice 2021 245
État du résultat global 247
Composants du résultat net 247
Bilan 248
Traitement statutaire du résultat 249
Obligation de distribution conformément à l’AR du 13 juillet 2014 250
Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:212 du Code
des sociétés et des associations 251
État des capitaux propres avant versement du dividende, mais après
comptabilisation du résultat 253
Aperçu de la mutation des capitaux propres non consolidés pour l’exercice 254
WDP
Comptes annuels 2021
197
(en euros x 1 000) Annexe FY 2021 FY 2020
I. Revenus locatifs 255 098 228 401
Loyer
VIII
Indemnités de rupture anticipée de bail 435 0
III. Charges relatives à la location 862 48
Loyers à payer sur locaux pris en location 548 546
Réductions de valeur sur créances commerciales
XVI
-31 -751
Reprises de réductions de valeur sur créances
commerciales
XVI 345 252
Résultat locatif net
V 255 960 228 449
IV. Récupération de charges immobilières 0 0
V. Récupération de charges locatives et
de taxes normalement assumées par
le locataire sur immeubles loués 23 557 20 525
Refacturation de charges locatives exposées par
le propriétaire 12 851 10 620
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles
loués 10 706 9 905
VI. Frais incombant aux locataires et assumés
par le propriétaire sur dégâts locatifs et
remises en état au terme du bail 0 0
VII. Charges locatives et taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles
loués -27 900 -24 688
Charges locatives exposées par le propriétaire -13 104 -10 840
Précomptes et taxes sur immeubles loués -14 796 -13 848
VIII. Autres recettes et dépenses relatives
à la location 26 828 18 417
Indemnité de gestion du bien immobilier 1 088 1 079
Autres produits/charges opérationnels 7 985 866
Produits de l’énergie solaire
XIII
Résultat immobilier
V 278 445 242 703
1.
COMPTES ANNUELS CONSOLIDÉS DE L’EXERCICE 2021
(en euros x 1 000) Annexe FY 2021 FY 2020
IX. Frais techniques -5 807 -5 420
Frais techniques récurrents -5 772 -5 381
- Réparations -4 346 -3 916
- Primes d’assurances -1 426 -1 464
Frais techniques non récurrents -35 -40
- Sinistres -35 -40
X. Frais commerciaux -896 -685
Commissions d’agence -223 -177
Publicité -433 -330
Honoraires d’avocats et frais juridiques -240 -178
XII. Frais de gestion immobilière -2 379 -2 219
Honoraires versés aux gérants (externes) -430 -433
Charges (internes) de gestion d’immeubles -1 949 -1 786
Charges immobilières
V -9 082 -8 325
Résultat d’exploitation des immeubles
V 269 363 234 378
XIV. Frais généraux de la société -16 751 -14 314
XV. Autres revenus et charges d'exploitation
(amortissements et réduction de valeur
panneaux solaires) -1 423 -7 270
Résultat d’exploitation (avant résultat sur
portefeuille)
V 251 189 212 793
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de
placement
IX 6 410 408
Ventes nettes d’immeubles (prix de vente – frais de
transaction) 22 668 6 450
Valeur comptable des immeubles vendus -16 258 -6 042
XVIII. Variations de la juste valeur des
immeubles de placement
XII 825 957 186 417
Variations positives de la juste valeur des immeubles
de placement 836 162 227 605
Variations négatives de la juste valeur des immeubles
de placement -10 205 -41 188
Résultat d’exploitation 1 083 557 399 619
Compte de résultat
WDP
Comptes annuels 2021
198
(en euros x 1 000) Annexe FY 2021 FY 2020
XX. Revenus financiers 467 398
Intérêts et dividendes perçus 302 254
Autres revenus financiers 165 144
XXI. Charges d'intérêts nettes -38 513 -37 878
Charges d’intérêts sur emprunts -21 687 -23 644
Intérêts intercalaires activés 5 169 6 105
Charges résultant d’instruments de couverture
autorisés -16 813 -15 933
Autres charges d’intérêt -5 182 -4 406
XXII. Autres charges financières -1 827 -1 194
Frais bancaires et autres commissions -85 -69
Autres charges financières -1 742 -1 125
XXIII. Variations de la juste valeur d’actifs et de
passifs financiers
XIV 52 388 -31 049
Résultat financier
X 12 516 -69 723
XXIV. Quote-part dans le résultat des
entreprises associées et co-entreprises
XVII 18 623 4 831
Résultat avant impôts 1 114 695 334 727
XXV. Impôts des sociétés -120 639 -6 126
XXVI. Exit tax 0 0
Impôts
XI -120 639 -6 126
Résultat net 994 056 328 601
Attribuable à :
- Intérêts minoritaires 11 791 3 991
- Part du Group
Compte de résultat suite
WDP
Comptes annuels 2021
199
Composants du résultat net
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
Résultat EPRA 201 190 174 516
Résultat sur portefeuille (quote-part co-entreprises incluse) -
part du Groupe¹ 730 459 187 904
Variations de la juste valeur des instruments financiers -
part du Groupe 52 388 -31 049
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires
(quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe -1 772 -6 761
Résultat net (IFRS) - Part du Groupe 982 266 324 610
en euros (per action)²
FY 2021 FY 2020
Résultat EPRA 1,10 1,00
Résultat sur portefeuille (quote-part co-entreprises incluse) -
part du Groupe¹ 4,00 1,08
Variations de la juste valeur des instruments financiers -
part du Groupe 0,29 -0,18
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires
(quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe -0,01 -0,04
Résultat net (IFRS) - Part du Groupe 5,38 1,87
en euros (per action) (dilué)²
FY 2021 FY 2020
Résultat EPRA 1,10 1,00
Résultat sur portefeuille (quote-part co-entreprises incluse) -
part du Groupe¹ 4,00 1,08
Variations de la juste valeur des instruments financiers - part
du Groupe 0,29 -0,18
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires
(quote-part co-entreprises incluse) – part du Groupe -0,01 -0,04
Résultat net (IFRS) - Part du Groupe 5,38 1,87
1 Y compris les impôts différés sur le résultat du portefeuille.
2 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.
État du résultat global
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
I. Résultat net
II. Autres éléments du résultat global
G. Autres éléments du résultat global, nets d’impôt
Revalorisation des panneaux solaires
Résultat global
Attribuable aux :
- Intérêts minoritaires
- Actionnaires du Groupe 1 011 954 328 907
WDP
Comptes annuels 2021
200
Bilan – Passif
en euros (x 1 000) Annexe 31.12.2021 31.12.2020
Capitaux propres 3 573 992 2 403 793
I. Capitaux propres attribuables aux
actionnaires de la société mère 3 510 330 2 353 935
A. Capital
XIX
Capital souscrit 211 695 200 171
Frais d’augmentation du capital -15 317 -12 041
B. Primes d’émission 1 206 266 923 843
C. Réserves 1 125 420 917 352
D. Résultat net de l’exercice 982 266 324 610
II. Intérêts minoritaires 63 662 49 858
Passif 2 532 233 2 386 612
I. Passifs non courants 2 143 942 1 938 131
A. Provisions
XX
Autres 160 170
B. Dettes financières non courantes
XIV, XXI
Établissements de crédit 1 676 949 1 438 187
Autres 209 839 302 097
C Autres passifs financiers non courants
XIV
Instruments de couverture autorisés 67 821 129 901
Autres passifs financiers non courants
XXII
D Dettes commerciales et autres dettes non
courantes 4 785 3 552
E. Passifs d’impôts différés 134 105 18 187
II. Passifs courants 388 292 448 481
B. Dettes financières courantes
XIV, XXI, XXII
Établissements de crédit 214 429 253 848
Autres 92 462 125 323
C. Autres dettes financières courantes
XIV
Instruments de couverture autorisés
Autres passifs financiers courants
XXII
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes
XIV
Exit tax 0 0
Autres 46 945 41 439
Fournisseurs 35 566 34 314
Impôts, rémunérations et charges sociales 11 379 7 125
E. Autres passifs courants 6 927 7 049
Autres 6 927 7 049
F. Comptes de régularisation
XIV
Total passif 6 106 225 4 790 405
Bilan – Actif
en euros (x 1 000) Annexe 31.12.2021 31.12.2020
Actifs non courants 6 025 568 4 728 536
B. Immobilisations incorporelles 1 101 1 193
C. Immeubles de placement
XII
Immeubles disponibles à la location 5 379 045 4 206 902
Projet de développement 251 673 249 381
Autres : réserves foncières 164 525 110 318
D. Autres immobilisations corporelles
XIII
Immobilisations corporelles à usage propre 4 811 4 366
Panneaux solaires 159 775 122 353
E. Actifs financiers non courants
XIV
Actifs à la juste valeur via le résultat 1 184 0
Instruments de couverture autorisés 1 184 0
Actifs financiers au prix coûtant amorti 5 942 6 929
Autres 5 942 6 929
G. Créances commerciales et autres actifs non
courants
XIV 5 931 2 747
I. Participations dans des entreprises
associées et co-entreprises
XVII 51 581 24 346
Actifs courants 80 657 61 869
A. Actifs détenus en vue de la vente 286 15 543
Immeubles de placement
XV
D. Créances commerciales
XIV, XVI
E. Créances fiscales et autres actifs courants
XVIII
Créances fiscales 4 560 12 240
Autres actifs courants 45 732 4 992
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie
XIV
G. Comptes de régularisation
XIV
Total de l'actif 6 106 225 4 790 405
WDP
Comptes annuels 2021
201
en euros (x 1 000) Annexe FY 2021 FY 2020
Investissements -368 271 -395 257
Paiements des acquisitions d’immeubles de
placement -360 636 -388 971
Acquisition d'autres immobilisations
corporelles et incorporelles -7 635 -6 286
Ventes
Recettes de la vente d’immeubles de
placement 22 668 6 450
Financements d'entités non-controlées à 100%
-7 409 -2 218
Financements d'entités non-controlées
à 100 %
XXIV -11 409 -2 218
Remboursement de financements d'entités
non-controlées à 100 %
XXIV 4 000 0
Flux de trésorerie nets se rapportant aux
activités de financement 127 653 158 390
Contraction de crédits
XXI
Remboursement d'emprunts
XXI
-517 152 -456 866
Dividendes versés² -86 818 -78 264
Augmentation de capital 196 893 0
Intérêts payés³ -45 768 -45 009
Augmentation (+) / diminution (-) nette de la
trésorerie et des équivalents de trésorerie -2 010 7 636
Trésorerie et équivalents de trésorerie, bilan
de clôture 9 230 11 240
1 Y compris les impôts différés sur la portefeuille immobilier ainsi que les impôts différés sur bénéce.
2 Il s'agit ici uniquement de sorties de trésorerie. Il a en effet en 2021 et 2020 un dividende optionel, où 58% et 55%,
respectivement, des actionnaires ont opté pour le paiement du dividende en actions plutôt qu'en numéraire.
3 Depuis 2021, les intérêts payés sont présentés dans les ux de trésorerie nets se rapportant aux activités de
nancement. Auparavant ils étaient présentés dans les ux de trésorerie nets se rapportant aux activités de
d'entreprise. Les chiffres de 2020 ont été ajustés en consequence.
Aperçu du flux de trésorerie
en euros (x 1 000) Annexe FY 2021 FY 2020
Trésorerie et équivalents de trésorerie, bilan
d’ouverture 11 240 3 604
Flux de trésorerie nets se rapportant aux
activités de l’entreprise 223 349 240 270
Résultat net 994 056 328 601
Impôts¹
XI
Charges d’intérêts nettes
X
Revenus financiers
X
-467 -398
Plus-value (-)/moins-value (+) sur les ventes
IX
-6 410 -408
Flux de trésorerie liés aux activités
d'exploitation pour l'ajustement des éléments
sans effet de trésorerie, du fonds de
roulement et des intérêts payés 1 146 331 371 798
Variations de la juste valeur des dérivés
financiers
XIV -52 388 31 049
Variations de la juste valeur des immeubles de
placement
XII -825 957 -186 417
Amortissements et réductions (ajout/retrait) de
valeur sur immobilisations 3 155 8 425
Quote-part dans le résultat des entreprises
associées et co-entreprises
XVII -18 623 -4 831
Autres ajustements des éléments sans effet de
trésorerie 2 683 2 880
Ajustements des éléments sans effet de
trésorerie -891 130 -148 893
Augmentation (+)/diminution (-) des besoins
en fonds de roulement -31 852 17 366
Flux de trésorerie nets se rapportant aux
activités d’investissement -353 012 -391 024
WDP
Comptes annuels 2021
202
Aperçu de mutation des capitaux propres consolidés 2021
en euros (x 1 000)
01.01.2021 Affectation du résultat 2020
Composants
du résultat total Autres 31.12.2021
Bénéfice
de
l'exercice
précédent
Transfert
du résul-
tat sur
portefeuil-
le¹
Transfert du
résultat des
participati-
ons qui ne
sont pas
détenus à
100 % par
la société
mère
Paie-
ments de
dividendes
provenant
des partici-
pations non
détenues à
100 % par
la société
mère
Transfert
des
variations
de la juste
valeur des
instru ments
financiers Autres
Résultat
net de
l’exercice
en cours
Variations
de la juste
valeur des
panneaux
sola ires
Augmen-
tations de
capital
Dividendes
versés et
augmen-
tation de
capital
liée au
dividende
optionnel
Reclas-
sement
concernant
la vente
d'im-
meubles
de
placement
Intérêts
minori-
taires Autres
A. Capital 188 130 0 0 0 0 0 0 0 0 6 014 2 234 0 0 0 196 378
Capital souscrit 200 171 9 115 2 409 211 695
Frais d'augmentation du capital -12 041 -3 101 -175 -15 317
B. Primes d'émission 923 843 0 0 0 0 0 0 0 0 225 960 56 463 0 0 0 1 206 266
C. Réserves 917 352 324 610 0 0 0 0 0 0 29 688 0 -145 520 0 0 -710 1 125 420
Réserve du solde des variations de juste
valeur des biens immobiliers (+/-) 779 081 184 850 395 -4 435 959 891
Réserve pour la quote-part dans le résultat
non réalisés par des participations non
détenues à 100 % par la société mère 46 163 20 796 -640 66 319
Réserve du solde des variations de juste
valeur des instruments de couverture
autorisés auxquels la hedge accounting telle
que définie en IFRS n’est pas appliquée(+/-) -81 819 -48 085 -129 904
Réserve du solde des écarts de conversion
sur actifs et passifs monétaires (+/-) -184 -184
Réserve pour différences de changes liées à
la conversion d’activités à l’étranger 249 249
Réserve des latences fiscales afférentes à
des biens immobiliers sis à l’étranger -634 -634
Autres réserves 31 115 17 347 29 688 -412 77 738
Résultat reporté des exercices antérieurs 143 380 324 610 -184 850 -20 796 48 085 -17 742 -145 520 4 435 342 151 944
D. Résultat net de l’exercice 324 610 -324 610 0 0 0 0 0 982 266 0 0 0 0 0 0 982 266
Total des capitaux propres attribuables
aux actionnaires du Groupe 2 353 935 0 0 0 0 0 0 982 266 29 688 231 974 -86 823 0 0 -710 3 510 330
Intérêts minoritaires 49 858 11 791 1 372 641 63 662
Total des capitaux propres 2 403 793 0 0 0 0 0 0 994 056 31 060 231 974 -86 823 0 0 -69 3 573 992
1 Y compris les variations de la juste valeur des immeubles de placement de WDP SA et des immeubles des participations détenues à 100 % par la société mère.
WDP
Comptes annuels 2021
203
Aperçu de mutation des capitaux propres consolidés 2020
en euros (x 1 000)
01.01.2020 Affectation du résultat 2019
Composants du
résultat total Autres
31.12.2020
Bénéfice
de
l'exercice
précédent
Transfert
du résultat
sur porte-
feuille¹
Transfert du
résultat des
participati-
ons qui ne
sont pas
détenus à
100 % par
la société
mère
Paie-
ments de
dividendes
provenant
des partici-
pations non
détenues à
100 % par
la société
mère
Trans-
fert des
variations
de la juste
valeur des
instru-
ments
financiers
Résultat
net de
l’exercice
en cours
Variations
de la juste
valeur des
panneaux
sola ires
Augmen-
tations de
capital
Dividendes
versés et
augmenta-
tion de ca-
pital liée au
dividende
optionnel
Reclas-
sement
concernant
la vente
d'im-
meubles de
placement
Intérêts
minoritaires Autres
A. Capital 185 746 0 0 0 0 0 0 0 0 2 384 0 0 0 188 130
Capital souscrit
Frais d'augmentation du capital
-11 877
-165 -12 041
B. Primes d'émission 876 849 0 0 0 0 0 0 0 0 46 994 0 0 0 923 843
C. Réserves 647 590 393 732 0 0 0 0 0 4 297 0 -127 642 0 0 -627 917 352
Réserve du solde des variations de juste
valeur des biens immobiliers (+/-) 513 715 265 172 194 779 081
Réserve pour la quote-part dans le résultat
non réalisés par des participations non
détenues à 100 % par la société mère 20 094 26 069 46 163
Réserve du solde des variations de juste
valeur des instruments de couverture
autorisés auxquels la hedge accounting
telle que définie en IFRS n’est pas
appliquée (+/-) -51 936 -29 883 -81 819
Réserve du solde des écarts de conversion
sur actifs et passifs monétaires (+/-) -184 -184
Réserve pour différences de changes liées
à la conversion d’activités à l’étranger 249 249
Réserve des latences fiscales afférentes à
des biens immobiliers sis à l’étranger -634 -634
Autres réserves 26 818 4 297 31 115
Résultat reporté des exercices antérieurs 139 469 393 732 -265 172 -26 069 29 883 -127 642 -194 -627 143 380
D. Résultat net de l’exercice 393 732 -393 732 0 0 0 0 324 610 0 0 0 0 0 0 324 610
Total des capitaux propres attribuables
aux actionnaires du Groupe 2 103 917 0 0 0 0 0 324 610 4 297 0 -78 264 0 0 -627 2 353 935
Intérêts minoritaires 45 944 3 991 -78 49 858
Total des capitaux propres 2 149 861 0 0 0 0 0 328 601 4 220 0 -78 264 0 0 -627 2 403 793
1 Y compris les variations de la juste valeur des immeubles de placement de WDP SA et des immeubles des participations détenues à 100 % par la société mère.
WDP
Comptes annuels 2021
204
COMMENTAIRES
2.
Le rapport annuel a été établi conformément aux exigences de reporting ESEF (European
Single Electronic Format). Conformément aux exigences ESEF, les états nanciers
primaires sont étiquetés avec des tags XBRL. Le rapport annuel au format iXBRL
peut être consulté à l’adressewww.wdp.eu. Nous renvoyons également au chapitre
12. Annexes - Rapport du commissaire sur les comptes annuels.
Normes et interprétations applicables à l’exercice commençant au ou
après le 1 janvier 2021
◆
Amendements à IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 et IFRS 16 Réforme des taux d’intérêt
de référence – phase 2
◆
Amendement à IFRS 16 Contrats de location: Allégements de loyer liés à la COVID-19
au-delà du 30 juin 2021 (applicable pour les exercices à compter du 1er avril 2021,
mais non encore adopté au niveau européen)
Normes et interprétations nouvelles ou modifiées qui ne sont pas
encore entrées en vigueur
Plusieurs nouvelles normes, modications de normes et interprétations ne sont pas
encore en vigueur en 2021, mais peuvent être appliquées plus tôt. Sauf mention contraire,
WDP n’a pas fait usage de cette possibilité. Dans la mesure où ces nouvelles normes,
modications et interprétations sont pertinentes pour WDP, il est indiqué ci-dessous
quelle inuence leur application peut avoir sur les comptes annuels consolidés de 2022
et ultérieurement.
◆
Amendements à IAS 16 Immobilisations corporelles: produits antérieurs à l’utilisation
prévue (applicables pour les exercices à compter du 1er janvier 2022, mais non
encore adoptés au niveau européen)
◆
Amendements à IAS 37 Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels: contrats
déficitaires - Coût d’exécution du contrat (applicables pour les exercices à compter
du 1er janvier 2022, mais non encore adoptés au niveau européen)
◆
Amendements à IFRS 3 Regroupements d’entreprises: référence au cadre conceptuel
(applicables pour les exercices à compter du 1er janvier 2022, mais non encore
adoptés au niveau européen)
I. Informations générales concernant la Société
WDP est une société immobilière réglementée publique qui revêt la forme d’une
Les comptes annuels consolidés de la Société au 31 décembre 2021 incluent la Société
et ses liales. Les comptes annuels ont été élaborés et autorisés à être publiés par le
Conseil d’Administration 23 Mars 2022.
WDP est cotée sur Euronext Bruxelles et Amsterdam.
II. Base de présentation
Les comptes annuels consolidés sont établis conformément aux normes internationales
d’information nancière (International Financial Reporting Standards, IFRS), telles
qu’acceptées au sein de l’Union européenne, et aux prescriptions légales et administratives
applicables en Belgique. Ces normes incluent toutes les normes et interprétations
nouvelles et révisées publiées par l’International Accounting Standards Board (IASB) et
l’International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC), pour autant qu’elles
s’appliquent aux activités du Groupe et aux exercices à partir du 1 janvier 2021.
Les comptes annuels consolidés sont exprimés en milliers d’euros, arrondis au millier
le plus proche. Les exercices 2021 et 2020 y sont présentés. Pour les informations
nancières historiques concernant l’exercice 2019, nous renvoyons aux rapports annuels
de 2020 et 2019.
Les méthodes comptables sont appliquées de manière cohérente aux exercices
présentés.
WDP
Comptes annuels 2021
205
Les sociétés pour lesquelles le Groupe a le pouvoir de déterminer la politique nancière
et opérationnelle an de tirer des avantages de leurs activités sont entièrement reprises
dans les comptes annuels consolidés du Groupe.
Cela signie que l’actif, le passif et les résultats du Groupe sont intégralement exprimés.
Les transactions et les bénéces intra-groupe sont éliminés à 100%.
Les intérêts minoritaires sont les intérêts dans les liales qui ne sont pas détenues,
ni directement ni indirectement, par le Groupe.
Co-entreprises
Les co-entreprises sont les entreprises sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle
conjoint, déni par un accord contractuel. Ce contrôle conjoint existe lorsque les
décisions stratégiques, nancières et opérationnelles relatives à l’activité nécessitent
l’accord unanime des parties qui partagent le contrôle (les participants à la co-entreprise).
Selon la dénition de l’IFRS 11 Partenariats, les résultats et l’impact sur le bilan des co-
entreprises I Love Hungaria (dont WDP détient 50%), WDPort of Ghent Big Box (dont
WDP détient 29%), WDP Luxembourg (dont WDP détient 55%), WVI (dont WDP détient
50%) et nanoGrid (dont WDP détient 25%) sont comptabilisés selon la méthode de
la mise en équivalence. En ce qui concerne les statistiques relatives au compte rendu
afférent au portefeuille, la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille de I Love
Hungaria, WDPort of Ghent Big Box, WDP Luxembourg et WVI est toujours restituée.
Le résultat sur les transactions avec les co-entreprises susmentionnées n’est pas éliminé
à raison de la part du Groupe WDP, mais est entièrement reconnu dans le résultat
(à savoir en rubrique Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) et Résultat
financier).
Transactions éliminées de la consolidation
La totalité des transactions entre les entreprises du Groupe, les soldes ainsi que les
bénéces et pertes non réalisés sur des transactions entre entreprises du Groupe sont
éliminés lors de l’établissement des comptes annuels consolidés.
◆
Améliorations annuelles 2018–2020 des IFRS (applicables pour les exercices à
compter du 1er janvier 2022, mais non encore adoptées au niveau européen)
◆
IFRS 17 Contrats d’assurance (applicable pour les exercices à compter du 1er janvier
2022, mais non encore adoptés au niveau européen)
◆
Amendements à IFRS 4 Contrats d’assurance – Prolongation de l’exemption
temporaire de l’application d’IFRS 9 (applicables pour les exercices à compter du 1er
janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen)
◆
Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers : classification de passifs
comme courants ou non-courants (applicables pour les exercices à compter du 1er
janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen)
◆
Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers et à l’énoncé de pratiques
en IFRS 2: Informations à fournir sur les méthodes comptables (applicables pour
les exercices à compter du 1er janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau
européen)
◆
Amendements à IAS 8 Méthodes comptables, changements d’estimations comptables
et erreurs : Définition d’estimations comptables (applicables pour les exercices à
compter du 1er janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen)
◆
Amendements à IAS 12 Impôts sur le résultat: Impôts différés relatifs à des actifs et
passifs résultant d’une même transaction (applicables pour les exercices à compter
du 1er janvier 2023, mais non encore adoptés au niveau européen)
III. Règles de valorisation
Principes de consolidation
Filiales
Les liales sont des entités sur lesquelles l’entreprise exerce un contrôle. Une entreprise
exerce donc le contrôle sur la liale si et seulement si la société mère:
◆
a du contrôle sur la participation;
◆
est exposée à ou a des droits sur des produits variables en raison de son implication
dans la participation; et
◆
a la possibilité d’exercer son contrôle sur la participation pour inuer sur le volume
des produits de l’investisseur.
WDP
Comptes annuels 2021
206
différences de cours de change sont comptabilisées dans une composante séparée des
capitaux propres et sont traitées dans le compte de prots et pertes après défaisance
d’un investissement net.
Activités étrangères
Les actifs et les passifs sont convertis au cours de clôture, sauf les biens immobiliers, qui
sont convertis au cours historique. Le compte de résultat est converti au cours moyen
de l’exercice.
Les écarts de conversion qui en résultent sont comptabilisés dans une composante
distincte des capitaux propres. Ces écarts de conversion sont comptabilisés dans le
compte de résultat lorsque l’entité étrangère est aliénée, vendue ou liquidée.
Immeubles de placement
Les terrains et les bâtiments qui sont conservés pour obtenir des revenus locatifs à
long terme sont comptabilisés en tant qu’immeubles de placement. Les immeubles de
placement sont valorisés lors de la première comptabilisation au prix d’acquisition, en ce
compris les frais de transaction et les dépenses directement imputables.
Les terrains qui sont conservés dans le but de lancer des développements de projet sur
ceux-ci en vue d’une location ultérieure et d’une plus-value à terme, mais pour lesquels
il n’existe encore aucun plan de construction ou développement de projet concret
(comme visé dans la dénition des développements de projets) (réserves foncières) sont
également considérés comme un immeuble de placement.
Les droits d’usage comptabilisés au bilan pour la concession ou l’emphytéose ou des
conventions locatives similaires (à la suite de l’entrée en vigueur de la norme IFRS 16)
sont également considérés comme un immeuble de placement.
Les frais de nancement directement imputables à l’acquisition d’un immeuble de
placement sont également activés. Lorsque, pour un actif déterminé, des moyens
spéciques ont fait l’objet d’un prêt, les frais de nancement effectifs dudit prêt sont
activés au cours de la période, sous déduction des éventuels revenus de placement
issus du placement provisoire de ce prêt.
Regroupements d’entreprises et goodwill
Lorsque WDP acquiert le contrôle d’un ensemble intégré d’activités et d’actifs,
comme déni dans l’IFRS 3 Regroupements d’entreprises, les actifs, passifs et passifs
conditionnels identiables de la société acquise sont comptabilisés à leur juste valeur à
la date d’acquisition. Le goodwill (fonds de commerce) représente la différence positive
entre le coût d’acquisition et la part du Groupe dans la juste valeur de l’actif net acquis.
Si cette différence est négative (goodwill négatif), elle est immédiatement comptabilisée
au résultat après une réévaluation des valeurs.
Après la comptabilisation initiale, le goodwill n’est pas amorti, mais bien soumis à un
test de dépréciation (impairment test) qui est conduit chaque année avec les unités
génératrices de trésorerie auxquelles le goodwill a été affecté. Si la valeur comptable
d’une unité génératrice de trésorerie dépasse la valeur de l’entreprise, la dépréciation
qui en résulte sera comptabilisée au résultat et portée en premier lieu en déduction
du goodwill éventuel et ensuite aux autres actifs de l’unité, proportionnellement à leur
valeur comptable. Une dépréciation du goodwill n’est pas reprise au cours d’un exercice
ultérieur.
Devise étrangère
Les comptes annuels individuels de chaque membre du Groupe sont présentés dans
l’unité monétaire de l’environnement économique primaire dans lequel l’entité est active
(sa devise fonctionnelle). Pour l’établissement des comptes annuels consolidés, les
résultats et la position nancière de chaque entité sont exprimés en euro, à savoir la
devise fonctionnelle de la société mère et les devises pour la présentation des comptes
annuels consolidés.
Transactions en devise étrangère
Les transactions en devise étrangère sont immédiatement comptabilisées au taux
de change à la date des transactions. Les actifs et les passifs monétaires en devise
étrangère sont convertis au cours de clôture.
Les différences de taux de change réalisées et non réalisées sont comptabilisées dans
le compte de résultat, sauf celles qui se rapportent aux prêts intra-groupe répondant
à la dénition d’un investissement net dans une activité étrangère. Dans ce cas, les
WDP
Comptes annuels 2021
207
Les activités nécessaires pour préparer l’actif à son usage visé incluent plus que la
construction physique de l’actif. Elles comprennent également le travail technique et
administratif précédant le début de la construction proprement dite, comme les activités
liées à l’obtention de permis.
Ces activités ne comprennent toutefois pas le maintien d’un actif si aucune production
ou aucun développement modiant la situation de l’actif n’ont lieu:
◆
les frais de nancement engagés, par exemple, pendant que les terrains sont préparés
en vue de leur utilisation sont activés pendant la période au cours de laquelle les
activités s’y rapportant ont lieu;
◆
d’autre part, les frais de nancement engagés au cours de la période où le terrain est
conservé à des ns de construction sans qu’aucune activité de développement n’ait
lieu n’entrent pas en ligne de compte pour l’activation.
L’activation des frais de nancement est suspendue durant les périodes de suspension du
développement actif prolongées. L’activation n’est pas suspendue pendant une période
où des activités techniques et administratives d’envergure sont exécutées. L’activation
n’est pas interrompue non plus si un report provisoire constitue une partie nécessaire du
processus destiné à préparer un actif pour son usage ou sa vente projetés.
Le bénéce/les pertes réalisés sur la vente sont comptabilisés au compte résultat en
rubrique Résultat de la vente d’immeubles de placement. Le résultat réalisé est déterminé
conformément à l’IAS 40 et correspond à la différence entre le prix de vente et la juste
valeur établie lors de la dernière valorisation. Ce résultat réalisé est inscrit au moment où
l’acte notarié relatif à la vente est passé.
Autres immobilisations corporelles
Généralités
Les autres immobilisations corporelles sont valorisées à leur prix coûtant moins les
amortissements et moins-values accumulés. Le prix coûtant comprend tous les frais
directement imputables et la partie pertinente des frais indirects engagés pour rendre
l’actif prêt à l’emploi.
Les futures dépenses pour réparations sont immédiatement inscrites au résultat, sauf si
elles augmentent les bénéces économiques futurs de l’actif.
Après la comptabilisation initiale, la valorisation des immeubles de placement se fait,
conformément à la norme IAS, 40 à la juste valeur (fair value). Du point de vue du vendeur,
la valorisation doit être comprise moyennant la déduction des frais de transaction. Ces
frais de transaction déduits dépendent de la situation géographique du bien.
Ceci implique que les frais de transaction sont comptabilisés via le compte de résultat,
conformément à l’IAS 40. Selon l’AR SIR, elles doivent être reprises dans les réserves
adéquates à la n de l’exercice.
L’immobilier en cours de construction ou de développement en vue d’une utilisation future
comme immeuble de placement (promotion immobilière) est également comptabilisé à la
juste valeur en rubrique Immeubles de placement.
Après la comptabilisation initiale, les projets sont évalués à la juste valeur. Cette juste
valeur prend en compte les risques de développement substantiels. Dans ce cadre, il
doit être satisfait à tous les critères suivants : les coûts nécessités par le projet sont
clairement établis, tous les permis nécessaires à la mise en œuvre du développement
de projet ont été obtenus et une partie substantielle du développement de projet est
prélouée (signature dénitive du contrat de bail). Cette évaluation à la juste valeur (fair
value) est basée sur l’évaluation effectuée par l’expert immobilier indépendant (selon les
méthodes et les hypothèses usuelles) et tient compte des frais restant à engager pour
mener le projet à terme intégralement (y compris une estimation des frais imprévus).
Toutes les charges directement liées à l’acquisition ou à la construction de biens
immobiliers et toutes les autres dépenses d’investissement sont comptabilisées dans
le prix coûtant du projet de développement. Conformément à l’IAS 23, les frais de
nancement directement imputables à la construction ou à l’acquisition d’un immeuble
de placement sont activés sur la période précédant la mise en état d’utilisation de
l’immeuble de placement en vue de la location.
L’activation des frais de nancement en tant qu’élément du prix coûtant d’un actif entrant
en ligne de compte doit débuter au moment où:
◆
des dépenses sont faites pour l’actif;
◆
des frais de nancement sont engagés;
◆
des activités sont en cours pour préparer l’actif en vue de son utilisation visée.
WDP
Comptes annuels 2021
208
juste valeur conformément aux règles d’évaluation décrites en rubrique Immeubles de
placement. Les loyers minimaux sont inscrits partiellement au titre de frais de nancement
et partiellement comme amortissement de l’obligation en cours de manière à ce que cela
génère un intérêt périodique constant sur le solde restant de l’obligation. Les charges
nancières sont directement imputées à charge du résultat. Les paiements de loyers
conditionnels sont inscrits comme charges dans les périodes où ils sont effectués.
WDP en tant que bailleur
Si un contrat de location répond aux conditions d’une location nancière (suivant la
norme IFRS 16), WDP actera dès le début au bilan, en tant que bailleur, le contrat de
location comme une créance pour un montant égal à l’investissement net dans le contrat
de location. La différence entre ce dernier montant et la valeur comptable de la propriété
louée (à l’exclusion de la valeur du droit résiduel détenu par WDP) au début du contrat de
location sera reconnue dans les comptes de résultat de cette période. Chaque paiement
périodique effectué par le preneur sera partiellement reconnu par WDP comme un
remboursement de capital et partiellement comme un produit nancier, sur la base d’un
rendement périodique constant pour WDP.
Le droit résiduel détenu par WDP sera reconnu à sa juste valeur à chaque date de
bilan. Cette valeur augmentera chaque année et correspondra, au terme du contrat de
location, à la valeur de marché du droit de propriété complet. Ces augmentations seront
comptabilisées en rubrique Variations de la juste valeur des immeubles de placement
dans le compte de résultat.
Moins-values particulières
À la date du bilan, on vérie pour les actifs corporels et incorporels du Groupe s’il existe
une indication que la valeur comptable d’un actif est plus élevée que la valeur réalisable.
Si pareilles indications sont présentes, la valeur réalisable de l’actif doit être évaluée. Le
goodwill est soumis chaque année à un test de moins-value particulière, indépendamment
de la présence ou non d’une indication.
Une moins-value particulière est comptabilisée lorsque la valeur comptable d’un actif, ou
l’unité génératrice de trésorerie à laquelle l’actif appartient, est plus élevée que la valeur
réalisable.
La méthode de l’amortissement linéaire est appliquée sur la durée d’utilisation estimée
de l’actif. La durée d’utilisation et la méthode d’amortissement sont revues au moins une
fois par an au terme de chaque exercice. Les immobilisations corporelles sont amorties
suivant les pourcentages d’amortissement suivants:
◆
installations, machines et outillage: 10-33%;
◆
matériel roulant: 10-33%;
◆
matériel et mobilier de bureau: 10-33%;
◆
ordinateurs: 10-33%;
◆
autres immobilisations corporelles: 10-20%.
Panneaux solaires
Ceux-ci sont évalués sur la base du modèle de réévaluation conformément à l’IAS 16
Immobilisations corporelles. Après la comptabilisation initiale, l’actif dont la juste valeur
peut être déterminée de manière able doit être comptabilisé à concurrence de la valeur
revalorisée, soit la juste valeur au moment de la revalorisation moins les éventuels
amortissements ultérieurs accumulés et les pertes de moins-values particulières
ultérieures accumulées. La juste valeur est déterminée sur la base de la méthode
d’escompte des produits futurs.
La durée d’utilisation des panneaux solaires est estimée à trente ans, sans tenir compte
de la valeur résiduelle.
La plus-value lors du démarrage d’un nouveau site est comptabilisée dans une
composante distincte des capitaux propres. Les moins-values sont également
comptabilisées dans cette composante, sauf si elles sont réalisées ou si la juste valeur
chute sous le coût initial moins les amortissements cumulés. Dans ces derniers cas, elles
sont comptabilisées dans le résultat.
Contrat de location
WDP en tant que preneur
Au début de la période de location, les contrats de location (à l’exception des locations
d’une durée de maximum 12 mois et des locations dans le cadre desquelles la valeur
de l’actif sous-jacent est faible) sont comptabilisés au bilan au titre de droit d’utilisation
et obligation de location à la valeur actuelle des loyers futurs. Par la suite, tous les
droits d’utilisation, qui sont classés comme immeuble de placement, sont évalués à la
WDP
Comptes annuels 2021
209
détermine la valorisation des actifs nanciers aux dates de bilan futures: prix coûtant
amorti ou juste valeur.
Actifs financiers à la juste valeur via le résultat
Les actifs nanciers sont classés à la juste valeur avec les modications de valeur via le
résultat lorsqu’ils sont détenus à des ns commerciales. Les actifs nanciers à la juste
valeur avec modications de valeur via le résultat sont valorisés à la juste valeur, les
produits et charges en découlant étant comptabilisés au résultat. Un actif nancier est
repris dans cette catégorie lorsqu’il a été acquis essentiellement en vue d’une revente
à court terme. Les dérivés relèvent également de la catégorie à la juste valeur avec
modications de valeur via le résultat, sauf s’ils sont qualiés comme couverture et sont
effectifs.
Actifs financiers au prix coûtant amorti
Les actifs nanciers au prix coûtant amorti sont des instruments nanciers non dérivés
qui sont détenus dans un modèle d’exploitation mis en place pour détenir des actifs
nanciers an de percevoir des ux de trésorerie contractuels (Held to collect) et les
conditions contractuelles de l’actif nancier donnent, à certaines dates, lieu à des ux de
trésorerie qui concernent uniquement des amortissements et des paiements d’intérêts
sur le montant principal en souffrance (Solely Payments of Principal and Interest – SPPI).
Relèvent de cette catégorie: la trésorerie et les équivalents de trésorerie, les créances
à long terme et les créances commerciales. Les équivalents de trésorerie sont des
placements à court terme hautement liquides qui peuvent être immédiatement convertis
en un montant en espèces connu, et qui ont une durée initiale de maximum trois mois
et ne comportent aucun risque substantiel de modication de valeur. Les équivalents de
trésorerie détenus par WDP sont exclusivement composés de dépôts bancaires et sont
par conséquent intégralement valorisés au prix coûtant amorti.
Passifs financiers
Les passifs nanciers sont classés comme passifs nanciers à la juste valeur via le résultat
ou comme passifs nanciers au prix coûtant amorti.
Passifs financiers à la juste valeur via le résultat
Les passifs nanciers sont classés à la juste valeur via le résultat lorsqu’ils sont détenus
à des ns commerciales. Pour WDP, cela concerne spéciquement les swaps de taux
d’intérêt pour lesquels aucune comptabilité de couverture n’est appliquée dans la mesure
La valeur réalisable est la valeur la plus élevée entre la valeur intrinsèque et la juste valeur
moins les frais de vente. La valeur intrinsèque est la valeur actualisée des futurs ux de
trésorerie prévus de l’utilisation poursuivie d’un actif et de son aliénation au terme de sa
durée d’utilisation sur la base d’un taux d’escompte qui tient compte des évaluations de
marché actuelles pour la valeur temporelle de l’argent et les risques inhérents à l’actif. La
juste valeur moins les frais de vente est le montant pouvant être obtenu de la vente d’un
actif dans le cadre d’une transaction d’affaires objective entre des parties indépendantes
bien informées et mutuellement consentantes, après déduction des frais d’aliénation.
Pour un actif qui ne génère pas en soi d’importants ux de trésorerie, la valeur réalisable
est déterminée par l’unité génératrice de trésorerie à laquelle l’actif appartient.
Si la valeur comptable d’un actif ou d’une unité génératrice de trésorerie est plus élevée
que la valeur réalisable, le surplus est immédiatement repris dans le compte de résultat
comme une moins-value particulière.
Les moins-values particulières comptabilisées au cours des exercices précédents sont
retirées si une augmentation ultérieure de la valeur réalisable peut être liée de manière
objective à une circonstance ou à un événement qui a eu lieu après que la moins-value
particulière a été comptabilisée. Les moins-values particulières sur le goodwill ne sont
pas retirées.
Instruments financiers
Immobilisations financières
Tous les actifs nanciers sont portés au bilan ou sortis de celui-ci à la date de transaction
lorsque l’acquisition ou la vente d’un actif nancier s’effectue en vertu d’un contrat dont
les conditions prescrivent la remise de l’actif dans le délai prescrit sur le marché concerné
ou le délai convenu, et sont valorisés initialement à la juste valeur augmentée des frais
de transaction, à l’exception des actifs nanciers à la juste valeur avec modications de
valeur dans le compte de prots et pertes, initialement valorisés à la juste valeur.
Les actifs nanciers sont classés dans l’une des catégories prévues par l’IFRS 9
Instruments financiers sur la base tant du modèle économique de l’entité pour la gestion
des actifs nanciers que des caractéristiques des ux de trésorerie contractuels de l’actif
nancier, et sont enregistrés lors de leur comptabilisation initiale. Cette classication
WDP
Comptes annuels 2021
210
Les dérivés sont valorisés à la juste valeur conformément à la norme IFRS 9. Les dérivés
actuellement utilisés par WDP ne sont pas qualiés de transactions de couverture.
Par conséquent, les modications de la juste valeur sont immédiatement reprises dans le
résultat. Ces dérivés sont repris dans les actifs ou passifs nanciers avec modications
de la juste valeur via le résultat.
Actifs destinés à la vente
Les immobilisations corporelles et les groupes d’actifs sont classés comme Actifs
destinés à la vente si leur valeur comptable sera réalisée principalement par le biais d’une
transaction de vente et non par une utilisation poursuivie de ceux-ci. Cette condition n’est
considérée comme remplie que dès lors que la vente est hautement probable et que l’actif
(ou le groupe d’actifs) est immédiatement disponible à la vente dans son état actuel. Le
management doit s’être engagé dans un plan de vente de l’actif (ou du groupe d’actifs
aliénés) dont on s’attend à ce qu’il soit éligible à une inscription au titre de vente parfaite
dans un délai d’un an à compter de la date de classication.
Une immobilisation corporelle (ou un groupe d’actifs aliénés) classée comme détenue en
vue de la vente est comptabilisée à la valeur la plus faible entre sa valeur comptable et sa
juste valeur diminuée des frais de vente.
Un immeuble de placement destiné à la vente est valorisé de la même manière que les
autres placements immobiliers (à la juste valeur). Ces immeubles de placement sont
présentés séparément dans le bilan.
Provisions
Une provision est comptabilisée lorsque:
◆
le Groupe a une obligation existante – juridiquement contraignante ou de fait –
consécutivement à un événement passé;
◆
il est probable qu’un décaissement de fonds sera requis pour liquider l’obligation;
et que
◆
le montant de l’obligation peut être estimé de manière able.
Le montant repris au titre de provision est la meilleure estimation à la date du bilan de la
dépense nécessaire pour satisfaire à l’obligation existante, escomptée éventuellement si
la valeur temporelle de l’argent entre en ligne de compte.
où ils ont une juste valeur négative. Les passifs nanciers à la juste valeur via le résultat
sont valorisés à la juste valeur, les produits et charges en découlant étant comptabilisés
au résultat. Un passif nancier est repris dans cette catégorie lorsqu’il a été acquis
essentiellement en vue d’une revente à court terme. Les dérivés relèvent également de
la catégorie à la juste valeur via le résultat, sauf s’ils sont qualiés comme couverture et
sont effectifs.
Passifs financiers valorisés au prix coûtant amorti
Les passifs nanciers valorisés au prix coûtant amorti, en ce compris les dettes, sont
valorisés initialement à la juste valeur, après déduction des frais de transaction. Après leur
comptabilisation initiale, ils sont valorisés au prix coûtant amorti. Les passifs nanciers
du Groupe valorisés au prix coûtant amorti comprennent les obligations nancières à
longue échéance (dettes bancaires, dettes de leasing, emprunts obligataires), les autres
obligations à longue échéance, les obligations nancières à courte échéance, les dettes
commerciales et les dividendes à payer dans les autres passifs à courte échéance.
Les réévaluations due aux variations de devises des passifs nanciers évalués au coût
amorti en devises sont un élément hors trésorerie et sont donc considérés comme
indisponibles.
Instruments de capitaux propres
Les instruments de capitaux propres émis par le Groupe sont classés sur la base de
la réalité économique des accords contractuels et des dénitions d’un instrument de
capitaux propres. Un instrument de capitaux propres est tout contrat qui comprend
l’intérêt restant dans l’actif du Groupe, après déduction de toutes les obligations. Les
bases de compte rendu nancier concernant les instruments de capitaux propres sont
décrites ci-dessous.
Les instruments de capitaux propres émis par l’entreprise sont comptabilisés pour
le montant des sommes perçues (après déduction des frais d’émission directement
imputables).
Dérivés
Le Groupe utilise des dérivés an de limiter les risques liés à des taux d’intérêt défavorables
résultant des activités opérationnelles, nancières et d’investissement dans le cadre de
son activité. Le Groupe n’utilise pas ces instruments à des ns spéculatives, ne conserve
pas de dérivés et n’émet pas de dérivés à des ns commerciales (trading).
WDP
Comptes annuels 2021
211
Coûts
Les frais liés à la location concernent des moins-values et des reprises sur créances
commerciales qui sont comptabilisées au résultat si la valeur comptable est supérieure à
la valeur de réalisation estimée et au loyer à payer pour les actifs loués.
Les charges locatives et impôts sur les bâtiments loués et la récupération de ces charges
concernent des frais qui, en vertu de la loi ou des usages, sont à charge du preneur.
Le propriétaire refacturera ou non ces frais au locataire conformément aux accords
contractuels passés avec lui.
Les Autres revenus et dépenses relatifs à la location comprennent l’imputation des
commissions de gestion aux locataires, ainsi que les autres revenus ne relevant pas des
revenus locatifs (dont les revenus provenant de l’énergie solaire).
Les Frais généraux de la Société sont des coûts liés à la gestion et au fonctionnement
général de WDP. Il s’agit entre autres des frais administratifs généraux, des frais de
personnel liés à la gestion générale et des amortissements d’actifs utilisés pour la gestion
générale.
Les frais liés aux travaux exécutés dans les bâtiments sont comptabilisés de différentes
manières, selon le type de travaux:
◆
entretien et réparations : les coûts d’entretien et de réparation sont comptabilisés
comme charges immobilières de la période comptable, étant donné que ces frais
n’accroissent pas les avantages économiques futurs attendus du bâtiment et
n’apportent pas de fonctionnalité supplémentaire ou n’améliorent pas le niveau de
confort à l’intérieur du bâtiment;
◆
travaux d’amélioration et de rénovation : il s’agit de travaux exécutés de façon
occasionnelle dans le but d’ajouter des fonctionnalités au bâtiment et qui accroissent
considérablement les avantages économiques futurs attendus. Les coûts de ces
travaux (matériaux, rémunérations d’entrepreneurs, études techniques, coûts
internes, honoraires d’architectes et intérêts payés pendant la période de construction)
sont capitalisés. Exemples : installation d’un nouveau système de climatisation,
remplacement de la toiture, rénovation importante de la totalité ou d’une partie du
bâtiment. Les chantiers pour lesquels des coûts sont capitalisés sont préalablement
identiés selon les critères susmentionnés.
Avantages du personnel
La Société a un certain nombre de régimes de retraite à cotisations dénies. Un régime
à cotisations dénies est un régime de retraite en vertu duquel la Société verse des
cotisations xes à une société distincte. La Société n’a aucune obligation (juridiquement
contraignante ou de fait) de verser d’autres cotisations si le fonds devait ne pas disposer
d’actifs sufsants pour payer les pensions de tous les salariés pour les services qu’ils ont
fournis au cours de la présente période de service ou des périodes de service précédentes.
Les cotisations sont comptabilisées comme charges lorsqu’elles sont dues, et sont alors
comptabilisées dans les coûts de personnel.
Pour le personnel sous contrat xe, les rémunérations, les avantages supplémentaires,
ainsi que les indemnités de départ, de licenciement et de rupture sont comptabilisées au
compte de prots et pertes dans la période à laquelle elles se rapportent.
Produits
Les revenus locatifs comprennent les loyers et les produits qui s’y rapportent directement,
comme les indemnités de rupture anticipée de bail.
Les produits sont valorisés à la juste valeur de l’indemnité qui est perçue ou sur laquelle
un droit a été obtenu. Les produits ne sont comptabilisés que lorsqu’il est probable que
les avantages économiques reviendront à l’entité et qu’ils peuvent être déterminés avec
une certitude sufsante.
Les revenus locatifs et les autres revenus et frais sont comptabilisés dans le compte de
résultat dans les périodes auxquelles ils se rapportent.
Les indemnités de rupture anticipée de contrats de bail sont immédiatement comptabilisées
dans le résultat de l’exercice.
Les revenus de la vente d’électricité verte au locataire, ainsi que de la vente d’électricité
verte au bailleur et de certicats verts sont comptabilisés au moment où l’électricité verte
est produite.
WDP
Comptes annuels 2021
212
IV. Jugements comptables significatifs et sources
principales d’incertitudes relatives aux estimations
Jugements significatifs concernant l’établissement des états financiers
◆
Déterminer si un contrôle, un contrôle conjoint ou une inuence notable est exercé
sur les investissements (voir commentaire III. Règles de valorisation).
◆
Déterminer si une entité détenant des immeubles de placement est une entreprise
et, par conséquent, déterminer lors de la prise de contrôle d’une telle entité si
l’acquisition est considérée comme un IFRS 3 Regroupement d’entreprises est un
jugement signicatif.
◆
Déterminer si des instruments nanciers dérivés sont qualiables au titre de
comptabilité de couverture. Le Groupe n’a pas d’instruments de couverture
qualiables en tant que tels et, par conséquent, les variations de la juste valeur des
instruments de couverture sont comptabilisées par le biais du compte de résultat
(voir commentaire XIV. Instruments financiers).
Détermination de la juste valeur des immeubles de placement
La juste valeur des immeubles de placement est déterminée par des experts immobiliers
indépendants conformément à la réglementation SIR (voir commentaire XII. Immeubles
de placement).
Hypothèses adoptées pour la détermination de la juste valeur des
panneaux solaires
WDP a réalisé un important investissement dans l’énergie solaire. Les panneaux solaires
ou installations photovoltaïques installés sur une série de sites sont valorisés après leur
comptabilisation initiale selon le modèle de revalorisation conformément à la norme IAS16
et sont enregistrés comme une immobilisation sous la rubrique Autres immobilisations
corporelles. Cette revalorisation est directement comptabilisée en capitaux propres.
Il n’existe pas de meilleures pratiques en matière de méthode d’évaluation pour cette
classe d’actifs. La juste valeur des installations photovoltaïques est calculée à l’aide d’un
modèle de valorisation basé sur les ux de trésorerie futurs (voir commentaire XIII. Autres
immobilisations corporelles).
Impôts sur le résultat
Le statut de SIR prévoit un statut scal transparent, étant donné qu’elle n’est plus soumise
à des impôts que sur des éléments spéciques du résultat, comme les dépenses rejetées
et les avantages anormaux et bénévoles. Aucun impôt sur les sociétés n’est payé sur le
bénéce provenant de locations et de plus-values réalisées.
Les impôts sur le résultat de l’exercice comprennent les impôts dus et imputables sur
les périodes de compte rendu et les périodes de compte rendu antérieures, les impôts
différés ainsi que l’exit tax due. La charge scale est comptabilisée dans le compte de
résultat, sauf si elle se rapporte à des éléments immédiatement comptabilisés dans les
capitaux propres. Dans ce dernier cas, l’impôt est également comptabilisé à charge des
capitaux propres.
Les taux d’imposition en vigueur à la date du bilan sont appliqués pour le calcul de
l’impôt sur le bénéce scal de l’année.
Les exit taxes –l’impôt sur la plus-value suite à la fusion d’une SIR avec une société qui
n’est pas une SIR– sont déduites de la plus-value de revalorisation constatée à la fusion
et comptabilisées le cas échéant comme un passif.
De manière générale, les obligations scales reportées (créances scales) sont
comptabilisées pour toutes les différences temporaires (imputables) imposables. Ces
créances et obligations ne sont pas comptabilisées si les différences temporaires
découlent de la première comptabilisation de goodwill ou de la première comptabilisation
(autrement que dans un regroupement d’entreprises) d’autres actifs ou obligations. Les
créances scales reportées sont comptabilisées pour autant qu’il soit probable qu’un
bénéce scal sera disponible qui permettra de compenser la différence temporaire
imputable. Les créances scales reportées sont réduites lorsqu’il n’est plus probable
que l’avantage scal s’y rapportant sera réalisé.
WDP
Comptes annuels 2021
213
Hypothèses adoptées pour la détermination du passif financier
conformément à la norme IFRS 16
Pour certains de ses investissements, WDP ne détient pas la pleine propriété, mais
uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, d’une emphytéose ou d’autres droits
de ce type. Concrètement, un passif nancier a été constitué à cet effet conformément
à l’IFRS 16. Cette obligation nancière se rapporte à la valeur actuelle de tous les
loyers futurs. Quelques évaluations et estimations sont formulées dans le cadre de la
détermination de la valeur actuelle de ces futurs loyers, notamment pour ce qui est
de déterminer la durée de la concession (en fonction des possibilités de prorogation
contractuelles de la concession, d’une part, et de la durée de vie économique du bien
dont l’évaluateur immobilier tient compte dans la détermination de la juste valeur, d’autre
part) et le taux d’intérêt incrémental en tant que taux d’escompte des loyers. Le taux
d’escompte utilisé pour la détermination de ce passif est basé sur une combinaison
de la courbe de taux d’intérêt majorée d’un spread en fonction du risque de crédit de
WDP, tous deux en ligne avec la durée restante du droit d’utilisation sous-jacent (voir
commentaire XIV. Instruments financiers). La courbe de taux d’intérêt est, du reste, basée
sur des données de marché observables. Le spread est basé sur des opérations récentes
de WDP et est ensuite actualisé sur la base des évolutions du marché et extrapolé en
fonction du délai. Il s’agit par conséquent d’un input non observable. Pour une analyse
de sensitivité de ce taux d’escompte, il est renvoyé au commentaire XIV. Instruments
financiers.
WDP
Comptes annuels 2021
214
V. Informations segmentées - Résultat d’exploitation
en euros (x 1 000)
FY 2021
Belgique Pays-Bas
France Roumanie
Montants
non affectés Total IFRS Luxembourg² Allemagne²
Autres co-
entreprises²
I. Revenus locatifs 77234 122697 6854 48313 0 255098 2886 271 0
III. Charges relatives à la location 256 455 548 -397 0 862 46 0 0
Résultat locatif net 77491 123153 7401 47916 0 255960 2 932 271 0
IV. Récupération de charges immobilières 0 0 0 0 0 0 0 0 0
V. Récupération de charges locatives et
des taxes normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués 8341 1982 1652 11582 0 23557 106 0 0
VI. Frais incombant aux locataires et
assumés par le propriétaire sur dégâts
locatifs et remises en état au terme du
bail 0 0 0 0 0 0 0 0 0
VII. Charges locatives et taxes normalement
assumées par le locataire sur
immeubles loués -8801 -5313 -1640 -12146 0 -27900 -121 0 0
VIII. Autres revenus et dépenses relatifs à la
location¹ 14165 5404 148 7110 0 26828 50 0 0
Résultat immobilier 91196 125226 7562 54462 0 278445 2967 271 0
IX. Frais techniques -2266 -2902 -226 -414 0 -5807 -43 -18 0
X. Frais commerciaux -918 354 -114 -218 0 -896 -4 -50 -2
XII. Frais de gestion immobilière -1585 -370 -20 -404 0 -2379 -12 0 0
Charges immobilières -4769 -2917 -360 -1036 0 -9082 -59 -68 -2
Résultat d'exploitation des immeubles 86427 122309 7202 53426 0 269363 2 907 203 -2
XIV. Frais généraux de la société 0 0 0 0 -16751 -16751 -358 -25 -33
XV. Autres recettes et dépenses relatives à
la location (amortissement et réduction
de valeur panneaux solaires) -2550 -1199 0 2326 0 -1423 0 0 0
Résultat d'exploitation (avant résultat sur le
portefeuille) 83877 121110 7202 55752 -16751 251189 2549 178 -35
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de
placement 6410 0 0 0 0 6410 0 0 0
XVIII. Variations de la juste valeur des
immeubles de placement 341108 390139 45433 49278 0 825957 9267 8551 4402
Résultat d'exploitation 431395 511248 52635 105030 -16751 1083557 11816 8729 4367
WDP
Comptes annuels 2021
215
en euros (x 1 000)
FY 2020
Belgique Pays-Bas France Roumanie
Montants
non affectés Total IFRS Luxembourg² Allemagne²
Autres co-
entreprises²
I. Revenus locatifs 73007 110723 6855 37816 0 228401 2044 76 0
III. Charges relatives à la location 373 247 -495 -79 0 48 -35 0 0
Résultat locatif net
73381 110970 6361 37737 0 228449 2 009 76 0
IV. Récupération de charges immobilières 0 0 0 0 0 0 0 0 0
V. Récupération de charges locatives et
des taxes normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués 8001 1806 1462 9256 0 20525 82 0 0
VI. Frais incombant aux locataires et
assumés par le propriétaire sur dégâts
locatifs et remises en état au terme du
bail 0 0 0 0 0 0 0 0 0
VII. Charges locatives et taxes normalement
assumées par le locataire sur
immeubles loués -8501 -4705 -1520 -9963 0 -24688 -89 0 0
VIII. Autres revenus et dépenses relatifs à la
location¹ 10336 5652 128 2301 0 18417 36 1 0
Résultat immobilier 83217 113723 6431 39332 0 242703 2039 77 0
IX. Frais techniques -2362 -2696 -190 -172 0 -5420 -35 -18 0
X. Frais commerciaux -701 188 -75 -97 0 -685 -8 -77 0
XII. Frais de gestion immobilière -1540 -275 -40 -365 0 -2219 -5 0 0
Charges immobilières
-4604 -2783 -304 -634 0 -8325 -47 -95 0
Résultat d'exploitation des immeubles
78613 110940 6127 38698 0 234378 1992 -18 0
XIV. Frais généraux de la société 0 0 0 0 -14314 -14314 -241 -16 31
XV. Autres recettes et dépenses relatives à
la location (amortissement et réduction
de valeur panneaux solaires)
-3200 -1523 0 -2548 0 -7270 0 0 0
Résultat d'exploitation (avant résultat
sur le portefeuille) 75414 109417 6127 36150 -14314 212793 1751 -34 31
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de
placement
409 -20 20 0 0 408 0 0 0
XVIII. Variations de la juste valeur des
immeubles de placement 65462 115980 3408 1567 0 186417 4544 752 0
Résultat d'exploitation 141285 225376 9555 37717 -14314 399619 6295 718 31
1 Les produits de l’énergie solaire se sont montés au 2021 à 17,754 million d’euros et au 2021 à 16,472 million d’euros. Ces produits ont été réalisés en Belgique (8,637 million d’euros), aux Pays-Bas (5,363 million d’euros) et en Roumanie
(3,754 million d’euros). Outre les produits de l'énergie solaire, l'Indemnité de gestion du bien immoblier et les Autres produits/charges opérationnels font partie de la rubrique Autres recettes et dépenses relatives à la location. Les autres revenus et
dépenses relatifs à la location de 2021 comprennent une recette unique de 3,6 million d'euros liées aux certicats d'électricité verte en Roumanie ainsi que des indemnités non récurrentes.
2 Les co-entreprises sont traitées selon la méthode de la mise en équivalence conformément à la norme IFRS 11 Partenariats. Le tableau indique le résultat d’exploitation (avant les frais généraux et selon la participation proportionnelle de WDP)
et le réconcilie ensuite avec la participation proportionnelle dans le résultat de ces entités, telle que rapportée selon la méthode de la mise en équivalence conformément à la norme IFRS.
WDP
Comptes annuels 2021
216
La base de segmentation choisie en vue du reporting au sein de WDP est la région
géographique. Cette base de segmentation distingue les marchés géographiques sur
lesquels WDP opère en Europe. L’activité de WDP est subdivisée en six régions. De
plus amples informations sur les liales situées dans les régions géographiques sont
disponibles dans la structure du groupe, voir commentaire VII. Données concernant les
filiales.
Cette base de segmentation est importante pour WDP, étant donné que la nature de
l’activité, la clientèle, etc. présentent des caractéristiques économiques comparables
à l’intérieur de ces segments. Les décisions commerciales sont prises à ce niveau et
plusieurs indicateurs clés de performance (tels que revenus locatifs et taux d’occupation)
sont ainsi suivis.
Il n’est pas jugé pertinent par WDP d’appliquer une deuxième clé de segmentation, étant
donné que l’activité se concentre principalement sur la location de sites logistiques.
WDP
Comptes annuels 2021
217
VI. Informations segmentées - Actifs
31.12.2021
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie Total IFRS Luxembourg Allemagne
Autres
co-entreprises
Immeubles de placement 1887799 2817726 175208 914509 5795243 67680 23947 6896
Bâtiments existants 1848822 2575827 174550 779846 5379045 56806 4641 0
Projets en cours de réalisation pour le compte de la société 9315 185707 0 56650 251673 10874 19306 6896
Réserves foncières 29662 56192 658 78013 164525 0 0 0
Actifs détenus en vue de la vente 286 0 0 0 286 0 0 465
Autres immobilisations corporelles 76415 62540 0 25632 164586 15 0 0
Immobilisations corporelles destinées à l’usage propre 2281 29 0 2501 4811 15 0 0
Autres : panneaux solaires 74134 62511 0 23130 159775 0 0 0
31.12.2020
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie Total IFRS Luxembourg Allemagne
Autres
co-entreprises
Immeubles de placement 1446576 2248610 129304 742112 4566601 53703 4443 3276
Bâtiments existants 1330811 2111564 128790 635738 4206902 49512 4443 0
Projets en cours de réalisation pour le compte de la société 97733 95581 0 56067 249381 4191 0 3276
Réserves foncières 18032 41465 514 50307 110318 0 0 0
Actifs détenus en vue de la vente 15543 0 0 0 15543 0 0 544
Autres immobilisations corporelles 62217 50625 0 13877 126719 0 0 0
Immobilisations corporelles destinées à l’usage propre 2047 82 0 2237 4366 0 0 0
Autres : panneaux solaires 60170 50543 0 11639 122353 0 0 0
WDP
Comptes annuels 2021
218
VII. Données concernant les filiales
Partie du capital 31.12.2021 31.12.2020
Dénomination et adresse complète du siège % Propriété % Droit de vote Méthode de consolidation % Propriété
- Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem - Belgique
Parent company Parent company
WDP France SARL - rue Cantrelle 28 - 36000 Châteauroux - France 100 % 100 % Consolidation intégrale 100 %
WDP Nederland N.V. - Hoge Mosten 2 - 4822 NH Breda - Pays-Bas 100 % 100 %
Consolidation intégrale
100 %
WDP Development NL N.V. - Hoge Mosten 2 - 4822 NH Breda - Pays-Bas¹ 100 % 100 % Consolidation intégrale 100 %
Eurologistik 1 Freehold BVBA - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem - Belgique² 100 % 100 % Consolidation intégrale 100 %
WDP Invest NV - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem - Belgique³ 100 % 100 % Consolidation intégrale 100 %
WDP Romania SRL - Office Center Equilibrium - Strada Gara Herstrau 2, Etaj 10 - 077190
Bucarest - Roumanie³
85 % 85 % Méthodee de
mises en équivalence
80 %
I Love Hungaria NV - Mechelsesteenweg 64, Bus 401 - 2018 Anvers - Belgique
4
50 % 50 % Méthodee de
mises en équivalence
50 %
WDPort of Ghent Big Box NV - Blakebergen 15 - 1861 Wolvertem - Belgique
5
29 % 29 % Méthodee de
mises en équivalence
29 %
nanoGrid BV - Churchillsteenweg 17 - 9320 Aalst - Belgique
6
25 % 25 % Méthodee de
mises en équivalence
WDP Luxembourg SA - Zone d'activité économique Wolser G 440 - 3434 Dudelange -
Luxembourg
7
55 % 55 % Méthodee de
mises en équivalence
55 %
WVI GmbH - Tillypark 1 - 86633 Neuburg a.d. Donau - Allemagne
8
50 % 50 % Méthodee de
mises en équivalence
50 %
1 WDP Development NL N.V. a été créée en août 2011 sous forme de société de développement permanente pour
le compte de WDP Nederland N.V.
2 Le 7 juin 2013, WDP a acquis 100 % des actions d’Eurologistik 1 Freehold, qui détient les droits sur un site
logistique existant à Vilvorde. Cette transaction n’est pas considérée comme un regroupement d’entreprises.
3 Dans le cadre de la rationalisation du Groupe et de ses particitpations étrangères hors REIT, les actions de WDP
Romania SRL et de WDP Luxembourg SA détenues par WDP SA ont été apportées dans WDP Invest SA le
22décembre 2020 par le biais d’une augmentation du capital par apport en nature. WDP Invest agir comme un
véhicule d’investissement et de nancement autonome pour les activités internationales du Groupe à partir de la
date susmentionnée. Le ratio de participation entre WDP et le partenaire/entrepreneur Jeroen Biermans a changé
en 2021 en raison d’une augmentation de capital de 80/20 à 85/15.
4 Il s’agit d’une joint venture constituée en mai 2015 entre WDP SA et le promoteur immobilier L.I.F.E. NV en vue de la
reconversion du bâtiment Hungaria à Leuven.
5 La joint venture a été créée en décembre 2020 entre WDP SA et les actionnaires de Salles de Bains X²O, Overstock Home
et Overstock Garden, en vue de l’extension du WDPort of Ghent qui sera loué par ces entreprises de vente au détail.
6 WDP et la société de proptech énergétique nanoGrid (fondée par Joost Desmedt) ont consolidé leur partenariat par une
prise de participation de 25% au dernier trimestre de 2021.
7 Il s’agit d’une joint venture qui détient les droits sur le site Eurohub Sud, dont les pouvoirs publics luxemborgeois
détiennent 45 % et dont WDP a acquis 55 % des actions le 13 octobre 2017 dans le but de poursuivre le développement
du site.
8 Le 18 décembre 2019, WDP, via sa liale à 100 % WDP Invest NV, a acquis une participation de 50% dans WVI GmbH,
une joint venture avec VIB Vermögen.
WDP
Comptes annuels 2021
219
Contrat de bail type
Généralement, les loyers sont payés d’avance tous les mois (parfois trimestriellement). Ils
sont indexés chaque année à la date anniversaire du contrat de bail.
Selon les dispositions contractuelles, les impôts et les taxes (précompte immobilier
compris), la prime d’assurance et les frais communs sont imputés au locataire, qui
est tenu de verser tous les mois (ou tous les trimestres) une provision à cet effet. Un
décompte des dépenses effectives lui est ensuite envoyé chaque année.
An de garantir le respect des obligations qui sont imposées au locataire en vertu du
contrat, le locataire est tenu d’apporter une garantie locative qui revêt la plupart du
temps la forme d’une garantie bancaire pour six mois de loyer.
Au début du contrat, les parties font appel à un expert indépendant chargé d’établir un
état des lieux contradictoire. À l’expiration du contrat, le locataire est tenu de restituer le
bien loué dans l’état décrit dans l’état des lieux établi au début du contrat sous réserve
de l’usure normale. Un état des lieux de sortie est établi. Le locataire est responsable de
la réparation des dommages constatés et de l’indisponibilité éventuelle de ces locaux
pendant la réparation desdits dommages.
Il est interdit au locataire d’exercer des activités à risque dans le bien loué, sauf
moyennant l’accord écrit préalable de WDP. Le cas échéant, WDP peut exiger que le
locataire prenne certaines mesures de précaution. Si le locataire a exercé une activité à
risque pendant la durée du contrat, il est tenu, avant la n du contrat, de faire procéder
à une étude informative du sol et au cas où une pollution du sol serait constatée, il
sera responsable de toutes les éventuelles obligations d’assainissement et tous les
dommages consécutifs.
Le locataire se charge lui-même d’obtenir son permis d’exploitation et d’environnement.
Un refus ou le retrait de ses autorisations ne donne pas lieu à la résiliation ou à l’annulation
du contrat.
Le locataire ne peut céder son contrat ou sous-louer les locaux loués par lui sans l’accord
écrit préalable de WDP.
En cas d’accord concernant la cession d’un contrat de bail, le locataire initial demeure
responsable de manière solidaire et indivisible à l’égard de WDP.
Le locataire a l’obligation de faire enregistrer à ses frais le contrat.
La structure du groupe est représentée visuellement au chapitre 7. Déclaration de
Gouvernance d’entreprise.
I love Hungaria SA, WDPort of Ghent Big Box SA, nanoGrid BV, WDP Luxembourg SA et
WVI GmbH sont les co-entreprises du Groupe, consolidées selon la méthode des mises
en équivalence.
Il n’y a pas d’écart à réconcilier entre la valeur reprise au bilan selon la méthode des mises
en équivalence et la part proportionnelle des capitaux propres de ces joint ventures ni de
dividendes versés par ces co-entreprises ni aucune limite aux transferts de liquidités vers
d’autres sociétés du Groupe.
Dans les informations segmentées, WDP Luxembourg SA et WVI sont traitées séparément
compte tenu de la répartition géographique. I Love Hungaria, WDPort of Ghent Big Box
et nanoGrid sont reprises à la rubrique Autres co-entreprises.
VIII. Aperçu des revenus futurs
en euros (x 1 000) 2021 2020
Revenus locatifs futurs (y compris les produits de l'énergie
solaire) dont l’échéance est
à moins d'un an
276042
246279
entre un et cinq ans 765160 689309
à plus de cinq ans 833584 736580
Total 1874786 1672168
Ce tableau comprend un aperçu des revenus locatifs futurs (y compris les recettes de
l’énergie solaire) conformément aux contrats de bail en cours. Ceux-ci sont basés sur
les loyers non indexés qui seront perçus jusqu’à la première date d’échéance convenue
dans les contrats de bail.
L’impact de l’indexation des loyers représente respectivement 1,3% et 1,6% pour les
exercices 2021 et 2020.
Les revenus futurs ont augmenté de 12,1% par rapport à l’année passée. Cela résulte
principalement de la forte croissance du portefeuille (voir aussi 6. Résultats financiers et
rapport immobilier).
WDP
Comptes annuels 2021
220
X. Résultat financier
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
Revenus financiers 467 398
Intérêts et dividendes perçus 302 254
Autres revenus financiers 165 144
Charges d’intérêts nettes -38513 -37878
Charges d’intérêts sur emprunts -21687 -23644
Intérêts intercalaires activés 5169 6105
Charges résultant d’instruments de couverture autorisés -16813 -15933
Charges d’intérêts liées aux dettes de leasing, comptabilisées
selon IFRS 16 -2475 -2470
Autres charges d’intérêts -2707 -1936
Autres charges financières -1827 -1194
Frais bancaires et autres commissions -85 -69
Autres charges financières -1742 -1125
Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs
financiers 52388 -31049
Résultat financier 12516 -69723
Les commentaires sur le résultat nancier se trouvent au chapitre 6. Résultats financiers
et rapport immobilier à la page 70.
La politique en matière de risque pratiquée par WDP dans le cadre de sa politique
nancière est présentée au chapitre 8. Facteurs de risque à la page 153. Les dérivés
actuellement utilisés par WDP ne sont pas considérés comme des transactions de
couverture. Par conséquent, les modications de la juste valeur sont immédiatement
reprises dans le résultat.
IX. Résultat sur la vente d’immeubles de placement
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
Ventes nettes d’immeubles (prix de vente – frais de
transaction) 22668 6450
Valeur comptable des immeubles vendus -16258 -6042
Résultat sur vente d’immeubles de placement 6410 408
Une plus-value de 6,4million d’euros a été réalisée. En 2021, le site d’Anderlecht- Avenue
Frans Van Kalken (Belgique) et une partie du site de Leuven - Vaart 25-35 (Belgique) ont
été vendus.
WDP
Comptes annuels 2021
221
XI. Impôts
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
Impôts des sociétés et exit tax -7497 -2620
Impôts différés -113226 -2727
Précompte mobilier sur les dividendes devant être versés par
les filiales 84 -779
Total -120639 -6126
Lors de l’établissement du compte de résultat, il a été tenu compte, à partir du 1 janvier
2021, d’une situation dans laquelle WDP ne pourrait pas conserver sa qualication de
FBI aux Pays-Bas, à cause de l’importante incertitude actuelle concernant le ruling scal
qui a été retiré à partir du 1 janvier 2021, comme expliqué précédemment à l’occasion de
la publication des résultats annuels2020 en janvier 2021.
1
Cela a un impact en 2021 sur le résultat EPRA d’environ 3,6 million d’euros et sur le
résultat du portefeuille au cours de 2021 de 99,2million d’euros via un impôt latent sur le
résultat du portefeuille. WDP comptabilise ces provisions dans ses comptes en vertu d’un
principe de prudence. Étant donné qu’un ruling scal n’est pas une condition absolue
pour appliquer le régime FBI et que WDP estime qu’elle remplit toutes les conditions et
que les circonstances et les faits sont inchangés, la société continuera à déposer ses
déclarations scales en tant que FBI. En outre, plusieurs mesures importantes ont été
prises récemment avec les autorités compétentes des Pays-Bas concernant le maintien
du régime FBI, mais il n’y a encore aucune certitude.
1 Voir communiqué de presse du 29 janvier 2021.
WDP
Comptes annuels 2021
222
XII. Immeubles de placement
31.12.2021
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie Total IFRS Luxembourg Allemagne
Niveau selon IFRS 3 3 3 3 3 3
Juste valeur au terme de l’exercice précédent 1446576 2248610 129304 742112 4566601 53703 4443
Investissements 49594 124877 471 80868 255812 4710 6779
Nouvelles acquisitions 16223 54101 0 42494 112818 0 4175
Acquisition immeubles de placement par le biais de transactions d'actions 35075 0 0 0 35075 0 0
Reports vers actifs détenus en vue de la vente -777 0 0 0 -777 0 0
Aliénations 0 0 0 -243 -243 0 0
Variations de la juste valeur 341108 390139 45433 49278 825957 9267 8550
Variation latente sur les immeubles existants (+/-) 324094 345634 45433 46954 762115 6735 4269
Variation latente sur les immobilisations en cours (+/-) 17014 44505 0 2324 63843 2532 4281
Juste valeur au 31.12.2021 1887799 2817726 175208 914509 5795243 67680 23947
Valeur d’acquisition 1083338 1948689 107508 821636 3961171 50050 14644
Valeur assurée¹ 987788 1490779 92978 622916 3194461 80923 10300
Revenus locatifs en 2021 77234 122697 6854 48313 255098 2886 271
31.12.2020
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie Total IFRS Luxembourg Allemagne
Niveau selon IFRS 3 3 3 3 3 3
Juste valeur au terme de l’exercice précédent 1319613 1922433 125553 634742 4002340 40676
Investissements 71199 168141 343 90372 330054 8438 4
Nouvelles acquisitions 6393 44753 0 15432 66578 0 3687
Acquisition immeubles de placement par le biais de transactions d'actions 0 0 0 0 0 0 0
Reports vers actifs détenus en vue de la vente -16090 0 0 0 -16090 0 0
Aliénations 0 -2698 0 0 -2699 0 0
Variations de la juste valeur 65462 115980 3408 1567 186417 4544 752
Variation latente sur les immeubles existants (+/-) 59555 91312 3408 -2836 151438 4348 752
Variation latente sur les immobilisations en cours (+/-) 5908 24668 0 4403 34979 197 0
Juste valeur au 31.12.2020 1446576 2248610 129304 742112 4566601 53703 4443
Valeur d’acquisition 978824 1769961 107036 698519 3554340 45423 3691
Valeur assurée¹ 861224 1426978 92978 524560 2905740 81902 9988
Revenus locatifs en 2020 73007 110723 6855 37816 228401 2044 76
1 La valeur assurée est la valeur de nouvelle construction pour laquelle le portefeuille immobilier est assuré à 100 %, à l'exclusion du terrain.
WDP
Comptes annuels 2021
223
Les dépenses en capital ont trait aux investissements effectués dans le cadre des
nouvelles acquisitions, des développements de projets et des investissements de la
Société au sein du portefeuille existant (pour de plus amples détails, voir 6. Résultats
financiers et rapport immobilier à la page 75.
Le portefeuille immobilier est valorisé à la juste valeur. La détermination de la juste valeur
se fait à partir de données non observables. Il en résulte que les actifs dans les immeubles
de placement entrent dans le niveau 3 de la hiérarchie de la juste valeur déterminée dans
la norme IFRS. En 2021, aucun changement n’est intervenu au niveau de la hiérarchie
de la juste valeur. Pour information, le niveau 1 de la hiérarchie de la juste valeur prévoit
que la juste valeur soit calculée sur la base des cours cotés (non ajustés) sur un marché
actif pour des actifs ou des passifs identiques, alors que le niveau 2 se fonde sur d’autres
données que celles du niveau 1, lesquelles peuvent être directement ou indirectement
dérivées des actifs ou passifs concernés.
Tous les actifs sont valorisés en fonction de leur niveau d’utilisation le plus élevé et le
meilleur étant donné que cette utilisation n’est, dans aucun cas, inférieure au niveau le
plus élevé et le meilleur.
Les variations positives dans l’évaluation des immeubles de placement s’expliquent par le
renforcement du rendement de l’immobilier logistique sur le marché de l’investissement,
ainsi que par une augmentation des valeurs locatives de marché estimées et par les
plus-values latentes sur les développements de projets (tant réceptionnés qu’en cours
d’exécution).
Après ajout de la valeur locative de marché estimée pour les parties non louées, le taux
de rendement locatif brut se monte au 31 décembre 2021 à 5,2%, contre 6,1% à la n
de 2020.
En 2021, WDP a identié un volume d’investissements nets d’environ 500million d’euros
(panneaux solaires compris). Ces investissements ont été réalisés sur les différents
marchés clés: Belgique, France, Allemagne et Roumanie. Pour une description détaillée
des acquisitions individuelles et des projets (préloués) réalisés ou en cours d’exécution,
il est renvoyé au chapitre 4. Performance à la page 44.
Le tableau ci-dessous donne une comparaison entre le revenu locatif annuel pour ces
bâtiments et les loyers effectivement perçus en 2021 (l’année de l’acquisition de ces
bâtiments) depuis leur acquisition. En 2021, il a également été décidé de vendre quelques
sites non stratégiques à Leuven et Anderlecht. 2021, ces sites ont généré des loyers d’un
montant d’environ 202391euros.
Biens acquis
en euros (x 1 000) Pays
Revenus
locatifs
annuels
Revenus
locatifs effectifs
2021
Desteldonk, Korte Mate 1 BE 550 531
Lokeren, Brandstraat 30 BE 1571 367
Londerzeel, Technologielaan 3 BE 860 220
Hasselt, Hanzeweg 18-21-22 NL 67 2
Dej, Henri Coanda 13A RO 476 48
Total 3524 1168
1. Méthodologie d’évaluation
L’estimation d’un site consiste dans la détermination de la valeur de ce site à une date
donnée, c’est-à-dire du prix auquel le site pourra probablement être négocié entre des
acquéreurs et des vendeurs bien informés en présence d’asymétrie d’informations et
consentants, sans qu’il y ait à tenir compte d’une quelconque convention particulière
entre eux. Cette valeur est la valeur d’investissement si cette valeur correspond au prix
total à payer par l’acquéreur, majoré d’éventuels frais de transactions, ou de TVA lorsqu’il
s’agit d’une acquisition soumise à la TVA. La juste valeur, au sens du référentiel IAS/IFRS,
s’obtient en soustrayant de la valeur d’investissement une part appropriée des frais de
transaction et /ou de la TVA. Pour le calcul de la variation de la juste valeur, les frais de
transaction théoriques locaux sont déduits de la valeur d’investissement. Pour chaque
pays, ces droits sont en moyenne les suivants: Belgique: 2,5%, Pays-Bas: 8,2%,
France: 5,6%, Allemagne: 7,6%, Luxembourg: 7% et Roumanie : 1,5%.
WDP
Comptes annuels 2021
224
Intrants non observables dans la détermination de la juste valeur
1
Niveau selon
IFRS
Classification
according to
geographic
area
Juste valeur
31.12.2021 en
euros (x 1 000) Méthode d’évaluation Intrants
Fourchette (min./max.)
(Moyenne pondérée)
31.12.2021
Fourchette (min./max.)
(Moyenne pondérée)
31.12.2020
3 Belgique 1895447 Taux d’escompte &
Capitalisation revenus
VLE (euros/m²)² 25 - 98 euro/m² (46 euro/m²) 23 - 123 euro/m² (43 euro/m²)
Taux d’escompte 3,3 % - 6,7 % (4,5 %) 3,7 % - 7,6 % (5,8 %)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 3,4 % - 7,5 % (4,8 %) 4,2 % - 8,1 % (5,7 %)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 1 mois - 49 ans (5,2 ans) 1 mois - 26 ans (4,2 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale) 1 mois - 49 ans (8,0 ans) 1 mois - 49 ans (6,6 ans)
3 Pays-Bas 2817726 Capitalisation revenus VLE (euros/m²)² 27 - 87 euro/m² (54 euro/m²) 25 - 85 euro/m² (49 euro/m²)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 3,1 % - 8,3 % (4,2 %) 3,9 % - 9,9 % (5,1 %)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 1 mois - 18 ans (5,6 ans) 1 mois - 19 ans 6,2 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale) 1 mois - 18 ans (5,9 ans) 1 mois - 20 ans (6,6 ans)
3 France 175208 Capitalisation revenus VLE (euros/m²)² 33 - 42 euro/m² (40 euro/m²) 38 - 40 euro/m² (39 euro/m²)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 3,9 % - 4,8 % (4,3 %) 4,8 % - 7,2 % (5,6 %)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 1 ans - 8 ans (3,6 ans) 1,5 ans - 9 ans (3,7 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale) 1 ans - 8 ans (5,3 ans) 2 ans - 9 ans (5,5 ans)
3 Roumanie 914509 Capitalisation revenus VLE (euros/m²)² 24 - 84 euro/m² (47 euro/m²) 24 - 82 euro/m² (48 euro/m²)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 6,8 % - 8,3 % (7,0 %) 7,3 % - 9,3 % (7,5 %)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 1 mois - 13 ans (6,4 ans) 1 mois - 14 ans (6,7 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale) 1 mois - 29 ans (7,6 ans) 1 mois - 27 ans (8,0 ans)
3 Luxembourg 67680 Capitalisation revenus VLE (euros/m²)² 60 euro/m² (60 euro/m²) 60 euro/m² (60 euro/m²)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 4,4 % (4,4 %) 4,9 % - 5,2 % (4,9 %)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 4 ans - 11 ans (8,1 ans) 5 ans - 12 ans (9,1 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale) 5 ans - 13 ans (9,6 ans) 6 ans - 14 ans (10,7 ans)
3 Allemagne 23947 Capitalisation revenus VLE (euros/m²)² 46 euro/m² (46 euro/m²) 46 euro/m² (46 euro/m²)
Facteur de capitalisation (rendement exigé) 5,6 % (5,6 %) 5,6 % (5,6 %)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première échéance) 1 ans - 3 ans (1,8 ans) 4 ans (4 ans)
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale) 1 ans - 4 ans (2,6 ans)
7 ans (7 ans)
1 Pour d’autres intrants non observables qui ne sont pas repris dans le tableau ci-dessus, nous renvoyons au chapitre
9. Reporting selon les normes reconnues à la page 178 et 6. Résultats financiers et rapport immobilier à la page 90
(année de construction et supercie locative en m²).
L’aperçu ci-dessus indique des intrants non observables pour la détermination de la juste
valeur du portefeuille immobilier existant et des projets en cours d’exécution.
2 Pour la VLE, il a été tenu compte uniquement des loyers des espaces disponibles. La fourchette importante (min./
max.) s’explique par la diversité des types d’espaces de stockage (du stockage extérieur aux entrepôts réfrigérés).
WDP
Comptes annuels 2021
225
2. Processus d’évaluation
Le processus d’évaluation au sein de WDP adopte une approche centralisée dans
laquelle la politique et les procédures relatives aux estimations de l’immobilier sont
réalisées par le CEO et le CFO, après approbation par le Comité d’audit. Par la même
occasion, l’expert indépendant assigné aux différentes parties du portefeuille immobilier
est désigné. Généralement, des contrats sont conclus pour une période renouvelable de
trois ans avec exigence de double rotation comme visé dans la Loi du 12 mai 2014 dans
le cadre des SIR. Les critères de sélection comprennent notamment la connaissance du
marché local, la réputation, l’indépendance et l’assurance des standards professionnels
les plus élevés. Les honoraires des experts immobiliers sont xés pour la durée de leur
mandat et ne sont pas liés à la valeur des biens estimés.
Dans chaque pays, nous avons recours à des experts indépendants, pour veiller à ce
que les spécicités de chaque région géographique et donc le caractère paneuropéen
et diversié du portefeuille immobilier soient correctement reétés. Le portefeuille
immobilier est évalué chaque trimestre par des experts immobiliers indépendants.
Les méthodes d’évaluation sont déterminées par les experts externes et fondées sur
une approche multicritères. L’expert immobilier indépendant détermine la valeur de
marché réelle sur la base d’un modèle discounted cash ow, d’une méthodologie de
capitalisation des revenus et/ou de transactions commerciales comparables. En outre,
les estimations obtenues de la sorte sont comparées avec le rendement initial et les
points de comparaison disponibles via des transactions récentes portant sur des biens
comparables (dont ceux achetés par WDP cette même année). Le cycle d’évaluation sur
l’exercice comprend une visite du site après laquelle un rapport d’estimation détaillé est
établi pour chaque bien individuel ainsi que trois desktop reviews qui reètent et intègrent
les nouvelles données fournies par WDP relativement à la situation locative ainsi que les
principales hypothèses liées aux intrants signicatifs non observables.
Sensibilité des évaluations
La sensibilité de la juste valeur en fonction des modications des intrants signicatifs non
observables utilisés dans la détermination de la juste valeur des objets classés au niveau
3 selon la hiérarchie de la juste valeur IFRS est (ceteris paribus) la suivante:
Intrant significative non observable
Impact sur la juste valeur
en cas de:
Baisse Hausse
VLE (en euros/m²) négatif positif
Taux d’escompte positif négatif
Rendement exigé positif négatif
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à la première
échéance) négatif positif
Durée restante du contrat de bail (jusqu’à l’échéance finale) négatif positif
Taux d’occupation (EPRA) négatif positif
Croissance attendue du loyer (inflation) négatif positif
En outre, une hausse (baisse) de la durée restante du contrat de bail entraîne généralement
une baisse (hausse) du taux d’escompte (et du rendement exigé). Une hausse (baisse)
du taux d’occupation peut entraîner une hausse (baisse) du taux d’escompte (et du
rendement exigé).
En outre, la sensibilité de la juste valeur du portefeuille peut être estimée comme suit (par
une approche ceteris paribus): une hausse (baisse) de 1% des revenus locatifs entraîne
une hausse (baisse) de la juste valeur du portefeuille d’environ 59million d’euros (ceteris
paribus). Une hausse (baisse) du rendement exigé de 25 points de base entraîne une
baisse (hausse) de la juste valeur du portefeuille d’environ 330million d’euros (ceteris
paribus).
WDP
Comptes annuels 2021
226
Expert immobilier Pays
Juste valeur en
euros (x 1 000)
Partie du
portefeuille
Stadim Belgique¹ 1134221 19 %
Jones Lang LaSalle Belgium Belgique 761226 13 %
Cushman & Wakefield Pays-Bas 1627791 28 %
CBRE Netherlands Pays-Bas 1189935 20 %
BNP Paribas Real Estate France 175208 3 %
CBRE Romania Roumanie 914509 16 %
Cushman & Wakefield Allemagne 23947 0 %
Jones Lang LaSalle Luxembourg Luxembourg 67680 1 %
Total 5894517 100 %
1 Y compris la part proportionnelle d’I Love Hungaria and WDPort of Ghent Big Box.
Les experts immobiliers indépendants ont intégralement accès à toutes les données
quantitatives et qualitatives liées au portefeuille immobilier. Les Controllers assurent le
contact permanent et l’échange d’informations avec les experts immobiliers (tels que
contrats de bail, informations liées au taux d’occupation, échéances, investissements,
coûts d’entretien et de réparation, etc.). En outre, deux fois par an, les plans d’asset
management sont discutés en détail pour chaque bien par le CEO, le Country Manager
et les experts. À la réception des rapports d’estimation trimestriels, tous les écarts
matériels (positifs et négatifs) en termes absolus et relatifs sont comparés par rapport
aux quatre derniers trimestres et analysés par les Controllers et le CFO. Sur cette base,
le CEO, le CFO et les experts respectifs mènent une discussion approfondie visant à
ce que toutes les données liées aux sites soient précisément et intégralement reétées
dans les estimations, une attention spéciale étant portée aux projets de développement
immobiliers. Les experts immobiliers réalisent une estimation indépendante du prol du
cash-ow futur et précisent le risque par une combinaison de plusieurs projections de
cash-ows (par exemple hausse de loyers, vacance, incitants, investissements, etc.) et
les rendements exigés ou les taux d’escompte appliqués. Ensuite, les estimations nales
sont présentées au Comité d’audit.
3. Transition climatique
Partout dans le monde, nous assistons à un durcissement de la politique climatique
et de la réglementation climatique an de rendre l’économie moins dépendante des
combustibles fossiles et de passer à une économie à plus faible émission de carbone.
Cela peut entraîner l’imposition de restrictions au niveau de la location ou de la vente
de bâtiments qui ne répondent pas aux normes minimales. Il en va de même pour les
bâtiments technologiquement obsolètes, qui peuvent générer des coûts d’entretien
ou des dépenses d’investissement plus élevés pour répondre aux normes d’efcacité
minimales et permettre des modes de travail modernes. Cela pourrait avoir un impact
sur la manière dont le marché perçoit ces risques et sur la façon dont ils se reètent
dans la vente et la location de biens immobiliers. Les experts immobiliers indépendants
reètent dans leurs évaluations leur compréhension de la manière dont le marché prend
actuellement en compte la durabilité et la réglementation climatique dans les transactions
immobilières.
La gestion de ces risques liés au climat fait partie intégrante de la gestion des risques du
Groupe WDP, voir chapitre 8. Facteurs de risque à la page 152. C’est pourquoi WDP a
lancé en janvier 2022 un ambitieux plan d’action climatique, le WDP Climate Action Plan.
Le WDP Climate Action Plan est un cadre clair et transparent traitant à la fois des risques
climatiques et des opportunités commerciales (voir 4. Performance à la page 30. WDP
s’est ainsi xé pour objectif de mettre en œuvre les recommandations de la TCFD (Task
Force on Climate-related Financial Disclosures) d’ici 2024, voir le chapitre 9. Reporting
selon les normes reconnues à la page 187.
WDP
Comptes annuels 2021
227
Métholdologie d’évaluation – Panneaux solaires
Classification selon la répartition
géographique Belgique Pays-Bas Roumanie
Niveau (IFRS) 3 3 3
Justevaleur31.12.2021
eneuros(x1000) 74134 62511 23130
Revenus2021
1
(eneurosx1000) 8637 5363 3754
dont certificats verts 7 214 2 983 2 704
dont électricité verte (diminuée des
coûts y afférents) 1 423 2 380 1 051
1 Les revenus sont constitués de la vente des certicats d’énergie verte et d’énergie verte au locataire et / ou
fournisseur d’énergie, déduction faite des coûts.
XIII. Autres immobilisations corporelles
Mouvements durant l’exercice
31.12.2021 31.12.2020
en euros (x 1 000) Panneaux solaires Autre¹ Total IFRS Panneaux solaires Autre¹ Total IFRS
Niveau(IFRS) 0 3 0 3
Autermedel’exerciceprécédent 122353 4366 126719 121010 4234 125244
Investissements
5993 1238 7231 4352 1101 5453
Nouvelles acquisitions
0 0 0 0 0 0
Acquisitions par le biais de transactions suractions
0 0 0 0 0 0
Aliénations
0 0 0 0 -266 -266
Revalorisation des panneaux solaires
32852 0 32852 4220 0 4220
Amortissements et réductions de valeur
-1423 -793 -2216 -7230 -702 -7932
Autermedel’exercice 159775 4811 164586 122353 4366 126719
Valeur d’acquisition
130765 9565 140330 122086 8154 130240
1 Par Autre il convient d’entendre : Installations, machines et équipement, mobilier et matériel roulant et Autres immobilisations corporelles.
Valeur assurée – Panneaux solaires
Classification selon la répartition
géographique Belgique Pays-Bas Roumanie
Valeurassurée(eneurosx1000) 22430 35733 12365
WDP
Comptes annuels 2021
228
Belgique Pays-Bas Roumanie
Méthode de valorisation Flux de trésorerie actualisés Flux de trésorerie actualisés Flux de trésorerie actualisés
Durée d’ensoleillement implicite Dans le modèle, le calcul est basé sur un
ensoleillement implicite de 950 heures par an
fondé sur les statistiques météorologiques et sur
les données relatives à une population du parc qui
atteignait 47 sites au 31 décembre 2021.
Dans le modèle, le calcul est basé sur un
ensoleillement implicite de 900 heures par an
fondé sur les statistiques météorologiques et sur
les données relatives à une population du parc qui
atteignait 45 sites au 31 décembre 2021.
Dans le modèle, le calcul est basé sur un
ensoleillement implicite de 1 250 heures par an
fondé sur les statistiques météorologiques et sur
les données relatives à une population du parc qui
atteignait 4 sites au 31 décembre 2020.
Certificats verts (GSC) En Flandre, les certificats verts (CV) sont attribués
à chaque projet par le VREG (Vlaamse Regulator
van de Elektriciteits- en Gasmarkt ou régulateur
flamand des marchés du gaz et de l’électricité)
moyennant un prix fixe par certificat pendant une
période de vingt ans. Pour les sites opérationnels,
le niveau de prix des certificats varie entre 93 et
450 euros par MWh. En Wallonie, les certificats
verts sont attribués à chaque projet par la CWaPE
(Commission wallonne pour l’Énergie) moyennant
un prix garanti par certificat pendant une période
de dix ans. Pour les sites opérationnels, le niveau
de prix des certificats est à 67,5 euros par certificat.
Les subsides sont octroyés par le RVO (Rijksdienst
voor Ondernemend Nederland, le Service fédéral
pour l’entrepreneuriat néerlandais) à chaque projet
pour une période de quinze ans. Le montant
maximal de ces subsides par MWh produit dépend
du moment de l’introduction de la demande et a
été défini de sorte que le produit maximal, subsides
compris, atteigne 97-148 euros/MWh.
Les certificats verts (CV) sont attribués à chaque
projet par l’ANRE (régulateur roumain de l’énergie)
pendant une période de quinze ans. Les projets
PV de WDP en Roumanie reçoivent 4 CV par MWh
d’énergie verte produite (dont deux avec report
conformément au cadre réglementaire). Par la suite,
les certificats peuvent être vendus sur le marché
réglementé à un prix de 29 euros par certificat. Pour
ce qui est des parcs terrestres, WDP a conclu un
contrat de fourniture de 10 ans avec Enel (un des
leaders internationaux sur le marché de l’énergie).
Prix de l’énergie
Le prix de l’énergie augmente de 1,5 % par an. Le
point de départ adopté est le prix moyen du marché
belge à long terme de l’electricité (ICE Endex Power
BE - voir www.theice.com/marketdata/reports).
Le prix de l’énergie augmente de 1,5 % par an. Le
point de départ adopté est le prix moyen du marché
néerlandais à long terme de l’electricité (ICE Endex
Power NL - voir www.theice.com/marketdata/
reports).
Le prix de l’énergie augmente de 1,5 % par an. Le
point de départ adopté est le prix moyen du marché
à long terme de l’electricité.
Taux d’escompte L’exigence de rendement se calcule comme un
coût moyen pondéré du capital en fonction du taux
d’intérêt à long terme, de la prime de risque de
marché et du risque pays spécifique.
L’exigence de rendement se calcule comme un
coût moyen pondéré du capital en fonction du taux
d’intérêt à long terme, de la prime de risque de
marché et du risque pays spécifique.
Le rendement exigé se calcule comme le coût
moyen pondéré du capital en fonction du taux
d’intérêt à long terme, de la prime liée aux risques
du marché et du risque pays spécifique.
Baisse de rendement L’installation PV connaît une baisse de rendement
de 0,6 % par an et est mise hors service après
trente ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte
d’une éventuelle valeur résiduelle de l’installation ni
du coût de démantèlement de l’installation.
L’installation PV connaît une baisse de rendement
de 0,6 % par an et est mise hors service après
trente ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte
d’une éventuelle valeur résiduelle de l’installation ni
du coût de démantèlement de l’installation.
L’installation PV connaît une baisse de rendement
de 0,6 % par an et est mise hors service après
trente ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte
d’une éventuelle valeur résiduelle de l’installation ni
du coût de démantèlement de l’installation.
Entretien et capex Les différents coûts opérationnels liés à
l’exploitation et un coût de maintenance décennal
sont pris en compte afin de maintenir l’évolution
attendue de l’état d’exploitation.
Les différents coûts opérationnels liés à
l’exploitation et un coût de maintenance décennal
sont pris en compte afin de maintenir l’évolution
attendue de l’état d’exploitation.
Les différents coûts opérationnels liés à
l’exploitation et un coût de maintenance décennal
sont pris en compte afin de maintenir l’évolution
attendue de l’état d’exploitation.
WDP
Comptes annuels 2021
229
Sensibilité des évaluations
La sensibilité de la juste valeur en fonction des modications des intrants signicatifs non
observables utilisés dans la détermination de la juste valeur des objets classés au niveau
3 selon la hiérarchie de la juste valeur IFRS est (ceteris paribus) la suivante:
Impact sur la juste
valeur en cas de
Intrant significatif non observable Baisse Hausse
Ensoleillement implicite négatif positif
Certificats verts (GSC) négatif positif
Prix de l’énergie négatif positif
Taux d’escompte positif négatif
L'efficacité des panneaux solaires négatif positif
Entretien et réparation positif négatif
En outre, la sensibilité de la juste valeur des panneaux solaires peut être estimée comme
suit (par une approche ceteris paribus): une hausse (baisse) de 25 points de base du
rendement requis entraîne une baisse (hausse) de la juste valeur des panneaux solaires
d’environ 3 million d’euros.
Processus d’évaluation
Il n’existe pas de modèle d’évaluation standard pour les investissements en panneaux
solaires. La juste valeur des installations de WDP est calculée à l’aide d’un modèle
«discounted cash ow» (ux de trésorerie actualisés) sur la base des produits et des
charges futurs.
Le cycle d’évaluation sur l’exercice comprend une actualisation de n d’année complète
et détaillée de toutes les hypothèses et des cash-ows attendus ainsi que trois examens
critiques lors desquels a lieu une projection du modèle, et une rationalisation des
principales hypothèses liées aux intrants signicatifs non observables.
Les données et les intrants liés aux cash-ows futurs attendus sont vériés sur une base
continue à l’aide des statistiques disponibles sur la totalité des installations PV, tandis
qu’une étude comparable et cohérente est effectuée sur les exigences de rendement
nancier des investisseurs. Les valorisations à la juste valeur nales sont validées chaque
trimestre par le Comité d’audit.
WDP
Comptes annuels 2021
230
XIV. Instruments financiers
31.12.2021
en euros (x 1 000)
Rubrique bilan
IFRS Niveau (IFRS 13)
Actifs/passifs
financiers valorisés
en juste valeur
via le compte de
résultat
Actifs/passifs
financiers au prix
coûtant amorti Valeur comptable Juste valeur
Immobilisations financières
Actifs en juste valeur via le compte de résultat-Instruments de
couverture autorisés
Interest Rate Swap I. E. 2 1182 1182 1182
Actifs financiers au prix coûtant amorti I. E. 2 5942 5942 5942
Créances à long terme
Créances commerciales et autres actifs non courants I. G. 2 5931 5931 5931
Créances à court terme
Créances commerciales II. D. 2 14840 14840 14840
Trésorerie et équivalents de trésorerie II. F. 2 9230 9230 9230
Comptes de régularisation de l’actif : charges d’intérêts sur prêts et
instruments de couverture autorisés
Charges d'intérêts sur prêts 2 52 52 52
Charges d'intérêts sur instruments de couverture autorisés 2 0 0 0
Total 1182 35995 37177 37177
Passifs financiers
Passifs financiers non courants
Emprunt obligataire: placement privé I. B. 2 209358 209358 209615
Dette bancaire I. B. 2 1676949 1676949 1676949
Autres dettes financiers non courants I. B. 2 480 480 480
Autres passifs financiers non courants
Instruments de couverture autorisés: Interest Rate Swaps I. C. 2 67821 67821 67821
Autres passifs financiers à long terme I. C. 3 50256 50256 50256
Passifs financiers courants
Emprunt obligataire: placement privé II. B. 92200 92200 92461
Billets de trésorerie II. B. 2 200000 200000 200000
Dette bancaire II. B. 2 14429 14429 14429
Autres dettes financières courantes II. B. 2 262 262 262
Autres passifs financiers courants
Instruments de couverture autorisés: Interest Rate Swaps II. C. 2 0 0 0
Autres passifs financiers courants II. C. 3 183 183 183
Dettes commerciales et autres dettes courantes II. D. 2 46945 46945 46945
Comptes de régularisation du passif : charges d’intérêts sur prêts et
instruments de couverture autorisés
Charges d'intérêts sur prêts 2 5120 5120 5120
Charges d'intérêts sur instruments de couverture autorisés 2 439 439 439
Total 68260 2296182 2364442 2364960
WDP
Comptes annuels 2021
231
31.12.2020
en euros (x 1 000)
Rubrique bilan
IFRS Niveau (IFRS 13)
Actifs/passifs
financiers valorisés
en juste valeur
via le compte de
résultat
Actifs/passifs
financiers au prix
coûtant
amorti Valeur comptable Juste valeur
Immobilisations financières
Actifs en juste valeur via le compte de résultat-Instruments de
couverture autorisés
Interest Rate Swap I. E. 2
Actifs financiers au prix coûtant amorti I. E. 2 6929 6929 6929
Créances à long terme
Créances commerciales et autres actifs non courants I. G. 2 2747 2747 2747
Créances à court terme
Créances commerciales II. D. 2 12073 12073 12073
Trésorerie et équivalents de trésorerie II. F. 2 11240 11240 11240
Comptes de régularisation de l’actif : charges d’intérêts sur prêts et
instruments de couverture autorisés
Charges d'intérêts sur prêts 2 77 77 77
Charges d'intérêts sur instruments de couverture autorisés 2 0 0 0
Total 0 33067 33067 33067
Passifs financiers
Dettes financiers non courants
Emprunt obligataire: placement privé I. B. 2 301355 301355 302424
Emprunt obligataire: retail bond I. B. 1 0 0 0
Dette bancaire I. B. 2 1438187 1438187 1438187
Autres dettes financiers non courants I. B. 2 742 742 742
Autres passifs financiers non courants
Instruments de couverture autorisés: Interest Rate Swaps I.C. 2 128630 128630 128630
Instruments de couverture autorisés: Interest Rate Swaps (forward start) I.C. 2 1271 1271 1271
Autres passifs financiers à long terme I.C. 3 46011 46011 46011
Dettes financiers courants
Emprunt obligataire: retail bond II. B. 1 125000 125000 126018
Billets de trésorerie II. B. 2 191500 191500 191500
Dette bancaire II. B. 2 62348 62348 62348
Autres dettes financières courantes II. B. 2 323 323 323
Autres passifs financiers courants
Instruments de couverture autorisés: Interest Rate Swaps II.C. 2 3 3 3
Instruments de couverture autorisés: Interest Rate Swaps (forward start) II.C. 2
Autres passifs financiers courants II.C. 3 168 168 168
Dettes commerciales et autres dettes courantes II.D. 2 41439 41439 41439
Comptes de régularisation du passif : charges d’intérêts sur prêts et
instruments de couverture autorisés
Charges d'intérêts sur prêts 2 7772 7772 7772
Charges d'intérêts sur instruments de couverture autorisés 2 501 501 501
Total 130405 2214845 2345250 2347337
WDP
Comptes annuels 2021
232
Valorisation des instruments financiers
L’ensemble des instruments nanciers du Groupe correspond aux niveaux 1, 2 et 3 de
la hiérarchie des justes valeurs. La valorisation à la juste valeur s’effectue à intervalles
réguliers.
En cas de défaillance de l’une des deux parties contractantes, la position nette des
dérivés sera prise en compte pour cette contrepartie.
Le niveau 1 de la hiérarchie des justes valeurs retient les placements en numéraire, ainsi
que la trésorerie et les équivalents de trésorerie dont la juste valeur est fondée sur le
cours boursier.
Le niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs concerne les autres actifs et passifs
nanciers dont la juste valeur se fonde sur des inputs observables et d’autres données,
lesquels peuvent être directement ou indirectement constatés pour les actifs ou passifs
concernés. Les méthodes de valorisation relatives à la juste valeur des instruments
nanciers de niveau 2 sont les suivantes: la juste valeur des actifs et passifs nanciers
susmentionnés est évaluée à la valeur comptable, à l’exception du prêt obligataire
dont la juste valeur est déterminée à l’aide d’un modèle de discounted cash-ow basé
sur les taux d’intérêt du marché en n d’année, étant donné que ce dernier n’est pas
fréquemment négocié (niveau 2). Comme les autres dettes nancières sont contractées
à un taux d’intérêt variable, la juste valeur avoisine la valeur comptable.
Le niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs concerne le portefeuille immobilier et les
passifs nanciers constitués conformément à la norme IFRS16 dont la juste valeur est
déterminée à l’aide d’intrants non observables.
Détermination du passif financier conformément à la norme IFRS16
Pour certains de ses investissements, WDP ne détient pas la pleine propriété, mais
uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, d’une emphytéose ou d’autres droits
de ce type. Concrètement, un passif nancier a été constitué à cet effet conformément à
l’IFRS16. Ce passif nancier est compris dans les rubriques Autres passifs financiers à
long terme et Autres passifs financiers à court terme. Le passif nancier se rapporte à la
valeur actuelle de tous les loyers futurs. Le taux d’escompte utilisé pour la détermination
de ce passif est basé sur une combinaison de la courbe de taux d’intérêt majorée d’un
spread en fonction du risque de crédit de WDP, tous deux en ligne avec la durée restante
du droit d’utilisation sous-jacent.
La sensibilité de la détermination de ce passif nancier peut être évaluée comme suit (sur
la base d’une approche ceteris paribus): l’effet d’une hausse (baisse) du taux d’escompte
de 50points de base aurait donné lieu à une baisse (hausse) du passif nancier d’environ
3,5million d’euros, avec un impact sur le taux d’endettement de 0,1%.
Obligation de liquidité aux échéances liées aux emprunts à long terme
(flux de trésorerie contractuels et intérêts non actualisés)
en euros (x 1 000) 31.12.2021
Entre un et deux ans 367780
Entre deux et cinq ans 693212
Plus de cinq ans 1080743
Total 2141735
Instruments financiers à la juste valeur suivant l’IFRS 9
Le Groupe utilise des instruments nanciers dérivés pour couvrir le risque de taux
d’intérêt sur ses dettes nancières dans le but de réduire la volatilité du résultat EPRA
(qui constitue la base du dividende) tout en réduisant le coût des dettes dans toute la
mesure du possible. Compte tenu du taux de couverture élevé de 82,9% à la n 2021,
le risque de taux d’intérêt est limité, tout comme la volatilité du résultat EPRA. La gestion
de ces couvertures a lieu de manière centralisée par le biais d’une politique de macro-
couverture (macro-hedging). Le Groupe n’utilise pas d’instruments nanciers dérivés
à des ns spéculatives et ne détient pas de produits dérivés à des ns commerciales
(trading). Les dérivés actuellement utilisés par WDP ne sont pas qualiés de transactions
de couverture. Par conséquent, les modications de la juste valeur sont immédiatement
reprises dans le résultat.
Ces contrats sont valorisés à la juste valeur conformément à la norme IFRS 9. Ces
informations sont reçues des différentes institutions nancières et sont vériées par WDP
par actualisation des ux de trésorerie contractuels futurs sur la base des courbes de
taux d’intérêt correspondantes.
La juste valeur est déterminée sur la base d’intrants observables et par conséquent,
les contrats IRS relèvent du niveau 2 de la hiérarchie de la juste valeur telle que dénie
dans les IFRS. La juste valeur est déterminée en fonction d’un modèle de discounted
cash ow sur la base des taux d’intérêt du marché pertinents, tels que reétés dans la
courbe à terme des taux d’intérêt à la date du bilan. Au cours de l’année écoulée, il n’y
WDP
Comptes annuels 2021
233
a eu aucun changement dans le niveau de la hiérarchie de la juste valeur. Durant cette
période, aucun instrument de couverture n’a été conclu avant la date d’échéance. Un
certain nombre d’instruments de couverture existants ont été prorogés, par lissage dans
le temps de manière neutre sur le plan des liquidités.
31.12.2021
Classification selon IFRS
Niveau selon
IFRS
Montant
notionnel en
euros (x 1 000)
Taux d'intérêt
(en %)
Durée
(en années)
Interest Rate Swap 2 1317425 0,77 6,4
Total 1317425 0,77 6,4
31.12.2020
Classification selon IFRS
Niveau selon
IFRS
Montant
notionnel en
euros (x 1 000)
Taux d'intérêt
(en %)
Durée
(en années)
Interest Rate Swap 2 1267425 0,91 7,3
Interest Rate Swap
(forward start) 2 50000 -0,02 10,4
Total 1317425 0,77 7,4
Les variations de la juste valeur et la valorisation à la juste valeur des instruments de
couverture à la date du bilan se présentent comme suit:
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Juste valeur à la date du bilan -66636 -129904
Immobilisations financières
1184
0
Actifs à la juste valeur via le résultat 1184 0
Autres passifs financiers non courants 67821 129901
Instruments de couverture autorisés 67821 129901
Autres dettes financières courantes 0 3
Instruments de couverture autorisés 0 3
Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers 63268 -48085
Revenus 63268 2464
Charges 0 -50549
Le tableau ci-dessous donne un aperçu de l’impact de la juste valeur des IRS au cas où
le taux d’intérêt monterait ou baisserait de 0,50% maximum.
Modification
du taux
Impact de la modification en juste valeur des IRS au 31.12.2021
(en euros x 1 000 000)
-0,50 % -38,2
-0,25 % -18,9
0,00 % 0,0
0,25 % 18,6
0,50 % 36,6
Pour l’impact des modications de taux sur le résultat EPRA, nous vous renvoyons au
chapitre 6. Résultats financiers et rapport immobilier à la page 101.
Obligation de liquidité aux échéances liées aux produits dérivés
en euros (x 1 000) 31.12.2021
Entre un et deux ans 32180
Entre deux et cinq ans
25399
Plus de cinq ans 7999
Total 65578
Pour un aperçu détaillé des risques nanciers et autres, des facteurs susceptibles de les
atténuer et de leur maîtrise, voir le chapitre 8. Facteurs de risque à la page 153. Pour des
explications sur la gestion des risques nanciers (dont risque de crédit, risque de liquidité,
risque d’intérêt, risque de contrepartie), voir le chapitre 6. Résultats financiers et rapport
immobilier à la page 83. Il est également renvoyé à l’analyse de sensibilité du chapitre
6. Résultats financiers et rapport immobilier à la page 101 ainsi qu’au commentaire
XXI. État des dettes.
WDP
Comptes annuels 2021
234
XV. Actifs destinés à la vente
31.12.2021
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie Total IFRS Luxembourg Allemagne
Niveau selon IFRS 3 3 3 3 3 3
Juste valeur au terme de l’exercice précédent 15543 0 0 0 15543 0 0
Investissements 138 0 0 0 138 0 0
Reports vers actifs détenus en vue de la vente 777 0 0 0 777 0 0
Aliénations -16172 0 0 0 -16172 0 0
Juste valeur au terme de l’exercice 286 0 0 0 286 0 0
31.12.2020
en euros (x 1 000) Belgique Pays-Bas France Roumanie Total IFRS Luxembourg Allemagne
Niveau selon IFRS 3 3 3 3 3 3
Juste valeur au terme de l’exercice précédent 4292 1486 0 0 5778 0 0
Investissements -252 14 0 0 -238 0 0
Reports des immeubles de placement 16090 0 0 0 16090 0 0
Aliénations -4587 -1500 0 0 0 0 0
Juste valeur au terme de l’exercice 15543 0 0 0 15543 0 0
Pour l’instant, un montant de 0,3million d’euros d’Actifs destinés à la vente est inscrit
au bilan.
WDP
Comptes annuels 2021
235
XVI. Créances commerciales et débiteurs douteux
Créances commerciales
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Clients 15501 12700
Moins-values comptabilisées sur débiteurs douteux -3048 -3677
Factures à établir/notes de crédit à recevoir 2388 3050
Créances commerciales 14840 12073
Les créances commerciales sont payables préalablement à la période de location.
Le tableau ci-dessous synthétise les créances commerciales échues.
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Non échues etéchues < 30 jours 11834 8482
dont qualifiées de créances douteuses 0 0
Échues 30-60 jours 559 19
dont qualifiées de créances douteuses 0 0
Échues 60-90 jours 102 279
dont qualifiées de créances douteuses 0 0
Échues > 90 jours 3005 3921
dont qualifiées de créances douteuses -3048 -3677
Total clients 15501 12701
dont qualifiées de créances douteuses -3048 -3677
Débiteurs douteux - tableau de mutation
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Au terme de l’exercice précédent -3677 -2765
Ajouts -31 -751
Retraits 345 252
Autre 315 -413
Au terme de l’exercice -3048 -3677
La provision pour débiteurs douteux s’élève à 3,0 million d’euros et a diminué par
rapport à l’année dernière.
L’impact de la pandémie Covid-19 sur le comportement de paiement des clients est
resté limité en 2021. La perception des loyers suit un schéma régulier et cohérent.
Une procédure claire est utilisée pour déterminer les provisions à constituer pour les
débiteurs douteux ; les pertes attendues sur les créances commerciales en cours
sont estimées sur une base trimestrielle et les réductions de valeur correspondantes
sont pratiquées. La valeur comptable des créances commerciales avoisine ainsi leur
juste valeur. En ce qui concerne la politique en matière de débiteurs, WDP procède
à un contrôle régulier de la solvabilité de ses locataires. Parallèlement, les soldes de
clients en souffrance sont rapportés en interne à l’ensemble du personnel commercial
et technique mensuellement. Grâce à leurs contacts directs avec le client, ils peuvent
assurer un suivi adéquat des arriérés de loyers.
Plus généralement, le risque de crédit est également limité par le fait que WDP garantit
une diversication sufsante de ses locataires. Outre la norme légale de 20 %, un
objectif interne a été xé, exigeant qu’un maximum de 10% des revenus locatifs peut
provenir d’un seul et même client (5% pour l’instant). Pour les principaux locataires, voir
6. Résultats financiers et rapport immobilier à la page 88. Du reste, le risque de crédit est
limité par le risque maximum par site de 5% (2% actuellement).
WDP
Comptes annuels 2021
236
XVII. Participations dans des entreprises
associées et co-entreprises
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Au terme de l’exercice précédent 24346 19707
Création des nouvelles co-entreprises 0 18
Acquisition des nouvelles co-entreprises 549 0
Augmentations de capital dans des co-entreprises 8060 200
Part dans le résultat d’entreprises associées et
de co-entreprises 18623 4831
Autres 3 -410
Au terme de l’exercice 51581 24346
XVIII. Créances fiscales et autres actifs courants
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Créances fiscales 4560 12240
Autres actifs courants 45732 4992
Total 50292 17232
Les créances scales sont principalement liées à des investissements en Roumanie et
aux Pays-Bas pour les projets de construction. Il n’y a pas de système de co-contractant
ici, de sorte que l’on peut récupérer 19% et 21% de TVA sur chaque investissement.
L’augmentation des autres actifs courants est imputable à créances sur les coentreprises
et avances sur les investissements immobiliers.
WDP
Comptes annuels 2021
237
XIX. Capital
Évolution
Capital souscrit au 31.12.2021
en euros (x 1 000) Nombre d'actions¹
Constitution de Rederij De Pauw 50 0
Augmentation de capital par incorporation des réserves 12 0
Augmentation de capital par émission publique (y compris la prime d’émission) 69558 0
Augmentation de capital par le biais de transactions de fusion et de scission 53 0
Augmentation de capital par incorporation des réserves afin d’arrondir le montant en euros 327 0
Augmentation de capital par apurement des pertes -20575 0
1999 Capital souscrit et nombre d’actions au moment de l’entrée en bourse (juin 1999) 49425 46480000
2001 Augmentation de capital suite à une fusion par absorption de Caresta 2429 1817151
2001 Augmentation de capital par incorporation des réserves afin d’arrondir le montant en euros 46 0
2003 Augmentation de capital par émission publique (y compris la prime d’émission) 27598 6899592
2006 Augmentation de capital en raison de la scission partielle de Partners in Lighting International 29415 4952304
2006 Diminution de capital allant de pair avec la création de réserves disponibles -40000 0
2009 Augmentation de capital suite à la transaction avec DHL 6478 5654131
2009 Augmentation de capital 25130 21934388
2011 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 5216 4553059
2011 Augmentation de capital suite à la transaction avec Betafence 3642 3179022
2012 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 4988 4354091
2012 Augmentation de capital en raison de la scission partielle d’Immo Weversstraat 675 589582
2012 Augmentation de capital suite à la transaction avec Lake Side bis 5910 5158524
2013 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 4600 4015172
2013 Augmentation de capital en raison de la fusion directe avec trois sociétés à Geel 3400 2967713
2014 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 3693 3222219
2014 Augmentation de capital suite à la transaction de Tiel 7213 6293560
2015 Augmentation de capital transaction Tiel 5468 4772796
2015 Augmentation de capital suite à la transaction avec MLB 3102 2707516
2016 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 3603 3144561
2016 Augmentation de capital en numéraire avec droit d’allocation irréductible 19004 16586920
2017 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 3933 3432527
2017 Augmentation de capital par scission partielle suivie d’un apport en nature 1547 1350111
2018 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 3989 3481275
2018 Augmentation de capital transaction Asse-Zellik (1) 360 314020
2018 Augmentation de capital transaction Asse-Zellik (2) 956 834582
2018 Augmentation de capital transaction Tiel, Veghel et Bleiswijk 3133 2734914
2019 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 2646 2309475
2019 Augmentation de capital via un placement privé accéléré ABB (accelerated bookbuild) 10025 8750000
2020 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 2549 2224662
2021 Augmentation de capital transaction Sip-Well 400 348975
2021 Augmentation de capital via un placement privé accéléré ABB (accelerated bookbuild) 7834 6837607
2021 Augmentation de capital par apport de la créance liée au dividende optionnel 2409 2102558
2021 Augmentation de capital transaction DPG Media Services 881 769186
Total 211695 184772193
1 An d’augmenter la négociabilité, l’accessibilité et l’attractivité de l’action WDP, celle-ci a été scindée par un facteur 7 le 2 janvier 2020. Le tableau est adapté en conséquence.
WDP
Comptes annuels 2021
238
31.12.2021 31.12.2020
Nombre d’actions en circulation au début d'exercice¹
174713867
172489205
Augmentation de capital par apport de la créance liée au
dividende optionnel 2102558 2224662
Augmentation de capital par apport en nature 1118161 0
Augmentation de capital via un placement privé accéléré
ABB (accelerated bookbuild) 6837607 0
Nombre d’actions en circulation au terme de la période² 184772193 174713867
Résultat net (IFRS) – part du Groupe en euros (x 1 000) 982266 324610
Résultat net (IFRS) – part du Groupe par action en euros³ 5,38 1,87
1 An d’augmenter la négociabilité, l’accessibilité et l’attractivité de l’action WDP, celle-ci a été scindée par un facteur 7
le 2 janvier 2020. Le tableau est adapté en conséquence.
2 Du fait de l’augmentation de capital par apport en nature de 9 millions d’euros en janvier 2021 et de l’augmentation
de capital par placement privé accéléré de 200 millionsmillion d’euros début février, le nombre d’actions donnant
droit au dividende pour le dividende 2020 (payable en 2021) s’élève à 181 900 449 449. En mars 2022, une
augmentation de capital par apport en nature de 36,8 million d’euros a eu lieu. En conséquence, le nombre d’actions
donnant droit au dividende de l’exercice 2021 (payable en 2022) s’élève à 185 931 267. Pour plus d’informations, voir
6. Résultats financiers et Rapport immobilier à la page 82.
3 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions.
WDP ne possède qu’une seule catégorie d’actions, à savoir des actions ordinaires (sans
valeur nominale). Les détenteurs de celles-ci ont le droit de recevoir le dividende déclaré
et ont droit à une voix par action lors des Assemblées Générales d’actionnaires.
Toutes les actions ont été entièrement libérées et sont nominatives ou dématérialisées.
Le Conseil d’Administration est autorisé, dans les limites des dispositions impératives
du droit des sociétés applicable, à augmenter le capital conformément à l’autorisation
en matière de capital autorisé qui lui a été accordée. Au 31 décembre 2021, le
Conseil d’Administration n’avait pas encore eu recours à cette autorisation. Pour plus
d’informations sur l’autorisation en matière de capital autorisé, voir également les
explications du chapitre 11. Document permanent à la page 261 et XXVII. Faits survenus
après la date du bilan.
XX. Provisions
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Solde de départ 170 357
Montants utilisés 0 0
Ajouts 0 0
Retraits -10 -187
Solde final 160 170
Date du débit prévu des moyens économiques < 5 ans < 5 ans
Au cours de l’exercice 2021, les analyses en cours, les activités de surveillance et les
opérations d’assainissement ont été poursuivies, an de satisfaire à toutes les obligations
légales locales en matière d’assainissement du sol. Le poste Provisions en souffrance n
2021 représente encore 0,2 million d’euros.
Ces provisions ont été principalement affectées à l’assainissement éventuel des terrains
sis à Heppignies - rue de Capilône, Vilvoorde - Havendoklaan 10, Aalst - Tragel 47 et
Anderlecht - avenue Frans Van Kalken 9.
WDP
Comptes annuels 2021
239
XXI. État des dettes
Solde ouvert < 1 ans 1-5 ans > 5 ans
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020
Billet de trésorerie 200000 191500 200000 191500
Avances à terme fixe 4733 9173 4733 9173
Crédits à taux révisable 9696 53174 9696 53174
Prêt obligataire 92200 125000 92200 125000
Autres 262 323 262 323
Dettes financières courantes 306891 379170 306891 379170
Crédits à taux révisable 1676949 1438187 957790 718138 719159 720049
Prêt obligataire 209358 301355 59865 92200 149494 209155
Autres 480 742 480 657 0 85
Dette financières non-courantes 1886788 1740284 1018135 810995 868653 929289
Total 2193679 2119454 306891 379170 1018135 810995 868653 929289
Pour de plus amples informations sur les dettes nancières, nous renvoyons au chapitre
6. Résultats financiers et rapport immobilier à la page 77.
Pour plus d’informations sur les conventions bancaires applicables, voir commentaire
XXV. Droits et obligations hors bilan. Pour un aperçu complet de la sensibilité, nous
renvoyons au tableau concerné au chapitre 6. Résultats financiers et rapport immobilier
à la page 101.
Pour le calcul du taux d’endettement conformément à la législation SIR, nous renvoyons
au chapitre 11. Document permanent à la page 282.
WDP
Comptes annuels 2021
240
XXII. Autres passifs financiers non courants et courants
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Passifs financiers non courants 50256 46011
Passif financier conformément à la norme IFRS 16 50256 46011
Passifs financiers courants 183 168
Passif financier conformément à la norme IFRS 16 183 168
Total 50439 46179
Pour certains de ses investissements, WDP ne détient pas la pleine propriété, mais
uniquement l’usufruit, par le biais d’une concession, d’une emphytéose ou d’autres
droits de ce type. Le passif nancier se rapporte à la valeur actuelle de tous les futurs
paiements inhérents aux contrats de location. Le tableau ci-dessous présente les dates
d’échéance de ce passif.
Total au < 1 an 1-5 ans > 5 ans
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020
Passif nancier conformément à la norme
IFRS 16 50439 46179 183 168 1402 1834 48854 44177
WDP
Comptes annuels 2021
241
XXIII. Effectif moyen et ventilation des frais de personnel
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Dans les entreprises entièrement consolidées
Effectif moyen (en ETP¹) 77,3 69,2
a) Employés administratifs 43,1 40,8
b) Employés techniques 34,2 28,4
Répartition géographique du personnel (en ETP¹) 77,3 69,2
Europe occidentale 60,3 52,6
Europe centrale et orientale 17,0 16,6
Frais de personnel (en euros x 1 000) 8234 6834
a) Rémunérations et avantages sociaux directs 6547 5248
b) Cotisations patronales pour les assurances sociales 1022 894
c) Primes patronales pour les assurances extralégales 303 305
d) Autres frais de personnel 362 387
1 ETP signie É Temps Plein.
XXIV. Transactions entre entreprises liées
Les rémunérations en 2021 des administrateurs non exécutifs (d’un montant de
215000 euros), la rémunération de Tony De Pauw (d’un montant de 898850 euros), la
rémunération de Joost Uwents (d’un montant de 1368680 euros) et la rémunération
des membres du Comité de gestion (d’un montant de 2629130 euros, à l’exclusion
de la rémunération des deux CEO) sont expliquées dans le rapport de rémunération au
chapitre 7. Déclaration de gouvernance d’entreprise à la page 125.
En février 2021, une augmentation de capital a été réalisée par le biais d’un placement
privé accéléré exonéré auprès d’investisseurs institutionnels internationaux avec
composition d’un livre d’ordres. 20million d’euros (soit 683761 actions) ont été attribués
à la société civile RTKA par le biais d’une préallocation.
En tant qu’actionnaire de WDP, la société civile RTKA a pris part aux augmentations de
capital qui ont eu lieu suite à l’offre d’un dividende optionnel en mai 2020 et en mai 2021,
à raison de 100% de la participation qu’elle détenait à ce moment-là.
En 2021, il y a également eu des transactions entre WDP et ses co-entreprises I Love
Hungaria, WDP Luxembourg, WVI, nanoGrid et WDPort of Ghent Big Box. Le tableau
ci-dessous donne un aperçu des créances de WDP en souffrance sur les co-entreprises.
Il s’agit principalement des créances à long terme, des créances à court terme, des
management fees facturés et des produits nanciers comptabilisés chez WDP et reçus
de I Love Hungaria, WDP Luxembourg, WVI, nanoGrid et WDPort of Ghent Big Box.
Les transactions ont eu lieu aux conditions du marché.
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Créances 7410 9176
À plus d’un an 5942 6929
À un an au plus (intérêts et solde en souffrance de clients) 1468 2246
Résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) 445 211
Management fees et autres 445 211
Résultat financier 246 200
Revenus d’immobilisations financières 246 200
XXV. Droits et obligations hors bilan
Au 31 décembre 2021, WDP SA et ses liales ont constitué des garanties bancaires d’un
montant total de 5 072 026euros, dont les bénéciaires peuvent être répartis dans les
catégories suivantes et pour les montants suivants:
en euros 31.12.2021
Environnement 1464848
Location et concession 2709199
Services 7979
Exécution des travaux 890000
WDP a pris, dans le cadre de son programme d’investissement en cours, différents
engagements liés à des projets et des acquisitions, comme indiqué au chapitre
4. Performance à la page 43.
WDP
Comptes annuels 2021
242
◆
Pour le nancement de ses activités aux Pays-Bas par le biais de WDP Nederland N.V.,
WDP a pris l’engagement de conserver le statut de FBI (scale beleggingsinstelling
ou organisme de placement collectif à caractère scal).
◆
WDP s’engage auprès de certains établissements nanciers à rembourser le crédit
en cas de changement de contrôle et si l’établissement nancier en fait la demande
à cette occasion.
Au 31 décembre 2021, WDP remplit tous les cautionnements et engagements avec les
établissements nanciers.
XXVI. Relations financières avec des tiers
en euros 31.12.2021 31.12.2020
Commissaire
Le(s) commissaire(s) et les personnes auxquelles il(s)
est (sont) lié(s)
Rémunération du commissaire 188375 184730
Rémunération pour activités exceptionnelles ou missions
spéciales exécutées au sein de la Société par le(s)
commissaire(s)
Autres missions de contrôle 41835 45556
Autres missions en dehors des missions de révision 13250 30724
Rémunération pour activités exceptionnelles ou missions
spéciales exécutées au sein de la Société par des personnes
liées au(x) commissaire(s)
Missions de conseil fiscal 57653 37053
En application de l’art. 3:64, §1-5 du Code des sociétés et des associations : sans préjudice
des interdictions découlant de l’article 3:63, le commissaire ne peut prester des services
autres que les missions conées par la loi ou par la réglementation de l’Union européenne
au commissaire, dans la mesure où le montant total des honoraires afférents à ces services
dépasserait septante pour cent du montant total des honoraires visés à l’article 3:65, § 2.
La règle des 70 % doit s’entendre comme une moyenne sur la durée du mandat en cours.
Pour ce calcul, le montant des honoraires des services facturés par Deloitte Réviseurs
d'entreprises SRL est pris en compte, à l’exception des honoraires pour les missions
légales conées au commissaire de la Société. Pour WDP SA, les 70 % n’ont pas été
dépassés au 31 décembre 2021.
La société mère WDP SA a donné les cautionnements suivants en faveur de ses liales
respectives:
◆
Un cautionnement personnel à concurrence de 25 million d’euros au prot d’ABN
AMRO, à titre de sûreté des engagements de WDP Nederland N.V. (pour le
nancement de montants à court terme via une avance à terme xe de maximum
25million d’euros, dont 3 million d’euros ont été utilisés).
◆
Un cautionnement personnel à concurrence de 9 million d’euros au prot de la BEI à
titre de sûreté des engagements de WDP Romania SRL.
◆
Un cautionnement personnel à concurrence de 17,5 million d’euros au prot de
Banque et Caisse d’Épargne de l’État à titre de sûreté des engagements de WDP
Luxembourg SA.
◆
Un cautionnement personnel à concurrence de 35 million d’euros au prot de BNPPF
à titre de sûreté des engagements de WVI GmbH.
WDP prévoit les clauses restrictives suivantes dans ses contrats de nancement:
◆
Un Interest Coverage Ratio
1
d’au moins 1,5x. Pour 2021, celui-ci s’élève à 5,6x.
◆
Un taux d’endettement statutaire et consolidé inférieur à 65%, conformément à la loi
SIR. Au 31 décembre 2021, ces taux s’élèvent respectivement à 38,4% et 38,1%.
◆
Limitation des projets qui ne sont pas encore préloués (développements à risque) à
15% de la valeur comptable du portefeuille (hors réserves foncières). Au 31décembre
2021, ce ratio s’élève à 0,3%.
◆
Un maximum de 30 % des dettes nancières auprès des liales par rapport aux
dettes nancières du Groupe. Au 31décembre 2021, ce ratio s’élève à 1%.
WDP a pris les engagements suivants avec des établissements nanciers
2
:
◆
Engagement au prot de plusieurs établissements nanciers an de ne pas grever
les actifs de sûretés réelles comme des hypothèques (negative pledge). WDP
conrme qu’aucune hypothèque ou autre sûreté réelle ne subsiste dans le portefeuille
immobilier ou les autres actifs au 31 décembre 2021.
◆
Engagement pour pouvoir conserver sa qualication en tant que SIR. Lesconditions
requises sont exposées dans la Loi du 12mai 2014 et dans l’AR du 13juillet 2014.
Pour plus d’informations, voir 11. Document permanent à la page 257.
1 Déni comme résultat d’exploitation (avant résultat sur portefeuille) divisé par les charges d’intérêt
moins les intérêts et dividendes perçus moins les redevances de location-nancement et similaires.
2 Par établissements nanciers, il faut entendre les établissements de crédit, ainsi que les bailleurs
de fonds via les marchés des capitaux d’emprunt, comme les détenteurs d’obligations ou les
investisseurs dans le programme de billets de trésorerie.
WDP
Comptes annuels 2021
243
XXVII. Faits postérieurs à la date du bilan
Un événement est survenu après la date du bilan:
◆
Augmentation de capital par apport en nature pour 36,8 million d’euros.
3
La guerre en Ukraine, combinée à une hausse des taux d’intérêt due à l’ination, a
entraîné une volatilité accrue des marchés et de l’incertitude quant aux perspectives
macroéconomiques. L’impact à court terme attendu par WDP est une augmentation du
coût du capital pour nancer la croissance ainsi qu’une pression accrue sur les prix et
des délais de livraison plus longs pour les matériaux de construction. À plus long terme,
l’importance de la logistique ne sera accentuée que par une régionalisation accrue et
de nouveaux investissements dans la chaîne d’approvisionnement, ainsi que par une
accélération de la transition énergétique.
Pour la description des événements survenus après le 31 décembre 2021, nous vous
renvoyons au chapitre 6. Résultats financiers et rapport immobilier à la page 83.
en euros 31.12.2021 31.12.2020
Honoraires payés pour service financier 96846 82822
en euros
31.12.2021 31.12.2020
Honoraires des experts immobiliers 481515 475362
Stadim 102439 101789
Cushman & Wakefield - Pays-Bas 121406 136707
BNP Paribas Real Estate 14400 13300
CBRE - Pays-Bas 83060 78675
Jones Lang LaSalle - Belgique 50960 46411
CBRE - Romania 93850 93050
Cushman & Wakefield - Allemagne
8250
0
Jones Lang LaSalle - Luxembourg 7150 5430
en euros (x 1 000)
31.12.2021 31.12.2020
Primes d'assurance 2467 2249
Belgique 692 662
Pays-Bas 1158 1070
France 81 81
Luxembourg 55 43
Roumanie 372 298
Panneaux solaires Belgique 37 31
Panneaux solaires Pays-Bas 48 42
Panneaux solaires Roumanie 23 22
3 Voir communiqué de presse du 10 mars 2022.
WDP
Comptes annuels 2021
244
VERSION ABRÉGÉE DES ÉTATS FINANCIERS STATUTAIRES DE L’EXERCICE 2021
3.
Au moment de la publication du présent rapport annuel, les comptes annuels statutaires
n’étaient pas encore déposés.
Le commissaire a émis sans réserve un rapport sur les comptes annuels statutaires
de WDP SA qui ont été établis conformément aux normes IFRS, telles qu’elles ont été
adoptées au sein de l’Union européenne, et conformément l’AR du 7 décembre 2010.
Compte de réultat
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
I. Revenus locatifs 77932 73700
Loyer 77496 73700
Indemnités de rupture anticipée de bail 435 0
III. Charges relatives à la location 256 373
Loyers à payer sur locaux pris en location 168 166
Réductions de valeur sur créances commerciales -31 -45
Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales 120 252
Résultat locatif net 78188 74073
IV. Récupération de charges immobiliers 0 0
V. Récupération de charges locatives et de taxes
normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués 8553 8126
Refacturation de charges locatives exposées par le
propriétaire 2270 2035
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués 6283 6091
VI. Frais incombant aux locataires et assumés par le
propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état
au terme du bail 0 0
VII. Charges locatives et taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués -9004 -8631
Charges locatives exposées par le propriétaire -2339 -2083
Précomptes et taxes sur immeubles loués -6666 -6548
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location
14170
10342
Indemnité de gestion du bien immobilier 922 891
Autre produits/charges opérationnels 4611 616
Revenus de l’énergie solaire
8637
8835
Résultat immobilier 91906 83911
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
IX. Frais techniques
-2309
-2407
Frais techniques récurrents -2298 -2456
- Réparations -2080 -2201
- Primes d’assurances -218 -255
Frais techniques non récurrents -10690 48882
X. Frais commerciaux -945 -728
Commissions d’agence -135 -125
Publicité -750 -572
Honoraires d’avocats et frais juridiques -60 -31
XII. Frais de gestion immobilière -1600 -1567
Frais (internes) de gestion du patrimoine -1600 -1567
Charges immobilières -4854 -4702
Résultat d’exploitation des immeubles 87052 79209
XIV. Frais généraux de la société 10684 8652
XV. Autres recettes et dépenses relatives à la location
(amortissements et réduction de valeur panneaux
solaires) -2550 -3200
Résultat d’exploitation (avant résultat sur le portefeuille) 95185 84661
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement 6410 409
Ventes nettes d’immeubles (prix de vente – frais de
transaction) 22668 4950
Valeur comptable des immeubles vendus -16258 -4542
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de
placement 346926 66715
Variations positives de la juste valeur des immeubles de
placement 347916 78808
Variations négatives de la juste valeur des immeubles de
placement -990 -12093
WDP
Comptes annuels 2021
245
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
Résultat d’exploitation 448522 151785
XX. Revenus financiers 44058 45944
Intérêts et dividendes perçus 43889 45831
Autres revenus financiers 169 113
XXI. Charges d’intérêts nettes -41110 -41621
Charges d’intérêts sur emprunts -21509 -23316
Intérêts intercalaires activés 1523 1167
Charges résultant d’instruments de couverture autorisés -16813 -15933
Produits résultant d’instruments de couverture autorisés 0 0
Autres charges d’intérêts -4310 -3540
XXII. Autres charges financières -1189 -991
Frais bancaires et autres commissions -70 -54
Autres charges financières -1118 -937
XXIII. Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs
financiers 52388 -31049
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée 52388 -31049
Résultat financier 54148 -27717
Part dans le bénéfice ou la perte et dans les résultats non
réalisés de filiales, sociétés associées et joint ventures
comptabilisés administrativement selon la méthode de la mise
en équivalence 479578 201339
Résultat avant impôts 982248 325407
XXIV. Impôts des sociétés 18 -797
XXV. Exit tax 0 0
Impôts 18 -797
Résultat net 982266 324610
WDP
Comptes annuels 2021
246
Composants du résultat net
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Résultat EPRA 99513 90396
Résultat sur le portefeuille 353336 67124
Part dans le bénéfice ou la perte et dans les résultats non
réalisés de filiales, sociétés associées et joint ventures
comptabilisés administrativement selon la méthode de la
mise en équivalence 479578 201339
Revalorisation des instruments financiers 52388 -31049
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires -2550 -3200
Résultat net (IFRS) 982266 324610
en euros (per action)¹
31.12.2021 31.12.2020
Résultat EPRA 0,54 0,52
Résultat sur le portefeuille 1,93 0,39
Part dans le bénéfice ou la perte et dans les résultats non
réalisés de filiales, sociétés associées et joint ventures
comptabilisés administrativement selon la méthode de la
mise en équivalence 2,63 1,16
Revalorisation des instruments financiers 0,29 -0,18
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires -0,01 -0,02
Résultat net (IFRS) 5,38 1,87
en euros (per action)¹
31.12.2021 31.12.2020
Résultat EPRA 0,54 0,52
Résultat sur le portefeuille 1,93 0,39
Part dans le bénéfice ou la perte et dans les résultats non
réalisés de filiales, sociétés associées et joint ventures
comptabilisés administrativement selon la méthode de la
mise en équivalence 2,63 1,16
Revalorisation des instruments financiers 0,29 -0,18
Amortissement et réduction de valeur des panneaux solaires -0,01 -0,02
Résultat net (IFRS) 5,38 1,87
1 Calcul sur la base du nombre moyen pondéré d’actions.
État du résultat global
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
I. Résultat net 982266 324610
II. Autres éléments du résultat global 29688 4297
G. Autres éléments du résultat global, net d’impôt 29688 4297
Revalorisation des panneaux solaires Belgique 12802 915
Revalorisation des panneaux solaires des participations
comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence 16886 3382
Résultat global 1011954 328907
WDP
Comptes annuels 2021
247
Bilan - Passif
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Capitaux propres 3510330 2353935
I. Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la
société mère 3510330 2353935
A. Capital 196378 188130
B. Primes d’émission 1206266 923843
C. Réserves 1125420 917352
D. Résultat net de l’exercice 982266 324610
Passif 2324117 2269797
I. Passifs non courants 1989275 1891844
A. Provisions 160 170
B. Dettes financières non courantes 1886788 1731284
Établissements de crédit 1676949 1429929
Autres 209358 301355
C. Autres passifs financiers non courants 102237 160264
D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes 90 126
II. Passifs courants 334842 377953
B. Dettes financières courantes 297369 347913
C. Autres dettes financières courantes 138 126
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 20254 15824
E. Autres passifs courants 358 313
F. Comptes de régularisation 16723 13777
Revenus immobiliers perçus d'avance 8197 4783
Intérêts et autres charges courus non échus 5609 7708
Autres 2917 1285
Total passif 5834447 4623732
Bilan – Actif
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Actifs non courants 5762120 4561658
B. Immobilisations incorporelles 1086 1170
C. Immeubles de placement 1903060 1455957
Immeubles disponibles à la location
1863989 1340098
Projet de développement 9315 97733
Autres : réserves foncières 29756 18126
D. Autres immobilisations corporelles 76525 62327
Immobilisations corporelles à usage propre 2391 2157
Panneaux solaires 74134 60170
E. Actifs financiers non courants 1477303 1301455
Actifs à la juste valeur via le résultat 1184 0
Instruments de couverture autorisés 1184 0
Actifs financiers au prix coûtant amorti 1476119 1301455
Autres 1476119 1301455
H. Créances commerciales et autres actifs non courants 996 1013
I. Impôts différés 0 0
J. Investissements comptabilisés selon la méthode de la
mise en équivalence 2303149 1739736
Actifs courants 72327 62074
A. Actifs détenus en vue de la vente 286 15543
Immeubles de placement 286 15543
D. Créances commerciales 3641 4404
E. Créances fiscales et autres actifs courants 64092 38134
Créances fiscales 50 65
Autres actifs courants 64042 38068
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 2934 2869
G. Comptes de régularisation 1373 1124
Revenus immobiliers courus non échus 0 0
Charges immobli!ères payées d'avance 974 369
Intérêts et autres charges financières payés d'avance 52 77
Autres 347 677
Total de l'actif 5834447 4623732
WDP
Comptes annuels 2021
248
éléments constitutifs de ce résultat. La part dans le résultat de ces participations à 100%
est affectée aux postes de réserve indisponibles et disponibles comme s’il s’agissait du
résultat de la SIR société mère elle-même (il existe, en quelque sorte, une approche
par consolidation dans les comptes annuels individuels au niveau des affectations et
prélèvements). Le résultat des non-liales à 100% est entièrement affecté aux postes de
réserve non disponibles.
Traitement statutaire du résultat
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
A. Résultat net 982266 324610
B. Transfert aux/des réserves 914505 174597
1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers¹ 776679 184850
exercice comptable 776679 184850
2. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en
IFRS est appliquée 0 0
exercice comptable 0 0
3. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en
IFRS est appliquée 0 0
exercice comptable 0 0
4. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en
IFRS n’est pas appliquée 63268 -48085
exercice comptable 63268 -48085
5. Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en
IFRS n’est pas appliquée 0 0
exercice comptable 0 0
6. Transfert à/de la réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires 0 0
7. Transfert à/de la réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger 0 0
8. Transfert à/de la réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières 0 0
9. Transfert aux/des autres réserves² 74557 37832
exercice comptable 74557 37832
10. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs 0 0
C. Rémunération du capital conformément à l’article 13, §1, alinéa 1 AR SIR 91834 86396
D. Rémunération du capital – autre que C 71786 59124
E. Résultat à reporter -95858 4492
1 Cet élément contient le résultat sur portefeuille des participations à 100 %. Les impôts différés sur des biens immobiliers ne sont pas pris en compte.
2 Deze post bevat het aandeel in de winst of verlies van de deelnemingen waarbij WDP minder dan 100 % aanhoudt.
WDP applique l’approche par transparence dans ses comptes annuels statutaires. Cela
signie que pour les liales à 100 %, les bénéces EPRA (c’est-à-dire les bénéces
en espèces sous-jacents de l’activité principale) sont considérés comme disponibles
et distribuables au niveau de la société mère, qu’ils aient été distribués sous forme de
dividendes ou non. Dans ce contexte, la part dans le résultat de ces liales à 100%
n’est pas affectée dans sa totalité aux postes de réserve indisponibles. On examine les
WDP
Comptes annuels 2021
249
L’obligation de distribution dans la législation SIR ne concerne que le résultat net corrigé
tel qu’il ressort des comptes annuels individuels de la SIR (établis conformément aux
IFRS). La circulaire de la FSMA du 2 juillet 2020 recommande de tenir compte également
de l’approche par transparence dans la détermination du montant obligatoire à payer
quand il a été décidé de l’appliquer. WDP a appliqué ce principe dans le tableau ci-
dessus pour les liales à 100%, ce qui signie concrètement que le bénéce EPRA de
ces liales est inclus dans le calcul de l’obligation de distribution (toutefois compte tenu
des règles du droit des sociétés applicables à la liale en question; en d’autres termes,
le résultat qui ne peut être distribué par la liale, principalement en raison des différences
entre les IFRS et les règles comptables locales, n’est pas non plus obligatoirement
distribuable pour la SIR société mère).
Obligation de distribution conformément à l’AR du 13 juillet 2014
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
Résultat net 982266 324610
Amortissements (+) 4149 3548
Réductions de valeur (+) 31 294
Reprises de réductions de valeur (-) -584 -252
Reprises de loyers cédés et escomptés (-) 0 0
Autres éléments non monétaires (+/-) -517733 -152886
Résultat sur vente de biens immobiliers (+/-) -6410 -409
Variations de la juste valeur des biens immobiliers (+/-) -346926 -66715
Dividendes reçus de participations inférieures à 100 %
qui sont comptabilisés selon la méthode de la mise en
équivalence 0 0
Résultat corrigé (A) 114792 108189
Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers
durant l’exercice (+/-) 4435 -194
Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice,
exonérées de l’obligation de distribution sous réserve de leur
réinvestissement dans un délai de quatre ans (-) -4435 0
Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement,
exonérées de l’obligation de distribution et n’ayant pas été
réinvesties dans un délai de quatre ans (+) 0 0
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers
non exonérées de l’obligation de distribution (B) 0 -194
Total (A+B) x 80 % 91834 86396
Réduction de l’endettement (-) 0 0
Obligation de distribution 91834 86396
WDP
Comptes annuels 2021
250
WDP applique l’approche par transparence dans ses comptes annuels statutaires. Cela
signie que pour les liales à 100 %, les bénéces EPRA (c’est-à-dire les bénéces
en espèces sous-jacents de l’activité principale) sont considérés comme disponibles
et distribuables au niveau de la société mère, qu’ils aient été distribués sous forme de
dividendes ou non.
Les liales de la société mère WDP établissent généralement leurs comptes individuels
selon les normes comptables locales et celles-ci divergent souvent des règles IFRS qui
s’appliquent aux comptes consolidés (et individuels) de la société mère en tant que SIR.
De ce fait, le résultat net de la liale dans ses comptes annuels individuels (et sur lequel
se fonde la distribution de ses dividendes) diffère souvent de la contribution de cette
liale au résultat net consolidé; en outre, la législation locale impose des restrictions
sur les bénéces en espèces des liales qui ne peuvent être distribués sous forme de
dividendes, ces derniers étant également soumis à un délai d’un an. Sur la base de
l’approche par transparence, ces bénéces sont donc considérés comme distribuables
au niveau de la société mère bien qu’ils n’aient pas encore été effectivement réalisés au
niveau statutaire dans la société mère.
Compte tenu du caractère international du Groupe WDP, la Société considère qu’il
est important de pouvoir appliquer l’approche par transparence dans le cadre de sa
politique en matière de dividend es. Dans ce contexte, WDP verse plus de dividendes
au niveau consolidé que ce qu’elle génère comme bénéces en espèces au niveau
statutaire (mais réalise au niveau du groupe consolidé avec un faible taux de versement
au niveau consolidé), en considérant les bénéces en espèces (y compris les bénéces
non distribués) des liales à 100% comme distribuables au niveau du groupe par le
biais de l’approche par transparence. WDP estime que ce n’est un problème ni pour la
société mère ni pour les liales, car elles sont fondamentalement saines et ces liquidités
réalisées dans les liales et sont aussi effectivement entièrement disponibles dans la
société mère (entre autres par la distribution d’intérêts, de dividendes, le remboursement
de prêts, etc.)
Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:212 du Code des sociétés
et des associations
en euros (x 1 000) FY 2021 FY 2020
Capital libéré ou, s’il est supérieur, capital appelé 211695 200171
Primes d’émission indisponibles en vertu des statuts
1
686874 686874
Réserve du solde positif des variations de juste valeur des
biens immobiliers
2
1736386 964326
Réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture autorisés auxquels la hedge
accounting telle que définie en IFRS n’est pas appliquée -66636 -129904
Réserve de la quote-part dans les bénéfices ou les pertes et
dans les résultats non réalisés des participations inférieures
à 100 %, comptabilisée selon la méthode de la mise en
équivalence 151754 66959
Autres réserves déclarées indisponibles par l’Assemblée
Générale
3
66859 48462
Capitaux propres non distribuables selon l’article 7:212 du
CSA 2786933 1836887
Actif net 3510330 2353935
Distribution de dividendes proposée -163620 -145520
Actif net après distribution 3346710 2208415
Marge restante après distribution 559778 371527
1 La prime d’émission résultant de l’ABB («accelerated bookbuild») s’élevant à 192 166 088,68 euros et les primes
d’émission résultant d’un dividende en actions s’élevant à 56 462 701,85 euros en 2021 et 46 994 404,80 euros en
2020 et les primes d’émissions résultant des apports en nature en 2021 s’élevant à 33 793 868,75 euros n’ont pas
été incluses car elles ont été en registrée dans un compte disponible.
2 Il s’agit de la réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobilier de la mère-société et les
liales liées à 100%.
3 Basé principalement sur les réserves de revalorisation des panneaux solaires (y compris les variations de la juste
valeur des liales liées aux panneaux solaires) et l’impact de l’IFRS 16 sur les capitaux propres (y compris les
variations de la juste valeur des liales liées à l’IFRS 16), car il s’agit à chaque fois d’une réserve non distribuable.
C’est principalement un élément non-cash.
WDP
Comptes annuels 2021
251
Aperçu de la mutation des capitaux propres non consolidés pour l’exercice 2021
01.01.2021 Affectation du résultat 2020
Composants du
résultat total Autres 31.12.2021
en euros (x 1 000)
Bénéfice de
l'exercice
précédent
Trans-
fert du
résultat
sur porte-
feuille¹
Transfert du
résultat des
filiales
Distributions
de dividendes
de parti-
cipations
inférieures à
100 %
Trans-
fert des
variations
de la juste
valeur des
instru-
ments
financiers Autres
Compo-
sants du
résultat
global
Varia-
tions de
la juste
valeur
des
pan-
neaux
solaires
Augmen-
tations de
capital
Dividendes
versés et
augmenta-
tion de ca-
pital liée au
dividende
optionnel
Reclas-
sification
relative aux
ventes d'im-
meubles de
placmeent
détenus par
la SIR Autres
A. Capital 188130 0 0 0 0 0 0 0 0 6014 2234 0 0 196378
Capital souscrit 200171 9115 2409 211695
Frais d'augmentation du capital -12041 -3101 -175 -15317
B. Primes d'émission 923843 0 0 0 0 0 0 0 0 225960 56463 0 0 1206266
C. Réserves 917352 324610 0 0 0 0 0 0 29688 0 -145520 0 -710 1125420
Réserve du solde des variations
de juste valeur
des biens immobiliers (+/-) 779081 184850 395 -4435 959891
Réserve pour la quote-part dans
le résultat et dans les autres
éléments du résultat global des
participations non 100 % mises
en équivalence 46163 20796 -640 66319
Réserve du solde des variations
de juste valeur des instruments
de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de
couverture telle que définie en
IFRS n’est pas appliquée (+/-) -81819 -48085 -129904
Autres réserves 31115 17347 29688 -412 77738
Résultat reporté des exercices
antérieurs 142813 324610 -184850 -20796 48085 -17742 -145520 4435 342 151376
D. Résultat net de l’exercice 324610 -324610 0 0 0 0 0 982266 0 0 0 0 0 982266
Total des capitaux propres 2353935 0 0 0 0 0 0 982266 29688 231974 -86823 0 -710 3510330
1 Il s’agit ici des variations de la juste valeur de l’immobilier de WDP SA et de l’immobilier des participations qui sont détenues à 100 %.
WDP
Comptes annuels 2021
252
État des capitaux propres avant versement du dividende, mais après comptabilisation du résultat
31.12.2021 Affectation du résultat 2021 31.12.2021
in euro (x 1 000)
Bénéfice
de
l'exercice
précédent
Transfert du
résultat sur
portefeuille¹
Transfert du
résultat des
filiales
Distribu-
tions de
dividendes
de parti-
cipations
inférieures
à 100 %
Transfert des
variations de
la juste valeur
des instruments
financiers
Rémuné-
ration du
résultat
proposée Autres
Capitaux
propres
avant ver-
sement du
dividende
mais après
comptabi-
lisation du
résultat
A. Capital 196378 0 0 0 0 0 0 0 196378
Capital souscrit 211695 211695
Frais d'augmentation du capital -15317 -15317
B. Primes d'émission 1206266 0 0 0 0 0 0 0 1206266
C. Réserves 1125420 982266 0 0 0 0 -163620 0 1944067
Réserve du solde des variations de juste valeur
des biens immobiliers (+/-) 959891 776679 -184 1736386
Réserve pour la quote-part dans le résultat et dans les autres éléments du résultat global
des participations non 100 % mises en équivalence 66319 85437 -1 151754
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-) -129904 63268 -66636
Autres réserves 77738 -10879 66859
Rémunération du capital proposée 0 -163620 -163620
Résultat reporté des exercices antérieurs 151376 982266 -776679 -85437 -63268 11064 219323
D. Résultat net de l’exercice 982266 -982266 0 0 0 0 0 0 0
Total des capitaux propres 3510330 0 0 0 0 0 -163620 0 3346710
WDP
Comptes annuels 2021
253
Aperçu de la mutation des capitaux propres non consolidés pour l’exercice 2020
01.01.2020 Affectation du résultat 2019
Composants
du résultat total Andere 31.12.2020
in euro (x 1 000)
Béné-
fice de
l'exercice
précédent
Transfert du
résultat sur
portefeuille¹
Transfert du
résultat des
filiales
Distribu-
tions de
dividendes
de parti-
cipations
inférieures
à 100 %
Trans-
fert des
variations
de la juste
valeur des
instruments
financiers
Compo-
sants
du résultat
global
Variations
de la juste
valeur des
panneaux
solaires
Augmen-
tations de
capital
Dividendes
versés et
augmenta-
tion de ca-
pital liée au
dividende
optionnel
Reclas-
sification
relative
aux ventes
d'im-
meubles de
placmeent
détenus par
la SIR Autres
A. Capital 185746 0 0 0 0 0 0 0 0 2384 0 0 188130
Capital souscrit 197623 2549 200171
Frais d'augmentation du capital -11877 -165 -12041
B. Primes d'émission 876849 0 0 0 0 0 0 0 0 46994 0 0 923843
C. Réserves 647590 393732 0 0 0 0 0 4297 0 -127642 0 -625 917352
Réserve du solde des variations
de juste valeur
des biens immobiliers (+/-) 513715 265172 194 0 779081
Réserve pour la quote-part dans
le résultat et dans les autres
éléments du résultat global des
participations non 100 % mises
en équivalence 20094 26069 46163
Réserve du solde des variations
de juste valeur des instruments
de couverture autorisés auxquels
la comptabilité de couverture
telle que définie en IFRS n’est
pas appliquée (+/-) -51936 -29883 -81819
Autres réserves 26818 4297 31115
Résultat reporté des exercices
antérieurs 138900 393732 -265172 -26069 29883 -127642 -194 -625 142813
D. Résultat net de l’exercice 393732 -393732 0 0 0 0 324610 0 0 0 0 0 324610
Total des capitaux propres 2103917 0 0
0 0
0 324610 4297 0 -78264 0 -625 2353935
1 Il s'agit ici des variations de la juste valeur de l'immobilier de WDP SA et de l'immobilier des participations qui sont détenues à 100 %.
WDP
Comptes annuels 2021
254
DOCUMENT PERMANENT
Informations générales
Raison sociale (article1 des statuts coordonnés)
Warehouses De Pauw, abrégé en WDP.
Lieu d’enregistrement, numéro d’entreprise, code d’identifi
cation
pour les entités juridiques
La Société est inscrite auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises, juridiction
de Bruxelles, section néerlandophone, sous le numéro du registre des personnes
morales0417.199.869. Le code d’identication pour les entités juridiques (LEI – legal
entity identier) est le 549300HWDYC5JXC85138.
Forme juridique, constitution
1
La Société a été constituée sous la forme d’une société anonyme portant la dénomination
de Rederij De Pauw, par acte passé devant Maître Paul De Ruyver, notaire à Liedekerke,
le 27 mai 1977 et publié aux Annexes du Moniteur belge du 21 juin 1977, sous le
numéro 2249-1. Cette SA est devenue la société absorbante au sein de laquelle le
patrimoine immobilier de neuf sociétés a été réuni dans le cadre d’une opération
globalede fusion et de scission. Simultanément, la Société a pris la dénomination de
Warehousing & Distribution De Pauw et elle a été transformée en société en commandite
par actions (SCA). Les modications d e statuts allant de pair avec ces changements
ont été exécutées conditionnellement par acte passé devant Maître Siegfried Defrancq,
notaire à Asse-Zellik, agissant en tant que notaire suppléant de Maître Jean- Jacques
Boel, notaire à Asse, légalement empêché, le 20mai 1999, comme publié aux Annexes
du Moniteur belge du 16 juin suivant sous le numéro990616-21, validées par deux actes
en date du 28 juin 1999, passés devant le même notaire, et publiées aux Annexes du
Moniteur belge du 20 juillet suivant sous les numéros990720-757 et 758.
La raison sociale a été modiée lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du
25avril2001 en Warehouses De Pauw, comme cela a été consigné dans un acte passé
1 Nous vous renvoyons également au chapitre2. Voici WDP. à la page 5.
devant Maître Siegfried Defrancq précité, remplaçant Maître Jean-Jacques Boel précité,
légalement empêché, et publié aux Annexes du Moniteur belge du 18 mai 2001 sous le
numéro20010518-652.
Lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 11 septembre 2019, la forme juridique
de WDP a été modiée en société anonyme, avec effet au 1er octobre 2019, tel que
constaté par l’acte passé devant le notaire Tim Carnewal, et publié aux Annexes du
Moniteur belge du 25 septembre 2019, sous le numéro19127672.
Lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 11 septembre 2019, il a été décidé de
procéder à la division de l’action par un facteur7. Cet acte de règlement a été passé
devant le notaire Tim Carnewal à Bruxelles et a été publié aux Annexes du Moniteur
belge du 5 février 2020 sous le numéro20020249.
Les statuts de WDP ont été modiés pour la dernière fois le 10 mars 2022 par acte passé
devant Tim Carnewal, notaire à Bruxelles, suite à la décision d’augmenter le capital en
nature dans les limites du capital autorisé. Cet acte a été publié aux Annexes du Moniteur
belge 16 mars 2022 sous le numéro 0317547.
Statut de REIT
BELGIQUE: Statut SIR (article1 des statuts coordonnés)
Depuis le 28 juin 1999, WDP était inscrite auprès de l’Autorité des services et marchés
nanciers (Financial Services and Markets Authority), en abrégé FSMA, en tant que société
d’investissement à capital xe immobilière de droit belge, en abrégé sicaf immobilière
de droit belge. Pour mieux s’adapter à la réalité économique et en raison d’un cadre
juridique adapté à WDP en tant qu’entreprise immobilière opérationnelle et com merciale,
WDP a changé de statut le 16octobre 2014 pour revêtir celui de société Immobilière
réglementée publique (SIR publique). Les modications de statuts correspondantes
ont été effectuées par acte passé devant le notaire Maître Yves De Ruyver, remplaçant
le notaire précité Maître Jean-Jacques Boel, légalement empêché, comme publié aux
Annexes du Moniteur belge du 31octobre 2014 sous le numéro14199666. En tant que
Société Immobilière Réglementée publique, WDPest soumise à la législation SIR.
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Rapport annuel 2021
256
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En règle générale, une société immobilière réglementée publique, ce qui est donc le cas
pour WDP, doit remplir depuis le 16 octobre 2014 certaines conditions essentielles pour
pouvoir bénécier du régime préférentiel tout en garantissant plus de trans parence et
une limitation du risque pour l’investisseur.
Une société immobilière réglementée publique:
◆
est une société immobilière qui (i), en substance, met des biens immobiliers à la
disposition d’utilisateurs, (ii), dans les limites du cadre légal, peut posséder d’autres
types de biens immobiliers (droits de participation dans des sicaf publiques et
institutionnelles, droits de participation dans des OPC, actions émises par d’autres
REIT, certicats fonciers et droits de participation dans un FIIS), et (iii), dans le cadre
de la mise à disposition de biens immobiliers, peut exercer toutes les activités
liées à la construction, l’aménagement, la rénovation, le développement (pour son
propre portefeuille), l’acquisition, l’aliénation, la gestion et l’exploitation de biens
immobiliers, (iv), dans les limites du cadre légal, peut également investir dans le
secteur des infrastructures (entre autres via un PPP) ou le secteur de l’énergie (entre
autres l’énergie renouvelable);
◆
a un taux d’endettement maximum légal de 65% de ses actifs;
◆
doit distribuer au moins 80% de son résultat à ses actionnaires;
◆
est tenue d’effectuer des évaluations périodiques et occasionnelles de la valeur réelle
des biens immobiliers par un expert immobilier indépendant;
◆
diversie ses biens immobiliers de manière à obtenir une répartition adéquate des
risques, par type de bien, par région géographique et par catégorie d’utilisateurs ou
de locataires, et elle ne peut réaliser aucune transaction ayant pour conséquence
que plus de 20% de ses actifs consolidés constituent un seul ensemble immobilier;
◆
est soumise à l’impôt des sociétés au taux d’imposition normal, mais seulement
sur une base d’imposition limitée (notamment aux frais professionnels non
déductibles, aux avantages anormaux ou bénévoles et à la cotisation spéciale sur
les «commissions secrètes»). Si une SIR participe à une fusion, une scission ou une
opération assimilée, cette opération ne pourra pas bénécier du régime de neutrali té
scale, mais elle donnera lieu à l’application de l’exit tax au taux de 15% depuis le
1er janvier 2020. Les dividendes versés par une SIR à un actionnaire donnent lieu, en
règle générale, à la perception du précompte mobilier au taux de 30%;
◆
suit une stratégie visant à détenir ses biens immobiliers sur le long terme;
◆
privilégie, dans l’exercice de ses activités, une gestion active, ce qui implique qu’elle
est responsable elle-même du développement et de la gestion au jour le jour des
biens immobiliers, et que toutes les autres activités qu’elle effectue apporteront une
valeur ajoutée aux biens immobiliers ou à leurs utilisateurs, comme la prestation de
services qui complètent la mise à disposition des biens immobiliers concernés;
◆
dispose, pour l’exercice des activités mentionnées ci-devant, d’une structure de
gestion propre, d’une organisation administrative, comptable, nancière et technique
ainsi que du contrôle interne adapté;
◆
est assujettie aux dispositions de la Loi SIR et de l’AR SIR;
◆
doit être créée sous forme de société anonyme;
◆
est cotée en bourse et 30% au moins des actions doivent être détenues par le public ;
◆
ne peut agir (directement ou indirectement) en tant que promoteur immobilier (sauf
de façon occasionnelle);
◆
peut détenir des sociétés dans lesquelles elle détient directement ou indirectement
plus de 25% des parts (ce que l’on appelle les sociétés du périmètre) ayant ou non
le statut de SIR institutionnelle;
◆
se conforme à des règles strictes concernant les conits d’intérêts et les structures
de contrôle interne.
Les SIR publiques et institutionnelles sont soumises au contrôle de la FSMA. Pour plus
d’informations sur le statut de SIR, veuillez consulter notre site web.
Outre l’article 7.96 (conits d’intérêts des administrateurs) et l’article 7.97 (conits
d’intérêts des sociétés liées) du Code des sociétés et associations, qui s’appliquent à
toutes les sociétés cotées, il existe pour les SIR une procédure spéciale concernant les
conits d’intérêts fonctionnels (en vertu de l’article37 de la loi SIR).
Pour de plus amples infor mations concernant chacune de ces procédures, nous vous
renvoyons au chapitre7. Déclaration de gouvernance d’entreprise à la page 135.
PAYS-BAS: Fiscale Beleggingsinstelling (FBI)
À compter du 1ernovembre2010, WDP Nederland S.A. est passé sous le régime des
organismes de placement collectif à caractère scal (Fiscale Beleggings instelling ou FBI)
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Rapport annuel 2021
257
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et bénécie donc d’un tarif scal de 0%. Pour pouvoir bénécier de ce régime, la société
doit remplir les conditions suivantes:
◆
WDP Nederland doit être une société à responsabilité limitée (besloten vennootschap),
une société anonyme (naamloze vennootschap) ou un fonds commun de placement
(fonds voor gemene rekening).
◆
L’objet statutaire et les activités réelles de WDP Nederland S.A. doivent exclusivement
consister en investissements de patrimoine.
◆
Le nancement des investissements à l’aide de fonds étrangers ne peut dépasser
60% (de la valeur comptable au sens de la législation scale néerlandaise) s’il s’agit
d’immeubles. Les autres investissements (ne concernant pas des immeubles) ne
peuvent être nancés à l’aide de fonds étrangers qu’à hauteur de 20% de leur valeur
comptable au sens de la législation scale néerlandaise.
◆
À compter de l’application du régime FBI, les bénéces d’exploitation de WDP
Nederland S.A. doivent être mis à la disposition de l’actionnaire de WDP Nederland
S.A. dans les huit mois qui suivent la n de l’exercice.
◆
Les bénéces distribués doivent être également répartis sur toutes les actions.
◆
Les actions de WDP Nederland S.A. doivent pour au moins 75% être détenues par
un organisme qui n’est pas soumis à l’impôt sur les bénéces.
◆
Des personnes physiques ne peuvent pas détenir (in)directement 5% ou plus des
actions.
◆
Il ne peut être détenu 25% ou plus des actions par le biais de fonds sis à l’étranger
pour des personnes physiques ou morales domiciliées aux Pays-Bas.
Pour de plus amples informations sur l’évolution du statut de FBI, nous vous renvoyons
au chapitre6. Résultats financiers et rapport immobilier à la page 73.
FRANCE: Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)
Depuis 2005, c’est le régime français des SIIC (Société d’Investissement Immobilier
Cotée) qui est appliqué à l’établissement xe de WDP en France et à sa liale WDP
France SARL, grâce auquel elle bénécie du tarif scal de 0%. Pour pouvoir bénécier
de ce régime, la société doit remplir les conditions suivantes:
◆
La société mère doit avoir la structure d’une SA ou de toute autre forme de société
par actions pouvant être admise à la cotation. Cette société mère doit être cotée sur
une bourse régie par le droit européen.
◆
La principale activité de la SIIC doit consister en la location d’immeubles. Les
développements immobiliers ne doivent pas excéder 20% de la valeur comptable
brute du portefeuille.
◆
Un seul investisseur ou un groupe d’investisseurs agissant de concert ne peut détenir
plus de 60% des actions de WDP.
◆
Le bénéce provenant de la location de bâtiments, les plus-values réalisées sur la
cession de bâtiments, les plus-values réalisées sur la cession de titres de sociétés de
personnes ou de liales qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés et qui ont opté
pour le statut de SIIC, les produits qui sont versés par leurs liales ayant opté pour
le statut de SIIC et la quote-part dans les bénéces de sociétés de personnes sont
exonérés de l’impôt sur les sociétés.
◆
Les SIIC ont l’obligation de distribuer 95% des bénéces exonérés provenant des
opérations de location des immeubles et 60% des bénéces exonérés provenant de
la cession d’immeubles et de titres de sociétés de personnes et de liales qui sont
soumises à l’impôt des sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC et 100% des
dividendes qui leur sont versés par leurs liales soumises à l’impôt sur les sociétés et
qui ont choisi le statut de SIIC.
◆
Paiement d’une exit tax au taux de 19% sur les plus-values latentes potentielles
dégagées sur des immeubles appartenant à la SIIC ou à ses liales qui sont soumises
à l’impôt sur les sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC, et sur les titres de
sociétés de personnes qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.
Site web et adresse e-mail de la Société (article4 des statuts
coordonnés)
Le site web de la Société est: www.wdp.eu et la Société peut être contactée à l’adresse
e-mail suivante: [email protected].
Siège de la Société (article3 des statuts coordonnés)
La Société est établie en Région amande. Le siège peut être déplacé en Belgique sur
décision du Conseil d’Administration, pour autant que pareil déplacement n’impose
pas la modication de la langue des statuts en vertu de la réglementation linguistique
applicable.
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Durée (article2 des statuts coordonnés)
La durée de la Société est illimitée.
Objet de la Société (article5 des statuts coordonnés)
L’article5 des statuts stipule que la Société a pour objet exclusif:
a) de mettre des biens immobiliers à disposition d’utilisateurs, directement ou via une
société dans laquelle elle possède une participation, conformément aux dispositions
de la loi SIR et aux décisions et règlements pris en exécution de celle-ci; et
b) dans les limites de la loi SIR, de posséder des biens immobiliers, tels que mentionnés
à l’article2, 5°, i à xi de la Loi SIR.
Par biens immobiliers, il faut entendre:
i) les immeubles tels que dénis aux articles517 et suivants du Code civil et les
droits réels sur des immeubles, à l’exclusion des biens immobiliers de nature
sylvicole, agronomique ou minière;
ii) les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés immobilières dont
le capital est détenu directement ou indirectement à hauteur de plus de 25% par
la société;
iii) les droits d’option sur des biens immobiliers;
iv) les actions de la SIR publique ou institutionnelle, à condition que, dans ce dernier
cas, plus de 25 % du capital soit détenu directement ou indirectement par la
société;
v) les droits qui découlent de contrats par lequel un ou plusieurs biens sont donnés
en leasing à la société, ou d’autres droits d’usage analogues sont octroyés;
vi) les droits de participation dans des sicaf immobilières publiques ou
institutionnelles;
vii) les droits de participation dans des organismes étrangers de placement collectif
immobilier qui gurent sur la liste visée à l’article260 de la loi du 19 avril 2014;
viii) les droits de participation dans des organismes de placement collectif immobilier
qui sont établis dans un autre État membre de l’Espace économique européen et
qui ne gurent pas sur la liste visée à l’article260 de la loi du 19 avril 2014, dans la
mesure où ils sont soumis à un contrôle semblable à celui des sicaf immobilières
publiques;
ix) les actions ou parts émises par des sociétés (i) avec la personnalité morale; (ii)qui
relèvent du droit d’un autre État membre de l’Espace économique européen; (iii)
dont les actions sont admises ou non sur un marché réglementé et/ou qui font
l’objet ou non d’un régime de contrôle prudentiel; (iv) dont l’activité principale
concerne l’acquisition ou la fondation de biens immobiliers en vue de leur mise à
disposition à des utilisateurs, ou la possession directe ou indirecte d’actions des
sociétés avec une activité similaire; et (v) qui sont exonérées de l’impôt sur les
revenus provenant du bénéce qui découle de l’activité visée dans la disposition
sous (iv) ci-dessus, à condition d’observer certaines obligations légales, et qui sont
au moins tenues de redistribuer une partie de leurs revenus à leurs actionnaires
(nommées « Real Estate Investment Trusts » (en abrégé « REIT »));
x) les certicats immobiliers tels que visés à l’article5, §4, de la loi du 16 juin 2006;
xi) les parts des FIIS;
xii) ainsi que tous les autres biens, actions ou droits qui sont dénis comme biens
immobiliers par la législation SIR.
Les biens immobiliers visés aux points (vi), (vii), (viii), (ix) et (xi) qui constituent des parts
dans des fonds d’investissement alternatifs au sens de la Directive 2011/61/UE du
Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds
d’investissement alternatifs et modiant les Directives2003/41/CE et 2009/65/CE ainsi
que les Règlements (CE) n° 1060/2009 du Parlement européen et du Conseil du
16 septembre 2009 sur les agences de notation de crédit et (UE) n° 1095/2010 du
Parlement européen et du Conseil du 24 novembre 2010 instituant une Autorité
européenne de surveillance (Autorité européenne des marchés nanciers), modiant la
décision n° 716/2009/CE et abrogeant la décision 2009/77/CE de la Commission ne
peuvent être qualiés d’actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés
immobilières, quel que soit le montant de la participation détenue directement ou
indirectement par la Société.
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Rapport annuel 2021
259
DOCUMENT PERMANENT
c) la conclusion, ou l’accession, à long terme directe, ou via une société dans laquelle
elle possède des parts conformément aux dispositions de la Loi SIR, le cas échéant
en collaboration avec des tiers, d’un ou de plusieurs contrats des types suivants avec
un maître d’ouvrage public:
i) contrats DBF, les contrats dits «Design, Build, Finance»;
ii) contrats DB(F)M, les contrats dits «Design, Build, (Finance) and Maintain»;
iii) contrats DBF(M)O, les contrats dits « Design, Build, Finance, (Maintain) and
Operate»;
iv) contrats pour les concessions de travaux publics relatifs aux bâtiments et/ou autre
infrastructure de nature immobilière et aux services relatifs à ceux-ci, et sur base
desquels:
i) la société immobilière réglementée est responsable de la mise à la disposition,
l’entretien et/ou l’exploitation pour une entité publique et/ou les citoyens
comme utilisateurs naux, an de répondre à un besoin social et/ou de
permettre l’offre d’un service public; et
ii) la société immobilière réglementée, sans devoir nécessairement disposer
des droits réels, peut assumer, complètement ou en partie, les risques de
nancement, les risques de disponibilité, les risques de demande et/ou les
risques d’exploitation ainsi que le risque de construction;
d) le développement, la création, la gestion, l’exploitation ou la mise à disposition à long
terme directe ou via une société dans laquelle elle possède des parts conformément
aux dispositions de la loi SIR, le cas échéant en collaboration avec des tiers, par ou
au nom de la société:
i) d’installations et facilités de stockage pour le transport, la répartition ou le stockage
d’électricité, de gaz, de combustibles fossiles ou non fossiles, et d’énergie en
général, en ce compris les biens liés à ces infrastructures;
ii) d’installations pour le transport, la répartition, le stockage ou la purication d’eau,
en ce compris les biens liés à ces infrastructures;
iii) d’installations pour la production, le stockage et le transport d’énergie renouvelable
ou non, en ce compris les biens liés à ces infrastructures; ou
iv) d’incinérateurs et de déchetteries, en ce compris les biens liés à ces infrastructures.
Dans le cadre de la mise à disposition des biens immobiliers, la société peut exercer
toutes activités en relation avec la création, la construction (sans préjudice de l’interdiction
d’agir comme promoteur immobilier, sauf dans le cas d’opérations occasionnelles),
la transformation, l’aménagement, la rénovation, le développement, l’acquisition,
l’aliénation, la location, la sous-location, la gestion, l’échange, l’apport, la cession, le
lotissement, la mise sous le régime de la copropriété ou de l’indivision d’immeubles
au sens visé ci-dessus, l’octroi ou l’acquisition de droits de supercie, d’usufruit et
d’emphytéose ou d’autres droits réels ou personnels sur les biens immobiliers décrits
ci-dessus, la gestion et l’ exploitation des biens immobiliers.
Conformément à la législation SIR, la Société peut aussi procéder à:
◆
la prise de biens immobiliers en location-nancement, avec ou sans option d’achat;
◆
la mise en location-nancement de biens immobiliers, avec ou sans option d’achat,
étant entendu que la mise en location-nancement de biens immobiliers avec une
option d’achat peut uniquement être exercée comme activité accessoire;
◆
à titre accessoire ou temporaire, la réalisation de placements en valeurs mobilières
ne constituant pas des biens immobiliers dans le sens de la législation SIR. Ces
placements seront effectués conformément à la politique de gestion des risques
adoptée par la Société et ils seront diversiés, de façon à garantir une diversication
des risques adéquate. La Société peut également détenir des liquidités non affectées.
Les liquidités peuvent être détenues dans toutes les monnaies sous la forme de dépôts
à vue ou à terme ou de tous instruments du marché monétaire aisément mobilisables;
◆
l’octroi d’hypothèques ou d’autres sûretés ou garanties dans le cadre du nancement
des activités immobilières de la Société ou de son Groupe;
◆
l’octroi de crédits;
◆
la réalisation d’opérations sur des instruments de couverture autorisés par la
législation SIR, pour autant que ces opérations s’inscrivent dans le cadre d’une
politique de couverture de risques nanciers, arrêtée par la Société, à l’exclusion de
toute opération de nature spéculative.
La Société peut acquérir, prendre ou donner en location, céder ou échanger tous les biens
mobiliers ou immobiliers, matériaux et fournitures et, en général, accomplir toutes les
opérations commerciales ou nancières qui se rapportent directement ou indirectement
à son objet et à l’exploitation de tous les droits intellectuels et propriétés commerciales
s’y rapportant.
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Rapport annuel 2021
260
DOCUMENT PERMANENT
Moyennant le respect de la législation SIR, la Société peut prendre part par le truchement
d’apports en numéraire ou en nature, de fusion, scission ou une autre restructuration sur
base du droit des sociétés, de souscription, de participation, d’intervention nancière
ou de toute autre manière, à toutes sociétés ou entreprises existantes ou à constituer,
en Belgique ou à l’étranger, dont l’objet social est similaire au sien, ou est de nature à
promouvoir ou faciliter la réalisation de son objet.
Pour toute modication des statuts de la société, l’accord préalable de la FSMA est
requis.
Capital de la Société
Capital (article7 des statuts coordonnés)
Le capital de WDP SA se monte à 213 023 348,64 euros et est représenté par 185931267
actions ordinaires, représentant chacune 1/185 931 267ième du capital. Aucune de ces
actions ne confère de droit de vote spécial ni d’autre droit quelconque.
Capital autorisé (article8 des statuts coordonnés)
Le Conseil d’Administration est autorisé, dans les limites des dispositions impératives du
droit des sociétés applicable, à augmenter le capital aux dates et conditions qu’il xera,
en une ou plusieurs fois, à concurrence d’un montant maximum de:
i) 104202599,66euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice
par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation
irréductible (au sens de la législation SIR); et
ii) 104202599,66euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel;
et
iii) 20840519,93euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une
augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de
capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires
de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens
de la législation SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital;
étant entendu que le capital dans le cadre de cette autorisation ne pourra pas être
augmenté d’un montant supérieur à celui du capital à la date de l’Assemblée Générale
Extraordinaire qui approuve l’autorisation, à savoir le 28 avril 2021.
Cette autorisation est renouvelable.
À la date du présent rapport annuel, le Conseil d’Administration a eu deux fois recours
à l’autorisation qui lui a été donnée d’augmenter le capital et donc, à la date du présent
rapport annuel, le solde disponible du capital autorisé s’élève à:
i) 104202599,66euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital par apport en numéraire avec la possibilité d’exercice
par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation
irréductible (au sens de la législation SIR); et
ii) 104202599,66euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à une
augmentation de capital dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel;
et
iii) 18 631 292,77euros, si l’augmentation de capital à réaliser se rapporte à (a) une
augmentation de capital par apport en numéraire ou (b) une augmentation de
capital par apport en numéraire sans la possibilité d’exercice par les actionnaires
de la Société du droit de préférence ou du droit d’allocation irréductible (au sens
de la législation SIR), ou (c) toute autre forme d’augmentation de capital;
étant entendu que le capital dans le cadre du capital autorisé ne peut jamais être
augmenté, au total, d’un montant supérieur à 208405199,33euros pendant la période
d’habilitation de cinq années.
Ces augmentations de capital peuvent être réalisées par apport en numéraire, par apport
en nature ou par incorporation de réserves, y compris les bénéces reportés et les primes
d’émission, ainsi que tous les composants des fonds propres sous les comptes annuels
simples IFRS de la Société (dressés en considération de la législation SIR) susceptibles
de conversion en capital, le cas échéant avec création d’actions ou autres titres (de tout
type existant alors), conformément aux dispositions impératives du droit des sociétés
applicable et de la législation SIR.
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Rapport annuel 2021
261
DOCUMENT PERMANENT
Les éventuelles primes d’émission seront portées à un ou plusieurs comptes distincts
dans les capitaux propres au passif du bilan. Le Conseil d’Administration est libre de
décider de placer les éventuelles primes d’émission, éventuellement après déduction
d’un montant maximal égal aux frais de l’augmentation de capital au sens des règles IFRS
applicables sur un compte indisponible, qui comme le capital, devra servir de garantie
pour les tiers, et qui ne pourra être débité ou extourné que par décision de l’Assemblée
générale prise selon les modalités requises pour une modication des statuts, sauf pour
la conversion en capital, comme prévu ci-dessus.
Aux conditions et dans les limites déterminées aux alinéas un à cinq du présent article,
le Conseil d’Administration est également autorisé à créer ou émettre non seulement des
actions, mais aussi des droits de souscription (le cas échéant attachés à un autre titre),
des obligations convertibles, des obligati ons remboursables en actions ou d’autres titres
(de tout type existant alors), tout en respectant les dispositions impératives du droit des
sociétés en vigueur et de la législation SIR.
Sans préjudice de l’application des dispositions impératives du droit des sociétés
applicable et de la législation SIR, le Conseil d’Administration peut en outre limiter
ou supprimer le droit de préférence, également quand cela se fait en faveur d’une ou
plusieurs personnes qui ne sont pas membres du personnel.
Le Conseil d’Administration a le pouvoir de modier les statuts de la Société
conformément à la ou aux augmentations de capital qui ont été réalisées dans le cadre
du capital autorisé.
Rachat d’actions propres (article11 des statuts coordonnés)
La Société peut acquérir, prendre en gage et vendre ses propres actions et les certicats
y relatifs, conformément au droit des sociétés applicable.
Par ailleurs, le Conseil d’Administration est autorisé, pendant une période de cinq années
consécutives au 11 septembre 2019 à:
◆
recevoir et prendre en gage des actions de la Société et des certicats y relatifs à un
prix minimum ou une contre-valeur de 0,01euro et à un prix maximal, ou une contre-
valeur, correspondant à 125% du cours de clôture du jour de négociation précédant
la date de transaction, sans que la Société puisse détenir d’actions de la Société et
de certicats y relatifs qui représentent plus de 10% du nombre total d’actions;
◆
aliéner des actions et certicats y relatifs, de la Société, notamment en faveur d’une
ou plusieurs personnes spéciques autres que le personnel, à un prix, ou une valeur,
minimum égale à 75% du cours de clôture du jour de négociation précédant la date
de transaction.
Au 31 décembre 2021, WDP SA ne possédait aucune action propre.
Modification du capital (article12 des statuts coordonnés)
Sauf la possibilité d’utilisation du capital autorisé par décision du Conseil d’Administration,
et moyennant le respect des dispositions impératives du droit des sociétés applicable
et de la législation SIR, il ne peut être décidé d’une augmentation de capital ou d’une
réduction de capital que par une Assemblée Générale Extraordinaire, en présence du
notaire.
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Rapport annuel 2021
262
DOCUMENT PERMANENT
◆
Augmentation de capital en numéraire
En cas d’augmentation de capital par apport en numéraire et sans préjudice de
l’application des dispositions impératives du droit des sociétés applicable, le droit
de préférence peut être limité ou supprimé.
Si, dans un tel cas, conformément aux dispositions impératives de la législation SIR,
un droit d’allocation irréductible doit être accordé aux actionnaires existants lors de
l’attribution de nouveaux titres, ce droit d’allocation irréductible devra répondre au moins
aux conditions suivantes:
1° il porte sur l’intégralité des titres nouvellement émis;
2° il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que
représentent leurs actions au moment de l’opération;
3° un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l’ouverture de la
période de souscription publique; et
4° la période de souscription publique doit dans ce cas avoir une durée minimale
de trois jours de bourse.
Toutefois, une augmentation de capital en numéraire peut également avoir lieu avec la
suppression du droit de préférence légal et sans accorder de droit d’allocation irréductible,
pour autant que les conditions suivantes soient remplies:
1° l’augmentation de capital a lieu en utilisant le capital autorisé;
2° le montant cumulé des augmentations de capital réalisées sur une période de
douzemois ne dépasse pas 10% du montant du capital au moment de la décision
d’augmenter le capital.
Cela donne à une SIR la possibilité de réaliser une offre privée exonérée de nouvelles
actions au moyen d’un placement privé accéléré avec composition d’un carnet de
commandes (ce que l’on appelle «accelerated bookbuilding» ou ABB).
◆
Augmentation de capital en nature
En cas d’émission de titres contre apport en nature, les conditions suivantes doivent être
respectées, sans préjudice des dispositions impératives du droit des sociétés applicable:
1) l’identité de la personne qui fait l’apport doit être mentionnée dans le rapport
particulier du Conseil d’Administration relatif à l’augmentation de capital par
apport en nature ainsi que, le cas échéant, dans les convocations à l’assemblée
générale où il sera décidé de l’apport en nature;
2) le prix d’émission ne peut être inférieur à la plus faible des deux valeurs que sont
(a) une valeur nette d’inventaire ne datant pas de plus de quatre mois avant la
date de la convention d’apport ou, au choix de la société, avant la date de l’acte
d’augmentation du capital et (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours
calendrier précédant cette même date ;
3) sauf si le prix d’émission ainsi que leurs modalités sont déterminés et
communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion
de la convention d’apport en mentionnant le délai dans lequel l’augmentation
de capital sera effectivement réalisée, l’acte d’augmentation de capital est passé
dans un délai maximum de quatre mois ; et
4) le rapport prévu au point 1 ci-dessus doit également expliciter l’incidence de
l’apport proposé sur la situation des anciens actionnaires et plus précisément en
ce qui concerne leur quote-part du bénéce, de la valeur nette par action et du
capital ainsi que l’impact en termes de droits de vote.
Pour l’application du point2 ci-dessus, il est permis de déduire du montant visé au point
(b) du point2 un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués
dont les nouvelles actions seraient éventuellement privées. Le Conseil d’Administration
justiera, le cas échéant, d’une manière spécique dans son rapport spécial, le montant
du dividende ainsi déduit et il exposera les conditions nancières de l’opération dans
le rapport nancier annuel.
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WDP
Rapport annuel 2021
263
DOCUMENT PERMANENT
Les règles spéciales en matière d’augmentation de capital en nature exposées
ci-devant ne sont pas applicables en cas d’apport du droit au dividende dans le cadre
de la distribution d’un dividend e optionnel, à condition que l’octroi de celui-ci soit
effectivement ouvert à tous les actionnaires.
◆
Fusions, scissions et opérations assimilées
Les règles spéciales en matière d’augmentation de capital en nature exposées dans
l’article ci-devant sont applicables mutatis mutandis aux fusions, scissions et opérations
assimilées auxquelles la législation SIR se réfère dans ce contexte spécique. Dans ce
cas, par «date de la convention d’apport» il y a lieu d’entendre la date du dépôt du projet
de fusion ou de scission.
Contrôle de la Société
Aucune catégorie d’actionnaires ne bénécie de droits de contrôle spéciaux. WDP
ne compte aujourd’hui qu’un seul Actionnaire de Référence, qui a un représentant au
Conseil d’Administration avec application du droit de proposition obligatoire, comme le
stipule l’article quinze des statuts coordonnés, dont voici un extrait:
« Sans préjudice des dispositions impératives du droit des sociétés applicable et
sans préjudice de la législation SIR, et aux conditions et modalités du présent article,
toute personne physique, personne morale ou société (avec ou sans personnalité
juridique) qui détient individuellement et directement au moins 10% des actions de
la société (un «Actionnaire de Référence») a droit à ce qu’un administrateur soit
désigné en vertu de son droit de proposition obligatoire lors de l’assemblée annuelle.
Un Actionnaire de Référence a, aux conditions et modalités du présent article, droit
à ce qu’un administrateur supplémentaire soit désigné pour chaque tranche de 10%
d’actions qu’il détient individuellement et directement dans la société, en vertu de
son droit de proposition obligatoire lors de l’assemblée annuelle...»
Commissaire (article23 des statuts coordonnés)
Le 25 avril 2007, le cabinet Deloitte Réviseurs d’entreprises SRL, membre de l’Institut
des Réviseurs d’Entreprise, ayant ses bureaux à Gateway building Aéroport Bruxelles
National 1 J, 1930 Zaventem, a été désigné en tant que commissaire de WDP.
Le 27 avril 2016, le commissaire, représenté par sa représentante permanente, Kathleen
DeBrabander, a vu son mandat renouvelé jusqu’à l’assemblée annuelle de 2019.
Le 6 décembre 2016, WDP a lancé une procédure d’appel d’offres ouverte pour ce
mandat de commissaire conformément au Règlement européen sur les audits 537/2014/
UE. Conformément à ce règlement, le mandat de Deloitte Réviseurs d’entreprises était
déjà venu à échéance lors de l’assemblée générale annuelle du 26 avril 2017. Cette
assemblée générale a procédé au renouvellement du mandat de Deloitte Réviseurs
d’entreprises, représenté par sa représentante permanente, Kathleen De Brabander,
jusqu’à l’assemblée annuelle de 2020.
Lors de l’Assemblée Générale annuelle du 24 avril 2019, une rotation interne du représentant
permanent du commissaire a été effectuée, dans le cadre de l’article22 §3 de la loi du
7décembre 2016 portant organisation de la profession et de la supervision publique des
réviseurs d’entreprises. RikNeckebroeck a succédé à Kathleen DeBrabander pour la
durée restante du mandat, à savoir jusqu’à l’assemblée annuelle de 2020.
À l’occasion de l’Assemblée Générale annuelle du 29 avril 2020, il a été décidé de
renouveler le mandat de Deloitte Réviseurs d’entreprise, avec comme représentant
permanent Rik Neckebroeck, pour une période de trois ans, à savoir jusqu’à l’assemblée
annuelle de 2023.
Le mandat du commissaire couvre le contrôle des comptes annuels consolidés et celui
des comptes annuels non consolidés de WDP SA ainsi que des autres liales belges.
En France, le cabinet Deloitte & Associés, représenté par Pierre-Marie Martin, dont les
bureaux sont établis 67, rue de Luxembourg, 59777 Euralille, a été désigné comme
commissaire de la liale WDP France SARL.
Comptes annuels
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Rapport annuel 2021
264
DOCUMENT PERMANENT
Aux Pays-Bas, le cabinet Deloitte Accountants BV, représenté par Martijn Heerschop, dont
les bureaux sont établis Gustav Mahlerplein2970, 1081 LA Amsterdam, a été désigné
comme commissaire des liales WDP Nederland S.A. et WDP Development NL N.V.
Au Luxembourg, le cabinet Deloitte Audit SARL, représenté par Ronan Richard, dont les
bureaux sont établis Boulevard de Kockelscheuer 20, 1821 Luxembourg, a été désigné
comme commissaire de la liale WDP Luxembourg S.A.
En Roumanie, le cabinet Deloitte Audit SRL, représenté par Claudiu Ghiurluc, dont les
bureaux sont établis au Building The Mark, Calea Griviței nr. 84-98 și100-102, etajul 8 și
etajul9, Sector1, Bucarest, a été désigné comme commissaire de la liale Warehouses
De Pauw Romania SRL.
Les honoraires du commissaire sont déterminés sur la base des tarifs conformes au
marché et indépendamment de WDP, conformément au code de déontologie et des
normes de l’Institut des Réviseurs d’Entreprise, et suivant les dispositions relatives à
l’indépendance du commissaire exposées dans le Code des sociétés et des associations.
Pour plus d’informations sur les honoraires du commissaire, nous vous renvoyons au
chapitre 10. Comptes annuels à la page 244.
Service financier (paying agent)
ING Belgique SA
Marc Sanders
Cours Saint-Michel60, 1040 Bruxelles
+ 3225473140
Les honoraires du service nancier sont déterminés sur la base des conditions conformes
au marché et indépendamment de la Société, sous la forme d’un pourcentage du volume
des transactions concernées (versement du dividende, dividende optionnel, etc.).
Pour plus d’informations sur les honoraires du service nancier, nous vous renvoyons au
chapitre 10. Comptes annuels à la page 245.
Expert immobilier
Conformément à la législation SIR, l’expert valorise tous les bâtiments de la SIR et de ses
liales à la n de chaque exercice. La valeur comptable des bâtiments gurant au bilan
est ajustée à ces valeurs.
Au terme de chacun des trois premiers trimestres de l’exercice, l’expert immobilier
indépendant actualise en outre la valorisation totale établie à la n de l’année précédente
sur la base de l’évolution du marché et des caractéristiques propres à chacun des biens
en question. L’expert immobilier valorise également le patrimoine immobilier de la SIR
et de ses liales lorsque la SIR souhaite procéder à une opération telle qu’une émission
d’actions ou une fusion.
Chaque immeuble à acquérir ou à céder par la SIR ou par ses liales est valorisé par
l’expert immobilier indépendant avant la transaction. La valorisation par l’expert revêt un
caractère obligatoire de prix minimum (en cas d’aliénation) et de prix maximum (en cas
d’acquisition) pour la SIR, lorsque la partie cocontractante est une personne entretenant
des liens étroits avec la SIR (comme le prévoit la réglementation applicable aux SIR) ou
lorsque les personnes précitées obtiennent un quelconque avantage à l’occasion de la
transaction en question.
La législation SIR énonce des recommandations sur la méthode des experts immobiliers
an de garantir l’indépendance nécessaire de ceux-ci lors de l’estimation de biens
immobiliers. Il est précisé que la rémunération des experts ne doit pas être liée à la valeur
du bien immobilier soumis à l’ expertise.
Il est en outre imposé à la SIR une double exigence de rotation pour l’(les) expert(s)
nommé(s) par elle. Ainsi, la SIR ne peut désigner un expert que pour une période
renouvelable de trois ans. De plus, l’expert ne peut évaluer un même bien immobilier que
pendant une période maximale de trois ans, qui doit être suivie d’une période d’attente
Comptes annuels
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Rapport annuel 2021
265
DOCUMENT PERMANENT
(cooling off period) d’une durée identique de trois ans. Un expert ayant déjà effectué un
terme de trois ans ne pourra donc être désigné pour un nouveau terme de trois ans que
s’il est chargé durant ce nouveau terme d’évaluer une autre partie du patrimoine de la
SIR publique ou de ses liales. Des règles particulières s’appliquent si l’expert est une
personne morale.
Au 31 décembre 2021, les experts immobiliers désignés par WDP SA sont:
◆
Stadim BV, Mechelsesteenweg180, 2018 Anvers - Belgique, représentée (au sens
de l’article24 de la Loi SIR) par Elke De Wael, Leander Asnong et Nicolas Janssens;
◆
Jones Lang LaSalle SPRL, avenue Marnix23, 1000 Bruxelles – Belgique, représentée
(au sens de l’article24 de la Loi SIR) par Greet Hex;
◆
Cushman & Wakeeld VOF, Gustav Mahlerlaan 362-364, 1082 ME Amsterdam –
Pays-Bas, représentée (au sens de l’article24 de la Loi SIR) par Kristiaan Engelman;
◆
CBRE Valuation & Advisory Services B.V Gustav Mahlerlaan405,1082MK Amsterdam
– Pays-Bas, représentée (au sens de l’article24 de la Loi SIR) par W.F.A. Rodermond
et J.B.H. Baars;
◆
BNP Paribas Real Estate, 167 quai de la Bataille de Stalingrad, 92867 Issy-Les-
Moulineaux Cedex – France, représentée (au sens de l’article24 de la Loi SIR) par
Laure Gougeon;
◆
CBRE Real Estate Consultancy SRL, Aviatorilor Blvd 8A, 1st district, Bucarest –
Roumanie, représentée (au sens de l’article24 de la Loi SIR) par Florin Ianculescu-
Popa;
◆
Jones Lang LaSalle Luxembourg SECS, rue du Puits Romain37, L-8070 Bertrange –
Luxembourg, représentée (au sens de l’article24 de la Loi SIR) par Jaime del Alamoo;
◆
Cushman & Wakeeld (U.K.) LLP – German Branch, Rathenauplatz 1, 60313 Frankfurt
– Allemagne, représentée (au sens de l’article24 de la Loi SIR) par Michael J. Störrlein.
La rémunération des experts immobiliers est indépendante de la valeur du bien immobilier
et est basée sur une rémunération xe par bien à estimer et/ou sur une rémunération
variable en fonction de la supercie à estimer. Les contrats avec les experts respectent
la réglementation en la matière.
Pour de plus amples informations sur la répartition du portefeuille immobilier et
les honoraires des experts immobiliers, nous vous renvoyons au chapitre 10. Comptes
annuels à la page 226 et à la page 244.
Assurances
WDP et ses liales doivent souscrire une couverture d’assurance appropriée pour tous
leurs biens immobiliers. La couverture d’assurance doit satisfaire aux conditions du
marché.
Tous les bâtiments de WDP sont assurés à la valeur de construction.
Pour de plus amples informations sur la valeur assurée et les primes payées pour
la couverture d’assurance, nous vous renvoyons au chapitre 10. Comptes annuels à la
page 223 et à la page 245.
Structures situées à l’étranger
An de pouvoir assurer de manière optimale la gestion de son patrimoine immobilier à
l’étranger, WDP SA a créé des (petites) liales dans différents pays d’Europe (ces sociétés
n’ont pas le statut de «SIR institutionnelle»).
◆
Les sociétés du Groupe possèdent plusieurs caractéristiques communes.
◆
La structure de la société est dans chaque cas l’équivalent local d’une société privée
à responsabilité limitée (SPRL) ou d’une société anonyme (SA).
◆
WDP détient une participation de 100% dans toutes les (sous-)liales étrangères sauf
dans WDP Romania (85%), WDP Luxembourg (55%) et WVI (Allemagne) (50%).
WDP SA est représentée en France par son établissement stable situé 28 rue Cantrelle,
36000 Châteauroux.
WDP Nederland S.A. a elle-même une liale détenue à 100%, WDP Development NL N.V.,
Hoge Mosten2, 4822 NH Breda.
Comptes annuels
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Rapport annuel 2021
266
DOCUMENT PERMANENT
Les résultats des liales sont soumis à l’impôt local sur les sociétés, à l’exception de
WDP Nederland qui bénécie du statut scal d’organisme de placement collectif à
caractère scal (Fiscale Beleggingsinstelling ou FBI) et de WDP France qui bénécie du
statut de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) et de la transparence scale
correspondante.
De plus amples informations sur le statut FBI et le statut SIIC sont disponibles au point
Statut de REIT plus haut dans ce chapitre.
Les bénéces nets peuvent être versés à WDP et le prélèvement à la source ou
l’exonération de ce prélèvement dépendent de la directive européenne mères-liales, de
sa transposition dans la législation locale des pays respectifs et des traités sur la double
imposition en vigueur conclus entre la Belgique et les différents pays où WDP opère. Les
résultats des liales étrangères sont repris dans la consolidation après élimination des
amortissements sur les biens immobiliers et compensation d’éventuels impôts latents
sur les plus-values scales.
Le choix des méthodes de nancement (prêts de groupe ou prêts bancaires) dépend
toujours de l’effet de ces nancements sur le taux d’endettement consolidé de WDP (le
taux d’endettement consolidé maximum à respecter est xé à 65% par la législation SIR.
Le même taux d’endettement maximum s’applique aussi au niveau individuel à la SIR).
Dans la consolidation, les prêts de groupe subordonnés n’ont pas d’impact sur le taux
d’endettement du groupe, au contraire des prêts bancaires.
Dans le cadre de cette stratégie de nancement, il convient surtout de tenir compte (en
plus du taux d’endettement) de deux principes d’imposition importants qui varient d’un
pays à l’autre:
◆
les règles relatives à la thin capitalisation des sociétés;
◆
le taux de précompte mobilier sur les intérêts de l’encours des prêts de groupe payés
au pays d’origine.
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Rapport annuel 2021
267
Conclusions des experts immobiliers
Mesdames, Messieurs,
Nous avons le plaisir de vous présenter notre estimation de la valeur du portefeuille
immobilier de la société WDP SA au 31 décembre 2021.
WDP nous a coné, en notre qualité d’experts immobiliers indépendants, la mission de
déterminer la valeur d’investissement et la juste valeur (fair value) de son portefeuille
immobilier. Les estimations faites ont à la fois pris en compte les remarques et les
dénitions mentionnées dans les rapports et les directives des International Valuation
Standards, publiées par l’IVSC.
La juste valeur ou fair value est dénie par la norme IAS 40 comme étant le montant pour
lequel un actif pourrait être échange entre deux parties bien informées, consentantes et
sans intérêts particuliers communs ou non. L’IVSC considère que ces conditions sont
remplies si la dénition de la valeur de marche mentionnée ci-dessus est respectée.
La valeur de marche doit en outre reéter les contrats de bail en cours, ainsi que des
hypothèses raisonnables concernant les revenus locatifs potentiels et les charges
prévues.
Dans ce contexte, les frais de transaction doivent être ajustes a la situation réelle du
marché. La juste valeur est calculée en intégrant les frais de transaction usuels a la valeur
d’investissement.
En tant qu’experts immobiliers, nous disposons d’une qualication pertinente et reconnue
et possédons une expérience actualisée concernant des biens dont le type et la situation
sont comparables aux biens du portefeuille immobilier de WDP.
Lors de l’estimation des biens, nous avons à la fois tenu compte des contrats de bail en
cours et de tous les droits et obligations découlant de ces contrats. Nous avons estime
chaque bien séparément. Les estimations ne tiennent pas compte d’une éventuelle plus-
value qui pourrait être générée si la totalité du portefeuille était mise en vente sur le marché.
Nos estimations ne tiennent pas non plus compte des frais de commercialisation propres
a une transaction donnée, comme les frais de courtage ou de publicité. Nos estimations
sont basées sur une inspection annuelle des biens immobiliers concernes, ainsi que sur
1 Cette valeur est obtenue par l’addition des valeurs conrmées par les différents experts immobiliers. Ce résultat est présenté à l’annexe XII Immeubles de placement au chapitre 10. Comptes annuels – Annexes.
les renseignements fournis par WDP sur la situation locative, les supercies, les croquis
ou les plans, les charges locatives et la scalité immobilière lies au bien considère, ainsi
que sur les aspects de conformité et de pollution. Les informations fournies ont été
jugées exactes et complètes. Nous avons établi nos estimations en considérant qu'il n'y
a pas d’éléments non communique qui pourraient affecter la valeur du bien.
Chaque expert immobilier indépendant est responsable de l’évaluation de la partie du
portefeuille lui ayant été attribuée par contrat.
En nous fondant sur les remarques faites aux paragraphes précédents, nous sommes en
mesure de conrmer que la juste valeur (fair value) du patrimoine immobilier (à l’exclusion
des panneaux solaires et y compris les Actifs détenus à la vente) de WDP s’élève à 5 894
517 984 euros (cinq milliards huit cent quatre-vingt-quatorze millions cinq cent dix-sept
mille neuf cent quatre-vingt-quatre euros)
1
au 31 décembre 2021.
Meilleures salutations,
Nicolas Janssens
Partner | Stadim
Greet Hex
Director, Valuations & Advisory | Jones Lang LaSalle Belgium
Walter de Geus
Director | CBRE Netherlands
Leopold Willems
Valuations & Advisory – The Netherlands | Cushman & Wakeeld
Jean-Claude Dubois
President of the Valuation department | BNP Paribas Real Estate Valuation France
Roderick Scrivener
Head of Valuations & Consulting Belux | Jones Lang LaSalle Secs
Florin Ianculescu-Popa
Director | CBRE Romania
Dipl.-Ing. Martin Belik
MRICS International Partner | C&W (U.K.) LLP – German Branch
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Rapport annuel 2021
269
Rapport du commissaire sur les comptes annuels
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Warehouses De Pauw SA pour
l’exercice clos le 31 décembre 2021 - Comptes consolidés
Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Warehouses De Pauw SA
(«la société») et de ses liales (conjointement «le groupe»), nous vous présentons notre
rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes consolidés ainsi
que les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est
inséparable.
Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 29
avril 2020, conformément à la proposition de l’organe d’administration émise sur
recommandation du comité d’audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la
date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés au 31 décembre
2022. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés de Warehouses De
Pauw SA durant 15 exercices consécutifs.
Rapport sur les comptes consolidés
Opinion sans réserve
Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du groupe, comprenant
l’état du bilan consolidé au 31décembre 2021, ainsi que l’état consolidé du résultat net
et des autres éléments du résultat global, l’aperçu de mutation des capitaux propres
consolidés et l’aperçu consolidé du ux de trésorerie de l’exercice clos à cette date, ainsi
que les annexes, contenant un résumé des principales méthodes comptables et d’autres
informations explicatives, dont le total du bilan consolidé s’élève à 6 106 225(000)EUR
et dont le compte de résultat consolidé se solde par un bénéce de l’exercice de 994
056 (000)EUR.
A notre avis, les comptes consolidés donnent une image dèle du patrimoine et de la
situation nancière du groupe au 31 décembre 2021, ainsi que de ses résultats consolidés
et de ses ux de trésorerie consolidés pour l’exercice clos à cette date, conformément
aux normes internationales d’information nancière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union
Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
Fondement de l’opinion sans réserve
Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d’audit (ISA), telles
qu’applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales
d’audit approuvées par l’IAASB applicables à la présente clôture et non encore
approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces
normes sont plus amplement décrites dans la section «Responsabilités du commissaire
relatives à l’audit des comptes consolidés» du présent rapport. Nous nous sommes
conformés à toutes les exigences déontologiques qui s’appliquent à l’audit des comptes
consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des préposés de la société, les
explications et informations requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont sufsants et
appropriés pour fonder notre opinion.
Points clés de l’audit
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été
les plus importants lors de l’audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces
points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes consolidés pris dans
leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous n’exprimons pas
une opinion distincte sur ces points.
VÉRIFICATION EXTERNE
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WDP
Rapport annuel 2021
270
Points clés de l’audit Comment notre audit a traité le point clé de l'audit
Valorisation des immeubles de placement
♦
Les immeubles de placement valorisés à la juste valeur (5 795 243 (000) EUR représentent 96%
du bilan consolidé au 31 décembre 2021. Les variations de valeur du portefeuille immobilier ont
un impact signicatif sur le résultat net consolidé de la période et sur les fonds propres.
♦
Le portefeuille comprend des immeubles donnés en location et en cours de construction. Les
acquisitions et cessions d’actifs immobiliers représentent des transactions signicatives.
♦
Le Groupe utilise chaque trimestre des experts immobiliers indépendants pour valoriser à la
juste valeur son portefeuille d’immeubles. Ces experts sont désignés par la Direction du Groupe
et effectuent leurs travaux en accord avec les ‘International Valuation Standards’, publiées
par l’IVSC. Ils ont une connaissance conrmée des marchés immobiliers sur lesquels opère le
Groupe.
♦
Le portefeuille est valorisé sur base de la méthode d’actualisation des ux ou de capitalisation de
la valeur locative estimée et/ou sur base de la méthode des comparables de marché. Les projets
de développement sont valorisés suivant la même méthodologie mais prenant en déduction
l’ensemble des coûts nécessaires à la nalisation du projet de développement ainsi qu’une prime
de risque liée aux aléas de réalisation du projet. Les données clés de l’exercice de valorisation
sont les taux de capitalisation ainsi que les loyers actuels du marché, qui sont inuencés par les
tendances du marché, les transactions comparables ainsi que les caractéristiques spéciques
de chaque immeuble dans le portefeuille.
♦
Le risque d’audit se justie par les hypothèses et les jugements importants liés à l’exercice
d’évaluation.
♦
Nous avons évalué le contrôle interne mis en place par la direction en lien avec la valorisation des
immeubles de placement et avons testé leur conception et leur mise en œuvre.
♦
Nous avons évalué la compétence, l’indépendance et l’intégrité des experts immobiliers externes.
♦
Nous avons discuté et revu le processus de valorisation, la performance du portefeuille immobilier
et les hypothèses et jugements importants, en particulier les rendements et les valeurs locatives
estimées.
♦
Nous avons évalué et comparé les hypothèses clés avec des données externes de l’industrie et
des transactions immobilières comparables, en particulier le rendement.
♦
Nous avons effectué des procédures d'audit pour évaluer l'intégrité et l'exhaustivité des
informations fournies aux experts indépendants, en particuliers les revenus locatifs, les
caractéristiques clés des contrats de location et d'occupation.
♦
Nous avons comparé les montants repris dans les rapports d’évaluation des experts immobiliers
aux données comptables et ensuite nous les avons réconciliés aux états nanciers.
♦
Dans le cadre de nos procédures d’audit effectuées sur les acquisitions et les cessions
d’immeubles, nous avons évalué les contrats importants ainsi que la documentation du traitement
comptable lié à ces transactions.
♦
Pour les actifs en développement, nous nous sommes également assurés que les informations
disponibles relatives aux contrats de construction et aux budgets correspondaient aux dépenses
à réaliser, qui sont déduites de l’évaluation de ces actifs en développement. Les dépenses
capitalisées ont été testées par échantillonnage sur base des factures et les coûts budgétés à
réaliser ont été comparés aux documents justicatifs (par exemple en examinant les contrats de
construction originaux).
♦
Enn, nous avons évalué le caractère approprié et complet des informations fournies sur la juste
valeur des immeubles de placement.
Référence aux annexes
Nous renvoyons aux états nanciers, y compris les notes annexées aux états nanciers:
note III, Règles d’évaluation; note XII, Immeubles de placement.
VÉRIFICATION EXTERNE
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Rapport annuel 2021
271
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci,
nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit critique. En outre:
◆
nous identions et évaluons les risques que les comptes consolidés comportent des
anomalies signicatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs,
dénissons et mettons en œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et
recueillons des éléments probants sufsants et appropriés pour fonder notre opinion.
Le risque de non-détection d'une anomalie signicative provenant d'une fraude est
plus élevé que celui d'une anomalie signicative résultant d'une erreur, car la fraude
peut impliquer la collusion, la falsication, les omissions volontaires, les fausses
déclarations ou le contournement du contrôle interne;
◆
nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit an de dénir
des procédures d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but
d'exprimer une opinion sur l'efcacité du contrôle interne du groupe;
◆
nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le
caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe d’administration,
de même que des informations les concernant fournies par ce dernier;
◆
nous concluons quant au caractère approprié de l'application par l'organe
d’administration du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon
les éléments probants recueillis, quant à l'existence ou non d'une incertitude
signicative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute
important sur la capacité du groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons
à l'existence d'une incertitude signicative, nous sommes tenus d'attirer l'attention
des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les
comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont
pas adéquates, d'exprimer une opinion modiée. Nos conclusions s'appuient sur
les éléments probants recueillis jusqu'à la date de notre rapport du commissaire.
Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire le groupe à
cesser son exploitation;
◆
nous apprécions la présentation d'ensemble, la structure et le contenu des comptes
consolidés et évaluons si les comptes consolidés reètent les opérations et
événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en donnent une image dèle;
◆
nous recueillons des éléments probants sufsants et appropriés concernant les
informations nancières des entités ou activités du groupe pour exprimer une
opinion sur les comptes consolidés. Nous sommes responsables de la direction, de
la supervision et de la réalisation de l'audit au niveau du groupe. Nous assumons
l'entière responsabilité de l'opinion d'audit.
Responsabilités de l’organe d’administration relatives à l’établissement des
comptes consolidés
L’organe d’administration est responsable de l'établissement des comptes consolidés
donnant une image dèle conformément aux normes internationales d’information
nancière (IFRS) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et aux dispositions légales
et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu’il estime
nécessaire à l’établissement de comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies
signicatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à l’organe d’administration
d’évaluer la capacité du groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant,
des informations relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer le principe
comptable de continuité d’exploitation, sauf si l’organe d’administration a l’intention de
mettre le groupe en liquidation ou de cesser ses activités ou s’il ne peut envisager une
autre solution alternative réaliste.
Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes consolidés
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans
leur ensemble ne comportent pas d’anomalies signicatives, que celles-ci proviennent
de fraudes ou résultent d’erreurs, et d’émettre un rapport du commissaire contenant
notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, qui
ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé conformément aux normes ISA permettra de
toujours détecter toute anomalie signicative existante. Les anomalies peuvent provenir
de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme signicatives lorsque
l‘on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement
ou en cumulé, inuencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes
consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et
normatif qui s’applique à l’audit des comptes consolidés en Belgique. L’étendue du
contrôle légal des comptes ne comprend pas d’assurance quant à la viabilité future de
la société ni quant à l’efcience ou l’efcacité avec laquelle l’organe d’administration a
mené ou mènera les affaires de la société.
1 ISAE 3000 (Revised) - Assurance engagements other than audits or reviews of historical information.
VÉRIFICATION EXTERNE
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
272
VÉRIFICATION EXTERNE
Nous communiquons au comité d'audit notamment l'étendue des travaux d'audit et le
calendrier de réalisation prévus, ainsi que les observations importantes découlant de
notre audit, y compris toute faiblesse signicative dans le contrôle interne.
Nous fournissons également au comité d'audit une déclaration précisant que nous nous
sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance,
et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui
peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur
notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués au comité d'audit, nous déterminons les points qui ont
été les plus importants lors de l'audit des comptes consolidés de la période en cours, qui
sont de ce fait les points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du
commissaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication.
Autres obligations légales et réglementaires
Responsabilités de l’organe d’administration
L’organe d’administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de
gestion sur les comptes consolidés et des autres informations contenues dans le rapport
annuel sur les comptes consolidés.
Responsabilités du commissaire
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire
aux normes internationales d’audit (ISA) telles qu’applicables en Belgique, notre
responsabilité est de vérier, dans ses aspects signicatifs, le rapport de gestion sur les
comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel sur les
comptes consolidés, ainsi que de faire rapport sur ces éléments.
Aspects relatifs au rapport de gestion sur les comptes consolidés
A l’issue des vérications spéciques sur le rapport de gestion sur les comptes
consolidés, nous sommes d’avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés
pour le même exercice et a été établi conformément à l’article 3:32 du Code des sociétés
et des associations.
Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également apprécier,
en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si le rapport de
gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport
annuel sur les comptes consolidés, à savoir:
◆
les éléments obligatoires du rapport annuel de WDP conformément aux articles 3:6 et
3:32 du Code des sociétés et des associations qui sont repris aux chapitres suivants:
3. Stratégie et création de valeur, 4. Performance, 6. Résultats financiers et rapport
immobilier, 7. Déclaration de Gouvernance d’entreprise, 8. Facteurs de risque et
10. Comptes annuels
comportent une anomalie signicative, à savoir une information incorrectement formulée
ou autrement trompeuse. Sur base de ces travaux, nous n’avons pas d’anomalie
signicative à vous communiquer.
Mentions relatives à l’indépendance
◆
Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas effectué de missions incompatibles
avec le contrôle légal des comptes consolidés et notre cabinet de révision est resté
indépendant vis-à-vis du groupe au cours de notre mandat.
◆
Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le contrôle
légal visées à l’article 3:65 du Code des sociétés et des associations ont correctement
été valorisés et ventilés dans l’annexe aux comptes consolidés.
Format électronique unique européen (ESEF)
Nous avons également procédé, conformément au projet de norme relative au contrôle
de la conformité des états nanciers avec le format électronique unique européen
(« ESEF »), au contrôle du respect du format ESEF et du balisage avec les normes
techniques de réglementation dénies par le Règlement européen délégué n° 2019/815
du 17 décembre 2018 («Règlement délégué»).
L’organe d'administration est responsable de l’établissement, conformément aux
exigences ESEF, des états nanciers consolidés sous forme de chier électronique au
format ESEF («états nanciers consolidés numériques») inclus dans le rapport nancier
annuel.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
273
VÉRIFICATION EXTERNE
Notre responsabilité est d’obtenir des éléments sufsants et appropriés an de conclure
sur le fait que le format et le balisage des états nanciers consolidés numériques
respectent, dans tous leurs aspects signicatifs, les exigences ESEF en vertu du
Règlement délégué.
Sur la base de nos travaux, nous sommes d’avis que le format et le balisage d’informations
dans les ou de la version française des états nanciers consolidés numériques repris
dans le rapport nancier annuel de Warehouses De Pauw NV au 31décembre 2021 sont,
dans tous leurs aspects signicatifs, établis en conformité avec les exigences ESEF en
vertu du Règlement délégué.
Autres mentions
◆
Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné
au comité d'audit visé à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
Signé à Zaventem.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Rik Neckebroeck
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
274
VÉRIFICATION EXTERNE
Rapport du commissaire sur la Prévision
Au organe d’administration de
Warehouses De Pauw SA
Blakebergen 15
B-1861 Wolvertem
Mesdames et Messieurs
Nous vous faisons rapport sur la prévision de l’EPRA bénéce (tel que dénie en août
2011 (et modié en Novembre 2016) dans le rapport Best Practice Recommendations of
the European Public Real Estate Association) de Warehouses De Pauw SA (“la Société”)
et ses liales (ensemble “le Groupe”), pour la période de 12 mois se terminant le 31
décembre 2022 (“La Prévision”). La Prévision, et les hypothèses signicatives qui la sous-
tendent, sont détaillées au chapitre 7 Résultats financiers et rapport immobilier, section
Perspectives du rapport annuel 2021 du Groupe (le “Rapport Annuel”). Nous ne faisons
pas de rapport sur les autres éléments du compte de résultats consolidé prévisionnel, sur
le bilan consolidé prévisionnel, ni sur la prévision de dividende repris.
Ce rapport est préparé suite à la demande sur base volontaire de l’organe d’administration
de la société an de conrmer que les prévisions de résultat ont été établies et préparées
conformément aux éléments (a) et (b) tels que dénis au point 11.2 de l'annexe 1 du
Règlement délégué (UE) 2019/980 de la Commission complétant le Règlement (UE)
2017/1129 du Parlement européen et du Conseil en ce qui concerne le format, le contenu,
le contrôle et l'approbation du prospectus à publier lorsque des titres sont offerts au
public ou admis à négociation sur un marché réglementé, et abrogeant le règlement CE
n° 809/2004 de la Commission (le "règlement sur les Prospectus"). Ce rapport ne peut
être utilisé à d’autres ns.
Responsabilités
Il est de la responsabilité de l’organe d’administration de la Société de préparer la Prévision,
conformément à l’Annexe 1 section 11 du Règlement délégué de la Commission.
Notre responsabilité est d’émettre une opinion sur l’établissement correct de la Prévision
et de vous faire rapport sur cette opinion.
Sauf une certaine responsabilité à la suite de, et limitée par, l’article 26 de la Loi du
11 juillet 2018 envers un certain parti, nous n’acceptons aucune responsabilité ni faute
envers un certain tiers pour une certaine perte subie par ce tiers à la suite de ou sur
base de ce rapport ou de notre déclaration, qui est seulement exigée et est seulement
établie pour satisfaire aux dispositions de l’Annexe 1 point 1.3 du Règlement délégué de
la Commission, et sur laquelle nous consentions à la publication de ce rapport dans le
Document de Référence Universel.
Base de préparation de la Prévision
La Prévision a été établie sur les bases mentionnées au 7 Résultats financiers et rapport
immobilier, section Perspectives du rapport annuel. Elle est basée sur les prévisions pour
la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2022. La Prévision doit être présentée
sur une base cohérente avec les méthodes comptables du Groupe.
Base de notre opinion
Nous avons effectué nos travaux conformément aux normes internationales ISAE
3400 “The Examination of Prospective Financial Information” tels qu’émis par l’IAASB
(International Auditing and Assurance Standards Board) et ceux-ci sont sujets aux
limitations décrites dans ces normes. Nos travaux ont compris l’évaluation de la base
sur laquelle la Prévision a été établie, et la vérication de l’établissement correct de la
Prévision du sur base des hypothèses décrites et des méthodes comptables du Groupe.
Bien que la détermination des hypothèses sur lesquelles est basée la Prévision soit la
responsabilité exclusive de l’organe d’administration, nous avons considéré si nous
étions au courant de certains éléments qui indiquaient qu’une certaine hypothèse comme
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
275
VÉRIFICATION EXTERNE
assumée par l’organe d’administration et qui, à notre opinion, soit indispensable pour la
bonne compréhension de la Prévision, n’était pas révélée ou qu’une certaine hypothèse
importante nous paraît irréaliste.
Nous avons organisé et exécuté nos travaux de manière à obtenir les informations et
les explications que nous avons considérées nécessaires an d’avoir une assurance
raisonnable que la Prévision a été établie correctement sur les bases mentionnées.
Etant donné que la Prévision et les hypothèses sur lesquelles elle se base ont trait au futur
et peuvent dès lors être affectées par des événements imprévisibles, nous ne pouvons
émettre d’opinion quant au fait que les résultats réels correspondront à ceux mentionnés
dans la Prévision. Les différences éventuelles peuvent s’avérer signicatives.
Nos travaux n’ont été effectués en conformité avec aucune des normes d’audit ou autres
normes ou pratiques telles que généralement admises aux Etats-Unis d’Amérique ou
dans d’autres juridictions (autres que la Belgique) et dès lors ne peuvent être utilisés
de manière able comme s’ils avaient été effectués en conformité avec ces normes et
pratiques.
Opinion
A notre avis, la Prévision a été établie de manière correcte sur base des hypothèses du
l’organe d’administration et la base comptable utilisée est cohérente avec les méthodes
comptables d’établissement des états nanciers, telles qu’elles ont été utilisées par le
Groupe.
Déclaration
Conformément aux dispositions de l’article 26 de la Loi du 11 juillet 2018, nous sommes
responsables de ce rapport comme part du Document de Référence Universel et nous
déclarons que nous avons fait tout l’effort raisonnable an d’assurer, à notre meilleur
effort, que l’information reprise dans ce rapport concorde avec la réalité et ne contient
pas d’omissions qui pourraient avoir un impact signicatif. Ce rapport est inclus dans le
Document de Référence Universel en correspondance avec les dispositions de l’Annexe
1 point 1.2 du Règlement délégué de la Commission.
Signé à Zaventem.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Rik Neckebroeck
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
276
VÉRIFICATION EXTERNE
Rapport du commissaire sur d’indicateurs RSE
Rapport d'assurance indépendant sur une sélection d'indicateurs de performance
environnementale, sociale et de gouvernance publiés dans le document « Rapport annuel
» de Warehouses De Pauw SA pour l'exercice clôturé le 31 décembre 2021
A l’attention du conseil d’administration
Nous avons été sollicités pour réaliser une mission d'assurance limitée sur une sélection
d'indicateurs de performance environnementale, sociale et de gouvernance (les « Données
RSE » ) publiés dans le document « Rapport annuel » de Warehouses De Pauw SA (la «
Société ») pour l'exercice clôturé le 31 décembre 2021 (« le Document »). Ces Données
RSE ont été établies conformément aux « Best Practices Recommendations » du «
European Public Real Estate Association » (EPRA) au sujet du rapport de développement
durable (EPRA sBPR on Sustainability Reporting, 3rd version). Les Données RSE ont été
identiées par le symbole
dans le Document.
Sur base de nos travaux d’assurance limitée, comme décrit dans ce rapport, nous
n'avons pas relevé d'anomalies signicatives de nature à nous laisser penser que les
Données RSE relatives à Warehouses De Pauw SA, identiées dans le Document par le
symbole
, n’ont été établies, dans tous leurs aspects signicatifs, conformément aux
exigences de EPRA Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting (3rd
version) (le “EPRA sBPR on Sustainability Reporting”).
Responsabilité du conseil d'administration
Le conseil d’administration de la Société est responsable des Données RSE et des
informations y faisant référence et présentées dans le Document, ainsi que de la
déclaration que le rapport répond aux exigences de EPRA sBPR on Sustainability
Reporting.
Cette responsabilité comprend la sélection et l’utilisation de méthodes appropriées pour
la préparation des Données RSE, pour assurer la abilité des informations sous-jacentes
ainsi que l'utilisation d'hypothèses et d'estimations raisonnables. En outre, le conseil
d'administration est également responsable de la conception, de la mise en œuvre et
du suivi de systèmes et procédures pertinents pour la préparation des Données RSE,
exemptes d’anomalies signicatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs.
Nature et étendue des travaux
Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur les Données RSE sur base de nos
procédures. Nous avons réalisé notre mission conformément à la norme International
Standard on Assurance Engagements ISAE 3000 Assurance Engagements Other than
Audits or Reviews of Historical Financial Information, établies par le International Auditing
and Assurance Standards Board (IAASB), an d’indiquer que nous n’avons rien relevé qui
nous porterait à croire que les Données RSE n’ont été préparées, dans tous leurs aspects
signicatifs, conformément aux normes applicables.
Nous appliquons l’International Standard on Quality Control (ISQC) n°1 et maintenons un
système élaboré de contrôle qualité, y compris des politiques et procédures documentées
concernant les règles d’éthique, les normes professionnelles et les dispositions légales
et réglementaires applicables.
En appliquant cette norme, nos procédures visent à obtenir une assurance limitée sur le
fait que les Données RSE ne comportent pas d'anomalies signicatives. Ces procédures
sont moins approfondies que les procédures d'une mission d'assurance raisonnable.
Les procédures mises en œuvre dans le cadre d'une mission d'assurance limitée varient
en nature et dans le temps par rapport à une mission d'assurance raisonnable, et leur
étendue est moindre. Par conséquent, le niveau d'assurance obtenu dans le cadre
d'une mission d'assurance limitée est sensiblement inférieur à l'assurance qui aurait été
obtenue si une mission d'assurance raisonnable avait été réalisée.
L'étendue de nos travaux a été limitée aux Données RSE couvrant l'année 2021 et
comprend uniquement les indicateurs de performance environnementale des bâtiments,
les indicateurs sociaux et de gouvernance retenus dans le périmètre de reporting déni
par Warehouses De Pauw SA.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
277
VÉRIFICATION EXTERNE
Comme indiqué dans le Document (chapître “Indicateurs de performance environnementale
EPRA et GHG”), l’étendue du reporting des indicateurs de performance environnementale
pour les immeubles de la société correspond à tous les indicateurs EPRA sBPR. La
couverture par indicateur est présentée dans les tableaux EPRA sBPR du chapître
“Indicateurs de performance environnementale EPRA et GHG”.
Nos travaux ont été réalisés sur les données recueillies et retenues dans le périmètre
de reporting par Warehouses De Pauw SA. Notre conclusion ne porte donc que sur ces
Données RSE et non sur l'ensemble des informations contenues dans le Document.
Nos principales procédures d'examen ont consisté à:
◆
obtenir une compréhension des activités de la Société, y compris le contrôle interne
pertinent relatif à la collecte des informations utilisées dans la préparation des
Données RSE. Ceci comprenait des discussions avec la direction de la Société en
charge de la performance opérationnelle dans les départements responsables des
données sous-jacentes aux Données RSE, qui sont identiées par le symbole
dans
le tableau repris dans le Document;
◆
considérer le risque d’anomalies signicatives dans les Données RSE;
◆
la réalisation de procédures analytiques; et
◆
examiner, sur base d'un échantillonnage, des documents internes et externes et
mener des tests de cohérence sur la consolidation de ces Données RSE.
Notre rapport s'adresse uniquement au conseil d’administration de la Société, en tant
qu'organe, conformément à la norme ISAE 3000. Notre travail a été entrepris an que
nous puissions déclarer à la Société les sujets que nous sommes tenus de leur déclarer
dans ce rapport et dans aucun autre but. Dans toute la mesure permise par la loi, nous
n'acceptons ni n'assumons aucune responsabilité envers quiconque autre que la Société
et son conseil d’administration pour notre travail, ce rapport ou les conclusions que nous
avons formulées.
Indépendance
Dans l'exécution de notre mission, nous nous sommes conformés aux exigences en matière
d’indépendance et autres exigences déontologiques du Code of Ethics for Professional
Accountants établi par the International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA),
qui reposent sur les principes fondamentaux d’intégrité, d'objectivité, de compétence
professionnelle et de diligence, de condentialité et de conduite professionnelle, ainsi
qu’au cadre légal et réglementaire belge. Ceci inclut le contrôle qu'il n'y a pas de conits
d'intérêts relatifs à cette prestation d'assurance.
Signé à Zaventem le 23 mars 2022.
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Rik Neckebroeck
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
278
Résultat sur portefeuille
(participation des joint ventures incluse) – part du groupe
Il s'agit des plus-values ou moins values, réalisées ou non, par rapport à la dernière
évaluation d e l’expert, en ce compris la taxe due sur les plus-values, effectives ou
latentes, et la part proportionnelle de WDP dans le portefeuille des sociétés associées et
des joint-ventures, les intérêts minoritaires exclus.
en euros (x 1 000)
FY 2021 FY 2020
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 825957 186417
Résultat sur la vente d’immeubles de placement 6410 408
Impôts latents sur le résultat sur portefeuille -113226 -2727
Quote-part dans le résultat des entreprises associées et
co-entreprises 16610 3574
Résultat sur portefeuille 735751 187672
Intérêts minoritaires -5292 232
Résultat sur portefeuille - part du Groupe 730459 187904
Variations des revenus locatifs bruts à portefeuille inchangé
La croissance organique des revenus locatifs bruts sur une année par rapport à l’année
précédente sur la base d'un portefeuille inchangé et à l’exclusion des projets en exécution,
des acquisitions et des ventes au cours des deux périodes qui sont comparés.
en euros (x 1 000)
FY 2021 FY 2020 ∆ y/y (%)
Immeubles détenus pendant deux années 200101 197426 1,4 %
Projets 53564 30475 n.r.
Achats 3952 1954 n.r.
Ventes 202 666 n.r.
Total 257819 230521 n.r.
À l’exclusion de :
Revenus locatifs de joint ventures -3157 -2120 n.r.
Indemnisation liée aux résiliations de bail
anticipées 435 0 n.r.
Revenus locatifs (IFRS) 255098 228401 n.r.
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
279
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
Marge opérationnelle
La marge d'exploitation ou marge opérationnelle se calcule en divisant le résultat
d'exploitation (avant résultat sur le portefeuille) par le résultat immobilier. La marge
opérationnelle est une mesure de la rentabilité qui peut indiquer dans quelle mesure
l'entreprise gère ses opérations immobilières d'exploitation.
en euros (x 1 000)
FY 2021 FY 2020
Résultat immobilier (IFRS) 278445 242703
Résultat d’exploitation (avant le résultat sur portefeuille) (hors
amortissements et réduction de valeur des panneaux solaires) 252613 220064
Marge d'exploitation 90,7 % 90,7 %
Coût moyen de l’endettement
Il s'agit du taux d’intérêt moyen pondéré annuel de la période, compte tenu les dettes en
couts moyennnes et les instruments de couverture de la période.
en euros (x 1 000)
FY 2021 FY 2020
Résultat nancier (IFRS) 12516 -69723
À l’exclusion de :
Variations de la juste valeur des instruments nanciers -52388 31049
Intérêts intercalaires activés -5169 -6105
Coûts d’intérêts liées aux dettes de leasing,
comptabilisées selon IFRS 16 2475 2355
Autres charges nancières et revenus 148 -246
À l’inclusion de :
Charges d'intérêts de joint ventures -340 -208
Charges financières (proportionnel) A -42758 -42877
Dettes nancières moyennes en circulation au cours de
la période (IFRS) 2079952 1992393
Dettes nancières moyennes en circulation au cours de
la période de joint ventures 25733 22048
Dettes financières moyennes en circulation au cours
de la période (proportionnel) B 2105685 2014441
Coût moyen d'endettement annualisé A/B 2,0 % 2,1 %
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
280
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
Résultat financier (hors variations de la juste valeur des
instruments financiers)
Il s’agit du résultat nancier conforme à la norme IFRS, hors variation de la juste valeur
des instruments nanciers, qui fournit le coût de nancement réel de la société.
en euros (x 1 000)
FY 2021 FY 2020
Résultat nancier 12516 -69723
À l’exclusion de :
Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs nanciers -52388 31049
Résultat financier (hors variations de la juste valeur des
instruments financiers) -39873 -38674
Hedge ratio
Pourcentage des dettes à taux xe et à taux variable couvertes contre les uctuations
des taux par le biais de produits nanciers dérivés. Ce paramètre économique n’est pas
obligatoire dans le cadre de la loi SIR.
en euros (x 1 000)
31.12.2021 31.12.2020
Montant notionnel d' Interest Rate Swaps 1317425 1317425
Dettes nancières à taux xe 526424 602098
Dettes financières à taux fixe à la date du bilan et
instruments de couvertures A 1843849 1919523
Dettes nancières courantes et non courantes (IFRS) 2193679 2119454
Participation proportionelle des co-entreprises des
dettes nancières courantes et non courantes 31371 23688
Dettes financières à taux fixe et à taux variable du
groupe à la date du bilan B 2225050 2143142
Hedge ratio A/B 82,9 % 89,6 %
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
281
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
Taux d’endettement
Taux légal qui, selon la législation SIR, s’obtient en divisant les dettes nancières et
les autres dettes par le montant total des actifs. Pour la méthode de calcul du taux
d'endettement, il est renvoyé à l'AR SIR.
in euro (x 1 000)
31.12.2021
IFRS
31.12.2021
Proportionate
31.12.2020
IFRS
31.12.2020
Proportionate
Passifs non courants et courants 2532233 2581715 2386612 2425925
À l'exclusion de :
- I. Passifs non courants A. Provisions 160 160 170 170
- I. Passifs non courants C. Autrs passifs nanciers non courants - Instruments de couvertures autorisés 67821 67821 129901 129901
- I. Passifs non courants F. Impôts différés - Obligations 134105 143989 18187 22460
- II. Passifs courants A. Provisions 0 0 0 0
- II. Passifs courants E. Autres passifs nanciers courants Autres - Instruments de couvertures 0 0 3 3
- II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation 27346 27823 20652 22169
Total endettement A 2302801 2341923 2217700 2251222
Total de l'actif du bilan 6106225 6155707 4790405 4829718
À l'exclusion de :
- E. Immobilisations nancières – Instruments nanciers à la juste valeur via le compte de résultat – Instruments de
couverture autorisés 1184 1184 0 0
Total des actifs pris en compte pour le calcul du taux d'endettement B 6105041 6154523 4790405 4829718
Taux d'endettement A/B 37,7 % 38,1 % 46,3 % 46,6 %
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
282
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
Loan-to-value
On obtient le ratio loan-to-value à partir des comptes IFRS en divisant les dettes
nancières nettes par la somme de la juste valeur du portefeuille immobilier, de la valeur
des panneaux solaires et du nancement ou de la participation dans les entreprises
associées et co-entreprises.
en euros (x 1 000)
31.12.2021
IFRS
31.12.2020
IFRS
Dettes courantes et non-courantes 2193679 2119454
Trésorerie et équivalents de trésorerie -9230 -11240
Dette nette financière A 2184449 2108214
Juste valeur du portefeuille des immeubles de
placement (en exclusion des droits d'usage des
concessions) 5739753 4534584
Juste valeur du portefeuille des panneaux solaires 159775 122353
Financement et participation des liales associées et
des co-entreprises 57523 31275
Portefeuille total B 5957051 4688212
Loan-to-value A/B 36,7% 45,0%
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
283
ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES
Net debt / EBITDA (adjusted)
La net debt / EBITDA (adjusted) est calculée sur la base des comptes proportionnels:
au dénominateur l'EBITDA normalisé des douze derniers mois et ajusté pour reéter
l'impact annualisé de la croissance externe; au numérateur les dettes nancières nettes
ajustées des projets en réalisation multiplié par loan-to-value du groupe (vue que ces
projets ne contribuent pas encore aux revenus mais sont déjà (partiellement) nancés
au bilan).
en euros (x 1 000)
31.12.2021 31.12.2020
Dettes nancières courants et non courants (IFRS) 2193679 2119454
- Trésorerie et equivalents de trésorerie (IFRS) -9230 -11240
Net debt (IFRS) A 2184449 2108214
Résultat d'exploitation (avant résultat sur le
portefeuille) (IFRS) (TTM)¹ B 251189 212793
+ Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires 1423 7270
+ Participation de co-entreprises au Résultat EPRA 2013 1257
EBITDA (IFRS) C 254625 221321
Net debt / EBITDA A/C 8,6x 9,5x
en euros (x 1 000) 31.12.2021 31.12.2020
Dettes nancières courants et non courants
(proportionel) 2225050 2143142
- Trésorerie et equivalents de trésorerie (proportionel) -10417 -14359
Dettes financières nettes (proportionel) A 2214633 2128782
- Projets en cours de réalisation x Loan-to-value -106549 -115864
- Financement de co-entreprises x Loan-to-value -1238 -1511
Net debt (proportionel) (adjusted) B 2106846 2011407
Résultat d'exploitation (avant résultat sur
portefeuille) (IFRS) (TTM)¹ C 251189 212793
+ Amortissement et réduction de valeur des panneaux
solaires 1423 7270
+ Résultat d'exploitation (avant résultat sur portefeuille)
de co-entreprises (TTM)¹ 2692 1747
Résultat d'exploitation (avant résultat sur
portefeuille) (proportionel) (TTM)¹ D 255305 221811
Ajustement pour EBITDA normalisé² 11506 21075
EBITDA (proportionel) (adjusted) E 266811 242886
Net debt / EBITDA (adjusted) B/E 7,9x 8,3x
1 Pour le calcul de cet APM, il est supposé que le résultat d’exploitation (avant le résultat sur le portefeuille) est un
proxy de l’EBITDA. TTM (trailing 12 months) signie que le calcul est basé sur les chiffres nanciers des 12 derniers
mois.
2 Sur une base normalisée et incluant l’impact annualisé de la croissance externe en fonction des ventes, des
acquisitions et des projets réalisés.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
284
Informations incluses par référence Document
1
Activités opérationnelles
Rapport annuel2020 2. Voici WDP (pages 5-14)
3. Stratégie et création de valeur (pages 16-21)
5. Transactions et réalisations (pages 40-60)
7. Résultats nanciers et rapport immobilier - Rapport immobilier – Analyse du portefeuille immobilier consolidé
(pages 87-98)
Rapport nancier annuel2019 3. Voici WDP (pages 8-19)
3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance2019-23 – Transactions et réalisations (pages 22-49)
3.3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance2019-23 – Rapport immobilier - Analyse du portefeuille
immobilier consolidé (pages 68-80)
Marchés principaux
Rapport annuel2020 7. Résultats nanciers et rapport immobilier - Rapport immobilier – Analyse du portefeuille immobilier consolidé
(pages 87-98)
7. Résultats nanciers et rapport immobilier - Rapport immobilier – Analyse du marché immobilier logistique
(pages 99-100)
11. Comptes annuels – 2. Commentaires – V. Informations segmentées – Résultat d’exploitation (pages 209-211)
11. Comptes annuels – 2. Commentaires – VI. Informations segmentées – Actifs (page 212)
11. Comptes annuels – 2. Commentaires – XII. Immeubles de placement (pages 216-220)
Rapport nancier annuel2019 3.3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance2019-23 – Rapport immobilier - Analyse du portefeuille
immobilier consolidé (pages 68-80)
3.3.2 2019, un excellent départ du plan de croissance2019-23 – Rapport immobilier - Analyse du portefeuille
immobilier logistique (pages 81-82)
9.2 Comptes annuels – Commentaires – V. Informations segmentées – Résultat d’exploitation (pages 208-209)
9.2 Comptes annuels – Commentaires – VI. Informations segmentées – Actifs (page 210)
9.2 Comptes annuels – Commentaires – XII. Immeubles de placement (pages 214-220)
Investissements
Rapport annuel2020 5. Transactions et réalisations (pages 40-60)
Rapport nancier annuel2019 3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance2019-23 – Transactions et réalisations (pages 22-49)
Situation financière Rapport annuel2020 5. Transactions et réalisations (pages 40-60)
7. Résultats nanciers et rapport immobilier (pages 68-105)
13. Annexes – Vérication externe – Conclusions des experts immobiliers (page 261)
10. Reporting selon les normes reconnues – Indicateurs clés de performance EPRA (pages 161-170)
11. Comptes annuels (pages 190-247)
13. Annexes - Vérication externe - Rapport du commissaire sur les comptes annuels (pages 262-266)
INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES INCLUSES PAR RÉFÉRENCE
1 Il est toujours fait référence aux versions en ligne des documents, disponibles à l’adresse www.wdp.eu/fr/publications.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
285
INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES INCLUSES PAR RÉFÉRENCE
Informations incluses par référence Document
1
13. Annexes - Alternative Performance Measures (pages 271-276)
Rapport nancier annuel2019 3.1 2019, un excellent départ du plan de croissance2019-23 (pages 21-90)
11.2.1 Annexes – Vérication externe – Conclusions des experts immobiliers (pages 269-270)
7.1 Reporting selon les normes reconnues – Indicateurs clés de performance EPRA (pages 163-169)
9. Comptes annuels (pages 185-254)
11.2.2 Annexes - Vérication externe - Rapport du commissaire sur les comptes annuels (pages 271-274)
11.4 Annexes - Alternative Performance Measures (pages 282-285)
Informations financières historiques
Rapport annuel2020 11. Comptes annuels – 1. Comptes annuels consolidés de l’exercice2020 – Compte de résultat (pages 192-193)
11. Comptes annuels – 1. Comptes annuels consolidés de l’exercice2020 – Bilan (page 195)
11. Comptes annuels – 1. Comptes annuels consolidés de l’exercice2020 – Tableau des ux de trésorerie
(page 196)
11. Comptes annuels – 2. Commentaires (pages 199-237)
Rapport nancier annuel2019 9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice2019 – Compte de résultat (page 188)
9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice2019 – Bilan (pages 191-192)
9.1 Comptes annuels – Comptes annuels consolidés de l’exercice2019 – Tableau des ux de trésorerie (page 193)
9.2 Comptes annuels - Commentaires (pages 198-241)
Rapport du commissaire
Rapport annuel2020 13. Annexes - Vérication externe - Rapport du commissaire sur les comptes annuels (pages 262-266)
Rapport nancier annuel2019 11.2.2 Annexes - Vérication externe - Rapport du commissaire sur les comptes annuels (pages 271-274)
Dividende
Rapport annuel2020 7. Résultats nanciers et rapport immobilier - Perspectives - Prévisions des résultats consolidés (pages 102-103)
7. Résultats nanciers et rapport immobilier – Perspectives – Plan de croissance2019-23 (page 104)
6. Actions et obligations – L’action (page 63)
Rapport nancier annuel2019 3.4 2019, un excellent départ du plan de croissance2019-23 - Perspectives - Prévisions de dividende (page 86)
Transactions entre parties liées
Rapport annuel2020 11. Comptes annuels – 2. Commentaires – XXV. Transactions entre entreprises liées (pages 235-236)
Rapport nancier annuel2019 9.2 Comptes annuels – Commentaires – XXV. Transactions entre entreprises liées (page 239)
Informations relatives au personnel
Rapport annuel2020 11. Comptes annuels – 2. Commentaires – XXIV. Effectif moyen du personnel et répartition des frais de
personnel (page 235)
Rapport nancier annuel2019 9.2 Comptes annuels – Commentaires – XXIV. Effectif moyen du personnel et répartition des frais de personnel
(page 231)
1 Il est toujours fait référence aux versions en ligne des documents, disponibles à l’adresse www.wdp.eu/fr/publications.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
286
Le rapport annuel est disponible au siège de la Société et peut être consulté sur le site
web www.wdp.eu en trois langues (français, néerlandais et anglais). Le rapport annuel a
été établi conformément aux exigences de reporting ESEF (European Single Electronic
Format). Cette version en ESEF en Néerlandais est donc aussi la version ofcielle du
rapport annuel et peut également être consultée sur le site web www.wdp.eu. La version
électronique des rapports annuels ne peut être ni copiée ni mise à disposition en quelque
lieu que ce soit. Le texte ne peut pas non plus être imprimé à des ns de diffusion.
Personnes de contact et renseignements supplémentaires:
Joost Uwents, CEO
Mickaël Van den Hauwe, CFO
Joke Cordeels, Investor relations
Document d’Enregistrement Universel
WDP déclare que:
◆
le rapport annuel 2021 a été déposé en tant que Document d’Enregistrement Universel
auprès de la FSMA, autorité compétente, en date du 28 mars 2022, conformément au
règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable, conformément à l’article9 du
règlement (UE) 2017/1129 ;
◆
le Document d’Enregistrement Universel peut être utilisé dans le cadre d’une offre
publique de titres ou de l’admission de titres à la cotation sur un marché réglementé
moyennant, le cas échéant, l’approbation par la FSMA des adaptations éventuelles,
d’une note d’opération et d’un résumé approuvés conformément au règlement (UE)
2017/1129.
L’information disponible sur le site web ne fait pas partie du Document d’Enregistrement
Universel, sauf si ces informations ont été reprises à titre indicatif.
Responsabilités relatives aucontenu du rapport annuel
Les membres du Conseil d’Administration de WDP SA, dont la composition est décrite au
chapitre7. Déclaration de gouvernance d’entreprise, sont responsables des informations
communiquées dans le présent rapport annuel.
Déclarations
Tony de Pauw et Joost Uwents, tous deux administrateurs délégués et co-CEO, attestent
au nom du Conseil d’Administration, dont la composition est décrite au chapitre
7. Déclaration de gouvernance d’entreprise, que, à leur connaissance et après avoir pris
toutes les mesures pour en assurer la garantie, les données contenues dans ce rapport
annuel sont conformes à la réalité et qu’à leur connaissance, aucune donnée dont la
mention modierait le sens de ce rapport annuel n’a été omise:
◆
les comptes annuels, qui ont été établis conformément aux normes applicables en
la matière, reètent dèlement le patrimoine, la situation nancière et les résultats de
l’émetteur et des entreprises incluses dans la consolidation;
◆
le rapport annuel propose un aperçu dèle de l’évolution et des résultats de l’entreprise
et de la position de l’émetteur et des entreprises incluses dans la consolidation, ainsi
qu’une description des risques et des incertitudes majeurs auxquels ceux-ci sont
confrontés;
◆
aucune modication signicative dans la position nancière ou dans les prestations
nancières du Groupe n’est survenue après le 31décembre2021, sauf l’information
publiée au chapitre6. Résultats financiers et rapport immobilier à la page 83 et au
chapitre 10. Comptes annuels à la page 244 ; et
◆
en dehors de ce qui a été communiqué au sujet du statut de REIT aux Pays-Bas,
aucune intervention d’un gouvernement, aucun procès ou aucune procédure
d’arbitrage ne sont en cours, qui pourraient avoir une inuence importante – ou
auraient eu une telle inuence dans un passé récent – sur la position nancière ou la
rentabilité de WDP. Ils déclarent également qu’il n’existe pas, à leur connaissance,
de situations ou de faits qui pourraient donner lieu à de telles interventions d’un
gouvernement, à de tels procès ou à de tels arbitrages.
DÉCLARATIONS
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
287
DÉCLARATIONS
Documents disponibles
WDP déclare que les documents suivants peuvent être consultés sur son site Web
www.wdp.eu,
◆
l’acte de constitution et les statuts actualisés de WDP;
◆
les rapports annuels;
◆
les rapports et conclusions du commissaire et des experts immobiliers;
◆
les communiqués de presse et l’information nancière requise. Les communiqués
nanciers sont publiés dans la presse nancière pour autant que la loi l’impose;
◆
la Charte de gouvernance d’entreprise;
◆
les obligations de la Société et les droits des actionnaires en matière d’Assemblée
Générale sont mentionnés in extenso, de la convocation à la participation et au vote,
dans la partie Relations avec les investisseurs du site web de WDP. Ces informations
restent accessibles sur le site web de la Société pendant une période d’au moins cinq
ans à compter de la date de l’Assemblée Générale concernée.
Conformément aux dispositions légales en la matière, les comptes annuels statutaires
et consolidés de la Société sont déposés auprès de la Banque Nationale de Belgique.
Les décisions se rapportant à la désignation et à la révocation des membres du Conseil
d’Administration sont publiées aux Annexes du Moniteur belge.
Informations provenant de tiers
WDP déclare que les informations fournies par les experts immobiliers et par le
commissaire ont été reprises dèlement. À la connaissance de WDP, et d’après ce que
WDP a compris des informations publiées par les experts immobiliers et le commissaire,
aucun fait n’a été omis, ce qui aurait pu rendre les informations fournies par les experts
immobiliers et le commissaire inexactes ou trompeuses. WDP ajoute que le commissaire
et les experts immobiliers ont marqué leur accord sur la publication de leur rapport et de
leurs conclusions dans le rapport annuel.
Pour des raisons de condentialité, le rapport des experts immobiliers n’est pas joint
dans son intégralité et ce rapport ne peut pas être consulté.
Éléments obligatoires du rapport annuel
Conformément aux articles3:6 et 3:32 du Code des sociétés et des associations, les
éléments obligatoires du rapport annuel de WDP sont repris aux chapitres suivants :
◆
6. Résultats nanciers et rapport immobilier;
◆
7. Déclaration de Gouvernance d’entreprise;
◆
8. Facteurs de risque; et
◆
10. Comptes annuels.
Le présent rapport annuel donne un aperçu des activités et états nanciers pour l’exercice
comptable se terminant le 31 décembre 2021.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
288
Accelerated bookbuild (ABB)
Un placement privé accéléré et exonéré auprès d’investisseurs institutionnels internationaux avec
constitution d’un carnet d’ordres.
Actionnaire de référence
Toute personne physique, personne morale ou société (avec ou sans personnalité juridique) qui détient
individuellement et directement au moins 10% des actions de la société, conformément à l’article15 des
statuts de la société.
APM (Alternative Performance Measure)
Il s’agit d’une mesure nancière permettant d’évaluer les performances nancières historiques ou
futures, la position nancière ou le cash ow d’une entreprise, qui n’a pas été dénie dans les directives
habituelles en matière de reporting. Les Alternative Performance Measures (APM) appliquées par WDP -
dont les indicateurs clés de performance EPRA - sont toujours accompagnées d’un symbole () et sont
fournies avec leur dénition et réconciliation dans les annexes du présent rapport.
Apport en nature
Les éléments de patrimoine apportés lors de la constitution d’une société ou de l’augmentation de son
capital autrement que par le versement d’une somme d’argent.
AR SIR
Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées SIR, qui forme, avec la Loi
SIR, ladite législation SIR. Voir aussi Loi SIR, législation SIR et REIT.
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)
BREEAM est un certicat de durabilité qui concerne les performances d’un bâtiment pendant tout
son cycle de vie. BREEAM est le label de référence européen le plus important et le plus utilisé pour la
certication de construction durable. Contrairement à d’autres normes, BREEAM adopte une approche
multicritères. La certication ne s’attache pas seulement à la performance énergétique d’un bâtiment,
mais aussi à l’utilisation du terrain, àl’écologie, au processus de construction, à la consommation d’eau,
aux déchets, à la pollution, au transport, aux matériaux, à la santé et au confort. Le score nal octroyé
à un bâtiment est exprimé par les appréciations Acceptable (s’applique uniquement à BREEAM In-Use),
Pass, Good, VeryGood, Excellent ou Outstanding.
CAGR
Compounded annual growth rate
Capitalisation boursière
Cours de clôture de la bourse multiplié par le nombre d’actions en circulation à cette date.
Capitalisation revenus
Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier, cette méthode escompte le ux de revenus dans une
perpétuité à un rendement exigé donné. Certaines corrections sont ensuite apportées pour reéter les
écarts par rapport à une occupation complète dans des conditions conformes au marché (par exemple,
sous-location ou sur-location, incentives, vacance, etc.).
Carbon removal
L'élimination du carbone (carbon removal) est un processus par lequel les émissions résiduelles (CO2)
sont retirées de l'atmosphère et stockées pendant de longues périodes. Dans le cas de l'élimination
des gaz à effet de serre, il s'agit de l'élimination des gaz à effet de serre (GES) de l'atmosphère par des
activités humaines délibérées, c'est-à-dire en plus de l'élimination qui se produirait via le cycle naturel
du carbone ou des processus chimiques atmosphériques. L'élimination du carbone fait partie intégrante
de la stratégie visant à arriver à des émissions zéro carbone – après une diminution maximale des
émissions de gaz à effet de serre.
Certificats verts (GSC)
Ces certicats sont attribués à des projets de production d’énergie alternative, et notamment d’énergie
solaire, par le VREG (Vlaamse Regulator van de Elektriciteits- en Gasmarkt, le régulateur amand des
marchés du gaz et de l’électricité, voir aussi VREG), la CWaPE (de Commission wallonne pour l’Énergie)
ou l’ANRE (régulateur roumain de l’énergie) moyennant un prix minimum par certicat.
Code de gouvernance d’entreprise2020
Le Code belge de gouvernance d’entreprise, qui a été rédigé par la Commission Corporate Governance,
contient des lignes de conduite et des dispositions relatives à une gestion correcte, qui doivent être
respectées par les entreprises de droit belge dont les actions sont négociées sur un marché réglementé.
Compliance Officer
Le Compliance Ofcer est chargé de surveiller le respect des lois, règlements et codes de conduite
applicables à la société et, en particulier, des règles ayant trait à l’intégrité des activités de la société.
Couverture de taux d’intérêt
Utilisation d’instruments nanciers dérivés pour protéger certaines dettes contre une hausse des taux
d’intérêt.
Cradle-to-Gate
Il s’agit d’une analyse du cycle de vie partiel, comprenant toutes les émissions et absorptions depuis
l’achat du matériau jusqu’au moment où il arrive sur le chantier de WDP (ce qui exclut donc l’utilisation
du produit ni et la n de la durée de vie).
Cradle-to-Grave
Il s’agit d’une analyse du cycle de vie complet, comprenant toutes les émissions et absorptions, d’un
produit ou d’un matériau donné, de son acquisition jusqu’à la n de sa durée de vie.
Dealing Code
Code de conduite contenant des règles devant être respectées par les membres du Conseil
d’Administration et les personnes désignées qui veulent négocier des instruments nanciers émis par la
société.
Dérivés
En tant que preneur de crédit, WDP souhaite se couvrir contre une éventuelle hausse des taux d’intérêt.
Ce risque de taux peut être en partie couvert à l’aide d’instruments nanciers dérivés (comme les
contrats de swaps de taux d’intérêt ou IRS).
LEXIQUE
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
289
LEXIQUE
Dividende brut
Le dividende brut par action est le dividende avant déduction du précompte mobilier. Voir également
Précompte mobilier.
Dividende optionnel
Dans le cas d’un dividende optionnel, la créance de dividende attachée à un nombre déni d’actions
existantes donne droit à une action nouvelle, à un prix d’émission par action pouvant, le cas échéant,
comporter une réduction par rapport au cours de bourse (ou, selon les cas, à un cours de bourse moyen
sur une période donnée). L’émission d’actions dans le cadre d’un dividende optionnel est soumise au
droit commun des sociétés relatif aux augmentations de capital. Si, en complément d’un apport en
nature effectué dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel, un apport en numéraire a lieu,
les dispositions particulières de l’article26, §1 de la loi SIR du 12 mai 2014 relative aux augmentations
de capital en numéraire peuvent, en vertu des statuts, être déclarées non applicables, pour autant que
ce dividende optionnel soit effectivement ouvert à tous les actionnaires. Les règles particulières relatives
à l’apport en nature dans une SIR, telles que prévues à l’article26, §2 de la loi SIR, ne s’appliquent pas
non plus, à moins de satisfaire à certaines conditions.
Dioxyde de carbone (CO
2
)
Gaz à effet de serre produit par la décomposition de matière végétale ou animale.
Dividende net
Le dividende net est égal au dividende brut après retenue du précompte mobilier de 30%. Voir
également Précompte mobilier.
Due diligence
Étude approfondie effectuée dans le cadre de toutes les acquisitions et/ou opérations de nancement,
dans les domaines technique, économique, scal, juridique, comptable et administratif – éventuellement
avec le concours de conseillers externes spécialisés.
EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies)
Programme de certication pour les bâtiments écologiques, qui se concentre principalement sur une
utilisation efcace des ressources. EDGE aide les promoteurs et les constructeurs à réduire rapidement
et de manière rentable la consommation d’énergie et d’eau ou l’énergie absorbée par les matériaux. Les
certicats EDGE sont délivrés dans le monde entier et sont une initiative d’IFC, qui fait partie du groupe
de la Banque mondiale.
Embodied carbon
Gaz à effet de serre qui sont émis lors de la production, du transport et de la construction de matériaux
de construction, ainsi que lors de la démolition de bâtiments.
EMIR (European Market Infrastructure Regulation)
Le règlement prévoit que les informations relatives à toutes les transactions européennes en produits
dérivés doivent être rapportées dans des référentiels de transactions accessibles aux autorités de contrôle,
dont l’Autorité européenne des marchés nanciers (European Securities and Markets Authority, ESMA),
pour que les décideurs politiques et les autorités de contrôle aient une vision claire des marchés. Le
règlement prévoit aussi que les contrats dérivés standards doivent être compensés par une contrepartie
centrale (cpc), pose des exigences de marge pour les transactions non compensées et soumet les cpc à
des exigences strictes en termes d’organisation, de comportement et de contrôle prudentiel.
Emprunt bullet
Un instrument d’emprunt de type bullet implique que les intérêts sont dus sur le montant principal tout au
long de la durée de l’emprunt et que le remboursement total du capital est dû à l’échéance.
EMS
Energy monitoring system (système de surveillance énergétique). WDP utilise le système nanoGrid.
EPRA (European Public Real Estate Association)
L’EPRA est une association paneuropéenne d’entreprises immobilières cotées en bourse dont le but est
de promouvoir le secteur, d’introduire les bonnes pratiques en matière de comptabilité, de reporting et
de gouvernance d’entreprise, de fournir des informations de qualité aux investisseurs et une cellule de
réexion concernant des questions importantes auxquelles est confronté le secteur.
Ex-Date
Date à partir de laquelle l’action est négociée en bourse sans droit au versement du dividende à venir;
autrement dit, le jour du détachement du coupon.
Exit tax
Les sociétés qui font une demande d’agrément en tant que SIR ou qui opèrent une fusion avec une SIR
sont soumises à une imposition dite exit tax. Cette taxe de 15% est assimilée à un impôt de liquidation
sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves exonérées d’impôt.
Fair value
La juste valeur ou fair value est dénie par la norme IAS40 comme étant le montant pour lequel un
actif pourrait être échangé entre deux parties bien informées, consentantes et sans intérêts particuliers
communs ou non. La valeur de marché doit en outre reéter les contrats de bail en cours, l’actuelle
marge brute d’autonancement (ou cash ow) ainsi que des hypothèses raisonnables concernant les
revenus locatifs potentiels et les charges prévues.
FBI (Fiscale Beleggingsinstelling)
Régime scal particulier aux Pays-Bas, pour lequel il est possible d’opter si certaines conditions sont
remplies. Voir également 11. Document permanent.
Frais de mutation
Le transfert de propriété de biens immobiliers est en principe soumis à la perception par l’État de
droits de mutation qui constituent la plus grande partie des frais de transaction. Le montant de ces
droits dépend du mode de transmission, de la qualité de l’acquéreur et de la situation géographique de
l’immeuble.
Free float
Pourcentage des actions détenues par le public. Selon la dénition de l’EPRA et d’Euronext, il concerne
tous les actionnaires qui détiennent individuellement moins de 5% du nombre total d’actions
FSMA (Financial Services and Markets Authority)
La FSMA exerce le contrôle du secteur nancier belge aux côtés de la Banque Nationale de Belgique
(BNB). Les compétences de la FSMA embrassent les six domaines suivants: le contrôle des marchés
nanciers et des sociétés cotées, le contrôle des règles de conduite, le contrôle des produits, le contrôle
des prestataires de services nanciers et des intermédiaires, le contrôle des retraites complémentaires et
les contributions à une meilleure éducation nancière.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
290
LEXIQUE
Gaz à effet de serre (GES)
Les gaz à effet de serre sont des composants gazeux exprimés en équivalentsCO2 qui absorbent la
chaleur du soleil et la retiennent dans l’atmosphère terrestre.
Gestion de projets
Gestion de projets de construction ou de rénovation. WDP peut compter sur une équipe interne de
project managers travaillant exclusivement pour le compte de l’entreprise.
Gestion des risques
Identication des principaux risques auxquels l’entreprise est confrontée, avec leur éventuel impact, et
élaboration d’une stratégie visant le cas échéant à atténuer cet impact.
IAS/IFRS
Normes comptables internationales IAS (International Accounting Standards) et IFRS (International
Financial Reporting Standards) relatives à la présentation des comptes annuels, telles que publiées par
l’International Accounting Standards Board (IASB).
IAS 16 Immobilisations corporelles
IAS16 est une norme IAS/IFRS qui prescrit le traitement administratif des immobilisations corporelles, à
moins qu’une autre norme n’autorise ou prescrive un autre traitement. Les questions fondamentales qui
se posent concernant la comptabilisation des immobilisations corporelles portent sur la comptabilisation
des actifs, la détermination de leur valeur comptable ainsi que des dotations aux amortissements et des
pertes de valeur correspondantes.
IAS 40 Immeubles de placement
IAS40 est une norme IAS/IFRS qui porte sur la comptabilisation, la valorisation et les informations à
fournir concernant les immeubles de placement. Cette norme prescrit le traitement comptable des
immeubles de placement et les dispositions correspondantes en matière d’informations à fournir.
IFRS 9 Instruments financiers: comptabilisation et valorisation
IFRS9 est une norme qui indique comment une entreprise doit traiter et valoriser les instruments
nanciers dans son bilan. Cette norme impose notamment de porter tous les instruments dérivés au bilan
à leur juste valeur.
Indexation
En règle générale, chaque année, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail, le
montant du loyer est adapté contractuellement à l’ination, selon un indice de référence propre à chaque
pays.
Installation PV
Installation photovoltaïque ou installation de panneaux solaires.
Interest Rate Swap (forward)
Un IRS dont la date de début se situe dans le futur.
Interest Rate Swap (IRS)
Un Interest Rate Swap est un swap de taux d’intérêt dans lequel les parties s’échangent des paiements
d’intérêts pendant une durée déterminée. WDP utilise les swaps de taux d’intérêt pour convertir des
paiements d’intérêts variables en paiements xes, en guise de couverture contre une hausse des taux
d’intérêt.
IVSC (International Valuation Standards Council)
Organe indépendant chargé d’élaborer des normes globales concernant des évaluations, et notamment
des évaluations dignes de conance pour les investisseurs et d’autres tiers ou intéressés.
Juste valeur
Voir Fair value.
Législation SIR
La loi du 12 mai 2014 (Loi SIR) et l’arrêté royal du 13 juillet 2014 (AR SIR).
Liquidité
Nombre moyen d’actions négociées par jour de bourse sur une période donnée.
Loi SIR
Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, qui forme avec l’arrêté royal SIR la
législation SIR. Voir aussi AR SIR, législation SIR et REIT.
Loyers contractuels
Montants bruts des loyers tels qu’indiqués dans les contrats de bail à la date de conclusion.
Marge d’exploitation
La marge d’exploitation ou marge opérationnelle se calcule en divisant le résultat d’exploitation (avant
résultat sur le portefeuille) par le résultat immobilier. Voir Marge opérationnelle.
Marge opérationnelle
La marge d’exploitation ou marge opérationnelle se calcule en divisant le résultat d’exploitation (avant
résultat sur le portefeuille) par le résultat immobilier. Voir Marge d’exploitation.
Microgrid
Production d’énergie décentralisée pour alimenter le système énergétique local et autonome avec des
ux d’électricité intégrés et contrôlés.
Neutralité carbone
Objectif de réduction des gaz à effet de serre permettant de compenser les émissions de CO
2
sans
nécessairement qu’elles soient réduites.
Précompte mobilier
Prélèvement effectué par une banque ou un intermédiaire nancier sur le paiement d’un dividende. Le
taux standard du précompte mobilier sur les dividendes en Belgique est xé à 30%.
Property management
Département d’appui assurant la gestion journalière du portefeuille immobilier, et plus particulièrement
la détermination de la politique de gestion des bâtiments existants (travaux d’entretien, d’adaptation et
d’amélioration). WDP dispose d’une équipe interne de property managers, travaillant exclusivement pour
le compte de l’entreprise.
Record Date
Date de clôture des positions, en vue de l’identication des actionnaires ayant droit à un dividende, peu
après la date de détachement du coupon.
Comptes annuels
Gouvernance
Résultats
Performance
Stratégie et création de valeur
Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
291
LEXIQUE
REIT (Real Estate Investment Trust)
Dénomination internationale des fonds de placement immobilier cotés, caractérisés par un régime scal
spécial, ayant cours notamment en Belgique (voir aussi SIR), aux Pays-Bas (voir aussi FBI) et en France
(voir aussi SIIC).
Rendement du dividende
Dividende brut divisé par le cours de bourse.
Rendement initial
Le rapport entre le loyer contractuel (initial) d’un bien immobilier acquis et la valeur d’acquisition. Voir
aussi Valeur d’acquisition.
Qualité des biens du portefeuille immobilier
Le classement en fonction du critère qualité du portefeuille immobilier s’effectue sur la base d’une
classication entre entrepôt Classe A green certied, entrepôt Classe A, entrepôt Classe B et entrepôt
Classe C. Ce classement est basé sur les paramètres suivants: âge et emplacement du bien, hauteur
libre, perspectives d’extension et/ou de développement, équipement et parking.
Scission partielle
La scission partielle est l’acte juridique par lequel une partie du patrimoine d’une société, comprenant
aussi bien les droits que les obligations, est transmise sans dissolution préalable à une société existante
ou nouvelle, contre remise d’actions de la société bénéciaire aux associés de la société transférante.
Scope1
Émissions directes de gaz à effet de serre produites par des sources détenues par ou sous le contrôle
direct du Groupe, telles que des activités dans les bureaux du Groupe et des activités liées aux
transports.
Scope2
Émissions indirectes de gaz à effet de serre provenant de la production d’électricité ou de chaleur
achetée. Cette production d’énergie se fait en dehors du contrôle du Groupe, mais conduit à l’émission
de gaz à effet de serre.
Scope3
Émissions indirectes de gaz à effet de serre produites par les activités commerciales d’une autre
organisation dans la chaîne de valeur, qu’il s’agisse de fournisseurs ou de clients du Groupe.
SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée)
Régime scal particulier propre à la France, pour les sociétés immobilières cotées en bourse, pour lequel
il est possible d’opter si certaines conditions sont remplies. Voir également 11. Document permanent.
Smartgrid
Un système énergétique intelligent et intégré qui contrôle la demande d’énergie et l’adapte à la
production d’énergie actuelle.
Société Immobilière Réglementée (SIR)
Une société immobilière réglementée est une société opérationnelle cotée en Bourse spécialisée dans
la mise à disposition de biens immobiliers à des utilisateurs et qui se conforme aux dispositions de la
législation SIR. Elle se positionne dans un contexte international comme REIT (Real Estate Investment
Trust), caractérisée par un régime de transparence scale. La SIR se situe sous le contrôle prudentiel de
la FSMA. Voir aussi législation SIR.
Taux d’endettement (proportionnel)
Taux légal qui, selon la législation SIR, s’obtient en divisant les dettes nancières et les autres dettes par
le montant total des actifs. Pour la méthode de calcul du taux d’endettement, il est renvoyé à l’AR SIR.
Taux d’escompte
Cette méthode d’évaluation s’appuie sur une projection détaillée du ux de revenus qui est escompté à
une valeur nette actuelle à un taux d’escompte donné en fonction du risque de l’actif à estimer.
Taux d’occupation
Le taux d’occupation se calcule en fonction des valeurs locatives des bâtiments loués et des supercies
non louées, y compris les produits des panneaux solaires. Les projets en construction et/ou rénovation
ne sont pas pris en compte.
TCFD
La «Task Force on Climate Related Financial Disclosure» est une norme de reporting utilisée par les
entreprises pour rendre compte de l’impact nancier des facteurs climatiques sur leurs activités.
Valeur d’acquisition
La valeur d’acquisition est la valeur du bien immobilier au moment de l’acquisition. Si des frais de
mutation ont été payés, ces frais sont inclus dans la valeur d’acquisition. Voir aussi Frais de mutation.
Valeur du portefeuille
La valeur du portefeuille se compose des «Placements immobiliers», des «Placements immobiliers en
développement pour propre compte en vue de la location», des «Actifs détenus en vue de la vente» et
de la «Juste valeur des panneaux solaires».
Valeur intrinsèque
La valeur du portefeuille déterminée par les experts immobiliers indépendants, frais de transaction
compris. La juste valeur (voir aussi Fair value), au sens du référentiel IAS/IFRS, s’obtient en soustrayant
de la valeur d’investissement une part appropriée des droits d’enregistrement et/ou de la TVA.
Valeur locative estimée (VLE)
La valeur locative estimée est la valeur locative qui est déterminée par des experts immobiliers
indépendants.
Zéro émission nette
Objectif de réduction des gaz à effet de serre consistant à réduire, supprimer et donc ramener à zéro les
émissions de CO
2
.
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Performance
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Voici WDP
WDP
Rapport annuel 2021
292
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