Wereldhave Belgium Full Service Centers dragen
bij aan een beter dagelijks leven voor onze bezoekers
en betere business voor onze partners.
Een one-stop-locatie voor voedselinkopen, winkelen, vrije tijd,
ontspanning, sport, gezondheid, werk en andere dagelijkse
behoeften, allemaal ondersteund door slimme concepten en
digitale diensten. Door duurzaam te investeren om tegemoet te
komen aan de behoeften van klanten en lokale gebieden,
verrijken we gemeenschappen, terwijl we zorg dragen voor het
milieu, en hebben we een positief effect op de manier waarop
mensen wonen, werken en winkelen. Wereldhave Belgium Full
Service Centers spelen een belangrijke rol in het dagelijks leven
van mensen in toonaangevende regionale steden in België.
In dit rapport
Geconsolideerde kerninformatie
Kerninformatie
Geconsolideerde kerncijfers
over jaar
Bericht aan de aandeelhouders
Stevige jaarresultaten licht boven
de verwachtingen
Geconsolideerd jaarverslag
Corporate Governance Verklaring
Duurzaamheid: A Better
Tomorrow
Beheersverslag
Missie en strategie
Stevige jaarresultaten licht
boven de verwachtingen
Vastgoedbeleggingen
Financiële resultaten
Gebeurtenissen die zich hebben
voorgedaan na het einde van
het boekjaar
Onderzoek en ontwikkeling
Resultaatbestemming
Vooruitzichten
EPRA
EPRA prestatiemeting
. EPRA resultaat
. EPRA NAV metrics
. EPRA netto initieel rendement
(NIR) en ‘Topped up’ NIR
. EPRA
huurleegstandspercentage
. EPRA cost ratio’s
. EPRA LTV
Vastgoedverslag
Belgische vastgoedmarkt
Samenvatting en overzicht
van de vastgoedportefeuille
Kerninformatie
Beschrijving van de
vastgoedportefeuille
Projectonwikkelingen
Verslag waarderingsdeskundigen
Wereldhave Belgium op de beurs
Dividend en aantal aandelen
Overige informatie
Financiële agenda voor
Beursgegevens
Financieel verslag
Geconsolideerde balans
Geconsolideerde winst-
en verliesrekening
Staat van het globaal resultaat
Geconsolideerd
kasstroomoverzicht
Geconsolideerde staat van
wijzigingen in het eigen
vermogen
Detail van de reserves
Toelichtingen
Verslag van de Commissaris
Statutaire verklaring
Risicofactoren
Marktgebonden risico’s
Operationeel gebonden risico’s
Financiële risico’s
Reglementaire risico’s
Risicobeheersing
Algemene inlichtingen
Identificatie en statutaire
bepalingen
Verantwoordelijke voor
de inhoud van het Jaarlijks
Financieel Verslag
Commissaris
Waarderingsdeskundigen
Property Managers
Interne auditor
Financiële Dienstverlener: BNP
Paribas Fortis
Externe juridische adviseurs
Informatie met betrekking tot
het Jaarlijks Financieel Verslag
en
Lexicon en alternatieve
prestatiemaatstaven
Lexicon
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
1
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerde
kerninformatie
Kerninformatie
Geconsolideerde kerncijfers over 3jaar
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
2
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerde
kerninformatie
Geconsolideerde kerninformatie
Kerninformatie
2022 2021 2020
Koers op 31/12 (€) 49,00 49,30 39,30
Koers/netto resultaat van kernactiviteiten per aandeel op 31/12 (€) 10,1 10,8 8,5
Marktkapitalisatie op 31/12 (€ mln) 435,4 428,5 326,9
Netto waarde/aandeel (conform IFRS) (€) 78,99 77,19 78,20
Bruto dividend (€ per aandeel) 4,20 4,10 4,00
Dividendrendement 8,6% 8,3% 10,2%
Geconsolideerde schuldgraad 28,6% 28,2% 30,0%
Bezettingsgraad 95,2% 93,9% 91,9%
Pay-out ratio 86,9% 91,4% 90,8%
Free float 33,8% 34,1% 32,3%
Uitstaande aandelen (#) 8.886.001 8.692.063 8.319.287
1 Bruto dividend per aandeel gedeeld door de koers op jaareinde.
2 Zie berekeningstabel in toelichting 28 van het geconsolideerd financieel verslag.
3 Markthuurwaarden van de verhuurde oppervlakten gedeeld door de totale markthuurwaarde van de portefeuille.
4 Pay-out ratio berekend ten opzichte van het geconsolideerde netto resultaat van kernactiviteiten (ten opzichte van gecorrigeerd resultaat voor uitkeringsplicht worden deze ratio's 87,1% in
2022, 89,7% in 2021, 84,0% in 2020)
Geconsolideerde kerncijfers
over 3 jaar
(x € 1.000) 2022 2021 2020
Resultaten
Netto huurresultaat 58.861 52.648 49.218
Netto resultaat 55.230 38.191 -22.148
Netto resultaat van kernactiviteiten 42.942 38.993 36.656
Netto resultaat van niet kernactiviteiten 12.289 -802 -58.803
Balans
Vastgoed beschikbaar voor verhuur 934.981 912.491 908.575
Projectontwikkelingen 14.252 13.514 12.635
Totaal vastgoedbeleggingen 949.233 926.005 921.209
Eigen vermogen 701.944 670.897 650.548
Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur per segment
Commercieel 833.371 817.268 816.903
Huurkortingen 1.140 952 892
Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur - commercieel 834.511 818.221 817.795
Kantoren 99.793 93.528 89.975
Huurkortingen 677 742 805
Reële waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur - kantoren 100.470 94.270 90.780
934.981 912.491 908.575
Gegevens per aandeel (x € 1)
Netto resultaat van kernactiviteiten 4,87 4,56 4,65
Netto resultaat van niet kernactiviteiten 1,39 -0,09 -7,47
Netto resultaat 6,26 4,47 -2,81
Bruto dividend 4,20 4,10 4,00
Netto dividend 2,94 2,87 2,80
Netto waarde vóór winstverdeling 78,99 77,19 78,20
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
3
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerde
kerninformatie
Geconsolideerde kerncijfers
over 3 jaar
Kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Stevige jaarresultaten licht boven de
verwachtingen
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
4
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Bericht aan de
aandeelhouders
Bericht aan de aandeelhouders
Stevige jaarresultaten licht boven
de verwachtingen
Geachte aandeelhouders van Wereldhave Belgium,
Na een jaarstart die nog enigszins werd beïnvloed door de
laatste anti-Covid maatregelen en ondanks het uitbreken van
de oorlog in Oekraïne in februari, vertonen de
bedrijfsresultaten van de Vennootschap een mooie stijging
ten opzichte van 2021 en zijn ze ook nog enigszins hoger
dan verwacht. In deze context bedraagt het netto resultaat
van de kernactiviteiten per aandeel € 4,87 en zal de Raad
van Bestuur dan ook een verhoging van haar bruto dividend
tot € 4,20 per aandeel aan de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders voorstellen.
Genormaliseerde operationele activiteiten
Dankzij de normalisering van de sanitaire situatie kon de
Vennootschap haar activa weer volledig exploiteren en in
deze context veel meer bezoekers aantrekken dan in 2021
en bijna evenveel als in 2019. Deze goede resultaten,
ondersteund door een actief marketingbeleid en aanzienlijke
Specialty Leasing-activiteiten, bevestigen de
aantrekkingskracht van de fysieke winkels en meer bepaald
van de activa van de Vennootschap. Deze toestroom heeft
ook een positieve invloed gehad op de omzet van de
handelaars, aangezien de meeste van hen veel betere
verkoopcijfers boeken dan in 2019.
Dynamische huurmarkt
Deze goede verkoopcijfers hebben ook een zeer positief
effect gehad op de opname van winkelruimte, die in België
nog nooit zo hoog is geweest als in 2022, hetgeen de
hernieuwde activiteit van de winkelketens en de goede
prestaties van de nationale markt bevestigt. De
Vennootschap heeft dus ook van deze dynamiek kunnen
genieten door veel nieuwe enseignes aan te trekken tegen
hogere huren dan voorheen. De bezettingsgraad van de
totale portefeuille van de Vennootschap is dan ook met 1,3%
gestegen tot 95,2%, wat de kwaliteit van haar activa
bevestigt.
Na twee gecompliceerde jaren voor haar
kantorenportefeuille is de Vennootschap beloond voor de
gedane investeringen en heeft zij haar bezettingsgraad ook
in dit segment meer dan aanzienlijk kunnen verhogen, terwijl
zij ook de toekomst met vertrouwen tegemoet ziet.
Financiële en economische situatie
De inflatiecontext waarin de economie zich bevindt, heeft
een impact op vastgoedondernemingen en derhalve ook op
de Vennootschap, en dit op verschillende wijzen. Enerzijds
kan de Vennootschap genieten van de contractuele
indexering van de huurprijzen en zo haar inkomsten
aanzienlijk verhogen. Haar huurverhogingen konden
bovendien de lichte stijging van de waarderingspercentages
van de activa compenseren, waardoor de waardering van de
portefeuille stabiel bleef. Zo kan de Vennootschap profiteren
van een gemiddeld rendement van 6,2% op haar portefeuille.
Anderzijds heeft de Vennootschap, ondanks de vervroegde
verlenging begin 2022 van een kredietlijn die in 2023 zou
aflopen en de verhoging van haar hedge ratio tot 76%, haar
financieringskosten zien stijgen. Niettemin beschikt de
Vennootschap over een uitstekende financiële draagkracht,
waardoor zij de toekomst op een positieve wijze tegemoet
kan zien en de ontwikkeling van de financiële markten op de
voet kan volgen.
Financiële resultaten en vooruitzichten
Voor het tweede jaar op rij sinds de Covid-crisis heeft de
Vennootschap een aanzienlijke stijging van haar
operationeel resultaat gezien en kan zij opnieuw een
verhoging van haar dividend voorstellen.
Voor het jaar 2023 heeft de Vennootschap, ondanks de nog
steeds onzekere context, haar winstprognose licht verhoogd
tot een bandbreedte tussen € 4,85 en € 4,95 per aandeel,
terwijl zij behoedzaam blijft.
De Vennootschap is ook zeer verheugd te kunnen
aankondigen dat het aandeel van Shopping Belle-Île in Luik
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
5
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Bericht aan de
aandeelhouders
Stevige jaarresultaten licht boven de verwachtingen
is teruggebracht tot 18,9% per 31 december 2022, en dit voor
het eerst sinds 1998, zodat de door de FSMA toegestane
afwijking niet langer nodig is. Bijgevolg zal de Vennootschap
niet langer verplicht zijn een schuldratio van 33% na te leven
en zal zij opnieuw nieuwe investeringen kunnen overwegen
die haar zullen toestaan de groei van haar portefeuille te
hervatten.
Tot slot willen wij onze medewerkers, klanten,
aandeelhouders en bij uitbreiding de verschillende
stakeholders van onze Vennootschap bedanken voor hun
bijdrage aan deze goede resultaten!
Veel leesplezier!
Vilvoorde, 7 maart 2023.
Matthijs Storm
Gedelegeerd Bestuurder
Nicolas Beaussillon
Gedelegeerd Bestuurder
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
6
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Corporate Governance Verklaring
Duurzaamheid: A Better Tomorrow
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
7
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Geconsolideerd jaarverslag
Profiel
De Vennootschap is een openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap (GVV) naar Belgisch recht, met focus
op commercieel vastgoed in België en Luxemburg.
De Vennootschap richt zich bij nieuwe investeringen op
winkelvastgoed (voornamelijk in shopping centers en retail
parks). De waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen,
inclusief projectontwikkelingen, bedraagt op 31 december
2022 € 949,2 mln. De bestaande operationele
retailportefeuille van € 834,5 mln (exclusief
projectontwikkelingen) bevat winkelcentra in Kortrijk,
Doornik, Luik, Nijvel, Genk, Gent en Waterloo en retail parks
in Doornik, Brugge en Turnhout. Daarnaast bevat de
portefeuille vastgoedbeleggingen kantoren in Vilvoorde en
Antwerpen, welke op 31 december 2022 € 100,5 mln
bedragen. De ontwikkelingsportefeuille van € 14,3 mln omvat
de grondposities en de gerealiseerde investeringen die
betrekking hebben op de herstructurering en/of renovaties /
uitbreidingen van winkelcentra en winkelcomplexen in
Kortrijk, Waterloo, Luik, Brugge en Nijvel.
De Vennootschap wil waarde creëren door actief
management van winkelcentra en retail parks en de (her)
ontwikkeling daarvan voor haar eigen portefeuille. Met eigen
medewerkers onderhoudt de Vennootschap rechtstreeks
contact met de huurders. Daardoor weet de Vennootschap
eerder wat er bij huurders speelt en beschikt ze over recente
marktinformatie. De hiermee opgedane kennis wordt ook
aangewend bij (her)ontwikkelingsprojecten.
Structuur
De Vennootschap is een GVV sinds 27 oktober 2014 en valt
onder de wetgeving van de wet van 12 mei 2014 (zoals
gewijzigd) en van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 (zoals
gewijzigd). De GVV is als zodanig vergund en ingeschreven
bij de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten
(“FSMA”) sinds 22 september 2014.
De Vennootschap heeft de fiscale status van GVV en betaalt
daardoor feitelijk geen vennootschapsbelasting, tenzij op
eventuele abnormale en goedgunstige voordelen en
verworpen uitgaven. Wereldhave Belgium Services NV,
99,52% dochter van de Vennootschap treedt op als
vastgoedbeheerder van de portefeuille
vastgoedbeleggingen.
De aandelen ‘Wereldhave Belgium’ (de “Aandelen”) worden
verhandeld op de continumarkt van Euronext te Brussel.
De naamloze vennootschappen naar Nederlands recht
houden op 31 december 2022 direct dan wel indirect 66,2%
van de aandelen aan.
Waardering vastgoed
De Vennootschap waardeert haar vastgoed tegen reële
waarde. IFRS 13 definieert de ‘reële waarde’ als de prijs die
ontvangen zou worden bij de verkoop van een actief of
betaald zou moeten worden bij het overdragen van een
verplichting in een ordelijke transactie tussen marktpartijen
op waarderingsdatum. De definitie veronderstelt dus een
(hypothetische) transactie. Dus ook als de onderneming de
intentie heeft om een actief te gebruiken in plaats van te
verkopen, bepaalt zij de reële waarde op basis van de
(hypothetische) verkoopprijs. De portefeuille
vastgoedbeleggingen wordt trimestrieel extern gewaardeerd
door onafhankelijke waarderingsdeskundigen.
Financiële positie
Met een geconsolideerde schuldgraad van 28,6% en een
solvabiliteit van 71,4% positioneert de Vennootschap zich als
vastgoedvennootschap met een zeer solide
balansverhouding.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
8
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Corporate Governance Verklaring
Algemeen
De Vennootschap hecht grote waarde aan het evenwicht
tussen de belangen van de verschaffer van risicodragend
kapitaal en van de andere betrokkenen bij de onderneming.
Daarin passen zaken als openheid, een adequate
toekomstgerichte informatieverstrekking en bedrijfsethiek.
De bedrijfsethiek is verankerd in de Business Integrity Policy
en de Code of Conduct voor het personeel, die worden
gepubliceerd op de website www.wereldhavebelgium.com
Overeenkomstig artikel 3:6, §2, 1° van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen (hierna “WVV”) en het
Koninklijk Besluit van 12 mei 2019 houdende aanduiding
van de na te leven Corporate Governance Code (de
“Code 2020”) inzake deugdelijk bestuur door
genoteerde vennootschappen (die op de website
www.corporategovernancecommittee.be beschikbaar
is) hanteert de Vennootschap de Code van 2020 als
haar referentiecode.
Overeenkomstig o.a. artikel 3:6, §2 van het WVV dient deze
verklaring inzake Corporate Governance (de “CG-Verklaring”)
ten minste volgende informatie te bevatten:
• de Code 2020 die door de Vennootschap wordt toegepast
en tevens een aanduiding van de praktijken inzake
deugdelijk bestuur die naast de Code 2020 worden
toegepast en de onderbouwde redenen daarvoor;
• de belangrijkste kenmerken van de interne systemen voor
controle en risicobeheer (betreffende de financiële
verslaggeving);
• de aandeelhouderstructuur, zoals afgeleid uit de
transparantieverklaringen die de Vennootschap van haar
Aandeelhouders heeft ontvangen en bepaalde financiële
en bedrijfsinformatie; en
• de samenstelling en de werking van de bestuursorganen
en zijn comités.
In het Corporate Governance Charter van de Vennootschap
en zijn Bijlagen (hierna het “Charter”) worden de regels,
procedures en werkwijzen bepaald op basis waarvan de
Vennootschap wordt beheerd en gecontroleerd.
Het Charter moet samen gelezen worden met de Statuten,
het Jaarlijks Financieel Verslag en de andere informatie die
van tijd tot tijd door de Vennootschap ter beschikking wordt
gesteld. Bijkomende informatie over elk boekjaar die
betrekking heeft op de pertinente veranderingen en
gebeurtenissen van het voorbije boekjaar, zal worden
meegedeeld in de CG-Verklaring.
Het Charter kan worden geraadpleegd op de website van de
Vennootschap (www.wereldhavebelgium.com) en zal zo vaak
als nodig worden herzien. Het Charter werd voor de laatste
maal op 9 maart 2022 herzien door de Raad van Bestuur.
Comply or explain principe
Waar van de aanbevelingen van de Code 2020 wordt
afgeweken, staat dat in het Charter uitdrukkelijk aangegeven.
De Vennootschap hanteert hierbij het principe ‘pas toe of leg
uit’ (‘comply or explain’).
Op datum van huidig Jaarlijks Financieel Verslag is van de
volgende bepaling van de Code 2020 afgeweken:
Vergoeding van de leden van de Raad van Bestuur en
Effectieve Leiders
In afwijking van de bepalingen 7.6 en 7.9 van de Code 2020
die stellen dat elk (niet-uitvoerend) lid van de Raad van
Bestuur of elke Effectieve Leider een deel van zijn/haar
remuneratie in de vorm van aandelen van de Vennootschap
moeten ontvangen, zal dit voor de leden van de Raad van
Bestuur en de Effectieve Leiders niet het geval zijn daar de
Vennootschap van mening is dat dit een individuele
beslissing dient te zijn van het betrokken lid of Effectieve
Leider zelf. Gelet op de huidige marktvolatiliteit en de impact
ervan op de beurskoers van het aandeel van de
Vennootschap, is het op heden niet opportuun om een
mechanisme van gedeeltelijke remuneratie van de leden van
de Raad van Bestuur en de Effectieve Leiders in de vorm van
aandelen van de Vennootschap of een verplicht minimum
aan te houden aandelen van de Vennootschap te voorzien.
De Raad van Bestuur behoudt zich echter het recht voor om
in de toekomst, indien de omstandigheden daartoe gunstig
zijn, een dergelijk mechanisme voor te stellen voor de leden
van de Raad van Bestuur en de Effectieve Leiders.
Bestuursorganen
Raad van Bestuur
Krachtens de wet en de Statuten wordt de Raad van Bestuur
sinds 6 maart 2020 zo samengesteld dat de Vennootschap
conform art. 4 van de GVV-Wet kan worden bestuurd. Dit
beginsel wordt zeer strikt toegepast. De belangen die bij het
bestuur van de Vennootschap worden in aanmerking
genomen, beperken zich niet tot de Aandeelhouders en
strekken zich uit tot alle bestanddelen van de notie
‘maatschappelijk belang’ waarnaar verwezen wordt in het
WVV.
De Raad van Bestuur is het leidende orgaan van de
Vennootschap. Het handelt collegiaal.
Zo heeft de Raad van Bestuur tot taak het bepalen van de
bedrijfsstrategie van de Vennootschap, die gebaseerd is op
een bijdrage aan langetermijnwaarde, het houden van
toezicht op het beleid van de Effectieve Leiders en op de
algemene gang van zaken in de Vennootschap en haar
Dochterondernemingen. Daarvoor gaat hij na of de risico’s
goed geëvalueerd zijn en controleert hij hun beheer in het
kader van regelmatige en strenge controles.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
9
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Corporate Governance Verklaring
De maatschappelijke verantwoordelijkheid, gemengdheid en
diversiteit in het algemeen zijn criteria die naast andere de
Raad van Bestuur helpen in zijn besluitvorming.
De Raad van Bestuur heeft zowel een toezichthoudende als
een adviserende rol en richt zich daarbij op het belang van
de Vennootschap, de onderneming en al haar
Aandeelhouders. De Raad van Bestuur fungeert als een
college met een gezamenlijke verantwoordelijkheid zonder
mandaat en onafhankelijk van de bij de Vennootschap
betrokken deelbelangen.
De Raad van Bestuur bestaat uit minimaal zes natuurlijke
personen, van wie de meerderheid kwalificeert als niet-
uitvoerende leden, minstens drie leden kwalificeren als
“onafhankelijk” in de zin van artikel 7:87 van het WVV en
bepaling 3.5 van de Code 2020; en van wie minstens een
derde van de Raad van Bestuur van het ander geslacht
moeten zijn in overeenstemming met artikel 7:86 van het
WVV.
Overeenkomstig artikel 3:6, §2, 6°, derde lid van het WVV
bevestigen de leden van de Raad van Bestuur zich te
schikken en de nodige inspanningen te doen teneinde aan
de wettelijke voorwaarden inzake genderdiversiteit te
voldoen. Mits de aanwezigheid van Mevrouw Boone,
Mevrouw Claes en Mevrouw Slegtenhorst als leden van de
Raad van Bestuur, voldoet de Raad van Bestuur aan de
wettelijke voorwaarden inzake genderdiversiteit, aangezien
hierdoor drie op de negen leden van de Raad van Bestuur
van een ander geslacht zijn dan dat van de overige leden.
Twee van de leden van de Raad van Bestuur zijn benoemd
tot Gedelegeerd Bestuurders en zijn belast met het dagelijks
bestuur van de Vennootschap en vormen samen het
Uitvoerend Management en zijn dan de Effectieve Leiders in
de zin van de GVV-Wet. De Gedelegeerd Bestuurders
kunnen niet fungeren als Voorzitter van de Raad van Bestuur.
De Gedelegeerd Bestuurders worden bij de uitvoering van
hun taken bijgestaan door een compacte
managementorganisatie.
De duur van de bestuurdersmandaten mag niet meer dan
vier jaar zijn. De mandaten zijn verlengbaar.
De leden van de Raad van Bestuur dienen uitsluitend
natuurlijke personen ter zijn. De leden van de Raad van
Bestuur hebben geen onderlinge familiebanden.
Bestuurders Functie Begin mandaat
Meest recente
hernieuwing Einde mandaat
Dirk Goeminne Onaankelijk Bestuurder
Voorzitter van de Raad van Bestuur
Voorzitter van het Benoemings- en Remuneratiecomité
1-4-2015 31-3-2019 12-5-2023
Ann Claes Onaankelijk Bestuurder
Lid van het Audit- en Risicocomité
1-4-2017 14-4-2021 9-4-2025
Brigitte Boone Onaankelijk Bestuurder
Voorzitter van het Audit- en Risicocomité
Lid van het Benoemings- en Remuneratiecomité
18-4-2018 13-4-2022 8-4-2026
Nicolas Beaussillon Gedelegeerd Bestuurder
Eectief Leider
14-4-2021 9-4-2025
Matthijs Storm Gedelegeerd Bestuurder
Eectief Leider
1-8-2019 12-5-2023
Dennis de Vreede Bestuurder
Lid van het Audit- en Risicocomité
Lid van het Benoemings- en Remuneratiecomité
1-8-2019 12-5-2023
Doris Slegtenhorst Bestuurder 2-9-2020 10-4-2024
Remco Langewouters Bestuurder 2-9-2020 10-4-2024
¹De heer Edmund Wellenstein heeft ontslag genomen van zijn mandaat met effect op 19 april 2022 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 30 augustus 2022).
Leden van de Raad van Bestuur
Op 31 december 2022 telde de Raad van Bestuur de
volgende negen leden:
Nicolas Beaussillon (43), Medialaan 30/6 te 1800
Vilvoorde, is CEO en Gedelegeerd Bestuurder van de
Vennootschap sinds 1 januari 2021 en werd benoemd door
de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 14
april 2021 als uitvoerend lid van de Raad van Bestuur en
Effectieve Leider voor een periode van vier jaar eindigend
op 9 april 2025, i.e. tot de goedkeuring van de
jaarrekening afgesloten per 31 december 2024 door de
Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
Nationaliteit: Belg
Aanwezigheidsgraad tijdens het mandaat in 2022: 11/11
De heer Beaussillon is houder van een Master Degree in
Business Administration van ICHEC in Brussel en is in 2016
bij de Vennootschap in dienst getreden als Commercieel
Directeur (namens Ifield BV). Hij heeft meer dan 15 jaar
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
10
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
ervaring in de vastgoedsector en meer bepaald in het
verhuurbeheer en de ontwikkeling van winkelcentra. Hij
begon zijn carrière in Londen in 2003, voordat hij in 2005 bij
Cushman & Wakefield aan de slag ging, waar hij meer dan 10
jaar werkte, uiteindelijk als Partner en Hoofd van het
Shopping Center team.
Lopende mandaten:
• Bestuurder Ifield BV;
• Bestuurder Wereldhave Belgium Services NV (via Ifield
BV);
• Bestuurder Wereldhave Management Belgium NV;
• Bestuurder J-II NV;
• Bestuurder Waterloo Shopping BV;
• Bestuurder Beroepsvereniging van de Vastgoedsector /
Union Professionelle du Secteur Immobilier (BVS / UPSI)
VZW; en
• Bestuurder Belgium Luxembourg Council of Shopping and
Retail Centres (BLSC) VZW; en
• Voorzitter Les Jeunes Jardiniers VZW.
Dirk Goeminne (68), Oudeheerweg-heide 77 te 9250
Waasmunster, heeft internationale ervaring in diverse retail
concerns en kan mede hierdoor een belangrijke inbreng
hebben bij de strategische besluitvorming. Hij kwalificeert
als onafhankelijk lid van de Raad van Bestuur en tevens
Voorzitter van de Raad van Bestuur. De heer Goeminne
heeft ook de verantwoordelijkheid van het voorzitterschap
van het Benoemings- en Remuneratiecomité opgenomen.
Nationaliteit: Belg
Aanwezigheidsgraad tijdens het mandaat in 2022: 11/11
De heer Goeminne studeerde af aan de UFSIA Antwerpen
als licentiaat TEW in 1976 en als handelsingenieur in 1977
en begon zijn carrière in 1977 als auditor bij Price
Waterhouse & Co.
Vanaf 1979 is de heer Goeminne actief in de textiel- en
kledingindustrie en bekleedde hij achtereenvolgens
managementfuncties bij ITC/IDECO, Femilux NV, WE Belgium
– WE France – WE Luxemburg, WE Europe BV. Vanaf 1997
was hij achtereenvolgens Operationeel Directeur en
Voorzitter van de Groepsdirectie van HEMA BV. Vanaf 2003
tot 2007 was hij Voorzitter van de Groepsdirectie van V&D
en lid van de Raad van Bestuur van Maxeda.
Lopende mandaten:
• Onafhankelijk Bestuurder van Van de Velde NV
(Beursgenoteerd)
• Voorzitter Raad van Bestuur van CRG NV
• Afgelopen mandaten over de laatste 5 jaar:
• Voorzitter Raad van Commissarissen van Beter Bed
Holding NV (Nederland) (Beursgenoteerd)
• Voorzitter Raad van Commissaris van Stern Groep NV
(Nederland) (Beursgenoteerd)
• Voorzitter van Ter Beke NV (Beursgenoteerd)
• Lid Raad van Commissarissen Wielco BV (Nederland)
Op de Buitengewone Algemene Vergadering van
Aandeelhouders van 6 maart 2020 werd de heer Goeminne
benoemd als onafhankelijk lid van de Raad van Bestuur voor
een periode van drie jaar lopende tot 12 april 2023, i.e. tot de
goedkeuring van de jaarrekening afgesloten per 31
december 2022 door de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders.
Ann Claes, Bruinstraat 50 te 3520 Zonhoven, heeft zeer
ruime ervaring in retail, als aandeelhouder en CEO van
Claes Retail Group en kan mede hierdoor een belangrijke
inbreng hebben bij de strategische besluitvorming. Zij
kwalificeert als onafhankelijk lid van de Raad van Bestuur
en lid van het Audit- en Risicocomité.
Nationaliteit: Belg
Aanwezigheidsgraad tijdens het mandaat in 2022: 11/11
Mevrouw Claes behaalde haar Bachelor in Economics te
Diepenbeek en beëindigde het Advanced Management
Program aan Vlerick Business School te Gent.
Vanaf 1984 bekleedde zij verschillende functies binnen JBC
en Claes Retail Group. De groep groeide uit tot een concern
met meer dan 180 winkels. De succesvolle overnames van
de kledingketen Mayerline en CKS zijn de recentste
verwezenlijkingen van Claes Retail Group, die geleid wordt
door mevrouw Claes en haar broer, de heer Bart Claes.
Lopende mandaten:
• Gedelegeerd bestuurder bij Amlutimi BV
• Bestuurder bij JBC BV
• Bestuurder bij ACE Fashion SA
• Bestuurder bij May-Lux SA
• Bestuurder VOKA Limburg & VOKA Nationaal
• Bestuurder bij OVWB VZW
Afgelopen mandaten over de laatste 5 jaar:
• Lid Raad van Bestuur Modemuseum Hasselt
• Gedelegeerd bestuurder bij I Am Holding NV
• Gedelegeerd bestuurder bij GF Company NV
• Gedelegeerd bestuurder bij CRG NV
• Gedelegeerd bestuurder bij JBC NV
• Gedelegeerd bestuurder bij Mayerline NV
• Gedelegeerd bestuurder bij Immo Iris NV
• Gedelegeerd bestuurder bij Girls Immo NV
• Bestuurder bij CKS Fashion NV
• Bestuurder bij CKS Partners NV
Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 14
april 2021 werd zij herbenoemd als onafhankelijk lid van de
Raad van Bestuur voor een periode van vier jaar eindigend
op 9 april 2025, i.e. tot de goedkeuring van de jaarrekening
afgesloten per 31 december 2024 door de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
11
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Brigitte Boone, wonende in Haasrode, heeft een financiële
ervaring in verschillende vennootschappen. Mevrouw
Boone is onafhankelijk lid van de Raad van Bestuur,
Voorzitter van het Audit- en Risicocomité en lid van het
Benoemings- en Remuneratiecomité.
Nationaliteit: Belg
Aanwezigheidsgraad tijdens het mandaat in 2022: 11/11
Mevrouw Boone is van opleiding master in law (KULeuven),
master in economic law (ULB) en is alumna van Insead (AMP)
en Harvard Business School (GMP).
Mevrouw Boone heeft een ruime bestuurs-en financiële
ervaring en een relevante ervaring met het runnen van
auditcomités zowel in beursgenoteerde als in niet-
beursgenoteerde ondernemingen, maar beschikt ook over
een grondige juridische, fiscale en financiële kennis gezien
haar vroegere functies bij Generale Bank en het latere Fortis
Bank als juridisch adviseur, hoofd fiscaal departement, CEO
Fortis private equity, CEO commercial and investment
banking en executief bestuurder van Fortis Bank. Ook heeft
zij ervaring met de retail sector verworven door vroegere
mandaten in o.a. Fun, AS Adventure en Brantano.
Lopende mandaten:
• Bestuurder en lid van het Auditcomité van NN Insurance
Belgium;
• Bestuurder en lid van het Auditcomité van GIMV;
• Bestuurder en lid van het Auditcomité van IMEC VZW;
• Bestuurder van FIDIMEC NV;
• Bestuurder en lid van het Auditcomité van ENABEL NV;
• Bestuurder van SD Worx Group;
• Bestuurder van Worx Invest;
• Zaakvoerder van 2B Projects;
• Lid van de Raad van Commissarissen en lid van het
Risk- en Compliance comité van Van Lanschot Kempen.
Afgelopen mandaten over de laatste 5 jaar:
• Bestuurder en voorzitter van het Auditcomité van Studio
100;
• Bestuurder en lid van het asset allocation comité en van
het risk comité van Amonis OFP;
• Bestuurder van VP Exploitatie;
• Bestuurder van Plopsaland;
• Bestuurder van Delhaize Management BVBA;
• Bestuurder en lid van de Remuneratiecomité van
De Werkvennootschap;
• Bestuurder en voorzitter van het Auditcomité van Puilaetco
Dewaay Private Bankers.
Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van
13 april 2022 werd Mevrouw Boone herbenoemd als
onafhankelijk lid van de Raad van Bestuur voor een
periode van vier jaar eindigend op 8 april 2026, i.e. tot
de goedkeuring van de jaarrekening afgesloten per
31 december 2025 door de Algemene Vergadering
van Aandeelhouders.
Matthijs Storm (44), WTC Schiphol Toren A, Schiphol
Boulevard 233, 1118 BH Schiphol, is een ervaren
vastgoedbestuurder met internationale ervaring. Vóór zijn
benoeming als CEO van Wereldhave NV op 1 augustus
2019, werkte hij vanaf 2011 bij Kempen & Co, waar hij
verantwoordelijk was voor een internationaal gespreide
vastgoedportefeuille van ca € 4 miljard. Hij startte zijn
loopbaan ook bij Kempen, van 2003 tot 2006 werkte hij er
als vastgoedanalist (sell-side). De twee jaren erna, in 2006
en 2007, werkte hij bij Fortis Bank Global Markets als
Hoofd Vastgoed research. Van 2007 tot 2011 werkte hij bij
ING Clarion (later CBRE Clarion) als Senior Vice President
en Portfolio Manager van vastgoedfondsen.
De heer Storm kwalificeert als uitvoerend (Gedelegeerd)
Bestuurder en Effectieve Leider voor een periode van 3
jaar lopende tot 12 april 2023 naar aanleiding van de
goedkeuring van de jaarrekening afgesloten per 31
december 2022 door de Gewone Algemene Vergadering
van Aandeelhouders. De heer Storm is tevens de CEO van
Wereldhave NV, referentieaandeelhouder van de
Vennootschap.
Nationaliteit: Nederlands
Aanwezigheidsgraad tijdens het mandaat in 2022: 11/11
Lopende mandaten:
• CEO van Wereldhave NV (beursgenoteerd).
Afgelopen mandaten over de laatste 5 jaar: nihil.
Dennis de Vreede (53), WTC Schiphol Toren A, Schiphol
Boulevard 233, 1118 BH Schiphol, is een ervaren financieel
bestuurder met internationale ervaring.
De heer de Vreede werd in april 2018 benoemd tot CFO
van Wereldhave NV. Van 2013 tot en met 2017 was hij CFO
bij DeepOcean, een internationaal opererend off-shore
servicebedrijf. Daarvoor werkte hij twee jaar bij Prologis als
Senior Vice President Finance Europa en van 2007 tot 2011
bij Redevco als CFO. Hij startte zijn loopbaan in 1993 als
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
12
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
accountant bij KPMG International. Van 1999 tot 2007
werkte hij in diverse financiële functies in de telecomsector.
De heer de Vreede kwalificeert als niet-uitvoerend lid van
de Raad van Bestuur en lid van het Benoemings- en
Remuneratiecomité voor een periode van 3 jaar lopende
tot 12 april 2023 naar aanleiding van de goedkeuring van
de jaarrekening afgesloten per 31 december 2022 door de
Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Hij
is tevens CFO van Wereldhave NV,
referentieaandeelhouder van de Vennootschap.
Nationaliteit: Nederlands
Aanwezigheidsgraad tijdens het mandaat in 2022: 11/11
Lopende mandaten:
• CFO van Wereldhave NV (beursgenoteerd);
• Lid van de Raad van Commissarissen van Tauw Group.
Afgelopen mandaten over de laatste 5 jaar: nihil.
Doris Slegtenhorst, WTC Schiphol Toren A, Schiphol
Boulevard 233, 1118 BH Schiphol, heeft meer dan 14 jaar
ervaring in commercieel vastgoed in binnen- en buitenland.
Nationaliteit: Nederlands
Aanwezigheidsgraad tijdens het mandaat in 2022: 11/11
Mevrouw Slegtenhorst behaalde haar Bachelor opleiding
“International Business” aan de Universiteit Maastricht en
behaalde een Master opleiding “Strategic Management” aan
de Erasmus Universiteit te Rotterdam. Mevrouw Slegtenhorst
is haar professionele carrière begonnen als European
Graduate Analist bij Unibail-Rodamco in september 2009. In
een periode van ruim vijf jaar, vervulde zij diverse
operationele functies binnen de groep. In mei 2014
vervolgde zij haar carrière binnen Wereldhave Nederland als
Senior Leasing Manager. Daarnaast heeft Mevrouw
Slegtenhorst in 2019 een “Master in Real Estate” behaald aan
de Amsterdam School of Real Estate. In 2020 heeft zij het
Leadership Development Program met succes afgerond. In
februari 2017 werd Mevrouw Slegtenhorst benoemd tot
Business Unit Manager binnen Wereldhave Nederland,
waarbij zij verantwoordelijk is voor een aantal winkelcentra
binnen de portefeuille van Wereldhave Nederland.
Lopende mandaten: nihil.
Afgelopen mandaten over de laatste 5 jaar: nihil.
Mevrouw Slegtenhorst is sinds 2 september 2020
bestuurder van de Vennootschap en zij werd benoemd als
lid van de Raad van Bestuur voor een periode van 4 jaar
eindigend op 10 april 2024, i.e. tot de goedkeuring van de
jaarrekening afgesloten per 31 december 2023 door de
Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
Remco Langewouters (43), WTC Schiphol Toren A,
Schiphol Boulevard 233, 1118 BH Schiphol, is een ervaren
financial met internationale ervaring op het gebied van
financiële verslaggeving, risk management en internal
control. Daarnaast is hij Group Controller binnen
Wereldhave Management Holding B.V., een 100% dochter
van de referentieaandeelhouder van de Vennootschap.
Nationaliteit: Nederlands
Aanwezigheidsgraad tijdens het mandaat in 2022: 11/11
De heer Langewouters is sinds 2010 registeraccountant. Na
het behalen van zijn Master Economics and Business aan de
Tilburg University in 2005 is de heer Langewouters
begonnen als accountant bij PwC Nederland en later de
Verenigde Staten. In de bijna tien jaar bij PwC heeft de heer
Langewouters gewerkt voor beursgenoteerde en private
equity ondernemingen met een focus op de internationale
vastgoedsector. Van 2014 tot 2016 werkte hij als Senior
Finance Manager voor Angelo Gordon Netherlands B.V., een
100% dochter van de in de Verenigde Staten gevestigde
investment manager Angelo Gordon Gordon & Co., L.P.
In de twee jaar daarna werkte hij als Finance Manager voor
Ventolines B.V., een asset manager met een focus op
duurzame energieprojecten.
Lopende mandaten: nihil.
Afgelopen mandaten over de laatste 5 jaar: nihil.
De heer Langewouters is sinds 2 september 2020
bestuurder van de Vennootschap. Hij werd benoemd als lid
van de Raad van Bestuur voor een periode van 4 jaar
eindigend op 10 april 2024, i.e. tot de goedkeuring van de
jaarrekening afgesloten per 31 december 2023 door de
Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
Verklaringen betreffende Bestuurders en de Effectieve
Leiders
De Raad van Bestuur, verklaart, op basis van de informatie
waarover hij beschikt, dat:
• zijn leden noch leden van de Effectieve Leiding tenminste
voor de voorbije vijf jaar:
- een veroordeling hebben opgelopen inzake
fraudemisdrijven;
- het voorwerp uitmaakten van officieel en openbaar
geuite beschuldigingen en/of opgelegde sancties van
een wettelijke of toezichthoudende overheid (met
inbegrip van erkende beroepsorganisaties), of ooit
door een rechtbank onbekwaam zijn verklaard om te
handelen als lid van het bestuursorgaan van een
vennootschap of om te handelen in het kader van het
beheer of de uitoefening van de activiteiten van een
vennootschap;
- een leidinggevende functie hebben gehad als lid van
de bestuurs-leidinggevende, of toezichthoudende
organen van een vennootschap op het ogenblik van
een faillissement, curatele of liquidatie.
• de arbeidsovereenkomsten of
dienstverleningsovereenkomsten die tussen de
Vennootschap en de leden van de Raad van Bestuur en/of
de Effectieve Leiders zijn afgesloten, geen bijzondere
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
13
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
uitkeringen voorzien bij het beëindigen van het
dienstverband, behoudens voor wat betreft de uitkeringen
voorzien bij het beëindigen van het dienstverband die
vermeld worden in het onderdeel ‘Bezoldiging Uitvoerend
Management van de Vennootschap – Effectieve Leiders’ in
het hoofdstuk ‘Remuneratieverslag’ van dit Jaarlijks
Financieel Verslag.
Voorzitterschap
De Raad van Bestuur stelt één van zijn onafhankelijke leden
aan als Voorzitter, op basis van zijn kennis, vakkundigheid,
ervaring en bemiddelingsvermogen. De CEO mag geen
Voorzitter van de Raad van Bestuur zijn. De Raad van Bestuur
duidt eveneens een vicevoorzitter aan die de Voorzitter
ingeval van beletsel zal vervangen als Voorzitter van de Raad
van Bestuur of van de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders. De rol van de Voorzitter bestaat erin op
onafhankelijke wijze de Raad van Bestuur te leiden, de
werking van de Raad van Bestuur te vergemakkelijken en de
kwaliteit van het bestuur van de Vennootschap te
bevorderen. De Voorzitter bevordert een klimaat van
vertrouwen waarin ruimte is voor open discussies en
opbouwende kritiek. De Voorzitter zorgt ervoor dat er
voldoende tijd is voor beschouwing en discussie alvorens tot
een besluit te komen. Eenmaal het besluit genomen, worden
alle leden van de Raad van Bestuur verondersteld de
uitvoering daarvan te steunen.
Opdrachten van de Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur bezit de meest uitgebreide
bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die
noodzakelijk of nuttig zijn voor de verwezenlijking van het
voorwerp van de Vennootschap met uitzondering van de
handelingen die door de wet of door de Statuten voor de
Algemene Vergadering van Aandeelhouders zijn
gereserveerd. De Raad van Bestuur dient te streven naar
een duurzame waardecreatie door de Vennootschap,
rekening houdend met zowel de legitieme belangen van
Aandeelhouders als van andere stakeholders, middels (i) het
bepalen van de strategie van de Vennootschap, (ii) het tot
stand brengen van een doeltreffend, verantwoordelijk en
ethisch leiderschap en (iii) het houden van toezicht op de
prestaties van de Vennootschap.
Werking
De Statuten bepalen dat de leiding van de Vennootschap op
zodanige wijze georganiseerd moet worden, dat de
effectieve leiding van de Vennootschap moet worden
toevertrouwd aan tenminste twee natuurlijke personen die
samen het Uitvoerend Management vormen en die ook de
Effectieve Leiders zijn in de zin van de GVV-Wet.
De Raad van Bestuur vergadert minstens vier keer per jaar,
en zo vaak als nodig is. De Vennootschap organiseert –
indien nodig en gepast – vergaderingen van de Raad van
Bestuur waarbij gebruik wordt gemaakt van video, telefoon
en internetgebaseerde communicatiemiddelen. Frequentie
en tijdschema van de vergaderingen worden door de Raad
van Bestuur vastgesteld in nauw overleg met de Effectieve
Leiders. Het vergaderschema wordt voor het gehele
kalenderjaar vastgesteld uiterlijk aan het eind van het derde
kwartaal van het voorgaande kalenderjaar. De Raad van
Bestuur bespreekt tenminste éénmaal per jaar de strategie
en de risico's verbonden aan de onderneming. Niet-
uitvoerende leden van de Raad van Bestuur komen minstens
eenmaal per jaar bijeen in de afwezigheid van de CEO en de
andere Effectieve Leiders. Het aantal bijeenkomsten van de
Raad van Bestuur (en van zijn Comités), alsook de individuele
aanwezigheidsgraad van de leden van de Raad van Bestuur,
wordt bekendgemaakt in deze CG-Verklaring.
Behalve bij overmacht, kan de Raad van Bestuur slechts
geldig beraadslagen en besluiten wanneer minstens de helft
van zijn leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Als deze
voorwaarde niet vervuld is, moet een nieuwe vergadering
bijeengeroepen worden.
Elke beslissing van de Raad van Bestuur wordt genomen
bij absolute meerderheid van de aanwezige of
vertegenwoordigde leden van de Raad van Bestuur en,
in het geval één of meer van hen zich onthoudt, bij
meerderheid van de leden van de Raad van Bestuur.
Bij verdeeldheid, is de stem van de persoon die de
vergadering voorzit, doorslaggevend.
Secretaris van de Vennootschap
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het aanstellen
en ontslaan van de secretaris van de Vennootschap (de
“Secretaris”). De Raad van Bestuur ziet erop toe dat de
aangestelde persoon de benodigde vaardigheden en kennis
heeft inzake bestuursaangelegenheden. Als Secretaris werd
de heer Nicolas Rosiers, in zijn hoedanigheid van General
Counsel van de Vennootschap, benoemd.
De Leden van de Raad van Bestuur en de Effectieve Leiders
hebben individueel toegang tot de Secretaris.
Transacties in effecten van de Vennootschap
Inzake transacties in effecten van de Vennootschap, is het lid
van de Raad van Bestuur onderworpen aan de preventieve
regels op het marktmisbruik die in Bijlage 7 bij het Charter
staan. Hij/zij moet onder meer de Compliance Officer
voorafgaandelijk aan elke transactie op de hoogte brengen.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
14
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Integriteit en onafhankelijkheid
Voor alle Effectieve Leiders en leden van de Raad van
Bestuur, en voor deze laatste ongeacht of zij al dan niet
onafhankelijk zijn, is het noodzakelijk dat zij kunnen
beslissen op basis van een onafhankelijk oordeel. Handelen
met onafhankelijkheid van geest houdt in dat men een
persoonlijke overtuiging ontwikkelt en de moed heeft om
hiernaar te handelen door de standpunten van de leden van
de Raad van Bestuur en de Effectieve Leiders te evalueren
en op kritische wijze ter discussie te stellen, door vragen te
stellen aan de Effectieve Leiders wanneer dit aangewezen is
in het licht van de betrokken onderwerpen en risico’s, en
door in staat te zijn weerstand te bieden aan groepsdruk. De
leden van de Raad van Bestuur en de Effectieve Leiders
zorgen er voor dat zij gedetailleerde en accurate informatie
ontvangen, die zij grondig bestuderen teneinde een goed
inzicht te krijgen en te bewaren in de voornaamste aspecten
van de ondernemingsactiviteit. De leden van de Raad van
Bestuur vragen de Effectieve Leiders om verduidelijking
telkens wanneer zij dit noodzakelijk achten. Hoewel zij deel
uitmaken van hetzelfde collegiaal orgaan, vervullen zowel
uitvoerende als niet-uitvoerende leden van de Raad van
Bestuur elk een specifieke complementaire rol in de Raad
van Bestuur.
• de Effectieve Leider(s) voorziet/voorzien de Raad van
Bestuur van alle relevante en financiële informatie opdat
deze laatste zijn rol effectief kan vervullen;
• de niet-uitvoerende leden van de Raad van Bestuur stellen
de strategie en de voornaamste beleidslijnen, zoals
voorgesteld door de Effectieve Leiders, op een kritische
en constructieve wijze ter discussie, helpen deze verder
uit te werken en keuren deze al dan niet goed; en
• de niet-uitvoerende leden van de Raad van Bestuur
bekijken nauwkeurig de prestaties van de Effectieve
Leiders in het licht van de overeengekomen doelstellingen.
De leden van de Raad van bestuur en Effectieve Leiders
dienen omzichtig om te springen met de vertrouwelijke
informatie die zij hebben ontvangen in hun hoedanigheid
van lid van de Raad van Bestuur en Effectieve Leider. De
leden van de Raad van Bestuur en de Effectieve Leiders
mogen de informatie waarover zij beschikken in hun
hoedanigheid van lid van de Raad van Bestuur of Effectieve
Leider enkel gebruiken in het kader van hun mandaat. Een lid
van de Raad van Bestuur en/of een Effectieve Leider zal
tussentijds aftreden bij onvoldoende functioneren,
structurele onenigheid van inzichten, onverenigbaarheid van
belangen of wanneer dit anderszins geboden is, zoals in het
geval dat op voldoende gronden is gebleken dat de
integriteit van het lid van de Raad van Bestuur en/of
Effectieve Leider in het gedrang is.
De Comités van de Raad van Bestuur
In overeenstemming met de artikelen 7:99 en 7:100 van het
WVV heeft de Raad van Bestuur, in zijn midden en onder zijn
aansprakelijkheid een Audit- en Risicocomité en een
Benoemings- en Remuneratiecomité opgericht en heeft hij
hun intern reglement opgesteld. De Raad van Bestuur heeft
echter beslist geen strategisch comité op te richten. De Raad
van Bestuur meent inderdaad dat zijn beperkte omvang en
samenstelling een efficiënte beraadslaging over strategische
onderwerpen mogelijk maakt.
Het Audit- en Risicocomité
De rol, de samenstelling en de werking van het Audit- en
Risicocomité worden vastgelegd in het intern reglement van
het Audit- en Risicocomité dat in Bijlage 3 bij het Charter
wordt aangehecht.
Het Audit- en Risicocomité bestaat uit minstens drie niet-
uitvoerende leden van de Raad van Bestuur, waarbij
tenminste één lid een onafhankelijk bestuurder is. De leden
van het Audit- en Risicocomité moeten relevante kennis en
ervaring hebben in overeenstemming met de bepalingen van
de Code 2020, met name op het gebied van boekhouding,
audit en financiële aangelegenheden, waarbij ten minste één
onafhankelijk lid van de Raad van Bestuur in het bezit moet
zijn van een diploma van hogere studies in een economische
of financiële richting of de relevante ervaringen in deze
domeinen moet hebben verworven.
De duur van het mandaat van de leden van het Audit- en
Risicocomité mag de duur van hun mandaat in hun
hoedanigheid van lid van de Raad van Bestuur niet
overschrijden. Het einde van het mandaat van bestuurslid
van een lid van het Audit- en Risicocomité heeft van
rechtswege het einde van zijn mandaat bij het Audit- en
Risicocomité tot gevolg. Het mandaat van de leden van het
Audit- en Risicocomité kan tegelijk met hun mandaat als lid
van de Raad van Bestuur vernieuwd worden
Huidige samenstelling van het Audit- en Risicocomité
Onafhankelijk (niet-uitvoerend) lid van de Raad van Bestuur
en Voorzitter van het Audit- en Risicocomité:
Brigitte Boone
Mevrouw Brigitte Boone heeft een internationale financiële
ervaring in diverse vennootschappen.
Aanwezigheidsquorum in 2022: 4/4
Onafhankelijk (niet-uitvoerend) lid van de Raad van
Bestuur:
Ann Claes
Mevrouw Ann Claes heeft een internationale ervaring
inzake algemeen management en marketing.
Aanwezigheidsquorum in 2022: 4/4
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
15
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Niet-uitvoerende lid van de Raad van Bestuur:
Dennis de Vreede
De heer Dennis de Vreede heeft een internationale
financiële ervaring in diverse vennootschappen.
Aanwezigheidsquorum in 2022: 4/4
De voorzitter van het Audit- en Risicocomité wordt benoemd
door de leden van het Comité. De voorzitter van het Audit-
en Risicocomité roept de vergaderingen bijeen en bepaalt
de agenda, na raadpleging van de CFO. De voorzitter van
het Audit- en Risicocomité ziet er op toe dat de leden van het
Audit- en Risicocomité, na kritische en opbouwende
besprekingen van de agendapunten, tot een consensus
komen. De voorzitter van het Audit- en Risicocomité is tevens
de bevoorrechte gesprekspartner van de Raad van Bestuur
voor elke kwestie waarvoor het Audit- en Risicocomité
bevoegd is.
De Secretaris is tevens de secretaris van het Audit- en
Risicocomité. De Secretaris stelt een verslag op over de
conclusies en de aanbevelingen van de vergadering van het
Audit- en Risicocomité. Het verslag wordt ter beschikking
gehouden van de leden van de Raad van Bestuur.
Het Audit- en Risicocomité helpt de Raad van Bestuur en de
Effectieve Leiders om te waken over de juistheid en
oprechtheid van de jaarrekeningen en geconsolideerde
rekeningen van de Vennootschap alsook over de kwaliteit
van de interne en externe controle en van de informatie die
verstrekt wordt aan de Aandeelhouders en aan de markt.
Daartoe verstrekt het Audit- en Risicocomité alle adviezen en
aanbevelingen die nodig zijn aan de Raad van Bestuur en
aan de Effectieve Leiders. Bijzondere opdrachten van het
Audit- en Risicocomité worden nader beschreven in bijlage 3
bij het Charter.
Het Audit- en Risicocomité vergadert zo vaak als nodig is
voor het goed functioneren en in elk geval tenminste vier
keer per jaar, op verzoek van de voorzitter van het Audit- en
Risicocomité, van één van zijn leden, van de Voorzitter, van
een Effectieve Leider en de CFO. Indien noodzakelijk of op
vraag van een van zijn leden of de Commissaris kan de
voorzitter van het Audit- en Risicocomité speciale
vergaderingen bijeenroepen. Van de leden wordt verwacht
dat ze alle vergaderingen van het comité bijwonen. Indien
nodig organiseert de Vennootschap Comitévergaderingen
waarbij gebruik wordt gemaakt van video, telefoon en
internetgebaseerde communicatiemiddelen.
Het Audit- en Risicocomité heeft minstens tweemaal per jaar
een ontmoeting met de Commissaris en de interne auditor
van de Vennootschap, om met hen te overleggen over
materies die betrekking hebben op zijn intern reglement en
over alle aangelegenheden die voortvloeien uit het
auditproces en in het bijzonder de belangrijke zwakke
punten van de interne controle.
Het Audit- en Risicocomité vergadert tenminste éénmaal per
jaar met de Commissaris, om van gedachten te wisselen over
elke kwestie die onder zijn opdracht valt, en over elke
kwestie die door het auditproces aan de orde werd gesteld.
Het Benoemings- en Remuneratiecomité
Samenstelling en vergoeding
De Vennootschap heeft beslist om het Benoemings- en
Remuneratiecomité te combineren op grond van bepaling
4.20 van de Code 2020.
Het Intern Reglement aangehecht als Bijlage 4 bij het Charter
waarvan het integraal deel van uitmaakt, beschrijft de rol,
samenstelling en werkingsregels van het Benoemings- en
Remuneratiecomité.
Het Benoemings- en Remuneratiecomité bestaat uit drie
niet-uitvoerende leden van de Raad van Bestuur, die de Raad
van Bestuur op voorstel van het Benoemings- en
Remuneratiecomité aanduidt, waarbij het Benoemings- en
Remuneratiecomité is samengesteld uit een meerderheid
van onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 7:87 van
het WVV en bepaling 3.5 van de Code 2020.
De duur van het mandaat van de leden van het Benoemings-
en Remuneratiecomité mag de duur van hun mandaat als lid
van de Raad van Bestuur niet overschrijden. Het einde van
het mandaat van bestuurslid van een lid van het
Benoemings- en Remuneratiecomité heeft van rechtswege
het einde van zijn mandaat bij het Audit- en Risicocomité tot
gevolg. Het mandaat van de leden van het Benoemings- en
Remuneratiecomité kan tegelijk met hun mandaat als lid van
de Raad van Bestuur vernieuwd worden.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
16
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Huidige samenstelling van het Benoeming- en
Remuneratiecomité
Onafhankelijk (niet-uitvoerend) lid van de Raad van Bestuur
en voorzitter van het Benoeming- en Remuneratiecomité:
De heer Dirk Goeminne.
De heer Goeminne heeft een internationale ervaring in
diverse vennootschappen.
Aanwezigheidsquorum: 100%
Onafhankelijk (niet-uitvoerend) lid van de Raad van Bestuur
Mevrouw Brigitte Boone
Mevrouw Boone heeft een internationale financiële
ervaring in diverse vennootschappen.
Aanwezigheidsquorum: 100%
Niet-uitvoerend lid van de Raad van Bestuur
De heer Dennis de Vreede
De heer de Vreede heeft een internationale financiële
ervaring in diverse vennootschappen.
Aanwezigheidsquorum: 100%
Voorzitterschap
De voorzitter van het Benoemings- en Remuneratiecomité
belegt de vergaderingen van het Benoemings- en
Remuneratiecomité en bepaalt hun agenda.
Hij leidt de werkzaamheden van het Benoemings- en
Remuneratiecomité en ziet erop toe dat de leden van het
Benoemings- en Remuneratiecomité tot een consensus
komen, na een kritische en opbouwende bespreking van de
agendapunten.
En tot slot is de voorzitter van het Benoemings- en
Remuneratiecomité de bevoorrechte gesprekspartner van de
Raad van Bestuur voor elke kwestie waarvoor het
Benoemings- en Remuneratiecomité bevoegd is.
Verantwoordelijkheden
Het Benoemings- en Remuneratiecomité doet aanbevelingen
op het vlak van de benoeming en de remuneratie van de
leden van de Raad van Bestuur en de Effectieve Leiders, met
inbegrip van de Voorzitter en de CEO. Het Benoemings- en
Remuneratiecomité doet meer in het bijzonder voorstellen
aan de Raad van Bestuur omtrent het remuneratiebeleid voor
leden van de Raad van Bestuur en de Effectieve Leiders. Het
Benoemings- en Remuneratiecomité werkt plannen uit voor
de ordentelijke opvolging van de leden van de Raad van
Bestuur en de Effectieve Leiders. Het Benoemings- en
Remuneratiecomité leidt het (her)benoemingsproces van de
leden van de Raad van Bestuur en de Effectieve Leiders. Het
Benoemings- en Remuneratiecomité zorgt er ook voor dat er
gepaste programma’s zijn voor talentontwikkeling en voor de
bevordering van diversiteit in leiderschap.
Het Benoemings- en Remuneratiecomité werkt een
procedure uit voor de vorming van de nieuwe leden van de
Raad van Bestuur en de Effectieve Leiders.
Het Benoemings- en Remuneratiecomité vergadert zo vaak
als nodig is voor het goed functioneren en in elk geval
minstens twee keer per jaar, en in ieder geval:
• voorafgaand aan de goedkeuring van de agenda van elke
Algemene Vergadering van Aandeelhouders, met op de
agenda voorstellen voor besluiten die mandaten van de
leden van de Raad van Bestuur betreffen;
• voorafgaand aan de goedkeuring van de agenda van elke
vergadering van de Raad van Bestuur, met op de agenda
voorstellen voor besluiten die mandaten van de Effectieve
Leiders betreffen of de herziening / wijziging van het
remuneratiebeleid van de Vennootschap; en
• voor het opstellen van het jaarlijks remuneratieverslag.
Effectieve Leiders/ Uitvoerend Management
Het Intern Reglement aangehecht als Bijlage 5 bij het Charter
waarvan het integraal deel van uitmaakt, beschrijft de rol,
samenstelling en werkingsregels van de Effectieve Leiders.
Overeenkomstig artikel 14, § 3 van de GVV-Wet, is de
daadwerkelijke leiding van de Vennootschap toevertrouwd
aan minstens twee personen, die de titel van ‘Effectieve
Leider’ of lid van het Uitvoerend Management dragen.
De Effectieve Leiders waren op afsluitingsdatum van het
boekjaar eindigend op 31 december 2022:
• De heer Nicolas Beaussillon, Gedelegeerd Bestuurder,
• De heer Matthijs Storm, Gedelegeerd Bestuurder.
De Effectieve Leiders voeren hun opdrachten uit
onverminderd de bevoegdheden van de Raad van Bestuur.
De Effectieve Leiders samen optredend zijn bevoegd om de
Vennootschap te vertegenwoordigen en wat het dagelijks
bestuur betreft zijn de Effectieve Leiders bevoegd om alleen
handelend de Vennootschap te vertegenwoordigen.
De Effectieve Leiders komen minstens twee keer per maand
samen, en zo vaak als nodig is en voeren hun opdrachten
collegiaal uit.
De Effectieve Leiders handelen in het uitsluitend belang van
alle stakeholders. Zij organiseren hun persoonlijke en
zakelijke activiteiten zodanig om elk rechtstreeks of
onrechtstreeks belangenconflict met de Vennootschap te
vermijden (zoals uiteengezet in Bijlage 8 bij het Charter). Ze
nemen geen enkele beslissing en stellen geen enkele daad
in de kwesties die binnen hun verantwoordelijkheid vallen,
maar waarin ze zich in een situatie van conflict met de
belangen van de Vennootschap of met het uitsluitend belang
van haar Aandeelhouders zouden kunnen bevinden. De
Effectieve Leiders verbinden er zich toe om de bepalingen
van de Belgische Code 2020 en van het Charter na te leven,
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
17
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
in het bijzonder betreffende de regels om belangenconflicten
en marktmisbruik te voorkomen. De bepalingen aangaande
‘Integriteit en onafhankelijkheid’ van leden van de Raad van
Bestuur zijn van toepassing op de Effectieve Leiders.
Controlefuncties
De Vennootschap dient in het kader van haar interne
controle, invulling te geven aan interne audit-procedures,
een risk managementbeleid en een integriteitsbeleid.
Daarop wordt toegezien door de persoon belast met,
respectievelijk, de interne auditfunctie, de
risicobeheerfunctie en de compliancefunctie conform
artikel 17, §3, 4 en 5 van de GVV-Wet (dit zijn samen
de “Onafhankelijke controlefuncties”).
Onafhankelijke compliance functie
Artikel 17, § 4 van de GVV-Wet bepaalt dat de openbare
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap “de nodige
maatregelen dient te nemen om blijvend te kunnen
beschikken over een passende onafhankelijke compliance
functie, om de naleving door de openbare
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap, haar
bestuurders, effectieve leiding, werknemers en
gevolmachtigden te verzekeren van de rechtsregels in
verband met de integriteit van het bedrijf van openbare
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap”.
De ‘Onafhankelijke compliance functie’ kan worden
begrepen als een onafhankelijke functie binnen de
Vennootschap, gericht op het onderzoek naar en het
bevorderen van de naleving door de onderneming van de
regels die verband houden met de integriteit van de
activiteiten van de Vennootschap. De regels betreffen zowel
deze die voortvloeien uit het beleid van de onderneming, het
statuut van de onderneming, alsmede andere wettelijke en
reglementaire bepalingen.
Het gaat met andere woorden om een onderdeel van de
bedrijfscultuur, waarbij de nadruk wordt gelegd op eerlijkheid
en integriteit en het naleven van hoge ethische normen bij
het zakendoen. Daarbij dienen zowel de onderneming als
haar medewerkers zich integer te gedragen, d.i. eerlijk,
betrouwbaar en geloofwaardig.
De heer Laurent Trenson (werknemer en Head of Control
and Reporting van de Vennootschap) werd in
overeenstemming met artikel 14, § 4 van de GVV-Wet
herbenoemd tot verantwoordelijke van de Onafhankelijke
compliance functie. Het mandaat van de heer Laurent
Trenson met betrekking tot de Onafhankelijke compliance
functie loopt vanaf 23 september 2017 en is van onbepaalde
duur. De heer Laurent Trenson dient in zijn hoedanigheid van
de persoon die belast is met de compliance functie verder
verslag uit te brengen aan de heer Nicolas Beaussillon, die
kwalificeert als Effectieve Leider en Gedelegeerd Bestuurder
van de Vennootschap.
Onafhankelijke risicobeheerfunctie
Artikel 17, § 5 van de GVV-Wet bepaalt dat de openbare
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap “over een
passende risicobeheerfunctie en een passend
risicobeheerbeleid dient te beschikken”. In het kader van het
‘risicobeheerbeleid’, moet de Vennootschap aantonen dat zij
in staat is om de (mogelijke) blootstelling aan (o.a.
operationele, markt-, liquiditeits- en tegenpartij-) risico’s
verbonden aan haar ‘portefeuille’ en andere werkzaamheden
op een doeltreffende manier in te schatten, te controleren en
op te volgen. De persoon belast met de risicobeheerfunctie
is verantwoordelijk voor o.a. het opstellen, uitwerken,
bewaken, actualiseren en implementeren van het
risicobeheerbeleid en de risicobeheerprocedures.
Onafhankelijke interne auditfunctie
Artikel 17, § 3 van de GVV-Wet bepaalt dat de openbare
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap “de nodige
maatregelen neemt om blijvend over een passende
onafhankelijke interne auditfunctie te kunnen beschikken.
De FSMA kan afwijkingen toestaan van de bepalingen van
het eerste lid indien de betrokken openbare
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap aantoont dat
deze vereiste niet evenredig en gepast is gezien de aard, de
omvang en de complexiteit van haar bedrijf, zonder echter te
mogen afwijken van de eigenlijke verplichting om over een
interne auditfunctie te beschikken. De FSMA kan specifieke
voorwaarden vastleggen voor het verlenen van deze
afwijkingen.”
De ‘interne audit’ kan worden begrepen als een
onafhankelijke beoordelingsfunctie die is ingebed in de
organisatie. Deze functie is gericht op het onderzoek en de
beoordeling van de goede werking, de doeltreffendheid en
de efficiëntie van de door de Vennootschap gehanteerde
interne (controle)processen/procedures, met inbegrip van de
compliance functie en de risicobeheerfunctie. De
Vennootschap heeft de externe consultant BDO Advisory BV,
vertegenwoordigd door drs. E.S.G.L. van Zandvoort, partner,
aangesteld als de persoon die is belast met de interne audit.
De heer Nicolas Beaussillon (Gedelegeerd bestuurder en
Effectieve Leider) werd in overeenstemming met artikel 14,
§ 4 van de GVV-Wet benoemd als Effectieve Leider die de
controle vanuit de Vennootschap op de interne auditfunctie
zoals waargenomen door BDO Advisory BV uitvoert en aldus
te beschouwen is als de eindverantwoordelijke voor de
interne audit. Het mandaat van BDO Advisory BV als externe
consultant loopt vanaf 23 september 2017 en is van
onbepaalde duur.
Remuneratieverslag
Algemeen
Dit remuneratieverslag verwijst naar het remuneratiebeleid
van de Vennootschap en van haar Dochterondernemingen,
welke is opgemaakt in overeenstemming met:
i. het WVV (zoals aangepast door de wet van 28 april 2020
tot omzetting van richtlijn (EU) 2017/828 van het Europees
Parlement en de Raad van 17 mei 2017 tot wijziging van
richtlijn 2007/36/EG wat het bevorderen van de
langetermijnbetrokkenheid van aandeelhouders betreft,
en houdende diverse bepalingen inzake vennootschappen
en verenigingen);
ii. de GVV-Wet; en met
iii. de aanbevelingen van de Code 2020.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
18
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Het remuneratiebeleid werd vastgesteld door de Raad v
an Bestuur op advies van het Benoemings- en
Remuneratiecomité. Het remuneratiebeleid is opgezet om
volgende doelstellingen te bereiken: het aantrekken,
belonen en behouden van het nodige talent en het
stimuleren van de verwezenlijking van de strategische
doelstellingen met inachtneming van de risicobereidheid en
de gedragsnormen van de Vennootschap en het bevorderen
van duurzame waardecreatie ten voordele van de
Vennootschap. Het remuneratiebeleid moet op deze manier
een nauwe band creëren tussen de belangen van de Leden
van de Raad van Bestuur en Effectieve Leiders, enerzijds; en
deze van de Vennootschap, haar aandeelhouders en alle
andere betrokken partijen, anderzijds. De Vennootschap
wenst deze betrokkenen een vergoedingsniveau aan te
bieden dat de vergelijking doorstaat met de bezoldigingen
die andere vennootschappen voor gelijkaardige functies
uitkeren. Om op de hoogte te blijven van de vergoedingen
die op de markt gelden, neemt de Vennootschap deel aan
benchmarks door sociale secretariaten of gespecialiseerde
consultants. Ze gaat ook soms te rade bij deze specialisten,
buiten enige benchmark. De Raad van Bestuur zorgt ervoor
dat het remuneratiebeleid consistent is met het algemene
remuneratiekader van de Vennootschap. Dit
remuneratiebeleid is te raadplegen zijn op de website van de
Vennootschap (https://www.wereldhavebelgium.com/over-
ons/documentatie) en werd op 14 april 2021 door de
Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedgekeurd.
Zij maakt integrerend deel van het Charter van de
Vennootschap uit. Voor de identiteit van de verschillende
categorieën van betrokkenen die een vergoeding innen,
verwijst dit hoofdstuk naar de andere hoofdstukken van het
Charter.
Bezoldiging Raad van Bestuur
Algemeen
Het bedrag van de vergoeding van de leden van de Raad
van Bestuur wordt bepaald door de Algemene Vergadering
van Aandeelhouders, op voorstel van de Raad van Bestuur
en na advies van het Benoemings- en Remuneratiecomité.
Voor de uitoefening van hun mandaat ontvangen de leden
van de Raad van Bestuur een vaste vergoeding, met
uitzondering van de leden van de Raad van Bestuur
(uitvoerend of niet-uitvoerend) en de Effectieve Leiders,
aangeduid door de referentieaandeelhouder Wereldhave NV ,
die geen vergoeding ontvangen van de Vennootschap voor
de uitoefening van hun mandaat als bestuurder / Effectieve
Leider aangezien zij een bezoldiging in hoofde van
Wereldhave NV ontvangen.
Bezoldiging van de onafhankelijke leden van de Raad van
Bestuur
Het bedrag van de vergoeding van de onafhankelijke leden
van de Raad van Bestuur werd bepaald door de
Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders
van 6 maart 2020. Er werd aan deze onafhankelijke leden
van de Raad van Bestuur een jaarlijkse vaste vergoeding van
€ 26.000 toegekend, met uitzondering van de Voorzitter aan
wie een jaarlijkse vaste vergoeding van € 36.500 wordt
toegekend. Aan de voorzitter van een Comité werd een
jaarlijkse vaste vergoeding van € 5.250 toegekend en aan
de leden van dat Comité een jaarlijkse vaste vergoeding van
€ 3.200. De onafhankelijke leden van de Raad van Bestuur
ontvangen geen enkele remuneratie die gekoppeld is aan
hun prestaties of aan de prestaties van de Vennootschap
(zoals bonussen of opties op aandelen), noch andere
voordelen, en in hun hoedanigheid van onafhankelijk lid van
de Raad van Bestuur zal hen geen enkel inschrijvingsrecht
worden toegekend. De Vennootschap kent geen aandelen
toe aan de onafhankelijke Bestuurders. Zij meent dat haar
algemeen beleid en haar werkwijze al beantwoorden aan de
doelstelling van bepaling 7.6 van de Code 2020, die ernaar
streeft om waardecreatie op lange termijn te bevorderen.
Gelet op de huidige marktvolatiliteit en de impact ervan op
de beurskoers van het aandeel van de Vennootschap, is het
op heden niet opportuun om een mechanisme van
gedeeltelijke remuneratie van de onafhankelijke leden van
de Raad van Bestuur in de vorm van aandelen van de
Vennootschap of een verplicht minimum aan te houden
aandelen van de Vennootschap te voorzien. De Raad van
Bestuur behoudt zich echter het recht voor om in de
toekomst, indien de omstandigheden daartoe gunstig zijn,
een dergelijk mechanisme voor te stellen voor de
onafhankelijke leden van de Raad van Bestuur.
Bezoldiging Uitvoerend Management van de
Vennootschap – Effectieve Leiders
De remuneratie van het Uitvoerend Management van de
Vennootschap wordt vastgesteld door de Raad van Bestuur,
op voorstel van het Benoemings- en Remuneratiecomité.
Teneinde de belangen van Uitvoerend Management van de
Vennootschap af te stemmen op de doelstellingen van
duurzame waardecreatie voor de Vennootschap, wordt het
variabele gedeelte van het remuneratiepakket van het
Uitvoerend Management van de Vennootschap (op heden de
CEO) gekoppeld aan de globale prestaties van de
Vennootschap en de individuele prestaties. Dit
remuneratiepakket bestaat uit:
• een vaste vergoeding die bepaald wordt op basis van
vergelijkingen met de vaste vergoedingen die op de markt
voor een vergelijkbare functie gelden in een vergelijkbare
vennootschap voor het betrokken prestatiejaar. De vaste
vergoeding wordt niet bepaald op basis van de operaties
en transacties die de Vennootschap uitvoerde. De vaste
jaarlijkse vergoeding wordt per maandelijkse twaalfden
uitbetaald op de vervaldag.
• een korte termijn variabele vergoeding, in speciën, in
functie enerzijds van de realisatie van op voorhand
vastgelegde individuele doelstellingen en anderzijds van
de realisatie van op voorhand vastgelegde collectieve
doelstellingen beoordeeld op grond van criteria gewogen
in functie van hun belang.
• een variabele vergoeding op lange termijn, in speciën,
waarvan het bedrag, de doelstellingen en de
evaluatiecriteria dezelfde zijn als deze van de variabele
bezoldiging op korte termijn.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
19
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Voor het jaar 2022 voorziet het Remuneratiebeleid de
volgende doelstellingen voor het bepalen van de variabele
vergoedingen op korte en lange termijn van het Uitvoerend
Management van de Vennootschap (op heden de CEO):
• Algemene uitvoering van de prestaties – individuele
doelstellingen volgens de specifieke operationele
verantwoordelijkheden van de leden van het Uitvoerend
Management (50%);
• Total rendement van de portefeuille vastgoedbeleggingen
retail van de Vennootschap (20%);
• Bezettingsgraad van de portefeuille vastgoedbeleggingen
van de Vennootschap (15%);
• Net Promoter Score Consumenten (10%), welke bij de
bestaande collectieve sleutelprestatie-indicatoren
toegevoegd werd als maatstaf voor de meting van de
waarschijnlijkheid waarbij klanten de winkelcentra van de
Vennootschap aanbevelen en aldus een score geven voor
de klantenervaring bij deze activa; en
• Naleving van het budget “general expenses” (GENEX) van
de Vennootschap (5%).
Sleutelprestatie-indicatoren Gewicht Doelstellingen jaar 2022
Uitbetalings-
ratio Resultaten Uit te betalen
Totaal rendement 20% Totaal rendement WHB < MSCI 0% De benchmarkresul-
taten van MSCI Retail
Belgium voor 2022
zullen beschikbaar zijn
op 31 maart 2023
€ 30.000
(provisie in
afwachting
van definitieve
vaststelling)
Totaal rendement WHB = MSCI 50%
Totaal rendement WHB >0,5% MSCI 100%
Totaal rendement WHB >1,0% MSCI 150%
Bezettingsgraad 15% Bezettingsgraad 31/12/2022 < 93% 0% Resultaat
Sleutelprestatie
indicator: 95,2%
Uitbetalingsratio =
150%
€ 22.500
Bezettingsgraad 31/12/2022 < 94% 100%
Bezettingsgraad 31/12/2022 > 95% 150%
NPS Consumenten 10% <36 0% Resultaat
Sleutelprestatie
indicator: 36
Uitbetalingsratio = 0%
€ 0
>38 100%
Algemene kosten besparingen 5% General expenditures > budget 2022 0% Resultaat
Sleutelprestatie
indicator: Algemene
kosten 2022 > budget
2022
Uitbetalingsratio = 0%
€ 0
General expenditures < budget 2022 100%
Individuële objectieven 50% Uitbetalingsratio = 75% € 37.500
Totaal € 90.000
Vanaf het jaar 2023 voorziet het Remuneratiebeleid de
volgende doelstellingen voor het bepalen van de variabele
vergoedingen op korte en lange termijn van het Uitvoerend
Management van de Vennootschap (op heden de CEO):
• Algemene uitvoering van de prestaties – individuele
doelstellingen volgens de specifieke operationele
verantwoordelijkheden van de leden van het Uitvoerend
Management (50%);
• Total rendement van de portefeuille vastgoedbeleggingen
retail van de Vennootschap (20%);
• Naleving van het budget “general expenses” (GENEX) van
de Vennootschap (10%);
• Bezettingsgraad van de portefeuille vastgoedbeleggingen
van de Vennootschap (7,5%);
• “Customer Centric activities” (7,5%) ; en
• “Full Service Centre Score” van de retailportefeuille van de
Vennootschap (5%).
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
20
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Sleutelprestatie-indicatoren Gewicht Doelstellingen jaar 2023 Uitbetalingsratio Commentaren
Totaal rendement 20% Totaal rendement WHB < 0,0% MSCI 0% Max. uitbetaling is 150%. Alle rendement
onder MSCI komt uit op 0% uitbetaling.
Op gebouwen in exploitatie, waarbij
gebouwen te verkopen of aan het
herontwikkelen uitgesloten zijn.
Totaal rendement WHB = MSCI 50%
Totaal rendement WHB >0,5% MSCI 100%
Totaal rendement WHB >1,0% MSCI 150%
Algemene kosten besparingen 10% Algemene kosten > € 8,7 mln 0% Uitbetaling is 0% als de algemene
kosten boven € 8,7 mln uitkomen.
Uitbetaling is prorata als de algemene
kosten uitkomen tussen € 8,7 mln en
€ 8,4 mln met een max. uitbetaling van
150%. Algemene kosten met kosten
groepsdiensten en toewijzing aan
gebouwen uitgesloten.
Algemene kosten = € 8,7 mln 100%
Algemene kosten = € 8,4 mln 150%
Bezettingsgraad 7,5% Bezettingsgraad 31/12/2023 < 94,7% 0% Max. uitbetaling is 150%. De uitbetaling-
sratio wordt pro-rata berekend. Winkel-
centra en kantoren gecombineerd.
Bezettingsgraad 31/12/2023 > 95,7% 100%
Bezettingsgraad 31/12/2023 > 96,7% 150%
Klantgerichtheid 7,5% Alle personeelsleden besteden een
halve dag aan klantgerichte activit-
eiten
100% Uitbetaling is binair: 0% of 100%. Elk
personeelslid moet een halve dag
doorbrengen bij bijv. The Point,
Eat&Meet of every.deli
FSC Score 5% Gemiddelde FSC score < 51 0% Max. uitbetaling is 150%. Gemiddelde
FSC score op 31/12/2023. Inbegrepen
activa: Shopping Belle-Île, Genk Shop-
ping 1, Shopping Nivelles, Ring Kortrijk
en Shopping Les Bastions.
Gemiddelde FSC score > 65 100%
Gemiddelde FSC score > 69 150%
Individuele objectieven 50%
Voorwaarden van uitbetaling van de variabele vergoeding
van het Uitvoerend Management van de Vennootschap (op
heden de CEO):
• betaalbaar met uitstel;
- de variabele vergoeding op korte termijn die
betrekking heeft op een bepaald jaar, zal betaalbaar
worden gesteld op het einde van de maand april van
het daaropvolgende jaar; en
- de variabele vergoeding op lange termijn die
betrekking heeft op een bepaald jaar, zal, voor de helft,
betaalbaar worden gesteld op het einde van de maand
april van het tweede jaar dat volgt op het jaar waarop
de beloning wordt toegekend en de andere helft in de
maand april van het derde jaar waarop de vergoeding
wordt toegekend.
• in dienst bij de Vennootschap op het ogenblik van de
uitbetaling; en
• indien dienstverband wordt beëindigd op initiatief van de
Vennootschap, blijft de variabele bezoldiging verworven.
De andere voordelen omvatten de terugbetaling van de
beroepskosten die gemaakt zijn in het kader van zijn functie.
De leden van het Uitvoerend Management zijn echter niet
verplicht worden een minimum aan aandelen aan te houden
in de Vennootschap, in tegenstelling tot hetgeen bepaald
werd in bepaling 7.9 van de Code 2020. Bij toepassing van
het 'Pas toe of leg uit'-principe op deze afwijking is de
Vennootschap immers van oordeel dat het houden van
aandelen in de Vennootschap door het Uitvoerend
Management een individuele beslissing dient te zijn van het
betrokken lid zelf. Gelet op de huidige marktvolatiliteit en de
impact ervan op de beurskoers van het aandeel van de
Vennootschap, is het op heden niet opportuun om een
mechanisme van gedeeltelijke remuneratie van het
Uitvoerend Management in de vorm van aandelen van de
Vennootschap of een verplicht minimum aan te houden
aandelen van de Vennootschap te voorzien. De Raad van
Bestuur behoudt zich echter het recht voor om in de
toekomst, indien de omstandigheden daartoe gunstig zijn,
een dergelijk mechanisme voor te stellen voor het
Uitvoerend Management. De contracten met het Uitvoerend
Management voorzien een terugvorderingsrecht inzake
variabele bezoldigingen die toegerekend kunnen worden
aan onjuiste financiële gegevens. Aan de leden van het
Uitvoerend Management werden geen aandelen, geen
aandelenopties of geen andere rechten om aandelen te
verwerven, als vergoeding verleend. De Algemene
Vergadering van Aandeelhouders die beslist over het
Jaarlijks Financieel Verslag van de Raad van Bestuur zal via
een afzonderlijke stemming eveneens beslissen over het
remuneratieverslag.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
21
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Overzicht van de individuele vergoedingen over het boekjaar 2022
(alle bedragen zijn - voor zover van toepassing - exclusief BTW)
Onafhankelijke niet-uitvoerende bestuurders Vast
Dirk Goeminne - Voorzitter Raad van Bestuur en Benoemings- en Remuneratiecomité € 41.750
Brigitte Boone - Voorzitter Auditcomité en lid van Benoemings- en Remuneratiecomité € 34.450
Ann Claes - Lid van Auditcomité € 29.200
Niet-onafhankelijke niet-uitvoerende bestuurders
Dennis de Vreede onbezoldigd mandaat
Doris Slegtenhorst onbezoldigd mandaat
Remco Langewouters onbezoldigd mandaat
Edmund Wellenstein (tot 19/04/2022) onbezoldigd mandaat
Uitvoerende bestuurders
Matthijs Storm onbezoldigd mandaat
Nicolas Beaussillon zie bezoldiging Uitvoerend Management
Vaste bezoldiging
Variabele
bezoldiging
korte termijn
Variabele
bezoldiging
lange termijn Pensioenplan
Extralegale
voordelen
Uitzonderlijke
items Totaal
Verhouding
vast en
variabele
bezoldiging
2022
Nicolas Beaussillon (1) (2) € 322.500 € 90.000 € 90.000 € 0 € 0 € 0 € 502.500 64% / 36%
Matthijs Storm onbezoldigd
mandaat
2021
Nicolas Beaussillon (1) (2) € 310.000 € 120.000 € 120.000 € 0 € 0 € 0 € 550.000 57% / 43%
Matthijs Storm onbezoldigd
mandaat
Cédric Biquet € 141.244 € 50.000 € 20.837 € 17.636 € 9.247 € 0 € 238.965 70% / 30%
1 Voor 2023 wordt dit bedrag na indexatie op 173.335 € afgerond.
2 Voor 2023 wordt dit bedrag na indexatie op 173.335 € afgerond.
1. Voor de heer Nicolas Beaussillon en zijn
managementvennootschap Ifield zijn de volgende
dienstverleningsovereenkomsten van kracht:
- Dienstverleningsovereenkomst tussen enerzijds de
heer Nicolas Beaussillon en anderzijds de
Vennootschap met als opdracht het waarnemen van de
functie als CEO van de Vennootschap met een
jaarlijkse vaste vergoeding van € 161.250
1
. Bovendien
is er een lange termijn variabele vergoeding ten belope
van € 100.000 (excl BTW) indien alle doelstellingen
100% bereikt zijn en welk echter naargelang de
uitslagen gehaald door de sleutelprestatie-indicatoren
van de collectieve doelstellingen kan worden
overschreven. Deze lange termijn variabele vergoeding
wordt voor de helft betaalbaar gesteld in de maand
april van het jaar dat volgt op het jaar waarop de
vergoeding wordt toegekend en de andere helft in de
maand april van het tweede jaar waarop de vergoeding
wordt toegekend. Er is een forfaitaire vergoeding van
12 maanden voorzien in geval van beëindiging van de
overeenkomst door de Vennootschap.
- Dienstverleningsovereenkomst tussen enerzijds Ifield
BV met zetel te Drève des Chasseurs 31 te 1410
Waterloo, met als zaakvoerder de heer Nicolas
Beaussillon, en anderzijds Wereldhave Belgium
Services NV met als opdracht het waarnemen van het
operationele management van betreffende
beheersentiteit. Een jaarlijkse vaste vergoeding van
€ 161.250 wordt vastgelegd
2
. Bovendien is er een korte
termijn variabele vergoeding ten belope van € 100.000
(excl BTW) indien alle doelstellingen 100% bereikt zijn
en welk echter naargelang de uitslagen gehaald door
de sleutelprestatie-indicatoren van de collectieve
doelstellingen kan worden overschreven. Deze korte
termijn variabele vergoeding wordt betaalbaar gesteld
op het einde van de maand april van het
daaropvolgende jaar. Er is een forfaitaire vergoeding
van 12 maanden voorzien in geval van beëindiging van
de overeenkomst door Wereldhave Belgium Services
NV.
2. Buiten de terbeschikkingstelling van een laptop die
beantwoordt aan de veiligheidsnormen van de
Vennootschap en waarvoor hij zelf het verbruik draagt,
ontvangt de CEO geen voordeel in natura.
Evolutie van de remuneratie en van de prestaties van de
Vennootschap:
Conform artikel 3:6, §3, vijfde lid en zesde lid, WVV wordt de
volgende informatie verstrekt:
• jaarlijkse verandering in totale remuneratie van alle
bestuurders en uitvoerende managers gezamenlijk:
- 2018: € 859.337
- 2019: € 921.371
- 2020: € 1.302.403
- 2021: € 849.965
- 2022: € 667.900.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
22
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
• jaarlijkse verandering in de mediane jaarlijkse remuneratie,
uitgedrukt in voltijdse equivalenten, van andere
werknemers van de Vennootschap dan de leden van de
Raad van Bestuur en Effectieve Leiders:
- 2018: € 45.558
- 2019: € 54.750
- 2020: € 56.743
- 2021: € 54.198
- 2022: € 55.706
• de ratio tussen de hoogste remuneratie van het
Uitvoerend Management en de laagste verloning (in
voltijds equivalent, kosten werkgever) van de werknemers
van de Vennootschap:
- 2018: 13,7 / 1
- 2019: 13,2 / 1
- 2020: 11,2 / 1
- 2021: 13,2 / 1
- 2022: 12,5 / 1
Preventie en belangenconflicten
Belangenconflicten en conflicten van functies
Het lid van de Raad van Bestuur regelt zijn persoonlijke en
zakelijke belangen zo dat elk conflict met de belangen van
de Vennootschap uitgesloten is en in het uitsluitend belang
van Aandeelhouders is. Ieder lid van de Raad van Bestuur
die vaststelt dat een verrichting voorgelegd aan de Raad van
Bestuur van aard is een andere vennootschap waarin hij een
bestuurdersmandaat of een ander mandaat uitoefent, te
interesseren, brengt hiervan onmiddellijk de Voorzitter van
de Raad van Bestuur op de hoogte. Een lid van de Raad van
Bestuur neemt niet deel aan de discussie en de
besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij de
een lid van de Raad van Bestuur een tegenstrijdig belang
heeft. Een lid van de Raad van Bestuur mag mandaten in
andere vennootschappen aanvaarden, voor zover hij niet
meer dan vijf bestuurdersmandaten in beursgenoteerde
vennootschappen uitoefent en hij zich schikt naar de
verplichtingen omtrent de bekendmaking van deze
mandaten die in het Charter worden bepaald. Elke lid van de
Raad van Bestuur die voornemens is om een mandaat te
aanvaarden bovenop deze die hij uitoefent (met uitzondering
van bestuurdersmandaten in vennootschappen die door de
Vennootschap worden gecontroleerd en van de
bestuurdersmandaten die, naar het oordeel van de
betrokken lid van de Raad van Bestuur, niet van aard zijn om
zijn beschikbaarheid te beïnvloeden), brengt dit feit ter
kennis van de Voorzitter met wie hij onderzoekt of deze
nieuwe last hem voldoende beschikbaar voor de
Vennootschap laat.
Preventieve regels voor belangenconflicten
Wat de preventie van belangenconflicten betreft, is de
Vennootschap onderworpen aan enerzijds, de wettelijke
regels – de artikelen 7:96 en 7:97 van het WVV en de
artikelen 36, 37 en 38 van de GVV-Wet – en aan anderzijds,
de regels in haar Charter. Het Charter verduidelijkt dat
transacties tussen de Vennootschap en haar bestuurders aan
gebruikelijke marktvoorwaarden dienen plaats te vinden.
Dergelijke transacties worden eveneens gepubliceerd in het
Jaarlijks Financieel Verslag, met vermelding van het
tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen
dienaangaande zijn nageleefd.
De Vennootschap is gebonden door de waardering van de
expert overeenkomstig artikel 49, § 2, van de GVV-Wet,
wanneer een verrichting met de supra bedoelde personen
betrekking heeft op vastgoed. De bepalingen van de
Artikelen 36 en 37 van de GVV-Wet gelden niet voor:
• de verrichtingen die betrekking hebben op een som
die minder bedraagt dan het laagste bedrag van 1%
van het geconsolideerde actief van de openbare GVV en
€ 2.500.000;
• de verwerving van effecten door de openbare GVV of één
van haar perimetervennootschappen in het kader van een
openbare uitgifte door een derde-emittent, waarvoor een
promotor of één van de in artikel 37, § 1 bedoelde
personen als tussenpersoon optreden in de zin van artikel
2, 10°, van de Wet van 2 augustus 2002;
• de verwerving van of de inschrijving op de als gevolg van
een beslissing van de algemene vergadering uitgegeven
aandelen van de openbare GVV door de in artikel 37, § 1,
bedoelde personen; en
• de verrichtingen met betrekking tot de liquide middelen
van de openbare GVV of één van haar
perimetervennootschappen, op voorwaarde dat de
persoon die als tegenpartij optreedt, de hoedanigheid
heeft van tussenpersoon in de zin van artikel 2, 10°, van de
Wet van augustus 2002 en dat deze verrichtingen tegen
marktconforme voorwaarden worden uitgevoerd.
Overzicht van belangenconflicten in het vorige en het
huidige boekjaar
Er hebben zich binnen de Vennootschap geen
belangenconflicten voorgedaan tussen de Vennootschap,
haar leden van de Raad van Bestuur in het voorgaande en,
tot op de Datum van dit Jaarlijks Financieel Verslag, in het
huidige boekjaar.
Gedragsregels inzake financiële transacties
Inleiding
Handelen met voorkennis is het aan- of verkopen van
aandelen of andere financiële instrumenten, gebruik makend
van nauwkeurige en belangrijke, nog niet openbaar
gemaakte informatie betreffende de Vennootschap, haar
cliënten of leveranciers met het oog op het verkrijgen van
een onrechtvaardig voordeel. Voorkennis is informatie die
zou kunnen worden gebruikt door een redelijke investeerder
in zijn investeringsbeslissing. Handelen met voorkennis is
onethisch en is onwettelijk in de meeste landen. Het is
tevens onethisch en, in voorkomend geval, onwettelijk,
voorkennis, waarvan men kennis heeft gekregen in het kader
van zijn functie, anders dan in het normale kader van de
uitoefening van zijn functie, mee te delen. De Vennootschap
heeft beslist de preventie tegen het handelen met
voorkennis te verbeteren door het aannemen van een
reglement (policy) en door het invoeren van een specifieke
procedure. Misbruik van voorkennis valt onder het strafrecht:
de betrokken personen, evenals de maatschappij, kunnen
het voorwerp uitmaken van strafrechtelijke en/of
administratieve vervolgingen. Zij verhogen ook het risico dat
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
23
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
procedures worden ingeleid tegen de Vennootschap, haar
leden van de Raad van Bestuur en Effectieve Leiders en dat
hun aansprakelijkheid in het gedrang komt in procedures
betreffende fraude op financiële instrumenten.
Niettegenstaande deze policy, verwacht de Vennootschap
van haar leden van de Raad van Bestuur, Effectieve Leiders
en medewerkers een wettelijk en ethisch gedrag.
Doel
De Vennootschap heeft deze policy aangenomen ten
aanzien van haar leden van de Raad van Bestuur, de
Effectieve Leiders, bedienden, familieleden en aangewezen
derden die toegang hebben tot voorkennis betreffende de
Vennootschap, teneinde iedere (schijn van) overtreding van
de wetgeving betreffende:
• de aan- en verkoop van effecten uitgegeven door de
Vennootschap terwijl de betrokkene beschikte over
voorkennis (informatie die niet openbaar gemaakt werd,
die concreet en belangrijk is en die een significante
invloed zou kunnen hebben op de koers van de betrokken
financiële instrumenten);
• de mededeling van voorkennis aan derden te vermijden.
Toepassingsgebied
Het reglement is van toepassing op leden van de Raad van
Bestuur, Effectieve Leiders, bedienden van de Wereldhave
NV (referentieaandeelhouder van de Vennootschap), hun
familieleden (samen de ‘Insiders’) en alle derden die door
hun banden over voorkennis betreffende de Vennootschap
beschikken.
Het reglement is toepasselijk op alle transacties op financiële
instrumenten uitgegeven door de Vennootschap, hierin
begrepen de aandelen, aandelenopties en ieder effect die
de Vennootschap zou kunnen uitgeven, zoals preferente
aandelen, converteerbare obligaties, inschrijvingsrechten en
beursgenoteerde opties of ieder ander afgeleid product. Het
reglement is tevens van toepassing op alle effecten waarvan
de onderliggende waarde het aandeel van de Vennootschap
is, ongeacht de uitgever. De effecten die worden gekocht of
verkocht voor rekening van een lid van de Raad van Bestuur,
Effectieve Leider of bediende van de Wereldhave NV
(referentieaandeelhouder van de Vennootschap). in
uitvoering van een contract voor het discretionaire beheer
van een effectenportefeuille afgesloten met een bank of
geregistreerde financiële tussenpersoon, worden niet
beschouwd als zijnde gekocht of verkocht door de Insider.
Ieder nieuw lid van de Raad van Bestuur, Effectieve Leider,
bediende en aangeduide derde zal een kopie van de policy
ontvangen op het moment van zijn indiensttreding of bij het
begin van zijn relatie met de Vennootschap.
Risk & Compliance Officer – Interne Audit
Elke openbare GVV dient in het kader van haar interne
controle, invulling te geven aan interne audit procedures,
een risk management beleid en een integriteitsbeleid.
Daarop wordt toegezien door de persoon belast met,
respectievelijk, de interne audit functie, de risicobeheer
functie en de compliance functie conform artikel 17, §3, 4 en
5 van de GVV-Wet (dit zijn samen de ‘onafhankelijke controle
functies’).
Definitie van ‘voorkennis’
Op 3 juli 2016 is de Europese Verordening Marktmisbruik
(“Marktmisbruikverordening” of “MAR”) in werking getreden.
De Marktmisbruikverordening heeft rechtstreekse werking in
alle lidstaten van de EU en bevat regels die gelden voor
iedereen die wil handelen in effecten van de Vennootschap
of andere gelieerde ondernemingen. De Vennootschap heeft
in verband met deze Marktmisbruikverordening een nieuw
reglement vastgesteld voor haar werknemers, directie en
bestuurders, met regels voor het bezit van en transacties Bij
toepassing van artikel 8 Marktmisbruikverordening doet
handel met voorkennis zich voor wanneer een persoon die
over voorkennis beschikt die informatie gebruikt om, voor
eigen rekening of voor rekening van derden, rechtstreeks of
middellijk financiële instrumenten te verwerven of te
vervreemden waarop die informatie betrekking heeft. Het
gebruik van voorkennis door het annuleren of aanpassen van
een order met betrekking tot een financieel instrument
waarop de informatie betrekking heeft terwijl de order werd
geplaatst voordat de betrokken persoon over de voorkennis
beschikte, wordt eveneens als handel met voorkennis
beschouwd.
Raadplegen van de Compliance Officer
Elke Insider die wenst met zekerheid te weten of de
informatie waarover hij beschikt al dan niet concreet en
belangrijk en publiek is, wordt aangeraden daarover de
Compliance Officer te raadplegen alvorens over te gaan tot
verkoop of aankoop van financiële instumenten van de
Vennootschap.
Politiek van de Vennootschap en procedures
Verboden activiteiten
i. Insiders mogen geen Financiële Instrumenten van de
Vennootschap aan- of verkopen wanneer zij beschikken
over voorkennis betreffende de Vennootschap.
ii. Insiders mogen geen Financiële Instrumenten van de
Vennootschap aan- of verkopen buiten de aan- en
verkoopvensters ("trading windows") zoals beschreven
hieronder, of gedurende bijzondere gesloten periodes
("special closed periods") zoals bepaald door de
Compliance Officer.
iii. Leden van de Raad van Bestuur, Effectieve Leiders en
sleutelbedienden mogen pas Financiële Instrumenten van
de Vennootschap aan- of verkopen nadat zij hiervan de
Compliance Officer hebben geïnformeerd overeenkomstig
de procedure waarvan sprake hieronder.
iv. Insiders mogen geen voorkennis betreffende de
Vennootschap meedelen aan derden (hierin begrepen hun
familieleden, de analisten, privé investeerders, leden van
een investeringsgroep en de nieuwsmedia) uitgezonderd
in het kader van de normale uitoefening van hun functie
bij de Vennootschap en enkel na hiervoor toelating te
hebben gekregen van de Compliance Officer. Iedere vraag
van derden betreffende concrete en belangrijke nog niet
openbaar gemaakte informatie over de Vennootschap
moet worden overgemaakt aan de Compliance Officer.
v. Insiders mogen geen aanbevelingen doen aangaande de
aan- of verkoop van Financiële Instrumenten van de
Vennootschap.
vi. Insiders mogen geen Financiële Instrumenten van een
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
24
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
andere beursgenoteerde vennootschap kopen of
verkopen of derden aanbevelen die Financiële
Instrumenten te kopen of te verkopen of voorkennis
betreffende die andere publieke vennootschap meedelen
terwijl zij over voorkennis betreffende die vennootschap
beschikken in het kader van hun functie bij de
Vennootschap.
Aan- en verkoopvensters (trading windows) en
gesloten periodes (closed periods)
1. De leden van de Raad van Bestuur, Effectieve Leiders en
Sleutelbedienden, maar ook andere personen die kennis
van gevoelige informatie hebben en die op de insiders
lijst ingeschreven zijn, mogen geen effecten van de
Vennootschap aan- en verkopen gedurende de periode
van 1 januari tot de eerste publicatie van de jaarresultaten,
gedurende de periode van dertig dagen voorafgaand aan
de publicatie van de resultaten van de kwartaalcijfers of
een aankondiging van een dividend of interim-dividend en
gedurende de periode van één maand onmiddellijk
voorafgaand aan de eerste publicatie van een prospectus
voor een aandelenaanbod, tenzij de uitgevende instelling
aantoont dat de periode van besluitvorming korter is, in
welk geval een dergelijke kortere periode van toepassing
is. Bovendien geldt een verbod op tegengestelde
transacties. Dit komt erop neer dat ze niet mogen
verkopen binnen zes maanden na aankoop en niet mogen
kopen binnen zes maanden na verkoop. Buiten die
periode is voor die personen aan- en verkopen van
effecten van de Vennootschap toegelaten na de
Compliance Officer te hebben ingelicht.
2. Insiders die beschikken over voorkennis betreffende de
Vennootschap mogen geen effecten van de
Vennootschap aan- of verkopen, zelfs tijdens de aan- en
verkoopvensters. Wie over voorkennis beschikt, mag
enkel aan- of verkopen tijdens een aan- en
verkoopvenster na sluiting van beurs op de tweede
volledige beursdag volgend op de publicatie door de
Vennootschap van de desbetreffende informatie.
3. Insiders mogen geen effecten van de Vennootschap aan-
of verkopen buiten de toepasselijke aan- of
verkoopvensters of tijdens bijzondere gesloten periodes
die de Compliance Officer zou hebben bepaald. Insiders
mogen aan derden niet meedelen dat een bijzondere
gesloten periode werd vastgesteld.
Procedure
Leden van de Raad van Bestuur, Effectieve Leiders en
Sleutelbedienden mogen slechts effecten van de
Vennootschap aan- of verkopen na:
i. de Compliance Officer schriftelijk te hebben geïnformeerd
van het betrokken aantal effecten en van de aard van de
geplande transactie,
ii. schriftelijk te hebben bevestigd aan de Compliance Officer
dat men niet over voorkennis betreffende de
Vennootschap beschikt, en dit ten laatste twee werkdagen
voor het uitvoeren van de geplande transactie.
De Compliance Officer mag, op individuele basis,
toestemming geven om effecten van de Vennootschap aan
te kopen of the verkopen buiten de toepasselijke aan- en
verkoopvensters omwille van bijzondere (financiële of
andere) omstandigheden. In voorkomend geval, is de
volgende procedure toepasselijk
i. de betrokkene deelt de uitzonderlijke omstandigheden
alsook het betrokken aantal effecten en de aard van de
geplande transactie schriftelijk mee aan de Compliance
Officer,
ii. de betrokkene bevestigt schriftelijk aan de Compliance
Officer dat hij niet over voorkennis betreffende de
Vennootschap beschikt, en dit maximum twee werkdagen
voor de geplande transactie, en
iii. de Compliance Officer geeft schriftelijke toestemming om
tot deze transactie over te gaan.
Mogelijke burgerlijke, strafrechtelijke en disciplinaire
sancties
Burgerrechtelijke en strafrechtelijke sancties
Wie de wetgeving betreffende het handelen met voorkennis
en het meedelen van voorkennis aan derden overtreedt, kan
worden veroordeeld tot het betalen van het bedrag van de
gerealiseerde winst of van het vermeden verlies, tot het
betalen van het bedrag van het verlies geleden door de
persoon die de effecten heeft gekocht of aan wie de effecten
werden verkocht, tot het betalen van een burgerrechtelijke
vergoeding of van een strafrechtelijke boete, of tot een
gevangenisstraf. De Vennootschap en/of de
verantwoordelijken van de persoon die de overtreding heeft
begaan, kunnen eveneens worden veroordeeld tot het
betalen van een burgerrechtelijke vergoeding of tot een
strafrechtelijke boete.
Disciplinaire sancties
In geval van overtreding van onderhavige policy door een
Effectieve Leider, een bediende of een familielid, kan een
disciplinaire sanctie worden opgelegd aan de Effectieve
Leider of aan de bediende. Deze sanctie kan gaan tot het
ontslag wegens zware fout.
Mededeling van de overtredingen
Insiders die kennis hebben van de overtreding van de
bepalingen van de policy of van de wetgeving aangaande
het handelen met voorkennis of het meedelen van
voorkennis door een andere Insider, moeten hiervan de
Compliance Officer onmiddellijk informeren. De Compliance
Officer die kennis heeft van de overtreding beslist, samen
met de juridische adviseur van de Vennootschap, of de
Vennootschap de voorkennis al dan niet zou moeten
publiceren en of de Vennootschap de overtreding zou
moeten melden aan de bevoegde autoriteiten.
Meldingsplicht voor personen met leidinggevende
verantwoordelijkheid en met hen nauw verbonden
personen
Er bestaat een meldingsplicht voor "personen met
leidinggevende verantwoordelijkheid" en de met hen "nauw
verbonden personen" (zoals door de
Marktmisbruikverordening gedefinieerd) om de transacties
die zij voor eigen rekening uitvoeren in aandelen of
schuldinstrumenten van de Vennootschap, of afgeleide of
andere financiële instrumenten die ermee zijn verbonden,
aan de Vennootschap en aan de FSMA en dit onverwijld en
niet later dan 3 werkdagen na de datum van de transactie.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
25
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Meldplichtigen melden hun transacties aan de Vennootschap
en de FSMA via de applicatie voor online melding die door
de FSMA is ontwikkeld. Deze meldingsplicht is van
toepassing zodra het totale bedrag van de transacties binnen
een kalenderjaar de drempel van € 5.000 heeft bereikt.
De gemelde transacties worden openbaar gemaakt door de
FSMA op haar website, in plaats van door de Vennootschap.
De Vennootschap stelt een lijst op van alle personen met
leidinggevende verantwoordelijkheden en de nauw met hen
in verband staande personen. De personen met
leidinggevende verantwoordelijkheden stellen op hun beurt
de nauw verbonden personen schriftelijk in kennis van hun
verantwoordelijkheden uit hoofde van artikel 19
Marktmisbruikverordening en bewaren een afschrift van
deze kennisgeving.
Lijsten van personen met voorkennis
De Vennootschap stelt lijsten op van de personen die
toegang hebben tot voorkennis en die bij haar, op basis van
een arbeidscontract, werkzaam zijn of anderszins taken
verrichten in het kader waarvan zij toegang hebben tot
voorkennis, zoals adviseurs, accountants of ratingbureaus
(de “insiderslijst”) en dit op basis van de
standaardformulieren zoals opgesteld door de FSMA, en
werkt zij deze lijst van insiders voortdurend bij
overeenkomstig hetgeen bepaald is in de
Marktmisbruikverordening.
Voormelde lijsten dienen gedurende vijf jaar te worden
bewaard en kunnen door de FSMA worden opgevraagd. De
Vennootschap neemt alle redelijke maatregelen om er zorg
voor te dragen dat de personen die voorkomen op de lijst
van insiders schriftelijk verklaren dat zij of de hoogte zijn van
hun wettelijke verplichtingen en van de sancties die
toepasselijk zijn op handel met voorkennis en het
wederrechtelijk meedelen van voorkennis.
Openbaarmaking van voorkennis
De Vennootschap maakt voorkennis die rechtstreeks
betrekking heeft op haar zo snel als mogelijk openbaar. De
Vennootschap kan evenwel op eigen verantwoordelijkheid
de openbaarmaking van voorkennis uitstellen, mits aan elk
van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
• onmiddellijke openbaarmaking zou waarschijnlijk schade
toebrengen aan haar rechtmatige belangen,
• het is niet waarschijnlijk dat het publiek door dit uitstel zou
worden misleid,
• de Vennootschap is in staat de vertrouwelijkheid van de
betrokken informatie te garanderen.
In het geval dat de Vennootschap zou beslissen om de
openbaarmaking van voorkennis uit te stellen, brengt zij de
FSMA op de hoogte onmiddellijk nadat de informatie
openbaar is gemaakt en zet zij daarbij schriftelijk uiteen op
welke wijze aan de voorwaarden voor het uitstel is voldaan.
Vragen
Alle vragen betreffende de bepalingen van de policy en zijn
procedures zijn te richten aan de Compliance Officer.
Duurzaamheid: A Better Tomorrow
De Vennootschap is een ambitieuze, progressieve en
verantwoordelijke vastgoedspeler waar Corporate Social
Responsibility centraal staat. Duurzaam vastgoed is de
toekomst. De huidige klimaat- en energiecrisis versterkt de
vraag hiernaar als maar meer. De Vennootschap wil zijn
engagement benadrukken niet enkel door duurzaamheid
centraal te zetten zowel in het beheer van haar portfolio als
in haar toekomstige projecten, maar eveneens door haar
duurzaam beleid en projecten van het afgelopen jaar aan te
tonen door middel van concrete voorbeelden en cijfers.
Een belangrijke stap die de Vennootschap in mei 2022
ondernomen heeft, is de aanwerving van een Corporate
Social Responsibility Manager. In de eerste plaats diende
deze persoon de reeds lopende en nieuwe
duurzaamheidsprojecten, certificeringen en ambities te
begeleiden. Een belangrijk project is de EPC verplichting van
niet-residentiële units binnen de activa van de
Vennootschap. De Vennootschap heeft de nodige
voorbereidingen getroffen door enerzijds te consulteren bij
het VEKA en anderzijds door het aanspreken van een
studiebureau om een vaste energiedeskundige type D te
kunnen aanstellen voor nieuwe verhuringen vanaf januari
2023. Bij het aanleveren van het certificaat zal er een
stappenplan gevolgd moeten worden om te optimaliseren
naar een duurzamer label, waardoor de Vennootschap de
verduurzaming van haar units makkelijk zal kunnen
opvolgen.
Verder zal de CSR Manager in 2023 de nadruk leggen op
bewustwording van het gemeenschappelijk en privatief
verbruik door het plaatsen van een Energy Management
Systeem met slimme energie- en watermeters. Via
gedetailleerde metingen kunnen de technische installaties
van de activa van de Vennootschap geoptimaliseerd worden.
Ook zal de CSR Manager alles in het werk stellen zodat de
Vennootschap ook aan de nieuwe gestandaardiseerde
duurzaamheidsrapportages zoals de EU Taxonomy & CSRD
zal voldoen.
Sinds 2013 communiceert de Vennootschap rond
duurzaamheid door middel van drie belangrijke pijlers binnen
haar duurzaamheidsprogramma: ‘Better Footprint’, ‘Better
Nature’ en ‘Better Living’. In het Jaarlijks Financieel Verslag
zullen er per categorie een aantal voorbeelden aangehaald
worden om de hoge duurzaamheidsambities van de
Vennootschap aan het licht te brengen. Tot slot volgt er een
samenvatting van een aantal officieel behaalde
duurzaamheidslabels en projecten die het duurzame beleid
van de Vennootschap kunnen bevestigen.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
26
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Duurzaamheid: A Better Tomorrow
Voordelige en milieuvriendelijke energie
Koolstofuitstoot met 30% verminderen tegen
2030 - voor de zones in onze centra die onder
onze operationele controle vallen.
In samenwerking met huurders en bezoekers
om koolstofuitstoot en afval te verminderen
(ambitie: net zero carbon in 2050).
Decent werk en economische groei
Streven naar nul veiligheidsincidenten in
onze centra.
Duurzame steden en gemeenschappen
Toename van het aantal m groene zones op en
rond onze centra met een ecologische waarde
en een klimaatbestendig karakter.
Bijdrage van 1% NRI-equivalent aan sociale
integratie en sociaal-economische initiatieven.
Verantwoorde consumptie en productie
Zorgen voor meer recycling en voor nul afval
naar stortplaatsen.
Het waterverbruik verminderen.
In samenwerking met huurders en bezoekers
om koolstofuitstoot en afval te verminderen
(ambitie: net zero carbon in 2050).
Actie voor het klimaat
Uitbreiding van het % gebouwen met plannen
voor klimaatadaptatie (extreme hitte,
overstromingen, stormen, enz.).
Partnershap voor de doelstellingen
Partnerschap met leveranciers, huurders en
de buurt.
Our most important
Sustainable Development
Goals (SDG’s)
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
27
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Betere footprint
Verminderen van de CO2 voetafdruk door operationele
ingrepen
Het Uitvoerend Management heeft in het jaar 2022 de
opdracht gegeven aan de afdeling “Building & Maintenance”
om te onderzoeken welke optimalisaties kunnen uitgevoerd
worden op de bestaande technische installaties om het
energieverbruik te doen dalen. Dit steeds rekening houdend
met het comfort van de huurders en bezoekers van de
assets.
Nationaal werden er een aantal besparingsacties opgelegd
die voor elk winkelcentrum werden doorgevoerd. Deze
zorgden het hele jaar door voor een aanzienlijke daling van
het verbruik, onder andere door het wijzigen van het setpunt
van de temperatuur in de galerijen.
Deze ingreep geeft voor alle winkelcentra volgende
resultaten voor het jaar 2022 (in vergelijking met 2021):
• Tijdens de winter 2021-2022 een procentueel verschil in
gasverbruik van 35%. Er werd derhalve 728.812 kWh gas
bespaard, wat overeenkomt met het gemiddeld jaarlijks
gasverbruik van 42 gezinnen van 3 à 4 personen.
• Tijdens de zomer 2022 een procentueel verschil in
elektrisch verbruik van 10,32%. Er werd derhalve 29.881
kWh elektriciteit bespaard, wat overeenkomt met het
gemiddeld jaarlijks elektriciteitsverbruik van 10 gezinnen
van 3 à 4 personen.
De Vennootschap is ervan overtuigd dat optimalisatie
eveneens belangrijk blijft bij reeds geïmplementeerde
energiebesparende installaties. Bij alle assets werden de
uren van de buiten- en parkingverlichting naar een minimum
gedoseerd, weliswaar rekening houdend met het comfort
van de huurders en bezoekers van deze activa. Als
cijfervoorbeeld kan de implementatie van de nieuwe buiten-
en parkingverlichting bij winkelcentrum Ring Kortrijk worden
genomen. Daar zorgt de optimalisatie van het uurschema
van de verlichting voor een mooie besparing, ook al waren
de verbruikers reeds energie-efficiënt. De programmatie
werd gewijzigd waardoor de verlichting per dag in totaliteit
2h minder actief is. Het totale vermogen van alle nieuwe
buiten- en parkingverlichting is 10,6 KW. Omgerekend zorgt
deze optimalisatie dus voor een reductie van 21,2 KWh per
dag of een elektrische besparing van 6.636 KWh op
jaarbasis. Dit komt overeen met 115 volledige laadbeurten
van een gemiddelde elektrische wagen of met andere
woorden 31.600 gereden elektrische kilometers.
Om het onnodige sluimerverbruik verder te verminderen,
werd er in 2022 door het management van elk
winkelcentrum tweemaal een “night walk” georganiseerd.
Tijdens deze controle wordt er nagegaan of er nog onnodige
verbruikers actief zijn tijdens de sluitingsuren (bv. etalage- of
publiciteitsverlichting). Met deze sensibiliseringscampagne
kan de Vennootschap haar huurders individueel aansporen
om minder te verbruiken.
Verminderen van de CO2 voetafdruk door investeringen
De Vennootschap beseft dat optimalisatie van de bestaande
installaties van haar activa als alleenstaande ingreep
onvoldoende is om de CO2 uitstoot te verminderen. In het
kader daarvan worden er elk jaar ook Capex investeringen
uitgevoerd. Hieronder geeft de Vennootschap graag een
aantal voorbeelden eindigend met een “Case Study” waarbij
één asset in detail besproken wordt aan de hand van
concrete resultaten en besparingscijfers.
De Vennootschap heeft bij de kantoren van The Sage
Vilvoorde en The Sage Antwerp geïnvesteerd in laadpalen
voor de huurders en hun personeel. Voor The Sage
Vilvoorde alleen al werden er in totaal 11 laadpalen van 22kW
bijgeplaatst. Het plaatsen van deze laadpalen zorgt niet
meteen voor een verlaging van de CO2 uitstoot van dit
actief, maar is wel een belangrijke stap naar de elektrificatie
van het wagenpark van de huurders. Verder werden er bij
The Sage Antwerp in november drie oudere koelmachines
vervangen door nieuwe meer energiezuinige exemplaren.
Deze koelmachines gebruiken milieuvriendelijke
koelvloeistoffen die 75% minder impact hebben op de
opwarming van de aarde ten opzichte van de oude.
Bovendien gebruiken de machines in totaliteit ook 30%
minder koelvloeistof.
Bij Shopping 1 in Genk werd in november de laatste TL-
verlichting van de burelen en de gemeenschappelijke delen
vervangen door efficiënte LED-verlichting. Dit zorgt voor een
reductie in het energieverbruik van 25%, wat op jaarbasis
een totale besparing van 3.578 kWh zou opleveren. Bij
Shopping Nivelles werd alle verlichting van de burelen,
gemeenschappelijke delen en doorloopgangen eveneens
vervangen waardoor het volledige winkelcentrum nu ook
voor 100% uit LED-verlichting bestaat. In Ring Kortrijk heeft
de Vennootschap tijdens de buitenrenovatiewerken in Q1 &
Q2 - 2022 alle buitenverlichting eveneens vervangen door
LED. Verder werden er nieuwe kantoren gebouwd waarbij
LED verlichting werd geplaatst. Waterbesparende sanitaire
voorzieningen (toiletten, kranen, urinoirs) zorgden vanaf
plaatsing voor een reductie van het waterverbruik. Deze
sanitaire toestellen werden daarnaast ook op het regenwater
aangesloten. Door deze beide ingrepen is er een forse
daling van het stadswaterverbruik.
Case Study Shopping Belle-Île
Aan de hand van een overzicht van de uitgevoerde acties in
Shopping Belle-Île toont de Vennootschap wat het resultaat
is van haar besparingen. In onderstaande tabel kan men in
detail de uitgevoerde acties, zowel operationele ingrepen als
investeringen, en hun effect op het verbruik van het
winkelcentrum terugvinden.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
28
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
(elektriciteit in KWh)
Energieverbruik
2019
2020
2021
2022
.
.
.
.
.
.
Jan Feb Maa Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt
Dec
Nov
(Gas in KWh)
Gasverbruik
2019
2020
2021
2022
.
.
.
.
.
.
.
Jan Feb Maa Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt DecNov
Besparingsactie Gevolg
Installatie van 3 onafhankelijke splits om de ringleiding 's nachts te
kunnen afsluiten.
Besparing d.m.v. investering, daling van het elektrisch en gasverbruik.
Afsluiten van de gaskraan tot midden november om sluimerverbruik
te vermijden.
Besparing d.m.v. operationele ingreep, daling van het gasverbruik.
Optimalisatie branduren binnenverlichting, bij daglicht bepaalde bin-
nenverlichting uitschakelen.
Besparing d.m.v. operationele ingreep, daling van het elektrisch verbruik.
Verkorten van het aantal branduren van de buitenverlichting. Besparing d.m.v. operationele ingreep, daling van het elektrisch verbruik.
Vervangen van buitenverlichting naar LED langs de kant van de
Ourthe en langs de toegangswegen en rotondes.
Besparing d.m.v. investering, daling van 50% van het elektrisch verbruik.
Wijziging van setpoint temperatuur van de galerij naar 19°C (winter)
en 24°C (zomer).
Besparing d.m.v. investering, daling van het elektrisch en gasverbruik.
Bovenstaande acties hebben allen samen voor aanzienlijke
besparingen gezorgd. Zoals in onderstaande grafiek
weergegeven, werd zowel het elektrisch als gasverbruik
sterk gereduceerd ten gevolge van investeringen
(duurzaamheidsprojecten) en operationele ingrepen
(duurzaam beleid) van dit actief.
Wanneer men kijkt naar het verschil tussen het jaar 2021 en
2022 is er in totaal 23,7% minder elektriciteitsverbruik en
26,1% minder gasverbruik, respectievelijk 451.139 kWh
elektrisch verbruik en 400.923 kWh gasverbruik.
Opwekken van groene energie
Over de jaren heen werd geïnvesteerd in de plaatsing van
zonnepanelen op de daken van de activa van de
Vennootschap. Zo zorgt de Vennootschap voor een grote
daling van de CO2 uitstoot door het produceren en gebruik
maken van lokale groene energie. Naast het verbruiken van
deze energie wordt er ook een deel geïnjecteerd waardoor
deze groene elektrische energie beschikbaar is voor derden.
Hieronder geeft de Vennootschap u graag een beeld van
alle zonnepaneelinstallaties met hun totale opwekking en
lokaal groen verbruikte energie.
Hieronder geeft de Vennootschap u graag een beeld van
alle zonnepaneelinstallaties met hun totale opwekking en
lokaal groen verbruikte energie.
Asset #zonnepanelen KW piek
Geproduceerde
groene energie (KWh)
% Groene energie
t.o.v. totaalverbruik
Shopping 1 Genk 1.765 450 645.455 36%
Shopping Belle-Île 3.566 1.000 852.511 32%
Shopping Les Bastions 1.428 500 510.241 30%
Shopping Nivelles 1.728 500 498.435 27%
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
29
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Zonnepanelen
1.765
1.428
3.566
1.728
Shopping 1 Genk
Shopping Belle Île
Shopping Les Bastions
Shopping Nivelles
Wegens de buitenrenovatiewerken wordt in Ring Kortrijk de plaatsing
van zonnepanelen in 2023 voorzien.
Wegens de buitenrenovatiewerken wordt in Ring Kortrijk de plaatsing
van zonnepanelen in 2023 voorzien.
Better Nature
Ook voor deze pijler heeft de Vennootschap intensiveringen
uitgevoerd in het jaar 2022, dewelke opnieuw opgedeeld
kunnen worden in enerzijds duurzaam beleid (operationeel)
en duurzaamheidsprojecten (investeringen).
In de maanden juni en juli werden er in elk winkelcentrum
‘Eco Days’ georganiseerd. Tijdens deze events heeft de
Vennootschap de klanten laten kennismaken met hoe ze op
een ecologische manier kunnen leven.
Door middel van verschillende exposanten, doe-het-zelf
workshops en mannequin tentoonstellingen wil ze de
aandacht vestigen op ecologie en duurzaamheid. Het is een
programma waarbij de focus vooral ligt op zero waste,
herbruikbare materialen en meer bewust leven. De
Vennootschap heeft een beleid rond afvalinzameling bij al
haar activa. Dit om ervoor te zorgen dat zowel haar huurders
als bezoekers optimaal sorteren om recyclage te
optimaliseren. Om dit alles efficiënt te laten verlopen, werd
er bijvoorbeeld bij het winkelcentrum Ring Kortrijk een
nieuwe afvalinzamelingplaats opgeleverd en heeft het een
vergunning aangevraagd voor een nieuw exemplaar aan de
andere kant van het centra. De Vennootschap optimaliseert
ook haar afvalrapportage door contracten af te sluiten met
afvalverwerkingsbedrijven met gestandaardiseerde
duurzame rapportage.
De Vennootschap heeft ook allerlei investeringen uitgevoerd
voor een betere natuur. Een mooi voorbeeld hiervan ligt in
Shopping Nivelles, waar een moestuin werd aangelegd van
150m vlakbij de bijenkasten. Begin juni werd een introductie
gegeven aan zowel bezoekers als huurders waarbij er via
workshops tips werden gegeven om een eigen groentetuin
aan te leggen. Bij de buitenrenovatie van winkelcentrum Ring
Kortrijk werd er rondom de shopping een waterdoorlatende
bestrating geplaatst. Hierdoor kan het regenwater
makkelijker doorsijpelen wat zorgt voor aanvulling van het
grondwater en extra biodiversiteit. In Shopping 1 in Genk
werden er extra vleermuiskasten naast het groendak en
nestkasten geplaatst. Ook in Les Bastions zijn er stappen
vooruit gezet door het plaatsen van 10 extra bijenkorven. Tot
slot heeft de Vennootschap ook inspanningen geleverd bij
Shopping Belle-Île door het “hop on the roof” project dat
fungeert als extra beplanting voor de bijenkorven en alsook
zorgt voor het beschaduwen van de lichtkoepels in de
zomer, wat ook bedoeld is om een impact op de koeling van
het winkelcentrum in de zomerperiode te hebben.
Voor de kantoren The Sage te Vilvoorde werd er midden juni
in het kader van de verdere vergroening een
omgevingsvergunning goedgekeurd. Van het momenteel
verharde centrale binnenplein zal 70% (waaronder
autoparkeerplaatsen) vervangen worden door
waterdoorlatende bestrating. Verder wordt er ook een extra
groenzone voorzien met een bloemenweide van 240m met
het oog op meer biodiversiteit en voeding voor insecten en
vogels.
Better Living
De Vennootschap is ervan overtuigd dat “Better Living” een
belangrijk aspect is voor zowel bezoekers, huurders als
personeel. Er werden voor elk van deze doelgroepen
verschillende welzijnsacties uitgevoerd.
Voor het personeel is er per winkelcentrum onder andere
een thermische comfort enquête uitgevoerd. Daarbij werden
een aantal bevragingen gedaan omtrent de
werkomstandigheden. Bij Shopping Nivelles kwam hierbij
bijvoorbeeld naar voren dat de verwarming en koeling van
de kantoren meer geoptimaliseerd zou kunnen worden. Als
respons hierop werden de warmtepompen vervangen en
een aparte temperatuurregeling per ruimte toegevoegd.
Verder werd er naar aanleiding van de Covid crisis CO2
monitoring en alarmering toegepast voor elke aparte
kantoorruimte.
Ook het welzijn van de bezoekers en huurders wordt elk jaar
geoptimaliseerd door middel van verschillende acties. Zo
werd in 2022 bij het winkelcentrum Ring Kortrijk de belijning
van de parking aangepakt waardoor er specifieke plaatsen
dichtbij de ingang voorzien werden voor onder andere
elektrische wagens, PMR en jonge gezinnen. Deze belijning
werd daarenboven strategisch aangepakt met ‘schuin
parkeren’. Uit onderzoek blijkt dat dit de veiligheid bevordert
en het parkeren zelf eenvoudiger maakt. Bovendien werd de
buiten- en parkingverlichting vernieuwd, gebaseerd op een
voorafgaande verlichtingsstudie door experten. Dit om de
veiligheid en de lichtvervuiling naar bezoekers en
omliggende buren te minimaliseren.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
30
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Bewijs van duurzaam vastgoed
Duurzaamheidscertificering
De Vennootschap wil ook officieel aantonen dat ze investeert
in de verduurzaming van haar activa. Om dit te demonstreren
heeft ze het grootste deel van haar activa volgens BREEAM
In-Use gecertificeerd. BREEAM In-Use is een internationaal
duurzaamheidscertificaat ontworpen door BRE. Dit certificaat
kent op basis van 9 hoofdcategorieën een score toe
refererend naar de duurzaamheid van een gebouw.
In onderstaande tabel kunnen de resultaten van deze
certificatie waargenomen worden.
Asset Part I: Asset Performance Part II: Management Performance
Shopping Ring Kortrijk Very Good Very Good
Shopping Nivelles Very Good Very Good
Shopping Belle-Île Very Good Q2-2023
Shopping Les Bastions Q2-2023 Q2-2023
The Sage Vilvoorde M28 Very Good Not applicable
The Sage Vilvoorde M30 Very Good Not applicable
The Sage Vilvoorde M32 Very Good Not applicable
The Sage Antwerp RVL1 Very Good Not applicable
The Sage Antwerp RVL2 Very Good Not applicable
The Sage Antwerp RVL3-5 Good Not applicable
The Sage Antwerp Berchemstadionstraat 76-78 Very Good Not applicable
Asset Post construction certificate
Shopping 1 Genk Very Good
Road To Paris
De Vennootschap heeft in 2022 beslist om buiten de
algemene duurzaamheidsdoelstellingen deel te nemen aan
het duurzaamheidsproject “The Road To Paris”. Dit project is
een initiatief om als duurzame organisatie de doelstellingen
van de klimaattop van 2015, in Parijs, na te streven. Op deze
top, intussen 7 jaar geleden met 55 deelnemende landen,
werd besloten om maatregelen te nemen om de CO2
uitstoot in de komende jaren drastisch te verminderen. Deze
maatregelen beogen dat de globale opwarming van de
aarde maximaal 2°C zal zijn met een streefwaarde van 1,5°C.
In juni 2022 is de Vennootschap gestart om dit project, in
samenwerking met een studiebureau, op te zetten voor de
vijf winkelcentra van de Vennootschap. Door de technische
installaties en de gebouwenschil van haar assets
gedetailleerd te analyseren, wordt er via expertsessies
bekeken welke investeringen er dienen te gebeuren om aan
de Europese CREM1,5 norm te kunnen voldoen tegen 2050.
Al deze investeringen zullen jaar na jaar in een online
applicatie geplaatst worden om intern de voortgang te
kunnen opvolgen alsook te kunnen vergelijken tussen de
assets onderling.
Via dit project zal de Vennootschap naast haar algemene
duurzaamheidsdoelstellingen jaar na jaar ook een plan van
aanpak hebben om haar winkelcentra verder te
verduurzamen, met een specifieke target tot het jaar 2050.
De Vennootschap kijkt er alvast erg naar uit om dit samen
met haar stakeholders te verwezenlijken om niet enkel
duurzaamheidsobjectieven te bereiken maar tevens waarde
op lange termijn te creëren voor haar Aandeelhouders.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
31
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Milieu-prestatieindicatoren Retail
Absolute portfolio Like-for-like portfolio
Impact areas 2022 2021 2022 2021
Energie (MWh)
Elektriciteit - gemeenschappelijke delen van de huurders 7.780 7.944 7.780 6.526
Elektriciteit subbemeterd aan huurders 23 17 23 17
Totaal door de eigenaar aangekochte elektriciteit 7.803 7.961 7.803 6.543
Percentage elektriciteit uit hernieuwbare bronnen (marktgebaseerd) 100% 100% 100% 100%
Stadsverwarming en koeling - gemeenschappelijke delen van de huurders 0 0 0 0
Stadsverwarming en koeling subbemeterd aan de huurders 0 0 0 0
Totaal door de eigenaar aangekochte district verwarming 0 0 0 0
Percentage verwarming en koeling uit hernieuwbare bronnen 0% 0% 0% 0%
Brandstoffen - gemeenschappelijke delen van de huurders 2.975 3.645 2.975 3.645
Brandstoffen subbemeterd aan de huurders 413 287 413 287
Totaal door de eigenaar aangekochte brandstoffen 3.578 3.932 3.578 3.932
Percentage brandstoffen uit hernieuwbare bronnen 0% 0% 0% 0%
Totaal energie voor de gemeenschappelijke delen van de huurders 10.755 11.589 10.755 10.171
Totaal subbemeterd aan de huurders 436 304 436 304
Totaal door de eigenaar aangekochte energie 11.381 11.893 11.381 10.475
Totaal op site geproduceerde hernieuwbare energie 2.664 1.853 2.664 1.847
Uitstoot van broeikasgassen door energie (tCO2e)
Totaal directe GHG-emissies Scope 1 (marktgebaseerd) 650 662 650 662
Totaal directe GHG emissies Scope 1 (locatiegebaseerd) 650 662 650 662
Totaal indirecte GHG emissies Scope 2 (marktgebaseerd) 0 0 0 0
Totaal indirecte GHG emissies Scope 2 (locatiegebaseerd) 1.000 1.053 1000 1053
Totaal indirecte GHG emissies Scope 3 (marktgebaseerd) 75 52 75 52
Totaal door de eigenaar verkregen GHG emissies (marktgebaseerd) 725 714 725 714
Water (m³)
Water afkomstig van gemeentelijke of andere openbare watervoorzieningen. 60.531 51.710 60.531 51.710
Water afkomstig van regenwater, rechtstreeks opgevangen en opgeslagen 3.385 3.356 3.385 3.356
Water afkomstig van grondwater / oppervlaktewater 949 11.689 949 11.689
Totaal door de eigenaar bekomen waterverbruik 64.865 66.755 64.865 66.755
Water doorbelast aan de huurders 37.981 30.362 37.981 30.362
Afval (in metrieke) ton
Gevaarlijke afvalstoffen 0 0 0 0
Ongevaarlijke afvalstoffen 1.375 1.224 1.375 1.224
Totaalgewicht afval op basis van afvalverwerkingsroute (metrieke ton)
Recyclage 523 465 523 465
Compostering 14 12 14 12
Energie uit afval 646 575 646 575
Afvalverbranding zonder recuperatie van energie 0 0 0 0
Afvalstortplaats 55 49 55 49
Andere 138 122 138 122
Afvalpercentage op basis van afvalverwerkingsroute (%)
Recyclage 38% 38% 38% 38%
Compostering 1% 1% 1% 1%
Energie uit afval 47% 47% 47% 47%
Afvalverbranding zonder recuperatie van energie 0% 0% 0% 0%
Afvalstortplaats 4% 4% 4% 4%
Andere 10% 10% 10% 10%
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
32
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Milieu-intensiteitsindicatoren Retail
Absolute portfolio Like for like portfolio
Impact areas 2022 2021 2022 2021
Energie-intensiteit gebouw kWh/m2/jaar 57,68 60,27 57,68 60,27
kWh/bezoekers/jaar 0,46 0,73 0,46 0,73
Uitstoot van broeikasgassen intensiteit door ener-
gieopwekking in gebouwen kg CO2e/m2/jaar 3,67 3,62 3,67 3,62
kg CO2e/bezoekers/jaar 0,03 0,04 0,03 0,04
Waterintensiteit gebouw m3/m2/jaar 0,33 0,34 0,33 0,34
liter/bezoekers/jaar 2,63 4,10 2,63 4,10
Milieu-prestatieindicatoren Kantoren
Absolute portfolio Like for like portfolio
Impact areas 2022 2021 2022 2021
Energie (MWh)
Elektriciteit - gemeenschappelijke delen van de huurders 4.355 4.758 4.355 4.758
Elektriciteit subbemeterd aan de huurders 903 1.060 903 1.060
Totaal door de eigenaar aangekochte elektriciteit 6.496 6.030 6.496 6.030
Percentage elektriciteit uit hernieuwbare bronnen 100% 100% 100% 100%
Stadsverwarming en koeling gemeenschappelijke delen van de huurders - - - -
Stadsverwarming en koeling subbemeterd aan de huurders - - - -
Totaal door de eigenaar aangekochte stadsverwarming - - - -
Percentage verwarming en koeling uit hernieuwbare bronnen - - - -
Brandstoffen - gemeenschappelijke delen van de huurders 3.605 4.629 3.605 4.629
Brandstoffen subbemeterd aan de huurders 0 0 0 0
Totaal door de eigenaar bekomen brandstoffen 3.550 4.629 3.550 4.629
Percentage brandstoffen uit hernieuwbare bronnen 0% 0% 0% 0%
Totaal energie voor de gemeenschappelijke delen van de huurders 7.960 9.387 7.960 9.387
Totaal subbemeterde energie aan de huurders 903 1.060 903 1.060
Totaal door de eigenaar bekomen energie 8.863 10.447 8.863 10.447
Uitstoot van broeikasgassen door energie (tCO2e)
Totaal directe GHG-emissies Scope 1 (marktgebaseerd) 645 853 645 853
Totaal indirecte GHG emissies Scope 2 (marktgebaseerd) 0 0 - 0
Totaal indirecte GHG emissies Scope 2 (locatiegebaseerd) 1046 971 1.046 971
Totaal indirecte GHG emissies Scope 3 (marktgebaseerd) - - - -
Totaal GHG emissies (marktgebaseerd) 645 853 645 853
Water (m3)
Water afkomstig van openbare watervoorzieningen - gemeenschappelijke delen van
de huurders 12.810 15.034 12.810 15.034
Water afkomstig van openbare watervoorziening - subbemeterd - - - -
Water afkomstig van regenwater, rechtstreeks opgevangen en opgeslagen - - - -
Water afkomstig van grondwater / oppervlaktewater - - - -
Totaal door de eigenaar bekomen waterverbruik 12.810 15.034 12.810 15.034
Afval (in metrieke) ton
Gevaarlijke afvalstoen 0 0 - 0
Ongevaarlijke afvalstoen 119 90 119 90
Totaalgewicht afval op basis van afvalverwerkingsroute (metrieke ton)
Recyclage 53,9 37,7 54 37,7
Compostering 0 0 - 0
Energie uit afval 49,8 40,6 50 40,6
Afvalverbranding zonder recuperatie van energie 0 0 - 0
Afvalstortplaats 0 0 - 0
Andere 15,3 12,7 15 12,7
Afvalpercentage op basis van afvalverwerkingsroute (%)
Recyclage 45% 42% 45% 42%
Compostering 0% 0% 0% 0%
Energie uit afval 42% 45% 42% 45%
Afvalverbranding zonder recuperatie van energie 0% 0% 0% 0%
Afvalstortplaats 0% 0% 0% 0%
Andere 13% 13% 13% 13%
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
33
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Milieu-intensiteitsindicatoren Kantoren
Absolute portfolio Like for like portfolio
Impact areas 2022 2021 2022 2021
Energie-intensiteit gebouw CRESS CRE1 kWh/m/jaar 83 98 83 98
Uitstoot van broeikasgassen intensiteit door energieopwek-
king in gebouwen CRESS CRE3 kgCOe/m/jaar 6,04 7,99 6,04 7,99
Waterintensiteit gebouw CRESS CRE2 m/m/jaar 0,12 0,14 0,12 0,14
BREEAM-certificaten
% GLA retail center 2022 2021
Behaalde BREEAM certificaten
Outstanding 0% 0%
Excellent 0% 36%
Very Good 84% 43%
Good/Pass 3% 0%
GLA percentage met BREEAM-certificering 87% 79%
GLA percentage van in aanmerking komende centra met BREEAM-certificering 100% 100%
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
34
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheersverslag
Het hoofdstuk 9 ‘Risicofactoren’ en de ‘Corporate Governance Verklaring’ (in
hoofdstuk 3) maken integraal deel uit van dit beheersverslag en vormen samen het
jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening opgesteld overeenkomstig
artikelen 3:6 en 3:32 van het WVV.
Missie en strategie
Stevige jaarresultaten licht
boven de verwachtingen
Vastgoedbeleggingen
Financiële resultaten
Gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan
na het einde van het boekjaar
Onderzoek en ontwikkeling
Resultaatbestemming
Vooruitzichten
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
35
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstavenEPRA
Beheer s-
verslag
Beheersverslag
Missie en strategie
Missie: focus op winkelcentra en retail parks
De Vennootschap is een professionele vastgoedinvesteerder
en exploitant die zich richt op grote winkelcentra en retail
parks in België en Luxemburg. De Vennootschap beschikt
over de verschillende competenties en middelen om haar
verschillende activa te beheren, te exploiteren, erin
te investeren en te herontwikkelen zodat zij haar
aandeelhouders een aantrekkelijk investeringsrendement
met een laag risicoprofiel kan bieden.
Strategie: waardecreatie en risicospreiding
De Vennootschap streeft naar een stabiele groei van het
nettoresultaat van kernactiviteiten en naar een
gezond dividendbeleid. Om deze doelstellingen te realiseren
stelt de Vennootschap waardecreatie en risicospreiding
centraal in haar strategie. Deze waardecreatie wordt
voornamelijk bereikt door:
• actief beheer en herontwikkeling van winkelcentra
en retail parks;
• acquisitie van retail vastgoed dat aan de kwaliteitscriteria
van de Vennootschap beantwoordt.
Actief beheer en herontwikkeling van winkelcentra en
retail parks
De Vennootschap investeert in en heeft
toonaangevende winkelcentra en retail parks in haar
verzorgingsgebied. In haar voortdurende streven naar
optimalisering van haar portefeuille heeft de Vennootschap
besloten haar winkelcentra te ontwikkelen tot "Full Service
Centers", die beter kunnen inspelen op de veranderende
behoeften en consumptiepatronen van de bevolking. Deze
omvorming tot "Full Service Centers" zal de Vennootschap
dus in staat stellen om over te schakelen van een louter
commerciële oriëntatie naar een "LifeCentral" oriëntatie voor
haar activa.
Het "LifeCentral" programma is een antwoord op het
veranderende consumentengedrag en de ontwikkeling van
e-commerce waarmee Wereldhave Belgium nieuwe redenen
wil creëren voor consumenten om haar centra te bezoeken.
De “Full Service Centers” van Wereldhave Belgium zullen
daarom verder gaan dan het traditionele winkelen en een
plaats bieden waar bezoekers kunnen ontspannen,
socialiseren, werken en werken aan hun gezondheid en dit
allemaal terwijl ze winkelen.
Het is absoluut noodzakelijk dat de door de Vennootschap
geïdentificeerde dagelijkse basisbehoeften van de klanten
geconcentreerd worden in één locatie. Deze basisbehoeften
kunnen in vier hoofdcategorieën worden onderverdeeld:
1. Voorzien in primaire behoeften (voeding en andere basis
levensbehoeften).
2. Zichzelf uitdrukken – of “er goed uitzien en een goede
indruk maken” (mode, binnenhuisarchitectuur, schoonheid
en cosmetica).
3. Genieten van het leven – tijd doorbrengen met vrienden
en familie (vrije tijd en ontspanning, eten en drinken).
4. ‘Wellness’ – zorgen dragen voor uw persoonlijke
gezondheid (fitness, gezondheidszorg en welzijn).
Ten slotte beperkt het Life Central programma zich niet tot
het gebruik van de winkelruimte maar het zal ook diensten
aanbieden aan consumenten en huurders zoals ‘The Point’,
de ‘Flow’ applicatie, ‘Troov’ (tijdens de periodes van shoppen
op afspraak), enz.
Deze strategie zal de Vennootschap in staat stellen om op
lange termijn een hoge bezettingsgraad van haar activa
te garanderen en tegelijk haar grondposities optimaal
te benutten door nieuwe functies te ontwikkelen.
Acquisitie van commercieel vastgoed
De Vennootschap is een belangrijke speler in het
commerciële vastgoedlandschap in België. In deze context
staat de onderneming voortdurend in contact met investeer-
ders, promotoren en vooraanstaande vastgoedmakelaars
en analyseert zij voortdurend de verschillende mogelijkhe-
den om eigendommen te verwerven die voldoen aan haar
eisen inzake kwaliteit en strategische positionering.
Property Management – Beheer van de
portefeuille vastgoedbeleggingen
Wereldhave Belgium Services NV, met maats chappelijke
zetel te 1800 Vilvoorde, Medialaan 30 bus 6, met
ondernemingsnummer 0422.120.838, treedt op als
vastgoedbeheerder van de portefeuille
vastgoedbeleggingen van de Vennootschap.
De aandelen van Wereldhave Belgium Services NV zijn voor
99,52% in handen van de Vennootschap. De erelonen ten
gunste van Wereldhave Belgium Services NV worden
rechtstreeks aan de huurders aangerekend conform
de contractuele voorwaarden beschreven
in de huurovereenkomsten.
Wereldhave Belgium Services NV beschikt over een
administratieve, boekhoudkundige, financiële en technische
organisatie die passend is voor het beheer van
de vastgoedportefeuille van de Vennootschap.
De bestuurders van Wereldhave Belgium Services NV (Ifield
BV, vertegenwoordigd door de heer Nicolas Beaussillon,
Firesti BV, vertegenwoordigd door mevrouw Ingrid
Theuninck en Realine BV, vertegenwoordigd door mevrouw
Ine Beeterens) beschikken over de vereiste professionele
betrouwbaarheid en passende ervaring zoals beschreven
en in overeenstemming met artikel 19 van de GVV-wet.
Hoewel de Belgische markt voor onroerend goed zijn eigen
lokale kennis en gebruiken heeft, is er veel ruimte voor
uitwisseling van ‘best practices’ in gebieden waar de groep
Wereldhave actief is.
Om de “operational excellence” van de Vennootschap
te versterken, wordt verder gebouwd aan een performant
datamanagement. Data wordt aangeleverd vanuit
dezelfde bronnen en stromen waardoor bedrijfsprocessen
optimaal op mekaar afgestemd worden.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
36
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
EPRA
Beheer s-
verslag
Missie en strategie
Stevige jaarresultaten licht boven de
verwachtingen
(Deze informatie maakt integraal deel uit van de financiële
overzichten, welke in het hoofdstuk ‘Financieel Verslag’ van
onderhavig Jaarlijks Financieel Verslag voorgesteld is)
Na een begin van het jaar dat nog enigszins werd beïnvloed
door de laatste anti-Covid maatregelen en ondanks het
uitbreken van de oorlog in Oekraïne in februari, zijn
de jaarresultaten van de Vennootschap aanzienlijk gestegen
ten opzichte van 2021 en zelfs iets hoger dan voorspeld. Als
gevolg van de opheffing van de laatste beperkende Covid
overheidsmaatregelen kon de Vennootschap haar activa
weer volledig exploiteren en keerden de bezoekers
inderdaad terug naar de fysieke winkels. De zeer
goede bezoekersaantallen die tijdens 2022 geboekt werden,
hebben een positief effect gehad op de omzetcijfers van
de retailers en hebben verschillende onder hen ertoe
aangezet nieuwe winkels te openen, hetgeen
de bezettingsgraad van de portefeuille van de Vennootschap
opnieuw deed stijgen tot niveaus die even hoog zijn als vóór
de Covid-pandemie.
Na twee jaar van investeringen in haar kantorenportefeuille
beginnen deze vruchten af te werpen, zodat
de bezettingsgraad het afgelopen jaar met meer dan 5%
is gestegen en de toekomstvooruitzichten gunstig zijn.
Ook de inflatie speelde een belangrijke rol in de resultaten
van de Vennootschap, enerzijds positief door de indexering
van alle huurprijzen en anderzijds negatief door de stijging
van de financieringskosten. Echter, de Vennootschap volgt
nauw de ontwikkeling van de markt op en speelt hier
op gepaste wijze op in.
Ten slotte is de Vennootschap verheugd te kunnen
aankondigen dat het aandeel van Shopping Belle-Île in Luik
in haar geconsolideerde activa per 31 december 2022 tot
18,9% is teruggebracht, zodat zij aan de wettelijke
diversificatieregels voldoet en bijgevolg de door de FSMA
toegestane afwijking niet langer nodig is. In deze context zal
de Vennootschap evenmin langer verplicht zijn een
schuldgraad van 33% in acht te nemen en zal zij wederom
nieuwe investeringen kunnen overwegen, ook al dwingt
de huidige marktcontext tot een zekere voorzichtigheid.
Evolutie van de operationele activiteiten:
Na een jaar 2021 dat door de Covid-19 pandemie werd
beïnvloed, heeft de Vennootschap in 2022 geen sluitingen
in winkelcentra meer ervaren. De verschillende beperkingen
(met name het dragen van mondmaskers en individueel
shoppen) in het kader van de pandemie verdwenen
geleidelijk en werden begin maart 2022 volledig opgeheven.
In de eerste helft van het jaar heeft de Vennootschap,
ondanks het uitbreken van de oorlog in Oekraïne eind
februari 2022, een zeer goede dynamiek ervaren wat betreft
het aantal bezoekers in haar winkelcentra met een stijging
van 19,9% in vergelijking met dezelfde periode in 2021.
De bezoekersaantallen zijn ook in de buurt gekomen van
deze van 2019 (de pre-Covid periode) met een daling van
slechts 5,2%. Bovendien is het merkwaardig dat
de verschillende commerciële activa in de eerste helft van
het jaar zelfs beter hebben gepresteerd dan het
marktgemiddelde in vergelijking met 2019.
De tweede helft van het jaar kende ook een mooie stijging
van het aantal bezoekers ten opzichte van 2021 met meer
dan 7,85%. De Vennootschap deed het opnieuw beter dan
de totale markt en de bezoekersaantallen liggen in de buurt
van die van 2019 met een verschil dat beperkt bleef tot -3,4%
voor de tweede helft van het jaar.
Deze cijfers bevestigen de strategie van de Vennootschap
om haar activa om te vormen tot “Full Service Centers”
teneinde nog meer klanten aan te trekken en deze
activiteiten op lange termijn in stand te houden. In dit kader
zijn in 2022 reeds een aantal projecten gelanceerd.
Het grootste project in 2022 was de renovatie van de gevel
en de buitenruimtes alsook de reorganisatie van de parking
van het winkelcentrum Ring Kortrijk. De werkzaamheden zijn
in 2021 gestart teneinde dit meer dan 50 jaar
oude winkelcentrum aantrekkelijker te maken. Dankzij
de fasering en de goede communicatie kon de overlast voor
zowel huurders als bezoekers worden beperkt, en de eerste
reacties van deze laatsten zijn uitstekend.
In het kader van haar strategie heeft de Vennootschap
in 2022 haar nieuwe horecaconcept “Eat&Meet”
geïmplementeerd op de eerste verdieping van Shopping 1 in
Genk. Dit project bestaat uit de implementatie van een Food
Court met verschillende horecagelegenheden
en gemeenschappelijke terrassen om bezoekers
te ontvangen. De marketing van deze Food Court vordert
goed en de officiële opening zal begin 2023 plaatsvinden.
Een van de mooie verwezenlijkingen in 2022 was
de opening van een gloednieuwe buitenspeeltuin in onze
Shopping Les Bastions in Doornik. Deze is meer dan 8 meter
hoog en heeft tijdens de zomermaanden al veel gezinnen
met hun kinderen verwelkomd om te genieten van
de nieuwe ruimte die voor iedereen toegankelijk is. Deze
ruimte werd gecreëerd in combinatie met de aanleg van een
gloednieuwe ingang van het winkelcentrum om de synergie
met het naastgelegen Retail Park te versterken.
Naast deze grote projecten heeft de Vennootschap in 2022
verschillende concepten geïntroduceerd om de klantervaring
in de winkelcentra te verbeteren. In Shopping Nivelles werd
het eerste concept van “Public Seating” geïnstalleerd
om de bezoekers meer comfort te bieden bij het winkelen.
Op de buitenparking van dit winkelcentrum zijn ook nieuwe
performante elektrische laadstations geïnstalleerd
om de bezoekers een bijkomende dienst aan te bieden. Ook
in Nijvel is een nieuwe Wayfinding aangebracht
om de klanten beter te begeleiden en hen meer comfort
te bieden tijdens hun bezoek.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
37
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstavenEPRA
Beheer s-
verslag
Stevige jaarresultaten licht
boven de verwachtingen
Deze talrijke nieuwe projecten hebben geleid tot een zeer
goede NPS (“Net Promoter Score”) in de meeste vestigingen
van de Vennootschap. Deze score is een maatstaf voor het
meten van de tevredenheid van klanten die winkelcentra
bezoeken. Om deze score in al haar winkelcentra te kunnen
handhaven en verhogen, is de Vennootschap doorgegaan
met het uitvoeren van Mystery Shopping-golven
om de actiepunten te identificeren die nodig zijn
om de klantentevredenheid voortdurend te kunnen
verbeteren.
Anderzijds kon de Vennootschap, dankzij de kwaliteit van
de aanwezige teams en de heropleving van de activiteit
na de Covid-crisis, zeer goede resultaten boeken in het
segment van de Specialty Leasing. Dit geldt met name voor
alle activiteiten en prestaties die in de infopunten van "The
Point" worden gerealiseerd, met name ongekende resultaten
bij de verkoop van cadeaubonnen of de levering van
pakketten. Dit laatste toont de aanvullende rol van
e-commerce en fysieke winkels aan. De teams hebben ook
verschillende evenementen en beurzen georganiseerd, met
name de “Eco-days”, een autosalon en vooral zeer
attractieve kerstmarkten. Dankzij dit alles zijn de inkomsten
aanzienlijk gestegen ten opzichte van 2021 en zijn er dankzij
deze themabeurzen nieuwe bezoekers aangetrokken.
De oorlog in Oekraïne heeft uiteraard gevolgen gehad voor
het beheer van de activa van de Vennootschap in termen
van energieverbruik. In deze context en om
de gemeenschappelijke kosten onder controle te houden,
werd een actieplan, het “Energy Saving Action Plan”,
gelanceerd. Deze bestond uit een herziening van talrijke
werkprocessen om het beheer en het gebruik van
verschillende energiebronnen, voornamelijk gas
en elektriciteit, die een aanzienlijk deel van
de gemeenschappelijke kosten vertegenwoordigen,
te beperken of te heroverwegen. Deze acties hebben het
op sommige vlakken mogelijk gemaakt het verbruik met 20%
tot 30% te verminderen ten opzichte van het
voorgaande jaar, met behoud van een hoog niveau van
comfort en veiligheid. In sommige gevallen zullen deze
besparingen een korte termijneffect hebben, terwijl andere
een positief lange termijneffect zullen hebben, met name
dankzij de heronderhandeling van bepaalde contracten
of de aanpassing van bepaalde procedures die in het
verleden zeer energie-intensief waren. Al deze processen
zullen in 2023 uiteraard gehandhaafd blijven en de teams
zullen er actief aan blijven werken om de stijging van
de gemeenschappelijke lasten van de winkelcentra zoveel
mogelijk te beperken.
Evolutie van de verhuuractiviteiten:
Ondanks het feit dat 2022 gekenmerkt werd door
de onzekerheid als gevolg van de oorlog in Oekraïne
en de stijgende energie- en bouwkosten,
vertoonde de verhuur van winkel- en kantoorruimtes
in de portefeuille van de Vennootschap het hele jaar door
een opmerkelijk dynamisme.
In het jaar 2022 sloot de Vennootschap inderdaad niet
minder dan 89 huurcontracten en huurvernieuwingen voor
een totale oppervlakte van 7.858m. Concreet komt dit
overeen met 15% van de volledige huurdersportefeuille van
de Vennootschap en deze transacties lagen gemiddeld 3%
boven de vorige huurprijs en 13% boven de markthuur (6%
op 31 december 2021). Deze mooie resultaten bevestigen
nogmaals de kwaliteit van de portefeuille van
de Vennootschap en het werk van haar teams, dit zelfs
in een over het algemeen onzekere context.
Wat de winkelportefeuille van de Vennootschap betreft, werd
2022 gekenmerkt door de opening van kwalitatieve merken
met een reële toegevoegde waarde voor de klanten binnen
de activa van de Vennootschap. Zo hebben we nieuwe
verkooppunten van reeds in België aanwezige enseignes
zoals Calzedonia, Claire's, Hairdis, Etam, Ken Shoe Fashion,
Médi-Market, JBC, C&A en Kiabi kunnen verwelkomen
of worden ze binnenkort geopend. Daarnaast heeft
de Vennootschap haar commerciële mix verder
geoptimaliseerd door nieuwe of recente enseignes
op de Belgische markt ervan te overtuigen zich in haar
centra te vestigen (met name Intersport, Chick & Cheez,
Project X Paris en Cup Pasta). De komst van grote spelers
zoals Kiabi en Intersport is uitstekend nieuws en versterkt het
commerciële aanbod op de site van Shopping Les Bastions
te Doornik. Anderzijds bood de opening van een aantal
horecazaken zoals Chick & Cheez, O'Tacos, Panos, Planet
Yahourt en Hawaian Poké Bowl in Shopping 1 in Genk
de Vennootschap de mogelijkheid om in het tweede kwartaal
haar nieuwe “Eat&Meet” concept in primeur te lanceren.
Dankzij deze goede dynamiek hebben Shopping Belle-Île
in Luik en Shopping Nivelles op 31 december 2022 opnieuw
een bezettingsgraad van 100% bereikt en is
de bezettingsgraad van Shopping 1 in Genk voor het eerst
in 10 jaar met meer dan 5% gestegen tot 91%.
De bezettingsgraad van de winkelportefeuille van
de Vennootschap is dan ook ruim gestegen tot 97,7% (97,2%
op 31 december 2021).
Wat de commercialisatie van haar kantoorruimtes betreft,
merkte de Vennootschap op dat na de daling van
de bezettingsgraad eind 2021, als gevolg van het vertrek van
verscheidene huurders, de voltooiing van het project "The
Sage" een uitgesproken belangstelling heeft gewekt bij
potentiële huurders, met 16 vaste huurcontracten die in het
afgelopen jaar werden ondertekend. Deze
belangwekkende ontwikkeling heeft geleid tot een
aanzienlijke stijging van de bezettingsgraad van
de kantooractiva in deze periode met 5,5% ten opzichte van
het einde van het boekjaar 2021 tot 81,5% (76% op 31
december 2021).
Evolutie van de financiële activiteiten:
2022 was een erg volatiel jaar op de financiële markten.
Tijdens de eerste helft van 2022 was de korte termijn rente
nog negatief en kon de Vennootschap genieten van gunstige
financieringsvoorwaarden, zowel via haar Commercial Paper
programma als via haar kredietlijnen. Daarenboven heeft
de Vennootschap een hedging strategie om het
interestrisico in te dekken (door het afsluiten van Interest
Rate Swaps en Caps) die haar vruchten afwerpt. Sinds
ongeveer midden juli 2022 is de korte termijnrente sterk
toegenomen tot ongeveer 2% eind december 2022. Een
cap van € 60 mln aan een uitoefenprijs van 0,5% dringt
de fundingkosten aanzienlijk terug.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
38
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
EPRA
Beheer s-
verslag
Gedurende het tweede kwartaal van 2022, heeft
de Vennootschap de herfinanciering van haar
uitstaande kredietlijnen bij Belfius Bank gerealiseerd. Deze
kredietlijnen van € 30 mln (investeringskrediet) en € 50 mln
(roll over credit facility) zouden in april en september 2023
op vervaldatum komen. Rekening houdend met de stijgende
interestevolutie die sinds begin 2022 is ingezet
en de marktverwachtingen op korte en middellange termijn
op dat moment, heeft de Vennootschap geanticipeerd
op haar vervaldagen van 2023, wat een juiste beslissing
is gebleken gezien de korte termijn rentes nog verder zijn
doorgestegen. Door te kiezen voor een vaste rentevoet
voor het investeringskrediet van € 30 mln, verhoogt
de Vennootschap bovendien haar hedge ratio van 65% tot
76% vanaf april 2023.
De Vennootschap beschikt reeds jaren over een erg
solide balansstructuur met een schuldgraad van 28,6% per
31 december 2022 tegenover 28,2% op 31 december 2021.
Een dergelijk niveau van schuldgraad illustreert de sterke
eigen vermogen basis van de Vennootschap, die haar
in staat stelt om verdere groei te overwegen en te
financieren.
Per 31 december 2022 bedragen de opnames
op schuldfinanciering € 256,2 mln gespreid over
verschillende financieringsbronnen (64% bankfinancieringen,
23% Commercial Paper en 13% obligaties). Daartegenover
staat een bedrag van € 55,6 mln niet opgenomen backup
lijnen en € 90,3 mln beschikbare intercompany backup lijn
als garantie voor het Commercial Paper programma.
Tot 2024 is er geen enkele vervaldatum binnen
de kredietportefeuille. Bovendien starten er in 2023 eerder
afgesloten Interest Rate Swaps en een Cap die een positief
effect zullen hebben op de financieringskost. Deze
elementen versterken de positie van de Vennootschap nog
verder en bevestigen de intrinsieke kwaliteit van haar
portefeuille, haar balans en haar resultaten.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
De reële waarde van de portefeuille vastgoed beschikbaar
voor verhuur (exclusief projectontwikkelingen)
evolueerde van € 912,5 mln op 31 december 2021 naar
€ 935 mln op 31 december 2022, grotendeels te verklaren
door eigen investeringen.
In 2022 heeft de Vennootschap voor een totaal bedrag van
€ 23,1 mln geïnvesteerd, waarvan het grootste deel bestemd
was voor de renovatiewerken in het winkelcentrum Ring
Kortrijk. Abstractie makend van deze investeringen,
daalde de reële waarde lichtjes met € 0,8 mln, wat tot uiting
komt in het indirect resultaat.
Retail portefeuille
De Vennootschap richt zich op winkelcentra en retail parken
met een dominante positie in hun verzorgingsgebied, met
een voorkeur voor complexen met uitbreidings- en/
of renovatiemogelijkheden zodat ze kunnen uitgroeien tot
Full Service Centers. Door een proactieve aanpak wil
de Vennootschap de concurrentiepositie van haar
portefeuille van winkelvastgoed op de markt handhaven
en versterken. Het aandeel van de retail portefeuille
bedraagt ± 90% van de waarde van de portefeuille
vastgoedbeleggingen, met inbegrip van
de ontwikkelingsprojecten en de portefeuille activa bestemd
voor verkoop.
De EPRA-bezettingsgraad - zie hierboven - van
de portefeuille commercieel vastgoed steeg van 97,2% per
31 december 2021 tot 97,7% per 31 december 2022. Deze
voortreffelijke prestatie bevestigt de aantrekkelijkheid van
de activa van de Vennootschap, zowel voor vaste huurders
zoals Kiabi, Intersport, Bestseller, KFC, Hawaiian Poké Bowl,
enz. als voor spelers die pop-up winkelconcepten
ontwikkelen zoals Green Clothes, enz.
De aantrekkelijkheid van de activa werd ook bevestigd door
de toename van de “Specialty Leasing” (d.w.z. tijdelijke
bezetting van stands en promotieactiviteiten
in de gemeenschappelijke ruimten) gedurende het hele jaar.
Deze mooie resultaten komen tot uiting in de “Like-For-Like”
huurresultaten van deze activa, die met 14,4% zijn gestegen
ten opzichte van 2021.
De renovatie van de gevels en buitenruimtes van het
winkelcentrum Ring Kortrijk, die in het eerste kwartaal van
2021 begon, is bijna helemaal voltooid, zit op planning
en binnen het budget en is zeer goed onthaald door
de klanten.
In Brugge is de Vennootschap gestart met de renovatie van
haar Retail Park aan de Maalsesteenweg. Concreet bestaat
de eerste fase van de werkzaamheden uit de afbraak van
een gebouw van 800m, gevolgd door de wederopbouw van
een gebouw dat is uitgebreid tot ± 1.500m. Dit gebouw zal
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
39
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstavenEPRA
Beheer s-
verslag
Vastgoedbeleggingen
in de eerste helft van 2023 worden opgeleverd
en de commercialisering van de ruimtes verloopt zeer
voorspoedig. Voor de tweede fase, die bestaat uit
de renovatie van het hoofdgebouw op het terrein, zijn nog
besprekingen met de bestaande huurders gaande. Het
budget voor deze renovatie wordt geraamd op ± € 15,5 mln.
Kantorenportefeuille
De EPRA bezettingsgraad van deze portefeuille is gestegen
van 76,0% per 31 december 2021 tot 81,5% per 31 december
2022. Deze sterke stijging is het resultaat van de versterking
van de aantrekkelijkheid van de activa door de renovaties
die de afgelopen twee jaar zijn uitgevoerd, voornamelijk
op de site van “The Sage Antwerp” en in mindere mate
op de site van “The Sage Vilvoorde”. In Antwerpen werden
nieuwe huurders zoals Escher Cloud, Ikanbi, Robert Half,
Group S, enz. verwelkomd, terwijl in Vilvoorde een kribbe
zich gevestigd heeft die ook het dienstenaanbod aan
de andere huurders op de site versterkt.
In 2023 zal de Vennootschap in beide vestigingen blijven
investeren om op deze goede resultaten te kunnen
voortbouwen.
Deze stijging van de bezettingsgraad weerspiegelt zich
al enigszins in de evolutie van de "Like-for-Like"
huurresultaten met een stijging van 2,3% ten opzichte van
2021, maar zal nog zichtbaarder zijn in 2023.
Ontwikkelingsprojecten
De waarde van de ontwikkelingsprojecten bedroeg
€ 14,3 mln op 31 december 2022 (31 december 2021:
€ 13,5 mln). Deze waardestijging is te wijten aan
de investeringen die in de loop van het jaar zijn gedaan
in de projecten Belle-Île en Waterloo.
Financiële resultaten
Netto resultaat
Het netto resultaat over het boekjaar, inclusief het netto
resultaat van kern- en niet kernactiviteiten, bedroeg
€ 55,2 mln (€ 38,2 mln in 2021). Deze stijging (+ € 17 mln) ten
opzichte van het vorige boekjaar is hoofdzakelijk het gevolg
van een sterkte verbetering van het netto resultaat van niet
kernactiviteiten, namelijk van - € 0,8 mln eind 2021 tot
+ € 12,3 mln eind 2022 of + € 13,1 mln en eveneens een
stijging van het netto resultaat van kernactiviteiten met
€ 3,9 mln.
Netto resultaat van kernactiviteiten
Het netto resultaat van kernactiviteiten per 31 december
2022 bedroeg € 42,9 mln tegenover € 39 mln eind 2021.
Deze positieve bijdrage van € 3,9 mln komt van een stijging
van € 6,1 mln aan vastgoedresultaat, in combinatie met een
stijging van de vastgoedkosten (€ 0,7 mln toename), een
stijging van operationele kosten (€ 0,9 mln toename) en door
een stijging van het negatief financieel resultaat (+ € 0,6 mln).
De Vennootschap kon een stijging van € 6,2 mln aan netto
huurresultaat optekenen hetzij 11,8% ten opzichte van 2021.
Het saldo van de vastgoedkosten en de algemene kosten
is gestegen ten opzichte van 2021. De vastgoedkosten zijn
met € 0,7 mln gestegen van € 7,2 mln tot € 7,9 mln
voornamelijk door meer marketingacties na een Covid-
periode en de algemene kosten zijn met € 0,9 mln gestegen
van € 4,4 mln tot € 5,3 mln waarvan het grootste deel
te verklaren door indexatie van de loonmassa
en aanwervingen van nieuwe medewerkers.
Resultante is een stijging van het operationeel resultaat (van
kernactiviteiten) met € 4,5 mln (+ 10,4%) tot € 47,7 mln
(tegenover € 43,2 mln eind 2021).
Aangezien de Vennootschap gedeeltelijk (namelijk ten
belope van +/-65%) is ingedekt tegen rentestijgingen, heeft
de sterke rentestijging van de tweede helft van het jaar zijn
impact gehad op het financieel resultaat dat is opgelopen
van - € 4,1 mln tot - € 4,7 mln per eind 2022.
Het netto resultaat van kernactiviteiten per aandeel vertoont
een sterkte stijging van € 4,56 eind 2021 tot € 4,87, hetzij
6,8%, rekening houdend met een verwatering ter
gelegenheid van het keuzedividend in april 2022 waarbij
193.938 nieuwe aandelen werden uitgegeven.
Netto resultaat van niet kernactiviteiten
Het netto resultaat van niet kernactiviteiten omvat
voornamelijk het herwaarderingsresultaat van
de vastgoedportefeuille en de wijzigingen in de reële
waarde van de indekkingsportefeuille. Zo is het
herwaarderingsresultaat van de vastgoedbeleggingen met
€ 2,5 mln gestegen van - € 3,3 mln eind 2021 tot - € 0,8 mln
eind 2022. Dit is nagenoeg bij onveranderde samenstelling
van de vastgoedportefeuille en te verklaren door een betere
bezettingsgraad, huurprijsniveaus die zich vaak boven
marktprijzen bevinden en capex investeringen. Wat
de variaties in de reële waarde van de indekkingsportefeuille
betreft, kennen we een positieve evolutie van + € 2,5 mln
eind 2021 tot + € 15,4 mln eind 2022. De sterk gestegen
rentevoeten bepalen grotendeels de waarde van
de derivaten.
Eigen vermogen en nettowaarde per aandeel
Het eigen vermogen per 31 december 2022 bedroeg
€ 701,9 mln (€ 670,9 mln per 31 december 2021), hetzij een
stijging van 4,6%. Deze stijging is te verklaren door een
combinatie van factoren, zoals de verhoging van het kapitaal
ten belope van € 8,1 mln door het keuzedividend,
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
40
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
EPRA
Beheer s-
verslag
Financiële resultaten
de uitbetaling van € 35,6 mln dividend voor het boekjaar
2021 en + € 55,2 mln overgedragen netto resultaat van
het boekjaar.
De intrinsieke waarde per aandeel (totaal eigen vermogen /
totaal aantal aandelen), met inbegrip van het resultaat van
het lopende boekjaar en rekening houdend met de impact
van de uitkering van een keuzedividend in 2022, bedroeg
€ 78,99 op 31 december 2022 (€ 77,19 op
31 december 2021).
Het aantal uitgegeven aandelen bedroeg 8.886.001
aandelen per 31 december 2022.
Gebeurtenissen die zich hebben
voorgedaan na het einde van het
boekjaar
Op de Algemene Vergadering van 12 april 2023 loopt het
mandaat van Dirk Goeminne als Onafhankelijk lid
(en Voorzitter) van de Raad van Bestuur af. De Raad van
bestuur bedankt hem van harte voor zijn kwalitatieve
bijdrage aan de ontwikkeling van de Vennootschap
gedurende deze laatste twaalf jaar.
Ter vervanging van de heer Goeminne wordt de benoeming
van de heer Luc Weverbergh als Onafhankelijk Lid van
de Raad van Bestuur voorgedragen, onder de opschortende
voorwaarde van de goedkeuring door de FSMA. Zijn
benoeming wordt ter goedkeuring voorgelegd aan
de komende Algemene Vergadering waarna zij,
na goedkeuring van de FSMA, definitief zal worden. De heer
Weverbergh heeft een uitgebreide ervaring
in de bankenwereld en beursgenoteerde vennootschappen
opgebouwd in leidinggevende functies o.a. bij BNP
Paribas Fortis.
Daarenboven zal aan de Algemene Vergadering van 12 april
2023 de herbenoeming van de heren Matthijs Storm (als
uitvoerend lid van de Raad van Bestuur) en Dennis
de Vreede (als niet-uitvoerend lid van de Raad van Bestuur)
evenals de benoeming van de heer Keesjan Verhoog als
Niet-Uitvoerend lid van de Raad van Bestuur door
de Promotor Wereldhave NV worden voorgedragen.
Tenslotte heeft de Vennootschap via persbericht van 7 maart
2023 aangekondigd dat in onderling overleg werd besloten
dat de heer Nicolas Beaussillon zal aftreden als CEO
en bestuurder van de Vennootschap op 31 maart 2023.
Er werd overeengekomen dat Nicolas Beaussillon
de komende maanden beschikbaar blijft voor
de Vennootschap om een vlotte transitie te garanderen.
Ondertussen werd eveneens een proces gestart om zijn
opvolging te bepalen. De Vennootschap zal hieromtrent ten
gepaste tijde communiceren.
Afgezien van deze gebeurtenissen, hebben er zich geen
bijkomende belangrijke gebeurtenissen voorgedaan na 31
december 2022 die een invloed zouden hebben
op onderhavig Jaarlijks Financieel Verslag of die erin zouden
vermeld dienen te worden.
Onderzoek en ontwikkeling
Gezien de aard en de specifieke activiteit van
de Vennootschap zijn er geen werkzaamheden die
betrekking hebben op onderzoek of ontwikkeling. Wel heeft
de Vennootschap specifieke projecten gelanceerd
of geïmplementeerd (zie Hoofdstuk “Evolutie van
de operationele activiteiten”).
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
41
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstavenEPRA
Beheer s-
verslag
Gebeurtenissen die zich hebben
voorgedaan
na het einde van het boekjaar
Onderzoek en ontwikkeling
Resultaatbestemming
Het netto resultaat over het boekjaar, inclusief het netto
resultaat van kern- en niet kernactiviteiten, bedroeg
€ 55,2 mln (€ 38,2 mln in 2021). Deze stijging (+ € 17 mln) ten
opzichte van het vorige boekjaar is hoofdzakelijk het gevolg
van een sterkte verbetering van het netto resultaat van niet
kernactiviteiten, namelijk van - € 0,8 mln eind 2021 tot +
€ 12,3 mln eind 2022 of + € 13,1 mln en eveneens een
stijging van het netto resultaat van kernactiviteiten
met € 3,9 mln.
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden
gehouden op woensdag 12 april 2023 om 11.00 uur
op de maatschappelijke zetel van de Vennootschap. De Raad
van Bestuur van de Vennootschap zal aan de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders voorstellen om een
dividend uit te keren van € 4,20 bruto - € 2,94 netto per
aandeel (2021: bruto € 4,10 - netto € 2,87).
Vooruitzichten
De Vennootschap verwacht over het jaar 2023 een
nettoresultaat van kernactiviteiten te behalen tussen
€ 4,85 en € 4,95 per aandeel.
De Vennootschap zal de markt blijven informeren mocht een
bijstelling van de bandbreedte nodig zijn naar aanleiding van
wijzigingen door markt evoluties of andere elementen.
Daarnaast blijft de Vennootschap zoeken naar
mogelijkheden om haar portefeuille te laten groeien door
nieuwe aankopen of nieuwe ontwikkelingen. Indien er een
van dergelijke opportuniteiten zich zou materialiseren, zal
de Vennootschap de markt hierover onmiddellijk inlichten.
De Raad van Bestuur verklaart dat:
1. op basis van de uitgevoerde beoordeling en rekening
houdend met de aanbevelingen van de Code 2020, de
interne risicobeheersing en controlesystemen van de
Vennootschap in opzet adequaat zijn en een redelijke
mate van zekerheid verschaffen en dat de financiële
verslaggeving zoals opgenomen in dit Jaarlijks Financieel
Verslag geen onjuistheden van materieel belang bevat.
De Raad van Bestuur heeft geen aanwijzingen dat dit
risicobeheersing en controlesysteem niet in
overeenstemming met de beschrijving zou hebben
gefunctioneerd noch dat deze in het lopende jaar niet
naar behoren zou functioneren;
2. de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de activa,
de passiva, de financiële positie en het resultaat van de
Vennootschap en de gezamenlijk in de consolidatie
opgenomen perimetervennootschappen;
3. het Jaarlijks Financieel Verslag een getrouw beeld geeft
over de toestand op balansdatum, de gang van zaken
gedurende het boekjaar van de Vennootschap en van
haar perimetervennootschappen waarvan de gegevens in
haar jaarrekening zijn opgenomen;
4. in dit Jaarlijks Financieel Verslag de wezenlijke risico’s zijn
beschreven waarmee de Vennootschap en de met haar
perimetervennootschappen worden geconfronteerd; en
5. na alle redelijke maatregelen hiertoe te hebben genomen,
dat de informatie in het Jaarlijks Financieel Verslag, voor
zover haar bekend is, in overeenstemming is met de
werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten
waarvan de vermelding de strekking van het Jaarlijks
Financieel Verslag zou wijzigen.
De Raad van Bestuur
Wereldhave Belgium NV
D. Goeminne, Voorzitter
B. Boone
A. Claes
N. Beaussillon
M. Storm
D. de Vreede
D. Slegtenhorst
R. Langewouters
Vilvoorde, 7 maart 2023
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
42
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
EPRA
Beheer s-
verslag
EPRA Resultaatbestemming Vooruitzichten
EPRA
EPRA prestatiemeting
1. EPRA resultaat
2. EPRA NAV metrics
3. EPRA netto initieel rendement
(NIR) en ‘Topped up’ NIR
4. EPRA huurleegstandspercentage
5. EPRA cost ratio’s
6. EPRA LTV
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
43
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstavenEPRA
EPRA
EPRA prestatiemeting
Deze gegevens worden louter ter informatie vermeld en zijn
niet vereist door de GVV wetgeving en zijn ook niet
onderworpen aan enig nazicht vanwege overheidsinstanties;
deze cijfersgegevens werden niet geauditeerd door
de commissaris. EPRA (European Public Real Estate
Association) is een organisatie die de Europese
beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt
ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen
in de sector te bevorderen en investeringen in het
beursgenoteerde vastgoed in Europa te vergroten.
EPRA Prestatie Meting Definitie 2022 2021
1 EPRA resultaat Resultaat van de operationele activiteiten
Doelstelling: Een kernindicator van de onderliggende operationele resul-
taten van een vennootschap en een aanwijzing van de mate waarin de
resultaten de betaling van de dividenden kunnen dragen. x € 1.000 42.942 38.993
€/aandeel 4,87 4,56
2 EPRA NAV METRICS -
EPRA Net Reinstate-
ment Value
Gaat ervan uit dat entiteiten nooit activa verkopen en beoogt de waarde
weer te geven die nodig is om de entiteit opnieuw op te bouwen.
Doelstelling: De EPRA NAV-metriek maakt aanpassingen van de NAV
volgens de IFRS-jaarrekening om belanghebbenden de meest relevante
informatie te verschaffen over de reële waarde van de activa en passiva
van een vastgoedbeleggingsmaatschappij, onder verschillende scenario's. x € 1.000 728.511 695.011
€/aandeel 81,98 79,96
2 EPRA NAV METRICS -
EPRA Net Tangible
Assets
Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde
niveaus van onvermijdelijke uitgestelde belastingen kristalliseren.
Doelstelling: De EPRA NAV-metriek maakt aanpassingen van de NAV
volgens de IFRS-jaarrekening om belanghebbenden de meest relevante
informatie te verschaffen over de reële waarde van de activa en passiva
van een vastgoedbeleggingsmaatschappij, onder verschillende scenario's. x € 1.000 704.704 671.781
€/aandeel 79,30 77,29
2 EPRA NAV METRICS -
EPRA Net Disposal
Value
Geeft de aandeelhouderswaarde in een vervreemdingsscenario weer,
waarbij uitgestelde belastingen, financiële instrumenten en bepaalde
andere aanpassingen worden berekend naar de volledige omvang van hun
verplichting, na aftrek van eventuele daaruit voortvloeiende belastingen.
Doelstelling: De EPRA NAV-metriek maakt aanpassingen van de NAV
volgens de IFRS-jaarrekening om belanghebbenden de meest relevante
informatie te verschaffen over de reële waarde van de activa en passiva
van een vastgoedbeleggingsmaatschappij, onder verschillende scenario's. x € 1.000 705.700 670.897
€/aandeel 79,42 77,19
3 EPRA Netto Initieel
rendement (NIR)
Geannualiseerde brutohuurinkomsten gebaseerd op de jaarlijkse lopende
huur op afsluitingsdatum, verminderd met de niet te recupereren vastgoed-
kosten, gedeeld door de reële waarde van de portefeuille vermeerderd
met de (geschatte) transactiekosten (=waarde akte in de handen).
Doelstelling: Een vergelijkbare indicator voor de waardering van de
portefeuille.
Deze indicator zou de investeerders moeten helpen om te oordelen in
welke mate de waardering van portefeuille X te vergelijken valt met de
waardering van portefeuille Y. 6,1% 5,6%
3 EPRA 'TOPPED UP'
NIR
De aangepaste EPRA NIY om rekening te houden met de vervaldag van
huurvrije periodes (of andere huurkortingen). 6,3% 5,8%
4 EPRA huurleegstand-
percentage
Geraamde huurwaarde (ERV) van de leegstaande oppervlaktes, gedeeld
door de geraamde huurwaarde van de volledige portefeuille.
Doelstelling: Een “pure” indicator van de leegstaande oppervlaktes van de
vastgoedbeleggingen (in %), gebaseerd op de ERV. 4,8% 6,1%
5 EPRA kost Ratio (incl.
directe leegstand-
kosten)
Administratieve en operationele kosten (inclusief directe leegstands-
kosten), gedeeld door de bruto huurinkomsten.
Doelstelling: Een kernindicator die de veranderingen in de operationele
kosten van een vennootschap zinvol kan berekenen. 22,3% 21,5%
5 EPRA kost Ratio (excl.
directe leegstand-
kosten)
Administratieve en operationele kosten (exclusief directe leegstands-
kosten), gedeeld door de bruto huurinkomsten.
Doelstelling: Een kernindicator die de veranderingen in de operationele
kosten van een vennootschap zinvol kan berekenen. 20,4% 18,2%
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
44
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
EPRA
EPRA prestatiemeting
1. EPRA resultaat
(x € 1.000) 2022 2021
Nettoresultaat IFRS (groepsaandeel) 55.230 38.191
Aanpassingen voor de berekening van het EPRA resultaat
Uit te sluiten:
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 753 3.275
Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen 29 2
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -15.402 -2.475
Ander portefeuilleresultaat 2.331 -
EPRA Resultaat (groepsaandeel) 42.942 38.993
Gewogen gemiddelde aantal aandelen 8.819.584 8.553.166
EPRA Resultaat per aandeel 4,87 4,56
2. EPRA NAV METRICS
(x € 1.000) 2022 2022 2022 2021 2021 2021
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders 701.944 701.944 701.944 670.897 670.897 670.897
Toe te voegen/uit te sluiten
Hybride instrumenten
Verwaterde NAV 701.944 701.944 701.944 670.897 670.897 670.897
Inclusief:
ii.a) Herwaardering van IP (indien IAS 40 kostenoptie wordt
gebruikt)
ii.b) Herwaardering van IPUC (indien IAS 40 kostenoptie
wordt gebruikt)
ii.c) Herwaardering van overige financiële vaste activa
iii) Herwaardering van huurcontracten gehouden als
financiële leasing
iv) Herwaardering van commercieel vastgoed
Verwaterde NAV tegen reële waarde 701.944 701.944 701.944 670.897 670.897 670.897
Exclusief:
v) Uitgestelde belastingen in verband met de reële waarde-
winsten van IP
vi) Reële waarde van financiële instrumenten -16.153 -16.153 -603 -603
vii) Goodwill als gevolg van uitgestelde belastingen
vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans
vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans
Inclusief:
viii) Reële waarde van vastrentende schulden 3.756 -41
ix) Herwaardering van immateriële activa tegen reële
waarde
x) Belasting op de overdracht van onroerend goed 23.807 23.230
NAV 709.597 685.791 705.700 693.525 670.294 670.897
Volledig verwaterd aantal aandelen 8.886.001 8.886.001 8.886.001 8.692.063 8.692.063 8.692.063
NAV per aandeel (in €) 79,86 77,18 79,42 79,79 77,12 77,19
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
45
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstavenEPRA
1. EPRA resultaat
2. EPRA NAV metrics
3. EPRA netto initieel rendement (NIR) en 'Topped up' NIR
(x € 1.000) 2022 2021
Vastgoedbeleggingen 949.233 926.005
Uit te sluiten:
'Right of use asset’ volgens IFRS 16 -6.511 -6.511
Ontwikkelingsprojecten in voorbereidingsfase of niet zelf ontwikkeld projecten -14.252 -13.514
Vastgoed beschikbaar voor verhuur 928.470 905.980
Toe te voegen:
Geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 23.807 23.230
Investeringswaarde van de portefeuille vastgoed beschikbaar voor verhuur (B) 952.277 929.210
Geannualiseerde bruto huurinkomsten 59.390 53.939
Uit te sluiten:
Vastgoedkosten -1.587 -1.543
Geannualiseerde netto huurinkomsten (A) 57.803 52.396
EPRA NETTO INITIEEL RENDEMENT (A/B) 6,1% 5,6%
Uit te sluiten:
Niet vervallen huurvrije periodes 1.801 1.580
Geannualiseerde netto huurinkomsten (huurvrije periodes uitgesloten) (C) 59.604 53.976
EPRA 'TOPPED UP' NETTO INITIEEL RENDEMENT (C/B) 6,3% 5,8%
4. EPRA huurleegstandspercentage
Verhuurbare
oppervlakte
in m
Geraamde
huurwaarde
(ERV) voor de
leegstand
in € 1.000
Geraamde
huurwaarde
(ERV)
in € 1.000
EPRA
Vacancy Ratio
2022
EPRA
Vacancy Ratio
2021
Segment
Kantoren 62.492 1.556 9.083 18,5% 25,0%
Winkelcentra 222.251 1.439 51.162 2,3% 3,7%
Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuur 284.743 2.996 60.245 4,8% 6,1%
5. EPRA kost ratio’s
(x € 1,000) 2022 2021
(i) Post voor administratieve/operationele kosten volgens de IFRS-resultatenrekening 13.843 12.546
(ii) Netto servicekosten/-vergoedingen 2.989 2.885
(iii) Beheersvergoedingen minus werkelijke/geraamde winstcomponent
(iv) Overige exploitatieopbrengsten/-kosten ter dekking van overheadkosten minus eventuele gerela-
teerde winsten -3.892 -3.673
(v) Aandeel in de kosten van Joint Ventures
Uit te sluiten (indien deel van het bovenstaande):
(vi) Afschrijving van vastgoedbeleggingen
(vii) Kosten voor erfpacht -3 -10
(viii) Kosten van diensten geïnd via de huurprijzen maar niet afzonderlijk gefactureerd
Kosten (inclusief directe leegstandskosten) (A) 12.937 11.748
(ix) Directe leegstandskosten -1.082 -1.785
Kosten (exclusief directe leegstandskosten) (B) 11.855 9.963
(x.a) Brutohuuropbrengsten min erfpachtkosten - volgens IFRS 61.963 58.411
(x.b) Minus: Overige bedrijfsopbrengsten/-toeslagen ter dekking van overheadkosten -3.892 -3.673
(xi) Min: servicevergoeding en servicekosten componenten van de brutohuuropbrengsten
(xii) Bij: aandeel in joint ventures (Brutohuuropbrengsten min de erfpachtkosten)
Bruto huurinkomsten (C) 58.071 54.738
EPRA Kost Ratio (inclusief directe leegstandskosten) (A/C) 22,3% 21,5%
EPRA Kost Ratio (exclusief directe leegstandskosten) (B/C) 20,4% 18,2%
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
46
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
EPRA
3. EPRA netto initieel rendement
(NIR) en ‘Topped up’ NIR
4. EPRA huurleegstandspercentage
5. EPRA cost ratio’s
6. EPRA LTV
(x € 1,000)
Groeps-
rapportering
Aandeel van
Joint Ventures
Aandeel van
materiële
deelnemingen
Minderheids-
belangen Totaal 2022
Omvat
Leningen bij kredietinstellingen 164.450 164.450
Handelspapier 59.750 59.750
Obligatielening 32.000 32.000
Netto schulden 12.647 12.647
Uit te sluiten
Kas en kasequivalenten -10.415 -10.415
Netto schuld (a) 258.432 258.432
Omvat
Vastgoed beschikbaar voor verhuur 928.470 928.470
Projectontwikkelingen 14.252 14.252
Financiële activa 592 592
Totaal vastgoedbeleggingen (b) 943.314 943.314
LTV (a/b) 27,4% 27,4%
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
47
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstavenEPRA
6. EPRA LTV
Vastgoedverslag
Belgische vastgoedmarkt
Samenvatting en overzicht
van de vastgoedportefeuille
Kerninformatie
Beschrijving van de vastgoedportefeuille
Projectonwikkelingen
Verslag waarderingsdeskundigen
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
48
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Vastgoedverslag
De Belgische vastgoedmarkt
1
1 Bron: Cushman & Wakefield en CBRE
Zeer goede hervatting van investeringen in
commercieel vastgoed
Na twee jaren die sterk werden beïnvloed door de sanitaire
context, hebben de commerciële vastgoedinvesteringen
in België in 2022 een heropleving van de activiteit gekend,
met een stijging van het transactievolume met 60% tot € 774
miljoen. Ook al ligt dit volume nog steeds 20% onder het
gemiddelde van de afgelopen 10 jaar, toont het alleszins
de terugkeer van de institutionele beleggers en de voltooiing
van grotere transacties in het vierde kwartaal. Er moet echter
worden opgemerkt dat er geen grote winkelcentra en weinig
retail parken werden verkocht.
De aanvangsrendementen (‘prime yield’) in de verschillende
segmenten van het winkelvastgoed zijn vanwege het
economische klimaat en volgens Cushman & Wakefield,
sinds 2021 licht gestegen tot 4,70% voor stadscentra, 5%
voor winkelcentra en 5,80% voor periferisch winkelvastgoed
(retail parks).
Opnieuw een take-up record in commercieel
vastgoed
Voor het eerst is de drempel van 500.000m opname
overschreden in 2022 met 520.000m, wat een stijging
betekent van 25% ten opzichte van het gemiddelde van
de laatste 10 jaar.
Deze stijging is voornamelijk te danken aan een toename
van de gemiddelde gehuurde oppervlakte (+10%), terwijl het
aantal transacties licht is gedaald (-4%).
De drie winkelsegmenten presteerden allen goed met
stijgingen van respectievelijk 21% voor High Streets, 18% voor
winkelcentra en 2,5% voor periferisch winkelvastgoed
(retail parks).
Recordjaar voor investeringen in kantoorvastgoed
Met een totaal investeringsvolume van meer dan € 5.800
miljoen overtreft het jaar 2022 ruimschoots de volumes van
de afgelopen jaren. Het was inderdaad een recordjaar dat
werd aangedreven door enkele zeer grote transacties.
Ondanks deze toegenomen belangstelling en gezien het
algemene economische klimaat zijn de prime yields volgens
Cushman & Wakefield licht gestegen tot respectievelijk 4,1%
in Brussel en 5,6% in Vlaanderen.
Slecht jaar voor kantooropname
Met een opname van 578.000m werd het jaar 2022
afgesloten met een daling van 16% ten opzichte van het
gemiddelde volume van de afgelopen 10 jaar.
De daling is echter voornamelijk toe te wijzen aan
de Brusselse markt, terwijl de Vlaamse markt
hetzelfde niveau heeft bereikt als in 2021.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
49
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Belgische vastgoedmarkt
Samenvatting en overzicht van de
vastgoedportefeuille
Samenvatting van de vastgoedportefeuille
(x € 1.000) Winkelcentra % Kantoren % Totaal
Reële waarde
Vastgoed beschikbaar voor verhuur 834.511 100.470 934.981
Projectontwikkelingen 14.252 14.252
Totaal reële waarde vastgoedbeleggingen 848.763 89,4% 100.470 10,6% 949.233
Verzekerde waarde 469.460 81,0% 109.983 19,0% 579.444
Contractuele huur 54.177 87,6% 7.650 12,4% 61.827
1 Verzekerd via een Algemeen Bouw Risico - polis
Overzicht van de vastgoedportefeuille
Bouwjaar of meest
recente renovatiejaar
Spreiding van
de portefeuille
(in % van waardering)
Verhuurbare
oppervlakte (in m)
Parkeerplaatsen
(aantal)
Retail
Shopping Belle-Île, Quai des Vennes 1, 4020 Liège
2020
19,2% 30.303 1.641
Shopping Nivelles, Chaussée de Mons 18A, 1400 Nivelles 2012 17,6% 28.143 1.500
Shopping Les Bastions, Boulevard W. de Marvis 22, 7500 Tournai 2018 15,2% 31.405 1.450
Retail park Les Bastions, Rue des bastions 100, 7500 Tournai 2016 2,1% 10.348 360
7 Fontaines, Boulevard W. de Marvis 22, 7500 Tournai 2019 0,6% 3.485
Shopping 1, Rootenstraat 8, 3600 Genk 2014 6,1% 21.876 1.250
Ring Kortrijk, Ringlaan 34, 8500 Kortrijk
2022
13,6% 33.045 2.000
De Box, Overpoortstraat 49A, 9000 Gent 2014 0,8% 3.960
Genk Stadsplein, Stadsplein 39, 3600 Genk
2008
3,3% 15.415 44
Commercieel complex Waterloo, Chaussée de Bruxelles 193-195,
1410 Waterloo
1968
1,5% 3.509 95
Brugge Retail park, Maalsesteenweg 334, 8310 Brugge Sint-Kruis 1970 4,4% 20.958 650
Turnhout Retail park, Parklaan 80, 2300 Turnhout 1979 3,5% 19.804 765
87,9% 222.251 9.755
Kantoren
The Sage Vilvoorde 28, Medialaan 28, 1800 Vilvoorde 2022 2,0% 12.772 / 228 337
The Sage Vilvoorde 30, Medialaan 30, 1800 Vilvoorde 1999 0,9% 5.449 / 389 173
The Sage Vilvoorde 32, Medialaan 32, 1800 Vilvoorde 1999 0,5% 3.907 / 116 120
The Sage Antwerp I, Roderveldlaan 1-2, 2600 Berchem 2021 2,2% 11.165 / 255 225
The Sage Antwerp II, Roderveldlaan 3-4-5, 2600 Berchem 2021 3,0% 16.003 / 821 316
The Sage Antwerp III, Berchemstadionstraat 76-78, 2600
Berchem 2021 2,1% 11.163 / 224 223
10,6% 60.459 / 2.033 1.394
Projectontwikkelingen
Herontwikkeling Commercieel complex in Waterloo 0,2%
Uitbreiding Shopping Belle-Île in Luik 0,6%
Nijvel grondposities 0,7%
1,5%
Totaal 100% 282.710/ 2.033 11.149
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
50
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Samenvatting en overzicht
van de vastgoedportefeuille
Vervolg
Contractuele
huur op
31 december 2022
(€ x 1.000)
Huurwaarde
leegstand
(€ x 1.000)
Theoretische
huurwaarde op
31 december 2022
(€ x 1.000)
Geschatte
huurwaarde
(€ x 1.000)
3
EPRA-bezettings-
graad op
31 december 2022
Retail
Shopping Belle-Île, Quai des Vennes 1, 4020
Liège 11.993.664 209.000 12.202.664 10.902.878 99,7%
Shopping Nivelles, Chaussée de Mons 18A,
1400 Nivelles 10.415.292 0 10.415.292 9.788.746 100%
Shopping Les Bastions, Boulevard W. de
Marvis 22, 7500 Tournai 9.069.294 78.825 9.148.119 8.525.391 99,1%
Retail park Les Bastions, Rue des bastions 100,
7500 Tournai 1.207.133 0 1.207.133 1.178.476 100%
7 Fontaines, Boulevard W. de Marvis 22, 7500
Tournai 481.319 0 481.319 429.830 100%
Shopping 1, Rootenstraat 8, 3600 Genk 4.251.085 367.842 4.618.926 4.406.752 91,1%
Ring Kortrijk, Ringlaan 34, 8500 Kortrijk 7.994.097 203.838 8.197.935 7.417.255 97,5%
De Box, Overpoortstraat 49A, 9000 Gent 563.319 0 563.319 491.315 100%
Genk Stadsplein, Stadsplein 39, 3600 Genk 2.262.072 565.015 2.827.087 2.387.962 82,1%
Commercieel complex Waterloo, Chaussée de
Bruxelles 193-195, 1410 Waterloo 908.933 14.700 923.633 885.058 98,4%
Brugge Retail park, Maalsesteenweg 334,
8310 Brugge Sint-Kruis 2.544.993 0 2.544.993 2.570.884 100%
Turnhout Retail park, Parklaan 80, 2300
Turnhout 2.486.156 0 2.486.156 2.177.084 100%
54.177.355 1.439.219 55.616.574 51.161.630 97,7%
Kantoren
The Sage Vilvoorde 28, Medialaan 28, 1800
Vilvoorde 1.408.901 364.960 1.773.861 1.860.320 80,5%
The Sage Vilvoorde 30, Medialaan 30, 1800
Vilvoorde 471.983 392.200 864.183 833.720 53,0%
The Sage Vilvoorde 32, Medialaan 32, 1800
Vilvoorde 276.231 356.380 632.611 584.800 39,1%
The Sage Antwerp I, Roderveldlaan 1-2, 2600
Berchem 1.662.948 23.185 1.686.133 1.703.456 97,2%
The Sage Antwerp II, Roderveldlaan 3-4-5,
2600 Berchem 2.254.727 228.955 2.483.682 2.413.789 87,9%
The Sage Antwerp III, Berchemstadionstraat
76-78, 2600 Berchem 1.574.942 190.736 1.765.678 1.686.938 86,4%
7.649.731 1.556.416 9.206.147 9.083.022 81,5%
Projectontwikkelingen
Herontwikkeling Commercieel complex in
Waterloo
Uitbreiding Shopping Belle-Île in Luik
Nijvel grondposities
Totaal 61.827.086 2.995.635 64.822.721 60.244.653 95,2%
1 Huurwaarde leegstand is de markthuur op de lege oppervlakten.
2 De theoretische huurwaarde is de contractuele huur verhoogd met de huurwaarde leegstand.
3 Voor het bepalen van de geschatte huurwaarde baseren de externe waarderingsdeskundigen zich op hun kennis van de vastgoedmarkt en op recent gerealiseerde transacties.
De huurwaarde wordt o.a. beïnvloed door de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteiten van het gebouw en de marktomstandigheden.
4 De EPRA bezettingsgraad wordt berekend door de totale marktwaarde van de verhuurde oppervlaktes te delen door de totale marktwaarde van de oppervlaktes van de portefeuille
vastgoedbeleggingen, conform de EPRA guidelines.
5 Archieven
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
51
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Kerninformatie vastgoed
Geografische spreiding
(in % reële waarde)
42,3
57,7
WalloniëVlaanderen
Gemiddelde bezettingsgraad
(in % van de huurinkomsten)
100
90
95
0
2018
(96,2%)
2019
(95,2%)
2020
(91,9%)
20 21
(93,9%)
2022
(95,2%)
Contractuele huur/markthuur
(x € 1.000)
100
80
60
40
20
0
Contractuele huur Markthuur
Commercieel
Kantoren
Geografische spreiding
(in % reële waarde
)
19,8
18,4
17,9
13,6
9,4
7,3
4,4
3,5
1,6
0,8
3,3
Luik Genk Vilvoorde
Nijvel Berchem- Antwerpen Waterloo
Doornik
Brugge Gent
Kortrijk
Turnhout
Herwaardering vastgoedportefeuille
(in % totaal vastgoedbeleggingen)
20222018 2019 2020 2021
6
3
0
-3
-6
-9
Contractuele huur over 5 jaar
(in € mln)
60
48
36
24
12
0
20272 023 2024 2025 2026
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
52
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Kerninformatie
Top 10 - totale portefeuille
Huurder Section %
1 Carrefour Traditional Retail 3,9%
2 Delhaize Traditional Retail 3,0%
3 C&A Traditional Retail 3,0%
4
A.S. Watson Group
Traditional Retail 2,4%
5 H&M Traditional Retail 1,8%
6 Lunch Garden Mixed Use 1,7%
7 Brico Traditional Retail 1,6%
8 RICOH Offices 1,3%
9 HEMA (Jumbo Group) Traditional Retail 1,2%
10 PAPRIKA Traditional Retail 1,2%
21,0%
Top 10 – retail
Huurder %
1 Carrefour 5,3%
2 Delhaize 4,0%
3 C&A 4,0%
4 A.S. Watson Group 3,2%
5 H&M 2,4%
6 Brico 2,1%
7
HEMA (Jumbo Group)
1,6%
8 PAPRIKA 1,6%
9 Jack & Jones 1,4%
10 BESTSELLER STORES BELGIUM 1,4%
27,0%
Leeftijdsanalyse van de vastgoedportefeuille
(in % reële waarde)
0
10
20
30
40
50
60
> 5 jaar
≤ 10 jaar
> 10 jaar
≤ 15 jaar
> 15 jaar≤ 5 jaar
Contractueel gegarandeerde huurinkomsten
(in %)
100
80
60
40
20
0
20272 023 2024 2025 2026
Branche mix investment property retail
(as % of rental income)
Branche-mix vastgoedbeleggingen winkelcentra
(in % van de huurinkomsten)
35,8
13,9
10,6
10,5
6,4
6,4
5,1
3,3
3,2
1,2
1,1
0,8
0,1
Mode & accessoires
Mixed-Use
Voeding
Verzorging en hygiëne
Wooninrichting
Lederwaren & schoenen
Multimedia & Elektronica
Sport
Speciale goederen & diversen
Diensten
Reisbureau
Parking
Andere
Financiële diensten
(in % reële waarde)
Vastgoedbeleggingen > 5%
27,0
19,8
18,3
15,2
13,6
6,1
Andere < 5 %
Belle-Île Liège
Shopping Nivelles
Shopping Bastions Tournai
Ring Shopping Kortrijk
Genk Shopping
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
53
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Top 10 – kantoren
Huurder %
1 RICOH 12,2%
2 Eschercloud 7,4%
3 Antea 5,9%
4 Maersk Line Belgium 4,8%
5 AMADEUS 4,4%
6 TVM 4,1%
7 Neovia 3,9%
8 BTV 3,3%
9 Celestia 2,9%
10 SPB BENELUX 2,9%
51,9%
Gemiddelde looptijd huurovereenkomsten
De gemiddelde looptijd van contractuele
huurovereenkomsten tot de eerste verbrekingsmogelijkheid
bedraagt 2,0 jaar en tot het einde van
de huurcontracten 6,6 jaar.
Verzekerde waarde vastgoedportefeuille
De verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille
is gebaseerd op een jaarlijkse externe waardering
‘nieuwbouwwaarde’ (exclusief grondwaarde) uitgevoerd door
een erkend waarderingsdeskundige. De verzekerde waarden
worden overeenkomstig de geldende index jaarlijks
automatisch aangepast. Teneinde een veelvuldigheid van
verhaal tussen eigenaar en huurder te vermijden bepalen
de standaard huurovereenkomsten dat
verzekeringsovereenkomsten van de onderliggende
vastgoedgehelen door de eigenaar-verhuurder worden
afgesloten voor de wederopbouwwaarde van het
vastgoedgeheel, inclusief een ‘verlies aan huur’ voor een
periode van 36 maanden. Het verzekeringsrisico
is onderschreven door AIG Europe S.A. De totale
verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt
€ 579,4 mln. Het proportioneel aandeel van de verzekerde
waarde ten opzichte van de reële waarde wordt verklaard
door de hoge grondwaarde tegenover de constructiewaarde,
inherent aan commercieel vastgoed. De verzekerde
waarde vertegenwoordigt 67,2% van de reële waarde van
de totale vastgoedportefeuille. De verzekeringspremie over
2022, inclusief taksen, bedraagt € 0,2 mln.
Operationeel beheer vastgoedportefeuille
De Vennootschap beschikt over een interne
managementorganisatie die de disciplines van administratief,
technisch en commercieel beheer van vastgoed beheersen.
Wereldhave Belgium Services NV, dochtervennootschap,
beschikt over een administratieve, boekhoudkundige
en technische organisatie die passend is voor het beheer
van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap.
De bestuurders van Wereldhave Belgium Services
NV beschikken over de vereiste professionele
betrouwbaarheid en passende ervaring in overeenstemming
met artikel 19 van de GVV-Wet.
Derogatie winkelcentrum ‘Belle-Île’ te Liège
overeenkomstig artikel 30, §3 en §4 van de GVV-
Wet
Ter herinnering, heeft de FSMA op 20 oktober 2020 een
afwijking toegestaan voor Shopping "Belle-Île" in Luik,
overeenkomstig artikel 30 §3 en §4 van de wet GVV,
betreffende het verbod om meer dan 20% van
de geconsolideerde activa in één vastgoedcomplex
te beleggen. Deze afwijking was toegestaan voor een
beperkte periode van twee jaar eindigend op 31
december 2022.
Dankzij de verschillende investeringen die de Vennootschap
de laatste twee jaar binnen haar portefeuille heeft gedaan,
werd vastgelegd dat de procentuele waarde van Shopping
Belle-Île op 31 december 2022 structureel onder
de reglementaire drempel van 20% is gedaald tot 18,9%,
zodat de Vennootschap op deze datum aan
de diversificatieverplichting van artikel 30 van de wet GVV
voldoet en een afwijking niet langer aan de orde is.
De Vennootschap is derhalve niet langer verplicht een
schuldratio lager dan 33% in acht te nemen.
De bevestiging van deze structurele diversificatie
is uitstekend nieuws, want het is de eerste keer sinds
de beursnotering van de Vennootschap in 1998 dat er geen
afwijking vereist is en de Vennootschap meer vrijheid krijgt
om verder te investeren.
Acquisities en verkopen
Om enerzijds haar retailpark en anderzijds de uitbreiding van
haar winkelcentrum Les Bastions in Doornik te kunnen
bouwen, verwierf de Vennootschap in 2014
de exploitatierechten op verschillende perceelgronden die
grenzen aan haar oorspronkelijke eigendom. Om de waarde
van deze perceelgronden te optimaliseren
is de Vennootschap enige tijd geleden onderhandelingen
begonnen met verschillende kandidaten om de ongebruikte
delen van deze perceelgronden over te nemen. Met twee
van deze kandidaten werden overeenkomsten bereikt,
echter onder voorbehoud van het verkrijgen van
vergunningen.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
54
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Deze vergunningen werden eind 2021 verkregen, zodat
de verkoopakten in de loop van 2022 werden ondertekend
en deze perceelgronden dus uit de portefeuille van
de Vennootschap werden gehaald. Het eerste grondstuk,
bestaande uit een voormalig kantoorgebouw, werd verkocht
aan de Politiezone van Doornik, dat er na de herinrichting
zijn politiebureau zal vestigen, terwijl het tweede, waarover
de onderneming een erfpachtrecht heeft, werd aan de Lidl-
keten overgedragen voor de vestiging van een nieuwe
winkel. De komst van deze twee exploitanten zal ook
bijdragen tot de commerciële versterking van Shopping
Les Bastions.
Ontwikkelingsprojecten
De renovatie van de gevels en buitenruimtes van het
winkelcentrum Ring Kortrijk, die in het eerste kwartaal van
2021 begon, is bijna helemaal voltooid, zit op planning
en binnen het budget en is zeer goed onthaald door
de klanten.
In Brugge is de Vennootschap gestart met de renovatie van
haar Retail Park aan de Maalsesteenweg. Concreet bestaat
de eerste fase van de werkzaamheden uit de afbraak van
een gebouw van 800m, gevolgd door de wederopbouw van
een gebouw dat is uitgebreid tot ± 1.500m. Dit gebouw zal
in de eerste helft van 2023 worden opgeleverd
en de commercialisering van de ruimtes verloopt zeer
voorspoedig. Voor de tweede fase, die bestaat uit
de renovatie van het hoofdgebouw op het terrein, zijn nog
besprekingen met de bestaande huurders gaande. Het
budget voor deze renovatie wordt geraamd op ± € 15,5 mln.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
55
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Beschrijving van de vastgoedportefeuille
Retail portefeuille
Top 5 huurders
Carrefour Market 5,4%
C&A 3,9%
A.S. Watson Group 3,1%
Celio 2,2%
Damart 2,2%
Totaal aantal huurders: 100 Bouwjaar: 1994 - Renovatie
2020 Ligging: Shopping Belle-Île is gelegen ten zuidoosten
van Liège aan de ‘Autoroute des Ardennes’ – E25
Verhuurbare oppervlakte: 30.303 m
2
Shopping Belle-Île
Quai des Vennes 1, 4020 Liège
Top 5 huurders
Delhaize 5,8%
AS Adventure 2,6%
Delcambe Chaussures 2,5%
C&A 2,4%
Esprit 2,3%
Totaal aantal huurders: 100 Bouwjaar: 1974 – Uitbreiding
en renovatie 2012 Ligging: Shopping Nivelles is
gelegen aan de afrit Nivelles-Sud van de E19 Verhuurbare
oppervlakte: 28.143 m
2
Shopping Nivelles
Chaussée de Mons 18A, 1400 Nivelles
Top 5 huurders
C&A 4,3%
H&M Hennes & Mauritz Nv 3,8%
A.S. Watson Group 3,4%
Delhaize 3,4%
HEMA 3,1%
Totaal aantal huurders: 83 Bouwjaar: 1973 – Renovatie
2021 Ligging: Ring Kortrijk is gelegen aan de ring rond
Kortrijk Verhuurbare oppervlakte: 33.045 m
2
Ring Kortrijk
Ringlaan, 8500 Kortrijk
Top 5 huurders
Delhaize 4,9%
C&A 4,9%
A.S. Watson Group 2,9%
New Yorker 2,8%
Kiabi 2,1%
Totaal aantal huurders: 93 Bouwjaar: 1979 – Renovatie &
uitbreiding 2018 Ligging: Shopping Bastions is gelegen aan
de ring van Tournai Verhuurbare oppervlakte: 31.405 m
2
Shopping Les Bastions
Boulevard Walter de Marvis 22, 7500 Tournai
Top 5 huurders
Maisons Du Monde 18,2%
Sportsdirect 15,6%
Intersport 14,5%
ZEB 12,8%
AS Adventure 10,3%
Totaal aantal huurders: 9 Bouwjaar: 2016
Ligging: Retail Park Bastions is gelegen aan de ring van
Tournai Verhuurbare oppervlakte: 10.348 m
2
Retail Park Les Bastions
Rue des bastions 100, 7500 Tournai
Top 3 huurders
La Foir’Fouille 50,4%
Tom&Co 27,4%
Quick - Burger King 22,2%
Totaal aantal huurders: 3 Bouwjaar: 2019 Ligging: 7
Fontaines is gelegen aan de ring van Tournai Verhuurbare
oppervlakte: 3.485 m
2
7 Fontaines
Boulevard Walter de Marvis 22, 7500 Tournai
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
56
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Beschrijving van de
vastgoedportefeuille
Top 5 huurders
Lunch Garden 6,4%
Delhaize 6,3%
New Yorker 6,0%
The Fashion Store 3,5%
Action 3,1%
Totaal aantal huurders: 65 Bouwjaar: 1967 – Renovatie
2014 Ligging: Shopping 1 is gelegen in het centrum van
Genk Verhuurbare oppervlakte: 21.876 m
2
Shopping 1
Rootenstraat 8, 3600 Genk
Top 5 huurders
Zara 14,5%
C&A 13,7%
A.S. Watson Group 11,7%
H&M Hennes & Mauritz 10,5%
Delhaize 6,0%
Totaal aantal huurders: 20 Bouwjaar: 2008 Ligging: Genk
Stadsplein is gelegen in het centrum van Genk Verhuurbare
oppervlakte: 15.415 m
2
Genk Stadsplein
Stadsplein 39, 3600 Genk
Top 5 huurders
Club 20,7%
Celebrity 19,1%
Planet Parfum 13,8%
Madame Charlotte 13,6%
Exki 8,8%
Totaal aantal huurders: 12 Bouwjaar: 1968 Ligging: Het
complex is gelegen in het centrum van Waterloo
Verhuurbare oppervlakte: 3.509 m
2
Commercieel complex te Waterloo
Chaussée de Bruxelles 193-195, 1410 Waterloo
Top 5 huurders
Jims 31,4%
Delhaize 25,1%
A.S. Watson Group 16,9%
Yammi Yammi 14,9%
Honny Bunny 11,7%
Totaal aantal huurders: 5 Bouwjaar: 2014 Ligging:
Shopping Overpoort is gelegen in het centrum van Gent
langs de Overpoortstraat Verhuurbare oppervlakte: 3.960
m
2
De Box
Overpoortstraat, 9000 Gent
Top 5 huurders
Carrefour 42,1%
Brico 19,7%
Media Markt 19,6%
Lunch Garden 7,1%
Pearle 4,5%
Totaal aantal huurders: 9 Bouwjaar: Begin jaren ‘70
Ligging: Brugge Retail Park is gelegen langs één van de
voornaamste toegangswegen naar Brugge Verhuurbare
oppervlakte: 20.958 m
2
Brugge Retail Park
Maalsesteenweg 334, 8310 Brugge Sint-Kruis
Top 5 huurders
Carrefour 55,2%
Brico 19,5%
Lunch Garden 7,3%
Auto 5 4,1%
McDonald’s 3,6%
Totaal aantal huurders: 12 Bouwjaar: Begin jaren ‘70
Ligging: Turnhout Retail Park is gelegen aan de ring van
Turnhout Verhuurbare oppervlakte: 19.804 m
2
Turnhout Retail Park
Parklaan 80, 2300 Turnhout
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
57
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Kantorenportefeuille
Top 4 huurders
RICOH 52,1%
QUINZ 22,3%
Neovia 17,4%
USG People Business Solutions 8,2%
Totaal aantal huurders: 4 Bouwjaar: 2001 - Renovatie 2022
Ligging: In het ‘Business- & Mediapark’, in de onmiddelijke
nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven
Verhuurbare oppervlakte: 12.772 m
2
The Sage Vilvoorde 28
Medialaan 28, 1800 Vilvoorde
Top 5 huurders
NUTRITION & SANTE 30,6%
De Pamperkontjes 16,4%
RICOH 7,0%
USG People Business Solutions 1,4%
CED Belgium 1,3%
Totaal aantal huurders: 7 Bouwjaar: 1999 Ligging: In het
‘Business- & Mediapark’, in de onmiddelijke nabijheid van de
ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare
oppervlakte: 5.449 m
2
The Sage Vilvoorde 30
Medialaan 30, 1800 Vilvoorde
Top 4 huurders
INTERSYSTEMS 37,8%
Bahlsen 26,2%
CED Belgium 22,3%
Grenke Lease 13,7%
Totaal aantal huurders: 4 Bouwjaar: 2021 Ligging: In het
‘Business- & Mediapark’, in de onmiddelijke nabijheid van de
ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare
oppervlakte: 3.907 m
2
The Sage Vilvoorde 32
Medialaan 32, 1800 Vilvoorde
Top 5 huurders
Antea 22,3%
Maersk Line Belgium 18,0%
BTV 12,6%
Celestia 11,0%
KH Engineering België 6,2%
Totaal aantal huurders: 11 Bouwjaar: 2001 - Renovatie 2021
Ligging: Gelegen dichtbij Berchem station Verhuurbare
oppervlakte: 11.165 m
2
The Sage Antwerp I
Roderveldlaan 1-2, 2600 Antwerpen
Top 5 huurders
Eschercloud 23,0%
SPB BENELUX 9,0%
VITO 8,4%
Lineas 8,3%
TENNANT 8,2%
Totaal aantal huurders: 13 Bouwjaar: 1999 - Renovatie 2021
Ligging: Gelegen dichtbij Berchem station Verhuurbare
oppervlakte: 16.003 m
2
The Sage Antwerp II
Roderveldlaan 3-4-5, 2600 Antwerpen
Top 5 huurders
AMADEUS 20,2%
TVM 19,1%
USG 13,3%
GEVERS 6,9%
MAZARS 6,7%
Totaal aantal huurders: 14 Bouwjaar: 2002 - Renovatie
2021 Ligging: Gelegen dichtbij Berchem station
Verhuurbare oppervlakte: 11.163 m
2
The Sage Antwerp III
Roderveldlaan 76-78, 2600 Antwerpen
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
58
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Projectontwikkelingen
Waterloo
Winkelcentrum ‘Belle-Île’ – Liège
Sector
Retail/ Residentieel
Type
Herontwikkeling
multifunctioneel
commercieel complex
Omvang
+/- 15.000 m
2
GLA
Sectoren
Retail/F&B/Leisure/
Co-working
Type
Uitbreiding
Omvang
+/- 11.000 m
2
GLA
Status
Non commited
De plannen van dit project werden in 2020 geoptimaliseerd
om toekomstige flexibiliteit in te bouwen, alsook
de mogelijkheid te bieden om nieuwe functies toe te voegen
(leisure, F&B, co-working,…) waarmee men het winkelcentrum
naar een Full Service Center zouden kunnen laten evolueren.
Alle nodige vergunningen zijn in 2021 bekomen maar
de evolutie van de bouwprijzen hebben een impact
op de rentabiliteit van het project. De Vennootschap
is momenteel bezig dit project grondig te analyseren
om de rentabiliteit te verbeteren.
Status
Non committed
Dit binnenstedelijk ontwikkelingsproject kadert in een
masterplan dat bij de regionale overheid ter studie ligt.
In deze context is het voor de Vennootschap nog moeilijk
in te schatten wanneer dit project zich effectief zal
concretiseren maar gesprekken zijn lopende en gaan
in de goede richting. De Vennootschap monitort van kortbij
de concrete evoluties en beslissingen van de regionale
overheid en hoopt om eind 2023 of begin 2024 een
bouwvergunning te kunnen indienen.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
59
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Projectonwikkelingen
Verslag waarderingsdeskundigen
Besluiten van het verslag van de onroerend goed
deskundigen, opgemaakt op 31 december 2022, ingevolge
de waardering van de onroerend goed portefeuille, conform
het GVV-KB.
Beide verslagen werden uitgevoerd op basis van
de Marktwaarde zoals gedefinieerd in de ‘International
Valuation Standards’, gepubliceerd door de ‘Royal Institution
of Chartered Surveyors’ (de ‘Red Book’), een internationaal
aanvaarde waarderingsmethode. De Marktwaarde
is gedefinieerd als “Het geschatte bedrag waarvoor een
object op de schattingsdatum zou worden overgedragen
door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper
in een markt-conforme transactie, na behoorlijke marketing,
waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder
dwang hebben gehandeld.”
Grondslagen voor de waardering van de
onroerend goed portefeuille
Cushman & Wakefield
Vastgoed beschikbaar voor verhuur: Kapitalisatie methode
Onze methodologie is gebaseerd op de ERV (Estimated
Rental Value) of Geschatte Huurwaarde met correcties die
rekening houden met de huidige betaalde huur en of elk
ander element dat invloed heeft op de waarde zoals
bijvoorbeeld kosten voor leegstand.
In een eerste stap bepalen we de markthuurwaarde.
We analyseren op welk niveau de individuele winkels zouden
kunnen verhuurd worden in de huidige markt. We baseren
ons hiervoor op onze kennis van de vastgoedmarkt, interne
data en op recente transacties. Deze huurwaarde wordt
onder andere beïnvloed door marktomstandigheden,
de ligging, de geschiktheid voor winkeldoeleinden,
de bereikbaarheid, de site en de bouwkenmerken van zowel
het volledige gebouw als van de individuele winkels.
Eenmaal een ERV toegewezen is aan iedere individuele
winkel, berekenen we dan de Adjusted ERV; afhankelijk van
het huidige huurniveau (de passing rent of PR) zal dit ofwel
deze PR plus 60%-80% van het verschil tussen de huidige
huur en de ERV zijn, ofwel gewoon 100% van de ERV.
Het eerste komt voor wanneer de ERV hoger is dan
de huidige PR. Uit ervaring blijkt dat in geval van een
huurhernieuwing met een hogere ERV dan de huidige
betaalde huur, de eigenaar zelden de volledige 100% van
de ERV kan bekomen.
Meestal zal de zittende huurder gerechtelijke stappen
ondernemen om dit te voorkomen en onze ervaring leert dat
een rechter meestal op 60%-80% van het verschil zal
beslissen. Van rechtswege is het heel onwaarschijnlijk om dit
te verkrijgen als eigenaar, voor het einde van het contract.
Het tweede scenario geldt indien de huidige huur hoger
is dan de ERV. Het is erg onwaarschijnlijk dat een dergelijke
situatie zal blijven duren na de eerste break en daarom
wordt ervan uitgegaan dat na de eerste huurvernieuwing
de PR teruggebracht zal worden naar de ERV.
Een tweede stap bestaat er in een yield of kapitalisatievoet
te bepalen voor de welke een investeerder bereid zou zijn
het respectievelijke shopping centra in zijn totaliteit te kopen.
Ook hier doen we een beroep op onze marktkennis en ons
retail investment team dat dagelijks de markt opvolgt.
We bekomen dan de Bruto Waarde voor correcties.
In een derde stap brengen we ook alle eventuele correcties
in rekening die een invloed kunnen hebben op de Bruto
Waarde voor correcties. Deze correcties hebben betrekking
op bv. huidige en toekomstige leegstand, te voorziene
verhuurkosten, geplande werken en investeringen, etc.
De correcties waarvan sprake worden dan in mindering
gebracht of opgeteld bij de initiële Bruto
Waarde om zodoende de Bruto Waarde na correcties
te verkrijgen of ook wel de Investeringswaarde (akte
in de hand) genoemd.
Om de uiteindelijk Waarde Kosten Koper (=fair value)
te bekomen moeten van deze Investeringswaarde dan nog
de normatieve kosten ten belope van 2,5%
afgetrokken worden.
Totale waardering op 31 december 2022: € 490,8 mln.
CBRE
Vastgoed beschikbaar voor verhuur: Inkomstenmethode
Voor de investeringspanden hebben wij gebruik gemaakt
van de Inkomstenmethode. Deze methode bestaat uit
de kapitalisatie in perpetuïteit van de geschatte
huurinkomsten plus/minus correcties voor niet-
terugvorderbare kosten, leegstandsperiodes, huurvrije
periodes en verhuurkosten.
Voor elk van de gebouwen werd een geschatte
markthuurwaarde (ERV) bepaald en een marktconforme
kapitalisatievoet (cap rate) op basis van vergelijkingspunten.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
60
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Verslag waarderingsdeskundigen
Er werd een correctie gemaakt voor het verschil tussen
de geschatte markthuurwaarde en de lopende
huurinkomsten:
Indien de geschatte markthuurwaarde hoger is dan
de actuele huurinkomsten bestaat de correctie (discount) uit
de actualisering van het verschil tussen de markthuurwaarde
en de lopende huurinkomsten tot het einde van de lopende
huurperiode.
Indien de geschatte markthuurwaarde lager is dat de
actuele huurinkomsten bestaat de correctie (premium) uit
de actualisering van het verschil tussen de markthuurwaarde
en de actuele huurinkomsten voor de periode tot
de volgende opzegmogelijkheid van de huurder.
Ontwikkelingsgoederen: Residuele methode
Betreffende het terrein te Nijvel hebben wij gebruik gemaakt
van de residuele methode. Deze methode bepaalt
de marktwaarde van het eigendom door de inschatting
te maken van de verkoopwaarde van het
beschouwde project na realisatie van de ontwikkeling,
op basis van het hoogste en het beste gebruik.
De ontwikkelingskosten worden vervolgens in mindering
gebracht op de geschatte verkoopprijs. Deze
ontwikkelingskosten omvatten onder meer de bouwkosten,
de erelonen, de belastingen, de financieringskosten
en de marge van de ontwikkelaar. Het resultaat is gelijk aan
de waarde van het onroerend goed in de huidige staat, maar
met de vergunning voor de desbetreffende (her)
ontwikkelingsproject.
Totaal waardering op 31 december 2022: € 437,7 mln.
Deze waardering bevat geen negatieve waarden.
De marktwaarde is consistent met gerealiseer-
de waarderingen uitgevoerd voor de opstelling van
de jaarrekeningen.
Transactiekosten
De Waardering is exclusief BTW en er werd geen rekening
gehouden met kosten voor de realisatie, noch voor
de waardebepaling in geval van een verkoop van enig
onroerend goed. Onze nettowaardering is tevens exclusief
de kosten ten laste van de koper. De normatieve kosten
bedragen 2,5%.
Aannames en informatiebronnen
Een aanname wordt in het Glossarium van het ‘Red Book’
gedefinieerd als een ‘veronderstelling die voor waar wordt
aangenomen’ (‘Aanname’).
Aannames zijn feiten, voorwaarden of situaties die het
onderwerp of de benadering van een waardering
beïnvloeden die, volgens overeenkomst, door
de waarderende partij dienen geverifieerd te worden als
onderdeel van het waarderingsproces. Bij onze
waarderingen maken wij gebruik van een aantal aannames
en van een bepaald aantal informatiebronnen. Wij zijn van
oordeel dat onze aannames redelijk zijn, rekening houdend
met onze kennis van de onroerende goederen en de inhoud
van de verslagen die ons werden overhandigd. Indien deze
aannames toch niet correct zouden zijn, dient de waardering
te worden herzien. Hieronder wordt verwezen naar
de aannames voor onze waardering.
Inspecties
Wij hebben alle onroerende goederen geïnspecteerd
en de directie van de onderneming heeft ons geïnformeerd
dat er sedert onze laatste inspectie aan geen enkel
onroerend goed een aanzienlijke wijziging heeft
plaatsgevonden.
Informatie
Wij zijn ervan uitgegaan dat de informatie die Wereldhave
Belgium en zijn professionele adviseurs ons hebben bezorgd
met betrekking tot de onroerende goederen zowel volledig
als correct is.
Hieruit volgt dat wij een aanname hebben gemaakt die
gedetailleerd weergeeft welke factoren de waarde kunnen
beïnvloeden, zoals mogelijke verhuurtransacties,
huurprijsherzieningen, wettelijke voorschriften die
hangende zijn en beslissingen qua planning ons ter
beschikking gesteld en de informatie erin vervat
up-to-date is.
Titel
In de loop van een eerdere waardering van de onroerende
goederen hebben we ons gebaseerd op de informatie van
de onderneming met betrekking tot de kwaliteit
en de verhandelbaarheid van de eigendomstitels van elk
onroerend goed. Waar we niet beschikken over wettelijke
verslagen of eigendomstitels, hebben we aangenomen,
tenzij het tegendeel aangetoond wordt, dat de onroerende
goederen vrij te verkopen zijn en dat ze vrij zijn van
lastbezwaringen, hypotheken en andere lasten. Onze
Waardering is gebaseerd op inlichtingen die we van derden
verkregen hebben, met inbegrip van eigendomsrechten die
we niet afzonderlijk hebben geverifieerd als taxateurs voor
boekhoudkundige doeleinden voor Wereldhave Belgium; wij
hebben de verkregen informatie als correct beschouwd.
Oppervlaktes
Wij hebben de onroerende goederen niet opgemeten en ons
gebaseerd op de oppervlaktes zoals die ons zijn
meegedeeld en op verslagen van opmetingen die voor
bepaalde onroerende goederen zijn uitgevoerd
om de oppervlaktes te controleren.
Machines en installaties
Materiële vaste activa als liften, roltrappen, airconditioning
en andere gebruikelijke installaties werden als een integraal
onderdeel van de onroerende goederen beschouwd
en maken deel uit van onze waarderingen. Machines
en installaties, andere installaties en uitrusting van
de huurders werden niet in onze waardering opgenomen.
Er werden geen gespecialiseerde tests uitgevoerd
op enigerlei servicesysteem en voor waarderingsdoeleinden
hebben wij aangenomen dat deze in goede staat zijn en in
orde met eventuele relevante statuten, wet- of regelgeving.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
61
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vastgoed -
verslag
Milieu en bodemonderzoek
In onze opdracht waren geen onderzoeken
of milieutechnische evaluaties opgenomen en wij hebben
geen historisch onderzoek uitgevoerd naar vervuiling van
grond of gebouwen. Tenzij anders geïnformeerd, hebben
we aangenomen dat de onroerende goederen niet aangetast
zijn door bodemvervuiling en dat er geen redenen zijn
om aan te nemen dat de huidige of toekomstige bestemming
van de onroerende goederen hierdoor wordt beïnvloed.
Wij hadden geen opdracht om structurele inspecties uit
te voeren van de Onroerende goederen, maar in ons verslag
zijn behoeftes aan herstellingen weergegeven, waar nodig.
De onroerende goederen werden gewaardeerd op basis van
het oordeel van de Onderneming dat, behoudens
tegengesteld advies, geen gevaarlijke materialen werden
gebruikt bij de bouw van de betrokken panden.
Planning
Wij hebben enkel mondeling naar urbanisatieplannen
geïnformeerd. In de loop van ons onderzoek hebben
de lokale overheden ons geïnformeerd dat er geen
inbreuken bestaan tegen de stadsplanning, aanleg van
wegen of andere plannen. De informatie die ons werd
overgemaakt door de ‘planning officers’ wordt ons evenwel
gegeven zonder enige verbintenis van hun zijde, en daarom
kunnen wij geen verantwoordelijkheid aanvaarden voor
onjuiste informatie of materiële nalatigheden in de informatie
die werd bezorgd.
Wij hebben geen bouwtoelatingen onderzocht
en aangenomen dat de onroerende goederen gebouwd
werden en worden gebruikt conform alle
benodigde toelatingen en dat er geen niet-opgeloste
wettelijke aangelegenheden zijn.
Wij nemen aan dat alle gebouwen voldoen aan alle statutaire
vereisten en deze van de lokale overheden met inbegrip van
bouw-, brand-, gezondheids- en veiligheidsvoorschriften.
Huurovereenkomsten
Wij hebben ons met betrekking tot de huurtermijnen,
contractuele huur, indexatie, bijkomende inkomsten, niet-
recupereerbare kosten en investeringsuitgaven gebaseerd
op de informatie uit de huurovereenkomsten die ons door
de Onderneming ter beschikking werden gesteld voor het
doel van onze waardering.
Wij hebben geen onderzoek verricht naar
de kredietwaardigheid van de huurders. Nochtans houden
we bij onze waardering rekening met ons inzicht
in de perceptie door de markt van de financiële situatie van
de huurders. Wij hebben aangenomen dat elke huurder zijn
huurverplichtingen kan nakomen en dat er geen
schendingen van de overeenkomst bestaan.
De totale waarde van de vastgoedportefeuille beschikbaar
voor verhuur (exclusief de overeenkomstig IFRS
16 opgenomen waarde van het gebruiksrecht voor
de erfpacht op een deel van het winkelcentrum in Kortrijk ter
waarde van € 6,5 mln) bedraagt per 31 december
2022 € 928 mln.
Projectontwikkelingen
Onroerend goed dat in aanbouw is of wordt ontwikkeld
om te worden toegevoegd aan de portefeuille
vastgoedbeleggingen, wordt aangemerkt als
ontwikkelingsproject. Ontwikkelingsprojecten worden initieel
gewaardeerd op kostprijs en vervolgens op reële waarde.
Indien de reële waarde niet betrouwbaar vastgesteld kan
worden, dan worden ontwikkelingsprojecten gewaardeerd
aan historische kostprijs minus duurzame
waardeverminderingen. Volgende criteria worden
weerhouden teneinde te kunnen bepalen wanneer een
projectontwikkeling op reële waarde kan
gewaardeerd worden:
• Bekomen van een onherroepelijke bouwvergunning;
• Afgesloten aannemingsovereenkomst;
• Financieringsbehoeften vervuld;
• >70% voorverhuurd.
De totale waarde van de projectontwikkelingen bedraagt per
31 december 2022 € 14,3 mln, welke volledig op kostprijs
gewaardeerd zijn.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
62
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
WereldhaveBelgium
op de beurs
Wereldhave Belgium
op de beurs
Dividend en aantal aandelen
Overige informatie
Financiële agenda voor 2023
Beursgegevens
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
63
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
WereldhaveBelgium
op de beurs
Wereldhave Belgium op de beurs
Dividend en aantal aandelen
De Aandeelhouders van de Vennootschap hebben in 2022
een return (berekend op basis van de koersevolutie en bruto
dividend van het jaar) behaald van 7,7% (2021: 35,6%).
De koers winstverhouding lag ultimo 2022 op 10,1.
De slotkoers van de Vennootschap op 31 december 2022
bedroeg € 49,00 tegenover € 49,30 op 31 december 2021.
De Vennootschap noch één van haar
Perimetervennootschappen houdt aandelen van Wereldhave
Belgium aan. Er zijn geen bevoorrechte aandelen
of aandelen zonder stemrecht, noch converteerbare
obligaties of warrants die recht geven op aandelen. Elk van
deze aandelen verleent één stemrecht op de Algemene
Vergadering en deze aandelen vertegenwoordigen dus
de noemer voor doeleinden van kennisgevingen in het kader
van de transparantiereglementering (i.e. kennisgevingen
in geval van het bereiken, overschrijden of onderschrijden
van de wettelijke drempel van 5% of een meervoud van 5%).
De Vennootschap hanteert geen
bijkomende statutaire drempel.
De verhandelde volumes liggen in 2022 met een
gemiddelde van 2.619 aandelen per dag, 44,8% lager dan
in 2021 (gemiddeld 4.742 stuks per dag). De omloopsnelheid
(velociteit) van het aandeel over 2022 bedroeg 0,03%.
Het aandeel Wereldhave Belgium
2022 2021 2020
Aantal aandelen
Aantal aandelen op het einde van de periode 8.886.001 8.692.063 8.319.287
Aantal dividend gerechtigde aandelen 8.886.001 8.692.063 8.319.287
Aantal op naam 4.790.508 4.670.666 4.446.670
Gedematerialiseerde aandelen 4.095.493 4.021.397 3.872.617
Beurskapitalisatie bij afsluiting (€ mln) 435,4 428,5 326,9
Free float (%) 33,8% 34,1% 32,3%
Beurskoers (€)
Hoogste slotkoers 61,70 54,10 88,00
Laagste slotkoers 43,30 39,30 35,30
Beurskoers op afsluitingsdatum 49,00 49,30 39,30
Premie (+)/discount (-) tov de reële nettoactiefwaarde (%) -37,97 -36,13 -49,74
Gemiddelde beurskoers 51,89 46,63 54,24
Gegevens per aandeel (€)
Nettowaarde (reële waarde) 78,99 77,19 78,20
EPRA Net Tangible Assets (NTA) 77,18 77,12 78,44
Bruto dividend 4,20 4,10 4,00
Netto dividend 2,94 2,87 2,80
Bruto dividendrendement (%) 8,57% 8,32% 10,18%
Netto dividendrendement (%) 6,00% 5,82% 7,12%
Pay-out ratio (%) 87,14% 89,72% 83,97%
Volume (in aantal aandelen)
Gemiddeld dagvolume 2.619 4.742 4.511
Jaarvolume 673.019 1.223.353 1.159.444
Omloopsnelheid (%) 0,03% 0,06% 0,06%
Dividend
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden
gehouden op woensdag 12 april 2023 om 11.00 uur
op de zetel van de Vennootschap. De Raad van Bestuur van
de Vennootschap zal aan de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders voorstellen om een dividend uit te keren
van € 4,20 bruto - € 2,94 netto per aandeel (2021: bruto
€ 4,10 - netto € 2,87).
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
64
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
WereldhaveBelgium
op de beurs
Dividend en aantal aandelen
Aandeelhouderschap
Aantal stemrechten
die rechtstreeks
worden gehouden
% stemrechten
die rechtstreeks
worden gehouden
Naam
Wereldhave N.V. 2.940.763 33,09%
WTC Schiphol Toren A
Schiphol Boulevard 233
1118 BH Schiphol
Nederland
Wereldhave International N.V. 2.938.305 33,07%
WTC Schiphol Toren A
Schiphol Boulevard 233
1118 BH Schiphol
Nederland
Publiek 3.006.933 33,84%
Totaal 8.886.001 100%
Geen van de effectieve leiders en de leden van de Raad van
Bestuur heeft op 31 december 2022 aandelen van
de Vennootschap in zijn bezit.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
65
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
WereldhaveBelgium
op de beurs
Overige informatie
Overige informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk
Besluit van 14 november 2007 inzake de verplichtingen van
emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot
de verhandeling op een gereglementeerde markt.
Kapitaalstructuur
Op datum van dit Jaarlijks Financieel Verslag bedraagt het
kapitaal van de Vennootschap € 370.860.694,60 verdeeld
over 8.886.001 aandelen, die elk 1/8.886.001ste deel
vertegenwoordigen van het kapitaal zonder vermelding van
nominale waarde en volledig volgestort. Er is geen wettelijke
of statutaire beperking van overdracht van effecten
en uitoefening van stemrecht.
Aandelenplan voor werknemers
Er is momenteel geen aandelenplan voor werknemers.
Aandeelhoudersovereenkomsten die aanleiding
kunnen geven tot overdrachtsbeperkingen of tot
beperkingen van de uitoefening van het stemrecht
Wereldhave N.V. en Wereldhave International N.V. hebben
op datum van 28 oktober 2008, krachtens de Wet van
12 april 2007, artikel 74, § 7, lid 3, gemeld op 1 september
2008 in onderling overleg in het bezit te zijn van meer dan
30% van de aandelen met stemrecht in de Vennootschap.
Op 31 december 2022 zijn 8.886.001 aandelen in omloop,
waarvan 33,09% in handen is van Wereldhave N.V., 33,07%
in handen van Wereldhave International N.V. en 33,84%
in handen van het publiek (‘Free Float’). Wereldhave
International N.V. is een 100% dochter van Wereldhave N.V.
Toegestaan kapitaal
De Raad van Bestuur is gemachtigd om het kapitaal van
de Vennootschap overeenkomstig artikel 7 van de Statuten
in één of meerdere keren te verhogen met een maximum
bedrag van € 329.437.454,88. Ingevolge voormeld artikel
7 van de Statuten kan de Algemene Vergadering van
de Aandeelhouders voormelde machtiging inzake het
toegestaan kapitaal hernieuwen.
De machtiging om het kapitaal van de Vennootschap in één
of meerdere keren te verhogen met een maximum bedrag
van € 329.437.454,88 werd hernieuwd door
de Buitengewone Algemene Vergadering van
de Aandeelhouders van 6 maart 2020, voor een termijn van
vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de Bijlagen tot
het Belgisch Staatsblad van dit besluit op datum van
13 maart 2020.
De verleende machtiging is dus geldig tot 13 maart 2025.
Deze toelating is hernieuwbaar.
In de loop van 2022 werd het beschikbare bedrag van
toegestaan kapitaal verminderd met € 8.050.254,97 als
gevolg van een keuzedividendoperatie (april 2022). Op 31
december 2022 bedraagt het beschikbare saldo van
toegestaan kapitaal € 287.778.638,7.
Wanneer de kapitaalverhogingen, door de Raad van Bestuur
beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten
moet het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale
onbeschikbare rekening geplaatst worden genoemd
"uitgiftepremies" die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt
voor derden en die niet zal kunnen verminderd of afgeschaft
worden tenzij mits een beslissing van de algemene
vergadering beslissend zoals inzake statutenwijziging,
behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven
voorzien. Het bedrag dat onder uitgiftepremie wordt geboekt
wordt niet in rekening gebracht bij het bepalen van het saldo
van het toegestaan kapitaal.
Deze kapitaalverhoging(en) kan/kunnen worden uitgevoerd
door inbreng in geld of in natura of door incorporatie van
reserves of uitgiftepremies evenals alle eigen
vermogensbestanddelen onder de enkelvoudige IFRS-
jaarrekening van de Vennootschap (opgesteld uit hoofde van
de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen) die voor conversie in kapitaal
vatbaar zijn, en al dan niet met creatie van nieuwe effecten
met of zonder stemrecht, overeenkomstig de regels
voorgeschreven door het WVV, de toepasselijke regelgeving
op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen
en de Statuten.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
66
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
WereldhaveBelgium
op de beurs
Overige informatie
Financiële agenda voor 2023
Algemene vergadering
van Aandeelhouders
12
20 20 27
APR
APR JUL OKT
Woensdag 12 april 2023
Persbericht Q1 2023
(vóór beursopening)
Donderdag 20 april 2023
Persbericht Q2 2023
(vóór beursopening)
Persbericht Q3 2023
(vóór beursopening)
Donderdag 20 juli 2023 Vrijdag 27 oktober 2023
Eventuele wijzigingen aan de financiële agenda zullen
worden gepubliceerd via een persbericht dat eveneens kan
geconsulteerd worden op de website van de Vennootschap:
www.wereldhavebelgium.com
18
APR
Dividend
record date
Dinsdag 18 april 2023
17
APR
Ex-dividend date
(coupononthechting)
Maandag 17 april 2023
19
APR
Betaalbaarstelling
dividend 2022
Woensdag 19 april 2023
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
67
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financiële agenda voor 2023
Beursgegevens
Netto resultaat van kernactiviteiten
en aandeel en dividend per aandeel
(x € 1)
Netto resultaat van kernactiviteiten per aandeel
Dividend per aandeel
0
2
4
6
8
10
Koers aandeel/nettowaarde
(vóór winstdeling x € 1)
120
100
80
60
40
12/18 12/19 12/20 12/21 12/22
Beurskoers
Intrinsieke waarde
Verhandelde volumes Wereldhave Belgium
(x 1.000)
Jan ’22 Dec ’22
30
25
20
15
10
Vergelijking Wereldhave Belgium
met BEL20 close index
(in %)
-
-
Jan ’ Dec ’
Beurskoers Wereldhave Belgium BEL20
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
68
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheers -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
WereldhaveBelgium
op de beurs
Beursgegevens
. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
. Financieel resultaat
. Belastingen op het resultaat
. Resultaat per aandeel
. Dividend
. Artikel : van het WVV
. Bepaling van de schuldgraad
. Transacties met verbonden partijen
. Lijst van geconsolideerde ondernemingen
. Buiten balans erfpacht- en investeringsverplichtingen
. Vergoeding commissaris
. Bijkantoren
. Rechtszaken en arbitrages
. Gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan na het einde van
het boekjaar
Verslag van de Commissaris
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening
Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
Statutaire verklaring
Statutaire balans
Statutaire winst- en verliesrekening
Staat van het globaal resultaat
Statutaire staat van wijzigingen in het eigen vermogen
Detail van de reserves
Resultaatverwerking (volgens het schema opgenomen in afdeling
van deel van hoofdstuk van de bijlage c van het GVV-KB)
Geconsolideerde balans
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
Staat van het globaal resultaat
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen
vermogen
Detail van de reserves
Toelichtingen
. Algemene informatie
. Fiscale status
. Grondslagen
. Geconsolideerd overzicht van het netto resultaat van
kernactiviteiten en niet kernactiviteiten
. Segmentinformatie
. Vastgoedbeleggingen
. Andere materiële vaste activa
. Kortlopende vorderingen
. Kas en kasequivalenten
. Kapitaal
. Pensioenverplichtingen
. Langlopende financiële schulden
. Andere langlopende financiële schulden
. Andere langlopende financiële verplichtingen
. Kortlopende verplichtingen
. Huurinkomsten en met verhuur verbonden kosten
. Huurlasten en belastingen en recuperatie van huurlasten en
belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen
. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven
. Vastgoedkosten
. Algemene kosten van de Vennootschap
. Andere operationele opbrengsten en kosten
Financieel verslag
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
69
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Financieel verslag
Geconsolideerde balans
(x € 1.000) Toel. 2022 2021
Activa
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen 6 949.233 926.005
Andere materiële vaste activa 7 758 707
Financiële vaste activa 14 18.111 1.487
Handelsvorderingen en andere vaste activa 592 408
Totaal vaste activa 968.693 928.607
Vlottende activa
Activa bestemd voor verkoop 6 - 3.325
Financiële vlottende activa 14 803 -
Handelsvorderingen 8 13.247 12.562
Belastingvorderingen en andere vlottende activa 8 141 502
Kas en kasequivalenten 9 10.415 5.539
Totaal vlottende activa 24.605 21.928
Totaal activa 993.299 950.535
Totaal eigen vermogen
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
Kapitaal 10 370.861 362.810
Uitgiftepremies 10 91.351 88.877
Reserves 184.501 181.016
Netto resultaat van het boekjaar 55.230 38.191
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 701.943 670.893
Minderheidsbelangen 1 4
Totaal eigen vermogen 701.944 670.897
Verplichtingen
Langlopende verplichtingen
Voorzieningen 11 135 849
Langlopende financiële schulden 12 197.062 182.804
Kredietinstellingen 12 164.049 109.556
Andere langlopende financiële schulden 13 33.012 73.248
Andere langlopende financiële verplichtingen 14 9.542 7.546
Totaal langlopende verplichtingen 206.738 191.199
Kortlopende verplichtingen 15
Kortlopende financiële schulden 59.785 67.313
Kredietinstellingen
Andere kortlopende financiële schulden 59.785 67.313
Handelsschulden en andere kortlopende schulden 14.795 11.404
Overlopende rekeningen 10.037 9.721
Totaal kortlopende verplichtingen 84.617 88.439
Totaal eigen vermogen en verplichtingen 993.299 950.535
Netto waarde per aandeel (x € 1) 78,99 77,19
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
70
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Geconsolideerde balans
Geconsolideerde winst- en
verliesrekening
(x € 1.000) Toel. 2022 2021
Huurinkomsten 16 58.240 54.866
Met verhuur verbonden kosten 16 621 -2.219
Netto huurresultaat 58.861 52.648
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen
17
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen 17 -11.982 -10.519
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 18 3.892 3.673
Netto huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen 1.985 2.105
Vastgoedresultaat 60.846 54.753
Technische kosten -241 -308
Commerciële kosten -4.630 -4.178
Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -1.292 -1.785
Beheerkosten vastgoed -1.700 -938
Vastgoedkosten 19 -7.862 -7.209
Operationeel vastgoedresultaat 52.984 47.544
Algemene kosten van de vennootschap 20 -7.118 -5.772
Andere operationele opbrengsten en kosten 21 1.821 1.388
Totaal -5.297 -4.385
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 47.687 43.159
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -29 -2
Resultaat verkoop andere niet-financiële activa -9
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 22 -753 -3.275
Ander portefeuilleresultaat 22 -2.331
Totaal portefeuilleresultaat -3.114 -3.286
Operationeel resultaat 44.574 39.873
Financiële inkomsten 1.416 789
Netto interestkosten -5.913 -4.671
Andere financiële kosten -202 -176
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 15.402 2.475
Financieel resultaat 23 10.703 -1.583
Resultaat vóór belastingen 55.277 38.291
Vennootschapsbelasting -46 -100
Belastingen 24 -46 -100
Netto resultaat 55.230 38.191
Netto resultaat aandeelhouders van de groep 55.230 38.191
Netto resultaat per aandeel (x € 1) 25 6,26 4,47
Verwaterd resultaat per aandeel (x € 1) 6,26 4,47
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
71
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
Staat van het globaal resultaat
(x € 1.000) 2022 2021
Nettoresultaat 55.230 38.191
Andere elementen van het globaal resultaat
Elementen die in het resultaat zullen worden genomen
Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroom- af-
dekking zoals gedefinieerd in IFRS 61 81
Elementen die niet in het resultaat zullen worden genomen
Actuariële winsten en verliezen van toegezegde pensioenregeling 777 268
Totaal andere elementen van het globaal resultaat 838 349
Globaal resultaat 56.069 38.539
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van de groep 56.069 38.539
Minderheidsbelangen
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
72
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Staat van het globaal resultaat
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
(x € 1.000) Toel. 2022 2021
Kasstroom uit operationele activiteiten
Nettoresultaat vóór belastingen 55.277 38.291
Interestopbrengsten en dividenden -25 -3
Resultaat exclusief ontvangen dividend, interestopbrengsten 55.251 38.288
Afschrijvingen materiële vaste activa 149 213
Huurderskortingen en investeringen 2.577 794
Interestkosten 4.744 4.056
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 22 753 3.275
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -15.444 -2.410
Mutaties van provisies op huurvorderingen -944 -301
Mutaties vorderingen 8 1.267 -5.199
Mutaties kortlopende schulden 15 507 8.683
Betaalde vennootschapsbelasting -
Ontvangen vennootschapsbelasting 60 74
-6.330 9.186
Netto kasstroom uit operationele activiteiten 48.921 47.474
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Acquisitie vastgoedbeleggingen 6 -829
Aanpassing aanschaffingswaarde vastgoedbeleggingen 6 2.500
Verkoop vastgoedbeleggingen 6 3.300
Investeringen in vastgoedbeleggingen 6 -24.622 -10.811
Aankoop meubilair en rollend materieel -25 -26
Ontvangen interesten en dividenden 25 3
Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten -21.321 -9.163
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Opname Kredietinstellingen/Andere 12 54.450 72.000
Aflossing Kredietinstellingen/Andere 12 -47.500 -85.700
Betaalde dividenden 26 -25.062 -18.142
Betaalde interesten -4.611 -3.959
Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten -22.723 -35.802
Netto kasstroom 4.877 2.509
Liquide middelen
Stand op 1 januari 5.539 3.030
Toename/Afname liquide middelen 4.877 2.509
Stand op 31 december 9 10.415 5.539
1 Naar aanleiding van een dadingsovereenkomst met betrekking tot het retailpark Brugge, werd de aanschaffingswaarde aangepast. De Vennootschap verwierf eveneens een bijkomende
retailunit in haar bestaande Shopping 1 Genk.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
73
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Geconsolideerde staat van
wijzigingen in het eigen vermogen
(x € 1.000)
Balans per 31 december 2020 347.724 88.877 213.947 650.548
Kapitaalverhoging 15.087 15.087
Variaties in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten 81 81
Voorzieningen voor pensioenverplichtingen 268 268
Andere -3 -3
Netto resultaat 38.191 38.191
Overboeking van resultaat op de portefeuille naar reserve voor
het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
Overboeking van variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Dividend over 2020 -33.277
Balans per 31 december 2021 362.810 88.877 181.016 38.191
-33.277
Balans per 31 december 2021 362.810 88.877 219.206
Kapitaalverhoging 8.050 8.050
Variaties in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten 61 61
Voorzieningen voor pensioenverplichtingen 777 777
Andere 94 94
Netto resultaat 55.230 55.230
Overboeking van resultaat op de portefeuille naar reserve voor
het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
Overboeking van variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Dividend over 2021 2.474 -35.637 -33.163
Balans per 31 december 2022 370.861 91.351 184.501 55.230 701.943
Overboeking van resultaat 2022 op de portefeuille naar reserve
voor het saldo van de variaties in de reële waarde van
vastgoed -753 753
Overboeking van variaties 2022 in de reële waarde van
toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS 15.444 -15.444
Voorgesteld dividend 2022 -37.321 37.321
Voorgestelde toewijzing van netto resultaat van het boekjaar
aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren 3.219 -3.219
Balans per 31 december 2022 na allocatie 370.861 91.351 202.410 - 37.321 701.943
1 Kosten kapitaalverhoging inbegrepen (€ -335 K op 31 december 2022)
2 Zie detail reserves
3 Betaald dividend over 2020
€ 4,00 (netto € 2,80 ) per aandeel: € -33.277 K waarvan € 18.142 K betaald in geld en het saldo uitgekeerd in 372.776 nieuwe aandelen, wat heeft geleid tot een stijging van het kapitaal.
4 Zie toelichting 10
5 Betaald dividend over 2021
€ 4,10 (netto € 2,87 ) per aandeel: € -35.637 K waarvan € 25.062 K betaald in geld en het saldo uitgekeerd in 193.938 nieuwe aandelen, wat heeft geleid tot een stijging van het kapitaal.
6 Dividend 2022 voorgesteld ter goedkeuring aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 12 april 2023
7 Naar aanleiding van de aanbevelingen van de regulator stellen wij voor, onder de eindbalans van het eigen vermogen op 31 december 2022, de toekomstige allocatie van het resultaat
2022 die in 2023 plaats zal vinden reeds toe te lichten.
Totaal
Netto resultaat
van het boekjaar
Uitgiftepremies
Maatschappelijk
kapitaal
Voorgestelde
vergoeding van
het kapitaal van
het boekjaar
Reserves
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
74
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Geconsolideerde staat van
wijzigingen in het eigen vermogen
Detail van de reserves
(x € 1.000)
Balans per 31 december 2020 36 167.284 -141 -674 -637 302 47.778 213.947
Kapitaalverhoging
Variaties in de reële waarde van afdekkingsin-
strumenten 81 81
Voorzieningen voor pensioenverplichtingen 268 268
Andere -3 -3
Netto resultaat -
Overboeking van resultaat op de portefeuille
naar reserve voor het saldo van de variaties in
de reële waarde van vastgoed -57.936 57.936 -
Overboeking van reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed
naar overgedragen resultaat
Overboeking van variaties in de reële waarde
van toegelaten afdekkingsinstrumenten die
niet onderworpen zijn aan een afdekkings-
boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS -1.091 1.091 -
Dividend over 2020 -33.277 -33.277
Balans per 31 december 2021 33 109.348 -61 -1.765 -369 302 73.528 181.016
Balans per 31 december 2021 33 109.348 -61 -1.765 -369 302 111.718 219.206
Kapitaalverhoging
Variaties in de reële waarde van afdekkingsin-
strumenten 61 61
Voorzieningen voor pensioenverplichtingen 777 777
Andere 90 4 94
Netto resultaat
Overboeking van resultaat op de portefeuille
naar reserve voor het saldo van de variaties in
de reële waarde van vastgoed 5.286 -5.286
Overboeking van variaties in de reële waarde
van toegelaten afdekkingsinstrumenten die
niet onderworpen zijn aan een afdekkings-
boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS 2.410 -2.410
Dividend over 2021 -35.637 -35.637
Balans per 31 december 2022 33 114.724 0 645 409 306 68.385 184.501
Overboeking van resultaat 2022 op de porte-
feuille naar reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed -753 -753
Overboeking van variaties 2022 in de reële
waarde van toegelaten afdekkingsinstrument-
en die niet onderworpen zijn aan een af-
dekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in
IFRS 15.444 15.444
Voorgesteld dividend 2022
Voorgestelde toewijzing van netto resultaat van
het boekjaar aan het overgedragen resultaat
van vorige boekjaren 3.219 3.219
Balans per 31 december 2022 na allocatie 33 113.971 0 16.089 409 306 71.604 202.410
1 Variaties in de reële waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen over 2020. Herclassificatie van de rubriek 'Overgedragen resultaat van vorige boekjaren'.
2 Variaties in de reële waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen over 2021. Herclassificatie van de rubriek 'Overgedragen resultaat van vorige boekjaren'.
Overgedragen resultaat
van vorige boaekjaren
Totaal
Reserve voor actuariële winsten
en verliezen van toegezegde
pensioensregelingen
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van
toegelaten afdekkingsinstrument-
en die onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS
Wettelijk reserve
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde
van vastgoed
Andere reserves
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van
toegelaten afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
75
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Detail van de reserves
Toelichtingen
1 Based on EU endorsement status report as per 2 May 2022 (www.efrag.org) – note that the endorsement status should be updated up until the date on which the (condensed) financial
statements are authorized for issue.
1. Algemene informatie
2. Fiscale status
De Vennootschap heeft sinds 27 oktober 2014 de fiscale
status van GVV (zoals voorzien in het GVV-K.B) en betaalt,
mits een aantal voorwaarden te respecteren, geen
vennootschapsbelasting behoudens op abnormale
en goedgunstige voordelen en verworpen uitgaven.
Derogatie Shopping Belle-Île in Luik overeenkomstig
artikel 30 §3 en §4 van de GVV-Wet
Ter herinnering, heeft de FSMA op 20 oktober 2020 een
afwijking toegestaan voor Shopping "Belle-Île" in Luik,
overeenkomstig artikel 30 §3 en §4 van de wet GVV,
betreffende het verbod om meer dan 20% van
de geconsolideerde activa in één vastgoedcomplex
te beleggen. Deze afwijking was toegestaan voor een
beperkte periode van twee jaar eindigend op 31
december 2022.
Dankzij de verschillende investeringen die de Vennootschap
de laatste twee jaar binnen haar portefeuille heeft gedaan,
werd vastgelegd dat de procentuele waarde van Shopping
Belle-Île op 31 december 2022 structureel onder
de reglementaire drempel van 20% is gedaald tot 18,9%,
zodat de Vennootschap op deze datum aan
de diversificatieverplichting van artikel 30 van de wet GVV
voldoet en een afwijking niet langer aan de orde is.
De Vennootschap is derhalve niet langer verplicht een
schuldratio lager dan 33% in acht te nemen.
De bevestiging van deze structurele diversificatie
is uitstekend nieuws, want het is de eerste keer sinds
de beursnotering van de Vennootschap in 1998 dat er geen
afwijking vereist is en de Vennootschap meer vrijheid krijgt
om verder te investeren.
3. Grondslagen
3.1 Uitgangspunten geconsolideerde
jaarrekening 2022
De presentatie valuta van de Groep is de Euro, die fungeert
als de functionele valuta van de Vennootschap.
De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap
wordt uitgedrukt in Euro, afgerond op duizendtallen.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld
in overeenstemming met International Financial Reporting
Standards (IFRS) zoals deze zijn aanvaard door de Europese
Unie. De geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening
van de Vennootschap zijn vastgesteld op basis van reële
waarde, tenzij anders vermeld.
De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld vóór
winstverdeling. De geconsolideerde balans
en de geconsolideerde winst- en verliesrekening worden
opgesteld conform het schema dat op de openbare
Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen van
toepassing is, conform het GVV-KB van 13 juli 2014.
Nog niet toegepaste nieuwe standaarden en
interpretaties
1
Een aantal nieuwe standaarden, wijzigingen van standaarden
en interpretaties zijn nog niet van kracht voor boekjaren
eindigend op 31 december 2022 en werden niet toegepast
bij het opstellen van deze geconsolideerde jaarrekening:
De wijzigingen zullen naar verwachting geen belangrijke
invloed hebben op de geconsolideerde jaarrekening
van de Groep.
Aanpassingen aan IAS 1 Presentatie van de jaarrekening:
classificatie van schulden als kortlopend of langlopend,
uitgegeven op 23 januari 2020, verduidelijkt een criteria
in IAS 1 voor de classificatie van een schuld als langlopend:
het vereist dat een entiteit het recht heeft de afwikkeling van
de verplichting uit te stellen tot tenminste 12 maanden
na de verslagperiode.
De wijzigingen:
• specificeren dat het recht van een entiteit om afwikkeling
uit te stellen aan het einde van de verslagperiode
moet bestaan;
• verduidelijken dat de classificatie niet wordt beïnvloed
door de intenties of verwachtingen van het management
over de vraag of de entiteit haar recht om de afwikkeling
uit te stellen zal uitoefenen;
• verduidelijken hoe leningsvoorwaarden de classificatie
beïnvloeden; en
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
76
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Toelichtingen
• omvatten een verduidelijking van de vereisten voor de
classificatie van schulden die een entiteit zal of kan
afwikkelen door haar eigen eigenvermogensinstrumenten
uit te geven.
Op 15 juli 2020 publiceerde de IASB Classificatie van
schulden als kortlopend of langlopend - uitstel van
ingangsdatum (aanpassingen in IAS 1), waarbij
de ingangsdatum van bovenstaande aanpassingen met één
jaar werden uitgesteld tot boekjaren die beginnen op of na 1
januari 2023 en waarbij vervroegde toepassing toegestaan
is. De aanpassingen zijn nog niet goedgekeurd door de EU.
De IASB heeft op 19 november 2021 een nieuw ontwerp met
betrekking tot deze aanpassingen gepubliceerd.
Aanpassingen aan IAS 1 Presentatie van de jaarrekening
en IFRS-Practice Statement 2: informatieverschaffing over
grondslagen voor financiële verslaggeving, uitgegeven op 12
februari 2021, omvatten kleine aanpassingen
om de toelichting met betrekking tot de grondslagen voor
financiële verslaggeving te verbeteren, zodat ze nuttigere
informatie verschaffen aan beleggers en andere primaire
gebruikers van de jaarrekening. De aanpassingen aan IAS
1 verplichten ondernemingen om hun materiële grondslagen
voor financiële verslaggeving openbaar te maken in plaats
van hun belangrijke grondslagen. De aanpassingen in IFRS-
practice statement 2 voorzien in richtlijnen voor
de toepassing van het materialiteitsconcept
op de toelichtingen bij de jaarrekening.
De aanpassingen zijn van kracht voor boekjaren die
aanvangen op of na 1 januari 2023, waarbij
vervroegde toepassing is toegestaan. Deze aanpassingen
zijn goedgekeurd door de EU.
Aanpassingen aan IAS 8 Grondslagen voor financiële
verslaggeving, wijzigingen in schattingen en fouten:
definitie van schattingen, uitgegeven op 12 februari 2021,
verduidelijken hoe ondernemingen wijzigingen
in grondslagen voor financiële verslaggeving moeten
onderscheiden van wijzigingen in schattingen. Het
onderscheid is belangrijk omdat wijzigingen in schattingen
alleen prospectief worden toegepast op toekomstige
transacties en andere toekomstige gebeurtenissen, terwijl
wijzigingen in grondslagen voor financiële verslaggeving
doorgaans ook retroactief toegepast worden op transacties
in het verleden en andere gebeurtenissen in het verleden.
De aanpassingen zijn van kracht voor boekjaren die
aanvangen op of na 1 januari 2023, waarbij
vervroegde toepassing is toegestaan. Deze aanpassingen
zijn goedgekeurd door de EU.
Aanpassingen aan IAS 12 Winstbelastingen:
uitgestelde belastingen met betrekking tot activa en passiva
die voortvloeien uit één enkele transactie, uitgegeven op 6
mei 2021, verduidelijken hoe ondernemingen
uitgestelde belastingen op transacties zoals
leaseovereenkomsten en ontmantelingsverplichtingen
moeten verwerken. IAS 12 Inkomstenbelastingen specificeert
hoe een onderneming winstbelastingen, inclusief
uitgestelde belastingen, verwerkt. Onder
bepaalde voorwaarden zijn ondernemingen vrijgesteld van
het opnemen van uitgestelde belastingen wanneer zij voor
het eerst activa of passiva opnemen. Voorheen was er enige
onzekerheid over de vraag of deze vrijstelling van
toepassing was op transacties zoals leaseovereenkomsten
en ontmantelingsverplichtingen, transacties waarbij
ondernemingen zowel een actief als een passiva opnemen.
De aanpassingen verduidelijken dat de vrijstelling niet van
toepassing is en dat ondernemingen uitgestelde belastingen
op dergelijke transacties moeten opnemen. Het doel van
de aanpassingen is om de diversiteit in rapportering over
uitgestelde belastingen op lease-
en ontmantelingsverplichtingen te verminderen.
De aanpassingen zijn van kracht voor boekjaren die
aanvangen op of na 1 januari 2023, waarbij
vervroegde toepassing is toegestaan. Deze aanpassingen
zijn nog niet goedgekeurd door de EU.
3.2 Consolidatie
Perimetervennootschappen
Een Perimetervennootschap is een entiteit waarover een
andere entiteit de zeggenschap (exclusief
of gezamenlijk) heeft.
Zeggenschap is de macht hebben over de entiteit,
de rechten hebben op de veranderlijke opbrengsten uit
hoofde van de betrokkenheid bij de entiteit en over
de mogelijkheid beschikken de macht over de entiteit
te gebruiken om de omvang van de opbrengsten
te beïnvloeden.
De jaarrekening van een Perimetervennootschap wordt
opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening volgens
de integrale consolidatiemethode vanaf het ontstaan tot het
verdwijnen van de zeggenschap. Indien nodig worden
de grondslagen voor financiële verslaggeving van
de Perimetervennootschap gewijzigd om te komen tot
consistente grondslagen binnen de Groep.
De verslagperiode van de Perimetervennootschap komt
overeen met deze van de moedermaatschappij.
Intercompany transacties, saldi en ongerealiseerde winsten
op transacties tussen Perimetervennootschappen worden
geëlimineerd. Niet-gerealiseerde verliezen worden eveneens
geëlimineerd.
Verwerking van acquisities
De Vennootschap beoordeelt bij acquisities of IFRS 3
‘bedrijfscombinaties’ of IAS 40 ‘Vastgoedinvesteringen’ van
toepassing is. Acquisities worden beschouwd als een
bedrijfscombinatie als er sprake is van overname van activa,
verhuuractiviteiten en een zodanige beheerorganisatie, dat
de overgenomen entiteit zelfstandig als bedrijf kan
functioneren, met als doel economische winsten
te genereren. De Vennootschap beschouwt acquisities van
vastgoedobjecten die om bedrijfseconomische redenen
binnen een juridische vennootschap worden gekocht niet
noodzakelijkerwijs als een bedrijfscombinatie, maar
beoordeelt deze acquisities één voor één
op de bovengenoemde bedrijfskenmerken.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
77
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Bij de acquisitie van bedrijfscombinaties wordt de verworven
deelneming opgenomen tegen de reële waarde. Indien
de reële waarde lager is, wordt het verschil tussen
de betaalde bedragen en de reële waarde verantwoord als
goodwill. Indien de betaalde bedragen lager zijn, wordt het
verschil direct verantwoord in de winst- en verliesrekening.
Als een overname niet wordt gekwalificeerd als een
bedrijfscombinatie, wordt deze verwerkt op basis van
de individuele activa en passiva, waarbij
bijkomende acquisitiekosten worden gekapitaliseerd
en geen goodwill of belastinglatenties in aanmerking
worden genomen.
3.3 Eigen vermogen
De doelstelling van de Vennootschap met betrekking tot het
beheersen van het eigen vermogen (zoals voorgesteld
in de geconsolideerde jaarrekening) is het veiligstellen van
de continuïteit van de Groep, het bieden van rendement aan
de Aandeelhouders, toegevoegde waarde leveren aan
overige belanghebbenden alsmede een zodanige
vermogensstructuur aan te houden teneinde de totale
vermogenskosten te optimaliseren. Verder bewaakt
de Vennootschap haar vermogen om zeker te stellen dat aan
de wet- en regelgeving (GVV-KB van 13 juli 2014) wordt
voldaan. De kwalificatie van aandelenkapitaal wordt
beschreven in punt 3.8.
De Vennootschap heeft de mogelijkheid om de hoogte van
het dividend aan te passen, vermogen terug te geven aan
de Aandeelhouders, nieuwe aandelen uit te geven of activa
te verkopen om de vermogensstructuur in stand te houden
dan wel aan te passen.
De marginale kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan
de uitgifte van gewone aandelen, na aftrek van eventuele
belastingeffecten, worden in mindering gebracht van het
eigen vermogen. Winstbelastingen over transactiekosten van
eigen vermogenstransacties worden verwerkt
in overeenstemming met IAS 12.
3.4 Bedrijfscombinaties en goodwill
3.5 Waardevermindering van niet-financiële
vaste activa
3.6 Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen omvatten het vastgoed dat wordt
gehouden omwille van huurinkomsten, waardestijging of een
combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt
verwerkt tegen kostprijs inclusief transactiekosten.
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële
waarde op de balansdata. De reële waarde wordt bepaald
op het geschatte bedrag waarvoor onroerend goed
op de balansdatum naar een koper zou kunnen overgaan,
op basis van een transactie op marktconforme condities.
De reële waarde wordt bepaald op basis van de kapitalisatie
van markthuren minus exploitatiekosten zoals onderhoud,
verzekeringskosten en vaste lasten. Voor de bepaling van
de reële waarde wordt per object de kapitalisatierentevoet
(bepaald op basis van de ouderdom van het gebouw
en de geraamde gebruiksduur, de bezettingsgraad,
de resterende looptijd van de huurovereenkomsten, enz.)
en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur
en contractuele huur, leegstand en van de uitgaven voor
onderhoud bepaald. Verkoopkosten ten laste van de koper,
waaronder overdrachtsbelasting, worden op de reële
waarde in mindering gebracht. Op de eerste balansdatum
na aankoop worden deze verkoopkosten via
de resultatenrekening verwerkt. Uitgaven daterend van
na de aankoop worden toegevoegd aan de boekwaarde,
wanneer aannemelijk is dat daaruit toekomstige
economische baten zullen volgen. Alle andere uitgaven,
zoals herstelling en onderhoud, komen ten laste van het
resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt.
Het gedeelte vastgoed in eigen gebruik is niet significant
(circa 1%, uitgedrukt in percentage van huurinkomsten)
en wordt bijgevolg niet afzonderlijk opgenomen als vastgoed
in eigen gebruik.
Vastgoedbeleggingen die zich bevinden op een in erfpacht
uitgegeven perceel, worden op dezelfde wijze op reële
waarde gewaardeerd als andere vastgoedbeleggingen.
De reële waarde van de portefeuille wordt trimestrieel
vastgesteld door een externe onafhankelijke
waarderingsdeskundige conform de ‘International Valuation
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
78
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Standards’ en de ‘European Valuation Standards’.
Waarderingsverschillen worden verwerkt in de winst-
en verliesrekening.
In toepassing van IFRS 16, die één model invoert voor
de verwerking van leaseovereenkomsten in de balans door
lessees, erkent de Vennootschap een actief van het type
'Vastgoedbeleggingen' dat het gebruiksrecht
vertegenwoordigt met betrekking tot
de erfpachtovereenkomst waarvan de Vennootschap geniet
op een deel van het winkelcentrum ‘Ring Kortrijk’. Ook dit
actief wordt initieel opgenomen tegen kostprijs en wordt
periodiek geherwaardeerd tegen reële waarde,
op dezelfde wijze als andere vastgoedbeleggingen van
de Vennootschap.
Huurvrije periodes en huurkortingen
• bekomen van een onherroepelijke bouwvergunning;
• afgesloten aannemingsovereenkomst;
• financieringsbehoeften vervuld;
• >70% voorverhuur.
• kantoormeubilair: 10 jaar;
• apparatuur: 3-5 jaar;
• bedrijfsauto’s (excl. restwaarde): 4 jaar.
3.8 Financiële instrumenten
(i) Classificatie, verwerking en eerste waardering
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
79
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
• het wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat tot
• de contractuele voorwaarden ervan resulteren op
• het wordt aangehouden binnen een bedrijfsmodel
• de contractuele voorwaarden ervan resulteren op
Financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs
Deze activa worden na eerste verwerking gewaardeerd
tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de
effectieve-rentemethode.
Op iedere afsluitingsdatum beoordeelt de Vennootschap
of deze financiële activa een
verminderde kredietwaardigheid hebben. Bewijzen dat een
financieel actief verminderd kredietwaardig is, omvatten
de volgende waarneembare gegevens:
• aanzienlijke financiële problemen van de huurder;
• een contractbreuk, zoals een verzuim van meer dan 180
dagen achterstalligheid;
• het is waarschijnlijk dat de huurder failliet zal gaan of dat
een andere financiële reorganisatie zal plaatsvinden.
Indien deze bewijzen vastgesteld zijn wordt
de geamortiseerde kostprijs verminderd met bijzondere
waardeverminderingsverliezen. Rentebaten,
valutakoersverschillen en bijzondere waardeverminderingen
worden, evenals winst of verlies als gevolg van verwijdering
uit de balans, opgenomen in winst of verlies (verdere
informatie rond de risico’s waaraan de Vennootschap door
het gebruik van financiële instrumenten is blootgesteld, zoals
het kredietrisico, kan in het hoofdstuk ‘Risicofactoren’ van dit
jaarverslag teruggevonden worden).
Schuldinstrumenten gewaardeerd tegen FVOCI
Deze activa worden na eerste verwerking gewaardeerd
tegen reële waarde. Rentebaten berekend op basis van
de effectieve-rentemethode, valutakoersverschillen
en bijzondere waardeverminderingen worden verwerkt
in winst of verlies. Andere netto baten en lasten worden
verwerkt in niet-gerealiseerde resultaten. Bij het niet langer
verwerken van schuldinstrumenten worden de baten
en lasten die zijn geaccumuleerd in niet-
gerealiseerde resultaten, geherclassificeerd naar winst
of verlies.
Eigen-vermogensinstrumenten gewaardeerd tegen FVOCI
Deze activa worden na eerste verwerking gewaardeerd
tegen reële waarde. Dividenden worden verwerkt baten
in winst of verlies, tenzij het dividend duidelijk een
terugbetaling vertegenwoordigt van een deel van de kosten
van de investering. Overige netto baten en lasten worden
verwerkt in niet-gerealiseerde resultaten en worden nooit
geherclassificeerd naar winst of verlies.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
80
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
(iii) Niet langer opnemen in de balans
Financiële activa
De Groep neemt een financieel actief niet langer op in
de balans als:
• de contractuele rechten op de kasstromen uit het
actief aflopen;
• de Groep de contractuele rechten op de ontvangst van
de kasstromen overdraagt door middel van een transactie
waarbij nagenoeg alle aan het eigendom van het financieel
actief verbonden risico’s en voordelen worden
overgedragen; of
• de Groep nagenoeg alle aan het eigendom verbonden
risico’s en voordelen noch overdraagt noch behoudt en de
beschikkingsmacht over het financieel actief niet behoudt.
Indien de Groep een belang behoudt of creëert in dergelijke
overgedragen financiële activa, dan wordt dit belang
afzonderlijk als actief of verplichting opgenomen.
Financiële activa en verplichtingen worden gesaldeerd
en het resulterende nettobedrag wordt in de balans
gepresenteerd uitsluitend indien de Groep een wettelijk
afdwingbaar recht heeft op deze saldering en indien zij
voornemens is om af te wikkelen op netto basis dan wel het
actief en de verplichting gelijktijdig af te wikkelen.
Financiële verplichtingen
(iv) Afgeleide financiële instrumenten en hedge
accounting
Kasstroomafdekkingen
Wanneer een derivaat wordt aangemerkt als een kasstroom-
hedge instrument, wordt het effectieve deel van
de wijzigingen in de reële waarde van het derivaat
opgenomen in niet-gerealiseerde resultaten
en geaccumuleerd in een hedge reserve. Het effectieve deel
van de veranderingen in de reële waarde van het derivaat
dat wordt opgenomen in niet-gerealiseerde resultaten,
is beperkt tot de cumulatieve verandering in de reële
waarde van de afgedekte positie, bepaald op basis van
de contante waarde, vanaf het moment waarop de hedge
is aangegaan. Ieder niet-effectief deel van de wijzigingen
in de reële waarde van het derivaat wordt onmiddellijk
verwerkt in winst of verlies.
Als de afdekking niet langer voldoet aan de criteria voor
hedge accounting of als het hedge instrument wordt
verkocht, vervalt, wordt beëindigd of wordt uitgeoefend,
wordt hedge accounting prospectief beëindigd. Wanneer
hedge accounting voor kasstroomafdekkingen wordt
beëindigd, wordt het bedrag dat in de hedge reserve
is geaccumuleerd in het eigen vermogen geherclassificeerd
naar winst of verlies over dezelfde periode of perioden
waarin de afgedekte verwachte toekomstige kasstromen van
invloed zijn op winst of verlies.
Als niet langer wordt verwacht dat de afgedekte toekomstige
kasstromen zullen plaatsvinden, worden de bedragen die
zijn geaccumuleerd in de hedge reserve en de kosten van
hedgingreserve onmiddellijk geherclassificeerd naar winst
of verlies.
3.9 Vaste activa gehouden voor verkoop
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
81
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
3.10 Handelsvorderingen
3.11 Kas en kasequivalenten
3.12 Voorzieningen
3.13 Rentedragende schulden
3.14 Pensioenregeling
Toegezegde bijdrageregelingen
Onder toegezegde bijdrageregelingen worden
pensioenregelingen verstaan waaraan door
groepsmaatschappijen een jaarlijkse bijdrage
wordt gedoteerd.
Als gevolg van de door de wet opgelegde gegarandeerde
minimum-rendementen, worden de Belgische
pensioenplannen als ‘Toegezegde Pensioenregelingen’
gekwalificeerd en heeft de Vennootschap aldus geen
pensioenplannen die kwalificeren als toegezegde bijdrage
pensioenplannen onder IFRS.
Toegezegde pensioenregelingen
Onder toegezegde pensioenregelingen worden
pensioenregelingen verstaan waaraan de deelnemers
reglementaire aanspraken kunnen ontlenen
op pensioendatum.
Voor toegezegde pensioenplannen wordt de kost van
de toegezegde voordelen bepaald volgens de Projected Unit
Creditmethode, waarbij op elke balansdatum actuariële
waarderingen worden uitgevoerd. De disconteringsvoet
is het rendement per verslagdatum van obligaties met hoge
kredietwaardigheid, waarvan de looptijd de termijn van
de verplichtingen van de Groep benadert.
De netto verplichtingen/(tegoeden) met betrekking tot
toegezegde pensioenplannen opgenomen in de balans komt
overeen met het verschil tussen de verplichtingen van
toegezegde pensioenplannen en de reële waarde van
de activa die in de pensioenregeling zijn ondergebracht.
In het geval van een surplus is het netto tegoed uit
toegezegde pensioenplannen beperkt tot de contante
waarde van de toekomstige economische voordelen
in de vorm van een vermindering in bijdragen of een
geldelijke terugbetaling.
De verplichtingen worden berekend op basis van het
wettelijk gegarandeerd minimumrendement.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
82
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
De reële waarde van de activa wordt bepaald door
toepassing van IAS19.115 en houdt aldus rekening met de in
aanmerking komende verzekeringscontracten.
Herwaarderingen van de netto verplichtingen/(tegoeden) uit
hoofde van toegezegde pensioenrechten omvatten
actuariële winsten en verliezen opde verplichtingen inzake
toegezegde pensioenrechten, afwijkingen op het verwachte
rendement en wijzigingen in het effect van de limiet van
de op te nemen pensioenvordering. Deze worden
opgenomen in het globaal resultaat en rechtstreeks verwerkt
in het eigen vermogen.
De Vennootschap bepaalt de netto interestkost/ (opbrengst)
op de netto verplichtingen / (tegoeden) uit hoofde van
toegezegde pensioenrechten voor de periode door
de disconteringsvoet aan het begin van de verslagperiode
toe te passen op het saldo op jaareinde rekening
houdende met de verwachte mutatie van het pensioensaldo
als gevolg van premiebetalingen of uitkeringen. Deze netto
interestlast wordt in de geconsolideerde winst-
en verliesrekening opgenomen.
3.15 Crediteuren en overige te betalen posten
Crediteuren en overige te betalen posten worden initieel
gewaardeerd op reële waarde en vervolgens op basis van
geamortiseerde kosten, gebruikmakend van de effectieve
rentemethode.
3.16 Huurovereenkomsten
3.17 Opbrengsten
Huurinkomsten
Huurinkomsten van vastgoedbeleggingen die zijn verhuurd
op basis van een operationele huurovereenkomst worden
in het resultaat verwerkt op lineaire basis over de looptijd
van de huurovereenkomst. Verhuurincentives die het
karakter hebben van een huurvrije periode worden
beschouwd als integraal onderdeel van de huurinkomsten.
Dergelijke incentives worden afgeschreven over de looptijd
van de huurovereenkomst, beperkt tot de eerste
opzegmogelijkheid. De afschrijving komt ten laste van
de huurinkomsten.
In de huurinkomsten zijn niet begrepen de bedragen die aan
huurders in rekening worden gebracht als
gemeenschappelijke lasten (zie beschrijving daarvan onder
toelichting 3.18). Huurinkomsten worden verantwoord
op basis van toerekening aan de verslagperiode.
Variabele huurinkomsten zoals omzet gerealiseerde huren
of huurinkomsten van incidentele verhuur worden
verantwoord in de winst- en verliesrekening in de periode
waarop ze betrekking hebben indien deze op betrouwbare
wijze kunnen worden ingeschat. Is inschatting niet
mogelijk, dan vindt verwerking plaats op moment van
realisatie.
De andere met verhuur verbonden inkomsten omvatten
grotendeels de inkomsten gegenereerd
in de gemeenschappelijke ruimtes van de winkelcentra
en de animatiebijdragen betaald door de huurders
in de marketingacties uitgevoerd in alle winkelcentra,
dewelke op forfaitaire basis van de gehuurde oppervlakten
in de huurcontracten afgesproken zijn. Deze acties hebben
onder andere betrekking tot marketingcampagnes
in de media,
animatieactiviteiten in de gemeenschappelijke ruimtes, …
3.18 Kosten
Met verhuur verbonden kosten
Deze kosten bevatten de huur of andere bedragen (erfpacht,
…) betaald op gehuurde ruimtes en verliezen geboekt
op handelsvorderingen.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
83
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Huurlasten normaal gedragen door de huurder (+/-)
Deze worden als bruto bedragen verantwoord
wanneer de eigenaar optreedt als opdrachtgever. In de bruto
verantwoording worden kosten en de doorberekening aan
huurders separaat getoond. Kosten en doorberekening
worden verantwoord op basis van toerekening aan
de verslagperiode.
Gemeenschappelijke huurlasten zijn kosten gemaakt door
de Vennootschap en betreffen een geheel aan
gemeenschappelijke services, zoals nutsvoorzieningen,
onderhoud en security. De Vennootschap handelt als
principaal, want beslist hoe, door wie en wanneer
de diensten worden uitgevoerd en is hiertoe contractueel
verplicht. Ze factureert de lasten en belastingen door aan
de huurders, behalve het deel voor leegstaande delen
(gedragen door de eigenaar). Omdat we principaal zijn,
mogen we de huurlasten en de recuperaties van die
huurlasten bruto blijven presenteren. Het geheel aan
huurlasten betreft verschillende prestatie verplichtingen, die
allemaal tegelijk vervuld worden maand na maand. Daarom
moeten de recuperaties ook doorheen de tijd
gespreid worden.
Property management vergoedingen zijn vergoedingen voor
de beheerder in uitvoering van zijn property management,
en dekken zijn vaste kosten (personeel, kantoren, ...) bij
de uitvoering. Dit property management wordt door
Wereldhave Belgium Services NV vervuld maand na maand.
De vergoeding mag daarom ook doorheen de tijd
gespreid worden.
Vastgoedkosten
De vastgoedkosten bestaan uit operationele kosten die voor
rekening van de eigenaar komen en kunnen worden
toegerekend aan het jaar, zoals:
• technische kosten;
• kosten en taksen van niet verhuurde goederen;
• onroerend goed beheer;
• commerciële kosten.
Technische kosten omvatten (grote) herstellingen
en onderhoud aan gebouwen, studiekosten die verband
houden met onderhoud en herstellingen, kosten voor totale
waarborgen (een onderhoudscontract ‘totale Waarborg’
garandeert een constant niveau van
de jaarlijkse onderhoudskosten ook wanneer grote
herstellingen zich opdringen in geval van onvoorziene
storingen of pannes) en kosten van niet
verhuurde gebouwen.
Commerciële kosten omvatten de uitgaven in relatie tot
de verhuur van ruimten. De makelaarscommissies worden
erkend over de looptijd van de huurovereenkomst. Deze
rubriek omvat ook alle publiciteit- en marketingkosten
uitgegeven in de winkelcentra, o.a. marketingacties
in de media, animatieactiviteiten georganiseerd
in de gemeenschappelijke ruimtes, …
Op de portefeuille vastgoedbeleggingen wordt niet
afgeschreven, aangezien de panden worden gewaardeerd
op reële waarde (zie toelichting 6 ‘Vastgoedbeleggingen
en projectontwikkelingen’). De berekening van de reële
waarde houdt rekening met technische en economische
veroudering.
Beheerkosten
Het bedrag omvat de beheerkosten die kunnen worden
toegerekend aan het jaar. Directe kosten van personeel ten
behoeve van het beheer van vastgoed worden opgenomen
in de vastgoedkosten. Directe kosten van personeel ten
behoeve van toezicht en controle op ontwikkelingsprojecten
worden gekapitaliseerd op basis van de bestede uren.
3.19 Interest
3.20 Vennootschapsbelasting
De belasting over het resultaat van een jaar omvat actuele
belastingverplichtingen. De actuele belasting is het
verwachte te betalen of te ontvangen bedrag over het
resultaat vóór belastingen tegen de belastingtarieven die
op de balansdatum van kracht zijn inclusief aanpassingen ten
aanzien van te betalen belastingen over voorafgaande jaren.
De exit taks is de belasting op de meerwaarde als gevolg
van de erkenning van een Belgische vennootschap als GVV
of als gevolg van een fusie van een niet-GVV met een GVV.
3.21 Segmentrapportage
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
84
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
3.22 Dividenden
3.23 Belangrijke inschattingen
Vastgoedbeleggingen
De activa van de Vennootschap bestaan nagenoeg geheel
uit de vastgoedportefeuille. Voor de bepaling van de waarde
van de objecten in deze portefeuille kan geen gebruik
worden gemaakt van officiële noteringen of prijslijsten.
Een waardering op basis van ‘reële waarde’ is een tijd-
en plaatsgebonden inschatting. IFRS 13 definieert de ‘reële
waarde’ als de prijs die ontvangen zou worden bij
de verkoop van een actief of betaald zou moeten worden bij
het overdragen van een verplichting in een ordelijke
transacties tussen marktpartijen op waarderingsdatum.
De definitie veronderstelt dus een (hypothetische) transactie.
Dus ook als de onderneming de intentie heeft om een actief
te gebruiken in plaats van te verkopen, bepaalt zij de ‘reële
waarde’ op basis van de (hypothetische) verkoopprijs.
De externe onafhankelijke Waarderingsdeskundige baseert
zich voor zijn waardering op reële waarde op zijn eigen
marktkennis en informatie.
De reële waarde (level 3) wordt bepaald op basis van een
netto rendementsberekening, waarbij markthuren worden
gekapitaliseerd en normatieve exploitatiekosten (zoals
onderhoud, verzekering en vaste lasten) in mindering
worden gebracht. De gehanteerde rendementen zijn
specifiek voor het land, de locatie, het type product, de staat
van onderhoud en de algemene verhuurbaarheid van ieder
afzonderlijk object. De basis voor de vaststelling van
de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare
transacties, aangevuld met markt- en gebouwspecifieke
kennis en eventuele resterende aannames.
Naast veronderstellingen ten aanzien van het rendement
wordt in de waardebepaling rekening gehouden met de kosten
van toekomstige onderhoudsinvesteringen. Daarnaast worden
per verhuurbare ruimte en per huurder expliciete
veronderstellingen gemaakt met betrekking tot de kans
op (her)verhuur, de ingangsdatum van die (her) verhuur
en de verhuurkosten. Tot slot worden correcties aangebracht
voor verwachte kosten van leegstand (huidig en toekomstig)
en voor verschillen tussen de markthuur en de contractuele
huur. De waardering geschiedt na aftrek van hypothetische
normatieve verkoopkosten die ten laste van de koper komen,
vastgesteld op 2,5%.
Algemene veronderstellingen en significante
schattingswijzigingen met betrekking tot de waardering van
vastgoedbeleggingen zijn toegelicht in toelichting 6.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
85
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
4. Geconsolideerd overzicht van het netto resultaat van kernactiviteiten
en niet kernactiviteiten
(x € 1.000) 2022 2021
Kern Niet kern Kern Niet kern
Netto huurresultaat 58.861 52.648
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder
op verhuurde gebouwen 10.075 8.951
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde
gebouwen -11.982 -10.519
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 3.892 3.673
1.985 2.105
Vastgoedresultaat 60.846 54.753
Technische kosten -241 -308
Commerciële kosten -4.630 -4.178
Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -1.292 -1.785
Beheerkosten vastgoed -1.700 -938
Vastgoedkosten -7.862 -7.209
Algemene kosten van de vennootschap -7.118 -5.772
Andere operationele opbrengsten en kosten 1.821 1.388
-5.297 -4.385
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 47.687 43.159
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -29 -2
Resultaat verkoop andere niet-financiële activa -9
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -753 -3.275
Ander portefeuilleresultaat -2.331
Operationeel resultaat 47.687 -3.114 43.150 -3.277
Financiële inkomsten 1.416 789
Netto interestkosten -5.913 -4.671
Andere financiële kosten -202 -176
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 15.402 2.475
Financieel resultaat -4.699 15.402 -4.057 2.475
Resultaat vóór belastingen 42.988 12.289 39.093 -802
Vennootschapsbelasting -46 -100
Netto resultaat 42.942 12.289 38.993 -802
Netto resultaat per aandeel (x € 1) 4,87 1,39 4,56 -0,09
1 Het netto resultaat van kernactiviteiten is het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het financieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties in reële
waarde van financiële derivaten (die niet als hedge accounting behandeld worden conform IFRS 9) en andere niet-uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige jaarrekening van
Wereldhave Belgium.
2 Het netto resultaat van niet kernactiviteiten (portefeuilleresultaat) omvat het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, de variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen, het ander portefeuilleresultaat, de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en de belastingen op latente meerwaarden en de betaalde exit
taksen.
De Vennootschap maakt in de toelichting bij
de geconsolideerde jaarrekening in het resultaat
onderscheid tussen het resultaat van kernactiviteiten en niet
kernactiviteiten, omdat dit een beter inzicht verschaft
in de samenstelling van het resultaat. De presentatie is niet
verplicht onder IFRS.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
86
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
5. Segmentinformatie
Segment informatie 2022
(x € 1.000) Kantoren Retail Totaal
Huurinkomsten 5.808 52.432 58.240
Met verhuur verbonden kosten 108 512 621
Netto huurresultaat 5.916 52.945 58.861
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen 1.440 8.635 10.075
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -1.829 -10.153 -11.982
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 3.892 3.892
Netto huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen -389 2.374 1.985
Vastgoedresultaat 5.528 55.319 60.846
Technische kosten -241 -241
Commerciële kosten -123 -4.507 -4.630
Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -676 -615 -1.292
Beheerkosten vastgoed -183 -1.517 -1.700
Operationeel vastgoedresultaat 4.546 48.438 52.984
Algemene kosten van de vennootschap -7.118
Andere operationele opbrengsten en kosten 1.821
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 47.687
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -29 -29
Resultaat verkoop andere niet-financiële activa -
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 1.668 -2.421 -753
Ander portefeuilleresultaat -2.331 -2.331
Operationeel resultaat 44.574
Financieel resultaat 10.703
Resultaat vóór belastingen 55.277
Vennootschapsbelasting -46
Netto resultaat 55.230
Vastgoedbeleggingen
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
Balans per 1 januari 93.528 817.268 910.796
Transfer van projectontwikkelingen naar vastgoed beschikbaar voor verhuur - -
Transfer naar vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop 25 25
Investeringen 4.597 18.499 23.096
Acquisitie - -
Herwaarderingen 1.668 -2.421 -753
Balans per 31 december 99.793 833.371 933.164
Geactiveerde huurincentives 677 1.140 1.817
Waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur 100.470 834.511 934.981
Projectontwikkelingen
Balans per 1 januari 13.514 13.514
Investeringen 605 605
Bouwrente 133 133
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
Balans per 31 december 14.252 14.252
Totaal portefeuille 100.470 848.763 949.233
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
87
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Segment informatie 2021
(x € 1.000)
Kantoren Retail Totaal
Huurinkomsten 6.231 48.636 54.866
Met verhuur verbonden kosten -197 -2.022 -2.219
Netto huurresultaat 6.034 46.614 52.648
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde
gebouwen 1.433 7.518 8.951
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -1.667 -8.853 -10.519
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 3.673 3.673
Netto huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen -234 2.339 2.105
Vastgoedresultaat 5.800 48.953 54.753
Technische kosten -308 -308
Commerciële kosten -103 -4.075 -4.178
Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -763 -1.022 -1.785
Beheerkosten vastgoed -217 -721 -938
Operationeel vastgoedresultaat 4.717 42.827 47.544
Algemene kosten van de vennootschap -5.772
Andere operationele opbrengsten en kosten 1.388
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 43.159
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -2 -2
Resultaat verkoop andere niet-financiële activa -9 -9
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -322 -2.953 -3.275
Operationeel resultaat 39.873
Financieel resultaat -1.583
Resultaat vóór belastingen 38.291
Vennootschapsbelasting -100
Netto resultaat 38.191
Vastgoedbeleggingen
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
Balans per 1 januari 89.975 816.903 906.878
Transfer van projectontwikkelingen naar vastgoed beschikbaar voor verhuur 2 2
Transfer naar vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop -3.325 -3.325
Investeringen 3.875 8.312 12.186
Acquisitie -1.671 -1.671
Herwaarderingen -322 -2.953 -3.275
Balans per 31 december 93.528 817.268 910.796
Geactiveerde huurincentives 742 952 1.695
Waarde vastgoed beschikbaar voor verhuur 94.270 818.221 912.491
Projectontwikkelingen
Balans per 1 januari 12.635 12.635
Investeringen 783 783
Bouwrente 97 97
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
Balans per 31 december 13.514 13.514
Totaal portefeuille 94.270 831.735 926.005
1 Naar aanleiding van een dadingsovereenkomst met betrekking tot het retailpark Brugge, werd de aanschaffingswaarde aangepast. De Vennootschap verwierf eveneens een bijkomende
retailunit in haar bestaande Shopping 1 Genk.
Deze segment informatie dekt 95,6% van de totale activa.
De verdeling van de overige activa is niet relevant.
De verklaringen op de saldi en de voornaamste variaties ten
opzichte van vorig jaar kunnen teruggevonden worden
in de toelichtingen (bv. toelichting 6 wat de sectie
vastgoedbeleggingen betreft).
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
88
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
6. Vastgoedbeleggingen
(x € 1.000) 2022 2021
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
Stand op 1 januari 910.796 906.878
Transfer van projectontwikkelingen naar vastgoed beschikbaar voor verhuur - 2
Transfer naar vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop 25 -3.325
Acquisitie - -1.671
Investeringen 23.096 12.186
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -753 -3.275
Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuur 933.164 910.796
Boekwaarde geactiveerde huurincentives 1.817 1.695
Reële waarde vastgoed conform de externe waarderingsrapporten 934.981 912.491
Projectontwikkelingen
Stand op 1 januari 13.514 12.635
Transfer van projectontwikkelingen naar vastgoed beschikbaar voor verhuur - -2
Investeringen 605 785
Bouwrente 133 97
Herwaarderingen
Totaal projectontwikkelingen 14.252 13.514
Totaal vastgoedbeleggingen 949.233 926.005
1 Naar aanleiding van een dadingsovereenkomst met betrekking tot het retailpark Brugge, werd de aanschaffingswaarde aangepast. De Vennootschap verwierf eveneens een bijkomende
retailunit in haar bestaande Shopping 1 Genk.
• de renovatie van de buitengevel en buitenruimtes
• de implementatie van haar nieuwe horecaconcept
• de opening van een gloednieuwe buitenspeeltuin
• het eerste concept van Public Seating in Shopping
• de voortzetting van het investeringsprogramma
• het uitvoeren van het algemene onderhoud van de
Variaties in de reële waarde van vastgoed
beschikbaar voor verkoop
Het herwaarderingsresultaat eind 2022 bedraagt € -0,8 mln,
hetzij een stijging van € 2,5 mln ten opzichte van 2021
(€ -3,3 mln).
Inclusief capex investeringen ten belope van € 23 mln,
is de reële waarde van de portefeuille beschikbaar voor
verkoop met € 22,5 mln gestegen. Deze stijging ten opzichte
van eind 2021 komt uit een combinatie van factoren :
• sterke stijging in de waarde van de kantoren door
substantiële daling van de leegstand (gedaald met 5,5%);
• sterke stijging in de waarde op Shopping 1 in Genk waar
de bezettingsgraad met 6,5% is gestegen;
• hogere ERV’s (estimated rental values of markthuren);
• verhuuractiviteiten die gemiddeld 3% boven de oude huur
lagen;
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
89
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
en dit ondanks de stijging van de cap rates op de meeste
assets (mede ten gevolge van de torenhoge inflatie
en rentestijgingen) met uitzondering van de kantoren
in Berchem die een daling van de cap rates
kenden eind 2022.
Rekening houdend met capex investeringen van € 23 mln
en beperkte lease incentives van € 0,1 mln, bedraagt het
herwaarderingsresultaat via het resultaat van niet
kernactiviteiten € -0,8 mln.
Deze negatieve variatie van de reële waarde van
de vastgoedportefeuille is verwaarloosbaar ten opzichte van
de reële waarde van de portefeuille (waarvan 0,18% /
€ 1,7 mln op de kantorenportefeuille en -0,26% / € -2,4 mln
op de retailportefeuille).
6.2 Projectontwikkelingen
Investeringen
De waarde van de ontwikkelingsprojecten bedraagt
€ 14,2 mln per 31 december 2022 (31 december 2021:
€ 13,5 mln) en is abstractie makend van investeringen ten
belope van € +0,6 mln constant gebleven.
6.4 Gevoeligheidsanalyse
Financiële activa
en verplichtingen
Niet-financiële
activa en
verplichtingen
Boekwaarde Boekwaarde Reële waarde
Reële waarde
- Hedge
instrumenten
Andere
financiële
verplichtingen
Historische
kostprijs Totaal Level 1 Level 2 Level 3 Totaal
(x € 1.000)
Activa gewaardeerd aan reële waarde
Vastgoed beschikbaar voor verhuur 934.981 934.981
Toegelaten afdekkingsinstrumenten 18.913 18.913
Activa bestemd voor verkoop - -
Activa niet gewaardeerd aan reële
waarde
Projectontwikkelingen* 14.252 14.252
Verplichtingen gewaardeerd aan reële
waarde
Toegelaten afdekkingsinstrumenten 2.760 2.760
Verplichtingen niet gewaardeerd
aan reële waarde
Rentedragende schulden 256.200 256.200 252.444 252.444
1 Handelsvorderingen, overige vorderingen en kas en kasequivalenten, alsook handelsschulden en overige schulden werden niet opgenomen in bovenstaande tabel. Hun boekwaarde
wordt geacht een redelijke benadering te zijn van de reële waarde. Leasingschulden worden niet opgenomen omdat deze niet toegelicht dienen te worden in bovenstaande tabel.
Er vonden geen herclassificeringen plaats tussen
de verschillende ‘levels’ gedurende het verslagjaar.
*Projectontwikkelingen worden initieel gewaardeerd aan
kostprijs en vervolgens op reële waarde, behalve voor
projecten ontwikkeld op een vastgoed beschikbaar voor
verhuur die naar de projectontwikkelingen overgedragen
zullen zijn maar die verder op reële waarde gewaardeerd
zullen blijven. Indien de reële waarde niet betrouwbaar
vastgesteld kan worden dan worden
projectontwikkelingen gewaardeerd tegen historische
kostprijs minus duurzame waardeverminderingen.
Volgende criteria worden weerhouden teneinde te kunnen
bepalen wanneer een projectontwikkeling op reële
waarde kan gewaardeerd worden:
• bekomen van een onherroepelijke bouwvergunning;
• afgesloten aannemingsovereenkomst;
• financieringsbehoeften vervuld;
• >70% voorverhuur.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
90
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Range Gewogen gemiddelde
2021
Hypothese huurwaardekapitalisatiemethode
Kapitalisatiefactor Retail 5,25 - 7,00% 5,65%
Kantoren 7,85 - 8,75% 8,16%
Markthuur Retail € 109 - € 364 € 288
Kantoren € 120 - € 130 € 123
2022
Hypothese huurwaardekapitalisatiemethode
Kapitalisatiefactor Retail 5,54 - 7,26% 5,80%
Kantoren 7,65 - 9,10% 8,11%
Markthuur Retail € 90 - € 369 € 273
Kantoren € 120 - € 133 € 129
De waarderingen zijn gebaseerd op de huidige huurtoestand
van de gebouwen, waaronder hun contractuele huurniveaus,
hun bezettingsgraden zoals beschreven in het portefeuille
overzicht van de Vennootschap (zie Vastgoedverslag)
en de verwachte resterende duur van de lopende
huurcontracten (meeste huurcontracten zijn
handelshuurcontracten, met verbrekingsmogelijkheden elke
3 jaar). De Waarderingsdeskundigen bepalen op basis van
hun expertise de markthuurwaardes voor bezette en lege
oppervlaktes (zie tabel hierboven). Hiervan worden
de beheerkosten afgetrokken (berekend als percentage
op de huur), alsook de leegstandskosten (berekend op basis
van de geschatte duur van de leegstand, rekening houdend
met de specificiteiten van de gebouwen en van
de betrokken lege oppervlaktes) die ten laste van
de eigenaar vallen teneinde hiermee rekening te houden
in de waardering van de vastgoedbeleggingen.
Vervolgens bepalen de Waarderingsdeskundigen voor elk
gebouw de kapitalisatiefactor, dewelke een weerspiegeling
is van de algemene staat/kwaliteit van het gebouw en nemen
zij specifieke investeringsbedragen (goedgekeurd door
de Vennootschap) in aftrek.
Voor projectontwikkelingen nemen
de Waarderingsdeskundigen in rekening
• het aantal extra units dat gecreëerd zal worden
en de oppervlakte van elk van de units
• hun inschatting van de huurwaarden voor elk van de te
ontwikkelen units
• een kapitalisatiefactor dat de kwaliteit
en de aantrekkelijkheid (op basis van algemene
en specifieke elementen) van het toekomstige project
weerspiegelt
• het verwachte investeringsbudget om het project
te kunnen realiseren
• een schatting van de leegstandkosten en andere kosten
gedragen door de eigenaar gedurende de
commercialisatiefase.
Sensitiviteit van de reële waarde kan als volgt
ingeschat worden:
• Het effect van een stijging (daling) van 1% van
de huurinkomsten leidt tot een stijging (daling) van
de reële waarde van de portefeuille met circa € 9,5 mln.
(2021: € 9,3 mln.)
• Het effect van een stijging (daling) van het gemiddelde
aanvangsrendement (totale huurinkomsten op
balansdatum gedeeld door de investeringswaarde van de
vastgoedportefeuille) met 25 basispunten leidt tot een
daling (stijging) van de portefeuille van circa € 35,6 mln (€
38,5 mln). (2021: € 35,4 mln (€ 38,3 mln)).
7. Andere materiële vaste activa
(x € 1.000) Materieel Wagenpark Totaal
Balans per 1 januari 2022 488 219 707
Aankopen (+/-) 25 25
Verkopen (+/-)
Afschrijvingen (+/-) -83 -83
Buitengebruikstellingen (+/-)
Erkenning recht van gebruik op
bedrijfsauto's onder financiële
leasing 109 109
Balans per 31 december 2022 429 328 758
Balans per 1 januari 2021 556 338 895
Aankopen (+/-) 26 26
Verkopen (+/-)
Afschrijvingen (+/-) -95 -95
Buitengebruikstellingen (+/-)
Erkenning recht van gebruik op
bedrijfsauto's onder financiële
leasing -119 -119
Balans per 31 december 2021 488 219 707
(x € 1.000) 2022 2021
Totale aanschafwaarde 3.015 2.990
Totale afschrijving -2.258 -2.283
Netto boekwaarde 758 707
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
91
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
8. Kortlopende vorderingen
(x € 1.000) 2022 2021
Handelsvorderingen
Debiteuren 3.691 3.089
Door te factureren lasten en taksen 9.556 9.473
Totaal 13.247 12.562
(x € 1.000) 2022 2021
Belastingvorderingen en andere vlot-
tende activa
Belastingen
Te recupereren roerende voorheffing:
Basilix 96 90
Te recupereren roerende voorheffing:
Andere 0 61
Te recupereren diverse taksen
Te recupereren onroerende voorheffing 111 111
Te recupereren belastingvorderingen (btw) -183 4
Andere vlottende activa
Te recupereren RSZ bedragen 116 235
Totaal 141 502
(x € 1.000) 2022 2021
Ouderdom van handelsvorderingen
< 30 dagen 750 937
>= 30 dagen en < 90 dagen 1.329 841
>= 90 dagen 4.485 5.127
6.564 6.905
IFRS 9 Provisie - -13
Specifieke provisie -2.741 -3.202
Provisie Covid-19 -132 -600
Totaal 3.691 3.089
De verplichte sluitingsperioden waartoe door de overheid
werd besloten tijdens de gezondheidscrisis, hebben ertoe
geleid dat de huurders de Vennootschap verzochten mee
in een oplossing te voorzien. Gesprekken die teruggaan tot
2022 met de huurders hebben geleid tot het toekennen van
gedeeltelijke kwijtscheldingen van vorderingen. Zoals ook
per eind 2021 is gebeurd, heeft de Vennootschap in 2022
de situatie herzien en een terugname van provisies gedaan
van € 0,5 mln wegens de gunstige evolutie in het innen van
de vorderingen. Deze terugname is per individuele huurder
bepaald in functie van de kortingen/huurverminderingen die
reeds zijn toegekend sinds het uitbreken van de pandemie.
De specifieke voorziening die eind 2021 nog € 3,2 mln
bedroeg, aangelegd voor huurders die zich
in betalingsmoeilijkheden bevinden of waarvan de uitstaande
vorderingen meer dan 180 dagen openstaand zijn, werd
in 2022 herleid tot € 2,7 mln.
9. Kas en kasequivalenten
(x € 1.000) 2022 2021
Bank 10.415 5.539
Totaal 10.415 5.539
10. Kapitaal
Aandeelhouderschap
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
92
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Historiek van het kapitaal en uitgiftepremies
Datum Verrichting
Kapitaal-
beweging
(€ x 1.000)
Totaal kapitaal
na de
verrichting
(€ x 1.000)
Aantal
gecreëerde
aandelen
Totaal aantal
aandelen
Historiek van het kapitaal
15 januari 1998 Oprichting 172.750 172.500 5.234.636 5.234.636
14 mei 1999 Fusie door overname van de NV Groter Berchem 52.469 224.969 97.311 5.331.947
11 april 2012 Fusie door overname van de NV Redevco Retail Belgium 41.191 266.160 976.251 6.308.198
16 februari 2015 Kapitaalverhoging in speciën 26.614 292.774 630.819 6.939.017
8 mei 2018 Kapitaalverhoging - Inbreng in natura (keuzedividend) 9.579 302.353 228.525 7.167.542
21 december 2018 Kapitaalverhoging - Inbreng in natura (Turnhout RP) 15.680 318.034 372.708 7.540.250
15 mei 2019 Kapitaalverhoging - Keuzedividend 2019 11.215 329.249 267.731 7.807.981
13 november 2020 Kapitaalverhoging - Keuzedividend 2020 18.475 347.724 511.306 8.319.287
17 mei 2021 Kapitaalverhoging - Keuzedividend 2021 15.086 362.810 372.776 8.692.063
9 mei 2022 Kapitaalverhoging - Keuzedividend 2022 8.050 370.861 193.938 8.886.001
Per 31 december 2022 370.861 8.886.001
Historiek van de uitgiftepremies
11 april 2012 Fusie door overname van de NV Redevco Retail Belgium 27.759
16 februari 2015 Kapitaalverhoging in speciën 22.804
8 mei 2018 Kapitaalverhoging - Inbreng in natura (keuzedividend) 10.754
21 december 2018 Kapitaalverhoging - Inbreng in natura (Turnhout RP) 17.416
15 mei 2019 Kapitaalverhoging - Keuzedividend 2019 10.144
9 mei 2022 Kapitaalverhoging - Keuzedividend 2022 2.474
Per 31 december 2022 91.351
1 Na aftrek kosten kapitaalverhoging
11. Pensioenverplichtingen
(x € 1.000) 2022 2021
Netto verplichting per 1 januari 849 1.102
Mutatie verplichting -715 -253
Netto verplichting per 31 december 135 849
12. Langlopende financiële schulden
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
93
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
• Term loans: leningen waarvoor het volledige bedrag
• Revolving credit facilities: leningen waarvoor opnames op
(in € mln) Committed bedrag
Opgenomen per 31
december 2022
Opgenomen per
31 december 2021 Eindvervaldag
Ontlener
Belfius 2018-2027 30 30 30 3-4-2027
Belfius 2020-2025 30 30 30-9-2025
Belfius 2020-2026 20 16 30-9-2026
BNP Paribas Fortis 30 30 30 11-4-2024
BNP Paribas Fortis 35 30-4-2024
ING 50 50 50 30-6-2025
ING - Degroof Petercam 32 32 32 31-3-2026
KBC 25 9 30-4-2026
Wereldhave NL 150 40 31-7-2024
TOTAAL 402 196 182
1 Wereldhave NL (Wereldhave NV en Wereldhave International NV) houdt op 31 december 2022 rechtstreeks en onrechtstreeks 66,9% van de bestaande aandelen van de Vennootschap aan.
Reconciliatie van mutaties in passiva door kasstromen die voortvloeien uit financieringsactiviteiten (IAS 7)
(in € mln) Langlopende leningen Kortlopende leningen Totaal
Balans per 1 januari 2022 183 67 250
Wijzigingen t.o.v. financieringskasstromen
Opname leningen 54 54
Aflossing leningen -40 -8 -48
Totale wijzigingen t.o.v. financieringskasstromen 14 -8 7
Balans per 31 december 2022 197 60 257
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
94
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Sensitiviteitsanalyse
Een stijging van de geldmarktrente met 1% heeft een effect
van € -1,1 mln op het resultaat en op het eigen vermogen, wat
€ -0,13 per aandeel vertegenwoordigt.
13. Andere langlopende financiële schulden
(x € 1.000) 2022 2021
Andere langlopende financiële schul-
den 32.000 72.000
Garantie huurders 1.012 1.248
Netto boekwaarde 33.012 73.248
In het kader van het ‘Green Financing Framework’ heeft
de Vennootschap in 2021 een private plaatsing afgesloten
van groene obligaties voor een totaalbedrag van € 32 mln.
Deze loopt nog verder tot eind maart 2026. De daling van
€ 40 mln van de andere langlopende financiële schulden ten
opzichte van eind 2021, betreft de terugbetaling van
de opname op de intercompany lijn met de Promotor
Wereldhave NV.
14. Andere langlopende financiële
verplichtingen
Startdatum Einddatum
Nominaal bedrag
(in € mln)
Interestvoet
(in %)
Reële waarde
per 31/12/2022
(x € 1.000)
Reële waarde
per 31/12/2021
(x € 1.000)
Actieve indekkingsinstrumenten
Floor 24-8-2018 28-9-2022 50 0,00% 208
Interest Rate Swap 28-9-2018 28-9-2022 50 0,29% -315
Interest Rate Swap 31-3-2021 31-3-2026 32 -0,31% -2.760 385
Interest Rate Swap 30-9-2022 31-12-2027 50 0,33% 6.415 -568
CAP 31-3-2021 30-6-2023 60 0,50% 803 50
Totaal 4.458 -240
Toekomstige indekkingsinstrumenten
Interest Rate Swap 30-6-2023 31-12-2025 40 -0,14% 3.265 254
Interest Rate Swap 11-4-2024 31-12-2026 25 0,02% 1.913 124
Interest Rate Swap 3-4-2023 31-12-2027 25 0,01% 3.434 186
Interest Rate Swap 31-12-2025 31-12-2026 32 0,17% 791 24
Interest Rate Swap 31-12-2026 31-12-2027 17 0,33% 389 -1
CAP 30-6-2023 31-12-2025 25 0,50% 1.686 221
CAP 11-4-2024 31-12-2025 5 0,50% 217 36
Totaal 11.696 843
• op een erfpachtovereenkomst in het winkelcentrum Ring
• op financiële leases die de Vennootschap houdt op haar
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
95
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
15. Kortlopende verplichtingen
(x € 1.000) 2022 2021
Kredietinstellingen
Andere leningen 59.750 67.250
Andere kortlopende financiële verplichtingen 35 63
Leveranciers 13.463 10.646
Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1.332 759
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 4.477 3.629
Andere overlopende rekeningen 5.561 6.092
Totaal 84.617 88.439
Reconciliatie van mutaties in passiva door kasstromen die
voortvloeien uit financieringsactiviteiten (IAS 7) – zie
toelichting 12.
(in € mln) Committed bedrag
Opgenomen per 31
december 2022
Opgenomen per 31
december 2021 Eindvervaldag
Ontlener
Treasury notes program - Belfius/ KBC 150 60 67 NVT
TOTAAL 150 60 67
(x € 1.000) 2022
Resterende investeringsverplichting Shopping 1 - Genk 945
Resterende investeringsverplichting Waterloo Shopping 27
Resterende investeringsverplichting Ring Kortrijk 1.455
Resterende investeringsverplichting Shopping Belle-Île - Liège 350
Resterende investeringsverplichting Shopping Nivelles 103
Resterende investeringsverplichting Shopping Bastions - Tournai 986
Resterende investeringsverplichting Overpoort - Gent 56
Resterende investeringsverplichting Tournai RP 1
Resterende investeringsverplichting Turnhout RP 20
Resterende investeringsverplichting Brugge RP 579
Resterende investeringsverplichting kantoren 2.250
Diverse leveranciers 3.756
Diverse provisies te ontvangen facturen/ op te maken krediet nota's 2.933
13.463
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
96
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
16. Huurinkomsten en met verhuur verbonden kosten
(x € 1.000) 2022 2021
Huurinkomsten 60.658 56.701
Huurkortingen -2.417 -2.207
Huur 58.240 54.494
Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten - 373
Te betalen huur op gehuurde ruimtes -3 -10
Herwaardering en minwaarden op handelsvorderingen 624 -2.209
Met verhuur verbonden kosten 621 -2.219
Netto huurresultaat 58.861 52.648
Huurderving wegens leegstand, uitgedrukt in een
percentage van de theoretische huurinkomsten bedroeg
4,8%. De tien belangrijkste huurders vertegenwoordigen 21%
van de totale huurinkomsten.
De toekomstige gezamenlijke contractuele huur (tot
einde looptijd) van de lopende huurovereenkomsten
op 31 december 2022 is als volgt:
(x € 1.000) 2022 2021
Jaar 1 60.766 53.492
Jaar 2 57.729 49.749
Jaar 3 54.392 47.090
Jaar 4 50.345 43.907
Jaar 5 43.689 39.814
> Jaar 5 147.849 136.653
Totaal contractuele huur 414.770 370.705
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
97
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
17. Huurlasten en belastingen en recuperatie van huurlasten en belastingen normaal
gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
(x € 1.000) 2022 2021
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 10.075 8.951
Huurlasten gedragen door de eigenaar -11.982 -10.519
Totaal -1.907 -1.568
De huurlasten en belastingen omvatten
de gemeenschappelijke lasten (€ 12 mln) uitgegeven in het
beheer van de portefeuille. De recuperatie omvat
de doorfacturatie van gemeenschappelijke lasten (€ 10 mln)
zoals contractueel vastgelegd in de huurovereenkomst. Deze
recuperatie gebeurt enerzijds met voorschotten die
voorafgaand op maandelijkse of trimestriële basis
gefactureerd worden en anderzijds met een jaarlijkse
afrekening die in het begin van het volgende jaar
gefactureerd wordt. De stijging van het netto resultaat van
deze rubrieken (€ -1,9 mln) ten opzichte van 2021 (€ -1,6 mln)
is voornamelijk te wijten aan de impact van een aantal
huurcontracten (all-in, …) waardoor een kleinere proportie
van die kosten door gefactureerd kunnen worden.
De stijging van de energieprijzen worden grotendeels door
gefactureerd met uitzondering van deze die betrekking
hebben op leegstand, wat bijgevolg mede de stijging van
deze rubriek verklaart.
18. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven
De “andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven”
(€ 3,9 mln) omvatten grotendeels de inkomsten gegenereerd
in de gemeenschappelijke ruimtes van de winkelcentra
en de animatiebijdragen betaald door de huurders
in de marketingacties uitgevoerd in alle winkelcentra. Deze
acties hebben onder andere betrekking
op marketingcampagnes in de media, animatieactiviteiten
in de gemeenschappelijke ruimtes, … De verbetering
van € 0,2 mln ten opzichte van 2021 is doordat
gezondheidscontext in 2022 veel beter was dan in de jaren
2020 en 2021 en de Vennootschap opnieuw dergelijke
acties kon organiseren in haar shopping centra.
19. Vastgoedkosten
(x € 1.000) 2022 2021
Herstellingen -241 -301
Verzekeringspremies -7
Technische kosten -241 -308
Makelaarscommissies -373 -323
Publiciteit -4.256 -3.855
Commerciële kosten -4.630 -4.178
Leegstandlasten -1.082 -1.327
Onroerende voorheffing leegstand -210 -458
Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -1.292 -1.785
(Interne) beheerkosten van het patrimonium -1.700 -938
Beheerkosten vastgoed -1.700 -938
Totaal -7.862 -7.209
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
98
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
20. Algemene kosten van de Vennootschap
(x € 1.000) 2022 2021
Personeelskosten
Salarissen -3.095 -2.680
Sociale lasten -1.105 -970
Toewijzing salariskost aan projectontwikkeling 497 483
Winstdeling -781 -524
Pensioen- en verzekeringskosten -455 -339
Andere personeelskosten -436 -454
Subtotaal personeelskosten -5.376 -4.485
Waarvan toegewezen aan beheer/vastgoedkosten 1.190 932
Totaal personeelskosten -4.185 -3.553
Overige kosten
Accountantskosten -188 -116
Advieskosten -556 -351
Diverse kosten -2.698 -2.059
Subtotaal overige kosten -3.442 -2.525
Waarvan toegewezen aan beheer/vastgoedkosten 510 306
Totaal overige kosten -2.933 -2.219
Totaal algemene kosten -7.118 -5.772
Pensioenkosten
De pensioenkosten omvatten de premie voor
de pensioenregelingen van werknemers.
Diverse kosten
De diverse kosten zijn met € 0,6 mln gestegen ten opzichte
van 2021. Deze stijging is hoofdzakelijk toe te wijzen aan een
stijging van de intern doorgerekende groepskosten vanwege
Wereldhave N.V.
21. Andere operationele opbrengsten en kosten
(x € 1.000) 2022 2021
Andere operationele opbrengsten en kosten
Andere opbrengsten 1.821 1.761
Subtotaal andere operationele opbrengsten en kosten 1.821 1.761
Waarvan toegewezen aan beheer/vastgoedkosten - -374
Totaal andere operationele opbrengsten en kosten 1.821 1.388
Verdeelsleutel toewijzing andere operationele
opbrengsten en kosten aan vastgoedkosten
Over 2021 werd forfaitair een deel van de andere
operationele opbrengsten toegewezen aan beheer /
vastgoedkosten. De verdeelsleutel wordt normatief
gebaseerd en toegepast op de respectievelijke taken van
de personeelsleden en de andere algemene kosten.
Andere opbrengsten
De andere opbrengsten omvatten de erelonen ten gunste
van Wereldhave Belgium Services NV die rechtstreeks aan
de huurders aangerekend worden conform de contractuele
voorwaarden beschreven in de huurovereenkomsten.
22. Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen
(x € 1.000) 2022 2021
Positieve variatie 20.022 14.307
Negatieve variatie -20.775 -17.583
Totaal -753 -3.275
Zie ook toelichting 6.1.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
99
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Na een héél moeilijk jaar 2020, waar de gezondheidscrisis
voor erg veel onzekerheid zorgde en de Vennootschap
te kampen had met een negatieve variatie in de reële
waarde van vastgoedbeleggingen van € 58 mln, bedroeg
deze nog € -3,3 mln eind 2021. In de loop van 2021 kon men
de heropleving van de activiteiten van de huurders, en zeker
in het tweede semester van 2021 zichtbaar voelen. Ook
de bezettingsgraad van de portefeuille was in 2021 opnieuw
verhoogd en de Vennootschap kon een mooie leasing
activiteit optekenen. Het jaar 2022 kenmerkt zich dan weer
door een torenhoge inflatie, volatiele financiële markten met
een sterke stijging van de interestvoeten en bijgevolg ook
de cap rates. Al deze factoren, zijnde indexatie van de huur,
een hogere bezettingsgraad, stijging van de markthuren,
vaak hogere cap rates en de capex investeringen van
€ 23 mln, brachten het indirect resultaat van
de vastgoedportefeuille op € -0,8 mln.
Ander portefeuilleresultaat
Het ander portefeuilleresultaat ten belope van
€ -2,3 mln betreft éénmalige kosten met betrekking
tot de implementatie van een nieuw ERP-systeem
en afgeronde due diligence kosten. Wijzigingen
in de organisatiestructuur van de Wereldhave Groep werden
onderzocht, maar leidden niet tot een sluitend resultaat.
23. Financieel resultaat
(x € 1.000) 2022 2021
Financiële inkomsten
Geïnde interesten (coupon vastgoedcertificaat Basilix) 19 6
Geïnde interesten (andere) 1.397 783
1.416 789
Financiële kosten
Rentekosten -5.527 -4.297
Andere interestkosten -386 -373
Andere -202 -176
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 15.402 2.475
9.287 -2.372
Totaal 10.703 -1.583
Gemiddelde rentevoet van de financieringen 1,68% 1,38%
Netto-interestkosten -4.130 -3.514
Gewogen gemiddelde schuld van de periode 255.178 259.321
beschreven in toelichting 14, heeft de Vennootschap
verschillende afdekkingsinstrumenten afgesloten ter
indekking van haar financieringen tegen variabele rentevoet.
De geïnde interesten betreffen de ontvangen interesten
op IRS’en. De andere interestkosten omvatten
de erfpachtkosten betaald op een erfpachtovereenkomst
in Ring Kortrijk, volgens toepassing van IFRS 16 Leases.
De variaties in de reële waarde van financiële activa
en passiva betreffen de marktwaardeschommelingen van
de cash flow hedges. Zie eerdere toelichting 14.
De gemiddelde rentevoet van de financieringen bedraagt
1,68% eind 2022 tegenover 1,38% eind 2021.
24. Belastingen op het resultaat
De vennootschapsbelasting over de inkomsten wordt
berekend op eventuele abnormale en goedgunstige
voordelen en verworpen uitgaven.
De dochterondernemingen ressorteren onder het
gemeenrechtelijke belastingregime en betalen bijgevolg
mogelijke vennootschapsbelasting onder het
normale regime.
(x € 1.000) 2022 2021
Vennootschapsbelasting -46 -100
Totaal -46 -100
25. Resultaat per aandeel
26. Dividend
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
100
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering (berekend op de enkelvoudige cijfers van
Wereldhave Belgium NV)
(x € 1.000) 2022 2021
Nettoresultaat 55.161 38.682
Afschrijvingen 116 151
Waardeverminderingen op handelsvorderingen -967 -876
Resultaat verkoop vastgoed 29 2
Variaties in de reële waarde van vastgoed 753 3.275
Andere niet-monetaire bestanddelen - Huurvoordelen 2.577 794
Andere niet-monetaire bestanddelen - Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten -15.444 -2.410
Andere niet-monetaire bestanddelen - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 604 103
Gecorrigeerd resultaat voor uitkeringsplicht 42.830 39.721
Minimaal uit te keren resultaat (80%) 34.264 31.777
Netto vermindering schuldenlast - -15.850
Minimaal uit te keren resultaat (80%) - netto vermindering schuldenlast 34.264 15.926
Operationeel resultaat toegewezen voor dividenduitkering 37.321 35.637
Operationeel resultaat toegewezen voor dividenduitkering / per aandeel 4,20 4,10
27. Artikel 7:212 van het WVV
Het bedrag als bedoeld in artikel 7:212 van het WVV van het
gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het
opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves
die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen
worden, is bepaald in Hoofdstuk 4 van bijlage C van
het GVV-KB.
Bepaling van het bedrag conform artikel 7:212 van het WVV (berekend op de enkelvoudige cijfers van
Wereldhave Belgium NV)
(x € 1.000) 2022 2021
Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaat verdeling
Kapitaal 370.897 362.846
Uitgiftepremies 91.351 88.877
Wettelijke reserve 25 25
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 106.725 105.764
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderwor-
pen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS 0
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onder-
worpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS 645
Resultaat van het boekjaar dat conform hoofdstuk 4 van bijlage C van het KB van 13 juli 2014 aan de niet-uit-
keerbare reserves dient toegewezen te worden
Overboeking van resultaat op de portefeuille naar reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van
vastgoed -753 -3.275
Overboeking van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn
aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS naar reserve 15.444 2.410
Totaal eigen vermogen dat niet uitkeerbaar is 584.332 556.647
Eigen vermogen 702.441 671.615
Geplande dividenduitkering 37.321 35.637
Aantal aandelen 8.886.001 8.692.063
Overblijvende reserve na uitkering 80.788 79.331
1 De reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed wordt netto beschouwd zonder onderscheid tussen positieve en negatieve reserves.
2 Het negatief saldo van 2021 (€ -60,7K) is niet opgenomen voor de Art. 7:212 berekening.
3 Het negatief saldo van 2021 (€ -1.764,8K) is niet opgenomen voor de Art. 7:212 berekening.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
101
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
28. Bepaling van de schuldgraad
(x € 1.000)
Statutaire
balans
Geconsolideerde
balans
Totaal van de rubrieken " Verplichtingen" van de balans 287.288 291.355
Langlopende verplichtingen 206.573 206.738
Voorzieningen -73 -135
Andere langlopende financiële verplichtingen - Toegelaten afdekkingsinstrumenten -2.760 -2.760
Kortlopende verplichtingen 80.715 84.617
Overlopende rekeningen -7.677 -10.037
Total items "Verplichtingen" in acht genomen voor de berekening van de schuldgraad (teller) 276.778 278.423
Totale "Activa" van de balans 989.730 993.299
Toegelaten afdekkingsinstrumenten opgenomen op het actief -18.913 -18.913
Totaal "Activa" in acht genomen voor de berekening van de schuldgraad (noemer) 970.816 974.386
Schuldgraad 28,5% 28,6%
De geconsolideerde schuldgraad bedraagt per 31 december
2022 28,6% tegenover 28,2% eind 2021.
29. Transacties met verbonden partijen
30. Lijst van geconsolideerde ondernemingen
Onderstaande Perimetervennootschappen worden
opgenomen op 31 december 2022 in de consolidatie
volgens de methode van de integrale consolidatie:
Vennootschap Adres Ondernemingsnummer
Deelnemingen in verbon-
den ondernemingen
(x € 1.000)
Gehouden deel van
het kapitaal (in %)
Joseph II NV Medialaan 30 B 6, 1800 Vilvoorde BE 0472.903.308 614 99,98%
Waterloo Shopping BV Medialaan 30 B 6, 1800 Vilvoorde BE 0452.882.013 - 100%
Wereldhave Belgium Services NV Medialaan 30 B 6, 1800 Vilvoorde BE 0422.120.838 3 99,52%
Ter Kamerenbos NV Medialaan 30 B 6, 1800 Vilvoorde BE 0793.828.006 - 100%
617
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
102
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
31. Buiten balans erfpacht- en
investeringsverplichtingen
De ouderdomsanalyse van de investeringsverplichtingen
is als volgt:
(x € 1.000) 2022 2021
< 1 jaar 9.387 13.701
>1 jaar - < 5 jaar - -
> 5 jaar - -
Totaal 9.387 13.701
32. Vergoeding commissaris
33. Bijkantoren
De Vennootschap heeft geen bijkantoren.
34. Rechtszaken en arbitrages
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
103
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
104
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Wereldhave Belgium NV over de
geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2022
In het kader van de wettelijke controle van
de geconsolideerde jaarrekening van Wereldhave Belgium
NV (de “Vennootschap”) en zijn dochterondernemingen
(samen de “Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag
voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde
jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december
2022, alsook de overige door wet- en regelgeving
gestelde eisen. Dit vormt een geheel en is ondeelbaar.
Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris
door de algemene vergadering van 13 april 2022,
overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan
uitgebracht op voordracht van het auditcomité. Ons mandaat
loopt af op de datum van de algemene vergadering die
beraadslaagt over de jaarrekening afgesloten op 31
december 2024. Wij hebben de wettelijke controle van
de geconsolideerde jaarrekening van de Groep uitgevoerd
gedurende zeven opeenvolgende boekjaren.
Verslag over de geconsolideerde
jaarrekening
Oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van
de geconsolideerde jaarrekening van de Groep over het
boekjaar afgesloten op 31 december 2022 opgesteld
in overeenstemming met de IFRS standaarden zoals
uitgegeven door de International Accounting Standards
Board en zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met
de in België van toepassing zijnde wettelijke
en reglementaire voorschriften. Deze
geconsolideerde jaarrekening omvat de geconsolideerde
balans op 31 december 2022, alsook de geconsolideerde
winst- en verliesrekening, de staat van het globaal resultaat,
de geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen
vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over
het boekjaar afgesloten op die datum evenals de toelichting
bestaande uit een overzicht van de belangrijkste
gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving
en overige informatieverschaffing. Het totaal van
de geconsolideerde balans bedraagt EUR’000 993.299
en de geconsolideerde winst- en verliesrekening sluit af met
een winst van het boekjaar van EUR’000 55.230.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening
een getrouw beeld van het vermogen en de financiële
toestand van de Groep op 31 december 2022 alsook van
haar geconsolideerde resultaten en van haar
geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die
datum is afgesloten, in overeenstemming met de IFRS
standaarden zoals uitgegeven door de International
Accounting Standards Board en zoals goedgekeurd door
de Europese Unie en met de in België van toepassing
zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
Basis voor het oordeel zonder voorbehoud
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens
de internationale controlestandaarden (ISA’s) zoals van
toepassing in België. Wij hebben bovendien de door IAASB
goedgekeurde internationale controlestandaarden toegepast
die van toepassing zijn op de huidige afsluitdatum en nog
niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze
verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn
verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van
de commissaris voor de controle van de geconsolideerde
jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle
deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle
van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd,
met inbegrip van deze met betrekking tot
de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden
van de Vennootschap de voor onze controle vereiste
ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
informatie voldoende en geschikt is als basis voor
ons oordeel.
Kernpunt van de controle
Kernpunten van onze controle betreffen die
aangelegenheden die naar ons professioneel oordeel het
meest significant waren bij de controle van
de geconsolideerde jaarrekening van de huidige
verslagperiode. Deze aangelegenheden zijn behandeld
in de context van onze controle van de geconsolideerde
jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel
hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over
deze aangelegenheden.
Waardering van de Vastgoedbeleggingen
We verwijzen naar rubriek C. ‘Vastgoedbeleggingen’ van het
actief van de geconsolideerde balans en naar toelichting
‘3.6 Vastgoedbeleggingen’ en toelichting ‘6.
Vastgoedbeleggingen’ van de geconsolideerde jaarrekening.
Omschrijving
De portfolio van vastgoedbeleggingen bestaat uit
winkelcentra (‘Retail’), kantoren en ontwikkelingsprojecten.
Op 31 december 2022 bedraagt de waarde van de portfolio
van vastgoedbeleggingen EUR 949 miljoen, wat 95,6% van
het totaal actief vertegenwoordigt.
De waardering van vastgoedbeleggingen is complex
en vereist een hoge graad van beoordelingsvermogen.
De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële
waarde op balansdatum. Deze reële waarde wordt bepaald
door toepassing van de kapitalisatiemethode, en is
afhankelijk van het waarderingsmodel en van de gebruikte
aannames in dat model. Factoren zoals het niveau van
de huidige markthuur en de aard, staat en locatie van elke
vastgoedbelegging hebben elk hun impact
op de reële waarde.
Verslag van de commissaris
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
105
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Verslag van de Commissaris
Onderstaande aannames zijn cruciaal in het bepalen van
de reële waarde:
• De markthuur
• Toekomstige leegstand
• De kapitalisatiefactor
• De onderhoudskosten
• De transactiekosten
• Investeringsbudgetten
Zoals vereist door de toepasselijke wetgeving voor
gereglementeerde vastgoedvennootschappen, worden
de vastgoedbeleggingen gewaardeerd door externe
vastgoeddeskundigen.
We hebben de waardering van vastgoedbeleggingen
geïdentificeerd als kernpunt omdat deze een belangrijk
aandeel van de geconsolideerde balans vertegenwoordigt,
en een hoge graad van beoordelingsvermogen vereist.
Onze controlewerkzaamheden
Bijgestaan door onze vastgoedwaarderingsspecialisten,
hebben we de volgende auditprocedures uitgevoerd:
• We hebben de opzet van de interne beheersmaatregelen
omtrent het waarderingsproces geëvalueerd.
• We hebben de verhuurgegevens en andere belangrijke
informatie over het vastgoed uit de boekhouding
gereconcilieerd met de gegevens gebruikt door
de externe vastgoeddeskundigen aangesteld door
het management.
• We hebben voor een steekproef van huurcontracten
de verhuurgegevens uit de boekhouding afgestemd met
de contractgegevens.
• We bezochten één vastgoedobject en hebben de huurders
en eventuele leegstand vastgesteld. We hebben onze
observaties afgestemd met de verhuurgegevens uit
de boekhouding omtrent dit vastgoedobject.
• We hebben de deskundigheid, objectiviteit
en bekwaamheid vastgesteld van de externe
vastgoeddeskundigen, aangesteld door het management.
• We hebben het waarderingsmodel en de gebruikte
aannames in dat model in vraag gesteld. De aannames
waarvan sprake zijn onder andere de markthuur,
toekomstige leegstand, de kapitalisatiefactor,
de onderhoudskosten, de transactiekosten
en de investeringsbudgetten. We vergeleken deze
aannames met de aannames gebruikt in het verleden door
de Groep, alsook met marktgegevens.
• We hebben de rekenkundige juistheid van het
waarderingsmodel, gehanteerd door elk van de externe
vastgoeddeskundigen, aangesteld door het management,
geverifieerd.
• We hebben de waarderingsverslagen opgesteld door
de externe vastgoeddeskundigen, aangesteld door het
management, geïnspecteerd voor alle
vastgoedbeleggingen, de vastgestelde reële waardes
afgestemd met de boekhouding en onze resultaten
besproken met het management.
• We hebben beoordeeld dat de toelichtingen met
betrekking tot de vastgoedbeleggingen toereikend zijn,
meer bepaald de gerelateerde waarderingsonzekerheid,
het waarderingsmodel en de gebruikte aannames in dat
model.
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het
opstellen van de geconsolideerde jaarrekening
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen
van de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld
geeft in overeenstemming met de IFRS standaarden zoals
uitgegeven door de International Accounting Standards
Board en zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met
de in België van toepassing zijnde wettelijke
en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne
beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor
het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen
afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van
fraude of van fouten.
Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is het
bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van
de mogelijkheid van de Groep om haar continuïteit
te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van
aangelegenheden die met continuïteit verband houden
en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij
het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Groep
te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen
of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de
controle van de geconsolideerde jaarrekening
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke
mate van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde
jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang
bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het
uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel
is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog
niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle
die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking
van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat.
Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van
fraude of fouten en worden als van materieel belang
beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij,
individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen
genomen door gebruikers op basis van deze
geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk,
reglementair en normatief kader dat van toepassing is op
de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België
na. Een wettelijke controle van de geconsolideerde
jaarrekening biedt evenwel geen zekerheid omtrent
de toekomstige levensvatbaarheid van de Groep, noch
omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het
bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de Groep ter hand
heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden
inzake de door het bestuursorgaan
gehanteerde continuïteitsveronderstelling staan
hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig
de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe
en handhaven wij een professioneel-kritische instelling
gedurende de controle. We voeren tevens de volgende
werkzaamheden uit:
• het identificeren en inschatten van de risico’s dat
de geconsolideerde jaarrekening een afwijking van
materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
106
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
fouten, het bepalen en uitvoeren van
controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen
en het verkrijgen van controle-informatie die
voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het
risico van het niet detecteren van een van materieel
belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het
gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van
fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van
samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk
nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk
verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van
de interne beheersing;
• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die
relevant is voor de controle, met als doel
controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven
omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht
op het geven van een oordeel over de effectiviteit van
de interne beheersing van de Groep;
• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde
grondslagen voor financiële verslaggeving en het
evalueren van de redelijkheid van de door het
bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop
betrekking hebbende toelichtingen;
• het concluderen of de door het bestuursorgaan
gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is,
en het concluderen, op basis van de verkregen controle-
informatie, of er een onzekerheid van materieel belang
bestaat met betrekking tot gebeurtenissen
of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen
ontstaan over de mogelijkheid van de Groep om haar
continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat
er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij
ertoe gehouden om de aandacht in ons
commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking
hebbende toelichtingen in de geconsolideerde
jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn,
om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn
gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot
de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe
leiden dat de Groep haar continuïteit niet langer
kan handhaven;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur
en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van
de vraag of de geconsolideerde jaarrekening
de onderliggende transacties en gebeurtenissen
weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld;
• het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-
informatie met betrekking tot de financiële informatie van
de entiteiten of bedrijfsactiviteiten binnen de Groep
gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel
over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn
verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op
en de uitvoering van de groepscontrole. Wij blijven
ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel.
Wij communiceren met het auditcomité onder meer over
de geplande reikwijdte en timing van de controle en over
de significante controlebevindingen, waaronder eventuele
significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij
identificeren gedurende onze controle.
Wij verschaffen aan het auditcomité tevens een verklaring
dat wij de relevante deontologische voorschriften over
onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren
met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs
onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van
toepassing, over de daarmee verband
houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid
te waarborgen.
Uit de aangelegenheden die met het auditcomité zijn
gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest
significant waren bij de controle van de geconsolideerde
jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve
de kernpunten van onze controle uitmaken. Wij beschrijven
deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar
maken van deze aangelegenheden is verboden door wet-
of regelgeving.
Overige door wet- en regelgeving
gestelde eisen
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen
en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het
jaarrapport.
Verantwoordelijkheden van de commissaris
In het kader van onze opdracht en overeenkomstig
de Belgische bijkomende norm bij de in België van
toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s),
is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel
belang zijnde opzichten, het jaarverslag over
de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport, te verifiëren, alsook verslag
over deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de
geconsolideerde jaarrekening en andere informatie
opgenomen in het jaarrapport
Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het
jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij
van oordeel dat dit jaarverslag over de geconsolideerde
jaarrekening overeenstemt met de geconsolideerde
jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld
overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen.
In de context van onze controle van de geconsolideerde
jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het
overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis
verkregen in de controle, of het jaarverslag over
de geconsolideerde jaarrekening en de andere informatie
opgenomen in het jaarrapport, zijnde:
• de geconsolideerde kerninformatie
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie
die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht
van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben
wij geen afwijking van materieel belang te melden.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
107
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid
• Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben
geen opdrachten die onverenigbaar zijn met de wettelijke
controle van de geconsolideerde jaarrekening verricht
en ons bedrijfsrevisorenkantoor is in de loop van ons
mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Groep.
• De honoraria voor de bijkomende opdrachten die
verenigbaar zijn met de wettelijke controle bedoeld in
artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de
toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.
Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)
Overeenkomstig het ontwerp van norm inzake de controle
van de overeenstemming van de financiële overzichten met
het Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”),
dienen wij na te gaan of het ESEF-formaat
in overeenstemming is met de technische reguleringsnormen
vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr.
2019/815 van 17 december 2018 (hierna:
“Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen,
in overeenstemming met de ESEF vereisten, van
de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van
een elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna “digitale
geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het
jaarlijks financieel verslag.
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte
onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen
dat het formaat en de markeertaal van de digitale
geconsolideerde financiële overzichten, in alle van materieel
belang zijnde opzichten, voldoen aan de ESEF-vereisten
krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Het jaarlijks financieel verslag en de digitale
geconsolideerde financiële overzichten, opgesteld door het
bestuursorgaan, werden ons op de datum van onderhavig
verslag nog niet overhandigd. Wij hebben het
bestuursorgaan herinnerd aan de wettelijke verplichting
betreffende de door het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen vastgelegde termijnen voor het
overhandigen van de vereiste documenten aan
de commissaris en de aandeelhouders. Bijgevolg zijn we niet
in staat geweest om te concluderen of het formaat
en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële
overzichten, in alle van materieel belang zijnde opzichten,
voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde
Verordening.
Andere vermelding
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring
aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening
(EU) nr. 537/2014.
Zaventem, 8 maart 2023
KPMG Bedrijfsrevisoren
Commissaris
vertegenwoordigd door
Jean-François Kupper
Bedrijfsrevisor
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
108
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Statutaire verklaring
Statutaire balans
(x € 1.000) 2022 2021
Activa
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen 948.653 925.425
Andere materiële vaste activa 535 494
Financiële vaste activa 19.006 2.879
Handelsvorderingen en andere vaste activa 425 246
Totaal vaste activa 968.619 929.043
Vlottende activa
Activa bestemd voor verkoop - 3.325
Financiële vlottende activa 803 -
Handelsvorderingen 12.664 11.803
Belastingvorderingen en andere vlottende activa 39 300
Kas en kasequivalenten 7.605 3.735
Totaal vlottende activa 21.111 19.162
Totaal activa 989.730 948.205
Totaal eigen vermogen
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
Kapitaal 370.897 362.846
Uitgiftepremies 91.351 88.877
Reserves 185.033 181.210
Netto resultaat van het boekjaar 55.161 38.682
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 702.441 671.615
Totaal eigen vermogen 702.441 671.615
Verplichtingen
Langlopende verplichtingen
Voorzieningen 73 734
Langlopende financiële schulden 197.056 182.759
Kredietinstellingen 164.049 109.556
Andere langlopende financiële schulden 33.007 73.203
Andere langlopende financiële verplichtingen 9.444 7.499
Totaal langlopende verplichtingen 206.573 190.992
Kortlopende verplichtingen
Kortlopende financiële schulden 59.785 67.313
Kredietinstellingen -
Andere kortlopende financiële schulden 59.785 67.313
Handelsschulden en andere kortlopende schulden 13.254 10.203
Overlopende rekeningen 7.677 8.082
Totaal kortlopende verplichtingen 80.715 85.598
Totaal eigen vermogen en verplichtingen 989.730 948.205
Netto waarde per aandeel (x € 1) 79,05 77,27
Het jaarlijks financieel verslag en de digitale
geconsolideerde financiële overzichten, opgesteld door het
bestuursorgaan, werden ons op de datum van onderhavig
verslag nog niet overhandigd. Wij hebben het
bestuursorgaan herinnerd aan de wettelijke verplichting
betreffende de door het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen vastgelegde termijnen voor het
overhandigen van de vereiste documenten aan
de commissaris en de aandeelhouders. Bijgevolg zijn we niet
in staat geweest om te concluderen of het formaat
en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële
overzichten, in alle van materieel belang zijnde opzichten,
voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde
Verordening.
Andere vermelding
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring
aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening
(EU) nr. 537/2014.
Zaventem, 8 maart 2023
KPMG Bedrijfsrevisoren
Commissaris
vertegenwoordigd door
Jean-François Kupper
Bedrijfsrevisor
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
109
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Statutaire verklaring
Statutaire winst- en verliesrekening
(x € 1.000) 2022 2021
Huurinkomsten 58.191 54.826
Met verhuur verbonden kosten 678 -1.595
Netto huurresultaat 58.868 53.230
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -1.907 -1.568
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 1.758 1.716
Netto huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen -149 149
Vastgoedresultaat 58.719 53.379
Technische kosten -239 -299
Commerciële kosten -2.496 -2.221
Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -1.292 -1.775
Beheerkosten vastgoed -1.700 -1.311
Vastgoedkosten -5.726 -5.607
Operationeel vastgoedresultaat 52.993 47.772
Algemene kosten van de vennootschap -4.961 -4.098
Andere operationele opbrengsten en kosten 4 41
Totaal -4.957 -4.057
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 48.037 43.715
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -29 -2
Resultaat verkoop andere niet-financiële activa -9
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -753 -3.275
Ander portefeuilleresultaat -2.331
Totaal portefeuilleresultaat -3.114 -3.286
Operationeel resultaat 44.923 40.429
Financiële inkomsten 1.416 786
Netto interestkosten -5.780 -4.568
Andere financiële kosten -197 -172
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 14.839 2.307
Financieel resultaat 10.278 -1.648
Resultaat vóór belastingen 55.201 38.782
Vennootschapsbelasting -40 -100
Belastingen -40 -100
Netto resultaat 55.161 38.682
Netto resultaat aandeelhouders van de groep 55.161 38.682
Netto resultaat per aandeel (x € 1) 6,25 4,52
Verwaterd resultaat per aandeel (x € 1) 6,25 4,52
Staat van het globaal resultaat
(x € 1.000) 2022 2021
Nettoresultaat 55.161 38.682
Andere elementen van het globaal resultaat
Elementen die in het resultaat zullen worden genomen
Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroom- af-
dekking zoals gedefinieerd in IFRS 61 81
Elementen die niet in het resultaat zullen worden genomen
Actuariële winsten en verliezen van toegezegde pensioenregeling 718 230
Totaal andere elementen van het globaal resultaat 778 310
Globaal resultaat 55.940 38.992
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van de groep 55.940 38.992
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
110
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Statutaire staat van wijzigingen in het eigen vermogen
(x € 1.000)
Balans per 31 december 2020 347.760 88.877 214.178 650.814
Kapitaalverhoging 15.087 15.087
Variaties in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten 81 81
Voorzieningen voor pensioenverplichtingen 230 230
Netto resultaat 38.682 38.682
Overboeking van resultaat op de portefeuille naar reserve
voor het saldo van de variaties in de reële waarde van
vastgoed
Overboeking van reserve voor het saldo van de variaties in de
reële waarde van vastgoed naar overgedragen resultaat
Overboeking van variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Dividend over 2020 -33.277 -33.277
Balans per 31 december 2021 362.846 88.877 181.210 38.682 671.615
Balans per 31 december 2021 362.846 88.877 219.892 671.615
Kapitaalverhoging 8.050 8.050
Variaties in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten 61 61
Voorzieningen voor pensioenverplichtingen 718 718
Andere
Netto resultaat 55.161 55.161
Overboeking van resultaat op de portefeuille naar reserve
voor het saldo van de variaties in de reële waarde van
vastgoed
Overboeking van variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Dividend over 2021 2.474 -35.637 -33.163
Balans per 31 december 2022 370.897 91.351 185.033 55.161 702.441
Overboeking van resultaat 2022 op de portefeuille naar
reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde
van vastgoed -753 753
Overboeking van variaties 2022 in de reële waarde van
toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen
zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in
IFRS 15.444 -15.444
Voorgesteld dividend 2022 -37.321 37.321
Voorgestelde toewijzing van netto resultaat van het boekjaar
aan het overgedragen resultaat van vorige boekjaren 3.150 -3.150
Balans per 31 december 2022 na allocatie 370.897 91.351 202.873 - 37.321 702.441
1 Kosten kapitaalverhoging inbegrepen (€ -299K op 31 december 2022)
2 Zie detail reserves
3 Betaald dividend over 2020
€ 4,00 (netto € 2,80) per aandeel: € -33.277K waarvan € 18.142K betaald in geld en het saldo uitgekeerd in 372.776 nieuwe aandelen, wat heeft geleid tot een stijging van het kapitaal.
4 Betaald dividend over 2021
€ 4,10 (netto € 2,87) per aandeel: € -35.637K waarvan € 25.062K betaald in geld en het saldo uitgekeerd in 193.938 nieuwe aandelen, wat heeft geleid tot een stijging van het kapitaal.
5 Dividend 2022 voorgesteld ter goedkeuring aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 12 april 2023
6 Naar aanleiding van de aanbevelingen van de regulator stellen wij voor, onder de eindbalans van het eigen vermogen op 31 december 2022, de toekomstige allocatie van het resultaat
2022 die in 2023 plaats zal vinden reeds toe te lichten.
Maatschappelijk
kapitaal
Uitgiftepremies
Reserves
Totaal
Netto resultaat
van het boekjaar
Voorgestelde
vergoeding van
het kapitaal van
het boekjaar
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
111
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Detail van de reserves
(x € 1.000)
Balans per 31 december 2020 25 167.936 -141 -674 -593 -115 47.741 214.178
Kapitaalverhoging
Variaties in de reële waarde van afdekking-
sinstrumenten 81 230 - 310
Voorzieningen voor pensioenverplichtingen
Netto resultaat
Overboeking van resultaat op de portefeuille
naar reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed -57.936 57.936
Overboeking van reserve voor het saldo van
de variaties in de reële waarde van
vastgoed naar overgedragen resultaat
Overboeking van variaties in de reële
waarde van toegelaten afdekkingsinstru-
menten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS -1.091 1.091
Dividend over 2020 -33.277 -33.277
Toewijzing van netto resultaat van het
boekjaar aan het overgedragen resultaat
van vorige boekjaren -
Balans per 31 december 2021 25 110.000 -61 -1.765 -363 -115 73.490 181.210
Balans per 31 december 2021 25 110.000 -61 -1.765 -363 -115 112.172 219.893
Kapitaalverhoging
Variaties in de reële waarde van afdekking-
sinstrumenten 61 718 778
Voorzieningen voor pensioenverplichtingen
Andere
Netto resultaat
Overboeking van resultaat op de portefeuille
naar reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van vastgoed 5.286 -5.286
Overboeking van variaties in de reële
waarde van toegelaten afdekkingsinstru-
menten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS 2.410 -2.410
Dividend over 2021 -35.637 -35.637
Balans per 31 december 2022 25 115.286 0 645 354 -115 68.838 185.033
Overboeking van resultaat 2022 op de
portefeuille naar reserve voor het saldo
van de variaties in de reële waarde van
vastgoed -753 -753
Overboeking van variaties 2022 in de reële
waarde van toegelaten afdekkingsinstru-
menten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS 15.444 15.444
Voorgesteld dividend 2022
Voorgestelde toewijzing van netto resultaat
van het boekjaar aan het overgedragen
resultaat van vorige boekjaren 3.150 3.150
Balans per 31 december 2022 na allocatie 25 114.532 0 16.089 354 -115 71.988 202.873
1 Variaties in de reële waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen over 2020. Herclassificatie van de rubriek 'Overgedragen resultaat van vorige boekjaren'.
2 Variaties in de reële waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen over 2021. Herclassificatie van de rubriek 'Overgedragen resultaat van vorige boekjaren'.
Overgedragen resultaat van
vorige boekjaren
Totaal
Reserve voor actuariële winsten
en verliezen van toegezegde
pensioensregelingen
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van
toegelaten afdekkingsinstrument-
en die onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS
Wettelijk reserve
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van
vastgoed
Andere reserves
Reserve voor het saldo van de
variaties in de reële waarde van
toegelaten afdekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals
gedefinieerd in IFRS
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
112
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Resultaatverwerking (volgens het schema opgenomen in afdeling 4
van deel 1 van hoofdstuk 1 van de bijlage c van het GVV-KB)
(x € 1.000) 2022 2021
Nettoresultaat 55.161 38.682
Toevoeging/onttrekking reserves -14.690 865
Toevoeging/onttrekking aan de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 753 3.275
Toevoeging/onttrekking aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in
IFRS -15.444 -2.410
Vergoeding voor het kapitaal 37.321 35.637
(overeenkomstig artikel 13, §1, lid 1 van het GVV-KB)
De integrale statutaire jaarrekening, de toelichting en het
verslag van de Commissaris over de statutaire jaarrekening
van de Vennootschap kunnen kosteloos bekomen worden
op de zetel van de Vennootschap. Deze documenten zijn
tevens consulteerbaar op de website van de Vennootschap:
www.wereldhavebelgium.com. De Commissaris heeft een
verklaring zonder voorbehoud afgeleverd. De statutaire
jaarrekening, de toelichting, het jaarlijks Financieel Verslag
en de verklaring van de Commissaris zullen, conform
de wettelijke bepalingen, neergelegd worden bij
de Nationale Bank van België.
Verklaring overeenkomstig artikel 12, § 2 van het Koninklijk
Besluit van 14 november 2007
De Raad van Bestuur verklaart:
• dat op basis van de uitgevoerde beoordeling en rekening
houdend met de aanbevelingen van de Code 2020,
de interne risicobeheersings- en controlesystemen van
de Vennootschap in opzet adequaat zijn en een redelijke
mate van zekerheid verschaffen en dat de financiële
verslaggeving, zoals opgenomen in dit Jaarlijks Financieel
Verslag, geen onjuistheden van materieel belang bevat.
De Raad van Bestuur heeft geen aanwijzingen dat dit
risicobeheersings- en controlesysteem niet
in overeenstemming met de beschrijving zou hebben
gefunctioneerd, noch dat deze in het lopende jaar niet
naar behoren zou functioneren;
• dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de activa,
de passiva, de financiële positie en het resultaat van
de Vennootschap;
• dat het Jaarlijks Financieel Verslag een getrouw beeld
geeft over de toestand op balansdatum, de gang van
zaken gedurende het boekjaar van de Vennootschap; en
• dat in dit jaarverslag de wezenlijke risico’s zijn beschreven
waarmee de Vennootschap kan worden geconfronteerd.
• De Raad van Bestuur verklaart, na alle redelijke
maatregelen hiertoe te hebben genomen, dat de
informatie in het Jaarlijks Financieel Verslag, voor zover
haar bekend is, in overeenstemming is met de
werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten
waarvan de vermelding de strekking van het Jaarlijks
Financieel Verslag zou wijzigen.
De Raad van Bestuur
Wereldhave Belgium NV
D. Goeminne, Voorzitter
B. Boone
A. Claes
N. Beaussillon
M. Storm
D. de Vreede
D. Slegtenhorst
R. Langewouters
Vilvoorde, 7 maart 2023
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
113
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer s-
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Financieel
verslag
Risicofactoren
De Vennootschap onderscheidt markt, operationele, financiële en
reglementaire risico’s. Bepaalde risico’s verbonden aan de
activiteiten van de Vennootschap worden versterkt door de
permanente evoluties van de vastgoedmarkten en de
economische conjunctuur.
Hierna volgt een beschrijving van de belangrijkste risico’s, de
mogelijke invloed van het risico op het resultaat en het vermogen
van de Vennootschap en de specifieke maatregelen om het
betrokken risico te beheersen
1
.
Marktgebonden risico’s
Operationeel gebonden risico’s
Financiële risico’s
Reglementaire risico’s
Risicobeheersing
1 Het hoofdstuk ‘Risicofactoren’ maakt integraal deel uit van het Beheerverslag overeenkomstig artikel 96, §1 W. Venn (thans artikel 3:6, §1 van het WVV)
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
114
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Risico-
factoren
Risicofactoren
Marktgebonden risico’s
OMSCHRIJVING RISICO MOGELIJKE IMPACT BEPERKENDE MAATREGELEN¹
Economische
conjunctuur
Vertraging van
de economische
conjunctuur of recessie
1. Daling van de huurprijzen bij wederverhuring of
aanvragen tot huurkortingen.
2. Hoger falingsrisico bij de huurder.
3. Daling van de reële waarde van de portefeuille
vastgoedbeleggingen en bijgevolg daling van de
nettowaarde van het aandeel en stijging van de
schuldgraad.
4. Kans op realisatie van de hieronder beschreven risico’s
als rechtstreeks of onrechtstreeks gevolg van de
economische conjunctuur.
5. Daling of gebrek aan huurhernieuwingen met leeg-
stand als gevolg.
• Geografische spreiding van de vastgoedportefeuille over
België (zie overzicht van de portefeuille. (1-2-3-4-5)
• Sectorale diversificatie van de huurdersportefeuille.
(1-2-3-4-5)
• Actief asset management door o.a. proactief recht-
streeks contact met de huurders. (1-2-3-4-5)
• Opbouw en toepassing van marktkennis. (1-2-3-4-5)
• De gemiddelde looptijd van contractuele huurovereen-
komsten tot de eerste verbrekingsmogelijkheid bedraagt
2 jaar en tot het einde van de huurcontracten 6,6 jaar.
(1-2-3-4-5)
Verhuurmarkt
winkelcentra
Dalende verkoopactiviteit
van de huurders
1. Hoger falingsrisico bij de huurder.
2. Mogelijke toename van het aantal dubieuze debiteuren
met als gevolg een daling van de incassofrequentie.
3. Toename van de leegstand wegens het niet vinden van
kandidaat huurders aan de marktprijs.
• Kwalitatieve huurders zoals grote nationale en internatio-
nale retailers waarbij het risico op faillissement lager ligt.
(1-2-3)
• Actief asset management door o.a. rechtstreeks proac-
tief contact met de huurders. (1-2-3)
• Strenge opvolging van het incassobeleid. (2)
• Gebruik van standaard huurvoorwaarden zoals de
voorafbetaling van de huur en het stellen van een
bankwaarborg (equivalent 3/6 maand huur). (1-2)
• Stimulering van de domiciliëring van huurbetalingen. (1-2)
Kredietrisico
Risico van financieel
verlies indien een
tegenpartij van een
financieel instrument de
aangegane contractuele
verplichtingen niet
nakomt’ (m.n. uit vorderin-
gen op huurders).
1. Mogelijke toename van het aantal dubieuze debiteuren
met als gevolg een daling van de incassofrequentie.
2. Toename van de leegstand wegens het niet vinden van
kandidaat huurders aan de marktprijs.
3. Mogelijke daling van de huurinkomsten.
• Voorkeur geven aan kwalitatieve huurders. (1-3)
• Screening van solvabiliteit huurder via Graydon database
(indien beschikbaar analyse van externe kredietbeoorde-
lingen, jaarrekeningen, kredietbeoordelingsinformatie,
bedrijfstakinformatie en in sommige gevallen ook
bankreferenties). (1-3)
• Actief asset management door o.a. rechtstreeks proac-
tief contact met de huurders. (1-2)
• Gebruik van standaard huurvoorwaarden zoals de
voorafbetaling van de huur en het afsluiten van een
bankwaarborg. (1-2)
Bijkomende
concurrentiedruk
op de retailmarkt
(E-commerce, …)
1. Daling in het bezoekersaantal.
2. Daling in de huurinkomsten.
3. Toename van de leegstand.
• Actief management om de aantrekkelijkheid van de
vastgoedportefeuille te verhogen (tenant mix, …). (1-2-3)
• Streven naar een hoge belevingsfactor van het winkel-
centrum, bevorderen van klantenbinding, actieve rol in
de lokale gemeenschap. (1-2-3)
• Winkelcentra bieden een breder belevingsaspect en een
bredere waaier van diensten dan het louter winkelen
(F&B, “The Point”, kinderzones,…). Deze lopende toevoe
-
ging van bijkomende bestemmingen (F&B, leisure, …)
bijdraagt ook tot de versterking van de aantrekkelijkheid
van de vastgoedportefeuille op lange termijn. (1-2-3)
• Initiatieven worden genomen om voordeel te halen uit
e-commerce door levering van de bestelde producten
binnen de centra te organiseren.
Deflatierisico 1. Uitstel/afstel van aankoop van consumptiegoederen
(verwachte prijsdalingen) waardoor druk ontstaat op
omzet huurder.
2. Mogelijke daling van de huurinkomsten door negatie-
ve indexatie.
• Kwalitatieve en professionele huurders waar het risico
op faillissementen en wanbetaling lager ligt. (2)
• Voor zover mogelijk, in huurcontracten opnemen dat
huurindexatie niet negatief kan zijn. (1-2)
Inflatierisico 1. Toenemende discrepantie tussen de geïnde huurink-
omsten en de markthuur.
• Standaard voorzien van indexatie clausules in de
huurovereenkomsten. (1)
• Huurcontracten met huuraanpassingsmogelijkheden op
break datum (elke 3 jaar voor een handelshuurcontract)
verzekert dat dit verschil niet te groot wordt. (1)
1 De nummering bij ‘beperkende maatregelen’ verwijst naar de nummering uit de kolom ‘mogelijke impact’.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
115
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Risico-
factoren
Marktgebonden risico’s
OMSCHRIJVING RISICO MOGELIJKE IMPACT BEPERKENDE MAATREGELEN
Volatiliteit van de
rentevoeten
Sterke schommelingen in
korte en/of langetermijn-
rente op de internationale
markten
1. Verhoging van de financiële kosten.
2. Schommelingen in de waarde van de financiële
instrumenten (vaste rentevoeten, afdekkingsinstrumen-
ten, …).
3. Als gevolg van bovenstaande, een mogelijke daling
van de nettowaarde en een toename van de schuld-
graad.
4. Mogelijke daling van het uitkeerbare resultaat.
• Diversifiëring van de verschillende kapitaals- en
financieringsbronnen. (1-2-3)
• Indekken tegen deze schommelingen van intrestvoeten
via afgeleide financiële instrumenten. (1-2-3)
• De schuldgraad is beperkt gebleven (28,6% op 31
december 2022), bijgevolg zijn potentiele schommelin-
gen beperkt qua impact. (1)
• Schulden aan vaste intrestvoet (68,2%) respectievelijk
variabele rentevoet (31,8%), inclusief IRS. (1-2-3-4)
Financiële Markten
Volatiliteit en onzekerheid
op de internationale –
financiële – markten
1. Beperkte mogelijkheden om nieuw kapitaal aan te
trekken in de vorm van eigen of vreemd vermogen.
2. Toename van de schuldgraad en beperking van de
groeimogelijkheden.
3. Volatiliteit in de beurskoers van de aandelen.
• Het uitbouwen van solide lange termijn relaties met
investeerders en kredietinstellingen waardoor op
regelmatige basis dialoog kan plaatsvinden. (1-2-3)
• Wereldhave (International) NV, de meerderheidsaandeel-
houder, is een lange termijn aandeelhouder. (1-2-3)
• Systematisch en consequent communiceren over de
financiële vooruitzichten aan alle belanghebbende
stakeholders. (1-2-3)
• Toepassing en naleving van de GVV-wetgeving met
het oog op de bescherming van de particulieren en
professionele investeerders en aandeelhouders. (1-2-3)
• Solide vermogensverhoudingen (beperkte schuldgraad).
(1-2-3)
• Streven naar het behoud van toereikende beschikbaar-
heidsmarges op bevestigde kredietlijnen, die vroeg
genoeg verlengd worden om op lange termijn vastge-
legd te kunnen zijn. (1-2-3)
Terrorismedreiging 1. Daling bezoekers.
2. Daling omzet huurders.
3. (Gedeeltelijke) vernieling gebouw en bijgevolg mogelij-
ke daling huurinkomsten.
• Hoogkwalitatieve beveiliging (ICT, security diensten,
enz.). (1-2-3)
• Samenwerking overheidsdiensten (politie, …). (1-2-3)
Geopolitieke situatie
Nationale/Internationale
politieke instabiliteit (o.a.
Oorlog in Oekraïne)
1. Toename van de financieringskost ingevolge een
stijging van de rentevoeten (o.a. wegens hogere
inflatie) en mogelijke daling van de reële waarde van
de portefeuille vastgoedbeleggingen.
2. Afname van het aantal investeringsbronnen en een
verhoogd risico op het effectief worden van andere
financiële risico’s.
3. Beperkte toegang tot de kapitaalmarkten.
4. Volatiliteit van de grondstoffen- en energieprijzen
• Focus op de winkelvastgoedmarkt in België en
Luxemburg die als redelijke stabiele en veilige landen
kunnen beschouwd worden. (1-2-3)
• De schuldgraad is beperkt gebleven (28,6% op
31 december 2022) , bijgevolg zijn mogelijke
schommelingen beperkt qua impact. (1-2-3)
• Solide balansverhoudingen. (1-2-3)
• Actief asset management van de activa (door een
perimetervennootschap van de Vennootschap) o.a. door
actieplannen ter herziening van talrijke werkprocessen
om het beheer en het gebruik van verschillende energie
-
bronnen, voornamelijk gas en elektriciteit, die een
aanzienlijk deel van de gemeenschappelijke kosten
vertegenwoordigen, te beperken of te heroverwegen (4)
• Versnelde verduurzaming van de vastgoedportefeuille (4)
Variaties in de reële
waarde van de
gebouwen
Volatiliteit van de
waarden van de
vastgoedportefeuille
1. Wijziging in de balansverhoudingen.
2. Impact op de nettowaarde en op de schuldgraad.
• Proactief asset management in eigen beheer om leeg-
stand zo laag mogelijk te behouden. De toevoeging van
bijkomende bestemmingen (F&B, leisure,…), welke als
diversificatiestrategie beschouwd kan worden, brengt ook
extra stabiliteit aan de waarde van de portefeuille. (1-2)
• Actief investeringsmanagement om de waarde van de
portefeuille te bewaren. (1-2)
• Een investeringsstrategie die gericht is op kwalitatief
hoogstaand winkelvastgoed in België en Luxemburg .
Deze landen kunnen genoeg stabiliteit en aantrekkelijk
-
heid bieden. (1-2)
• Actieve duurzaamheidpolitiek (maatregelen ter verbete
-
ring van energieperformantie zoals inrichting van zonne-
panelen, certificering van gebouwen, scheiding afstro-
men, , etc.). (1-2)
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
116
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Risico-
factoren
OMSCHRIJVING RISICO MOGELIJKE IMPACT BEPERKENDE MAATREGELEN
Liquiditeitsrisico van het
aandeel
1. Beleggers die niet in het aandeel investeren omwille
van liquiditeit.
2. Beperking van aan- en verkoop van grote pakketten
aandelen.
• Transparante communicatie en organisatie van een
actieve communicatiestrategie om de zichtbaarheid van
de Vennootschap te verhogen. (1-2)
• Financiële dienstverlening door BNP Paribas Fortis en
liquidity provider opdracht toegekend aan Degroof-Pe-
tercam. (2)
• Uitbreiding van de free-float basis via investeringsopera-
ties (inbreng in natura). (1-2)
Covid-19 virus
gerelateerde risico’s
Op 01/01/2022 waren in
België alle beperkende
administratieve maatre-
gelen om de verspreiding
van het Covid-19-virus te
beperken, opgeheven
behoudens het dragen
van een mondmasker en
de verplichting om alleen
te shoppen (die op
18 februari 2022, op
hun beurt, werden
opgeheven).
1. Verandering van de Consumptiegewoonten van de
consument n.a.v. de door de federale overheid op-
gelegde maatregelen voor fysieke winkels in België,
wat het marktaandeel van fysieke winkelen in België
verder zou beïnvloeden.
2. Financiering en liquiditeit: de toegang van de Vennoot-
schap tot financiering en liquiditeit zou ook kunnen
beïnvloed worden, wegens voorzichtigheid van de
financiële instellingen.
3. Klanten (retailers): Deze overheidsmaatregelen hebben
geleid tot een aanzienlijke druk op de liquiditeit van de
huurders, met een verhoogd risico op huur- en lasten-
achterstanden tot gevolg.
4. Het uitbreken van crisissen zoals de Covid-19 crisis zou
een negatief effect kunnen hebben op de waarderin-
gen van winkelvastgoed wat op zijn beurt negatieve
gevolgen zou kunnen hebben op de belangrijkste
ratio's van de Vennootschap (Loan-to-value, ...).
• Sterke balans / lage Loan-to-Value van de Vennootschap.
• Diversificatie in huurders (geen enkele huurder verte-
genwoordigt meer dan 5% van de totale huurinkomsten
van de Vennootschap) en in activiteitssectoren van de
huurders binnen de portefeuille.
• Zorgvuldige financieringsstrategie / anticiperen op
komende kredietvervaldagen.
• Diversificatie van de financieringsbronnen tussen
financiële instellingen en institutionele markten.
• Actief asset management van de activa (door een
perimetervennootschap van de Vennootschap) om de
activiteiten van de huurders te vergemakkelijken. (1-4)
Operationeel gebonden risico’s
OMSCHRIJVING RISICO MOGELIJKE IMPACT BEPERKENDE MAATREGELEN
Strategie
Investerings/
Beleidskeuzes
1. Het niet behalen van verwachte rendementen.
2. Daling van de inkomensstroom alsook van de stabiliteit
ervan.
3. Herziening van het risicoprofiel van de onderneming.
4. Vermindering van de bezettingsgraad doordat de
vastgoedportefeuille niet is aangepast aan de markt-
vraag.
• Duidelijke lange termijn investeringsstrategie en conse-
quent beheer van de kapitaalstructuur die regelmatig
geëvalueerd wordt door de Raad van Bestuur. (1-2-3-4)
• Externe waardering voorafgaand aan een aankoop door
een onafhankelijk waarderingsdeskundige. (1-2-3-4)
• Formele goedkeuringsprocedure betrekking hebbende
op investeringen door de Raad van Bestuur en de
Effectieve Leiders en tevens een ervaren management
team. (1-2-3-4)
• Juridische, fiscale en milieu technische due diligence bij
aankoop van een vastgoed, met prijsvermindering of
indekking gevraagd worden aan de verkoper voor de
voornaamste geïdentificeerde risico’s. (1-2-3-4)
• In het voorkomend geval, bedingen van huurgaranties bij
de verkoper van vastgoed. (1-2-3-4)
• Permanente monitoring via ICT applicatie – projectmo-
dule. (1-2-3-4)
• Permanente monitoring van het huurdersbestand:
financieel, omzet, huurdruk. (1-2-3-4)
Ontwikkelingspijplijn
Solvabiliteit contractan-
ten, vergunningen,
budgettering etc.
1. Onzekerheid over de toekomstige inkomsten en de
bezettingsgraad met als gevolg het niet behalen van
het beoogde rendement.
2. Vergunningen worden niet toegekend of lopen
vertraging op.
3. Conjunctuurschommelingen tijdens de bouwfase.
4. Materiële overschrijding van de budgetten en kosten.
• Beperkte ontwikkelingspijplijn (< 10% van de vastgoed-
portefeuille). (1-2-3-4)
• Voorafgaande analytische becijfering/ haalbaarheidsstu-
die en opvolging door gespecialiseerd team in project-
ontwikkelingen. (1-2-3-4)
• Opbouw van ontwikkelingsproject op te starten pas
wanneer er een minimaal percentage verhuring van de
toekomstige oppervlaktes bereikt wordt. (1-3)
• Aandachtige selectie van de ondernemers waarmee de
Vennootschap contracteert in het kader van een ontwik-
kelingsproject. (4)
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
117
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Risico-
factoren
Operationeel gebonden risico’s
OMSCHRIJVING RISICO MOGELIJKE IMPACT BEPERKENDE MAATREGELEN
Ouderdom en kwaliteit
van de gebouwen
Technisch verouderings-
proces
1. Stijgende onderhoudskosten.
2. Daling van de bezettingsgraad.
3. Verminderde aantrekkelijkheid voor huurders met als
gevolg vermindering van huurinkomsten.
• Jaarlijkse budgetten opstellen voor structureel onder-
houd en renovatie van bestaande panden. (1-2-3)
• Portefeuillerotatie teneinde de portefeuille up to date te
houden (technisch, locatie, etc.). (1-2-3)
• Strikte interne coördinatie door het management en
opvolging met de facility managers. (1-2-3)
Milieurisico
Vervuiling vastgesteld
in of veroorzaakt door
de panden in de vast-
goedportefeuille
1. Aantasting van het milieu.
2. Hoge kosten (beheerskosten, saneringskosten, …)
voor de Vennootschap.
3. Negatieve impact op het imago van de Vennootschap.
4. Negatieve impact op de reële waarde van de porte-
feuille.
• Aandachtig due diligence proces op deze aspecten in
het kader van de aankoop van nieuwe winkelvastgoed.
(1-2-3-4)
• Actief asset management om potentiele milieuproble-
men zo vroeg mogelijk te identificeren en aan te pakken.
(1-2-3-4)
• Jaarlijkse investeringen in de portefeuille om technische
installaties up to date te kunnen houden. (1-2-3-4)
Mede-eigendom
Sommige gebouwen
in portefeuille zijn in
mede-eigendom,
wat moeilijkheden kan
veroorzaken als strategi-
sche beslissingen
(herontwikkeling, …)
moeten genomen
worden
1. Blokkering van beslissingen wegens het niet bereiken
van de wettelijke stemdrempels binnen de algemene
vergadering van mede-eigenaars.
2. Stijgende onderhoudskosten.
3. Veroudering van de panden binnen de vastgoedporte-
feuille.
4. Negatieve impact op de reële waarde van de porte-
feuille.
• Aandacht gelegd door de Vennootschap om deze
mede-eigendom contracten te vermijden, vooral in de
nieuwe investeringsprojecten. (1-2-3)
• Actief deelneming van de Vennootschap in het beheer
van de mede-eigendommen waarin ze betrokken is om
haar belang goed te kunnen verdedigen. (1-2-3-4)
Fusie, splitsing of andere
overnameoperatie
Risico dat de betrokken
activa niet op het correc-
te niveau gewaardeerd
worden of dat passiva
niet geïdentificeerd
worden op het moment
van de wijziging
1. Economische verliezen zouden geacteerd moeten wor-
den als activa te hoog of passiva te laag gewaardeerd
worden.
• In dit soort transacties is een grondig due diligence
uitgevoerd, in samenwerking met gespecialiseerde
adviseurs om al de mogelijke risico’s zo vroeg mogelijk
te kunnen identificeren en de nodige dekkingsmiddelen
(waarborg, discounts, …) met de tegenpartij in het kader
van de transactie tijdig te kunnen onderhandelen. (1)
• De vennootschapsstructuur is actief beheerd, met hulp
van gespecialiseerde adviseurs, om de economische
parameters van de verschillende entiteiten van de Groep
te kunnen optimaliseren. (1)
Leegstand
Scenario’s van leegstand
ten gevolge van falingen,
herlocaliseringen,
inkrimping, etc.
1. Daling van de bezettingsgraad, wat kan leiden tot een
verlies van huurinkomsten.
2. Daling van de reële waarde van het vastgoed en als
gevolg ook de daling van de nettowaarde van het
aandeel en de stijging van de schuldgraad.
3. Mogelijke neerwaartse herziening van de markthuren.
4. Onvoorziene kosten of stijging van kosten die normaal
aan de huurders doorgerekend worden. (vb. gemeen-
schappelijke lasten die ten laste vallen van de eige-
naar).
• Actief management van de vastgoedportefeuille in
samenwerking met de huurders en stakeholders om de
waarde per pand op peil te houden. (1-2-3-4)
• Gebruik maken van schaalgrootte teneinde globale
deals te kunnen realiseren over verschillende winkelcen-
tra / retail parks. (1-2-3-4)
• Tijdelijke bezetting onder de vorm van pop-ups, marke-
tingacties of andere bezettingsvormen. (4)
• Actieve samenwerking met steden en makelaars om
leegstand zo veel als mogelijk terug te dringen. (4)
• Spreiding van de vastgoedportefeuille en bezetting door
een aantal huurders van verschillende omvang en
activiteitsectoren verminderd de risico om ineens grote
leegstand op te lopen. De toevoeging van bijkomende
bestemmingen (F&B, leisure,…) brengt ook extra diversifi-
catie welke de weerbaarheid van de portefeuille ver-
sterkt. De bezettingsgraad per 31 december 2022
bedroeg 95,2%. (1-2-3)
• Diversificatie in huurders (geen enkele huurder verte-
genwoordigt meer dan 5% van de totale huurinkomsten
van de Vennootschap) en in activiteitssectoren van de
huurders binnen de portefeuille. (1-2-3)
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
118
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Risico-
factoren
OMSCHRIJVING RISICO MOGELIJKE IMPACT BEPERKENDE MAATREGELEN
Vernieling vastgoed
Vernieling gebouw
door brand, ongeval,
terrorisme, etc.
1. Verlies van constructiewaarde van activa.
2. Verlies of vermindering van huurinkomsten en huur-
dersverloop.
3. Onbruikbaarheid van het gebouw.
• De portefeuille vastgoedbeleggingen is verzekerd tegen
herbouwwaarde conform ABEX index en een verzeke-
ring tegen een huurverlies van maximum 36 maanden.
De verzekerde heropbouwwaarde van de portefeuille is
per 31 december 2022 verzekerd voor een bedrag van
€ 579,4 mln, hetzij 62% van de reële waarde. De
verzekeringspremie bedraagt € 211.304. (1-2-3)
• Actief management van de vastgoedportefeuille in
samenwerking met de huurders en stakeholders om
binnen een periode < 36 maand het vastgoed commerci-
eel in staat te stellen. (1-2-3)
Verbreking huurcontract
Vroegtijdige opzegging
of het niet verlengen van
een huurcontract
1. Kans op leegstand met als gevolg een daling van de
bezettingsgraad.
2. Vermindering van huurinkomsten.
3. Onvoorziene kosten of stijging van kosten die normaal
doorgerekend worden.
• Terugvallen op huurwaarborgen/huurgaranties indien
nodig. (1-2-3)
• Voeren van commerciële onderhandelingen met de
huurder om de aantrekkelijkheid van een deal te
verhogen. (1-2-3)
• Uitwinnen van contractuele rechten. (1-2-3)
• Opzegperiode voorzien in de huurcontracten om de
hercommercialisering van de opgezegde oppervlaktes
te anticiperen om de toekomstige leegstandsperiode te
beperken. (1-2-3)
Concentratierisico
Huurders
Vastgoedgeheel
1. Materiële terugval van huurinkomsten in geval van
vertrek, faillissement of daling van de incasso van een
huurder.
2. Materiële daling van de reële waarde van het vast-
goed.
• Diversificatie van gegenereerde opbrengsten per
huurder met inachtneming van de bepalingen van de
GVV-Wet (< 20% van inkomsten van één enkel huurder)
hieromtrent. Op 31 december 2022 vertegenwoordigde
de grootste huurder van de Vennootschap 3,9% van de
totale huurinkomsten.(1-2)
• Spreiding van de vastgoedportefeuille zoals voorzien in
de GVV-Wet om de gevolgen van leegstand te beper-
ken. Hieromtrent stond het winkelcentrum Belle-Ile op 31
december 2022 structureel onder het wettelijk maximum
van 20% van het geconsolideerde activa van de Ven-
nootschap (18,9%) zodat er geen afwijking meer is
vereist.(1-2)
Debiteurenrisico 1. Niet verlenging of vroegtijdige verbreking van het
huurcontract.
2. Daling van de solvabiliteit of faillissement risico.
3. Huurdersconcentratie.
4. Betalingstermijn.
• Korte communicatielijn met huurders, via een actief
beheer uitgevoerd op vlak van asset en property
management. (1-2-3-4)
• Intern leasing en asset management team. (1-2-3-4)
• Monitoring van de financiële gezondheid van huurders
(screening, omzet, financials, huurdruk). (1-2-3)
• Stringente incassoprocedure en regelmatig toezicht op
de langlopende vorderingen. Actieve opvolging van het
debiteurenbestand (o.a. contact met huurders,...). De
totale last opgenomen in 2022 voor dubieuze debiteu-
ren bedraagt € 2.741K (exclusief de Covid-19 kortingen
toegegeven aan onze huurders). (1-2-4)
• Spreiding van de huurdersportefeuille. (1-2-3)
• Beperking concentratie van belangrijke huurders. De top
10 van belangrijkste huurders vertegenwoordigt
ongeveer 21% van de totale huurinkomsten. (2-3)
Verloop van sleutel-
personeel
1. Negatieve invloed op bestaande zakenrelaties.
2. Verlies aan daadkracht en efficiëntie in het manage-
ment beslissingsproces.
3. Verlies van knowhow.
• Actieve monitoring van het personeelsbestand. (2-3)
• Duidelijke en consistente procedures om continuïteit te
garanderen. (1-2-3)
• Teamwork centraal stellen met als doel vermijden dat
één individu alleen verantwoordelijk is voor een concen-
tratie van belangrijke en strategische taken. (1)
• Marktconforme verloning van het personeel. (1-2-3)
Onderbreking van de
continuïteit in Risk en
Compliance manage-
ment door overmacht
1. Tijdelijk verhoogde kans op het zich voordoen van
risico’s.
• Voorzien van interne opleidingen om medewerkers de
beginselen van Compliance en Risk Management bij te
brengen teneinde de continuïteit hiervan te ondersteu-
nen.
• Een ervaren managementteam en interne supervisie
door de Raad van Bestuur.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
119
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Risico-
factoren
OMSCHRIJVING RISICO MOGELIJKE IMPACT BEPERKENDE MAATREGELEN
Externe dienstverleners
komen de dienst-
verlenings-overeen-
komst niet correct na
1. Mogelijk negatief effect op de inkomsten- en kostenst-
room, efficiëntie van de organisatie en de algemene
reputatie van het bedrijf.
• Controle op de activiteiten van belangrijke leveranciers
en dienstverleners aan de hand van duidelijke Key
Performance Indicatoren met resultaatverbintenis waar
mogelijk.
• Gebruik van standard (algemene voorwaarden).
• Mogelijkheid om een einde te stellen aan de dienstverle-
ningsovereenkomst bij grove fout of fraude.
Risico verbonden aan
informatica (IT)
1. Mogelijk negatief effect op de werking van de organ-
isatie.
2. Mogelijk vernietiging van operationele en strategische
data.
• Dagelijkse back ups zodat verlies aan data beperkt in de
tijd is. (1-2)
• De IT-servers, waarop alle operationele en strategische
data (en hun back ups) bewaard zijn, zijn extern geba-
seerd in data management centra waarin strikte veilig-
heidsmaatregelen gevolgd zijn.
• Zie punt 5 Risicobeheersing. (1-2)
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
120
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Risico-
factoren
Financiële risico’s
OMSCHRIJVING RISICO MOGELIJKE IMPACT BEPERKENDE MAATREGELEN
Tegenpartij risico
Insolvabiliteit/kredietrisi-
co bij financiële partners
1. Verlies van deposito’s.
2. Hogere of onvoorziene financiële kosten.
3. Annulatie of opzegging van bestaande kredietlijnen of
van indekkingsinstrumenten en aldus een mogelijke
beperking van het groeipotentieel.
• Strikt financieringsbeleid met evenwichtige spreiding
inzake maturiteiten en banken met sterke ratings en
producten beperkt tot de Eurozone. (1-2-3)
• Diversificatie van de financieringsbronnen (treasury note
programma). (1-2-3)
• Ten minste 20% onbenutte marge van gecommitteerde
kredietlijnen. (1-2-3)
Kasstroom- en
solvabiliteitsrisico
1. Niet kunnen voldoen aan de terugbetaling van in-
tresten en kapitaal.
2. Onmogelijkheid om groei te realiseren.
3. Gedwongen verkoop van vastgoed met eventuele
negatieve gevolgen op de verkoopprijs.
• Kredieten zijn op lange en vaste duurtijd geconcludeerd
met duidelijk zicht op vervaldata. (1)
• Ten minste 20% onbenutte marge van gecommitteerde
kredietlijnen. (1)
• Strikte monitoring met Effectieve Leiding en Raad van
Bestuur over de impact van mogelijke rente evoluties. (1)
• Bescherming tegen een stijging van intrestvoeten door
gebruik te maken van kredietlijnen met vaste rente-
voeten en van indekkingsinstrumenten. (1-2-3)
Renteontwikkeling 1. Stijging van de gewogen gemiddelde kost van het
kapitaal en van de financiering van de Vennootschap.
2. Impact op de rendabiliteit van de Vennootschap.
• Ten minste 20% onbenutte marge van gecommitteerde
kredietlijnen. (1)
• Strikte monitoring met Effectieve Leiding en Raad van
Bestuur over de impact van mogelijke rente evoluties.
(1-2)
• Bescherming tegen een stijging van intrestvoeten door
gebruik te maken van kredietlijnen met vaste rente-
voeten en indekkingsinstrumenten. (1-2)
Dividendenrisico 1. Volatiliteit in de beurskoers van de aandelen.
2. Algemene daling van het vertrouwen in het aandeel of
de Vennootschap.
• Het uitbouwen van solide lange termijn relaties met
aandeelhouders, investeerders en financiële instellingen
waardoor op regelmatige basis dialoog kan plaatsvin-
den. (1-2)
• Stabiele aandeelhoudersstructuur (Op 31 december
2022 bezaten Wereldhave NV en Wereldhave Internatio-
nal NV 66,2% van de Aandelen). (1-2)
• Ten minste 80% van het gecorrigeerd positief nettoresul-
taat, verminderd met de netto-daling van de schuldenlast
in de loop van het boekjaar, moet worden uitgekeerd als
vergoeding van het kapitaal (zie toelichting 27 –Art 7:212
van het WVV). (1-2)
Bancaire convenanten
Niet naleven van de
vereisten om aan bepaal-
de financiële parameters
te voldoen in het kader
van de kredietovereen-
komsten
1. Annulering, heronderhandeling, opzegging of verv-
roegde opeisbaarheid van de financieringsovereenk-
omsten door de financiële instelling bij het niet meer
respecteren van de opgelegde ratio’s.
• Omzichtig financieel beleid met een constante monito-
ring om aan financiële parameters te voldoen.
• Actief management van de financieringsstructuur met
grondige aandacht aan de heronderhandelingsproces-
sen op de convenanten afgesproken in de nieuwe
financieringscontracten.
• Opvolging op regelmatige tijdstippen van de evolutie
van de schuldgraad en voorafgaandelijke analyse van de
invloed van iedere voorgenomen investeringsoperatie
op de schuldgraad.
Risico van variaties in de
reële waarde van de
afgeleide instrumenten
die tot doel hebben om
het renterisico in te
dekken
1. Tegenpartijrisico tegenover partners bij wie afgeleide
financiële producten werden afgesloten.
2. Complexiteit en volatiliteit van de reële waarde van de
indekkingsinstrumenten en bijgevolg ook van de
nettowaarde van het aandeel conform IFRS.
• Samenwerking met internationaal gereputeerde instellin-
gen. (1)
• Alle derivaten worden uitsluitend voor indekkingsdoel-
einden aangehouden. Er worden geen speculatieve
instrumenten aangehouden. (2)
• De schommelingen in de reële waarde van de indek-
kingsinstrumenten betreffen een niet-gerealiseerd en
niet-kas item (indien de producten worden aangehouden
tot de vervaldag en niet voortijdig worden afgewikkeld)
en worden ofwel afzonderlijk in het overzicht van
gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten opgeno-
men indien zij volgens IFRS 9 als indekkingsinstrument
worden erkend, ofwel in de winst-en-verliesrekening
indien hedge accounting volgens IFRS 9 niet wordt
toegepast. (2)
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
121
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Risico-
factoren
Financiële risico’s
Reglementaire risico’s
OMSCHRIJVING RISICO MOGELIJKE IMPACT BEPERKENDE MAATREGELEN
Wijziging in internationa-
le boekhoudregels en
rapporteringsstandaar-
den – IFRS
1. Invloed op rapportering, kapitaalvereisten, gebruik van
afgeleide instrumenten en de organisatie van de
Vennootschap.
2. Rechtstreekse of onrechtstreekse invloed op de
vastgoedwaardering alsook op de operationele
activiteiten.
• Permanente evaluatie van de veranderingen met
betrekking tot wettelijke standaarden. (1-2)
• Advies inwinnen bij externe gespecialiseerde dienstver-
leners (intern en extern audit uitgevoerd door professio-
nele adviseurs). (1-2)
• Een ervaren managementteam en supervisie door de
Raad van Bestuur teneinde de wetgeving derhalve na te
leven, alsook de strategie hierop af te stemmen. (1-2)
Wetgevend kader
GVV (*)
Verlies statuut van de
Vennootschap
1. Wijziging van het statuut naar een gewone vastgoed-
vennootschap en verlies van het voordeel van het
gunstig fiscaal statuut van GVV.
2. Mogelijke invloed op de rapportering, kapitaalvereis-
ten, gebruik van financiële producten, kredietovereen-
komsten en de algemene operationele organisatie van
de Vennootschap.
3. Impact op de transparantie, behaalde rendementen en
resultaten en de mogelijke waardering.
4. Sancties en/of verscherpt toezicht van de FSMA indien
niet wordt voldaan aan de wettelijke (financiële)
parameters.
• Continue evaluatie en voortdurende aandacht van de
Raad van Bestuur. (1-2-3-4)
• De uitkeringsverplichting en financieringslimieten
worden periodiek berekend en bepaald. (1-2-3-4)
• Regelmatige dialoog met de FSMA als regulator en
toezichthouder op de Gereglementeerde Vastgoedven-
nootschappen. (1-2-3-4)
• Een ervaren managementteam en supervisie door de
Raad van Bestuur teneinde de wetgeving derhalve na te
leven, alsook de strategie hierop af te stemmen. (1-2-3-4)
• De meerderheidsaandeelhouder (Wereldhave (Internatio-
naal) NV) kijkt strikt toe op de wettelijke reglementering
inzake het behoud van het GVV statuut en in het
bijzonder inzake de limieten m.b.t. tot de free float. (1-4)
Wijziging van algemene,
stedenbouwkundige en/
of milieuwetgeving
De Vennootschap is
blootgesteld aan wijzigin-
gen in de (Belgische,
Europese en internationa-
le) wetgeving en aan
steeds talrijker en
complexer wordende
reglementeringen, en aan
mogelijke wijzigingen in
hun interpretatie of
toepassing door over-
heidsinstanties of
rechtbanken, onder ande-
re milieu en stedenbouw-
kundige reglementerin-
gen
1. Moeten confirmeren aan wetgeving met nadelige
implicaties voor de Vennootschap en/of haar aandeel-
houders en stakeholders (roerende voorheffingen,
gemeentelijke taksen, milieuheffingen).
2. Niet voorbereid zijn of verkeerd inschatten van de
impact van praktische toepassing van de nieuwe
wetgeving.
3. Impact op de aan- en verkoopprijzen van onroerende
goederen.
4. Afname van het rendement en bijgevolg van de
aantrekkelijkheid van het aandeel.
5. Daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuil-
le.
• Constant op de hoogte blijven van nieuwe wetgevingen
door het volgen van seminaries, bijstandverlening door
specialisten ter zake en zelfstudie. (1-2-3-4-5)
• Een ervaren managementteam en supervisie door de
Raad van Bestuur teneinde de wetgeving derhalve na te
leven, alsook de strategie af te stemmen en te evalueren
afhankelijk van de specifieke impact. (1-2-3-4-5)
• Volledige juridische, fiscale en milieu- technische due
diligence bij aankoop van een vastgoed om de eventue-
le inbreuken te identificeren en de nodige maatregelen
na aankoop te kunnen nemen om de gebouwen op een
efficiënte manier in orde te brengen. (1-2-3-4-5)
(*) Zoals ook bestaande praktijken binnen de fiscale administratie, in het bijzonder die waarvan sprake binnen de Circulaire Ci.RH. 423/567.729 dd. 23.12.2014 uitgaande van de Minister van
Financiën met betrekking tot de berekening van exit taks waarbij onder andere werd verduidelijkt dat de werkelijke waarde van de onroerende goederen waarvan sprake voor de
berekening van de basis van de exit taks (pro fisco de maatstaf van heffing voor de exit taks berekening), bepaald wordt door de registratierechten of de BTW die zouden worden toegepast
bij een verkoop van de onroerende goederen in kwestie in aftrek te nemen, dewelke verschillend is (lager) van de reële waarde (fair value) van deze activa zoals bepaald voor IFRS-
doeleinden in de financiële staten.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
122
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Risico-
factoren
Reglementaire risico’s
Risicobeheersing
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor de opzet,
implementatie en werking van de op de bedrijfs- activiteiten
van de Vennootschap afgestemde interne risicobeheersings
en controlesystemen. De Raad van Bestuur is zich er van
bewust dat geen enkel risicobeheersings-
en controlesysteem kan voorzien in een absolute garantie
voor wat betreft het behalen van
ondernemingsdoelstellingen en het voorkomen van
wezenlijke fouten, verliezen, fraude of het schenden van
wetten of regelgeving.
De instrumenten ten behoeve van interne controle
en beheersing van risico’s worden gevormd door het
Corporate Governance Charter, de administratieve
organisatie, de jaarlijks door de Raad van Bestuur goed
te keuren investeringsstrategie, de Business Principles
en de Code of Conduct.
De Vennootschap beschikt over een regeling voor
waarschuwing bij inbreuken. De integriteitgevoelige functies
zijn geïnventariseerd. Voor het aannemen van medewerkers
op dergelijke posities gelden bijzondere procedures.
De Vennootschap heeft een voor haar
geëigende administratieve organisatie opgezet waarin
de interne controle is verankerd. De bedrijfsprocessen zijn
gedocumenteerd in een database die online beschikbaar
is voor alle medewerkers. Met het systeem wordt niet alleen
de continuïteit van de bedrijfsprocessen gewaarborgd, maar
wordt ook de binnen het bedrijf aanwezige kennis
vastgelegd en gedeeld. De bedrijfsprocessen zijn voorts
uitgewerkt in taakomschrijvingen per functie.
Het stelsel van Administratieve Organisatie/Interne Controle
is gebaseerd op een zover mogelijk door-
gevoerde functiescheiding. Dit stelsel bevat mede een
geautomatiseerd informatiesysteem waarvan de toegang
is gebaseerd op de taakomschrijvingen. Zowel
opdrachtverstrekking als betaling geschieden op basis van
het “4-ogen principe”.
De Vennootschap hanteert strakke procedures voor
de periodieke samenstelling van kwartaal-, halfjaar-
en jaarcijfers op basis van de vastgestelde grondslagen.
De interne managementrapportages zijn gericht op directe
signalering van ontwikkelingen in de waarde van
vastgoedbeleggingen en in het resultaat per aandeel. Daarbij
wordt gebruik gemaakt van elektronische
gegevensverwerking binnen een geautomatiseerd
geïntegreerd centraal informatiesysteem.
De Vennootschap beoogt de betrouwbaarheid en continuïteit
van de automatiseringsorganisatie
en geautomatiseerde gegevensverwerking te garanderen
met een stelsel van preventieve en repressieve maatregelen.
Dit stelsel is gericht op het waarborgen van de integriteit,
exclusiviteit, beschikbaarheid en controleerbaarheid van
de automatische gegevensverwerking en opslag. Dagelijks
worden back ups vervaardigd van de databestanden.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
123
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Risico-
factoren
Risicobeheersing
Algemene inlichtingen
Identificatie en statutaire bepalingen
Verantwoordelijke voor
de inhoud van het Jaarlijks
Financieel Verslag
Commissaris
Waarderingsdeskundigen
Property Managers
Interne auditor
Financiële Dienstverlener: BNP Paribas Fortis
Externe juridische adviseurs
Informatie met betrekking tot het Jaarlijks
Financieel Verslag 2020 en 2021
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
124
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Algemene
inlichtingen
Algemene inlichtingen
Identificatie en statutaire bepalingen
Statuut
De Vennootschap is een openbare
gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) naar
Belgisch recht.
Zetel
Ondernemingsnummer (RPR Brussel)
De Vennootschap is ingeschreven bij de Kruispuntbank van
Ondernemingen onder het ondernemingsnummer
0412.597.022.
Rechtsvorm, oprichting, bekendmaking
De Vennootschap werd opgericht, onder de vorm van een
naamloze vennootschap en onder de benaming ‘Rank City
Wall (Belgium)’, bij akte verleden voor meester Pierre Spaey,
notaris te Sint-Jans-Molenbeek, op 8 augustus 1972,
bekendgemaakt in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad
op 18 augustus 1972, onder het nummer 2520-9.
De Vennootschap werd in een commanditaire vennootschap
op aandelen omgevormd door de buitengewone Algemene
Vergadering van de Aandeelhouders gehouden op 15 januari
1998, waarvan het proces-verbaal opgesteld werd door
meester Eric Spruyt, notaris te Brussel, en bekendgemaakt
in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op 7 februari 1998,
onder het nummer 980207-208.
Op 15 januari 1998 werd de Vennootschap eveneens erkend
als ”vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar
Belgisch recht”, afgekort ‘vastgoedbevak’ naar Belgisch
recht, en ingeschreven bij de FSMA.
Vervolgens werd de Vennootschap conform de artikelen 9,
§3 en 77 van de GVV-Wet door de FSMA als openbare
gereglementeerde vastgoedvennootschap vergund op 22
september 2014, en dit onder de opschortende
voorwaarde van de aanpassing van de statuten van
de Vennootschap (de “Statuten”) en het naleven van
de bepalingen van artikel 77, §2 en volgende van de GVV-Wet
De Buitengewone Algemene Vergadering van
de Aandeelhouders van 27 oktober 2014 heeft
de doelwijziging met het oog op de verandering van statuut
van de Vennootschap van vastgoedbevak naar openbare
gereglementeerde vastgoedvennootschap, overeenkomstig
de GVV-Wet, met eenparigheid van stemmen goedgekeurd.
Aangezien op voormelde Buitengewone Algemene
Vergadering van de Aandeelhouders geen enkel recht van
uittreding werd uitgeoefend, en alle
opschortende voorwaarden waaraan de statutenwijzing door
de Buitengewone Algemene Vergadering van
de Aandeelhouders en de vergunning verleend door
de FSMA werden onderworpen, werden vervuld, geniet
de Vennootschap sinds 27 oktober 2014 van het statuut van
openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap.
De Vennootschap is tenslotte naar aanleiding van
de inwerkingtreding op 1 januari 2020 van het WVV van een
commanditaire vennootschap op aandelen omgevormd naar
een naamloze vennootschap door de buitengewone
Algemene Vergadering van de Aandeelhouders gehouden
op 6 maart 2020, waarvan het proces-verbaal opgesteld
werd door meester Daisy Dekegel, notaris te Brussel,
en bekendgemaakt in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad
op 13 maart 2020 onder het referentienummer
2020-03-13/0314594.
De Vennootschap is ingeschreven bij de FSMA.
De Vennootschap is een genoteerde vennootschap in de zin
van 1:11 van het WVV.
De Statuten werden herhaaldelijk gewijzigd en voor het laatst
blijkens Akte verleden voor Meester Yorik Desmyttere,
notaris te Brussel, op 6 mei 2022 (wijziging van het kapitaal
in het kader van het toegestaan kapitaal), bekendgemaakt
in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 13 mei 2022,
onder nummer 2022-05-13/0331545.
Duur
De Vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.
Boekjaar
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december
van elk jaar.
Inzage documenten
• De Statuten liggen ter inzage bij de Griffie van
de Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van
te Brussel, op de zetel en op de website van
de Vennootschap;
• De Jaarrekeningen worden neergelegd bij
de balanscentrale van de Nationale Bank van België;
• De Jaarrekeningen en de bijhorende verslagen worden elk
jaar toegezonden aan de aandeelhouders op naam alsook
naar elke andere persoon die daarom vraagt en staan ter
inzage op de website van de Vennootschap;
• De besluiten houdende benoeming en ontslag van
de leden van de Raad van Bestuur worden bekendgemaakt
in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad;
• De financiële mededelingen alsook de oproepingen tot
de algemene vergaderingen worden gepubliceerd
in de financiële pers;
• Relevante publieke vennootschapsdocumenten zijn
beschikbaar op de website van de Vennootschap (www.
wereldhavebelgium.com).
De andere voor het publiek toegankelijke documenten liggen
ter inzage op de zetel van de Vennootschap.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
125
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Algemene
inlichtingen
Identificatie en statutaire
bepalingen
Verantwoordelijke voor de inhoud
van het jaarlijks financieel verslag
De Vennootschap, vertegenwoordigd door haar Raad van
Bestuur, is verantwoordelijk voor de inhoud van het Jaarlijks
Financieel Verslag. De Raad van Bestuur verklaart, na alle
redelijke maatregelen hiertoe te hebben genomen, dat
de informatie in het Jaarlijks Financieel Verslag, voor zover
haar bekend is, in overeenstemming is met de werkelijkheid
en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan
de vermelding de strekking van het Jaarlijks Financieel
Verslag zou wijzigen.
Commissaris
Op 13 april 2022 is KPMG Bedrijfsrevisoren, Burgerlijke
vennootschap o.v.v. CVBA, met IBR lidmaatschap B00001,
vertegenwoordigd door Jean-François Kupper met IBR
lidmaatschap A02531, met zetel te B-1930 Zaventem,
Luchthaven Brussel Nationaal 1K, met ondernemingsnummer
0419.122.548, herbenoemd tot Commissaris van
de Vennootschap voor een termijn van drie jaar die een
einde zal nemen onmiddellijk na de jaarlijkse Algemene
Vergadering van de Aandeelhouders die in 2025 gehouden
zal worden, en waarop zal besloten worden tot goedkeuring
van de Jaarrekeningen afgesloten op 31 december 2024.
De erelonen betrekking hebbende op de auditactiviteiten
bedroegen over 2022 € 124.000 excl. BTW voor het
boekjaar lopende van 1 januari 2022 tot 31 december 2022.
Bovendien heeft de Commissaris bijkomende audit-
gerelateerde diensten geleverd in het kader van o.a.
de kapitaalsverhoging (keuzedividend), het EMIR verslag,
de ESEF-rapportering en de vereffening/ontbinding van
Wereldhave Management Belgium NV, waarvoor hij
vergoedingen ten belope van € 115.000 excl BTW
gefactureerd heeft, zoals door het Auditcomité
goedgekeurd werd.
Waarderingsdeskundigen
De onafhankelijke externe waarderingsdeskundigen van
de Vennootschap (de “Waarderingsdeskundigen”) waren
op 31 december 2022:
• Cushman & Wakefield, met zetel te 1000 Brussel,
Kunstlaan 56, vertegenwoordigd door Ardalan Azari.
Mandaat: 01 januari 2022 – 31 december 2024
Segment retail. Jaarlijkse vergoeding: € 46.492
(exclusief BTW)
• CBRE Valuation Services, met zetel te 1000 Brussel,
Waterloolaan 16, vertegenwoordigd door Pieter Paepen.
Mandaat: 01 januari 2022 – 31 december 2024
Segmenten retail en kantoren. Jaarlijkse vergoeding:
€ 38.000 (exclusief BTW)
Conform de GVV-Wet waarderen
de Waarderingsdeskundigen vier maal per jaar
de portefeuille vastgoedbeleggingen. De erelonen worden
forfaitair vastgelegd en berekend op basis van een vast
bedrag per gebouw.
• De Raad van Bestuur vermeldt tevens dat de Commissaris
en de Waarderingsdeskundigen hun goedkeuring hebben
gegeven dat de inhoud van respectievelijk hun verslag
en van hun conclusies worden opgenomen in het Jaarlijks
Financieel Verslag en dat zij hun goedkeuring hebben
gegeven aan de inhoud en de vorm van en de context
waarin desbetreffend gedeelte in het Jaarlijks Financieel
Verslag is opgenomen.
• De Vennootschap verklaart dat de inlichtingen verstrekt
door de Waarderingsdeskundigen en de Commissaris
getrouw werden overgenomen. Voor zover
de Vennootschap weet en heeft kunnen opmaken uit door
de Waarderingsdeskundigen en de Commissaris
gepubliceerde informatie, werd geen feit weggelaten
waardoor de weergegeven informatie verstrekt door
de experts en de Commissaris onjuist of misleidend
zou worden.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
126
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Algemene
inlichtingen
Verantwoordelijke voor
de inhoud van het Jaarlijks
Financieel Verslag
Commissaris Waarderingsdeskundigen
Property Managers
Wereldhave Belgium Services NV, met zetel te 1800
Vilvoorde, Medialaan 30 bus 6, met ondernemingsnummer
0422.120.838, treedt op als vastgoedbeheerder van
de portefeuille vastgoedbeleggingen. De aandelen van
Wereldhave Belgium Services NV worden voor 99,52%
gehouden door de Vennootschap. De erelonen ten gunste
van Wereldhave Belgium Services NV worden rechtstreeks
aan de huurders aangerekend conform de contractuele
voorwaarden beschreven in de huurovereenkomsten.
Wereldhave Belgium Services NV beschikt over een
administratieve, boekhoudkundige, financiële en technische
organisatie die passend is voor het beheer van
de vastgoedportefeuille van de Vennootschap.
De bestuurders van Wereldhave Belgium Services
NV beschikken over de vereiste professionele
betrouwbaarheid en passende ervaring zoals beschreven
en in overeenstemming met artikel 19 van de GVV-Wet.
Interne auditor
In 2017 werd BDO Advisory BV, met zetel te 5652
XR Eindhoven, Holtroplaan 23, vertegenwoordigd door drs.
E.S.G.L. van Zandvoort, partner, aangesteld als de persoon
die is belast met de interne audit. Deze
dienstverleningsovereenkomst omvat:
• Opmaak van het audit charter
• Opmaak van een auditplan
• Uitvoering van het auditplan
De jaarlijkse vergoeding is forfaitair vastgesteld op € 17.290
(exclusief BTW).
Financiële Dienstverlener: BNP
Paribas Fortis – Liquidity Provider:
Bank Degroof Petercam
BNP Paribas Fortis NV is belast met de financiële
dienstverlening aan de Vennootschap. Deze omvat o.a.
de financiële dienst van de Vennootschap, de financiële
diensten die betrekking hebben op de dividenduitkering,
de afwikkeling van door de Vennootschap
uitgegeven effecten.
Rekening houdend met de organisatie van de keuzedividend
operatie werd de vergoeding in 2022 op € 20K (excl. BTW)
vastgesteld.
De Vennootschap heeft in februari 2019 Bank Degroof
Petercam aangesteld als liquidity provider.
Wereldhave Belgium wordt gevolgd door :
Bank Degroof Petercam : Herman van der Loos
+32 2 229 63 40 h.[email protected]
Vlaamse Federatie van Beleggers : Gert De Mesure
+32 2 253 14 75 [email protected]
Externe juridische adviseurs
De Vennootschap doet o.a. beroep op externe juridische
adviseurs bij:
• Complexe dossiers (aankoop, verkoop, fusie, inbreng)
• Due diligence aangelegenheden
• Implementatie van (nieuwe) wetgeving
• Gerechtelijke procedures, als eiseres of verweerster
De vergoeding wordt vastgesteld op basis van
marktconforme tarieven.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
127
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Algemene
inlichtingen
Property
Managers
Interne auditor Externe juridische
adviseurs
Financiële
Dienstverlener: BNP
Paribas Fortis
Informatie met betrekking tot de
Jaarlijkse Financiële Verslagen
2020 en 2021
• Geconsolideerde jaarrekeningen 2020: p.91 tot p.129 van
het Jaarlijks Financieel Verslag 2020
• Beheersverslag over 2020: p.52 tot p.61 van het Jaarlijks
Financieel Verslag 2020
• Commissarisverslag over 2020: p.130 tot p.133 van het
Jaarlijks Financieel Verslag 2020
• Geconsolideerde jaarrekeningen 2021: p.89 tot p.125 van
het Jaarlijks Financieel Verslag 2021
• Beheersverslag over 2021: p.51 tot p.60 van het Jaarlijks
Financieel Verslag 2021
• Commissarisverslag over 2021: p.126 tot p.129 van het
Jaarlijks Financieel Verslag 2021
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
128
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Algemene
inlichtingen
Informatie met betrekking tot
het Jaarlijks Financieel Verslag
2020 en 2021
Lexicon en alternatieve
prestatiemaatstaven
Lexicon
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
129
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Lexicon en alternatieve prestatie-
maatstaven
Lexicon
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die
de Vennootschap hanteert om haar operationele
performantie te meten en op te volgen. De maatstaven
worden gebruikt in dit Jaarlijks Financieel Verslag 2022 maar
zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen
aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European
Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen
uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor
het gebruik en de toelichting van de alternatieve
prestatiemaatstaven. De begrippen die Wereldhave Belgium
beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn
opgenomen in dit hoofdstuk van het Jaarlijks Financieel
Verslag 2022, genaamd “Lexicon en alternatieve
prestatiemaatstaven”. De alternatieve prestatiemaatstaven
zijn gemarkeerd met * en voorzien van een definitie,
doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens
de ESMA richtlijn.
Aandeelhouders
Het geheel van de aandeelhouders van de Vennootschap.
Aanvangsrendement
Totale huurinkomsten op balansdatum gedeeld door
de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille.
Afgeleide producten – Derivaten
Afgeleide producten – derivaten bieden de Vennootschap
de mogelijkheid zich in te dekken tegen een eventuele
stijging van de rente op korte termijn. Dit renterisico kan
in beperkte mate worden ingedekt met het gebruik van
afgeleide producten (de aankoop van CAP, met eventueel
de verkoop van FLOOR; IRS-contracten).
Algemene Vergadering van Aandeelhouders
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders zoals
voorzien door de statuten van de Vennootschap.
Audit- en Risicocomité
Het audit- en risicocomité van de Vennootschap zoals
benoemd door de Raad van Bestuur overeenkomstig artikel
7:99 van het WVV.
Benoemings- en Remuneratiecomité
Het benoemings- en remuneratiecomité van
de Vennootschap zoals benoemd door de Raad van Bestuur
overeenkomstig artikel 7:100 van het WVV.
Beursgenoteerde Participatie
Een Dochteronderneming of een
beursgenoteerde participatie.
Bezettingsgraad
De bezettingsgraad wordt berekend door de (geïndexeerde)
contractuele huurprijzen van de lopende huurcontracten
te delen door de som van de contractuele huurprijzen
en de geraamde huurwaarden (markthuren) van
de leegstand. Deze laatste worden vastgesteld op basis van
het niveau van de courante huurprijzen op de markt.
Bo-Bi Framework (Business Objects – Business Intelligence
Framework)
Deze toepassing biedt de Vennootschap de mogelijkheid
om rapporten met een vaste lay-out te bouwen van data uit
verschillende bronnen samen met een kwalitatieve toets
van deze data.
BREEAM (Building Research Establishment Environmental
Assessment Method)
Evaluatiemethode voor de milieuprestatie van gebouwen
(www.breeam.org).
CG-Verklaring
Het hoofdstuk ‘Corporate Governance’ van het Jaarlijks
Financieel Verslag.
Commissaris
Is/(Zijn) de commissaris(sen) van de Vennootschap, zoals
voorzien door artikelen 3:58 en volgende van de WVV, aan
wie de externe controle van de Vennootschap wordt
toevertrouwd.
Compliance Officer
Betekent de persoon die door de Vennootschap wordt
aangeduid die zich op onafhankelijke wijze binnen
de organisatie kan richten op het onderzoek naar, en het
bevorderen van, de naleving door de Vennootschap van
wetten, reglementen en gedragsregels van toepassing
op de Vennootschap en in het bijzonder de regels die
verband houden met de integriteit van de activiteiten van
de Vennootschap (waaronder ook het beheren van de policy
betreffende het voorkomen van transacties met voorkennis
en de toepassing van de bepalingen van deze policy alsook
de procedure dienaangaande controleren).
De Vennootschap heeft de heer Laurent Trenson (werknemer
van de Vennootschap en werkzaam als Head of Control &
Reporting) aangeduid als Compliance Officer.
Contractuele huur
De huurprijzen zoals contractueel bepaald
in de huurovereenkomsten op de datum van afsluiting, vóór
aftrek van huurkortingen of andere aan de huurders
toegestane voordelen.
Code 2020
Betekent de Belgische Corporate Governance Code
van 2020 die beschikbaar is op de website
www.corporategovernancecommittee.be, en een reeks
regels en gedragingen inzake deugdelijk bestuur omvat
na te leven door vennootschappen naar Belgisch recht
waarvan de aandelen verhandeld worden op een
gereglementeerde markt, i.e. de genoteerde
vennootschappen, zoals gedefinieerd in artikel 1:11 WVV,
die bepalen hoe vennootschappen worden bestuurd
en gecontroleerd teneinde de bedrijfsstrategie die
gebaseerd is op een bijdrage aan
langetermijnwaarde te bevorderen.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
130
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Lexicon
Due Diligence
Procedure die gericht is op een complete
en gecertificeerde audit van een vennootschap, een gebouw
of een vastgoedportefeuille (boekhoudkundige,
economische, juridische, fiscale aspecten, enz.) voorafgaand
aan een financiering of verwerving.
Effectieve Leiders
Personen belast met de effectieve leiding van
de Vennootschap die samen het ‘Uitvoerend Management’
vormen en die ook de effectieve leiders zijn in de zin van
de GVV-Wet alsook Gedelegeerd Bestuurders. De effectieve
leiding van de Vennootschap moet conform de GVV-Wet
worden toevertrouwd aan ten minste twee
natuurlijke personen.
EPRA en EPRA terminologie
EPRA (European Public Real Estate Association) is een
organisatie die Europese beursgenoteerde vastgoedsector
promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het
vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen
in het beursgenoteerde vastgoed in Europa te vergroten.
In oktober 2019 heeft EPRA’s Reporting and Accounting
Committee de geactualiseerde EPRA Best Practices
Recommendations (‘BPR’) gepubliceerd. Deze BPR bevatten
de aanbevelingen betreffende de bepaling van belangrijke
prestaties-indicatoren voor de prestaties van
de vastgoedportefeuille. Een aantal van deze indicatoren
worden beschouwd als alternatieve prestatiemaatstaven
conform de ESMA-richtlijn. De cijfermatige reconciliatie van
deze alternatieve prestatiemaatstaven is terug te vinden
in een volledig apart hoofdstuk in dit Jaarlijks Financieel
Verslag (Hoofdstuk 6).
EPRA Europe - index
Europese beursindex (uitgezonderd Groot-Brittannië) van
de FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate. De index bestaat
uit vastgoedwaarden die representatief zijn voor
de genoteerde vastgoedsector in Europa. Hij werd
gecreëerd door EPRA.
EPRA Bezettingsgraad
De EPRA-bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding
tussen de contractuele huurinkomsten (contractuele
huurinkomsten per rapportagedatum
en getekende contracten die aanvangen binnen het jaar
na rapportagedatum) en diezelfde huurinkomsten verhoogd
met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette
verhuurlocaties.
Erfpacht
Tijdelijk zakelijk recht dat het volle genot verleent van een
onroerende goed en waarvoor aan de (blote) eigenaar ter
erkenning van zijn eigendomsrecht een (jaarlijkse)
vergoeding moet worden betaald (canon). Het erfpachtrecht
in België moet worden aangegaan voor minstens 15 en
hoogstens 99 jaar.
ERV
Afkorting voor ‘Estimated Rental Value’, geschatte
huurwaarde.
FBI (Fiscale beleggingsinstelling)
Fiscaal stelsel in Nederland, vergelijkbaar met het
GVV-statuut.
Financieel Instrument
Betekent elke waarde of elk recht dat tot een van
de volgende categorieën behoort:
i. kapitaalvertegenwoordigende aandelen en andere met
aandelen gelijk te stellen waarden
ii. obligaties en andere schuldinstrumenten die op de
kapitaalmarkt verhandelbaar zijn
iii. alle andere gewoonlijk verhandelde waarden waarmee
de waarden bedoeld in (i) of (ii) via inschrijving of
omruiling kunnen worden verworven of die in contanten
worden afgewikkeld, met uitsluiting van betaalmiddelen
iv. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve
belegging
v. instrumenten die gewoonlijk op de geldmarkt worden
verhandeld
vi. financiële futures, met inbegrip van gelijkwaardige
instrumenten die worden afgewikkeld in contanten
vii. rentetermijncontracten (‘forward rate agreements’)
viii. rente- en valutaswaps en swaps betreffende aan
aandelen of aan aandelenindexen gekoppelde cashflows
(‘equity swaps’)
ix. valuta- en renteopties en andere opties ter verwerving of
vervreemding van enig financieel instrument bedoeld in
(i) tot (viii), met inbegrip van gelijkwaardige instrumenten
die worden afgewikkeld in contanten
Free Float
Percentage van de Aandelen die in het bezit zijn van het
publiek. Op Euronext wordt de free float berekend als het
totaal aantal aandelenkapitaal min de aandelen die
gehouden worden door vennootschappen die deel uitmaken
van dezelfde groep, staatsbedrijven, stichters.
FSMA
De Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten –
de voormalige Commissie van het Bank-, Financie-
en Assurantiewezen (CBFA). De autonome
regulerende bevoegde instantie voor financiële markten
en diensten in België.
Gedelegeerd Bestuurders
De leden van de Raad van Bestuur gelast met het dagelijks
bestuur van de Vennootschap die samen het ’Uitvoerend
Management’ vormen en die ook de effectieve leiders zijn
in de zin van de GVV-Wet belast met de effectieve leiding
van de Vennootschap.
Gemiddelde rentevoet van de financieringen
De gemiddelde rentevoet van de financieringen van
de Vennootschap wordt berekend door de netto-
interestkosten (op jaarbasis) te delen door de gewogen
gemiddelde schuld van de periode (op basis van
de dagelijkse opnames van alle rentedragende schulden
Doelstelling: De gemiddelde rentevoet van de financieringen
meet de gemiddelde financieringskost van de schulden
en laat toe om de evolutie er van in de tijd op te volgen,
in functie van de evoluties van de Vennootschap en van
de financiële markten.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
131
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Gesloten Periode
Betekent een van volgende periodes:
• de periode van twee maanden voorafgaand aan
de bekendmaking van de jaarlijkse resultaten van
de Vennootschap, respectievelijk een
beursgenoteerde participatie, of indien de jaarlijkse
resultaten worden bekendgemaakt binnen een
periode van minder dan twee maanden na afsluiting van
het boekjaar, de periode vanaf de afsluiting van het
boekjaar tot en met de datum van bekendmaking
• de periode van één maand voorafgaand aan
de aankondiging van de halfjaarlijkse of kwartaalresultaten
van de Vennootschap, respectievelijk een
beursgenoteerde participatie, of indien de resultaten
worden aangekondigd binnen een periode van minder dan
één maand na de afsluiting van de relevante periode,
de periode vanaf de afsluiting van de periode tot en met
de datum van aankondiging
GLA
‘Gross lettable area’ of bruto verhuurbare oppervlakte.
Groep
De Vennootschap met haar perimeterondernemingen.
GVV-KB
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014
betreffende gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
GVV-Wet
De wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen.
IAS/IFRS (IAS, International Accounting Standards/IFRS,
International Financial Reporting Standards)
De internationale boekhoudnormen voor het opmaken van
de jaarrekeningen, opgesteld door de International
Accounting Standards Board (IASB).
IAS 39
IAS 39 is een IAS/IFRS norm over de manier waarop een
onderneming haar financiële instrumenten in haar balans
moet rangschikken en waarderen. Deze norm voorziet
de verplichting dat alle afgeleide instrumenten tegen hun
reële waarde dienen verwerkt te worden in de balans.
IFRS-normen
‘International Financial Reporting Standards’. Set van
boekhoudkundige principes en waarderingsregels opgesteld
door de International Accounting Standards Board.
Bedoeling is om internationale vergelijking makkelijker
te maken tussen Europese beursgenoteerde bedrijven.
Insider
Persoon die toegang heeft tot koersgevoelige informatie.
Intrinsieke waarde per aandeel
De intriensieke waarde per aandeel is gelijk aan het saldo
van de eigen vermogen gedeeld door het totaal aantal
aandelen uitgegeven op balans datum.
Jaarlijks Financieel Verslag
Het geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur.
KPI
‘Kritieke Prestatie Indicatoren’ zijn variabelen om prestaties
te evalueren.
Like-for-like (EPRA) netto huurgroei
Like-for-like (EPRA) netto huurgroei bij
gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille vergelijkt
de groei van de nettohuurinkomsten van
de vastgoedbeleggingen die de hele periode beschikbaar
waren voor verhuring, en niet in ontwikkeling, en dit
gedurende de twee volledige jaren voorafgaand aan
de afsluitingsdatum van het boekjaar. De wijzigingen
in brutohuurinkomsten op een like-for-like basis geven
inzicht in de wijzigingen van de brutohuurinkomsten die niet
het gevolg zijn van wijzigingen in de vastgoedportefeuille
(investeringen, desinvesteringen, grote renovatiewerken, …).
Markthuur
De verwachte huurprijs die bij verhuring kan
gecontracteerd worden.
Medewerker
Elke bestuurder, directeur of een door de toezichthouder
aangewezen personeelslid van de Vennootschap dat geacht
wordt kennis te kunnen dragen van koersgevoelige
informatie.
Netto dividend
Het netto dividend is gelijk aan het bruto dividend
na inhouding van de roerende voorheffing.
Gedecreteerde dividenden betaalbaar gesteld na 1 januari
2017 zijn (behoudens bepaalde vrijstellingen) onderworpen
aan een roerende voorheffing van 30 % (wet van
25 december 2016 , gepubliceerd op 29 december 2016
in het Belgisch Staatsblad).
Netto resultaat uit kernactiviteiten
Het netto resultaat uit kernactiviteiten is het operationeel
resultaat vóór het resultaat op de portefeuille minus het
financieel resultaat en de belastingen, en exclusief variaties
in reële waarde van financiële derivaten (die niet als hedge
accounting behandeld worden conform IAS 39) en andere
niet-uitkeerbare elementen op basis van de enkelvoudige
jaarrekening van de Vennootschap.
Doelstelling: Het netto resultaat uit kernactiviteiten meet het
resultaat van de strategische operationele activiteiten, met
uitsluiting van (i) de variaties in de reële waarde van
financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges), en (ii)
het portefeuilleresultaat (de al dan niet gerealiseerde winst
of verlies op vastgoedbeleggingen). Dit komt neer op het
resultaat dat rechtstreeks wordt beïnvloed door het
vastgoed- en financieel beheer van de Vennootschap, met
uitsluiting van de impact gekoppeld aan de volatiliteit van
de vastgoed- en financiële markten (Reconciliatie zie
toelichting 4).
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
132
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Netto resultaat van kernactiviteiten per aandeel
Het netto resultaat van kernactiviteiten per aandeel is het
resultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal
aandelen op jaareinde
Doelstelling: Het netto resultaat van kernactiviteiten per
aandeel meet het resultaat per dividendgerechtigd aandeel
en maakt de vergelijking met het brutodividend per aandeel
mogelijk (Reconciliatie zie toelichting 4).
Netto resultaat van niet kernactiviteiten
(portefeuilleresultaat)
Het resultaat van niet kernactiviteiten (portefeuilleresultaat)
omvat (i) het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen,
(ii) de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen,
en (iii) het ander portefeuilleresultaat.
Het resultaat van niet kernactiviteiten (portefeuilleresultaat)
meet de gerealiseerde en niet-gerealiseerde winst en verlies
verbonden aan de vastgoedbeleggingen, in vergelijking met
de waardering van de onafhankelijke
waarderingsdeskundigen op het einde van het vorige
boekjaar (Reconciliatie zie toelichting 4).
Nettoresultaat per aandeel
Het nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het
netto resultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen
door het gewogen gemiddelde van het aantal aandelen (i.e.
het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen
aandelen) gedurende het boekjaar (Reconciliatie Zie
geconsolideerde winst- en verliesrekening)
Nettowaarde (reële waarde) per aandeel
Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders
van de Vennootschap (dus na aftrek van
de minderheidsbelangen) gedeeld door het aantal aandelen
op jaareinde (eventueel na aftrek van de eigen aandelen).
Het stemt overeen met de nettowaarde zoals gedefinieerd
in artikel 2, 23° van de GVV-Wet.
De nettowaarde (reële waarde) per aandeel meet de waarde
van het aandeel op basis van de reële waarde van
de vastgoedbeleggingen en maakt een vergelijking met
de beurskoers mogelijk.
Onafhankelijke Interne Auditfunctie
Een onafhankelijke beoordelingsfunctie gericht op het
onderzoek en de beoordeling van de goede werking,
de doeltreffendheid en de efficiëntie van de processen
procedures en activiteiten van de Vennootschap.
De Vennootschap heeft de interne-auditfunctie toevertrouwd
aan een externe rechtspersoon via het aanstellen van een
onafhankelijke consulent namelijk BDO Advisory BV,
vertegenwoordigd door drs. E.S.G.L. van Zandvoort, partner.
Promotor
De personen die exclusief of gezamenlijk een GVV
controleren in de zin van Artikel 2,13° van de GVV-Wet,
de promotor is de naamloze vennootschap naar Nederlands
recht Wereldhave NV.
Raad van Bestuur
De raad van bestuur van de Vennootschap, samengesteld uit
onafhankelijke, niet-uitvoerende en uitvoerende leden.
Reële waarde (Fair Value)
Verkoopwaarde van vastgoedbeleggingen volgens de IAS/
IFRS 13 boekhoudnormen, zoals bepaald door
de waarderingsdeskundigen.
REIT (Real Estate Investment Trust)
Genoteerd vastgoedbeleggingsfonds in de Verenigde Staten.
Roerende voorheffing
Belasting die een bank of een financiële tussenpersoon bij
de betaling van een dividend inhoudt.
Risk Officer
De persoon belast met de risicobeheerfunctie die
verantwoordelijk is voor o.a. het opstellen, uitwerken
en bewaken, actualiseren en implementeren van het
risicobeheerbeleid en de risicobeheerprocedure.
De Vennootschap heeft de heer Laurent Trenson (werknemer
van de Vennootschap en werkzaam als Head of Control &
Reporting) aangeduid als Risk Officer.
Schuldgraad/Schuldratio
De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle
verplichtingen (exclusief voorzieningen,
overlopende rekeningen uitgestelde belastingen
en de negatieve variaties in de reële waarde van
de indekkingsinstrumenten), ten opzichte van het totaal
der activa.
Swaprente
Interbancaire rente.
Take-up
Ingebruikname van de voor verhuur bestemde ruimtes.
Vastgoedcertificaat
Vastgoedcertificaten zijn roerende waarden
in vertegenwoordiging van schuldvorderingen die recht
geven op een evenredig gedeelte van de inkomsten van een
welbepaald onroerend goed. De betaalbaar
gestelde coupons omvatten een gedeelte inkomsten en een
gedeelte kapitaalaflossing.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
133
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Vennootschap
De naamloze vennootschap op aandelen Wereldhave
Belgium, met ondernemingsnummer 0412.597.022.
Voorwetenschap
Elke niet openbaar gemaakte informatie die concreet is en
rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking heeft
op de Vennootschap en/of een of meer van haar
Beursgenoteerde Participaties (m.n. een met
de Vennootschap of een Beursgenoteerde Participatie
verbonden vennootschap) of op een of meer Financiële
Instrumenten van een van deze vennootschappen, en die,
indien zij openbaar zou worden gemaakt, de koers van deze
Financiële Instrumenten of deze van aanverwante financiële
instrumenten significant zou kunnen beïnvloeden, zoals
verder uiteengezet wordt in Bijlage 7 bij het Corporate
Governance Charter.
Voorzitter
De voorzitter van de Raad van Bestuur.
Wereldhave groep
De Vennootschap naar Nederlands recht Wereldhave NV,
met zetel te WTC Schiphol Tower A., 3de verdieping,
Schiphol Boulevard 233, 1118 BH Schiphol, Nederland
en haar verbonden vennootschappen.
Wereldhave Belgium Jaarverslag 2022
134
Geconsolideerde
kerninformatie
Bericht aan de
aandeelhouders
Geconsolideerd
jaarverslag
Beheer -
verslag EPRA
Vastgoed -
verslag
WereldhaveBelgium
op de beurs
Financieel
verslag
Risico-
factoren
Algemene
inlichtingen
Lexiconenalternatieve
prestatiemaatstaven
Jaarlijks fi nancieel verslag 2022Wereldhave Belgium
T: +32
(
0
)
2 732 19 00
KPMG Bedrijfsrevisoren – KPMG Réviseurs d’Entreprises, a Belgian BV/SRL and
a member firm of the KPMG global organization of independent member firms
affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by
guarantee. All rights reserved.
Document Classification: KPMG Public
Zetel:
Luchthaven Brussel Nationaal 1K
B-1930 Zaventem
KPMG Bedrijfsrevisoren – KP
MG
Réviseurs d’Entreprises BV/SRL
Ondernemingsnummer
0419.122.548
BTW BE 0419.122.548
RPR Brussel
IBAN : BE 95 0018 4771 0358
BIC : GEBABEBB
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van
aandeelhouders, in overeenstemming met artikel 4 van de
transparantierichtlijn, aangaande de overeenstemming van de
geconsolideerde
financiële overzichten in de vorm van een
elektronisch bestand va
n Wereldhave Belgium NV per 31 december
202
2 met de ESEF-
vereisten krachtens de gedelegeerde
verordening (EU) 2019/815
Opdracht
Overeenkomstig artikel 4 van de Transparantierichtlijn, bestaat de opdracht van
de commissaris eruit verslag uit te brengen over de naleving van het formaat en
de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in de
vorm van een elektronisch bestand (hierna “digitale geconsolideerde financiële
overzichten”) in overeenstemming met de ESEF-vereisten en de ESEF
technische reguleringsnormen (ESEF Regulatory Technical Standard, “RTS”)
vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van
17 december 2018 (hierna: “Gedelegeerde Verordening”) van toepassing op de
digitale geconsolideerde financiële overzichten per 31 december 2022.
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de digitale
geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het jaarlijks financieel
verslag in overeenstemming met de ESEF-vereisten van toepassing op de
digitale geconsolideerde financiële overzichten per 31 december 2022.
Deze verantwoordelijkheid bevat de selectie en toepassing van de meest
gepaste methodes om de digitale geconsolideerde financiële overzichten op te
stellen. Bovendien bevat de verantwoordelijkheid van het bestuursorgaan het
ontwerpen, het implementeren en het onderhouden van systemen en processen
die relevant zijn bij het opstellen van de digitale geconsolideerde financiële
overzichten, die geen afwijkingen van materieel belang die het gevolg zijn van
fraude of fouten bevatten. Het bestuursorgaan dient na te gaan of de digitale
geconsolideerde financiële overzichten in overeenstemming zijn met de door de
gebruiker leesbare geconsolideerde financiële overzichten.
Verantwoordelijkheid van de commissaris
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden, is het onze
verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren over het feit of het formaat en
de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten
opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van Wereldhave Belgium NV
(hierna ‘de emittent’) per 31 december 2022, in alle van materieel belang zijnde
opzichten, werden opgesteld in overeenstemming met de ESEF-vereisten
krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van aandeelhouders, in
overeenstemming met artikel 4 van de transparantierichtlijn, aangaande de
overeenstemming van de
geconsolideerde
financiële overzichten in de vorm van een
elektronisch bestand van
Wereldhave Belgium per 31 december 2022 met de ESEF-
vereisten krachtens de gedelegeerde verordening (EU) 2019/815.
Document Classification: KPMG Public
2
We hebben onze werkzaamheden verricht in overeenstemming met de
International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised)
“Assurance-opdrachten anders dan opdrachten tot controle of beoordeling van
historische financiële informatie”. Deze standaard schrijft voor dat we voldoen
aan de ethische vereisten en dat we de opdracht plannen en uitvoeren om een
redelijke mate van zekerheid te verkrijgen of er niets onder onze aandacht is
gekomen dat ons doet aannemen dat de digitale geconsolideerde financiële
overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten niet opgesteld zou zijn
overeenkomstig de door de emittent toegepaste ESEF-vereisten.
De keuze van de uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van de door ons
toegepaste oordeelsvorming en van de inschatting van het risico op materiële
afwijkingen in de digitale geconsolideerde financiële overzichten en in de
verklaringen van het bestuursorgaan. Het geheel van de door ons uitgevoerde
werkzaamheden bestond onder meer uit de volgende procedures:
— Na te gaan of de digitale geconsolideerde financiële overzichten in XHTML-
formaat zijn opgesteld overeenkomstig artikel 3 van de Gedelegeerde
Verordening;
— Bekomen van een inzicht van de processen van de door de emittent
gevolgde werkwijze bij de opmaak en bij de markeertaal van haar digitale
geconsolideerde financiële overzichten en van de interne
beheersingsmaatregelen die relevant zijn voor de certificering, met als doel
controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden
geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de
effectiviteit van de interne beheersingsmaatregelen die een redelijke mate
van zekerheid dienen te verschaffen over het feit dat de opmaak en de
markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle
materiele opzichten in overeenstemming is met de ESEF technische
reguleringsnormen;
— Het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie over de
effectieve werking van de controles die relevant zijn voor de markeertaal van
de digitale geconsolideerde financiële overzichten van de emittent per
31 december 2022;
— Het afstemmen van de gemarkeerde gegevens met de gecontroleerde
geconsolideerde jaarrekening van de emittent per 31 december 2022;
— Het beoordelen van de volledigheid en getrouwheid van de door de emittent
opgestelde markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële
overzichten;
— Het beoordelen van het geschikt zijn van het gebruik door de emittent van
de XBRL-elementen van de ESEF-taxonomie en het beoordelen van de
creatie van de extensietaxonomie.
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van aandeelhouders, in
overeenstemming met artikel 4 van de transparantierichtlijn, aangaande de
overeenstemming van de
geconsolideerde
financiële overzichten in de vorm van een
elektronisch bestand van
Wereldhave Belgium per 31 december 2022 met de ESEF-
vereisten krachtens de gedelegeerde verordening (EU) 2019/815.
Document Classification: KPMG Public
3
Onze onafhankelijkheid en interne kwaliteitscontrole
We hebben voldaan aan de ethische vereisten van de IESBA Code of Ethics
uitgegeven door de International Ethical Standards Board for Accountants
evenals aan de Belgische onafhankelijkheidsregels en andere relevante
ethische vereisten die in België van toepassing zijn. Deze zijn gebaseerd op de
fundamentele principes van integriteit, objectiviteit, vakbekwaamheid en
waakzaamheid, confidentialiteit en professioneel gedrag.
Ons kantoor past de International Standard on Quality Control (ISQC) 1 Quality
Control for Firms that Perform Audits and Reviews of Financial Statements, and
Other Assurance and Related Services Engagements toe en onderhoudt
bijgevolg een uitgebreid systeem van interne kwaliteitscontrole met inbegrip van
gedocumenteerde beleidslijnen en procedures met betrekking tot ethische
vereisten, professionele standaarden, en van toepassing zijnde wettelijke en
reglementaire vereisten.
Conclusie
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat
het formaat van de en de markering van informatie in de officiële
Nederlandstalige versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten
opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van Wereldhave Belgium NV per
31 december 2022, in alle van materieel belang zijnde opzichten, werden
opgesteld in overeenstemming met de ESEF-vereisten krachtens de
Gedelegeerde Verordening.
Wij drukken in dit verslag noch een auditoordeel, een beoordelingsconclusie,
noch enige andere assurance conclusie uit over de geconsolideerde financiële
overzichten zelf. Ons auditoordeel met betrekking tot de geconsolideerde
jaarrekening wordt uiteengezet in het commissarisverslag d.d. 8 maart 2023.
Overige aangelegenheid
De geconsolideerde jaarrekening van Wereldhave Belgium NV werd opgesteld
door het bestuursorgaan van de emittent op 8 maart 2023 en heeft het voorwerp
uitgemaakt van een wettelijke controle. Dit verslag is geen heruitgave van ons
commissarisverslag.
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van aandeelhouders, in
overeenstemming met artikel 4 van de transparantierichtlijn, aangaande de
overeenstemming van de
geconsolideerde
financiële overzichten in de vorm van een
elektronisch bestand van
Wereldhave Belgium per 31 december 2022 met de ESEF-
vereisten krachtens de gedelegeerde verordening (EU) 2019/815.
Document Classification: KPMG Public
4
Ons commissarisverslag (ondertekend op 8 maart 2023) omvat een oordeel
zonder voorbehoud over het getrouw beeld van het vermogen en de financiële
toestand van de emittent en haar dochterondernemingen op 31 december 2022,
alsook van haar geconsolideerde resultaten en van haar geconsolideerde
kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in
overeenstemming met de IFRS standaarden zoals uitgegeven door de
International Accounting Standards Board en zoals goedgekeurd door de
Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en
reglementaire voorschriften.
Zaventem, 21 maart 2023
KPMG Bedrijfsrevisoren
Commissaris
vertegenwoordigd door
Jean-François Kupper
Bedrijfsrevisor