549300JK7HFOCP0U8K85-2025-12-31-1-nl.xhtml

1. RISICOBEHEER 13

2. WOORD VAN DE VOORZITTER 30

3. KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2025 35

4. COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE 39

5. BEHEERVERSLAG 49

6. CORPORATE GOVERNANCE 65

7. HET AANDEEL XIOR 93

8. VASTGOEDVERSLAG 103

9. DUURZAAMHEIDSVERSLAG 139

10. FINANCIEEL VERSLAG 185

11. VERKLARINGEN 279

12. PERMANENT DOCUMENT 283

13. LEXICON 311

14. ANNEX 317

15. IDENTITEITSKAART 327

This annual financial report is also available in English.

Dit Jaarverslag werd vertaald naar het Engels onder de verantwoordelijkheid van

Xior Student Housing NV. Enkel de Nederlandstalige versie van dit Jaarverslag heeft

bewijskracht. Beide versies kunnen geraadpleegd worden via de website van de

Vennootschap (www.xior.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel (Xior

Student Housing NV, Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen).

Dit universele registratiedocument (URD) is gedeponeerd bij de FSMA, als de bevoegde autoriteit overeenkomstig Verordening

(EU) 2017/1129, zonder voorafgaande goedkeuring in overeenstemming met artikel 9 van verordening (EU) 2017/1129.

Het universele registratiedocument mag worden gebruikt met het oog op een aanbieding van effecten tot de handel op een

gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, samen met eventuele wijzigingen en een overeenkomstig Verordening

(EU) 2017/1129 goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting door de FSMA is goedgekeurd.

INHOUD

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

INHOUD XIOR

1. RISICOBEHEER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

1.1 MARKTRISICO'S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1.1.1 Risico’s verbonden aan vraag en aanbod in de markt van studentenhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . .15

1.2 VASTGOEDGEBONDEN RISICO'S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

1.2.1 Risico’s in verband met de evolutie van de Reële waarde van de vastgoedportefeuille . . . . . . . . . . . . . . . 16

1.2.2 Bouw- en ontwikkelings- en reconversierisico's . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

1.2.3 Risico's verbonden aan (het niet of niet tijdig bekomen van) vergunningen en andere machtigingen en

vereisten waaraan het vastgoed dient te voldoen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

1.2.4 Risico’s verbonden aan de uitvoering van onderhoudswerken en herstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

1.3 OPERATIONELE RISICO'S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

1.3.1 Risico op reputatieschade als gevolg van overlast door huurders of negatieve publieke berichtgeving over

het verhuurderschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

1.3.2 Risico’s in verband met het onvermogen om huurovereenkomsten te sluiten en uit te doen voeren

(en in het bijzonder met de impact van wijzigingen aan het Nederlandse Woning Waardering Stelsel),

leegstand en huurderving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21

1.3.3 Risico’s verbonden aan fusie-, splitsings- of overnameverrichtingen en verwerking/integratie van de

overgenomen activiteiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

1.3.4 Risico’s in verband met het grootschalig digitaliseringsproject . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

1.3.5 Risico’s van het in gebreke blijven van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

1.3.6 Risico’s verbonden aan de (onmogelijkheid tot) dividenduitkering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24

1.3.7 Risico’s verbonden aan operaties in Polen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24

1.3.8 Risico’s verbonden aan een ontoereikend continuïteitsbeheer en onvoldoende testen van

herstelmaatregelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24

1.3.9 Risico’s verbonden aan ontoereikend toezicht op leveranciers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

1.3.10 Risico’s verbonden aan ethiek, belangenconflicten en anti-corruptie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

1.4 FINANCIËLE RISICO’S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

1.4.1 Risico’s met betrekking tot financiering – overschrijding schuldgraad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

1.4.2 Risico’s met betrekking tot financieringsovereenkomsten (inclusief naleving van convenanten) – liquiditeit .25

1.4.3 Risico’s verbonden aan de beschikbaarheid van eigen vermogen in volatiele marktomstandigheden . . . . . .26

1.4.4 Risico’s verbonden aan de fluctuerende rentevoeten en schommelingen van de reële waarde van de

afdekkingsinstrumenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26

1.4.5 Risico’s verbonden aan inflatie, stijgende energieprijzen en druk op betaalbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . .26

1.4.6 Risico’s verbonden aan wisselkoersen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

1.5 REGLEMENTAIRE EN ANDERE RISICO'S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28

1.5.1 Risico’s verbonden aan het statuut van Openbare GVV en de toepasselijke fiscaliteit . . . . . . . . . . . . . . .28

1.6 ESG RISICO'S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

1.6.1 Online klantbeoordelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

1.6.2 Cyberaanvallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

1.6.3 Voldoen aan veiligheids- en onderhoudsvoorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

1.6.4 Bedrijfsintegratie en -transformatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

1.6.5 Extreme weersomstandigheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29

1.6.6 Waardevermindering van niet-energie-efficiënte gebouwen door strengere regelgeving . . . . . . . . . . . . .30

2. WOORD VAN DE VOORZITTER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

3. KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2025

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

4. COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39

4.1 WIE WE ZIJN – ONS PROFIEL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39

4.2 WAAROM WE HET DOEN – ONS DOEL

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41

4.3 WAT WE DOEN – ONS PRODUCT EN ONZE ORGANISATIE

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42

4.4 HOE WE HET DOEN – ONZE STRATEGIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44

5. BEHEERVERSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49

5.1 STATUUT VAN OPENBARE GVV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

5.2 COMMENTAAR BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING BOEKJAAR 2025 . . . . . . . . . . . 51

5.2.1 Geconsolideerde balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

5.2.2 Geconsolideerde resultatenrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53

5.2.3 Bestemming van het resultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54

5.2.4 Onderzoek en ontwikkeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54

5.2.5 Bijkantoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54

5.3 BEHEER EN GEBRUIK VAN DE FINANCIËLE MIDDELEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54

5.3.1 Financieringsovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54

5.3.2 Indekking van het renterisico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56

5.3.3 Kapitalisatie en schuldenlast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56

5.4 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57

5.5 OPERATIONELE UPDATE

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58

5.6 FEITEN NA BALANSDATUM

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61

5.7 VOORUITZICHTEN VOOR 2026

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

5.7.1 Groeivooruitzichten voor het boekjaar 2026 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

5.8 GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRA REFERENTIESYSTEEM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62

5.8.1 EPRA Key Performance Indicatoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62

5.8.2 EPRA netto huurinkomsten op constante vergelijkingsbasis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63

5.8.3 EPRA Capex tabel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63

5.9 VEREISTE ONDERDELEN VAN HET JAARVERSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .64

6. CORPORATE GOVERNANCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

6.1 VERKLARING INZAKE DEUGDELIJK BESTUUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .67

6.1.1 Referentiecode en Corporate Governance Charter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

6.1.2 Interne controle- en risicobeheersystemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68

6.1.3 Aandeelhouderschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70

6.1.4 Raad van Bestuur van de Vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

6.1.5 Samenstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

6.1.6 Beknopte beschrijving van de professionele carrière van de bestuurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .72

6.1.7 Voorzitterschap van de Raad van Bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

6.1.8 Betrouwbaarheid, deskundigheid en ervaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

6.1.9 Werking en taken van de Raad van Bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

6.1.10 Overzicht omtrent de werking van de Raad van Bestuur in 2025 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

6.1.11 Gedelegeerd bestuurder en effectieve leiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

6.1.12 Uitvoerend management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

6.1.13 Comités van de Raad van Bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .81

6.1.14 Belangenconflicten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82

6.1.15 Specifieke belangenconflicten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .83

6.1.16 Verklaringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84

6.1.17 Remuneratieverslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84

6.2 INFORMATIE KRACHTENS ARTIKEL 34 VAN HET KONINKLIJK BESLUIT VAN 14 NOVEMBER 2007 . .92

6.2.1 Kapitaalstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92

6.2.2 Beslissingsorganen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92

6.2.3 Toegestaan kapitaal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92

6.2.4 Inkoop aandelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92

6.2.5 Contractuele bepalingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

INHOUD XIOR

7. HET AANDEEL XIOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

7.1 HET AANDEEL OP EURONEXT BRUSSELS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .95

7.2 AANDEELHOUDERSCHAP

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .97

7.3 COUPONINFORMATIE

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

7.4 FINANCIËLE KALENDER 2026

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .98

7.5 DIVIDENDBELEID

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .98

7.6 VOORUITZICHTEN - WINSTPROGNOSE

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .99

7.6.1 Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .99

7.6.2 Hypothesen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .99

7.6.3 Prognose van de geconsolideerde resultaten en dividendverwachtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

7.6.4 Verslag van de Commissaris m.b.t. de winstprognose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

8. VASTGOEDVERSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103

8.1 VASTGOEDMARKT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .105

8.1.1 Studentenhuisvestingsmarkt in BelgIë . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

8.1.2 Studentenhuisvestingsmarkt in Nederland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

8.1.3 Studentenhuisvestingsmarkt in Spanje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .109

8.1.4 Studentenhuisvestingsmarkt in Portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .111

8.1.5 Studentenhuisvestingsmarkt in Polen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113

8.1.6 Studentenhuisvestingsmarkt in Duitsland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .115

8.1.7 Studentenhuisvestingsmarkt in Denemarken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

8.1.8 Studentenhuisvestingsmarkt in Zweden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .119

8.2 VASTGOEDPORTEFEUILLE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .121

8.2.1 Beschrijving en spreiding van de vastgoedportefeuille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .131

8.2.2 Fair value van de Belgische gebouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

8.2.3 Waardering van de vastgoedportefeuille door de Waarderingsdeskundigen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

9. DUURZAAMHEIDSVERSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

9.1 WOORD VAN DE CEO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

9.2 DUURZAAMHEIDSSTRATEGIE

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

9.2.1 Dubbele Materialiteit Assessment (DMA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

9.2.2 Stakeholder engagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

9.2.3 Xior’s ESG Framework: Housing the future is Respecting the future . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

9.2.4 Xior’s bijdrage aan de SDG’s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

9.2.5 Actieplannen & KPI’s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

9.3 ENERGIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

9.3.1 Klimaatimpact: naar net zero in 2050 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .151

9.3.2 Algemene resultaten (EPRA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154

9.4 SOCIAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

9.4.1 Social employees: welzijn, gezondheid, veiligheid personeel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

9.4.2 Social tenants: welzijn, gezondheid, veiligheid studenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .171

9.5 GOVERNANCE: ETHIEK EN INTEGRITEIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

9.6 MEETMETHODOLOGIE EN ASSUMPTIES

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

9.6.1 Rapporteringsperiode en organisatorische grenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

9.6.2 Meetscope en coverage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

9.6.3 Schatting en extrapolatie van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van Xior . . . . . . . . . . .180

9.6.4 Rapportage van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van Xior en onder verantwoordelijkheid

van de student . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .181

9.6.5 Rapportage van het eigen hoofdkantoor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .181

9.6.6 Analyse van de berekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .181

9.7 EXTERNE VERIFICATIE VAN DE RAPPORTERING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

9.7.1 Assurance rapport met beperkte mate van zekerheid van de onafhankelijke auditor met betrekking tot de

informatie over het onderzoeksobject van het jaarverslag 2025 van Xior Student Housing nv . . . . . . . . . 183

10. FINANCIEEL VERSLAG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185

10.1 GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

10.2 GECONSOLIDEERDE STAAT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189

10.3 GECONSOLIDEERDE BALANS

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190

10.4 GECONSOLIDEERD MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN

. . . . . . . . . . . . . . . . 193

10.5 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197

10.6 BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

10.6.1 Algemene bedrijfsinformatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

10.6.2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

10.6.3 Grondslag voor de opstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

10.6.4 Significante boekhoudkundige beoordelingen en belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden . . . . . 199

10.6.5 Grondslag voor consolidatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .200

10.6.6 Bedrijfscombinaties en Goodwill . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .200

10.6.7 Vreemde valuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

10.6.8 Vastgoedbeleggingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

10.6.9 Projectontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202

10.6.10 Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

10.6.11 Vervreemding van een vastgoedbelegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .203

10.6.12 Andere materiële vaste activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

10.6.13 Vaste activa of groepen van activa bestemd voor verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .203

10.6.14 Financiële instrumenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .204

10.6.15 Vlottende activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

10.6.16 Eigen vermogen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .204

10.6.17 Voorzieningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

10.6.18 Financiële verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205

10.6.19 Vastgoedresultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205

10.6.20 Vastgoedkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .205

10.6.21 Algemene kosten van de Vennootschap en andere operationele opbrengsten en kosten . . . . . . . . . . . .206

10.6.22 Financieel resultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .206

10.6.23 Winstbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

10.6.24 Exit-taks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

10.6.25 Financieel risicobeheer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208

10.7 SEGMENTINFORMATIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .209

10.8 ALTERNATIEVE PRESTATIE INDICATOREN (APM’S)

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

10.9 OVERIGE TOELICHTINGEN

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

10.9.1 Vastgoedresultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

10.9.2 Vastgoedkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .223

10.9.3 Algemene kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

10.9.4 Andere operationele kosten en opbrengsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

10.9.5 Resultaat op de portefeuille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225

10.9.6 Financieel resultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226

10.9.7 Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227

10.9.8 Vastgoedbeleggingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228

10.9.9 Andere materiële vaste activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235

10.9.10 Financiële vaste activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .235

10.9.11 Handelsvorderingen en andere vaste activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .238

10.9.12 Deelnemingen in joint ventures - vermogensmutatiemethode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238

10.9.13 Handelsvorderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238

10.9.14 Belastingvorderingen en andere vlottende activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

INHOUD XIOR

10.9.15 Kas en kasequivalenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

10.9.16 Overlopende rekeningen – activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

10.9.17 Kapitaal en uitgiftepremies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

10.9.18 Aandeelhoudersstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .242

10.9.19 Resultaat per aandeel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

10.9.20 Andere langlopende verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

10.9.21 Uitgestelde belastingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

10.9.22 Financiële schulden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

10.9.23 Handelsschulden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

10.9.24 Andere kortlopende verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

10.9.25 Overlopende rekeningen – passief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

10.9.26 Financiële activa en verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

10.9.27 Transacties met verbonden partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

10.9.28 Vergoeding commissaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

10.9.29 Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

10.9.30 Gemiddeld personeelsbestand en uitsplitsing van de personeelskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248

10.9.31 Gebeurtenissen na balansdatum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248

10.9.32 Consolidatieperimeter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .249

10.9.33 Schuldgraad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251

10.9.34 Rechten en verplichtingen buiten balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251

10.9.35 Gerechtelijke en arbitrageprocedures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251

10.9.36 Verslag van de commissaris over de geconsolideerde jaarrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253

10.10 VERKORTE VERSIE VAN DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING VAN XIOR STUDENT HOUSING NV . 265

10.10.1 Enkelvoudige resultatenrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .267

10.10.2 Staat van het globaal resultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .268

10.10.3 Enkelvoudige balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

10.10.4 Staat van de bewegingen van het eigen vermogen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271

10.10.5 Detail van de reserves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273

10.10.6 Statutaire resultaatsverwerking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275

10.10.7 Uitkeringsplicht volgens artikel 13, §1, eerste lid van het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV . . . . 276

10.10.8 Niet-uitkeerbaar eigen vermogen conform artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en

verenigingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .277

11. VERKLARINGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .279

11.1 TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281

11.2 VERANTWOORDELIJKE VOOR DE INHOUD VAN HET REGISTRATIEDOCUMENT

. . . . . . . . . . . 281

11.3 INFORMATIE AFKOMSTIG VAN DERDEN

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281

12. PERMANENT DOCUMENT: ALGEMENE INFORMATIE OVER DE

VENNOOTSCHAP EN GECOÖRDINEERDE STATUTEN . . . . . . . . . . . . .283

12.1 GEGEVENS OVER DE VENNOOTSCHAP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .285

12.1.1 Naam, rechtsvorm, statuut, duur en registratiegegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285

12.1.2 Maatschappelijke zetel en verdere contactgegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285

12.1.3 Oprichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285

12.1.4 Historiek van de Vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286

12.1.5 Externe groepsstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291

12.1.6 Interne organisatiestructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291

12.1.7 Dochtervennootschappen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293

12.1.8 Beschikbaarheid van vennootschapsdocumenten en andere informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295

12.2 DIENSTVERLENERS VAN DE VENNOOTSCHAP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295

12.2.1 Waarderingsdeskundigen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295

12.2.2 Commissaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .296

12.2.3 Financiële dienst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296

12.2.4 Liquidity provider . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .296

12.3 GECOÖRDINEERDE STATUTEN VAN DE VENNOOTSCHAP PER 5 JUNI 2025 . . . . . . . . . . . .297

13. LEXICON . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .311

14. ANNEX

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317

14.1 EPRA SBPR TABELLEN MET MILIEU PRESTATIE INDICATOREN - VOLLEDIGE PORTEFEUILLE &

HOOFDKANTOOR, SEGMENTANALYSE PER REGIO

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319

14.2 EPRA SBPR TABEL MET SOCIALE PRESTATIE INDICATOREN

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .325

14.3 EPRA SBPR TABEL MET GOVERNANCE PRESTATIE INDICATOREN

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326

15. IDENTITEITSKAART . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327

CAMPO BENEFICA

Lissabon - PORTUGAL

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

INHOUD XIOR

RISICO

BEHEER

”

STUDENTENUNITS VORMEN DE OVERGROTE

MEERDERHEID VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE

VAN DE VENNOOTSCHAP„

94%

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

RISICOBEHEER XIOR

BASECAMP BY XIOR

Łodź - POLEN

Xior Student Housing identificeert de voornaamste

risico’s op basis van de potentiële impact op de

operationele resultaten van de Vennootschap en de

waarschijnlijkheid dat deze risico’s zich voordoen.

In 2025 is een risk assessment uitgevoerd waarbij

hieronder een overzicht is opgenomen van de risico’s

die door de Vennootschap worden beschouwd als

specifiek en van materieel belang zijnde voor Xior

Student Housing.

Er werd rekening gehouden met het negatieve effect

ervan op de Vennootschap en de waarschijnlijkheid

dat ze zich zullen voordoen, rekening houdend met

risico mitigerende maatregelen. Bij de volgorde

van de risicofactoren per subcategorie, werden de

meest materiële risicofactoren als eerste vermeld.

De risicofactoren kunnen in principe betrekking

hebben op België, Nederland, Spanje, Portugal, Polen,

Duitsland, Denemarken of Zweden (of eventuele

andere landen waarin de Vennootschap in de

toekomst actief zou worden), met dien verstande

dat hieronder voor bepaalde risicofactoren expliciet

een onderscheid wordt gemaakt tussen België,

Nederland, Spanje, Portugal, Polen, Duitsland,

Denemarken of Zweden waar de omstandigheden

wezenlijk verschillen tussen deze landen. De Raad

van Bestuur en het management van Xior zijn zich

bewust van de specifieke risico’s die verbonden zijn

aan de terbeschikkingstelling en het beheer van een

vastgoedportefeuille, en trachten deze optimaal te

beheren en zoveel mogelijk te temperen of uit te

schakelen.

1.1 MARKTRISICO’S

1.1.1 RISICO’S VERBONDEN AAN VRAAG EN AANBOD

IN DE MARKT VAN STUDENTENHUISVESTING

De inkomsten van de Vennootschap en de waarde van haar

portefeuille zijn in zeer grote mate gerelateerd aan vastgoed dat

specifiek gericht is op studentenhuisvesting. Dit type vastgoed

vormt de overgrote meerderheid van de vastgoedportefeuille van

de Vennootschap (94% naar Reële Waarde van de portefeuille per

31 december 2025, waaruit de Vennootschap per 31 december

2025 90,25% van haar bruto huurinkomsten genereert). Het niveau

van de huurprijzen en de waardering van studentenvastgoed

worden sterk beïnvloed door zowel de vraag als het aanbod op

de koop- en huurmarkt in dit subsegment van de vastgoedmarkt.

De vraag naar studentenhuisvesting, en derhalve de financiële

situatie van de Vennootschap, kan sterk negatief worden

beïnvloed door een eventuele terugval in studentenpopulaties, al

dan niet afhankelijk van het onderwijsaanbod en/of de (blijvende)

aanwezigheid en kwaliteit van onderwijsinstellingen, of door de

toename van online opleidingen zoals MOOC’s (Massive Open

Online Courses), waarbij het studiemateriaal wordt verspreid

via het internet en de deelnemers zich bijgevolg niet hoeven te

verplaatsen en dus ook niet aan een locatie gebonden zijn.

Bovendien kan de vraag naar studentenkamers negatief beïn-

vloed worden indien eventuele financiële overheidssteun aan

studenten (bijvoorbeeld in de vorm van leningen, subsidies,

(huur)toeslagen of studiebeurzen) zou worden teruggeschroefd,

of indien onderwijsinstellingen zouden beslissen om de

inschrijvingsgelden te verhogen. Een dergelijke terugval in de vraag

naar studentenhuisvesting (al dan niet lokaal, beperkt tot een

bepaalde omgeving in een studentenstad, gehele studentenstad

of zelfs de gehele studentenpopulatie in een bepaald land) zal zich,

bij de hernieuwing van de huurovereenkomsten met bestaande

huurders of het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten,

vertalen in een lagere vraag.

Een daling in de vraag naar studentenkamers kan de bezettings-

graad doen dalen en/of het vermogen van de Vennootschap

aantasten om de huur van het vastgoed te handhaven of te

verhogen, hetgeen een rechtstreeks negatief gevolg zou hebben

op de inkomsten van de Vennootschap, en onrechtstreeks op de

waarde van het Vastgoed.

Een eventueel overaanbod van vastgoed dat specifiek gericht

is op studentenhuisvesting zou kunnen leiden tot zowel een

waardevermindering van het door de Vennootschap aangehouden

vastgoed (zie eveneens Risicofactor 1.2.1 van dit Jaarverslag), als

tot een daling van de huurprijzen die de Vennootschap aan haar

huurders kan aanrekenen en daarmee dus tot een daling van de

inkomsten van de Vennootschap.

Per 31 december 2025, zou een daling van de huurinkomsten (die

zoals gezegd voor het overgrote deel uit dit studentenvastgoed

gegenereerd worden) met 1%, abstractie makend van enige

belastingimpact, leiden tot een daling van het EPRA resultaat

van

de Vennootschap met 1,75%, een daling van de NAV per aandeel

van

0,04 EUR en een verhoging van de schuldgraad met 0,02%.

Aangezien het vastgoed dat de Vennootschap aanhoudt

grotendeels op basis van contracten van beperkte duur (van

een jaar of minder) wordt verhuurd, kan een dergelijke daling van

huurprijzen relatief snel volgen op een dergelijke evolutie in het

aanbod van, of de vraag naar, studentenvastgoed in een bepaalde

regio.

Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In

overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European

Securities and Market Authority) werden uitgevaardigd, zijn de definities van de

APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de

geconsolideerde jaarrekening 2025.

Zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet: de waarde die wordt

verkregen door het geconsolideerde nettoactief van Xior, na aftrek van de

minderheidsbelangen, te delen door het aantal door Xior uitgegeven aandelen, na

aftrek van de eigen aandelen die, in voorkomend geval op geconsolideerd niveau,

worden gehouden.

1.2 VASTGOEDGEBONDEN RISICO’S

1.2.1 RISICO’S IN VERBAND MET DE EVOLUTIE VAN DE

REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE

De Reële Waarde van de vastgoedportefeuille van de Vennoot–

schap, zoals die elk kwartaal door onafhankelijke waarderings-

deskundigen wordt geschat, schommelt van tijd tot tijd en wordt

opgenomen overeenkomstig IAS 40.

De Vennootschap is bijgevolg blootgesteld aan schommelingen

in de Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille (sinds de

start van 2025 is de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille

gestegen met 1,2%, hetgeen heeft geresulteerd in een positief

portefeuilleresultaat over 2025 (en dus impact op het

nettoresultaat) van 39,3 MEUR).

Over het algemeen zijn de waarderingen positief geëvolueerd,

deze stijging wordt voornamelijk verklaard door een wijziging

van de vastgoedmarkt, er zijn terug meer vastgoedtransacties

voor grote volumes, wat een impact heeft op de markt en de

waardering, waarbij voor sommige panden de yields licht gedaald

zijn. Daarnaast zijn ook de huurinkomsten over een groot deel

van de portfolio gestegen ten gevolge van onze pricing power.

Anderzijds hebben we ook de variaties in de waardering van

vastgoedbeleggingen ten gevolge van het verschil tussen de

conventionele waarde en de Reële Waarde van het nieuw

verworven vastgoed bij acquisitie.

Per 31 december 2025 zou een daling van 1% in de Reële Waarde van

de vastgoedportefeuille van de Vennootschap een impact hebben

van 35,6 MEUR op het nettoresultaat van de Vennootschap en van

ongeveer 0,76 EUR op de nettoactiefwaarde per aandeel. Dit zou

ook de schuldratio van de Vennootschap doen stijgen met 0,48%.

De Vennootschap loopt het risico van waardevermindering van

het vastgoed in haar portefeuille ingevolge:

• slijtage als gevolg van gewone, bouwkundige en technische ver-

oudering en/of schade veroorzaakt door huurders (zie even-

eens Risicofactor 1.2.4 van dit Jaarverslag);

• toenemende leegstand (bijvoorbeeld door een overaanbod van

studentenhuisvesting (zie eveneens Risicofactor 1.1.1 van dit

Jaarverslag) of de impact van onverwachte omstandigheden;

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

RISICOBEHEER XIOR

• onbetaalde huurprijzen (zie eveneens Risicofactor 1.3.5 van dit

Jaarverslag);

• een daling van de huurprijzen bij het afsluiten van nieuwe

huurovereenkomsten of bij de verlenging van bestaande huur-

overeenkomsten (zie eveneens Risicofactor 1.3.2 van dit

Jaarverslag);

• wijziging in de fiscaliteit van de verkoop van vastgoed (zo is er

sinds 1 januari 2023 bijvoorbeeld de gewijzigde overdrachtsbe-

lasting in Nederland op een eventuele verkoop van panden be-

stemd voor studentenhuisvesting van 8% naar 10,4% die in het

eerste kwartaal van 2023 haar impact heeft gehad op de Reële

Waarde van het Nederlandse vastgoed van de Vennootschap;

de Nederlandse regering heeft aangekondigd dat deze over-

drachtsbelasting per 1 januari 2026 opnieuw wordt verlaagd

naar 8%);

• moeilijkheden in het uitvoeren van onderhoudsingrepen of ver-

bouwingen ingevolge het feit het betrokken vastgoed in me-

de-eigendom wordt gehouden (per 31 december 2025 wordt

een totaal van ca. 8,11% van de Reële Waarde van de portefeuille

vertegenwoordigd door vastgoed die de Vennootschap in me-

de-eigendom houdt); en/of

• ten gevolge van foutieve plannen en/of opmetingen waarop de

waardering van het vastgoed bij acquisitie is gebaseerd;

• duurzaamheidsvereisten als gevolg van klimaatverandering en

steeds strengere regelgeving met mogelijks hogere investe-

rings- en exploitatiekosten tot gevolg (zie eveneens Hoofdstuk

9 van dit Jaarverslag).

Indien de Vennootschap overgaat tot een transactie, d.i.

investeren of desinvesteren in vastgoed, loopt zij eveneens het

risico dat ze bepaalde risico’s niet identificeert op basis van haar

due diligence of dat ze, ondanks een voorafgaande due diligence

en een onafhankelijke vastgoedexpertise, vastgoed aankoopt

aan een te hoge prijs ten opzichte van de onderliggende waarde.

Sinds Xior’s IPO in december 2015, is de Reële Waarde van haar

vastgoedportefeuille gestegen van 196 MEUR naar 3.559 MEUR op

31 december 2025. Van 1 januari 2025 tot 31 december 2025 is

de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille gestegen van 3.314

MEUR naar 3.559 MEUR. Daarmee is de Vennootschap één van de

snelst groeiende vastgoedvennootschappen. Indien zou worden

vastgesteld dat het vastgoed dat werd aangekocht sinds 1 januari

2025 bijvoorbeeld 5% overgewaardeerd zou zijn aangekocht, zou

dit tot een waardevermindering van de vastgoedportefeuille en

een impact op het nettoresultaat van 5.294 KEUR leiden en dit

zou tot een daling van de NAV per aandeel van 0,30% leiden. Op

basis van de schuldgraad per 31 december 2025 zou dit tot een

verhoging van de schuldgraad met 0,07% leiden.

Voor een beschrijving van de relevante vastgoedmarkt wordt

verwezen naar Hoofdstuk 8.1 van dit Jaarverslag.

1.2.2 BOUW- EN ONTWIKKELINGS- EN

RECONVERSIERISICO'S

Naast het verwerven van bestaande vastgoedactiva investeert

de Vennootschap in ontwikkelings- en reconversieprojecten

teneinde haar vastgoedportefeuille uit te breiden. Dit betreft

3.195 studentenunits op een totaal van 25.463 studentenunits

na de finalisatie van dergelijke projecten, of een stijging, na

finalisatie van de projecten, met 14% ten opzichte van de huidige

vastgoedportefeuille van de Vennootschap. Per 31 december

2025 bedraagt de huidige actieve pipeline een initieel geschatte

investeringswaarde van ca. 177 MEUR, met een totale cost to come

van ca. 14 MEUR om de actieve pipeline te finaliseren (netto na

verkoop deel Brinktoren aan Ymere).

Project

Verwachte investerings-

waarde bij realisatie

(ca. €m)³

Vergunningen voor

start bouw aanwezig? Verwachte oplevering

ACTIEVE PIPELINE

BELGIË

Trasenster – Seraing √ 2027

Bagatten – Gent √ 2027

NEDERLAND

Brinktoren – Amsterdam

√ 2026

IBERIA

Boavista – Porto √ 2026

TOT. ACTIEVE PIPELINE ~177m

LANDBANK PIPELINE

NEDERLAND

Project Amsterdam Area Verwacht 2026

Tower Karspeldreef – Amsterdam √

Bokelweg – Rotterdam √

Annadal potentiële uitbreiding TBD

Enschede – Ariënsplein (onontwikkeld deel) TBD

Overig (potentieel voor herontwikkeling/uitbreiding)

TBD

SPANJE

UEM – Madrid

TBD

TOT. LANDBANK PIPELINE

TBD

Minus de verkoop van een deel van Brinktoren aan Ymere (toegezegde verkoop €28 m), waarvoor de capex al grotendeels is gedragen.

Daarnaast werkt Xior aan het herontwikkelings-/uitbreidingspotentieel van bestaand vastgoed in de portefeuille.

De uiteindelijke investeringswaarden kunnen afwijken van de schattingen zodra de definitieve vergunningen en bouwovereenkomsten zijn afgesloten.

Ontwikkelings- en reconversieprojecten houden verschillende

risico's in, waaronder de specifieke risico’s dat de nodige

vergunningen om een gebouw op te richten, resp. te converteren,

niet toegekend worden (zie eveneens Risicofactor 1.2.3 van

dit Jaarverslag) dan wel aangevochten worden, dat het

project vertraging oploopt of niet kan worden uitgevoerd (met

verminderde huurinkomsten, uitstel of verlies van verwachte

huurinkomsten) of dat het budget wordt overschreden omwille van

onvoorziene kosten. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid

van het risico op vertragingen of kostenoverschrijdingen als

“gemiddeld” in, waarbij de potentiële impact dan eveneens

“gemiddeld” wordt ingeschat. De ontwikkeling of reconversie

van een gebouw neemt gemiddeld twee jaar in beslag (excl.

vergunningsperiode). Bovendien kunnen, na het bekomen van de

nodige vergunningen, de werkzaamheden bij reconversies van

kantoorgebouwen pas starten nadat de huurovereenkomsten

met de huurders van kantoorruimten beëindigd zijn, en kan het

zo zijn dat, indien de looptijd van die huurovereenkomsten niet

overeenkomt met het uiteindelijke vergunningstraject, deze te

vroeg aflopen (met leegstand tot gevolg) of langer doorlopen

(met als gevolg dat de werkzaamheden niet onmiddellijk na het

verkrijgen van de vergunning kunnen starten). Indien vertraging

BASECAMP BY XIOR

Potsdam - DUITSLAND

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

RISICOBEHEER XIOR

optreedt in het bekomen van de vergunning of het uitvoeren

van de werkzaamheden, heeft dit evenredige vertraging in de

gebudgetteerde huurinkomsten tot gevolg, en, indien de start

van een academiejaar wordt gemist, een moeilijker eerste

verhuurseizoen.

De Vennootschap draagt het bouwrisico voor projecten die 5,3%

van de totale portefeuille inclusief investeringspipeline per 31

december 2025 vertegenwoordigen, en het vergunningsrisico

voor projecten die 1,2% van de totale portefeuille inclusief

investeringspipeline per 31 december 2025 vertegenwoordigen.

1.2.3 RISICO'S VERBONDEN AAN (HET NIET OF

NIET TIJDIG BEKOMEN VAN) VERGUNNINGEN

EN ANDERE MACHTIGINGEN EN VEREISTEN

WAARAAN HET VASTGOED DIENT TE VOLDOEN

De waarde van vastgoed wordt mede bepaald door de aanwezig-

heid van alle wettelijk benodigde (stedenbouwkundige en andere)

vergunningen en machtigingen. Het verkrijgen van vergunningen

is vaak tijdrovend en weinig transparant, wat een impact kan

hebben op de huurinkomsten, de waarde van de desbetreffende

panden, en de mogelijkheden voor de Vennootschap om haar

operationele activiteiten in dergelijke panden uit te voeren.

Bovendien kunnen specifieke reglementaire vereisten waaraan

alle vastgoed dient te voldoen, maar in het bijzonder in het

segment van vastgoed bestemd voor studentenhuisvesting

(waaruit de Vennootschap per 31 december 2025 90,25% van

haar bruto huurinkomsten genereert) en/of residentieel vastgoed

(bv. inzake wooncomfort of (brand)veiligheid), lokale verschillen

vertonen en kan de interpretatie en/of toepassing ervan

eveneens afhankelijk zijn van de betrokken overheden (die, in het

geval van studentensteden, vaak een eigen politiek voeren ten

aanzien van het beheersen van het aanbod en de bewaking van de

kwaliteit van studentenhuisvesting), wat een onzekere factor kan

inhouden voor het beantwoorden aan dergelijke reglementaire

vereisten, die vaak zeer lokaal, gedetailleerd en technisch zijn. De

internationale groei van de afgelopen jaren heeft ertoe geleid dat

de Vennootschap inmiddels wet- en regelgeving naleeft in acht

geografische regio’s. Het centrale juridische departement volgt

de ontwikkelingen in relevante wet- en regelgeving nauwgezet op,

in samenwerking met de lokaal opererende operationele teams

die beschikken over aanvullende lokale expertise.

Het ontbreken van de vereiste vergunningen of de niet-naleving

van vergunnings- of andere reglementaire voorwaarden kunnen

ertoe leiden dat de Vennootschap tijdelijk of permanent het

betrokken vastgoed niet zou kunnen verhuren met het oog op

de uitoefening van bepaalde activiteiten waardoor het vastgoed

niet of slechts aan lagere huurprijzen zou kunnen worden

verhuurd. De waarschijnlijkheid dat de Vennootschap niet over

de vereiste vergunningen zou beschikken of de vergunnings-

of andere reglementaire voorwaarden schat de Vennootschap

laag in, maar in voorkomend geval zou de potentiële impact wel

materieel kunnen zijn. In voorkomend geval kan het vastgoed

van de Vennootschap immers het voorwerp uitmaken van een

regularisatieprocedure of zelfs een heroriëntatie naar een

andere bestemming of invulling, die gepaard kunnen gaan met

de uitvoering van aanpassingswerken, of (naar aanleiding van

milieurisico's (zoals historische bodemverontreiniging, (vroegere)

aanwezigheid van risico-inrichtingen en/of uitoefening van

risicoactiviteiten, etc.) milieugerelateerde procedures, die

tijdrovend kunnen zijn en tot onderzoeks- en/of andere kosten

aanleiding kunnen geven, en die bijkomende verbouwingskosten

met zich kunnen meebrengen, en bovendien de verhuurbaarheid

van een gebouw (en dus de daaruit voortvloeiende inkomsten)

kunnen beperken. Een stedenbouwkundig misdrijf kan bovendien,

zelfs na het bekomen van een regularisatievergunning of na het

zich feitelijk in regel stellen door afbraak van de wederrechtelijke

constructies, vatbaar blijven voor strafsancties, zolang het misdrijf

niet is verjaard. Het in het geheel niet bekomen van vergunningen

kan bovendien tot gevolg hebben dat de herontwikkeling niet

mogelijk is en de betrokken panden dus ofwel dienen te worden

verkocht, waarbij de waarde, al naargelang het geval, in functie

van het bestaande gebouw en/of het ontwikkelpotentieel dat wel

vergund of vergunbaar is, mogelijk aanmerkelijk lager kan liggen.

Het risico op het in het geheel niet verkrijgen van vergunningen

wordt door de Vennootschap als laag ingeschat, maar de

potentiële impact in dat geval als hoog.

1.2.4 RISICO’S VERBONDEN AAN DE UITVOERING VAN

ONDERHOUDSWERKEN EN HERSTELLINGEN

De Vennootschap voert op regelmatige basis onderhoudswerken

uit in alle panden in haar portefeuille om het vastgoed en de

inboedel (aangezien de kamers in principe steeds gemeubeld ter

beschikking worden gesteld) op het gewenste onderhoudsniveau

en in kwalitatief behoorlijke toestand te houden. De gemiddelde

ouderdom van de gebouwen in de portefeuille van de

Vennootschap is gewogen gemiddeld 5 jaar, en de kosten van

dergelijk onderhoud in 2025 bedroeg ongeveer 6.747.513 EUR of

0,19% van de Reële Waarde van de portefeuille ofwel 3,75% van de

bruto huurinkomsten.

Naarmate de ouderdom van het vastgoed in portefeuille

toeneemt, zal de Vennootschap genoodzaakt zijn om belangrijke

en/of structurele renovatie- en investeringsprogramma’s uit te

voeren ingevolge de ouderdom of slijtage van de gebouwen (als

gevolg van gewone, bouwkundige en technische veroudering) en

de inboedel of ingevolge beschadiging van de gebouwen of de

inboedel. Bovendien bestaat het risico dat de gebouwen niet meer

(zullen) voldoen aan de toenemende (wettelijke of commerciële)

vereisten, onder meer op het gebied van wooncomfort,

brandveiligheid en duurzame ontwikkeling (energieprestatie,

etc.) en daaraan dienen te worden aangepast (zie eveneens

Risicofactor 1.2.3 van dit Jaarverslag). Deze werken kunnen

aanleiding geven tot substantiële kosten en tot een tijdelijke en/

of gedeeltelijke onverhuurbaarheid van het betrokken vastgoed,

waardoor de inkomsten van de Vennootschap negatief zouden

worden beïnvloed. Om de hierboven genoemde werkzaamheden

proactief te kunnen signaleren en kwalitatief te kunnen uitvoeren

of begeleiden, is het noodzakelijk dat binnen de organisatie

voldoende technische en bouwkundige expertise aanwezig is.

Rekening houdend met de relatief lage gemiddelde ouderdom van

de gebouwen in de portefeuille van de Vennootschap, schat de

Vennootschap de kans op het zich materialiseren van het risico

zoals hierboven beschreven als “laag” in, en de impact indien

het zich materialiseert als gemiddeld met inachtneming van

mitigerende maatregelen, zoals het intern of extern aantrekken

van aanvullende technische expertise om de uitvoering van deze

werkzaamheden te versterken.

1.3 OPERATIONELE RISICO'S

1.3.1 RISICO OP REPUTATIESCHADE ALS GEVOLG VAN

OVERLAST DOOR HUURDERS OF NEGATIEVE

PUBLIEKE BERICHTGEVING OVER HET

VERHUURDERSCHAP

Aangezien de activiteit van de Vennootschap bestaat in de

rechtstreekse of onrechtstreekse terbeschikkingstelling van haar

vastgoed aan voornamelijk studenten (94% van de Reële Waarde

van de portefeuille en 90,25% van haar bruto huurinkomsten per

31 december 2025), bestaat een verhoogd risico (specifiek versus

andere vastgoed (sub)sectoren) dat de Vennootschap ingevolge

overlast of burenhinder wordt geconfronteerd met klachten of dat

(administratieve) maatregelen worden opgelegd met betrekking

tot de gebouwen in haar vastgoedportefeuille. Dergelijke klachten

en maatregelen zouden zowel rechtstreeks als onrechtstreeks

(door reputatieschade, verstoring van de relatie met de betrokken

overheden of verminderde verhuurbaarheid van het betrokken

pand) tot bijkomende kosten en verminderde inkomsten aanleiding

kunnen geven. Bovendien bestaat er een verhoogd risico (versus

andere vastgoed (sub) sectoren) dat een huurder bepaalde

activiteiten uitvoert in de betrokken woning die niet zijn toegestaan

volgens de geldende wetgeving en/of het huurcontract, zonder dat

Xior hiervan op de hoogte wordt gebracht. Dergelijke activiteiten

zouden aanleiding kunnen geven tot handhavend optreden van

overheidswege, met mogelijks, in vergaande omstandigheden, de

(tijdelijke) sluiting van een gebouw tot gevolg.

Daarnaast kan negatieve of eenzijdige media-aandacht —

bijvoorbeeld naar aanleiding van klachten over onderhoud — de

reputatie van de Vennootschap nadelig beïnvloeden. Hoewel

dergelijke berichtgeving niet altijd binnen de directe invloedssfeer

van de verhuurder ligt, kan de impact ervan wel gevolgen hebben

voor het imago van Xior Student Housing (en uiteindelijk op

bezettingsgraden).

De waarschijnlijkheid dat de Vennootschap wordt geconfronteerd

met negatieve berichtgeving is materieel tot hoog, gezien het

grote aantal huurders. In dergelijke gevallen kan de potentiële

impact eveneens materieel zijn, aangezien de aard en inhoud van

deze berichtgeving veelal buiten de directe invloedssfeer van de

Vennootschap liggen.

BASECAMP BY XIOR SOUTH CAMPUS

Kopenhagen - DENEMARKEN

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

RISICOBEHEER XIOR

Voor de initiatieven van de Vennootschap terzake wordt verwezen

naar het onderdeel “Engagement” onder Hoofdstuk 9.4.2 van dit

Jaarverslag.

1.3.2 RISICO’S IN VERBAND MET HET ONVERMOGEN

OM HUUROVEREENKOMSTEN TE SLUITEN EN

UIT TE DOEN VOEREN (EN IN HET BIJZONDER

MET DE IMPACT VAN WIJZIGINGEN AAN HET

NEDERLANDSE WONING WAARDERING STELSEL),

LEEGSTAND EN HUURDERVING

Ingevolge de activiteiten uitgeoefend door de Vennootschap

is zij blootgesteld aan het risico van huurderving verbonden

aan het vertrek van huurders vóór of bij het verstrijken van

lopende huurovereenkomsten, met een bijkomend risico op

niet (weder-)verhuring. In het algemeen is het kortlopend

karakter van de huurovereenkomsten die door de Vennootschap

worden afgesloten met studenten (in het algemeen minder

dan één jaar), eigen aan de sector van studentenhuisvesting

(waaruit de Vennootschap per 31 december 2025 90,25% van

haar bruto huurinkomsten genereert). Bij vertrek van huurders

is het niet uitgesloten dat nieuwe huurovereenkomsten lagere

huurinkomsten opbrengen dan de lopende huurovereenkomsten

bijvoorbeeld door een overaanbod van studentenhuisvesting, (zie

eveneens Risicofactor 1.1.1 van dit Jaarverslag), terwijl de met

de verhuur verbonden kosten niet noodzakelijk evenredig met de

lagere huurinkomsten kunnen worden verminderd.

In bepaalde landen waar de Vennootschap actief is, zijn er

bovendien een aantal bijkomende factoren die een belangrijke

impact kunnen hebben op dit risico:

• In Nederland (waar de Vennootschap per 31 december 2025

37% van haar huurinkomsten genereerde en het vastgoed

43% van de Reële Waarde van de totale vastgoedportefeuille

vertegenwoordigde) is het zo dat campuscontracten (dit zijn

contracten verbonden aan de kwalificatie van de huurder als

student) dienen te worden beëindigd indien de studies worden

beëindigd (waarbij de student de kamer binnen een termijn van

zes maanden dient te verlaten), en bovendien kunnen contrac-

ten worden opgezegd met een opzegtermijn (in hoofde van de

huurder) van één maand. De Nederlandse overheid hanteert

bovendien het Woning Waardering Stelsel (WWS) om het prijs-

niveau van de "sociale" huurmarkt te reguleren, dit in tegenstel-

ling tot de geliberaliseerde huurmarkt, waar geen beperkingen

gelden inzake de hoogte van de huurprijzen. Teneinde vast te

stellen of een woning in aanmerking komt voor geliberaliseerde

huur (en de verhuurder dus vrij de huurprijs mag bepalen) dient

de theoretische huurprijs zoals berekend overeenkomstig het

WWS boven een bepaald niveau (de zogenaamde “huurlibe-

ralisatiegrens”, die op 1 januari 2025 op 1.184,82 EUR lag) uit te

komen, waardoor dit stelsel ook voor geliberaliseerde verhuring

relevant is, aangezien ook een huurder van een “geliberaliseer-

de” woning het recht heeft om, indien hij van mening is dat

de theoretische huurwaarde beneden deze grens ligt, de huur-

commissie hierover uitspraak te laten doen. Dit WWS omvat

het zogenaamde "puntensysteem". Een woning wordt gewaar-

deerd op basis van een reeks kenmerken (zoals oppervlakte,

kwaliteit, locatie, en energieprestaties) die met punten worden

gewaardeerd en het totaal aantal punten bepaalt uiteindelijk

de huurwaarde, zijnde de maximale huurprijs voor de woning.

Indien wordt vastgesteld dat dit puntensysteem werd miskend

(door een huurprijs die hoger ligt dan de huur die voortkomt

uit de puntenberekening, dan wel omwille van een fout of ver-

keerde inschatting in die puntenberekening zoals toegepast

bij de bepaling van de huur) door de verhuurder, bestaat het

risico dat een huurder bij de huurcommissie verhaal zoekt om

een prijsverlaging te bekomen en het eventueel teveel betaal-

de retroactief terugvordert. Indien een huurder in een derge-

lijke vordering slaagt, bestaat bovendien het risico dat andere

huurders in vergelijkbare omstandigheden eveneens een vor-

dering instellen. Dit risico materialiseert zich relatief vaak, maar

heeft, aangezien dit op “geval per geval” basis gebeurt, een

lage impact. Een wetgevende of algemene beleidswijziging in

dit puntensysteem of in de interpretatie ervan (door wetge-

vend optreden, beleidswijziging bij de handhaving of prece-

denten door de huurcommissie of de rechtbanken) kan dan

weer, hoewel de Vennootschap dit niet verwacht, een mogelijk

aanzienlijke negatieve impact hebben op de geïnde en/of te

ontvangen huuropbrengsten van de Vennootschap, evenals op

de waardering van het betrokken vastgoed, aangezien dit een

rechtstreekse impact zou hebben op de te verwachten huurs-

tromen en dus marktwaarde van dit vastgoed.

• Voor Spanje en Portugal dient in het bijzonder te worden ge-

wezen op het feit dat de bezettingsgraad (voor de units die

rechtstreeks worden verhuurd aan studenten) bestaat uit twee

te onderscheiden periodes, namelijk enerzijds de periode ge-

durende het academische jaar waarbij huurcontracten vrijwel

uitsluitend maximaal voor de periode van het academische jaar

worden gesloten (10 maanden), en vaak korter (in het kader

van buitenlandse studenten die op semester- of maandbasis

deelnemen aan uitwisselingsprogramma’s) en anderzijds de

zomerperiode (2 maanden) die gekenmerkt wordt door veelal

kortere huur (aan hogere huurprijzen). De verhuur voor de zo-

merperiode is veelal gerelateerd aan de vraag naar toeristische

of korte-termijn verhuur in de betrokken steden. Bovendien is

gebleken dat voor de kortere termijn studenten-huurders, in

geval van een algemene terugloop van de vraag naar toeris-

tische en korte termijn verhuur (zoals hotels en appartemen-

ten), zoals veroorzaakt door de COVID-19 crisis, deze spelers

eveneens concurreren op de markt voor korte termijn verhuur

aan studenten, hetgeen tot een daling in bezettingsniveaus en

markthuurprijzen leidt. Op basis hiervan worden de Spaanse

en Portugese markt voor studentenhuisvesting dan ook ge-

kenmerkt door een grotere “frictieleegstand” en een hogere

beheersinspanning (frequente in- en uitchecks, administra-

tieve verwerking, marketinginspanningen) dan de Belgische en

Nederlandse markt, evenals een grotere gevoeligheid aan de al-

gemene economische toestand en de internationale mobiliteit.

• Ook in Polen ondervindt de huur een seizoenseffect waarbij

de bezettingsgraad in de zomermaanden lager ligt dan tijdens

het academiejaar. Voor de verhuur tijdens de zomermaanden

wordt veelal ingezet op de verhuur aan groepen (zoals bedrij-

ven of verenigingen met een nood aan korte termijn accom-

modatie) of aan evenementenverhuur. Deze verhuur kenmerkt

zich dan ook door een hogere “frictieleegstand” en een grotere

beheersinspanning, zoals in Spanje en Portugal, en is eveneens

meer gevoelig aan de algemene economische toestand en de

internationale mobiliteit.

• In Denemarken is studentenhuisvesting gereguleerd als

woonruimte en studenten worden beschermd door de Deense

huurwet (Lejeloven). Contracten zijn standaard voor onbepaal-

de tijd en de opzegtermijn is meestal 3 maanden. Er kan ook

een tijdslimiet worden afgesproken in het contract. In dit geval

eindigt de huur als het contract afloopt en als het wordt ver-

lengd aan dezelfde huurder, is de tijd onbepaald. Xior verhuurt

momenteel alleen voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn

van 3 maanden. Deze korte opzegtermijn geeft een risico op

onvoorziene leegstand die moeilijk in te vullen kan zijn als het

tussen de academische termijnen valt. Als de woning na 1992 is

gebouwd of in een niet-gereguleerde wijk ligt, kan de verhuur-

der de huurprijs vrij bepalen. Maar de huur mag niet hoger zijn

dan 10% van de waarde van de huurovereenkomst. Huurders

kunnen een claim indienen bij de huisvestingscommissie

(Huslejenævnet) die bepaalt of de huur te hoog is.

• In Zweden is studentenhuisvesting ook geen aparte beleg-

gingscategorie. Net als in Denemarken is het gereguleerd als

woonruimte en worden studenten beschermd door de Zweedse

huurwet (Hyresrättslagen). Contracten zijn over het algemeen

van onbepaalde duur en volgens de wet is de opzegtermijn 3

maanden. Maar in de overeenkomst kan ook een tijdsbeperking

worden afgesproken. In dat geval eindigt de huur wanneer het

contract afloopt. Net als in Denemarken verhuurt Xior voor on-

bepaalde tijd met een opzegtermijn van 3 maanden. Dit creëert

hetzelfde risico op onvoorziene leegstand als in Denemarken,

maar het gebruik in Zweden is iets flexibeler, zodat we de gaten

kunnen opvullen met andere activiteiten dan studenten voor

een korte periode. De huurprijs wordt in Zweden bepaald door

ofwel de "utiliteitshuur" "bruksvärdeshyran" of de "vermoede-

lijke huurprijs" (presumtionshyra). Dit is een huurprijs die de

verhuurder met de huurder overeenkomt en die voor 15 jaar

vastligt. Voor Xior onroerend goed hebben we de huur bepaald

op basis van de Utility Value-methode en zijn we de huur indivi-

dueel overeengekomen met elke student. Er zijn geen algemene

regels die ons verbieden om een huurprijs met de huurders

overeen te komen die hoger is dan de "gebruikswaarde huur"

zolang de vaste huurprijs met de huurder is overeengekomen

in een individueel contract, ook de indexering moet vooraf in

het contract worden overeengekomen en het is niet toegestaan

om de huurprijs te verhogen als gevolg van onvoorziene kosten

zoals hogere belastingen. De gebruikswaarde is niet gebaseerd

op de werkelijke kosten van de verhuurder voor het apparte-

ment, maar op de waarde van het appartement voor een huur-

der in het algemeen. Het risico bestaat dat de huurder een claim

indient bij de huisvestingscommissie (Hyreslagstiftningen) om

zijn zaak bewezen te krijgen. De huisvestingscommissie kan

een mogelijke aanpassing eisen, al vanaf een eerder tijdstip.

Normaal gesproken accepteert de huisvestingscommissie een

extra huur van 15-25% van de kale markthuur als het concept

meubilair, internet, gemeenschappelijke ruimten enz. omvat.

Maar als er een geval is, wordt de exacte toeslag beoordeeld

door de rechtbank.

1.3.3 RISICO’S VERBONDEN AAN FUSIE-,

SPLITSINGS- OF OVERNAMEVERRICHTINGEN

EN VERWERKING/INTEGRATIE VAN DE

OVERGENOMEN ACTIVITEITEN

In het kader van de structurering en de groei van haar

vastgoedportefeuille is de Vennootschap in het verleden, en

zal zij naar verwachting in de toekomst, partij zijn bij fusie-,

splitsings- of andere overnameverrichtingen. Dergelijke trans-

acties hebben uit hun aard tot gevolg dat alle passiva van de

betrokken vastgoedvennootschappen worden overgedragen,

ook diegene die de Vennootschap mogelijkerwijze niet heeft

kunnen ontdekken in het kader van due diligence onderzoeken,

noch heeft kunnen afdekken door garanties in de betrokken

overnameovereenkomsten. Dit kan onder meer het gevolg zijn

van de niet-naleving van bepaalde verplichtingen door de

overdragers of het feit dat een aantal documenten niet kon worden

voorgelegd door de overdragers (zoals processen-verbaal van

voorlopige of definitieve oplevering, verzekeringsdocumenten,

elektriciteitsverslagen, post-interventiedossiers, verslagen van

controle brandveiligheid, enz.). Bovendien zijn de bedongen

garanties van nature uit beperkt in de tijd en bedingen verkopers

gebruikelijk beperkingen op hun maximale aansprakelijkheid

onder de garanties. Ten slotte blijft de Vennootschap daarbij

geconfronteerd met het risico van de insolvabiliteit van haar

tegenpartij.

Sinds Xior’s IPO in december 2015, is de Reële Waarde van haar

vastgoedportefeuille gestegen van 196 MEUR naar 3.559 MEUR

op 31 december 2025. Deze groei sinds de IPO is bijna uitsluitend

te verklaren door capex en overnameverrichtingen (met inbegrip

van overname van vastgoed), zoals in meer detail weergegeven

in het overzicht opgenomen in sectie 10.9.17 en 10.9.29 van de

geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2025.

Xior heeft bovendien, met de overname van Basecamp, in de loop

van 2022 een zeer substantiële overnametransactie doorgevoerd

(met betrekking tot een vastgoedportefeuille van 671 MEUR per

31 December 2022). Deze transactie had eveneens betrekking (in

de tweede fase van deze transactie, doorgevoerd in april 2024)

op een aantal operationele vennootschappen, samen met de

operationele teams die daarin werkzaam zijn en die instaan voor

de uitbating van deze portefeuille. Een overname en integratie

van een dergelijke omvang gaat, naast bovenstaande risico’s,

bovendien gepaard met een belangrijk proces van organisationele

verandering teneinde de overgenomen organisatie te integreren

in de bestaande Xior-organisatie, en de betrokken medewerkers

zo snel mogelijk onderdeel te laten vormen van de gehele

organisatie. Dit gaat gepaard met risico’s op het vlak van het

behoud en aantrekken van gemotiveerde medewerkers, het

overdragen en behouden van operationele kennis, integratie van

processen en het verzekeren van continuïteit van de operaties

en rapportering van de Vennootschap. Indien dit proces niet of

niet voldoende wordt beheerst, kan dit, ook na doorvoeren van

deze operatie, leiden tot het verlies van operationele efficiëntie,

het onvoldoende opvolgen van operationele en financiële risico’s,

vertraging in het uitvoeren van de nodige stappen met betrekking

tot onderhoud, reparaties en klantendienst.

1.3.4 RISICO'S IN VERBAND MET HET GROOTSCHALIG

DIGITALISERINGSPROJECT

In 2022 is Xior begonnen met een breed uitgevoerde

selectieprocedure voor het opzetten van een geïntegreerd IT-

platform dat op termijn naar alle landen waarin zij actief is zal

worden uitgerold. Dit IT platform zal op termijn ondersteuning

bieden voor alle aspecten van de activiteiten van Xior, zowel op

operationeel vlak (verhuur, website, onderhoud en reparaties)

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

RISICOBEHEER XIOR

als financieel vlak (boekhouding en rapportering). Dit project

werd in 2023 opgestart en er werd een plan gemaakt voor de

gefaseerde opzet en uitrol van dit platform in samenwerking met

de hiervoor geselecteerde partner, Yardi, over de verschillende

landen. Nederland werd als “gidsland” geselecteerd voor eerste

opzet en uitrol. In 2024 werd besloten om voor de uitrol binnen

Nederland gebruik te maken van een gefaseerde onboarding van

de verschillende regio's en gebouwen, met twee “soft go lives” in

de loop van 2024, die in 2025 zullen worden verder gezet met een

geslaagde afronding in Q4 2025 voor de volledige Nederlandse

portefeuille. Met dit project gaat een geschat investeringsbedrag

van 6 MEUR gepaard, maar de impact van het project raakt op

termijn de volledige waardeketen van de Vennootschap.

Dergelijke ambitieuze en verreikende IT-projecten omvatten

talloze aspecten en beslissingen die een nauwkeurig en

doorgedreven opvolging vergen, zowel van de externe partner als

intern, wat een noodzakelijke voorwaarde is om de nodige interne

draagkracht voor het project op de lange termijn te verzekeren.

Indien de Vennootschap er niet in zou slagen om het nieuwe

platform, samen met de externe implementatiepartner, succesvol

te realiseren, bestaat het risico dat de gedane investeringen

onvoldoende rendement opleveren. Bovendien zou een

onvoldoende functionerend platform kunnen leiden tot lagere

verhuringen, frustraties bij huurders, hogere of laattijdig herkende

onderhoudskosten, juridische en financiële risico’s, leegstand,

onvolledige of onjuiste rapportering en reputatieschade.

Het grootste en meest impactvolle deel van het traject — de

implementatie binnen de Nederlandse portefeuille, goed voor

circa 43% van de totale activiteiten van de Vennootschap — is

inmiddels succesvol afgerond. Hierdoor heeft de Vennootschap

substantieel meer inzicht verworven in de effectiviteit van het

platform, de optimale implementatieaanpak en de operationele

impact ervan. De overige portefeuilles zijn kleiner in omvang,

waardoor het resterende implementatierisico verder wordt

beperkt.

Gelet op de kwaliteit van de geselecteerde partner, de opgedane

ervaring binnen de Nederlandse implementatie, de gefaseerde

uitrol per land en de brede betrokkenheid van de interne teams,

schat de Vennootschap de kans op materialisatie van het risico

thans lager in dan voorheen. De potentiële impact wordt, indien

het risico zich alsnog zou voordoen, als gemiddeld beoordeeld.

Het risico wordt bijkomend gemitigeerd door onder meer

een gedetailleerde en gefaseerde roadmap voor design en

implementatie, tussentijdse evaluatie- en bijsturingsmomenten,

een uitgebreide gap-analyse tussen operationele behoeften en

platformfunctionaliteit, directe managementbetrokkenheid en de

inzet van middelen vanuit alle relevante afdelingen.

1.3.5 RISICO’S VAN HET IN GEBREKE BLIJVEN VAN DE

HUURDERS

De Vennootschap kan niet uitsluiten dat haar huurders in gebreke

blijven bij het voldoen van hun financiële verplichtingen ten

aanzien van de Vennootschap. Dit risico neemt toe naarmate de

inflatie (en de daaraan verbonden stijging van de huurprijzen en

de energiekosten) toeneemt, zoals in de periode 2022-2023 is

gebeurd. Dit risico is, in het segment van studentenhuisvestiging

waarin de Vennootschap actief is, hoger indien rechtstreeks

wordt verhuurd aan studenten (hetgeen op 31 december 2025

het geval was voor ca. 89,5% van de bruto huurinkomsten uit

studentenhuisvesting van de Vennootschap, hetgeen op zijn beurt,

per 31 december 2025 90,25% van haar bruto huurinkomsten

uitmaakt) en lager indien indirect wordt verhuurd aan studenten via

een huisvestingorganisatie verbonden aan een universiteit of een

hogeschool (hetgeen op 31 december 2025 het geval was voor ca.

10,5% van de bruto huurinkomsten uit studentenhuisvesting van

de Vennootschap). Daartegenover staat dat het tegenpartijrisico

in het tweede geval geconcentreerd is bij één enkele partij, waar

het bij de rechtstreekse verhuur aan studenten gespreid is. Het

risico bestaat dat, indien de betrokken huurders in gebreke

blijven hun verplichtingen na te komen ten aanzien van de

Vennootschap, de waarborg (ten belope van, al naar het geval,

één of twee maanden huur) niet volstaat en de Vennootschap

geen verhaal kan uitoefenen op de huurder en bijgevolg het

risico draagt niets of niet voldoende te kunnen recupereren van

de huurder die in gebreke is gebleven. Bovendien geeft het in

gebreke blijven van huurders en de opvolging van deze debiteuren

aanleiding tot bijkomende interne en externe kosten (versturen

van ingebrekestellingen, dagvaardingen, gerechtskosten).

Verlies van huurinkomsten zou ook een negatieve impact kunnen

hebben op de waardering van het betrokken vastgoed (zie in dit

verband Risicofactor 1.2.1 van dit Jaarverslag), en kan toenemen

naar aanleiding van specifieke gebeurtenissen (zoals bijvoorbeeld

een pandemie als COVID-19).

Per 31 december 2025 werd ten belope van 401.649 EUR aan

voorzieningen dubieuze debiteuren aangelegd (zie Hoofdstuk

10.9.13 van dit Jaarverslag). Dit betreft 0,25% van de bruto

huurinkomsten (excl. huurgaranties). In 2025 bedroeg de externe

kost voor inning van in gebreke blijvende huurders ongeveer

371.315 EUR ten opzichte van 440.073 EUR het jaar voordien (een

daling met 16%). De teams in de verschillende landen worden

ingezet om de stand van de inningen en de te nemen maatregelen

op te volgen.

1.3.6 RISICO’S VERBONDEN AAN DE

(ONMOGELIJKHEID TOT) DIVIDENDUITKERING

Ingevolge de GVV-Wetgeving en artikel 34 van haar statuten, is de

Vennootschap onderworpen aan een uitkeringsverplichting van

ten minste 80%.

Er kan geen zekerheid worden verstrekt dat de Vennootschap

in de toekomst dividendbetalingen zal kunnen verrichten. Het

is mogelijk dat, hoewel het vastgoed van de Vennootschap de

verwachte huuropbrengsten en operationele winst zou genereren,

het technisch onmogelijk wordt voor de Vennootschap om

een dividend uit te betalen aan haar Aandeelhouders in

overeenstemming met artikel 7:212 van het Wetboek van

vennootschappen en verenigingen en de GVV-Wetgeving.

Gegeven het feit dat de Vennootschap bij haar opstart (erkenning

als gereglementeerde vastgoedvennootschap en beursgang)

over beperkte of geen reserves beschikte (en deze gelet op de

verplichte uitkering zoals hierboven vermeld ook slechts langzaam

kon opbouwen, rekening houdend met de resultaatsverwerking

van 2025, zijn er sinds 2015 104.872 KEUR aan uitkeerbare

reserves opgebouwd), kan een daling in de reële waarde van

de vastgoedbeleggingen of een daling in de reële waarde van

indekkingsinstrumenten ertoe leiden dat de Vennootschap

geen dividend kan uitkeren ondanks het positieve operationele

resultaat. Per 31 december 2025 zou een daling van 24,2% (of

861 MEUR) in de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille, ertoe

hebben geleid dat de schuldgraadgrens van 65% zou zijn bereikt,

hetgeen ertoe zou hebben geleid dat er geen dividend zou mogen

worden uitgekeerd.

1.3.7 RISICO’S VERBONDEN AAN OPERATIES IN POLEN

Het reeds jaren aanslepende conflict tussen Rusland en Oekraïne

(dat in februari 2022 aanleiding gaf tot een invasie door Rusland

en een daaropvolgende oorlog die tot vandaag voortduurt en

waarvan de toekomst uiterst onzeker is) kan mogelijk leiden

tot destabiliserende effecten voor Polen, en dit onder meer op

volgende vlakken:

• Polen, als naburig land met een uitgestrekte grens met Rusland,

heeft een grote instroom aan vluchtelingen te verwerken (meer

dan 10 miljoen vluchtelingen werden reeds in Polen opge-

vangen). Mochten deze vluchtelingen niet voldoende kunnen

doorstromen naar andere landen van de Europese Unie noch

kunnen terugkeren kan dit leiden tot mogelijke negatieve gevol-

gen voor Polen op budgettair en/of politiek vlak.

• Hoewel Polen lid is van de NAVO, bestaat er, gelet op de nabij-

heid, een risico dat de Russische vijandelijkheden zich uitbrei-

den naar het land.

• Meer in bijzonder dient te worden genoteerd dat, wat betreft

de long stay internationale studenten in Polen, de belangrijkste

landen van oorsprong Oekraïne en Belarus zijn met een totaal

van 59.762 studenten in academiejaar 2024-2025. Het is ge-

bleken dat de oorlogsomstandigheden hebben geleid tot een

toename van het aantal Oekraïense studenten in Polen. Een

wapenstilstand tussen Oekraïne en Rusland zou zodoende

kunnen leiden tot een afname van het aantal Oekraïense stu-

denten in Polen. Daarnaast hebben de oorlogsomstandigheden

tot op heden geen meetbaar negatieve impact gehad op de

aantrekkelijkheid van Polen als Erasmus-bestemming (als bron

van internationale studenten, met als voornaamste landen van

oorsprong Spanje met 5.507 studenten en Turkije met 3.896

studenten in het academiejaar 2025/26).

1.3.8 RISICO’S VERBONDEN AAN EEN ONTOEREIKEND

CONTINUÏTEITSBEHEER EN ONVOLDOENDE

TESTEN VAN HERSTELMAATREGELEN

Een onvoldoende uitgewerkt of ontoereikend getest kader voor

bedrijfscontinuïteit kan ertoe leiden dat de Vennootschap niet

optimaal in staat is te reageren op IT-storingen, (cyber)incidenten

of andere gebeurtenissen die de continuïteit van kritieke processen

kunnen verstoren. In een dergelijk geval bestaat het risico dat

bepaalde operationele systemen tijdelijk niet beschikbaar zijn,

BASECAMP BY XIOR

Lyngby - DENEMARKEN

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

RISICOBEHEER XIOR

wat kan resulteren in vertragingen in de dienstverlening en

bijkomende kosten voor nood- en herstelmaatregelen.

Hoewel de Vennootschap haar continuïteits- en herstelplannen

periodiek actualiseert, kan niet worden uitgesloten dat een

zwaar incident de voorziene scenario’s overstijgt. Dit kan een

negatieve impact hebben op de operationele efficiëntie, de

financiële prestaties en mogelijk ook op de reputatie van de

Vennootschap, indien stakeholders hinder zouden ondervinden

van een langdurigere onderbreking.

1.3.9 RISICO’S VERBONDEN AAN ONTOEREIKEND

TOEZICHT OP LEVERANCIERS

Onvoldoende controle en opvolging van externe leveranciers en

andere contractanten kan ertoe leiden dat de Vennootschap

wordt blootgesteld aan operationele, financiële en contractuele

risico’s. Wanneer de prestaties van externe partijen onvoldoende

worden beoordeeld of bewaakt, bestaat de mogelijkheid dat

diensten niet volgens de vereiste kwaliteits- of tijdsstandaarden

worden geleverd, wat een negatieve impact kan hebben op de

dagelijkse werking en op de tevredenheid van huurders.

Een gebrek aan uniforme procedures, beperkte zichtbaarheid

op prestaties en naleving, of inconsistente toepassing van

contractvoorwaarden kan bovendien leiden tot hogere kosten,

vertragingen bij ontwikkelings- of onderhoudsprojecten en

mogelijke reputatieschade wanneer derden niet aan hun

verplichtingen voldoen. Ondanks voortdurende inspanningen om

het leveranciersbeheer verder te formaliseren en te harmoniseren,

kan niet worden uitgesloten dat incidenten bij externe partijen

de Vennootschap indirect treffen en bijkomende operationele of

financiële gevolgen met zich meebrengen.

1.3.10 RISICO’S VERBONDEN AAN ETHIEK,

BELANGENCONFLICTEN EN ANTI-CORRUPTIE

Onvoldoende naleving van interne gedragscodes, ethische

richtlijnen of procedures rond belangenconflicten en

anti-corruptie kan de Vennootschap blootstellen aan financiële,

juridische en reputatierisico’s. Wanneer medewerkers niet

correct worden geïnformeerd, opgeleid of opgevolgd in verband

met deze verplichtingen, bestaat het risico dat bedrijfsmiddelen

onrechtmatig worden gebruikt of dat beslissingen worden

genomen die niet in lijn zijn met de belangen van de Vennootschap.

Gebrekkige controlemechanismen, beperkte rapportering of

onvoldoende toepassing van relevante beleidslijnen kunnen

leiden tot ongewenste voordelen voor derden of medewerkers,

betalingen boven marktconforme voorwaarden, of de selectie

van partijen die onvoldoende aansluiten bij de vereisten van

de Vennootschap. Incidenten op dit vlak kunnen niet alleen

aanleiding geven tot financiële schade en bijkomende kosten voor

onderzoek en remediëring, maar ook tot reputatieschade die de

marktperceptie van de Vennootschap kan aantasten.

1.4 FINANCIËLE RISICO’S

1.4.1 RISICO’S MET BETREKKING TOT FINANCIERING –

OVERSCHRIJDING SCHULDGRAAD

Per 31 december 2025 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad

van de Vennootschap 49,92%, en de statutaire schuldgraad

47,51%.

Hieruit kan worden geconcludeerd dat de Vennootschap

een additionele schuldcapaciteit heeft van 1.600 MEUR op

geconsolideerde basis alvorens de voor GVV’s wettelijke

maximale geconsolideerde schuldgraad van 65% te bereiken, en

van 935 MEUR alvorens een geconsolideerde schuldgraad van

60% te bereiken, de maximale schuldgraad die wordt opgelegd

in de financieringscontracten die zijn afgesloten met financiële

instellingen. De waarde van de vastgoedportefeuille heeft

eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend

met de waarde van de vastgoedportefeuille per 31 december

2025, zou de maximale geconsolideerde schuldgraad van 65%

pas overschreden worden bij een mogelijke waardedaling van

de vastgoedportefeuille van ongeveer 861 MEUR of 24,2% van

de waarde van de vastgoedportefeuille van 3.559 MEUR. Bij een

waardedaling van ongeveer 623 MEUR (of 17,5% van de waarde

van de vastgoedportefeuille op 31 december 2025), zou de

geconsolideerde schuldgraad van 60% overschreden worden.

Gelet op het feit dat de statutaire schuldgraad minder gevoelig

is aan zowel bijkomende investeringen als waardedalingen van

het vastgoed, zijn de relevante drempels daar hoger en is de

beperkende factor dus de geconsolideerde schuldgraad.

De niet-naleving van financiële parameters zou kunnen leiden

tot: (i) sancties, bijvoorbeeld het verlies van het GVV statuut

(zie ook Risicofactor 1.5.1 van dit Jaarverslag) en/of strenger

toezicht door de relevante toezichthouder(s) indien wettelijke

financiële parameters (zoals bijvoorbeeld de maximum

schuldratio van 65%) worden overschreden; of (ii) beëindiging

van de financieringsovereenkomsten, heronderhandeling van

de financieringsovereenkomsten, of verplichte vervroegde

terugbetaling van uitstaande bedragen, alsook een verminderd

vertrouwen tussen de Vennootschap en de beleggers en/of

tussen de Vennootschap en financiële instellingen, in geval van

niet-naleving van contractuele afspraken (zoals bijvoorbeeld

ingevolge de overschrijding van de conventionele schuldratio

van maximum 60%, ingevolge een wijziging van de controle of de

niet-naleving van de “negative pledge” bepalingen), wat op zijn

beurt zou kunnen leiden tot een verminderde liquiditeit (zie ook

Risicofactor 1.4.2 van dit Jaarverslag) en tot moeilijkheden om

de groeistrategie voort te zetten.

1.4.2 RISICO’S MET BETREKKING TOT

FINANCIERINGSOVEREENKOMSTEN (INCLUSIEF

NALEVING VAN CONVENANTEN) – LIQUIDITEIT

Per 31 december 2025 heeft de Vennootschap bevestigde

kredietlijnen voor een bedrag van 1.915 MEUR (excl. 200 MEUR

commercial paper), waarvan 141 MEUR nog niet werd opgenomen,

en bedroeg de schuldgraad van de Vennootschap 49,92%. Voor

de terugbetalingsdata en de spreiding van deze schulden wordt

verwezen naar sectie 10.9.22 van de geconsolideerde jaar-

rekening 2025, evenals naar Hoofdstuk 5.3.1 van dit Jaarverslag.

Indien de Vennootschap een inbreuk begaat op de bepalingen

(convenanten) die in haar financieringsovereenkomsten zijn

opgenomen, kunnen de kredietlijnen worden geannuleerd,

heronderhandeld of zou de Vennootschap tot terugbetaling

daarvan kunnen worden gedwongen. De geldende convenanten

zijn in grote lijnen marktconform en vereisen onder meer dat

de schuldratio (zoals gedefinieerd in het GVV-KB), dan wel, in

sommige gevallen, de “niet-bezwaarde” schuldgraad, niet hoger

is dan 60% (zie eveneens Risicofactor 1.4.1 van dit Jaarverslag).

Bovendien bestaat het risico van vervroegde beëindiging in geval

van een wijziging van de controle over de Vennootschap, in geval

van het niet nakomen van “negative pledge” of andere convenanten

en verplichtingen van de Vennootschap en, meer in het algemeen,

in geval van wanbetaling zoals dit wordt gedefinieerd in deze

financieringsovereenkomsten. Een wanprestatie (waarbij dient

te worden opgemerkt dat bepaalde gevallen van “wanprestatie”

of overtreding van convenanten, zoals een controlewijziging,

die in alle financieringsovereenkomsten is opgenomen, zich

buiten de controle van de Vennootschap bevinden) onder één

financieringsovereenkomst kan, ingevolge zogenaamde “cross

acceleration” of “cross default” bepalingen, bovendien leiden

tot wanprestaties onder andere financieringsovereenkomsten

(ongeacht de toekenning van eventuele “waivers” door andere

kredietverstrekkers, in het geval van een “cross default” bepaling)

en kan zo leiden tot de verplichte vervroegde terugbetaling door

de Vennootschap van al deze kredietlijnen (zie tevens Hoofdstuk

10.9.22 van de geconsolideerde jaarrekening 2025).

1.4.3 RISICO’S VERBONDEN AAN DE

BESCHIKBAARHEID VAN EIGEN VERMOGEN IN

VOLATIELE MARKTOMSTANDIGHEDEN

Schommelingen in de financiële markten, geopolitieke onzeker-

heden en wijzigingen in vastgoedwaarderingen kunnen een

negatieve impact hebben op het vertrouwen van investeerders.

Hierdoor bestaat het risico dat de Vennootschap in bepaalde

marktcycli moeilijker toegang krijgt tot nieuw eigen vermogen (via

uit te geven en plaatsen aandelenkapitaal) of dat de voorwaarden

waaronder (aandelen)kapitaal kan worden aangetrokken minder

gunstig worden. Dit kan gevolgen hebben voor de financiering

van groei- en investeringsprojecten, alsook voor de financiële

flexibiliteit van de Vennootschap.

Marktvolatiliteit, wijzigingen in rente- en schuld-ratio’s of een

verslechtering van de bredere financieringsomgeving kunnen

ertoe leiden dat investeerders voorzichtiger worden of zich

(tijdelijk) terugtrekken. In een dergelijk scenario kan het voor de

Vennootschap uitdagender zijn om tijdig en tegen aanvaardbare

voorwaarden nieuw kapitaal op te halen. Dit kan de uitvoering van

strategische projecten vertragen en op langere termijn gevolgen

hebben voor de investeringscapaciteit en de marktperceptie van

de Vennootschap.

Bedrag van kredieten met vaste of ingedekte variabele rentevoet / totaal bedrag van de kredieten.

1.4.4 RISICO’S VERBONDEN AAN DE FLUCTUERENDE

RENTEVOETEN EN SCHOMMELINGEN

VAN DE REËLE WAARDE VAN DE

AFDEKKINGSINSTRUMENTEN

Als gevolg van het (significant) financieren met vreemd vermogen

(schuldgraad per 31 december 2025 was 49,92%, het nominaal

bedrag van de uitstaande schulden per 31 december 2025 was

1.775 MEUR) is het rendement van de Vennootschap afhankelijk

van de ontwikkelingen van de rente. Een stijging in de rente zou

het financieren met vreemd vermogen duurder maken voor de

Vennootschap.

Voor de afdekking van het renterisico op lange termijn kan de

Vennootschap voor leningen die aangegaan worden aan een

vlottende rentevoet, gebruik maken van "interest rate swaps"

(hedging ratio

per 31 december 2025 van 89%).

De reële waarde van de afdekkingsinstrumenten wordt bepaald

door de rentevoeten op de financiële markten. De wijzigingen in

de marktrentevoeten verklaren gedeeltelijk de wijziging in de reële

waarde van de afdekkingsinstrumenten tussen 1 januari 2025 en

31 december 2025, wat leidde tot de afname van een last van

5.001 KEUR in de resultatenrekening van de Vennootschap.

De sensitiviteit van de "mark-to-market" waarde van afdekkings-

instrumenten voor een stijging van 20 bps van de rentecurve wordt

geschat op ongeveer 8.874 KEUR in de winst- en verliesrekening.

Een daling van 20 bps in de rentecurve zou een negatief effect

hebben op de winst- en verliesrekening in dezelfde orde van

grootte (zie eveneens toelichting 10.9.22 bij de geconsolideerde

jaarrekening 2025).

Per 31 december 2025 bedroeg het effect van de cumulatieve

wijzigingen in de reële waarde van de door de Vennootschap

aangehouden afdekkingsinstrumenten op de nettoactiefwaarde

per aandeel 0,11 EUR.

Indien bijvoorbeeld de Euribor rentevoet stijgt, zal de marktwaarde

van deze instrumenten een positieve variatie ondergaan. Indien de

rentevoet daalt, ondergaat de marktwaarde een negatieve variatie.

Daarenboven zal het, in het bijzonder in het geval van een scenario

van sterk stijgende en/of onzekere rentes, niet zeker zijn dat de

Vennootschap in de toekomst de afdekkingsinstrumenten vindt

die ze wenst af te sluiten, noch dat de voorwaarden verbonden

aan de indekkingsinstrumenten aanvaardbaar zullen zijn.

1.4.5 RISICO’S VERBONDEN AAN INFLATIE, STIJGENDE

ENERGIEPRIJZEN EN DRUK OP BETAALBAARHEID

Inflatie kan aanleiding geven tot een toename van de

financieringskost (ingevolge de daaruit volgende stijging

van de rentevoeten, zie hoger) en/of een toename van de

kapitalisatievoeten en kan bijgevolg een daling van de Reële

Waarde van de vastgoedportefeuille en een lager eigen vermogen

van de Vennootschap tot gevolg hebben.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

RISICOBEHEER XIOR

Voor ca. 8% van de huurinkomsten (per 31 december 2025) heeft

de Vennootschap huurcontracten van langere termijn dan één

jaar met een indexeringsclausule. In bepaalde gevallen kunnen

deze indexeringsclausules wel voorzien in beperkingen, bv. een

maximaal percentage van indexatie per jaar.

Voor de kamers die rechtstreeks worden verhuurd aan studenten

(typisch voor een jaar of korter) mikt de Vennootschap er in

principe op deze telkens (zowel bij terugkerende huurders als

bij nieuwe verhuur) minstens te indexeren (in bepaalde gevallen,

zoals in Vlaanderen, is de toegelaten stijging wettelijk beperkt

tot die indexering ten aanzien van terugkerende huurders).

Indien de Vennootschap om enige reden niet in staat zou zijn

deze indexatie door te voeren, houdt dit het risico in dat de

prijzen onvoldoende stijgen. De kosten stijgen wel, want worden

grotendeels automatisch geïndexeerd, wat een negatief effect

heeft op de rentabiliteit van de Vennootschap.

De principiële indexering van de huurprijs verhindert echter niet

noodzakelijk dat de huurprijs die wordt betaald in het kader van

de betrokken huurovereenkomst, in het geval van contracten van

meer dan één jaar of bij terugkerende huurders, minder snel stijgt

dan de huurprijs die op de markt zou kunnen worden verkregen

met nieuwe huurders. Langs de andere kant, kan het niet worden

uitgesloten dat op een bepaalde verhuurmarkt (bijvoorbeeld in een

bepaalde studentenstad) de haalbare markthuurprijzen minder

snel stijgen dan de inflatie (of zelfs zouden dalen), waardoor bij

de huurhernieuwing of het afsluiten van nieuwe contracten deze

indexering de facto niet zou kunnen worden doorgevoerd.

Daarnaast kunnen stijgende energieprijzen de operationele marge

onder druk zetten. De teams evalueren periodiek of energieprijzen

moeten worden vastgezet voor langere periodes; zo bestaan

voor onder meer de Belgische en Portugese portefeuille vaste

prijsafspraken met energieleveranciers. In Nederland kunnen

energiekosten via de servicekostenmethodiek 1-op-1 aan

bewoners worden doorgerekend.

Tenslotte kan inflatie, gecombineerd met stijgende energie- en

andere operationele kosten, leiden tot betaalbaarheidsdruk

voor huurders. Een verslechterde betaalbaarheid kan resulteren

in lagere retentie, hogere leegstand en druk op de huurgroei en

financiële prestaties. Xior monitort daarom de betaalbaarheid

per geografische markt, rekening houdend met het besteedbaar

inkomen van huurders en het feit dat opleidingen in Europa vaak

(gedeeltelijk) gesubsidieerd zijn, waardoor de totale kosten voor

studenten lager liggen dan in andere markten zoals de Verenigde

Staten of het Verenigd Koninkrijk.

1.4.6 RISICO’S VERBONDEN AAN WISSELKOERSEN

De Vennootschap kan worden blootgesteld aan valutarisico’s

en wisselkoersrisico’s. Activa en inkomsten van bepaalde

perimetervennootschappen zijn uitgedrukt in een andere valuta

dan de euro (met inbegrip van Poolse złoty, Deense kroon en

Zweedse kroon). Er moet op worden gewezen dat Denemarken

sinds 1982 een vast wisselkoersbeleid voert, eerst ten opzichte

van de Duitse mark en vervolgens ten opzichte van de euro in

het kader van het Europees Wisselkoersmechanisme. Dit zorgt

ervoor dat de wisselkoersschommelingen tussen de Deense

kroon en de euro binnen een marge van 2,25% blijven (d.w.z.

binnen een marge van 762,824 Deense kroon per 100 EUR en

729,252 Deense kroon per 100 EUR). Het risico in verband met

wisselkoersschommelingen is derhalve materieel beperkt tot de

Poolse złoty en de Zweedse kroon.

In het geval van schommelingen in de wisselkoers tussen de

euro en dergelijke vreemde valuta, zou dit kunnen leiden tot een

waardevermindering van de Reële Waarde van het Vastgoed en

andere Poolse en Zweedse activa van de Doelvennootschappen,

uitgedrukt in EUR. Het kan zijn dat het niet mogelijk is om zich tegen

een dergelijk wisselkoersrisico in te dekken. In 2025 waren 8,9%

van de geconsolideerde huurinkomsten van de Vennootschap

uitgedrukt in Poolse złoty en 1,9% van de geconsolideerde

huurinkomsten waren uitgedrukt in Zweedse kroon.

Vanaf 2026 zal de Vennootschap evenwel de mogelijkheid

hebben om in Polen huurinkomsten in euro te factureren en te

innen, hetgeen naar verwachting zal bijdragen tot een verdere

beperking van het blootgestelde wisselkoersrisico met betrekking

tot de Poolse złoty.

1.5 REGLEMENTAIRE EN

ANDERE RISICO'S

1.5.1 RISICO’S VERBONDEN AAN HET STATUUT

VAN OPENBARE GVV EN DE TOEPASSELIJKE

FISCALITEIT

Als Openbare GVV is de Vennootschap onderworpen aan de

GVV-Wetgeving, die bijzondere (op geconsolideerde of niet-

geconsolideerde basis) verplichtingen inhoudt ten aanzien van

o.m. de activiteiten, de schuldgraad, de resultaatverwerking,

belangenconflicten en corporate governance. Het (blijvend)

beantwoorden aan deze specifieke vereisten is onder meer

afhankelijk van het vermogen van de Vennootschap om op

succesvolle wijze haar activa en schuldpositie te beheren, en

van de naleving van strikte interne controleprocedures. De

Vennootschap zou mogelijk niet in staat kunnen zijn om aan deze

vereisten te beantwoorden in geval van een significante wijziging

in haar financiële situatie of anderszins, en zou zo aldus haar GVV-

status kunnen verliezen.

Indien de Vennootschap haar vergunning als GVV zou verliezen,

zou ze niet langer van het bijzonder fiscaal stelsel voor GVV’s

genieten (cf. artikel 185bis WIB 92), hetgeen, onder meer zou

betekenen dat de huurinkomsten op niveau van de Vennootschap,

die nu zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting, aan de

vennootschapsbelasting zouden worden onderworpen. Ook voor

eventuele buitenlandse statuten die de dochtervennootschappen

van de Vennootschap verkrijgen of zouden verkrijgen in andere

jurisdicties (zoals bv. de Spaanse SOCIMI of de Portugese SIC)

geldt dat de eraan verbonden voordelen wegvallen indien het

statuut om enigerlei reden verloren zou worden. Bovendien wordt

het verlies van de vergunning voor het GVV-statuut in de regel

in de kredietovereenkomsten van de Vennootschap aangemerkt

als een gebeurtenis waardoor de kredieten die de Vennootschap

heeft afgesloten vervroegd opeisbaar kunnen worden gesteld (al

dan niet naar aanleiding van zogenaamde “acceleration” of “cross

default” bepalingen begrepen in de kredietovereenkomsten – zie

eveneens Risicofactor 1.4.2). Een dergelijke vervroegde opeising

zou het voortbestaan van de Vennootschap in haar huidige vorm

met haar huidige vastgoedportefeuille in het gedrang brengen.

Dochtervennootschappen van de Vennootschap die niet

het statuut hebben van een GVV of een gespecialiseerd

vastgoedbeleggingsfonds (of de equivalenten onder lokaal recht),

blijven echter onderworpen aan vennootschapsbelasting zoals

elke andere vennootschap, en in de mate dat de Vennootschap

rechtstreeks vastgoed bezit in het buitenland, is het mogelijk

dat de Vennootschap onderworpen is aan lokale belastingen.

De activiteiten van (de dochtervennootschappen van) de

Vennootschap in Nederland (34% van het netto huurresultaat per

31 december 2025), Portugal (6% van het netto huurresultaat per

31 december 2025), Denemarken (11% van het netto huurresultaat

per 31 december 2025), Polen (9% van het netto huurresultaat per

31 december 2025), Duitsland (2% van het netto huurresultaat per

31 december 2025) en Zweden (2% van het netto huurresultaat

per 31 december 2025), worden onderworpen aan de lokale

vennootschapsbelasting. De Spaanse activiteiten vallen onder

het Spaanse SOCIMI regime dat onder bepaalde voorwaarden

aanleiding geeft tot vrijstelling van vennootschapsbelasting. Eén

vennootschap in Portugal heeft het SIC regime verkregen, dat een

vergelijkbaar gevolg heeft. Bovendien bestaat het risico dat het

resultaat (in het bijzonder de winstberekening en kostenallocatie

evenals toegepaste transfer pricing mechanismes), c.q.

de belastbare basis (met inbegrip van voorzieningen voor

(uitgestelde) belastingen) in deze landen op een andere wijze

dient te worden berekend dan op heden het geval is of dat de

interpretatie of praktische toepassing van de onderliggende

regels zou wijzigen. Voorts is het mogelijk dat het toepasselijk

belastingregime, inclusief de toepasbare tarieven, wijzigen.

Dit zou kunnen leiden tot een hogere belastingdruk op deze

activiteiten, of tot discussies en procedures met de bevoegde

fiscale overheden, hetgeen, naast de eventueel verschuldigde

belastingen, aanleiding kan geven tot procedurekosten, boetes en

verwijlintresten en met als ultieme gevolg dat er minder dividenden

naar de Vennootschap zouden opstromen en bijgevolg minder

dividenden aan de aandeelhouders van de Vennootschap zouden

kunnen worden uitgekeerd.

ZERNIKE TOREN

Groningen - NEDERLAND

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

RISICOBEHEER XIOR

1.6 ESG RISICO'S

In het kader van het in kaart brengen van haar risicofactoren

heeft Xior ook de ESG risico’s die een materiele impact kunnen

hebben op haar operaties, financiële vooruitzichten en reputatie

apart in kaart gebracht. Deze risico’s zijn de volgende (die voor het

overgrote deel ook zijn opgenomen als (of als deel van) de hoger

vermelde bedrijfsrisico’s):

1.6.1 ONLINE KLANTBEOORDELINGEN

Negatieve recensies op platforms zoals Google, persartikelen

en berichten op sociale media kunnen de reputatie van Xior

schaden. Een slechte Net Promoter Score (NPS) kan potentiële

huurders en investeerders afschrikken, wat gevolgen heeft

voor de bezettingsgraad en de financiële prestaties. Online

beoordelingen en sociale media hebben een grote invloed

op de publieke perceptie en negatieve feedback kan zich snel

verspreiden, waardoor de reputatieschade nog groter wordt. Het

proactief beheren van online aanwezigheid, het direct reageren op

zorgen van huurders en het handhaven van hoge servicenormen

zijn essentieel om dit risico te beperken.

1.6.2 CYBERAANVALLEN

Cyberaanvallen vormen een aanzienlijk risico voor de IT-systemen

van Xior. Cyberaanvallen kunnen systemen onbeschikbaar

maken, wat kan leiden tot operationele onderbrekingen

en mogelijke financiële schade. Het nemen van robuuste

cyberbeveiligingsmaatregelen is essentieel om dit risico te

beperken. Cyberaanvallen kunnen leiden tot datalekken, verlies

van gevoelige informatie en financiële verliezen als gevolg

van losgeld of herstelkosten. Het implementeren van sterke

beveiligingsprotocollen, regelmatige systeemupdates, training

van werknemers en incidentbestrijdingsplannen zijn essentieel

om je te beschermen tegen cyberbedreigingen.

Zie ook Risicofactor 1.3.8 van dit Jaarverslag.

1.6.3 VOLDOEN AAN VEILIGHEIDS- EN

ONDERHOUDSVOORSCHRIFTEN

Naleving van gezondheids- en veiligheidsvoorschriften en

onderhoudsverplichtingen is cruciaal voor Xior. Niet-naleving kan

leiden tot juridische gevolgen en schade aan de reputatie van Xior.

Om deze risico's te vermijden, is het essentieel dat alle gebouwen

aan de vereiste normen voldoen. Regelmatige inspecties, tijdig

onderhoud en het naleven van veiligheidsprotocollen zijn

noodzakelijk om ongelukken te voorkomen en het welzijn van

huurders te garanderen. Niet-naleving van deze voorschriften

kan leiden tot boetes, wettelijke aansprakelijkheid en verlies van

vertrouwen bij belanghebbenden.

Zie eveneens Risicofactor 1.2.3 van dit Jaarverslag.

1.6.4 BEDRIJFSINTEGRATIE EN -TRANSFORMATIE

De snelle groei van Xior en de integratie van nieuwe

bedrijfsactiviteiten, zoals Basecamp, en het uitrollen van

nieuwe processen zoals Yardi, zorgen voor uitdagingen bij het

behouden van efficiëntie en operationele afstemming. Het

niet effectief integreren van deze veranderingen kan leiden tot

inefficiëntie, operationele problemen en het niet naleven van

intern beleid. Het integratieproces omvat het op één lijn brengen

van verschillende bedrijfsculturen, systemen en processen, wat

complex en tijdrovend kan zijn. Ineffectieve integratie kan leiden

tot verstoringen van de bedrijfsvoering, hogere kosten en een

afname van het moreel en de productiviteit van werknemers.

Zie eveneens Risicofactor 1.3.4 van dit Jaarverslag.

1.6.5 EXTREME WEERSOMSTANDIGHEDEN

De panden van Xior kunnen steeds kwetsbaarder worden voor

extreme weersomstandigheden zoals stormen, overstromingen,

extreme temperaturen en droogte. Deze omstandigheden kunnen

leiden tot aanzienlijke reparatiekosten, met name voor schade

zoals lekkage als gevolg van hevige regenval of brand. Zware

regenval kan bijvoorbeeld leiden tot het binnendringen van water

in kelders, wat leidt tot schimmelgroei en structurele schade,

waardoor dure reparaties en renovaties nodig zijn. In het ergste

geval kunnen brandincidenten door extreme hitte leiden tot

aanzienlijke materiële schade en hoge renovatiekosten.

Daarnaast kunnen extreme temperaturen het wooncomfort

van studenten aantasten, wat gevolgen kan hebben voor de

bezettingsgraad en de huurinkomsten. Langdurige hittegolven of

koude periodes kunnen HVAC-systemen belasten, wat leidt tot

hogere onderhoudskosten en energieverbruik.

1.6.6 WAARDEVERMINDERING VAN NIET-ENERGIE-

EFFICIËNTE GEBOUWEN DOOR STRENGERE

REGELGEVING

Onroerend goed met slechte EPC-labels wordt steeds

onaantrekkelijker op de markt. Regelgevende instanties leggen

steeds strengere energie-efficiëntienormen op. Xior zal gebouwen

met een slecht EPC-label moeten renoveren of desinvesteren

om aan deze regelgeving te voldoen. Als dit niet gebeurt, kan

dit leiden tot juridische sancties en hogere operationele kosten.

De nalevingskosten omvatten niet alleen de directe kosten voor

het aanpassen van gebouwen, maar ook de administratieve

lasten die gepaard gaan met de voortdurende naleving van de

veranderende regelgeving. Niet-naleving kan leiden tot boetes,

juridische geschillen en een aangetaste reputatie, wat de

financiële prestaties verder kan beïnvloeden.

Xior loopt het risico op zogenaamde “gestrande activa”, omdat

het niet langer mogelijk zou zijn om rendabel deze gebouwen te

desinvesteren. Waardevermindering van dergelijke gebouwen

kan een negatieve invloed hebben op de totale waardering van

de activaportefeuille van Xior. Gebouwen met een lage energie-

efficiëntie zijn minder aantrekkelijk voor milieubewuste huurders

en investeerders, wat leidt tot een lagere vraag en lagere

huurinkomsten. Bovendien kunnen de kosten om deze gebouwen

aan te passen aan de huidige energienormen onbetaalbaar hoog

zijn, waardoor hun marktwaarde nog verder daalt.

Door deze materiële ESG-risico's aan te pakken, wil Xior

zijn veerkracht en duurzaamheid vergroten en zorgen voor

waardecreatie op de lange termijn voor zijn belanghebbenden.

BASECAMP BY XIOR

Lyngby - DENEMARKEN

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

RISICOBEHEER XIOR

”

DANKZIJ ONS UNIEK OPERATIONEEL MODEL

EN DE STERKE FUNDAMENTEN VAN DE

STUDENTENMARKT, HEBBEN WE ONZE BLIJVENDE

WAARDEN, ZOALS BEZETTINGSGRAAD EN LIKE-

FOR-LIKE GROEI, OPNIEUW BEVESTIGD.„

WOORD

VAN DE

VOORZITTER

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

WOORD VAN DE VOORZITTER XIOR

In 2025 vierden we tien jaar Xior op de beurs en

blikten we terug op een uitzonderlijk groeitraject

sinds onze beursgang in 2015. Wat begon als een lokale

Belgische/Nederlandse portefeuille van €200 miljoen

en 2.000 units, is in een decennium uitgegroeid tot een

toonaangevend pan-Europees platform, actief in acht

landen en goed voor €3,6 miljard aan vastgoed en meer

dan 22.000 studentenunits. Vandaag is Xior uitgegroeid

tot de grootste kotbaas van continentaal Europa.

De voorbije jaren stonden in het teken van het versterken

van onze fundamenten. In een uitdagende macro-

economische context hebben we resoluut ingezet op

balansversterking, schuldafbouw, risicoreductie en het

creëren van een Europees platform. Met een schuldgraad

(LTV) onder de 50% hebben we een belangrijke financiële

mijlpaal bereikt, aangevuld met een verdere versterking van

onze liquiditeitspositie. Tegelijk zijn we blijven investeren

in de kwaliteit van onze portefeuille en dienstverlening

en in de structurele verbetering van onze operationele

efficiëntie.

Vandaag plukken we de vruchten van die inspanningen.

Xior staat sterker dan ooit, met een robuuste financiële

positie, een schaalbaar operationeel model en een

duidelijke strategische focus. Vanuit die solide basis

verschuift onze aandacht opnieuw naar duurzame

groei, met een blijvende focus op financiële discipline en

waardecreatie op lange termijn.

Een belangrijke troef van Xior is ons unieke pan-Europese

platform. In een geopolitieke context die steeds

complexer en onzekerder wordt, geloven wij meer dan

ooit in de kracht van Europese spreiding en integratie.

Onze aanwezigheid in acht landen biedt niet alleen

schaalvoordelen, maar verhoogt ook onze veerkracht en

wendbaarheid.

Die Europese spreiding gaat gepaard met een verdere

harmonisering van onze organisatie, processen en

policies over alle landen heen. Dit vertaalt zich in een

verdere verlaging van risico’s en een versterking van

onze operationele en organisatorische structuur. Xior

is vandaag een sterk geïntegreerd Europees bedrijf,

zowel op operationeel, digitaal als organisatorisch vlak.

De verdere uitrol van ons digitale platform MyXior,

dat inmiddels op kruissnelheid draait, speelt hierin

een sleutelrol. Het ondersteunt de integratie van onze

activiteiten, verhoogt de efficiëntie en versterkt de

connectie met onze studenten.

Ondanks de focus op balansversterking is Xior blijven

investeren in verdere groei, wat zich in 2025 vertaalde

in een toename van het aantal verhuurbare eenheden

met circa 8%. De portefeuille werd verder uitgebreid

met onder meer acquisities in Wroclaw, Warschau, en

de oplevering van de residentie Wenedów in Warschau.

Ook de ontwikkelingspijplijn blijft sterk, met geplande

opleveringen in 2026 en 2027, waaronder Brinktoren in

Amsterdam en Boavista in Porto, waardoor het totaal

aantal verhuurbare eenheden verder zal doorgroeien

tot ruim boven de 23.000.

We blijven overtuigd van de structurele sterkte van

onze niche. De vraag naar kwalitatieve en betaalbare

studentenhuisvesting blijft onverminderd hoog, gedreven

door een groeiende internationale studentenpopulatie,

een aanhoudend onderaanbod en toenemende

professionalisering. Tegelijk zien we dat digitalisering en

schaal steeds belangrijker worden in onze sector.

Onze hoge bezettingsgraad van 98% en een klant-

tevredenheid van 86% bevestigen dat onze prijs-

kwaliteitpropositie juist zit. Xior biedt vandaag meer

dan louter huisvesting: we creëren een geïntegreerde

woonbeleving voor studenten, met een duidelijke en

onderscheidende waardepropositie.

Dankzij onze sterke locaties, ons kwaliteitsvolle product

en onze schaalbare organisatie zijn we uitstekend

gepositioneerd om ook in de toekomst verder te groeien.

De verdere Europeanisering van onze activiteiten zal

daarbij een belangrijke rol blijven spelen.

VOORUITBLIK

Xior blijft gefocust op drie strategische pijlers: return,

efficiëntie en kwaliteit. Deze vormen de basis voor

duurzame EPS-groei en een verdere versterking van

onze marktpositie. Tegelijk blijven we investeren in

een kwalitatieve en geïntegreerde woonbeleving, zodat

studenten zich bij Xior écht thuis voelen.

Wilfried Neven

Voorzitter

Raad van Bestuur

LUMIAR

Lissabon - PORTUGAL

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

WOORD VAN DE VOORZITTER XIOR

”

ALS ÉÉN VAN DE GROOTSTE EIGENAARS EN

BEHEERDERS VAN STUDENTENHUISVESTING

IN CONTINENTAAL EUROPA BLIJFT XIOR DE

SECTOR MEE VORMGEVEN EN INSPELEN OP

DE GROEIENDE VRAAG NAAR KWALITATIEVE

STUDENTENHUISVESTING.„

KERNCIJFERS

PER 31.12.2025

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

KERNCIJFERS XIOR

Geconsolideerde resultatenrekening

in duizenden EUR 31/12/25 31/12/24 31/12/23

Nettohuurresultaat

179.600 167.638 145.567

Vastgoedresultaat

188.459 171.968 153.590

Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille

144.296 130.183 112.377

Financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa

en passiva)

-34.925 -35.406 -25.889

EPRA-winst

102.827 91.240 82.566

EPRA-winst – deel van de groep

102.323 90.961 82.070

Resultaat op de portefeuille (IAS 40)

-31.921 1.295 -70.745

Herwaardering financiële instrumenten (niet-effectieve rente-indekkingen)

5.001 -20.136 -39.169

Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint

ventures

0 0 6.990

Uitgestelde belastingen

-7.235 -5.890 10.953

Nettoresultaat (IFRS)

68.672 66.509 -9.405

Verhuurbare portefeuille

31/12/25 31/12/24 31/12/23

Aantal verhuurbare units 22.268 20.695 19.673

Aantal verhuurbare bedden 22.863 21.274

Bruto waarderingsrendementen

31/12/25 31/12/24 31/12/23

België

5,39% 5,41% 5,29%

Nederland

5,84% 5,67% 5,62%

Spanje

5,13% 5,27%

Portugal

6,13% 6,11%

Duitsland

6,61% 6,66% 6,62%

Polen

8,88% 8,34% 8,36%

Denemarken

5,00% 5,28% 5,35%

Zweden

6,18% 6,31% 6,13%

Geconsolideerde balans

in duizenden EUR 31/12/25 31/12/24 31/12/23

Eigen vermogen

1.753.131 1.634.504 1.517.667

Eigen vermogen – deel van de groep

1.751.575 1.633.544 1.516.890

Reële waarde van de vastgoedbeleggingen

3.558.842 3.314.053 3.212.855

Loan-to-Value

49,87% 50,99% 52,40%

Schuldgraad (GVV-Wet)

49,92% 50,64% 52,88%

Kerncijfers per aandeel

in EUR 31/12/25 31/12/24 31/12/23

Aantal aandelen

46.695.094 42.344.283 38.227.797

Gewogen gemiddelde aantal aandelen

46.279.394 41.118.335 37.142.375

EPRA-winst

per aandeel

2,22 2,22 2,22

EPRA-winst

per aandeel - deel van de groep

2,21 2,21 2,21

Resultaat op de portefeuille (IAS 40)

-0,69 0,03 -1,61

Herwaardering indekkingsinstrumenten

-0,11 0,49 -1,05

Nettoresultaat per aandeel (IFRS)

1,48 1,62 -0,25

Slotkoers van het aandeel

28,95 29,65 29,70

Nettoactiefwaarde per aandeel (IFRS) (vóór dividend)

37,51 38,58 39,68

Uitkeringspercentage (tov EPRA-winst )

80% 80% 80%

Voorgesteld dividend per aandeel

1,768 1,768 1,768

Alternatieve Prestatiemaatstaven (APM’s) zijn maatstaven die Xior Student Housing NV hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De European and

Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn sinds 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De

begrippen die Xior beschouwt als APM’s zijn opgenomen in Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarlijks Financieel Verslag. De APM’s zijn gemarkeerd met en voorzien van een definitie,

doelstelling en reconciliatie, zoals vereist door de ESMA richtlijn.

Er wordt verwezen naar Hoofstuk 10.9.7 van dit Jaarlijks Financieel Verslag voor meer uitleg omtrent de inhoud van deze uitgestelde belasting.

Berekend als geschatte huur op jaarbasis gedeeld door de Reële Waarde en exclusief ontwikkelingsprojecten. Voor Spanje en Portugal worden vanaf 2025 bruto waarderings-

rendementen gerapporteerd in plaats van NOI yields. De vergelijkende cijfers zijn overeenkomstig herwerkt.

Reële Waarde of “Fair value” van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, waarvan de transactiekosten (cfr.

Persbericht BE-REIT Association van 10 november 2016 - update persbericht van de BE-REIT Association van 30 juni 2025) zijn afgetrokken. De Reële Waarde stemt overeen met

de boekwaarde onder IFRS.

Berekend volgens het K.B. van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen.

Op basis van dividendgerechtigdheid van de aandelen.

Berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen.

Op basis van het aantal aandelen.

Het uitkeringspercentage is berekend op basis van het geconsolideerde resultaat. De effectieve uitkering van het dividend gebeurt op basis van het statutaire resultaat van Xior

Student Housing NV.

Onder voorbehoud van goedkeuring door de Algemene Vergadering.

Potsdam - DUITSLAND

BASECAMP BY XIOR

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

KERNCIJFERS XIOR

COMMERCIËLE

ACTIVITEITEN

EN STRATEGIE

4.1 WIE WE ZIJN – ONS PROFIEL

Xior is de toonaangevende continentaal-Europese specialist in studenten-

huisvesting. Als eigenaar en beheerder van onze studenten residenties

bieden we een verscheidenheid van productfamilies aan om zoveel

mogelijk studenten een geweldige eerste woonervaring te bieden.

Xior werd in 2007 opgericht door haar huidige CEO, Christian Teunissen.

In de loop van zijn studies ontwikkelde Christian een passie voor

studentenhuisvesting met een duidelijke visie: elke student een

geweldige woonervaring bieden door hen een omgeving te verschaffen

waarin ze in de best mogelijke omstandigheden kunnen studeren en zich

kunnen voorbereiden op hun toekomst.

Xior is uitgegroeid tot de grootste eigenaar en beheerder van

studentenhuisvesting op het Europese vasteland. Vandaag heeft de

portefeuille van Xior residenties in België, Nederland, Spanje, Portugal,

Polen, Duitsland, Denemarken en Zweden. We hebben een toegewijd

team van meer dan 250 medewerkers die huisvesting bieden aan meer

dan 22.800 studenten, met de opdracht ze allemaal een thuisgevoel te

geven

(feel at home).

Om trouw te blijven aan deze visie, blijven we bouwen aan een sterke

en duurzame basis, door te werken aan de ontwikkeling van de juiste

medewerkers, cultuur, processen en milieuverbintenissen.

”

MENSEN VORMEN DE KERN VAN ONS BEDRIJF.

WE STIMULEREN INCLUSIE EN PERSOONLIJKE GROEI

ZODAT WE DE BEST MOGELIJKE SERVICE KUNNEN

BIEDEN OM ZOVEEL MOGELIJK GELUKKIGE STUDENTEN

TE HEBBEN.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE XIOR

DUITSLAND

Leipzig

Potsdam

ZWEDEN

Malmö

SPANJE

Barcelona

Granada

Madrid

Malaga

Sevilla

Zaragoza

PORTUGAL

Lissabon

Porto

BELGIË

Antwerpen Leuven

Brussel Luik/Seraing

Gent Mechelen

Hasselt Namen

NEDERLAND

Amsterdam

Breda

Delft

Eindhoven

Enschede

Groningen

Leeuwarden

Leiden

Maastricht

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Vaals

Venlo

Wageningen

DENEMARKEN

Aarhus

Kopenhagen

Lyngby

POLEN

Katowice

Krakau

Łódź

Warschaw

Wroclaw

252

werknemers

22.268

Operationele units

4.2 WAAROM WE HET DOEN –

ONS DOEL

Onze basis bestaat uit een geïntegreerde benadering van

duurzaamheid in onze activiteiten en onze waarden. Respect voor

milieu en maatschappij worden verankerd in het hele bedrijf en in

alles wat we doen. We zullen een mensgerichte cultuur hebben

en een governancemodel toepassen dat efficiëntie stimuleert

in een groter en breder geografisch verspreid bedrijf. Het

governancemodel omvat een meer evenwichtige werkmethode

tussen de regio's en de ondersteunende functies van de groep.

Xior wil meer doen dan enkel bakstenen of infrastructuur ter

beschikking stellen. Wij geloven dat we een fundamentele rol

spelen in de weg die studenten afleggen naar zelfstandigheid.

We willen onze studenten een veilige en kwalitatieve omgeving

bieden, een plek waar ze zich volledig thuis voelen. We willen onze

studenten de basis geven om te slagen door hen te ondersteunen

in hun ontwikkeling en leertraject en hen zo te helpen succesvol

te zijn in hun opleiding en toekomstige carrières.

Als grootste speler op het Europese vasteland hebben we een

grote verantwoordelijkheid ten aanzien van onze studenten,

een unieke, toekomstgerichte demografische groep met snel

wisselende generaties en veranderende behoeften. Daarom

streven we ernaar om altijd dicht bij onze studenten te staan

en op de hoogte te blijven van hun waarden, behoeften en

verwachtingen om zo een geweldige woonervaring te bieden.

Door onze positie als één van de grootste eigenaars en

beheerders van studentenhuisvesting kunnen wij normen

bepalen en een gamechanger zijn voor de sector. Zo kunnen we

studentenhuisvesting continu helpen te evolueren, om zoveel

mogelijk studenten toegang te geven tot onderwijs en huisvesting

in een gezonde omgeving.

4.3 WAT WE DOEN – ONS PRODUCT EN

ONZE ORGANISATIE

Xior is een beursgenoteerde vastgoedspeler gespecialiseerd in

studentenhuisvesting op het Europese vasteland. Als eigenaar en

beheerder hebben we de volledige waardeketen in huis, terwijl we

een pure player zijn, regelrecht gericht op studentenhuisvesting.

Door dit unieke bedrijfsmodel kunnen we meer zijn dan alleen een

verhuurder. We beheren ook de activa, bedienen de studenten

en stemmen de activa, kamers en diensten nauwkeurig af op de

specifieke behoeften van studenten.

ONZE DOELMARKT:

Onze doelgroep zijn studenten in de leeftijdscategorie 17-28

jaar. Dat zijn onder meer nationale en internationale studenten,

onderzoeksassistenten en onderzoekers, jonge postdoctorale

en doctoraatsstudenten aan wie we rechtstreeks in onze

verhuurkantoren en residenties verhuren. Daarnaast werkt Xior

rechtstreeks samen met onderwijsinstellingen door middel van

nominatieovereenkomsten of partnerships. In mindere mate

richten we ons ook op uitwisselingsstudenten voor een semester,

tijdelijke taalstudenten en beginnende jonge professionals.

Ouders zijn belangrijke medebeslissers bij de keuze van een thuis

weg van huis voor de student en Xior biedt hen de gemoedsrust

dat hun student in de best mogelijke omstandigheden kan wonen,

leren en groeien.

DE KERN VAN ONS PRODUCT:

We beheren een continentaal-Europees platform met lokale

aanwezigheid op al onze locaties via lokale teams in de residentie

en/of een lokaal verhuurkantoor. Zo staan we altijd klaar voor onze

studenten.

Xior heeft verschillende productfamilies, waardoor we huisvesting

aan een zo breed mogelijke waaier van studenten kunnen

aanbieden. Deze kamertypes zijn onderverdeeld in 4 categorieën

gaande van basic tot premium+.

BASIC BASIC+

COMFORT PREMIUM +

XIOR KAMERTYPES

Ongeacht het type bieden alle kamers in de residenties van Xior

een comfortabele leefomgeving en zijn ze volledig uitgerust voor

het welzijn van de studenten van vandaag en morgen.

”XIOR STUDENT

HOUSING WIL ZOVEEL

MOGELIJK STUDENTEN

EEN GEWELDIGE EERSTE

WOONERVARING BIEDEN, IN

OVEREENSTEMMING MET

HUN WAARDEN.

„

HOUSING THE FUTURE

Studenten huisvesten betekent de

toekomst huisvesten, de generaties

huisvesten die worden gecon fron-

teerd met de gevolgen van keuzes en

acties van de maatschappij vandaag.

Daarom vinden we het essentieel

om de waarden te volgen die deze

studenten zelf hebben vastgelegd,

door duurzaam te ondernemen

en hen tegelijkertijd te leren hun

leefomgeving en de planeet goed te

behandelen, zodat we samen een

impact kunnen maken. Zo kunnen we

bouwen aan een mooie toekomst voor

onze studenten en onze planeet.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE XIOR

Al onze residenties:

• zijn centraal gelegen op 'triple-A' locaties dicht bij de onder-

wijsinstellingen en/of het stadscentrum;

• bevinden zich in de buurt van het openbaar vervoer;

• zijn van de hoogste kwaliteit en worden regelmatig onderhou-

den, zijn uitgerust met adequate brand- en andere veiligheids-

uitrusting;

• genieten tal van andere faciliteiten (variërend van gebouw tot

gebouw), zoals:

- Aantrekkelijke gemeenschappelijke ruimtes (studieruimtes,

kookruimte, gamingruimtes, gyms, buitenruimtes of

dakterrassen, ...).

- Parking (voor auto's en/of fietsen).

- In sommige landen biedt Xior zelfs drie maaltijden per dag

(volpension), linnenservice, schoonmaak van de kamer,

24/7 aanwezigheid van receptie en security aan evenals

een buitenzwembad, airconditioning en een medische

telefoondienst ’s nachts.

Een levendige

gemeenschap

24/7

beschikbaarheid

voor noodsituaties

Lokale

teams

Snelle

internetverbinding

In-house

herstellingen met

snelle interventies

Probleemloos

in- en uitchecken

Wasruimtes

Schoonmaak-

diensten

Eerlijke prijsstelling

Beveiligings-

systemen

Verkoop-

automaten

Een levendige

gemeenschap

Leipzig - DUITSLAND

BASECAMP BY XIOR

4.4 HOE WE HET DOEN – ONZE STRATEGIE

Onze strategie houdt ons gefocust op onze prioriteiten, zodat we

op een duurzame manier een geweldige woonervaring kunnen

blijven bieden aan zoveel mogelijk studenten, terwijl we ook waarde

creëren voor onze aandeelhouders en al onze belanghebbenden.

De strategie van Xior bestaat uit 4 belangrijke pijlers: People,

Product, Planet en Process. Onze waarden maken integraal deel

uit van elk van deze pijlers en vormen de lijm die al onze acties

met elkaar verbindt.

HOUSING THE FUTURE

ZOVEEL MOGELIJK

STUDENTEN EEN

GEWELDIGE EERSTE

WOONERVARING BIEDEN

PEOPLE, PRODUCT, PLANET & PROCESS

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE XIOR

PEOPLE – DE #XIORFAMILY

Mensen vormen de kern van ons bedrijf. Elke medewerker is

essentieel voor het succes van Xior. Een gemotiveerde medewerker

leidt tot blije studenten en sterke partnerships. Daarom is het

voor ons essentieel dat we investeren in onze mensen om hen

te helpen slagen. We stimuleren inclusie, persoonlijke groei en

koesteren talent, zodat we de best mogelijke service kunnen

bieden om zoveel mogelijk gelukkige studenten te hebben.

Onze bedrijfscultuur is gebaseerd op onze gedeelde waarden,

die dienen als de kernmotor van onze strategie, die ons bedrijf en

onze activiteiten sturen en die we handhaven in alles wat we doen.

FOCUS ON THE CLIENT

Hoe kan ik helpen? We zullen klanten altijd

centraal stellen en rekening met hen houden

als we een beslissing nemen.

ACT SUSTAINABLY

We zorgen voor de planeet en blijven ons

inspannen om onze impact op het klimaat te

verminderen.

MOVE AS ONE TEAM

We zijn één team, één familie. Samen kunnen

we zoveel meer bereiken.

INTEGRITY AND DIVERSITY

We respecteren elkaar en ieders verschillen en

bijdragen. Elke medewerker wordt gewaardeerd

en gerespecteerd voor wie hij of zij is.

LEARN, TEACH, GROW

We leren samen, we onderrichten samen, we

groeien samen.

YOU CAN MAKE THE DIFFERENCE

We weten dat iedere persoon essentieel is voor

het succes van Xior. Iedereen brengt zijn talent

mee en heeft een impact op ons bedrijf.

PRODUCT (INVESTERINGS- & FINANCIËLE STRATEGIE)

Xior heeft als eigenaar en beheerder de volledige waardeketen

in huis. Door dit unieke bedrijfsmodel kunnen we meer zijn dan

alleen een verhuurder. We beheren ook de activa en bedienen de

studenten. Omdat we zoveel mogelijk studenten een geweldige

eerste woonervaring willen bieden, is het van cruciaal belang dat

we de juiste producten en diensten aanbieden.

Daarnaast willen we duurzame waardegroei op lange termijn

genereren voor onze aandeelhouders, gemeenschappen, werk-

nemers en het bedrijf zelf. Onze activa zijn geografisch gespreid,

waardoor de risico's van één markt afnemen.

Als we kijken naar nieuwe investeringen, zijn we op zoek naar

hoogwaardige, duurzame, goed ontworpen en goed gelegen

residenties. Xior past een reeks parameters toe op basis waarvan

toekomstige acquisities of ontwikkelingen worden beoordeeld,

waaronder criteria die ervoor zorgen dat onze volledige portefeuille

(en dus het volledige studentenhuisvestingslandschap) steeds

duurzamer wordt.

ONZE INVESTERINGSCRITERIA

Gevestigde studentensteden:

We focussen op steden met een centrum voor hoger onderwijs

en een grote en/of groeiende studentenpopulatie

Tier 1-locaties:

Residenties moeten goed gelegen zijn nabij onderwijs-

instellingen, openbaar vervoer en indien mogelijk dicht bij het

stadscentrum

Minimumgrootte:

Over het algemeen richten we ons op residenties met minstens

100 units om efficiënt beheer en schaalvoordelen mogelijk te

maken

Financiële rendementsdrempels:

De toepassing van bepaalde minimale rendementsdrempels

per land/stad, rekening houdend met de marktomstandigheden,

met een specifieke focus op stabiele cash-on-cash

rendementen op lange termijn

Kwaliteit en duurzaamheid:

Duurzaamheid en duurzame ontwikkeling van gebouwen zijn een

prioriteit in onze investeringsstrategie. Voor eigen ontwikkelingen

stelt Xior kwaliteitsnormen vast op het vlak van comfort, veilig-

heid en duurzaamheid. Wanneer bestaande gebouwen worden

aangekocht, moeten die ook aan die normen voldoen of op

een doeltreffende en kostenefficiënte manier kunnen worden

verbouwd om aan die normen te voldoen. Xior blijft de toepassing

verkennen van innovatieve & meer gevestigde oplossingen, zoals

warmteterugwinning, modulaire bouwtechnieken, energieopslag,

groene elektriciteit, de beheersing van isolatie- en ventilatie-

eigenschappen en het gebruik van zonnepanelen, groene daken,

enz.

Productdifferentiatie:

Nieuwe investeringen moeten bijdragen aan een evenwichtig

aanbod van producten op stads- en residentiebasis in

termen van kamertype, betaalbaarheid voor studenten en

serviceniveau

Portefeuillediversifiëring:

Xior diversifieert zijn portefeuille en activiteiten door het

opzetten van een studentenhuisvestingsplatform in meerdere

landen van het Europese vasteland. Andere soorten activa,

zoals commercieel of onderwijsvastgoed, zijn ondergeschikt

of complementair aan de kernfocus van studentenhuisvesting

ONZE INVESTERINGSAANPAK

Verwerving van activa:

Wij verwerven of ontwikkelen duurzame activa van hoge

kwaliteit met een lange levensduur

Verbetering en optimalisatie van de investeringswaarde:

We verbeteren de investeringswaarde door schaalbaarheid,

operationele efficiëntie en uitmuntendheid

Gedisciplineerde financiering:

We hanteren een gedisciplineerde financieringsaanpak, waarbij

we onze hefboomwerking in de gaten houden en ervoor zorgen

dat we ons kapitaal in al onze activa optimaliseren

Diversifiëring:

We diversifiëren op 4 verschillende niveaus:

1. Internationale diversifiëring door de portefeuille te spreiden

over meerdere landen op het Europese vasteland

2. Inspelen op de breedte van de markt door actief te zijn in

meerdere steden in één land

3. Verdieping van de markt door meerdere residenties in één

stad te beheren

4. Diversifiëring van ons product door verschillende product-

families aan te bieden

Duurzaamheid:

We zetten ons in om onze studenten een gezonde leefomgeving

te bieden en onze ecologische voetafdruk zoveel mogelijk

te beperken. We willen gelukkige studenten in efficiënte

gebouwen

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE XIOR

Financiële strategie

Op Belgische REIT's zijn regels betreffende de maximale schuld-

graad (wettelijk begrensd op 65%), de rentedekkingsverhouding

(minstens 125%) en de pay-out ratio (minstens 80% van de winst

in eenvoudige termijnen) van toepassing. Bijgevolg is Xior, net als

elke andere REIT, beperkt in zijn mogelijkheden tot zelffinanciering.

Het bedrijf zal dan ook blijven streven naar een evenwichtige groei

van zowel het eigen vermogen als het vreemd vermogen, naast

de verdere uitbouw van de portefeuille. Het bedrijf hanteert een

financiële strategie die gebaseerd is op de volgende principes:

• Gezien de huidige macro-economische omgeving blijft conti-

nue balansdiscipline de kernfocus om de schuldgraad en LTV

onder 50% te houden.

• Een gediversifieerd looptijdprofiel van onze schuldverplichtingen.

• Een passende rentehedgingstructuur (zie eveneens Hoofdstuk

5.3.2 van dit Jaarverslag).

• Een aantrekkelijk dividendbeleid, onder voorbehoud van de be-

schikbaarheid van uitkeerbare reserves, dat ernaar streeft het

dividend per aandeel jaarlijks te verhogen (of minimaal stabiel

te houden) (zie Hoofdstuk 7.5 van dit Jaarverslag).

PLANET

Xior engageert zich als eigenaar en beheerder op lange termijn om

zoveel mogelijk studenten en al onze medewerkers een gezonde

en duurzame omgeving te bieden die persoonlijke groei bevordert.

'Housing the future' betekent dat we ons inzetten voor de zorg

voor en bescherming van de planeet door op een verantwoorde

en duurzame manier zaken te doen. We willen onze studenten

een gezonde leefomgeving bieden die hen klaarmaakt voor hun

toekomst, aansluit bij hun waarden en hen een eerste blik geeft

op hoe duurzaam leven in de praktijk kan werken.

Voor Xior is duurzaamheid een missie, een manier van denken,

doen en leven. Xior streeft naar maatschappelijk engagement en

een toekomstgerichte visie om zijn positie als verantwoordelijke

werkgever en verhuurder verder te verbeteren, door te investeren

in ons team en onze studenten, en op lange termijn waarde te

creëren voor al zijn stakeholders.

We zorgen voor de planeet en haar gemeenschappen door

verschillende acties te ondernemen en verbintenissen aan te

gaan. We zetten ons in voor het Science Based Targets Initiative

(SBTi) dat in 2015 werd opgericht om bedrijven te helpen

emissiereductiedoelstellingen op te stellen in overeenstemming

met de klimaatwetenschap en de doelstellingen van het Akkoord

van Parijs, met als einddoel de opwarming van de aarde te beperken

tot 1,5 °C boven het pre-industriële niveau. Als onderdeel van die

wereldwijde inspanning streeft Xior naar een vermindering van

haar uitstoot en heeft Xior zich reeds gecommitteerd om de

'scope 1&2' broeikasgassen te verminderen. Ook voor scope 3

zijn er reductieambities. Onze duurzaamheidsstrategie is ook

afgestemd op 7 'duurzame ontwikkelingsdoelstellingen' (SDG's)

van de VN (zie Hoofdstuk 9 van dit Jaarverslag voor onze

volledige ESG-rapportering en -strategie).

Met deze acties en verbintenissen streven we ernaar duurzame

gebouwen te creëren in duurzame gemeenschappen.

PROCESS

Governance, ethiek en integriteit

Xior heeft een duidelijke strategie om te allen tijde eerlijk en correct

zaken te doen. Dit zorgt voor verantwoorde bedrijfspraktijken in

het hele bedrijf met al onze belanghebbenden en partners.

Ons netwerk en onze gemeenschappen

Met jarenlange ervaring in studentenhuisvesting is Xior expert

geworden in studentenhuisvesting en heeft het sterke partnerships

uitgebouwd met ontwikkelaars, onderwijsinstellingen, lokale

gemeenschappen en buurten. We werken nauw met hen

samen om residenties te bouwen en te beheren die voldoen

aan de behoeften van de studenten, onze investeerders en de

gemeenschap en in overeenstemming zijn met onze waarden en

duurzaamheidsdoelstellingen. We blijven ons uitgebreide netwerk

ondersteunen en er de dialoog mee aangaan om zoveel mogelijk

studenten een geweldige eerste woonervaring te bieden. Op die

manier kunnen we duurzame, inclusieve gemeenschappen blijven

bouwen waarin studenten zich thuis voelen.

Operations

De operationele strategie van Xior is om zo dicht mogelijk bij

de doelmarkt te staan, ondersteund door gecentraliseerde

staffuncties. Het dagelijks beheer van de residenties gebeurt vanuit

lokale kantoren, zodat Xior een hoogstaande dienstverlening, korte

doorlooptijden en nauwe studentencontacten kan garanderen.

Hetzelfde geldt voor de verkoop en huurincasso.

Waar nodig doet Xior een beroep op een netwerk van

dienstverleners die consistente servicestandaarden leveren in

overeenstemming met onze waarden, en investeert Xior in het

uitbouwen van langdurige relaties met deze partners. Hoewel Xior

een persoonlijke en op maat gemaakte dienstverlening biedt per

residentie, ligt de nadruk evenzeer op digitale communicatie.

Onlinetools vervangen niet het nauwe contact van Xior met

studenten, maar zijn er om meer responsiviteit, klanttevredenheid

en community building te leveren. Voor de meeste residenties

kan de onboardingcyclus van kamerbezoeken, boekingen en

contracten nu online worden uitgevoerd. Het doel is om potentiële

huurders de mogelijkheid te geven informatie online te bekijken en

te bestuderen. Online marketinginspanningen zoals #xiorfamily

onderstrepen het gemeenschapsgevoel dat Xior wil creëren voor

zijn huurders. Die marketinginspanningen worden geleverd op

groepsniveau en op land-, regio-, stads- en residentieniveau

zodat relevante informatie haar weg vindt naar het juiste publiek.

De online marketingaanwezigheid wordt voortdurend ondersteund

door lokale activering, zoals open dagen en marketing ter

plaatse. Functionele gecentraliseerde ondersteuning vanuit het

hoofdkantoor van de groep of het hoofdkantoor in een land is

mogelijk in de vorm van management, financiën, boekhouding,

marketing, HR, juridisch advies, IT, projectmanagement, ESG-

implementatie, kwaliteitscontrole en engineering.

Baselife en community building

Naast kwalitatieve huisvesting zet Xior sterk in op het creëren van

een geïntegreerde woon- en leefervaring via het Baselife-concept.

Met dit programma wil Xior verder gaan dan het aanbieden van

een kamer alleen, door actief in te zetten op community building,

welzijn en sociale verbinding binnen de residenties.

Via een gevarieerd aanbod aan activiteiten, gaande van sport- en

ontspanningsmomenten tot culturele initiatieven, kookworkshops

en activiteiten gericht op het welzijn van de studenten, stimuleert

Xior interactie tussen bewoners van diverse nationaliteiten

en studierichtingen. Op die manier draagt Baselife bij aan

een inclusieve en veilige leefomgeving waarin studenten zich

ondersteund en betrokken voelen.

Een centrale rol binnen dit concept is weggelegd voor

de Basebuddies. Dit zijn studenten die in een bepaalde

residentie wonen en daar optreden als aanspreekpunt en

community-ambassadeur. Zij ondersteunen nieuwe bewoners

bij hun integratie, organiseren activiteiten en bevorderen het

gemeenschapsgevoel. Door deze peer-to-peer aanpak verlaagt

Xior de drempel voor contact, versterkt het de sociale cohesie en

verhoogt het de algemene tevredenheid van bewoners.

Met Baselife en de inzet van Basebuddies verbetert Xior niet

alleen de ervaring voor de bewoners, maar ook de retentie en

betrokkenheid. Het concept wordt gefaseerd uitgerold en verder

geoptimaliseerd binnen de verschillende landen waar Xior actief

is, met aandacht voor lokale noden en culturele verschillen.

BASELIFE &

COMMUNITY

BUILDING

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE XIOR

BEHEER

VERSLAG

”

IN 2025, BREIDDEN WE ONS UNIEKE BASELIFE

COMMUNITY-CONCEPT VERDER UIT. ZO HEBBEN

WE STEEDS MEER ENTHOUSIASTE LOKALE

BASEBUDDIES (STUDENTENAMBASSADEURS) DIE

DE STUDENTEN IN HUN RESIDENTIE HELPEN OM

ZICH HELEMAAL THUIS TE VOELEN.„

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

BEHEERSVERSLAG XIOR

5.1 STATUUT VAN OPENBARE GVV

Op 24 november 2015 heeft de FSMA aan Xior een vergunning

verleend als openbare Gereglementeerde Vastgoedvennoot-

schap (openbare GVV), overeenkomstig de GVV-Wet. De FSMA

heeft de Vennootschap in de officiële lijst van openbare GVV’s

opgenomen en dit met ingang op 24 november 2015.

Xior heeft op 11 december 2015 haar beursintroductie op Euronext

Brussels succesvol afgerond. Xior is hiermee de eerste Belgische

openbare GVV die zich specialiseert in studentenhuisvesting.

Dit OGVV- of BE-REIT statuut zal de verdere groei van Xior mogelijk

maken, onder een statuut dat aansluit bij de hoedanigheid van

Xior als operationeel en commercieel vastgoedbedrijf. Dit statuut

laat Xior toe om zich optimaal te positioneren als BE-REIT (Real

Estate Investment Trust) en zo haar zichtbaarheid bij nationale en

internationale stakeholders te optimaliseren.

5.2 COMMENTAAR BIJ DE GECONSO-

LIDEERDE JAARREKENING

BOEKJAAR 2025

5.2.1 GECONSOLIDEERDE BALANS

Op 31 december 2025 bestaat de portefeuille uit 22.268

verhuurbare studentenunits (22.863 verhuurbare bedden). De

totale vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd op 3.558.842

KEUR per 31 december 2025, wat een stijging van 7,4% of 244.789

KEUR vertegenwoordigt t.o.v. 31 december 2024 (3.314.053 KEUR).

Deze stijging vloeit deels voort uit de acquisitie van drie panden

te Polen (Wolska, Wroclaw, Wenedów), de verdere afwerking van

panden in ontwikkeling en een positieve herwaardering van de

vastgoedportefeuille. Indien alle gecommitteerde acquisities en

projecten in de actieve en landbank pijplijn gerealiseerd worden,

stijgt de portfolio verder naar ca. 4 miljard EUR, met 25.463

verhuurbare studentenunits (26.046 bedden).

De Financiële vaste activa bedragen 18.034 KEUR per 31 december

2025 t.o.v. 7.690 KEUR per 31 december 2024 en zijn vooral

Voor toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening over 2024 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2024 blz. 49-51. Voor toelichting bij de geconsolideerde

jaarrekening over 2023 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2023 blz. 46-48.

gerelateerd aan de marktwaarde per 31 december 2025 van de

toegelaten afdekkingsinstrumenten.

De lange termijn vorderingen (6.245 KEUR) zijn gedaald met 28.530

KEUR t.o.v. 31 december 2024. De daling is hoofdzakelijk toe te

schrijven aan de conversie van de aandeelhouderslening aan de

joint venture Collegno naar een intercompanylening, volgend op

de acquisitie van de resterende aandelen van de vennootschap.

De resterende balans is gerelateerd aan een uitgestelde betaling

in het kader van een verkoop (6.110 KEUR).

De uitgestelde belastingen langs actiefzijde bedragen 21.854

KEUR en zijn gestegen met 3.374 KEUR t.o.v. 31 december 2024.

Dit bevat uitsluitend de uitgestelde belastingen op buitenlands

vastgoed. De stijging heeft voornamelijk betrekking op het

Nederlands vastgoed.

De vlottende activa bedragen 93.735 KEUR en zijn gedaald met

27.772 KEUR t.o.v. 31 december 2024. De daling is voornamelijk te

wijten aan een daling in de gelopen, niet vervallen huurinkomsten

onder het overlopend actief. Onder de vlottende activa bevond

zich in 2024 ook nog een deel van de geboekte earn-out

verplichting. Deze werd gedurende 2025 grotendeels toegewezen

aan de nieuwe Poolse acquisities.

De vlottende activa betreffen voornamelijk:

• Nog te innen handelsvorderingen (2.789 KEUR): voornamelijk

nog te ontvangen huurgelden;

• Belastingvorderingen en overige vorderingen (44.689 KEUR):

dit betreft voornamelijk voorafbetalingen voor Nederlandse

vennootschapsbelastingen en terug te vorderen BTW (10.812

KEUR), te ontvangen credit nota’s en een te ontvangen subsidie;

• Liquide middelen aangehouden door de verschillende entitei-

ten (4.756 KEUR);

• Overlopende rekeningen en uitgestelde activa (41.500 KEUR)

betreffen voornamelijk over te dragen kosten vastgoed (7.409

KEUR), verkregen opbrengsten vastgoed en huurgaranties

(15.833 KEUR), verkregen interesten (7.611 KEUR), en verkregen

overige inkomsten (onder andere project management vergoe-

dingen en schadevergoedingen).

Het eigen vermogen bedraagt 1.753.131 KEUR. Het maatschappelijk

kapitaal bedraagt op 31 december 2025 829.644 KEUR, wat

een toename is van 75.860 KEUR t.o.v. 31 december 2024. De

uitgiftepremies bedragen 821.273 KEUR per 31 december 2025,

wat een toename is van 41.415 KEUR t.o.v. 31 december 2024.

Deze toename van het maatschappelijk kapitaal en van de

uitgiftepremies is het gevolg van de inbreng in geld ten belope

van ca. 80 MEUR, de kapitaalverhoging ter betaling van de tweede

schijf van de earn-out vergoeding (16 MEUR) en het keuzedividend

(ca. 23,72 MEUR). De reserves zijn positief en bedragen 32.607

KEUR. Deze reserves bestaan hoofdzakelijk uit een negatieve

reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte

mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding

van vastgoedbeleggingen, een positieve reserve voor het saldo

van de variaties in de reële waarde van vastgoed, een positieve

reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van

toegelaten afdekkingsinstrumenten en een positieve reserve voor

de omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening

van buitenlandse activiteiten.

Het nettoresultaat van 2025 bedraagt 68.672 KEUR.

Er werden in het boekjaar 2025 4.350.811 nieuwe aandelen

gecreëerd.

De langlopende financiële schulden bedragen 1.681.727 KEUR

per 31 december 2025 t.o.v. 1.584.104 KEUR per 31 december

2024. De toename vloeit voornamelijk voort uit de verdere

uitvoering van het capex programma. Xior blijft een proactieve

financieringsstrategie hanteren, waarbij leningen systematisch

minstens 12 maanden vóór hun vervaldatum worden verlengd of

geherfinancierd. Tegelijk blijft de vennootschap streven naar een

sterke liquiditeitspositie, met een minimum doelbedrag van 100

MEUR aan niet opgenomen kredietlijnen. Xior’s liquiditeitspositie

bedraagt 141 MEUR per 31 december 2025. Hiermee zijn 100%

van Xior’s financieringsbehoeften voor de komende 18 maanden

volledig gedekt. Zowel de herfinancieringen, het volledig ge-

commit teerd capex-programma als de uitstaande commercial

paper zijn integraal ingedekt. De USPP-lening van 34 MEUR die

afloopt in Q2 2026 zal geherfinancierd worden via een nieuwe

lening bij een andere bank.

Hierin zijn ook schulden m.b.t. financiële leasing opgenomen

(16.182 KEUR). De toename van 10.625 KEUR t.o.v. 31 december

2024 is gerelateerd aan de erfpachtverplichtingen voor een

aantal Poolse vastgoedprojecten.

Per 31 december 2025 bedroeg de loan-to-value 49,87% t.o.v.

50,99% per 31 december 2024 en bedroeg de schuldgraad

(GVV-KB) per 31 december 2025 49,92% t.o.v. 50,64% per 31

december 2024.

De uitgestelde belastingen bedragen 92.506 KEUR en zijn

gestegen met 5.916 KEUR. Dit bevat de uitgestelde belastingen op

buitenlands vastgoed. De stijging heeft voornamelijk betrekking

op het Deens, Zweeds, Duits en Pools vastgoed. Aan de andere

kant zijn er ook uitgestelde belastingvorderingen geboekt op de

waardedalingen.

De financiële korte termijn schulden bedragen 109.394 KEUR, en

hebben voornamelijk betrekking op het Commercial Paper dat is

opgenomen (66 MEUR) samen met leningen die in 2026 op vervaldag

komen (34 MEUR). Anderzijds omvat het de aflossingsverplichtingen

van sommige asset-gerelateerde leningen.

De andere korte termijnschulden betreffen voornamelijk:

• Openstaande leveranciersschulden en provisies voor te ont-

vangen facturen (7.811 KEUR): deze betreffen voornamelijk enkele

leveranciersposities m.b.t. uitgevoerde projecten in 2025;

• Overige (26.234 KEUR): deze betreffen voornamelijk provisies

voor belastingen van de Nederlandse vaste inrichting en de

overige dochtervennootschappen (6.226 KEUR), te betalen

btw en sociale schulden (16.604 KEUR) en voorschotten van

huurders (3.404 KEUR);

• Overige kortlopende verplichtingen (28.142 KEUR): deze hebben

voornamelijk betrekking op ontvangen waarborgen van huur-

ders.

Overlopende rekeningen en uitgestelde passiva (23.633 KEUR)

betreffen voornamelijk vooruitgefactureerde huurinkomsten

(4.780 KEUR), toe te rekenen interestkosten (2.940 KEUR),

provisies voor (overhead)kosten (2.595 KEUR), toe te rekenen

vastgoedkosten (6.044 KEUR) en provisies voor vastgoedtaksen

(1.469 KEUR).

XIOR WENEDOW

Warschau - POLEN

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

BEHEERSVERSLAG XIOR

5.2.2 GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING

Xior behaalde een nettohuurresultaat van 179.600 KEUR over

2025, t.o.v. 167.638 KEUR over 2024. Dit is een stijging van 7%.

Dit nettohuurresultaat zal in 2026 nog toenemen aangezien

bepaalde panden in de loop van 2025 werden opgeleverd of

aangekocht en dus geen volledig jaar hebben bijgedragen aan het

nettohuurresultaat. Het gaat om de volgende gebouwen:

• Wolska, Warschau, Polen: dit pand werd verworven op 25 maart

2025 en genereerde vanaf dan huurinkomsten;

• Wroclaw, Polen: dit pand werd verworven op 16 april 2025 en

genereerde vanaf dan huurinkomsten;

• Xior Wenedów, Warschau, Polen: deze site werd opgeleverd

over de zomer en verwelkomde de eerste studenten vanaf

september 2025.

De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille

bedroeg 98% over 2025.

Er zijn ook 6 panden verkocht in 2025, waardoor het netto-

huurresultaat beperkt zal dalen. Impact van de verkochte

gebouwen op het nettohuurresultaat bedraagt 1.233 KEUR op

geannualiseerde basis.

Over 2025 bedroeg de like-for-like huurgroei 5,43%, ten opzichte

van 2024, boven de guidance van 5%. Op 31 december 2025

kon Xior een like-for-like dekking berekenen van 84% van

de huurinkomsten over het hele jaar. Het vastgoedresultaat

bedraagt 188.459 KEUR en het operationeel vastgoedresultaat

bedraagt 156.627 KEUR. De vastgoedkosten (-31.832 KEUR)

omvatten voornamelijk kosten m.b.t. onderhoud en herstellingen,

verzekeringen, beheerskosten van het vastgoed, kosten van de

schatters en andere vastgoedkosten, d.i. de niet aan de huurders

doorrekenbare onroerende voorheffing. De algemene kosten

van de vennootschap voor 2025 bedragen -12.755 KEUR en de

ontvangen vergoeding voor beheer aan derden bedraagt 424

KEUR.

Het portefeuilleresultaat bedraagt -31.921 KEUR. Gedurende

2025 werd nieuw vastgoed verworven via aandelenovernames

en vastgoedovernames, alsook vastgoed verkocht via vastgoed-

overnames.

Het vastgoed werd verworven aan een conventionele waarde (de

aanschaffingswaarde overeengekomen tussen partijen), die in lijn

lag met (maar niet noodzakelijk gelijk is aan) de Reële Waarde

zoals gewaardeerd door de Waarderingsdeskundigen.

• Voor het vastgoed dat verworven werd via vastgoedovernames

(koop-verkoop) wordt het verschil tussen de Reële Waarde

en de conventionele waarde van het vastgoed verwerkt in de

resultatenrekening als “variaties in de reële waarde van vast-

goedbeleggingen”.

• Voor het vastgoed dat verworven werd door middel van aan-

delenovernames wordt het verschil tussen de boekwaarde en

de conventionele waarde van het vastgoed, alsook andere bron-

nen van verschil tussen de reële waarde en de conventionele

waarde van de aandelen, verwerkt in de resultatenrekening als

EPRA-winst = nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat +/- resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen +/-

variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.

“ander portefeuilleresultaat”. Dit “ander portefeuilleresultaat”

betreft bedragen die voortvloeien uit de toepassing van conso-

lidatieprincipes en fusieverrichtingen en bestaat uit verschillen

tussen de betaalde prijs voor vastgoedvennootschappen en

de reële waarde van de overgenomen netto activa. Dit “ander

portefeuilleresultaat” omvat tevens de direct toe te rekenen

transactiekosten. Het verschil tussen de conventionele waarde

en de Reële Waarde werd verwerkt in de resultatenrekening als

“variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”.

De positieve variatie in de waardering van de vastgoedbeleg-

gingen is voornamelijk te verklaren door een wijziging van

de vastgoedmarkt, er zijn terug meer vastgoedtransacties

voor grote volumes, wat een impact heeft op de markt en de

waardering, waarbij voor sommige panden de yields licht gedaald

zijn. Daarnaast zijn ook de huurinkomsten over een groot deel

van de portfolio gestegen ten gevolge van onze pricing power.

Deze wijzigingen hebben tot gevolg dat de Reële Waarde van de

portefeuille gestegen is. De herwaardering van de portefeuille

steeg met 1,2% vs. Q4 2024 (+39,3 MEUR). Daarnaast werd ook

een negatief ander portefeuilleresultaat gerealiseerd van -70.167

KEUR. Dit is voornamelijk het gevolg van de allocatie van de

tweede earn-out in het kader van de Basecamp overname en de

betaling van een vergoeding na het behalen van een milestone in

het kader van een vergunningstraject dat nog niet gereflecteerd

wordt in de waardering.

Het financieel resultaat bedraagt -29.924 KEUR. Dit resultaat

bevat voornamelijk de interesten op de leningen (-42.664

KEUR), opbrengsten van IRS (4.827 KEUR), bankkosten en overige

financiële kosten (-3.180 KEUR). De vennootschap heeft IRS-

contracten afgesloten voor een bedrag van 1.167.633 KEUR. De

variatie in reële waarde van deze indekkingsinstrumenten wordt

rechtstreeks in de resultatenrekening geboekt (5.001 KEUR).

Het resultaat voor belastingen bedraagt 82.451 KEUR. Belastingen

bedragen -13.779 KEUR en hebben een negatief effect op het

nettoresultaat. Dit betreft voornamelijk de belastingen op het

resultaat van de vaste inrichting in Nederland en de Nederlandse

dochtervennootschappen (-6.544 KEUR) en uitgestelde be-

lasting en op het vastgoed (-7.235 KEUR).

Het nettoresultaat bedraagt 68.672 KEUR en de EPRA-winst

bedraagt 102.827 KEUR. De EPRA-winst – deel van de groep

bedraagt 102.323 KEUR. De EPRA-winst per aandeel bedraagt

2,22 EUR en de EPRA-winst per aandeel – deel van de groep

bedraagt 2,21 EUR.

5.2.3 BESTEMMING VAN HET RESULTAAT

Rekening houdende met een bevrijdende roerende voorheffing van 30%.

Op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen, nu dus rekening houdend met de dividendgerechtigdheid van de aandelen uitgegeven ingevolge de kapitaalverhoging

van april 2025 waarbij een coupononthechting heeft plaatsgevonden. Alle aandelen Xior noteerden per 31 december 2025 met coupon nummer 28 en volgende aangehecht. Zie

in dit verband ook de in het kader van de kapitaalverhoging gepubliceerde persberichten. Meer info is eveneens beschikbaar op https://corporate.xior.be/nl/investors/dividend

De raad van bestuur stelt voor de winst van het boekjaar, zoals die blijkt uit de enkelvoudige jaarrekening, als volgt te bestemmen:

31/12/2025

A. Nettoresultaat 124.398

B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/+)

1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties in de

reële waarde van vastgoed (-/+)

- boekjaar

22.894

2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische

vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+)

- boekjaar

-1.674

5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkings-

instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+)

- boekjaar

3.440

10.

Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+)

11.

Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+)

17.916

12. Toevoeging aan de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde

resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief

verwerkt worden volgens de equity methode

C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13,§ 1, eerste lid 81.045

D. Vergoeding voor het kapitaal - andere dan C 777

Op basis hiervan, is de raad van bestuur voornemens aan

de Algemene Vergadering voor te stellen om over 2025 een

dividend uit te keren van 1,768 EUR bruto of 1,238 EUR netto

per aandeel (rekening houdend met de dividendgerechtigdheid

van (resp. coupons die onthecht werden van) de aandelen,

vertegenwoordigd door coupon nr. 27 (die reeds werd onthecht

van het Xior aandeel

op 10 april 2025- ten belope van 0,4989

EUR) en coupon nr. 28 (ten belope van 1,2691 EUR).

5.2.4 ONDERZOEK EN ONTWIKKELING

De vennootschap heeft geen activiteiten ontwikkeld noch

uitgaven gemaakt op het gebied van onderzoek en ontwikkeling.

5.2.5 BIJKANTOREN

De vennootschap heeft geen bijkantoren.

5.3 BEHEER EN GEBRUIK VAN DE

FINANCIËLE MIDDELEN

5.3.1 FINANCIERINGSOVEREENKOMSTEN

Per 31 december 2025 had de Vennootschap financierings-

overeenkomsten afgesloten met 23 kredietverstrekkers voor

een bedrag van 1.915 MEUR. Per 31 december 2025 had de

Vennootschap voor 1.774 MEUR aan financieringen opgenomen.

De vennootschap tracht de looptijd van de leningen te spreiden,

waarbij de gemiddelde looptijd 5,2 jaar bedraagt per 31 december

2025. Dit omvat niet de “Commercial Paper”, de welke quasi

allemaal kortlopend zijn. Er wordt eveneens verwezen naar

Hoofdstuk 10.9.22 van dit Jaarverslag voor een verdere opdeling

van de schulden volgens maturiteit.

Xior heeft een aantal groene leningen en een obligatielening

afgesloten voor een totaal bedrag van 1.274 MEUR, waarvan 993

MEUR opgenomen was per jaareinde.

Met het geactualiseerde kader voor duurzame financiering stijgt

de totale waarde van de in aanmerking komende activa van 2,22

miljard EUR per 31 december 2024 tot ca. 2,31 miljard EUR per 31

december 2025, een stijging van ca. 4% op jaarbasis, wat eigenlijk

wilt zeggen dat Xior alle bestaande financiering een duurzaam

karakter zou kunnen geven.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

BEHEERSVERSLAG XIOR

Xior zal jaarlijks rapporteren over de allocatie van de groene/

sociale leningen, totdat deze volledig werd aangewend voor de

financiering van groene of sociale assets. De rapportering zal de

volgende informatie bevatten: totaal bedrag aan groene/sociale

leningen, totaal bedrag dat niet werd toegewezen aan groene

investeringen, samenstelling van de portefeuille, geografische

split van de portefeuille, financiering versus herfinanciering

en een overzicht van ‘eligible assets’. We verwijzen eveneens

naar Hoofdstuk 9.3.2.5 Duurzame gebouwen in duurzame

gemeenschappen – Duurzame assets en Sustainable Finance

Framework van dit Jaarverslag.

Bovendien is Xior voor een groot deel beschermd tegen een

klimaat van een stijgende rente door de afdekking op lange

termijn van haar bestaande schuldpositie. Daarbij wordt per 31

december 2025 89,3% van de financiering (1.774 MEUR) ingedekt

voor een termijn van 5 jaar, via Interest Rate Swap-contracten

(IRS) (1.168 MEUR) of via vastrentende interestvoeten (417 MEUR).

Vermits deze IRS-contracten niet gebeuren op het niveau van

de individuele financieringen, maar voor een langere looptijd dan

de onderliggende leningen, brengt het naderen van de vervaldag

van de individuele financieringen waarvoor IRS-contracten zijn

afgesloten geen bijkomend renterisico met zich mee.

De gemiddelde financieringskost over 2025 bedraagt 3,06%

(2024: 3,10%).

De belangrijkste convenanten die de Vennootschap in het kader

van deze financieringsovereenkomsten moet respecteren,

betreffen het naleven van een LTV-ratio (loan-to-value

i.e. openstaand kredietbedrag t.o.v. de waarde van de vast

goedportefeuille (berekening volgens het GVV-KB)) die steeds

kleiner moet zijn dan 60%, een interest coverage ratio die groter

moet zijn dan 2,5 en een indekking van minimum 70% van de

financieringsschulden.

De Schuldgraad per 31 december 2025 bedraagt 49,92%. De

Schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief

voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-indekkings-

instrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal

der activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten). De Schuldgraad

is lager dan de Schuldgraad per einde 2024. Deze daling vloeit

voort uit de waardestijging van het vastgoed en ten gevolge van

het feit dat de acquisities van Wroclaw en Wolska grotendeels

gefinancierd werden via de kapitaalsverhoging in geld (ca. 80

MEUR) van 21 januari 2025.

Onderstaande grafiek geeft een overzicht van de vervaldagen van

de leningen, rekening houdend met de bekomen verlengingen per

einde december 2025 m.b.t. een aantal van de leningen die in

2026 en 2027 op vervaldag komen. Quasi alle leningen die aflopen

in 2026 zijn verlengd. De USPP-lening van 34 MEUR die afloopt

in Q2 2026 zal geherfinancierd worden via een nieuwe lening bij

een andere bank. Xior onderhoudt sterke en langdurige relaties

met zijn kredietverstrekkers, die steeds interesse blijven tonen

om financieringen te verlengen en te verhogen.

50.000.000

100.000.000

150.000.000

200.000.000

2053

2051

2036

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

ABN Amro Argenta Bank of China Banque de Lux Belfius Bank BNP Paribas Fortis CDE Natixis Danske Bank DZ Hyp Ethias

ICBC ING Bank KBC Bank Novo Banco Nykrediet Pensio B Pricoa Rabo bank Sparkasse Leipzig USPP vdk bank

Vervaldagen van de leningen (per 31/12/2025)

In bovenstaande grafiek zijn de leningen met kwartaalaflossingen niet opgenomen, vermits de grafiek dan niet meer leesbaar zou zijn.

5.3.2 INDEKKING VAN HET RENTERISICO

De Vennootschap wil het renterisico op haar lange termijn

financieringen grotendeels indekken, en dit ten belope van

minstens 70%, hetzij via een vaste rentevoet voor de ganse periode

dat de overeenkomst loopt, hetzij via indekkingsinstrumenten van

het type interest rate swap en forward rate agreement.

De indekkingspolitiek van de Vennootschap wordt regelmatig

geëvalueerd en desgevallend bijgestuurd (bijvoorbeeld met

betrekking tot het type van instrumenten, de periode van

indekking, enz.).

Er wordt in dit verband tevens verwezen naar Hoofdstuk 10.9.10

van dit Jaarverslag inzake de afgesloten rente-indekkingen.

5.3.3 KAPITALISATIE EN SCHULDENLAST

Voor een overzicht van het kapitaal wordt verwezen naar

Hoofdstuk 10.9.17 van dit Jaarverslag. Onderstaande tabel is

excl. resultaat van het boekjaar en excl. minderheidsbelangen.

in duizenden EUR

31/12/2025

Kapitaal

829.644

Uitgiftepremies

821.273

Reserves

32.607

Totaal eigen vermogen

1.683.524

Langlopende verplichtingen

1.780.588

Kortlopende verplichtingen

195.214

Totaal eigen vermogen en verplichtingen

3.659.326

Per 31 december 2025 bedroegen de langlopende en kortlopende financiële schulden aan nominale waarde 1.791.122 KEUR, zoals in detail

weergegeven in de onderstaande tabel:

in duizenden EUR 31/12/2025

Gewaarborgde

financiële

schulden

Niet-

gewaarborgde

financiële schulden

Langlopende financiële verplichtingen 1.681.727 264.927 1.416.800

Kortlopende financiële verplichtingen 109.394 4.800 104.594

Totaal 1.791.122 269.726 1.521.396

Overzicht netto schuldpositie

in duizenden EUR 31/12/2025

A Cash

4.756

B Cash equivalenten

C Trading securities

D Liquiditeiten (A+B+C) 4.756

E Korte termijn bankschulden

- 4.938

F Kortlopende financiële schulden - deel van lange termijn financiering

- 104.457

G Korte termijn schulden (E+F) - 109.394

H Netto korte termijn schuldenlast (G-D) - 104.638

I Lange termijn bankschulden

- 1.445.977

J Obligatieleningen en andere

- 235.750

K Overige niet korte termijn schulden

- 98.860

L Lange termijn schuldenlast (I+J+K) - 1.780.588

M Netto schuldenlast (H + L) - 1.885.226

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

BEHEERSVERSLAG XIOR

5.4 TRANSACTIES EN

VERWEZENLIJKINGEN

De vastgoedportefeuille daalde licht van 117 panden per 31

december 2024 naar 116 panden per 31 december 2025 en is

daarmee nagenoeg stabiel gebleven.

Behoudens hetgeen vermeld wordt onder Hoofdstuk 5.6 van dit

Jaarverslag heeft er zich geen wijziging van betekenis voorgedaan

in de financiële of handelspositie van de Vennootschap na 31

december 2025.

In het kader van de acquisities werd een prijs gehanteerd

tussen partijen die in lijn lag met de waardering van de

Waarderingsdeskundigen.

OPERATIONELE REALISATIES

Uitbreiding in Polen met 2 nieuwe studentenresidenties

Xior kondigde op 16 januari 2025 aan haar positie te willen

versterken via de geplande acquisitie van 2 eersteklas en volledig

operationele studentenresidenties in Wroclaw en Warschau.

Hierdoor heeft Xior haar aanbod in één keer met ca. 900 units

kunnen uitbreiden, wat heeft geresulteerd in een totaal van

ongeveer 3.600 bedden in Polen. Het gaat om residenties in

Wroclaw (775 units) en Warschau (117 units), goed voor een

investeringswaarde van respectievelijk 55 MEUR en 12 MEUR. De

residentie in Warschau werd op 24 maart 2025 afgerond, terwijl de

overname van de residentie in Wroclaw op 16 april 2025 succesvol

werd voltooid, volledig binnen het verwachte tijdsbestek.

Closing van nieuwe residentie Wenedów in Warschau,

Polen

Xior heeft met succes de nieuwe studentenresidentie Wenedów

in Warschau, Polen volledig overgenomen van Solida Capital en

officieel geopend. De investering bedraagt 38,5 MEUR met een

bruto rendement van ca. 9%. De residentie telt 404 moderne units

en uitgebreide gemeenschappelijke ruimtes zoals studieruimtes,

fitness, cinemazaal en dakterras. Ze ligt centraal in Warschau, vlak

bij universiteiten en openbaar vervoer. Dit is de eerste volledig

door Xior ontwikkelde en gecommercialiseerde residentie in

Polen, waarmee Xior zijn Poolse portfolio uitbreidt tot 3.767 units.

De opening werd gevierd op 10 september 2025, en de sterke

huurinteresse bevestigt de positie van Xior als voorkeurskeuze

voor studentenhuisvesting in het land.

Europese Commissie erkent studentenhuisvesting als

essentiële infrastructuur

In november 2025 werd studentenhuisvesting voor het eerst

formeel erkend als ‘essentiële infrastructuur’ door de Europese

Commissie, in het kader van het aangekondigde European

Affordable Housing Plan. Deze erkenning onderstreept het

strategisch belang van de sector voor studentenmobiliteit,

sociale inclusie en economische veerkracht in Europa. Als actief

lid van EPRA droeg Xior bij aan deze beleidsdialoog en werd

het bedrijf opgenomen als casestudy, omwille van zijn focus op

Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2024 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2024 op blz. 54 e.v. Voor de transacties en verwezenlijkingen

van 2023 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2023 op blz. 52 e.v. Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2022 wordt verwezen naar het Jaarlijks

Financieel Verslag 2022 op blz. 56 e.v.

kwalitatieve, betaalbare en duurzame studentenhuisvesting op

Europese schaal.

FINANCIËLE REALISATIES

ABB van ca. 80 MEUR

Op 21 januari 2025 voltooide Xior met succes een kapitaal-

ver hoging door middel van een versnelde onderhandse

plaatsing (“ABB”). Het resultaat was de uitgifte van 2.877.698

nieuwe aandelen tegen een uitgifteprijs van 27,80 EUR per

aandeel. Gezien de uitgifteprijs en het aantal nieuwe aandelen,

resulteerde de kapitaalverhoging dus in een bruto-opbrengst

van 80.000.004 EUR. De nieuwe aandelen noteren vanaf 21

januari 2025 op de beurs.

Tweede en laatste earn-out Basecamp overname

Op 9 april 2025 kondigde Xior aan dat de tweede en laatste

tranche van de earn-out vergoeding, ten bedrage van ongeveer 16

MEUR, in het kader van de Basecamp overname, zou plaatsvinden

op 14 april 2025. In deze context werd coupon nr. 27 losgemaakt

op 10 april 2025 (ex-datum). Als onderdeel van de earn-out werd

een kapitaalverhoging uitgevoerd voor 595.418 aandelen, aan

ongeveer 26,896 EUR per aandeel. De nieuwe aandelen noteren

vanaf 16 april 2025 op de beurs.

Keuzedividend

Op 15 mei 2025 kondigde Xior de modaliteiten van een

keuzedividend aan. Op 5 juni werd bekend dat aandeelhouders van

Xior opteerden voor ca. 46,6% van hun dividend gerechtigdheid

voor een inbreng van netto-dividendrechten in ruil voor nieuwe

aandelen in plaats van de uitbetaling van het dividend in cash. Dit

resultaat leidde tot een kapitaalverhoging (incl. uitgiftepremie)

voor Xior van ca. 23,7 MEUR door middel van de creatie van

877.695 nieuwe aandelen.

Nieuwe lening

In de loop van Q3 2025 werd een nieuwe krediet faciliteit van 100

MEUR toegekend door Rabobank, een nieuwe financieringspartner

voor de groep. De toetreding van Rabobank als nieuwe

kredietverstrekker bevestigt het blijvende vertrouwen in Xior’s

businessmodel en strategie. De financiering bestaat uit twee

tranches: 50 MEUR met looptijd tot Q1 2030 (2,5 jaar +1 +1) en 50

MEUR met looptijd tot Q1 2031 (3,5 jaar +1 +1). In Q4 2025 werd

ook een nieuwe lening bij ICBC afgesloten voor een bedrag van 25

MEUR met een looptijd van 3 jaar.

5.5 OPERATIONELE UPDATE

Verhuurseizoen

Xior’s portefeuille bereikt opnieuw een maximale bezettingsgraad

van 98%, volledig in lijn met de verwachtingen. Zowel de bestaande,

gestabiliseerde residenties als recente opleveringen presteren

sterk.

Het nieuwe verhuurseizoen 2026-2027 gaat in de meeste

markten vanaf februari-maart 2026 van start. Xior ziet nu

al een sterke instroom van aanvragen, vooral in populaire

studentensteden waar de structurele tekorten het grootst zijn.

In alle landen bereiden de lokale teams zich actief voor op

het volgende verhuurseizoen. De aanhoudende groei van de

studentenpopulatie en het blijvende tekort aan kwalitatieve

studentenhuisvesting ondersteunen het vertrouwen in een sterk

en voorspelbaar verhuurseizoen. Via haar pan-Europese platform

combineert Xior hoogwaardige studentenhuisvesting met een

sterke merk- en communityaanpak in tal van Europese steden. Dit

laat studenten toe zich gemakkelijk tussen locaties te verplaatsen

en hun studies flexibel te organiseren, terwijl ze overal kunnen

rekenen op dezelfde kwaliteit en service.

Opleveringen en acquisities 2025

In 2025 werd de portefeuille verder versterkt met de oplevering

van de nieuwe residentie Wenedów te Warschau. Daarnaast

breidde Xior haar aanwezigheid in Polen uit via de overname van

twee operationele residenties in Wroclaw en Warschau. Polen

blijft een markt met aanzienlijk groeipotentieel en een structureel

tekort aan kwalitatieve studentenhuisvesting, waardoor nieuw

aanbod snel wordt opgenomen. Hierdoor werden in totaal ca.

1.300 verhuurbare units/bedden toegevoegd aan de portefeuille.

Ook in 2026 staan de opleveringen van enkele belangrijke

projecten uit de eigen ontwikkelingspijplijn gepland:

• Brinktoren (Amsterdam, Nederland) – 266 units/bedden

• Boavista (Porto, Portugal) – 532 units/bedden

Deze projecten kennen een goede voortgang en staan gepland

voor opening voor de start van het nieuwe academiejaar in 2026.

Voor Brinktoren Amsterdam werd reeds een letter of intent

ondertekend met Tio Business School Amsterdam voor de afname

van alle 266 units. Deze strategische samenwerking zal in Q2 2026

worden geformaliseerd via een definitieve huurovereenkomst.

Voor Boavista en Trasenster werden in juni 2025 belangrijke

mijlpalen bereikt, met respectievelijk de meiboomviering in Porto

en de eerste steenlegging van het project in Seraing.

De oplevering van Trasenster (Seraing, België) – 300 units/

bedden werd verschoven naar 2027. Na oplevering van deze drie

projecten zal de portefeuille in 2027 met ca. 1.100 extra units

worden uitgebreid.

BRINKTOREN

Amsterdam - NEDERLAND

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

BEHEERSVERSLAG XIOR

MyXior

Het MyXior-transformatieproject boekt verdere vooruitgang.

Zoals eerder gecommuniceerd is de volledige Nederlandse

portefeuille inmiddels live op het platform, waar alle processen

vlot en stabiel verlopen.

MyXior versterkt de digitale interactie met studenten en verhoogt

tegelijk de operationele efficiëntie voor medewerkers.

Scan here

MyXior

Nieuwe Xior website voor studenten

Parallel werkt Xior aan de ontwikkeling van een vernieuwde website,

waarop studenten het volledige kamer- en residentieaanbod

kunnen ontdekken. De nieuwe website zal de customer journey

verder optimaliseren via een gebruiksvriendelijke interface en

uitgebreide informatie per residentie, waaronder kamertypes,

faciliteiten, locatie, het lokale team en bewonersreviews.

De website wordt opgebouwd naar het voorbeeld van de

Basecamp by Xior website, een best-in-class digitaal platform,

en staat eveneens gepland voor lente 2026.

Rebranding Duitse panden

De twee residenties in Duitsland (Leipzig en Potsdam) worden

momenteel nog uitgebaat onder de Basecamp by Xior-branding.

In de loop van 2026 zal Xior deze panden volledig rebranden

en integreren in de huidige Xior-huisstijl. Deze rebranding past

binnen de verdere harmonisatie van de portefeuille en zal de

merkconsistentie versterken en de herkenbaarheid van het Xior-

merk voor studenten verhogen.

Ambassador programma

Xior blijft zich sterk engageren om studenten niet alleen een

kamer aan te bieden, maar ook een hechte community-ervaring

te creëren via het Baselife-programma. Doorheen 2025 werden

verdere stappen gezet om dit concept in alle landen binnen

de portefeuille verder uit te rollen, en werd de samenwerking

met partners en universiteiten versterkt. Onze Basebuddies

organiseerden een brede waaier aan activiteiten in onze residenties,

waarbij studenten van alle nationaliteiten en studierichtingen

samenkwamen, zoals sportevenementen en -wedstrijden, onze

altijd populaire foodclubs, culturele evenementen, webinars rond

welzijn en nog veel meer.

Tijdens de afgelopen twee jaar werd het Baselife-programma

stapsgewijs binnen Xior geïmplementeerd, en zien we een

aanhoudende vraag naar meer activiteiten en een significante

stijging van de tevredenheid van bewoners. Dit bevestigt onze

overtuiging dat we studenten een volledige woonbeleving moeten

aanbieden, zodat zij zich tijdens hun verblijf bij Xior écht thuis

voelen.

De verdere uitrol van het programma in 2026 zal zich vooral

richten op de Belgische portefeuille, evenals op de optimalisatie

van bestaande processen om deze over de verschillende landen

heen te standaardiseren, inclusief het vastleggen van verschillen

in dienstverlening.

BASECAMP BY XIOR

Leipzig - DUITSLAND

Strategische pijlers voor duurzame EPS-groei

Na een periode waarin Xior bewust heeft ingezet op

balansversterking, integratie en operationele optimalisatie, start

de groep vanaf 2026 een nieuwe groeifase over een tweejarig

traject (2026-2027), gelijklopend met de afwikkeling van de

actieve pijplijn. Met een volledig gefinancierde groeipijplijn, een

stabiele schuldgraad en een bewezen operationeel platform

verschuift de focus opnieuw naar structurele en zichtbare groei

van de winst per aandeel (EPS), na een periode van overwegend

EPS-neutrale groei.

Voor de periode 2026–2027 steunt de strategie op drie

complementaire pijlers - Return, Efficiency en Quality - die

samen gericht zijn op het herstellen en versnellen van het

rendement per aandeel, zonder bijkomend balansrisico.

RETURN

Accelerate rental

performance

QUALITY

Deliver superior

student experience

EPS

GROWTH

Operational

excellence

EFFICIENCY

Smart cost

reduction

Return: acceleratie van huurgroei als primaire EPS motor

Xior versterkt haar EPS-profiel door een verdere versnelling van de

huurgroei, ondersteund door meerdere, concreet identificeerbare

hefboommechanismen:

• Structurele pricing power boven inflatie via dynamische

en marktgedreven prijszetting. Voor 2026 verwacht Xior een

LfL-huurgroei van minimaal 4%, minimaal 1% hoger dan inflatie,

gedragen door een blijvend onderaanbod in alle kernmarkten

en hoge bezettingsgraden.

• Versnelde bijdrage van nieuwe opleveringen, met een snelle-

re operationele ramp-up dankzij een gecentraliseerde digitale

salesaanpak en bewezen commerciële processen. De recente

opleveringen in 2025 en verwachte opleveringen in 2026 leve-

ren een onmiddellijke en zichtbare bijdrage aan de recurrente

winst.

• Uitbouw van een dedicated B2B revenue desk, gericht op het

maximaliseren van aanvullende inkomsten. Deze desk focust op

het verhogen van zomerbezetting via corporate partnerships

en het uitbreiden van samenwerkingen met universiteiten en

onderwijsinstellingen, wat leidt tot hogere inkomsten zonder

proportionele kostenstijging.

• Capital recycling via assetrotatie, waarbij opportunistisch

activa kunnen worden verkocht ter herinvestering in hoger

renderende activa. Deze initiatieven versterken niet alleen de

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

BEHEERSVERSLAG XIOR

OVERZICHT VAN HET BESTUUR EN HET UITVOEREND

MANAGEMENT

Uitvoerende bestuurders

Christian Teunissen (CEO)

Frederik Snauwaert (CFO)

Niet-uitvoerende, onafhanke-

lijke bestuurders

Joost Uwents

Wilfried Neven

Wouter De Maeseneire

Colette Dierick

Conny Vandendriessche

Marieke Bax

Voorzitter Raad van Bestuur

Wilfried Neven

Gedelegeerd bestuurder

Christian Teunissen (CEO)

Uitvoerend management

Christian Teunissen (CEO)

Frederik Snauwaert (CFO)

Kristina Olsen (COO)

Effectieve leiders

Christian Teunissen (CEO)

Frederik Snauwaert (CFO)

Mandaat van Marieke Bax liep af op de jaarlijkse algemene vergadering van

aandeelhouders van 15 mei 2025.

6.1.13 COMITÉS VAN DE RAAD VAN BESTUUR

De Raad van Bestuur kan, in overeenstemming met artikel 7:93

WVV., in zijn midden en onder zijn aansprakelijkheid een of

meerdere adviserende comités oprichten, zoals bijvoorbeeld een

strategisch comité. De Raad van Bestuur bepaalt de samenstelling

en de bevoegdheden van deze comités, met inachtneming van de

toepasselijke regelgeving.

De Raad van Bestuur heeft de volgende comités opgericht: een

investeringscomité, een audit- en riskcomité, een remuneratie-

en benoemingscomité, een ESG & Ethics comité en sinds 15

september 2022 ook een uitvoerend comité. Zoals eerder

vermeld, werd door de raad van bestuur op 1 april 2025 besloten

om het ESG & Ethics comité te integreren in de Raad van Bestuur.

(i) Het investeringscomité

In de loop van 2018 werd een investeringscomité ingericht,

bestaande uit Joost Uwents (onafhankelijk en niet-uitvoerend

bestuurder), Christian Teunissen (uitvoerend bestuurder en CEO)

en Frederik Snauwaert (uitvoerend bestuurder en CFO).

Het investeringscomité heeft als doel de verdere groei van de

Vennootschap mee te faciliteren, door als brug te fungeren

tussen het uitvoerend management en de Raad van Bestuur.

Hiermee wordt de interactie met de Raad van Bestuur, en dus

ook het besluitvormingsproces, verder geoptimaliseerd, om zo

op nog efficiëntere wijze te kunnen inspelen op investerings-

opportuniteiten.

De rol en verantwoordelijkheden, samenstelling en werking van

het investeringscomité, staan beschreven in Hoofdstuk 4.5 van

het Corporate Governance Charter van de Vennootschap.

Het investeringscomité kwam in 2025 in totaal 10 keer samen (via

fysieke bijeenkomst of videoconferentie).

(ii) Het audit- en riskcomité

Tijdens het laatste kwartaal van 2019 heeft de Vennootschap,

gelet op de evolutie in de complexiteit, aard en omvang van de

Vennootschap en haar activiteiten (zie eveneens Hoofdstuk 6.1.1.

van dit Jaarverslag), een apart auditcomité opgericht dat over

voldoende relevante kennis beschikt, in het bijzonder in financiële

aangelegenheden, om haar rol effectief te kunnen vervullen en

een optimale werking te garanderen.

Tot 31 december 2022 werd het auditcomité gevormd door alle

onafhankelijke bestuurders van de Vennootschap met Wilfried

Neven als voorzitter. Gelet op de groei van de vastgoedportefeuille

van de Vennootschap in 2022, besloot de Raad van Bestuur om het

aantal leden van dit comité te reduceren naar 3 zodat het comité

in staat is regelmatiger en uitgebreider te vergaderen. Dit comité

wordt sinds 1 januari 2023 aangeduid als “Audit & Risk Comité” en

heeft als leden Marieke Bax, Wilfried Neven en Colette Dierick. Het

mandaat van Marieke Bax liep af op de algemene vergadering van

15 mei 2025. Wouter De Maeseneire werd aangesteld vanaf 15 mei

2025 als derde lid van dit comité. Colette Dierick werd benoemd

als voorzitter van dit comité.

De rol en verantwoordelijkheden, samenstelling en werking van

het auditcomité, staan beschreven in Hoofdstuk 4.2 van het

Corporate Governance Charter van de Vennootschap.

Het auditcomité kwam in 2025 in totaal 5 keer samen (via fysieke

bijeenkomst of videoconferentie).

(iii) Het remuneratie- en benoemingscomité

Op 31 maart 2020 heeft de Vennootschap een apart remuneratie-

en benoemingscomité opgericht, waarvan gedurende 2022

alle onafhankelijke bestuurders van de Vennootschap deel van

uitmaakten en met Wouter De Maeseneire als voorzitter. Gelet

op de groei van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap

in 2022, besloot de Raad van Bestuur om het aantal leden van

dit comité te reduceren naar 3 zodat het comité in staat is

regelmatiger en uitgebreider te vergaderen. Sinds 1 januari 2023

bestaat het remuneratie- en benoemingscomité uit 3 leden,

zijnde Wouter de Maeseneire, Conny Vandendriessche en Colette

Dierick.

De rol en verantwoordelijkheden, samenstelling en werking van

het remuneratie- en benoemingscomité, staan beschreven in

Hoofdstuk 4.3 van het Corporate Governance Charter van de

Vennootschap.

Het remuneratie- en benoemingscomité kwam in 2025 in totaal 2

keer samen (via fysieke bijeenkomst of videoconferentie).

(iv) Het ESG & Ethics comité

In april 2022 heeft de Vennootschap een ESG & Ethics comité

opgericht. Marieke Bax, de heer Christian Teunissen en Conny

Vandendriessche werden benoemd als leden van dit comité.

Het comité heeft als taak enerzijds het toezicht houden op

de naleving door de Vennootschap van de hoogste ethische

standaarden in de meest ruime zin, met inbegrip van de code of

conduct van de Vennootschap (m.i.v. de “Xior Values”) en anderzijds

advies en aanbevelingen verstrekken aan de Raad van Bestuur

over het ESG-beleid inclusief in de context van de uitvoering of de

herziening van de duurzaamheidsstrategie van de Vennootschap.

Het eerste luik beoogt in het algemeen het zaken doen door de

Vennootschap op een eerlijke, transparante en ethische wijze en

het op systematische wijze voorkomen van zaken zoals fraude,

corruptie, discriminatie, schendingen van mensenrechten en

inbreuken op antiwitwaswetgeving of mededingingsrecht. Het

tweede luik past in de door de Vennootschap gecommuniceerde

ambitie om haar ESG-inspanningen te versnellen. De rol en

verantwoordelijkheden, samenstelling en werking van het ESG

& Ethics comité staan beschreven in Hoofdstuk 4.6 van het

Corporate Governance Charter van de Vennootschap.

Het ESG & Ethics comité kwam in 2025 1 keer samen (via fysieke

bijeenkomst of videoconferentie).

Op 1 april 2025 werd door de Raad van Bestuur van de Vennoot-

schap beslist om niet langer een afzonderlijk ESG & Ethics

comité te hebben, maar dit te integreren in de Raad van Bestuur

zelf. De Raad van Bestuur besloot hiertoe doordat enerzijds de

Vennootschap inmiddels een uitgebreide en gestandaardiseerde

code of conduct heeft en anderzijds de ESG versnelling die Xior

wou uitvoeren en waarbij het comité specifieke bijstand bood,

voltooid werd en verder kan worden opgevolgd binnen de schoot

van de Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur zal twee keer per

jaar samen komen met bijzondere aandacht voor de niet financiële

onderwerpen, zoals bijvoorbeeld ESG. Deze nieuwe structuur zal

Xior beter positioneren om de ESG en ethische doelstellingen te

bereiken.

(v) Het uitvoerend comité.

Het uitvoerend comité werd op 15 september 2022 opgericht en

bestaat uit de CEO, CFO, COO en CGO (momenteel is er geen

CGO in functie en bestaat het comité dus uit de CEO, CFO en

COO). Het comité heeft als taak de CEO (die op zijn beurt de

Raad van Bestuur zal adviseren) te adviseren over belangrijke

aangelegenheden, het nemen van uitvoerende beslissingen en

het maken van belangrijke aanbevelingen aan de Raad van Bestuur

binnen de reikwijdte van de verantwoordelijkheden van elk van de

leden van het uitvoerend comité.

De rol en verantwoordelijkheden, samenstelling en werking van

het uitvoerend comité, staan beschreven in Hoofdstuk 4.4 van

het Corporate Governance Charter van de Vennootschap.

Het uitvoerend comité kwam in 2025 minstens één keer per

maand samen (via fysieke bijeenkomst of videoconferentie).

Bovendien had het comité in 2025 regelmatig op informele

wijze (elektronisch of telefonisch) overleg wanneer een formele

vergadering niet nodig was.

6.1.14 BELANGENCONFLICTEN

6.1.14.1 Algemeen

De Vennootschap heeft een aantal procedures ingebouwd met

het oog op het beperken van het risico van enige nadelige impact

van belangenconflicten op de Vennootschap.

De wettelijke regeling inzake belangenconflicten voor bestuurders

(artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en

verenigingen) is in principe van toepassing op beslissingen of

verrichtingen die tot de bevoegdheid van de Raad van Bestuur

behoren in het geval een bestuurder daarbij rechtstreeks of

onrechtstreeks een vermogensrechtelijk belang heeft dat strijdig

is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid

behoort van de Raad van Bestuur.

De Vennootschap dient eveneens de procedure van artikel 7:97

van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen na te

leven indien zij een beslissing neemt of een verrichting uitvoert

die verband houdt met: (i) betrekkingen van de Vennootschap

met een verbonden vennootschap, met uitzondering van

haar dochtervennootschappen en (ii) betrekkingen tussen

een dochtervennootschap van de Vennootschap met een

daarmee verbonden vennootschap, met uitzondering van

dochtervennootschappen van die dochtervennootschap.

Ook de regeling van artikelen 37 en 38 van de GVV-Wet is van

toepassing op de Vennootschap. Artikel 37 GVV-Wet bevat

een functionele belangenconflictenregeling die inhoudt dat de

openbare GVV de FSMA moet informeren telkens bepaalde met

de openbare GVV verbonden personen (opgesomd in hetzelfde

artikel, waaronder onder meer de bestuurders, de personen die

de GVV controleren, ermee verbonden zijn of er een deelneming

in bezitten, de promotor en de andere aandeelhouders van alle

dochtervennootschappen van de openbare GVV) rechtstreeks

of onrechtstreeks optreden als tegenpartij bij, of enig

vermogensvoordeel halen uit, een verrichting met de openbare

GVV of een van haar dochtervennootschappen. Verrichtingen

in het kader waarvan een functioneel belangenconflict bestaat,

dienen ter kennis te worden gebracht van de FSMA en dienen

onmiddellijk openbaar te worden gemaakt (zonder afbreuk te

doen aan de regels inzake voorwetenschap). Ze worden in dit

Jaarverslag en in het verslag van de commissaris toegelicht. Deze

verrichtingen dienen tevens tegen normale marktvoorwaarden

te worden uitgevoerd en dienen te kaderen in de normale koers

van de ondernemingsstrategie van de Vennootschap. Wanneer

een dergelijke verrichting betrekking heeft op vastgoed, is de

waardering van de vastgoedexpert bindend als minimumprijs (bij

verkoop door de GVV) of als maximumprijs (bij aankoop door de

GVV). Artikel 38 GVV-Wet voorziet in een aantal uitzonderingen

waarin de bepalingen van artikel 37 van de GVV-Wet niet van

toepassing zijn.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

CORPORATE GOVERNANCE XIOR

De Vennootschap legt bovendien aan elk lid van de Raad van

Bestuur en van het uitvoerend management op dat hij of zij het

ontstaan van belangenconflicten zoveel mogelijk moet trachten

te vermijden. Bovendien hanteert de Vennootschap, op vrijwillige

basis, een strengere politiek inzake belangenconflicten, met

betrekking tot materies die tot de bevoegdheid van de Raad van

Bestuur of het uitvoerend management behoren.

Aangezien de bestuurders van de Vennootschap worden benoemd

op grond van hun competenties en ervaring inzake vastgoed

en andere belendende expertise-domeinen, komt het voor dat

zij bestuursmandaten hebben in andere vastgoedvennoot-

schappen of in vennootschappen die vastgoedvennootschappen

controleren, of dat zij als natuurlijke persoon vastgoedactiviteiten

uitoefenen. Het kan voorvallen dat een verrichting die aan de

Raad van Bestuur wordt voorgelegd (bijvoorbeeld de aankoop

van een gebouw in het kader van een veiling), de belangstelling

kan wekken van een andere vennootschap waarin een bestuurder

een mandaat uitoefent. Voor dergelijke “corporate opportunities”,

die soms tot belangenconflicten kunnen leiden, heeft de

Vennootschap besloten om eveneens een bijzondere procedure

toe te passen die in zekere mate ontleend is aan deze die artikel

7:96 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen

inzake belangenconflicten voorziet.

Voor een gedetailleerde beschrijving van de taken en de werking

van de Raad van Bestuur wordt verwezen naar Hoofdstuk 3 van

het Corporate Governance Charter van de Vennootschap.

6.1.15 SPECIFIEKE BELANGENCONFLICTEN

Er werd in 2025 in 1 vergadering van de Raad van Bestuur gebruik

gemaakt van de procedure van artikel 7:96 en 7:97 van het

Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

Uittreksel uit de notulen van de vergadering van de Raad van

Bestuur van 31 januari 2025 inzake de variabele remuneratie

van het uitvoerend management met betrekking tot boekjaar

2023-2024 (long term 2023 – tweede schijf) en met betrekking

tot boekjaar 2024 (short term – eerste schijf):

“Vaststelling van de tweede schijf van variabele remuneratie van

het uitvoerend management met betrekking tot boekjaar 2023

1. Inleiding

De Raad van Bestuur neemt kennis van de melding door Christian

Teunissen en Frederik Snauwaert, zoals hieronder weergegeven,

van een vermogensrechtelijk belangenconflict in hun hoofde, in

toepassing van artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen

en verenigingen (“WVV”). Na dit belangenconflict te hebben

gemeld, verlaten Christian Teunissen en Frederik Snauwaert de

vergadering.

2. Kennisname van de verklaring van Christian Teunissen en

Frederik Snauwaert overeenkomstig artikel 7:96 WVV

De Raad van Bestuur neemt kennis van de verklaring van Christian

Teunissen resp. Frederik Snauwaert in toepassing van artikel 7:96

WVV, betreffende hun belang van vermogensrechtelijke aard

dat strijdig is met de voorgenomen beslissing van de Raad van

Bestuur. Dit tegenstrijdig vermogensrechtelijk belang wordt aan

de bestuurders gemeld vóór de bespreking van en besluitvorming

over dit agendapunt.

Een kopie van voornoemde verklaringen wordt aan deze notulen

gehecht als Bijlage 2.

3. Bespreking en goedkeuring van de concrete toekenning van

de tweede schijf van de variabele remuneratie van de leden van

het uitvoerend management over 2023 (long term KPI’s) en de

eerste schijf van de variabele remuneratie van de leden van het

uitvoerend management over 2024 (short term KPI’s)

De Raad van Bestuur neemt kennis van de respectievelijke

meldingen in het kader van de voorgestelde bespreking van

de concrete toekenning van de tweede schijf van de variabele

remuneratie aan de leden van uitvoerend management over het

boekjaar 2023 (long term KPI’s) en de eerste schijf van de varia-

bele remuneratie aan de leden van uitvoerend management over

het boekjaar boekjaar 2024 (short term KPI’s), die logischerwijze

ten laste komt van Xior, en waar Xior bijgevolg de financiële

gevolgen van ondergaat, waardoor een vermogensrechtelijk

belangenconflict bestaat tussen Xior en Christian Teunissen resp.

Frederik Snauwaert.

De vermogensrechtelijke gevolgen voor Xior ten gevolge van het

ten laste nemen van de remuneratie, blijken uit Bijlage 5 en 6 bij

deze notulen, waarin het overzicht van de totale vaste verloning

en de totale maximale variabele verloning van de heren Christian

Teunissen en Frederik Snauwaert is opgenomen.

Vervolgens verwijst de Raad van Bestuur naar de vergadering van

het Remuneratie- en Benoemingscomité die op heden plaatsvond

en wordt er eveneens kennis genomen van de berekening van

de kwantitatieve KPIs en een inhoudelijke status update van de

kwalitatieve KPIs.

Het Remuneratie- en Benoemingscomité heeft een aanbeveling

geformuleerd omtrent de variabele vergoeding (zowel m.b.t. de

tweede schijf over boekjaar 2023 (long term KPI’s) als m.b.t. de

eerste schijf over boekjaar 2024 (short term KPI’s) en de Raad

van Bestuur beslist, in navolging van deze aanbeveling:

• tot toekenning van de tweede schijf van de variabele ver-

goeding m.b.t. 2023 (long term KPI’s) aan de heren Christian

Teunissen en Frederik Snauwaert ten belope van 88% van

het maximale bedrag voorzien voor deze tweede schijf, na

te hebben vastgesteld in welke mate de verschillende KPIs

werden gehaald (Bijlage 5);

• tot toekenning van de eerste schijf van de variabele vergoe-

ding m.b.t. 2024 (short term) aan de heren Christian Teunissen

en Frederik Snauwaert ten belope van 77% van het maximale

bedrag voorzien voor deze eerste schijf, na te hebben vast-

gesteld in welke mate de verschillende KPIs werden gehaald

(Bijlage 6).

6.1.15.1 Overige vastgoedactiviteiten van de uitvoe-

rende bestuurders en met hen verbonden ven-

nootschappen

De heer Christian Teunissen (CEO) en de heer Frederik

Snauwaert (CFO) zijn naast hun activiteiten in de

Vennootschap onrechtstreeks (via participaties in andere

vastgoedvennootschappen en/of als lid van een bestuursorgaan)

betrokken bij andere vastgoedactiviteiten. Deze activiteiten

zijn echter niet van dien aard dat zij een dagelijkse of actieve

opvolging of betrokkenheid vereisen, en vormen dus geenszins

een beletsel voor de operationele activiteiten van de CEO en de

CFO in de Vennootschap.

Bovendien houden deze activiteiten geen noemenswaardige

concurrerende activiteiten in ten opzichte van de studenten-

huisvestingsactiviteiten van de Vennootschap. Volledigheidshalve

wordt vermeld dat de heer Christian Teunissen (CEO) resp. de

heer Frederik Snauwaert (CFO) elk een participatie bezitten in een

respectieve vennootschap die een beperkt aantal units bestemd

voor studentenhuisvesting aanhoudt, maar waarover zij geen

controle uitoefenen of kunnen uitoefenen. Het betreft telkens een

uitdoofscenario, waarbij beide personen geen intenties hebben

om dergelijke studentenhuisvestingsactiviteiten in de toekomst uit

te breiden. Bovendien zijn deze activiteiten gelet op hun beperkte

omvang niet van dien aard dat zij enige significante concurrentie

zouden kunnen vormen voor de studentenhuisvestingsactiviteiten

van de Vennootschap.

6.1.16 VERKLARINGEN

De Vennootschap heeft geen enkele regeling of overeenkomst

gesloten met belangrijke aandeelhouders, cliënten, leveranciers

of andere personen, krachtens welk enig van de voormelde

personen gekozen werd als lid van een bestuurs-, leidinggevende

of toezichthoudende organen of als lid van de bedrijfsleiding.

6.1.17 REMUNERATIEVERSLAG

6.1.17.1 Algemeen – betrokken personen

Met toepassing van artikel 3:6, §3 van het Wetboek van

vennootschappen en verenigingen stelt Xior een remuneratie-

verslag op inzake het remuneratiebeleid en de individuele

remuneratie van haar uitvoerende en niet-uitvoerende

bestuurders en de leden van haar uitvoerend management.

Dit verslag behandelt de periode van 1 januari 2025 tot en met

31 december 2025. Dit verslag werd goedgekeurd door het

benoemings- en remuneratiecomité van 27 januari 2026 en de

Raad van Bestuur van de Vennootschap op 28 januari 2026.

Het remuneratiebeleid met betrekking tot 2025 werd ten opzichte

van de voorgaande verslagperiode niet gewijzigd. Dit beleid kan

worden geraadpleegd in het corporate governance charter van

de Vennootschap en staat gepubliceerd op de website van de

Vennootschap.

6.1.17.2 Bezoldiging van de leden van de Raad van

Bestuur

Het bedrag van de vergoedingen van de leden van de Raad van

Bestuur van de Vennootschap wordt voorgesteld aan de algemene

vergadering door de Raad van Bestuur. Het remuneratiebeleid

wordt jaarlijks geëvalueerd, op basis van een externe benchmarking

die op tweejaarlijkse basis wordt uitgevoerd of in geval van een

belangrijke wijziging in de omvang van de Vennootschap of functies

en verantwoordelijkheden van het uitvoerend management.

Wat de remuneratie betreft, streeft de Vennootschap ernaar

zich te positioneren op de mediaan van de benchmarkgroep.

De referentiegroep die de Vennootschap in dit verband

heeft geïdentificeerd, bestaat uit een groep vergelijkbare

beursgenoteerde vastgoedvennootschappen (waaronder, onder

andere, andere GVV’s).

Op vierjaarlijkse basis wordt het voorgelegd aan de Algemene

Vergadering ter goedkeuring, met dien verstande dat indien de

jaarlijkse evaluatie of benchmarking tot materiële wijzigingen

leiden, deze wijzigingen eveneens onderworpen zijn aan de

goedkeuring van de Algemene Vergadering.

Deze benchmarking werd voor de eerste maal uitgevoerd in 2018

door onafhankelijke specialist Hudson, en werd gebruikt bij de

aanpassing van de vergoedingen in de loop van 2018.

In 2021 werd voor de tweede maal een analyse uitgevoerd

van de vergoeding van de bestuurders, deze keer door het

remuneratiecomité. Op 14 april 2021 besliste de Raad van Bestuur

(op voorstel van het remuneratiecomité) om de vergoeding van

de niet-uitvoerende bestuurders te verhogen.

Op 12 april 2023 werd door het remuneratiecomité een derde maal

een analyse uitgevoerd van de vergoeding van de bestuurders.

De Algemene Vergadering van 19 mei 2023 besliste bijgevolg om

de bezoldiging van de niet-uitvoerende bestuurders opnieuw te

verhogen (zie Hoofdstuk 6.1.17.4 van dit Jaarverslag).

Op 27 januari 2026 voerde het remuneratiecomité opnieuw een

analyse uit van de vergoeding van de bestuurders. Ten gevolge

van deze analyse stelt de raad van bestuur (na advies van

het remuneratiecomité) voor om de vaste vergoeding van de

voorzitter van de raad van bestuur te verhogen. Na deze verhoging

zal de vaste vergoeding van de voorzitter gelijk zijn aan tweemaal

de vaste vergoeding van een niet-uitvoerende bestuurder die

geen voorzitter is. Deze verhoging volgt uit de jaarlijks uitgevoerde

benchmarking, alsook ten gevolge van bijkomende projecten

die door de voorzitter werden opgevolgd. De raad van bestuur

zal deze verhoging ter goedkeuring voorleggen op de jaarlijkse

algemene vergadering van aandeelhouders van 21 mei 2026.

Alle leden van de Raad van Bestuur zijn gedekt door een polis

burgerlijke aansprakelijkheid bestuurders ("D&O Insurance")

waarvan de premie (inclusief taksen) (50.801,25 EUR) wordt

betaald door Xior. De bestuurders genieten geen andere voordelen

(bedrijfswagen, pensioen, GSM, enz.).

Het vergoedingsbeleid van de Vennootschap maakt een

onderscheid tussen twee types van bestuurders: de uitvoerende

bestuurders en de niet-uitvoerende, al dan niet onafhankelijke

bestuurders. Aan de bestuurders wordt (in hun hoedanigheid

van bestuurder) geen variabele vergoeding toegekend (voor de

variabele vergoeding van de uitvoerende bestuurders in hun

hoedanigheid van lid van het uitvoerend management, wordt

verwezen naar Hoofdstuk 6.1.17.5 van dit Jaarverslag noch enige

vergoeding in functie van een specifieke verrichting of transactie

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

CORPORATE GOVERNANCE XIOR

van de openbare GVV of haar dochtervennootschappen. Bijgevolg

is deze vergoeding in overeenstemming met artikel 35 van de

GVV-Wet.

Aan de leden van de Raad van Bestuur werden over 2025 geen

aandelen als vergoeding toegekend.

6.1.17.3 Uitvoerende bestuurders

De bestuurders van de Vennootschap die tevens lid zijn van

het uitvoerend management, ontvangen geen vaste vergoeding,

noch een zitpenning. Zij ontvangen als lid van het uitvoerend

management een managementvergoeding (zie hieronder

Hoofdstuk 6.1.17.5 van dit Jaarverslag).

6.1.17.4 Niet-uitvoerende bestuurders

De bezoldiging van niet-uitvoerende onafhankelijke bestuurders

houdt rekening met hun rol als lid van de Raad van Bestuur en

hun specifieke rollen, als voorzitter van de Raad van Bestuur of (in

voorkomend geval) als lid of voorzitter van een comité van de Raad

van Bestuur en de daaruit voortvloeiende verantwoordelijkheden

en tijdsbesteding.

De Algemene Vergadering van 19 mei 2023 heeft beslist om de

bezoldiging van de niet-uitvoerende bestuurders met ingang van

1 januari 2023 als volgt aan te passen.

Op niveau van de Raad van Bestuur ontvangen de niet-

uitvoerende bestuurders enkel een vaste jaarlijkse vergoeding en

geen zitpenningen meer voor deelname aan vergaderingen. Voor

de niet-uitvoerende bestuurder die voorzitter is van de raad van

bestuur bedraagt deze vaste vergoeding 47.500 EUR per jaar.

Voor elke andere niet-uitvoerende bestuurder bedraagt deze

37.500 EUR per jaar.

Zoals eerder vermeld, zal de raad van bestuur op de algemene

vergadering van aandeelhouders van 21 mei 2026 een verhoging

voorstellen met betrekking tot de vaste vergoeding van de

voorzitter van de raad van bestuur (zijnde tweemaal de vaste

vergoeding van een niet-uitvoerende bestuurder die geen

voorzitter is).

Op niveau van het Audit & Riskcomité ontvangt de niet-

uitvoerende bestuurder die voorzitter is van het comité een vaste

jaarlijkse vergoeding van 8.000 EUR. De andere niet-uitvoerende

bestuurders die lid zijn van het comité ontvangen 4.000 EUR per

jaar. Er zullen geen zitpenningen worden betaald voor deelname

aan vergaderingen van dit comité.

Op niveau van het Remuneratie- en Benoemingscomité ontvangt

de niet-uitvoerende bestuurder die voorzitter is van het comité

een vaste jaarlijkse vergoeding van 8.000 EUR. De andere niet-

uitvoerende bestuurders die lid zijn van het comité ontvangen

4.000 EUR per jaar. Er zullen geen zitpenningen worden betaald

voor deelname aan vergaderingen van dit comité.

Op niveau van het ESG & Ethics comité ontvangen alle niet-

uitvoerende bestuurders die lid zijn van dit comité een vaste

jaarlijkse vergoeding van 4.000 EUR. Er zullen geen zitpenningen

worden betaald voor deelname aan vergaderingen van dit comité.

Op het niveau van het Investeringscomité ontvangen alle niet-

uitvoerende bestuurders die lid zijn van het comité (op heden

enkel de heer Joost Uwents) een vaste jaarlijkse vergoeding van

20.000 EUR. Er zullen geen zitpenningen meer worden betaald

voor deelname aan de vergaderingen van dit comité.

De niet-uitvoerende bestuurders, gedomicilieerd in België

ontvangen tevens een forfaitaire onkostenvergoeding van

2.500 EUR per jaar. Voor de niet-uitvoerende bestuurder die

gedomicilieerd zijn buiten België wordt deze verhoogd naar 5.000

EUR.

Het remuneratiebeleid van de Vennootschap werd aangepast in

overeenstemming met bovenstaande regeling.

Er worden geen aanvullende vergoedingen in natura toegekend aan

de niet-uitvoerende (al dan niet onafhankelijke) bestuurders voor

de duurtijd van hun mandaat. Er bestaan geen voorwaardelijke,

variabele, of uitgestelde betalingen.

6.1.17.5 Bezoldiging van de leden van het uitvoerend

management

De leden van het uitvoerend management die tevens lid zijn

van de Raad van Bestuur, ontvangen geen vergoeding in hun

hoedanigheid van lid van de Raad van Bestuur. Zij ontvangen als

lid van het uitvoerend management een managementvergoeding.

De vergoeding van de leden van het uitvoerend management

bestaat uit een vast bedrag per maand of per jaar, dat wordt

vastgelegd in een bijzondere overeenkomst goedgekeurd door

de Raad van Bestuur van de Vennootschap op voorstel van het

benoemings- en remuneratiecomité.

De CEO en CFO hebben op 23 november 2015 elk een

managementovereenkomst afgesloten met de Vennootschap.

Ten gevolge van het nieuw opgerichte uitvoerend comité

in september 2022 en het nieuwe remuneratiebeleid dat

vanaf 2023 van toepassing is, werden eind 2022 nieuwe

managementovereenkomsten gesloten met de CEO en CFO die

in werking zijn getreden vanaf 1 januari 2023.

De COO werd benoemd op 19 oktober 2022 en heeft op 25

oktober 2022 een managementovereenkomst afgesloten met de

Vennootschap. De remuneratie van de COO is van toepassing

sinds 1 november 2022.

Naar aanleiding van het nieuw opgerichte uitvoerend comité in

september 2022, werd in 2022 een nieuwe benchmarkoefening

uitgevoerd. Aan de leden van het uitvoerend comité werd een long-

term incentive plan voorgesteld door middel van een jaarlijkse

bonus in contanten en een nettobedrag dat door de leden van

het uitvoerend comité moet worden gebruikt om aandelen van

de Vennootschap te kopen in overeenstemming met een driejarig

verwervingsprogramma. Aangezien dit long-term incentive plan

het huidige remuneratiebeleid in belangrijke mate wijzigt, werd

het nieuwe remuneratiebeleid voorgelegd aan en goedgekeurd

door de bijzondere algemene vergadering van 15 september 2022.

Dit nieuwe long-term incentive plan werd van toepassing vanaf 1

januari 2023. Op basis van de in dat nieuwe remuneratiebeleid

uiteengezette benchmarkoefening bij de in het remuneratiebeleid

aangeduide “peers” en in het licht van de door de significante groei

van de Vennootschap in 2022 en de daarbij horende uitgebreide

managementverantwoordelijkheden, werd de totale vaste jaarlijkse

vergoeding van de CEO voor 2023 aangepast naar 400.000 EUR

(jaarlijks te indexeren), en de totale vaste jaarlijkse vergoeding

voor de overige leden van het uitvoerend comité (CFO en COO)

naar 660.000 EUR (jaarlijks te indexeren). Met betrekking tot 2025

bedroeg de totale vaste jaarlijkse (geïndexeerde) vergoeding van

de CEO 418.265,64 EUR en de totale vaste jaarlijkse (geïndexeerde)

vergoeding voor de overige leden van het uitvoerend comité (CFO

en COO) 690.128,88 EUR.

Jaarlijks beslist de Raad van Bestuur van de Vennootschap (op

voorstel van het remuneratiecomité) over de variabele vergoeding

waarop de leden van het uitvoerend management effectief

recht kunnen hebben m.b.t. hun activiteiten voor het afgelopen

boekjaar. In hoeverre de financiële criteria werden gerealiseerd,

wordt gecontroleerd aan de hand van de boekhoudkundige en

financiële gegevens van de Vennootschap. De cijferberekening

van wat de variabele bezoldiging kan zijn, op basis van de mate

waarin de doelstellingen werden gerealiseerd, dient als richtsnoer

voor de Raad van Bestuur (op voorstel van het remuneratiecomité)

om de variabele bezoldiging definitief vast te leggen.

Voor alle leden van het uitvoerend management is het totale

maximumpakket van de variabele remuneratie bepaald op 150%

van hun vaste remuneratie, zodanig dat het maximaal 60% van

hun totale remuneratie kan vertegenwoordigen.

De variabele remuneratie met betrekking tot boekjaar 2025

wordt verder opgesplitst (voor de uitvoerende bestuurders,

overeenkomstig de bepalingen van artikel 7:91 WVV) in drie

schijven. De drie schijven met betrekking tot boekjaar 2025 zijn

opgenomen in onderstaand overzicht en bevat de betaling van

twee schijven in functie van langetermijncriteria en één schijf in

functie van korte termijncriteria, zijnde:

• De beoordeling van de langetermijncriteria met betrekking tot

2023-2024-2025, (i.e. de derde schijf van de variabele ver-

goeding van 2023).

• De beoordeling van de langetermijncriteria met betrekking tot

2024-2025 (i.e. de tweede schijf van de variabele vergoeding

van 2024).

• De beoordeling van de kortermijncriteria met betrekking tot

2025 (i.e. de eerste schijf van de variabele vergoeding van

2025).

HERTZ

Hasselt - BELGIË

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

CORPORATE GOVERNANCE XIOR

1. LANGE TERMIJNCRITERIA 2023-2024-2025 – BEOORDELING EN BETALING DERDE SCHIJF

VARIABELE VERGOEDING

2023 2023-2024

2023-2024-2025

Uitvoerend

management

Kortetermijncriteria

Percentage van vaste vergoeding

Langetermijncriteria

Percentage van vaste vergoeding

Christian Teunissen 50% 25%

25%

Frederik Snauwaert 50% 25%

25%

Kristina Olsen 50% 25%

25%

↓

schijf 2

schijf

van de variabele vergoeding

van 2023

van de variabele vergoeding

van 2023

van de variabele vergoeding

van 2023

Beoordeling KPI’s en uitbetaling in 2024 Beoordeling KPI's en uitbetaling in 2025

Beoordeling KPI's en uitbetaling in 2026

(zie tabel langetermijncriteria 2023-

2024-2025)

Deze tabel gaat uit van het behalen van een targetscore op alle voorgestelde KPI’s. Indien de maximumscore zou worden behaald op de voorgestelde KPI’s, bedraagt het percentage 75%

van de vaste vergoeding m.b.t. kortermijncriteria (i.e. de eerste schijf), en 37,5% van de vaste vergoeding m.b.t. langetermijncriteria (i.e. de tweede schijf) en 37,5% m.b.t. langetermijncriteria

(i.e. de derde schijf), hetgeen opgeteld 150% van de vaste remuneratie uitmaakt. Er wordt op deze manier lineair gestegen, voor zowel de financële als non-financiële KPI's, tussen 0 EUR

(bij "Minimum" of lager), het " target" bedrag (bij de target score) en vandaar weer lineair naar de "Maximum" score).

Langetermijncriteria 2023-2024-2025

KPI Weging Score

Bezettingsgraad

20%

Target

Top line growth (like for like)

40%

Maximum

Net debt to EBITDA Ratio

20%

Tussen target en maximum

Kwalitatieve (non-financiële) KPI’s

20%

Target

Dit is de nieuwe invulling van de KPI “groei van de portefeuille” aangezien de focus nu ligt op de optimalisatie van de samenstelling van de portefeuille met oog op het bereiken van

een gepaste schuldgraad eerder dan groei in absolute zin.

>ESG

• Voorbereiding van een succesvolle eerste CSRD-rapportage

• CO

-reductie van ten minste 10% ten opzichte van het herberekende referentiejaar

• Verhoging het aantal opleidingsuren tot 32 uur per jaar/werknemer (soft skills, talen, cyberbeveiliging, functiespecifieke opleiding,

veiligheids- en brandopleiding)

• Transparante prestatiebeoordelingen (minimaal 80% van de werknemers in alle landen)

• Digitale veilige werkplek (geautomatiseerde beveiligingsbeleidsregels geïnstalleerd om persoonlijke en HR-gevoelige of bedrijfsge-

relateerde gegevens digitaal op te slaan) (alle landen)

• Gestandaardiseerde digitale onboarding- en offboarding-procedure ‘altijd en overal’ (gestandaardiseerd beleid BE, NL, ES, PT, DK,

DE, PT)

• Implementatie Comp&Ben strategie

>Yardi implementatie

• Live in Zweden, Denemarken, Polen

>Basecamp Integratie

• Implementatie van digitale systemen: implementatie van BC-eigenschappen en Ops-teams op Yardi-software (PMS, boekingsmo-

dule, website en back-end)

• HR: afstemming van rol en verantwoordelijkheid cfr. Xior-functiebeschrijvingen

>Finance

• Optimalisatie van de portefeuille in overeenstemming met de door de Raad van Bestuur goedgekeurde strategie

Op 28 januari 2026 besliste de raad van bestuur eveneens (na

het voorstel van het remuneratie-en benoemingscomité) over

de variabele vergoeding van boekjaar 2023 gekoppeld aan de

langetermijncriteria over het jaar 2023-2024-2025 (i.e. de derde

schijf van 2023) aan de hand van de volgende vooraf vastgelegde

KPIs waarbij “minimum”, “target” en “maximum” drempels werden

vastgelegd:

Op voormelde vergadering werd beslist dat de CEO, COO en CFO

het “target” niveau hadden behaald, behoudens met betrekking

tot de “Top line growth (like for like)” waarvoor het “maximum”

niveau werd behaald, en de “Net debt to EBITDA ratio” waarvoor

het niveau tussen maximum en target werd behaald (en dus in het

totaal 87% van het maximale bedrag van de variabele vergoeding

over 2023-2024-2025 werd behaald).

2. LANGE TERMIJNCRITERIA 2024-2025 – BEOORDELING EN BETALING TWEEDE SCHIJF

VARIABELE VERGOEDING

2024 2024-2025

2024-2025-2026

Uitvoerend

management

Kortetermijncriteria

Percentage van vaste vergoeding

Langetermijncriteria

Percentage van vaste vergoeding

Christian Teunissen 50% 25%

25%

Frederik Snauwaert 50% 25%

25%

Kristina Olsen 50% 25%

25%

↓

schijf 2

schijf

van de variabele vergoeding

van 2024

van de variabele vergoeding

van 2024

van de variabele vergoeding

van 2024

Beoordeling KPI’s en uitbetaling in 2025 Beoordeling KPI's en uitbetaling in 2026

(zie tabel langetermijncriteria 2024)

De derde tranche is afhankelijk van het

behalen van de daarvoor vastgestelde

KPI's. Deze KPI's zullen in 2027 worden

geëvalueerd op basis van de KPI's voor de

periode 2024-2025-2026.

Deze tabel gaat uit van het behalen van een targetscore op alle voorgestelde KPI’s. Indien de maximumscore zou worden behaald op de voorgestelde KPI’s, bedraagt het percentage

75% van de vaste vergoeding m.b.t. kortermijncriteria (i.e. de eerste schijf), en 37,5% van de vaste vergoeding m.b.t. langetermijncriteria (i.e. de tweede schijf) en 37,5% m.b.t.

langetermijncriteria (i.e. de derde schijf), hetgeen opgeteld 150% van de vaste remuneratie uitmaakt. Er wordt op deze manier lineair gestegen, voor zowel de financële als non-financiële

KPI’s, tussen 0 EUR (bij ”Minimum” of lager), het ”target” bedrag (bij de target score) en vandaar weer lineair naar de ”Maximum” score).

Langetermijncriteria 2024-2025

KPI Weging Score

Bezettingsgraad

20%

Target

Top line growth (like for like)

40%

Maximum

Net debt to EBITDA Ratio

20%

Maximum

Kwalitatieve (non-financiële) KPI’s

20%

Target

Dit is de nieuwe invulling van de KPI “groei van de portefeuille” aangezien de focus nu ligt op de optimalisatie van de samenstelling van de portefeuille met oog op het bereiken van

een gepaste schuldgraad eerder dan groei in absolute zin.

>ESG

• CSRD: Implementatie van de nieuwe CSRD KPI’s en doelstellingen, inclusief testrapportage H1 2025

• Klanttevredenheid van ten minste 75% en hoger dan het percentage dat in 2024 wordt behaald

>Yardi implementatie

• Activeringsdoelstellingen behaald in overeenstemming met de door de raad van bestuur vastgestelde implementatiestrategie

>Finance

• Optimalisatie van de portefeuille in overeenstemming met de door de Raad van Bestuur goedgekeurde strategie

Vervolgens besliste de raad van bestuur op 28 januari 2026

(na voorstel van het remuneratie- en benoemingscomité) over

de variabele vergoeding van boekjaar 2024 gekoppeld aan de

langetermijncriteria over het jaar 2024-2025 (i.e. de tweede

schijf van 2024) aan de hand van de volgende vooraf vastgele’de

KPI’s waarbij “minimum”, “target” en “maximum” drempels werden

vastgelegd:

Op voormelde vergadering beslist dat de CEO, COO en CFO het

“target” niveau hadden behaald, behoudens met betrekking tot

de “Net debt to EBITDA ratio” en “Top line growth” (like-for-like)

waarvoor het “maximum” niveau werd behaald (en dus in totaal

89 % van het maximale bedrag van de variabele vergoeding over

2024-2025 werd behaald.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

CORPORATE GOVERNANCE XIOR

3. KORTE TERMIJNCRITERIA 2025 – BEOORDELING EN BETALING EERSTE SCHIJF

VARIABELE VERGOEDING

2025 2025-2026

2025-2026-2027

Uitvoerend

management

Kortetermijncriteria

Percentage van vaste vergoeding

Langetermijncriteria

Percentage van vaste vergoeding

Christian Teunissen 50% 25%

25%

Frederik Snauwaert 50% 25%

25%

Kristina Olsen 50% 25%

25%

↓ ↓

↓

schijf 2

schijf

van de variabele vergoeding

van 2025

van de variabele vergoeding

van 2025

van de variabele vergoeding

van 2025

Beoordeling KPI’s en uitbetaling in 2026

(zie tabel kortertermijncriteria 2025)

De tweede en derde tranche zijn afhankelijk van het behalen van de daarvoor vast-

gestelde KPI's. Deze KPI's zullen in 2027 en 2028 worden geëvalueerd op basis van de

KPI's voor de periode 2025-2026 en de KPI's voor de periode 2025-2026-2027.

Deze tabel gaat uit van het behalen van een targetscore op alle voorgestelde KPI’s. Indien de maximumscore zou worden behaald op de voorgestelde KPI’s, bedraagt het percentage

75% van de vaste vergoeding m.b.t. kortermijncriteria (i.e. de eerste schijf), en 37,5% van de vaste vergoeding m.b.t. langetermijncriteria (i.e. de tweede schijf) en 37,5% m.b.t.

langetermijncriteria (i.e. de derde schijf), hetgeen opgeteld 150% van de vaste remuneratie uitmaakt. Er wordt op deze manier lineair gestegen, voor zowel de financële als non-financiële

KPI’s, tussen 0 EUR (bij ”Minimum” of lager), het ”target” bedrag (bij de target score) en vandaar weer lineair naar de ”Maximum” score).

Kortetermijncriteria 2025

KPI Weging Score

Bezettingsgraad

20%

Tussen target en maximum

EPS

40%

Target

Net debt to EBITDA Ratio

20%

Tussen target en maximum

Kwalitatieve (non-financiële) KPI’s

20%

Target

Dit is de nieuwe invulling van de KPI “groei van de portefeuille” aangezien de focus nu ligt op de optimalisatie van de samenstelling van de portefeuille met oog op het bereiken van

een gepaste schuldgraad eerder dan groei in absolute zin.

>ESG

• Klanttevredenheid op groepsniveau van ten minste 77% - meting op basis van de 2 enquêtes per jaar.

• Berekeningen CO

-scopes per 31/07/2025 + Doelstelling op basis van berekeningen 2030-2040-2050 per 30/09/2025 + verzoek

om validatie door SBTI per 31/12/2025.

• Opzet HR-structuur op groepsniveau volgens het HR-plan dat in augustus 2025 door de externe HR-consultant van Xior zal

worden voorgesteld (+ vaststelling van HR-doelstellingen in augustus 2025 voor H2 2025, 2026 en 2027).

>Yardi implementatie

• Activering en volledige implementatie in Nederland per 31/12/2025 + gegevensopschoning, gap fit, ontwerp en configuratie Spanje

& Portugal per 31/12/2025.

>Portfolio optimalisatie

• Desinvesteringen van ten minste 20 miljoen euro, uitvoering van vastgelegde projecten en activering van landbank (start-up

Seraing & Bokelweg) in overeenstemming met de door de raad van bestuur vastgestelde strategie.

Tot slot besliste de raad van bestuur op 28 januari 2026 (na

het voorstel van het remuneratie-en benoemingscomité) over

de variabele vergoeding van boekjaar 2025 gekoppeld aan de

kortetermijncriteria over voormeld jaar (i.e. de eerste schijf), aan

de hand van volgende vooraf vastgelegde KPIs waarbij eveneens

“minimum”, “target” en “maximum” drempels werden vastgelegd:

Op voormelde vergadering werd beslist dat de CEO, COO en

CFO in het totaal 76% van het maximale bedrag van de variabele

vergoeding over 2025 hadden behaald.

Er bestaat voor 2025 geen enkele vorm van aandelen-gebaseerde

vergoeding binnen de Vennootschap.

Indien er wordt voorgesteld om een systeem op te zetten

op basis waarvan de leden van het uitvoerend management

worden vergoed in de vorm van aandelen, aandelenopties of

elk ander recht om aandelen te verwerven, dient dit systeem

vooraf goedgekeurd te worden door de aandeelhouders van de

Vennootschap. Er bestaat wel de mogelijkheid dat de Raad van

Bestuur oplegt aan de leden van het uitvoerend management om

een deel van hun variabele vergoeding te gebruiken om aandelen

van de Vennootschap te kopen in overeenstemming met een

driejarig verwervingsprogramma. Hiervan werd geen toepassing

gemaakt voor de eerste schijf van de variabele vergoeding met

betrekking tot boekjaar 2025.

De criteria voor de toekenning van de variabele vergoeding aan de

uitvoerende bestuurders dat van de resultaten afhangen, hebben

uitsluitend betrekking op het geconsolideerde nettoresultaat van

de openbare GVV, met uitsluiting van alle schommelingen van

de reële waarde van de activa en de afdekkingsinstrumenten.

Er wordt geen vergoeding toegekend in functie van een

specifieke verrichting of transactie van de openbare GVV of

haar dochtervennootschappen. Bijgevolg is deze vergoeding in

overeenstemming met artikel 35 van de GVV-Wet.

Er worden geen andere aanvullende vergoedingen toegekend

aan de leden van het uitvoerend management. Er bestaan geen

voorwaardelijke, andere variabele, of uitgestelde betalingen.

In overeenstemming met Principe 7.9 van de Corporate Gover-

nance Code, bestaat er een minimumdrempel voor het aan tal

aandelen in de Vennootschap dat elk lid van het uitvoerend

comité dient te bezitten. Dit wordt nader toegelicht in Hoofdstuk

6.7.4 van het Corporate Governance Charter.

De overeenkomsten met de leden van het uitvoerend

management voorzien in terugvorderingsmechanisme voor zowel

de korte-termijn- als de lange-termijn incentives, waarbij de

Vennootschap het recht heeft om tot één jaar na de betaling de

variabele remuneratie geheel of gedeeltelijk terug te vorderen van

de begunstigde indien tijdens die periode blijkt dat de betaling is

gebeurd op basis van onjuiste informatie met betrekking tot het

bereiken van de doelstellingen die aan de variabele remuneratie

ten grondslag lagen of met betrekking tot de omstandigheden

waar van de variabele remuneratie afhankelijk was. De

overeenkomsten met het uitvoerend management werden

afgesloten tegen marktconforme voorwaarden. Met het oog op het

bepalen van de vergoedingen van het uitvoerend management,

werd bij het aangaan van de relevante overeenkomsten tevens

overgegaan tot een beperkte benchmarking met vergelijkbare

beursgenoteerde vastgoedvennootschappen.

Voor het overige heeft de Vennootschap geen andere overeen-

komsten afgesloten met de overige leden van haar bestuurs-,

leidinggevende-, en toezichtsorganen.

6.1.17.6 Overzicht bezoldiging leden van de Raad van Bestuur en uitvoerend management 2025

Raad van Bestuur Vaste vergoeding Onkostenvergoeding

Totaal

Joost Uwents 57.500 EUR 2.500 EUR

60.000 EUR

Wilfried Neven 51.500 EUR 2.500 EUR

54.000 EUR

Wouter De Maeseneire 48.000 EUR 2.500 EUR

50.500 EUR

Colette Dierick 49.500 EUR 2.500 EUR

52.000 EUR

Conny Vandendriessche 42.500 EUR 2.500 EUR

45.000 EUR

Marieke Bax

16.563 EUR 1.875 EUR

18.438 EUR

Christian Teunissen - -

Frederik Snauwaert - -

Totaal 265.563 EUR 14.375 EUR

279.938 EUR

Het mandaat van Marieke Bax liep af op de algemene vergadering van aandeelhouders van 15 mei 2025.

Uitvoerend management Vaste vergoeding Variabele vergoeding

Totaal

CEO 418.265,64 EUR 494.796,15 EUR

913.061,79 EUR (100%)

(samengesteld uit 130.077,43 EUR m.b.t de derde

schijf van de variabele vergoeding van 2023-

2024-2025 (lange termijn) vermeerderd met

135.933,01 EUR m.b.t. de tweede schijf van de

variabele vergoeding van 2024-2025 (lange

termijn), vermeerderd met 228.785,71 EUR m.b.t.

de eerste schijf van de variabele vergoeding van

2025 (korte termijn))

CFO en COO 690.128,88 EUR 816.413,66 EUR

1.506.542,54 EUR (100%)

(samengesteld uit 214.627,76 EUR m.b.t de derde

schijf van de variabele vergoeding van 2023-

2024-2025 (lange termijn), vermeerderd met

224.289,46 EUR m.b.t. de tweede schijf van de

variabele vergoeding van 2024-2025 (lange

termijn), vermeerderd met 377.496,41 EUR m.b.t.

de eerste schijf van de variabele vergoeding van

2025 (korte termijn))

Totaal 1.108.394,52 EUR 1.311.209,81 EUR

2.419.604,33 EUR

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

CORPORATE GOVERNANCE XIOR

De verloning van het uitvoerend management wordt jaarlijks

geïndexeerd.

In de tabel hieronder worden de jaarlijkse verandering in

de remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders en

het uitvoerend management, de jaarlijkse verandering in

de ontwikkeling van de prestaties van de Vennootschap

en de jaarlijkse verandering in de gemiddelde remuneratie

(uitgedrukt in voltijdse equivalenten) van andere werknemers

van de Vennootschap dan de niet-uitvoerende bestuurders

en het uitvoerend management over de laatste vijf boekjaren

gezamenlijk gepresenteerd:

Jaarlijkse wijziging in%

2021 vs

2020

2022 vs

2021

2023 vs

2022

2024 vs

2023

2025 vs

2024

1. Remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders (totaal)

Joost Uwents 41% 5% -1,67% 0%

Wilfried Neven 50% 16% 22,7% 0%

Wouter De Maeseneire 47% 19% 9% 0%

Marieke Bax Nvt 86%

26,2% 0%

-63,50%

Conny Vandendriessche Nvt Nvt 103,60%

Colette Dierick Nvt Nvt 116%

2.CEO (totaal)

Christian Teunissen 5% 6% 35,50% 15,03%

18,47%

3. Gemiddelde vergoeding van de overige leden van het uitvoerend management

CFO, CIO (tot en met 15 september 2022) & COO (vanaf

19 oktober 2022) 14% -8% 40,7% 15,03%

18,47%

4. Prestaties van de Vennootschap

EPRA EPS 6% 15% 7% 0%

DPS 6% 15% 7% 0%

FV Portefeuille 26% 54% 6% 3%

Beurskapitalisatie 32% -26% 13% 11%

5. Gemiddelde verloning van de medewerkers van de Vennootschap (FTE)

0% +4% +11% +13,3%

+6,8%

De vergoeding van Marieke Bax had in boekjaar 2021 slechts betrekking op de periode vanaf haar benoeming, zijnde 20 mei 2021, tot 31 december 2021.

De vergoeding van Marieke Bax had in boekjaar 2025 slechts betrekking op de periode 1 januari 2025 tot en met de beëindiging van haar mandaat, zijnde 15 mei 2025.

De vergoedingen van Conny Vandendriessche en Colette Dierick hadden in boekjaar 2022 slechts betrekking op de periode vanaf hun benoeming, zijnde 19 mei 2022, tot 31 december

2022.

De vergoeding van de CEO, CFO en COO betreft de vaste remuneratie m.b.t. 2024 vermeerderd met de variabele remuneratie (zijnde de tweede schijf van de variabele vergoeding

m.b.t. 2023-2024 (lange termijn) én de eerste schijf van de variabele vergoeding m.b.t. 2024 (korte termijn)).

De vergoeding van de CEO, CFO en COO betreft de vaste remuneratie m.b.t. 2025 vermeerderd met de variabele remuneratie (zijnde de derde schijf van de variabele vergoeding

m.b.t. 2023-2024-2025 (lange termijn), de tweede schijf van de variabele vergoeding m.b.t. 2024-2025 (lange termijn) én de eerste schijf van de variabele vergoeding m.b.t. 2025

(korte termijn)).

De ratio tussen de hoogste remuneratie van de managementleden

en de laagste verloning van de werknemers van de Vennootschap

bedraagt 13,94.

6.1.17.7 Aandelenopties

Tot 1 januari 2023 had de Vennootschap geen aandelen-

optieplannen, aandelenaankoopplannen of werknemers-

partici patie overeenkomsten afgesloten, ingevolge waarvan de

leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende

organen en de bedrijfsleiding aandelen zouden kunnen

verwerven in de Vennootschap. Sinds 1 januari 2023 bestaat

er de mogelijkheid dat de Raad van Bestuur oplegt aan de

leden van het uitvoerend management om een deel van

hun variabele vergoeding te gebruiken om aandelen van de

Vennootschap te kopen in overeenstemming met een driejarig

verwervingsprogramma. Hiervan werd geen toepassing gemaakt

voor de variabele vergoeding met betrekking tot boekjaar 2025.

6.2 INFORMATIE KRACHTENS ARTIKEL 34 VAN HET KONINKLIJK BESLUIT VAN 14

NOVEMBER 2007

6.2.1 KAPITAALSTRUCTUUR

Per 31 december 2025, bedroeg het kapitaal van de Vennootschap

840.511.692 EUR verdeeld in 46.695.094 aandelen, zonder

nominale waarde, die elk 1/46.695.094ste deel van het kapitaal

vertegenwoordigen.

Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen geeft

recht op één stem op de algemene vergadering. In geval van een

kapitaalverhoging in de Vennootschap genieten de bestaande

aandeelhouders van een voorkeurrecht (zie eveneens Hoofdstuk

10.9.17 van dit Jaarverslag).

Er zijn geen speciale controlerechten toegekend aan bepaalde

categorieën van aandeelhouders.

Er is geen wettelijke of statutaire beperking van het stemrecht.

De statuten van Xior bevatten geen bepaling die de vrije

overdraagbaarheid van de aandelen beperkt.

De Vennootschap is niet op de hoogte van het bestaan van

enige aandeelhoudersovereenkomst tussen de bestaande

aandeelhouders met betrekking tot de Vennootschap.

6.2.2 BESLISSINGSORGANEN

De regels die gelden bij de benoeming of de vervanging van de

leden van de Raad van Bestuur en die op de wijziging van de

statuten van Xior van toepassing zijn, zijn deze die zijn opgenomen

in de geldende wetgeving – in het bijzonder het Wetboek van

Vennootschappen en verenigingen en de GVV-Wetgeving – en in

de statuten van de Vennootschap (zie eveneens Hoofdstuk 6.1.4

van dit Jaarverslag).

6.2.3 TOEGESTAAN KAPITAAL

Bij de buitengewone algemene vergadering van 4 april 2025 werd

de Raad van Bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal

in één of meerdere malen te verhogen (zie eveneens Hoofdstuk

10.9.17 van dit Jaarverslag en artikel 7 van de gecoördineerde

Statuten zoals gepubliceerd op de website van de Vennootschap).

6.2.4 INKOOP AANDELEN

De Vennootschap kan haar eigen aandelen verwerven of kan ze in

pand nemen in overeenstemming met de voorwaarden voorzien

in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (cf. artikel

7:215, §1, 1 tot 4 WVV).

De Vennootschap bezit geen eigen aandelen.

6.2.5 CONTRACTUELE BEPALINGEN

De voorwaarden waaronder de financiële instellingen aan Xior

financiering verschaft hebben, vereisen het behoud van het

statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap.

De algemene voorwaarden waaronder deze financieringen

toegekend zijn, bevatten een beding van vervroegde opeisbaarheid

naar discretie van de bankinstellingen bij controlewijziging.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

CORPORATE GOVERNANCE XIOR

HET AANDEEL

XIOR

”

DE NETTOWAARDE PER AANDEEL PER

31 DECEMBER 2025 WAS 37,54 EUR.

DE MARKTKAPITALISATIE VAN XIOR OP

EURONEXT BRUSSELS STEEG IN 2025

TOT CA. 1,35 MILJARD EUR. „

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

HET AANDEEL XIOR

Beurskoers (in EUR per aandeel) Net Asset Value EPRA NAV Net Asset Value IFRS NAV

12/’15 03/’16 06/’16 09/’16 12/’16 03/’17 06/’17 09/’17 12/’17 03/'18 06/’18 09/’18 12/’18 03/’19 06/’19 09/’19 12/’19 03/’20 06/’20 09/’20 12/’20 03/’21 06/’21 09/’21 12/’21 03/’22 06/’22 09/’22 12/’22 03/’23 06/’23 09/’23 12/’23 03/’24 06/’24 09/’24 12/”24 03/’25 06/’25 09/’25 12/'25

20,0

22,5

25,0

27,5

30,0

32,5

35,0

37,5

40,0

42,5

45,0

47,5

50,0

52,5

55,0

57,5

60,0

62,5

65,0

67,5

70,0

72,5

75,0

De beurskoers van het aandeel Xior klokte op het einde van het

tiende jaar als genoteerde vennootschap af op 28,95 EUR. Het

gemiddeld dagelijks volume op basis van het aantal uitstaande

aandelen per jaareinde bedroeg 58.004 aandelen. De velociteit –

het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal

aantal aandelen op het einde van het jaar – bedroeg 31,96%.

GEGEVENS PER AANDEEL 31/12/25 31/12/24 31/12/23

31/12/22

Aantal uitgegeven aandelen

46.695.094 42.344.283 38.227.797

34.752.543

Gewogen gemiddelde aantal aandelen

46.279.394 41.118.335 37.142.375

30.005.985

Marktkapitalisatie (in EUR) 1.351.822.971 1.255.507.991 1.135.365.571

1.004.348.493

Free float

82,78% 81,02% 86,68%

72,15%

Beurskoers (slotkoers) over betrokken periode (in EUR)

Hoogste 31,75 35,50 32,95

52,40

Laagste 25,30 24,45 25,20

26,25

Gemiddelde 29,12 29,72 28,90

41,40

Bij afsluiting boekjaar 28,95 29,65 29,70

28,90

Volume (in aantal aandelen)

Verhandeld aantal aandelen 14.791.032 11.163.729 11.435.588

11.426.394

Gemiddeld dagvolume 58.004 43.608 44.670

44.461

Velociteit 31,96% 27,15% 30,79%

38,08%

NAV (IFRS) (in EUR) 37,54 38,60 39,70

42,77

EPRA NAV

(in EUR)

38,84 40,04 40,65

43,01

Uitkeringspercentage 80,00% 80,00% 80,00%

80,00%

EPRA-winst

/aandeel

(in EUR) 2,22 2,22 2,22

2,08

EPRA-winst

/aandeel

(in EUR) – deel van de groep 2,21 2,21 2,21

2,07

Brutodividend/aandeel (in EUR)

1,768 1,768 1,768

1,656

Nettodividend/aandeel (in EUR)

1,238 1,238 1,238

1,159

Brutodividendrendement

6,50% 6,34% 6,33%

6,08%

Nettodividendrendement

4,55% 4,44% 4,43%

4,25%

De gegevens worden weergegeven zoals deze beschikbaar worden gesteld op de website van Euronext Brussels, zonder correcties voor “corporate events” zoals

kapitaalverhogingen en coupononthechtingen.

In functie van de respectievelijke dividendgerechtigdheid.

Inschatting bij benadering, rekening houdend met de bekende percentages van de aandeelhouders die een transparantiekennisgeving hebben verricht (aan de hand van het op

dat ogenblik geldende totaal aantal aandelen (noemer)).

Op basis van het totaal aantal uitstaande aandelen. - Voor de definities, het gebruik en de reconciliatietabellen van de APM’s wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.8 van dit

Jaarverslag. Alle APM’s worden aangeduid met een

Op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen.

Rekening houdend met een roerende voorheffing van 30%.

Berekend als bruto dividend gedeeld door (slotkoers - bruto dividend).

Berekend als (bruto dividend - 30% roerende voorheffing) gedeeld door (slotkoers - bruto dividend).

Xior zal zich blijven inspannen om net zoals in de voorbije jaren regelmatig deel te nemen aan roadshows, conferenties en events

voor zowel institutionele als particuliere beleggers, om zo de beleggers op een transparante manier te blijven informeren en de

investeerdersbasis verder te verbreden en versterken.

Markt: Euronext Brussels

Symbool: XIOR

ISIN code: BE0974288202

Notering: continu

Index: BEL Mid, EPRA Index & MSCI Global Small Cap Index

Liquidity provider: Van Lanschot Kempen Wealth Management NV

7.1 HET AANDEEL OP EURONEXT BRUSSELS

Op basis van aantal uitgegeven aandelen.

Het aandeel Xior (ISIN-code BE0974288202) is sinds 11 december

2015 genoteerd op de gereglementeerde markt van Euronext

Brussels. Het Xior-aandeel verhuisde in 2017 van de BEL Small

naar de BEL Mid index van Euronext Brussels en werd in 2017

bovendien opgenomen in de EPRA Index, waarmee Xior de eerste

fully dedicated student housing REIT is in continentaal Europa die

werd opgenomen in deze index. Sinds November 2021 werd Xior

ook opgenomen in de Morgan Stanley Capital International (MSCI)

Global Small Cap Index.

Op de laatste handelsdag van 2025 (31 december 2025) bedroeg

de slotkoers 28,95 EUR, wat een discount vertegenwoordigt

van ca. 23% ten opzichte van de nettowaarde per aandeel per

31 december 2025 (cfr. GVV-KB), die 37,54 EUR

per aandeel

bedroeg. De marktkapitalisatie van Xior op Euronext Brussels

steeg in 2025 tot ca. 1.352 MEUR.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

HET AANDEEL XIOR

7.2 AANDEELHOUDERSCHAP

Voor een overzicht van de aandeelhoudersstructuur van Xior wordt verwezen naar Hoofdstuk 6.1.3 van dit Jaarverslag.

7.3 COUPONINFORMATIE

N° Type Dividend-periode

Waarde

brutodividend

Reden van

onthechting Ex date Record date

Payment

date

1 Dividend 01/01/16 – 10/09/16 0,892 EUR Inbreng in natura 12/10/17 13/10/17 19/05/17

2 Dividend 11/09/16 – 31/12/16 0,258 EUR Inbreng in natura 18/01/17 19/01/17 19/05/17

3 OTR

(SPO ‘17) N/A N/A SPO 2017 08/06/17 09/06/17 N/A

4 Dividend 01/01/17 – 21/06/17 0,565 EUR SPO 2017 08/06/17 09/06/17 22/05/18

5 Dividend 22/06/17 – 31/12/17 0,635 EUR Inbreng in natura 29/03/18 03/04/18 22/05/18

6 OTR

(SPO 2018) N/A N/A SPO 2018 31/05/18 01/06/18 N/A

7 Dividend 01/01/18 – 11/06/18 0,555 EUR SPO 2018 31/05/18 01/06/18 04/06/19

8 Dividend 12/06/18 – 04/12/18 0,603 EUR Inbreng in natura 06/12/18 07/12/18 04/06/19

9 Dividend 05/12/18 – 31/12/18 0,092 EUR – 17/05/19 20/05/19 04/06/19

10 Dividend 01/01/19 –12/06/19 0,581 EUR Inbreng in natura 14/06/19 17/06/19 27/05/20

11 OTR

(SPO 2019) N/A N/A SPO 2019 17/10/19 18/10/19 N/A

12 Dividend 13/06/19 – 28/10/19 0,492 EUR SPO 2019 17/10/19 18/10/19 27/05/20

13 Dividend 29/10/19 – 31/12/19 0,227 EUR – 25/05/20 26/05/20 27/05/20

14 Dividend 01/01/20 – 06/10/20 1,0104 EUR Inbreng in natura 09/10/20 12/10/20 26/05/21

15 Dividend 07/10/20 – 24/11/20 0,1821 EUR ABB 2020 23/11/20 24/11/20 26/05/21

16 Dividend 25/11/20 – 31/12/20 0,1375 EUR SPO 2021 25/02/21 26/02/21 26/05/21

17 Dividend 01/01/21 – 08/03/21 0,2643 EUR SPO 2021 25/02/21 26/02/21 9/06/22

18 OTR

(SPO 2021) N/A N/A SPO 2021 25/02/21 26/02/21 N/A

19 Dividend 09/03/21 – 06/12/21 1,0770 EUR ABB 2021 03/12/21 06/12/21 09/06/22

20 Dividend 07/12/21 – 31/12/21 0,0987 EUR – 23/05/22 24/05/22 09/06/22

21 Dividend 01/01/22 – 14/09/22 1,1660 EUR Inbrengen in natura 15/09/22 16/09/22 24/05/23

22 Dividend 15/09/22 – 31/12/22 0,4900 EUR Inbreng 21/04/23 24/04/23 24/05/23

23 Dividend 01/01/23 – 24/04/23 0,5522 EUR Inbreng 21/04/23 24/04/23 22/05/24

24 Dividend 25/04/23 – 31/12/23 1,2158 EUR – 20/05/24 21/05/24

22/05/24

25 Dividend 01/01/24 –17/04/24 0,5217 EUR Inbreng in natura

(earn-out 1)

16/04/24 17/04/24

21/05/25

26 Dividend 18/04/24 – 31/12/24 1,2463 EUR ABB 2025 17/01/25 20/01/25

21/05/25

27 Dividend 01/01/25 – 13/04/25 0,4989

EUR Inbreng in natura

(earn-out 2)

10/04/25 11/04/25

26/05/26

28 Dividend 14/04/25 – 31/12/25 1,2691

EUR 22/05/26 25/05/26

26/05/26

Onherleidbaar toewijzingsrecht.

Voor de waarde van de dividenden, met betrekking tot het vorige boekjaar, die nog uitgekeerd en betaald dienen te worden, zijn onder voorbehoud van goedkeuring door de

algemene vergadering en wordt verwezen naar de relevante gepubliceerde financiële informatie.

SPO: Secondary public offering

ABB: Accelerated Bookbuild

7.4 FINANCIËLE KALENDER 2026

Hieronder wordt de financiële kalender voor 2026 opgenomen.

Datum Item

24 april 2026 Bekendmaking resultaten per 31 maart 2026 (voor beurs)

21 mei 2026 Jaarlijkse Algemene Vergadering

26 mei 2026 Betaaldatum dividend 2025 (coupon 27 en 28)

6 augustus 2026 Bekendmaking resultaten per 30 juni 2026 (voor beurs)

23 oktober 2026 Bekendmaking resultaten per 30 september 2026 (voor beurs)

Deze data zijn onder voorbehoud van wijzigingen. Voor mogelijke

wijzigingen wordt verwezen naar de financiële agenda op de

website www.xior.be.

7.5 DIVIDENDBELEID

Overeenkomstig de GVV-Wetgeving dient de Vennootschap in

haar hoedanigheid van openbare GVV ieder jaar een minimum

bedrag uit te keren als vergoeding van het kapitaal. Ten minste

80% van het gecorrigeerd nettoresultaat (in de zin van artikel

13 van het GVV-KB), verminderd met de netto-daling van de

schuldenlast van de Vennootschap in de loop van het boekjaar,

moet worden uitgekeerd als vergoeding van het kapitaal.

Deze verplichting tot uitkering is aan twee grenzen onderworpen.

Enerzijds mag dit niet leiden tot een uitkering van een bedrag

dat niet zou mogen worden uitgekeerd overeenkomstig artikel

7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en

anderzijds is zulke uitkering niet mogelijk indien de Schuldgraad

(enkelvoudig en geconsolideerd) na uitkering boven de grens

van 65% van de enkelvoudige resp. geconsolideerde activa zou

uitstijgen.

Voor het boekjaar 2025 stelt de vennootschap een bruto-

dividend van 1,768 EUR per aandeel voor, onder voorbehoud

van goedkeuring door de algemene vergadering van de

Vennootschap. Op grond van de artikelen 171, 3° io. 269 van het

Wetboek van Inkomstenbelastingen, is de roerende voorheffing

op de dividenden die uitgekeerd worden door een openbare GVV

(zoals Xior), met ingang van 1 januari 2017, principieel gelijk aan

30% (cf. artikelen 171, 3° io. 269, §1, 1° van het Wetboek van de

inkomstenbelastingen).

Onder voorbehoud van de beschikbaarheid van uitkeerbare

reserves, en steeds onder voorbehoud van goedkeuring door de

algemene vergadering, heeft de Vennootschap de intentie om het

dividend over de komende 3 jaar te laten groeien.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

HET AANDEEL XIOR

7.6 VOORUITZICHTEN & WINST-

PROGNOSE

7.6.1 ALGEMEEN

De hieronder beschreven vooruitzichten bevatten de

verwachtingen voor het boekjaar 2026, met betrekking tot de

geconsolideerde EPRA-winst en de geconsolideerde balans

van Xior Student Housing NV.

De hierna vermelde vooruitzichten en winstprognose werden

opgesteld door de raad van bestuur met het oog op het

opstellen van de verwachtingen voor het boekjaar 2026, rekening

houdende met de operationele trends tot dusver geïdentificeerd,

op vergelijkbare basis met de historische financiële informatie.

Het budget voor 2026 werd opgesteld rekening houdend met de

huidige bezettingsgraad en een inschatting van de toekomstige

bezettingsgraad rekening houdend met het verleden (incl. 2024

en 2025). Voor de nieuwe acquisities en opgeleverde gebouwen

van 2025, wordt eveneens rekening gehouden met de ontvangen

garanties.

De gebruikte boekhoudkundige basis voor de vooruitzichten is

conform de door Xior gehanteerde boekhoudkundige methoden,

in het kader van de voorbereiding van haar geconsolideerde

rekeningen per 31 december 2025 conform IFRS zoals door de

Europese Unie toegepast en geïmplementeerd door het GVV-KB.

De prognoses met betrekking tot de geconsolideerde EPRA-

winst

zijn voorspellingen waarvan de effectieve realisatie afhangt

van de evolutie van de economie, de financiële markten en de

vastgoedmarkten.

Deze vooruitzichten werden opgemaakt op basis van de informatie

beschikbaar op 31 december 2025 en houden tevens rekening

met de feiten na balansdatum indien die er zijn

. In Hoofdstuk

5.6 Feiten na balansdatum worden deze opgesomd. Deze

vooruitzichten werden opgesteld en voorbereid op een basis

Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market

Authority) werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2025

opgenomen.

Zie tevens Hoofdstuk 5.6 van dit Jaarverslag.

die vergelijkbaar is met de historische financiële informatie en in

overeenstemming met de waarderingsregels van Xior.

Deze vooruitziende informatie, voorspellingen, opinies en

ramingen gemaakt door Xior, met betrekking tot de momenteel

verwachte toekomstige prestatie van Xior en van de markt waarin

Xior actief is, vormen geen verbintenis voor de Vennootschap.

Door hun aard impliceren vooruitziende verklaringen inherente

risico’s, onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen als

specifiek, en het risico bestaat dat de vooruitziende verklaringen

niet zullen bereikt worden.

De belangrijkste economische trends die de vooruitzichten van

de Vennootschap kunnen beïnvloeden, zijn:

• De evolutie van de vastgoedmarkt in België, Nederland, Spanje,

Portugal, Duitsland, Polen, Denemarken en Zweden en in het

bijzonder de markt van studentenhuisvesting;

• De toekomstige vraag naar studentenkamers, die onder meer

beïnvloed wordt door het aantal 18 tot 25-jarigen, het aantal

inschrijvingen in het hoger onderwijs, de verdere democrati-

sering van het hoger onderwijs, de kwaliteit van het onderwijs,

het aantal buitenlandse studenten, het inschrijvingsgeld, de

afweging van op een studentenkamer dan wel thuis te stu-

deren. Deze evolutie zou een impact kunnen hebben op de

huuropbrengsten of op de waardering van de portefeuille zoals

bepaald door de Waarderingsdeskundige;

• De regionale wetgeving die onder meer een aantal veiligheids-,

gezondheids- en woonkwaliteitsnormen oplegt;

• De evolutie van de interestvoeten en de marges van de banken.

7.6.2 HYPOTHESEN

Gehanteerde boekhoudmethoden

De gebruikte boekhoudkundige basis voor deze vooruitzichten is

conform de door Xior gehanteerde boekhoudkundige methoden,

in het kader van de voorbereiding van haar geconsolideerde

rekeningen per 31 december 2026 conform IFRS zoals door de

Europese Unie toegepast en geïmplementeerd door het GVV-KB.

Hypothesen met betrekking tot elementen die Xior niet

rechtstreeks kan beïnvloeden

• Bij de evolutie van de huuropbrengsten werd vanaf september

2026 per land rekening gehouden met inflatie van de huurprij-

zen en/of huurprijswijzigingen, ook altijd rekening houdend met

de wetgeving en een inschatting van de retentiegraad. Bij de

inschatting van de huuropbrengsten werd rekening gehouden

met de huidige bezettingsgraad en werd een inschatting ge-

maakt voor de toekomstige bezettingsgraad op basis van het

verleden;

• De onroerende voorheffing wordt bepaald op basis van his-

torische cijfers (indien beschikbaar) of inschattingen van het

management in functie van vergelijkbare gebouwen. De on-

roerende voorheffing kan beïnvloed worden door wijzigingen in

wetgeving. Onroerende voorheffing voor commerciële ruimtes

wordt integraal aan de huurder doorgerekend in tegenstelling

tot onroerende voorheffing voor studentenhuisvesting dewelke

niet kan worden doorgerekend aan de huurders en volledig ten

laste komt van het resultaat van de GVV of haar dochterven-

nootschappen;

• De noteringskosten (zoals de zgn. “abonnementstaks”, vergoe-

ding Euronext Brussels NV, kosten FSMA, enz.) worden geschat

op basis van de gangbare markttarieven, die de GVV niet con-

troleert;

• Indien een belangrijk aantal huurders hun huurgelden niet be-

talen of indien de beoogde bezettingsgraad niet gehaald wordt,

kan dit een impact hebben op het netto-huurresultaat;

• De financiële indekkingsinstrumenten (IRS’en) worden con-

form IFRS (IAS 39) gewaardeerd tegen marktwaarde. Gezien de

volatiliteit op de internationale financiële markten, werd geen

rekening gehouden met de variaties van deze marktwaarden.

Deze variaties zijn tevens niet relevant voor de vooruitzichten

in verband met de EPRA-winst

, waarop de dividenduitkering

is gebaseerd;

• In lijn met IFRS worden de vastgoedbeleggingen (IAS 40) ge-

waardeerd aan Reële Waarde. Er worden echter geen voor-

spellingen gedaan wat de variaties in de reële waarde van de

vastgoedbeleggingen betreft, aangezien dit onbetrouwbaar zou

zijn en onderhevig is aan een aantal externe factoren waarop

de Vennootschap geen invloed heeft. Deze variaties zijn tevens

Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market

Authority) werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2025

opgenomen.

niet relevant voor de vooruitzichten in verband met de EPRA-

winst

, waarop de dividenduitkering is gebaseerd;

• De Vennootschap gaat uit van een wettelijk, reglementair

en fiscaal kader zoals van toepassing op de datum van dit

Jaarverslag voor het bepalen van de vooruitzichten.

Hypothesen met betrekking tot elementen die Xior

rechtstreeks kan beïnvloeden

Nettohuurresultaat:

• Dit resultaat werd geraamd op basis van de huidige contracten

en inschatting van de contracten voor het nieuwe academie-

jaar, startende in september 2026. Voor nieuwe gebouwen,

werd op basis van kennis van de markt een inschatting ge-

maakt van de verwachte huurinkomsten. Qua bezettingsgraad

voor 2026 wordt rekening gehouden met een niveau dat in lijn

ligt met de bezettingsgraad van 2025;

• Normaliter worden de huurprijzen herbekeken bij het nieuwe

academiejaar, hiervoor werd een inschatting opgenomen in het

budget voor 2026. Zittende huurders zijn onderhevig aan ind-

exatie (wettelijk bepaald per land obv inflatie%). Voor nieuwe

huurders kunnen nieuwe huurprijzen worden aangerekend, het-

geen niet moet overeenstemmen met het inflatiepercentage.

Op basis van het verleden weten we dat prijsstijgingen kunnen

doorgevoerd worden en dat er een zekere pricing power is, er

werd dan ook met bepaalde prijsstijgingen boven inflatie re-

kening gehouden bij het opstellen van het budget voor 2026;

• Voor panden waarvoor de Vennootschap een huurgarantie

heeft ontvangen bij acquisitie werd deze in rekening genomen

voor de bepaling van het resultaat;

• Er werd in het budget een inschatting gemaakt voor dubieuze

debiteuren, dit is een percentage van de huurinkomsten en werd

bepaald op basis van historische informatie en een inschatting

naar de toekomst. Er werd voor 2026 rekening gehouden met

0,5% niet-inbare vorderingen. Qua bezettingsgraad werd reke-

ning gehouden met een bezettingsgraad die in lijn ligt met de

bezettingsgraad van 2025.

Vastgoedkosten:

• Deze kosten bevatten vooral de kosten voor onderhoud en

herstellingen, verzekeringen, belastingen m.b.t. onroerende

BASECAMP BY XIOR

Wroclaw - POLEN

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

100

HET AANDEEL XIOR

goederen dewelke niet worden doorgerekend aan de stu-

denten, direct student gerichte publiciteit, leegstandskosten

bij structurele leegstand, beheer van het vastgoed en kosten

Waarderingsdeskundigen. Deze werden voor 2026 geraamd op

basis van de huidige portefeuille. Er werd ook rekening gehou-

den met bepaalde optimalisaties van kosten;

• Er werd een analyse gedaan van de lopende onderhoudscon-

tracten als basis voor het budget 2026, tevens werd er een

inschatting gemaakt van de variabele onderhoudskosten per

gebouw;

• Er werd een volledig marketingbudget per gebouw en/of per

land opgesteld;

• De beheerskosten van het vastgoed bevatten voor het over-

grote deel de personeelskosten, deze werden ingeschat per

persoon op basis van de tewerkgestelde personeelsleden

per land, alsook rekening houdend met nieuwe aanwervingen,

indien nodig en met de verhogingen van de loonkosten ten ge-

volge van inflatie.

Algemene kosten:

• Deze kosten omvatten de interne werkingskosten van de

Vennootschap, zijnde de vergoedingen van het management,

bestuurdersvergoedingen, kosten van het HQ personeel (IR,

legal, finance en accounting, onthaal, etc.), kosten aanspra-

kelijkheidsverzekeringen, kantoorkosten, afschrijvingen en in-

richtingskosten. Hiertoe behoren ook de afschrijvingen voor de

maatschappelijke zetel in Antwerpen en de huur voor kantoren

in het buitenland waar het administratief personeel werkzaam

is;

• Hierin zijn ook de geraamde kosten voor externe adviseurs, ad-

vocaten, fiscale experts, boekhoud- en IT kosten, compliance

kosten en de vergoeding voor de commissaris opgenomen;

• Als beursgenoteerde vennootschap bestaan de overheadkos-

ten eveneens uit de jaarlijkse taksen op de GVV, vergoedingen

verschuldigd aan de financiële agent en de liquiditeitsverstrek-

ker, vergoedingen voor de notering op Euronext Brussels, kosten

inzake prudentieel toezicht op GVV’s, budget voor financiële

communicatie. Enkel de kost van de financiële communicatie

kan beïnvloed worden door de Vennootschap;

• De algemene kosten werden ingeschat op basis van de algeme-

ne kosten opgelopen in 2025, ook hier rekening houdend met

eventuele optimalisaties. Anderzijds zijn er in 2025 eenmalige

kosten opgelopen, dewelke dus niet meer voorzien zijn in het

budget voor 2026.

Interestlasten:

• Wat de inschatting van de interestlasten betreft, wordt uit-

gegaan van de evolutie van de financiële schulden, startend

vanaf de actuele situatie op 31 december 2025 en met een

raming van de bijkomende schulden voor de financiering van

het in uitvoering zijnde investeringsprogramma in 2026. De

interestlasten worden per contract gebudgetteerd op basis

van de afgesloten financieringsovereenkomsten en de afgeslo-

ten Interest Rate Swap Kosten. Voor de inschatting werd ook

rekening gehouden met de nieuwe leningen die in het begin

van 2026 werden afgesloten alsook met de voorwaarden voor

de contracten die in 2026 vervallen en waarvoor er reeds een

akkoord tot verlenging werd bekomen.

Belastingen:

• Deze bevatten de jaarlijks verschuldigde vennootschaps-

belasting. De belastbare basis in België is quasi nihil gezien

de fiscale transparantie die de Vennootschap geniet. Ook in

Spanje heeft de Vennootschap een fiscaal transparant statuut

bekomen, bijgevolg is ook hier de belastbare basis quasi nihil.

De verschuldigde vennootschapsbelasting heeft voornamelijk

betrekking op de taxatie van de inkomsten van de Nederlandse

vaste inrichting, de Nederlandse dochtervennootschappen,

de Portugese, Deense, Poolse, Duitse en Zweedse dochter-

vennootschappen voor zover er geen fiscale verliezen zijn die

kunnen verrekend worden. Dit is een berekening o.b.v. de gel-

dende tarieven vennootschapsbelastingen. Daar waar er zicht

is op aanpassingen van de provisies voor belastingen uit het

verleden, ten gevolge van het indienen van aangiften, werd dit

ook mee opgenomen in het budget voor 2026.

7.6.3 PROGNOSE VAN DE GECONSOLIDEERDE

RESULTATEN EN DIVIDENDVERWACHTINGEN

De winstprognose voor 2026 is opgesteld en voorbereid op een

basis die vergelijkbaar is met die van de historische financiële

informatie en die in overeenstemming is met het boekhoudbeleid

van de Vennootschap.

Op basis van de huidige marktomstandigheden en de informatie

die op dit moment beschikbaar is, verwacht Xior voor 2026 een

stijging van de winst per aandeel (EPS) naar 2,30 EUR, of +4%

ten opzichte van de vooropgestelde winst per aandeel voor

2025 van 2,21 EUR. Deze groei wordt voornamelijk gedragen door

de onderliggende operationele prestaties van de portefeuille,

waaronder like-for-like huurgroei, een stijgende bijdrage van

recente acquisities en projecten in de pijplijn, en verdere

verbeteringen in digitale en operationele efficiëntie.

Na een periode van balansversterking en schuldgraadverlaging

in de voorbije jaren, verwacht Xior vanaf 2026 opnieuw groei van

de winst per aandeel te realiseren met een stabiele schuldgraad

(LTV). De operationele cashflow kan daarbij prioritair worden

ingezet voor verdere groei van de winst per aandeel, onder meer

via de verdere rentabilisering van projecten in de pijplijn zodat

deze een volwaardige bijdrage kunnen leveren aan de inkomsten.

Aangevuld met gerichte assetrotatie kan deze groei in belangrijke

mate gefinancierd worden vanuit de eigen cashgeneratie.

De Europese studentenhuisvestingsmarkt blijft bovendien

gekenmerkt door structurele schaarste, een toenemende

internationale studentenmobiliteit en een blijvend sterk

prijszettingsvermogen, wat bijdraagt aan een stabiel en

voorspelbaar groeiprofiel voor de sector.

Deze vooruitzichten blijven uiteraard onder voorbehoud van de

resultaten en van de verdere evolutie van de macro-economische

en financiële marktomstandigheden.

7.6.4 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS M.B.T. DE WINSTPROGNOSE

ASSURANCE VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER DE ANALYSE VAN DE TOEKOMSTGERICHTE FINANCIËLE INFORMATIE VOOR

OPNAME IN HET REGISTRATIEDOCUMENT

Op uw verzoek en in toepassing van Sectie 11 van Annex 1 van

de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie,

tot aanvulling van de EU Verordening nr. 2017/1129 hebben wij

onderhavig verslag opgesteld over de toekomstgerichte financiële

informatie van de vennootschap Xior Student Housing NV (“de

Vennootschap”), opgenomen in hoofdstuk 7.6 van haar Jaarlijks

Financieel Verslag 2025 van de groep (het jaarlijks financieel

verslag 2025) (hierna “het Registratiedocument”).

Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur

In toepassing van de beschikkingen van Sectie 11 van Annex 1 van

de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie is

de raad van bestuur van de Vennootschap verantwoordelijk voor

het opstellen van de toekomstgerichte financiële informatie en

voor het bepalen van de ramingen en onderliggende relevante

veronderstellingen waarop deze toekomstgerichte financiële

informatie gebaseerd is. Voornoemde toekomstgerichte finan-

ciële informatie evenals de bepalingen en veronderstellingen

werden opgenomen in hoofdstuk 7.6 van het Registratiedocument

(de “Criteria”).

Verantwoordelijkheden van de commissaris

De commissaris is verantwoordelijk voor het uitdrukken van een

oordeel of de toekomstgerichte financiële informatie in alle van

materieel belang zijnde opzichten, op basis van de geschikte

Criteria door de raad van bestuur is samengesteld.

Voor de projectie met betrekking tot het boekjaar eindigend per

31 december 2026 hebben wij daartoe de toekomstgerichte

financiële informatie van de Vennootschap, evenals de ramingen

en onderliggende relevante veronderstellingen waarop deze

toekomstgerichte financiële informatie gebaseerd is, zoals

opgenomen in het Registratiedocument, onderzocht.

Wij hebben onze opdracht uitgevoerd in overeenstemming met

de “Internationale Standaard voor Assurance Opdrachten zoals

van toepassing bij de analyse van toekomstgerichte financiële

informatie” (ISAE 3400). De bedoeling van dergelijke opdracht

is het verkrijgen van een beperkte mate van zekerheid dat het

assurance-risico tot een in de omstandigheden aanvaardbaar

niveau wordt verlaagd om als basis te dienen voor een conclusie,

uitgedrukt in de negatieve vorm, over de toekomstgerichte

informatie, en meer bepaald of er iets onder onze aandacht

is gekomen dat ons ertoe brengt van mening te zijn dat de

toekomstgerichte financiële informatie in alle van materieel

belang zijnde opzichten niet is samengesteld in overeenstemming

met de geschikte Criteria zoals opgenomen in hoofdstuk 7.6 van

het Registratiedocument.

Voor wat betreft de toekomstgerichte informatie hebben we

werkzaamheden uitgevoerd met als doel voldoende geschikte

informatie te verkrijgen om te bepalen of de veronderstelling niet

onredelijk zijn, gebruik makend van geschikte boekhoudprincipes.

Conclusie

Op basis van ons onderzoek is er niets onder onze aandacht

gekomen dat ons ertoe zou brengen van mening te zijn dat de

ramingen en onderliggende relevante veronderstellingen geen

redelijke basis vormen voor de opstelling van de toekomstgerichte

financiële informatie.

Verder zijn we van mening dat de toekomstgerichte financiële

informatie op adequate wijze opgesteld is op basis van de

ramingen en onderliggende relevante veronderstellingen, in

overeenstemming met de beschikkingen van Sectie 11 van

Annex 1 van de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de

Commissie, tot aanvulling van de EU Verordening nr. 2017/1129 en

gebruik makend van geschikte boekhoudprincipes.

Aangezien de werkelijkheid hoogstwaarschijnlijk zal afwijken van

de voorspellingen, en aangezien de projecties en onderliggende

hypothesen betrekking hebben op de toekomst, kunnen wij geen

verklaring geven over het feit of de werkelijke te rapporteren

resultaten zullen overeenstemmen met diegene zoals vermeld in

de projecties. Eventuele afwijkingen kunnen materieel zijn.

Omwille van het feit dat de hierboven beschreven werkzaamheden

noch een controle, noch een beoordeling uitmaken over-

eenkomstig de Internationale Controlestandaarden dan wel

de Internationale Standaarden voor Beoordelingsopdrachten,

brengen wij geen enkele mate van zekerheid tot uitdrukking over de

toekomstgerichte financiële informatie. Mochten we bijkomende

werkzaamheden hebben uitgevoerd dan waren mogelijks andere

aangelegenheden onder onze aandacht gekomen waarop wij uw

aandacht zouden hebben gevestigd.

Dit verslag werd opgesteld en toegevoegd aan het Registratie-

document in toepassing van en conform Sectie 11 van Annex 1 van

de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie,

tot aanvulling van de EU Verordening nr. 2017/1129 en mag

voor geen enkel ander doel worden gebruikt. Het verslag dient

noodzakelijk samengelezen te worden met Hoofdstuk 7.6 van het

Registratiedocument.

Diegem, 13 april 2026

PwC Bedrijfsrevisoren BV

Commissaris van Xior Student Housing NV

Vertegenwoordigd door

Jeroen Bockaert

Bedrijfsrevisor

Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

101

102

HET AANDEEL XIOR

”

XIOR BIEDT MET HAAR RESIDENTIES

EEN DUURZAAM ANTWOORD OP HET

STRUCTURELE TEKORT AAN KWALITATIEVE

STUDENTENHUISVESTING IN EUROPA. „

VASTGOED

VERSLAG

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

103

104

VASTGOEDVERSLAG XIOR

ARC

Luik - BELGIË

8.1 VASTGOEDMARKT

De Vennootschap houdt hoofdzakelijk vastgoed bestemd

voor studentenhuisvesting aan in continentaal Europa: België,

Nederland, Spanje, Portugal, Duitsland, Polen, Denemarken en

Zweden. De volgende paragrafen beschrijven de algemene stand

van zaken in de onderliggende Belgische resp. Nederlandse,

Spaanse, Portugese, Duitse, Poolse, Deense en Zweedse

vastgoedmarkt voor studentenhuisvesting, op basis van

informatie die de Vennootschap bekomen heeft van BONARD

(Museumstraße 3b/16 1070 Wenen, Oostenrijk). BONARD heeft

ermee ingestemd dat deze informatie wordt opgenomen in het

Jaarverslag.

8.1.1 STUDENTENHUISVESTINGS MARKT IN BELGIË

Solide internationale studentenpopulatie

België blijft een aantrekkelijke bestemming voor zowel lokale als

internationale studenten. Tussen 2018 en 2023 groeide de totale

studentenpopulatie in de twee voornaamste studentensteden,

Brussel en Antwerpen, met respectievelijk 3,6% en 2,6% (CAGR).

In dezelfde periode nam ook het aantal internationale studenten

in deze steden gestaag toe, met een CAGR van 5,5% in Brussel

(124.676 studenten, waarvan 27,1% internationaal) en 4,2% in

Antwerpen (56.090 studenten, waarvan 15,2% internationaal).

Uit de meest recente beschikbare gegevens blijkt dat de totale

studentenpopulatie in België meer dan een half miljoen bedraagt,

met een gematigde groei in de grote steden.

Totaal aantal studenten in België

+3,8

% (CAGR)

+5,6% (CAGR)

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'

525.498

88.102

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000

Brussel

Antwerpen

8,8%

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Aantal internationale studenten in België

+3,8% (CAGR)

+5,6% (CAGR)

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'

525.498

88.102

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000

Brussel

Antwerpen

8,8%

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

De aantrekkingskracht van België als studiebestemming voor

internationale studenten wordt ondersteund door een combinatie

van academische kwaliteit, mogelijkheden na het afstuderen,

cultuur en een groeiend aanbod van Engelstalige opleidingen. Het

land telt verschillende gerenommeerde universiteiten die bekend

staan om hun onderwijs en onderzoek, zoals de KU Leuven (46

plaats wereldwijd), de Universiteit Gent (91

plaats) en andere

hoog aangeschreven onderwijsinstellingen, zoals de Université

libre de Bruxelles en de Universiteit Antwerpen.

Land

Referentie-

jaar

Totaal

aantal

studenten

Aantal

inter-

nationale

studenten

% inter-

nationale

studenten

België

2017/2018 453.499 70.762

15,6%

2018/2019 472.117 73.271

15,5%

2019/2020 498.117 78.000

15,7%

2020/2021 520.275 83.353

16,0%

2021/2022 525.498 88.102

16,8%

Opmerking: Voor België hebben de beschikbare gegevens betrekking op de

academiejaren 2017/2018 tot 2021/2022, aangezien de officiële bron sindsdien niet

meer is bijgewerkt.

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Bovendien zijn de inschrijvingsgelden relatief laag in vergelijking

met die in andere populaire studiebestemmingen. Naast deze

factoren bieden de centrale ligging van België in Europa en de

aanwezigheid van internationale instellingen, met Brussel als

centrum, studenten waardevolle werkgelegenheidskansen.

BELGIË

Ontvangt

19.819

Erasmus

studenten

Zendt

17.169

Erasmus

studenten uit

Bron: Europese Commissie, BONARD, 2026.

Aanhoudende druk op de studentenhuisvestingsmarkt

De PBSA-sector in België blijft onderbezet, met een totaal

provisiepercentage van 8,8%, terwijl het provisiepercentage in de

private sector 13,4% bedraagt.

Hoewel Brussel en Antwerpen beide belangrijke studentensteden

zijn, verschillen hun PBSA-markten qua structuur. De sector in

Antwerpen wordt sterk gedomineerd door private aanbieders,

die het overgrote deel van de bestaande PBSA-bedden (93%)

beheren. De Belgische hoofdstad heeft daarentegen een meer

evenwichtige marktsplitsing, met 58% bedden die privaat worden

beheerd. Dit verschil komt duidelijk tot uiting in het private

provisiepercentage van deze steden: 25,6% in Antwerpen en

10,0% in Brussel.

Totaal aantal PBSA-bedden in België

+3,8% (CAGR)

+5,6% (CAGR)

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

'21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18'

525.498

88.102

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000

Brussel

Antwerpen

8,8%

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

Bron: BONARD, 2026.

Een eenpersoonsstudio in een private PBSA-residentie bereikte

een aangepaste gemiddelde maandhuur van 853 euro in Brussel

en 686 euro in Antwerpen. De huurprijzen zijn landelijk met 4,4%

gestegen ten opzichte van vorig jaar, maar door het structurele

tekort aan aanbod in het hele land, in combinatie met de groeiende

vraag, de sterke verhuursnelheid en de wachtlijsten, zal de druk op

de huurprijzen naar verwachting verder toenemen.

Marktontwikkeling

Onder de meest prominente private aanbieders met meer dan

1.000 bedden blijft Xior Student Housing de grootste exploitant,

met meer dan 4.500 bedden. Andere grote merken zijn Upkot,

Eckelmans, Generation Campus, Diggit Studentlife, Wilgimmo

en Student Comfort, die niet alleen in Brussel en Antwerpen

aanwezig zijn, maar ook in steden als Leuven en Hasselt. Samen

beheren deze aanbieders meer dan 17.000 bedden.

De projecten die momenteel in de pijplijn zitten, omvatten meer

dan 5.200 bedden, waarvan het merendeel in de privésector. Er

worden niet alleen nieuwe projecten ontwikkeld in Brussel en

Antwerpen, de belangrijkste studentensteden, maar er is ook veel

aandacht voor Gent, waar zeven nieuwe projecten (waarvan zes

private) in ontwikkeling zijn. Er zijn ook nieuwe projecten gepland

in de niet-private sector, mede onder impuls van de KU Leuven

en de Université Catholique de Louvain. Ondertussen bleef de

investeringsactiviteit in België in 2025 beperkt.

Alle belangrijke marktindicatoren blijven sterk, ondersteund

door een hoge huurdersretentie en uitgebreide wachtlijsten.

Het aanhoudende onevenwicht tussen vraag en aanbod blijft

duidelijke kansen creëren voor verdere marktontwikkeling.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

105

106

VASTGOEDVERSLAG XIOR

8.1.2 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN NEDERLAND

Een internationale studententrekker

In het academiejaar 2024-2025 telde Nederland in totaal 787.072

studenten, waarvan 16,6% internationale studenten, wat een

sterke groei in dit segment in de afgelopen jaren weerspiegelt.

Tussen 2020 en 2024 groeide het aantal internationale studenten

met een CAGR van 6,3%.

De vraag van studenten concentreert zich grotendeels in de

belangrijkste universiteitscentra van Nederland. Amsterdam

onderscheidt zich als de grootste studentenmarkt, met 29

instellingen voor hoger onderwijs en 137.627 studenten, waarvan

20,4% internationaal is. Daarna volgen Utrecht, met 78.757

studenten (waarvan 9,5% internationaal), en Rotterdam, met

76.623 studenten (waarvan 16,2% internationaal). In vergelijking

met het voorgaande jaar is het aandeel internationale studenten

licht gestegen, wat de rol van deze steden als toonaangevende

studentencentra versterkt.

Totaal aantal studenten in Nederland

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

Utrecht

Rotterdam

Nijmegen

Groningen

Amsterdam

20,4%

21,2%

11,7%

14,8%

13,7%

787.072

-0,9

% (CAGR)

+6,3% (CAGR)

131.004

Totaal provisiepercentage

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Aantal internationale studenten in Nederland

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

Utrecht

Rotterdam

Nijmegen

Groningen

Amsterdam

20,4%

21,2%

11,7%

14,8%

13,7%

787.072

-0,9% (CAGR)

+6,3

% (CAGR)

131.004

Totaal provisiepercentage

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Nederland telt 13 wereldwijd erkende universiteiten die

consequent hoog scoren in internationale ranglijsten, waaronder

de Technische Universiteit Delft, de Universiteit van Amsterdam,

de Universiteit Leiden en de Universiteit Utrecht, die allemaal

tot de top 100 van instellingen voor hoger onderwijs ter wereld

behoren.

Dankzij een breed aanbod aan Engelstalige opleidingen – met

name op masterniveau – in combinatie met hoge academische

normen en gunstige inschrijvingsgelden, blijft Nederland een

aantrekkelijke bestemming voor internationale studenten.

Ontvangt

18.716

Erasmus

studenten

Zendt

22.358

Erasmus

studenten uit

NEDERLAND

Bron: Europese Commissie, BONARD, 2026.

Onevenwicht tussen vraag en aanbod

Het aanbod kan de stijgende vraag nauwelijks bijhouden. Het

gemiddelde provisiepercentage bedraagt 19,3%, waardoor slechts

één op de vijf studenten toegang heeft tot een PBSA-bed, terwijl

het private provisiepercentage nog lager ligt (8,7%). Van de

grootste studentensteden heeft Groningen het laagste totale

provisiepercentage (11,7%). De twee grote studentensteden blijven

ZERNIKE TOREN

Groningen - NEDERLAND

iets boven het gemiddelde, met een totaal provisiepercentage van

20,4% in Utrecht en 21,2% in Amsterdam. Het private aanbod in deze

steden blijft laag, onder de 10%, in lijn met de landelijke dynamiek.

Totaal aantal PBSA-bedden in Nederland

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

Utrecht

Rotterdam

Nijmegen

Groningen

Amsterdam

20,4%

21,2%

11,7%

14,8%

13,7%

787.072

-0,9% (CAGR)

+6,3% (CAGR)

131.004

Totaal provisiepercentage

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

Bron: BONARD, 2026.

In de private PBSA-sector zijn de huurprijzen met 5,3% gestegen ten

opzichte van vorig jaar. De aangepaste gemiddelde huurprijs voor

een eenkamerstudio in private PBSA’s bedraagt momenteel 1.088

euro in Amsterdam, 980 euro in Utrecht en 1.206 euro in Rotterdam.

Het aanbod van PBSA’s in Nederland blijft achter bij de vraag,

terwijl het aanbod van alternatieve huisvestingsmogelijkheden

op de private huurmarkt verder is afgenomen. Dit als gevolg van

wijzigingen in de regelgeving die het verhuren aan studenten voor

private verhuurders minder aantrekkelijk hebben gemaakt.

Het wetsvoorstel “Internationalisering in balans”, een maatregel

die de groei van de instroom van internationale studenten

geleidelijk moet matigen en de druk op de woningmarkt op termijn

moet verlichten, is sinds de eerste indiening herzien. De wet, die

momenteel wordt herzien, is in de eerste plaats bedoeld om de

toekomstige ontwikkeling van opleidingen vorm te geven, met

name door het bevorderen van onderwijs in het Nederlands en het

aanscherpen van de criteria voor nieuwe Engelstalige opleidingen.

Als zodanig zal het effect naar verwachting eerder merkbaar

zijn door toekomstgerichte beperkingen en zelfregulering

van instellingen, dan door een onmiddellijke of wijdverbreide

vermindering van bestaande opleidingen of studentenaantallen,

waardoor de vraag op termijn stabiel blijft.

Onvoldoende marktverzadiging

Het Nationaal Actieplan voor Studentenhuisvesting, dat in 2022

van start is gegaan en bedoeld is om het tekort op de PBSA-

markt te helpen verlichten, heeft de afgelopen drie jaar al 15.000

nieuwe studenteneenheden opgeleverd. Er zijn concrete plannen

voor ten minste 11.600 extra studenteneenheden in 30 grote

studentensteden tegen 2029, en voorlopige plannen voor 9.600

eenheden.

Ongeveer 58% van de PBSA-projecten in steden die door BONARD

worden gemonitord, wordt ondersteund door niet-private spelers,

zoals gemeenten en verenigingen voor studentenhuisvesting.

In 2025 is 50% van de PBSA-voorraad in de onderzochte steden

in handen van slechts drie niet-private aanbieders, namelijk

DUWO, SSH en Lieven de Key, met in totaal 56.766 bedden.

Enkele van de grootste aanbieders in Nederland zijn Holland2Stay,

Xior Student Housing, The Social Hub, Student Experience en

Plaza Resident Services, gevolgd door The Cohesion, The Fizz en

OurDomain (Greystar).

De investeringsactiviteit in de Nederlandse PBSA-sector

nam in 2025 toe ten opzichte van het voorgaande jaar, wat

een weerspiegeling is van het hernieuwde vertrouwen van

investeerders en de sterke onderliggende marktfundamentals

die tot hogere transactievolumes hebben geleid. Nido Living,

gesteund door CPPIB, heeft twee panden in Leiden en Maastricht

verkocht aan Ardian en Rockfield Real Estate. Greystar heeft

een gemengd gebruikspand in Rotterdam verkocht, terwijl

International Campus 50 miljoen euro heeft geïnvesteerd in de

aankoop van een ontwikkelingsproject in dezelfde stad.

Land

Referentie-

jaar

Totaal

aantal

studenten

Aantal

inter-

nationale

studenten

% inter-

nationale

studenten

Nederland

2020/2021 815.817 102.561

12,6%

2021/2022 831.471 115.068

13,8%

2022/2023 816.490 122.287

15,0%

2023/2024 799.999 128.004

16,0%

2024/2025 787.072 131.004

16,6%

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

107

108

VASTGOEDVERSLAG XIOR

Malaga - SPANJE

8.1.3 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN SPANJE

Studentenbestemming in de schijnwerpers

Spanje wordt, samen met andere Zuid-Europese bestemmingen,

steeds meer gepositioneerd als een aantrekkelijk alternatief

voor internationale studenten, nu het restrictieve beleid in de

traditionele “Big Four”-markten (Verenigde Staten, Canada,

Verenigd Koninkrijk en Australië) de mobiliteitsstromen

ombuigt. Tegelijkertijd ontwikkelt de regio zich tot een populaire

bestemming voor investeringen en ontwikkelingsactiviteiten op

het gebied van PBSA.

Het land heeft een grote studentenpopulatie: in 2023-2024

bedroeg het totale aantal studenten meer dan 1,8 miljoen

(1.824.011), waarvan 14,4% internationaal was. Voorlopige cijfers

voor 2024-2025 wijzen op een aanhoudende groei. Spanje heeft

te maken gehad met een toegenomen vraag van internationale

studenten, met een groei van 2,1% in de afgelopen vier jaar.

Madrid en Barcelona blijven tot de populairste studentensteden

van Spanje behoren en staan consequent in de QS-top 50 van

studentensteden, met Valencia in de top 100.

Totaal aantal studenten in Spanje

+2,1

% (CAGR)

+5,9% (CAGR)

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

1.824.011

262.836

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

Valencia

Sevilla

Madrid

Granada

Barcelona

4,4%

10,5%

7,7%

11,5%

8,7%

'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Aantal internationale studenten in Spanje

+2,1% (CAGR)

+5,9

% (CAGR)

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

1.824.011

262.836

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

Valencia

Sevilla

Madrid

Granada

Barcelona

4,4%

10,5%

7,7%

11,5%

8,7%

'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Ontvangt

68.845

Erasmus

studenten

Zendt

59.580

Erasmus

studenten uit

SPANJE

Bron: Europese Commissie, BONARD, 2026.

De belangrijkste studentensteden van Spanje bieden een breed

scala aan onderwijsinstellingen. Madrid telt 54 instellingen voor

hoger onderwijs, waaronder acht die wereldwijd gerangschikt

staan, terwijl Barcelona 35 instellingen voor hoger onderwijs heeft,

waarvan er zes gerangschikt staan. Gesteund door zijn reputatie

van hoogwaardig onderwijs, een aantrekkelijke levensstijl en relatief

lage inschrijvingsgelden, blijft Spanje zijn aantrekkingskracht als

studiebestemming versterken.

Hoewel er de afgelopen jaren meerdere nieuwe projecten zijn

voltooid, is er nog steeds een tekort aan aanbod in deze sector.

Het huidige aanbod in Spanje blijft erg laag: 9,2% in totaal en

12,3% in de private sector. In Barcelona bedraagt het totale

aanbod 7,7%, met een privaat aanbod van 10,6%, vergelijkbaar

met Madrid, waar het totaal 8,7% bedraagt en het private aanbod

13,5%. De gemiddelde aangepaste huurprijzen in private PBSA’s

bedragen 1.265 euro in Madrid en 1.270 euro in Barcelona voor

een eenkamerstudio.

Land

Referentie-

jaar

Totaal

aantal

studenten

Aantal

inter-

nationale

studenten

% inter-

nationale

studenten

Spanje

2019/2020 1.681.747 208.627

12,4%

2020/2021 1.698.711 175.573

10,3%

2021/2022 1.752.402 224.387

12,8%

2022/2023 1.782.527 242.115

13,6%

2023/2024 1.824.011 262.836

14,4%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Ontwikkelende markt

De Spaanse PBSA-markt bevindt zich nog steeds in een actieve

ontwikkelingsfase, waarbij investeerders zich niet alleen richten

op primaire markten, maar ook op secundaire steden.

De meest dominante speler in Spanje is Resa, met meer dan

12.000 bedden (in exploitatie en in ontwikkeling), gevolgd door

Micampus Residencias, met bijna 10.000 bedden. Andere grote

aanbieders van PBSA’s zijn YUGO en Livensa Living, dat onlangs is

overgenomen door het door CPPIB gesteunde Nido Living.

De pijplijn op nationaal niveau, die door BONARD wordt

gemonitord, omvat meer dan 21.600 eenheden, waarbij slechts

12% van alle bedden door niet-private aanbieders wordt

ontwikkeld. De private ontwikkelingen omvatten 18.902 bedden

en worden aangestuurd door de sterke spelers op de markt,

zoals YUGO, Bravo! Students, Micampus, Amro Estudiantes enz.

De geplande private projecten bevinden zich niet alleen in Tier

1-steden zoals Madrid, Barcelona en Valencia: ongeveer 50% van

de bedden zal worden toegevoegd in Tier 2- en Tier 3-steden,

namelijk Malaga, Cordoba, Sevilla en Granada.

Totaal aantal PBSA-bedden in Spanje

+2,1% (CAGR)

+5,9% (CAGR)

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

1.824.011

262.836

Totaal provisiepercentage

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

Valencia

Sevilla

Madrid

Granada

Barcelona

4,4%

10,5%

7,7%

11,5%

8,7%

'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20

Bron: BONARD, 2026.

Investeringsmomentum versterkt

Voortbouwend op sterke onderliggende fundamenten heeft

de Spaanse PBSA-markt een versnelling van het investerings-

momentum gekend, met een intensivering van de activiteit in 2025.

Verschillende opmerkelijke transacties, zowel met betrekking

tot afzonderlijke activa als portefeuilles, wijzen op hernieuwd

vertrouwen van beleggers en een verbeterende marktliquiditeit.

De grootste transactie van het jaar in continentaal Europa was

de overname van de Livensa Living-portefeuille door Nido Living

en CPPIB voor 1,2 miljard euro. De portefeuille omvat ongeveer

9.000 bedden in 20 operationele panden en twee projecten in

ontwikkeling in de universitaire centra in Spanje en Portugal.

Greystar heeft een Spaanse portefeuille van Merkel Capital (1.225

bedden) overgenomen voor een aankoopprijs van 120 miljoen euro.

Bovendien zijn Amro Real Estate Partners en Invesco Real Estate

een joint venture aangegaan om drie ontwikkelingsprojecten te

verwerven, die volgens de planning in het academiejaar van 2028

zullen worden voltooid; de aankoopprijs voor 807 bedden bedroeg

150 miljoen euro.

Er werden ook transacties gesloten voor afzonderlijke activa en

percelen op zowel primaire als secundaire markten, waaronder

Malaga, Toledo en Santander, wat de interesse van private equity

en institutionele beleggers in kleinere, minder verzadigde locaties

bevestigt.

De verdere toetreding van institutioneel kapitaal en de

lancering van nieuwe platforms onderstrepen de groeiende

aantrekkingskracht van Spaanse PBSA binnen Europese

woonstrategieën, wat wijst op een markt die aan kracht wint.

XIOR ATALAYA

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

109

110

VASTGOEDVERSLAG XIOR

LUMIAR

Lissabon - PORTUGAL

8.1.4 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN PORTUGAL

Vraagmomentum en aanhoudend tekort aan aanbod

Het afgelopen jaar heeft Portugal steeds meer belangstelling

getrokken van studenten die kiezen uit de hoogwaardige

universiteiten in het land, evenals meer kapitaal, aangezien

nieuwe spelers op zoek zijn naar kansen in een steeds populairder

wordende markt.

Portugal heeft 456.032 studenten, waarvan 17,6% internationale

studenten. Het aantal internationale inschrijvingen is de afgelopen

vier jaar met 7,9% CAGR gegroeid, wat wijst op een toegenomen

vraag nu studenten verder kijken dan de “Big Four” (VS, Canada, VK

en Australië) als gevolg van recente wijzigingen in de regelgeving.

Land

Referentie-

jaar

Totaal

aantal

studenten

Aantal

inter–

nationale

studenten

% inter-

nationale

studenten

Portugal

2020/2021 411.995 58.960

14,3%

2021/2022 433.217 69.965

16,2%

2022/2023 446.028 78.113

17,5%

2023/2024 448.235 77.471

17,3%

2024/2025 456.032 80.065

17,6%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Totaal aantal studenten in Portugal

+2,6

% (CAGR)

+7,9% (CAGR)

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

456.032

80.065

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000

Porto

Lissabon

Coimbra

9,5%

7,1%

5,1%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Aantal internationale studenten in Portugal

+2,6% (CAGR)

+7,9

% (CAGR)

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

456.032

80.065

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000

Porto

Lissabon

Coimbra

9,5%

7,1%

5,1%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Ontvangt

30.119

Erasmus

studenten

Zendt

17.395

Erasmus

studenten uit

Bron: Europese Commissie, BONARD, 2026.

Het structurele onevenwicht tussen vraag en aanbod op de

Portugese markt houdt aan, wat wordt bevestigd door het feit

dat Lissabon een van de laagste provisiepercentages heeft

van de door BONARD gevolgde Europese steden. Het totale

provisiepercentage van Lissabon bedraagt 5,1% en het private

provisiepercentage 7,5%, wat slechts een kleine stijging is ten

opzichte van vorig jaar. Porto, de op één na grootste markt van

het land, bereikt een iets hoger, maar nog steeds onvoldoende

provisiepercentage, met een totaal provisiepercentage van 9,5%

en een privaat provisiepercentage van 15,9%. Het grootste deel

van de bestaande voorraad in beide steden wordt beheerd door

private aanbieders, met een aandeel van 61% in Lissabon en 75%

in Porto.

Totaal aantal PBSA-bedden in Portugal

+2,6% (CAGR)

+7,9% (CAGR)

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

456.032

80.065

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000

Porto

Lissabon

Coimbra

9,5%

7,1%

5,1%

Bron: BONARD, 2026.

De pijplijn van het land omvat meer dan 9.300 bedden.

Ontwikkeling wordt aangestuurd door zowel niet-private als

private spelers, waarbij de laatste 55% van alle gemonitorde

voorraad ontwikkelen. Dit omvat zowel gevestigde merken zoals

Micampus Residencias als nieuwe merken zoals aparto.

De pijplijn van het land wordt gedomineerd door private

aanbieders, terwijl verschillende projecten rechtstreeks

door universiteiten worden uitgevoerd in het kader van een

overheidsinitiatief dat betaalbare studentenhuisvesting wil

bieden door middel van nieuwbouw en renovatie van bestaande

accommodaties.

Tegen de achtergrond van een sterke vraag en een uiterst

beperkt aanbod zijn de huurprijzen op nationaal niveau in de

private PBSA’s met 6,1% gestegen ten opzichte van vorig jaar.

De aangepaste gemiddelde huurprijs voor een eenkamerstudio

in een private PBSA-residentie bedroeg 933 euro in Lissabon en

722 euro in Porto.

Een actieve markt

Tot de vijf grootste exploitanten in het land behoren Livensa Living

(in 2025 overgenomen door Nido Living), Xior Student Housing en

Micampus Residencias.

Met de komst van nieuwe merken en internationale spelers blijft

de markt de aandacht trekken, gedreven door een uitgesproken

kloof tussen vraag en aanbod. Er ontstaan niet alleen nieuwe

ontwikkelingsprojecten in de twee grote steden, maar ook in

secundaire markten zoals Coimbra, Almada, Aveiro en Faro.

Hoewel de Portugese PBSA-markt nog steeds gefragmenteerd is,

wordt deze steeds professioneler en zien veel investeerders deze

markt als een veelbelovende kans voor uitbreiding.

Nieuwkomers op de markt voor studentenhuisvesting

De Portugese markt noteerde in 2025 verschillende transacties,

waaronder de overname van de Livensa Living-portefeuille in

Portugal en Spanje door Nido Living. Hines (HEPP) betrad de

markt door een studentenhuisvestingsproject in Porto over

te nemen, dat in het volgende academiejaar onder het merk

aparto zal worden geopend. Gavari Properties vestigde zich ook

op de Portugese markt door voor 6 miljoen euro een perceel in

Lissabon te kopen, wat de eerste investering buiten Spanje was.

Tegelijkertijd verwierf Stoneshield Capital twee activa in Lissabon

voor een totaalbedrag van 60 miljoen euro.

De aantrekkingskracht van de Portugese markt blijft toenemen,

ondersteund door een van de laagste provisiepercentages onder

de Europese PBSA-markten en een stijgende vraag. Aangezien

de markt zich nog steeds in een groeifase bevindt, blijft deze de

interesse van investeerders wekken in alternatieve woonsectoren

zoals PBSA, waarbij spelers toegang zoeken via overnames of

de ontwikkeling van nieuwe projecten. Dit niet alleen in primaire

markten, maar ook in secundaire steden.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

111

112

VASTGOEDVERSLAG XIOR

XIOR WENEDOW

Warschau - POLEN

8.1.5 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN POLEN

Toenemende vraag

Het aantal internationale studenten in Polen is de afgelopen

jaren gestaag gegroeid en bereikte in 2025 een aantal van

108.609, met een CAGR van 6,4% over vier jaar. Internationale

studenten maken 8,5% uit van de studentenpopulatie in

Polen, die momenteel 1.280.096 bedraagt. Gesteund door een

sterke academische reputatie, bevestigd door 45 wereldwijd

gerangschikte instellingen voor hoger onderwijs, een ruime

keuze aan Engelstalige opleidingen, gematigde kosten voor

levensonderhoud en toegewijde ondersteuning voor buitenlandse

studenten, zal Polen de komende jaren naar verwachting steeds

meer aandacht trekken.

Land

Referentie-

jaar

Totaal

aantal

studenten

Aantal

inter-

nationale

studenten

% inter-

nationale

studenten

Polen

2020/2021 1.218.046 84.689

7,0%

2021/2022 1.218.166 89.420

7,3%

2022/2023 1.223.629 105.404

8,6%

2023/2024 1.245.153 107.130

8,6%

2024/2025 1.280.096 108.609

8,5%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Totaal aantal studenten in Polen

+1,2

% (CAGR)

+6,4% (CAGR)

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

1.280.096

108.609

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

Wroclaw

Warschau

Poznan

Lodz

Krakau

10,1%

7,2%

15,7%

15,2%

8,0%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Aantal internationale studenten in Polen

+1,2% (CAGR)

+6,4

% (CAGR)

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

1.280.096

108.609

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

Wroclaw

Warschau

Poznan

Lodz

Krakau

10,1%

7,2%

15,7%

15,2%

8,0%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Warschau blijft een van de vijf grootste studentenmarkten in

Europa en telt 256.669 studenten verspreid over 68 instellingen

voor hoger onderwijs, waarvan er zes wereldwijde erkenning

hebben gekregen. Het aantal internationale studenten bereikte in

2025 32.532, waarmee de stad dicht in de buurt komt van steden

als Brussel en Barcelona, en waarmee het Amsterdam, Edinburgh

en Rome achter zich laat. Warschau wordt gevolgd door Krakau,

Wrocław en Poznań, met elk meer dan 100.000 studenten.

Na de verplichting om de opleidingskwalificaties van aanvragers

te controleren, is in 2025 een regel ingevoerd die misbruik van

het studentenvisumbeleid verder moet voorkomen en die een

verplichte beheersing van de Poolse taal op B2-niveau invoert.

Deze maatregelen zullen naar verwachting echter geen gevolgen

hebben voor echte studenten die naar Polen komen om aan een

van de vele prestigieuze universiteiten van het land te studeren.

Ontvangt

25.319

Erasmus

studenten

Zendt

32.217

Erasmus

studenten uit

POLEN

Bron: Europese Commissie, BONARD, 2026.

Aanhoudend tekort aan aanbod

Door structurele redenen en een sterke groei van het aantal

internationale studenten heeft Polen moeite om aan de vraag

naar huisvesting te voldoen. Het totale aanbod in Polen bedraagt

10,4%, wat in lijn is met andere landen, maar het private aanbod is

met 2,7% een van de laagste in Europa, wat betekent dat slechts

één op de 37 internationale en binnenlandse mobiele studenten

toegang heeft tot private PBSA’s.

De grootste studentenmarkt in Polen, Warschau, kampt nog steeds

met een ernstig tekort, met het laagste totale provisiepercentage

van de vijf grootste steden, namelijk slechts 7,2%. Het private

provisiepercentage is slechts licht gestegen van 1,0% naar 1,3%,

wat het ernstige structurele tekort onderstreept.

De vraag blijft het aanbod in de belangrijkste steden van Polen

overtreffen. Krakau heeft met 15,7% het hoogste totale aanbod

in Polen, terwijl het aanbod van private woningen slechts 4,1%

bedraagt. Wroclaw vertoont slechts een iets hogere verzadiging dan

de hoofdstad (totaal 10,1%, privaat 2,9%). Over het algemeen blijven

de provisiepercentages ver onder die van de ontwikkelde Europese

markten, wat erop wijst dat Polen waarschijnlijk een aantrekkelijke

bestemming zal blijven voor lokaal en buitenlands kapitaal.

Totaal aantal PBSA-bedden in Polen

+1,2% (CAGR)

+6,4% (CAGR)

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

1.280.096

108.609

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

Wroclaw

Warschau

Poznan

Lodz

Krakau

10,1%

7,2%

15,7%

15,2%

8,0%

Bron: BONARD, 2026.

De huurgroei voor het academiejaar 2024-2025 was trager dan

in het voorgaande jaar. De aangepaste gemiddelde huurprijs

voor een eenkamerstudio in 2025 in private PBSA's bedroeg 758

euro in Warschau, 689 euro in Wroclaw en 589 euro in Krakau.

Aantrekkelijke PBSA-markt

De Poolse PBSA-markt is weliswaar in ontwikkeling, maar blijft qua

volwassenheid achter bij vergelijkbare markten in West-Europa.

De markt wordt nog steeds gedomineerd door niet-private

aanbieders, zoals universiteiten, die doorgaans goedkopere

opties bieden, maar met minder voorzieningen en diensten dan

gewoonlijk door private PBSA-exploitanten worden aangeboden.

Naast de eerste merken die actief zijn op de markt, waaronder

Student Depot, Basecamp, SHED Co-living en Milestone, is onlangs

de nieuwe exploitant Student Space op de markt gekomen, die

het huidige aanbod van PBSA-bedden uitbreidt.

Het Poolse merk Student Depot blijft de private PBSA-sector

domineren met meer dan 5.700 bedden (in gebruik en in

ontwikkeling). Het op één na grootste private merk is Basecamp

by Xior, met meer dan 4.400 bedden.

Groeiende private sector

De Poolse markt kende in 2025 verschillende toevoegingen

en veranderingen. Naast de aankoop van twee toplocaties

in Warschau en Wroclaw door Xior, breidde het bedrijf zijn

aanwezigheid in Polen uit met de lancering van een nieuwe

residentie in Warschau Wenedow, ontwikkeld in samenwerking

met Solida Capital.

In 2025 heeft Student Space, een relatief nieuwe speler op de

Poolse markt, twee panden geopend in Krakau, waarmee meer

dan 1.200 bedden aan de sector zijn toegevoegd. De PBSA-

capaciteit in Krakau werd verder uitgebreid met de opening van

het Zeitraum-pand aan de Raclawicka, terwijl in Warschau twee

SHED-panden zijn geopend.

Ondertussen opende Student Depot de uitbreiding van het

bestaande pand in Poznan, waardoor de totale capaciteit met

408 bedden werd vergroot.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

113

114

VASTGOEDVERSLAG XIOR

BASECAMP BY XIOR

Leipzig - DUITSLAND

8.1.6 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN DUITSLAND

Dynamiek van de studentenpopulatie

De omvangrijke studentenpopulatie van Duitsland (2.864.122 in het

academiejaar 2024-2025) blijft stabiel, met een voorspelde stijging

tot bijna 2.877.000 studenten, volgens voorlopige gegevens voor

2025-2026. Ondertussen is het aantal interna tionale studenten

de afgelopen vier jaar met een CAGR van 4,3% gegroeid en maakt

het nu 17,2% van de totale studentenpopulatie uit.

Land

Referentie-

jaar

Totaal

aantal

studenten

Aantal

inter-

nationale

studenten

% inter-

nationale

studenten

Duitsland

2020/2021 2.944.145 416.437

14,1%

2021/2022 2.946.141 440.817

15,0%

2022/2023 2.920.263 458.210

15,7%

2023/2024 2.868.311 469.485

16,4%

2024/2025 2.864.122 492.087

17,2%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Ontvangt

40.181

Erasmus

studenten

Zendt

59.649

Erasmus

studenten uit

DUITSLAND

Bron: Europese Commissie, BONARD, 2026.

Duitsland blijft een belangrijke bestemming voor internationale

studenten, dankzij de kracht van zijn hoger onderwijssysteem, de

solide fundamenten van de arbeidsmarkt en de aantrekkingskracht

van zijn grote universitaire centra. Dit komt tot uiting in wereldwijde

ranglijsten, waar München en Berlijn respectievelijk op de 4

en 7

plaats staan in de top 10 van studentensteden wereldwijd volgens

de QS-ranglijst.

Duitsland is een van de weinige landen ter wereld waar openbare

universiteiten in de meeste deelstaten gratis onderwijs aanbieden,

waarbij studenten in sommige gevallen slechts een bescheiden

semesterbijdrage betalen. Deze positieve academische omgeving

is een van de belangrijkste drijfveren achter de toename van het

aantal internationale studenten.

Totaal aantal studenten in Duitsland

-0,7

% (CAGR)

+4,3% (CAGR)

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

2.864.122

492.087

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

München

Keulen

Hamburg

Frankfurt

Berlijn

14,2%

12,9%

14,5%

6,4%

10,5%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Aantal internationale studenten in Duitsland

-0,7% (CAGR)

+4,3% (CAGR)

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

2.864.122

492.087

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

München

Keulen

Hamburg

Frankfurt

Berlijn

14,2%

12,9%

14,5%

6,4%

10,5%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Een van de sterkste Europese PBSA-markten

Duitsland behoort tot de grootste en meest volwassen PBSA-

markten van continentaal Europa. Gedurende 2025 bleven de

fundamentele marktfactoren veerkrachtig, met een stijging van

de huurprijzen met 2,5%. De aangepaste gemiddelde huurprijzen

voor een eenkamerstudio in private PBSA’s bedroegen 920 euro

in Berlijn, 852 euro in Hamburg en 993 euro in München.

Niet-private aanbieders blijven de markt domineren, met meer

dan 70% van alle studentenbedden in de 46 steden die door

BONARD worden gevolgd, en zij ontwikkelen momenteel ongeveer

50% van de gemonitorde pijplijnprojecten. In 2025 daalde het

private aanbod op nationaal niveau licht tot 7,1%, wat erop wijst

dat de vraag sneller groeit dan het aanbod.

De grootste private aanbieder op de Duitse markt blijft i-Live,

met meer dan 7.000 bedden, gevolgd door The Fizz met meer dan

4.000 bedden in beheer. Andere grote exploitanten, waaronder

Home & Co, Felixx en Campo Novo, beheren elk tussen de 2.800

en 2.900 bedden.

Op nationaal niveau bedraagt het totale provisiepercentage

12,9%, wat slechts een lichte stijging is ten opzichte van vorig jaar

en neerkomt op ongeveer één PBSA-bed per acht studenten.

Het aanbod in de grote studentensteden in Duitsland komt

grotendeels overeen met het nationale gemiddelde, waarbij

het private aanbod blijft stijgen. In Berlijn bedraagt het totale

provisiepercentage 12,9% en het private provisiepercentage 7,3%,

terwijl Hamburg een totaal provisiepercentage van 10,5% en een

privaat provisiepercentage van 7,7% heeft.

München heeft een hoger provisiepercentage (14,2% totaal, 14,1%

privaat), maar het aanbod is vrijwel onveranderd gebleven, wat

extra druk legt op studenten die op zoek zijn naar een PBSA-bed.

Totaal aantal PBSA-bedden in Duitsland

-0,7% (CAGR)

+4,3% (CAGR)

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

2.864.122

492.087

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

München

Keulen

Hamburg

Frankfurt

Berlijn

14,2%

12,9%

14,5%

6,4%

10,5%

Bron: BONARD, 2026.

Verhoogde activiteit op de kapitaalmarkt

In 2025 nam de activiteit op de Duitse PBSA-markt toe, wat

resulteerde in meerdere overnames op de primaire en secundaire

markten.

Amro Partners vormde een joint venture met Aviva Investors om

een platform voor investeringen in de PBSA-sector te lanceren

en een portefeuille in Duitsland op te bouwen, met als doel 3.000

studentenbedden, met een verwachte brutovermogenswaarde

van 500 miljoen euro in de komende drie jaar. De joint venture

heeft al het eerste ontwikkelingsproject in Berlijn verworven voor

60 miljoen euro, dat in het academiejaar 2028-2029 zal worden

geopend.

In Frankfurt heeft Home & Co een pand met 164 eenheden gekocht,

met de bedoeling het project te renoveren. Ondertussen hebben

Rockfield Real Estate en Ardian een termijnkoopovereenkomst

gesloten voor het ontwikkelingsproject in Aken, dat naar

verwachting 300 eenheden aan de lokale markt zal toevoegen.

Naast de aankopen is Ares onlangs een joint venture aangegaan

met Studentkompanie met de bedoeling een platform voor

studentenhuisvesting in Duitsland op te zetten. De portefeuille

moet worden ontwikkeld in vooraanstaande Duitse steden, met

een eindwaarde van 400 tot 500 miljoen euro.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

115

116

VASTGOEDVERSLAG XIOR

BASECAMP BY XIOR

Aarhus - DENEMARKEN

8.1.7 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN

DENEMARKEN

Stabiele vraag en robuuste prestaties op het gebied van

studentenhuisvesting

In het academiejaar 2024-2025 bleef het totale aantal studenten

in het land stabiel op 249.331, waarvan 14,7% internationale

studenten.

Land

Referentie-

jaar

Totaal

aantal

studenten

Aantal

inter-

nationale

studenten

% inter-

nationale

studenten

Denemarken

2020/2021 265.025 37.656

14,2%

2021/2022 263.616 37.799

14,3%

2022/2023 253.286 35.675

14,1%

2023/2024 248.778 34.719

14,0%

2024/2025 249.331 36.750

14,7%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Ontvangt

7.994

Erasmus

studenten

Zendt

6.425

Erasmus

studenten uit

DENEMARKEN

Bron: Europese Commissie, BONARD, 2026.

Kopenhagen, met een studentenpopulatie van 106.859 verspreid

over 24 instellingen voor hoger onderwijs, staat consequent in de

top 50 van de QS-ranglijst van ‘s werelds beste studentensteden. De

hoofdstad heeft met 34,4% het hoogste totale provisiepercentage

van de acht geselecteerde markten, met een privaat aanbod van

22,1%. Driekwart van de 36.710 beschikbare studentenbedden in

de stad wordt beheerd door niet-private aanbieders, waaronder

woningcorporaties en universiteiten.

Totaal aantal studenten in Denemarken

-1,5

% (CAGR)

-0,6% (CAGR)

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

249.331

36.750

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

Kopenhagen

Aarhus

Aalborg

29,4%

29,2%

34,4%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Aantal internationale studenten in Denemarken

-1,5% (CAGR)

-0,6

% (CAGR)

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

249.331

36.750

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

Kopenhagen

Aarhus

Aalborg

29,4%

29,2%

34,4%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Het beleid van Denemarken met betrekking tot internationaal

onderwijs is de afgelopen jaren aanzienlijk veranderd. De

algemene aanpak is verschoven van een intentie om het aantal

Engelstalige opleidingen te beperken naar een ommekeer in dit

beleid en een toezegging om nieuwe plaatsen voor internationale

studenten te openen, wat duidt op een meer gastvrije houding.

Hoewel het aantal internationale studenten bescheiden blijft

in vergelijking met grotere Europese markten, trekt de huidige

situatie – in combinatie met lage inschrijvingsgelden – steeds

meer belangstelling.

Denemarken is trots op de hoge kwaliteit van zijn onderwijs-

systeem, dat wereldwijde erkenning heeft gekregen. Een van de

toonaangevende instellingen van het land is de Universiteit van

Kopenhagen, die consequent tot de beste universiteiten ter

wereld behoort en momenteel op de 35e plaats staat. Een andere

Deense instelling in de wereldwijde top 100 is de Universiteit van

Aarhus, die op de 85e plaats staat, naast andere gerenommeerde

instellingen voor hoger onderwijs, zoals de Technische Universiteit

van Denemarken en de Universiteit van Aalborg.

Denemarken heeft met 32,2% het hoogste totale provisie-

percentage van alle landen die in dit rapport worden behandeld,

wat neerkomt op de beschikbaarheid van PBSA’s voor ongeveer

een op de drie studenten.

De gemiddelde huurgroei op nationaal niveau voor eenpersoons-

studio’s tussen 2024 en 2025 bedroeg 7,7%. De aangepaste

gemiddelde huurprijs voor een eenpersoonsstudio in private

PBSA’s in Kopenhagen bedroeg in 2025 1.201 euro.

De belangrijkste merken die op de markt actief zijn, zijn Basecamp

by Xior, Canvas (voorheen UMEUS) en CPH Village, die samen

meer dan 4.200 bedden beheren.

Totaal aantal PBSA-bedden in Denemarken

-1,5% (CAGR)

-0,6% (CAGR)

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

249.331

36.750

Totaal provisiepercentage%

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

Kopenhagen

Aarhus

Aalborg

29,4%

29,2%

34,4%

Bron: BONARD, 2026.

Investeringsmarkt

In 2025 werden de UMEUS-residenties in Kopenhagen, ontwikkeld

en beheerd door NREP, door Greystar overgenomen voor 350

miljoen euro. De transactie van drie operationele panden in Amager,

Nordhavn en Frederiksberg, evenals een ontwikkelingsproject in

Valby, markeert de formele toetreding van Greystar tot de Deense

markt. Alle panden, met in totaal 1.758 bedden, zullen worden

uitgebaat onder het studentenmerk Canvas.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

117

118

VASTGOEDVERSLAG XIOR

BASECAMP BY XIOR

8.1.8 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN ZWEDEN

Groeiende vraag

Zweden heeft een opmerkelijke versnelling gezien in de vraag

van internationale studenten, met een toename van het aantal

internationale inschrijvingen met 9,2% ten opzichte van het

academiejaar 2023-24, tot een totaal van 46.920 studenten. In

dezelfde periode is het totale aantal studenten met 3,7% gestegen

tot 476.223, wat de groeiende aantrekkingskracht van het land

als studiebestemming onderstreept. Deze trend wordt verder

ondersteund door het feit dat Zweden de hoogste CAGR in het

aantal internationale studenten onder de doelmarkten heeft,

namelijk 9,0% in de periode 2020-2024.

Totaal aantal studenten in Zweden

+1,2

% (CAGR)

+9,0% (CAGR)

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

476.223

46.920

Totaal provisiepercentage

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000

Uppsala

Stockholm

Malmö

Lund

Göteborg

18,4%

13,4%

16,5%

28,8%

29,4%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Aantal internationale studenten in Zweden

+1,2% (CAGR)

+9,0% (CAGR)

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

476.223

46.920

Totaal provisiepercentage

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000

Uppsala

Stockholm

Malmö

Lund

Göteborg

18,4%

13,4%

16,5%

28,8%

29,4%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Zendt

9.467

Erasmus

studenten uit

Ontvangt

14.054

Erasmus studenten

ZWEDEN

Bron: Europese Commissie, BONARD, 2026.

Stockholm is het grootste studentencentrum van het land en

staat consequent in de top van de QS-ranglijst van wereldwijde

studentensteden. Buiten Stockholm is het hoger onderwijs in

Zweden goed gediversifieerd over een netwerk van gevestigde

universiteitssteden, waaronder Göteborg, Malmö, Uppsala, Lund,

Linköping, Umeå en Örebro. In totaal telt het land 16 universiteiten

die wereldwijd hoog aangeschreven staan, wat de positie van

Zweden als aanbieder van hoogwaardig onderwijs in een breed

scala aan disciplines versterkt.

Land

Referentie-

jaar

Totaal

aantal

studenten

Aantal

inter-

nationale

studenten

% inter-

nationale

studenten

Zweden

2020/2021 454.046 33.285

7,3%

2021/2022 450.405 39.806

8,8%

2022/2023 441.114 41.699

9,5%

2023/2024 459.065 42.960

9,4%

2024/2025 476.223 46.920

9,9%

Bron: Overheidsinstanties en statistieken van de respectieve landen, BONARD, 2026.

Niet-private spelers domineren

In Zweden wordt het PBSA-landschap nog steeds

grotendeels bepaald door lokale, niet-private

studentenhuisvestingsorganisaties, die het grootste deel

(80%) van het bestaande aanbod vertegenwoordigen en een

centrale rol blijven spelen in het voldoen aan de vraag naar

studentenhuisvesting. Dit komt tot uiting in het landelijke

provisiepercentage van 6,6% aan private huisvesting, een van de

laagste in Europa, terwijl het totale percentage 20,3% bedraagt.

Het aanbod van PBSA blijft ontoereikend in alle studentensteden,

waaronder Stockholm, Göteborg, Lund, Uppsala, Visby en Malmö.

In Stockholm en Göteborg is het aanbod minder dan één bed

per vijf studenten (provisiepercentages van respectievelijk 16,5%

en 18,4%). Dit betekent een daling ten opzichte van vorig jaar en

wijst op een groeiende kloof tussen vraag en aanbod. Naast de

traditionele factoren die de vraag naar studentenhuisvesting

stimuleren, zoals het stijgende aantal internationale studenten

en het aanhoudende structurele tekort in de grootste markten,

versterken ook sociaaleconomische factoren, waaronder een

hoog aandeel eenpersoonshuishoudens en een van de laagste

leeftijden waarop jongeren het ouderlijk huis verlaten, het

onevenwicht tussen vraag en aanbod.

Het private provisiepercentage is bijzonder laag in Göteborg

(1,9%). Stockholm, de grootste markt, heeft een privaat provisie-

percentage van 8,2%.

In 2025 bedroeg de aangepaste gemiddelde huurprijs voor een

eenkamerstudio in een private PBSA 791 euro in Stockholm en 488

euro in Göteborg.

Totaal aantal PBSA-bedden in Zweden

+1,2% (CAGR)

+9,0% (CAGR)

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

'24/'25'23/'24'22/'23'21/'22'20/'21

476.223

46.920

Totaal provisiepercentage

Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden

0 5.000 10.000 15.000 20.000

Uppsala

Stockholm

Malmö

Lund

Göteborg

18,4%

13,4%

16,5%

28,8%

29,4%

Bron: BONARD, 2026.

Aangezien het aantal studenten sneller groeit dan het aanbod,

wordt de kloof tussen vraag en aanbod s teeds groter en heeft het

land behoefte aan innovatieve oplossingen voor studentenhuis-

vesting. De groei van het woningbestand vertraagt, met slechts

één privaat en twee niet-private projecten die in 2025 zijn aan-

gekondigd. Het totale aantal bedden in de pijplijn bedraagt echter

bijna 7.000, waarvan slechts ongeveer 1.500 bedden volgens

planning in 2026 zullen worden opgeleverd. Het merendeel van

de projecten in de pijplijn (69%) zal door niet-private aanbieders,

zoals SSSB of Svenska Bostäder, op de markt worden gebracht.

Het initiatief om woningen te bouwen in de gemeente Skelleftea,

ondersteund door de EIB en een EU PLSF-subsidie, heeft tegen-

slagen gekend. Als gevolg van veranderingen op de woningmarkt,

leegstand en 600 woningen in aanbouw heeft woningcorporatie

Skelleftebostäder AB (Skebo) verschillende projecten opgeschort,

waaronder de planning van 420 studentenappartementen.

Onbenut marktpotentieel

Met de hoogste CAGR van internationale studenten onder de

geselecteerde markten (9,0%) en een laag privaat provisie-

percentage, vooral in de topmarkten, biedt Zweden grote kansen

in de PBSA-sector. In 2025 werd een grote portefeuilleaankoop

van 1.300 woningen in Zweden en Finland geregistreerd, toen

Brookfield en MESH Group zes nieuw gebouwde woningen onder

de merknaam Unity Living verwierven.

DEFINITIES

Totaal aantal studenten: aantal studenten (voltijd en

deeltijd) dat cumulatief is ingeschreven aan de respectieve

universiteiten en hogescholen in een respectieve stad.

Aantal binnenlandse studenten: aantal studenten (voltijds

en deeltijds) dat cumulatief is ingeschreven aan de respectie-

ve universiteiten en hogescholen in een respectieve stad en

dat is ingeschreven in het land van herkomst.

Aantal binnenlandse mobiele studenten: indicatie van

het aantal studenten dat cumulatief is ingeschreven aan de

respectieve universiteiten en hogescholen in een respectieve

stad die is ingeschreven in het land van herkomst en afkom-

stig is uit een andere stad/regio dan de stad waar zij studeren.

Aantal internationale studenten: aantal studenten (voltijds

en deeltijds) dat cumulatief is ingeschreven aan de respec-

tieve universiteiten en hogescholen in een respectieve stad

die een nationale of territoriale grens is overgestoken voor

onderwijsdoeleinden en nu buiten het land van herkomst is

ingeschreven.

Totaal provisiepercentage: totaal aantal bedden gedeeld

door het totale aantal studenten voor het betreffende land/

stad.

Privaat provisiepercentage : het aantal private PBSA-

bedden gedeeld door het totaal aantal binnenlandse mobiele

en internationale studenten voor het betreffende land/stad.

Bezettingsgraad: verhouding tussen het aantal bedden bezet

door studenten en het totale aantal bedden.

Private woning (private PBSA): een PBSA-vestiging die

eigendom is van/wordt uitgebaat door een private (commer-

ciële) onderneming/persoon. Voor prijsbenchmarking zijn ook

private stichtingen in deze categorie opgenomen. Openbare,

religieuze en universitaire residenties en andere niet-com-

merciële aanbieders vallen niet onder deze categorie.

Wereldwijd gerangschikte instellingen voor hoger onder-

wijs: instellingen voor hoger onderwijs die door ten minste

één van de drie door BONARD gevolgde ranglijsten (ARWU,

THE, QS) zijn gerangschikt. Alleen de hoogste positie die elke

instelling voor hoger onderwijs in de drie ranglijsten heeft

behaald, wordt in aanmerking genomen.

PBSA: Purpose Built Student Accommodation.

HEI: Higher Education Institution - instelling voor hoger onder-

wijs.

CAGR: Compound Annual Growth Rate - samengesteld

jaarlijks groeipercentage.

BASECAMP BY XIOR

Malmö - ZWEDEN

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

119

120

VASTGOEDVERSLAG XIOR

Xior heeft activa opgebouwd op de beste locaties in zijn actieve markten in

Europa en bevindt zich in een ideale positie om een brede studentenpopulatie

aan te trekken.

3,6 miljard EUR

Totale reële waarde

105

Aantal standing assets

6.908 units

4.372 units

2.473 units

3.767 units

1.704 units

583 units

1.786 units

675 units

Assets

15 Steden

Amsterdam

Breda

Delft

Den Haag

Eindhoven

Enschede

Groningen

Leeuwarden

Leiden

Maastricht

Rotterdam

Utrecht

Vaals

Venlo

Wageningen

39 Assets

8 Steden

Antwerpen

Brussel

Gent

Hasselt

Leuven

Luik/Seraing

Mechelen

Namen

10 Assets

6 Steden

Barcelona

Granada

Madrid

Malaga

Sevilla

Zaragoza

7 Assets

5 Steden

Katowice

Krakau

Lodz

Warschau

Wroclaw

5 Assets

2 Steden

Lissabon

Porto

1 Asset

1 Stad

Malmö

4 Assets

3 Steden

Aarhus

Kopenhagen

Lyngby

2 Assets

2 Steden

Leipzig

Potsdam

22.268 studentenunits

42 Steden

Split portefeuille per regio Portefeuille KPI’s

8.2 VASTGOEDPORTEFEUILLE

% van de Reële Waarde

43%

17%

12%

105 standing assets & 11 ontwikkelingen en landbank assets

22.268

Studentenunits

Steden

22.863

Studentenbedden

98%

Bezettingsgraad

RENTED

5 jaar

Gemid. leeftijd portefeuille

116

Assets

5,4 %

LfL-huurgroei

79%

EPC A-C

XIOR IS DE GROOTSTE

GEDIVERSIFIEERDE EUROPESE PBSA-

SPECIALIST IN CONTINENTAAL

EUROPA MET EEN PORTEFEUILLE DIE

EEN REËLE WAARDE VAN 3,6 MILJARD

EUR HEEFT.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

121

122

VASTGOEDVERSLAG XIOR

3. Narita Barajasweg 4. Karspeldreef 5. Woudestein

Het studentenhuisvestingsplatform van Xior in Nederland

Nederland is veruit de grootste actieve markt van Xior, met een

waarde van 1,52 miljard EUR of circa 43% van de FV van het

bedrijf. De Nederlandse portefeuille van Xior is strategisch gelegen

in topstudentensteden, in de nabijheid van toonaangevende

universiteiten en belangrijke campusgebieden. De moderne,

purpose-built residenties zorgen voor een consistent hoge

bezettingsgraad en bieden een solide basis voor duurzame

huurgroei.

Amsterdam

567 units

Groningen

1.161 units

Leiden

134 units

Utrecht

340 units

Eindhoven

335 units

Breda

450 units

Delft

317 units

Rotterdam

280 units

Enschede

400 units

Maastricht

1.116 units

Wageningen

201 units

Venlo

166 units

Vaals

460 units

Den Haag

335 units

Leeuwarden

266 units

Aantal operationele gebouwen

15 steden

37 gebouwen

6.908 units

99% bezettingsgraad

Ca. 9’ pendeltijd naar de campus

25% nominatieovereenkomsten

Gemiddelde pendeltijd (in minuten) per fiets van de studentenwoning naar de

dichtstbijzijnde universiteit;

Ook beïnvloed door het persoonlijke inkomen en vermogen van de studenten;

Gebaseerd op % van eenheden, exclusief partnerships;

Exclusief eenheden Keesomlaan verhuurd aan COA.

XIOR’S PORTEFEUILLE IS SAMENGESTELD OM TE VOLDOEN AAN HET NEDERLANDSE REGELGEVINGSKADER

Zelfstandig/onzelfstandig splitsing Verhuursegmentverdeling

~78% Zelfstandig

~22% Onzelfstandig

Komt in aanmerking voor

huursubsidie

87,7% Laag

7,6% Midden

4,7% Hoog

6.528

units

1. Zernike toren

Activa Stad

1. Zernike toren Groningen 2020 698 698 33.659 100 7,4 MEUR 130 MEUR

2. Annadal Maastricht 2019 725 725 45.695 100 4,8 MEUR 69 MEUR

3. Narita Barajasweg Amsterdam 2018 247 247 7.595 100 4,1 MEUR 71 MEUR

4. Karspeldreef Amsterdam 2019 320 320 12.350 100 3,9 MEUR 70 MEUR

5. Woudestein Rotterdam 2017 280 280 9.308 100 3,1 MEUR 58 MEUR

Bouw- of

renovatiejaar

# operationele

studentenunits

# operationele

bedden

# m²

Financiële

bezettingsgraad (%)

Geschatte

huurwaarde

FV per 31-dec-25

Top 5 activa in Nederland

2. Annadal

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

123

124

VASTGOEDVERSLAG XIOR

Het studentenhuisvestingsplatform van Xior in België

België is de op één na grootste actieve markt van Xior, goed voor

602 MEUR of circa 17% van FV van het bedrijf. Als thuismarkt

van de Groep vormt België de operationele en strategische

ruggengraat van Xior. De portefeuille profiteert van een

structureel hoge bezettingsgraad (~98%), ondersteund door een

aanhoudend tekort aan kwaliteitsvolle studentenhuisvesting in

belangrijke universiteitssteden. In meer dan tien jaar tijd heeft

Xior een sterk en vertrouwd merk opgebouwd in België, met

moderne, hoogwaardige residenties die een stabiele vraag en een

solide prijszettingsvermogen kennen.

Gemiddelde pendeltijd (in minuten) te voet van de studentenresidentie naar de dichtstbijzijnde universiteit;

Gebaseerd op % van eenheden, exclusief partnerships;

2. Alma

Aantal operationele gebouwen

Gent

651 units

Brussel

1.162 units

Antwerpen

982 units

Hasselt

354 units

Namen

216 units

Luik

378 units

Mechelen

15 units

Leuven

614 units

Het studentenhuisvestingsplatform van Xior in Spanje en Portugal

Spanje en Portugal vertegenwoordigen samen 608 MEUR of circa

17% van de FV van het bedrijf. Spanje en Portugal bieden een

groot groeipotentieel door het rendement op premium activa en

een aanhoudend structureel tekort aan aanbod. Iberia versterkt

het internationale profiel van Xior door een zeer internationale

huurdersgroep aan te trekken, met woningen in Spanje en Portugal

die consequent onderdak bieden aan grote aantallen EU- en niet-

EU-studenten.

Gemiddelde pendeltijd (in minuten) te voet van de studentenresidentie naar de dichtstbijzijnde universiteit;

Alleen in Portugal;. Gebaseerd op % van de eenheden, exclusief partnerships.

Porto

454 units

Granada

347 units

Zaragoza

340 units

Madrid

636 units

Malaga

450 units

Lissabon

1.250 units

Barcelona

397 units

Sevilla

303 units

8 steden

39 gebouwen

4.372 units

98% bezettingsgraad

Ca. 8’

pendeltijd naar de campus

22%

nominatie–

overeenkomsten

Activa Stad

1. Voskenslaan Overwale Gent 2016 490 490 8.046 100 3,1 MEUR 56 MEUR

2. Alma Brussel 2019 339 339 12.369 100 3,0 MEUR 53 MEUR

3. Drie Eiken Antwerpen 2024 334 334 7.891 88 2,7 MEUR 40 MEUR

4. Couronne-Kroonlaan Brussel 2014 337 337 13.774 99 2,3 MEUR 45 MEUR

5. Studax Leuven 2016 292 292 4.772 100 1,9 MEUR 38 MEUR

Bouw- of

renovatiejaar

# operationele

studentenunits

# operationele

bedden

# m²

Financiële

bezettingsgraad (%)

Geschatte

huurwaarde

FV per 31-dec-25

Activa Stad

1. Campus UEM Madrid 2016 490 545 16.471 100 9,6 MEUR 131 MEUR

2. Campo Pequeno Lissabon 2022 380 380 12.731 100 4,8 MEUR 63 MEUR

3. Lumiar Lissabon 2023 498 498 12.680 100 4,3 MEUR 51 MEUR

4. Retiro Madrid 2018 146 189 5.840 100 3,4 MEUR 42 MEUR

5. Asprela Porto 2020 454 454 12.600 100 3,3 MEUR 35 MEUR

Bouw- of

renovatiejaar

# operationele

studentenunits

# operationele

bedden

# m²

Financiële

bezettingsgraad (%)

Geschatte

huurwaarde

FV per 31-dec-25

Top 5 activa in België

Top 5 activa in Iberia

8 steden

15 gebouwen

4.177 units

96% bezettingsgraad

Ca. 13’

pendeltijd naar de campus

nominatie–

overeenkomsten

1. Campus UEM

2. Campo Pequeno

3. Lumiar 4. Retiro

5. Asprela

3. Drie Eiken

4. Couronne-Kroonlaan

5. Studax

1. Voskenslaan Overwale

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

125

126

VASTGOEDVERSLAG XIOR

Warchau

521 units

Lodz

1.118 units

Wroclaw

775 units

Krakau

620units

Katowice

733 units

Het studentenhuisvestingsplatform van Xior in Polen

Polen vertegenwoordigt 261 MEUR of circa 7% van de FV van

het bedrijf. Polen wordt gekenmerkt door hoge rendementen,

ondersteund door een toenemende vraag van studenten en een

structureel onderbevoorraadde markt. Het Baselife-model van

Xior slaat sterk aan bij Poolse studenten, wat leidt tot een hoge

tevredenheid, retentie en operationele outperformance.

Gemiddelde pendeltijd (in minuten) te voet van de studentenresidentie naar de dichtstbijzijnde universiteit;

Gebaseerd op % van de eenheden, exclusief partnerships;

Aantal operationele gebouwen

Het studentenhuisvestingsplatform van Xior in Duitsland

Duitsland vertegenwoordigt 82 MEUR of circa 2% van de FV

van het bedrijf. Xior’s Duitse portefeuille bevat twee grote

activa die zijn geïntegreerd in de bredere Noord-Europese

managementstructuur van Xior, waardoor operationele

consistentie en efficiëntie in alle regio's mogelijk is.

Gemiddelde pendeltijd (in minuten) te voet van de studentenresidentie naar de dichtstbijzijnde universiteit;

Gebaseerd op % van de eenheden, exclusief partnerships.

Aantal operationele gebouwen

2. Basecamp by Xior Krakau 3. Basecamp by Xior Katowice

4. Wenedow 5. Bacecamp by Xior Lodz I

Potsdam

263 units

Leipzig

412 units

5 steden

7 gebouwen

3.767 units

99% bezettingsgraad

Ca. 9’

pendeltijd naar de campus

nominatie–

overeenkomsten

2 steden

2 gebouwen

675 units 100% bezettingsgraad

Ca. 13’

pendeltijd naar de campus

geen nominatie–

overeenkomsten

Activa Stad

1. Basecamp by Xior Wroclaw Wroclaw 2022 775 775 34.201 99 6,8 MEUR 62 MEUR

2. Basecamp by Xior Krakau Krakau 2019 620 676 14.394 100 4,2 MEUR 34 MEUR

3. Basecamp by Xior Katowice Katowice 2021 733 773 34.807 99 4,0 MEUR 38 MEUR

4. Wenedow Warschau 2025 404 404 9.076 100 3,7 MEUR 38 MEUR

5. Bacecamp by Xior Lodz I Lodz 2017 487 623 26.304 100 3,6 MEUR 38 MEUR

Bouw- of

renovatiejaar

# operationele

studentenunits

# operationele

bedden

# m²

Financiële

bezettingsgraad (%)

Geschatte

huurwaarde

FV per 31-dec-25

Activa Stad

Basecamp by Xior Leipzig Leipzig 2018 412 412 15.818 100 3,5 MEUR 49 MEUR

Basecamp by Xior Potsdam Potsdam 2017 263 263 10.131 100 2,5 MEUR 33 MEUR

Bouw- of

renovatiejaar

# operationele

studentenunits

# operationele

bedden

# m²

Financiële

bezettingsgraad (%)

Geschatte

huurwaarde

FV per 31-dec-25

Top 5 activa in Polen Top 5 activa in Duitsland

1. Basecamp by Xior Wroclaw

1. Basecamp by Xior Leipzig

2. Basecamp by Xior Potsdam

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

127

128

VASTGOEDVERSLAG XIOR

Aarhus

650 units

Malmö

583 units

Kongens Lyngby

786 units

Kopenhagen

350 units

Het studentenhuisvestingsplatform van Xior in Nordics

Denemarken en Zweden vertegenwoordigen samen 491 MEUR of

circa 14% van de FV van het bedrijf. Zweden opereert in een

semi-gereguleerde markt, in combinatie met hoge studiebeurzen,

waardoor studenten een stabiele betaalbaarheid hebben.

Denemarken profiteert van vrije marktprijzen, ondersteund door

hoge studiebeurzen, waardoor een sterke betaalbaarheid en

prijsflexibiliteit mogelijk is.

2. Basecamp by Xior Aarhus

Gemiddelde pendeltijd (in minuten) te voet van de studentenresidentie naar de dichtstbijzijnde universiteit;

Alleen in Denemarken. Gebaseerd op % van de eenheden, exclusief partnerships.

3. Basecamp by Xior Kopenhagen

4. Basecamp by Xior Malmö

Aantal operationele gebouwen

5. Basecamp by Xior Lyngby (resid.)

”

BIJ XIOR BOUWEN WE NIET ALLEEN

RESIDENTIES, MAAR DUURZAME

STUDENTENOMGEVINGEN DIE ZORGEN

VOOR HOGE BEZETTINGSGRADEN, STABIELE

INKOMSTEN EN LANGETERMIJNWAARDE.„

4 steden

5 gebouwen

2.369 units

96% bezettingsgraad

Ca. 16’

pendeltijd naar de campus

12%

nominatie–

overeenkomsten

Top 5 activa in Nordics

Activa Stad

1. Basecamp by Xior Lyngby

(student) Lyngby 2020 639 639 23.500 99 8,1 MEUR 158 MEUR

2. Basecamp by Xior Aarhus Aarhus 2023 650 650 20.105 88 5,1 MEUR 105 MEUR

3. Basecamp by Xior

Kopenhagen Kopenhagen 2021 350 350 13.900 99 4,3 MEUR 87 MEUR

4. Basecamp by Xior Malmö Malmö 2023 583 583 20.492 97 4,9 MEUR 79 MEUR

5. Basecamp by Xior Lyngby

(residentieel) Lyngby 2020 147 147 12.055 100 3,2 MEUR 62 MEUR

Bouw- of

renovatiejaar

# operationele

studentenunits

# operationele

bedden

# m²

Financiële

bezettingsgraad (%)

Geschatte

huurwaarde

FV per 31-dec-25

1. Basecamp by Xior Lyngby (student)

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

129

130

VASTGOEDVERSLAG XIOR

8.2.1 BESCHRIJVING EN SPREIDING VAN DE

VASTGOEDPORTEFEUILLE

8.2.1.1 Algemene beschrijving van de vastgoedporte-

feuille

De vastgoedportefeuille van de Vennootschap bestaat per 31

december 2025 uit 116 panden (waarvan 105 standing assets,

en 11 ontwikkelingen en landbank assets). Hiervan zijn 43 panden

gelegen in België, 42 panden in Nederland, 11 in Spanje, 6 in Portugal,

7 in Polen, 4 in Denemarken, 1 in Zweden en 2 in Duitsland. Deze

panden voorzien in het aanbod van in totaal 22.268 verhuurbare

units per 31 december 2025 (resp. ca. 25.463 studentenkamers

in 116 panden na uitvoering van de volledige gecommitteerde

pipeline van de Vennootschap per 31 december 2025, waarbij

er in 26 van deze gebouwen eveneens winkelactiviteiten op

het gelijkvloers zijn. De vastgoedportefeuille omvat verder een

pand dat uitsluitend bestemd is voor short stay activiteit, “Roxi”

Zaventem met 99 units. De vastgoedportefeuille, exclusief de

panden die in verbouwing zijn en de te converteren panden, heeft

over 2025 een totale bezettingsgraad van 98%.

De totale waarde reële waarde zoals geschat door de waarderings-

deskundige bedroeg per 31 december 3.568.619 KEUR. In de

geconsolideerde balans werden vastgoedbeleggingen opgenomen

voor een bedrag van 3.558.842 KEUR. Het verschil is te wijten aan

a) het vastgoed m.b.t. joint ventures wordt gewaardeerd door de

waarderingsdeskundige, maar wordt niet geboekt onder de lijn

vastgoedbeleggingen (44.400 KEUR); b) een aantal panden is in

aanbouw / renovatie, voor de bepaling van het bedrag opgenomen

in de geconsolideerde balans werd rekening gehouden met nog te

verwachten bouwkosten en eventuele development marge (cost

to come en eventuele development marge werden afgetrokken

van de Fair Value) (37.147 KEUR); c) bij een aantal panden in

portefeuille zullen bepaalde structurele werkzaamheden worden

uitgevoerd (vernieuwing van lift, update van installaties, energie-

investeringen, etc.), ook hiervoor werd voor de bepaling van

het bedrag opgenomen in de geconsolideerde balans rekening

gehouden met nog te verwachten kosten (2.128 KEUR); en d)

voor een aantal projecten werden reeds kosten gemaakt en

geactiveerd, waarvoor op vandaag het project nog preliminair is

en er nog geen accurate inschatting kan gemaakt worden van de

toekomstige projectwaarde. We zijn van mening dat de waarde

ten minste overeenstemt met de gemaakte kosten (73.855 KEUR).

De vastgoedportefeuille betreft een strategisch gediversifieerde

vastgoedportefeuille met ook binnen het studentenvastgoed,

wat de kernactiviteit uitmaakt van de Vennootschap als pure

player in studentenhuisvesting, een mix, zowel wat betreft de

geografische spreiding als wat het type studentenvastgoed

betreft (cf. verschillende types van studentenkamers). Gelet op

het grote aantal verschillende huurders enerzijds, en de diverse

types van kamers anderzijds (waardoor met andere woorden niet

één type van student of huurder wordt aangetrokken), is er ook

aan spreiding per type huurder voldaan.

De vastgoedportefeuille van Xior Student Housing wordt verzekerd

voor een totale heropbouwwaarde van 2.205 MEUR, exclusief de

terreinen waarop de panden zich bevinden, tegenover een Reële

Waarde van 3.559 MEUR (inclusief terreinen) per 31 december

2025, i.e. 62% van de Reële Waarde. Over 2025 werd er 1.368 KEUR

betaald aan verzekeringspremies.

De verzekerde waarde houdt geen rekening met verzekeringen

“alle bouwplaatsrisico’s” voor projecten die in ontwikkeling zijn.

Vanaf dat het project gefinaliseerd is en klaar is voor verhuur

wordt er een brandverzekering afgesloten voor de totale

heropbouwwaarde van het pand.

De verzekeringen omvatten eveneens bijkomende waarborgen

voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen door

huurderving. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw

niet heropgebouwd is. Xior Student Housing beschikt tevens over

een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering.

BASECAMP BY XIOR

Leipzig - DUITSLAND

8.2.1.2 Aard van de vastgoedportefeuille

Onderstaande grafiek geeft de spreiding van de Huurinkomsten

per type pand weer, op basis van de Totale Huur van de respectieve

panden in de vastgoedportefeuille.

Spreiding van de Huurinkomsten per type pand

De sterke focus op het studentenvastgoed, goed voor 90,25%

van de huurinkomsten blijkt uit bovenstaand overzicht.

Daarnaast omvat de portefeuille een beperkt aantal retailruimtes,

voornamelijk gelegen op het gelijkvloers van panden met

studentenvastgoed als hoofdfunctie. Het segment “Andere”

(9,75% van de huurinkomsten) bevat naast retail ook inkomsten

uit overige activiteiten, waaronder “Roxi” Brussel, enkele parkings

en de residentiële appartementen in Basecamp Lyngby.

8.2.1.3 Beschrijving van het type van studentenkamers

De Vennootschap biedt binnen haar studentenportefeuille

verschillende types studentenkamers aan. De meeste gebouwen

bevatten een mix van kamertypes, waardoor een brede doelgroep

van studenten wordt aangesproken. Ook het aantal units per

gebouw varieert sterk, en is vaak afhankelijk van de ligging. Het

kleinste pand omvat 8 studentenunits (Brusselsestraat 244,

Leuven), terwijl het grootste complex, Basecamp by Xior Wroclaw,

onder meer 775 studentenunits telt. Als algemene vuistregel

bedraagt de individueel verhuurbare oppervlakte (exclusief

gemeenschappelijke ruimtes) gemiddeld ongeveer 60% van de

totale oppervlakte.

De kamertypes zijn als volgt opgedeeld:

Basic: kamer met wastafel; toilet en douche zijn

gemeenschappelijk op de gang.

Basic+: kamer met wastafel en eigen douche; toilet is

gemeenschappelijk op de gang.

Comfort: kamer met een badkamer (wastafel, douche en

toilet) en koelkast.

Premium: studio met een eigen badkamer (wastafel, douche

en toilet) en kitchenette (koelkast en kookplaat).

De onderstaande grafiek toont de verdeling per kamertype binnen

de totale portefeuille. Het kamer type Premium vertegenwoordigt

met 57% het grootste aandeel. Samen met kamertypes Comfort

(28%) en Basic+ (5%) weerspiegelt dit de sterke vraag naar

privacy en eigen comfort. Verder bedraagt het aandeel van het

kamertype Basic 10%.

Aantal kamers - Spreiding per type kamer

Studenten 90,25%

Andere 9,75%

Basic

10%

Basic+

Comfort

28%

Premium

57%

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

131

132

VASTGOEDVERSLAG XIOR

8.2.1.4 Geografische spreiding van de vastgoedportefeuille

De onderstaande grafieken tonen de spreiding van de

vastgoedportefeuille per land op basis van Reële Waarde.

Nederland is de grootste markt met 42 panden en een Reële

Waarde van 1.457 MEUR (41% van de portefeuille). België telt

43 panden, goed voor een Reële Waarde van 627 MEUR (18%).

Spanje en Portugal vertegenwoordigen samen 17 panden met een

Reële Waarde van 649 MEUR (18%). De overige 23% bevindt zich

in Denemarken, Duitsland, Polen en Zweden, samen goed voor 14

panden en een Reële Waarde van 835 MEUR.

Spreiding van de vastgoedportefeuille per land

Reële Waarde

Op basis van Totale Huur (vertegenwoordigt Nederland 65 MEUR

(33%), Spanje en Portugal samen 48 MEUR (24%) en België 29 MEUR

(15%). De overige 28% (56 MEUR) situeert zich in Denemarken,

Zweden, Duitsland en Polen.

De gediversifieerde vastgoedportefeuille van de GVV is met 116

panden verspreid over 42 steden in 8 Europese landen. Hieronder

wordt een overzicht gegeven van de 10 belangrijkste locaties

binnen de portefeuille, op basis van hun vertegenwoordiging in

de Reële Waarde en de Totale Huur.

Spreiding van de vastgoedportefeuille per land

Totale huur

Totale Huur vertegenwoordigt de huur die de Vennootschap zou factureren op basis van haar vraagprijs per 31 december 2025, indien 100% van de vastgoedportefeuille, die

beschikbaar is voor verhuur dus exclusief kamers die in verbouwing of aanbouw zijn, 100% verhuurd zou zijn gedurende 12 maanden (dus abstractie makend van landen met

zomerverhuur waar er sowieso geen 100% bezetting is in de zomermaanden). De Spaanse en Portugese panden hebben een all-in prijs, voor opname in deze tabel werden de

huren inclusief de vergoedingen voor kosten zoals F&B, linnen, schoonmaak, elektriciteit, gas, water en internet opgenomen, waar de huren in de resultatenrekening exclusief deze

vergoedingen worden opgenomen.

België 18%

Denemarken 12%

Duitsland 2%

Nederland 42%

Polen 6%

Portugal 5%

Spanje 12%

Zweden 2%

België 17%

Denemarken 12%

Duitsland 3%

Nederland 34%

Polen 7%

Portugal 8%

Spanje 18%

Zweden 2%

8.2.1.5 Spreiding in functie van huuropbrengsten en Reële Waarde

Onderstaande tabellen geven de Top 10 assets van de vastgoedportefeuille weer op basis van respectievelijk Totale Huur en Reële

Waarde.

Top 10 assets op basis van totale huur

0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000

Karspeldreef 15-18, Amsterdam

Basecamp by Xior Malmö, Malmö

Project Regio Amsterdam

Basecamp by Xior South, Kopenhagen

Heer Bokelweg, Rotterdam

Brinktoren, Amsterdam

Basecamp by Xior Aarhus, Aarhus

Zernike Toren, Groningen

Xior Picasso – Velázquez, Madrid

Basecamp by Xior Lyngby, Lyngby

0 2.000.000 4.000.000 6.000.000 8.000.000 10.000.000

Basecamp by Xior Krakau, Krakau

Basecamp by Xior South, Kopenhagen

Annadal, Maastricht

Ariënsplein – fase I, Enschede

Campo Pequeno, Lissabon

Basecamp by Xior Aarhus, Aarhus

Basecamp by Xior Wrocław, Wrocław

Zernike Toren, Groningen

Basecamp by Xior Lyngby, Lyngby

Xior Picasso – Velázquez, Madrid

Top 10 assets op basis van Reële waarde

0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000

Karspeldreef 15-18, Amsterdam

Basecamp by Xior Malmö, Malmö

Project Regio Amsterdam

Basecamp by Xior South, Kopenhagen

Heer Bokelweg, Rotterdam

Brinktoren, Amsterdam

Basecamp by Xior Aarhus, Aarhus

Zernike Toren, Groningen

Xior Picasso – Velázquez, Madrid

Basecamp by Xior Lyngby, Lyngby

0 2.000.000 4.000.000 6.000.000 8.000.000 10.000.000

Basecamp by Xior Krakau, Krakau

Basecamp by Xior South, Kopenhagen

Annadal, Maastricht

Ariënsplein – fase I, Enschede

Campo Pequeno, Lissabon

Basecamp by Xior Aarhus, Aarhus

Basecamp by Xior Wrocław, Wrocław

Zernike Toren, Groningen

Basecamp by Xior Lyngby, Lyngby

Xior Picasso – Velázquez, Madrid

De site Xior Picasso - Velázquez in Madrid vertegenwoordigt met

een totaalbedrag van 9,1 MEUR het grootste aandeel in de Totale

Huur van de vastgoedportefeuille, goed voor 4,58%. Bascecamp by

Xior Lyngby in Lyngby en Zernike Toren in Groningen vervolledigen

de top 3 van grootste assets in termen van Totale Huur, met

respectievelijk 4,1% en 3,6%. De overige 113 assets zijn samen goed

voor 87,7% van de Totale Huur.

Op basis van Reële Waarde is Basecamp by Xior Lyngby de

grootste asset binnen de portefeuille, met een waarde van 158

MEUR, goed voor 4,4% van de totale Reële Waarde. Zernike Toren

in Groningen en Xior Picasso – Velázquez in Madrid vervolledigen

hier de top drie, met respectievelijk 3,7% en 3,7%. De overige

113 assets vertegenwoordigen samen 88,2% van de totale Reële

Waarde.

Denemarken

Spanje

Nederland

Polen

Portugal

Denemarken

Spanje

Nederland

Zweden

GEBOUWD OP KWALITEIT.

GEDREVEN DOOR VRAAG.

GERICHT OP DUURZAME GROEI.„

XIOR WENEDOW

Warschau - POLEN

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

133

134

VASTGOEDVERSLAG XIOR

8.2.1.6 Spreiding gemiddelde looptijd van de contrac-

ten

De tabel hierna geeft een opsplitsing van de vervaldagen van

de huurinkomsten. Vermits de activiteit van Xior het verhuren

van studentenkamers betreft, worden de meeste contracten

aangegaan voor een periode van maximum één jaar. Elk jaar

moeten deze huurovereenkomsten met de studenten hernieuwd

worden.

Looptijd van

de huurcontracten

Huurinkomsten (iii)

Tot 1 jaar

170.219.906

Tussen 1 en 5 jaar

3.166.676

Meer dan 5 jaar

10.448.221

De gemiddelde looptijd van de contracten werd niet opgenomen,

aangezien dergelijk gemiddelde weinig of geen informatieve

waarde heeft, gelet op de korte termijn aard van de contracten

voor studentenhuisvesting.

Voor een beschrijving van de andere contracten, wordt verwezen

naar Hoofdstuk 10.9.1 van dit Jaarverslag.

8.2.1.7 Spreiding gemiddelde kamerprijs

De huurprijs van de verschillende kamertypes wordt bepaald

door diverse factoren, waaronder de geografische ligging, de

specifieke locatie van het pand (bijvoorbeeld de afstand tot

de onderwijsinstelling), de situering binnen het gebouw, de

oppervlakte en het comfortniveau. Hoewel alle panden voldoen

aan minimale kwaliteitsstandaarden, kunnen verschillen in

ouderdom, afwerking en gemeenschappelijke voorzieningen zich

vertalen in variaties in huurprijs per kamer.

Voor de gemiddelde huurprijzen per regio wordt verwezen naar

Hoofdstuk 10.9.8.

8.2.1.8 Spreiding in functie van ouderdom van de

gebouwen

Voor de berekening van de ouderdom van de panden van de

vastgoedportefeuille, wordt hetzij het bouwjaar, hetzij de datum

sinds de laatste verbouwing gehanteerd. Voor wat betreft de

spreiding naar ouderdomscategorie werden volgende intervallen

weerhouden:

• 0 tot 3 jaar

• 3 tot 6 jaar

• 6 tot 9 jaar

• Ouder dan 9 jaar

Deze tabel is verschillend van de tabel opgenomen in Hoofdstuk 10.9.1. De tabel in 10.9.1 is opgemaakt op basis van de gerealiseerde huur in het boekjaar 2025, daar waar deze

tabel werd opgesteld op basis van de tenancy schedule per 31 december 2025 (d.i. op basis van de Totale Huur).

In functie van de Reële Waarde gelden volgende verhoudingen per

categorie voor de Vastgoedportefeuille:

Spreiding in functie van ouderdom van de gebouwen

Het betreft met andere woorden een relatief jonge portefeuille.

8.2.2 FAIR VALUE VAN DE BELGISCHE GEBOUWEN

Reële waarde (zoals bepaald door IFRS 13) wordt gedefinieerd als

de prijs die zou worden ontvangen voor de verkoop van een actief

of betaald voor de overdracht van een verplichting in een ordelijke

transactie tussen marktdeelnemers op de waarderingsdatum,

op de belangrijkste markt voor het actief of de verplichting.

Vanuit het perspectief van de verkoper is dit de waarde van

de vastgoedbelegging na aftrek van overdrachtsbelastingen. In

België hangt het effectieve bedrag van deze belasting af van de

overdrachtswijze, de status van de koper en de geografische

ligging van het actief. De eerste twee elementen, en dus ook het

volledige bedrag van de verschuldigde belastingen, zijn daarom

pas bekend wanneer de eigendomsoverdracht is voltooid.

Als gevolg hiervan varieert het werkelijke percentage van de

overdrachtsbelasting van 0% tot 12,50%. In 2006 analyseerde

een panel van onafhankelijke vastgoeddeskundigen een

representatief aantal transacties om de gemiddelde impact

van overdrachtsbelastingen op de Belgische markt te bepalen.

Het panel heeft de gemiddelde impact van overdrachtsrechten

vastgesteld op 2,5%. In 2016 en 2025 werd deze berekening

geüpdatet volgens dezelfde methodologie, wat de eerder

vastgestelde percentages bevestigde.

Het panel van onafhankelijke vastgoeddeskundigen concludeerde

dat een algemene aanpak over alle subsectoren heen logisch en

consistent is, en dat het tarief van 2,5% kan worden gehandhaafd

voor vastgoed met een waarde van meer dan 2,5 MEUR. Onder

deze drempel werd vastgesteld dat het standaardtarief voor

registratierechten werd toegepast. Het tarief zal om de vijf

jaar worden herzien of wanneer de fiscale context aanzienlijk

verandert. Het tarief zal alleen worden aangepast als de drempel

van 0,5% wordt overschreden.

Xior Student Housing heeft slechts een beperkt aantal activa in

haar Belgische portefeuille met een individuele waarde van minder

dan 2,5 MEUR. Sommige van deze panden, gelegen in Leuven, liggen

naast elkaar en werden daardoor in het verleden door de schatter

als een cluster beschouwd. Bijgevolg wordt de reële waarde voor

deze clusterpanden bepaald door 2,5% af te trekken van de

waarde van de panden (in overeenstemming met de waardering

0 tot 3 jaar 31%

3 tot 6 jaar 38%

6 tot 9 jaar 28%

Ouder dan 9 jaar 4%

tegen “reële waarde” van haar waarderingsdeskundigen). In lijn

met haar strategie heeft Xior Student Housing in principe niet

de intentie om individuele panden binnen deze clusters met

een investeringswaarde van minder dan 2,5 MEUR te verkopen.

Xior Student Housing volgt de waardering van de onafhankelijke

schatters in overeenstemming met de GVV-wetgeving.

8.2.3 WAARDERING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE

DOOR DE WAARDERINGSDESKUNDIGEN

8.2.3.1 Algemeen

De waardering van de vastgoedportefeuille werd opgesteld door

Stadim (België en Nederland), Cushman & Wakefield (Spanje

en Portugal) en CBRE (Spanje, Polen, Denemarken, Zweden

en Duitsland). Deze waardering heeft als referentiedatum 31

december 2025.

Het waarderingsproces binnen Xior is geënt op een gestructu-

reerde aanpak waarbij het beleid inzake vastgoedschattingen

wordt bepaald door het uitvoerend management, met

goedkeuring van de raad van bestuur. Elk jaar zal het

uitvoerend management dit beleid evalueren, en nagaan welke

onafhankelijke Waarderingsdeskundigen worden aangesteld

voor de respectieve delen van de vastgoedportefeuille. Typisch

zullen contracten worden afgesloten voor een hernieuwbare

termijn van drie jaar waarbij een dubbele rotatieverplichting

geldt volgens de GVV-Wet (zie Hoofdstuk 12.3.1 van dit

Jaarverslag). De selectiecriteria omvatten onder andere lokale

marktkennis, reputatie, onafhankelijkheid en verzekering van

de hoogste professionele standaarden. De honoraria van de

Waarderingsdeskundigen worden vastgelegd voor de termijn

van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de

geschatte objecten.

De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis extern

gewaardeerd door de onafhankelijke Waarderingsdeskundigen.

De waarderingsmethoden worden bepaald door de externe

deskundigen. De waarderingsmethoden die gehanteerd worden

zijn de Discounted Cash Flow-methode (actualisatie van de

toekomstige kasstromen), waarbij de yield wordt afgetoetst

evenals de opsplitsing van de waarde over grond, gebouw en

financials en de huurkapitalisatiemethode (kapitalisatie van

de geschatte netto opbrengsten tegen een marktconform

rendement (de zogenaamde kapitalisatierente of yield)).

Dit aan de hand van een gedetailleerde actualisatie van de

financiële stromen op basis van expliciete veronderstellingen

van de toekomstige evolutie van deze inkomsten en de

eindwaarde. In dit geval houdt de actualisatievoet rekening met

de financiële interesten op de kapitaalmarkten, vermeerderd met

een specifieke risicopremie voor vastgoedinvesteringen. In de

evaluaties wordt op een conservatieve manier rekening gehouden

met schommelende rentevoeten en inflatieperspectieven. Deze

evaluaties worden eveneens getoetst aan de eenheidsprijzen die

worden genoteerd bij de verkoop van vergelijkbare gebouwen,

waarna men een correctie zal toepassen die rekening houdt met

de eventuele verschillen tussen deze referenties en de betrokken

goederen. De ontwikkelingsprojecten (bouw, verbouwings- of

uitbreidingswerken) worden gewaardeerd door de kosten van het

project bij de voltooiing ervan af te trekken van zijn verwachte

waarde die werd bepaald door bovenvermelde benaderingen toe

te passen. De kosten van de studiefase van de bouw, verbouwings-

of uitbreidingswerken worden aan hun aanschaffingswaarde

gewaardeerd. De onafhankelijke deskundige bepaalt de reële

marktwaarde op basis van een discounted cash flow model.

Bovendien worden de aldus bekomen schattingen vergeleken met

de initiële yield en beschikbare vergelijkingspunten via recente

markttransacties voor vergelijkbare objecten (waaronder ook

de objecten aangekocht door Xior zelf gedurende dat jaar). De

waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit een bezoek

aan de site waarna een gedetailleerd schattingsverslag wordt

opgesteld per individueel object en tevens drie desktop reviews

waarin de nieuwe gegevens aangeleverd door Xior met betrekking

tot de huursituatie worden gereflecteerd alsook de belangrijkste

assumpties met betrekking tot de significant niet-observeerbare

inputs worden gerationaliseerd.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

135

136

VASTGOEDVERSLAG XIOR

8.2.3.2 Conclusies van de Waarderingsdeskundigen Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE per 31 december 2025

“Geachte,

We hebben het genoegen u onze schatting van de waarde van

de vastgoedportefeuille (43 panden in België en 42 panden

in Nederland, voor wat Stadim betreft, resp. 6 voor wat

Cushman & Wakefield Portugal betreft, 4 voor wat Cushman

& Wakefield Spanje betreft, 7 voor wat CBRE Spanje betreft,

7 panden in Polen voor wat CBRE Polen betreft en 7 voor wat

CBRE Limited betreft) van Xior Student Housing NV op datum

van 31 december 2025 voor te leggen.

Xior heeft ons aangesteld om als onafhankelijke vastgoed-

deskundigen de investeringswaarde en reële waarde

(fair value) van haar vastgoedportefeuille te bepalen. De

schattingen werden gemaakt rekening houdend met zowel

de opmerkingen en de definities vermeld in de verslagen als

met de richtlijnen van de International Valuation Standards,

uitgegeven door IVSC.

De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40

gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden

worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde

partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse

bijzondere belangen. IVSC acht deze voorwaarden vervuld

indien men de hierboven vermelde definitie van marktwaarde

respecteert. De marktwaarde moet daarenboven een

weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten,

de huidige brutomarge van zelffinanciering (of cashflow),

de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële

huuropbrengsten en van de verwachte kosten.

De aktekosten moeten in deze context aangepast worden

aan de feitelijke situatie van de markt. Na analyse van een

groot aantal transacties, kwamen de vastgoeddeskundigen

die handelen op vraag van beursgenoteerde vastgoedmaat-

schappijen, in een werkgroep tot de vaststelling dat,

aangezien vastgoed onder verschillende vormen kan

worden overgedragen, de impact van de transactiekosten

op grote investeringseigendommen op de Belgische markt

waarvan de waarde meer dan 2,5 miljoen euro bedraagt,

beperkt is tot 2,5%. De waarde vrij op naam beantwoordt

dus aan de fair value plus 2,5% aktekosten. De fair value

wordt dus berekend door de waarde vrij op naam te delen

door 1,025. De eigendommen die zich onder de drempel van

2,5 miljoen euro bevinden en de buitenlandse eigendommen,

vallen onder het gebruikelijke registratierecht en hun reële

waarde stemt dus overeen met de waarde kosten koper.

We hebben als onafhankelijke deskundigen gehandeld. Als

vastgoeddeskundige beschikken we over een relevante en

erkende kwalificatie alsook over een up-to-date ervaring met

eigendommen van een gelijkaardig type en een gelijkaardige

ligging als de eigendommen uit de vastgoedportefeuille van

Xior.

Bij de schatting van de eigendommen werd rekening

gehouden met zowel de lopende huurovereenkomsten als

met alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit deze

overeenkomsten. Elk eigendom werd afzonderlijk geschat.

De schattingen houden geen rekening met een potentiële

meerwaarde die verwezenlijkt zou kunnen worden door de

portefeuille in zijn geheel op de markt aan te bieden. Onze

schattingen houden geen rekening met marketingkosten

eigen aan een transactie, zoals makelaarslonen of

publiciteitskosten. Naast een jaarlijkse inspectie van de

betreffende onroerende goederen zijn onze schattingen

ook gebaseerd op de inlichtingen geleverd door Xior met

betrekking tot de huursituatie, de oppervlaktes, de schetsen

of plannen, de huurlasten en de belastingen in verband met het

betrokken eigendom, de conformiteit en de milieuvervuiling.

De verstrekte gegevens werden juist en volledig geacht. Onze

schattingen gaan ervan uit dat niet-meegedeelde elementen

niet van aard zijn om de waarde van het goed te beïnvloeden.

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen

we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door

Stadim geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (43

panden in België en 42 in Nederland) van Xior op 31 december

2025 EUR 2.084.221.374 (twee miljard vierentachtig miljoen

tweehonderdeenentwintigduizend driehonderdvierenzeventig

euro) bedraagt.

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen

we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het

door Cushman & Wakefield Portugal geschatte deel van

het vastgoedpatrimonium (6 panden in Portugal) van

Xior op 31 december 2025 afgerond EUR 231.777.000

(tweehonderdeenendertig miljoen zevenhonderd zevenen-

zeventigduizend euro) bedraagt.

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen

we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het

door Cushman & Wakefield Spanje geschatte deel van het

vastgoedpatrimonium (4 panden in Spanje) van Xior op 31

december 2025 afgerond EUR 113.100.000 (honderddertien

miljoen honderdduizend euro) bedraagt.

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen

we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door

CBRE Spanje geschatte deel van het vastgoedpatrimonium

(7 panden in Spanje) van Xior op 31 december 2025 afgerond

EUR 304.065.000 (driehonderdvier miljoen vijfenzestigduizend

euro) bedraagt.

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we

bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door CBRE

Limited geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (2 panden

in Duitsland, 4 panden in Denemarken en 1 pand in Zweden)

van Xior op 31 december 2025 afgerond EUR 573.204.798

(vijfhonderddrieënzeventig miljoen tweehonderdvierduizend

zevenhonderdachtennegentig euro) bedraagt.

Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we

bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door CBRE

Polen geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (7 panden in

Polen) van Xior op 31 december 2025 afgerond EUR 262.250.177

(tweehonderdtweeënzestig miljoen tweehonderdvijftigduizend

honderdzevenenzeventig euro) bedraagt.

Met de meeste hoogachting,

Stadim

Cushman & Wakefield Portugal

Cushman & Wakefield Spanje

CBRE Spanje

CBRE Polen

CBRE Limited.”

BASECAMP BY XIOR

Łódź - POLEN

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

137

138

VASTGOEDVERSLAG XIOR

”ONZE AMBITIE BLIJFT ONGEWIJZIGD: HOUSING

THE FUTURE MEANS RESPECTING THE FUTURE

„

DUURZAAMHEIDS

VERSLAG

VOORNAAMSTE DUURZAAMHEIDSPRESTATIES 2025

+7,5%

evolutie aantal studenten

51%

49%

74%

algemene tevredenheid

medewerkers via

jaarlijkse enquête

86%

algemene tevredenheid

studenten via

jaarlijkse enquête

+10%

stijging groene eligible

gebouwen (in FV)

100%

groene stroom

extern gecertificeerde

gebouwen (23% in FV)

intensiteit

= 13 kg CO

e/m²

(-59% vs. 2020)

targets SBTi:

net ZERO in 2050

+34%

geïnstalleerd vermogen

zonnepanelen

+31%

trainingsuren voor

werknemers

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

139

140

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

9.1 WOORD VAN DE CEO

Met trots presenteer ik ons ESG-rapport 2025. In een jaar

waarin de duurzaamheidscontext en regelgeving sterk in

beweging bleven, heeft Xior duidelijke keuzes gemaakt:

vereenvoudigen waar mogelijk, versnellen waar nodig en

verdiepen waar het écht impact maakt.

Onze ambitie blijft ongewijzigd: “Housing the future

means respecting the future.” Studenten van vandaag

zijn de generatie van morgen. Wij willen hen niet alleen een

tweede thuis bieden, maar ook een leefomgeving die klaar

is voor een koolstofarme, inclusieve en toekomstgerichte

samenleving.

KLIMAAT: VAN METEN NAAR VERSNELLEN

2025 markeert een belangrijke stap in de verdere uitrol van ons

klimaat- en transitieplan. Met 100% groene elektriciteit, een

verdere daling van onze CO

-intensiteit (LfL, market-based) en

de structurele integratie van digitale energiemonitoring via het

IQBI-platform, bouwen we verder aan een portefeuille die klaar is

voor net zero in 2050.

Onze SBTi-gevalideerde doelstellingen blijven het kompas van

onze klimaatstrategie. Daarbij verschuift onze focus steeds

meer naar scope 3, waar het grootste reductiepotentieel ligt.

Naast operationele emissies werken we toe naar een meer

gestructureerde aanpak van embodied carbon, waarbij we Life

Cycle Assessment (LCA)-gebaseerde inzichten willen inzetten

om toekomstige projecten verder te optimaliseren.

PORTEFEUILLEKWALITEIT EN DUURZAME FINANCIERING

Het succesvol afgeronde desinvesteringsprogramma heeft

geleid tot een duidelijke verbetering van de kwaliteit en energie-

efficiëntie van onze portefeuille. Het aandeel duurzame en extern

gecertificeerde gebouwen blijft stijgen, en via ons Sustainable

Finance Framework beschikken we vandaag over voldoende

eligible assets om al onze financiering een duurzaam karakter te

geven.

Duurzaamheid is voor Xior geen aparte pijler, maar geïntegreerd

in onze investeringsbeslissingen, risicobeheer en waardecreatie

op lange termijn.

MENSEN CENTRAAL

Duurzaamheid gaat voor ons verder dan klimaat. Onze

medewerkers vormen de kern van onze organisatie. Met de

verdere uitrol van de Xior Academy, een versterkt KPI-plan

met ESG-componenten en een blijvende focus op welzijn en

betrokkenheid, bouwen we aan een ‘best in class’ organisatie.

Ook onze studenten blijven centraal staan. Hun tevredenheid,

veiligheid en gemeenschapsgevoel zijn essentieel voor ons

succes. Via initiatieven ons Baselife community concept, MyXior

en lokale engagementen blijven we investeren in een kwalitatieve

woonervaring.

VOORUITKIJKEN

Hoewel de regelgeving rond CSRD en rapportering in evolutie is,

blijven wij inzetten op transparantie en structurele verbetering.

Duurzaam ondernemen is geen compliance-oefening, maar een

strategische keuze.

Ik wil onze medewerkers, partners en stakeholders bedanken

voor hun inzet en vertrouwen. Samen blijven we bouwen aan

een portefeuille en organisatie die financieel robuust, sociaal

betrokken en ecologisch verantwoord is.

Met vertrouwen kijken we vooruit.

Christian Teunissen, CEO

9.2 DUURZAAMHEIDSSTRATEGIE

’Housing the future’ betekent een thuis bieden aan de

generatie van de toekomst. We willen zoveel mogelijk studenten

een geweldige eerste woonervaring bieden, waar ze in de best

mogelijke omstandigheden worden klaargestoomd voor de

toekomst. We willen een tweede thuisgevoel creëren, waar

studenten kunnen groeien en zich verder ontplooien, zowel op

persoonlijk, academisch, als op professioneel vlak.

‘Housing the future’ betekent ook ‘respecting the future’, wat

enkel kan worden bereikt door ook zorg te dragen en respect te

tonen voor mens, planeet en omgeving.

We willen onze studenten een gezonde leefomgeving bieden die

hen klaarstoomt voor hun toekomst, aansluit bij hun waarden en

hen een eerste blik geeft op hoe duurzaam leven in de praktijk

kan werken. Xior vertaalt deze ambitie door dagdagelijks op een

verantwoorde en duurzame manier te ondernemen. Door als

onderneming het goede voorbeeld te geven, geloven wij dat we

samen met de generatie van de toekomst (onze studenten) een

nog grotere impact kunnen maken op de toekomst.

In dit hoofdstuk geven we een overzicht van op welke manier Xior

als organisatie zorg draagt voor haar studenten, personeel en de

planeet. Onze werknemers en andere stakeholders spelen een

cruciale rol in onze strategie. Door hun inzet en samenwerking

kunnen we onze duurzaamheidsdoelen bereiken en een positieve

impact maken op de gemeenschappen die we bedienen. Samen

streven we naar een toekomst waarin respect voor mens en milieu

centraal staat.

HOUSING THE FUTURE

“EEN TWEEDE THUIS

BETEKENT VOOR ONS

MEER DAN HUISVESTING:

HET IS EEN VEILIGE,

DUURZAME OMGEVING

WAAR STUDENTEN

KUNNEN GROEIEN EN

ZICH VOORBEREIDEN OP

HUN TOEKOMST.„

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

141

142

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

9.2.1 DUBBELE MATERIALITEIT ASSESSMENT (DMA)

In 2024 voerde Xior in samenwerking met een externe consultant

een volledige dubbele materialiteit assessment uit. Hierbij worden

de materiële duurzaamheidsonderwerpen en op basis daarvan de

duurzaamheidsstrategie voor de komende jaren bepaald, waarbij

niet enkel de operationele activiteiten maar ook de upstream- en

downstreamactiviteiten werden meegenomen zodat de gehele

waardeketen van Xior gecoverd wordt. Alle relevante stakeholders

werden bij dit proces betrokken om een breed en representatief

beeld te krijgen van de belangrijkste duurzaamheidskwesties.

WAT IS DUBBELE MATERIALITEIT?

FINANCIËLE MATERIALITEIT

(OUTSIDE-IN)

Impact van milieu en

samenleving op

onze organisatie

IMPACT MATERIALITEIT

(INSIDE-OUT)

Impact van onze

organisatie op milieu

en samenleving

Dubbele materialiteit is een belangrijk concept binnen de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) en helpt

organisaties om duurzaamheid vanuit twee verschillende perspectieven te beoordelen:

Financiële Materialiteit (Outside-In Perspectief):

Dit perspectief richt zich op hoe duurzaamheidskwesties de

organisatie zelf beïnvloeden. Het gaat om de risico’s en kansen

die voortvloeien uit duurzaamheidsgerelateerde ontwikkelingen

en gebeurtenissen. Dit perspectief helpt organisaties om stra-

tegische beslissingen te nemen die hun lange termijn succes en

veerkracht bevorderen.

Impact Materialiteit (Inside-Out Perspectief):

Dit perspectief kijkt naar de impact van de organisatie op mens

en milieu. Het gaat om de vraag hoe de activiteiten van de or-

ganisatie positieve of negatieve effecten hebben op de samen-

leving en het milieu. Dit perspectief helpt organisaties om hun

verantwoordelijkheid te nemen voor de bredere gevolgen van hun

activiteiten.

Duurzaamheidstopics

die materieel zijn vanuit

financieel materialiteits-

perspectief

Duurzaamheidstopics

die materieel zijn vanuit

impactmaterialiteits-

perspectief

Dubbele

materialiteit

Door beide perspectieven te combineren, kunnen organisaties

een vollediger beeld krijgen van de duurzaamheidsonderwerpen

die voor hen van belang zijn. Dit helpt niet alleen bij het voldoen

aan de CSRD-vereisten, maar ook bij het vormgeven van een

effectieve en verantwoorde duurzaamheidsstrategie. De materiële

duurzaamheidstopics kunnen zowel positieve als negatieve

impacten, risico's of opportuniteiten (IRO's) omvatten. Deze

materiële IRO's worden conform de CSRD-richtlijn gelinkt aan de

verschillende topics en subtopics, waardoor een gedetailleerd en

geïntegreerd overzicht ontstaat van de duurzaamheidskwesties

die de organisatie aangaan.

Een externe consultant ondersteunde Xior bij het DMA-proces,

dat werd uitgevoerd op basis van de volgende stappen:

• Het vaststellen van de context en selectie van stakeholders

• Het identificeren van potentiële materiële IRO's

• Het scoren van deze IRO’s om de materiele IRO’s vast te stellen

• Het valideren van de materiële IRO’s en categoriseren van de

resultaten naar ESRS sub-topics

Over het geheel genomen resulteerde de DMA in 8 sub-topics

die van materieel belang zijn voor Xior. Voor het bepalen van

de te rapporteren informatie onder CSRD (DR – Disclosure

Requirements) werden de materiële IRO’s gemapped aan de

relevante ESRS sub-sub-topics. De ESRS sub-sub-topics die

niet gelinkt kunnen worden aan een materiële IRO zullen niet

gerapporteerd worden. In lijn met de EPRA 2024 guidelines

zullen de overeenkomstige niet materiële EPRA KPI’s op basis

van deze dubbele materialiteit en mapping ook dit jaar niet

meer gerapporteerd worden. Volgens de nieuwe CSRD-richtlijn

zullen de materiële IRO’s verder worden geïmplementeerd met

concrete engagementen, doelen en actieplannen. We wachten

echter nog op de officiële publicatie en transpositie van de

Omnibus I-aanpassingen van de CSRD. Deze wijzigingen zijn

politiek overeengekomen en beperken de CSRD-scope tot grote

ondernemingen (>1.000 medewerkers én 450 MEUR netto-

omzet). Hierdoor zou Xior buiten de CSRD-scope vallen.

TABEL MATERIËLE IRO’S EN MAPPING NAAR ESRS SUB-SUB-TOPICS

Naam IRO

I/R/O *

Sub-sub-topic Xior DMA topic

GELUKKIGE STUDENTEN

Veiligheid studenten PI ESRS S4 Veiligheid en gezondheid Welzijn & engagement studenten

Residence Managers PI ESRS S4 Veiligheid en gezondheid Welzijn & engagement studenten

Klantentevredenheid O ESRS S4 Veiligheid en gezondheid Welzijn & engagement studenten

Naleving veiligheids- en onderhoudsvoorschriften R ESRS S4 Veiligheid en gezondheid Welzijn & engagement studenten

Online klanten reviews R

ESRS S4 Toegang tot (kwalitatieve)

informatie

Welzijn & engagement studenten

Sociale huisvesting PI

ESRS S4 Toegang tot producten en

diensten

Toegankelijke studentenhuisvesting

Partner voor universiteiten PI

ESRS S4 Toegang tot producten en

diensten

Toegankelijke studentenhuisvesting

Veranderende consumententrends

en -verwachtingen

ESRS S4 Toegang tot producten en

diensten

Toegankelijke studentenhuisvesting

Expansie in nieuwe regio’s/steden O

ESRS S4 Toegang tot producten en

diensten

Toegankelijke studentenhuisvesting

EFFICIËNTE GEBOUWEN

GHG emissies NI ESRS E1 Klimaatmitigatie Klimaatmitigatie

Extreme weersomstandigheden R ESRS E1 Klimaatadaptatie Klimaatadaptatie

Energiegebruik NI ESRS E1 Energie Energie-efficiënte gebouwen

Verwarming PI ESRS E1 Energie Energie-efficiënte gebouwen

Energie-efficiënte portefeuillegroei PI ESRS E1 Energie Energie-efficiënte gebouwen

Investeerdersverwachtingen & Taxonomie O ESRS E1 Energie Energie-efficiënte gebouwen

Devaluatie van niet-energie-efficiënte gebouwen

als gevolg van regelgeving

R ESRS E1 Energie Energie-efficiënte gebouwen

GELUKKIGE WERKNEMERS

Aantrekken en behouden van medewerkers op LT PI ESRS S1 Werkzekerheid Arbeidsomstandigheden & welzijn

War for talent R ESRS S1 Werkzekerheid Arbeidsomstandigheden & welzijn

Focus op groei en financieel rendement NI ESRS S1 Werk-privébalans Arbeidsomstandigheden & welzijn

Xior Academy platform PI

ESRS S1 Opleiding en ontwikkeling

vaardigheden

Training & ontwikkeling van vaardig-

heden

Ontwikkeling werknemers en leiderschap O

ESRS S1 Opleiding en ontwikkeling

vaardigheden

Training & ontwikkeling van vaardig-

heden

BEST-IN-CLASS ORGANISATIE

ESG verankeren in bedrijf en bedrijfscultuur PI ESRS G1 Bedrijfscultuur Bedrijfscultuur

Bedrijfsethiek PI

ESRS G1 Zakelijk gedrag, corruptie

en omkoping, bescherming van

klokkenluiders

Bedrijfsethiek & integriteit

Bedrijfsintegratie en -transformatie R ESRS G1 Entiteit specifiek Bedrijfsethiek & integriteit

Cyberaanvallen R ESRS G1 Entiteit specifiek Bedrijfsethiek & integriteit

*PI=Positieve impact, NI=Negatieve impact, R=Risico, O=Opportuniteit

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

143

144

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

9.2.2 STAKEHOLDER ENGAGEMENT

Het management van Xior identificeerde onderstaande

belangrijke stakeholdergroepen. De noden en verwachtingen

van deze stakeholdergroepen vormen de basis van Xior’s

duurzaamheidsbeleid dat aan de hand van duidelijke engage-

menten een antwoord brengt op deze verwachtingen. Dezelfde

stakeholdergroepen werden ook betrokken in het opstellen van

de dubbele materialiteit.

STUDENTEN/HUURDERS EN OUDERS

Hun verwachtingen

• Een tweede thuis die voldoet aan alle

noden en behoeften

• Een betrouwbare en bereikbare eigenaar en

beheerder

• Duurzame gebouwen die veiligheid, welzijn

en comfort voor huurders garanderen

• Een vlot check-in en check-out proces

• Eenvoudige toegang tot informatie

en extra diensten

• Ondersteuning bij het settelen en wonen in

een nieuw land

• Een levendige plek om te wonen en mensen

te leren kennen

Het engagement van Xior

•

Zoveel mogelijk studenten een fantastische

eerste woonervaring bieden met een aanbod

in verschillende prijscategorieën

• Professioneel team in front-& backoffice dat

de noden van de huurders perfect begrijpt

en omzet in kwaliteitsvolle gebouwen, inclu

sief een best in class service en operationeel

beheer

• Lokale aanwezigheid en 24/7 bereikbaarheid

• Gezonde & veilige leefomgeving waar stu-

denten kunnen ontspannen en concentreren

op hun studies

• Efficiënte gebouwen voor een optimaal ener-

gieverbruik

• Twee tevredenheidsenquêtes per jaar

• Actieplannen opgesteld op basis van tevre-

denheidsenquêtes: actief implementeren van

feedback studenten

• Uitrol MyXior & Xior App – nieuwe studenten-

website en -app voor optimaal gebruikers-

gemak (online betalen, toegang tot facturen,

huisreglement, … via klantenportaal)

• Webshop: aankoop starterspakketten

(linnen-, kook-, schoonmaak- en starters

pakket)

• KPI’s werknemers gelinkt aan studentenre-

views

• Basebuddy-programma, dat ook buiten de

normale openingstijden nauw contact on

derhoudt met de bewoners

• Baselife community-concept met maande-

lijkse evenementen (bijv. kookclubs, sportac-

tiviteiten, culturele festiviteiten, etc.)

• Community App (Discord) faciliteert contact

tussen studenten, houdt hen op de hoogte

van events en activiteiten en dient als laag

drempelig informatiekanaal tussen Xior en de

studenten (beschikbaar in DK, SE, DE, PL, PT,

en later ook in andere landen)

• Relevante partnerships en lokale promoties

voor bewoners

• Ontzorgen van ouders door een veilige, kwali-

tatieve en professioneel beheerde woonom-

geving te garanderen

MEDEWERKERS

Hun verwachtingen

• Hoge ethische waarden

• Goede work-life balance

• Een gezonde, veilige en aangename werk-

omgeving

• Stabiliteit & professionele ontwikkeling

• Persoonlijke ontwikkeling

• Tewerkstelling in lijn met het wetgevend

kader

• Inhoudelijk aantrekkelijke, gevarieerde jobs

of stageplaatsen

• Werkzekerheid

• Marktconforme verloning

• Duurzame kantoren

• Interne mobiliteit

• Cyber security

Het engagement van Xior

• Xior Family: open en horizontale bedrijfscul-

tuur

• Aangenaam werkkader gebaseerd op be-

drijfswaarden en Code of Conduct met res-

pect voor de werk-privébalans

• Regelmatige beoordelings- en evaluatiege-

sprekken met duidelijke KPI’s

• Xior Academy: ondersteuning van persoon-

lijke ontwikkeling, regelmatige opleidingen en

workshops

• Corporate wellbeing programma Xiorize

• Health & Safety Policy

• Getrainde HR-professionals met gespeciali-

seerde dienstverleners

• Correct salarisbeleid

• Financieel gezond bedrijf

• Jaarlijkse anonieme medewerkersenquête

• Mentorprogramma bij onboarding nieuwe

werknemers

• Whistleblowing policy

• Town hall per kwartaal en regelmatige com-

municatie

GEMEENTEN

Hun verwachtingen

• Antwoord bieden op nood aan studenten-

huisvesting

• Betrouwbaar overleg met lange termijn

samenwerking

• Prioriteit geven aan impact op de gemeen-

schap incl. milieu, welzijn & veiligheid

• Delen van informatie

Het engagement van Xior

• Open dialoog met lokale gemeenten om op-

lossing te geven aan huisvestingsbehoeften

• Deelnemen aan tenders/openbare aanbeste-

dingen

• Proactief overleg tijdens vergunnings- en

ontwikkelingsfase

• Monitoring en naleving van geldende lokale

regelgeving

ONDERWIJSINSTELLINGEN

Hun verwachtingen

• Betrouwbaar overleg

• Lange termijn samenwerkingen of partnerships

• Antwoord bieden op nood aan studentenhuis-

vesting

• Kennis delen en mee bouwen aan een sterke link

tussen het onderwijs en het bedrijfsleven

Het engagement van Xior

• Open dialoog om antwoord te bieden aan

huisvestingsbehoeften

• Deelname aan tenders/openbare aanbe-

stedingen

• Geven van opleidingen, workshops,

presentaties en organisatie van property

tours i.f.v. opleidingsprogramma’s

• Aanbieden van stageplaatsen

• Begeleiden studenten bij thesis,

projecten, …

LOKALE GEMEENSCHAPPEN EN OMWONENDEN

Het engagement van Xior

• Regelmatig buurtoverleg

• Respect voor omwonenden bij ontwikke-

ling en uitbating van de residenties

• Uitnodigen omwonenden bij officiële

openingen

• Lokale initiatieven gebouwen beter te in-

tegreren in de buurt

Hun verwachtingen

• Overleg & informatie in verband met nieuwe

(her)ontwikkelingen

• Minimale impact van activiteiten op de directe

omgeving

INVESTEERDERS EN KAPITAALMARKTEN

Hun verwachtingen

• Waardecreatie en winstgeneratie met een groei-

end dividend

• Corporate financial performance

• Stabiele lange termijn partnerships

• Tijdige verspreiding van betrouwbare & nauwkeu-

rige informatie

• Maatschappelijk verantwoorde investering

• Terugbetaling van schuld en betaling van intresten

• Risicomanagement

Het engagement van Xior

• Duidelijk & consistent investeringsbeleid

• Jaarverslagen, persberichten & andere

publicaties

• Deelname roadshows, seminaries, beur-

zen

• Jaarlijkse Algemene Vergadering

• Organisatie van Capital Markets Day en

property tours

• Dedicated IR contact

• Corporate governance charter

• Sustainable Finance Framework

AANNEMERS/ONTWIKKELAARS EN ANDERE LEVERANCIERS

Hun verwachtingen

• Naleving van contracten en betalingstermijnen

• Evenwichtige commerciële langetermijn relatie

• Respect voor personeel van aannemers

Het engagement van Xior

• Streven naar lange termijn relaties

• Samenwerking met duidelijke afspraken en naleving

van betalingstermijnen

• Supplier code of conduct

• Dialoog en openheid bij geschillen

BELEIDSMAKERS

Hun verwachtingen

•

Naleving geldende regelgeving inzake steden-

bouw, openbare ruimtelijke ordening, …

• Naleving regelgeving GVV* statuut & financiële

communicatie

• Naleving voorwaarden vergunningen, conformi-

teit, etc. inzake verhuur en operations

• Naleving verplichtingen sociale en fiscale wetge-

ving

• Naleving duurzaamheidsdoelstellingen in lijn met

de Europese Green Deal

Het engagement van Xior

• Financiële publicaties in lijn met regle-

mentaire vereisten

• Tijdig overmaken van informatie aan con-

troleautoriteit in het kader van transacties

• Open dialoog met regelgevende

instanties voor bouwaanvragen nieuwe

ontwikkelingen

• Targets en CO

reductieplan volgens SBTi

(max. 1,5°C)

• Monitoring en naleving van geldende

reglementering en procedures

• Open dialoog via beroepsverenigingen

Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

145

146

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

Associaties & verenigingen

Xior is lid van de volgende associaties en verenigingen en heeft in 2025 geen bijdragen geleverd aan politieke partijen of campagnes.

9.2.3 XIOR’S ESG FRAMEWORK: HOUSING THE FUTURE

IS RESPECTING THE FUTURE

Het huidige ESG framework (planet, people, process) bestaat uit

twee pijlers die de belangrijkste materiële thema’s onderbrengen

die gelinkt zijn aan de SDG’s (Sustainable Development Goals) van

de Verenigde Naties waaraan Xior een bijdrage levert.

• Gelukkige medewerkers in een ‘Best in class’ organisatie:

Het realiseren van operationele uitmuntendheid door ervoor te

zorgen dat de organisatie werkt op een ethische en transpa-

rante manier, en dat de mensen kunnen floreren.

• Gelukkige studenten in efficiënte gebouwen: Het aanbieden

van kwaliteitsvolle en duurzame huisvesting aan zoveel mogelijk

studenten, waar ze zich comfortabel, veilig en thuis voelen.

Deze pijlers vormen de basis van het duurzaamheidsbeleid

van Xior waarbij Xior de voorbije jaren op de verschillende

focusthema’s gewerkt heeft aan de hand van concrete actiepunten

en prioriteiten. Naar aanleiding van de dubbele materialiteit

assessment zal een nieuwe roadmap opgesteld worden die deze

2 pijlers verder zal concretiseren voor de toekomst.

ENERGIE-EFFICIËNTIE

& KLIMAATPLAN

ETHIEK &

INTEGRITEIT

WELZIJN, GEZONDHEID &

VEILIGHEID VOOR STUDENTEN &

WERKNEMERS

DUURZAME GEBOUWEN

IN DUURZAME

GEMEENSCHAPPEN

“HOUSING THE FUTURE MEANS

RESPECTING THE FUTURE„

9.2.4 XIOR’S BIJDRAGE AAN DE SDG’S

PLANET

E: ENVIRONMENT (milieuverantwoordelijkheid)

De verbruiksgegevens van al onze residenties en kantoren worden in kaart gebracht met de bedoeling zowel het verbruik

als energiekosten te verlagen. Ook wordt steeds meer ingezet op duurzame energie.

Xior investeert niet alleen in nieuwe duurzame gebouwen maar investeert ook in haar bestaande portefeuille waarbij

residenties worden geoptimaliseerd aan de hand van de laatste innovaties & milieuvriendelijke technologieën.

Xior heeft een ambitieus klimaatplan met concrete reductietargets (volgens SBTi) ingediend, die aansluiten bij de klimaa-

takkoorden van Parijs van 2015 (max. 1,5°C).

Xior biedt met haar residenties een antwoord op het tekort aan kwalitatieve, duurzame maar betaalbare woningen die in

harmonie zijn met de lokale gemeenschappen en idealiter ook waarde toevoegen aan de lokale omgeving.

PEOPLE

S: SOCIAL (sociale verantwoordelijkheid)

Een veilige, gezonde en aangename omgeving voor zowel onze studenten als onze werknemers vormt een essentieel

onderdeel van Xior’s bedrijfsvoering.

WAARDIG

Xior streeft als internationaal bedrijf steeds naar een gezonde mix van talenten, culturen, persoonlijkheden en genders

in haar aanwervingsbeleid. Xior biedt haar werknemers een inclusieve en aangename werkomgeving waar diversiteit,

respect en gelijkwaardigheid hand in hand gaan en waar voldoende aandacht wordt gegeven aan eigen ontwikkeling en

werk-privébalans.

PROCESS

G: GOVERNANCE (deugdelijk bestuur verantwoordelijkheid)

Xior is een doeltreffend, verantwoordelijk en transparant bedrijf waarin hoge ethische standaarden en waarden worden

aangehouden doorheen het hele bedrijf.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

147

148

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

9.2.5 ACTIEPLANNEN & KPI’S

Materialiteit Actie KPI’s

Ethiek & Integriteit

ü Xior Values & policies Participatiegraad Code of conduct training

ü Ethics audit (3-jaarlijks) # inbreuken op de Code of conduct

ü Transparante rapportering Score MSCI / Sustainalytics

ü Formele anti-bribery & anti-corruptie policy EPRA sBPR award

ü Supplier code of conduct

ü Human rights policy

ü Whistle blower policy

ü Incident Reporting policy

ü Procure to Pay policy

ü Maintenance & Repair policy

6 Health, Safety, Security & Environment policy

6 Emergency Response procedure

ü Formele klachtenprocedure

ü Jaarlijkse Code of conduct & ethics training

ü Aanvullende opleidingen ethiek en integriteit

ü Cybersecurity trainingen

Energie-efficiëntie &

klimaatplan

ü Lokaal verantwoordelijkheidsmodel voor energiebeheer CO

uitstoot

ü Klimaatplan met CO

e targets a.d.h.v. SBTi CO

-reductie targets & reductieplan

ü Implementatie EMS Geïnstalleerde capaciteit zonnepanelen

ü Energie audits bestaande gebouwen % hernieuwbare energie (aangekocht / geproduceerd)

6 Green building policy % geïnstalleerde digitale energiemonitoring (EMS)

ü Aandeel hernieuwbare energie naar 100%

ü Digitalisering – overgang naar paperless

Duurzame gebou-

wen in duurzame

gemeenschappen

Verhogen aandeel groene/sociale assets volgens criteria

Sustainable Finance Framework (continue target)

% duurzame leningen

Verhogen aandeel duurzame leningen (continue target) % groene assets

Verhogen aantal extern geverifieerde gebouwen

(BREEAM, LEED, DGNB) (continue target)

% sociale assets

Continue dialoog met buurtbewoners & overheid # extern gecertificeerde gebouwen

Kennis delen (gastcolleges universiteiten, …)

Sociale inclusie jobs

EPC mapping

Charity policy

Welzijn, gezondheid

& veiligheid werkne-

mers

WAARDIG

Jaarlijkse Workforce Survey & psychosociale risicoanalyse Algemene tevredenheidsscore medewerkers

Xiorize corporate wellbeing program % jaarlijkse evaluatie

Employee handbook per land # opleidingsuren

KPI bonusplan voor ieder personeelslid met focus op

ESG, klanttevredenheid en gebouwkwaliteit

# werknemers met EHBO certificaat

Mogelijkheden tot interne promotie of rotatie #/% vrijwillige vertrekkers

Referral programma voor nieuwe werknemers, met

schenking aan goed doel naar keuze

Resultaten KPI’s werknemers

Volledig onboarding & offboarding plan

Mentorprogramma (Xior Buddy) voor nieuwe werknemers

Formaliseren individueel opleidingsplan Xior Academy:

digitaal leerplatform met alle opleidingsmogelijkheden

binnen Xior

EHBO Training

Interne ESG-workshops

Welzijn, gezondheid

& veiligheid studen-

ten

Halfjaarlijkse tevredenheidsenquête Tevredenheidsscore & participatiegraad

Google reviews actieplan

# incidenten of non-compliance met regulering /

health & safety

Jaarlijkse H&S controle van de gebouwen Score Google reviews

KPI’s werknemers gelinkt aan tevredenheid studenten

Awareness campagnes energie/milieu

Stageprogramma bij Xior

Baselife-Basebuddy programma

Community engagement: via Discord en MyXior-app

ü voltooid 6 lopend ¥ op te starten

”

Ik woon in Basecamp by Xior Katowice en kan deze plek van harte aanbevelen

aan iedereen. Het gebouw is modern, goed onderhouden en uitstekend uitgerust.

Bewoners hebben toegang tot een fitnessruimte en tal van gemeenschappelijke

ruimtes, ideaal om zowel te studeren als te socializen. Dit maakt het makkelijk

om relaties op te bouwen, niet alleen met mensen uit Polen, maar ook met

bewoners uit andere landen, wat zorgt voor een unieke, internationale sfeer.

Het is ook vermeldenswaardig dat er een hoog veiligheidsniveau is – er is

24/7 beveiliging aanwezig, wat een gevoel van comfort en gemoedsrust

geeft. De gebouwbeheerders verdienen een speciale vermelding, omdat ze

altijd behulpzaam, vriendelijk en toegewijd zijn. Je kan hen met elk probleem

contacteren, en ze zoeken altijd naar een oplossing.„

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

149

150

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

9.3 ENERGIE

9.3.1 KLIMAATIMPACT: NAAR NET ZERO IN 2050

Klimaatverandering vormt één van de grootste uitdagingen van

onze tijd. Bij Xior streven we ernaar een duurzame leefomgeving

te creëren voor zowel onze studenten als onze medewerkers, en

samen met hen een positieve impact op het klimaat te realiseren.

We nemen verantwoordelijkheid voor onze ecologische voetafdruk

en zetten ons actief in om deze te minimaliseren. Ons ambitieuze

doel is om tegen 2050 klimaatneutraal (net zero) te zijn.

Een belangrijke stap in ons klimaatbeleid was het indienen van

onze targets bij het Science Based Targets initiative (SBTi),

waarmee we onze emissiereducties afstemmen op de richtlijnen

van de klimaatwetenschap en de doelstelling van het Akkoord

van Parijs (1,5°C).

9.3.1.1 XIOR’S CO

-CLASSIFICATIE VOLGENS DE 3 SCOPES

In het kader van de nieuwe CSRD-richtlijn werkte Xior hard aan het

verbeteren van de meting van de drie verschillende emissiescopes

en het ontwikkelen van een nieuw klimaat- en transitieplan. Naar

aanleiding van de recente Omnibus-voorstellen en de mogelijke

aanpassing van de toepassingsscope van de CSRD, zal Xior naar

verwachting niet (langer) formeel onder de CSRD-verplichtingen

vallen. Desondanks blijft Xior zich engageren om de emissies binnen

scope 1, 2 en 3 structureel te blijven meten en op te volgen. Deze

continue inspanning vormt een essentieel onderdeel van haar

bredere duurzaamheidsstrategie en de verdere uitrol van haar

klimaatplan.

Xior classificeert haar emissies volgens het GHG Protocol in

scope 1, 2 en 3. Scope 1 en 2 hebben voornamelijk betrekking

op de eigen kantoren en het wagenpark. Het grootste aandeel

van Xior’s klimaatimpact bevindt zich in scope 3, omdat dit de

emissies omvat die verbonden zijn aan het energieverbruik in

residenties en – op termijn – ook aan de emissies die ontstaan

bij bouw en renovatie (embodied carbon).

”

DOOR ONS AAN TE SLUITEN BIJ HET

SBTI TONEN WE NIET ALLEEN DAT

WE ONZE KLIMAATAMBITIES ERNSTIG

NEMEN, MAAR OOK DAT WE ONS

ENGAGEREN TOT EEN REDUCTIENIVEAU

DAT IN LIJN LIGT MET INTERNATIONALE

KLIMAATVERWACHTINGEN.„

OVERZICHT: WAT ZIT IN WELKE SCOPE BIJ XIOR?

Scope Type emissies Wat zit erin bij Xior? Voorbeelden

Scope 1

Direct

Emissies onder directe controle van Xior

(kantoren + bedrijfswagenpark)

Gas in eigen kantoren,

brandstof bedrijfswagens,

koelmiddelenlekken

Scope 2

Indirect

(aangekochte energie)

Aangekochte energie die Xior zelf gebruikt

(hoofdzakelijk kantoren)

Elektriciteit,

stadsverwarming/koeling (kantoren)

Scope 3

Indirect overige

(waardeketen)

Downstream: energieverbruik studentenresidenties

(vanaf 2025)

Upstream: embodied carbon, aangekochte goederen

& diensten

Verbruik studenten,

materialen (beton/staal),

bouw/renovatie,

onderhoud,

afval/afbraak

Vanaf rapporteringsjaar 2025 wordt het energieverbruik van studentenresidenties geclassificeerd als scope 3 (downstream) in lijn met de waardeketenlogica van de CSRD/

ESRS.

Herclassificering in 2025 (impact op scope-verdeling,

niet op totale emissies)

Vanaf rapporteringsjaar 2025 wordt het energieverbruik

van studentenresidenties geherclassificeerd naar scope 3

(downstream leased assets), in lijn met een waardeketen-

benadering. Hierdoor zijn de cijfers per scope niet één-op-één

vergelijkbaar met voorgaande jaren. De herclassificering verandert

niet de totale emissies, maar wel de toewijzing van emissies aan

de verschillende scopes. Hiervoor werd in de loop van 2025 een

update gemaakt van het SBTI emissieprofiel op basis van de

emissies van 2024. Scope 3 zal jaarlijks gerapporteerd worden

volgens de EPRA richtlijnen, scope 1 en 2 zal gezien de beperkte

omvang periodiek gerapporteerd worden (2024 zijnde dus de

meest recente update voor scope 1 & 2). Xior streeft naar een

driejaarlijkse update.

Xior rapporteert via EPRA al jarenlang het energieverbruik en de

bijhorende emissies van haar kantoren en studentenresidenties

in scope 1 en 2. In lijn met het Greenhouse Gas Protocol werd

in de loop van 2025 het energieverbruik van de residenties

geherclassificeerd naar scope 3 (downstream leased assets).

Hierdoor zijn de cijfers per scope niet één-op-één vergelijkbaar

met voorgaande jaren. De herclassificering verandert niets aan de

totale emissies, maar wel aan de toewijzing van emissies aan de

verschillende scopes.

De scope van de berekening werd bovendien uitgebreid met het

wagenpark, embodied carbon van ontwikkelingen en corporate

emissies. Deze worden los van EPRA gerapporteerd.

Scope 1 & 2 (kantoren & wagens)

99,1 ton CO

e 0,4%

Scope 3 (operationele emissies,

verbruik studenten)

14.289.1 ton CO

e 55,5%

Scope 3 (embodied carbon

ontwikkelingen)

10.919,3 ton CO

e 42,4%

Scope 3 (corporate emissies:

travel, commuting, kantoormate-

riaal, etc.)

428,7 ton CO

e 1,7%

Totaal 25.736,4 ton CO

e 100%

Split Xior’s 2024 CO

emissies –

Totaal 25.736,4 ton CO

emissies (2024)

Scope 1&2

(kantoren en wagens)

0,4%

Scope 3

(verbruik studenten)

55,5%

Scope 3

(ontwikkelingen)

42,4%

Scope 3

(bedrijfsverbruik)

1,7%

In 2024 maakten scope 1 en 2 samen ongeveer 0,4% uit van

de totale emissies, terwijl scope 3 99,6% vertegenwoordigde.

Binnen scope 3 bestond circa 42% uit operationele emissies. Dit

onderstreept dat het grootste reductiepotentieel voor Xior zich

situeert in scope 3, en in het bijzonder in het energieverbruik en

de energiemix van onze residenties.

SBTi-validatie

Xior diende haar CO

-reductieplan in 2023 in bij het Science

Based Targets initiative (SBTi), met officiële validatie van de

targets en bevestiging dat Xior’s reductiedoelstellingen in lijn

zijn met de 1,5°C target van het Akkoord van Parijs. Xior blijft

gecommitteerd om haar CO

-uitstoot te verlagen richting net

zero tegen 2050, in lijn met het SBTi-raamwerk.

In rapporteringsjaar 2025 werd een herclassificering door–

gevoerd in de toewijzing van emissies aan scope 1, 2 en 3, om de

rapportering beter af te stemmen op een waardeketen–benadering.

Hierdoor zijn de cijfers per scope niet één-op-één vergelijkbaar

met voorgaande jaren. De onderliggende ambitie en opvolging van de

reductiedoelstellingen blijven echter gebaseerd op het basisjaar

2020.

Kantoren

Elektriciteit

Warmte

Aangekocht

Verbruik studenten

(downstream)

Embodied carbon (upstream)

Goods & services

End-of-life

Waardeketen

Kantoren

Wagens

Koelmiddelen

Direct

Kantoren

Elektriciteit

Warmte

Aangekocht

Verbruik studenten

(downstream)

Embodied carbon (upstream)

Goods & services

End-of-life

Waardeketen

Kantoren

Wagens

Koelmiddelen

Direct

Kantoren

Elektriciteit

Warmte

Aangekocht

Verbruik studenten

(downstream)

Embodied carbon (upstream)

Goods & services

End-of-life

Waardeketen

Kantoren

Wagens

Koelmiddelen

Direct

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

151

152

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

9.3.1.2 KLIMAAT- EN TRANSITIEPLAN: VAN METEN NAAR

VERSNELLEN

Xior brengt al meerdere jaren systematisch de klimaatimpact

van haar portefeuille in kaart en vertaalt deze inzichten naar een

concreet reductiebeleid. In lijn met onze SBTi-validatie focust Xior

op een combinatie van operationele reductie (energieverbruik

en energiemix) en structurele reductie (duurzame investeringen,

portefeuillekwaliteit en bouwprincipes).

Xior vertaalt de inzichten uit haar emissiemeting naar een concreet transitieplan dat focust op vier hefbomen:

1. Transitie van verwarmingssystemen in bestaande residenties

Gas blijft in delen van de portefeuille een belangrijke verwarmingsbron en vormt daardoor een

prioritaire reductie hefboom. Xior versnelt de transitie naar duurzamere alternatieven door onder

meer gasketels te vervangen door warmtepompen waar technisch mogelijk, en residenties aan te

sluiten op warmtenetten waar beschikbaar en economisch zinvol.

2. Energie-efficiëntie en monitoring als standaard

Xior blijft investeren in digitale energiemonitoring (waar mogelijk met kwartiermeting), zodat

verbruiken actief kunnen worden opgevolgd en geoptimaliseerd. Dit wordt aangevuld met

technische optimalisaties en gerichte awareness-acties bij studenten en beheerteams.

3. Nieuwe ontwikkelingen en renovaties: focus op embodied én operational carbon

Via interne green building guidelines integreert Xior klimaatimpact structureel in ontwerp- en

investerings–beslissingen. Hierbij wordt zowel gekeken naar energie-efficiëntie in gebruik

(operational carbon) als naar materiaalkeuzes en bouwmethodes met een lagere klimaatafdruk

(embodied carbon).

4. Elektrificatie van het wagenpark en reductie van kantoorimpact

Hoewel scope 1 en 2 een beperkt aandeel vertegenwoordigen, blijft Xior ook hier inzetten op

reductie via verdere elektrificatie van het wagenpark, energie-efficiëntie en vergroening van de

energievoorziening in eigen kantoren.

XIOR’S CO

TARGETS EN AMBITIES

Scope 1 & 2

Xior heeft voor scope 1 en 2 een absolute reductiedoelstelling

van -50% tegen 2030 (t.o.v. basisjaar 2020) en een net zero

target in 2040 (t.o.v. basisjaar 2020). In 2025 werd een volledige

herberekening van de scope 1 & 2-emissies over 2024 uitgevoerd.

In tegenstelling tot scope 3, waar jaarlijks een uitgebreide

update plaatsvindt, worden scope 1 & 2 periodiek herrekend.

Jaar Scope 1&2 (tCO

Reductie% vs

2020

73.6

2024 99,4 +35%

2030e

… -50% target

2040e Net zero -90% target

In 2024 bedraagt de uitstoot 99,4 tCO

e, wat een stijging betekent

ten opzichte van 2020. Deze toename is hoofdzakelijk het gevolg

van de verdere groei van de organisatie. Ongeveer 70% van de

totale scope 1 & 2-uitstoot in 2024 is toe te schrijven aan het

wagenpark (company cars), in lijn met de uitbreiding van het

personeelsbestand en het aantal bedrijfswagens. Tegelijkertijd

werd de transitie naar een koolstofarm wagenpark reeds ingezet.

Met de invoering van een nieuwe car policy vanaf 2026 zullen

alle nieuwe bedrijfswagens volledig elektrisch zijn. Vanaf 2026

worden de eerste full-electric wagens opgenomen in de vloot

en bij afloop van bestaande leasecontracten worden voertuigen

systematisch vervangen door elektrische alternatieven. Dit zal in

de komende jaren leiden tot een structurele daling van de scope

1-emissies. Gezien de beperktere omvang van scope 1&2 gebeurt

een grondige actualisatie om de meerdere jaren. Daarnaast maakt

Xior in alle kantoren reeds gebruik van 100% groene elektriciteit,

waardoor de scope 2-uitstoot structureel beperkt blijft. Hoewel

2024 een tijdelijke stijging laat zien door schaalvergroting, blijven

de reductiedoelstellingen richting 2030 en 2040 realistisch en

binnen bereik. De reeds genomen beleidsmaatregelen en de

geplande volledige elektrificatie van het wagenpark vormen een

duidelijke hefboom om de uitstoot de komende jaren versneld te

reduceren.

Scope 3 – operational carbon (ambitie)

Xior stelt reductie-ambities op basis van CO

-intensiteit (kg

e/m²) voor de operationele emissies van residenties (verbruik

studenten).

Jaar Kg CO

e/m²

Reductie% vs

2020

2021

24 -25%

2022

16 -50%

2023

15 -53%

2024

13 -61%

2025

13 -59%

2030e

… -65% ambitie

2040e

… -80% ambitie

2050e Net zero -90% ambitie

In de voorbije jaren werden al belangrijke stappen gezet,

waaronder 100% groene elektriciteit in al onze studentenhuizen.

Zo werd er in onze EPRA scope in 2025 bijna 1.500 MWh aan

eigen geproduceerde groene stroom gebruikt. In 2020 was dat

nog net geen 400MWh. In tussentijd hebben we ook de volledige

energiemonitoring gedigitaliseerd.

Scope 3 – embodied carbon (ambitie)

In 2025 werd voor 2024 de embodied carbon-impact binnen

scope 3 berekend op basis van gestandaardiseerde ramingen

voor de opgeleverde projecten. Xior onderzoekt momenteel

hoe een meer LCA-gedreven aanpak op een kostenefficiënte

en schaalbare manier kan worden geïntegreerd in toekomstige

ontwikkelingen. Het doel is om stapsgewijs te evolueren naar

een beter onderbouwde baseline en om project-specifiek

meer inzicht te krijgen in embodied carbon, met het oog op het

formuleren van realistische reductietrajecten.

Jaar Ambitie

2026 Verdere analyse van de implementatie van LCA-

gebaseerde berekeningen en mogelijke bepaling van

een baseline

>2026 Gefaseerde verbetering van embodied carbon-in-

zicht en reductie, met als richtambitie een jaarlijkse

optimalisatie van de CO

-intensiteit (kg CO

e/m²),

afhankelijk van projecttype en haalbaarheid.

Evaluatie van de haalbaarheid om LCA systematisch

toe te passen bij nieuwe projecten

Zie https://europeanclimate.org/wp-content/uploads/2022/03/ecf-building-emmissions-problem-march2022.pdf

9.3.2 ALGEMENE RESULTATEN (EPRA)

Als vastgoedspeler in studentenhuisvesting blijft Xior samen met

alle studenten actief inzetten op de reductie van haar ecologische

voetafdruk. Sinds 2019 heeft Xior er zich toe verbonden om de

milieuprestaties verder systematisch in kaart te brengen, mede

aan de hand van een uitgebreid aantal EPRA-indicatoren. Tevens

wordt de klimaatimpact van de studentenhuizen berekend.

In de Europese Unie zijn gebouwen verantwoordelijk voor 40%

van de totale energievraag en 36% van de totale CO

emissies.

Het verbeteren van de energieprestatie van de gebouwen over de

hele levensduur speelt dan ook een cruciale rol bij de ambitieuze

doelstellingen die Europa naar voren heeft geschoven m.b.t.

energiereducties en klimaatneutraliteit. Bij Xior begrijpen we

dan ook zeer goed dat het bedrijf met haar groeiende portfolio

een grote verantwoordelijkheid heeft, die niet uit de weg wordt

gegaan. Het in kaart brengen van het energieverbruik en de

klimaatimpact van de studentenresidenties vormt de basis om

deze impact verder te doen dalen via verdere initiatieven tijdens

de bouw- en gebruiksfase.

Xior sloot in 2022 een overeenkomst met IQBI, een specialist in

energiemonitoring, om haar data-collectie en milieuprestaties

nog efficiënter & accurater in kaart te brengen.

Xior blijft inzetten op vier kernprincipes:

VERDUURZAMING

VAN VERWARMING EN

ENERGIEMIX

(warmtepompen/warmtenetten

in residenties)

MONITORING, EFFICIËNTIE

EN GEDRAGSIMPACT

(slimme meters + awareness)

LCA & LOW-CARBON

BOUWEN

(als standaard voor nieuwe

ontwikkelingen en

grote renovaties)

100% HERNIEUWBARE

ELEKTRICITEIT

(via garanties van oorsprong of

PPAs)

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

153

154

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

Via het IQBI-platform kan Xior het energieverbruik digitaal meten

en opvolgen over de volledige portefeuille. Het systeem maakt

het mogelijk om energiestromen in real-time te monitoren en

biedt inzicht in piekverbruiken, afwijkingen, lekkages en mogelijke

defecten.

Daarnaast laat de centrale dataverzameling toe om gebouwen

onderling te benchmarken en op een gestructureerde manier

gerichte maatregelen te nemen om de energie-efficiëntie

verder te verbeteren. De monitoring ondersteunt bovendien

een transparantere communicatie naar studenten over hun

energieverbruik en helpt om gerichte acties te ondernemen om

de energiekosten te optimaliseren, zowel voor Xior als voor haar

bewoners.

Per eind 2025 is de uitrol van IQBI nagenoeg volledig afgerond

binnen de bestaande portefeuille, met uitzondering van enkele

technisch complexe dossiers. Nieuwe acquisities en opleveringen

worden vanaf ingebruikname onmiddellijk geïntegreerd in het

systeem, zodat het energieverbruik van de volledige portefeuille

continu en uniform wordt gemonitord.

Alle verbruiken en bijhorende broeikasgasemissies worden

centraal verzameld op basis van metingen en facturen. In dit

verslag wordt uitsluitend over de prestatiegegevens van de units

onder eigen beheer gerapporteerd en wordt 2023 als basisjaar

beschouwd voor de trendanalyse (like-for-like) tussen 2023,

2024 en 2025. De verbruiken van het vorig rapportagejaar werden

retrospectief aangepast aan de hand van de daadwerkelijke cijfers

uit facturen en metingen. De gebruikte methodologie voor alle

metingen staat uitgebreid omschreven in Hoofdstuk 9.6 van dit

Jaarverslag. Deze methodologie is in lijn met de EPRA-rapportage

richtlijnen en geldt voornamelijk voor het milieugedeelte, maar

ook voor het sociale deel.

Een overzicht van alle milieuprestatie-indicatoren wordt

weergegeven in de EPRA-tabellen in Annex van dit Jaarverslag.

De voornaamste waarnemingen en trends worden hieronder

besproken.

9.3.2.1 BROEIKASGASEMISSIES

Totale broeikasgasemissies in 2025: verdeling per bron

(market based)

Warmtenet

22,01%

Biomassa

0,12%

(pellets en pitten)

Aardgas 77,87%

Elektriciteit 0%

Elektriciteit

Xior’s elektriciteitsconsumptie is volledig groen en is vandaag

dus niet meer verantwoordelijk voor CO

- klimaatimpact door

Xior. In het kader van deze klimaatstudie worden emissies zowel

op market- als location-based methodologie berekend en

gerapporteerd. Beide methodes worden aanbevolen door het

GHG-Protocol.

• De location-based elektriciteitsemissies worden berekend

op basis van de gemiddelde CO

-intensiteit per kWh van de

nationale elektriciteitsnetwerken waarvan Xior gebruik maakt.

Dalingen in deze emissies zijn te danken aan verminderd ver-

bruik, meer eigen stroomproductie en een verbeterd nationaal

/kWh.

• De market-based methodiek biedt de mogelijkheid om on-

derscheid te maken tussen het type stroom dat aangekocht

werd. De klimaatimpact van de elektriciteitsproductie verschilt

immers van producent tot producent en van het al dan niet

aankopen van groene stroom.

Hoewel beide waarden transparant berekend en gedeeld worden,

focust Xior zich in eerste plaats op de market-based emissies in

haar communicatie, grafieken en Science Based Target traject.

100% elektriciteitsconsumptie 2025 via groene elektriciteit

(100% in 2024)

via gecertificeerde groene

energieleveranciers

96%

eigen stroomopwekking via

hernieuwbare energiebronnen 4%

Xior heeft haar ambitie waargemaakt om 100% groene elektriciteit

te consumeren binnen haar CO

reductieplan. In diverse landen

lopen er initiatieven om de productie van eigen stroom via

zonnepanelen verder te verhogen.

Fossiele brandstoffen

De meeste sites van Xior worden verwarmd op aardgas. Uit de

metingen blijkt dat aardgas verantwoordelijk is voor 77,87% van

de broeikasemissies (excl. emissies door elektriciteitsverbruik)

gelinkt aan de portfolio in de meetscope. Dit vormt voor Xior

dus het grootste onderdeel van haar CO

reductieplan. De eerste

onderzoeken naar de implementatie van warmtepompen die

vanuit Xior’s digitale EMS werden naar voren geschoven zijn reeds

opgestart. In het kader van het CSRD klimaatplan, zal de uitrol

en implementatie van warmtepompen verder ingepland worden.

emissies: Absoluut, like-for-like en intensiteit

(GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs, GHG-Dir-LfL, GHG-Indir-LfL, GHG-Int)

Het is duidelijk dat Xior’s klimaatstrategie, gericht op duurzame

en energie-efficiënte gebouwen zijn vruchten afwerpt. In 2025

stegen de absolute emissies van Xior naar 10.041 tCO

e (market-

based) vergeleken met 8.864 in 2024.

Deze stijging is voornamelijk te wijten aan een toename van het

absolute brandstofverbruik voor verwarming (+14%). Dit kan deels

verklaard worden door de toename van het aantal gebouwen in de

meetscope van 85 naar 91. Bovendien steeg de energie-intensiteit

van de gebouwen met 4% (kWh/m²). Het aantal graaddagen in

België en Nederland lag respectievelijk 9% en 10% hoger dan het

rapportagejaar 2024. Dit resulteerde in een hogere energienood

voor verwarming. We zien like-for-like in mindere mate dezelfde

evolutie met een stijging van 8.178 tCO

e naar 8.922 tCO

e (+9%).

Deze toename kan in grote mate worden verklaard door het

hogere aantal graaddagen.

-intensiteit (LfL, market based) (kgCO

e/m²)

”

DE ENERGIE-INTENSITEIT VAN ONZE

VOLLEDIGE PORTFOLIO LIGT LAGER

DAN DIE VAN DE LIKE-FOR-LIKE

SCOPE . DIT TOONT DAT DE RECENT

OPGELEVERDE GEBOUWEN EEN

LAGERE ENERGIE-INTENSITEIT HEBBEN

DAN HET BESTAANDE PORTFOLIO EN

DE GEMIDDELDE VOETAFDRUK ZULLEN

VERBETEREN. „

9.3.2.2 Energie-efficiëntie

De sleutel tot het verminderen van onze klimaatimpact ligt in het

verbeteren van de energie-efficiëntie van onze gebouwen. Dit

proces begint al bij het ontwerp van nieuwe studentenresidenties

en loopt door tot aan de ontwikkeling en uiteindelijke

ingebruikname. Tijdens de ontwerpfase worden de beste

technieken en materialen geselecteerd, zoals zonnepanelen en

KWO-installaties. Zodra het gebouw operationeel is, richt Xior zich

op het beïnvloeden van het gedrag van de gebruikers door middel

van sensibiliseringscampagnes, ook wel bekend als 'nudging', om

zo het energieverbruik verder te optimaliseren.

Energie-intensiteit van gebouwen

(Energy-Int)

Indien alle gebouwen (excl. kantoren) in de scope worden

opgenomen stijgt de gemiddelde consumptie per m² naar

136 kWh/m². Dit is een stijging van ongeveer 4% t.o.v. 2024,

voornamelijk door een toename van de energienood in enkele

koude wintermaanden in het rapportagejaar.

Ook in de like-for-like scope werd een stijging van de energie-

intensiteit vastgesteld van 7% (stijging van 132 kWh/m² in 2024

naar 141 kWh/m²). Dit wijst erop dat de energie-intensiteit van

de nieuwe gebouwen in de scope een stuk lager ligt dan het

bestaande portfolio.

”

DE ENERGIE-INTENSITEIT VAN ONZE

NIEUWE GEBOUWEN LIGT AANZIENLIJK

LAGER DAN DIE VAN DE BESTAANDE

PORTEFEUILLE. DIT BEVESTIGT DAT

ONZE GERICHTE FOCUS OP DUURZAME

EN ENERGIE-EFFICIËNTE GEBOUWEN

EFFECTIEF BIJDRAAGT AAN DE VERDERE

VERLAGING VAN ONZE OPERATIONELE

IMPACT.„

Zonne-energie en groene stroom

In vergelijking met rapporteringsjaar 2024 is het geïnstalleerde

vermogen aan zonnepanelen in Xior’s portefeuille verder

gestegen, ondanks het uitgevoerde desinvesteringsprogramma

waarbij ook verscheidene panden met zonnepanelen aan derde

partijen verkocht werden. Daarnaast werd ook een strategische

samenwerking aangegaan in België voor de verdere uitplooi en

realisatie van zonnepanelen op alle Belgische assets van Xior

voor zover technisch en financieel mogelijk. Daarbovenop blijft

Xior werken om alle nuttige dakoppervlakte voor zover mogelijk

toe te wijden aan de installatie van zonnepanelen om de eigen

opgewekte elektrische energie uit hernieuwbare energiebronnen

te maximaliseren. Het gecumuleerd geïnstalleerd vermogen voor

de totale Xior-portefeuille bedraagt eind 2025 nu in totaal meer

dan 2.311 kWp. Een stijging t.o.v. rapporteringsjaar 2024 met meer

dan 34%.

ZONNE-ENERGIE

2.311kWp

15,06

13,05

14,19

kg CO

e/m²

2023 2024 2025

+9%

+34%

stijging

zonnepanelen

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

155

156

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

In 2025 werd 100% van de totale elektriciteitsvraag gedekt

door groene stroom (uit hernieuwbare energiebronnen) van de

sites in meetscope waarbij 4% zelf geproduceerd werd en 96%

afkomstig is via groene stroom contracten. Dit wil zeggen dat

de volledige portefeuille een net zero uitstoot rapporteert wat

betreft aangekochte elektriciteit (landlord-based).

Door de verkoop van meerdere panden waar studenten nog zelf

instonden voor hun eigen elektriciteitscontract is het relatief

percentage landlord obtained elektriciteit in de portefeuille

verder gestegen. Verder heeft Xior voor de panden waar ze zelf de

operationele bevoegdheid heeft ook een tenant based garantie

op 100% groene elektriciteit.

Elektriciteitsverbruik: absoluut en like-for-like

(Elec-Abs, Elec-LfL)

In 2025 telde de scope (waarvoor contracten op naam van

Xior staan) 91 gebouwen verantwoordelijk voor een absoluut

elektriciteitsverbruik van 36.850 kWh. Dit is een toename in

energieverbruik van ongeveer 21%. Het valt deels te verklaren

door een toename in aantal gebouwen in de EPRA scope (+7%).

Daarnaast zijn er ook verschillende kleinere panden verkocht en

grotere panden voor het eerste meegenomen in de EPRA scope,

zoals LivinnX in Polen (12.760 m²) en Campo Pequeno in Lissabon

(10.740 m²). Van dit verbruik is 100% afkomstig uit hernieuwbare

bronnen. Door de grote groei van de portefeuille en automatische

stijging van het absoluut elektriciteitsverbruik is het analyseren

van het LfL verbruik als indicator van de verbruiksevolutie veel

relevanter. Daarom is het voor Xior van belang de trends te

analyseren op basis van een constante scope in plaats van op

basis van de absolute verbruiken.

De like-for-like analyse vergelijkt het elektriciteitsverbruik van 77

gebouwen die operationeel waren in de laatste 3 jaar. De analyse

toont een stijging van 5% ten opzichte van 2024. Het aandeel

groene stroom in de like-for-like scope blijft op 100%.

Gezien het toenemende aantal gebouwen dat elektrisch verwarmd

wordt (warmtepompen) in de LfL score, wordt verwacht dat dit

percentage ook in de komende jaren systematisch zal blijven

stijgen.

Elektriciteitsverbruik 2023-2025 (LfL)

26.688

27.434

MWh

28.912

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

2023 2024 2025

Verbruik fossiele brandstoffen: absoluut en like-for-like

(Fuel-Abs, Fuel-LfL)

Het aandeel verwarming door gebruik van interne

verbrandingsprocessen zoals aardgas & pellets is aan het

verlagen, omdat er meer elektrisch & via stadsverwarming wordt

verwarmd. In 2025 werd absoluut 43.358 MWh aan aardgas (incl.

biomassa) verbruikt, verspreid over 64 gebouwen. Een stijging

van iets meer dan 14% t.o.v. 2024, deels te verklaren door een

koudere winter en de ingebruikname van enkele panden die nog

aardgasverwarming hebben. Ook in de like-for-like scope is

een stijging van 11% waarneembaar. Tegelijkertijd bevindt onze

verwarmingsstrategie zich in een duidelijke transitie. Xior zet

structureel in op de uitfasering van fossiele verwarmingssystemen

en de gefaseerde overschakeling naar warmtepompen en

andere duurzame warmteoplossingen. Deze omschakeling zal de

komende jaren een significante impact hebben op de verdere

daling van het fossiele brandstofverbruik en ondersteunt onze

langetermijndoelstellingen inzake CO

-reductie.

Een normalisatie van de verbruiksgegevens aan de hand van

graaddagen is in deze context niet relevant, aangezien een deel

van het aardgas ook gebruikt wordt voor het verwarmen van

het sanitair water. Meer uitleg hierover staat beschreven in de

meetmethodologie in Hoofdstuk 9.6 van dit Jaarverslag.

Warmtenetten

(DH&C-Abs & LfL)

Met een gemiddelde CO

-uitstoot die 38% lager ligt dan bij aardgas

per kWh geleverde energie (op basis van vergelijking tussen

emissiefactoren voor aardgas en warmtenetten, respectievelijk

afkomstig van BaseCarbone 8.10 en emissiefactoren.nl-

warmtelevering), heeft het gebruik van warmtedistributie een

positief effect op de ecologische afdruk van een gebouw.

Residentie Ariënsplein realiseert zelf een CO

reductie van meer

dan 88% t.o.v. een traditionele verwarming met behulp van

aardgas. In totaal zijn 18 residenties van Xior aangesloten op een

dergelijk systeem:

• Ariënsplein 1

• Barajasweg 60-70

• Basecamp by Xior Kopenhagen South

• Burgemeester Oudlaan 480-1008

• Bokelweg Rotterdam

• Basecamp by Xior Malmö

• Basecamp by Xior Aarhus

• Zernike toren

• Karspeldreef 15-18

• Basecamp by Xior Katowice

• Basecamp by Xior Krakau

• Lutherse Burgwal 10

• Naritaweg 139-149

• Naritaweg 151-161

• Basecamp by Xior Leipzig

• Basecamp by Xior Lodz II

• Basecamp by Xior Lodz I

• Diagonal Besòs

Dit jaar zitten 17 van de 18 gebouwen mee in de EPRA meetscope.

Bokelweg betreft een voormalig kantoorgebouw dat nog

geconverteerd moet worden naar studentenresidentie, en dus

nog niet in de scope werd opgenomen. De stijging in absolute

cijfers van 22.936 MWh naar 23.743 MWh is een positieve evolutie

aangezien warmtenetten een veel duurzamere energievorm zijn

dan fossiele brandstoffen (aardgas). De LfL analyse behelst 14

gebouwen en geeft een stijging weer van 4% t.o.v. 2024.

Sensibilisering bij huurders

Naast eigen investeringen in duurzaamheid zet Xior ook in op

sensibilisering of ‘nudging’ bij haar studenten. In de residenties

hangt informatie en tips en tricks om verantwoord met energie

om te gaan of correct te recycleren, en ook op social media

worden regelmatig tips gegeven.

OFF

RRemind me to save energy !emind me to save energy !

9.3.2.3 Waterverbruik

Het grootste deel van Xior’s

watergebruik komt uit het

verbruik van haar huurders

of studenten. Uit de dubbele

materialiteitsanalyse is ge-

bleken dat het waterverbruik

voor Xior geen materiële

duurzaamheidstopic is waar -

door Xior geen water verbruiken

meer zal rapporteren volgens

de CSRD richtlijnen. Toch blijft

Xior het waterverbruik meten via

haar digitaal monitoringsysteem

en zet Xior waar mogelijk in op

efficiënt watermanagement,

waarbij ook snel wordt

ingegrepen bij lekkages om zo

waterverspilling te beperken. Via

diverse maatregelen blijft Xior

studenten sensibiliseren: via

interne communicatie, het geven

van douchezandlopers, … In de

ontwerp en ontwikkelingsfase van gebouwen wordt ook steeds

gekeken naar waterbesparende technieken (spaardouchekoppen,

dubbele doorspoelknoppen, recuperatie van regenwater, …).

9.3.2.4 Afvalproductie

Uit de dubbele materialiteitsanalyse is gebleken dat de

afvalproductie voor Xior geen materiële duurzaamheidstopic is

waardoor Xior geen afvalproductie meer zal rapporteren volgens

de CSRD richtlijnen. Xior blijft zich wel inzetten op sensibiliserings

– en sorteringscampagnes.

Xior blijft wel sterk inzetten op het sorteerbeleid in de

verschillende residenties met regelmatige sensibiliserings – en

sorteringscampagnes.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

157

158

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

9.3.2.5 Duurzame gebouwen in duurzame gemeen schappen

URBAN BROWNFIELDS

Xior vermijdt ontwikkelingen op “virgin” green fields. Gezien het

binnenstedelijke karakter van studentenhuisvesting heeft Xior al

vele urban brownfield projecten in het verleden ontwikkeld. Enkele

voorbeelden hiervan zijn Bonnefanten (Maastricht), Kipdorpvest

(Antwerpen), Black Box (Groningen), Alma (Brussel), en Ariënsplein

(Enschede). Hierbij krijgen leegstaande en/of verouderde gebouwen

zoals scholen, ziekenhuizen, kantoorgebouwen een tweede leven,

met een positief revitaliseringseffect op de hele buurt.

XIOR 3 EIKEN – BELGIË (334 UNITS)

108 zonnepanelen

(totaal vermogen van 46,44 kWp)

Fossielvrije sporthal: verwarming & koeling via

BEO-veld & warmtepompen

Maximale regenwaterinfiltratie

120 units aan sociaal tarief

Geïntegreerde biodiversiteit: nestgelegenheden

voor gierzwaluw in de gevel

Groene campus – minimale grondinname

Certificaten

(Cert-Tot)

86% van de gebouwen in scope zijn in bezit van een EPC of

gelijkaardige Energie Index (EI). Enerzijds ontbreken sommige

verslagen die nog in aanvraag zijn ten gevolge van recente

renovaties of nieuwbouwprojecten. Anderzijds kunnen wij

niet voor alle gebouwen en alle units over een EPC beschikken

aangezien in sommige steden er enkel de verplichting bestaat

om de energieprestatie van zelfstandige units op te meten. Xior

heeft de ambitie om van zo veel mogelijk panden de certificaten

te verzamelen om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de

energieprestatie van de portefeuille.

Het merendeel (79%) van de oppervlakte van de gebouwen

heeft een goede energiescore, met name A, B en C. Door de

uitvoering van het desinvesteringsprogramma (met name de

minst performante en minst duurzame residenties) en door de

uitvoering van het CO

reductieplan zullen de scores verbeteren,

wat een duidelijke weerspiegeling is van de strategische inzet

van Xior om haar portfolio te vergroenen. Zo doen we ook in

de bestaande residenties de nodige investeringen om deze

gebouwen te optimaliseren en dit niet enkel op vlak van comfort

maar ook op vlak van duurzaamheid.

Verdeling EPC certificaten Xior gebouwen in scope

100

49,6

79%

EPC A-C

4,3

21,2

8,2

1,6

4,5

10,6

A B C D E

F/G/H

Unkn.

Externe certificaten

Xior beschikt momenteel over 11 panden met een externe

certificering (BREEAM Very Good, LEED Gold, DGNB Silver en

BREEAM in use). Dit is reeds een aanzienlijk deel van de portefeuille

(5.381 units op een totaal van 22.268 units (24%) of 23% op basis van

Fair Value). Voor volgende ontwikkelingen of recent opgeleverde

panden is een aanvraag voor een duurzaamheidscertificaat

lopende: Brinktoren Amsterdam (BREEAM), Warschau Polen

(BREEAM) en Seraing (BREEAM). Daarnaast bestudeert Xior

ook voor bestaande panden de haalbaarheid voor externe

certificering. In Nederland (Woudestein) en in Portugal (Campo

Pequeno) beschikt Xior over een BREEAM in use certificaat.

Xior’s doel is om het aantal externe certificaten te verhogen waar

mogelijk.

Duurzame assets & Sustainable Finance Framework

(Cert-Tot)

Xior’s Sustainable Finance Framework omvat niet alleen

milieucriteria om haar meest groene activa te financieren, maar

ook sociale criteria (S) op basis van betaalbaarheid en sociale

prijsstelling.

In totaal omvat het sustainable finance framework van Xior ca.

2,31 miljard EUR aan eligible assets.

In het kader van de duurzaamheidsambities van Xior en met als

doel om specifieke financiering aan te trekken voor het (her)

financieren van groene of sociale projecten en assets, heeft Xior

een Sustainable Finance Framework ontwikkeld. Dit framework

biedt een kader dat voldoet aan de beginselen van de groene

obligaties (GBP-Green Bond Principles) en sociale obligaties

(Social Bond Principles), ondersteund door de International

Capital Market Association (ICMA) en met certificering door een

Second Party Opinion van Sustainalytics.

Per eind december 2025 bestond deze portefeuille uit:

• 44 groene gebouwen (waarvan 43 in EPRA meetscope), voor

een totale waarde van 1,92 miljard EUR (ten opzichte van 1,74

miljard EUR per eind 2024);

• 5.393 sociale/betaalbare units, voor een totale waarde van

756 MEUR. Rekening houdend met de panden die reeds onder

groene financiering vallen, bedraagt het resterende bijkomende

bedrag aan sociale assets 396 MEUR;

• Per 31 december 2025 beschikt Xior over een totaal van 1,27

miljard EUR aan duurzame financiering, waarvan 993 MEUR werd

opgenomen (67% van de totale financiering). In totaal beschikt

Xior over 2,31 miljard EUR aan sustainable assets, voldoende om

alle financiering duurzaam te maken.

Zoals aangegeven in de EPRA tabel (zie volledige EPRA tabellen

in Annex), behoren 43 sites uit de meetscope tot onze groene

portefeuille. Onderstaande tabel geeft meer inzicht in de volledige

groene portefeuille, inclusief de gebouwen die dit jaar nog niet

mee in de EPRA meetscope zaten.

Groene (duurzame) financiering

€ 1,27mld

€ 993 m opgenomen

Totale duurzame assets

€ 2,31 mld

€ 1,91 mld groene eligible assets

€396 m sociale eligible assets

exclusief sociale assets die al werden opgenomen als groene assets –

het totale aantal sociale eligible assets bedraagt €756m

67%

van totale

financiering

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

159

160

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

9.6.4 RAPPORTAGE VAN DE VERBRUIKSGEGEVENS

ONDER VERANTWOORDELIJKHEID VAN XIOR

EN ONDER VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE

STUDENT

Xior rapporteert conform een “operational control approach”,

wat inhoudt dat alle nutsgegevens voor de gerapporteerde

assets 100% gebaseerd zijn op facturen ter attentie van Xior.

Echter, in een deel van onze panden wordt door de huurder een

individueel elektriciteitscontract afgesloten voor de gehuurde

unit. Deze rapportering bevat zodus enkel het verbruik dat Xior

als verhuurder aanschaft en is exclusief de verbruiksgegevens van

de huurder zelf (facturen die direct door de huurder ontvangen

worden). Het blijft de visie van Xior deze contracten waar mogelijk

te internaliseren.

Sites waarvoor verbruikgegevens op naam van studenten of

andere externe partijen staan, worden conform EPRA-richtlijnen

niet meegenomen in de tabel van landlord-obtained indicatoren.

Xior staat zelf in voor het grootste deel van de contracten van

de studentenhuizen in de meetscope. Voor elektriciteitsfacturen

betreft het 96% van de gebouwen, dit is een stijging ten opzichte

van vorig jaar (91%). Voor aardgas is dit 98%, hetgeen ook een

stijging is ten opzicht van vorig jaar (95%). Voor warmtenetten

staan voor geen van de gebouwen de contracten op naam

van de student, net zoals vorig jaar. Door de contracten zelf te

beheren gaat men laattijdige betaling tegen en kan Xior op grotere

schaal optimale stroomcontracten afsluiten. Het past binnen

onze behaalde doelstelling om onze energievraag volledig te

vergroenen.

9.6.5 RAPPORTAGE VAN HET EIGEN HOOFDKANTOOR

Dit jaar rapporteren we voor een 6

maal over het hoofdkantoor en

werden ook de verbruiken van andere lokale offices toegevoegd.

Het hoofdkantoor betreft de ruimte die Xior inneemt in haar

hoofdkantoor te Antwerpen (Frankrijklei). Voor de eigen kantoren

worden enkel hetgeen gerapporteerd over het verbruik dat

betrekking heeft op de verdiepingen die zelf ingenomen worden in

het gebouw. De gegevens zijn afkomstig uit verbruiksfacturen ter

attentie van Xior of inschattingen op basis van het oppervlak. Ook

voor de energieprestatiecertificaten rapporteren we sinds enkele

jaren data over onze eigen (al dan niet gehuurde) kantoren. We

zetten het werk verder om het % geëxtrapoleerde data te doen

dalen in de toekomst. Immers, conform de EPRA-methodologie

en conform de rapportage rond deze assets wordt ook hier

aangegeven welk percentage van de data geëxtrapoleerd werd.

9.6.6 ANALYSE VAN DE BEREKENING

NORMALISATIE EN INTENSITEITEN

Xior berekent de intensiteitsindicatoren op basis van het

vloeroppervlak (m²), aangezien deze variabele vergelijkbaar is

overheen de hele scope. In lijn met vorig jaarverslag werd enkel

nuttig verwarmd oppervlak meegenomen en werden daarmee

dus parkings en trappenhallen bijvoorbeeld uitgesloten. De

analyse van gemiddelde verbruiken per m² en per kamer, staat

Xior toe verschillende uitschieters meer in detail te analyseren

en aangepaste maatregelen te nemen in het kader van de eigen

duurzaamheidsengagementen. Daarnaast werkt Xior intern

ook met een indicator per kamer, omdat ook op die manier

verschillende uitschieters vastgesteld kunnen worden, ongeacht

de grootte van de kamer.

Om een relevante intensiteitsindicator te berekenen werden

enerzijds sites uitgesloten waarvoor er data onder naam van de

student vallen en anderzijds enkel sites meegenomen waarvoor

data voorhanden waren voor elke vorm van energie geconsumeerd

op de site.

De verbruiksgegevens werden niet genormaliseerd volgens

graaddag-analyses. Er worden geen hypotheses toegevoegd

om de onzekerheden op de berekeningen zo laag mogelijk en

bovendien zichtbaar te houden. Het is immers niet mogelijk een

onderscheid te maken tussen het aandeel energie dat dient ter

verwarming van de kamers en het deel dat dient ter verwarming

van het sanitair water. Dat laatste staat immers los van de

hoeveelheid graaddagen en dus de al dan niet milde winter.

Daarnaast is Xior zich bewust dat niet voor 100% van de sites

geweten is of er al dan niet ook elektrisch verwarmd wordt door

het bijplaatsen van verwarmingselementen door de studenten

zelf.

Conform de meest recente aanbevelingen in de EPRA-richtlijnen,

die aansluiten bij de CSRD-richtlijnen, rapporteert Xior ook een

materialiteitsanalyse. Uit deze analyse blijkt dat bepaalde milieu-

en sociale indicatoren niet tot onze kernmaterialiteit behoren

en daardoor geen materiële duurzaamheidsthema’s zijn. Alle

materiële EPRA duurzaamheidstopics staan mee opgenomen

in de EPRA tabel, de niet-materiële staan aangeduid met een

voetnoot.

SEGMENTATIEANALYSE: GEOGRAFISCHE LIGGING

Binnen de meetscope vallen alle sites onder de ‘core’-categorie

‘studentenhuis’. Deze bevinden zich in België, Nederland, Portugal,

Spanje, Duitsland, Polen, Denemarken en Zweden. Voor Zweden

zijn er voor het eerste jaar sites die in de meetscope van dit

jaar vallen. Er werd dan ook geen onderscheid gemaakt per type

asset in de rapportage, maar wel een op basis van geografische

segmentatie. Veelal verschillen de energieleveranciers immers

per regio, evenals de klimaatimpact van de elektriciteitsproductie.

De EPRA-tabellen met de diverse prestaties, inclusief de

onderverdeling per regio, staan in Annex in Hoofdstuk 14 van

dit Jaarverslag. Ook voor de sociale indicatoren die betrekking

hebben op de sites is een segmentatieanalyse op basis van

geografie toegepast.

Ook voor de verschillende energieprestatiescores is de

geografische ligging een relevante manier van segmentatie

aangezien de certificatie schema's verschillen van land tot land.

MEETMETHODOLOGIE VAN DE WERKNEMER CATEGORIEËN

Xior rapporteert diversiteitsindicatoren voor werknemers.

Om een vollediger beeld te scheppen worden naast werknemers

in dienst van het bedrijf ook dezelfde indicatoren berekend voor

het Executive management en voor het Non-executive board. Zo

kan men bijvoorbeeld vaststellen dat het board doorheen de jaren

al meer gediversifieerd is.

Indien niet expliciet vermeld, focust Xior zich voor de andere

indicatoren enkel op de werknemers in loondienst excl. Executive

management & non-Executive board. Daarnaast worden conform

EPRA-richtlijnen ook zelfstandigen, contractors, interims en

studenten niet mee beschouwd in deze indicatoren. Door een

blijvende focus op verdere dataverbetering, beogen we dit in de

komende jaren mee te nemen in de rapportage.

Xior maakt in de rapportage van de werknemers in loondienst geen

verder onderscheid tussen management en non-management

functies. De snelle groei en de verschillende overnames, maakt het

irrelevant om vandaag een dergelijk onderscheid te maken over

de verschillende landen heen. Xior zet extra in op ondersteunend

personeel om de werknemers een goede werkplaats te bieden,

zo ook in HR-diensten. Het zal het in de toekomst mogelijk maken

het bedrijf verder te structureren en een relevant onderscheid te

maken tussen verschillende functiecategorieën voor onder ander

onze rapportage.

MEETMETHODOLOGIE VAN DE WERKNEMERS ONTWIKKELING

Sinds 2019 rapporteert Xior op verschillende indicatoren rond

de ontwikkeling van onze werknemers. Zo worden de gemiddelde

trainingsuren evenals de prestatiebeoordeling in kaart gebracht

voor de bedienden en arbeiders.

Voor de trainingsuren worden alle aantoonbare trainingen

voor het jaar 2025 meegenomen voor alle werknemers die

tijdens 2025 in dienst waren. Zo werden onder andere externe

opleidingen als EHBO meegenomen. Daarnaast krijgen werk-

nemers ook jaarlijkse Code of Conduct trainingen en kunnen

ze deelnemen aan verschillende softskill training zoals GDPR-

trainingen, ESG workshops, Integriteitstrainingen en andere. Meer

concreet worden sinds 2023 ook verschillende trainingen via het

platform GoodHabitz aangeboden. Op dit platform kunnen de

werknemers allerhande trainingen volgen om hun kennis en soft-

skills bij te schaven. Dit kan gaan over Excel, time management,

teamwork, stress management, talen, … Dit systeem is doorheen

2024 ingevoerd en wordt stelselmatig meer gebruikt onder de

werknemers.

Voor de prestatiebeoordeling verbindt Xior zich ertoe om

zo veel mogelijk elke werknemer minstens 1 maal per jaar

een officiële feedback te geven met zicht op prestaties en

toekomstmogelijkheden. Om een correct beeld te vormen baseren

we ons voor deze indicator dus op werknemers die minstens

1 jaar in dienst zijn bij het bedrijf. Daarbij wordt geteld hoeveel

van hen een officieel evaluatiegesprek gekregen hebben in 2025.

Dit doen we conform de GRI-richtlijn om zo door de significante

verandering in ons werknemersbestand geen vertekend beeld

te krijgen. In 2023 werden onze werknemers in Polen, Zweden,

Duitsland & Denemarken toegevoegd aan de scope. Hoewel ook

deze werknemers over het algemeen hun prestatiebeoordeling

krijgen, is dat nog niet altijd goed zichtbaar in de desbetreffende

indicator. We proberen hier een beter zicht op te krijgen door

onze systemen verder te harmoniseren.

MEETMETHODOLOGIE VAN DE KLIMAATIMPACT

Om de klimaatimpact gerelateerd aan de core business te meten,

werden de CO

-emissies berekend volgens het Greenhouse Gas

(GHG) Protocol. Dat protocol laat toe om op een consequente

manier de klimaatimpact van bedrijven te berekenen. Zowel

als andere broeikasgassen die vrijkomen bij de productie

van de energievraag (CH

, N

O) worden in rekening gebracht en

uitgedrukt in CO

-equivalenten.

Xior berekent de directe emissies ter plaatse (aardgas,

biomassa) en emissies van elektriciteit en warmte die elders

wordt geproduceerd. Dit doen we door de consumpties

te vermenigvuldigen met bijhorende emissiefactoren. De

emissiefactoren zijn afkomstig van de IEA (International Energy

Agency), van de Bilan Carbone

database voor Europese

emissiefactoren, van DEFRA-2025 en supplier-specific EF.

De emissies worden vervolgens in de desbetreffende scopes

onderverdeeld, waarbij Xior de emissies van de studentenhuisen

conform aan het GHG Protocol onder scope 3 – downstream

leased assets rapporteert.

Het protocol schrijft m.b.t de klimaatimpact van elektriciteit voor

dat deze berekend kan worden op basis van zowel een gemiddelde

-intensiteit per kWh van de nationale elektriciteitsnetwerken

(‘location-based’) als op basis van de energiemix van de

producent (‘market-based’). In deze rapportage werd de

klimaatimpact berekend voor beide manieren. De evolutie in

location-based emissies zijn gelinkt aan evolutie in verbruiken bij

Xior, de-carbonisatie van net-emissies en het aandeel stroom dat

zelf geproduceerd wordt en dus niet moet worden aangekocht.

Market based emissies laten dan weer toe om de inspanningen

van Xior te reflecteren in de aankoop van groene stroom dat een

lagere CO

impact heeft dan het net-gemiddelde.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

181

182

VASTGOEDVERSLAG XIOR

9.7 EXTERNE VERIFICATIE VAN DE RAPPORTERING

9.7.1 ASSURANCE RAPPORT MET BEPERKTE MATE VAN ZEKERHEID VAN DE ONAFHANKELIJKE AUDITOR MET

BETREKKING TOT DE INFORMATIE OVER HET ONDERZOEKSOBJECT VAN HET JAARVERSLAG 2025 VAN XIOR

STUDENT HOUSING NV

Ter attentie van de Raad van Bestuur van Xior Student Housing NV

Dit rapport is opgesteld in overeenstemming met de voorwaarden

opgenomen in onze opdrachtbrief gedateerd op 7 November

2025 (de “Overeenkomst”), waarbij we werden aangesteld om

een onafhankelijk assurance rapport met beperkte mate van

zekerheid uit te brengen met betrekking tot de 2025 EPRA

duurzaamheidsindicatoren opgenomen in de EPRA tabellen in

hoofdstukken 9.3, 9.4 en 9.5, alsook in hoofdstukken 14.1, 14.2 en

14.3 in de annex van het Jaarverslag voor het jaar afgesloten op 31

december 2025 (het “Verslag”).

VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE RAAD VAN BESTUUR

De Raad van Bestuur van Xior Student Housing NV (“de

Vennootschap”) is verantwoordelijk voor het opstellen en

presenteren van de 2025 EPRA duurzaamheidsindicatoren

opgenomen in de EPRA tabellen in hoofdstukken 9.3, 9.4 en 9.5,

alsook in hoofdstukken 14.1, 14.2 en 14.3 in de annex van het Verslag

(de “Informatie Over Het Onderzoeksobject”), in overeenstemming

met de EPRA Sustainability Best Practices Recommendations

Guidelines – Version 4, April 2024 (de “Criteria”).

Deze verantwoordelijkheid bevat de selectie en toepassing

van de meest gepaste methodes om de Informatie Over het

Onderzoeksobject op te stellen, alsook de betrouwbaarheid van

de onderliggende informatie en het gebruik van assumpties en

schattingen voor de opmaak van individuele toelichtingen inzake

duurzaamheid, die redelijk zijn in de gegeven omstandigheden.

Bovendien is de Raad van Bestuur ook verantwoordelijk voor

het ontwerpen, het implementeren en het onderhouden van de

systemen en processen die de Raad van Bestuur noodzakelijk acht

om het opstellen van de Informatie Over het Onderzoeksobject

mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als

gevolg van fouten of fraude.

VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE ONAFHANKELIJKE

AUDITOR

Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een onafhankelijke

conclusie te formuleren met betrekking tot de Informatie Over

Het Onderzoeksobject, gebaseerd op de door ons uitgevoerde

werkzaamheden en de verkregen onderbouwende informatie.

We hebben onze werkzaamheden verricht in overeenstemming

met de International Standard on Assurance Engagements 3000

(Herzien) “Assurance Engagements other than Audits or Reviews

of Historical Financial Information” (ISAE 3000), uitgegeven door

de International Auditing and Assurance Standards Board. Deze

standaard schrijft voor dat we voldoen aan de ethische vereisten

en dat we de opdracht plannen en uitvoeren om een beperkte

mate van zekerheid te verkrijgen of er niets onder onze aandacht

is gekomen dat ons doet aannemen dat de informatie over de

Informatie Over Het Onderzoeksobject in alle van materieel

belang zijnde opzichten niet opgesteld zou zijn overeenkomstig

de Criteria.

In een assurance opdracht met beperkte zekerheid hebben

de uitgevoerde werkzaamheden een kleinere omvang dan het

geval is bij een assurance opdracht met redelijke zekerheid.

Dienovereenkomstig is het niveau van zekerheid verkregen in

een assurance opdracht met beperkte zekerheid substantieel

lager dan het niveau van zekerheid dat zou worden verkregen

indien een assurance opdracht met redelijke zekerheid was

uitgevoerd. De keuze van de uitgevoerde werkzaamheden is

afhankelijk van de door ons toegepaste oordeelsvorming en van

de inschatting van het risico op afwijkingen in de Informatie Over

Het Onderzoeksobject overeenkomstig de Criteria. Het geheel

van de door ons uitgevoerde werkzaamheden bestond onder

meer uit de volgende procedures:

• Het beoordelen en toetsen van het opzetten en het functione-

ren van de systemen en processen die gebruikt werden voor

het verzamelen, het analyseren, het aggregeren en valideren van

de gegevens, inclusief de gebruikte berekenings- en inschat-

tingsmethodes voor de Informatie Over Het Onderzoeksobject

voor het jaar afgesloten op 31 december 2025 van het Verslag;

• Het interviewen van de verantwoordelijke personeelsleden;

• Het inspecteren van interne en externe documenten;

• Het uitvoeren van een analytische beoordeling van de gege-

vens en trends in de voor consolidatie ingediende informatie;

• Rekening houdend met de openbaarmaking en presentatie van

de Informatie Over Het Onderzoeksobject.

De scope van onze werkzaamheden is beperkt tot assurance over

de Informatie Over Het Onderzoeksobject. Onze assurance strekt

zich niet uit tot informatie met betrekking tot eerdere perioden

of tot enige andere informatie die in het Verslag is opgenomen.

ONZE ONAFHANKELIJKHEID EN

KWALITEITSBEHEERSINGSSYSTEEM

We hebben de onafhankelijkheids- en overige ethische

voorschriften van de International Code of Ethics for Professional

Accountants zoals uitgevaardigd door de International Ethics

Standards Board for Accountants (IESBA), nageleefd, evenals

de Belgische wettelijke vereisten met betrekking tot de

onafhankelijkheid van de bedrijfsrevisor, en meer bepaald de

regels opgenomen in de artikelen 12, 13, 14, 16, 20, 28 en 29 van

de Wet van 7 december 2016 tot organisatie van het beroep en

het publiek toezicht op de bedrijfsrevisoren, en artikelen 3:62,

3:63 en 3:64 en 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en

verenigingen.

Ons kantoor past de International Standard on Quality

Management n°1 toe, een kwaliteitsbeheer voor bedrijven

die controle-en beoordelingsopdrachten van financiële

overzichten en andere assurance-gerelateerde opdrachten

uitvoeren, en handhaaft dienovereenkomstig een uitgebreid

kwaliteitsbeheersingssysteem, inclusief (gedocumenteerde)

beleidslijnen en procedures met betrekking tot het naleven van

de ethische vereisten, professionele normen en toepasselijke

wettelijke en regelgevende vereisten.

CONCLUSIE

Op basis van de uitgevoerde werkzaamheden en de verkregen

bewijzen, is er geen aangelegenheid onder onze aandacht

gekomen dat ons laat vermoeden dat de Informatie Over Het

Onderzoeksobject opgenomen in uw Jaarverslag voor het jaar

afgesloten op 31 december 2025 niet is opgesteld, in alle van

materieel belang zijnde opzichten, overeenkomstig de Criteria.

ANDERE ESG-GERELATEERD INFORMATIE

De overige informatie omvat alle ESG-gerelateerde informatie in

het Verslag anders dan de Informatie Over Het Onderzoeksobject

en ons assurance-rapport. De bestuurders zijn verantwoordelijk

voor de overige ESG-gerelateerde informatie. Zoals hierboven

uitgelegd, strekt onze assurance-conclusie zich niet uit tot de

andere ESG-gerelateerde informatie en daarom geven we hierover

geen enkele vorm van assurance. In verband met onze assurance

van de Informatie Over Het Onderzoeksobject is het onze

verantwoordelijkheid om de andere ESG-gerelateerde informatie

te lezen en daarbij te overwegen of de andere ESG-gerelateerde

informatie materieel inconsistent is met de Informatie Over Het

Onderzoeksobject of onze kennis die is verkregen tijdens de

assurance-opdracht , of anderszins een materiële onjuistheid

van de feiten lijkt te bevatten. Als we een schijnbare materiële

inconsistentie of materiële onjuistheid van de feiten vaststellen,

zijn we verplicht om werkzaamheden uit te voeren om te

concluderen of er een materiële onjuistheid is in de Informatie

Over Het Onderzoeksobject of een materiële onjuistheid in de

andere informatie, en om passende maatregelen te nemen in de

omstandigheden.

Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV

BEPERKING VAN HET GEBRUIK EN DE VERDELING VAN

ONS RAPPORT

Ons rapport is uitsluitend bedoeld voor gebruik door de

Vennootschap, met betrekking tot het Verslag over het jaar

afgesloten op 31 december 2025 en kan niet gebruikt worden voor

andere doeleinden. Wij zijn niet verantwoordelijk of aansprakelijk

voor dit rapport of voor de door ons getrokken conclusies ten

aanzien van enige derde partij.

Diegem, 13 april 2026

De commissaris

PwC Bedrijfsrevisoren BV

Vertegenwoordigd door

Jeroen Bockaert

Bedrijfsrevisor

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

183

184

DUURZAAMHEIDSVERSLAG XIOR

”

XIOR BIEDT MET HAAR RESIDENTIES EEN ANTWOORD

OP HET TEKORT AAN KWALITATIEVE, DUURZAME MAAR

BETAALBARE WONINGEN DIE IN HARMONIE ZIJN MET DE

LOKALE GEMEENSCHAPPEN EN IDEALITER OOK WAARDE

TOEVOEGEN AAN DE LOKALE OMGEVING. „

FINANCIEEL

VERSLAG

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

185

186

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.6 BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEER-

DE JAARREKENING

10.6.1 ALGEMENE BEDRIJFSINFORMATIE

Xior Student Housing NV is een openbare GVV (Openbare

Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) en heeft de vorm

van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht, met zetel

gevestigd in Antwerpen.

De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming voor het

boekjaar afgesloten op 31 december 2025 omvat Xior Student

Housing NV en haar dochterondernemingen (de “Groep”). De

jaarrekening werd goedgekeurd voor publicatie door de raad

van bestuur van 2 april 2026 en zal aan de jaarlijkse algemene

vergadering van aandeelhouders worden voorgelegd op 21 mei

2026.

10.6.2 BELANGRIJKE GRONDSLAGEN VOOR FINANCIËLE

VERSLAGGEVING

Verklaring van overeenstemming

De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in overeen-

stemming met de International Financial Reporting Standards

(IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en de in België van

toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.

Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden

en interpretatie gepubliceerd door de International Accounting

Standards Board (IASB), voor zover van toepassing op activiteiten

van de Groep en van toepassing voor boekjaren die starten vanaf

1 januari 2024.

De geconsolideerde jaarrekening wordt voorgesteld in duizenden

euro, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De boekjaren

2025 en 2024 worden weergegeven. Voor de historische

financiële informatie over boekjaar 2023, verwijzen we naar de

Jaarverslagen van 2024 en 2023.

De boekhoudmethodes werden consistent toegepast op de

voorgestelde boekjaren.

Het Jaarverslag werd opgesteld in overeenstemming met ESEF-

rapporteringsvereisten (European Single Electronic Format).

Volgens de ESEF-vereisten zijn de primaire financiële overzichten

gelabeld met XBRL-tags. Het Jaarverslag in de iXBRL standaard

kan geraadpleegd worden via www.xior.be en zie eveneens 10.9.36

verslag van de commissaris inzake de jaarrekening.

Standaarden en interpretaties toepasbaar voor het

boekjaar beginnend op of na 1 januari 2025

• Aanpassingen aan IAS 21 De gevolgen van wisselkoerswijzigin-

gen: Gebrek aan inwisselbaarheid

Standaarden en interpretaties gepubliceerd, maar nog

niet van toepassing voor het boekjaar beginnend op 1

januari 2025

• IFRS 18 Presentatie en toelichting in de jaarrekening (toepas-

baar voor boekjaren vanaf 1 januari 2027 maar nog niet goed-

gekeurd binnen de Europese Unie)

• IFRS 19 Dochterondernemingen zonder publieke verantwoor-

dingsplicht – Toelichtingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf

1 januari 2027 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese

Unie)

• Aanpassingen aan IFRS 9 en IFRS 7 Classificatie en waardering

van financiële instrumenten (toepasbaar voor boekjaren vanaf

1 januari 2026)

• Jaarlijkse Verbeteringen – Volume 11 (toepasbaar voor boekja-

ren vanaf 1 januari 2026)

• Aanpassingen aan IFRS 9 en IFRS 7 Contracten die verwijzen

naar van de natuur afhankelijke elektriciteit (toepasbaar voor

boekjaren vanaf 1 januari 2026)

• Aanpassingen aan IAS 21 De gevolgen van wisselkoerswijzi-

gingen – Vertaling naar een presentatiemunteenheid van een

hyperinflatoire economie (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1

januari 2027 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese

Unie)

De Vennootschap verwacht dat de toepassing van deze

standaarden en interpretaties geen of slechts een niet-materiële

impact zal hebben op de geconsolideerde financiële staten,

met uitzondering van IFRS 18, waarvan Xior Student Housing

momenteel de impact beoordeelt.

10.6.3 GRONDSLAG VOOR DE OPSTELLING

De financiële informatie wordt opgesteld in duizenden euro’s,

afgerond op het dichtste duizendtal. De Vennootschap voert

haar boekhouding eveneens in euro.

De vastgoedbeleggingen

(inclusief de projecten) en de afdekkingsinstrumenten worden

aan werkelijke waarde geboekt. De andere rubrieken van de

geconsolideerde financiële rekeningen zijn opgesteld op basis

van de historische kostprijs. Hieronder volgt een samenvatting

van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving.

10.6.4 SIGNIFICANTE BOEKHOUDKUNDIGE

BEOORDELINGEN EN BELANGRIJKE BRONNEN

VAN SCHATTINGSONZEKERHEDEN

Significante beoordelingen bij het opstellen van de

financiële staten

• Bepalen bij de verwerving van de controle over een entiteit die

vastgoedbeleggingen aanhoudt, of zo’n acquisitie wordt be-

schouwd als business combination. In alle gevallen werden de

respectievelijke transacties verwerkt als directe aankopen van

activa (ook bij verwerving van aandelen in vastgoedvennoot-

schappen) en werd IFRS 3 Business Combinations niet toe-

gepast (zie toelichting 10.6.6). IFRS 3 Revised werd toegepast

vanaf het boekjaar beginnend op 1 januari 2020 (zie toelichting

10.6.2).

• Bepalen of afgeleide financiële instrumenten kwalificeren

voor hedge accounting. De Vennootschap heeft geen hed-

ginginstrumenten die kwalificeren als hedge accounting en de

evoluties in de fair value van de hedginginstrumenten worden

dan ook verwerkt via de resultatenrekening.

Bepaling van de fair value van de vastgoedbeleggingen

De fair value van de vastgoedbeleggingen wordt bepaald

door onafhankelijke Waarderingsdeskundigen conform

de GVV-reglementering. De fair value wordt door de

Waarderingsdeskundigen bepaald op basis van de discounted

cash flow methode of de huurkapitalisatiemethode (zie voor

meer informatie Hoofdstuk 8.2.3.1 van dit Jaarverslag).

10.6.5 GRONDSLAG VOOR CONSOLIDATIE

De overgenomen bedrijven gedurende het afgelopen boekjaar

werden niet als bedrijfscombinaties verwerkt zoals gedefinieerd

onder IFRS 3 maar als aankoop van activa, gezien we enkel

het actief en in bepaalde gevallen het huurcontract hebben

overgenomen en deze vervolgens volledig hebben geïntegreerd

in onze organisatie.

(i) Dochterondernemingen

Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming

controle uitoefent. Een onderneming oefent derhalve controle

over een dochteronderneming uit als, en alleen als, de

moederonderneming:

• controle over de deelneming heeft;

• is blootgesteld aan, of rechten heeft op veranderlijke opbreng-

sten, uit hoofde van haar betrokkenheid bij de deelneming en;

• over de mogelijkheid beschikt haar controle over de deelne-

ming te gebruiken om de omvang van de opbrengsten van de

investeerder te beïnvloeden.

De vennootschappen waarover de Groep de controle heeft

om het financieel en operationeel beleid te bepalen teneinde

voordelen te verkrijgen uit haar activiteiten, worden volledig

opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van de Groep

(integrale consolidatie).

Dit betekent dat de activa, passiva en resultaten van de Groep

integraal worden tot uiting gebracht. Intragroepstransacties en –

winsten worden voor 100% geëlimineerd.

De minderheidsbelangen

zijn de belangen in de dochterondernemingen die rechtstreeks

noch onrechtstreeks door de Groep worden aangehouden.

Wijzigingen in het belang van de Vennootschap in een

dochtervennootschap die niet tot een verlies van zeggenschap

leiden, worden behandeld als eigenvermogenstransacties.

De boekwaarden van het belang van de Groep en de

minderheidsbelangen worden derhalve aangepast om de

nieuwe proportionele belangen in de dochteronderneming te

weerspiegelen.

Wanneer de Vennootschap de zeggenschap verliest over

een dochtervennootschap wordt de winst of het verlies bij

afstoting berekend als het verschil tussen (i) de som van de

reële waarde van de ontvangen vergoeding en de reële waarde

van het aangehouden belang en (ii) de voorheen opgenomen

boekwaarden van de activa (met inbegrip van goodwill) en de

verplichtingen van de dochteronderneming en de eventuele

minderheidsbelangen. Bedragen die voorheen opgenomen

zouden zijn in de andere elementen van het totaalresultaat met

betrekking tot de dochteronderneming worden op dezelfde

manier opgenomen (d.i. herclassificatie naar winst of verlies

of rechtstreeks naar het overgedragen resultaat) als wanneer

de betreffende activa of verplichtingen werden afgestoten.

De reële waarde van elk aangehouden belang in de vroegere

dochteronderneming op datum van het verlies van zeggenschap

wordt als de reële waarde bij initiële opname beschouwd voor

waardering volgens IAS 39 Financiële instrumenten: opname

en waardering, of indien van toepassing, als de kost bij initiële

opname van een geassocieerde deelneming of entiteit waarover

gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend.

(ii) Joint Ventures

Joint ventures zijn die ondernemingen waarover de groep

gezamenlijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele

toepassing wanneer de strategische, financiële en operationele

beslissingen met betrekking tot de activiteit, unanieme

instemming vereisen van de partijen die de zeggenschap delen

(de deelnemers in de joint venture). Zoals gedefinieerd in IFRS

11 Gezamenlijke overeenkomsten, worden de resultaten en de

balansimpact van de joint venture Uhub Investments Boavista

waarin Xior 25% + 1 aandeel aanhoudt verwerkt volgens de

vermogensmutatiemethode.

overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van

(iii) Uit de consolidatie geëlimineerde transacties

Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en

niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties tussen

ondernemingen van de Groep, worden bij de opmaak van de

geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd.

10.6.6 BEDRIJFSCOMBINATIES EN GOODWILL

Wanneer de Groep de controle verwerft over een geïntegreerd

geheel van activiteiten en activa, zoals gedefinieerd in IFRS

3 Bedrijfscombinaties, worden de identificeerbare activa,

verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van de

verworven onderneming aan hun reële waarde opgenomen op de

aanschaffingsdatum.

De goodwill vertegenwoordigt het positieve

verschil tussen het totaal van de overgedragen vergoeding, het

bedrag van de minderheidsbelangen en, indien van toepassing,

de reële waarde van het voorheen aangehouden belang in de

overgenomen partij en het aandeel van de Groep in de reële

waarde van de netto identificeerbare activa. Als dit verschil

negatief is (negatieve goodwill), wordt het onmiddellijk in het

resultaat geboekt na een herbeoordeling van de waarden.

Na de initiële opname wordt de goodwill niet afgeschreven,

maar onderworpen aan een impairment test die elk jaar wordt

uitgevoerd met de kasstroomgenererende eenheden waaraan

de goodwill werd toegewezen. Indien de boekwaarde van een

kasstroomgenererende eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt,

zal het hieruit volgende waardeverlies geboekt worden in het

resultaat en in eerste instantie opgenomen worden in mindering

van de eventuele goodwill en vervolgens aan de andere activa van

de eenheid, verhoudingsgewijs aan hun boekwaarde.

Een waardevermindering op goodwill wordt niet tijdens een later

boekjaar hernomen.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

199

200

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.6.7 VREEMDE VALUTA

De individuele jaarrekeningen van elk groepslid, worden

gepresenteerd in de munteenheid van de primaire economische

omgeving waarin de entiteit actief is (haar functionele valuta).

Voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening,

worden de resultaten en de financiële positie van elke entiteit

uitgedrukt in euro, met name de functionele valuta van de

moederonderneming, en de valuta voor het presenteren van de

geconsolideerde jaarrekening.

Transacties in vreemde valuta

Transacties in vreemde valuta worden meteen geboekt tegen

de wisselkoers op datum van de transactie. Monetaire activa en

passiva in vreemde valuta worden omgerekend aan de slotkoers.

Gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoersverschillen

worden opgenomen in de resultatenrekening, behoudens deze

met betrekking tot intragroepsleningen die beantwoorden

aan de definitie van netto-investering in een buitenlandse

activiteit. Leningen aan dochtervennootschappen worden altijd

in euro verstrekt. In dat geval worden de valutakoersverschillen

opgenomen in een afzonderlijke component van het eigen

vermogen en worden ze in de winst- en verliesrekening verwerkt

na afstoting van de netto-investering of na terugbetaling.

Buitenlandse activiteiten

Activa en passiva worden omgerekend tegen slotkoers. De

resultatenrekening wordt omgerekend tegen de gemiddelde

koers over het boekjaar. De omrekeningsverschillen die hieruit

ontstaan, worden opgenomen in een afzonderlijke component

van het eigen vermogen. Deze omrekeningsverschillen worden

opgenomen in de resultatenrekening wanneer de buitenlandse

entiteit wordt afgestoten, verkocht of geliquideerd.

10.6.8 VASTGOEDBELEGGINGEN

(i) Algemeen

Onroerende goederen die worden aangehouden voor huurop-

brengsten op lange termijn, voor waardestijgingen of voor beide,

en die niet dienen voor eigen gebruik door de Vennootschap,

worden als een vastgoedbelegging geboekt.

Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig

gebruik als een vastgoedbelegging (projectontwikkeling), wordt

tevens opgenomen in de rubriek Vastgoedbeleggingen (cf. infra).

Terreinen die worden aangehouden met als doel hierop project-

ontwikkelingen te starten met het oog op latere verhuur en

waardestijging op termijn, maar waarvoor nog geen concrete

bouwplannen of projectontwikkelingen zijn gestart (grondreserve),

worden tevens als vastgoedbelegging beschouwd.

Ook de gebruiksrechten erkend in de balans voor de concessie of

erfpacht worden tevens als vastgoedbelegging beschouwd.

De financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de

verwerving van een vastgoedbelegging worden mee geactiveerd.

(ii) Waardering bij initiële opname

Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen die

verhuurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) verhuurinkomsten

genereren. Vastgoedbeleggingen worden bij de aankoop

gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, met inbegrip van

bijkomende transactiekosten zoals professionele erelonen,

wettelijke diensten, registratiebelastingen en andere

overdrachtsbelastingen en niet aftrekbare BTW. Indien het

onroerend goed verworven wordt via een aandelentransactie

en het Belgisch vastgoed betreft, omvat de aanschaffingsprijs

eveneens een aanpassing voor de exit-taks, verschuldigd door

vennootschappen waarover de Vennootschap directe of indirecte

controle verwerft (zij wordt in principe in mindering gebracht

van de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het een

belasting op de latente meerwaarde betreft die in hoofde van de

verworven vennootschap bestond voor de controleverwerving),

tenzij deze vennootschappen niet in aanmerking komen voor fusie

met de Vennootschap (op beslissing van de raad van bestuur van

de Vennootschap). De commissielonen betreffende de aankopen

van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die

aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.

Indien het vastgoed wordt verkregen via de verwerving van de

aandelen van een vastgoedvennootschap, via inbreng in natura

van een onroerend goed tegen uitgifte van nieuwe aandelen of

via een fusie door overname van een vastgoedvennootschap,

worden de aktekosten, audit- en consulting kosten, fusiekosten

e.a. kosten eveneens geactiveerd.

Het vastgoed omvat tevens de vaste inrichtingswerken alsook het

meubilair van de studentenkamers indien de studentenkamers

gemeubeld verhuurd worden.

(iii) Waardering na initiële opname

Na de initiële opname worden de vastgoedbeleggingen

gewaardeerd door de Waarderingsdeskundige.

De Waarderingsdeskundige waardeert op het einde van elk

kwartaal op precieze wijze de volgende bestanddelen:

•

De onroerende goederen, de onroerende goederen door be-

stemming en de zakelijke rechten op onroerende goederen die

worden gehouden door de Vennootschap of, in voorkomend

geval, door een vastgoedvennootschap waarover zij zeggen-

schap heeft;

Reële waarde (zoals bepaald door IFRS 13) wordt gedefinieerd als

de prijs die zou worden ontvangen voor de verkoop van een actief

of betaald voor de overdracht van een verplichting in een ordelijke

transactie tussen marktdeelnemers op de waarderingsdatum,

op de belangrijkste markt voor het actief of de verplichting.

Vanuit het perspectief van de verkoper is dit de waarde van

de vastgoedbelegging na aftrek van overdrachtsbelastingen. In

België hangt het effectieve bedrag van deze belasting af van de

overdrachtswijze, de status van de koper en de geografische

ligging van het actief. De eerste twee elementen, en dus ook het

volledige bedrag van de verschuldigde belastingen, zijn daarom

pas bekend wanneer de eigendomsoverdracht is voltooid.

Als gevolg hiervan varieert het werkelijke percentage van de

overdrachtsbelasting van 0% tot 12,50%. In 2006 analyseerde

een panel van onafhankelijke vastgoeddeskundigen een

representatief aantal transacties om de gemiddelde impact

van overdrachtsbelastingen op de Belgische markt te bepalen.

Het panel heeft de gemiddelde impact van overdrachtsrechten

vastgesteld op 2,5%. In 2016 en 2025 werd deze berekening

geüpdatet volgens dezelfde methodologie, wat de eerder

vastgestelde percentages bevestigde.

Het panel van onafhankelijke vastgoeddeskundigen concludeerde

dat een algemene aanpak over alle subsectoren heen logisch en

consistent is, en dat het tarief van 2,5% kan worden gehandhaafd

voor vastgoed met een waarde van meer dan 2,5 MEUR. Onder

deze drempel werd vastgesteld dat het standaardtarief voor

registratierechten werd toegepast. Het tarief zal om de vijf

jaar worden herzien of wanneer de fiscale context aanzienlijk

verandert. Het tarief zal alleen worden aangepast als de drempel

van 0,5% wordt overschreden.

Xior Student Housing heeft slechts een beperkt aantal activa in

haar Belgische portefeuille met een individuele waarde van minder

dan 2,5 MEUR. Sommige van deze panden, gelegen in Leuven, liggen

naast elkaar en werden daardoor in het verleden door de schatter

als een cluster beschouwd. Bijgevolg wordt de reële waarde voor

deze clusterpanden bepaald door 2,5% af te trekken van de

waarde van de panden (in overeenstemming met de waardering

tegen “reële waarde” van haar waarderingsdeskundigen). In lijn

met haar strategie heeft Xior Student Housing in principe niet

de intentie om individuele panden binnen deze clusters met

een investeringswaarde van minder dan 2,5 MEUR te verkopen.

Xior Student Housing volgt de waardering van de onafhankelijke

schatters in overeenstemming met de GVV-wetgeving.

Voor de gebouwen gelegen buiten België wordt door de

onafhankelijke Waarderingsdeskundigen rekening gehouden met

de theoretische lokale registratiebelastingen.

Registratiebelastingen van toepassing per land

Nederland	10,4%
Spanje	1,07% - 3,02%
Portugal	7,5%
Denemarken	0,61%
Zweden	0
Polen	0
Duitsland	6,8 – 7,8%

Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variaties in de Reële

Waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de

winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en

worden bij de winstverdeling toegewezen aan de “Reserve voor

het saldo van de variaties in de Reële Waarde van vastgoed”.

10.6.9 PROJECTONTWIKKELINGEN

Onder projectontwikkelingen vallen de terreinen en gebouwen

in ontwikkeling waardoor deze gedurende een bepaalde periode

enkel investeringen vergen en geen huurinkomsten opleveren.

Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld zijn voor

toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen

in de sub rubriek ‘Projectontwikkelingen’ van de rubriek

‘Vastgoedbeleggingen’ en conform IAS 40 gewaardeerd aan hun

Reële Waarde minus nog op te lopen kosten en minus eventuele

ontwikkelmarge totdat de ontwikkeling voltooid is. Op dat ogenblik

worden de activa overgeboekt naar de sub rubriek ‘Vastgoed

beschikbaar voor verhuur’ van de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’,

steeds aan Reële Waarde ‘at completion’.

Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan Reële

Waarde indien aan al de volgende criteria voldaan is: (i) de te

maken projectkosten kunnen betrouwbaar worden ingeschat

en (ii) alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de

projectontwikkeling zijn bekomen. Deze Reële Waarde waardering

is gebaseerd op de waardering door de Waarderingsdeskundige

(volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt

rekening met de nog te maken kosten (inclusief een raming voor

onvoorziene kosten) voor de volledige afwerking van het project.

Potentiële winsten op projectontwikkelingen worden pas bij

realisatie van het project opgenomen, eens ze vaststaand zijn.

Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde

kosten en alle daaropvolgende investeringen die als

transactiekosten (kosten van nieuw- en/of verbouwingswerken,

inclusief de aanschaffingswaarde van het terrein en het bouwklaar

maken van het terrein) worden erkend, worden op de balans

opgenomen.

De interestkosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de

projectontwikkeling worden geactiveerd als deel van de kostprijs

van de projectontwikkeling. Interestkosten worden geactiveerd

aan de gemiddelde financieringskost van de Vennootschap.

De activering van financieringskosten, conform IAS 23, als

onderdeel van de kostprijs van een in aanmerking komend actief

gebeurt enkel als:

• uitgaven voor het actief worden gedaan;

• financieringskosten worden gemaakt;

• activiteiten aan de gang zijn om het actief voor te bereiden op

zijn beoogde gebruik.

De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens

lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbroken

en wordt in elk geval stopgezet op het moment dat het actief klaar

is voor verhuring.

De rubriek ‘Projectontwikkelingen’ is een sub rubriek van de

post ‘Vastgoedbeleggingen’ en wordt mee opgenomen in de

berekening van de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille in

uitbating.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

201

202

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.6.10 UITGAVEN VOOR WERKEN AAN

VASTGOEDBELEGGINGEN

De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten

laste van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven

geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige

economische voordelen en worden geactiveerd indien de

verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen

erdoor verhogen. Er zijn drie soorten uitgaven:

•

Kosten van structureel en occasioneel onderhoud, herstellin-

gen en opfrissingswerken aan bestaande inrichting en meubi-

lair, inclusief de interne personeelskosten van de werknemers

die deze herstellingen uitvoeren: deze komen ten laste van het

operationeel vastgoedresultaat en worden opgenomen onder

de post ‘technische kosten’.

• Nieuwe investeringen en vervangingsinvesteringen in inrichting

en meubilair: deze kosten worden geactiveerd en toegevoegd

aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen in de mate

dat de studentenkamers gemeubeld verhuurd worden en de

nieuwe investeringen en vervangingsinvesteringen tot een ver-

hoging/instandhouding van het huurniveau leiden.

•

Kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken: ver-

bouwingen zijn occasionele werken die een functie aan het

gebouw toevoegen of het bestaande comfort niveau aanzienlijk

verbeteren zodat ze een verhoging van de huurprijs en/of huur-

waarde met zich meebrengen. Deze kosten worden geactiveerd

en dus toegevoegd aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleg-

gingen. De kosten hebben betrekking op materialen, erelonen,

aannemingswerken en interne personeelskosten.

Conform IAS

23 worden de kosten voor leningen, specifiek aangegaan voor

deze verbouwingswerken, eveneens geactiveerd en dus toe-

gevoegd aan de Reële Waarde van de vastgoedbelegging voor

zover het gebouw in kwestie in deze periode geen opbrengsten

genereert.

Ook onroerende voorheffingen, heffingen en andere

vastgoedkosten die betrekking hebben op het gebouw dat

deze verbouwing ondergaat, worden op deze manier verwerkt,

zo lang het gebouw geen inkomsten genereert. De nog uit te

voeren werken worden door de Waarderingsdeskundige in min-

dering gebracht van de waardering, na uitvoering worden deze

kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de Reële Waarde

van de vastgoedbeleggingen.

10.6.11 VERVREEMDING VAN EEN VASTGOEDBELEGGING

De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een

vastgoedbelegging (ten opzichte van de reële waarde) komen in

de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post

‘Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen’. Aangezien

het vastgoed verkocht is, wordt zowel de “Reserve voor het

saldo van de variaties in de Reële Waarde van vastgoed” als

de ‘Reserve voor de impact op de Reële Waarde van geschatte

mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van

vastgoedbeleggingen’ met betrekking tot het verkochte pand

overgeboekt naar beschikbare reserves.

Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen,

transactiekosten en verplichtingen aangegaan naar aanleiding

van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen

verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.

10.6.12 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA

De materiële vaste activa, andere dan vastgoedbeleggingen,

worden geclassificeerd als ‘andere materiële vaste activa’ en

worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, verminderd

met de geaccumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen.

De lineaire afschrijvingsmethode wordt toegepast op basis van

de verwachte gebruiksduur.

In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden

afschrijvingen pro rata temporis het aantal maanden dat het

actief in gebruik was, geboekt.

De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van toepassing:
• Gebouwen voor eigen gebruik:	4%
• Installaties, machines en uitrusting:	20%
• Meubilair:	10%
• Rollend materieel:	20%
• Informaticamaterieel:	33%

De verwachte gebruiksduur en afschrijvingsmethode worden

ten minste jaarlijks herzien bij de afsluiting van het boekjaar.

Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder

waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de

boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de

boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde, wordt een

bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.

Op het ogenblik van de verkoop of buitengebruikstelling van

materiële vaste activa, andere dan vastgoedbeleggingen,

worden de aanschaffingswaarde en de afschrijvingen die

daarop betrekking hebben, uit de balans verwijderd en worden

de gerealiseerde meer- of minderwaarden in de winst- en

verliesrekening opgenomen.

De uitgaven voor werken aan andere materiële vaste activa

worden hetzelfde behandeld als uitgaven voor werken aan

vastgoedbeleggingen.

10.6.13 VASTE ACTIVA OF GROEPEN VAN ACTIVA

BESTEMD VOOR VERKOOP

Vaste activa en groepen activa die worden afgestoten, worden

geclassificeerd als activa bestemd voor verkoop indien hun

boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een

verkooptransactie en niet door het voortgezette gebruik ervan.

Deze voorwaarde is enkel en alleen vervuld wanneer de verkoop

zeer waarschijnlijk is en het actief (of de groep activa die wordt

afgestoten) in zijn huidige staat onmiddellijk beschikbaar is voor

verkoop. Het management moet zich verbonden hebben tot

een plan voor de verkoop van het actief (of de groep activa die

wordt afgestoten), die naar verwachting in aanmerking komt voor

opname als een voltooide verkoop binnen één jaar na de datum

van de classificatie.

Vastgoedbeleggingen aangehouden voor verkoop worden op

dezelfde wijze gewaardeerd als andere vastgoedbeleggingen (aan

Reële Waarde), conform IAS 40.

Andere vaste activa aangehouden voor verkoop worden

gewaardeerd tegen de laagste waarde van hun boekwaarde en

hun Reële Waarde minus verkoopkosten (conform IFRS 5).

10.6.14 FINANCIËLE INSTRUMENTEN

De Vennootschap kan financiële afgeleide producten gebruiken

(interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico’s

afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten.

De financiële afgeleide producten worden opgenomen onder de

vlottende en vaste financiële activa indien hun reële waarde

positief is en onder de langlopende en kortlopende financiële

verplichtingen indien hun reële waarde negatief is.

Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële

waarden van de financiële derivaten worden onmiddellijk verwerkt

in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan

de voorwaarden voor hedge accounting. De reële waarde van

de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Vennootschap

verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële

rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de

geldende rente, het kredietrisico van de betreffende tegenpartij

en het kredietrisico van de onderneming in aanmerking wordt

genomen.

Wanneer een indekkingsinstrument vervalt of verkocht wordt,

of wanneer een indekking niet langer voldoet aan de criteria

van hedge accounting, blijven de geaccumuleerde winsten en

verliezen in eerste instantie behouden in het eigen vermogen.

Ze worden pas opgenomen in de resultatenrekening wanneer de

verbintenis of de afgedekte kasstromen worden opgenomen in

de resultatenrekening.

10.6.15 VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen op ten hoogste één jaar worden gewaardeerd tegen

hun nominale waarde, na aftrek van waardeverminderingen voor

dubieuze of oninbare vorderingen.

Niet-afgeleide financiële instrumenten, die worden aangehouden

in het kader van een bedrijfsmodel dat gericht is op het

aanhouden van financiële activa om contractuele kasstromen te

ontvangen en contractvoorwaarden van het financiële actief die

op een bepaald moment zorgen voor kasstromen die uitsluitend

aflossingen en rentebetalingen op uitstaande hoofdsommen

betreffen, worden gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs.

Deze waarderingsmethode wordt voornamelijk toegepast op

langetermijnvorderingen en handelsvorderingen.

Bijzondere waardevermindering: conform IFRS 9 is Xior verplicht

verwachte kredietverliezen op handelsvorderingen te erkennen:

voorziening voor dubieuze debiteuren worden op individuele basis

aangelegd wanneer deze nodig zijn. Voor het aanleggen van de

voorziening dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan:

de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van kortbij

opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management of

wanneer er duidelijke aanwijsbare redenen zijn dat de vordering

niet meer kan geïnd worden, wordt een voorziening aangelegd.

Daarbovenop wordt er een algemene provisie aangelegd ten

belope van 25% van vorderingen die meer dan 180 dagen uitstaan.

Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct

opvraagbare deposito’s en andere kortlopende, uiterst liquide

beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in

geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel

risico van waardevermindering in zich dragen. Ze worden

gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs en bijkomende

kosten worden onmiddellijk in de resultatenrekening verwerkt.

10.6.16 EIGEN VERMOGEN

Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij oprichting,

fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten (notaris, honoraria

plaatsingspartners, …) die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de

uitgifte van nieuwe aandelen worden afgetrokken van het eigen

vermogen. Kosten van due diligence worden geactiveerd op het

actief.

Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat totdat

de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden

toekent. Daarna worden deze dividenden geboekt als een schuld.

10.6.17 VOORZIENINGEN

Een voorziening wordt opgenomen wanneer:

•

de Vennootschap een bestaande – juridisch afdwingbare of

feitelijke – verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis

uit het verleden;

• het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist

zijn om de verplichting af te wikkelen; en

•

het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan

worden geschat.

Het bedrag dat wordt opgenomen als een voorziening is de

beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande

verplichting op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend

met de risico’s en onzekerheden verbonden aan de verplichting.

Volledigheidshalve wordt in het kader van deze Voorzieningen

eveneens verwezen naar Hoofdstuk 10.9.35 van dit Jaarverslag

in verband met ‘Gerechtelijke en arbitrageprocedures’.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

203

204

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.6.18 FINANCIËLE VERPLICHTINGEN

Financiële verplichtingen worden op de balans opgenomen

onder kortlopende of langlopende verplichtingen, naargelang hun

vervaldag binnen de twaalf maanden na de afsluitdatum.

Handelsschulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde

kostprijs.

Interest dragende leningen worden initieel aan de reële waarde, na

aftrek van de transactiekosten, opgenomen. Vervolgens worden de

interestdragende leningen gewaardeerd aan de geamortiseerde

kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, met

interestkosten opgenomen volgens de effectieve rente.

De effectieve-rentemethode is een methode voor het berekenen

van de geamortiseerde kostprijs van een financiële verplichting

en voor het toerekenen van interestkosten aan de desbetreffende

periode. De effectieve rentevoet is de rentevoet die de verwachte

stroom van toekomstige geldontvangsten (met inbegrip van

betaalde of ontvangen provisies en vergoedingen die integraal deel

uitmaken van de effectieve rentevoet alsook transactiekosten en

alle overige premies en kortingen) tijdens de verwachte looptijd

van de financiële verplichting of, indien relevant, een kortere

periode, exact disconteert tot de netto boekwaarde bij initiële

opname.

IFRS 16 voorziet een comprehensief model voor de identificatie

van lease-overeenkomsten en hun boekhoudkundige verwerking

in de jaarrekening van zowel leasinggever als leasingnemer. Sinds

de inwerkingtreding vervangt deze standaard IAS 17 Lease-

overeenkomsten en de daarmee gepaard gaande interpretaties.

IFRS 16 introduceert belangrijke wijzigingen met betrekking tot

de boekhoudkundige verwerking van lease-overeenkomsten

in hoofde van de leasingnemer, waarbij het onderscheid

tussen operationele en financiële leases wegvalt en activa en

verplichtingen erkend worden voor alle lease-overeenkomsten

(behalve uitzonderingen voor korte-termijn leases of activa

met een lage waarde). In tegenstelling tot de verwerking van

lease-overeenkomsten door de leasingnemer, behoudt IFRS 16

nagenoeg alle bepalingen uit IAS 17 – Lease-overeenkomsten

met betrekking tot de verwerking van lease-overeenkomsten

door de leasinggever. Dit wil zeggen dat leasinggevers blijvend de

lease-overeenkomsten moeten classificeren als operationele of

financiële lease-overeenkomsten.

Ten gevolge van de XL Fund transactie in 2020 heeft Xior 2

vastgoedobjecten verworven waarvoor IFRS 16 van toepassing is.

Hiervoor werd dan ook de nodige schuld opgenomen onder de

overige langlopende schulden. In 2021 werd een vastgoedobject

in Breda verworven waarvoor eveneens IFRS 16 van toepassing is.

Hetzelfde geldt voor het pand te Zaragoza, het pand in Krakau en

de in 2025 aangekochte panden te Wolska en Wroclaw.

Opties op aandelen worden verwerkt in de balans aan de verwachte

uitoefenprijs, indien de prijs gelinkt is aan de Reële Waarde van

het vastgoed, of aan de overeengekomen conventionele waarde,

indien de prijs vastligt.

Deze opties worden onder langlopende of kortlopende

schulden geboekt. Voor opties op de aandelen van een

minderheidsaandeelhouder wordt de optie geboekt t.o.v. het

eigen vermogen (Debiteren Eigen vermogen van de groep).

Opties op de aandelen van joint ventures worden geboekt t.o.v.

Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint

ventures vermogensmutatie.

10.6.19 VASTGOEDRESULTAAT

Het netto huurresultaat omvat de huren, operationele lease-

vergoedingen en andere inkomsten die hiermee verband houden

min de met verhuur verbonden kosten zoals te betalen huur op

gehuurde activa, waardeverminderingen op handelsvorderingen.

Huurkortingen worden gespreid in de resultatenrekening

opgenomen over de minimum duurtijd van het contract.

De recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen

door de huurder op verhuurde gebouwen omvat voornamelijk

de recuperatie van kosten van verwarming, water, elektriciteit

en internet die door middel van een kostenforfait in één bedrag

bij de start van de huurovereenkomst betaald worden door de

huurder en die gespreid in resultaat worden genomen over de

duurtijd van het huurcontract. Onroerende voorheffing wordt niet

doorgerekend en blijft ten laste van de Vennootschap voor wat

betreft studentenhuisvesting. Voor Spanje en Portugal wordt er

gewerkt met een all-in huurprijs. Op basis van de kosten voor

huurlasten wordt een deel van de huur die betaald wordt door de

huurder uit de netto huur geherklasseerd naar recuperatie van

huurlasten.

De huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder

op verhuurde gebouwen omvatten de gemeenschappelijke

lasten alsook de kost van de onroerende voorheffing. De schuld

en kost van de onroerende voorheffing wordt conform IFRIC 21

volledig erkend op het moment dat deze door de Vennootschap

verschuldigd zijn (in casu op 1 januari van het boekjaar).

Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de

vergoeding die is ontvangen en worden lineair in de winst- en

verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking

hebben.

10.6.20 VASTGOEDKOSTEN

De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde

van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden

in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop

ze betrekking hebben.

De technische kosten omvatten onder meer structureel en

occasioneel onderhoud en verliezen uit schadegevallen gedekt

door de verzekeringsmaatschappijen. De commerciële kosten

omvatten onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten

van het vastgoed omvatten hoofdzakelijk: (i) de kosten van

het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, (ii) de

operationele kosten van de verhuurkantoren en (iii) de erelonen

betaald aan derde partijen.

10.6.21 ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP

EN ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN

KOSTEN

Algemene kosten van de Vennootschap zijn kosten die verband

houden met het beheer en de algemene werking van de

Vennootschap. Dit betreft onder meer algemene administratieve

kosten, personeelskosten voor algemeen beheer en afschrijvingen

voor activa die gebruikt worden voor het algemeen beheer.

10.6.22 FINANCIEEL RESULTAAT

Het financieel resultaat bestaat uit de intrestkosten op leningen,

bankkosten en bijkomende financieringskosten zoals de variaties

van indekkingsinstrumenten voor zover deze niet effectief

zijn in de zin van IAS 39, verminderd met de opbrengsten van

beleggingen.

10.6.23 WINSTBELASTING

Deze rubriek omvat de actuele belastinglast op het resultaat

van het boekjaar en de uitgestelde belastingen. Het statuut

van GVV voorziet in een fiscaal transparant statuut, gezien de

GVV enkel nog onderworpen is aan belastingen op specifieke

bestanddelen uit het resultaat zoals verworpen uitgaven

en abnormale en goedgunstige voordelen. Op de winst die

voortkomt uit verhuringen en gerealiseerde meerwaarden (in

België) wordt geen vennootschapsbelasting betaald. Onze

Spaanse vastgoedentiteiten hebben in 2022 het statuut van

Socimi verworven, hetgeen gelijkaardig is aan het GVV statuut.

Bijgevolg zijn ook de winsten uit verhuringen in Spanje vrijgesteld

van vennootschapsbelastingen. De Portugese vastgoedentiteit

Campopre Investments heeft in 2024 het staat van Sic verworven,

hetgeen ook gelijkaardig is aan het GVV statuut. Bijgevolg

zijn ook de winsten uit deze vennootschap vrijgesteld van

vennootschapsbelastingen.

De winstbelasting wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt,

behalve als de belasting betrekking heeft op elementen die

rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat

geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het eigen vermogen

opgenomen. De actuele belastinglast bestaat uit de verwachte

belasting op het belastbaar inkomen van het jaar en de correcties

op vorige boekjaren.

Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden

opgenomen op basis van de balansmethode voor alle tijdelijke

verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde

en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde

belastingverplichtingen worden opgenomen voor alle belastbare

tijdelijke verschillen. Uitgestelde belastingvorderingen worden

opgenomen in de mate dat het waarschijnlijk is dat er voldoende

belastbare winst zal gerealiseerd worden waartegen de tijdelijke

verschillen kunnen worden afgezet.

In aanvulling van de winstbelasting wordt een passieve

uitgestelde belastinglatentie toegerekend aan de latente

meerwaarde van het vastgoed. Deze passieve uitgestelde

belastinglatentie wordt aangepast indien de Reële Waarde of de

boekwaarde van het vastgoed wijzigt, onder meer ten gevolge

van waardeschommelingen of fiscale afschrijvingen. In Nederland

wordt het toegepaste percentage bepaald door rekening te houden

met de geprojecteerde brutomarge op de vastgoedopbrengsten

in Nederland in de komende jaren. Zie onderstaande tabel voor de

percentages in de overige landen.

Spanje	25%
Portugal	21%
Polen	19%
Denemarken	22%
Duitsland	15,825%
Zweden	20,60%

Ten gevolge van de toepassing van IFRS 3 Revised en daaraan

gekoppeld de ‘initiële recognition exemption’ onder IAS 12 §15b,

werden er geen uitgestelde belasting geboekt op het verschil

tussen de boekwaarde bij acquisitie en de conventionele waarde.

Bij vervreemding van het vastgoed via een ‘asset transactie’ is

deze belasting mogelijks verschuldigd. Dit geeft aanleiding tot een

contingent liability. Deze bedraagt 53.163 KEUR per 31 december

2025.

10.6.24 EXIT-TAKS

Uitgestelde belastingverplichtingen worden voor de

dochtervennootschappen geboekt op het verschil tussen de

boekwaarde van de vastgoedbeleggingen na afschrijvingen in de

statutaire jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de

Reële Waarde. Deze uitgestelde belastingen worden geboekt aan

het geldende tarief van de exit taks indien de respectieve raden

van bestuur van de Vennootschap en de dochtervennootschap

de intentie hebben om de dochtervennootschap te fuseren met

de Vennootschap.

(i) Algemeen

De exit-taks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde die

vastgesteld wordt bij een belaste fusie van een gereglementeerde

vastgoedvennootschap met een Belgische onderneming die geen

gereglementeerde vastgoedvennootschap is. Wanneer deze

onderneming voor het eerst in de consolidatiekring van de groep

wordt opgenomen, komt de exit-taks in mindering van het eigen

vermogen van de te fuseren vennootschap. Indien de onderneming

niet onmiddellijk gefuseerd wordt met de gereglementeerde

vastgoedvennootschap worden aanpassingen aan de exit-taks

verplichtingen, die op het ogenblik van de fusie noodzakelijk

zouden blijken ten opzichte van het geprovisioneerde bedrag,

geboekt via de winst- en verliesrekeningen.

(ii) Percentage van de exit-taks

Het percentage van de exit-taks bedraagt 15% vanaf aanslagjaar

2021 (boekjaar startend vanaf 1 januari 2020).

(iii) Grondslag voor de berekening van de exit-taks

De exit-taks is van toepassing bij inbrengen, fusies, splitsingen

en met fusies of splitsingen gelijkgestelde verrichtingen waaraan

de Vennootschap als gereglementeerde vastgoedvennootschap

deelneemt. Dergelijke verrichtingen worden uitdrukkelijk

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

205

206

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

uitgesloten van de fiscale neutraliteit. Zowel de vergunning

als gereglementeerde vastgoedvennootschap als voormelde

verrichtingen waaraan de Vennootschap als gereglementeerde

vastgoedvennootschap zou deelnemen, worden vanuit fiscaal

oogpunt gelijkgesteld met een ontbinding en vereffening van de

betrokken vastgoedvennootschap(pen).

Voor de berekening van de exit-taks wordt de werkelijke waarde

van het maatschappelijk vermogen van de Vennootschap

respectievelijk de betrokken vastgoedvennootschap(pen) op

datum van de vergunning of van de betreffende verrichting

gelijkgesteld met een ‘bij verdeling van maatschappelijk vermogen

uitgekeerde som’. Het positief verschil tussen, enerzijds de bij

wettelijke fictie uitgekeerde som en, anderzijds, de gerevaloriseerde

waarde van het gestort kapitaal wordt als dividend aangemerkt. In

het geval van een met splitsing gelijkgestelde verrichting waaraan

de Vennootschap zou deelnemen, zijn de regels inzake vereffening

en ontbinding slechts van toepassing op het afgesplitste

vermogen van de hierbij betrokken vastgoedvennootschap(pen).

Wanneer de Vennootschap wordt erkend als gereglementeerde

vastgoedvennootschap, wordt de exit-taks toegepast op de latente

meerwaarden en de vrijgestelde reserves van de Vennootschap

op het ogenblik dat zij de vergunning als gereglementeerde

vastgoedvennootschap verwerft (voor zover deze op dat ogenblik

bestaan). Wanneer de Vennootschap als gereglementeerde

vastgoedvennootschap deelneemt aan een inbreng, fusie, splitsing

of een met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichting, wordt de

exit-taks berekend op de latente meerwaarden en de vrijgestelde

reserves van de vastgoedvennootschap die de inbreng door

fusie, splitsing of een gelijkgestelde verrichting doet. De latente

meerwaarden worden berekend als het positief verschil tussen

de fiscale werkelijke waarde van het (afgesplitst) maatschappelijk

vermogen van de betrokken vastgoedvennootschap enerzijds

en de aanschaffingswaarde van dat maatschappelijk vermogen

verminderd met de voorheen fiscaal aangenomen afschrijvingen

en waardeverminderingen anderzijds.

De exit-taks, verschuldigd door vennootschappen waarvan het

vermogen door een gereglementeerde vastgoedvennootschap

wordt overgenomen bij (o.m.) fusie, wordt berekend rekening

houdend met Circulaire Ci.RH.423/567.729 van de Belgische

belastingadministratie van 23 december 2004, waarvan de

interpretatie of praktische toepassing steeds zou kunnen

wijzigen. De "fiscale werkelijke waarde" zoals bedoeld in deze

circulaire wordt door de Vennootschap berekend met aftrek van

registratiebelastingen of BTW (die van toepassing zou zijn in geval

van een verkoop van de activa) (de “Waarde Kosten Koper”) en kan

verschillen van (inclusief lager zijn dan) de Reële Waarde van het

vastgoed zoals opgenomen in de balans van de gereglementeerde

vastgoedvennootschap conform IAS 40.

(iv) Betaling van de exit-taks

Bij een inbreng, fusie, splitsing of een met fusie of splitsing

gelijkgestelde verrichting waaraan de Vennootschap als

gereglementeerde vastgoedvennootschap deelneemt, is de exit-

taks verschuldigd door de vastgoedvennootschap die de inbreng

in de GVV doet. Bij een inbreng in de Vennootschap door middel

van een fusie zal de exit-taks de facto weliswaar verschuldigd zijn

door de Vennootschap als overnemende vennootschap.

(v) Finaliteit van de exit-taks

De Vennootschap geniet als gereglementeerde

vastgoedvennootschap van een afwijkend fiscaal regime.

Zij is onderworpen aan de vennootschapsbelasting, maar

haar belastbare grondslag is beperkt tot (i) de abnormale

of goedgunstige voordelen die ze ontvangt en (ii) de niet als

beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten (andere dan

waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen) (artikel

185bis WIB 1992). De Vennootschap is na haar vergunning als

gereglementeerde vastgoedvennootschap dus niet belast op

haar boekhoudkundig resultaat, wat impliceert dat ook de

meerwaarden die ze realiseert niet in haar belastbare grondslag

zijn opgenomen. Teneinde te vermijden dat de Vennootschap

definitief zou zijn vrijgesteld van de belasting op latente niet-

gerealiseerde meerwaarden en vrijgestelde reserves waarover

ze beschikt op datum van haar vergunning, werd de exit-taks

ingevoerd. Met de heffing van de exit-taks wordt de Vennootschap

op het moment van haar vergunning als gereglementeerde

vastgoedvennootschap a.h.w. geacht voor het verleden af te

rekenen. Dezelfde ratio legis geldt voor de afrekening in hoofde van

de vastgoedvennootschap(pen) betrokken bij een fusie, splitsing

of een met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichting waaraan

de Vennootschap als gereglementeerde vastgoedvennootschap

deelneemt.

(vi) Boekhoudkundige verwerking

De exit taks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde

die vastgesteld wordt bij de belaste fusie van een GVV met een

onderneming die geen GVV is. De verschuldigde exit taks op deze

meerwaarde wordt erkend wanneer de onderneming die geen

GVV is voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt

opgenomen. In principe wordt de voorziening voor exit taks enkel

tussentijds herzien indien deze door de waardestijging van het

onroerend goed van deze onderneming dient verhoogd te worden.

Een eventuele overschatting ten gevolge van waardedalingen

wordt slechts vastgesteld bij de effectieve realisatie van de fusie.

Deze aanpassingen aan de exit taks verplichting worden geboekt

via de winst- en verliesrekeningen.

10.6.25 FINANCIEEL RISICOBEHEER

i. Evolutie van de rentevoeten

Hogere rentevoeten leiden tot een stijging van de financiële kosten

en een daling van het EPRA resultaat. Voor de afdekking van het

renterisico op langetermijnleningen met variabele rentevoet

maakt Xior Student Housing gebruik van financiële instrumenten

van het type IRS. Bij een interest rate swap wordt de variabele

rentevoet ingeruild tegen een vaste rentevoet. Door het gevoerde

rentebeleid zijn 89% van de opgenomen leningen afgedekt met

een vaste rentevoet. De gemiddelde financieringskost van

de openbare GVV bedraagt 3,06%. Er wordt verwezen naar

Hoofdstuk 10.9.22 van dit Jaarverslag voor de potentiële impact

van interestwijzigingen.

ii. Financieringsrisico

De langetermijnfinanciering werd voor het merendeel afgesloten

onder de vorm van “bulletleningen”. Dit zijn leningen waarvan het

kapitaal na een looptijd van drie à tien jaar in zijn geheel dient

terugbetaald te worden. De diversificatie van de financiering

over verschillende banken beperkt het liquiditeitsrisico van

Xior Student Housing. De leningen zijn deels afgesloten tegen

een variabele interestvoet en deels tegen een vaste rentevoet.

Xior Student Housing heeft de nodige afdekkingsverrichtingen

afgesloten, waarbij 89% van haar opgenomen leningen werd

omgezet naar een vaste interestvoet. Het nettoresultaat is dus

slechts in beperkte mate gevoelig voor renteschommelingen.

iii. Kredietrisico

De achterstallige huren worden nauwlettend opgevolgd door Xior

Student Housing. Ingeval van niet-betaling bezit de Vennootschap

meestal een huurwaarborg. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk

10.9.13 van dit Jaarverslag voor verdere details.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

207

208

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.7 SEGMENTINFORMATIE

De segmenteringsbasis voor de rapportering per segment gebeurt

per geografische regio. De huurresultaten worden opgesplitst op

basis van geografische locatie: België, Nederland, Iberia (Spanje en

Portugal), Nordics (Denemarken en Zweden), Duitsland en Polen. Per

locatie wordt bovendien de opsplitsing gemaakt tussen studenten en

andere. Commerciële beslissingen worden genomen op dit niveau en

huuropbrengsten en bezettingsgraad worden op dit niveau opgevolgd.

De categorie niet-toegewezen bedragen omvat alle niet aan een

segment toewijsbare kosten.

Op het niveau van de resultatenrekening wordt enkel het netto-

huurresultaat, het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen,

de variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen en het ander

portefeuilleresultaat opgesplitst per segment.

						31/12/25
	België		Nederland		Iberia		Nordics		Duitsland + Polen		Niet toegewezen	Totaal
Cijfers in duizenden EUR	Studenten	Andere	Studenten	Andere	Studenten	Andere	Studenten	Andere	Studenten	Andere	bedragen
Netto huurresultaat	27.797	4.168	58.376	8.018	32.124	0	22.214	3.401	21.577	1.926	0	179.600
Vastgoedresultaat											8.859	188.459
Vastgoedkosten											-31.832	-31.832
Operationeel vastgoedresultaat												156.627
Algemene kosten											-12.755	-12.755
Andere operationele kosten en opbrengsten											424	424
Operationeel resultaat voor het resultaat op de
portefeuille												144.296
Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen	-1.005	0	0	0	0	-42	0	0	0	0	0	-1.047
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-9.497	-7	-14.136	-10.614	43.951	0	21.862	1.839	5.896	0	0	39.293
Ander portefeuilleresultaat	-1.035	0	-15.130	0	-1.765	0	-916	0	-51.321	0	0	-70.167
Operationeel resultaat												112.375
Financieel resultaat											-29.924	-29.924
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennoot-
schappen en joint ventures											0	0
Resultaat voor belastingen												82.451
Belastingen											-13.779	-13.779
Netto resultaat												68.672
EPRA-winst											102.827	102.827
Resultaat van de portefeuille	-11.537	-7	-29.266	-10.614	42.186	-42	20.946	1.839	-45.425	0	0	-31.921
Totaal Activa	601.474	728	1.358.243	156.822	607.773	0	429.372	61.575	342.854	0	170.091	3.728.933
Vastgoedbeleggingen	601.474	728	1.358.243	156.822	607.773	0	429.372	61.575	342.854	0		3.558.842
Andere activa											170.091	170.091
Totaal passiva en eigen vermogen											3.728.933	3.728.933
Eigen vermogen											1.753.131	1.753.131
Verplichtingen											1.975.802	1.975.802

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

209

210

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

						31/12/24
	België		Nederland		Iberia		Nordics		Duitsland + Polen		Niet toegewezen	Totaal
Cijfers in duizenden EUR	Studenten	Andere	Studenten	Andere	Studenten	Andere	Studenten	Andere	Studenten	Andere	bedragen
Netto huurresultaat	28.316	2.811	55.123	8.890	28.507	0	27.415	3.364	11.927	1283		167.638
Vastgoedresultaat											4.330	171.968
Vastgoedkosten											-30.678	-30.678
Operationeel vastgoedresultaat												141.291
Algemene kosten											-12.669	-12.669
Andere operationele kosten en opbrengsten											1.561	1.561
Operationeel resultaat voor het resultaat op de
portefeuille												130.183
Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen	-15.185	0	-7.919	-4.436	0	-672	0	0	0	0	0	-28.213
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-201	5	54.626	-6.620	20.178	0	-15.902	-2.175	8.191	0	0	58.104
Ander portefeuilleresultaat	-2.408	0	-5	0	-1.908	0	-7.581	0	-16.336	0	-356	-28.594
Operationeel resultaat												131.480
Financieel resultaat											-55.542	-55.542
Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennoot-
schappen en joint ventures											0	0
Resultaat voor belastingen												75.939
Belastingen											-9.427	-9.427
Netto resultaat												66.509
EPRA-winst											91.240	91.240
Resultaat van de portefeuille	-17.794	5	46.702	-11.056	18.270	-672	-23.483	-2.175	-8.145	0	-356	1.297
Totaal Activa	607.573	735	1.312.933	143.629	562.598	391	402.681	59.785	223.727	0	206.391	3.520.445
Vastgoedbeleggingen	607.573	735	1.312.933	143.629	562.598	391	402.681	59.785	223.727	0		3.314.054
Andere activa											206.391	206.391
Totaal passiva en eigen vermogen											3.520.445	3.520.445
Eigen vermogen											1.634.504	1.634.504
Verplichtingen											1.885.941	1.885.941

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

211

212

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.8 ALTERNATIEVE PRESTATIE INDICATOREN (APM’S)

APM benaming	Definitie	Gebruik
EPRA-winst	Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- ander porte-feuilleresultaat, +/- resultaat op verkopen van vastg oedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 cor-recties.	Meten van het resultaat van de strategische operationele activiteiten, met uitsluiting van de variaties in de reële waarde van vastgoed-beleggingen, ander portefeuilleresultaat, re-sultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en de uitgestelde belastin-gen m.b.t. IAS 40. Dit geeft aan in welke mate dividendbetalingen ondersteund worden door de winst.
Resultaat van de portefeuille	Resultaat op de verkopen van vastgoedbe-leggingen +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuille-resultaat.	Meten van de gerealiseerde en niet-gereali-seerde winst/verlies op de vastgoedbeleg-gingen.
Gemiddelde interestvoet	Interestkosten inclusief IRS interestkos-ten gedeeld door de gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode.	Meten van de gemiddelde interestkost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren.
Gemiddelde interestvoet excl. IRS interestkosten	Interestkosten exclusief IRS interestkos-ten gedeeld door de gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode.	Meten van de gemiddelde interestkost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren.
Gemiddelde financieringskost	Interestkosten inclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode.	Meten van de gemiddelde financieringskost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren.
Gemiddelde financieringskost excl. IRS interestkosten	Interestkosten exclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode.	Meten van de gemiddelde financieringskost van de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te maken + analyse van de evolutie over de jaren.
EPRA-winst per aandeel	Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- overig portefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 cor-recties gedeeld door het gemiddelde aantal aandelen.	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en inter-nationale vastgoedspelers.
EPRA NAW	Dit is de NAV die werd Dit is de NAV die werd aangepast zodat ze ook vastgoed en overige investeringen tegen hun reële waarde omvat en die bepaalde posten uitsluit die naar ver-wachting geen vaste vorm zullen krijgen in een bedrijfsmodel met vastgoedbeleggingen op lange termijn.	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en inter-nationale vastgoedspelers.
EPRANet Reinstatement Value (NRV)	Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed verkopen en beoogt de waarde te vertegen-woordigen die nodig is om het vastgoed te herbouwen.	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en in-ternationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarrekening om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken.

APM benaming	Definitie	Gebruik
EPRA Net Tangible Asset (NTA)	Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke uitgestelde belasting zich kristalliseren.	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en in-ternationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarrekening om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken.
EPRA Net Disposal Value (NDV)	Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een ‘uitverkoop scenario’, waarbij uitge-stelde belasting, financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen zijn berekend naar de volledige omvang, na aftrek van dedaaruit voortvloeiende belasting.	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en in-ternationale vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarrekening om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken.
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)	Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren op afsluitda-tum, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de por-tefeuille verhoogd met de geschatte muta-tierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen.	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en inter-nationale vastgoedspelers.
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (Aangepast NIR)	Deze maatstaf integreert een aanpassing van de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen huurincen-tives.	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en inter-nationale vastgoedspelers.
EPRA-huurleegstand	Geschatte huurwaarde van leegstaande units gedeeld door de geschatte huurwaarde van de totale portefeuille.	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en inter-nationale vastgoedspelers.
EPRA Kost Ratio (incl. leegstandskosten)	EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten ver-minderd met de te betalen huur op gehuurde grond.	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en inter-nationale vastgoedspelers.
EPRA Kost Ratio (excl. leegstandskosten)	EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten ver-minderd met de te betalen huur op gehuurde grond	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en inter-nationale vastgoedspelers
Financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva)	Financieel resultaat gecorrigeerd voor de va-riaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en inter-nationale vastgoedspelers.
EPRA Loan-to-Value (LTV)	Een belangrijke maatstaf die weergeeft in welke mate activiteiten worden gefinancierd met vreemd vermogen	Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en inter-nationale vastgoedspelers.

De APM’s met uitzondering van EPRA Netto Inititeel Rendement, EPRA-huurleegstand en EPRA kost ratio werden gecontroleerd door de Commissaris.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

213

214

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

Alternatieve Prestatie Indicatoren (APM’s): reconciliatietabellen

EPRA-winst	31/12/25	31/12/24
Nettoresultaat	68.672	66.509
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	-39.293	-58.104
Ander portefeuilleresultaat	70.167	28.596
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	1.047	28.213
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-5.001	20.136
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40	7.235	5.890
EPRA-winst	102.827	91.240
EPRA-winst - deel van de groep	102.323	90.961

Resultaat van de portefeuille	31/12/25	31/12/24
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	-1.047	-28.213
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	39.293	58.104
Ander portefeuilleresultaat	-70.167	-28.596
Resultaat van de portefeuille	-31.921	1.295

EPRA-winst per aandeel	31/12/25	31/12/24
Nettoresultaat	68.672	66.509
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	-39.293	-58.104
Ander portefeuilleresultaat	70.167	28.596
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	1.047	28.213
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-5.001	20.136
Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40	7.235	5.890
Gewogen gemiddelde aantal aandelen	46.279.394	41.118.335
EPRA-winst per aandeel	2,22	2,22
EPRA-winst per aandeel – deel van de groep	2,21	2,21

Gemiddelde interestvoet	31/12/25	31/12/24
Nominale interestlasten op leningen	42.664	57.760
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	-4.827	-20.932
Geactiveerde interesten	14.553	16.007
Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode	1.757.942	1.734.843
Gemiddelde interestvoet	2,98%	3,05%
Gemiddelde interestvoet excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	3,25%	4,25%

Gemiddelde financieringskost	31/12/25	31/12/24
Nominale interestlasten op leningen	42.664	57.760
Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	-4.827	-20.932
Geactiveerde interesten	14.553	16.007
Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden	834	619
Bankkosten en andere commissies	634	322
Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode	1.757.942	1.734.843
Gemiddelde financieringskost	3,06%	3,10%
Gemiddelde financieringskost excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumen-
ten	3,34%	4,31%

EPRA Netto Initieel Rendement	31/12/25	31/12/24
Vastgoedbeleggingen - volle eigendom fair value	3.524.218	3.224.828
Vastgoedbeleggingen - aandeel van joint ventures	44.400	78.980
Verminderd met projectontwikkelingen	-426.772	-427.807
Afgewerkte vastgoedportefeuille	3.141.846	2.876.001
Transactiekosten	145.711	153.893
Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur	3.287.558	3.029.893
Geannualiseerde bruto huurinkomsten	187.165	161.786
Vastgoedkosten	29.628	22.916
Geannualiseerde netto huurinkomsten	157.536	138.870
Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode	0	0
Aangepaste geannualiseerde netto huurinkomsten	157.536	138.870
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)	4,8%	4,6%
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR)	4,8%	4,6%

EPRA Huurleegstand	31/12/25	31/12/24
Geschatte huurwaarde van de leegstaande units	3.290	3.452
Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille	187.165	161.786
EPRA Huurleegstand	1,76%	2,13%

EPRA kost ratio	31/12/25	31/12/24
Algemene kosten	12.755	12.669
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	402	443
Vastgoedkosten	31.832	30.678
Verlies op de servicekosten	3.739	3.772
EPRA kosten (incl. leegstandskosten)	48.728	47.562
Leegstandskosten	0	73
EPRA kosten (excl.leegstandskosten)	48.728	47.489
Bruto huurinkomsten	180.002	168.081
EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten)	27,1%	28,3%
EPRA kost ratio (excl. leegstandskosten)	27,1%	28,3%

Financieel resultaat excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	31/12/25	31/12/24
Financieel resultaat	-29.924	-55.542
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	5.001	-20.136
Financieel resultaat excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-34.925	-35.406

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

215

216

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

31/12/25	Proportionele consolidatie
EPRA Loan-To-Value ratio	Groep	Aandeel in JV's	Gecombineerd
Toevoegen:
Kredietinstellingen	1.455.055	2.618	1.457.673
Commercial paper	65.657		65.657
Obligatieleningen	253.568		253.568
Netto te betalen	6.814	437	7.251
(-) Lange termijn handelsvorderingen	7.895		7.895
(-) Handelsvorderingen	2.789	131	2.920
(-) Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	44.689	114	44.803
(+) Andere langlopende verplichtingen	0		0
(+) Handelsschulden en andere kortlopende schulden	34.045	681	34.726
(+) Andere kortlopende verplichtingen	28.142		28.142
Uitsluiten:
Cash	4.756	365	5.121
Netto-schuld (a)	1.776.338	2.689	1.779.027
Toevoegen:
Vastgoed voor eigen gebruik*	10.533		10.533
Vastgoed beschikbaar voor verhuur	3.148.319		3.148.319
Projectontwikkelingen	410.524	4.094	414.618
Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop	0		0
Immateriële vaste activa	6.471		6.471
Vordering op deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures	0	0	0
Totale eigendomswaarde (b)	3.575.847	4.094	3.579.941
Real estate transfer taks	177.597		177.597
Totale eigendomswaarde incl RETTs (c)	3.753.444	4.094	3.757.538

EPRA LTV (a/b)	49,68%		49,69%
EPRA LTV (incl RETTs) (a/c)	47,33%		47,35%

EPRA guidelines vereisen dat indien het vastgoed voor eigen gebruik volgens IAS 16 geboekt wordt, de Fair Value moet opgenomen

worden van het vastgoed voor eigen gebruik. Aangezien dit vastgoed niet gewaardeerd wordt aan Fair Value, wordt in deze tabel

voor de berekening de boekwaarde opgenomen.

31/12/24	Proportionele consolidatie
EPRA Loan-To-Value ratio	Groep	Aandeel in JV’s	Gecombineerd
Toevoegen:
Kredietinstellingen	1.364.001	1.323	1.365.324
Commercial paper	72.550		72.550
Obligatieleningen	253.384		253.384
Netto te betalen	34.887	299	35.186
(-) Lange termijn handelsvorderingen	9.268		9.268
(-) Handelsvorderingen	3.015		3.015
(-) Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	37.603	797	38.400
(+) Andere langlopende verplichtingen	46		46
(+) Handelsschulden en andere kortlopende schulden	31.979	1.096	33.075
(+) Andere kortlopende verplichtingen	52.748		52.748
Uitsluiten:
Cash	9.462	530	9.992
Netto-schuld (a)	1.715.360	1.092	1.716.452
Toevoegen:
Vastgoed voor eigen gebruik*	11.309		11.309
Vastgoed beschikbaar voor verhuur	2.905.287		2.905.287
Projectontwikkelingen	408.766	7.639	416.405
Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop	0		0
Immateriële vaste activa	4.863		4.863
Vordering op deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures	28.152	-7.320	20.832
Totale eigendomswaarde (b)	3.358.377	319	3.358.696
Real estate transfer taks	194.096		194.096
Totale eigendomswaarde incl RETTs (c)	3.552.473	319	3.552.792

EPRA LTV (a/b)	51,08%		51,10%
EPRA LTV (incl RETTs) (a/c)	48,29%		48,31%

EPRA guidelines vereisen dat indien het vastgoed voor eigen gebruik volgens IAS 16 geboekt wordt, de Fair Value moet opgenomen worden van het vastgoed voor eigen gebruik. Aangezien

dit vastgoed niet gewaardeerd wordt aan Fair Value, wordt in deze tabel voor de berekening de boekwaarde opgenomen.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

217

218

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

Per 31/12/2025	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV	EPRA NAW	EPRA NNNAW
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief minderheidsbe-langen	1.751.575	1.751.575	1.751.575	1.751.575	1.751.575
Minderheidsbelangen	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	1.556	1.556

UIT TE SLUITEN
Uitgestelde belastingen m.b.t. FV winst op IP	70.652	70.652	XXXXXXXXXXX	70.652	XXXXXXXXXXX
FV van financiële activa	-10.030	-10.030	XXXXXXXXXXX	-10.030	XXXXXXXXXXX
Immateriële vaste Activa per IFRS BS	XXXXXXXXXXX	-6.471	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

OMVAT
FV van vastrentende schulden	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	75.994	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX
Belastingen op overdracht van onroerende goederen	177.597	nvt	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

NAW	1.989.794	1.805.726	1.827.569	1.813.753	1.753.131

Volledig verwaterd aantal aandelen	46.695.094	46.695.094	46.695.094	46.695.094	46.695.094

NAW per aandeel	42,61	38,67	39,14	38,84	37,54
NAW per aandeel - deel van de groep	42,61	38,67	39,14	38,81	37,51

Aanvullende uitgestelde belasting toelichting indien gekozen wordt voor optie (i) of (ii)	Reële waarde	% tov. portfolio	% excl.uitgestelde belastingen
Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te verkopen op de lange termijn.	3.558.842	100	100
Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke uitgestelde belasting en aan fiscale structurering	0	0	0

Per 31/12/2024	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV	EPRA NAW	EPRA NNNAW
IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief minderheidsbe-langen	1.633.544	1.633.544	1.633.544	1.633.544	1.633.544
Minderheidsbelangen	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	960	960

UI TE SLUITEN
Uitgestelde belastingen m.b.t. FV winst op IP	66.149	66.149	XXXXXXXXXXX	66.149	XXXXXXXXXXX
FV van financiële activa	-5.045	-5.045	XXXXXXXXXXX	-5.045	XXXXXXXXXXX
Immateriële vaste Activa per IFRS BS	XXXXXXXXXXX	-4.863	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

OMVAT
FV van vastrentende schulden	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	63.186	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX
Belastingen op overdracht van onroerende goederen	194.096	nvt	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX	XXXXXXXXXXX

NAW	1.888.744	1.689.785	1.696.730	1.695.608	1.634.504

Volledig verwaterd aantal aandelen	42.344.283	42.344.283	42.344.283	42.344.283	42.344.283

NAW per aandeel	44,60	39,91	40,07	40,04	38,60
NAW per aandeel - deel van de groep	44,60	39,91	40,07	40,02	38,58

Aanvullende uitgestelde belasting toelichting indien gekozen wordt voor optie (i) of (ii)	Reële waarde	% tov. portfolio	% excl.uitgestelde belastingen
Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te verkopen op de lange termijn.	3.314.053	100	100
Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke uitgestelde belasting en aan fiscale structurering	0	0	0

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

219

220

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.9 OVERIGE TOELICHTINGEN

Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans -en resultatenrekening en de

bijgevoegde details.

10.9.1 VASTGOEDRESULTAAT

Cijfers in duizenden EUR		31/12/25	31/12/24
(+)	Huurinkomsten	180.002	168.081
	- Huur	164.513	148.266
	- Huurgaranties	15.868	20.332
	- Huurkortingen	-380	-517
(+)	Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren	0	0
(+/-)	Met verhuur verbonden kosten	-402	-443
	Netto huurresultaat	179.600	167.638
(+)	Recuperatie van vastgoedkosten	0	0
	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op
(+)	verhuurde gebouwen	30.911	29.603
	Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederin-
(-)	staatstelling op het einde van de huur	0	0
(-)	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	-34.650	-33.375
(+/-)	Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	12.598	8.102
	Vastgoedresultaat	188.459	171.968

De met verhuur verbonden kosten bevatten waardeverminderingen op huurvorderingen.

Gegarandeerde inkomsten per 31/12/2025 bevatten de huurgaranties gegeven door de verkopers bij acquisities in 2024 of 2025. Deze

huurgaranties hebben een looptijd van 1 à 2 jaar en dekken de leegstaande units.

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Overzicht van de toekomstig potentieel te vervallen huurinkomsten
Binnen één jaar	151.110	134.683
Tussen één en vijf jaar	3.012	6.162
Meer dan vijf jaar	10.391	7.421
Totaal	164.513	148.266

Bovenstaande tabel geeft weer hoeveel van de huurinkomsten die

tussen 1 januari 2025 en 31 december 2025 werden gerealiseerd,

theoretisch kunnen vervallen in de toekomst indien de huidige

huurders de huurovereenkomst op de eerstvolgende contractueel

toegestane datum zouden opzeggen en er geen nieuwe huurder

zou gevonden worden.

De meeste huurovereenkomsten van Xior betreffen korte

termijncontracten voor de verhuur van studentenunits. Deze

contracten worden typisch afgesloten voor een termijn van

één jaar, waarbij ze nadien kunnen verlengd worden. Anderzijds

tracht Xior langetermijncontracten af te sluiten met hogescholen

of universiteiten voor een deel van de kamers in portefeuille.

Hiernaast volgt een oplijsting van de voornaamste huur- en

garantiecontracten die Xior heeft afgesloten met universiteiten

of hogescholen:

Universiteit	Plaats	Object	Eind datum
Huurcontract
Universiteit Antwerpen	Antwerpen	PRINCE	31/08/26
James Madison University	Antwerpen	Rodestraat 2	30/06/33
Brik	Brussel	Van Orley + Zavelput	15/09/31
UCLouvain	Brussel	Ommegang	14/09/26
EPHEC	Brussel	ALMA	31/08/26
Hogeschool PXL	Hasselt	PXL	31/08/26
Hogeschool PXL	Hasselt	PXL (gastdocenten)	31/08/26
Hogeschool PXL	Hasselt	PXL (12e verdieping)	28/02/30
HoGent	Gent	Voskenslaan	31/08/36
HoGent	Gent	Overwale	31/08/36
KUL	Leuven	Martelarenlaan	14/10/44
Saxion Hogescholen	Enschede	Ariënsplein 1-200	31/07/26
Saxion Hogescholen		Ariënsplein 1-300 (onderwijsruimte 1 -
	Enschede	bouwdeel 15 & 16 - BG)	31/08/27
Saxion Hogescholen		Ariënsplein (onderwijsruimte 2 -
	Enschede	bouwdeel 14 BG)	28/02/29
Saxion Hogescholen	Enschede	Ariënsplein 1 - 300	28/02/27
Saxion Hogescholen	Enschede	Ariënsplein 1 - 300	30/04/29
Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Twente	Enschede	Ariënsplein 1-300 (kantoor)	31/03/30
Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Twente	Enschede	Ariënsplein 1-300 (kantoor)	31/07/30
Universiteit Maastricht	Maastricht	Vijverdalseweg 8	Onbepaalde duur
Universiteit Maastricht	Maastricht	Brouwersweg 100	31/01/31
Universiteit Maastricht	Maastricht	Brouwersweg 100	2031
Universiteit Maastricht	Maastricht	Brouwersweg 100	31/01/31
Universiteit Maastricht	Maastricht	Brouwersweg 100	31/01/31
Stichting Veste	Maastricht	Brouwersweg 100	31/07/29
AWL University	Wroclaw	Wroclaw Sienkiewicza	30/09/27
Danish Institute for Study Abroad (DIS)	Kopenhagen	South Campus	31/12/26
Danish Institute for Study Abroad (DIS)	Lyngby	Lyngby Student	31/05/26
CIEE	Lissabon	Campo Pequeno	30/06/26
Garantieovereenkomst
Navitas	Enschede	Ariënsplein 1 -163	31/05/26
Tu/e	Eindhoven	Zernikestraat 1-240	31/05/26
Hogeschool Zuyd	Maastricht	Vijverdalseweg 8	31/07/26
Hogeschool Zuyd	Maastricht	Brouwersweg 100	31/07/26
Hogeschool Utrecht	Utrecht	Willem Dreeslaan 113	31/03/27
Rotterdam School of Management	Rotterdam	Burgemeester Oudlaan	31/12/26
Copenhagen Business School	Kopenhagen	South Campus	30/06/26

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

221

222

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.9.2 VASTGOEDKOSTEN

Cijfers in duizenden EUR		31/12/25	31/12/24
(-)	Technische kosten	-8.032	-6.814
	- Recurrente technische kosten	-8.116	-6.881
	- Onderhoud	-6.748	-5.591
	- Verzekeringspremies	-1.368	-1.290
	- Niet -recurrente technische kosten	84	67
(-)	Commerciële kosten	-1.516	-1.540
	- Erelonen van advocaten en juridische kosten	-371	-440
	- Makelaarscommissies	0	0
	- Publiciteit	-1.145	-1.100
	- Andere	0	0
(-)	Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen	-1	-73
(-)	Beheerskosten van het vastgoed	-14.382	-14.817
	- Externe beheervergoedingen	0	0
	- Interne beheerskosten van het patrimonium	-14.382	-14.817
(-)	Andere vastgoedkosten	-7.902	-7.434
	- Honoraria schatters	-769	-619
	- Honoraria architecten	-1	-6
	- Onroerende voorheffing en andere taksen	-7.132	-6.809
Vastgoedkosten		-31.834	-30.678

De toename in de vastgoedkosten per 31 december 2025 t.o.v.

31 december 2024 is voornamelijk het gevolg van de uitbreiding

van de vastgoedportefeuille de voorbije jaren. Het vastgoed dat

beschikbaar is voor verhuur is gestegen met +/- 240 MEUR t.o.v. 31

december 2024. Dit zorgt voor een toename in de beheerskosten

en vastgoedtaksen, alsook in de commerciële kosten voor panden

die zich in een ramp-up fase bevinden.

10.9.3 ALGEMENE KOSTEN

Cijfers in duizenden EUR		31/12/25	31/12/24
(-)	Algemene kosten van de vennootschap	-12.755	-12.669
	- Erelonen van advocaten, notaris en juridische kosten	-640	-623
	- Audit	-525	-581
	- Fiscaal advies, accounting services en compliance	-362	-552
	- Bestuurders en uitvoerend management	-1.430	-1.417
	- Personeelskosten	-5.214	-6.364
	- Huisvestingskosten	-760	-648
	- Kantoorkosten	-1.079	-495
	- Publiciteit, communicatie en jaarverslag	-555	-1.007
	- Taksen en wettelijke kosten	-1.466	-992
	- Business development	-454	-452
	- Verzekeringen	-192	-83
	- ESG	-112	-33
	- Andere algemene kosten	34	581
Algemene kosten van de vennootschap		-12.755	-12.669

De algemene kosten van de Vennootschap dekken

de vaste

bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een j

uridische

beursgenoteerde entiteit en die geniet van het GVV

-statuut.

Deze kosten worden opgelopen om transparante fi

informatie te verschaffen. De afname in de alge

mene kosten

komt voornamelijk door een afname van de pers

oneelskosten.

Deze afname is te wijten aan Xior’s focus op interne

optimalisatie

en efficiëntie van de groepsstructuur en operationel

e processen.

10.9.4 ANDERE OPERATIONELE KOSTEN EN OPBR

ENGSTEN

Cijfers in duizenden EUR		31/12/25	31/12/24
(+)/(-)	Andere operationele kosten en opbrengsten	424	1.561
	- Beheer voor derden	424	1.561
Andere operationele kosten en opbrengsten		424	1.561

Met toepassing van artikel 6 van de GVV-Wet verlee

nde Xior

Student Operations Nordic ApS, een 100% dochter

van Xior

Student Housing NV, beperkte vastgoeddiensten aan de

rden, die

ondertussen werden stopgezet. De opbrengsten hiervan werden

onder andere operationele kosten en opbrengsten geboekt. Het

resultaat voor belastingen voor deze diensten aan derden over

2025 vertegenwoordigt een niet-significant percentage 0,51%

van het geconsolideerd resultaat voor belastingen.

Een aantal van de contracten lopen al enkele jaren en worden elk

jaar verlengd.

In totaal is 10,49% van de geannualiseerde huurinkomsten van Xior

op lange termijn ingedekt via deze huur- of garantiecontracten.

Daarnaast zijn er ook nog partnerships met universiteiten

en hogescholen. Dit zijn eerder ‘soft commitments’. Deze

vertegenwoordigen 2,94% van de geannualiseerde huurinkomsten.

Daarnaast heeft Xior Student Housing enkele andere type

huurovereenkomsten, die eveneens voor lange termijn zijn

afgesloten. Dit betreft voornamelijk de huurcontracten van de

commerciële panden, deze zijn typisch voor een langere termijn

dan 1 jaar. De duurtijd van deze contracten varieert in de regel

tussen de 3 jaar en de 10 jaar.

De huurprijzen worden maandelijks vooruitbetaald. Bepaalde

vastgoed-gerelateerde kosten, zoals verbruikskosten, bepaalde

belastingen en taksen en de gemeenschappelijke kosten worden

ook doorgerekend aan de huurder. Hiervoor dienen ze maandelijks

een vast voorschot te betalen waarbij de afrekening eenmaal

per jaar wordt opgemaakt of er wordt een forfaitair bedrag

op jaarbasis aangerekend ter dekking van deze kosten. Om de

naleving van de verplichtingen door de huurder te garanderen,

wordt er een huurwaarborg van minimaal 1 maand en in de meeste

gevallen van 2 maanden aangerekend. Deze wordt meestal in cash

betaald en staat op de balans uitgedrukt onder de overige korte

termijn verplichtingen. In bepaalde landen wordt bij aanvang van

het huurcontract ook de laatste maand huur voorafbetaald.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

223

224

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.9.5

RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE

Cijfers in duizenden EUR		31/12/25	31/12/24
(+/-)	Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	-1.047	-28.213
	- Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) (+)	24.284	154.449
	- Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen (-)	-25.331	-182.662
(+/-)	Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa	0	0
(+/-)	Variaties in de reële waarde van vastgoedbelegginen	39.293	58.104
	- Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	117.848	119.747
	- Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-78.555	-61.643
(+/-)	Andere portefeuilleresultaat	-70.167	-28.596
Resultaat op de portefeuille		-31.921	1.294

Gedure

nde 2025 werd er nieuw vastgoed verworven door

middel

van aandelenovernames, alsook vastgoed aangekocht via

vastgoe

dovernames.

Het vas

tgoed werd verworven of verkocht aan een conventionele

waarde

(de aanschaffingswaarde overeengekomen tussen

partijen

), die in lijn lag met (maar niet noodzakelijk gelijk

is aan

) de Reële Waarde zoals gewaardeerd door de

Waarde

ringsdeskundigen.

•

Voor

al het verworven vastgoed wordt het verschil tussen de

Reële

Waarde en de conventionele waarde van het vastgoed

verw

erkt in de resultatenrekening als “variaties in de reële

waar

de van vastgoedbeleggingen”.

• Voor

het vastgoed dat verworven werd door middel van aande-

lenov

ernames wordt het verschil tussen de boekwaarde en de

conv

entionele waarde van het vastgoed, alsook andere bron-

nen v

an verschil tussen de reële waarde en de conventionele

waar

de van de aandelen, verwerkt in de resultatenrekening als

“and

er portefeuilleresultaat”. Dit “ander portefeuilleresultaat”

betre

ft bedragen die voortvloeien uit de toepassing van conso-

lidati

eprincipes en fusieverrichtingen en bestaat uit verschillen

tusse

n de betaalde prijs voor vastgoedvennootschappen en

de re

ële waarde van de overgenomen netto activa. Dit “ander

porte

feuilleresultaat” omvat tevens de direct toe te rekenen

trans

actiekosten.

•

Voor

het vastgoed dat verkocht werd door middel van vast-

goed

- of aandelenovernames wordt het verschil tussen de

boek

waarde en de netto verkoopprijs verwerkt in de resulta-

tenre

kening als “resultaat op verkopen van vastgoedbeleg-

ginge

n”. Dit “resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen”

vloeit

voort uit enerzijds de boekwaarde van het pand die

uitge

boekt wordt tegenover “Boekwaarde van de verkochte

onro

erende goederen” en de netto verkoopprijs die geboekt

word

t tegenover “Netto verkopen van de onroerende goederen

(verk

oopprijs – transactiekosten)”.

•

De v

ariatie in de Reële Waarde tussen 1 januari 2025 en 31

dece

mber 2025 werd geboekt onder “negatieve of positieve

varia

tie op vastgoedbeleggingen”.

De totale positieve herwaardering van de porte

feuille

bedraagt

39.293 KEUR. De positieve variatie in de waa

rderin

g van de

vastgoedbeleggingen is voornamelijk te verklaren d

oor ee

n wijziging

van de vastgoedmarkt, er zijn terug meer vast

goedtr

ansacties

voor grote volumes, wat een impact heeft op

de ma

rkt en de

waardering, waarbij voor sommige panden de yiel

ds lic

ht gedaald

zijn. Daarnaast zijn ook de huurinkomsten over

een

groot deel

van de portfolio gestegen ten gevolge van onze p

ricing

power. De

totale stijging van de waarderingen bedroeg 1,2%

tijden

s 2025.

Er werd ook een resultaat gerealiseerd op

verk

open van

vastgoedbeleggingen. De boekwaarde van

verkochte

onroerende goederen bedroeg 25.331 KEUR

de netto

verkoopprijs van de onroerende goederen

(verko

opprijs –

transactiekosten) bedroeg 24.284 KEUR. Netto w

erd er

een verlies

van 1.047 KEUR gerealiseerd op de verkopen

van o

nroerende

goederen. Dit verlies is te verklaren doordat vnl.

een aa

ntal niet-

strategische/non-core panden en panden waar

bij een

grondige

verbouwing in de nabije toekomst noodzakeli

jk wa

s, werden

verkocht.

Daarnaast werd ook een negatief ander port

efeuill

eresultaat

gerealiseerd van -70.167 KEUR. Dit is voornamelij

k het

gevolg van

de allocatie van de tweede earn-out in het kader v

an de

Basecamp

overname en de betaling van een vergoeding na

het be

halen van

een milestone in het kader van een vergunning

strajec

t dat nog

niet gereflecteerd wordt in de waardering.

10.9.6 FINANCIEEL RESULTAAT

Cijfers in duizenden EUR		31/12/25	31/12/24
(+)	Financiële opbrengsten	6.930	4.396
(-)	Netto interestkosten	-38.675	-37.447
	- Nominale intrestlasten op leningen	-42.668	-57.760
	- Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden	-834	-619
	- Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	4.827	20.932
(-)	Andere financiële kosten	-3.179	-2.355
	- Bankkosten en andere commissies	-634	-322
	- Andere	-2.545	-2.033
(+/-)	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	5.001	-20.136
	- Marktwaarde Interest Rate Swaps	5.001	-20.136
	- Andere	0	0
Financieel resultaat		-29.924	-55.542

De gemiddelde interestvoet

bedraagt 2,98% (3,25% zonder

afdekkingsinstrumenten) per 31 december 2025 en bedroeg

3,05% per 31 december 2024. De gemiddelde financieringskost

bedraagt 3,06% per 31 december 2025 t.o.v. 3,10% per 31

december 2024.

De Vennootschap is onderhevig aan de schommelingen in

de interestvoeten, vermits een significant deel van de lange

termijnverplichtingen werden aangegaan aan variabele

interestvoeten. Een stijging van de interestvoet kan dus een

stijging van de interestlasten veroorzaken. De vennootschap heeft

echter de nodige IRS-contracten afgesloten. Per 31 december

2025 is 89% van de opgenomen leningen ingedekt via een IRS-

contract of afgesloten aan een vaste rentevoet (zie Hoofdstuk

5.3.2 van dit Jaarverslag).

De derivaten die door Xior Student Housing worden gebruikt

kwalificeren niet als afdekkingstransacties. Bijgevolg worden

de wijzigingen in reële waarde onmiddellijk in het resultaat

opgenomen.

Gemiddelde interestvoet	31/12/25	31/12/24
Gemiddelde interestvoet	2,98%	3,05%
Gemiddelde interestvoet excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	3,25%	4,25%
Gemiddelde financieringskost	3,06%	3,10%
Gemiddelde financieringskost excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten	3,34%	4,31%

Voor de berekening van de APM’s wordt er verwezen naar Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

225

226

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.9.7

VENNOOTSCHAPSBELASTING

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Moedervennootschap
Vennootschapsbelasting aan het tarief van 25%	-483	-389
Dochterondernemingen
Belgische verschuldigde en verrekenbare belasting	-1	-350
Buitenlandse verschuldigde en verrekenbare belasting	-6.060	-2.798
Buitenlandse uitgestelde belastingen	-7.969	-5.321
Belgische uitgestelde belastingen
Totaal	-14.513	-8.858
Exit taks	734	-569
Totaal	-13.779	-9.427

Een G

VV is in België enkel onderworpen aan de vennoot-

schaps

belasting voor wat betreft de verworpen uitgaven en

abnormaal goedgunstige voordelen. Uitgestelde belastingen

(exit taksen) worden geboekt voor de dochtervennootschappen

op het verschil tussen de boekwaarde na afschrijvingen in de

statutai

re jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de

Reële Waarde. In 2025 werden geen uitgestelde belastingen (exit

taksen) geboekt, daar de vennootschap geen intentie heeft om

deze dochtervennootschappen te fuseren met de openbare GVV.

Verder

heeft de Vennootschap een aantal panden die in

Nederla

nd gelegen zijn. Voor een deel van de panden zijn deze

onderg

ebracht in een Nederlandse vaste inrichting. Andere

Nederla

ndse panden worden aangehouden door een 100%

dochter

vennootschap van Xior Student Housing. De winstbelasting,

verschu

ldigd door de Nederlandse vaste inrichting en door

de Ne

derlandse dochtervennootschappen wordt ingeschat

op 25,8

% van het belastbaar resultaat van de vaste inrichting

en doc

htervennootschappen. De Spaanse vastgoedentiteiten

hebben

in 2022 het statuut van Socimi verworven, hetgeen

gelijkaar

dig is aan het GVV statuut. Bijgevolg zijn ook de winsten

uit verh

uringen en meerwaarde op vastgoed in Spanje vrijgesteld

van ve

nnootschapsbelastingen. De Portugese vastgoedentiteit

Campo

pre Investments heeft in 2024 het staat van Sic verworven,

hetgeen

ook gelijkaardig is aan het GVV statuut. Bijgevolg zijn ook

de winst

en uit verhuringen en de meerwaarde op vastgoed in deze

entiteit vrijgesteld van vennootschapsbelastingen.

De ven

nootschap heeft ook enkele panden in Portugal, Polen,

Denem

arken, Zweden en Duitsland. Volgende belastingpercentage

worden

toegepast voor de berekening van de winstbelasting.

Nederland	25,8%
Portugal	21%
Polen	19%
Denemarken	22%
Duitsland	15,825%
Zweden	20,60%

In aanv

ulling van de winstbelasting wordt een passieve uitgestelde

belastin

glatentie toegerekend aan de latente meerwaarde van

het vas

tgoed. Deze latente meerwaarde wordt berekend als het

verschil tussen de conventionele waarde en d

e Reël

e Waarde.

Deze passieve uitgestelde belastinglatentie

wordt

aangepast

indien de Reële Waarde of de boekwaarde v

an het

vastgoed

wijzigt, onder meer ten gevolge van waardes

chomm

elingen of

fiscale afschrijvingen. Het toegepaste percenta

ge wor

dt jaarlijks

geëvalueerd door rekening te houden met d

e gepro

jecteerde

brutomarge op de vastgoedopbrengsten in Nederla

nd in de

komende jaren. Voor de overige landen ligt

het t

oegepaste

percentage in lijn met bovenstaande tabel.

Ten gevolge van de toepassing van IFRS 3 Rev

ised en daaraan

gekoppeld de ‘initiële recognition exemption’ o

nder IA

S 12 §15b,

werden er vanaf 2020 geen uitgestelde belastin

g gebo

ekt op het

verschil tussen de boekwaarde bij acquisitie en

de conv

entionele

waarde.

Bij vervreemding van het vastgoed via een ‘as

set tra

nsactie’ is

deze belasting mogelijks verschuldigd.

Dit geeft aanleiding tot een ‘contingent liability

’. Deze bedraagt

53.163 KEUR per 31 december 2025.

Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.21 van

dit Jaar

verslag.

10.9.8 VASTGOEDBELEGGINGEN

	vastgoed
Investeringstabel	beleggingen in	Project-
Cijfers in duizenden EUR	exploitatie	ontwikkelingen	Totaal
Saldo per 31/12/2023	2.710.234	502.621	3.212.855
Verwerving door aankoop of inbreng van vastgoedvennootschappen	90.450	0	90.450
Verdere investering in capex	29.095	90.701	119.796
Netto wisselkoersverschil op buitenlandse transacties	-949	0	-949
Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen	0	0	0
Verkoop van vastgoedbeleggingen	-182.210	0	-182.210
Geactiveerde interestlasten	3.353	12.654	16.007
Variatie in de reële waarde	84.476	-26.372	58.104
Transfer van/naar	170.838	-170.838	0
Ingebruikname pand voor eigen gebruik	0	0	0
Saldo per 31/12/2024	2.905.286	408.766	3.314.052
Verwerving door aankoop of inbreng van vastgoedvennootschappen	34.875	0	34.875
Verdere investering in capex	45.346	56.551	101.897
Netto wisselkoersverschil op buitenlandse transacties	7.106	0	7.106
Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen	71.952	0	71.952
Verkoop van vastgoedbeleggingen	-22.823	-2.062	-24.885
Geactiveerde interestlasten	767	13.786	14.553
Variatie in de reële waarde	97.515	-58.222	39.293
Transfer van/naar	8.295	-8.295	0
Ingebruikname pand voor eigen gebruik	0	0	0
Saldo per 31/12/2025	3.148.319	410.524	3.558.843

Geactiveerde interestlasten, m.b.t. onroerende goederen die

het voorwerp zijn van projectontwikkelingen, werden gedurende

2025 geactiveerd aan een interestvoet van 3% (gemiddelde

financieringskost over het jaar). Voor projecten waar er een project

financiering werd bekomen, werd de effectieve interestvoet

gehanteerd voor de bepaling van de geactiveerde interesten.

Verdere

investering in capex heeft betrekking op de uitgevoerde

investeri

ngen in het kader van nieuwe aankopen, de eigen

portefeu

projectontwikkelingen en investeringen binnen de bestaande

ille. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.29 van

dit Jaar

realisati

verslag voor een gedetailleerde beschrijving van alle

es van 2025.

De waardering van de vastgoedportefeuille

werd opge

steld door

Stadim (België en Nederland), Cushman

& Wakefiel

d (Spanje

en Portugal) en CBRE (Spanje, Polen, Denemarken, Z

weden en

Duitsland).

De vastgoedportefeuille wordt op k

wartaalbasi

s extern

gewaardeerd door de onafhankelijke Waard

eringsdesk

undigen.

Voor een nadere toelichting bij de waarderi

ngsmetho

den wordt

verwezen naar Hoofdstuk 8.2.3.1 van dit Jaarverslag.

De reële waarde is vastgesteld op basis van

één van de

niveaus van de IFRS 13-hiërarchie:

•

Niveau 1: waardering op basis van genote

erde marktprijzen in

actieve markten

•

Niveau 2: waardering gebaseerd op direc

t of indirect (extern)

observeerbare informatie

•

Niveau 3: waardering geheel of gedeelt

elijk op nie

t (extern)

waarneembare gegevens

De vastgoedportefeuille wordt gewaardeer

d aan reël

e waarde.

De reële waardebepaling gebeurt aan

de hand

van niet-

observeerbare inputs en bijgevolg behoren

de activa

binnen de

vastgoedbeleggingen tot het niveau 3 van d

e fair value hiërarchie

zoals bepaald volgens IFRS.

TOELIC

HTING IFRS 13

Waard

ering van vastgoedbeleggingen

Vastgoe

overeenk

omstig IAS 40. De Reële Waarde wordt bepaald aan de

hand va

n niet-observeerbare inputs en bijgevolg behoren de

activa bi

nnen de vastgoedbeleggingen tot het niveau 3 van de

fair value

hiërarchie zoals bepaald volgens IFRS. Gedurende 2025

vonden

er geen verschuivingen plaats in het niveau van de fair

value hië

rarchie.

Vastgoe

dbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op

basis va

n schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en

dbeleggingen worden opgenomen tegen de Reële Waarde

deskundige vastgoedschatters.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

227

228

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

Niet observeerbare inputs in de bepaling van de reële waarde

	Reële
31/12/25	Waarde op	Evaluatie -		Niet waarneembare			Gewogen
Type activa	31/12/2025	methode	Land	gegevens	Min	Max	gemiddelde
Studentenflats	611.921	DCF	België	Huur per studentenkot	189	1.500	540
				Discontovoet	4,40%	7,55%	5,40%
				Leegstand	2,84%	5,08%	3,07%
				Inflatie	2,15%	2,15%	2,15%
				Aantal units	4.372
Andere	15.276	DCF	België	BHW/m²	78	735	128
				Discontovoet	3,50%	7,75%	6,37%
				Leegstand	2,01%	8,47%	5,45%
				Inflatie	2,15%	2,15%	2,15%
				Aantal m²	12.286
Studentenflats	1.400.237	DCF	Nederland	Huur per studentenkot	228	1.618	725
				Discontovoet	4,74%	8,14%	5,84%
				Leegstand	2,82%	3,88%	2,99%
				Inflatie	2,25%	2,25%	2,25%
				Aantal units	6.908
Andere	56.788	DCF	Nederland	BHW/m²	153	185	155
				Discontovoet	5,66%	7,75%	6,95%
				Leegstand	3,41%	7,55%	5,81%
				Inflatie	2,25%	2,25%	2,25%
				Aantal m²	56.788
Studentenflats	417.165	DCF	Spanje	Huur per studentenkot	373	1.955	965
				Discontovoet	6,60%	9,61%	7,78%
				Bezettingsgraad academisch jaar	95%	100%	98%
				Bezettingsgraad zomer	20%	100%	59%
				Inflatie	2,00%	2,00%	2,00%
				Aantal units	2.473
Studentenflats	231.777	DCF	Portugal	Huur per studentenkot	462	1.113	693
				Discontovoet	7,30%	7,95%	7,58%
				Bezettingsgraad academisch jaar	98%	99%	99%
				Bezettingsgraad zomer	60%	80%	73%
				Inflatie	2,00%	2,00%	2,00%
				Aantal units	1.704
Studentenflats	350.146	Huurkapitalisatie	Denemarken	Huur per studentenkot	683	1.715	1.031
				Discontovoet	6,15%	6,61%	6,34%
				Kapitalisatiefactor	4,15%	4,50%	4,32%
				Bezettingsgraad	98%	98%	98%
				Inflatie	2,00%	2,00%	2,00%
				Aantal units	1.639

Andere	61.575	Huurkapitalisatie	Denemarken	BHW/m²	268	268	268
				Discontovoet	5,83%	5,83%	5,83%
				Kapitalisatiefactor	4,20%	4,20%	4,20%
				Bezettingsgraad	98%	98%	98%
				Inflatie	2,00%	2,00%	2,00%
				Aantal m²	12.055
Studentenflats	82.290	Huurkapitalisatie	Duitsland	Huur per studentenkot	690	1.140	863
				Discontovoet	6,30%	6,43%	6,37%
				Kapitalisatiefactor	4,60%	4,65%	4,63%
				Bezettingsgraad	98%	98%	98%
				Inflatie	2,50%	2,50%	2,50%
				Aantal units	675
Studentenflats	262.250	Huurkapitalisatie	Polen	Huur per studentenkot	237	1.078	658
				Discontovoet	9,54%	10,04%	9,74%
				Kapitalisatiefactor	6,05%	6,40%	6,33%
				Bezettingsgraad academisch jaar	97%	97%	97%
				Bezettingsgraad zomer	50%	60%	52%
				Inflatie	3,50%	3,60%	3,55%
				Aantal units	3.767
Studentenflats	79.194	DCF	Zweden	Huur per studentenkot	630	1.368	708
				Discontovoet	7,00%	7,00%	7,00%
				Bezettingsgraad	97%	97%	97%
				Inflatie	2,00%	2,00%	2,00%
				Aantal units	583
Totaal	3.568.619

De Reële Waarde is deze zoals bepaald door de Waarderingsdeskundige en wijkt af van de waarde opgenomen in de balans per 31.12.2025. Voor de reconciliatie met de balans

per 31.12.2025 wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.1.1 van dit Jaarverslag.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

229

230

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

Niet observeerbare inputs in de bepaling van de reële waarde

	Reële
31/12/24	Waarde op	Evaluatie -		Niet waarneembare			Gewogen
Type activa	31/12/2024	methode	Land	gegevens	Min	Max	gemiddelde
Studentenflats	598.995	DCF	België	Huur per studentenkot	189	1.359	526
				Discontovoet	4,40%	7,60%	5,39%
				Leegstand	2,49%	5,07%	3,01%
				Inflatie	2,15%	2,15%	2,15%
				Aantal units	4.403
Andere	15.281	DCF	België	BHW/m²	79	708	249
				Discontovoet	3,50%	7,80%	5,76%
				Leegstand	2,01%	8,46%	4,75%
				Inflatie	2,15%	2,15%	2,15%
				Aantal m²	12.302
Studentenflats	1.338.559	DCF	Nederland	Huur per studentenkot	248	1.546	717,2
				Discontovoet	4,64%	8,10%	5,72%
				Leegstand	2,81%	5,39%	3,04%
				Inflatie	2,25%	2,25%	2,25%
				Aantal units	6.528
Andere	26.631	DCF	Nederland	BHW/m²	160	372	237
				Discontovoet	6,90%	7,75%	7,18%
				Leegstand	6,02%	7,55%	6,79%
				Inflatie	2,25%	2,25%	2,25%
				Aantal m²	2.864
Studentenflats	384.715	DCF	Spanje	Huur per studentenkot	363	2.263	989
				Discontovoet	6,85%	8,41%	7,52%
				Bezettingsgraad academisch jaar	95%	100%	98%
				Bezettingsgraad zomer	20%	70%	50%
				Inflatie	1,90%	1,90%	1,90%
				Aantal units	2.472
Studentenflats	175.383	DCF	Portugal	Huur per studentenkot	449	992	651
				Discontovoet	7,40%	7,95%	7,63%
				Bezettingsgraad academisch jaar	98%	99%	99%
				Bezettingsgraad zomer	60%	95%	75%
				Inflatie	1,60%	1,60%	1,60%
				Aantal units	1.706
Studentenflats	330.124	Huurkapitalisatie	Denemarken	Huur per studentenkot	519	1.650	1.034
				Discontovoet	6,07%	7,50%	6,62%
				Kapitalisatiefactor	3,91%	4,36%	4,16%
				Bezettingsgraad	97%	98%	98%
				Inflatie	2,00%	2,00%	2,00%
				Aantal units	1.659

De Reële Waarde is deze zoals bepaald door de Waarderingsdeskundige en wijkt af van de waarde opgenomen in de balans per 31.12.2024. Voor de reconciliatie met de balans

per 31.12.2024 wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.1 van het Jaarverslag van 2024.

Andere	59.783	Huurkapitalisatie	Denemarken	BHW/m²	260	260	260
				Discontovoet	6,04%	6,04%	6,04%
				Kapitalisatiefactor	4,29%	4,29%	4,29%
				Bezettingsgraad	98%	98%	98%
				Inflatie	2,00%	2,00%	2,00%
				Aantal m²	12.055
Studentenflats	79.400	Huurkapitalisatie	Duitsland	Huur per studentenkot	675	1 115	838
				Discontovoet	6,41%	6,45%	6,43%
				Kapitalisatiefactor	4,60%	4,65%	4,63%
				Bezettingsgraad	98%	98%	98%
				Inflatie	2,50%	2,50%	2,50%
				Aantal units	648
Studentenflats	181.845	Huurkapitalisatie	Polen	Huur per studentenkot	271	840	463
				Discontovoet	9,26%	10,05%	9,61%
				Kapitalisatiefactor	6,05%	6,50%	6,26%
				Bezettingsgraad academisch jaar	98%	98%	98%
				Bezettingsgraad zomer	50%	60%	53%
				Inflatie	2,87%	4,30%	3,35%
				Aantal units	2.471
Studentenflats	72.519	DCF	Zweden	Huur per studentenkot	540	1.215	828
				Discontovoet	7,00%	7,00%	7,00%
				Bezettingsgraad	97%	97%	97%
				Inflatie	2,00%	2,00%	2,00%
				Aantal units	583
Totaal	3.263.237

België en Nederland

De minimale en maximale huurprijzen per studentenkamer liggen

ver uit elkaar. Dit komt doordat de huurprijs van de diverse

kamers afhankelijk is van het type kamer. We hebben 4 types

kamers (basic, basic+, comfort en premium). Elk type heeft een

andere vorm van comfort en dus is de prijs afhankelijk van diverse

factoren (grootte van de kamer, met of zonder eigen sanitair, met

of zonder eigen kitchenette, ligging in het gebouw, …).

Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter enerzijds rekening

met een bruto huurwaarde en anderzijds met een aantal kosten die

verbonden zijn aan het object. De kosten die in rekening worden

genomen zijn: brandverzekering, onroerend goed belastingen,

onderhoudskosten en beheerskosten van het vastgoed. Verder

houden ze ook rekening met een bepaalde leegstand (zie ook

tabel hierboven).

De schatter houdt eveneens rekening met een eindwaarde van

het vastgoed. Gemiddeld genomen bedraagt die eindwaarde 50%

van de Reële Waarde. Dit ten gevolge van het feit dat de panden

van Xior gelegen zijn op een goede locatie, waarbij de grondwaarde

die begrepen is in de Reële Waarde van het vastgoed een hoge

eindwaarde behoudt.

In de waardering houdt de schatter ook rekening met een

veroudering van de gebouwen. Hiervoor wordt een jaarlijks

afschrijvingspercentage toegepast op de gebouwwaarde in de

Reële Waarde berekening. Dit komt overeen met ongeveer 2% per

jaar op de gebouwwaarde. De schatter gaat ervan uit dat er na

verloop van tijd een grondige renovatie dient te gebeuren om de

huurstromen in stand te kunnen houden. Hiervoor worden kosten

voorzien in het DCF-model. Na een grondige renovatie neemt de

“useful life” terug toe. Voor de meeste panden in de portefeuille is

de useful life 27 jaar, daar het een jonge portefeuille betreft en daar

er jaarlijks een aantal panden grondig gerenoveerd worden om de

huurstromen in stand te houden en de Xior-kwaliteitsstandaard

te behouden.

Spanje en Portugal

De minimale en maximale huurprijzen per studentenkamer liggen

veel hoger dan voor België en Nederland. Dit komt omdat er in

Spanje meer diensten mee inbegrepen zijn in de huurprijzen, zoals

linnen, schoonmaak van de kamer en in sommige gevallen ook half

of full board. De units in Spanje zijn allen met eigen sanitair, dus er

zijn maar 2 types kamers: comfort en premium.

Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter enerzijds

rekening met een bruto huurwaarde en anderzijds met een aantal

kosten (OPEX) die verbonden zijn aan het object om zo tot een

netto huurwaarde te komen. De NOI-marge is een bepalende

factor in het bepalen van de waardering. De cash flows worden

geprojecteerd over een periode van 10 jaar, rekening houdend met

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

231

232

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

verschillende assumpties en CPI indexaties. Er werd uitgegaan

van een restwaarde door de kasstroom in jaar 10 te kapitaliseren

tegen een rendement op basis van marktvergelijking. Ten slotte

zijn de resulterende kasstromen gekapitaliseerd tegen een

specifiek IRR-percentage. Verder houden ze ook rekening met

een bepaalde bezetting en wordt een onderscheid gemaakt

tussen bezetting tijdens het academiejaar (september tot juni)

en bezetting in de zomermaanden (juli en augustus) (zie ook tabel

hierboven).

Projecten in ontwikkeling worden op dezelfde manier gewaar-

deerd. De schatter bepaalt de Fair Value na realisatie van het

project minus de op te lopen bouwkosten en eventuele marge

of de schatter bepaalt de Fair Value na realisatie voor projecten

waarvoor de uitvoering/reconversie al opgestart is. Voor projec-

ten waarvoor er nog geen concrete plannen zijn, maar waarvoor

er wel een terrein is, bepaalt de schatter de residuele waarde van

het terrein.

Polen, Duitsland, Denemarken en Zweden - Algemeen

Bij de waardering van het vastgoed hebben de schatters

belangrijke veronderstellingen gemaakt met betrekking tot zaken

als, maar niet beperkt tot, geschatte huurwaarden en verwachte

toekomstige huuropbrengsten van het vastgoed en marktconforme

rendementen. Met betrekking tot ontwikkelingsvastgoed

omvatten aanvullende veronderstellingen, maar zijn niet beperkt

tot, de goedgekeurde ontwikkeling, veronderstelde tijdschema's

voor voltooiing, veronderstelde toekomstige ontwikkelingskosten

en passende financieringspercentages en winstpercentages.

Tijdelijke huurinkomsten

De schatter stelt de kamermix vast (aantal van elk type). De

schatter heeft de voorgestelde huurprijzen voor het academisch

jaar 2025/2026 onderzocht en vergeleken met andere markt-

huren. Vervolgens past hij de huurprijzen toe waartegen het

project volgens hem volledige bezetting zal bereiken. Heel vaak

zijn dit de geadverteerde huurprijzen, maar soms past de schatter

huurprijzen toe die hoger of lager zijn dan deze huurprijzen in

vergelijking met de bredere markt.

Met het waarderingsmodel kunnen zij de verwachte inkomsten

voor de komende twaalf maanden berekenen, gewogen over de

academische jaren, die de basis van de waardering vormen.

De schatter houdt rekening met de huurtermijnen die in elk pand

worden gerealiseerd en ook met de lokale marktnormen voor het

land waar een project zich bevindt.

Zij hebben de markthuren geraamd op basis van vergelijkbare

huurgegevens. Zij hebben de markthuren toegepast met

inachtneming van de macro- en microkenmerken, zoals de ligging

van het pand in elke stad en de grootte en specificatie van elk

kamertype.

Beheerskosten

De schatters hebben beheerskosten vastgesteld die marktconform

zijn, over het algemeen 5% van de brutohuuropbrengsten

van het onroerend goed dat in de taxatie is opgenomen. De

brutohuuropbrengsten minus de beheerskosten vormen de

nettohuuropbrengsten.

Netto-aanvangsrendement

De belangrijkste rendementsfactor in de waarderingen is het

netto-aanvangsrendement. Het toegepaste netto-aanvangs-

rendement is afgeleid van vergelijkbare transacties met de

nettohuuropbrengsten.

Huur en kosten inflatie

De studentenhuisvestingssector biedt een jaarlijkse kans op

huurgroei. De schatter modelleert de huurgroei op lange termijn

in lijn met de tienjarige CPI-prognose voor het betreffende land

of de CPI-prognose plus 1% voor de Poolse objecten, waar de

huurgroei naar verwachting sterker zal zijn als gevolg van het

aanzienlijke onevenwicht tussen vraag en aanbod op de Poolse

PBSA-markt.

Gewoonlijk wordt de kostengroei op lange termijn gemodelleerd

aan de hand van de tienjaarlijkse CPI-prognose voor het betrokken

land.

Exit Opbrengsten

De exit wordt verondersteld aan het einde van de cashflowperiode

van 10 jaar. Het exitrendement is doorgaans 50 basispunten

hoger dan het toegepaste netto-aanvangsrendement. Het

exitrendement wordt toegepast op de verwachte huurinkomsten

aan het einde van de cashflow. De schatter past koperskosten

en makelaarskosten toe op de exitwaarde, indien van toepassing,

afhankelijk van de taxatiepraktijk in een bepaald land waar een

actief zich bevindt.

De exitwaarde is opgenomen in de cashflow om een IRR-

berekening mogelijk te maken. De IRR is een nuttig instrument om

de waardering verder te benchmarken, maar is minder bepalend

voor de waardering dan het netto-aanvangsrendement of de

kapitaalwaarde per bedruimte.

Vastgoed in ontwikkeling

Vastgoed dat voor ontwikkeling of in ontwikkeling is, is gewaardeerd

volgens de residuele waarderingsmethode.

Dit is de gangbare methode voor de taxatie van ontwikkelings–

vastgoed, waarbij de geraamde totale kosten voor de realisatie van

de voorgestelde ontwikkeling (inclusief bouwkosten, honoraria

en andere onkosten, onvoorziene uitgaven, financieringskosten

en winst van de ontwikkelaar) worden afgetrokken van de bruto

ontwikkelingswaarde van het voltooide project bij PC om de

residuele grondwaarde te bepalen. Dit stemt dan in principe

overeen met de opgelopen kosten.

Voor de ontwikkelingslocaties hebben zij de verwachte bruto

ontwikkelingswaarden berekend zoals hierboven beschreven.

Zij hebben geen rekening gehouden met huurgroei tussen de

waarderingsdatum en de praktische voltooiing.

Aangezien de ontwikkelingsactiva zich in de ontwikkelingsfase

bevinden en de werkzaamheden ter plaatse zijn gevorderd, zijn de

uitstaande bouwkosten in aanmerking genomen als bouwkosten,

zoals voorzien. Daarnaast is rekening gehouden met de voorziene

onvoorziene uitgaven en de kosten voor de mobilisatie van het

project en de marketing.

De restwaarde weerspiegelt de financieringskosten op het

passende niveau in elk land waar een actief zich bevindt.

De waardering richt zich op een winstmarge die de stand van het

project weerspiegelt en op risicofactoren zoals het risico van een

late oplevering, rekening houdend met de vraag of de ontwikkeling

op schema ligt.

Polen

De minimum- en maximumhuurprijzen hebben een grote spreiding

in Polen. De prijzen zijn afhankelijk van de stad waar de woning

zich bevindt. Ook het kamertype of de extra voorzieningen in de

kamer zijn van invloed op de prijs. Er zijn verschillende kamertypes

beschikbaar, maar ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën

comfort of premium kamers. Binnen deze 2 categorieën is er een

breed scala aan kamers beschikbaar in de Poolse woningen (loft,

studio, met balkon, grote kamers, middelgrote kamers, enz.), die

allemaal een invloed hebben op de huurprijs.

Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter rekening met

enerzijds een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten

die verband houden met het onroerend goed, om te komen tot

een netto exploitatieopbrengst, waarop een rendement wordt

toegepast. Er wordt ook rekening gehouden met enige leegstand.

Voor Polen is er een verschil tussen het academisch jaar en de

zomerperiode.

Duitsland

De minimum en maximum huurprijzen hebben een niet zo grote

spreiding in Duitsland. De woningen bevinden zich in 2 steden,

die een vergelijkbare tariefkaart hebben. Ook het kamertype of

de extra voorzieningen in de kamer zijn van invloed op de prijs.

De meeste kamers zijn van hetzelfde type in Duitsland, ze vallen

allemaal onder de Xior-categorieën comfort of premium kamers.

Voor de bepaling van de DCF houdt de taxateur rekening met

enerzijds een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten

die verband houden met het onroerend goed, om te komen tot

een netto exploitatieopbrengst, waarop een rendement wordt

toegepast. Er wordt ook rekening gehouden met enige leegstand.

Denemarken

De minimum en maximum huurprijzen hebben een grote

spreiding in Denemarken. De prijzen zijn afhankelijk van of de

woning in het centrum van Kopenhagen ligt of iets daarbuiten.

Ook het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer zijn van

invloed op de prijs. Er zijn verschillende kamertypes beschikbaar,

maar ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën comfort of

premium kamers. Binnen deze 2 categorieën is er een breed scala

aan kamers beschikbaar in de Deense woningen (grote studio,

middelgrote studio, met mezzanine, met kitchenette, enz.), die

allemaal een invloed hebben op de huurprijs.

Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter rekening met

enerzijds een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten

die verband houden met het onroerend goed, om te komen tot

een netto exploitatieopbrengst, waarop een rendement wordt

toegepast. Er wordt ook rekening gehouden met enige leeg stand.

Zweden

De minimum en maximum huurprijzen hebben een grote

spreiding. Het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer

zijn van invloed op de prijs. Er zijn verschillende kamertypes

beschikbaar, maar ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën

comfort of premium kamers. Binnen deze 2 categorieën is er een

breed scala aan kamers beschikbaar in het studentencomplex

in Malmö (Zweden) (single, grote studio, middelgrote studio, met

terras, penthouse, enz.), die allemaal een invloed hebben op de

huurprijs.

Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter rekening met

enerzijds een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten

die verband houden met het onroerend goed, om te komen tot

een netto exploitatieopbrengst, waarop een rendement wordt

toegepast. Er wordt ook rekening gehouden met enige leegstand.

De gevoeligheid van de Reële Waarde voor een variatie van de

hierboven vermelde niet-waarneembare gegevens wordt over

het algemeen als volgt voorgesteld (indien alle parameters gelijk

blijven):

	Effect op de Reële Waarde
	ingeval de waarde	ingeval de waarde
	van het niet-	van het niet
Niet waarneembare	waarneembare	waarneembare
gegevens	gegeven daalt	gegeven stijgt
Huur per studenten-
kamer	negatief	positief
Discontovoet	positief	negatief
Huurkapitalisatievoet	positief	negatief
Bezettingsgraad
academisch jaar	negatief	positief
Bezettingsgraad zomer	negatief	positief
BHW/m²	negatief	positief
Leegstand	positief	negatief

Deze niet-waarneembare gegevens kunnen overigens onderling

verbonden zijn omdat ze deels bepaald worden door de markt-

omstandigheden. Bijvoorbeeld, zo kan een stijging van de huur

per studentenkamer een impact hebben op de bezettingsgraad

en de leegstand, wat het positieve effect op de reële waarde

geheel of gedeeltelijk kan compenseren. Eveneens kan een

wijziging in de discontovoet gepaard gaan met een aanpassing

van de huurkapitalisatievoet, aangezien beide parameters

beïnvloed worden door de algemene marktomstandigheden en

rendementsverwachtingen. Dergelijke onderlinge verbanden

kunnen ertoe leiden dat de impact van wijzigingen in individuele

parameters op de reële waarde wordt versterkt dan wel afgezwakt.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

233

234

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

Indien de discontovoet of de huurprijzen respectievelijk zou

stijgen of dalen zou de impact op de Reële Waarde als volgt zijn:

Impact op Reële Waarde	in KEUR
Huur +10%	454.466
Huur +5%	227.548
Huur -5%	-226.549
Huur -10%	-453.143
Discontovoet +0,5%	-340.046
Discontovoet +0,3%	-211.668
Discontovoet +0,1%	-73.057
Discontovoet -0,1%	76.964
Discontovoet -0,3%	240.503
Discontovoet -0,5%	419.443

Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen worden in de jaarrekening opgenomen op

basis van schattingsverslagen opgesteld door de onafhankelijke

Waarderingsdeskundigen. Deze verslagen zijn gebaseerd op

informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt en op

de door de Waarderingsdeskundige gehanteerde assumpties en

waarderingsmodellen.

Informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt, omvat

de lopende huurcontracten, termijnen en voorwaarden, alsook

uitgevoerde renovaties op investeringen bij projectontwikkelingen.

De door de Waarderingsdeskundigen gehanteerde assumpties

en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op

de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn

gebaseerd op hun professionele beoordeling en kennis van de

markt.

Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van

waardering toegepast door de Waarderingsdeskundigen wordt

verwezen naar Hoofdstuk 8.2.3 van dit Jaarverslag (“Waardering

van de vastgoedportefeuille door de Waarderingsdeskundigen”).

De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de

Waarderingsdeskundigen, alsook de assumpties en de

waarderingsmodellen worden intern nagekeken. Dit houdt

een nazicht in van de variaties in de Reële Waarde tijdens de

betreffende periode.

Tenslotte wordt er naar Hoofdstuk 9.3.2.5 van dit Jaarverslag

verwezen voor meer informatie omtrent de duurzaamheid van de

gebouwen.

10.9.9 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA

	31/12/25	31/12/24
Materiële vaste activa	Overige materiële	Overige materiële
Cijfers in duizenden EUR	vaste activa	vaste activa
Aanschaffingswaarde
Saldo per begin van het boekjaar	13.291	12.723
Aanschaffingen (incl. overboeking vaste activa voor eigen gebruik)	132	568
Herclassificaties (naar vastgoed beschikbaar voor verhuur)	-449
Per einde van het boekjaar	12.974	13.291
Afschrijvingen
Saldo per begin van het boekjaar	-1.981	-1.247
Afschrijvingen	-460	-734
Per einde van het boekjaar	-2.441	-1.981
Nettoboekwaarde	10.533	11.310

10.9.10 FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Financiële vaste activa
Financiële derivaten (IRS)	16.384	5.045
Andere	1.650	2.645
Totaal	18.034	7.690

De toegelaten afdekkingsinstrumenten bedragen per 31

december 2025 respectievelijk 16.384 KEUR en 6.354 KEUR langs

de actief- en passiefzijde van de balans en hebben betrekking

op de marktwaarde per 31 december 2025 van de uitstaande

interest rate swap (IRS) overeenkomsten.

		31/12/25
Classificatie volgens					Fair Value
IFRS	Niveau (IFRS)	Notioneel bedrag	Rentevoet (in%)	Vervalt per	verplichtingen
Interest Rate Swap	2	60.000.000	2,980	30/09/29	-1.464.510
Interest Rate Swap	2	60.000.000	2,418	30/09/30	-41.993
Interest Rate Swap	2	50.000.000	2,766	31/03/30	-837.800
Interest Rate Swap	2	12.500.000	0,090	30/09/26	255.643
Interest Rate Swap	2	43.000.000	0,391	31/12/29	3.003.250
Interest Rate Swap	2	52.000.000	0,397	31/12/30	5.278.925
Interest Rate Swap	2	637.000	0,074	30/09/26	13.057
Interest Rate Swap	2	6.142.500	0,074	30/09/26	125.907
Interest Rate Swap	2	3.617.250	0,074	30/09/26	74.145
Interest Rate Swap	2	6.597.500	0,074	30/09/26	135.234
Interest Rate Swap	2	6.574.750	0,074	30/09/26	134.767
Interest Rate Swap	2	18.562.500	0,785	7/02/29	859.742
Interest Rate Swap	2	12.500.000	0,140	28/09/29	1.093.001
Interest Rate Swap	2	25.000.000	1,850	31/12/29	473.901
Interest Rate Swap	2	25.000.000	1,950	31/12/30	568.895
Interest Rate Swap	2	100.000.000	2,500	30/03/34	-236.640
Interest Rate Swap	2	28.000.000	4,040	9/09/29	-479.450
Interest Rate Swap	2	54.093.574	3,559	30/09/28	-1.635.958
Interest Rate Swap	2	22.772.693	2,806	31/03/29	-376.630
Interest Rate Swap	2	18.000.000	1,193	27/02/26	46.500
Interest Rate Swap	2	22.000.000	0,977	30/06/28	653.928
Interest Rate Swap	2	25.000.000	0,185	11/12/28	1.400.215
Interest Rate Swap	2	30.000.000	0,413	9/08/29	2.059.152
Interest Rate Swap	2	50.000.000	2,030	23/01/27	1.305
Interest Rate Swap	2	50.000.000	2,952	27/06/30	-1.233.177
Interest Rate Swap	2	48.000.000	1,347	9/11/27	719.276
Interest Rate Swap	2	24.000.000*	1,642	9/11/29	356.423
Interest Rate Swap	2	24.000.000*	1,612	9/11/29	371.798
Interest Rate Swap	2	50.000.000	1,694	16/05/26	89.206
Interest Rate Swap	2	45.000.000	1,510	31/01/28	625.324
Interest Rate Swap	2	35.000.000	1,699	29/01/27	154.834
Interest Rate Swap	2	60.000.000	2,715	31/12/31	-1.059.067
Interest Rate Swap	2	25.000.000	0,895	30/06/27	364.122
Interest Rate Swap	2	26.000.000	2,680	24/06/29	-345.534
Interest Rate Swap	2	39.000.000	2,680	24/06/29	-518.302
Interest Rate Swap	2	15.000.000	2,473	30/06/30	19.598
Interest Rate Swap	2	10.000.000	2,473	30/06/30	13.066
Interest Rate Swap	2	9.579.500	2,880	22/02/32	-172.594
Interest Rate Swap	2	14.210.000	2,425	16/09/32	139.448
Interest Rate Swap	2	26.845.638	3,010	31/03/31	-599.471
TOTAAL					10.029.536

Dit betreft twee uitgestelde IRS'en die aanvangen op 09/11/2027 en die bovenstaande Interest Rate Swap van 48 MEUR vervangt.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

235

236

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

		31/12/24
Classificatie volgens					Fair Value
IFRS	Niveau (IFRS)	Notioneel bedrag	Rentevoet (in%)	Vervalt per	verplichtingen
Interest Rate Swap	2	60.000.000	2,98	28/09/29	-2.272.800
Interest Rate Swap	2	60.000.000	2,418	30/09/30	-708.088
Interest Rate Swap	2	50.000.000	2,766	31/03/30	-1.487.680
Interest Rate Swap	2	12.500.000	0,09	30/09/26	556.228
Interest Rate Swap	2	25.000.000	0,7	31/12/29	307.814
Interest Rate Swap	2	43.000.000	0,391	31/12/29	3.419.417
Interest Rate Swap	2	52.000.000	0,397	31/12/30	5.420.471
Interest Rate Swap	2	651.000	0,074	30/09/26	28.772
Interest Rate Swap	2	6.277.500	0,074	30/09/26	277.447
Interest Rate Swap	2	3.696.750	0,074	30/09/26	163.386
Interest Rate Swap	2	6.719.250	0,074	30/09/26	296.972
Interest Rate Swap	2	6.742.500	0,074	30/09/26	297.999
Interest Rate Swap	2	19.937.500	0,785	7/02/29	1.167.348
Interest Rate Swap	2	12.500.000	0,14	28/09/29	1.276.741
Interest Rate Swap	2	25.000.000	1,85	31/12/29	344.391
Interest Rate Swap	2	25.000.000	1,95	31/12/30	307.261
Interest Rate Swap	2	100.000.000	0,023	30/03/34	-3.332.348
Interest Rate Swap	2	28.000.000	4,04	9/09/29	-813.365
Interest Rate Swap	2	54.093.574	3,559	30/09/28	-2.507.677
Interest Rate Swap	2	22.772.693	0,02806	31/03/29	-361.054
Interest Rate Swap	2	18.000.000	1,193	27/02/26	378.614
Interest Rate Swap	2	22.000.000	0,9765	30/06/28	848.250
Interest Rate Swap	2	25.000.000	0,185	11/12/28	1.751.501
Interest Rate Swap	2	30.000.000	0,413	9/08/29	2.418.173
Interest Rate Swap	2	50.000.000	1	23/01/27	299.205
Interest Rate Swap	2	50.000.000	2,9521	27/06/30	-2.062.404
Interest Rate Swap	2	48.000.000	1,3466	9/11/27	1.122.230
Interest Rate Swap	2	24.000.000*	0,016415	9/11/29	101.776
Interest Rate Swap	2	24.000.000*	0,01612	9/11/29	110.533
Interest Rate Swap	2	45.000.000	1	31/01/28	983.971
Interest Rate Swap	2	35.000.000	1	29/01/27	426.971
Interest Rate Swap	2	40.000.000	0,02	31/12/29	-1.894.902
Interest Rate Swap	2	25.000.000	0,895	30/06/27	603.798
Interest Rate Swap	2	32.500.000	0,195	24/06/25	355.589
Interest Rate Swap	2	32.500.000	0,195	24/06/25	355.589
Interest Rate Swap	2	26.000.000**	0,0268	24/06/29	-592.624
Interest Rate Swap	2	39.000.000**	0,0268	24/06/29	-888.936
Interest Rate Swap	2	9.868.500	0,0288	22/02/32	-333.445
Interest Rate Swap	2	14.500.000	0,0002425	16/09/32	-103.187
Interest Rate Swap	2	26.845.638	0,0301	31/03/31	-1.216.608
					5.045.332

Dit betreft twee uitgestelde IRS'en die aanvangen op 09/11/2027 en die bovenstaande Interest Rate Swap van 48 MEUR vervangt.

Dit betreft twee uitgestelde IRS'en die aanvangen op 30/06/2025 en die bovenstaande Interest Rate Swaps van 32,5 MEUR vervangt.

De marktwaarde van de uitstaande Interest Rate Swap contracten

wordt ontvangen van de verschillende financiële instellingen.

Alle financiering is grotendeels (89%) afgedekt tegen rentestijgingen

gedurende 5 jaar door middel van vastrentende contracten en

macro-hedges die zowel bestaande schuld als de toekomstige

herfinanciering van aflopende schuld dekken. Macro hedging

houdt in dat deze hedges niet gekoppeld zijn aan een individuele

lening, maar de onderliggende leningen voor een langere looptijd

overkoepelen.

Op deze manier wordt de herfinanciering van een aflopende

lening automatisch afgedekt door de bestaande macro-hedge,

waardoor extra renterisico wordt beperkt. Stijgende rentevoeten

zullen daarom slechts geleidelijk de financieringskost verhogen

gedurende 2026. We verwachten een stabiele financieringskost

in 2026 tov 2025. Nieuwe IRS contracten worden aan de huidige

marktprijzen afgesloten, welke hoger liggen dan de tarieven

waaraan contracten in 2022 en ervoor werden afgesloten. De

Vennootschap heeft nog een aantal IRS contracten lopen aan

deze lage tarieven.

Overzicht schulden met vaste rente, afgedekte schulden met

variabele rente en niet-afgedekte schulden met variabele rente

(in%)

100

74 91

66 55

47 16

4 3

31/12/25

31/12/26

31/12/27

31/12/28

31/12/29

31/12/30

31/12/31

31/12/32

31/12/33

31/12/34

31/12/35

31/12/36

31/12/37

Afgedekte schulden met variabele rente

Schulden met vaste rente

Niet-afgedekte schulden met variabele rente

10.9.11 HANDELSVORDERINGEN EN ANDERE VASTE ACTIVA

De lange termijn vorderingen (6.245 KEUR) hebben voornamelijk

betrekking op een uitgestelde betaling in het kader van een verkoop

(6.110 KEUR). Vorig jaar werd hier nog een aandeelhouderslening

opgenomen die was verstrekt aan de joint venture Collegno en

die in 2025, na aankoop van de overige aandelen, werd omgezet

in een intercompanylening.

10.9.12 DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURES -

VERMOGENSMUTATIEMETHODE

Per 31 december 2025 heeft Xior een 25% deelneming in Uhub

Investments Boavista II. Deze joint venture werd opgenomen

volgens de vermogensmutatiemethode in de geconsolideerde

jaarrekening van Xior.

	Overzicht van activa
A. UHUB Boavista	en passiva (100%)
Vastgoedbeleggingen	16.378
Liquide middelen	1.460
Overige activa	1.776
Eigen vermogen	5.620
Langlopende schulden	10.471
Overige schulden	3.523

Na oplevering van het project zal Xior de resterende 75% van de

aandelen overnemen.

10.9.13 HANDELSVORDERINGEN

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Handelsvorderingen
Handelsvorderingen	4.173	4.003
Op te maken facturen	27	255
Te innen opbrengsten	0	0
Geboekte waarde-
verminderingen	-1.411	-1.243
Totaal	2.789	3.015

Nog te innen handelsvorderingen (2.789 KEUR) omvatten nog te

ontvangen huurgelden.

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel
Per einde van het vorige
boekjaar	1.243	1.084
Uit overgenomen
vennootschappen	0	0
Toevoegingen	268	255
Terugnames	0	-7
Uitgeboekt wegens
definitief oninbaar	-101	-90
Per einde van het boekjaar	1.411	1.243

Het risico bestaat dat er een verlies wordt geleden op een

schuldvordering. Dit risico wordt beperkt doordat er bij aanvang

van het contract een huurwaarborg van minimum 1 maand en in

de meeste gevallen van 2 maanden wordt gevraagd.

Voor het aanleggen van de voorziening dubieuze debiteuren wordt

als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt

intern van kortbij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het

management of wanneer er duidelijke aanwijsbare redenen zijn dat

de vordering niet meer kan geïnd worden, wordt een voorziening

aangelegd. Daarbovenop wordt er een algemene provisie aangelegd

van 25% van de vorderingen die meer dan 180 dagen open staan.

Per 31 december 2025 was een voorziening opgezet ten belope van

1.411 KEUR.

Overzicht van de ageing van de vorderingen

Ageing van de
openstaande klanten	in KEUR (2025)	in KEUR (2024)
niet vervallen	287	509
30 dagen	1.757	1.404
31-60 dagen	333	188
meer dan 60 dagen	1.795	1.902
	4.173	4.003

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

237

238

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.9.14 BELASTINGVORDERINGEN EN ANDERE

VLOTTENDE ACTIVA

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Belastingvorderingen en andere vlottende activa
Terug te vorderen belas-
tingen	607	274
Terug te vorderen BTW	10.205	7.055
Andere	33.877	30.274
Totaal	44.689	37.603

Belastingvorderingen en andere vorderingen (44.689 KEUR): dit

betreft voornamelijk terug te vorderen BTW en voorafbetalingen

voor Nederlandse vennootschapsbelastingen (10.812 KEUR) en een

vordering op Aloxe NV (380 KEUR – dewelke vergoed wordt tegen

marktconforme rente). Verder zijn hierin ook vooruitbetalingen

m.b.t. projectontwikkelingen en meubilair en te ontvangen credit

nota’s opgenomen.

10.9.15 KAS EN KASEQUIVALENTEN

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Kas en kasequivalenten
Banken	4.740	9.431
Geldmiddelen	16	31
Totaal	4.756	9.462

In een aantal entiteiten met directe vastgoedfinanciering

is een deel van de liquide middelen beperkt in gebruik of

aanwending ten voordele van de kredietverstrekker (bij Xior

Lyngby Residential ApS is 5 MDKK niet vrij beschikbaar; in de

Duitse dochterondernemingen dient voldoende cash te worden

aangehouden ter dekking van de deposito’s).

Het overgrote deel

van de liquide middelen is vrij beschikbaar.

10.9.16 OVERLOPENDE REKENINGEN – ACTIVA

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Overlopende rekeningen - activa
Verkregen huuropbreng-
sten	15.833	37.109
Voorafbetaalde vast-
goedkosten	7.409	28.318
Verkregen interesten	7.611	2.181
Andere	10.646	3.817
Totaal	41.500	71.425

Overlopende rekeningen en uitgestelde activa (41.500 KEUR)

betreffen voornamelijk over te dragen kosten vastgoed (7.409

KEUR), verkregen opbrengsten vastgoed en huurgaranties (15.833

KEUR), verkregen interesten (7.611 KEUR), en verkregen overige

inkomsten (onder andere project management vergoedingen en

schadevergoedingen).

10.9.17 KAPITAAL EN UITGIFTEPREMIES

		Vroeger kapitaal	Kapitaalverhoging	Nieuw kapitaal	Vroeger aantal	Nieuw aantal	Fractiewaarde
Datum	VerrichtingCijfers in EUR	(EUR)	(EUR)	(EUR)	aandelen	aandelen	(EUR)
Evolutie kapitaal
10/03/14	Oprichting vennootschap		20.000	20.000		200	100,00
23/09/15	Kapitaalverhoging	20.000	1.230.000	1.250.000	200	12.500	100,00
23/11/15	Aandelensplitsing	1.250.000		1.250.000	12.500	42.500	29,41
11/12/15	Zusterfusies	1.250.000	23.328.937	24.578.937	42.500	975.653	25,19
11/12/15	Kapitaalverhoging bij wijze van inbreng in natura
	ingevolge de Aandeleninbreng	24.578.937	3.256.783	27.835.720	975.653	1.105.923	25,17
11/12/15	Overnamefusies	27.835.720	3.696.060	31.531.780	1.105.923	1.253.764	25,15
11/12/15	Kapitaalverhoging beneden fractiewaarde bij
	wijze van inbreng in geld voor de uitgifte van
	nieuwe aandelen	31.531.780	58.710.898	90.242.678	1.253.764	4.626.780	19,50
11/12/15	Kapitaalvermindering tot het aanleggen van een
	reserve tot dekking van voorzienbare verliezen	90.242.678	-6.960.638	83.282.040	4.626.780	4.626.780	18,00
1/03/16	Fusie met Devimmo	83.282.040	4.151.826	87.433.866	4.626.780	4.857.437	18,00
1/08/16	Fusie met CPG	87.433.866	1.320.948	88.754.814	4.857.437	4.930.823	18,00
11/10/16	Inbreng in natura Woonfront Tramsingel BV	88.754.814	6.114.204	94.869.018	4.930.823	5.270.501	18,00
17/01/17	Inbreng in natura Project KVS	94.869.018	2.669.976	97.538.994	5.270.501	5.418.833	18,00
22/06/17	Kapitaalverhoging	97.538.994	48.769.488	146.308.482	5.418.833	8.128.249	18,00
26/03/18	Inbreng in natura Project Enschede	146.308.482	9.317.304	155.625.786	8.128.249	8.645.877	18,00
12/06/18	Kapitaalverhoging	155.625.786	77.812.884	233.438.670	8.645.877	12.968.815	18,00
12/12/18	Inbreng in natura All-In Annadal B.V.	233.438.670	14.400.000	247.838.670	12.968.815	13.768.815	18,00
4/06/19	Keuzedividend	247.838.670	2.702.574	250.541.244	13.768.815	13.918.958	18,00
13/06/19	Inbreng in natura Stratos KvK N.V.	250.541.244	7.756.002	258.297.246	13.918.958	14.349.847	18,00
27/10/19	Kapitaalverhoging	258.297.246	86.099.076	344.396.322	14.349.847	19.133.129	18,00
18/06/20	Kapitaalverhoging door inbreng in natura	344.396.322	2.918.916	347.315.238	19.133.129	19.295.291	18,00
7/10/20	Inbreng in natura Patrimonne Couronne - Franck NV	347.315.238	11.835.702	359.150.940	19.295.291	19.952.830	18,00
25/11/20	Kapitaalverhoging	359.150.940	19.684.998	378.835.938	19.952.830	21.046.441	18,00
18/03/21	Kapitaalverhoging	378.835.938	75.767.184	454.603.122	21.046.441	25.255.729	18,00
14/12/21	Kapitaalverhoging	454.603.122	45.460.296	500.063.418	25.255.729	27.781.301	18,00
7/06/22	Keuzedividend	500.063.418	4.140.378	504.203.796	27.781.301	28.011.322	18,00
15/09/22	Inbreng in natura Basecamp (fase 1)	504.203.796	121.341.978	625.545.774	28.011.322	34.752.543	18,00
25/04/23	Inbreng in natura Basecamp (fase 2)	625.545.774	15.581.124	641.126.898	34.752.543	35.618.161	18,00
15/12/23	Kapitaalverhoging	641.126.898	46.973.448	688.100.346	35.618.161	38.227.797	18,00
18/04/24	Kapitaalverhoging - Earn out I	688.100.346	12.183.786	700.284.132	38.227.797	38.904.674	18,00
2/06/24	Keuzedividend	700.284.132	12.067.776	712.351.908	38.904.674	39.575.106	18,00
27/06/24	Inbreng in natura Campo Pequeno	712.351.908	27.949.032	740.300.940	39.575.106	41.127.830	18,00
5/07/24	Inbreng in natura Krakow	740.300.940	21.896.154	762.197.094	41.127.830	42.344.283	18,00
21/01/25	Kapitaalverhoging	762.197.094	51.798.564	813.995.658	42.344.283	45.221.981	18,00
14/04/25	Kapitaalverhoging - Earn out II	813.995.658	10.717.524	824.713.182	45.221.981	45.817.399	18,00
5/06/25	Keuzedividend	824.713.182	15.798.510	840.511.692	45.817.399	46.695.094	18,00

Bij de kapitaalverhogingen van 2025 werd een bedrag van

41.415 KEUR toegewezen aan de beschikbare uitgiftepremies.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

239

240

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

Toegestane kapitaal

In 2025 werd de Raad van Bestuur éénmaal gemachtigd om het

maatschappelijke kapitaal in één of meerdere malen te verhogen.

Bij de buitengewone algemene vergadering van 4 april 2025

werd de raad van bestuur gemachtigd om het maatschappelijke

kapitaal in één of meerdere malen te verhogen. De vergadering

aanvaardt het voorstel van besluit om de Raad van Bestuur een

machtiging toe te kennen voor kapitaalverhogingen:

(i) voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld

waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening

van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar

toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap

met een maximumbedrag van vierhonderd en zes miljoen

negenhonderd zevenennegentigduizend achthonderd

negenentwintig euro (406.997.829,00 EUR);

(ii)

voor kapitaalverhogingen in het kader van uitkering van een

keuzedividend, met een maximumbedrag van vierhonderd

en zes miljoen negenhonderd zevenennegentigduizend

achthonderd negenentwintig euro (406.997.829,00 EUR);

(iii)

voor kapitaalverhogingen bij wijze van (i) inbreng in geld

waarbij niet wordt voorzien in de mogelijkheid tot de

uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het

onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders

van de Vennootschap en (ii) inbreng in natura, met een

maximumbedrag van eenentachtig miljoen driehonderd

negenennegentigduizend vijfhonderd vijfenzestig euro tachtig

cent (81.399.565,80 EUR) in totaal,

met dien verstande dat de raad van bestuur in elk geval het

kapitaal nooit zal kunnen verhogen met meer dan het wettelijke

maximumbedrag, zijnde 100% van het bedrag van het kapitaal van

achthonderddertien miljoen negenhonderdvijfennegentigduizend

zeshonderdachtenvijftig euro (813.995.658,00 EUR) op datum

van de buitengewone algemene vergadering van 4 april 2025.

Deze machtiging is geldig voor een duur van vijf jaar vanaf de

bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de

notulen van de buitengewone algemene vergadering van 4 april

2025.

Zie hiervoor artikel 7 van de gecoördineerde statuten per 5 juni

2025 zoals gepubliceerd op de website van de Vennootschap.

Deze machtiging kan worden hernieuwd. De raad van bestuur zal

bij elke kapitaalverhoging de prijs, de eventuele uitgiftepremie en

de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe effecten vastleggen.

Deze kapitaalverhogingen kunnen worden uitgevoerd door

inbreng in geld, door inbreng in natura, bij wijze van een

gemengde inbreng of door omzetting van reserves, met inbegrip

van overgedragen winsten en uitgiftepremies evenals alle

eigen vermogensbestanddelen onder de enkelvoudige IFRS-

jaarrekening van de Vennootschap (opgesteld uit hoofde van de

GVV-Wetgeving) die voor conversie in kapitaal vatbaar zijn, en

al dan niet met creatie van nieuwe effecten, overeenkomstig de

regels voorgeschreven door het Wetboek van vennootschappen

en verenigingen, de GVV-Wetgeving en de statuten.

De raad van bestuur kan daarbij nieuwe aandelen uitgeven. In

voorkomend geval zullen de uitgiftepremies op één of meer

afzonderlijke rekeningen onder het eigen vermogen op het passief

van de balans worden geboekt en behouden. De raad van bestuur

kan vrij beslissen om de uitgiftepremies, eventueel na aftrek van

een bedrag maximaal gelijk aan de kosten van de kapitaalverhoging

in de zin van de toepasselijke IFRS-regels, in het geval van een

kapitaalverhoging waartoe de raad van bestuur beslist heeft,

door de raad van bestuur op een onbeschikbare reserverekening

geplaatst moeten worden die op dezelfde wijze als het kapitaal

een waarborg voor derden zal uitmaken en die, onder voorbehoud

van zijn incorporatie in het kapitaal, slechts zal kunnen worden

verminderd of afgeschaft bij beslissing van de algemene vergadering

van aandeelhouders beraadslagend volgens de voorwaarden van

quorum en meerderheid vereist voor een statutenwijziging.

De raad van bestuur kan tevens inschrijvingsrechten (al dan niet

aan een ander effect gehecht) en converteerbare obligaties of

obligaties terugbetaalbaar in aandelen uitgeven, die aanleiding

kunnen geven tot de creatie van dezelfde effecten en dit steeds

met naleving van de regels voorgeschreven door de toepasselijke

wetgeving en de statuten van de Vennootschap.

Onverminderd de toepassing van de artikelen 7:188 tot 7:193

en artikel 7:201 van het Wetboek van vennootschappen en

verenigingen, kan de raad van bestuur het voorkeurrecht beperken

of opheffen, ook wanneer dit gebeurt ten gunste van één of

meer bepaalde personen andere dan personeelsleden van de

Vennootschap of van haar dochtervennootschappen. Principieel

kan dit slechts voor zover aan de bestaande aandeelhouders

een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de

toekenning van nieuwe effecten (voor zover wettelijk vereist). Dat

onherleidbaar toewijzingsrecht dient tenminste te voldoen aan de

modaliteiten vermeld in artikel 11.1 van de statuten. Onverminderd

de toepassing van de artikelen 7:190 tot 7:194 van het Wetboek van

vennootschappen en verenigingen, zijn dergelijke beperkingen in

het kader van de opheffing of beperking van het voorkeurrecht niet

van toepassing bij een inbreng in geld met beperking of opheffing

van het voorkeurrecht, (i) in het kader van het toegestane kapitaal

waarbij het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen die,

overeenkomstig artikel 26 §1, derde lid GVV-wet, zijn uitgevoerd

over een periode van 12 maanden, niet meer bedraagt dan 10%

van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing

tot kapitaalverhoging of (ii) in aanvulling op een inbreng in natura

in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit

effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. In dit

kader wijst de Vennootschap in het bijzonder op de mogelijkheid

tot het verhogen van het kapitaal door middel van een private

plaatsing zonder dergelijk onherleidbaar toewijzigingsrecht

(beperkt tot 10% nieuwe aandelen per 12 maanden) voorzien in de

GVV-Wetgeving, en wa arvoor de machtiging toegestaan kapitaal

verleend door de algemene vergadering eveneens toelating geeft

(samen met de machtiging inbreng in natura beperkt tot 10%).

Bij uitgifte van effecten tegen inbreng in natura moeten de

voorwaarden vermeld in artikel 11.2 van de statuten worden

nageleefd (met inbegrip van de mogelijkheid een bedrag af te

trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde

brutodividend). De bijzondere regels inzake de kapitaalverhoging

in natura uiteengezet onder artikel 11.2 zijn echter niet van

toepassing bij de inbr eng van het recht op dividend in het kader

van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief

voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.

Onder dezelfde voorwaarden als hierboven uiteengezet en

onderworpen aan de toepasselijke wettelijke bepalingen, kan

de Vennootschap, met uitzondering van winstbewijzen en

soortgelijke effecten, de in artikel 7:22 van het Wetboek van

vennootschappen en verenigingen bedoelde en eventueel andere

door het vennootschapsrecht toegelaten effecten uitgeven in

overeenstemming met de daar voorgeschreven regels en de

GVV-Wetgeving.

De bevoegdheid inzake het toegestane kapitaal mag nooit

gebruikt worden voor de volgende verrichtingen:

(i) De uitgifte van inschrijvingsrechten die in hoofdzaak is bestemd

voor één of meer bepaalde personen, andere dan de leden van

het personeel van de Vennootschap of van één of meer van

haar dochtervennootschappen (art.7:201, lid 1, 1° WVV.);

(ii)

De uitgifte van aandelen met meervoudig stemrecht of van

effecten die recht geven op de uitgifte van of de conversie in

aandelen met meervoudig stemrecht (art. 7:201, lid 1, 2° WVV);

(iii) Kapitaalverhogingen die voornamelijk tot stand worden

gebracht door een inbreng in natura uitsluitend voorbehouden

aan een aandeelhouder van de Vennootschap die effecten

van de Vennootschap in zijn bezit houdt waaraan meer

dan 10% van de stemrechten verbonden zijn. Bij de door

deze aandeelhouder in bezit gehouden effecten, worden

de effecten gevoegd die in bezit worden gehouden door

(art.7:201, lid 1, 3° WVV.):

• een derde die handelt in eigen naam maar voor rekening van de

bedoelde aandeelhouder;

•

een met de bedoelde aandeelhouder verbonden natuurlijke

persoon of rechtspersoon;

• een derde die optreedt in eigen naam maar voor rekening van

een met de bedoelde aandeelhouder verbonden natuurlijke

persoon of rechtspersoon;

•

personen die in onderling overleg handelen, onder personen

die in onderling overleg handelen wordt verstaan (a) de na-

Evolutie uitgiftepremies

in KEUR
Datum	Verrichting	Uitgiftepremies
31/12/15		25.615
1/03/16	Fusie Devimmo	1.615
1/08/16	Fusie CPG	514
11/10/16	Inbreng in natura Woonfront	4.517
17/01/17	Inbreng in natura Project KVS	2.394
22/06/17	Kapitaalverhoging	35.222
26/03/18	Inbreng in natura project Enschede	8.800
12/06/18	Kapitaalverhoging	53.332
12/12/18	Inbreng in natura All-In Annadal	15.230
4/06/19	Keuzedividend	3.378
13/06/19	Inbreng in natura Stratos KvK N.V.	10.241
27/10/19	Kapitaalverhoging	115.582
18/06/20	Kapitaalverhoging door inbreng in natura	4.581
7/10/20	Inbreng in natura Patrimonne Couronne - Franck NV	22.047
25/11/20	Kapitaalverhoging	34.996
18/03/21	Kapitaalverhoging	99.228
14/12/21	Kapitaalverhoging	70.716
7/06/22	Keuzedividend	6.825
15/09/22	Inbreng in natura Basecamp (fase 1)	171.311
25/04/23	Inbreng in natura Basecamp (fase 2)	22.506
15/12/23	Kapitaalverhoging	28.706
18/04/24	Kapitaalverhoging - Earn out I	5.142
2/06/24	Keuzedividend	6.845
27/06/24	Inbreng in natura Campo Pequeno	17.110
5/07/24	Inbreng in natura Krakow	13.405
21/01/25	Kapitaalverhoging	28.201
14/04/25	Kapitaalverhoging - Earn out II	5.297
5/06/25	Keuzedividend	7.917
Totaal uitgiftepremies per 31/12/2025		821.273
Onbeschikbare uitgiftepremies		305.273
Beschikbare uitgiftepremies		516.000

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

241

242

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

tuurlijke personen of rechtspersonen die in onderling overleg

handelen in de zin van artikel 3, § 1, 5°, a) van de Wet van 1 april

2007, (b) de natuurlijke personen of rechtspersonen die een

akkoord hebben gesloten aangaande de onderling afgestemde

uitoefening van hun stemrechten, om een duurzaam gemeen-

schappelijk beleid ten aanzien van de Vennootschap te voeren,

en (c) de natuurlijke personen of rechtspersonen die een ak-

koord hebben gesloten aangaande het bezit, de verwerving of

de overdracht van stemrechtverlenende effecten;

(iv)

De uitgifte van een nieuwe soort van effecten (art. 7:201, lid

1, 4° WVV).

In de loop van 2025 werd het kapitaal driemaal verhoogd via het

toegestane kapitaal:

•

via een kapitaalverhoging in het kader van een versnelde pri-

vate plaatsing hetgeen resulteerde in de uitgifte van 2.877.698

nieuwe aandelen op 21 januari 2025.

•

via een kapitaalverhoging door de inbreng in natura (in het

kader van de tweede earn-out vergoeding ingevolge de

Basecamp transactie) hetgeen resulteerde in de uitgifte van

595.418 nieuwe aandelen op 14 april 2025.

•

via een kapitaalverhoging door de inbreng in natura (in het

kader van het keuzedividend) hetgeen resulteerde in de uitgifte

van 877.695 nieuwe aandelen op 5 juni 2025.

Met betrekking tot voormelde kapitaalverhogingen in april en juni

werd gebruik gemaakt worden van de machtiging toegestaan

kapitaal, die werd goedgekeurd op de Buitengewone Algemene

Vergadering van 4 april 2025 (zoals hierboven beschreven).

Het saldo van het toegestane kapitaal bedraagt per 31 december

2025 (a) (maximaal) 406.997.829,00 EUR (voor kapitaalverhogingen

bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid

tot de uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of onherleidbaar

toewijzingsrecht, (b) (maximaal) 383.282.510,10,00 EUR (voor

kapitaalverhogingen in het kader van het keuzedividend), (c)

(maximaal) 70.682.041,80 EUR (voor kapitaalverhogingen bij wijze

van inbreng in geld waarbij niet wordt voorzien in de mogelijkheid

tot de uitoefening van het wettelijke voorkeurrecht of van het

herleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de

Vennootschap en inbreng in natura).

De transparantieverklaringen zijn te consulter

en op d

e website

van de Vennootschap (www.corporate.xior.be

onder de rubriek

Investor Relations – Aandeelhoudersstructuur).

10.9.19 RESULTAAT PER AANDEEL

	31/12/25	31/12/24
Aantal gewone aandelen
in omloop	46.695.094	42.344.283
Gewogen gemiddelde
aantal aandelen	46.279.394	41.118.335
Nettowinst per gewoon
aandeel (in Eur)	1,48	1,62
Verwaterde nettowinst
per gewoon aandeel (in
EUR)	1,48	1,62
EPRA-winst per
aandeel (in EUR)	2,22	2,22
EPRA-winst per
aandeel (in EUR) - Deel
van de groep	2,21	2,21

10.9.20 ANDERE LANGLOPENDE VERPLI

CHTIN

GEN

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Overige verplichtingen	0	46
Totaal:	0	46

Er werden per 31 december 2025 geen andere langlopende

verplichtingen opgenomen in de balans.

10.9.21 UITGESTELDE BELASTINGEN

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Uitgestelde belastingen verplichtingen
Exit tax	0	1 962
Uitgestelde belastingen
op meerwaarde onroe-
rend goed buitenland	92.506	84.629
Totaal	92.506	86.590

De uitgestelde belastingen bedragen 92.506 KEUR en zijn

gestegen met 5.916 KEUR tegenover 31 december 2024. Dit bevat

de uitgestelde belastingen op buitenlands vastgoed in Nederland,

Spanje, Portugal, Denemarken, Polen en Duitsland. De stijging

heeft voornamelijk betrekking op een waardestijging van het

buitenlandse vastgoed in Denemarken, Zweden, Polen en Duitsland.

Aan de andere kant zijn er ook uitgestelde belastingvorderingen

geboekt op de waardedalingen (21.854 KEUR).

Er wordt eveneens verwezen naar Hoofdstuk 10.9.7 van dit

Jaarverslag.

10.9.18 AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR

Rekening houdend met de ontvangen transparantieverklaringen

en de informatie in het bezit van Xior Student Housing, zijn de

belangrijkste aandeelhouders per 31 december 2025:

	2025	2024
Aandeelhouder
Aloxe NV	10,91% (1)	12,03%
Car Logistics Brussels NV	6,31% (2)	6,96%

Op basis van de transparantiekennisgevingen per 4 & 5 juli 2024 (met inbegrip van de

noemer per 5 juni 2025 (46.695.094)).

Op basis van de transparantiekennisgevingen per 10 juli 2024 (met inbegrip van de

noemer per 5 juni 2025 (46.695.094)).

10.9.22

FINANCIËLE SCHULDEN

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Langlopende financiële schulden*
Bilaterale leningen
- variabele of vaste
rentevoet	1.670.969	1.583.411
Kosten opname leningen	-5.424	-4.864
Totaal	1.665.545	1.578.547

Deze bedragen zijn exclusief de financiële leaseverplichtingen 2025: 16.182 KEUR, 2024: 5.557

KEUR)

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Langlopende financiële schulden (excl. interesten)
Opdeling volgens de maturiteit
Binnen het jaar
Tussen één en twee jaar	182.030	314.589
Tussen twee en vijf jaar	948.966	789.815
Meer dan vijf jaar	539.973	479.007
Totaal	1.670.969	1.583.411

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Niet opgenomen kredieten
Vervallende binnen het
jaar	0	0
Vervallende na één jaar	207.549	68.000
Totaal	207.549	68.000

De finan

ciële schulden die op het niveau van Xior Student Housing

zijn zonder onderliggende zekerheden afgesloten. Uitzonderingen

hierop zijn leningen die door dochtervennootschappen zijn

aangegaan, i.e. de lening van Stratos KVK, de lening van XSH

Benfica SA, lening van XSH São João SA, de lening van Xior

Potsdam Golm S.à.r.l., de lening van Xior Leipzig Pragerstrasse

GmbH, de lening van Xior Copenhagen South ApS, de lening van

Xior Lyngby Student ApS, de lening van Xior Lyngby Residential

ApS, de lening van Uhub Investments Lumiar SA, de lening van

Xior Malmö Västra Hamnen AB en de lening van Campopre

Investments SIC. Sommige van deze werden mee overgenomen

bij overname van 100% van de aandelen. Deze leningen zijn deels

gedekt door zekerheden.

Het merendeel van de financiële schulden hebben een variabele

rentevoet, een deel van de afgesloten financieringen hebben een

vaste rentevoet. Er werden IRS-contracten afgesloten om een

deel van de leningen in te dekken waarbij de variabele rentevoeten

werden geswapt tegen vaste rentevoeten. In totaal is er 1.168 KEUR

aan financieringen ingedekt via IRS-contracten. Dit stemt overeen

met een indekking van 66% t.o.v. de opgenomen financieringen.

Er zijn voor 417 MEUR leningen aan vaste rentevoeten, hetgeen

resulteert in een indekking (IRS + vaste rentevoet) van 89% t.o.v.

de opgenomen financieringen.

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Inschatting toekomstige interestlasten
Binnen één jaar	54.417	58.784
Tussen één en vijf jaar	140.954	141.036
Meer dan vijf jaar	75.374	86.904
Totaal	270.745	286.724

	31/12/25	31/12/24*
Liquiditeitsverplichting op vervaldagen verbonden aan de
indekkingsinstrumenten
Binnen één jaar	64	-10.938
Tussen één en vijf jaar	4.503	-29.286
Meer dan vijf jaar	2.171	-5.216
Totaal	6.737	-45.441

In de jaarrekening van 2024 werd bij de berekening van de toekomstige

liquiditeitsverplichtingen van de indekkingsinstrumentende enkel rekening gehouden met

de marge en niet met de variabele component, namelijk de EURIBOR rate. De cijfers

van 2024 werden hiervoor gecorrigeerd.

Bij de inschatting van de toekomstige int

erestlasten is

rekening

gehouden met de schuldpositie per 31 de

cember 2025.

Xior Student Housing had per 31 decembe

r 2025 1.773.

840 KEUR

aan gecommitteerde kredietovereenkoms

ten. Er wordt

verwezen

naar Hoofdstuk 10.9.33 van dit Jaarversla

g voor de Sc

huldgraad

van Xior Student Housing. Het betreft hi

er bullet leni

ngen die

werden afgesloten bij verschillende bank

en en met ee

n looptijd

die varieert tussen de 3 jaar en de 10 jaar.

De gemiddeld

e looptijd

bedraagt 5,17 jaar. Een aantal van deze k

redietoveree

nkomsten

bevat cross default bepalingen, die de kr

edietgever to

elaten de

vervroegde terugbetaling van het krediet t

e eisen (of h

et krediet

te annuleren of te heronderhandelen) in geval van inbreuk door

Xior op één van haar andere kredietovereenkomsten.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de impact op de

fair value van de IRS’en indien de rente zou stijgen of dalen met

maximaal 0,20%:

	Impact op wijziging van de
Wijziging van de	reële waarde van de IRS’en per
rente	31/12/2025
-0,20%	-8.714 KEUR
+0,20%	+8.874 KEUR

	Impact op wijziging van de
Wijziging van de	reële waarde van de IRS’en per
rente	31/12/2025
-0,20%	-8.947 KEUR
+0,20%	+8.927 KEUR

De Vennootschap moet de nodige convenanten respecteren in

het kader van haar financieringsovereenkomsten. Per 31 december

2025 wordt door Xior aan alle gestelde convenanten voldaan.

Een maximale schuldgraad (cfr. berekening GVV-KB) van 60%,

een interest cover ratio van minimum 2,5 en een minimale

indekking van 70%. Voor een nadere beschrijving van de

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

243

244

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

financieringsovereenkomsten die werden afgesloten door de

Vennootschap wordt eveneens verwezen naar Hoofdstuk 5.3.1

van dit Jaarverslag.

Sensitiviteit interesten 2025

Indien de Euribor rente (3m, 12m en/of 6m) met 20 basispunten

zou stijgen dan zou dit voor 2025 een impact hebben van 378

KEUR op de intresten die door de Vennootschap moeten betaald

worden. Voor deze sensitiviteitsanalyse werd rekening gehouden

met de afgesloten afdekkingsinstrumenten.

Reconciliatie van schulden uit financieringsactiviteiten

Onderstaande tabel geeft de wijzigingen weer van Xior m.b.t. financieringsactiviteiten

	31/12/2024	Cash flows	Niet-kaswijzigingen			Herklassering
			Weder-	wijzigingen			31/12/2025
			samenstelling	in de reële	overgenomen
		van het nominaal bedrag		waarde	bij acquisitie
Lange termijn kredieten	1.578.547	104.949	55			-18.006	1.665.545
Korte termijn kredieten	111.388	-20.000				18.006	109.394
Financiële instrumenten	-5.045			-5.001			-10.046
	1.684.890	84.949	55	-5.001	0	0	1.764.893

Dit overzicht houdt geen rekening met de financiële leasing schulden (erfpachtcontracten).

10.9.23 HANDELSSCHULDEN

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Handelsschulden
Handelsschulden	7.729	9.631
Te ontvangen facturen	82	935
Belastingen en sociale
schulden	22.830	20.386
Andere	3.404	1.027
Exit taks	0	0
Totaal	34.045	31.979

Belastingen en sociale schulden betreffen voornamelijk geraamde

belastingen vaste inrichting en dochtervennootschappen en te

betalen BTW.

10.9.24 ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Andere kortplopende verplichtingen
Andere schulden	28.142	52.748
Totaal	28.142	52.748

Andere kortlopende verplichtingen 28.142 KEUR (2024: 52.748

KEUR) betreffen voornamelijk ontvangen huurwaarborgen van

huurders. In 2024 werd hier nog een deel van de earn-out

vergoeding in opgenomen. (voor meer informatie, zie eveneens

5.2.1 van dit Jaarverslag).

10.9.25 OVERLOPENDE REKENINGEN – PASSIEF

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Overlopende rekeningen - passief
Vooraf ontvangen vastgoedop-
brengsten	4.780	4.153
Toe te rekenen kosten vastgoed	0	0
Toe te rekenen interesten	2.940	1.577
Andere	15.913	13.356
Totaal	23.633	19.086

De over te dragen opbrengsten hebben voornamelijk betrekking

op vooruitbetaalde huren. Toe te rekenen kosten vastgoed

betreffen voornamelijk nog te ontvangen aanslagen onroerende

voorheffing en vastgoedtaksen.

Andere overlopende rekeningen betreffen voornamelijk nog te

betalen algemene kosten.

10.9.26 FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN

	31/12/25	31/12/25	31/12/24	31/12/24
Cijfers in duizenden EUR	Boekwaarde	Reële waarde	Boekwaarde	Reële waarde	Niveau
Overzicht van financiële activa en verplichtingen
Activa
Financiële vaste activa	37.499	37.499	50.233	50.233
Financiële vaste activa	1.650	1.650	2.645	2.645	niveau 2
Financiële derivaten	16.384	16.384	5.045	5.045	niveau 2
Handelsvorderingen en andere vaste activa	6.245	6.245	34.775	34.775	niveau 2
Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en
joint ventures	13.220	13.220	7.768	7.768	niveau 2
Financiële vlottende activa	52.234	52.234	50.080	50.080
Handelsvorderingen	2.789	2.789	3.015	3.015	niveau 2
Belastingvorderingen en andere vlottende activa	44.689	44.689	37.603	37.603	niveau 2
Kas en kasequivalenten	4.756	4.756	9.462	9.462	niveau 1
Totaal financiële activa	89.733	89.733	100.313	100.313
Verplichtingen
Langlopende financiële verplichtingen	1.688.081	1.612.087	1.584.150	1.520.964
Langlopende financiële verplichtingen	1.681.727	1.605.733	1.584.104	1.520.918	niveau 2
Financiële derivaten	6.354	6.354	0	0	niveau 2
Andere langlopende verplichtingen	0	0	46	46	niveau 2
Kortlopende financiële verplichtingen	171.581	171.581	196.115	196.115
Kortlopende financiële verplichtingen	109.394	109.394	111.388	111.388	niveau 2
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	34.045	34.045	31.979	31.979	niveau 2
Andere kortlopende verplichtingen	28.142	28.142	52.748	52.748	niveau 2
Totaal financiële verplichtingen	1.859.662	1.783.668	1.780.265	1.717.079

Handelsvorderingen en handelsschulden worden geboekt aan

geamortiseerde kost. De wijziging in de fair value van financiële

derivaten wordt via het resultaat geboekt.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

245

246

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

Reële waarde

Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend

zijn, benadert de reële waarde nagenoeg de nominale waarde van

deze financiële activa en verplichtingen in kwestie. Xior Student

Housing heeft per 31 december 2025 417 MEUR financiële schulden

aan vaste interestvoet, de rest van de financiële schulden zijn aan

variabele interestvoet. Voor de leningen die aan vaste interestvoet

werden afgelost werd de reële waarde berekend, die afwijkt van

de boekwaarde. Voor de leningen aan variabele interestvoet, is de

reële waarde van deze verplichtingen gelijk aan de boekwaarde.

Deze leningen zijn gedeeltelijk ingedekt via IRS-contracten.

Voor de definities van de niveaus wordt verwezen naar Hoofdstuk

10.9.8 van dit Jaarverslag.

10.9.27 TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Transacties met verbonden partijen
Vergoeding management	2.536	1.946
Vergoeding onafhankelijkbestuurders	e 280	313
Totaal	2.816	2.259
Vordering op Aloxe	380	2.434

De verbonden partijen waarmee de Vennootschap handelt zijn haar

dochterondernemingen en haar bestuurders en directieleden. De

transacties met de dochterondernemingen worden geëlimineerd

in de consolidatie.

De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is

opgenomen in de post “algemene kosten van de vennootschap”

(zie Hoofdstuk 10.9.3 van dit Jaarverslag).

De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen

voordelen ten laste van de Vennootschap. We verwijzen

hiervoor naar het remuneratieverslag in Hoofdstuk 6.1.17 van dit

Jaarverslag.

Per 31 december 2025 heeft Xior Student Housing NV een vordering

op Aloxe, referentieaandeelhouder van de Vennootschap, voor een

bedrag van 380 KEUR. Deze vordering is voornamelijk ontstaan uit

de gegeven huurgaranties op bepaalde projecten bij IPO.

10.9.28 VERGOEDING COMMISSARIS

In toepassing van artikel 7:99 §7 van het Wetboek van

vennootschappen en verenigingen dient de 70% regel te worden

beoordeeld op het niveau van Xior Student Housing NV en mag

deze niet overschreden worden.

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Mandaat van de commissaris (Xior Student Housing NV)	94	91
Mandaat van de commissaris (dochterondernemingen)	106	113
Controle-opdrachten voorzien
door het Wetboek van vennoot-schappen	36	90
Andere controle-opdrachten (comfort letter, etc.)	0	15
Belastingadviesopdrachten	0	0
Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten	67	52
Totaal	303	361

10.9.29 VERWORVEN VASTGOEDVENNOOTSCHAPPEN

EN VASTGOEDBELEGGINGEN

De Vennootschap beschikt per 31 december 2025 over een

vastgoedportefeuille bestaande uit 116 panden. Hieronder wordt

een korte toelichting gegeven van de acquisities die in de loop van

2025 werden verwezenlijkt.

10.9.29.1 DE AANDELENOVERNAMES

De Vennootschap heeft 100% van de aandelen in Xior Wenedow

verworven door middel van een koop-verkoop tegen betaling in

geld of aandelen.

Verwerving Xior Wenedow

Xior kondigde begin september 2025 de succesvolle closing

aan van de nieuw ontwikkelde studentenresidentie Wenedów

in Warschau, Polen. De ontwikkeling van het gebouw werd

gerealiseerd door Solida Capital. Xior had aanvankelijk een belang

van 25% + 1 aandeel in deze ontwikkeling via een joint venture

met Solida Capital. Met de overname van het resterende belang

verwerft Xior nu het volledige eigendom van alle aandelen in het

project.

Xior Warszawa Wenedow sp. z.o.o.
Overzicht van overgenomen activa en passiva (100%)
Vastgoedbeleggingen	34.661
Liquide middelen	293
Overige activa	1.837
Eigen vermogen	-7.423
Langlopende schulden	43.588
Overige schulden	626
Gecorrigeerd eigen vermogen	-7.423
Aankoopprijs aandelen	451

10.9.29.2 DE VASTGOEDOVERNAMES

De Vennootschap heeft 2 panden verworven door middel van een

koop-verkoop tegen betaling geld. Het betreft de panden Wolska

en Wroclaw, gelegen te Polen.

10.9.30 GEMIDDELD PERSONEELSBESTAND EN UITSPLITSING VAN DE PERSONEELSKOSTEN

	31/12/2025	31/12/2024
Gemiddeld personeelsbestand (in VTE)	246	257
Arbeiders (per 31.12.2025)	20	18
Bedienden (per 31.12.2025)	232	259
- Kaderpersoneel	1	1
- Administratief bedienden	50	61
- Commerciële medewerkers	179	190
- Technische medewerkers	3	7

Personeelskosten (in duizenden EUR)	13.774	14.030
- Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen	10.668	11.257
- Patronale bijdragen voor sociale verzekeringen	2.084	1.938
- Patronale premies voor buitenwettelijke verzekeringen	52	39
- Andere personeelskosten	970	795

10.9.31 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Voor de gebeurtenissen na balansdatum wordt verwezen naar

Hoofdstuk 5.6 van dit Jaarverslag.

Er hebben zich voor het overige geen belangrijke gebeurtenissen

voorgedaan na afsluiting van het boekjaar met impact op de

jaarrekening.

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

247

248

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.9.32 CONSOLIDATIEPERIMETER

Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Xior Student Housing per 31 december 2025:

31 december 2025
		Aandeel
		in het
Naam	Land	kapitaal
Stubis BVBA	België	100
Stratos KVK N.V.	België	100
XL Fund N.V.	België	100
Roosevelt BV	België	100*
Tri-Bis B.V.	België	100
Xior OAM N.V.	België	100
Xior Seraing N.V.	België	99,99
Xior Student Housing NL B.V.	Nederland	100
Xior Student Housing NL 2 B.V.	Nederland	100
Xior Naritaweg B.V.	Nederland	100
All-In Annadal B.V.	Nederland	100
Stubis NL B.V.	Nederland	100
Amstelveen Laan van Kronenburg 2 B.V.	Nederland	100***
Xior Rotsoord B.V.	Nederland	100
Xior Karspeldreef Amsterdam BV	Nederland	100
Xior Groningen B.V.	Nederland	100
Leeuwarden Tesselschadestraat B.V.	Nederland	100
STUBISNL IV B.V.	Nederland	100
Borgondo Facilities B.V.	Nederland	99,99
XL NL Cooperatie 1 U.A.	Nederland	100**
XL NL Cooperatie 2 U.A.	Nederland	100**
Xior Zernike Coöperatie U.A.	Nederland	100
Xior LBW N.V.	Nederland	100
Xior Carré N.V.	Nederland	100
Xior Bonnefanten N.V.	Nederland	100
Xior Enschede I N.V.	Nederland	100
Xior Wageningen N.V.	Nederland	100
Xior Delft N.V.	Nederland	100
Xior Breda N.V.	Nederland	100
Stubeant B.V.	Nederland	100
Studio Park Breda N.V.	Nederland	100
Xior Tweebaksmarkt N.V.	Nederland	100
Xior Brinktoren N.V.	Nederland	100
Xior Brinktoren 2 N.V.	Nederland	100
Xior Brinktoren 3 N.V.	Nederland	100

Onderneming voor 100% aangehouden door holding Stubeant BV (100% dochter

van Xior Student Housing NV)

Ondernemingen voor 100% aangehouden door XL Fund (100% dochter van Xior

Student Housing NV)

***

Onderneming voor 100% aangehouden door Stubis NL BV (100% dochter van Xior

Student Housing NV)

31 december 2025 (vervolg)
		Aandeel
		in het
Naam	Land	kapitaal
XSHPT Portugal S.A.	Portugal	100
XSH Benfica S.A.	Portugal	100****
XSH Sao Joao S.A.	Portugal	100****
XSH OPERATIONS PORTUGAL Lda	Portugal	85****
Uhub Investments Lumiar S.L.	Portugal	100****
Campopre Investments L.D.A.	Portugal	100
Xior Quality Student Housing S.L.U.	Spanje	100
I love Besos Campus Besos S.A.U.	Spanje	100
Minerva Student Housing Socimi S.L.U.	Spanje	100
Mosquera Directorship S.L.	Spanje	100
Terra Directorship S.L.U.	Spanje	100
Xior Student Housing Spain S.L.U.	Spanje	100
Managua Directorship S.L.U.	Spanje	100
Student Properties Spain Socimi S.A.	Spanje	100
Hubr Student Housing S.L.	Spanje	25% +1
Collblanc Student Housing Socimi S.L.U.	Spanje	100
Xior Warszawa Wenedow sp. z.o.o.	Polen	100
Xior Łódź Rewolucji sp. z.o.o.	Polen	100
Xior Katowice Paderewskiego sp. z o.o.	Polen	100
Xior Łodź Rembielińskiego sp. z o.o.	Polen	100
Xior Student Operations Poland sp. z o.o.	Polen	100
Xior Student Housing Krakow sp. z.o.o.	Polen	100
Xior Wrocław Sienkiewicza sp. z o.o.	Polen	100
Xior Warszawa Wolska sp. z o.o.	Polen	100
Xior Wrocław Sienkiewicza Operations sp. z o.o.	Polen	100
Xior Student Operations Nordic ApS	Denemarken	100
Xior Lyngby Residential ApS	Denemarken	100*****
Xior Lyngby Skovbrynet ApS	Denemarken	100*****
Xior Copenhagen South ApS	Denemarken	100*****
Xior Aarhus Katrinehoj ApS	Denemarken	100*****
Xior Leipzig Pragerstrasse GmbH	Duitsland	100
Xior Potsdam Golm S.à.r.l	Duitsland	100
Xior Malmö Västra Hamnen AB	Zweden	100

Joint Venture	Land	Aandeel in het kapitaal
Uhub Investments Boavista II S.A.	Portugal	25% +1

****

Ondernemingen voor 100% aangehouden door subholding XSHPT Portugal SA

(100% dochter van Xior Student Housing NV)

*****

Onderneming voor 100% aangehouden door BaseCamp Student Operations ApS

(100% dochter van Xior Student Housing NV)

31 december 2024
Naam	Land	Aandeel in het kapitaal
Stubis BV	België	100
Stratos KvK NV	België	100
XL Fund NV	België	100
Roosevelt BV	België	100*
Tri-Bis BV	België	100
Xior OAM NV	België	100
Xior Seraing NV	België	99,99
Xior Student Housing NL BV	Nederland	100
Xior Student Housing NL 2 BV	Nederland	100
Xior Naritaweg BV	Nederland	100
All-In Annadal BV	Nederland	100
Stubis NL BV	Nederland	100
Amstelveen Laan van Kronenburg 2 BV	Nederland	100***
Xior Rotsoord BV	Nederland	100
Xior Karspeldreef Amsterdam BV	Nederland	100
Xior Groningen BV	Nederland	100
Leeuwarden Tesselschadestraat BV	Nederland	100
STUBIS NL IV BV	Nederland	100
Borgondo Facilities BV	Nederland	99,99
XL NL1 Coöperatie UA	Nederland	100**
XL NL 2 Coöperatie UA	Nederland	100**
Xior Zernike Coöperatie UA	Nederland	100
Xior LBW NV	Nederland	100
Xior Carré NV	Nederland	100
Xior Bonnefanten NV	Nederland	100
Xior Enschede I NV	Nederland	100
Xior Wageningen NV	Nederland	100
Xior Delft NV	Nederland	100
Xior Breda NV	Nederland	100
Stubeant BV	Nederland	100
Studio Park Breda NV	Nederland	100
Xior Tweebaksmarkt NV	Nederland	100
Xior Brinktoren NV	Nederland	100
Xior Brinktoren 2 NV	Nederland	100

Onderneming voor 100% aangehouden door holding Stubeant BV (100% dochter

van Xior Student Housing NV)

Ondernemingen voor 100% aangehouden door XL Fund (100% dochter van Xior

Student Housing NV)

***

Onderneming voor 100% aangehouden door Stubis NL BV (100% dochter van Xior

Student Housing NV)

31 december 2024 (vervolg)
Naam	Land	Aandeel in het kapitaal
Xior Brinktoren 3 NV	Nederland	100
XSHPT Portugal S.A.	Portugal	100
XSH Benfica S.A.	Portugal	100****
XSH São João S.L.A.	Portugal	100 ****
XSH Operations Portugal Lda.	Portugal	85 ****
Uhub Investment Lumiar S.A.	Portugal	100 ****
Campopre Investments - SIC Imobiliaria Fechada S.A.	Portugal	100
Xior Quality Student Housing S.L.U.	Spanje	100
I love Barcelona Campus Bèsos S.A.U.	Spanje	100
Minerva Student Housing SOCIMI S.L.U.	Spanje	100
Mosquera Directorship SOCIMI S.L.U.	Spanje	100
Terra Directorship S.L.U.	Spanje	100
Xior Student Housing Spain S.L.U.	Spanje	100
Managua Directorship S.L.U.	Spanje	100
Student Properties Spain SOCIMI S.A.	Spanje	100
HUBR Student Housing S.L.	Spanje	25%+1
Collblanc Student Housing SOCIMI S.L.U.	Spanje	100
ST Łódź Rembielinskiego Sp. z o.o.	Polen	100
Xior Łódź Rewolucji 1905 Sp. z o.o.	Polen	100
Xior Katowice Paderewskiego Sp. z o.o.	Polen	100
Xior Student Operations Poland Sp. z.o.o.	Polen	100
Xior Student Housing Krakow Sp. z.o.o.	Polen	100
Xior Student Operations Nordic ApS	Denemarken	100
Xior Lyngby Residential ApS	Denemarken	100 *****
Xior Lyngby Skovbrynet Student ApS	Denemarken	100
Xior Copenhagen South ApS	Denemarken	100
Xior Aarhus Katrinehoj ApS	Denemarken	100
BC Student Malmö AB	Zweden	100
ST Potsdam S.à r.l.	Duitsland	100
Studentenwohnheim Prager Strasse GmbH	Duitsland	100

Joint Venture	Land	Aandeel in het kapitaal
Collegno SP Z.O.O.	Polen	25%+1
Uhub Boavista II S.A.	Portugal	25%+1

****

Ondernemingen voor 100% aangehouden door subholding XSHPT Portugal SA

(100% dochter van Xior Student Housing NV)

*****

Onderneming voor 100% aangehouden door BaseCamp Student Operations ApS

(100% dochter van Xior Student Housing NV)

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

249

250

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

10.9.33 SCHULDGRAAD

Naleving van verplichtingen van het GVV-statuut

Cijfers in duizenden EUR	31/12/25	31/12/24
Geconsolideerde schuldgraad (max 65%)
Totaal verplichtingen	1.975.802	1.885.941
Aanpassingen	-122.493	-105.676
Totale schulden volgens het KB van 13 juli 2014	1.853.309	1.780.265
Totaal activa	3.728.933	3.520.445
Aanpassingen	-16.384	-5.045
Totale activa volgens het KB van 13 juli 2014	3.712.549	3.515.400
Schuldgraad (in%)	49,92%	50,64%

251

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

10.9.34 RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN

BALANS

In de loop van 2016-2025 werden een aantal panden verworven

van derde partijen. Voor een aantal van deze panden werd een

(gedeeltelijke) huurgarantie verstrekt door de verkopende partij.

De duurtijd van deze huurgarantie varieert tussen de 12 en de 36

maanden vanaf overdrachtsdatum. Bij de Basecamp transactie

werd een NOI-garantie verstrekt door de verkoper voor een

periode van 12 tot 24 maanden.

10.9.35 GERECHTELIJKE EN ARBITRAGEPROCEDURES

De gerechtelijke procedures die hangende waren in 2025 en

waarbij intussen een minnelijke schikking werd getroffen, worden

niet vermeld in dit hoofdstuk.

a) De Vennootschap is verwikkeld in een geschil voor de

Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel met

betrekking tot één van haar studentencomplexen in het

Brussels Hoofdstedelijk Gewest (dat zij eind 2020 heeft

verworven), en dit naar aanleiding van een aantal gebreken

die werden vastgesteld bij de uitvoering van werken door de

aannemer tussen medio 2013 en eind 2014. Om die reden

werd een bedrag aan openstaande facturen aan de aannemer

voor een bedrag van 410.060,54 EUR door de Vennootschap

achtergehouden als zekerheid. De Vennootschap (en meer

specifiek haar rechtsvoorganger) heeft de aannemer en de

architect dan gedagvaard op 28 januari 2015 (procedure

die nog steeds hangende is voor de rechtbank). Door de

rechtbank werd tevens een gerechtsdeskundige aangesteld. In

het definitief deskundigenverslag van 25 april 2017 oordeelde

de deskundige dat er nog een openstaand saldo te betalen

was door de Vennootschap aan de aannemer van 256.028,09

EUR, exclusief interesten en contractuele bepalingen. Door

de Vennootschap (en meer specifiek haar rechtsvoorganger)

werd een bedrag ten belope van 100.000 EUR betaald aan

de aannemer op 30 augustus 2017 (in ruil voor uitvoering van

de werken door de aannemer dewelke echter op heden nooit

zijn uitgevoerd), waardoor op heden er nog een openstaand

saldo is van 156.028,09 EUR. Na neerlegging van het definitief

op voor de rechtbank dat er zich nieuwe gebreken (onder

deskundigenverslag wierp de Vennootschap bijkomend

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

252

collectieve vordering een provisie aangelegd ten belope van

het volledig gevorderde bedrag. De Vennootschap heeft deze

procedure gewonnen in eerste aanleg krachtens een vonnis

van 23 oktober 2023, maar 42 van de oorspronkelijke 45

eisende partijen zijn in beroep gegaan. Deze zaak is steeds

nog in behandeling bij de Provinciale Rechtbank van Madrid.

c) Een Spaanse bouwonderneming eist van de Vennootschap een

betaling van 41.831,74 EUR. De onderneming eist de betaling van

bepaalde facturen met betrekking tot renovatiewerkzaamheden

die uitgevoerd zijn in enkele gebouwen van Xior in Spanje. De

Vennootschap is van mening dat het gaat om werken waar de

Vennootschap niet om verzocht. Het verzet tegen de vordering

werd ingediend en de preliminaire zitting is 11 december 2025.

De zaak zal worden bepleit op 16 februari 2026.

d) Bijkomend werd de Vennootschap gedagvaard op 12 juni

2024 door de Vereniging van Mede-Eigendom (“VME”)

van een Studentenresidentie te Leuven (Heverlee). De

procedure heeft betrekking op een studentenresidentie met

81 studentenkamers. Het gebouw is opgericht door de BV

G-Building (grondeigenaar) en de BV H-Building (opstalhouder).

In 2015 zijn deze vennootschappen opgeslorpt door de

Vennootschap. De Vennootschap is tevens opgetreden als

syndicus van het gebouw. Het gebouw is opgeleverd eind 2014.

Het gebouw is in elk geval voorbehoudloos in gebruik genomen.

Na definitieve oplevering in 2017, ontving de Vennootschap een

eerste klacht op 29 oktober 2021. Het duurde vervolgens nog 2,5

jaar voor de VME overging tot dagvaarding. De VME betwist dat

een voorlopige of definitieve oplevering heeft plaatsgevonden.

Zij menen dat er thans nog steeds openstaande punten zijn

zowel met betrekking tot de gemene delen, als met betrekking

tot de privatieve delen. De VME vordert de aanstelling van

een gerechtsdeskundige en begroot haar schade thans op

1 EUR provisioneel. Op 3 april 2025 heeft de rechtbank een

onafhankelijke deskundige aangesteld. De eerste vergadering

met alle partijen was gepland op 23 september 2025. De

deskundige heeft om aanvullende documenten gevraagd. De

deskundige heeft op heden nog geen rapport opgesteld. De

partijen proberen ondertussen enkele gebreken minnelijk op

te lossen.

andere met betrekking tot ventilatie) hadden gemanifesteerd.

De Ondernemingsrechtbank besliste daaropvolgend bij

vonnis van 20 december 2019 dat de opdracht van de

gerechtsdeskundige diende te worden uitgebreid. Daarna werd

de onderaannemer verantwoordelijk voor ventilatiesystemen

gedagvaard in tussenkomst door de aannemer (waarna deze

onderaannemer werd toegelaten in de procedure). Aangezien

de deskundige van oordeel was dat ook het verantwoordelijke

studiebureau (met betrekking tot de ventilatie) in de procedure

diende te worden betrokken, dagvaardde de Vennootschap

bijkomend het verantwoordelijke studiebureau in tussenkomst

en besliste de Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van

Brussel bij vonnis van 6 juli 2021 dat de Vennootschap en het

verantwoordelijke studiebureau elk ook nog hun conclusies

kunnen nemen. Bij vonnis van 27 juni 2022 oordeelde de

Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel dat

de tusseneis in gedwongen tussenkomst en vrijwaring van de

Vennootschap lastens het verantwoordelijke studiebureau

ontvankelijk is, maar ongegrond. Tegen deze beschikking heeft

de Vennootschap beroep ingesteld bij het Hof van Beroep

te Brussel. Intussen worden beroepsconclusies uitgewisseld

tussen de partijen. Een pleitzitting omtrent deze tusseneis in

gedwongen tussenkomst en vrijwaring is op heden nog niet

vastgesteld. Zelfs indien de Vennootschap van oordeel is dat

er mogelijks een dading met betrekking tot een deel van de uit

te voeren werken in het kader van de procedure tot stand kan

komen met de betrokken aannemer, is zij van oordeel dat de

materiële impact van dit geschil op de Vennootschap beperkt

is nu de Vennootschap zich contractueel heeft ingedekt

ten aanzien van de vorige eigenaar met een vrijwarings- en

vergoedingsmechanisme.

b) Op 23 december 2020 werd de Vennootschap in kennis

gesteld van een vordering waarbij 45 (voornamelijk Spaanse)

studenten van de residentie Xior Picasso - Xior Vélazquez

in Villaviciosa de Odón (Madrid) een collectieve vordering

ingesteld hebben tegen Mosquera Directorship S.L. (een 80%

dochtervennootschap van Xior). Zij vorderen in totaal 148.072,55

EUR wegens een beweerdelijk gebrek aan dienstverlening in de

eerste lockdown evenals een situatie van overmacht omwille

van de COVID-19 crisis. Ze vorderen met name de huur terug

vanaf 10 maart t.e.m. 30 juni 2020, vermeerderd met interesten

en gerechtskosten. Xior heeft in verband met deze eerste

10.9.36 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING

VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS VAN XIOR STUDENT

HOUSING NV OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER

2025

In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde

jaarrekening van Xior Student Housing NV (de “Vennootschap”)

en haar filialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissaris-

verslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde

jaarrekening en de overige door wet- en regelgeving gestelde

eisen. Het vormt één geheel en is ondeelbaar.

Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris

door de algemene vergadering van 16 mei 2024, overeenkomstig

het voorstel van de raad van bestuur uitgebracht op aanbeveling

van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de

algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening voor

het boekjaar afgesloten op 31 december 2025. Wij hebben de

wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van de

Groep uitgevoerd gedurende 11 opeenvolgende boekjaren.

VERSLAG OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING

Oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de

geconsolideerde jaarrekening van de Groep, die de

geconsolideerde balans op 31 december 2025 omvat, alsook de

geconsolideerde resultatenrekening, de geconsolideerde staat

van het globaal resultaat, het geconsolideerd mutatieoverzicht van

het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht

over het boekjaar afgesloten op die datum, en de toelichting

met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële

verslaggeving en andere toelichtingen. Deze geconsolideerde

jaarrekening vertoont een totaal van de geconsolideerde

balans van EUR(000)3.728.933 en de geconsolideerde

resultatenrekening sluit af met een netto resultaat van het

boekjaar van EUR(000)68.672.

Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een

getrouw beeld van het vermogen en de geconsolideerde

financiële toestand van de Groep per 31 december 2025, alsook

van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde

kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten,

in overeenstemming met de IFRS Accounting Standards zoals

goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van

toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.

Basis voor het oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale

controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België.

Wij hebben bovendien de door de IAASB goedgekeurde

internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing

zijn op de huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn

op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond

van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie

“Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van

de geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle

deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van

de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip

van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.

Wij hebben van de raad van bestuur en van de aangestelden van

de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen

en inlichtingen verkregen.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie

voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Kernpunt van de controle

Een kernpunt van onze controle betreft die aangelegenheid die

naar ons professioneel oordeel het meest significant was bij de

controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige

verslagperiode. Deze aangelegenheid is behandeld in de context

van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel

en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen

geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheid.

WAARDERING VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN

BESCHRIJVING VAN HET KERNPUNT VAN DE CONTROLE

De Vennootschap heeft op 31 december 2025 vastgoedbeleggingen

op het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag

van EUR(000)3.558.842. De internationale standaarden voor

financiële verslaggeving (IFRS) vereisen dat vastgoedbeleggingen

aan reële waarde worden geboekt. De bepaling van die reële

waarde hangt sterk af van een aantal gekozen parameters,

waarvan de theoretische huurwaarde per m² en de gehanteerde

disconteringsvoet het belangrijkste zijn.

In overeenstemming met de voor gereglementeerde

vastgoedvennootschappen van toepassing zijnde wetgeving

wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bepaald op

basis van een extern schattingsverslag.

De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt

bij onze controle van de jaarrekening, enerzijds vanwege hun

materieel belang in de jaarrekening en anderzijds vanwege het

subjectieve karakter van de parameters in het waarderingsproces.

Voor meer informatie betreffende de waardering van de

vastgoedbeleggingen verwijzen wij naar toelichting 10.6.8 en

10.9.8 van de jaarrekening.

Onze auditbenadering met betrekking tot het kernpunt van de

controle

Wij hebben de betrouwbaarheid van de waardering aan

reële waarde en de redelijkheid van de gebruikte parameters

geëvalueerd op basis van onderstaande werkzaamheden:

• Met betrekking tot de externe waardering hebben wij het

rapport van de waarderingsdeskundigen aangesloten met de

waarde zoals opgenomen in de jaarrekening per 31 december

2025;

• Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaamheid

van de externe waarderingsdeskundigen beoordeeld;

• Met onze interne vastgoeddeskundigen hebben wij voor een

steekproef van gebouwen de redelijkheid beoordeeld van de

belangrijkste parameters die door de waarderingsdeskundigen

worden gehanteerd, zijnde de yield en de theoretische huur-

waarde per m²;

• Samen met onze interne vastgoeddeskundigen hebben we

voor een steekproef van gebouwen de redelijkheid van de va-

riaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen tussen

31 december 2025 en 31 december 2024 vergeleken en geana-

lyseerd; en

• Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie in

de toelichting van de jaarrekening in overeenstemming is met

de internationale standaarden voor financiële verslaggeving

(IFRS).

Bovenstaande werkzaamheden hebben ons in staat gesteld om

voldoende controle-informatie te verkrijgen om een antwoord te

bieden op het kernpunt van de controle met betrekking tot de

waardering van vastgoedbeleggingen.

Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur voor het op-

stellen van de geconsolideerde jaarrekening

De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van

de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft

in overeenstemming met de International Financial Reporting

Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en

met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire

voorschriften, alsook voor de interne beheersing die de raad

van bestuur noodzakelijk acht voor het opstellen van de

geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel

belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.

Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is de

raad van bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de

mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handhaven,

het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden

die met continuïteit verband houden en het gebruiken van

de continuïteitsveronderstelling, tenzij de raad van bestuur

het voornemen heeft om de Groep te liquideren of om de

bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of geen realistisch alternatief

heeft dan dit te doen.

Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle

van de geconsolideerde jaarrekening

Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate

van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening

als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het

gevolg is van fraude of van fouten, en het uitbrengen van een

commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een

redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid,

maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig

de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang

ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen

als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel

when the financial information is aggregated through a consolidation process as defined in ISA 600 (Revised) in preparing the entity’s consolidated financial statements. For

purposes of ISA 600 (Revised) the audit of such financial statements is considered to be a “group audit”.

belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht

dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen

genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde

jaarrekening, beïnvloeden.

Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk,

reglementair en normatief kader na, dat van toepassing is

op de controle van de jaarrekening in België. Een wettelijke

controle biedt evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige

levensvatbaarheid van de Groep, noch omtrent de efficiëntie

of de doeltreffendheid waarmee de raad van bestuur de

bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft genomen of zal

nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door de raad

van bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling worden

hieronder beschreven.

Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s,

passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij

een professioneel-kritische instelling gedurende de controle.

We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:

• het identificeren en inschatten van de risico’s dat de gecon-

solideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang

bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen

en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s

inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoen-

de en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het

niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking

is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien

zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van

samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten

om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voor-

stellen van zaken of het omzeilen van de interne beheersing;

• het plannen en uitvoeren van de groepsaudit om voldoende en

geschikte controle-informatie te verkrijgen met betrekking tot

de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfseenheden

binnen de Groep als basis voor het vormen van een oordeel

over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn verantwoordelijk

voor de sturing, supervisie en beoordeling van de uitgevoerde

controlewerkzaamheden met het oog op de groepsaudit. Wij

blijven als enige verantwoordelijk voor ons oordeel

;

• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant

is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te

zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar

die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de ef-

fectiviteit van de interne beheersing van de Groep;

• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grond-

slagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de

redelijkheid van de door de raad van bestuur gemaakte schat-

tingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;

• het concluderen of de door de raad van bestuur gehanteerde

continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het conclu-

deren, op basis van de verkregen controle-informatie, of er

een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking

tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel

kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Groep om

zijn continuïteit te handhaven. Indien wij concluderen dat er

een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

253

254

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te ves-

tigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de

geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze toelichtingen in-

adequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies

zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot

de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurte-

nissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de

Groep zijn continuïteit niet langer kan handhaven;

• het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud

van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de

geconsolideerde jaarrekening de onderliggende transacties en

gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een ge-

trouw beeld.

Wij communiceren met de raad van bestuur onder meer over

de geplande reikwijdte en timing van de controle en over

de significante controlebevindingen, waaronder eventuele

significante tekortkomingen in de interne beheersing die wij

identificeren gedurende onze controle.

Wij verschaffen aan de raad van bestuur tevens een verklaring

dat wij de relevante deontologische voorschriften over

onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met

hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze

onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en, waar van toepassing,

over de daarmee verband houdende maatregelen om onze

onafhankelijkheid te waarborgen.

Uit de aangelegenheden die met de raad van bestuur zijn

gecommuniceerd bepalen wij die zaken die het meest significant

waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de

huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze

controle uitmaken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons

verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is

verboden door wet- of regelgeving.

OVERIGE DOOR WET- EN REGELGEVING GESTELDE EISEN

Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur

De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de

inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening

met inbegrip van de duurzaamheidsinformatie en de andere

informatie opgenomen in het jaarrapport over de geconsolideerde

jaarrekening.

Verantwoordelijkheden van de commissaris

In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de

Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing

zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze

verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde

opzichten, het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening

en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport over de

geconsolideerde jaarrekening te verifiëren, en verslag over deze

aangelegenhed uit te brengen.

Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde

jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrap-

port over de geconsolideerde jaarrekening

Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag

over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit

jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening

voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel

3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

In de context van onze controle van de geconsolideerde

jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen,

in het bijzonder op basis van de kennis verkregen tijdens de

controle, of het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening

en de andere informatie opgenomen in het jaarverslag over de

geconsolideerde jaarrekening, zijnde volgende hoofdstukken van

het jaarlijks financieel verslag:

• Risicobeheer;

• Woord van de voorzitter;

• Kerncijfers per 31 december 2025;

• Commerciële activiteiten & strategie;

• Beheerverslag;

• Corporate governance;

• Het aandeel Xior;

• Vastgoedverslag;

• Duurzaamheidsverslag;

• Verklaringen;

• Permanent document;

• Lexicon;

• Annex; en

• Identiteitskaart

een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie

die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van

de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen

afwijking van materieel belang te melden.

Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid

• Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen

opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke

controle van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfs-

revisorenkantoor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk

gebleven tegenover de Groep.

• De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenig-

baar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde

jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van ven-

nootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uit-

gesplitst in de toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening.

Europees uniform elektronisch formaat (ESEF)

Wij hebben ook, overeenkomstig de norm inzake de controle

van de overeenstemming van het jaarrapport met het Europees

uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”), de controle

uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat met

de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese

Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018

(hierna: “Gedelegeerde Verordening”) en met het koninklijk

besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van

emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de

verhandeling op een gereglementeerde markt.

De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van

een jaarrapport, in overeenstemming met de ESEF vereisten,

met inbegrip van de [geconsolideerde] jaarrekening in de vorm

van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna “digitale

geconsolideerde jaarrekening ”).

Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte

onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het

formaat en de markeertaal XBRL van de digitale geconsolideerde

jaarrekening in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen

aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.

Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van

oordeel dat het formaat van het jaarverslag en de markering van

informatie in de officiële versie van de digitale geconsolideerde

jaarrekening opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van

de Groep per 31 december 2025, en die beschikbaar zullen

zijn in het Belgische officiële mechanisme voor de opslag van

gereglementeerde informatie (STORI) van de FSMA, in alle van

materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met

de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening en

het koninklijk besluit van 14 november 2007.

Andere vermeldingen

• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring

aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening

(EU) nr. 537/2014.

Diegem, 13 april 2026

De commissaris

PwC Bedrijfsrevisoren BV

Vertegenwoordigd door

Jeroen Bockaert

Bedrijfsrevisor

Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV

XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2025

255

256

FINANCIEEL VERSLAG XIOR

VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS VAN XIOR STUDENT

HOUSING NV OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER

2024

In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde

jaarrekening van Xior Student Housing NV (de “Vennootschap”) en

haar filialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag

voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening

en de overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Het vormt

één geheel en is ondeelbaar.

Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris

door de algemene vergadering van 16 mei 2024, overeenkomstig

het voorstel van de raad van bestuur uitgebracht op aanbeveling

van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de

algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening voor

het boekjaar afgesloten op 31 december 2026. Wij hebben de

wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening van de

Groep uitgevoerd gedurende 10 opeenvolgende boekjaren.

VERSLAG OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING

Oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de

geconsolideerde jaarrekening van de Groep, die de

geconsolideerde balans op 31 december 2024 omvat, alsook de

geconsolideerde resultatenrekening, de geconsolideerde staat

van het globaal resultaat, het geconsolideerd mutatieoverzicht van

het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht

over het boekjaar afgesloten op die datum, en de toelichting

met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële

verslaggeving en andere toelichtingen. Deze geconsolideerde

jaarrekening vertoont een geconsolideerd balanstotaal van EUR

‘000’ 3.520.445 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit

af met een winst van EUR ‘000’ 66.509.

Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een

getrouw beeld van het vermogen en de geconsolideerde

financiële toestand van de Groep per 31 december 2024, alsook

van zijn geconsolideerde resultaten en van zijn geconsolideerde

kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten,

in overeenstemming met de International Financial Reporting

Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en

met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire

voorschriften.

Basis voor het oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale

controlestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België.

Wij hebben bovendien de door de IAASB goedgekeurde

internationale controlestandaarden toegepast die van toepassing

zijn op de huidige afsluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn

op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond

van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie

“Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van

de geconsolideerde jaarrekening” van ons verslag. Wij hebben alle

deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van

de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip

van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.

Wij hebben van de raad van bestuur en van de aangestelden van

de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen

en inlichtingen verkregen.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie

voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Kernpunt van de controle

Een kernpunt van onze controle betreft die aangelegenheid die

naar ons professioneel oordeel het meest significant was bij de

controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige

verslagperiode. Deze aangelegenheid is behandeld in de context

van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel

en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen

geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheid.

WAARDERING VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN

KERNPUNT VAN DE CONTROLE

De Vennootschap heeft op 31 december 2024 vastgoedbeleggingen

op het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag van

EUR ‘000’ 3.314.053. De internationale standaarden voor

financiële verslaggeving (IFRS) vereisen dat vastgoedbeleggingen

aan reële waarde worden geboekt. De bepaling van die reële

waarde hangt sterk af van een aantal gekozen parameters,

waarvan de theoretische huurwaarde per m² en de gehanteerde

disconteringsvoet het belangrijkste zijn.

In overeenstemming met de voor gereglementeerde vastgoed-

vennootschappen van toepassing zijnde wetgeving wordt de

reële waarde van de vastgoedbeleggingen bepaald op basis van

een extern schattingsverslag.

De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt

bij onze controle van de jaarrekening, enerzijds vanwege hun

materieel belang in de jaarrekening en anderzijds vanwege het

subjectieve karakter van de parameters in het waarderingsproces.

Voor meer informatie betreffende de waardering van de vastgoed-

beleggingen verwijzen wij naar toelichting 10.6.8 en 10.9.8 van de

jaarrekening.

Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van onze controle?

Wij hebben de betrouwbaarheid van de waardering aan

reële waarde en de redelijkheid van de gebruikte parameters

geëvalueerd op basis van onderstaande werkzaamheden:

• Met betrekking tot de externe waardering hebben wij het

rapport van de waarderingsdeskundigen aangesloten met de

waarde zoals opgenomen in de jaarrekening per 31 december

2024;

• Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaamheid

van de externe waarderingsdeskundigen beoordeeld;

• Met onze interne vastgoeddeskundigen hebben wij voor een

steekproef van gebouwen de redelijkheid beoordeeld van de

belangrijkste parameters die door de waarderingsdeskundigen

worden gehanteerd, zijnde de yield en de theoretische huur-

waarde per m²;

• Samen met onze interne vastgoeddeskundigen hebben we

voor een steekproef van gebouwen de redelijkheid van de va-

riaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen tussen

31 december 2024 en 31 december 2023 vergeleken en geana-

lyseerd; en

• Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie in

de toelichting van de jaarrekening in overeenstemming is met

de internationale standaarden voor financiële verslaggeving

(IFRS).

Bovenstaande werkzaamheden hebben ons in staat gesteld om

voldoende controle-informatie te verkrijgen om een antwoord te

bieden op het kernpunt van de controle met betrekking tot de

waardering van vastgoedbeleggingen.

Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur voor het op-

stellen van de geconsolideerde jaarrekening

De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van

de geconsolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft

in overeenstemming met de International Financial Reporting

Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en

met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire

voorschriften, alsook voor de interne beheersing die de raad

van bestuur noodzakelijk acht voor het opstellen van de

geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel

belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.

Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is de

raad van bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de

mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handhaven,

het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden

die met continuïteit verband houden en het gebruiken van

de continuïteitsveronderstelling, tenzij de raad van bestuur

het voornemen heeft om de Groep te liquideren of om de

bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of geen realistisch alternatief

heeft dan dit te doen.

Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle

van de geconsolideerde jaarrekening

Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate

van zekerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening

als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het

gevolg is van fraude of van fouten, en het uitbrengen van een

commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een

redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid,

maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig

de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang

ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen

als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel

belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht

dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen

genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde

jaarrekening, beïnvloeden.

Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk,

reglementair en normatief kader na dat van toepassing is

op de controle van de jaarrekening in België. Een wettelijke

controle biedt evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige

levensvatbaarheid van de Groep, noch omtrent de efficiëntie

of de doeltreffendheid waarmee de raad van bestuur de

bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft genomen of zal

nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door de raad

van bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling worden

hieronder beschreven.

Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s,

passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij

een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We

voeren tevens de volgende werkzaamheden uit: