Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2022
9
med 24,1% for samme periode. Periodens resultat før
finansielle poster og skat (EBIT) lander på kr. 27,8 mio.
mod kr. 22,3 mio. for 2021. Forbedringen er et resultat af
selskabets omkostningsfokus, organisationstilpasning og
engangsindtægter som følge af en vundet voldgiftssag.
Overskudsgraden er i 2022 forbedret til 65,0% fra 61,9%
i 2021. Selskabet har formået at reducere de direkte
lønomkostningerne til medarbejdere, ledelse og
bestyrelse med 35% fra 2021 til 2022 og med 51% fra
2020 til 2022, omkostningerne er nu på et passende
niveau i forhold til virksomhedens type og størrelse.
Derudover er i regnskabsperioden renoveret 4 lejemål i
ejendommene beliggende Fanøgade 35-37, 2100
København Ø, Ingemannsvej 3A-C, 1964 Frederiksberg
C, Møllegade 3, 2200 København N og Læderstræde 11,
1201 København K.
SALG AF EJENDOMME
Der er løbende forespørgsler fra ejendomsmæglere og
investorer om køb af selskabets ejendomme, hvilket
bliver håndteret med fokus i den løbende udvikling og
tilpasninger af ejendomsporteføljen.
Periodens finansielle udgifter, opgjort netto, blev kr. 9,7
mio. mod kr. 7,1 mio. for 2021. Stigningen skyldes
stigende renter i 2022. Selskabet arbejder aktivt med
gældspleje, og har i 2022 skråkonverteret fastforrentede
lån til variabelt forrentede lån for i alt ca. kr. 72,5 mio.
hvilket har medført, at koncernen har realiseret en gevinst
på ca. kr. 13,0 mio.
Grundet ejendommens størrelse, udviklingspotentiale og
pris blev det besluttet at afhænde ejendommen
beliggende på Møllegade 3, 2200 København N til en
værdi der lå godt 11% over den bogførte værdi.
Ejendommen blev solgt med virkning fra d. 3. marts 2022
til et direkte afkast på ca. 3,0%.
Periodens resultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT)
udgør kr. 18,0 mio. mod kr. 16,8 mio. i 2020, og er
således indenfor selskabets udmeldte forventninger for
året.
Ejendommen beliggende på Frederikssundsvej 11, 2400
København NV blev projekteret og opført i samarbejde
med Helmersen Gruppen A/S, som et led i strategien
skulle de den færdige ejendom bestående af 41
ungdomsboliger og 1 erhvervslokale sælges til 3. part.
Ejendommen blev ved virkning fra d. 1. december 2022
overdraget til AkademikerPension for en pris på kr. 115,0
mio., hvilket er ca. 14% over selskabets bogførte værdi.
Driften af selskabets ejendomme forløber som forventet.
Selskabet er gået ind i 2023, hvor porteføljen er fuldt
udlejet.
Dagsværdien af koncernens ejendomme er i 2022
reguleret med kr. 35,4 mio., og udgør ultimo perioden kr.
1.025,5 mio. mod kr. 1.112 mio. ultimo 2021. Der er ved
værdiansættelsen af koncernens ejendomme pr. 31.
december 2022 anvendt et gennemsnitligt vægtet
afkastkrav på 3,78% (31. december 2021: 3,66%).
Værdireguleringerne er drevet af stigende lejepriser
afledt af inflationen og ændringen i NPI, som bidrager
positivt med kr. 50,9 mio., afslutning af byggeprojekter,
aktivt asset management og genudlejning af arealer til
højere lejepriser bidrager positivt med kr. 45,1 mio.,
stigende afkastkrav til ejendomme bidrager negativt med
kr. 60,6 mio.
Copenhagen Capital har gennem de seneste 6 år solgt 8
ejendomme, alle til en pris der har været mellem 10-20%
over ejendommenes bogførte værdier. Der er her tale om:
•
•
•
•
•
•
•
•
Nørrebrogade 90, 2200 København N
Dannebrogsgade 15, 1660 København V
Folkvarsvej 32, 2000 Frederiksberg C
Reverdilsgade 5, 1701 København V
Peder Hvitfeldts Stræde 15, 1153 København K
Estersvej 12, 2900 Hellerup
Møllegade 3, 2200 København N
Frederikssundsvej 11, 2400 København NV
Markedet for boligudlejningsejendomme har i perioden
været præget af høj usikkerhed som følge af stigende
inflation, energipriser og renter. Det har resulteret i, at
afkastkravet på selskabets ejendomme mod slutningen af
2022 begyndte at stige. Copenhagen Capital A/S har fra
halvåret 2022 til helåret 2022 hævet det vægtede
afkastkrav på porteføljen med 0,21%.
Det tilstræbes at bogførte værdier og markedsværdien af
ejendommene er tæt forbundne.
UDVIKLING I ØKONOMISKE OG FINANSIELLE
FORHOLD
Resultatet for perioden 1. januar 2022 til 31. december
2022 blev et overskud før skat på kr. 146,7 mio. mod kr.
196,9 mio. for samme periode i 2021. Periodens
bruttoresultat blev kr. 35,8 mio. mod kr. 28,8 mio. i 2021.
Selskabets omsætning steg fra 2021 til 2022 med 19,1%,
men en forbedret drift af ejendommene og en konstant
lav tomgang medførte at selskabets bruttoresultat steg
Den rentebærende gæld til finansieringsinstitutter måles
til dagsværdi. Copenhagen Capital A/S afdækker
renterisikoen ved at optage lån med fast rente på den
langfristede finansiering. Renteafdækningen sker ved en
kombination af rentetilpasningslån op til 7,5 år og
