0
Årsrapport 2021
CVR-nr.: 30 69 16 44
1
Selskabsoplysninger
Selskabet
German High Street Properties A/S
Mosehøjvej 17
2920 Charlottenlund
CVR-nr: 30 69 16 44
Regnskabsår: 1. januar – 31. december
Hjemstedskommune: Gentofte
Direktion
Michael Hansen
Bestyrelse
Hans Thygesen, formand
Peter Marner Åge Jacobsen, næstformand
Walther Thygesen
Revision
PricewaterhouseCoopers
Strandvejen 44
2900 Hellerup
2
Indholdsfortegnelse
Koncernstruktur 3
Selskabspræsentation 4
Strategi 4
Ledelsesberetning 6
Hoved- og nøgletalsoversigt 22
Regnskabsberetning 23
Ledelsespåtegning 25
Den uafhængige revisors revisionspåtegning 27
Resultatopgørelse 32
Totalindkomstopgørelse 32
Balance 33
Egenkapitalopgørelse 34
Pengestrømsopgørelse 35
Noteoversigt 37
3
Koncernstruktur
Koncernen består af syv tyske GmbH-er og tre holdingselskaber i Tyskland og et svensk aktieselskab som vist
i nedenstående koncerndiagram.
Selskabspræsentation
German High Street Properties A/S
GHSP Zweite Holding ApS &
Co.KG.
GHSP Grundbesitz I GmbH
(Pforzheim)
GHSP Grundbesitz III GmbH
(Aachen)
GHSP Erste Holding GmbH
GHSP Grundbesitz V GmbH
(Braunschweig)
Apreit Two Grundbesitz GmbH
Braunschweig
Frankfurt
Hamburg
Kassel
Koblenz
Rosenheim
GHSP Botkyrka Fastigheter AB
(Hallunda-Norsborg)
GHSP Dritte Holding GmbH
GHSP Grundbesitz IV GmbH
(Essen, Leverkusen)
GHSP Grundbesitz VI GmbH
(Essen)
GHSP Grundbesitz VII GmbH
(Gütersloh)
Minoritets-
aktionær
100%
100%
94%
94%
89,6%
10,4%
6%
6%
4
Selskabspræsentation
German High Street Properties A/S har som formål at investere i velbeliggende ejendomme i større byer med
økonomisk og demografisk vækst i Skandinavien, Tyskland, Schweiz og England. Koncernens nuværende
ejendomsportefølje omfatter 13 tyske strøgejendomme i 11 byer samt senest erhvervede ejendom i Sverige,
som blev overtaget 31. december 2018. Koncernen blev etableret i 2007 og blev noteret på Nasdaq Copenhagen
den 20. september 2007. Koncernen administreres af Kartago og ejendomsforvaltningen i Tyskland varetages
af MVGM Property Management Deutschland GmbH i Mannheim i samarbejde med koncernens medarbej-
dere. Koncernen har 2 medarbejdere.
Strategi
Driftsstrategi
German High Street Properties A/S udvikler og vedligeholder ejendomsporteføljen, så ejendommenes drift
kan optimeres. Ejendommene vedligeholdes løbende for at opretholde ejendommenes nuværende gode stan-
dard. Større øvrige arbejder, eksempelvis investering i nyindretning, foretages, når det er nødvendigt for at
tiltrække nye lejere eller fastholde en væsentlig lejer i en ejendom.
Ledelsen vurderer løbende, om ejendommenes drift og anvendelse kan optimeres ved at omdanne ledige kon-
torlejemål til enten butikslejemål, hvor kvadratmeterlejen normalt er væsentlig højere eller til boliglejemål,
hvor efterspørgslen normalt er højere og langsigtet mere stabil.
Det er selskabets mål at øge koncernens cash flow ved:
• at fokusere på den langsigtede værdiskabelse
• at fastholde nuværende lejere
• at lejemodne de ikke udlejede lokaler
• løbende at optimere selskabets finansiering
• at tilkøbe ejendomme, der skaber et attraktivt cash flow
• løbende at optimere selskabets omkostninger
Investeringsstrategi
Bestyrelsen påser, at selskabet har en kapitalstruktur, som understøtter selskabets strategi og langsigtede vær-
diskabelse.
Det er German High Street Properties A/S’ investeringsstrategi at erhverve og eje butiksejendomme belig-
gende på attraktive placeringer på hovedindkøbsgader, i centrale gågademiljøer eller stærke retail- og handels-
områder. Herudover er det afgørende, at indkøbte ejendomme ligger i områder med en stærk økonomisk og
positiv demografisk udvikling. Det overvejes løbende, om enkelte ejendomme med fordel kan erhverves eller
frasælges.
5
Risikostyring
Koncernen er eksponeret for en række risici, hvoraf nogle ligger uden for koncernens kontrol, mens andre kan
påvirkes eller styres som led i den daglige drift. Af væsentlige risici, der ligger uden for koncernens kontrol,
kan nævnes den generelle udvikling i samfundsøkonomien, pandemier og efterspørgslen efter butiks- og kon-
torlejemål i de byer og områder, hvor koncernens ejendomme er beliggende samt ændring af handelsmønstre,
lovgivning og adgang til finansiering. Ændringer i de generelle økonomiske konjunkturer kan medføre fald
eller stigninger i ejendomsværdier, øget tomgang, faldende lejeindtægter og langsommere betalinger fra lejere.
Koncernen kan ikke ændre disse grundliggende betingelser men kan søge at tilrettelægge udlejnings- og inve-
steringsaktiviteterne på en sådan måde, at konjunkturernes negative effekter minimeres.
6
Ledelsesberetning
Tyskland er Europas stærkeste økonomi, og det tyske BNP udgør ca. 30% af den samlede BNP i Eurozonen.
I 2021 udviklede tysk økonomi sig på trods af COVID-19-krisen positivt med en økonomisk vækst på 3 %
mod – 3,4% i 2020. I 2021 var den tyske inflation 4,9% mod 0,5% i 2020. Selskabets lejeindtægter i Tysk-
land kommer hovedsageligt fra butikker, restauranter og kontorudlejning og er derfor væsentlig afhængig af
hvordan økonomien i Tyskland udvikler sig.
Koncernens ejendomsdrift var i 2021 påvirket af COVID-19-krisen i Tyskland, som har bevirket flere nedluk-
ningsperioder for fysiske butikker. Det har betydet, at lejere er gået konkurs og andre har opsagt deres lejemål.
Koncernen oplever et faldende lejeniveau ved genudlejning af butikslejemål, hvilket forventes at forsætte i
2022. Den svenske ejendom har ikke nævneværdigt været påvirket af COVID-19. Koncernen har 13 tyske
ejendomme og 1 ejendom i Sverige. Den driftsmæssige effekt af den svenske ejendom fremgår af note 4.
I årsrapporten 2020 blev der udmeldt et forventet resultat før værdiregulering og skat på mellem EUR 1,6 –
2,1 mio. for 2021. I periodemeddelelsen for 1-3. kvartal 2021 blev der udmeldt et resultat før skat og værdire-
gulering i intervallet EUR 1,9 – 2,4 mio., som følge af indgåede forlig med lejere, indgåelse af nye lejeaftaler
og mindre huslejetab end forventet.
Koncernens resultat før værdiregulering og skat udgjorde EUR 2,4 mio. i 2021, hvorfor årets resultat er i
overensstemmelse med senest udmeldte forventninger. Til sammenligning var resultat i 2020 EUR 1,9 mio.,
som var negativt påvirket af en indfrielse af en renteswap med EUR 0,5 mio.
Kombinationen af lidt højere lejeindtægt end forventet for detaillejemål og et lidt lavere afkastkrav på tyske
strøgejendomme har medført en lille værdistigning på tyske strøgejendomme. Selskabet har med udgangspunkt
i valuarvurdering pr. 31. december 2021 opskrevet den tyske ejendomsportefølje med EUR 0,7 mio. i forhold
til værdien pr. 31. december 2020
Den svenske ejendom ligger i et lokalt attraktivt område og med stærke offentlige lejere. Dagsværdien af den
svenske ejendom pr. 31.12.2021 er med udgangspunkt i seneste valuarvurdering EUR 1,0 mio. højere end året
før, hvilket skyldes en lidt højere husleje og lavere afkastkrav.
7
Udviklingen i lejeindtægterne i 2021
Nedenstående specifikation er et øjebliksbillede af lejeniveauet henholdsvis ultimo 2020 og ultimo 2021 og
er derfor ikke direkte sammenligneligt med årets realiserede lejeindtægter i resultatopgørelsen.
Udlejningsaktiviteten i koncernens tyske ejendomme er forløbet som forventet. Lejeindtægterne ultimo 2021
er 4,9 % lavere end ultimo 2020. I 2021 har der været positive lejereguleringer i 8 af koncernens 13 ejendomme
og negative i 5 ejendomme.
• I ejendommen i Aachen har ejendommens ankerlejer opsagt sit lejemål til fraflytning 31. januar
2023. Der er indgået ny 10 årig lejekontrakt med en tysk tøjkoncern på et ca. 20% højere lejeniveau
med ikrafttræden til 1. februar 2023.
• I ejendommen i Braunschweig, Bohlweg, er der indgået en 10 årig aftale med en restaurant. Lejemå-
let er under ombygning, og denne er væsentligt forsinket p.g.a. COVID-19. Lejer har haft betalings-
vanskeligheder, men fortsætter med ombygning af lejemålet og ventes klar til åbning inden 1. juli
2022.
• I ejendommen i Braunschweig, Münzstrasse 12, er ankerlejeren gået konkurs. Der er betalt leje m.v.
frem til 30. november 2020, og primo 2021 er der modtaget EUR 350.000 fra lejegarantierne. Der
forventes indgået aftale med en ny lejer, til ikrafttræden i foråret 2022, som vil medføre betydelig
højere husleje end det fremgår af ovenstående tabel.
• I ejendommen Essen Limbecker Str. 41 er lejemålet er p.t. udlejet på en korttidskontrakt og til en
reduceret leje. Det forventes at lejemålet er svært at genudleje på en kort tidshorisont.
• I ejendommen i Essen Limbecker Str. 47-49 er ankerlejeren fraflyttet. Efterspørgslen er begrænset på
kort sigt, og en genudlejning vil sandsynligvis ske på et lavere lejeniveau. Lejemålet er midlertidigt
udlejet til et testcenter.
• I ejendommen i Frankfurt har en mindre lejer opsagt butikslejemål og det forventes, at udlejning vil
ske men på et lavere niveau.
PRIMO/ULTIMO 2021 - Ændringen i nettoårsleje
By, adress e De ls tat Are al Ultimo 2020 Ultimo 2021 Ændring i %
Husleje + drift euro Husleje + drift euro
Aachen, Grosskölnstrasse 20-28
Nordhrein-Westfalen
3.934 457.419 442.989 -3,2%
Braunschweig, Bohlweg 18
Niedersachsen
1.321 202.959 231.806 14,2%
Braunschweig - Münzstrasse 12
Niedersachsen
1.231 45.229 46.053 1,8%
Essen, Limbeckerstrasse 42
Nordhrein-Westfalen
774 66.000 42.000 -36,4%
Essen, Limbeckerstrasse 47-49
Nordhrein-Westfalen
1.272 408.911 125.872 -69,2%
Frankfurt am Main, Schillerstrasse 4
Hessen
1.946 796.996 845.541 6,1%
Gütersloh, Berlinerstrasse 36-38
Nordhrein-Westfalen
1.622 255.427 261.581 2,4%
Hamborg, Wandsbeker Königstrasse 2
Hamborg
1.780 483.393 535.437 10,8%
Kassel, Obere Königstrasse 37 a
Hessen
2.871 672.103 644.772 -4,1%
Koblenz - Löhrstrasse 73
Rheinland-Pfalz
1.998 535.916 553.624 3,3%
Leverkusen, Wiesdorfer Platz 39
Nordhrein-Westfalen
380 96.000 102.000 6,3%
Pforzheim, Westliche Karl-Friedrich-Strasse 32+34
Baden-Württemberg
1.736 288.441 302.528 4,9%
Rosenheim - Münchenerstrasse 20
Bay ern
1.794 600.615 535.332 -10,9%
Total 22.658 4.909.408 4.669.533 -4,9%
By, adress e Kommune Are al Ultimo 2020 Ultimo 2021 Ændring i %
Husleje + drift euro Husleje + drift euro
Botkyrka, Klöveren 14
Botkyrka kommune
3.060 749.310 751.986 0,4%
Total 3.060 749.310 751.986 0,4%
8
• I ejendommen i Kassel er der p.t. 7 mindre boliger ledige, hvilket skyldes opsigelser fra studerende.
Efterspørgslen forventes at vende tilbage, når effekten af COVID-19 aftager.
• I ejendommen i Pforzheim er to ledige lejemål istandsat og efterfølgende udlejet til boliger, hvor der
er god efterspørgsel. Der er tale om lejemål, der har været ledige i en længere periode. Det forventes,
at de resterende 2 ledige kontorlejemål på sigt kan konverteres til boliger.
• I ejendommen i Rosenheim fraflytter ankerlejen i oktober 2022. Der forventes en betydelig lavere
leje på ejendommen efter fraflytningen.
• Den svenske ejendom har haft et beskedent stigende lejeniveau som følge af indeksregulering.
Udviklingen i ejendomsporteføljens værdi
Som led i regnskabsaflæggelsen har ledelsen i lighed med tidligere år indhentet en markedsvurdering af sel-
skabets tyske ejendomme fra en tysk ejendomsmægler, der har speciale i strøgejendomme. Markedsvurderin-
gen er indgået i bestyrelsen og direktionens vurdering af udviklingen i markedsprisen for koncernens tyske
ejendomme. Det tyske marked for udlejningsejendomme har i 2021 været præget af et lidt lavere afkastkrav
fra investorerne og et stabiliserende men lavere lejeniveau for butikslejemål. På baggrund heraf har bestyrelsen
og direktionen vurderet, at den tyske porteføljens værdi er EUR 100,7 mio. jf. note 3 i årsrapporten
Den svenske ejendoms værdiansættelse er baseret på en nylig mæglervurdering fra Newsec med et afkastkrav
på 5,3% mod 6,0% i 2020. Ejendomsmarkedet i Sverige har gennem 2021 udviklet sig positivt. Ejendommen
er pr. 31. december 2021 indregnet til EUR 8,3 mio. mod EUR 7,3 mio. i 2020.
Bestyrelsen og direktionens vurdering er tillige baseret på erfaringer fra andre køb og salg af ejendomme.
Ovenstående værdiansættelse svarer efter ledelsens vurdering til dagsværdien pr. 31. december 2021.
Aktiekursen
German High Street Properties A/S er noteret på Nasdaq Copenhagen. Aktien blev udbudt til kurs 100 den 20.
september 2007. Lukkekursen udgjorde DKK 137 den 31. december 2020 og DKK 144 den 31. december
2021 svarende til en stigning på 5,1 %.
Investeringer og udbytte
Genudlejning af de resterende ledige lokaler kræver generelt, at der gennemføres renoveringsarbejder i et vist
omfang, og der ventes udgifter til vedligeholdelse og indretning af lejemål i 2022 på et noget højere niveau
end i 2021 for de tyske ejendomme. Der vil være et væsentligt investeringsbehov i et par af ejendommene i
forbindelse med lejerudskiftning. Det er fortsat vigtigt, at selskabet har et likviditetsberedskab set i lyset af
behovet for yderligere vedligeholdelse, renovering og genudlejning af en række af koncernens lejemål, og
derfor indstiller bestyrelsen til generalforsamlingen, at selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabsåret 2021.
9
Køb af egne aktier
Det blev i forbindelse med den ordinære generalforsamling 29. april 2021 besluttet at give bestyrelsen bemyn-
digelse til at lade selskabet købe egne aktier for en samlet pålydende værdi af i alt 20% af selskabets til enhver
tid værende aktiekapital. Denne bemyndigelse er gældende til 29. april 2026 og købskursen må ikke afvige
med mere end 10% fra den på erhvervelsestidspunktet noterede børskurs for aktierne.
Selskabet har ikke i løbet af 2021 købt egne aktier. Ultimo 2021 ejer selskabet i alt 100.000 stk. egne aktier
svarende til 3,2 % af aktiekapitalen.
Forventninger til 2022
Ledelsen forventer, at den af COVID-19 forårsagede afmatning for særlige brancher og faldende lejeniveauer
samt tomgang vil påvirke selskabets resultat for 2022 negativt. På kort sigt ventes tillige mindre efterspørgsel
efter lejemål. Det forventes at huslejen vil være i niveauet EUR 0,4 mio. lavere i 2022 end i 2021.
For så vidt angår den svenske ejendom ventes der en lidt højere indtjening som følge af pristalsregulering af
lejekontrakter pr. 1. januar 2022.
Nogle erhvervslejere har gjort gældende, at de ifølge bestemmelser i den tyske lovgivning, har krav på en leje-
reduktion, så længe de, som følge af COVID-19 krisen, er forhindret i at udøve deres erhvervsmæssige aktivi-
tet. Selskabets advokat har afvist lejernes krav. Det kan dog ikke udelukkes, at der kan opstå krav for 2020 og
2021 fra en række lejere, når afklaring af retspraksis er sket. Selskabet har hensat et beløb til imødegåelse af
eventuelle krav.
Ledelsen forventer et resultat før værdiregulering og skat på EUR 1,4 – 1,9 mio. i 2022.
Forventningen er
givet med forbehold for negative effekt af konflikten i Ukraine.
Regnskabsaflæggelsesprocessen
Med henblik på at sikre høj kvalitet i koncernens finansielle rapportering har ledelsen vedtaget en række pro-
cedurer og retningslinjer for regnskabsaflæggelse og interne kontroller, som skal følges af datterselskaberne i
deres rapportering, herunder:
• Kvartalsvis opfølgning på opnåede mål og resultatet på koncernniveau
• Udarbejdede estimater for resultat, balance og pengestrømme samt nøgletal på koncernniveau
• Løbende opfølgning på projekter, herunder håndtering af risici og regnskabsmæssig behandling
heraf
• Regnskabsafslutningsinstruks
• Rapporteringsinstruks
Change of control
Låneaftaler og andre aftaler ændres ikke som følge af change of control.
10
Redegørelse for samfundsansvar
Forretningsmodel
German High Street Properties A/S (GHSP), som blev etableret i 2007, har oprindeligt investeret i udlej-
ningsejendomme i større tyske byer. Ejendommene, som primært har butikker i stueetagen og kontor eller
bolig på øvrige etager, blev erhvervet i perioden 2007-2008. Ultimo 2018 købte selskabet en ejendom ca. 30
km syd for Stockholm. Ejendomsporteføljen består herefter af 13 tyske ejendomme og 1 svensk ejendom.
GHSP forvaltes af Kartago koncernen, som sammen med bestyrelsen, har fokus på:
• at optimere den løbende drift gennem lejestigninger og reduktion af tomgang
• den langsigtede værdiskabelse
• at fastholde nuværende lejere
• at lejemodne de ikke udlejede lokaler
• løbende at optimere selskabets finansiering
• at tilkøbe ejendomme, der skaber et attraktivt cash flow
• at optimere koncernens øvrige omkostninger
GHSP er en samfundsgavnlig forretning, som medvirker til at sikre butikker, kontorer og boliger for almin-
delige virksomheder og mennesker i de større tyske byer samt offentlig service i den svenske ejendom.
GHSP ønsker at medvirke til at forbedre ejendomsmassen i de pågældende byer. Udviklingen og renoverin-
gen af ejendommene er med til sikre beskæftigelse i byggebranchen.
Politikker, aktiviteter og resultater
Miljø og klimapåvirkning
I forbindelse med renovering af ejendomme har GHSP fastsat en miljø- og klimapolitik, som tilsigter at over-
holde alle gældende byggeregler samt reducere energi- og ressourceforbruget, hvor det i øvrigt er økonomisk
fordelagtigt. GHSP har i 2021 anvendt EUR 0,3 mio. på vedligeholdelse og modernisering af de eksisterende
ejendomme. En del af disse renoveringer har efter selskabets opfattelse en positiv klima- og miljøpåvirkning.
Efter ledelsens opfattelser er GHSP ikke særskilt eksponeret mod klima- og miljørisici.
Vi vurderer, at der ikke er særskilte klima- og miljørisici i vores ejendomsportefølje, der består af butiks-,
bolig- og kontorejendomme. Ejendommene er ikke beliggende i kystnære område eller nær floder, og der
udlejes ikke til formål, der anses som miljøskadelige eller miljøfarlig. Ejendommene er hovedsageligt belig-
gende i byområder og har konstruktioner, der på mellemlangt sigt ikke anses som følsomme over for ændring
i klimaet.
Når der laves større reparationer eller forbedringer på ejendommene, udskiftes der generelt til mere klima-
venlige materialer, herunder til vinduer med energiglas, bedre isolerede tagflader, LED-belysning, mere ef-
fektive varmeanlæg (typisk fjernvarme).
11
I forbindelse med den daglige drift og brug af bygninger udledes der CO
2
. Her er GHSPs ejendomme ingen
undtagelse og denne udledning samt følgerne af løbende renovering og vedligeholdelse af ejendommene, er
blandt de mest væsentlige risici for miljøet. Der er ligeledes en risiko for at affald fra nedrivninger kan inde-
holde miljøfarlige stoffer, og der vil i enkelte af GHSP byggeprocesser forekomme miljøskadelige påvirknin-
ger fra maskiner og/eller materialer.
GHSP forventer at genanvendelse og nye teknologier vil understøtte muligheden for at formindske udlednin-
gen af CO
2.
Sociale forhold og medarbejderforhold
GHSP har kun få medarbejdere ansat, idet næsten alle opgaver er outsourcet til underleverandører og samar-
bejdspartnere. GHSP har derfor ikke udarbejdet en egentlig politik for området. Ligesom der hellere ikke
vurderes, at der er nogle særlige risici.
IT sikkerhed
I takt med øget anvendelse af digitalisering i erhvervslivet medfører også øgede digitale trusler og risici.
GHSP drøfter løbende udviklingen i risici og trusler. Vi følger løbende udviklingen og forsøger at sikre, at vi
er bedst muligt forberedt til at håndtere det aktuelle trusselbillede.
Menneskerettigheder
GHSP har alene virksomheder i Danmark, Sverige og Tyskland som alle har tiltrådt FN´s menneskerettig-
hedskonvention. Selskabet respekterer det enkelte menneske og acceptere ikke, at medarbejdere, lejere eller
andre eksterne parter udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som en styrke som bidrager
til at skabe en god arbejdsplads. Med mangfoldighed menes både mangfoldighed i forhold til køn, alder, reli-
gion, etnisk oprindelse og seksualitet og i forhold til uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interesser og
meget mere.
Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettigheder relaterer sig til diskrimination og mangel på
mangfoldighed.
Målet er at forebygge enhver form for brud på menneskerettigheder. Der har ikke været nogen sager om
krænkelse af menneskerettigheder i 2021.
Ved udskiftninger i personalet opfordres alle kvalificerede personer, til at søge stillingerne uanset køn, alder,
religion osv. Ledelsen påser løbende at retningslinjerne i politikken overholdes. Selskabet vil forsætte arbej-
det med anti-diskrimination i 2022.
.
12
Antikorruption
GHSP har en politik mod korruption. Ejendoms- og selskabsadministratoren eller disses samarbejdspartnere
må ikke modtage usædvanlige gaver fra leverandører. Ligesom der ikke må gives gaver udover mindre lej-
lighedsgaver.
Der er en risiko for, at underleverandører kunne deltage i korruption/bestikkelse af f.eks. myndigheder ved at
betale disse af ”egen” lomme. Desuden er der en risiko for, at de lokale ejendomsadministratorer i Tyskland
kunne modtage penge fra underleverandører i form af returkommission. Ved licitationer er der endvidere en
risiko for karteldannelser. I forbindelse med forvalterens løbende controlling af lokale ejendomsadministra-
torer i Tyskland er der fokus på, at GHSP kun betaler regninger efter normale bilag med dokumenterede ud-
gifter, og at priser benchmarkes mod sædvanlige omkostninger. Der er ikke konstateret korruption i 2021 ved
kontrol og gennemgang af entrepriser.
GHSP vil i de kommende år fokusere på at alle leverandører og medarbejder bidrager med antikorruption.
Mål og politikker for det underrepræsenterede køn iht. årsregnskabslovens § 99b
I moderselskabet har bestyrelsen sat et mål om at have mindst 25% kvindelige medlemmer i bestyrelsen i
2023. Det er bestyrelsens målsætning at sikre en mangfoldig ledelsessammensætning samt lige muligheder
for begge køn. Måltallet for andelen af kvindelige i bestyrelsesmedlemmer blev i 2017 fastsat til 25%. Indtil
30.04.2020 opfyldte selskabet kravet om 25% kvinder i bestyrelsen. Bestyrelsessammensætningen foretages
så virksomheden kan udvikle sig stabilt og tilfredsstillende og under hensyntagende til generelle og speci-
fikke lovkrav og anbefalinger for god selskabsledelse. Bestyrelsen vil mindst én gang om året vurdere status
for opfyldningen af målsætningerne. Bestyrelsen vil så vidt muligt indstille egnede kvindelige kandidater til
bestyrelsen på kommende generalforsamlinger for at holde målet. German High Street Properties A/S havde
i 2021 under 50 medarbejdere og er derfor ikke forpligtet til at opstille og rapportere om en politik til øgning
af det underrepræsenterede køn på øvrige ledelseslag. Selskabets bestyrelsen består af 3 medlemmer. Ved
udgangen af 2021 var 100% af de generalforsamlingsvalgte mandlige medlemmer.
Dataetik
GHSP koncernen har ikke en formaliseret politik for dataetik. Koncernen behandler alene data i forretnings-
mæssige øjemed. GHSP koncernen gør ikke brug af nye teknologier såsom kunstig intelligens, avancerede
algoritmer, overvågning o.lign. Data behandlet i GHSP koncernen stilles ikke til rådighed for tredjemand.
Hvis der skulle opstå ønsker om at stille data til rådighed for tredjemand, vi det skulle godkendes af selska-
bets øverste ledelse.
GHSP koncernen overholder gældende lovgivning for behandling af persondata. Koncernen behandler som
udgangspunkt ikke personfølsomme data, udover hvad der relaterer sig til medarbejderdata.
13
Information til aktionærer
Aktieinformation
German High Street Properties A/S har efter beslutningen på generalforsamlingen den 30. april 2015 nedsat
aktiekapitalen til nominelt DKK 31.453.830 fordelt på 3.145.383 aktier. Aktierne er fordelt på ca. 200 aktio-
nærer
Selskabet har efter sammenlægningen af A-aktier og B-aktier i 2018 kun én aktieklasse, og alle selskabets
aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen under kortnavnet GERHS og fondskode DK0060093524.
Udbyttepolitik
Det er selskabets politik at udbetale udbytter i overensstemmelse med selskabslovens regler og under hensyn-
tagen til fastholdelse af en passende likviditetsreserve. Udbyttebetalinger skal desuden kunne foregå forsvarligt
under hensyntagen til koncernens økonomiske stilling.
Selskabets likvide beholdninger udgjorde den 31. december 2021 EUR 4,8 mio., og soliditetsgraden er 55,2%.
Bestyrelsen indstiller, at selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabsåret 2021.
Delårsregnskaber
German High Street Properties A/S offentliggør halvårsrapport og delårsrapporter for 1. og 3. kvartal.
Generalforsamling
Der afholdes ordinær generalforsamling den 29. april 2022.
14
Ejerforhold og nærtstående parter
I henhold til Selskabslovens § 55 har følgende aktionærer oplyst at have mere end 5% af aktiekapitalen ved
regnskabsperiodens afslutning:
Hjemstedskom-
mune
Aktiekapital
Kartago Property ApS
Gentofte
38,60%
Kartago ApS
Gentofte
11,60%
Sparekassen Vendsyssel
Hjørring
14,84%
Olav W. Hansen A/S
Horsens
14,37%
OTK Holding
Hjørring
6,04%
Egne aktier
German High Street Properties
A/S
Gentofte
3,18%
Koncernen er kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen gennem Drot ApS og Marsk ApS, som i for-
ening er bestemmende aktionærer i Kartago Property ApS
og Kartago ApS, som ejer henholdsvis 38,6% og
11,6% af aktiekapitalen og i alt 50,2% af aktiekapitalen i German High Street Properties A/S.
K
oncernens nærtstående parter omfatter desuden moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-
ners nære familie. Nærtstående parter omfatter desuden selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol
eller væsentlig indflydelse.
Ud over ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen besidder bestyrelse,
direktion, samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 1.675 stk. aktier.
Investor relations
På selskabets hjemmeside http://www.germanhighstreet.dk
offentliggøres fondsbø
rsmeddelelser, årsrapporter
mv.
15
Finanskalender for regnskabsåret 2021
18. marts 2022
Seneste rettidige indlevering af forslag til afstemning på selskabets ordinære
generalforsamling.
31. marts 2022 Årsrapport 2021
31. marts 2022 Forventet dato for indkaldelse til ordinær generalforsamling.
29. april 2022 Afholdelse af ordinær generalforsamling/orientering om generalforsamling.
29. maj 2022 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 31. marts 2022
31. august 2022 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. juni 2022
30. november 2022 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. september 2022
Udsendte fondsbørsmeddelelser
1. marts 2021
Værdireguleringer af ejendomme og Resultatforventninger 2020
31. marts 2021
Årsrapport 2020
31. marts 2021
Indkaldelse til ordinær generalforsamling
29. april 2021
Referat fra generalforsamling
31. maj 2021
Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 31. marts 2021
31. august 2021
Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. juni 2021
30. november 2021
Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. september
2021
14. december 2021
Finanskalender 2022
16
Bestyrelse og ledelse
Bestyrelse og direktion
German High Street Properties A/S’ ledelse består af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion med ét
medlem, som varetager den daglige drift. Bestyrelsen blev valgt på den ordinære generalforsamling den 29.
april 2021.
Administrator
Selskabs administrator er Kartago som udfører selskabets administrative opgaver blandt andet i relation til
investorer, generalforsamlinger, långivere, fondsbørsen, offentlige myndigheder, rådgivere, registre m.v. Som
betaling for Kartagos ydelser under administrationsaftalen betaler selskabet et løbende kvartårligt honorar på
0,20% af ejendommenes bogførte værdi. Selskabets direktion modtager derudover en årlig honorering på EUR
100.000. Kartago får særskilt honorering ved refinansiering og køb/salg af ejendomme samt løbende honore-
ring for ejendomsadministration af den svenske ejendom.
Selskabet har en regnskabschef, der varetager selskabets likviditetsdisponering, bogføring, regnskabsaflæg-
gelse, budgettering, omkostningskontrol mv. Derudover har selskabet en Asset Manager, som varetager drifts-
optimering af de tyske ejendomme og den svenske ejendom.
God selskabsledelse (Corporate Governance)
Bestyrelsen i German High Street Properties A/S anser det for sin væsentligste opgave at varetage selskabets
– og dermed også aktionærernes – langsigtede interesser. Retningslinjerne for den overordnede ledelse af sel-
skabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål og strategi og bygger på et værdigrundlag, der tager udgangs-
punkt i almindeligt anerkendte principper for god selskabsledelse.
Nasdaq Copenhagen har fastlagt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse. Bestyrelsen i German High
Street Properties A/S vurderer årligt selskabets regler, politikker og praksis i relation til Komitéen for god
selskabsledelse anbefalinger, og det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet i al væsentlighed følger anbefalin-
gerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at selskabsspecifikke forhold gør det uhensigtsmæssigt eller irrelevant
fuldt ud at følge visse anbefalinger.
Der henvises til selskabets hjemmeside for en lovpligtig redegørelse for begrundelserne herfor, jf.
http://www.germanhighstreet.dk/investorer/corporate-governance/
17
Direktionen:
Michael Hansen, direktør, født den 3. januar 1962
Uddannelse HD R og statsautoriseret ejendomsmægler
Stilling Administrationschef i Kartago
Bestyrelsesformand i følgende selskaber Ejendomsselskabet Kartago ApS, K/S Linköping III,
K/S Svedengatan- Linköping.
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber
Kartago Capital – Storkøbenhavn A/S, Kartago De-
velopment ApS, Kartago Capital – Energihuset A/S
Kartago Global II ApS, Drot ApS, Marsk ApS, Kar-
tago Botkyrka Holding AB, Administrationsselska-
bet Gambit ApS, Kartago Capital – Storkøbenhavn II
A/S og datterselskaber til GHSP A/S.
Direktør i følgende selskaber Kartago Property ApS, Kartago Hannibal ApS, Kar-
tago Capital – Energihuset A/S, Kartago Capital A/S,
Ejendomsselskabet Industribuen 7 ApS, Ejendoms-
selskabet af 19.10.2004 ApS, Kartago Capital – Stor-
københavn II A/S, Komplementarselskabet Charlot-
tenlund Centrum ApS, , Holdingselskabet Frederiks-
borggade 22 ApS, Kartago Capital – Storkøbenhavn
II A/S, Komplementarselskabet Linköping III ApS,
Utvecklingsbolaget Svågertorp AB og datterselska-
ber i GHSP A/S
Antal a
ktier 200 styk
Uafhængighed
Michael Hansen betragtes ikke som værende uaf-
hængig som følge af hans ansættelse hos selskabets
administrator der ejes og drives af selskabets hoved-
aktionær
18
Bestyrelsen:
Hans Thygesen, bestyrelsesformand, født den 18. maj 1950
Uddannelse Cand. jur. og cand. polit.
Stilling Group CEO i IM15 Invest AG
Bestyrelsesformand i følgende selskaber ud over
German High Street Properties A/S
Kartago Capital – Storkøbenhavn II A/S, Kartago
Hannibal ApS,
Administrationsselskabet Gambit
ApS, Kartago Capital A/S, Kartago Capital – Storkø-
benhavn A/S og Ejendomsselskabet Industribuen 7
ApS
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber K
artago Development ApS, Kartago Botkyrka Hold-
ing AB, K/S Linköping III, K/S Svedengatan-Linkö-
ping og datterselskaber i GHSP A/S
Direktør i følgende selskaber Administrationsselskabet Gambit ApS
Indtrådt i b
estyrelsen 05. oktober 2015
Antal aktier 0
Uafhængighed
H
ans Thygesen betragtes ikke som værende uaf-
hængig som følge af, at han er nærtstående til kon-
trollerende aktionærer i GHSP A/S
19
Peter Marner Åge Jacobsen, født den 24. september 1962
Uddannelse Cand. Oecon og MBA
Stilling Konsulent
Bestyrelsesformand i følgende selskaber Ingen
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber ud ov
er
German High Street Properties A/S
Ingen
Direktør i følgende selskaber EYSTNES Sp/f
Indtrådt i bestyrelsen 27. m
aj 2011
Antal aktier 1.475 styk
Uafhængighed P
eter Marner Åge Jacobsen er uafhængig
Walther Thygesen,
født den 18. maj 1950
Uddannelse Civilingeniør og MBA
Stilling Bestyrelsesmedlem
Bestyrelsesformand i følgende selskaber Sonion Holding A/S, Sonion InvestCo A/S, Marsk
ApS, Drot ApS, Kartago Development ApS og Royal
Unibrew A/S
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber ud over
German High Street Properties A/S
K/S Køge og Kartago Property ApS
Direktør i følgende selskaber Ejendomsselskabet af 18/5 1985 ApS, Komplemen-
tarselskabet Køge ApS og Kartago Property ApS
Indtrådt i bestyrelsen 30. a
pril 2015
Antal aktier 0
Uafhængighed
Walther Thygesen er ikke uafhængig som følge af, at
han er nærtstående til kontrollerende aktionærer i
GHSP A/S
Alle i bestyrelsen er på valg hvert år på selskabets ordinære generalforsamling.
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Bestyrelsen fastlægger selskabets formål, mål og strategier og
træffer afgørelser om forhold af stor betydning eller usædvanlig art.
20
Vederlagsrapport
Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er ikke omfattet incitamentsafhængig aflønning.
Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau der er markedskonformt og som afspejler kravene til besty-
relsesmedlemmerne.
Bestyrelseshonoraret andrager et årligt grundhonorar pr. medlem på EUR 18 tusind. Gældende fra 29. april
2021. Formanden modtager tre gange grundhonorar.
Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én gang årligt af bestyrelsen på baggrund af en
indstilling fra formandskabet. Direktøren er ikke tilknyttet nogen incitament ordning. Michael Hansen modtog
EUR 100 tusind i 2021.
Ansættelseskontrakten for Michael Hansen følger funktionærlovens opsigelsesvarsel. Herudover har ingen
medlemmer af bestyrelsen og direktionen krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
Det er selskabets opfattelse at aflønningen af bestyrelse og direktion understøtter selskabets strategi og er i
overensstemmelse med Selskabets interesser, god praksis og anbefalinger om god selskabsledelse.
Årligt vederlag
T.EUR
2021
2020
Bestyrelsen:
Hans Thygesen
54
54
Jutta Steinert
0
6
Marner Jacobsen
18
18
Walther Thygesen
18
18
Direktionen:
Michael Hansen
100
100
21
Ejendommen Braunschweig Münzstrasse
22
Hoved- og nøgletalsoversigt (Koncern)
Definition af nøgletal fremgår af note 1.
EUR mio. 2021 2020 2019 2018 2017
Resultatopgørelse
Omsætning 5,7 5,9 6,5 5,8 5,6
Resultat før værdireguleringer og finansielle poster 3,1 3,1 3,8 3,1 2,8
Værdiregulering af investeringsejendomme 1,7 -9,5 0,5 -0,6 9,7
Finansielle poster netto -0,7 -1,2 -0,9 -0,9 -1,1
Resultat før skat 4,2 -7,6 3,4 1,7 11,4
Periodens resultat 3,4 -6,6 2,8 1,4 9,4
Balance
Investeringsejendomme 109,3 107,3 117,1 116,1 110,0
Periodens investeringer til anskaffelsessum 0,0 0,0 0,0 6,7 0,3
Langfristede aktiver 109,3 107,3 117,1 116,1 110,0
Balancesum 115,5 112,7 121,9 118,6 114,0
Egenkapital 63,6 60,2 66,6 63,8 62,5
Langfristede forpligtelser 48,7 49,3 51,5 47,9 48,8
Pe nges trømme
Pengestrømme fra drift 2,3 1,9 -1,2 2,6 1,4
Pengestrømme fra investeringsaktivitet 0,0 0,0 0,0 -2,9 9,7
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -1,6 -2,1 3,5 -1,4 -10,1
Pengestrømme i alt 0,7 -0,2 2,3 -1,7 1,0
Nøgletal
Soliditet,% 55,1 53,5 54,6 53,7 54,8
Loan to value % 39,9 42,1 40,4 37,5 40,6
Forrentning af egenkapitalen % 6,9 -11,4 4,4 2,2 17,8
Afkast af ejendomsporteføljen % 4,0 4,1 4,3 3,9 3,8
Forretning af egenkapitalen før værdireguleringer og skat 4,6 4,6 4,6 3,6 3,2
Rentedækningsgrad 4,5 2,5 4,2 3,6 2,5
Indre værdi pr. aktie, DKK 155,5 147,2 162,7 156,2 152,8
Indre værdi pr. aktie, EUR 20,8 19,7 21,8 20,9 20,5
Indtjening pr. aktie EPS. DKK 8,4 -16,0 6,9 3,4 22,8
Indtjening pr. aktie EPS. EUR 1,1 -2,1 0,9 0,5 3,1
Aktiekurs, DKK 144,0 137,0 145,0 122,0 144,0
Aktiekurs, EUR 19,3 18,4 19,5 16,4 19,3
Antal medarbejdere 2 2 2 2 2
23
Regnskabsberetning
Selskabets fjortende regnskabsår omfatter perioden 1. januar – 31. december 2021.
RESULTATOPGØRELSE
Omsætning
Omsætningen udgjorde i 2021 EUR 5,7 mio. mod EUR 5,9 mio. i 2020. Årsagen til faldet er manglende leje-
indtægter som følge at større lejer er gået konkurs og et faldende leje niveau ved genudlejning.
Resultat før værdireguleringer
Bruttoresultatet udgjorde EUR 4,4 mio. efter driftsomkostninger på EUR 1,3 mio. mod et bruttoresultat på
EUR 4,4 mio. efter driftsomkostninger på EUR 1,6 mio. i 2020. Resultat før værdireguleringer og finansielle
poster udgjorde EUR 3,1 mio. mod EUR 3,1 mio. i 2020.
Resultat før finansielle poster
Resultatet før finansielle poster udgjorde EUR 4,9 mio. efter en værdiregulering på ejendomsporteføljen på
EUR 1,7 mio. I 2020 udgjorde resultat før finansielle poster EUR -6,4 mio. efter en værdiregulering på ejen-
domsporteføljen på EUR -9,5 mio.
Resultat før skat
Resultatet før skat udgjorde efter finansielle poster på netto EUR -0,7 mio. et overskud på EUR 4,2 mio. i 2021
mod finansielle poster på netto EUR -1,2 mio. og et underskud EUR 7,6 mio. i 2020.
Resultat efter skat
Årets resultat efter skat i 2021 er et overskud på EUR 3,4 mio. mod et underskud på EUR 6,6 mio. i 2020.
Ledelsen anser resultatet som forventet, de øjeblikkelige konjunkturer og markedsforhold i Tyskland og Sve-
rige taget i betragtning.
BALANCE
Aktiver
Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendomme udgjorde EUR 109,0 mio. den 31. december 2021
mod EUR 107,3 mio. den 31. december 2020. Der har været en tilgang på EUR 0,0 mio. Værdien af de tyske
ejendomme er opskrevet med EUR 0,7 mio., og værdien af den svenske ejendom steget med EUR 1,0 mio.
Der har været en negativ valutakursregulering på EUR 0,0 mio. på den svenske ejendom.
Dagsværdien af koncernens tyske investeringsejendomme er pr. 31. december 2021 fastsat til EUR 100,7 mio.
Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra bruttokapitaliseringsfaktorer på mel-
lem 12,5 og 28,5 som udgjorde et gennemsnit på 21,35.
24
Den 31. december 2020 var de tyske ejendommene værdiansat til EUR 100,0 mio. svarende til en gennemsnit-
lig bruttokapitaliseringsfaktor på 20,9.
Den svenske ejendom er pr. 31. december 2021 værdiansat til EUR 8,3 mio. svarende til et afkastkrav på 5,3%.
(2020: EUR 7,3 mio.). Dette svarer efter ledelsens opfattelse til markedsprisen. Dette er baseret på kendskab
til markedet og løbende henvendelser fra interesserede.
De samlede aktiver andrager herefter i alt EUR 115,3 mio. mod EUR 112,7 mio. ved årets begyndelse.
Egenkapital og forpligtelser
Egenkapitalen udgjorde den 31. december 2021 EUR 63,6 mio. svarende til en soliditet på 55,2% mod EUR
60,2 mio. svarende til en soliditet på 53,5% i 2020. Egenkapitalen er i året steget med årets overskud, EUR
3,4 mio., tillagt EUR 0,0 mio. i anden totalindkomst. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke
udloddes udbytte.
Finansielle gældsforpligtelser udgjorde EUR 43,7 mio. mod EUR 45,3 mio. ved årets begyndelse. Heraf har
EUR 1,6 mio. forfald i 2022.
PENGESTRØMME
Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgjorde EUR 2,3 mio. mod EUR 1,9 mio. i 2020. Pengestrømme fra
investeringsaktivitet udgjorde EUR 0,0 mio. mod EUR 0,0 mio. i 2020. Pengestrømme fra finansieringsakti-
vitet, EUR 1,7 mio., vedrører afdrag på koncernens finansielle gældsforpligtelser.
EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER
Der er ingen efterfølgende begivenheder.
25
Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31.
december 2021 for German High Street Properties A/S.
Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som god-
kendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og sel-
skabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af koncernens og sel-
skabets aktiviteter og pengestrømme for 2021. Det er endvidere vores opfattelse, at årsrapporten for regn-
skabsåret 1. januar til 31. december 2021 med filnavnet GHSP-2021-12-31-da.zip, i alle væsentlige
henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens
og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens og selskabets finansielle stil-
ling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står
over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Charlottenlund, den 31. marts 2022
Direktion
Michael Hansen
Bestyrelse
Hans
Thygesen Peter Marner Åge Jacobsen
Formand Næstformand
Walther Thygesen
26
Ejendommen Koblenz.
27
Den uafhængige revisors revisionspåtegning
Til aktionærerne i German High Street Properties A/S
R
evisionspåtegning på regnskabet
Konklusion
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og
selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af koncernens og
selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabslo-
ven.
V
ores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til bestyrelsen.
H
vad har vi revideret
German High Street Properties A/S’s koncernregnskab og årsregnskab for regnskabsåret 1. januar - 31. de-
cember 2021 omfatter resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, penge-
strømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet (”regn-
skabet”).
Grundlag for konklusion
Vi udførte vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision (ISA) og de yderli-
gere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i
revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet.
D
et er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon-
klusion.
Uafhængighed
Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accoun-
tants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav,
der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i overensstemmelse med
disse krav og IESBA Code.
E
fter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel
5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.
V
alg
Vi blev første gang valgt som revisor for German High Street Properties A/S den 25. juni 2007 for regn-
skabsåret 2007. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opga-
veperiode på 15 år frem til og med regnskabsåret 2021. Vi blev genudpeget efter en udbudsprocedure på
ordinær generalforsamling den 28. april 2017.
Centrale forhold ved revisionen
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vo-
res revision af regnskabet for 2021. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskabet som
helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse
forhold.
28
Centralt forhold ved revisionen Hvordan vi har behandlet det centrale forhold ved
revisionen
Værdiansættelse af investeringsejen-
domme
Koncernen ejer en portefølje af investe-
rings-ejendomme, der måles til dags-
værdi.
Ledelsen anvender en afkastbaseret mo-
del til måling af dagsværdien, hvor bety-
delige forudsætninger er markedsleje og
kapitaliseringsfaktor/afkastkrav.
Ledelsen indhenter som supplement hertil
ekstern mæglervurdering, der understøtter
den af ledelsen fastsatte dagsværdi, her-
under de anvendte forudsætninger.
Værdiansættelse af investeringsejen-
domme til dagsværdi indeholder væsent-
lige skøn og forudsætninger, hvor selv
mindre ændringer i forudsætningerne kan
have væsentlig effekt på dagsværdien af
ejendommene.
Vi fokuserede på værdiansættelse af inve-
steringsejendomme, fordi opgørelse af
dagsværdi er baseret på væsentlige regn-
skabsmæssige skøn, som er subjektive og
indeholder en høj grad af estimeringsu-
sikkerhed.
Der henvises til note 3 og 12.
Vi vurderede og udfordrede den af ledelsen anvendte
metode til at måle dagsværdien af investeringsejen-
domme og de anvendte forudsætninger baseret på vo-
res viden om ejendomsmarkedet, herunder de an-
vendte kapitaliseringsfaktorer/afkastkrav.
Vi vurderede og efterprøvede på stikprøvebasis nøj-
agtigheden og relevansen af de anvendte datainput til
fastsættelse af dagsværdien, samt sammenholdt de af
ledelsen fastsatte dagsværdier med mæglervurderin-
gerne og vurderede forskelle.
Vi vurderede den af ledelsens anvendte eksterne
mæglers kompetencer og uafhængighed.
Vi efterprøvede på stikprøvebasis beregningen af
dagsværdien, herunder de anvendte forudsætninger
og oplysninger i noterne.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklu-
sion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
I
tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbin-
delse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået
ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til
årsregnskabsloven.
B
aseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med kon-
cernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har
ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsens ansvar for regnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende bil-
lede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderli-
gere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser
for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvi-
gelser eller fejl.
29
Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at
fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regn-
skabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvi-
dere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Revisors ansvar for revisionen af regnskabet
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation,
uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj
grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i over-
ensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlin-
formation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes
som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de
økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet.
S
om led i en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i
Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:
• I
dentificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes
besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår
revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for
ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinfor-
mation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste ude-
ladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
• O
pnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisions-
handlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om
effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol.
• T
ager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regn-
skabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
• K
onkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat
drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbun-
det med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til
at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåteg-
ning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er til-
strækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er
opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog med-
føre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
• T
ager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysnin-
gerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde
,
a
t der gives et retvisende billede heraf.
• O
pnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller
forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er
ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisi-
onskonklusion.
30
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige place-
ring af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i
intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uaf-
hængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke
vores uafhængighed og, hvor dette er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget
for at eliminere trusler.
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der
var mest betydelige ved revisionen af regnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved
revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering ude-
lukker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal
kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne
forventes at veje tungere end de fordele, den offentlige interesse har af sådan kommunikation.
Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen
Som et led i revisionen af regnskabet for German High Street Properties A/S har vi udført handlinger med
henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. december
2021, med filnavnet GHSP-2021-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens
de-legerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen),
som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format og iXBRL-opmærkning af
koncernregn-skabets hovedopgørelser.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:
● Ud
arbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,
● Ud
vælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og for-
ankring heraf til elementer i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udø-
velse af skøn hvor nødvendigt,
● At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og
● For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overhol-
der ESEF-forordningen.
Vor
es ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væ-
sentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklu-
sion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige
vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset
om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:
● Ko
ntrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format,
● Op
nåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrø-
rende opmærkningsprocessen,
● Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet,
31
● Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse
af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identifi-
ceret,
● Vur
dering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og
● Af
stemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, med filnavnet
GHSP-2021-12-31-da.zip i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-
forordningen.
Hellerup, 31. marts 2022
PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 3377 1231
Torben Jensen
Morten Jørgensen
statsautoriseret revisor
statsautoriseret revisor
mne18651
mne32806
32
Resultatopgørelse
Totalindkomstopgørelse
EUR 1.000 Note 2021 2020 2021 2020
Omsætning 5.668 5.947 299 299
Ejendommenes driftsomkostninger -1.280 -1.569 0 0
Bruttoresultat 4.388 4.378 299 299
Personaleomkostninger 5 -326 -319 -326 -319
Administrationsomkostninger 6 -921 -950 -887 -738
Resultat før værdireguleringer og finansielle
poster
3.141 3.109 -914 -758
Resultat kapitalandele i datterselskaber 0 0 4.171 -5.570
Værdiregulering af investeringsejendomme 7 1.745 -9.500 0 0
Resultat før finansielle poster 4.886 -6.391 3.257 -6.328
Finansielle omkostninger 8 -702 -1.228 -34 -41
Re s ultat før skat 4.184 -7.619 3.223 -6.369
Skat af periodens resultat 9 -736 1.068 209 176
Periodens resultat 3.448 -6.551 3.432 -6.193
Aktionærerne i German High Street Properties A/S 3.432 -6.521 3.432 -6.193
Minoritetsinteresser 16 -30 0 0
Periodens resultat 3.448 -6.551 3.432 -6.193
Indtjening pr. aktie, EPS i EUR (svarer til
udvandet indtjening pr. aktie)
11 1,13 -2,14
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000 2021 2020 2021 2020
Åre ts re sultat 3.448 -6.551 3.432 -6.193
Anden totalindkomst
Beløb der recirkuleres til resultatopgørelsen, når
visse betingelser opfyldes
Vaultakursregulering omregnet til
præsentatonsvaluta
-30 -151 -30 -151
Anden totalindkomst i datterselskaber 0 0 0 0
Dagsværdiregulering af rentesikringsaftaler 0 390 0 0
Skat af anden totalindkomst 0 -62 0 0
Anden totalindkomst for året e fter skat -30 177 -30 -151
Totalindkomst for året 3.418 -6.374 3.402 -6.344
Aktionærerne i German High Street Properties A/S 3.402 -6.344 3.402 -6.344
Minoritetsinteresser 16 -30 0 0
Totalindkomst for året 3.418 -6.374 3.402 -6.344
Koncernen
Moderselskabet
33
Balance
Aktiver
Moderselskabet
EUR 1.000 Note 2021 2020 2021 2020
Investeringsejendomme 12 109.045 107.322 0 0
Kapitalandele i dattervirksomheder 13 0 0 71.115 66.968
Udskudt skatteaktiv 14 208 290 208 290
Langfristede aktiver i alt 109.253 107.612 71.323 67.258
Tilgodehavender fra udlejning 15 45 75 0 0
Selskabsskat og sambeskatningsbidrag 149 211 149 211
Andre tilgodehavender 1.275 947 146 84
Likvide beholdninger 17 4.776 4.098 151 243
Kortfristede aktiver i alt 6.245 5.331 446 538
Aktiver i alt 115.498 112.943 71.769 67.796
Passiver
EUR 1.000 Note 2021 2020 2021 2020
Aktiekapital 18 4.216 4.216 4.216 4.216
Reserve for valutakursregulering 13 43 341 371
Reserve for rentesikring 0 0 0 0
Overkursfond 42.317 42.317 0 0
Reserve for indre værdis metode 0 0 25.690 21.519
Overført resultat 10 16.937 13.505 33.236 33.975
Aktionærerne i German High Street Properties A/S 63.483 60.081 63.483 60.081
Minoritetsinteresser 151 135 0 0
Egenkapital i alt 63.634 60.216 63.483 60.081
Langfristede finansielle gældsforpligtelser 19 41.894 43.505 1.099 1.168
Udskudt skatteforpligtelse 20 6.792 6.070 0 0
Modtagne deposita 8 8 0 0
Langfristede forpligtelser i alt 48.694 49.583 1.099 1.168
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 21 1.637 1.637 69 69
Leverandører af varer og tjenesteydelser 631 429 0 0
Gæld hos tilknyttede virksomheder 16 0 0 6.970 6.318
Anden gæld 902 1.078 148 160
Kortfristede forpligtelser i alt 3.170 3.144 7.187 6.547
Passiver i alt 115.498 112.943 71.769 67.796
Koncernen
Moderselskabet
Koncernen
34
Egenkapitalopgørelse
EUR 1.000
Aktiekapital
Reserve for
valutakurs-regulering
Reserve for
rentesikring
Overkursfond
Overført resultat
Aktionærerne i
German High Street
P
roperties A/S
Minoritetsinteresser
Egenkapital i alt
Egenkapital primo 2020 4.216 194 -328 42.317 20.026 66.425 165 66.590
Årets resultat 0 0 0 0 -6.521 -6.521 -30 -6.551
Anden totalindkomst 0 -151 328 0 0 177 0 177
Egenkapital ultimo 2020 4.216 43 0 42.317 13.505 60.081 135 60.216
Årets resultat 0 0 0 0 3.432 3.432 16 3.448
Anden totalindkomst 0 -30 0 0 0 -30 0 -30
Egenkapital ultimo 2021 4.216 13 0 42.317 16.937 63.483 151 63.634
Moderselskabet
EUR 1.000
Aktiekapital
Reserve for
valutakurs-
reg
ulering
Reserve for
indre værdis
m
etode
Overført
resultat
Egenkapital
i alt
Egenkapital primo 2020 4.216 194 27.416 34.599 66.425
Årets resultat 0 0 -5.569 -624 -6.193
Anden totalindkomst 0 177 -328 0 -151
Egenkapital ultimo 2020 4.216 371 21.519 33.975 60.081
Årets resultat 0 0 4.171 -739 3.432
Anden totalindkomst 0 -30 0 0 -30
Egenkapital ultimo 2021 4.216 341 25.690 33.236 63.483
35
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernregnskabets øvrige bestanddele.
EUR 1.000 2021 2020 2021 2020
Periodens resultat 3.448 -6.551 3.432 -6.193
Tilbageførsel af resultat af kapitalandele i dattervirksomheder
0 0 -4.171 5.570
Værdiregulering af investeringsejendomme -1.745 9.500 0 0
Finansielle omkostninger 702 1.228 -34 41
Skat af periodens resultat 736 -1.068 -208 -176
Pengestrømme fra drift før ændring i driftskapital 3.141 3.109 -981 -758
Ændring i kortfristede tilgodehavender -235 -1.317 29 -7
Ændring i kortfristede forpligtelser 27 850 667 574
Pengestrømme fra drift før finansielle poster 2.933 2.642 -285 -191
Renteudbetalinger -702 -743 34 -41
Betalt selskabsskat 68 31 211 32
Pe nge strømme fra drifts aktivite t 2.299 1.930 -40 -200
Salg af ejendom 0 0 0 0
Likviditetseffekt fra køb af ejendom/selskab 31 0 0 0 0
Tilgang investeringsejendom 0 0 0 0
Pengestrømme fra investeringsaktivitet 0 0 0 0
Indfrielse af renteswap 22 -485 0 0
Optagelse af nyt lån, netto 22 0 0 0 0
Afdrag på lån 22 -1.637 -1.637 -69 -69
Modtagne deposita 0 0 0 0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -1.637 -2.122 -69 -69
Årets frie pengestrømme 662 -192 -109 -269
Likvide beholdninger primo 4.098 4.297 243 533
Valutakursregulering 16 -7 17 -21
Likvide beholdninger til fri disposition ultimo 4.776 4.098 151 243
Likvide beholdninger til fri disposition 4.776 4.098 151 243
Likvide beholdninger stillet til sikkerhed for lejedeposita mv. 0 0 0 0
Likvide beholdninger i alt 4.776 4.098 151 243
Koncernen
Moderselskabet
36
Ejendommen på Schillerstrasse, Frankfurt
37
Noteoversigt Note Side
Anvendt regnskabspraksis 1 39
Risici 2 47
Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 3 51
Segmentoplysninger 4 52
Personaleomkostninger 5 54
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 6 54
Værdiregulering af investeringsejendomme 7 54
Finansielle omkostninger 8 54
Skat 9 55
Resultatdisponering 10 55
Indtjening pr. aktie 11 56
Investeringsejendomme 12 56
Kapitalandel i dattervirksomheder 13 58
Udskudt skatteaktiv 14 59
Tilgodehavender fra udlejning 15 59
Mellemværende hos tilknyttede virksomheder 16 60
Likvide beholdninger 17 60
Aktiekapital 18 60
Finansielle gældsforpligtelser 19 62
Udskudt skatteforpligtelse 20 63
Finansielle instrumenter 21 63
Ændring i gældsforpligtigelser 22 64
Valutaeksponering 23 64
Kapitalstyring 24 64
Kontraktlige forpligtelser 25 65
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 26 65
Eventualforpligtelser 27 65
Nærtstående parter 28 66
Efterfølgende begivenheder 29 67
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter 30 67
38
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis
Generelt
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale regnskabsstandar-
der (IFRS) som er godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven, samt
Nasdaq Copenhagen øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering.
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet opfylder tillige IFRS udstedt af IASB.
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet for 2021 aflægges i EUR 1.000.
Der er i regnskabsåret 2021 implementeret følgende ændringer til eller nye regnskabsstandarder
Der er ikke implementeret nye regnskabsstander i 2021.
Konsolideringspraksis
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet German High Street Properties A/S samt virksomheder, hvori
moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet
gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.
Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter.
De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens
regnskabspraksis.
Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel af
dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet blev
etableret.
Omregning af fremmed valuta
Funktionel valuta
I koncernregnskabet måles de poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, i den va-
luta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). Den
funktionelle valuta
For dansk moderselskab: DKK
For svensk datterselskab: SEK
For tyske datterselskaber: EUR
Transaktioner i andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.
39
Transaktioner i fremmed valuta
Transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens
kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet
på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transakti-
onsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen
som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver,
der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsda-
gens kurs. Ikke-monetære poster, som revurderes til dagsværdi eller nedskrives, omregnes ved brug af valuta-
kursen på revurderings- eller nedskrivningstidspunktet.
Præsentationsvaluta
Årsrapporten præsenteres i EUR (præsentationsvaluta) fordi alle selskabets væsentlige transaktioner og regn-
skabsposter er i EUR.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der har en anden funktionel valuta end Euro (EUR),
omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse afviger væsentligt fra
de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser.
Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.
Valutakursdifferencer, opstået ved omregning af balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valuta-
kurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indreg-
nes i anden totalindkomst og klassificeres som en særskilt reserve under egenkapitalen. Denne omregning
omfatter også valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af koncernmellemværender, hvor afregning
hverken er planlagt og sandsynlig inden for en overskuelig fremtid, da sådanne mellemværender anses for et
tillæg eller et fradrag i nettoinvesteringen. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået som
følge af ændringer, der er foretaget direkte i enhedens egenkapital, ligeledes i anden totalindkomst.
Poster i resultatopgørelsen
Omsætning
Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter.
Ejendommenes driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår ligele-
des direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse, der ikke tilfører ejendom-
mene nye og forbedrede egenskaber samt ejendomsadministration.
Personaleomkostninger
I personaleomkostninger indregnes løn- og personaleomkostninger, der er afholdt til ledelse og administration
af koncernen.
40
Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af
koncernen.
Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder
I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året under posten ”Resultat af kapi-
taldele i dattervirksomheder”.
Værdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”Værdire-
gulering af investeringsejendomme”.
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Avance og tab ved salg af investeringsejendomme, der opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige
værdi og salgsprisen, indregnes i resultatopgørelsen i posten ”Værdiregulering af investeringsejendomme”.
Finansielle indtægter og omkostninger
Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakurs-reguleringer,
samt amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter.
Skat af årets resultat
Årets aktuelle skat og årets udskudte skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets
resultat og indregnes i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til anden totalindkomst, og direkte
på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner.
Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.
Moderselskabet er sambeskattet med Kartago Property ApS.
41
Poster i balancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og even-
tuelt direkte tilknyttede omkostninger.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Se note 3 for beskrivelse af måling af investerings-
ejendomme til dagsværdi.
Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelses-
tidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som for-
bedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkost-
ningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.
Der indregnes ikke renter i kostprisen på investeringsejendomme, da disse måles til dagsværdi.
Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen.
Ejendomme, som forventes solgt, reklassificeres til ”Investeringsejendomme bestemt for salg”.
Kapitalandele i dattervirksomheder
I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året under posten ”Resultat af kapi-
talandele i dattervirksomheder”.
Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode.
I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i dattervirksomheder” den forholdsmæssige ejerandel af
virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificer-
bare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet.
Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen
til "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode" under egenkapitalen. Reserven reduceres
med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i dattervirksom-
hederne.
Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til DKK 0. Har moderselskabet en
retslig eller en faktisk forpligtelse til at dække virksomhedens underbalance, indregnes en hensat forpligtelse
hertil.
42
Udlån til dattervirksomheder
Udlån til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris i moderselskabets regnskab, hvilket i al væsentlig-
hed svarer til pålydende værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender, når det er forventet, at selskabet
ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgo-
dehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør
forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger.
Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til amortise-
ret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodehaven-
der, når det er forventet, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overensstemmelse
med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de
enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forven-
tede fremtidige betalinger.
Likvider
Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let omsættelige
investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksimalt tre
måneder.
Egenkapital
Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen.
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte i overført resultat i egen-
kapitalen.
Finansielle gældsforpligtelser
Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, vedrørende investeringsejendomme indregnes
ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterføl-
gende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle
værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden ved anvendelse af den effek-
tive rentemetode.
Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at udskyde
indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten indgås, og
måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af,
hvorvidt det finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, og i så fald af karakteren
af den afdækkede transaktion.
43
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne
for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af
det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for
afdækning af pengestrømme, indregnes i totalindkomstopgørelsen for så vidt angår den effektive del af instru-
mentet. Tab eller gevinst, som knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er
akkumuleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor den afdækkede transak-
tion påvirker resultatopgørelsen.
Udskudt skat
Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssige værdier af ak-
tiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være
gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skattevær-
dien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte anven-
delse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat på investeringsejendomme opgøres som
den skattemæssige effekt af salg af ejendommene til den regnskabsmæssige værdi på balancedagen.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til
den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller
ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.
Der indregnes ikke udskudt skat, som opstår på tidspunktet for første indregning af et aktiv, der ikke erhverves
ved en virksomhedssammenslutning.
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet senest på balancedagen
har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri
forpligtelsen, og at beløbets størrelse kan måles pålideligt.
Dagsværdi ved måling og oplysning
Dagsværdien af finansielle instrumenter, der handles i et aktivt marked, opgøres til senest noterede kurs. Dags-
værdien af finansielle instrumenter, som ikke handles i et aktivt marked, opgøres på grundlag af en værdian-
sættelsesmodel, med udgangspunkt i discounted cash flow.
Opgørelsen baseres så vidt muligt på observerbare markedsdata. Dagsværdien af lån opgøres på basis af sel-
skabets aktuelle lånerente for tilsvarende lån.
44
Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansie-
ringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning. Likvidi-
tetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I
pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunktet,
og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udgangspunkt i årets resultat før skat.
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og ikke kon-
tante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter kortfristede
aktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immaterielle, materielle og
finansielle anlægsaktiver.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfristede
gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne.
Likvider
Likvide beholdninger i pengestrømsopgørelsen omfatter indeståender på konti i banker samt andre kortfristede,
let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring, som ikke er stillet til sikkerhed.
Likvide beholdninger i balancen omfatter både likvide beholdninger til fri disposition og likvide beholdninger
stillet til sikkerhed for långivere.
Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.
45
Nøgletal
Soliditet =
aktiverSamlede
100xultimolEgenkapita
Loan to value =
egsejendommInvesterin
100xgæld deRentebæren
Afkast af ejendomsporteføljen =
egsejendommInvesterin
eromkostning ejd. -ter Lejeindtæg
Forrentning af egenkapital =
primo lEgenkapita
100xresultat Årets
Indre værdi pr. aktie =
ultimoaktier Antal
100xultimo lEgenkapita
Indtjening pr. aktie =
aktier antal ligGennemsnit
100xresultat Årets
Rentedækningsgrad =
terRenteudgif
gterRenteindtæ EBITDA +
Forrentning af egenkapital før skat og værdireguleringer =
primo lEgenkapita
ering vædiregulogskat før Resultat
46
Note 2 - Risici
Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at optimere indtjeningsmulighe-
derne. Koncernen søger i videst muligt omfang at imødegå og styre de risici, som koncernen via egne hand-
linger kan påvirke. Ejendomsmarkedet er konjunkturfølsomt, hvilket blandt andet kommer til udtryk ved pe-
riodisk kraftigt svingende ejendomspriser.
De overordnede rammer for koncernens risikostyring vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen på bag-
grund af blandt andet rapporteringen fra koncernens samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration.
Nedenfor beskrives de risici, som skønnes at kunne have negativ påvirkning på koncernens fremtidige vækst,
aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og der er ikke tale om en prio-
riteret rækkefølge af de beskrevne risikofaktorer.
Driftsrisici
Driften af ejendomsporteføljen kan blive påvirket af blandt andet ændringer i realiserede lejeindtægter samt
omkostninger ved drift og vedligeholdelse.
Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med aner-
kendte samarbejdspartnere.
Lejeindtægter
Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisikoen vedrører hovedsageligt
udviklingen i lejeniveau og udviklingen i tomgangsleje. Sådanne afvigelser kan navnlig skyldes forhold ved-
rørende lejernes mulighed og evne til at honorere lejeopkrævninger, koncernens muligheder for at regulere
lejen, den generelle og specifikke efterspørgsels- og udbudsudvikling på de lokale markeder, udvikling i leje-
ledigheden og udviklingen i markedslejeniveauet på tyske strøgejendomme samt svenske kontorejendomme.
Koncernens ledelse og administrator følger tæt op på huslejeudviklingen via periodevis og systematisk rap-
portering. Dette sker for at sikre fokus på udlejningen af tomme lokaler, styre løbetiden på nye kontrakter,
undgå koncentration af udløbstidspunkter, sikre stabilitet og i sidste ende for at minimere tomgangsniveauet
mest muligt.
På kort sigt kan det ikke udelukkes, at nogle lejere kan kræve lejen nedsat, hvis COVID-19-krisen forhindrer
lejerne i at udøve deres erhvervsmæssige aktivitet. Forventede retsafgørelser kan få betydning for lejeindtæg-
ternes størrelse, jfr. note 27.
Omkostninger ved drift og vedligeholdelse
Ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift og vedligeholdelse er tilstrækkelige til at sikre opretholdel-
sen af den nuværende lejeindtægt og af ejendomsporteføljens nuværende tekniske stand. Der er imidlertid
risiko for, at koncernens faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske udgifter til vedli-
geholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekniske
forhold, myndighedskrav, kommercielle beslutninger som led i porteføljens løbende optimering og udviklin-
gen i det almindelige prisniveau.
47
Den miljømæssige belastning fra driften af porteføljen forsøges reduceret gennem minimering af energifor-
bruget, hvor det er økonomisk forsvarligt, og hvor det kan føre til reduktion af driftsomkostninger. Ændringer
i myndighedernes krav til miljøforhold kan på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkostningerne.
Kreditrisiko
Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici. Kreditrisici vedrører tilgodehavender hos lejere og
andre kortfristede aktiver, herunder likvide beholdninger. Risikostyring finder sted på koncernniveau i over-
ensstemmelse med ledelsens retningslinjer.
Retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvågning af tilgodehavender. Rap-
portering til ledelsen foregår månedligt.
Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang,
koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen.
Risiko vedrørende ejendomsadministration
Koncernens evne til at administrere porteføljen effektivt vil have en betydning for udviklingen i lejeindtæg-
terne og den planlagte optimering af porteføljen med henblik på at opnå den størst mulige leje fra de erhvervede
ejendomme.
Der er indgået aftale med MVGM Property Management Deutchsland GmbH (Vivanium GmbH) om at vare-
tage ejendomsadministrationen af de tyske ejendomme. MVGM Property Management Deeutchland
GmbH/Vivanium GmbH er en mellemstor ejendomsadministrator i Tyskland og de har en bred geografisk
dækning. Den svenske ejendom administreres af Kartago koncernen.
Markedsrisici
Værdien af porteføljen er dels afhængig af dens kommercielle drift og indtjening, dels af udviklingen og pris-
sætningen på investeringsejendomme generelt i Tyskland og Sverige, herunder i særdeleshed prissætningen
på tyske strøgejendomme. Den generelle prissætning på strøgejendomme påvirkes af en lang række faktorer,
blandt hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger til fremtidig inflation, aktuelt renteniveau og for-
ventninger til fremtidigt renteniveau, fremtidige ejendomsinvestorers krav til nettoforrentning for tilsvarende
ejendomme, omfanget af nybyggeri af forskellige ejendomstyper, efterspørgslen efter lokaler, befolkningsud-
viklingen generelt og i lokalområdet, den generelle samfundsøkonomiske udvikling, herunder specielt den
økonomiske vækst, beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i det tyske privatforbrug, udviklingen i detailbu-
tikkernes omsætning og indtjening og ændringer i den offentlige sektors aktivitetsniveau og efterspørgsel efter
lokaler.
48
Valutarisiko
Koncernen ejer p.t. udelukkende ejendomme i Tyskland og Sverige. Såvel koncernens aktiver som løbende
indtjening er derfor i EUR og SEK. For at reducere valutarisikoen har koncernen ligeledes optaget finansiering
i EUR og SEK. Det er således alene koncernens egenkapital, der er risikobehæftet for en dansk-baseret inve-
stor. Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR og SEK. for begrænset i forhold til
DKK.
Renterisiko
Selskabet har finansieret sig med følgende lånetrancher:
Lånetranche 1 er et 10 årigt lån på oprindeligt EUR 46 mio med en variabel rente med et nuværende renteni-
veau incl. marginal på ca. 1,4% p.a.. Den nominelle restgæld på lånetranche 1 udgør pr. 31. december 2021
EUR 39,4 mio..
Selskabet afdrager årligt EUR 1,4 mio på tranche 1.
Lånetranche 2 er et 10 årigt lån på oprindelig SEK 36 mio med STIBOR 3 mdr. med en variabel rente på pt.
ca. 2,3 % p.a.. incl. marginal. Den nominelle restgæld på lånetranche 2 udgør pr. 31. december 2021 EUR 3,1
mio. (SEK 30,6 mio).
Lånetranche 3 er et 10 årigt lån på oprindelig EUR 1,4 mio med EURIBOR 3 mdr. med en variabel rente på
ca. 2,0% p.a. incl. marginal. Den nominelle restgæld på lånetranche 3 udgør pr. 31. december 2021 EUR 1,2
mio..
Selskabet afdrager årligt i alt EUR 0,25 mio. på tranche 2 og tranche 3
Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteni-
veauet. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder.
Ultimo 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive marginal til finansieringskilde 1,46 pct.
(2020: 1,48 pct.).
En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i koncernens årlige rente-
omkostning før skat på T.EUR, jf. nedenstående
49
2021
Ændring i den generelle rente (i procentpoint)
+1,00
Basis
-1,00
Årlige renteomkostninger EUR 1.000
956
702
660
Ændring i renteomkostninger i EUR 1.000
+254
0
-42
2020
Ændring i den generelle rente (i procentpoint)
+1,00
Basis
-1,00
Årlige renteomkostninger EUR 1.000
1.050
713
668
Ændring i renteomkostninger i EUR 1.000
+327
0
-45
Beregningen i ændring i dagsværdi sker med udgangspunkt i en ændring af den korte rente
Refinansierings- og likviditetsrisici
Som et vigtigt led i risikostyringen følger ledelsen tæt op på koncernens likviditetsberedskab, der skal sikre,
at koncernens nuværende og fremtidige forpligtelser, herunder betaling af rente og afdrag til långivere, kan
serviceres.
Koncernens lån, som relaterer sig til tyske ejendomme er indgået med uopsigelighed fra långivernes side indtil
2027, sålænge den årlige Netto-Kaltmiete *0,75/årlig ydelse er højere end 1,05. Lån, som relaterer sig til den
svenske ejendom er indgået med uopsigelighed fra långivernes side indtil 2029, sålænge den årlige Netto Kalk
Miete *0,75/årlig ydelse er højere end 1,05.. I forbindelse med en refinansiering af lånene kan der opstå en
risiko for, at porteføljens markedsværdi på refinansieringstidspunktet er faldet i forhold til anskaffelsessum-
men.
Et fald i porteføljens markedsværdi kan påvirke mulighederne for og i givet fald de vilkår, på hvilke porteføljen
kan refinansieres.
På grund af afvikling af gæld forventes refinansieringsrisikoen begrænset grundet øget friværdi.
Såfremt covernants ikke kan opfyldes, eller ikke kan bringes til opfyldelse, kan dette medføre, at lånene opsi-
ges som følge af misligholdelse. I så fald skal lånene refinansieres eller porteføljen helt eller delvist afhændes,
hvilket vil påføre koncernen en række omkostninger samt risikoen for, at porteføljen i forbindelse med en
tvangsrealisation sælges til værdier, der ligger under den værdi porteføljen ville kunne indbringe ved et almin-
deligt salg på det frie marked.
50
Politiske risici vedrørende dansk, svensk og tysk skatte- og afgiftslovgivning
Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og afgifter, og der kan ikke gives
sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller afgiftslovgivningen ikke forekommer, herunder ændringer i dob-
beltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland/Sverige. V
æsentlige ændringer i lov eller prak-
sis vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomiske stilling og resultat.
Tyske
selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt undtaget
fra betaling af tysk erhvervsskat på 15-19%. Da regelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst,
kan der ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid
vil være opfyldte. Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagelsesbetingelserne, vil det medføre yder-
ligere ikke-budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfristet gæld under
de tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50%. Ledelsen vurderer i samarbejde med tyske skatterådgi-
vere, at det vil være muligt at undgå den tyske erhvervsskat.
For den svenske ejendom er anvendt en skattesats på 20,6%
Note 3 - Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger
I forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og vurderinger vedrørende fremti-
dige forhold, der indeholder en stillingtagen til målingen af regnskabsmæssige aktiver og forpligtelser.
Ledelsen vurderer følgende anvendte skøn og vurderinger som de væsentligste for koncernen.
Måling af investeringsejendomme til dagsværdi
Ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi, giver det
bedste udtryk for koncernens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af koncernens aktivi-
teter.
Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning for resultatopgørelse og balance, da udsving i dags-
værdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af investeringsejendomme i balancen og vil blive ført i resultat-
opgørelsen.
Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag af afskrivninger med heraf følgende
påvirkning af balance og resultat af af- og nedskrivninger.
Den bedste dokumentation for dagsværdierne for koncernens investeringsejendomme er aktuelle priser i et
aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsvær-
dien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.
Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommene fastsættes ud fra markedskonforme standarder og
bygger på en individuel vurdering af investeringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelses-
stand og afkastkrav.
Der er foretaget en ekstern vurdering af koncernens tyske ejendomme af Ralph Hagedorn GmbH & Co. KG
pr. 31.12.2021. Ralph Hagedorn GmbH & Co. KG udarbejder vurderingen på grundlag af mæglerens besøg
på en række af ejendommene, indgående kendskab til alle ejendommene i selskabets portefølje, kendskab til
markedet generelt og til sammenlignelige handler.
51
På baggrund af Ralph Hagedorn GmbH & Co. KG’s vurdering af de tyske ejendomme pr. 31. december 2021,
har bestyrelsen valgt at værdiansætte de tyske ejendomme til EUR 100,7 mio i årsrapporten. Det er ledelsens
vurdering, at den bogførte værdi af de tyske investeringsejendomme er i overensstemmelse med dagsværdien
pr. 31.12.2021.
Dagsværdien af de tyske investeringsejendomme er pr. 31. december 2021 fastsat til EUR 100,7 mio. Værdien
af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra en bruttokapitaliseringsfaktor mellem 12,50
og 28,50 eller 21,35 i gennemsnit.
31. december 2020 var ejendommene i Tyskland værdiansat til EUR 100,0 mio. svarende til en bruttokapita-
liseringsfaktor på mellem 14,00 og 28,50 eller 20,97 i gennemsnit.
Selskabet erhvervede en svensk ejendom den 31. december 2018. Ejendommen er indregnet til dagsværdi.
Dagsværdien er opgjort på baggrund vurdering fra Newsec og på baggrund de forventede pengestrømme og et
afkastkrav på 5,3%, hvilket understøttes af korrespondance med interesserede ejendomsinvestorer samt ledel-
sens kendskab til markedet. Ejendomsmarkedet i Sverige har igennem 2021 udviklet sig stabilt. Ejendommen
er pr. 31. december 2021 indregnet til SEK 83 mio. (EUR 8,3 mio.).
Skat
Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark, Tyskland og Sverige, og der beregnes aktuel skat af
forventede danske, tyske og svenske skattepligtige indkomster. Såfremt skattemyndighederne ved en gennem-
gang af koncernens selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der ske ændring af den tidligere beregnede
skat.
Herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige aktuelle skat, der skal betales
vedrørende poster i regnskabet. Vurderingen bygger på forventninger om fremtidige skattepligtige resultater
og skatteplanlægningsstrategier, herunder forventninger til exit-strategier. Fremtidige ændringer i lovgivnin-
gen for reglerne af selskabsskat og andre ændringer i de nævnte forventninger, herunder om salget finder sted
som salg af aktier eller som salg af enkelte ejendomme, kan således medføre, at den fremtidige betalbare skat
kan afvige væsentligt fra den beregnede udskudte skat. Beregningen af årets skat fremgår af note 9 og skatte-
aktiv og udskudt skat i henholdsvis note 14 og 20.
Note 4 - Segmentoplysninger
Koncernen har en svensk ejendom og tretten tyske strøgejendomme i større byer i det vestlige Tyskland. Ak-
tiviteterne styres, rapporteres og præsenteres i tyske ejendomme og svensk ejendom i 2021. Resultatopgørelsen
i 2021 opdeles i nedenstående segmenter.
52
Resultatopgørelse 2021, Segmentoplysninger:
Tyske
ejendomme
Svensk
ejendom
Admini-
stration
I alt
Omsætning 4.993 675 0 5.668
Ejendommenes driftsomkostninger -1.201 -79 0 -1.280
Bruttoresultat 3.792 596 0 4.388
Personaleomkostninger -12 0 -314 -326
Administrationsomkostninger -322 0 -599 -921
Resultat før værdireguleringer og
finansielle poster
3.458 596 -913 3.141
Værdiregulering af investeringsejendomme 700 1.045 0 1.745
Resultat før finansielle poster 4.158 1.641 -913 4.886
Finansielle omkostninger -597 -71 -34 -702
Re sultat før skat 3.561 1.570 -947 4.184
Resultatopgørelse 2020, Segmentoplysninger:
Tyske
ejendomme
Svensk
ejendom
Admini-
stration
I alt
Omsætning 5.253 694 0 5.947
Ejendommenes driftsomkostninger -1.472 -97 0 -1.569
Bruttoresultat 3.781 597 0 4.378
Personaleomkostninger 0 0 -319 -319
Administrationsomkostninger -212 0 -738 -950
Resultat før værdireguleringer og
finansielle poster
3.569 597 -1.057 3.109
Værdiregulering af investeringsejendomme -9.500 0 0 -9.500
Resultat før finansielle poster -5.931 597 -1.057 -6.391
Finansielle omkostninger -1.094 -93 -41 -1.228
Re sultat før skat -7.025 504 -1.098 -7.619
53
Note 5 - Personaleomkostninger
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Lønninger
-235
-223
-235
-223
Andre omkostninger til social sikring
-1
-1
-1
-1
Andre personaleomkostninger
0
0
0
0
Honorar til moderselskabets bestyrelse
-90
-95
-90
-95
Personaleomkostninger i alt
-326
-319
-326
-319
Selskabet har 2 medarbejdere (i 2020 havde selskabet 2 medarbejdere). Direktørens honorering udgør i 2020
og 2021 EUR 100.000 p.a. og indgår i posten lønninger. Vederlag for selskabsadministrationsaftalen fremgår
af note 28, nærtstående parter.
Note 6 - Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Revision
-44
-41
-44
-41
Andre erklæringer
0
0
0
0
Skatterådgivning
0
0
0
0
Andre ydelser
0
0
0
0
Samlet honorar til den generalforsamlingsvalgte
revisor
-44
-41
-44
-41
Honorarer for andre ydelser end lovpligtig revision leveret af PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revi-
sionspartnerselskab til selskabet udgør T.EUR 0 og vedrører rådgivning omkring regnskabsmæssige forhold.
Note 7 - Værdiregulering af investeringsejendomme
Årets værdiregulering er beregnet som forskellen mellem dagsværdien, EUR 109,0 mio. pr. 31. december 2021
og værdien pr. 31. december 2020, EUR 107,3 mio., korrigeret for årets tilgang og årets afgang, samt valuta-
kursregulering jf. note 12.
Note 8 - Finansielle omkostninger
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Renteudgifter til kreditinstitutter
-662
-704
-16
-18
Indfrielse af SWAP aftale
-0
-485
0
0
Afskrivning på aktiverede låneomkostninger
-30
-30
0
0
Renteudgifter til pengeinstitutter
-10
-9
-1
-1
Tilknyttede virksomheder
0
0
-17
-22
Finansielle omkostninger i alt
-702
-1.228
-34
-41
54
Note 9 - Skat
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Aktuel skat
223
-162
0
0
Regulering af aktuel skat tidligere år
0
0
0
0
Regulering af udskudt skat vedr. tidligere år
0
0
0
0
Udskudt skat
513
1.230
209
176
Årets skat i alt
736
1.068
209
176
Heraf indregnet i anden totalindkomst:
Aktuel skat af anden totalindkomst
0
0
0
0
Udskudt skat af anden totalindkomst
0
-62
0
0
Skat af årets resultat i alt
736
-1.006
209
176
Skat af årets resultat forklares således:
Resultat før skat
4.184
-7.619
3.223
-6.369
Tilbageførsel af regulering af kapitalandele i
dattervirksomheder
0
0
-4.171
5.570
Grundlag for beregning af skat til lokale satser
4.184
-7.619
-948
-799
Skat beregnet på baggrund af lokale satser
736
-1.006
209
176
Regulering af skattemæssige underskud mv
0
0
0
0
Skat af årets resultat
736
-1.006
209
176
Gennemsnitlig skattesats i %
17,60
13,20
22,00
22,00
Koncernen beskattes med 22,0 % af dansk indkomst, 20,6% af svensk indkomst og 15,825% af tysk indkomst.
Den gennemsnitlige skat er beregnet på baggrund af lokale skattesatser. Moderselskabet er sambeskattet med
Kartago Property ApS
Den udskudte skat er, jf. note 14 og 20, indregnet som et langfristet aktiv og en langfristet forpligtelse for
henholdsvis moderselskabet og koncernen. Ejerperioden forventes at overstige 10 år og regelmæssige frasalg
af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.
Note 10 - Resultatdisponering
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
Til disposition pr. 1. januar
33.975
40.168
Totalindkomst for året
-739
-6.193
Overførsel
0
0
Overført resultat pr. 31. december
33.236
33.975
55
Note 11 - Indtjening pr. aktie
Koncernen
2021
2020
Resultat til aktionærerne i German High Street Properties A/S, EUR 1.000
3.432
-6.521
Vejede gennemsnitligt antal udestående ordinære aktier i tusinder
3.045
3.045
Resultat pr. aktie, EUR
1,13
-2,14
Der er ikke udstedt egenkapitalinstrumenter med udvandende effekt. Udvandet indtjening pr. aktie svarer til
indtjening pr. aktie.
Note 12 – Investeringsejendomme
Koncernen
EUR 1.000
2021
2020
Kostpris pr. 1. januar
100.502
100.760
Kursregulering
19
-258
Tilgang
0
0
Kostpris pr. 31. december
100.521
100.502
Værdireguleringer
Primo
6.820
16.320
Årets værdiregulering
1.704
-9.500
Værdireguleringer pr. 31. december
8.524
6.820
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december
109.045
107.322
Tyske investeringsejendomme er værdiansat af bestyrelsen på baggrund af den i note 3 beskrevne model og
på baggrund af vurdering foretaget af det tyske valuarfirma Ralph Hagedorn GmbH & Co. KG. Værdien af
tyske investeringsejendomme udgør i alt EUR 100,7 mio. (2020: EUR 100,0 mio.) og er fastsat ejendom for
ejendom. Værdiansættelsen svarer til en bruttokapitaliseringsfaktor på mellem 12,50 og 28,50 med 21,35 i
gennemsnit (2020: 20,97). Den svenske ejendom er erhvervet 31. december 2018. Årets værdiregulering udgør
EUR 1,7 mio. (2020: EUR .-9,5 mio.). Værdien af den svenske investeringsejendom udgør i alt EUR 8,3 mio.
(2020: EUR 7,3 mio.). Ændringen skyldes primært at afkastkravet er ændret fra 6,0% i 2020 til 5,3% i 2021.
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for finansielle gældsforpligtelser, EUR 43,5 mio.
Tyskland:
Ændringer i skøn over lejefaktor vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen. Ne-
denfor er vist påvirkningen på investeringsejendommenes værdi som følge af ændringer i bruttokapitalise-
ringsfaktor.
56
Ændring i bruttokapitaliseringsfaktor
2021 på tyske ejendomme
-1,50
-0,75
Basis
+0,75
+1,50
Bruttokapitaliseringsfaktor
19,85
20,60
21,35
22,10
22,85
Dagsværdi i EUR 1.000
93.625
97.163
100.700
104.237
107.775
Ændring i dagsværdi i EUR 1.000
-7.075
-3.537
0
3.537
7.075
Ændring i bruttokapitaliseringsfaktor
2020 på tyske ejendomme
-1,50
-0,75
Basis
+0,75
+1,50
Bruttokapitaliseringsfaktor
19,47
20,22
20,97
21,72
22,47
Dagsværdi i EUR 1.000
92.847
96.423
100.000
103.577
107.153
Ændring i dagsværdi i EUR 1.000
-7.153
-3.577
0
3.577
7.153
Koncernens tyske investeringsejendomme omfatter både erhvervs- og boliglejemål, der udlejes på sædvanlige
vilkår. I nedenstående opgørelse er kun medtaget erhvervslejemål. Den gennemsnitlige restløbetid på tyske
erhvervslejekontrakter udgør 2 år og 11 måneder (2020: 3 år og 6 måneder). Herudover har koncernen årlige
boligleje indtægter for EUR 0,4 mio.
De akkumulerede minimumslejeydelser for erhvervslejemål i uopsigelighedsperioden kan vises således:
Tyske ejendomme
EUR 1.000
2021
2020
Inden 1 år
3.411
3.844
Mellem 1 og 5 år
6.651
8.082
Efter 5 år
863
1.608
Akkumulerede minimumslejeydelser i alt
10.956
13.534
Sverige:
Ændring af afkastkrav i 2021 på svensk
ejendom
-1,0
-0,5
Basis
+0,5
+1,00
Afkastkrav
4,3
4,8
5,3
5,8
6,3
Dagsværdi i EUR 1.000
6.757
7.554
8.341
9.128
9.915
Ændring i dagsværdi i EUR 1.000
1.574
-787
0
787
1.574
57
Ændring af afkastkrav i 2020 på svensk
ejendom
-1,0
-0,5
Basis
+0,5
+1,00
Afkastkrav
5,00
5,50
6,0
6,50
7,00
Dagsværdi i EUR 1.000
9.096
8.269
7.580
6.997
6.497
1Ændring i dagsværdi i EUR 1.000
1.516
689
0
-583
-1.083
Den gennemsnitlige restløbetid på svenske lejekontrakter udgør 2 år og 8 måneder (2020: 3 år og 7 måneder).
Svensk ejendom
EUR 1.000
2021
2020
Inden 1 år
579
671
Mellem 1 og 5 år
870
1.487
Efter 5 år
161
258
Akkumulerede minimumslejeydelser i alt
1.610
2.416
Note 13 – Kapitalandele i dattervirksomheder
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
Kostpris pr. 1. januar
Kursregulering
Tilgang
Kostpris pr. 31. december
45.449
-24
0
45.425
45.676
-227
0
45.449
Værdiregulering pr. 1. januar
21.519
27.416
Årets resultat i datter virksomheder
4.171
-5.569
Årets anden totalindkomst i dattervirksomheder
0
-328
Reguleringer i alt
25.690
21.519
Kapitalandele i dattervirksomheder 31. december
71.115
66.968
Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af GHSP Erste Holding GmbH. Den indre værdi af dette
selskab udgør EUR 66,0 mio. pr. 31. december 2021 (2020: EUR 63,1 mio.). Den indre værdi af et 100% ejet
selskab, GHSP Botkyrka Fastigheter AB udgør EUR 5,1 mio pr. 31. december 2021 (2020: EUR 3,9 mio.).
Det er vurderet, at indre værdi svarer til genindvindingsværdien, idet væsentlige aktiver og forpligtelser er
opgjort til dagsværdi via anden totalindkomst.
58
Note 14 – Udskudt skatteaktiv
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Udskudt skatteaktiv pr. 1. januar
290
324
290
324
Anvendt i sambeskatning
-290
-210
-290
-210
Valutakursregulering
0
0
0
0
Regulering af udskudt skat vedr. tidligere år
0
0
0
0
Årets udskudte skat
208
176
208
176
Udskudt skatteaktiv pr. 31. december
208
290
208
290
Det udskudte skatteaktiv fordeler sig således:
Fremført skattemæssigt underskud
208
290
208
290
Udskudt skatteaktiv i alt
208
290
208
290
Specifikation af skat fremgår af note 20.
Den udskudte skat er indregnet som et langfristet aktiv. Aktivet forventes at kunne realiseres ved udligning i
sambeskatningsbidraget.
Der er ingen-ikke indregnede udskudte skatteaktiver.
Note 15 – Tilgodehavender fra udlejning
Koncernen
EUR 1.000
2021
2020
Tilgodehavender fra udlejning
223
115
Tabsreservation
-178
-40
Tilgodehavender fra udlejning i alt
45
75
Tabsreservationen for 2021 er 178 T.EUR.
EUR 223 tusind er forfaldne pr. 31. december 2021 mod EUR 115 tusind pr. 31. december 2020.
Der foretages nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang kon-
cernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen. Der er ingen særlig koncentration af kre-
ditrisici hos enkelte lejere. Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at tilgo-
dehavender fra udlejning vil blive udlignet.
59
Nedenstående tabel viser bankgarantier som selskabet har modtaget fra lejerne
Koncernen
EUR 1.000
2021
2020
Garantier begyndelse af året
1.240
1.430
Afgang
-476
-190
Tilgang
83
-0
Tilgodehavender fra udlejning i alt
847
1.240
Note 16 – Mellemværende hos tilknyttede virksomheder
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Gæld til tilknyttede virksomheder
0
0
6.970
6.318
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder
0
0
0
0
Mellemværende hos tilknyttede virksomheder i alt
0
0
6.970
6.318
Note 17 – Likvide beholdninger
Af koncernens likvide beholdninger er EUR 0 tusinde (2020: EUR 0 tusinde) stillet til sikkerhed for leje de-
posita. Øvrige likvide beholdninger, EUR 4,8 mio. (2020: EUR 4,1 mio.), er til fri disposition.
Likvide beholdninger er placeret i Jyske Bank som er et SIFI institut, hvorfor kreditrisikoen vurderes som
begrænset.
Note 18 – Aktiekapital
Udvikling i aktiekapital:
A-aktier og B-aktier viser selskabets oprindelige aktieklasser. Fra 2018
er aktieklasserne slået sammen således at der kun er én aktieklasse, jf.
nedenstående skema.
DKK 1.000
Aktier
A-aktier B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007
0
100
900
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007
0
3.550
31.951
Annullering af aktier
0
0
-5.047
Delvis sammenlægning af A-aktier og B-aktier i 2017
0
-2.750
2.750
Resterende sammenlægning af A-aktier og B-aktier samt sammenlæg-
ning til en aktieklasse.
31.454
-900
-30.554
Aktiekapital i alt, DKK
31.454
0
0
60
EUR 1.000
Aktier
A-aktier
B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007
0
13
120
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007
0
476
4.284
Annullering af aktier
0
0
-677
Delvis sammenlægning af A-aktier og B-aktier i 2018
0
-369
369
Resterende sammenlægning af A-aktier og B-aktier samt sammenlæg-
ning til en aktieklasse.
4.216
-120
-4.096
Aktiekapital i alt, EUR
4.216
0
0
Aktiekapitalen består af 3.145.383 aktier á nom. DKK 10, der hver giver ret til en stemme. Aktierne er noteret
på Nasdaq Copenhagen. Alle aktier er tegnet til EUR 13,4 (DKK 100) og overkurs ved stiftelse og kapitalfor-
højelse udgør således i alt EUR 44,0 (DKK 328,5 mio). Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.
Aktier i omløb:
Aktier
A-aktier
B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007
100.000
10.000
90.000
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007
3.550.083
355.008
3.195.075
Annullering af aktier i 2015
-504.700
0
-504.700
Delvis sammenlægning af A-aktier og B-aktier i 2017
0
-275.000
275.000
Ophævelse af A-aktier og B-aktier
0
-90.008
-3.055.375
Antal aktier i alt
3.145.383
0
0
Egne aktier:
Selskabet kan i henhold til generalforsamlingens bemyndigelse frem til 30. april 2025 erhverve egne aktier
svarende til maksimalt 20% af selskabets enhver tid værende aktiekapital. Egne aktier erhverves med henblik
på placering af selskabets overskudslikviditet.
Antal styk
Nominel værdi
% af aktiekapitalen
DKK 1.000
2021
2020
2021
2020
2021
2020
Beholdning pr. 1. januar
100
100
100
100
100
100
Tilgang
0
0
0
0
0
0
Afgang
0
0
0
0
0
0
Beholdning pr. 31. december
100
100
100
100
100
100
61
Note 19 – Finansielle gældsforpligtelser
Koncernen har alene variabelt forrentede lån
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Langfristede banklån**
42.044
43.685
1.099
1.168
Langfristede swapaftaler*
0
0
0
0
Langfristede forpligtelser i alt
42.044
43.685
0
0
Kortfristede banklån**
1.637
1.637
69
69
Kortfristede swapaftaler*
0
0
0
0
Kortfristede forpligtelser i alt
1.637
1.637
0
0
Regnskabsmæssig værdi af finansielle
gældsforpligtelser i alt
43.681
45.322
1.167
1.237
Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser
43.681
45.322
0
0
Dagsværdi af finansielle gældsforpligtelser
43.681
45.322
0
0
*) Dagsværdien af renteswap er opgjort på basis af observerbare input (Niveau 2). Swappen er blevet indfriet
februar 2020, tabet på swappen er indregnet over resultatopgørelsen i 2020.
**) Langfristede lån er vist uden låneomkostninger (EUR 150 Tusind pr. 31.12.2021) som bliver amortiseret
over lånets løbetid. EUR 42.044 mio. – EUR 150 tusinde svarer til langfristede og kortfristede finansielle
gældsforpligtigelser i balancen pr. 31.12.2021.
De finansielle gældsforpligtelser vedrører lån hos kreditinstitutter sikret ved pant i
investeringsejendomme
med en regnskabsmæssig værdi på EUR 107,3 mio., jf. note 12.
Forfaldstider for langfristede finansielle gældsforpligtelser inklusiv forventede rentebetalinger. Rentebeta-
lingerne er baseret på renteniveauet primo 2022.
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Forfald mellem 0 og 1 år
2.273
2.298
91
92
Forfald mellem 1 og 2 år
2.248
2.273
90
91
Forfald mellem 2 og 5 år
6.594
6.670
262
266
Forfald efter mere end 5 år
41.410
43.583
924
1.010
Langfristede finansielle gældsforpligtelser i alt
52.525
54.824
1.367
1.459
Alle finansielle gældsforpligtelser er optaget i SEK og EUR.
Likviditetsrisikoen ved fremtidigt forfald af finansielle gældsforpligtelser er afdækket ved det fremtidige af-
kast af investeringsejendomme. Se i øvrigt de akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden i
note 12.
Lån er indregnet til amortiseret kostpris.
I 2020 har selskabet indfriet renteswappen med betaling af EUR 0,5 mio. og har herefter ikke renteswaps.
Koncernen har ingen ubenyttede lånefaciliteter pr. 31. december 2021.
62
Note 20 – Udskudt skatteforpligtelse
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Udskudt skat pr. 1. januar
6.070
6.726
0
0
Anvendt i sambeskatningen
0
0
0
0
Andre reguleringer
0
499
0
0
Årets udskudte skat
722
-1.155
0
0
Udskudt skatteforpligtelse pr. 31. december
6.792
6.070
0
0
Den udskudte skatteforpligtelse fordeler sig således:
Investeringsejendomme
6.792
6.070
0
0
Udskudt skatteforpligtelse i alt
6.792
6.070
0
0
Den udskudte skat er indregnet som en langfristet forpligtelse. Ejerperioden forventes at overstige 10 år, og
regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.
Note 21 - Finansielle instrumenter
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Tilgodehavender fra udlejning
45
75
0
0
Andre tilgodehavender
1.248
948
146
83
Likvide beholdninger
4.776
4.098
149
243
Finansielle aktiver til amortiseret kostpris i
alt
6.069
5.121
295
326
Forfald mellem 1 og 2 år
1.637
1.637
0
0
Forfald mellem 2 og 5 år
6.548
6.548
0
0
Forfald efter mere end 5 år
33.683
35.320
0
0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser til
amortiseret kostpris i alt
41.868
43.505
0
0
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser
1.637
1.637
0
0
Øvrige kortfristede gældsforpligtelser
1.534
1.508
148
160
Gæld til tilknyttede virksomheder
0
0
6.970
6.318
Kortfristet gæld til amortiseret kostpris i alt
3.171
3.145
7.118
6.478
Tilgodehavender fra udlejning og andre tilgodehavender tilskrives som udgangspunkt ikke renter. Posterne har
forfald inden for et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse tilgodehavender, jf. i øvrigt
note 15.
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder og likvide beholdninger forrentes til markedsniveau og har
forfald inden for et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse aktiver.
63
Note 2 og Ledelsens beretning indeholder en beskrivelse af risici relateret til finansielle instrumenter.
Note 22 – Ændring i gældsforpligtigelser
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Primo
45.142
47.265
1.237
1.307
Afdrag
-1.637
-2.122
-69
-69
Valutakursændringer
-4
-126
-1
-1
Ændring af markedsværdi af swap
0
95
0
0
Låneoptagelse, køb af ejendom
0
0
0
0
Amortisering låneomkostninger Lån
30
30
0
0
I alt
43.531
45.142
1.237
1.237
Kortfristet lån i balancen
1.637
2.027
69
69
Langfristede lån i balancen
41.894
45.238
1.168
1.168
I alt
43.531
47.265
1.237
1.237
Note 23 – Valutaeksponering
Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer og indtægter og udgifter afhol-
des i DKK, EUR eller SEK. Alle aktiver og passiver er således denomineret i EUR eller SEK. Koncernens
egenkapital og dermed moderselskabets mulighed for at udbetale udbytte er derfor eksponeret overfor en æn-
dring i valutakursen.
Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR og SEK for minimal i forhold til DKK.
Note 24 - Kapitalstyring
Det er koncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere aktionærernes afkast
og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de finansielle omkostninger.
Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af koncernens driftsresultat og af mulighe-
derne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens mulighed for at betale udbytter er begrænset i
henhold til selskabslovens regler, idet selskabet kun lovligt kan betale udbytter, såfremt selskabet har tilstræk-
kelig fri likviditet i henhold til selskabets årsrapport, og selskabet i øvrigt efter bestyrelsens skøn har et for-
svarligt kapitalberedskab i forhold til koncernens drift og forpligtelser efter udlodningen.
Ud over likviditetsstyring vurderer koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der blandt andet har afgø-
rende betydning for koncernens mulighed for optagelse af fremmedfinansiering. Selskabet har i overensstem-
melse med sin strategi en solid kapitalstruktur med en relativ lav gearing med en soliditet på 55,2% (2020:
53,5%).
Soliditeten er beregnet således:
Koncernen
64
EUR 1.000
2021
2020
Egenkapital
63.634
60.216
Aktivsum
115.498
112.943
Soliditet
55,1%
53,3%
Note 25 - Kontraktlige forpligtelser
Koncernen har indgået administrationsaftale med Kartago der er uopsigelig indtil 31. december 2024.
Koncernen har derudover kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.
Note 26 - Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Koncernens investeringsejendomme i Tyskland og Sverige med en regnskabsmæssig værdi på EUR 109,0 mio.
(2020: EUR 107,3 mio.) er stillet til sikkerhed for banklån på EUR 43,7 mio. (2020: EUR 45,3 mio.).
Der er ikke øvrige sikkerhedsstillelser.
Note 27 – Eventualforpligtelser
Moderselskabet hæfter som deltager i sambeskatning solidarisk for skat af sambeskatningskredsens skatteplig-
tige indkomst. De hæfter desuden solidarisk for danske kildeskatter i form af udbytteskat, renteskat m.v. Even-
tuelle senere korrektioner til selskabsskatter og kildeskatter kan medføre, at selskabets hæftelse udgør et større
beløb.
Selskabets er forpligtet til at betale 12 måneders administration til selskabsadministrator efter ejendommen er
afhændet. Dette ophører når administrationsaftalen udløber i 2024.
Det er omtvistet om lejerne med henvisning til bestemmelser i den tyske lovgivning kan kræve en midlerti-
dig lejenedsættelse, men det kan ikke udelukkes, at butikslejere, der ikke har kunnet udøve deres erhvervs-
mæssige aktivitet, vil kunne kræve en lejenedsættelse, så længe der har været lockdown og måske allerede
fra COVID-19-krisens begyndelse. Selskabet har afsat et beløb til dækning af tab. Da selskabet ikke kender
det endelige beløb, som der evt. skal kompenseres, kan der ligge en forpligtigelse som er større end det af-
satte beløb.
65
Note 28 - Nærtstående parter
Koncernen er kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen igennem Drot ApS og Marsk ApS som i for-
ening er bestemmende aktionærer i Kartago Property ApS og Kartago ApS, som ejer henholdsvis 38,6% og
11,6 % af aktiekapitalen og stemmerne.
Regnskabet for German High Street Properties indgår i koncernregnskabet for Kartago Property ApS.
Koncernens nærtstående parter omfatter desuden moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-
ners nære familie. Nærtstående parter omfatter desuden selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol
eller fælles kontrol.
Ud over ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen besidder bestyrelse,
direktion, samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 1.675 stk. aktier.
Transaktioner med selskaber kontrolleret af familien Thygesen, har alene omfattet administrationshonorar og
aflønning af direktør i henhold til administrationsaftale samt et mindre mellemværende i form forudbetalt ad-
ministrationshonorar, som almindeligvis faktureres ultimo kvartalet for det kommende kvartal.
Koncernen
Moderselskabet
EUR 1.000
2021
2020
2021
2020
Administrationsaftale
862
818
862
818
Ejendomsadministration, Sverige
15
15
0
0
Aflønning af bestyrelsen har udgjort i alt T.EUR 108 i året (2020: T.EUR 108).
Direktionens vederlag udgør EUR 0,1 mio. og afregnes af German High Street Properties A/S. Direktion er
nærtstående med Kartago koncernen.
Note 29 - Efterfølgende begivenheder
Der er ingen efterfølgende begivenheder.
66
Note 30 – Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle
instrumenter
Nedenstående tabel viser klassifikationer af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til
dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
• Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtigelser.
• Niveau 2 Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtigelser eller andre værdian-
sættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer
til koncernens renteswap og banklån
• Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare
markedsdata. Beløbet svarer til koncernens investeringsejendomme.
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret.
Koncern - 2020
EUR 1.000
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0 0 107.322 107.322
Langfriste de passiver
Banklån 0 43.505 0 43.505
Swap 0 0 0 0
Kortfristede passiver
Banklån 0 1.637 0 1.637
Swap 0 0 0 0
Koncern - 2021
EUR 1.000
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0 0 109.045 109.045
Langfriste de passiver
Banklån 0 42.044 0 42.044
Swap 0 0 0 0
Kortfristede passiver
Banklån 0 1.637 0 1.637
Swap 0 0 0 0
Niveau 3
Balance post i alt
Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
Balance post i alt
Niveau 1
Niveau 2
67
Ejendommen i Leverkusen
529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31cmn:ConsolidatedMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:SeparateMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:SeparateMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31529900BT3M81VV58P6782020-12-31529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:SeparateMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:SeparateMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:IssuedCapitalMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:IssuedCapitalMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:IssuedCapitalMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:SeparateMemberGER:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:SeparateMemberGER:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:SeparateMemberGER:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:RetainedEarningsMember529900BT3M81VV58P6782020-01-012020-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:RetainedEarningsMember529900BT3M81VV58P6782020-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:RetainedEarningsMember529900BT3M81VV58P6782019-12-31ifrs-full:SeparateMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:IssuedCapitalMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:IssuedCapitalMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:SeparateMemberGER:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:SeparateMemberGER:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:RetainedEarningsMember529900BT3M81VV58P6782021-12-31ifrs-full:SeparateMemberifrs-full:RetainedEarningsMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-311cmn:ConsolidatedMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-311cmn:ConsolidatedMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-313cmn:ConsolidatedMember529900BT3M81VV58P6782021-01-012021-12-312cmn:ConsolidatedMemberxbrli:pureiso4217:EURiso4217:EURxbrli:sharesÅrsrapportRevisionspåtegningParsePort XBRL Converter2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-31529900BT3M81VV58P678Regnskabsklasse DMosehøjvejCharlottenlundGentoftewww.germanhighstreet.dkhttp://www.germanhighstreet.dk/investorer/corporate-governance/Charlottenlund2021-03-31FormandNæstformand529900BT3M81VV58P67830691644German High Street Properties A/SMosehøjvej 172920 CharlottenlundKonklusionGrundlag for konklusionHellerup2021-03-31