BREDGADE , KØBENHAVN K
CVRNR.
ÅRSRAPPORT 2021
JEUDAN A/S
Forsidefoto: Nørre Søgade 7, København K
INDHOLD
LEDELSESBERETNING
Forord
Hoved- og nøgletal
Regnskabsberetning
Risikofaktorer
Ejendomsmarkedet i København
Økonomiske mål
Strategi
Ejendomme
Kunder
Aktionærforhold
Ansvarlighed
Ledelse
Organisation
REGNSKAB
Ledelses- og revisionspåtegninger
Regnskab
Noter
Jeudan Årsrapport – Forord
Jeudan fremlægger i dag et tilfredsstillende årsregnskab med
fremgang i indtjeningen og et drisresultat (EBIT) på DKK
mio. og et primært resultat (EBVAT) på DKK mio., begge
svarende til en vækst på . Dagsværdiregulering af såvel
ejendomsværdierne med DKK , mia. og de finansielle glæds-
forpligtelser med DKK , mia. medfører et historisk højt resul-
tat før skat på DKK mia.
Resultatet bekræer, at forretningsmodellen er velfungeren-
de, og at Jeudan er lykkedes med at tiltrække og fastholde dyg-
tige og stabile medarbejdere; for det er i høj grad takket være
dem, at Jeudan i dag står stærkt både som samarbejdspartner
til kunderne og økonomisk. Herfra skal lyde en stor tak til alle
medarbejdere for jeres gå-på-mod, kreativitet og ordentlighed.
Vi siger farvel og tak for turen til med en høj udlejnings-
procent på ,. Resultatet er højere end markedet generelt
og skyldes bl.a. kundernes eerspørgsel på velbeliggende
kontorlokaler med blandt andet gode parkeringsmuligheder.
Men det skyldes også Jeudans kontinuerlige fokus på at levere
kvalificeret og pålidelig service, som imødekommer kundernes
ønsker og behov til f.eks. fleksible kontrakter og muligheder for
at skalere både op og ned i areal.
I en tid hvor flere aktører i ejendoms- og servicebranchen væl-
ger at outsource store dele af kundedialogen, er den hos Jeudan
kun rykket tæere på. I september åbnede Jeudan et show-
room på Bredgade i København K med det formål at styrke
dialogen med potentielle og eksisterende kunder om alt fra ind-
retning, flytning, kulturarv og design til ny teknologi, klima og
bæredygtige løsninger.
De seneste års store eerspørgsel på velbeliggende ejendom-
me i København har medført, at mange af Jeudans lejemål bli-
ver udlejet, før de er fraflyet eller istandsat. Det stiller store
krav til en ny kundes visualiseringsevne, så derfor rummer
showroomet en :-udstilling, hvor kunder inviteres indenfor til
at se og mærke de materialer, der bliver brugt i indretningen af
alt fra kontorer til køkkener, mødelokaler og badeværelser. I
show roomet vil kunderne også i kunne få hjælp og rådgiv-
ning om intelligente løsninger, som kan reducere deres energi-
forbrug og skabe bedre indeklima i deres lejemål.
I år udgiver Jeudan for anden gang en særskilt rapport om Kon-
cernens ansvarlighed og samfundsansvar. Ansvarlighedsrap-
porten rummer en grundig gennemgang af vores arbejde med
at skabe et grønnere Jeudan, et stærkere Jeudan og et Jeudan
med ansvarlige relationer, og den er tilgængelig på jeudan.dk.
Ansvarlighedsrapporten for går bl.a. tæt på arbejdet
med at skabe en ideel aldersdiversitet i organisationen, herun-
der at få flere unge uddannet, ansat og fastholdt hos Jeudan.
Den beskriver ligeledes etableringen af Jeudans nye afdeling
“Energi & Miljø” og den rådgivning, som kunderne her kan få
glæde af, og så er der nyt om et stort samarbejde med lade-
operatøren Clever. En aale, som i vil skabe næsten
nye ladestandere til elbiler i Jeudans fem parkeringshuse, og en
markant forbedring af byens ladeinfrastruktur.
bliver også året, hvor der åbnes op til summen, liv og gode
samtaler på ENIGMA – museet for post, tele og kommunikation.
Renoveringen af den smukke gamle postbygning på Øster Allé
ved Trianglen Metrostation, på Østerbro i København er godt i
gang, og museet forventes at åbne i løbet af sommeren .
Det er ønsket, at velsmag, samvær, bæredygtighed og begej-
string skal være en naturlig del af et besøg på ENIGMA. Derfor
er Jeudan gået sammen med Meyers om at skabe Restaurant
Post – et moderne spisested, som åbner sig mod Fælledparken,
byen og museet, så det er nemt for gæster at træde ind og være
med i det, hele museet handler om: samtale.
Aalen står ikke alene, men er del af et langsigtet strategisk
samarbejde med Meyers om at tilbyde god, sund og bæredyg-
tig frokost til de mange mennesker, der hver dag besøger eller
arbejder i en af Jeudans ejendomme. I løbet af vil Meyers
derfor skabe og drive kantineløsninger i mindst fire af Jeudans
kontorejendomme. Vi er startet i Havnegade og forsæer med
Farvergade, Bredgade og på Dampfærgevej, og der kommer
flere kantiner til med tiden. Fælles for dem alle er et fokus på
fleksible madløsninger, gastronomi af høj kvalitet, godt vært-
skab og bæredygtighed – til glæde og gavn for vores kunder,
deres medarbejdere og egne kunder.
FORORD
Forord – Jeudan Årsrapport
Jeudan fremlægger i dag et solidt regnskab med en tilfredsstil-
lende drisindtjening, robust balance og finanseringsstruktur
samt et stærkt cash flow. Trods de lidt usikre samfundsmæs-
sige forhold med skiende restriktioner igennem hele året,
fik vi et tilfredsstillende resultat på DKK mio. før kurs- og
værdireguleringer (EBVAT). De seneste ti år er resultatet før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT) øget med gennemsnitligt
om året. Og eer positive værdireguleringer af såvel ejen-
dommenes værdi som de finansielle gældsforpligtelser har vi
realiseret et historisk højt resultat før skat på DKK mia.
Jeudans høje kundetilgang i har medført en bruoud-
lejning på ca. DKK mio., svarende til en vækst på mere
end sammenlignet med . Og en neoudlejning,
eer opsigelser,på DKKmio. Den høje udlejning vidner om,
at Jeudans løbende fokus på at møde kundernes behov og
ønsker har båret frugt. Også set i lyset af COVID-.
Jeudan-aktien steg med og set over de seneste fem år har
aastet af en Jeudan-aktie gennemsnitligt været på p.a., og
aktiernes markedsværdi udgjorde ved årsskiet DKK , mia.
Makroøkonomiske tegn på, at samfundsøkonomien måske
befinder sig i et sent stadie af en højkonjunktur betyder, at der
i Jeudan er ekstra fokus på en robust balance og kapital- og
finansieringsstruktur. Det har givet anledning til indarbejdelsen
af en konjunkturbuffer på -point, og dermed en målsætning
om en forøget egenkapitalandel på mere end mod tidlige-
re . Som en konsekvens heraf har vi samtidigt besluet at
justere udbyepolitikken og de økonomiske målsætninger, der
stadig er ambitiøse.
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at Jeudan for
regnskabsåret udbetaler et udbye på DKK , pr. aktie.
Jeudans daglige virke og kontinuerlige fremgang bygger på
langvarige og tillidsfulde relationer til vores kunder og samar-
bejdspartnere, herunder relevante myndigheder og finansielle
samarbejdspartnere, og vi håber, at Jeudan har levet op til alles
forventninger i det forgange år.
For forventer vi yderligere vækst, og vi ser hen mod et
resultat før renter (EBIT) i niveauet DKK - mio. Og eer
renteomkostninger, hvor af gælden er med fast rente i
gennemsnitligt ca. år, forventes et resultat kurs- og værdire-
guleringer (EBVAT) i niveauet DKK - mio.
Vi er trådt ind i det nye år med positive forventninger, qua en
stærk portefølje og en høj udlejningsprocent, og vi ser frem til
at sige velkommen til flere nye kunder, der ønsker smukke loka-
ler, en stærk samarbejdspartner og et højt serviceniveau.
Ledelsen og vores mere end dygtige medarbejdere ser
frem til et fortsat godt samarbejde, og med aktionærernes
opbakning ser vi frem til at fortsæe den gode linje i de kom-
mende år.
. marts
Niels Jacobsen Per W. Hallgren
Formand for bestyrelsen Adm. direktør
Jeudan Årsrapport – Hoved- og nøgletal
Neoomsætning og bruomargin
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
DKK mio.
Neoomsætning Bruomargin
HOVED
OG NØGLETAL
EBIT og EBIT pr. aktie
DKK mio. DKK
EBIT EBIT pr. aktie
Resultatopgørelse
Nettoomsætning DKK mio. . . . . .
Bruttoresultat DKK mio. .
Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio.
Finansielle nettoomkostninger DKK mio. - - - - -
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio.
Kurs- og værdireguleringer DKK mio. - .
Resultat før skat DKK mio. . .
Årets resultat DKK mio. .
Balance
Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter DKK mio. . . . . .
Aktiver i alt DKK mio. . . . . .
Egenkapital i alt DKK mio. . . . . .
Forpligtelser i alt DKK mio. . . . . .
Pengestrømme
Driftsaktiviteter DKK mio.
Investeringsaktiviteter DKK mio. -. - -. -. -
Finansieringsaktiviteter DKK mio. . -
I alt DKK mio. - -
Hoved- og nøgletal – Jeudan Årsrapport
Investeringsejendomme og egenkapitalandel
Investeringsejendomme
Egenkapitalandel
EBVAT og EBVAT pr. aktie
DKK mia.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) EBVAT pr. aktie
DKK mio. DKK
Regnskabsrelaterede nøgletal
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital , , , , ,
Forrentning af egenkapital (ROE) , , , , ,
Egenkapitalandel , , , , ,
Rentedækning X , , , , ,
Bruttoresultat / nettoomsætning , , , , ,
Salgs- og administrationsomkostninger / nettoomsætning , , , , ,
Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning , , , , ,
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning , , , , ,
Resultat før skat / nettoomsætning , , , , ,
Årets resultat / nettoomsætning , , , , ,
Investering i materielle anlægsaktiver DKK mio. . . . .
Aktierelaterede nøgletal *
Aktiepris . (P) DKK ,
Indre værdi pr. aktie (BV) DKK
Kurs/indre værdi (P/BV) X , , , , ,
EBIT pr. aktie DKK , , , , ,
EBVAT pr. aktie DKK , , , , ,
Resultat pr. aktie (EPS) DKK , , , , ,
Price earnings (PE) X , , , , ,
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) DKK , , , , ,
Antal aktier ultimo . . . . . .
Udbytte pr. aktie (DPS) DKK , , , , ,
Markedsværdi DKK mio. . . . . .
* Er gjort sammenlignelig med det i april 2020 gennemførte aktiesplit på 1:5.
Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.
Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning
Med en koncernomsætning på DKK . mio. og et resultat før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK mio. blev de i
februar udmeldte forventninger om et resultat før kurs-
og værdireguleringer (EBVAT) på ca. DKK mio. indfriet.
Ved indgangen til forventede Jeudan en EBVAT på DKK
- mio. på baggrund af en omsætning på DKK ,-, mia.
Eer positive reguleringer af såvel ejendomsporteføljen som
gælden realiserede Jeudan et resultat før skat på DKK , mia.
Bestyrelsen betragter det opnåede resultat som tilfredsstil-
lende.
INVESTERINGSEJENDOMME
Årets lejeindtægter m.v. udgjorde DKK . mio. mod DKK
. mio. i , svarende til en vækst på . Væksten kan
blandt andet henføres til genudlejninger til en højere leje.
Nyinvesteringerne i på godt DKK mia. indeholdt i stor
udstrækning ledige arealer, der først har skullet indrees og
ombygges for at udlejningspotentialet har kunnet udnyes. På
den del af disse arealer er der nu indgået lejeaaler, der eer
ombygning for en stor dels vedkommende træder i kra i løbet
af .
Jeudans samlede lejepotentiale (ledige og opsagte lejemål)
udgør ca. DKK mio., hvoraf ca. DKK mio. relaterer sig til
udviklingsejendomme, der skal indrees/ombygges, før de er
udlejningsbare. Nyinvesteringer i modsvares af frasalg af
ejendomme udenfor det geografiske fokusområde, hvorfor der
er en mindre negativ effekt på omsætningen som følge heraf.
Jeudan havde ultimo en udlejningsprocent ekskl. udvik-
lingsejendomme i København på , mod , ultimo ,
svarende til en stigning på , -point. Tillægges udviklings-
ejendomme i København udgør udlejningsprocenten ,. Den
generelle udlejningsprocent på det københavnske kontorudlej-
ningsmarked faldt fra , ultimo til , ultimo septem-
ber , svarende til et samlet fald på , -point.
Ejendommenes drisomkostninger udgjorde i DKK
mio. mod DKK mio. året før. Stigningen kan henføres til nyin-
vesteringerne med ledige arealer samt lidt højere vedligeholdel-
sesomkostninger, herunder til istandsæelse af ledige lejemål.
Bruoresultatet udgjorde hereer DKK mio. mod DKK
mio. i , svarende til en vækst på . Bruomarginen, der
er påvirket af omkostninger fra ledige lejemål der ikke modsva-
res af lejeindtægter her og nu, blev , mod , i .
SERVICE
Aktivitetsniveauet i Service har været væsentlig højere end
ventet, og omsætningen udgjorde DKK mio. mod DKK
mio. året før, svarende til en vækst på . Væksten kan blandt
andet henføres til den fortsat positive udvikling i udlejning af
ledige arealer og tilhørende istandsæelser og indretninger.
Dris- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK mio.
mod DKK mio. i , svarende til en stigning på og
kan henføres til det stigende aktivitetsniveau.
Bruoresultatet blev hereer DKK mio. mod DKK mio. i
, svarende til en vækst på . Bruomarginen blev ,
mod , i og pænt over niveauet i de senere år.
KONCERN
Resultat før finansielle poster (EBIT)
Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK
mio., svarende til niveauet for .
Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK
mio. mod DKK mio. i . Nyinvesteringer i , og et
konkurrencepræget udlejningsmarked med nyansæelser
i kundevendte funktioner for at håndtere det øgede akti-
vitetsniveau, er medvirkende til stigningen. Herudover var
omkostningerne i lavere end sædvanligt, da COVID-
medførte midlertidige stop for nyansæelser, kursusaktivi-
teter m.m. Disse aktiviteter blev udskudt, til der var opstået
en større vished for konsekvenserne af COVID- og har der-
med først påvirket i .
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde
hereer DKK mio. mod DKK mio. året før, svarende
til en vækst på .
EBIT pr. aktie blev DKK , mod DKK , for .
Finansielle poster neo
De finansielle poster (neo) udgjorde DKK - mio. mod DKK
REGNSKABSBERETNING
Værdiansæelsesmodel
+ Årlige lejeindtægter
+/- Eventuel regulering af eksisterende leje
til anslået markedsleje
- Driftsomkostninger
- Ind- og udvendig vedligeholdelse
- Administration
= Nettoresultat (sum af til )
/ Afkastprocent
= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / )
+ Refusionssaldi
- Korrektioner til dagsværdi
= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + - )
. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter
for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen for-
sigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra
ejendommenes dris- og energiregnskaber.
. REGULERING TIL MARKEDSLEJE
I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje afviger
væsentligt fra markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den
forventede genudlejningsleje.
. DRIFTSOMKOSTNINGER
Samtlige faktiske drisomkostninger fratrækkes. De omfat-
ter blandt andet skaer og afgier, forsikringer, serviceabon-
nementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens
andel af dris- og energiudgier etc.
. IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på
erhvervsejendomme aoldes af kunderne, men det kan variere
aængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig
vedligeholdelse hensæes på erhvervsejendomme gennem-
snitlig DKK pr. m årligt (: DKK pr. m). På erhvervsle-
jemål hensæes der ikke til løbende indvendig vedligeholdelse,
da disse udgier aoldes af kunderne.
- mio. i . Den samlede rentebærende gæld udgjorde
ultimo december DKK , mia. mod DKK , mia. ultimo
december .
I starten af erde kvartal med start . januar har
Jeudan forlænget udløbne renteaaler samt udvidet renteaf-
taleporteføljen for samlet DKK mia. Hereer har den sam-
lede renteaaleportefølje en afdækningsprocent på ca. og
en gennemsnitlig løbetid på ca. år. Kursfølsomheden udgør
ca. DKK mio. ved en ændring i renten på , -point.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK
mio. mod DKK mio. i , svarende til en vækst på
.
Resultatet (EBVAT) pr. aktie udgjorde hermed DKK , mod
DKK , året før.
I forhold til den gennemsnitlige egenkapital udgjorde resul-
tat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) , mod , i
. Den finansielle målsætning var p.a. ved en egenka-
pitalandel på ca. . Målsætningen er således opnået i
trods en egenkapitalandel ultimo på , .
Gevinst/tab ejendomme
Jeudans ejendomme måles (værdiansæes) til dagsværdi, og
værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen.
Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med udgangs-
punkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det
kommende drisår, korrigeret for udsving der har karakter af
enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en
aastbaseret model som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til
værdiansæelse af Jeudans homogene ejendomsportefølje.
To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted
Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt.
Værdien af disse ejendomme svarer til , af Koncernens sam-
lede ejendomsværdier (: , ).
Jeudan har i en længere årrække anvendt aastmodellen med
samme hovedelementer:
Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport
Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning
Nøgletal segmenter
Nøgletal - Service 2017 2018 2019 2020 2021
Nettoomsætning DKK mio.
Bruttoresultat DKK mio.
Bruttomargin , , , , ,
Udvikling omsætning , , -, -, ,
Udvikling bruttoresultat , , -, , ,
Nøgletal - Investeringsejendomme 2017 2018 2019 2020 2021
Nettoomsætning DKK mio. . . . . .
Bruttoresultat DKK mio.
Bruttomargin , , , , ,
Udvikling nettoomsætning , , , , ,
Udvikling bruttoresultat , , , , ,
EBVAT
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) EBVAT pr. aktie
EBIT
Drisresultat (EBIT) EBIT pr. aktie
DKK
DKK mio. DKK
For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og
lejeloven fastsæer lovpligtige hensæelser, anvendes disse
hensæelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca.
DKK pr. m årligt (: DKK pr. m).
Ud over hensæelser til løbende vedligeholdelse foretages
reservationer til indretning af ledige lejemål og eventuelle
udvendige renoveringsprojekter på ejendommene. Reserva-
tionerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfa-
ringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi,
jf. nedenfor pkt. .
. ADMINISTRATION
Til administration af ejendomme hensæes et beløb, der er
baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der
er gennemsnitligt hensat af lejeindtægterne (: ).
. AFKASTPROCENT
Aastprocenten fastsæes af Jeudan på grundlag af dels
udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen-
domstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved
finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger
af – den enkelte ejendoms forhold.
For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender
Jeudan blandt andet følgende kilder:
• Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer.
Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkre-
dit- og finansieringsinstituer samt ejendomsinvestorer. I
denne proces kan Jeudan vurdere markedsaastet og øvrige
væsentlige faktorer for de forskellige ejendomssegmenter,
dels for investeringer Jeudan selv foretager, dels for trans-
aktioner som foretages af andre investorer, hvor Jeudan har
detaljeret kendskab til de konkrete ejendommes forhold.
• Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle sam-
arbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstituer), der
har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i
Danmark. I forbindelse hermed gennemfører långiverne en
selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom. Yderligere
aolder direktionen og/eller ledelsen i Finans møde med de
finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor blandt
andet prisudviklingen på investeringsmarkedet og udlej-
ningsmarkedet drøes. Igennem en længere årrække – også
i – har instituernes vurderinger i finansieringsøjemed i
al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og
anskaffelsessummer på nye investeringer.
• Jeudan aolder løbende møder med de større ejendoms-
mæglervirksomheder i København, og på disse møder drøf-
tes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne.
• Jeudans markedsandel i København giver indsigt i områdets
udbuds- og eerspørgselsforhold vedrørende investering og
udlejning.
Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra ejen-
domsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejen-
domsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold danner
grundlaget for fastsæelse af en aastprocent for hver enkelt
ejendom.
. REFUSIONSSALDI
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og posi-
tivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligre-
guleringslovens §§ og .
. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN
Der sker korrektion af den beregnede dagsværdi i form af
reservationer (fradrag) til forestående renoverings- og ombyg-
ningsopgaver, ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk
trængte erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med
hjemfaldsforpligtelse eller lignende.
Værdiansæelse af Jeudans ejendomme resulterede i en
dagsværdiregulering på DKK . mio. (: DKK mio.),
svarende til , af den bogførte værdi af ejendommene.
Herudover har salg af ejendomme udenfor fokusområdet
medført en gevinst på DKK mio.
Interessen for velbeliggende og araktive kontorejendomme
med stabilt cash flow i det indre København har også i
været høj, og udbuddet kan fortsat ikke følge med eerspørgslen.
Et lavt renteniveau i medvirker til denne eerspørgsel.
Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport
Jeudan har i forbindelse med regnskabsafslutningen foretaget
en dybdegående vurdering af det københavnske ejendomsmar-
keds enkelte segmenter og sammenholdt med den makroøko-
nomiske udvikling. Jeudan har herudover hos to større
erhvervsmæglere/valuarer indhentet en vurdering af markeds-
situationen i det centrale København - primært for den type
ejendomme som udgør en væsentlig del af Jeudans portefølje -
der viser et faldende aastniveau i andet halvår . På bag-
grund heraf har Jeudan foretaget en reduktion af
aastniveauet med ca. , -point på hovedparten af
Jeudans ejendomme i København og på Frederiksberg.
Ændringer af aastprocenten har medført en neoopskriv-
ning på DKK . mio. Jeudan arbejder løbende med udlejning
og istandsæelse af Koncernens ejendomme og generelt med
analyse og udvikling af drien i ejendommene, jf. afsniet om
lønsomhed i drien på side , og på den baggrund har forbed-
ringer af neoresultatet m.m. medført en opskrivning på DKK
mio. Modsatreet virker øgede reservationer vedrørende
besluede ombygninger med DKK mio. De samlede reser-
vationer udgør ultimo ca. DKK mia. mod ca. DKK , mia.
ultimo .
Jeudans ejendomsportefølje pr. . december har heref-
ter en bogført værdi på DKK , mia. (: DKK , mia.)
og et gennemsnitligt aast på , p.a. (: , p.a.),
svarende til DKK . pr. m (: DKK . pr. m), og
den gennemsnitlige erhvervsleje udgør DKK . pr. m (:
DKK . pr. m).
I årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i
forhold til alternative aastprocenter og lejeniveauer.
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser
Gæld til realkredit- og finansieringsinstituer, herunder finan-
sielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af renteri-
siko på gæld, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indregnes
i resultatopgørelsen.
Jeudans ejendomsinvesteringer er langsigtede og finansieres
derfor med langfristede lån med fast rente i en længere periode.
Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved
rente aaler med forskellige løbetider, der sikrer en bedre
risiko spredning hen over rentekurven. Den gennemsnitlige
løbetid for disse renteaaler udgør ca. år.
Afdækning af renterisikoen medfører en kursrisiko, hvor valg af
finansiering med fast rente i længere perioder medfører større
kursudsving end finansiering med fast rente i kortere perioder.
Renteudviklingen i har medført en positiv dagsværdire-
gulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK mio.
(: DKK - mio.).
Jeudan har aoldt stempel- og låneomkostninger ved optagel-
se af nye realkreditlån m.m. på DKK mio. (: DKK mio.),
hvoreer den samlede gevinst på de finansielle gældsforplig-
telser blev DKK mio. (: DKK - mio.).
Årets resultat
Resultat før skat udgjorde hereer DKK . mio. mod DKK
mio. i , og årets resultat blev DKK . mio. mod DKK
mio. i .
Årets resultat svarer til en forrentning af egenkapitalen på ,
mod , i .
Aktiver
Ejendomme inklusive igangværende projekter udgjorde DKK
. mio. pr. . december mod DKK . mio. ultimo
. Stigningen kan henføres til årets neoejendomskøb, for-
bedringer af ejendomme samt årets værdiregulering.
Jeudan har i indgået aale om køb af kontor- og
boligejendomme i København beliggende Bredgade -/
Frederiksgade - ( boligrestejerlejligheder), Dr. Tvær-
gade , Nørre Søgade , Scherfigsvej , St. Kongensgade ,
Tømmergravsgade - og Øster Allé . Den samlede købesum
udgør DKK mio., svarende til ca. DKK . pr. m. Jeudan
har tillige indgået aale om køb af Lille Strandstræde pr. .
februar og Sankt Annæ Plads i løbet af / for
samlet DKK mio.
Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning
Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport
I har Jeudan frasolgt en række mindre detail- og lager-
ejendomme beliggende Bagsværd Hovedgade , Bagsværd;
Bybjergvej , Skovlunde; Enghave Plads , Kbh. V; Havnegade
-, Frederikssund; Jernholmen - og -, Hvidovre;
Kanaltorvet /Kanalgade -, Albertslund; Ll. Kongensgade ,
Kbh. K; Stamholmen , Hvidovre og Østergade , Frederiks-
sund for samlet DKK mio.
Egenkapital
Jeudans egenkapital udgjorde DKK . mio. ultimo
mod DKK . mio. ultimo . Ændringen i egenkapitalen
kan henføres til årets resultat fratrukket udbetalt udbye for
regnskabsåret med DKK mio. og køb af egne aktier
for ca. DKK mio. til dækning af medarbejderaktieordninger.
Egenkapitalandelen udgjorde hereer , ultimo mod
, ultimo .
Forpligtelser
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK . mio. ultimo
mod DKK . mio. ultimo . Stigningen kan pri-
mært henføres til en forøgelse af udskudt skat som følge af
årets værdireguleringer af ejendomsporteføljen. De finan-
sielle gældsforpligtelser andrager DKK , mia., svarende til
niveauet ultimo .
De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK . mio. ultimo
mod DKK . mio. ultimo . Stigningen kan henfø-
res til afsat selskabsskat.
PENGESTRØMME
Likviditetspåvirkningen fra de løbende drisaktiviteter
udgjorde DKK mio. (: DKK mio.). Eer ændrin-
ger i driskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK
mio. (: DKK mio.), svarende til DKK , pr. aktie
mod DKK , pr. aktie i . Faldet eer ændringer i dris-
kapitalen kan blandt andet henføres til , hvor COVID-
relaterede iværksæelser, herunder statens/kommunernes
udskydelse af betalingstidspunktet for A-skaer og anden
rate af dækningsafgier til m.m., påvirkede posi-
tivt med DKK - mio. Herudover er der et fald i leverandør-
gælden i .
10-årig swaprente
-0,1000%
0,0000%
0,1000%
0,2000%
0,3000%
0,4000%
0,5000%
0,6000%
31/12/2020
31/01/2021
28/02/2021
31/03/2021
30/04/2021
31/05/2021
30/06/2021
31/07/2021
31/08/2021
30/09/2021
31/10/2021
30/11/2021
31/12/2021
Store Kongensgade 70, København K
Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der i
primært kan henføres til neoejendomskøb og igang-
værende projekter, udgjorde DKK - mio. (: DKK -.
mio.).
Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde
DKK mio. (: DKK mio.). Finansieringsaktiviteterne
kan primært henføres til neooptagelse af realkreditlån, hvilket
modsvares af omlægning af renteaaler samt afdrag på gælden.
Hereer udgjorde de samlede pengestrømme DKK - mio.
(: DKK mio.).
Likviditetsberedskabet (inklusive trækningsreigheder) udgjor-
de DKK mio. pr. . december (ultimo : DKK
mio.).
LEDELSESBERETNING . KVARTAL
Koncernomsætningen udgjorde i erde kvartal DKK
mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år. Udviklin-
gen dækker over en stor aktivitetsstigning i Service og en min-
dre stigning i Ejendomme.
Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK mio.
mod DKK mio. for samme periode sidste år, svarende til
en vækst på . Væksten kan blandt andet henføres til det
højere aktivitetsniveau i Service samt en forbedret udlejning i
Ejendomme.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK
mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år, svaren-
de til en vækst på .
Gevinst/tab ejendomme blev DKK . mio. mod DKK
mio. for samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til
forbedrede neoresultater samt en positiv værdiregulering af
ejendommene som følge af reduktion af aastprocenterne på
hovedparten af Jeudans ejendomme i København og på Frede-
riksberg samt forbedrede neoresultater. Modsatreet virker
en forøgelse af reservationer til besluede ombygninger.
Resultat før skat blev DKK . mio. mod DKK mio. for sam-
me periode sidste år. Stigningen kan henføres til forbedrede
resultater i såvel Ejendomme som Service samt ovennævnte
positiv regulering af Jeudans ejendomme.
COVID-
COVID- har ikke ha nogen reel effekt på Jeudans økonomi.
Det kan blandt andet henføres til, at den generelle markedsud-
vikling i de ejendomssegmenter, som Jeudan primært investe-
rer i, herunder udlejning og lejeniveauer, har udviklet sig positivt
under pandemien. De i foråret indgåede henstandsaaler
på ca. DKK mio. er nedbragt planmæssigt til ca. DKK mio.
ultimo . Jeudans tab på debitorer under pandemien har
været på et for Jeudan normalt niveau i størrelsesordenen DKK
- mio., svarende til , af omsætningen.
MODERSELSKABET
De generelle kommentarer der er givet for Koncernen er også
dækkende for Selskabet, bortset fra ”Resultat af kapitalandele
i tilknyede selskaber”, der udgjorde DKK mio. (: DKK
- mio.).
Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyede selskaber måles
i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen over-
stiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindings-
værdi, nedskrives den til denne lavere værdi.
Jeudan III A/S har i realiseret et overskud på DKK mio.,
hvorved genindvindingsværdien er forøget. Herudover er gen-
indvindingsværdien af kapitalandel i Jeudan VIII A/S forøget
med DKK mio.
Som konsekvens heraf er der foretaget tilbageførsel af tidli-
gere nedskrivninger af kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan
VIII A/S med ialt DKK mio. i .
Moderselskabets egenkapital udgjorde DKK . mio. (:
DKK . mio.).
BEGIVENHEDER EFTER . DECEMBER
Der er ikke siden udgangen af indtruffet begivenheder,
der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver
og finansielle stilling.
Dr. Tværgade 14, København K
FORVENTNINGER
Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investeringer i
velordnede kontorejendomme i København med fortsat fokus
på vækst og stabilitet i den primære indtjening.
På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer og et lidt
lavere aktivitetsniveau i Service forventes en neoomsætning
i niveauet DKK , mia. (: DKK . mio.).
Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes i niveau-
et DKK - mio. (: DKK mio.).
Jeudans finansiering er langsigtet, og primo er renten på
ca. af realkreditfinansieringen fastlåst ved anvendelse af
renteaaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. år.
Eer finansielle omkostninger forventes et resultat før kurs-
og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK - mio.
(: DKK mio.).
Jeudan vil fortsæe bestræbelserne på at øge ejendom-
menes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og
effektivisering af drien. Herved dannes grundlag for positive
værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme
værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forplig-
telser – positive som negative – som følge af udviklingen i pri-
serne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.
Jeudans lejeindtægter reguleres i al væsentlighed med udvik-
lingen i neoprisindekset, og jvf. ovenfor er renten på ca.
af realkreditfinansieringen fastlåst ved anvendelse af renteaf-
taler med en gennemsnitlig løbetid på ca. år. De nuværende
volatile finansielle markeder og den stigende inflation kan såle-
des påvirke resultaterne både positivt og negativt.
De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er
ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer,
der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forvente-
de. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen
i leje- og serviceindtægterne, omkostninger til dri og vedlige-
holdelse samt i et vist omfang rentesatser. For en uddybning af
disse og andre faktorer henvises til afsniet om risikofaktorer i
nærværende årsrapport.
Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning
Dr. Tværgade 14, København K
Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer
Jeudan arbejder målreet med at identificere og håndtere de
væsentligste risici knyet til Jeudans aktiviteter. De væsent-
ligste risici knyer sig til nedenstående overordnede katego-
rier, som gennemgås mere detaljeret på de eerfølgende sider.
• Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme
• Finansielle risikofaktorer
· Rente- og kursrisiko
· Likviditetsrisiko
· Kreditrisiko
• Påvirkning af ejendommenes drisresultater
· Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
· Udlejningsprocenten
· Kundernes betalingsevne
· Regulering af lejeindtægter
· Omkostninger til dri og vedligeholdelse
• Køb af ejendomme
• Salg af ejendomme
• Regulatoriske forhold
• Serviceydelser
• IT-risiko og cyberkriminalitet
• Klimapåvirkninger
• ESG
Herudover er der en række risikofaktorer, der er oplistet
nedenfor, som Jeudan vurderer mindre væsentlige, og disse
gennemgås derfor ikke yderligere.
• Øvrige risikoforhold
· Regnskabsmæssige skøn – udover ovennævnte
gennemgåede regnskabsmæssige skøn
· Forsikring
· Medarbejdere
· Jura
· Retstvister
I løbet af regnskabsåret behandler bestyrelsens revisions- og
risikoudvalg væsentlige risikoområder for Jeudan på grundlag
af redegørelser og analyser fra direktionen. Behandlingen for-
løber eer en fastlagt plan med henblik på, at relevante risiko-
områder bliver nøje gennemgået og drøet på et revisions- og
risikoudvalgsmøde mindst én gang om året med en eerfølgen-
de behandling på det kommende bestyrelsesmøde.
Jeudans risikokomité identificerer, beskriver og kategoriserer
risiko- og trusselsscenarier, der kan påvirke Jeudans omdømme
og/eller økonomi i væsentligt omfang. Hvis der ved dee arbejde
identificeres nye væsentlige risikoområder, medtages disse risi-
koområder i den årlige risikorapport, som behandles i revisions-
og risikoudvalget samt bestyrelsen.
OPGØRELSE AF DAGSVÆRDI
FOR INVESTERINGSEJENDOMME
I henhold til IAS værdiansæer Jeudan regnskabsmæssigt
ejendomme til aktuel dagsværdi, og eventuelle værdiregulerin-
ger føres over resultatopgørelsen.
Den regnskabsmæssige værdi af ejendomme påvirkes af flere
faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsae
aastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsæer
aastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt
andet ud fra følgende forhold;
• udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen-
domstype i det pågældende område
• erfaringer med årets køb og salg
• løbende dialog med de større ejendomsmæglervirksomhe-
der i København
• ændringer i den enkelte ejendoms forhold, herunder dris-
resultat, udlejning, vedligehold m.m.
Følsomheden ved ændringer i Jeudans aastkrav viser effek-
ten på ejendommenes dagsværdi, egenkapitalen, indre værdi
pr. aktie og dagsværdi pr. m ved ændring i aastprocenten
i intervaller af hhv. +/- , -point. Ved en stigning i aast-
procenten på , -point vil ejendommenes dagsværdi falde
med DKK . mio. (: DKK . mio.). Omvendt vil et
fald i aastprocenten på , -point medføre en stigning i
dagsværdien på DKK . mio. (: DKK . mio.).
FINANSIELLE RISIKOFAKTORER
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejen-
domsvirksomhed, der aængig af den valgte kapitalstruktur
vil have en betydelig rentebærende gæld.
RISIKOFAKTORER
Vægtet Ændring Indre værdi
afkast- dagsværdi Dagsværdi Dagsværdi Egenkapital pr. aktie Egenkapital-
procent (DKK mio.) (DKK mio.) pr. m
(DKK) (DKK mio.) (DKK) andel
Årsregnskab
Investeringsejendomme .
Igangværende projekter
investeringsejendomme
I alt , . . . ,
Afkastprocent stiger:
Stiger med , -point , -. . . . ,
Stiger med , -point , -. . . . ,
Stiger med , -point , -. . . . ,
Stiger med , -point , -. . . . ,
Afkastprocent falder:
Falder med , -point , . . . . ,
Falder med , -point , . . . . ,
Falder med , -point , . . . . ,
Falder med , -point , . . . . ,
Ejendomsporteføljen - ændringer af aastprocent
Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport
Kapitalstruktur
DKK mio. Procent
Egenkapital .
Realkreditlån .
Finansieringsinstituer .
Udskudt skat .
Øvrige forpligtelser
I alt .
Rente- og kursrisiko
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt
på drisresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbe-
stemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse
af renteaaler, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til
ændringer i bidragssatser og bankmarginaler, ikke kan sikres.
Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaaler, opstår der
en kursrisiko der, aængig af den beløbsmæssige størrelse
af renteaalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgø-
re en betydelig risiko. Kursrisikoen måles ved rentefølsomhe-
den pr. basispunkt, hvor dee nøgletal udtrykker ændringen
i markedsværdien af renteaalerne ved et rentefald på ,
-point ( basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab,
der vil opstå, hvis markedsrenten falder med , -point.
Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat
hinanden, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til
at stige og omvendt.
Ved indgåelse af renteaaler spredes disse hen over hele
rentekurven, så risikoen ved et unaturligt udsving på en del af
rentekurven reduceres.
Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og
balancering af rente- og kursrisiko:
• Der tilstræbes en renteafdækning på - af de finan-
sielle gældsforpligtelser ekskl. likvide beholdninger, træk
på driskredier og kursregulering.
Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold
til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsæer
retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner
og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på
Jeudans cash flow, er relativ lav.
Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen
i størst muligt omfang realkreditbelåning og supplerer om
nødvendigt med anlægslån. Det er Jeudans vurdering, at real-
kreditlån er den mest araktive finansiering for Jeudan. Real-
kreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid,
hvilket betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige
lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.
Jeudan anvender kun i begrænset omfang anlægslån og dris-
kredier, da lånene kan opsiges af långiver med kort varsel.
Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i
værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på
de finansielle markeder, nye krav fra EU/Basel eller en vanskelig
situation for långiver vil kræve, at Jeudan helt eller delvist ind-
frier en belåning, eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan
på tilfredsstillende vilkår. Jeudans långivere kan ændre på
betingelser knyet til Jeudans fremmedkapital i en sådan grad,
at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendomsporte-
føljen på tidspunkter, der ikke er araktive for Jeudan. En sådan
risiko i Jeudan vurderes at være meget lav.
• Realkreditlån optages med en løbetid på - år, og låne-
ne optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en
andel af porteføljen ved brug af renteaaler.
• Anlægslån optages med en løbetid på - år, og lånene
optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en
andel af porteføljen ved brug af renteaaler.
• Driskredier forrentes med variabel rente plus et tillæg.
af Jeudans passivside kan henføres til egenkapital, real
-
kreditlån med lange tilsagn og løbetider, langfristet del af lån
fra finansieringsinstituer samt udskudt skat. Dee er eer
Jeudans vurdering en hensigtsmæssig kombination henset til
aktivsiden, hvor investeringsejendomme med lang tidshori
-
sont udgør DKK mia.
Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer
• Ved et rentefald på basispunkter må kurstabet eer
skat maksimalt påvirke Koncernens egenkapital negativt
med .
Den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne er således
tilnærmelsesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på ren-
teaalerne, der kan justeres for at opfylde kravet om den
maksimale påvirkning af egenkapitalen ved et rentefald på
basispunkter.
Jeudan anvender derfor en afdækningsmodel, hvor rente-
aalerne placeres i lige store puljer med et interval på , år
og med en løbetid fra , år og op til år. Når den første pulje
med en løbetid på , år udløber, tegnes en ny renteaale med
en løbetid på år, hvoreer renteafdækningen i udgangspo-
sitionen er reetableret. Modellen sikrer spredning af renteaf-
talerne hen over rentekurven, og den gennemsnitlige løbetid
for renteafdækningen ligger p.t. i et interval på - år, der de
kommende år forventes reduceret til intervallet - år.
For de aktuelle renteaaler vil kursfølsomheden pr. basis-
punkt i udgangspositionen udgøre ca. DKK , mio. og falde til
ca. DKK , mio., før den første renteaale skal refinansieres.
Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK ,
mio. vil et rentefald på basispunkter påvirke egenkapi-
talen negativt med ca. DKK . mio., svarende til ca. af
Koncernens nuværende egenkapital, hvilket er indenfor det
besluede risikolo på af egenkapitalen.
Koncernens kursfølsomhed pr. basispunkt udgør ca. DKK
mio. ved udgangen af , hvilket ved et rentefald på
-point svarer til ca. DKK . mio. eer skat og ca. af
Koncernens egenkapital (: DKK mio.).
Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi
negativt, da krav til aastprocenten kan stige. Modsatreet
kan stigende renter påvirke dagsværdien positivt, idet sådan-
ne sandsynligvis vil ske på baggrund af stigende inflation, hvil-
ket vil medføre højere indeksreguleringer og dermed højere
lejereguleringer. Dertil kommer positive kursreguleringer af
gælden.
På næste side er Koncernens aktuelle afdækningsprocent
samt rente- og kursrisiko beskrevet med udgangspunkt i
Koncernens eksisterende renteaaler. Ved udgangen af
udgør afdækningsprocenten ,. Det reelle fremtidige for-
løb vil dog blive anderledes, jf. den tidligere beskrevne afdæk-
ningsmodel, idet renteaaler ved udløb vil blive erstaet af
nye renteaaler.
Den eerfølgende tabel på næste side viser rente- og kurs-
risiko for de eksisterende renteaaler ved et rentefald på ,
-point og en rentestigning på henholdsvis ,, ,, , og
, -point. Det er forudsat, at rentefaldet og rentestignin-
gerne indtræffer . januar , svarende til det værst tænke-
lige tidspunkt for rentestigningerne.
Tabellen viser den isolerede effekt af rentefald/rentestigning
for resultatopgørelse, cash flow og egenkapital. En rentestig-
ning på for eksempel , -point relateret til stigende infla-
tion vil have en negativ påvirkning af finansielle omkostninger
og cash flow. Omvendt vil lejeindtægterne stige, da hovedpar-
ten af Jeudans lejekontrakter reguleres med udviklingen i net-
toprisindekset.
En rentestigning på -point vil isoleret set påvirke Jeudans
resultatopgørelse positivt med DKK . mio. eer skat i
og egenkapitalen med et tilsvarende beløb. I årene
til vil resultatopgørelsen blive negativt påvirket med ca.
DKK - mio. sammensat af stigende finansielle omkost-
ninger (DKK - mio. før skat) og tilbageførsel af urealise-
rede kursgevinster på Jeudans renteaaler (DKK - mio.
før skat) i takt med at restløbetiden forkortes.
Likviditetsrisiko
Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende
betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig
likviditet til finansiering af Jeudans dri og udvikling. En sådan
situation kan opstå som følge af svigtende betalinger fra
Jeudans kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger.
Realkreditlån kan kun opsiges af långiver i tilfælde, hvor
debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans anlægslån
og driskredier kan af långiver opsiges med kort varsel.
Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport
DKK mio.
RENTEFALD PÅ , POINT
Ændring i finansielle omkostninger
Ændring kursregulering -
Skat - - - -
Resultateffekt -
Ændring cash flow pr. år
Ændring cash flow akkumuleret
Ændring egenkapital akkumuleret - - - - -
RENTESTIGNING PÅ , POINT
Ændring i finansielle omkostninger - - - - -
Ændring kursregulering - - - -
Skat -
Resultateffekt - - - -
Ændring cash flow pr. år - - - - -
Ændring cash flow akkumuleret - - - - -
Ændring egenkapital akkumuleret
RENTESTIGNING PÅ , POINT
Ændring i finansielle omkostninger - - - - -
Ændring kursregulering . - - - -
Skat -
Resultateffekt . - - - -
Ændring cash flow pr. år - - - - -
Ændring cash flow akkumuleret - - - - -
Ændring egenkapital akkumuleret .
RENTESTIGNING PÅ , POINT
Ændring i finansielle omkostninger - - - - -
Ændring kursregulering . - - - -
Skat -
Resultateffekt . - - - -
Ændring cash flow pr. år - - - - -
Ændring cash flow akkumuleret - - - - -
Ændring egenkapital akkumuleret . . . .
RENTESTIGNING PÅ , POINT
Ændring i finansielle omkostninger - - - - -
Ændring kursregulering . - - - -
Skat -
Resultateffekt . - - - -
Ændring cash flow pr. år - - - - -
Ændring cash flow akkumuleret - - - - -
Ændring egenkapital akkumuleret . . . . .
Rente- og kursrisiko for eksisterende renteaaler
Afdækningsprocent for perioden 2021 til 2026
* Finansielle gældsforpligtelser ekskl. kursreguleringer og træk på driskredier
DKK mio.
Finansielle gældsforpligtelser * . . . . . .
heraf med fast rente . . . . . .
Afdækningsprocent
Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer
Risikoen herfor begrænses imidlertid af en løbende dialog
mellem Jeudan og långiverne samt af Jeudans kreditvær-
dighed. Ved udgangen af har Jeudan ingen anlægslån.
Derivatlån og driskredier udgjorde ca. af den samlede
rentebærende gæld.
Jeudan anvender i størst muligt omfang lån med mulighed
for en indledende afdragsfri periode. Jeudan tilstræber, at
det årlige løbende afdrag på den finansielle gæld maksimalt
udgør i niveauet af resultat før kurs- og værdiregulering
(EBVAT).
Kreditforeningerne skal årligt lave såkaldte Loan To Value
(LTV) vurderinger, hvor de skal stille yderligere sikkerhed
for de særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) ved
faldende ejendomspriser, hvilket kan betyde, at Jeudan ved
faldende ejendomspriser i visse tilfælde skal nedbringe lån,
så LTV-grænserne aer overholdes.
Jeudans finansieringsaaler indeholder ikke covenants-for-
behold men alene sædvanlige misligholdelsesbestemmelser
i realkreditpantebreve (standard misligholdelsesbestemmel-
ser). I Jeudans renteaaler med løbetider længere end fem år
har parterne en opsigelsesadgang på - dage hvert femte år.
Bliver renteaalen ikke opsagt i den anførte opsigelsespe-
riode, fortsæer renteaalen automatisk. Jeudans likviditet
kan blive reduceret, hvis finansieringsinstituerne stiller krav
om sikkerhedsstillelse i forhold til udviklingen i markedsvær-
dierne af renteaalerne. Derfor arbejder Jeudan aktivt med
aaler, som i størst muligt omfang sikrer et solidt likviditets-
beredskab.
Driskredierne vil altid have det højeste træk ved udgangen
af et kvartal eer betaling af terminer på de finansielle gælds-
forpligtelser. Få dage eer kvartalets udløb nedbringes træk-
ket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår.
Kreditrisiko
Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar-
kedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende
minimeret ved udelukkende at samarbejde med danske SIFI-
instituer med høj kreditværdighed, ligesom Jeudan i et vist
omfang vil kunne modregne i gæld til instituerne.
PÅVIRKNING AF EJENDOMMENES DRIFTSRESULTATER
De enkelte ejendommes løbende drisresultat kan blive
påvirket af ændringer i:
• samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet,
• udlejningsprocenten,
• kundernes betalingsevne,
• regulering af lejeindtægter samt
• omkostninger til dri og vedligeholdelse.
Jeudans økonomistyring er tilreelagt med fokus på drisre-
sultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detalje-
rede budgeer på månedsbasis for hver enkelt ejendom.
Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
Ved en økonomisk afmatning eller en midlertidig nedlukning
af samfundet grundet en pandemi er der risiko for, at en svæk-
kelse af ejendomsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt. På
udlejningsmarkedet kan dee generelt betyde, at lejemål
opsiges som følge af manglende likviditet hos kunden, og
eerspørgslen eer lejemål generelt aager, og at Jeudan
derfor kan opleve faldende udlejningsprocenter. Dee kan på
længere sigt medføre en svækkelse af udlejningsvilkårene,
herunder pres på niveauet for de lejeindtægter, der kan opnås
for de enkelte lejemål. Samtidig øger en økonomisk afmatning
risikoen for, at Jeudans kunder og andre aaleparter ikke vil
være i stand til at honorere deres forpligtelser, herunder
betaling af leje. Samlet set kan en økonomisk afmatning og en
svækkelse af ejendomsmarkedet medføre faldende indtje-
ning, stigende aastprocenter og dermed faldende markeds-
værdi af Jeudans ejendomme.
To strukturelle forandringer indenfor kontormarkedet træk-
ker i hver sin retning. På den ene side ønsket om flere hjemme-
arbejdsdage, der alt andet lige vil kræve færre kvadratmeter.
På den anden side større fokus på sociale områder samt et
større antal mindre møderum, der i mange tilfælde vil kræve
flere kvadratmeter.
Udlejningsprocenten
Det er Jeudans strategi primært at erhverve ejendomme i det
centrale København og på Frederiksberg, der grundet den
araktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj
udlejningsprocent og tilfredsstillende lejeindtægter. Der er
dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed der i dag vurderes
som araktiv af eksisterende og potentielle kunder også vil
blive vurderet som araktiv i fremtiden, hvilket kan medføre
risiko for nedgang i udlejningsprocenten for Jeudans ejendom-
me.
Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans
erhvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål kan
der desuden være usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål
kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko).
Genudlejningsrisikoen er ud over beliggenhed, kvalitet, lejeni-
veau m.v. tillige påvirket af de generelle konjunkturer i samfun-
det. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten
for Jeudans ejendomme.
For eksempel vil et fald i udlejningsprocenten på -point
medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK mio.
(: DKK mio.). Jeudan vil i isoleret set kunne tåle
en tomgang i ejendomsporteføljen på op mod før resultat
før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) bliver negativt. Figu-
ren med tomgangsleje belyser, hvorledes en eventuel forøgel-
se af tomgangsprocenten vil påvirke lejeindtægterne i Jeudan
(opgjort pr. . december ), hvor der ikke er indarbejdet
eventuelle korrigerende planer for omkostninger m.m.
Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport
Årslejen Ændring Indre værdi
ændres med dagsværdi Dagsværdi Dagsværdi Egenkapital pr. aktie Egenkapital-
(DKK mio.) (DKK mio.) (DKK mio.) pr. m
(DKK) (DKK mio.) (DKK) andel
Årsregnskab
Investeringsejendomme .
Igangværende projekter
investeringsejendomme
I alt . . . ,
Lejen pr. m stiger:
Lejen pr. m stiger med DKK . . . ,
Lejen pr. m stiger med DKK . . . ,
Lejen pr. m stiger med DKK . . . . ,
Lejen pr. m stiger med DKK . . . . ,
Lejen pr. m falder:
Lejen pr. m falder med DKK - - . . . ,
Lejen pr. m falder med DKK - - . . . ,
Lejen pr. m falder med DKK - -. . . . ,
Lejen pr. m falder med DKK - -. . . . ,
Ejendomsporteføljen - ændring af leje pr. 31. december 2021
Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer
Jeudans udlejningsprocent
København Hele porteføljen
Tomgangsleje ved forøget tomgangsprocent
.
Tomgangsleje DKK mio.
DKK mio. %
I har udlejningsaktiviteten i Jeudan for såvel erhvervs-
som boliglejemål været på et højt niveau, og der er indgået og
genforhandlet lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK
mio., svarende til ca. . m (: DKK mio.).
Opsigelser af erhvervs- og boliglejemål svarede til en årsleje
på DKK mio. (: DKK mio.).
Jeudans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme i
København, hvor af ejendomsporteføljen målt på værdi
er beliggende, udgjorde ved årets udgang , (: ,).
For Jeudans portefølje som helhed var udlejningsprocenten
ved årets udgang , (: ,).
Kundernes betalingsevne
Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige kun-
der. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdække
kundernes betalingsevne, i det omfang det er relevant. Jeudan
stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangspunkt krav
om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke udelukkes,
at nogle af Jeudans kunder i fremtiden ikke er i stand til at hono-
rere deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan. Dee kan, i
det omfang deposita og forudbetalt leje ikke dækker, medføre
reducerede lejeindtægter som følge af tomgang ved fraflytnin-
ger samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med for
eksempel istandsæelse og indretning til nye kunder.
I de seneste tre regnskabsår har Jeudan ha tab ved mislighol-
delse af lejekontrakter i niveauet DKK , mio. pr. år, svarende
til , af omsætningen i .
Regulering af lejeindtægter
I samtlige af Jeudans lejeforhold er der indgået en lejekon-
trakt mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør
mere end af Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans
erhvervslejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om
(i) regulering af lejen i relation til udviklingen i neoprisindek-
set (evt. med en bestemmelse om en mindste og/eller højeste
reguleringssats), (ii) regulering af lejen med ændringen i visse
drisomkostninger, for eksempel skaer og afgier og (iii)
regulering af lejen grundet forbedringer af lejemålet finansie-
ret af Jeudan.
Herudover er der enkelte lejemål, der har en omsætnings-
bestemt leje. Dee indebærer, at lejen årligt reguleres i
overensstemmelse med kundens omsætning året før, og en
væsentlig nedgang i omsætningen kan have en negativ ind-
flydelse på lejeindtægten. Lejemål med omsætningsbestemt
leje udgør dog en meget beskeden andel af Jeudans samlede
lejemål, og lejekontrakterne indeholder i overvejende grad
bestemmelser om en fastsat minimumsleje.
Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvor lejen kan
reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end mar-
kedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aale,
at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække.
Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen eer
disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene.
Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser med juridisk
grundlag ikke gennemføres ud fra forretningsmæssige hensyn.
Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre lejeforhø-
jelser, der vil medføre forøget tomgang. Jeudan vil dog løbende
tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål.
I tabellen på foregående side er vist, hvorledes en generel
ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen
vil påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m, egenkapitalen
samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK
pr. m, svarende til - , vil medføre en reduktion i ejendom-
menes værdi på DKK mio. (: DKK mio.).
Omkostninger til dri og vedligeholdelse
Aoldte omkostninger til dri og vedligeholdelse kan afvige i
forhold til det budgeerede.
Jeudan gennemgår alle drisomkostningsposter minimum kvar-
talsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. I tilfælde af
budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner iværksæes.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for
aoldelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik
på at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsæes i
overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres
budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelses-
Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport
omkostninger hver måned, og eventuelle korrigerende hand-
lingsplaner igangsæes straks.
For hver ejendom foreligger normalt en vedligeholdelsesplan
som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligehol-
delsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesom-
kostninger indenfor en kort årrække.
KØB AF EJENDOMME
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved
erhvervelse af selskaber, der ejer ejendomme, er der en risiko
for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at
andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selska-
ber kan medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dee kan
reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinveste-
ringerne og ejendommenes markedsværdi.
Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og
vurderinger (”due diligence”) i forbindelse med køb af ejendom-
me, så risikoen for uventede tab eller omkostninger, herunder
vedrørende fejl og mangler ved ejendommene, reduceres mest
muligt. Dee gælder også ved køb af porteføljer af ejendom-
me og selskaber der ejer ejendomme. Undersøgelserne og vur-
deringerne omfaer juridiske, økonomiske, byggetekniske og
imagemæssige forhold vedrørende hver enkelt ejendom, kun-
der, sælger og eventuelle selskaber. Jeudan anvender ekstern
assistance til juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold
i de situationer, hvor Jeudan skønner dee hensigtsmæssigt.
Derudover søger Jeudan i aalerne om køb af ejendomme eller
selskaber, der ejer ejendomme, at opnå en række indeståelser/
garantier fra sælgers side, herunder blandt andet lejegaran-
tier til dækning af eventuel tomgang i en aalt periode. Dee
medvirker dels til at få alaret eventuelle mangler før aalens
indgåelse, dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar,
hvis der eer handlens indgåelse konstateres mangler ved
ejendommene eller andre brud på indeståelser/garantier.
Det er Jeudans strategi at fortsæe væksten i såvel aktivi-
tetsomfang som indtjening. Dee vil medføre yderligere køb
af ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at muligheden for at
købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser, der er til-
fredsstillende for Jeudan, bliver begrænset eller helt ophører i
kortere eller længere perioder. I så fald vil Jeudan afstå fra køb
af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans
langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.
SALG AF EJENDOMME
Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor
med dri af ejendommene for øje, og Jeudans fokusområde er
København og Frederiksberg. Ikke desto mindre kan der opstå
situationer, hvor Jeudan besluer at aænde en eller flere
ejendomme, primært udenfor København og Frederiksberg,
da disse er beliggende udenfor Jeudans fokusområde.
Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg
er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen aænger af en
lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter og
omkostninger, sammensætningen af kunder, ejendommens
beliggenhed og stand, det generelle renteniveau og markeds-
forhold i øvrigt på salgstidspunktet samt køberens aast-
krav.
REGULATORISKE FORHOLD
Fremtidige juridiske, skaemæssige eller lovgivningsmæssige
ændringer, som gør køb, salg og dri af ejendomme vanske-
ligere og/eller mere omkostningstunge, kan påvirke Jeudans
investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendom-
mes drisresultater.
Dee kan være en forhøjelse af skaer og afgier eller
begrænsninger af rentefradragsreen. Endvidere kan ændrin-
ger i lejelovgivningen, der pålægger udlejer større byrder eller
begrænsninger eller tildeler lejer større reigheder, have en
indvirkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/eller
eksisterende ejendommes drisresultater.
Fremsæes lovforslag i Folketinget, som f.eks. ejendoms-
beskatning og lagerbeskatning, der forventes at redu-
cere Jeudans resultat og/eller påvirke Jeudans finansielle
stilling negativt, involverer Jeudan sig i den politiske proces
via Jeudans brancheorganisation Dansk Industri og Jeudans
økonomiske og juridiske rådgivere med henblik på at begræn-
se den negative påvirkning.
SERVICEYDELSER
Omsætningen eller indtjeningen i Service kan falde, for eksem-
pel grundet faldende eerspørgsel. Størstedelen af omsæt-
ningen er relateret til Jeudans ejendomme og kunderne heri.
En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med
-point vil på basis af omsætningsniveauet for betyde en
reduktion af Jeudans resultat før skat med DKK mio. før kom-
penserende omkostningsreduktioner.
En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Service, svarende
til manglende omsætning på DKK mio., påvirker resultat
før skat med DKK , mio., beregnet på basis af de realiserede
beløb for og før eventuelle kompenserende omkostnings-
reduktioner.
Jeudan gennemgår løbende igangværende sager, ligesom alle
større entrepriser eerkalkuleres.
Jeudan anvender i visse tilfælde eksterne udbydere af services,
herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i disse
situationer aængig af, at disse eksterne udbydere af services
kan opfylde den indgåede aale med hensyn til blandt andet
leveringstid og kvalitet.
Jeudan gennemfører projektering, entrepriser og servicekon-
trakter for såvel kunder i Jeudans ejendomme som for kunder
i andre ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at der i den forbin-
delse kan begås fejl, og dermed påføres Jeudan et erstatnings-
ansvar.
Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer
Tømmergravsgade 4-6, København SV
Amaliegade 15, København K
Frederiksgade 12-14, København K
ITRISIKO OG CYBERKRIMINALITET
IT understøer en stor del af de systemer og værkstøjer, der
anvendes af Jeudans medarbejdere, hvorfor det er væsentligt
at IT-løsninger er brugervenlige, stabile og sikre. Nedbrud i
systemer som følge af f.eks. cyberkriminalitet kan give tab som
følge af omdømmemæssige konsekvenser eller mistet forret-
ning.
IT-risiko omfaer blandt andet nedbrud eller ustabilitet på
Jeudans systemer, og cyberkriminalitet kan være phishing-
angreb eller systemnedbrud som følge af eksterne påvirkninger.
Jeudan har etableret et cyber awareness-program, som admi-
nistrative medarbejdere har gennemført og nye medarbejdere
skal gennemføre, ligesom der løbende foretages phishingtests
blandt medarbejderne for til stadighed at opretholde opmærk-
somhed på IT-sikkerhed. Jeudan foretager minimum en gang
årligt en vurdering af forskellige IT-risikoscenarier, herunder en
vurdering af sandsynligheden for og konsekvensen af de for-
skellige scenarier - både før og eer forbedringstiltag.
KLIMAFORANDRINGER
Der er gennem de senere år forekommet ændrede vejrforhold,
som kan være affødt af klimaforandringer, herunder kraig
regnskyl, storme m.m.
Pludselige kraige regnskyl kan forårsage vand/oversvømmel-
ser i stue- og kælderlejemål, der kan give udfordringer for kun-
derne med at åbne restaurant- og butikslejemål. Herudover kan
det medføre strømarydelser, manglende fremkommelighed
i gaderne m.m.
Jeudan har udarbejdet en beredskabsplan med klare komman-
doveje, hvis en sådan situation skulle opstå. Dee omfaer
også beredskabscontainere, der indeholder affugtere, vand-
støvsugere, varmeblæsere m.m., der kan anvendes hos berørte
kunder, da der i disse tilfælde kan opstå ventetid hos skades-
serviceselskaber m.m. Herudover kan der i disse tilfælde opret-
tes et døgnbetjent internt callcenter, som har til formål at kunne
betjene Jeudans kunder hurtigt og effektivt.
Ved større renoveringer på ejendomme tænkes skybruds-
sikring ind i de tilfælde, hvor det forekommer relevant.
ESG
I relation til ESG-området er der en del risici, som er meget rele-
vante, men som hver for sig vurderes som mindre væsentlige.
Disse risici kan være arbejdsmiljø, korruption og uetisk forret-
ningsførelse, leverandørforhold m.m. Der henvises generelt til
Jeudans ansvarlighedsrapport for , der er offentliggjort på
Jeudans hjemmeside.
Herunder beskrives derfor alene miljøforhold relateret til
Jeudans ESG-risici.
Miljøforhold
Jeudans risiko vedrørende miljøforhold består primært i, at der
konstateres forurening på en ejendom, og at myndighederne
udsteder påbud, der kan medføre udgier eller ulemper for
Jeudan eller påvirke ejendommens værdi.
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved
erhvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse miljømæs-
sige risici.
Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejen-
domme, er generelt områdeklassificeret som leere forure-
nede. Denne leere forurening skyldes for det meste såkaldt
diffus forurening, for eksempel udstødningsgas fra biler m.m.
En områdeklassificering som leere forurenet påvirker som
udgangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi.
Ejeren kan dog blive pålagt ekstra omkostninger til håndte-
ring af jord m.v. ved byggeri på ejendommene.
I forbindelse med tilkøb har Jeudan erhvervet ejendomme, hvor
der er konstateret miljøforurening, der har medført, at ejen-
domme kan være kortlagt på såkaldt vidensniveau , eller hvor
der er mistanke om forurening, så ejendommene er kortlagt
på såkaldt vidensniveau . En ejendom kortlægges på videns-
niveau , når der er oplysninger om, eller konstateres, at der er
forurening på ejendommen, som kan udgøre en miljø- eller sund-
hedsmæssig risiko. En ejendom kortlægges på vidensniveau ,
når der er faktisk viden om, at der har været en branche eller
aktivitet på ejendommen, som gør, at den kan være forurenet.
Kortlægningerne på vidensniveau og påvirker som hoved-
regel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v.,
medmindre forureningen udgør en risiko for grundvandsinte-
ressen i området. I så fald kræves tilladelse til ændret anven-
delse samt til alle bygge- og anlægsprojekter.
Jeudan kan generelt ikke pålægges omkostninger til undersø-
gelser eller ernelse af forurening, med mindre Jeudan selv er
forurener. Dog kan Jeudan blive pålagt omkostninger i tilfælde
af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler. Myndighe-
derne kan ved ændret anvendelse, byggeri m.v. stille krav om
undersøgelser og tiltag, der kan medføre udgier for Jeudan.
Desuden kan Jeudan i tilfælde af alvorligere forurening blive
pålagt at indhegne eller befæste offentligt tilgængelige area-
ler.
Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport
Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København
I var det København, der toppede magasinet Monocles
liste over verdens bedste byer at bo i. Undersøgelsen målte
på den overordnede livskvalitet og Monocles chefredaktør,
Andrew Tuck, udtaler bl.a. at: “København er en af de byer, hvor
der er et ægte ønske om at skabe bedre livskvalitet for alle.
Byen er blandt de allerbedste i forhold til at skabe et renere
miljø, og København høster frugterne af mange års urbane
investeringer.” På den finansielle front bevarede Københavns
Kommune sin AAA-kreditvurdering.
Det er bl.a. de gode målinger, omtaler og vurderinger, der er med
til, at udenlandske investorer ser Danmark, og i særdeleshed
København, som et araktivt investeringsmål. Københavns ind-
byggertal og erhvervsliv har ha vokseværk over en årrække, og
der ses et voksende udbud af både bolig- og erhvervsbyggeri.
De vigtigste ting, der fremhæves om København fra udenlandsk
side, er det araktive kulturliv, hvor særligt de smukke havne-
promenader, grønne arealer og et vellykket miks af moderne og
historisk arkitektur bliver fremhævet. Byen har en utroligt vel-
fungerende infrastruktur, hvor der tages hensyn til både gåen-
de, cyklende og bilister, og den senest tilkomne Metro Cityring,
der forbinder byens brokvarterer og forbedrer de i forvejen
gode transportmuligheder til bl.a. Københavns Luhavn, er en
god og solid prik over i’et.
I international sammenhæng bliver Danmark, herunder også
København, oe bemærket for det store fokus på bæredyg-
tighed og jagten eer klimamæssigt gode løsninger. Det er bl.a.
alle disse årsager, der er medvirkende til at Danmark, herunder
København, ifølge Verdensbankens seneste opgørelse, range-
rer som det . bedste land i verden at drive virksomhed i.
Københavns indbyggertal er vokset med siden , og
ifølge Københavns Kommunes nøgletalsrapport for er
det en udvikling, der forventes at fortsæe frem mod .
Befolkningstilvæksten er fordelt på alle bydele, og det stigen-
de antal københavnere kan bl.a. ses i en stor boligeerspørgsel
med stigende boligpriser til følge.
Med en gennemsnitsalder på , år er København Danmarks
“yngste by”. Fremskrivningerne i -rapporten fra Køben-
havns Kommune peger dog på et kraigt stigende antal ældre,
og i forventes der at være flere borgere over år
i Københavns Kommune. Den unge gennemsnitsalder skyldes
bl.a. en stor andel af unge studerende – som i mange tilfælde
flyer til omegnskommunerne eer studiet, hvorfra de pend-
ler til job i København. Der er derfor et stort arbejdskrasud-
bud, når man tæller omegnskommunerne med, og det gør det
araktivt for virksomheder at etablere kontor i København.
Som følge af en politisk aale om at udflye studiepladser fra
de større byer, skal de danske universiteter reducere op til
af deres årlige studieoptag i storbyerne frem mod . Det
kan gøres ved enten at flye studiepladserne andre steder hen
i landet eller ved at optage færre studerende.
Universiteterne har ved årsskiet fremsendt en plan til
godkendelse hos Uddannelses- og Forskningsministeriet. Ale-
ne på Københavns Universitet er det planen at reducere .
studiepladser frem mod . Herudover kommer Copenha-
gen Business School (CBS) og IT-universitetet (ITU) også til
enten at udflye eller nedlukke studiepladser i København og
på Frederiksberg. I takt med at der bliver færre studiepladser
i københavnsområdet, er der risiko for en nedsat boligeer-
spørgsel i København. Det gælder både mindre lejligheder, men
også de større udlejningslejligheder, som i dag bliver delt af
flere studerende, der bor sammen i bofællesskaber.
København og omegn udgør en betydelig andel af Danmarks
produktion, og København er en by i vækst. I var Dan-
marks samlede BNP DKK . mia. Heraf stod Region Hoved-
staden for DKK mio. og København By for DKK mio.
– svarende til hhv. og af Danmarks samlede BNP.
Ydermere blev Københavns BNP pr. indbygger i målt til
DKK ., hvilket er højere end landsgennemsniet
på DKK ..
København Bys andel af BNP havde en gennemsnitlig årlig
vækst på , fra til , hvilket er , -point højere
end landsgennemsniet. Udviklingen er til dels drevet af
befolkningstilvæksten, idet den gennemsnitlige vækst i BNP
pr. indbygger var , for perioden, mens den til sammenlig-
ning var , på landsplan.
EJENDOMSMARKEDET
I KØBENHAVN
Den store vækst i København gør det araktivt at etablere
virksomheder i byen, hvilket skaber en naturlig vækst i beskæf-
tigelsen og antallet af arbejdspladser.
Overordnet set er de nævnte forhold udtryk for en god sta-
bilitet i eerspørgslen eer kontor- og boligarealer, som
medvirker til en forholdsvis høj og stabil værdiansæelse af
investeringsejendomme i København. Jeudan ser derfor fort-
sat København som et araktivt investeringsmarked.
DANMARKS ØKONOMI OG INFLATIONSSTIGNINGER
På trods af nedsat aktivitet, restriktioner og en verdensom-
spændende forsyningskrise som følge af coronakrisen er
dansk økonomi i vækst. Væksten er blandt andet drevet af
høje opsparingskvoter under nedlukningerne, og den eer-
følgende høje vækst i privatforbrug og investeringer har ført
til en i øjeblikket historisk lav ledighed. Dansk økonomi er i en
højkonjunktur. BNP er vokset med , i og forventes at
stige yderligere , og , i hhv. og . Fremskriv-
ningerne er dog betinget af en vis usikkerhed grundet fortsat
coronasmie, globale forsyningsproblemer og en stigende
inflation.
Det er især risikoen for inflation, der er en usikkerhedsfaktor,
fordi netop inflation blandt andet kan medføre rentestigninger.
I december steg inflationen i Danmark med , på års-
basis, og i udlandet ses et lignende mønster med inflation i
EU og i USA for den tilsvarende periode. De store stignin-
ger har fået den amerikanske centralbank (FED) til at melde om
rentestigninger i løbet af , mens den europæiske central-
bank (ECB), ud fra antagelsen om at inflationsstigningerne er
midlertidige, foreløbigt fastholder sit nuværende renteniveau.
Der er altså en udbredt bekymring for længerevarende inflati-
onsstigninger, men samtidig en generel forventning om at stig-
ningerne vil aage i løbet af og stabilisere sig omkring
i starten af .
ERHVERVSEJENDOMSMARKEDETS STØRRELSE
Ultimo udgjorde Jeudans samlede ejendomsportefølje
. m. Heraf ligger de . m i København/Frede-
riksberg.
Historisk transaktionsvolumen (DKK mia.)
Danmark totalt Hovedstadsområdet
E
Kilde: Skat, Danmarks Statistik, Colliers International
Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport
Kilde: Colliers International
Primær
Sekundær
Neostartaast for kontorejendomme i København
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
,
,
,
,
,
,
,
,
Startaast og aastspænd, -
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
,
,
,
,
,
,
,
Kilde: Colliers International, Danmarks Statistik
CBD: Central Business District, svarende til det centrale København.
Storkøbenhavn
København CBD -årig statsobligation
Når det kommer til erhvervsejendomme i Danmark, er Stor-
københavn det største og mest likvide marked – målt på både
etageareal og transaktionsvolumen. af alle etagemeter til
kontorformål ligger i Region Hovedstaden. Det betyder bl.a., at
markedet er mere end dobbelt så stort som det samlede mar-
ked i de fire øvrige hovedmarkeder, Aarhus, Aalborg, Odense
og Trekantområdet, som tilsammen rummer .
På markedet for detailejendomme har Storkøbenhavn en
andel på af etagearealet, mens de øvrige hovedmarkeder
tilsammen har af etagearealet.
Der pågår et omfaende nybyggeri i København, og byen for-
ventes at få omkring . m nye kontorlokaler i og
. Byggeriet finder primært sted i Nordhavn, Ørestaden og
i Postbyen overfor Københavns Hovedbanegård, mens Jernba-
nebyen, der ligger mellem Vesterbro og Sydhavn, forventes
at komme til at bidrage med yderligere kvadratmeter senere
i ’erne.
I de samme områder pågår der ligeledes en række nye bolig-
byggerier, som forventes færdige indenfor de kommende år.
MARKEDET FOR INVESTERINGSEJENDOMME
Ejendomsmarkedet i Danmark er et araktivt marked for såvel
nationale som internationale aktører. Det resulterer i lave tom-
gangsniveauer, rekordstore transaktionsvolumener og lave
aastkrav. Eerspørgslen er især drevet af et forsat lavt ren-
teniveau, likviditetsoverskud og en verdensomspændende
økonomisk højkonjunktur. Dee er til trods for en stigende infla-
tionsrisiko, politisk usikkerhed, forsyningskrise og en fortsat
påvirkning af coronapandemien.
var på mange måder et rekordår med en samlet transak-
tionsvolumen på DKK mia. En stigning på i forhold til
, hvor transaktionsvolumen udgjorde DKK mia. Den
store volumen er blandt andet drevet af udenlandske investorer,
som har stået for ca. af transaktionsvolumen til trods for,
at danske investorer har stået for ca. af alle handler. Det
vidner om, at udenlandske investorer involverer sig i de større
handler, mens de danske investorer står for de mindre handler.
Transaktionsomfanget er desuden drevet af en meget høj eer-
Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København
Markedsleje i primære boligejendomme i København
(DKK pr. m
2
pr. år)
E
Kilde: Colliers International
.
.
.
.
.
.
.
K
K
K
Kilde: EjendomDanmark
Tomgangsprocent for detailejendomme i København
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
Primær
Sekundær
Kilde: Colliers International
Udviklingen i lejeniveauer til kontorformål i København
(DKK pr. m
2
pr. år)
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
.
.
.
.
.
.
.
.
Kilde: EjendomDanmark
K1
K4
K1
K2
K3
K2
K3
K4
K1
K2
K3
K4
K1
K2
K3
K4
K1
K2
K3
Tomgangsprocent for kontorer i København
Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport
spørgsel og høje prisniveauer afledt af negative renter og likvi-
ditetsoverskud.
Hovedstadsområdets transaktionsvolumen for er opgjort
til DKK mia. Det er det højeste i områdets historie og sva-
rer til af den samlede transaktionsvolumen i hele landet.
Dermed fortsæer tendensen for de sidste syv år, hvor Hoved-
stadsområdet har stået for - af transaktionsomfanget.
Investeringsniveauet indenfor alle segmenter har været højt,
hvor kontorer udgør den næststørste med , og boligud-
lejningsejendomme den største med ca. af den samlede
investeringsvolumen i Danmark. Dee bekræer, at boligejen-
domme fortsat bliver opfaet som stabile investeringer og
alternativ til f.eks. aktier, obligationer mv. Specielt boligeer-
spørgslen i København er på et historisk højt niveau, hvilket skyl-
des en stor befolkningstilvækst i København og en stigning i
antallet af folk, der lever som singler.
Effekten fra det begrænsede udbud, høje prisniveau og de
politiske tiltag, såsom ændring af Boligreguleringsloven, den
kommende lagerbeskatning og de nye ejendomsvurderinger,
domineres altså af eerspørgslen drevet af lave renter og et
stort placeringsbehov. Corona har imidlertid medført øget
usikkerhed og en faldende omsætning indenfor detail- og hotel-
ejendomme, hvorfor denne ejendomstype har oplevet faldende
investeringsaktivitet relativt til de andre segmenter.
Transaktionsomfanget var i historisk højt, og Jeudan vur-
derer, at det ikke vil blive overgået i den nærmeste fremtid. Det
er afledt af en øget risiko for rentestigninger kombineret med
helt ekstraordinære tilstande i . Dog forventes transakti-
onsomfanget i de kommende år at stabilisere sig i den høje ende
af skalaen, som en konsekvens af et fortsat højt placeringsbe-
hov, lave renter og et relativt højt risikojusteret aastniveau
sammenlignet med andre aktiver såsom obligationer. Det er
forventningen, at investeringsinteressen fortsat vil kredse om
velbeliggende ejendomme, der kan generere et stabilt cash flow
med lav risiko. Der ses en svag stigning i interessen for ejendom-
me med en mere sekundær beliggenhed, af en ringere kvalitet
og med svagere udlejningsforhold, men den er fortsat begræn-
set. De sekundære beliggenheder bliver fortsat opfaet som
risikofyldte, dels fordi finansieringen af sådanne ejendomme
er lidt vanskeligere, dels fordi investorerne primært søger ejen-
domme, der kan generere et stabilt cash flow.
AFKASTKRAV I KØBENHAVN OG OMEGN
Renteniveauet for -årige statsobligationer er ultimo
fortsat negativt i niveauet -, . Det er en svag stigning i
forhold til erde kvartal , hvor renten var -, . Aast-
spændet mellem statsobligationer og primære ejendomme i
det centrale København er således indsnævret en smule, idet
aastkravene er faldet yderligere i slutningen af . Hvis
inflationsstigningerne viser sig at være mere permanente, og
renten stiger, kan spændet blive yderligere indsnævret. Aast-
spændet har fortsat en størrelse, som gør ejendomsinveste-
ringer araktive, og som medfører en stor eerspørgsel eer
primære ejendomme med et stabilt cash flow i København. På
kortere til mellemlang sigt vurderes aastkravet at stabilisere
sig på nuværende niveau.
MARKEDSSEGMENTER FOR INVESTERINGSEJENDOMME
Dansk økonomi er indtil videre sluppet relativt hurtigt og
uskadt igennem coronakrisen, og der er i øjeblikket højkon-
junktur med høj beskæigelse og lav ledighed. Det har også
påvirket kontorejendomsmarkedet.
Investering i kontorejendomme
Neostartaastet for primære kontorejendomme i København
ses i andet halvår at være faldet med , -point.
Eer en stagnering gennem har de sekundære kontorejen-
dommes neostartaast tillige været faldende hen mod slutnin-
gen af . At spændet i neoaast mellem de primære og
sekundære kontorejendomme mindskes marginalt, skyldes
højst sandsynligt en faldende risiko på markedet i forbindelse
med udrulningen af vacciner og et større kendskab til konse-
kvenserne af en øget coronasmie i samfundet. Flere investo-
rer kan dermed investere i de sekundære beliggenheder uden
at gå på kompromis med deres risikoprofil.
Faldet i neostartaastene er især drevet af udenlandske
investorer, som på deres hjemmemarkeder normalt opererer
med lavere aastkrav, end hvad der ses på det københavnske
kontormarked. Kombineret med den relativt lave risiko, der er
forbundet med at investere i det danske ejendomsmarked, gør
det kontorejendomme i indre København til en araktiv inve-
stering for udenlandske investorer. Herudover er det generel-
le store placeringsbehov og den lave alternativforrentning på
obligationsmarkedet med til at presse aastkravene nedad.
Siden starten af er tomgangen på kontorudlejningsmar-
kedet i det centrale København steget fra , til , primo
oktober . Der kan hermed konstateres et højere niveau
sammenlignet med de seneste år.
Til sammenligning har tomgangen i Region Hovedstaden været
faldende de senere år fra omkring i starten af til
under i . Fra primo oktober til primo oktober
faldt tomgangen i Region Hovedstaden med , -point
til , .
Det er Jeudans forventning, at tomgangsniveauet i det centrale
København vil være svagt stigende i .
Flere finansielle institutioner i København har flyeplaner på
agendaen, så det forventes, at der over de næste år kan opstå
et større udbud af ledige domicilejendomme. Ligeså kan den
igangværende udflytning af statslige arbejdspladser og en evt.
yderligere udflytning medføre en stigning i udbuddet af ledige
arealer. Det forventes derfor, at der på længere sigt vil være en
stigning i tomgangen i København, højest i de større domicil-
ejendomme og lavere i flerbrugerejendomme.
Fra primo til ultimo er lejeniveauet for primære kon-
torlejemål i København steget fra DKK . pr. m til DKK .
pr. m
. Priserne stagnerede fra tredje kvartal til erde
kvartal , men i erde kvartal steg det fra DKK .
pr. m til DKK . pr. m, og i erde kvartal nåede det DKK
. pr. m. De sekundære kontorlejemål har i samme periode
oplevet en længerevarende stagnerende tendens. Priserne for-
blev omkring DKK . pr. m fra erde kvartal til tredje
kvartal , hvor de steg til DKK . pr. m. Forskellen på
lejeniveauet mellem primære og sekundære kontorlejemål er
steget fra DKK til DKK pr. m i erde kvartal . Et
niveau, der stadig er gældende ultimo .
Det er Jeudans vurdering, at investeringer i kontorejendomme
fortsat er værdifaste. Faldende aastkrav på markedet og
svagt stigende lejeniveauer gør, at kontorejendomme stadig
er en araktiv investering. Med forventningen om stigende
inflation i , og et deraf stigende placeringsbehov på ejen-
domsmarkedet, forventes kontorejendomme også fremadret-
tet at være en araktiv investering – under forudsætning af at
inflationen ikke bliver så høj, at der opstår en økonomisk krise.
På kontormarkedet sker der store forandringer i disse år, hvor
kundernes behov og ønsker udvikler sig. Særligt fleksibilitet
er blevet et afgørende parameter, og det ses bl.a. i form af nye
tilbud inden for co-working og kontorhoteller, både i Danmark
og på globalt plan. I København udgør kontorhoteller stadig en
forholdsvis lille andel af det samlede udbud af kontorer sam-
menlignet med andre storbyer. Jeudan ser dee som et udtryk
for, at København har noget at indhente på denne front og for-
venter derfor, at de kommende år vil byde på flere fleksible kon-
torkoncepter og forsøg på at imødekomme de nye behov.
Under coronakrisen måe mange kontormedarbejdere plud-
seligt omstille sig til kun at arbejde hjemmefra. Omvæltningen
har betydet, at både virksomheder og medarbejdere i dag har
fået solid erfaring med fordele og ulemper ved hjemmearbejde.
Virksomhederne har f.eks. erfaret, at effektiviteten ikke bliver
forringet ved hjemmearbejde, men at det f.eks. i højere grad er
vidensdelingen blandt medarbejderne, der påvirkes. Medarbej-
derne oplevede en stor fordel ved en øget fleksibilitet i hverda-
gen, men den kom på bekostning af social og faglig interaktion
og hygge med kollegaerne. Det estimeres, at medarbejdere i
dag gennemsnitligt eerspørger - hjemmearbejdsdage om
ugen mod ca. dag om ugen før coronakrisen.
Eerspørgslen er dog forskellig alt eer alders- og kønsfor-
deling blandt medarbejderne. En undersøgelse gennemført af
Castellum i viser, at den yngre og nye del af arbejdsstyr-
ken helst vil møde ind på en fysisk arbejdsplads og have den
sociale interaktion med kollegaerne – hvorimod den lidt ældre
gruppe af ansae, som måske også har familie og/eller børn,
har et mindre behov for at møde fysisk op på en arbejdsplads.
Undersøgelsen viser også, at mænd i højere grad end kvinder
ønsker kontorarbejde med fysisk tilstedeværelse, at personer
Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København
Bredgade 45, København K
under 25 år generelt foretrækker mere åbne kontorlandskaber
med mulighed for social interaktion, mens ansae over 26 år
hellere vil have mindre kontorlokaler med kun de nærmeste kol-
legaer. Udformningen af fremtidens kontor kræver derfor en
forståelse for, hvordan arbejdsstyrken er sammensat i forhold
til f.eks. alder, livssituation og personlige præferencer.
Jeudan vurderer, at der i de kommende år kommer til at være
en stabil eerspørgsel eer kvadratmeter på kontormarkedet.
Der er særligt to strukturelle forandringer, der påvirker kontor-
markedet, og de trækker paradoksalt nok i hver sin retning. På
den ene side ses et øget pladskrav – på den anden et ønske om
flere hjemmearbejdsdage.
Der ses et øget pladskrav pr. medarbejder grundet et større
fokus på sociale områder, som i mange tilfælde kræver flere
kvadratmeter, ligesom der findes et stigende behov for et
større antal mindre møderum. Overfor dee øgede pladskrav
pr. medarbejder ses således den større og stigende mængde af
hjemmearbejde, hvilket alt andet lige vil kræve færre kvadrat-
meter.
Jeudan forventer, at de to modsætninger vil udligne hinanden
og forventer derfor ikke at se en generelt højere tomgang i kon-
torejendomme som følge af disse strukturelle ændringer. Det
forventes dog, at der vil komme en ændring i hvilken type kon-
torer, der bliver eerspurgt.
Den nye virkelighed med øget hjemmearbejde vil gøre virk-
somhederne mere fleksible. Fremover vil en større ansæt-
telsesrunde f.eks. ikke nødvendigvis udløse et behov for flere
kvadratmeter, fordi hjemmearbejde i så høj grad er en mulig-
hed. Denne nye virkelighed vil måske medføre en mere ideel
udnyelse af de samlede kontorarealer i byerne, og virksom-
hederne vil ikke i samme grad skalere op, men i stedet tilpasse
sig deres eksisterende lokaler. Dee kan samtidig medføre, at
virksomhederne bliver mere kræsne, da de kan vente på, at de
perfekte rammer/lokaler bliver ledige.
I tillæg hertil oplever Jeudan, at virksomhederne i højere grad
ønsker at være forberedte på fremtidig usikkerhed og bl.a. har
større fokus på fleksible vilkår, så de er godt rustet til nye situa-
tioner, der kan opstå. Selvom de til en vis grad kan tilpasse sig
via f.eks. hjemmearbejde, vil de fortsat eerspørge fleksibilitet
fra udlejer, f.eks. i forhold til kortere bindingsperioder.
Investering i detailejendomme
Detailmarkedet har været præget af store ændringer, bl.a.
drevet af coronanedlukninger for at bremse smiespredning,
ændringer i forbrugsmønstre og ikke mindst påvirkningen fra
nethandlen.
Frem til ultimo 2015 har tomgangen for detailejendomme i
det centrale København overordnet udviklet sig i en gunstig
retning. I 2016 var tomgangen på sit lavpunkt på 1,4 %. Det var
urealistisk, at et så lavt niveau kunne bibeholdes over længere
tid, og tomgangen er siden steget med få større udsving. Ulti-
mo 2020 steg tomgangen et nøk, og i juli 2021 nåede den 10,2
% for i oktober 2021 at falde til 9,9 %, hvilket er over det histo-
riske gennemsnit. Det er bemærkelsesværdigt, at tomgangen
i Storkøbenhavn er 2,4 % i oktober 2021, hvilket således er
væsentligt lavere end i det centrale København.
Det er Jeudans vurdering, at tomgangen i det centrale
København vil stagnere i 2022 og formentlig aftage i slut-
ningen af året, alt afhængig af den fortsatte coronasitua-
tion.
Under coronakrisen har især detailmarkedet været udsat
– med restriktioner i form af reducerede åbningstider,
afstandskrav, begrænsning på antal kunder m.m., som alle
påvirker den enkelte butiks omsætning. Dee har medført et
pres på lejeniveauer og aastkrav, hvilket presser ejendoms-
værdier og ejendomspriser i en nedadgående retning. Det er
Jeudans vurdering, at eervirkningerne fra coronakrisen vil
medføre en gradvis rekonstruktion af detailmarkedet.
Jeudan vurderer, at der vil være en stabil eerspørgsel på
butikker med de mest araktive beliggenheder. Særligt de
kapitalstærke danske og internationale kæder ønsker fortsat
at sikre sig araktive butikslejemål på velbeliggende adres-
ser, hvor synligheden i nogen henseende vægtes højere end
indtjeningen.
Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København
Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport
Det forventes, at udviklingen i nethandlen vil påvirke marke-
det for detailejendomme yderligere i de kommende år. Kon-
sekvenserne vil f.eks. være, at eerspørgslen påvirkes, og at
det er en anden type butikker, der eerspørges i fremtiden.
Nethandlen ventes også at påvirke detailbranchen i stigende
grad, hvorfor lønsomheden i fysiske detailbutikker gene-
relt forventes at aage. Ifølge en rapport fra IBM i vil
hybridbutikker, der formår at kombinere den fysiske og den
digitale forbrugeroplevelse, vinde frem i takt med at Gen Z- og
Millennial-generationerne repræsenterer en større del af de
danske forbrugere. Dee skal også ses i sammenhæng med en
ændring i danskernes forbrugsmønster over det seneste årti,
hvor særligt oplevelser vægtes højere end et tidligere forbrug
af f.eks. tøj ud over det nødvendige.
Dee eerlader et mindre råderum i forhold til leje af butiks-
lokaler, hvorfor risikoen ved investering i netop detailejen-
dommene anses for stigende. Det forventes at ville medføre
en tiltagende risiko for højere aastkrav og dermed faldende
priser for detailejendomme. Velbeliggende detailejendomme
vil dog fortsat have præferencer.
Investering i boligejendomme
Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer: bolig-
ejendomme, hvor lejen er underlagt boligreguleringsloven og
boligejendomme, hvor lejen er markedsbestemt.
For boligejendomme, hvor lejen er underlagt boligregulerings-
loven fra , er lejen væsentlig lavere end den opnåelige leje
i det frie marked. Udlejningsrisikoen er derfor meget lav og
tomgangen nær nul. Markedet for denne type boligejendom-
me er dog blevet udfordret af indgrebet i boligregulerings-
lovens § stk. , der har resulteret i, at nogle udenlandske
investorer i mindre grad ønsker at investere i ældre danske
boligudlejningsejendomme. Usikkerheden har dog ikke påvir-
ket transaktionsvolumen negativt i for denne type bolig-
ejendomme, idet nye investortyper er gået ind i markedet.
Der er stor byggeaktivitet af boligejendomme, hvor lejen
bestemmes af udbud og eerspørgsel. Det stigende indbyg-
gertal i København har været medvirkende til, at der i den
seneste årrække har været handlet flere større, igangværen-
de og nyopførte boligejendomme til udenlandske investorer
og danske pensionskasser til aast ned omkring ,-,
p.a., ligesom den store aktivitet med salg af byggereer i
specielt Nordhavn og Ørestad kan tilskrives den forventede
neotilflytning.
Markedslejeniveauet i primære boligejendomme har været
støt stigende de seneste år. Det nuværende lejeniveau på
omkring DKK . pr. m forventes stabilt.
Det er Jeudans vurdering, at tomgangen i de nyopførte bolig-
ejendomme generelt vil være lav, mens der i udvalgte områ-
der bl.a. i Sydhavnen og i Ørestad kan konstateres en svagere
udlejning og dermed en højere tomgang i nyopførte boligejen-
domme.
Befolkningstilvæksten i København fortsæer, men til trods
for det ses en stigende tomgang i nybyggede boligområder.
Der synes at være en ubalance i markedet, som enten kan skyl-
des, at der bliver bygget mere, end der reelt er eerspørgsel
eer, eller at det, der opføres, ikke imødekommer de boligsø-
gendes behov.
I den sammenhæng bliver det interessant at følge, hvilken
betydning lempelsen af “ m-kravet” vil medføre. Lempel-
sen betyder, at etagearealet skal opdeles, så af arealet
frit kan disponeres, dog med et minimum på m pr. lejlighed,
mens de resterende af etagearealet fortsat skal over-
holde et gennemsnit på mindst m pr. lejlighed. Dee vil
formentlig ajælpe dele af udbudsvanskelighederne specielt
over for studerende, enlige og andre segmenter med høj eer-
spørgsel eer mindre lejemål.
Mange studerende – også fra udlandet – flyer fortsat til
København, hvilket resulterer i et højt antal studerende og
nyuddannede. Tendensen er, at en del af dem flyer igen, når
de er i ’erne. Dee forventes at ændre befolkningssam-
mensætningen, hvilket kan ændre boligbehovene. Netop
derfor ser Jeudan lempelsen af “ m-kravet” som værende
tiltrængt. Ligeledes vil en yderligere lempelse, eller afskaf-
felse af reglen, hjælpe markedet til at selvregulere udbuddet,
så det matcher eerspørgslen.
Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København
Hvis unge også i fremtiden skal flye til København for at
studere, kræver det som det første, at byen tilbyder studie-
muligheder. De politiske aaler om færre studiepladser i de
større byer vil alt andet lige betyde færre studerende, hvor-
for eerspørgslen fra denne gruppe må forventes at falde.
Indvirkningen på eerspørgslen vil aænge af, hvor langt
væk studiepladserne rykkes. Mange studerende benyer
dagligt det københavnske byliv og har derfor en vis villighed
til at pendle til et studie, men der er selvfølgelig en grænse
for pendlerlysten – og rykker studierne for langt væk, vil de
studerende følge med.
Jeudan vurderer ikke, at det aktuelle aast for nyere bolig-
ejendomme i dele af København afspejler den potentielle
underliggende risikoprofil, hvorfor dee marked fortsat føl-
ges på afstand.
Investering i industri- og logistikejendomme
Industri- og logistikejendomme har oplevet et opsving over
det seneste årti. Det skyldes bl.a. den øgede nethandel – som
har fået et ekstra skub under coronakrisen –og som medfø-
rer en væsentlig stigning i antallet af pakker, der skal hånd-
teres og distribueres til forbrugerne. Dee kombineret med
manglende jord og plads tæt på København resulterer i en
øget mangel på især moderne last-mile logistikejendomme i
Hovedstadsområdet. Det giver lav tomgang og stigende leje-
niveauer, hvilket har resulteret i faldende aastkrav for indu-
stri- og logistikejendomme.
I faldt aastet for primære industri- og logistikejen-
domme med lange lejekontrakter i Københavnsområdet med
,-, -point. Det betyder, at aastet på primære ejen-
domme i slutningen af ligger på omkring , for de
mest araktive ejendomme. Aastet for de sekundære ejen-
domme er ikke faldet i samme grad.
Ligesom for kontorejendomme har udenlandske investorer
også vist stor interesse for industri- og logistikmarkedet, og
udenlandske investorer stod for mere end af transakti-
onsvolumen på markedet. Aastkravene i Danmark er højere
end i nabolandene, hvorfor udenlandske investorer også her
er med til at presse niveauet nedad. Den store interesse for
segmentet ses også i transaktionsvolumen på markedet. I
løbet af blev der handlet industri- og logistikejendomme
for over DKK mia., hvilket er mere end en fordobling i for-
hold til .
Det relativt lave aast skal ses i sammenhæng med, at seg-
mentet er relativt konjunkturfølsomt og påvirkes både af
global, europæisk og national økonomi, mens faktorer som
handelsbarrierer, forbrugsmønstre og lignende handelsfor-
udsætninger bør følges tæt ved investering i dee marked.
Selvom industri- og logistikejendomme i har oplevet en
stor interesse fra investorerne, er det Jeudans vurdering, at
både tomgang og aastkrav vil stagnere i .
Investering i hotelejendomme
Hotelmarkedet har på lige fod med detailmarkedet været
hårdt ramt under coronakrisen. De mange restriktioner har
ernet forretningsgrundlaget for virksomheder i turisme- og
oplevelseserhvervet, og det har medført store omsætnings-
tab – tilmed i en tid med meget nybyggeri og store udvidelser
i værelseskapaciteten.
Før coronakrisen udgav Horesta en hotelmarkedsrapport,
som beskrev de forventede årlige vækstrater i værelses-
kapaciteten i København frem mod . Allerede dengang
oversteg forventningerne vækstraten i antallet af solgte
hotelværelser, så på det tidspunkt var bekymringen, at hvis
stigningen i antal overnatninger ikke fortsae, ville det øgede
udbud af værelser føre til lavere belægningsgrader og der-
med til et pres på indtjeningen i branchen. Krisen har nu med-
ført, at håbet om stigende antal overnatninger ikke er blevet
realiseret, og hotelmarkedet er presset. Dee gælder både på
markedet for hoteldri og på markedet for at eje hotelejen-
domme.
Et andet aspekt af hotelmarkedet er konkurrencen fra alter-
native overnatningsmuligheder og koncepter, som f.eks.
Airbnb og CityHub. Omvendt kan en kulturændring i form af
mindre social kontakt, som følge af corona, potentielt med-
føre færre overnatninger i deleøkonomien, indtil en normali-
sering gradvist har fundet sted.
Det er fortsat uvist, hvornår hotelsegmentet er tilbage på
normaliserede forhold. Den europæiske rejseaktivitet er
kun gradvist på vej tilbage, men eerhånden som vaccine-
Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn – Jeudan Årsrapport
programmer fuldendes, og turisterne vender tilbage, er det
Jeudans vurdering, at hotelbranchen vil genfinde et mere eller
mindre normaliseret niveau.
LAGERBESKATNING
Regeringen ønsker at indføre lagerbeskatning på ejen-
domsavancer med det sigte at finansiere en del af den nye
“Arne-pension”. Det skal bemærkes, at den endelige model
for lagerbeskatningen endnu ikke er fastlagt. Der er derfor
fortsat en vis usikkerhed omkring den endelig models udform-
ning. Det forventes, at der i løbet af kommer et egentligt
udkast til et lovforslag i høring.
Det er planen, at lagerbeskatningen indføres fra og med ind-
komståret , hvorfor det er værdistigninger fra og med
, der vil blive beskaet.
Lagerbeskatningen forventes at omfae boligejendomme og
erhvervsejendomme, der ejes af et selskabsbeskaet selskab
og anvendes til ekstern udlejning. I aaleteksten fremgår det
også, at der indføres en bagatelgrænse på DKK mio., såle-
des at små koncerner undtages for lagerbeskatningen.
Lagerbeskatningen vil indebære, at værdistigninger beskaes
løbende, og ikke når de realiseres, som det er tilfældet i dag.
Værdistigningerne er bundet i værdien af ejendommene og
består ikke af likviditet. Af den grund skal likviditeten findes
andetsteds i ejendomsselskaberne.
Implementeringen af lagerbeskatningen vil få konsekvenser for
ejendomsbranchen, idet der vil opstå en likviditetsudfordring
i forhold til skaebetaling af en ikke realiseret værdistigning.
Herudover kan lagerbeskatningen medføre et pres på prisni-
veauet for investeringsejendomme. Når ejendomme beskaes
hårdere, samtidig med at grundlaget for beskatningen ikke er
realiseret, vil der være færre midler at investere i nybyggeri og
renoveringer – herunder investering i bæredygtige renoverin-
ger og i den grønne omstilling.
EJENDOMSVURDERING OG EJENDOMSBESKATNING
I forlængelse af Ejendomsvurderingsloven, som senest blev
ændret i februar , har det i en længere periode fra politisk
side været diskuteret, hvorvidt og hvordan dækningsafgien
i fremtiden skal opkræves.
Et lovforslag omhandlende fastsæelsen af dækningsafgis-
promiller og det kommunale provenu fra dækningsafgien fra
blev fremsat i Folketinget . november og blev ende-
ligt vedtaget . december .
Fremadrettet vil grundlaget for dækningsafgiften for
erhvervsejendomme være afledt af grundværdien og ikke
forskelsværdien (ejendomsværdien fratrukket grund-
værdien), som det er tilfældet i dag. Beregningen af dæk-
ningsafgiften skal fremadrettet ske på baggrund af de nye
offentlige grundvurderinger for erhvervsejendomme.
Da de nye grundvurderinger er forsinkede, er der i overgangsfasen
mellem de gamle og nye grundvurderinger fastsat kommunespe-
cifikke dækningsafgispromiller ved lov. De kommunespecifikke
dækningsafgispromiller fastsæes på baggrund af boligskae-
forliget fra , hvilket for Københavns Kommune vil betyde
en sats på , promille (af grundværdien) i . Fra til
vil den lovfastsae promille udgøre et lo. I vil
der, ligesom i dag, gælde et lo på promille for dæknings-
afgispromillerne for erhvervsejendomme.
Da grundlaget for beregningen af dækningsafgien er ændret
fra forskelsværdi til grundværdi, og de nye grundvurderinger
endnu ikke er klar, vil opkrævningen for ske på et fore-
løbigt grundlag. I den foreløbige opkrævning af dækningsaf-
gien, vil der blive skelnet mellem tre typer af ejendomme: ()
Ejendomme, der var dækningsafgispligtige ved udgangen
af , () ejendomme, der har undergået ændringer i dæk-
ningsafgispligten herunder dækningsafgispligtige anven-
delsesændringer og () ejendomme, der eer . oktober
er blevet dækningsafgispligtige. Hvordan den foreløbige
dækningsafgi beregnes, aænger af typen af ejendom.
Da dækningsafgien i opkræves på et foreløbigt grund-
lag, kan den senere blive eerreguleret, når ejendomsvurde-
ringerne er klar, og den endelig dækningsafgi kan beregnes.
Den opkrævede dækningsafgi i bl.a. kan blive eerre-
guleret ganske betragteligt – både i nedadgående og opadgå-
ende retning på et senere tidspunkt.
Det forhold, at der kan gennemføres en flerårig eerregule-
ring, vil medføre store administrative udfordringer i forhold
til eerregulering i erhvervskundeforholdene.
Jeudan Årsrapport – Økonomiske mål
Det er Jeudans overordnede økonomiske målsætning at skabe
langsigtede værdier for aktionærerne gennem vækst og et risi
-
kojusteret aast, der er højere end de bedst sammenlignelige
selskaber. Denne målsætning søges realiseret ved følgende
konkrete økonomiske mål:
Vækst
Det er målsætningen, at de samlede ejendomsinvesteringer,
drisresultatet (EBIT), resultatet før kurs- og værdiregulerin
-
ger også benævnt den primære dri (EBVAT) og EBVAT pr. aktie
skal udvise vækst.
Herunder er vist den procentvise ændring i forhold til året før
samt et simpelt gennemsnit af de seneste fem år.
år gns.
Samlede ejendomsinv. , , , , , ,
Drisresultat (EBIT ) , , , -, , ,
Resultat før kurs- og
værdireg. (EBVAT) , , , , , ,
EBVAT pr. aktie , , , , , ,
Rentabilitet (aast af egenkapital)
I resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) indgår resul
-
tatet af såvel drien som de løbende omkostninger til finan
-
siering.
EBVAT i forhold til den gennemsnitlige egenkapital anses af
Jeudan for at være et væsentligt enkeltstående nøgletal for en
vurdering af Jeudans drisøkonomiske situation og udvikling.
Nøgletallet skal ses i lyset af ejendomsporteføljens beliggen
-
hed og kvalitet samt den samlede finansieringssammensæt
-
ning, der i al væsentlighed består af egenkapital, --årige
realkreditlån med fast rente i gennemsnitligt år samt ikke
rentebærende finansiering, som f.eks. udskudt skat.
Jeudans mål er, at EBVAT har et niveau, hvor rentabiliteten er
tilfredsstillende og tilstrækkelig robust til at kunne absorbere
konjunkturudsving i både udlejningsprocenten og lejeniveauet,
uden at Jeudans løbende likviditet sæes under pres.
Det er Jeudans mål, at resultatet før kurs- og værdiregulerin
-
ger (EBVAT) dels skal udvise vækst, dels skal udgøre mindst
p.a. af den årlige gennemsnitlige egenkapital ved en egenka
-
pitalandel på ca. .
Der er aktuelt nogle makroøkonomiske tegn på, at samfunds-
økonomien måske befinder sig i et sent stadie af en højkon-
junktur. Dee medfører et ekstra fokus på en robust balance
og kapital- og finansieringsstruktur. Jeudan har på den bag-
grund indarbejdet en konjunkturbuffer på -point, således at
Jeudans målsætning om egenkapitalandel på - ændres
til niveauet - . Som en konsekvens heraf er Jeudans
EBVAT-målsætning justeret til at udgøre mindst af den
årlige gennemsnitlige egenkapital.
EBVAT/gns. egenkapital , , , , ,
Egenkapitalandel , , , , ,
Det simple gennemsnit for de seneste år udviser et årligt
aast på , . Ved anvendelse af det strategiske kapital-
mål på ca. af de samlede investeringer vil EBVAT over en
-årig periode udvise et årligt aast på , (ROAC - Return
on Allocated Capital).
Vækst i ejendommenes dagsværdi
Jeudan måler investeringsejendomme til dagsværdi. Det enkelte
års værdireguleringer kan være påvirket af ændringer i konjunk-
turerne og af enkeltstående hændelser og bør derfor vurderes
over en længere årrække. Det er Jeudans målsætning, at værdi-
reguleringerne i forhold til ejendommenes samlede bogførte
værdi over en længere periode gennemsnitligt mindst skal svare
til inflationen (stigningen i neoprisindekset).
I perioden - var den gennemsnitlige årlige værdiregule-
ring på , af ejendommenes bogførte værdi. I samme periode
er neoprisindekset steget med gennemsnitligt , årligt.
Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo , -, , , ,
Årets værdireguleringer/gns. egenkapital , -, , , ,
Egenkapitalandel , , , , ,
Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo , , , , ,
Årets værdireguleringer/gns. egenkapital , , , , ,
Egenkapitalandel , , , , ,
Over en -årig periode har EBVAT i forhold til egenkapitalen
udgjort gennemsnitligt , p.a., hvor målsætningen udgør
ØKONOMISKE MÅL
Økonomiske mål – Jeudan Årsrapport
p.a. Værdireguleringer af ejendommene har i denne periode
ligget over inflationen og gennemsnitligt udgjort , p.a. af
egenkapitalen, hvor målsætningen udgør p.a. I alt har disse
to poster således sammenlagt udgjort gennemsnitligt ,
p.a., hvor målsætningen udgør p.a.
Herudover har egenkapitalandelen i perioder været højere end
det strategiske mål på ca. . Samlet set er målsætningen
over de seneste år realiseret.
Kapitalstruktur
Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen
og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i for-
hold til finansielle omkostninger) i niveauet .
Målet for egenkapitalandelen er fastlagt blandt andet med
målsætning om det bedst mulige aast til aktionærerne, reali-
sering af Jeudans økonomiske mål om et aast fra den løbende
dri på af egenkapitalen samt opnåelse af fremmedfinan-
siering på araktive vilkår. Jeudan har i de seneste fem år ligget
over målsætningen.
Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om robust
balance mellem EBIT og de finansielle neoomkostninger sup-
pleret med Jeudans finansieringsstrategi om fast rente i en
længere årrække.
Rentedækningen skal på mellemlang sigt primært kunne påvirkes
af drisrisikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkost-
ningsniveau. Målsætningen er realiseret i de seneste fem år.
Egenkapitalandel , , , , ,
Rentedækning , , , , ,
Finansiering
Ved udgangen af var det Jeudans målsætning, at -
af den langsigtede finansiering (realkredit- og anlægslån)
er omfaet af renteaaler med en gennemsnitlig løbetid på
- år.
Ultimo er den gennemsnitlige løbetid på ca. år, og ca.
af de langfristede finansielle gældsforpligtelser er dæk-
ket med renteaaler.
Målsætningen på en gennemsnitlig løbetid på - år forven-
tes de kommende år reduceret til en gennemsnitlig løbetid på
- år.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen sikres
med aaler om fast rente, medfører en kursrisiko. Ved fast-
læggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisi-
koen i forhold til kursrisikoen.
Den vægtede løbetid for Jeudans renteaaler bevæger sig i
intervallet - år og en maksimal risiko for negative kursre-
guleringer eer skat på af den aktuelle egenkapital ved
et rentefald på -point. Med en egenkapital på DKK , mia.
svarer dee til en maksimal risiko på DKK , mia. eer skat
og DKK , mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo
ca. DKK mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsae
grænse på maksimalt ca. DKK mio. pr. basispunkt.
Pengestrømme og likviditet
Det er målsætningen, at pengestrømme fra de drismæssige
aktiviteter årligt udgør ca. af den gennemsnitlige egenkapi-
tal.
Likviditetsreserven inklusive uudnyede trækningsreighe-
der skal mindst svare til måneders EBVAT.
Pengestrømme fra drien/
gns. egenkapital , , , , ,
Likviditetsreserve (DKK mio.)
EBVAT (DKK mio.)
Udlejning
Det er målsætningen, at Jeudans udlejningsprocent i København
ekskl. udviklingsejendomme udgør minimum .
Udlejningsprocent København , , , , ,
STRATEGI
Jeudan er en dansk e jendoms- og ser vicevirksomhed , der
skaber værdi og indtjening gennem en langsigtet og bære-
dygtig strategi med tre fokusområder:
• Kunder
• Udvikling
• Vækst
Jeudans strategi er opdelt i henholdsvis en drisstrategi og i
den overordnede strategi, “Retning mod ”, som indehol-
der en række underliggende strategiprojekter og initiativer
frem mod foreløbigt . Drisstrategien er det funda-
ment, som “Retning mod ” har til formål at udvikle på.
RETNING MOD KUNDER, UDVIKLING OG VÆKST
“Retning mod ” er visualiseret i strategihuset overfor
og sæer retningen for forretningen i de kommende år. Med
afsæt i Jeudans værdier om ordentlighed, dygtighed og tilgæn-
gelighed, skal “Retning mod ” bane vejen for at nå Jeudans
målsætninger.
Strategien består bl.a. af en række overordnede valg, der er
essentielle for Jeudans virke.
• I Jeudan tænkes der langsigtet i alle relationer, beslutnin-
ger og handlinger. Det er en del af Jeudans tilgang til kunder,
ejendomme, medarbejdere, leverandører og det omgivende
samfund.
• Der tages initiativer, som bidrager til et velfungerende, drif-
tigt og bæredygtigt samfund. Det er ganske enkelt Jeudans
pligt.
• Der investeres, istandsæes og indrees i Københavns
smukkeste, historiske ejendomme. Det er Jeudans kernefor-
retning.
• Der tilbydes unikke rammer til virksomheder og private samt
services, der gør deres hverdag nemmere.Fordi Jeudan vil
være det bedste valg for kunderne.
• En let tilgængelig service- og kundeorienteret organisation.
For det fortjener kunderne.
• Der digitaliseres, hvor det skaber værdi for kunder og med-
arbejdere. Så det er nemt at arbejde både med og i Jeudan.
Jeudans strategi er udarbejdet eer et udførligt forarbejde. I
blev der gennemført en behovsanalyse blandt eksiste-
rende og potentielle kunder, som klarlagde, at kunderne særligt
eerspørger et tillidsfuldt, fleksibelt og enkelt samarbejde,
fleksible lejemål og kontrakter. Med afsæt i den viden, og med
en overordnet ambition om at være en ambitiøs, araktiv sam-
arbejdspartner for kunderne, forpligter Jeudan sig til at levere
på de listede kunde-WOWs (den ønskede kundeoplevelse): Jeg
får altid hurtigt svar, Jeudan holder hvad de lover, Jeudan er en
samarbejdspartner i medgang og modgang, jeg er i gode hæn-
der hos Jeudan, og Jeudan tager ansvar for vores relation og
samfundet omkring os.
Midlet til målet er en række selvstændige strategiprojekter,
som drives af Jeudans medarbejdere.
Rækken af medarbejder-WOW’s (den ønskede medarbej-
deroplevelse) er formuleret som pejlemærke for den ønskede
oplevelse og opfaelse af Jeudan som en god arbejdsplads, og
de er udarbejdet med afsæt i en løbende engagementsmåling
blandt medarbejderne samt Jeudans ambition om at være en
araktiv og udviklende arbejdsplads.
DRIFTSSTRATEGI
Hvis en virksomhed skal skabe succes på længere sigt, skal den
fokusere på at skabe konkrete resultater. Uden konkrete resul-
tater bliver alt andet sekundært. Uden tilfredsstillende indtje-
ning er der ikke økonomisk råderum til investeringer indenfor
miljø, klima, sociale forhold eller til udvikling af organisationen.
Jeudan sigter mod vækst og konkrete resultater. Vækst og
rentabilitet skal sikre fastholdelse og tiltrækning af kunder og
dygtige medarbejdere og skabe økonomisk råderum for udvik-
ling af kerneforretningen, ejendommene og medarbejderne.
Jeudan sæer kunderne i fokus og betjener dem med afsæt i
værdierne: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Jeudan
lægger vægt på at skabe langsigtede kunderelationer, og her
er alle “kunder” og ikke blot “lejere” i et lejemål. Igennem et hel-
kundekoncept samles alle Jeudans produkter – både lejemål
og serviceydelser – i en pakke, der møder kundernes behov.
Den langsigtede kunderelation er et nøglebegreb, og der måles
løbende på kundetilfredsheden, så Jeudan har den fornødne
Jeudan Årsrapport – Strategi
JEUDANS STRATEGIHUS
En ambitiøs, araktiv samarbejdspartner for kunderne
En araktiv og udviklende arbejdsplads
En rentabel virksomhed med kontrolleret vækst
Ordentlighed – Dygtighed – Tilgængelighed
Ordentlighed forpligter
Målsætninger
Højere kundetilfredshed
Højere medarbejder-
tilfredshed
Øge antallet af helkunder
En digital virksomhed
Øge EBVAT
Kundebehov
Tillidsfuldt samarbejde
Fleksibilitet
Nemt og enkelt
Relevant for den enkelte
kunde
Strategiprojekter
Bedst til kunder
Konceptudvikling
Ansvarlig virksomhedsledelse
Mit digitale Jeudan
Enkle processer
Bedst til medarbejdere
Kunde-wow
Jeg får altid hurtigt svar
Jeudan holder hvad de
lover
Jeudan er en samarbejds-
partner i medgang og
modgang
Jeg er i gode hænder
hos Jeudan
Jeudan tager ansvar for
vores relation og
samfundet omkring os
Medarbejder-wow
Jeg bliver klogere hver dag
Mine arbejdsprocesser er
enkle og lee at forstå
Jeg har ansvar, tillid og
udviklingsmuligheder
Jeg lykkes bedre sammen
med mit team
Min arbejdsdag har stor
fleksibilitet
Vi passer på hinanden, på
kunder og på samfundet
Vi tænker langsigtet i vores relationer, beslutninger og handlinger
Vi tager initiativer, som bidrager til et velfungerende og driigt samfund
Vi investerer i, istandsæer og indreer Københavns smukkeste, historiske ejendomme
Vi tilbyder unikke rammer til virksomheder og private, og har services, der gør deres hverdag nemmere
Vi er en let tilgængelig service- og kundeorienteret organisation
Vi digitaliserer, hvor det skaber værdi for vores kunder og medarbejdere
Økonomisk udvikling
AMBITION
VALG
STRATEGI
FUNDAMENT
Jeudan Årsrapport – Strategi
indsigt til at kunne fastholde den enkelte kunde, imødekomme
kundernes erkendte og ubevidste behov samt tiltrække nye
kunder.
Jeudan prioriterer udvikling og anvender digitalisering til at
forenkle processer og skabe større råderum til at styrke kun-
derelationerne. Samtidig udvikles Jeudan som fremtidens
arbejdsplads for at fastholde og tiltrække de dygtige medar-
bejdere, som igen sikrer den gode kundeoplevelse.
De tre fokusområder i strategien er kunder, udvikling og vækst.
De understøes af følgende hovedpunkter:
• Investering i og udlejning af erhvervs- og boligejendomme
• Ejendomsdri med kundesyn
• Produktion og salg af service-, bygnings- og rådgivningsydelser
• Kontrolleret finansiel risiko
• Lønsomhed i drien
Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder
StrategiIndsatsområder
Investeringer i
erhvervs- og bolig-
ejendomme
Identifikation
af muligheder
Vurdering
af muligheder
Produktion
Salg
Produktion og
salg af service-,
bygnings- og
rådgivningsydelser
Tiltrække
nye kunder
Fastholde
nuværende kunder
Ejendomsdri
med kundesyn
Effektiv
administration
Udvikling
af ejendomme
Lønsomhed
Finansiering
Kontrolleret
finansiel risiko
Resultater
Bredgade 47-49, København K
INVESTERING I OG UDLEJNING AF
ERHVERVS OG BOLIGEJENDOMME
Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i en række
hovedkriterier, som gennemgås enkeltvis herunder.
Ejendomstyper
Jeudans investeringer er fordelt således blandt de enkelte ejen-
domstyper (målt på værdi):
• Kontorejendomme (: )
• Boligejendomme (: )
• Detailejendomme (: )
• Øvrige (p-anlæg, hotel, lager m.m.) (: )
Størstedelen af nyinvesteringer er p.t. reet mod kontor- og
boligejendomme og i mindre omfang p-anlæg.
Jeudan investerer primært i eksisterende ejendomme og kun
sjældent i nybyggede ejendomme eller byggeprojekter. Så læn-
ge der er ledig kapacitet i den eksisterende ejendomsmasse,
er det mere bæredygtigt for Jeudan at udvikle og anvende den
eksisterende ejendomsmasse fremfor at opføre nye bygninger.
Jeudan investerer i mindre omfang i udviklingsejendomme, der
primært skal anvendes til kontor.
Beliggenhed
Jeudans geografiske fokus er København og Frederiksberg.
Jeudan investerer i ejendomme i geografiske områder, der eer
Jeudans vurdering har en vedvarende tiltrækningskra på sun-
de virksomheder og familier.
Der investeres ikke i udviklingsområder, som endnu ikke har
bevist en vedvarende tiltrækningskra.
I øjeblikket er den geografiske fordeling således:
• København/Frederiksberg: (: )
• Region Hovedstaden (ekskl. København/Frederiksberg):
(: )
• Øvrige Sjælland: (: )
På længere sigt er målsætningen for den geografiske fordeling:
min. i København/Frederiksberg og maks. i Region
Hovedstaden.
Ved investering i større ejendomsporteføljer kan porteføl-
jerne i mindre omfang indeholde ejendomme, der ligger uden-
for Jeudans strategi, f.eks. med hensyn til anvendelse og/
eller beliggenhed. Det er sjældent muligt at frasortere disse
ejendomme fra porteføljerne, og derfor er der en mindre del af
Jeudans portefølje, der ikke lever op til strategien. Disse ejen-
domme bliver solgt fra, når det vurderes hensigtsmæssigt i
forhold til markedsforhold og den enkelte ejendoms pris og
udviklingsstadie.
Størrelse
Der er ikke opsat et minimumskrav til ejendommenes stør-
relse, men den enkelte ejendoms størrelse kan have indfly-
delse på Jeudans ressourceforbrug og muligheder for salg af
serviceydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som et
element i investeringskriterierne.
Anskaffelsessum
Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter er en central
komponent ved prisfastsæelsen. Prisen vurderes i forhold
til ejendommens nuværende lejeniveau og områdets markeds-
leje generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer,
omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand.
I nogle situationer er prisen på nybyggeri en velegnet målestok
for den øvre grænse for prisen, idet den indirekte angiver den
alternative leje ved et givent aast. I andre situationer er ejen-
dommens beliggenhed og områdets lejeniveau mere velegnet
som målestok.
Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed
indgår tillige i vurderingen - uopsigelighed dog med en mindre
vægt. Disse faktorer tilhører gruppen af korte risici, der kan
ændre sig forholdsvis hurtigt, f.eks. ved kundernes betalings-
svigt.
Jeudan Årsrapport – Strategi
Diversifikation
Jeudan lægger vægt på at opnå en god indtægtsspredning
med hensyn til brancher og enkeltkunder.
Kravet til risikospredning gør, at Jeudans investeringer som
udgangspunkt rees mod ejendomme sammensat af flere
kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til
.-. m, medmindre der er tale om kunder med utvivl-
som betalingsevne og -vilje og en længere uopsigelighed.
Vedligeholdelsesstand
Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig
stand, og i forbindelse med køb af ejendomme undersøges alle
centrale bygningsdele og de tekniske anlægs vedligeholdelses-
stand og aktualitet.
Jeudan investerer i mindre omfang i ejendomme med en mindre
tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. I forbindel-
se med en sådan investering vil en renovering blive planlagt og
kalkuleret inden køb.
Drisudviklingspotentiale
Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af
kunder og en drisstruktur, der muliggør stordri og salg af
Jeudans serviceydelser.
Serviceydelserne omfaer dels bygningshåndværk, herunder
vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, indret-
ning af lejemål m.m., dels ejendomsservice, herunder service og
vedligeholdelse af tekniske anlæg, rådgivning indenfor indeklima,
pasning af udenomsarealer, renholdelse m.m. og dels parkering.
Salg og produktion af serviceydelserne har blandt andet til for-
mål at:
• skabe en naturlig, løbende dialog med ejendommens kunder
og løbende følge med i udviklingen af kundernes behov for
dermed at kunne eerleve dem
• styrke kunderelationerne og dermed indtægtsstabiliteten,
fordi ydelserne udføres eer Jeudans krav til ordentlighed
• øge ejendommens indtjening uden yderligere væsentlig kapi-
talbinding
• øge bygningsdelenes levetid med lavest mulige omkostnin-
ger
• sikre at ejendommen konstant overvåges af Jeudans egen
engagerede organisation
• sørge for at kunderne oplever en ensartet virksomhedskul-
tur fra deres leverandør
• hjælpe kunderne med at bidrage til den grønne omstilling.
Aast (pengestrømme)
Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning
om senere værdistigninger. Der investeres i ejendomme med et
markedskonformt aast og en tilfredsstillende indtjeningssik-
kerhed.
En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås bedst, hvor gen-
udlejningsmulighederne er forudsigelige i et passende omfang
og/eller sekundært ved en længere uopsigelighed fra en kredit-
værdig kunde i et større lejemål.
Ejendommens neoresultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT)
og skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel på og
ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hovedregel
inden for en kort årrække give et aast på mindst p.a. af egen-
kapitalen.
Som hovedregel skal finansieringen tilreelægges, så investerin-
gens løbende pengestrøm er positiv senest to år eer, investerin-
gen er foretaget.
Investeringshorisont
Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet,
idet strategien er reet mod dri af ejendomme og robust
cash flow. Der kan opstå situationer, hvor den enkelte ejendom
aændes eer få år.
Jeudans økonomiske målsætninger er primært reet mod en
stabil omsætning, et stabilt drisresultat og langsigtede vær-
distigninger gennem drisforbedringer og inflation. Derfor
rees indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse
kunder, omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finan-
siering af investeringerne. Målsætningen er, at resultatet før
kurs- og værdireguleringer, og dermed cash flowet, ikke udsæt-
Strategi – Jeudan Årsrapport
tes for væsentlige påvirkninger ved for eksempel konjunktur-
ændringer og rentestigninger.
Fravalg
Med udgangspunkt i de nuværende markedsforhold investe-
rer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme primært til brug
for lager og produktion, idet sådanne investeringer har en
risikoprofil og/eller indtjening, der falder udenfor Jeudans
strategi. I særlige tilfælde, blandt andet ved køb af større
ejendomsporteføljer, kan Jeudan dog i mindre omfang erhver-
ve enkelte ejendomme, der falder udenfor investeringsstrate-
gien.
Udviklingsejendomme
En udviklingsejendom defineres ved at have en betydelig tom-
gang på købstidspunktet og/eller et behov for ombygning eller
væsentlig renovering, før den kan udlejes. Jeudan investerer i
mindre omfang i udviklingsejendomme.
Denne type ejendomme kan i nogle tilfælde erhverves med en
prisreduktion grundet risikoen ved renovering og genudlejning.
Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for
investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum opgø-
res som købsprisen tillagt de budgeerede renoverings- og lig-
geudgier.
Eksisterende ejendomme i porteføljen kan skie karakter til
udviklingsejendomme, hvis for eksempel en større kunde fra-
flyer et lejemål, og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en
større renovering. I så fald vil ejendommens/lejemålets værdi
indgå i investeringsrammen for udviklingsejendomme.
Udviklingslejemålenes/-ejendommenes samlede værdi må
tilsammen maksimalt udgøre ca. af Jeudans samlede
ejendomsportefølje. Jeudans andel af ejendomme og lejemål
kategoriseret som udviklingsejendomme udgør p.t. godt af
den samlede ejendomsportefølje.
EJENDOMSDRIFT MED KUNDESYN
Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje.
Jeudans ejendomme, der samlet har arealer på ca. . m,
rummer arbejdspladser for et meget stort antal mennesker. Kun-
derne er derfor aængige af, at servicering og vedligeholdelse
af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstillende.
Jeudan lægger vægt på at være en samarbejdspartner frem for
en leverandør. Derfor arbejdes der også for at kunden møder
kompetente og opmærksomme medarbejdere og oplever tryg-
hed ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejendom og enhver
kunde er tilknyet én bestemt kundechef. Udover at have ansva-
ret for ejendommens dri og udlejning, herunder at lejemålet
løbende fungerer eer hensigten og fremtræder i den ønskede
stand, står kundechefen også for den enkelte kundes tilfredshed
med Jeudans ydelser, og om kunden modtager den ree kombi-
nation af serviceydelser i forhold til deres behov.
Denne organisationsform er med til for at sikre, at kunden bliver
ført korrekt og reidigt gennem alle faser forbundet med indret-
ning, indflytning og eerfølgende dri af lejemålet.
PRODUKTION OG SALG AF SERVICE, BYGNINGS
OG RÅDGIVNINGSYDELSER
Forudsætningen for at skabe et tilfredsstillende indtægts-
grundlag er Jeudans evne til at fastholde en løbende dialog med
kunderne og imødekomme deres behov til de ejendomme og
lokaler, som de lejer af Jeudan.
En høj udlejningsprocent skabes blandt andet ved at Jeudan
kontinuerligt evner at levere de ydelser, som kunderne eer-
spørger med hensyn til areal, pris, kvalitet, vilkår, hastighed og
serviceniveau.
Det er Jeudans opfaelse, at den nuværende forretningsmo-
del, som kombinerer et godt udbud af lejemål i velbeliggende,
ordentlige ejendomme med fleksible kontraktvilkår og konkur-
rencedygtige serviceydelser, er med til at styrke relationerne
til kunderne, og at netop de stærke kunderelationer skaber
værdi for Jeudans aktionærer.
Jeudan skal levere et kvalitetsmæssigt og konkurrencedyg-
tigt servicetilbud indenfor serviceydelser til erhvervskunder.
Dee skal bidrage til Jeudans vækst, dels via serviceydelser
på Jeudans ejendomme, dels via serviceydelser på ejendomme
tilhørende tredjepart. Dee er med til at sikre et bredt kend-
Jeudan Årsrapport – Strategi
Strategi – Jeudan Årsrapport
Jeudans kundebetjening
Ydelser
Kompetencer
Værdier Ordentlighed Dygtighed Tilgængelighed
Konstatere
Klarlægge
Dialog
Aale
Planlægning
Ombygning
Indretning
Opfølgning
Flytning
Opfølgning
Kundebetjening
Service og
vedligeholdelse
Facility Service
Indeklimarådgivning
Ideer
Alternativer
Rådgivning
Tilbud
Analyse
Kundeorientering
Markedskendskab
Forhandling
Aaler
Kundeorientering
Håndværk
Serviceydelser
Overblik
Overblik
Opfølgning
Kundeorientering
Kvalitet
Udbud
Markedskendskab
Kreativitet
Kalkulation
DriIndretningMuligheder IndflytningBeslutningBehov
Kunde
JEUDAN KONCERNEN
skab til Jeudan som en pålidelig og professionel ejendoms- og
servicevirksomhed.
En samarbejdsaale med Jeudan indebærer, at kunderne over-
lader ledelse og udførelse af ydelserne til Jeudan. Kunderne kan
fokusere deres energi på drien af deres virksomhed og over-
lade service-, dris- og bygningsydelser til Jeudan, der enten
direkte eller indirekte råder over alle faglige kompetencer
indenfor bygningsdri og bygningsydelser.
Jeudan har udviklet ensartede forretningsprocesser indenfor
både serviceydelser og gennemførelse af større byggeprojek-
ter, og disse understøes af IT-værktøjer og programmer både
indenfor kommunikation, planlægning, design og økonomi.
Jeudans service- og håndværksaktiviteter omfaer mere end
medarbejdere indenfor følgende områder:
Projekter
• Projekt- og byggeledelse af alle typer entrepriser
• Udvikling af projekter sammen med kunder
• Ingeniør- og projekteringsopgaver
• Renovering og vedligeholdelse af lejemål og ejendomme
• Bygningsgennemgang og teknisk due diligence
• Arbejdsmiljørådgivning
• Energi- og miljørådgivning
• Sikkerhedsfunktioner i form af adgangskontrol, varslings-
anlæg (brand og tyveri), videoovervågning m.v.
Design
• Design og indretning af lejemål
• Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbindelse
med flytning, indretningsændringer m.v.
• Arkitektopgaver
• Fredede ejendomme
Bygningsservice
• Alle daglige dris- og vedligeholdelsesopgaver samt akut-
opgaver indenfor tømrer, snedker, murer, maler, anlæg, VVS,
kloak, blikkenslager, ventilation, el, sikring, glarmester og
låseservice. Forretningsområdet omfaer årligt ca. .
enkeltstående opgaver.
Facility Service
• Ejendomsservice
• Pasning og pleje af udenomsarealer
• Indvendig renholdelse af lejemål, opgange og andre fælles-
arealer
• Service og teknisk styring af installationer (varme, vand, ele-
vator, sikkerhed m.m.)
• Snerydning og glatførebekæmpelse
• Vagtrundering
• Graffitibekæmpelse
• Døgnbemandet servicecenter til reidig og effektiv håndte-
ring af fejl, skader og alarmopkald på lejemål og ejendomme.
Jeudan vurderer løbende udbuddet af serviceydelser, blandt
andet ud fra kundernes eerspørgsel og ønsket om tilstræk-
keligt aktivitetsniveau.
KONTROLLERET FINANSIEL RISIKO
Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyes
optimalt, og at den finansielle risiko er under kontrol.
Egenkapitalens relative størrelse
Ledelsen vurderer som udgangspunkt, at en egenkapitalandel i
niveauet vil være optimal under de sædvanlige forhold. I
denne vurdering indgår bl.a. disse forhold:
• Forventningen til ejendommens aast er højere end den
rente, der skal betales af fremmedfinansieringen. Med det
udgangspunkt bør egenkapitalen derfor være så lille som
mulig og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give
det bedst mulige relative aast til aktionærerne.
• Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan rea-
lisere den økonomiske målsætning om et aast af det pri-
mære resultat på mindst af egenkapitalen målt som re-
sultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i forhold til den
gennemsnitlige egenkapital.
• Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsom-
fang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan
fortsat kan opnå fremmedfinansiering på araktive vilkår,
samtidig med at aktionærernes aast optimeres.
• Egenkapitalen skal være grundstammen i et kapitalbered-
skab, dels for at kunne foretage araktive investeringer med
Jeudan Årsrapport – Strategi
Strategi – Jeudan Årsrapport
Bredgade 51, København K
en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan mod-
standskra i vanskelige tider.
Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn
til alle relevante forhold. Der er aktuelt nogle makroøkonomi-
ske tegn på, at samfundsøkonomien måske befinder sig i et
sent stadie af en højkonjunktur. Dee medfører et ekstra fokus
på en robust balance og kapital- og finansieringsstruktur.
Jeudan har på den baggrund i sine kapitalmål indarbejdet en
konjunkturbuffer på -point, således at Jeudan i sådanne pe-
rioder opererer med en egenkapitalandel i niveauet -
mod tidligere - .
Med dee udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finan-
sieringsstrukturen:
Egenkapital (aktiekapital og reserver) - (p.t. )
Ikke rentebærende forpligtelser - (p.t. )
Rentebærende forpligtelser - (p.t. )
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen for-
udsæer blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på
disse niveauer.
En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet
med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug.
Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover natur-
ligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dee
indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor
egenkapitalen er på det strategiske niveau, og andre perioder
hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strategiske
niveau.
Finansieringens risikoprofil
Jeudan tænker langsigtet i sine ejendomsinvesteringer. Derfor
bliver fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår til-
reelagt ud fra et mangeårigt perspektiv, således at risikoen
ved ejendomsinvesteringerne primært kan henføres til Jeudans
dri og kun i begrænset omfang til finansieringen.
Kombinationen af dansk realkredits lange finansieringsformer
og renteaaler er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans stra-
tegi, hvorimod korte finansieringsformer som udgangspunkt
ikke er forenelige med strategien.
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med
--årige realkreditlån i samtlige ejendomme, idet denne
finansieringsform er både omkostningseffektiv og fleksibel.
Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i obli-
gationsserier med tilstrækkelig volumen, så Jeudans andel ikke
er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages oe med en
rente på basis af CIBOR - og CIBOR -måneder og suppleres
med renteaaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. - år,
der i de kommende år forventes reduceret til en gennemsnitlig
løbetid på - år. Disse renteaaler handles med anerkendte og
kreditværdige finansieringsinstituer.
Eventuel yderligere finansiering bliver optaget som anlægslån
med en løbetid på - år og med fast rente i - år ved anven-
delse af renteaaler.
Det er Jeudans målsætning, at - af realkredit- og
anlægslånene er omfaet af renteaaler med en gennemsnit-
lig løbetid i intervallet - år.
Jeudan finansierer sine investeringer i DKK.
Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans hold-
ning om, at resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal
realiseres gennem en effektiv dri af ejendommene. Der skal
være tillid til, at Jeudans direkte finansielle omkostninger kun
i begrænset omfang kan blive påvirket af eventuelle renteæn-
dringer.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen bliver
afdækket med aaler om fast rente, medfører en kursrisiko.
De enkelte renteaaler opgøres løbende til markedsværdi i
forhold til det aktuelle renteniveau og kan medføre både posi-
tive og negative kursreguleringer, der ikke påvirker cash flowet.
Kursrisikoen bliver opgjort for den enkelte renteaale ved
kursfølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i
markedsværdien der fremkommer ved en ændring af renten
med +/- , -point. Kursrisikoen aænger af renteaalens
Jeudan Årsrapport – Strategi
størrelse og ikke mindst løbetiden – længere løbetid medfører
højere kursrisiko.
Ved fastlæggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes
renterisikoen i forhold til kursrisikoen – mindskes renterisikoen
forøges kursrisikoen og omvendt.
Den vægtede løbetid for Jeudans renteaaler bevæger sig p.t.
i intervallet - år og en maksimal risiko for negative kursregu-
leringer eer skat på af den aktuelle egenkapital ved et
rentefald på -point. Med en egenkapital på DKK , mia. sva-
rer dee til en maksimal risiko på DKK , mia. eer skat og DKK
, mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo ca. DKK
mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsae grænse på
maksimalt ca. DKK mio. pr. basispunkt.
Likviditet og likviditetsreserve
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver
besluet og tilreelagt ud fra det aktuelle udbud af finansie-
ringsprodukter og den aktuelle rentekurve.
Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm,
bliver finansieringen tilreelagt ud fra det løbende cash flow
fra investeringsejendommene.
Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inklusive
uudnyede kreditfaciliteter, mindst skal svare til måneders
EBVAT.
Likviditetsreserve inklusive uudnyede kreditfaciliteter udgjor-
de ultimo DKK mio. (: DKK mio.). I
udgjorde EBVAT DKK mio. (: DKK mio.).
Finansielle samarbejdspartnere
Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og
finansieringsinstituer, der har mange års kendskab til det
danske ejendomsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets
cyklus.
Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et
tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere base-
ret på gensidig tillid og med henblik på langvarige relationer. De
finansielle samarbejdspartnere omfaer Danske Bank, Nykre-
dit, Jyske Bank, Nordea og Handelsbanken.
LØNSOMHED I DRIFTEN
I alle dele af Jeudans virksomhed er der fokus på lønsomhed og
rentabilitet i den daglige dri.
Lønsomheden er også i centrum i overvejelser omkring udvik-
ling af ejendomsporteføljen. For at kunne sikre rentabilitet i
hver enkelt ejendom og fastholde fokus på de ree aktiviteter
bliver der tilreelagt udviklings- og handlingsplaner ud fra en
vurdering af bl.a.:
• Kundetilfredshed
• Ejendommens generelle forhold
• Ejendommens indtjeningsgrundlag
• Samtlige drisomkostninger
• Ejendommens vedligeholdelsesstand
• Vækstmuligheder, herunder ved salg af serviceydelser til
ejendommens kunder
Udviklingsplanerne for en ejendom omhandler bl.a.:
• Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag
• Styrkelse af kundeloyaliteten
• Minimering af drisomkostninger
• Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen
• Løbende vedligeholdelsesaktiviteter
• Salg af serviceydelser
Strategi – Jeudan Årsrapport
Jeudans investeringer, opgjort pr. . december , omfat-
ter i alt ejendomme til en markedsværdi på DKK mia.
og med et samlet areal på ca. . m.
Målt på markedsværdi er af disse ejendomme kontore-
jendomme, er boligejendomme, er detailejendomme
og er øvrige ejendomme, herunder parkeringsanlæg og to
hoteller. Målt på værdi ligger af ejendomsporteføljen i
Region Hovedstaden, og ejendomsporteføljen genererer et
gennemsnitligt årligt aast på , .
EJENDOMME
Korrektioner til bogført værdi
Bogført Igangværende Planlagte
værdi projekter projekter Markedsværdi Pr. m
2
Markedsværdi Antal DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK
> mio. . . .
- mio. . . .
- mio. . . .
- mio. . . .
- mio. . .
- mio. .
I alt . . . .
Ejendomsportefølje fordelt på markedsværdi
Jeudan Årsrapport – Ejendomme
Ejendomme – Jeudan Årsrapport
Dr. Tværgade 14, København K
København og Frederiksberg
Adelgade , København K K
Amaliegade -, København K K
Amaliegade , København K K
Amaliegade , København K K
Amaliegade , København K K
Amaliegade A, København K K
Amaliegade , København K K
Amaliegade , København K K
Amaliegade /Esplanaden , København K K
Amerika Plads , København Ø K
Axel Heides Gade -/Islands Brygge , København S K
Bisiddervej -, København NV B
Borgergade , København K K
Borgergade , København K K
Borgergade , København K B
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade og , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade -, København K K
Bredgade , København K K
Bredgade -/Frederiksgade -, København K B
Bredgade , København K B
Bredgade /Fredericiagade , København K B
Bredgade -, København K K
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Dalgas Have , Frederiksberg K
Dampfærgevej -, København Ø Ø
Dampfærgevej , København Ø K
Dampfærgevej -, København Ø K
Dampfærgevej -, København Ø K
Dampfærgevej -, København Ø K
Dampfærgevej -, København Ø K
Dr. Tværgade , København K Ø
Dr. Tværgade , København K K
Dr. Tværgade , København K B
Dr. Tværgade , København K B
Esplanaden -/St. Kongensgade E, København K K
Esromgade -, København N K
Farvergade -, København K K
Farvergade /Løngangstræde , København K K
Fiolstræde B, København K K
Fiolstræde , København K D
Fiolstræde -, København K D
Fiolstræde , København K K
Fredericiagade , København K K
Frederiksberg Allé , Frederiksberg C B
Frederiksborggade , København K K
Frederiksborggade , København K K
Frederiksgade , København K K
Frederikssundsvej A-B, København NV K
Frederikssundsvej -, Brønshøj D
Frederikssundsvej -, Brønshøj D
Gl. Kongevej /Trommesalen , København V K
Gl. Kongevej A-B, København V D
Gl. Kongevej , Frederiksberg C B
Gl. Kongevej , Frederiksberg C B
Gl. Kongevej -, København V Ø
Gl. Strand /Læderstræde , København K K
Gl. Strand , København K K
Gl. Strand /Naboløs , København K B
Gothersgade -, København K D
Gothersgade , København K K
Gothersgade , København K K
H.C. Andersens Boulevard -, København V K
Havnegade /Niels Juels Gade , København K K
Havnegade -, København K K
Holbergsgade -, København K K
Holmen, bygning , København K K
Holmen, bygning , og , København K K
Holmen, bygning , København K K
Holmens Kanal , København K K
Højbro Plads A-B, København K K
Jagtvej /Ågade , København N D
Jagtvej /Ydunsgade , København N D
Kastrupvej /Højdevej -, København S D
Kigkurren -A, København S K
Kompagnistræde - og /Knabrostræde og /
Snaregade -, København K K
Kompagnistræde A-C/Knabrostræde , København K K
Kompagnistræde /Knabrostræde , København K K
Kompagnistræde /Vandkunsten , København K K
Kompagnistræde , København K K
Kompagnistræde , København K K
Kongens Nytorv , København K K
Kristianiagade , København Ø K
Kronprinsensgade -, København K K
Kronprinsensgade , København K K
Kronprinsensgade -/Pilestræde -, København K K
Krystalgade -, København K K
Kvæsthusgade , København K B
Landemærket -, København K K
Landemærket -/Suhmsgade , København K K
Landgreven /St. Kongensgade , København K K
Lersø Parkallé /Strødamvej , København Ø K
Livjægergade , København Ø K
Magstræde , København K K
Magstræde A-C, København K K
Mikkel Bryggers Gade , København K D
Ndr. Frihavnsgade , København Ø D
Ndr. Frihavnsgade B, København Ø D
Ndr. Frihavnsgade , København Ø D
Ejendomsportefølje ultimo december
Ejendom Opførelsesår Ejd.type
Ejendom Opførelsesår Ejd.type
Jeudan Årsrapport – Ejendomme
Niels Hemmingsens Gade , København K K
Niels Juels Gade , København K K
Nikolaj Plads , København K B
Nr. Farimagsgade -, København K B
Ny Adelgade , København K B
Ny Kongensgade , København K K
Ny Østergade , København K K
Nygårdsvej /Strynøgade , København Ø Ø
Nyhavn /Heibergsgade , København K K
Nørre Søgade , København Ø B
Nørre Voldgade , København K B
Nørre Voldgade -, København K K
Nørre Voldgade , København K K
Nørregade , København K K
Nørregade , København K D
Nørregade /Nørre Voldgade , København K K
Oslo Plads -, København Ø B
Overgaden oven Vandet -, København K K
Palægade -, København K K
Palægade -, København K K
P-anlægget Christiansbro, Wildersgade C, København K Ø
P-anlægget Dampfærgevej/Amerika Plads, København Ø Ø
P-anlægget Holmen, Bohlendachvej, København K Ø
P-anlægget Sankt Annæ Plads, København K Ø
P-anlægget Strynøgade , København Ø Ø
Pilestræde m.fl., København K K
Pilestræde , København K D
Pilestræde -, København K K
Pilestræde , København K K
Ragnagade , København Ø K
Rigensgade , København K K
Sankt Annæ Plads , København K K
Sankt Annæ Plads , København K K
Sankt Annæ Plads , København K Ø
Sankt Knuds Vej , Frederiksberg C K
Sankt Nikolaj Vej , Frederiksberg C K
Scherfigsvej , København Ø K
Skindergade -, København K K
Slotsholmsgade -/Børsgade -, København K K
St. Kongensgade , København K K
St. Kongensgade , København K K
St. Kongensgade , København K D
St. Kongensgade , København K K
St. Kongensgade , København K K
St. Kongensgade , København K B
St. Kongensgade , København K K
St. Kongensgade , København K K
St. Strandstræde , København K K
Sølvgade /Klerkegade /Kronprinsessegade ,
København K K
Sønder Boulevard , København V D
Søndre Fasanvej -, Frederiksberg D
Søtorvet -/Vendersgade /
Frederiksborggade , København K K
Søtorvet /Vendersgade , København K K
Toldbodgade /Sankt Annæ Plads , København K K
Toldbodgade , København K K
Toldbodgade -, København K B
Toldbodgade -, København K K
Toldbodgade -, København K B
Tordenskjoldsgade -, København K K
TorvehallerneKBH, Rømersgade /Linnésgade ,
København K D
Tømmergravsgade -, København SV K
Valkendorfsgade , København K K
Valkendorfsgade , København K K
Vandkunsten , København K K
Vester Voldgade -/Sankt Peder Stræde , København V K
Vesterbrogade B, København V K
Vesterbrogade A-C, København V Ø
Øster Allé , København Ø Ø
Øster Farimagsgade , København K K
Østerbrogade , København Ø K
Østerbrogade , København Ø K
Region Hovedstaden ekskl. København og Frederiksberg
Birkedalsvej -, Helsingør D
Egedal Center -, Stenløse D
Egedal Center - og , Stenløse D
Egedal Center - og , Stenløse D
Egedal Center -, Stenløse D
Egelundsvej , Albertslund D
Frydenlundsvej , Vedbæk K
Fuglebækvej , Kastrup Ø
Gladsaxevej , Søborg D
Gyngemose Parkvej , Søborg D
Herstedvang A-C, Albertslund K
Herstedøstervej -, Albertslund K
Hovedgaden , Birkerød D
Hovedvagtsstræde , Helsingør D
Hovedvejen -, Glostrup B
Jernbanegade , Frederikssund D
Kirke Værløsevej , Værløse B
Linde Allé -, Nærum B
Midtager /Ringager -/Engager -, Brøndby Ø
Måløv Stationsplads -, Måløv D
Niels Olsens Vej -, Ølstykke D
Rygårds Allé , Hellerup K
Rødager Alle A-E, Rødovre D
Tåstrup Hovedgade -, Taastrup D
Udenfor Region Hovedstaden
Ahlgade -, Holbæk D
Astersvej -, Roskilde D
Elisagårdsvej , Roskilde K
RingStedet, Ringsted D
Note: Kontorejendomme (K), detailejendomme og centre (D), boligejendomme
(B) og øvrige ejendomme (Ø)
Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendom Opførelsesår Ejd.type
Ejendomme – Jeudan Årsrapport
KUNDER
Som kunde hos Jeudan skal man føle sig set, hørt og godt ser-
viceret. Jeudan vil nemlig være bedst til kunder og arbejder der-
for målreet for at styrke kundeoplevelsen på tværs af hele
kunderejsen.
Målet er at forbedre den oplevelse, som kunderne får, og sørge
for at de møder et Jeudan, der gør tingene smartere og mere
enkelt for dem. Der gennemføres løbende analyser og spørge-
runder blandt alle kunder, så Jeudan kender kundernes behov,
ønsker og eventuelle utilfredsheder – og dermed har mulighed
for at handle proaktivt og tilfredsstillende.
De sidste års analyser har blandt andet vist, at det mest afgø-
rende for erhvervskunderne var fleksible kontrakter, en stabil
udlejer og muligheden for at skalere de lejede arealer op og ned.
Jeudan tilbyder derfor, som en del af kundefordelene, at eksi-
sterende kunder med ændrede behov altid, og uden ekstra
omkostninger, kan skie kontor, hvis økonomi eller virksom-
hedsforhold ændrer sig. Nye kunder er blevet imødekommet
med mere fleksible lejevilkår, som f.eks. tre måneders opsigel-
sesvarsel og kontrakter uden bindingsperiode for blot at næv-
ne et par af Jeudans gode vilkår.
Kunderne i centrum – tilfredshed og loyalitet
For hele tiden at være på forkant med kundernes behov og sik-
re, at de er tilfredse med Jeudans produkter og serviceydelser,
bliver der løbende gennemført tilfredshedsundersøgelser.
Resultaterne bruges bl.a. til at måle på, om kunderne føler, at de
får deres krav og forventninger opfyldt, og hvorvidt Jeudans
medarbejdere lykkes med at eerleve Jeudans værdier om
ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Jeudan udfører følgende løbende tilfredshedsundersøgelser:
• En generel årlig undersøgelse blandt alle kunder
• En undersøgelse i forbindelse med indflytninger
• En undersøgelse i forbindelse med fremvisninger
• En undersøgelse i forbindelse med servicebesøg
I vil der blive tilføjet yderligere to tilfredshedsundersø-
gelser:
• En undersøgelse i forbindelse med parkering
• En undersøgelse i forbindelse med rengøring og renhold af
Jeudans ejendomme
Den overordnede tilfredshed måles på en skala fra -, hvor er
højest. Herunder følger en redegørelse for resultaterne af de
enkelte undersøgelser.
Generel årlig
I har der været et stort fokus på øget dialog og tilgængelig-
hed for at styrke samarbejdet med Jeudans eksisterende kunder.
Flere kunder har i årets løb ha brug for Jeudans støe, og der er
blevet arbejdet koncentreret for at analysere kundernes situati-
on og skabe den ønskede fleksibilitet.
Jeudan er lykkedes med at øge kundetilfredsheden fra , ()
til , (). Enhver stigning er god, men det opstillede mål for
på , blev dermed ikke realiseret.
Arbejdet med kundetilfredsheden fortsæer ufortrødent, og
for at nå målet på , i er der bl.a. igangsat følgende initiati-
ver: øget dialog på foranledning af Jeudan, øget fokus på service-
ydelser, der gør det nemt at være kunde i Jeudan samt en fortsat
høj fleksibilitet for kunder, der ønsker at flye internt i Jeudan.
Indflytninger
For at imødekomme kundernes ønsker og forventninger er der i
arbejdet med øget kommunikation og hurtigere tilbage-
meldinger. Det har udmøntet sig i en stigning i tilfredsheden fra
, () til , (), som dermed ligger tæt på målet for
på ,.
For at nå , i vil der være øget fokus på, at al indretning i
et lejemål skal være gennemført, i orden og uden mangler, før
nye kunder flyer ind. Byggesager, hvor kunder er involveret,
skal have første prioritet, og kunderne skal kunne mærke, at
Jeudan ikke blot er en udlejer, men også en dygtig servicevirk-
somhed, der indfrier deres forventninger og kan levere lejemål
indreet i høj kvalitet.
Jeudan Årsrapport – Kunder
Kunder – Jeudan Årsrapport
Bredgade 47-49, København K
Jeudan Årsrapport – Kunder
Fremvisninger
I årets løb har der været dagligt fokus på at levere gode kun-
deoplevelser, bl.a. målt på Jeudans medarbejderes viden om de
ledige lejemål, deres evne til at lye og udfordre kundernes
behov. Der er særligt blevet arbejdet med indledende dialog og
matchproces for at sikre gode og relevante fremvisninger, som
matcher kundernes drømme og forventninger. Med en score på
, for er målet på , blevet indfriet. Målet for er at
fastholde et resultat på ,, og at kunne levere kundetilfreds-
hed på så højt et niveau vil kræve en fortsat høj indsats og et
stort fokus.
Servicebesøg
Jeudan har fastholdt den overordnede tilfredshed fra til
på ,. I forhold til at leve op til kundernes forventninger til
servicebesøg indenfor en acceptabel tidsramme, ligger resul-
tatet dog under målsætningen, og dee skal forbedres. I for-
hold til selve besøget af en servicehåndværker ligger
vurderingen med sine , over målet. Dee er positivt og skal
fastholdes i , da det også er her, Jeudan gør en positiv for-
skel.
Målet for den overordnede tilfredshed i er sat til ,, og
indsatserne vil især dreje sig om tidsperspektivet for service-
besøg. Ambitionen er, at servicebesøg ved ikke kritiske opga-
ver skal være booket indenfor timer på hverdage, og at
besøg ved kritiske opgaver skal være påbegyndt indenfor en
time på hverdage. Kommunikationen omkring opgaveløsningen
skal ligeledes forbedres, så kunden altid er informeret om
næste skridt, hvis f.eks. en opgave ikke kan afslues ved det
første besøg.
NPS
I tillæg til kundetilfredshedsundersøgelserne måles der også
på NPS (Net Promoter Score), som er et udtryk for kundernes
loyalitet og tilfredshed.
Jeudans fokus er at løe scoren år for år. Det er ikke muligt at
foretage en direkte sammenligning med andre virksomheder i
ejendoms- og servicebranchen, da denne statistik ikke er til-
gængelig. Som udgangspunkt er en score over fin, da det
betyder, at Jeudan har flere loyale kunder end illoyale kunder.
Enscoreover betegnes somgod.NPSover er fremragen-
de, og en NPS over betegnes som ekstraordinært.
I har Jeudan opnået et resultat på ,. Resultatet i
var på , og det er således lykkedes at indfri målet om at hæve
Jeudans samlede NPS-score til minimum i . Året har
budt på stor eerspørgsel fra såvel nye som eksisterende kun-
der med ønsker om nye lejemål og ny indretning. Jeudan har
gjort sig umage for at imødekomme så mange som muligt gen-
nem øget dialog og et godt samarbejde på tværs af Koncernen.
Resultatet kan, udover en høj tilfredshedsscore, også aflæses i
Jeudans nuværende lave udbud af ledige lejemål. Målet for
er, at NPS øges til minimum .
Redskab til bedre kundetilfredshed
Kundeundersøgelserne viser tilfredsheden blandt kunderne,
men deres besvarelser giver også de respektive forretningsom-
råder i Jeudan en langt bedre indsigt i kundernes adfærd og
behov, deres ønsker til serviceydelser samt, hvordan de generelt
ser Jeudan. Denne viden bruges som et internt redskab til proak-
tivt at udvikle, implementere og forankre initiativer, der kan for-
bedre kundeoplevelsen. De mange positive tilbagemeldinger
bliver brugt som motivation og anerkendelse af medarbejderne,
som gør sig umage hver dag. De kritiske tilbagemeldinger bliver
brugt som input til træning og udvikling af medarbejderne – hele
tiden med det ene formål at forbedre kundeoplevelsen.
Tiltag for at forbedre kundeoplevelsen
Også i vil der blive arbejdet indgående med at forbedre
kundeoplevelsen i Jeudan. Kunderne skal kende Jeudan på eks-
traordinær kundeservice og kundekommunikation, da kundeop-
levelsen er altafgørende for såvel kundernes loyalitet som for
Jeudans image. At arbejde med og dygtiggøre sig indenfor god
kundeadfærd er hverdag for alle medarbejdere i Jeudan, og det
fokus vil fortsæe gennem forskellige øvelser og workshops.
At skabe gode kundeoplevelser er tillige en del af undervis-
ningsmaterialet på Jeudanskolen, der aoldes for alle nyan-
sae medarbejdere.
Som led i øget kundeorientering har Jeudan ansat en Customer
Experience manager, hvis opgave er at udvikle og forankre ini-
tiativer, som styrker den gode oplevelse på tværs af kunderej-
Kunder – Jeudan Årsrapport
sen – og på alle afgørende kontaktpunkter. Jeudans
kundestrategi skal videreudvikles og sæe tydelige rammer
for kundeorientering i hele Jeudan. Jeudans nuværende pro-
gram for kundeundersøgelser skal udvides til også at omfae
korte pulsmålinger på alle kontaktpunkter i kunderejsen.
I har Jeudan yderligere indgået samarbejder med Meyers
og Clever for at skabe langsigtede kunderelationer. Sammen
med Meyers er der udviklet en strategisk samarbejdsaale, der
skal sikre muligheden for, at Jeudans kunder bl.a. kan indtræde i
en frokostordning med fokus på økologi og bæredygtig håndte-
ring af madspild. Herudover vil der i løbet af i samarbejde
med Clever blive opsat ladestandere til elbiler i alle Jeudans
parkeringshuse, svarende til ca. af alle pladser. Begge til-
tag skal sikre eerspørgslen af serviceydelser fra Jeudans kun-
der og understøe oplevelsen af, at det er nemt at være kunde
hos Jeudan, samt at Jeudan tager ansvar for relationen og det
omkringliggende samfund.
I skal Jeudan endnu tæere på kunderne. Et nyt show-
room har set dagens lys i Bredgade . Her vil Jeudan gå i dialog
med kunderne om såvel indretning som ombygning af nuvæ-
rende lejemål, men også de lejemål, der udlejes under renove-
ring. Jeudan vil lye, men også gerne udfordre og inspirere
kunderne til nye og anderledes måder at indree sig på – også
når det kommer til genbrug af eksisterende materialer eller
teknologiske løsninger til at skabe et bedre indeklima.
Kundetilfredshed
,
,
,
,
,
,
,
2019 2020 2021 2022 (mål)
Generel årlig Indflytninger Fremvisninger Servicebesøg
NPS
2019 2020 2021 2022 (mål)
Guldbergs
Plads
Skydebanehaven
Herman
Triers
Plads
Churchill
Park
Saxoparken
Amalienhave
Litauens Plads
Østre Anlæg
Julius
Thomsens
Plads
Tivoli
Nikolaj Plads
Botanisk Have
Ørstedsparken
Fredenspark
Rosenborg Have
Folkets
Park
Sankt
Annæ Plads
Fælledparken
Kløvermarken
Kastellet
Classens Have
Amorparken
Københavns
Universitet
Københavns
Universitet
Københavns
Universitet
Rigshospitalet
Garnisons Kirkegård
Assistens
Kirkegård
Holmens Kirkegård
Nyhavn
Nørreport Station
Statens Museum
For Kunst
Holmen
Masterkranen
Christiansborg
Slot
Tycho Brahe
Planetarium
Københavns
Postcenter
Vor Frelsers
Kirke
Botanisk
Have
Rundetårn
Københavns
Hovedbanegård
Københavns
Idrætsanlæg
Nikolaj
Kirke
Midtermolen
Radisson Sas
Royal Hotel
DGI-
Byen
Det Kongelige
Teater
Livgardens
Historiske
Samling
Københavns
Rådhus
Udenrigs
Ministeriet
Amalienborg
Slotsplads
Industriens
Hus
Vor Frue Kirke
Kong Frederik Hotel
Rådhuspladsen
Ny Carlsberg
Glyptotek
Nationalbanken
Scandic
Hotel
Copenhagen
Marmorkirken
D'Angleterre
Øksnehallen
Ministerial
Bygningerne
Psg Huset
Kobbertårnet
Christiania
Parken
Fodboldsstadium
Palads
Kongens
Nytorv
Det Kongelige
Biblioteket
Rosenborg Slot
Nationalmuseet
Operaen
Palace
Hotel
Radisson Sas
Scandinavia Hotel
Børsen
Rosenborg Slot Lage Tarn
Østerport
Station
Øresund
Kø
b
e
n
h
a
vn
-
O
s
l
o
København-Swinoujscie
Tigergade
M
u
re
r
ga
d
e
Titangade
Nygade
Voldgården
Solitudevej
Korsgade
Carlsgade
N
ø
r
r
e
A
l
l
é
Filippavej
Lønporten
A
n
t
o
n
i
g
a
d
e
S
v
ær
t
e
g
a
d
e
P
s
y
a
k
Norsvej
Suomisvej
A
x
e
l
t
o
r
v
M
a
r
m
o
r
v
e
j
Pakhusvej
Kvægtorvet
P
o
l
i
t
i
t
o
r
v
e
t
Klareboderne
V
i
l
d
a
n
d
e
g
a
d
e
Eriksgade
Vævergade
A
x
e
l
t
o
rv
Holsteinsgade
Sveasvej
Ryesgade
S
n
a
r
e
g
a
d
e
V
e
d
L
i
nde
n
M
a
g
s
t
r
æ
d
e
Bryghusgade
Søpassagen
Dokøvej
T
i
m
i
a
n
s
ga
d
e
H
ys
k
ens
t
r
æ
d
e
H
ø
j
b
r
o
P
l
a
d
s
Saabyesvej
R
o
s
e
n
g
å
r
d
e
n
Danasvej
Schacksgade
Krusågade
Bag Rådhuset
Silkegade
Tjørnegade
Lundingsgade
D
y
r
k
ø
b
S
k
r
i
v
e
r
g
a
n
g
e
n
Løvstræde
Ringstedgade
F
r
ue
P
la
d
s
V
e
d
K
a
n
a
l
e
n
Psyak
A B C Gade
D
a
h
le
r
up
sg
a
de
Y
d
u
n
s
g
ade
Danasvej
Todesgade
Odinsgade
Hindegade
Letlandsgade
Estlandsgade
Amerika Plads
Ny Adelgade
P
i
st
o
l
s
t
r
æ
d
e
P
o
r
th
u
s
g
a
d
e
V
e
n
d
e
r
s
g
a
d
e
Tømrergade
Slotsgade
Præstøgade
Kuglegården
Kvægtorvsgade
N
i
k
o
l
a
j
P
l
a
d
s
K
l
ø
v
e
r
m
a
rk
s
v
e
j
R
o
s
e
n
d
a
l
sg
a
d
e
I
n
d
i
a
v
e
j
Zinnsgade
Jagtvej
Egegade
V
e
s
t
e
r
b
r
o
s
T
o
r
v
Thit Jensens Vej
Trommesalen
B
a
n
g
er
t
s
g
a
d
e
Bagerstræde
Marstalsgade
H
or
s
e
n
s
g
a
d
e
Alléen
Stokhusgade
M
i
n
ø
r
g
r
a
v
e
n
Brobergsgade
Cort Adelers Gade
Landgreven
Thorupsgade
Teglgårdstræde
S
to
r
e
R
e
g
n
e
g
ad
e
Mahæusgade
Wilders Plads
Kirsteinsgade
Hobrogade
K
l
e
i
n
s
g
a
d
e
Psyak
Per Knutzons Vej
Blegdamsvej
Njalsgade
Hallinsgade
Nerikegade
Elefanten
Høyensgade
Islands Plads
Amagergade
Hvf. Rosen
Ewaldsgade
Takkeladsvej
Tømmerkaj
Voldmestergade
S
t
r
ø
g
e
t
K
u
g
le
g
å
r
d
s
v
e
j
Sankt Jørgens Allé
S
k
a
n
d
e
r
b
o
rg
g
ad
e
B
å
d
s
man
d
s
s
tr
æ
d
e
L
e
o
M
a
t
h
i
s
e
n
s
V
e
j
Herjedalgade
Studiestræde
Steenwinkelsvej
Stenosgade
Puggaardsgade
V
i
m
m
e
l
s
k
a
e
t
H
o
l
me
n
s
K
a
n
a
l
Kraværksvej
Dybbølsgade
Skovgaardsgade
Forbindelsesvej
Sommerstedgade
Hvf. Kløverblomsten
S
ta
d
e
n
s
V
æ
n
g
e
Rådhusstræde
R
i
g
s
d
a
g
s
g
å
r
d
e
n
Giervej
Gasværksvej
F
r
e
d
e
n
s
A
r
k
Sydområdet
Ha
n
s
Ki
r
ks
V
e
j
K
l
o
s
t
erst
r
æ
d
e
Nordborggade
Palægade
Øs
t
er
S
øg
a
d
e
Nytorv
Frejasgade
B
a
r
t
h
o
li
n
s
gad
e
V
o
g
n
m
a
ge
r
g
a
d
e
Grenågade
Nø
d
de
b
o
g
a
d
e
Aggersborggade
V
ed
S
ix
tu
s
b
a
er
i
e
t
Hans Tavsens Gade
Philip De Langes Allé
A
h
l
e
f
e
l
d
t
sg
a
d
e
Viborggade
S
y
d
o
m
r
å
d
e
t
St
a
un
i
n
g
s
P
l
a
d
s
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
A
.
L
.
D
r
e
w
s
e
n
s
V
e
j
Løngangstræde
L
av
e
n
d
e
l
s
t
r
æ
d
e
Gartnergade
P
.
D
.
L
ø
v
s
A
l
l
é
B
a
d
s
t
u
e
s
t
r
æ
d
e
S
l
a
g
e
l
s
e
ga
d
e
L
i
l
l
e
S
t
r
a
n
d
s
t
r
æ
d
e
Ved Glyptoteket
B
o
d
e
nh
o
ff
s
P
l
a
d
s
Eskadrevej
Bredgade
Kvæsthusgade
Inderhavnsbroen
J
en
s
M
u
n
k
s
G
a
d
e
Farvergade
K
o
n
g
e
b
r
o
v
e
j
Eckersbergsgade
Gustav Adolfs Gade
Kaesundet
Tøjhusgade
Siljangade
N
i
k
o
l
a
j
P
l
a
d
s
Irmingersgade
Malmøgade
Nyropsgade
J
u
l
i
u
s
Th
o
ms
e
ns
P
l
a
d
s
Arsenalvej
A
.
F
.
K
r
i
e
g
e
r
s
Ve
j
Refshalevej
G
r
ø
n
n
e
g
a
d
e
Carl Johans Gade
H
e
r
h
o
l
dt
s
g
a
d
e
H
e
i
b
e
r
g
s
g
a
d
e
H
e
n
r
i
k
S
p
a
n
s
V
e
j
R
o
s
e
n
b
o
r
g
g
a
de
A
d
m
i
r
a
l
ga
d
e
A
h
o
r
n
s
g
a
d
e
Abildgaardsgade
Strøget
U
d
b
y
g
a
d
e
Præstøgade
Silkeborggade
Ny Vestergade
Smedegade
Arendalsgade
N
i
k
o
l
a
j
g
a
d
e
O
l
o
f
P
a
l
m
e
s
G
ad
e
Lyneen
Gernersgade
Olufsvej
C
h
u
rc
h
i
l
l
p
a
r
k
e
n
L
æ
d
e
r
s
t
r
æ
d
e
Sankt Pauls Gade
V
e
d
S
t
r
a
n
d
e
n
G
a
m
m
e
l
S
t
r
a
n
d
Andreas Bjørns Gade
Møntergade
Jens Juels Gade
Marstalsgade
Birkegade
M
a
r
g
r
e
t
h
e
h
o
l
m
s
v
e
j
Hammershøis Kaj
Gernersgade
L
a
r
s
l
e
j
s
st
ræ
d
e
Lundsgade
S
a
n
k
t
P
a
u
l
s
G
a
d
e
Jernbanegade
P
r
ov
i
a
n
t
p
a
ss
a
ge
n
Stoltenbergsgade
Tømmerkaj
S
t
e
e
n
s
t
r
u
p
s
All
é
Rothesgade
Helgesensgade
Prags Blvd
B
e
r
g
e
n
s
g
a
de
Elsdyrsgade
K
r
o
k
o
di
l
lega
d
e
F
a
k
s
e
g
a
d
e
M
a
r
k
m
a
n
d
s
g
a
d
e
Knippelsbrogade
Asiatisk Plads
Gammel Kalkbrænderi Vej
Lindenovsgade
V
e
s
te
r
b
r
o
g
a
d
e
Wiedeweltsgade
N
y
b
r
o
g
a
d
e
Sofiegade
Tibirkegade
C
a
r
l
P
l
o
u
gs
V
e
j
Haregade
Lersø Parkallé
Svend Trøsts Vej
S
t
or
e
S
t
r
a
n
d
s
t
r
æ
d
e
F
a
b
r
i
k
s
o
m
r
å
d
e
t
F
ab
r
iks
o
m
rå
de
t
Ved Søminergraven
Ved Amagerport
V
e
d
L
a
n
g
e
b
r
o
L
a
n
g
e
l
i
n
i
e
v
e
j
Nørre Allé
P
r
i
n
s
e
s
s
e
M
a
r
i
e
s
A
l
l
é
Strandboulevarden
Østbanegade
Schønbergsgade
S
t
o
r
e
K
a
n
n
i
k
e
s
tr
æ
d
e
L
i
l
l
e
K
o
n
g
e
n
s
g
a
d
e
V
i
n
g
å
r
d
st
r
æ
d
e
Juliane Maries Vej
Christianshavns Kanal
Forlandet
A
r
r
e
s
ø
g
a
d
e
Nøjsomhedsvej
Burmeistersgade
Dalslandsgade
Delfingade
P
e
t
e
r
Fa
bers G
a
de
Åbenrå
M
e
l
d
a
h
l
s
g
a
d
e
Strandgade
D
a
n
a
s
P
l
a
ds
J. E. Ohlsens Gade
J
a
k
o
b
D
a
n
n
efær
d
s
V
e
j
V
es
t
e
r
g
a
d
e
Amagertorv
N
æ
s
t
v
e
d
g
a
d
e
Skydebanegade
Weidekampsgade
B
l
å
K
a
r
a
m
e
l
Laplandsgade
Turesensgade
Ole Suhrs Gade
Gammeltosgade
Rørholmsgade
Guldbergs Have
Trondhjemsgade
Frederiksholms Kanal
Meinungsgade
Wesselsgade
Vægtvej
R
e
f
s
h
al
e
v
e
j
Amaliegade
Westend
L
a
k
s
e
g
a
d
e
Krausesvej
E
lm
e
ga
d
e
Prags Blvd
V
o
l
d
b
o
l
i
g
e
r
n
e
Abel Cathrines Gade
Giervej
Sankt Markus Allé
L
a
r
s
e
n
s
P
l
a
d
s
B
a
n
e
g
å
r
d
s
p
l
a
d
s
e
n
Osl
o
Pl
a
d
s
J
ul
i
u
s
T
ho
m
s
e
n
s
G
ad
e
Ravnsborggade
B
l
å
g
år
ds
P
l
a
d
s
K
v
æ
s
t
h
u
s
b
r
o
e
n
T
r
a
n
g
r
a
vs
v
e
j
Dronningensgade
Axeltorv
K
na
b
r
o
s
t
r
æ
d
e
Helgolandsgade
V
e
s
t
e
r
b
r
o
g
a
d
e
Herluf Trolles Gade
K
r
y
s
t
a
l
g
a
d
e
Ny Kongensgade
V
a
l
k
e
n
d
o
r
f
s
g
a
d
e
R
ibe
g
a
d
e
Lipkesgade
Langeliniebro
Forhåbningsholms Allé
Overgaden Neden Vandet
K
o
m
p
a
g
n
i
s
t
r
æ
d
e
Halvtolv
T
h
o
r
s
g
a
d
e
Peder Skrams Gade
N
i
e
l
s
E
b
b
e
s
e
n
s
V
e
j
R
y
e
s
g
a
d
e
Læssøesgade
Kalvebod Brygge
Rantzausgade
F
i
s
k
e
d
a
m
s
g
a
d
e
Hambrosgade
L
a
n
d
e
m
æ
r
k
e
t
Frederiksberggade
Wildersgade
B
å
d
sm
a
nd
ss
t
r
æ
d
e
Kastanjegang
Ov
e
r
g
a
d
e
n
N
ed
e
n
V
a
n
de
t
Thorshavnsgade
Tordenskjoldsgade
Vermundsgade
Ole Maaløes Vej
Philip De Langes Allé
O
l
f
er
t
F
i
s
c
h
e
r
s
G
a
d
e
W
i
l
d
e
r
s
g
a
d
e
N
y
Ø
s
t
e
r
g
a
d
e
Sankt Hans Gade
Odensegade
Klerkegade
Indiakaj
U
n
i
ve
r
s
i
t
e
t
s
p
a
r
k
e
n
S
ue
n
s
o
n
sga
d
e
P
h
i
l
i
p
D
e
L
a
n
g
es
A
l
lé
Svanholmsvej
Viktoriagade
Vendersgade
He
r
m
o
d
s
g
a
d
e
Dronningensgade
N
ie
l
s
B
r
o
c
k
s
G
a
d
e
W
o
r
s
a
a
e
s
v
e
j
Lindegang
Mitchellsgade
Amerika Plads
F
o
r
c
h
h
a
m
m
e
r
s
v
e
j
N
o
rd
r
e
T
o
l
d
b
o
d
Bradbænken
P
er
H
e
n
r
ik
L
i
n
g
s
A
l
l
é
Klaksvigsgade
E
k
v
i
p
a
g
e
m
e
s
t
e
r
v
e
j
B
j
ø
r
n
e
k
l
o
e
n
T
i
e
t
g
e
n
s
g
a
d
e
Sønder Blvd
Stengade
Østbanegade
Fogedmarken
Nyropsgade
Refsnæsgade
Edith Rodes Vej
S
t
or
e
M
ø
l
l
e
V
e
j
Staldgade
Galionsvej
Eskildsgade
A
r
s
e
n
a
l
v
e
j
Spantelovej
Studiestræde
B
r
u
m
l
e
b
y
Rømersgade
Kanonbådsvej
Sankt Peders Stræde
Judichærs Plads
S
t
e
v
n
s
g
a
d
e
F
l
æ
s
k
e
t
o
r
v
e
t
Randersgade
Blegdamsvej
K
a
m
p
m
an
n
s
g
a
d
e
Gammel Kalkbrænderi Vej
Syrengang
Hol
b
e
rg
s
g
ad
e
Baggesensgade
R
e
v
e
n
t
l
o
w
s
g
a
d
e
F
l
æ
s
k
e
t
o
r
v
e
t
Prinsesse Charloes Gade
S
k
i
n
d
e
rg
a
d
e
Esplanaden
Juliane Maries Vej
U
p
s
a
la
g
a
d
e
Raffinaderivej
Frederiksgade
M
æ
l
k
e
b
ø
e
n
Mælkevejen
T
a
k
k
e
l
l
o
v
e
j
U
p
l
a
n
dsg
ad
e
Colbjørnsensgade
R
i
g
e
n
s
g
a
d
e
Sankt Annæ Plads
Ryesgade
V
i
n
d
m
ø
l
l
e
v
e
j
Langebrogade
Lupingang
Prags Blvd
Rosengang
Amaliegade
R
o
s
e
n
v
æ
n
ge
t
s
H
o
v
e
d
v
e
j
Titangade
F
i
ol
st
r
æ
d
e
B
l
å
K
a
r
a
m
e
l
Ø
s
t
b
a
n
e
g
a
d
e
S
a
n
k
t
A
n
n
æ
G
a
d
e
Frederiksholms Kanal
Livjægergade
Dronningens Tværgade
P
i
l
e
s
t
r
æ
d
e
I
s
l
a
n
d
s
B
r
y
g
g
e
Nørregade
O
r
l
o
g
sv
æ
r
v
e
j
N
i
c
o
l
ai
E
igtved
s
G
ade
Linnésgade
Absalonsgade
Korsgade
Sigurdsgade
N
o
r
d
o
m
r
å
d
e
t
Kastelsvej
Nyropsgade
Nørre Voldgade
M
a
r
m
o
r
v
e
j
Juliane Maries Vej
Nyhavn
G
u
n
n
ar
N
u
Hans
e
n
s
P
l
a
d
s
K
ø
b
m
a
g
e
r
g
a
d
e
V
e
j
T
i
l
K
a
s
t
e
l
l
e
t
B
r
u
ml
e
b
y
Strandgang
P
r
i
n
s
e
s
se
g
ad
e
Saxogade
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
h
o
l
m
s
Ø
Rosenørns Allé
Fabriksområdet
Blågårdsgade
Midtermolen
Sølvgade
Kastellet
Halmtorvet
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
h
a
v
ns
V
o
l
d
g
a
d
e
Rosenvængets Allé
Holsteinsgade
Frederik V's Vej
Griffenfeldsgade
Enveloppevej
L
a
r
s
e
n
s
P
la
d
s
Møllegade
F
e
ns
m
a
r
k
g
a
de
Amerikakaj
Amerikakaj
D
an
ne
bro
g
sg
a
d
e
Peblinge Dossering
Krudtløbsvej
K
r
u
d
t
l
ø
b
s
v
e
j
Adelgade
Adelgade
H
a
v
n
e
g
a
d
e
H
a
v
n
e
g
a
d
e
Frederiksborggade
Kapelvej
Kapelvej
Dampfærgevej
Dampfærgevej
Rådmandsgade
N
o
r
d
d
y
s
s
e
n
Norddyssen
M
a
r
g
r
e
t
h
e
h
o
l
m
s
v
e
j
Sortedam Dossering
M
i
d
t
d
y
s
s
e
n
M
i
d
t
d
y
s
s
e
n
F
o
lke
B
er
n
a
d
o
e
s
A
l
l
é
Pakhuskaj
Pakhuskaj
Prinsessegade
Prinsessegade
Willemoesgade
W
i
l
l
e
m
o
e
s
g
a
d
e
Forlandet
F
o
r
l
a
n
d
e
t
S
j
æ
l
l
a
n
dsg
a
d
e
S
j
æ
l
l
a
n
d
s
g
ad
e
Vester Søgade
Vester Søgade
F
r
e
d
e
r
i
c
i
a
g
a
d
e
Fredericiagade
N
a
n
s
e
n
s
ga
d
e
N
a
n
s
e
n
s
g
a
d
e
Stockholmsgade
Stockholmsgade
H
e
nr
i
k
H
a
r
p
e
s
t
r
e
n
g
s
V
e
j
Refshalevej
Refshalevej
Classensgade
Classensgade
S
o
rt
e
dam D
o
s
s
er
i
ng
S
o
rted
a
m
D
oss
er
i
n
g
Blegdamsvej
Blegdamsvej
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Borgergade
Bo
r
g
e
r
g
a
d
e
Ryesgade
Ryesgade
Strandgade
S
t
r
a
n
d
g
a
d
e
Toldbodgade
Toldbodgade
Langeliniekaj
Langeliniekaj
Svineryggen
Svineryggen
Syddyssen
S
y
d
dy
s
s
e
n
Syddyssen
N
o
r
d
o
m
r
å
d
e
t
N
o
r
d
o
m
r
å
de
t
Øster Allé
Øster Allé
Ø
s
t
e
r
All
é
Vodroffsvej
Vodroffsvej
V
o
d
r
o
ff
s
v
e
j
B
o
r
g
m
e
st
er
Je
n
s
e
n
s
A
l
l
é
Bo
r
g
m
e
s
t
e
r
J
e
n
s
e
n
s
A
l
l
é
D
a
n
n
e
s
k
i
o
l
d
-
s
a
ms
ø
e
s
A
l
l
é
Danneskiold-samsøes Allé
Kronprinsessegade
Istedgade
Istedgade
Istedgade
Overgaden Oven Vandet
Overgaden Oven Vandet
G
u
ldb
e
r
gs
ga
d
e
G
u
l
d
be
r
g
s
g
a
d
e
G
ul
d
b
e
r
g
s
g
a
d
e
Langelinie Allé
Langelinie Allé
Langelinie Allé
Kløvermarksvej
K
l
ø
v
e
r
m
a
r
k
s
v
e
j
Kløvermarksvej
K
l
ø
v
e
r
m
a
r
k
s
v
e
j
Re
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Refshalevej
Refshalevej
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Refshalevej
H
.
C
.
A
n
der
s
e
n
s
B
l
v
d
K
o
n
g
e
ns
N
y
t
o
r
v
C
hr
i
s
t
i
a
n
I
x
'
s
G
a
d
e
H
o
l
m
e
n
s
K
a
n
a
l
Stormgade
Amagerbrogade
V
i
n
d
e
b
r
o
g
a
d
e
Slotsholmsgade
B
r
eme
r
h
o
l
m
B
ø
r
s
g
a
de
Kalkbrænderihavnsgade
Blegdamsvej
Vesterbrogade
Jagtvej
Jagtvej
Gothersgade
Gothersgade
S
ø
l
v
t
o
r
v
e
t
A
r
t
il
l
e
r
i
v
e
j
Haraldsgade
Ø
s
t
b
a
n
e
ga
d
e
Mimersgade
Skelbækgade
Dronning Louises Bro
V
e
d
V
e
s
t
e
r
p
o
r
t
Webersgade
Halmtorvet
Fælledvej
L
e
r
s
ø
P
a
r
k
a
l
l
é
H. C. Ørsteds Vej
Gasværksvej
Holmbladsgade
Blegdamsvej
Un
i
v
e
r
s
i
t
e
t
s
p
a
r
k
e
n
Kristianiagade
H
a
m
m
e
r
i
c
h
s
g
a
d
e
Ves
t
e
r
F
a
r
i
m
a
g
s
g
a
d
e
Tietgensgade
I
n
g
e
r
s
le
v
s
g
a
de
Sølvgade
Nørre Allé
G
a
m
m
e
l K
o
n
g
e
v
e
j
Nørre Farimagsgade
Øster Søgade
N
ø
r
r
e
Vo
l
dg
ad
e
U
p
l
a
n
d
s
g
a
d
e
Vermlandsgade
T
a
g
e
n
s
v
e
j
Nordre Frihavnsgade
N
ø
rre
b
r
o
g
a
de
Ø
s
te
r V
o
l
d
g
a
d
e
Ø
st
e
r
V
o
l
d
g
a
d
e
Øster Farimagsgade
Ø
s
te
r
F
a
r
i
m
a
g
s
g
a
d
e
St
ra
n
d
b
o
u
l
e
v
a
r
d
en
T
r
i
a
n
g
l
e
n
Stormgade
S
ø
t
o
r
v
e
t
D
a
n
t
e
s
P
l
a
d
s
V
e
s
t
e
r
V
o
l
d
ga
d
e
P
u
g
g
aa
r
ds
g
a
d
e
B
ø
r
s
g
a
d
e
Havnegade
Langebro
A
m
a
g
e
r
f
æ
l
l
ed
v
e
j
F
r
e
d
e
n
s
b
r
o
Vesterbrogade
Rådhuspladsen
Ved Stadsgraven
Tagensvej
Fredensgade
Nørre Søgade
V
e
s
t
e
r
V
old
g
a
d
e
Ø
s
t
e
r
S
ø
g
ade
Å
b
o
u
l
e
v
a
r
d
Østerbrogade
Torvegade
G
y
l
d
e
n
l
ø
v
e
s
g
a
d
e
Amager Blvd
Bernstorffsgade
H
.
C
.
A
n
d
e
r
s
e
n
s
Bl
v
d
H
.
C
.
A
n
d
er
s
e
n
s
Bl
v
d
Nørre Allé
T
r
i
a
n
g
l
e
n
N
i
e
l
s
J
u
e
l
s
G
a
d
e
H
ol
m
ens
K
a
n
a
l
Oslo Plads
E
s
p
l
a
n
a
de
n
K
o
n
g
e
n
s
N
y
t
o
r
v
Niels Juels Gade
K
o
n
g
e
n
s
N
y
t
or
v
Ø
s
t
e
r
b
r
og
a
d
e
D
a
m
p
f
æ
r
g
e
v
e
j
Dag Hammarskjölds Allé
Folke Bernadoes Allé
Grønningen
K
a
l
k
b
r
æn
d
e
r
i
h
a
v
n
s
g
a
de
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
B
r
y
g
g
e
Kalvebod Brygge
Store Kongensgade
Bredgade
Øster Allé
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
Christianshavn
Indre Østerbro
Indre Nørrebro
Vesterbro
København
0 0.25 0.5 KM0.125
0 0.25 0.5 Mile0.125
Guldbergs
Plads
Skydebanehaven
Herman
Triers
Plads
Churchill
Park
Saxoparken
Amalienhave
Litauens Plads
Østre Anlæg
Julius
Thomsens
Plads
Tivoli
Nikolaj Plads
Botanisk Have
Ørstedsparken
Fredenspark
Rosenborg Have
Folkets
Park
Sankt
Annæ Plads
Fælledparken
Kløvermarken
Kastellet
Classens Have
Amorparken
Københavns
Universitet
Københavns
Universitet
Københavns
Universitet
Rigshospitalet
Garnisons Kirkegård
Assistens
Kirkegård
Holmens Kirkegård
Nyhavn
Nørreport Station
Statens Museum
For Kunst
Holmen
Masterkranen
Christiansborg
Slot
Tycho Brahe
Planetarium
Københavns
Postcenter
Vor Frelsers
Kirke
Botanisk
Have
Rundetårn
Københavns
Hovedbanegård
Københavns
Idrætsanlæg
Nikolaj
Kirke
Midtermolen
Radisson Sas
Royal Hotel
DGI-
Byen
Det Kongelige
Teater
Livgardens
Historiske
Samling
Københavns
Rådhus
Udenrigs
Ministeriet
Amalienborg
Slotsplads
Industriens
Hus
Vor Frue Kirke
Kong Frederik Hotel
Rådhuspladsen
Ny Carlsberg
Glyptotek
Nationalbanken
Scandic
Hotel
Copenhagen
Marmorkirken
D'Angleterre
Øksnehallen
Ministerial
Bygningerne
Psg Huset
Kobbertårnet
Christiania
Parken
Fodboldsstadium
Palads
Kongens
Nytorv
Det Kongelige
Biblioteket
Rosenborg Slot
Nationalmuseet
Operaen
Palace
Hotel
Radisson Sas
Scandinavia Hotel
Børsen
Rosenborg Slot Lage Tarn
Østerport
Station
Øresund
Kø
b
e
n
h
a
vn
-
O
s
l
o
København-Swinoujscie
Tigergade
M
u
re
r
ga
d
e
Titangade
Nygade
Voldgården
Solitudevej
Korsgade
Carlsgade
N
ø
r
r
e
A
l
l
é
Filippavej
Lønporten
A
n
t
o
n
i
g
a
d
e
S
v
ær
t
e
g
a
d
e
P
s
y
a
k
Norsvej
Suomisvej
A
x
e
l
t
o
r
v
M
a
r
m
o
r
v
e
j
Pakhusvej
Kvægtorvet
P
o
l
i
t
i
t
o
r
v
e
t
Klareboderne
V
i
l
d
a
n
d
e
g
a
d
e
Eriksgade
Vævergade
A
x
e
l
t
o
rv
Holsteinsgade
Sveasvej
Ryesgade
S
n
a
r
e
g
a
d
e
V
e
d
L
i
nde
n
M
a
g
s
t
r
æ
d
e
Bryghusgade
Søpassagen
Dokøvej
T
i
m
i
a
n
s
ga
d
e
H
ys
k
ens
t
r
æ
d
e
H
ø
j
b
r
o
P
l
a
d
s
Saabyesvej
R
o
s
e
n
g
å
r
d
e
n
Danasvej
Schacksgade
Krusågade
Bag Rådhuset
Silkegade
Tjørnegade
Lundingsgade
D
y
r
k
ø
b
S
k
r
i
v
e
r
g
a
n
g
e
n
Løvstræde
Ringstedgade
F
r
ue
P
la
d
s
V
e
d
K
a
n
a
l
e
n
Psyak
A B C Gade
D
a
h
le
r
up
sg
a
de
Y
d
u
n
s
g
ade
Danasvej
Todesgade
Odinsgade
Hindegade
Letlandsgade
Estlandsgade
Amerika Plads
Ny Adelgade
P
i
st
o
l
s
t
r
æ
d
e
P
o
r
th
u
s
g
a
d
e
V
e
n
d
e
r
s
g
a
d
e
Tømrergade
Slotsgade
Præstøgade
Kuglegården
Kvægtorvsgade
N
i
k
o
l
a
j
P
l
a
d
s
K
l
ø
v
e
r
m
a
rk
s
v
e
j
R
o
s
e
n
d
a
l
sg
a
d
e
I
n
d
i
a
v
e
j
Zinnsgade
Jagtvej
Egegade
V
e
s
t
e
r
b
r
o
s
T
o
r
v
Thit Jensens Vej
Trommesalen
B
a
n
g
er
t
s
g
a
d
e
Bagerstræde
Marstalsgade
H
or
s
e
n
s
g
a
d
e
Alléen
Stokhusgade
M
i
n
ø
r
g
r
a
v
e
n
Brobergsgade
Cort Adelers Gade
Landgreven
Thorupsgade
Teglgårdstræde
S
to
r
e
R
e
g
n
e
g
ad
e
Mahæusgade
Wilders Plads
Kirsteinsgade
Hobrogade
K
l
e
i
n
s
g
a
d
e
Psyak
Per Knutzons Vej
Blegdamsvej
Njalsgade
Hallinsgade
Nerikegade
Elefanten
Høyensgade
Islands Plads
Amagergade
Hvf. Rosen
Ewaldsgade
Takkeladsvej
Tømmerkaj
Voldmestergade
S
t
r
ø
g
e
t
K
u
g
le
g
å
r
d
s
v
e
j
Sankt Jørgens Allé
S
k
a
n
d
e
r
b
o
rg
g
ad
e
B
å
d
s
man
d
s
s
tr
æ
d
e
L
e
o
M
a
t
h
i
s
e
n
s
V
e
j
Herjedalgade
Studiestræde
Steenwinkelsvej
Stenosgade
Puggaardsgade
V
i
m
m
e
l
s
k
a
e
t
H
o
l
me
n
s
K
a
n
a
l
Kraværksvej
Dybbølsgade
Skovgaardsgade
Forbindelsesvej
Sommerstedgade
Hvf. Kløverblomsten
S
ta
d
e
n
s
V
æ
n
g
e
Rådhusstræde
R
i
g
s
d
a
g
s
g
å
r
d
e
n
Giervej
Gasværksvej
F
r
e
d
e
n
s
A
r
k
Sydområdet
Ha
n
s
Ki
r
ks
V
e
j
K
l
o
s
t
erst
r
æ
d
e
Nordborggade
Palægade
Øs
t
er
S
øg
a
d
e
Nytorv
Frejasgade
B
a
r
t
h
o
li
n
s
gad
e
V
o
g
n
m
a
ge
r
g
a
d
e
Grenågade
Nø
d
de
b
o
g
a
d
e
Aggersborggade
V
ed
S
ix
tu
s
b
a
er
i
e
t
Hans Tavsens Gade
Philip De Langes Allé
A
h
l
e
f
e
l
d
t
sg
a
d
e
Viborggade
S
y
d
o
m
r
å
d
e
t
St
a
un
i
n
g
s
P
l
a
d
s
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
A
.
L
.
D
r
e
w
s
e
n
s
V
e
j
Løngangstræde
L
av
e
n
d
e
l
s
t
r
æ
d
e
Gartnergade
P
.
D
.
L
ø
v
s
A
l
l
é
B
a
d
s
t
u
e
s
t
r
æ
d
e
S
l
a
g
e
l
s
e
ga
d
e
L
i
l
l
e
S
t
r
a
n
d
s
t
r
æ
d
e
Ved Glyptoteket
B
o
d
e
nh
o
ff
s
P
l
a
d
s
Eskadrevej
Bredgade
Kvæsthusgade
Inderhavnsbroen
J
en
s
M
u
n
k
s
G
a
d
e
Farvergade
K
o
n
g
e
b
r
o
v
e
j
Eckersbergsgade
Gustav Adolfs Gade
Kaesundet
Tøjhusgade
Siljangade
N
i
k
o
l
a
j
P
l
a
d
s
Irmingersgade
Malmøgade
Nyropsgade
J
u
l
i
u
s
Th
o
ms
e
ns
P
l
a
d
s
Arsenalvej
A
.
F
.
K
r
i
e
g
e
r
s
Ve
j
Refshalevej
G
r
ø
n
n
e
g
a
d
e
Carl Johans Gade
H
e
r
h
o
l
dt
s
g
a
d
e
H
e
i
b
e
r
g
s
g
a
d
e
H
e
n
r
i
k
S
p
a
n
s
V
e
j
R
o
s
e
n
b
o
r
g
g
a
de
A
d
m
i
r
a
l
ga
d
e
A
h
o
r
n
s
g
a
d
e
Abildgaardsgade
Strøget
U
d
b
y
g
a
d
e
Præstøgade
Silkeborggade
Ny Vestergade
Smedegade
Arendalsgade
N
i
k
o
l
a
j
g
a
d
e
O
l
o
f
P
a
l
m
e
s
G
ad
e
Lyneen
Gernersgade
Olufsvej
C
h
u
rc
h
i
l
l
p
a
r
k
e
n
L
æ
d
e
r
s
t
r
æ
d
e
Sankt Pauls Gade
V
e
d
S
t
r
a
n
d
e
n
G
a
m
m
e
l
S
t
r
a
n
d
Andreas Bjørns Gade
Møntergade
Jens Juels Gade
Marstalsgade
Birkegade
M
a
r
g
r
e
t
h
e
h
o
l
m
s
v
e
j
Hammershøis Kaj
Gernersgade
L
a
r
s
l
e
j
s
st
ræ
d
e
Lundsgade
S
a
n
k
t
P
a
u
l
s
G
a
d
e
Jernbanegade
P
r
ov
i
a
n
t
p
a
ss
a
ge
n
Stoltenbergsgade
Tømmerkaj
S
t
e
e
n
s
t
r
u
p
s
All
é
Rothesgade
Helgesensgade
Prags Blvd
B
e
r
g
e
n
s
g
a
de
Elsdyrsgade
K
r
o
k
o
di
l
lega
d
e
F
a
k
s
e
g
a
d
e
M
a
r
k
m
a
n
d
s
g
a
d
e
Knippelsbrogade
Asiatisk Plads
Gammel Kalkbrænderi Vej
Lindenovsgade
V
e
s
te
r
b
r
o
g
a
d
e
Wiedeweltsgade
N
y
b
r
o
g
a
d
e
Sofiegade
Tibirkegade
C
a
r
l
P
l
o
u
gs
V
e
j
Haregade
Lersø Parkallé
Svend Trøsts Vej
S
t
or
e
S
t
r
a
n
d
s
t
r
æ
d
e
F
a
b
r
i
k
s
o
m
r
å
d
e
t
F
ab
r
iks
o
m
rå
de
t
Ved Søminergraven
Ved Amagerport
V
e
d
L
a
n
g
e
b
r
o
L
a
n
g
e
l
i
n
i
e
v
e
j
Nørre Allé
P
r
i
n
s
e
s
s
e
M
a
r
i
e
s
A
l
l
é
Strandboulevarden
Østbanegade
Schønbergsgade
S
t
o
r
e
K
a
n
n
i
k
e
s
tr
æ
d
e
L
i
l
l
e
K
o
n
g
e
n
s
g
a
d
e
V
i
n
g
å
r
d
st
r
æ
d
e
Juliane Maries Vej
Christianshavns Kanal
Forlandet
A
r
r
e
s
ø
g
a
d
e
Nøjsomhedsvej
Burmeistersgade
Dalslandsgade
Delfingade
P
e
t
e
r
Fa
bers G
a
de
Åbenrå
M
e
l
d
a
h
l
s
g
a
d
e
Strandgade
D
a
n
a
s
P
l
a
ds
J. E. Ohlsens Gade
J
a
k
o
b
D
a
n
n
efær
d
s
V
e
j
V
es
t
e
r
g
a
d
e
Amagertorv
N
æ
s
t
v
e
d
g
a
d
e
Skydebanegade
Weidekampsgade
B
l
å
K
a
r
a
m
e
l
Laplandsgade
Turesensgade
Ole Suhrs Gade
Gammeltosgade
Rørholmsgade
Guldbergs Have
Trondhjemsgade
Frederiksholms Kanal
Meinungsgade
Wesselsgade
Vægtvej
R
e
f
s
h
al
e
v
e
j
Amaliegade
Westend
L
a
k
s
e
g
a
d
e
Krausesvej
E
lm
e
ga
d
e
Prags Blvd
V
o
l
d
b
o
l
i
g
e
r
n
e
Abel Cathrines Gade
Giervej
Sankt Markus Allé
L
a
r
s
e
n
s
P
l
a
d
s
B
a
n
e
g
å
r
d
s
p
l
a
d
s
e
n
Osl
o
Pl
a
d
s
J
ul
i
u
s
T
ho
m
s
e
n
s
G
ad
e
Ravnsborggade
B
l
å
g
år
ds
P
l
a
d
s
K
v
æ
s
t
h
u
s
b
r
o
e
n
T
r
a
n
g
r
a
vs
v
e
j
Dronningensgade
Axeltorv
K
na
b
r
o
s
t
r
æ
d
e
Helgolandsgade
V
e
s
t
e
r
b
r
o
g
a
d
e
Herluf Trolles Gade
K
r
y
s
t
a
l
g
a
d
e
Ny Kongensgade
V
a
l
k
e
n
d
o
r
f
s
g
a
d
e
R
ibe
g
a
d
e
Lipkesgade
Langeliniebro
Forhåbningsholms Allé
Overgaden Neden Vandet
K
o
m
p
a
g
n
i
s
t
r
æ
d
e
Halvtolv
T
h
o
r
s
g
a
d
e
Peder Skrams Gade
N
i
e
l
s
E
b
b
e
s
e
n
s
V
e
j
R
y
e
s
g
a
d
e
Læssøesgade
Kalvebod Brygge
Rantzausgade
F
i
s
k
e
d
a
m
s
g
a
d
e
Hambrosgade
L
a
n
d
e
m
æ
r
k
e
t
Frederiksberggade
Wildersgade
B
å
d
sm
a
nd
ss
t
r
æ
d
e
Kastanjegang
Ov
e
r
g
a
d
e
n
N
ed
e
n
V
a
n
de
t
Thorshavnsgade
Tordenskjoldsgade
Vermundsgade
Ole Maaløes Vej
Philip De Langes Allé
O
l
f
er
t
F
i
s
c
h
e
r
s
G
a
d
e
W
i
l
d
e
r
s
g
a
d
e
N
y
Ø
s
t
e
r
g
a
d
e
Sankt Hans Gade
Odensegade
Klerkegade
Indiakaj
U
n
i
ve
r
s
i
t
e
t
s
p
a
r
k
e
n
S
ue
n
s
o
n
sga
d
e
P
h
i
l
i
p
D
e
L
a
n
g
es
A
l
lé
Svanholmsvej
Viktoriagade
Vendersgade
He
r
m
o
d
s
g
a
d
e
Dronningensgade
N
ie
l
s
B
r
o
c
k
s
G
a
d
e
W
o
r
s
a
a
e
s
v
e
j
Lindegang
Mitchellsgade
Amerika Plads
F
o
r
c
h
h
a
m
m
e
r
s
v
e
j
N
o
rd
r
e
T
o
l
d
b
o
d
Bradbænken
P
er
H
e
n
r
ik
L
i
n
g
s
A
l
l
é
Klaksvigsgade
E
k
v
i
p
a
g
e
m
e
s
t
e
r
v
e
j
B
j
ø
r
n
e
k
l
o
e
n
T
i
e
t
g
e
n
s
g
a
d
e
Sønder Blvd
Stengade
Østbanegade
Fogedmarken
Nyropsgade
Refsnæsgade
Edith Rodes Vej
S
t
or
e
M
ø
l
l
e
V
e
j
Staldgade
Galionsvej
Eskildsgade
A
r
s
e
n
a
l
v
e
j
Spantelovej
Studiestræde
B
r
u
m
l
e
b
y
Rømersgade
Kanonbådsvej
Sankt Peders Stræde
Judichærs Plads
S
t
e
v
n
s
g
a
d
e
F
l
æ
s
k
e
t
o
r
v
e
t
Randersgade
Blegdamsvej
K
a
m
p
m
an
n
s
g
a
d
e
Gammel Kalkbrænderi Vej
Syrengang
Hol
b
e
rg
s
g
ad
e
Baggesensgade
R
e
v
e
n
t
l
o
w
s
g
a
d
e
F
l
æ
s
k
e
t
o
r
v
e
t
Prinsesse Charloes Gade
S
k
i
n
d
e
rg
a
d
e
Esplanaden
Juliane Maries Vej
U
p
s
a
la
g
a
d
e
Raffinaderivej
Frederiksgade
M
æ
l
k
e
b
ø
e
n
Mælkevejen
T
a
k
k
e
l
l
o
v
e
j
U
p
l
a
n
dsg
ad
e
Colbjørnsensgade
R
i
g
e
n
s
g
a
d
e
Sankt Annæ Plads
Ryesgade
V
i
n
d
m
ø
l
l
e
v
e
j
Langebrogade
Lupingang
Prags Blvd
Rosengang
Amaliegade
R
o
s
e
n
v
æ
n
ge
t
s
H
o
v
e
d
v
e
j
Titangade
F
i
ol
st
r
æ
d
e
B
l
å
K
a
r
a
m
e
l
Ø
s
t
b
a
n
e
g
a
d
e
S
a
n
k
t
A
n
n
æ
G
a
d
e
Frederiksholms Kanal
Livjægergade
Dronningens Tværgade
P
i
l
e
s
t
r
æ
d
e
I
s
l
a
n
d
s
B
r
y
g
g
e
Nørregade
O
r
l
o
g
sv
æ
r
v
e
j
N
i
c
o
l
ai
E
igtved
s
G
ade
Linnésgade
Absalonsgade
Korsgade
Sigurdsgade
N
o
r
d
o
m
r
å
d
e
t
Kastelsvej
Nyropsgade
Nørre Voldgade
M
a
r
m
o
r
v
e
j
Juliane Maries Vej
Nyhavn
G
u
n
n
ar
N
u
Hans
e
n
s
P
l
a
d
s
K
ø
b
m
a
g
e
r
g
a
d
e
V
e
j
T
i
l
K
a
s
t
e
l
l
e
t
B
r
u
ml
e
b
y
Strandgang
P
r
i
n
s
e
s
se
g
ad
e
Saxogade
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
h
o
l
m
s
Ø
Rosenørns Allé
Fabriksområdet
Blågårdsgade
Midtermolen
Sølvgade
Kastellet
Halmtorvet
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
h
a
v
ns
V
o
l
d
g
a
d
e
Rosenvængets Allé
Holsteinsgade
Frederik V's Vej
Griffenfeldsgade
Enveloppevej
L
a
r
s
e
n
s
P
la
d
s
Møllegade
F
e
ns
m
a
r
k
g
a
de
Amerikakaj
Amerikakaj
D
an
ne
bro
g
sg
a
d
e
Peblinge Dossering
Krudtløbsvej
K
r
u
d
t
l
ø
b
s
v
e
j
Adelgade
Adelgade
H
a
v
n
e
g
a
d
e
H
a
v
n
e
g
a
d
e
Frederiksborggade
Kapelvej
Kapelvej
Dampfærgevej
Dampfærgevej
Rådmandsgade
N
o
r
d
d
y
s
s
e
n
Norddyssen
M
a
r
g
r
e
t
h
e
h
o
l
m
s
v
e
j
Sortedam Dossering
M
i
d
t
d
y
s
s
e
n
M
i
d
t
d
y
s
s
e
n
F
o
lke
B
er
n
a
d
o
e
s
A
l
l
é
Pakhuskaj
Pakhuskaj
Prinsessegade
Prinsessegade
Willemoesgade
W
i
l
l
e
m
o
e
s
g
a
d
e
Forlandet
F
o
r
l
a
n
d
e
t
S
j
æ
l
l
a
n
dsg
a
d
e
S
j
æ
l
l
a
n
d
s
g
ad
e
Vester Søgade
Vester Søgade
F
r
e
d
e
r
i
c
i
a
g
a
d
e
Fredericiagade
N
a
n
s
e
n
s
ga
d
e
N
a
n
s
e
n
s
g
a
d
e
Stockholmsgade
Stockholmsgade
H
e
nr
i
k
H
a
r
p
e
s
t
r
e
n
g
s
V
e
j
Refshalevej
Refshalevej
Classensgade
Classensgade
S
o
rt
e
dam D
o
s
s
er
i
ng
S
o
rted
a
m
D
oss
er
i
n
g
Blegdamsvej
Blegdamsvej
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Borgergade
Bo
r
g
e
r
g
a
d
e
Ryesgade
Ryesgade
Strandgade
S
t
r
a
n
d
g
a
d
e
Toldbodgade
Toldbodgade
Langeliniekaj
Langeliniekaj
Svineryggen
Svineryggen
Syddyssen
S
y
d
dy
s
s
e
n
Syddyssen
N
o
r
d
o
m
r
å
d
e
t
N
o
r
d
o
m
r
å
de
t
Øster Allé
Øster Allé
Ø
s
t
e
r
All
é
Vodroffsvej
Vodroffsvej
V
o
d
r
o
ff
s
v
e
j
B
o
r
g
m
e
st
er
Je
n
s
e
n
s
A
l
l
é
Bo
r
g
m
e
s
t
e
r
J
e
n
s
e
n
s
A
l
l
é
D
a
n
n
e
s
k
i
o
l
d
-
s
a
ms
ø
e
s
A
l
l
é
Danneskiold-samsøes Allé
Kronprinsessegade
Istedgade
Istedgade
Istedgade
Overgaden Oven Vandet
Overgaden Oven Vandet
G
u
ldb
e
r
gs
ga
d
e
G
u
l
d
be
r
g
s
g
a
d
e
G
ul
d
b
e
r
g
s
g
a
d
e
Langelinie Allé
Langelinie Allé
Langelinie Allé
Kløvermarksvej
K
l
ø
v
e
r
m
a
r
k
s
v
e
j
Kløvermarksvej
K
l
ø
v
e
r
m
a
r
k
s
v
e
j
Re
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Refshalevej
Refshalevej
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Refshalevej
H
.
C
.
A
n
der
s
e
n
s
B
l
v
d
K
o
n
g
e
ns
N
y
t
o
r
v
C
hr
i
s
t
i
a
n
I
x
'
s
G
a
d
e
H
o
l
m
e
n
s
K
a
n
a
l
Stormgade
Amagerbrogade
V
i
n
d
e
b
r
o
g
a
d
e
Slotsholmsgade
B
r
eme
r
h
o
l
m
B
ø
r
s
g
a
de
Kalkbrænderihavnsgade
Blegdamsvej
Vesterbrogade
Jagtvej
Jagtvej
Gothersgade
Gothersgade
S
ø
l
v
t
o
r
v
e
t
A
r
t
il
l
e
r
i
v
e
j
Haraldsgade
Ø
s
t
b
a
n
e
ga
d
e
Mimersgade
Skelbækgade
Dronning Louises Bro
V
e
d
V
e
s
t
e
r
p
o
r
t
Webersgade
Halmtorvet
Fælledvej
L
e
r
s
ø
P
a
r
k
a
l
l
é
H. C. Ørsteds Vej
Gasværksvej
Holmbladsgade
Blegdamsvej
Un
i
v
e
r
s
i
t
e
t
s
p
a
r
k
e
n
Kristianiagade
H
a
m
m
e
r
i
c
h
s
g
a
d
e
Ves
t
e
r
F
a
r
i
m
a
g
s
g
a
d
e
Tietgensgade
I
n
g
e
r
s
le
v
s
g
a
de
Sølvgade
Nørre Allé
G
a
m
m
e
l K
o
n
g
e
v
e
j
Nørre Farimagsgade
Øster Søgade
N
ø
r
r
e
Vo
l
dg
ad
e
U
p
l
a
n
d
s
g
a
d
e
Vermlandsgade
T
a
g
e
n
s
v
e
j
Nordre Frihavnsgade
N
ø
rre
b
r
o
g
a
de
Ø
s
te
r V
o
l
d
g
a
d
e
Ø
st
e
r
V
o
l
d
g
a
d
e
Øster Farimagsgade
Ø
s
te
r
F
a
r
i
m
a
g
s
g
a
d
e
St
ra
n
d
b
o
u
l
e
v
a
r
d
en
T
r
i
a
n
g
l
e
n
Stormgade
S
ø
t
o
r
v
e
t
D
a
n
t
e
s
P
l
a
d
s
V
e
s
t
e
r
V
o
l
d
ga
d
e
P
u
g
g
aa
r
ds
g
a
d
e
B
ø
r
s
g
a
d
e
Havnegade
Langebro
A
m
a
g
e
r
f
æ
l
l
ed
v
e
j
F
r
e
d
e
n
s
b
r
o
Vesterbrogade
Rådhuspladsen
Ved Stadsgraven
Tagensvej
Fredensgade
Nørre Søgade
V
e
s
t
e
r
V
old
g
a
d
e
Ø
s
t
e
r
S
ø
g
ade
Å
b
o
u
l
e
v
a
r
d
Østerbrogade
Torvegade
G
y
l
d
e
n
l
ø
v
e
s
g
a
d
e
Amager Blvd
Bernstorffsgade
H
.
C
.
A
n
d
e
r
s
e
n
s
Bl
v
d
H
.
C
.
A
n
d
er
s
e
n
s
Bl
v
d
Nørre Allé
T
r
i
a
n
g
l
e
n
N
i
e
l
s
J
u
e
l
s
G
a
d
e
H
ol
m
ens
K
a
n
a
l
Oslo Plads
E
s
p
l
a
n
a
de
n
K
o
n
g
e
n
s
N
y
t
o
r
v
Niels Juels Gade
K
o
n
g
e
n
s
N
y
t
or
v
Ø
s
t
e
r
b
r
og
a
d
e
D
a
m
p
f
æ
r
g
e
v
e
j
Dag Hammarskjölds Allé
Folke Bernadoes Allé
Grønningen
K
a
l
k
b
r
æn
d
e
r
i
h
a
v
n
s
g
a
de
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
B
r
y
g
g
e
Kalvebod Brygge
Store Kongensgade
Bredgade
Øster Allé
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
Christianshavn
Indre Østerbro
Indre Nørrebro
Vesterbro
København
0 0.25 0.5 KM0.125
0 0.25 0.5 Mile0.125
UDSIGTEN TIL JEUDANS
EJENDOMME I KØBENHAVN
Jeudans kommunikationspolitik er baseret på åbenhed, rede-
lighed og tilgængelighed. Derfor tilstræber Jeudan, at aktionæ-
rerne altid holdes løbende orienteret om Koncernens udvikling,
og at interessen i aktiemarkedet udbredes og styrkes.
AKTIEPRISUDVIKLING
Jeudan-aktien sluede året i DKK og steg dermed ,
i .
Kursændring i
Jeudan A/S ,
Ejendomsselskaber (CSE) ,
OMXC (totalindekset) ,
OMXC ,
Ikke korrigeret for udbyebetaling.
Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo DKK , mia.
Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede aast (aktieprisud-
vikling + udbye) har de seneste fem år været , p.a. Det
samlede indeks på Nasdaq Copenhagen for ejendomsselskaber
har de seneste fem år ha et gennemsnitligt aast på , ,
og totalindekset på Nasdaq Copenhagen har ha et gennem-
snitligt aast på , .
NASDAQ COPENHAGEN
Jeudans aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen og indgår
i Large Cap Index. Aktien er registreret under fondskode DK
og kortnavn JDAN.
Jeudan-aktien havde i en gennemsnitlig daglig omsæt-
ning på DKK , mio. (: DKK , mio.). Der var ordrer i
fondssystemet i af børsens åbningstid (: ), og
ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på , (:
, ). Jeudan har en prisstilleraale med Danske Bank, der
sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i
Jeudan-aktien inden for et prisspænd på .
AKTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD
Jeudans aktiekapital består af .. aktier á nom. DKK
pr. aktie, svarende til nom. DKK ....
Aktierne omfaer kun én aktieklasse. Aktierne er omsætnings-
papirer uden indskrænkninger i omsæelighed og skal lyde på
navn og noteres på navn i Selskabets ejerbog.
Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget
til ad én eller flere gange indtil . april at forhøje aktie-
kapitalen med indtil nom. DKK .. ved udstedelse af
nye aktier uden fortegningsret for Selskabets eksisterende
aktionærer. Bestyrelsen er desuden bemyndiget af generalfor-
samlingen til ad én eller flere gange indtil . april at forhøje
aktiekapitalen med indtil nom. DKK .. ved udste-
delse af nye aktier med fortegningsret for Selskabets eksiste-
rende aktionærer. Bestyrelsens bemyndigelser kan tilsammen
maksimalt udnyes for nom. DKK ...
Ultimo havde Jeudan . navnenoterede aktionærer,
der tilsammen ejede , af aktiekapitalen. Heraf var
udenlandske aktionærer.
Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end
af Selskabets aktiekapital:
William Demant Invest A/S, Kongebakken , Smørum, har
meddelt besiddelse af .. aktier, svarende til , af
aktiekapitalen.
AKTIONÆRFORHOLD
Jeudan Årsrapport – Aktionærforhold
Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Sankt Annæ Plads
, København K, har meddelt besiddelse af ..
aktier, svarende til , af aktiekapitalen.
I henhold til en generalforsamlingsbeslutning . april er
Selskabets bestyrelse bemyndiget til indtil næste ordinære
generalforsamling at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet
Selskabets samlede beholdning af egne aktier i Selskabet eer
erhvervelsen ikke må overstige af Selskabets aktiekapi-
tal.
Jeudan besidder . egne aktier pr. . december . Akti-
erne er erhvervet til dækning af medarbejderaktieordninger.
MEDARBEJDERAKTIEORDNING
Der er i iværksat en medarbejderaktieordning. Ordningen
giver medarbejderne mulighed for at konvertere op til af
den årlige bruoløn til aktier.
UDBYTTEPOLITIK
Det er Koncernens udbyepolitik at eventuel overskydende
egenkapital – set i forhold til Koncernens kapitalstrategi – inve-
steres eller udbetales kontant til aktionærerne.
Som en konsekvens af den ændrede kapitalstrategi med en egen-
kapitalandel på - mod tidligere , er udbyepolitikken
justeret tilsvarende.
Udgør egenkapitalen mindre end af Koncernens balance,
udbetales der ikke udbye til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mellem og af Koncernens balan-
ce tilstræbes et samlet udbye, svarende til maksimalt af
Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), dog
således at egenkapitalen ikke kommer under af Koncernens
balance.
Udgør egenkapitalen mere end af Koncernens balance,
vurderer bestyrelsen, at Koncernen er overkapitaliseret. Der til-
stræbes derfor et samlet udbye, der reducerer egenkapitalen til
mellem og af Koncernens balance.
I overvejelserne om udbye indgår også udsigterne til kommende
kapitalforhøjelser til at kunne foretage yderligere investeringer
indenfor en periode på - måneder samt forventningerne til
Koncernens likviditetsudvikling.
UDBYTTE FOR OG GENERALFORSAMLING
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbe-
taling af udbye på DKK , pr. aktie for regnskabsåret .
Det vil svare til en udlodning på DKK mio., hvilket udgør
af resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).
Jeudans ordinære generalforsamling aoldes . april ,
kl. ., i Industriens Hus, H. C. Andersens Boulevard ,
København V.
ØKONOMISK RAPPORTERING
Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal, og
interesserede kan modtage denne økonomiske rapportering pr.
e-mail.
Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra
Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på jeudan.dk.
Aktionærforhold – Jeudan Årsrapport
FINANSKALENDER
. marts Årsrapport
. april Ordinær generalforsamling
. maj Delårsrapport for . kvartal
. august Delårsrapport for .-. kvartal
. november Delårsrapport for .-. kvartal
INVESTORKONTAKT
Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommu-
nikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information.
Jeudan deltager løbende i investormøder m.m. Jeudan står nor-
malt ikke til rådighed for dialog om finansielle forhold i de sidste
fire uger op til en regnskabsaflæggelse.
Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber
samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende
Jeudan, er velkomne til at henvende sig til:
Telefon:
Kontaktperson: Underdirektør Morten Aagaard
(direkte telefon , e-mail maa@jeudan.dk).
Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden:
jeudan.dk.
Udbye
Udbye pr. aktie DKK , , , ,
Udbyebetaling DKK mio. , , , , ,
Udbye i forhold
til EBVAT
Resultat pr. aktie DKK , , , , ,
Pay-out ratio , , , , ,
Jeudan Årsrapport – Aktionærforhold
Scherfigsvej 10, København Ø
Jeudan har udarbejdet en ansvarlighedsrapport, der er offent-
liggjort på Jeudans hjemmeside på følgende adresse www.
jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/.
Ansvarlighedsrapporten giver et indblik i Jeudans ambitioner
indenfor Environment, Social & Governance (ESG) frem mod
udgangen af , ligesom den indeholder ikke-finansielle
nøgletal.
Der er tale om en samlet rapportering, der blandt andet inde-
holder:
• lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, jf. årsregn-
skabslovens § a
• lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregn-
skabslovens § b
• lovpligtig redegørelse for mangfoldighedspolitik, jf. års-
regnskabslovens § d
• lovpligtig redegørelse for den kønsmæssige sammensæt-
ning af ledelsen, jf. årsregnskabslovens § b.
• lovpligtig redegørelse for dataetik, jf. årsregnskabslovens
§ d
• omtale af EU Taxonomy
Som et led i at understøe Jeudans vedtægtsmæssige formål
og langsigtede værdiskabelse, har Jeudan formuleret sit pur-
pose blandt andet med henblik på at sikre og fremme en god
kultur og gode værdier i Jeudan.
Jeudan ejer over ejendomme med et samlet areal på ca.
mio. m, primært i det centrale København og på Frederiks-
berg, og har års erfaring i at levere smukke og trygge ram-
mer til tilfredse kunder. Hvert år investeres der et trecifret
millionbeløb i at vedligeholde, istandsæe og forbedre ejen-
dommene, og det er både et vigtigt samfundsansvar og en
stor ære at være med til at bevare denne fælles kulturarv og
sikre, at de klassiske og oe fredede og bevaringsværdige
bygninger er velholdte og anvendelige langt ind i fremtiden.
Jeudan vil bidrage til at udvikle en hovedstad med liv, puls og
udvikling – og som samtidig fremstår ordentlig og vedlige-
holdt.
Hver dag gør næsten medarbejdere sig umage for at sikre,
at Jeudan har velfungerende og ordentlige bygninger med
rene omgivelser, tilfredse kunder og stolte ejere. Værdier som
ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed sammen med det
overordnede løe ”Ordentlighed forpligter”, er væsentlige
pejlemærker for alle i Jeudan. Og rammen omkring dem er et
trygt, stabilt og udfordrende arbejdsmiljø, og udviklings-
muligheder for den enkeltes faglighed, mål og drømme.
VEDERLAGSRAPPORT
I henhold til selskabslovens § b har Jeudan udarbejdet en
vederlagsrapport. Vederlagsrapporten er offentliggjort på
Jeudans hjemmeside på følgende adresse www.jeudan.dk/
om-jeudan/vederlag/.
ANSVARLIGHED
Jeudan Årsrapport – Ansvarlighed
Store Kongensgade 70, København K
LEDELSE
BESTYRELSE
Adm. direktør
Født . august
Indvalgt i bestyrelsen i april
Ikke uafhængig
Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i
Formand for nominerings- og vederlagsud-
valget. Deltaget i ud af møde i nominerings-
og vederlagsudvalget i
Bestyrelseskompetencer
Dyb indsigt:
• Strategiske forhold
• Ejendomsbranchekendskab
• Køb/salg af virksomheder og ejendomme
• Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold
• Finansiel regulering
• Virksomhedsledelse
• Risikostyring
• Kapitalmarkedsforhold og børsnotering
• Forretningsudvikling
• Investor Relations og kommunikation
Særlig indsigt:
• Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg
Ledelseshverv
Adm. direktør i:
• William Demant Invest A/S
Bestyrelsesformand i:
• Nissens A/S
• Thomas B. Thriges Fond
Næstformand i:
• KIRKBI A/S
• ABOUT YOU Holding GmbH
Medlem af bestyrelsen i:
• EKF Danmarks Eksportkredit
Medlem af Advisory Board for:
• ATP Langsigtet Dansk Kapital
Øvrige ledelseshverv relateret til William Demant Invest:
• Næstformand for bestyrelsen for Demant A/S
• Bestyrelsesformand i Össur hf., Vision RT Ltd og Founders A/S
• Bestyrelsesmedlem i Boston Holding A/S
Samlet vederlag DKK ..
Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .).
Jeudan Årsrapport – Ledelse
BESTYRELSE
Adm. direktør
Født . august
Indvalgt i bestyrelsen i april
Ikke uafhængig
Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i
Medlem af nominerings- og vederlagsudval-
get. Deltaget i ud af møde i nominerings- og
vederlagsudvalget i
Bestyrelseskompetencer
Dyb indsigt:
• Strategiske forhold
• Køb/salg af virksomheder og ejendomme
• Finansiel regulering
• Virksomhedsledelse
• Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg
• Risikostyring
• Kapitalmarkedsforhold og børsnotering
• Forretningsudvikling
• Organisation/HR og processer
• Investor Relations og kommunikation
Særlig indsigt:
• Ejendomsbranchekendskab
• Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold
Ledelseshverv
Adm. direktør i:
• Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab
• CAF Invest A/S
Bestyrelsesformand i:
• Skandinavisk Holding A/S
• Kurhotel Skodsborg A/S
• Rungsted Sundpark A/S
• Skodsborg Sundhedscenter A/S
• Skodsborg Sundpark A/S
• STG Gavefonden
• The Scandinavian ApS
Medlem af bestyrelsen i:
• Fritz Hansen A/S
• Gyldendal A/S
• Scandinavian Tobacco Group A/S
• Tivoli A/S
• Axcel Future
• Aktive Ejere
• Søren Gyldendal Fonden
Samlet vederlag DKK ..
Antal aktier i Selskabet: . (: .).
Ledelse – Jeudan Årsrapport
Jeudan Årsrapport – Ledelse
BESTYRELSE
Professionelt bestyrelsesmedlem
Født . maj
Indvalgt i bestyrelsen i april .
Uafhængig
Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i
Formand for revisions- og risikoudvalget.
Deltaget i ud af revisions- og risiko-
udvalgsmøder i
Bestyrelseskompetencer
Dyb indsigt:
• Køb/salg af virksomheder og ejendomme
• Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold
• Finansiel regulering
• Virksomhedsledelse
• Risikostyring
• Kapitalmarkedsforhold og børsnotering
Særlig indsigt:
• Strategiske forhold
• Digitalisering, IT og processer
• Forretningsudvikling
Ledelseshverv
Medlem af bestyrelsen i:
• GF Forsikring A/S
• Lokaltog A/S
• Tiedemann Independent A/S
Medlem af repræsentantskabet i:
• Forenet Kredit f.m.b.a.
Samlet vederlag DKK ..
Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .).
BESTYRELSE
Direktør
Født . december
Indvalgt i bestyrelsen i april
Ikke uafhængig
Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i
Medlem af revisions- og risikoudvalget.
Deltaget i ud af revisions- og risiko-
udvalgsmøder i
Bestyrelseskompetencer
Dyb indsigt:
• Strategiske forhold
• Køb/salg af virksomheder og ejendomme
• Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige
forhold
• Virksomhedsledelse
• Kapitalmarkedsforhold og børsnotering
Særlig indsigt:
• Ejendomsbranchekendskab
• Finansiel regulering
• Markedsmæssige forhold, kunderelationer og
salg
• Organisation/HR og processer
• Risikostyring
• Forretningsudvikling
• Investor Relations og kommunikation
Ledelseshverv
Direktør i:
• TP Advisers ApS
Bestyrelsesformand i:
• Bodum Invest AG Schweiz
• Fondsmæglerselskabet Maj Invest A/S
• Maj Invest Equity A/S
• Maj Invest Holding A/S
Næstformand i:
• Bodum Holding AG (Schweiz)
• Bodum Land A/S
• Løvenholm Fonden
• Peter Bodum A/S
Medlem af bestyrelsen i:
• Pharmacosmos A/S
Samlet vederlag DKK ..
Antal aktier i Selskabet: . (: .).
Ledelse – Jeudan Årsrapport
BESTYRELSE
Investment director
Født . august
Indvalgt i bestyrelsen i april
Ikke uafhængig
Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i
Medlem af revisions- og risikoudvalget.
Deltaget i ud af revisions- og risiko-
udvalgsmøder i
Bestyrelseskompetencer
Dyb indsigt:
• Køb/salg af virksomheder og ejendomme
• Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold
Særlig indsigt:
• Strategiske forhold
• Forretningsudvikling
• Investor Relations og kommunikation
Ledelseshverv
Investment director i:
• William Demant Invest A/S
Observatør i bestyrelsen hos:
• Vision RT Ltd
• Founders A/S
Samlet vederlag DKK ..
Antal aktier i Selskabet: (: ).
DIREKTION
Født . juli
Adm. direktør, ansat siden
Ledelseshverv
Bestyrelsesformand i:
• CEJ Ejendomsadministration A/S
• CEJ Aarhus A/S
• CEPOS (Center for Politiske Studier)
• Datterselskaber der er ejet af Jeudan A/S
Medlem af bestyrelsen i:
• Erik Fjeldsøe Fonden
• Foreningen Ofelia Plads
• Forenet Kredit f.m.b.a.
• Nykredit A/S
• Nykredit Realkredit A/S
Formand for risikoudvalget og medlem af revisionsudvalget, vederlagsudvalget og nomineringsudvalget i:
• Nykredit A/S
• Nykredit Realkredit A/S
Medlem af repræsentantskabet i:
• Forenet Kredit f.m.b.a.
Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .).
Jeudan Årsrapport – Organisation
ORGANISATION
CHEFGRUPPEN I JEUDAN
MARKETING & KOMMUNIKATION
Marketing- og Kommunikationsdirektør
Line Gadegaard Rasmussen*
Kommunikationschef
Anita Overholt Nielsen
Torvehalsdirektør
Loe Eiskjær Andersen
ANALYSE & INVESTERING
Underdirektør
Michael Dinesen
* Medlem af Executive Commiee
DIREKTIONSSEKRETARIAT & JURA
Underdirektør
Morten Aagaard
Cheurist, advokat
Thomas Opstrup
Vicedirektør
Signe Dybdal Knudsen*
Afdelingsdirektør
Camilla Damgaard
Afdelingsdirektør
Christina Marthinsen
Afdelingsdirektør
Dan Aagaard Johansen
Afdelingschef
Katja Aarestrup Smith
Afdelingschef
Jannik Bruun
KUNDER & UDVIKLING
DIREKTION
Adm. direktør
Per W. Hallgren*
HR
HR-direktør
Annemarie Lund Krumhardt*
Afdelingschef
Lene Winther
SERVICE
Servicedirektør
Jens Lyngby Lyngstrand
Afdelingschef
Joachim Sebastian Jacobsen
Afdelingschef
Kem William Patuel Wilquin
Energichef
Poul Keld Leth Lorentsen
Afdelingschef
Louise Nielsen
Vicedirektør
Søren B. Andersson*
Underdirektør
Heidi Madsen
Økonomichef
Kit Bank Boldsen
Finanschef
Christopher Dybbro Andersen
FINANS
DESIGN
Designdirektør
Anders Rønne-Skall
Designchef
Sine Pehn
IT
IT-direktør
Jesper Skov Møller*
Afdelingschef
Steffen Kjær Larsen
Afdelingschef
Louise Honoré Pryn
PROJEKT
Byggedirektør
Jens Bjarne Hansen
Afdelingschef
Dennis Heegaard Andersen
Afdelingschef
Tore Jensen
Afdelingschef
Simon Hørup
Afdelingschef
Dennis Patrick Lund
Afdelingschef
Jeppe Hestehave
Jeudan vil være “Bedst til medarbejdere”. Derfor er det et klart
mål at skabe et araktivt og inspirerende arbejdsmiljø med
gode karriere- og udviklingsmuligheder. At kunne tiltrække og
fastholde de bedste kunde- og serviceorienterede medarbej-
dere er afgørende for Jeudans fremtidige vækst og resultater.
Derfor er der fokus på, at medarbejderne bliver anerkendt og
involveret i udviklingen af Jeudan, og at virksomhedskulturen
er præget af indbyrdes respekt, samarbejde på tværs og et
stort kundefokus.
DEN DAGLIGE LEDELSE AF JEUDAN
Jeudans øverste daglige ledelse – Executive Commiee - fore-
stås af fem direktører og direktionen. Executive Commiee har
blandt andet til formål at udstikke og udvikle Jeudans strategi-
ske retning, godkende væsentlige forretningsmæssige initiati-
ver samt sikre den ledelsesmæssige og organisatoriske udvikling
indenfor alle forretningsområder. Medlemmerne af Executive
Commiee refererer til adm. direktør Per W. Hallgren.
ORGANISATION OG KUNDEKONTAKT
Jeudans aktiviteter er tilreelagt med fokus på kundebetje-
ning og tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsop-
delte organisation med et kundefokus, som bl.a. betyder, at
betjeningen af den enkelte kunde altid bliver koordineret via
den samme kundechef fra afdelingen Kunder & Ejendomme.
Kundechefen har mandat til at træffe beslutninger på tværs
af den funktionsopdelte organisation, uanset om det drejer
sig om bygninger, services eller økonomiske forhold. Alle
kunde relationer og ydelser koordineres gennem kundechefen
og dennes medarbejdergruppe, som tilsammen har ansvaret
for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder denne
organisationsform, at der altid er let tilgængelighed og korte
beslutningsveje. For Jeudan betyder den, at der konstant er
ledelsesmæssigt og økonomisk overblik over de enkelte ejen-
domme og kunder.
ORDENTLIGHED FORPLIGTER
Alle medarbejdere i Jeudan er bekendt med og eerlever kon-
cernens værdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Tre afgørende værdier, som alle er med til at definere, hvordan
Jeudan agerer i forhold til kunderne.
Udover de tre værdier er der blevet udarbejdet en række
kunde løer, der fungerer som retningslinjer for, hvordan med-
arbejderne tilgår kunderne:
“Vi vil møde vores kunder, som vi selv gerne vil mødes”.
“Vi vil gøre det, vi siger og sige det, vi gør”.
“Vi vil skabe overblik, se muligheder og løse udfordringer for
vores kunder i et tæt samarbejde, bygget på tillid og dialog”.
“Vi vil være til stede når, og hvor, der er brug for os”.
Jeudan arbejder løbende med værdigrundlaget. Det sker i en
dynamisk proces, hvor der eer behov bliver iværksat nye til-
tag og præciseringer af, hvordan værdigrundlaget kan imple-
menteres i den enkelte medarbejders dagligdag – så
kundernes oplevelser med Jeudan hele tiden bliver bedre og
bedre.
Kundechefens ansvar for kontakt til og samarbejde med den
enkelte kunde bliver i sidste ende et fælles ansvar for alle i
Jeudan. Arbejdet med kundeorientering og kundeoplevelser
er relevant for alle i Jeudan, og enhver medarbejder har derfor
en forpligtelse til at skabe gode oplevelser for kunderne –
eller at hjælpe deres kollegaer med at skabe dem.
Organisation – Jeudan Årsrapport
Nørre Søgade 7, København K
Ledelses- og revisionspåtegninger – Jeudan Årsrapport
LEDELSES OG REVISIONSPÅTEGNINGER
LEDELSESPÅTEGNING
DIREKTIONEN
Per Wetke Hallgren
Adm. direktør
BESTYRELSEN
Niels Jacobsen Claus Gregersen
(formand) (næstformand)
Tommy Pedersen Nicklas Hansen Helle Okholm
Jeudan Årsrapport – Ledelses- og revisionspåtegninger
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING
KONKLUSION
GRUNDLAG FOR KONKLUSION
CENTRALE FORHOLD VED REVISIONEN
Ledelses- og revisionspåtegninger – Jeudan Årsrapport
UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN
ERKLÆRING OM OVERHOLDELSE AF ESEFFORORDNINGEN
LEDELSENS ANSVAR FOR KONCERNREGNSKABET
OG ÅRSREGNSKABET
REVISORS ANSVAR FOR REVISIONEN AF KONCERNREGNSKABET
OG ÅRSREGNSKABET
CVR.nr.
Jeudan Årsrapport – Ledelses- og revisionspåtegninger
RESULTATOPGØRELSE OG TOTALINDKOMSTOPGØRELSE BELØB I DKK ’
Koncern Moderselskab
RESULTATOPGØRELSE NOTE 2021 2020 2021 2020
Nettoomsætning 3 1.813.573 1.534.076 706.134 675.865
Driftsomkostninger 4, 5 -776.334 -561.774 -189.010 -165.417
Bruttoresultat 1.037.239 972.302 517.124 510.448
Salgs- og marketingomkostninger 5 -17.157 -16.864 -17.148 -16.864
Administrationsomkostninger 5, 6 -143.703 -121.071 -94.144 -76.752
Resultat før finansielle poster (EBIT) 876.379 834.367 405.832 416.832
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber 7 0 0 23.893 -36.520
Finansielle indtægter 8 9.581 11.359 19.087 23.642
Finansielle omkostninger 9 -117.914 -112.979 -99.088 -89.346
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 768.046 732.747 349.724 314.608
Gevinst/tab ejendomme 10 1.761.805 409.540 1.042.494 307.293
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 11 486.482 -564.112 294.997 -325.003
Resultat før skat 3.016.333 578.175 1.687.215 296.898
Skat af årets resultat 12 -664.543 -127.263 -365.230 -72.220
ÅRETS RESULTAT 2.351.790 450.912 1.321.985 224.678
Årets resultat pr. aktie (DKK) 13 42,45 8,14
Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) 13 42,45 8,14
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Årets resultat 2.351.790 450.912 1.321.985 224.678
Anden totalindkomst 0 0 0 0
TOTALINDKOMST 2.351.790 450.912 1.321.985 224.678
Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse – Jeudan Årsrapport
BALANCE PR. . DECEMBER BELØB I DKK ’
Koncern Moderselskab
AKTIVER NOTE 2021 2020 2021 2020
Investeringsejendomme 15 30.428.509 27.981.947 18.041.567 16.558.056
Domicilejendom 15 202.639 0 202.639 0
Igangværende projekter investeringsejendomme 15 380.382 317.490 270.165 206.349
Driftsmateriel og inventar 15 33.658 30.536 22.619 16.630
Materielle aktiver i alt 31.045.188 28.329.973 18.536.990 16.781.035
Kapitalandele i tilknyttede selskaber 15 0 0 1.313.081 1.154.668
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 15 0 0 321.655 536.873
Finansielle aktiver i alt 0 0 1.634.736 1.691.541
LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT 31.045.188 28.329.973 20.171.726 18.472.576
Indestående Grundejernes Investeringsfond 8.792 8.372 7.492 7.079
Igangværende arbejder 16 245.736 118.929 0 0
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 27.389 38.500 13.685 21.909
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 0 95.163 91.559
Selskabsskat 0 4.203 0 11.999
Andre tilgodehavender 33.301 17.515 21.560 18.643
Periodeafgrænsningsposter 5.984 10.198 4.573 8.574
Tilgodehavender i alt 321.202 197.717 142.473 159.763
Likvide beholdninger og værdipapirer 17 2.316 110.677 237 106.677
KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT 323.518 308.394 142.710 266.440
AKTIVER I ALT 31.368.706 28.638.367 20.314.436 18.739.016
Jeudan Årsrapport – Balance
BALANCE PR. . DECEMBER BELØB I DKK ’
Koncern Moderselskab
PASSIVER NOTE 2021 2020 2021 2020
Aktiekapital 18 1.108.645 1.108.645 1.108.645 1.108.645
Overført resultat 8.970.826 6.754.693 5.042.102 3.855.774
Egenkapital i alt 10.079.471 7.863.338 6.150.747 4.964.419
Realkreditlån 19 16.241.274 15.630.874 9.633.389 9.123.270
Finansieringsinstitutter 19 1.242.887 2.065.169 1.242.887 2.065.169
Deposita 158.589 162.601 77.033 82.386
Udskudt skat 21 2.215.241 1.643.145 951.554 641.559
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 15.313 13.916 12.044 11.373
Anden gæld 29.635 28.357 9.047 8.946
Langfristede forpligtelser i alt 19.902.939 19.544.062 11.925.954 11.932.703
Realkreditlån 19 118.758 113.394 51.765 48.240
Finansieringsinstitutter 19 686.516 663.952 619.272 622.033
Deposita 195.259 182.749 110.850 98.844
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 301 248 194 179
Modtagne forudbetalinger fra kunder 100.990 95.510 48.302 42.418
Leverandørgæld 101.097 76.490 21.467 35.980
Gæld til tilknyttede selskaber 0 0 1.285.652 936.268
Selskabsskat 98.404 0 51.321 0
Anden gæld 49.318 60.189 24.962 29.364
Periodeafgrænsningsposter 35.653 38.435 23.950 28.568
Kortfristede forpligtelser i alt 22 1.386.296 1.230.967 2.237.735 1.841.894
FORPLIGTELSER I ALT 21.289.235 20.775.029 14.163.689 13.774.597
PASSIVER I ALT 31.368.706 28.638.367 20.314.436 18.739.016
Pantsætninger, garantier samt eventual-
og kontraktlige forpligtelser 23
Øvrige noter 24-31
Balance – Jeudan Årsrapport
EGENKAPITALOPGØRELSE PR. . DECEMBER BELØB I DKK ’
Aktie- Overført Egenkapital
Koncern kapital resultat
*
i alt
Egenkapital 1. januar 2020 1.108.645 6.307.444 7.416.089
Årets resultat 450.912 450.912
Anden totalindkomst 0 0
Totalindkomst i alt 450.912 450.912
Køb af egne aktier -3.663 -3.663
Egenkapital 1. januar 2021 1.108.645 6.754.693 7.863.338
Årets resultat 2.351.790 2.351.790
Anden totalindkomst 0 0
Totalindkomst i alt 2.351.790 2.351.790
Betalt udbytte -133.037 -133.037
Udbytte egne aktier 37 37
Køb af egne aktier -10.670 -10.670
Aktiebaseret vederlæggelse 8.013 8.013
Egenkapital 31. december 2021 1.108.645 8.970.826 10.079.471
EGENKAPITALOPGØRELSE PR. . DECEMBER BELØB I DKK ’
Aktie- Overført Egenkapital
Moderselskab kapital resultat
*
i alt
Egenkapital 1. januar 2020 1.108.645 3.634.759 4.743.404
Årets resultat 224.678 224.678
Anden totalindkomst 0 0
Totalindkomst i alt 224.678 224.678
Køb af egne aktier -3.663 -3.663
Egenkapital 1. januar 2021 1.108.645 3.855.774 4.964.419
Årets resultat 1.321.985 1.321.985
Anden totalindkomst 0 0
Totalindkomst i alt 1.321.985 1.321.985
Betalt udbytte -133.037 -133.037
Udbytte egne aktier 37 37
Køb af egne aktier -10.670 -10.670
Aktiebaseret vederlæggelse 8.013 8.013
Egenkapital 31. december 2021 1.108.645 5.042.102 6.150.747
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2021 med t.DKK 2.061.874
(1. januar 2021: t.DKK 2.061.874 , 1. januar 2020: t.DKK 2.061.874 )
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2021 med t.DKK 2.061.874
(1. januar 2021: t.DKK 2.061.874, 1. januar 2020: t.DKK 2.061.874)
Jeudan Årsrapport – Egenkapitalopgørelse
PENGESTRØMSOPGØRELSE BELØB I DKK ’
Koncern Moderselskab
PENGESTRØMSOPGØRELSE 2021 2020 2021 2020
Resultat før finansielle poster (EBIT) 876.379 834.367 405.832 416.832
Modtagne finansielle indtægter 9.581 11.359 19.087 23.642
Betalte finansielle omkostninger -118.137 -112.896 -99.529 -89.263
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 8.013 0 8.013 0
Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger 19.865 18.197 11.235 8.611
Modtaget/betalt selskabsskat -4.265 2.617 8.085 1.219
Pengestrømme før ændring i driftskapital 791.436 753.644 352.723 361.041
Ændring i driftskapital:
Tilgodehavender -126.946 29.064 6.032 44.193
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 443 1.015 686 878
Leverandørgæld m.m. 18.557 107.771 332.623 350.417
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 683.490 891.494 692.064 756.529
Igangværende projekter investeringsejendomme -365.348 -388.758 -219.347 -248.758
Forbedringer investeringsejendomme -183.031 -115.322 -149.128 -74.531
Forbedringer domicilejendom -42 0 -42 0
Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. -603.175 -1.050.502 -468.744 -983.098
Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. 122.411 18.781 89.845 0
Køb af kapitalandel i tilknyttet selskab 0 0 -134.520 0
Likvide beholdninger som er frigivet/deponeret 108.800 -43.800 106.500 -41.500
Driftsmateriel og inventar netto -20.420 -9.875 -15.363 -7.652
Udlån og tilgodehavender 0 0 215.218 74.798
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -940.805 -1.589.476 -575.581 -1.280.741
Optagelse af realkreditlån 5.823.972 1.747.833 3.865.109 1.065.593
Indfrielse af realkreditlån -4.516.283 -443.146 -2.963.313 0
Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter -677.953 0 -677.953 0
Afdrag på realkreditlån -119.353 -115.275 -53.696 -50.553
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -212.475 -263.111 -212.475 -263.111
Modtagne deposita, netto 12.806 -10.069 4.190 -9.099
Betalt udbytte -133.000 0 -133.000 0
Køb af egne aktier -10.670 -3.663 -10.670 -3.663
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 167.044 912.569 -181.808 739.167
Nettoændring i alt -90.271 214.587 -65.325 214.955
Likviditet 1. januar -416.745 -631.332 -376.526 -591.481
Likviditet 31. december -507.016 -416.745 -441.851 -376.526
Likvide beholdninger ifølge regnskab 2.316 110.677 237 106.677
Likvide beholdninger som er deponeret 0 -108.800 0 -106.500
Træk på driftskreditter -509.332 -418.622 -442.088 -376.703
Likviditet 31. december -507.016 -416.745 -441.851 -376.526
Kreditfaciliteter 1.395.000 1.395.000 1.395.000 1.390.000
Finansielle reserver 31. december 887.984 978.255 953.149 1.013.474
Pengestrømsopgørelse – Jeudan Årsrapport
. Væsentlig regnskabspraksis, regnskabsmæssige skøn og vurderinger
. Segmentoplysninger Koncern
. Nettoomsætning
. Driftsomkostninger
. Personaleomkostninger
. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
. Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber
. Finansielle indtægter
. Finansielle omkostninger
. Gevinst/tab ejendomme
. Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser
. Skat af årets resultat
. Resultat pr. aktie
. Udbytte
. Langfristede aktiver
. Igangværende arbejder
. Likvide beholdninger og værdipapirer
. Aktiekapital
. Finansielle gældsforpligtelser
. Finansielle gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet
. Udskudt skat
. Kortfristede forpligtelser
. Pantsætninger, garantier samt eventual- og kontraktlige forpligtelser
. Kontraktlige lejeindtægter
. Finansielle risici og finansielle instrumenter
. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter
. Nærtstående parter
. Ny regnskabsregulering
. Begivenheder efter balancedagen
. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
. Anvendt regnskabspraksis
NOTEOVERSIGT
Jeudan Årsrapport – Noter
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for for hen-
holdsvis Koncernen og Jeudan A/S aflægges i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber jf. IFRS bekendtgø-
relsen.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på basis af
historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, igangvæ-
rende projekter investeringsejendomme og visse finansielle forplig-
telser herunder afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsvær-
di.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for er aflagt i
overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS)
samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der
begynder . januar .
Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolk-
ningsbidrag for har ikke medført ændringer i regnskabspraksis.
Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kra, er
omtalt i note .
De væsentligste elementer af anvendt regnskabspraksis og regn-
skabsmæssige skøn er beskrevet nedenfor. Anvendt regnskabsprak-
sis i øvrigt er beskrevet i note .
I forbindelse med aflæggelsen af koncernregnskabet og modersel-
skabsregnskabet er der anlagt væsentlighedsbetragtninger, således
at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter eller
elementer heraf, der er ubetydelige eller uvæsentlige for Koncernen og
årsregnskabet.
INVESTERINGSEJENDOMME
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der
omfaer ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyede
omkostninger. Investeringsejendomme måles eerfølgende til
dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den
aastbaserede værdiansæelsesmodel jf. nedenfor. Der anvendes
ikke uaængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdien på
den enkelte ejendom, men Jeudan har i løbet af benyet to uaf-
hængige vurderingsmænd til at vurdere udviklingen i ejendomspriser-
ne i den del af ejendomsmarkedet, hvor hovedparten af Jeudans ejen-
domme er beliggende.
Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten
”Gevinst/tab ejendomme”.
Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første
indregning til kostpris, der omfaer direkte henførbare omkostninger
inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende
projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles
eerfølgende til dagsværdi.
Særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til le-
jen, måles til kostpris og afskrives lineært over den tidsbegrænsede
periode.
Forudbetaling for investeringsejendomme måles til kostpris.
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Med udgangspunkt i den ovenfor beskrevne regnskabspraksis har le-
delsen foretaget følgende regnskabsmæssig vurdering, der har ha en
betydelig indflydelse på årsregnskabet.
Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangs-
punkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det kommende
drisår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hæn-
delser. Med udgangspunkt heri anvendes en aastbaseret model, som
Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansæelse af Jeudans ho-
mogene portefølje.
To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow
modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt. Værdien af disse
ejendomme svarer til , af Koncernens samlede ejendomsværdier
(: , ).
Jeudan har i en længere årrække anvendt aastmodellen med samme
hovedelementer:
+ Årlige lejeindtægter
+/- Eventuel regulering af eksisterende leje
til anslået markedsleje
- Driftsomkostninger
- Ind- og udvendig vedligeholdelse
- Administration
= Nettoresultat (sum af til )
/ Afkastprocent
= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / )
+ Refusionssaldi
- Korrektioner til dagsværdi
= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + - )
. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det
kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået.
Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes dris-
og energiregnskaber.
. REGULERING TIL MARKEDSLEJE
I ejendomme, hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje afviger væsent-
ligt fra markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den forventede
genudlejningsleje.
. DRIFTSOMKOSTNINGER
Samtlige faktiske drisomkostninger fratrækkes. De omfaer blandt
andet skaer og afgier, forsikringer, serviceabonnementer, renhol-
delse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af dris- og energiud-
gier etc.
. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER
Noter – Jeudan Årsrapport
. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER FORTSAT
Andel af Gennemsnitligt Gennemsnitlig
Interval for anvendte afkastprocenter portefølje aast pris pr. m
Aastprocent: Over , , , .
Aastprocent: , til , , , .
Aastprocent: , til , , , .
Aastprocent: , til , , , .
Aastprocent: , til , , , .
Aastprocent: , til , , , .
Aastprocent: , til , , , .
Aastprocent: , til , , , .
Aastprocent: , til , , , .
Aastprocent: , til , , , .
Aastprocent: < , , , .
Samlet for porteføljen , , .
Tabellen viser fordelingen af anvendte aastprocenter på hele porteføljen samt den gennemsnitlige pris pr. m
.
. IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervs-
ejendomme aoldes af kunderne, men det kan variere aængig af de
konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hen-
sæes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK pr. m årligt
(: DKK pr. m). På erhvervslejemål hensæes der ikke til løben-
de indvendig vedligeholdelse, da disse udgier aoldes af kunderne.
For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejeloven
fastsæer lovpligtige hensæelser, anvendes disse hensæelser til
både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK pr. m årligt
(: DKK pr. m).
Udover hensæelser til løbende vedligeholdelse foretages reservati-
oner til indretning af ledige lejemål og eventuelle udvendige renove-
ringsprojekter på ejendommene. Reservationerne beregnes på grund-
lag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens
opgjorte markedsværdi jf. nedenfor pkt. .
. ADMINISTRATION
Til administration af ejendomme hensæes et beløb, der er baseret på
erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt
hensat af lejeindtægterne (: ).
. AFKASTPROCENT
Aastprocenten fastsæes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen
i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejendom-
mens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels
ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold.
For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan
blandt andet følgende kilder:
• Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Hen-
vendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkredit- og finan-
sieringsinstituer samt ejendomsinvestorer. I denne proces kan
Jeudan vurdere markedsaastet og øvrige væsentlige faktorer
for de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer
Jeudan selv foretager, dels for transaktioner som foretages af andre
investorer, hvor Jeudan har detaljeret kendskab til de konkrete
ejendommes forhold.
• Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle samarbejds-
partnere (realkredit- og finansieringsinstituer), der har en bety-
delig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. I forbin-
delse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurdering af
hver enkelt ejendom. Yderligere aolder direktionen og/eller le-
delsen i Finans møde med de finansielle samarbejdspartnere hvert
kvartal, hvor blandt andet prisudviklingen på investeringsmarke-
det og udlejningsmarkedet drøes. Igennem en længere årrække
– også i – har instituernes vurderinger i finansieringsøjemed
i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og an-
skaffelsessummer på nye investeringer.
• Jeudan aolder løbende møder med de større ejendomsmægler-
virksomheder i København, og på disse møder drøes blandt andet
udviklingen i ejendomspriserne.
• Jeudans markedsandel i København giver indsigt i områdets udbud-
og eerspørgselsforhold vedrørende investering og udlejning.
Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra ejendoms-
mæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejendomsmarkedet
samt den enkelte ejendoms forhold danner grundlaget for fastsæel-
se af en aastprocent for hver enkelt ejendom.
. REFUSIONSSALDI
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt
indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligregulerings-
lovens §§ og .
. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN
Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reserva-
tioner (fradrag) til forestående renoverings- og ombygningsopgaver,
Jeudan Årsrapport – Noter
. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER FORTSAT
ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk trængte erhvervs-
eller beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller
lignende.
Værdiansæelse af Jeudans ejendomme resulterede i en dagsværdi-
regulering på DKK . mio. i (: DKK mio.). Ejendom-
mene er værdiansat til et gennemsnitligt aast på , mod , i
.
Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes af flere fak-
torer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsae aastkrav
til de enkelte ejendomme.
Følsomheden ved ændringer i Jeudans aastkrav er belyst i tabellen
på side . Tabellen viser effekten på ejendommenes dagsværdi, egen-
kapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m ved ændring i af-
kastprocenten i intervaller af hhv. +/- , -point. Ved en stigning i
aastprocenten på , -point vil ejendommenes dagsværdi falde
med DKK . mio. (: DKK . mio.). Omvendt vil et fald i af-
kastprocenten på , -point medføre en stigning i dagsværdien på
DKK . mio. (: DKK . mio.).
På tilsvarende vis vil en generel ændring i den gennemsnitlige årlige
leje i ejendomsporteføljen påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m,
egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion
på DKK pr. m, svarende til - , vil medføre en reduktion i ejendom-
menes værdi på DKK mio. (: DKK mio.) jfr. tabellen på side
. Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje udgør DKK . pr. m ultimo
(: DKK . pr. m).
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme ekskl. udviklingsejendom-
me var ved udgangen af , målt på lejeindtægter (: ,).
Et fald i udlejningsprocenten på -point vil medføre en nedgang i le-
jeindtægterne på ca. DKK mio. (: DKK mio.).
FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER OG AFLEDTE FINANSIELLE
INSTRUMENTER
Til finansiering af investeringsejendomme anvender Koncernen real-
kreditlån og lån fra finansieringsinstituer med lang løbetid. Lånene
optages med enten fast eller variabel rente. Ved lån med variabel rente
dækkes risikoen for stigende rente ved anvendelse af renteaaler for
en længere periode. Herved opnås blandt andet en delvis aalanceret
påvirkning af dagsværdien ved ændringer i markedsrenten, da ændrin-
ger i markedsrenten over tid og under visse forudsætninger kan påvirke
dagsværdien for henholdsvis investeringsejendomme og de dertil til-
knyede finansielle gældsforpligtelser med modsat reet fortegn.
Finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitut-
ter (bortset fra driskredier, der måles til amortiseret kostpris), her-
under afledte finansielle instrumenter der anvendes til afdækning af
renterisiko, måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte
eller modtagne vederlag. Eer første indregning måles finansielle
gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstituer, herunder
afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi med indregning i resul-
tatopgørelsen, tilsvarende måling af investeringsejendomme.
Denne metode er blandt andet valgt for at tilvejebringe en indregnings-
overensstemmelse mellem aktiver og passiver, idet der eer Koncer-
nens opfaelse kan være visse økonomiske sammenhænge mellem
nogle af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdien for en
investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyede finansielle
gældsforpligtelser. Koncernen anvender således ikke de regnskabs-
mæssige betingelser for sikring, da det vil medføre en indregnings- og
målingsuoverensstemmelse.
Renteaaler anvendes alene til afdækning af renterisiko på finansielle
gældsforpligtelser, der er variabelt forrentet. Dagsværdien heraf
præsenteres sammen med de finansielle gældsforpligtelser til real-
kredit- og finansieringsinstituer, idet de anses som en integreret del
af lånet optaget hos de pågældende realkredit- og finansierings-
instituer. Dagsværdien af renteaalerne på balancedagen tillægges/
fradrages derfor lånenes bogførte værdi.
Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indreg-
nes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab finansielle gælds-
forpligtelser”.
Ved indfrielse af finansielle gældsforpligtelser opgøres gevinst/tab i
forhold til dagsværdien primo regnskabsåret og indregnes i resultat-
opgørelsen under posten ”Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser”.
Aoldte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforplig-
telser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab finan-
sielle gældsforpligtelser”.
Andre gældsforpligtelser, som omfaer deposita, driskredier,
gæld til leverandører, tilknyede selskaber samt anden gæld, måles til
amortiseret kostpris.
Noter – Jeudan Årsrapport
. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN
Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forret-
ningsmæssige segmenter. Segmentet ”Investeringsejendomme” om-
faer investering i og udlejning af kontor-, bolig- og detailejendomme
primært i København og på Frederiksberg. Segmentet ”Service” leve-
rer ejendomsrelaterede serviceydelser til egne såvel som eksterne
kunder.
Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregnings-
priser, der svarer til markedspriserne for de pågældende varer, tjene-
steydelser mv.
Samtlige Koncernens investeringsejendomme er beliggende på Sjæl-
land. Koncernens ejendomsportefølje er primært beliggende i det
strategiske fokusområde København og Frederiksberg, hvorfor Kon-
cernen ikke har en geografisk segmentopdeling.
Ingen af Koncernens kunder tegner sig for mere end af Koncer-
nens samlede neoomsætning.
1) De interne elimineringer udgør t.DKK 217.890 mod t.DKK 232.381 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 199.842 mod t.DKK 215.400 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK 12.400 mod t.DKK 8.384 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 253.175 mod t.DKK 264.660 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 94.926 mod t.DKK 107.133 for samme periode sidste år.
Investerings- Investerings-
ejendomme ejendomme Service Service Koncern Koncern
Nettoomsætning til eksterne kunder .. .. . . .. ..
Nettoomsætning mellem segmenter . . . .
Nettoomsætning 1) .. .. . . .. ..
Driftsomkostninger 2) -. -. -. -. -. -.
Bruttoresultat . . . . .. .
Salgs- og marketingomkostninger -. -. - -. -.
Administrationsomkostninger -. -. -. -. -. -.
Resultat før finansielle poster (EBIT) . . . . . .
Finansielle poster, netto -. -. . . -. -.
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) . . . . . .
Gevinst/tab ejendomme .. . .. .
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser . -. . -.
Segmentresultat før skat 3) .. . . . .. .
Skat af årets segmentresultat -. -. -. -. -. -.
Årets segmentresultat .. . . . .. .
Segmentaktiver i alt 4) .. .. . . .. ..
Segmentforpligtelser i alt 5) .. .. . . .. ..
Tilgang af langfristede materielle aktiver .. .. . .
Afskrivninger . . . .
Årets regulering af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift . . -
Jeudan Årsrapport – Noter
Koncernens neoomsætning fra Investeringsejendomme omfaer lejeindtægter fra udlejning af lokaler samt andre indtægter i form af salg
af serviceydelser i tilknytning til lokalerne.
Neoomsætning fra Service omfaer levering af reparations- og renoveringsopgaver, der indregnes over tid, mens øvrig omsætning fra
Service består af faste serviceaaler vedrørende dri, renhold og service af bygninger og anlæg.
. NETTOOMSÆTNING
Koncern Moderselskab
Lejeindtægter fra Investeringsejendomme .. .. . .
Andre indtægter fra Investeringsejendomme . . . .
Salgsværdi af årets produktion inkl. igang-
værende arbejder (Service) . .
Øvrig omsætning Service . .
Nettoomsætning i alt .. .. . .
. DRIFTSOMKOSTNINGER
Koncern Moderselskab
Drisomkostninger Investeringsejendomme . . . .
Drisomkostninger Service . .
Drisomkostninger i alt . . . .
Heraf direkte driftsomkostninger vedr. ikke
udlejede Investeringsejendomme . . . .
Noter – Jeudan Årsrapport
. PERSONALEOMKOSTNINGER
Koncern Moderselskab
Bestyrelseshonorar . . . .
Gager og lønninger . . . .
Bidragsbaserede pensioner . . . .
Refusion fra offentlige myndigheder -. -. -. -.
Lønkompensation COVID- -. -.
Andre omkostninger til social sikring . . .
Personaleomkostninger i alt . . . .
Personaleomkostningerne er fordelt således:
Drisomkostninger . . . .
Salgs- og marketingomkostninger . . . .
Administrationsomkostninger . . . .
Personaleomkostninger i alt . . . .
Gennemsnitligt antal beskæftigede 598 577 171 152
Bestyrelse Direktion
Bestyrelseshonorar . .
Gage - - . .
Personalegoder
Vederlag i alt . . . .
Vederlag til bestyrelse og direktion kan specificeres således:
Direktionen udgøres af Per W. Hallgren.
Ansæelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår. Opsigelsesvarslet udgør måneder fra Selskabets side og måneder fra
Per W. Hallgrens side. Ved Per W. Hallgrens pensionering udbetaler Selskabet en fratrædelsesgodtgørelse svarende til måneders bruo-
vederlag.
I tilfælde af Per W. Hallgrens dødsfald under ansæelsen skal Selskabet udbetale et beløb svarende til af den årlige gage til boet.
Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
Der er i iværksat en medarbejderaktieordning, som løber i perioden . april til . marts . Ordningen er en bruolønsordning, som giver
medarbejderne mulighed for at konvertere op til af den årlige bruoløn til aktier.
Der er i ca. medarbejdere, som har benyet sig af ordningen, der giver dem mulighed for at købe . aktier til en kurs på DKK , pr. aktie (kursen
er beregnet hen over en periode på dage fra . marts til . marts ) over perioden omfaet af ordningen. Der er optjent ret til og udgisført et beløb
på DKK mio. i regnskabet pr. . december .
Jeudan Årsrapport – Noter
. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR
Koncern Moderselskab
Lovpligtig revision
Andre erklæringer med sikkerhed
Skaerådgivning
Andre ydelser
Honorarer i alt .
. RESULTAT AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER
Moderselskab
Nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyede selskaber -.
Tilbageførsel af nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyede selskaber .
Resultat af kapitalandele i tilknyede selskaber i alt . -.
Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalande-
lenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi nedskrives til denne lavere værdi.
Jeudan III A/S har i realiseret et overskud på t.DKK ., hvorved genindvindingsværdien er forøget. Herudover er genindvindingsværdien
af kapitalandel i Jeudan VIII A/S forøget med med t.DKK ..
Som konsekvens heraf er der foretaget tilbageførsel af tidligere nedskrivninger af kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan VIII A/S med i alt t.DKK
. i .
. FINANSIELLE INDTÆGTER
Koncern Moderselskab
Renter af tilgodehavende hos tilknyede selskaber - - . .
Renter af bankindestående mv. .
Andre finansielle indtægter .
Renteindtægter af finansielle aktiver, der
ikke måles til dagsværdi via resultatet . . . .
Renter af gæld til finansieringsinstituer . . . .
Finansielle indtægter i alt . . . .
Honorar til Deloie Statsautoriseret Revisionspartnerselskab på t.DKK for ikke-revisionsmæssige ydelser omfaer andre erklæringer med
sikkerhed vedrørerende erklæringer afgivet i forbindelse med modtaget COVID- lønkompensation, skaemæssig rådgivning vedrørende
aktielønsprogram til medarbejderne samt anden moms- og skaemæssig rådgivning.
Noter – Jeudan Årsrapport
. FINANSIELLE OMKOSTNINGER
Koncern Moderselskab
Renter af gæld til tilknyede selskaber - - . .
Renter af gæld til finansieringsinstituer . . . .
Øvrige finansielle omkostninger .
Renteomkostninger for finansielle forpligtelser, der
ikke måles til dagsværdi via resultatet . . . .
Renter af gæld til realkreditinstituer . . . .
Finansielle omkostninger i alt . . . .
. GEVINST/TAB EJENDOMME
Koncern Moderselskab
Dagsværdireguleringer
Opskrivning investeringsejendomme .. . .. .
Nedskrivning investeringsejendomme -. -. -. -.
.. . .. .
Realiserede gevinst/tab
Gevinst/tab ved salg af ejendomme . -
Gevinst/tab ejendomme i alt .. . .. .
. GEVINST/TAB FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER
Koncern Moderselskab
Dagsværdireguleringer
Dagsværdiregulering realkreditlån -. -. -. -.
Dagsværdiregulering renteaaler . -. . -.
. -. . -.
Realiserede gevinst/tab
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser . . .
Låneomkostninger -. -. -. -.
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser i alt . -. . -.
Jeudan Årsrapport – Noter
. SKAT AF ÅRETS RESULTAT
Koncern Moderselskab
Aktuel skat . . . -.
Udskudt skat . . . .
Regulering selskabsskat vedrørende tidligere år - -
Skat af årets resultat i alt . . . .
Skat af årets resultat kan forklares således
Beregnet skat af resultat før skat . . . .
Skaeeffekt af:
Ikke skaepligtige indtægter og fradrags-
bereigede omkostninger - -.
Regulering vedrørende tidligere år - -
Nedskrivning kapitalandele tilknyede selskaber .
Tilbageførsel nedskrivning af kapitalandele tilknyede selskaber -.
Skat af årets resultat i alt . . . .
Effektiv skaeprocent , , , ,
. RESULTAT PR. AKTIE
Koncern
Årets resultat (t.DKK) .. .
Gennemsnitligt antal aktier (stk.) .. ..
Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.) -. -.
Gennemsnitligt antal aktier i omløb (stk.) .. ..
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt
Gennemsnitligt antal aktier, udvandet (stk.) .. ..
Resultat pr. aktie i DKK (EPS) , ,
Resultat pr. aktie, udvandet i DKK (EPS) , ,
. april udbetalte Jeudan A/S udbye til aktionærerne på t.DKK
., svarende til DKK , pr. aktie.
For regnskabsåret vil bestyrelsen foreslå et udbye på t.DKK
., svarende til DKK , pr. aktie, der oppebærer ret til udbye
for . Udbyet vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart eer
aoldelse af Selskabets ordinære generalforsamling . april
forudsat, at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da
udbyet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke
indregnet som en forpligtelse i balancen pr. . december . Udbyt-
tet vil blive udbetalt til de aktionærer, der pr. . april er registre-
ret i Selskabets ejerbog.
. UDBYTTE
Noter – Jeudan Årsrapport
. LANGFRISTEDE AKTIVER
Igangværende
projekter
Investerings- Domicil- investerings- Drismateriel
Koncern ejendomme ejendom ejendomme og inventar
Kostpris . januar .. . .
Tilgang, køb .. . .
Tilgang, forbedring .
Overførsel . -.
Afgang -. -. -.
Kostpris . december .. . .
Op-/nedskrivninger . januar ..
Årets op-/nedskrivninger .
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -.
Afgang op-/nedskrivninger .
Op-/nedskrivninger . december ..
Afskrivninger . januar . .
Årets afskrivninger . .
Afgang -.
Afskrivninger . december . .
Regnskabsmæssig værdi . december .. . .
Kostpris . januar .. . .
Tilgang, køb . . .
Tilgang, forbedring .
Overførsel til domicilejendom -. .
Overførsel . -.
Afgang -. -. -.
Kostpris . december .. . . .
Op-/nedskrivninger . januar ..
Årets op-/nedskrivninger ..
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger .
Afgang op-/nedskrivninger .
Op-/nedskrivninger . december ..
Afskrivninger . januar . .
Årets afskrivninger . . .
Afgang -.
Afskrivninger . december . . .
Regnskabsmæssig værdi . december .. . . .
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på
t.DKK . (. december t.DKK .).
Jeudan Årsrapport – Noter
. LANGFRISTEDE AKTIVER FORTSAT
Igangværende Tilgode-
projekter Dris- Kapitalandele havende hos
Investerings- Domicil- investerings- materiel i tilknyede tilknyede
Moderselskab ejendomme ejendom ejendomme og inventar selskaber selskaber
Kostpris . januar .. . . .. .
Tilgang, køb . . .
Tilgang, forbedring .
Tilgang, udlån
Overførsel . -.
Afgang -. -. -.
Kostpris . december .. . . .. .
Op-/nedskrivninger . januar .. -.
Årets op-/nedskrivninger . -.
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -.
Afgang op-/nedskrivninger
Op-/nedskrivninger . december .. -.
Afskrivninger . januar . .
Årets afskrivninger .
Afgang -.
Afskrivninger . december . .
Regnskabsmæssig værdi . december .. . . .. .
Kostpris . januar .. . . .. .
Tilgang, køb . . . .
Tilgang, forbedring .
Tilgang, udlån
Overførsel til domicilejendom -. .
Overførsel . -.
Afgang -. -. -. -.
Kostpris . december .. . . . .. .
Op-/nedskrivninger . januar .. -.
Årets op-/nedskrivninger .. .
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger .
Afgang op-/nedskrivninger -.
Op-/nedskrivninger . december .. -.
Afskrivninger . januar . .
Årets afskrivninger . .
Afgang -.
Afskrivninger . december . . .
Regnskabsmæssig værdi . december .. . . . .. .
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på
t.DKK . (. december t.DKK .).
Noter – Jeudan Årsrapport
. LANGFRISTEDE AKTIVER FORTSAT
Ejerandel
Selskabs- og stemme-
Kapitalandele i tilknyede selskaber Hjemsted kapital reigheder
Jeudan I A/S København .
Jeudan II A/S København .
Jeudan III A/S København .
Jeudan IV A/S København .
Jeudan V A/S København .
Jeudan VI A/S København .
Jeudan VII A/S København .
Jeudan VIII A/S København
Jeudan IX ApS København
Jeudan X ApS København
Jeudan XII ApS København
Jeudan Projekt & Service A/S København
Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S.
Selskabskapital, ejerandel og stemmereigheder ovenfor er uændrede sammenholdt med bortset fra erhvervelse af Jeudan XII ApS i .
Salgsværdien af udførte arbejder udgør t.DKK ., hvoraf avance andrager t.DKK . (: t.DKK ., : t.DKK .).
Der er i indregnet t.DKK . (: t.DKK -.) vedrørende delvist udført arbejde i på igangværende entreprisekontrakter som
følge af en revurdering af avancen.
Koncernen har i henhold til IFRS . undladt at give oplysninger om uopfyldte leveringsforpligtelser, idet Koncernens entreprisekontrakter har en
forventet varighed på under et år.
. IGANGVÆRENDE ARBEJDER
Koncern Moderselskab
Salgsværdi af udførte arbejder . . .
Foretagne acontofaktureringer -. -. -.
Igangværende arbejder i alt . . .
Jeudan Årsrapport – Noter
Antal Købs-/salgspris af aktiekapital
Beholdning . januar . . , ,
Tilgang . . . . , ,
Afgang , ,
Beholdning . december . . . . , ,
Koncernens likvide beholdninger består af indestående i danske finansielle instituer med høj kreditværdighed.
Børsnoterede obligationer måles til dagsværdi og omfaer børsnoterede obligationer i danske kroner.
. LIKVIDE BEHOLDNINGER OG VÆRDIPAPIRER
Koncern Moderselskab
Frie likvide beholdninger . .
Børsnoterede obligationer
Deponeringer . .
Likvide beholdninger og værdipapirer i alt . . .
Moderselskab
Aktiekapital . december .. ..
Aktiekapitalen består af 55.432.225 aktier á DKK 20. Aktiekapitalen omfaer kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke
knyet særlige reigheder til aktierne.
. AKTIEKAPITAL
Selskabet har i 2021 erhvervet yderligere egne aktier til dækning af medarbejderaktieordning.
Egne aktier
Noter – Jeudan Årsrapport
. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER
Koncern Moderselskab
Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom .. .. .. ..
Driskredier . . . .
Finansielle gældsforpligtelser i alt .. .. .. ..
Gælden forfalder til betaling således:
Inden for et år fra balancedagen . . . .
Mellem et og to år fra balancedagen . . . .
Mellem to og tre år fra balancedagen . . . .
Mellem tre og fire år fra balancedagen . . . .
Mellem fire og fem år fra balancedagen . . . .
Eer fem år fra balancedagen .. .. .. ..
Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser .. .. .. ..
Dagsværdiregulering af gæld . . . .
Dagsværdi af renteaaler -. . -. .
Finansielle gældsforpligtelser i alt .. .. .. ..
Gælden er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser, realkreditlån .. .. .. ..
Langfristede forpligtelser, finansieringsinstituer .. .. .. ..
Kortfristede forpligtelser, realkreditlån . . . .
Kortfristede forpligtelser, finansieringsinstituer . . . .
Finansielle gældsforpligtelser i alt .. .. .. ..
Ydelser til betaling de kommende år .. .. .. ..
Ydelserne forfalder til betaling således:
Inden for et år fra balancedagen . . . .
Mellem et og to år fra balancedagen . . . .
Mellem to og tre år fra balancedagen . . . .
Mellem tre og fire år fra balancedagen . . . .
Mellem fire og fem år fra balancedagen . . . .
Ydelser til betaling i alt .. .. .. ..
Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom måles til dagsværdi (t.DKK ..). Gæld til realkreditinstituer opgøres til børskurser pr.
. december for de underliggende obligationer justeret for Koncernens egen kreditrisiko, der vurderes at udgøre nul baseret på en vurdering af de
underliggende sikkerheder for prioritetslånene (uændret i forhold til ). Gæld til finansieringsinstituer opgøres til den nominelle restgæld, der
vurderes at svare til dagsværdien, da lånene er variabelt forrentede.
Driskredier måles til amortiseret kostpris, der svarer til dagsværdi (t.DKK .).
Dagsværdien af den enkelte renteaale opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aalte rentesats og den aktuelle rentekurve på
balancedagen tilbagediskonteret til . december .
Forfaldstidspunkter for ydelser på finansielle gældsforpligtelser ekskl. driskredier er specificeret ovenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller,
der anvendes i Koncernens likviditetsstyring. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling de kommende år inkl. renter, på
baggrund af balancedagens renteniveau for så vidt angår den variabelt forrentede del.
Jeudan Årsrapport – Noter
. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITET
Indeholdt i
Penge- investerings- Dagsværdi- Realiseret
Koncern - Primo strømme
aktiviteter
)
regulering kurstab Ultimo
Realkreditlån inkl. renteaaler .. .. -. -. . ..
Finansieringsinstituer ekskl. driskredier .. -. ..
Deposita . . -. .
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt .. . -. -. . ..
Betalt udbye - -. - - - -
Køb af egne aktier - -. - - - -
Samlede pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt .. . -. -. . ..
Indeholdt i
Penge- investerings- Dagsværdi- Realiseret
Moderselskab - Primo strømme
aktiviteter
)
regulering kurstab Ultimo
Realkreditlån inkl. renteaaler .. . -. -. . ..
Finansieringsinstituer ekskl. driskredier .. -. ..
Deposita . . . .
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt .. -. -. -. . ..
Betalt udbye - -. - - - -
Køb af egne aktier - -. - - - -
Samlede pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt .. -. -. -. . ..
)
Lån der enten overtages eller indfries i forbindelse med køb og salg af ejendomme modregnes i henholdsvis køb og salg af investeringsejendomme,
der præsenteres neo i pengestrømsopgørelsen. Det tilsvarende gør sig gældende for deposita.
. UDSKUDT SKAT
Koncern Moderselskab
Udskudt skat . januar .. .. . .
Tilgang ved køb af tilknyet selskab .
Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen . . . .
Udskudt skat . december .. .. . .
Udskudt skat vedrører:
Investeringsejendomme .. .. .. .
Andre materielle aktiver -. -. - -.
Finansielle gældsforpligtelser -. -. -. -.
Fremførbare skaemæssige underskud -. -. -. -.
Øvrige . . -. -
Udskudt skat . december .. .. . .
Noter – Jeudan Årsrapport
De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandørgæld samt anden gæld svarer til forpligtelsernes dagsværdier.
. KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER
Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstituer er der i Kon-
cernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK ..
(: t.DKK ..), hvoraf t.DKK . (: t.DKK
.) er i Koncernens besiddelse.
Jeudan A/S har kautioneret for tilknyede selskabers realkreditlån
for i alt t.DKK .. (: t.DKK ..).
Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af . juli
bereiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø Parkallé ,
matr.nr. Uerslev, i år for t.DKK . Den regnskabsmæssi-
ge værdi udgør pr. . december t.DKK . (: t.DKK
.).
TorvehallerneKBH på Israels Plads er opført på lejet grund. Lejekon-
trakten med Københavns Kommune er uopsigelig fra udlejers side ind-
til . april . Ved ophør af lejekontrakten er Københavns Kommune
bereiget til at overtage bygningerne vederlagsfrit. Den regnskabs-
mæssige værdi udgør pr. . december t.DKK . (: t.
DKK .).
Jeudan A/S har tegnet garantier for deposita vedrørende leje af grund
til TorvehallerneKBH på Israels Plads for t.DKK (: t.DKK ).
Jeudan Projekt & Service A/S har tegnet garantier for entrepriser for
t.DKK (: t.DKK ).
Jeudan A/S er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Sel-
skabet hæer solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen
for skyldige selskabsskaer. Skyldige selskabsskaer andrager pr. .
december t.DKK . (: t.DKK ).
Jeudan A/S og de tilknyede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan X ApS er
fælles momsregistreret. Selskaberne hæer solidarisk for det samle-
de momstilsvar, der pr. . december andrager t.DKK (:
t.DKK ). Jeudan XII ApS er ikke momsregistreret.
. PANTSÆTNINGER, GARANTIER SAMT EVENTUAL OG KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER
Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På
baggrund heraf kan de kontraktlige lejeindtægter opgøres således:
Koncern Moderselskab
Udløb uopsigelighed inden for år . . . .
Udløb uopsigelighed inden for - år . . . .
Udløb uopsigelighed eer år .. .. .. ..
Kontraktlige lejeindtægter i alt .. .. .. ..
Årets kontraktlige lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen .. .. . .
. KONTRAKTLIGE LEJEINDTÆGTER
Jeudan Årsrapport – Noter
Politik for styring af finansielle risici
Kapitalstruktur
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejendomsvirk-
somhed, der aængig af den valgte kapitalstruktur vil have en bety-
delig rentebærende gæld. Jeudan lægger vægt på, at den investerede
kapital udnyes optimalt, ligesom den finansielle risiko skal være un-
der kontrol.
Egenkapitalens relative størrelse
Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet vil være opti-
mal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en række forhold:
• Forventningen til ejendommens aast er højere end den rente, der
skal betales af fremmedfinansieringen. Med udgangspunkt heri bør
egenkapitalen derfor være så lille som mulig og fremmedfinansierin-
gen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative aast til
aktionærerne.
• Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan realisere
den økonomiske målsætning om et aast af det primære resultat
på mindst af egenkapitalen, målt som resultat før kurs- og
værdireguleringer (EBVAT) i forhold til den gennemsnitlige egenka-
pital.
• Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsomfang og de
samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fortsat kan opnå
fremmedfinansiering på araktive vilkår, samtidig med at aktionæ-
rernes aast optimeres.
• Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt beredskab,
dels for at kunne foretage araktive investeringer med en kort be-
slutningsproces, dels for at give Jeudan modstandskra i vanskelige
tider.
Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle rele-
vante forhold. Der er aktuelt nogle makroøkonomiske tegn på, at sam-
fundsøkonomien måske befinder sig i et sent stadie af en højkonjunktur.
Dee medfører et ekstra fokus på en robust balance og kapital- og finan-
sieringsstruktur. Jeudan har på den baggrund i sine kapitalmål indarbej-
det en konjunkturbuffer på -point, således at Jeudan i sådanne perio-
der opererer med en egenkapitalandel i niveauet - mod tidligere
- .
Med dee udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansierings-
strukturen:
Egenkapital (aktiekapital og reserver) - (p.t. )
Ikke rentebærende forpligtelser - (p.t. )
Rentebærende forpligtelser - (p.t. )
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsæer
blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet med væ-
sentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har
derfor hidtil været og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt
blive forhøjet trinvis. Dee indebærer, at der set over en årrække vil
være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau og an-
dre perioder hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strate-
giske niveau.
Finansielle risikofaktorer
Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af
bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsæer retningslinjer
og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Ren-
terisikoprofilen, herunder påvirkningen på Jeudans cash flow, er relativ
lav.
Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst mu-
ligt omfang realkreditbelåning og supplerer om nødvendigt med an-
lægslån. Det er Jeudans vurdering, at realkreditlån er den mest arak-
tive finansiering for Jeudan. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn
svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangs-
punkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine
forpligtelser.
En af årsagerne til at Jeudan kun i begrænset omfang anvender an-
lægslån og driskredier er, at lånene kan opsiges af långiver med
kort varsel.
Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i værdien
af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle
markeder, nye krav fra EU/Basel eller en vanskelig situation for långi-
ver vil kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier en belåning eller ikke
vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår. Jeudans
långivere kan ændre på betingelser knyet til Jeudans fremmedkapi-
tal i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejen-
. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
Noter – Jeudan Årsrapport
. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER FORTSAT
domsporteføljen på tidspunkter, der ikke er araktive for Jeudan. En
sådan risiko i Jeudan vurderes at være meget lav.
• Realkreditlån optages med en løbetid på - år, og lånene opta-
ges i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføl-
jen ved brug af renteaaler.
• Anlægslån optages med en løbetid på - år, og lånene optages i
DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen
ved brug af renteaaler.
• Driskredier forrentes med variabel rente plus et tillæg.
Rente- og kursrisiko
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på
drisresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbestemte renteri-
siko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaaler, hvori-
mod renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og
bankmarginaler, ikke kan sikres.
Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaaler, opstår der en kurs-
risiko der, aængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne
og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgøre en betydelig risiko. Kurs-
risikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt, hvor dee nøgle-
tal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaalerne ved et
rentefald på , -point ( basispunkt), svarende til det urealiserede
kurstab, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med , -point.
Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinan-
den, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til at stige og
omvendt.
Ved indgåelse af renteaaler spredes disse hen over hele rentekurven,
så risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rentekurven reduce-
res.
Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og balancering
af rente- og kursrisiko:
• Der tilstræbes en renteafdækning på - af de finansielle
gældsforpligtelser ekskl. likvide beholdninger, træk på driskredit-
ter og kursregulering.
• Ved et rentefald på basispunkter må kurstabet eer skat maksi-
malt påvirke Koncernens egenkapital negativt med .
Den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne er således tilnærmel-
sesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på renteaalerne, der kan
justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egenka-
pitalen ved et rentefald på basispunkter.
Jeudan anvender derfor en afdækningsmodel, hvor renteaalerne pla-
ceres i lige store puljer med et interval på , år og med en løbetid fra ,
år og op til år. Når den første pulje med en løbetid på , år udløber,
tegnes en ny renteaale med en løbetid på år, hvoreer renteafdæk-
ningen i udgangspositionen er reetableret. Modellen sikrer spredning af
renteaalerne hen over rentekurven, og den gennemsnitlige løbetid for
renteafdækningen ligger p.t. i et interval på - år, der de kommende år
forventes reduceret til intervallet - år.
For de aktuelle renteaaler vil kursfølsomheden pr. basispunkt i ud-
gangspositionen udgøre ca. DKK , mio. og falde til ca. DKK , mio.,
før den første renteaale skal refinansieres.
Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK , mio. vil et
rentefald på basispunkter påvirke egenkapitalen negativt med ca.
DKK . mio., svarende til ca. af Koncernens nuværende egenkapi-
tal, hvilket er indenfor det besluede risikolo på af egenkapitalen.
Jeudans afdækningsprocent udgør , (: ), og kursfølsomhe-
den pr. basispunkt udgør ca. DKK mio. ved udgangen af (:
DKK mio.).
Afdækningsprocent, rente- og kursrisiko er mere detaljeret beskrevet
under risikofaktorer side -, hvor blandt andet rente- og kursrisiko-
en ved et rentefald på , -point og en rentestigning på henholdsvis
,, ,, , og , -point er beskrevet. Ved en stigning i renten på
-point den . januar er den isolerede effekt af rentestigningen
ved de nuværende renteaaler vist nedenfor for perioden til
.
Renteændring på , -point p.a.
Ændring i finansielle omkostninger -. -. -. -. -.
Ændring kursregulering .. -. -. -. -.
Skat -. . . . .
Resultateffekt .. -. -. -. -.
Ændring cash flow pr. år -. -. -. -. -.
Ændring cash flow akkumuleret -. -. -. -. -.
Ændring egenkapital akkumuleret .. .. .. .. ..
Jeudan Årsrapport – Noter
. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER FORTSAT
Koncern Moderselskab
Udlån og tilgodehavender, der måles til amortiseret kostpris . . . .
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
via resultatopgørelsen .. .. .. ..
Afledte finansielle instrumenter (handelsbeholdning),
der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen -. . -. .
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris .. . .. ..
Likviditet og likviditetsreserve
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver besluet
og tilreelagt ud fra det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og
den aktuelle rentekurve. Afdragsprofil fremgår af note .
Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm, bliver fi-
nansieringen tilreelagt ud fra det løbende cash flow fra investerings-
ejendommene.
Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inklusive uudnyt-
tede kreditfaciliteter, mindst skal svare til måneders EBVAT.
Likviditetsreserve inklusive uudnyede kreditfaciliteter udgjorde ul-
timo DKK mio. (: DKK mio.). I udgjorde EBVAT
DKK mio. (: DKK mio.).
Finansielle samarbejdspartnere
Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og finan-
sieringsinstituer, der har mange års kendskab til det danske ejen-
domsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets cyklus.
Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et tæt sam-
arbejde med de finansielle samarbejdspartnere baseret på gensidig
tillid og med henblik på langvarige relationer. De finansielle samar-
bejdspartnere omfaer Danske Bank, Nykredit, Jyske Bank, Nordea
og Handelsbanken.
Finansielle instrumenter
Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balan-
cen:
Ovennævnte kategorier omfaer følgende:
Udlån og tilgodehavender: Udlån, Tilgodehavende vedrørende solgte
ejendomme, Indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgodeha-
vende fra salg af tjenesteydelser, Tilgodehavende hos tilknyede sel-
skaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger.
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørel-
sen: Realkreditlån og Finansieringsinstituer inkl. dagsværdi af rente-
aaler og fratrukket Driskredier, der måles til amortiseret kostpris.
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita,
Driskredier, Leverandørgæld, Gæld til tilknyede selskaber samt
Anden gæld.
Noter – Jeudan Årsrapport
. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER FORTSAT
Beløb Forfaldstidspunkter Heraf med Effektiv
Koncern i alt 0-1 år år > år fast rente rente %
Finansielle gældsforpligtelser
31. december 2020 i alt .. . .. .. .. ,
Finansielle gældsforpligtelser
31. december 2021 i alt .. . . .. .. ,
Beløb Forfaldstidspunkter Heraf med Effektiv
Moderselskab i alt 0-1 år år > år fast rente rente %
Finansielle gældsforpligtelser
31. december 2020 i alt
.. . .. .. .. ,
Finansielle gældsforpligtelser
31. december 2021 i alt .. . . .. .. ,
De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle rente-
niveau på balancedagen.
Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversigten
vist som fastforrentede.
Kreditrisici
Koncernen modtager, for så vidt angår kunder, sikkerhed for tilgodeha-
vende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje
eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af
den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.
Udover den foretagne nedskrivning til imødegåelse af tab vurderes
der ikke at være nogen tabsrisiko på tilgodehavender fra salg af tjene-
steydelser.
Den maksimale kreditrisiko knyet til tilgodehavende fra salg af tjene-
steydelser svarer til de i balancen indregnede regnskabsmæssige vær-
dier før modregning af depositum/forudbetalt leje.
Der henvises i øvrigt til side i ledelsesberetningen omkring kunder-
nes betalingsevne.
Renterisici
Om Koncernens finansielle rentebærende forpligtelser kan angives følgende forfaldstidspunkter:
Jeudan Årsrapport – Noter
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret.
Dagsværdihierarkiet
Niveau Niveau Niveau
KONCERN
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme ..
Igangværende projekter investeringsejendomme .
Langfristede passiver
Realkreditlån ..
Finansieringsinstituer ..
Afledte finansielle instrumenter .
Kortfristede passiver
Realkreditlån .
Finansieringsinstituer .
Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen .. .. ..
Koncern -
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme ..
Domicilejendom .
Igangværende projekter investeringsejendomme .
Langfristede passiver
Realkreditlån ..
Finansieringsinstituer ..
Afledte finansielle instrumenter .
Kortfristede passiver
Realkreditlån .
Finansieringsinstituer .
Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen .. . ..
Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til
dagsværdihierarkiet:
• Niveau : Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusiv renteaf-
taler jf. note .
• Niveau : Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansæelsesmetoder, hvor alle væsentlige in-
put er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaaler.
• Niveau : Værdiansæelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Kon-
cernens investeringsejendomme, domicilejendom samt igangværende projekter investeringsejendomme.
. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
Noter – Jeudan Årsrapport
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret.
Dagsværdihierarkiet
Niveau Niveau Niveau
Moderselskab -
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme ..
Igangværende projekter investeringsejendomme .
Langfristede passiver
Realkreditlån ..
Finansieringsinstituer ..
Afledte finansielle instrumenter .
Kortfristede passiver
Realkreditlån .
Finansieringsinstituer .
Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen .. .. ..
Moderselskab -
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme ..
Domicilejendom .
Igangværende projekter investeringsejendomme .
Langfristede passiver
Realkreditlån ..
Finansieringsinstituer ..
Afledte finansielle instrumenter -.
Kortfristede passiver
Realkreditlån .
Finansieringsinstituer .
Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen .. .. ..
. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER FORTSAT
Der er ingen nærtstående parter, der ejer mere end eller på anden måde har bestemmende indflydelse over Selskabet.
Medlemmer af bestyrelse og direktion i Jeudan A/S, disses nærmeste familiemedlemmer samt selskaber kontrolleret af denne personkreds, anses
for nærtstående.
Herudover anses følgende parter for nærtstående:
. NÆRTSTÅENDE PARTER
Navn Hjemsted Begrundelse
William Demant Invest A/S Kongebakken , Smørum Jeudan A/S er associeret virksomhed til William Demant Invest A/S
Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab Sankt Annæ Plads , København K Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab
Skodsborg Sundhedscenter A/S Skodsborg Strandvej , Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab,
Skodsborg der er ejer af Skodsborg Sundhedscenter A/S
Som nærtstående parter anses ligeledes alle tilknyede selskaber til moderselskabet Jeudan A/S. O versigt over tilknyede selskaber fremgår af note .
Jeudan Årsrapport – Noter
. NÆRTSTÅENDE PARTER FORTSAT
Koncernen har ha følgende transaktioner med nærtstående parter:
Koncern Moderselskab
Transaktioner med tilknyede selskaber
Køb af serviceydelser - - . .
Salg af serviceydelser - - . .
Udlejning af kontor- og lagerfaciliteter - - . .
Salg af administrationsydelser - - . .
Finansielle indtægter - - . .
Finansielle omkostninger - - -. -.
Køb af anlægsaktiver - -
Salg af anlægsaktiver - -
Tilgodehavende hos tilknyede selskaber - - . .
Gæld til tilknyede selskaber - - .. .
Kaution for tilknyede selskabers realkreditlån - - .. ..
Transaktioner mellem Selskabet og tilknyede selskaber er elimineret ved konsolidering.
Transaktioner med direktion og bestyrelse
Bestyrelseshonorar . . . .
Gage til direktionen . . . .
Salg af serviceydelser
Udlejning af boliglejemål
)
Udloddet udbye
Tilgodehavende fra salg
Transaktioner med William Demant Invest A/S
Udloddet udbye . .
Salg af serviceydelser
Transaktioner med Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og dets moderfond
Udloddet udbye . .
Udlejning af erhvervslejemål
)
. . . .
Salg af serviceydelser
Tilgodehavende fra salg
Transaktioner med Skodsborg Sundhedscenter A/S
Salg af serviceydelser .
)
Koncernen udlejer boliglejemål til direktion samt nærtstående til bestyrelse og direktion. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår,
herunder lejens fastsæelse.
)
Koncernen udlejer erhvervslejemål til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder
lejens fastsæelse.
Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nært-
stående parter.
Noter – Jeudan Årsrapport
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række
nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag udsendt, men
endnu ikke trådt i kra og godkendt af EU.
Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag vurderes ikke at få
væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår.
. NY REGNSKABSREGULERING
Der er ikke siden udgangen af indtruffet begivenheder, der i
væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og fi-
nansielle stilling.
. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet . marts godkendt
nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten fore-
lægges Jeudan A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære
generalforsamling . april .
. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE
Jeudan Årsrapport – Noter
Anvendt regnskabspraksis er, udover beskrivelsen i note , som be-
skrevet nedenfor.
Konsolidering
Koncernregnskabet omfaer Jeudan A/S (moderselskabet) og de sel-
skaber, hvori moderselskabet har bestemmende indflydelse. Modersel-
skabet har bestemmende indflydelse, når det er eksponeret for eller har
ret til variable aast fra sin involvering i selskabet og har mulighed for at
påvirke disse aast gennem sin råderet over selskabet.
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moder-
selskabet og daerselskaberne ved sammenlægning af regnskabspo-
ster med ensartet indhold og med eerfølgende eliminering af interne
transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regn-
skaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overens-
stemmelse med Koncernens regnskabspraksis.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, ind-
regnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Nyerhver-
vede selskaber, der i væsentligt omfang har ansat personale på overta-
gelsestidspunktet, vurderes at udgøre en virksomhed. I modsat fald
anses det for erhvervelse af enkeltaktiver.
Solgte selskaber indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse
frem til afståelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for
nyerhvervede eller solgte selskaber.
Ved køb af nye selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, an-
vendes overtagelsesmetoden, hvoreer de nytilkøbte selskabers
identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til
dagsværdi på overtagelsestidspunktet.
Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det
erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der di-
rekte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i
resultatet ved aoldelsen. Hvis vederlagets endelige fastsæelse er
betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten
af disse reguleringer til dagsværdi.
RESULTATOPGØRELSEN
Neoomsætning
Koncernens neoomsætning repræsenterer primært årets husleje-
indtægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Service.
Indtægter fra Investeringsejendomme indregnes eer bestemmel-
serne i IFRS .
Indtægter fra Service indregnes eer bestemmelserne i IFRS .
Igangværende arbejder for fremmed regning (entreprisekontrakter)
indregnes over tid, hvilket bevirker at indtægter og omkostninger ind-
regnes i resultatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse.
Indtægter fra faste serviceaaler vedrørende dri, renhold og service
af bygninger og anlæg indtægtsføres løbende.
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehaven-
de vederlag. Neoomsætning opgøres eksklusive moms og med fra-
drag af rabaer.
Drisomkostninger
Koncernens drisomkostninger repræsenterer primært årets dris-
omkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der af-
holdes for at erhverve indtægten i Service i form af vareforbrug, løn og
gager samt afskrivning af materielle aktiver.
Administrationsomkostninger
Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostninger,
der aoldes til administrativt personale, kontorholdsomkostninger og
afskrivning af materielle aktiver.
Personaleomkostninger
Medarbejderaktieordning (bruolønsordning) indregnes i personaleom-
kostninger over optjeningsperioden til en estimeret dagsværdi på tids-
punktet for tildeling og en tilsvarende regulering af egenkapitalen.
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger ved-
rørende udlån, værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforplig-
telser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb,
der vedrører regnskabsåret.
Udbye fra investeringer i kapitalandele i moderselskabet indregnes,
når der er erhvervet endelig ret til udbyet, hvilket typisk vil sige på
tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra
det pågældende selskab.
Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat,
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets
resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med
den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egen-
kapitalen og i anden totalindkomst.
Aktuelle skaeforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat
indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skaepligtige
indkomst, reguleret for betalt acontoskat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen
gældende skaesatser og -regler.
Udskudt skat indregnes og måles eer den balanceorienterede gælds-
metode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og
skaemæssige værdier af aktiver og forpligtelser.
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anven-
delse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forplig-
telse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med
udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg.
Udskudt skat måles ved at anvende de skaesatser og –regler, der
med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte
skat forventes udløst som aktuel skat.
Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skaesatser eller –
regler indregnes i resultatet, medmindre den udskudte skat kan henfø-
res til transaktioner, der tidligere er indregnet direkte på egenkapita-
len eller i anden totalindkomst. I sidstnævnte tilfælde indregnes
ændringen ligeledes direkte på egenkapitalen henholdsvis i anden to-
talindkomst.
. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Noter – Jeudan Årsrapport
Udskudte skaeaktiver, herunder skaeværdien af fremførselsbe-
reigede skaemæssige underskud, indregnes i balancen med den
værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning
i udskudte skaeforpligtelser eller som neoskaeaktiver til mod-
regning i fremtidige positive skaepligtige indkomster. Udskudte
skaeaktiver vurderes årligt og indregnes kun i det omfang, det er
sandsynligt, at de vil blive udnyet.
Moderselskabet er sambeskaet med alle daerselskaber. Modersel-
skabet er administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle
selskabsskat fordeles mellem de sambeskaede selskaber i forhold til
disses skaepligtige indkomster.
BALANCEN
Drismateriel og inventar
Drismateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumule-
rede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt den-
ne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede
drisøkonomiske brugstid, som er - år.
Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt.
Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under dris- og admini-
strationsomkostninger.
Finansielle aktiver
Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyede selskaber måles i
moderselskabets regnskab til kostpris.
Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets
genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.
De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele og tilgodehavender i
daerselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsæe, om
der er indikationer på værdiforringelse, herunder hvis der udloddes
mere i udbye end daerselskabets totalindkomst for det pågæl-
dende år. Hvis dee er tilfældet, opgøres aktivets genindvindings-
værdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget
heraf.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets
dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når
kapitalværdien opgøres, tilbagediskonteres skønnede fremtidige
pengestrømme til nutidsværdi ved at anvende en diskonteringssats,
der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige
værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyet aktivet, og som
der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.
Hvis aktivets genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæs-
sige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvin-
dingsværdien.
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle eer-
følgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i
forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes akti-
vets regnskabsmæssige værdi til den korrigerede genindvindings-
værdi, dog maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivet
ville have ha, hvis nedskrivning ikke var foretaget.
Udlån, der tilbagebetales over en tidsbegrænset periode, måles til
kostpris med fradrag af modtagne afdrag. Hvis den regnskabsmæs-
sige værdi overstiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives til
denne lavere værdi.
Igangværende arbejder
Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles
entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen udførte
arbejde fratrukket foretagne acontofaktureringer og nedskrivninger
til imødegåelse af tab.
Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på balan-
cedagen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte entrepri-
sekontrakt.
Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes normalt som
forholdet mellem det anvendte ressourceforbrug og det totale bud-
geerede ressourceforbrug.
Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke skønnes pålideligt, måles
entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkostninger, hvis
de kan genindvindes.
Når det er sandsynligt, at de samlede entrepriseomkostninger vil over-
stige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekontrakt, ind-
regnes det forventede tab straks som en omkostning.
De igangværende arbejder indregnes i balancen under tilgodehaven-
der eller forpligtelser, aængig af, om neoværdien udgør et tilgode-
havende eller en forpligtelse.
Tilgodehavender
Tilgodehavender omfaer tilgodehavender fra salg af varer og tje-
nesteydelser samt andre tilgodehavender.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og ef-
terfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til no-
minel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af for-
ventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfaer aold-
te omkostninger, der vedrører eerfølgende regnskabsår. Periodeaf-
grænsningsposter måles til kostpris.
Egenkapital
Udbye indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedta-
gelse på generalforsamlingen.
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbye for egne aktier ind-
regnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfaer forpligtelser i hen-
hold til Lov om leje og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når Koncernen som
følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og
det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af
Koncernens økonomiske ressourcer.
. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FORTSAT
Jeudan Årsrapport – Noter
. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FORTSAT
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfaer
modtagne indtægter, der vedrører eerfølgende regnskabsår. Perio-
deafgrænsningsposter måles til kostpris.
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Pengestrømsopgørelsen præsenteres eer den indirekte metode og
viser pengestrømme vedrørende dri, investeringer og finansiering
samt Koncernens og moderselskabets likviditet ved årets begyndelse
og slutning og finansielle reserver ultimo året.
Finansielle reserver omfaer maksimale kreditfaciliteter reduceret
med aktuelt likviditetstræk på balancedagen.
Pengestrømme vedrørende drisaktiviteter opgøres som resultat
før finansielle poster reguleret for ikke-kontante drisposter, æn-
dring i driskapital, betalte finansielle poster samt betalt selskabs-
skat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfaer betalin-
ger i forbindelse med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb,
salg og forbedringer af materielle og finansielle aktiver. I penge-
strømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte sel-
skaber fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende
solgte selskaber indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfaer æn-
dringer i størrelse eller sammensætning af Selskabets aktiekapital og
omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån,
afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbe-
taling af udbye.
Likviditet omfaer frie likvide beholdninger med fradrag af driskre-
dier.
Kreditfaciliteter omfaer trækningsreigheder Jeudan enten har el-
ler kan få stillet til rådighed indenfor kort tid.
SEGMENTOPLYSNINGER
Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysningerne
følger Koncernens regnskabspraksis og interne ledelsesrapportering.
Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og –forplig-
telser omfaer de poster, der direkte kan henføres til det enkelte seg-
ment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på et påli-
deligt grundlag.
Langfristede aktiver i segmentet omfaer de aktiver, som anvendes di-
rekte i segmentets dri, herunder materielle aktiver.
Kortfristede aktiver i segmentet omfaer de aktiver, som er direkte for-
bundet med drien i segmentet, herunder igangværende arbejder, tilgo-
dehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periode-
afgrænsningsposter og likvide beholdninger.
Segmentforpligtelser omfaer forpligtelser, der er afledt af segmentets
dri, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstituer, deposita,
igangværende arbejder, leverandørgæld samt anden gæld.
NØGLETAL
Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Finans-
foreningens elektroniske nøgletalsvejledning samt almindeligt aner-
kendte beregningsformler.
Noter – Jeudan Årsrapport
Resultat før kurs- og værdireguleringer x
Gennemsnitlig egenkapital
Årets resultat x
Gennemsnitlig egenkapital
Egenkapital, ultimo x
Passiver i alt, ultimo
EBIT + finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
Udbytteprocent x aktiens pålydende
Egenkapital, ultimo
Antal aktier, ultimo
Børskurs
Indre værdi
Årets resultat
Gennemsnitligt antal udvandede aktier
Resultat før finansielle poster (EBIT)
Gennemsnitligt antal udvandede aktier
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
Gennemsnitligt antal udvandede aktier
Børskurs
EPS
Pengestrømme fra driften
Gennemsnitligt antal udvandede aktier
Design, layout og foto
Kim Tonning
Portrætfoto
Alexander Banck-Petersen
. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FORTSAT
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:
RESULTAT FØR KURS OG VÆRDIREGULERINGER/
GENNEMSNITLIG EGENKAPITAL
FORRENTNING AF EGENKAPITAL ROE
EGENKAPITALANDEL
RENTEDÆKNING
UDBYTTE PR. AKTIE DPS
INDRE VÆRDI PR. AKTIE BV
KURS/INDRE VÆRDI P/BV
RESULTAT PR. AKTIE EPS
EBIT PR. AKTIE EBITPS
EBVAT PR. AKTIE EBVATPS
PRICE EARNINGS PE
PENGESTRØM PR. AKTIE CFPS
Jeudan Årsrapport – Noter
Tlf: