Bredgade 30, 1260 København K
CVR-nr. 1 4 2 4 6 0 45
ÅRSRAPPORT 2023
JEUDAN A/S
INDHOLD
LEDELSESBERETNING
Forord
Hoved- og nøgletal
Regnskabsberetning
Risikofaktorer
Ejendomsmarkedet i København
Økonomiske mål
Strategi
Ejendomme
Kunder
Aktionærforhold
Ansvarlighed
Ledelse
Organisation
REGNSKAB
Ledelses- og revisionspåtegninger
Regnskab
Noter
Jeudan Årsrapport – Forord
I havde Jeudan eksisteret i år. Det hele startede i
, hvor håndværker Carl Udsen lagde Jeudans allerførste
byggesten i Valby. I dag ejer Koncernen omkring mio. kvadrat-
meter, hvoraf et stort antal er fredede ejendomme.
Kærligheden til København er som en rød tråd gennem hele
Jeudans forretningsmodel. De store, klassiske, historiske ejen-
domme, det smukke lysindfald og alle de snørklede og forun-
derlige detaljer, som fortæller om levet liv og gamle tider – og
som Jeudans håndværkere nænsomt plejer og bevarer, så ejen-
dommene altid emmer af både kvalitet og historie.
Alle disse ejendomme – og kunderne i ejendommene – genere-
rer også fornuig indtjening til Jeudan, hvor udlejningsprocen-
ten ved årsskiet udgør . Jeudan kan derfor i dag fremlægge
en tilfredsstillende fremgang i indtjeningen og et drisresul-
tat (EBIT) på DKK . mio., svarende til en vækst på .
Resultatet er en videreførelse af tidligere års tilfredsstillende
drisresultater, hvor de seneste to år har budt på en vækst i
EBIT på .
Drisresultatet bekræer, at forretningsmodellen med kær-
ligheden til København er velfungerende. Fokus er reet mod
ejendomsinvesteringer i København og på Frederiksberg, god
og nærværende betjening af eksisterende og nye kunder, og
en finansieringsstrategi med renteaaler i gennemsnitligt ca.
år på - af finansieringen, der består af realkreditlån
med lang løbetid. Alt sammen elementer, der medfører en for-
nuig drisøkonomi.
Som børsnoteret virksomhed har Jeudan en naturlig forplig-
telse til at drive en sund og profitabel forretning, noget der kun
kan ske i samarbejde med Koncernens mange kunder. Derfor
står kunderne højt på agendaen, og der er et stort fokus på
at møde deres behov med relevante services som f.eks. ind-
retning, design og rengøringsservice. Kunderne tilbydes også
fleksible vilkår på lejekontrakter, så de ikke skal bekymre sig
om lange bindingsperioder, men nemt kan skalere op eller ned
i takt med deres virksomhedsudvikling. Jeudans services og
fleksible vilkår bliver mødt med stor interesse og opfaes som
stærke konkurrenceparametre.
Jeudans kerneværdier om ordentlighed, ansvarlighed og til-
gængelighed ligger som en reesnor for alles daglige virke.
Fra håndværkernes respekt for bevaringen af de historiske
ejendomme til imødekommende medarbejdere i den anden
ende af telefonen, når kunderne ringer ind. Værdierne er også
tydelige i Jeudans samfundsgavnlige aktiviteter som Koncer-
nens direkte og indirekte bidrag til samfundet, hovedaktionæ-
rernes fonde og Jeudans partnerskabsaaler med Foreningen
Skyggebørn, BørneRiget Fonden, Velkommen Hjem, Real Care
og Interforce. Samfundsansvaret er en grundsten i Jeudans
kultur og noget, der betyder meget for Jeudans medarbejdere.
Der kan læses meget mere om aktiviteterne på de ikke-finan-
sielle områder af forretningen i Jeudans ansvarlighedsrap-
port for . Det er erde gang, Jeudan udgiver en særskilt
ansvarlighedsrapport, og den rummer en grundig gennem-
gang af vores indsatser for at skabe et grønnere, stærkere og
endnu mere ansvarligt Jeudan. Med indgangen til trådte
et nyt EU-direktiv i kra, som stiller omfaende krav til alle
børs noterede virksomheders afrapportering på årets ikke-
finansielle resultater. Fremadreet vil det betyde, at bl.a. virk-
somhedernes samlede CO-aryk får en status på linje med de
finansielle regnskabsoplysninger.
I Jeudan er vi godt stillet i forhold til de nye krav, bl.a. takket
være et stort pilotprojekt fra , som danner grundlaget for
den data, vi skal bruge til rapporteringen. Uden data af høj kva-
litet kan Jeudan ikke rapportere retvisende, så det er afgøren-
de, at datagrundlaget er på plads. I ansvarlighedsrapporten
kan der også læses om en ny intern uddannelse i Jeudan,
om arbejdet med unge under uddannelse, årets resultater på
konverteringen til elbiler hvor af Jeudans samlede
bilflåde nu er elbiler og om en stor vinduesrenovering i en histo-
risk vigtig bygning på Gammel Mønt. Rapporten er tilgængelig
på jeudan.dk.
Jeudans regnskab for viser en tilfredsstillende dris-
indtjening med en vækst på , en robust balance og finan-
sieringsstruktur og et fornuigt likviditetsberedskab.
Et stigende renteniveau i de korte renter, der alene påvirker
den udækkede del af Jeudans finansielle gældsforpligtelser på
ÅRS KÆRLIGHED
TIL KØBENHAVN
Forord – Jeudan Årsrapport
, medførte et fald i resultat før kurs- og værdiregulerin-
ger (EBVAT), der endte på DKK mio. Negative reguleringer
af de finansielle gældsforpligtelser som følge af et fald i de
mellemlange renter sidst på året og et mindre fald i ejendoms-
værdierne som følge af udviklingen på de finansielle markeder
og ejendomsmarkedet medfører et resultat eer skat på DKK
- mio. Det akkumulerede resultat eer skat i en -årig peri-
ode fra til udgør i alt knap DKK mia.
Jeudan-aktien faldt med , i , men set over de seneste
år har aastet af en Jeudan-aktie gennemsnitligt været på
næsten p.a. Aktiernes markedsværdi udgjorde ved års-
skiet DKK , mia.
På baggrund af drisresultatet for indstiller bestyrel-
sen til generalforsamlingen, at Jeudan fastholder sidste års
udbye på DKK pr. aktie, svarende til en udlodning på af
resultat før kurs- og værdireguleringer.
For vil Jeudan fortsæe den kundefokuserede strategi
og kærligheden til København, og der forventes et resultat før
renter (EBIT) i niveauet DKK .-. mio. Jeudan vil fast-
holde finansieringsstrategien med fast rente på - af
gælden i gennemsnitligt min. , år.
Der er løbet meget vand i åen, siden dengang Jeudan bestod af
tre håndværkere i Valby, og der sendes en kærlig tanke til Carl
Udsen med tak for de første år.
Ledelsen og Jeudans mere end dygtige medarbejdere ser
frem til et fortsat godt samarbejde med alle kunder, samar-
bejdspartnere, myndigheder og finansielle partnere, og med
aktionærernes opbakning vil vi i Jeudan gøre os umage for at
fortsæe den gode linje i de kommende år.
. februar
Niels Jacobsen Per W. Hallgren
Formand for bestyrelsen Adm. direktør
Jeudan Årsrapport – Hoved- og nøgletal
Neoomsætning og bruomargin
.
.
.
.
.
.
.
.
DKK mio.
Neoomsætning Bruomargin
HOVED
OG NØGLETAL
.
.
EBIT og EBIT pr. aktie
DKK mio. DKK
EBIT EBIT pr. aktie
Resultatopgørelse
Nettoomsætning DKK mio. . . . . .
Bruttoresultat DKK mio. . . .
Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio. .
Finansielle nettoomkostninger DKK mio. - - - - -
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio.
Kurs- og værdireguleringer DKK mio. - . . -.
Resultat før skat DKK mio. . . . -.
Årets resultat DKK mio. . . -
Balance
Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter DKK mio. . . . . .
Aktiver i alt DKK mio. . . . . .
Egenkapital i alt DKK mio. . . . . .
Forpligtelser i alt DKK mio. . . . . .
Pengestrømme
Driftsaktiviteter DKK mio.
Investeringsaktiviteter DKK mio. -. -. - -. -
Finansieringsaktiviteter DKK mio. .
I alt DKK mio. -
Hoved- og nøgletal – Jeudan Årsrapport
Investeringsejendomme og egenkapitalandel
Investeringsejendomme
Egenkapitalandel
EBVAT og EBVAT pr. aktie
DKK mia.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) EBVAT pr. aktie
DKK mio. DKK
Regnskabsrelaterede nøgletal
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital , , , , ,
Forrentning af egenkapital (ROE) , , , , -,
Egenkapitalandel , , , , ,
Rentedækning X , , , , ,
Bruttoresultat / nettoomsætning , , , , ,
Salgs- og administrationsomkostninger / nettoomsætning , , , , ,
Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning , , , , ,
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning , , , , ,
Resultat før skat / nettoomsætning , , , , -,
Årets resultat / nettoomsætning , , , , -,
Investering i materielle anlægsaktiver DKK mio. . . . .
Aktierelaterede nøgletal *
Aktiepris . (P) DKK
Indre værdi pr. aktie (BV) DKK
Kurs/indre værdi (P/BV) X , , , , ,
EBIT pr. aktie DKK , , , , ,
EBVAT pr. aktie DKK , , , , ,
Resultat pr. aktie (EPS) DKK , , , , -,
Price earnings (PE) X , , , , -,
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) DKK , , , , ,
Antal aktier ultimo . . . . . .
Udbytte pr. aktie (DPS) DKK , , , , ,
Markedsværdi DKK mio. . . . . .
* Er gjort sammenlignelig med det i april 2020 gennemførte aktiesplit på 1:5
Omsætning og bruttoresultat for 2019-2022 er korrigeret for intern omsætning
Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.
Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning
Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) blev DKK .
mio. – en stigning på . Over de seneste år er EBIT øget
med . Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
udgjorde eer et stigende renteniveau DKK mio. De opnå-
ede resultater ligger inden for de udmeldte forventninger om
et resultat før finansielle omkostninger (EBIT) i niveauet DKK
.-. mio. og et resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) i niveauet DKK - mio.
Jeudan har reklassificeret den interne omsætning fra Projekt &
Service. Jeudans samlede koncernbruoomsætning kommer fra
segmenterne Investeringsejendomme, DKK . mio. i , og
Projekt & Service, DKK mio. i . Den samlede bruo-
omsætning før eliminering udgør således i DKK . mio.
En del af omsætningen i Projekt & Service elimineres i koncern-
regnskabet for at nå frem til koncernens neoomsætning.
Før reklassifikationen udgjorde neoomsætningen i Koncer-
nen DKK . mio. og dermed en indfrielse af de udmeldte
forventninger om en omsætning i niveauet DKK mia. Reklas-
sifikationen betyder, at elimineringen øges med yderligere DKK
mio., og at Koncernens neoomsætning således udgør
DKK . mio. i stedet for DKK . mio. Reklassifikationen i
påvirker ikke Koncernens resultat før finansielle omkost-
ninger (EBIT), resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT),
resultat før og eer skat og egenkapital. Endvidere henvises til
yderligere omtale i note .
Bestyrelsen betragter de opnåede resultater som tilfredsstil-
lende.
Eer negative værdireguleringer af såvel gælden og renteaa-
ler grundet det stigende renteniveau som ejendomsporteføljen
realiserede Jeudan et resultat eer skat på DKK - mio. Det
akkumulerede resultat eer skat over en -årig periode fra
til udgør i alt knap DKK mia.
SEGMENT INVESTERINGSEJENDOMME
Årets lejeindtægter m.v. udgjorde DKK . mio. mod DKK
. mio. i , svarende til en vækst på . Væksten kan
blandt andet henføres til genudlejninger til en højere leje,
pristalsregulering af lejen samt nyinvesteringer i .
Trods en vækst i forretningsomfanget er ejendommenes
drisomkostninger fastholdt på niveauet for året før og steg
alene med til DKK mio.
Bruoresultatet udgjorde hereer DKK . mio. mod DKK
. mio. i , svarende til en vækst på . Bruomarginen
blev , mod , i , hvilket er det højeste niveau de
seneste fem år.
SEGMENT PROJEKT & SERVICE
Aktivitetsniveauet i Projekt & Service var, som ventet, lave-
re end , og omsætningen udgjorde DKK mio. mod
DKK mio. året før, svarende til et fald på .
Dris- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK
mio. mod DKK mio. i , svarende til et fald på
og kan henføres til en bedre udnyelse af egen kapacitet og et
lavere forbrug af eksterne leverandører med en lavere margin.
Bruoresultatet blev hereer DKK mio. i mod DKK
mio. i . Bruomarginen blev , mod , i
og dermed over det gennemsnitlige niveau de seneste fem
år.
Resultat før finansielle poster (EBIT)
Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK
mio. mod DKK mio. i . Koncernens administrati-
onsomkostninger udgjorde DKK mio. mod DKK mio.
i . Den samlede omkostningsstigning kan henføres til
nyinvesteringerne i samt øgede udgier til IT-, comp-
liance- og udviklingsomkostninger.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde
hereer DKK . mio. mod DKK mio. året før, svarende
til en vækst på . Over de seneste to år er EBIT øget med
DKK mio., svarende til en vækst på .
EBIT pr. aktie blev DKK , mod DKK , for .
REGNSKABSBERETNING
Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport
Nøgletal segmenter
Nøgletal - Projekt & Service 2019 2020 2021 2022 2023
Omsætning DKK mio.
Bruttoresultat DKK mio.
Bruttomargin , , , , ,
Udvikling omsætning -, -, , , -,
Udvikling bruttoresultat -, , , -, ,
Nøgletal - Investeringsejendomme 2019 2020 2021 2022 2023
Omsætning DKK mio. . . . . .
Bruttoresultat DKK mio. . .
Bruttomargin , , , , ,
Udvikling omsætning , , , , ,
Udvikling bruttoresultat , , , , ,
EBIT
.
.
DKK
EBIT EBIT pr. aktie
10-årig swaprente
Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning
Værdiansæelsesmodel
+ Årlige lejeindtægter
+/- Eventuel regulering af eksisterende leje
til anslået markedsleje
- Driftsomkostninger
- Ind- og udvendig vedligeholdelse
- Administration
= Nettoresultat (sum af til )
/ Afkastprocent
= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / )
+ Refusionssaldi
- Korrektioner til dagsværdi
= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + - )
. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter
for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen for-
sigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra
ejendommenes dris- og energiregnskaber.
. REGULERING TIL MARKEDSLEJE
I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er
væsentligt lavere end markedslejen, reguleres den aktuelle leje
til den forventede genudlejningsleje.
. DRIFTSOMKOSTNINGER
Samtlige faktiske drisomkostninger fratrækkes. De omfat-
ter blandt andet skaer og afgier, forsikringer, serviceabon-
nementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens
andel af dris- og energiudgier m.m.
. IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på
erhvervsejendomme aoldes af kunderne, men det kan
variere aængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende
udvendig vedligeholdelse hensæes på erhvervsejendomme
gennemsnitlig DKK pr. m årligt (: DKK pr. m).
På erhvervs lejemål hensæes der ikke til løbende indvendig
vedligeholdelse, da disse udgier aoldes af kunderne.
Finansielle poster neo
De finansielle poster (neo) udgjorde DKK - mio. mod DKK
- mio. i . Stigningen kan henføres til det stigende akti-
vitetsniveau i , det stigende renteniveau i . halvår
samt et stigende renteniveau i de korte renter i løbet af .
Jeudan har sikret renten på ca. af realkreditfinansierin-
gen med en løbetid på ca. år. Hermed er det de resterende
ca. i de korte renter, der som ventet er påvirket af det
stigende renteniveau.
Den samlede rentebærende gæld udgjorde ultimo december
DKK , mia. mod DKK , mia. ultimo december .
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde her-
eer DKK mio. mod DKK mio. i .
Resultatet (EBVAT) pr. aktie udgjorde hermed DKK , mod
DKK , året før.
I forhold til den gennemsnitlige egenkapital udgjorde resultat
før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) , mod , i .
Gevinst/tab ejendomme
Jeudans ejendomme måles (værdiansæes) til dagsværdi, og
værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen.
Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med udgangs-
punkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det
kommende drisår, korrigeret for udsving der har karakter af
enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en
aastbaseret model, som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til
værdiansæelse af Jeudans ejendomsportefølje.
To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted
Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt.
Værdien af disse ejendomme svarer til , af Koncernens sam-
lede ejendomsværdier (: , ).
Jeudan har i en længere årrække anvendt aastmodellen med
samme hovedelementer:
For så vidt angår ejendomme, hvor lejeloven fastsæer lovplig-
tige hensæelser, anvendes disse hensæelser til både ind- og
udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK pr. m årligt (:
DKK pr. m).
Ud over hensæelser til løbende vedligeholdelse foretages
reservationer til indretning af ledige lejemål og eventuelle
udvendige renoveringsprojekter på ejendommene. Reserva-
tionerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfa-
ringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi,
jf. nedenfor pkt. .
. ADMINISTRATION
Til administration af ejendomme hensæes et beløb, der er
baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der
er gennemsnitligt hensat af lejeindtægterne (: ).
. AFKASTPROCENT
Aastprocenten fastsæes af Jeudan på grundlag af dels
udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen-
domstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved
finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger
af – den enkelte ejendoms forhold.
For at vurdere udviklingen i markedsforholdene anvender
Jeudan blandt andet følgende kilder:
• Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer.
Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkre-
dit- og finansieringsinstituer samt ejendomsinvestorer. I
denne proces kan Jeudan vurdere markedsaastet og øvrige
væsentlige faktorer for de forskellige ejendomssegmenter,
dels for investeringer Jeudan selv foretager, dels for trans-
aktioner som foretages af andre investorer, hvor Jeudan har
detaljeret kendskab til de konkrete ejendommes forhold.
• Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle sam-
arbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstituer), der
har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i
Danmark. I forbindelse hermed gennemfører långiverne en
selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom. Yderligere
aolder direktionen og/eller ledelsen i Finans møde med de
finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor blandt
andet prisudviklingen på investeringsmarkedet og udlej-
ningsmarkedet drøes. Igennem en længere årrække – også
i – har instituernes vurderinger i finansieringsøjemed
i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og
anskaffelsessummer på nye investeringer.
• Jeudan aolder løbende møder med de større ejendoms-
mæglervirksomheder i København, og på disse møder drøf-
tes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne.
• Jeudans markedsandel i København giver indsigt i områdets
udbuds- og eerspørgselsforhold vedrørende investering og
udlejning.
Disse kilder, kombineret med løbende analyserapporter fra
ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på
ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold, danner
grundlaget for fastsæelse af en aastprocent for hver enkelt
ejendom.
. REFUSIONSSALDI
Refusionssaldi udgøres af deposita, forudbetalt leje og positivt
indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til lejelovens
§§ og .
. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN
Der sker korrektion af den beregnede dagsværdi i form af
reservationer (fradrag) til forestående renoverings- og
ombygningsopgaver, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse
eller lignende.
Værdiansæelse af Jeudans ejendomme resulterede i en
dagsværdiregulering på DKK - mio. (: DKK mio.),
svarende til , af den bogførte værdi af ejendommene. De
akkumulerede værdireguleringer i en -årig periode fra
til udgør ca. DKK , mia.
Velbeliggende ejendomme i Indre by betragtes generelt – også
i en periode med økonomisk usikkerhed – fortsat som en god
investering. Dee kombineret med umiddelbart kapitalstærke
ejere, medfører aktuelt et meget lavt udbud. Markedsudviklin-
gen og aktuelle aastkrav baseret på gennemførte transaktio-
Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport
ner er således svært tilgængeligt. Markedsindikationer fra
flere større erhvervsmæglere i København samt øvrige mar-
kedstendenser tyder på et generelt svagt stigende aastniveau.
Jeudans konstante fokus på udvikling af drien, det løbende
arbejde med udlejning og istandsæelse af Koncernens ejen-
domme samt markedsudviklingen har medført forbedringer i
ejendommenes neoresultater med neo ca. DKK mio., der
har medført positive værdireguleringer på DKK . mio. For-
højelse af aastkravet på ejendomme og reduktion af
aastkravet på ejendomme har samlet medført en negativ
værdiregulering på DKK . mio. Herudover påvirker øgede
reservationer vedrørende igangværende og planlagte ombyg-
ninger med DKK mio. De samlede reservationer udgør ulti-
mo ca. DKK , mia. mod ca. DKK , mia. ultimo .
Jeudans ejendomsportefølje pr. . december har hereer
en bogført værdi på DKK , mia. (: DKK , mia.) og et
gennemsnitligt aast på , p.a. (: , p.a.), svarende
til DKK . pr. m (: DKK . pr. m), og den gen-
nemsnitlige erhvervsleje udgør DKK . pr. m (: DKK
. pr. m).
I årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i
forhold til alternative aastprocenter (side og lejeniveauer
side ).
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser
Gæld til realkredit- og finansieringsinstituer, herunder finan-
sielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af renteri-
siko på gæld, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indregnes
i resultatopgørelsen.
Jeudans ejendomsinvesteringer er langsigtede og finansieres
derfor med langfristede lån med fast rente i en længere periode.
Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved ren-
teaaler med forskellige løbetider, der sikrer en hensigtsmæs-
sig risikospredning hen over rentekurven. Den gennemsnitlige
løbetid for disse renteaaler udgør ca. år.
Afdækning af renterisikoen medfører en kursrisiko, hvor valg af
finansiering med fast rente i længere perioder medfører større
kursudsving end finansiering med fast rente i kortere perioder.
Et stigende renteniveau i de mellemlange renter frem til okto-
ber blev afløst af et fald de sidste to måneder på ca.
basispunkter. Dee medførte en negativ dagsværdiregulering
af de finansielle gældsforpligtelser på DKK mio. (:
gevinst DKK . mio.).
Jeudan har aoldt stempel- og låneomkostninger ved optagelse
af nye realkreditlån m.m. på DKK mio. (: DKK mio.),
hvoreer det samlede tab på de finansielle gældsforpligtelser
blev DKK mio. (: gevinst DKK . mio.). De akkumu-
lerede værdireguleringer af gælden i en -årig periode fra
til udgør en gevinst på ca. DKK , mia.
Årets resultat
Resultat før skat udgjorde hereer DKK -. mio. mod DKK
. mio. i , og årets resultat blev DKK - mio. mod DKK
. mio. i . Årets resultat set over en -årig periode fra
til udgør i alt knap DKK mia.
Aktiver
Ejendomme inklusive igangværende projekter udgjorde DKK
. mio. pr. . december mod DKK . mio. ultimo
. Faldet kan henføres til årets værdireguleringer samt
salg af Herstedvang , Glostrup, for DKK mio., der delvist
modsvares af forbedringer på ejendommene.
Finansielle aktiver udgjorde DKK . mio. mod DKK . mio.
ultimo . Posten kan henføres til den positive værdi af
afledte finansielle instrumenter, der består af positive kurs-
reguleringer af renteaaler siden indgåelsen som følge af sti-
gende renter og en nedbragt værdi af kurstab, der opstod ved
lukning af tidligere renteaaler.
Egenkapital
Jeudans egenkapital udgjorde DKK . mio. ultimo
mod DKK . mio. ultimo . Ændringen kan henføres til
årets resultat, udbetalt udbye for regnskabsåret med
DKK mio. samt ændringer i beholdningen af egne aktier til
dækning af medarbejderaktieordninger.
Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning
Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport
Esplanaden 8, København K
Bredgade 33-35, København K
Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport
Egenkapitalandelen udgjorde hereer , ultimo
mod , ultimo .
Forpligtelser
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK . mio. ultimo
mod DKK . mio. ultimo . Stigningen kan hen-
føres til optagelse af realkreditbelåning i ejendomsporteføl-
jen. Modsatreet virker et fald i udskudt skat som følge af
faldet i ejendomsværdierne. De finansielle gældsforpligtelser
andrager DKK , mia. mod DKK , mia. ultimo .
De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK . mio. ultimo
mod DKK . mio. ultimo . Faldet kan primært
henføres til betalt selskabsskat med DKK mio.
PENGESTRØMME
Likviditetspåvirkningen fra de løbende drisaktiviteter udgjor-
de DKK mio. (: DKK mio.). Ændringen kan primært
henføres til føromtalte betalt selskabsskat for på DKK
mio. Eer ændringer i driskapitalen udgjorde likviditetspåvirk-
ningen DKK mio. (: DKK mio.).
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der i
primært kan henføres til igangværende projekter og forbedringer
af ejendomme, udgjorde DKK - mio. (: DKK -. mio.).
Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde
DKK mio. (: DKK ..). Finansieringsaktiviteterne
kan primært henføres til neooptagelse af realkreditlån i ejen-
domme. Modsatreet virker afdrag på gælden og udbetaling af
aktieudbye.
Hereer udgjorde de samlede pengestrømme DKK mio.
(: DKK mio.).
Likviditetsberedskabet (inklusive trækningsreigheder)
udgjorde DKK . mio. pr. . december (ultimo :
DKK . mio.). Herudover har Jeudan en værdipapirbeholdning
samt tinglyste realkreditlån for yderligere ca. DKK mio., der
kan realiseres indenfor kort frist.
LEDELSESBERETNING . KVARTAL
Koncernomsætningen udgjorde i erde kvartal DKK
mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år. Udviklin-
gen dækker over højere genudlejningsleje samt generelle leje-
reguleringer i segment Investeringsejendomme. Modsatreet
virker en planlagt nedgang i aktivitetsniveauet i segment Pro-
jekt & Service.
Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK mio.
mod DKK mio., svarende til en vækst på . Væksten kan
henføres til Investeringsejendomme, der delvist modsvares af
et fald i Projekt & Service.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde, som
følge af de stigende renteomkostninger, DKK mio. mod DKK
mio., svarende til et fald på .
Gevinst/tab ejendomme blev, som følge af nedskrivning af
ejendomsværdierne, DKK - mio. mod DKK mio.
Et faldende renteniveau i de mellemlange renter i de sidste to
måneder af medførte en negativ regulering af de finan-
sielle gældsforpligtelser på DKK mio. mod en negativ regu-
lering på DKK mio.
Resultat før skat blev DKK -. mio. mod DKK mio.
MODERSELSKABET
De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er også
dækkende for Selskabet, bortset fra ”Resultat af kapitalandele i til-
knyede selskaber”, der udg jorde DKK - mio. (: DKK mio.).
Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyede selskaber måles
i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen over-
stiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindings-
værdi, nedskrives den til denne lavere værdi.
Jeudan III A/S har i realiseret et underskud på DKK
mio., hvorved genindvindingsværdien er reduceret. Herudover
har Jeudan XII ApS i realiseret et underskud på DKK
mio., som medfører, at kostprisen overstiger genindvindings-
værdien med DKK mio.
Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning
Som konsekvens heraf er kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan
XII ApS nedskrevet med i alt DKK mio. i .
Moderselskabets egenkapital pr. . december udgjorde
DKK . mio. (: DKK . mio.).
BEGIVENHEDER EFTER . DECEMBER
Der er ikke siden udgangen af indtruffet begivenheder,
der i væsentligt omfang påvirker Koncernens og Moderselska-
bets aktiver, passiver og finansielle stilling.
FORVENTNINGER
Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investeringer i
velordnede ejendomme i København og på Frederiksberg med
fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening.
På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer forventes
en neoomsætning i niveauet DKK , mia. (: DKK , mia.).
Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes i niveau-
et DKK .-. mio. (: DKK . mio.)
Jeudans finansiering er langsigtet, og Jeudan tilstræber en
renteafdækning på - af de finansielle gældsforplig-
telser med en gennemsnitlig løbetid på mere end , år, hvor-
ved ændringer i den korte rente alene påvirker - af de
finansielle gældsforpligtelser og dermed resultat før kurs- og
værdireguleringer (EBVAT). Primo er renten på ca. af
realkreditfinansieringen fastlåst ved anvendelse af renteaa-
ler med en gennemsnitlig løbetid på ca. år.
Jeudan vil fortsæe bestræbelserne på at øge ejendom-
menes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og
effektivisering af drien. Herved dannes grundlag for positive
værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme
værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forplig-
telser – positive som negative – som følge af udviklingen i pri-
serne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.
De beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er
ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfak-
torer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det
forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af
udviklingen i Ukraine-situationen og Mellemøsten, leje- og
serviceindtægterne, omkostninger til dri og vedligeholdelse
samt inflations- og renteudviklingen. For en uddybning af disse
og andre faktorer henvises til afsniet om risikofaktorer i nær-
værende årsrapport.
Vandkunsten 8, København K
Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer
Jeudan arbejder målreet med at identificere og håndtere de
væsentligste risici knyet til Jeudans aktiviteter. De væsent-
ligste risici knyer sig til nedenstående overordnede katego-
rier, som gennemgås mere detaljeret på de eerfølgende sider.
• Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme
• Finansielle risikofaktorer
· Rente- og kursrisiko
· Likviditetsrisiko
· Kreditrisiko
• Påvirkning af ejendommenes drisresultater
· Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
· Udlejningsprocenten
· Kundernes betalingsevne
· Regulering af lejeindtægter
· Omkostninger til dri og vedligeholdelse
• Køb af ejendomme
• Salg af ejendomme
• Regulatoriske forhold
• Serviceydelser
• IT-risiko og cyberkriminalitet
• Klimapåvirkninger
• ESG
Herudover er der en række risikofaktorer, der er oplistet
nedenfor, som Jeudan vurderer mindre væsentlige. Disse gen-
nemgås derfor ikke yderligere.
• Øvrige risikoforhold
· Regnskabsmæssige skøn – udover ovennævnte
gennemgåede regnskabsmæssige skøn
· Forsikring
· Medarbejdere
· Jura
· Retstvister
I løbet af regnskabsåret behandler bestyrelsens revisions- og
risikoudvalg væsentlige risikoområder for Jeudan på grundlag
af redegørelser og analyser fra direktionen. Behandlingen for-
løber eer en fastlagt plan med henblik på, at relevante risiko-
områder bliver nøje gennemgået og drøet på et revisions- og
risikoudvalgsmøde mindst én gang om året med en eerfølgen-
de behandling på det kommende bestyrelsesmøde.
Jeudans risikokomité identificerer, beskriver og kategoriserer
risiko- og trusselsscenarier, der kan påvirke Jeudans omdømme
og/eller økonomi i væsentligt omfang. Hvis der ved dee arbej-
de identificeres nye væsentlige risikoområder, medtages disse
risikoområder i den årlige interne risikorapport, som behandles
i revisions- og risikoudvalget samt bestyrelsen.
OPGØRELSE AF DAGSVÆRDI
FOR INVESTERINGSEJENDOMME
I henhold til regnskabsvejledning IAS værdiansæer Jeudan
regnskabsmæssigt ejendomme til aktuel dagsværdi, og even-
tuelle værdireguleringer føres over resultatopgørelsen.
Den regnskabsmæssige værdi af ejendomme påvirkes af flere
faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsae
aastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsæer
aastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt
andet ud fra følgende forhold;
• udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen-
domstype i det pågældende område
• erfaringer med egne køb og salg i løbet af året samt kendte
transaktioner på ejendomsmarkedet
• Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle sam-
arbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstituer),
der har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering
i Danmark. Igennem en længere årrække har instituernes
vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret
til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer
på nye investeringer. Dee har også været tilfældet i de
seneste - måneder, hvor hovedparten af Jeudans ejen-
domme er blevet vurderet
• løbende dialog med de større ejendomsmæglervirksomhe-
der i København
• ændringer i den enkelte ejendoms forhold, herunder dris-
resultat, udlejning, vedligehold m.m.
• renteudviklingen på de finansielle markeder
Følsomheden ved ændringer i Jeudans aastkrav viser effek-
ten på ejendommenes dagsværdi, egenkapitalen, indre værdi
pr. aktie og dagsværdi pr. m ved ændring i aastprocenten
i intervaller af hhv. +/- , -point. Ved en stigning i aast-
procenten på , -point vil ejendommenes dagsværdi falde
RISIKOFAKTORER
Vægtet Ændring Indre værdi
afkast- dagsværdi Dagsværdi Dagsværdi Egenkapital pr. aktie Egenkapital-
procent (DKK mio.) (DKK mio.) pr. m
(DKK) (DKK mio.) (DKK) andel
Årsregnskab
Investeringsejendomme .
Igangværende projekter
investeringsejendomme
I alt , . . . ,
Afkastprocent stiger:
Stiger med , -point , -. . . . ,
Stiger med , -point , -. . . . ,
Stiger med , -point , -. . . . ,
Stiger med , -point , -. . . . ,
Afkastprocent falder:
Falder med , -point , . . . . ,
Falder med , -point , . . . . ,
Falder med , -point , . . . . ,
Falder med , -point , . . . . ,
Ejendomsporteføljen - ændringer af aastprocent
Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport
af Jeudans passivside kan henføres til egenkapital, real
-
kreditlån med lange tilsagn og løbetider samt udskudt skat.
Dee er eer Jeudans vurdering en hensigtsmæssig kom
-
bination henset til aktivsiden, hvor investeringsejendomme
med lang tidshorisont udgør DKK mia.
Rente- og kursrisiko
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt
på drisresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbe-
stemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse
af renteaaler, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til
ændringer i bidragssatser og bankmarginaler, ikke kan sikres.
Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaaler, opstår der
en kursrisiko der, aængig af den beløbsmæssige størrelse
af renteaalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgø-
re en betydelig risiko. Kursrisikoen måles ved rentefølsomhe-
den pr. basispunkt, hvor dee nøgletal udtrykker ændringen
i markedsværdien af renteaalerne ved et rentefald på ,
-point ( basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab,
der vil opstå, hvis markedsrenten falder med , -point.
Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat
hinanden, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til
at stige og omvendt.
Ved indgåelse af renteaaler på op til år spredes disse hen
over hele rentekurven, så risikoen ved et unaturligt udsving på
en del af rentekurven reduceres.
Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og
balancering af rente- og kursrisiko:
• Der tilstræbes en renteafdækning på - af de finan-
sielle gældsforpligtelser ekskl. likvide beholdninger, træk
på driskredier og kursregulering.
• Ved et rentefald på basispunkter må kurstabet eer
skat maksimalt påvirke Koncernens egenkapital negativt
med . Pr. . december svarer dee til et maksi-
malt kurstab på DKK , mia.
Den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne er således
tilnærmelsesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på ren-
teaalerne, der kan justeres for at opfylde kravet om den
maksimale påvirkning af egenkapitalen ved et rentefald på
basispunkter.
Jeudan anvender en robust afdækningsmodel, hvor renteaf-
talerne som udgangspunkt placeres i lige store puljer med et
interval på , år og med en løbetid fra , år og op til år.
Dee aænger af aktuelle markedsforhold, herunder prisen
for de relevante renteaaler inkl. tillæg, som kan variere bety-
deligt på forskellige punkter på rentekurven. Når første pulje
på , år udløber, tegnes nye renteaaler på op til år, hvor-
eer renteafdækningen er reetableret. For at sikre en gen-
nemsnitlig løbetid på renteafdækningen på minimum , år
med DKK . mio. (: DKK . mio.). Omvendt vil et
fald i aastprocenten på , -point medføre en stigning i
dagsværdien på DKK . mio. (: DKK . mio.).
FINANSIELLE RISIKOFAKTORER
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejen-
domsvirksomhed, der aængig af den valgte kapitalstruktur
vil have en betydelig rentebærende gæld.
Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold
til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsæer
retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner
og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på
Jeudans cash flow, er relativ lav.
Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i
størst muligt omfang realkreditbelåning. Det er Jeudans vur-
dering, at realkreditlån er den mest araktive finansiering for
Jeudan. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til
lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangspunkt
kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine
forpligtelser.
Jeudan anvender kun i begrænset omfang anlægslån og dris-
kredier, da lånene kan opsiges af långiver med kort varsel.
Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i
værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro
på de finansielle markeder, nye krav fra EU/Basel eller en van-
skelig situation for långiver vil kræve, at Jeudan helt eller del-
vist indfrier anlægslån eller driskredier, eller ikke vil tilbyde
lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår. Jeudans
långivere kan ændre på betingelser knyet til Jeudans frem-
medkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at reali-
sere dele af ejendomsporteføljen på tidspunkter, der ikke er
araktive for Jeudan. En sådan risiko i Jeudan vurderes at være
meget lav.
• Realkreditlån optages med en løbetid på - år, og lånene
optages i DKK. Renten fastlåses for en andel af porteføljen
ved brug af renteaaler i op til år.
• Anlægslån optages med en løbetid på - år, og lånene
optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel
af porteføljen ved brug af renteaaler.
• Driskredier forrentes med variabel rente plus et tillæg.
Kapitalstruktur
DKK mio. Procent
Egenkapital .
Realkreditlån .
Finansieringsinstituer
Udskudt skat .
Øvrige forpligtelser
I alt .
Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer
tages der hensyn til dee ved indgåelse af nye renteaaler. Pr.
. december udgør den gennemsnitlige løbetid ca. år
For de aktuelle renteaaler vil kursfølsomheden pr. basis-
punkt i udgangspositionen udgøre ca. DKK , mio. og falde til
ca. DKK , mio., før den første renteaale skal refinansieres.
Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK ,
mio. vil et rentefald på basispunkter påvirke egenkapita-
len negativt med ca. DKK . mio. eer skat, svarende til ca.
af Koncernens nuværende egenkapital, hvilket er inden
for det besluede risikolo på af egenkapitalen.
Koncernens kursfølsomhed pr. basispunkt udgør ca. DKK ,
mio. ved udgangen af (: DKK mio.), hvilket ved et
rentefald på -point svarer til ca. DKK mio. eer skat og
ca. af Koncernens egenkapital.
Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi
negativt, da krav til aastprocenten kan stige. Modsatreet
kan stigende renter påvirke dagsværdien positivt, idet sådan-
ne sandsynligvis vil ske på baggrund af stigende inflation, hvil-
ket vil medføre højere indeksreguleringer og dermed højere
lejereguleringer. Dertil kommer positive kursreguleringer af
gælden.
På næste side er Koncernens aktuelle afdækningsprocent
samt rente- og kursrisiko beskrevet med udgangspunkt i Kon-
cernens eksisterende renteaaler. Ved udgangen af
udgør afdækningsprocenten . Det reelle fremtidige forløb
vil dog blive anderledes, jf. den tidligere beskrevne afdæk-
ningsmodel, idet renteaaler ved udløb som udgangspunkt vil
blive erstaet af nye renteaaler.
Den eerfølgende tabel viser rente- og kursrisiko for de eksi-
sterende renteaaler ved et rentefald på , -point og en
rentestigning på henholdsvis ,, ,, ,, og , -point.
Det er forudsat, at rentefaldet og rentestigningerne indtræf-
fer . januar , svarende til det værst tænkelige tidspunkt
for rentestigningerne.
Tabellen viser den isolerede effekt af rentefald/rentestigning
for resultatopgørelse, cash flow og egenkapital. En rentestig-
ning på for eksempel , -point relateret til stigende infla-
tion vil have en negativ påvirkning af finansielle omkostninger
og cash flow. Omvendt vil lejeindtægterne stige, da hovedpar-
ten af Jeudans lejekontrakter reguleres med udviklingen i net-
toprisindekset.
En rentestigning på -point vil isoleret set påvirke Jeudans
resultatopgørelse positivt med DKK . mio. eer skat i
og egenkapitalen med et tilsvarende beløb. I årene
til vil resultatopgørelsen blive negativt påvirket årligt
med ca. DKK - mio. sammensat af stigende finansielle
omkostninger (DKK - mio. før skat) og tilbageførsel af
urealiserede kursgevinster på Jeudans renteaaler (DKK -
mio. før skat) i takt med at restløbetiden forkortes.
Likviditetsrisiko
Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende
betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likvi-
ditet til finansiering af Jeudans drift og udvikling. En sådan
situation kan opstå som følge af svigtende betalinger fra
Jeudans kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger.
Realkreditlån kan kun opsiges af långiver i tilfælde, hvor
debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans anlægslån og
driftskreditter kan af långiver opsiges med kort varsel. Risiko-
en herfor begrænses imidlertid af en løbende dialog mellem
Jeudan og långiverne samt af Jeudans kreditværdighed. Ved
udgangen af 2023 har Jeudan ingen anlægslån.
Jeudan anvender i størst muligt omfang lån med mulighed for
en indledende afdragsfri periode.
Kreditforeningerne skal årligt lave såkaldte Loan To Value
(LTV) vurderinger, hvor de skal stille yderligere sikkerhed for
de særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) ved fal-
dende ejendomspriser, hvilket kan betyde, at Jeudan ved fal-
dende ejendomspriser i visse tilfælde skal nedbringe lån, så
LTV-grænserne atter overholdes.
Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenants-for-
behold men alene sædvanlige misligholdelsesbestemmelser i
realkreditpantebreve (standard misligholdelsesbestemmelser)
samt årlige standard LTV-opgørelser, hvor ejendomsvurde-
ringer gennemført af henholdsvis långiver og låntager sam-
menlignes. I Jeudans renteaftaler med løbetider længere end
5 år har parterne typisk en opsigelsesadgang efter 10 år og
herefter hvert 5. år. Bliver renteaftalen ikke opsagt i den anfør-
te opsigelsesperiode, fortsætter renteaftalen automatisk.
Jeudans likviditet kan blive reduceret, hvis finansieringsinsti-
tutterne stiller krav om sikkerhedsstillelse i forhold til udvik-
lingen i markedsværdierne af renteaftalerne. Derfor arbejder
Jeudan aktivt med aftaler, som i størst muligt omfang sikrer et
solidt likviditetsberedskab.
Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgangen
af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle gælds-
forpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes træk-
ket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår.
Kreditrisiko
Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar-
kedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende
minimeret ved udelukkende at samarbejde med danske SIFI-
instituer med høj kreditværdighed, ligesom Jeudan i et vist
omfang vil kunne modregne et tilgodehavende i gæld til insti-
tuerne.
Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport
DKK mio.
RENTEFALD PÅ , POINT
Ændring i finansielle omkostninger
Ændring kursregulering -
Skat - - - -
Resultateffekt -
Ændring cash flow pr. år
Ændring cash flow akkumuleret
Ændring egenkapital akkumuleret - - - - -
RENTESTIGNING PÅ , POINT
Ændring i finansielle omkostninger - - - - -
Ændring kursregulering - - - -
Skat -
Resultateffekt - - - -
Ændring cash flow pr. år - - - - -
Ændring cash flow akkumuleret - - - - -
Ændring egenkapital akkumuleret
RENTESTIGNING PÅ , POINT
Ændring i finansielle omkostninger - - - - -
Ændring kursregulering . - - - -
Skat -
Resultateffekt - - - -
Ændring cash flow pr. år - - - - -
Ændring cash flow akkumuleret - - - - -
Ændring egenkapital akkumuleret
RENTESTIGNING PÅ , POINT
Ændring i finansielle omkostninger - - - - -
Ændring kursregulering . - - - -
Skat -
Resultateffekt . - - - -
Ændring cash flow pr. år - - - - -
Ændring cash flow akkumuleret - - - - -
Ændring egenkapital akkumuleret . . .
RENTESTIGNING PÅ , POINT
Ændring i finansielle omkostninger - - - - -
Ændring kursregulering . - - - -
Skat -
Resultateffekt . - - - -
Ændring cash flow pr. år - - - - -
Ændring cash flow akkumuleret - - - - -
Ændring egenkapital akkumuleret . . . .
Rente- og kursrisiko for eksisterende renteaaler
Afdækningsprocent for perioden 2023 til 2028
* Finansielle gældsforpligtelser ekskl. kursreguleringer og træk på driskredier
DKK mio.
Finansielle gældsforpligtelser * . . . . . .
heraf med fast rente . . . . . .
Afdækningsprocent
Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer
PÅVIRKNING AF EJENDOMMENES DRIFTSRESULTATER
De enkelte ejendommes løbende drisresultat kan blive
påvirket af ændringer i:
• samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
• udlejningsprocenten
• kundernes betalingsevne
• regulering af lejeindtægter
• omkostninger til dri og vedligeholdelse.
Jeudans økonomistyring er tilreelagt med fokus på drisre-
sultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detalje-
rede budgeer på månedsbasis for hver enkelt ejendom.
Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
Ved en økonomisk afmatning, herunder stigende inflation og
energipriser, er der risiko for, at en svækkelse af ejen-
domsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt. På udlejnings-
markedet kan dette generelt betyde, at lejemål opsiges som
følge af manglende likviditet hos kunden, og efterspørgslen
efter lejemål generelt aftager, og at Jeudan derfor kan opleve
faldende udlejningsprocenter. Dette kan på længere sigt
medføre en svækkelse af udlejningsvilkårene, herunder pres
på niveauet for de lejeindtægter, der kan opnås for de enkelte
lejemål. Samtidig øger en økonomisk afmatning risikoen for,
at Jeudans kunder og andre aftaleparter ikke vil være i stand
til at honorere deres forpligtelser, herunder betaling af leje.
Samlet set kan en økonomisk afmatning og en svækkelse af
ejendomsmarkedet medføre faldende indtjening, stigende
afkastprocenter og dermed faldende markedsværdi af
Jeudans ejendomme.
Udlejningsprocenten
Det er Jeudans strategi primært at erhverve ejendomme i det
centrale København og på Frederiksberg, der grundet den
araktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj
udlejningsprocent og tilfredsstillende lejeindtægter. Der er
dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed, der i dag vurderes
som araktiv af eksisterende og potentielle kunder, også vil
blive vurderet som araktiv i fremtiden, hvilket kan medføre
risiko for nedgang i udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme.
Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans
erhvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål kan
der desuden være usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål
kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko).
Genudlejningsrisikoen er ud over beliggenhed, kvalitet, lejeni-
veau m.v. tillige påvirket af de generelle konjunkturer i samfun-
det. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten
for Jeudans ejendomme.
For eksempel vil et fald i udlejningsprocenten på -point
medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK mio.
(: DKK mio.). Jeudan vil i isoleret set kunne tåle en
tomgang i ejendomsporteføljen på op mod , før resultat
før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) bliver negativt. Figu-
ren med tomgangsleje belyser, hvorledes en eventuel forøgel-
se af tomgangsprocenten vil påvirke lejeindtægterne i Jeudan
(opgjort pr. . december ).
har budt på en god udlejningsaktivitet, og der har været
en fornuig fremvisningsaktivitet til såvel eksisterende som
potentielle nye kunder. Jeudan kan fortsat konstatere, at cen-
tralt beliggende kontorlokaler, gode parkeringsmuligheder og
fleksible kontrakter uden binding med mulighed for at skalere
både op og ned, er højt på kundernes ønskelister. Der er i
indgået og genforhandlet lejekontrakter med en samlet årlig
leje på DKK mio. fordelt på ca. . m (: DKK
mio.).
Opsigelser svarede til en årsleje på DKK mio. (: DKK
mio.).
Neoudlejningen blev dermed - i et år med stigende renteni-
veau, høj inflation og uroligheder i verden omkring os – positiv
med DKK mio. (: DKK - mio.).
Jeudans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme i
København og på Frederiksberg, hvor af ejendomsporte-
føljen målt på værdi er beliggende, udgjorde ved årets udgang
, (: ,). For Jeudans portefølje som helhed ekskl.
udviklingsejendomme var udlejningsprocenten ved årets
udgang , (: ,).
Kundernes betalingsevne
Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige kun-
der. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdække
kundernes betalingsevne, i det omfang det er relevant. Jeudan
stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangspunkt krav
om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke udelukkes,
at nogle af Jeudans kunder i fremtiden ikke er i stand til at hono-
rere deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan. Dee kan, i
det omfang deposita og forudbetalt leje ikke dækker, medføre
reducerede lejeindtægter som følge af tomgang ved fraflyt-
ninger samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med
eksempelvis istandsæelse og indretning til nye kunder.
I de seneste tre regnskabsår har Jeudan ha tab ved mislighol-
delse af lejekontrakter i niveauet DKK , mio. pr. år, svarende
til , af omsætningen i .
Regulering af lejeindtægter
I samtlige af Jeudans lejeforhold er der indgået en lejekon-
trakt mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør
mere end af Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans
erhvervslejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om
(i) regulering af lejen i relation til udviklingen i neoprisindek-
set (evt. med en bestemmelse om en mindste og/eller højeste
reguleringssats), (ii) regulering af lejen med ændringen i visse
drisomkostninger, for eksempel skaer og afgier og (iii)
regulering af lejen grundet forbedringer af lejemålet finansie-
ret af Jeudan.
Regulering af lejen i relation til udviklingen i neoprisindekset
er negativt påvirket i til som følge af regeringens
Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport
Årslejen Ændring Indre værdi
ændres med dagsværdi Dagsværdi Dagsværdi Egenkapital pr. aktie Egenkapital-
(DKK mio.) (DKK mio.) (DKK mio.) pr. m
(DKK) (DKK mio.) (DKK) andel
Årsregnskab
Investeringsejendomme .
Igangværende projekter
investeringsejendomme
I alt . . . ,
Lejen pr. m stiger:
Lejen pr. m stiger med DKK . . . ,
Lejen pr. m stiger med DKK . . . ,
Lejen pr. m stiger med DKK . . . ,
Lejen pr. m stiger med DKK . . . ,
Lejen pr. m falder:
Lejen pr. m falder med DKK - - . . . ,
Lejen pr. m falder med DKK - - . . . ,
Lejen pr. m falder med DKK - -. . . . ,
Lejen pr. m falder med DKK - -. . . . ,
Ejendomsporteføljen - ændring af leje pr. 31. december 2023
Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer
Jeudans udlejningsprocent
København/Frederiksberg Hele porteføljen
Tomgangsleje ved forøget tomgangsprocent
.
Tomgangsleje DKK mio.
DKK mio. %
indgreb, hvor stigningen i visse boliglejekontrakter er blevet
maksimeret til , hvilket har en negativ indflydelse på lejeind-
tægterne. Jeudans andel af berørte lejemål er meget begræn-
set.
Herudover er der enkelte lejemål, der har en omsætningsbe-
stemt leje. Dee indebærer, at lejen årligt reguleres i overens-
stemmelse med kundens omsætning året før, og en væsentlig
nedgang i omsætningen kan have en negativ indflydelse på
lejeindtægten. Lejemål med omsætningsbestemt leje udgør
dog en meget beskeden andel af Jeudans samlede lejemål, og
lejekontrakterne indeholder i overvejende grad bestemmelser
om en fastsat minimumsleje.
Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvor lejen kan
reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end mar-
kedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aale,
at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække.
Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen eer
disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene.
Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser med juridisk
grundlag ikke gennemføres ud fra forretningsmæssige hensyn.
Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre lejeforhø-
jelser, der vil medføre forøget tomgang. Jeudan vil dog løbende
tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål.
I tabellen på foregående side er vist, hvorledes en generel
ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen
vil påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m, egenkapitalen
samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK
pr. m, svarende til ca. , vil medføre en reduktion i ejen-
dommenes værdi på DKK mio. (: DKK mio.).
Omkostninger til dri og vedligeholdelse
Aoldte omkostninger til dri og vedligeholdelse kan afvige i
forhold til det budgeerede.
Jeudan gennemgår alle drisomkostningsposter minimum
kvartalsvist og udvalgte omkostningsposter månedsvist. I til-
fælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner
iværksæes.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for
aoldelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik
på at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsæes i
overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres
budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelses-
omkostninger hver måned, og eventuelle korrigerende hand-
lingsplaner igangsæes straks.
For hver ejendom foreligger normalt en vedligeholdelsesplan
som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligehol-
delsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesom-
kostninger inden for en kort årrække.
KØB AF EJENDOMME
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved
erhvervelse af selskaber, der ejer ejendomme, er der en risiko
for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at
andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selska-
ber kan medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dee kan
reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinveste-
ringerne og ejendommenes markedsværdi.
Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og
vurderinger (”due diligence”) i forbindelse med køb af ejendom-
me, så risikoen for uventede tab eller omkostninger, herunder
vedrørende fejl og mangler ved ejendommene, reduceres mest
muligt. Dee gælder også ved køb af porteføljer af ejendom-
me og selskaber der ejer ejendomme. Undersøgelserne og vur-
deringerne omfaer juridiske, økonomiske, byggetekniske og
imagemæssige forhold vedrørende hver enkelt ejendom, kun-
der, sælger og eventuelle selskaber. Jeudan anvender ekstern
assistance til juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold
i de situationer, hvor Jeudan skønner dee hensigtsmæssigt.
Derudover søger Jeudan i aalerne om køb af ejendomme eller
selskaber, der ejer ejendomme, at opnå en række indeståelser/
garantier fra sælgers side, herunder blandt andet lejegaran-
tier til dækning af eventuel tomgang i en aalt periode. Dee
medvirker dels til at få alaret eventuelle mangler før aalens
indgåelse, dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar,
hvis der eer handlens indgåelse konstateres mangler ved
ejendommene eller andre brud på indeståelser/garantier.
Det er Jeudans strategi at fortsæe væksten i såvel aktivi-
tetsomfang som indtjening. Dee vil medføre yderligere køb
af ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at muligheden for at
købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser, der er til-
fredsstillende for Jeudan, bliver begrænset eller helt ophører i
kortere eller længere perioder. I så fald vil Jeudan afstå fra køb
af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans
langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.
SALG AF EJENDOMME
Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor
med dri af ejendommene for øje, og Jeudans fokusområde er
København og Frederiksberg. Ikke desto mindre kan der opstå
situationer, hvor Jeudan besluer at aænde en eller flere
ejendomme, primært uden for København og Frederiksberg,
da disse er beliggende uden for Jeudans fokusområde.
Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg
er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen aænger af en
lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter og
omkostninger, sammensætningen af kunder, ejendommens
beliggenhed og stand, det generelle renteniveau og markeds-
forhold i øvrigt på salgstidspunktet samt køberens aast-
krav.
REGULATORISKE FORHOLD
Fremtidige juridiske, skaemæssige eller lovgivningsmæssige
ændringer, som gør køb, salg og dri af ejendomme vanske-
Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport
ligere og/eller mere omkostningstunge, kan påvirke Jeudans
investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendom-
mes drisresultater.
Dee kan være forhøjelse af skaer og afgier, begrænsnin-
ger af rentefradragsreen eller ændring af ejendomsvurde-
ringssystemet. Endvidere kan ændringer i lejelovgivningen,
der pålægger udlejer større byrder eller begrænsninger eller
tildeler lejer større reigheder, have en indvirkning på Jeudans
investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendom-
mes drisresultater, ligesom indførelse af sektorspecifikke
kapitalbuffere kan påvirke prissætningen på realkredit- og
anlægslån.
Fremsæes lovforslag i Folketinget, som f.eks. ejendoms-
beskatning og lagerbeskatning, der forventes at reducere
Jeudans resultat og/eller påvirke Jeudans finansielle stilling
negativt, involverer Jeudan sig i den politiske proces via DI
Ejendom under Jeudans brancheorganisation Dansk Industri
og Jeudans økonomiske og juridiske rådgivere med henblik på
at begrænse den negative påvirkning.
SERVICEYDELSER
Omsætningen eller indtjeningen i Projekt & Service kan falde,
for eksempel grundet faldende eerspørgsel. Størstedelen af
omsætningen er relateret til Jeudans ejendomme og kunderne heri.
En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med
-point vil på basis af omsætningsniveauet for betyde
en reduktion af Jeudans resultat før skat med DKK , mio. før
kompenserende omkostningsreduktioner.
En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Projekt & Service,
svarende til manglende omsætning på DKK mio., påvirker
resultat før skat med DKK , mio., beregnet på basis af de rea-
liserede beløb for og før kompenserende omkostningsre-
duktioner.
Jeudan gennemgår løbende igangværende sager, ligesom alle
større entrepriser eerkalkuleres.
Jeudan anvender i visse tilfælde eksterne udbydere af services,
herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i disse
situationer aængig af, at disse eksterne udbydere af services
kan opfylde den indgåede aale med hensyn til blandt andet
leveringstid og kvalitet.
Jeudan gennemfører projektering, entrepriser og servicekon-
trakter for såvel kunder i Jeudans ejendomme som for kunder
i andre ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at der i den forbin-
delse kan begås fejl, og dermed påføres Jeudan et erstatnings-
ansvar.
ITRISIKO OG CYBERKRIMINALITET
En betydelig del af Jeudans dri, processer og arbejdsgange
understøes dagligt af IT-systemer og data. Det er derfor vig-
tigt for Jeudans forretning, at IT-infrastrukturen har en høj grad
af oppetid og tilgængelighed året rundt.
IT-risiciene omfaer ustabilitet, utilgængelighed og i værste
fald nedbrud af Jeudans IT-systemer, som bl.a. kan forårsages
af hændelser såsom eksterne nedbrud på fibernetværket
eller strømarydelser hos leverandører, tekniske nedbrud i
Jeudans IT-infrastruktur såsom Microso Azure (cloud), lokal-
netværket eller i Jeudans egne datacentre, cyberangreb i form
af bl.a. ransomware-angreb (låsning af filer, hvor der kræves
løsepenge for at frigive filer) og DDoS-angreb (digitale angreb,
så hjemmeside og lignende bliver overbelastet) m.m.
Nedbrud i Jeudans IT-systemer vil i yderste konsekvens kunne
medføre mistet produktion, tabt omsætning og omdømme-
mæssige konsekvenser. Derfor har risikominimering af ned-
brud af enhver art en høj prioritet hos Jeudan. Der foretages
derfor årlige risikovurderinger af Jeudans kritiske IT-systemer
med fokus på bl.a. IT-sikkerhed, digital gæld, intern friktion
samt compliance/lovgivning. Der udarbejdes hereer hand-
lingsplaner for de IT-systemer, som vurderes at have en høj grad
af risici med henblik på at få disse risici mindsket.
Som et af disse risikominimerende tiltag har Jeudan implemen-
teret backupstrøm og redundante fiberlinjer i hovedsædet som
en backup, såfremt der forekommer eksterne arydelser af
strøm og fibernetværk.
Drien af den interne IT-infrastruktur eerleves ud fra gæl-
dende best-practice principper, hvor der ikke gås på kompromis
med hverken stabilitet eller IT-sikkerhed. Derfor dries samt-
lige af Jeudans egne servere i professionelle datacentre enten
hos egen leverandør eller i Microso Azure af egne og eksterne
specialister.
IT-sikkerhed er et område, der behandles på øverste strate-
giske niveau. Jeudan har investeret betydelige ressourcer i at
opbygge en robust beskyelse af IT-infrastrukturen både ude-
fra og indefra.
De fleste IT-sikkerhedskompromieringer sker igennem virk-
somheders egne medarbejdere. Som et led i at minimere denne
risiko har Jeudan etableret et cyberawareness-program, som
administrative medarbejdere har gennemført og nye med-
arbejdere skal gennemføre, ligesom der minimum fire gange
årligt foretages phishingtests og smishingtests blandt med-
arbejderne for at opretholde opmærksomhed på IT-sikkerhed.
Er uheldet ude, og man som virksomhed rammes af et evt.
ransomwareangreb, og vitale data og IT-systemer er utilgæn-
gelige, kan backup vise sig at være sidste udvej. Jeudan har
derfor udarbejdet en model, som skal tage højde for, at denne
backup altid er tilgængelig og brugbar, såfremt behovet måe
opstå.
For at undgå potentielt at skulle genskabe IT-infrastrukturen
fra backup, skal der investeres i IT-løsninger, som har til formål
at forhindre, at dee scenarie opstår. Derfor har Jeudan inve-
steret i flere forskellige IT-sikkerhedssystemer, som proaktivt
er i stand til at alarmere, hvis der er opstået en potentiel IT-
sikkerhedshændelse.
Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer
Toldbodgade 18, København K
Store Kongensgade 62, København K
IT-kriminelle arbejder kontinuerligt med at finde huller i IT -
-sikkerheden hos virksomheder //. Derfor har Jeudan
valgt at indgå samarbejde med en IT-sikkerhedsvirksomhed,
som kan reagere både proaktivt og reaktivt og stoppe angre-
bet hurtigt, hvis det lykkes for IT-kriminelle at kompromiere
Jeudan.
Jeudan foretager minimum en gang årligt en vurdering af for-
skellige IT-risikoscenarier, herunder en vurdering af sandsynlig-
heden for, at disse scenarier vil opstå, og tager højde for dem i
deres IT-sikkerhedsstrategi.
KLIMAFORANDRINGER
Der er gennem de senere år forekommet vejrforhold, som kan
være affødt af klimaforandringer, herunder kraige regnskyl,
storme m.m.
Pludselige kraige regnskyl kan forårsage vand/oversvøm-
melser i stue- og kælderlejemål, der kan give udfordringer for
kunderne med at åbne restaurant- og butikslejemål. Herudover
kan det medføre strømarydelser og manglende fremkomme-
lighed i gaderne m.m.
Jeudan har udarbejdet en beredskabsplan med klare komman-
doveje, hvis en sådan situation skulle opstå. Denne omfaer
blandt andet en beredskabscontainer, der indeholder affug-
tere, vandstøvsugere, varmeblæsere m.m., som kan anvendes
hos berørte kunder, da der i disse tilfælde kan opstå ventetid
hos skadeserviceselskaber m.m. Herudover kan der i disse til-
fælde oprees et døgnbetjent internt callcenter, som har til
formål at kunne betjene Jeudans kunder hurtigt og effektivt.
Ved større renoveringer på ejendomme tænkes skybrudssik-
ring ind i de tilfælde, hvor det forekommer relevant.
ESG
I relation til ESG-området er der en del risici, som er relevante,
men som hver for sig vurderes som mindre væsentlige. Disse
risici kan være arbejdsmiljø, korruption og uetisk forretnings-
førelse, leverandørforhold m.m. Der henvises generelt til
Jeudans ansvarlighedsrapport for , der er offentliggjort
på Jeudans hjemmeside.
Herunder beskrives derfor alene miljøforhold relateret til
Jeudans ESG-risici.
Miljøforhold
Jeudans risiko vedrørende miljøforhold består primært af, at
der konstateres forurening på en ejendom, og at myndigheder-
ne udsteder påbud, der kan medføre udgier eller ulemper for
Jeudan eller påvirke ejendommens værdi.
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved
erhvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse miljømæs-
sige risici.
Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejen-
domme, er generelt områdeklassificeret som leere forure-
nede. Denne leere forurening skyldes for det meste såkaldt
diffus forurening, for eksempel udstødningsgas fra biler m.m.
En områdeklassificering som leere forurenet påvirker som
udgangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi. Eje-
ren kan dog blive pålagt ekstra omkostninger til håndtering af
jord m.v. ved byggeri på ejendommene.
I forbindelse med tilkøb har Jeudan erhvervet ejendomme, hvor
der er konstateret miljøforurening, der har medført, at ejen-
domme kan være kortlagt på såkaldt vidensniveau , eller hvor
der er mistanke om forurening, så ejendommene er kortlagt på
såkaldt vidensniveau . En ejendom kortlægges på vidensni-
veau , når der er oplysninger om, eller det konstateres, at der
er forurening på ejendommen, som kan udgøre en miljø- eller
sundhedsmæssig risiko. En ejendom kortlægges på vidensni-
veau , når der er faktisk viden om, at der har været en branche
eller aktivitet på ejendommen, som gør, at den kan være forure-
net.
Kortlægningerne på vidensniveau og påvirker som hoved-
regel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v.,
medmindre forureningen udgør en risiko for grundvandsinteres-
sen i området. I så fald kræves tilladelse til ændret anvendelse
samt til alle bygge- og anlægsprojekter.
Jeudan kan generelt ikke pålægges omkostninger til undersø-
gelser eller ernelse af forurening, med mindre Jeudan selv er
forurener. Dog kan Jeudan blive pålagt omkostninger i tilfælde
af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler. Myndighe-
derne kan ved ændret anvendelse, byggeri m.v. stille krav om
undersøgelser og tiltag, der kan medføre udgier for Jeudan.
Desuden kan Jeudan i tilfælde af alvorligere forurening blive
pålagt at indhegne eller befæste offentligt tilgængelige arealer.
Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport
Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København
Ejendomsmarkedet i København er tæt forbundet med den
resterende danske økonomi. Et højere bruonationalprodukt
(BNP) vil typisk betyde større aktivitet i danske virksomheder.
Dee vil som udgangspunkt øge eerspørgslen på medarbej-
dere, som dernæst vil øge eerspørgslen på kontor-, butiks- og
lagerlokaler.
I udgjorde Danmarks BNP DKK . mia. Det svarer til
en stigning på , justeret for prisudvikling fra . Øko-
nomiministeriet skønner en BNP-vækst i på , . Af
det samlede niveau i udgjorde BNP i henholdsvis Region
Hovedstaden og København DKK . mia. og DKK mia.,
hvilket er en stigning på henholdsvis , og , i forhold til
. Derudover voksede BNP pr. indbygger i København i
til DKK ., hvilket er DKK . højere end den natio-
nale værdi. BNP pr. indbygger i København er dermed vokset
med , , korrigeret for prisudviklingen, sammenlignet med
, på landsplan. Også inden for jobskabelse er København
førende. Københavnsområdet står bag , (svarende til
. nye arbejdspladser) af væksten i lønmodtagerbeskæf-
tigelsen fra medio til medio ifølge en analyse fra
Arbejderbevægelsens Erhvervsråd.
Befolkningstallet i Københavns Kommune voksede med .
personer i og udgjorde . personer pr. . januar
, svarende til en befolkningstilvækst på , . Dee er en
relativt høj tilvækst sammenlignet med andre storbyer i Dan-
mark. Ifølge Københavns Kommunes befolkningsfremskrivning
vil befolkningen i Københavns Kommune stige med . per-
soner i perioden -, svarende til en stigning på , .
Dee er væsentligt højere end på landsplan, hvor der fremskri-
ves en stigning på , for samme periode.
Med et stigende befolkningstal vil der opstå et stigende behov
for boliger. Gennem de sidste år er antallet af boliger i Køben-
havns Kommune steget med .. Kommunen estimerer, at
der vil være behov for yderligere . boliger indtil ,
og dertil ekstra . boliger i . Dee kan ses i sammen-
hæng med, at der er en høj vækst i antallet af --årige, som i
. halvår udgjorde , af køberne på markedet.
Gennemsnitsalderen i København er , år, hvilket gør gen-
nemsnitsalderen i København til den yngste i landet. Den
gennemsnitlige københavner er , år yngre end den gennem-
snitlige aarhusianer og , år yngre end den gennemsnitlige
dansker. Dee skyldes også, at København er Danmarks stør-
ste studieby, hvormed den tiltrækker mange unge studerende
fra både ind- og udland.
I var . personer i København og på Frederiksberg
indskrevet på en videregående uddannelse, svarende til
af de studerende på alle landets videregående uddannelser. Den
højest fuldførte uddannelse er en lang videregående uddan-
nelse (LVU) for af befolkningen i København og på Fre-
deriksberg. Dee vidner om et højt uddannelsesniveau, når
der sammenlignes med landsgennemsniet på . Det høje
uddannelsesniveau er også medvirkende til, at indkomsterne i
København før skat ligger højere end på landsplan.
Det vurderes således, at der fremover fortsat vil være høj
eerspørgsel på velbeliggende ejendomme i det centrale
København.
DANMARKS ØKONOMI OG INFLATIONEN
Som ventet har det stærke danske arbejdsmarked været en
positiv modstandskra mod den lavkonjunktur, der har reali-
seret sig i . Beskæigelsen udgjorde , mio. personer
i , svarende til en stigning på . personer i forhold
til . Dee er den størst målte beskæigelsesfremgang
nogensinde. Beskæigelsesstigningerne fortsae ind i
og er vokset uarudt de seneste kvartaler. Omvendt har
bruoledigheden været svagt voksende siden oktober ,
men fra et lavt udgangspunkt, hvorfor den fortsat er på et lavt
niveau. Situationen på arbejdsmarkedet giver dermed et iso-
leret indtryk af, at dansk økonomi fortsat er i højkonjunktur,
selvom dee ikke er tilfældet.
Verdenssituationen er fortsat præget af høj geopolitisk og
makroøkonomisk usikkerhed, heriblandt i form af krige i Ukrai-
ne og Mellemøsten samt en længere periode med høj inflation.
Hvor de to førstnævnte desværre synes at fortsæe, tyder
noget på, at den høje inflation nu er et overstået kapitel. I
blev årsstigningen i forbrugerprisindekset opgjort til , .
EJENDOMSMARKEDET
I KØBENHAVN
Siden da er inflationen faldet næsten uarudt, og den udgjorde
gennemsnitligt , i . halvår . Inflationen forventes at
nærme sig Den Europæiske Centralbanks målsætning på ,
ultimo , om end timingen er forbundet med usikkerhed. I
denne kontekst bemærkes det, at Danmark er væsentligt foran
euroområdet i forhold til at nedbringe inflationen.
Medvirkende til den aagende inflation er de kraigere rente-
stigninger, som centralbanker verden over har indført. I perio-
den medio til ultimo har Danmarks Nationalbank
hævet udlånsrenten fra -, p.a. til , p.a. Den generelle
forventning er, at ECB, og derfor også Nationalbanken, vil påbe-
gynde rentenedsæelser medio . Forventningen om det-
te ses også at være priset ind i markedsrenterne, der er faldet
ultimo . I forventer markedet, at de lange renter for-
bliver i det nuværende niveau, mens de korte renter forventes
at falde gradvist i takt med, at de pengepolitiske renter lempes.
Trods de stærke arbejdsmarkedstal og geopolitiske risici, der
kan genantænde inflationen, vurderes sandsynligheden for
yderligere rentestigninger begrænset.
STØRRELSEN PÅ ERHVERVSEJENDOMSMARKEDET
Storkøbenhavn er fortsat det største marked for erhvervs-
ejendomme i Danmark målt på etageareal. af det sam-
lede etageareal til kontorformål ligger i Storkøbenhavn. Til
sammenligning udgør de øvrige danske hovedmarkeder (Aar-
hus, Odense og Aalborg) samlet for kontorformål. De
samme forhold gælder på markedet for detailejendomme,
hvor Storkøbenhavn har en markedsandel på , mens de
øvrige danske hovedmarkeder samlet udgør .
I udgjorde det påbegyndte byggeri inden for erhvervs-
ejendomme i Region Hovedstaden . m, hvoraf .
m var i København. Dee er et fald på henholdsvis og
i forhold til . Samme udvikling ses i byggeriet af nye
boliger og lejligheder. I .-. kvartal udgjorde det påbe-
gyndte byggeri . m i Region Hovedstaden og . m
i København. Tallene er ikke korrigeret for forsinkelser. Opfø-
relsen af Forsvarets Eerretningstjenestes nye hovedkvarte-
rer, der blev udskudt fra til , tæller derfor med for
København. Dee projekt har et omfang på ca. . m. Kor-
rigeres der herfor, er det påbegyndte byggeri faldet markant i
også i København.
Den store tilbagegang i byggeriet skyldes en perfekt storm af
kraige rentestigninger, øgede boligomkostninger og stram-
mere kreditvilkår. Den direkte effekt af de høje renter er højere
finansieringsomkostninger, hvilket delvist har øget aastkra-
vene for ejendomsvirksomhederne og således påvirket store
dele af værdikæderne i bygningsprojekterne. Hertil er en indi-
rekte effekt af mindre positive forventninger til fremtiden,
hvilket ligeledes øger diskonteringsfaktoren.
Krisen i de globale forsyningskæder, der opstod som konse-
kvens af pandemien, har fortsat indvirkning på byggeomkost-
ningerne, selvom vilkårene er betydeligt forbedrede. Særligt
materialeomkostningerne, der endnu er på et højt niveau, er
med til at bremse byggeriet. Konflikten omkring Det Røde Hav
øger risikoen for en acceleration i byggeomkostningerne, men
forventes ikke at medføre konsekvenser, der er proportionelle
med den førnævnte krise i forsyningskæderne.
Endeligt er kreditvilkårene for særligt ejendomsvirksomhe-
der og andre virksomheder blevet strammet, eer at Finans-
tilsynet primo udgav en ny vejledning om finansiering af
udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Desuden har Det
Systemiske Risikoråd henstillet til regeringen at indføre en ny
systemisk kapitalbuffer reet mod ejendomssektoren, hvilket
uddybes i næste afsnit.
På lang sigt er markedet for erhvervsejendomme i og omkring
København fortsat araktivt, da den demografiske udvikling
forventes at understøe en positiv udvikling i eerspørgslen.
FORSLAG OM KAPITALBUFFER
I oktober henstillede Det Systemiske Risikoråd, at der
medio skal aktiveres en sektorspecifik kapitalbuffer for
eksponeringer mod ejendomsvirksomheder, som skal udgøre
af de risikovægtede aktiver. Regeringen har udtrykt, at de
agter at følge henstillingen. Tages der højde for Finanstilsynets
krav om kapitaloverdækning, viser beregninger dog, at bufferen
reelt vil udgøre .
Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport
Risikorådet begrunder henstillingen med, at der er uadresse-
rede systemiske risici relateret til erhvervsejendomsmarkedet.
Rådet angiver, at kreditinstituerne gennem udlån har en relativ
høj eksponering mod ejendomsvirksomhederne, samtidigt med
at handelsaktiviteten er lav, og renterne er høje. Med parallel til
finanskrisen vurderer Risikorådet derfor, at der er høj risiko for,
at der forekommer prisfald, som skaber tab for kreditinstitut-
terne og påvirker den finansielle stabilitet. Henstillingen doku-
menterer dog ikke signifikansen af tilstedeværende risici.
Ikke desto mindre anerkendes det, at det høje renteniveau med-
fører et løet risikobillede for ejendomssektoren, men Risikorå-
det forelægger ingen evidens for, at disse risici ikke allerede er
dækkede. For det første er der allerede indført en del regulering
i kølvandet på finanskrisen, hvilket, sammen med de forbed-
rede kapitalforhold, har gjort sektoren væsentligt mere robust.
Derudover er der sket et væsentligt skie i sammensætningen
af markedsaktører på udviklingsprojekter, som i dag i høj grad
består af pensionsselskaber og andre velkapitaliserede virk-
somheder.
Tiltaget vil forøge banker og kreditinstituers omkostninger
ved at yde udlån til ejendomssektoren, og videreførelsen heraf
vil skabe en væsentlig stigning i ejendomssektorens finansie-
ringsomkostninger. Byggeriet, som i forvejen er svækket af høje
renter, vil således blive yderligere svækket. Samtidig med at det
vil blive besværliggjort at bygge de boliger, der er behov for, vil
den grønne omstilling i ejendomssektoren ligeledes blive brem-
set, da finansieringen heraf vil blive dyrere.
SITUATIONEN PÅ REALKREDITMARKEDERNE
Danmark er verdens største marked for realkreditobligationer
og har generelt opnået bred anerkendelse i både ind- og udland.
På de danske kreditmarkeder udgør realkredit en betragte-
lig andel, og derfor har udviklingen i realkreditmarkedet en
væsentlig indvirkning på ejendomsmarkedet.
har været karakteriseret ved betydelige renteudsving og
med en rentekurve, som i løbet af året blev invers, hvilket vil sige
med et højere renteniveau på de korte renter end på de lange
renter. CIBOR -renten er vokset fra , p.a. ultimo til
, p.a. ultimo , mens den -årige renteswap er faldet
fra , p.a. til , p.a. i samme periode. Hertil bemærkes, at
sidstnævnte rentesats ultimo oktober var steget med
basispunkter, hvoreer den faldt med basispunkter til ultimo
. Den nominelle beholdning af -årige fastforrentede
realkreditobligationer har været omtrent konstant i , eer
et fald på ca. i , idet en relativt stor gruppe låntagere
omlagde til variabelt forrentede realkreditlån. Medvirkende til,
at en stigning i beholdningen er udeblevet, er også, at japanske
investorer har realiseret tab på deres -årige realkreditobli-
gationer og derfor været tilbageholdende med at geninvestere i
det danske realkreditmarked.
De store renteudsving har medført en relativ høj grad af usik-
kerhed for købere af fast ejendom, da lånevilkårene har ændret
sig i løbet af købsprocessen. I takt med, at der af markedet for-
ventes rentefald i , vurderes det også, at dee vil forbedre
lånevilkårene og således have positiv effekt på boligbyrden.
DE FORELØBIGE EJENDOMSVURDERINGER
Fra og med har de kommuner, der har valgt at opkræve
dækningsafgi på erhvervsejendomme, opkrævet en foreløbig
dækningsafgi. Når de endelige ejendomsvurderinger fore-
ligger (tidligst i ) vil den korrekte dækningsafgi for den
enkelte erhvervsejendom blive udregnet for de pågældende
år. De ejendomsejere, som har betalt en for høj foreløbig dæk-
ningsafgi, vil få differencen tilbage – mens ejendomsejere der
har betalt en for lav foreløbig dækningsafgi skal indbetale dif-
ferencen.
Provenuet af den foreløbig dækningsafgi for svarer
nogenlunde til provenuet året inden. Dee betyder, at der i
(når de endelige vurderinger er klar) for hvert af årene i perioden
- må forventes en eeropkrævning til virksomheder-
ne i milliardklassen, da grundværdierne, som dækningsafgien
nu bliver beregnet af, er steget mere end promillesatserne er
faldet i København.
Det er primært de større danske kommuner og særligt kom-
muner i hovedstadsområdet, som har besluet at opkræve
dækningsafgien. Her kan ejerne stå i den særlige situation, at
ekstraregningen kan havne hos udlejer. Normalt opkræves stig-
ninger i skaer og afgier hos kunden, men det er tvivlsomt om
Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København
Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport
afgien lovligt kan opkræves med tilbagevirkende kra. Her-
udover kan mange kunder være fraflyet i den mellemliggende
periode, hvor lejemålet er afregnet.
MARKEDSSEGMENTER FOR INVESTERINGSEJENDOMME
Transaktionsmarkedet var i ligesom i ramt af en
korrektion eer rekordåret i . Det estimeres, at transak-
tionsvolumen på landsplan faldt fra DKK mia. i til DKK
mia. i , svarende til et fald på . Niveauet i er
det laveste siden .
Tilsvarende stod det til i Hovedstadsområdet, hvor niveauet
faldt fra DKK mia. i til DKK mia. i , svarende
til et fald på . Hovedstadsområdet havde i en mar-
kedsandel af den samlede transaktionsvolumen på ,
svarende til et fald på -point. Trods nedgangen bevarer
Region Hovedstaden positionen som det mest likvide marked
i Danmark.
Siden har det danske marked for investeringsejendom-
me været domineret af udenlandske aktører, men i var
blot af handlerne underskrevet af internationale inve-
storer. Dee svarer til en nedgang på -point i forhold til
. Generelt skyldes dee den brede makroøkonomiske
usikkerhed, der har flyet de internationale investorer pri-
mært til deres hjemmemarkeder. En medvirkende faktor til
denne udvikling er, at mange af de etablerede svenske ejen-
domsvirksomheder har været udfordret af at skulle gennem-
føre refinansieringer i det høje rentemiljø.
Den centrale årsag til stilstanden i transaktionsvolumen er
det høje renteniveau og den usikkerhed, det medfører. Det
stigende renteniveau har skabt et mismatch mellem aast-
kravet og renten på finansiering grundet aastkravets lang-
sommere tilpasningshastighed. Derfor vurderes det også, at
de aktuelle fald i markedsrenterne og de indprisede fald i de
pengepolitiske renter kan igangsæe lidt yderligere aktivitet
på markedet for investering i fast ejendom i .
Historisk transaktionsvolumen (DKK mia.)
Danmark totalt Hovedstadsområdet
E
Kilde: Colliers
Kilde: Colliers
Primær
Sekundær
Neostartaast for kontorejendomme i København
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
,
,
,
,
,
,
K
K
K
K
K
K
K
Primær
Sekundær
Kilde: Colliers
Lejeniveauer for kontorer i København
(DKK pr. m
2
pr. år)
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
.
.
.
.
.
.
.
.
Investering i kontorejendomme
Aastkravet for både primære og sekundære kontorejen-
domme i København har i løbet af været svagt stigen-
de, men er fortsat på et relativt lavt niveau historisk set.
Ultimo . kvartal udgjorde tomgangen på kontorudlej-
ningsmarkedet i det centrale København , , svarende til et
fald på , -point i. ultimo . kvartal . Det samme gør
sig gældende i Region Hovedstaden, hvor tomgangen i samme
periode er faldet fra , til , . Sammenlignet med tom-
gangsudviklingen i den seneste -årige periode, som gen-
nemsnitligt har været henholdsvis , p.a. og , p.a. i det
centrale København og Region Hovedstaden, vidner tallene om
en fortsat høj eerspørgsel eer kontorejendomme i og omkring
København.
Det opadgående pres fra de høje renter har dermed ikke påvirket
tomgangen nævneværdigt, hvilket er understøet af det stærke
danske arbejdsmarked, som holder hånden under eerspørgslen
eer kontorejendomme. Givet den nuværende makroøkonomi,
vurderes det ikke, at tomgangen på dee marked vil accelerere.
Udviklingen i lejeniveauet for både primære og sekundære kon-
torejendomme er stagneret. De primære kontorejendomme i
København har siden . kvartal og frem til . kvartal
ha et lejeniveau på DKK . pr. m, hvoreer det i . kvartal
steg til DKK . pr. m. For kontorejendomme på sekun-
dære beliggenheder i København udgjorde lejen DKK . pr. m
i 2023 , svarende til en stigning på DKK i forhold til niveauet i
. Udviklingen skal ses i lyset af det længerevarende opsving
i lejeniveauerne for primære kontorejendomme, som fra . kvar-
tal til . kvartal voksede med , for primære belig-
genheder og , for sekundære beliggenheder. Forskellen i
lejeniveauet mellem primære og sekundære kontorejendomme
er marginalt indsnævret som følge af den svage lejestigning for
sekundære beliggenheder.
COVID- medførte en række nedlukninger med behov for hjem-
mearbejde, og det blev dereer spået, at medarbejdere ikke ville
vende tilbage til den fysiske arbejdsplads i samme grad som før
pandemien. Der var eer sigende mange fordele ved hjemmear-
bejdet, både besparelsen af tid på transport samt mental trivsel,
Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København
Markedsleje i primære boligejendomme i København
(DKK pr. m
2
pr. år)
E
Kilde: Colliers
.
.
.
.
.
.
.
.
Kilde: EjendomDanmark
K1
K4
K1
K2
K3
K2
K3
K4
K1
K2
K3
K4
K1
K2
K3
K4
K1
K2
K3
Tomgang for kontorer i København
K
K
K
Kilde: EjendomDanmark
Tomgang for detailejendomme i København
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
Bredgade 33-35, København K
men også at produktiviteten angiveligt skulle være højere ved
hjemmearbejde. Forudsigelsen har dog vist sig at være overdre-
ven. Danmarks Statistiks seneste Arbejdskraundersøgelse
viser, at kun 8,2 % af de beskæigede i arbejdsstyrken arbejde-
de hjemmefra mere end halvdelen af ugens dage over en 4-ugers
periode. Andelen er dermed tilbage på niveauet fra før pande-
mien. Derimod angav 43,3 % af de privatansae, at de havde
mindre end én ugentlig hjemmearbejdsdag.
En anden undersøgelse fra DJØF viser, at 70 % af de privatan-
sae DJØF-medlemmer synes, at deres nuværende mængde
af hjemmearbejde er tilstrækkelig, mens andelen er 64 % for
offentligt ansae. Omvendt vil 33 % af de privatansae og 26
% af de offentligt ansae gerne arbejde mere hjemmefra. Tages
der forbehold for, at disse forhold repræsenterer præferencer,
som ikke nødvendigvis vil materialisere sig, udtrykker undersø-
gelsen altså, at eerspørgslen eer hjemmearbejde alt andet
lige ikke vil ændre sig markant i den kommende årrække.
Hjemmearbejdet blandt den danske arbejdsstyrke har altså
ikke har bidt sig fast i samme grad, som det er tilfældet i udlan-
det. En central forklaringsfaktor til dee er den gennemsnitlige
transporid til arbejde, som i de fleste lande er noget højere i og
omkring storbyerne. Dee er ikke tilfældet i Danmark, hvor den
gennemsnitlige transporid på 25 min. er repræsentativ for alle
geografier. Til sammenligning er den 30 min. i de britiske storby-
er, 32 min. i Los Angeles og 38 min. i New York.
En anden årsag er det høje uddannelsesniveau blandt indbyggere
i København. En undersøgelse fra Dansk Erhverv viser nemlig,
at villigheden til at pendle længere på arbejde stiger væsentligt
med uddannelsesniveauet. Herudover er det Jeudans opfaelse,
at en tredje forklaring kan være, at de danske arbejdsgivere er
bedre til at skabe gode forhold og rammer på arbejdspladsen end
udlandet, hvormed man i Danmark har mere lyst til at møde ind
fysisk.
Investering i detailejendomme
Detailmarkedet har, hovedsageligt i negativ retning, været
præget af store makroøkonomiske trends de seneste år, fra
COVID-19 til høj inflation og stigende renter. Det skyldes, at
omsætningen i dee marked er stærkt positivt korreleret
med eerspørgslen i samfundet, og dermed er udfordret af
en lav forbrugertillid.
Tomgangen på markedet for detailejendomme i det centrale
København udgjorde 8,2 % ultimo 3. kvartal 2023, svarende
til en stigning på 0,7 %-point i forhold til ultimo 3. kvartal
2022. For Region Hovedstaden ses samme udvikling, idet
tomgangen i samme periode er vokset fra 6,5 % til 7,6 %.
Tomgangen er dermed relativt høj i forhold til den sidste
10-årige periode, hvor den gennemsnitligt har ligget på hen-
holdsvis 5,7 % p.a. og 7,1 % p.a. Omvendt har trenden for tom-
gangen været nedadgående indtil ultimo 3. kvartal 2023 for
begge geografier – siden medio 2021, hvor den toppede på
henholdsvis 10,1 % og 7,9 % for det centrale København og
Region Hovedstaden. Tomgangen eer detailejendomme er
dog fortsat væsentligt højere end i 2019 og altså stadig mær-
ket af senfølger fra pandemien.
En relativt stor andel af investorerne i detailsegmentet, sær-
ligt i det centrale København, er internationale investorer, og
da kapitaltilgangen fra udlandet er begrænset, presser dee
også likviditeten i markedet ned. Det forventes derfor, at
segmentet vil være præget af svagt stigende tomgang i den
nærmeste fremtid.
Investering i boligejendomme
Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer: bolig-
ejendomme, hvor lejen er reguleret gennem lejeloven og bolig-
ejendomme, hvor lejen er markedsbestemt.
Lejen for de regulerede boligejendomme er væsentligt lavere
end for de markedsbestemte lejemål. Udlejningsrisikoen er
derfor meget lav og tomgangsprocenten tæt på nul. Markedet
for denne type boligejendomme blev i 2019 og 2020 udfor-
dret af indgrebet i §5 stk. 2 (nu §19 stk. 2), der resulterede i,
at udenlandske investorer i mindre grad ønskede at investere
i ældre danske boligudlejningsejendomme. Denne udvikling er
dog vendt i takt med, at investorerne har fået længere inve-
steringshorisonter, og der ses igen en større interesse fra
udenlandske investorer i ældre danske boligejendomme.
Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København
Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport
Den seneste årrække har der været en stor aktivitet i opførel-
se af boligejendomme, hvor lejen er markedsbestemt af udbud
og eerspørgsel. Den samtidigt stigende eerspørgsel eer
at bo i København på tværs af aldersgrupper holder dermed
tomgangsprocenterne nede på et lavt niveau. Opbremsningen
i det påbegyndte byggeri har dog også ramt opførelsen af
boligejendomme og vil alt andet lige bidrage til et nedadgå-
ende pres på tomgangen i dee segment, da udbuddet ikke vil
udvikle sig proportionelt med eerspørgslen. Indførelsen af
den tidligere omtalte sektorspecifikke kapitalbuffer kan for-
stærke denne effekt.
Markedslejeniveauet for boligejendomme med primære
beliggenheder udgjorde DKK . pr. m i 2023, svarende til
en stigning på DKK pr. m fra . I den seneste -årige
periode er lejen vokset med DKK pr. m, svarende til en
stigning på .
Majoriteten af de seneste års nybyggeri af boligejendomme
i Københavns Kommune er blevet opført i de nye boligområ-
der, mens byggeaktiviteten har været relativt lav og nærmest
ikkeeksisterende i brokvarterene i det centrale København.
Over den kommende årrække forventes det konstante udbud
i det centrale København at fastholde og underbygge det høje
lejeniveau, sammenlignet med andre bydele i København. Det-
te mindsker risikoen for tomgang, og det centrale København
udgør dermed en sikker havn for investorerne.
Endvidere vurderer Økonomiministeriet, at huspriserne er
i trit med de underliggende økonomiske drivkræer, mens
boligbyrden er på et gennemsnitligt niveau historisk set.
Økonomiministeriet vurderer derfor, at fortsat fremgang i
boligpriserne er mest sandsynligt, og at risikoen for prisfald
er reduceret.
Investering i industri- og logistikejendomme
Som følge af udbredelsen af onlinehandel har segmentet for
industri- og logistikejendomme været i stor vækst de seneste
år. Fordi udbuddet af denne type ejendomme er begrænset i
og omkring København, er der stor ri om de velbeliggende
industri- og logistikenheder blandt virksomheder, der ønsker
at være tæest muligt på forbrugeren.
Derfor har man parallelt med den stigende eerspørgsel også
set et stigende omfang af byggeri heraf i Hovedstadsområ-
det, der lader til at have ledt til et overudbud. Det kan derfor
aflæses i tomgangsprocenten for segmentet i henholdsvis
København og på landsplan, hvor det har divergeret siden
medio . For ultimo . kvartal var den gennemsnit-
lige tomgang , og , for henholdsvis København og
det øvrige København, mens den på landsplan var , .
Tomgangsrisikoen for segmentet er på et øget niveau, da det
er relativt konjunkturfølsomt – både overfor indenlandske
og udenlandske konjunkturer. Fordi forbrugertilliden og pri-
vatforbruget er relativt lavt, er det dermed også forholdsvist
mere usikkert at binde relativt meget kapital i f.eks. lagerejendom-
me. Hertil skal nævnes, at der er større, vedvarende tomgang
for dee segment, fordi opførelse af industri- og lagerejendom-
me oe er virksomhedsspecifikke – hvilket kræver større
investeringer i ombygninger, før et givet lejemål er genudlej-
ningsbart ved fraflytning.
Dermed er det Jeudans forventning, at nedgangen i interes-
sen for markedet vil fortsæe ind i .
Investering i hotelejendomme
Hotellerne i Region Hovedstaden var noget hårdere ramt af
COVID- end de øvrige regioner, hvor antallet af overnat-
tende gæster faldt med i , mens faldet var ,
på landsplan. Markedsandelen for Region Hovedstaden faldt
med ca. -point, hvilket naturligt resulterede i stigende
markedsandele for de andre regioner.
Omvendt har Region Hovedstaden ha den væsentligt stør-
ste fremgang eer genåbningen. Fra til og med novem-
ber er antallet af overnaende gæster vokset med
sammenlignet med på landsplan. Markedsandelen
for Region Hovedstaden i forhold til det samlede antal over-
natninger på landsplan er ligeledes genvundet og tilbage på
-niveauet.
Den positive udvikling i Region Hovedstaden hænger bl.a.
sammen med, at antallet af forretningsrejsende er ved at nor-
malisere sig eer faldet under COVID-. Fra bunden i
Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København
og frem til november voksede antallet af forretnings-
rejsende med og udgjorde således , mio. personer i
, hvilket er det højeste antal nogensinde. Det er desuden
væsentligt over det gennemsnitlige niveau for den seneste
-årige periode – også hvis elimineres.
I udgjorde de forretningsrejsendes andel af den sam-
lede turisme i Region Hovedstaden , hvilket fortsat er
under det gennemsnitlige niveau for den seneste -årige
periode. Dee skyldes det strukturelle skie eer COVID-,
hvor virksomheder nu i højere grad mødes til onlinemøder
fremfor at rejse til forretningsmøder.
Opførelsen af hotelejendomme har været relativt lav i
eer en lang periode med høj aktivitet. Dee kombineret med
en øget turisme, som fører til høje belægningsgrader, for-
ventes at udbygge den positive udvikling for hotelejendoms-
segmentet.
Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn – Jeudan Årsrapport
Bredgade 20, København K
Jeudan Årsrapport – Økonomiske mål
Det er Jeudans overordnede økonomiske målsætning at skabe
langsigtede værdier for aktionærerne gennem vækst og et
risiko justeret aast, der er højere end de bedst sammen-
lignelige selskaber. Denne målsætning søges realiseret ved
følgende konkrete økonomiske mål:
Vækst
Det er målsætningen, at de samlede ejendomsinvesteringer,
drisresultatet (EBIT), resultatet før kurs- og værdiregulerin
-
ger (EBVAT) og EBVAT pr. aktie skal udvise vækst.
Herunder er vist den procentvise ændring i forhold til året før
samt et simpelt gennemsnit af de seneste fem år.
år gns.
Samlede ejendomsinv. , , , , -, ,
Drisresultat (EBIT ) , -, , , , ,
Resultat før kurs- og
værdireg. (EBVAT) , , , , -, ,
EBVAT pr. aktie , , , , -, ,
Udviklingen på ejendomsmarkedet beskrevet såvel i afsniet
om ejendomsmarkedet i København samt i regnskabsberet
-
ningen har medført, at Jeudan ikke har foretaget investeringer
i , ligesom Jeudan har foretaget en nedskrivning af ejen
-
dommenes værdi med af de samlede ejendomsinvesterin
-
ger. Nedskrivningen dækker over øgede aastprocenter med
, -point p.a. samt øgede reservationer til igangværende og
planlagte ombygninger. I de to seneste år har Jeudan nedskre
-
vet ejendomsværdierne som følge af øgede aastprocenter
med DKK , mia., ligesom der er foretaget øgede reserva
-
tioner til igangværende og planlagte ombygninger med DKK
, mia. Modsatreet virker forbedringer af ejendommenes
neoresultater, der de to seneste år har medført en værditil
-
vækst på DKK , mia. Ejendommene er hereer bogført til et
gennemsnitligt aast på , p.a. og en gennemsnitlig pris på
DKK . pr. m.
Det højere inflationsniveau, som har medført neoprisindeks
-
reguleringer og forbedrede neoresultater, har ligeledes
medført et stigende renteniveau i de korte renter, der alene
påvirker den udækkede del af Jeudans finansielle gældsfor
-
pligtelser på ca. . Neorenteomkostningerne er således
steget med DKK mio. i i forhold til , hvilket
har medført et fald i resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) og EBVAT pr. aktie i sammenlignet med .
Rentabilitet (aast af egenkapital)
I resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) indgår resulta
-
tet af såvel drien som de løbende omkostninger til finansiering.
EBVAT i forhold til den gennemsnitlige egenkapital anses af
Jeudan for at være et væsentligt enkeltstående nøgletal for en
vurdering af Jeudans drisøkonomiske situation og udvikling.
Nøgletallet skal ses i lyset af ejendomsporteføljens beliggen
-
hed og kvalitet samt den samlede finansieringssammensæt
-
ning, der i al væsentlighed består af egenkapital, --årige
realkreditlån hvor - er med fast rente i gennemsnitligt
min. , år, samt ikke rentebærende finansiering, som f.eks.
udskudt skat.
Jeudans mål er, at EBVAT har et niveau, hvor rentabiliteten er
tilfredsstillende og tilstrækkelig robust til at kunne absorbere
konjunkturudsving i såvel udlejningsprocenten, lejeniveauet
som finansieringen, uden at Jeudans løbende likviditet sæes
under pres. De opnåede resultater i dokumenterer, at
Jeudans forretningsmodel er robust og velfungerende.
Det er Jeudans mål, at resultatet før kurs- og værdiregulerin
-
ger (EBVAT) dels over tid skal udvise vækst, dels skal udgøre
mindst p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved en
egenkapitalandel på ca. - .
EBVAT/gns. egenkapital , , , , ,
Egenkapitalandel , , , , ,
Det simple gennemsnit for de seneste år udviser et årligt
aast på , , mens den gennemsnitlige egenkapitalandel for
de seneste år udgør , .
Vækst i ejendommenes dagsværdi
Jeudan måler investeringsejendomme til dagsværdi. Det enkelte
års værdireguleringer kan være påvirket af ændringer i konjunk-
turerne og af enkeltstående hændelser og bør derfor vurderes
over en længere årrække. Det er Jeudans målsætning, at værdi-
reguleringerne i forhold til ejendommenes samlede bogførte
værdi over en længere periode gennemsnitligt mindst skal svare
til inflationen (stigningen i neoprisindekset).
I perioden - var den gennemsnitlige årlige værdiregule-
ring på , af ejendommenes bogførte værdi. I samme periode
er neoprisindekset steget med gennemsnitligt , årligt.
ØKONOMISKE MÅL
Økonomiske mål – Jeudan Årsrapport
Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo , , , , ,
Årets værdireguleringer/gns. egenkapital , , , , ,
Egenkapitalandel , , , , ,
Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo , , , , -,
Årets værdireguleringer/gns. egenkapital , , , , -,
Egenkapitalandel , , , , ,
Over en -årig periode har værdiregulering af ejendommene
ligget over inflationen og gennemsnitligt udgjort , p.a. af
egenkapitalen.
Kapitalstruktur
Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen
- og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt
i forhold til finansielle omkostninger) i niveauet .
Målet for egenkapitalandelen er fastlagt blandt andet med
målsætning om det bedst mulige aast til aktionærerne, reali-
sering af Jeudans økonomiske mål om et aast fra den løbende
dri på mere end af egenkapitalen samt opnåelse af frem-
medfinansiering på araktive vilkår.
Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om robust
balance mellem EBIT og de finansielle neoomkostninger sup-
pleret med Jeudans finansieringsstrategi om fast rente i en
længere årrække.
Egenkapitalandel , , , , ,
Rentedækning , , , , ,
Rentedækningen er i positivt påvirket af væksten i EBIT.
Modsatreet virker det stigende renteniveau i de korte ren-
ter.
Finansiering
Det er Jeudans målsætning, at - af den langsigtede
finansiering (realkredit- og anlægslån) er omfaet af rente-
aaler med en gennemsnitlig løbetid på min. , år.
Ultimo er den gennemsnitlige løbetid på ca. år, og ca.
af de langfristede finansielle gældsforpligtelser er dæk-
ket med renteaaler. Den valgte finansieringsstrategi, hvor
renterisikoen sikres med aaler om fast rente, medfører en
kursrisiko. Ved fastlæggelse af Jeudans renteafdæknings-
profil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen.
Den vægtede løbetid for Jeudans renteaaler bevæger sig
p.t. i intervallet - år og en maksimal risiko for negative kurs-
reguleringer eer skat på af den aktuelle egenkapital ved
et rentefald på -point. Med en egenkapital på DKK , mia.
svarer dee til en maksimal risiko på DKK , mia. eer skat
og DKK , mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo
ca. DKK mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsae
grænse på maksimalt ca. DKK mio. pr. basispunkt.
Pengestrømme og likviditet
Det er målsætningen, at pengestrømme fra de drismæssige
aktiviteter årligt udgør ca. af den gennemsnitlige egenka-
pital ved en egenkapitalandel på ca. - . Pengestrømme
fra drismæssige aktiviteter er i påvirket af en vækst i
EBIT, der modsvares af det stigende renteniveau. Herudover
er der i for regnskabsåret betalt selskabsskat med
DKK mio. Korrigeres for selskabsskat udgør pengestrøm-
me fra drien ca. , af den gennemsnitlige egenkapital.
Likviditetsreserven inklusive uudnyede trækningsreigheder
skal mindst svare til måneders EBVAT.
Pengestrømme fra drien/
gns. egenkapital , , , , ,
Likviditetsreserve (DKK mio.) . .
EBVAT (DKK mio.)
Udlejning
Det er målsætningen, at Jeudans udlejningsprocent i
København og på Frederiksberg ekskl. udviklingsejendomme
udgør minimum .
Udlejningsprocent , , , , ,
STRATEGI
Jeudans strategi er opdelt i henholdsvis en driftsstrategi og
en overordnet strategi, kaldet “Retning mod 2026”. Retning
mod 2026, der er visualiseret i strategihuset, indeholder tre
overordnede ambitioner om at være bedst til kunder, bedst
til medarbejdere og et ansvarligt Jeudan. Under disse iværk-
sættes en række initiativer frem mod foreløbigt 2026.
RETNING MOD
Retning mod er visualiseret i strategihuset, og strategi-
en viser vejen for forretningen i de kommende år. Med afsæt i
Jeudans værdier om ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelig-
hed skal Retning mod bane vejen for at nå de definerede
målsætninger.
Strategien består bl.a. af en række overordnede valg, der er
essentielle for Jeudans virke.
• Der tænkes langsigtet i alle relationer, beslutninger og hand-
linger. Det er en del af Jeudans tilgang til kunder, ejendomme,
medarbejdere, leverandører og det omkringliggende sam-
fund.
• Jeudan er en tilgængelig service- og kundecentreret organi-
sation. Det er Jeudans kunder bedst tjent med.
• Jeudan bidrager til den grønne omstilling og et velfungeren-
de og driigt samfund til glæde for kunder, medarbejdere,
københavnere og samfundet generelt. Det er det ordentlige
at gøre og ganske enkelt Jeudans pligt.
• Der investeres, istandsæes og indrees i Københavns
smukke, historiske ejendomme. At tilbyde historiske rammer
til moderne virksomheder er Jeudans kerneforretning.
• Der tilbydes unikke rammer til virksomheder og private samt
en række serviceydelser, der gør kundernes hverdag nem-
mere. Jeudan vil være kundernes foretrukne valg.
• Der optimeres, arbejdes for at minimere friktion og digita-
liseres, hvor det skaber værdi for kunder og medarbejdere.
Det skal være enkelt at være kunde og medarbejder i Jeudan.
Jeudans strategi er udarbejdet med afsæt i erfaringerne fra
den netop afsluede strategiperiode samt løbende analyser
og målinger gennemført blandt eksisterende og potentielle
kunder samt medarbejdere. Højere kundetilfredshed, højere
medarbejdertilfredshed, et øget antal helkunder, et øget EBIT
samt at bidrage til den grønne omstilling er mål for strategien
mod .
Midlet til at nå disse mål er en række selvstændige strategi-
projekter, som drives af Jeudans medarbejdere og er forank-
ret i ledelsen under overskrierne ”Bedst til kunder”, ”Bedst
til medarbejdere” og ”Et ansvarligt Jeudan”. Udgangspunktet
er, at tilfredse og motiverede medarbejdere er en forudsæt-
ning for at kunne levere gode kundeoplevelser, og at et bidrag
til den grønne omstilling er afgørende for at kunne drive en
forretning i fremtiden.
DRIFTSSTRATEGI
Hvis en virksomhed skal skabe succes på længere sigt, skal den
fokusere på at skabe konkrete resultater. Uden konkrete resul-
tater bliver alt andet sekundært. Uden tilfredsstillende indtje-
ning er der ikke økonomisk råderum til investeringer inden for
miljø, klima og sociale forhold eller til udvikling af organisatio-
nen.
Jeudan sigter mod vækst og konkrete resultater. Vækst og
rentabilitet skal sikre fastholdelse og tiltrækning af kunder og
dygtige medarbejdere og skabe økonomisk råderum for udvik-
ling af kerneforretningen, ejendommene og medarbejderne.
Jeudan sæer kunderne i fokus og betjener dem med afsæt
i værdierne: ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed.
Jeudan lægger vægt på at skabe langsigtede kunderelationer.
I Jeudan betragtes alle som “kunder” og altså ikke blot som
“lejere” i et lejemål. Igennem et helkundekoncept samles alle
Jeudans produkter, lejemål og serviceydelser i ét koncept, der
møder kundernes behov. Den langsigtede kunderelation er et
nøglebegreb, og der måles løbende på kundetilfredsheden, så
Jeudan har den nødvendige indsigt til at kunne fastholde den
enkelte kunde, imødekomme kundernes erkendte og ubevidste
behov samt tiltrække nye kunder.
Jeudan Årsrapport – Strategi
JEUDANS STRATEGIHUS
Ordentlighed – Ansvarlighed – Tilgængelighed
Ordentlighed forpligter
En rentabel virksomhed med kontrolleret vækst
Vi er langsigtede i relationer, beslutninger og handlinger
Vi er en tilgængelig service- og kundecentreret organisation
Vi bidrager til den grønne omstilling og et velfungerende og driigt samfund
Vi investerer i, istandsæer og indreer Københavns smukkeste, historiske ejendomme
Vi tilbyder unikke rammer til virksomheder og private, og har services, der gør deres hverdag nemmere
Vi optimerer, minimerer friktion og digitaliserer, hvor det skaber værdi for vores kunder og medarbejder
AMBITION
VALG
FUNDAMENT
VÆRDI
GRUNDLAG
Bedst til kunder
En relevant og araktiv
samarbejdspartner
Bedst til medarbejdere
En araktiv og udviklende
arbejdsplads
Et ansvarligt Jeudan
En ansvarlig og fremad-
skuende virksomhed
Jeudan Årsrapport – Strategi
Jeudan prioriterer optimering af eksisterende processer, mini-
mering af friktion og anvender digitalisering til at forenkle pro-
cesser og skabe større råderum til at styrke kunderelationerne.
Samtidig udvikles Jeudan som fremtidens arbejdsplads for at
fastholde og tiltrække de dygtige medarbejdere, som igen sik-
rer den gode kundeoplevelse.
Drisstrategiens overordnede fokus er kunder, optimering og
vækst.
Den understøes af følgende hovedpunkter:
• Investering i og udlejning af erhvervs- og boligejendomme
• Ejendomsdri med kundesyn
• Produktion og salg af service-, bygnings- og rådgivningsydelser
• Kontrolleret finansiel risiko
• Lønsomhed i drien
Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder
StrategiIndsatsområder
Investeringer i
erhvervs- og bolig-
ejendomme
Identifikation
af muligheder
Vurdering
af muligheder
Produktion
Salg
Produktion og
salg af service-,
bygnings- og
rådgivningsydelser
Tiltrække
nye kunder
Fastholde
nuværende kunder
Ejendomsdri
med kundesyn
Effektiv
administration
Udvikling
af ejendomme
Lønsomhed
Finansiering
Kontrolleret
finansiel risiko
Resultater
Bredgade 33-35, København K
INVESTERING I OG UDLEJNING AF
ERHVERVS OG BOLIGEJENDOMME
Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i en række
hovedkriterier, som gennemgås enkeltvis herunder.
Ejendomstyper
Jeudans investeringer er fordelt således blandt de enkelte ejen-
domstyper (målt på værdi):
• Kontorejendomme (: )
• Detailejendomme (: )
• Boligejendomme (: )
• Øvrige (p-anlæg, hotel, lager m.m.) (: )
Størstedelen af Jeudans nyinvesteringer er reet mod kon-
tor- og boligejendomme og i mindre omfang p-anlæg samt
detailejendomme i kombination med kontor. Jeudan inve-
sterer primært i eksisterende ejendomme og kun sjældent i
nybyggede ejendomme eller byggeprojekter. Så længe der er
ledig kapacitet i den eksisterende ejendomsmasse, vurderes
det mere bæredygtigt for Jeudan og for miljøet at udvikle og
anvende den eksisterende ejendomsmasse fremfor at opføre
nye bygninger.
Jeudan investerer i mindre omfang i udviklingsejendomme, der
primært skal anvendes til kontor.
Beliggenhed
Jeudans geografiske fokus er København og Frederiksberg.
Jeudan investerer i ejendomme i geografiske områder, der eer
Jeudans vurdering har en vedvarende tiltrækningskra på sun-
de virksomheder og familier.
Der investeres ikke i udviklingsområder, som endnu ikke har
bevist en vedvarende tiltrækningskra.
I øjeblikket er den geografiske fordeling således:
• København/Frederiksberg: (: )
• Region Hovedstaden (ekskl. København/Frederiksberg):
(: )
• Øvrige Sjælland: (: )
Målsætningen for den geografiske fordeling er min. i
København/Frederiksberg og maks. i Region Hovedstaden.
Ved investering i større ejendomsporteføljer kan porteføl-
jerne i mindre omfang indeholde ejendomme, der ligger uden
for Jeudans strategi, f.eks. med hensyn til anvendelse og/eller
beliggenhed. Det er sjældent muligt at frasortere disse ejen-
domme fra porteføljerne, og derfor er der en mindre del af
Jeudans portefølje, der ikke lever op til strategien. Disse ejen-
domme bliver solgt fra, når det vurderes hensigtsmæssigt i
forhold til markedsforhold og den enkelte ejendoms pris og
udviklingsstadie.
Størrelse
Der er ikke opsat et minimumskrav til ejendommenes stør-
relse, men den enkelte ejendoms størrelse kan have indfly-
delse på Jeudans ressourceforbrug og muligheder for salg af
serviceydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som et
element i investeringskriterierne.
Anskaffelsessum
Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter er en central
komponent ved prisfastsæelsen. Prisen vurderes i forhold
til ejendommens nuværende lejeniveau, områdets generelle
markedsleje, forventningen til udvikling i disse lejeniveauer,
omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand.
I nogle situationer er prisen på nybyggeri en velegnet målestok
for prisens øvre grænse, fordi den indirekte angiver den alter-
native leje ved et givent aast. I andre situationer er ejendom-
mens beliggenhed og områdets lejeniveau mere velegnet som
målestok.
Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed
indgår ligeledes i vurderingen – uopsigeligheden dog med en
mindre vægt. Disse faktorer tilhører gruppen af korte risici,
der kan ændre sig forholdsvis hurtigt, f.eks. ved kundernes
betalingssvigt.
Jeudan Årsrapport – Strategi
Diversifikation
Jeudan lægger vægt på at opnå en god indtægtsspredning
med hensyn til brancher og enkeltkunder.
Kravet til risikospredning gør, at Jeudans investeringer som
udgangspunkt rees mod ejendomme, der er sammensat af
flere kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til
.-. m, medmindre der er tale om kunder med utvivl-
som betalingsevne og -vilje og en længere uopsigelighed.
Vedligeholdelsesstand
Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig
stand, og i forbindelse med køb af ejendomme undersøges alle
centrale bygningsdele og de tekniske anlægs vedligeholdelses-
stand og aktualitet.
Jeudan investerer kun i mindre omfang i ejendomme med en
mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. I for-
bindelse med en sådan investering vil en renovering blive plan-
lagt og kalkuleret inden køb.
I suppleres investeringsstrategien med et selvstændigt
ESG-spor med hovedvægt på energi og miljø, herunder mulig-
heden for fremtidig nedbringelse af ejendommens CO-aryk.
Jeudan vil i processen inddrage Jeudans ansvarlighedsprogram,
herunder erfaringer med at sammentænke energimærker,
forbrugsanalyser og tilstandsrapporter samt energistyring.
Analysen ved nye ejendomsinvesteringer vil således ikke alene
omfae en sædvanlig byggeteknisk tilstandsrapport, men
udvides med den enkelte ejendoms investeringsbehov på sær-
ligt energi- og miljøområdet med henblik på dels at reducere
ejendommens CO-aryk, dels imødekomme de forventede
fremtidige markedskrav på ESG-området. Jeudan forventer, at
ESG-forhold de kommende år dermed vil få konkret indflydelse
på investeringsstrategien og på prisdannelsen.
Drisudviklingspotentiale
Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af
kunder og en drisstruktur, der muliggør stordri og salg af
Jeudans serviceydelser.
Serviceydelserne omfaer bl.a. bygningshåndværk, herunder
vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, ind-
retning af lejemål m.m., ejendomsservice, herunder service og
vedligeholdelse af tekniske anlæg, rådgivning om energi og
indeklima, pasning af udenomsarealer, renholdelse m.m. samt
parkering.
Salg og produktion af serviceydelserne har blandt andet til for-
mål at:
• skabe en naturlig, løbende dialog med ejendommens kunder
og løbende følge med i udviklingen af kundernes behov for
dermed at kunne eerleve dem
• styrke kunderelationerne og dermed indtægtsstabiliteten,
fordi ydelserne udføres eer Jeudans krav til ordentlighed
• øge ejendommens indtjening uden yderligere væsentlig kapi-
talbinding
• øge bygningsdelenes levetid med lavest mulige omkostninger
• sikre, at ejendommen konstant overvåges af Jeudans egen,
engagerede organisation
• sørge for, at kunderne oplever en ensartet virksomhedskul-
tur fra deres samarbejdspartner Jeudan
• hjælpe kunderne med at bidrage til den grønne omstilling.
Aast (pengestrømme)
Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning
om senere værdistigninger.
Der investeres i ejendomme med et markedskonformt aast og
en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed. En tilfredsstillende ind-
tjeningssikkerhed opnås bedst, hvor genudlejningsmulighederne
er forudsigelige i et passende omfang og/eller sekundært ved en
længere uopsigelighed fra en kreditværdig kunde i et større leje-
mål.
Ejendommens neoresultat før kurs- og værdiregulering
(EBVAT) skal, ved indregning af en egenkapitalandel på -
og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hoved-
regel inden for en kort årrække give et aast på mindst p.a.
af den gennemsnitlige egenkapital.
Som hovedregel skal finansieringen tilreelægges, så investerin-
gens løbende pengestrøm er positiv - år eer, investeringen er
foretaget.
Strategi – Jeudan Årsrapport
Investeringshorisont
Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet,
idet strategien er reet mod dri af ejendomme og et robust
cash flow. Der kan opstå situationer, hvor den enkelte ejendom
aændes eer få år.
Jeudans økonomiske målsætninger er primært reet mod en
stabil omsætning, et stabilt drisresultat og langsigtede vær-
distigninger gennem drisforbedringer og inflation. Derfor
rees indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse
kunder, omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finan-
siering af investeringerne. Målsætningen er, at resultatet før
kurs- og værdireguleringer, og dermed cash flowet, ikke udsæt-
tes for væsentlige påvirkninger ved for eksempel konjunktur-
ændringer og rentestigninger.
Fravalg
Med udgangspunkt i de nuværende markedsforhold investe-
rer Jeudan ikke uden for det strategiske fokusområde eller
i ejendomme primært til brug for lager og produktion, idet
sådanne investeringer har en risikoprofil og/eller indtjening,
der falder uden for Jeudans strategi. I særlige tilfælde, blandt
andet ved køb af større ejendomsporteføljer, kan Jeudan dog i
mindre omfang erhverve enkelte ejendomme, der falder uden
for investeringsstrategien.
Udviklingsejendomme
En udviklingsejendom defineres ved at have en betydelig tom-
gang på købstidspunktet og/eller et behov for ombygning eller
væsentlig renovering, før den kan udlejes. Jeudan investerer i
mindre omfang i udviklingsejendomme.
Denne type ejendomme kan i nogle tilfælde erhverves med en
prisreduktion grundet risikoen ved renovering og genudlejning.
Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for
investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum opgø-
res som købsprisen tillagt de budgeerede renoverings- og lig-
geudgier.
Eksisterende ejendomme i porteføljen kan skie karakter til
udviklingsejendomme, hvis for eksempel en større kunde fra-
flyer et lejemål, og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en
større renovering. I så fald vil ejendommens/lejemålets værdi
indgå i investeringsrammen for udviklingsejendomme.
Udviklingslejemålenes/-ejendommenes samlede værdi må
tilsammen maksimalt udgøre ca. af Jeudans samlede
ejendomsportefølje. Jeudans andel af ejendomme og lejemål
kategoriseret som udviklingsejendomme udgør p.t. godt af
den samlede ejendomsportefølje.
EJENDOMSDRIFT MED KUNDESYN
Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje.
Jeudans ejendomme dækker et samlet areal på ca. .
m og rummer bl.a. arbejdspladser for et meget stort antal
mennesker. Kunderne er derfor aængige af, at servicering
og vedligeholdelse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer
tilfredsstillende.
Jeudan lægger vægt på at være en samarbejdspartner frem
for en leverandør. Derfor arbejdes der også for, at kunden
møder kompetente og imødekommende medarbejdere og
oplever tryghed ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejen-
dom og enhver kunde er tilknyet et specifikt kundeteam.
Udover at have ansvaret for ejendommens dri og udlej-
ning, herunder at lejemålet løbende fungerer eer hensigten
og fremtræder i den ønskede stand, er kundeteamet også
ansvarlig for den enkelte kundes tilfredshed med Jeudans
ydelser, og om kunden modtager den ree kombination af ser-
viceydelser i forhold til deres behov.
Denne organisationsform er med til at sikre, at kunden bliver
ført korrekt og reidigt gennem alle faser forbundet med ind-
retning, indflytning og eerfølgende dri af lejemålet.
Kundebetjeningen er i Jeudan orienteret mod og organiseret
omkring kunden. En model der skal sikre, at Jeudans kunder til
en hver tid har én tilgængelig kontaktperson igennem hvem de
kan tilgå Jeudans samlede organisation. Der arbejdes kontinu-
erligt med kundeoplevelsen og med at levere en friktionsfri
kundebetjening, hvor Jeudans services og ordentlighedskul-
tur skinner tydeligt igennem
Jeudan Årsrapport – Strategi
Strategi – Jeudan Årsrapport
En kundecentreret organisation
Kunde
KundeteamSalgschef
Servicekoordinator
RegnskabsassistentServicemedarbejder
Energi- og
miljørådgiver
Customer Success Manager Receptionist/ "Vært"
Projektleder
Arkitekt
PRODUKTION OG SALG AF SERVICE, BYGNINGS
OG RÅDGIVNINGSYDELSER
Forudsætningen for at skabe et tilfredsstillende indtægts-
grundlag er Jeudans evne til at være tilgængelig, fastholde en
løbende dialog med kunderne og imødekomme deres behov til
de ejendomme og lokaler, som de lejer af Jeudan.
En høj udlejningsprocent skabes blandt andet ved en araktiv
beliggenhed, ligesom Jeudan kontinuerligt evner at levere de
ydelser, som kunderne eerspørger med hensyn til areal, pris,
kvalitet, vilkår, tempo og serviceniveau.
Det er Jeudans opfaelse, at den nuværende forretningsmo-
del, som kombinerer et godt udbud af lejemål i velbeliggende,
ordentlige ejendomme med fleksible kontraktvilkår og konkur-
rencedygtige serviceydelser, er med til at styrke relationerne
til kunderne, og at netop de stærke kunderelationer skaber
værdi for Jeudans aktionærer.
Jeudan skal levere et kvalitetsmæssigt og konkurrencedygtigt
servicetilbud indenfor serviceydelser til erhvervskunder. Dee
skal bidrage til Jeudans vækst via serviceydelser til Jeudans
kunder og sikre et bredt kendskab til Jeudan som en pålidelig og
professionel ejendoms- og servicevirksomhed.
En serviceaale med Jeudan indebærer, at kunderne overlader
ledelse og udførelse af ydelserne til Jeudan. Kunderne kan foku-
sere deres energi på drien af deres virksomhed og kan over-
lade service-, dris- og bygningsydelser til Jeudan, der enten
direkte eller indirekte råder over alle relevante faglige kompe-
tencer inden for ovenstående ydelser.
Jeudan har udviklet ensartede forretningsprocesser inden for
både serviceydelser og gennemførelse af større byggeprojekter,
og disse understøes af IT-værktøjer og programmer både
inden for kommunikation, planlægning, design og økonomi.
Jeudans service- og håndværksaktiviteter omfaer mere end
medarbejdere inden for følgende områder:
Byggeri
• Projekt- og byggeledelse af alle typer entrepriser
• Udvikling af projekter sammen med kunder
• Ingeniør- og projekteringsopgaver
• Renovering og vedligehold af lejemål og ejendomme
• Bygningsgennemgang og teknisk due diligence
• Arbejdsmiljørådgivning
• Sikkerhedsfunktioner i form af adgangskontrol, varslings-
anlæg (brand og tyveri), videoovervågning m.v.
Design
• Design og indretning af lejemål
• Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbindelse
med flytning, indretningsændringer m.v.
• Arkitektopgaver
• Fredede ejendomme
Servicecenter
• Alle daglige dris- og vedligeholdelsesopgaver samt akut-
opgaver indenfor tømrer, snedker, murer, maler, anlæg, VVS,
kloak, blikkenslager, ventilation, el, sikring, glarmester og
låseservice. Forretningsområdet omfaer årligt ca. .
enkeltstående opgaver
• Ejendomsforsikringsskader
• Døgnbemandet servicecenter til reidig og effektiv håndte-
ring af fejl, skader og alarmopkald på lejemål og ejendomme
Facility Service
• Ejendomsdri
• Pasning og pleje af udenomsarealer
• Indvendig rengøring af lejemål, opgange og andre fællesarealer
• Service og teknisk styring af installationer (varme, vand,
elevator, sikkerhed m.m.)
• Snerydning og glatførebekæmpelse
• Vagtrundering
• Graffitibekæmpelse
• Planteservice
• Bistro
• Receptions- og værtskabsydelser
Energi og miljø
• Energi- og miljørådgivning
• Teknisk optimering CTS
• Energimærkning
• Klimaregnskaber
• Indeklimarådgivning
Parkering
• Abonnement
• VIP Parkering
• Timeparkering
• Vask af biler
• Opladning af elbiler
Jeudan vurderer løbende udbuddet af serviceydelser, blandt
andet ud fra kundernes eerspørgsel og ønsket om tilstræk-
keligt aktivitetsniveau.
KONTROLLERET FINANSIEL RISIKO
Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyes
optimalt, og at den finansielle risiko er under kontrol.
Egenkapitalens relative størrelse
Ledelsen vurderer som udgangspunkt, at en egenkapitalandel i
niveauet - vil være optimal under de nuværende for-
hold. Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under
hensyn til alle relevante forhold. I denne vurdering indgår bl.a. :
• Forventningen til ejendommens aast er højere end den
rente, der skal betales af fremmedfinansieringen. Med det
udgangspunkt bør egenkapitalen derfor være så lille som
mulig og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give
det bedst mulige relative aast til aktionærerne.
Jeudan Årsrapport – Strategi
Strategi – Jeudan Årsrapport
Bredgade 42, København K
• Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan rea-
lisere den økonomiske målsætning om et aast af det pri-
mære resultat på mindst ved en egenkapitalandel på ca.
- målt som resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) i forhold til den gennemsnitlige egenkapital.
• Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsom-
fang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan
fortsat kan opnå fremmedfinansiering på araktive vilkår,
samtidig med at aktionærernes aast optimeres.
• Egenkapitalen skal være grundstammen i et kapitalbered-
skab, dels for at kunne foretage araktive investeringer med
en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan mod-
standskra i vanskelige tider.
Med dee udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finan-
sieringsstrukturen:
Egenkapital (aktiekapital og reserver) - (p.t. )
Ikke rentebærende forpligtelser - (p.t. )
Rentebærende forpligtelser - (p.t. )
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen for-
udsæer blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på
disse niveauer.
En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet
med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug.
Aktiekapitalen har derfor hidtil været, og vil fremover natur-
ligt og mest hensigtsmæssigt blive, forhøjet trinvis. Dee
indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor
egenkapitalen er på det strategiske niveau og andre perioder,
hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strategiske
niveau.
Finansieringens risikoprofil
Jeudan tænker langsigtet i sine ejendomsinvesteringer. Derfor
bliver fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår til-
reelagt ud fra et mangeårigt perspektiv, så risikoen ved ejen-
domsinvesteringerne primært kan henføres til Jeudans dri og
kun i begrænset omfang til finansieringen.
Kombinationen af dansk realkredits lange finansieringsformer
og renteaaler er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans stra-
tegi, hvorimod korte finansieringsformer i betydeligt omfang
som udgangspunkt ikke er forenelige med strategien.
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med
--årige realkreditlån i samtlige ejendomme, idet denne
finansieringsform er både omkostningseffektiv og fleksibel.
Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i obli-
gationsserier med tilstrækkelig volumen, så Jeudans andel ikke
er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages oe med en
rente på basis af CIBOR - og CIBOR -måneder og suppleres
med renteaaler med en gennemsnitlig løbetid på - år, der i
de kommende år forventes reduceret til en gennemsnitlig løbe-
tid på - år. Disse renteaaler handles med anerkendte og kre-
ditværdige finansieringsinstituer.
Eventuel yderligere finansiering bliver optaget som anlægslån
med en løbetid på - år og med fast rente i - år ved anven-
delse af renteaaler.
Det er Jeudans målsætning, at - af realkredit- og
anlægslånene er omfaet af renteaaler med en gennemsnit-
lig løbetid på renteafdækningen på minimum , år.
Jeudan finansierer sine investeringer i DKK.
Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans hold-
ning om, at resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal
realiseres gennem en effektiv dri af ejendommene. Der skal
være tillid til, at Jeudans direkte finansielle omkostninger kun
i begrænset omfang kan blive påvirket af eventuelle renteæn-
dringer.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen bliver
afdækket med aaler om fast rente, medfører en kursrisiko.
De enkelte renteaaler opgøres løbende til markedsværdi i
forhold til det aktuelle renteniveau og kan medføre både posi-
tive og negative kursreguleringer, der ikke påvirker cash flowet.
Jeudan Årsrapport – Strategi
Kursrisikoen bliver opgjort for den enkelte renteaale ved
kursfølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i
markedsværdien, der fremkommer ved en ændring af renten
med +/- , -point. Kursrisikoen aænger af renteaalens
størrelse og ikke mindst løbetiden – længere løbetid medfører
højere kursrisiko.
Ved fastlæggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes
renterisikoen i forhold til kursrisikoen – mindskes renterisiko-
en, forøges kursrisikoen og omvendt.
Den vægtede løbetid for Jeudans renteaaler bevæger sig p.t.
i intervallet - år og med en maksimal risiko for negative kurs-
reguleringer eer skat på af den aktuelle egenkapital ved
et rentefald på -point. Med en egenkapital på DKK , mia.
svarer dee til en maksimal risiko på DKK , mia. eer skat og
DKK , mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo ca.
DKK mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsae græn-
se på maksimalt ca. DKK mio. pr. basispunkt.
Likviditet og likviditetsreserve
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver
besluet og tilreelagt ud fra det aktuelle udbud af finansie-
ringsprodukter og den aktuelle rentekurve.
Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm,
bliver finansieringen tilreelagt ud fra det løbende cash flow
fra investeringsejendommene.
Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inklusive
uudnyede kreditfaciliteter, skal svare til mindst måneders
EBVAT.
Likviditetsberedskabet inklusive trækningsreigheder udgjorde
ultimo DKK . mio. (: DKK . mio.). I
udgjorde EBVAT DKK mio. (: DKK mio.). Herudover
har Jeudan en værdipapirbeholdning samt tinglyste realkredit-
lån for yderligere ca. DKK mio., der kan realiseres indenfor
kort frist.
Finansielle samarbejdspartnere
Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og
finansieringsinstituer, der har mange års kendskab til det
danske ejendomsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets
cyklus.
Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et
tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere base-
ret på gensidig tillid og med henblik på langvarige relationer. De
finansielle samarbejdspartnere omfaer Danske Bank, Nykre-
dit, Jyske Bank og Nordea.
LØNSOMHED I DRIFTEN
I alle dele af Jeudans virksomhed er der fokus på lønsomhed og
rentabilitet i den daglige dri.
Lønsomheden er også i centrum i overvejelser omkring udvik-
ling af ejendomsporteføljen. For at kunne sikre rentabilitet i
hver enkelt ejendom og fastholde fokus på de ree aktiviteter
er indsatserne bl.a. reet mod:
• Kundetilfredshed
• Ejendommens generelle forhold
• Ejendommens indtjeningsgrundlag
• Samtlige drisomkostninger
• Ejendommens vedligeholdelsesstand
• Vækstmuligheder, herunder salg af serviceydelser til ejen-
dommens kunder.
Udviklingsplanerne for en ejendom omhandler bl.a.:
• Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag
• Styrkelse af kundeloyaliteten
• Minimering af drisomkostninger
• Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen
• Løbende vedligeholdelsesaktiviteter
• Salg af serviceydelser.
Strategi – Jeudan Årsrapport
Jeudans investeringer, opgjort pr. . december , omfaer
i alt ejendomme til en bogført værdi på DKK , mia. og
med et samlet areal på ca. . m.
Målt på værdien er kontorejendomme, er detailejen-
domme, er boligejendomme og er øvrige ejendomme,
herunder parkeringsanlæg og to hoteller. af ejendoms-
porteføljen er beliggende i Region Hovedstaden. Ejendoms-
porteføljen genererer et gennemsnitligt årligt aast på , .
EJENDOMME
Korrektioner til markedsværdi
Bogført Igangværende Planlagte Markedsværdi
værdi projekter projekter før korrektioner Pr. m
2
Markedsværdi Antal DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK
> mio. . . .
- mio. . . .
- mio. . . .
- mio. . . .
- mio. . .
- mio. .
I alt . . . .
Ejendomsportefølje fordelt på markedsværdi
Jeudan Årsrapport – Ejendomme
Ejendomme – Jeudan Årsrapport
Bredgade 42, København K
København og Frederiksberg
Adelgade , København K K
Amaliegade -, København K K
Amaliegade , København K K
Amaliegade , København K K
Amaliegade , København K K
Amaliegade A, København K K
Amaliegade , København K K
Amaliegade , København K K
Amaliegade /Esplanaden , København K K
Amerika Plads , København Ø K
Axel Heides Gade -/Islands Brygge , København S K
Bisiddervej -, København NV B
Borgergade , København K K
Borgergade , København K K
Borgergade , København K B
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade og , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Bredgade -, København K K
Bredgade , København K K
Bredgade /Frederiksgade -, København K B
Bredgade , København K B
Bredgade /Fredericiagade , København K B
Bredgade -, København K K
Bredgade , København K K
Bredgade , København K K
Dalgas Have , Frederiksberg K
Dampfærgevej -, København Ø Ø
Dampfærgevej , København Ø K
Dampfærgevej -, København Ø K
Dampfærgevej -, København Ø K
Dampfærgevej -, København Ø K
Dampfærgevej -, København Ø K
Danneskjold Samsøes Allé - og
(bygning , og ), København K K
Dr. Tværgade , København K Ø
Dr. Tværgade , København K K
Dr. Tværgade , København K B
Dr. Tværgade , København K B
Esplanaden -/St. Kongensgade E, København K K
Esromgade -, København N K
Fabrikmestervej (bygning ), København K K
Fabrikmestervej (bygning ), København K K
Farvergade -, København K K
Farvergade /Løngangstræde , København K K
Fiolstræde B, København K K
Fiolstræde , København K D
Fiolstræde -, København K D
Fiolstræde , København K K
Fredericiagade , København K K
Frederiksberg Allé , Frederiksberg C B
Frederiksborggade , København K K
Frederiksborggade , København K K
Frederiksgade , København K K
Frederikssundsvej A-B, København NV K
Frederikssundsvej -, Brønshøj D
Frederikssundsvej -, Brønshøj D
Gammel Kongevej /Trommesalen , København V K
Gammel Kongevej A-B, København V D
Gammel Kongevej , Frederiksberg C B
Gammel Kongevej , Frederiksberg C B
Gammel Kongevej -, København V Ø
Gammel Strand /Læderstræde , København K K
Gammel Strand , København K K
Gammel Strand /Naboløs , København K B
Gothersgade -, København K D
Gothersgade , København K K
Gothersgade , København K K
H.C. Andersens Boulevard -, København V K
Havnegade /Niels Juels Gade , København K K
Havnegade -, København K K
Holbergsgade -, København K K
Holmens Kanal , København K K
Højbro Plads A-B, København K K
Jagtvej /Ågade , København N D
Jagtvej /Ydunsgade , København N D
Kastrupvej /Højdevej -, København S D
Kigkurren -A, København S K
Kompagnistræde - og /Knabrostræde og /
Snaregade -, København K K
Kompagnistræde A-C/Knabrostræde , København K K
Kompagnistræde /Knabrostræde , København K K
Kompagnistræde /Vandkunsten , København K K
Kompagnistræde , København K K
Kompagnistræde , København K K
Kongens Nytorv , København K K
Kristianiagade , København Ø K
Kristianiagade , København Ø K
Kronprinsensgade -, København K K
Kronprinsensgade , København K K
Kronprinsensgade -/Pilestræde -, København K K
Krystalgade -, København K K
Kvæsthusgade , København K B
Landemærket -, København K K
Landemærket -/Suhmsgade , København K K
Landgreven /St. Kongensgade , København K K
Lersø Parkallé /Strødamvej , København Ø K
Lille Strandstræde , København K B
Livjægergade , København Ø K
Magstræde , København K K
Magstræde A-C, København K K
Mikkel Bryggers Gade , København K D
Ejendomsportefølje ultimo december
Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendom Opførelsesår Ejd.type
Jeudan Årsrapport – Ejendomme
Niels Hemmingsens Gade , København K K
Niels Juels Gade , København K K
Nikolaj Plads , København K B
Nordre Frihavnsgade , København Ø D
Nordre Frihavnsgade B, København Ø D
Nordre Frihavnsgade , København Ø D
Ny Adelgade , København K B
Ny Kongensgade , København K K
Ny Østergade , København K K
Nygårdsvej /Strynøgade , København Ø Ø
Nyhavn /Heibergsgade , København K K
Nørre Farimagsgade -, København K B
Nørre Søgade , København Ø B
Nørre Voldgade , København K B
Nørre Voldgade -, København K K
Nørre Voldgade , København K K
Nørregade , København K K
Nørregade , København K D
Nørregade /Nørre Voldgade , København K K
Oslo Plads -, København Ø B
Overgaden oven Vandet -, København K K
Palægade -, København K K
Palægade -, København K K
P-anlægget Christiansbro, Wildersgade C, København K Ø
P-anlægget Dampfærgevej/Amerika Plads, København Ø Ø
P-anlægget Holmen, Bohlendachvej, København K Ø
P-anlægget Sankt Annæ Plads, København K Ø
P-anlægget Strynøgade , København Ø Ø
Pilestræde -/Antonigade -/Kristen Bernikowsgade
-/Østergade - og , København K D
Pilestræde -/Antonigade -/Sværtegade -/
Gammel Mønt -, København K K
Pilestræde , København K D
Pilestræde -, København K K
Pilestræde , København K K
Ragnagade , København Ø K
Rigensgade , København K K
Rosenvængets Allé , København Ø K
Sankt Annæ Plads , København K K
Sankt Annæ Plads , København K Ø
Sankt Knuds Vej , Frederiksberg C K
Sankt Nikolaj Vej , Frederiksberg C K
Scherfigsvej , København Ø K
Skindergade -, København K K
Slotsholmsgade -/Børsgade -, København K K
Store Kongensgade , København K K
Store Kongensgade , København K K
Store Kongensgade , København K K
Store Kongensgade , København K K
Store Kongensgade , København K B
Store Kongensgade , København K K
Store Kongensgade , København K K
Store Strandstræde , København K K
Sølvgade /Klerkegade /Kronprinsessegade , Kbh. K K
Sønder Boulevard , København V D
Søndre Fasanvej -, Frederiksberg D
Søtorvet -/Vendersgade /
Frederiksborggade , København K K
Søtorvet /Vendersgade , København K K
Toldbodgade /Sankt Annæ Plads , København K K
Toldbodgade , København K K
Toldbodgade -, København K B
Toldbodgade -, København K K
Toldbodgade -, København K B
Tordenskjoldsgade -, København K K
TorvehallerneKBH, Rømersgade /Linnésgade , Kbh. K D
Tømmergravsgade -, København SV K
Valkendorfsgade , København K K
Valkendorfsgade , København K K
Vandkunsten , København K K
Vester Voldgade -/Sankt Peder Stræde , København V K
Vesterbrogade B, København V K
Vesterbrogade A-C, København V Ø
Øster Allé , København Ø Ø
Øster Farimagsgade , København K K
Østerbrogade , København Ø K
Østerbrogade , København Ø K
Region Hovedstaden ekskl. København og Frederiksberg
Birkedalsvej -, Helsingør D
Egedal Center -, Stenløse D
Egedal Center - og , Stenløse D
Egedal Center - og , Stenløse D
Egedal Center -, Stenløse D
Egelundsvej , Albertslund D
Frydenlundsvej , Vedbæk K
Fuglebækvej , Kastrup Ø
Gladsaxevej , Søborg D
Herstedøstervej -, Albertslund K
Hovedvejen -, Glostrup B
Kirke Værløsevej , Værløse B
Linde Allé -, Nærum B
Midtager /Ringager -/Engager -, Brøndby Ø
Niels Olsens Vej -, Ølstykke D
Rygårds Allé , Hellerup K
Tåstrup Hovedgade -, Taastrup D
Udenfor Region Hovedstaden
Ahlgade -, Holbæk D
Elisagårdsvej , Roskilde K
RingStedet, Ringsted D
Note: Kontorejendomme (K), detailejendomme og centre (D), boligejendomme
(B) og øvrige ejendomme (Ø)
Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendom Opførelsesår Ejd.type
Ejendomme – Jeudan Årsrapport
KUNDER
Jeudan vil være bedst til kunder. Det er et væsentligt fokusom-
råde i hele Jeudans strategi, at kunderne skal føle sig set, hørt
og godt serviceret, og der arbejdes derfor målreet på at styr-
ke kundeoplevelsen på tværs af hele kunderejsen. Det klare mål
er, at kunderne altid skal møde et Jeudan, der klarer tingene så
nemt og enkelt som muligt, og at den samlede kundeoplevelse
hele tiden forbedres. Der gennemføres løbende analyser og
spørgeundersøgelser blandt alle kunder, så Jeudan har et opda-
teret indblik i kundernes behov, ønsker og eventuelle utilfreds-
heder – og dermed kan handle proaktivt og tilfredsstillende.
De løbende kundeanalyser har bl.a. vist, at det mest afgørende
for erhvervskunderne er: fleksible kontrakter, en pålidelig udlejer
og muligheden for at skalere op og ned på de lejede arealer. Det
skal især ses i lyset af pandemien og de senere års økonomiske
usikkerhed. Jeudan prioriterer derfor at tilbyde en række sær-
lige kundefordele, som bl.a. omfaer, at eksisterende kunder
altid, på trods af eventuel binding, kan skie kontor, hvis øko-
nomi eller virksomhedsforhold ændrer sig. Nye kunder er bl.a.
blevet imødekommet med mere fleksible lejevilkår, som f.eks.
tre måneders opsigelsesvarsel og kontrakter uden bindingspe-
riode.
Kunderne i centrum – tilfredshed og loyalitet
For at Jeudan kan have opdateret viden om kundernes oplevel-
se, bliver der løbende gennemført tilfredshedsundersøgelser.
Resultaterne bruges bl.a. til at måle, om Jeudan lever op til kun-
dernes krav og forventninger, og om medarbejderne lykkes med
at eerleve Koncernens værdier om ordentlighed, ansvarlighed
og tilgængelighed.
Den overordnede tilfredshed måles på en skala fra -, hvor
er højest. Undersøgelserne tager udgangspunkt i NPS-spørgs-
målet “Vil du anbefale Jeudan til andre?”. Jeudans NPS-score
beregnes hereer ved at trække procentdelen af Detractors
(de kunder, som har scoret Jeudan -) fra procentdelen af Pro-
motors (de kunder, som har scoret Jeudan -). Resultatet vil
ligge mellem - og +.
Som udgangspunkt er en score over positiv, da det betyder, at
man har flere loyale kunder end illoyale kunder. En NPS-score
over betegnes som god, en score over som fremragende,
og en NPS over betegnes som ekstraordinær. Det er ikke
muligt at foretage en direkte sammenligning med andre virk-
somheder i ejendoms- og servicebranchen, da denne statistik
ikke er tilgængelig.
I opnåede Jeudan et samlet resultat på , sammenlignet
med i . Jeudans målsætning for var sat til , så
med et resultat på er målsætningen mere end indfriet, og
kundetilfredsheden har fået et stort lø. Fremgangen kan ses
på tværs af alle Jeudans undersøgelser, og resultaterne vidner
om, at strategien om at være bedst til kunder, ved at levere per-
sonlig kundebetjening med fokus på den gode kundeoplevelse,
fungerer.
I undersøgelserne er det oe medarbejderne, der fremhæves
først, dernæst ejendomme og lejemål.
Målet for er at fortsæe den positive udvikling og løe
den samlede NPS-score til .
Jeudan udfører følgende løbende tilfredshedsundersøgelser:
• En generel undersøgelse til alle kunder i lejemål
• En undersøgelse i forbindelse med fremvisninger
• En undersøgelse i forbindelse med indflytninger
• En undersøgelse i forbindelse med servicebesøg
• En undersøgelse til parkeringskunder
• En undersøgelse til kontorfællesskabskunder
• En undersøgelse til stadeholdere i TorvehallerneKBH
• En undersøgelse til rengøringsservicekunder
I løbet af har undersøgelserne til henholdsvis kunder i
kontorfællesskaber og stadeholdere i TorvehallerneKBH fået
deres egne spørgeskemaer, og de vil fremadreet indgå som en
del af den samlede score for udlejning. Derudover vil de nye
undersøgelser til parkeringskunder og den helt nye til rengø-
ringsservicekunder også blive samlet til én score for tilkøbs-
produkter og -ydelser.
Herunder følger en redegørelse for resultater og målsætninger
for de enkelte undersøgelser.
Jeudan Årsrapport – Kunder
Kunder – Jeudan Årsrapport
Bredgade 33-35, København K
Jeudan Årsrapport – Kunder
Generel
I har der været et fortsat fokus på øget dialog, tilgængelig-
hed og en proaktiv opfølgning i samarbejdet med Jeudans eksi-
sterende kunder. Det har været et år med en øget usikkerhed, og
det prioriteres højt at være med til at støe kunderne og skabe
den ønskede fleksibilitet.
Jeudan er lykkedes med at øge kundetilfredsheden fra ()
til (). Arbejdet med kundetilfredsheden fortsæer ufor-
trødent, og for at kunne øge scoren til i er der igangsat
en række initiativer, blandt andet flere interne træningsforløb.
Fremvisninger
Igennem året har der været et dagligt fokus på at levere det
bedst mulige førstehåndsindtryk ved fremvisning, f.eks. ved at
styrke Jeudans medarbejderes viden om de ledige lejemål på
tværs af hele organisationen samt ved at køre individuelle
coachingforløb for de ansvarlige medarbejdere.
Det er lykkedes Jeudan at øge scoren fra () til ().
Det er et ekstraordinært positivt resultat, og ambitionen for
er at øge det høje niveau og komme op på .
Indflytninger
Det, at flye ind i et lejemål, er en vigtig oplevelse i kunderejsen
for Jeudans kunder, hvor typisk flere måneders forventninger
og planlægning er i spil. Eer et lille fald i scoren fra til
har der været et intensivt fokus på at sikre, at al indret-
ning i et lejemål er gennemført reidigt, så antallet af fejl og
mangler ved indflytning kan begrænses. Kunderne skal kunne
mærke, at Jeudan ikke blot er en udlejer, men også en service-
virksomhed, der indfrier deres forventninger og leverer lejemål
indreet i høj kvalitet.
Jeudans fokus på området har været med til at sikre, at scoren
på i er løet til i . I er målet at fortsæe
denne positive udvikling og øge scoren til .
Overblik – NPS-udvikling
NPS 2020 2021 2022 Mål 2023 2023 Mål 2024
Samlet resultat udlejning 36 41 43 44 55 57
Generel 20 25 28 28 34 35
Fremvisning 65 66 72 75 83 85
Indflytning 40 58 54 54 69 70
Service 32 31 41 42 42 45
Kontorfællesskaber n.a. n.a. n.a. n.a. 32 50
TorvehallerneKBH n.a. n.a. n.a. n.a. 69 70
Parkering n.a. n.a. 42 45 36 40
Rengøringsservice n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 30
Kunder – Jeudan Årsrapport
Servicebesøg
Jeudan har fortsat arbejdet med at forbedre kommunikationen
og sikre, at kunden føler sig tilstrækkeligt informeret om igang-
værende opgaver, f.eks. hvis opgaven ikke kan afslues ved
første besøg. Der er også gennemført indsatser, der har styrket
mandatet hos servicehåndværkere og serviceledere, som skal
være med til sikre en mere strømlinet opgaveudførelse hos
kunderne.
På undersøgelsen er scoren løet til () fra (). De
igangsae indsatser fortsæer, og der vil derudover være
fokus på at erne unødvendig administration og friktion, så
kunderne oplever en nem og enkel håndtering af deres service-
sager. Ambitionen for er at løe scoren til .
Parkering
I er der arbejdet videre med den tilfredsundersøgelse,
som blev igangsat i for abonnementskunder i Jeudans
seks parkeringshuse. Der er fortsat fokus på øget synlighed i de
bemandede parkeringshuse, og der er derudover igangsat et
udviklingsprojekt, der skal sikre en smidigere administration og
en strømlining af abonnementshåndteringen. Begge dele vil
skabe forudsætninger for endnu bedre kundetilfredshed
blandt parkeringskunderne, ligesom udrulningen af langt flere
el-ladestandere forventes at have positiv indvirkning.
I var der et mindre fald i tilfredsheden med en score på
sammenlignet med året før. Målsætningen for er at
opnå en score på .
Kontorfællesskaber
I er alle kunder i Jeudans kontorfællesskaber blevet sam-
let i deres egen undersøgelse, så der fremover er mulighed for
at opnå en mere detaljeret indsigt i kundesegmentet. Der er
gennemført en enkelt udsendelse i , mens der i vil
blive indarbejdet faste, strukturerede undersøgelser. Scoren
for blev på , og det er målsætningen, at Jeudan med den
ree kundebetjening kan løe scoren til i .
TorvehallerneKBH
Der har i flere år været gennemført undersøgelser blandt stade-
holderne i TorvehallerneKBH. Undersøgelserne blev i
implementeret i det samme system som de øvrige Jeudan-
undersøgelser, så de fremover indgår på lige fod. I blev
scoren på udsendelsen , hvor det især er konceptet for Torve-
hallerneKBH, Jeudans medarbejdere og Jeudans rolle i Aktivi-
tetsforeningen, der bliver fremhævet. I er målsætningen at
fastholde det floe resultat og nå en score på .
Rengøringsservice
I indføres en undersøgelse af den rengøringsservice, som
Jeudans kunder kan tilkøbe til deres lejemål. Målsætningen for
er sat til .
Redskab til bedre kundetilfredshed
Kundeundersøgelsernes primære formål er at måle tilfreds-
heden blandt kunderne, men de mange besvarelser giver også de
respektive forretningsområder i Jeudan en langt bedre indsigt i
kundernes adfærd og behov, deres ønsker til serviceydelser, og
hvordan de generelt oplever Jeudan. Denne viden bruges som
et internt redskab til proaktivt at udvikle, implementere og for-
ankre initiativer, der kan forbedre kundeoplevelsen. De mange
positive tilbagemeldinger bliver brugt som motivation og aner-
kendelse af medarbejderne, som gør sig umage hver dag. De
kritiske tilbagemeldinger bliver brugt som input til træning og
udvikling af medarbejderne – hele tiden med det klare formål at
forbedre kundeoplevelsen.
Tiltag, der forbedrer kundeoplevelsen
Kundernes oplevelse er altafgørende for deres loyalitet og for
Jeudans image. Kunderne skal kende Jeudan på personlig kunde-
betjening, og internt arbejdes der indgående med at forankre
forståelsen for det at være bedst til kunder – og samtidig sikre de
optimale forudsætninger og rammer for at kunne eerleve det-
te. Det er en strategi, der har skabt mærkbare resultater i de for-
gangne år, og det er nu hverdag for enhver medarbejder i Jeudan
at arbejde med god kundeadfærd og at dygtiggøre sig løbende.
En central del af det videre arbejde bliver at forankre det i kultu-
ren og i onboardingen af nye medarbejdere. Derfor er de gode
kundeoplevelser nu også en del af undervisningsmaterialet på
Jeudanskolen, som aoldes for alle nyansae medarbejdere.
Guldbergs
Plads
Skydebanehaven
Herman
Triers
Plads
Churchill
Park
Saxoparken
Amalienhave
Litauens Plads
Østre Anlæg
Julius
Thomsens
Plads
Tivoli
Nikolaj Plads
Botanisk Have
Ørstedsparken
Fredenspark
Rosenborg Have
Folkets
Park
Sankt
Annæ Plads
Fælledparken
Kløvermarken
Kastellet
Classens Have
Amorparken
Københavns
Universitet
Københavns
Universitet
Københavns
Universitet
Rigshospitalet
Garnisons Kirkegård
Assistens
Kirkegård
Holmens Kirkegård
Nyhavn
Nørreport Station
Statens Museum
For Kunst
Holmen
Masterkranen
Christiansborg
Slot
Tycho Brahe
Planetarium
Københavns
Postcenter
Vor Frelsers
Kirke
Botanisk
Have
Rundetårn
Københavns
Hovedbanegård
Københavns
Idrætsanlæg
Nikolaj
Kirke
Midtermolen
Radisson Sas
Royal Hotel
DGI-
Byen
Det Kongelige
Teater
Livgardens
Historiske
Samling
Københavns
Rådhus
Udenrigs
Ministeriet
Amalienborg
Slotsplads
Industriens
Hus
Vor Frue Kirke
Kong Frederik Hotel
Rådhuspladsen
Ny Carlsberg
Glyptotek
Nationalbanken
Scandic
Hotel
Copenhagen
Marmorkirken
D'Angleterre
Øksnehallen
Ministerial
Bygningerne
Psg Huset
Kobbertårnet
Christiania
Parken
Fodboldsstadium
Palads
Kongens
Nytorv
Det Kongelige
Biblioteket
Rosenborg Slot
Nationalmuseet
Operaen
Palace
Hotel
Radisson Sas
Scandinavia Hotel
Børsen
Rosenborg Slot Lage Tarn
Østerport
Station
Øresund
Kø
b
e
n
h
a
vn
-
O
s
l
o
København-Swinoujscie
Tigergade
M
u
re
r
ga
d
e
Titangade
Nygade
Voldgården
Solitudevej
Korsgade
Carlsgade
N
ø
r
r
e
A
l
l
é
Filippavej
Lønporten
A
n
t
o
n
i
g
a
d
e
S
v
ær
t
e
g
a
d
e
P
s
y
a
k
Norsvej
Suomisvej
A
x
e
l
t
o
r
v
M
a
r
m
o
r
v
e
j
Pakhusvej
Kvægtorvet
P
o
l
i
t
i
t
o
r
v
e
t
Klareboderne
V
i
l
d
a
n
d
e
g
a
d
e
Eriksgade
Vævergade
A
x
e
l
t
o
rv
Holsteinsgade
Sveasvej
Ryesgade
S
n
a
r
e
g
a
d
e
V
e
d
L
i
nde
n
M
a
g
s
t
r
æ
d
e
Bryghusgade
Søpassagen
Dokøvej
T
i
m
i
a
n
s
ga
d
e
H
ys
k
ens
t
r
æ
d
e
H
ø
j
b
r
o
P
l
a
d
s
Saabyesvej
R
o
s
e
n
g
å
r
d
e
n
Danasvej
Schacksgade
Krusågade
Bag Rådhuset
Silkegade
Tjørnegade
Lundingsgade
D
y
r
k
ø
b
S
k
r
i
v
e
r
g
a
n
g
e
n
Løvstræde
Ringstedgade
F
r
ue
P
la
d
s
V
e
d
K
a
n
a
l
e
n
Psyak
A B C Gade
D
a
h
le
r
up
sg
a
de
Y
d
u
n
s
g
ade
Danasvej
Todesgade
Odinsgade
Hindegade
Letlandsgade
Estlandsgade
Amerika Plads
Ny Adelgade
P
i
st
o
l
s
t
r
æ
d
e
P
o
r
th
u
s
g
a
d
e
V
e
n
d
e
r
s
g
a
d
e
Tømrergade
Slotsgade
Præstøgade
Kuglegården
Kvægtorvsgade
N
i
k
o
l
a
j
P
l
a
d
s
K
l
ø
v
e
r
m
a
rk
s
v
e
j
R
o
s
e
n
d
a
l
sg
a
d
e
I
n
d
i
a
v
e
j
Zinnsgade
Jagtvej
Egegade
V
e
s
t
e
r
b
r
o
s
T
o
r
v
Thit Jensens Vej
Trommesalen
B
a
n
g
er
t
s
g
a
d
e
Bagerstræde
Marstalsgade
H
or
s
e
n
s
g
a
d
e
Alléen
Stokhusgade
M
i
n
ø
r
g
r
a
v
e
n
Brobergsgade
Cort Adelers Gade
Landgreven
Thorupsgade
Teglgårdstræde
S
to
r
e
R
e
g
n
e
g
ad
e
Mahæusgade
Wilders Plads
Kirsteinsgade
Hobrogade
K
l
e
i
n
s
g
a
d
e
Psyak
Per Knutzons Vej
Blegdamsvej
Njalsgade
Hallinsgade
Nerikegade
Elefanten
Høyensgade
Islands Plads
Amagergade
Hvf. Rosen
Ewaldsgade
Takkeladsvej
Tømmerkaj
Voldmestergade
S
t
r
ø
g
e
t
K
u
g
le
g
å
r
d
s
v
e
j
Sankt Jørgens Allé
S
k
a
n
d
e
r
b
o
rg
g
ad
e
B
å
d
s
man
d
s
s
tr
æ
d
e
L
e
o
M
a
t
h
i
s
e
n
s
V
e
j
Herjedalgade
Studiestræde
Steenwinkelsvej
Stenosgade
Puggaardsgade
V
i
m
m
e
l
s
k
a
e
t
H
o
l
me
n
s
K
a
n
a
l
Kraværksvej
Dybbølsgade
Skovgaardsgade
Forbindelsesvej
Sommerstedgade
Hvf. Kløverblomsten
S
ta
d
e
n
s
V
æ
n
g
e
Rådhusstræde
R
i
g
s
d
a
g
s
g
å
r
d
e
n
Giervej
Gasværksvej
F
r
e
d
e
n
s
A
r
k
Sydområdet
Ha
n
s
Ki
r
ks
V
e
j
K
l
o
s
t
erst
r
æ
d
e
Nordborggade
Palægade
Øs
t
er
S
øg
a
d
e
Nytorv
Frejasgade
B
a
r
t
h
o
li
n
s
gad
e
V
o
g
n
m
a
ge
r
g
a
d
e
Grenågade
Nø
d
de
b
o
g
a
d
e
Aggersborggade
V
ed
S
ix
tu
s
b
a
er
i
e
t
Hans Tavsens Gade
Philip De Langes Allé
A
h
l
e
f
e
l
d
t
sg
a
d
e
Viborggade
S
y
d
o
m
r
å
d
e
t
St
a
un
i
n
g
s
P
l
a
d
s
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
A
.
L
.
D
r
e
w
s
e
n
s
V
e
j
Løngangstræde
L
av
e
n
d
e
l
s
t
r
æ
d
e
Gartnergade
P
.
D
.
L
ø
v
s
A
l
l
é
B
a
d
s
t
u
e
s
t
r
æ
d
e
S
l
a
g
e
l
s
e
ga
d
e
L
i
l
l
e
S
t
r
a
n
d
s
t
r
æ
d
e
Ved Glyptoteket
B
o
d
e
nh
o
ff
s
P
l
a
d
s
Eskadrevej
Bredgade
Kvæsthusgade
Inderhavnsbroen
J
en
s
M
u
n
k
s
G
a
d
e
Farvergade
K
o
n
g
e
b
r
o
v
e
j
Eckersbergsgade
Gustav Adolfs Gade
Kaesundet
Tøjhusgade
Siljangade
N
i
k
o
l
a
j
P
l
a
d
s
Irmingersgade
Malmøgade
Nyropsgade
J
u
l
i
u
s
Th
o
ms
e
ns
P
l
a
d
s
Arsenalvej
A
.
F
.
K
r
i
e
g
e
r
s
Ve
j
Refshalevej
G
r
ø
n
n
e
g
a
d
e
Carl Johans Gade
H
e
r
h
o
l
dt
s
g
a
d
e
H
e
i
b
e
r
g
s
g
a
d
e
H
e
n
r
i
k
S
p
a
n
s
V
e
j
R
o
s
e
n
b
o
r
g
g
a
de
A
d
m
i
r
a
l
ga
d
e
A
h
o
r
n
s
g
a
d
e
Abildgaardsgade
Strøget
U
d
b
y
g
a
d
e
Præstøgade
Silkeborggade
Ny Vestergade
Smedegade
Arendalsgade
N
i
k
o
l
a
j
g
a
d
e
O
l
o
f
P
a
l
m
e
s
G
ad
e
Lyneen
Gernersgade
Olufsvej
C
h
u
rc
h
i
l
l
p
a
r
k
e
n
L
æ
d
e
r
s
t
r
æ
d
e
Sankt Pauls Gade
V
e
d
S
t
r
a
n
d
e
n
G
a
m
m
e
l
S
t
r
a
n
d
Andreas Bjørns Gade
Møntergade
Jens Juels Gade
Marstalsgade
Birkegade
M
a
r
g
r
e
t
h
e
h
o
l
m
s
v
e
j
Hammershøis Kaj
Gernersgade
L
a
r
s
l
e
j
s
st
ræ
d
e
Lundsgade
S
a
n
k
t
P
a
u
l
s
G
a
d
e
Jernbanegade
P
r
ov
i
a
n
t
p
a
ss
a
ge
n
Stoltenbergsgade
Tømmerkaj
S
t
e
e
n
s
t
r
u
p
s
All
é
Rothesgade
Helgesensgade
Prags Blvd
B
e
r
g
e
n
s
g
a
de
Elsdyrsgade
K
r
o
k
o
di
l
lega
d
e
F
a
k
s
e
g
a
d
e
M
a
r
k
m
a
n
d
s
g
a
d
e
Knippelsbrogade
Asiatisk Plads
Gammel Kalkbrænderi Vej
Lindenovsgade
V
e
s
te
r
b
r
o
g
a
d
e
Wiedeweltsgade
N
y
b
r
o
g
a
d
e
Sofiegade
Tibirkegade
C
a
r
l
P
l
o
u
gs
V
e
j
Haregade
Lersø Parkallé
Svend Trøsts Vej
S
t
or
e
S
t
r
a
n
d
s
t
r
æ
d
e
F
a
b
r
i
k
s
o
m
r
å
d
e
t
F
ab
r
iks
o
m
rå
de
t
Ved Søminergraven
Ved Amagerport
V
e
d
L
a
n
g
e
b
r
o
L
a
n
g
e
l
i
n
i
e
v
e
j
Nørre Allé
P
r
i
n
s
e
s
s
e
M
a
r
i
e
s
A
l
l
é
Strandboulevarden
Østbanegade
Schønbergsgade
S
t
o
r
e
K
a
n
n
i
k
e
s
tr
æ
d
e
L
i
l
l
e
K
o
n
g
e
n
s
g
a
d
e
V
i
n
g
å
r
d
st
r
æ
d
e
Juliane Maries Vej
Christianshavns Kanal
Forlandet
A
r
r
e
s
ø
g
a
d
e
Nøjsomhedsvej
Burmeistersgade
Dalslandsgade
Delfingade
P
e
t
e
r
Fa
bers G
a
de
Åbenrå
M
e
l
d
a
h
l
s
g
a
d
e
Strandgade
D
a
n
a
s
P
l
a
ds
J. E. Ohlsens Gade
J
a
k
o
b
D
a
n
n
efær
d
s
V
e
j
V
es
t
e
r
g
a
d
e
Amagertorv
N
æ
s
t
v
e
d
g
a
d
e
Skydebanegade
Weidekampsgade
B
l
å
K
a
r
a
m
e
l
Laplandsgade
Turesensgade
Ole Suhrs Gade
Gammeltosgade
Rørholmsgade
Guldbergs Have
Trondhjemsgade
Frederiksholms Kanal
Meinungsgade
Wesselsgade
Vægtvej
R
e
f
s
h
al
e
v
e
j
Amaliegade
Westend
L
a
k
s
e
g
a
d
e
Krausesvej
E
lm
e
ga
d
e
Prags Blvd
V
o
l
d
b
o
l
i
g
e
r
n
e
Abel Cathrines Gade
Giervej
Sankt Markus Allé
L
a
r
s
e
n
s
P
l
a
d
s
B
a
n
e
g
å
r
d
s
p
l
a
d
s
e
n
Osl
o
Pl
a
d
s
J
ul
i
u
s
T
ho
m
s
e
n
s
G
ad
e
Ravnsborggade
B
l
å
g
år
ds
P
l
a
d
s
K
v
æ
s
t
h
u
s
b
r
o
e
n
T
r
a
n
g
r
a
vs
v
e
j
Dronningensgade
Axeltorv
K
na
b
r
o
s
t
r
æ
d
e
Helgolandsgade
V
e
s
t
e
r
b
r
o
g
a
d
e
Herluf Trolles Gade
K
r
y
s
t
a
l
g
a
d
e
Ny Kongensgade
V
a
l
k
e
n
d
o
r
f
s
g
a
d
e
R
ibe
g
a
d
e
Lipkesgade
Langeliniebro
Forhåbningsholms Allé
Overgaden Neden Vandet
K
o
m
p
a
g
n
i
s
t
r
æ
d
e
Halvtolv
T
h
o
r
s
g
a
d
e
Peder Skrams Gade
N
i
e
l
s
E
b
b
e
s
e
n
s
V
e
j
R
y
e
s
g
a
d
e
Læssøesgade
Kalvebod Brygge
Rantzausgade
F
i
s
k
e
d
a
m
s
g
a
d
e
Hambrosgade
L
a
n
d
e
m
æ
r
k
e
t
Frederiksberggade
Wildersgade
B
å
d
sm
a
nd
ss
t
r
æ
d
e
Kastanjegang
Ov
e
r
g
a
d
e
n
N
ed
e
n
V
a
n
de
t
Thorshavnsgade
Tordenskjoldsgade
Vermundsgade
Ole Maaløes Vej
Philip De Langes Allé
O
l
f
er
t
F
i
s
c
h
e
r
s
G
a
d
e
W
i
l
d
e
r
s
g
a
d
e
N
y
Ø
s
t
e
r
g
a
d
e
Sankt Hans Gade
Odensegade
Klerkegade
Indiakaj
U
n
i
ve
r
s
i
t
e
t
s
p
a
r
k
e
n
S
ue
n
s
o
n
sga
d
e
P
h
i
l
i
p
D
e
L
a
n
g
es
A
l
lé
Svanholmsvej
Viktoriagade
Vendersgade
He
r
m
o
d
s
g
a
d
e
Dronningensgade
N
ie
l
s
B
r
o
c
k
s
G
a
d
e
W
o
r
s
a
a
e
s
v
e
j
Lindegang
Mitchellsgade
Amerika Plads
F
o
r
c
h
h
a
m
m
e
r
s
v
e
j
N
o
rd
r
e
T
o
l
d
b
o
d
Bradbænken
P
er
H
e
n
r
ik
L
i
n
g
s
A
l
l
é
Klaksvigsgade
E
k
v
i
p
a
g
e
m
e
s
t
e
r
v
e
j
B
j
ø
r
n
e
k
l
o
e
n
T
i
e
t
g
e
n
s
g
a
d
e
Sønder Blvd
Stengade
Østbanegade
Fogedmarken
Nyropsgade
Refsnæsgade
Edith Rodes Vej
S
t
or
e
M
ø
l
l
e
V
e
j
Staldgade
Galionsvej
Eskildsgade
A
r
s
e
n
a
l
v
e
j
Spantelovej
Studiestræde
B
r
u
m
l
e
b
y
Rømersgade
Kanonbådsvej
Sankt Peders Stræde
Judichærs Plads
S
t
e
v
n
s
g
a
d
e
F
l
æ
s
k
e
t
o
r
v
e
t
Randersgade
Blegdamsvej
K
a
m
p
m
an
n
s
g
a
d
e
Gammel Kalkbrænderi Vej
Syrengang
Hol
b
e
rg
s
g
ad
e
Baggesensgade
R
e
v
e
n
t
l
o
w
s
g
a
d
e
F
l
æ
s
k
e
t
o
r
v
e
t
Prinsesse Charloes Gade
S
k
i
n
d
e
rg
a
d
e
Esplanaden
Juliane Maries Vej
U
p
s
a
la
g
a
d
e
Raffinaderivej
Frederiksgade
M
æ
l
k
e
b
ø
e
n
Mælkevejen
T
a
k
k
e
l
l
o
v
e
j
U
p
l
a
n
dsg
ad
e
Colbjørnsensgade
R
i
g
e
n
s
g
a
d
e
Sankt Annæ Plads
Ryesgade
V
i
n
d
m
ø
l
l
e
v
e
j
Langebrogade
Lupingang
Prags Blvd
Rosengang
Amaliegade
R
o
s
e
n
v
æ
n
ge
t
s
H
o
v
e
d
v
e
j
Titangade
F
i
ol
st
r
æ
d
e
B
l
å
K
a
r
a
m
e
l
Ø
s
t
b
a
n
e
g
a
d
e
S
a
n
k
t
A
n
n
æ
G
a
d
e
Frederiksholms Kanal
Livjægergade
Dronningens Tværgade
P
i
l
e
s
t
r
æ
d
e
I
s
l
a
n
d
s
B
r
y
g
g
e
Nørregade
O
r
l
o
g
sv
æ
r
v
e
j
N
i
c
o
l
ai
E
igtved
s
G
ade
Linnésgade
Absalonsgade
Korsgade
Sigurdsgade
N
o
r
d
o
m
r
å
d
e
t
Kastelsvej
Nyropsgade
Nørre Voldgade
M
a
r
m
o
r
v
e
j
Juliane Maries Vej
Nyhavn
G
u
n
n
ar
N
u
Hans
e
n
s
P
l
a
d
s
K
ø
b
m
a
g
e
r
g
a
d
e
V
e
j
T
i
l
K
a
s
t
e
l
l
e
t
B
r
u
ml
e
b
y
Strandgang
P
r
i
n
s
e
s
se
g
ad
e
Saxogade
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
h
o
l
m
s
Ø
Rosenørns Allé
Fabriksområdet
Blågårdsgade
Midtermolen
Sølvgade
Kastellet
Halmtorvet
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
h
a
v
ns
V
o
l
d
g
a
d
e
Rosenvængets Allé
Holsteinsgade
Frederik V's Vej
Griffenfeldsgade
Enveloppevej
L
a
r
s
e
n
s
P
la
d
s
Møllegade
F
e
ns
m
a
r
k
g
a
de
Amerikakaj
Amerikakaj
D
an
ne
bro
g
sg
a
d
e
Peblinge Dossering
Krudtløbsvej
K
r
u
d
t
l
ø
b
s
v
e
j
Adelgade
Adelgade
H
a
v
n
e
g
a
d
e
H
a
v
n
e
g
a
d
e
Frederiksborggade
Kapelvej
Kapelvej
Dampfærgevej
Dampfærgevej
Rådmandsgade
N
o
r
d
d
y
s
s
e
n
Norddyssen
M
a
r
g
r
e
t
h
e
h
o
l
m
s
v
e
j
Sortedam Dossering
M
i
d
t
d
y
s
s
e
n
M
i
d
t
d
y
s
s
e
n
F
o
lke
B
er
n
a
d
o
e
s
A
l
l
é
Pakhuskaj
Pakhuskaj
Prinsessegade
Prinsessegade
Willemoesgade
W
i
l
l
e
m
o
e
s
g
a
d
e
Forlandet
F
o
r
l
a
n
d
e
t
S
j
æ
l
l
a
n
dsg
a
d
e
S
j
æ
l
l
a
n
d
s
g
ad
e
Vester Søgade
Vester Søgade
F
r
e
d
e
r
i
c
i
a
g
a
d
e
Fredericiagade
N
a
n
s
e
n
s
ga
d
e
N
a
n
s
e
n
s
g
a
d
e
Stockholmsgade
Stockholmsgade
H
e
nr
i
k
H
a
r
p
e
s
t
r
e
n
g
s
V
e
j
Refshalevej
Refshalevej
Classensgade
Classensgade
S
o
rt
e
dam D
o
s
s
er
i
ng
S
o
rted
a
m
D
oss
er
i
n
g
Blegdamsvej
Blegdamsvej
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Borgergade
Bo
r
g
e
r
g
a
d
e
Ryesgade
Ryesgade
Strandgade
S
t
r
a
n
d
g
a
d
e
Toldbodgade
Toldbodgade
Langeliniekaj
Langeliniekaj
Svineryggen
Svineryggen
Syddyssen
S
y
d
dy
s
s
e
n
Syddyssen
N
o
r
d
o
m
r
å
d
e
t
N
o
r
d
o
m
r
å
de
t
Øster Allé
Øster Allé
Ø
s
t
e
r
All
é
Vodroffsvej
Vodroffsvej
V
o
d
r
o
ff
s
v
e
j
B
o
r
g
m
e
st
er
Je
n
s
e
n
s
A
l
l
é
Bo
r
g
m
e
s
t
e
r
J
e
n
s
e
n
s
A
l
l
é
D
a
n
n
e
s
k
i
o
l
d
-
s
a
ms
ø
e
s
A
l
l
é
Danneskiold-samsøes Allé
Kronprinsessegade
Istedgade
Istedgade
Istedgade
Overgaden Oven Vandet
Overgaden Oven Vandet
G
u
ldb
e
r
gs
ga
d
e
G
u
l
d
be
r
g
s
g
a
d
e
G
ul
d
b
e
r
g
s
g
a
d
e
Langelinie Allé
Langelinie Allé
Langelinie Allé
Kløvermarksvej
K
l
ø
v
e
r
m
a
r
k
s
v
e
j
Kløvermarksvej
K
l
ø
v
e
r
m
a
r
k
s
v
e
j
Re
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Refshalevej
Refshalevej
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Refshalevej
H
.
C
.
A
n
der
s
e
n
s
B
l
v
d
K
o
n
g
e
ns
N
y
t
o
r
v
C
hr
i
s
t
i
a
n
I
x
'
s
G
a
d
e
H
o
l
m
e
n
s
K
a
n
a
l
Stormgade
Amagerbrogade
V
i
n
d
e
b
r
o
g
a
d
e
Slotsholmsgade
B
r
eme
r
h
o
l
m
B
ø
r
s
g
a
de
Kalkbrænderihavnsgade
Blegdamsvej
Vesterbrogade
Jagtvej
Jagtvej
Gothersgade
Gothersgade
S
ø
l
v
t
o
r
v
e
t
A
r
t
il
l
e
r
i
v
e
j
Haraldsgade
Ø
s
t
b
a
n
e
ga
d
e
Mimersgade
Skelbækgade
Dronning Louises Bro
V
e
d
V
e
s
t
e
r
p
o
r
t
Webersgade
Halmtorvet
Fælledvej
L
e
r
s
ø
P
a
r
k
a
l
l
é
H. C. Ørsteds Vej
Gasværksvej
Holmbladsgade
Blegdamsvej
Un
i
v
e
r
s
i
t
e
t
s
p
a
r
k
e
n
Kristianiagade
H
a
m
m
e
r
i
c
h
s
g
a
d
e
Ves
t
e
r
F
a
r
i
m
a
g
s
g
a
d
e
Tietgensgade
I
n
g
e
r
s
le
v
s
g
a
de
Sølvgade
Nørre Allé
G
a
m
m
e
l K
o
n
g
e
v
e
j
Nørre Farimagsgade
Øster Søgade
N
ø
r
r
e
Vo
l
dg
ad
e
U
p
l
a
n
d
s
g
a
d
e
Vermlandsgade
T
a
g
e
n
s
v
e
j
Nordre Frihavnsgade
N
ø
rre
b
r
o
g
a
de
Ø
s
te
r V
o
l
d
g
a
d
e
Ø
st
e
r
V
o
l
d
g
a
d
e
Øster Farimagsgade
Ø
s
te
r
F
a
r
i
m
a
g
s
g
a
d
e
St
ra
n
d
b
o
u
l
e
v
a
r
d
en
T
r
i
a
n
g
l
e
n
Stormgade
S
ø
t
o
r
v
e
t
D
a
n
t
e
s
P
l
a
d
s
V
e
s
t
e
r
V
o
l
d
ga
d
e
P
u
g
g
aa
r
ds
g
a
d
e
B
ø
r
s
g
a
d
e
Havnegade
Langebro
A
m
a
g
e
r
f
æ
l
l
ed
v
e
j
F
r
e
d
e
n
s
b
r
o
Vesterbrogade
Rådhuspladsen
Ved Stadsgraven
Tagensvej
Fredensgade
Nørre Søgade
V
e
s
t
e
r
V
old
g
a
d
e
Ø
s
t
e
r
S
ø
g
ade
Å
b
o
u
l
e
v
a
r
d
Østerbrogade
Torvegade
G
y
l
d
e
n
l
ø
v
e
s
g
a
d
e
Amager Blvd
Bernstorffsgade
H
.
C
.
A
n
d
e
r
s
e
n
s
Bl
v
d
H
.
C
.
A
n
d
er
s
e
n
s
Bl
v
d
Nørre Allé
T
r
i
a
n
g
l
e
n
N
i
e
l
s
J
u
e
l
s
G
a
d
e
H
ol
m
ens
K
a
n
a
l
Oslo Plads
E
s
p
l
a
n
a
de
n
K
o
n
g
e
n
s
N
y
t
o
r
v
Niels Juels Gade
K
o
n
g
e
n
s
N
y
t
or
v
Ø
s
t
e
r
b
r
og
a
d
e
D
a
m
p
f
æ
r
g
e
v
e
j
Dag Hammarskjölds Allé
Folke Bernadoes Allé
Grønningen
K
a
l
k
b
r
æn
d
e
r
i
h
a
v
n
s
g
a
de
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
B
r
y
g
g
e
Kalvebod Brygge
Store Kongensgade
Bredgade
Øster Allé
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
Christianshavn
Indre Østerbro
Indre Nørrebro
Vesterbro
København
0 0.25 0.5 KM0.125
0 0.25 0.5 Mile0.125
Guldbergs
Plads
Skydebanehaven
Herman
Triers
Plads
Churchill
Park
Saxoparken
Amalienhave
Litauens Plads
Østre Anlæg
Julius
Thomsens
Plads
Tivoli
Nikolaj Plads
Botanisk Have
Ørstedsparken
Fredenspark
Rosenborg Have
Folkets
Park
Sankt
Annæ Plads
Fælledparken
Kløvermarken
Kastellet
Classens Have
Amorparken
Københavns
Universitet
Københavns
Universitet
Københavns
Universitet
Rigshospitalet
Garnisons Kirkegård
Assistens
Kirkegård
Holmens Kirkegård
Nyhavn
Nørreport Station
Statens Museum
For Kunst
Holmen
Masterkranen
Christiansborg
Slot
Tycho Brahe
Planetarium
Københavns
Postcenter
Vor Frelsers
Kirke
Botanisk
Have
Rundetårn
Københavns
Hovedbanegård
Københavns
Idrætsanlæg
Nikolaj
Kirke
Midtermolen
Radisson Sas
Royal Hotel
DGI-
Byen
Det Kongelige
Teater
Livgardens
Historiske
Samling
Københavns
Rådhus
Udenrigs
Ministeriet
Amalienborg
Slotsplads
Industriens
Hus
Vor Frue Kirke
Kong Frederik Hotel
Rådhuspladsen
Ny Carlsberg
Glyptotek
Nationalbanken
Scandic
Hotel
Copenhagen
Marmorkirken
D'Angleterre
Øksnehallen
Ministerial
Bygningerne
Psg Huset
Kobbertårnet
Christiania
Parken
Fodboldsstadium
Palads
Kongens
Nytorv
Det Kongelige
Biblioteket
Rosenborg Slot
Nationalmuseet
Operaen
Palace
Hotel
Radisson Sas
Scandinavia Hotel
Børsen
Rosenborg Slot Lage Tarn
Østerport
Station
Øresund
Kø
b
e
n
h
a
vn
-
O
s
l
o
København-Swinoujscie
Tigergade
M
u
re
r
ga
d
e
Titangade
Nygade
Voldgården
Solitudevej
Korsgade
Carlsgade
N
ø
r
r
e
A
l
l
é
Filippavej
Lønporten
A
n
t
o
n
i
g
a
d
e
S
v
ær
t
e
g
a
d
e
P
s
y
a
k
Norsvej
Suomisvej
A
x
e
l
t
o
r
v
M
a
r
m
o
r
v
e
j
Pakhusvej
Kvægtorvet
P
o
l
i
t
i
t
o
r
v
e
t
Klareboderne
V
i
l
d
a
n
d
e
g
a
d
e
Eriksgade
Vævergade
A
x
e
l
t
o
rv
Holsteinsgade
Sveasvej
Ryesgade
S
n
a
r
e
g
a
d
e
V
e
d
L
i
nde
n
M
a
g
s
t
r
æ
d
e
Bryghusgade
Søpassagen
Dokøvej
T
i
m
i
a
n
s
ga
d
e
H
ys
k
ens
t
r
æ
d
e
H
ø
j
b
r
o
P
l
a
d
s
Saabyesvej
R
o
s
e
n
g
å
r
d
e
n
Danasvej
Schacksgade
Krusågade
Bag Rådhuset
Silkegade
Tjørnegade
Lundingsgade
D
y
r
k
ø
b
S
k
r
i
v
e
r
g
a
n
g
e
n
Løvstræde
Ringstedgade
F
r
ue
P
la
d
s
V
e
d
K
a
n
a
l
e
n
Psyak
A B C Gade
D
a
h
le
r
up
sg
a
de
Y
d
u
n
s
g
ade
Danasvej
Todesgade
Odinsgade
Hindegade
Letlandsgade
Estlandsgade
Amerika Plads
Ny Adelgade
P
i
st
o
l
s
t
r
æ
d
e
P
o
r
th
u
s
g
a
d
e
V
e
n
d
e
r
s
g
a
d
e
Tømrergade
Slotsgade
Præstøgade
Kuglegården
Kvægtorvsgade
N
i
k
o
l
a
j
P
l
a
d
s
K
l
ø
v
e
r
m
a
rk
s
v
e
j
R
o
s
e
n
d
a
l
sg
a
d
e
I
n
d
i
a
v
e
j
Zinnsgade
Jagtvej
Egegade
V
e
s
t
e
r
b
r
o
s
T
o
r
v
Thit Jensens Vej
Trommesalen
B
a
n
g
er
t
s
g
a
d
e
Bagerstræde
Marstalsgade
H
or
s
e
n
s
g
a
d
e
Alléen
Stokhusgade
M
i
n
ø
r
g
r
a
v
e
n
Brobergsgade
Cort Adelers Gade
Landgreven
Thorupsgade
Teglgårdstræde
S
to
r
e
R
e
g
n
e
g
ad
e
Mahæusgade
Wilders Plads
Kirsteinsgade
Hobrogade
K
l
e
i
n
s
g
a
d
e
Psyak
Per Knutzons Vej
Blegdamsvej
Njalsgade
Hallinsgade
Nerikegade
Elefanten
Høyensgade
Islands Plads
Amagergade
Hvf. Rosen
Ewaldsgade
Takkeladsvej
Tømmerkaj
Voldmestergade
S
t
r
ø
g
e
t
K
u
g
le
g
å
r
d
s
v
e
j
Sankt Jørgens Allé
S
k
a
n
d
e
r
b
o
rg
g
ad
e
B
å
d
s
man
d
s
s
tr
æ
d
e
L
e
o
M
a
t
h
i
s
e
n
s
V
e
j
Herjedalgade
Studiestræde
Steenwinkelsvej
Stenosgade
Puggaardsgade
V
i
m
m
e
l
s
k
a
e
t
H
o
l
me
n
s
K
a
n
a
l
Kraværksvej
Dybbølsgade
Skovgaardsgade
Forbindelsesvej
Sommerstedgade
Hvf. Kløverblomsten
S
ta
d
e
n
s
V
æ
n
g
e
Rådhusstræde
R
i
g
s
d
a
g
s
g
å
r
d
e
n
Giervej
Gasværksvej
F
r
e
d
e
n
s
A
r
k
Sydområdet
Ha
n
s
Ki
r
ks
V
e
j
K
l
o
s
t
erst
r
æ
d
e
Nordborggade
Palægade
Øs
t
er
S
øg
a
d
e
Nytorv
Frejasgade
B
a
r
t
h
o
li
n
s
gad
e
V
o
g
n
m
a
ge
r
g
a
d
e
Grenågade
Nø
d
de
b
o
g
a
d
e
Aggersborggade
V
ed
S
ix
tu
s
b
a
er
i
e
t
Hans Tavsens Gade
Philip De Langes Allé
A
h
l
e
f
e
l
d
t
sg
a
d
e
Viborggade
S
y
d
o
m
r
å
d
e
t
St
a
un
i
n
g
s
P
l
a
d
s
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
A
.
L
.
D
r
e
w
s
e
n
s
V
e
j
Løngangstræde
L
av
e
n
d
e
l
s
t
r
æ
d
e
Gartnergade
P
.
D
.
L
ø
v
s
A
l
l
é
B
a
d
s
t
u
e
s
t
r
æ
d
e
S
l
a
g
e
l
s
e
ga
d
e
L
i
l
l
e
S
t
r
a
n
d
s
t
r
æ
d
e
Ved Glyptoteket
B
o
d
e
nh
o
ff
s
P
l
a
d
s
Eskadrevej
Bredgade
Kvæsthusgade
Inderhavnsbroen
J
en
s
M
u
n
k
s
G
a
d
e
Farvergade
K
o
n
g
e
b
r
o
v
e
j
Eckersbergsgade
Gustav Adolfs Gade
Kaesundet
Tøjhusgade
Siljangade
N
i
k
o
l
a
j
P
l
a
d
s
Irmingersgade
Malmøgade
Nyropsgade
J
u
l
i
u
s
Th
o
ms
e
ns
P
l
a
d
s
Arsenalvej
A
.
F
.
K
r
i
e
g
e
r
s
Ve
j
Refshalevej
G
r
ø
n
n
e
g
a
d
e
Carl Johans Gade
H
e
r
h
o
l
dt
s
g
a
d
e
H
e
i
b
e
r
g
s
g
a
d
e
H
e
n
r
i
k
S
p
a
n
s
V
e
j
R
o
s
e
n
b
o
r
g
g
a
de
A
d
m
i
r
a
l
ga
d
e
A
h
o
r
n
s
g
a
d
e
Abildgaardsgade
Strøget
U
d
b
y
g
a
d
e
Præstøgade
Silkeborggade
Ny Vestergade
Smedegade
Arendalsgade
N
i
k
o
l
a
j
g
a
d
e
O
l
o
f
P
a
l
m
e
s
G
ad
e
Lyneen
Gernersgade
Olufsvej
C
h
u
rc
h
i
l
l
p
a
r
k
e
n
L
æ
d
e
r
s
t
r
æ
d
e
Sankt Pauls Gade
V
e
d
S
t
r
a
n
d
e
n
G
a
m
m
e
l
S
t
r
a
n
d
Andreas Bjørns Gade
Møntergade
Jens Juels Gade
Marstalsgade
Birkegade
M
a
r
g
r
e
t
h
e
h
o
l
m
s
v
e
j
Hammershøis Kaj
Gernersgade
L
a
r
s
l
e
j
s
st
ræ
d
e
Lundsgade
S
a
n
k
t
P
a
u
l
s
G
a
d
e
Jernbanegade
P
r
ov
i
a
n
t
p
a
ss
a
ge
n
Stoltenbergsgade
Tømmerkaj
S
t
e
e
n
s
t
r
u
p
s
All
é
Rothesgade
Helgesensgade
Prags Blvd
B
e
r
g
e
n
s
g
a
de
Elsdyrsgade
K
r
o
k
o
di
l
lega
d
e
F
a
k
s
e
g
a
d
e
M
a
r
k
m
a
n
d
s
g
a
d
e
Knippelsbrogade
Asiatisk Plads
Gammel Kalkbrænderi Vej
Lindenovsgade
V
e
s
te
r
b
r
o
g
a
d
e
Wiedeweltsgade
N
y
b
r
o
g
a
d
e
Sofiegade
Tibirkegade
C
a
r
l
P
l
o
u
gs
V
e
j
Haregade
Lersø Parkallé
Svend Trøsts Vej
S
t
or
e
S
t
r
a
n
d
s
t
r
æ
d
e
F
a
b
r
i
k
s
o
m
r
å
d
e
t
F
ab
r
iks
o
m
rå
de
t
Ved Søminergraven
Ved Amagerport
V
e
d
L
a
n
g
e
b
r
o
L
a
n
g
e
l
i
n
i
e
v
e
j
Nørre Allé
P
r
i
n
s
e
s
s
e
M
a
r
i
e
s
A
l
l
é
Strandboulevarden
Østbanegade
Schønbergsgade
S
t
o
r
e
K
a
n
n
i
k
e
s
tr
æ
d
e
L
i
l
l
e
K
o
n
g
e
n
s
g
a
d
e
V
i
n
g
å
r
d
st
r
æ
d
e
Juliane Maries Vej
Christianshavns Kanal
Forlandet
A
r
r
e
s
ø
g
a
d
e
Nøjsomhedsvej
Burmeistersgade
Dalslandsgade
Delfingade
P
e
t
e
r
Fa
bers G
a
de
Åbenrå
M
e
l
d
a
h
l
s
g
a
d
e
Strandgade
D
a
n
a
s
P
l
a
ds
J. E. Ohlsens Gade
J
a
k
o
b
D
a
n
n
efær
d
s
V
e
j
V
es
t
e
r
g
a
d
e
Amagertorv
N
æ
s
t
v
e
d
g
a
d
e
Skydebanegade
Weidekampsgade
B
l
å
K
a
r
a
m
e
l
Laplandsgade
Turesensgade
Ole Suhrs Gade
Gammeltosgade
Rørholmsgade
Guldbergs Have
Trondhjemsgade
Frederiksholms Kanal
Meinungsgade
Wesselsgade
Vægtvej
R
e
f
s
h
al
e
v
e
j
Amaliegade
Westend
L
a
k
s
e
g
a
d
e
Krausesvej
E
lm
e
ga
d
e
Prags Blvd
V
o
l
d
b
o
l
i
g
e
r
n
e
Abel Cathrines Gade
Giervej
Sankt Markus Allé
L
a
r
s
e
n
s
P
l
a
d
s
B
a
n
e
g
å
r
d
s
p
l
a
d
s
e
n
Osl
o
Pl
a
d
s
J
ul
i
u
s
T
ho
m
s
e
n
s
G
ad
e
Ravnsborggade
B
l
å
g
år
ds
P
l
a
d
s
K
v
æ
s
t
h
u
s
b
r
o
e
n
T
r
a
n
g
r
a
vs
v
e
j
Dronningensgade
Axeltorv
K
na
b
r
o
s
t
r
æ
d
e
Helgolandsgade
V
e
s
t
e
r
b
r
o
g
a
d
e
Herluf Trolles Gade
K
r
y
s
t
a
l
g
a
d
e
Ny Kongensgade
V
a
l
k
e
n
d
o
r
f
s
g
a
d
e
R
ibe
g
a
d
e
Lipkesgade
Langeliniebro
Forhåbningsholms Allé
Overgaden Neden Vandet
K
o
m
p
a
g
n
i
s
t
r
æ
d
e
Halvtolv
T
h
o
r
s
g
a
d
e
Peder Skrams Gade
N
i
e
l
s
E
b
b
e
s
e
n
s
V
e
j
R
y
e
s
g
a
d
e
Læssøesgade
Kalvebod Brygge
Rantzausgade
F
i
s
k
e
d
a
m
s
g
a
d
e
Hambrosgade
L
a
n
d
e
m
æ
r
k
e
t
Frederiksberggade
Wildersgade
B
å
d
sm
a
nd
ss
t
r
æ
d
e
Kastanjegang
Ov
e
r
g
a
d
e
n
N
ed
e
n
V
a
n
de
t
Thorshavnsgade
Tordenskjoldsgade
Vermundsgade
Ole Maaløes Vej
Philip De Langes Allé
O
l
f
er
t
F
i
s
c
h
e
r
s
G
a
d
e
W
i
l
d
e
r
s
g
a
d
e
N
y
Ø
s
t
e
r
g
a
d
e
Sankt Hans Gade
Odensegade
Klerkegade
Indiakaj
U
n
i
ve
r
s
i
t
e
t
s
p
a
r
k
e
n
S
ue
n
s
o
n
sga
d
e
P
h
i
l
i
p
D
e
L
a
n
g
es
A
l
lé
Svanholmsvej
Viktoriagade
Vendersgade
He
r
m
o
d
s
g
a
d
e
Dronningensgade
N
ie
l
s
B
r
o
c
k
s
G
a
d
e
W
o
r
s
a
a
e
s
v
e
j
Lindegang
Mitchellsgade
Amerika Plads
F
o
r
c
h
h
a
m
m
e
r
s
v
e
j
N
o
rd
r
e
T
o
l
d
b
o
d
Bradbænken
P
er
H
e
n
r
ik
L
i
n
g
s
A
l
l
é
Klaksvigsgade
E
k
v
i
p
a
g
e
m
e
s
t
e
r
v
e
j
B
j
ø
r
n
e
k
l
o
e
n
T
i
e
t
g
e
n
s
g
a
d
e
Sønder Blvd
Stengade
Østbanegade
Fogedmarken
Nyropsgade
Refsnæsgade
Edith Rodes Vej
S
t
or
e
M
ø
l
l
e
V
e
j
Staldgade
Galionsvej
Eskildsgade
A
r
s
e
n
a
l
v
e
j
Spantelovej
Studiestræde
B
r
u
m
l
e
b
y
Rømersgade
Kanonbådsvej
Sankt Peders Stræde
Judichærs Plads
S
t
e
v
n
s
g
a
d
e
F
l
æ
s
k
e
t
o
r
v
e
t
Randersgade
Blegdamsvej
K
a
m
p
m
an
n
s
g
a
d
e
Gammel Kalkbrænderi Vej
Syrengang
Hol
b
e
rg
s
g
ad
e
Baggesensgade
R
e
v
e
n
t
l
o
w
s
g
a
d
e
F
l
æ
s
k
e
t
o
r
v
e
t
Prinsesse Charloes Gade
S
k
i
n
d
e
rg
a
d
e
Esplanaden
Juliane Maries Vej
U
p
s
a
la
g
a
d
e
Raffinaderivej
Frederiksgade
M
æ
l
k
e
b
ø
e
n
Mælkevejen
T
a
k
k
e
l
l
o
v
e
j
U
p
l
a
n
dsg
ad
e
Colbjørnsensgade
R
i
g
e
n
s
g
a
d
e
Sankt Annæ Plads
Ryesgade
V
i
n
d
m
ø
l
l
e
v
e
j
Langebrogade
Lupingang
Prags Blvd
Rosengang
Amaliegade
R
o
s
e
n
v
æ
n
ge
t
s
H
o
v
e
d
v
e
j
Titangade
F
i
ol
st
r
æ
d
e
B
l
å
K
a
r
a
m
e
l
Ø
s
t
b
a
n
e
g
a
d
e
S
a
n
k
t
A
n
n
æ
G
a
d
e
Frederiksholms Kanal
Livjægergade
Dronningens Tværgade
P
i
l
e
s
t
r
æ
d
e
I
s
l
a
n
d
s
B
r
y
g
g
e
Nørregade
O
r
l
o
g
sv
æ
r
v
e
j
N
i
c
o
l
ai
E
igtved
s
G
ade
Linnésgade
Absalonsgade
Korsgade
Sigurdsgade
N
o
r
d
o
m
r
å
d
e
t
Kastelsvej
Nyropsgade
Nørre Voldgade
M
a
r
m
o
r
v
e
j
Juliane Maries Vej
Nyhavn
G
u
n
n
ar
N
u
Hans
e
n
s
P
l
a
d
s
K
ø
b
m
a
g
e
r
g
a
d
e
V
e
j
T
i
l
K
a
s
t
e
l
l
e
t
B
r
u
ml
e
b
y
Strandgang
P
r
i
n
s
e
s
se
g
ad
e
Saxogade
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
h
o
l
m
s
Ø
Rosenørns Allé
Fabriksområdet
Blågårdsgade
Midtermolen
Sølvgade
Kastellet
Halmtorvet
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
h
a
v
ns
V
o
l
d
g
a
d
e
Rosenvængets Allé
Holsteinsgade
Frederik V's Vej
Griffenfeldsgade
Enveloppevej
L
a
r
s
e
n
s
P
la
d
s
Møllegade
F
e
ns
m
a
r
k
g
a
de
Amerikakaj
Amerikakaj
D
an
ne
bro
g
sg
a
d
e
Peblinge Dossering
Krudtløbsvej
K
r
u
d
t
l
ø
b
s
v
e
j
Adelgade
Adelgade
H
a
v
n
e
g
a
d
e
H
a
v
n
e
g
a
d
e
Frederiksborggade
Kapelvej
Kapelvej
Dampfærgevej
Dampfærgevej
Rådmandsgade
N
o
r
d
d
y
s
s
e
n
Norddyssen
M
a
r
g
r
e
t
h
e
h
o
l
m
s
v
e
j
Sortedam Dossering
M
i
d
t
d
y
s
s
e
n
M
i
d
t
d
y
s
s
e
n
F
o
lke
B
er
n
a
d
o
e
s
A
l
l
é
Pakhuskaj
Pakhuskaj
Prinsessegade
Prinsessegade
Willemoesgade
W
i
l
l
e
m
o
e
s
g
a
d
e
Forlandet
F
o
r
l
a
n
d
e
t
S
j
æ
l
l
a
n
dsg
a
d
e
S
j
æ
l
l
a
n
d
s
g
ad
e
Vester Søgade
Vester Søgade
F
r
e
d
e
r
i
c
i
a
g
a
d
e
Fredericiagade
N
a
n
s
e
n
s
ga
d
e
N
a
n
s
e
n
s
g
a
d
e
Stockholmsgade
Stockholmsgade
H
e
nr
i
k
H
a
r
p
e
s
t
r
e
n
g
s
V
e
j
Refshalevej
Refshalevej
Classensgade
Classensgade
S
o
rt
e
dam D
o
s
s
er
i
ng
S
o
rted
a
m
D
oss
er
i
n
g
Blegdamsvej
Blegdamsvej
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Borgergade
Bo
r
g
e
r
g
a
d
e
Ryesgade
Ryesgade
Strandgade
S
t
r
a
n
d
g
a
d
e
Toldbodgade
Toldbodgade
Langeliniekaj
Langeliniekaj
Svineryggen
Svineryggen
Syddyssen
S
y
d
dy
s
s
e
n
Syddyssen
N
o
r
d
o
m
r
å
d
e
t
N
o
r
d
o
m
r
å
de
t
Øster Allé
Øster Allé
Ø
s
t
e
r
All
é
Vodroffsvej
Vodroffsvej
V
o
d
r
o
ff
s
v
e
j
B
o
r
g
m
e
st
er
Je
n
s
e
n
s
A
l
l
é
Bo
r
g
m
e
s
t
e
r
J
e
n
s
e
n
s
A
l
l
é
D
a
n
n
e
s
k
i
o
l
d
-
s
a
ms
ø
e
s
A
l
l
é
Danneskiold-samsøes Allé
Kronprinsessegade
Istedgade
Istedgade
Istedgade
Overgaden Oven Vandet
Overgaden Oven Vandet
G
u
ldb
e
r
gs
ga
d
e
G
u
l
d
be
r
g
s
g
a
d
e
G
ul
d
b
e
r
g
s
g
a
d
e
Langelinie Allé
Langelinie Allé
Langelinie Allé
Kløvermarksvej
K
l
ø
v
e
r
m
a
r
k
s
v
e
j
Kløvermarksvej
K
l
ø
v
e
r
m
a
r
k
s
v
e
j
Re
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Refshalevej
Refshalevej
R
e
f
s
h
a
l
e
v
e
j
Refshalevej
Refshalevej
H
.
C
.
A
n
der
s
e
n
s
B
l
v
d
K
o
n
g
e
ns
N
y
t
o
r
v
C
hr
i
s
t
i
a
n
I
x
'
s
G
a
d
e
H
o
l
m
e
n
s
K
a
n
a
l
Stormgade
Amagerbrogade
V
i
n
d
e
b
r
o
g
a
d
e
Slotsholmsgade
B
r
eme
r
h
o
l
m
B
ø
r
s
g
a
de
Kalkbrænderihavnsgade
Blegdamsvej
Vesterbrogade
Jagtvej
Jagtvej
Gothersgade
Gothersgade
S
ø
l
v
t
o
r
v
e
t
A
r
t
il
l
e
r
i
v
e
j
Haraldsgade
Ø
s
t
b
a
n
e
ga
d
e
Mimersgade
Skelbækgade
Dronning Louises Bro
V
e
d
V
e
s
t
e
r
p
o
r
t
Webersgade
Halmtorvet
Fælledvej
L
e
r
s
ø
P
a
r
k
a
l
l
é
H. C. Ørsteds Vej
Gasværksvej
Holmbladsgade
Blegdamsvej
Un
i
v
e
r
s
i
t
e
t
s
p
a
r
k
e
n
Kristianiagade
H
a
m
m
e
r
i
c
h
s
g
a
d
e
Ves
t
e
r
F
a
r
i
m
a
g
s
g
a
d
e
Tietgensgade
I
n
g
e
r
s
le
v
s
g
a
de
Sølvgade
Nørre Allé
G
a
m
m
e
l K
o
n
g
e
v
e
j
Nørre Farimagsgade
Øster Søgade
N
ø
r
r
e
Vo
l
dg
ad
e
U
p
l
a
n
d
s
g
a
d
e
Vermlandsgade
T
a
g
e
n
s
v
e
j
Nordre Frihavnsgade
N
ø
rre
b
r
o
g
a
de
Ø
s
te
r V
o
l
d
g
a
d
e
Ø
st
e
r
V
o
l
d
g
a
d
e
Øster Farimagsgade
Ø
s
te
r
F
a
r
i
m
a
g
s
g
a
d
e
St
ra
n
d
b
o
u
l
e
v
a
r
d
en
T
r
i
a
n
g
l
e
n
Stormgade
S
ø
t
o
r
v
e
t
D
a
n
t
e
s
P
l
a
d
s
V
e
s
t
e
r
V
o
l
d
ga
d
e
P
u
g
g
aa
r
ds
g
a
d
e
B
ø
r
s
g
a
d
e
Havnegade
Langebro
A
m
a
g
e
r
f
æ
l
l
ed
v
e
j
F
r
e
d
e
n
s
b
r
o
Vesterbrogade
Rådhuspladsen
Ved Stadsgraven
Tagensvej
Fredensgade
Nørre Søgade
V
e
s
t
e
r
V
old
g
a
d
e
Ø
s
t
e
r
S
ø
g
ade
Å
b
o
u
l
e
v
a
r
d
Østerbrogade
Torvegade
G
y
l
d
e
n
l
ø
v
e
s
g
a
d
e
Amager Blvd
Bernstorffsgade
H
.
C
.
A
n
d
e
r
s
e
n
s
Bl
v
d
H
.
C
.
A
n
d
er
s
e
n
s
Bl
v
d
Nørre Allé
T
r
i
a
n
g
l
e
n
N
i
e
l
s
J
u
e
l
s
G
a
d
e
H
ol
m
ens
K
a
n
a
l
Oslo Plads
E
s
p
l
a
n
a
de
n
K
o
n
g
e
n
s
N
y
t
o
r
v
Niels Juels Gade
K
o
n
g
e
n
s
N
y
t
or
v
Ø
s
t
e
r
b
r
og
a
d
e
D
a
m
p
f
æ
r
g
e
v
e
j
Dag Hammarskjölds Allé
Folke Bernadoes Allé
Grønningen
K
a
l
k
b
r
æn
d
e
r
i
h
a
v
n
s
g
a
de
C
h
r
i
s
t
i
a
n
s
B
r
y
g
g
e
Kalvebod Brygge
Store Kongensgade
Bredgade
Øster Allé
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
O
2
Christianshavn
Indre Østerbro
Indre Nørrebro
Vesterbro
København
0 0.25 0.5 KM0.125
0 0.25 0.5 Mile0.125
UDSIGTEN TIL JEUDANS
EJENDOMME I KØBENHAVN
Jeudans kommunikationspolitik er baseret på åbenhed, rede-
lighed og tilgængelighed. Derfor tilstræber Jeudan, at aktionæ-
rerne holdes løbende orienteret om Koncernens udvikling, og at
interessen i aktiemarkedet udbredes og styrkes.
AKTIEPRISUDVIKLING
Jeudan-aktien sluede året i DKK og faldt dermed ,
i .
Kursændring i
Jeudan A/S -,
Ejendomsselskaber (CSE) -,
OMXC (totalindekset) ,
OMXC ,
Ikke korrigeret for udbyebetaling.
Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo DKK , mia.
Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede aast (aktieprisud-
vikling + udbye) har de seneste ti år været , p.a. Det sam-
lede indeks på Nasdaq Copenhagen for ejendomsselskaber
har de seneste ti år ha et gennemsnitligt aast på , , og
totalindekset på Nasdaq Copenhagen har ha et gennemsnit-
ligt aast på , .
NASDAQ COPENHAGEN
Jeudans aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen og indgår
i Large Cap Index. Aktien er registreret under fondskode DK
og kortnavn JDAN.
Jeudan-aktien havde i en gennemsnitlig daglig omsæt-
ning på DKK , mio. (: DKK , mio.). Der var ordrer i
fondssystemet i af børsens åbningstid (: ), og
ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på , (:
, ). Jeudan har en prisstilleraale med Danske Bank, der
sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i
Jeudan-aktien inden for et prisspænd på .
AKTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD
Jeudans aktiekapital består af .. aktier á nom. DKK
pr. aktie, svarende til nom. DKK ....
Aktierne omfaer kun én aktieklasse. Aktierne er omsætnings-
papirer uden indskrænkninger i omsæelighed og skal lyde på
navn og noteres på navn i Selskabets ejerbog.
Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget
til ad én eller flere gange indtil . april at forhøje aktie-
kapitalen med indtil nom. DKK .. ved udstedelse af
nye aktier uden fortegningsret for Selskabets eksisterende
aktionærer. Bestyrelsen er desuden bemyndiget af generalfor-
samlingen til ad én eller flere gange indtil . april at forhøje
aktiekapitalen med indtil nom. DKK .. ved udste-
delse af nye aktier med fortegningsret for Selskabets eksiste-
rende aktionærer. Bestyrelsens bemyndigelser kan tilsammen
maksimalt udnyes for nom. DKK ...
Ultimo havde Jeudan . navnenoterede aktionærer,
der tilsammen ejede , af aktiekapitalen. Heraf var
udenlandske aktionærer.
Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end
af Selskabets aktiekapital:
William Demant Invest A/S, Kongebakken , Smørum, har
meddelt besiddelse af .. aktier, svarende til , af
aktiekapitalen.
AKTIONÆRFORHOLD
Jeudan Årsrapport – Aktionærforhold
Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Sankt Annæ Plads
, København K, har meddelt besiddelse af ..
aktier, svarende til , af aktiekapitalen.
I henhold til en generalforsamlingsbeslutning . april er
Selskabets bestyrelse bemyndiget til, indtil næste ordinære
generalforsamling, at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet
Selskabets samlede beholdning af egne aktier i Selskabet eer
erhvervelsen ikke må overstige af Selskabets aktiekapital.
MEDARBEJDERAKTIEORDNING
Der er igen i / iværksat en medarbejderaktieordning.
Ordningen giver medarbejderne mulighed for at konvertere op
til af den årlige bruoløn til aktier.
Afvikling af medarbejderaktieordningen fra / har
medført overførsel af . egne aktier til medarbejderne i
, svarende til DKK , mio. og , af aktiekapitalen. Til
dækning af den nye ordning for / har Jeudan i
købt . egne aktier, svarende til , af aktiekapitalen
for DKK , mio.
Jeudan besidder . egne aktier, svarende til , af
aktiekapitalen pr. . december med en samlet værdi på
DKK , mio.
UDBYTTEPOLITIK
Det er Koncernens udbyepolitik, at eventuel overskydende
egenkapital – set i forhold til Koncernens kapitalstrategi – inve-
steres eller udbetales kontant til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mindre end af Koncernens balance,
udbetales der ikke udbye til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mellem og af Koncernens balan-
ce tilstræbes et samlet udbye, svarende til maksimalt af
Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), dog
således at egenkapitalen ikke kommer under af Koncernens
balance.
Udgør egenkapitalen mere end af Koncernens balance,
vurderer bestyrelsen, at Koncernen er overkapitaliseret. Der til-
stræbes derfor et samlet udbye, der reducerer egenkapitalen til
mellem og af Koncernens balance.
I overvejelserne om udbye indgår også udsigterne til kommende
kapitalforhøjelser til at kunne foretage yderligere investeringer
inden for en periode på - måneder samt forventningerne til
Koncernens likviditetsudvikling.
UDBYTTE FOR OG GENERALFORSAMLING
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbe-
taling af udbye på DKK , pr. aktie for regnskabsåret .
Det vil svare til en udlodning på DKK mio., hvilket udgør
af resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).
Jeudans ordinære generalforsamling aoldes . april ,
kl. ., i Industriens Hus, H. C. Andersens Boulevard ,
København V.
Aktionærforhold – Jeudan Årsrapport
ØKONOMISK RAPPORTERING
Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal, og
interesserede kan modtage denne økonomiske rapportering pr.
e-mail.
Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra
Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på jeudan.dk.
FINANSKALENDER
21. februar 2024 Årsrapport 2023
9. april 2024 Ordinær generalforsamling
15. maj 2024 Delårsrapport for 1. kvartal 2024
7. august 2024 Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2024
13. november 2024 Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2024
INVESTORKONTAKT
Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommu-
nikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information.
Jeudan deltager løbende i investormøder m.m. Jeudan står
normalt ikke til rådighed for dialog om nansielle forhold i de
sidste re uger op til en regnskabsaæggelse.
Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt
andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan, er
velkomne til at henvende sig til:
Jeudan A/S
Bredgade 30
1260 København K
Danmark
Telefon: 7010 6070
Kontaktperson: Underdirektør Morten Aagaard
(e-mail maa@jeudan.dk).
Information om Jeudan kan ligeledes ndes på hjemmesiden:
jeudan.dk.
Udbye
Jeudan Årsrapport – Aktionærforhold
Udbye pr. aktie DKK , , , ,
Udbyebetaling DKK mio. , , , , ,
Udbye i forhold
til EBVAT
Resultat pr. aktie DKK , , , , -,
Pay-out ratio , , , , n.a.
Esplanaden 46, København K
Jeudan har udarbejdet en ansvarlighedsrapport, der er
oentliggjort på Jeudans hjemmeside på følgende adresse
Ansvarlighedsrapporten giver et indblik i Jeudans ambitioner
indenfor Environment, Social og Governance (ESG) em mod
udgangen af 2025, ligesom rapporten indeholder ikke-nan-
sielle nøgletal.
Der er tale om en samlet rapportering, der blandt andet inde-
holder:
• lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, jf. årsregn-
skabslovens § 99 a
• lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregn-
skabslovens § 107 b
• lovpligtig redegørelse for mangfoldighedspolitik,
jf. årsregnskabslovens § 107 d
• lovpligtig redegørelse for dataetik, jf. årsregnskabslovens
§ 99 d
• redegørelse i henhold til EU-taksonomiforordningens art.
8.
Som et led i at understøtte Jeudans vedtægtsmæssige formål
og langsigtede værdiskabelse, har Jeudan formuleret sit
”purpose” blandt andet med henblik på at sikre og fremme
en god kultur og gode værdier i Jeudan.
Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og
servicevirksomhed, og dagligt er der mere end 100.000
mennesker, der besøger, arbejder, handler eller bor i en af
Koncernens ejendomme. Det forpligter at være den største.
Også når det gælder ansvarlighed og at bidrage til samfun-
det.
Jeudan ejer ca. 200 ejendomme med et samlet areal på ca. 1
mio. m², primært i det centrale København og på Frederiks-
berg, og har 125 års erfaring i at levere smukke og trygge
rammer til tilfredse kunder. Hvert år investeres der et trecifret
millionbeløb i at vedligeholde, istandsætte og forbedre ejen-
dommene, og det er både et vigtigt samfundsansvar og ære-
fuldt at være med til at bevare denne fælles kulturarv og
sikre, at de klassiske og ofte fredede og bevaringsværdige
bygninger er velholdte og tidsmæssigt anvendelige ind i
fremtiden. Jeudan bidrager til at udvikle en hovedstad med
liv, puls og udvikling – og som samtidig fremstår ordentlig og
vedligeholdt.
Hver dag gør mere end 600 medarbejdere sig umage for at
sikre, at Jeudan har velfungerende og ordentlige ejendomme
med rene omgivelser, tilfredse kunder og stolte ejere. Værdier
som ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed sammen
med det overordnede løfte ”Ordentlighed forpligter”, er
væsentlige pejlemærker for alle medarbejdere i Jeudan. Og
rammen omkring dem er et trygt, stabilt og udfordrende
arbejdsmiljø, og udviklingsmuligheder for den enkeltes fag-
lighed, mål og drømme.
LOVPLIGTIG REDEGØRELSE FOR DEN KØNSMÆSSIGE
SAMMENSÆTNING AF LEDELSEN
VEDERLAGSRAPPORT
I henhold til selskabslovens § 139 b har Jeudan udarbejdet
en vederlagsrapport. Vederlagsrapporten er oentliggjort på
Jeudans hjemmeside på følgende adresse www.jeudan.dk/
om-jeudan/vederlag/.
ANSVARLIGHED
Jeudan Årsrapport – Ansvarlighed
Fredericiagade 15B, København K
LEDELSE
BESTYRELSE
NIELS JACOBSEN,
FORMAND
Adm. direktør
Født . august
Indvalgt i bestyrelsen i april
Ikke uafhængig
Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i .
Formand for nominerings- og vederlagsud-
valget. Deltaget i ud af nominerings- og
vederlagsudvalgsmøde i
Bestyrelseskompetencer
Dyb indsigt:
• Strategiske forhold
• Ejendomsbranchekendskab
• Køb/salg af virksomheder og ejendomme
• Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold
• Finansiel regulering
• Virksomhedsledelse
• Risikostyring
• Kapitalmarkedsforhold og børsnotering
• Forretningsudvikling
• Investor Relations og kommunikation
Særlig indsigt:
• Digitalisering, IT og processer
• Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg
• Organisation/HR og processer
Ledelseshverv
Adm. direktør i:
• William Demant Invest A/S
Bestyrelsesformand i:
• Thomas B. Thriges Fond
Næstformand i:
• ABOUT YOU Holding GmbH
Medlem af bestyrelsen i:
• Nissens
Medlem af Advisory Board for:
• ATP Langsigtet Dansk Kapital
Øvrige ledelseshverv relateret til William Demant Invest:
• Næstformand for bestyrelsen for Demant A/S
• Bestyrelsesformand i Össur hf. og Vision RT Ltd
Samlet vederlag DKK ..
Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .).
Jeudan Årsrapport – Ledelse
BESTYRELSE
TOM KNUTZEN,
NÆSTFORMAND
Professionelt bestyreslesmedlem
Født . april
Indvalgt i bestyrelsen i april
Ikke uafhængig
Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i
Medlem af nominerings- og vederlagsudval-
get. Deltaget i ud af nominerings- og veder-
lagsudvalgsmøde i
Bestyrelseskompetencer
Dyb indsigt:
• Strategiske forhold
• Køb/salg af virksomheder og ejendomme
• Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold
• Finansiel regulering
• Virksomhedsledelse
• Kapitalmarkedsforhold og børsnotering
• Forretningsudvikling
• Investor Relations og kommunikation
Særlig indsigt:
• Ejendomsbranchekendskab
• Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg
• Risikostyring
Ledelseshverv
Bestyrelsesformand i:
• FLSmidth & Co. A/S
• Tivoli A/S
Næstformand for bestyrelsen i:
• Egmont Fonden
• Egmont International Holding A/S
Medlem af bestyrelsen i:
• Givaudan S.A., Schweiz
• Jungbunzlauer Holding AG, Schweiz
Samlet vederlag DKK ..
Antal aktier i Selskabet: . (: .).
Ledelse – Jeudan Årsrapport
BESTYRELSE
HELLE OKHOLM
Professionelt bestyrelsesmedlem
Født . maj
Indvalgt i bestyrelsen i april .
Uafhængig
Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i
Formand for revisions- og risikoudvalget.
Deltaget i ud af revisions- og risikoud-
valgsmøder i
Bestyrelseskompetencer
Dyb indsigt:
• Køb/salg af virksomheder og ejendomme
• Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige
forhold
• Finansiel regulering
• Virksomhedsledelse
• Risikostyring
• Kapitalmarkedsforhold og børsnotering
Særlig indsigt:
• Strategiske forhold
• Digitalisering, IT og processer
• Forretningsudvikling
Ledelseshverv
Medlem af bestyrelsen i:
• GF Forsikring A/S
• Tiedemann Independent A/S
• Kapitalforeningen Independent Invest
Medlem af repræsentantskabet i:
• Forenet Kredit f.m.b.a.
Samlet vederlag DKK ..
Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående
. (: .).
Jeudan Årsrapport – Ledelse
BESTYRELSE
NICKLAS HANSEN
Investment director
Født . august
Indvalgt i bestyrelsen i april
Ikke uafhængig
Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i
Medlem af revisions- og risikoudvalget.
Deltaget i ud af revisions- og risikoud-
valgsmøder i
Bestyrelseskompetencer
Dyb indsigt:
• Køb/salg af virksomheder og ejendomme
• Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold
Særlig indsigt:
• Strategiske forhold
• Forretningsudvikling
• Investor Relations og kommunikation
Ledelseshverv
Investment director i:
• William Demant Invest A/S
Medlem af bestyrelsen i:
• INVISIO AB
Observatør i bestyrelsen hos:
• Vision RT Ltd
Samlet vederlag DKK ..
Antal aktier i Selskabet: (: ).
BESTYRELSE
CLAUS GREGERSEN
Adm. direktør
Født . august
Indvalgt i bestyrelsen i april
Ikke uafhængig
Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i .
Medlem af revisions- og risikoudvalget.
Deltaget i ud af revisions- og risikoud-
valgsmøder i
Bestyrelseskompetencer
Dyb indsigt:
• Strategiske forhold
• Køb/salg af virksomheder og ejendomme
• Finansiel regulering
• Virksomhedsledelse
• Markedsmæssige forhold, kunderelationer
og salg
• Risikostyring
• Kapitalmarkedsforhold og børsnotering
• Forretningsudvikling
• Organisation/HR og processer
• Investor Relations og kommunikation
Særlig indsigt:
• Ejendomsbranchekendskab
• Økonomiske, finansielle og
regnskabsmæssige forhold
Ledelseshverv
Adm. direktør i:
• Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab
Bestyrelsesformand i:
• Skandinavisk Holding A/S
• Kurhotel Skodsborg A/S
• Skodsborg Sundhedscenter A/S
• Skodsborg Sundpark A/S
• STG’s Gavefond
• The Scandinavian ApS
Medlem af bestyrelsen i:
• Fritz Hansen A/S
• Gyldendal A/S
• Scandinavian Tobacco Group A/S
• Søren Gyldendal Fonden
• Tivoli A/S
• Axcel Future
• Aktive Ejere
Samlet vederlag DKK ..
Antal aktier i Selskabet: . (: .).
Ledelse – Jeudan Årsrapport
DIREKTION
PER WETKE HALLGREN
Adm. direktør
Født . juli
Adm. direktør, ansat siden
Ledelseshverv
Bestyrelsesformand i:
• CEJ Ejendomsadministration A/S
• CEJ Aarhus A/S
• CEPOS (Center for Politiske Studier)
• DI Ejendom
• Datterselskaber der er ejet af Jeudan A/S
Medlem af bestyrelsen i:
• Erik Fjeldsøe Fonden
• Foreningen Ofelia Plads
• Forenet Kredit f.m.b.a.
• Nykredit A/S
• Nykredit Realkredit A/S
• Real Care Association
• VelkommenHJEM
• DI’s Udvalg for Selskabsret
• DI’s Specialudvalg for Energieffektivisering
Formand for risikoudvalget og medlem af revisionsudvalget, vederlagsudvalget og nomineringsudvalget i:
• Nykredit A/S
• Nykredit Realkredit A/S
Medlem af repræsentantskabet i:
• Forenet Kredit f.m.b.a.
Antal aktier i Selskabet: . (: .).
DIREKTION
SØREN BERGHOLT ANDERSSON
Direktør
Født . juli
Direktør & CFO, ansat siden
Ledelseshverv
Næstformand for bestyrelsen i:
• Aquilo P/S
Medlem af bestyrelsen i:
• Kapitalforeningen BLS Invest
• Datterselskaber der er ejet af Jeudan A/S
Medlem af repræsentantskabet i:
• Forenet Kredit f.m.b.a.
Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående (: .).
Jeudan Årsrapport – Organisation
ORGANISATION
CHEFGRUPPEN I JEUDAN
HR, MARKETING & KOMMUNIKATION
HR-, marketing- og kommunikationsdirektør
Line Gadegaard Rasmussen*
Marketing- og kommunikationschef
Anita Overholt Nielsen
Marketingchef for Subbrands
Louise Bie
HR-chef
Louise Bødker Larsen
ANALYSE & INVESTERING
Underdirektør
Michael Dinesen
* Medlem af Executive Commiee
DIREKTIONSSEKRETARIAT & JURA
Underdirektør
Morten Aagaard
Cheurist, advokat
Thomas Opstrup
Kommerciel direktør
Signe Dybdal Knudsen*
Afdelingsdirektør
Camilla Damgaard
Afdelingsdirektør
Christina Marthinsen
Afdelingsdirektør
Dan Aagaard Johansen
Afdelingsdirektør
Lasse Søndergaard Bursøe
Torvehalsdirektør
Loe Eiskjær Andersen
Afdelingschef
Jacob Gotschalk Dalgaard
Afdelingschef
Jannik Bruun
KUNDER & UDVIKLING
DIREKTION
Adm. direktør
Per W. Hallgren*
Direktør
Søren B. Andersson*
SERVICE
Adm. direktør (Projekt & Service)
Jens Lyngby Lyngstrand*
Afdelingsdirektør
Kem W. P. Wilquin
Energi- og miljøchef
Poul K. L. Lorentsen
CFO
Heidi Madsen*
Økonomichef
Kit Bank Boldsen
FINANS
DESIGN
Designdirektør
Anders Rønne-Skall
Designchef
Sine Pehn
IT & DIGITALISERING
IT-direktør
Jesper Skov Møller*
Afdelingschef
Steffen Kjær Larsen
Afdelingschef
Louise Honoré Pryn
BYGGERI
Adm. direktør (Projekt & Service)
Jens Lyngby Lyngstrand*
Afdelingsdirektør
Dennis Patrick Lund
Afdelingschef
Tore Jensen
Afdelingschef
Simon Hørup
Afdelingschef
Marianne Roylund
Jeudan vil være “Bedst til medarbejdere”. Derfor er det et klart
mål at skabe et araktivt og inspirerende arbejdsmiljø med
gode karriere- og udviklingsmuligheder. At kunne tiltrække og
fastholde de bedste kunde- og serviceorienterede medarbej-
dere er afgørende for Jeudans fremtidige vækst og resultater.
Derfor er der fokus på, at medarbejderne bliver anerkendt og
involveret i udviklingen af Jeudan, og at virksomhedskulturen er
præget af indbyrdes respekt, samarbejde på tværs og et stort
kundefokus.
LEDELSE AF JEUDAN
Direktionen i Jeudan har det overordnede ansvar, refererer til
bestyrelsen og udgør den daglige ledelse. Næste organisatori-
ske niveau er Executive Committee, der består af direktionen
samt fem direktører. Executive Committee har blandt andet til
formål at realisere Jeudans strategiske retning, godkende for-
retningsmæssige initiativer samt sikre den ledelsesmæssige og
organisatoriske udvikling inden for alle forretningsområder.
ORGANISATION OG KUNDEKONTAKT
Jeudans aktiviteter er tilreelagt med fokus på kundebetje-
ning og tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsop-
delte organisation med et kundefokus, som bl.a. betyder, at
betjeningen af den enkelte kunde altid bliver koordineret via
den samme kundechef fra afdelingen Kunder & Ejendomme.
Kundechefen har mandat til at træffe beslutninger på tværs
af den funktionsopdelte organisation, uanset om det drejer
sig om ejendomme, services eller økonomiske forhold. Alle
kunderelationer og ydelser koordineres gennem kundechefen
og dennes medarbejdergruppe, som tilsammen har ansvaret
for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder den-
ne organisationsform, at der altid er let tilgængelighed og
korte beslutningsveje. For Jeudan betyder den, at der kon-
stant er ledelsesmæssigt og økonomisk overblik over de
enkelte ejendomme og kunder.
ORDENTLIGHED FORPLIGTER
Alle medarbejdere i Jeudan er bekendt med og eerlever Kon-
cernens værdier: ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelig-
hed. Tre afgørende værdier, som alle er med til at definere,
hvordan Jeudan agerer i forhold til kunderne.
Udover de tre værdier er der blevet udarbejdet en række
kunde løer, der fungerer som retningslinjer for, hvordan med-
arbejderne tilgår kunderne:
“Vi vil møde vores kunder, som vi selv gerne vil mødes”.
“Vi vil gøre det, vi siger og sige det, vi gør”.
“Vi vil skabe overblik, se muligheder og løse udfordringer for
vores kunder i et tæt samarbejde, bygget på tillid og dialog”.
“Vi vil være til stede når, og hvor, der er brug for os”.
Jeudan arbejder løbende med værdigrundlaget. Det sker i en
dynamisk proces, hvor der eer behov bliver iværksat nye til-
tag og præciseringer af, hvordan værdigrundlaget kan sæes
i spil i den enkelte medarbejders dagligdag – så kundernes
oplevelser med Jeudan hele tiden bliver bedre og bedre.
Kundechefens ansvar for kontakt til og samarbejde med den
enkelte kunde bliver i sidste ende et fælles ansvar for alle i
Jeudan. Arbejdet med kundeorientering og kundeoplevelser
er relevant for alle i Jeudan, og enhver medarbejder har derfor
en forpligtelse til at skabe gode oplevelser for kunderne –
eller at hjælpe deres kollegaer med at skabe dem.
Organisation – Jeudan Årsrapport
Oslo Plads 14, København K
Ledelses- og revisionspåtegninger – Jeudan Årsrapport 2023 77
LEDELSES OG REVISIONSPÅTEGNINGER
LEDELSESPÅTEGNING
DIREKTIONEN
BESTYRELSEN
78 Jeudan Årsrapport 2023 – Ledelses- og revisionspåtegninger
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING
79Ledelses- og revisionspåtegninger – Jeudan Årsrapport 2023
CVR.nr. 33 77 12 31
80 Jeudan Årsrapport 2023 – Ledelses- og revisionspåtegninger
RESULTATOPGØRELSE OG TOTALINDKOMSTOPGØRELSE (BELØB I DKK ’000)
Koncern Moderselskab
RESULTATOPGØRELSE NOTE 2023 2022 2023 2022
Nettoomsætning 3 1.717.300 1.570.259 872.093 810.356
Driftsomkostninger 4, 5 -448.861 -423.120 -223.712 -218.757
Bruttoresultat 1.268.439 1.147.139 648.381 591.599
Salgs- og marketingomkostninger 5 -20.241 -21.521 -20.240 -21.520
Administrationsomkostninger 5, 6 -153.742 -136.090 -114.156 -103.046
Resultat før finansielle poster (EBIT) 1.094.456 989.528 513.985 467.033
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber 7 -71.253 40.165
Finansielle indtægter 8 14.038 7.258 23.236 16.245
Finansielle omkostninger 9 -444.142 -181.430 -364.410 -149.059
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 664.352 815.356 101.558 374.384
Gevinst/tab ejendomme 10 -798.457 489.292 -577.963 419.495
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 11 -928.587 3.007.863 -502.714 1.648.895
Resultat før skat -1.062.692 4.312.511 -979.119 2.442.774
Skat af årets resultat 12 234.391 -953.561 200.725 -530.990
ÅRETS RESULTAT -828.301 3.358.950 -778.394 1.911.784
Årets resultat pr. aktie (EPS) 13 -14,95 60,65
Årets resultat pr. aktie udvandet (EPS-D) 13 -14,95 60,65
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Årets resultat -828.301 3.358.950 -778.394 1.911.784
Anden totalindkomst 0 0 0 0
TOTALINDKOMST -828.301 3.358.950 -778.394 1.911.784
81Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse – Jeudan Årsrapport 2023
BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000)
Koncern Moderselskab
AKTIVER NOTE 2023 2022 2023 2022
Investeringsejendomme 15 33.880.255 34.113.231 19.206.606 19.363.407
Domicilejendom 15 202.342 202.643 202.342 202.643
Igangværende projekter investeringsejendomme 15 444.252 495.415 196.780 200.228
Driftsmateriel og inventar 15 53.266 48.971 37.256 37.711
Materielle aktiver i alt 34.580.115 34.860.260 19.642.984 19.803.989
Kapitalandele i tilknyttede selskaber 15 2.410.453 2.481.706
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 15 227.409 219.017
Afledte finansielle instrumenter 16 1.371.671 2.100.603 285.876 611.338
Finansielle aktiver i alt 1.371.671 2.100.603 2.923.738 3.312.061
Langfristede aktiver i alt 35.951.786 36.960.863 22.566.722 23.116.050
Indestående Grundejernes Investeringsfond 9.563 9.026 8.137 7.699
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 36.766 23.895 15.817 14.779
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 69.443
Selskabsskat 19.029 0 3.374 0
Andre tilgodehavender 48.126 45.096 33.686 31.821
Periodeafgrænsningsposter 12.256 9.338 9.181 6.876
Værdipapirer 17 489.463 0 488.743 0
Tilgodehavender i alt 615.203 87.355 558.938 130.618
Likvide beholdninger 28.289 14.734 7.392 3.614
Kortfristede aktiver i alt 643.492 102.089 566.330 134.232
AKTIVER I ALT 36.595.278 37.062.952 23.133.052 23.250.282
82 Jeudan Årsrapport 2023 – Balance
BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000)
Koncern Moderselskab
PASSIVER NOTE
Aktiekapital 18 1.108.645 1.108.645 1.108.645 1.108.645
Overført resultat 11.203.851 12.198.904 5.877.868 6.823.014
Egenkapital i alt 12.312.496 13.307.549 6.986.513 7.931.659
Realkreditlån 19 20.214.642 18.994.300 11.420.130 10.461.969
Deposita 224.762 178.447 109.006 86.643
Udskudt skat 21 2.636.953 2.868.585 1.020.943 1.213.853
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 17.750 16.558 13.451 12.916
Anden gæld 40.347 34.499 9.820 9.820
Langfristede forpligtelser i alt 23.134.454 22.092.389 12.573.350 11.785.201
Realkreditlån 19 97.290 110.597 46.335 47.529
Finansieringsinstitutter 19 588.555 540.263 571.953 492.840
Deposita 181.787 202.663 108.179 111.785
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 330 323 213 211
Modtagne forudbetalinger fra kunder 71.294 95.911 41.469 47.225
Leverandørgæld 108.210 78.731 30.089 19.223
Gæld til tilknyttede selskaber 2.722.344 2.505.048
Selskabsskat 0 551.194 0 268.974
Anden gæld 69.969 48.552 39.143 20.302
Periodeafgrænsningsposter 30.893 34.780 13.464 20.285
Kortfristede forpligtelser i alt 22 1.148.328 1.663.014 3.573.189 3.533.422
Forpligtelser i alt 24.282.782 23.755.403 16.146.539 15.318.623
PASSIVER I ALT 36.595.278 37.062.952 23.133.052 23.250.282
Pantsætninger, garantier samt eventual-
og kontraktlige forpligtelser 23
Øvrige noter 24-31
83Balance – Jeudan Årsrapport 2023
EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000)
Aktie- Overført Egenkapital
KONCERN kapital resultat
*
i alt
Egenkapital 1. januar 2022 1.108.645 8.970.826 10.079.471
Årets resultat 3.358.950 3.358.950
Anden totalindkomst 0 0
Totalindkomst i alt 3.358.950 3.358.950
Betalt udbytte -133.037 -133.037
Udbytte egne aktier 132 132
Køb af egne aktier -8.017 -8.017
Salg af egne aktier 10.749 10.749
Aktiebaseret vederlæggelse -699 -699
Egenkapital 1. januar 2023 1.108.645 12.198.904 13.307.549
Årets resultat -828.301 -828.301
Anden totalindkomst 0 0
Totalindkomst i alt -828.301 -828.301
Betalt udbytte -166.297 -166.297
Udbytte egne aktier 200 200
Køb af egne aktier -10.365 -10.365
Salg af egne aktier 9.737 9.737
Aktiebaseret vederlæggelse -27 -27
Egenkapital 31. december 2023 1.108.645 11.203.851 12.312.496
EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000)
Aktie- Overført Egenkapital
MODERSELSKAB kapital resultat
*
i alt
Egenkapital 1. januar 2022 1.108.645 5.042.102 6.150.747
Årets resultat 1.911.784 1.911.784
Anden totalindkomst 0 0
Totalindkomst i alt 1.911.784 1.911.784
Betalt udbytte -133.037 -133.037
Udbytte egne aktier 132 132
Køb af egne aktier -8.017 -8.017
Salg af egne aktier 10.749 10.749
Aktiebaseret vederlæggelse -699 -699
Egenkapital 1. januar 2023 1.108.645 6.823.014 7.931.659
Årets resultat -778.394 -778.394
Anden totalindkomst 0 0
Totalindkomst i alt -778.394 -778.394
Betalt udbytte -166.297 -166.297
Udbytte egne aktier 200 200
Køb af egne aktier -10.365 -10.365
Salg af egne aktier 9.737 9.737
Aktiebaseret vederlæggelse -27 -27
Egenkapital 31. december 2023 1.108.645 5.877.868 6.986.513
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2023 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2023:
t.DKK 2.061.874, 1. januar 2022: t.DKK 2.061.874 )
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2023 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2023:
t.DKK 2.061.874, 1. januar 2022: t.DKK 2.061.874)
84 Jeudan Årsrapport 2023 – Egenkapitalopgørelse
PENGESTRØMSOPGØRELSE (BELØB I DKK ’000)
Koncern Moderselskab
PENGESTRØMSOPGØRELSE NOTE 2023 2022 2023 2022
Resultat før finansielle poster (EBIT) 1.094.456 989.528 513.985 467.033
Modtagne finansielle indtægter 14.038 7.258 23.236 16.245
Betalte finansielle omkostninger -443.952 -181.390 -364.220 -149.209
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse -27 -699 -27 -699
Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger 18.484 15.659 17.149 12.128
Modtaget/betalt selskabsskat -563.461 -100.228 -264.436 -50.833
Pengestrømme før ændring i driftskapital 119.538 730.128 -74.313 294.665
Ændring i driftskapital:
Tilgodehavender -19.356 -6.942 65.107 10.545
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 1.199 1.267 537 889
Leverandørgæld m.m. 22.284 -46.500 231.639 1.208.642
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 123.665 677.953 222.970 1.514.741
Igangværende projekter investeringsejendomme -432.845 -680.178 -342.676 -575.902
Forbedringer investeringsejendomme -118.273 -118.554 -76.264 -76.608
Forbedringer domicilejendom -115 -420 -115 -420
Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. 0 -199.670 0 -199.670
Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. 1.891 68.325 0 4.067
Virksomhedsovertagelse* 0 -1.093.634 0 -1.128.460
Driftsmateriel og inventar -20.903 -27.443 -15.167 -25.898
Udlån og tilgodehavender 0 0 -8.392 102.638
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -570.245 -2.051.574 -442.614 -1.900.253
Optagelse af realkreditlån 1.811.422 1.776.635 1.386.460 686.818
Indfrielse af realkreditlån -1.021.303 -9.394 -909.053 21
Afdrag på realkreditlån -92.807 -119.749 -40.947 -51.890
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -144.183 -177.184 -144.183 -177.184
Ændring i driftskreditter 48.292 30.931 79.113 50.752
Modtagne deposita 25.439 14.973 18.757 10.545
Betalt udbytte -166.097 -132.905 -166.097 -132.905
Køb af egne aktier -10.365 -8.017 -10.365 -8.017
Salg af egne aktier 9.737 10.749 9.737 10.749
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 460.135 1.386.039 223.422 388.889
Nettoændring i alt 13.555 12.418 3.778 3.377
Likviditet 1. januar 14.734 2.316 3.614 237
Likviditet 31. december 28.289 14.734 7.392 3.614
Kreditfaciliteter 1.795.000 1.795.000 1.795.000 1.795.000
Heraf trukket driftskreditter -343.255 -540.263 -326.653 -492.840
Finansielle reserver 31. december 1.480.034 1.269.471 1.475.739 1.305.774
* Der henvises til note 29 i årsrapporten 2022
85Pengestrømsopgørelse – Jeudan Årsrapport 2023
1. Væsentlig regnskabspraksis, regnskabsmæssige skøn og vurderinger
2. Segmentoplysninger Koncern
3. Nettoomsætning
4. Driftsomkostninger
5. Personaleomkostninger
6. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
7. Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber
8. Finansielle indtægter
9. Finansielle omkostninger
10. Gevinst/tab ejendomme
11. Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser
12. Skat af årets resultat
13. Resultat pr. aktie
14. Udbytte
15. Langfristede aktiver
16. Afledte finansielle instrumenter
17. Værdipapirer
18. Aktiekapital
19. Finansielle gældsforpligtelser
20. Finansielle gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet
21. Udskudt skat
22. Kortfristede forpligtelser
23. Pantsætninger, garantier samt eventual- og kontraktlige forpligtelser
24. Kontraktlige lejeindtægter
25. Finansielle risici og finansielle instrumenter
26. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter
27. Nærtstående parter
28. Ny regnskabsregulering
29. Begivenheder efter balancedagen
30. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
31. Anvendt regnskabspraksis
NOTEOVERSIGT
86 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER
87Noter – Jeudan Årsrapport 2023
1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER (FORTSAT)
For så vidt angår ejendomme, hvor lejeloven fastsætter lovpligtige
88 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER (FORTSAT)
Værdiansættelse af Jeudans ejendomme resulterede i en dagsværdi-
89Noter – Jeudan Årsrapport 2023
1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER (FORTSAT)
90 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
MODERSELSKAB Rapporteret Korrektion Korrigeret
Balance
Afledte finansielle instrumenter 0 611.338 611.338
Finansielle aktiver i alt 2.700.723 611.338 3.312.061
Andre tilgodehavender 643.159 -611.338 31.821
Tilgodehavender i alt 741.956 -611.338 130.618
Moderselskabet har foretaget korrektion af sammenligningstal for
2022 som følge af reklassifikation af Afledte finansielle instrumenter
fra kortfristede aktiver til langfristede aktiver, som i 2022 blev indreg-
net under Andre tilgodehavender.
Nedenstående tabeller viser ændringerne.
1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER (FORTSAT)
91Noter – Jeudan Årsrapport 2023
92 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
93Noter – Jeudan Årsrapport 2023
94 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
7. RESULTAT AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER
Moderselskab
2023 2022
Nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyttede selskaber -71.253 0
Tilbageførsel af nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyttede selskaber 0 40.165
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber i alt -71.253 40.165
Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller
tilgodehavendets genindvindingsværdi nedskrives til denne lavere værdi.
Jeudan III A/S har i 2023 realiseret et underskud på t.DKK 67.792, hvorved genindvindingsværdien er reduceret. Herudover har Jeudan XII ApS i 2023
realiseret et underskud på t.DKK 3.562, som medfører, at kostprisen overstiger genindvindingsværdien med t.DKK 3.281.
Som konsekvens heraf er kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan XII ApS nedskrevet med i alt t.DKK 71.253 i 2023.
95Noter – Jeudan Årsrapport 2023
96
Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
97
Noter – Jeudan Årsrapport 2023
98
Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
15. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)
Igangværende Tilgode-
projekter Drifts- Kapitalandele havende hos
Investerings- Domicil- investerings- materiel i tilknyttede tilknyttede
MODERSELSKAB ejendomme ejendom ejendomme og inventar selskaber selskaber
Kostpris 1. januar 2022 14.258.173 203.740 270.165 78.038 2.273.461 321.655
Tilgang, køb 199.701 0 575.903 26.442 1.128.460 0
Tilgang, forbedring 77.701 420 0 0 0 0
Overførsel 645.840 0 -645.840 0 0 0
Afgang -19.851 0 0 -544 0 -102.638
Kostpris 31. december 2022 15.161.564 204.160 200.228 103.936 3.401.921 219.017
Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 3.799.188 0 0 0 -960.380 0
Årets op-/nedskrivninger 496.257 0 0 0 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -77.612 0 0 0 40.165 0
Afgang op-/nedskrivninger 701 0 0 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2022 4.218.534 0 0 0 -920.215 0
Afskrivninger 1. januar 2022 15.794 1.101 0 55.419 0 0
Årets afskrivninger 897 416 0 11.018 0 0
Afgang 0 0 0 -212 0 0
Afskrivninger 31. december 2022 16.691 1.517 0 66.225 0 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 19.363.407 202.643 200.228 37.711 2.481.706 219.017
Kostpris 1. januar 2023 15.161.564 204.160 200.228 103.936 3.401.921 219.017
Tilgang, køb 0 0 342.676 17.053 0 0
Tilgang, forbedring 76.149 115 0 0 0 0
Overførsel 346.124 0 -346.124 0 0 0
Afgang 0 0 0 -2.278 0 8.392
Kostpris 31. december 2023 15.583.837 204.275 196.780 118.711 3.401.921 227.409
Op-/nedskrivninger 1. januar 2023 4.218.534 0 0 0 -920.215 0
Årets op-/nedskrivninger 25.499 0 0 0 -71.253 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -603.462 0 0 0 0 0
Afgang op-/nedskrivninger 0 0 0 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2023 3.640.571 0 0 0 -991.468 0
Afskrivninger 1. januar 2023 16.691 1.517 0 66.225 0 0
Årets afskrivninger 1.111 416 0 17.186 0 0
Afgang 0 0 0 -1.956 0 0
Afskrivninger 31. december 2023 17.802 1.933 0 81.455 0 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 19.206.606 202.342 196.780 37.256 2.410.453 227.409
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK
3.786 (31. december 2022 t.DKK 4.351).
Noter – Jeudan Årsrapport 2023
15. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)
100 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
Noter – Jeudan Årsrapport 2023
MODER - 2023
Gæld 583.241 2.304.043 2.887.284 13.137.122
Renteaftaler -123.281 -474.644 -597.925 -1.384.580
Ydelser til betaling i alt 459.960 1.829.399 2.289.359 11.752.542
MODER - 2022
Gæld 206.233 834.126 1.040.359 12.245.225
Renteaftaler 90.061 310.443 400.504 -1.854.225
Ydelser til betaling i alt 296.294 1.144.569 1.440.863 10.391.000
102 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
Indeholdt i
Penge- investerings- Dagsværdi- Realiseret
MODERSELSKAB Primo strømme aktiviteter
1)
regulering kurstab Ultimo
2023
Realkreditlån 10.509.498 924.524 0 25.149 7.294 11.466.465
Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter 1.242.887 -144.183 0 0 0 1.098.704
Deposita 198.428 18.757 0 0 0 217.185
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt 11.950.813 799.098 0 25.149 7.294 12.782.354
2022
Realkreditlån 9.685.154 634.949 -15.933 196.792 8.536 10.509.498
Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter 1.420.071 -177.184 0 0 0 1.242.887
Deposita 187.883 10.545 0 0 0 198.428
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt 11.293.108 468.310 -15.933 196.792 8.536 11.950.813
Noter – Jeudan Årsrapport 2023
104 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
105Noter – Jeudan Årsrapport 2023
25. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)
106 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
25. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)
107Noter – Jeudan Årsrapport 2023
Beløb Forfaldstidspunkter Heraf med Effektiv
MODERSELSKAB i alt 0-1 år 2-5 år > 5 år fast rente rente %
Finansielle gældsforpligtelser
31. december 2022 i alt
12.245.225 1.783.256 193.589 10.268.380 8.974.983 1,0
Finansielle gældsforpligtelser
31. december 2023 i alt 13.137.123 1.716.993 178.438 11.241.692 9.244.492 2,2
108 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
109Noter – Jeudan Årsrapport 2023
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret.
Dagsværdihierarkiet
Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3
MODERSELSKAB - 2022
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 19.363.407
Igangværende projekter investeringsejendomme 200.228
Langfristede passiver
Realkreditlån -10.461.969
Kortfristede passiver
Realkreditlån -47.529
Finansielle aktiver
Afledte finasielle instrumenter 611.338
Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 -9.898.160 19.563.635
MODERSELSKAB - 2023
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 19.206.606
Igangværende projekter investeringsejendomme 196.780
Langfristede passiver
Realkreditlån -11.420.130
Kortfristede passiver
Realkreditlån -46.335
Finansielle aktiver
Afledte finasielle instrumenter 285.876
Omsætningsaktiver
Værdipapirer 488.743
Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 488.743 -11.180.589 19.403.386
26. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)
110 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
27. NÆRTSTÅENDE PARTER (FORTSAT)
111Noter – Jeudan Årsrapport 2023
Jeudan Årsrapport 2023 – Noter112
Noter – Jeudan Årsrapport 2023
113
31. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)
Jeudan Årsrapport 2023 – Noter114
Noter – Jeudan Årsrapport 2023
31. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)
115
31. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)
116 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter
Noter – Jeudan Årsrapport 2023
Design, layout
Kim Tonning
Foto
Kim Høltermand
Portrætfoto
Alexander Banck-Petersen
Tlf: 7010 6070
jeudan.dk