Taloudellinen
Katsaus 2023
Lippulaiva asuinkerrostalot
Sisällysluettelo
Tästä raportista
Laadintaperiaatteet ja toimintaa koskevat
keskeiset arviot ja olettamat esitetään yhdessä
siihen liittyvän liitetiedon kanssa. Tarkoituksena
on esittää aiempaa paremmin konsernin tuloksen
muodostusta, millä omaisuuserillä liiketoiminnan
tulos saavutettiin ja kuinka liiketoiminta ja
transaktiot rahoitettiin.
Laadintaperiaatteet on merkitty harmaalla
taustalla.
Tietoja keskeisistä arvioista ja olettamista on
merkitty vaaleanruskealla taustalla.
Talousjohtaja Sakari Järvelä kommentoi
raportointikauden aikaisia olennaisia tapahtumia.
Tietoa osakkeenomistajille ............................................................ 3
Citycon lyhyesti ...................................................................................4
Toimitusjohtajan haastattelu ........................................................5
Avainluvut ............................................................................................... 7
Miten luomme arvoa .........................................................................8
Hallituksen toimintakertomus ...................................................... 9
EPRA:n tunnusluvut ........................................................................ 21
Operatiiviset tunnusluvut ............................................................ 28
Käynnissä olleet kehityshankkeet ........................................... 33
Riskit ja riskienhallinta ...................................................................34
Osakkeet ja osakkeenomistajat ............................................... 36
Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta . 38
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet ........................................39
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS ���������������������������41
Konsernituloslaskelma, IFRS ...................................................... 41
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS .......................................... 41
Konsernitase, IFRS .......................................................................... 42
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS ......................................... 43
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS .........................44
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ��������������������������������������45
1� Liiketoiminnan tulos ������������������������������������������������������������ 47
1.1. Segmentti-informaatio ...........................................................47
1.2. Bruttovuokratuotto ..................................................................49
1.3. Myyntituotot asiakassopimuksista ................................. 50
1.4. Hoitokulut ..................................................................................... 51
1.5. Hallinnon kulut ............................................................................52
1.6. Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut .............................52
1.7. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut ................................. 55
1.8. Osakekohtainen tulos ............................................................ 55
2� Kiinteistökanta ja sijoitukset ������������������������������������������55
2.1. Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut .................. 55
2.2. Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt .............................. 59
2.3. Käyttöoikeusomaisuuserät ................................................ 60
2.4. Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä ......................61
3� Rahoitus ��������������������������������������������������������������������������������� 63
3.1. Oma pääoma ..............................................................................63
3.2. Rahoituskulut (netto) ............................................................64
3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu ..................................65
3.4. Lainat .............................................................................................67
3.5. Rahoitusriskien hallinta .......................................................68
3.6. Johdannaissopimukset ......................................................... 71
3.7. Vastuusitoumukset ..................................................................73
3.8. Rahavarat ja rahamarkkinasijoitukset ...........................73
4� Muut liitetiedot ��������������������������������������������������������������������� 73
4.1. Tuloverot ........................................................................................73
4.2. Laskennalliset verosaamiset ja -velat .......................... 74
4.3. Aineettomat hyödykkeet ......................................................75
4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset ..................................75
4.5. Ostovelat ja muut velat ........................................................ 76
5� Konsolidointi�������������������������������������������������������������������������� 77
5.1. Liiketoimintahankinnat ja liikearvo ...................................78
5.2. Määräysvallattomien omistajien hankinta ................. 79
5.3. Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen
muutokset ..................................................................................80
5.4. Muutokset IFRS-standardeissa ja
laskentaperiaatteissa ............................................................ 81
5.5. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat........................ 81
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS ��������������������������������������������������82
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ............................ 85
Tilinpäätöksen allekirjoitukset................................................... 89
Tilintarkastuskertomus .................................................................90
2
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Tietoa osakkeenomistajille
Cityconin osakkeiden listaus
Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä
Large Cap -listalla kaupankäyntitunnuksella CTY1S.
Cityconilla on yksi osakesarja, ja kullakin osakkeella
on yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen
osinkoon.
Yhtiökokous
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään
19.3.2024 kello 12.00. Kutsu, kokouksessa käsiteltävät
asiat, varsinaiselle yhtiökokoukselle tehdyt ehdotukset
ja ilmoittautumisohjeet tulevat löytymään Cityconin
verkkosivuilta.
Osakkeenomistajien, jotka haluavat osallistua
yhtiökokoukseen, tulee olla rekisteröity Euroclear
Suomi Oy:n ylläpitämään Cityconin osakasluetteloon
täsmäytyspäivänä 7.3.2024.
Osoitteenmuutokset
Osakkeenomistajia pyydetään ilmoittamaan mahdolliset
nimi- tai osoitetietojaan koskevat muutokset arvo-
osuustilioperaattorilleen tai Euroclear Finland Oy:lle, jos
osakkeenomistajan arvo-osuustili on siellä.
Taloudellisen tiedon julkaiseminen
Citycon julkaisee taloudelliset raportit ja tiedotteet
suomeksi ja englanniksi. Taloudelliset raportit ja
tiedotteet ovat saatavilla Cityconin verkkosivuilta.
Julkaisujen tilaus
Cityconin taloudellisia raportteja ja pörssi- ja
lehdistötiedotteita voi tilata yhtiön verkkosivuilta
citycon.com/fi/uutishuone rekisteröimällä sinne
sähköpostiosoitteensa.
Sijoittajasuhteiden yhteystiedot
Cityconin sijoittajasuhdetoiminto auttaa kaikissa
sijoittajasuhteisiin liittyvissä kysymyksissä. Ensisijainen
yhteyshenkilö on Manager, Legal and Investor Relations,
Valtteri Piri (ir@citycon.com).
Varojenjako
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus
valtuutetaan päättämään varojen jakamisesta sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta
jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään
0,30 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten osakkeiden
kokonaismäärän perusteella valtuutuksen johdosta yhtiö
voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 51 598 261,2
euroa pääomanpalautusta. Varat maksettaisiin
osakkeenomistajille neljässä erässä.
Taloudellisten katsausten kalenteri 2024
Tilinpäätöstiedote ja
tilinpäätös 2023 15.2.
Osavuosikatsaus
Tammi–maaliskuu 2024 15.5.
Puolivuosikatsaus
Tammi–kesäkuu 2024 17.7.
Osavuosikatsaus
Tammi–syyskuu 2024 6.11.
Yhtiökokouksen täsmäytyspäivä
Viimeinen ilmoittautumispäivä
yhtiökokoukseen
Yhtiökokous
7.3.
12.3.
19.3.
Alustavat pääomanpalautuksen maksupäivät
1
28.3.2024
28.6.2024
30.9.2024
31.12.2024
Lisätietoa:
Osakkeet ja osakkeenomistajat, s. 36–37
1
Cityconin hallitus tekee yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella
erilliset päätökset kustakin osingon/pääoman palautuksen
maksusta, ja näistä tiedotetaan erikseen.
3
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Citycon lyhyesti
Luomme kaupunkeja täynnä
elämää� Ihmisille� Yhteisöille�
Kehitykselle� Kasvulle�
Citycon on johtava kaupunkikeskusten omistaja ja kehittäjä Pohjoismaissa
ja Baltiassa. Cityconilla on 33 päivittäistavaravetoista, monikäyttöistä
keskusta Suomen, Ruotsin, Norjan, Tanskan ja Viron suurimmissa
kaupungeissa. Kehitämme ainutlaatuisia kohteita, joista luomme kestäviä
yhteisöjä ja eläväisiä kaupunkeja. Toimintamme tavoittaa 140 miljoonaa
henkilöä vuosittain ja tuottaa pitkäaikaista arvoa osakkeenomistajillemme.
Tasapainoinen pohjoismainen
kiinteistökanta
%
Suomi
Norja
Ruotsi
1
Tanska ja Viro
Yhteensä
4,0
mrd
1
Sisältää Kista Gallerian 50 %.
27 %
11 %
20 %
42 %
33
kaupunkikeskusta
viidessä eri maassa
palvelee vuosittain
140 miljoonaa
asiakasta�
2
3
2
4
5
2
5
Kauppakeskus
Bergen
Tukholma
Oslo
Göteborg
Kööpenhamina
Helsinki
Tallinna
Tanska & Viro
4
keskusta
Suomi
9
keskusta
Ruotsi
6
keskusta
Norja
14
keskusta
4
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Toimitusjohtajan haastattelu
Mitkä olivat sinulle vuoden kohokohdat?
Citycon osoitti myös vuonna 2023
välttämättömyyshyödykkeisiin perustustuvan
strategiansa vahvuuden ja vakauden huolimatta
liiketoimintaympäristössä tapahtuneista
muutoksista. Liiketoimintamme perusta on vahva
ja keskuksiemme operatiivinen toiminta on
erittäin hyvällä tasolla. Positiivinen operatiivinen
kehitys on seurausta strategiastamme
keskittyä välttämättömyyshyödykkeisiin,
päivittäistavarakauppoihin ja julkisiin palveluihin
nojautuviin keskuksiin, jotka sijaitsevat julkisen
liikenteen solmukohdissa Pohjoismaiden
vahvimmissa ja nopeimmin kasvavissa kaupungeissa.
Meidän pitkäaikainen strategiamme luoda
monipuolisia kaupunkikeskuksia on tuottanut hyviä
operatiivisia tuloksia.
Yksi vuoden kohokohdista oli se, kun vuoden
ensimmäisellä vuosineljänneksellä Lippulaivan
yhteyteen valmistui kolme asuinkerrostaloa. Olemme
tyytyväisiä siihen, miten hyvin asuntojen vuokraus
on lähtenyt liikkeelle, vuokrausasteen ollessa nyt
noin 90 %. Asuinkerrostalojen valmistuminen tuo
lisäkysyntää keskukselle ja sen palveluille sekä
monipuolistaa Cityconin kassavirtoja. Meillä on
alueella vielä kaksi muuta tonttia, joista meillä on
käynnissä neuvottelut yhteisyrityksen perustamiseksi
rakennuttajan kanssa. Vuoden kohokohtiin kuului
myös uudistuneen Myyrmannin kauppakeskuksen
avaus, joka on viimeisin esimerkki strategiastamme.
Olemme kehittäneet keskuksen vuokralaiskantaa
lisäämällä välttämättömyyshyödykkeisiin keskittyvien
vuokralaisten osuutta avaamalla Lidlin ja 7 300 neliön
Prisman. Päivittäistavarakaupan osuus Myyrmannin
vuokralaiskannasta on siten nykyisin noin 60 %.
Vastaavanlaisia muutoksia olemme tehneet lukuisissa
muissa kohteissamme. Nämä toimet eivät vain tuota
vakaata nettovuokratuottojen kasvua, vaan myös
parantavat vuokralaiskantamme laatua.
Vuonna 2023 jatkoimme investointitason
taseemme vahvistamista. Uudelleenrahoitimme ja
laajensimme huhtikuussa luottosopimuksemme
500 miljoonasta eurosta 650 miljoonaan euroon.
Luottosopimus pitää sisällään 400 miljoonan euron
luottolimiittisopimuksen sekä 250 miljoonan euron
määräaikaislainan. Uudelleenrahoituksen jälkeen
olemme jatkaneet harkittua pääomankierrättämistä
toteuttamalla 236 miljoonan euron arvosta
lähitulevaisuudessa erääntyvien joukkovelkakirjojemme
takaisinostoja. Tämän jälkeenkin olemme jatkaneet
joukkovelkakirjojemme takaisinostoja markkinoilta
hyödyntäen markkinoilla vallitsevaa merkittävää
alennusta suhteessa velkakirjojen nimellisarvoon,
samalla parantaen velkojemme maturiteettiprofiilia.
Lisäksi solmimme marraskuussa noin 1 020 miljoonan
Ruotsin kruunun 7-vuotisen määräaikaislainan,
jossa vakuutena toimii yksi Ruotsissa sijaitseva
keskuksemme. Laina osoittaa Cityconin
lainarahoituksen saatavuuden kilpailukykyisillä
ehdoilla samoin kuin vakuudellisten lainamarkkinoiden
toimivuuden. Vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä
ostimme myös kahdessa erässä takaisin
hybridijoukkovelkakirjojamme suunnatulla osakeannilla.
Ostimme hybridivelkakirjojamme takaisin alennuksella
suhteessa niiden nimellisarvoon vastineeksi osakkeista,
jotka laskettiin liikkeeseen markkinahinnalla. Järjestely
korostaa sitoutumistamme säilyttää investointitason
luottoluokituksemme ja mahdollistaa nykyisten
korkeiden korkotasojen vaikutusten lieventämistä
samalla kokonaisvaltaisesti parantaen tasettamme
lisäosakepääoman avulla.
Tulemme jatkamaan
strategiamme toteuttamista
kehittämällä ja operoimalla
välttämättömyyshyödykkeisiin
nojautuvia kaupunkikeskuksia
Pohjoismaiden parhailla paikoilla�
5
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Olemme tyytyväisiä, että aktiiviset taseen vahvistamis-
toimemme ja vahvat operatiiviset tuloksemme saivat
tunnustusta myös S&P:ltä, joka vahvisti joulukuussa
Cityconin investointitason luottoluokituksen (BBB-) ja
säilytti vakaan näkymän ennallaan.
Miten kuvailisit Cityconin operatiivista
kehitystä vuonna 2023?
Liiketoimintamme tunnuslukujen kehitys jatkui vahvana,
sillä kaikki tärkeimmät tunnuslukumme (vuokralaisten
myynnit, kävijämäärät, vuokrat, vuokrausaste,
vuokranmaksuaste) jatkoivat kestävää kasvuaan.
Vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit kasvoivat
vuoden 2023 aikana 3,4 % ja kävijämäärät 1,8 %
edellisvuoteen verrattuna. Yhdistämällä tämä kasvavaan
keskivuokraan ja nousevaan vuokrausasteeseen,
saadaan luotua menestyksen resepti.
Olemme tyytyväisiä nähdessämme sekä nykyisten
että uusien vuokralaisten kysynnän jatkuvan vahvana
keskuksiamme kohtaan. Vuokraustoiminta jatkui
aktiivisena, ja allekirjoitimme 132 000 neliömetriä uusia
sopimuksia. Uusien ja uusittujen vuokransopimuksien
vuokranmuutos oli 1,4 %. Tämä vaikutti positiivisesti
liiketilojen vuokrausasteeseemme, joka nousi
vuoden aikana 0,6 prosenttiyksikköä 96,0 %:iin.
Samanaikaisesti vertailukelpoisilla valuuttakursseilla
laskettu keskivuokramme nousi 1,6 euroa 24,0 euroon
neliömetriltä.
Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 6,5 %
(vertailukelpoisilla valuuttakursseilla) vuoden aikana
osaltaan vahvojen operatiivisten tunnuslukujen
ansiosta. Hyödymme siitä, että 93 % vuokristamme on
sidottu indeksiin, mikä hyödyttää meitä myös vuonna
2024. Vuokralaistemme maksama vuokranosuus heidän
liikevaihdostaan on yksi toimialamme matalimmista
korostaen vuokralaistemme laatua. Vuokralaisten
myyntien jatkaessa kasvuaan tarjoaa tämä meille
mahdollisuuden vuokrien nostamiseen myös jatkossa.
Miten kestävän kehityksen kasvava
merkitys vaikuttaa Cityconiin?
Citycon on ollut pitkään kestävän kehityksen
edelläkävijä, ja olemme täysin sitoutuneet
kunnianhimoisiin vastuullisuustavoitteisiimme,
joita ovat mm. hiilineutraalius vuoteen 2030
mennessä sekä kasvihuonekaasupäästöjen
vähentäminen Pariisin ilmastosopimuksen
1,5 celsiusasteen tavoitteen mukaisesti.
Yhtiötason tavoitteiden rinnalla vastuullisuus ja
kestävä kehitys ovat olennainen osa Cityconin
jokapäiväistä toimintaa. Vuonna 2023 Cityconin
jokaisella työntekijällä oli oma henkilökohtainen
vastuullisuuteen ja kestävään kehitykseen liittyvä
bonustavoite. Korostaakseen sitoutumistaan pitkän
aikavälin vastuullisuuslupauksiinsa Citycon on
päivittänyt vastuullisuusstrategiansa. Päivitetyn
vastuullisuusstrategian ansiosta Citycon voi jatkaa
määrätietoisesti työtään useilla osa-alueilla kohti
kunnianhimoisia tavoitteitaan vuodelle 2030.
Pitkäaikainen vastuullistyömme vaikuttaa myös
taloudelliseen tulokseemme nykyisessä korkeiden
energiakustannusten liiketoimintaympäristössä, sillä
Cityconilla on merkittävä määrä keskuksien yhteyteen
rakennettua omaa energiantuotantoa aurinko-, geo- ja
hydrotermisissä voimaloissamme. Pyrimme jatkossakin
investoimaan kestävään kehitykseen kehittääksemme
keskuksiamme sekä yhteisöjä, joissa toimimme.
Kestävän kehityksen mukaisten toimiemme
seurauksena Citycon nimitettiin myös vuonna 2023
Euroopan ilmastojohtajien kärkijoukkoon Financial
Timesin viime vuonna tekemässä kattavassa
tutkimuksessa.
Mitkä ovat Cityconin painopisteet
vuodelle 2024?
Vuonna 2024 tulemme jatkamaan strategiamme
toteuttamista kehittämällä ja operoimalla
välttämättömyyshyödykkeisiin nojautuvia
kaupunkikeskuksia Pohjoismaiden parhailla paikoilla.
Olemme luottavaisia liiketoimintaamme kohtaan, sillä
omistamme korkealaatuisia kiinteistöjä, jotka tarjoavat
kuluttajille heidän tarvitsemiaan tuotteita ja palveluita
sellaisilla sijainneilla, jotka ovat helposti saavutettavissa.
Kun tähän yhdistetään vuokrien kasvu, tuloksena on
vakaa ja vahva liiketoiminnan perusta.
Taseen vahvistaminen on myös vuonna 2024 yksi
yhtiön tärkeimmistä painopistealueista. Jatkamme
aktiivisia toimia taseemme ja taloudellisen asemamme
vahvistamiseksi pääomia kierrättämällä. Olemme
luottavaisia, että transaktiomarkkina aktivoituu,
ja olemmekin nostaneet 380 miljoonan euron
divestointitavoitteemme 950 miljoonaan euroon
seuraavan 24 kuukauden aikana. Vuonna 2023
osoitimme Cityconin lainarahoituksen saatavuuden
kilpailukykyisillä ehdoilla, mikä antaa meille
joustavuutta odottaa pohjoismaisten transaktio- ja
joukkovelkakirjamarkkinoiden vakautumista.
Vuonna 2024 keskitymme erityisesti kustannusten
hallintaan ja kannattavuuteen kaikissa
liiketoimintaprosesseissamme. Tavoitteenamme on
pienentää merkittävästi operatiivisia kulujamme. Lisäksi
tavoitteenamme on pienentää hallinnonkuluja siten, että
ne vastaavat vuoden lopussa alle 10 % ennustetuista
nettovuokratuotoistamme. Tulemme myös keskittämään
yhtiön konsernitoimintoja Espoon toimistollemme. On
myös tärkeää huomata, että kun Lippulaivan viimeiset
asuinrakennukset valmistuivat Q1/2023, meillä ei ole
merkittäviä investointeja tiedossa vuodelle 2024, ja
arvioimme investointien määrän olevan vuonna 2024
noin 70 % alhaisempi kuin vuonna 2023. Saamme myös
päätökseen useita projekteja: 7 300 neliömetrin Prisma
Myyrmanniin, uusi Selver-ruokakauppa ja kuntosali
Rocca al Mareen, uusi Lidl-ruokakauppa Albertslundiin
ja Suomen ensimmäinen Nike Rise -myymälä
Isoon Omenaan.
Lopuksi haluaisin korostaa, että markkinoilla ei ole monia
keskuksiemme kaltaisia korkealaatuisia liikekiinteistöjä
ja liiketoimintamallimme on myös todistanut
toimivuutensa. Edellä mainittujen asioiden johdosta
kaikki tärkeimmät tunnuslukumme (vuokralaisten
myynnit, kävijämäärät, vuokrat, vuokrausaste,
vuokranmaksuaste) ovat jatkaneet kestävää
kasvuaan. Näistä syistä olemme erittäin optimistisia
liiketoimintamme tulevaisuuden näkymien suhteen.
F� Scott Ball
Toimitusjohtaja
6
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Avainluvut
Avainluvut 2023 2022
Nettovuokratuotto, Me 195,7 203,6
Vertailukelpoisten
nettovuokratuottojen kasvu 6,5 % 6,6 %
Operatiivinen tulos/osake
(EPRA EPS, Basic) 0,651 0,730
Nettovarallisuus/Osake
(EPRA NRV per share) 9,30 11,01
Keskimääräinen korkoprosentti 2,61 % 2,43 %
Nettovuokratuotto segmenteittäin
Me
Yhteensä
195,7
Me
Suomi
Norja
Ruotsi
Tanska & Viro
Muut
76,4
29,3
62,5
27,8
-0,4
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023 2023
Vuokranmaksuaste
%
98 %
99 %
99 %
99 %
99 %
2021 2022 2023
Vuokralaisten myyntien kehitys
1
%
Vertailukelpoiset myynnit
Myynnit yhteensä
1
Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisä-
verotonta myyntiä ja myyntien muutos on laskettu vertailukelpoisilla
valuutoilla. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin
5,2
3,4
-0,4
-1,1
3,8
-1,5
2021 2022 2023
Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen
kehitys
%
Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys
(vertailukelpoisin valuuttakurssein)
6,6
-1,5
6,5
2022 Q3 2023 Q4 2023
Liiketilojen taloudellinen vuokrausaste
1
%
1
Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
96,0
95,6
95,4
7
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Miten luomme arvoa
Miten luomme arvoa?
Keskitymme parhaisiin keskuksiin, joita...
Keskukset
erinomaisilla
sijainneilla
• Sijainti keskeisimmissä
kaupungeissa, joissa
kaupungistuminen on
voimakasta
• Keskukset hyvien
joukko liikenne yhteyksien
äärellä
Välttämättömyys-
hyödykkeisiin
painottuva myymälä- ja
palveluvalikoima
• Päivittäiskauppavetoiset ja
välttämättömyys hyödykkeisiin
painottuvat keskukset
• Monikäyttöiset keskukset,
joissa kasvava osa kunnallisia
palveluja
Johtava kiinteistö-
hallinnan osaaminen
• Pitkäaikainen yhteistyö
kuntien kanssa
• Jatkuva vuoropuhelu
ympäröivien yhteisöjen
kanssa
• Vastuullisuus kiinteä
osa Cityconin tapaa
toimia
Aktiivinen pääoman
kierrättäminen
• Divestoinneista saatavat
tuotot tarkoitus käyttää velan
määrän pienentämiseen
• Vahvistaa investointitason
tasetta
Olemassa oleviin keskuksiin
linkittyvät rakennusoikeudet
• Pääosin asuinkiinteistöjä,
jotka tulevat rikastuttamaan
keskuksiemme ympäristöä
• Pienet pääomavaatimukset
kaavoituksen saamiseksi
• Monia mahdollisuuksia hyötyä
rakennusoikeuksista: myynti,
yhteisyritys tai oma kehitystoiminta
Citycon – vaivattomuutta
kaupunkiyhteisöjen
sydämessä
…omistamme,
• Vahva 33 monikäyttöisen
kaupunkikeskuksen portfolio
• Sijainti kasvavissa kaupungeissa
Pohjoismaissa ja Baltiassa
• Pitkäaikainen omistaja
…hallinnoimme,
• Cityconilla modernin
kauppakeskustoiminnan
erikoisosaamista
• Kaupanalan ammattilaisia
viidessä eri maassa
• Pohjoismaatasoinen
lähestymistapa tuo synergiaetuja
• Rajat ylittävä vuokraustiimi
…kehitämme.
• Aluekehitys – luomme houkuttelevia
keskuksia asua, työskennellä ja
viettää vapaa-aikaa
• Ylivertainen kaupallinen
houkuttelevuus ja kilpailukyky luovat
vuokralaisillemme entistä paremmat
menestymisen mahdollisuudet
Tuotamme yhteisöille arvoa kehittämällä keskuksia asumiseen,
shoppailuun, työskentelyyn ja vapaa-aikaan. Meillä on laaja
kokemus kaupunkiympäristöjen kehittämisestä, ja osaamisemme
pohjalta luomme monikäyttöisiä keskuksia, joissa yhdistyvät
vähittäiskauppa, asuminen, toimistotilat, ravintolat ja kahvilat
sekä terveydenhuollon, kulttuurin ja vapaa-ajan palvelut.
Vakaa
ydinliiketoiminta
yhdistettynä
houkutteleviin
lisäarvonluonnin
mahdollisuuksiin
8
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Hallituksen toimintakertomus
Cityconin pohjoismainen portfolio osoitti jälleen
vahvuutensa ja vakautensa. Cityconin operatiiviset
tulokset jatkoivat paranemistaan vuoden aikana, kun
vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 6,5 %.
Kokonaisuudessaan Cityconin taloudelliset tulokset
pysyivät vakaina vuonna 2023. Operatiivinen liikevoitto oli
164,8 miljoonaa euroa, osakekohtainen operatiivinen tulos
0,651 euroa ja oikaistu osakekohtainen operatiivinen tulos
0,479 euroa. Vuokranmaksuaste säilyi korkealla tasolla
läpi vuoden ollen 99 % korostaen Cityconin vuokralaisten
laatua ja korkeaa luottokelpoisuutta. Tämä yhdistettynä
siihen, että vuokran osuus Cityconin vuokralaisten
liikevaihdosta on suhteellisen matala (9,5 %) ja, että
vuokralaisten myynnit ovat kasvussa, antaa tämä
merkittävää liikkumatilaa vuokrien indeksoimiselle myös
vuonna 2024.
Vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit kasvoivat 3,4 %
ja vertailukelpoiset kävijämäärät 1,8 % edellisvuoteen
verrattuna. Vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit
ylittävät vuoden 2019 tason jo 9,2 %:lla korostaen
Cityconin strategian vahvuutta. Citycon keskittyy
strategiansa mukaisesti päivittäistavarakauppaan
nojautuviin keskuksiin, joissa suuri osa vuokralaisista
muodostuu välttämättömyyshyödykkeitä ja palveluita
tarjoavista vuokralaisista. Lisäksi keskukset sijaitsevat
Pohjoismaiden suurimmissa kaupungeissa julkisen
liikenteen solmukohdissa.
Citycon jatkoi aktiivisia toimiaan ja paransi
rahoitusasemaansa uudelleenrahoittamalla ja
laajentamalla luottolimiittiään 500 miljoonasta eurosta
650 miljoonaan euroon. Citycon myös neuvotteli
uuden 1 020 miljoonan Ruotsin kruunun määräaikaisen
lainan marraskuussa sekä toteutti vuoden viimeisellä
vuosineljänneksellä kaksi transaktiota, joissa laskettiin
liikkeelle uusia osakkeita vastineeksi hybridilainan
takaisinostosta. Yhteensä Citycon toteutti vuoden
aikana 191 miljoonan euron arvosta joukkovelkakirjojensa
ja 87 miljoonan arvosta hybridiensä takaisinostoja.
Näillä toimenpiteillä Citycon jatkaa nykyisten, aiempaa
korkeampien, markkinakorkojen tulosvaikutuksen
lieventämistä samalla vahvistaen tasetta. Cityconin
rahoitustoimenpiteet ja vahva operatiivinen suorituskyky
saivat myös tunnustusta luottoluokittajilta, sillä
joulukuussa S&P vahvisti Cityconin investointitason
luottoluokituksen ja säilytti vakaan näkymän ennallaan.
Avainluvut
Citycon-konserni
1
2023 2022 %
Vertailu-
kelpoinen
muutos %
2
Nettovuokratuotto Me 195,7 203,6 -3,9 % 1,7 %
Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys % 6,5 % 6,6 % - -
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit)
3
Me 164,8 175,2 -5,9 % -0,1 %
IFRS tulos/osake
4
EUR -0,70 -0,15 - -
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Me 3 858,2 4 040,1 -4,5 % -
Luototusaste (LTV)
3
% 46,3 41,4 11,8 % -
EPRA:n mukaiset tunnusluvut
3
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) Me 109,6 122,6 -10,7 % -4,3 %
Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings)
5
Me 80,6 92,1 -12,5 % -3,9 %
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) EUR 0,651 0,730 -10,8 % -4,4 %
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA EPS, basic)
5
EUR 0,479 0,548 -12,6 % -4,1 %
Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share)
6
EUR 9,30 11.01 -15,5 % -
1
Luvut sisältävät neljän kauppakeskuksen divestoinnin edellisen vuoden aikana.
2
Muutos edeltävästä vuodesta (vertailukelpoisin kurssein). Muutosprosentti on laskettu tarkoista luvuista.
3
Citycon esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisesti. Lisätietoja on esitetty liitetietojen laadinta-
ja laskentaperiaatteissa.
4
Tunnusluku sisältää hybridilainan korot, jaksotetut palkkiot sekä voitot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta.
5
Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.
6
Valuuttakurssien kehitys heikensi EPRA NRV per osake -tunnuslukua -0,47 euroa.
Tulevaisuuden näkymät 2024
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) Me 185–203
Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS) EUR 0,62–0,74
Oikaistu osakekohtainen operatiivinen tulos (adjusted EPRA EPS) EUR 0,46–0,58
Tulosohjeistus perustuu oletukseen, ettei makrotaloudellisessa tilanteessa tapahdu merkittäviä muutoksia ja ettei Ukrainan sota aiheuta
merkittäviä häiriöitä. Arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan, sisältäen Kista 100 %, sekä vallitsevaan inflaatioon ja EUR–SEK- sekä
EUR–NOK-valuuttakurssitasoihin sekä nykyisiin korkotasoihin.
9
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Vuoden 2023 tärkeimmät tapahtumat
Yleistä
• Cityconin operatiivinen liiketoiminta jatkui vahvana
haastavasta makroekonomisesta ympäristöstä
huolimatta.
• Citycon julkisti päivitetyn vastuullisuusstrategiansa,
jonka ansiosta Citycon voi jatkaa määrätietoisesti
työtään useilla osa-alueilla kohti kunnianhimoisia
tavoitteitaan vuodelle 2030.
• Citycon valittiin kolmatta vuotta peräkkäin
eurooppalaisten ilmastojohtajien joukkoon Financial
Timesin ja saksalaisen tutkimusyhtiö Statistan
laatimalla listalla. Citycon on ainoa Suomesta listalle
yltänyt kiinteistöyhtiö ja nousi kärkineljännekseen
Euroopan kaikista yrityksistä toimialasta riippumatta.
• Sakari Järvelä nimitettiin yhtiön uudeksi
talousjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi 1.2.2024
alkaen.
Operatiivinen kehitys
• Vertailukelpoiset myynnit kasvoivat 2023 aikana 3,4 %.
• 9,2 % yli vuoden 2019 vastaavan ajankohdan tason
(ennen pandemiaa).
• Vertailukelpoiset kävijämäärät kasvoivat 1,8 % 2023
aikana.
• Liiketilojen vuokrausaste 96,0 %.
• 0,4 %-yksikköä korkeampi edelliseen
vuosineljännekseen verrattuna.
• 0,6 %-yksikön nousu edellisvuoteen verrattuna
(Q4/2022).
• Vuokranmaksuaste 99 % (Q1–Q4/2023).
• Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla keskivuokra nousi
2023 aikana 1,6 euroa 24,0 euroon per neliömetri.
• Uusittujen ja uudelleenvuokrattujen
vuokrasopimusten vuokranmuutos oli 1,4 %
(Q1–Q4/2023).
• Vuokran osuus vertailukelpoisien keskusten
vuokralaisten liikevaihdosta 9,5 % (Q4/2023).
Taloudellinen kehitys
• Vertailukelpoiset nettovuokratuotot nousivat
Q1–Q4/2023 aikana 6,5 %.
• Kokonaisnettovuokratuotot olivat 195,7 miljoonaa
euroa (Q1–Q4/2022: 203,6 miljoonaa euroa).
• Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) laski 109,6
miljoonaan euroon (Q1–Q4/2022: 122,6 miljoonaa
euroa). Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic)
oli 0,651 euroa (Q1–Q4/2022: 0,730 euroa).
• Oikaistu operatiivinen tulos (adjusted EPRA Earnings)
oli 80,6 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 92,1 miljoonaa
euroa).
• IFRS-standardien mukainen tulos/osake oli -0,70
euroa (Q1–Q4/2022: -0,15 euroa).
• Liiketoiminnan nettorahavirta osaketta kohti oli 0,75
euroa (Q1–Q4/2022: 0,59 euroa).
• Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus
valtuutetaan päättämään varojenjaosta. Haettavan
valtuutuksen perusteella pääomanpalautuksena
jaettava varojenjako on enintään 0,30 euroa
osakkeelta.
Rahoitus
• Kokonaisuudessaan vuoden 2023 aikana Citycon osti
markkinoilta joukkovelkakirjojaan takaisin yhteensä
191 miljoonan euron arvosta ja käytti ostoihin yhteensä
noin 184 miljoonaa euroa.
• Lisäksi Citycon osti takaisin hybridivelkakirjojaan 87
miljoonalla eurolla.
• Takaisinostot tasapainottavat entisestään Cityconin
tasapainoista maturiteettiprofiilia sekä pienentävät
velkojen jälleenrahoitusriskiä.
• Huhtikuussa korvattiin ja laajennettiin silloinen
luottosopimus uudella 650 miljoonan euron
luottosopimuksella, joka sisälsi 250 miljoonan euron
määräaikaislainan.
• Citycon allekirjoitti marraskuussa 1 020 miljoonan
Ruotsin kruunun (noin 89,5 miljoonan euron) vihreän,
kiinteäkorkoisen lainasopimuksen.
• Citycon päivitti 400 miljoonan euron
yritystodistusohjelmansa vihreäksi, ja laski liikkeelle
ensimmäisen vihreän yritystodistuksensa.
• kyseessä on ensimmäinen Suomessa liikkeeseen
laskettu vihreä yritystodistus.
• S&P vahvisti joulukuussa Cityconin investointitason
luottoluokituksen ja säilytti vakaan näkymän
ennallaan.
• Citycon on sitoutunut ylläpitämään investointitason
luottoluokituksensa.
Liiketoimintaympäristön avainluvut
Suomi Norja Ruotsi Tanska Viro Euroalue
BKT:n kasvu, 2023 -0,5 % 0,5 % -0,4 % 1,0 % -3,4 % 0,5 %
Työttömyys, 2023 7,2 % 3,6 % 7,6 % 4,8 % 6,7 % 6,5 %
Inflaatio, 2023 4,3 % 5,8 % 8,5 % 3,3 % 9,1 % 5,4 %
Vähittäismyynnin kasvu, 11/2023
1
-0,2 % 0,4 % 1,6 % 1,3 % -0,3 % -0,3 %
1
% muutos edellisen vuoden vastaavaan kuukauteen
Lähteet: IMF, World Economic Outlook (October 2023), SEB Nordic Outlook, Euroopan komissio, Eurostat.
Toimintaympäristön kehitys
Pohjoismaiden ja myös koko muun maailman talouteen
vaikuttavat voimakkaasti elinkustannusten nousu ja
makrotalouden epävarmuus, jotka johtuvat pääosin
inflaatiosta, nousevista koroista sekä geopoliittisista
epävarmuuksista. Pohjoismaita yhdistää vahva
taloudellinen tilanne, mikä on seurausta korkeista
säästöistä, vahvasta julkisesta taloudesta ja vahvasta
työllisyystilanteesta, jotka ovat jatkuneet tähän asti.
Tämä antaa talouksille puskuria ja jonkin verran
joustavuutta inflaation ja nousevien korkojen suhteen.
Inflaation nousu Pohjoismaissa toimii myös Cityconin
eduksi, sillä välttämättömyyshyödykkeisiin keskittyvät
keskuksemme ovat vähemmän riippuvaisia kuluttajien
harkinnanvaraisesta kulutuksesta. Lisäksi 93 %
Cityconin vuokrista on sidottu indeksiin.
(Lähteet: SEB Nordic Outlook, Nordea Economic
Outlook, Euroopan komissio, CBRE, JLL, Tilastokeskus,
Statistics Norway/Sweden/Estonia/Denmark, Eurostat)
10
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Nettovuokratuotot
Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 5,3 %
vuoden neljännen vuosineljänneksen aikana verrattuna
Q4/2022.
Vertailukelpoiset nettovuokratuotot
Q1–Q4/2023 kasvoivat 6,5 %.
Kokonaisnettovuokratuotot Q1–Q4/2023 olivat 195,7
miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 203,6 miljoonaa euroa,
sisältäen myydyt kohteet).
Suomen vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot
nousivat 7,6 % Q1–Q4/2023 edellisvuoteen verrattuna.
Norjan liiketoimintojen vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotot nousivat 4,6 % Q1–Q4/2023. Ruotsin
liiketoimintojen vertailukelpoiset nettovuokratuotot
nousivat 1,3 % Q1–Q4/2023. Tanskan & Viron
liiketoimintojen vertailukelpoiset nettovuokratuotot
nousivat 12,6 % Q1–Q4/2023.
Vuokrausaste, vuokralaisten myynnit ja
kävijämäärät
Liiketilojen vuokrausaste nousi edellisvuoteen verrattuna
0,6 prosenttiyksikköä ja oli 96,0 % (Q4/2022: 95,4 %).
Myös taloudellinen vuokrausaste nousi ollen 94,9 %
(Q4/2022: 94,5 %). Keskimääräinen neliövuokra nousi
vuoden aikana 0,3 eurolla 24,0 euroon (Q4/2022: 23,7).
Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla keskimääräinen
neliövuokra nousi indeksointien seurauksena 1,6 euroa
Q1–Q4/2023 aikana. Vuoden 2023 aikana uusittujen
ja uudelleenvuokrattujen vuokrasopimusten vuokran
muutos oli 1,4 % samalla kun Citycon vuokrasi vuoden
aikana yli 132 000 neliömetriä.
Vuoden neljännellä vuosineljänneksellä vertailukelpoiset
vuokralaisten myynnit kasvoivat 1,9 % ja Q1–Q4
aikana 3,4 %. Vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit
Q1–Q4/2023 ylittivät 9,2 %:lla pandemiaa edeltäneen
(vuoden 2019) tason.
Vertailukelpoiset kävijämäärät nousivat neljännen
vuosineljänneksen aikana 1,4 % ja vastaavasti Q1–Q4
aikana 1,8 % edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon
verrattuna.
Taloudellinen tulos Q1–Q4/2023
vs. Q1–Q4/2022
Liikevoitto oli -38,0 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 87,7
miljoonaa euroa).
Hallinnon kulut olivat 31,1 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022:
28,7 miljoonaa euroa). Citycon-konsernin palveluksessa
oli raportointikauden päätteeksi kokoaikaisia työntekijöitä
yhteensä 234 (31.12.2022: 251). Kokoaikaisista
työntekijöistä 43 oli Suomessa, 75 Norjassa, 39 Ruotsissa,
14 Tanskassa & Virossa ja 64 konsernitoiminnoissa.
Henkilöstötunnusluvut
2023 2022 2021
Kokoaikaiset työntekijät
raportointikauden lopussa 234 251 242
Tilikauden palkat ja
palkkiot, Me 19,1 18,9 17,3
Nettorahoituskulut (IFRS) laskivat hieman, 47,7
miljoonaan euroon (Q1–Q4/2022: 48,0 miljoonaa euroa)
johtuen pääasiassa pankkitilien talletuskorkotuloista
sekä johdannaissuojien korkotuloista. Epäsuoria
kertaluontoisia tuottoja joukkovelkakirjalainojen
takaisinostoista kirjattiin 2,9 miljoonaa euroa, jota
kuitenkin netotti 2,8 miljoonan euron tappio (Q1–
Q4/2022: 9,2 miljoonan euron tappio), joka kirjattiin
johdannaissuojista, jotka eivät ole IFRS:n mukaisessa
suojauslaskennassa, sekä muista epäsuorista eristä.
Nettovuokratuoton ja bruttovuokratuoton erittely
Nettovuokratuotto
Brutto-
vuokratuotto
Me Suomi Norja
2
Ruotsi
Tanska &
Viro Muut Yhteensä Yhteensä
2022 68,6 78,9 30,4 26,0 -0,3 203,6 222,3
Kehityshankkeet 4,0 -2,3 -0,9 - - 0,8 1,2
Divestoinnit 0,0 -7,7 - - - -7,7 -8,2
Vertailukelpoiset kohteet
1
3,9 2,5 0,3 3,3 - 9,9 12,1
Muu (sis. valuuttakurssieron) 0,0 -8,9 -2,0 0,0 -0,1 -11,0 -12,1
2023 76,4 62,5 27,8 29,3 -0,4 195,7 215,3
1
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautta. Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu
kehitys- ja laajennuskohteet.
2
Nettovuokratuottoihin vaikuttaa neljän kohteen divestointi vuoden 2022 aikana.
Vertailukelpoisten- ja kokonaisnettovuokratuottojen kehitys 2023 vs. 2022
%
Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen
kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein)
Nettovuokratuottojen kehitys
(todellisin valuuttakurssein)
Nettovuokratuottojen kehitys
(vertailukelpoisin valuuttakurssein)
1
Kokonaisnettovuokratuottoihin vaikuttaa divestoinnit, jotka toteutettiin vuoden 2022 aikana.
Suomi Norja
1
Ruotsi Tanska ja Viro Yhteensä
1
6,5
-3,9
1,7
7,6
1,3
-8,5
-1,2
11,4
11,4
12,6
12,7
12,8
4,6
-20,8
-10,5
Osuus yhteisyritysten tappioista oli -36,7 miljoonaa
euroa (Q1–Q4/2022: -24,6 miljoonaa euroa) johtuen
pääasiassa heikommasta sijoituskiinteistön käyvän
arvon kehityksestä yhteisyritys Kistassa.
Tilikauden tulos oli -115,0 miljoonaa euroa
(Q1–Q4/2022: 5,1 miljoonaa euroa).
11
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Vuokrausaste
1
%
1
Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
31.12.2022
31.12.2023
Liiketilojen taloudellinen
vuokrausaste 31.12.2023
Suomi Tanska & ViroRuotsi
Norja Yhteensä
95,4
93,4
93,8
95,5
94,5
95,0
95,2
92,4
97,2
94,9
96,0
Vuokrasopimuskannan yhteenveto
1
31�12�2023 31�12�2022
Vuokrasopimuskannan
yhteenveto
1
kpl 3 371 3 191
Keskimääräinen vuokra EUR/m
2
/kk 24,0 23,7
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika vuotta 3,6 3,4
Vuokran osuus
vuokralaisten
liikevaihdosta
2
% 9,5 % 9,2 %
Vuokrasopimusten
vuokranmuutos, uusitut
ja uudelleenvuokratut % 1,4 % 2,0 %
1
Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
2
Edellisen kahdentoista kuukauden aikana vertailukelpoisissa
kauppakeskuksissa.
Kauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 371 (3 191)
vuokrasopimusta, joiden keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika oli 3,6 vuotta (3,4).
Vuokraustoiminta
1
2023 2022
Alkaneiden
vuokrasopimusten pinta-ala m
2
236 923 262 772
Päättyneiden
vuokrasopimusten pinta-ala m
2
237 608 302 490
1
Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu
samoihin tiloihin. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
Vuokralaisten myyntien kehitys, 2023 vs. 2022
1
%
1
Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien
muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
Vertailukelpoiset myynnit
Myynnit yhteensä
(sisältää divestoidut
kohteet)
Suomi Tanska & ViroRuotsi
Norja Yhteensä
4,1
6,3
2,7
-1,1
3,4
-10,2
5,5
1,2
5,5
1,1
Kävijämäärien kehitys, 2023 vs. 2022
1
%
1
Kävijämääräluvuissa on mukana arvioita. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
Vertailukelpoiset
kävijämäärät
Kävijämäärät yhteensä
(sisältää divestoidut
kohteet)
Suomi Tanska & ViroRuotsi
Norja Yhteensä
5,2
7,9
0,5
0,2
1,8
-6,7
3,9
-3,2
3,9
-3,5
12
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Yhteenveto kiinteistöomaisuudesta
31�12�2023
Kiinteistöjen
lukumäärä
Vuokrattava
pinta-ala
Käypä arvo,
Me
Myytävänä
olevat sijoitus-
kiinteistöt, Me Portfolio, %
Kauppakeskukset, Suomi 9 336 850 1 683,9 - 44 %
Muut kiinteistöt, Suomi 1 2 240 4,4 - 0 %
Suomi, yhteensä 10 339 090 1 688,3 - 44 %
Kauppakeskukset, Norja 13 342 600 1 077,1 - 28 %
Vuokratut kauppakeskukset, Norja
1
1 14 500 - - -
Norja, yhteensä 14 357 100 1 077,1 - 28 %
Kauppakeskukset, Ruotsi 5 173 400 610,8 - 16 %
Muut kiinteistöt, Ruotsi 1 - 6,7 - 0 %
Ruotsi, yhteensä 6 173 400 617,5 - 16 %
Kauppakeskukset, Tanska & Viro 4 141 900 434,8 - 11 %
Muut kiinteistöt, Tanska & Viro - - - - -
Tanska & Viro, yhteensä 4 141 900 434,8 - 11 %
Kauppakeskukset, yhteensä 32 1 009 250 3 806,6 - 99 %
Muut kiinteistöt, yhteensä 2 2 240 11,1 - 0 %
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 34 1 011 490 3 817,7 - 99 %
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat
käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - - 40,5 - 1 %
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 34 1 011 490 3 858,2 - 100 %
Kista Galleria (50 %) 1 46 250 173,2 - -
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %),
yhteensä 35 1 057 740 4 031,4 - -
1
Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.
Käyvän arvon muutos
Me 2023 2022
Suomi -68,4 -15,3
Norja
1
-64,5 -26,5
Ruotsi -35,3 -5,0
Tanska & Viro -25,5 -3,0
Sijoituskiinteistöt, yhteensä -193,7 -49,8
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) -6,6 -6,8
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä -200,3 -56,5
Kista Galleria (50 %) -40,8 -25,5
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä -241,1 -82,0
1
Sisältää 21,0 miljoonan euron (15,9 miljoonaa euroa) alaskirjauksen liittyen Torvbyen keskukseen, joka suljettiin rakenteellisten vaurioiden vuoksi.
Kiinteistöomaisuuden arvon kehitys
Vuoden lopusta sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski 181,9
miljoonalla eurolla 3 858,2 miljoonaan euroon (31.12.2022:
4 040,1 miljoonaa euroa). Nettoinvestoinnit lisäsivät
sijoituskiinteistöjen arvoa 92,8 miljoonalla eurolla sekä
suorina hankintoina ja myynteinä että kehityskohteina.
Lisäksi IFRS 16 -standardin vaikutus kasvatti
sijoituskiinteistöjen arvoa 1,8 miljoonalla eurolla. Käyvän
arvon tappiot vähensivät sijoituskiinteistöjen arvoa
200,3 miljoonalla eurolla ja valuuttakurssimuutokset 76,2
miljoonalla eurolla.
Q1–Q4/2023 sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos
oli -200,3 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: -56,5 miljoonaa
euroa) johtuen pääosin tuottovaatimusten noususta
kaikissa segmenteissä sekä Norjan Torvbyen-keskuksen
21,0 miljoonan euron alaskirjauksesta (-15,9 miljoonaa
euroa) rakenteellisten vaurioiden vuoksi. IFRS 16
-standardin soveltamisen vaikutus sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutokseen oli tammi–joulukuussa -6,6
miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022 -6,8 miljoonaa euroa).
Ulkopuoliset arvioitsijat, CBRE (Norjan, Tanskan
ja Viron osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta),
arvioivat sijoituskiinteistöt tilinpäätöstä varten.
Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
sisäisesti Q1–Q3. Citycon hyödyntää kaikissa sisäisissä
arvioissa ulkopuolisten arvioitsijoiden markkina- ja
tuottovaatimusnäkemyksiä.
CBRE:n ja JLL:n laatimat arviolausunnot ovat saatavilla
Cityconin verkkosivuilta Sijoittajat-osiosta.
13
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Pääoman kierrättäminen
Q1–Q4/2023 aikana ei tapahtunut uusia transaktioita.
Taseen vahvistaminen on edelleen yksi yhtiön
tärkeimmistä painopistealueista. Marraskuussa
2022 Citycon julkaisi tavoitteensa myydä yhteensä
500 miljoonan euron arvosta ydinliiketoimintaan
kuulumattomia kohteita seuraavan 24 kuukauden
aikana. Joulukuussa 2022 toteutetun transaktion jälkeen
tavoitteesta on jäljellä 380 miljoonaa euroa. Citycon on
sitoutunut saavuttamaan divestointitavoitteen vuoden
2024 loppuun mennessä ja nostaa tavoitteen 950
miljoonaan euroon seuraavan 24 kuukauden osalta.
Kehityshankkeet
Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä
ja suunnitteilla olevista kehityshankkeista löytyy
taloudellisen katsauksen sivulta 33.
Oma pääoma
Osakekohtainen oma pääoma oli 11,56 euroa
(31.12.2022: 13,75 euroa). Tilikauden tappio,
hybridilainojen takaisinmaksut, pääomanpalautukset ja
muuntoerot heikensivät osakekohtaista omaa pääomaa.
Raportointikauden lopussa emoyhtiön omistajille
kuuluva oma pääoma oli 1 380,1 miljoonaa euroa
(31.12.2022: 1 618,8 miljoonaa euroa).
Käynnissä olleet kehityshankkeet 31.12.2023
Sijainti
Pinta-ala ennen/
jälkeen, m
2
Arvioitu investointi,
Me
Toteutuneet brutto-
investoinnit 31�12�2023
mennessä, Me Valmistuminen
Herkules, asunnot (50 %) Skien, Norja -/7 600 28,0 10,5 2024
Barkarby, asunnot Tukholma, Ruotsi -/12 950 69,5
1
6,6
1
2024
1
Kauppa toteutetaan termiinisopimuksena, jonka mukaisesti Citycon teki 6,6 miljoonan euron talletuksen huhtikuussa 2022 ja maksaa loput kauppahinnasta
kohteen valmistumisen yhteydessä. Kohde valmistuu kahdessa osassa arviolta Q1/2024 ja Q2/2024. Kauppa toteutetaan kahdessa osassa kunkin vaiheen
valmistumisen jälkeen eikä Cityconille aiheudu lisävelvoitteita ennen kohteen valmistumista.
Valmistuneet kehityshankkeet 2023
Sijainti
Pinta-ala ennen/
jälkeen, m
2
Toteutuneet bruttoinvestoinnit
31�12�2023 mennessä, Me Valmistuminen
Lippulaiva, asunnot Espoo, Suomi -/12 800 61,3 Q1/2023
Bruttoinvestoinnit
Me 2023 2022
Kiinteistöjen hankinnat
1
- 6,3
Yhteisyritysten hankinnat ja investoinnit - 0,4
Kiinteistökehitys
2
92,8 165,7
Muut investoinnit 3,1 4,6
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml� hankinnat) 95,9 177,0
Bruttoinvestoinnit segmenteittäin
Suomi 46,6 111,6
Norja 21,2 32,1
Ruotsi 15,1 19,8
Tanska & Viro 11,0 9,7
Konsernihallinto 2,0 3,9
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml� hankinnat) 95,9 177,0
Divestoinnit
3 4
- 292,0
1
Bruttoinvestoinnissa on huomioitu kauppahintalaskelman vähennykset ja valuuttakurssien muutokset.
2
Koostuu pääosin investoinneista Lippulaivan kehityshankkeeseen vuonna 2022.
3
Ei sisällä siirtoja ”Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt”-kategoriaan.
4
Vuoden 2022 divestoinnit koostuvat neljän ydinliiketoimintaan kuulumattoman keskuksen myynnistä Norjassa ja kahden Lippulaiva keskukseen kuuluneen
yhtiön myynnistä Suomessa.
14
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Rahoitus
Tammikuussa Citycon toteutti ostotarjouksen vuoden
2024 joukkovelkakirjalainoista, sekä kahdesta vuosina
2019 ja 2021 liikkeeseen lasketuista hybridilainoista.
Tammikuussa yhtiö ilmoitti ostavansa arvopapereita
takaisin 57,4 miljoonan euron edestä käyttäen ostoihin
yhteensä 41,4 miljoonaa euroa.
Maaliskuussa yhtiö jatkoi velkakirjojensa takaisinostoja
avoimilta markkinoilta houkuttelevaan hintaan. Yhtiön
vuoden 2024 joukkovelkakirjalainoja ostettiin avoimilta
markkinoilta takaisin yhteensä 22,5 miljoonan euron
edestä.
Huhtikuussa yhtiö allekirjoitti 650 miljoonan
euron monivaluuttaisen luottosopimuksen, jolla
korvattiin olemassa oleva 500 miljoonan euron
luottolimiittisopimus, joka oli alun perin voimassa
toukokuuhun 2024. Uusi luottosopimus sisältää 400
miljoonan euron luottolimiitin sekä 250 miljoonan euron
määräaikaislainan, se on täysin vakuudellinen ja siihen on
kiinnitetty Iso Omena sekä neljä kohdetta Norjassa.
Toukokuussa yhtiö käytti osan velkarahasta tekemällä
138,3 miljoonan euron julkisen ostotarjouksen vuonna
2024 erääntyvästä joukkovelkakirjasta. Lyhytaikaisia
yritystodistuksia maksettiin takaisin 80 miljoonan euron
edestä kvartaalin aikana.
Kesäkuussa yhtiö jatkoi velkakirjojensa takaisinostoja
avoimilta markkinoilta. Yhteensä velkakirjoja ostettiin
takaisin 15,7 miljoonan euron edestä. Yhtiö osti takaisin
kaikkia euromääräisiä joukkovelkakirjalainojaan, joista
2024 vuonna erääntyvää velkakirjaa ostettiin takaisin
9 miljoonalla eurolla.
Citycon irtisanoi kesäkuussa luottoluokitus-
sopimuksensa Moody’s Investors Servicen kanssa.
Standard & Poor’s jatkaa Cityconin luottoluokittajana.
Standard & Poor’s vahvisti huhtikuussa Cityconin
investointitason luottoluokituksen (BBB- ja vakaat
näkymät) heijastaen Cityconin vahvaa operatiivista
tuloksentekokykyä sekä vakaita rahoituksen
tunnuslukuja.
Syyskuussa yhtiö osti joukkovelkakirjalainojaan
takaisin avoimilta markkinoilta 0,4 miljoonan euron ja
hybridilainoja 0,7 miljoonan euron arvosta.
Lisäksi yhtiö uudelleenneuvotteli ja jatkoi sen 3,3
miljardin Ruotsin kruunumääräisen EURSEK koron- ja
valuutanvaihtosopimusta hyödyntäen olemassa olevien
johdannaisten positiivista markkina-arvoa alentamaan
uusituista suojauksista maksettavaa korkotasoa. Koron-
ja valuutanvaihtosopimusten maturiteettia jatkettiin
vuodesta 2026 vuoteen 2028, ja uusitut suojaukset
tuottavat korkotuloa 8,1 miljoonaa euroa vuodessa, kun
ennen uusimista korkotuloa kertyi 0,6 miljoonaa euroa
vuodessa.
Marraskuussa Citycon allekirjoitti 1 020 miljoonan
Ruotsin kruunumääräisen (noin 89,5 miljoonaa
euroa) kiinteäkorkoisen vihreän määräaikaislainan
Deutsche Pfandbriefbankin (pbb) ja Landesbank
Hessen-Thüringen Girozentralenin (Helaba) kanssa.
Määräaikaislaina on 7 vuoden mittainen sekä
vakuudellinen, ja vakuudeksi on annettu Liljeholmstorget
Galleria Tukholmassa, Ruotsissa. Varat käytettiin
pääasiassa 800 miljoonan Norjan kruunumääräisen
joukkovelkakirjalainan takaisinmaksuun, joka erääntyi
marraskuun lopussa.
Yhtiö myös päivitti sen 2,5 miljardin euron EMTN-
joukkovelkakirjalainaohjelman (”Euro Medium Term
Note”), ja näin ollen ohjelma on voimassa vuoden
eteenpäin. Ohjelma mahdollistaa joukkovelkakirjalainojen
Rahoituksen avainluvut
Me 31�12�2023 31�12�2022
Lainojen nominaaliarvot Me 1 840,4 1 781,7
Korolliset velat, tasearvo
1
Me 1 864,4 1 807,7
Käytettävissä oleva likviditeetti Me 434,3 577,7
Keskimääräinen laina-aika vuotta 2,7 3,2
Luototusaste (LTV)
2
% 46,3 41,4
Korkokate (Rahoituskovenantti > 1,8) x 3,7 4,0
Nettovelat suhteessa taseen varoihin (Rahoituskovenantti < 0,60) x 0,44 0,39
Vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,65) x 0,45 0,40
Vakuudellinen vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,25) x 0,08 0,00
1
Sisältää 38,8 miljoonaa euroa (Q4/2022: 42,8 miljoonaa euroa) IFRS 16 vuokrasopimusvelkoja.
2
Hybridilaina käsitellään omana pääomana IFRS:n mukaisesti. Pois lukien IFRS 16 -standardin mukaisesti sijoituskiinteistöihin arvostettavat
käyttöoikeusomaisuuserät ja näihin käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvat vuokrasopimusvelat.
liikkeeseenlaskun missä tahansa valuutassa Euroopan ja
Pohjoismaiden pääomamarkkinoilla.
Lisäksi Citycon suoritti suunnatun osakeannin, ja
vastineeksi se osti takaisin hybridilainaansa alennuksella
suhteessa sen nimellisarvoon, yhteensä 14,7 miljoonan
euron edestä. Osakeannissa merkittiin yhteensä
2 774 398 osaketta ja merkintähinta osakkeelta
oli 5,30 euroa. Takaisinostetun 2024 hybridilainan
takaisinostohinta oli noin 84 prosenttia. Transaktiolla
haluttiin vahvistaa yhtiön tasetta sekä parantaa sen
pääomarakennetta.
Joulukuussa yhtiö suoritti toisen suunnatun osakeannin,
jonka vastineeksi se osti takaisin hybridilainaansa
alennuksella suhteessa sen nimellisarvoon, yhteensä
6,4 miljoonan euron edestä. Osakeannissa merkittiin
yhteensä 1 210 866 osaketta ja merkintähinta osakkeelta
oli 5,30 euroa. Takaisinostettujen 2024 hybridilainojen
takaisinostohinta oli noin 84 prosenttia. Transaktion
päätarkoituksena oli vahvistaa yhtiön tasetta ja parantaa
sen pääomarakennetta.
Joulukuun 19. päivä S&P Global Ratings vahvisti
Cityconin investointitason luottoluokituksen (BBB-)
ja piti yhtiön vakaat näkymät ennallaan, perustuen
näkemykseen Cityconin hyväkuntoisen operatiivisen
toiminnan jatkumisesta seuraavan 24 kuukauden aikana
positiivisen indeksoinnin ja vakaan vuokrausasteen
ansiosta. S&P totesi odottavansa Cityconin
luottoluokitusmittareiden pysyvän luokitusrajojen
sisällä, ja että yhtiön likviditeetti- ja rahoitusasema
pysyvät vakaina. Lisäksi odotettujen kiinteistöjen
myyntien uskotaan parantavan velkojen painotettua
keskimaturiteettia tulevina kuukausina.
Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen
päättämään neljännesvuosittain oman harkintansa
mukaan oman pääoman palautuksesta siten,
että vuotuisen varojenjaon kokonaissumma on
maksimissaan 0,50 euroa osakkeelta. Maaliskuussa,
kesäkuussa, syyskuussa ja joulukuussa maksetut
oman pääoman palautukset rahoitettiin pääasiassa
operatiivisella kassavirralla.
15
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Korolliset velat
Korollisten lainojen arvo kasvoi vuoden 2023 aikana 58,7
miljoonalla eurolla 1 840,4 miljoonaan euroon pääasiassa
hybridilainojen takaisinostojen seurauksena, mitä kuitenkin
tasoitti NOK-valuuttakurssin heikentyminen. Korollisten
velkojen tasearvo oli 1 864,4 miljoonaa euroa sisältäen 38,8
miljoonaa euroa IFRS 16 -velkoja.
Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika
laski vuosineljänneksen aikana 2,7 vuoteen. Luototusaste
(LTV, IFRS) nousi vuosineljänneksen aikana 46,3 %:iin
johtuen kiinteistöjen käypien arvojen laskusta sekä hieman
kasvaneesta nettovelasta.
Rahoituskulut
Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) nousivat
vuoden 2023 aikana 0,8 miljoonaa euroa viime vuoteen
verrattuna. Kasvaneita velan korkokuluja tasoittivat
korkotulot johdannaissuojista.
Nettorahoituskulut (IFRS) laskivat hieman, 47,7
miljoonaan euroon (Q1–Q4/2022: 48,0 miljoona
euroa) johtuen pääasiassa kasvaneista pankkitilien
talletuskorkotuloista sekä johdannaissuojien
korkotuloista. Epäsuoria kertaluontoisia tuottoja
joukkovelkakirjojen takaisinostoista kirjattiin 2,9
miljoonaa euroa, jota kuitenkin netotti 2,8 miljoonan
euron tappio (Q1–Q4/2022: 9,2 miljoonan euron
tappio), joka kirjattiin johdannaissuojista, jotka eivät ole
IFRS:n mukaisessa suojauslaskennassa, sekä muista
epäsuorista eristä.
Rahoitustuotot koostuivat lähinnä Kista Gallerian
osakkuusyritykselle myönnetyn lainan korkotuotoista
sekä kertaluontoisista epäsuorista tuotoista
joukkovelkakirjojen takaisinostoista. Taulukossa
valuuttakurssierot on netotettu rahoituskuluissa.
Velan painotettu keskikorko periodin lopussa oli 2,61 %.
Rahoituskulujen avainluvut
Me 2023 2022
Rahoituskulut
1
Me -61,2 -64,7
Rahoitustuotot
1
Me 13,5 16,7
Nettorahoituskulut (IFRS) Me -47,7 -48,0
Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) Me -47,7 -47,0
Keskikorko kauden lopussa
2
% 2,61 2,43
Keskikorko kauden lopussa ilman johdannaisia % 3,13 2,57
Keskikorko, laskettu vuoden alusta
2
% 2,57 2,42
1
Taulukossa valuuttakurssierot on netotettu rahoituskuluissa.
2
Koronvaihtosopimukset ja koron-ja valuutanvaihtosopimukset huomioon otttaen.
Yhteensä
1 840,4
Me
Lainajakauma
%
Pankkilainat
Joukkovelkakirjalainat
Yritystodistukset
78,9 %
18,6 %
2,6 %
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
400
250
205
310
47
350
242
345
92
Velkojen erääntymiset
Me
Pankkilainat 341,9
Joukkovelkakirjalainat 1 451,5
Yritystodistukset 47,0
Nostamattomat sitovat luottolimiitit 400,0
Rahoitusriskien hallinta
Citycon käyttää korkojohdannaisia suojautuakseen
vaihtuvakorkoiselta korkoriskiltä. Yhtiön
rahoituspolitiikan mukaisesti valuuttatransaktioriski,
jolla on tulosvaikutusta, on suojattu
täysimääräisesti valuuttatermiineillä ja koron- ja
valuutanvaihtosopimuksilla, joilla euromääräistä velkaa
vaihdetaan Norjan ja Ruotsin kruunumääräiseksi.
Muutokset yhtiön johdossa
Bret McLeod ilmoitti 1.12.2023 jättävänsä tehtävänsä
yhtiössä 31.1.2024. Samanaikaisesti Cityconin hallitus
päätti yksimielisesti nimittää Sakari Järvelän, VP,
Corporate Finance and Investor Relations, yhtiön
tulevaksi talousjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi
1.2.2024 alkaen.
Raportointikauden päättymisen jälkeen Cityconin
tietohallintojohtaja ja johtoryhmän jäsen Kirsi Simola-
Laaksonen ilmoitti jättävänsä tehtävänsä yhtiössä
29.2.2024.
16
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Vastuullisuus
Cityconin strategia on kuulua vastuullisen
kauppakeskusjohtamisen edelläkävijöihin. Yhtiön
vastuullisuusstrategia päivitettiin vuonna 2023, ja
siihen perustuen Citycon on asettanut kunnianhimoisia
tavoitteita, jotka ulottuvat vuoteen 2030 saakka.
Citycon soveltaa vastuullisuusraportoinnissaan
GRI-standardien vaatimuksia, European Public Real
Estate Associationin EPRA:n syksyllä ohjeistuksia ja
suosituksia ja Cityconin omia sisäisen raportoinnin
periaatteita. Cityconin vastuullisuusstrategiaa,
-tavoitteita ja -toimenpiteitä käsitellään laajemmin
vuoden 2023 vastuullisuusselvityksessä.
EPRA valitsi Cityconin vuoden 2022 vuosikertomuksen
ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista.
Citycon sai kultaa vastuullisuusraportoinnin
kilpasarjassa nyt yhdeksännen kerran peräkkäin.
Citycon on saanut A-luokituksen MSCI ESG
arvioinnissa. Cityconilla on myös ISS-Oekomin
myöntämä ”Prime” arvio. Se myönnetään toimialansa
parhaat vastuullisuustulokset saavuttaneille yrityksille.
Keskeisimmät ympäristövastuun tulokset 2023:
• Cityconin kokonaisenergiankulutus (ml.
kiinteistösähkö, lämpö, jäähdytys) oli 246
gigawattituntia (Q1–Q4/2022: 263 GWh).
Kauppakeskusten energian ominaiskulutus
(kWh/m
2
) kauppakeskuksissa laski 4 % verrattuna
viime vuoteen.
• Hiilijalanjälki oli 5 425 hiilidioksidiekvivalenttitonnia
(Q1–Q4/2021: 5 108 tCO₂ e). Kauppakeskusten
kasvihuonekaasujen ominaispäästöt samalla tasolla
edellisvuosiin verrattuna ja olivat 3 kgCO₂ e/m
2
.
• Kauppakeskusten jätteiden kierrätysaste oli samalla
tasolla verrattuna viime vuoteen ollen 99 %.
Citycon käyttää BREEAM In-Use -sertifiointia
arvioidakseen ja kehittääkseen kauppakeskusten
vastuullisuusjohtamista. Käyvällä arvolla laskettuna 81 %
Cityconin omistamasta kiinteistökannasta oli sertifioitu
kauden lopussa.
EU taksonomia-asetuksen mukaiset tiedot:
Cityconin kestävyys- ja taloustiimit ovat myös
luokitelleet yhtiön toimintoja Citycon-konsernin IFRS-
tilinpäätöksen mukaan sen perusteella, kuuluvatko
ne jonkin EU:n taksonomia-asetuksen delegoidussa
säädöksessä mainitun NACE-koodin piiriin. Sen
perusteella 97 % Cityconin kokonaisliikevaihdosta,
95 % pääomamenoista ja 71 % toimintamenoista tulee
taksonomiakelpoisista toiminnoista.
Yhtiö ei ole velvollinen raportoimaan taksonomia-
asetuksen mukaisia tietoa. Tämän vuoksi Citycon ei
raportoi yhtiön toimintojen taksonomiamukaisuudesta
vuodelta 2023.
Riskit ja epävarmuustekijät
Cityconin liiketoiminnan merkittävimmät lähiajan riskit
ja epävarmuustekijät liittyvät yleiseen talouden ja
kuluttajien luottamuksen kehitykseen Pohjoismaissa
ja Virossa sekä siihen, miten tämä vaikuttaa
kauppakeskusten käypään arvoon, vuokrausasteeseen
ja vuokratasoihin ja sitä kautta Cityconin tulokseen.
Aiempaa kovempi kilpailu, paikallisesti tai kasvavan
verkkokaupan seurauksena, saattaa vaikuttaa liiketilojen
kysyntään, mikä voi laskea vuokratasoja tai kasvattaa
vajaakäyttöastetta, varsinkin pääkaupunkiseutujen
ulkopuolella. Kehityshankkeiden kustannukset
voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannusten
takia, tai hankkeet voivat viivästyä odottamattomien
haasteiden takia. Nousevat korot voivat aiheuttaa myös
paineita kiinteistöjen tuottovaatimuksille, mikä voi
potentiaalisesti vaikuttaa kiinteistöjen arvoihin. Ukrainan
sota aiheuttaa riskejä myös Euroopan taloudelle.
Keskeiset riskit, joilla saattaa olla olennaista vaikutusta
Cityconin liiketoimintaan ja taloudelliseen tulokseen,
sekä tärkeimmät riskienhallintatoimenpiteet on esitelty
laajemmin vuoden 2023 tilinpäätöksen sivuilla 68–70,
liitetiedossa 3.5 A) sekä Cityconin verkkosivuilla
Hallinnointi-osiossa.
Oikeudenkäynnit ja välimiesmenettelyt
Cityconia vastaan on vireillä joitakin yhtiön
liiketoimintaan liittyviä eri perusteilla nostettuja
oikeudenkäyntejä ja eri perusteisiin nojaavia
oikeudellisia vaateita ja erimielisyyksiä. Yhtiön
näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että näiden
oikeudenkäyntien, vaateiden ja erimielisyyksien
lopputuloksilla olisi olennaista vaikutusta yhtiön
taloudelliseen asemaan.
Yhtiökokous
Varsinainen yhtiökokous 2023
Cityconin varsinainen yhtiökokous 2023 pidettiin
21.3.2023 virtuaalisesti ilman kokouspaikkaa
reaaliaikaisen etäyhteyden välityksellä. Yhtiökokous
hyväksyi kaikki hallituksen yhtiökokoukselle tekemät
ehdotukset. Varsinainen yhtiökokous vahvisti yhtiön
tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen
jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2022 sekä
hyväksyi toimielinten palkitsemisraportin.
Yhtiökokous päätti, ettei osinkoa jaeta varsinaisen
yhtiökokouksen päätöksellä ja valtuutti hallituksen
päättämään harkintansa mukaan varojen jakamisesta
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen
määrä on enintään 0,50 euroa osakkeelta. Valtuutus on
voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun
asti.
Varsinaisen yhtiökokouksen päätökset käyvät ilmi yhtiön
verkkosivuilta www.citycon.com/fi/yhtiokokous2023,
missä myös yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla.
Ylimääräinen yhtiökokous 2023
Cityconin 1.6.2023 pidetty ylimääräinen yhtiökokous
päätti nostaa hallituksen jäsenten lukumäärää
yhdeksään (9) jäseneen toimikaudeksi, joka päättyy
seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.
Lisäksi ylimääräinen yhtiökokous päätti valita Adi
Jeminin uudeksi hallituksen jäseneksi. Lisätietoja
on saatavilla yhtiön verkkosivuilta citycon.com/fi/
ylimaarainenyhtiokokous2023.
17
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Hallitus
Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen
kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan
yhtiökokouksessa yhden (1) vuoden toimikaudeksi, joka
päättyy valintaa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen
päättyessä.
Cityconin vuoden 2023 yhtiökokous asetti hallituksen
jäsenten lukumääräksi kahdeksan. Hallitukseen valittiin
uudelleen Chaim Katzman, Yehuda (Judah) L. Angster,
F. Scott Ball, Zvi Gordon, Alexandre (Sandy) Koifman,
David Lukes, Per-Anders Ovin ja Ljudmila Popova.
Cityconin vuoden 2023 ylimääräinen yhtiökokous päätti
hallituksen jäsenten lukumääräksi yhdeksän. Hallituksen
uudeksi jäseneksi valittiin Adi Jemini.
Vuonna 2023 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim
Katzman. Hallituksen varapuheenjohtajana toimivat
Alexandre (Sandy) Koifman ja F. Scott Ball.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2006 lähtien
toiminut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young Oy, jonka
ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana
toimi vuonna 2023 KHT Antti Suominen.
Toimitusjohtaja
F. Scott Ball on toiminut yhtiön toimitusjohtajana
1.1.2019 alkaen. Ballin henkilötiedot, työhistoria sekä
luottamustoimet on esitetty yhtiön verkkosivuilla
citycon.com/fi/johtoryhma. Toimitusjohtajan
toimisuhdetta koskevat tiedot käyvät ilmi tilinpäätöksen
sivuilta 52–54.
Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä
Citycon on julkaissut toimintakertomuksesta
erillisen selvityksen Citycon-konsernin hallinto- ja
ohjausjärjestelmästä vuodelta 2023. Selvitys on
laadittu Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaiseman
Hallinnointikoodin (Corporate Governance Code 2020)
suositusten mukaisesti. Selvitys on saatavilla yhtiön
verkkosivuilla citycon.com/fi/hallinnointi.
Osakkeet, osakepääoma ja
osakkeenomistajat
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa
yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Raportointikauden
lopussa yhtiön liikkeeseen laskettujen osakkeiden
lukumäärä oli 171 994 204. Osakkeilla ei ole
nimellisarvoa.
Cityconilla oli joulukuun 2023 lopussa 27 738
rekisteröityä osakkeenomistajaa (Q4/2022: 28 817
osakkeenomistajaa), joista 9 oli hallintarekisterin
hoitajia. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajat
omistivat noin 120,8 miljoonaa (Q4/2022: 116,3
miljoonaa) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 70,2 %
yhtiön osake- ja äänimäärästä (Q4/2022: 69,2 %).
Suunnatut osakeannit vastineeksi
hybridilainan takaisinostosta
Cityconin hallitus päätti 28.11.2023 varsinaisen
yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella
laskea liikkeeseen enintään 2 774 398 uutta osakketta
osakeannista, joka suunnattiin 2024 hybridilainan
haltijalle. Osakeannissa merkittiin yhteensä 2 774 398
osaketta. Osakkeen merkintähinta oli 5,3 euroa.
Järjestelyn mukaisesti sijoittajan yhtiölle maksettavaksi
tullut osakkeiden merkintähinta kuitattiin sijoittajalle
yhtiön tekemästä 2024 Hybridilainojen takaisinostosta
muodostunutta saatavaa vastaan. Yhtiö osti takaisin
2024 hybridilainoja yhteensä noin 14,7 miljoonalla
Osakkeet ja osakepääoma
Me 2023
Osakepääoma kauden alussa Me 259,6
Osakepääoma kauden lopussa Me 259,6
Osakkeiden lukumäärä kauden alussa 168 008 940
Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa 171 994 204
Osakkeenomistajat 31.12.2023
% osake- ja äänimäärästä
Hallintarekisteröidyt
osakeomistukset
(120,8 milj. osaketta)
Suorarekisteröidyt
osakeomistukset
(51,2 milj. osaketta)
70,2 %
29,8 %
eurolla. Takaisinostohinta vastasi noin 84,0 prosenttia
kunkin 2024 Hybridilainan nimellisarvosta, pois lukien
kaikki kertyneet ja maksamattomat korot kyseiselle
nimellisarvolle. Yhtiön osakkeiden kokonaismäärä
uusien osakkeiden rekisteröinnin jälkeen oli
170 783 338 osaketta.
Cityconin hallitus päätti 20.12.2023 varsinaisen
yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella
laskea liikkeeseen enintään 1 210 866 uutta
osakketta osakeannista, joka suunnattiin tietyille
2024 hybridilainan haltijoille. Osakeannissa merkittiin
yhteensä 1 210 866 osaketta. Osakkeen merkintähinta
oli 5,3 euroa. Järjestelyn mukaisesti sijoittajien yhtiölle
maksettavaksi tullut osakkeiden merkintähinta kuitattiin
sijoittajille yhtiön tekemästä 2024 hybridilainojen
takaisinostosta muodostunutta saatavaa vastaan. Yhtiö
osti takaisin 2024 Hybridilainoja yhteensä noin 6,4
miljoonalla eurolla. Takaisinostohinta vastasi noin 84,0
prosenttia kunkin 2024 hybridilainan nimellisarvosta,
pois lukien kaikki kertyneet ja maksamattomat
korot kyseiselle nimellisarvolle. Yhtiön osakkeiden
kokonaismäärä uusien osakkeiden rekisteröinnin jälkeen
on 171 994 204 osaketta.
Järjestelyiden pääasiallisena tarkoituksena
oli Cityconin taseen vahvistaminen sekä sen
pääomarakenteen parantaminen nykyisessä
markkinaympäristössä, tehden sen nopealla ja
kustannustehokkaalla tavalla, joka ei Cityconin arvion
mukaan olisi muutoin Cityconin saatavilla nykyisessä
markkinatilanteessa. Lisäksi pääomarakenteen ja taseen
vahvistaminen tukee Cityconin sen investointitason
luottoluokituksen säilyttämisessä lähitulevaisuudessa.
Osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta
poikkeamiselle oli siten yhtiön kannalta painava
taloudellinen syy.
18
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Lisätietoja yhtiön pörssilistauksesta, osakkeen
kaupankäyntimääristä ja hinnasta, markkina-
arvosta, osakepääomasta, suurimmista
rekisteröidyistä osakkeenomistajista, osakkeiden
omistuksen jakautumisesta ja osakeantioikaistusta
keskimääräisestä osakemäärästä löytyvät taloudellisen
katsauksen sivuilta 36–37.
Osinko ja pääoman palautus
Cityconin vuonna 2023 maksamat pääoman
palautukset:
Hallituksen valtuutukset
Edellä selostetun hallituksen varojenjakovaltuutuksen
lisäksi yhtiön hallituksella oli katsauskauden lopussa
voimassa kaksi 21.3.2023 pidetyn varsinaisen
yhtiökokouksen antamaa valtuutusta:
• Hallitus voi päättää enintään 16 miljoonan osakkeen
antamisesta tai Suomen osakeyhtiölain 10 luvun
1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien
erityisten oikeuksien antamisesta, mikä vastasi noin
9,52 % yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden
lopussa. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin
enintään 30.6.2024 asti.
• Hallitus voi päättää omien osakkeiden hankkimisesta
ja/tai pantiksi ottamisesta yhdessä tai useammassa
erässä. Hankittavien ja/tai pantiksi otettavien omien
osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään
30 miljoonaa osaketta, joka vastasi noin 17,86 %
yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden lopussa.
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin
enintään 30.6.2024 asti.
Maksetut osingot ja pääoman palautukset 31.12.2023
1
Me Täsmäytyspäivä Maksupäivä euroa / osake
Pääoman palautus Q1 24.3.2023 31.3.2023 0,125
Pääoman palautus Q2 16.6.2023 26.6.2023 0,125
Pääoman palautus Q3 22.9.2023 29.9.2023 0,125
Pääoman palautus Q4 20.12.2023 29.12.2023 0,125
Yhteensä 0,50
1
Varsinaisen yhtiökokouksen 2023 antamaan valtuutukseen perustuva hallituksen päätös.
Tammi–joulukuussa 2023 hallitus käytti kolme kertaa
valtuuttaan hankkia omia osakkeitaan ja luovuttaa
hankitut osakkeet. Hankinnat ja luovutukset tehtiin
yhtiön osakepalkkiojärjestelmien perusteella ansaittujen
palkkioiden maksamiseksi järjestelmän ehtojen
mukaisesti:
Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022
• Yhtiö hankki 6.3.2023 yhteensä 7 000 osaketta ja
luovutti ne 9.3.2023 neljälle yhtiön avainhenkilölle.
Osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022
• Yhtiö hankki 6.3.2023 yhteensä 10 000 osaketta ja
luovutti ne 9.3.2023 kahdelle yhtiön avainhenkilölle.
Talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2021–2024
• Yhtiö hankki 7.8.2023 yhteensä 7 500 osaketta ja
luovutti ne 10.8.2023 yhtiön talousjohtajalle.
Omat osakkeet
Yhtiöllä oli katsauskauden aikana hallussaan yhteensä
24 500 yhtiön omaa osaketta, jotka yhtiö luovutti
osakepalkkiojärjestelmien palkkioiden maksamiseksi
edellä kohdassa Hallituksen valtuutukset selostetun
mukaisesti. Katsauskauden lopussa yhtiöllä tai sen
tytäryhteisöillä ei ollut hallussaan yhtiön omia osakkeita.
Liputusilmoitukset
Ensimmäisen vuosineljänneksen aikana Citycon
vastaanotti yhteensä viisi liputusilmoitusta (24.2–
10.3.2023), jotka olivat seurausta Gazit Europe
Netherlands BV:n ja sen emoyhtiön G City Ltd:n
22.2.2023 tekemästä osakeostosopimuksesta.
Osakeostosopimuksen mukaan Gazit Europe
Netherlands BV osti yhteensä 19 000 000 Cityconin
osaketta G City Ltd:ltä. Kaupasta ilmoitettiin
24.12.2023 päivätyllä liputusilmoituksella. Erilliset
liputusilmoitukset kaupan osatoteutuksista julkaistiin
3.3., 7.3., 9.3. ja 10.3.2023. Osakkeidenostosopimus tai
sen täytäntöönpano eivät vaikuttaneet G Cityn Ltd:n
suoraan ja välilliseen kokonaisomistukseen Cityconista.
Vuoden toisen tai kolmannen vuosineljänneksen aikana
Citycon ei vastaanottanut arvopaperimarkkinalain
mukaisia liputusilmoituksia.
Citycon vastaanotti 27.12.2023 liputusilmoituksen, jonka
mukaan G City Ltd:n suoraan hallinnoimien osakkeiden
osuus Cityconin osakkeista ja äänistä on alittanut
kolmekymmentä (30) prosenttia. Omistusosuuden
muutos on seurausta 20.12.2023 julkaistusta ja
22.12.2023 toteutetusta Citycon Oyj:n suunnatusta
osakeannista. Uusien osakkeiden rekisteröinnin
(22.12.2023) myötä G City Ltd.:n suora osakkeenomistus
laski noin 29,81 %:iin.
19
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Kannustinjärjestelmät
Pitkän aikavälin osakepohjaiset
kannustinjärjestelmät
Cityconilla on kahdeksan pitkän aikavälin
osakepohjaista kannustinjärjestelmää konsernin
avainhenkilöille:
• toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2021–2025
• toimitusjohtajan optio-ohjelma 2022–2025
• talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2021–2024
• osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 (johtoryhmä pl.
toimitusjohtaja)
• osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025 (johtoryhmä pl.
toimitusjohtaja)
• ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024
(johtoryhmä pl. toimitusjohtaja)
• sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022
(avainhenkilöt pl. johtoryhmä) ja
• sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025
(avainhenkilöt pl. johtoryhmä)
Helmikuussa 2023 Cityconin hallitus päätti kahdesta
uudesta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä;
osakepalkkiojärjestelmästä 2023–2025 ja
sitouttavasta osakepalkkiojärjestelmästä 2023–
2025. Osakepalkkiojärjestelmä on suunnattu yhtiön
johtoryhmän jäsenille pois lukien toimitusjohtaja,
ja sitouttava osakepalkkiojärjestelmä yhtiön
avainhenkilöille pois lukien johtoryhmä ja toimitusjohtaja.
Uudet osakepohjaiset kannustinjärjestelmät korvaavat
osakepalkkiojärjestelmän 2020–2022 ja sitouttavan
osakepalkkiojärjestelmän 2020–2022, joiden viimeiset
osakkeet allokoitiin 2022 (osakkeet maksetaan
ohjelmien ehtojen mukaisesti 2023–2025).
Pitkän aikavälin osakepohjaisten kannustinjärjestelmien
pääehdot on selostettu liitetiedossa 1.6 tilinpäätöksen
sivuilla 52–54.
Lisätietoja osakepohjaisten kannustinjärjestelmistä
saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/
palkitseminen.
Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet
ja optio-oikeudet
Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut
johtoryhmän jäsenet omistivat 31.12.2023 yhteensä
280 184 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus
kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta
äänimäärästä oli 0,2 %.
Tiedot yhtiön hallituksen, toimitusjohtajan ja muiden
johtoryhmän jäsenten osakeomistuksesta käyvät ilmi
yhtiön verkkosivulta citycon.com/fi/johdon omistukset.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Citycon on saanut helmikuussa 2024 Ruotsin
viranomaisten hyväksynnän Kista-transaktiolle ja on nyt
loppumetreillä prosessissa ottaa kokonaan hallintaansa
Kista Galleria-keskuksen Tukholmassa. Kista Gallerialla
on velkaa noin 2 400 miljoonaa Ruotsin kruunua
ja kaupan myötä Citycon ottaa vastuulleen myyjän
osuuden tuosta velasta (noin 1 200 miljoonaa Ruotsin
kruunua), ja maksaa kauppahintana noin 2,5 miljoonaa
euroa. Uuden lainan lisävakuutena tulee olemaan kaksi
Ruotsissa sijaitsevaa keskusta.
Transaktion myötä Citycon tulee omistamaan keskuksen
kokonaisuudessaan. Transaktion odotetaan toteutuvan
vuoden 2024 ensimmäisen vuosineljänneksen aikana.
Helsinki, 15. helmikuuta 2024
Hallitus
20
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
EPRA:n tunnusluvut
EPRA (European Public Real Estate Association)
on eurooppalaisten pörssinoteerattujen
kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö. Citycon on
EPRA:n aktiivinen jäsen. EPRA:n tavoitteena on saada
eurooppalaisille listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille
lisää sijoittajia. Järjestö myös edistää laskentatoimea,
talousraportointia ja hallinnointia koskevien
parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille
annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri
yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Parhaat
käytännöt luovat myös pohjan toimialan tulevaisuutta
määrittelevälle keskustelulle ja päätöksenteolle. Lisäksi
EPRA julkaisee yhteistyössä FTSE:n kanssa Euroopan
ja Pohjois-Amerikan suurimpien pörssinoteerattujen
kiinteistösijoitusyhtiöiden kehitystä kuvaavaa FTSE
EPRA/NAREIT -indeksiä. Citycon on mukana FTSE
EPRA -indeksissä, mikä lisää Cityconin kansainvälistä
kiinnostavuutta sijoituskohteena.
Citycon noudattaa raportointikäytännöissään ja myös
vastuullisuusraportoinnissaan EPRA:n suosituksia.
Tilinpäätöksen tässä osiossa käsitellään EPRA-
tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta
ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n verkkosivuilta
osoitteesta www.epra.com.
EPRA:n tunnusluvut
Liite 2023 2022 2021 2020 2019
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me 1 109,6 122,6 124,4 136,6 145,6
Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings), Me
1
1 80,6 92,1 100,0 120,3 143,9
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1 0,651 0,730 0,703 0,767 0,818
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA Earnings), EUR
1
1 0,479 0,548 0,565 0,676 0,809
Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share), EUR 2 9,30 11,01 12,15 11,48 12,45
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR 2 - - - 11,30 12,28
Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokra tuottoon sisältäen
vapaista tiloista aiheutuvat kustannukset
(EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)), % 3 19,3 16,8 18,1 18,3 14,1
Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon
vähennettynä vapaista tiloista aiheutuvilla kustannuksilla (EPRA Cost
Ratio (excluding direct vacancy costs)), % 3 17,2 14,5 14,9 15,6 11,7
EPRA:n alkunettotuotto, % 4 5,3 5,3 5,2 5,4 5,3
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, % 4 5,3 5,3 5,2 5,4 5,4
EPRA:n vajaakäyttöaste, % 5 5,1 5,5 6,6 6,1 4,5
EPRA:n Kiinteistöihin liittyvät investoinnit, Me 6 95,2 175,7 193,7 341,3 107,8
EPRA:n Luototusaste % 7 61,6 57,4 - - -
Operatiivinen (EPRA Earnings) viiden vuoden tulos, Me 8 109,6 122,6 124,4 136,6 145,6
1
Oikaistu tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.
Luvut sisältävät neljän kauppakeskuksen divestoinnin vuoden 2022 aikana.
2019 2020 2021 2022 2023
Osakekohtainen EPRA NRV
euroa
12,45
11,48
12,15
11,01
9,30
2019 2020 2021 2022 2023
EPRA Cost Ratio:n kehitys vuosina
2019–2023
%
14,1
18,3
18,1
16,8
19,3
21
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
1. Operatiivinen tulos (EPRA earnings) ja operatiivinen tulos/osake (EPRA eps, basic)
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen
liiketoimintaan kuulumattomia eriä, kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia, myyntivoittoja tai -tappioita
tai muita ei-operatiivisia eriä, EPRA Earnings -tunnusluku on erityisen tärkeä sijoittajille, jotka haluavat arvioida, missä
määrin operatiiviset tulot tukevat osingonmaksua.
2023 2022
Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa
Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman
mukaan -115,0 168 285 -0,683 5,1 168 011 0,030
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 200,3 168 285 1,190 56,5 168 011 0,337
-/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen
myynneistä 2,3 168 285 0,014 4,3 168 011 0,025
+/- Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut 0,3 168 285 0,002 26,7 168 011 -
+ Lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta
päättämisestä syntyneet kulut -2,9 168 285 -0,017 -8,1 168 011 -0,048
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot 2,8 168 285 0,017 9,2 168 011 0,055
+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-
operatiivisista tappioista ja voitoista 32,0 168 285 0,190 21,0 168 011 0,125
-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset
verot -10,2 168 285 -0,060 8,0 168 011 0,048
+/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä
esitetyistä eristä - 168 285 - 0,0 168 011 -
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 109,6 168 285 0,651 122,6 168 011 0,730
-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -28,9 168 285 -0,172 -30,5 168 011 -0,182
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings,
basic) 80,6 168 285 0,479 92,1 168 011 0,548
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös tuloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on
esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton (Direct Operating
Profit).
2023 2022
Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa
Nettovuokratuotto 195,7 168 285 1,163 203,6 168 011 1,212
Operatiiviset hallinnon kulut -31,1 168 285 -0,185 -28,7 168 011 -0,171
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,3 168 285 0,002 0,2 168 011 0,001
Operatiivinen liikevoitto 164,8 168 285 0,980 175,2 168 011 1,043
Operatiiviset rahoituskulut (netto) -47,7 168 285 -0,284 -47,0 168 011 -0,280
Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten
voitoista/tappioista -4,7 168 285 -0,028 -3,6 168 011 -0,022
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -2,9 168 285 -0,017 -2,1 168 011 -0,013
Operatiiviset laskennalliset verot 0,1 168 285 0,001 0,2 168 011 0,001
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien
osuus - 168 285 - 0,0 168 011 0,000
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 109,6 168 285 0,651 122,6 168 011 0,730
Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -28,9 168 285 -0,172 -30,5 168 011 -0,182
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings,
basic) 80,6 168 285 0,479 92,1 168 011 0,548
Operatiivinen tulos oli 109,6 miljoonaa euroa ja operatiivinen tulos/osake oli 0,651 euroa�
Historiallisilla valuuttakursseilla laskettu operatiivinen tulos laski vuoden 2022 aikana toteutetuista
divestoinneista, ja NOK ja SEK valuuttakurssien heikentymisestä johtuen. Nykyisen portfolion vertailukelpoisilla
valuuttakursseilla laskettu operatiivinen tulos kasvoi 3,1 %.
2022 1 2 3 4 5 6 7 8 2023
Operatiivisen tuloksen muutos
Me
1 Nettovuokratuotto
2 Operatiiviset rahoitus- kulut (netto)
3 Operatiiviset hallinnon kulut
4 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
5 Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat
ja laskennalliset verot
6 Muut operatiiviset erät
7 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 2023
8 Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot
0,0
-2,4
-0,8
-1,1
-8,0
-0,8
109,6
122.6
-28,9
80,6
22
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
2. Nettovarallisuustunnusluvut
(EPRA nav metrics)
Nettovarallisuustunnusluvut (EPRA NAV metrics)
ilmaisevat kiinteistöyhtiön nettovarallisuuden käyvän
arvon. Eurooppalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden
etujärjestö EPRA julkaisi lokakuussa 2019 uudet
raportointisuositukset (Best Practise Recommendations),
jotka sisältävät kolme uutta nettovarallisuustunnuslukua
EPRA Net Reinstatement Value (NRV), Net Tangible Assets
(NTA), ja Net Disposal Value (NDV). Nämä kolme uutta
nettovarallisuustunnuslukua korvasivat aiemmin esitetyt
EPRA NAV ja EPRA NNNAV tunnusluvut tilinpäätöksestä
2020 alkaen. Tunnusluvut on päivitetty esittämään
paremmin kiinteistöyhtiöiden kehitystä passiivisesta
omistajasta aktiiviseksi hallinnoijaksi ja kehittäjäksi ja
esittää siksi kolme erilaista skenaariota, joista yhtiö voi
valita yhden itselleen merkityksellisimmäksi.
EPRA NRV kuvaa arvoa, joka vaadittaisiin yhtiön
uudelleenrakentamiseen ja olettaa, ettei omaisuuseristä
luovuta. EPRA NRV Tunnusluvun tarkoitus on heijastaa
yrityksen käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen
(going concern) pohjalta, joten siihen ei lueta mitään
tulevista myynneistä johtuvia eriä (kuten myynneistä
syntyviä laskennallisia veroja) eikä rahoitusinstrumenttien
käypiä arvoja. Portfolion uudelleenrakentamisen
varainsiirtoverokustannus kasvattaa EPRA NRV:tä.
EPRA NTA painottuu kuvaamaan yhtiön aineellisten
omaisuuserien arvoa ja olettaa, että yhtiö ostaa ja myy
omaisuuseriä, selkeyttäen laskennallisen verovelan
määrää.
EPRA NDV kuvaa yhtiön arvoa tavallisessa
myyntilanteessa, jossa laskennalliset verovelat,
rahoitusinstrumentit ja tietyt muut oikaisut lasketaan
täyteen realisoitumisarvoon verovaikutuksella
huomioituna. EPRA NDV heijastaa siis yrityksen
nettovarallisuuden käypää arvoa yhtenä päivänä, kun
taas EPRA NRV heijastaa nettovarallisuuden käypää
arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen mukaisesti.
EPRA NDV ei kuitenkaan ole realisoinnissa käytettävä
nettovarallisuuden arvo (liquidation NAV), koska
varallisuuden ja velkojen käyvät arvot eivät perustu niiden
realisointiin.
Citycon näkee uusista tunnusluvuista itselleen
relevanteimmaksi EPRA NRV:n, joka on yhdenmukaisin
vanhan EPRA NAV:in kanssa. EPRA NRV korvaa EPRA
NAVin ja osakekohtaisen EPRA NAVin ensisijaisena
nettovarallisuustunnuslukuna.
Cityconin osakkeen arvo päivän päätöskurssilla
31.12.2023 oli 5,20 euroa.
Alla esitetyt taulukot esittävät kolmen uuden EPRA
nettovarallisuustunnusluvun NRV, NTA ja NDV laskennan.
Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NRV
per share) pieneni 1,71 euroa 9,30 euroon
(11,01) johtuen pääasiassa heikompien NOK ja
SEK valuuttakurssien vaikutuksesta omaan
pääomaan� Valuuttakurssien vaikutus oli
0,47 euroa/osake�
EPRA nettovarallisuustunnusluvut
31�12�2023 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 380,1 1 380,1 1 380,1
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta
3
246,3 123,1 -
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 1,4 1,4 -
Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista -61,5 - -
Liikearvo konsernitaseessa - -111,4 -111,4
Aineettomat hyödykkeet konsernitasessa - -10,7 -
Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus
1
- - 153,0
Varainsiirtoverot
2
33,8 - -
YHTEENSÄ 1 600,1 1 382,7 1 421,8
Kantaosakkeiden lukumäärä raportointipäivänä, milj. kpl 172,0 172,0 172,0
Nettovarallisuus per osake 9,30 8,04 8,27
31�12�2022
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 618,8 1 618,8 1 618,8
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta
3
264,9 132,5 -
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo -1,9 -1,9 -
Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista -65,7 - -
Liikearvo konsernitaseessa - -115,4 -115,4
Aineettomat hyödykkeet konsernitasessa - -11,0 -
Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus
1
- - 246,5
Varainsiirtoverot
2
34,2 - -
YHTEENSÄ 1 850,3 1 622,8 1 749,9
Kantaosakkeiden lukumäärä raportointipäivänä, milj. kpl 168,0 168,0 168,0
Nettovarallisuus per osake 11,01 9,66 10,42
1
EPRA:n suositusten mukaista oikaistua nettovarallisuutta laskettaessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, että joukkolainojen arvo
perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus 31.12.2023 oli 153,0 miljoonaa euroa (jälkimarkkinahinta
pienempi). Vertailukaudella 31.12.2022 erotus oli 246,5 miljoonaa euroa (jälkimarkkinahinta pienempi).
2
EPRA NRV:n varainsiirtovero-oikaisu perustuu osakekaupassa ostajalle realisoituvaan varainsiirtoveroon Suomen sijoituskiinteistöjen osalta. Konsernin muissa
toimintamaissa osakekaupasta ei realisoidu varainsiirtoveroa.
3
EPRA NTA kaavassa sijoituskiinteistöistä muodostuvasta laskennallisesta verovelasta palautetaan 50 % EPRA:n suosituksen mukaisesti.
23
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Me 2023 2022
Sisältyy:
Hallinnon kulut
1
31,1 28,7
Hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut vähennettynä käyttökorvaus- ja
palvelukustannuksilla 68,0 70,3
Palvelukustannukset vähennettynä käyttökorvaus- ja palvelutuotoilla 14,4 14,1
Hallinnointipalkkiot vähennettynä toteutuneella/arvioidulla voitolla -0,2 0,0
Muut operatiiviset tuotot/veloitukset, joilla katetaan kuluja vähennettynä niihin liittyvällä voitolla -7,5 -8,3
Osuus yhteisyrityksien operatiivisista kustannuksista 2,3 2,6
Ei sisälly:
Maanvuokrakulut -6,1 -6,9
Palvelukustannuksia kattavat tuotot, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen -57,3 -59,9
Osuus yhteisyrityksien poistoista, maanvuokrakuluista ja palvelukustannuksia kattavista
tuotoista, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen -2,6 -2,8
EPRA Costs (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A) 42,3 37,8
Vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset -4,7 -5,2
EPRA Costs (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B) 37,5 32,5
Bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla 209,2 215,4
Lisätään osuus yhteisyrityksistä (bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla ja
bruttovuokratuottoon sisältyvillä palvelukustannuksia kattavilla tuotoilla) 9,3 9,4
Bruttovuokratuotto (C) 218,5 224,8
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A/C), % 19,3 16,8
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B/C), % 17,2 14,5
1
Hallinnon kuluista on netotettu aktivoidut kulut, suuruudeltaan 4,6 miljoonaa euroa vuonna 2023 ja 4,7 milj. euroa vuonna 2022. Cityconin periaatteena on
aktivoida muun muassa kiinteistökehityshankkeisiin ja merkittäviin ohjelmistohankkeisiin liittyviä kustannuksia.
EPRA Cost Ratio nousi 19,3 prosenttiin (16,8 %)
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) nousi 19,3 %:iin (16,8 %) ja EPRA Cost Ratio (pois lukien
vajaakäytön kustannukset) nousi 17,2 %:iin (14,5 %) edellisestä vuodesta.
2022 1 2 3 4 5 2023
Nettovarallisuuden (EPRA NRV) muutos
euroa
EPRA
NRV
EPRA
NRV
1 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)
2 Ei-operatiivinen tulos
3 Muuntoerot
4 Osingonjako ja pääomanpalautus
5 Muut muutokset
-0,49
-0,30
-1,35
0,65
-0,22
9,30
11,01
3. Operatiiviset kustannukset suhteessa
bruttovuokratuottoon (EPRA cost ratios)
Operatiiviset kustannukset suhteessa
bruttovuokratuottoon –tunnusluvut (EPRA Cost Ratios)
mittaavat olennaisia operatiivisia sekä hallinnon kuluja ja
antavat tunnistettavan ja ymmärrettävän vertailukohdan
yhtiön kustannusanalyysille. Operatiiviset kustannukset
suhteessa bruttovuokratuottoon sisältäen vapaista
tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset
-tunnusluku (EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön
kustannukset)) sisältää kaikki hallinnon kulut ja
operatiiviset kustannukset IFRS-tilinpäätöksessä,
ja lisäksi osuuden yhteisyritysten hallinnon kuluista
ja operatiivisista kustannuksista (vähennettynä
palvelutuotoilla). Operatiiviset kustannukset suhteessa
bruttovuokratuottoon poislukien vapaista tiloista
aiheutuvat operatiiviset kustannukset -tunnusluku
(EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön
kustannukset)) lasketaan samaan tapaan, mutta
tunnusluvusta vähennetään vapaista tiloista aiheutuvat
kustannukset. Molemmat tunnusluvut lasketaan
suhteessa bruttovuokratuottoon, josta on vähennetty
maanvuokrakustannukset ja johon on lisätty osuus
yhteisyritysten bruttovuokratuotoista vähennettynä
maanvuokrakustannuksilla.
24
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
4. EPRA:n alkunettotuotto, % ja EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto, %
EPRA:n alkunettotuotot kuvaavat kiinteistökannan vuokrantuottokykyä.
EPRA:n alkunettotuotto, % lasketaan jakamalla tilinpäätöshetkellä voimassaolevan vuokrasopimuskannan
nettovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle valmiin kiinteistökannan bruttomarkkina-arvolla. EPRA:n
alkunettotuottojen laskenta ei sisällä Kista Galleriaa.
Oikaistussa alkunettotuotossa (EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto) nettovuokratuottoa oikaistaan kuvaamaan
vuokraa esimerkiksi vuokravapaiden jaksojen tai vuokranalennusten päättymisen jälkeen.
Me 31�12�2023 31�12�2022
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 779,3 3 962,6
Vähennettynä kehityshankkeilla, käyttämättömillä rakennusoikeuksilla ja rakennusoikeuden
kautta arvioiduilla kohteilla -83,5 -169,2
Valmis kiinteistökanta 3 695,7 3 793,4
Lisättynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla 62,1 70,8
Bruttoarvo valmiille kiinteistökannalle (A) 3 757,8 3 864,2
Annualisoitu bruttovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle 272,1 270,4
Kiinteistökannan hoitokulut -73,4 -66,4
Annualisoitu nettovuokratuotto (B) 198,7 203,9
Lisättynä oletetuilla päättyvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla 0,8 1,1
Annualisoitu nettovuokratuotto alennusten päätyttyä (C) 199,5 205,0
EPRA:n alkunettotuotto, % (B/A) 5,3 5,3
EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto, % (C/A) 5,3 5,3
EPRA:n alkunettotuottoprosentti säilyi ennallaan
EPRA:n alkunettotuottoprosentit säilyivät ennallaan vuoden aikana johtuen pääasiassa sijoituskiinteistöjen
käypien arvojen laskusta ja nettovuokratuottojen muutoksesta.
5. EPRA:n vajaakäyttöaste, %
EPRA:n vajaakäyttöaste kuvaa vajaakäytön vuoksi saamatta jäänyttä osuutta täydestä vuokratulosta.
EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu vuokra-arvo koko
kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos kaikki tilat olisi vuokrattu. EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan
samalla periaatteella kuin Cityconin raportoima taloudellinen vuokrausaste.
Me 31�12�2023 31�12�2022
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille 13,6 14,3
÷ Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko kiinteistökannalle 264,7 259,0
EPRA:n vajaakäyttöaste, % 5,1 5,5
EPRA:n vajaakäyttöaste laski viime vuodesta
EPRA:n mukainen koko kiinteistökannan vajaakäyttöaste vuoden 2023 päätteeksi oli 5,1 prosenttia. Vajaakäyttö
laski kaikissa toimintamaissa kuvastaen vahvan porfoliomme nopeaa palautumista.
6. Kiinteistöihin liittyvät investoinnit
2023 2022
Konserni
(ilman yhteis-
yrityksiä)
Yhteisyritykset
(omistusosuu
-
den mukaan)
Yhteensä
Konserni
(ilman yhteis-
yrityksiä)
Yhteisyritykset
(omistusosuu
-
den mukaan)
Yhteensä
Hankinnat - - 6,3 6,3
Kehityshankkeet 50,0 2,4 52,4 124,7 3,7 128,4
Sijoituskiinteistöt
Investoinnit nykyisiin vuokrattaviin
neliöihin 15,3 15,3 16,7 16,7
Vuokralaismuutostyöt 27,0 27,0 20,1 20,1
Aktivoidut korot 0,5 0,5 4,3 4,3
Investoinnit yhteensä
1
92,8 2,4 95,2 172,0 3,7 175,7
Oikaisu suoriteperusteisesta
kassavirtaperusteiseksi 1,5 0,3 1,9 3,4 0,2 3,6
Kassavirtaperusteiset investoinnit yhteensä
1
94,4 2,7 97,1 175,4 3,9 179,3
1
Sisältää vain kiinteistöihin liittyvät investoinnit.
Taulukossa esitetyt investoinnit on jaettu EPRAn lokakuussa 2019 antamien uusien suositusten mukaisesti sekä
raportointikauden, että vertailukauden osalta. Investoinnit sisältävät sekä tuloa tuottavia että arvoa ylläpitäviä investointeja.
25
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
7. EPRA Luototusaste
31�12�2023
EPRA LTV
Konserni kuten
raportoitu Me
Osuus yhteis-
yrityksistä Me
Osuus
olennaisista
osakkuus-
yrityksistä Me
Vähemmistön
osuus Me Yhdistetty Me
Sisällytetään
Lainat rahoituslaitoksilta 336,5 108,0 - - 444,5
Yritystodistukset 46,5 - - - 46,5
Hybridi-instrumentit 607,3 - - - 607,3
Joukkovelkakirjalainat 1 442,6 - - - 1 442,6
Valuuttajohdannaiset -10,9 - - - -10,9
Nettokäyttöpääoma 28,9 7,2 - - 36,1
Vähennetään
Rahat ja pankkisaamiset 25,2 3,7 - - 29,0
Nettovelka (a) 2 425,8 111,5 - - 2 537,2
Omassa käytössä olevat kiinteistöt 2,4 - - - 2,4
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 817,7 172,9 - - 3 990,5
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt - - - - 0,0
Aineettomat hyödykkeet 10,7 - - - 10,7
Rahoitusvarat 116,0 - - - 116,0
Varat (b) 3 946,7 172,9 - - 4 119,6
LTV (a/b) 61,5 % 64,5 % 61,6 %
EPRA Luototusasteen merkittävin ero IFRS Luototusasteeseen on hybridijoukkovelkakirjalainojen käsittely. EPRA
Luototusasteessa hybrijoukkovelkakirjalainat käsitellään 100 % vieraana pääomana kun taas IFRS Luotoitusasteessa
ne esitetään 100 % omana pääomana. Luottoluokittajat käsittelevat hybridijoukkovelkakirjalainoja 50 % vieraana
pääomana ja 50 % omana pääomana.
Lisäksi EPRA Luototusaste ottaa huomioon yhtiön yhteisyritysten tietyt varat ja velat, kun taas IFRS Luototusasteeseen
ne eivät sisälly.
31�12�2022
EPRA LTV
Konserni kuten
raportoitu Me
Osuus yhteis-
yrityksistä Me
Osuus
olennaisista
osakkuus-
yrityksistä Me
Vähemmistön
osuus Me Yhdistetty Me
Sisällytetään
Lainat rahoituslaitoksilta - 109,2 - - 109,2
Yritystodistukset 49,2 - - - 49,2
Hybridi-instrumentit 691,5 - - - 691,5
Joukkovelkakirjalainat 1 715,7 - - - 1 715,7
Valuuttajohdannaiset -19,0 - - - -19,0
Nettokäyttöpääoma 9,3 4,3 - - 13,7
Vähennetään - -
Rahat ja pankkisaamiset 69,2 3,3 - - 72,5
Nettovelka (a) 2 377,6 110,3 - - 2 487,8
Omassa käytössä olevat kiinteistöt 1,6 - - - 1,6
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 994,8 210,7 - - 4 205,5
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt - - - - 0,0
Aineettomat hyödykkeet 11,0 - - - 11,0
Rahoitusvarat 115,7 - - - 115,7
Varat (b) 4 123,2 210,7 - - 4 333,8
LTV (a/b) 57,7 % 52,3 % 57,4 %
26
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
8. Operatiivinen (EPRA earnings) viiden vuoden tulos
Me 2023 2022 2021 2020 2019
Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman mukaan -115,0 5,1 121,0 -28,0 8,9
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon 200,3 56,5 -48,6 146,9 121,9
-/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2,3 4,3 6,5 -0,7 -1,5
-/+ Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut 0,3 26,7 0,4 - 0,0
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot sekä lainojen ja
rahoitusinstrumenttien aikaisesta päättämisestä syntyneet kulut -0,1 1,0 8,2 5,8 5,3
+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-operatiivisista
tappioista ja voitoista 32,0 21,0 2,3 27,2 19,5
-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot -10,2 8,0 34,6 -14,7 -8,5
+/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä - 0,0 - - -
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 109,6 122,6 124,4 136,6 145,6
-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -28,9 -30,5 -24,3 -16,2 -1,7
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 80,6 92,1 100,0 120,3 143,9
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 168 285 168 011 177 033 177 998 177 997
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 0,651 0,730 0,703 0,767 0,818
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 0,479 0,548 0,565 0,676 0,809
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös konsernituloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa
taulukossa on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton
(Direct Operating Profit).
Me 2023 2022 2021 2020 2019
Nettovuokratuotto 195,7 203,6 202,3 205,4 217,4
Operatiiviset hallinnon kulut -31,1 -28,7 -26,1 -25,9 -26,8
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,3 0,2 0,0 0,9 2,8
Operatiivinen liikevoitto 164,8 175,2 176,1 180,4 193,5
Operatiiviset rahoituskulut (netto) -47,7 -47,0 -46,8 -46,0 -48,9
Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten voitoista/tappioista -4,7 -3,6 -4,0 -0,8 2,8
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -2,9 -2,1 -3,3 -1,8 -2,0
Operatiiviset laskennalliset verot 0,1 0,2 2,4 4,8 0,1
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus - 0,0 0,0 -0,1 0,0
Operatiivinen tulos 109,6 122,6 124,4 136,6 145,6
Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -28,9 -30,5 -24,3 -16,2 -1,7
Oikaistu operatiivinen tulos 80,6 92,1 100,0 120,3 143,9
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 168 285 168 011 177 033 177 998 177 997
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 0,651 0,730 0,703 0,767 0,818
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 0,479 0,548 0,565 0,676 0,809
27
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Operatiiviset tunnusluvut
Kauppakeskukset
1
Paikkakunta
Vuokrattava
pinta-ala, m²
Vuokrattava
liiketilojen pinta-ala,
m²
Taloudellinen
vuokrausaste, % Hankintavuosi
Valmistumisvuosi
/ viimeisin
peruskorjausvuosi
Suomi
Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu Suomi
Heikintori Espoo 9 200 7 000 - 1998–2021 1968
Isomyyri Vantaa 11 700 8 400 - 1999 1987
Iso Omena Espoo 102 100 84 800 96,9 2007, 2014 2001/2016,2017
Lippulaiva Espoo 56 800 37 900 92,4 2022–2023 2022–2023
Myyrmanni Vantaa 43 600 33 900 97,1 1999, 2006 1994/2016
Kauppakeskukset, muu Suomi
IsoKarhu Pori 15 000 12 700 71,2 1999 1972/2014
IsoKristiina Lappeenranta 16 950 12 700 96,5 1999, 2005 1987,1993/2015
Koskikeskus Tampere 35 300 30 200 96,1 1999, 2003 1988/2012
Trio Lahti 46 200 27 500 88,3 1999, 2007 1977, 1992/2010
Kauppakeskukset, yhteensä - 336 850 255 100 95,0 - -
Muut kiinteistöt, yhteensä - 2 240 800 - - -
Suomi, yhteensä - 339 090 255 900 95,0 - -
Norja
Kauppakeskukset, Oslon alue
Kolbotn Torg Kolbotn 18 800 16 500 99,7 2015 2008
Liertoppen Kjøpesenter Lierskogen 27 000 24 800 97,6 2015 1987/1990
Linderud Senter Oslo 21 200 16 400 98,6 2015 1967/2009
Stovner Senter Oslo 42 600 31 700 91,3 2020 1975/2016
Trekanten Asker 24 000 16 900 98,0 2015 1997/2008
28
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Paikkakunta
Vuokrattava
pinta-ala, m²
Vuokrattava
liiketilojen pinta-ala,
m²
Taloudellinen
vuokrausaste, % Hankintavuosi
Valmistumisvuosi
/ viimeisin
peruskorjausvuosi
Kauppakeskukset, muu Norja
Herkules Skien 50 100 44 300 98,2 2015 1969/2013
Kilden Kjøpesenter Stavanger 23 400 19 400 96,6 2015 1989/2015
Kongssenteret Kongsvinger 18 000 14 900 90,6 2015 2001/2016
Kremmertorget Elverum 20 300 17 100 85,6 2015 1979/2012
Oasen Kjøpesenter Fyllingsdalen 50 100 26 700 96,4 2015 1971/2014
Solsiden
2
Trondheim 14 500 13 700 99,5 2015 2000
Stopp Tune Sarpsborg 13 400 12 600 99,5 2015 1993
Storbyen Sarpsborg 25 500 23 500 80,7 2015 1999/2015
Torvbyen Fredrikstad 8 200 7 000 - 2020 1988/2012
Norja, yhteensä - 357 100 285 500 95,2 - -
Ruotsi
Kauppakeskukset, Tukholman alue
Jakobsbergs Centrum Järfalla 42 500 26 000 85,5 2006 1959/1993
Kista Galleria, 50 % Tukholma 46 250 29 100 88,1 2013 1977,2002/ 2014
Liljeholmstorget Galleria Tukholma 41 200 27 100 97,0 2006 1973/2009
Åkersberga Centrum Åkersberga 27 600 22 600 88,3 2005, 2015 1985/2011
Kauppakeskukset Göteborgin alue
Stenungstorg Centrum Stenungsund 35 800 22 200 89,2 2006 1967/2016
Mölndals Galleria Mölndal 26 300 24 200 94,3 2014/2018 2018
Kauppakeskukset, yhteensä - 219 650 151 200 91,4 - -
Muut kiinteistöt, yhteensä - - - - - -
Ruotsi, yhteensä - 219 650 151 200 91,4 - -
Tanska
Albertslund Centrum Kööpenhamina 19 600 14 100 96,0 2012 1965/2015
Strædet Køge 19 100 17 300 98,8 2017, 2018 2017, 2018
Kauppakeskukset, Viro
Kristiine Keskus Tallinna 45 300 43 900 99,8 2011 1999/2019
Rocca al Mare Tallinna 57 900 56 700 94,9 2005 1998/2009
Tanska & Viro, yhteensä - 141 900 132 000 97,2 - -
Yhteensä - 1 057 740 824 600 94,6 - -
1
Sisältää Kista Gallerian 50 %.
2
Vuokrattu kohde.
29
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Käypä arvo
Kiinteistöjen lukumäärä,
kpl Käypä arvo, Me
Käyvän arvon muutos,
Me Keskimääräinen tuottovaatimus, %
Keskimääräinen
markkinavuokra,
EUR/m²/kk
31�12�2023 31�12�2023 31�12�2022 2023 31�12�2023 31�12�2022 31�12�2023
Kauppakeskukset, Suomi 9 1 683,9 1 706,5 -69,1 - - -
Muut kiinteistöt, Suomi 1 4,4 3,8 0,6 - - -
Suomi, yhteensä 10 1 688,3 1 710,2 -68,4 5,5 5,1 28,1
Kauppakeskukset, Norja 13 1 077,1 1 198,1 -64,5 - - -
Vuokratut kauppakeskukset, Norja
1
1 - - - - - -
Norja, yhteensä 14 1 077,1 1 198,1 -64,5 6,2 5,7 20,6
Kauppakeskukset, Ruotsi 5 610,8 630,8 -35,3 - - -
Muut kiinteistöt, Ruotsi 1 6,7 6,2 - - - -
Ruotsi, yhteensä 6 617,5 637,0 -35,3 5,8 5,5 25,1
Kauppakeskukset, Tanska ja Viro 4 434,8 449,5 -25,5 - - -
Muut kiinteistöt, Tanska ja Viro - - - - - - -
Tanska ja Viro, yhteensä 4 434,8 449,5 -25,5 7,2 6,8 22,7
Kauppakeskukset, yhteensä 32 3 806,6 3 984,8 -194,3 - - -
Muut kiinteistöt, yhteensä 2 11,1 10,0 0,6 - - -
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 34 3 817,7 3 994,8 -193,7 6,0 5,5 24,2
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - 40,5 45,3 -6,6 - - -
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 34 3 858,2 4 040,1 -200,3 6,0 5,5 24,2
Kista Galleria, 50 % 1 173,2 210,7 -40,8 - - -
Sijoituskiinteistöt taseessa ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 35 4 031,4 4 250,8 -241,1 5,9 5,5 24,3
1
Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.
30
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Vertailukelpoiset kohteet
Kiinteistöjen lukumäärä,
kpl Käypä arvo, Me
Käyvän arvon muutos,
Me Keskimääräinen tuottovaatimus, %
Keskimääräinen
markkinavuokra,
EUR/m²/kk
31�12�2023 31�12�2023 31�12�2022 2023 31�12�2023 31�12�2022 31�12�2023
Kauppakeskukset, Suomi 4 1 073,9 1 064,6 -0,8 - - -
Muut kiinteistöt, Suomi - - - - - - -
Suomi, yhteensä 4 1 073,9 1 064,6 -0,8 5,6 5,1 29,3
Kauppakeskukset, Norja 11 925,8 1012,4 -34,2 - - -
Vuokratut kauppakeskukset, Norja
1
1 - - - - - -
Norja, yhteensä 12 925,8 1 012,4 -34,2 6,3 5,8 20,1
Kauppakeskukset, Ruotsi 3 461,4 473,9 -18,4 - - -
Muut kiinteistöt, Ruotsi - - - - - - -
Ruotsi, yhteensä 3 461,4 473,9 -18,4 5,5 5,2 31,0
Kauppakeskukset, Tanska ja Viro 4 434,8 449,5 -25,5 - - -
Muut kiinteistöt, Tanska ja Viro - - - - - - -
Tanska ja Viro, yhteensä 4 434,8 449,5 -25,5 7,2 6,8 22,7
Kauppakeskukset, yhteensä 23 2 461,1 2 551,0 -53,4 - - -
Muut kiinteistöt, yhteensä - - - - - - -
Vertailukelpoiset kohteet, yhteensä 23 2 895,9 3 000,5 -78,9 6,1 5,6 24,4
Vertailukelpoisten kohteiden sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät
(IFRS 16) - 37,3 41,3 -5,5 - - -
Vertailukelpoiset kohteet taseessa, yhteensä 23 2 933,2 3 041,8 -84,4 6,1 5,6 24,4
1
Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.
Cityconin viisi suurinta kiinteistöä
1
Keskimääräinen
vuokra,
EUR/m²/kk
Bruttovuokra-
tuotot, Me
Nettovuokra-
tuotot, Me Käypä arvo, Me
Käyvän arvon
muutos, Me
31�12�2023 2023 2023 31�12�2023 2023
Iso Omena 37,8 37,1 36,2 805,6 17,6
Lippulaiva 28,2 13,7 12,5 369,2 -63,4
Liljeholmstorget Galleria 35,2 15,1 13,7 311,4 -14,0
Myyrmanni 26,8 9,3 9,0 212,0 0,6
Oasen Senter 23,7 11,1 10,2 190,5 -6,2
Viisi suurinta kohdetta, yhteensä 31,6 86,4 81,5 1 888,8 -65,5
1
Ei sisällä Kista Galleriaa.
31
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Keskivuokra
Vuokra -
sopimusten
keskimääräinen
jäljellä oleva
voimassaolo-
aika, vuotta
Vuokra-
sopimusten
keskimääräinen
jäljellä oleva
voimassaolo-
aika, vuotta
Keskimääräinen
vuokra,
EUR/m²/kk
Keskimääräinen
vuokra,
EUR/m²/kk
31�12�2023 31�12�2022 31�12�2023 31�12�2022
Suomi 4,5 4,4 27,9 26,3
Norja 2,9 2,7 20,9 21,9
Ruotsi 2,7 2,7 23,9 23,1
Tanska & Viro 3,4 3,2 23,1 23,0
Yhteensä 3,6 3,4 24,0 23,7
Vuokratuotot toimialoittain, %
Suomi Norja Ruotsi Tanska & Viro Yhteensä
Päivittäistavarat 27,1 12,1 16,2 18,1 19,4
Muoti ja asusteet 15,0 21,8 19,5 25,1 19,3
Koti ja urheiluvarusteet 10,7 25,5 13,3 24,4 17,7
Palvelut ja toimistot 16,3 15,9 18,4 8,3 15,4
Kahvilat ja ravintolat 11,8 8,5 10,2 9,0 10,1
Kosmetiikka ja apteekit 6,5 10,2 11,5 8,5 8,7
Hyvinvointi 3,2 4,8 8,6 2,8 4,5
Erikoisliikkeet 3,2 1,1 1,1 2,1 2,0
Asunnot ja hotellit 4,5 0,0 1,3 - 1,9
Vapaa-aika 1,7 0,1 0,0 1,6 0,9
Yhteensä 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Kymmenen suurinta vuokralaista
Osuus vuokratuotoista 31�12�2023 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, %
S Group 6,3 %
Kesko Group 5,2 %
Varner Group 2,7 %
NorgesGruppen 2,2 %
ICA Group 1,8 %
Coop 1,6 %
Clas Ohlson 1,5 %
Stockmann Group 1,5 %
H&M 1,4 %
Tryg Forsikring 1,3 %
Yhteensä 25,5 %
Vuokraustoiminta, sijoituskiinteistöt
Vuokra-
sopimusten
lukumäärä
Vuokrattu
pinta-ala, m²
Keskimääräinen
vuokra,
EUR/m²/kk
31�12�2022 3 191 902 042 23,7
Alkaneet vuokrasopimukset 1 200 236 923 24,0
Päättyneet vuokrasopimukset 1 018 237 608 23,5
Ostot - - -
Muut muutokset -2 1 438 -
31�12�2023 3 371 902 795 24,0
Vuokratuotot liiketoimintayksiköittäin
Bruttovuokratuotot, Me Nettovuokratuotot, Me
2023 2022 2023 2022
Suomi 81,6 74,2 76,4 68,6
Norja 67,7 83,0 62,5 78,9
Ruotsi 33,8 35,8 27,8 30,4
Tanska & Viro 32,2 29,3 29,3 26,0
Muut - - -0,4 -0,3
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 215,3 222,3 195,7 203,6
Kista Galleria, 50 % 9,3 9,4 6,6 6,8
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 224,6 231,7 202,2 210,5
32
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Käynnissä olleet kehityshankkeet
31.12.2023
Sijainti Pinta-ala ennen/jälkeen, m
2
Arvioitu bruttoinvestointi, Me
Toteutuneet brutto-investoinnit
31�12�2023 mennessä, Me Valmistuminen
Herkules, asunnot (50 %) Skien, Norja -/7 600 28,0 10,5 2024
Barkarby, asunnot Tukholma, Ruotsi -/12 950 69,5
1
6,6
1
2024
1
Kauppa toteutetaan termiinisopimuksena, jonka mukaisesti Citycon teki 6,6 miljoonan euron talletuksen huhtikuussa 2022 ja maksaa loput kauppahinnasta kohteen valmistumisen yhteydessä. Kohde valmistuu kahdessa osassa arviolta Q1/2024 ja
Q2/2024. Kauppa toteutetaan kahdessa osassa kunkin vaiheen valmistumisen jälkeen eikä Cityconille aiheudu lisävelvoitteita ennen kohteen valmistumista.
Valmistuneet kehityshankkeet Q1–Q4/2023
Sijainti Pinta-ala ennen/jälkeen, m
2
Toteutuneet brutto-investoinnit
31�12�2023 mennessä, Me Valmistuminen
Lippulaiva, asunnot Espoo, Suomi -/12 800 61,3 Q1/2023
Potentiaaliset kehityskohteet (ei sitouduttu)
Pinta-ala ennen/jälkeen, m
2
Liljeholmstorget Galleria Tukholma, Ruotsi 40 500/90 000 Kauppakeskukseen suunnitellaan laajennusta vastauksena voimakkaaseen vähittäiskaupan,
kulttuuri-, kirjasto-, viihde-, ja ravintolapalveluiden sekä muiden palveluiden kysyntään. Keskuksesta
on suora yhteys metroasemalle ja bussiterminaaliin. Suunnitelmiin kuuluu myös lisää asuntojen ja
terveydenhoitotilojen/toimistojen rakennusoikeuksia.
Stenungstorg Steungssund, Ruotsi 30 400/30 900 Tavoitteena on kehittää kauppakeskus moderniksi kaupunkikortteliksi ja luoda kaupunkikeskus, joka
yhdistää asumisen, hotellin, vähittäiskaupan ja palvelut.
Trekanten Oslo, Norja 23 800/45 000 Kauppakeskuksen suunniteltu laajennus parantaisi myymälä- ja palvelutarjontaa, sisäänkäyntien
näkyvyyttä ja houkuttelevuutta sekä kauppakeskuksen asiakasvirtaa. Suunnitelmiin kuuluu myös
asuntojen ja toimistojen sekä terveydenhoito- ja urheilutilojen rakentaminen kauppakeskuksen päälle.
Oasen Kjøpesenter (vaihe II) Bergen, Norja 56 800/68 800 Asuinrakentamisen kehityskohde, joka sisältää mahdollisuuden usean asuintornin rakentamisen
nykyisen kauppakeskuksen yhteyteen.
Isomyyri Vantaa, Suomi 11 650/27 800 Tavoitteena kauppakeskuksen kehittäminen kaupunkikortteliksi. Hanke sisältää uusien
asuinkerrostalojen rakentamisen sekä nykyisen rakennuksen purkamisen. Vähittäiskaupan liiketilat
ja palvelut on tarkoitus sijoittaa uusien asuntojen katutasolle. Rakennuksiin on mahdollista lisätä
myös toimistotiloja.
33
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Riskit ja riskienhallinta
Cityconin riskienhallinnan tavoite on varmistaa,
että liiketoiminnan tavoitteet saavutetaan. Tämä
tehdään tunnistamalla ja arvioimalla tavoitteiden
saavuttamista vaarantavat keskeiset riskit sekä
seuraamalla niitä ja välttämällä, siirtämällä tai
rajoittamalla riskejä mahdollisuuksien mukaan.
Riskienhallinnan periaatteet
Citycon altistuu erilaisille riskeille liiketoiminnassaan.
Liiketoimintaa ei voi harjoittaa hyväksymättä tiettyä
riskitasoa, ja odotettavissa olevia tuottoja arvioidaan
suhteessa riskeihin. Onnistunut riskienhallinta vähentää
riskien toteutumisen todennäköisyyttä ja lieventää
toteutuneen riskin kielteisiä vaikutuksia. Monilla riskeillä
ja uhilla ei ole pelkästään mahdollisia negatiivisia
vaikutuksia, vaan ne voivat kehittyä myös suotuisasti,
tai mikäli tehokkaisiin ennakoiviin toimiin ryhdytään, ne
voidaan kääntää mahdollisuuksiksi Cityconille.
Hallitus määrittää Cityconin strategisen suunnan ja
vastaa yhdessä johtoryhmän kanssa strategisten
riskien pitkän aikavälin yleisestä hallinnasta. Eri
toiminnot hallinoivat operatiivisia riskejä, taloudellisia
riskejä ja vahinkoriskejä osana operatiivista johtamista.
Jokaisessa yksikössä on nimetty kyseisen alueen riskien
vastuuhenkilö, joka vastaa riskien raportoimisesta,
rajoittamissuunnitelmista sekä suunnitelmien
toteuttamisen seurannasta.
Riskien raportointi
Riskienhallinta- ja raportointiprosessi kattaa tärkeimpiin
liiketoimintaan ja prosesseihin liittyvien riskien
tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajoittamisen
ja seurannan. Prosessi sisältää tunnistettujen riskien
olemassa olevien hallintatoimien arvioinnin ja uusien
riskienvähentämistoimien suunnittelun. Tavoitteena on
parantaa riskienhallintaa jatkuvasti.
Riskiraportoinnissa kootaan yhteen riskitiedot ja
vastaavat riskienhallintatoimet konserninlaajuiseen
riskirekisteriin. Riskinohjauskomitea vastaa riskien
raportointiprosessista ja arvioi, mitkä riskit esitetään
vuosittain Cityconin hallitukselle, jotta yhtiön
merkittävistä riskeistä voidaan keskustella ja
tiedottaa. Tämä tehdään budjetoinnin yhteydessä,
jotta riskit liittyisivät vuotuisiin tavoitteisiin. Jokaisen
riskin merkityksen arvioimiseksi määritellään
riskiin liittyvä arvioitu tappio sen toteutuessa sekä
todennäköisyys riskin toteutumiselle. Näin myös
parannetaan riskien vertailtavuutta. Myös edellisen
vuoden aikana toteutuneet riskit arvioidaan ja
raportoidaan.
Tunnistaminen
Arviointi ja
mittaaminen
Rajoittamis-
suunnitelmien
laatiminen
Riskien ja
rajoittamis-
suunnitelmien
raportointi
hallitukselle
Seuranta
Vakuutukset
Tiettyjen operatiivisten ja vahinkoriskien siirtämiseksi
Cityconilla on kattava vakuutussuoja konsernin
liiketoiminnasta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen,
korvausvaatimusten ja -vastuiden varalta. Kiinteistöt
on vakuutettu täysarvovakuutuksella, joka sisältää
myös keskeytysvakuutuksen ja vastuuvakuutuksen.
Cityconilla on myös muita tavanomaisia vakuutuksia.
Hallinnointi
Riskiraportointi
Riskinhallinta
osana johtoryhmän jatkuvaa
operatiivista johtamista
• Operatiivinen toiminta
• Vuokraus
• Liiketoiminnan kehitys
• Kiinteistökaupat
• Kiinteistökehitys
• Raportointi ja laskenta
• Kiinteistöjen arvo
Liiketoiminta ja liiketoiminnot
• Verot
• Rahoitus
• Rahoitusriskin hallinta
• Viestintä ja sijoittajasuhteet
• Lakiasiat
• IT
• HR
Sisäinen
tarkastus
Sisäinen
valvonta
34
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Riski ja vaikutus Riskinhallintatoimet
Vuokraus • Yhtiön liiketoiminta -alueiden taloudellinen kehitys vaikuttaa kuluttajien luotta mukseen, mikä voi vaikuttaa liiketilojen
kysyntään. Tämä voi laskea vuokratasoa tai kasvattaa tilojen vajaakäyttöastetta. Myös luottotappioiden riski voi kasvaa ja
liikevaihtoperusteinen vuokratuotto laskea.
• Pitkittyneellä korkealla inflaatiolla ja kohonneilla energiakustannuksilla voi olla negatiivinen vaikutus kuluttajien ostovoimaan,
joka saattaisi lisätä vuokralaistemme konkurssiriskiä ja heikentäisi heidän kykyä maksaa vuokraa, mikä voisi puolestaan
kasvattaa Cityconin vajaakäyttöastetta ja heikentää Cityconin tulosta.
• Kasvava verkkokauppa vaikuttaa kuluttajien käyttäytymiseen ja paikallisesti lisääntynyt kilpailu saattaa myös vaikuttaa
liiketilojen kysyntään ja aiheuttaa pai netta vuokratasoihin tai aiheuttaa alhaisempia käyttöasteita, etenkin vähemmän
urbaaneissa kohteissa.
• Cityconin strategia keskittyä kaupungeissa julkisen liikenteen kulkuyhteyksien varrella sijaitseviin päivittäistavaravetoisiin
kauppakeskuksiin on osoittautunut kestävyytensä monissa eri markkinasuhdanteissa. Sen ansiosta kassavirta ja käyttöaste
ovat tasaisia ja luottotappiot vähäisiä jopa laskusuhdanteen aikana. Strategia lieventää myös kasvavan verkkokaupan kielteisiä
vaikutuksia.
• Suurin osa yhtiön omaisuudesta sijaitsee AAA/AA+ luottoluokituksen maissa, mikä pienentää vähittäiskaupan alaan vaikuttavan
merkittävän taantuman riskiä.
• Citycon seuraa ja arvioi vuokralaisia jatkuvasti tunnistaakseen mahdolliset riskivuokralaiset sekä vaatimalla vuokralaisilta vuokra
vakuudet.
• Vuokralaiskantaa on hajautettu panostamalla vuokraukseen ja Pohjoismaisen strategian avulla ja riskivuokralaisten osuutta on
vähennetty aktiivisesti.
Kiinteistönkehitys
ja kiinteistökaupat
• Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannus ten takia tai viivästyksiä odottamattomien
haasteiden takia.
• Uusien liiketilojen kysynnän laskusta voi seurata vuokrausasteen lasku tai suunnitelmia alhaisempi vuokrataso uusissa
kohteissa.
• Suunnitellut divestoinnit voivat viivästyä toissijaisten kohteiden matalasta likviditeetistä johtuen.
• Kehityshankkeiden osuus investoinneista pidetään suhteellisen alhaisena eikä tonttivarantoa pidetä.
• Rakennuskustannuksia hallitaan kilpailuttamalla, huolellisella hankkeiden kustannusten seurannalla ja solmimalla tarvittaessa
sopimuksia, joissa määritetään hintakatto.
• Vuokrausriskejä minimoidaan tiukoilla esivuokrausvaatimuksilla ennen hankkeen aloittamista ja tekemällä sopimukset keskeisim-
pien ankkurivuokralaisten kanssa hankkeen alkuvaiheessa sekä toteutetaan hyväksi osoittautuneissa kauppapaikoissa, joilla on
vahva, kasvava väestöpohja.
Operatiivinen
toiminta
• Suuronnettomuus, järjestelmien häiriötilanne tai terroristi -isku saattaisi uhata asiakkaiden ja vähittäiskauppiaiden turvallisuutta,
mikä johtaisi kuluttajaluotta muksen heikentymiseen, tulonmenetyksiin ja ylimääräisiin kustannuksiin.
• Riski kasvaneista kiinteistöjen hoitokuluista (esimerkiksi huolto , energia , turvallisuus ja vartiointikustannukset). Joissakin
vuokrasopimuksissa hoitokulujen muuttuminen ei vaikuta vuokralaisen maksamaan vuokraan. Tällöin inflaation ylittävä
hoitokulujen nousu heikentäisi Cityconin kannattavuutta. Kasvavat hoito kulut voivat myös heikentää vuokralaisten
vuokranmaksukykyä silloin, kun Citycon siirtää kasvaneet kustannukset vuokralaisten maksettavaksi.
• Uudesta pandemiasta johtuvat hallituksen asettamat rajoitukset voivat uhata kävijämääriä ja vuokralaisten kykyä harjoittaa
liiketoimintaa.
• Onnettomuuksien ja tapaturmien riskiä pienennetään riittävällä turvallisuussuunnittelulla, onnettomuus ja tapaturmamenettelyil lä
sekä henkilöstön kriisivalmiusharjoituksilla.
• Yhtiön vakuutussuoja on kattava.
• Citycon pyrkii minimoimaan hoitokulujen nousun vaikutuksen tekemällä jaetun vuokran malliin perustuvia sopimuksia mahdolli-
suuksien mukaan sekä laskuttamalla vuokralaisia toteutuneiden kulujen mukaisesti.
• Hankinnat toteutetaan tehokkaasti ja keskitetysti, kustannuksia seurataan ja kauppakeskusten kuluja vertaillaan keskenään.
• Energian hinnankorotusten riskin pienentämiseksi sähköhinnat on määritetty kiinteiksi yhtiön suojausperiaatteiden mukaisesti
sekä toteutettu energiatehokkuutta parantavia toimia.
Kiinteistöjen arvo • Kiinteistöjen arvo voi laskea monista syistä: heikentynyt taloudellinen ympäristö vaikuttaa kuluttajien ostovoimaan,
muuttunut kilpailu ja kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen kohti verkkokauppaa, rahoituksen vähentynyt saatavuus ja
kustannusten nousu sekä muiden omaisuuslajien suhteellinen houkuttelevuus.
• Vaikka moniin kiinteistöjen arvoon yleisellä tasolla vaikuttaviin tekijöihin ei voi vaikuttaa, Citycon pyrkii vaikuttamaan markkina-
ar voon aktiivisella kauppakeskusjohtamisella ja kauppakeskustensa kannattavuuden optimoinnilla.
• Strategiansa mukaisesti Citycon keskittyy vahvoilla kasvualueilla sijaitseviin urbaaneihin päivittäistavara- ja palveluvetoisiin
kauppakeskuksiin. Tämän ansiosta kiinteistöomaisuuden arvostus on säilynyt suhteellisen vakaana suhdannevaihtelun aikana.
• Cityconin maantieteellinen sijainti viidessä korkean luottoluokituksen maassa hajauttaa maakohtaista riskiä ja pienentää kiinteistö-
jen arvostusvaihteluiden riskiä.
Ympäristö • Ympäristönäkökulmat, asiakkaiden odotukset tai lainsäädäntö voivat asettaa rajoituksia tai vaikuttaa Cityconin liiketoimintaan,
maankäyt töön ja rakentamiseen.
• Esimerkiksi ilmastonmuutokseen liittyvät riskit saattavat vaikuttaa Cityconin toimintaym päristöön. Äärimmäiset sääolosuhteet
ja lainsäädäntö liittyen ilmastonmuutoksen lieventämiseen ja siihen mukautumiseen voivat esimerkiksi lisätä energia-, ylläpito
ja korjauskuluja.
• Suurten hankkeiden yhteydessä tehdään ympäristövaikutusten arviointi.
• Citycon varmistaa energiainvestointien, sisäisten hallintakäytäntöjen, vihreän energian ostolla ja tuotannolla sekä ulkoisten
standardien ja sertifiointien avulla, että sen kiinteistöissä noudatetaan ympäristösäännöksiä.
• Kestävän kehityksen strategia selkeillä lyhyen ja pitkän aikavälin tavoitteilla.
Ihmiset • Cityconin kaltaisen asiantuntijaorganisaation menestys perustuu vahvasti hen kilöstöön, joten yksi keskeisistä riskeistä
on yhtiön epäonnistuminen oikeanlaisen henkilöstön houkuttelemisessa, kehittämisessä ja selvien roolien ja tavoitteiden
määrittelemisessä.
• Citycon katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asettamista ja
tulosjohtamista, osaamisen kehittämistä, urakehitystä sekä avainhenkilöiden sitouttamista.
Rahoitus • Citycon on saanut sekä pankkirahoitusta että joukkovelkakirjalainaa kilpailu kykyisin ehdoin, mutta pankkien tai sijoittajien
rahoitushalukkuus voi kuitenkin laskea luottoluokituksen alenemisen seurauksena, rahoitusmarkkinoiden lisääntyneestä
epävarmuudesta, tiukentuneesta sääntelystä tai muusta syystä, joka voi vaikuttaa velkarahoituksen saatavuuteen ja
rahoituskustannuksiin.
• Markkinakorkojen pysyessä nykyisellä korkealla tasolla nostaa tämä merkittävästi Cityconin rahoituskustannuksia
tulevaisuudessa.
• Cityconilla on konservatiivinen, mutta aktiivinen, pitkäaikaiseen rahoitukseen keskittyvä rahoituspolitiikka, vahva tase ja 70–90
prosenttia velasta sidottuna kiinteisiin korkoihin, jolla vähennetään koronnousuun liittyviä vaikutuksia.
• Standard & Poor’sin (BBB-) investointitason luottoluokitus tukee rahoituksen saatavuutta ja pienentäneet sen kustannuksia lisää.
35
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Osakkeet ja osakkeenomistajat
Listaus
Markkinapaikka Nasdaq Helsinki
Listattuna vuodesta 1988
Kaupankäyntivaluutta euro
Segmentti Suuret yhtiöt / Large Cap
Toimialaluokka Financials
Toimiala Real Estate Operating Companies
Kaupankäyntitunnus CTY1S
ISIN-koodi FI4000369947
Osakkeet ja osakepääoma
Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä.
Cityconilla on yksi osakelaji, ja kullakin osakkeella on
yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen
osinkoon. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Vuoden 2023 lopussa Cityconin osakkeiden lukumäärä
oli yhteensä 171 994 204. Yhtiön osakekannan
markkina-arvo vuoden 2023 lopussa oli 0,9 miljardia
euroa (päätöskurssi 5,20 euroa).
Vuoden 2023 aikana Cityconin osakkeiden vaihto
Helsingin pörssissä oli noin 61,6 miljoonaa osaketta.
Keskimääräinen päivävaihto oli 245 521 osaketta eli
keskimäärin noin 1,5 miljoonaa euroa.
Osakkeenomistajat
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli vuoden
2023 lopussa 27 738 (28 817). Hallintarekisteröityjen
sijoittajien omistuksessa oli vuoden 2023 lopussa
70,2 % osakkeista (69,2 %). Cityconin ulkomainen
omistuspohja on yksi Helsingin pörssin suurimpia.
Suurimmat osakeenomistajat
Cityconin suurimmat osakkeenomistajat Euroclearin
rekisterin mukaan on listattu alla olevassa taulukossa.
Yhteensä G City Ltd. ja sen kokonaan omistama
tytäryhtiö Gazit Europe Netherlands BV omistavat
50,9 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä
(87 559 016 osaketta 31.12.2023) . Suurin osa heidän
osakeomistuksestaan on hallintarekisteröity. Yllä oleva
osakeomistus sisältää myös heidän suoran omistuksen,
joka on mainittu edellä olevassa taulukossa.
Osinkojen jakaminen
Cityconin taloudellinen tavoite on jakaa vähintään 50 %
tilikauden voitosta verojen jälkeen, sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutokset pois lukien.
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus
valtuutetaan päättämään varojenjakamisesta
tilikaudelta 2023, ja varojen jakamisesta sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta.
Osakekurssi ja -vaihto
2023 2022 2021 2020 2019
Vaihdettuja osakkeita
1
1 000 x 61 626 84 382 94 293 68 046 28 320
Vaihtuvuus % 35,8 50,2 56,0 38,2 15,9
Ylin kurssi
1
EUR 7,01 7,57 8,18 9,99 10,08
Alin kurssi
1
EUR 4,89 5,96 6,67 5,22 8,10
Keskikurssi
1
EUR 5,93 6,81 7,37 7,19 9,18
Päätöskurssi
1
EUR 5,20 6,26 7,00 7,93 9,37
Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa Me 894,37 1 050,90 1 179,50 1 411,53 1 666,96
Osakkeiden määrä, kauden lopussa 1 000 x 171 994 168 009 168 499 177 999 177 999
1
Vertailutiedot oikaistu 18.3.2019 toteutetun osakkeiden yhdistämisen mukaisesti.
7
6
5
4
Osakkeen kurssikehitys ja vaihto
Osakkeiden lukumäärä, tuhatta
Cityconin osakekurssi
Cityconin osakkeen vaihto
Tammikuu 2023 Joulukuu 2023
euroa
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
36
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Suurimmat osakkeenomistajat 31�12�2023
Yhteensä G City Ltd. (entinen Gazit-Globe Ltd.) ja
Gazit Europe Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n
kokonaan omistama tytäryhtiö) omistavat 50,9 % yhtiön
kaikista osakkeista ja äänistä (87 559 016 osaketta
31.12.2023). Suurin osa heidän osakeomistuksestaan
on hallintarekisteröity. Yllä oleva osakeomistus sisältää
myös heidän suoran omistuksen, joka on mainittu alla
olevalla listalla. Lisätietoja G City Ltd.:n ja Gazit Europe
Netherlands BV:n omistuksista saatavilla saatavilla
yhtiön nettisivuilta citycon.com/fi/sijoittajat/suurimmat-
osakkeenomistajat
Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2023
Shares %
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 12 694 139 7,38
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo 1 240 000 0,72
Valtion Eläkerahasto 1 200 000 0,70
OP-Henkivakuutus Oy 929 245 0,54
Zeroman Oy 711 666 0,41
Nordea Henkivakuutus Suomi Oy 637 517 0,37
Pakkanen Mikko Pertti Juhani 500 000 0,29
G City Ltd
1
382 174 0,22
Mandatum Henkivakuutusosakeyhtiö 347 718 0,20
Rantalainen-Yhtiöt Oy 320 000 0,19
10 suurinta yhteensä 18 962 459 11,03
Hallintarekisteröidyt osakkeet 120 771 789 70,22
Muut 32 259 956 18,76
Yhteensä 171 994 204 100
1
Kyseessä on Gazitin ei hallintarekisteröity omistus. Yhteensä G City Ltd. ja Gazit Europe Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n kokonaan omistama tytäryhtiö)
omistavat 50,9 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (87 559 016 osaketta 31.12.2023)
Omistusjakauma ryhmittäin 31.12.2023
Omistajien lukumäärä % Osakemäärä, kpl %
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 26 0,09 117 015 607 68,04
Yritykset 1 117 4,03 6 109 315 3,55
Kotitaloudet 26 350 95 23 948 535 13,92
Julkisyhteisöt 5 0,02 15 205 647 8,84
Ulkomaat 72 0,26 7 550 669 4,39
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 157 0,57 2 164 431 1,26
Yhteensä 27 738 100 171 994 204 100
Omistukset osakkeiden määrän mukaan 31.12.2023
Osakkeita, kpl Omistajien lukumäärä % Osakemäärä, kpl %
1–100 8 975 32,36 402 733 0,23
101–1 000 13 683 49,33 5 409 312 3,14
1 001–10 000 4 594 16,56 12 983 942 7,55
10 001–100 000 451 1,63 10 925 786 6,35
100 001–1 000 000 28 0,1 8 764 861 5,1
1 000 001 + 7 0,03 133 507 570 77,62
Yhteensä 27 738 100 171 994 204 100
Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman
palautuksen määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta.
Yhtiön nykyisten osakkeiden kokonaismäärän
(171 994 204) perusteella valtuutuksen johdosta yhtiö
voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 51 598 261,2
euroa pääomanpalautusta.
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen alkuun asti.
Ellei hallitus perustellusta syystä päätä toisin,
valtuutuksen perusteella jaetaan pääoman palautusta
neljä kertaa valtuutuksen voimassaoloaikana. Tällöin
hallitus tekee erilliset päätökset kustakin pääoman
palautuksesta siten, että pääoman palautusten
alustavat täsmäytys- ja maksupäivät ovat alla mainitut.
Citycon julkistaa tällaiset päätökset erikseen.
Alustava maksupäivä Alustava täsmäytyspäivä
28.3.2024 21.3.2024
28.6.2024 20.6.2024
30.9.2024 23.9.2024
31.12.2024 20.12.2024
Hallituksen päätöksen perusteella jaettava pääoman
palautus maksetaan osakkeenomistajalle, joka pääoman
palautuksen täsmäytyspäivänä on merkittynä Euroclear
Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon.
37
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta
Laskentakaava 2023 2022 2021 2020 2019
Tuloslaskelman tiedot
Bruttovuokratuotto 215,3 222,3 222,2 224,3 232,1
Nettovuokratuotto
Suomi 76,4 68,6 66,5 66,2 72,2
Norja 62,5 78,9 77,8 74,1 75,4
Ruotsi 27,8 30,4 32,0 39,0 41,3
Tanska & Viro 29,3 26,0 26,0 26,0 28,3
Muut -0,4 -0,3 0,0 0,1 0,3
Nettovuokratuotto yhteensä 195,7 203,6 202,3 205,4 217,4
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 -26,5 -0,4 0,9 2,8
Liikevoitto/-tappio -38,0 87,7 217,8 34,1 73,1
Voitto/tappio ennen veroja -122,3 15,1 156,5 -45,7 2,2
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio -115,0 5,3 121,0 -28,0 8,9
Tasetiedot
Sijoituskiinteistöt 3 858,2 4 040,1 4 189,2 4 152,2 4 160,2
Lyhytaikaiset varat 82,3 135,9 145,0 77,8 74,2
Oma pääoma 1 987,5 2 310,3 2 489,5 2 166,0 2 325,2
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 380,1 1 618,8 1 800,1 1 818,6 1 978,4
Määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,0 0,3 0,2 0,1
Korolliset velat 1 864,4 1 807,7 1 878,5 2 121,2 1 874,4
Velat yhteensä 2 220,9 2 150,5 2 313,5 2 514,0 2 257,1
Oma pääoma ja velat yhteensä 4 208,4 4 460,7 4 803,0 4 680,0 4 582,3
Keskusten lukumäärä
1
34 34 37 41 39
1
Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
2
Vuoden 2021 LTV luku muuttunut johtuen korjauksesta IFRS 16 varojen esittämisessä. Aiemmin raportoitu luku vuodelle 2021 oli 40,7.
3
Hallitus ehdottaa, että 31.12.2023 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen perusteella ei jaeta osinkoa varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä. Hallitus
ehdottaa kuitenkin, että hallitus valtuutetaan päättämään harkintansa mukaan varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta seuraavasti.
Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,30 euroa
osakkeelta.
4
Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä pois lukien yhtiön hallussa olevat omat osakkeet.
Laskentakaavat on esitetty tunnuslukujen laskentaperiaatteet -osiossa.
Luvut sisältävät neljän kauppakeskuksen divestoinnin vuoden 2022 aikana.
Laskentakaava 2023 2022 2021 2020 2019
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Omavaraisuusaste, % 1 47,4 51,8 52,0 46,4 50,9
Luototusaste, % (LTV)
2
2 46,3 41,4 40,3 46,9 42,4
Oman pääoman tuotto, % (ROE) 3 -7,5 0,3 6,6 0,0 0,4
Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI) 4 -1,9 1,5 4,8 2,8 2,3
Quick ratio 5 0,2 0,7 2,6 0,7 0,3
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me 95,9 177,0 224,1 344,4 106,0
%-osuus bruttovuokratuotosta 44,5 79,6 100,9 153,5 45,7
Osakekohtaiset tunnusluvut
Tulos/osake, euroa 6 -0,70 -0,15 0,55 -0,25 0,04
Tulos/osake, laimennettu, euroa 7 -0,70 -0,15 0,54 -0,25 0,04
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 8 0,75 0,59 0,72 0,71 0,76
Oma pääoma/osake, euroa 9 11,56 13,75 14,80 12,17 13,06
P/E -luku (hinta/voitto -suhde) 10 - - - - 187
Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa
3
0,50 0,50 0,45 0,49 0,60
Osakekohtainen osinko, euroa
3
- - 0,05 0,05 0,05
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus
yhteensä/osake, euroa
3
0,50 0,50 0,50 0,54 0,65
Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, % 11 - - 91,6 - 1 603,1
Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, % 12 9,6 8,0 7,1 6,8 6,9
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä (1 000 kpl)
4
168 285 168 011 177 033 177 998 177 997
Osakeantioikaistu osakemäärä tilikauden lopussa (1 000 kpl)
4
171 994 168 009 168 202 177 999 177 999
Operatiiviset tunnusluvut
Taloudellinen vuokrausaste, %
1
13 94,9 94,5 93,4 93,9 95,5
Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m
2
1
1 011 490 1 013 390 1 059 090 1 136 390 1 074 590
Henkilöstö tilikauden lopussa 234 251 251 246 234
38
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet
1) Omavaraisuusaste, % Oma pääoma
X 100
Taseen loppusumma - saadut ennakot
2) Luototusaste -% (LTV) Korolliset velat - Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - rahat ja pankkisaamiset
X 100
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa + myytävänä olevat sijoituskiinteistöt + osuudet
yhteisyrityksissä – Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)
3) Oman pääoman tuotto-% (ROE) Tilikauden voitto tai tappio
X 100
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma (painotettu keskiarvo)
4) Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut
X 100
Taseen loppusumma (tilikauden keskiarvo) - korottomat velat (tilikauden keskiarvo)
5) Quick ratio Rahoitusomaisuus
Lyhytaikainen vieras pääoma
6) Tulos/osake, euroa
1
Tilikauden voitto tai tappio
X 100
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
7) Tulos/osake, laimennettu, euroa
1
Tilikauden voitto tai tappio
X 100
Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä
8) Liiketoiminnan nettorahavirta/
osake, euroa
Liiketoiminnan nettorahavirta
X 100
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
9) Oma pääoma / osake, euroa Oma pääoma
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
10) P/E luku (hinta/voitto -suhde) Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
Tulos/osake
11) Osinko ja pääoman palautus
tuloksesta, %
Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
X 100
Tulos/osake
12) Efektiivinen osinko- ja
pääomanpalautustuotto, %
Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
X 100
Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
13) Taloudellinen vuokrausaste, % Vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto
X 100
Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen
bruttovuokratuotto
1
Osakekohtaista tulosta laskettaessa emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta tai tappiosta vähennetään hybridilainan transaktiokulut ja lainan korot
kirjaamishetkestä riippumatta (korot kirjataan sen perustella, milloin velvoite niiden maksuun syntyy). Lisäksi tunnuslukua laskettaessa huomioidaan voitot ja
kulut hybridilainan takaisinmaksusta.
39
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Tilinpäätös
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS ������������������������ 41
Konsernituloslaskelma, IFRS .................................................. 41
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS ....................................... 41
Konsernitase, IFRS .......................................................................42
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS .......................................43
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS .......................44
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ������������������������������������ 45
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS ������������������������������������������������82
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ..........................85
Tilinpäätöksen allekirjoitukset.................................................89
Tilintarkastuskertomus ...............................................................90
40
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS
Konsernituloslaskelma, IFRS
Me Liite 2023 2022
Bruttovuokratuotto 1.2. 215,3 222,3
Ylläpito- ja palvelutuotot 1.3. 74,7 79,2
Hoitokulut 1.4. -92,8 -94,7
Vuokraustoiminnan muut kulut -1,6 -3,1
Nettovuokratuotto 1.1. 195,7 203,6
Hallinnon kulut 1.5. -31,1 -28,7
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 1.3, 1.7. 0,0 -26,5
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon 2.1. -200,3 -56,5
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2.1., 2.2. -2,3 -4,3
Liikevoitto -38,0 87,7
Rahoitustuotot 87,7 99,6
Rahoituskulut -135,3 -147,7
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 3.2. -47,7 -48,0
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 2.4. -36,7 -24,6
Voitto ennen veroja -122,3 15,1
Tilikauden tulokseen perustuvat verot 4.1. -2,9 -2,1
Laskennalliset verot 4.2. 10,3 -7,9
Tuloverot 7,4 -10,0
Tilikauden tulos -115,0 5,1
Tilikauden voiton jakautuminen
Emoyhtiön omistajille -115,0 5,3
Määräysvallattomille omistajille 0,0 -0,3
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen
tulos
1
Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) 1.8. -0,70 -0,15
Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro) 1.8. -0,70 -0,15
1
Tunnusluku sisältää hybridilainan maksetut sekä kirjaamattomat kertyneet korot ja jaksotetut palkkiot sekä voitot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta.
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS
Me Liite 2023 2022
Tilikauden voitto -115,0 5,1
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteiseksi
Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista 3.2. -3,4 0,5
Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat
valuuttakurssivoitot/-tappiot -51,7 -73,5
Yhteensä erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää
tulosvaikutteisiksi -55,0 -73,0
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen -55,0 -73,0
Katsauskauden laaja voitto/tappio -170,0 -67,9
Tilikauden laajan voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille -170,0 -67,6
Määräysvallattomille omistajille 0,0 -0,3
Operatiivinen tulos pysyi vakaana vuonna 2023
Kokonaisuudessaan Cityconin taloudelliseen tulokseen
vaikutti edellisvuotta heikommat Norjan ja Ruotsin kruunu
sekä vuonna 2022 toteutetut divestoinnit. Liikevoitto ja
tilikauden tulos laskivat negatiivisen sijoituskiinteistöjen
käypien arvojen kehityksen myötä. Sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon tappio oli 200,3 miljoonaa euroa ja osuus
osakkuus- ja yhteisyritysten tappiosta 36,7 miljoonaa
euroa johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutoksesta yhteisyritys Kista Galleriassa.
2022 1 2 3 4 5 2023
Liikevoiton muutos
Me
1 Nettovuokratuoton muutos
2 Hallinnon kulujen muutos
3 Liiketoiminnan muiden tuottojen ja kulujen muutos
4 Käyvän arvon voittojen/tappioiden muutos
5 Myyntivoittojen/-tappioiden muutos
-143,7
26,5
-2,4
-8,0
2,0
-38,0
87,7
41
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Konsernitase, IFRS
Me Liite 31�12�2023 31�12�2022
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 2.1. 3 858,2 4 040,1
Liikearvo 5.1. 111,4 115,4
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksistä 2.4. 72,4 103,5
Aineettomat hyödykkeet 4.3. 10,7 11,0
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 2,4 1,6
Laskennalliset verosaamiset 4.2. 16,5 16,4
Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutteiset varat 3.6. 54,7 36,8
Pitkäaikaiset varat yhteensä 4 126,1 4 324,9
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 2.2. 0,0 0,0
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 3.6. 0,1 2,8
Tilikauden tulokseen perustuvat verosaamiset 4.1. 0,6 4,4
Myyntisaamiset ja muut saamiset 3.3., 4.4. 56,3 59,4
Rahavarat 3.8. 25,2 69,2
Lyhytaikaiset varat yhteensä 82,3 135,9
Varat yhteensä 4 208,4 4 460,7
Me Liite 31�12�2023 31�12�2022
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Oma pääoma 3.1.
Osakepääoma 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto -1,4 1,9
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 596,8 660,2
Muuntoerot -240,0 -188,3
Kertyneet voittovarat 634,1 754,3
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 1 380,1 1 618,8
Hybridilaina 3.1. 607,3 691,5
Määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,0
Oma pääoma yhteensä 1 987,5 2 310,3
Pitkäaikaiset velat
Lainat 3.3., 3.4. 1 502,8 1 676,1
Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 22,6 0,1
Laskennalliset verovelat 4.2. 247,8 266,3
Muut velat 3.3. 0,2 0,3
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 773,4 1 942,8
Lyhytaikaiset velat
Lainat 3.3., 3.4. 361,6 131,6
Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 5,3 0,4
Tilikauden tulokseen perustuvat verovelat 4.1. 2,4 2,8
Ostovelat ja muut velat 3.3., 4.5. 78,3 72,8
Lyhytaikaiset velat yhteensä 447,5 207,6
Velat yhteensä 2 220,9 2 150,5
Oma pääoma ja velat yhteensä 4 208,4 4 460,7
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski
Sijoituskiinteistöjen tasearvo laski käyvän arvon tappioiden seurauksena 200,3 miljoonaa euroa sekä
valuuttakurssien muutosten myötä 76,2 miljoonaa euroa, investoinnit nostivat tasearvoa 92,8 miljoonaa euroa.
Erityisesti Norjan kruunun heikentyminen vuoden aikana vaikutti omaan pääomaan heikentävästi.
2023 2022
Varat
Me
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Muut lyhytaikaiset vara
Rahavarat
Myytävänä olevat
sijoituskiinteistöt
Muut pitkäaikaiset varat
Liikearvo
Osuudet osakkuus- ja
yhteisyrityksistä
Sijoituskiinteistöt
2023 2022
Oma pääoma ja velat
Me
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Muut lyhytaikaiset velat
Muut pitkäaikaiset velat
Laskennalliset verovelat
Lainat
Oma pääoma
42
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS
Me Liite 2023 2022
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja -122,3 15,1
Oikaisut 290,3 166,5
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 168,0 181,5
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 4.4. 0,1 7,8
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 4.5. 5,7 -30,5
Käyttöpääoman muutos 5,8 -22,7
Liiketoiminnan rahavirta 173,8 158,8
Maksetut korot ja muut rahoituskulut -51,0 -53,9
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 1,7 0,2
Maksetut välittömät verot 2,4 -5,4
Liiketoiminnan nettorahavirta 126,8 99,7
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla 2.1. - -6,5
Investoinnit sijoituskiinteistöihin 2.1. -94,4 -169,3
Investoinnit yhteisyrityksiin, aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 2.4., 4.3. -2,3 -4,6
Sijoituskiinteistöjen myynti 2.1., 2.2. -0,4 270,9
Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten lisäys - -64,8
Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten vähennys - 84,2
Investointien nettorahavirta -97,1 109,8
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot 3.4. 357,3 356,5
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. -433,8 -318,7
Pitkäaikaisten lainojen nostot 3.4. 405,3 -
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. -257,5 -102,5
Hybridilainan takaisinmaksut 3.1. -39,2 -
Hybridilainan korot ja kulut 3.1. -29,1 -28,4
Omien osakkeiden takaisinhankinta ja kulut 3.1. - -1,6
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta 3.1. -84,4 -84,0
Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot 9,4 6,8
Rahoituksen nettorahavirta -72,0 -172,0
Rahavarojen muutos -42,3 37,5
Rahavarat tilikauden alussa 3.8. 69,2 34,7
Valuuttakurssien muutosten vaikutus -1,6 -3,1
Rahavarat tilikauden lopussa 3.8. 25,2 69,2
Me Liite 2023 2022
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset 1.5., 4.3. 3,0 2,4
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon 2.1. 200,3 56,5
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2.2. 2,3 4,3
Rahoitustuotot 3.2. -87,7 -99,6
Rahoituskulut 3.2. 135,3 147,7
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten voitoista 2.4. 36,7 24,6
Osakeperusteiset maksut 1.6. 1,7 3,2
Muut oikaisut -1,3 27,4
Yhteensä 290,3 166,5
Me Liite 2023 2022
Liiketoiminnan nettorahavirta 126,8 99,7
Keskimääräinen osakemäärä (1 000) 168 285 168 011
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake 0,75 0,59
Liiketoiminnan nettorahavirta kasvoi 126,8 miljoonaan euroon edellisvuoden 99,7 miljoonasta eurosta
Citycon investoi tilikauden aikana 96,7 miljoonaa euroa pääasiassa sijoituskiinteistöihin. Investoinnit sekä lainojen
takaisinmaksu rahoitettiin pääosin liiketoiminnan rahavirralla. Osakekohtainen liiketoiminnan nettorahavirta kasvoi 0,75
euroon johtuen osto- ja muiden lyhytaikaisten velkojen muutoksesta. Citycon käytti joukkovelkakirjojen takaisinostoon
yhteensä 183,8 miljoonaa euroa ja hybridilainojen takaisinostoon 39,2 miljoonaa euroa vuoden 2023 aikana. Lisäksi
kahden uuden määräaikaislainan noston rahavirtavaikutus oli yhteensä 334,3 miljoonaa euroa.
2022 1 2 3 4 5 6 7 2023
Rahoitustarve ja saadut rahavirrat
Me
-96,7
-84,4
-29,1
-39,2
126,8
69,2
25,2
1 Operatiivinen kassavirta
2 Investoinnit
3 Maksetut osingot ja pääoman palautukset
4 Hybridilainan takaisinmaksut
5 Hybridilainan korot ja kulut
6 Lainojen nostot -ja takaisinmaksut - netto
7 Muut
71,2
7,3
43
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Me
Osake-
pääoma
Ylikurssi-
rahasto
Arvon-
muutos-
rahasto
Sijoitetun
vapaan
oman
pääoman
rahasto Muuntoerot
Kertyneet
voittovarat Yhteensä Hybridilaina
Määräys-
vallattomien
omistajien
osuus
Oma
pääoma
yhteensä
Oma pääoma 1�1�2022 259,6 131,1 1,4 744,2 -114,8 778,6 1 800,1 689,1 0,3 2 489,5
Tilikauden voitto 2022 5,3 5,3 -0,3 5,1
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) 0,5 0,5 0,5
Osuus yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot -73,5 -73,5 0,0 -73,5
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä 0,5 -73,5 -73,0 0,0 -73,0
Katsauskauden laaja tappio/voitto 0,5 -73,5 5,3 -67,6 -0,3 -67,9
Hybridilainan korot ja kulut (liite 3.1.) -30,6 -30,6 2,4 -28,2
Omien osakkeiden hankinta ja kulut (liite 3.1.) -1,6 -1,6 -1,6
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -84,0 -84,0 -84,0
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) 2,4 2,4 2,4
Muut muutokset 0,1 0,1 0,1
Oma pääoma 31�12�2022 259,6 131,1 1,9 660,2 -188,3 754,3 1 618,8 691,5 0,0 2 310,3
Tilikauden voitto 2023 -115,0 -115,0 -115,0
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) -3,4 -3,4 -3,4
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot -51,7 -51,7 -51,7
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä -3,4 -51,7 -55,0 -55,0
Katsauskauden laaja voitto/tappio -3,4 -51,7 -115,0 -170,0 -170,0
Hybridilainojen takaisinmaksut (liite 3.1.) 0,0 -85,9 -85,9
Voitot hybridilainojen takaisinmaksuista (liite 3.1.) 25,8 25,8 25,8
Hybridilainan korot ja kulut (liite 3.1.) -30,7 -30,7 1,8 -28,9
Osakeanti (liite 3.1.) 20,9 20,9 20,9
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -84,4 -84,4 -84,4
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) -0,3 -0,3 -0,3
Muut muutokset 0,0 0,0 0,0
Oma pääoma 31�12�2023 259,6 131,1 -1,4 596,8 -240,0 634,1 1 380,1 607,3 0,0 1 987,5
Tilikauden tulos ja pääoman palautus laskivat
omaa pääomaa
Tilikauden tulos oli -115,0 miljoonaa euroa. Citycon
jakoi vuonna 2023 sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,50
euroa osakkeelta. Pääoman palautus oli yhteensä
84,4 miljoonaa euroa. Muuntoerojen vaikutus
omaan pääomaan oli -51,7 miljoonaa euroa.
Vuoden 2023 aikana Citycon suoritti myös kaksi
suunnattua osakeantia, joiden vastineeksi se osti
takaisin hybridilainojaan.
1 4 72022 2023
2 5 83 6 9
Osakekohtaisen oman
pääoman kehittyminen
Me
Oma pääoma/osakeOma pääoma/osake
0,15
-0,32
-0,02
-0,50
-0,49
0,12
-0,67
-0,30
-0,17
11,56
13,75
1
Tilikauden voitto
2
Muuntoerot
3
Osakeanti
4
Osingonjako ja
pääomanpalautus
5
Hybridilainojen
takaisinmaksut
6 Voitot hybridilainojen
takaisinmaksuista
7 Hybridilainan korot ja kulut
8 Osakeannin vaikutus
osakemäärään
9 Muut muutokset
44
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
45
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Yrityksen perustiedot
Yhtiö on Suomen lakien mukaan perustettu julkinen
Rekisteröity osoite Piispansilta 9 A, 02230 Espoo . Yhtiön
virallinen nimi on Citycon Oyj .
Jäljennös Cityconin konsernitilinpäätöksestä on
saatavilla verkkosivuilta www.citycon.com/fi ja
konsernin pääkonttorista osoitteesta Piispansilta 9 A,
02230 Espoo.
46
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
47
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
48
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
49
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
50
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Tot al
XXX,X
Meur
Liiketoiminnan kustannukset 2023
Me
Lämmitys ja sähkö -24,2
Ylläpito -31,3
Kiinteistön henkilöstön kulut -9,5
Kiinteistön hallinnon kulut -2,1
Markkinointikulut -6,8
Kiinteistövakuutukset -1,5
Kiinteistöverot -8,7
Korjauskulut -4,6
Muut kiinteistön hoitokulut -4,0
Yhteensä
-92,8
Me
51
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
52
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
53
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
54
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
55
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
56
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
57
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
2022 1 2 3 4 5 6 2023
Sijoituskiinteistöt 2023
Me
1 Investoinnit ja aktivoidut korot
2 Käyvän arvon voitot
3 Käyvän arvon tappiot
4 Voitot/tappiot käyttö- oikeusomaisuuserien
arvostuksesta
5 Valuuttakurssierot
6 Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa
käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16)
22,8
1,8
-76,2
92,8
-6,6
-216,5
4 040,1
3 858,2
2021 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2022
Sijoituskiinteistöt 2022
Me
1 Hankinnat
2 Investoinnit ja aktivoidut korot
3 Myynnit
4 Käyvän arvon voitot
5 Käyvän arvon tappiot
6 Voitot/tappiot käyttö- oikeusomaisuuserien
arvostuksesta
7 Valuuttakurssierot
8
Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa
käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16)
9 Siirrot erien välillä
4 189,2
4 040,1
53,1
6,4
-22,1
-122,3
165,7
-6,8
6,3
-102,9
-126,5
58
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
59
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
60
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
61
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
62
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
31.12.2023 (31.12.2022: 17,3 miljoonaa euroa).
63
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
64
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
65
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
66
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
67
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
68
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
69
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
70
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
71
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
72
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
73
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
74
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
75
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
76
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
77
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
78
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
79
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
80
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
81
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS
Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS
Me Liite 1�1�–31�12�2023 1�1�–31�12�2022
Palvelutuotot 5,8 2,4
Liikevaihto 2 5,8 2,4
Hallinnon kulut 3,4 -20,0 -16,3
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5 -0,2 0,0
Liikevoitto -14,3 -13,9
Rahoitustuotot 183,0 112,2
Rahoituskulut -143,3 -147,6
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 6 39,7 -35,4
Voitto/tappiot ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 25,3 -49,4
Konserniavustukset 6,0 0,8
Tuloverot 7 0,0 0,0
Tilikauden voitto/tappio 31,3 -48,6
82
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Emoyhtiön tase, FAS
Me Liite 31�12�2023 31�12�2022
VASTAAVAA
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet 8 9,7 9,7
Aineelliset hyödykkeet 9 0,3 0,4
Sijoitukset
Tytäryhtiöosakkeet 10 1 286,3 1 275,0
Lainasaamiset ja johdannaissopimukset 11 1 544,1 1 980,3
Sijoitukset yhteensä 2 830,4 3 255,3
Pysyvät vastaavat yhteensä 2 840,4 3 265,4
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset 13 586,0 84,4
Rahat ja pankkisaamiset 0,1 0,1
Vaihtuvat vastaavat yhteensä 586,1 84,5
Vastaavaa yhteensä 3 426,4 3 349,9
Me Liite 31�12�2023 31�12�2022
VASTATTAVAA
Oma pääoma 14
Osakepääoma 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 133,1 133,1
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 612,8 676,0
Edellisten tilikausien voitto/tappio -65,9 -17,3
Tilikauden tulos 31,3 -48,6
Oma pääoma yhteensä 970,8 1 002,8
Vieras pääoma 15
Pitkäaikaiset velat
Hybridilaina 607,8 692,3
Muu pitkäaikainen vieras pääoma 1 301,9 1 533,3
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 909,7 2 225,6
Lyhytaikaiset velat
Lyhytaikainen vieras pääoma 545,9 121,5
Lyhytaikaiset velat yhteensä 545,9 121,5
Vieras pääoma yhteensä 2 455,6 2 347,1
Vastattavaa yhteensä 3 426,4 3 349,9
83
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS
Me 1�1�–31�12�2023 1�1�–31�12�2022
Liiketoiminnan rahavirta
Tulos ennen veroja 25,3 -49,4
Oikaisut:
Poistot ja arvonalentumiset 2,1 1,6
Rahoitustuotot ja -kulut -39,7 35,4
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta -12,2 -12,3
Käyttöpääoman muutos -0,7 -1,9
Liiketoiminnan rahavirta -13,0 -14,3
Maksetut korot ja muut rahoituskulut -85,8 -76,1
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 105,4 64,8
Toteutuneet kurssivoitot/-tappiot 9,4 -3,9
Liiketoiminnan nettorahavirta 16,0 -29,5
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -2,0 -3,9
Myönnetyt lainat -341,9 -375,4
Lainasaamisten takaisinmaksut 94,9 558,7
Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten lisäys - -64,8
Lyhytaikaisten rahamarkkisijoitusten vähennys - 84,2
Investointien nettorahavirta -249,0 198,7
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot 362,9 367,9
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -365,6 -328,2
Pitkäaikaisten lainojen nostot 317,5 -
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -73,6 -
Hybridilainan takaisinmaksu -39,2 -
Saadut konserniavustukset 0,8 -
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta -84,4 -84,0
Omien osakkeiden hankinta ja kulut - -1,6
Rahoituksen nettorahavirta 118,4 -45,9
Rahavarojen muutos -114,6 123,3
Rahavarat tilikauden alussa -6,0 -129,3
Rahavarat tilikauden lopussa
1
-120,6 -6,0
1
Emoyhtiön rahavarat -120,6 milj. euroa koostuvat taseen rahavaroista ja pankkisaamisista 0,1 milj. euroa ja konsernitilin saldosta -120,7 milj. euroa. Konsernitilin
saldo -120,7 milj. euroa on taseessa esitetty osana lyhytaikaista vierasta pääomaa.
84
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS
1. Laadintaperiaatteet
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen
lainsäädännön mukaan.
Tuloslaskelmamuoto
Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään
toimintokohtaisesti.
Pysyvät vastaavat
Pysyvät vastaavat on merkitty taseeseen alkuperäiseen
hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä
kirjanpidossa tehdyin poistoin.
Aineettomat hyödykkeet
Aineettomat hyödykkeet sisältävät IT-ohjelmia sekä
muita pitkävaikutteisia menoja, kuten toimiston
perusparannusmenoja. IT-ohjelmat poistetaan 3–10
vuodessa tasapoistoin, toimiston perusparannusmenot
poistetaan vuokrasopimuksen kestoaikana.
Aineelliset hyödykkeet
Aineellisiin hyödykkeisiin sisältyvät koneet ja kalusto
sekä keskeneräiset hankinnat. Koneet ja kalusto
poistetaan 3–7 vuodessa tasapoistoin.
Eläketurvajärjestelyt
Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisin
eläkevakuutuksin.
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä
valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin
ja valuuttakurssierot on kirjattu tulokseen kurssieroihin.
Tuloverot
Tilikauden tulokseen perustuvat verot esitetään
suoriteperiaatteen mukaisina.
Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä
väliaikaisista eroista johtuvat laskennalliset verot on
merkitty omana eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen.
Johdannaiset
Kaikki johdannaiset arvostetaan KPL 5.2a:n mukaan
käypään arvoon.
Huomioitavaa
Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja
loppusummat on pyöristetty satoihin tuhansiin
tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa
ei aina täsmää yhteissummiin.
2. Liikevaihto
Me 2023 2022
Maantieteellinen jakauma:
Suomi 2,1 0,5
Muut maat 3,7 1,9
Yhteensä 5,8 2,4
Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy
seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja
hallintopalvelumaksuja:
Me 2023 2022
Hallintopalvelumaksut konserniyhtiöiltä 5,8 2,4
3. Henkilöstökulut
Me 2023 2022
Henkilöstön määrä keskimäärin
tilikauden aikana 51 52
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot -9,7 -8,0
Eläkekulut -1,3 -0,8
Muut henkilösivukulut -2,0 -1,1
Yhteensä -12,9 -9,9
Henkilöstökuluihin sisältyy seuraavia johdon
palkkoja ja palkkioita:
Me 2023 2022
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot -1,3 -1,2
Hallituksen palkkiot -0,6 -0,8
Yhteensä -2,0 -1,9
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot sisältävät
toimitusjohtajan peruspalkan sekä vuotuisen
tulospalkkion. Lisäksi toimitusjohtaja kuuluu sitouttavan
osakepalkkiojärjestelmän piiriin ja vuoden aikana on
maksettu järjestelmän mukaiset palkkiot.
4. Poistot ja arvonalentumiset
Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat
suunnitelman mukaiset poistot ja
arvonalentumiset:
Me 2023 2022
Poistot aineettomista hyödykkeistä -1,9 -1,5
Poistot koneista ja kalustosta -0,2 -0,2
Yhteensä -2,1 -1,6
85
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Me 2023 2022
Muut tuotot -0,2 0,0
Yhteensä -0,2 0,0
6. Rahoitustuotot ja -kulut netto
Me 2023 2022
Korko- ja muut rahoitustuotot
Konserniyhtiöiltä 113,8 76,3
Valuuttakurssivoitot 41,3 35,1
Muut korko- ja rahoitustuotot 27,8 0,8
Yhteensä 183,0 112,2
Rahoitustuotot yhteensä 183,0 112,2
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Konserniyhtiöille 41,2 47,1
Valuuttakurssitappiot 53,3 55,1
Muut korko- ja rahoituskulut 48,8 45,4
Rahoituskulut yhteensä 143,3 147,6
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 39,7 -35,4
7. Tuloverot
Me 2023 2022
Tuloverot 0,0 0,0
Yhteensä 0,0 0,0
Emoyhtiöllä on tappioita verotuksessa (vielä
vahvistamaton vuosi 2023 mukaan lukien)
yhteensä 88,9 miljoonaa euroa, josta ei ole kirjattu
laskennallista verosaamista 17,8 miljoonaa euroa yhtiön
tilinpäätökseen.
8. Aineettomat hyödykkeet
Me 2023 2022
Aineettomat oikeudet
Hankintameno 1.1. 18,9 15,3
Lisäykset 2,0 3,6
Hankintameno 31.12. 20,9 18,9
Kertyneet poistot 1.1. -10,0 -8,7
Tilikauden poisto -1,8 -1,3
Kertyneet poistot 31.12. -11,7 -10,0
Kirjanpitoarvo 31�12� 9,2 8,9
Muut pitkävaikutteiset menot
Hankintameno 1.1. 2,7 2,6
Lisäykset 0,0 0,1
Hankintameno 31.12. 2,7 2,7
Kertyneet poistot 1.1. -2,0 -1,8
Tilikauden poisto -0,2 -0,2
Kertyneet poistot 31.12. -2,1 -2,0
Kirjanpitoarvo 31�12� 0,6 0,7
Aineettomat hyödykkeet yhteensä
31�12� 9,7 9,7
9. Aineelliset hyödykkeet
Me 2023 2022
Koneet ja kalusto
Hankintameno 1.1. 2,3 2,1
Lisäykset 0,0 0,2
Hankintameno 31.12. 2,4 2,3
Kertyneet poistot 1.1. -2,0 -1,8
Tilikauden poisto -0,2 -0,2
Kertyneet poistot 31.12. -2,2 -2,0
Kirjanpitoarvo 31�12� 0,3 0,4
Keskeneräiset hankinnat
Hankintameno 1.1. 0,0 0,0
Kirjanpitoarvo 31�12� 0,0 0,0
Aineelliset hyödykkeet yhteensä 31�12� 0,3 0,4
10. Tytäryhtiöosakkeet
Me 2023 2022
Hankintameno 1.1. 1 275,0 1 350,4
Lisäykset 11,2 0,0
Vähennykset - -75,4
Kirjanpitoarvo 31�12� 1 286,3 1 275,0
11. Pitkäaikaiset lainasaamiset ja
johdannaissopimukset
Me 2023 2022
Lainasaamiset konserniyhtiöiltä 1 506,9 1 961,7
Johdannaissopimukset konsernin
ulkopuolelta 37,2 18,6
Muut sijoitukset yhteensä 31�12� 1 544,1 1 980,3
Sijoitukset yhteensä 31�12� 2 830,4 3 255,3
12. Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset
Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on
esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa
5.3. Lähipiiritapahtumat.
86
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
13. Lyhytaikaiset saamiset ja rahavarat
Me 2023 2022
Saamiset konsernin ulkopuolelta
Myyntisaamiset 0,1 0,1
Johdannaissopimukset 0,1 2,8
Muut saamiset 0,0 0,0
Rahat ja pankkisaamiset 0,1 0,1
Siirtosaamiset 4,8 4,7
Yhteensä 5,1 7,7
Saamiset konserniyhtiöiltä
Myyntisaamiset 0,6 1,4
Lainasaamiset 555,1 59,0
Muut saamiset 1,5 1,1
Muut saamiset yhteensä 556,6 60,1
Korkosaamiset 17,7 14,4
Konserniavustussaamiset 6,0 0,8
Yhteensä 580,9 76,7
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 586,1 84,5
14. Oma pääoma
Me 2023 2022
Osakepääoma 1�1� 259,6 259,6
Osakepääoma 31�12� 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 1�1� 133,1 133,1
Ylikurssirahasto 31�12� 133,1 133,1
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 1�1� 676,0 760,0
Pääoman palautus sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta -84,4 -84,0
Osakeanti 21,1 -
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 31�12� 612,8 676,0
Kertyneet voittovarat 1�1� -65,9 -15,9
Tilikauden tulos 31,3 -48,6
Mitätöidyt yhtiön osakkeet - -1,4
Kertyneet voittovarat 31�12� -34,5 -65,9
Oma pääoma yhteensä 31�12� 970,8 1 002,8
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen
ääneen yhtiökokouksessa. Raportointikaudan aikana yhtiö
toteutti kaksi suunnattua osakeantia. Raportointikauden
lopussa yhtiön liikkeeseen laskettujen osakkeiden lukumäärä oli
171 994 204. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta
Me 2023 2022
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 612,8 676,0
Kertyneet voittovarat -65,9 -15,9
Tilikauden tulos 31,3 -48,6
Mitätöidyt yhtiön osakkeet - -1,4
Yhteensä jakokelpoinen
oma pääoma 31�12� 578,2 610,1
15. Vieras pääoma
A) Pitkäaikaiset velat
Me 2023 2022
Pitkäaikaiset korolliset velat
Lainat rahoituslaitoksilta 247,3 -
Hybridilaina 607,8 692,3
Lainat konserniyhtiöiltä 1 031,9 1 533,2
Yhteensä 1 887,1 2 225,5
Johdannaissopimukset 22,6 0,1
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 909,7 2 225,6
Velat, jotka erääntyvät myöhemmin
kuin viiden vuoden kuluttua - 350,0
B) Lyhytaikaiset velat
Me 2023 2022
Lyhytaikaiset korolliset velat
Yritystodistukset 46,5 49,2
Lainat konserniyhtiöiltä 437,2 10,1
Yhteensä 483,6 59,4
Lyhytaikainen koroton vieras pääoma
Velat konsernin ulkopuolelle
Ostovelat 1,2 0,2
Johdannaissopimukset 5,2 0,1
Muut velat yhteensä 5,2 0,1
Korkovelka 15,4 17,8
Muut siirtovelat 7,2 6,5
Siirtovelat yhteensä 22,6 24,3
Yhteensä 29,0 24,5
Velat konserniyhtiöille
Ostovelat 0,5 16,8
Johdannaissopimukset - 1,9
Muut velat 16,0 0,5
Korkovelka 16,8 18,4
Siirtovelat yhteensä 16,8 18,4
Yhteensä 33,3 37,6
Lyhytaikaiset velat yhteensä 545,9 121,5
Vieras pääoma yhteensä 2 455,6 2 347,1
87
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Yhtiöllä on syndikoitu luottolimiitti, joka erääntyy
vuonna 2026. Lisäksi yhtiöllä on pitkäaikaisissa
veloissa kaksi hybridijoukkovelkakirjalainaa, jotka
ovat laskettu liikkeelle marraskuussa 2019 ja
kesäkuussa 2021. Hybridilaina on vakuudeton, muita
velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja
etuoikeutettuja vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman
pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole
osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Cityconilla on
oikeus viivästyttää hybridilainojensa koronmaksua,
mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä
osakepääomalle. Lainoilla ei ole määrättyä eräpäivää,
mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa ne viiden vuoden
kuluttua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina
vuotuisina koronmaksupäivinä.
Johdannaissopimuksia käytetään Citycon-konsernissa
rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin
ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Cityconin kaikki konsernin ulkoiset
johdannaissopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon
Oyj:n nimiin. Citycon Oyj arvostaa johdannaiset KPL
5.2a käyvän arvon mallin mukaan ja kirjaa käyvän arvon
muutokset tulosvaikutteisesti. Johdannaisten käyvän
arvon määritys on esitetty konsernitilinpäätöksen
liitetiedoissa kohdassa 3.6.
16. Vastuusitoumukset
A) Leasingvastuut
Me 2023 2022
Leasingsopimuksista maksettavat
määrät
Seuraavalla tilikaudella maksettavat 0,4 0,4
Myöhemmin maksettavat 1,3 1,3
Yhteensä 1,7 1,7
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat
pääasiassa toimiston IT-laitteita ja koneita sekä autoja.
B) Annetut takaukset
Me 2023 2022
Takaukset 1 518,8 1 801,7
Joista konserniyhtiöiden puolesta 1 518,8 1 801,7
Takaukset vuosina 2023 ja 2022 liittyvät pääasiassa
joukkovelkakirjalainoihin, joita varten Citycon Oyj on
antanut emoyhtiön takauksen tai kolmansille osapuolille
avattuihin pankkitakauksiin.
88
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Tilinpäätöksen allekirjoitukset
Tilinpäätöksen 1.1.–31.12.2023 allekirjoitukset
Helsinki, 15. helmikuuta 2024
Chaim Katzman Alexandre Koifman
Puheenjohtaja Hallituksen varapuheenjohtaja
Judah Angster Zvi Gordon
Jäsen Jäsen
Adi Jemini David Lukes
Jäsen Jäsen
Per-Anders Ovin Ljudmila Popova
Jäsen Jäsen
F� Scott Ball
Toimitusjohtaja, hallituksen varapuheenjohtaja
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.
Helsinki, 15. helmikuuta 2024
Ernst & Young Oy
tilintarkastusyhteisö
Antti Suominen
KHT
89
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Tilintarkastuskertomus
Citycon Oyj:n yhtiökokoukselle
Tilinpäätöksen tilintarkastus
Lausunto
Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n (y-tunnus
0699505-3) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2023.
Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, tuloslaskelman,
laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman
muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan
lukien olennainen tilinpäätöksen laatimisperiaatteita
koskeva informaatio, sekä emoyhtiön taseen,
tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Lausuntonamme esitämme, että
• konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän
kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä
sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa
käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-
tilinpäätösstandardien mukaisesti,
• tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön
toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta
Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista
koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää
lakisääteiset vaatimukset.
Lausuntomme on ristiriidaton tarkastus- ja
hallinnointivaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa.
Lausunnon perustelut
Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa
noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti.
Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme
kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan
velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.
Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja
konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien
eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat
suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme
täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset
velvollisuutemme.
Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut
kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja
käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien,
näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia,
emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5.
artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja.
Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on
esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 1.5.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet
lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän
tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat
seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan
ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena
olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat
on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena
kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä
laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna
näistä seikoista erillistä lausuntoa.
Olemme täyttäneet kohdassa Tilintarkastajan
velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa kuvatut
velvollisuutemme tilinpäätöksen tilintarkastuksessa
mukaan lukien näihin seikkoihin liittyvät velvoitteemme.
Tämän mukaisesti suoritimme suunnittelemamme
tilintarkastustoimenpiteet, jotka kohdistuivat arviomme
mukaisesti riskeihin, jotka voivat johtaa tilinpäätöksen
olennaiseen virheellisyyteen. Suorittamamme
tilintarkastustoimenpiteet, jotka kohdistuivat myös alla
mainittuihin seikkoihin, ovat olleet perustana oheista
tilinpäätöstä koskevalle lausunnollemme.
Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon
riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on
sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon
tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu
väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden
riski.
90
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja
toimitusjohtajan velvollisuudet
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen
laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa
oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti
ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän
kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen
laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää
lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja
vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta,
jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia
tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai
virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan
velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä
jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa
esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen
ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan
jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan
jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni
aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta
realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.
Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen
tilintarkastuksessa
Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus
siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena
väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista
virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka
sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea
varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen
virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan
mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa.
Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai
virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos
niiden yksin tai yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa
vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät
tekevät tilinpäätöksen perusteella.
Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen
kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa
ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko
tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:
• tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä
tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen
virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme
näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä
ja hankimme lausuntomme perustaksi
tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa
tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että
väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys
jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä,
että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää
havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä
yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista
esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen
esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
• muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta
relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme
suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset
tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä
tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan
lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen
valvonnan tehokkuudesta.
• arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen
laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä
johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä
esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
• teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja
toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös
perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja
teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin
perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista
tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista
Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka Miten seikkaa käsiteltiin tilintarkastuksessa
Sijoituskiinteistöjen arvostus
Viittaamme liitetietoon 2.1
Tilinpäätöspäivänä sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3.858
miljoonaa euroa vastaten 92 % varoista ja
194 % omasta pääomasta.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen oli
tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka, koska käyvän arvon
määrittäminen edellyttää johdolta harkintaa ja arvioita ja koska
sijoituskiinteistöjen arvo on olennainen tilinpäätöksen kannalta.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat
markkinavuokrat, tuottovaatimus, vajaakäyttöaste ja hoitokulut.
Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa
tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden riski.
Sijoituskiinteistöjen arvostukseen liittyvän olennaisen virheellisyyden
riskin huomioon ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat
tilintarkastustoimenpiteet:
• Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä oletusten sekä
arviointimenetelmän arvioinnissa.
• Arvioimme Cityconin johdon käyttämän ulkopuolisen arvioijan
asiantuntemusta ja objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja
oletusten historiallista tarkkuutta.
• Tarkastuksessa keskityimme markkinavuokriin,
tuottovaatimukseen, vajaakäyttöasteeseen ja hoitokuluihin.
Liitetiedossa 2.1 on esitetty arviointimenetelmä ja
arvonmäärityksessä käytetyt keskeiset syöttötiedot sekä
herkkyysanalyysi. Arvioimme näiden liitetietojen riittävyyttä.
Liikearvon arvostus
Viittaamme liitetietoon 5.1
Tilinpäätöspäivänä liikearvon tasearvo oli 111 miljoonaa euroa
vastaten 3 % varoista ja 6 % omasta pääomasta.
Liikearvon arvostus oli tilintarkastuksen kannalta keskeinen
seikka, koska arvonalentumis-testaukseen sisältyy merkittäviä
johdon ennusteita ja harkintaa. Cityconin johto joutuu käyttämään
harkintaa määrittäessään diskonttauskorkoa, nettovuokratuotto-
oletuksia ja muita operatiivisia kuluja ja tuottoja.
Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa
tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden riski.
Liikearvon arvostukseen liittyvän olennaisen virheellisyyden
riskin huomioon ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat
tilintarkastustoimenpiteet:
• Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä
arviointimenetelmän sekä oletusten arvioinnissa.
• Arvioimme Cityconin johdon käyttämän ulkopuolisen arvioijan
asiantuntemusta ja objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja
oletusten historiallista tarkkuutta.
• Tarkastuksessa keskityimme siihen, kuinka paljon liikearvon
tasearvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän
tilinpäätöspäivänä sekä siihen, voisiko jokseenkin mahdollinen
muutos oletuksissa saada aikaan sen, että kirjanpitoarvo ylittää
kerrytettävissä olevan rahamäärän.
Liitetiedossa 5.1 on esitetty tietoja liikearvon
arvonalentumistestauksen tärkeimmistä oletuksista. Arvioimme
näiden liitetietojen riittävyyttä.
91
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta
epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa
toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että
olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy
kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan
huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä
esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta
koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa
lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat
tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä
hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset
tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa
siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan
toimintaansa.
• arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä
esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä
esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä,
kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia
ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän
kuvan.
• hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen
soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin
kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta
taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme
antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä.
Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta,
valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme
tilintarkastuslausunnosta yksin.
Kommunikoimme hallintoelinten kanssa
muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta
laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä
tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset
sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka
tunnistamme tilintarkastuksen aikana.
Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä,
että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia
relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme
niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista,
joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan
riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa
niihin liittyvistä varotoimista.
Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa
kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä
tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa
ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä.
Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa,
paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan
julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa
tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä
tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien
epäedullisten vaikutusten voitaisiin kohtuudella odottaa
olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva
yleinen etu.
Muut raportointivelvoitteet
Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot
Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana
tilintarkastajana 5.4.2005 alkaen yhtäjaksoisesti 19
vuotta.
Muu informaatio
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta
informaatiosta. Muu informaatio käsittää
toimintakertomuksen ja vuosikertomukseen sisältyvän
informaation, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä
sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme. Olemme
saaneet toimintakertomuksen käyttöömme ennen
tämän tilintarkastuskertomuksen antamispäivää, ja
odotamme saavamme vuosikertomuksen käyttöömme
kyseisen päivän jälkeen.
Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta
informaatiota.
Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity
muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen
yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu
informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen
tai tilintarkastusta suorittaessa hankkimamme
tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin
olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen
osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko
toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien
säännösten mukaisesti.
Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen
ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että
toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen
laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.
Jos teemme ennen tilintarkastuskertomuksen
antamispäivää käyttöömme saamaamme muuhun
informaatioon kohdistamamme työn perusteella
johtopäätöksen, että kyseisessä muussa informaatiossa
on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava
tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen
raportoitavaa.
Helsingissä, 15. helmikuuta 2024
Ernst & Young Oy
Tilintarkastusyhteisö
Antti Suominen
KHT
92
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023
