Untitled

TALOUDELLINEN KATSAUS 

SISÄLLYSLUETTELO

TÄSTÄ RAPORTISTA

Laadintaperiaaeet ja toimintaa koskevat keskeiset arviot ja oleamat esitetään yhdessä siihen liiyvän

liitetiedon kanssa. Tarkoituksena on esiää aiempaa paremmin konsernin tuloksen muodostusta, millä

omaisuuserillä liiketoiminnan tulos saavuteiin ja kuinka liiketoiminta ja transaktiot rahoiteiin.

Talousjohtaja Bret

D. McLeod kommentoi

raportointikauden aikaisia

olennaisia tapahtumia.

Laadinta-

periaaeet on

merkiy harmaalla

taustalla.

Tietoja keskeisistä

arvioista ja

oleamista on

merkiy punaisella

taustalla.

Tietoa osakkeenomistajille ..................................................................................3

Citycon lyhyesti ..........................................................................................................4

Toimitusjohtajan katsaus ......................................................................................5

Avainluvut ..................................................................................................................... 8

Miten luomme arvoa ............................................................................................... 9

Hallituksen toimintakertomus ........................................................................ 10

EPRA:n tunnusluvut ...............................................................................................25

Operatiiviset tunnusluvut .................................................................................. 31

Käynnissä olleet kehityshankkeet ................................................................36

Riskit ja riskienhallinta .........................................................................................38

Osakkeet ja osakkeenomistajat ....................................................................40

Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta ..................... 42

Tunnuslukujen laskentaperiaaeet .............................................................44

Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös .................................................................46

Konsernituloslaskelma, IFRS ....................................................................46

Laaja konsernituloslaskelma, IFRS........................................................46

Konsernitase, IFRS ..........................................................................................47

Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS .......................................................48

Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS ......................................... 49

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot .............................................................. 50

Emoyhtiön tilinpäätös, FAS...............................................................................91

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ...............................................94

Tilinpäätöksen allekirjoitukset .......................................................................98

Tilintarkastuskertomus ......................................................................................99

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT .....50

1. LIIKETOIMINNAN TULOS .............................................. 52

1.1. Segmeni-informaatio ...........................................................52

1.2. Bruovuokratuoo ................................................................. 55

1.3. Myyntituotot asiakassopimuksista ............................... 56

1.4. Hoitokulut ..................................................................................... 57

1.5. Hallinnon kulut.............................................................................58

1.6. Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut ........................... 58

1.7. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut .................................61

1.8. Osakekohtainen tulos ..............................................................61

2. KIINTEISTÖKANTA JA SIJOITUKSET ..............62

2.1. Sijoituskiinteistöt ja niihin liiyvät vastuut ............... 62

2.2. Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt ...........................66

2.3. Käyöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 ..........................66

2.4. Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä ....................68

3. RAHOITUS ................................................................................. 70

3.1. Oma pääoma .................................................................................70

3.2. Rahoituskulut (neo) ............................................................. 72

3.3. Rahoitusinstrumenien luokielu .................................73

3.4. Lainat ................................................................................................75

3.5. Rahoitusriskien hallinta ..........................................................75

3.6. Johdannaissopimukset ...........................................................79

3.7. Vastuusitoumukset ...................................................................81

3.8. Rahavarat ja rahamarkkinasijoitukset ..........................81

4. MUUT LIITETIEDOT .............................................................81

4.1. Tuloverot ..........................................................................................81

4.2. Laskennalliset verosaamiset ja -velat ...........................82

4.3. Aineeomat hyödykkeet ......................................................83

4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset ..................................83

4.5. Ostovelat ja muut velat .......................................................... 84

5. KONSOLIDOINTI .................................................................... 85

5.1. Liiketoimintahankinnat ja liikearvo ................................. 86

5.2. Määräysvallaomien omistajien hankinta ..................87

5.3. Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen

muutokset ............................................................................................. 88

5.4. Muutokset IFRS-standardeissa

ja laskentaperiaaeissa .................................................................90

5.5 Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat ....................... 90



SISÄLLYSLUETTELO

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

TIETOA OSAKKEENOMISTAJILLE

CITYCONIN OSAKKEIDEN LISTAUS

Citycon Oyj:n osake on listau Nasdaq Helsinki

Oy:ssä Large Cap -listalla kaupankäyntitunnuksel-

la CTY1S. Cityconilla on yksi osakesarja, ja kullakin

osakkeella on yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus

yhtä suureen osinkoon.

YHTIÖKOKOUS

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään

22.3.2022 kello 12.00. Kutsu, kokouksessa

käsiteltävät asiat, varsinaiselle yhtiökokoukselle

tehdyt ehdotukset ja ilmoiautumisohjeet tulevat

löytymään Cityconin verkkosivuilta.

Osakkeenomistajien, jotka haluavat osallistua

yhtiökokoukseen, tulee olla rekisteröity Euroclear

Suomi Oy:n ylläpitämään Cityconin osakasluee-

loon täsmäytyspäivänä 10.3.2022.

OSOITTEENMUUTOKSET

Osakkeenomistajia pyydetään ilmoiamaan

mahdolliset nimi- tai osoitetietojaan koskevat

muutokset arvo-osuustilioperaaorilleen tai

Euroclear Finland Oy:lle, jos osakkeenomistajan

arvo-osuustili on siellä.

TALOUDELLISEN TIEDON JULKAISEMINEN

Citycon julkaisee taloudelliset raportit ja

tiedoeet suomeksi ja englanniksi. Taloudelliset

raportit ja tiedoeet ovat ladaavissa Cityconin

verkkosivuilta.

JULKAISUJEN TILAUS

Cityconin taloudellisia raporeja ja pörssi- ja

lehdistötiedoeita voi tilata yhtiön verkkosivuilta

citycon.com/fi/uutishuone rekisteröimällä sinne

sähköpostiosoieensa.

SIJOITTAJASUHTEIDEN YHTEYSTIEDOT

Cityconin sijoiajasuhdetoiminto auaa kaikissa

sijoiajasuhteisiin liiyvissä kysymyksissä. Ensi-

sijainen yhteyshenkilö on VP, Corporate Finance

and Investor Relations Sakari Järvelä

([email protected]).

OSINGONMAKSU

Hallitus ehdoaa yhtiökokoukselle, eä hallitus

valtuutetaan pääämään varojen jakamisesta

sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.

Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille

sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta

pääoman palautuksen määrä on enintään 0,50

euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten osakkeiden

kokonaismäärän perusteella valtuutuksen

johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään

noin 84 004 470 euroa pääomanpalautusta.

Varat makseaisiin osakkeenomistajille neljässä

erässä.

TALOUDELLISTEN KATSAUSTEN KALENTERI 2022

Tilinpäätöstiedote ja tilinpäätös 2021 17.2

Osavuosikatsaus

Tammi - maaliskuu 2022 6.5

Puolivuosikatsaus

Tammi - kesäkuu 2022 13.7

Osavuosikatsaus

Tammi - syyskuu 2022 10.11

Yhtiökokouksen täsmäytyspäivä 10.3

Viimeinen ilmoiautumispäivä yhtiökokoukseen 15.3

Yhtiökokous 22.3

Pääoman palautuksen maksu

ALUSTAVAT PÄÄOMANPALAUTUKSEN

MAKSUPÄIVÄT

31.3 .2022

30.6.2022

30.9.2022

30.12.2022

Lisätietoa: Osakkeet ja osakkeenomistajat, s. 40–41



TIETOA OSAKKEENOMISTAJILLE

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

Cityconin hallitus tekee yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella erilliset

päätökset kustakin osingon/pääoman palautuksen maksusta, ja näistä

tiedotetaan erikseen.

TOIMIMME KAUPUNKIMAISILLA

ALUEILLA POHJOISMAISSA

Citycon toimii Pohjoismaiden ja Baltian suurimmissa

ja nopeimmin kasvavissa kaupungeissa. Alueella

asuu yli 25 miljoonaa ostovoimaista kuluttajaa, ja

sen väestönkasvu on Euroopan voimakkaimpia.

NORJA

kauppakeskusta

SUOMI  VIRO

kauppakeskusta

RUOTSI  TANSKA

kauppakeskusta

Kauppakeskus

Suomi & Viro

Norja

Ruotsi & Tanska

TASAPAINOINEN POHJOISMAINEN

KIINTEISTÖKANTA

Sisältää Kista Gallerian 50 %

4,6

mrd

YHTEENSÄ

Helsinki

Göteborg

Kööpenhamina

Tallinna

Tukholma

Bergen

Oslo



CITYCON LYHYESTI

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS

Mitkä olivat sinulle vuoden 2021 kohokohdat?

Olen eriäin ylpeä siitä, mitä tiimimme saa-

vui kuluneen vuoden aikana COVID-19-pan-

demian jatkuvien haasteiden keskellä, ja

huolimaa Omicronin viimeaikaisesta

noususta vuoden viimeisellä vuosineljännek-

sellä.

Citycon eteni määrätietoisesti kohti sekä

lyhyen eä pitkän aikavälin strategisten

tavoieidensa saavuamista. Päiviäista-

varakauppaan ja välämäömyyshyödyk-

keisiin nojautuvat kaupunkikeskuksemme

ovat tuoaneet vakaata tulosta, joka on

suora seuraus vuokalaiskannastamme ja

välämäömyyshyödykkeiden, kuten elin-

tarvikkeiden, apteekkien sekä kunnallisten

ja terveydenhuollon palveluiden suuresta

osuudesta keskuksissamme. Tällä hetkellä

nämä välämäömyyshyödykkeitä tai

-palveluita tarjoavat vuokralaiset edustavat

yli 35 % portfoliomme vuokralaiskannasta.

Keskuksemme toimivat vuokralaisillemme ja

asiakkaille tehokkaina logistiikkakeskuksi-

na. Yhdistämällä tämän keskuksiemme kes-

keiseen sijaintiin kasvavissa asutuskeskuk-

sissa julkisen liikenteen solmukohdissa sekä

Pohjoismaisten markkinoiden vakauteen,

syntyy kaava Cityconin hyvään tulokseen,

jota myös vuosi 2021 demonstroi.

Sen lisäksi, eä keskityimme ydinliike-

toimintamme vahvistamiseen, jatkoimme

pohjan luomista portfolion orgaaniselle

kasvulle ryhtymällä konkreeisiin toimiin

kehityshankkeidemme edistämiseksi.

Vuonna 2021 Lippulaiva oi merkiävät

askeleet kohti valmistumista. Huhtikuussa

2022 avautuva Lippulaiva on täydellinen

esimerkki strategiamme toteutuksesta:

Lippulaiva tulee olemaan avaamisestaan

lähtien hiilineutraali, päiviäiskauppaan ja

välämäömyyshyödykkeiseen nojautuva

kaupunkikeskus, jossa muodin osuus vuokra-

laiskannasta on alle 6%. Lisäksi Lippulaival-

la on keskeinen sijainti nopeasti kasvavalla

alueella ja siitä on suora yhteys metroon,

jonka lisäksi Lippulaivaa ympäröi kahdeksan

asuintornia (joista Citycon omistaa kuusi).

Rakentamalla ja omistamalla monikäyöi-

sen kaupunkikeskuksen, kuten Lippulaivan,

hyödynnämme jo hallussamme olevia raken-

nusoikeuksiamme tuoaaksemme uusia

tulovirtoja. Myös muut kehityshankkeemme

etenivät kaavoituksen ja suunnielun

osalta, mukaan lukien mm. suuret projektit

Liljeholmenissa, Herkulesissa, Oasenissa

ja Trekantenissa. Lippulaivan tavoin nämä

kehityshankkeet hyödyntävät jo olemassa

olevia rakennusoikeuksiamme ja tulevat

jatkossa tarjoamaan meille merkiävää

kasvupotentiaalia.

Kehityshankkeiden edistämisen ohella

jatkoimme portfolion strategista muutosta

myös tehokkaan pääomankierräämisen

kaua. Vuoden aikana divestoimme ydinlii-

ketoimintaamme kuulumaomia keskuksia

yli 250 miljoonalla eurolla. Keskukset myyn-

tiin yli kohteiden kirja-arvon ja vastaten

noin 5 %:n tuoovaatimusta. Divestoimme

maaliskuussa 2021 kolme keskusta, jotka

sijaitsevat Tukholman esikaupunkialueella ja

marraskuussa 2021 divestoimme Helsingissä

sijaitsevan Columbus-keskuksen. Näiden

lisäksi divestoimme vuoden 2022 alussa

kaksi kauppakeskusta Norjassa, joka tarkoit-

taa, eä divestointiemme kokonaissumma

viimeisen 12 kuukauden ajalta yliää 400

miljoonaa euroa. Divestoinnit osoiivat

paitsi vahvaa divestointikykyämme, mua

myös heijastavat portfoliomme laatua ja sen

houkuelevuua sijoiajille. Olemme myös

iloisia, kun pystyimme käyämään osan

Columbuksen myynnistä saaduista varoista

ostaaksemme takaisin noin 69 miljoonan

euron arvosta omia osakkeita lähes 40 pro-

sentin alennuksella suhteessa osakekohtai-

seen neovarallisuusarvoon. Tämä heijastaa

kurinalaista pääoman allokointiamme, joka

hyödyää kaikkia osakkeenomistajia.

Vuosi 2021 oli jälleen vuosi, jolloin teimme

ahkerasti töitä taseen vahvistamiseksi

epävarmassa koronaympäristössä. Olimme

eriäin aktiivisia pääomamarkkinoilla ja

laskimme vuoden aikana liikkeelle 350

miljoonan euron joukkovelkakirjalainan sekä

350 miljoonan euron hybridilainan. Nämä

toimet vahvistivat luooluokituksiamme

ja toimenpiteidemme seurauksena luot-

toluokiajat vahvistivat investointitason

luooluokituksemme sekä päiviivät näky-

mämme vakaiksi. Maksoimme lisäksi vuoden

aikana takaisin velkoja ja yritystodistuksia

noin 230 miljoonalla euroalla eikä meillä ole

tällä hetkellä merkiäviä velkojen erään-

tymisiä ennen vuoa 2024. Velkojemme

keskimääräinen laina-aika on tällä hetkellä

4,2 vuoa ja velkojen painoteu keskikorko

2,47 prosenia.

Vuoden aikana keskuksiemme

arvotustasot nousivat vuoden jokaisella



TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

vuosineljänneksellä tarkoiaen yhteensä

48,6 miljoonan euron nousua portfoliomme

käyvissä arvoissa vuoden 2021 aikana.

Tämä kuvastaa parantuvaa liiketoimin-

taympäristöä ja lisääntynyä sijoiajien

kiinnostusta ensiluokkaisiin välämäö-

myyshyödykkeisiin nojautuviin keskuksiin

Pohjoismaissa. Arvotustason nousun ja

velkojen takaisinmaksujen sekä hybridilai-

nan liikeeseenlaskun seurauksena IFRS:n

mukainen luototusasteemme laski vuoden

aikana 46,9 %:sta 40,7 %:tiin.

Marraskuussa pidetyssä pääomamarkki-

napäivässä minulla oli ilo esitellä visiomme

sekä johtoryhmämme. Bret McLeod aloii

johtoryhmässämme elokuussa ja oi täyden

vastuun talousjohtajan tehtävistä vuoden

vaihteessa Eero Sihvosen jäädessä eläk-

keelle. Eero on ollut loistava kumppani ja

olen kiitollinen hänen panoksestaan ja sen

varmistamisesta, eä Bretin siirtyminen

talousjohtajan rooliin on sujunut jouhevasti.

Olen iloinen, eä meillä on vahva johtoryhmä

toteuamassa strategiaamme suunnates-

samme vuoteen 2022.

Miten kuvailisit Cityconin operatiivista kehitys-

tä vuonna 2021?

Cityconin operatiiviset tulokset olivat

jälleen verrokkiyhtiöiden parhaimmistoa

verrauna erityisesti pandemiaa edeltävään

tasoon. Olen tyytyväinen, eä tuloksemme

kehiyivät odotustemme ja antamamme

ohjeistuksen mukaisesti myös vuoden

viimeisellä vuosineljänneksellä huolimaa

Omicron-variantin nopeasta leviämisestä ja

sitä seuranneista uusista rajoituksista liike-

toiminta-alueillamme marras-joulukuussa.

Vuokranmaksuaste, joka on meidän tär-

kein kassavirtamiari, oli vahvaa läpi vuoden

(96 %). Vuoden 2021 aikana alkoi ennätys-

määrä uusia vuokrasopimuksia, yhteensä

noin 245 000 neliömetriä. Huomionarvoista

on, eä pian avautuvassa Lippulaivassa

vuokralaiskysyntä on ollut eriäin vahvaa

ja tällä hetkellä tiloista on vuokrau jo

90%. Myös vertailukelposet vuokralaisten

myynnit kasvoivat 3,8 %:a edellisvuoteen

verrauna.

Kasvanut vuokralaismyynti kompensoi

kävijämäärien laskua. Kävijämäärät olivat

kuitenkin nousujohteiset ja esimerkiksi

joulukuun vertailukelpoiset kävijämäärät

kasvoivat yli 11 % vuoteen 2020 verrauna.

Huomion arvoista myös on, eä vuoden 2021

viimeisen vuosineljänneksen vertailukel-

poiset myynnit kasvoivat 4,9 % verrauna

vuoteen 2019, joka oli pandemiaa edeltävää

aikaa.

Vahva operatiivinen tulos heijastui myös

Cityconin taloudellisiin tuloksiin, jotka pysyi-

vät vakaina huolimaa COVID-19-pandemian

jatkuvasta läsnäolosta. Vuoden 2021 neo-

vuokratuotot olivat 202,3 miljoonaa euroa.

Vertailukelpoisten neovuokratuoojen

lasku oli olosuhteet huomioiden maltillista

(-1,5 %), kun otetaan huomioon, eä vuoden

2020 ensimmäinen vuosineljännes oli

käytännössä koronavirusta edeltävää aikaa.

Huomionarvoista on, eä vertailukelpoiset

neovuokratuotot ovat jo hyvin lähellä

vuoden 2019 tasoa, mikä kertoo välämäö-

myyspohjaisen strategiamme vahvuudesta

ja keskustemme sijainneistamme vakailla

pohjoismaisilla markkinoilla, joissa hallituk-

set tarjosivat merkiävää tukea yrityksille

pandemian aikana.

Kuten totesin, saimme vuonna 2021

operatiivisten kiinteistöjemme arvostukset

nousivat vuoden jokaisella vuosineljän-

neksellä vastaten 48,6 miljoonan euron

positiivista vuosimuutosta kiinteistömme

käyvissä arvoissa. Tämä eroaa meidät

selvästi kilpailijoistamme.

Miten kestävän kehityksen kasvava merkitys

vaikuttaa Cityconiin?

Citycon on ollut pitkään kestävän kehityksen

edelläkävijä ja olemme täysin sitoutuneet

kunnianhimoiseen hiilineutraaliustavoit-

teeseemme saavuaa hiilineutraalisuus

vuoteen 2030 mennessä. Vastuullisuus on

keskeinen osa jokapäiväisiä toimintojamme.

Vuonna 2021 Cityconista tuli ensimmäinen

kiinteistöalan yhtiö Suomessa, joka liiyi

Science Based Targets initiative (SBTi)

-sitoumukseen, jonka mukaisesti Citycon

sitoutuu vähentämään kasvihuonekaasu-

päästöjään Pariisin ilmastosopimuksen 1,5

celsiusasteen tavoieen mukaisesti. Vihreät

arvot ovat kiinteä osa myös rahoitustamme,

sillä sekä liikkeeseen laskemamme jouk-

kovelkakirjalaina eä hybridilaina olivat

vihreitä rahoitusinstrumeneja.

Kuten jo aikaisemmin mainitsin, Lippulai-

va tulee olemaan avajaispäivästään lähtien

hiilineutraali ja tulee olemaan malliesimerkki

modernista ja kestävän kehityksen mu-

kaisesta välämäömyyshyödykkeisiin

nojautuvasta kaupunkikeskuksesta. Vaikka

vastuullisuus onkin meille ydinarvo jo itses-

sään, olemme myös selvästi huomanneet sen

yhä kasvavan merkityksen kaikille sidosryh-

millemme sijoiajista vuokralaisiin ja kulut-

tajiin. Olen ylpeä siitä, eä meidän kestävän

kehityksen mukaiset toimet on tunnisteu

myös ulkoisesti, kun meidät nimiteiin yh-

deksi Euroopan parhaista ilmastojohtajista

Financial Timesin viime vuonna tekemässä

kaavassa tutkimuksessa. Pyrimme jatkos-

sakin investoimaan kestävään kehitykseen

kehiääksemme keskuksiamme sekä

yhteisöjä, joissa operoimme.

Mitkä ovat Cityconin painopisteet vuodelle

2022?

Keskeinen merkkipaalu Cityconin vuodessa

2022 tulee olemaan Lippulaivan avautumi-

nen huhtikuussa. Lisäksi jatkamme Lippu-

laivan yhteyteen sijoiuvien kahdeksan

asuinrakennustornin rakennuamista, joista

ensimmäiset neljä tornia valmistuvat vuoden

2022 lopussa. Lisäksi tiimimme jatkaa työ-

tään nykyiseen portfolioomme sisältyvän

lähes 600 000 neliömetrin rakennusoike-

uspotentiaalin hyödyntämiseksi. Olemme

arvioineet, eä pelkkä rakennusoikeuksien

arvo on noin 275 miljoonaa euroa.

Tulemme myös jatkamaan aktiivista

pääomankierräämistä ja olemmekin jo

päässeet loistavaan alkuun kun ilmoitimme

helmikuussa 2022 kahden ydinliiketoimin-

taan kuulumaoman keskuksen myynnistä

Norjassa noin 145 miljoonalla eurolla, joka

vastaa noin 5,2 %:n tuoovaatimusta.

Kauppahinta yliää kohteiden kirja-arvon,

erityisesti kun otetaan huomioon keskusten

lähiajan pääoma- ja investointivaatimukset.



TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

Samanaikaisesti julkistimme ostavamme

yli 200 asuntoa käsiävän asuinkiinteis-

tökohteen noin 69,5 miljoonalla eurolla.

Kohde sijaitsee nopeasti kasvavalla Bar-

karbystadenin alueella Cityconin olemassa

olevien keskuksien, Kistan ja Jakobsbergin,

väliömässä läheisyydessä. Asuinkiinteistö

tulee monipuolistamaan tulovirtojamme

ja lisäämään asuinkiinteistöjen osuua

portfoliossamme. Kauppa toteutetaan

termiinisopimuksena, jonka mukaisesti

Citycon tekee 6,6 miljoonan euron talletuk-

sen rakentamisen alkaessa helmikuussa

2022 ja maksaa loput kauppahinnasta

kohteen valmistumisen yhteydessä. Kohde

valmistuu kahdessa osassa arviolta Q1/2024

ja Q2/2024. Kauppa toteutetaan kahdessa

osassa kunkin vaiheen valmistumisen jäl-

keen eikä Cityconille aiheudu lisävelvoieita

ennen kohteen valmistumista.

Olemme osoianeet harkiua ja kuri-

nalaista pääoman allokointia ja pyrimme

jatkossakin sijoiamaan pääomamme hy-

vällä tuoo-riski-suhteella tuoaaksemme

lisäarvoa osakkeenomistajillemme, olipa

kyse sien yritysostoista, kehityshankkeis-

ta, sijoiamisesta olemassa oleviin keskuk-

siimme taikka velkakirjalainojen tai omien

osakkeiden takaisinostoa tai osingoista.

Operatiivisesti pyrimme jatkamaan

vuoden 2021 hyvää kehitystä ja toivomme,

eä markkinamme jatkavat parantumistaan

myös vuonna 2022, kun koronaviruksen

vaikutukset laantuvat. Jatkamme myös

aktiivista vuokraustoimintaamme ja keski-

tymme erityisesti päiviäistavarakaupan

vuokralaisiin sekä kunnallisiin ja muihin

palvelutarjoajavuokralaisiin samalla jatkaen

muodin osuuden vähentämistä vuokralais-

kannassamme ja lisäten specialty leasingin

osuua vuokratuotoistamme. Tiimimme

jatkaa keskustemme aktiivista kehitystä ja

vuokralaiskannan optimointia samalla erityi-

sesti huomioiden sen tuoaman lisäarvon ja

toisaalta sen aiheuamat kustannukset.

Mikä tärkeintä, olemme sitoutuneet

pitämään huolta työntekijöistämme, asiak-

kaistamme ja muista sidosryhmistämme

varmistaaksemme turvallisen ja menestyk-

sekkään vuoden 2022.

F. Sco Ball

CEO



TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

AVAINLUVUT

Suomi & Viro

Norja

Ruotsi & Tanska

Muut

NETTOVUOKRATUOTTO

SEGMENTEITTÄIN

YHTEENSÄ

202,3

85,2

77,8

39,2

0,0

2021

VUOKR ANMAKSUASTE

96 %

97 %

96 %

2020 Q3 2021 Q4 2021

LIIKETILOJEN TALOUDELLINEN

VUOKRAUSASTE

94,5

93,7

94,2

Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.

2019 20212020

VUOKRALAISTEN MYYNTIEN KEHITYS

Vertailukelpoiset myynnit

Myynnit yhteensä

Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisäverotonta

myyntiä ja myyntien muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla. Kista Galleria

50% ei sisälly lukuihin

0,9

2,6

–3,8

3,8

2,9

–1,5

2019 20212020

Vertailukelpoiset kävijämäärät

Kävijämäärät yhteensä

KÄVIJÄMÄÄRIEN KEHITYS

Kävijäluvuissa on mukana arvioita. Kista Galleria 50% ei sisälly lukuihin

1,7

3,8

–1,6

–15,6

–4,0

–11,3

Avainluvut 2021 2020

Nettovuokratuotto, Me 202,3 205,4

Nettovuokratuottojen kasvu -1,5 % -5,5%

Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, Basic) 0,703 0,767

Nettovarallisuus/Osake (EPRA NRV per share) 11,54 11,48

Keskimääräinen korkoprosentti 2,47 % 2,37%



AVAINLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

…OMISTAMME,

• Vahva 37 monikäyöisen

kaupunkikeskuksen portfolio

Sijainti kasvavissa kaupungeissa

• Pohjoismaissa ja Baltiassa

• Pitkäaikainen omistaja

…HALLINNOIMME,

• Yhtiön sisällä modernin kauppakes-

kustoiminnan erikoisosaamista

• Kaupanalan ammailaisia viidessä

eri maassa

• Pohjoismaatasoinen lähestymistapa

tuo synergiaetuja

• Rajat yliävä vuokraustiimi

…KEHITÄMME.

• Aluekehitys – luomme houkuele-

via keskuksia asua, työskennellä ja

vieää vapaa-aikaa

• Ylivertainen kaupallinen houkue-

levuus ja kilpailukyky luovat vuok-

ralaisillemme entistä paremmat

menestymisen mahdollisuudet

CITYCON  VAIVATTOMUUTTA KAUPUNKIYHTEISÖJEN SYDÄMESSÄ

KESKUKSET

ERINOMAISILLA

SIJAINNEILLA

– Sijainti keskeisimmissä

kaupungeissa, joissa

kaupungistuminen on

voimakasta

– Keskukset hyvien

joukkoliikenneyhteyksien

äärellä

VÄLTTÄMÄTTÖMYYS

HYÖDYKKEISIIN

PAINOTTUVA

MYYMÄLÄ JA

PALVELUVALIKOIMA

– Päiviäiskauppavetoiset ja

välämäömyyshyödykkeis-

iin painouvat keskukset

– Monikäyöiset keskukset,

joissa kasvava osa kunnallisia

palveluja

TÄYDENTÄMIS

RAKENTAMIS

POTENTIAALI

– Merkiävää asuinrak-

entamispotentiaalia

nykyisessä portfoliossa

– Uusien asuinrakennusten,

toimistotilojen ja julkisten-

palveluiden tilojen

– luominen ja kehiäminen

YHTEISKUNTA

VASTUU OSANA

TOIMINTAA

– Pitkäaikainen yhteistyö

kuntien kanssa

– Jatkuva vuoropuhelu

– ympäröivien yhteisöjen

kanssa

– Vastuullisuus kiinteä osa

Cityconin tapaa toimia

VAKAA

YDINLIIKETOIMINTA

YHDISTETTYNÄ

HOUKUTTELEVIIN

KASVU

MAHDOLLISUUKSIIN,

JOISSA SELKEÄT

SYNERGIAEDUT

NYKYISEN

LIIKETOIMINNAN

KANSSA

MITEN LUOMME ARVOA?

KESKITYMME PARHAISIIN KESKUKSIIN, JOITA



AVAINLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Cityconin portfolion vahvuus ja vakaus

näkyivät koronaviruksen muuamassa

toimintaympäristössä vuonna 2021 Cityconin

keskusten liiketoimintojen ollessa jo lähes

koronaa edeltävällä tasolla. Vuokranmak-

suaste säilyi korkeana läpi vuoden ollen

vuonna 2021 kokonaisuudessaan 96 %:a.

Lisäksi vertailukelposet vuokralaismyynnit

kasvoivat suhteessa edellisvuoteen 3,8 %:tia.

Myönteinen kehitys heijastaa Pohjoismai-

den suurimmissa kaupungeissa sijaitsevien

päiviäistavarakauppoihin keskiyvien

Cityconin kaupunkikeskusten laatua. Hyvät

liikenneyhteydet, käytännölliset sijainnit

sekä välämäömyyshyödykkeitä ja

palveluita tarjoavien vuokralaisten korkea

osuus ovat tämän laadun kannalta keskeisiä

tekijöitä. Vakaa operatiivinen kassavirta

sekä kyky tuoaa lisäarvoa aktiivisella

kiinteistöjohtamisella, yhdisteynä omiin

kehityshankkeisiin tarjoaa houkuelevia

mahdollisuuksia kaikille sidosryhmille.

Cityconin operatiivinen tulos jatkoi hyvää

kehitystään läpi vuoden. Cityconin neo-

vuokratuotot, pois lukien Kista Galleria, olivat

202,3 miljoonaa euroa. Vertailukelpoisten

neovuokratuoojen lasku verrauna edel-

lisvuoteen oli olosuhteet huomioiden suhteel-

lisen maltillista, 1,5%. ,kun otetaan huomioon,

eä vuosi 2020 oli osin koronaa edeltävää

aikaa. Kokonaisuudessaan Cityconin taloudel-

linen kehitys pysyi vakaana vuoden 2021 aika-

na. Raportoitu operatiivinen tulos per osake

(EPRA earnings per share) oli 0,703 euroa.

Portfolion arvostukset nousivat vuoden 2021

aikana, kun myös vuoden viimeisellä keskuk-

siemme, pois lukien kehityshankkeet, käyvät

arvot jatkoivat kasvuaan neljää peräkkäistä

vuosineljännestä, mikä seurauksena käyvät

arvot kokonaisuudessaan kasvoivat vuoden

2021 aikana 48,6 miljoonan euroa.

Citycon myi vuoden aikana neljä ydinliike-

toimintaansa kuulumatonta keskusta noin

250 miljoonalla eurolla (3 kohdea Ruotsista

ja Columbus Suomesta) kirjanpitoarvoa kor-

keammalla hinnalla, mikä osoiaa Cityconin

kyvyn luoda lisäarvoa kohteen elinkaaren

jokaisessa vaiheessa. Saman aikaisesti

Citycon osoii tehokkaan pääoman allo-

kointinsa ostamalla osalla Columbuksesta

saaduista myyntituotoista omia osakkeitaan

merkiävällä alennuksella suhteessa neo-

varallisuusarvoon.

Rahoituksen osalta Citycon jatkoi vuoden

2021 aikana aktiivisia toimiaan ja paransi

rahoitusasemaansa laskemalla liikkeelle

350 miljoonan euron joukkovelkakirjalainan

maaliskuussa ja 350 miljoonan euron hybri-

dibondin kesäkuussa. Lisäksi lokakuussa

Citycon lunasti vuonna 2022 erääntyvän 161,7

miljoonan euron joukkovelkakirjalainansa,

jonka seurauksena Cityconilla ei ole merkit-

täviä erääntyviä velkoja ennen vuoa 2024.

Vahva tase mahdollistaa osaltaan Cityconin

pitkän aikavälin strategisten tavoieiden

saavuamisen.

Pääoman kierräämisen ja rahoituksen

lisäksi Citycon edistyi kehityshankkeissa

usealla rintamalla. Esimerkiksi Lippulaivan

monipuolinen kaupunkikehityshanke

etenee suunnitelmien mukaisesti ja avautuu

suunnitelmien mukaisesti huhtikuussa

2022. Uudessa Lippulaivassa on 30 000

asuinneliön lisäksi kokonaisuudessaan

noin 44 000 vuokraavaa neliötä ja noin

100 erilaista liikeä, kahvilaa, ravintolaa,

palvelua ja toimitilaa. Lisäksi Liljeholmenin

alueen suunnielu ja kaavoitus edistivät kun

tammikuussa 2021 julkaistiin alueen kehit-

yshanke yhteistyössä Tukholman kaupungin

kanssa. Jatkossa Citycon tulee keskiymään

kehiämään mixed use -projekteja sekä

tiivistämään kaupunkiympäristöä kauppa-

keskuksiensa yhteydessä.

VUODEN  TÄRKEIMMÄT

TAPAHTUMAT

Yleistä

– Vuonna 2021 Citycon jatkoi strategisen

muutoksen toteuamista, jonka mukai-

sesti Citycon kehiää olemassa olevia

välämäömyyshyödykkeisiin keskiyviä

keskuksiaan monikäyöisiksi kaupunki-

keskuksiksi lisäämällä asuinkiinteistöjen

osuua Cityconin kiinteistöportfoliossa

sekä vastaavasti pienentää muun kuin

välämäömyyshyödykkeisiin ja palve-

luihin keskiyvän vähiäiskaupan, kuten

muodin, osuua.

– Citycon valiiin eurooppalaisten ilmas-

tojohtajien joukkoon Financial Timesin ja

saksalaisen tutkimusyhtiö Statistan laati-

malla listalla. Citycon on ainoa Suomesta

listalle yltänyt kiinteistöyhtiö ja nousi

kärkineljännekseen Euroopan kaikista

yrityksistä toimialasta riippumaa.

– Bret D. McLeod nimiteiin Citycon Oyj:n

talousjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi

edellisen talousjohtaja Eero Sihvosen

jäädessä suunnitellusti eläkkeelle. McLeod

aloii Cityconin johtoryhmän jäsenenä

1.8.2021, ja oi vastuun talousjohtajan

tehtävistä 1.1.2022 alkaen.

– Elokuussa julkisteiin, eä Cityconin

toimitusjohtaja, F. Sco Ball jatkaa yhtiön

toimitusjohtajana 14.1.2025 asti.

– Citycon järjesti marraskuussa pääoma-

markkinapäivän, jonka tarkoituksena oli

tarjota tietoa Cityconin strategiasta ja

kehityshankkeista sekä operatiivisista

painopistealueista. Tapahtuman pääviesti-

nä oli, eä Cityconin vakaan ja Pohjoismai-

den suurimpiin ja kasvaviin kaupunkeihin

sijoiuvan ydinliiketoiminnan lisäksi yhtiö

tarjoaa merkiävää orgaanista kasvupo-

tentiaalia kehityshankkeidensa myötä.

Kehityshankkeet

– Citycon jatkoi 600 000 neliömetrin

rakennusoikeuspotentiaalin, josta 300 000

neliömetriä kohdistuu asuinrakennuksiin,

toteuamista Pohjoismaissa. Asuntohank-



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

keita on meneillään useilla paikkakunnilla

Norjassa, Ruotsissa, Suomessa ja Virossa.

– Lippulaivan kehityshanke on loistava

esimerkki yrityksen monikäyöisten

keskusten kehiämisstrategian toteu-

tuksesta, sillä Lippulaivassa yhdistyvät

liike-, asuin- ja toimistotilat. Lippulaivan

kauppakeskusosa aukeaa keväällä 2022, ja

keskuksen yhteyteen valmistuu kahdeksan

asuinkerrostaloa vuosina 2022–2024

Pääoman kierrättäminen

– Citycon myi vuoden 2021 aikana 4 ydinliike-

toimintaansa kuulumatonta keskusta noin

250 miljoonalla eurolla (3 kohdea Ruotsis-

ta ja Columbus Suomesta) kirjanpitoarvoa

korkeammalla hinnalla, mikä osoiaa

Cityconin kyvyn luoda lisäarvoa kohteen

elinkaaren jokaisessa vaiheessa.

– Saman aikaisesti Citycon osoii tehokkaan

pääoman allokointinsa ostamalla osalla

Columbuksesta saaduilla myyntituotoilla

omia osakkeitaan merkiävällä alennuk-

sella suhteessa neovarallisuusarvoon.

Rahoitus

– Maaliskuussa Citycon laski onnistuneesti

liikkeelle 350 miljoonan euron suuruisen

vihreän joukkovelkakirjalainan 1,625

% korolla, joka on Cityconin historian

toiseksi alhaisin. Joukkovelkakirjalainan

neotuotot käyteiin vuonna 2022 erään-

tyvän joukkovelkakirjalainan osiaiseen

takaisinostoon sekä muiden lyhytaikaisten

lainojen takaisinmaksuun, mikä vaikui

positiivisesti yhtiön maturiteeiprofiiliin

ja neolikviditeeiin samalla madaltaen

uudelleenrahoitusriskiä.

– Citycon laski kesäkuussa onnistuneesti

liikkeelle 350 miljoonan euron vihreän

hybridilainan. Taseen vahvistamisen

lisäksi liikkeeseenlasku vankisti Cityconin

luooluokituksia.

– Moody’s ja Standard & Poor´s vahvistivat

Cityconin luooluokituksen ja päiviivät

näkymät vakaiksi. Tämän jälkeen Cityconil-

la on investointitason luooluokitus vakail-

la näkymillä kaikilta kolmelta suurimmalta

luooluokiajilta.

– Lisäksi lokakuussa Citycon lunasti vuonna

2022 erääntyvän 161,7 miljoonan euron

LIIKETOIMINTAYMPÄRISTÖN AVAINLUVUT

% Suomi Norja Ruotsi Tanska Viro Euroalue

BKT:n kasvuennuste, 2021 3,4 % 3,1 % 3,9 % 4,3 % 9,0 % 5,0 %

Työttömyys, 11/2021 6,8 % 3,6 % 8,3 % 5,0 % 5,0 % 7,2 %

Inﬂaatio, 2021 1,8 % 3,4 % 2,4 % 1,7 % 4,0 % 2,4 %

Yksityisen kulutuksen kasvu, 2021 3,1 % 5,5 % 3,7 % 3,4 % 6,6 % 3,2 %

Lähteet: SEB Nordic Outlook, Euroopan komissio, Eurostat, Tilastokeskus, Statistics Norway/Sweden/

Estonia/Denmark

joukkovelkakirjalainansa ja maksoi takaisin

70 miljoonalla eurolla yritystodistuksia,

jonka seurauksena Cityconilla ei ole merkit-

täviä erääntyviä velkoja ennen vuoa 2024.

TOIMINTAYMPÄRISTÖN KEHITYS

Maailmantalous on ollut epävarmassa tilas-

sa COVID-19-pandemian vuoksi. Maailman

terveysjärjestö (WHO) luokieli koronavi-

ruksen pandemiaksi 11.3.2020. Taudin leviä-

misen estämiseksi toteutetut toimenpiteet

hidastavat maailmantalouden kehitystä.

COVID-19-viruspandemia on vaikuanut

voimakkaasti toimintaympäristöömme maa-

liskuusta 2020 alkaen. Koronarokotuksien

myötä on oteu merkiäviä askelia kohti

COVID-19 pandemian voiamista. Vuoden

2021 lopussa ja 2022 alussa COVID-19:n

Omicron-variantin myötä on jouduu aset-

tamaan joitakin uusia talouteen melko vähän

vaikuavia rajoituksia, joista suurimmasta

osasta on luovuu helmikuun 2022 aikana.

Suomi on sekä taloudellisesti eä

kansanterveyden näkökulmasta selvinnyt

COVID:n aiheuamasta kriisistä suhteellisen

vähillä vahingoilla. COVID-kuolemien määrä

miljoonaa asukasta kohden on ollut yksi

Euroopan alhaisimpia. Tämän seurauksena

Suomi on pystynyt välämään täydet

sulkutilat pandemian aikana. Vuoden 2021

aikana Suomen hallitus pääi kansallisista ja

alueellisista suosituksista estääkseen koro-

naviruksen leviämistä. Vuoden kolmannen

kvartaalin loppupuolella Suomen hallitus

poisti monia rajoituksia koronatapauksien

määrien laskiessa ja rokotekaavuuden

noustessa. Omicron-tapausten nopean

lisääntymisen vuoksi Suomen hallitus asei

kuitenkin loppuvuodesta 2021 uusia rajoituk-

sia ravintoloihin ja riskialiisiin vapaa-ajan

aktiviteeeihin.

Ruotsissa COVID-19-pandemia on

vaikuanut vähiäiskaupan ja ravinto-

la-alan liiketoimintaan pienentämällä

liikevaihtoa ja kävijämääriä. Ruotsin hallitus

julkaisi elvytyspaketin, jossa maan hallitus

oaa vastaavakseen osan kiinteistöjen

omistajien antamien vuokranalennusten

kustannuksista ja myös Citycon on hakenut

näitä tukia. Rokotuskaavuuden noustessa

Ruotsi luopui asteiain rajoituksista kesän

ja syksyn aikana. Omcron variantin leviämi-

sen vuoksi ravintola- ja yksityistilaisuuksiin

on aseteu uusia rajoituksia vuoden 2021

loppupuoliskolla , jotka kuitenkin poisteiin

helmikuun 2022 alkupuoliskolla.

Norjassa rokotusten nopeutuminen, tar-

tuntojen aleneminen ja COVID-19:aan liiyvi-

en rajoitusten asteiainen keventäminen sai

aikaan talouden jyrkän nousun vuonna 2021.

Koronan torjuntatoimenpiteet ja matkustus-

rajoitukset ovat lisäksi osiain muuaneet

kulutustoumuksia; kotitaloudet kuluavat

palvelujen sijaan yhä enenevässä määrin

vähiäiskaupan tuoeita. Yleisesti oaen

koronan johdosta asetetut rajoituksien

vaikutus paikallisiin, välämäömyyshyö-

dykkeisiin keskiyviin ostoskeskuksiin on

vähäisempi. Kuten kaikissa Pohjoismaissa,

COVID-19:n Omicron-variantin leviäminen on

ollut eriäin nopeaa myös Norjassa, mikä on

aiheuanut uusia rajoituksia yhteiskunnalle,

mukaan lukien esimerkiksi velvoite tehdä

etätyötä. Kuten muissakin toimintamais-

samme, myös Norjassa rajoituksia on

pureu helmikuussa 2022.



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

AVAINLUVUT

2021 2020

Vertailu-

kelpoinen

muutos %

Nettovuokratuotto Me 202,3 205,4 -1,5 % -4,0 %

Operatiivinen liikevoitto

(Direct Operating profit)

Me 176,1 180,4 -2,4 % -5,0 %

IFRS tulos/osake

EUR 0,55 -0,25 - -

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Me 4 189,2 4 152,2 0,9 % -

Luototusaste (LTV)

2) 4)

% 40,7 46,9 -13,2 % -

EPRA:n mukaiset tunnusluvut

Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) Me 124,4 136,6 -8,9 % -11,7 %

Oikaistu operatiivinen tulos

(Adjusted EPRA Earnings)

Me 100,0 120,3 -16,9 % -19,7 %

Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) EUR 0,703 0,767 -8,4 % -11,2 %

Oikaistu operatiivinen tulos/osake

(Adjusted EPRA EPS, basic)

EUR 0,565 0,676 -16,4 % -19,3 %

Nettovarallisuus/osake

(EPRA NRV per share) EUR 11,54 11,48 0,5 % -

Muutos edeltävästä vuodesta (vertailukelpoisin kurssein). Muutosproseni on laskeu tarkoista luvuista.

Citycon esiää vaihtoehtoisia tunnuslukuja Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA)

ohjeiden mukaisesti. Lisätietoja on esitey liitetietojen laadinta- ja laskentaperiaaeissa.

Oikaistu tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.

Eriäin likvidit rahamarkkinasijoitukset on laskeu mukaan neovelkaan.

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

Citycon odoaa vuoden 2022 operatiivisen liikevoionsa (Direct operating profit) olevan

164–180 miljoonaa euroa. Lisäksi yhtiö odoaa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa

(EPRA EPS, basic) 0,62–0,72 euroa ja oikaistun osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa

(adjusted EPRA Earnings) olevan 0,48–0,58 euroa.

Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) Me 164–180

Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS) EUR 0,62–0,72

Oikaistu osakekohtainen operatiivinen tulos (adjusted EPRA EPS) EUR 0,48–0,58

Tulosohjeistus perustuu oletukseen, eei makrotaloudellisessa tilanteessa tapahdu

merkiäviä muutoksia ja eei tule uua koronavirusaaltoa, joka johtaisi merkiäviin

liikkeiden sulkemisiin. Arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan ja

hiljaain julkisteuihin yrityskauppoihin sekä vallitsevaan inﬂaatioon ja EUR–SEK-

sekä EUR–NOK-valuuakurssitasoihin sekä nykyisiin korkotasoihin.

Virossa luovuiin suurimmasta osasta

koronarajoituksista 26.9.2021. Vuoden

2021 lopussa Viron hallitus joutui oamaan

käyöön uusia rajoituksia lisääntyneiden

COVID-19-tapausten vuoksi. Rajoituksia on

lievenney tapausmäärien laskiessa.

Tanskan hallitus oli ensimmäinen

Pohjoismaiden hallitus, joka poisti syyskuun

alussa COVID-19-maan rajoitukset. Omi-

cron-variantin puhkeamisen jälkeen vuoden

2021 lopussa aseteiin uusia rajoituksia,

mukaan lukien esimerkiksi kapasiteeira-

joitukset kauppakeskuksiin, myymälöihin ja

ravintoloihin. Tanska oli kuitenkin myös yksi

ensimmäisistä Euroopan unionin maista,

joka helpoi jo tammikuussa Omicronin

leviämisen hillitsemiseksi aseteuja kansal-

lisia rajoituksia.

TALOUDELLINEN KEHITYS 

Vuositason muutoksia vertaillessa tulee

oaa huomioon, eä vuosi 2020 oli osiain

koronapandemiaa edeltävää aikaa.

– Tilikauden operatiivinen liikevoio (Direct

Operating Profit) ja osakekohtainen ope-

ratiivinen tulos (EPRA EPS) olivat linjassa

yhtiön ennusteiden kanssa.

– Neovuokratuotot olivat 202,3 miljoonaa

euroa (Q1-Q4/2020: 205,4). COVID-19 pan-

demian vaikutukset näkyivät jaksoteujen

vuoden 2020 aikana anneujen alennusten

johdosta. Lisäksi ensimmäisellä ja viimeisel-

lä kvartaalilla toteutetut divestoinnit laski-

vat neovuokratuooja. Vertailukelpoiset

neovuokratulot laskivat hieman (-1,5 %).

– Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) laski

124,4 miljoonaan euroon (136,6) johtuen

pääasiassa divestointien vaikutuksesta

neovuokratuooon, alhaisemmasta yh-

teis- ja osakkuusyritysten tuloksesta sekä

korkeammista verokuluista. Operatiivinen

tulos/osake (EPRA EPS, basic) oli 0,703

euroa (0,767), vahvempien valuuakurssien

positiivinen vaikutus oli 0,024 euroa/ osake.

– Oikaistu operatiivinen tulos (adjusted EPRA

Earnings) oli 100,0 miljoonaa euroa (120,3)

johtuen uuden hybridilainan koroista.

– IFRS-standardien mukainen tulos/osake

parani 0,55 euroon (-0,25) johtuen pää-

asiassa parantuneesta sijoituskiinteistöjen

käypien arvojen muutoksesta, jotka nousi-

vat 1,2% vuoteen 2020 verraten, ja omien

osakkeiden ostosta.

– Liiketoiminnan neorahavirta osakea

kohti nousi 0,72 euroon (0,71) johtuen

paremmasta tuloksesta.

– Citycon myi neljä ydinliiketoimintaansa

kuulumatonta keskusta yhteensä noin

253,2 miljoonalla eurolla ja osti noin 69

miljoonalla eurolla omia osakkeita.

– Hallitus ehdoaa yhtiökokoukselle, eä

se valtuutetaan pääämään voitonjaosta

tilikaudelta 2021. Haeavan valtuutuksen

perusteella pääomanpalautuksena

jaeava voitonjako on enintään 0,50 euroa

osakkeelta.



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

NETTOVUOKRATUOTOT

Vertailukelpoiset neovuokratuotot kasvoi-

vat vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä

2,9% verrauna viime vuoden vastaavaan

ajanjaksoon. Neljännen vuosineljänneksen

kokonaisneovuokratuotot laskivat edellis-

vuoteen verrauna ja olivat 49,3 miljoonaa

euroa (Q4/2020: 49,9) johtuen pääasiassa

neljän ydinliiketoimintaan kuulumaoman

kohteen myynnistä.

Cityconin Q1-Q4/2021 neovuokratuotot

olivat 202,3 miljoonaa euroa (205,4). Vuosi

2020 ei ole täysin vertailukelpoinen suhtees-

sa vuoteen 2021 sillä Q1/2020 oli suurelta

osin koronapandemiaa edeltävä aikaa- CO-

VID-19 pandemia vaikui erityisesti Q1/2021

tulokseen, johtuen sen negatiivisesta

vaikutuksesta kävijämääriin, vuokrausas-

teeseen, liikevaihtosidonnaisiin vuokriin ja

parkkituooihin. Lisäksi tehdyt divestoinnit

laskivat neovuokratuooja 5,9 miljoonaa

euroa Q1-Q4 aikana. Pandemiasta johtu-

neet uudet vuokra-alennukset olivat 0,8

miljoonaa euroa Q1-Q4/2021 aikana. IFRS:n

mukaisesti vuokra-alennukset on jaksoteu

jäljellä olevalle sopimuskaudelle.

Historiallisilla valuuakursseilla lasketut

neovuokratuotot laskivat 1,5 % vuoden

2020 vastaavaan ajankohtaan verrauna.

Suomen & Viron liiketoimintojen

neovuokratuotot laskivat 1,8 % suhteessa

vertailukauteen, joka oli osin koronapan-

demiaa edeltävää aikaa. Lasku johtui osin

Columbus-kauppakeskuksen divestoinnista

vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä.

Vertailukelpoisten kohteiden neovuok-

ratuotot laskivat 0.6 % verrauna osiain

koronapandemiaa edeltävään aikaan.

Ruotsin & Tanskan liiketoimintojen

neovuokratuotot laskivat 11,8 % johtuen

pääasiassa kolmen ydinliiketoimintaan

kuulumaoman kauppakeskuksen dives-

toinnista Q1/2021 aikana. Vertailukelpoisten

kohteiden neovuokratuotot laskivat 1,1 %

suhteessa vuoteen 2020, joka oli osiain

koronapandemiaa edeltävää aikaa.

Norjan liiketoimintojen neovuok-

ratuotot kasvoivat 5,1 % suhteessa

vertailukauteen, johtuen Stovner ja Torbyen

kauppakeskusten hankinnasta Q1/2020

aikana. Vertailukelpoisten kohteiden

neovuokratuotot laskivat 3,1 % suhteessa

vuoteen 2020, joka, kuten todeua, oli osit-

tain koronapandemiaa edeltävää aikaa.

NETTOVUOKRATUOTON JA BRUTTOVUOKRATUOTON ERITTELY

Nettovuokratuotto

Brutto-

vuokra-

tuotto

Suomi &

Viro Norja

Ruotsi &

Tanska Muut Yhteensä Yhteensä

2020 86,8 74,1 44,5 0,1 205,4 224,3

Hankinnat - -0,3 - - -0,3 0,2

Kehityshankkeet -0,9 1,6 -0,5 - 0,1 0,8

Divestoinnit -0,1 -0,1 -5,7 - -5,9 -8,1

Vertailukelpoiset kohteet

-0,4 -1,5 -0,4 - -2,3 -1,4

Muu (sis. valuuttakurssieron) 0,0 4,0 1,3 -0,1 5,2 6,4

2021 85,2 77,8 39,2 0,0 202,3 222,2

Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa

vertailukaua. Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet.

VERTAILUKELPOISTEN- JA KOKONAISNETTOVUOKRATUOTTOJEN KEHITYS, 2021 VS. 2020

Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein)

Nettovuokratuottojen kehitys (historiallisin valuuttakurssein)

Nettovuokratuottojen kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein)

Norja YhteensäRuotsi &

Tanska

Suomi & Viro

–0,6

–1,8

–3,1

–0,5

–1,1

–11,8

–14,4

–1,5

–4,0

5,1



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

VUOKRAUSASTE, VUOKRALAISTEN

MYYNNIT JA KÄVIJÄMÄÄRÄT

Liiketilojen vuokrausaste nousi edellisestä

vuosineljänneksestä ja oli 94,2 % (Q3/2021:

93,7 %). Myös taloudellinen vuokrausaste

nousi ollen 93,4 % (Q3/2021: 93,0 %). Kes-

kimääräinen neliövuokra nousi 22,6 euroon

(Q4/2020: 22,0) samalla kun vuokrasimme yli

200 000 neliömetriä liiketiloja vuoden 2021

aikana. Vertailukelpoisilla valuuakursseilla

laskeuna keskimääräinen neliövuokra oli

22,0 euroa.

Vuoden viimeisellä kvartaalilla vertailu-

kelpoiset vuokralaisten myynnit kasvoivat

7,6 % ja samanaikaisesti vertailukelpoiset

kävijämäärät kasvoivat 8,2 %. Vertailukel-

poiset myynnit kasvoivat vuoden 2021 aika-

na yhteensä 3,8 % ja päiviäistavarakaupan

vertailukelpoiset myyntiluvut kasvoivat 2,9

%. Vuokralaisten kokonaismyynti Cityconin

kauppakeskuksissa laski 1,5 % Ruotsissa ja

Suomessa myytyjen kohteiden takia. Suomen

ja Viron kokonaismyynnit kasvoivat 4,8 % ja

Norjan kokonaismyynnit kasvoivat 1,1 %.

Vuoden kokonaiskävijämäärät laskivat

pääasiassa divestoinneista johtuen 4,0 % ja

vastaavasti vertailukelpoiset kävijämäärät

laskivat 1,6 % edellisen vuoden vastaavaan

ajanjaksoon verrauna johtuen, eä vertai-

luvuosi 2020 oli osiain koronapandemiaa

edeltävää aikaa. Asiakkaiden keskimääräinen

yhden käyntikerran ostosmäärä kasvoi

merkiävästi verrauna viime vuoteen, mikä

kompensoi kävijämäärien laskua.

VUOKRALAISTEN MYYNTIEN KEHITYS, 2021 VS. 2020

Suomi & Viro Norja Ruotsi & Tanska Yhteensä

Vertailukelpoiset myynnit Myynnit yhteensä (sisältää divestoidut kohteet)

Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien

muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla. Kista Galleria 50% ei sisälly lukuihin.

1,1

2,6

3,8

–1,5

7,3

–15,8

4,8

KÄVIJÄMÄÄRIEN KEHITYS 2021 VS. 2020

Vertailukelpoiset kävijämäärät Kävijämäärät yhteensä (sisältää divestoidut kohteet)

Kävijämääräluvuissa on mukana arvioita. Kista Galleria 50% ei sisälly lukuihin.

Suomi & Viro Norja Ruotsi & Tanska Yhteensä

–1,1

–8,2

–1,8

–2,1

–1,5

–4,0

–1,6

–3,2

VUOKRAUSASTE

31.12.2020 31.12.2021 Liiketilojen taloudellinen vuokrausaste 31.12.2021

Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.

Norja Ruotsi &

Tanska

Suomi &

Viro

Yhteensä

95,0

95,4

92,7

93,4

93,9

92,3

92,5

93,4

94,2



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

VUOKRAUSTOIMINTA



31.12.2021 31.12.2020

Vuokrasopimusten lukumäärä kpl 3 326 3 810

Keskimääräinen vuokra EUR/m2 22,6 22,0

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä

oleva voimassaoloaika vuotta 3,1 2,9

Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta

% 8,8 % 9,1 %

Kista Galleria 50% ei sisälly lukuihin.

Edellisen kahdentoista kuukauden aikana vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa.

HENKILÖSTÖTUNNUSLUVUT

2021 2020 2019

Kokoaikaiset työntekijät keskimäärin

tilikaudella 242 239 240

Tilikauden palkat ja palkkiot, Me 17,3 18,2 17,5

VUOKRAUSTOIMINTA



2021 2020

Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala m

247 526 224 276

Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala m

319 011 243 959

Alkaneet ja pääyneet vuokrasopimukset eivät välämää kohdistu samoihin tiloihin. Kista Galleria

50 % ei sisälly lukuihin.

ARVOSTUSERÄT VAIKUTTIVAT

LIIKEVOITTOON

Liikevoio nousi 217,8 miljoonaan euroon (34,1).

Hallinnon kulut olivat 26,1 miljoonaa

euroa (25,9). Citycon-konsernin palveluk-

sessa oli raportointikauden pääeeksi

kokoaikaisia työntekijöitä yhteensä 251

(246) sisältäen ulkoistetun Norjan kirjanpito-

tiimin muuamisen sisäiseksi mukaan lukien

kaksinkertaiset talousjohtajan positiot

viiden kuukauden ajan. Kokoaikaisista

työntekijöistä 56 oli Suomessa & Virossa,

80 Norjassa, 66 Ruotsissa & Tanskassa ja 49

konsernitoiminnoissa.

Neorahoituskulut (IFRS) nousivat

55,0 miljoonaan euroon (51,8) huolimaa

alhaisemmasta keskimääräisestä velan

määrästä sekä korkeimmista korkotuotoista

sekä muista rahoitustuotoista, johtuen

pääasiassa epäsuorista kuluista. Epäsuoria

kuluja kirjaiin 7,3 miljoonaa euroa (5,8)

joukkovelkakirjalainojen takaisinostoista

sekä takaisinmakseujen lainojen jaksoa-

maomien kulujen alaskirjauksista. Lisäksi

0,8 miljoonan euron tappio (0,8 miljoonan

euron voio) kirjaiin koron- ja valuutan-

vaihtosopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n

mukaisessa suojauslaskennassa.

Osuus yhteisyritysten tappioista oli

-6,3 miljoonaa euroa (-28,0). Edellisvuoa

parempi tulos johtui pääasiassa paremmasta

kiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta

Kista Galleriassa.

Tilikauden tulos kasvoi 148,9 miljoonaa

euroa ja oli 121,0 miljoonaa euroa (-27,9).



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

KIINTEISTÖOMAISUUDEN ARVON

KEHITYS

Vuoden lopusta sijoituskiinteistöjen käypä

arvo kasvoi 37,0 miljoonalla eurolla ja oli 4

189,2 miljoonaa euroa (31.12.2020: 4 152,2).

Investoinnit neona lisäsivät sijoituskiin-

teistöjen arvoa 181,3 miljoonalla eurolla, sekä

suorina hankintoina ja myynteinä eä kehi-

tyskohteina. Käyvän arvon voitot nostivat

sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 48,6 mil-

joonalla eurolla ja valuuakurssimuutokset

55,1 miljoonalla eurolla. IFRS 16 standardin

vaikutus kasvai sijoituskiinteistöjen arvoa

12,6 miljoonalla eurolla ja siirto erien välillä

laski arvoa 260,5 miljoonalla eurolla.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos

YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA



31.12.2021

Kiinteistöjen

lukumäärä

Vuokrattava

pinta-ala

Käypä

arvo, Me

Myytävänä

olevat sijoitus-

kiinteistöt, Me Portfolio, %

Kauppakeskukset,

Suomi & Viro

11 450 847 1 955,9 - 45 %

Muut kiinteistöt,

Suomi & Viro 1 2 240 3,5 - 0 %

Suomi & Viro, yhteensä 12 453 087 1 959,3 - 45 %

Kauppakeskukset, Norja 17 444 100 1 389,9 150,9 36 %

Vuokratut kauppakeskukset,

Norja

1 14 500 - - -

Norja, yhteensä 18 458 600 1 389,9 150,9 36 %

Kauppakeskukset,

Ruotsi & Tanska 7 209 300 794,3 - 18 %

Ruotsi & Tanska, yhteensä 7 209 300 794,3 - 18 %

Kauppakeskukset, yhteensä 36 1 118 747 4 140,1 150,9 99 %

Muut kiinteistöt, yhteensä 1 2 240 3,5 - 0 %

Sijoituskiinteistöt, yhteensä 37 1 120 987 4 143,5 150,9 99 %

Sijoituskiinteistöihin

luokiteltavat

käyttöoikeusomaisuuserät

(IFRS 16) - - 45,7 - 1 %

Sijoituskiinteistöt taseessa,

yhteensä 37 1 120 987 4 189,2 150,9 100 %

Kista Galleria (50 %) 1 46 300 252,2 - -

Sijoituskiinteistöt ja Kista

Galleria (50 %), yhteensä 38 1 167 287 4 441,4 150,9 -

Sisältää Lippulaivan kehityshankkeen.

Vuokraujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.

KÄYVÄN ARVON MUUTOS

Me 2021 2020

Suomi & Viro 3,4 -86,8

Norja 26,2 -1,3

Ruotsi & Tanska 30,8 -53,1

Sijoituskiinteistöt, yhteensä 60,4 -141,2

Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) -11,8 -5,7

Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 48,6 -146,9

Kista Galleria (50 %) -1,4 -32,3

Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 47,2 -179,2

oli 48,6 miljoonaa euroa (-146,9). Arvonnousua

kirjaiin yhteensä 106,1 miljoonaa euroa

(39,8) ja arvonalennusta yhteensä 45,7 miljoo-

naa euroa (-181,1). Lisäksi IFRS 16 standardin

soveltamisen vaikutus sijoituskiinteistöjen

käyvän arvon muutokseen oli tammi-joulu-

kuussa -11,8 miljoonaa euroa (-5,7).

Käyvän arvon muutos operatiivisten

keskuksiemme osalta (poislukien Lippulaiva)

oli 76,6 miljoonaa euroa positiivinen. Käyvien

arvojen kokonaismuutokseen vaikui Lippu-

laiva projektin kustannuksien päivitys.

Ulkopuoliset arvioitsijat, CBRE (Norjan,

Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen ja

Ruotsin osalta), arvioivat sijoituskiinteistöt

puolivuosikatsausta ja tilinpäätöstä varten.

Citycon määriää sijoituskiinteistöjen käy-

vän arvon sisäisesti vuoden ensimmäisellä ja

kolmannella neljänneksellä.

CBRE:n ja JLL:n laatimat arviolausunnot

ovat saatavilla Cityconin verkkosivuilta

Sijoiajat-osiosta



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

HANKINNAT JA MYYNNIT 

Sijainti

Vuokrattava

pinta-ala, m

Päivämäärä Hinta, Me

Myynnit

Kolmen keskuksen portfolio 31.3.2021 147

Tumba Kauppakeskus Botkyrka, Ruotsi 23 200

Högdalen Kauppakeskus Bandhagen, Ruotsi 20 000

Fruängen Kauppakeskus Hägersten, Ruotsi 14 700

Columbus Kauppakeskus Helsinki, Suomi 22 600 31.11.2021 106,2

Myynnit, yhteensä 80 500 253,2

Hankinnat

Heikintori ( 7%)

Kauppakeskus Espoo, Suomi 6 200 29.4.2021 0,7

Hankinnat, yhteensä 6 200 0,7

Bruokauppahinta

Citycon omisti aikaisemmin noin 93% kauppakeskuksen osakekannasta. Transaktion jälkeen Citycon

omistusosuus nousi 100%:tiin

PÄ ÄOMAN KIERRÄTTÄMINEN JATKUI

Vuoden 2021 aikana Citycon jatkoi

aktiivisesti pääoman kierräämistään.

Helmikuussa Citycon allekirjoii sopimuk-

sen kolmen kauppakeskuksen myymisestä

Ruotsissa, joiden bruokauppahinta oli

yhteensä noin 147 miljoonaa euroa. Dives-

tointi noudaaa Cityconin strategiaa, jonka

mukaisesti Citycon keskiyy suurempiin

päiviäistavara- ja kunnallispalveluvetoisiin

kaupunkikeskuksiin, jotka sijaitsevat hyvien

joukkoliikenneyhteyksien solmukohdissa

ja joissa on kehiämispotentiaalia lisätä

asuinrakentamista, toimistotiloja ja muita

täydentäviä palveluita. Divestointi saatiin

päätökseen 31.3.2021.

Lokakuussa Citycon allekirjoii sopi-

muksen, jolla se myi Helsingissä sijaitsevan

Columbus -keskuksensa noin 106,2 miljoonal-

la eurolla. Columbus on esimerkki Cityconin

kyvystä luoda lisäarvoa aktiivisen kiinteis-

töhallinnoinnin avulla kohteen elinkaaren

jokaisessa vaiheessa. Cityconin omistuksen

aikana Columbus muunneiin päiviäistava-

KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET ..

Sijainti

Pinta-ala

ennen/

jälkeen, m

Arvioitu

netto-

investointi,

Toteutuneet

nettoinvestoinnit

31.12.2021

mennessä, Me Valmistuminen

Lippulaiva, kauppakeskus Espoo, Suomi 19 200/44 300 357,2

310,6

2022

Lippulaiva, asunnot Espoo, Suomi -/18 000 90,5 32,7 2022–2024

Arvioitu bruoinvestointi on 410 miljoonaa euroa. Neoinvestointiin vaikuavat Pikkulaivan neovuok-

ratuotot, lisärakennusoikeuden sekä metro- ja linja-autoterminaalin myynnit, jolloin raportointipäivän

arvioitu neoinvestointi oli 357,2 miljoonaa euroa. Toteutunut bruoinvestointi 31.12.2021 mennessä oli

363,5 MEUR.

VALMISTUNEET KEHITYSHANKKEET 

Sijainti

Pinta-ala ennen/

jälkeen, m

Arvioitu

investointi, Me

Toteutuneet

brutto-

investoinnit

31.12.2021

mennessä, Me Valmistuminen

Oasen Kjøpesenter

(vaihe I) Bergen, Norja - 11,6 11,7 2021

ravetoiseksi kaupunkikeskukseksi, joka näkyi

myös merkiävänä arvon nousuna. Myynnin

jälkeen, osa Columbuksen myynnistä saa-

duista varoista käyteiin omien osakkeiden

ostoon.

Yhtiö jatkaa opportunistisien pääoman-

kierrätystoimien arvioimista myös vastaisuu-

dessa.

KEHITYSHANKKEET EDISTYIVÄT

Cityconilla oli katsauskauden lopussa käynnissä yksi merkiävä kehityshanke: Lippulaivan

laajennus- ja uudistushanke pääkaupunkiseudulla Espoossa. Lisäksi Citycon sai vuoden 2021

aikana päätökseen ensimmäisen vaiheen Oasen kauppakeskuksen kehityshankkeessa Norjas-

sa, jossa yli 6 000 neliömetriä toimistotilaa muuteiin tiloiksi, joihin tulee uusi terveyskeskus,

myymälöitä sekä kahvila- ja ravintolatarjontaa.

Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä ja suunnieilla olevista kehityshankkeista

löytyy taloudellisen katsauksen sivuilta 36–37.



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

BRUTTOINVESTOINNIT

Me 2021 2020

Kiinteistöjen hankinnat

-0,6 156,0

Yhteisyritysten hankinnat ja investoinnit 29,2 5,1

Kiinteistökehitys

191,0 182,5

Liikearvo ja muut investoinnit 4,5 2,0

Bruttoinvestoinnit yhteensä

(ml. hankinnat) 224,1 345,6

Bruttoinvestoinnit segmenteittäin

Suomi & Viro 163,6 150,5

Norja 21,7 178,3

Ruotsi & Tanska 35,2 14,9

Konsernihallinto 3,6 1,9

Bruttoinvestoinnit yhteensä

(ml. hankinnat) 224,1 345,6

Divestoinnit

265,3 10,0

Bruoinvestoinnissa on huomioitu kauppahintalaskelman vähennykset ja valuuakurssien muutokset.

Koostuu pääosin investoinneista Lippulaivan kehityshankkeeseen.

Ei sisällä siirtoja ”Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt”-kategoriaan.

OMA PÄÄOMA

Osakekohtainen oma pääoma oli 14,80

euroa (31.12.2020: 12,17). Uuden hybridilainan

nosto, katsauskauden voio ja muuntoerot

kasvaivat omaa pääomaa ja voitonjako

sekä hybridilainan korot pienensivät osake-

kohtaista omaa pääomaa.

Katsauskauden lopussa emoyhtiön

omistajille kuuluva oma pääoma oli 1 800,1

miljoonaa euroa (31.12.2020: 1 818,6).

RAHOITUKSEN AVAINLUVUT

31.12.2021 31.12.2020

Lainojen käyvät arvot Me 1 860,3 2 098,0

Korolliset velat, tasearvo

Me 1 878,5 2 121,2

Käytettävissä oleva likviditeetti Me 583,7 447,0

Keskimääräinen laina-aika vuotta 4,2 3,8

Luototusaste (LTV)

2) 3)

% 40,7 46,9

Korkokate (Rahoituskovenantti > 1,8) x 4,1 4,1

Nettovelat suhteessa taseen varoihin

(Rahoituskovenantti < 0,60) x 0,38 0,45

Vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,65) x 0,39 0,46

Vakuudellinen vakavaraisuusaste

(Rahoituskovenantti <0,25) x 0,00 0,02

Sisältää 43,2 miljoonaa euroa (48,8) IFRS 16 vuokrasopimusvelkoja.

Hybridilaina käsitellään omana pääomana IFRS:n mukaisesti. Pois lukien IFRS 16 standardin mukaisesti

sijoituskiinteistöihin arvosteavat käyöoikeusomaisuuserät ja näihin käyöoikeusomaisuuseriin

kohdistuvat vuokrasopimusvelat. Lisäksi, eriäin likvidit rahamarkkinasijoitukset on laskeu mukaan

neovelkaan.

Neovelat suhteessa taseen varoihin on uusi kovenani joka korvaa omavaraisuusasteen yhtiön luoo-

limiiisopimuksessa.

Helmikuussa Citycon ilmoii

allekirjoianeensa sopimuksen kolmen

kauppa keskuksen (Tumba, Högdalen,

Fruängen) myynnistä Tukholman alueella.

Myytyjen kauppakeskusten bruo-

kauppahinta oli noin 147 miljoonaa euroa.

Kauppa saatiin päätökseen maaliskuussa,

ja tuotot käyteiin lyhytaikaisten velkojen

takaisinmaksuun, mikä vahvisti tasea.

Maaliskuussa Citycon laski onnistuneesti

liikkeelle uuden 350 miljoonan euron vihreän

joukkovelkakirjalainan. Seitsemän vuoden

pituinen vakuudeton, kiinteäkorkoinen

ja euromääräinen joukkovelkakirjalaina

erääntyy makseavaksi 12.3.2028.

Joukkovelkakirjalainan kiinteä kuponkikorko

on 1,625 %. Liikkeellelaskija on Citycon

Treasury B.V. ja takaaja Citycon Oyj.

Joukkovelkakirjalaina on laskeu liikkeelle

liikkeellelaskijan EMTN-ohjelman

alla, ja se on listau Irlannin pörssissä

(Euronext Dublin). Lainan kysyntä oli

eriäin korkea ja lähes viisinkertaisesti

ylimerkiy, mikä mahdollisti Cityconille

joukkovelkakirjalainan liikkeellelaskun

houkuelevalla, koronaepidemiaa

RAHOITUS

Tammikuussa Kista Galleria, Cityconin puo-

liksi omistama yhteisyritys, jälleenrahoii

ulkoisen velkansa allekirjoiamalla uuden

2439 miljoonan Ruotsin kruunun pankkilai-

nan nykyisten kolmen luotonantajan kanssa.

Lainan voimassaoloaika on noin 4,5 vuoa.

Kista Gallerian velkaa ei ole konsolidoitu

konsernitasolla, joten sillä ei ole vaikutusta

raportoitaviin velan tunnuslukuihin.



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

edeltäneellä tasolla olevalla marginaalilla,

ja kuponkikorolla, joka on toiseksi alhaisin

yrityksen historiassa. Tämä korostaa jälleen

kerran Cityconin luoton laatua ja pääsyä

pääomamarkkinoille.

93 miljoonaa euroa joukkovelkakirjasta

saaduista varoista käyteiin vuonna

2022 erääntyvän joukkovelkakirjalainan

osiaiseen takaisinmaksuun

ostotarjousprosessin kaua, ja loput

käyteiin luoolimiitin alaisen lainan ja

muun lyhytaikaisen velan takaisinmaksuun.

Onnistuneen joukkovelkakirjalainan

liikkeellelaskun ja lyhytaikaisen velan

takaisinmaksujen ansiosta velkamme

maturiteeiprofiili parantui merkiävästi,

jälleenrahoitusriskimme pieneni edelleen ja

neolikviditeei parani.

Vuosiainen yhtiökokous valtuui

hallituksen pääämään neljännesvuosiain

oman harkintansa mukaan osingonjaosta

ja oman pääoman palautuksesta siten,

eä vuotuisen osingon kokonaissumma

on maksimissaan 0,50 euroa osakkeelta.

Vuonna 2021 maksetut osingot ja oman

pääoman tuoo rahoiteiin pääasiassa

operatiivisella kassavirralla.

Kesäkuussa Citycon laski onnistuneesti

liikkeelle 350 miljoonan euron vihreän

Hybridilainan (Subordinated Fixed to Reset

Rate Green Capital Securities). Lainan

kysyntä oli eriäin vahvaa tilauskirjan

yltäessä noin miljardiin euroon ja kaaen

lähes 150 sijoiajaa. Hybridilaina käsitellään

Cityconin IFRS-konsernitilinpäätöksessä

omana pääomana mua ei anna

haltijalleen osakkeenomistajalle kuuluvia

oikeuksia, eikä laimenna nykyisten

osakkeenomistajien omistuksia. Hybridi

laskeiin liikkeelle Cityconin vihreän

rahoituksen viitekehyksen alla, joka kytkee

yhtiön vastuullisuustavoieet yhtiön

rahoitusratkaisuihin. Liikkeeseenlasku

vahvistaa yhtiön tasea ja osoiaa

Cityconin sitoutuneisuuden investointitason

luooluokituksiensa parantamiseen.

Lisäksi liikkeeseenlasku tuo joustavuua

Cityconin muutosstrategian toteuamiseen

ja mahdollistaa Cityconin portfolion

monipuolistamisen sekä orgaanisesti

eä mahdollisten yritysostojen kaua.

Vuotuinen kuponkikorko on kiinteä

3,625 prosenia tarkistuspäivään

10.9.2026 saakka, minkä jälkeen korko

määritellään uudestaan viiden vuoden

välein. Hybridilainalla ei ole määräyä

eräpäivää, mua Cityconilla on oikeus

lunastaa sitä takaisin ensimmäistä kertaa

kolmen kuukauden ajanjaksolla ennen

ensimmäistä tarkistuspäivää sekä tätä

seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä.

Hybridilainan liikkeeseenlaskupäivä

oli 4.6.2021 ja se on listau Euronext

Dublinissa.

Kesäkuussa sekä Moody’s eä Standard

& Poor’s vahvistivat Cityconin investoin-

titason luooluokitukset ja päiviivät

näkymät vakaiksi, joten Cityconilla on nyt

investointitason luooluokitukset vakailla

näkymillä kaikilta kolmelta luooluokit-

tajalta, mukaan lukien Fitchiltä. Näkymien

päiviäminen kuvastaa yhtiön riiävän

liikkumavaran suhteessa luoomiareihin,

välämäömyyshyödykkeisiin perustu-

vien kaupunkikeskuksiemme kestävyyä,

markkinoidemme vakaua sekä positiivista

suhtautumista asuinrakennusten lisäämisen

kaua tapahtuvaa portfoliomme monipuo-

listamista kohtaan.

Citycon päivii Euro Medium Term

Note -joukkovelkakirjalainaohjelman

kasvaamalla ohjelman koon 2500000000

euroon. Citycon Treasury B.V. perusti

alkuperäisen EMTN ohjelman 18.7.2017 ja

Citycon Oyj toimii ohjelman alla liikkeeseen

laskeavien lainojen takaajana. Tämän

päivityksen jälkeen sekä Citycon Treasury

B.V. eä Citycon Oyj voivat toimia ohjelman

alla lainojen liikkeeseenlaskijoina.

Muilta osin ohjelman ehdot pysyvät

muuumaomina. Irlannin keskuspankki

hyväksyi 24.6.2021 päivitykset ohjelman

ohjelmaesieeseen.

Marraskuussa Citycon toteui

onnistuneesti yhteensä 9 500 000 yhtiön

osakkeen hankinnan 65,8 miljoonan

euron kokonaishankintahintaan

markkinapohjaisella käänteisellä

nopeutetulla tarjousmeneelyllä. Ostetut

osakkeet mitätöitiin 30.11.2021.

Joulukuussa Citycon jatkoi omien

osakkeiden ostamista ja lanseerasi

enimmillään 500 000 osakea koskevan

omien osakkeiden hankinnan takaisinosto-

ohjelman. Omine osakkeiden hankinta

alkoi 20.12.2021 ja pääyi 10.1.2022. Tämän

ajanjakson aikana hankiiin yhteensä

500 000 omaa osakea ja hankintaan

käyteiin yhteensä noin 3,49 miljoonaa

euroa. Yhteensä 10 415 yhtiön hallussa

olevaa omaa osakea käyteyyn

yhtiön kannustinjärjestelmäpalkkioiden

maksamiseksi neljälle avainhenkilölle. Loput

hankituista osakkeista, 489 585 osakea,

mitätöitiin 14.1.2022.



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

KOROLLISET VELAT

Korollisten lainojen käypä arvo laski vuoden

aikana 237,6 miljoonalla eurolla 1 860,3

miljoonaan euroon pääasiassa kesäkuussa

liikkeeseen lasketun hybridin seurauksena

huolimaa kiinteistökehityskustannuksista

ja vahvemmasta NOK valuuakurssista.

Korollisten velkojen tasearvo taseessa

oli 1 878,5 miljoonaa euroa, sisältäen IFRS

16 velat. Vuoden lopun kassavarallisuus,

sisältäen rahamarkkinasijoitukset, oli 54,7

miljoonaa euroa.

Keskimääräinen lainapääomilla painoteu

laina-aika nousi vuoden aikana, ja oli 4,2 vuoa.

Luototusaste (LTV, IFRS) laski huomaa-

vasti vuoden aikana, ollen 40,7 %, pääasiassa

kesäkuussa liikkeeseen lasketun hybridin

seurauksena.

RAHOITUSKULUT

Operatiiviset neorahoituskulut (EPRA)

kasvoivat hieman viime vuoteen verrat-

tuna kehityshankkeiden korkeammista

pääomitetuista koroista ja korkotuoojen

kasvusta huolimaa, mikä johtui pääasiassa

korkeammista keskimääräisistä velkaku-

luista ja vahvistuneesta Norjan kruunun

valuuakurssista.

Neorahoituskulut (IFRS) nousivat 55,0

miljoonaan euroon (51,8) johtuen pääasiassa

kertaluonteisista epäsuorista kuluista

liiyen joukkolainojen takaisinmaksuun ja

johdannaisten käyvän arvon muutoksiin.

Epäsuoria tappiota kirjaiin 7,3 miljoonaa

euroa (5,) pääasiassa joukkovelkakirjalaino-

jen takaisinostoista ja ennenaikaisesti takai-

sinmakseujen lainojen jaksoamaomien

kulujen alaskirjauksista. Lisäksi kirjaiin 0,8

miljoonan euron tappio (0,8 voio) koron- ja

valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät

ole IFRS:n mukaisessa suojauslaskennassa.

Rahoitustuotot koostuivat lähinnä Kista

Gallerian osakkuusyritykselle myönnetyn

lainan korkotuotoista.

Velan keskikorko periodin lopussa oli

2,47%.

RAHOITUSKULUJEN AVAINLUVUT

2021 2020

Rahoituskulut

Me -62,0 -57,5

Rahoitustuotot

Me 7,1 5,8

Nettorahoituskulut (IFRS) Me -55,0 -51,8

Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) Me -46,8 -46,0

Keskikorko kauden lopussa

% 2,47 2,39

Keskikorko kauden lopussa ilman johdannaisia % 2,48 2,37

Keskikorko, laskettu vuoden alusta

% 2,41 2,34

Taulukossa valuuakurssierot on netoteu rahoituskuluissa.

Koronvaihtosopimukset ja koron-ja valuutanvaihtosopimukset huomioon oaen.

Pankkilainat

Joukkovelkakirjalainat

Yritystodistukset

LAINAJAKAUMA

YHTEENSÄ

1 860,3

100%

550

500

230

350 350

300

2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

VELKOJEN ERÄÄNTYMISET

Joukkovelkakirjalainat

Yritystodistukset

Pankkilainat

Nostamattomat sitovat luottolimiitit



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

MUUTOKSET YHTIÖN JOHDOSSA

22.6.2021 julkisteiin, eä Bret D. McLeod

on nimitey Citycon Oyj:n talousjohtajaksi

ja johtoryhmän jäseneksi. McLeod aloii

Cityconin johtoryhmän jäsenenä 1.8.2021,

ja oi vastuun talousjohtajan tehtävistä

1.1.2022 alkaen. Yhtiön talousjohtajana

vuodesta 2005 toiminut Eero Sihvonen jäi

eläkkeelle 31.12.2021.

23.8.2021 julkisteiin, eä Cityconin

toimitusjohtaja, F. Sco Ball jatkaa yhtiön

toimitusjohtajana 14.1.2025 asti.

VASTUULLISUUS

Cityconin strategia on kuulua vastuullisen

kauppakeskusjohtamisen edelläkävijöihin.

Yhtiön vastuullisuusstrategia päiviteiin

vuonna 2017, ja siihen perustuen Citycon on

aseanut kunnianhimoisia tavoieita, jotka

ulouvat vuoteen 2030 saakka.

Citycon käyää BREEAM In-Use -ser-

tifiointia arvioidakseen ja kehiääkseen

kauppakeskusten vastuullisuusjohtamista.

Käyvällä arvolla laskeuna 96 % Cityconin

omistamasta kiinteistökannasta oli ser-

tifioitu kauden lopussa. Cityconilla on nyt

Pohjoismaiden suurin BREEAM In-Use -ym-

päristösertifioitu kauppakeskusportfolio.

Citycon soveltaa vastuullisuusrapor-

toinnissaan GRI-Standardien Core-sovel-

tamistason vaatimuksia, European Public

Real Estate Associationin EPRA:n syksyllä

ohjeistuksia ja suosituksia ja Cityconin omia

sisäisen raportoinnin periaaeita. Cityconin

vastuullisuusstrategiaa, -tavoieita ja

-toimenpiteitä käsitellään laajemmin vuoden

2021 vastuullisuusselvityksessä.

EPRA valitsi Cityconin vuoden 2020

vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin

yhdeksi toimialan parhaista. Citycon sai

kultaa vastuullisuusraportoinnin kilpasar-

jassa nyt yhdeksännen kerran peräkkäin.

Citycon on saanut A-luokituksen MSCI ESG

arvioinnissa. Cityconilla on myös ISS-Oeko-

min myöntämä ”Prime” arvio. Se myönnetään

toimialansa parhaat vastuullisuustulokset

saavuaneille yrityksille.

Keskeisimmät ympäristövastuun tulokset 2021:

– Cityconin kokonaisenergiankulutus

(ml. kiinteistösähkö, lämpö, jäähdytys)

oli 217 gigawaituntia (195 GWh).

– Kauppakeskusten jäeiden kierrätysaste

oli samalla tasolla verrauna viime vuo-

teen ollen 99 %

EU taksonomia-asetuksen mukaiset tiedot:

Cityconin kestävyys- ja taloustiimit

ovat myös luokitelleet yhtiön toimintoja

Citycon-konsernin IFRS-tilinpäätöksen mu-

kaan sen perusteella, kuuluvatko ne jonkin

EU:n taksonomia-asetuksen delegoidussa

säädöksessä mainitun NACE-koodin piiriin.

Sen perusteella 97 % Cityconin kokonaislii-

kevaihdosta, 99 % pääomamenoista ja 67 %

toimintamenoista tulee taksonomiakelpoi-

sista toiminnoista.

RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

COVID-19 pandemian eteneminen myös

Pohjoismaissa ja Virossa on vaikuanut

kielteisesti meidän liiketoimintaamme.

Muuunut kuluajakäyäytyminen ja eri

toimintamaissamme annetut viranomaisra-

joitukset ovat muuaneet toimintaympä-

ristöämme oleellisesti ja myös jonkin verran

heikentänyt yhtiön tulosta. Kriisi on vaikut-

tanut kykyymme periä vuokria ajallaan tai

täysimääräisenä vain jonkin verran, mua

kokonaisvaikutusta on tässä vaiheessa vielä

vaikeaa täysin ennustaa.

Cityconin liiketoiminnan merkiävim-

mät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

liiyvät yleiseen talouden ja kuluajien

luoamuksen kehitykseen Pohjoismaissa

ja Virossa sekä siihen, miten tämä vaikuaa

kauppakeskusten käypään arvoon, vuok-

rausasteeseen ja vuokratasoihin ja sitä

kaua Cityconin tulokseen. Kovempi kilpailu

saaaa vaikuaa liiketilojen kysyntään,

mikä voi laskea vuokratasoja tai kasvaaa

vajaakäyöastea, varsinkin pääkaupun-

kiseutujen ulkopuolella. Kehityshankkeiden

kustannukset voivat kasvaa kohonneiden

rakennuskustannusten takia, tai hankkeet

voivat viivästyä odoamaomien haastei-

den takia.

Keskeiset riskit, joilla saaaa olla olen-

naista vaikutusta Cityconin liiketoimintaan

ja taloudelliseen tulokseen, sekä tärkeimmät

riskienhallintatoimenpiteet on esitelty laa-

jemmin vuoden 2021 tilinpäätöksen sivuilla

38–39, liitetiedossa 3.5 A) sekä Cityconin

verkkosivuilla Hallinnointi-osiossa.

OIKEUDENKÄYNNIT JA

VÄLIMIESMENETTELYT

Cityconia vastaan on vireillä joitakin yhtiön

liiketoimintaan liiyviä eri perusteilla

nosteuja oikeudenkäyntejä ja eri perus-

teisiin nojaavia oikeudellisia vaateita ja

erimielisyyksiä. Yhtiön näkemyksen mukaan

ei ole todennäköistä, eä näiden oikeu-

denkäyntien, vaateiden ja erimielisyyksien

lopputuloksilla olisi olennaista vaikutusta

yhtiön taloudelliseen asemaan.

YHTIÖKOKOUS

Varsinainen yhtiökokous 2021

Cityconin varsinainen yhtiökokous 2021

pideiin 22.3.2021 Espoossa. COVID-19

-pandemian leviämisen rajoiamiseksi

varsinainen yhtiökokous järjesteiin ilman

osakkeenomistajien tai näiden asiamiesten

läsnäoloa kokouspaikalla. Yhtiön osak-

keenomistajat osallistuivat kokoukseen ja

käyivät osakkeenomistajan oikeuksiaan

äänestämällä ennakkoon. Kokoukseen osal-

listui 205 osakkeenomistajaa joko henkilö-

kohtaisesti tai asiamiehensä edustamana ja

kokouksessa oli edusteuna 80,8 % yhtiön

kaikista osakkeista ja äänistä.

Yhtiökokous hyväksyi kaikki hallituksen

yhtiökokoukselle tekemät ehdotukset.

Varsinainen yhtiökokous vahvisti yhtiön

tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapau-

den hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle

tilikaudelta 2020 sekä hyväksyi toimielinten

palkitsemisraportin.

Yhtiökokous pääi, eei osinkoa jaeta

varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä

ja valtuui hallituksen pääämään har-

kintansa mukaan osingonjaosta ja varojen

jakamisesta sijoitetun vapaan oman

pääoman rahastosta. Valtuutuksen perus-

teella jaeavan osingon määrä on enintään

0,05 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan

oman pääoman rahastosta jaeavan pää-

oman palautuksen määrä on enintään 0,45

euroa osakkeelta. Valtuutus on voimassa

seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen

alkuun asti.



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

Varsinaisen yhtiökokouksen päätökset

käyvät ilmi yhtiön verkkosivuilta citycon.

com/fi/yhtiokokous2021, missä myös yhtiö-

kokouksen pöytäkirja on saatavilla.

YLIMÄÄRÄINEN YHTIÖKOKOUS 

Cityconin 2.8.2021 pidey ylimääräinen

yhtiökokous pääi kahden uuden hallituksen

jäsenen, Ljudmila Popova ja Cityconin

toimitusjohtaja F. Sco Ballin, valinnasta

yhtiön hallitukseen sekä hyväksyi muutetun

palkitsemispolitiikan. Lisätietoja on saata-

villa yhtiön verkkosivuilta citycon.com/fi/

ylimaarainenyhtiokokous2021

HALLITUS

Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen

kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka

valitaan yhtiökokouksessa yhden (1) vuoden

toimikaudeksi, joka pääyy valintaa seuraa-

van varsinaisen yhtiökokouksen pääyessä.

Cityconin vuoden 2021 yhtiökokous asei

hallituksen jäsenten lukumääräksi kymme-

nen. Hallitukseen valiiin uudelleen Chaim

Katzman, Yehuda (Judah) L. Angster, Arnold

de Haan, Zvi Gordon, Alexandre (Sandy) Koif-

man, David Lukes, Andrea Orlandi, Per-Anders

Ovin, Ofer Stark ja Ariella Zochovitzky.

2.8.2021 pidey ylimääräinen yhtiöko-

kous valitsi hallituksesta eronneiden Andrea

Orlandin ja Ariella Zochovitzkyn tilalle Ljud-

mila Popovan ja F. Sco Ballin hallituksen

uusiksi jäseniksi.

Vuonna 2021 hallituksen puheenjohtajana

toimi Chaim Katzman. Hallituksen varapu-

heenjohtajana toimi 30.6.2021 asti Ariella

Zochovitzky ja 4.8.2021 lähtien varapuheen-

johtajana toimi Alexandre (Sandy) Koifman.

TILINTARKASTAJA

Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2006

lähtien toiminut tilintarkastusyhteisö Ernst

& Young Oy, jonka ilmoiamana yhtiön pää-

vastuullisena tilintarkastajana toimi vuonna

2021 KHT Ani Suominen.

TOIMITUSJOHTAJA

F. Sco Ball on toiminut yhtiön toimi-

tusjohtajana 1.1.2019 alkaen. Cityconin

varatoimitusjohtajana toimi 31.12.2021 asti

talousjohtaja Eero Sihvonen. Heidän henkilö-

tietonsa, työhistoriansa sekä luoamustoi-

met on esitey yhtiön verkkosivuilla citycon.

com/fi/johtoryhma. Toimitusjohtajan

toimisuhdea koskevat tiedot käyvät ilmi

tilinpäätöksen sivuilta 58–60.

SELVITYS HALLINTO JA

OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ

Citycon on julkaissut toimintakertomuksesta

erillisen selvityksen Citycon-konsernin hal-

linto- ja ohjausjärjestelmästä vuodelta 2021.

Selvitys on laadiu Arvopaperimarkkinayh-

distys ry:n julkaiseman Hallinnointikoodin

(Corporate Governance Code 2020) suositus-

ten mukaisesti. Selvitys on saatavilla yhtiön

verkkosivuilla citycon.com/fi/hallinnointi.

OSAKKEET, OSAKEPÄÄOMA JA

OSAKKEENOMISTAJAT

Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake

oikeuaa yhteen ääneen yhtiökokouk-

sessa. Marraskuussa 2021 Citycon hankki

9500000 omaa osakea käänteisessä

nopeutetussa tarjousmeneelyssä, ja

hankitut osakkeet mitätöitiin 30.11.2021.

Katsauskauden lopussa yhtiöllä oli hallus-

OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA

2021

Osakepääoma kauden alussa Me 259,6

Osakepääoma kauden lopussa Me 259,6

Osakkeiden lukumäärä kauden alussa 177 998 525

Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa 168498525

Hallintarekisteröidyt osakeomistukset

Suorarekisteröidyt osakeomistukset

OSAKKEENOMISTAJAT 31.12.2021

% osake- ja äänimäärästä

(116,2 milj.

osaketta)

(52,3 milj.

osaketta)

31,0

69,0

saan 296 463 omaa osakea. Joulukuun

2021 lopussa yhtiön liikkeeseen laskeujen

osakkeiden lukumäärä oli siten 168202062

. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön

osakepääomassa ei tapahtunut muutoksia

vuoden 2021 aikana.

Cityconilla oli joulukuun 2021 lopussa

28577 (22 499) rekisteröityä osakkeenomis-

tajaa, joista 11 oli hallintarekisterin hoitajia.

Hallintarekisteröityjen osakkeiden omis-

tajat omistivat noin 116,2 miljoonaa (140,3)

yhtiön osakea eli niiden hallussa oli 69,0%

(78,8 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä.

Tiedot yhtiön suurimmista rekisteröidyistä

osakkeenomistajista edellisen kuukauden

lopussa löytyvät verkkosivuilta citycon.com/

fi/suurimmat-osakkeenomistajat.



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN VALTUUTUKSET

Edellä selostetun hallituksen varojenjako-

valtuutuksen lisäksi yhtiön hallituksella

oli katsauskauden lopussa voimassa kaksi

22.3.2021 pidetyn varsinaisen yhtiökokouk-

sen antamaa valtuutusta:

• Hallitus voi pääää enintään 17 miljoonan

osakkeen antamisesta tai Suomen osa-

keyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoiteujen

osakkeisiin oikeuavien erityisten oikeuk-

sien antamisesta, mikä vastasi noin 9,55 %

yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden

lopussa. Valtuutus on voimassa seuraavan

varsinaisen yhtiökokouksen pääymiseen

saakka, kuitenkin enintään 30.6.2022 asti.

• Hallitus voi pääää omien osakkeiden hank-

kimisesta ja/tai pantiksi oamisesta yhdes-

sä tai useammassa erässä. Hankiavien ja/

tai pantiksi oteavien omien osakkeiden

lukumäärä voi olla yhteensä enintään 10

miljoonaa osakea, joka vastasi noin 5,62 %

yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden

lopussa. Valtuutus on voimassa seuraavan

varsinaisen yhtiökokouksen pääymiseen

saakka, kuitenkin enintään 30.6.2022 asti.

Vuonna 2021 hallitus käyi kolme kertaa

valtuuaan hankkia omia osakkeitaan ja

luovuaa hankitut osakkeet osakepalk-

kiojärjestelmien perusteella ansaiujen

palkkioiden maksamiseksi järjestelmän

ehtojen mukaisesti.

Sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2015

– Yhtiö hankki 8.1.2021 yhteensä 8 800 osa-

kea ja luovui ne 13.1.2021 neljälle yhtiön

avainhenkilölle.

Sitouttavan osakepalkkiojärjestelmä 2018–2020

– Yhtiö hankki 8.1.2021 yhteensä 4 000 osa-

kea ja luovui ne 13.1.2021 kahdelle yhtiön

avainhenkilölle.

Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018–2020

– Yhtiö hankki 1.3.2021 yhteensä 5 493 osa-

kea ja luovui ne 5.3.2021 yhdelle yhtiön

avainhenkilölle.

Lisäksi hallitus käyi vuonna 2021 kaksi

kertaa valtuuaan omien osakkeiden

ostamiseksi jakaakseen Columbus

kauppakeskuksen divestoinnista saatujen

ylimääräisten varojen jakamiseksi Cityconin

osakkeenomistajille:

Markkinaehtoinen käänteinen nopeutettu

tarjousmenettely

– Yhtiö hankki 25.11.2021 9 500 000 omaa

osakea käänteisessä nopeutetussa tar-

jousmeneelyssä ja mitätöi ne 30.11.2021.

Omien osakkeiden osto-ohjelma

– Hallitus pääi 17.12.2021 omien osakkeiden

osto-ohjelman käynnistämisestä. Hankia-

vien osakkeiden enimmäismäärä oli 500000

kappalea ja osakkeiden hankintaan käy-

teävä rahasumma enintään 3,75 miljoonaa

euroa. Omien osakkeiden takaisinostot

alkoivat 22.12.2021 ja pääyivät 10.1.2022.

Raportointikauden lopussa 31.12.2021

osto-ohjelman alla oli osteu yhteensä

296463 omaa osakea.

OMAT OSAKKEET

Yhtiöllä oli katsauskauden aikana hallussaan

yhteensä 9 814 756 yhtiön omaa osakea, jois-

ta yhtiö mitätöi 9 500 000 osakea sekä yhtiö

luovui yhteensä 18 293 osakepalkkiojär-

jestelmien palkkioiden maksamiseksi edellä

kohdassa Hallituksen valtuutukset selostetun

mukaisesti. Katsauskauden lopussa yhtiöllä

oli hallussaan 296 463 omaa osakea eli 0,18

prosenia Citycon Oyj:n kaikista osakkeista.

LIPUTUSILMOITUKSET

Vuonna 2021 Citycon Oyj vastaanoi

seuraavat arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5

pykälän mukaiset liputusilmoitukset:

– 17.3.2021 liputusilmoitus, jonka mukaan

CPP Investment Board Europe S.à.r.l:n

omistus- ja ääniosuus Citycon Oyj:stä on

alianut 10 prosentin liputusrajan.

– 11.10.2021 liputusilmoitus, jonka mukaan

Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigtin

omistus- ja ääniosuus Citycon Oyj:stä on

alianut 5 prosentin liputusrajan.

– 26.11.2021 liputusilmoitus, jonka mukaan

CPP Investment Board Europe S.à.r.l:n

omistus- ja ääniosuus Citycon Oyj:stä on

alianut 5 prosentin liputusrajan.

– 1.12.2021 liputusilmoitus, jonka mukaan

Gazit-Globe Ltd.:n hallinnoimien osakkeiden

osuus Cityconin osakkeista ja äänistä on

30.11.2021 yliänyt 50 prosentin liputusrajan.

– 28.12.2021 liputusilmoitus, jonka mukaan

Gazit-Globe Ltd.:n suoraan hallinnoimien

osakkeiden osuus Cityconin osakkeista

ja äänistä tulee aliamaan 50 prosentin

liputusrajan. Kyseenomaisen osakkeide-

nostosopimuksen tekeminen tai myöhempi

loppuun saaaminen ei kuitenkaan vaikuta

Gazit-Globe Ltd:n suoraan ja välilliseen

kokonaisomistukseen.

MAKSETUT OSINGOT JA PÄÄOMAN PALAUTUKSET ..



Täsmäytyspäivä Maksupäivä euroa / osake

Osinko tilikaudelta 2020 24.3.2021 31.3.2021 0,05

Pääoman palautus Q1 24.3.2021 31.3.2021 0,075

Pääoman palautus Q2 21.6.2021 30.6.2021 0,125

Pääoman palautus Q3 22.9.2021 30.9.2021 0,125

Pääoman palautus Q4 16.12.2021 30.12.2021 0,125

Yhteensä 0,50

Varsinaisen yhtiökokouksen 2021 antamaan valtuutukseen perustuva hallituksen päätös

OSINKO JA PÄÄOMAN PALAUTUS

Cityconin vuonna 2021 maksamat osingot tilikaudelta 2020 sekä pääoman palautukset

vuonna 2021:



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

Lisäksi Citycon Oyj toimii Finanssivalvon-

nalle seuraavat arvopaperimarkkinalain 9

luvun 5 §:n mukaiset liputusilmoitukset:

– 26.11.2021 liputusilmoitus, jonka mukaan

Cityconin omien osakkeiden osuus City-

conin osakkeista ja äänistä on yliänyt 5

prosenia.

– 1.12.2021 liputusilmoitus, jonka mukaan

Cityconin omien osakkeiden osuus City-

conin osakkeista ja äänistä on alianut 5

prosenia.

OSAKKEISIIN LIITTYVIÄ TAPAHTUMIA

Osakassopimukset

Yhtiön tiedossa ei ole voimassa olevia

osakassopimuksia.

Gazit-Globe Ltd.:n (”Gazit”) ja CPP

Investment Board Europe S.à.r.l:n (”CPPIBE”)

välinen 12.5.2014 päiväy hallinnointiso-

pimus, joka on julkaistu pörssitiedoeella

Citycon Oyj:n toimesta 13.5.2014 ja 17.3.2020,

pääyi sopimuksen ehtojen mukaisesti, kun

CPPIBE:n omistusosuus laski vähintään 30

peräkkäiseksi päiväksi alle 10 proseniin

Cityconin osakkeista. CPPIBE:n omistus-

osuus alii 10 prosentin raja-arvon 17.3.2021

Lisätietoa Gazit-Globe Ltd.:n ja CPPI-

BEH:n välisestä pääyneestä sopimuksesta

on saatavilla yhtiön verkkosivuilta citycon.

com/fi/osakassopimukset.

KANNUSTINJÄRJESTELMÄT

Pitkän aikavälin osakepohjaiset

kannustinjärjestelmät

Cityconilla on kuusi pitkän aikavälin osake-

pohjaista kannustinjärjestelmää konsernin

avainhenkilöille:

– toimitusjohtajan sitouava osakepalkkio-

järjestelmä 2021–2025

– talousjohtajan sitouava osakepalkkiojär-

jestelmä 2021–2024

– osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022

(johtoryhmä pl. toimitusjohtaja)

– ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä

2018–2020 (johtoryhmä)

– sitouava osakepalkkiojärjestelmä

2020–2022 (avainhenkilöt pl. johtoryhmä)

– sitouava osakepalkkiojärjestelmä

2018–2020 (avainhenkilöt)

Pitkän aikavälin osakepohjaisten kannustin-

järjestelmien pääehdot on selosteu liitetie-

dossa 1.6 tilinpäätöksen sivuilla 58–59.

Lisätietoja osakepohjaisten kannustinjär-

jestelmistä saatavilla yhtiön verkkosivuilla

citycon.com/fi/palkitseminen.

HALLITUKSEN JA JOHDON OMISTAMAT

OSAKKEET JA OPTIOOIKEUDET

Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja

ja muut johtoryhmän jäsenet omistivat

31.12.2021 yhteensä 225 715 yhtiön osa-

kea. Näiden osakkeiden osuus kaikista

osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta

äänimäärästä oli 0,13 %.

Tiedot yhtiön hallituksen, toimitusjohta-

jan ja muiden johtoryhmän jäsenten osakeo-

mistuksesta käyvät ilmi yhtiön verkkosivulta

citycon.com/fi/johdon-omistukset.

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET

TAPAHTUMAT

19.1.2022 ilmoiteiin, eä Ofer Stark

on pääänyt erota yhtiön hallituksesta

31.1.2022 alkaen.

7.2.2022 julkaistiin, eä Citycon osti yli

200 asuntoa käsiävän asuinrakennuskoh-

teen Ruotsissa sekä myi kaksi ydinliiketoi-

mintaansa kuulumatonta kauppakeskustaan

Norjassa.

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

Citycon odoaa vuoden 2022 operatiivisen

liikevoionsa (Direct operating profit)

olevan 164–180 miljoonaa euroa. Lisäksi

yhtiö odoaa osakekohtaisen operatiivisen

tuloksensa (EPRA EPS, basic) 0,62–0,72 euroa

ja oikaistun osakekohtaisen operatiivisen

tuloksensa (adjusted EPRA Earnings) olevan

0,48–0,58 euroa.

Operatiivinen liikevoitto

(Direct operating profit) Me 164–180

Osakekohtainen

operatiivinen tulos

(EPRA EPS) EUR 0,62–0,72

Oikaistu osakekohtainen

operatiivinen tulos

(adjusted EPRA EPS) EUR 0,48–0,58

Tulosohjeistus perustuu oletukseen, eei

makrotaloudellisessa tilanteessa tapahdu

merkiäviä muutoksia ja eei tule uua

koronavirusaaltoa, joka johtaisi merkiäviin

liikkeiden sulkemisiin. Arviot perustuvat

nykyiseen kiinteistökantaan ja julkisteuihin

yrityskauppoihin sekä vallitsevaan inﬂaa-

tioon ja EUR–SEK- sekä EUR–NOK-valuua-

kurssitasoihin sekä nykyisiin korkotasoihin.

Helsinki, 17. helmikuuta 2022

Citycon Oyj

Hallitus



HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

EPRA (European Public Real Estate Associa-

tion) on eurooppalaisten pörssinoteerau-

jen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö.

Citycon on EPRA:n aktiivinen jäsen. EPRA:n

tavoieena on saada eurooppalaisille lista-

tuille kiinteistösijoitusyhtiöille lisää sijoit-

tajia. Järjestö myös edistää laskentatoimea,

talousraportointia ja hallinnointia koskevien

parhaiden käytäntöjen käyöönooa

sijoiajille anneavan tiedon laadun varmis-

tamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden

parantamiseksi. Parhaat käytännöt luovat

myös pohjan toimialan tulevaisuua määrit-

televälle keskustelulle ja päätöksenteolle.

Lisäksi EPRA julkaisee yhteistyössä FTSE:n

kanssa Euroopan ja Pohjois-Amerikan

suurimpien pörssinoteeraujen kiinteis-

tösijoitusyhtiöiden kehitystä kuvaavaa

FTSE EPRA/NAREIT -indeksiä. Citycon on

mukana FTSE EPRA -indeksissä, mikä lisää

Cityconin kansainvälistä kiinnostavuua

sijoituskohteena.

Citycon noudaaa raportointikäytän-

nöissään ja myös vastuullisuusraportoin-

nissaan EPRA:n suosituksia. Tilinpäätöksen

tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja

ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja

EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n verkko-

sivuilta osoieesta www.epra.com.

EPRA:N TUNNUSLUVUT

Liite 2021 2020 2019 2018 2017

Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me 1 124,4 136,6 145,6 143,5 152,3

Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me

1 100,0 120,3 143,9 143,5 152,3

Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR

1 0,703 0,767 0,818 0,806 0,856

Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR

1) 2)

1 0,565 0,676 0,809 0,806 0,856

Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share), EUR 2 11,54 11,48 12,45 13,13 13,75

Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR

2 - 11,30 12,28 12,95 13,57

Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon sisältäen vapaista tiloista

aiheutuvat kustannukset (EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)), % 3 18,1 18,3 14,1 17,1 18,7

Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon vähennettynä vapaista

tiloista aiheutuvilla kustannuksilla (EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)), %

3 14,9 15,6 11,7 15,1 16,5

EPRA:n alkunettotuotto, % 4 5,2 5,4 5,3 5,2 5,2

EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, % 4 5,2 5,4 5,4 5,2 5,3

EPRA:n vajaakäyttöaste, %

5 6,6 6,1 4,5 3,7 4,0

Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uua osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maalis-

kuussa 2019.

Oikaistu tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.

Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.

EUR

20 2117 18 19

OSAKEKOHTAINEN EPRA NRV

13,75

13,13

12,45

11,48

11,54

20 2117 18 19

EPRA COST RATIO:N

KEHITYS

18,7

17,1

14,1

18,3

18,1



EPRA:N TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

. OPERATIIVINEN TULOS EPRA EARNINGS JA OPERATIIVINEN TULOSOSAKE

EPRA EPS, BASIC

EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon

ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumaomia eriä kuten sijoituskiinteistöjen käyvän

arvon muutoksia, myyntivoioja tai -tappioita tai muita ei-operatiivisia eriä. EPRA Earnings

2021 2020

Keski-

määräinen

osakemäärä

(1 000)

/ osake,

euroa Me

Keski-

määräinen

osakemäärä

(1 000)

/ osake,

euroa

Tilikauden tulos IFRS

konsernituloslaskelman mukaan 121,0 177 033 0,684 -28,0 177 998 -0,157

+/- Nettotappiot/-voitot sijoitus-

kiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -48,6 177 033 -0,274 146,9 177 998 0,826

-/+ Nettovoitot/tappiot

sijoituskiinteistöjen myynneistä 6,5 177 033 0,037 -0,7 177 998 -0,004

+/- Ei-operatiiviset liiketoiminnan

muut kulut 0,4 177 033 - - 177 998 -

+ Lainojen ja rahoitusinstrumenttien

aikaisesta päättämisestä syntyneet kulut 7,3 177 033 0,041 0,8 177 998 0,004

-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/

tappiot 0,8 177 033 0,005 5,0 177 998 0,028

+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten

ei-operatiivisista tappioista ja voitoista 2,3 177 033 0,013 27,2 177 998 0,153

-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet

laskennalliset verot 34,6 177 033 0,195 -14,7 177 998 -0,083

Operatiivinen tulos

(EPRA Earnings, basic) 124,4 177 033 0,703 136,6 177 998 0,767

-/+ Hybridilainan korot ja

jaksotetut palkkiot -24,3 177 033 -0,138 -16,2 177 998 -0,091

Oikaistu operatiivinen tulos

(EPRA Earnings, basic) 100,0 177 033 0,565 120,3 177 998 0,676

2021 2020

Keski-

määräinen

osakemäärä

(1 000)

/ osake, euroa Me

Keski-

määräinen

osakemäärä

(1 000)

/ osake,

euroa

Nettovuokratuotto 202,3 177 033 1,143 205,4 177 998 1,154

Operatiiviset hallinnon kulut -26,1 177 033 -0,148 -25,9 177 998 -0,146

Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot

ja kulut 0,0 177 033 0,000 0,9 177 998 0,005

Operatiivinen liikevoitto 176,1 177 033 0,995 180,4 177 998 1,013

Operatiiviset rahoituskulut (netto) -46,8 177 033 -0,264 -46,0 177 998 -0,258

Operatiivinen osuus yhteis- ja

osakkuusyritysten voitoista/tappioista -4,0 177 033 -0,023 -0,8 177 998 -0,004

Operatiiviset tilikauden tulokseen

perustuvat verot -3,3 177 033 -0,019 -1,8 177 998 -0,010

Operatiiviset laskennalliset verot 2,4 177 033 0,013 4,8 177 998 0,027

Operatiivinen määräysvallattomien

omistajien osuus 0,0 177 033 0,000 -0,1 177 998 -0,001

Operatiivinen tulos

(EPRA Earnings, basic) 124,4 177 033 0,703 136,6 177 998 0,767

Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -24,3 177 033 -0,138 -16,2 177 998 -0,091

Oikaistu operatiivinen tulos

(EPRA Earnings, basic) 100,0 177 033 0,565 120,3 177 998 0,676

-tunnusluku on erityisen tärkeä sijoiajille, jotka haluavat arvioida missä määrin operatiiviset

tulot tukevat osingonmaksua.

Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös tuloslaskelmasta ylhäältä alas.

Seuraavassa taulukossa on esitey operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa

esiää myös operatiivisen liikevoiton (Direct Operating Profit).

Operatiivinen tulos oli 124,4 miljoonaa euroa ja operatiivinen tulos/osake oli 0,703 euroa

Operatiivinen tulos heikkeni pääasiassa johtuen Covid-19 pandemian aiheuttamista alemmista

nettovuokratuotoista, tehdyistä divestoinneista ja heikommasta yhteisyritysten tuloksesta.

2020 1 2 3 4 5 6 2021

OPERATIIVISEN TULOKSEN MUUTOS

1 Nettovuokratuotto

2 Operatiiviset rahoitus-

kulut (netto)

3 Operatiiviset hallinnon

kulut

4 Operatiiviset liiketoimin-

nan muut tuotot ja kulut

5 Operatiiviset tilikauden

tulokseen perustuvat ja

laskennalliset verot

6 Muut operatiiviset erät

Operatiivinen

tulos

Operatiivinen

tulos

136,6

-3,1

-0,8

-0,2

-0,9

-4,0

-3,1

124, 4



EPRA:N TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

. NETTOVARALLISUUSTUNNUSLUVUT

EPRA NAV METRICS

Neovarallisuustunnusluvut (EPRA

NAV metrics) ilmaisevat kiinteistöyhtiön

neovarallisuuden käyvän arvon. Eu-

rooppalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden

etujärjestö EPRA julkaisi lokakuussa 2019

uudet raportointisuositukset (Best Practise

Recommendations), jotka sisältävät kolme

uua neovarallisuustunnuslukua EPRA Net

Reinstatement Value (NRV), Net Tangible

Assets (NTA), ja Net Disposal Value (NDV).

Nämä kolme uua neovarallisuustunnuslu-

kua korvaavat aiemmin esitetyt EPRA NAV ja

EPRA NNNAV tunnusluvut tilinpäätöksestä

2020 alkaen. Tunnusluvut on päivitey esiä-

mään paremmin kiinteistöyhtiöiden kehitystä

passiivisesta omistajasta aktiiviseksi hallin-

noijaksi ja kehiäjäksi ja esiää siksi kolme

erilaista skenaariota, joista yhtiö voi valita

yhden itselleen merkityksellisimmäksi.

EPRA NRV kuvaa arvoa, joka vaadiaisiin

yhtiön uudelleenrakentamiseen ja oleaa,

eei omaisuuseristä luovuta. EPRA NRV

Tunnusluvun tarkoitus on heijastaa yrityksen

käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaat-

teen (going concern) pohjalta, joten siihen ei

lueta mitään tulevista myynneistä johtuvia

eriä (kuten myynneistä syntyviä laskennal-

lisia veroja) eikä rahoitusinstrumenien

käypiä arvoja. Portfolion uudelleenrakenta-

misen varainsiirtoverokustannus kasvaaa

EPRA NRV:tä.

EPRA NTA painouu kuvaamaan yhtiön

aineellisten omaisuuserien arvoa ja oleaa,

eä yhtiö ostaa ja myy omaisuuseriä, sel-

keyäen laskennallisen verovelan määrää.

EPRA NDV kuvaa yhtiön arvoa tavalli-

sessa myyntilanteessa, jossa laskennalliset

verovelat, rahoitusinstrumentit ja tietyt

muut oikaisut lasketaan täyteen realisoi-

tumisarvoon verovaikutuksella huomioi-

tuna. EPRA NDV heijastaa siis yrityksen

neovarallisuuden käypää arvoa yhtenä

päivänä, kun taas EPRA NRV heijastaa

neovarallisuuden käypää arvoa toiminnan

jatkuvuusperiaaeen mukaisesti. EPRA

NDV ei kuitenkaan ole realisoinnissa käy-

teävä neovarallisuuden arvo (liquidation

NAV), koska varallisuuden ja velkojen käyvät

arvot eivät perustu niiden realisointiin.

Citycon on oanut käyöön EPRAn

uuden ohjeistuksen 31.12.2020 pääyvän

tilikauden raportoinnissa. Citycon näkee

uusista tunnusluvuista itselleen relevan-

teimmaksi EPRA NRV:n, joka on yhdenmu-

kaisin vanhan EPRA NAV:in kanssa. EPRA

NRV korvaa EPRA NAVin ja osakekohtaisen

EPRA NAVin ensisijaisena neovarallisuus-

tunnuslukuna.

Cityconin osakkeen arvo päivän päätös-

kurssilla 31.12.2021 oli 7,00 euroa.

Alla esitetyt taulukot esiävät kolmen

uuden EPRA neovarallisuustunnusluvun

NRV, NTA ja NDV laskennan.

EPRA

nettovarallisuustunnusluvut

31.12.2021 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 800,1 1 800,1 1 800,1

Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja

verotusarvon erotuksesta

295,0 147,5 -

Rahoitusinstrumenttien käypä arvo -0,2 -0,2 -

Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista -84,8 - -

Liikearvo konsernitaseessa - -145,4 -145,4

Aineettomat hyödykkeet konsernitasessa - -7,6 -

Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja

tasearvon erotus

- - 73,3

Varainsiirtoverot

32,7 - -

YHTEENSÄ 2 042,9 1 794,5 1 728,1

Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, milj.

kpl 177,0 177,0 177,0

Nettovarallisuus per osake 11,54 10,14 9,76

31.12.2020

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 818,6 1 818,6 1 818,6

Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja

verotusarvon erotuksesta

274,2 137,1 -

Rahoitusinstrumenttien käypä arvo -0,2 -0,2 -

Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista -80,9 - -

Liikearvo konsernitaseessa - -141,1 -141,1

Aineettomat hyödykkeet konsernitasessa - -17,6 -

Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja

tasearvon erotus

- - 47,4

Varainsiirtoverot

31,8 - -

YHTEENSÄ 2 043,6 1 796,9 1 724,9

Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, milj. kpl 178,0 178,0 178,0

Nettovarallisuus per osake 11,48 10,09 9,69

EPRA:n suositusten mukaista oikaistua neovarallisuua laskeaessa omaa pääomaa oikaistaan

EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, eä joukkolainojen arvo perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon.

Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus 31.12.2021 oli 73,3 miljoonaa euroa (47,4).

EPRA NRV:n varainsiirtovero-oikaisu perustuu osakekaupassa ostajalle realisoituvaan varainsiirtove-

roon Suomen sijoituskiinteistöjen osalta. Konsernin muissa toimintamaissa osakekaupasta ei realisoidu

varainsiirtoveroa.

EPRA NTA kaavassa sijoituskiinteistöistä muodostuvasta laskennallisesta verovelasta palautetaan

50% EPRA:n suosituksen mukaisesti.

Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NRV per share) parani 0,06 euroa 11,54 euroon (11,48)

johtuen käyvän arvon voitoista, varojenjaosta, omien osakkeiden ostosta ja valuuttakurssien muutoksista.



EPRA:N TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

. OPERATIIVISET KUSTANNUKSET SUHTEESSA BRUTTOVUOKRATUOTTOON

EPRA COST RATIOS

Operatiiviset kustannukset suhteessa bruovuokratuooon –tunnusluvut (EPRA Cost

Ratios) miaavat olennaisia operatiivisia sekä hallinnon kuluja ja antavat tunnisteavan ja

ymmärreävän vertailukohdan yhtiön kustannusanalyysille. Operatiiviset kustannukset

suhteessa bruovuokratuooon sisältäen vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustan-

nukset -tunnusluku (EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset)) sisältää kaikki

hallinnon kulut ja operatiiviset kustannukset IFRS-tilinpäätöksessä, ja lisäksi osuuden yhtei-

syritysten hallinnon kuluista ja operatiivisista kustannuksista (vähenneynä palvelutuotoilla).

Operatiiviset kustannukset suhteessa bruovuokratuooon poislukien vapaista tiloista

aiheutuvat operatiiviset kustannukset -tunnusluku (EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön

kustannukset)) lasketaan samaan tapaan, mua tunnusluvusta vähennetään vapaista tiloista

aiheutuvat kustannukset. Molemmat tunnusluvut lasketaan suhteessa bruovuokratuooon,

josta on vähenney maanvuokrakustannukset ja johon on lisäy osuus yhteisyritysten brut-

tovuokratuotoista vähenneynä maanvuokrakustannuksilla.

Me 2021 2020

Sisältyy:

Hallinnon kulut

1) 2)

26,1 25,9

Hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut vähennettynä käyttökorvaus- ja

palvelukustannuksilla 68,9 70,4

Palvelukustannukset vähennettynä käyttökorvaus- ja palvelutuotoilla 12,7 12,4

Hallinnointipalkkiot vähennettynä toteutuneella/arvioidulla voitolla -0,4 -1,0

Muut operatiiviset tuotot/veloitukset, joilla katetaan kuluja vähennettynä niihin

liittyvällä voitolla -8,1 -8,5

Osuus yhteisyrityksien operatiivisista kustannuksista 4,9 5,1

Ei sisälly:

Maanvuokrakulut -5,2 -5,1

Palvelukustannuksia kattavat tuotot, jotka veloitetaan vuokrana,

mutta ei laskuteta erikseen -55,8 -55,3

Osuus yhteisyrityksien poistoista, maanvuokrakuluista ja palvelukustannuksia

kattavista tuotoista, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen -2,1 -1,7

EPRA Costs (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A) 41,0 42,2

Vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset -7,1 -6,4

EPRA Costs (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B) 33,9 35,8

Bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla 217,0 219,3

Lisätään osuus yhteisyrityksistä (bruttovuokratuotto vähennettynä

maanvuokrakuluilla ja bruttovuokratuottoon sisältyvillä palvelukustannuksia

kattavilla tuotoilla) 9,8 10,9

Bruttovuokratuotto (C) 226,7 230,2

EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A/C), % 18,1 18,3

EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B/C), % 14,9 15,6

Hallinnon kuluista on netoteu aktivoidut kulut, suuruudeltaan 3,7 miljoonaa euroa vuonna 2021 ja 4,0

milj. euroa vuonna 2020. Cityconin periaaeena on aktivoida muun muassa kiinteistökehityshankkei-

siin ja merkiäviin ohjelmistohankkeisiin liiyviä kustannuksia.

Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut 0,5 miljoonaa euroa vuonna 2021 eivät sisälly

hallinnon kuluihin. Vuonna 2020 johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut olivat 0,1

miljoonaa euroa.

2020 1 2 3 4 5 2021

FINANCIAL REVIEW / EPRA PERFORMANCE MEASURES

21. Worknumber

EPRA

NRV

EPRA

NRV

NETTOVARALLISUUDEN (EPRA NRV) MUUTOS

1 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)

2 Ei-operatiivinen tulos

3 Muuntoerot

4 Osingonjako ja pääomanpalautus

5 Muut muutokset

EUR

0,70

0,21

–0,18

–0,16

–0,52

11,48

11,54

EPRA Cost Ratio laski 18,1 prosenttiin (18,3)

EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) laski 18,1 %:iin (18,3%) ja EPRA Cost Ratio (pois lukien

vajaakäytön kustannukset) laski 14,9 %:iin (15,6 %) edellisestä vuodesta.



EPRA:N TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

. EPRA:N VAJAAKÄYTTÖASTE, 

EPRA:n vajaakäyöaste kuvaa vajaakäytön vuoksi saamaa jäänyä osuua täydestä

vuokratulosta.

EPRA:n mukainen vajaakäyöaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu

vuokra-arvo koko kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos kaikki tilat olisi vuokrau.

Me 31.12.2021 31.12.2020

Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille 17,8 17,3

÷ Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko kiinteistökannalle 271,1 285,2

EPRA:n vajaakäyttöaste, %

6,6 6,1

Kista Galleria 50% ei sisälly lukuihin.

. KIINTEISTÖIHIN LIITTYVÄT INVESTOINNIT

2021 2020

Konserni

(ilman

yhteis-

yrityksiä)

Yhteisyri-

tykset (omis-

tusosuuden

mukaan) Yhteensä

Konserni

(ilman

yhteis-

yrityksiä)

Yhteisyri-

tykset (omis-

tusosuuden

mukaan) Yhteensä

Hankinnat -0,6 -0,6 156,0 - 156,0

Kehityshankkeet 158,3 3,3 161,7 156,6 2,6 159,2

Sijoituskiinteistöt

Investoinnit nykyisiin

vuokrattaviin neliöihin 17,0 17,0 9,5 - 9,5

Vuokralaismuutostyöt 8,8 8,8 11,4 - 11,4

Aktivoidut korot 6,9 6,9 4,9 0,2 5,2

Investoinnit yhteensä 190,4 3,3 193,7 338,5 2,8 341,3

Oikaisu suoriteperusteisesta

kassavirtaperusteiseksi -1,1 0,0 -1,1 -174,9 -0,2 -175,1

Kassavirtaperusteiset

investoinnit yhteensä 189,3 3,4 192,7 163,6 2,5 166,2

EPRA:n vajaakäyttöaste kasvoi hieman viime vuodesta

EPRA:n mukainen koko kiinteistökannan vajaakäyttöaste vuoden 2021 päätteeksi oli 6,6 prosenttia. Vajaakäyttö

nousi hieman kaikissa toimintamaissa johtuen koronaviruspandemiasta.

. EPRA:N ALKUNETTOTUOTTO,  JA EPRA:N ”TOPPEDUP” ALKUNETTOTUOTTO, 

EPRA:n alkuneotuotot kuvaavat kiinteistökannan vuokrantuookykyä.

EPRA:n alkuneotuoo, % lasketaan jakamalla tilinpäätöshetkellä voimassaolevan

vuokrasopimuskannan neovuokratuoo valmiille kiinteistökannalle valmiin kiinteistökannan

bruomarkkina-arvolla. EPRA:n alkuneotuoojen laskenta ei sisällä Kista Galleriaa.

Oikaistussa alkuneotuotossa (EPRA:n ”topped-up” alkuneotuoo) neovuokratuooa

oikaistaan kuvaamaan vuokraa esimerkiksi vuokravapaiden jaksojen tai vuokranalennusten

pääymisen jälkeen.

Me 31.12.2021 31.12.2020

Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 4 268,2 4 231,1

Vähennettynä kehityshankkeilla, käyttämättömillä

rakennusoikeuksilla ja rakennusoikeuden kautta arvioiduilla kohteilla -437,0 -303,1

Valmis kiinteistökanta 3 831,2 3 928,0

Lisättynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla 66,9 68,7

Bruttoarvo valmiille kiinteistökannalle (A) 3 898,2 3 996,7

Annualisoitu bruttovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle 270,8 287,9

Kiinteistökannan hoitokulut -69,3 -72,2

Annualisoitu nettovuokratuotto (B) 201,6 215,8

Lisättynä oletetuilla päättyvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla

vuokrakannustimilla 1,0 1,3

Annualisoitu nettovuokratuotto alennusten päätyttyä (C) 202,6 217,1

EPRA:n alkunettotuotto, % (B/A) 5,2 5,4

EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, % (C/A) 5,2 5,4

EPRA:n alkunettotuottoprosentti laski

EPRA:n alkunettotuottoprosentit laskivat vuoden aikana sijoituskiinteistöjen käypien arvojen positiivisen

kehityksen myötä.

Taulukossa esitetyt investoinnit on jaeu EPRAn lokakuussa 2019 antamien uusien suositus-

ten mukaisesti sekä raportointikauden, eä vertailukauden osalta. Investoinnit sisältävät

sekä tuloa tuoavia eä arvoa ylläpitäviä investointeja.

EPRA:n mukainen vajaakäyöaste lasketaan samalla periaaeella kuin Cityconin raportoima

taloudellinen vuokrausaste.



EPRA:N TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

Me 2021 2020 2019 2018 2017

Nettovuokratuotto 202,3 205,4 217,4 214,9 228,5

Operatiiviset hallinnon kulut -26,1 -25,9 -26,8 -28,0 -29,1

Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 0,9 2,8 0,8 1,1

Operatiivinen liikevoitto 176,1 180,4 193,5 187,6 200,5

Operatiiviset rahoituskulut (netto) -46,8 -46,0 -48,9 -50,1 -54,4

Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten

voitoista/tappioista -4,0 -0,8 2,8 5,3 6,2

Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -3,3 -1,8 -2,0 -0,2 -0,8

Operatiiviset laskennalliset verot 2,4 4,8 0,1 0,9 0,7

Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 -0,1 0,0 0,0 0,0

Operatiivinen tulos 124,4 136,6 145,6 143,5 152,3

Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -24,3 -16,2 -1,7 - -

Oikaistu operatiivinen tulos 100,0 120,3 143,9 143,5 152,3

Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä,

milj. kpl

177 033 177 998 177 997 177 997 177 998

Operatiivinen tulos/osake

(EPRA EPS, basic), EUR

0,703 0,767 0,818 0,806 0,856

Oikaistu operatiivinen tulos/osake

(EPRA EPS, basic), EUR

0,565 0,676 0,809 0,806 0,856

Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uua osakemäärää osakkeiden yhdistämi-

sen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös konsernituloslaskelmasta ylhäältä

alas. Seuraavassa taulukossa on esitey operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä

tapa esiää myös operatiivisen liikevoiton (Direct Operating Profit).

. OPERATIIVINEN EPRA EARNINGS VIIDEN VUODEN TULOS

Me 2021 2020 2019 2018 2017

Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman

mukaan 121,0 -28,0 8,9 16,6 87,4

+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen

arvostuksesta käypään arvoon -48,6 146,9 121,9 72,5 42,9

-/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen

myynneistä 6,5 -0,7 -1,5 0,2 -6,0

-/+ Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut 0,4 - 0,0 10,3 12,8

-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot

sekä lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta

päättämisestä syntyneet kulut 8,2 5,8 5,3 20,3 2,0

+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-

operatiivisista tappioista ja voitoista 2,3 27,2 19,5 17,9 6,9

-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset

verot 34,6 -14,7 -8,5 5,7 5,8

+/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä

esitetyistä eristä - - - 0,0 0,5

Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 124,4 136,6 145,6 143,5 152,3

-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -24,3 -16,2 -1,7 - -

Oikaistu operatiivinen tulos

(EPRA Earnings, basic) 100,0 120,3 143,9 143,5 152,3

Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä,

milj. kpl

177 033 177 998 177 997 177 997 177 998

Operatiivinen tulos/osake

(EPRA EPS, basic), EUR

0,703 0,767 0,818 0,806 0,856

Oikaistu operatiivinen tulos/osake

(EPRA EPS, basic), EUR

0,565 0,676 0,809 0,806 0,856

Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uua osakemäärää osakkeiden yhdistämi-

sen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.



EPRA:N TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

KÄYPÄ ARVO

Kiinteistöjen

lukumäärä, kpl Käypä arvo, Me

Käyvän arvon

muutos, Me Keskimääräinen tuottovaatimus, %

Keskimääräinen

markkinavuokra,

EUR/m

/kk

31.12.2021 31.12.2021 31.12.2020 2021 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021

Kauppakeskukset, Suomi & Viro

11 1 955,9 1 907,4 3,0 - - -

Muut kauppapaikat, Suomi & Viro 1 3,5 3,0 0,4 - - -

Suomi & Viro, yhteensä 12 1 959,3 1 910,5 3,4 5,3 5,5 27,8

Kauppakeskukset, Norja 17 1 389,9 1 426,8 26,2 - - -

Vuokratut kauppakeskukset, Norja

1 - - - - - -

Norja, yhteensä 18 1 389,9 1 426,8 26,2 5,4 5,6 21,8

Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska 7 794,3 769,9 30,8 - - -

Ruotsi & Tanska, yhteensä 7 794,3 769,9 30,8 5,5 5,7 26,6

Kauppakeskukset, yhteensä 36 4 140,1 4 104,2 60,0 - - -

Muut kauppapaikat, yhteensä 1 3,5 3,0 0,4 - - -

Sijoituskiinteistöt, yhteensä 37 4 143,5 4 107,2 60,4 5,4 5,6 25,4

Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - 45,7 45,0 -11,8 - - -

Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 37 4 189,2 4 152,2 48,6 5,4 5,6 25,4

Kista Galleria, 50 % 1 252,2 255,6 -1,4 - - -

Sijoituskiinteistöt taseessa ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 38 4 441,4 4 407,8 47,2 5,4 5,5 25,7

Sisältää Lippulaivan kehityshankkeen.

Vuokraujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.

VERTAILUKELPOISET KOHTEET

Kiinteistöjen

lukumäärä, kpl Käypä arvo, Me

Käyvän arvon

muutos, Me Keskimääräinen tuottovaatimus, %

Keskimääräinen

markkinavuokra,

EUR/m

/kk

31.12.2021 31.12.2021 31.12.2020 2021 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021

Kauppakeskukset, Suomi & Viro 6 1 446,5 1 417,1 19,3 - - -

Muut kauppapaikat, Suomi & Viro 1 3 469 3,0 0,4 - - -

Suomi & Viro, yhteensä 7 1 449,9 1 420,2 19,6 5,3 5,4 28,8

Kauppakeskukset, Norja 11 864,9 897,9 25,5 - - -

Vuokratut kauppakeskukset, Norja

1 - - - - - -

Norja, yhteensä 12 864,9 897,9 25,5 5,4 5,5 22,1

Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska 6 719,1 698,4 26,4 - - -

Ruotsi & Tanska, yhteensä 6 719,1 698,4 26,4 5,4 5,5 27,6

Vertailukelpoiset kohteet, yhteensä 25 3 033,9 3 016,5 71,5 5,3 5,5 26,6

Vertailukelpoisten kohteiden sijoituskiinteistöihin luokiteltavat

käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - 43,0 39,5 -5,7 - - -

Vertailukelpoiset kohteet taseessa, yhteensä 25 3 077,0 3 056,0 65,9 5,3 5,5 26,6

Vuokraujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.



OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

KESKIVUOKRA

Vuokrasopimusten

keskimääräinen jäljellä oleva

voimassaoloaika, vuotta

Keskimääräinen vuokra,

EUR/m

/kk

31.12.2021 31.12.2021

Suomi & Viro 3,5 24,6

Norja 2,8 20,6

Ruotsi & Tanska 2,7 23,3

Yhteensä 3,1 22,6

VUOKRATUOTOT LIIKETOIMINTAYKSIKÖITTÄIN

Bruttovuokratuotot, Me Nettovuokratuotot, Me

2021 2020 2021 2020

Suomi & Viro 90,7 91,5 85,2 86,8

Norja 85,8 81,3 77,8 74,1

Ruotsi & Tanska 45,7 51,5 39,2 44,5

Muut 0,0 - 0,0 0,1

Sijoituskiinteistöt, yhteensä 222,2 224,3 202,3 205,4

Kista Galleria, 50 % 9,8 10,9 6,4 7,6

Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 231,9 235,2 208,7 213,0

VUOKRATUOTOT TOIMIALOITTAIN, 

Suomi & Viro Norja Ruotsi & Tanska Yhteensä

Kahvilat ja ravintolat 10,8 7,0 10,9

9,3

Kosmetiikka ja apteekit 6,8 9,8 9,2

8,4

Muoti ja asusteet 21,8 26,0 20,1

23,2

Päivittäistavarat 21,6 11,3 17,7

16,7

Koti ja urheiluvarusteet 16,2 27,5 13,2

20,1

Vapaa-aika 1,7 0,2 1,1

1,0

Asunnot ja hotellit 1,2 0,0 1,1

0,7

Palvelut ja toimistot 14,6 12,5 18,2

14,5

Erikoisliikkeet 2,6 1,1 0,9

1,7

Hyvinvointi 2,6 4,5 7,7

4,4

Yhteensä 100,0 100,0 100,0

100,0



OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

KAUPPAKESKUKSET



Paikkakunta Vuokrattava pinta-ala, m

Vuokrattava liiketilojen

pinta-ala, m

Taloudellinen vuokrausaste, %

31.12.2021 Hankintavuosi

Valmistumisvuosi / viimeisin

peruskorjausvuosi

Suomi & Viro

Kauppakeskukset,

pääkaupunkiseutu Suomi

Heikintori Espoo 9 300 7 000 - 1998–2021 1968

Isomyyri Vantaa 11 700 8 300 - 1999 1987

Iso Omena Espoo 101 800 84 400 98,2 2007 2001/2016,2017

Pikkulaiva Espoo 8 400 8 100 99,9 2017 2017

Myyrmanni Vantaa 41 500 31 400 97,8 1999 1994/2016

Kauppakeskukset, muu Suomi

IsoKarhu Pori 15 100 12 700 64,8 1999 1972/2014

IsoKristiina Lappeenranta 16 950 12 800 93,0 1999, 2005 1987,1993/2015

Koskikeskus Tampere 35 100 29 800 92,0 1999, 2003 1988/2012

Trio Lahti 46 200 27 400 81,8 1999, 2007 1977, 1992/2010

Kauppakeskukset, Viro

Kristiine Keskus Tallinna 45 100 44 600 97,1 2011 1999/2019

Rocca al Mare Tallinna 57 800 56 800 96,1 2005 1998/2009

Kauppakeskukset, yhteensä - 388 950 323 300 95,1 - -

Muut kauppapaikat, yhteensä - 2 240 700 52,0 - -

Suomi & Viro, yhteensä - 391 190 324 000 95,0 - -

Norja

Kauppakeskukset, Oslon alue

Buskerud Storsenter Krokstadelva 32 000 28 500 95,9 2015 1984/2017

Kolbotn Torg Kolbotn 18 700 16 400 93,2 2015 2008

Liertoppen Kjøpesenter Lierskogen 26 600 24 600 95,1 2015 1987/1990

Linderud Senter Oslo 21 500 16 800 98,4 2015 1967/2009

Magasinet Drammen Drammen 15 000 9 900 77,0 2015 1992/2008

Stovner Senter Oslo 42 900 32 200 92,9 2020 1975/2016

Trekanten Asker 24 100 16 900 99,1 2015 1997/2008



OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

Paikkakunta Vuokrattava pinta-ala, m

Vuokrattava liiketilojen

pinta-ala, m

Taloudellinen vuokrausaste, %

31.12.2021 Hankintavuosi

Valmistumisvuosi / viimeisin

peruskorjausvuosi

Kauppakeskukset, muu Norja

Down Town Porsgrunn 36 700 31 900 85,4 2015 1988/2019

Herkules Skien 50 200 44 400 94,9 2015 1969/2013

Kilden Kjøpesenter Stavanger 23 300 19 500 96,8 2015 1989/2015

Kongssenteret Kongsvinger 17 900 15 800 77,2 2015 2001/2016

Kremmertorget Elverum 20 500 17 400 81,4 2015 1979/2012

Oasen Kjøpesenter Fyllingsdalen 50 200 26 700 91,2 2015 1971/2014

Sjøsiden Horten 11 300 9 900 92,8 2015 2001

Solsiden

Trondheim 14 500 13 700 97,4 2015 2000

Stopp Tune Sarpsborg 13 500 12 700 97,4 2015 1993

Storbyen Sarpsborg 25 600 23 900 86,9 2015 1999/2015

Torvbyen Fredrikstad 14 100 11 900 97,3 2020 1988/2012

Norja, yhteensä - 458 600 373 100 92,3 - -

Ruotsi & Tanska

Kauppakeskukset, Tukholman alue

Jakobsbergs Centrum Järfalla 42 400 26 100 78,4 2006 1959/1993

Kista Galleria, 50 % Tukholma 46 300 29 100 86,1 2013 1977,2002/ 2014

Liljeholmstorget Galleria Tukholma 41 100 27 200 98,2 2006 1973/2009

Åkersberga Centrum Åkersberga 28 000 22 900 90,0 2005, 2015 1985/2011

Kauppakeskukset Göteborgin alue

Stenungstorg Centrum Stenungsund 35 400 22 000 92,7 2006 1967/2016

Mölndals Galleria Mölndal 26 300 24 200 93,8 2014/2018 2018

Kauppakeskukset, Tanska

Albertslund Centrum Kööpenhamina 17 000 12 700 99,6 2012 1965/2015

Strædet Køge 19 100 17 300 96,1 2017, 2018 2017, 2018

Ruotsi & Tanska, yhteensä - 255 600 181 500 91,2 - -

Yhteensä - 1 105 390 878 600 93,0 - -

Sisältää Kista Gallerian 50 %. Ei sisällä rakenteilla olevia kohteita.

Vuokrau kohde



OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

VUOKRAUSTOIMINTA, SIJOITUSKIINTEISTÖT

Vuokrasopimusten

lukumäärä

Vuokrattu

pinta-ala, m

Keskimääräinen

vuokra, EUR/m

/kk

31.12.2020 3 810 1 016 363 22,0

Alkaneet vuokrasopimukset 965 247 526 22,1

Päättyneet vuokrasopimukset 1 445 319 011 23,5

Ostot - - -

Muut muutokset -4 -3 225 -

31.12.2021 3 326 941 652 22,6

CITYCONIN VIISI SUURINTA KIINTEISTÖÄ



Keskimääräi-

nen vuokra,

EUR/m

/kk

Brutto-

vuokra-

tuotot, Me

Netto -

vuokra-

tuotot, Me

Käypä arvo,

Käyvän arvon

muutos, Me

31.12.2021 2021 2021 31.12.2021 2021

Iso Omena 34,0 33,2 31,4 750,2 4,2

Liljeholmstorget Galleria 35,0 15,3 13,8 333,5 17,8

Oasen 24,2 10,5 9,5 213,1 2,9

Rocca al Mare 23,6 12,4 11,9 184,6 0,4

Herkules 19,3 9,3 9,0 181,0 7,4

Viisi suurinta kohdetta,

yhteensä 28,2 80,7 75,7 1 662,4 32,7

Ei sisällä rakenteilla olevia kohteita.

KYMMENEN SUURINTA VUOKRALAISTA

Osuus vuokratuotoista 31.12.2021

voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, %

Kesko Group 4,1 %

S Group 4,1 %

Varner Group 3,8 %

NorgesGruppen 2,2 %

ICA Group 1,9 %

Coop 1,9 %

Clas Ohlson 1,8 %

H&M 1,7 %

Gresvig 1,6 %

Stockmann Group 1,5 %

Yhteensä 24,7 %



OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

Sijainti Pinta-ala ennen/jälkeen, m

Arvioitu investointi, Me

Toteutuneet brutto-investoinnit

31.12.2021 mennessä, Me Valmistuminen

Lippulaiva, kauppakeskus Espoo, Suomi 19 200/44 300 357.2

310.6

2022

Lippulaiva, asunnot Espoo, Suomi -/18 000 90,5 32,7 2022–2024

Arvioitu bruoinvestointi on 410 miljoonaa euroa. Neoinvestointiin vaikuavat Pikkulaivan neovuokratuotot, lisärakennusoikeuden sekä metro- ja linja-autoterminaalin myynnit, jolloin raportointipäivän arvioitu

neoinvestointi oli 357,2 miljoonaa euroa. Toteutunut bruoinvestointi 31.12.2021 mennessä oli 363,5 MEUR.

VALMISTUNEET KEHITYSHANKKEET 

Sijainti Pinta-ala ennen/jälkeen, m

Arvioitu investointi, Me

Toteutuneet brutto-investoinnit

31.12.2021 mennessä, Me Valmistuminen

Oasen Kjøpesenter (vaihe I) Bergen, Norja - 11,6 11,7 2021

KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET

..



KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

POTENTIAALISET KEHITYSKOHTEET

Pinta-ala ennen/jälkeen, m

Liljeholmstorget Galleria Tukholma, Ruotsi 40 500/90 000 Kauppakeskukseen suunnitellaan laajennusta vastauksena voimakkaaseen vähittäiskaupan, kulttuuri-, kirjasto-, viihde-, ja ravintolapalveluiden

sekä muiden palveluiden kysyntään. Keskuksesta on suora yhteys metroasemalle ja bussiterminaaliin. Suunnitelmiin kuuluu myös lisää asuntojen

ja terveydenhoitotilojen/toimistojen rakennusoikeuksia.

Stenungstorg Steungssund, Ruotsi 30 400/30 900 Tavoitteena on kehittää kauppakeskus moderniksi kaupunkikortteliksi ja luoda kaupunkikeskus, joka yhdistää asumisen, hotellin, vähittäiskaupan

ja palvelut

Trekanten Oslo, Norja 23 800/45 000 Kauppakeskuksen suunniteltu laajennus parantaisi myymälä- ja palvelutarjontaa, sisäänkäyntien näkyvyyttä ja houkuttelevuutta sekä

kauppakeskuksen asiakasvirtaa. Suunnitelmiin kuuluu myös asuntojen ja toimistojen sekä terveydenhoito- ja urheilutilojen rakentaminen

kauppakeskuksen päälle.

Oasen Kjøpesenter (vaihe II) Bergen, Norja 56 800/68 800 Asuinrakentamisen kehityskohde, joka sisältää mahdollisuuden usean asuintornin rakentamisen nykyisen kauppakeskuksen yhteyteen.

Isomyyri Vantaa, Suomi 11 650/27 800 Tavoitteena kauppakeskuksen kehittäminen kaupunkikortteliksi. Hanke sisältää uusien asuinkerrostalojen rakentamisen sekä nykyisen

rakennuksen purkamisen. Vähittäiskaupan liiketilat ja palvelut on tarkoitus sijoittaa uusien asuntojen katutasolle. Rakennuksiin on mahdollista

lisätä myös toimistotiloja.



KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

RISKIT JA RISKIENHALLINTA

Cityconin riskienhallinnan

tavoite on varmistaa, että

liiketoiminnan tavoitteet

saavutetaan. Tämä tehdään

tunnistamalla ja arvioimalla

tavoitteiden saavuttamista

vaarantavat keskeiset riskit sekä

seuraamalla niitä ja välttämällä,

siirtämällä tai rajoittamalla riskejä

mahdollisuuksien mukaan.

RISK MANAGEMENT PRINCIPLES

Citycon altistuu erilaisille riskeille

liiketoiminnassaan. Liiketoimintaa ei voi

harjoiaa hyväksymää tieyä riskitasoa,

ja odoteavissa olevia tuooja arvioidaan

suhteessa riskeihin. Onnistunut riskien-

hallinta vähentää riskien toteutumisen

todennäköisyyä ja lieventää toteutuneen

riskin kielteisiä vaikutuksia. Monilla riskeillä

ja uhilla ei ole pelkästään mahdollisia nega-

tiivisia vaikutuksia, vaan ne voivat kehiyä

myös suotuisasti, tai mikäli tehokkaisiin

ennakoiviin toimiin ryhdytään, ne voidaan

kääntää mahdollisuuksiksi Cityconille.

Hallitus määriää Cityconin strategisen

suunnan ja vastaa yhdessä johtoryhmän

kanssa strategisten riskien pitkän aikavälin

yleisestä hallinnasta. Eri toiminnot hallinoivat

operatiivisia riskejä, taloudellisia riskejä ja

vahinkoriskejä osana operatiivista johtamis-

ta. Jokaisessa yksikössä on nimey kyseisen

alueen riskien vastuuhenkilö, joka vastaa

riskien raportoimisesta, rajoiamissuunni-

telmista sekä suunnitelmien toteuamisen

seurannasta.

RISKIEN RAPORTOINTI

Riskienhallinta- ja raportointiprosessi kaaa

tärkeimpiin liiketoimintaan ja prosesseihin

liiyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin,

miaamisen, rajoiamisen ja seurannan.

Prosessi sisältää tunnisteujen riskien ole-

massa olevien hallintatoimien arvioinnin ja

uusien riskienvähentämistoimien suunnie-

lun. Tavoieena on parantaa riskienhallintaa

jatkuvasti.

Riskiraportoinnissa kootaan yhteen

riskitiedot ja vastaavat riskienhallintatoimet

konserninlaajuiseen riskirekisteriin. Riski-

nohjauskomitea vastaa riskien raportointi-

prosessista ja arvioi, mitkä riskit esitetään

vuosiain Cityconin hallitukselle, joa yhtiön

merkiävistä riskeistä voidaan keskustella

ja tiedoaa. Tämä tehdään budjetoinnin

yhteydessä, joa riskit liiyisivät vuotuisiin

tavoieisiin. Jokaisen riskin merkityksen arvi-

oimiseksi määritellään riskiin liiyvä arvioitu

tappio sen toteutuessa sekä todennäköisyys

riskin toteutumiselle. Näin myös parannetaan

riskien vertailtavuua. Myös edellisen vuoden

aikana toteutuneet riskit arvioidaan ja rapor-

toidaan. Konsernin rahoitustoiminto vastaa

riskiraportoinnista.

VAKUUTUKSET

Tieyjen operatiivisten ja vahinkoriskien

siirtämiseksi Cityconilla on kaava

vakuutussuoja konsernin liiketoiminnasta

mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen, kor-

vaus- vaatimusten ja vastuiden varalta. Kiin-

teistöt on vakuuteu täysarvovakuutuksella,

joka sisältää myös keskeytysvakuutuksen

ja vastuuvakuutuksen. Cityconilla on myös

muita tavanomaisia vakuutuksia.

Hallitus

Sisäinen tarkastus

Sisäinen

valvonta

Riskienhallinta osana

johtoryhmän jatkuvaa

operatiivista johtamista

Riskiraportti

Liiketoiminta ja liiketoiminnot

• Operatiivinen toiminta

• Vuokraus

• Liiketoiminnan kehitys

• Kiinteistökaupat

• Kiinteistökehitys

• Raportointi ja laskenta

• Kiinteistöjen arvo

• Verot

• Rahoitus

• Rahoitusriskin hallinta

• Viestintä ja sijoittajasuhteet

• Lakiasiat

• IT

• HR

Tunnistaminen

Arviointi ja

mittaaminen

Rajoittamis-

suunnitelmien

laatiminen

Riskien ja rajoittamis-

suunnitelmien

raportointi

hallitukselle

Seuranta



KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

RISKI JA VAIKUTUS RISKINHALLINTATOIMET

Vuokraus

• COVID-19 pandemian pitkittymisellä on ollut jatkunut negatiivinen vaikutus liiketoimintaamme.

Muuttunut kuluttajakäyttäytyminen ja eri toimintamaissamme annetut viranomaisrajoitukset ovat

muuttaneet toimintaympäristöämme oleellisesti. Tämä on vaikuttanut kykyymme periä vuokria

ajallaan tai täysimääräisinä. Kokonaisvaikutusta on tässä vaiheessa vielä vaikeaa täysin ennustaa, sillä

se riippuu siitä, jos COVID-19 pandemian päättyminen pitkittyy ennestään uusien virusvarianttien

johdosta . COVID-19 pandemian pitkittymisellä olisi negatiivinen vaikutus myyntiin ja kävijämäärään,

minkä lisäksi se lisäisi vuokralaistemme konkurssiriskiä ja heikentäisi heidän kykyä maksaa vuokraa,

mikä voisi kasvattaa Cityconin vajaakäyttöastetta ja heikentää tulosta.

• Yhtiön liiketoiminta -alueiden taloudellinen kehitys vaikuttaa kuluttajien luotta mukseen, mikä voi

vaikuttaa liiketilojen kysyntään. Tämä voi laskea vuokratasoa tai kasvattaa tilojen vajaakäyttöastetta.

Myös luottotappioiden riski voi kasvaa ja liikevaihtoperusteinen vuokratuotto laskea.

• Kasvava verkkokauppa vaikuttaa kuluttajien käyttäytymiseen ja paikallisesti lisääntynyt kilpailu saattaa

myös vaikuttaa liiketilojen kysyntään ja aiheuttaa pai netta vuokratasoihin tai aiheuttaa alhaisempia

käyttöasteita, etenkin vähemmän urbaaneissa kohteissa.

• Cityconin strategia keskittyä kaupungeissa julkisen liikenteen kulkuyhteyksien varrella sijaitseviin päivittäistavaravetoisiin

kauppa keskuksiin on osoittautunut kestäväksi liiketoimintamalliksi myös taantumassa. Sen ansiosta kassavirta ja käyttöaste

ovat tasaisia ja luottotappiot vähäisiä jopa laskusuhdanteen aikana. Strategia lieventää myös kasvavan verkkokaupan kielteisiä

vaikutuksia.

• Suurin osa yhtiön omaisuudesta sijaitsee AAA/AA+ luottoluokituksen maissa, mikä pienentää vähittäiskaupan alaan

vaikuttavan merkittävän taantuman riskiä.

• Citycon seuraa ja arvioi vuokralaisia jatkuvasti tunnistaakseen mahdolliset riskivuokralaiset sekä vaatimalla vuokralaisilta vuokra

vakuudet.

• Vuokralaiskantaa on hajautettu panostamalla vuokraukseen ja Pohjoismaisen strategian avulla ja riskivuokralaisten osuutta on

vähennetty aktiivisesti.

• Citycon pyrkii lieventämään COVID-19 pandemian vaikutuksia noudattamalla tiukkoja siivous- ja hygieniarutiineja ja

viranomaissuosituksia.

Kiinteistö-

kehitys ja

Kiinteistö-

kaupat

• Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannus ten takia tai

viivästyksiä odottamattomien haasteiden takia.

• Uusien liiketilojen kysynnän laskusta voi seurata vuokrausasteen lasku tai suunnitelmia alhaisempi

vuokrataso uusissa kohteissa.

• Suunnitellut ei ydinkohteiden divestoinnit voivat viivästyä toissijaisten kohteiden matalasta

likviditeetistä johtuen.

• Rakennuskustannuksia hallitaan kilpailuttamalla, huolellisella hankkeiden kustannusten seurannalla ja solmimalla tarvittaessa

sopimuksia, joissa määritetään hintakatto.

• Vuokrausriskejä minimoidaan tiukoilla esivuokrausvaatimuksilla ennen hankkeen aloittamista ja tekemällä sopimukset

keskeisim pien ankkurivuokralaisten kanssa hankkeen alkuvaiheessa sekä toteutetaan hyväksi osoittautuneissa kauppapaikoissa,

joilla on vahva, kasvava väestöpohja.

• Kehityshankkeiden osuus investoinneista pidetään suhteellisen alhaisena eikä tonttivarantoa pidetä.

Operatiivinen

toiminta

• Suuronnettomuus, järjestelmien häiriötilanne tai terroristi -isku saattaisi uhata asiakkaiden

ja vähittäiskauppiaiden turvallisuutta, mikä johtaisi kuluttajaluotta muksen heikentymiseen,

tulonmenetyksiin ja ylimääräisiin kustannuksiin.

• Riski kasvaneista kiinteistöjen hoitokuluista (esimerkiksi huolto , energia , turvallisuus ja

vartiointikustannukset). Joissakin vuokrasopimuksissa hoitokulujen muuttuminen ei vaikuta

vuokralaisen maksamaan vuokraan. Tällöin inﬂaation ylittävä hoitokulujen nousu heikentäisi

Cityconin kannattavuutta. Kasvavat hoito kulut voivat myös heikentää vuokralaisten

vuokranmaksukykyä silloin, kun Citycon siirtää kasvaneet kustannukset vuokralaisten

maksettavaksi.

• Pandemiasta johtuvat hallituksen asettamat rajoitukset voivat uhata kävijämääriä ja vuokralaisten

kykyä harjoittaa liiketoimintaa.

• Onnettomuuksien ja tapaturmien riskiä pienennetään riittävällä turvallisuussuunnittelulla, onnettomuus ja

tapaturmamenettelyil lä sekä henkilöstön kriisivalmiusharjoituksilla.

• Yhtiön vakuutussuoja on kattava.

• Citycon pyrkii minimoimaan hoitokulujen nousun vaikutuksen tekemällä jaetun vuokran malliin perustuvia sopimuksia

mahdolli suuksien mukaan sekä laskuttamalla vuokralaisia toteutuneiden kulujen mukaisesti.

• Hankinnat toteutetaan tehokkaasti ja keskitetysti, kustannuksia seurataan ja kauppakeskusten kuluja vertaillaan keskenään.

• Energian hinnankorotusten riskin pienentämiseksi sähköhinnat on määritetty kiinteiksi yhtiön suojausperiaatteiden mukaisesti.

Tämän lisäksi on toteutettu energiatehokkuutta parantavia toimia.

Kiinteistöjen

arvo

• Kiinteistöjen arvo voi laskea monista syistä: heikentynyt taloudellinen ympäristö vaikuttaa

kuluttajien ostovoimaan, muuttunut kilpailu ja kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen

kohti verkkokauppaa, rahoituksen vähentynyt saatavuus ja kustannusten nousu sekä muiden

omaisuuslajien suhteellinen houkuttelevuus.

• Vaikka moniin kiinteistöjen arvoon yleisellä tasolla vaikuttaviin tekijöihin ei voi vaikuttaa, Citycon pyrkii vaikuttamaan markkina-

ar voon aktiivisella kauppakeskusjohtamisella ja kauppakeskustensa kannattavuuden optimoinnilla.

• Strategiansa mukaisesti Citycon keskittyy vahvoilla kasvualueilla sijaitseviin urbaaneihin päivittäistavara- ja palveluvetoisiin

kauppakeskuksiin. Tämän ansiosta kiinteistöomaisuuden arvostus on säilynyt suhteellisen vakaana suhdannevaihtelun aikana.

• Cityconin maantieteellinen sijainti viidessä korkean luottoluokituksen maassa hajauttaa maakohtaista riskiä ja pienentää

kiinteistö jen arvostusvaihteluiden riskiä.

Ympäristö

• Ympäristönäkökulmat, asiakkaiden odotukset tai lainsäädäntö voivat asettaa rajoituksia tai vaikuttaa

Cirtyconin liiketoimintaan, maankäyt töön ja rakentamiseen.

• Esimerkiksi ilmastonmuutokseen liittyvät riskit saattavat vaikuttaa Cityconin toimintaym päristöön.

Äärimmäiset sääolosuhteet ja lainsäädäntö liittyen ilmastonmuutoksen lieventämiseen ja siihen

mukautumiseen voivat esimerkiksi lisätä energia-, ylläpito ja korjauskuluja.

• Suurten hankkeiden yhteydessä tehdään ympäristövaikutusten arviointi.

• Citycon varmistaa energiainvestointien, sisäisten hallintakäytäntöjen, vihreän energian ostolla ja tuotannolla sekä ulkoisten

standardien ja sertifiointien avulla, että sen kiinteistöissä noudatetaan ympäristösäännöksiä.

• Kestävän kehityksen strategia selkeillä lyhyen ja pitkän aikavälin tavoitteilla.

Ihmiset

• Cityconin kaltaisen asiantuntijaorganisaation menestys perustuu vahvasti hen kilöstöön, joten

yksi keskeisistä riskeistä on yhtiön epäonnistuminen oikeanlaisen henkilöstön houkuttelemisessa,

kehittämisessä ja selvien roolien ja tavoitteiden määrittelemisessä.

• Citycon katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden

asettamista ja tulosjohtamista, osaamisen kehittämistä, urakehitystä sekä avainhenkilöiden sitouttamista.

Rahoitus

• Citycon on saanut sekä pankkirahoitusta että joukkovelkakirjalainaa kilpailu kykyisin ehdoin, mutta

pankkien tai sijoittajien rahoitushalukkuus voi kuitenkin laskea seurauksena luottoluokituksen

alenemisesta, rahoitusmarkkinoiden lisääntyneestä epävarmuudesta, tiukentuneesta sääntelystä tai

muusta syystä, joka voi vaikuttaa velkarahoituksen saatavuuteen ja rahoituskustannuksiin.

• Markkinakorkojen taso on historiallisesti tarkasteltuna edelleen alhainen ja nousee varmasti

tulevaisuudessa, mikä nostaa Cityconin rahoituskustannuksia.

• Cityconilla on konservatiivinen mutta aktiivinen, pitkäaikaiseen rahoitukseen keskittyvä rahoituspolitiikka, vahva tase ja 70–90

prosenttia velasta sidottuna kiinteisiin korkoihin, jolla vähennetään koronnousuun liittyviä vaikutuksia.

• Standard & Poor’sin (BBB-, negatiivinen näkymä), Moody’sin (Baa3, negatiivinen näkymä) ja Fitch’in (BBB-, vakaa näkymä)

investointitason luottoluokitukset tukevat rahoituksen saatavuutta ja pienentäneet sen kustannuksia lisää.



KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

OSAKKEET JA

OSAKKEENOMISTAJAT

Listaus

Markkinapaikka Nasdaq Helsinki

Listattuna vuodesta 1988

Kaupankäyntivaluutta euro

Segmentti Suuret yhtiöt / Large Cap

Toimialaluokka Financials

Toimiala Real Estate Operating

Companies

Kaupankäyntitunnus CTY1S

ISIN-koodi FI4000369947

lintarekisteröityjen sijoiajien omistuksessa

oli vuoden 2020 lopussa 69,0 % osakkeista

(78,8 %). Cityconin ulkomainen omistuspohja

on yksi Helsingin pörssin suurimpia.

SUURIMMAT OSAKEENOMISTAJAT

Cityconin suurimmat osakkeenomistajat

Euroclearin rekisterin mukaan on listau alla

olevassa taulukossa.

Yhteensä Gazit-Globe Ltd. ja sen koko-

naan omistama tytäryhtiö Gazit Europe

Netherlands BV omistavat 51,96% yhtiön

kaikista osakkeista ja äänistä (87 559 016

osakea 31.12.2021) . Suurin osa heidän osa-

keomistuksestaan on hallintarekisteröity.

Yllä oleva osakeomistus sisältää myös

heidän suoran omistuksen, joka on mainiu

edellä olevassa taulukossa.

OSINKOJEN JAKAMINEN

Cityconin taloudellinen tavoite on jakaa

osinkoina vähintään 50 % tilikauden voitosta

verojen jälkeen, sijoituskiinteistöjen käyvän

arvon muutokset pois lukien.

Hallitus ehdoaa yhtiökokoukselle, eä

hallitus valtuutetaan pääämään varojen

jakamisesta sijoitetun vapaan oman pää-

oman rahastosta.

Valtuutuksen perusteella osakkeen-

omistajille sijoitetun vapaan oman pääoman

rahastosta jaeavan pääoman palautuksen

määrä on enintään 0,50 euroa osakkeelta.

Yhtiön nykyisten osakkeiden kokonaismäärän

OSAKKEEN KURSSIKEHITYS JA VAIHTO

Cityconin

osakekurssi

Cityconin

osakkeen

vaihto

Tammikuu 2021 Joulukuu 2021

Osakkeiden lukumäärä, tuhatta

EUR

1 500

1 200

900

600

300

OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMAA

Citycon Oyj:n osake on listau Nasdaq

Helsinki Oy:ssä. Cityconilla on yksi osakelaji,

ja kullakin osakkeella on yksi ääni yhtiöko-

kouksessa ja oikeus yhtä suureen osinkoon.

Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Vuoden 2021 lopussa Cityconin osakkei-

den lukumäärä oli yhteensä 168 498 525.

Yhtiön osakekannan markkina-arvo vuoden

2021 lopussa oli 1,2 miljardia euroa (päätös-

kurssi 7,00 euroa).

Vuoden 2021 aikana Cityconin osakkeiden

vaihto Helsingin pörssissä oli noin 94,3

miljoonaa osakea. Keskimääräinen päivä-

vaihto oli 374 179 osakea eli keskimäärin

noin 2,7 miljoonaa euroa.

OSAKKEENOMISTAJAT

Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä

oli vuoden 2021 lopussa 28 577 (22 499). Hal-

Alustava maksupäivä Alustava täsmäytyspäivä

31.3.2022 24.3.2022

30.6.2022 23.6.2022

30.9.2022 23.9.2022

30.12.2022 15.12.2022

Osakekurssi ja -vaihto

2021 2020 2019 2018 2017

Vaihdettuja osakkeita

*1 000 94 293 68 046 28 320 49 253 35 457

Vaihtuvuus % 56,0 38,2 15,9 27,7 19,9

Ylin kurssi

euroa 8,18 9,99 10,08 11,24 12,51

Alin kurssi

euroa 6,67 5,22 8,10 7,98 10,42

Keskikurssi

euroa 7,37 7,19 9,18 9,30 11,15

Päätöskurssi

euroa 7,00 7,93 9,37 8,08 10,79

Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa Me 1 179,50 1 411,53 1 666,96 1 437,34 1 920,60

Osakkeiden määrä, kauden lopussa *1 000 168 499 177 999 177 999 889 993 889 993

Vertailutiedot oikaistu 18.3.2019 toteutetun osakkeiden yhdistämisen mukaisesti.



OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

Omistusjakauma ryhmittäin

31.12.2021

Omistajien

lukumäärä % Osakemäärä, kpl %

Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 32 0,11 96 950 735 57,54

Yritykset 1 213 4,24 6 614 501 3,93

Kotitaloudet 27 053 94,67 24 842 329 14,74

Julkisyhteisöt 9 0,03 14 744 765 8,75

Ulkomaat 91 0,32 23 228 550 13,79

Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 179 0,63 2 117 645 1,26

Yhteensä 28 577 100,00 168 498 525 100,00

Omistukset osakkeiden määrän mukaan

31.12.2021

Osakkeita, kpl

Omistajien

lukumäärä % Osakemäärä, kpl %

1 - 100 9063 31,71 422923 0,25

101 - 1 000 14398 50,38 5698525 3,38

1 001 - 10 000 4630 16,20 12883298 7,65

10 001 - 100 000 450 1,58 11313577 6,71

100 001 - 1 000 000 30 0,11 9334539 5,54

1 000 001 + 6 0,02 128845663 76,47

Yhteensä 28577 100,00 168 498 525 100,00

Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2021 Osakkeet %

Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 12 694 139 7,53

Valtion Eläkerahasto 1 200 000 0,71

Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo 764 515 0,45

OP-Henkivakuutus Oy 720 095 0,43

Nordea Henkivakuutus Suomi Oy 688 983 0,41

Zeroman Oy 636 666 0,38

Merivirta Jyri Tapio 500 000 0,30

Pakkanen Mikko Pertti Juhani 500 000 0,30

Gazit Globe Ltd* 382 174 0,23

Mandatum Henkivakuutusosakeyhtiö 347 316 0,21

10 suurinta yhteensä 18 433 888 10,94

Hallintarekisteröidyt osakkeet 116 214 092 68,97

Muut 33 850 545 20,09

Yhteensä 168 498 525 100

SUURIMMAT OSAKKEENOMISTAJAT

..

Yhteensä Gazit-Globe Ltd. ja Gazit Europe

Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n kokonaan

omistama tytäryhtiö) omistavat 51,96%

yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä

(87559016 osakea 31.12.2021) . Suurin osa

heidän osakeomistuksestaan on hallintare-

kisteröity. Yllä oleva osakeomistus sisältää

myös heidän suoran omistuksen, joka on

mainiu alla olevalla listalla. Lisätietoja

Gazit-Globe Ltd.:n ja Gazit Europe Nether-

lands BV:n omistuksista saatavilla saatavilla

yhtiön neisivuilta citycon.com/fi/sijoittajat/

suurimmat-osakkeenomistajat

(168008940) perusteella valtuutuksen joh-

dosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään

noin 84 004 470 euroa pääomanpalautusta.

Valtuutus on voimassa seuraavan varsi-

naisen yhtiökokouksen alkuun asti.

Ellei hallitus perustellusta syystä päätä

toisin, valtuutuksen perusteella jaetaan

pääoman palautusta neljä kertaa valtuu-

tuksen voimassaoloaikana. Tällöin hallitus

tekee erilliset päätökset kustakin pääoman

palautuksesta siten, eä pääoman palau-

tusten alustavat täsmäytys- ja maksupäivät

ovat alla mainitut. Citycon julkistaa tällaiset

päätökset erikseen.

Hallituksen päätöksen perusteella

jaeava pääoman palautus maksetaan

osakkeenomistajalle, joka osingon ja/tai

pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä on

merkiynä Euroclear Finland Oy:n pitämään

yhtiön osakaslueeloon.

* Kyseessä on Gazitin ei hallintarekisteröity omistus. Yhteensä Gazit-Globe Ltd. ja Gazit Europe

Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n kokonaan omistama tytäryhtiö) omistavat 51,96 % yhtiön kaikista

osakkeista ja äänistä (87 559 016 osakea 31.12.2021)



OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

TUNNUSLUVUT JA TALOUDELLINEN KEHITYS VIIDELTÄ VUODELTA

Me 2021 2020 2019 2018 2017

Tuloslaskelman tiedot

Bruttovuokratuotto 222,2 224,3 232,1 237,0 257,4

Nettovuokratuotto

Suomi & Viro 85,2 86,8 94,4 96,9 106,9

Norja 77,8 74,1 75,4 74,3 79,6

Ruotsi & Tanska 39,2 44,5 47,3 43,5 41,3

Muut 0,0 0,1 0,3 0,2 0,7

Nettovuokratuotto yhteensä 202,3 205,4 217,4 214,9 228,5

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -0,4 0,9 2,8 -9,5 -11,6

Liikevoitto/-tappio 217,8 34,1 73,1 104,7 150,9

Voitto/tappio ennen veroja 156,5 -45,7 2,2 21,7 93,8

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio 121,0 -28,0 8,9 16,6 87,4

Tasetiedot

Sijoituskiinteistöt 4 189,2 4 152,2 4 160,2 4 131,3 4 183,4

Lyhytaikaiset varat 145,0 77,8 74,2 56,2 43,7

Oma pääoma 2 489,5 2 166,0 2 325,2 2 089,0 2 208,5

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 800,1 1 818,6 1 978,4 2 088,9 2 208,1

Määräysvallattomien omistajien osuus 0,3 0,2 0,1 0,1 1,2

Korolliset velat 1 878,5 2 121,2 1 874,4 2 140,0 2 083,9

Velat yhteensä 2 313,5 2 514,0 2 257,1 2 533,7 2 468,6

Oma pääoma ja velat yhteensä 4 803,0 4 680,0 4 582,3 4 622,7 4 678,0



TUNNUSLUVUT JA TALOUDELLINEN KEHITYS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

Me Laskentakaava 2021 2020 2019 2018 2017

Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut

Omavaraisuusaste, % 1 52,0 46,4 50,9 45,4 47,4

Luototusaste, % (LTV) 2 40,7 46,9 42,4 48,7 46,7

Oman pääoman tuotto, % (ROE) 3 6,6 0,0 0,4 0,8 3,8

Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI) 4 4,8 2,8 2,3 4,1 5,8

Quick ratio 5 2,6 0,7 0,3 0,6 0,4

Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me 224,1 344,4 106,0 168,8 298,7

%-osuus bruttovuokratuotosta 100,9 153,5 45,7 71,2 116,0

Osakekohtaiset tunnusluvut

Tulos/osake, euroa 6 0,55 -0,25 0,04 0,09 0,49

Tulos/osake, laimennettu, euroa 7 0,54 -0,25 0,04 0,09 0,49

Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 8 0,72 0,71 0,76 0,54 0,83

Oma pääoma/osake, euroa 9 14,80 12,17 13,06 11,74 12,41

P/E -luku (hinta/voitto -suhde) 10 - - 187 87 22

Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa

0,45 0,49 0,60 0,60 0,60

Osakekohtainen osinko, euroa

0,05 0,05 0,05 0,05 0,05

Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/

osake, euroa

0,50 0,54 0,65 0,65 0,65

Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, % 11 - - 1 603,1 696,2 132,4

Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, % 12 7,1 6,8 6,9 8,0 6,0

Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä (1 000 kpl)

177 033 177 998 177 997 889 987 889 992

Osakeantioikaistu osakemäärä tilikauden lopussa (1 000 kpl)

168 202 177 999 177 999 889 993 889 993

Operatiiviset tunnusluvut

Taloudellinen vuokrausaste, %

13 93,4 93,9 95,5 96,3 96,0

Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m

1 059 090 1 136 390 1 074 590 1 106 490 1 137 890

Henkilöstö tilikauden lopussa 251 246 234 264 265

Osakekohtaiset tunnusluvut on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uua osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

Hallitus ehdoaa, eä 31.12.2021 pääyneeltä tilikaudelta vahvisteavan taseen perusteella ei jaeta osinkoa varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä.Hallitus ehdoaa kuitenkin, eä hallitus valtuutetaan päät-

tämään harkintansa mukaan varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta seuraavasti. Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaeavan

pääoman palautuksen määrä on enintään 0,50 euroa osakkeelta.

Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.

Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä pois lukien yhtiön hallussa olevat omat osakkeet.

Laskentakaavat on esitey tunnuslukujen laskentaperiaaeet -osiossa.

TUNNUSLUVUT JA TALOUDELLINEN KEHITYS VIIDELTÄ VUODELTA



TUNNUSLUVUT JA TALOUDELLINEN KEHITYS

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET

1) Omavaraisuusaste, % Oma pääoma

X 100

Taseen loppusumma - saadut ennakot

2) Luototusaste -% (LTV) Korolliset velat - Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - rahat ja

pankkisaamiset

X 100

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa + myytävänä

olevat sijoituskiinteistöt + osuudet yhteisyrityksissä –

Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät

(IFRS 16)

3) Oman pääoman tuotto-% (ROE) Tilikauden voitto tai tappio

X 100

Oma pääoma ilman pääomalainoja (painotettu keskiarvo)

4) Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut

X 100

Taseen loppusumma (tilikauden keskiarvo) - korottomat velat

(tilikauden keskiarvo)

5) Quick ratio Rahoitusomaisuus

Lyhytaikainen vieras pääoma

6) Tulos/osake, euroa

Tilikauden voitto tai tappio

X 100

Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä

7) Tulos/osake, laimennettu, euroa

Tilikauden voitto tai tappio

X 100

Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä

8) Liiketoiminnan nettorahavirta/

osake, euroa

Liiketoiminnan nettorahavirta

X 100

Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä

9) Oma pääoma / osake, euroa Oma pääoma

Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä

10) P/E luku (hinta/voitto -suhde) Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi

Tulos/osake

11) Osinko ja pääoman palautus

tuloksesta, %

Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus

X 100

Tulos/osake

12) Efektiivinen osinko- ja

pääomanpalautustuotto, %

Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus

X 100

Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi

13) Taloudellinen vuokrausaste, % Vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto

X 100

Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra +

vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto

1) Osakekohtaista tulosta laskeaessa emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta tai

tappiosta vähennetään hybridilainan transaktiokulut ja lainan korot kirjaamishetkestä

riippumaa (korot kirjataan sen perustella, milloin velvoite niiden maksuun syntyy)



TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET

TALOUDELLINEN KATSAUS TILINPÄÄTÖS



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS TILINPÄÄTÖS

TILINPÄÄTÖS 

Konsernitilinpäätös, IFRS 45

Konsernituloslaskelma, IFRS 45

Laaja konsernituloslaskelma, IFRS 45

Konsernitase, IFRS 46

Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS 47

Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS 48

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 49

Emoyhtiön tilinpäätös, FAS 89

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS 92

Tilinpäätöksen allekirjoitukset 96

Tilintarkastuskertomus 97

CITYCON OYJ:N KONSERNITILINPÄÄTÖS

KONSERNITULOSLASKELMA, IFRS

Me Liite 2021 2020

Bruttovuokratuotto 1.2. 222,2 224,3

Ylläpito- ja palvelutuotot 1.3. 70,2 71,2

Hoitokulut 1.4. -88,6 -84,9

Vuokraustoiminnan muut kulut -1,4 -5,3

Nettovuokratuotto 1.1. 202,3 205,4

Hallinnon kulut 1.5. -26,1 -25,9

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 1.3, 1.7. -0,4 0,9

Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen

arvostuksesta käypään arvoon 2.1. 48,6 -146,9

Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä

2.1., 2.2. -6,5 0,7

Liikevoitto 217,8 34,1

Rahoitustuotot 25,0 113,3

Rahoituskulut -80,0 -165,1

Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 3.2. -55,0 -51,8

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 2.4. -6,3 -28,0

Voitto ennen veroja 156,5 -45,7

Tilikauden tulokseen perustuvat verot 4.1. -3,3 -1,8

Laskennalliset verot 4.2. -32,2 19,6

Tuloverot -35,5 17,8

Tilikauden tulos 121,0 -27,9

Tilikauden voiton jakautuminen

Emoyhtiön omistajille 121,0 -28,0

Määräysvallattomille omistajille 0,0 0,1

Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta

laskettu osakekohtainen tulos

Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) 1.8. 0,55 -0,25

Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro) 1.8. 0,54 -0,25

Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.

LAAJA KONSERNITULOSLASKELMA, IFRS

Me Liite 2021 2020

Tilikauden voitto 121,0 -27,9

Muut laajan tuloksen erät

Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteiseksi

Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista 3.2. 1,2 -1,3

Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0

Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat

valuuttakurssivoitot/-tappiot 36,0 -30,5

Yhteensä erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää

tulosvaikutteisiksi 37,3 -31,8

Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen 37,3 -31,8

Katsauskauden laaja voitto/tappio 158,3 -59,6

Tilikauden laajan voiton/tappion jakautuminen

Emoyhtiön omistajille 158,2 -59,8

Määräysvallattomille omistajille 0,0 0,1

2020 20211 2 3 4 5

LIIKEVOITON MUUTOS

1 Nettovuokratuoton muutos

2 Hallinnon kulujen muutos

3 Liiketoiminnan muiden tuottojen ja kulujen muutos

4 Käyvän arvon voittojen/tappioiden muutos

5 Myyntivoittojen/-tappioiden muutos

-3,1

-1,3

-7,2

34,1

-0,2

195,5

217,8

Liikevoitto ja tilikauden tulos

kasvoivat huomattavasti

positiivisen sijoituskiinteistöjen käypien

arvojen kehityksen myötä

Nettovuokratuotot pysyivät lähes

edellisen vuoden tasolla pandemiasta

ja tehdyistä divestoinneista huolimatta.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitto oli

48,6 miljoonaa euroa ja osuus osakkuus-

ja yhteisyritysten tuloksesta parani 21,7

miljoonaa euroa vertailuvuodesta johtuen

paremmasta sijoituskiinteistöjen käyvän

arvon muutoksesta yhteisyritys Kista

Galleriassa..



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖS

KONSERNITASE, IFRS

Me Liite 31.12.2021 31.12.2020

VARAT

Pitkäaikaiset varat

Sijoituskiinteistöt 2.1. 4 189,2 4 152,2

Liikearvo 5.1. 145,4 141,1

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksistä 2.4. 129,3 108,6

Aineettomat hyödykkeet 4.3. 7,6 17,6

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 3,4 3,5

Laskennalliset verosaamiset 4.2. 16,4 14,2

Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutteiset varat 3.6. 15,8 15,4

Pitkäaikaiset varat yhteensä 4 507,2 4 452,5

Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 2.2. 150,9 149,7

Lyhytaikaiset varat

Johdannaissopimukset 3.6. 1,0 0,2

Tilikauden tulokseen perustuvat verosaamiset 4.1. 0,2 0,3

Myyntisaamiset ja muut saamiset 3.3., 4.4. 89,1 51,5

Rahavarat, pankkisaamiset ja lyhytaikaiset

rahamarkkinasijoitukset

3.8. 54,7 25,9

Lyhytaikaiset varat yhteensä 145,0 77,8

Varat yhteensä 4 803,0 4 680,0

Me Liite 31.12.2021 31.12.2020

OMA PÄÄOMA JA VELAT

Oma pääoma 3.1.

Osakepääoma 259,6 259,6

Ylikurssirahasto 131,1 131,1

Arvonmuutosrahasto 1,4 0,2

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 744,2 823,2

Muuntoerot -114,8 -150,9

Kertyneet voittovarat 778,6 755,4

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 1 800,1 1 818,6

Hybridilaina 3.1. 689,1 347,2

Määräysvallattomien omistajien osuus 0,3 0,2

Oma pääoma yhteensä 2 489,5 2 166,0

Pitkäaikaiset velat

Lainat 3.3., 3.4. 1 871,9 1 863,8

Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 11,5 18,5

Laskennalliset verovelat 4.2. 296,7 275,7

Muut velat 3.3. 0,3 1,0

Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 180,5 2 159,0

Lyhytaikaiset velat

Lainat 3.3., 3.4. 6,5 257,4

Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 5,1 8,3

Tilikauden tulokseen perustuvat verovelat 4.1. 2,4 2,3

Ostovelat ja muut velat 3.3., 4.5. 118,9 87,0

Lyhytaikaiset velat yhteensä 133,0 355,0

Velat yhteensä 2 313,5 2 514,0

Oma pääoma ja velat yhteensä 4 803,0 4 680,0

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi

Sijoituskiinteistöjen tasearvo nousi investointien ja hankintojen seurauksena 190,4 miljoonalla eurolla

käyvän arvon voittojen seurauksena 48,6 miljoonalla eurolla sekä valuuttakurssien muutosten myötä

55,1 miljoonalla eurolla. Toisaalta sijoituskiinteistöjen tasearvoa laskivat myynnit 9,1 miljoonalla eurolla ja siirrot

myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin 260,5 miljoonalla eurolla. Oma pääoma kasvoi toisella kvartaalilla

toteutetun uuden hybridilainan liikkeellelaskun myötä.

2021 20212020 2020

VARAT OMA PÄÄOMA JA VELAT

Muut lyhytaikaiset varat

Rahavarat

Myytävänä olevat

sijoituskiinteistöt

Muut pitkäaikaiset varat

Liikearvo

Osuudet osakkuus- ja

yhteisyrityksistä

Sijoituskiinteistöt

Muut lyhytaikaiset

velat

Muut pitkäaikaiset

velat

Laskennalliset

verovelat

Lainat

Oma pääoma

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

Me Me



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖS

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA, IFRS

Me Liite 2021 2020

Liiketoiminnan rahavirta

Voitto ennen veroja 156,5 -45,7

Oikaisut 22,7 230,5

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 179,3 184,8

Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 4.4. -16,1 -6,0

Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 4.5. 23,7 5,8

Käyttöpääoman muutos 7,7 -0,3

Liiketoiminnan rahavirta 186,9 184,6

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -58,6 -58,2

Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,5 1,4

Maksetut välittömät verot -2,1 -2,0

Liiketoiminnan nettorahavirta 126,7 125,7

Investointien rahavirta

Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla 2.1. 0,6 -7,9

Investoinnit sijoituskiinteistöihin 2.1. -189,9 -155,8

Investoinnit yhteisyrityksiin, aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 2.4., 4.3. -26,8 -2,5

Sijoituskiinteistöjen myynti 2.1., 2.2. 226,0 10,8

Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten lisäys -285,0 -

Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten vähennys 264,9 -

Investointien nettorahavirta -10,2 -155,4

Rahoituksen rahavirta

Lyhytaikaisten lainojen nostot 3.4. 862,3 831,4

Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. -1 082,5 -942,8

Pitkäaikaisten lainojen nostot 3.4. 346,1 554,2

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. -386,9 -306,3

Hybridilainan nostot 3.1. 342,5 -

Hybridilainan korot ja kulut 3.1. -20,3 -4,4

Omien osakkeiden takaisinhankinta ja kulut -68,6 -

Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman

pääoman rahastosta

-87,8 -95,7

Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot -12,7 3,8

Rahoituksen nettorahavirta -107,8 40,3

Rahavarojen muutos 8,6 10,7

Rahavarat tilikauden alussa 3.8. 25,9 14,2

Valuuttakurssien muutosten vaikutus 0,3 1,0

Rahavarat tilikauden lopussa 3.8. 34,7 25,9

Me Liite 2021 2020

Oikaisut:

Poistot ja arvonalennukset 1.5., 4.3. 2,7 2,6

Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 2.1. -48,6 146,9

Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2.2. 6,5 -0,7

Rahoitustuotot 3.2. -25,0 -113,3

Rahoituskulut 3.2. 80,0 165,1

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten voitoista 2.4. 6,3 28,0

Osakeperusteiset maksut 1.6. 0,8 0,7

Muut oikaisut 0,1 1,2

Yhteensä 22,7 230,5

Me 2021 2020

Liiketoiminnan nettorahavirta 126,7 125,7

Keskimääräinen osakemäärä (1 000) 177 033 177 998

Liiketoiminnan nettorahavirta/osake 0,72 0,71

Osakekohtainen liiketoiminnan nettorahavirta kasvoi hieman 0,72 euroon edellisvuoden

0,71 eurosta.

Osakekohtainen nettorahavirta kasvoi hieman edellisestä vuodesta. Citycon investoi tilikauden aikana 216,2

miljoonaa euroa hankintoihin ja kehityshankkeisiin ja rahoitti nämä investoinnit pääosin myymällä kolme

sijoituskiinteistöään Ruotsissa ja yhden Suomessa. Suurimmat kehityshankeinvestoinnit vuonna 2021 olivat

Lippulaivan kehityshankeeseen.

2020 20211 2 3 4 5 6 87

RAHOITUSTARVE JA SAADUT RAHAVIRRAT

1 Hankinnat ja investoinnit

2 Maksetut osingot ja

pääoman palautukset

3 Omien osakkeiden

takaisinhankinta ja kulut

4 Operatiivinen kassavirta

5 Kiinteistöjen myynnit

6 Muutokset rahamarkkina

sijoituksissa

7 Rahoituksen rahavirta

8 Muut

25,9

34,7

-216,2

-87,8

0,3

126,7

-68, 6

-20,1

226,0

48,6



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖS

KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN LASKELMA, IFRS

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Osakepää-

oma

Ylikurssi-

rahasto

Arvonmuu-

tosrahasto

Sijoitetun

vapaan oman

pääoman

rahasto Muuntoerot

Kertyneet

voittovarat Yhteensä

Hybridi-

laina

Määräysval-

lattomien

omistajien

osuus

Oma

pääoma

yhteensä

Oma pääoma 31.12.2019 259,6 131,1 1,4 909,9 -120,3 796,7 1 978,4 346,6 0,1 2 325,2

Tilikauden voitto 2020 -28,0 -28,0 0,1 -27,9

Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) -1,3 -1,3 -1,3

Osuus yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0

Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat

valuuttakurssivoitot/-tappiot -30,5 -30,5 0,0 -30,5

Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä -1,3 -30,5 -31,8 0,0 -31,8

Katsauskauden laaja tappio/voitto -1,3 -30,5 -28,0 -59,8 0,1 -59,6

Hybridilainan nostot - -

Hybridilainan korot ja kulut -4,5 -4,5 0,6 -3,9

Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -86,8 -8,9 -95,7 -95,7

Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) 0,0 0,0 0,0

Määräysvallattomien osuuksien hankinnat 0,0 0,0 0,0

Oma pääoma 31.12.2020 259,6 131,1 0,2 823,2 -150,9 755,4 1 818,6 347,2 0,2 2 166,0

Tilikauden voitto 2021 121,0 121,0 0,0 121,0

Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) 1,2 1,2 1,2

Osuus yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0

Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat

valuuttakurssivoitot/-tappiot 36,0 36,0 0,0 36,0

Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä 1,2 36,0 37,3 0,0 37,3

Katsauskauden laaja voitto/tappio 1,2 36,0 121,0 158,2 0,0 158,3

Hybridilainan korot ja kulut -20,5 -20,5 0,6 -19,8

Hybridilainen nostot - 341,2 341,2

Omien osakkeiden hankinta ja kulut -68,6 -68,6 -68,6

Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -78,9 -8,9 -87,8 -87,8

Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) 0,4 0,4 0,4

Muut muutokset -0,2 -0,2 -0,2

Oma pääoma 31.12.2021 259,6 131,1 1,4 744,2 -114,8 778,6 1 800,1 689,1 0,3 2 489,5

Vihreän Hybridilainan liikkeeseenlasku kasvatti omaa pääomaa ja vahvisti tasetta.

Oman pääoman ehtoinen hybridilaina kasvatti omaa pääoma 341,2 miljoonalla eurolla. Vuonna 2021

Citycon jakoi osinkona 0,05 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta

0,45euroa osakkeelta. Osinkoja jaettiin 8,9 miljoonaa euroa ja pääoman palautusta 78,9 miljoonaa euroa. Marraskuussa

Citycon toteutti yhteensä 9 500 000 yhtiön osakkeen hankinnan 65,8 miljoonan euron kokonaishankintahintaan

markkinapohjaisella käänteisellä nopeutetulla tarjousmenettelyllä. Ostetut osakkeet mitätöitiin 30.11.2021.

2020 20211 2 3 4 5 6 7

OSAKEKOHTAISEN EMOYHTIÖN OMISTAJILLE

KUULUVAN OMAN PÄÄOMAN KEHITTYMINEN

1 Tilikauden voitto

2 Muuntoerot

3 Osingonjako ja pääoman-

palautus

4 Omien osakkeiden

hankinta ja kulut

5 Takaisinostettujen omien

osakkeiden mitätöinnin

vaikutus osakemäärään

6 Hybridilainan korot

ja kulut

7 Muut muutokset

12,17

14,80

0,72

0,21

- 0,41

-0,52

1,91

0,71

0,01

Oma pääoma/

osake

Oma pääoma/

osake



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖS

Tässä taulukossa on esitey Citycon konsernin tilinpäätöksen liite-

tiedot ja niihin liiyvät laadintaperiaaeet. Taulukossa on esitey

myös mihin IFRS-standardeihin laadintaperiaaeet ensisijaisesti

perustuvat.

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Laadintaperiaate Liitetieto Numero IFRS

Segmentti-informaatio Segmentti-informaatio 1.1. IFRS8

Tuotot, liiketoiminnan muut tuotot, myyntisaamiset ja muut saamiset Bruttovuokratuotto, myyntituotot asiakassopimuksista,

liiketoiminnan muut tuotot ja kulut, myyntisaamiset ja muut

saamiset

1.2., 1.3., 1.7., 4.4. IFRS16, IFRS15, IFRS9

Työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut 1.6. IAS19, IFRS2

Osakekohtainen tulos Osakekohtainen tulos 1.8. IAS33

Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut,

Käyttöoikeusomaisuuserät

2.1., 2.3 IAS40, IFRS13, IFRS16

Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 2.2. IAS40, IFRS5

Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin Osuudet yhteisyrityksissä, Osuudet osakkuusyrityksissä 2.4. IAS28, IFRS11, IFRS12

Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävä tiedot, esittämistapa, kirjaaminen

ja arvostaminen

Oma pääoma, Rahoituskulut (netto), Rahoitusinstrumenttien

luokittelu, Lainat, Rahoitusriskien hallinta,

Johdannaissopimukset, Rahavarat, Myyntisaamiset ja muut

saamiset, Ostovelat ja muut velat.

3.1, 3.2., 3.3., 3.4., 3.5., 3.6., 3.8., 4.4., 4.5. IAS32, IFRS7, IFRS9, IFRS16

Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat Vastuusitoumukset 2.1., 3.7. IAS37

Konsernitilinpäätös, Liiketoimintojen yhdistäminen Liiketoimintahankinnat, Liikearvo, Määräysvallattomien

omistajien hankinta

5.1., 5.2. IFRS10, IFRS3

Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpäätöksessä Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen muutokset 5.3. IAS24

Omaisuuserien arvonalentuminen Liikearvo, Aineettomat hyödykkeet, Myyntisaamiset ja muut

saamiset

4.3., 4.4., 5.1. IAS36, IFRS9

Tuloverot Tuloverot, Laskennalliset verosaamiset ja -velat 4.1., 4.2 IAS12

Aineettomat hyödykkeet Aineettomat hyödykkeet 4.3. IAS38

Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat 5.5. IAS10

Vastuusitoumukset Ostositoumukset, Alv-palautusvastuut, Kiinnitykset ja

Panttaukset

2.1., 3.7. -



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

YRITYKSEN PERUSTIEDOT

Citycon on vähiäiskaupan liiketiloihin

erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka

toiminta on keskiynyt Suomeen, Norjaan,

Ruotsiin, Viroon ja Tanskaan. Yhtiö on

Suomen lakien mukaan perusteu julkinen

osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja

rekisteröity osoite Piispansilta 9 A, 02230

Espoo.

Cityconin hallitus on hyväksynyt yhtiön

tilinpäätöksen 16.2.2022. Suomen osakeyhti-

ölain mukaan yhtiökokouksella on oikeus olla

hyväksymää hallituksen hyväksymää tilin-

päätöstä ja palauaa tilinpäätös hallitukselle

korjaavaksi.

Jäljennös Cityconin konsernitilinpää-

töksestä on saatavilla verkkosivuilta www.

citycon.com/fi ja konsernin pääkonorista

osoieesta Piispansilta 9 A, 02230 Espoo.

TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERUSTA

Konsernitilinpäätös on laadiu kansainvä-

listen tilinpäätösstandardien (International

Financial Reporting Standards, IFRS)

mukaisesti ja sitä laatiessa on noudateu

31.12.2021 voimassa olleita IAS- ja IFRS-stan-

dardeja sekä Standing Interpretations

Commiee (SIC) ja International Financial

Reporting Interpretations Commiee (IF-

RIC) tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätöss-

tandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpito-

laissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä

EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn

meneelyn mukaisesti EU:ssa sovellea-

vaksi hyväksyyjä standardeja ja niistä

anneuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen

liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito-

ja yhteisölainsäädännön mukaiset.

Myytävänä olevat rahoitusvarat,

johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt

on arvosteu käypään arvoon alkuperäisen

kirjaamisen jälkeen. Muilta osin konserniti-

linpäätös on laadiu alkuperäisiin hankinta-

menoihin perustuen.

Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina

euroina ja luvut on pyöristey satoihin

tuhansiin.

KESKEISET ARVIOT JA OLETTAMAT

SEKÄ HARKINTAA EDELLYTTÄVÄT

LAADINTAPERIAATTEET

IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyää yhtiön

johdolta arvioita ja oleamuksia, jotka vaikuavat laati-

misperiaaeiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen,

velkojen, tuoojen ja kulujen määrään sekä esiteäviin

liitetietoihin. Arviot ja niihin liiyvät oleamukset perus-

tuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden

arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten

varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä

ole saatavissa arvoja. Toteumat voivat poiketa tehdyistä

arvioista ja oletuksista niihin liiyvän epävarmuuden vuoksi

siitä huolimaa, eä ne perustuvat parhaaseen tietämyk-

seen sekä ajantasaiseen tietoon.

Arvioita ja niihin liiyviä oleamuksia tarkastellaan

jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan

sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos

koskee vain kyseistä kaua. Mikäli arvion muutos koskee

sekä arvion muutoskaua eä myöhempiä kausia, arvion

muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle eä

tuleville kausille.

Toimintaa koskevat keskeiset arviot ja oleamat sekä

erityistä harkintaa edellyävät laadintaperiaaeet esite-

tään yhdessä siihen liiyvän liitetiedon kanssa.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

. LIIKETOIMINNAN TULOS

.. SEGMENTTIINFORMAATIO

Citycon konsernin maantieteelliset seg-

mentit ovat Suomi & Viro, Norja ja Ruotsi &

Tanska. Muut-segmeni sisältää pääasiassa

konsernitoiminnoista syntyviä hallinnon

kuluja.

Cityconin hallitus seuraa IFRS segment-

tien lisäksi Kista Gallerian taloudellista

tulosta erikseen, joten segmeni-informaa-

tiossa on eritelty sekä IFRS segmenitulok-

set ja Kista Gallerian tulos. Hallitus seuraa

Kista Gallerian tulosta 50%:n osuuden

mukaisesti.

Cityconin hallitus arvioi liiketoimintayk-

siköiden suoritusta neovuokratuoton ja

operatiivisen liikevoiton (Direct Operating

Profit) perusteella. Cityconin hallitukselle

raportoidaan myös käyvän arvon muutokset

liiketoimintayksiköiäin.

Segmentin varat ja velat ovat sellaisia

liiketoiminnan eriä, joita segmeni käyää

liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä

perusteella kohdisteavissa segmenteille.

Kohdistamaomat erät sisältävät vero- ja

rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä

eriä. Segmenien välillä ei ole sisäistä

myyntiä.

Bruoinvestoinnit koostuvat sijoitus-

kiinteistöjen, osuudet osakkuus- ja yhtei-

syrityksissä, aineeomien ja aineellisten

hyödykkeiden lisäyksistä taseessa.

Yhdenkään vuokralaisen osuus ei yliä-

nyt 10 % bruovuokratuotoista tilikausina

2021 tai 2020, eikä operatiivista toimintaa

johdeta asiakassegmenien perusteella.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

....

Me Suomi & Viro Norja Ruotsi & Tanska Muut

IFRS segmentit

yhteensä Kista Galleria (50 %)

Bruttovuokratuotto 90,7 85,8 45,7 0,0 222,2 9,8

Ylläpito- ja palvelutuotot 30,1 27,0 13,0 0,0 70,2 3,6

Hoitokulut -34,8 -34,8 -18,8 -0,2 -88,6 -6,2

Vuokraustoiminnan muut kulut -0,7 -0,2 -0,7 0,2 -1,4 -0,8

Nettovuokratuotto 85,2 77,8 39,2 0,0 202,3 6,4

Operatiiviset hallinnon kulut -2,6 -4,5 -5,2 -13,8 -26,1 -0,1

Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -0,1 0,2 -0,1 0,0 0,0 -0,2

Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) 82,5 73,6 33,8 -13,8 176,1 6,1

Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut - - -0,4 - -0,4 -

Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta

käypään arvoon 2,7 16,0 29,9 - 48,6 -1,4

Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä -2,2 0,0 -4,3 - -6,5 -

Liikevoitto/-tappio 83,0 89,5 59,1 -13,8 217,8 4,7

Kohdistetut varat

Sijoituskiinteistöt 1 961,2 1 427,3 800,7 - 4 189,2 252,2

Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt 0,0 150,9 0,0 - 150,9 -

Muut kohdistetut varat 48,6 121,8 20,4 239,6 430,3 11,1

Kohdistamattomat varat

Laskennalliset verosaamiset 16,4 16,4

Johdannaissopimukset 16,2 16,2

Varat yhteensä 2 009,8 1 699,9 821,1 272,2 4 803,0 263,3

Kohdistetut velat

Ostovelat ja muut velat 39,8 36,4 131,6 -88,9 118,9 8,5

Kohdistamattomat velat

Korolliset velat 1 878,5 1 878,5 237,3

Laskennalliset verovelat 296,7 296,7 -

Johdannaissopimukset 16,7 16,7 -

Muut kohdistamattomat velat 2,7 2,7 11,1

Velat yhteensä 39,8 36,4 131,6 2 105,7 2 313,5 256,8

Bruttoinvestoinnit 163,6 21,7 35,2 3,6 224,1 3,3

Kauppakeskusten lukumäärä 11 18 7 1

Muiden kiinteistöjen lukumäärä 1 - - -



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

....

Me Suomi & Viro Norja Ruotsi & Tanska Muut

IFRS segmentit

yhteensä Kista Galleria (50 %)

Bruttovuokratuotto 91,5 81,3 51,5 - 224,3 10,9

Ylläpito- ja palvelutuotot 30,3 26,0 14,9 - 71,2 3,5

Hoitokulut -32,7 -32,0 -20,6 0,3 -84,9 -5,8

Vuokraustoiminnan muut kulut -2,5 -1,3 -1,3 -0,2 -5,3 -1,0

Nettovuokratuotto 86,8 74,1 44,5 0,1 205,4 7,6

Operatiiviset hallinnon kulut -3,1 -3,6 -5,9 -13,3 -25,9 -0,1

Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,1 -0,2 1,0 - 0,9 -0,4

Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) 83,7 70,2 39,6 -13,2 180,4 7,0

Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut - - - - - -

Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen

arvostuksesta käypään arvoon -87,5 -5,3 -54,2 - -146,9 -32,3

Tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 0,3 0,4 0,0 - 0,7 -

Liikevoitto/-tappio -3,5 65,4 -14,6 -13,2 34,1 -25,2

Kohdistetut varat

Sijoituskiinteistöt 1 913,0 1 459,9 779,3 - 4 152,2 255,6

Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt 0,0 0,0 149,7 - 149,7 -

Muut kohdistetut varat 9,9 164,9 134,2 39,9 348,9 9,8

Kohdistamattomat varat

Laskennalliset verosaamiset 14,2 14,2

Johdannaissopimukset 15,0 15,0

Varat yhteensä 1 922,9 1 624,8 1 063,2 69,1 4 680,0 265,4

Kohdistetut velat

Ostovelat ja muut velat 21,3 60,9 33,5 -28,6 87,0 7,6

Kohdistamattomat velat

Korolliset velat 2 121,2 2 121,2 235,5

Laskennalliset verovelat 275,7 275,7 -

Johdannaissopimukset 26,8 26,8 -

Muut kohdistamattomat velat 3,3 3,3 9,9

Velat yhteensä 21,3 60,9 33,5 2 398,4 2 514,0 253,0

Bruttoinvestoinnit 150,5 178,3 14,9 1,9 345,6 2,9

Kauppakeskusten lukumäärä 12 18 10 - 40 1

Muiden kiinteistöjen lukumäärä 1 - - - 1 -



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconil-

la oli 31.12.2021 3 326 (3 810)vuokrasopimus-

ta. Vuokrasopimusten lukumäärän klasku

johtui pääasiassa divestoiduista kohteista

Suomi & Viro ja Ruotsi & Tanska liketoiminta

-alueilla.

Vuokrasopimusten lukumäärä

31.12.2021 31.12.2020

Suomi & Viro 1 262 1 373

Norja 1 306 1 324

Ruotsi & Tanska 758 1 113

Yhteensä 3 326 3 810

Seuraavan taulukon mukaisesti Cityconin

vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä

oleva voimassaoloaika 31.12.2021 oli 3,1 (2,9)

vuoa. Solmiavan vuokrasopimuksen

kesto riippuu muun muassa vuokraavasta

tilatyypistä sekä vuokralaisesta. Suurempi-

en ankkurivuokralaisten kanssa solmitaan

tyypillisesti pitkiä 10–15 tai jopa 20 vuoden

miaisia vuokrasopimuksia, kun taas

pienempien liiketilojen vuokrasopimukset

sovitaan pääsääntöisesti 3 - 5 vuoden

miaiseksi.

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva

voimassaoloaika, vuotta

31.12.2021 31.12.2020

Suomi & Viro 3,5 2,9

Norja 2,8 2,9

Ruotsi & Tanska 2,7 2,8

Keskimäärin 3,1 2,9

Vuokratuottojen muodostuminen

Me 2021 2020

Jaksotetut

vuokrakannustimet

-0,5 2,4

Määräaikaiset ja

sopimukseen perustuvat

vuokran alennukset -4,7 -4,0

Bruttovuokratuotto (pl.

yllä olevat erät) 227,4 226,0

Yhteensä 222,2 224,3

Yleinen kuvaus Cityconin vuokrasopimuksista

Pääosassa, eli 89 %:ssa (90) Cityconin vuok-

rasopimuksia vuokra on jaeu pääomavuok-

raan ja ylläpitokorvaukseen. Pääomavuokra

on tyypillisesti sidou vuosiaiseen vuok-

rantarkistukseen joka perustuu indeksiin,

kuten elinkustannusindeksi, tai prosentuaa-

liseen minimikorotukseen. Vuokralaiselta

erikseen periävä ylläpitokorvaus kaaa

omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuvia

kuluja.

Osassa Cityconin vuokrasopimuksia

on pääomavuokran lisäksi liikevaihtosi-

donnainen osuus. Lisäksi Cityconilla on

joitakin kokonaan vuokralaisen liikevaihtoon

sidouja vuokrasopimuksia. Vuoden 2021

lopussa kaikkien liikevaihtosidonnaisten

vuokrasopimusten osuus oli noin 66% (66)

Cityconin vuokrasopimuskannasta.

Koska pääosa vuokrasopimuskannasta

on sidou indeksitarkistukseen, ennalta

määriteyyn minimivuokrakorotukseen ja/

tai vuokralaisen liikevaihtoon, ovat Cityconin

vuokrasopimukset pääasiassa IFRS

16-standardin mukaisia muuuvan vuokran

vuokrasopimuksia.

.. BRUTTOVUOKRATUOTTO Citycon solmii vuokrasopimukset pääasias-

sa määräaikaisina, lukuun oamaa asunto-

jen, varastotilojen ja yksiäisten pysäköin-

tipaikkojen vuokrasopimuksia. Vuoden 2021

pääeeksi määräaikaisia sopimuksia on noin

91 % (91), aluksi määräaikaisia sopimuksia

noin 5% (5), ja toistaiseksi voimassaolevia

vuokrasopimuksia noin 4 % (4) Cityconin

vuokrasopimuskannasta.

Seuraavassa taulukossa on esitey vuo-

sien 2021 ja 2020 pääeeksi voimassaolevan

vuokrasopimuskannan vähimmäisvuokrat

ensimmäisen mahdollisen erääntymispäivän

perusteella laskeuna.

Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta

syntyvät vuokrasopimukset, joissa

Citycon on vuokralleantajana, luokitellaan

operatiivisiksi vuokrasopimuksiksi,

koska Citycon pitää itsellään merkiävän

osan omistukselle ominaisista eduista ja

riskeistä. Operatiivisista vuokrasopimuk-

sista syntyneet vuokratuotot kirjataan

tasaisesti vuokrakaudelle.

Vuokrasopimukset, jotka sisältävät

vuokravapaita jaksoja tai vuokranalen-

nuksia, ja jotka ovat tiedossa sopimuksen

alkamishetkellä, ja niistä soviu

alkuperäisessä vuokrasopimuksessa,

jaksotetaan tasaisesti koko vuokrakau-

delle. Kesken sopimuskauden anneavien

vuokranalennusten osalta kirjanpitokä-

siely riippuu siitä, perustuuko anneu

alennus alkuperäisen vuokrasopimuksen

ehtoihin vai ei. Kesken sopimuskauden

annetut vuokranalennukset, joista ei ole

soviu alkuperäisessä vuokrasopimuk-

sessa, vaan vuokralainen on pyytänyt

vuokranalennusta markkinatilanteesta

tai kiinteistössä olevasta kehityshank-

keesta johtuen, jaksotetaan tasaisesti

koko vuokrakaudelle perustuen siihen,

eä IFRS 16 mukaan kyseessä on vuokra-

sopimuksen muutos. Kesken vuokrasopi-

muskauden annetut vuokranalennukset,

jotka jotka perustuvat alkuperäisen

vuokrasopimuksen ehtoihin, kirjataan

alennuksen antohetkellä kokonaisuudes-

saan bruovuokratuooihin.

Citycon saaaa suoriaa vuokralaisen

puolesta vuokralaisen vuokraamaan tilaan

kohdistuvia muutostöitä, jotka veloitetaan

vuokrankorotuksena vuokralaiselta.

Vuokratilan muutostöistä syntyvä vuok-

rankorotus jaksotetaan vuokratuotoiksi

vuokrasopimuksen aikana. Vuokran koro-

tus ja vuokratilan muutostyöstä aiheutuva

kulu otetaan huomioon sijoituskiinteistön

käypää arvoa määriäessä.

Ei-purettavissa olevien vuokrasopimusten

perusteella saatavat vähimmäisvuokrat

Me 31.12.2021 31.12.2020

Yhden vuoden kuluessa 71,2 75,9

1–5 vuoden kuluessa 141,9 151,8

Yli viiden vuoden kuluttua 42,6 40,0

Yhteensä 255,6 267,7

Ei-pureaviksi vuokrasopimuksiksi on sisäl-

lytey määräaikaiset ja aluksi määräaikaiset

sopimukset määräajan pääymiseensä asti

sekä toistaiseksi voimassa olevat sopimukset

on käsitelty siten, eä ne on oleteu ei-purea-

viksi sopimuksiksi irtisanomisajan verran.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. MYYNTITUOTOT ASIAKASSOPIMUKSISTA

Tuottojen jakautuminen 1.1.–31.12.2021

Suomi &

Viro Norja

Ruotsi &

Tanska Muut Yhteensä

Ylläpitovuokrat ja -veloitukset

23,7 19,4 10,6 - 53,6

Käyttökorvaukset

4,3 3,1 1,0 0,0 8,4

Muut ylläpito- ja palvelutuotot

2,1 4,5 1,4 0,0 8,1

Yhteensä 30,1 27,0 13,0 0,0 70,2

Palvelutuotot kauppakeskusten

johtamisesta

0,1 0,4 0,4 0,0 0,9

Yhteensä 0,1 0,4 0,4 0,0 0,9

Myyntituotot asiakassopimuksista 30,2 27,4 13,4 0,0 71,1

Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään ylläpito- ja palvelutuotot

Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään liiketoiminnan muut tuotot ja kulut

Tuottojen jakautuminen 1.1.–31.12.2020

Suomi &

Viro Norja

Ruotsi &

Tanska Muut Yhteensä

Ylläpitovuokrat ja -veloitukset

24,3 18,7 12,2 - 55,3

Käyttökorvaukset

3,8 2,8 1,0 - 7,6

Muut ylläpito- ja palvelutuotot

2,2 4,5 1,7 - 8,3

Yhteensä 30,3 26,0 14,9 - 71,2

Palvelutuotot kauppakeskusten

johtamisesta

0,2 2,0 0,8 - 3,1

Yhteensä 0,2 2,0 0,8 - 3,1

Myyntituotot asiakassopimuksista 30,5 28,1 15,7 - 74,3

Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään ylläpito- ja palvelutuotot

Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään liiketoiminnan muut tuotot ja kulut

YLLÄPITOVUOKRAT

JA VELOITUKSET

Ylläpitovuokriin ja -veloituksiin

liiyvät tuotot koostuvat Cityconin

kauppakeskuskiinteistöjen liike- ja

yleistilojen huoltoon, ylläpitoon ja

hallinnointiin liiyvistä palveluista,

joita Citycon tarjoaa asiakkailleen pe-

rustuen asiakkaiden kanssa tehtyihin

sopimuksiin (vuokrasopimus).

KÄYTTÖKORVAUKSET

Käyökorvauksiin liiyvät tuotot

koostuvat vuokrasopimusten mu-

kaisesti veloituksista, joilla katetaan

muun muassa kauppakeskuskiinteistö-

jen liiketilojen energian kulutuksesta,

lämmityksestä ja jätehuollosta muo-

dostuvia kustannuksia.

Citycon konsernin vuokra- ja hallinnointi-

sopimukset sisältävät tyypillisesti tarkat

kuvaukset sekä palvelun myyjän eä pal-

velua ostavan asiakkaan velvoieista sekä

tarjotun palvelun hinnan muodostumisesta.

Tämän vuoksi Citycon konsernin asiakasso-

pimuksiin liiyvät, IFRS 15 standardin mukai-

set Cityconille kuuluvat suoritevelvoieet ja

kullekin suoritevelvoieelle kohdisteavien

transaktiohintojen perusteet on määritelty

selkeästi.

Asiakassopimukset

Citycon konsernin liiketoiminnassa IFRS 15 Myyntituotot asiakassopimuksista -standardin

ohjeistus soveltuu seuraaviin tuooihin: Ylläpitovuokrat ja -veloitukset, käyökorvaukset,

muut ylläpito- ja palvelutuotot sekä palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta.

COVID  PANDEMIAN VAIKUTUKSET

VUOKRATUOTTOIHIN

Citycon on myöntänyt COVID-19 pandemian

aiheuamien vaikeuksien vuoksi vuokralai-

silleen vähäisiä vuokranalennuksia, vuokrien

maksuaikataulun muutoksia ja/tai vuokra-

vapaita vuosina 2021 ja 2020. Myönnetyt

vuokranalennukset ja vuokravapaat jaksot

ovat kohdistuneet Suomi ja Viro, sekä Ruotsi

ja Tanska segmeneihin. Myönneyjen

vuokranalennusten kokonaismäärä oli vuon-

na 2021 0.8 miljoonaa euroa (4,4 miljoonaa

euroa vuonna 2020).

Cityconin laatiman sopimusanalyysin

perusteella annetut koronaviruspandemiaan

liiyvät vuokranalennukset eivät perustu-

neet alkuperäiseen vuokrasopimukseen ja

niitä on IFRS 16 -standardin mukaan käsiteltä-

vä vuokrasopimuksen muutoksena. Näin ollen

annetut vuokranalennukset on jaksoteu

vuokrasopimusten kestoajalle.

Osassa konsernin toimintamaita on

julkisteu pandemian aikana valtion tukipa-

keeja koronavirustilanteesta kärsineille

yrityksille. Osa näistä julkisista avustuksista

on kohdistunut Cityconin vuokralaisiin ja osa

tukimuodoista ovat koskeneet myös kaup-

pakeskusvuokranantajia. Citycon noudaaa

valtionavustusten osalta IAS 20-standardia

ja jaksoaa todennäköisesti saatavat avus-

tukset niille kausille, joina avustusta vastaava

kulu kirjataan. Yhtiön johto käyää harkintaa

koskien sitä, onko todennäköistä, eä

Citycon täyää eri avustusten hakukriteerit

ja eä avustukset saadaan.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. HOITOKULUT

Me 2021 2020

Lämmitys ja sähkö -19,5 -17,7

Ylläpito -31,4 -31,5

Kiinteistön henkilöstön

kulut -8,9 -8,3

Kiinteistön hallinnon kulut -4,0 -3,8

Markkinointikulut -7,8 -8,3

Kiinteistövakuutukset -1,4 -1,1

Kiinteistöverot -9,1 -9,0

Korjauskulut -3,5 -3,2

Muut kiinteistön hoitokulut -3,1 -1,8

Yhteensä -88,6 -84,9

HOITOKULUT

Hoitokulut kirjataan kuluksi kaudelle,

jolle ne suoriteperusteen mukai-

sesti kohdistuvat. Hoitokulut ovat

kustannuksia, jotka aiheutuvat mm.

kiinteistöjen huollosta ja ylläpidosta,

energiankulutuksesta, sekä markki-

noinnista.

LIIKETOIMINNAN KUSTANNUKSET 2021

YHTEENSÄ

Lämmitys ja sähkö

Ylläpito

Maavuokrat

ja muut vuokrat

Kiinteistön

henkilöstön kulut

Kiinteistön

hallinnon kulut

Markkinointikulut

Kiinteistö-

vakuutukset

Kiinteistöverot

Korjauskulut

Muut kiinteistön

hoitokulut

-88,6

–31,0

–0,4

–19,5

–3,5

–7,8

–8,9

–4,0

–1,4

–9,1

–3,1

palvelusta koituvan taloudellisen hyödyn,

kun Citycon palvelua asiakkaalle toimiaa.

Ylläpito- ja palvelutuotot esitetään

Cityconin raportoinnissa bruomääräisinä,

sillä Citycon katsoo toimivansa palveluiden

tuoamisessa IFRS 15 standardin määritel-

män mukaisena päämiehenä. Citycon valit-

see esimerkiksi kiinteistöjensä ylläpidon ja

huollon palveluntarjoajat, tekee sopimukset

toimiajien kanssa ja kantaa luooriskin

palvelun tuoamisesta. Näin ollen asiakas

ei voi valita palveluntarjoajaa eikä vaikuaa

palveluntarjoajan hinnoieluun.

Citycon konsernin tuoamiin palveluihin

ei liity merkiävää rahoituskomponenia,

sillä asiakassopimuksiin perustuvat maksut

erääntyvät tyypillisesti ennen vuokrakau-

den alkua tai väliömästi sen alkaessa.

Citycon konsernille ei synny IFRS 15

standardin mukaisesti käsiteltäviä asiakas-

sopimuksen saamisesta aiheutuvia menoja.

Cityconin ydinliiketoimintaan kuuluvien lii-

ketilavuokrasopimusten osalta sopimuksen

saamisesta aiheutuvien ja IAS 40 standardin

ohjeistuksen mukaan käsiteltävien menojen,

kuten vuokratilan muutostöiden ja välitys-

palkkioiden, kirjanpitokäsielyä kuvataan

tarkemmin liitetiedossa 1.2.

Sopimuksiin liittyvät tase-erät

Me 2021 2020

Sopimukseen perustuvat

saamiset 4,8 6,2

Sopimukseen perustuvat

velat 5,3 3,6

SOPIMUKSIIN

LIITTYVÄT TASEERÄT

Asiakassopimuksiin perustuvat saami-

set ovat ylläpito- ja palvelutuooihin

liiyviä avoimia myyntisaamisia

ja sopimukseen perustuvat velat

ylläpito- ja palvelutuotoista saatuja

ennakkomaksuja. Asiakassopimuksiin

perustuvien saamisten odotetaan tu-

loutuvan kolmen kuukauden kuluessa,

sopimukseen perustuvien velkojen

seuraavan kahdentoista kuukauden

aikana.

MUUT YLLÄPITO JA

PALVELUTUOTOT

Muihin ylläpito- ja palvelutuooihin

liiyvät tuotot koostuvat pääosin

veloituksista, joilla katetaan Cityconin

kauppakeskusten markkinoinnin suun-

nielusta ja toteuamisesta syntyviä

kuluja

PALVELUTUOTOT

KAUPPAKESKUSTEN

JOHTAMISESTA

Kauppakeskusten johtamiseen liiyvät

tuotot muodostuvat hallinnointipalve-

luista, joita Citycon konserni tarjoaa

yhteisyritysten sekä kolmansien osa-

puolien omistamille kauppakeskuksille.

Transaktiohinnat muodostuvat

kaikkien tuooryhmien osalta valtaosin

muuuvista vastikkeista esimerkiksi

asiakkaan käyämien palveluiden määrän

tai hyödykehintojen muutoksen perusteella,

joten Citycon arvioi sopimuksista kirjaavan

myyntituoton määrän perustuen odotusar-

voon raportointikauden myyntituotosta.

Kaikkien asiakassopimuksien osalta

myyntituotot kirjataan ajan kuluessa, sillä

sekä Citycon konsernin omistamiin liiketiloi-

hin liiyvän ylläpito- ja palvelutoiminnan eä

yhteisyrityksille ja kolmansille osapuolille

kauppakeskusten hallinnointipalvelun osalta

asiakas samanaikaisesti saa ja kuluaa



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. TYÖSUHDEETUUDET JA

HENKILÖSTÖKULUT

Me Liite 2021 2020

Johdon palkat ja palkkiot

Toimitusjohtaja A -1,2 -1,2

Johtoryhmä B -1,7 -1,4

Hallitus C -0,7 -0,6

Muut palkat ja palkkiot -13,7 -14,9

Eläkekulut -

maksupohjaiset järjestelyt -2,4 -2,5

Sosiaalikulut -3,3 -3,1

Kulut osakeperusteisista

maksuista D -0,8 -0,7

Yhteensä -23,8 -24,5

Poistot ja alaskirjaukset

Poistot ja alaskirjaukset kirjataan aineeo-

mista ja aineellisista hyödykkeistä.

Tilintarkastuspalkkiot

Hallinnon kulujen konsuli- ja asiantunti-

japalkkioihin sekä hoitokuluihin kuuluviin

kiinteistöjen hallinnon kuluihin sisältyvät

seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palve-

lut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young:lta.

Henkilöstökuluja sisältyi hallinnon kuluihin

12,7 miljoonaa euroa (12,6), hoitokuluihin

8,9 miljoonaa euroa (8,3) ja liiketoiminnan

muihin tuooihin ja kuluihin 2,2 miljoonaa

euroa (2,5). Vuonna 2020 veloiteiin lisäksi

1,1 miljoonaa euroa kolmansien osapuolten

omistamilta ja Cityconin johtamilta kauppa-

keskuksilta.

ELÄKEETUUDET

Lakisääteiset eläkejärjestelyt on

hoideu eläkevakuutusyhtiön kaua.

Eläkejärjestelyt luokitellaan maksu- ja

etuuspohjaisiin järjestelyihin. Cityconin

kaikki eläkejärjestelyt luokitellaan

maksupohjaisiksi järjestelyiksi, joihin

liiyvät maksut kirjataan konsernitu-

loslaskelmaan niille kausille, joita ne

koskevat.

2021

Konserni

2021

Emoyhtiö

Tilintarkastuspalkkiot -1,0 -0,3

Ernst & Young Oy -0,3 -0,3

Muut EY-toimistot -0,7 -

Muut

asiantuntijapalkkiot -0,3 -0,3

Ernst & Young Oy -0,3 -0,3

Muut EY-toimistot - -

Yhteensä -1,2 -0,5

2020

Konserni

2020

Emoyhtiö

Tilintarkastuspalkkiot -1,0 -0,4

Ernst & Young Oy -0,5 -0,4

Muut EY-toimistot -0,5 -

Muut

asiantuntijapalkkiot -0,0 -0,0

Ernst & Young Oy -0,0 -0,0

Muut EY-toimistot 0,0 -

Yhteensä -1,0 -0,4

.. HALLINNON KULUT

Me 2021 2020

Henkilöstökulut -12,7 -12,6

Johdon ja organisaation

muutoksista aiheutuneet kulut -0,5 -0,2

Konsultti- ja asiantuntijapalkkiot

sekä muut ulkopuoliset palvelut -5,7 -6,1

Toimisto- ja muut

hallinnon kulut -4,6 -4,4

Poistot -2,7 -2,6

Yhteensä -26,1 -25,9

A) Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot

2021 2020

Peruspalkka ml. luontaisedut 698 183 702 380

Tulospalkkio 486 000 507 600

Osakepalkkiojärjestelmä

ja muut kertaluonteiset

palkkiot 365 106 446 395

Yhteensä 1 549 289 1 656 375

Konsernin kokoaikaiset

työntekijät liike toiminta-

yksiköittäin 31.12 2021 2020

Suomi & Viro 56 49

Norja 80 97

Ruotsi & Tanska 66 61

Konsernitoiminnot 49 39

Yhteensä 251 246

F.Sco Ball (B.Sc., s.1961) aloii yhtiön

toimitusjohtajana 1.1.2019 alkaen. Toimi-

tusjohtajan toimisopimuksen mukainen

peruspalkka vuonna 2021 oli 625 000 euroa.

Marraskuussa 2021 astui voimaan uusi

toimitusjohtajasopimus, jossa vuosipalkaksi

määriteltiin 660000 euroa.

Toimitusjohtaja on oikeuteu vuotuiseen

tulospalkkioon, joka maksetaan kunkin

pääyneen tilikauden perusteella. Toimitus-

johtaja kuuluu sitouavan osakepalkkiojär-

jestelmän 2018—2021 piiriin, joka koostuu

kolmesta sitouamisjaksosta pääyen

vuosiain 15.11.2019, 15.11.2020 ja 15.11.2021.

Järjestelmän perusteella maksetaan palk-

kiot kolmessa yhtä suuressa osassa kunkin

sitouamisjakson jälkeen, sisältäen verot ja



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

C) Hallituksen jäsenten palkkiot

EUR 2021 2020

Chaim Katzman 165 000 165 000

Ariella Zochovitzky

(1.7.2021 asti) 43 900 88 000

Yehuda (Judah) L. Angster

(11.6.2020 alkaen) 65 000 32 540

Arnold de Haan 63 800 64 400

Zvi Gordon (11.6.2020 alkaen) 60 200 31 940

Bernd Knobloch (17.3.2020 asti) - 1 800

Alexandre (Sandy) Koifman

(13.3.2019 alkaen) 78 100 62 000

David Lukes 65 200 65 400

Andrea Orlandi

(26.4.2021 asti) - -

Per-Anders Ovin 63 200 60 200

Ofer Stark

59 600 59 600

F. Scott Ball (2.8.2021 alkaen)

- -

Ljudmila Popova

(2.8.2021 alkaen) 31 000 -

Yhteensä 695 000 630 880

Andrea Orlandi on ilmoianut yhtiölle, eä hän

ei ota vastaan yhtiön maksamia vuosipalkkioita

tai kokouspalkkioita.

Liiketapahtumat hallituksen jäsenten kanssa

on esitey liitetiedossa 5.3.B Lähipiirin kanssa

toteutuneet liiketapahtumat.

Cityconin palkitsemispolitiikan mukaisesti

Cityconin toimitusjohtajana ja hallituksen

jäsenenä samanaikaisesti toimivalle F. Sco

Ballille ei makseta erillistä palkkiota hallituksen

jäsenyydestä

D) Pitkän aikavälin osakepohjaiset

kannustinjärjestelmät

Cityconilla on kuusi voimassa olevaa pitkän

aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestel-

mää. Näistä neljä on suunnau yksinomaan

johtoryhmän jäsenille (23.2.2018 päätey

ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018–

2020, 17.3.2020 päätey suoritusperustei-

nen osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022,

20.9.2021 päätey rahoitusjohtajan sitoua-

va osakepalkkiojärjestelmä 2021–2024 sekä

27.10.2021 päätey toimitusjohtajan sitout-

tava osakepalkkiojärjestelmä 2021–2025) ja

kaksi konsernin avainhenkilöille (23.2.2018

päätey sitouava osakepalkkiojärjestelmä

2018–2020 ja 11.12.2019 päätey sitouava

osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022).

Vuoden 2021 aikana 12.12.2018 päätey

toimitusjohtajan sitouava osakepalkkio-

järjestelmä 2018–2020 vanhentui viimeisen

ansaintajakson päätyyä.

Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien

tarkoituksena on yhdistää omistajien ja

avainhenkilöiden tavoieet yhtiön arvon

nostamiseksi pitkällä aikavälillä sekä

sitouaa avainhenkilöt yhtiöön ja tarjota

heille kilpailukykyiset yhtiön osakkeiden

ansaintaan ja kertymiseen perustuvat

palkkiojärjestelmät.

Vuonna 2021 tuloslaskelmaan kirjau kulu

pitkän aikavälin osakepohjaisista kannustin-

järjestelmistä oli 0,6 miljoonaa euroa (0,7).

B) Johtoryhmän henkilöstökulut

(pl. toimitusjohtaja)

Me 2021 2020

Palkat ja palkkiot -1,7 -1,4

Eläkekulut -

maksupohjaiset järjestelyt -0,2 -0,2

Sosiaalikulut -0,6 -0,3

Yhteensä 2,5 -1,9

Hallituksen jäsenten matkakulut olivat 0,0

miljoonaa euroa vuonna 2021 (0,1).

Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhti-

ön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä

(pois lukien toimitusjohtaja F. Sco Ball).

veronluonteiset maksut. Vuoden 2021 aikana

toimitusjohtajalle makseiin sitouavan

osakepalkkiojärjestelmän 15.11.2021 päät-

tyneen sitouamisjakson perusteella 40

000 osakkeen arvoa vastaava käteispalkkio

(mukaan lukien verot ja veronluonteiset

maksut) ja toimitusjohtaja oli velvoiteu

ostamaan yhtiön osakkeita hänelle makse-

tulla neopalkkiolla. Kaikki toimitusjohtajan

sitouavan osakepalkkiojärjestelmän

perusteella allokoidut palkkio-osakkeet

ovat sitouamisjaksojen alusta lukien

oikeuteuja osinkoja tai pääomanpalautusta

vastaavaan hyvitykseen.

Marraskuussa 2021 voimaanastuneen

uuden sopimuksen mukaisesti Ball kuuluu

jatkossa toimitusjohtajan sitouavan

osakepalkkiojärjestelmän 2021–2025 ja

optio-ohjelman 2022 piiriin.

Toimitusjohtajan eläke-edut ovat Ruotsin

normaalin eläkelainsäädännön mukaiset.

EHDOLLINEN OSAKEPALKKIO

JÄRJESTELMÄ 

Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä

2018–2020 on suunnau johtoryhmän

jäsenille.

Ehdollinenosakepalkkiojärjestel-

mä 2018–2020 sisältää kolme sitouamis-

jaksoa, kalenterivuodet 2018–2019,

2019–2020 ja 2020–2021.Järjestelmään

osallistuminen ja palkkion saaminen

edellyävät, eä johtoryhmän jäsen

sijoiaa yhtiön osakkeisiin ennalta määri-

tetyn proseniosuuden sitouamisjaksoa

edeltävänä kalenterivuonna yhtiön

suorituspalkkiojärjestelmän perusteella

ansaitusta suorituspalkkiostaan. Jos

avainhenkilön osakeomistusvelvollisuus on

täyynyt ja hänen työ- tai toimisuhteensa

on voimassa Citycon-konserniin kuuluvassa

yhtiössä palkkion maksuhetkellä, hän saa

vastikkeeomia lisäosakkeita osakeomis-

tusvelvoieen alaisilla osakkeilla.

Järjestelmän perusteella makseavat

palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin

40000 osakkeen arvoa. Lisäksi palkkio

sisältää rahana makseavan osuuden, jolla

katetaan palkkiosta osallistujalle aiheutuvat

verot ja veronluonteiset maksut järjestel-

män ehtojen mukaisesti.

Sitouamisjakson 2019–2020 perusteella

palkkiona makseiin yhteensä 5,493 osa-

kea sekä rahaosuus verojen ja veronluon-

teisten maksujen kaamiseksi järjestelmän

ehtojen mukaisesti.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

SUORITUSPERUSTEINEN OSAKEPALKKIO

JÄRJESTELMÄ 

Suoritusperusteinen osakepalkkiojärjestel-

mä 2020–2022 on suunnau johtoryhmän

jäsenille, pois lukien toimitusjohtaja.

Suoritusperusteinen osakepalkkiojärjes-

telmä 2020–2022 sisältää kolme kolmen

vuoden jaksoa alkaen maaliskuusta 2020,

2021 ja 2022 ja pääyen helmikuun lopussa

2023, 2024 ja 2025. Makseavat palkkiot

perustuvat siihen, eä osallistujat saavut-

tavat kullekin jaksolle asetetut strategiset

yksilölliset kriteerit ja edellyävät voimassa

olevaa työ- tai toimisopimusta. Makseavat

palkkiot vastaavat yhteensä enintään 150

000 osakkeen arvoa, sisältäen myös veroihin

ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti

käyteävän rahaosuuden.

Jakson 2021–2024 perusteella makset-

tavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään

noin 50 000 osakkeen arvoa. Lisäksi palkkio

sisältää rahana makseavan osuuden, jolla

katetaan palkkiosta osallistujalle aiheutuvat

verot ja veronluonteiset maksut järjestel-

män ehtojen mukaisesti.

SITOUTTAVA OSAKEPALKKIO

JÄRJESTELMÄ 

Sitouava osakepalkkiojärjestelmä

2018–2020 on suunnau avainhenkilöille.

Sitouavan osakepalkkiojärjestelmän

2018–2020 palkkiot allokoitiin vuosina

2018–2020. Palkkio perustuu avainhenkilön

voimassa olevaan työ- tai toimisuhteeseen

palkkion maksuhetkellä ja se voidaan

maksaa osiain yhtiön osakkeina ja osiain

rahana sitouamisjakson pääymisen

jälkeen. Sitouamisjakson pituus on 12–36

kuukaua palkkion allokoinnista. Makset-

tavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään

noin 40 000 osakkeen arvoa sisältäen myös

veroihin ja veronluonteisiin maksuihin mah-

dollisesti käyteävän rahaosuuden.

Vuonna 2021 maksetut palkkiot vastasivat

yhteensä 8 000 osakkeen arvoa, sisältäen

myös verojen ja veronluonteisiin maksuihin

mahdollisesti käyteävän rahaosuuden.

SITOUTTAVA OSAKEPALKKIO

JÄRJESTELMÄ 

Sitouava osakepalkkiojärjestelmä

2020–2022 on suunnau avainhenkilöille,

pois lukien toimitusjohtaja ja muut konsernin

johtoryhmän jäsenet.

Järjestelmän mukaiset palkkiot voidaan

allokoida vuosina 2020–2022. Palkkio perus-

tuu avainhenkilön voimassa olevaan työ- tai

toimisuhteeseen palkkion maksuhetkellä ja

se voidaan maksaa osiain yhtiön osakkeina

ja osiain rahana sitouamisjakson pääy-

misen jälkeen. Sitouamisjakson pituus on

24–36 kuukaua palkkion allokoinnista.

Järjestelmän perusteella makseavat

palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin

60 000 osakkeen arvoa sisältäen myös

veroihin ja veronluonteisiin maksuihin mah-

dollisesti käyteävän rahaosuuden.

Vuoden 2021 aikana allokoitiin yhteensä

43 000 palkkio-osakea, sisältäen myös

verojen ja veronluonteisiin maksuihin mah-

dollisesti käyteävän rahaosuuden.

TALOUSJOHTAJAN SITOUTTAVA

OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄ 

Osakepalkkiojärjestelmä on osoiteu yhtiön

talousjohtajalle, Bret D. McLeodille.

Talousjohtajan sitouava osakepalkkio-

järjestelmä 2021–2024 sisältää kolme sito-

uamisjaksoa alkaen 20.9.2021 ja pääyen

1.8.2022, 1.8.2023 ja 1.8.2024. Makseavat

palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin

45 000 osakkeen arvoa. Palkkiot maksetaan

kolmessa yhtä suuressa korkeintaan 15 000

osakkeen erässä kunkin sitouamisjakson

pääyessä talousjohtajan suorituksen pe-

rusteella. Palkkio voidaan maksaa osakkeina

tai verojen ja veronluonteisten maksujen

kaamiseksi osiain tai kokonaan rahana,

jolloin talousjohtaja voidaan velvoiaa hank-

kimaan osakkeita neopalkkiota vastaavalla

määrällä. Palkkioiden maksaminen edel-

lyää, eä talousjohtaja ei ole irtisanonut

toimisopimustaan.

TOIMITUSJOHTAJAN SITOUTTAVA

OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄ



Osakepalkkiojärjestelmä on osoiteu yhtiön

toimitusjohtajalle, F. Sco Ballille.

Toimitusjohtajan sitouava osakepalkkio-

järjestelmä 2021–2025 sisältää kolme sito-

uamisjaksoa alkaen 27.10.2021 ja pääyen

15.1.2023, 15.1.2024 ja 15.1.2025. Makseavat

palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin

570 000 osakkeen arvoa.

Palkkiot maksetaan kolmessa yhtä

suuressa 190 000 osakkeen erässä kunkin

sitouamisjakson pääyessä. Palkkio voi-

daan maksaa osakkeina tai verojen ja veron-

luonteisten maksujen kaamiseksi osiain

tai kokonaan rahana, jolloin toimitusjohtaja

voidaan velvoiaa hankkimaan osakkeita

neopalkkiota vastaavalla määrällä. Kaikki

toimitusjohtajan sitouavan osakepalk-

kiojärjestelmän perusteella allokoidut,

maksamaomat palkkio-osakkeet ovat si-

touamisjaksojen alusta lukien oikeuteuja

osinkoja tai pääomanpalautusta vastaavaan

hyvitykseen. Kullekin palkkio-osakkeelle

makseu hyvitys vastaa osakekohtaista

osinkoa tai pääomanpalautusta.

Kaikki maksetut osakkeet ovat myyn-

tirajoituksen alaisia 14.1.2025 asti, ellei

sopimusta ole päätey tätä aiemmin. Jos

toimitusjohtaja vapautuu toimitusjohtajan

tehtävästä ennen palkkion maksamista,

on toimitusjohtajalla oikeus palkkioon

suhteuteuna vapautuspäivään asti.

VUOSIEN  JA 

AIKANA VANHENTUNEET

OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄT

Toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjes-

telmä 2018–2021

Osakepalkkiojärjestelmä oli osoiteu yhtiön

toimitusjohtajalle, F. Sco Ballille.

Toimitusjohtajan sitouava osakepalk-

kiojärjestelmä 2018–2021 sisälsi kolme sito-

uamisjaksoa pääyen 15.11.2019, 15.11.2020

ja 15.11.2021. Järjestelmän perusteella

sitouamisjaksolta makseavat palkkiot

vastasivat yhteensä enintään noin 120 000

osakkeen arvoa.

Palkkiot makseiin kolmessa yhtä

suuressa 40 000 osakkeen erässä kunkin

sitouamisjakson pääyessä. Palkkio voi-

tiin maksaa osakkeina tai verojen ja veron-

luonteisten maksujen kaamiseksi osiain

tai kokonaan rahana, jolloin toimitusjohtaja

voitiin velvoiaa hankkimaan osakkeita

neopalkkiota vastaavalla määrällä. Kaikki

toimitusjohtajan sitouavan osakepalk-



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

kiojärjestelmän perusteella allokoidut,

maksamaomat palkkio-osakkeet olivat si-

touamisjaksojen alusta lukien oikeuteuja

osinkoja tai pääomanpalautusta vastaavaan

hyvitykseen. Kullekin palkkio-osakkeelle

makseu hyvitys vastasi osakekohtaista

osinkoa tai pääomanpalautusta. Palkkioiden

maksaminen toimitusjohtajan sitouavan

osakepalkkiojärjestelmän perusteella edel-

lyi, eei toimitusjohtaja ollut irtisanonut

toimisopimustaan.

Järjestelmän perusteella vuonna 2021

makseu palkkio vastasi arvoltaan 40000

osakea.

SITOUTTAVA PALKKIOJÄRJESTELMÄ 

Sitouava osakepalkkiojärjestelmä 2015 oli

suunnau valikoiduille avainhenkilöille, mu-

kaan lukien johtoryhmän jäsenet. Järjestel-

män palkkiot allokoitiin vuosina 2015–2018.

Palkkiot perustuivat avainhenkilön voimassa

olevaan työ- tai toimisuhteeseen palkkion

maksuhetkellä ja se makseiin osiain yh-

tiön osakkeina ja osiain rahana kahden tai

kolmen vuoden miaisen sitouamisjakson

pääymisen jälkeen. Järjestelmän perus-

teella tammikuussa 2021 makseiin 17600

palkkio-osakea (sisältäen myös verojen

ja veronluonteisten maksujen kaamiseksi

rahana maksetun osuuden), jotka oli ansaiu

joulukuussa 2020.

Lisätietoja pitkän aikavälin osakepohjai-

sista kannustinjärjestelmistä on saatavilla

yhtiön verkkosivuilla citycon.com/palkitse-

minen.

Osakekohtainen tulos 2021 2020

Emoyhtiön omistajille

kuuluva tilikauden voitto/

tappio (Me) 121,0 -28,0

Hybridilainan korot

ja kulut

-24,3 -16,2

Kantaosakkeiden

lukumäärän painotettu

keskiarvo (1 000)

177 033 177 998

Osakekohtainen tulos

(euroa) 0,55 -0,25

Osakekohtainen tulos,

laimennettu 2021 2020

Emoyhtiön omistajille

kuuluva tilikauden voitto/

tappio (Me) 121,0 -28,0

Hybridilainan korot ja

kulut

-24,3 -16,2

Osakepohjaisten

kannustinjärjestelmien

laimennusvaikutus

(1000) 369 258

Kantaosakkeiden

lukumäärän painotettu

keskiarvo, laimennettu

(1000) 177 403 178 256

Osakekohtainen tulos,

laimennettu

0,54 -0,25

Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja

jaksotetut palkkiot.

Laimennusvaikutuksella oikaistua

osakekohtaista tulosta laskeaessa

osakkeiden lukumäärän painotetussa

keskiarvossa otetaan huomioon

kaikkien laimentavien potentiaalisten

osakkeiden osakkeiksi muuamisesta

johtuva laimentava vaikutus. Osak-

keiden määrää lisääviä laimentavia

instrumeneja ovat osakeoptiot ja osa-

keperusteinen kannustinjärjestelmä.

Osakepohjaisella kannustinjärjestel-

mällä on laimentava vaikutus ansainta-

jaksolla silloin kun palkkion perustana

olevat tulosehdot on saavuteu eikä

osakkeita ole vielä jaeu.

.. OSAKEKOHTAINEN TULOS

Laimentamaton osakekohtainen tulos

lasketaan jakamalla emoyhtiön osak-

keenomistajille kuuluva tilikauden tulos

tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden

osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla

keskiarvolla.

Osakekohtaisen tuloksen (laimennettu)

laskennassa käytetty kantaosakkeiden lukumäärän

painotettu keskiarvo

päiviä osakemäärä

Osakekohtaisen tuloksen

(laimennettu) laskennassa

käytetty kantaosakkeiden

lukumäärän painotettu

keskiarvo 365 177 402 910

.. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT

JA KULUT

Me 2021 2020

Palvelutuotot kauppakeskusten

johtamisesta 0,9 3,1

Palvelukulut kauppakeskusten

johtamisesta - -1,3

Poistot vuokrattujen

kiinteistöjen ja hallinnoitujen

kauppakeskusten sopimusten

arvoista - -0,9

Liiketoiminnan muut tuotot -1,3 0,0

Yhteensä -0,4 0,9

PALVELUTUOTOT

KAUPPAKESKUSTEN

JOHTAMISESTA.

Citycon hallinnoi ja johtaa joitakin

yhteistyritysten ja kolmansien osa-

puolien omistamia kauppakeskuksia ja

tulouaa palvelutuotot sopimuskau-

den aikana.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

. KIINTEISTÖKANTA JA SIJOITUKSET

.. SIJOITUSKIINTEISTÖT JA NIIHIN LIITTYVÄT VASTUUT

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN

KIRJAAMINEN

Sijoituskiinteistö on maa-alue, rakennus

tai osa rakennuksesta, joita pidetään vuok-

ratuoojen hankkimiseksi tai omaisuuden

arvonnousun takia tai molemmista syistä.

Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa

sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt

-standardin mukaista käyvän arvon mallia,

jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon

muutoksista johtuvat voitot ja tappiot

esitetään netoteuna omalla rivillään

konsernituloslaskelmassa.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun

perin hankintamenoon, johon sisällytetään

transaktiomenot kuten asiantuntijapalk-

kiot ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen

hankintamenoon arvostamisen jälkeen

sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään

arvoon hankinta-ajankohtaa seuraavan

vuosineljänneksen lopussa.

Cityconin sijoituskiinteistöjen

käyvän arvon määrielee ulkopuolinen

riippumaton arvioija kansainvälisten

IVS-standardien (International Valuation

Standards) mukaisesti puolivuosiain, kun

taas vuoden ensimmäisellä ja kolmannella

neljänneksellä Citycon määriää sijoi-

tuskiinteistöjen käyvät arvot sisäisesti,

pois lukien hankitut uudet kiinteistöt

joiden arviointi suoritetaan ulkoisesti.

Arvioidessaan käyvät arvot sisäisesti,

Citycon perustaa arvioinnit ulkopuolisen

arvioitsijan antamiin neotuoovaateisiin

ja markkinavuokraindikaatioihin.

Kehityshankkeet luokitellaan sijoitus-

kiinteistöiksi ja arvioidaan käypään arvoon

siinä vaiheessa, kun hankkeesta on tehty

investointipäätös ja ulkopuolinen arvioija

katsoo käyteävissä olevien tietojen

riiävän luoteavan arvion tekemiseksi.

Kehityshankkeiksi luokiteltiin 31.12.2021

suoritetussa käyvän arvon määrityksessä

1 kiinteistö (1). Suunnitellut kehityshank-

keet ovat hankkeita, joiden toteutuminen

on epävarmaa. Tämän vuoksi ne jätetään

ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion

ulkopuolelle.

Cityconin taseeseen kirjaava sijoi-

tuskiinteistöjen käypä arvo tilinpäätök-

sessä muodostuu ulkopuolisen arvioijan

määriämästä kiinteistöomaisuuden

kokonaisarvosta vähenneynä siirroilla

myytävissä oleviin kiinteistöihin ja

lisäynä suunnitelluilla kehitysprojekti-in-

vestoinneilla joita ulkopuolinen arvioija ei

ota mukaan käyvän arvon määrityksessä

sekä kuluvan vuosineljänneksen aikana

hankiujen uusien kohteiden hankintame-

nosta, mikäli näitä ei ole arvioitu käypään

arvoon johtuen aikataulusta ja saatavilla

olevasta tiedosta.

Cityconin kiinteistöjen käyvän arvon vuosien

2021 ja 2020 tilinpäätöksiä varten ovat

arvioineet CBRE (Norjan, Tanskan ja Viron

osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta).

Cityconin arvioinneista maksama kiinteä

palkkio vuodelta 2021 oli yhteensä 0,3

miljoonaa euroa (0,3). Ulkopuolisen arvioijan

määriämän käyvän arvon ja Cityconin

taseessa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän

arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitey

alla:

Me 31.12.2021 31.12.2020

Ulkopuolisen

arvioijan määrittämä

sijoituskiinteistöjen käypä

arvo 31.12. 4 268,2 4 231,1

Kehitysprojekti-

investoinnit 26,2 25,8

Sijoituskiinteistöihin

luokiteltavat

käyttöoikeusomaisuuserät

(IFRS 16) 45,7 45,0

Siirto myytävänä oleviin

sijoituskiinteistöihin -150,9 -149,7

Uusien kohteiden

hankintameno vuoden

viimeisellä neljänneksellä - -

Sijoituskiinteistöjen

käypä arvo taseessa

31.12. 4 189,2 4 152,2

KÄYVÄN ARVON

MÄÄRITELMÄ JA HIERARKIA

IFRS 13:n mukaisesti käypä arvo on

rahamäärä, joka saataisiin omaisuu-

serän myynnistä markkinaosapuolten

välillä arvostuspäivänä toteutuvassa

tavanmukaisessa liiketoimessa.

Citycon käyää arvostusme-

netelmiä, jotka ovat nykyisissä

olosuhteissa asianmukaisia ja joita

varten on saatavilla riiävästi tietoa

käyvän arvon määriämiseksi siten,

eä käytetään mahdollisimman paljon

merkityksellisiä havainnoitavissa

olevia syöötietoja ja mahdollisimman

vähän muita kuin havainnoitavissa

olevia syöötietoja. Käyvän arvon

määriämiseen käyteävien arvostus-

menetelmien syöötiedot luokitellaan

IFRS 13 mukaisesti kolmelle eri käypien

arvojen hierarkiatasolle. Käypään

arvoon arvosteava sijoituskiinteistö

luokitellaan samalle käypien arvojen

hierarkian tasolle kuin alimmalla tasolla

oleva syöötieto, joka on merkiävä

koko arvonmäärityksen kannalta.

Tuoovaade on merkiävä syöötieto arvonmäärityksen kannalta ja se johdetaan markki-

noilta vertailukauppojen perusteella. Citycon on pääänyt luokitella kaikki kiinteistöarvioinnit

tason 3 arvostuksiksi, sillä kiinteistöt ja etenkin kauppakeskukset, ovat yleensä luonteeltaan

ainutkertaisia, eikä kaupankäyntiä tapahdu säännöllisesti. Syöötasojen välillä ei tapahtunut

siirtoja vuoden aikana.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN

ARVON MÄÄRITTÄMINEN, KÄYPIEN

ARVOJEN HIERARKIA, ME

Me 31.12.2021 31.12.2020

Oikaisemattomat hinnat

(Taso 1) - -

Havainnoitavissa olevat

syöttötiedot (Taso 2) - -

Muut kuin havainnoitavissa

olevat syöttötiedot (Taso3) 4 268,2 4 231,1

Yhteensä 4 268,2 4 231,1

KÄYVÄN ARVON

MÄÄRITTÄMINEN

Cityconin sijoituskiinteistöjen

käypä arvo määritetään 10 vuoden

kassavirta-analyysillä kohdekohtai-

sesti. Arviointiajankohtana voimassa

olevista vuokrasopimuksista lasketaan

vuotuinen peruskassavirta. Sopi-

muksen pääyessä sopimusvuokran

tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan

määriämää markkinavuokraa. Po-

tentiaalisesta bruovuokratuotoista

vähennetään tämän jälkeen vajaakäyt-

töoletus, hoitokulut ja investoinnit, ja

näin saatu kassavirta diskontataan

kiinteistökohtaisella diskonokorolla,

joka muodostuu tuoovaateesta ja in-

ﬂaatio-oletuksesta. Kun diskontauun

kassavirtaan lisätään jäännösarvo sekä

käyämäömän rakennusoikeuden

arvo, saadaan sijoituskiinteistön käypä

arvo. Kiinteistöomaisuuden koko-

naisarvo saadaan laskemalla yhteen

yksiäisten kiinteistöjen käyvät arvot.

Käynnissä olevien kehityshankkei-

den arvostamiseen sovelletaan kassa-

virta-analyysiä, jossa kehityshankkeen

investoinnit ja kohteen tulevat kassa-

virrat huomioidaan kehityshankkeen

aikataulun mukaisina.

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN

KÄYPÄ ARVO

Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä,

joka sisältää arvioihin ja oletuksiin

liiyviä epävarmuustekijöitä, on

sijoituskiinteistöjen käyvän arvon

määriely. Sijoituskiinteistön käyvän

arvon keskeisimpiä muuujia ovat

tuoovaatimus, markkinavuokrat,

vajaakäyöaste ja hoitokulut, joiden

määriämisessä Cityconin johto joutuu

käyämään harkintaa ja arvioita.

Myös kehityshankkeiden käyvän arvon

määriäminen vaatii johdon harkintaa

ja arvioita hankkeen investointeihin,

vuokratuooihin ja projektin aikatau-

luun liiyen.

SYÖTTÖTIEDOT

31.12.2021

Suomi &

Viro Norja

Ruotsi &

Tanska Keskimäärin

Tuottovaatimus, % 5,3 5,4 5,5 5,4

Markkinavuokrat, euroa/m

27,8 21,8 26,6 25,4

Hoitokulut, euroa/m

6,1 5,4 7,0 6,0

Kassavirtakauden vajaakäyttö, % 4,7 3,8 4,4 4,3

Markkinavuokrien kasvuoletus, % 2,1 2,1 2,0 -

Hoitokulujen kasvuoletus, % 1,9 2,1 2,0 -

31.12.2020

Suomi &

Viro Norja

Ruotsi &

Tanska Keskimäärin

Tuottovaatimus, % 5,5 5,6 5,7 5,6

Markkinavuokrat, euroa/m

29,4 21,5 26,8 26,2

Hoitokulut, euroa/m

6,0 4,9 6,7 5,7

Kassavirtakauden vajaakäyttö, % 5,2 3,6 4,1 4,4

Markkinavuokrien kasvuoletus, % 1,7 2,0 1,8 -

Hoitokulujen kasvuoletus, % 1,7 2,0 1,8 -

SYÖTTÖTIEDOT

Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyämät syöötiedot 31.12.2021 ja 31.12.2020

on esitey segmenteiäin seuraavassa taulukossa.

Painoteu keskimääräinen tuoovaade laski kaikissa segmenteissä vertailukauteen

verrauna.

Painoteu keskimääräinen markkinavuokra koko kiinteistökannalle oli 25,4 euroa/m

(26,2). Kassavirtakauden painoteu keskimääräinen vajaakäyöoletus oli 4,3% (4,4).



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

HERKKYYSANALYYSI

Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherk-

kyyä eli riskiä voidaan testata muuamalla

keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen

herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytey

ulkopuolisen arvioijan määriämää sijoitus-

kiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2021 eli 4

268,2 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin

mukaan käypä arvo on kaikkein herkin mark-

kinavuokrien ja tuoovaateen muutoksille.

Kun markkinavuokria nostetaan 10 %, niin

sijoituskiinteistöjen käypä arvo nousee noin

13 %. Vastaavasti 10 %:n lasku tuoovaatees-

sa nostaa käypää arvoa noin 11 %. Käypä arvo

reagoi myös muutoksiin vajaakäyöasteessa

ja hoitokuluissa, mua suhteellinen vaikutus

ei ole yhtä suuri kuin markkinavuokran ja

tuoovaateen osalta. Herkkyystarkastelussa

muutetaan yhtä parametria kerrallaan. To-

dellisuudessa parametrimuutoksia tapahtuu

usein samanaikaisesti. Esimerkiksi muutos

vajaakäytössä voi olla yhteyksissä muutok-

seen markkinavuokrissa ja tuoovaateessa

jolloin kaikki muutokset vaikuavat käypään

arvoon samanaikaisesti.

HERKKYYSANALYYSI

Käypä arvo (Me)

Muutos % -10 % -5 % ±0% +5% +10%

Tuottovaatimus 4 734,6 4 489,2 4 268,2 4 068,3 3 886,6

Markkinavuokrat 3 721,7 3 995,0 4 268,2 4 541,5 4 814,8

Hoitokulut 4 412,0 4 340,1 4 268,2 4 196,3 4 124,5

Muutos, prosenttiyksikköä -2 -1 ±0 1 2

Vajaakäyttö 4 390,1 4 329,2 4 268,2 4 207,3 4 146,3



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN MUUTOKSET JA LUOKITTELU

31.12.2021

Rakenteilla

olevat/

peruskorjattavat

kiinteistöt

Operatiivi-

sessa toimin-

nassa olevat

kiinteistöt

Sijoituskiinteistöt

yhteensä

Tilikauden alussa 271,5 3 880,7 4 152,2

Hankinnat - -0,6 -0,6

Investoinnit 141,0 43,1 184,1

Myynnit -9,1 0,0 -9,1

Aktivoidut korot 6,5 0,4 6,9

Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta - 106,1 106,1

Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta -27,7 -18,0 -45,7

Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien arvostuksesta - -11,8 -11,8

Valuuttakurssierot - 55,1 55,1

Siirto operatiivisessa toiminnassa olevien kiinteistöjen

ja yhteisyritysten välillä sekä siirto myytävänä oleviin

sijoituskiinteistöihin - -260,5 -260,5

Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa

käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16) - 12,6 12,6

Tilikauden lopussa 382,3 3 807,0 4 189,2

2019 202051 2 3 64 7 8 9

SIJOITUSKIINTEISTÖT 2020

156,0

182, 5

4106,2

–10,0

–181,1

–5,7

–43,4

–0,4

–145,8

39,8

4152,2

1 Hankinnat

2 Investoinnit ja

aktivoidut korot

3 Myynnit

4 Käyvän arvon voitot

5 Käyvän arvon tappiot

6 Voitot/tappiot käyttö-

oikeusomaisuuserien

arvostuksesta

7 Valuuttakurssierot

8 Sijoituskiinteistöihin

luokiteltavat käyttöoikeus-

omaisuuserät (IFRS 16)

9 Siirrot erien välillä

2020

2021

51 2 3 64 7 8 9

SIJOITUSKIINTEISTÖT 2021

1 Hankinnat

2 Investoinnit ja

aktivoidut korot

3 Myynnit

4 Käyvän arvon voitot

5 Käyvän arvon tappiot

6 Voitot/tappiot käyttö-

oikeusomaisuuserien

arvostuksesta

7 Valuuttakurssierot

8 Muutokset sijoitus-

kiinteistöihin luokiteltavissa

käyttöoikeusomaisuus-

erissä (IFRS 16)

9 Siirrot erien välillä

4 152,2

191,0

106,1

-11,8

12,6

-0,6

-9,1

-45,7

55,1

-260,5

4 189,2

31.12.2020

Rakenteilla

olevat/

peruskorjattavat

kiinteistöt

Operatiivi-

sessa toimin-

nassa olevat

kiinteistöt

Sijoituskiinteistöt

yhteensä

Tilikauden alussa 169,0 3 991,2 4 160,2

Hankinnat 0,0 156,0 156,0

Investoinnit 121,5 56,1 177,6

Myynnit 0,0 -10,0 -10,0

Aktivoidut korot 4,6 0,3 4,9

Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta 0,0 39,8 39,8

Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta -23,6 -157,5 -181,1

Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien arvostuksesta 0,0 -5,7 -5,7

Valuuttakurssierot 0,0 -43,4 -43,4

Siirto operatiivisessa toiminnassa olevien kiinteistöjen

ja yhteisyritysten välillä sekä siirto myytävänä oleviin

sijoituskiinteistöihin 0,0 -145,8 -145,8

Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa

käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16) 0,0 -0,4 -0,4

Tilikauden lopussa 271,5 3 880,7 4 152,2



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen

kategoriaan: rakenteilla oleviin/peruskor-

jaaviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa

toiminnassa oleviin kiinteistöihin. Raportoin-

tipäivänä sekä vertailukautena 31.12.2020

ensin mainiuun ryhmään sisältyi Lippulaiva

Suomessa.

Rakenteilla olevat kiinteistöt -kategoria

sisältää kiinteistön koko käyvän arvon, vaik-

ka vain osa kiinteistöstä olisi rakenteilla.

Sopimukseen perustuvat sijoituskiinteis-

töjen ostamiseen, rakentamiseen, kunnosta-

miseen ja korjaamiseen liiyvät velvoieet

on esitey alla.

Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset

Me 2021 2020

Ostositoumukset 81,7 183,9

Alv-palautusvastuut 108,2 91,4

Ostositoumukset

Ostositoumukset liiyvät pääasiassa käyn-

nissä oleviin kehityshankkeisiin.

Alv-palautusvastuut

Cityconin sijoituskiinteistöihin liiyy akti-

voitujen perusparannusten ja uusinvestoin-

tien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta,

joka realisoituu, mikäli omaisuus siirtyy

arvonlisäveroomaan käyöön 10 vuoden

tarkastuskauden aikana.

.. MYYTÄVÄNÄ OLEVAT

SIJOITUSKIINTEISTÖT

Me 2021 2020

Hankintameno 1.1. 149,7 0,0

Myynnit -256,3 0,0

Valuuttakurssierot -3,2 0,0

Siirto sijoituskiinteistöistä 260,5 149,7

Hankintameno 31.12. 150,9 149,7

Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 31.12.2021

koostuivat kahdesta Norja segmeniin

kuuluvasta kiinteistöstä. Yhden Suomi &

Viro segmeniin kuuluvan sijoituskiinteistön

kauppa toteutui Q4 2021 aikana. Myytävänä

olevat sijoituskiinteistöt 31.12.2020 koostuivat

kolmesta Ruotsi & Tanska segmeniin kuu-

luvasta kiinteistöstä, joiden kauppa toteutui

Q1 2021 aikana. Siirto sijoituskiinteistöistä

sisältää myös käyvän arvon muutoksen myy-

tävänä olevista sijoituskiinteistöistä.

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se myydään tai kun sijoituskiinteistö

poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuamisesta ole odoteavissa vastaista

taloudellista hyötyä.

Cityconin tunnistamia liiketoiminnan myynnin (IFRS5) tunnusmerkkejä ovat esimer-

kiksi keskeisen liiketoiminta- tai maa-alueen myynti, jonka yhteydessä luovutetaan

myös liiketoiminnan kannalta merkiävää henkilökuntaa ja/tai johtoa.

Liiketoiminnan myynnin osalta kirjanpidossa noudatetaan standardia IFRS 5 ” Myytä-

vänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot.” Liiketoiminnan myynti

eli luovuteavien erien ryhmät kuten liiketoimintasegmentit tai kiinteistöportfoliot

luokitellaan myytävinä oleviksi pitkäaikaisiksi omaisuuseriksi, jos niiden kirjanpitoarvoa

vastaava määrä tulee kertymään pääosin niiden myynnistä ja jos myynti on eriäin

todennäköinen.

Kiinteistön myynnin yhteydessä sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia tai

IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaista kirjanpitokäsielyä.

Mikäli operatiivisessa toiminnassa olevan kiinteistön myynti katsotaan eriäin

todennäköiseksi, siirretään tällainen kiinteistö taseessa erään ”Myytävänä olevat

sijoituskiinteistöt”.

Myynti katsotaan eriäin todennäköiseksi:

- johto on sitoutunut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan ja on käynnistey

hanke ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuamiseksi

- kiinteistöä markkinoidaan aktiivisesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen

nykyiseen käypään arvoon

- myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa.

Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt merkitään kuitenkin kirjanpitoon käypään

arvoon IAS 40:n mukaisesti.

Cityconin johto käyää harkintaa

arvioidessaan kuuluuko kiinteistö sijoi-

tuskiinteistöihin vai myytävissä oleviin

sijoituskiinteistöihin.

Lisäksi harkintaa käytetään

arvioidessa luokitellaanko sijoitus-

kiinteistön myynti kiinteistön vai

liiketoiminnan myynniksi.

.. KÄYTTÖOIKEUSOMAISUUSERÄT

JA IFRS 

Tilikauden 2019 alusta lähtien IFRS 16

Vuokrasopimukset standardi korvasi IAS 17

standardin. Standardi ohjeisti raportoivia

yhteisöjä ennen kaikkea vuokrasopimusten

käsielytavasta vuokralle oajan tilinpää-

töksessä, muui vuokrauksen määritelmää

ja määrii periaaeet vuokrasopimusten

kirjaamisesta taseelle sekä käyöoikeus-

omaisuuseränä, eä vuokrasopimusvelkana.

Standardin voimaanastuminen ei aiheua-

nut Cityconille muutoksia vuokrasopimusten

kirjapitokäsielyyn, joissa konserni toimii

vuokralle antajana. Kuitenkin koskien valta-



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

määräytyvinä rahoituskuluina. Koskien

osaksi aineellisia hyödykkeitä arvosteuja

käyöoikeusomaisuuseriä, tulosvaikutus

esitetään rahoituskulujen lisäksi erään

Hallinnon kulut sisältyvinä poistoina.

Citycon soveltaa standardin sallimia käy-

tännön helpotuksia eikä täten sovella standar-

dia alle vuoden kestoltaan oleviin lyhytaikaisiin

tai arvoltaan vähäisiin vuokrasopimuksiin,

joita ovat olleet esimerkiksi vuokrasopimuk-

set koskien erinäisiä toimistotarvikkeita.

Tilikaudella 2021 vuokraujen kiinteis-

töjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten

sopimukset on siirrey IFRS 16 mukaisiin

käyöoikeusomaisuuseriin.

Standardin vaikutukset Cityconin rapor-

tointiin tilikaudella 2021 ovat seuraavat:

Laaja konsernituloslaskelma

Me 2021 2020

Hoitokulut 6,8 6,6

Nettovuokratuotto 6,8 6,6

Hallinnon kulut 0,0 0,0

Nettotappiot sijoituskiinteistöjen

arvostuksesta käypään arvoon

-11,8 -5,7

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 0,0

Liikevoitto -5,0 1,0

Rahoituskulut (netto) -1,5 -1,6

Tappio ennen veroja -6,5 -0,6

Laskennalliset verot 0,1 0,1

Tilikauden tappio/voitto -6,4 -0,5

1) Sisältää kertaluonteisen alaskirjauksen vuok-

raujen kauppakeskusten sopimusten arvosta

5,6 miljoonaa.

Konsernin rahavirtalaskelma

Me 2021 2020

Liiketoiminnan rahavirta 5,3 5,0

Rahoituksen rahavirta -5,3 -5,0

Käyttöoikeusomaisuuserien poistot

kohdeomaisuusluokittain

Me 2021 2020

Sijoituskiinteistöjen käyvän

arvon muutos -11,8 -5,7

Poistot muista

käyttöoikeusomaisuuseristä -0,8 -0,9

Standardin soveltamisessa käytettyjen käytännön

poikkeamien vaikutukset

Me 2021 2020

Lyhytaikaisiin sopimuksiin

liittyvät kulut 0,0 0,0

Arvoltaan vähäisiin

omaisuuseriin liittyvät kulut 0,1 0,1

Muuttuvat vuokrat 0,0 0,0

Vuokrasopimusvelkojen maturiteettijakauma

Me 2021 2020

Alle kuukauden kuluessa 0,6 0,5

Yli kuukauden ja alle vuoden

kuluessa 5,9 5,5

1–5 vuoden kuluessa 23,4 26,0

Yli viiden vuoden kuluttua 13,3 16,8

Yhteensä 43,2 48,8

Konsernitase

Sijoitus-

kiinteis-

töt

Aineelli-

set hyö-

dykkeet

Käyttö-

oikeus-

omai-

suuserät

yhteensä

Vuokra-

sopimus-

velat

1.1. 2021 45,0 2,4 47,4 48,8

31.12.2021 45,7 2,1 47,7 43,2

1.1. 2020 51,1 3,3 54,4 55,2

31.12.2020 45,0 2,4 47,4 48,8

IFRS  VAIKUTUS TUNNUSLUKUJEN

LASKENTAAN

Luototusasteen (LTV) laskennassa ei ole

huomioitu IFRS 16 standardin mukaisesti

osana sijoituskiinteistöjä esiteäviä

käyöoikeusomaisuuseriä ja näihin käyö-

oikeusomaisuuseriin kohdistuvia vuokraso-

pimusvelkoja. Näin ollen, IFRS 16 ei vaikuta

luototusasteen laskelmiin vertailukausiin

verrauna. LTV laskukaava on esitey Tun-

nuslukujen laskentaperiaaeet- osiossa.

Cityconin johto käyää harkintaa

arvioidessaan vuokrasopimuksiin

sisältyvien jatko-optioiden käyämisen

todennäköisyyä.

Citycon arvioi sopimuksen alka-

misajankohtana, onko kohtuullisen

varmaa, eä yhtiö käyää vuokraso-

pimukseen sisältyvät jatkamisoption.

Arvioinnissa otetaan huomioon kaikki

merkitykselliset tosiseikat ja olosuh-

teet, jotka luovat yhtiölle taloudellisen

kannustimen option käyämiseen tai

käyämää jäämiseen.

osaa konsernin vuokrasopimuksista, joissa

Citycon toimii vuokralle oajana, on kirjau

tilikauden 2019 ensimmäisestä kvartaalista

lähtien taseelle näitä vuokrasopimuksia

koskevia omaisuuseriä ja velkoja.

Standardin soveltamisen piiriin kuuluvista

vuokrasopimuksista on kirjau käyöoike-

usomaisuuseriä tase-eriin Sijoituskiinteistöt

ja Aineelliset käyöomaisuushyödykkeet.

Sijoituskiinteistöihin kirjatut käyöoi-

keusomaisuuserät koostuvat Citycon

konsernin ydinliiketoimintaan kuuluvista

vuokrasopimuksista, kuten vuokraujen

kauppakeskusten, kauppakeskustonien ja

kauppakeskuskaluston vuokrasopimuksista.

Aineellisiin käyöomaisuushyödykkeisiin

kirjatut käyöoikeusomaisuuserät

puolestaan on kirjau pääosin hallinnon

kuluihin sisältyvistä vuokrasopimuksista,

kuten toimistovuokrasopimuksista, IT-omai-

suudesta ja leasing-autoista. Konsernin

vuokrasopimusvelka on arvosteu diskont-

taamalla standardin soveltamispiiriin kuulu-

vien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden

nykyarvoon käyäen diskonaustekijänä

yhtiön johdon näkemystä lisäluoton korosta

vuokrasopimuksen alkamisajankohtana.

Johtuen siitä, eä suurin osa Citycon

konsernin vuokrasopimuksista kohdistuu

Cityconin sijoituskiinteistöihin kiinteästi

yhteydessä oleviin käyöoikeusomaisuu-

seriin, on Citycon kirjannut tilikauden 2019

alusta lähtien standardin soveltamisen

piiriin kuuluvien vuokrasopimustensa

kulut tuloslaskelmaan pääosin osana

sijoituskiinteistöjen käyvänarvonmuutosta

(verraavissa tasapoistoon) ja vuokrasopi-

musvelalle määritetyn korkotekijän mukaan



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. OSUUDET YHTEIS JA OSAKKUUSYRITYKSISSÄ

Seuraavassa taulukossa on esitey yhteisyritysten varat ja velat, tuotot ja kulut, joihin Citycon-konsernin omistusosuus oikeuaa. Taulukos-

sa esitey taloudellisen informaation yhteenveto perustuu yhteisyritysten IFRS-standardien mukaisesti laadiuihin tilinpäätöksiin.

A) Osuudet yhteisyrityksissä

2021

2020

Kista Galleria

Group

Norjan yhteis-

yritykset

Osuudet yhteis-

yrityksissä

yhteensä

Kista Galleria

Group

Norjan yhteis-

yritykset

Osuudet yhteis-

yrityksissä

yhteensä

Sijoituskiinteistöt 504,4 3,1 507,5 511,2 2,9 514,1

Muut pitkäaikaiset varat 5,4 6,8 12,2 0,0 0,1 0,1

Rahavarat 7,5 0,8 8,3 7,4 1,0 8,4

Muut lyhytaikaiset varat 9,3 0,4 9,7 12,2 1,7 13,9

Pitkäaikaiset lainat 474,5 0,0 474,5 471,0 0,2 471,2

Laskennalliset verovelat 22,2 0,0 22,2 19,8 - 19,8

Lyhytaikaiset velat 16,9 1,9 18,8 15,2 0,4 15,6

Oma pääoma 12,9 9,2 22,1 24,8 5,3 30,1

Konsernin omistusosuus, % 50 % 50 % 50% 50%

Osuus yhteisyrityksen omasta pääomasta 6,5 4,6 11,1 12,4 2,6 15,0

Osuus yhteisyritysten lainoista 118,4 - 118,4 93,5 - 93,5

Osuudet yhteisyrityksissä 124,8 4,6 129,3 105,9 2,6 108,6

Bruttovuokratuotto 19,5 - 19,5 21,8 - 21,8

Nettovuokratuotto 12,8 - 12,8 15,2 - 15,2

Hallinnon kulut -0,2 0,0 -0,2 -0,3 -3,8 -4,1

Liiketoiminnan muut tuotot/kulut -0,4 -0,1 -0,5 -0,8 3,8 3,0

Nettotappiot/voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta

käypään arvoon -2,8 0,0 -2,8 -64,5 - -64,5

Liikevoitto 9,4 0,0 9,4 -50,4 0,0 -50,4

Rahoitustuotot 1,3 0,0 1,3 0,0 0,0 0,0

Rahoituskulut -20,4 0,0 -20,4 -15,8 0,0 -15,8

Verot -2,9 0,0 -2,9 10,0 0,0 10,0

Tilikauden tappio / voitto -12,5 0,0 -12,5 -56,3 0,0 -56,3

Osuus yhteisyritysten tuloksesta -6,3 0,0 -6,3 -28,1 0,0 -28,1

Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta

johtuvat valuuttakurssitappiot/-voitot 7,1 0,0 7,1 -13,2 -0,4 -13,6

Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan

tuloksen eristä 3,5 0,0 3,5 -6,6 -0,2 -6,8

Katsauskauden laaja tappio/voitto -5,4 0,0 -5,4 -69,4 -0,2 -69,6

SIJOITUKSET OSAKKUUS

JA YHTEISYRITYKSIIN

Citycon kirjaa osuutensa yhteis- ja

osakkuusyrityksissä käyäen

pääomaosuusmenetelmää konser-

nitilinpäätöksessä.

Cityconin omistamia yhteisyri-

tyksiä käsitellään IFRS 11 Yhteis-

järjestelyt -standardin mukaisesti.

Yhteisyritysten osapuolten väliset

sopimukselliset järjestelyt antavat

niille sopimusyhteysyrityksen

liiketoimintaa koskevan yhteisen

määräysvallan. Yhteisyrityksiä

koskevat merkiävät toimintaan

ja rahoitukseen liiyvät päätökset

sovitaan kumppaneiden kesken

yhteisesti.

Osakkuusyritykset ovat

yrityksiä, joissa konsernilla

on huomaava vaikutusvalta.

Huomaava vaikutusvalta syntyy

pääsääntöisesti silloin, kun konserni

omistaa yli 20 % yrityksen äänival-

lasta tai kun konsernilla on muutoin

huomaava vaikutusvalta mua ei

määräysvaltaa.

Konserni esiää osuutensa osak-

kuus- ja yhteisyrityksien voitoista /

tappioista laajan tuloslaskelmansa

riveillä ”Osuus osakkuus- ja yh-

teisyritysten voitoista” ja ” Osuus

osakkuus- ja yhteisyrityksien

muista laajan tuloksen eristä.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

KISTA GALLERIA KAUPPAKESKUS

Citycon omistaa 50 % osuuden Ruotsissa

sijaitsevasta Kista Galleria kauppakes-

kuksesta, toisen 50 % osuuden omistaa

kanadalainen yhteistyökumppani (CPPIB).

Molemmilla osakkailla on sama määrä

hallituksen jäseniä, jotka pääävät Kista

Galleria kauppakeskuksen asioista. Merkit-

tävät toimintaan ja rahoitukseen liiyvät

päätökset tehdään yksimielisesti. Näistä

syistä yhtiö on kumppaneiden yhteisessä

määräysvallassa ja Citycon kirjaa osuu-

tensa yhtiöstä pääomaosuusmenetelmää

käyäen. Konserni on antanut lainan Kista

Galleria -yhteisyritykselle. Yhteistyökump-

paneiden välisten sopimusten perusteella,

Kista Galleria -yhteisyritys ei jaa osinkoa

ennenkuin osakkaiden antamat lainat on

makseu takaisin ja konserni ei voi tehdä

päätöksiä lainaan liiyen ilman toisen kump-

panin suostumusta. Kaikki Kista Galleria

-yhteisyrityksen tekemät maksut liiyen

osakkaiden antamiin lainoihin tehdään

tasaosuuksin yhteistyökumppaneille.

YHTEISYRITYKSET NORJASSA

Citycon hankki 14.7.2015 norjalaisen kaup-

pakeskusyhtiö Sektorin koko osakekannan.

Hankiu portfolio pitää sisällään viisi

yhteisyritystä: Klosterfoss Utvikling AS

ja Dr Juells Park AS, Sandtranda Bolig AS,

Centerteam AS ja Magasinet Drammen AS,

joiden kaikkien osalta Citycon omistaa 50 %

osakkeista. Yhtiöistä kolme ensin mainiua

ovat asuntorakentamisen kehitysyhtiöitä,

muut toimivat kiinteistöliiketoiminnan

ulkopuolella. Centerteam AS:n 50% omis-

tusosuus myytiin 18.12.2020 eikä se enää

sisälly konsernitaseeseen 31.12.2020.

B) Osuudet osakkuusyrityksissä

Me 2021 2020

Sijoituskiinteistöt 0,0 0,0

Lyhytaikaiset varat 1,3 0,4

Lyhytaikaiset velat 1,2 0,3

Pitkäaikaiset velat 0,0 0,0

Oma pääoma yhteensä 0,1 0,1

Konsernin omistusosuus, % 38 % 38%

Osuus osakkuusyhtiöiden omasta pääomasta 0,0 0,0

Osuus osuus osakkuusyhtiöiden lainoista 0,0 0,0

Osuudet osakkuusyrityksissä 0,1 0,0

Bruttovuokratuotto 2,1 1,3

Nettovuokratuotto 0,4 0,9

Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 0,0 0,0

Rahoituskulut (netto) 0,0 -0,6

Verot 0,0 0,0

Tilikauden voitto 0,1 0,3

Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 0,0 0,1

Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0

Tilikauden laaja tappio/voitto 0,1 0,3

OSAKKUUSYRITYKSET NORJASSA

Citycon hankki 14.7.2015 norjalaisen kauppa-

keskusyhtiö Sektorin koko osakekannan.

Hankiu portfolio piti sisällään tilikauden

2019 pääeeksi osakkuudet kolmesta kaup-

pakeskuksesta: Markedet, Stovner Senter

ja Torvbyen. Citycon omisti kaikista näistä

kauppakeskuksista 20 %:n osakkuuden per

31.12.2019.

Citycon hankki Sektor Portefolje II AS

yhtiön jäljellä olleen 80% omistusosuuden

5.2.2020 ja myi Q1 2020 aikana yhden näistä

kolmesta kauppakeskuksesta (Markedet).

Näiden kauppojen jälkeen Citycon omistaa

100% Stovner ja Torvbyen kauppakeskuksis-

ta ja ne on yhdistelty konsernitilinpäätökseen

tytäryhtiöinä kaupan jälkeen. Ennen kauppaa

toteutunut tilikauden tulos esitetään

konsernituloslaskelmassa rivillä osuus osak-

kuus- ja yhteisyritysten tuloksesta. 31.12.2021

tilanteessa ja vartailukaudella 31.12.2020

Cityconilla on vain yksi osakkuusyhtiö, Torv-

byen Dri AS, josta konserni omistaa 38 %.

Taulukossa on esitey yhteenvetotiedot

konsernin osuuksista osakkuusyrityksissä.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

3. RAHOITUS

.. OMA PÄÄOMA

A) Kuvaus omaan pääomaan sisältyvistä rahastoista

OSAKEPÄÄOMA

Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osak-

keilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.

YLIKURSSIRAHASTO

Vuonna 2006 voimaantulleen nykyisen osakeyhtiölain myötä ylikurssirahastoon ei enää

merkitä uusia eriä. Ylikurssirahasto karui ennen vuoa 2007 optio-ohjelmien ja osakeantien

myötä.

SIJOITETUN VAPAAN OMAN PÄÄOMAN RAHASTO

Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta,

jota perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan.

Uusien osakkeiden tai optioiden liikkeeseenlaskusta väliömästi johtuvat transaktiomenot

(verovaikutuksilla oikaistuna) vähennetään saaduista maksuista.

ARVONMUUTOSRAHASTO

Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käyteävien johdannaisinstrumenien

käypien arvojen muutoksen.

MUUNTOEROT

Muuntoerot rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta synty-

neet muuntoerot.

HYBRIDILAINA

Cityconilla on kaksi 350 miljoonan euron oman pääoman ehtoista hybridijoukkovelkakirjalai-

naa, joista toinen on laskeu liikkeeseen marraskuussa 2019 ja toinen kesäkuussa 2021. Hybri-

dilainaa käsitellään IFRS-tilinpäätöksessä omana pääomana. Hybridilaina on vakuudeton,

muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja etuoikeuteu vain yhtiön osak-

keisiin nähden. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle

kuuluvia oikeuksia. Lainojen kuponkikorko on kiinteä ensimmäiseen tarkistuspäivään asti (5.25

vuoa liikeeseenlaskusta), ja sen jälkeen korko kiinnitetään joka viides vuosi perustuen viiden

vuoden markkinakorkoon sekä siihen lisäyyn marginaaliin. Cityconilla on oikeus viivästyää

hybridilainojen koronmaksua, mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä osakepääomalle.

Lainoilla ei ole määräyä eräpäivää, mua yhtiöllä on oikeus lunastaa ne viiden vuoden

kuluua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä. Lainojen

kulut jaksotetaan kertyneisiin voiovaroihin ja korot kirjataan kertyneisiin voiovaroihin kun

ne maksetaan tai kun velvoite korkojen maksuun syntyy. Osakekohtaista tulosta laskeaessa

hybridilainojen korot huomioidaan kirjaushetkestä riippumaa. Hybridilainoilla on taseen

ulkopuolista kertynyä korkoa 17,3 miljoonaa euroa 31.12.2021.

OMAT OSAKKEET

Jos jokin konserniin kuuluva yritys ostaa yhtiön osakkeita (omat osakkeet), niin makseu

vastike ja hankinnasta väliömästi aiheutuvat menot (verovaikutuksilla vähenneyinä)

vähennetään yhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes osakkeet lasketaan

uudelleen liikkeeseen. Jos osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen, niistä saatavat vastik-

keet sisällytetään yhtiön omistajille kuuluvaan omaan pääomaan niistä väliömästi johtuvilla

transaktiomenoilla vähenneyinä verovaikutukset huomioon oaen. Citycon Oyj hankki

vuoden 2021 aikana 9 796 463 yhtiön omia osakkeita. Yhtiö mitätöi 9 500 000 omaa osakea

30.11.2021. Mitätöityjen osakkeiden hankintahinta kirjaiin vähennyksenä kertyineistä voio-

varoista. Raportointikauden lopussa 31.12.2021 yhtiöllä oli hallussaan 296 463 omaa osakea.

B) Hallituksen osingonjakoa ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta

koskeva ehdotus

Hallitus ehdoaa, eä 31.12.2021 pääyneeltä tilikaudelta vahvisteavan taseen perusteella

ei jaeta osinkoa varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä.

Hallitus ehdoaa yhtiökokoukselle, eä hallitus valtuutetaan pääämään varojen jakamisesta

sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.

Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta

jaeavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,50 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten

osakkeiden kokonaismäärän perusteella valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä

enintään 84 004 470 euroa pääomanpalautusta.

Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti.

Ellei hallitus perustellusta syystä päätä toisin, valtuutuksen perusteella jaetaan pääoman

palautusta neljä kertaa valtuutuksen voimassaoloaikana. Tällöin hallitus tekee erilliset

päätökset kustakin pääoman palautuksesta siten, eä pääoman palautusten alustavat täs-

mäytys- ja maksupäivät ovat alla mainitut. Citycon julkistaa tällaiset päätökset erikseen.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Alustava maksupäivä Alustava täsmäytyspäivä

31.3.2022 24.3.2022

30.6.2022 23.6.2022

30.9.2022 23.9.2022

30.12.2022 15.12.2022

Hallituksen päätöksen perusteella jaeava pääoman palautus maksetaan osakkeenomis-

tajalle, joka pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä on merkiynä Euroclear Finland Oy:n

pitämään yhtiön osakaslueeloon.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. RAHOITUSKULUT NETTO

KORKOTUOTOT

Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen

perusteella efektiivisen koron menetel-

mää käyäen.

OSINKOTUOTOT

Osinkotuotot kirjataan, kun maksun

saamiseen on syntynyt oikeus.

VIERAAN PÄÄOMAN MENOT

Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä

kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne

ovat syntyneet. Poikkeuksia ovat vieraan

pääoman menot, kuten korkokulut ja

järjestelypalkkiot, jotka väliömästi joh-

tuvat tietyt ehdot täyävän hyödykkeen

hankinnasta, rakentamisesta tai valmista-

misesta. Tällaiset vieraan pääoman menot

aktivoidaan osaksi kyseisen hyödykkeen

hankintamenoa. Ehdot täyävä hyödyke on

sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi

sen aioua käyötarkoitusta tai myyntiä

varten vaatii välämää huomaavan

pitkän ajan. Aktivointi alkaa, kun kiinteistön

remontoiminen, uuden rakennuksen tai

laajennushankkeen rakentaminen

alkaa, ja se pääyy, kun rakennus on

valmis vuokraavaksi. Aktivoitavia vieraan

pääoman menoja ovat rakennushankea

varten nostetuista lainoista syntyvät

menot tai rahoituskulukertoimella kerrotut

rakennushankkeesta johtuvat menot. Ra-

hoituskulukerroin on Cityconin tilikauden

aikana olevista lainoista johtuvien vieraan

pääoman menojen painoteu keskiarvo.

Maa-alueen hankintakustannuksista joh-

tuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan

kyseisen kehityshankkeen tasearvoon,

mua vain silloin kun ostetulla maa-alueella

toteutetaan omaisuuserää koskevan kehit-

yshankkeen valmistelutoimenpiteitä.

Lainojen hankinnasta väliömästi

johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan

kohdistaa tieyyn lainaan, sisällytetään

lainan alkuperäiseen jaksoteuun hankin

tamenoon ja jaksotetaan rahoituskuluksi

efektiivisen koron menetelmää käyäen.

Oman pääoman ehtoisen lainan kulut

kirjataan kertyneisiin voiovaroihin,

katso 3.1.

A) Konsernituloslaskelmaan kirjatut

Me 2021 2020

Korkotuotot lainoista 6,9 5,7

Korkotuotot johdannaisista ja muista eristä 0,0 0,1

Valuuttakurssivoitot 18,0 107,5

Käyvän arvon voitto johdannaisista 0,0 0,0

Muut rahoitustuotot -0,1 0,0

Rahoitustuotot yhteensä 25,0 113,3

Korkokulut lainoista -49,5 -47,7

Korkokulut johdannaisista ja muista eristä -3,0 -2,6

Valuuttakurssitappiot -17,9 -107,6

Käyvän arvon tappio johdannaisista -0,8 -5,1

Kehityshankkeiden aktivoidut korkokulut 8,1 4,9

Muut rahoituskulut -15,4 -5,4

Korkokulut IFRS 16 vuokraveloista -1,5 -1,6

Rahoituskulut yhteensä -80,0 -165,1

Rahoituskulut (netto) -55,0 -51,8

Jotka jakautuivat rahoitusinstrumenttien mukaisiin luokkiin:

Korolliset lainat ja saamiset -31,2 -30,0

Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) -1,5 -1,6

Johdannaissopimukset -21,5 -19,8

Muut saamiset ja velat -0,8 -0,4

Rahoituskulut (netto) -55,0 -51,8

B) Muihin laajan konsernituloksen eriin kirjatut

Me 2021 2020

Kauden aikana kirjatut voitot/-tappiot rahavirran suojauksista 1,2 -1,3

Lisättynä (vähennettynä): konsernituloslaskelmaan kirjatuilla rahavirran

suojausten korkotuotoilla (korkokuluilla) -0,1 -0,3

Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista 1,1 -1,6

Neorahoituskulut nousivat viime vuoteen verrauna johtuen pääasiassa kertaluonteisista

epäsuorista kuluista liiyen joukkolainojen takaisinmaksuun ja johdannaisten käyvän arvon

muutoksiin. Epäsuoria kuluja kirjaiin 7,3 miljoonaa euroa (5,8) joukkovelkakirjalainojen

takaisinostoista sekä takaisinmakseujen lainojen jaksoamaomien kulujen alaskirjauksista.

Lisäksi 0,8 miljoonan euron tappio (0,8 miljoonan euron voio) kirjaiin koron- ja valuutanvaihto-

sopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n mukaisessa suojauslaskennassa.

Vuonna 2021 velkainstumenteista on kirjau 0,0 miljoonaa euroa valuuakurssivoioa (2,5) ja

-17,9 miljoonaa euroa valuuakurssitappiota (-15,6) konsernituloslaskelmaan.

Cityconin keskikorko kauden lopussa 31.12.2021 oli 2,47% (2,39%) ja keskikorko johdannaisia

poislukien oli 2,48 % (2,37 %). Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomiamiseen käytey

korkotaso 31.12.2010 oli 2,74 % (2,51 %).

Cityconin konsernituloslaskelman korkokulut sisältävät korollisten lainojen korkokulut ja

niiden lisäksi kaikki suojaustarkoituksessa käyteävien johdannaissopimusten aiheuamat

korkokulut. Lisätietoja Cityconin käyämistä johdannaissopimuksista, niiden käyvistä arvoista ja

suojauslaskentakäytännöstä löytyy liitetiedosta 3.6. Johdannaissopimukset.

Käyvän arvon voitot ja tappiot johdannaisista liiyvät koron- ja valuutanvaihtosopimuksiin

jotka eivät ole suojauslaskennassa. Muut rahoituskulut sisälstävät lähinnä jaksoteuja ja alaskir-

jauja järjestelypalkkioita, makseuja luoositoumuskuluja ja muita pankkikuluja



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. RAHOITUSINSTRUMENTTIEN LUOKITTELU

RAHOITUSVARAT JA VELAT

Kirjaaminen ja arvostaminen

Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaaeiden määriämistä varten IFRS 9 -stan-

dardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin

1. jaksoteu hankintameno tai

2. käypään arvoon tulosvaikueisesti kirjaavat rahoitusvarat.

Luokielu perustuu yrityksen määrielemiin liiketoimintamalleihin ja eä rahoitusvaroi-

hin kuuluvan erän sopimusperusteiset rahavirrat ovat yksinomaan pääoman maksua ja

koron maksua jäljellä olevalle pääomamäärälle.

Jaksoteuun hankintamenoon luokitelluihin rahavaroihin sisältyvät yrityksen rahoitus-

varat, jotka on aikaansaatu luovuamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle.

Ne arvostetaan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksoteuun hankintamenoon,

ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin varoihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen

luootappion määrällä. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2021 ja 31.12.2020 jaksoteuun

hankintamenoon kirjatut rahoitusvarat kuuluvat vuokra- ja myyntisaamiset, korkosaami-

set ja rahavarat, jotka raportoidaan seuraavien tase-erien alla ”Myyntisaamiset ja muut

saamiset” ja ”Rahavarat ja pankkisaamiset”.

Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2021 käypään arvoon tulosvaikueisesti kirjauihin

rahoitusvaroihin kuuluvat eriäin likvideihin rahamakkinarahastoihin sijoitetut rahava-

rat, jotka raportoidaan ”Lyhytaikaiset rahamarkkinasijoitukset” erän alla.

Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset

johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät

täyty, tai jos Citycon on pääänyt olla soveltamaa suojauslaskentaa kyseiselle instru-

mentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikueisesti kirjaaviin rahoitusvaroihin tai

-velkoihin kuuluviksi.

Rahoitusvelat luokitellaan joko

1. käypään arvoon tulosvaikueisesti kirjaaviin rahoitusvelkoihin tai

2. jaksoteuun hankintamenoon kirjauihin rahoitusvelkoihin.

Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Myöhemmin rahoitus-

velat, lukuun oamaa johdannaisvelkoja, arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä

jaksoteuun hankintamenoon. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2021 ja 31.12.2020 jakso-

teuun hankintamenoon kirjauihin velkoihin kuuluvat lainat, ostovelat ja korkovelat

jotka raportoidaan taseessa seuraavien erien alla ”Lainat” ja ”Ostovelat ja muut velat”.

Cityconilla oli 31.12.2021 ja 31.12.2020 valuuajohdannaisia sekä valuutan- ja koron-

vaihtospoimuksia, jotka luokitellaan käypään arvoon tulosvaikueisesti kirjaaviksi

rahoitusvaroiksi ja -veloiksi.

Rahoitusvarat ja -velat merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella.

Tasearvo Käypä arvo Tasearvo Käypä arvo

Me Liite 2021 2021 2020 2020

Rahoitusvarat

I Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut

rahoitussaamiset

Myyntisaamisiin ja muihin saamisiin sisältyvät

rahoitusvarat 4.4. 19,7 19,7 20,6 20,6

Rahavarat 3.8. 34,7 34,7 25,9 25,9

II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat

rahoitussaamiset

Rahamarkkina rahastot 3.8. 19,9 20,0 - -

Johdannaissopimukset 3.6. 14,8 14,8 14,8 14,8

III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan

suojauslaskentaa

Johdannaissopimukset 3.6. 1,4 1,4 0,2 0,2

Rahoitusvelat

I Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut

rahoitusvelat

I.I Lainat

Lainat rahoituslaitoksilta 3.4. - - 313,6 313,6

Joukkovelkakirjalainat 3.4. 1 835,3 1 860,3 1 758,8 1 784,4

Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) 2.3. 43,2 43,2 48,8 48,8

I.II Muut velat

Ostoveloihin ja muihin veloihin sisältyvät

rahoitusvelat 4.5. 52,4 52,4 36,0 36,0

II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat

rahoitusvelat

Johdannaissopimukset 3.6. 16,7 16,7 26,8 26,8

III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan

suojauslaskentaa

Johdannaissopimukset 3.6. - - 0,0 0,0

A) Rahoitusinstrumenttien luokittelu sekä niiden tasearvot ja käyvät arvot



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

B) Rahoitusinstrumenttien käypien arvojen

määrittämisen periaatteet

Citycon noudaaa IFRS:n mukaisia arvos-

tusperiaaeita rahoitusinstrumenien

käyvän arvon määriämisessä. Seuraavassa

on esitey käyvän arvon määriämisen

periaaeet kaikille rahoitusvaroille ja

-veloille.

RAHAVARAT JA PANKKISAAMISET,

SIJOITUKSET, MYYNTISAAMISET

JA MUUT SAAMISET, OSTOVELAT

JA MUUT VELAT

Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat

ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaami-

set ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat

-erien osalta käyvän arvon katsotaan vas-

taavan niiden alkuperäistä kirjanpitoarvoa.

Likvideihin rahamakkinarahastoihin

sijoitetut rahavarat ovat 19,9 miljoonaa eu-

roa. Rahamarkkinasijoitusten IFRS13.72-90

pykälien käyvän arvon hierarkian mukainen

käyvän arvon määritysluokka on 2.

JOHDANNAISSOPIMUKSET

Johdannaissopimukset kirjataan hankinta-

hetkellä käypään arvoon ja sen jälkeen ne

arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä

käypään arvoon taseessa. Koronvaihtoso-

pimusten käypiä arvoja määriteäessä on

käytey tulevien kassavirtojen nykyarvo-

menetelmää. Korkojohdannaissopimusten

käypä arvo perustuu käypään arvoon joka

on laskeu käyämällä tavanomaisia

OTC-markkinaosapuolten käyämiä

arvonmääritysmenetelmiä. Markkinako-

roista määritetään korkokäyrä perustuen

havainnoitavissa oleviin syöötietoihin, jota

käytetään tulevien korkomaksujen määriä-

misessä. Tulevat korkomaksut diskontataan

nykyarvoonsa.

Valuuatermiinien käyvät arvot mää-

räytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin

tilinpäätöspäivän keskikurssin sekä valuut-

tojen korkotasojen erotuksen perusteella.

Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka

Citycon joutuisi maksamaan tai vastaanot-

taisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen.

Valuuuajohdannaissopimusten käypä arvo

perustuu julkisesti noteerauihin kursseihin.

Koron-ja valuutanvaihtosopimusten

käypä arvo koostuu koron muutoksesta

johtuvasta käyvästä arvosta , sekä valuut-

takurssista johtuvasta käyvästä arvosta.

Korko-osan suhteen käypä arvo määritetään

kuten ylempänä koronvaihtopimuksilla, ja

koron- ja valuutanvaihtosopimusten osalta

käytetään vastapuolipankkien määriämää

käypää arvoa. Valuuakurssista johtuva

käypä arvo määritetään kuten

valuuatermiineillä.

Sekä korko- eä valuuajohdannaisten

IFRS13.72-90 pykälien käyvän arvon hierar-

kian mukainen käyvän arvon määritysluokka

on 2. Jokaisen raportointikauden lopussa

Citycon arvioi toistuvasti käypään arvoon

arvosteavien rahoitusinstrumenien

mahdolliset siirrot käyvän arvon hierarkian

tasojen välillä (perustuen alimmalla tasolla

olevaan syöötietoon joka on merkiävä

arvonmäärityksen kannalta). Kauden aikana

ei ole tapahtunut siirtoja käypien arvojen

hierarkiatasojen välillä.

LAINAT RAHOITUSLAITOKSILTA

Cityconin lainat rahoituslaitoksilta (jos lai-

nalimiii käytössä) ovat vaihtuvakorkoisia,

joiden käypä arvo on sama kuin lainojen

nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon

erotus on lainojen järjestelypalkkioiden

taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio.

Lainojen IFRS13.72-90 pykälien mukainen

käyvän arvon määritysluokka on 2.

JOUKKOLAINAT

Joukkolainat ovat lainoja, joiden käyvät

arvot ovat samat kuin joukkolainojen nimel-

lisarvot. Käyvän arvon ja tasearvon erotus

on taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio,

ja kiinteäkorkoisten joukkolainojen osalta

myös poistamaton emission alikurssi. Jouk-

kolainojen IFRS13.72-90 pykälien mukainen

käyvän arvon määritysluokka on 1.

Cityconin laskentapolitiikan mukainen

joukkolainojen käypä arvo poikkeaa jälki-

markkinahinnasta. Vuoden vaihteessa 2021

joukkolainojen jälkimarkkinahinta oli 48,2

miljoonaa euroa korkeampi (21,8 korkeampi)

kuin niiden käypä arvo ja 73,3 miljoonaa eu-

roa korkeampi (47,4 korkeampi) kuin niiden

tasearvo.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. LAINAT

Cityconin kaikki lainat olivat korollisia velkoja 31.12.2021 ja 31.12.2020. Nämä korolliset velat on tässä eritelty yksityiskohtaisesti.

Korollisten velkojen erittelyt

Efektiivinen Tasearvot Tasearvot

Me Eräpäivä korko, % 2021 2020

Pitkäaikaiset korolliset velat

Joukkolainat

EUR Joukkolaina 1/2014 10/2024 2,64 348,1 347,4

NOK Joukkolaina 2/2015 9/2025 3,90 129,7 123,7

EUR Joukkolaina 3/2015 9/2022 2,40 - 254,3

EUR Joukkolaina 1/2016 9/2026 1,26 348,7 348,4

NOK Joukkolaina 1/2017 9/2025 2,77 99,6 94,9

EUR Joukkolaina 1/2018 1/2027 2,50 297,1 296,6

EUR Joukkolaina 1/2020

(1/2014 lainan korotus) 10/2024 4,50 188,1 184,1

NOK Joukkolaina 2/2020 11/2023 3M Nibor +2 80 79,8 76,0

EUR Joukkolaina 1/2021 3/2028 1,79 344,2 -

Syndikoidut luottolimiitit

250 MEUR vakuudeton luottolimiitti 6/2024 Viitekorko + 2,40

- -

250 MEUR vakuudellinen

luottolimiitti 6/2024 Viitekorko + 1,90

- 95,5

Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - - 36,7 42,9

Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä 1 871,9 1 863,8

Lyhytaikaiset korolliset velat

NOK Joukkolaina 1/2015 3/2021 3M Nibor +1 55 - 33,4

Yritystodistukset 1–9/2021 - - 218,1

Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - - 6,5 5,9

Lyhytaikaiset korolliset velat

yhteensä 6,5 257,4

Syndikoitujen lainojen sekä joukkolainojen tasearvot on kirjau jaksoteuun hankintamenoon

efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitey liitetiedossa 3.3. Rahoitu-

sinstrumenien luokielu.

Pitkäaikaisen korollisten lainojen erääntyminen

(pl. IFRS16 velat)

Me 2021 2020

1–2 vuotta 79,8 254,3

2–3 vuotta 536,2 76,0

3–4 vuotta 229,4 627,0

4–5 vuotta 348,7 218,6

yli 5 vuotta 641,3 645,0

Yhteensä 1 835,3 1 820,9

Pitkäaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

Me 2021 2020

EUR 1 202,0 1 099,7

NOK 309,2 390,1

SEK 324,2 331,2

Yhteensä 1 835,3 1 820,9

Lyhytaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

Me 2021 2020

EUR - 200,6

NOK - 33,4

SEK - 17,5

Yhteensä - 251,5

Valuuajakauma koron- ja valuutanvaihto-

sopimukset huomioon oaen. IFRS 16 Vuok-

rasopimusvelkojen maturiteeijakauma on

esitey liitetiedossa 2.3.

Marginaali on sidou sekä konsernin luooluokitukseen eä vastuullisuustavoieisiin.

.. RAHOITUSRISKIEN HALLINTA

A) Rahoitusriskien hallinta

Rahoitusriskienhallinnan tavoieena on

varmistaa, eä Citycon saavuaa tavoit-

teensa rahoituksessa ja sen kustannuksissa

sekä tunnistaa ja rajaa tavoieita uhkaavia

riskejä ennen niiden toteutumista.

Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus

on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa

määritetään kaikki rahoitusriskit sekä

riskienhallintaa koskevat tavoieet, vastuut

ja miarit. Rahoitusriskienhallinnan toimen-

piteitä toteuaa ja seuraa kaksi apulais-

rahoitusjohtajaa konsernin talousjohtajan

valvonnassa. Apulaisrahoitusjohtajat rapor-

toivat tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten

yhteydessä tavoieiden toteutumisesta

talousjohtajalle, joka raportoi tarkastus- ja

hallinnointivaliokunnalle.

Rahoitusriskit on määritelty merkiä-

viksi liiketoiminnan kannalta. Rahoitusriskit

ovat seurausta yhtiön käyämistä rahoitu-

sinstrumenteista, joita käytetään pääasias-

sa liiketoiminnan rahoiamiseen. Yhtiöllä

on korko- ja valuuajohdannaissopimuksia,

joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja

rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuua-

kurssiriskin hallintaan.

Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi

on tunnisteu korkoriski, varainhankinta-

riski, luooriski ja valuuakurssiriski. Alla

on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä

riskejä.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

KORKORISKI

Yksi Cityconin keskeisiä rahoitusriskejä

on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski,

joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen

vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen

tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin

hallinnan tavoieena on alentaa tai poistaa

markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen

vaikutus yhtiön tulokseen ja kassavirtaan.

Yhtiön tavoieena on ylläpitää sellainen

lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdis-

telmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa.

Viime vuosina kiinteäkorkoisen velan

osuus on kasvanut, joten nykyään suh-

teellisen pieni osuus Cityconin velasta on

vaihtuvakorkoista. Tämä vaihtuvakorkoinen

velka on muuteu kiinteäkorkoiseksi

käyäen koronvaihtosopimuksia. Yhtiön

korkoriskipolitiikan mukaisessa lainasalkun

tavoiterakenteessa vähintään 70 prosenia

ja enintään 90 prosenia korollisesta

veloista on kiinteäkorkoisia yli ajan. Vuoden-

vaihteessa korkokiinnitysaste oli 100,0 %.

Cityconin vuoden 2020 lopun lainasalkun

korkoherkkyyä kuvaa se, eä rahamark-

kinakorkojen välitön nousu yhdellä prosent-

tiyksiköllä nostaisi korkokustannuksia noin

0,0 miljoonaa euroa vuositasolla. Vastaavas-

ti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä pro-

seniyksiköllä alentaisi korkokustannuksia

0,0 miljoonaa euroa.

Korkokulujen muutos 100 korkopisteen

koronnousun seurauksena

Me 2021 2020

Euro - 2,0

Norjan kruunu - 1,0

Ruotsin kruunu - 0,2

Yhteensä - 3,1

Oman pääoman muutos 100 korkopisteen

koronnousun seurauksena

Me 2021 2020

Euro - -

Norjan kruunu 1,7 2,3

Ruotsin kruunu - -

Yhteensä 1,7 2,3

Oheinen taulukko esiää konsernin oman

pääoman herkkyyä 100 korkopisteen

muutokselle oleamalla kaikki muut

seikat vakioksi. Oman pääoman muutos on

seurausta suojauslaskennan alaisten korko-

johdannaisten käyvän arvon muutoksesta,

joka johtuu korkotason muutoksesta.

VARAINHANKINTARISKI

Kiinteistöyhtiönä Cityconilla on iso tase,

ja tarvitsee siksi sekä omaa pääomaa

eä velkaa. Oman pääoman minimimäärä

määräytyy yhtiön lainakovenanien

perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seu-

rataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa

rahoituksen määrää kassavirtaennusteen

avulla ja rahoitus pyritään järjestämään

pitkäaikaisilla lainasopimuksilla väläen

suuria keskiymisiä sopimusten eräpäi-

vissä lähiaikoina. Rahoituksen saatavuus ja

joustavuus pyritään takaamaan riiävillä

sitovilla nostamaomilla luoolimiiteillä

sekä käyämällä rahoituksen hankinnassa

useita pankkeja ja rahoitusmuotoja.

Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti

yhtiöllä tulee olla käytössä sitovia luooli-

miiejä ja likvidejä varoja kaamaan tulevan

kahdentoista kuukauden aikana erääntyvät

velat, hyväksytyt investoinnit ja ostot joita

ei voida rahoiaa hyväksytyn budjetin

tai ennusteen mukaisella operatiivisella

kassavirralla tai sitovasti sovituilla kiinteistö

myynneillä. Nostamaomien sitovien luoo-

limiiien määrä 31.12.2021 oli 500,0 miljoonaa

euroa, lisäksi yhtiöllä oli käyämäömiä

konsernitililimiiejä 17,0 miljoonaa euroa ja

rajoiamaomia kassavaroja 46,7 miljoonaa

euroa.

Huolimaa Covid-19 pandemian jatkumi-

sesta vuonna 2021, pääoma- ja yritystodis-

tusmarkkinat toipuivat täysin ja osoiivat

jopa pienempiä korkoeroja kuin ennen

koronapandemiaa. Tästä syystä Citycon

laski liikkeeseen 7 vuoden 350 miljoonan

euron joukkovelkakirjalainan maaliskuussa

2021 ja 350 miljoonan euron hybridilainan

kesäkuussa 2021. Varat käyteiin vuoden

2022 velkakirjojen takaisinostoon ja kaikkien

muiden lyhytaikaisten velkojen, kuten

yritystodistusten ja 350 miljoonan Norjan

kruunun joukkovelkakirjalainan takaisin-

maksuun. Ensimmäinen jälleenrahoitustarve

marraskuussa 2023, 800 miljoonalla Norjan

kruunulla.

Seuraava taulukko esiää konsernin

rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin

perustuvien kassavirtojen perusteella.Tau-

lukko sisältää lainojen korkoihin, pääomiin ja

johdannaisinstrumeneihin liiyvät maksut.

Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korko-

maksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voi-

massa olevan korkotason perusteella ilman

diskonausta. Johdannaissopimusten tulevat

korkomaksut on arvioitu interpoloimalla

tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken

markkinakorkotasoista ja nämä tulevat

kassavirrat on diskontau nykyarvoon.

KORKOHERKKYYS

Oheinen taulukko esiää korkokulujen

herkkyyä 100 korkopisteen muutokselle

oleamalla kaikki muut seikat vakioksi. Kor-

kokulujen muutos on seurausta korkotason

muutoksesta vaihtuvakorkoisissa veloissa.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Rahoitusvelkojen erääntymiset korot

mukaan lukien

Alle

kuukauden

kuluessa

Yli kuu-

kauden ja

alle vuoden

kuluessa

1–5 vuoden

kuluessa

Yli viiden

vuoden

kuluttua YhteensäMe

31.12.2021

Lainat rahoituslaitoksilta - - - - -

Joukkovelkakirjalainat 7,1 34,6 1 645,8 355,7 2 043,2

Johdannaissopimukset 0,3 1,1 0,3 - 1,7

Ostoveloihin ja muihin veloihin sisältyvät

rahoitusvelat 31,2 21,2 - - 52,4

31.12.2020

Lainat rahoituslaitoksilta 93,0 125,7 95,5 - 314,3

Joukkovelkakirjalainat 7,1 67,7 1 229,0 668,6 1 972,5

Johdannaissopimukset 0,2 -0,1 -0,4 0,0 -0,3

Ostoveloihin ja muihin veloihin sisältyvät

rahoitusvelat 25,8 10,2 0,0 0,0 36,0

Rahoitustoiminnasta johtuvien velkojen muutokset

Me 1.1. 2021

Raha-

virta

Valuutta-

kurssi

muutos

Käyvän-

arvon

muutos

Jaksotetut

palkkiot

Muut

muutok-

set 31.12.2021

Pitkäaikaiset korolliset velat 1 820,9 -7,9 17,9 - 4,4 0,0 1 835,3

Lyhytaikaiset korolliset

velat 251,5 -251,9 0,4 0,0 0,0 - -

Johdannaiset 26,8 0,0 -10,0 -0,2 0,0 0,0 16,7

Rahoitustoiminnasta

johtuvat velat yhteensä 2 099,2 -259,7 8,3 -0,2 4,4 0,0 1 851,9

Me 1.1. 2020

Raha-

virta

Valuutta-

kurssi

muutos

Käyvän-

arvon

muutos

Jaksotetut

palkkiot

Muut

muutok-

set 31.12.2020

Pitkäaikaiset korolliset

velat 1 613,4 248,0 -4,7 - -2,3 -33,4 1 820,9

Lyhytaikaiset korolliset

velat 205,7 -105,4 0,0 - -0,1 151,3 251,5

Johdannaiset 7,5 0,0 19,1 0,2 - - 26,8

Rahoitustoiminnasta

johtuvat velat yhteensä 1 826,6 142,5 14,4 0,2 -2,4 117,9 2 099,2

Alle

kuukauden

kuluessa

Yli kuu-

kauden ja

alle vuoden

kuluessa

1–5 vuoden

kuluessa

Yli viiden

vuoden

kuluttua YhteensäMe

31.12.2021

Nostamattomat sitovat lainalimiitit - - 500,0 - 500,0

31.12.2020

Nostamattomat sitovat lainalimiitit - - 405,7 - 405,7

Yhtiön käyämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen

käyöaste johtavat pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odoaa pystyvänsä

suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista lyhytaikaisista velvoeista vakaan kassavir-

tansa ja sitovien nostamaomien luoolimiiien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen

uudelleenrahoiaminen, joukkolainojen liikkeeseenlaskuja tai sijoituskiinteistöjen myynnit

tulevat kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitey konsernin sitovien nostamaomien

luoolimiiien erääntyminen.

Yllä mainitut nostamaomat luoolimiitit ovat Cityconin vapaasti nosteavissa konsernin

rahoitustarpeen mukaisesti.

LUOTTORISKI

Saatavia valvotaan anneujen luoolimiiien puieissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä

liiyvän merkiävää luooriskiä. Luooriskin hallintaa palvelee asiakasriskin hallinta. Sen

tavoieena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien

muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa

keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seuran-

taan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan halli-

taan asiakasriskiä. Myyntisaamisiin liiyvä suurin mahdollinen luooriski vastaa liitetiedon

4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset mukaista tasearvoa.

Rahavaroihin ja tieyihin johdannaisiin liiyvä luooriski liiyy vastapuolen konkurssiin ja

suurin mahdollinen luooriski on näiden instrumenien tasearvo. Citycon sijoiaa rahavarat

siten eä riski on mahdollisimman pieni, ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan osakemark-

kinoille. Cityconin likvidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti talletustileihin ja lyhytaikaisiin

talletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka

ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty

hyväksytyt sijoituskohteet ja vastapuolet konsernin likviditeetin sijoiamista varten.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

VALUUTTAKURSSIRISKI

Toiminta euroalueen ulkopuolisissa maissa,

altistaa yhtiötä valuuakurssimuutoksista

aiheutuvalle riskille. Valuuakurssiriski

syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun

ulkomaan rahan valuuamääräiset

tapahtumat käännetään paikalliseksi

kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin

tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista

aiheutuvana tase-erien ja tulosklaskelman

muuntoriskinä. Transaktioriskiltä suojau-

dutaan valuuajohdannaisilla edellyäen,

eä tulevaan transaktioon ollaan sitouduu.

Tase-eriin liiyvältä riskiltä suojaudutaan

pyrkimällä rahoiamaan ulkomaiset inves-

toinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Tällä

hetkellä yhtiön valuuakurssiriski liiyy

lähinnä euron ja Ruotsin kruunun sekä euron

ja Norjan kruunun väliseen kurssivaihteluun.

VALUUTTAKURSSIHERKKYYS

Oheinen taulukko esiää konsernituloslas-

kelman rahoituskulujen herkkyyä valuut-

takurssien viiden prosentin muutokselle

oleamalla kaikki muut seikat vakioksi.

Muutokset ovat lähinnä seurausta rahoitu-

sinstrumenien käyvän arvon muutoksista

ja valuutoissa makseujen korkojen muu-

toksista koska pääomat ovat täysin suojau.

Me 2021 2020

Ruotsin kruunu 0,2 0,1

Norjan kruunu -0,6 -0,7

Yhteensä -0,4 -0,6

Omavaraisuusaste:

Me 2021 2020

Oma pääoma yhteensä (A) 2 489,5 2 166,0

Taseen loppusumma 4 803,0 4 680,0

Vähennetään saadut ennakot 17,7 16,0

./. (Taseen loppusumma - saadut ennakot) (B) 4 785,3 4 664,0

Omavaraisuusaste, % (A/B) 52,0 % 46,4 %

LTV (Luototusaste) -%:

Me 2021 2020

Korolliset velat yhteensä (liitetieto 3.4.) 1 878,5 2 121,2

Vähennetään vuokrasopimusvelat (IFRS 16, liitetieto 2.3) 43,2 48,8

Vähennetään rahavarat (liitetieto 3.8.) 54,7 25,9

Korolliset nettovelat (A) 1780,6 2 046,5

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa mukaanlukien myytävissä olevat

sijoituskiinteistöt ja osuudet yhteisyrityksissä (liitetieto 2.1 ja 2.2) 4 423,7 4 410,5

Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöomaisuuserät (IFRS 16, liitetieto 2.3) -47,7 -45,0

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (B) 4 376,0 4 365,5

LTV, % (A/B) 40,7 % 46,9 %

Viiden prosentin valuuttakurssien vahvistumisien

vaikutus rahoituskuluihin

B) Pääomarakenteen hallinta ja rahoituskovenanttisitoumukset

PÄÄOMARAKENTEEN HALLINTA

Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoieena on tukea yhtiön tavoieita, maksimoida

omistaja-arvoa, täyää mahdolliset lainasopimusten aseamat ehdot ja turvata yhtiön

osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennea säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen

aseamat edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö

voi mukauaa pääomarakenneaan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden

liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen tai hybridilainan nostamisesta, kiintestöjä myymällä tai

osingonmaksua muuamalla.

Citycon seuraa pääomarakennea omavaraisuusasteen ja luototusasteen (LTV) perusteel-

la. Yhtiön pitkän aikavälin tavoite LTV:lle on 40–45%.

RAHOITUSKOVENANTTISITOUMUKSET

Cityconin luoolimiiien ehdoissa antaman

sitoumuksen mukaan konsernin neovelat

suhteessa taseen varoihin tulee aliaa 0,60

ja korkokaeen tulee olla vähintään 1,8. Net-

tovelat suhteessa taseen varioihin lasketaan

jakamalla konsernin konsolidoitu neovelka

taseen loppusummalla poislukien saadut

ennakot. Korkokate lasketaan jakamalla

käyökate, josta on oikaistu kertaluonteiset

voitot/tappiot, varaukset sekä ei-kassavai-

kueiset erät, neorahoituskuluilla. Lisäksi,

vakuudellisen luoolimiitin nosteujen

lainojen luototusaste ei saa yliää 55 pro-

senia.

Näin laskien 31.12.2021 konsernin neove-

lat suhteessa taseen varoihin oli 0,38 (0,45)

ja korkokate oli 4,1 (4,1).

Cityconin kaikkien liikkeeseenlaskemien

joukkolainojen trust deed -sopimuksissa

antaman sitoumuksen mukaan konsernin

vakavaraisuusasteen tulee aliaa 0,65 ja

vakuudellisen vakavaraisuusasteen tulee

aliaa 0,25. Vakavaraisuusaste lasketaan

jakamalla konsernin konsolidoitu neo-

velka taseen loppusummalla poislukien

aineeomat hyödykkeet. Vakuudellinen

vakavaraisuusaste lasketaan jakamalla

konsernin konsolidoitu vakuudellinen

neovelka taseen loppusummalla poislukien

aineeomat hyödykkeet.

Näin laskien 31.12.2021 konsernin vakava-

raisuusaste oli 0,39 (0,46) ja vakuudellinen

vakavaraisuusaste oli 0,00 (0,02).LTV (luototusaste) laski huomaavasti vuoden aikana, pääasiassa kesäkuussa liikkeeseen

lasketun hybridin, sekä korkeampien sijoituskiinteistöjen käyvien arvojen seurauksena.

Luototus aste lasketaan poislukien sekä hybridilaina eä IFRS16 vuokrasopimusvelat.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. JOHDANNAISSOPIMUKSET

Johdannaissopimukset ja suojauslaskennan soveltaminen

Johdannaissopimuksia käytetään Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan

korkoriskin ja valuuakurssiriskin suojaamistarkoituksessa. Johdannaiset kirjataan hankinta-

hetkellä käypään arvoon (jos sellainen on), ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätös-

päivänä käypään arvoon taseessa.

Citycon käyää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koron-

vaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvien korkojen aiheuamilta muutoksilta vastaisten

korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta.

Suojaavat instrumentit ovat pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa, joka ollaan aikeissa

jälleenrahoiaa eräpäivänä vastaavankaltaisilla ehdoilla. Konserni soveltaa IFRS 9:n mukaista

suojauslaskentaa koronvaihtosopimuksissaan 1.1.2018 alkaen. Ennen 1.1.2018 Citycon sovelsi

koronvaihtosopimuksissaan IAS 39 mukaista suojauslaskentaa. Koronvaihtosopimuksiin

sovelleuun suojauslaskentaan ei tullut muutoksia IFRS 9 käyöönotossa, vaikka IFRS 9

standardin vaatimukset suojauslaskennan käyämiseen eriävät IAS 39 vaatimuksista. Tällöin

suojaustarkoituksessa käyteävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen

muutokset kirjataan omaan pääomaan käyvän arvon rahastoon ja vastaavanlaisesti laajan

konsernituloslaskelman muihin laajan tuloksen eriin. Tehoomasta osuudesta johtuva mer-

kiävä käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikueisesti. Käyvän arvon rahastoon kirjau

erä kirjataan tulosvaikueisesti, kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikuavat

tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan koko-

naisuudessaan tulosvaikueisesti.

Tällä hetkellä Cityconilla on yksi koronvaihtosopimus suojauslaskennassa jonka pääomat

on 800 miljoonaa Norjan kruunua, yhteensä 80,1 miljoonaa euroa.

Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Käy-

pään arvoon tulosvaikueisesti kirjaavat arvonmuutokset kirjataan muihin rahoituskuluihin

tai -tuooihin, jos suojauslaskentaa ei ole sovelleu. Taseessa koronvaihtosopimuksen käypä

arvo on esitey joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa.

Cityconin koronvaihtosopimus oli suojauslaskennan alla 31.12.2021.

Citycon käyää valuuajohdannaisia kuten termiinejä ja koron- ja valuutanvaihtosopimuk-

sia suojaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja -velkoihin sisältyvää valuua-

kurssiriskiä. Valuuajohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikueisesti,

koska myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusvarojen ja -velkojen kurssierot kirjataan

tulosvaikueisesti. Koron- ja valuutanvaihtosopimusten koronmaksut ja valuuatermiinien

termiinipisteet sisältyvät korkokuluihin.

Vuoden vaihteessa 31.12.2021 Citycon ei soveltanut suojauslaskentaa sen koron- ja valuu-

tanvaihtosopimuksille.

A) Johdannaissopimusten nimellisarvot ja käyvät arvot

Nimellisarvo Käypä arvo Nimellisarvo Käypä arvo

Me 2021 2021 2020 2020

Koronvaihtosopimukset

Erääntyminen:

alle vuosi - - 33,4 0,0

1–5 vuotta 80,1 1,4 76,4 0,2

yli 5 vuotta - - - -

Yhteensä 80,1 1,4 109,8 0,2

Koron- ja valuutanvaihtosopimukset

Erääntyminen:

alle vuosi - - - -

1–5 vuotta 314,8 2,3 - -

yli 5 vuotta - - 314,8 -3,9

Yhteensä 314,8 2,3 314,8 -3,9

Valuuttatermiinit

Erääntyminen:

alle vuosi 322,1 -4,1 317,8 -8,1

Kaikki yhteensä 717,0 -0,4 742,4 -11,8

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän

markkinahintoihin. Katso liitetieto 3.3. Rahoitusintrumenien luokielu osa B) johdannaisten

käypien arvojen määriämisen periaaeista.

Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuajohdannaisista ja koron- ja valuutanvaihto-

sopimuksista tuleva valuuakurssitappio -12,5 miljoonaa euroa (-24,2) on kirjau konsernitu-

loslaskelmaan.

Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten ja koron- ja valuutanvaihtosopimusten keski-

määräinen kiinteä korko oli 1,07% (1,08 %).



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Konserni soveltaa IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa kaikkiin 31.12.2020 voimassaoleviin

koronvaihtosopimuksiinsa. Tällöin suojaustarkoituksessa käyteävien koronvaihtosopimus-

ten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan muihin laajan konsernituloksen eriin.

Käyvän arvon voio ja tappiot tuloutetaan konsernituloslaskelmaan sitä mukaa kun kassavir-

rat toteutuvat ja korkokulut kirjataan konsernituloslaskelmaan.

Cityconilla on myös koron- ja valuutanvaihtosopimuksia, joilla euromääräistä velkaa vaih-

detaan Ruotsin kruunumääräiseksi. Näille ei sovelleta suojauslaskentaa 31.12.2021.

Korkojohdannaisista suojauslaskentaa sovelletaan sopimukselle, joiden nimellisarvo on

80,1 miljoonaa euroa (109,8). Näiden johdannaisten kiinteä korko on 0,525.

Vuoden 2018 alusta tehokkuuden suojausvaatimukset on määritelty ja dokumentoitu IFRS

9 mukaisesti. Suojaavan ja suojaavan instrumentin välillä on taloudellinen yhteys siltä osin

kun rahavirran suojaamiseksi solmiujen korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu

vastaamaan suojaavien vaihtuvakorkoisten lainojen vastaavia ehtoja. Lisäksi Cityconin

luooriskiarvioinnin mukaan luooriski ei hallitse suojauksen arvonmuutosta ja suojausaste

on 1:1, tarkoiaen sitä, eä suojauksen ja suojaavan kohteen nominaali ovat tarkasti linjassa

keskenään. Mahdollinen suojauksen tehoomuuden lähde voisi olla jos viitekorot olisivat ne-

gatiivisia, jolloin suojausinstrumentin ja suojaavan kohteen käypien arvojen muutoksessa voi

olla ero, koska suojausinstrumentilla ei ole korkolaiaa ja suojaavalla kohteella korkolaia

on 0%.

Kaikkien suojaavien instrumenien tulevat korkovirrat vaikuavat rahavirran suojaa-

misen tehokkaan osan voiton tai tappion määriämiseen johdannaisille, jotka on määritey

suojaamaan rahavirtaa.

Johdannaiset joihin sovelleiin suojauslaskentaa arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2021 sekä

31.12.2020. Kyseisten johdannaisten käypä arvo oli 1,4 miljoonaa euroa (0,2) tilikauden

pääyessä ja niiden käyvän arvon muutos 1,2 miljoonaa euroa (-1,3) on kirjau muihin laajan

konsernituloksen eriin.

B) Johdannaissopimuksia joihin sovelletaan suojauslaskentaa C) Suojausinstrumenttien vaikutus tilinpäätökseen

Suojauslaskennan alla olevien suojausinstrumenttien vaikutus konsernitaseeseen

Me Nimellisarvo Tasearvo

Erä konserni-

taseessa

Periodin

käyvän arvon

muutos jonka

perusteella

tehottumuutta

mitataan

31.12.2021

Koronvaihtosopimukset 80,1 1,4

Pitkäaikaiset varat,

Johdannais-

sopimukset 1,2

31.12.2020

Koronvaihtosopimukset 109,8 0,2

Pitkäaikaiset

varat ja lyhytaikaiset

velat, Johdannais-

sopimukset -1,3

Kassavirransuojauksen vaikutus konsernituloslaskelmaan ja laajaan konsernituloslaskelmaan

Laajaan tulos-

laskelmaan

kirjattu voitto/

tappio suojista

Tulos-

laskelmaan

kirjattu

tehottomuus

Erä

konsernitulos-

laskelmassa

Laajasta tulos-

laskelmasta

tuloslaskel-

maan kirjattu

summa

Erä

konsernitulos-

laskelmassa

31.12.2021 päättyvä vuosi

Koronvaihtosopimukset 1,4 - - - -

31.12.2020 päättyvä vuosi

Koronvaihtosopimukset 0,2 - - -0,5 Rahoituskulut

Korkojohdannaiset Varat Velat Varat Velat

Me 2021 2021 2020 2020

Koronvaihtosopimuksia, käypä arvo 1,4 - 0,2 0,0



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

4. MUUT LIITETIEDOT

.. TULOVEROT

Me 2021 2020

Tilikauden tulokseen

perustuvat verot -3,3 -1,7

Edellisten tilikausien verot 0,0 0,0

Laskennalliset verot -32,2 19,6

Tuloverot -35,5 17,8

Me 2021 2020

Voitto ennen veroja 156,5 -45,7

Verot laskettuna kotimaan

verokannalla -31,3 9,1

Tytäryhtöiden verokannan muutos 0,0 2,2

EU tuomioistuimen päätös

Ruotsin yhtiöiden korkokulujen

vähennyskelpoisuuteen liittyen 0,0 7,2

Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot -8,8 -4,4

Ulkomaisten tytäryhtiöiden

poikkeava verokanta 4,6 3,8

Kirjaamattomat laskennalliset

verosaamiset tappioista 0,0 -0,9

Verotuksellisten tappioiden käyttö 0,8 2,0

Verovapaat tuotot vähennettynä

vähennyskelvottomilla kuluilla 0,0 -0,7

Muut -0,7 -0,5

Tuloverot -35,5 17,8

Cityconilla ei ollut suoraan omaan pääomaan

kirjauja tilikauden tulokseen perustuvia

veroja vuonna 2021 ja 2020.

Tuloverot sisältävät konserniyhti-

öiden tilikauden veronalaiseen tuloon

perustuvat verot, edellisten kausien

verojen oikaisut sekä laskennallisten

verojen muutokset. Kauden verotea-

vaan tuloon perustuva vero lasketaan

kunkin maan voimassaolevan verosään-

nöstön perusteella. Kun laskennallisen

veron kirjaaminen aiheutuu omaan

pääomaan kirjaavasta erästä, kuten

suojausinstrumenina käytetyn joh-

dannaisen käyvän arvon muutoksesta,

myös laskennallinen vero kirjataan

omaan pääomaan.

Citycon on tuloverotuksen kohtee-

na useassa eri maassa. Verolainsää-

dännön monimutkaisuus, alati muuu-

va lainsäädäntö ja toimintaympäristö

vaatii Cityconilta arvioita ja oletuksia

verolaskentaa laadiaessa. Erityisesti

korkokulujen vähennyskelpoisuuteen

liiyvä verolainsäädäntö on muuunut

ja muuumassa Cityconin toiminta-

maissa. Citycon valvoo ja analysoi muu-

tosten vaikutuksia osana normaalia

toimintaansa.

Tulevaisuuden veroteavat tulot

ovat epävarmoja ja lopullisen veron

määrä voi poiketa alun perin kirjatusta.

Jos lopullinen vero poikkeaa alun perin

kirjatuista määristä, erot voivat vaikut-

taa sekä kauden veroteavaan tuloon,

verosaamisiin ja velkoihin eä lasken-

nallisiin verosaamisiin ja -velkoihin.

Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan

verokannalla (20,0 %) laskettujen verojen välinen

täsmäytyslaskelma:

Vakuudet ja muut vastuusitoumukset

Me 2021 2020

Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantattu osakkeita

Lainat rahoituslaitoksilta - 95,5

Vastuusitoumukset veloista

Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 250,0 250,0

Pankkitakaukset ja emon takaukset 92,8 93,6

Me 2021 2020

Käteinen raha ja pankkitilit 26,8 16,7

Rajoitetut rahavarat 7,9 9,2

Rahavarat yhteensä 34,7 25,9

Lyhytaikaiset rahamarkkinasijoitukset 19,9 -

Rahavarat ja rahamarkkinasijoitukset yhteensä 54,7 25,9

Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin

Kiinnitykset liiyvät emoyhtiön luoolimiiisopimuksiin, joiden vakuudeksi konserni on

antanut kiinnityksiä joidenkin tytäryhtiöiden kaua. Citycon omistaa 50 % Kista Galleria -yh-

teisyrityksestä. Osakkeita yhteisyrityksessä on pantau yhteisyrityksen velkojen vakuudeksi.

Pankkitakaukset ja emon takaukset

Takaukset liiyvät pääasiassa tytäryhtiöiden puolesta anneuihin emoyhtiön takauksiin

kolmansille osapuolille, tai kolmansille osapuolille avauihin pankkitakauksiin.

Ostositoumukset liiyen kehtyshankkeisiin on esitey liitetiedossa 2.1.

.. VASTUUSITOUMUKSET

.. RAHAVARAT JA RAHAMARKKINASIJOITUKSET

RAHAVARAT

Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaadiaessa nosteavissa olevista pank-

kitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, eriäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin

luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteei hankinta-ajankohdasta

lukien. Lyhytaikaiset rahamarkkinasijoitukset koostuvat eriäin likvideihin rahamakkina-

rahastoihin sijoitetuista rahavaroista.

Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista. Rajoitetut

rahavarat liiyvät lähinnä lahjakoreihin, veroihin ja vuokravakuuksiin.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Me 1.1.2021

Kirjattu tulos-

laskelmaan

Kirjattu muihin

laajan tuloksen

eriin

Erät,

jotka kirjattu

omaan pääomaan

Valuutta-

kurssierot 31.12.2021

Laskennalliset verosaamiset

Verotuksessa vahvistetut tappiot 13,8 2,1 - - - 15,9

Koronvaihtosopimusten arvostaminen 0,0 - - - - 0,0

Muut erät 0,4 0,1 - - - 0,5

Laskennalliset verosaamiset yhteensä 14,2 2,2 - - - 16,4

Laskennalliset verovelat

Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon

274,2 34,7 - - -14,0 295,0

Vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen

kauppakeskusten sopimusten arvot 1,0 -0,3 - - 0,0 0,8

Rahoituskulujen jaksotuserot 0,5 - - 0,5 - 1,0

Laskennallisten verojen oikaisu osana myytyjen

kohteiden kauppahintaa 0,0 - - - - 0,0

Laskennalliset verovelat yhteensä 275,7 34,5 - 0,5 -13,9 296,7

Sijoituskiinteistöihin liiyvää laskennallista verovelkaa vastaan on netoteu 16,1 miljonaa euroa vahvistetuista tappioista syntyvää laskennallista verosaamista.

Kyseinen laskennallinen verosaamisen kasvu tilinpäätöksessä 2020 sisältää 7,2 miljoonaa euroa johtuen EU-tuomioistuimen konsernin ulkopuoliselle taholle anta-

masta positiivisesta veroratkaisusta, jolla on positiivinen vaikutus myös Cityconin Ruotsin yhtiöiden aikaisempien vuosien korkokulujen vähennyskelpoisuuteen.

Me 1.1.2020

Kirjattu tulos-

laskelmaan

Kirjattu muihin

laajan tuloksen

eriin

Erät,

jotka kirjattu

omaan pääomaan

Valuutta-

kurssierot 31.12.2020

Laskennalliset verosaamiset

Verotuksessa vahvistetut tappiot 9,2 4,6 - - - 13,8

Koronvaihtosopimusten arvostaminen 0,0 - - - 0,0

Muut erät 0,2 0,2 - - - 0,4

Laskennalliset verosaamiset yhteensä 9,4 4,8 0,0 0,0 0,0 14,2

Laskennalliset verovelat

Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon

294,6 -14,6 - - -5,8 274,2

Vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen

kauppakeskusten sopimusten arvot 1,3 -0,2 - - -0,1 1,0

Rahoituskulujen jaksotuserot 0,6 - - -0,1 - 0,5

Laskennallisten verojen oikaisu osana myytyjen

kohteiden kauppahintaa 0,0 - - - - 0,0

Laskennalliset verovelat yhteensä 296,4 -14,8 0,0 -0,1 -5,9 275,7

Sijoituskiinteistöihin liiyvää laskennallista verovelkaa vastaan on netoteu 15,2 miljonaa euroa vahvistetuista tappioista syntyvää laskennallista verosaamista.

Kyseinen laskennallinen verosaamisen kasvu tilinpäätöksessä 2020 sisältää 7,2 miljoonaa euroa johtuen EU-tuomioistuimen konsernin ulkopuoliselle taholle anta-

masta positiivisesta veroratkaisusta, jolla on positiivinen vaikutus myös Cityconin Ruotsin yhtiöiden aikaisempien vuosien korkokulujen vähennyskelpoisuuteen.

.. LASKENNALLISET VEROSAAMISET JA VELAT

Laskennallisten verosaamisten ja

-velkojen muutokset vuoden 2020 aikana:

Laskennalliset verosaamiset ja -velat

lasketaan varojen ja velkojen verotus-

arvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä

väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen

ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän

arvon ja verotuksellisen arvon erosta.

Tällöin veron laskenta perustuu kiin-

teistön käyvän arvon ja verotuksessa

poistamaoman jäännösarvon väliseen

eroon. Sääntöä sovelletaan, vaikka

kiinteistömyynti toteutetaan myymällä

osakkeet eikä siinä huomioida mahdollis-

ten veroseuraamusten todennäköisyyä.

Muita väliaikaisia eroja aiheutuu muun

muassa vahvistetuista tappioista ja

rahoitusinstrumenteista. Laskennalliset

verosaamiset kirjataan siihen määrään

asti kuin on todennäköistä, eä tulevai-

suudessa syntyy veroteavaa tuloa,

jota vastaan väliaikainen ero voidaan

hyödyntää.

Kun vahvistetuista tappioista kirja-

taan verosaamista, tulee arvioida, onko

todennäköistä, eä se voidaan hyödyntää

tulevaisuudessa syntyvää veroteavaa

tuloa vastaan.

Konserniyrityksillä oli 31.12.2021 sellaisia

vahvisteuja tappioita 1,4 miljoonaa euroa (1,5),

joista ei ole kirjau laskennallista verosaa-

mista, koska ei ole todennäköistä, eä näille

konserniyrityksille kertyisi ennen kyseisten

tappioiden vanhenemista veroteavaa tuloa,

jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää.

Laskennallisten verosaamisten ja

-velkojen muutokset vuoden 2021 aikana:



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Me 2021 2020

Hankintameno 1.1. 36,4 36,4

Lisäykset 3,7 1,9

Vähennykset - -0,7

Siirrot erien välillä -12,7 -

Valuuttakurssierot 0,9 -1,2

Hankintameno 31.12. 28,4 36,4

Kertyneet poistot ja

arvonalentumiset 1.1. -18,8 -17,1

Poistot -1,6 -2,1

Valuuttakurssierot -0,4 0,3

Kertyneet poistot ja

arvonalentumiset 31.12. -20,8 -18,8

Kirjanpitoarvo 1.1. 17,6 19,3

Kirjanpitoarvo 31.12. 7,6 17,6

.. MYYNTISAAMISET JA MUUT

SAAMISET

Me 2021 2020

Vuokra- ja myyntisaamiset 20,6 24,8

Odotettavissa olevat

luottotappiot -6,7 -9,6

Vuokra- ja myyntisaamiset

(netto) 13,9 15,2

Korkosaamiset 5,9 5,5

Rahoitusvarat yhteensä 19,7 20,6

Siirtosaamiset 43,6 15,0

ALV-saamiset 13,5 3,9

Muut saamiset 12,3 12,0

Yhteensä 89,1 51,5

Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma

Me 2021

Odotettavissa

olevien luot-

totappioiden

osuus

Odotettavissa

olevat luotto-

tappiot

Ei erääntyneet 1,5 4,2 % 0,1

alle kuukausi 2,9 1,1 % 0,0

1–3 kuukautta 2,4 30,9 % 0,7

3–6 kuukautta 2,2 45,6 % 1,0

6–12

kuukautta 4,6 59,5 % 2,8

1–5 vuotta 7,1 29,6 % 2,1

Yhteensä 20,6 6,7

Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma

Me 2020

Odotettavissa

olevien luot-

totappioiden

osuus

Odotettavissa

olevat luotto-

tappiot

Ei erääntyneet 2,5 10,8% 0,3

alle kuukausi 3,6 11,9% 0,4

1–3 kuukautta 1,9 55,0% 1,0

3–6 kuukautta 2,4 19,1% 0,5

6–12 kuukautta

7,4 64,6% 5,1

1–5 vuotta 7,1 32,7% 2,3

Yhteensä 24,8 9,6

Odotettavissa olevien luottotappioiden muutokset

tilikauden aikana

Me 2021 2020

Alkusaldo -9,6 -4,9

Lisäys -3,1 -5,7

Käytetty 2,6 0,6

Peruttu tarpeettomana 3,3 0,4

Odotettavissa olevat

luottotappiot tilikauden

lopussa -6,7 -9,6

Aineeomat hyödykkeet sisältävät IT-ohjel-

mia ja lisenssejä. Vuokraujen kiinteistöjen ja

hallinnoitujen kauppakeskusten sopimukset

on siirrey IFRS16 mukaisiin käyöoikeus-

omaisuuseriin.

AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen,

kun hyödykkeen hankintameno on

määriteävissä luoteavasti ja on

todennäköistä, eä hyödykkeestä

odoteavissa oleva taloudellinen

hyöty koituu yrityksen hyväksi.

Aineeomat hyödykkeet arvoste-

taan alkuperäiseen hankintamenoon

poistoilla ja mahdollisilla arvonalentu-

misilla vähenneynä.

Aineeomien hyödykkeiden poisto-

ajat ovat seuraavat:

Vuokraujen kiinteistöjen sopi-

musten arvot poistetaan tasapoistoin

sopimusajan aikana.

Hallinnoitujen kauppakeskusten

sopimusten arvot poistetaan tasapois-

toin sopimusajan aikana.

IT-ohjelmistot poistetaan vaikutus-

aikanaan tasapoistoin 3–7 vuodessa.

AINEETTOMIEN HYÖDYKKEIDEN

ARVONALENTUMINEN

Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineel-

listen ja aineeomien hyödykkeiden

osalta arvioidaan, onko arvonalen-

tumisesta viieitä. Mikäli arvon

alentumisesta on viieitä, omaisuuse-

rästä kerryteävissä oleva rahamäärä

arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo yliää

kerryteävissä olevan rahamäärän,

arvonalentumistappio kirjataan kon-

sernituloslaskelmaan.

Vuokra- ja myyntisaamiset ovat koroomia

saamisia ja niiden maksuehto on 2–20 päivää.

Vuokravakuudet vastaavat 2–6 kuukauden

vuokria ja muita maksuja.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

ODOTETTAVISSA OLEVAT

LUOTTOTAPPIOT

IFRS 9 Rahoitusinstrumentit -standardi

sisältää ohjeistusta koskien rahoitusvaroi-

hin kirjaavia arvonalentumisia. Citycon

konsernin kannalta standardin soveltami-

sen keskeisin vaikutus on se, eä vuokra-

ja myyntisaamisiin kohdistuva luooriski

on huomioitava saamisten arvostuksessa

raportointiajankohtana saamisten koko

elinkaaren ajalta.

Citycon katsoo konsernin

saamisiin kohdistuvan luooriskin

sisältyvän konsernin vuokra- ja

myyntisaamisten kirjanpitoarvoon

olennaisilta osin jo konsernissa

suoriteavan saamiskohtaisen vuokra- ja

myyntisaamisten tarkastelun johdosta.

IFRS 9 standardin myötä, Citycon konserni

kuitenkin huomioi raportoinnissaan

odoteavissa olevat luootappiot

saamiskannassaan myös koko elinkaaren

ajalta, jolla on vaikutusta erityisesti

vielä erääntymäömien saamisten

arvostukseen.

Citycon arvioi odoteavissa

olevien luootappioiden määrää

saamiskannassaan perustuen saatavilla

olevaan historialliseen tietoon konsernille

kertyneistä luootappioista ja odotuksiin

taloudellisten olosuhteiden kehityksestä.

Odotukset taloudellisten olosuhteiden

kehityksestä perustuvat ensisijaisesti

tunnuslukuihin, jotka antavat viieitä

Citycon konsernin operatiivisen toiminnan

ja asiakaskunnan taloudellisesta

kehityksestä.

Citycon soveltaa odoteavissa

olevien luootappioiden arvioinnin osalta

standardin sallimaa yksinkertaisteua

meneelyä. Citycon konsernin vuokra-

ja myyntisaamiset eivät konsernin

liiketoiminnan luonteesta johtuen pidä

sisällään IFRS 15 standardin tarkoiamaa

merkiävää rahoituskomponenia.

.. OSTOVELAT JA MUUT VELAT

Me 2021 2020

Ostovelat 33,0 19,2

Korkovelat 19,4 16,8

Rahoitusvelat yhteensä 52,4 36,0

Lyhytaikaiset saadut ennakot 17,6 15,2

ALV-velat 13,0 4,3

Siirtovelat ja muut

lyhytaikaiset korottomat velat 35,9 31,5

Korottomat lyhytaikaiset

velat yhteensä 66,5 51,0

Yhteensä 118,9 87,0

Me 2021 2020

Alle 1 kuukausi 101,1 71,8

1–3 kuukautta 16,1 4,3

3–6 kuukautta 0,4 0,1

6–12 kuukautta 0,9 9,7

1–2 vuotta 0,4 1,1

Yhteensä 118,9 87,0

Ostovelkojen ja muiden velkojen tulevien

maksujen erääntymispäivät:

RAHOITUSVELAT

Rahoitusvelkoihin kuuluvat ostovelat

ja korkovelat, jotka merkitään alun

perin kirjanpitoon käypään arvoon.

Myöhemmin rahoitusvelat arvostetaan

efektiivisen koron menetelmällä jakso-

teuun hankintamenoon.

RAHOITUSVARAT

Rahoitusvarat sisältävät vuokra- ja

myyntisaamiset sekä korkosaamiset,

joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituk-

sessa ja jotka on aikaansaatu luovut-

tamalla rahaa, tavaroita tai palveluja

suoraan velalliselle. Ne arvostetaan

alun perin käypään arvoon ja myöhem-

min jaksoteuun hankintamenoon.

Tasearvoa alennetaan odoteavissa

olevien luootappioden määrällä.

RAHOITUSVAROJEN

ARVON ALENTUMINEN

Rahoitusvarojen osalta tappiota kos-

keva vähennyerä arvostetaan määrään,

joka vastaa koko voimassaoloajalta

odoteavissa olevia luootappioita.

Odoteavissa oleva luootappio

kirjataan tulosvaikueisesti.

teuun hankintamenoon.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

5. KONSOLIDOINTI

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN

LAATIMISPERIAATTEET

Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö

Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä

osuudet osakkuus-, yhteis- ja yhteistoimin-

tayrityksissä.



TYTÄRYHTIÖT

Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla

on määräysvalta. Määräysvalta on olemas-

sa silloin, jos konsernilla on: olemassa oleva

oikeus johtaa yhteisön olennaisia toimin-

toja, riski tai oikeus liiyen vaihteleviin

tuooihin omistusosuudelleen yhteisössä,

ja kyky käyää määräysvaltaansa vaikut-

taakseen yhteisön tuooihin.

Jos konsernilla on vähemmän kuin

enemmistöosuus yhteisön ääni- tai vastaa-

vasta oikeudesta, konserni huomioi kaikki

relevantit tosiasiat ja olosuhteet arvioi-

dessaan määräysvaltaansa yhteisössä,

mukaan lukien muiden yhteisön omistajien

kanssa tehdyt sopimukset. Konserni uudel-

leenarvioi määräysvaltaansa yhteisössä,

mikäli tosiasiat tai olosuhteet osoiavat,

eä yksi tai useampi kolmesta kontrol-

litekijästä on muuunut. Tytäryhtiöt

yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä

hetkestä alkaen, kun konserni on saanut

määräysvallan, ja luovutetut yhtiöt siihen

päivään asti, jolloin määräysvalta lakkaa.

Konsernitilinpäätöstä laadiaessa on

eliminoitu konsernin sisäiset liiketapahtu-

mat sekä sisäinen voitonjako.

YHTEISET TOIMINNOT

Sellaisia Suomessa toimivia keskinäisiä

kiinteistöyhtiöitä, joista Citycon omistaa

alle 100 %, käsitellään yhteisinä toimintoi-

na IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -standardin

mukaisesti. Konsernitilinpäätökseen

konserni kirjaa yhteisiin toimintoihin

liiyvät varansa ja velkansa, mukaan lukien

osuutensa yhteisistä varoista ja veloista.

Lisäksi konserni kirjaa yhteisiin toimintoi-

hin liiyvät tuoonsa ja kulunsa, mukaan

lukien osuutensa yhteisten toimintojen

tuotoista ja kuluista. Edellä mainiua yh-

distelytapaa sovelletaan kaikkiin tällaisiin

yhteisiin toimintoihin.

Keskinäiset kiinteistöyhtiöt, joista

omistetaan alle 50 %, käsitellään edellä

kuvatulla tavalla yhteisinä toimintoina.

ULKOMAAN RAHAN MÄÄRÄISET

LIIKETAPAHTUMAT

Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtu-

mat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin.

Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot

kirjataan laajaan tuloslaskelmaan rahoitus-

kuluihin ja -tuooihin.

Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan

määräiset monetaariset saamiset ja velat

arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin.

Käypiin arvoihin arvostetut ulkomaan

rahan määräiset ei-monetaariset erät

muunnetaan euroiksi arvostuspäivän va-

luuakursseja käyäen, muut ei-monetaa-

riset erät arvostetaan tapahtumapäivän

kurssiin.

Ulkomaisten tytäryhtiöiden

tuloslaskelmat on muunneu euroiksi

tilikauden keskikurssin mukaan ja taseet

tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä

aiheutuva kurssiero kirjataan omana

muuntoeroeränään muihin laajan tuloksen

eriin. Ulkomaisten tytäryritysten han-

kintamenon eliminoinnista ja hankinnan

jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä

syntyvät muuntoerot kirjataan omaan

pääomaan.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. LIIKETOIMINTAHANKINNAT JA LIIKEARVO

LIIKETOIMINTAHANKINNAT

Liiketoimintahankintojen tekemiseen

sovelletaan IFRS 3 Liiketoimintojen

yhdistäminen -standardia, jonka mukaan

hankintameno kohdistetaan hankituille

varoille, veloille ja vastuusitoumuksille

niiden käypien arvojen mukaisesti. Liikear-

voa syntyy, kun anneu vastike yliää

hankitun neovarallisuuden käyvän arvon.

LIIKEARVO

Liiketoimintojen yhdistämisissä

syntyvä liikearvo kirjataan määrään,

jolla luovuteu vastike yliää hankitun

neovarallisuuden käyvän arvon. Liikear-

vo on kohdisteu rahavirtaa tuoaville

yksiköille. Liikearvo arvostetaan alkupe-

räiseen hankintamenoon vähenneynä

arvonalentumisilla.

Laskennalliset verovelat arvostetaan

nimellisarvoon (ei käypään arvoon). Liike-

toiminnan yhdistämisessä arvostetut

laskennalliset verovelat muodostavat

liikearvoa, jos laskennallisten verovelko-

jen nimellisarvo on korkeampi kuin niiden

käypä arvo hankintahetkellä.

Siihen määrään asti kuin laskennallis-

ten verovelkojen nimellisarvon ja käyvän

arvon välinen erotus laskee myöhemmin,

esimerkiksi verotukseen liiyvistä muu-

toksista, kuten konsernin veroasteen

vähentymisestä johtuen, alkuperäinen

laskennallisista veroveloista muodostu-

nut liikearvo voi pienentyä.

Jos osa rahavirtaa tuoavasta

yksiköstä, jolle on kohdisteu liikearvoa,

myydään, liikearvo, joka kohdistuu

kyseiselle myydylle osalle, kirjataan pois

liiketoiminnan muuna kuluna. Liikearvo

kohdistetaan myydylle osalle luovutet-

tavan toiminnon ja jäljelle jäävän osan

arvojen suhteessa.

LIIKETOIMINTAHANKINNAT

JA OMAISUUSHANKINNAT

Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omis-

tukseensa liiketoimintahankintoina sekä

omaisuushankintoina.

Citycon soveltaa liiketoiminta-

hankintoihin IFRS 3 Liiketoimintojen

yhdistäminen -standardin mukaista

käsielyä ja omaisuushankintoihin IAS 40

Sijoituskiinteistöt -standardia. Citycon

käyää harkintaa arvioidessaan onko

sijoituskiinteistön tai sijoituskiinteis-

töportfolion hankinta liiketoiminta- vai

omaisuushankinta. Mikäli kiinteistön

lisäksi hankintaan sisältyy merkiävä

määrä hankiuja toimintoja, hankintaa

käsitellään liiketoimintahankintana.

Toimintojen merkitys arvioidaan IFRS

3 -standardissa esitetyn liiketoiminnan

(esim. ylläpito, siivous, turvallisuus, kirjan-

pito, jne.) määritelmän mukaisesti.

A) Liiketoimintahankinnat ja liikearvo

Me 2021 2020

Hankintameno 1.1. 141,1 146,5

Muutos valuuttakurssista 4,3 -5,5

Hankintameno 31.12. 145,4 141,1

Tilinpäätöshetkellä 31.12.2021 liikearvo

muodostui kokonaan 14.7.2015 tehdystä

Norjan liiketoiminnan hankinnasta. Liikearvo

on kohdisteu kokonaisuudessaan Norjan

liiketoimintayksikköön. Tilikaudella 2021

liiketoimintayksiköstä ei myyty kauppakes-

kuksia. Tilikaudella 2020 yksi kauppakeskus

(Markedet) myytiin.

Citycon ei ole tehnyt liiketoimintahankin-

toja vuosien 2021 ja 2020 aikana.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Me 2021 2020

Liikearvo yhteensä 145,4 141,1

Laskennallisen verovelan

nimellisarvon ja käyvän arvon

välinen ero hankintahetkellä -84,8 -80,9

Liikearvo

arvonalentumistestausta

varten 60,6 60,2

B) Liikearvon arvonalentumistestaus

LIIKEARVON

ARVONALENTUMISTESTAUS

Liikearvo testataan arvonalentumisen

varalta vähintään kerran vuodessa ja kun

olosuhteet antavat viieitä siitä, eä

omaisuuserän kirjanpitoarvo on alentu-

nut. Liikearvosta ei kirjata säännönmukai-

sia poistoja. Liikearvon arvonalentuminen

määritellään arvioimalla sen rahavirtaa

tuoavan yksikön (tai yksikköryhmän)

kerryteävissä olevaa rahamäärää, johon

liikearvo liiyy. Jos rahavirtaa tuoavan

yksikön kerryteävissä oleva rahamäärä

on pienempi kuin yksikön kirjanpitoarvo,

kirjataan arvonalentumistappio. Liikear-

voon liiyviä arvonalentumistappioita ei

voi peruuaa tulevilla tilikausilla.

Citycon määriää kerryteävissä

olevat rahavirrat käyöarvolaskelmilla,

jotka perustuvat ulkopuolisen arvioit-

sijan laatimaan sijoituskiinteistöjen

käyvän arvon määritykseen 10 vuoden

kassavirroista liitetiedoissa numero 2.1

esitetyn mukaisesti sekä hallinnon kului-

hin ja liiketoiminnan muihin tuooihin ja

kuluihin hallituksen hyväksymän budjetin

mukaisesti. Kassavirrat eivät sisällä uu-

delleenjärjestelytoimintoja, joihin Citycon

ei ole vielä sitoutunut, tai merkiäviä

tulevia investointeja, jotka parantavat

testaavan rahavirtaa tuoavan yksikön

omaisuuserien suorituskykyä. Kerrytet-

tävissä olevaan rahamäärään vaikuavat

erityisesti oletukset diskonokorosta ja

neovuokratuotoista.

Arvonalentumistesti tehdään

liikearvon neomäärälle, eli liikearvosta

vähennetään hankintahetkellä määritey

laskennallisten verovelkojen nimellisar-

von ja käyvän arvon välinen erotus.

Liikearvon arvonalentumistestauk-

sessa käytetään johdon harkintaa ja

oletuksia erityisesti kerryteävissä

olevien rahamäärien määrielyyn,

joihin vaikuavat esimerkiksi oletuk-

set diskonokorosta ja neovuokra-

tuotoista.

Testaavan omaisuuserän tasearvo oli noin

1 568,1 miljoonaa euroa (1 469,3) sisältäen

testaavan liikearvon. Ennakoitujen raha-

virtoihin sovelleava diskonokorko ennen

veroja oli 4,94 % (5,00%). Norjan yksikön

kerryteävissä oleva rahamäärä oli yhteen-

sä 1 679,1 miljonaa euroa (1 539,9) yliäen

111,0 miljoonalla eurolla (70,6) omaisuuserän

tasearvon, joten liikearvon arvonalentumis-

kirjaukselle ei ole tarvea.

KÄYTTÖARVON LASKENNASSA

KÄYTETYT TÄRKEIMMÄT

OLETTAMUKSET

Käyöarvon laskennassa eniten vaihtelua

aiheuavat oleamukset diskonokorosta

sekä oleamuksista, joita on käytey neo-

vuokratuoton laskennassa. Neovuokratuo-

ton laskenta perustuu yhtiön ulkopuolisen

kiinteistöarvioitsijan laatimiin 10 vuoden

kassavirtalaskelmiin sijoituskiinteistöjen

käyvän arvon määriämiseksi. Niihin liiy-

vät merkiävimmät oleamat on esitey

liitetiedossa 2.1. Diskonokorko kuvastaa

markkinoiden näkemystä Norjan yksikköön

kohdistuvista riskeistä, kun huomioon

otetaan rahan aika-arvo sekä Norjan yksik-

köön liiyvät erityisriskit. Diskonokoron

laskenta perustuu oman ja vieraan pääoman

kustannusten painoteuun keskiarvoon

(WACC). Jäännösarvo pääomitetaan

ulkopuolisen arvioitsijan tuoo-odotuksella

5,45% (5,58), joka heijastaa kiinteistökoh-

taisia riskejä ja markkinariskiä.

HERKKYYS OLETTAMUKSISSA

TAPAHTUVILLE MUUTOKSILLE

Kerryteävissä olevaa rahamäärää koske-

vat tärkeimmät oleamukset liiyvät neo-

vuokratuooon ja tuoovaateeseen kuten

esitey liitetiedossa 2.1. Herkkyyä on

analysoitu erikseen neovuokratuoojen ja

tuoovaateiden suhteen muiden tekijöiden

pysyessä vakioina. Neovuokratuoojen

heikentyessä yli 5,74 %:ia (3,96) nykyisestä

tasosta omaisuuserän kerryteävissä

oleva rahamäärä aliaisi tasearvon. Yhtiön

määrielemän WACC:in 4,94 % (5,00) sekä

ulkopuolisen arvioitsijan määriämän termi-

naaliarvon tuoo-odotuksen 5,45 % (5,58)

molempien kasvaessa yli 0,38 %-yksikköä

(0,27) omaisuuserän kerryteävissä oleva

rahamäärä aliaisi tasearvon.

.. MÄÄRÄYSVALLATTOMIEN

OMISTAJIEN HANKINTA

Citycon osti jäljellä olevan 7 % määräysval-

laomien omistajien osuuden Heikintori

Oy:ssä 29.4.2021. Kaupan jälkeen Citycon

omistaa 100 % Heikintori Oy:stä.

Tilikauden 2020 aikana Citycon hankki

määräysvallaomilta omistajilta 24 %

Heikintorin osakkeista, jonka jälkeen Citycon

omisti 93 % Heikintori Oy:stä.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

.. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT JA KONSERNIRAKENTEEN MUUTOKSET

A) Lähipiiri

Konserniyhtiöt 31.12.2021 Kotimaa

Konsernin

omistusosuus, % Emon omistusosuus, %

Emoyhtiö: Citycon Oyj Suomi

Albertslund Centrum ApS Tanska 100

Asematie 3 Koy Suomi 100

Asunto Oy Espoon Huukkari Suomi 100

Asunto Oy Espoon Jolla Suomi 100

Asunto Oy Lippulaivan Loiste Suomi 100

Asunto Oy Lippulaivan Luoto Suomi 100

Asunto Oy Lippulaivan Lysti Suomi 100

Big Apple Top Oy Suomi 100

Citycon AB Ruotsi 100 100

Citycon Buskerud Eiendom AS Norja 100

Citycon Buskerud Invest AS Norja 100

Citycon Buskerud Invest KS Norja 100

Citycon Denmark ApS Tanska 100 100

Citycon Development AB Ruotsi 100

Citycon Down Town Eiendom AS Norja 100

Citycon Eiendomsmegling AS Norja 100

Citycon Finland Oy Suomi 100 100

Citycon Herkules Eiendom AS Norja 100

Citycon Holding AS Norja 100 100

Citycon Jakobsbergs Centrum AB Ruotsi 100

Citycon Kilden Eiendom AS Norja 100

Citycon Kolbotn Torg Eiendom AS Norja 100

Citycon Kolbotn Torg Næring AS Norja 100

Citycon Kongssenteret Eiendom AS Norja 100

Citycon Kremmertorget Eiendom AS Norja 100

Citycon Liertoppen Eiendom AS Norja 100

Citycon Liljeholmen Bostad AB Ruotsi 100

Citycon Liljeholmstorget Galleria AB Ruotsi 100

Citycon Linderud Eiendom AS Norja 100

Konserniyhtiöt 31.12.2021 Kotimaa

Konsernin

omistusosuus, % Emon omistusosuus, %

Citycon Magasinet Drammen Eiendom AS Norja 100

Citycon Magasinet Drammen Invest AS Norja 100

Citycon Magasinet Drammen Invest I ANS Norja 100

Citycon Magasinet Drammen Invest II ANS Norja 100

Citycon Norway AS Norja 100

Citycon Oasen Eiendom AS Norja 100

Citycon Oasen Kontoreiendom AS Norja 100

Citycon Residentials Finland Oy Suomi 100

Citycon Residentials Oy Suomi 100 100

Citycon Senterdrift AS Norja 100

Citycon Services AB Ruotsi 100

Citycon Shopping Centers AB Ruotsi 100

Citycon Sjøsiden Eiendom AS Norja 100

Citycon Solsiden Eiendom AS Norja 100

Citycon Stopp Eiendom AS Norja 100

Citycon Storbyen Eiendom AS Norja 100

Citycon Strædet Cinema ApS Tanska 100

Citycon Strædet Pedestrian Street ApS Tanska 100

Citycon Innovation Sweden Ab Ruotsi 100

Citycon Treasury B.V. Alankomaat 100 100

Citycon Trekanten Eiendom AS Norja 100

Espoonlahden Bussiterminaali Koy Suomi 100

Espoonlahden Metroasema Koy Suomi 100

Kauppakeskus Isokarhu Oy Suomi 100

Kristiina Management Oy Suomi 100

Kristiine Keskus Oü Viro 100

Lahden Hansa Koy Suomi 100

Lippulaiva Koy Suomi 100

Lippulaivan Palvelutilat Koy Suomi 100

Manhattan Acquisition Oy Suomi 100

Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö Citycon Oyj ja sen tytäryhtiöt, osakkuusyri-

tykset ja yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, muut johtoryhmän jäsenet sekä

yhtiön suurin osakkeenomistaja Gazit-Globe Ltd.

Gazit-Globe Ltd.:n ja sen kokonaan omistamien tytäryhtiöiden yhteenlaskeu omistusosuus on

51,96% (31.12.2021: 48,9 %) yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (87 559 016 osakea 31.12.2021).

Konserniyhtiöt ja muutokset konsernirakenteessa



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Konserniyhtiöt 31.12.2021 Kotimaa

Konsernin

omistusosuus, % Emon omistusosuus, %

Montalbas B.V. Alankomaat 100

Myyrmanni Koy Suomi 100

Mölndals Galleria AB Ruotsi 100

Mölndals Galleria Fastighets AB Ruotsi 100

Riddarplatsen Fastigheter HB Ruotsi 100

Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS Viro 100

Sektor Stovner Eiendom AS Norja 100

Sektor Torvbyen Eiendom AS Norja 100

Stenungs Torg Fastighets AB Ruotsi 100

Tampereen Koskikeskus Koy Suomi 100

Torvbyen Utvikling AS Norja 100

Åkersberga Centrum AB Ruotsi 100

Lahden Trio Koy Suomi 89,5

Myyrmäen Kauppakeskus Koy Suomi 78,6

Heikintori Oy Suomi 100

Myyrmäen Autopaikoitus Oy Suomi 62,7

Dr Juells Park AS Norja 50

Holding Big Apple Housing Oy Suomi 50

Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy Suomi 50

Kista Galleria JV AB Ruotsi 50

Kista Galleria Kommanditbolag Ruotsi 50

Kista Galleria Holding AB Ruotsi 50

Kista Galleria LP AB Ruotsi 50

Klosterfoss Utvikling AS Norja 50

Magasinet Drammen AS Norja 50

Retail Park Oy Suomi 50

Sandstranda Bolig AS Norja 50

Tikkurilan Kassatalo As Oy Suomi 39

Hansaparkki Koy Suomi 36

Liesikujan Autopaikat Oy Suomi 35,7

Myydyt yhtiöt (konsernin omistusosuus % myyntihetkellä)

Citycon Tumba Centrumfastigheter AB (100%) Ruotsi 31.3.2021

Citycon Högdalen Centrum AB (100%) Ruotsi 31.3.2021

Fruängen (100%) Ruotsi 31.3.2021

Kiinteistö Oy Kauppakeskus Columbus Oy (100%) Suomi 31.11.2021

Perustetut yhtiöt

Asunto Oy Lippulaivan Loiste Suomi 2.6.2021

Asunto Oy Lippulaivan Luoto Suomi 2.6.2021

Asunto Oy Lippulaivan Lysti Suomi 2.6.2021

Citycon Residentials Finland Oy Suomi 19.5.2021

Citycon Residentials Oy Suomi 19.5.2021

Hankitut yhtiöt

Heikintori Oy (92,7->100%) Suomi 29.4.2021

Fuusioidut

Sektor Portefolje II AS merged to Citycon Norway AS Norja 3.3.2021

Puretut

Red City Ab Ruotsi 16.1.2021

Konserniyhtiöt 31.12.2021 Kotimaa

Konsernin

omistusosuus, % Emon omistusosuus, %

Sivuliikkeet:

Citycon Oyj filial Ruotsi

Verotusyhtymät:

Parkeringshuset Väpnaren Ruotsi 64



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

B) Lähipiirin kanssa toteutuneet

liiketapahtumat

KONSERNIYHTIÖT

Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen

mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita,

korkokuluja, lainan lyhennyksiä sekä muita

hallintopalveluveloituksia.

Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja

kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia

ei ole ollut konserniyhtiöiden välillä.

JOHDON PALKKIOT

Tiedot johdon palkkioista on esitey liite-

tietojen kohdassa 1.6. työsuhde-etuudet ja

henkilöstökulut.

LIIKETAPAHTUMAT GAZIT

GLOBE LTD.:N KANSSA

Palvelujen ostot ja kulujen

edelleenveloitukset

Katsauskauden aikana Citycon on maksanut

kuluja Gazit-Globe Ltd:lle ja sen tytäryhtiöille

0,0 milj. euroa ja veloianut kuluja edelleen

Gazit-Globe Ltd:ltä ja sen tytäryhtiöiltä 0,0

milj. euroa (0,0).

RAPORTOINTI GAZITGLOBE LTD.:LLE

Yhtiön suurin osakkeenomistaja on

Gazit-Globe Ltd. Gazit-Globe Ltd.:n ja sen

kokonaan omistamien tytäryhtiöiden

yhteenlaskeu omistusosuus on 51,96%.

Gazit-Globe Ltd. on ilmoianut yhtiölle, eä

se soveltaa IFRS-standardeja raportoinnis-

saan vuodesta 2007 alkaen. Gazit-Globe Ltd.

on katsonut, eä sillä on IFRS-standardien

tarkoiama määräysvalta Citycon Oyj:ssä,

koska se on pystynyt osakeomistuksensa

perusteella käyämään määräysvaltaa

Cityconin yhtiökokouksissa. Citycon luo-

vuaa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen

perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle yksityis-

kohtaisempia, kirjanpitoon liiyviä tietoja

väli- ja vuositilinpäätöksissä julkisteujen

tietojen lisäksi, joa Gazit-Globe Ltd. pystyy

yhdistelemään Citycon-konsernin luvut

omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.

.. MUUTOKSET IFRSSTANDARDEISSA

JA LASKENTAPERIAATTEISSA

Tilikaudella 2021 käyttöönotetut standardit,

niiden muutokset ja tulkinnat

Huhtikuussa 2021 IFRS-tulkintakomitea

antoi lopullisen agendapäätöksen

pilvipalvelujärjestelyiden konfigurointi- ja

räätälöintimenojen kirjanpitokäsielystä

(IAS 38 Aineeomat hyödykkeet). Tässä

agendapäätöksessä tulkintakomitea tar-

kasteli, milloin sovelluksen konfiguroinnista

ja räätälöinnistä voidaan kirjata aineeton

hyödyke. IFRIC:n agendapäätöksillä ei ole

voimaantuloaikaa, joten niitä odotetaan

sovelleavan niin pian kuin mahdollista.

Citycon on analysoinut kyseisen

agendapäätöksen vaikutukset laadintaperi-

aaeisiinsa eikä IFRIC päätöksellä ollut mer-

kiävää vaikutusta Cityconin taloudelliseen

raportointiin.

. TILINPÄÄTÖSPÄIVÄN JÄLKEISET

TAPAHTUMAT

19.1.2022 ilmoiteiin, eä Ofer Stark

on pääänyt erota yhtiön hallituksesta

31.1.2022 alkaen.

7.2.2022 julkaistiin, eä Citycon osti yli

200 asuntoa käsiävän asuinrakennuskoh-

teen Ruotsissa sekä myi kaksi ydinliiketoi-

mintaansa kuulumatonta kauppakeskusta

Norjassa.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS, FAS

Me Liite 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Palvelutuotot 3,5 4,8

Liikevaihto 2 3,5 4,8

Hallinnon kulut 3,4 -13,4 -14,8

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5 -0,1 0,0

Liikevoitto -10,0 -10,0

Rahoitustuotot 84,5 120,3

Rahoituskulut -106,6 -133,8

Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 6 -22,1 -13,5

Voitto/tappiot ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -32,1 -23,4

Konserniavustukset 24,4 -

Tuloverot 7 0,0 -0,1

Tilikauden voitto/tappio -7,7 -23,5

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA, FAS



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

Me Liite 31.12.2021 31.12.2020

VASTAAVAA

Pysyvät vastaavat

Aineettomat hyödykkeet 8 7,4 5,5

Aineelliset hyödykkeet 9 0,3 0,5

Sijoitukset

Tytäryhtiöosakkeet 10 1 350,4 1 350,4

Lainasaamiset ja johdannaissopimukset 11 2 197,5 2 174,3

Sijoitukset yhteensä 3 547,9 3 524,7

Pysyvät vastaavat yhteensä 3 555,7 3 530,7

Vaihtuvat vastaavat

Lyhytaikaiset saamiset 13 128,1 135,2

Lyhytaikaiset rahamarkkinasijoitukset 19,9 -

Rahat ja pankkisaamiset 7,0 0,0

Vaihtuvat vastaavat yhteensä 155,1 135,2

Vastaavaa yhteensä 3 710,8 3 666,0

EMOYHTIÖN TASE, FAS

Me Liite 31.12.2021 31.12.2020

VASTATTAVA A

Oma pääoma 14

Osakepääoma 259,6 259,6

Ylikurssirahasto 133,1 133,1

Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 760,0 838,9

Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet -2,0 -

Edellisten tilikausien voitto/tappio -6,2 92,1

Tilikauden tulos -7,7 -23,5

Oma pääoma yhteensä 1 136,7 1 300,1

Vieras pääoma 15

Pitkäaikaiset velat

Lainat - 95,5

Hybridilaina 690,1 347,7

Muu pitkäaikainen vieras pääoma 1 657,3 1 562,5

Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 347,5 2 005,6

Lyhytaikaiset velat

Lyhytaikainen vieras pääoma 226,6 360,2

Lyhytaikaiset velat yhteensä 226,6 360,2

Vieras pääoma yhteensä 2 574,1 2 365,8

Vastattavaa yhteensä 3 710,8 3 666,0



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

Me 1.1.–31.12.2021 1.1.–31.12.2020

Liiketoiminnan rahavirta

Tulos ennen veroja -32,1 -23,4

Oikaisut:

Poistot ja arvonalentumiset 1,8 1,5

Rahoitustuotot ja -kulut 22,1 13,5

Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta -8,1 -8,5

Käyttöpääoman muutos 31,2 28,6

Liiketoiminnan rahavirta 23,1 20,1

Maksetut korot ja muut rahoituskulut -65,7 -47,5

Saadut korot ja muut rahoitustuotot 58,2 53,4

Toteutuneet kurssivoitot/-tappiot -18,2 4,9

Liiketoiminnan nettorahavirta -2,6 30,9

Investointien rahavirta

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -3,6 -1,9

Myönnetyt lainat -605,6 -784,8

Lainasaamisten takaisinmaksut 721,8 808,3

Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten lisäys -285,0 -

Lyhytaikaisten rahamarkkisijoitusten vähennys 264,9 -

Investointien nettorahavirta 92,6 21,6

Rahoituksen rahavirta

Lyhytaikaisten lainojen nostot 810,8 837,9

Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -1 033,2 -825,7

Pitkäaikaisten lainojen nostot - 94,7

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -94,7 -

Hybridilainan nostot 342,5 -

Saadut konserniavustukset 1,7 -

Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta -87,8 -95,7

Omien osakkeiden hankinta ja kulut -68,6 -

Rahoituksen nettorahavirta -129,3 11,3

Rahavarojen muutos -39,3 63,8

Rahavarat tilikauden alussa -90,0 -153,8

Rahavarat tilikauden lopussa

-129,3 -90,0

EMOYHTIÖN RAHOITUSLASKELMA, FAS

Emoyhtiön rahavarat -129,3 milj. euroa koostuvat taseen rahavaroista ja pankkisaamisista 7,0 milj. euroa, lyhytaikaisista rahamarkkinasijoituksista 19,9 milj.

euroa ja konsernitilin saldosta -156,2 milj. euroa. Konsernitilin saldo -156,2 milj. euroa on taseessa esitey osana lyhytaikaista vierasta pääomaa.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, FAS

. LAADINTAPERIAATTEET

Emoyhtiön tilinpäätös on laadiu Suomen

lainsäädännön mukaan.

Tuloslaskelmamuoto

Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään

toimintokohtaisesti.

Pysyvät vastaavat

Pysyvät vastaavat on merkiy taseeseen

alkuperäiseen hankintamenoonsa vähen-

neynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa

tehdyin poistoin.

Aineettomat hyödykkeet

Aineeomat hyödykkeet sisältävät IT-oh-

jelmia sekä muita pitkävaikueisia menoja,

kuten toimiston perusparannusmenoja.

IT-ohjelmat poistetaan 3–7 vuodessa tasa-

poistoin, toimiston perusparannusmenot

poistetaan vuokrasopimuksen kestoaikana.

Aineelliset hyödykkeet

Aineellisiin hyödykkeisiin sisältyvät koneet

ja kalusto sekä keskeneräiset hankinnat.

Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin

vuotuisin menojäännöspoistoin.

Eläketurvajärjestelyt

Henkilökunnan eläketurva on hoideu

lakisääteisin eläkevakuutuksin.

. LIIKEVAIHTO

Me 2021 2020

Maantieteellinen jakauma:

Suomi 1,0 1,6

Muut maat 2,5 3,2

Yhteensä 3,5 4,8

. HENKILÖSTÖKULUT

Me 2021 2020

Henkilöstön määrä keskimäärin

tilikauden aikana 46 39

Henkilöstökulut

Palkat ja palkkiot -6,9 -6,2

Eläkekulut -1,0 -1,1

Muut henkilösivukulut -0,3 -0,2

Yhteensä -8,2 -7,5

. POISTOT JA ARVONALENTUMISET

Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat

suunnitelman mukaiset poistot ja

arvonalentumiset:

Me 2021 2020

Poistot aineettomista

hyödykkeistä -1,6 -1,3

Poistot koneista ja

kalustosta -0,2 -0,2

Yhteensä -1,8 -1,5

Henkilöstökuluihin sisältyy seuraavia johdon

palkkoja ja palkkioita

Me 2021 2020

Toimitusjohtajan palkat ja

palkkiot -1,1 -1,1

Hallituksen palkkiot -0,7 -0,6

Yhteensä -1,9 -1,8

Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy

seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja

hallintopalvelumaksuja:

Me 2021 2020

Hallintopalvelumaksut

konserniyhtiöiltä 3,5 4,8

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat

sekä valuuatermiinit on arvosteu tilin-

päätöspäivän kurssiin ja valuuakurssierot

on kirjau tulokseen kurssieroihin.

Tuloverot

Tilikauden tulokseen perustuvat verot esite-

tään suoriteperiaaeen mukaisina.

Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten

arvojen välisistä väliaikaisista eroista johtu-

vat laskennalliset verot on merkiy omana

eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen.

Johdannaiset

Kaikki johdannaiset arvostetaan KPL 5.2a

mukaan käypään arvoon.

Huomioitavaa

Tilinpäätöksessä esiteävät yksiäiset

luvut ja loppusummat on pyöristey satoihin

tuhansiin tarkemmista luvuista ja siksi

yksiäisten lukujen summa ei aina täsmää

yhteissummiin.

. LIIKETOIMINNAN MUUT

TUOTOT JA KULUT

Me 2021 2020

Muut tuotot -0,1 0,0

Yhteensä -0,1 0,0

Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot sisältävät

toimitusjohtajan peruspalkan sekä vuotui-

sen tulospalkkion. Lisäksi toimitusjohtaja

kuuluu sitouavan osakepalkkiojärjestel-

män piiriin ja vuoden aikana on makseu

järjestelmän mukaiset palkkiot.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

. RAHOITUSTUOTOT JA KULUT

NETTO

Me 2021 2020

Korko- ja muut

rahoitustuotot

Konserniyhtiöiltä 62,2 57,9

Valuuttakurssivoitot 20,9 62,3

Muut korko- ja

rahoitustuotot 1,4 0,1

Yhteensä 84,5 120,3

Rahoitustuotot yhteensä 84,5 120,3

Korkokulut ja muut

rahoituskulut

Konserniyhtiöille 56,8 39,5

Valuuttakurssitappiot 17,4 65,9

Muut korko- ja

rahoituskulut 32,3 28,5

Rahoituskulut yhteensä 106,6 133,8

Rahoitustuotot ja -kulut

(netto) -22,1 -13,5

. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Me 2021 2020

Aineettomat oikeudet

Hankintameno 1.1. 11,8 11,0

Lisäykset 3,5 0,8

Hankintameno 31.12. 15,3 11,8

Kertyneet poistot 1.1. -7,2 -6,0

Tilikauden poisto -1,5 -1,2

Kertyneet poistot 31.12. -8,7 -7,2

Kirjanpitoarvo 31.12. 6,6 4,6

Muut pitkävaikutteiset

menot

Hankintameno 1.1. 2,6 1,7

Lisäykset 0,0 1,0

Hankintameno 31.12. 2,6 2,6

Kertyneet poistot 1.1. -1,7 -1,6

Tilikauden poisto -0,2 0,0

Kertyneet poistot 31.12. -1,8 -1,7

Kirjanpitoarvo 31.12. 0,8 1,0

Aineettomat hyödykkeet

yhteensä 31.12. 7,5 5,5

. AINEELLISET HYÖDYKKEET

Me 2021 2020

Koneet ja kalusto

Hankintameno 1.1. 2,1 1,9

Lisäykset 0,1 0,1

Hankintameno 31.12. 2,1 2,1

Kertyneet poistot 1.1. -1,6 -1,4

Tilikauden poisto -0,2 -0,2

Kertyneet poistot 31.12. -1,8 -1,6

Kirjanpitoarvo 31.12. 0,3 0,5

Keskeneräiset hankinnat

Hankintameno 1.1. 0,0 0,0

Kirjanpitoarvo 31.12. 0,0 0,0

Aineelliset hyödykkeet

yhteensä 31.12. 0,3 0,5

. TYTÄRYHTIÖOSAKKEET

Me 2021 2020

Hankintameno 1.1. 1 350,4 1 350,4

Kirjanpitoarvo 31.12. 1 350,4 1 350,4

. PITKÄAIKAISET LAINASAAMISET

JA JOHDANNAISSOPIMUKSET

Me 2021 2020

Lainasaamiset

konserniyhtiöiltä 2 182,3 2 159,4

Johdannaissopimukset

konsernin ulkopuolelta 15,2 14,8

Muut sijoitukset yhteensä

31.12. 2 197,5 2 174,2

Sijoitukset yhteensä 31.12. 3 547,9 3 524,7

. TYTÄRYHTIÖT JA

OMISTUSYHTEYSYRITYKSET

Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyri-

tykset on esitey konsernitilinpäätöksen

liitetiedoissa kohdassa 5.3. Lähipiiritapah-

tumat.

. TULOVEROT

Me 2021 2020

Tuloverot 0,0 -0,1

Yhteensä 0,0 -0,1

Tilikauden tuloverot koostuvat vuoden

Citycon Oyj:n Ruotsin sivuliikkeen tulove-

rosta.

Emohtiöllä on tappioita verotuksessa

(vielä vahvistamaton vuosi 2021 mukaan

lukien) yhteensä 79,8 miljoonaa euroa, josta

ei ole kirjau laskennallista verosaamista

15,9 miljoonaa euroa yhtiön tilinpäätökseen.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

. LYHYTAIKAISET SAAMISET JA

RAHAVARAT

Me 2021 2020

Saamiset konsernin

ulkopuolelta

Myyntisaamiset 0,1 0,1

Johdannaissopimukset 1,0 0,2

Muut saamiset 0,1 0,1

Rahat ja pankkisaamiset 7,0 0,0

Lyhytaikaiset

rahamarkkinasijoitukset 19,9 -

Siirtosaamiset 4,3 3,1

Yhteensä 32,5 3,5

Saamiset konserniyhtiöiltä

Myyntisaamiset 0,0 1,2

Lainasaamiset 84,1 82,6

Johdannaissopimukset 0,0 0,0

Muut saamiset - 1,5

Muut saamiset yhteensä 84,1 84,1

Korkosaamiset 14,0 12,5

Konserniavustussaamiset 24,4 34,0

Yhteensä 122,6 131,8

Lyhytaikaiset saamiset

yhteensä 155,1 135,2

. OMA PÄÄOMA

Me 2021 2020

Osakepääoma 1.1. 259,6 259,6

Osakepääoma 31.12. 259,6 259,6

Ylikurssirahasto 1.1. 133,1 133,1

Ylikurssirahasto 31.12. 133,1 133,1

Sijoitetun vapaan oman

pääoman rahasto 1.1. 838,9 925,7

Pääoman palautus

sijoitetun vapaan oman

pääoman rahastosta -78,9 -86,8

Sijoitetun vapaan oman

pääoman rahasto 31.12. 760,0 838,9

Kertyneet voittovarat 1.1. 68,6 101,0

Osingonjako -8,9 -8,9

Tilikauden tulos -7,7 -23,5

Mitätöidyt yhtiön

osakkeet -65,8 -

Omien osakkeiden

hankinta -2,0 -

Kertyneet voittovarat 31.12. -15,9 68,6

Citycon Oyj hankki vuoden 2021 aikana 9 796 463

yhtiön omia osakkeita. Yhtiö mitätöi 9 500 000

omaa osaketta 30.11.2021. Mitätöityjen osakkeiden

hankintahinta kirjattiin vähennyksenä kertyneistä

voittovaroista. Tilinpäätöshetkellä 31.12.2021 Yhtiöllä

on hallussaan 296 463 osaketta.

Oma pääoma yhteensä

31.12. 1 136,7 1 300,1

B) Lyhytaikaiset velat

Me 2021 2020

Lyhytaikaiset korolliset

velat

Yritystodistukset 0,0 218,1

Lainat konserniyhtiöiltä 158,4 92,2

Yhteensä 158,4 310,2

Lyhytaikainen koroton

vieras pääoma

Velat konsernin

ulkopuolelle

Ostovelat 0,8 0,5

Johdannaissopimukset 5,1 8,0

Muut velat yhteensä 5,1 8,0

Korkovelka 17,5 14,2

Muut siirtovelat 9,8 4,9

Siirtovelat yhteensä 27,3 19,1

Yhteensä 33,2 27,6

Velat konserniyhtiöille

Ostovelat 15,0 4,7

Muut velat 0,0 1,2

Korkovelka 20,1 16,4

Siirtovelat yhteensä 20,1 16,4

Yhteensä 35,0 22,4

Lyhytaikaiset velat

yhteensä 226,6 360,2

Vieras pääoma yhteensä 2 574,1 2 365,8

. VIERAS PÄÄOMA

A) Pitkäaikaiset velat

Me 2021 2020

Pitkäaikaiset korolliset velat

Syndikoidut luottolimiitit - 95,5

Hybridilaina 690,1 347,7

Lainat konserniyhtiöiltä 1 644,4 1 543,8

Yhteensä 2 334,5 1 986,9

Johdannaissopimukset 11,5 18,5

Johdannaissopimukset

konserniyhtiöiltä 1,4 0,2

Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 347,5 2 005,6

Velat, jotka erääntyvät

myöhemmin kuin viiden

vuoden kuluttua 1 350,0 1 093,2



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

Yhtiöllä on syndikoitu luoolimiii joka

erääntyy vuonna 2024. Lisäksi yhtiöllä on

pitkäaikaisissa veloissa marraskuussa 2019

liikkeelle laskeu hybridijoukkovelkakir-

jalaina. Hybridilaina on vakuudeton, muita

velkasitoumuksia heikommassa etuoike-

usasemassa ja etuoikeuteuja vain yhtiön

osakkeisiin nähden. Oman pääoman ehtoisen

lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeen-

omistajalle kuuluvia oikeuksia. Cityconilla

on oikeus viivästyää hybridilainojensa

koronmaksua, mikäli se ei maksa osinkoa tai

muuta hyvitystä osakepääomalle. Lainoilla

ei ole määräyä eräpäivää, mua yhtiöllä on

oikeus lunastaa ne viiden vuoden kuluua

liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina

vuotuisina koronmaksupäivinä.

Johdannaissopimuksia käytetään

Citycon konsernissa rahoituspolitiikan

mukaisesti korollisen velan korkoriskin ja

valuuakurssiriskin suojaamistarkoituk-

sessa. Cityconin kaikki konsernin ulkoiset

johdannaissopimukset laaditaan emoyhtiö

Citycon Oyj:n nimiin. Citycon Oyj arvostaa

johdannaiset KPL 5.2a käyvän arvon mallin

mukaan ja kirjaa käyvän arvon muutokset

tulosvaikueisesti. Johdannaisten käyvän

arvon määritys on esitey konsernitilinpää-

töksen liitetiedoissa kohdassa 3.6. Tämän

lisäksi Citycon Oyj:llä oli 31.12.2021 konsernin

sisäisiä johdannaisia, joiden käypä arvo oli

-1,4 miljoonaa euroa (-0,2) ja nimellisarvo 80,1

miljoona euroa (109,8).

. VASTUUSITOUMUKSET

Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä anneuja

vakuuksia.

A) Leasingvastuut

Me 2021 2020

Leasingsopimuksista

maksettavat määrät

Seuraavalla tilikaudella

maksettavat 0,4 0,3

Myöhemmin maksettavat 1,6 1,8

Yhteensä 2,0 2,1

Cityconin rahoitusleasingsopimukset

koskevat pääasiassa toimiston atk-laieita

ja koneita sekä autoja.

B) Annetut takaukset

Me 2021 2020

Takaukset 1 956,6 1 886,9

Joista konserniyhtiöiden

puolesta 1 956,6 1 886,9

Takaukset vuosina 2021 ja 2020 liiyvät

pääasiassa joukkovelkakirjalainoihin, joita

varten Citycon Oyj on antanut emoyhtiön

takauksen tai kolmansille osapuolille avat-

tuihin pankkitakauksiin.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET

Tilinpäätöksen 1.1.–31.12.2021 allekirjoitukset

Helsinki, 16. helmikuuta 2022

F. Sco Ball

toimitusjohtaja, hallituksen jäsen

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään anneu tilintarkastuskertomus.

Helsinki, 16. helmikuuta 2022

Ernst & Young Oy

tilintarkastusyhteisö

Ani Suominen

KHT

Alexandre Koifman

Zvi Gordon

David Lukes

Ljudmila Popova

Chaim Katzman

Judah Agnster

Arnold de Haan

Per-Anders Ovin



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET

TILINTARKASTUSKERTOMUS

CITYCON OYJ:N YHTIÖKOKOUKSELLE

TILINPÄÄTÖKSEN TILINTARKASTUS

Lausunto

Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n

(y-tunnus 0699505-3) tilinpäätöksen tili-

kaudelta 1.1.–31.12.2021. Tilinpäätös sisältää

konsernin taseen, tuloslaskelman, laajan

tuloslaskelman, laskelman oman pääoman

muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetie-

dot, mukaan lukien yhteenveto merkiävim-

mistä tilinpäätöksen laatimisperiaaeista,

sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman,

rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Lausuntonamme esitämme, eä

• konsernitilinpäätös antaa oikean ja

riiävän kuvan konsernin taloudellisesta

asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja

rahavirroista EU:ssa käyöön hyväksyy-

jen kansainvälisten tilinpäätösstandardien

(IFRS) mukaisesti,

• tilinpäätös antaa oikean ja riiävän

kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta

ja taloudellisesta asemasta Suomessa

voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista

koskevien säännösten mukaisesti ja täyt-

tää lakisääteiset vaatimukset.

Lausuntomme on ristiriidaton tarkastus- ja

hallinnointivaliokunnalle annetun lisärapor-

tin kanssa.

Lausunnon perustelut

Olemme suorianeet tilintarkastuksen

Suomessa noudateavan hyvän tilintarkas-

tustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastusta-

van mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan

tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvol-

lisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.

Olemme riippumaomia emoyhtiöstä

ja konserniyrityksistä niiden Suomessa

noudateavien eeisten vaatimusten

mukaisesti, jotka koskevat suoriamaam-

me tilintarkastusta ja olemme täyäneet

muut näiden vaatimusten mukaiset eeiset

velvollisuutemme.

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille

suoriamamme muut kuin tilintarkas-

tuspalvelut ovat parhaan tietomme ja

käsityksemme mukaan olleet Suomessa

noudateavien, näitä palveluja koskevien

säännösten mukaisia, emmekä ole suorit-

taneet EU-asetuksen 537/2014 5. artiklan 1

kohdassa tarkoiteuja kielleyjä palveluja.

Suoriamamme muut kuin tilintarkastus-

palvelut on esitey konsernitilinpäätöksen

liitetiedossa 1.5.

Käsityksemme mukaan olemme hankki-

neet lausuntomme perustaksi tarpeellisen

määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintar-

kastusevidenssiä.

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat

ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkin-

tamme mukaan ovat olleet merkiävimpiä

tarkastuksen kohteena olevan tilikauden

tilintarkastuksessa. Nämä seikat on oteu

huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena

kohdistuneessa tilintarkastuksessamme

sekä laatiessamme siitä anneavaa lausun-

toa, emmekä anna näistä seikoista erillistä

lausuntoa.

Olemme täyäneet kohdassa Tilintar-

kastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilin-

tarkastuksessa kuvatut velvollisuutemme

tilinpäätöksen tilintarkastuksessa mukaan

lukien näihin seikkoihin liiyvät velvoieem-

me. Tämän mukaisesti suoritimme suun-

nielemamme tilintarkastustoimenpiteet,

jotka kohdistuivat arviomme mukaisesti

riskeihin, jotka voivat johtaa tilinpäätöksen

olennaiseen virheellisyyteen. Suoriamam-

me tilintarkastustoimenpiteet, jotka koh-

distuivat myös alla mainiuihin seikkoihin,

ovat olleet perustana oheista tilinpäätöstä

koskevalle lausunnollemme.

Olemme oaneet tilintarkastuksessam-

me huomioon riskin siitä, eä johto sivuuaa

kontrolleja. Tähän on sisältynyt arviointi

siitä, onko viieitä sellaisesta johdon

tarkoitushakuisesta suhtautumisesta,

josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan

olennaisen virheellisyyden riski.



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka Miten seikkaa käsiteltiin tilintarkastuksessa

Sijoituskiinteistöjen arvostus

Viittaamme liitetietoon 2.1

Tilinpäätöspäivänä sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli

4.189 miljoonaa euroa vastaten 87 % varoista ja 168 %

omasta pääomasta.

Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka on

sijoituskiinteistön käyvän arvon määrittäminen, koska

käyvän arvon määrittäminen sisältää harkintaa ja

arvioita. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä

muuttujia ovat markkinavuokrat, tuottovaatimus,

vajaakäyttöaste ja hoitokulut, joiden määrittämisessä

Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa ja

arvioita.

Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan

2 c -kohdassa tarkoitettu merkittävä olennaisen

virheellisyyden riski.

Sijoituskiinteistöjen arvostukseen liittyvän

olennaisen virheellisyyden riskin huomioon

ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat

tilintarkastustoimenpiteet:

• Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä

oletusten sekä arviointimenetelmän arvioinnissa.

• Arvioimme Cityconin johdon käyttämän

ulkopuolisen arvioijan asiantuntemusta ja

objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja oletusten

historiallista tarkkuutta.

• Tarkastuksessa keskityimme markkinavuokriin,

tuottovaatimukseen, vajaakäyttöasteeseen ja

hoitokuluihin.

Liitetiedossa 2.1 on esitetty arviointimenetelmä ja

arvonmäärityksessä käytetyt keskeiset syöttötiedot

sekä herkkyysanalyysi. Arvioimme näiden liitetietojen

riittävyyttä.

Liikearvon arvostus

Viittaamme liitetietoon 5.1

Tilinpäätöspäivänä liikearvon tasearvo oli 145

miljoonaa euroa vastaten 3 % varoista ja 6 % omasta

pääomasta.

Liikearvon arvostus oli tilintarkastuksen kannalta

keskeinen seikka, koska arvonalentumistestaukseen

sisältyy merkittäviä johdon ennusteita ja harkintaa ja

koska liikearvon määrä on olennainen tilinpäätöksen

kannalta. Cityconin johto joutuu käyttämään

harkintaa määrittäessään diskonttauskorkoa,

nettovuokratuotto-oletuksia ja muita operatiivisia

kuluja ja tuottoja.

Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan

2 c -kohdassa tarkoitettu merkittävä olennaisen

virheellisyyden riski.

Liikearvon arvostukseen liittyvän olennaisen

virheellisyyden riskin huomioon ottamiseksi

suoritimme muun muassa seuraavat

tilintarkastustoimenpiteet:

• Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä

arviointimenetelmän sekä oletusten arvioinnissa,

etenkin nettovuokratuottoon ja diskonttauskorkoon

liittyen.

• Arvioimme Cityconin johdon käyttämän

ulkopuolisen arvioijan asiantuntemusta ja

objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja oletusten

historiallista tarkkuutta.

• Tarkastuksessa keskityimme siihen, kuinka paljon

liikearvon tasearvo ylittää kerrytettävissä olevan

rahamäärän tilinpäätöspäivänä sekä siihen, voisiko

jokseenkin mahdollinen muutos oletuksissa saada

aikaan sen, että kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä

olevan rahamäärän.

Liitetiedossa 5.1 on esitetty tietoja liikearvon

arvonalentumistestauksen tärkeimmistä oletuksista.

Arvioimme näiden liitetietojen riittävyyttä.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitus-

johtajan velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat

tilinpäätöksen laatimisesta siten, eä

konsernitilinpäätös antaa oikean ja riiävän

kuvan EU:ssa käyöön hyväksyyjen kan-

sainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS)

mukaisesti ja siten, eä tilinpäätös antaa

oikean ja riiävän kuvan Suomessa voimassa

olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien

säännösten mukaisesti ja täyää lakisäätei-

set vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja

vastaavat myös sellaisesta sisäisestä val-

vonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi

voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole

väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa

olennaista virheellisyyä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpää-

töstä laatiessaan velvollisia arvioimaan

emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa

toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa

esiämään seikat, jotka liiyvät toiminnan

jatkuvuuteen ja siihen, eä tilinpäätös on

laadiu toiminnan jatkuvuuteen perustuen.

Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuu-

teen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai kon-

serni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauaa

tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin

tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen

tilintarkastuksessa

Tavoieenamme on hankkia kohtuullinen

varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä koko-

naisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä

johtuvaa olennaista virheellisyyä, sekä

antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää

lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on

korkea varmuustaso, mua se ei ole tae siitä,

eä olennainen virheellisyys aina havaitaan

hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suo-

riteavassa tilintarkastuksessa. Virheel-

lisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä

tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan

olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä

voitaisiin kohtuudella odoaa vaikuavan

taloudellisiin päätöksiin, joita käyäjät

tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen

tilintarkastukseen kuuluu, eä käytämme

ammatillista harkintaa ja säilytämme amma-

tillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen

ajan. Lisäksi:

– tunnistamme ja arvioimme väärinkäytök-

sestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen

olennaisen virheellisyyden riskit, suunnit-

telemme ja suoritamme näihin riskeihin

vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja

hankimme lausuntomme perustaksi tar-

peellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa

tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, eä

väärinkäytöksestä johtuva olennainen

virheellisyys jää havaitsemaa, on suu-

rempi kuin riski siitä, eä virheestä johtuva

olennainen virheellisyys jää havaitsemaa,

sillä väärinkäytökseen voi liiyä yhteistoi-

mintaa, väärentämistä, tietojen tahallista

esiämää jäämistä tai virheellisten tie-

tojen esiämistä taikka sisäisen valvonnan

sivuuamista.

– muodostamme käsityksen tilintarkastuk-

sen kannalta relevantista sisäisestä val-

vonnasta pystyäksemme suunnielemaan

olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilin-

tarkastustoimenpiteet mua emme siinä

tarkoituksessa, eä pystyisimme antamaan



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen

valvonnan tehokkuudesta.

– arvioimme sovelleujen tilinpäätöksen

laatimisperiaaeiden asianmukaisuua

sekä johdon tekemien kirjanpidollisten

arvioiden ja niistä esiteävien tietojen

kohtuullisuua.

– teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituk-

sen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista

laatia tilinpäätös perustuen oletukseen

toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme

hankkimamme tilintarkastusevidenssin

perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö

sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin

liiyvää olennaista epävarmuua, joka voi

antaa merkiävää aihea epäillä emoyhtiön

tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa.

Jos johtopäätöksemme on, eä olennaista

epävarmuua esiintyy, meidän täytyy kiin-

niää tilintarkastuskertomuksessamme

lukijan huomiota epävarmuua koskeviin

tilinpäätöksessä esiteäviin tietoihin tai,

jos epävarmuua koskevat tiedot eivät

ole riiäviä, mukauaa lausuntomme.

Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkas-

tuskertomuksen antamispäivään mennessä

hankiuun tilintarkastusevidenssiin. Vas-

taiset tapahtumat tai olosuhteet voivat

kuitenkin johtaa siihen, eei emoyhtiö tai

konserni pysty jatkamaan toimintaansa.

– arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilin-

päätöksessä esiteävät tiedot mukaan

lukien, yleistä esiämistapaa, rakennea ja

sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen

perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia

siten, eä se antaa oikean ja riiävän kuvan.

– hankimme tarpeellisen määrän tarkoituk-

seen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä

konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimin-

toja koskevasta taloudellisesta informaa-

tiosta pystyäksemme antamaan lausunnon

konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme

konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta,

valvonnasta ja suoriamisesta. Vastaamme

tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa

muun muassa tilintarkastuksen suunni-

tellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä

merkiävistä tilintarkastushavainnoista,

mukaan lukien mahdolliset sisäisen val-

vonnan merkiävät puueellisuudet, jotka

tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

Lisäksi annamme hallintoelimille vah-

vistuksen siitä, eä olemme noudaaneet

riippumaomuua koskevia relevaneja

eeisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme

niiden kanssa kaikista suhteista ja muista

seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella

vaikuavan riippumaomuuteemme, ja

soveltuvissa tapauksissa niihin liiyvistä

varotoimista.

Päätämme, mitkä hallintoelinten

kanssa kommunikoiduista seikoista olivat

merkiävimpiä tarkasteltavana olevan

tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen

ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä.

Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkas-

tuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai

määräys estää kyseisen seikan julkistamisen

tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauk-

sissa toteamme, eei kyseisestä seikasta

viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska

siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten

voitaisiin kohtuudella odoaa olevan suu-

remmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva

yleinen etu.

MUUT RAPORTOINTIVELVOITTEET

Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot

Olemme toimineet yhtiökokouksen valit-

semana tilintarkastajana 5.4.2005 alkaen

yhtäjaksoisesti 17 vuoa.

Muu informaatio

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta

informaatiosta. Muu informaatio käsiää

toimintakertomuksen ja vuosikertomuk-

seen sisältyvän informaation, mua se

ei sisällä tilinpäätöstä eikä sitä koskevaa

tilintarkastuskertomustamme. Olemme

saaneet toimintakertomuksen käyöömme

ennen tämän tilintarkastuskertomuksen

antamispäivää, ja odotamme saavamme

vuosikertomuksen käyöömme kyseisen

päivän jälkeen.

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei

kata muuta informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea edellä

yksilöity muu informaatio tilinpäätöksen

tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä teh-

dessämme arvioida, onko muu informaatio

olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai

tilintarkastusta suoriaessa hankkimamme

tietämyksen kanssa tai vaikuaako se muu-

toin olevan olennaisesti virheellistä. Toimin-

takertomuksen osalta velvollisuutenamme

on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus

laadiu sen laatimiseen sovelleavien

säännösten mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, eä toimin-

takertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat

yhdenmukaisia ja eä toimintakertomus on

laadiu toimintakertomuksen laatimiseen

sovelleavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme ennen tilintarkastusker-

tomuksen antamispäivää käyöömme

saamaamme muuhun informaatioon kohdis-

tamamme työn perusteella johtopäätöksen,

eä kyseisessä muussa informaatiossa on

olennainen virheellisyys, meidän on raportoi-

tava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian

suhteen raportoitavaa.

Helsingissä, 16. helmikuuta 2022

Ernst & Young Oy

tilintarkastusyhteisö

Ani Suominen

KHT



TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

www.citycon.com

Osoite: Iso Omena, Piispansilta 9 A, 02230 Espoo, Finland

Puhelin 0207 664 400

info@citycon.com