Taloudellinen
Katsaus 2022
Sisällysluettelo
Tästä raportista
Laadintaperiaatteet ja toimintaa koskevat
keskeiset arviot ja olettamat esitetään yhdessä
siihen liittyvän liitetiedon kanssa. Tarkoituksena
on esittää aiempaa paremmin konsernin tuloksen
muodostusta, millä omaisuuserillä liiketoiminnan
tulos saavutettiin ja kuinka liiketoiminta ja
transaktiot rahoitettiin.
Laadintaperiaatteet on merkitty harmaalla
taustalla.
Tietoja keskeisistä arvioista ja olettamista on
merkitty vaaleanruskealla taustalla.
Talousjohtaja Bret D. McLeod kommentoi
raportointikauden aikaisia olennaisia tapahtumia.
Tietoa osakkeenomistajille ............................................................ 3
Citycon lyhyesti ...................................................................................4
Toimitusjohtajan katsaus ................................................................ 5
Avainluvut ............................................................................................... 7
Miten luomme arvoa .........................................................................8
Hallituksen toimintakertomus ...................................................... 9
EPRA:n tunnusluvut ........................................................................ 21
Operatiiviset tunnusluvut ............................................................ 28
Käynnissä olleet kehityshankkeet ...........................................34
Riskit ja riskienhallinta ................................................................... 35
Osakkeet ja osakkeenomistajat ................................................37
Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta . 39
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet ........................................ 40
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS .......................... 42
Konsernituloslaskelma, IFRS ..................................................... 42
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS ......................................... 42
Konsernitase, IFRS .......................................................................... 43
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS .........................................44
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS ......................... 45
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ......................................46
1. Liiketoiminnan tulos ............................................................48
1.1. Segmentti-informaatio ..........................................................48
1.2. Bruttovuokratuotto ..................................................................50
1.3. Myyntituotot asiakassopimuksista .................................. 51
1.4. Hoitokulut .....................................................................................52
1.5. Hallinnon kulut ........................................................................... 53
1.6. Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut ............................ 53
1.7. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut ................................. 56
1.8. Osakekohtainen tulos ............................................................ 56
2. Kiinteistökanta ja sijoitukset .......................................... 56
2.1. Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut .................. 56
2.2. Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt ..............................60
2.3. Käyttöoikeusomaisuuserät ................................................. 61
2.4. Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä ..................... 62
3. Rahoitus .................................................................................64
3.1. Oma pääoma ..............................................................................64
3.2. Rahoituskulut (netto) ............................................................65
3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu .................................. 66
3.4. Lainat ............................................................................................ 68
3.5. Rahoitusriskien hallinta .......................................................69
3.6. Johdannaissopimukset .........................................................72
3.7. Vastuusitoumukset ................................................................. 74
3.8. Rahavarat ja rahamarkkinasijoitukset .......................... 74
4. Muut liitetiedot ..................................................................... 74
4.1. Tuloverot ....................................................................................... 74
4.2. Laskennalliset verosaamiset ja -velat ...........................75
4.3. Aineettomat hyödykkeet ..................................................... 76
4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset ................................. 76
4.5. Ostovelat ja muut velat .........................................................77
5. Konsolidointi.......................................................................... 78
5.1. Liiketoimintahankinnat ja liikearvo .................................. 79
5.2. Määräysvallattomien omistajien hankinta .................80
5.3. Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen
muutokset ...................................................................................81
5.4. Muutokset IFRS-standardeissa
ja laskentaperiaatteissa ...................................................... 82
5.5. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat....................... 82
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS ..................................................83
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ............................86
Tilinpäätöksen allekirjoitukset...................................................90
Tilintarkastuskertomus .................................................................. 91
2
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Tietoa osakkeenomistajille
Cityconin osakkeiden listaus
Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä
Large Cap -listalla kaupankäyntitunnuksella CTY1S.
Cityconilla on yksi osakesarja, ja kullakin osakkeella
on yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen
osinkoon.
Yhtiökokous
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään
21.3.2023 kello 12.00. Kutsu, kokouksessa käsiteltävät
asiat, varsinaiselle yhtiökokoukselle tehdyt ehdotukset
ja ilmoittautumisohjeet tulevat löytymään Cityconin
verkkosivuilta.
Osakkeenomistajien, jotka haluavat osallistua
yhtiökokoukseen, tulee olla rekisteröity Euroclear
täsmäytyspäivänä 9.3.2023.
Osoitteenmuutokset
Osakkeenomistajia pyydetään ilmoittamaan mahdolliset
nimi- tai osoitetietojaan koskevat muutokset arvo-
osuustilioperaattorilleen tai Euroclear Finland Oy:lle, jos
osakkeenomistajan arvo-osuustili on siellä.
Taloudellisen tiedon julkaiseminen
Citycon julkaisee taloudelliset raportit ja tiedotteet
suomeksi ja englanniksi. Taloudelliset raportit ja
tiedotteet ovat ladattavissa Cityconin verkkosivuilta.
Julkaisujen tilaus
Cityconin taloudellisia raportteja ja pörssi- ja
lehdistötiedotteita voi tilata yhtiön verkkosivuilta
citycon.com/fi/uutishuone rekisteröimällä sinne
sähköpostiosoitteensa.
Sijoittajasuhteiden yhteystiedot
Cityconin sijoittajasuhdetoiminto auttaa kaikissa
sijoittajasuhteisiin liittyvissä kysymyksissä. Ensisijainen
yhteyshenkilö on VP, Corporate Finance and Investor
Relations Sakari Järvelä ([email protected]).
Varojenjako
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus
valtuutetaan päättämään varojen jakamisesta sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta
jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään
0,50 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten osakkeiden
kokonaismäärän perusteella valtuutuksen johdosta
yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 84 004 470
euroa pääomanpalautusta. Varat maksettaisiin
osakkeenomistajille neljässä erässä.
Taloudellisten katsausten kalenteri 2023
Tilinpäätöstiedote ja
tilinpäätös 2022 16.2.
Osavuosikatsaus
Tammi–maaliskuu 2023 4.5.
Puolivuosikatsaus
Tammi–kesäkuu 2023 18.7.
Osavuosikatsaus
Tammi–syyskuu 2023 1.11.
Yhtiökokouksen täsmäytyspäivä
Viimeinen ilmoittautumispäivä
yhtiökokoukseen
Yhtiökokous
9.3.
14.3.
21.3.
Alustavat pääomanpalautuksen maksupäivät
1
31.3.2023
30.6.2023
30.9.2023
30.12.2023
Lisätietoa:
Osakkeet ja osakkeenomistajat, s. 37–38
1
Cityconin hallitus tekee yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella
erilliset päätökset kustakin osingon/pääoman palautuksen
maksusta, ja näistä tiedotetaan erikseen.
3
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Citycon lyhyesti
Luomme kaupunkeja täynnä
elämää. Ihmisille. Yhteisöille.
Kehitykselle. Kasvulle.
Citycon on johtava kaupunkikeskusten omistaja ja kehittäjä Pohjoismaissa
ja Baltiassa. Cityconilla on 33 päivittäistavaravetoista, monikäyttöistä
keskusta Suomen, Ruotsin, Norjan, Tanskan ja Viron suurimmissa
kaupungeissa. Kehitämme ainutlaatuisia kohteita, joista luomme kestäviä
yhteisöjä ja eläväisiä kaupunkeja. Toimintamme tavoittaa yli 120 miljoonaa
henkilöä vuosittain ja tuottaa pitkäaikaista arvoa osakkeenomistajillemme.
Tasapainoinen pohjoismainen
kiinteistökanta
%
Suomi & Viro
Norja
Ruotsi & Tanska
1
Yhteensä
4,3
mrd
1
Sisältää Kista Gallerian 50 %.
28 %
23 %
49 %
33
kaupunkikeskusta
viidessä eri maassa
palvelee vuosittain
120 miljoonaa
asiakasta.
2
3
2
4
5
2
5
Kauppakeskus
Bergen
Tukholma
Oslo
Göteborg
Kööpenhamina
Helsinki
Tallinna
Ruotsi
& Tanska
8
kauppa-
keskusta
Suomi
& Viro
11
kauppa-
keskusta
Norja
14
kauppa-
keskusta
4
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Toimitusjohtajan haastattelu
Mitkä olivat sinulle vuoden 2022
kohokohdat?
2022 oli vahva vuosi Cityconille kaikilla liiketoiminnan
osa-alueilla: operatiivisissa tuloksissa, kehityshankkeissa,
pääoman kierrättämisessä ja vastuullisuudessa. Vahva
tuloksentekokykymme näillä osa-alueilla on seurausta
strategiastamme keskittyä välttämättömyyshyödykkeisiin,
päivittäistavarakauppoihin ja julkisiin palveluihin
nojautuviin keskuksiin, jotka sijaitsevat julkisen liikenteen
solmukohdissa Pohjoismaiden vahvimmissa ja nopeimmin
kasvavissa kaupungeissa. Kun strategiaan yhdistetään
erittäin osaavat työntekijämme, saadaan luotua
menestyksemme resepti.
Yksi vuoden merkittävimmistä tapahtumista oli Lippulaivan
ensimmäisen vaiheen avautuminen. Espoossa sijaitseva
Lippulaiva on uusin kaupunkikeskuksemme, ja se kuvastaa
erinomaisesti Cityconin strategiaa käytännössä. Lippulaiva
on täydenpalvelun kaupunkikeskus, jossa yhdistyy useita
suuria päivittäistavarakaupan ankkurivuokralaisia sekä
laaja valikoima yksityisiä ja kunnallisia palveluita. Lisäksi
Lippulaivasta on suora yhteys metroon, ja sitä tulee
ympäröimään kahdeksan asuintornia, jotka luovat vakaan
kysynnän keskuksen palveluille. Päivittäistavarakauppojen
osuus Lippulaivan 44 000 neliömetrin vuokrattavasta
pinta-alasta on noin 45 %, ja kokonaisuudessaan
välttämättömyyshyödykkeet ja -palvelut edustavat yli 70 %
Lippulaivan vuokrattavasta pinta-alasta. Keskus sijaitsee
joulukuussa 2022 avatun metroaseman päällä. Lippulaiva
on maailman ensimmäinen kultatason Smart Building
-sertifikaatin saanut keskus mm. hiilineutraaliutensa
ansiosta, ja se on siten myös loistava esimerkki
sitoutumisestamme vastuullisuuteen. Ensimmäinen
asuinkerrostalo valmistui joulukuussa 2022 ja loput kolme
vuoden 2023 ensimmäisen vuosineljänneksen aikana
vahvistaen entisestään keskuksen ja sen palveluiden
kysyntää. Lisäksi asuinkerrostalojen valmistuminen
monipuolistaa Cityconin kassavirtoja. Olemme iloisia,
kuinka Lippulaiva on otettu vastaan paikallisesti, ja olemme
varmoja, että Lippulaivan kehittyminen alueen kaupalliseksi
ja yhteisölliseksi kaupunkikeskukseksi jatkuu.
Divestointien osalta jatkoimme Cityconin portfolion arvon ja
likviditeetin toteennäyttämistä. Helmikuussa myimme kaksi
ydinliiketoimintaan kuulumatonta keskustamme yli kohteiden
kirja-arvon. Lisäksi joulukuussa myimme vielä kaksi
ydinliiketoimintaan kuulumatonta kohdettamme Norjassa
noin 120,8 miljoonalla eurolla. Kokonaisuudessaan olemme
myyneet vuoden 2022 aikana neljä ydinliiketoimintaamme
kuulumatonta kohdetta noin 266 miljoonalla eurolla,
eli hintaan, joka on lähellä kirja-arvoamme. Tämä on
osoitus välttämättömyyshyödykkeisiin nojautuvien
ja inflaatiosuojattujen pohjoismaisten keskustemme
houkuttelevuudesta institutionaalisille sijoittajille.
Joulukuussa toteutettu divestointi on ensimmäinen askel
marraskuussa julkaistusta tavoitteestamme myydä
ydinliiketoimintaan kuulumattomia kohteitamme noin 500
miljoonan euron arvosta seuraavan 24 kuukauden aikana.
Viimeisimmän divestoinnin jälkeen jäljellä oleva tavoite on
toteuttaa myyntejä noin 380 miljoonaan euron arvosta.
Divestoinnit vahvistavat myös jäljelle jäävän portfolion
arvostuksen, erityisesti kun otetaan huomioon, että nyt
myydyt kohteet olivat ydinliiketoimintaamme kuulumattomia.
Vuonna 2022 jatkoimme investointitason taseemme
vahvistamista. Sen lisäksi, että olemme osoittaneet
markkinoiden vahvan kysynnän keskuksiamme kohtaan,
olemme jatkaneet harkittua pääomankierrättämistä
käyttämällä divestoitujen kohteiden myynneistä saadut varat
joukkovelkakirjalainojemme takaisinostoon. Pystyimme
hyödyntämään nykyistä markkinaepäsymmetriaa ja ostamaan
joukkovelkakirjoja alennuksella nimellisarvoon verrattuna.
Takaisinostot pienentävät tulevia korkokulujamme, lisäksi
ne vahvistavat tasettamme ja parantavat velkaprofiiliamme.
Vuonna 2022 ostimme joukkovelkakirjoja 112,3 miljoonan
euron nimellisarvoa vastaavalla määrällä käyttäen ostoihin
noin 102.5 miljoonaa euroa noin 4,9 % keskituotolla (average
yield). Vuodenvaihteen jälkeen julkistimme ostotarjouksen
koskien hybridilainojamme ja vuonna 2024 erääntyvää
joukkovelkakirjalainaa. Kyseisellä ostotarjouksella ostimme
takaisin velkakirjoja yhteensä noin 57,4 miljoonan euron
nimellisarvoa vastaavalla määrällä ja käytimme ostoihin 41,4
miljoonaa euroa. Tämä pienentää vuosittaisia korkokulujamme
noin 2,1 miljoonalla eurolla, ja kokonaisuudessaan
laskennallinen säästö korkokuluissa lainojen erääntymiseen
asti laskettuna on noin 16,0 miljoonaa euroa.
Miten kuvailisit Cityconin operatiivista
kehitystä vuonna 2022?
Jatkoimme erinomaisten tulosten tuottamista vuonna
2022. Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat vuoden
viimeiselle vuosineljänneksellä 11,9 % ja kokonaisuudessaan
vuonna 2022 6,6 % edellisvuoteen verrattuna. Olemme
tyytyväisiä nähdessämme sekä nykyisten että uusien
vuokralaisten kysynnän keskuksiamme kohtaan
jatkuvan vahvana. Vuokraustoiminta jatkui aktiivisena,
ja allekirjoitimme 174 000 neliömetriä uusia sopimuksia
2,0 %:n leasing spreadillä. Tämä vaikutti positiivisesti
liiketilojen vuokrausasteeseemme, joka nousi vuoden
aikana 1,2 prosenttiyksikköä 95,4 %:iin. Samanaikaisesti
Tuloksemme korostavat
Cityconin päivittäistavara-
kauppoihin ja kunnallisiin
vuokralaisiin nojautuvien
keskusten laatua ja
houkuttelevuutta.
5
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
keskivuokramme nousi 1,1 euroa 23,7 euroon neliömetriltä.
Nämä operatiiviset tulokset toimivat pohjana meidän
taloudelliselle tulokselle, joka täytti ja ylitti aikaisemmin
antamamme ohjeistuksen.
Myös kävijämäärien ja vuokralaisten myyntien kehitys jatkui
vahvana. Vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit kasvoivat
5,2 % ja kävijämäärät 9,7 % edellisvuoteen verrattuna. On
huomionarvoista, että vuokralaisten myynnit ovat jo 6,2 % yli
pandemiaa edeltäneen vuoden 2019 tason. Julkisen liikenteen
solmukohdissa sijaitsevat keskuksemme toimivat “viimeisen
mailin” logistisina keskuksina asiakkaille ja ympäröiville
yhteisöille Pohjoismaiden suurimmissa ja nopeinten kasvavissa
kaupungeissa. Välttämättömyyshyödykkeisiin perustuva
myymälä- ja palveluvalikoimamme, joka nojautuu korkean
luottoluokituksen omaaviin vuokralaisiin, on vähemmän
riippuvainen kuluttajien harkinnanvaraisesta kulutuksesta
kuin perinteiset muotiin nojautuvat keskukset. Tämä näkyy
liiketoimintamme vakautena, joka heijastuu myös tulokseemme
ja antaa vahvan pohjan tuloksenteolle vuonna 2023.
Olemme operatiivisesti hyvässä asemassa ja vakaa
liiketoimintamallimme on näyttänyt toimivuutensa huolimatta
liiketoimintaympäristön epävarmuuksista. Keskustemme
vakaus ja sijainti Pohjoismaissa saa lisätukea siitä, että 93
% vuokristamme on sidottu indeksiin, mikä hyödyttää meitä
vuonna 2023. Tämä mahdollistaa nettovuokratuottojen
merkittävän orgaanisen kasvun, kun vuokrien indeksoinnit
astuivat voimaan 2022 lopussa tai 2023 alussa. Tämä
positiivinen vaikutus näkyy myös antamassamme
ohjeistuksessa. Hyödymme myös siitä, että vuokralaistemme
maksama vuokranosuus heidän liikevaihdostaan on
vain noin 9,1 %. Lisäksi vuokralaisten myynnit kasvavat
inflaatioympäristössä, ja iso osa vuokralaisistamme on
korkean luottoluokituksen omaavia päivittäistavarakauppoja
sekä paikallisia kuntia ja kaupunkeja. Näin ollen pystymmekin
nostamaan vuokria ja ylläpito- ja palvelumaksuja ilman,
että se vaarantaa vuokraistemme mahdollisuuden jatkaa
kannattavan liiketoiminnan harjoittamista. Kuten todettua,
tulemme hyötymään myös Lippulaivan yhteyteen vuoden
alussa valmistuvista asuinkerrostaloista sekä siitä, että vuosi
2023 tulee olemaan Lippulaivan ensimmäinen kokonainen
operatiivinen vuosi.
Miten kestävän kehityksen kasvava
merkitys vaikuttaa Cityconiin?
Citycon on ollut pitkään kestävän kehityksen
edelläkävijä, ja olemme täysin sitoutuneet kunnian-
himoisiin vastuullisuustavoitteisiimme, joita ovat mm.
hiilineutraalius vuoteen 2030 mennessä sekä vähentämään
kasvihuonekaasupäästöjä Pariisin ilmastosopimuksen 1,5
celsiusasteen tavoitteen mukaisesti. Yhtiötason tavoitteiden
rinnalla vastuullisuus ja kestävä kehitys ovat olennainen
osa Cityconin jokapäiväistä toimintaa. Vuonna 2022
Cityconin jokaisella työntekijällä oli oma henkilökohtainen
vastuullisuuteen ja kestävään kehitykseen liittyvä bonustavoite.
Uusin keskuksemme, Lippulaiva, on myös loistava esimerkki
Cityconin vastuullisuustoimien käytännön toteutuksesta.
Keskus on kestävien energiaratkaisujen edelläkävijä ja
energiankulutuksen suhteen hiilineutraali. Lippulaivan
energiaratkaisut pitävät sisällään mm. Euroopan
suurimman kaupallisen kiinteistön yhteyteen rakennetun
maalämpöratkaisun, aurinkopaneeleja ja sähkön kulutusta
optimoivan älyjärjestelmän.
Olen ylpeä siitä, että kestävän kehityksen mukaiset
toimemme on tunnistettu myös ulkoisesti ja meidät
tunnetaan vastuullisuuden edelläkävijänä. Lippulaiva
palkittiin mm. maailman ensimmäisenä keskuksena
kultatason Smart Building -sertifikaatilla. Lisäksi Citycon
nimitettiin Euroopan ilmastojohtajien kärkijoukkoon Financial
Timesin viime vuonna tekemässä kattavassa tutkimuksessa.
Pitkäaikainen vastuullistyömme vaikuttaa myös
taloudelliseen tulokseemme nykyisessä korkeiden
energiakustannusten liiketoimintaympäristössä, sillä
Cityconilla on merkittävä määrä keskuksien yhteyteen
rakennettua omaa energiantuotantoa aurinko-, geo- ja
hydrotermisissä voimaloissamme. Pyrimme jatkossakin
investoimaan kestävään kehitykseen kehittääksemme
keskuksiamme sekä yhteisöjä, joissa toimimme.
Mitkä ovat Cityconin painopisteet
vuodelle 2023?
Vuonna 2023 tulemme jatkamaan strategiamme toteuttamista
kehittämällä ja operoimalla välttämättömyys hyödykkeisiin
nojautuvia kaupunkikeskuksia Pohjoismaiden parhailla
paikoilla. Keskustemme myymälä- ja palveluvalikoima,
joka keskittyy julkisia palveluita tarjoaviin vuokralaisiin ja
päivittäistavarakauppoihin on osoittanut vahvuutensa ja
vakautensa. Suoriuduimme pandemian ja nykyisen inflaatio-
ympäristön aikana paremmin kuin perinteiset muotivetoiset
keskukset ja tulemme tekemään niin myös jatkossa.
Olimme markkinoiden ensimmäinen toimija, joka alkoi aktiivisin
vuokraustoimin muuttamaan myymälä- ja palveluvalikoimaa
luoden päivittäistavarakauppaan sekä julkisiin ja muihin
palveluihin nojautuvia kaupunkikeskuksia. Meillä on tulossa
merkittäviä uusia sopimuksia, jotka tulevat edistämään tätä
kehitystä entisestään. Ammattitaitoiset tiimimme jatkavat
keskustemme aktiivista kehitystä ja vuokralaiskannan
optimointia huomioiden samalla sen tuottaman lisäarvon ja
toisaalta sen aiheuttamat kustannukset.
Citycon on sitoutunut investointitason luottoluokitukseensa
myös vuonna 2023. Meillä ei ole merkittäviä velkojen
erääntymisiä ennen vuotta 2024. Olemme kuitenkin jo
hyvissä ajoin aloittaneet toimet silmällä pitäen velkojemme
tulevia erääntymisiä. Jatkamme myös aktiivisia toimia
taseemme ja taloudellisen asemamme vahvistamiseksi.
Kuten aiemmin mainittiin, julkaisimme marraskuussa
tavoitteen myydä ydinliiketoimintaan kuulumattomia
kohteita noin 500 miljoonan euron arvosta seuraavan 24
kuukauden aikana. Joulukuussa toteutettujen divestointien
seurauksena jäljellä oleva tavoite seuraavalle 20
kuukaudelle on noin 380 miljoonaa euroa. Divestoinneista
saatavat varat on tarkoitus käyttää velan määrän
pienentämiseen ja siten edelleen tasapainottaa Cityconin
velkojen maturiteettiprofiilia ja vahvistaa velkatunnuslukuja.
Lippulaivan valmistumisen myötä Cityconin pääomamenot
tulevat olemaan merkittävästi pienemmät vuonna 2023.
Tyypillisten ylläpito- ja vuokralaismuutostöiden lisäksi meillä
on vain rajalliset sitoumukset kehityshankeinvestointeihin,
ja kaikki nykyiset sitoumukset on solmittu kiinteähintaisina.
Vähentyneet investointisitoumukset lisäävät operatiivista
kassavirtaa tarjoten lisätukea taseen vahvistamiseen.
Samanaikaisesti jatkamme identifioimamme noin 300
miljoonan euron lisärakennusoikeuden realisoimista, mikä
ei vaadi meiltä merkittäviä investointeja. Rakennusoikeudet
ovat olemassa olevien keskuksiemme yhteydessä tai
vieressä, mikä luo lisäarvoa portfoliolle ja keskuksillemme
– minimaalisella investoinnilla.
Meillä on erittäin vakaa liiketoimintamalli ja portfoliomme
koostuu Pohjoismaiden parhaista välttämättömyy s-
hyödykkeisiin nojautuvista keskuksista. 93 % vuokristamme
on sidottu indeksiin, mikä tarjoaa meille orgaanista
kasvua. Haluan myös muistuttaa, että tämä kasvu
tulee olemaan lähtötasona tulevien vuosien kasvulle.
Cityconin vuokralaisille vuokran osuus liikevaihdosta on
suhteellisen alhainen, mikä tarjoaa liikkumavaraa vuokrien
nousulle etenkin, kun vuokralaisten myynnit jatkavat
nousuaan. Tämä heijastuu Citycon toimintaan vahvana
vuokralaiskysyntänä sekä vakaina tulovirtoina.
Cityconin liiketoimintamalli on menestynyt kilpailijoitaan
vuonna 2022, ja jatkaa menestystään myös ensi vuonna.
F. Scott Ball
Toimitusjohtaja
6
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Avainluvut
Avainluvut 2022 2021
Nettovuokratuotto, Me 203,6 202,3
Nettovuokratuottojen kasvu 0,7 % -1,5 %
Operatiivinen tulos/osake
(EPRA EPS, Basic) 0,730 0,703
Nettovarallisuus/Osake
(EPRA NRV per share) 11,01 12,15
Keskimääräinen korkoprosentti 2,43 % 2,47 %
Nettovuokratuotto segmenteittäin
Me
Yhteensä
203,6
Me
Suomi & Viro
Norja
Ruotsi & Tanska
Muut
89,1
78,9
36,0
-0,3
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Vuokranmaksuaste
%
96 %
98 %
97 %
98 %
2020 2021 2022
Vuokralaisten myyntien kehitys
1
%
Vertailukelpoiset myynnit
Myynnit yhteensä
1
Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan
arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien muutos on laskettu vertailukelpoisilla
valuutoilla. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
3,8
-3,8
-1,5
2,9
5,2
-0,4
2020 2021 2022
Kävijämäärien kehitys
1
%
Vertailukelpoiset kävijämäärät
Kävijämäärät yhteensä
1
Kävijäluvuissa on mukana arvioita. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
-15,6
-11,3
-1,6
-4,0
9,7
7,5
2021 Q3 2022 Q4 2022
Liiketilojen taloudellinen vuokrausaste
1
%
1
Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
94,2
94,9
95,4
7
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Miten luomme arvoa
Miten luomme arvoa?
Keskitymme parhaisiin keskuksiin, joita
Keskukset
erinomaisilla
sijainneilla
• Sijainti keskeisimmissä
kaupungeissa, joissa
kaupungistuminen on
voimakasta
• Keskukset hyvien
joukko liikenne yhteyksien
äärellä
Välttämättömyys-
hyödykkeisiin
painottuva myymälä- ja
palveluvalikoima
• Päivittäiskauppavetoiset ja
välttämättömyys hyödykkeisiin
painottuvat keskukset
• Monikäyttöiset keskukset,
joissa kasvava osa kunnallisia
palveluja
Johtava kiinteistö-
hallinnan osaaminen
• Pitkäaikainen yhteistyö
kuntien kanssa
• Jatkuva vuoropuhelu
ympäröivien yhteisöjen
kanssa
• Vastuullisuus kiinteä
osa Cityconin tapaa
toimia
Aktiivinen pääoman
kierrättäminen
• 500 miljoonan euron
divestointitavoite ajalle
11/2022–11/2024
• Divestoinneista saatavat
tuotot tarkoitus käyttää velan
määrän pienentämiseen
• Vahvistaa investointitason
tasetta
Olemassa oleviin keskuksiin
linkittyvät rakennusoikeudet
• Rakennusoikeuksia identifioitu yli
300 miljoonan euron arvosta
• Pääosin asuinkiinteistöjä, jotka tulevat
rikastuttamaan keskuksiemme ympäristöä
• Pienet pääomavaatimukset
kaavoituksen saamiseksi
• Monia mahdollisuuksia hyötyä
rakennusoikeuksista: myynti,
yhteisyritys tai oma kehitystoiminta
Citycon – vaivattomuutta
kaupunkiyhteisöjen
sydämessä
…omistamme,
• Vahva 33 monikäyttöisen
kaupunkikeskuksen portfolio
• Sijainti kasvavissa kaupungeissa
Pohjoismaissa ja Baltiassa
• Pitkäaikainen omistaja
…hallinnoimme,
• Cityconilla modernin
kauppakeskustoiminnan
erikoisosaamista
• Kaupanalan ammattilaisia
viidessä eri maassa
• Pohjoismaatasoinen
lähestymistapa tuo synergiaetuja
• Rajat ylittävä vuokraustiimi
…kehitämme.
• Aluekehitys – luomme houkuttelevia
keskuksia asua, työskennellä ja
viettää vapaa-aikaa
• Ylivertainen kaupallinen
houkuttelevuus ja kilpailukyky luovat
vuokralaisillemme entistä paremmat
menestymisen mahdollisuudet
Tuotamme yhteisöille arvoa kehittämällä keskuksia asumiseen,
shoppailuun, työskentelyyn ja vapaa-aikaan. Meillä on laaja
kokemus kaupunkiympäristöjen kehittämisestä, ja osaamisemme
pohjalta luomme monikäyttöisiä keskuksia, joissa yhdistyvät
vähittäiskauppa, asuminen, toimistotilat, ravintolat ja kahvilat
sekä terveydenhuollon, kulttuurin ja vapaa-ajan palvelut.
Vakaa
ydinliiketoiminta
yhdistettynä
houkutteleviin
lisäarvonluonnin
mahdollisuuksiin
8
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Hallituksen toimintakertomus
Cityconin pohjoismainen portfolio osoitti jälleen
vahvuutensa ja vakautensa sekä operatiivisen tuloksen
että transaktioiden toteutuksen osalta huolimatta
epävarmasta makroekonomisesta liiketoiminta-
ympäristöstä. Cityconin operatiiviset tulokset jatkoivat
paranemistaan vuoden aikana, kun vertailukelpoiset
nettovuokratuotot kasvoivat 6,6 %. Kokonaisuudessaan
Cityconin taloudelliset tulokset pysyivät vakaina vuonna
2022. Operatiivinen liikevoitto oli 175,2 miljoonaa euroa,
osakekohtainen operatiivinen tulos 0,730 euroa ja
oikaistu osakekohtainen operatiivinen tulos 0,548 euroa.
Vuokranmaksuaste säilyi korkealla tasolla läpi vuoden
ollen 97 % mikä korostaa Cityconin vuokralaisten laatua ja
korkeaa luottokelpoisuutta. Tämä yhdistettynä siihen, että
vuokran osuus Cityconin vuokralaisten liikevaihdosta on
suhteellisen matala (9.1 %) ja vuokralaisten myynnit ovat
kasvussa, antaa tämä merkittävää liikkumatilaa vuokrien
indeksoimiselle vuonna 2023.
Vertailukelposet vuokralaisten myynnit kasvoivat 5,2 %
ja vertailukelposet kävijämäärät 9,7 % edellisvuoteen
verrattuna. Vertailukelposet vuokralaisten myynnit
ylittävät vuoden 2019 tason jo 6,2 %:lla korostaen
Cityconin strategian vahvuutta. Citycon keskittyy
strategiansa mukaisesti päivittäistavarakauppaan
nojautuviin keskuksiin, joissa suuri osa vuokralaisista
muodostuu välttämättömyyshyödykkeitä ja palveluita
tarjoavista vuokralaisista. Lisäksi keskukset sijaitsevat
Pohjoismaiden suurimmissa kaupungeissa julkisen
liikenteen solmukohdissa.
Citycon jatkoi aktiivista pääomankierrättämistään ja
myi vuoden aikana yhteensä neljä ydinliiketoimintaan
kuulumatonta keskusta Norjassa noin 266 miljoonalla
eurolla. Divestoinnit osoittavat Cityconin portfolion
likviditeetin sekä korostavat pohjoismaisten,
vähittäiskauppaan nojautuvien ja inflaatiosuojattujen
keskusten houkuttelevuuden sijoittajille.
Samanaikaisesti Citycon osoitti tehokasta pääomien
allokointia käyttämällä merkittävän osan divestoinneista
saaduista varoista velkaantumisasteen pienentämiseen
ostamalla takaisin joukkovelkakirjojaan. Nämä toimet
edelleen paransivat Cityconin taloudellista asemaa ja
vahvistivat Cityconin tasetta. Tällä hetkellä Cityconilla ei
ole merkittäviä velkojen erääntymisiä ennen lokakuutta
2024, 93 % veloista on kiinteäkorkoisia ja 100 %
keskuksista on kiinnittämättömiä.
Pääomankierrättämisen sekä taseen
vahvistamisen lisäksi Citycon jatkoi strategiansa
toteuttamista luodakseen monikäyttöisiä,
välttämättömyyshyödykkeisiin nojautuvia ja vastuullisia
kaupunkikeskuksia. Maaliskuussa avautunut Lippulaiva
on loistava esimerkki Cityconin strategian toteutuksesta.
Lisäksi Lippulaiva on merkittävä virstanpylväs Cityconin
potentiaalisten rakennusoikeuksien realisoimisessa.
Rakennusoikeudet mahdollistavat kaupunkikeskusten
luomisen, joissa monipuolinen palvelutarjonta,
vähittäiskauppa, asunnot sekä toimistot yhdistyvät
hyvin toimiviin liikenneyhteyksiin. Jatkossa Citycon
tulee jatkamaan rakennusoikeuspotentiaalinsa
realisoimista joko myymällä ne eteenpäin, perustamalla
yhteisyrityksen tai kehittämällä kohteita itse.
Toteutustavasta riippumatta keskuksien yhteyteen
rakentaminen tulee tiivistämään alueita ja palvelemaan
keskusten menestymistä.
Avainluvut
2022 2021 %
Vertailu-
kelpoinen
muutos %
1
Nettovuokratuotto Me 203,6 202,3 0,7 % 1,2 %
Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys % 6,6 % -1,5 % - -
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit)
2
Me 175,2 176,1 -0,5 % 0,0 %
IFRS tulos/osake
3
EUR -0,15 0,55 - -
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Me 4 040,1 4 189,2 -3,6 % -
Luototusaste (LTV)
2,4,6
% 41,4 40,3 2,7 % -
EPRA:n mukaiset tunnusluvut
2
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) Me 122,6 124,4 -1,4 % -0,8 %
Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings)
3
Me 92,1 100,0 -7,9 % -7,2 %
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) EUR 0,730 0,703 3,9 % 4,6 %
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA EPS, basic)
3
EUR 0,548 0,565 -3,0 % -2,2 %
Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share)
5,7
EUR 11.01 12,15 -9,3 % -
1
Muutos edeltävästä vuodesta (vertailukelpoisin kurssein). Muutosprosentti on laskettu tarkoista luvuista.
2
Citycon esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisesti. Lisätietoja on esitetty liitetietojen laadinta-
ja laskentaperiaatteissa.
3
Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.
4
Erittäin likvidit rahamarkkinasijoitukset on laskettu mukaan nettovelkaan.
5
Laskentaperiaate päivitetty tältä ja vertailukausilta. Jakajana raportointipäivän osakkeiden määrä eikä raportointikauden osakemäärän keskiarvo.
6
Q4/2021 LTV luku muuttunut johtuen korjauksesta IFRS 16 varojen esittämisessä. Aiemmin raportoitu luku Q4 2021 oli 40,7 %.
7
Valuuttakurssien kehitys heikensi EPRA NRV per osake -tunnuslukua -0,79 euroa.
Tulevaisuuden näkymät 2023
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) Me 174–192
Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS) EUR 0,69–0,81
Oikaistu osakekohtainen operatiivinen tulos (adjusted EPRA EPS) EUR 0,51–0,63
Tulosohjeistus perustuu oletukseen, ettei makrotaloudellisessa tilanteessa tapahdu merkittäviä muutoksia ja ettei tule uutta
koronavirusaaltoa, joka johtaisi merkittäviin liikkeiden sulkemisiin, ja ettei Ukrainan sota aiheuta merkittäviä häiriöitä. Arviot perustuvat
nykyiseen kiinteistökantaan sekä vallitsevaan inflaatioon ja EUR–SEK- sekä EUR–NOK-valuuttakurssitasoihin sekä nykyisiin korkotasoihin.
9
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Vuoden 2022 tärkeimmät tapahtumat
Yleistä
• Cityconin operatiivinen liiketoiminta jatkui vahvana
haastavasta makroekonomisesta ympäristöstä
huolimatta. Aivan kuten Citycon menestyi
koronaviruspandemian aikana, Cityconin strategia
todistaa edelleen toimivuutensa muuttuneessa
liiketoimintaympäristössä.
• Citycon valittiin toista vuotta peräkkäin
eurooppalaisten ilmastojohtajien joukkoon Financial
Timesin ja saksalaisen tutkimusyhtiö Statistan
laatimalla listalla. Citycon on ainoa Suomesta listalle
yltänyt kiinteistöyhtiö ja nousi kärkineljännekseen
Euroopan kaikista yrityksistä toimialasta riippumatta.
• Citycon julkisti uuden visuaalisen ilmeensä, joka
kuvastaa aiempaa paremmin yrityksen strategiaa
monikäyttöisten, välttämättömyyshyödykkeisiin
painottuvien sekä erinomaisella sijainnilla olevien
kaupunkikeskusten omistajana Pohjoismaissa.
• Bret D. McLeod aloitti Citycon Oyj:n talousjohtajan
tehtävässä 1.1.2022.
Kehityshankkeet: pääomatarpeet vähenevät
Lippulaivan valmistumisen myötä
• Kaupunkikeskus Lippulaiva valmistui 31.3.2022
saaden vahvan vastaanoton sekä asiakkailta että
vuokralaisilta.
• Lippulaiva on loistava esimerkki Cityconin
monikäyttöisten keskusten kehittämisstrategian
toteutuksesta, sillä Lippulaivassa yhdistyvät
välttämättömyyshyödykkeisiin nojautuvat liiketilat,
yksityiset ja kunnalliset palvelut sekä asuin- ja
toimistotilat.
• Ensimmäinen asuintorni valmistui joulukuussa
2022. Loput asuinkerrostalot valmistuvat
2022–2024.
• Lippulaiva on merkittävien maalämpö- ja
aurinkovoimaratkaisujensa johdosta lähes
hiilineutraali rakennus, ja Lippulaiva on maailman
ensimmäinen kultatason Smart Building
-sertifikaatin saanut keskus.
• Citycon jatkoi omistamansa noin 300 miljoonan euron
arvoisen rakennusoikeuspotentiaalin kehittämistä.
Rakennusoikeuksien realisoituminen on mahdollista
toteuttaa pienellä sijoitetulla pääomalla.
• Trekanten, Norja: uusi kaava hyväksyttiin
syyskuussa, mikä on merkittävä virstanpylväs
rakennusoikeuksien realisoitumisessa
• Rakennusoikeudet mahdollista myydä, kehittää itse
tai perustaa yhteisyritys
• Kaikki nykyiset (määrältään vähäiset)
rakennusprojektimme on solmittu kiinteähintaisina
• Cityconin pääomatarpeet vähenevät merkittävästi
Lippulaivan valmistumisen myötä
Pääomankierrättäminen
• Citycon myi vuoden 2022 aikana yhteensä neljä
ydinliiketoimintaansa kuulumatonta keskusta noin
266 miljoonalla eurolla. Divestoinnit osoittavat
Cityconin portfolion likviditeetin sekä korostaa
pohjoismaisten, vähittäiskauppaan nojautuvien ja
inflaatiosuojattujen keskusten houkuttelevuutta
sijoittajille.
• Divestoinneista saatavat varat käytettiin suurelta
osin velan määrän pienentämiseen ja siten edelleen
vahvistettiin Cityconin investointitason tasetta.
• Marraskuussa Citycon julkaisi tavoitteen myydä
ydinliiketoimintaan kuulumattomia kohteita yhteensä
noin 500 miljoonan euron arvosta seuraavan 24
kuukauden aikana.
• Joulukuussa toteutettujen divestointien jälkeen
tavoitteesta on jäljellä noin 380 miljoonaa euroa
• Helmikuussa Citycon osti tulevan asuinkiinteistön
Tukholmassa, Ruotsissa noin 69,5 miljoonalla eurolla.
Rahoitus
• Kokonaisuudessaan vuoden 2022 aikana Citycon osti
markkinoilta joukkovelkakirjojaan takaisin yhteensä
112,3 miljoonan euron arvosta ja käytti ostoihin
yhteensä noin 102,5 miljoonaa euroa noin 4,9 %:n
keskituotolla (average yield).
• Takaisinostot toteutettiin varoilla, jotka saatiin
ydinliiketoimintaan kuulumattomien keskuksen
myynnistä Norjassa
• Takaisinostot tasapainottavat entisestään Cityconin
tasapainoista maturiteettiprofiilia sekä pienentävät
velkojen jälleenrahoitusriskiä.
• Takaisinostot laskevat merkittävästi Cityconin
korkokuluja.
• Tammikuussa 2023 Citycon osti takaisin julkisella
ostotarjouksella yhteensä 57,4 miljoonan
euron arvosta vuonna 2024 erääntyvää
joukkovelkakirjalainaansa sekä hybridilainojansa
käyttäen ostoihin yhteensä 41,4 miljoonaa euroa.
• Citycon on sitoutunut investointitason taseensa eikä
Cityconilla ole merkittäviä velkojen erääntymisiä
ennen lokakuuta 2024, 93 % velasta on kiinteä
korkoista ja 100 % keskuksista on kiinnittämättömiä.
Taloudellinen kehitys 2022
• Tilikauden operatiivinen liikevoitto (Direct Operating
Profit) ja osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA
EPS) olivat linjassa yhtiön ohjeistuksen kanssa.
• Nettovuokratuotot olivat 203,6 miljoonaa
euroa (Q1–Q4/2021: 202,3 miljoonaa euroa.
Vertailukelpoiset nettovuokratulot nousivat 6,6 %:ia.
• Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) laski 122,6
miljoonaan euroon (Q1–Q4/2021: 124,4 miljoonaa
euroa). Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic)
oli 0,730 euroa (Q1–Q4/2021: 0,703 euroa).
• Oikaistu operatiivinen tulos (adjusted EPRA
Earnings) oli 92,1 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2021:
100,0 miljoonaa euroa).
• IFRS-standardien mukainen tulos/osake oli
-0,15 euroa (Q1–Q4/2021: 0,55 euroa).
• Liiketoiminnan nettorahavirta osaketta kohti oli
0,59 euroa (Q1–Q4/2021: 0,72 euroa).
• Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus
valtuutetaan päättämään varojenjaosta.
Haettavan valtuutuksen perusteella
pääomanpalautuksena jaettava varojenjako on
enintään 0,50 euroa osakkeelta.
10
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Toimintaympäristön kehitys
Pohjoismaiden taloudet toipuivat hyvin
lyhytaikaisesta Covid-pandemian aiheuttamasta
laskusuhdanteesta, mutta kärsivät nyt muun
maailman tavoin elinkustannusten noususta ja
makrotalouden epävarmuudesta johtuen inflaatiosta
ja nousevista koroista. Pohjoismaita yhdistää vahva
taloudellinen tilanne, mikä on seurausta korkeista
säästöistä, vahvasta julkisesta taloudesta ja vahvasta
työllisyystilanteesta, jotka ovat jatkuneet tähän asti.
Tämä antaa talouksille puskuria ja jonkin verran
joustavuutta geopoliittisen epävarmuuden, inflaation
ja nousevien korkojen suhteen. Lisäksi Ukrainan sodan
odotetaan vaikuttavan Keski-Eurooppaa vähemmän
Pohjoismaihin, sillä nämä maat ovat vähemmän
riippuvaisia erityisesti Venäjän maakaasusta.
Inflaation nousu Pohjoismaissa toimii myös Cityconin
eduksi, johtuen välttämättömyyshyödykkeisiin
keskittyvistä keskuksistamme ja siitä, että 93 %
Cityconin vuokrista on sidottu indeksiin.
(Lähteet: SEB Nordic Outlook, Nordea Economic Outlook, Euroopan
komissio,CBRE, JLL, Tilastokeskus, Statistics Norway/Sweden/Estonia/
Denmark, Eurostat)
Nettovuokratuotot
Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 11,9 %
vuoden neljännen vuosineljänneksen aikana verrattuna
Q4/2021.
Cityconin vertailukelpoiset nettovuokratuotot Q1–
Q4/2022 kasvoivat 6,6 %.
Kokonaisnettovuokratuotot Q1–Q4/2022 olivat 203,6
miljoonaa euroa (Q1–Q4/2021: 202,3 miljoonaa euroa).
Suomen & Viron vertailukelpoisten kohteiden
nettovuokratuotot nousivat 2,7 % Q1–Q4/2022
edellisvuoteen verrattuna. Ruotsin & Tanskan
liiketoimintojen vertailukelpoiset nettovuokratuotot
nousivat 8,3 % Q1–Q4/2022. Norjan liiketoimintojen
vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot nousivat
10,6 % Q1–Q4/2022.
Vuokrausaste, vuokralaisten myynnit ja
kävijämäärät
Liiketilojen vuokrausaste nousi edellisvuoteen
verrattuna 1,2 prosenttiyksikköä ja oli 95,4 % (Q4/2021:
94,2 %). Myös taloudellinen vuokrausaste nousi ollen
94,5 % (Q4/2021: 93,4 %). Keskimääräinen neliövuokra
nousi vuoden aikana 1,1 eurolla 23,7 euroon (Q4/2021:
22,6) samalla, kun vuokrasimme yli 174 000 neliömetriä
liiketiloja vuoden aikana. Vuoden 2022 aikana uusittujen
ja uudelleenvuokrattujen vuokrasopimusten vuokran
muutos oli 2,0 %.
Vuoden neljännellä vuosineljänneksellä vertailukelpoiset
vuokralaisten myynnit kasvoivat 0,4 % ja Q1–Q4
aikana 5,2 %. Vertailukelpoiset vuokraisten myynnit
Q1–Q4/2022 ylittivät 6,2 %:lla pandemiaa edeltäneen
(vuoden 2019) tason.
Vertailukelpoiset kävijämäärät nousivat neljännen
vuosineljänneksen aikana 3,7 % ja vastaavasti Q1–Q4
aikana 9,7 % edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon
verrattuna.
Liiketoimintaympäristön avainluvut
Suomi Norja Ruotsi Tanska Viro Euroalue
BKT:n kasvu, 2022 2,0 % 3,1 % 2,8 % 3,0 % 8,0 % 3,4 %
Työttömyys, 2022 6,7 % 3,0 % 6,9 % 4,8 % 5,3 % 6,4 %
Inflaatio, 2022 9,2 % 6,5 % 10,9 % 10,3 % 17,6 % 9,2 %
Vähittäismyynnin kasvu, 11/2022
1
-3,1 % -3,6 % -5,0 % -7,4 % -2,3 % -2,8 %
1
% muutos edellisen vuoden vastaavaan kuukauteen
Lähteet: SEB Nordic Outlook, Euroopan komissio, Eurostat, Tilastokeskus, Statistics Norway/Sweden/Estonia/Denmark
Nettovuokratuoton ja bruttovuokratuoton erittely
Nettovuokratuotto
Brutto-
vuokratuotto
Me Suomi & Viro Norja Ruotsi & Tanska Muut Yhteensä Yhteensä
2021 85,2 77,8 39,2 0,0 202,3 222,2
Kehityshankkeet 7,1 0,6 -1,3 - 6,4 8,3
Divestoinnit -5,0 -6,0 -2,4 - -13,4 -14,1
Vertailukelpoiset kohteet
1
1,7 5,5 2,2 - 9,4 7,5
Muu (sis. valuuttakurssieron) 0,0 1,0 -1,7 -0,3 -1,0 -1,6
2022 89,1 78,9 36,0 -0,3 203,6 222,3
1
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautta. Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu
kehitys- ja laajennuskohteet.
Vertailukelpoisten- ja kokonaisnettovuokratuottojen kehitys 2022 vs. 2021
%
Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen
kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein)
Nettovuokratuottojen kehitys
(historiallisin valuuttakurssein)
Nettovuokratuottojen kehitys
(vertailukelpoisin valuuttakurssein)
Suomi &
Viro Norja
Ruotsi &
Tanska Yhteensä
1
2,7
4,5
4,5
10,6
1,3
0,7
6,6
0,7
1,2
8,3
-8,2
-4,4
1
Kokonaisnettovuokratuottoihin vaikuttaa divestoinnit, jotka toteutettiin vuosien 2021 ja 2022 aikana.
11
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Vuokrausaste
1
%
1
Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
31.12.2021
31.12.2022
Liiketilojen taloudellinen
vuokrausaste 31.12.2022
Suomi &
Viro
Ruotsi &
Tanska
Norja Yhteensä
95,0
92,3
92,5
93,4
95,5
93,4
94,0
94,5
95,4
Vuokrasopimuskannan yhteenveto
1
31.12.2022 31.12.2021
Vuokrasopimuskannan
yhteenveto
1
kpl 3 191 3 326
Keskimääräinen vuokra EUR/m
2
/kk 23,7 22,6
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika vuotta 3,4 3,1
Vuokran osuus
vuokralaisten
liikevaihdosta
2
% 9,1 % 8,8 %
Vuokrasopimusten
vuokranmuutos, uusitut
ja uudelleenvuokratut % 2,0 % -1,3 %
1
Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
2
Edellisen kahdentoista kuukauden aikana vertailukelpoisissa
kauppakeskuksissa.
Kauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3191 (3 326)
vuokrasopimusta, joiden keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika oli 3,4 vuotta (3,1).
Vuokraustoiminta
1
Q1–Q4
/2022
Q1–Q4
/2021
Alkaneiden
vuokrasopimusten pinta-ala m
2
262 772 247 526
Päättyneiden
vuokrasopimusten pinta-ala m
2
302 490 319 011
1
Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu
samoihin tiloihin. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
Vuokralaisten myyntien kehitys, 2022 vs. 2021
1
%
1
Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien
muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla. Kista Galleria 50% ei sisälly lukuihin.
Vertailukelpoiset myynnit
Myynnit yhteensä
(sisältää divestoidut kohteet)
Suomi &
Viro Norja
Ruotsi &
Tanska Yhteensä
8,2
10,5
1,8
7,2
5,2
-8,4
-1,3
-0,4
Kävijämäärien kehitys, 2022 vs. 2021
1
%
1
Kävijämääräluvuissa on mukana arvioita. Kista Galleria 50% ei sisälly lukuihin.
Vertailukelpoiset kävijämäärät
Kävijämäärät yhteensä
(sisältää divestoidut kohteet)
Suomi &
Viro Norja
Ruotsi &
Tanska Yhteensä
14,2
17,7
8,5
5,3
9,7
0,3
2,4
7,5
12
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Kiinteistöomaisuuden arvon kehitys
Vuoden lopusta sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski
149,1 miljoonalla eurolla 4 040,1 miljoonaan euroon
(31.12.2021: 4 189,2 miljoonaa euroa). Nettoinvestoinnit
lisäsivät sijoituskiinteistöjen arvoa 149,9 miljoonalla
eurolla, sekä suorina hankintoina ja myynteinä että
kehityskohteina. Lisäksi IFRS 16 standardin vaikutus
kasvatti sijoituskiinteistöjen arvoa 6,4 miljoonalla eurolla.
Käyvän arvon tappiot vähensivät sijoituskiinteistöjen
arvoa 56,5 miljoonalla eurolla, valuuttakurssimuutokset
122,3 miljoonalla eurolla ja siirto myytävänä oleviin
kiinteistöihin 126,5 miljoonalla eurolla.
Q1–Q4/2022 sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutos oli -56,5 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2021: 48,6
miljoonaa euroa) johtuen pääosin korkeammista
tuottovaatimuksista sekä vuoden viimeisellä kvartaalilla
Norjan Torvbyen-keskuksen 15,9 miljoonan euron
alaskirjauksesta (keskus suljettiin osittain rakenteellisten
vaurioiden takia). Arvonnousua kirjattiin yhteensä 53,1
miljoonaa euroa (Q1–Q4/2021: 106,1 miljoonaa euroa)
ja arvonalennusta yhteensä 102,9 miljoonaa euroa
(Q1–Q4/2021: 45,7 miljoonaa euroa). Lisäksi IFRS 16
standardin soveltamisen vaikutus sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutokseen oli tammi-joulukuussa -6,8
miljoonaa euroa (Q1–Q4/2021: -11,8 miljoonaa euroa).
Ulkopuoliset arvioitsijat, CBRE (Norjan, Tanskan ja Viron
osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta), arvioivat
sijoituskiinteistöt puolivuosikatsausta ja tilinpäätöstä
varten. Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon sisäisesti vuoden ensimmäisellä ja kolmannella
neljänneksellä hyödyntäen ulkopuolisten arvioitsijoiden
markkinakatsauksia.
CBRE:n ja JLL:n laatimat arviolausunnot ovat saatavilla
Cityconin verkkosivuilta Sijoittajat-osiosta.
Yhteenveto kiinteistöomaisuudesta
31.12.2022
Kiinteistöjen
lukumäärä
Vuokrattava
pinta-ala
Käypä arvo,
Me
Myytävänä
olevat sijoitus-
kiinteistöt, Me Portfolio, %
Kauppakeskukset, Suomi & Viro
1
11 437 050 2 038,1 - 50 %
Muut kiinteistöt, Suomi & Viro 1 2 240 3,8 - 0 %
Suomi & Viro, yhteensä 12 439 290 2 041,8 - 51 %
Kauppakeskukset, Norja 13 350 100 1 198,1 - 30 %
Vuokratut kauppakeskukset, Norja
2
1 14 500 - - -
Norja, yhteensä 14 364 600 1 198,1 - 30 %
Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska 7 209 500 748,7 - 19 %
Muut kiinteistöt, Ruotsi & Tanska 1 - 6,2 - 0 %
Ruotsi & Tanska, yhteensä 8 209 500 754,9 - 19 %
Kauppakeskukset, yhteensä 32 1 011 150 3 984,8 - 99 %
Muut kiinteistöt, yhteensä 2 2 240 10,0 - 0 %
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 34 1 013 390 3 994,8 - 99 %
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat
käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - - 45,3 - 1 %
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 34 1 013 390 4 040,1 - 100 %
Kista Galleria (50 %) 1 46 350 210,7 - -
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %),
yhteensä 35 1 059 740 4 250,8 - -
1
Sisältää Lippulaivan asuntohankkeet.
2
Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.
Käyvän arvon muutos
Me 2022 2021
Suomi & Viro -15,4 3,4
Norja
1
-26,5 26,2
Ruotsi & Tanska -7,8 30,8
Sijoituskiinteistöt, yhteensä -49,8 60,4
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) -6,8 -11,8
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä -56,5 48,6
Kista Galleria (50 %) -25,5 -1,4
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä -82,0 47,2
1
sisältää 15.9 miljoonan euron alaskirjauksen vuoden viimeisellä kvartaalilla liittyen Torvbyen keskukseen, joka suljettiin osittain rakenteellisten vaurioiden vuoksi.
Taloudellinen tulos Q1–Q4/2022
vs. Q1–Q4/2021
Liikevoitto oli 87,7 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2021:
217,8 miljoonaa euroa).
Hallinnon kulut olivat 28,7 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2021:
26,1 miljoonaa euroa), johtuen pääasiassa osakepohjaisen
palkitsemisen IFRS-käsittelystä. Citycon-konsernin
palveluksessa oli raportointikauden päätteeksi kokoaikaisia
työntekijöitä yhteensä 251 (31.12.2021: 251). Kokoaikaisista
työntekijöistä 57 oli Suomessa & Virossa, 82 Norjassa,
47 Ruotsissa & Tanskassa ja 66 konsernitoiminnoissa.
Henkilöstötunnusluvut
2022 2021 2020
Kokoaikaiset työntekijät
raportointikauden lopussa 251 242 239
Tilikauden palkat ja
palkkiot, Me 18,9 17,3 18,2
Nettorahoituskulut (IFRS) laskivat 48,0 miljoonaan
euroon (Q1–Q4/2021: 55,0 miljoonaa euroa) johtuen
alentuneista korkokuluista alhaisemman velkatason
seurauksena, sekä velan takaisinmaksuun liittyvistä
kertaluonteisista epäsuorista voitoista. Vertailukaudella
oli kirjattu velan takaisinmaksuun liittyviä kertaluonteisia
epäsuoria kuluja. Lisäksi 9,2 miljoonan euron tappio (Q1–
Q4/2021: 0,8 miljoonan euron tappio) kirjattiin koron- ja
valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n
mukaisessa suojauslaskennassa.
Osuus yhteisyritysten tappioista oli -24,6 miljoonaa
euroa (Q1–Q4/2021: -6,3 miljoonaa euroa) johtuen
pääasiassa heikommasta sijoituskiinteistön käyvän arvon
kehityksestä yhteisyritys Kistassa.
Tilikauden tulos oli 5,1 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2021:
121,0 miljoonaa euroa).
13
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Pääoman kierrättäminen
Citycon jatkoi vuonna 2022 pääomankierrättämistään
ja myi yhteensä neljä ydinliiketoimintaan kuulumatonta
keskustaan yhteensä noin 266 miljoonalla eurolla:
• Vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä Citycon
myi kaksi ydinliiketoimintaan kuulumatonta
keskustaan Norjassa noin 120,8 miljoonan euron
kauppahinnalla. Kaupasta saadut varat käytettiin velan
määrän pienentämiseen ja investointitason taseen
vahvistamiseen. Kauppa toteutettiin 20.12.2022.
• Vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä Citycon
allekirjoitti sopimuksen, jolla Citycon myi kaksi
ydinliiketoimintaan kuulumatonta keskustaan Norjassa
noin 145,4 miljoonan euron kauppahinnalla, joka on
linjassa kohteiden kirja-arvon kanssa. Divestointi saatiin
päätökseen 28.2.2022.
Lisäksi 7.2.2022 Citycon allekirjoitti termiinisopimuksen, jolla
se ostaa tulevan asuinkiinteistön Tukholmassa, Ruotsissa
noin 69,5 miljoonalla eurolla. Citycon teki 6,6 miljoonan euron
talletuksen huhtikuussa 2022 ja maksaa loput kauppahinnasta
kohteen valmistumisen yhteydessä. Asuinkiinteistökohde
Käynnissä olleet kehityshankkeet 31.12.2022
Sijainti
Pinta-ala ennen/
jälkeen, m
2
Arvioitu investointi,
Me
Toteutuneet
investoinnit
31.12.2022
mennessä, Me Valmistuminen
Lippulaiva, asunnot Espoo, Suomi -/18 000 90,5 58,7 2022–2024
Herkules, asunnot (50 %) Skien, Norja -/7 600 28,0 8,4 2024
Barkarby, asunnot Tukholma, Ruotsi -/12 950 69,5
1
6,6
1
2024
1
Kauppa toteutetaan termiinisopimuksena, jonka mukaisesti Citycon teki 6,6 miljoonan euron talletuksen huhtikuussa 2022 ja maksaa loput kauppahinnasta
kohteen valmistumisen yhteydessä. Kohde valmistuu kahdessa osassa arviolta Q1/2024 ja Q2/2024. Kauppa toteutetaan kahdessa osassa kunkin vaiheen
valmistumisen jälkeen eikä Cityconille aiheudu lisävelvoitteita ennen kohteen valmistumista.
Valmistuneet kehityshankkeet 2022
Sijainti
Pinta-ala ennen/
jälkeen, m
2
Arvioitu investointi,
Me
Toteutuneet inves-
toinnit 31.12.2022
mennessä, Me Valmistuminen
Lippulaiva kauppakeskus Espoo, Suomi 19 200/44 300 369,0
1
368,5 Q1/2022
1
Arvioitu bruttoinvestointi on 425,4 miljoonaa euroa. Nettoinvestointiin vaikuttavat Pikkulaivan nettovuokratuotot, lisärakennusoikeuden sekä metro- ja linja-
autoterminaalin myynnit, jolloin raportointipäivän arvioitu nettoinvestointi oli 369,0 miljoonaa euroa. Toteutunut bruttoinvestointi 31.12.2022 mennessä oli
423,9 miljoonaa euroa.
koostuu yli 200:sta asunnosta. Kohde sijaitsee kasvavalla
Barkarbystadenin alueella Cityconin olemassa olevien
keskuksien, Kistan ja Jakobsbergin, välittömässä
läheisyydessä. Asuinkiinteistökohde koostuu yli 200:sta
asunnosta. Kohde sijaitsee kasvavalla Barkarbystadenin
alueella Cityconin olemassa olevien keskuksien, Kistan ja
Jakobsbergin, välittömässä läheisyydessä.
Transaktiot noudattavat Cityconin strategiaa, jonka
mukaisesti Citycon keskittyy suurempiin päivittäistavara- ja
kunnallispalveluvetoisiin kaupunkikeskuksiin, jotka sijaitsevat
hyvien joukkoliikenneyhteyksien solmukohdissa, ja jotka
sisältävät kehittämispotentiaalia lisätä asuinrakennuksia,
toimistotiloja ja muita täydentäviä palveluita.
Taseen vahvistaminen on edelleen yksi yhtiön tärkeimmistä
painopistealueista ja yhtiö jatkaa opportunistisien pääoman-
kierrätysmahdollisuuksien arviointia myös vastaisuudessa.
Kehityshankkeet
Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä
ja suunnitteilla olevista kehityshankkeista löytyy
taloudellisen katsauksen sivulta 34.
Hankinnat ja myynnit 2022
Sijainti
Vuokrattava
pinta-ala, m
2
Päivämäärä
Hinta,
Me
Myynnit
Kahden keskuksen portfolio 28.2.2022 145,4
Buskerud Kauppakeskus Krokstadelva, Norja 32 100
Magasinet Kauppakeskus Drammen, Norja 15 000
Kahden keskuksen portfolio 20.12.2022 120,8
Down Town Kauppakeskus Porsgrunn, Norja 36 700
Sjøsiden Kauppakeskus Horten, Norja 11 200
Myynnit, yhteensä 95 000 266,2
Hankinnat
Barkarbystaden Asuinkiinteistö Tukholma, Ruotsi 12 950 7.2.2022 69,5
1
Hankinnat, yhteensä 12 950 69,5
1
Kauppa toteutetaan termiinisopimuksena, jonka mukaisesti Citycon teki 6,6 miljoonan euron talletuksen huhtikuussa 2022 ja maksaa loput kauppahinnasta
kohteen valmistumisen yhteydessä. Kohde valmistuu kahdessa osassa arviolta Q1/2024 ja Q2/2024. Kauppa toteutetaan kahdessa osassa kunkin vaiheen
valmistumisen jälkeen eikä Cityconille aiheudu lisävelvoitteita ennen kohteen valmistumista.
Bruttoinvestoinnit
Me 2022 2021
Kiinteistöjen hankinnat
1
6,3 -0,6
Yhteisyritysten hankinnat ja investoinnit 0,4 29,2
Kiinteistökehitys
2
165,7 191,0
Liikearvo ja muut investoinnit 4,6 4,5
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml. hankinnat) 177,0 224,1
Bruttoinvestoinnit segmenteittäin
Suomi & Viro 119,7 163,6
Norja 32,1 21,7
Ruotsi & Tanska 21,4 35,2
Konsernihallinto 3,9 3,6
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml. hankinnat) 177,0 224,1
Divestoinnit
3 4
292,0 265,3
1
Bruttoinvestoinnissa on huomioitu kauppahintalaskelman vähennykset ja valuuttakurssien muutokset.
2
Koostuu pääosin investoinneista Lippulaivan kehityshankkeeseen.
3
Ei sisällä siirtoja ”Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt”-kategoriaan.
4
Vuoden 2022 divestoinnit koostuvat neljän ydinliiketoimintaan kuulumattoman keskuksen myynnistä Norjassa ja kahden Lippulaiva keskukseen kuuluneen
yhtiön myynnistä Suomessa.
14
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Oma pääoma
Osakekohtainen oma pääoma oli 13,75 euroa
(31.12.2021: 14,80 euroa). Voitonjako ja muuntoerot
heikensivät osakekohtaista omaa pääomaa.
Raportointikauden lopussa emoyhtiön omistajille
kuuluva oma pääoma oli 1 618,8 miljoonaa euroa
(31.12.2021: 1 800,1 miljoonaa euroa).
Rahoitus
Raportointikauden päättymisen jälkeen Citycon toteutti
ostotarjouksen vuoden 2024 joukkovelkakirjalainoista,
sekä kahdesta vuosina 2019 ja 2021 liikkeeseen
lasketuista hybridilainoista. Tammikuussa yhtiö ilmoitti
ostavansa arvopapereita takaisin 57,4 miljoonan
euron edestä.
Joulukuussa yhtiö teki vuoden viimeiset velkakirjojensa
takaisinostot avoimilta markkinoilta, alikurssiin. Vuoden
2024 joukkovelkakirjalainoista ostettiin yhteensä
4,0 miljoonaa euroa.
Syyskuussa yhtiö jatkoi velkakirjojensa takaisinostoja
avoimilta markkinoilta, edelleen alikurssiin. Vuoden
2024 joukkovelkakirjalainoista ostettiin yhteensä
2,0 miljoonaa euroa ja 2027 joukkovelkakirjalainoista
26,95 miljoonaa. Näistä 25,95 miljoonaa euroa
toteutettiin vuoden 2022 kolmannen kvartaalin lopulla ja
3,0 miljoonaa neljännen kvartaalin alussa.
Kesäkuussa yhtiö jatkoi velkakirjojensa takaisinostoja
avoimilta markkinoilta alikurssiin. Vuoden 2024
joukkovelkakirjalainoista ostettiin yhteensä 25 miljoonaa
euroa ja 2027 joukkovelkakirjalainoista 29,4 miljoonaa.
Näistä 33,8 miljoonaa euroa toteutettiin vuoden 2022
toisen kvartaalin lopulla ja 20,6 miljoonaa kolmannen
kvartaalin alussa.
Maaliskuussa yhtiö päätti käyttää osan Norjan
kiinteistöjen myynnistä saaduista käteisvaroista
velkakirjojen takaisinostoihin houkuttelevaan
hintaan vahvistaakseen tasettaan. Yhtiön vuoden
2024 joukkovelkakirjalainoista ostettiin avoimilta
markkinoilta takaisin yhteensä 25 miljoonaa euroa,
joista 4,7 miljoonaa euroa toteutettiin vuoden 2022
ensimmäisen kvartaalin aikana ja loput toisen kvartaalin
alussa.
Helmikuussa Citycon ilmoitti allekirjoittaneensa
sopimuksen kahden ydinliiketoimintaan kuulumattoman
keskuksen, Buskerudin ja Magasinetin, myynnistä
Norjassa. Myytyjen keskusten bruttokauppahinta oli
noin 145,4 miljoonaa euroa ja kauppa saatiin päätökseen
helmikuun lopulla.
Tammikuussa Citycon sai päätökseen joulukuussa
käynnistetyn omien osakkeiden takaisinosto-ohjelman
500 000 yhtiön oman osakkeen hankkimiseksi.
Omien osakkeiden hankinta alkoi 20.12.2021 ja päättyi
10.1.2022. Tämän ajanjakson aikana hankittiin yhteensä
500 000 omaa osaketta ja hankintaan käytettiin
yhteensä noin 3,49 miljoonaa euroa. Yhteensä 10 415
yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta käytettiin yhtiön
kannustinjärjestelmäpalkkioiden maksamiseksi neljälle
avainhenkilölle. Loput hankituista osakkeista, 489 585
osaketta, mitätöitiin 14.1.2022.
Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen
päättämään neljännesvuosittain oman harkintansa
mukaan oman pääoman palautuksesta siten,
että vuotuisen varojen jaon kokonaissumma on
maksimissaan 0,50 euroa osakkeelta. Maalis-, kesä-,
syys- ja joulukuussa maksettu oman pääoman palautus
rahoitettiin pääasiassa operatiivisella kassavirralla.
Rahoituksen avainluvut
Me 31.12.2022 31.12.2021
Lainojen käyvät arvot Me 1 781,7 1 860,3
Korolliset velat, tasearvo
1
Me 1 807,7 1 878,5
Käytettävissä oleva likviditeetti Me 577,7 583,7
Keskimääräinen laina-aika vuotta 3,2 4,2
Luototusaste (LTV)
2
% 41,4 40,3
3
Korkokate (Rahoituskovenantti > 1,8) x 4,0 4,1
Nettovelat suhteessa taseen varoihin (Rahoituskovenantti < 0,60) x 0,39 0,38
Vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,65) x 0,40 0,39
Vakuudellinen vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,25) x 0,00 0,00
1
Sisältää 42,8 miljoonaa euroa (Q4/2021: 43,2 miljoonaa euroa) IFRS 16 vuokrasopimusvelkoja.
2
Hybridilaina käsitellään omana pääomana IFRS:n mukaisesti. Pois lukien IFRS 16 standardin mukaisesti sijoituskiinteistöihin arvostettavat
käyttöoikeusomaisuuserät ja näihin käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvat vuokrasopimusvelat.
3
Q4/2021 LTV luku muuttunut johtuen korjauksesta IFRS 16 varojen esittämisessä. Aiemmin raportoitu luku Q4/2021 oli 40,7 %.
15
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Korolliset velat
Korollisten lainojen käypä arvo laski vuoden 2022 aikana
78,6 miljoonalla eurolla yhteensä 1 781,7 miljoonaan
euroon. Lasku johtui pääasiassa joukkovelkakirjalainojen
takaisinmaksusta ja heikentyneestä NOK-valuuttakurssista.
Korollisten velkojen tasearvo oli 1 807,7 miljoonaa euroa
sisältäen 42,8 miljoonaa euroa IFRS 16 velkoja.
Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika
laski vuosineljänneksen aikana 3,2 vuoteen.
Luototusaste (LTV, IFRS) laski vuosineljänneksen
aikana 41,4 %:iin, johtuen pienentyneestä nettovelasta
omaisuuserien myynnistä saatujen tulojen johdosta. LTV
nousi vuoden aikana, (Q4/2021: 40,3 %) pääasiallisesti
heikentyneiden sijoituskiinteistöjen käyvien arvojen
seurauksena, johtuen heikentyneistä NOK- ja SEK
-valuuttakursseista.
Cityconilla ei ole merkittäviä lainojen erääntymisiä ennen
vuotta 2024. Cityconin luottolimiittisopimus erääntyy
kesäkuussa 2024 ja 480 miljoonan euron vakuudeton
joukkovelkakirjalaina lokakuussa 2024.
Rahoituskulut
Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) laskivat
viime vuoteen verrattuna hieman johtuen pääasiassa
alentuneista korkokuluista velkojen takaisinoston
seurauksena.
Nettorahoituskulut (IFRS) laskivat huomattavasti;
48,0 miljoonaan euroon (Q1–Q4/2021: 55,0 miljoona
euroa) pääasiassa johtuen epäsuorista kertaluonteisista
nettovoitoista, joita kirjattiin 8,1 miljoonaa
euroa joukkovelkakirjalainojen takaisinostoista.
Vertailukaudella kirjattiin 7,3 miljoonaa euroa epäsuoria
kuluja joukkovelkakirjalainojen takaisinostoista.
Lisäksi 9,2 miljoonan euron tappio (Q1–Q3/2021:
0,8 miljoonan euron tappio) kirjattiin koron- ja
valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n
mukaisessa suojauslaskennassa.
Rahoituskulujen avainluvut
Me 2022 2021
Rahoituskulut
1
Me -64,7 -62,0
Rahoitustuotot
1
Me 16,7 7,1
Nettorahoituskulut (IFRS) Me -48,0 -55,0
Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) Me -47,0 -46,8
Keskikorko kauden lopussa
2
% 2,43 2,47
Keskikorko kauden lopussa ilman johdannaisia % 2,57 2,48
Keskikorko, laskettu vuoden alusta
2
% 2,42 2,41
1
Taulukossa valuuttakurssierot on netotettu rahoituskuluissa.
2
Koronvaihtosopimukset ja koron-ja valuutanvaihtosopimukset huomioon otttaen
Yhteensä
1 781,7
Me
Lainajakauma
%
Pankkilainat
Joukkovelkakirjalainat
Yritystodistukset
97,2 %
2,8 %
2023 2024 2025 2026 2027 2028
494
1
500
76
49
219
350
244
350
Velkojen erääntymiset
Me
Pankkilainat 0,0
Joukkovelkakirjalainat 1 732,5
Yritystodistukset 49,2
Nostamattomat sitovat luottolimiitit 500,0
1
Vuonna 2024 erääntyvää velkapaperia ostettu takaisin
14 miljoonan euron edestä tammikuussa 2023. Jäljelle
jäävä lainapääoma on 480 miljoonaa euroa.
Joukkolaina erääntyy lokakuussa 2024
Luottolimiitti erääntyy kesäkuussa 2024
Rahoitustuotot koostuivat lähinnä Kista Gallerian
osakkuusyritykselle myönnetyn lainan korkotuotoista.
Taulukossa valuuttakurssierot on netotettu
rahoituskuluissa.
Velan painotettu keskikorko periodin lopussa oli 2,43 %.
Rahoitusriskien hallinta
Citycon käyttää korkojohdannaisia suojautuakseen
vaihtuvakorkoiselta korkoriskiltä. Yhtiön
rahoituspolitiikan mukaisesti valuuttatransaktioriski,
jolla on tulosvaikutusta, on suojattu
täysimääräisesti valuuttatermiineillä ja koron- ja
valuutanvaihtosopimuksilla, joilla euromääräistä velkaa
vaihdetaan Norjan ja Ruotsin kruunumääräiseksi.
Muutokset yhtiön johdossa
Bret D. McLeod aloitti Cityconin talousjohtajana 1.1.2022.
16
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Vastuullisuus
Cityconin strategia on kuulua vastuullisen
kauppakeskusjohtamisen edelläkävijöihin. Yhtiön
vastuullisuusstrategia päivitettiin vuonna 2017, ja
siihen perustuen Citycon on asettanut kunnianhimoisia
tavoitteita, jotka ulottuvat vuoteen 2030 saakka.
Citycon soveltaa vastuullisuusraportoinnissaan
GRI-standardien vaatimuksia, European Public Real
Estate Associationin EPRA:n syksyllä ohjeistuksia ja
suosituksia ja Cityconin omia sisäisen raportoinnin
periaatteita. Cityconin vastuullisuusstrategiaa,
-tavoitteita ja -toimenpiteitä käsitellään laajemmin
vuoden 2022 vastuullisuusselvityksessä.
EPRA valitsi Cityconin vuoden 2020 vuosikertomuksen
ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista.
Citycon sai kultaa vastuullisuusraportoinnin
kilpasarjassa nyt yhdeksännen kerran peräkkäin.
Citycon on saanut A-luokituksen MSCI ESG
arvioinnissa. Cityconilla on myös ISS-Oekomin
myöntämä ”Prime” arvio. Se myönnetään toimialansa
parhaat vastuullisuustulokset saavuttaneille yrityksille.
Keskeisimmät ympäristövastuun tulokset 2022:
• Cityconin kokonaisenergiankulutus (ml.
kiinteistösähkö, lämpö, jäähdytys) oli 263
gigawattituntia (Q4/2021: 280 GWh).
Kauppakeskusten energian ominaiskulutus (kWh/m
2
)
kauppakeskuksissa laski 2 % verrattuna viime
vuoteen.
• Hiilijalanjälki oli 5 108 hiilidioksidiekvivalenttitonnia
(Q1–Q4/2021: 10 605 tCO₂ e). Kauppakeskusten
kasvihuonekaasujen ominaispäästöt (kgCO₂ e/m
2
)
pienenivät 44 % verrattuna viime vuoteen.
• Kauppakeskusten jätteiden kierrätysaste oli samalla
tasolla verrattuna viime vuoteen ollen 99 %.
Citycon käyttää BREEAM In-Use -sertifiointia
arvioidakseen ja kehittääkseen kauppakeskusten
vastuullisuusjohtamista. Käyvällä arvolla laskettuna
66 % Cityconin omistamasta kiinteistökannasta oli
sertifioitu kauden lopussa.
EU taksonomia-asetuksen mukaiset tiedot:
Cityconin kestävyys- ja taloustiimit ovat myös
luokitelleet yhtiön toimintoja Citycon-konsernin IFRS-
tilinpäätöksen mukaan sen perusteella, kuuluvatko
ne jonkin EU:n taksonomia-asetuksen delegoidussa
säädöksessä mainitun NACE-koodin piiriin. Sen
perusteella 97 % Cityconin kokonaisliikevaihdosta,
99 % pääomamenoista ja 69 % toimintamenoista tulee
taksonomiakelpoisista toiminnoista.
Yhtiö ei ole velvollinen raportoimaan taksonomia-
asetuksen mukaisia tietoa. Tämän vuoksi Citycon ei
raportoi yhtiön toimintojen taksonomiamukaisuudesta
vuodelta 2022.
Riskit ja epävarmuustekijät
Cityconin liiketoiminnan merkittävimmät lähiajan riskit
ja epävarmuustekijät liittyvät yleiseen talouden ja
kuluttajien luottamuksen kehitykseen Pohjoismaissa
ja Virossa sekä siihen, miten tämä vaikuttaa
kauppakeskusten käypään arvoon, vuokrausasteeseen
ja vuokratasoihin ja sitä kautta Cityconin tulokseen.
Aiempaa kovempi kilpailu, paikallisesti tai kasvavan
verkkokaupan seurauksena, saattaa vaikuttaa liiketilojen
kysyntään, mikä voi laskea vuokratasoja tai kasvattaa
vajaakäyttöastetta, varsinkin pääkaupunkiseutujen
ulkopuolella. Kehityshankkeiden kustannukset
voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannusten
takia, tai hankkeet voivat viivästyä odottamattomien
haasteiden takia. Nousevat korot voivat aiheuttaa
myös paineita kiinteistöjen tuottovaatimuksille, mikä
voi potentiaalisesti vaikuttaa kiinteistöjen arvoihin.
Ukrainan sota ja koronavirus aiheuttavat riskejä myös
Euroopan taloudelle.
Keskeiset riskit, joilla saattaa olla olennaista vaikutusta
Cityconin liiketoimintaan ja taloudelliseen tulokseen,
sekä tärkeimmät riskienhallintatoimenpiteet on esitelty
laajemmin vuoden 2022 tilinpäätöksen sivuilla 35–36,
liitetiedossa 3.5 A) sekä Cityconin verkkosivuilla
Hallinnointi-osiossa.
Oikeudenkäynnit ja välimiesmenettelyt
Cityconia vastaan on vireillä joitakin yhtiön
liiketoimintaan liittyviä eri perusteilla nostettuja
oikeudenkäyntejä ja eri perusteisiin nojaavia oikeudellisia
vaateita ja erimielisyyksiä. Yhtiön näkemyksen mukaan
ei ole todennäköistä, että näiden oikeudenkäyntien,
vaateiden ja erimielisyyksien lopputuloksilla olisi
olennaista vaikutusta yhtiön taloudelliseen asemaan.
Yhtiökokous
Varsinainen yhtiökokous 2022
Cityconin varsinainen yhtiökokous 2022 pidettiin
22.3.2022 Espoossa. Yhtiökokous hyväksyi kaikki
hallituksen yhtiökokoukselle tekemät ehdotukset.
Varsinainen yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen
sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille
ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2021 sekä hyväksyi
toimielinten palkitsemisraportin.
Yhtiökokous päätti, ettei osinkoa jaeta varsinaisen
yhtiökokouksen päätöksellä ja valtuutti hallituksen
päättämään harkintansa mukaan varojen jakamisesta
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen
määrä on enintään 0,50 euroa osakkeelta. Valtuutus
on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen
alkuun asti.
Varsinaisen yhtiökokouksen päätökset käyvät ilmi yhtiön
verkkosivuilta www.citycon.com/fi/yhtiokokous2022,
missä myös yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla.
Ylimääräinen yhtiökokous 2022
Cityconin 8.12.2022 pidetty ylimääräinen yhtiökokous
päätti muuttaa Cityconin yhtiöjärjestystä siten,
että siinä mahdollistetaan yhtiökokouksen
järjestäminen kokonaan ilman kokouspaikkaa
niin sanottuna etäkokouksena. Lisätietoja on
saatavilla yhtiön verkkosivuilta citycon.com/fi/
ylimaarainenyhtiokokous2022.
Hallitus
Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen
kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan
yhtiökokouksessa yhden (1) vuoden toimikaudeksi,
joka päättyy valintaa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen päättyessä.
Cityconin vuoden 2022 yhtiökokous asetti hallituksen
jäsenten lukumääräksi kahdeksan. Hallitukseen valittiin
uudelleen Chaim Katzman, Yehuda (Judah) L. Angster,
F. Scott Ball, Zvi Gordon, Alexandre (Sandy) Koifman,
David Lukes, Per-Anders Ovin ja Ljudmila Popova.
Vuonna 2022 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim
Katzman. Hallituksen varapuheenjohtajana toimivat
Alexandre (Sandy) Koifman ja F. Scott Ball.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2006 lähtien
toiminut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young Oy, jonka
ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana
toimi vuonna 2022 KHT Antti Suominen.
17
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Toimitusjohtaja
F. Scott Ball on toiminut yhtiön toimitusjohtajana
1.1.2019 alkaen. Ballin henkilötiedot, työhistoria sekä
luottamustoimet on esitetty yhtiön verkkosivuilla
citycon.com/fi/johtoryhma. Toimitusjohtajan
toimisuhdetta koskevat tiedot käyvät ilmi tilinpäätöksen
sivuilta 53–54.
Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä
Citycon on julkaissut toimintakertomuksesta
erillisen selvityksen Citycon-konsernin hallinto- ja
ohjausjärjestelmästä vuodelta 2022. Selvitys on
laadittu Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaiseman
Hallinnointikoodin (Corporate Governance Code 2020)
suositusten mukaisesti. Selvitys on saatavilla yhtiön
verkkosivuilla citycon.com/fi/hallinnointi.
Osakkeet, osakepääoma ja
osakkeenomistajat
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa
yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Raportointikauden
lopussa yhtiön liikkeeseen laskettujen osakkeiden
lukumäärä oli 168 008 940. Osakkeilla ei ole
nimellisarvoa.
Cityconilla oli joulukuun 2022 lopussa 28 817
rekisteröityä osakkeenomistajaa (Q4/2021: 28 577
osakkeenomistajaa), joista 8 oli hallintarekisterin
hoitajia. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajat
omistivat noin 116,3 miljoonaa (Q4/2021: 116,2
miljoonaa) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 69,2 %
yhtiön osake- ja äänimäärästä (Q4/2021: 69,0 %).
Lisätietoja yhtiön pörssilistauksesta, osakkeen
kaupankäyntimääristä ja hinnasta, markkina-
arvosta, osakepääomasta, suurimmista
rekisteröidyistä osakkeenomistajista, osakkeiden
omistuksen jakautumisesta ja osakeantioikaistusta
keskimääräisestä osakemäärästä löytyvät taloudellisen
katsauksen sivuilta 37–38.
Osakkeet ja osakepääoma
Me 2022
Osakepääoma kauden alussa Me 259,6
Osakepääoma kauden lopussa Me 259,6
Osakkeiden lukumäärä kauden alussa 168 498 525
Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa 168 008 940
Osakkeenomistajat 31.12.2022
% osake- ja äänimäärästä
Hallintarekisteröidyt
osakeomistukset
(116,3 milj. osaketta)
Suorarekisteröidyt
osakeomistukset
(51,8 milj. osaketta)
69,2 %
30,8 %
Maksetut osingot ja pääoman palautukset 31.12.2022
1
Me Täsmäytyspäivä Maksupäivä euroa / osake
Pääoman palautus Q1 24.3.2022 31.3.2022 0,125
Pääoman palautus Q2 23.6.2022 30.6.2022 0,125
Pääoman palautus Q3 23.9.2022 30.9.2022 0,125
Pääoman palautus Q4 15.12.2022 30.12.2022 0,125
Yhteensä 0,50
1
Varsinaisen yhtiökokouksen 2022 antamaan valtuutukseen perustuva hallituksen päätös.
Osinko ja pääoman palautus
Cityconin vuonna 2022 maksamat pääoman
palautukset:
18
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Hallituksen valtuutukset
Edellä selostetun hallituksen varojenjakovaltuutuksen
lisäksi yhtiön hallituksella oli katsauskauden lopussa
voimassa kaksi 22.3.2022 pidetyn varsinaisen
yhtiökokouksen antamaa valtuutusta:
• Hallitus voi päättää enintään 16 miljoonan osakkeen
antamisesta tai Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1
§:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten
oikeuksien antamisesta, mikä vastasi noin 9,52 %
yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden lopussa.
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin
enintään 30.6.2023 asti.
• Hallitus voi päättää omien osakkeiden hankkimisesta
ja/tai pantiksi ottamisesta yhdessä tai useammassa
erässä. Hankittavien ja/tai pantiksi otettavien omien
osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 30
miljoonaa osaketta, joka vastasi noin 17,86 % yhtiön
kaikista osakkeista katsauskauden lopussa. Valtuutus
on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen
päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2023
asti.
Tammi–joulukuussa 2022 hallitus käytti kolme kertaa
valtuuttaan hankkia omia osakkeitaan ja luovuttaa
hankitut osakkeet. Hankinnat ja luovutukset tehtiin
yhtiön osakepalkkiojärjestelmien perusteella ansaittujen
palkkioiden maksamiseksi järjestelmän ehtojen
mukaisesti:
Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018–2020
• Yhtiö hankki 3.1.2022 yhteensä 10 415 osaketta ja
luovutti ne 4.1.2022 neljälle yhtiön avainhenkilölle.
Osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022
• Yhtiö hankki 23.3.2022 yhteensä 10 000 osaketta ja
luovutti ne 25.3.2022 yhdelle yhtiön avainhenkilölle.
Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018–2020
• Yhtiö hankki 23.3.2022 yhteensä 11 241 osaketta ja
luovutti ne 25.3.2022 kolmelle yhtiön avainhenkilölle.
Talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2021–2024
• Yhtiö hankki 11.8.2022 yhteensä 7 500 osaketta ja
luovutti ne 15.8.2022 yhdelle yhtiön avainhenkilölle.
Lisäksi hallitus käytti valtuuttaan omien osakkeiden
ostamiseksi jakaakseen Columbus-kauppakeskuksen
divestoinnista saatujen ylimääräisten varojen
jakamiseksi Cityconin osakkeenomistajille omien
osakkeiden osto-ohjelman mukaisesti:
Omien osakkeiden osto-ohjelma
Hallitus päätti 17.12.2021 omien osakkeiden osto-
ohjelman käynnistämisestä. Hankittavien osakkeiden
enimmäismäärä oli 500 000 kappaletta ja osakkeiden
hankintaan käytettävä rahasumma enintään
3,75 miljoonaa euroa. Omien osakkeiden takaisinostot
alkoivat 22.12.2021 ja päättyivät 10.1.2022.
Osto-ohjelman aikana hankittiin yhteensä 500 000
omaa osaketta keskihintaan noin 6,97 euroa osakkeelta.
Hankintaan käytettiin yhteensä noin 3,49 miljoonaa
euroa. Q1/2022 aika osto-ohjelman puitteissa
ostettiin yhteensä 203 537 osaketta. Ostetuista
osakkeista 10 415 osaketta luovutettiin neljälle yhtiön
avainhenkilölle kannustinjärjestelmäpalkkioiden
maksamiseksi. Loput 489 585 osto-ohjelman
perusteella hankittua osaketta mitätöitiin 14.1.2022.
Omat osakkeet
Yhtiöllä oli katsauskauden aikana hallussaan yhteensä
528 741 yhtiön omaa osaketta, joista yhtiö mitätöi
489 585 osaketta sekä yhtiö luovutti yhteensä 39 156
osakepalkkiojärjestelmien palkkioiden maksamiseksi
edellä kohdassa Hallituksen valtuutukset selostetun
mukaisesti. Katsauskauden lopussa yhtiöllä tai sen
tytäryhteisöillä ei ollut hallussaan yhtiön omia osakkeita.
Liputusilmoitukset
Citycon vastaanotti liputusilmoitukset (6.7.2022
ja 12.7.2022), joiden mukaan G Cityn (aiemmin
Gazit-Globe Ltd) suoraan hallinnoimien osakkeiden
osuus Cityconin osakkeista ja äänistä on
alittanut viisikymmentä (50) prosenttia. Muutos
osakkeiden omistuksessa on seurausta 28.12.2021
julkistetun liputusilmoituksen mukaisesti G City
Ltd:n (aiemmin: Gazit-Globe Ltd) ja sen kokonaan
omistaman tytäryhtiön Gazit Europe Netherlands
BV:n tekemästä osakkeidenostosopimuksesta.
Osakkeidenostosopimuksen loppuun saattaminen
ei vaikuta G Cityn Ltd:n suoraan ja välilliseen
kokonaisomistukseen.
Kannustinjärjestelmät
Pitkän aikavälin osakepohjaiset
kannustinjärjestelmät
Cityconilla on tällä hetkellä kuusi pitkän aikavälin
osakepohjaista kannustinjärjestelmää konsernin
avainhenkilöille:
• toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2021–2025
• toimitusjohtajan optio-ohjelma 2022–2025
• talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä
2021–2024
• osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 (johtoryhmä pl.
toimitusjohtaja)
• ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024
(johtoryhmä pl. toimitusjohtaja) ja
• sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022
(avainhenkilöt pl. johtoryhmä)
Pitkän aikavälin osakepohjaisten kannustinjärjestelmien
pääehdot on selostettu liitetiedossa 1.6 tilinpäätöksen
sivuilla 54–55.
Lisätietoja osakepohjaisten kannustinjärjestelmistä
saatavilla yhtiön verkkosivuilla
citycon.com/fi/palkitseminen.
19
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet
ja optio-oikeudet
Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut
johtoryhmän jäsenet omistivat 31.12.2022 yhteensä
173,144 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus
kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta
äänimäärästä oli 0,1 %.
Tiedot yhtiön hallituksen, toimitusjohtajan ja muiden
johtoryhmän jäsenten osakeomistuksesta käyvät ilmi
yhtiön verkkosivulta citycon.com/fi/johdon-omistukset.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Tammikuussa 2023 Citycon toteutti ostotarjoukset
sen ulkona olevista 2024 erääntyvästä
joukkovelkakirjalainasta sekä marraskuussa 2019 ja
kesäkuussa 2021 liikkeeseen laskemista hybridilainoista.
16.1.2023 Citycon ilmoitti, että se hyväksyy ostettavaksi
yhteenlasketulta pääomaltaan 57 393 000 euron
määrän ostotarjousten mukaisesti pätevästi ostettavaksi
tarjottuja arvopapereita. Ostotarjousten mukaisesti
pätevästi tarjottujen ja ostettavaksi hyväksyttyjen
arvopaperien kokonaisvastike oli 41 429 025,08 euroa.
Helsinki, 16. helmikuuta 2023
Hallitus
20
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
EPRA:n tunnusluvut
EPRA (European Public Real Estate Association)
on eurooppalaisten pörssinoteerattujen
kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö. Citycon on
EPRA:n aktiivinen jäsen. EPRA:n tavoitteena on saada
eurooppalaisille listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille
lisää sijoittajia. Järjestö myös edistää laskentatoimea,
talousraportointia ja hallinnointia koskevien
parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille
annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri
yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Parhaat
käytännöt luovat myös pohjan toimialan tulevaisuutta
määrittelevälle keskustelulle ja päätöksenteolle. Lisäksi
EPRA julkaisee yhteistyössä FTSE:n kanssa Euroopan
ja Pohjois-Amerikan suurimpien pörssinoteerattujen
kiinteistösijoitusyhtiöiden kehitystä kuvaavaa FTSE
EPRA/NAREIT -indeksiä. Citycon on mukana FTSE
EPRA -indeksissä, mikä lisää Cityconin kansainvälistä
kiinnostavuutta sijoituskohteena.
Citycon noudattaa raportointikäytännöissään ja myös
vastuullisuusraportoinnissaan EPRA:n suosituksia.
Tilinpäätöksen tässä osiossa käsitellään EPRA-
tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta
ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n verkkosivuilta
osoitteesta www.epra.com.
EPRA:n tunnusluvut
Liite 2022 2021 2020 2019 2018
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me 1 122,6 124,4 136,6 145,6 143,5
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me
2
1 92,1 100,0 120,3 143,9 143,5
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR
1
1 0,730 0,703 0,767 0,818 0,806
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR
1, 2
1 0,548 0,565 0,676 0,809 0,806
Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share), EUR 2 11,01 12,15 11,48 12,45 13,13
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR
1
2 - - 11,30 12,28 12,95
Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokra tuottoon
sisältäen vapaista tiloista aiheutuvat kustannukset
(EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)), % 3 16,8 18,1 18,3 14,1 17,1
Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon
vähennettynä vapaista tiloista aiheutuvilla kustannuksilla
(EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)), % 3 14,5 14,9 15,6 11,7 15,1
EPRA:n alkunettotuotto, % 4 5,3 5,2 5,4 5,3 5,2
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, % 4 5,3 5,2 5,4 5,4 5,2
EPRA:n vajaakäyttöaste, % 5 5,5 6,6 6,1 4,5 3,7
1
Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.
2
Oikaistu tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.
2018 2019 2020 2021 2022
Osakekohtainen EPRA NRV
euroa
13,13
12,45
11,48
12,15
11,01
2018 2019 2020 2021 2022
EPRA cost ratio:n kehitys
%
17,1
14,1
18,3
18,1
16,8
21
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
1. Operatiivinen tulos (EPRA earnings) ja operatiivinen tulos/osake (EPRA eps, basic)
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen
liiketoimintaan kuulumattomia eriä kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia, myyntivoittoja tai -tappioita
tai muita ei-operatiivisia eriä. EPRA Earnings -tunnusluku on erityisen tärkeä sijoittajille, jotka haluavat arvioida missä
määrin operatiiviset tulot tukevat osingonmaksua.
2022 2021
Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa
Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman
mukaan 5,1 168 011 0,030 121,0 177 033 0,684
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon 56,5 168 011 0,337 -48,6 177 033 -0,274
-/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen
myynneistä 4,3 168 011 0,025 6,5 177 033 0,037
+/- Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut 26,7 168 011 - 0,4 177 033 -
+ Lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta
päättämisestä syntyneet kulut -8,1 168 011 -0,048 7,3 177 033 0,041
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot 9,2 168 011 0,055 0,8 177 033 0,005
+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-
operatiivisista tappioista ja voitoista 21,0 168 011 0,125 2,3 177 033 0,013
-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset
verot 8,0 168 011 0,048 34,6 177 033 0,195
+/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä
esitetyistä eristä 0,0 168 011 - - 177 033 -
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 122,6 168 011 0,730 124,4 177 033 0,703
-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -30,5 168 011 -0,182 -24,3 177 033 -0,138
Oikaistu operatiivinen tulos
(EPRA Earnings, basic) 92,1 168 011 0,548 100,0 177 033 0,565
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös tuloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa
on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton
(Direct Operating Profit).
2022 2021
Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa Me
Keski-
määräinen
osake määrä
(1 000)
/ osake,
euroa
Nettovuokratuotto 203,6 168 011 1,212 202,3 177 033 1,143
Operatiiviset hallinnon kulut -28,7 168 011 -0,171 -26,1 177 033 -0,148
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,2 168 011 0,001 0,0 177 033 0,000
Operatiivinen liikevoitto 175,2 168 011 1,043 176,1 177 033 0,995
Operatiiviset rahoituskulut (netto) -47,0 168 011 -0,280 -46,8 177 033 -0,264
Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten
voitoista/tappioista -3,6 168 011 -0,022 -4,0 177 033 -0,023
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -2,1 168 011 -0,013 -3,3 177 033 -0,019
Operatiiviset laskennalliset verot 0,2 168 011 0,001 2,4 177 033 0,013
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien
osuus 0,0 168 011 0,000 0,0 177 033 0,000
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 122,6 168 011 0,730 124,4 177 033 0,703
Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -30,5 168 011 -0,182 -24,3 177 033 -0,138
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings,
basic) 92,1 168 011 0,548 100,0 177 033 0,565
Operatiivinen tulos oli 122,6 miljoonaa euroa ja operatiivinen tulos/osake oli 0,730 euroa.
Operatiivinen tulos säilyi edellisen vuoden tasolla vuosien 2021 ja 2022 merkittävistä divestoinneista huolimatta.
2021 1 2 3 4 5 6 2022
Operatiivisen tuloksen muutos
Me
1 Nettovuokratuotto
2 Operatiiviset rahoitus- kulut (netto)
3 Operatiiviset hallinnon kulut
4 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
5
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat ja
laskennalliset verot
6 Muut operatiiviset erät
0,3
-2,5
-0,2
0,4
1,3
-1,1
122,6
124,4
22
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
2. Nettovarallisuustunnusluvut
(EPRA nav metrics)
Nettovarallisuustunnusluvut (EPRA NAV metrics)
ilmaisevat kiinteistöyhtiön nettovarallisuuden käyvän
arvon. Eurooppalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden
etujärjestö EPRA julkaisi lokakuussa 2019 uudet
raportointisuositukset (Best Practise Recommendations),
jotka sisältävät kolme uutta nettovarallisuustunnuslukua
EPRA Net Reinstatement Value (NRV), Net Tangible Assets
(NTA), ja Net Disposal Value (NDV). Nämä kolme uutta
nettovarallisuustunnuslukua korvasivat aiemmin esitetyt
EPRA NAV ja EPRA NNNAV tunnusluvut tilinpäätöksestä
2020 alkaen. Tunnusluvut on päivitetty esittämään
paremmin kiinteistöyhtiöiden kehitystä passiivisesta
omistajasta aktiiviseksi hallinnoijaksi ja kehittäjäksi ja
esittää siksi kolme erilaista skenaariota, joista yhtiö voi
valita yhden itselleen merkityksellisimmäksi.
EPRA NRV kuvaa arvoa, joka vaadittaisiin yhtiön
uudelleenrakentamiseen ja olettaa, ettei omaisuuseristä
luovuta. EPRA NRV Tunnusluvun tarkoitus on heijastaa
yrityksen käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen
(going concern) pohjalta, joten siihen ei lueta mitään
tulevista myynneistä johtuvia eriä (kuten myynneistä
syntyviä laskennallisia veroja) eikä rahoitusinstrumenttien
käypiä arvoja. Portfolion uudelleenrakentamisen
varainsiirtoverokustannus kasvattaa EPRA NRV:tä.
EPRA NTA painottuu kuvaamaan yhtiön aineellisten
omaisuuserien arvoa ja olettaa, että yhtiö ostaa ja myy
omaisuuseriä, selkeyttäen laskennallisen verovelan
määrää.
EPRA NDV kuvaa yhtiön arvoa tavallisessa
myyntilanteessa, jossa laskennalliset verovelat,
rahoitusinstrumentit ja tietyt muut oikaisut lasketaan
täyteen realisoitumisarvoon verovaikutuksella
huomioituna. EPRA NDV heijastaa siis yrityksen
nettovarallisuuden käypää arvoa yhtenä päivänä, kun
taas EPRA NRV heijastaa nettovarallisuuden käypää
arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen mukaisesti.
EPRA NDV ei kuitenkaan ole realisoinnissa käytettävä
nettovarallisuuden arvo (liquidation NAV), koska
varallisuuden ja velkojen käyvät arvot eivät perustu niiden
realisointiin.
Citycon näkee uusista tunnusluvuista itselleen
relevanteimmaksi EPRA NRV:n, joka on yhdenmukaisin
vanhan EPRA NAV:in kanssa. EPRA NRV korvaa EPRA
NAVin ja osakekohtaisen EPRA NAVin ensisijaisena
nettovarallisuustunnuslukuna.
Cityconin osakkeen arvo päivän päätöskurssilla
31.12.2022 oli 6,26 euroa.
Alla esitetyt taulukot esittävät kolmen uuden EPRA
nettovarallisuustunnusluvun NRV, NTA ja NDV laskennan.
Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NRV
per share) pieneni 1,14 euroa 11,01 euroon
(12,15) johtuen pääasiassa heikompien NOK ja
SEK valuuttakurssien vaikutuksesta omaan
pääomaan. Valuuttakurssien vaikutus oli 0.79
euroa/osake.
EPRA nettovarallisuustunnusluvut
31.12.2022 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 618,8 1 618,8 1 618,8
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta
3
264,9 132,5 -
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo -1,9 -1,9 -
Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista -65,7 - -
Liikearvo konsernitaseessa - -115,4 -115,4
Aineettomat hyödykkeet konsernitasessa - -11,0 -
Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus
1
- - 246,5
Varainsiirtoverot
2
34,2 - -
YHTEENSÄ 1 850,3 1 622,8 1 749,9
Kantaosakkeiden lukumäärä raportointipäivänä, milj. kpl 168,0 168,0 168,0
Nettovarallisuus per osake 11,01 9,66 10,42
31.12.2021
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 800,1 1 800,1 1 800,1
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta
3
295,0 147,5 -
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo -0,2 -0,2 -
Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista -84,8 - -
Liikearvo konsernitaseessa - -145,4 -145,4
Aineettomat hyödykkeet konsernitasessa - -7,6 -
Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus
1
- - -73,3
Varainsiirtoverot
2
32,7 - -
YHTEENSÄ 2 042,9 1 794,5 1 581,5
Kantaosakkeiden lukumäärä raportointipäivänä, milj. kpl
4
168,2 168,2 168,2
Nettovarallisuus per osake 12,15 10,67 9,40
1
EPRA:n suositusten mukaista oikaistua nettovarallisuutta laskettaessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, että joukkolainojen arvo
perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus 31.12.2022 oli 246,5 miljoonaa euroa (jälkimarkkinahinta
pienempi). Vertailukaudella 31.12.2021 erotus oli -73,3 miljoonaa euroa (jälkimarkkinahinta korkeampi). 31.12.2021 oikaisu korjattu takautuvasti.
2
EPRA NRV:n varainsiirtovero-oikaisu perustuu osakekaupassa ostajalle realisoituvaan varainsiirtoveroon Suomen sijoituskiinteistöjen osalta. Konsernin muissa
toimintamaissa osakekaupasta ei realisoidu varainsiirtoveroa.
3
EPRA NTA kaavassa sijoituskiinteistöistä muodostuvasta laskennallisesta verovelasta palautetaan 50 % EPRA:n suosituksen mukaisesti.
4
Laskentaperiaate päivitetty vertailukaudelta. Jakajana raportointipäivän osakkeiden lukumäärä eikä raportointikauden osakemäärän keskiarvo.
23
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Me 2022 2021
Sisältyy:
Hallinnon kulut
1, 2
28,7 26,1
Hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut vähennettynä käyttökorvaus- ja
palvelukustannuksilla 70,3 68,9
Palvelukustannukset vähennettynä käyttökorvaus- ja palvelutuotoilla 14,1 12,7
Hallinnointipalkkiot vähennettynä toteutuneella/arvioidulla voitolla 0,0 -0,4
Muut operatiiviset tuotot/veloitukset, joilla katetaan kuluja vähennettynä niihin liittyvällä voitolla -8,3 -8,1
Osuus yhteisyrityksien operatiivisista kustannuksista 2,6 4,9
Ei sisälly:
Maanvuokrakulut -6,9 -5,2
Palvelukustannuksia kattavat tuotot, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen -59,9 -55,8
Osuus yhteisyrityksien poistoista, maanvuokrakuluista ja palvelukustannuksia kattavista
tuotoista, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen -2,8 -2,1
EPRA Costs (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A) 37,8 41,0
Vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset -5,2 -7,1
EPRA Costs (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B) 32,5 33,9
Bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla 215,4 217,0
Lisätään osuus yhteisyrityksistä (bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla ja
bruttovuokratuottoon sisältyvillä palvelukustannuksia kattavilla tuotoilla) 9,4 9,8
Bruttovuokratuotto (C) 224,8 226,7
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A/C), % 16,8 18,1
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B/C), % 14,5 14,9
1
Hallinnon kuluista on netotettu aktivoidut kulut, suuruudeltaan 4,7 miljoonaa euroa vuonna 2022 ja 3,7 milj. euroa vuonna 2021. Cityconin periaatteena on
aktivoida muun muassa kiinteistökehityshankkeisiin ja merkittäviin ohjelmistohankkeisiin liittyviä kustannuksia.
2
Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut 0,5 miljoonaa euroa vuonna 2021 eivät sisälly hallinnon kuluihin.
EPRA Cost Ratio laski 16,8 prosenttiin (18,1 %)
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) laski 16,8 %:iin (18,1 %) ja EPRA Cost Ratio (pois lukien
vajaakäytön kustannukset) laski 14,5 %:iin (14,9 %) edellisestä vuodesta.
2021 1 2 3 4 5 2022
Nettovarallisuuden (EPRA NRV) muutos
euroa
EPRA
NRV
EPRA
NRV
1 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)
2 Ei-operatiivinen tulos
3 Muuntoerot
4 Osingonjako ja pääomanpalautus
5 Muut muutokset
-0,50
-0,44
-0,88
0,73
-0,05
11,01
12,15
3. Operatiiviset kustannukset suhteessa
bruttovuokratuottoon (EPRA cost ratios)
Operatiiviset kustannukset suhteessa
bruttovuokratuottoon –tunnusluvut (EPRA Cost Ratios)
mittaavat olennaisia operatiivisia sekä hallinnon kuluja ja
antavat tunnistettavan ja ymmärrettävän vertailukohdan
yhtiön kustannusanalyysille. Operatiiviset kustannukset
suhteessa bruttovuokratuottoon sisältäen vapaista
tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset
-tunnusluku (EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön
kustannukset)) sisältää kaikki hallinnon kulut ja
operatiiviset kustannukset IFRS-tilinpäätöksessä,
ja lisäksi osuuden yhteisyritysten hallinnon kuluista
ja operatiivisista kustannuksista (vähennettynä
palvelutuotoilla). Operatiiviset kustannukset suhteessa
bruttovuokratuottoon poislukien vapaista tiloista
aiheutuvat operatiiviset kustannukset -tunnusluku
(EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön
kustannukset)) lasketaan samaan tapaan, mutta
tunnusluvusta vähennetään vapaista tiloista aiheutuvat
kustannukset. Molemmat tunnusluvut lasketaan
suhteessa bruttovuokratuottoon, josta on vähennetty
maanvuokrakustannukset ja johon on lisätty osuus
yhteisyritysten bruttovuokratuotoista vähennettynä
maanvuokrakustannuksilla.
24
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
4. EPRA:n alkunettotuotto, % ja EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto, %
EPRA:n alkunettotuotot kuvaavat kiinteistökannan vuokrantuottokykyä.
EPRA:n alkunettotuotto, % lasketaan jakamalla tilinpäätöshetkellä voimassaolevan vuokrasopimuskannan
nettovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle valmiin kiinteistökannan bruttomarkkina-arvolla. EPRA:n
alkunettotuottojen laskenta ei sisällä Kista Galleriaa.
Oikaistussa alkunettotuotossa (EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto) nettovuokratuottoa oikaistaan kuvaamaan
vuokraa esimerkiksi vuokravapaiden jaksojen tai vuokranalennusten päättymisen jälkeen.
Me 31.12.2022 31.12.2021
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 962,6 4 268,2
Vähennettynä kehityshankkeilla, käyttämättömillä rakennusoikeuksilla ja rakennusoikeuden
kautta arvioiduilla kohteilla -169,2 -437,0
Valmis kiinteistökanta 3 793,4 3 831,2
Lisättynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla 70,8 66,9
Bruttoarvo valmiille kiinteistökannalle (A) 3 864,2 3 898,2
Annualisoitu bruttovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle 270,4 270,8
Kiinteistökannan hoitokulut -66,4 -69,3
Annualisoitu nettovuokratuotto (B) 203,9 201,6
Lisättynä oletetuilla päättyvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla 1,1 1,0
Annualisoitu nettovuokratuotto alennusten päätyttyä (C) 205,0 202,6
EPRA:n alkunettotuotto, % (B/A) 5,3 5,2
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, % (C/A) 5,3 5,2
EPRA:n alkunettotuottoprosentti nousi hieman
EPRA:n alkunettotuottoprosentit nousivat vuoden aikana johtuen pääasiassa sijoituskiinteistöjen käypien
arvojen laskusta ja kasvaneista nettovuokratuotoista. Muutosta tasapainotti Lippulaivan valmistuminen sekä
myydyt korkeamman tuottoprosentin kohteet.
5. EPRA:n vajaakäyttöaste, %
EPRA:n vajaakäyttöaste kuvaa vajaakäytön vuoksi saamatta jäänyttä osuutta täydestä vuokratulosta.
EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu vuokra-arvo koko
kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos kaikki tilat olisi vuokrattu. EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan
samalla periaatteella kuin Cityconin raportoima taloudellinen vuokrausaste.
Me 31.12.2022 31.12.2021
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille 14,3 17,8
÷ Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko kiinteistökannalle 259,0 271,1
EPRA:n vajaakäyttöaste, % 5,5 6,6
EPRA:n vajaakäyttöaste laski viime vuodesta
EPRA:n mukainen koko kiinteistökannan vajaakäyttöaste vuoden 2022 päätteeksi oli 5,5 prosenttia. Vajaakäyttö
laski kaikissa toimintamaissa kuvastaen vahvan porfoliomme nopeaa palautumista.
6. Kiinteistöihin liittyvät investoinnit
2022 2021
Konserni
(ilman yhteis-
yrityksiä)
Yhteisyritykset
(omistusosuu
-
den mukaan)
Yhteensä
Konserni
(ilman yhteis-
yrityksiä)
Yhteisyritykset
(omistusosuu
-
den mukaan)
Yhteensä
Hankinnat 6,3 6,3 -0,6 -0,6
Kehityshankkeet 124,7 3,7 128,4 158,3 3,3 161,7
Sijoituskiinteistöt
Investoinnit nykyisiin vuokrattaviin
neliöihin 16,7 16,7 17,0 17,0
Vuokralaismuutostyöt 20,1 20,1 8,8 8,8
Aktivoidut korot 4,3 4,3 6,9 6,9
Investoinnit yhteensä
1
172,0 3,7 175,7 190,4 3,3 193,7
Oikaisu suoriteperusteisesta
kassavirtaperusteiseksi 3,4 0,2 3,6 -1,1 0,0 -1,1
Kassavirtaperusteiset investoinnit yhteensä
1
175,4 3,9 179,3 189,3 3,4 192,7
1
Sisältää vain kiinteistöihin liittyvät investoinnit.
Taulukossa esitetyt investoinnit on jaettu EPRAn lokakuussa 2019 antamien uusien suositusten mukaisesti sekä
raportointikauden, että vertailukauden osalta. Investoinnit sisältävät sekä tuloa tuottavia että arvoa ylläpitäviä investointeja.
25
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
7. EPRA Luototusaste
31.12.2022
EPRA LTV
Konserni kuten
raportoitu Me
Osuus
yhteisyrityksistä Me
Osuus olennaisista
osakkuus yrityksistä
Me
Vähemmistön
osuus Me Yhdistetty Me
Sisällytetään
Lainat rahoituslaitoksilta - 109,2 - - 109,2
Yritystodistukset 49,2 - - - 49,2
Hybridi-instrumentit 691,5 - - - 691,5
Joukkovelkakirjalainat 1 715,7 - - - 1 715,7
Valuuttajohdannaiset -19,0 - - - -19,0
Nettokäyttöpääoma 9,3 4,3 - - 13,7
Vähennetään - -
Rahat ja pankkisaamiset 69,2 3,3 - - 72,5
Nettovelka (a) 2 377,6 110,3 - - 2 487,8
Omassa käytössä olevat kiinteistöt 1,6 - - - 1,6
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 994,8 210,7 - - 4 205,5
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt - - - - 0,0
Aineettomat hyödykkeet 11,0 - - - 11,0
Rahoitusvarat 115,7 - - - 115,7
Varat (b) 4 123,2 210,7 - - 4 333,8
LTV (a/b) 57,7 % 52,3 % 57,4 %
EPRA Luototusasteen merkittävin ero IFRS Luototusasteeseen on hybridijoukkovelkakirjalainojen käsittely. EPRA Luototusasteessa hybrijoukkovelkakirjalainat käsitellään 100 %
vieraana pääomana kun taas IFRS Luotoitusasteessa ne esitetään 100 % omana pääomana. Luottoluokittajat käsittelevat hybridijoukkovelkakirjalainoja 50 % vieraana pääomana ja
50 % omana pääomana.
Lisäksi EPRA Luototusaste ottaa huomioon yhtiön yhteisyritysten tietyt varat ja velat kun taas IFRS Luototusasteeseen ne eivät sisälly.
26
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
8. Operatiivinen (EPRA earnings) viiden vuoden tulos
Me 2022 2021 2020 2019 2018
Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman mukaan 5,1 121,0 -28,0 8,9 16,6
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon 56,5 -48,6 146,9 121,9 72,5
-/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 4,3 6,5 -0,7 -1,5 0,2
-/+ Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut 26,7 0,4 - 0,0 10,3
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot sekä lainojen ja
rahoitusinstrumenttien aikaisesta päättämisestä syntyneet kulut 1,0 8,2 5,8 5,3 20,3
+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-operatiivisista
tappioista ja voitoista 21,0 2,3 27,2 19,5 17,9
-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot 8,0 34,6 -14,7 -8,5 5,7
+/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä 0,0 - - - 0,0
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 122,6 124,4 136,6 145,6 143,5
-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -30,5 -24,3 -16,2 -1,7 -
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 92,1 100,0 120,3 143,9 143,5
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl
1
168 011 177 033 177 998 177 997 177 997
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR
1
0,730 0,703 0,767 0,818 0,806
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR
1
0,548 0,565 0,676 0,809 0,806
1
Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin
maaliskuussa 2019.
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös konsernituloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa
taulukossa on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton
(Direct Operating Profit).
Me 2022 2021 2020 2019 2018
Nettovuokratuotto 203,6 202,3 205,4 217,4 214,9
Operatiiviset hallinnon kulut -28,7 -26,1 -25,9 -26,8 -28,0
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,2 0,0 0,9 2,8 0,8
Operatiivinen liikevoitto 175,2 176,1 180,4 193,5 187,6
Operatiiviset rahoituskulut (netto) -47,0 -46,8 -46,0 -48,9 -50,1
Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten voitoista/tappioista -3,6 -4,0 -0,8 2,8 5,3
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -2,1 -3,3 -1,8 -2,0 -0,2
Operatiiviset laskennalliset verot 0,2 2,4 4,8 0,1 0,9
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,0 -0,1 0,0 0,0
Operatiivinen tulos 122,6 124,4 136,6 145,6 143,5
Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -30,5 -24,3 -16,2 -1,7 -
Oikaistu operatiivinen tulos 92,1 100,0 120,3 143,9 143,5
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl
1
168 011 177 033 177 998 177 997 177 997
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR
1
0,730 0,703 0,767 0,818 0,806
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR
1
0,548 0,565 0,676 0,809 0,806
1
Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin
maaliskuussa 2019.
27
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Operatiiviset tunnusluvut
Kauppakeskukset
1
Paikkakunta
Vuokrattava
pinta-ala, m²
Vuokrattava
liiketilojen pinta-ala,
m²
Taloudellinen
vuokrausaste, % Hankintavuosi
Valmistumisvuosi
/ viimeisin
peruskorjausvuosi
Suomi & Viro
Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu Suomi
Heikintori Espoo 9 300 7 000 - 1998–2021 1968
Isomyyri Vantaa 11 700 8 400 - 1999 1987
Iso Omena Espoo 101 900 84 600 98,8 2007, 2014 2001/2016,2017
Lippulaiva Espoo 56 400 37 800 91,2 2022 2022
Myyrmanni Vantaa 41 500 31 400 97,9 1999, 2006 1994/2016
Kauppakeskukset, muu Suomi
IsoKarhu Pori 15 100 12 900 73,1 1999 1972/2014
IsoKristiina Lappeenranta 16 950 12 700 95,4 1999, 2005 1987,1993/2015
Koskikeskus Tampere 35 100 30 100 95,3 1999, 2003 1988/2012
Trio Lahti 46 200 27 500 86,3 1999, 2007 1977, 1992/2010
Kauppakeskukset, Viro
Kristiine Keskus Tallinna 45 100 43 800 99,5 2011 1999/2019
Rocca al Mare Tallinna 57 800 56 800 92,9 2005 1998/2009
Kauppakeskukset, yhteensä - 437 050 353 000 95,5 - -
Muut kiinteistöt, yhteensä - 2 240 800 - - -
Suomi & Viro, yhteensä - 439 290 353 800 95,5 - -
Norja
Kauppakeskukset, Oslon alue
Kolbotn Torg Kolbotn 18 600 16 400 99,8 2015 2008
Liertoppen Kjøpesenter Lierskogen 26 700 24 600 96,8 2015 1987/1990
Linderud Senter Oslo 22 300 16 400 98,1 2015 1967/2009
Stovner Senter Oslo 43 100 31 900 90,2 2020 1975/2016
Trekanten Asker 24 000 16 900 98,2 2015 1997/2008
28
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Paikkakunta
Vuokrattava
pinta-ala, m²
Vuokrattava
liiketilojen pinta-ala,
m²
Taloudellinen
vuokrausaste, % Hankintavuosi
Valmistumisvuosi
/ viimeisin
peruskorjausvuosi
Kauppakeskukset, muu Norja
Herkules Skien 50 500 44 700 97,7 2015 1969/2013
Kilden Kjøpesenter Stavanger 23 300 19 500 94,9 2015 1989/2015
Kongssenteret Kongsvinger 17 900 15 700 80,2 2015 2001/2016
Kremmertorget Elverum 20 200 17 100 82,4 2015 1979/2012
Oasen Kjøpesenter Fyllingsdalen 50 300 27 000 92,0 2015 1971/2014
Solsiden
2
Trondheim 14 500 13 700 99,9 2015 2000
Stopp Tune Sarpsborg 13 400 12 600 99,5 2015 1993
Storbyen Sarpsborg 25 600 24 000 78,4 2015 1999/2015
Torvbyen Fredrikstad 14 200 12 000 92,3 2020 1988/2012
Norja, yhteensä - 364 600 292 500 93,4 - -
Ruotsi & Tanska
Kauppakeskukset, Tukholman alue
Jakobsbergs Centrum Järfalla 42 500 26 000 87,8 2006 1959/1993
Kista Galleria, 50 % Tukholma 46 350 29 100 83,0 2013 1977,2002/ 2014
Liljeholmstorget Galleria Tukholma 41 200 27 200 98,7 2006 1973/2009
Åkersberga Centrum Åkersberga 27 900 22 900 93,0 2005, 2015 1985/2011
Kauppakeskukset Göteborgin alue
Stenungstorg Centrum Stenungsund 35 500 22 100 89,9 2006 1967/2016
Mölndals Galleria Mölndal 26 300 24 200 92,9 2014/2018 2018
Kauppakeskukset, Tanska
Albertslund Centrum Kööpenhamina 17 000 12 700 92,9 2012 1965/2015
Strædet Køge 19 100 17 300 96,8 2017, 2018 2017, 2018
Kauppakeskukset, yhteensä - 255 850 181 500 91,7 - -
Muut kiinteistöt, yhteensä - - - - - -
Ruotsi & Tanska, yhteensä - 255 850 181 500 91,7 - -
Yhteensä - 1 059 740 827 800 93,9 - -
1
Sisältää Kista Gallerian 50 %.
2
Vuokrattu kohde
29
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Käypä arvo
Kiinteistöjen lukumäärä,
kpl Käypä arvo, Me
Käyvän arvon muutos,
Me Keskimääräinen tuottovaatimus, %
Keskimääräinen
markkinavuokra,
EUR/m²/kk
31.12.2022 31.12.2022 31.12.2021 2022 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022
Kauppakeskukset, Suomi & Viro 11 2 038,1 1 955,9 -15,7 - - -
Muut kiinteistöt, Suomi & Viro 1 3,8 3,5 0,2 - - -
Suomi & Viro, yhteensä 12 2 041,8 1 959,3 -15,4 5,4 5,3 28,6
Kauppakeskukset, Norja 13 1 198,1 1 389,9 -26,5 - - -
Vuokratut kauppakeskukset, Norja
1
1 - - - - - -
Norja, yhteensä 14 1 198,1 1 389,9 -26,5 5,7 5,4 21,3
Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska 7 748,7 794,3 -7,8 - - -
Muut kiinteistöt, Ruotsi & Tanska 1 6,2 - - - - -
Ruotsi & Tanska, yhteensä 8 754,9 794,3 -7,8 5,6 5,5 26,2
Kauppakeskukset, yhteensä 32 3 984,8 4 140,1 -50,0 - - -
Muut kiinteistöt, yhteensä 2 10,0 3,5 0,2 - - -
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 34 3 994,8 4 143,5 -49,8 5,5 5,4 26,0
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - 45,3 45,7 -6,8 - - -
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 34 4 040,1 4 189,2 -56,5 5,5 5,4 26,0
Kista Galleria, 50 % 1 210,7 252,2 -25,5 - - -
Sijoituskiinteistöt taseessa ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 35 4 250,8 4 441,4 -82,0 5,5 5,4 26,1
1
Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.
30
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Vertailukelpoiset kohteet
Kiinteistöjen lukumäärä,
kpl Käypä arvo, Me
Käyvän arvon muutos,
Me Keskimääräinen tuottovaatimus, %
Keskimääräinen
markkinavuokra,
EUR/m²/kk
31.12.2022 31.12.2022 31.12.2021 2022 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022
Kauppakeskukset, Suomi & Viro 5 1 308,5 1 266,9 19,7 - - -
Muut kiinteistöt, Suomi & Viro - - - - - - -
Suomi & Viro, yhteensä 5 1308,5 1266,9 19,7 5,5 5,4 30,1
Kauppakeskukset, Norja 11 958,0 997,2 -13,0 - - -
Vuokratut kauppakeskukset, Norja
1
1 - - - - - -
Norja, yhteensä 12 958,0 997,2 -13,0 5,7 5,3 21,1
Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska 5 591,8 618,0 3,9 - - -
Muut kiinteistöt, Ruotsi & Tanska - - - - - - -
Ruotsi & Tanska, yhteensä 5 591,8 618,0 3,9 5,4 5,3 28,6
Kauppakeskukset, yhteensä 22 2858,3 2882,1 10,6 - - -
Muut kiinteistöt, yhteensä - - - - - - -
Vertailukelpoiset kohteet, yhteensä 22 2 858,3 2 882,1 10,6 5,5 5,4 26,8
Vertailukelpoisten kohteiden sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät
(IFRS 16) - 41,7 42,8 -5,7 - - -
Vertailukelpoiset kohteet taseessa, yhteensä 22 2 900,0 2 924,9 4,8 5,5 5,4 26,8
1
Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti.
31
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Keskivuokra
Vuokrasopimusten
keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika, vuotta
Keskimääräinen vuokra,
EUR/m²/kk
31.12.2022 31.12.2022
Suomi & Viro 4,2 25,8
Norja 2,7 21,9
Ruotsi & Tanska 2,6 22,5
Yhteensä 3,4 23,7
Vuokratuotot liiketoimintayksiköittäin
Bruttovuokratuotot, Me Nettovuokratuotot, Me
2022 2021 2022 2021
Suomi & Viro 96,5 90,7 89,1 85,2
Norja 83,0 85,8 78,9 77,8
Ruotsi & Tanska 42,8 45,7 36,0 39,2
Muut - - -0,3 -
Sijoituskiinteistöt, yhteensä 222,3 222,2 203,6 202,3
Kista Galleria, 50 % 9,4 9,8 6,8 6,4
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 231,7 231,9 210,5 208,7
Vuokratuotot toimialoittain, %
Suomi & Viro Norja
Ruotsi
& Tanska Yhteensä
Muoti ja asusteet 18,8 23,3 19,0 20,4
Päivittäistavarat 24,0 12,3 17,9 18,8
Koti ja urheiluvarusteet 15,5 26,3 12,5 18,6
Palvelut ja toimistot 14,7 14,8 18,6 15,5
Kahvilat ja ravintolat 11,5 7,2 11,4 10,0
Kosmetiikka ja apteekit 7,0 10,1 9,6 8,5
Vapaa-aika 2,9 4,6 7,5 4,4
Erikoisliikkeet 2,5 1,3 1,4 1,9
Hyvinvointi 1,5 0,2 1,1 1,0
Asunnot ja hotellit 1,5 0,0 1,1 0,9
Yhteensä 100,0 100,0 100,0 100,0
Kymmenen suurinta vuokralaista
Osuus vuokratuotoista 31.12.2022 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, %
S Group 5,4 %
Kesko Group 4,8 %
Varner Group 3,1 %
NorgesGruppen 2,4 %
ICA Group 2,0 %
Coop 1,6 %
Stockmann Group 1,6 %
H&M 1,5 %
Clas Ohlson 1,5 %
KappAhl 1,4 %
Yhteensä 25,2 %
Vuokraustoiminta, sijoituskiinteistöt
Vuokra-
sopimusten
lukumäärä
Vuokrattu
pinta-ala, m²
Keskimääräinen
vuokra,
EUR/m²/kk
31.12.2021 3 326 941 652 22,6
Alkaneet vuokrasopimukset 1 093 262 772 21,6
Päättyneet vuokrasopimukset 1 228 302 490 21,1
Ostot - - -
Muut muutokset - 108 -
31.12.2022 3 191 902 042 23,7
32
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Cityconin viisi suurinta kiinteistöä
1
Keskimääräinen
vuokra,
EUR/m²/kk
Bruttovuokra-
tuotot, Me
Nettovuokra-
tuotot, Me Käypä arvo, Me
Käyvän arvon
muutos, Me
31.12.2022 2022 2022 31.12.2022 2022
Iso Omena 35,3 34,9 33,5 785,2 28,1
Lippulaiva 27,5 9,9 8,7 424,7 -28,2
Liljeholmstorget Galleria 34,9 14,9 14,3 322,4 3,5
Oasen Kjøpesenter 25,4 11,0 10,3 207,5 0,2
Rocca Al Mare 25,7 12,6 11,6 186,6 0,4
Viisi suurinta kohdetta, yhteensä 30,7 83,3 78,5 1 926,4 4,0
1
Ei sisällä Kista Galleriaa.
33
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Käynnissä olleet kehityshankkeet
31.12.2022
Sijainti Pinta-ala ennen/jälkeen, m
2
Arvioitu bruttoinvestointi, Me
Toteutuneet brutto-investoinnit
31.12.2022 mennessä, Me Valmistuminen
Lippulaiva, asunnot Espoo, Suomi -/18 000 90,5 58,7 2022–2024
Herkules, asunnot (50 %) Skien, Norja -/7 600 28,0 8,4 2024
Barkarby, asunnot Tukholma, Ruotsi -/12 950 69,5
1
6,6
1
2024
1
Kauppa toteutetaan termiinisopimuksena, jonka mukaisesti Citycon teki 6,6 miljoonan euron talletuksen huhtikuussa 2022 ja maksaa loput kauppahinnasta kohteen valmistumisen yhteydessä. Kohde valmistuu kahdessa osassa arviolta Q1/2024 ja
Q2/2024. Kauppa toteutetaan kahdessa osassa kunkin vaiheen valmistumisen jälkeen eikä Cityconille aiheudu lisävelvoitteita ennen kohteen valmistumista.
Valmistuneet kehityshankkeet Q1–Q4/2022
Sijainti Pinta-ala ennen/jälkeen, m
2
Arvioitu investointi, Me
Toteutuneet investoinnit
31.12.2022 mennessä, Me Valmistuminen
Lippulaiva kauppakeskus Espoo, Suomi 19,200/44,300 369,0
1
368,5 Q1/2022
1
Arvioitu bruttoinvestointi on 425,4 miljoonaa euroa. Nettoinvestointiin vaikuttavat Pikkulaivan nettovuokratuotot, lisärakennusoikeuden sekä metro- ja linja-autoterminaalin myynnit, jolloin raportointipäivän arvioitu nettoinvestointi oli 369,0
miljoonaa euroa. Toteutunut bruttoinvestointi 31.12.2022 mennessä oli 423,9 miljoonaa euroa.
Potentiaaliset kehityskohteet (ei sitouduttu)
Pinta-ala ennen/jälkeen, m
2
Liljeholmstorget Galleria Tukholma, Ruotsi 40 500/90 000 Kauppakeskukseen suunnitellaan laajennusta vastauksena voimakkaaseen vähittäiskaupan,
kulttuuri-, kirjasto-, viihde-, ja ravintolapalveluiden sekä muiden palveluiden kysyntään. Keskuksesta
on suora yhteys metroasemalle ja bussiterminaaliin. Suunnitelmiin kuuluu myös lisää asuntojen ja
terveydenhoitotilojen/toimistojen rakennusoikeuksia.
Stenungstorg Steungssund, Ruotsi 30 400/50 900 Tavoitteena on kehittää kauppakeskus moderniksi kaupunkikortteliksi ja luoda kaupunkikeskus, joka
yhdistää asumisen, hotellin, vähittäiskaupan ja palvelut.
Trekanten Oslo, Norja 23 800/45 000 Kauppakeskuksen suunniteltu laajennus parantaisi myymälä- ja palvelutarjontaa, sisäänkäyntien
näkyvyyttä ja houkuttelevuutta sekä kauppakeskuksen asiakasvirtaa. Suunnitelmiin kuuluu myös
asuntojen ja toimistojen sekä terveydenhoito- ja urheilutilojen rakentaminen kauppakeskuksen päälle.
Oasen Kjøpesenter (vaihe II) Bergen, Norja 56 800/78 800 Asuinrakentamisen kehityskohde, joka sisältää mahdollisuuden usean asuintornin rakentamisen
nykyisen kauppakeskuksen yhteyteen.
Isomyyri Vantaa, Suomi 11 650/27 800 Tavoitteena kauppakeskuksen kehittäminen kaupunkikortteliksi. Hanke sisältää uusien
asuinkerrostalojen rakentamisen sekä nykyisen rakennuksen purkamisen. Vähittäiskaupan liiketilat
ja palvelut on tarkoitus sijoittaa uusien asuntojen katutasolle. Rakennuksiin on mahdollista lisätä
myös toimistotiloja.
34
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Riskit ja riskienhallinta
Cityconin riskienhallinnan tavoite on varmistaa,
että liiketoiminnan tavoitteet saavutetaan. Tämä
tehdään tunnistamalla ja arvioimalla tavoitteiden
saavuttamista vaarantavat keskeiset riskit sekä
seuraamalla niitä ja välttämällä, siirtämällä tai
rajoittamalla riskejä mahdollisuuksien mukaan.
Citycon altistuu erilaisille riskeille liiketoiminnassaan.
Liiketoimintaa ei voi harjoittaa hyväksymättä tiettyä
riskitasoa, ja odotettavissa olevia tuottoja arvioidaan
suhteessa riskeihin. Onnistunut riskienhallinta vähentää
riskien toteutumisen todennäköisyyttä ja lieventää
toteutuneen riskin kielteisiä vaikutuksia. Monilla riskeillä
ja uhilla ei ole pelkästään mahdollisia negatiivisia
vaikutuksia, vaan ne voivat kehittyä myös suotuisasti,
tai mikäli tehokkaisiin ennakoiviin toimiin ryhdytään, ne
voidaan kääntää mahdollisuuksiksi Cityconille.
Hallitus määrittää Cityconin strategisen suunnan ja
vastaa yhdessä johtoryhmän kanssa strategisten
riskien pitkän aikavälin yleisestä hallinnasta. Eri
toiminnot hallinoivat operatiivisia riskejä, taloudellisia
riskejä ja vahinkoriskejä osana operatiivista johtamista.
Jokaisessa yksikössä on nimetty kyseisen alueen riskien
vastuuhenkilö, joka vastaa riskien raportoimisesta,
rajoittamissuunnitelmista sekä suunnitelmien
toteuttamisen seurannasta.
Riskien raportointi
Riskienhallinta- ja raportointiprosessi kattaa tärkeimpiin
liiketoimintaan ja prosesseihin liittyvien riskien
tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajoittamisen
ja seurannan. Prosessi sisältää tunnistettujen riskien
olemassa olevien hallintatoimien arvioinnin ja uusien
riskienvähentämistoimien suunnittelun. Tavoitteena on
parantaa riskienhallintaa jatkuvasti.
Riskiraportoinnissa kootaan yhteen riskitiedot ja
vastaavat riskienhallintatoimet konserninlaajuiseen
riskirekisteriin. Riskinohjauskomitea vastaa riskien
raportointiprosessista ja arvioi, mitkä riskit esitetään
vuosittain Cityconin hallitukselle, jotta yhtiön
merkittävistä riskeistä voidaan keskustella ja tiedottaa.
Tämä tehdään budjetoinnin yhteydessä, jotta riskit
liittyisivät vuotuisiin tavoitteisiin. Jokaisen riskin
merkityksen arvioimiseksi määritellään riskiin liittyvä
arvioitu tappio sen toteutuessa sekä todennäköisyys
riskin toteutumiselle. Näin myös parannetaan riskien
vertailtavuutta. Myös edellisen vuoden aikana
toteutuneet riskit arvioidaan ja raportoidaan. Konsernin
rahoitustoiminto vastaa riskiraportoinnista.
Tunnistaminen
Arviointi ja
mittaaminen
Rajoittamis-
suunnitelmien
laatiminen
Riskien ja
rajoittamis-
suunnitelmien
raportointi
hallitukselle
Seuranta
Vakuutukset
Tiettyjen operatiivisten ja vahinkoriskien siirtämiseksi
Cityconilla on kattava vakuutussuoja konsernin
liiketoiminnasta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen,
korvaus- vaatimusten ja vastuiden varalta. Kiinteistöt
on vakuutettu täysarvovakuutuksella, joka sisältää
myös keskeytysvakuutuksen ja vastuuvakuutuksen.
Cityconilla on myös muita tavanomaisia vakuutuksia.
Hallinnointi
Riskiraportointi
Riskinhallinta
osana johtoryhmän jatkuvaa
operatiivista johtamista
• Operatiivinen toiminta
• Vuokraus
• Liiketoiminnan kehitys
• Kiinteistökaupat
• Kiinteistökehitys
• Raportointi ja laskenta
• Kiinteistöjen arvo
Liiketoiminta ja liiketoiminnot
• Verot
• Rahoitus
• Rahoitusriskin hallinta
• Viestintä ja sijoittajasuhteet
• Lakiasiat
• IT
• HR
Sisäinen
tarkastus
Sisäinen
valvonta
35
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Riski ja vaikutus Riskinhallintatoimet
Vuokraus • Yhtiön liiketoiminta -alueiden taloudellinen kehitys vaikuttaa kuluttajien luotta mukseen, mikä voi vaikuttaa liiketilojen
kysyntään. Tämä voi laskea vuokratasoa tai kasvattaa tilojen vajaakäyttöastetta. Myös luottotappioiden riski voi kasvaa ja
liikevaihtoperusteinen vuokratuotto laskea.
• Pitkittyneellä korkealla inflaatiolla ja kohonneilla energiakustannuksilla voi olla negatiivinen vaikutus kuluttajien ostovoimaan,
minkä saattaisi lisätä vuokralaistemme konkurssiriskiä ja heikentäisi heidän kykyä maksaa vuokraa, mikä voisi puolestaan
kasvattaa Cityconin vajaakäyttöastetta ja heikentää Cityconin tulosta.
• Kasvava verkkokauppa vaikuttaa kuluttajien käyttäytymiseen ja paikallisesti lisääntynyt kilpailu saattaa myös vaikuttaa
liiketilojen kysyntään ja aiheuttaa pai netta vuokratasoihin tai aiheuttaa alhaisempia käyttöasteita, etenkin vähemmän
urbaaneissa kohteissa.
• Cityconin strategia keskittyä kaupungeissa julkisen liikenteen kulkuyhteyksien varrella sijaitseviin päivittäistavaravetoisiin kauppa
keskuksiin on osoittautunut kestäväksi liiketoimintamalliksi myös taantumassa. Sen ansiosta kassavirta ja käyttöaste ovat tasaisia
ja luottotappiot vähäisiä jopa laskusuhdanteen aikana. Strategia lieventää myös kasvavan verkkokaupan kielteisiä vaikutuksia.
• Suurin osa yhtiön omaisuudesta sijaitsee AAA/AA+ luottoluokituksen maissa, mikä pienentää vähittäiskaupan alaan vaikuttavan
merkittävän taantuman riskiä.
• Citycon seuraa ja arvioi vuokralaisia jatkuvasti tunnistaakseen mahdolliset riskivuokralaiset sekä vaatimalla vuokralaisilta vuokra
vakuudet.
• Vuokralaiskantaa on hajautettu panostamalla vuokraukseen ja Pohjoismaisen strategian avulla ja riskivuokralaisten osuutta on
vähennetty aktiivisesti.
Kiinteistönkehitys
ja kiinteistökaupat
• Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannus ten takia tai viivästyksiä odottamattomien
haasteiden takia.
• Uusien liiketilojen kysynnän laskusta voi seurata vuokrausasteen lasku tai suunnitelmia alhaisempi vuokrataso uusissa
kohteissa.
• Suunnitellut ei ydinkohteiden divestoinnit voivat viivästyä toissijaisten kohteiden matalasta likviditeetistä johtuen.
• Rakennuskustannuksia hallitaan kilpailuttamalla, huolellisella hankkeiden kustannusten seurannalla ja solmimalla tarvittaessa
sopimuksia, joissa määritetään hintakatto.
• Vuokrausriskejä minimoidaan tiukoilla esivuokrausvaatimuksilla ennen hankkeen aloittamista ja tekemällä sopimukset keskeisim-
pien ankkurivuokralaisten kanssa hankkeen alkuvaiheessa sekä toteutetaan hyväksi osoittautuneissa kauppapaikoissa, joilla on
vahva, kasvava väestöpohja.
• Kehityshankkeiden osuus investoinneista pidetään suhteellisen alhaisena eikä tonttivarantoa pidetä.
Operatiivinen
toiminta
• Suuronnettomuus, järjestelmien häiriötilanne tai terroristi -isku saattaisi uhata asiakkaiden ja vähittäiskauppiaiden turvallisuutta,
mikä johtaisi kuluttajaluotta muksen heikentymiseen, tulonmenetyksiin ja ylimääräisiin kustannuksiin.
• Riski kasvaneista kiinteistöjen hoitokuluista (esimerkiksi huolto , energia , turvallisuus ja vartiointikustannukset). Joissakin
vuokrasopimuksissa hoitokulujen muuttuminen ei vaikuta vuokralaisen maksamaan vuokraan. Tällöin inflaation ylittävä
hoitokulujen nousu heikentäisi Cityconin kannattavuutta. Kasvavat hoito kulut voivat myös heikentää vuokralaisten
vuokranmaksukykyä silloin, kun Citycon siirtää kasvaneet kustannukset vuokralaisten maksettavaksi.
• Pandemiasta johtuvat hallituksen asettamat rajoitukset voivat uhata kävijämääriä ja vuokralaisten kykyä harjoittaa
liiketoimintaa.
• Onnettomuuksien ja tapaturmien riskiä pienennetään riittävällä turvallisuussuunnittelulla, onnettomuus ja tapaturmamenettelyil lä
sekä henkilöstön kriisivalmiusharjoituksilla.
• Yhtiön vakuutussuoja on kattava.
• Citycon pyrkii minimoimaan hoitokulujen nousun vaikutuksen tekemällä jaetun vuokran malliin perustuvia sopimuksia mahdolli-
suuksien mukaan sekä laskuttamalla vuokralaisia toteutuneiden kulujen mukaisesti.
• Hankinnat toteutetaan tehokkaasti ja keskitetysti, kustannuksia seurataan ja kauppakeskusten kuluja vertaillaan keskenään.
• Energian hinnankorotusten riskin pienentämiseksi sähköhinnat on määritetty kiinteiksi yhtiön suojausperiaatteiden mukaisesti.
Tämän lisäksi on toteutettu energiatehokkuutta parantavia toimia.
Kiinteistöjen arvo • Kiinteistöjen arvo voi laskea monista syistä: heikentynyt taloudellinen ympäristö vaikuttaa kuluttajien ostovoimaan,
muuttunut kilpailu ja kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen kohti verkkokauppaa, rahoituksen vähentynyt saatavuus ja
kustannusten nousu sekä muiden omaisuuslajien suhteellinen houkuttelevuus.
• Vaikka moniin kiinteistöjen arvoon yleisellä tasolla vaikuttaviin tekijöihin ei voi vaikuttaa, Citycon pyrkii vaikuttamaan markkina- ar-
voon aktiivisella kauppakeskusjohtamisella ja kauppakeskustensa kannattavuuden optimoinnilla.
• Strategiansa mukaisesti Citycon keskittyy vahvoilla kasvualueilla sijaitseviin urbaaneihin päivittäistavara- ja palveluvetoisiin
kauppakeskuksiin. Tämän ansiosta kiinteistöomaisuuden arvostus on säilynyt suhteellisen vakaana suhdannevaihtelun aikana.
• Cityconin maantieteellinen sijainti viidessä korkean luottoluokituksen maassa hajauttaa maakohtaista riskiä ja pienentää kiinteistö-
jen arvostusvaihteluiden riskiä.
Ympäristö • Ympäristönäkökulmat, asiakkaiden odotukset tai lainsäädäntö voivat asettaa rajoituksia tai vaikuttaa Cirtyconin liiketoimintaan,
maankäyt töön ja rakentamiseen.
• Esimerkiksi ilmastonmuutokseen liittyvät riskit saattavat vaikuttaa Cityconin toimintaym päristöön. Äärimmäiset sääolosuhteet
ja lainsäädäntö liittyen ilmastonmuutoksen lieventämiseen ja siihen mukautumiseen voivat esimerkiksi lisätä energia-, ylläpito
ja korjauskuluja.
• Suurten hankkeiden yhteydessä tehdään ympäristövaikutusten arviointi.
• Citycon varmistaa energiainvestointien, sisäisten hallintakäytäntöjen, vihreän energian ostolla ja tuotannolla sekä ulkoisten
standardien ja sertifiointien avulla, että sen kiinteistöissä noudatetaan ympäristösäännöksiä.
• Kestävän kehityksen strategia selkeillä lyhyen ja pitkän aikavälin tavoitteilla.
Ihmiset • Cityconin kaltaisen asiantuntijaorganisaation menestys perustuu vahvasti hen kilöstöön, joten yksi keskeisistä riskeistä
on yhtiön epäonnistuminen oikeanlaisen henkilöstön houkuttelemisessa, kehittämisessä ja selvien roolien ja tavoitteiden
määrittelemisessä.
• Citycon katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asettamista ja
tulosjohtamista, osaamisen kehittämistä, urakehitystä sekä avainhenkilöiden sitouttamista.
Rahoitus • Citycon on saanut sekä pankkirahoitusta että joukkovelkakirjalainaa kilpailu kykyisin ehdoin, mutta pankkien tai sijoittajien
rahoitushalukkuus voi kuitenkin laskea seurauksena luottoluokituksen alenemisesta, rahoitusmarkkinoiden lisääntyneestä
epävarmuudesta, tiukentuneesta sääntelystä tai muusta syystä, joka voi vaikuttaa velkarahoituksen saatavuuteen ja
rahoituskustannuksiin.
• Markkinakorkojen taso on historiallisesti tarkasteltuna edelleen alhainen ja nousee varmasti tulevaisuudessa, mikä nostaa
Cityconin rahoituskustannuksia.
• Cityconilla on konservatiivinen mutta aktiivinen, pitkäaikaiseen rahoitukseen keskittyvä rahoituspolitiikka, vahva tase ja 70–90
prosenttia velasta sidottuna kiinteisiin korkoihin, jolla vähennetään koronnousuun liittyviä vaikutuksia.
• Standard & Poor’sin (BBB-) ja Moody’sin (Baa3) investointitason luottoluokitukset tukevat rahoituksen saatavuutta ja pienentäneet
sen kustannuksia lisää.
36
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Osakkeet ja osakkeenomistajat
Listaus
Markkinapaikka Nasdaq Helsinki
Listattuna vuodesta 1988
Kaupankäyntivaluutta euro
Segmentti Suuret yhtiöt / Large Cap
Toimialaluokka Financials
Toimiala Real Estate Operating Companies
Kaupankäyntitunnus CTY1S
ISIN-koodi FI4000369947
Osakkeet ja osakepääoma
Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä.
Cityconilla on yksi osakelaji, ja kullakin osakkeella on
yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen
osinkoon. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Vuoden 2022 lopussa Cityconin osakkeiden lukumäärä
oli yhteensä 168 008 940. Yhtiön osakekannan
markkina-arvo vuoden 2022 lopussa oli 1,1 miljardia
euroa (päätöskurssi 6,26 euroa).
Vuoden 2022 aikana Cityconin osakkeiden vaihto
Helsingin pörssissä oli noin 84,4 miljoonaa osaketta.
Keskimääräinen päivävaihto oli 333 527 osaketta eli
keskimäärin noin 2,3 miljoonaa euroa.
Osakkeenomistajat
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli vuoden
2022 lopussa 28 817 (28 577). Hallintarekisteröityjen
sijoittajien omistuksessa oli vuoden 2022 lopussa
69,2 % osakkeista (69,0 %). Cityconin ulkomainen
omistuspohja on yksi Helsingin pörssin suurimpia.
Suurimmat osakeenomistajat
Cityconin suurimmat osakkeenomistajat Euroclearin
rekisterin mukaan on listattu alla olevassa taulukossa.
Yhteensä G City Ltd. ja sen kokonaan omistama
tytäryhtiö Gazit Europe Netherlands BV omistavat
52,12 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (87
559 016 osaketta 31.12.2022) . Suurin osa heidän
osakeomistuksestaan on hallintarekisteröity. Yllä oleva
osakeomistus sisältää myös heidän suoran omistuksen,
joka on mainittu edellä olevassa taulukossa.
Osinkojen jakaminen
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus
valtuutetaan päättämään varojenjakamisesta
tilikaudelta 2022, ja varojen jakamisesta sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta.
Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman
palautuksen määrä on enintään 0,50 euroa osakkeelta.
Osakekurssi ja -vaihto
2022 2021 2020 2019 2018
Vaihdettuja osakkeita
1
1 000 x 84 382 94 293 68 046 28 320 49 253
Vaihtuvuus % 50,2 56,0 38,2 15,9 27,7
Ylin kurssi
1
EUR 7,57 8,18 9,99 10,08 11,24
Alin kurssi
1
EUR 5,96 6,67 5,22 8,10 7,98
Keskikurssi
1
EUR 6,81 7,37 7,19 9,18 9,30
Päätöskurssi
1
EUR 6,26 7,00 7,93 9,37 8,08
Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa Me 1 050,90 1 179,50 1 411,53 1 666,96 1 437,34
Osakkeiden määrä, kauden lopussa 1 000 x 168 009 168 499 177 999 177 999 889 993
1
Vertailutiedot oikaistu 18.3.2019 toteutetun osakkeiden yhdistämisen mukaisesti.
8
7
6
5
Osakkeen kurssikehitys ja vaihto
Osakkeiden lukumäärä, tuhatta
Cityconin osakekurssi
Cityconin osakkeen vaihto
Tammikuu 2022 Joulukuu 2022
euroa
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
37
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2022
Yhteensä G City Ltd. (entinen Gazit-Globe Ltd.) ja Gazit
Europe Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n kokonaan
omistama tytäryhtiö) omistavat 52,12 % yhtiön
kaikista osakkeista ja äänistä (87 559 016 osaketta
31.12.2022) . Suurin osa heidän osakeomistuksestaan
on hallintarekisteröity. Yllä oleva osakeomistus sisältää
myös heidän suoran omistuksen, joka on mainittu alla
olevalla listalla. Lisätietoja G City Ltd.:n ja Gazit Europe
Netherlands BV:n omistuksista saatavilla saatavilla
yhtiön nettisivuilta citycon.com/fi/sijoittajat/suurimmat-
osakkeenomistajat
Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2022
Shares %
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 12 694 139 7,56
Valtion Eläkerahasto 1 200 000 0,71
OP-Henkivakuutus Oy 884 422 0,53
Zeroman Oy 736 666 0,44
Nordea Henkivakuutus Suomi Oy 639 027 0,38
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo 637 000 0,38
Pakkanen Mikko Pertti Juhani 500 000 0,30
G City Ltd
1
382 174 0,23
Mandatum Henkivakuutusosakeyhtiö 380 345 0,23
Suomalaisen Kirjallisuuden Seura Ry 278 800 0,17
10 suurinta yhteensä 18 332 573 10,91
Hallintarekisteröidyt osakkeet 116 257 907 69,20
Muut 33 418 460 19,89
Yhteensä 168 008 940 100
1
Kyseessä on Gazitin ei hallintarekisteröity omistus. Yhteensä G City Ltd. ja Gazit Europe Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n kokonaan omistama tytäryhtiö)
omistavat 52,12 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (87 559 016 osaketta 31.12.2022)
Omistusjakauma ryhmittäin 31.12.2022
Omistajien lukumäärä % Osakemäärä, kpl %
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 33 0,11 111 943 250 66,63
Yritykset 1 199 4,16 6 203 952 3,69
Kotitaloudet 27 314 94,78 24 695 002 14,70
Julkisyhteisöt 9 0,03 14 618 248 8,70
Ulkomaat 74 0,26 8 322 164 4,95
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 177 0,61 2 226 324 1,32
Yhteensä 28 817 100 168 008 940 100
Omistukset osakkeiden määrän mukaan 31.12.2022
Osakkeita, kpl Omistajien lukumäärä % Osakemäärä, kpl %
1–100 9 140 31,72 422 870 0,25
101–1 000 14 401 49,97 5 733 032 3,41
1 001–10 000 4 777 16,58 13 489 506 8,03
10 001–100 000 461 1,60 10 922 136 6,50
100 001–1 000 000 32 0,11 9 211 165 5,48
1 000 001 + 6 0,02 128 230 231 76,32
Yhteensä 28 817 100 168 008 940 100
Yhtiön nykyisten osakkeiden kokonaismäärän
(168 008 940) perusteella valtuutuksen johdosta
yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään noin
84 004 470 euroa pääomanpalautusta.
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen
yhtiökokouksen alkuun asti.
Ellei hallitus perustellusta syystä päätä toisin,
valtuutuksen perusteella jaetaan osinkoa ja/tai
pääoman palautusta neljä kertaa valtuutuksen
voimassaoloaikana. Tällöin hallitus tekee erilliset
päätökset kustakin osingonmaksusta ja/tai pääoman
palautuksesta siten, että osinkojen ja/tai pääoman
palautusten alustavat täsmäytys- ja maksupäivät
ovat alla mainitut. Citycon julkistaa tällaiset päätökset
erikseen.
Alustava maksupäivä Alustava täsmäytyspäivä
31.3.2023 24.03.2023
30.6.2023 23.06.2023
29.9.2023 22.09.2023
29.12.2023 20.12.2023
Hallituksen päätöksen perusteella jaettava osinko ja/tai
pääoman palautus maksetaan osakkeenomistajalle, joka
osingon ja/tai pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä
on merkittynä Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön
osakasluetteloon.
38
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta
Laskentakaava 2022 2021 2020 2019 2018
Tuloslaskelman tiedot
Bruttovuokratuotto 222,3 222,2 224,3 232,1 237,0
Nettovuokratuotto
Suomi & Viro 89,1 85,2 86,8 94,4 96,9
Norja 78,9 77,8 74,1 75,4 74,3
Ruotsi & Tanska 36,0 39,2 44,5 47,3 43,5
Muut -0,3 0,0 0,1 0,3 0,2
Nettovuokratuotto yhteensä 203,6 202,3 205,4 217,4 214,9
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -26,5 -0,4 0,9 2,8 -9,5
Liikevoitto/-tappio 87,7 217,8 34,1 73,1 104,7
Voitto/tappio ennen veroja 15,1 156,5 -45,7 2,2 21,7
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio 5,3 121,0 -28,0 8,9 16,6
Tasetiedot
Sijoituskiinteistöt 4 040,1 4 189,2 4 152,2 4 160,2 4 131,3
Lyhytaikaiset varat 135,9 145,0 77,8 74,2 56,2
Oma pääoma 2 310,3 2 489,5 2 166,0 2 325,2 2 089,0
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 618,8 1 800,1 1 818,6 1 978,4 2 088,9
Määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,3 0,2 0,1 0,1
Korolliset velat 1 807,7 1 878,5 2 121,2 1 874,4 2 140,0
Velat yhteensä 2 150,5 2 313,5 2 514,0 2 257,1 2 533,7
Oma pääoma ja velat yhteensä 4 460,7 4 803,0 4 680,0 4 582,3 4 622,7
Keskusten lukumäärä
1
34 37 41 39 42
1
Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin.
2
Vuoden 2021 LTV luku muuttunut johtuen korjauksesta IFRS 16 varojen esittämisessä. Aiemmin raportoitu luku vuodelle 2021 oli 40,7.
3
Osakekohtaiset tunnusluvut on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka
tehtiin maaliskuussa 2019.
4
Hallitus ehdottaa, että 31.12.2022 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen perusteella ei jaeta osinkoa varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä.Hallitus
ehdottaa kuitenkin, että hallitus valtuutetaan päättämään harkintansa mukaan varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta seuraavasti.
Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,50 euroa
osakkeelta.
5
Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä pois lukien yhtiön hallussa olevat omat osakkeet.
Laskentakaavat on esitetty tunnuslukujen laskentaperiaatteet -osiossa.
Laskentakaava 2022 2021 2020 2019 2018
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Omavaraisuusaste, % 1 51,8 52,0 46,4 50,9 45,4
Luototusaste, % (LTV)
2
2 41,4 40,3 46,9 42,4 48,7
Oman pääoman tuotto, % (ROE) 3 0,3 6,6 0,0 0,4 0,8
Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI) 4 1,5 4,8 2,8 2,3 4,1
Quick ratio 5 0,7 2,6 0,7 0,3 0,6
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me 177,0 224,1 344,4 106,0 168,8
%-osuus bruttovuokratuotosta 79,6 100,9 153,5 45,7 71,2
Osakekohtaiset tunnusluvut
3
Tulos/osake, euroa 6 -0,15 0,55 -0,25 0,04 0,09
Tulos/osake, laimennettu, euroa 7 -0,15 0,54 -0,25 0,04 0,09
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 8 0,59 0,72 0,71 0,76 0,54
Oma pääoma/osake, euroa 9 13,75 14,80 12,17 13,06 11,74
P/E -luku (hinta/voitto -suhde) 10 - - - 187 87
Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa
4
0,50 0,45 0,49 0,60 0,60
Osakekohtainen osinko, euroa
4
- 0,05 0,05 0,05 0,05
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus
yhteensä/osake, euroa
4
0,50 0,50 0,54 0,65 0,65
Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, % 11 - - - 1 603,1 696,2
Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, % 12 8,0 7,1 6,8 6,9 8,0
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä (1 000 kpl)
5
168 011 177 033 177 998 177 997 889 987
Osakeantioikaistu osakemäärä tilikauden lopussa (1 000 kpl)
5
168 009 168 202 177 999 177 999 889 993
Operatiiviset tunnusluvut
Taloudellinen vuokrausaste, %
1
13 94,5 93,4 93,9 95,5 96,3
Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m
2
1
1 013 390 1 059 090 1 136 390 1 074 590 1 106 490
Henkilöstö tilikauden lopussa 251 251 246 234 264
39
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet
1) Omavaraisuusaste, % Oma pääoma
X 100
Taseen loppusumma - saadut ennakot
2) Luototusaste -% (LTV) Korolliset velat - Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - rahat ja pankkisaamiset
X 100
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa + myytävänä olevat sijoituskiinteistöt + osuudet
yhteisyrityksissä – Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)
3) Oman pääoman tuotto-% (ROE) Tilikauden voitto tai tappio
X 100
Oma pääoma ilman pääomalainoja (painotettu keskiarvo)
4) Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut
X 100
Taseen loppusumma (tilikauden keskiarvo) - korottomat velat (tilikauden keskiarvo)
5) Quick ratio Rahoitusomaisuus
Lyhytaikainen vieras pääoma
6) Tulos/osake, euroa
1
Tilikauden voitto tai tappio
X 100
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
7) Tulos/osake, laimennettu, euroa
1
Tilikauden voitto tai tappio
X 100
Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä
8) Liiketoiminnan nettorahavirta/
osake, euroa
Liiketoiminnan nettorahavirta
X 100
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä
9) Oma pääoma / osake, euroa Oma pääoma
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
10) P/E luku (hinta/voitto -suhde) Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
Tulos/osake
11) Osinko ja pääoman palautus
tuloksesta, %
Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
X 100
Tulos/osake
12) Efektiivinen osinko- ja
pääomanpalautustuotto, %
Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
X 100
Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
13) Taloudellinen vuokrausaste, % Vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto
X 100
Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen
bruttovuokratuotto
1
Osakekohtaista tulosta laskettaessa emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta tai tappiosta vähennetään hybridilainan transaktiokulut ja lainan korot
kirjaamishetkestä riippumatta (korot kirjataan sen perustella, milloin velvoite niiden maksuun syntyy).
40
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Tilinpäätös
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS ........................ 42
Konsernituloslaskelma, IFRS .................................................. 42
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS ....................................... 42
Konsernitase, IFRS .......................................................................43
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS .......................................44
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS .......................45
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot .................................... 46
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS ................................................83
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ..........................86
Tilinpäätöksen allekirjoitukset.................................................90
Tilintarkastuskertomus ...............................................................91
41
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS
Konsernituloslaskelma, IFRS
Me Liite 2022 2021
Bruttovuokratuotto 1.2. 222,3 222,2
Ylläpito- ja palvelutuotot 1.3. 79,2 70,2
Hoitokulut 1.4. -94,7 -88,6
Vuokraustoiminnan muut kulut -3,1 -1,4
Nettovuokratuotto 1.1. 203,6 202,3
Hallinnon kulut 1.5. -28,7 -26,1
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 1.3, 1.7. -26,5 -0,4
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon 2.1. -56,5 48,6
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2.1., 2.2. -4,3 -6,5
Liikevoitto 87,7 217,8
Rahoitustuotot 99,6 25,0
Rahoituskulut -147,7 -80,0
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 3.2. -48,0 -55,0
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 2.4. -24,6 -6,3
Voitto ennen veroja 15,1 156,5
Tilikauden tulokseen perustuvat verot 4.1. -2,1 -3,3
Laskennalliset verot 4.2. -7,9 -32,2
Tuloverot -10,0 -35,5
Tilikauden tulos 5,1 121,0
Tilikauden voiton jakautuminen
Emoyhtiön omistajille 5,3 121,0
Määräysvallattomille omistajille -0,3 0,0
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen
tulos
1
Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) 1.8. -0,15 0,55
Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro) 1.8. -0,15 0,54
1
Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS
Me Liite 2022 2021
Tilikauden voitto 5,1 121,0
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteiseksi
Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista 3.2. 0,5 1,2
Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat
valuuttakurssivoitot/-tappiot -73,5 36,0
Yhteensä erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää
tulosvaikutteisiksi -73,0 37,3
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen -73,0 37,3
Katsauskauden laaja voitto/tappio -67,9 158,3
Tilikauden laajan voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille -67,6 158,2
Määräysvallattomille omistajille -0,3 0,0
Nettovuokratuotot hieman edellisvuotta korkeammat
Liikevoitto ja tilikauden tulos laskivat negatiivisen
sijoituskiinteistöjen käypien arvojen kehityksen
myötä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappio
oli 56,5 miljoonaa euroa ja osuus osakkuus- ja
yhteisyritysten tappiosta 24,6 miljoonaa euroa johtuen
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta
yhteisyritys Kista Galleriassa. Nettorahoituskulut
laskivat 48,0 miljoonaan euroon johtuen
alentuneista korkokuluista alhaisemman velkatason
seurauksena, sekä velan takaisinmaksuun liittyvistä
kertaluonteisista voitoista.
2021 1 2 3 4 5 2022
Liikevoiton muutos
Me
1 Nettovuokratuoton muutos
2 Hallinnon kulujen muutos
3 Liiketoiminnan muiden tuottojen ja kulujen muutos
4 Käyvän arvon voittojen/tappioiden muutos
5 Myyntivoittojen/-tappioiden muutos
-105,1
-26,1
-2,5
1,3
2,3
87,7
217,8
42
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Konsernitase, IFRS
Me Liite 31.12.2022 31.12.2021
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt 2.1. 4 040,1 4 189,2
Liikearvo 5.1. 115,4 145,4
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksistä 2.4. 103,5 129,3
Aineettomat hyödykkeet 4.3. 11,0 7,6
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 1,6 3,4
Laskennalliset verosaamiset 4.2. 16,4 16,4
Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutteiset varat 3.6. 36,8 15,8
Pitkäaikaiset varat yhteensä 4 324,9 4 507,2
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 2.2. 0,0 150,9
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset 3.6. 2,8 1,0
Tilikauden tulokseen perustuvat verosaamiset 4.1. 4,4 0,2
Myyntisaamiset ja muut saamiset 3.3., 4.4. 59,4 89,1
Rahavarat 3.8. 69,2 54,7
Lyhytaikaiset varat yhteensä 135,9 145,0
Varat yhteensä 4 460,7 4 803,0
Me Liite 31.12.2022 31.12.2021
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Oma pääoma 3.1.
Osakepääoma 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 131,1 131,1
Arvonmuutosrahasto 1,9 1,4
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 660,2 744,2
Muuntoerot -188,3 -114,8
Kertyneet voittovarat 754,3 778,6
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 1 618,8 1 800,1
Hybridilaina 3.1. 691,5 689,1
Määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,3
Oma pääoma yhteensä 2 310,3 2 489,5
Pitkäaikaiset velat
Lainat 3.3., 3.4. 1 676,1 1 871,9
Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 0,1 11,5
Laskennalliset verovelat 4.2. 266,3 296,7
Muut velat 3.3. 0,3 0,3
Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 942,8 2 180,5
Lyhytaikaiset velat
Lainat 3.3., 3.4. 131,6 6,5
Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 0,4 5,1
Tilikauden tulokseen perustuvat verovelat 4.1. 2,8 2,4
Ostovelat ja muut velat 3.3., 4.5. 72,8 118,9
Lyhytaikaiset velat yhteensä 207,6 133,0
Velat yhteensä 2 150,5 2 313,5
Oma pääoma ja velat yhteensä 4 460,7 4 803,0
Tehokasta pääoman kierrätystä
Vuoden aikana Citycon divestoi neljä ydinliiketoimintaan kuulumatonta kauppakeskusta lähes tasearvolla
Norjassa. Näistä transaktioista saatuja varoja on käytetty joukkovelkakirjalainojen takaisinostoon alennuksella.
Sijoituskiinteistöjen tasearvoon ja omaan pääomaan vaikutti merkittävästi divestointien lisäksi myös Norjan ja
Ruotsin kruunun heikentyminen vuoden aikana, sekä vähäiset käyvän arvon tappiot.
2022 2021
Varat
Me
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Muut lyhytaikaiset vara
Rahavarat
Myytävänä olevat
sijoituskiinteistöt
Muut pitkäaikaiset varat
Liikearvo
Osuudet osakkuus- ja
yhteisyrityksistä
Sijoituskiinteistöt
2022 2021
Oma pääoma ja velat
Me
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Muut lyhytaikaiset velat
Muut pitkäaikaiset velat
Laskennalliset verovelat
Lainat
Oma pääoma
43
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS
Me Liite 2022 2021
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja 15,1 156,5
Oikaisut 166,5 22,7
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 181,5 179,3
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 4.4. 7,8 -16,1
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 4.5. -30,5 23,7
Käyttöpääoman muutos -22.7 7,7
Liiketoiminnan rahavirta 158,8 186,9
Maksetut korot ja muut rahoituskulut -53,9 -58,6
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,2 0,5
Maksetut välittömät verot -5,4 -2,1
Liiketoiminnan nettorahavirta 99,7 126,7
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla 2.1. -6,5 0,6
Investoinnit sijoituskiinteistöihin 2.1. -169,3 -189,9
Investoinnit yhteisyrityksiin, aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 2.4., 4.3. -4,6 -26,8
Sijoituskiinteistöjen myynti 2.1., 2.2. 270,9 226,0
Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten lisäys -64,8 -285,0
Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten vähennys 84,2 264,9
Investointien nettorahavirta 109,8 -10,2
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot 3.4. 356,5 862,3
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. -318,7 -1 082,5
Pitkäaikaisten lainojen nostot 3.4. - 346,1
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. -102,5 -386,9
Hybridilainan nostot 3.1. - 342,5
Hybridilainan korot ja kulut 3.1. -28,4 -20,3
Omien osakkeiden takaisinhankinta ja kulut -1,6 -68,6
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman
pääoman rahastosta -84,0 -87,8
Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot 6,8 -12,7
Rahoituksen nettorahavirta -172,0 -107,8
Rahavarojen muutos 37,5 8,6
Rahavarat tilikauden alussa 3.8. 34,7 25,9
Valuuttakurssien muutosten vaikutus -3,1 0,3
Rahavarat tilikauden lopussa 3.8. 69,2 34,7
Me Liite 2022 2021
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset 1.5., 4.3. 2,4 2,7
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään
arvoon 2.1. 56,5 -48,6
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2.2. 4,3 6,5
Rahoitustuotot 3.2. -99,6 -25,0
Rahoituskulut 3.2. 147,7 80,0
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten voitoista 2.4. 24,6 6,3
Osakeperusteiset maksut 1.6. 3,2 0,8
Muut oikaisut 27,4 0,1
Yhteensä 166,5 22,7
Me Liite 2022 2021
Liiketoiminnan nettorahavirta 99,7 126,7
Keskimääräinen osakemäärä (1 000) 168 011 177 033
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake 0,59 0,72
Nettorahavirta kasvoi 37,5 miljoonaan euroon edellisvuoden 8,6 miljoonasta eurosta
Citycon investoi tilikauden aikana 180,4 miljoonaa euroa hankintoihin ja kehityshankkeisiin. Investoinnit sekä lainojen
takaisinmaksu rahoitettiin pääosin myymällä neljä sijoituskiinteistöä Norjassa. Suurimmat kehityshankeinvestoinnit
vuonna 2022 olivat Lippulaivan kehityshankeeseen. Osakekohtainen liiketoiminnan nettorahavirta laski 0,59 euroon
johtuen osto- ja muiden lyhytaikaisten velkojen muutoksesta.
2021 1 2 3 4 5 6 7 8 2022
Rahoitustarve ja saadut rahavirrat
Me
1 Hankinnat ja investoinnit
2 Maksetut osingot ja pääoman palautukset
3 Omien osakkeiden takaisinhankinta ja kulut
4 Operatiivinen kassavirta
5 Kiinteistöjen myynnit
6 Muutokset rahamarkkinasijoituksissa
7 Rahoituksen rahavirta
8 Muut
99,7
-3,1
-1,6
-86,4
-84,0
19,3
-180,4
270,9
69,2
34,7
44
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Me
Osake-
pääoma
Ylikurssi-
rahasto
Arvon-
muutos-
rahasto
Sijoitetun
vapaan
oman
pääoman
rahasto Muuntoerot
Kertyneet
voittovarat Yhteensä Hybridilaina
Määräys-
vallattomien
omistajien
osuus
Oma
pääoma
yhteensä
Oma pääoma 1.1.2021 259,6 131,1 0,2 823,2 -150,9 755,4 1 818,6 347,2 0,2 2 166,0
Tilikauden voitto 2021 121,0 121,0 0,0 121,0
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) 1,2 1,2 1,2
Osuus yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot 36,0 36,0 0,0 36,0
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä 1,2 36,0 37,3 0,0 37,3
Katsauskauden laaja tappio/voitto 1,2 36,0 121,0 158,2 0,0 158,3
Hybridilainan korot ja kulut -20,5 -20,5 0,6 -19,8
Hybridilainan nostot 341,2 341,2
Omien osakkeiden hankinta ja kulut -68,6 -68,6 -68,6
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -78,9 -8,9 -87,8 -87,8
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) 0,4 0,4 0,4
Muut muutokset -0,2 -0,2 -0,2
Oma pääoma 31.12.2021 259,6 131,1 1,4 744,2 -114,8 778,6 1 800,1 689,1 0,3 2 489,5
Tilikauden voitto 2022 5,3 5,3 -0,3 5,1
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) 0,5 0,5 0,5
Osuus yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot -73,5 -73,5 0,0 -73,5
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä 0,5 -73,5 -73,0 0,0 -73,0
Katsauskauden laaja voitto/tappio 0,5 -73,5 5,3 -67,6 -0,3 -67,9
Hybridilainan korot ja kulut -30,6 -30,6 2,4 -28,2
Omien osakkeiden hankinta ja kulut -1,6 -1,6 -1,6
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -84,0 -84,0 -84,0
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) 2,4 2,4 2,4
Muut muutokset 0,1 0,1 0,1
Oma pääoma 31.12.2022 259,6 131,1 1,9 660,2 -188,3 754,3 1 618,8 691,5 0,0 2 310,3
Pääomanpalautus ja muuntoerot laskivat
omaa pääomaa
Citycon jakoi vuonna 2022 sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta pääoman palautusta
0,50 euroa osakkeelta. Pääomanpalautus oli
yhteensä 84,0 miljoonaa euroa ja muuntoerojen
vaikutus omaan pääomaan -73,5 miljoonaa euroa.
2021 1 2 3 4 5 6 7 2022
Osakekohtaisen emoyhtiön omistajille
kuuluvan oman pääoman kehittyminen
Me
1
Tilikauden voitto
2
Muuntoerot
3
Osingonjako ja pääomanpalautus
4
Omien osakkeiden hankinta ja kulut
5
Takaisinostettujen omien osakkeiden
mitätöinnin vaikutus osakemäärään
6
Hybridilainan korot ja kulut
7
Muut muutokset
Oma pääoma/osakeOma pääoma/osake
-0,01
-0,17
0,02
-0,50
-0,44
0,03
0,02
13,75
14,80
45
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
46
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Yrityksen perustiedot
Yhtiö on Suomen lakien mukaan perustettu julkinen
Rekisteröity osoite Piispansilta 9 A, 02230 Espoo . Yhtiön
virallinen nimi on Citycon Oyj .
Jäljennös Cityconin konsernitilinpäätöksestä on
saatavilla verkkosivuilta www.citycon.com/fi ja
konsernin pääkonttorista osoitteesta Piispansilta 9 A,
02230 Espoo.
47
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
48
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
49
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
50
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
51
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Tot a l
XXX,X
Meur
Liiketoiminnan kustannukset 2022
Me
Lämmitys ja sähkö -25,7
Ylläpito -29,7
Kiinteistön henkilöstön kulut -9,6
Kiinteistön hallinnon kulut -2,8
Markkinointikulut -7,8
Kiinteistövakuutukset -1,4
Kiinteistöverot -9,8
Korjauskulut -3,8
Muut kiinteistön hoitokulut -4,1
Yhteensä
-94,7
Me
52
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
53
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
54
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
55
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
56
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
57
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
58
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
2021 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2022
Sijoituskiinteistöt 2022
Me
1 Hankinnat
2 Investoinnit ja aktivoidut korot
3 Myynnit
4 Käyvän arvon voitot
5 Käyvän arvon tappiot
6 Voitot/tappiot käyttö- oikeusomaisuuserien
arvostuksesta
7 Valuuttakurssierot
8 Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa
käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16)
9 Siirrot erien välillä
53,1
6,4
-22,1
-122,3
165,7
-6,8
6,3
-102,9
-126,5
4 189,2
4 040,1
2020 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2021
Sijoituskiinteistöt 2021
Me
1 Hankinnat
2 Investoinnit ja aktivoidut korot
3 Myynnit
4 Käyvän arvon voitot
5 Käyvän arvon tappiot
6 Voitot/tappiot käyttö- oikeusomaisuuserien
arvostuksesta
7 Valuuttakurssierot
8 Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat
käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)
9 Siirrot erien välillä
106,1
12,6
-9,1
55,1
-11,8
-0,6
-45,7
4 152,2
4 189,2
191,0
-260,5
59
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
60
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
61
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
62
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
63
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
64
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
65
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
66
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
67
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
68
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
69
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
70
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
71
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
72
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
73
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
74
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
75
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
76
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
77
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
78
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
79
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
80
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
81
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
82
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS
Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS
Me Liite 1.1.–31.12.2022 1.1.–31.12.2021
Palvelutuotot 2,4 3,5
Liikevaihto 2 2,4 3,5
Hallinnon kulut 3,4 -16,3 -13,4
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5 0,0 -0,1
Liikevoitto -13,9 -10,0
Rahoitustuotot 112,2 84,5
Rahoituskulut -147,6 -106,6
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 6 -35,4 -22,1
Voitto/tappiot ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -49,4 -32,1
Konserniavustukset 0,8 24,4
Tuloverot 7 0,0 0,0
Tilikauden voitto/tappio -48,6 -7,7
83
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Emoyhtiön tase, FAS
Me Liite 31.12.2022 31.12.2021
VASTAAVAA
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet 8 9,7 7,4
Aineelliset hyödykkeet 9 0,4 0,3
Sijoitukset
Tytäryhtiöosakkeet 10 1 275,0 1 350,4
Lainasaamiset ja johdannaissopimukset 11 1 980,3 2 197,5
Sijoitukset yhteensä 3 255,3 3 547,9
Pysyvät vastaavat yhteensä 3 265,4 3 555,7
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset 13 84,4 128,1
Lyhytaikaiset rahamarkkinasijoitukset - 19,9
Rahat ja pankkisaamiset 0,1 7,0
Vaihtuvat vastaavat yhteensä 84,5 155,1
Vastaavaa yhteensä 3 349,9 3 710,8
Me Liite 31.12.2022 31.12.2021
VASTATTAVAA
Oma pääoma 14
Osakepääoma 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 133,1 133,1
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 676,0 760,0
Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet - -2,0
Edellisten tilikausien voitto/tappio -17,3 -6,2
Tilikauden tulos -48,6 -7,7
Oma pääoma yhteensä 1 002,8 1 136,7
Vieras pääoma 15
Pitkäaikaiset velat
Hybridilaina 692,3 690,1
Muu pitkäaikainen vieras pääoma 1 533,3 1 657,3
Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 225,6 2 347,5
Lyhytaikaiset velat
Lyhytaikainen vieras pääoma 121,5 226,6
Lyhytaikaiset velat yhteensä 121,5 226,6
Vieras pääoma yhteensä 2 347,1 2 574,1
Vastattavaa yhteensä 3 349,9 3 710,8
84
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS
Me 1.1.–31.12.2022 1.1.–31.12.2021
Liiketoiminnan rahavirta
Tulos ennen veroja -49,4 -32,1
Oikaisut:
Poistot ja arvonalentumiset 1,6 1,8
Rahoitustuotot ja -kulut 35,4 22,1
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta -12,3 -8,1
Käyttöpääoman muutos -1,9 31,2
Liiketoiminnan rahavirta -14,3 23,1
Maksetut korot ja muut rahoituskulut -76,1 -65,7
Saadut korot ja muut rahoitustuotot 64,8 58,2
Toteutuneet kurssivoitot/-tappiot -3,9 -18,2
Liiketoiminnan nettorahavirta -29,5 -2,6
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -3,9 -3,6
Myönnetyt lainat -375,4 -605,6
Lainasaamisten takaisinmaksut 558,7 721,8
Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten lisäys -64,8 -285,0
Lyhytaikaisten rahamarkkisijoitusten vähennys 84,2 264,9
Investointien nettorahavirta 198,7 92,6
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot 367,9 810,8
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -328,2 -1 033,2
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut - -94,7
Hybridilainan nostot - 342,5
Saadut konserniavustukset - 1,7
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastosta -84,0 -87,8
Omien osakkeiden hankinta ja kulut -1,6 -68,6
Rahoituksen nettorahavirta -45,9 -129,3
Rahavarojen muutos 123,3 -39,3
Rahavarat tilikauden alussa -129,3 -90,0
Rahavarat tilikauden lopussa
1
-6,0 -129,3
1
Emoyhtiön rahavarat -6,0 milj. euroa koostuvat taseen rahavaroista ja pankkisaamisista 0,1 milj. euroa ja konsernitilin saldosta -6,1 milj. euroa. Konsernitilin saldo
-6,1 milj. euroa on taseessa esitetty osana lyhytaikaista vierasta pääomaa.
85
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS
1. Laadintaperiaatteet
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen
lainsäädännön mukaan.
Tuloslaskelmamuoto
Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään
toimintokohtaisesti.
Pysyvät vastaavat
Pysyvät vastaavat on merkitty taseeseen alkuperäiseen
hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä
kirjanpidossa tehdyin poistoin.
Aineettomat hyödykkeet
Aineettomat hyödykkeet sisältävät IT-ohjelmia sekä
muita pitkävaikutteisia menoja, kuten toimiston
perusparannusmenoja. IT-ohjelmat poistetaan 3–7
vuodessa tasapoistoin, toimiston perusparannusmenot
poistetaan vuokrasopimuksen kestoaikana.
Aineelliset hyödykkeet
Aineellisiin hyödykkeisiin sisältyvät koneet ja kalusto
sekä keskeneräiset hankinnat. Koneet ja kalusto
poistetaan 3–7 vuodessa tasapoistoin.
Eläketurvajärjestelyt
Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisin
eläkevakuutuksin.
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä
valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin
ja valuuttakurssierot on kirjattu tulokseen kurssieroihin.
Tuloverot
Tilikauden tulokseen perustuvat verot esitetään
suoriteperiaatteen mukaisina.
Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä
väliaikaisista eroista johtuvat laskennalliset verot on
merkitty omana eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen.
Johdannaiset
Kaikki johdannaiset arvostetaan KPL 5.2a:n mukaan
käypään arvoon.
Huomioitavaa
Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja
loppusummat on pyöristetty satoihin tuhansiin
tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa
ei aina täsmää yhteissummiin.
2. Liikevaihto
Me 2022 2021
Maantieteellinen jakauma:
Suomi 0,5 1,0
Muut maat 1,9 2,5
Yhteensä 2,4 3,5
Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy
seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja
hallintopalvelumaksuja:
Me 2022 2021
Hallintopalvelumaksut konserniyhtiöiltä 2,4 3,5
3. Henkilöstökulut
Me 2022 2021
Henkilöstön määrä keskimäärin
tilikauden aikana 52 46
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot -8,0 -6,9
Eläkekulut -0,8 -1,0
Muut henkilösivukulut -1,1 -0,3
Yhteensä -9,9 -8,2
Henkilöstökuluihin sisältyy seuraavia johdon
palkkoja ja palkkioita:
Me 2022 2021
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot -1,2 -1,1
Hallituksen palkkiot -0,8 -0,7
Yhteensä -1,9 -1,9
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot sisältävät
toimitusjohtajan peruspalkan sekä vuotuisen
tulospalkkion. Lisäksi toimitusjohtaja kuuluu sitouttavan
osakepalkkiojärjestelmän piiriin ja vuoden aikana on
maksettu järjestelmän mukaiset palkkiot.
4. Poistot ja arvonalentumiset
Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat
suunnitelman mukaiset poistot ja
arvonalentumiset:
Me 2022 2021
Poistot aineettomista hyödykkeistä -1,5 -1,6
Poistot koneista ja kalustosta -0,2 -0,2
Yhteensä -1,6 -1,8
86
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Me 2022 2021
Muut tuotot 0,0 -0,1
Yhteensä 0,0 -0,1
6. Rahoitustuotot ja -kulut netto
Me 2022 2021
Korko- ja muut rahoitustuotot
Konserniyhtiöiltä 76,3 62,2
Valuuttakurssivoitot 35,1 20,9
Muut korko- ja rahoitustuotot 0,8 1,4
Yhteensä 112,2 84,5
Rahoitustuotot yhteensä 112,2 84,5
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Konserniyhtiöille 47,1 56,8
Valuuttakurssitappiot 55,1 17,4
Muut korko- ja rahoituskulut 45,4 32,3
Rahoituskulut yhteensä 147,6 106,6
Rahoitustuotot ja -kulut (netto) -35,4 -22,1
7. Tuloverot
Me 2022 2021
Tuloverot 0,0 0,0
Yhteensä 0,0 0,0
Emohtiöllä on tappioita verotuksessa (vielä
vahvistamaton vuosi 2022 mukaan lukien) yhteensä
120,1 miljoonaa euroa, josta ei ole kirjattu laskennallista
verosaamista 24,0 miljoonaa euroa yhtiön
tilinpäätökseen.
8. Aineettomat hyödykkeet
Me 2022 2021
Aineettomat oikeudet
Hankintameno 1.1. 15,3 11,8
Lisäykset 3,6 3,5
Hankintameno 31.12. 18,9 15,3
Kertyneet poistot 1.1. -8,7 -7,2
Tilikauden poisto -1,3 -1,5
Kertyneet poistot 31.12. -10,0 -8,7
Kirjanpitoarvo 31.12. 8,9 6,6
Muut pitkävaikutteiset menot
Hankintameno 1.1. 2,6 2,6
Lisäykset 0,1 0,0
Hankintameno 31.12. 2,7 2,6
Kertyneet poistot 1.1. -1,8 -1,7
Tilikauden poisto -0,2 -0,2
Kertyneet poistot 31.12. -2,0 -1,8
Kirjanpitoarvo 31.12. 0,7 0,8
Aineettomat hyödykkeet yhteensä
31.12. 9,7 7,5
9. Aineelliset hyödykkeet
Me 2022 2021
Koneet ja kalusto
Hankintameno 1.1. 2,1 2,1
Lisäykset 0,2 0,1
Hankintameno 31.12. 2,3 2,1
Kertyneet poistot 1.1. -1,8 -1,6
Tilikauden poisto -0,2 -0,2
Kertyneet poistot 31.12. -2,0 -1,8
Kirjanpitoarvo 31.12. 0,4 0,3
Keskeneräiset hankinnat
Hankintameno 1.1. 0,0 0,0
Kirjanpitoarvo 31.12. 0,0 0,0
Aineelliset hyödykkeet yhteensä 31.12. 0,4 0,3
10. Tytäryhtiöosakkeet
Me 2022 2021
Hankintameno 1.1. 1 350,4 1 350,4
Lisäykset 0,0 -
Vähennykset -75,4 0,0
Kirjanpitoarvo 31.12. 1 275,0 1 350,4
11. Pitkäaikaiset lainasaamiset ja
johdannaissopimukset
Me 2022 2021
Lainasaamiset konserniyhtiöiltä 1 961,7 2 182,3
Johdannaissopimukset konsernin
ulkopuolelta 18,6 15,2
Muut sijoitukset yhteensä 31.12. 1 980,3 2 197,5
Sijoitukset yhteensä 31.12. 3 255,3 3 547,9
12. Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset
Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on
esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa
5.3. Lähipiiritapahtumat.
87
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
13. Lyhytaikaiset saamiset ja rahavarat
Me 2022 2021
Saamiset konsernin ulkopuolelta
Myyntisaamiset 0,1 0,1
Johdannaissopimukset 2,8 1,0
Muut saamiset 0,0 0,1
Rahat ja pankkisaamiset 0,1 7,0
Lyhytaikaiset
rahamarkkinasijoitukset - 19,9
Siirtosaamiset 4,7 4,3
Yhteensä 7,7 32,5
Saamiset konserniyhtiöiltä
Myyntisaamiset 1,4 0,0
Lainasaamiset 59,0 84,1
Muut saamiset 1,1 -
Muut saamiset yhteensä 60,1 84,1
Korkosaamiset 14,4 14,0
Konserniavustussaamiset 0,8 24,4
Yhteensä 76,7 122,6
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 84,5 155,1
14. Oma pääoma
Me 2022 2021
Osakepääoma 1.1. 259,6 259,6
Osakepääoma 31.12. 259,6 259,6
Ylikurssirahasto 1.1. 133,1 133,1
Ylikurssirahasto 31.12. 133,1 133,1
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 1.1. 760,0 838,9
Pääoman palautus sijoitetun vapaan
oman pääoman rahastosta -84,0 -78,9
Sijoitetun vapaan oman pääoman
rahasto 31.12. 676,0 760,0
Kertyneet voittovarat 1.1. -15,9 68,6
Osingonjako - -8,9
Tilikauden tulos -48,6 -7,7
Mitätöidyt yhtiön osakkeet -1,4 -65,8
Omien osakkeiden hankinta - -2,0
Kertyneet voittovarat 31.12. -65,9 -15,9
Oma pääoma yhteensä 31.12. 1 002,8 1 136,7
Citycon Oyj:llä oli vuoden 2021 lopussa hallussaan
296 463 yhtiön omaa osaketta. Vuoden 2022 aikana yhtiö hankki
232 278 omaa osaketta. Näistä 39 156 yhtiön hallussa olevaa
omaa osaketta käytettiin yhtiön kannustinjärjestelmäpalkkioiden
maksamiseksi avainhenkilöille. Loput omista osakkeista,
489 858 osaketta, mitätöitiin 14.1.2022. Mitätöityjen osakkeiden
hankintahinta kirjattiin vähennyksenä kertyneistä voittovaroista.
Tilinpäätöshetkellä 31.12.2022 yhtiöllä ei ole hallussaan omia
osakkeita.
15. Vieras pääoma
A) Pitkäaikaiset velat
Me 2022 2021
Pitkäaikaiset korolliset velat
Hybridilaina 692,3 690,1
Lainat konserniyhtiöiltä 1 533,2 1 644,4
Yhteensä 2 225,5 2 334,5
Johdannaissopimukset 0,1 11,5
Johdannaissopimukset
konserniyhtiöiltä - 1,4
Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 225,6 2 347,5
Velat, jotka erääntyvät myöhemmin
kuin viiden vuoden kuluttua 350,0 1 350,0
B) Lyhytaikaiset velat
Me 2022 2021
Lyhytaikaiset korolliset velat
Yritystodistukset 49,2 0,0
Lainat konserniyhtiöiltä 10,1 158,4
Yhteensä 59,4 158,4
Lyhytaikainen koroton vieras pääoma
Velat konsernin ulkopuolelle
Ostovelat 0,2 0,8
Johdannaissopimukset 0,1 5,1
Muut velat yhteensä 0,1 5,1
Korkovelka 17,8 17,5
Muut siirtovelat 6,5 9,8
Siirtovelat yhteensä 24,3 27,3
Yhteensä 24,5 33,2
Velat konserniyhtiöille
Ostovelat 16,8 15,0
Johdannaissopimukset 1,9 -
Muut velat 0,5 0,0
Korkovelka 18,4 20,1
Siirtovelat yhteensä 18,4 20,1
Yhteensä 37,6 35,0
Lyhytaikaiset velat yhteensä 121,5 226,6
Vieras pääoma yhteensä 2 347,1 2 574,1
88
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Yhtiöllä on syndikoitu luottolimiitti joka erääntyy
vuonna 2024. Lisäksi yhtiöllä on pitkäaikaisissa
veloissa marraskuussa 2019 liikkeelle laskettu
hybridijoukkovelkakirjalaina. Hybridilaina on
vakuudeton, muita velkasitoumuksia heikommassa
etuoikeusasemassa ja etuoikeutettuja vain yhtiön
osakkeisiin nähden. Oman pääoman ehtoisen lainan
velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle
kuuluvia oikeuksia. Cityconilla on oikeus viivästyttää
hybridilainojensa koronmaksua, mikäli se ei maksa
osinkoa tai muuta hyvitystä osakepääomalle. Lainoilla
ei ole määrättyä eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus
lunastaa ne viiden vuoden kuluttua liikkeelle laskusta,
sekä tätä seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä.
Johdannaissopimuksia käytetään Citycon-konsernissa
rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin
ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Cityconin kaikki konsernin ulkoiset johdannais-
sopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon Oyj:n nimiin.
Citycon Oyj arvostaa johdannaiset KPL 5.2a:n käyvän
arvon mallin mukaan ja kirjaa käyvän arvon muutokset
tulosvaikutteisesti. Johdannaisten käyvän arvon
määritys on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa
kohdassa 3.6. Tämän lisäksi Citycon Oyj:llä oli
31.12.2022 konsernin sisäisiä johdannaisia, joiden käypä
arvo oli -1,9 miljoonaa euroa (-1,4) ja nimellisarvo
76,1 miljoona euroa (80,1).
16. Vastuusitoumukset
Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annettuja vakuuksia.
A) Leasingvastuut
Me 2022 2021
Leasingsopimuksista maksettavat
määrät
Seuraavalla tilikaudella maksettavat 0,4 0,4
Myöhemmin maksettavat 1,3 1,6
Yhteensä 1,7 2,0
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat
pääasiassa toimiston IT-laitteita ja koneita sekä autoja.
B) Annetut takaukset
Me 2022 2021
Takaukset 1 801,7 1 956,6
Joista konserniyhtiöiden puolesta 1 801,7 1 956,6
Takaukset vuosina 2022 ja 2021 liittyvät pääasiassa
joukkovelkakirjalainoihin, joita varten Citycon Oyj on
antanut emoyhtiön takauksen tai kolmansille osapuolille
avattuihin pankkitakauksiin.
89
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Tilinpäätöksen allekirjoitukset
Tilinpäätöksen 1.1.–31.12.2022 allekirjoitukset
Helsinki, 16. helmikuuta 2023
Chaim Katzman Alexandre Koifman
Puheenjohtaja Varapuheenjohtaja
Judah Agnster Zvi Gordon
Jäsen Jäsen
David Lukes Per-Anders Ovin
Jäsen Jäsen
Ljudmila Popova F. Scott Ball
Jäsen toimitusjohtaja, hallituksen varapuheenjohtaja
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.
Helsinki, 16. helmikuuta 2023
Ernst & Young Oy
tilintarkastusyhteisö
Antti Suominen
KHT
90
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Tilintarkastuskertomus
Citycon Oyj:n yhtiökokoukselle
Tilinpäätöksen tilintarkastus
Lausunto
Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n (y-tunnus
0699505-3) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2022.
Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, tuloslaskelman,
laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman
muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan
lukien yhteenveto merkittävimmistä tilinpäätöksen
laatimisperiaatteista, sekä emoyhtiön taseen,
tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Lausuntonamme esitämme, että
• konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan
konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen
toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön
hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien
(IFRS) mukaisesti,
• tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön
toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta
Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista
koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää
lakisääteiset vaatimukset.
Lausuntomme on ristiriidaton tarkastus- ja
hallinnointivaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa.
Lausunnon perustelut
Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa
noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti.
Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme
kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan
velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.
Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja
konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien
eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat
suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme
täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset
velvollisuutemme.
Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut
kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja
käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien,
näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia,
emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5.
artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja.
Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on
esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 1.5.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet
lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän
tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat
seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan
ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena
olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat
on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena
kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä
laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna
näistä seikoista erillistä lausuntoa.
Olemme täyttäneet kohdassa Tilintarkastajan
velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa kuvatut
velvollisuutemme tilinpäätöksen tilintarkastuksessa
mukaan lukien näihin seikkoihin liittyvät velvoitteemme.
Tämän mukaisesti suoritimme suunnittelemamme
tilintarkastustoimenpiteet, jotka kohdistuivat arviomme
mukaisesti riskeihin, jotka voivat johtaa tilinpäätöksen
olennaiseen virheellisyyteen. Suorittamamme
tilintarkastustoimenpiteet, jotka kohdistuivat myös alla
mainittuihin seikkoihin, ovat olleet perustana oheista
tilinpäätöstä koskevalle lausunnollemme.
Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon
riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän
on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta
johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta
aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen
virheellisyyden riski.
91
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja
toimitusjohtajan velvollisuudet
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen
laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa
oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen
kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS)
mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean
ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien
tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten
mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus
ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä
valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen
laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai
virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan
velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä
jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa
esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen
ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan
jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan
jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni
aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta
realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.
Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen
tilintarkastuksessa
Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus
siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena
väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista
virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka
sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea
varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen
virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan
mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa.
Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai
virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos
niiden yksin tai yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa
vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät
tekevät tilinpäätöksen perusteella.
Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen
kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa
ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko
tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:
• tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä
tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen
virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme
näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä
ja hankimme lausuntomme perustaksi
tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa
tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että
väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys
jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä,
että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää
havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä
yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista
esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen
esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
• muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta
relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme
suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset
tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä
tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan
lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen
valvonnan tehokkuudesta.
• arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen
laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä
johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä
esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
• teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja
toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös
perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja
teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin
perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista
tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista
Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka Miten seikkaa käsiteltiin tilintarkastuksessa
Sijoituskiinteistöjen arvostus
Viittaamme liitetietoon 2.1
Tilinpäätöspäivänä sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 4.040
miljoonaa euroa vastaten 91 % varoista ja 175 % omasta
pääomasta.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen on
tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka, koska käyvän arvon
määrittäminen sisältää harkintaa ja arvioita. Sijoituskiinteistön
käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat,
tuottovaatimus, vajaakäyttöaste ja hoitokulut, joiden
määrittämisessä Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa ja
arvioita.
Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa
tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden riski.
Sijoituskiinteistöjen arvostukseen liittyvän olennaisen virheellisyyden
riskin huomioon ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat
tilintarkastustoimenpiteet:
• Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä oletusten sekä
arviointimenetelmän arvioinnissa.
• Arvioimme Cityconin johdon käyttämän ulkopuolisen arvioijan
asiantuntemusta ja objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja
oletusten historiallista tarkkuutta.
• Tarkastuksessa keskityimme markkinavuokriin,
tuottovaatimukseen, vajaakäyttöasteeseen ja hoitokuluihin.
Liitetiedossa 2.1 on esitetty arviointimenetelmä ja
arvonmäärityksessä käytetyt keskeiset syöttötiedot sekä
herkkyysanalyysi. Arvioimme näiden liitetietojen riittävyyttä.
Liikearvon arvostus
Viittaamme liitetietoon 5.1
Tilinpäätöspäivänä liikearvon tasearvo oli 115 miljoonaa euroa
vastaten 3 % varoista ja 5 % omasta pääomasta.
Liikearvon arvostus oli tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka,
koska arvonalentumis-testaukseen sisältyy merkittäviä johdon
ennusteita ja harkintaa, ja koska liikearvon määrä on olennainen
tilinpäätöksen kannalta. Cityconin johto joutuu käyttämään
harkintaa määrittäessään diskonttauskorkoa, nettovuokratuotto-
oletuksia ja muita operatiivisia kuluja ja tuottoja.
Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa
tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden riski.
Liikearvon arvostukseen liittyvän olennaisen virheellisyyden
riskin huomioon ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat
tilintarkastustoimenpiteet:
• Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä
arviointimenetelmän sekä oletusten arvioinnissa, etenkin
nettovuokratuottoon ja diskonttauskorkoon liittyen.
• Arvioimme Cityconin johdon käyttämän ulkopuolisen arvioijan
asiantuntemusta ja objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja
oletusten historiallista tarkkuutta.
• Tarkastuksessa keskityimme siihen, kuinka paljon liikearvon
tasearvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän
tilinpäätöspäivänä sekä siihen, voisiko jokseenkin mahdollinen
muutos oletuksissa saada aikaan sen, että kirjanpitoarvo ylittää
kerrytettävissä olevan rahamäärän.
Liitetiedossa 5.1 on esitetty tietoja liikearvon
arvonalentumistestauksen tärkeimmistä oletuksista. Arvioimme
näiden liitetietojen riittävyyttä.
92
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä
emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa.
Jos johtopäätöksemme on, että olennaista
epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää
tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota
epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin
tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole
riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme
perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään
mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin.
Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin
johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty
jatkamaan toimintaansa.
• arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä
esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä
esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä,
kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia
liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja
riittävän kuvan.
• hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen
soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin
kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta
taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme
antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä.
Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta,
valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme
tilintarkastuslausunnosta yksin.
Kommunikoimme hallintoelinten kanssa
muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta
laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä
tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset
sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka
tunnistamme tilintarkastuksen aikana.
Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä,
että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia
relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme
niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista,
joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan
riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa
niihin liittyvistä varotoimista.
Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa
kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä
tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa
ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä.
Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa,
paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan
julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa
tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä
tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien
epäedullisten vaikutusten voitaisiin kohtuudella odottaa
olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva
yleinen etu.
Muut raportointivelvoitteet
Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot
Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana
tilintarkastajana 5.4.2005 alkaen yhtäjaksoisesti
18 vuotta.
Muu informaatio
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta
informaatiosta. Muu informaatio käsittää
toimintakertomuksen ja vuosikertomukseen sisältyvän
informaation, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä
sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme. Olemme
saaneet toimintakertomuksen käyttöömme ennen
tämän tilintarkastuskertomuksen antamispäivää, ja
odotamme saavamme vuosikertomuksen käyttöömme
kyseisen päivän jälkeen.
Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta
informaatiota.
Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity
muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen
yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu
informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen
tai tilintarkastusta suorittaessa hankkimamme
tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin
olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen
osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko
toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien
säännösten mukaisesti.
Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen
ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että
toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen
laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.
Jos teemme ennen tilintarkastuskertomuksen
antamispäivää käyttöömme saamaamme muuhun
informaatioon kohdistamamme työn perusteella
johtopäätöksen, että kyseisessä muussa informaatiossa
on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava
tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen
raportoitavaa.
Helsingissä, 16. helmikuuta 2023
Ernst & Young Oy
Tilintarkastusyhteisö
Antti Suominen
KHT
93
TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2022
