Untitled

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS JA TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Sisällysluettelo

Toimintakertomus

Tilinpäätös

Vuosi 2021 lyhyesti �� 3

Hallituksen toimintakertomus 2021 �� 4

Konsernin taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut �� 26

Tunnuslukujen laskentakaavat �� 27

Osakkeet ja osakkeenomistajat �� 29

IFRS konsernitilinpäätös �� 30

Konsernin tuloslaskelma �� 30

Laaja tuloslaskelma �� 30

Konsernitase �� 31

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista �� 32

Konsernin rahavirtalaskelma�� 34

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot �� 35

Emoyhtiön tilinpäätös, FAS �� 71

Emoyhtiön tuloslaskelma �� 71

Emoyhtiön tase �� 71

Emoyhtiön rahoituslaskelma �� 72

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot �� 73

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset, Tilinpäätösmerkintä �� 80

Tilintarkastuskertomus �� 81

Konsernin ja liiketoimintojen kehitys neljännesvuosittain �� 86

Tietoa osakkeenomistajille �� 89

Kannen kuva: Tuomas Uusheimo

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

NETTOVELKAAN

TUMISASTE

TAVOITTEESEEN,

KASSAVIRTA

VAHVA JA HYVÄ

PROJEKTIEN

TULOSKEHITYS

TAMPEREEN

AREENAA LUKUUN

OTTAMATTA

Vuosi 2021 lyhyesti

932,6

milj. euroa

Liikevaihto

872,3

milj. euroa

Tulouttamaton tilauskanta

76,2

milj. euroa

Liiketoiminnan ja investointien rahavirta

5,3

milj. euroa

Operatiivinen liikevoitto

47,5 %

Nettovelkaantumisaste,

ilman IFRS 16:n vaikutusta

400

800

1 200

2017

2018

2019

2020

2021

932,6

975,5

1 060,9

959,7

1 114,1

Data Table

Legend

Value

2017

1114,1

2018

959,7

2019

1 060,9

2020

975,5

2021

932,6

Muutos vuodesta 2020: -4,4 %

Liikevaihto (milj. euroa)

500

1 000

1 500

2 000

2017

2018

2019

2020

2021

872,3

1 153,4

1 344,2

1 816,0

1 547,9

Data Table

Legend

Value

2017

1 547,9

2018

1 816,0

2019

1 344,2

2020

1 153,4

2021

872,3

Muutos vuodesta 2020: -24,4 %

Tulouttamaton tilauskanta

(milj. euroa)

Kauden lopussa.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

Hallituksen toimintakertomus 2021





Liikevaihto laski 4,4 prosenttia 932,6 (975,5

1–12/2020) milj� euroon�



Operatiivinen liikevoitto oli 5,3 (15,8) milj� euroa�



Liikevoitto oli -1,7 (1,5) milj� euroa�



Tulos ennen veroja oli -20,3 (-28,0) milj� euroa�



Liiketoiminnan ja investointien rahavirta

yhteensä oli 76,2 (73,0) milj� euroa�



Omavaraisuusaste oli 27,4 (22,6) prosenttia

ja nettovelkaantumisaste 103,0 (159,7)

prosenttia� Ilman IFRS 16:n vaikutusta laskettu

omavaraisuusaste oli 32,8 (27,8) prosenttia ja

nettovelkaantumisaste 47,5 (82,1) prosenttia�

Lainojen kovenanttilaskennan mukainen

omavaraisuusaste oli 34,3 prosenttia�



Tilauskanta oli kauden lopussa 872,3 (1 153,4)

milj� euroa� Tammi–joulukuussa uusia sopimuksia

allekirjoitettiin 588,6 (707,1) milj� euron edestä�

Tilauskannan myyty osuus oli 91,5 (86,4)

prosenttia�



Tulos per osake oli -0,08 (-0,15) euroa�

Vertailuluku on osakeantioikaistu�



Liikevaihdon ja tuloksen kehitykseen vuonna 2022

vaikuttavat yleisen talouskehityksen lisäksi muun

muassa SRV:n omien hankkeiden luovutuksenmu-

kaisen tuloutuksen ajoitus ja tuloutuvan tuotannon

määrä, tilauskannan kate ja sen kehittyminen, uu-

sien urakoiden ja omien hankkeiden käynnistyminen

sekä ruplan kurssikehitys ja Venäjän talouden kehit-

tyminen� Vuoden 2022 liikevaihto tulee koostumaan

pääosin yhteistoiminnallisesta urakoinnista ja sijoit-

tajille myydyistä omakehitteisistä hankkeista� Oma-

perusteisen asuntotuotannon osuus liikevaihdosta

jää vielä vuonna 2022 verrattain pieneksi�

Koronapandemian vaikutukset ovat olleet koko-

naisuutena arvioiden maltillisia mutta pandemian

vaikutukset rakentamisen markkinaan ovat edelleen

epäselvät ja tuovat epävarmuutta tulevaisuuden

näkymiin� Materiaalikustannusten ja materiaalien

saatavuustilanne aiheuttavat epävarmuutta SRV:n

liikevaihdon ja tuloksen kehittymiseen� Geopoliitti-

set jännitteet vaikuttavat Venäjän talouden yleiseen

kehitykseen ja ruplan kurssikehitykseen, joilla voi

olla merkittävä vaikutus SRV:n tuloskehitykseen ja

omaisuuserien arvostukseen�

• Konsernin vuoden 2022 liikevaihdon arvioidaan

olevan 800–950 milj� euroa (liikevaihto vuonna

2021: 932,6 milj� euroa)�

• Operatiivisen liikevoiton arvioidaan paranevan

vuoteen 2021 verrattuna (operatiivinen liike-

voitto vuonna 2021: 5,3 milj� euroa)�



IFRS, milj� eur







2020 Muutos

Muutos,

Liikevaihto  975,5 -43,0 -4,4

Rakentaminen  970,0 -39,9 -4,1

Sijoittaminen  4,8 2,0 42,0

Muut toiminnot ja eliminoinnit  0,7 -5,1

Operatiivinen liikevoitto

 15,8 -10,5 -66,5

Rakentaminen  25,1 -10,9 -43,7

Sijoittaminen  -5,7 1,2

Muut toiminnot ja eliminoinnit  -3,5 -0,7

Operatiivinen liikevoitto, %  1,6

Liikevoitto  1,5 -3,2

Rakentaminen  27,4 -13,3 -48,5

Sijoittaminen  -22,4 10,8

Muut toiminnot ja eliminoinnit  -3,5 -0,7

Liikevoitto, %  0,2

Rahoitustuotot ja -kulut, yhteensä  -29,4 10,8

Tulos ennen veroja  -28,0 7,6

Katsauskauden tulos  -25,1 5,2

Katsauskauden tulos, %  -2,6

Tulouttamaton tilauskanta

 1 153,4 -281,1 -24,4

Uudet sopimukset  707,1 -118,4 -16,7

Operatiivisen liikevoiton täsmäytyslaskelma löytyy ”Tiedotteen keskeiset tunnusluvut”-taulukon alapuolelta.

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnasta.



IFRS, milj� euroa







2020 Muutos

Muutos,

Omavaraisuusaste, %  22,6

Omavaraisuusaste, % ilman IFRS16

 27, 8

Korollinen nettovelka  289,1 -119,1 -41,2

Korollinen nettovelka ilman IFRS16

 152,9 -72,0 - 47,1

Nettovelkaantumisaste, %  159,7

Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16

 82,1

Sijoitetun pääoman tuotto, %  -0,8

Sijoitettu pääoma  566,8 -163,7 -28,9

Rakentaminen  386,8 -191,0 -49,4

Sijoittaminen  171,9 -4,6 -2,7

Muut toiminnot ja eliminoinnit  8,1 31,9

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16

 436,0 -116,5 -26,7

Oman pääoman tuotto, %  -14,1

Tulos per osake, eur  -0,15 0,07 -46,2

Kurssi kauden lopussa  0,59 -0,06 -10,2

Osakkeiden painotettu lukumäärä

katsauskauden lopussa, milj� kpl

 173,9

Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset.

Vertailuluvut ovat osakeantioikaistuja.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

TAMMI–JOULUKUU 2021



Konsernin liikevaihto laski 4,4 prosenttia 932,6

  -

ku johtui pienentyneestä toimitilaurakoinnin vo-

lyymista� Asuntorakentamisen liikevaihto kasvoi�

Kalasataman toinen asuntotorni Loisto valmistui

ja tuloutui vaikuttaen merkittävästi asuntorakenta-

misen liikevaihdon kasvuun�



Konsernin operatiivinen liikevoitto oli 5,3 (15,8)

milj� euroa� Rakentaminen-liiketoiminnan opera-

tiivinen liikevoitto oli 14,1 (25,1) milj� euroa ja Si-

joittaminen-liiketoiminnan -4,6 (-5,7) milj� euroa�

Operatiivisen liikevoiton laskuun vaikutti merkittä-

västi vuoden viimeisellä neljännellä valmistuneen

Tampereen Areenan rakennusurakasta aiheutunut

noin -20 milj� euron tulosvaikutus� Lisäksi toimiti-

laurakoinnin pienentynyt volyymi vaikutti opera-

tiiviseen liikevoittoon laskevasti� Omaperusteisen

asuntotuotannon suhteelliseen kannattavuuske-

hitykseen vaikutti heikentävästi matalakatteisen

Kalasataman Loiston tuloutuminen� Omakehittei-

sen asuntourakoinnin tuloskehitys oli positiivista�

Sijoittaminen-liiketoiminnan operatiivisen liiketap-

pion pienentymiseen vaikutti Venäjällä sijaitsevien

kauppakeskusten toiminnan palautuminen kohti

normaalia�



Konsernin liikevoitto oli -1,7 (1,5) milj� euroa� Lii-

kevoittoon vaikuttivat venäläisen Eurograd-tontti-

yhtiön myynnistä aiheutuneet vähemmistöosuus-

ja muuntoerokirjaukset -2,9 milj� euroa, venäläisiin

tontteihin tehdyt arvonalennukset -5,1 milj� euroa

ja REDI kauppakeskuksen myynnin lisäkauppahin-

tasaamisen arvonmuutos -0,5 milj� euroa� Kirjauk-

sen jälkeen tällä saatavalla ei enää ole arvoa yhtiön

telyn lyhennykset ja hyvän likviditeettitilanteen

johdosta alle 5 milj� euroon alennettu myytyjen

saatavien määrä� Vuoden 2020 päättyessä myyty-

jen saatavien määrä oli noin 10 milj� euroa� Inves-

tointien rahavirtaan vaikutti positiivisesti toisella

vuosineljänneksellä takaisinmaksettu lainasaami-

nen� Investointien rahavirtaan vaikuttivat vertailu-

kaudella positiivisesti REDIn ja Tampereen Kansi ja

Areena -hankkeen omistuksien myynnit�



Omavaraisuusaste oli 27,4 (22,6) prosenttia ja

nettovelkaantumisaste 103,0 (159,7) prosenttia�

Ilman IFRS 16:n vaikutusta laskettu omavaraisuus-

aste oli 32,8 (27,8) prosenttia ja nettovelkaantu-

misaste 47,5 (82,1) prosenttia� Lainojen kovenant-

tilaskennan mukainen omavaraisuusaste oli 34,3

prosenttia�



Konsernin tilauskanta oli katsauskauden lopussa

872,3 (1 153,4) milj� euroa� Tammi–joulukuussa

uusia sopimuksia allekirjoitettiin 588,6 (707,1)

milj� eurolla� Merkittävimpiä uusia omakehitteisiä

asuntohankkeita olivat 257 asunnon rakentaminen

DWS:lle, 388 asunnon rakentaminen Kojamolle

Helsingin Lapinmäentielle ja Pasilaan, Vantaan

Louhelaan ja Pyhtäänkorventielle sekä 153 asun-

non rakentaminen ammattiliitoille Tampereelle�

Omaperusteisia asuntokohteita aloitettiin vuoden

aikana neljä; Ouluun, Vantaalle, Tampereelle ja

Kaarinaan� Merkittäviä uusia toimitilahankkeita oli-

vat laivanrakennukseen tarkoitetun monitoimihal-

lin rakentaminen RMC:lle Rauman telakka-alueel-

le, 800 oppilaan koulurakennuksen rakentaminen

Kangasalle, Kulttuurikasarmin peruskorjaus Hel-

sinkiin, tapahtumakeskus Satama Areenan ra-

kentaminen Kotkaan, Woodspinin kuitutehtaan

rakentaminen Jyväskylään sekä omakehitteiset

taseessa� Positiivisesti liikevoittoon vaikutti ruplan

kurssimuutoksen nettovaikutus 1,5 (-4,4) milj� eu-

roa� Pääosin ei-kassavaikutteinen kurssivaikutus

syntyi osakkuusyhtiöiden euromääräisten lainojen

arvostamisesta rupliksi sekä valuuttasuojauksen

kustannuksista ja valuuttasuojien markkina-arvo-

jen muutoksesta�



  olivat -18,6 (-29,4) milj�

euroa� Nettorahoituskuluihin sisältyi osinko- ja

korkotuottoja 3,0 (3,3) milj� euroa, ei-kassavirta-

vaikutteisia tytär- ja osakkuusyhtiölainojen kurs-

simuutoksesta aiheutuneita kurssieroja 1,6 (-9,9)

milj� euroa, korkojohdannaisten maksetut korot

ja käyvän arvon muutokset 1,3 (-1,7) milj� euroa

sekä korkokulut -11,0 (-13,9) milj� euroa, joista ak-

tivoitiin vuoden alusta 0,5 (0,5) milj� euroa� Näiden

lisäksi rahoituskuluihin sisältyi IFRS 16 vuokrasopi-

musvelkojen korkoja -5,2 (-5,7) milj� euroa, osak-

kuusyhtiöiden lainasaamisten arvonalentumisia

-6,1 (-1,5) milj� euroa ja muita rahoituskuluja -3,0

(-2,2) milj� euroa�



Konsernin tulos ennen veroja oli -20,3 (-28,0)

milj� euroa� Tähän sisältyy pääosin ei-kassavaikut-

teisia ruplan kurssivoittoja 3,5 (-18,1) milj� euroa

ja valuuttasuojauksen kustannuksia ja tuottoja -0,1

(5,5) milj� euroa�



Liiketoiminnan rahavirta oli 68,9 (46,3) milj� eu-

roa ja investointien rahavirta 7,2 (26,6) milj� eu-

roa� Kalasataman Loiston valmistumisen ja luo-

vuttamisen vaikutus liiketoiminnan rahavirtaan oli

huomattava� Tonttimyynnit ja valmiiden asuntojen

myynti vaikuttivat myös liiketoiminnan rahavirtaan

positiivisesti� Rahavirtaan vaikuttivat negatiivisesti

vuonna 2020 tehdyn arvonlisäveron maksujärjes-

toimitilahankkeet Pressin B-talo ja maalämmöllä

lämmitettävä varasto- ja logistiikkarakennus Lie-

toon� Tilauskannan myyty osuus oli 91,5 (86,4)

prosenttia�



Huhtikuussa yhtiö valittiin rakentamaan allianssi-

mallilla Laakson yhteissairaala Helsinkiin� Tilaajina

ovat Helsingin kaupunki sekä Helsingin ja Uuden-

maan Sairaanhoitopiiri� Hankkeen kehitysvaiheen

töistä kirjattiin tilauskantaan noin 14 milj� euroa�

Pääosa hankkeen töistä tullaan kirjaamaan tilaus-

kantaan vaiheittain vuosien 2022–2028 aikana�

Hanke jakautuu useaan kehitys- ja toteutusvaihee-

seen, joiden arvo on yhteensä noin 730 milj� euroa�

Tämän lisäksi SRV Infra Oy ja Destia Oy valittiin jou-

lukuussa Laakson yhteissairaalan infratöiden alau-

rakka-allianssin toteuttajiksi� Kehitys- ja toteutus-

vaiheen sisältävä alaurakka-allianssi on arvoltaan

180 milj� euroa, minkä jakautuminen osapuolten

kesken tarkentuu kehitysvaiheen aikana� SRV Infra

vastaa maanalaisista infratöistä ja Destian vastuulla

ovat pääosin maanpäälliset infratyöt� Infratöiden

eri vaiheista tullaan allekirjoittamaan erilliset sopi-

mukset ja ne kirjataan tilauskantaan vaiheittain�



Konsernin osakekohtainen tulos oli -0,08 (-0,15)

euroa� Vertailuluku on osakeantioikaistu�



Koronapandemian aikana yhtiö on pystynyt pitä-

mään työmaansa käynnissä ja työmaat ovat eden-

neet pääosin suunnitellusti, joskin pandemian

varotoimenpiteet ovat aiheuttaneet lisäkustannuk-

sia� Asuntokauppa on käynyt koronapandemiasta

huolimatta hyvin� Myynnit kauppakeskuksissa ovat

niin ikään kehittyneet positiivisesti ja ylittäneet

vuoden 2019 tason� Kävijämäärät ovat kuitenkin

olleet alhaisempia kuin ennen pandemiaa�

47,5 %

nettovelkaantumisaste

(ilman IFRS 16 vaikutusta)

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

ARVONLUONTI

Yrityksen johdolle kestävä liiketoiminta tarkoittaa

lisäarvon luomista liiketoiminnalle vastuullisuuden

kautta� Johdon on luettava toimintaympäristön

muutoksia ja varmistettava, että yrityksen tuote- ja

palveluportfolio vastaavat tuleviin toimintaympäris-

tön voimakkaisiin muutoksiin ja ovat edelleen kilpai-

lukykyisiä�

Asiakaskokemuksen johtamista alettiin vuonna

2021 viedä entistä johdonmukaisempaan suun-

taan� SRV määritti uuteen strategiaansa pohjautu-

van asiakaslupauksen ”Kuuntelemalla rakennamme

viisaasti”� Lupaus rakentuu kahdesta elementistä:

mitä tarjoamme asiakkaillemme elinkaariviisaista ra-

kentamisen konsepteista ja miten toimimme heidän

kanssaan� Haluamme kiinnittää enemmän huomio-

ta asiakkaiden ja muiden sidosryhmiemme kuunte-

lemiseen� Sen teemme kysymällä� Uskomme, että

kestävästi ja kuunnellen tehty rakentaminen voi pa-

rantaa ihmisten elämää ja ympäristöä� Sidosryhmien

ja asiakkaiden mielipiteet kestävästä rakentamisesta

vaikuttivat SRV:n toimintaan jo vuonna 2021, sillä

vuoden lopussa tehtiin päätös muuttaa kaikki SRV:n

työmaat päästöttömiksi vuoden 2022 alusta lähtien�



SRV:n tavoitteena on varmistaa, että liiketoiminnan

kestävyyden ja ympäristönäkökulman huomioon ot-

tamisen lisäksi toimimme sosiaalisesti ja eettisesti

kestävällä tavalla� Sertifioidut johtamisjärjestelmät

ISO9001 (laatu), ISO14001 (ympäristö) ja ISO45001

(työterveys ja työturvallisuus) varmistavat osaltaan

toiminnan vaatimustenmukaisuutta ja luovat uskot-

tavan pohjan vastuullisuustyölle� Vastuullisuusohjel-

ma on osa tätä työtä�

SRV:n vastuullisuusohjelman teemat on rakennet-

tu arvonluonnin ympärille� Näin varmistetaan, että

vastuullisuusohjelma tukee liiketoiminnan kehitystä

ja SRV:n strategisia tavoitteita� Vastuullisuuden tee-

moina ovat johtaminen sekä arvon tuottaminen asi-

akkaille, henkilöstölle, kumppaneille, yhteiskunnal-

le, ympäristölle ja sijoittajille� Vastuullisuusohjelman

tavoitteet on päivitetty strategian mukaisiksi vuoden

2021 aikana�

Vastuullisuustyössä edistyttiin hyvin� Esimerkik-

si loppuvuoden 2021 päätös nettopäästöttömistä

työmaista kuvaa kunnianhimoista ja tavoitteellista

työtämme� Vuonna 2020 aloittanut Compliance-työ-

ryhmä on ollut aktiivinen, ja SDG-tavoitteet tuotiin

konkreettiseksi osaksi operatiivista toimintaa� Työ-

maaturvallisuuden, laadun ja ympäristötyön kehit-

täminen ja monitorointi jatkui� Uutena kehityskoh-

teena oli hyvistä käytännöistä oppiminen ja niiden

jakaminen organisaation sisällä� Taksonomian mu-

kaiset kriteerit tuodaan vuoden 2022 aikana han-

kesuunnitteluun ja suunnittelun ohjaukseen� Lisäksi

HSEQ-aloituskokoukseen tuodaan uutena EU-takso-

nomiakriteeristö osana kokonaisuutta�

Työturvallisuustyö jatkui edellisvuosien malliin hy-

vin, ja resursseja vahvistetaan vuoden 2022 alusta�

Korona on kasvattanut työturvallisuudesta vastuul-

listen työtaakkaa ja aiheuttanut muutoksia käytän-

nöissä nopeillakin varoitusajoilla�

Ympäristönäkökulma ja vastuullisuus on entistä

tiiviimmin integroitu myös toimittajaketjuun, ja tätä

työtä jatketaan tulevina vuosina� RTS-ympäristö-

luokitus on päätetty tehdä kaikkiin omaperusteisiin

asuntokohteisiin� Elinkaariviisaissa kohteissa las-

ketaan hiilijalanjälki, ja myös hiilikädenjäljen käyt-

töönottoa kehitetään� Elinkaariviisautta kehitettiin

edelleen ja sen ominaisuuksia ollaan integroimassa

osaksi SRV:n suunnitteluohjetta ja ratkaisuja� Ener-

gia- ja elinkaaripalvelujen määrä jatkaa kasvuaan� Li-

sää kohteista, joissa on käytössä ympäristöluokitus,

on kerrottu Arvoa ympäristölle osiossa�

Ilmastoriskit arvioitiin TCFD:n mukaisesti ensim-

mäistä kertaa vuonna 2021� Samalla analysoitiin il-

mastonmuutoksen tuomat uudet mahdollisuudet�

TCFD:n mukainen analyysi on esitetty Riskit -osiossa�

Ilmastoriskien ja -mahdollisuuksien työstöä jatke-

taan ja syvennetään osana normaalia riskien analyy-

siä myös tulevina vuosina�

MARKKINAT

Suomen talous on palautunut ripeästi koronakriisiin

aikaansaamasta taantumasta, vaikka omikronmuun-

noksen leviäminen herättää huolta� Vuonna 2021

Suomen talous kasvoi arviolta 3,5 % ja vuodelle

2022 ennustetaan 2,6 % kasvua� Talous on toipunut

erityisesti yksityisen kulutuksen johdolla� Kysynnän

elpyminen ja globaalien tarjontaketjujen pullonkau-

lat ovat nostaneet hintoja ja inflaatio kiihtyy vuonna

2022� Kuluvan vuoden jälkeen BKT:n kasvun odote-

taan hidastuvan talouden rakenteellisten haasteiden

takia� Merkittävimmät heikomman kehityksen riskit

liittyvät globaalien tarjontahäiriöiden pitkittymiseen

ja pandemian arvaamattomuuteen� (Lähde: Suomen

Pankki)

Kaupungistuminen Suomessa jatkuu ja muutto-

liike pitää yllä kysyntää sekä asunto- että toimitila-

rakentamiselle erityisesti kasvukeskuksissa� Raken-

taminen on kääntynyt kasvuun Suomen talouden

vetämänä� Rakentamisen volyymi kasvoi vuonna

2021 arvioiden mukaan prosentin ja kuluvana vuon-

na kasvun ennakoidaan kiihtyvän kahteen prosent-

tiin� Rakentamisen kova kustannuskehitys ja mate-

riaalien saatavuusongelmat haastavat rakentamista

yhä 2022� (Lähde: Rakennusteollisuus)

Asuntotuotanto kääntyi reippaaseen kasvuun

vuonna 2021 ja vuonna aloitettiin arviolta 44 000

asunnon rakennustyöt� Asuntoaloitusten tason odo-

tetaan säilyvän korkealla tasolla myös vuonna 2022�

Vilkkaan asuntorakentamisen taustalla on kysyntään

nähden vähäinen asuntojen tarjonta, kuluttajien

korkealla pysyvät asuntojen ostoaikeet ja matala

korkotaso� Myös toimitilarakentaminen kääntyi kas-

vuun vuonna 2021 varasto- ja teollisuusrakentami-

sen vetämänä� Kuluvana vuonna toimitilarakentami-

sen ennustetaan jatkavan kasvua, kun teollisuus- ja

varastorakentamisen lisäksi hidastunut julkinen ra-

kentaminen kääntyy kasvuun ja toimistojen aloituk-

set piristyivät� (Lähde: Rakennusteollisuus)

Kiinteistökauppojen volyymi pysyi korkealla tasol-

la vuonna 2021� Sijoittajien kiinnostus on kohdistu-

nut vahvoihin kassavirtakohteisiin, kuten asuntoihin

ja logistiikkaan� Lisäksi toimistokiinteistöjen kiinnos-

tus on kasvanut, kun taas liikekiinteistöjen kiinnos-

tavuus pysyttelee matalalla� Ulkomaalaiset sijoittajat

sekä kotimaiset että kansainväliset rahastot kasvat-

tavat jatkuvasti markkinaosuuttaan suomalaisten

institutionaalisten sijoittajien rinnalla� (Lähde: KTI/

Newsec)

Venäjän talous toipui ripeästi koronapandemian

aiheuttamasta taantumasta viime vuoden aikana�

Tulevina vuosina talouskasvu kuitenkin hidastuu,

Venäjän BKT:n odotetaan kasvavan vuonna 2022

2–3 % ja vuonna 2023 vain 1–2 %� Kotimaisen ky-

synnän vauhdikas elpyminen on kiihdyttänyt hinto-

jen nousua� Pandemiatilanne, kiihtyvä inflaatio sekä

geopoliittisten jännitteiden kiristyminen lisäävät

epävarmuutta ja voivat vaikuttaa talouskehitykseen�

(Lähde: Suomen pankki/Bofit)

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

RAPORTOITAVAT LIIKETOIMINNAT

-liiketoiminta käsittää kaiken SRV:n ra-

kentamisen sekä omaperusteisen asuntotuotannon vaa-

timan pääoman tontteineen� Nämä tontit on tarkoitus

kehittää, rakentaa ja myydä nopeammalla aikataululla

kuin tontit, jotka raportoimme Sijoittaminen-liiketoimin-

nassa� Rakentamiseen kuuluvat asuntorakentaminen,

toimitilarakentaminen, infrarakentaminen, hankekehi-

tys, tekniikkayksiköt ja hankintatoimi sekä sisäiset palve-

lut Suomessa ja Venäjällä� Rakentaminen-liiketoiminta

jakautuu operatiivisesti neljään liiketoimintayksikköön;

1) Alueyksiköt 2) Asunnot, pääkaupunkiseutu 3) Toimi-

tilat, pääkaupunkiseutu sekä 4) Venäjän ja Viron liiketoi-

mintayksikön sisältämä rakentaminen�

Sijoittaminen-liiketoimintaan kuuluvat kesken-

eräiset ja valmiit kohteet, joissa yhtiö toimii pidem-

män aikavälin sijoittajana� Myös tontit, joita itse

kehitetään ja joiden varsinainen tulonodotus muo-

dostuu kehittämisen ja pitkäaikaisen omistamisen

kautta, raportoidaan osana Sijoittaminen-liiketoi-

mintaa� Sijoittaminen-liiketoiminta keskittyy kon-

sernin kiinteistösijoitusten hallinnointiin, realisoin-

teihin, uusien yhteissijoitusrakenteiden luontiin ja

omistamiseen sekä kiinteistöjen operointiin�

    sisältävät

SRV-konsernin emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n strate-

gisen hankekehityksen, talouden ja rahoituksen,

viestinnän ja markkinoinnin, tietohallinnon sekä lii-

ketoiminnan kehityksen� Myös konsernieliminoinnit

sisältyvät tähän yksikköön�

RAKENTAMINEN

SRV tuottaa kokonaisvaltaisia, laadukkaita ja tehok-

kaita projektinjohtourakointi- ja rakennuspalveluja

sekä omakehitteisiin että rakennuttaja-asiakkaiden

hankkeisiin� Liiketoiminta keskittyy asunto-, toimi-

tila- ja infrarakentamiseen strategian mukaisesti

valituissa kasvavissa kaupunkikeskuksissa� Lisäksi

liiketoiminnassa vastataan sekä kohteiden asun-

tomyynnistä ja asumisen palveluista, että elinkaa-

rimallilla toteutettavien toimitilakohteiden yllä-

pidosta�

Keskeisenä tavoitteena Rakentamisessa on ke-

hittää omalta osaltaan SRV:n liiketoiminnan kan-

nattavuutta ja tarjota erinomainen asiakaskokemus

projektinhallinnan ja tuotannon toteutuksen ammat-

tilaisena� Toiminta perustuu SRV Malliin, jonka läh-

tökohtana on asiakastarpeiden ymmärtäminen sekä

projektien tehokas toteuttaminen yhteistyössä laa-

jan ja ammattitaitoisen kumppaniverkoston kanssa�



Rakentamisen tammi–joulukuun liikevaihto laski 930,1

(970,0 1–12/2020) milj� euroon� Liikevaihdon lasku

johtui pienentyneestä toimitilaurakoinnin volyymista�

Asuntorakentamisen liikevaihto kasvoi� Kalasataman

toinen asuntotorni Loisto tuloutui ja vaikutti merkittä-

västi asuntorakentamisen liikevaihdon kasvuun�

Rakentamisen liikevoitto laski 14,1 (27,4) milj� eu-

roon� Liikevoiton laskuun vaikutti merkittävästi Tam-

pereen Areenan rakennusurakasta aiheutunut noin

20 milj� euron negatiivinen tulosvaikutus� Lisäksi toi-

mitilaurakoinnin pienentynyt volyymi vaikutti liike-

voittoon laskevasti� Omaperusteisen asuntotuotan-

non suhteelliseen kannattavuuskehitykseen vaikutti

heikentävästi matalakatteisen Kalasataman Loiston

tuloutuminen� Omakehitteisen asuntourakoinnin

tuloskehitys sen sijaan oli positiivista�

Rakentamisen tilauskanta oli 872,3 (1 153,4) milj�

euroa� Tilauskannasta on myyty 91,5 (86,4) prosent-

tia� Tammi–joulukuussa uusia sopimuksia kirjattiin

tilauskantaan 588,6 (707,1) milj� eurolla�

Rakentamisen sijoitettu pääoma oli 195,8 (368,8)

milj� euroa� Sijoitetun pääoman lasku johtui pääosin

Loiston tuloutumisesta�

ASUNTORAKENTAMINEN

SRV:n asuntorakentaminen koostuu yhtiön stra-

tegian mukaisesti pääasiassa omaperusteisesta ja

omakehitteisestä asuntotuotannosta Suomen vah-

vimmissa kasvukeskuksissa, erityisesti pääkaupun-

kiseudulla� Lisäksi SRV tekee valikoiden asuntojen

rakennusurakoita ulkopuolisille tilaajille� Venäjällä ei

ole rakenteilla olevia asuntoja ja aikaisempien Venä-

jän kohteiden kaikki asunnot on myyty�

Omaperusteisella hankkeella tarkoitetaan SRV:n

itse kehittämää hanketta, jota ei rakentamisen aloi-

tuksen yhteydessä ole vielä myyty� Tällaisessa hank-

keessa SRV kantaa sekä myynti- että rakentamisriskin

ja hanke tuloutuu kohteen valmistuttua ja asuntojen

myynnin mukaan� Omakehitteisellä asuntokohteella

puolestaan tarkoitetaan SRV:n itse kehittämää han-

ketta, jonka SRV myy sijoittajalle ennen rakentami-

sen aloitusta� SRV kantaa hankkeessa rakentamisen

riskin, ja hanke tuloutuu valmiusasteen mukaisesti�

Rakennusurakat ovat ulkopuolisten tilaajien raken-

nushankkeita, joissa SRV toimii toteuttajana� Hank-



Milj� euroa







2020 Muutos Muutos, %

Liikevaihto  970,0 -39,9 -4,1

toimitilarakentamisen osuus  680,7 -99,3 -14,6

asuntorakentamisen osuus  289,3 59,5 20,5

Liikevoitto  27,4 -13,3 -48,5

Liikevoitto, %  2,8

Sijoitettu pääoma  386,8 -191,0 -49,4

Sijoitetun pääoman tuotto, %  7,6 -2,5 -33,0

Tilauskanta

 1 153,4 -281,1 -24,4

toimitilarakentamisen osuus  718,2 -209,9 -29,2

asuntorakentamisen osuus  435,2 -71,2 -16,4

Konserni yhteensä

 1 153,4 -281,1 -24,4

josta myyty osuus, kpl  996,6 -198,4 -19,9

josta myymätön osuus, kpl  156,7 -82,7 -52,8

josta myyty osuus, %  86,4

josta myymätön osuus, %  13,6

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta.

ASUNTO

RAKEN

TAMISEN

LIIKE

VAIHTO

KASVOI

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

keet tuloutuvat SRV:lle rakentamisen valmiusasteen

tai muun sopimuksen mukaan�



Asuntorakentamisen tammi–joulukuun liikevaihto

nousi 348,8 (289,3) milj� euroon, johtuen omaperus-

teisten ja omakehitteisten hankkeiden kasvaneesta

volyymista� Omaperusteisia asuntoja tuloutui vertai-

lukautta vähemmän, kaikkiaan 453 (515) kappaletta�

Kalasataman Loisto valmistui ja tuloutui katsauskau-

della, valtaosin vuoden viimeisellä neljänneksellä�

Asuntorakentamisen tilauskanta oli 364,0 (435,2)

milj� euroa� Katsauskauden aikana käynnistettiin nel-

jän uuden omaperusteisen asuntokohteen rakenta-

minen�



SRV:llä oli joulukuun lopussa Suomessa rakenteilla

yhteensä 2 085 (2 127) asuntoa, joista suurin osa

sijaitsee kasvukeskuksissa� Rakenteilla olevista asun-

noista omaperusteisia asuntoja oli 210 (383) kap-

paletta� Katsauskaudella aloitettiin 195 (68) uuden

omaperusteisen asunnon rakentaminen� Omaperus-

teiset asunnot tuloutuvat vasta niiden valmistuttua,

siltä osin, kun ne ovat myyty, keskimääräisen raken-

nusajan ollessa noin 18 kuukautta� Sijoittajille oli

joulukuun lopussa rakenteilla yhteensä 1 648 asun-

toa (1 375) lähinnä Helsinkiin, Espooseen, Vantaalle

ja Tampereelle�

SRV:n historian suurin rakennushanke on Helsin-

gin Kalasatamaan rakennettavat Kalasataman tornit�

Toinen asuintorni Loisto valmistui aikataulussaan

syyskuun lopussa ja muutot alkoivat syyskuun puo-

lella� Kolmannen asuintornin Lumo Onen, aiemmin

Kompassi, rakentaminen Kojamolle alkoi huhtikuus-

sa 2020 ja se saavutti harjakorkeuden maaliskuussa

2021� Joulukuussa SRV allekirjoitti PATRIZIAn kanssa

101 miljoonan euron sopimuksen Kalasataman nel-

jännen tornitalon, Vision, rakentamisesta� Hankkeen

rakentaminen aloitetaan ja hanke kirjataan tilaus-

kantaan vuoden 2022 ensimmäisellä neljänneksellä�

Kehitteillä olevia asuntokohteita

SRV panostaa kasvavien kaupunkiseutujen asunto-

jen hankekehitykseen� SRV kehittää asuntokohteita

muun muassa Espoon Kivenlahdessa, Espoonlah-

dessa, Kaitaalla, Vermonniityssä, Säterinkalliolla ja

Keilaniemessä sekä Helsingin Lapinmäentiellä ja Jät-

käsaaren Bunkkerissa�



Tammi–joulukuussa valmistui 368 asuntoa (520 kpl

1–12/2020)� Myymättömiä, valmiita asuntoja oli

joulukuun lopussa 9 (92) kappaletta� Asuntokauppa

kävi koronapandemiasta huolimatta hyvin� Tammi–

joulukuun aikana myytiin kaikkiaan 409 omaperus-

teista asuntoa (354)�

Tuloutuneet asunnot

Tammi–joulukuussa tuloutui 453 (515) omaperusteis-

ta asuntoa, joista kertyi liikevaihtoa 161,3 milj� euroa�



Asuntoa





1–12/

2020

Muutos,

kpl

Asuntomyynti yhteensä  1 266 47

omaperusteinen tuotanto  354 55

sijoittajamyynti  912 -8

Omaperusteinen tuotanto

asuntoaloitukset 195 68 127

valmistuneet  520 -152

tuloutuneet  515 -62

valmiit myymättömät 9 92 -83

Rakenteilla yhteensä  2 127 -42

urakat  0 0

neuvottelu-urakat  369 -142

sijoittajamyyty tuotanto  1 375 273

omaperusteiset kohteet  383 -173

josta myydyt  210 -44

josta myymättömät 44 173 -129

josta myydyt, %  55

josta myymättömät, %  45



Milj� euroa  12/2020

muutos,

meur

muutos,

Urakat ja neuvottelu-urakat  201,5 49,6 24,6 %

Rakenteilla, myydyt  77,0 -38,2 -49,6 %

Rakenteilla, myymätön  128,4 -57,2 -44,6 %

Valmis, myymätön omaperusteinen  28,3 -25,4 -90,0 %

Asuntorakentaminen yhteensä  435,2 -71,2 -16,4 %

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta





Projektin nimi Sijainti

SRV,

urakan

arvo, milj�

euroa

Valmistu-

misaika

(arvio)

Asunnot,

kpl

Myyty,

kpl*

Myynnissä,

kpl*

Ilmarisenpuisto Helsinki 20 Q2/2022 68 59 9

Kalevan Divaani Tampere 14 Q3/2022 71 71 0

Aarni Vantaa 9 Q3/2022 42 18 24

Kartanonrinne Kaarina 6 Q2/2022 29 18 11



* Tilanne 31.12.2021





Projektin nimi Sijainti Raken nuttaja Valmius aste, %*

Valmistumisaika

(arvio)*

Tammelan Engel Tampere Taaleri 68 Q2/2022

Piispanristi Espoo Kojamo 76 Q3/2022

Lumo One Helsinki Kojamo 79 Q3/2022

Haltiantie 12 Vantaa Kojamo 33 Q3/2022

Kannen Opaali Tampere Tampereen Tornit 66 Q4/2022

Kalevan Klaffi Tampere Pro ry, PAM ry, JHL ry 26 Q4/2022

Pyhtäänkorpi 15F (H-I) Vantaa Kojamo 20 Q4/2022

Saunakukka Espoo DWS 10 Q4/2022

Haltiantie 14 Vantaa Kojamo 11 Q1/2023

Kalevan Vitriini Tampere Pro ry, PAM ry, JHL ry 24 Q1/2023

Helsingin Höyrypilli &

Vihellys

Helsinki Kojamo 13

Q3/2023

Pohjantytär Helsinki DWS 17 Q3/2023

Haltiantien Pekko Vantaa Suomen Asuntoneuvoja 5 Q4/2023

Ainonkannel Helsinki Kojamo 9 Q4/2023



* Tilanne 31.12.2021

TOIMITILA- JA INFRARAKENTAMINEN

SRV:n toimitilarakentaminen koostuu yhtiön stra-

tegian mukaisesti pääasiassa ulkopuolisille tilaajille

toteutettavista projektinjohto- ja allianssiurakoista,

elinkaarihankkeista sekä omakehitteisistä hankkeista�

Allianssihankkeissa on lisäansaintamahdollisuus nor-

maalin peruskatetason lisäksi, jos hankkeelle asetetut

tavoitteet saavutetaan� Projektinjohtourakat ovat joko

tavoite- ja kattohintaisia urakoita tai tavoitebudjettiin

perustuvia urakoita, joissa on allianssihankkeita vas-

taava lisäansaintamahdollisuus� Elinkaarihankkeissa

SRV vastaa sekä rakentamisesta että rakennuksen yl-

läpidosta sovitun palvelujakson ajan erillistä palvelu-

maksua vastaan� Omakehitteisellä toimitilakohteella

tarkoitetaan SRV:n itse kehittämää hanketta, jonka

SRV myy sijoittajalle ennen rakentamisen aloitusta, ja

jossa SRV kantaa rakentamisen ja vuokraamisen riskin�



Toimitilarakentamisen liikevaihto laski 581,4 (680,7

1–12/2020) milj� euroon ja tilauskanta supistui

508,3 (718,2) milj� euroon�



infrahankkeita

Merkittävimpiä rakenteilla olevia toimitila- ja infra-

hankkeita ovat projektinjohtourakkana toteutetta-

vat HUS:n Siltasairaala Helsingissä ja Espoonlahden

metroasema� Allianssimallilla toteutettava Helsin-

ki-Vantaan lentoaseman terminaali 2:n laajennus- ja

muutoshanke on edennyt viimeiseen vaiheeseensa�

Lisäksi SRV rakentaa parhaillaan muun muassa

Kulttuurikasarmin peruskorjausta Helsinkiin, tapah-

tumakeskus Satama Areenaa Kotkaan, Woodspinin

kuitutehdasta Jyväskylään, monitoimihallia Rauma

Marine Constructionsille, Vantaankosken Pressin

B-taloa Julius Tallberg-Kiinteistöille Vantaalla, Lam-

minrahkan koulukeskusta Kangasalle, Matinkylän

lukiota Espoossa, Helsingin luonnontiedelukiota,

Helsingin kielilukiota, Jousenkaaren koulua Espoos-

sa ja Hovirinnan koulua Kaarinassa, sekä toimitiloja

Spondalle ja Senaatti-Kiinteistöille, elinkaarihank-

keena toteutettavaa Siuntion sivistys- ja hyvinvointi-

kampusta, ja HUS:n Jorvin sairaalan leikkaussalien ja

Kansallisteatterin peruskorjausurakoita�

Kehitteillä olevat toimitilat ja

infrahankkeet

SRV:n hankehitys kehittää laajasti erityyppisiä toimi-

tiloja kuten toimistoja ja hotelleja sekä logistiikan- ja

kaupan tiloja Suomen vahvimmissa kaupunkikeskuk-

sissa� Esimerkkejä merkittävistä kehitteillä olevista

kohteista pääkaupunkiseudulla ovat Kalasataman

Horisontti toimistotorni, Lapinmäentien Pohjo-

la-talona tunnettu A-torni, Wood City -puukortteli,

Vantaankosken Pressin toimisto- ja logistiikka-alue,

Kivenlahden metrokeskus sekä Jätkäsaaren Bunkke-

ri, josta on tavoitteena tehdä 13-kerroksinen maa-

merkki monipuolisine liikuntatiloineen, uimahalli ja

noin 300 asuntoa�



Tammi–joulukuussa valmistuivat Tampereen Aree-

na, Areenahotelli, Areenan yhteyteen rakennetut

Tampereen Kannen Topaasi ja Kruunu, Siltasaari

10:n peruskorjaus ja uudistustyö, Helsinki-Vantaan

lentoaseman terminaali 2:n laajennus, suoma-

lais-venäläinen koulu Helsingissä, Monikon koulu-

keskus Espoossa, logistiikkakeskus Lumijälki Vantaal-

la, Metropolian kampuksen peruskorjaus Helsingissä

ja Hämeentie 135 Helsingissä�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

SIJOITTAMINEN

Sijoittamisessa SRV keskittyy konsernin kiinteistö-

sijoitusten hallinnointiin ja realisointeihin, uusien

yhteissijoitusrakenteiden luontiin ja omistamiseen

sekä valittujen kiinteistöjen operointiin� Sijoittami-

sen keskeiset tavoitteet ovat SRV:n rahoituskapa-

siteetin kasvattaminen yhteissijoitusrakenteiden

avulla, hankkeiden tuottaman arvoketjun laajempi

toimintamallin mukaisesti osakkuus- ja yhteisyritys-

hankkeiden rakentamisen liikevaihto raportoidaan

Rakentaminen-segmentissä�

Sijoittamisen operatiivinen liikevoitto oli -4,6

(-5,7) milj� euroa� SRV:n konserniyhtiöiden lisäksi tu-

lokseen sisältyvät osuudet Pearl Plaza ja Ohkta Mall

kauppakeskuksia omistavien osakkuusyhtiöiden

tuloksesta sisältäen kohteen käyttökatteen lisäksi

myös poistot, rahoituskulut ja verot�

Sijoittamisen liikevoitto oli -11,6 (-22,4) milj� eu-

roa� Liikevoittoon vaikuttivat negatiivisesti venäläi-

sen Eurograd-tonttiyhtiön myynnistä aiheutuneet

hyödyntäminen pitkäaikaisen omistamisen kautta,

pääomariskin hajauttaminen sekä positiivisen kassa-

virran tuottaminen pidemmällä aikavälillä�



Sijoittamisen liikevaihto oli tammi–joulukuussa 6,8

(4,8) milj� euroa� Liikevaihto koostuu lähinnä kaup-

pakeskusoperoinnin liikevaihdosta ja Decathlon-pro-

jektin myyntituottojen tuloutuksesta� SRV:n

vähemmistöosuus- ja muuntoerokirjaukset -2,9 milj�

euroa, venäläisiin tontteihin tehdyt arvonalennukset

-5,1 milj� euroa ja REDI kauppakeskuksen myynnin

lisäkauppahintasaamisen arvonmuutos -0,5 milj� eu-

roa� Kirjauksen jälkeen tällä saatavalla ei enää ole

arvoa yhtiön taseessa� Toisaalta liikevoittoon vaikutti

positiivisesti ruplan kurssimuutoksen nettovaikutus

1,5 (-4,4) milj� euroa� Pääosin ei-kassavaikutteinen

kurssivaikutus syntyi osakkuusyhtiöiden euromää-

räisten lainojen arvostamisesta rupliksi sekä va-

luuttasuojauksen kustannuksista ja valuuttasuojien

markkina-arvojen muutoksesta�



Projekti Sijainti

SRV

kokonais-

urakan

arvo, milj�

euroa

Projektin

tyyppi

Valmius-

aste, %

Valmis-

tumisaika

(arvio)



Warasto Finland Lieto Lieto * Liike 5 Q1/2023

Vantaan Pressi, B-vaihe Vantaa * Liike 18 Q1/2023



Espoonlahden metroasema Espoo 52 Julkinen 98 Q1/2022

STUK toimitilat Vantaa 47 Julkinen 83 Q1/2022

Kirkkonummen

Hyvinvointikeskus Kirkkonummi 32 Julkinen 66 Q2/2022

Siuntion sivistys- ja

hyvinvointikampus Siuntio 37 Julkinen 54 Q2/2022

Open Innovation House Espoo 25 Julkinen 55 Q2/2022

HUS Siltasairaala Helsinki 254 Julkinen 93 Q2/2022

HUS Jorvi, leikkaussalien

peruskorjaus Espoo 39 Julkinen 47 Q1/2023

Suomen Kansallisteatterin

peruskorjaus Helsinki 40 Julkinen 35 Q2/2023

Lamminrahkan koulukeskus Kangasala 27 Julkinen 1 Q2/2023

Helsingin kieli- ja aikuislukio Helsinki 38 Julkinen 22 Q3/2023

Kotkan tapahtumakeskus Kotka 28 Julkinen 14 Q3/2023

Matinkylän lukio Espoo 38 Julkinen 1 Q4/2023

*Urakoiden arvoa ei ole julkistettu.



Milj� euroa





1–12/

2020 Muutos

Muutos,

Liikevaihto  4,8 2,0 42,0

Osuus osakkuusyritysten tuloksesta  -13,4 13,9

Valuuttasuojauskustannukset  5,5 -5,6 -102,2

Operatiivinen liikevoitto  -5,7 1,2

Liikevoitto  -22,4 10,8

Sijoitettu pääoma  171,9 -4,6 -2,7

Sijoitetun pääoman tuotto %  -14,3 6,3



Milj� euroa  31�12�2020

Okhta Mall, kauppakeskus  67,1

Pearl Plaza, kauppakeskus  17,3

Tampereen Kansi ja Areena  9,0

4Daily, kauppakeskus  5,6

Tontit ja muut omistukset  72,9

Yhteensä  171,9

Sijoitettu pääoma muodostuu pääosin tytär-, yhteis- sekä osakkuusyhtiöihin tehdyistä sijoituksista, annetuista lainoista

sekä kertyneistä osakkuusyhtiöiden tulososuuksista sekä näihin tehdyistä arvonalennuksista ja kulukirjauksista. Ruplan

kurssin vaihtelu aiheuttaa muutoksen myös sijoitetun pääoman määrään.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

Sijoitettu pääoma oli 167,3 (171,9 12/2020) milj�

euroa� Sijoitettua pääomaa laski kauppakeskus 4Dai-

lyn vuoden viimeisellä neljänneksellä tehty 6,2 milj�

euron alaskirjaus, venäläisen Eurograd-tonttiyhtiön

myynti 1,7 milj� eurolla sekä venäläisiin tonttiyhtiöi-

hin kohdistuneet arvonalennukset 5,1 milj� euroa�

Sijoitettua pääomaa kasvatti katsauskaudella Voi-

maosakeyhtiö SF:ään tehty 2,6 milj� euron sijoitus,

Tampereen Areenahotelliin tehty 1,1 milj� euron si-

joitus sekä ruplan kurssin vahvistuminen�

Sijoitetun pääoman tuotto oli -8,1 (-14,3) prosent-

tia� Sijoitetun pääoman tuoton laskennassa huomioi-

daan myös osakkuusyhtiöille annetuista osakaslainois-

ta kertyneet korkotuotot ja lainojen arvon muutokset�

Koronapandemiasta huolimatta kauppakeskusten

liiketoiminta elpyi vuoden ensimmäisen vuosineljän-

neksen aikana� Tammi-maaliskuussa kauppakeskukset

pysyivät auki, mutta koronarajoituksilla oli edelleen vai-

kutuksia osan vuokralaisista liiketoimintaan� Vuoden toi-

sen vuosineljänneksen loppupuolella rajoituksia joudut-

tiin jälleen tiukentamaan pahentuneen koronatilanteen

johdosta� Vuoden kolmannella ja neljännellä neljännek-

sellä rajoitukset olivat edelleen voimassa� Rajoituksista

huolimatta kauppakeskusten myynnit kasvoivat�

Kauppakeskukset

SRV on osainvestoijana kolmessa kauppakeskuspro-

jektissa osakkuusyhtiöidensä kautta� Sen lisäksi SRV

vastaa jo valmistuneiden kauppakeskusten tilojen

vuokrauksesta, kohteiden markkinoinnista ja ope-

roinnista� SRV:n tarkoituksena on myydä omistuk-

sensa vakiintuneen vuokratuoton saavuttamisen

jälkeen tai markkinatilanteen niin salliessa� Markki-

natilanne ja alueen kehitys vaikuttavat merkittävästi

siihen, milloin kauppakeskus saavuttaa vakiintuneen

vuokratuottotason� Venäjän taloustilanteen epävar-

muuden sekä koronapandemian vuoksi on mahdol-

lista, että Venäjän kauppakeskusten myynnit siirty-

vät aikaisemmin suunniteltua myöhäisemmäksi�

Vertailukautena käytetään vuotta 2019, sillä tam-

mi–joulukuussa vuonna 2020 kaikki Venäjän kaup-

pakeskukset olivat useita viikkoja lähes kokonaan

suljettuna koronapandemian johdosta�



SRV omistaa Pearl Plazasta 50 prosenttia� Pietarissa

sijaitseva kauppa- ja viihdekeskus on täyteen vuokrat-

tu� Kävijämäärät laskivat tammi–joulukuussa 12 pro-

senttia vuoden 2019 vastaavaan jaksoon verrattuna,

eli aikaan, jolloin koronapandemian vaikutuksia ei vie-

lä ollut� Ruplamääräinen myynti kasvoi 9 prosenttia

verrattuna vuoden 2019 vastaavaan ajankohtaan�

Vuoden kolmannella neljänneksellä SRV:n ja kii-

nalaisen Shanghai Industrial Investment (Holdings)

Co�, Ltd:n omistama yhteisyritys allekirjoitti aieso-

pimuksen Pearl Plaza kauppakeskuksen myynnistä�

Myyntineuvotteluja jatkettiin vuoden viimeisellä

neljänneksellä�



Pietarin keskustan välittömässä läheisyydessä si-

jaitseva Okhta Mall avasi ovensa elokuussa 2016�

SRV omistaa Okhta Mallista suoraan 45 prosenttia

ja välillisesti Russia Invest -kiinteistösijoitusyhtiön

kautta 15 prosenttia� Kauppakeskuksen vuokrausas-

te oli joulukuun lopussa noin 95,5 prosenttia� Kaup-

pakeskuksen liikkeistä oli joulukuussa auki noin 92

prosenttia� Myynti nousi tammi–joulukuussa 9 pro-

senttia vuoden 2019 vastaavaan jaksoon verrattuna�

Kävijämäärät laskivat tammi–joulukuussa 23 pro-

senttia vuoden 2019 vastaavaan jaksoon verrattuna�

Okhta Mallin pysäköintitalon rakennustyöt val-

mistuivat ensimmäisen vuosineljänneksen aikana�

Rakennus otettiin käyttöön lokakuun 2021 aikana�



Moskovan alueella sijaitseva 4Daily-kauppakes-

kus avasi ovensa huhtikuussa 2017� SRV:n 19-pro-

senttisesti omistaman kauppakeskuksen tiloista oli

joulukuun lopussa vuokrattu noin 92,6 prosenttia�

Liikkeistä oli joulukuussa auki 88 prosenttia� Kävijä-

määrät kasvoivat tammi–joulukuussa 27 prosenttia

vuoden 2019 vastaavaan jaksoon verrattuna� Myynti

kasvoi 106 prosenttia vuoden 2019 vastaavaan jak-

soon verrattuna�



Kohde  Avattu 



)





Pearl Plaza,

kauppakeskus,

Pietari

SRV 50

Shanghai

Industrial

Investment

Company 50

Elokuu 2013

Brutto-

pinta-ala

96 000

Vuokrattava

pinta-ala

48 000

Sitovat

vuokra-

sopimukset 100

Okhta Mall,

kauppakeskus,

Pietari

SRV 45

Russia Invest

kiinteistö-

sijoitusyhtiö 55*

Elokuu 2016 Brutto-

pinta-ala

144 000

Vuokrattava

pinta-ala 78 000

Sitovat vuokra-

sopimukset 95,5

4Daily,

kauppakeskus,

Moskova

Vicus 26

SRV 19

Blagosostoyanie

Huhtikuu 2017 Brutto -

pinta-ala

52 000

Vuokrattava

pinta-ala

25 500

Sitovat vuokra-

sopimukset 92,6

*Russia Investin osakkaat ovat suomalaisia instituutiosijoittajia. Ilmarinen omistaa 40 prosentin osuuden, Sponda ja

SRV omistavat 27 prosentin osuudet ja Conficap kuuden prosentin osuuden Russia Investistä.

PANDEMIA

VAIKUTTI

KAUPPA

KESKUSTEN

TOIMINTAAN



31�12�2021

Toimitila-

rakentaminen

Asunto-

rakentaminen

Sijoittaminen

liiketoiminta Yhteensä

Rakentamattomat maa-alueet,

hankintasitoumukset

ja vuokratontit

Rakennusoikeus

, 1 000 m² 106 215 183 504

Kehityssopimukset

Rakennusoikeus

, 1 000 m² 61 193 0 255

Rakennusoikeuteen sisältyy myös kaavoittamattomien maa-alueiden ja sopimuksiin perustuvien maa-alueiden

arvioitu rakennusoikeus/rakennusvolyymi SRV:n kokonaan ja osittain omistamissa kohteissa.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

Kauppakeskuksen vuokrausaste ja sen myötä kan-

nattavuus ovat olleet pitkään riittämättömällä tasolla�

Kauppakeskus on kehittynyt positiiviseen suuntaan,

mutta vaatinut toimiakseen omistajien lisäpääomi-

tusta� Kehityksen nopeus on ollut riittämätöntä ja kes-

kuksen suurin osakas on ilmaissut haluttomuutensa

jatkaa lisäpääomittamista� Kauppakeskuksen tulevai-

suus on epävarma� SRV on tämän johdosta päätynyt

kirjaamaan alas koko omistuksensa ja saataviensa ar-

von, yhteensä 6,6 milj� euroa� Alaskirjauksesta kohdis-

tuu vuoden 2021 operatiiviseen liikevoittoon 0,5 milj�

euroa ja rahoituskuluihin 6,1 milj� euroa�



SRV omistaa Tampereen Areenasta 5 prosenttia ja

Tampereen Kansi ja Areena hankkeen muista osista

8,33 prosenttia�

Tulevaisuudessa kehitettäviksi tarkoitettuja tont-

tiomistuksia Venäjällä ovat Okhta City -tontti Okh-

ta Mall -kauppakeskuksen yhteydessä Pietarissa ja

Mira-II -tontti 4Dailyn vieressä Mytishchissä� SRV

rakensi kansainväliselle urheilukauppajätti Deca-

thlonille myymälärakennuksen ja myi osan Mira-II

-tontista� Decathlonin myymälärakennus valmistui

vuoden kolmannella neljänneksellä ja myymälän

avajaisia vietettiin syyskuussa�

SRV omistaa 50 prosenttia Moskovan ydinkeskus-

tassa sijaitsevasta Etmia II -toimistokokonaisuudesta�

Toimistokokonaisuuden omistavan yhtiön osalta on

käynnistetty konkurssimenettely, jossa rahoittaja-

pankki tullee realisoimaan lainasaamisensa vakuu-

tena olevan kiinteistön�

SRV myi joulukuussa koko 51 prosentin omistuk-

sensa venäläisestä Eurograd-tonttiyhtiöstä�

Näiden lisäksi SRV:llä on omistuksessaan liikekiin-

teistö Ratsumestarinkatu 6:ssa Porvoossa, 1,8 pro-

sentin omistusosuus Voimaosakeyhtiö SF:sta ja 6,4

prosentin omistusosuus Vicus Oy:sta�

RAHOITUS JA TALOUDELLINEN

ASEMA

Katsauskauden lopussa yhtiön omavaraisuusaste

ilman IFRS 16 vaikutusta oli 32,8 prosenttia (27,8

12/2020) ja nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16

vaikutusta oli 47,5 prosenttia (82,1 12/2020)� Ra-

hoitussopimusten kovenanttiehtojen mukainen

omavaraisuusaste oli 34,3 prosenttia, kun niiden ko-

venanttilaskennassa on huomioitu omaperusteisten

projektien osatuloutus� Omavaraisuusasteen tasoon

vaikutti parantavasti maksuvalmiuslimiitin ja joukko-

velkakirjalainojen lyhennykset�

Korollinen nettovelka oli katsauskauden lopussa

170,0 (289,1 12/2020) milj� euroa� Korollinen net-

tovelka laski vertailukauteen verrattuna 119,1 milj�

euroa� Ilman IFRS 16:n vaikutusta korollinen netto-

velka oli 81,0 (152,9) milj� euroa, joka laskenut 72,0

milj� euroa suhteessa vertailukauteen� Yhtiölainojen

osuus korollisesta velasta on 18,1 (40,7) milj� euroa�

Yhtiö sopi huhtikuussa 2021 yhdessä syndikaat-

tiin osallistuneiden pankkien kanssa aikaisemman

51 miljoonan euron maksuvalmiuslimiitin ja 40 mil-

joonan euron projektirahoituslimiitin korvaamisesta

uudella sitovalla 40 miljoonan euron maksuvalmius-

limiitillä, sitovalla 40 miljoonan euron projektira-

hoituslimiitillä ja 63 miljoonan euron ei-sitovalla

projektirahoituslimiitillä� Uudesta 40 miljoonan eu-

ron maksuvalmiuslimiitistä erääntyy 10 miljoonaa

euroa maaliskuussa 2022 ja 30 miljoonaa euroa

huhtikuussa 2023� Uusia 40 ja 63 miljoonan euron

projektirahoituslimiittejä käytetään tulevien raken-

nushankkeiden rahoittamiseen ja niiden eräpäivä on



Milj� euroa  1–12/2020 Muutos, %

Omavaraisuusaste, %  22,6 21,1

Omavaraisuusaste, % ilman IFRS 16

 27,8 18,0

Nettovelkaantumisaste, %  159,7 -35,5

Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS 16

 82,1 -42,1

Oma pääoma  181,0 -8,8

Sijoitettu pääoma  566,8 -28,9

Korollinen nettovelka  289,1 -41,2

Korollinen nettovelka, ilman IFRS 16

 152,9 - 47,1

Korollinen velka  385,8 -38,3

josta lyhytaikaista velkaa

 17,4 29,4

josta pitkäaikaista velkaa  368,4 -41,5

Korollinen velka, ilman IFRS 16

 249,7 -40,3

Rahavarat  96,7 -29,7

Käyttämättömiä sitovia maksuvalmiuslimiittejä ja

tililimiittisopimuksia  0,0

Käyttämättömiä heti nostettavissa olevia

projektilainoja  20,0 -89,6

Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset.

Lyhytaikaiseen velkaan sisältyy 10,0 milj. euroa maksuvalmiusluottoa, joka on jatkettavissa huhtikuulle 2023

kovenanttiehtojen täyttyessä.

huhtikuussa 2023 tai muu erillisille rakennuskohteil-

le sovittu takaisinmaksuaika�

Katsauskaudella yhtiö lyhensi nykyistä maksu-

valmiuslimiittiään yhteensä 30 miljoonan euron

takaisinmaksuilla� Yhtiön 40 miljoonan euron mak-

suvalmiuslimiittistä oli katsauskauden lopussa 10

miljoonaa euroa nostettuna ja 30 miljoonaa euroa

nostamatta� Yhtiön 40 miljoonan euron sitovasta

projektirahoituslimiitistä oli katsauskauden lopussa

käyttämättä 30,5 miljoonaa euroa� Lisäksi yhtiön 63

miljoonan euron ei-sitova projektirahoituslimiitti oli

kokonaan käyttämättä katsauskauden lopussa�

Huhtikuun 2021 lopussa SRV toteutti kirjallisena

menettelynä 23�3�2022 erääntyvän 100 milj� euron

vakuudettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakirjansa

(jonka ulkona oleva pääoma on 37,4 milj� euroa) kol-

men vuoden ja 27�9�2023 erääntyvän 75 milj� euron

vakuudettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakirjansa

(jonka ulkona oleva määrä on 67,4 milj� euroa) yh-

den ja puolen vuoden maksuajan pidennykset sekä

näiden lainojen tiettyjen muiden ehtojen muutokset�

Uudet eräpäivät ovat 100 miljoonan euron vakuu-

dettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakirjan (jonka

ulkona oleva pääoma on katsauskauden lopussa 37,4

miljoonaa euroa) osalta 23�3�2025 ja 75 miljoonan

euron vakuudettoman kiinteäkorkoisen joukkovelka-

kirjan (jonka ulkona oleva pääoma on katsauskauden

lopussa 67,4 milj� euroa) osalta 27�3�2025�

72,0

milj. euroa vähemmän

korollista nettovelkaa

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

SRV lyhensi edellä mainittuja joukkovelkakirjoja

ennenaikaisella osittaisella takaisinmaksulla touko-

kuussa 2021 yhteensä 27,1 miljoonaa euroa ja syys-

kuussa 2021 yhteensä 5,1 miljoonaa euroa yhteen-

laskettua nimellisarvoa�

Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden

lopussa 100,1 miljoonaa euroa (116,8 12/2020)

koostuen nostamattomista projektilainoista 2,1 milj�

euroa, nostamattomasta maksuvalmiuslimiitistä 30

milj� euroa ja rahavaroista 68,0 milj� euroa� Rahoi-

tusreservien muutokseen vaikuttivat liiketoiminnan

ja investointien rahavirta 76,2 (73 1–12/2020) milj�

euroa, rahoituksen rahavirta -105,4 (-2,2) milj� eu-

roa ja nostamattomien projektilainojen lasku�

SRV:n rahoitussopimuksissa taloudellisina ko-

venantteina ovat omavaraisuusaste, nettovel-

kaantumisaste, minimikäyttökate, minimikassa ja

koronmaksukyky sekä eräitä muita rajoitteita� Ko-

ronmaksukyvyllä tarkoitetaan konsernin käyttökat-

teen (EBITDA) suhdetta konsernin nettorahoitusku-

luihin� Koronmaksukyky-kovenantti testataan vain

mahdollisen uuden velkarahoituksen nostohetkellä:

se ei estä olemassa olevien lainojen ja muiden rahoi-

tuslähteiden uudelleenrahoitusta� Joukkovelkakirja-

lainojen koronmaksukykykovenantti rajoittaa yhtiön

lisävelkaantumista, mikäli koronmaksukovenantti ei

täyty ja SRV:n lainojen, kuten yritystodistusohjel-

man, maksuvalmiusluoton, tililimiittien, TyEl -takai-

sinlainauksen, ja hybridilainojen tai tiettyjen muiden

lainojen yhteismäärä uuden velannoston seuraukse-

na ylittäisi 100 milj� euroa� Joulukuun lopussa edellä

mainittuja eriä oli nostettuna yhteensä 25,4 milj� eu-

roa� Rahoitussopimusten olennaiset kovenantit on

esitetty osavuosikatsauksen liitteessä 11�

Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät

kunkin lainasopimuksen allekirjoitushetkellä voimas-

saolleiden laskentaperiaatteiden perusteella� Perus-

tajaurakointikohteiden osatuloutusperiaatteen mu-

kainen tuloutus ja pääomalainojen sisällyttäminen

omaan pääomaan huomioidaan omavaraisuusas-

te-kovenantin laskennassa� Lisäksi lainasopimuksissa

on joitakin muita poikkeuksia kovenanttien perintei-

siin laskentatapoihin�

Yhtiö sopi maksuvalmiusluoton myöntäneiden

syndikaattipankkien kanssa joulukuun alussa maksu-

valmiusluoton minimikäyttökatekovenantin laskenta-

tavan väliaikaisesta muutoksesta 30�6�2022 saakka�

Muutoksella eliminoidaan Tampereen areenaurakan

ja ulkomaisten omaisuuserien myynneistä aiheutuvi-

en tappioiden vaikutus kovenanttilaskennassa� Sovi-

tun laskentatapamuutoksen myötä minimikäyttöka-

tekovenantti täyttyi 31�12�2021� Myös kaikki muut

lainasopimusten kovenantit täyttyivät 31�12�2021�

SRV:n sijoitussitoumukset olivat joulukuun lopus-

sa 21,1 (26,4 12/2020) milj� euroa� Sijoitussitoumuk-

set koostuvat sitoumuksesta Fennovoiman Hanhi-

kivi-1 -ydinvoimalaprojektiin ja Tampereen Kansi ja

Areena -hankkeeseen�

SRV altistuu sen venäläisten tytär- ja osakkuusyh-

tiöiden sekä yhteisyritysten kautta ruplan kurssivaih-

teluille� Katsauskauden laajaan tulokseen ja omaan

pääomaan vaikuttanut muuntoerojen muutos oli

1,8 milj� euroa (-18,3 1–12/2020) johtuen Venäjän

ruplan vahvistumisesta� Konsernin rahoituseriin kir-

jattujen 1,9 (-8,2) milj� euron ei-kassavaikutteisten

valuuttakurssivoittojen lisäksi osuus osakkuusyhti-

öiden tuloksesta -rivi sisältää ruplan muutoksesta

johtuvia ei-kassavaikutteisia valuuttakurssivoittoja

1,6 milj� euroa (-9,9), jotka johtuvat pääosin va-

luuttamääräisten lainojen muuntamisesta ruplik-

si ja ruplan kurssin vahvistumisesta� Kurssivoittoa

pienensi ruplan suojauksesta aiheutunut -0,1 (5,5)

milj� euron tulosvaikutus� Kokonaisvaikutus omaan

pääomaan oli 5,4 milj� euroa� Valuuttariskipositio

esitetään osavuosikatsauksen liitteestä 12�

HENKILÖSTÖ, SOSIAALINEN VASTUU

JA IHMISOIKEUDET

Tammi–joulukuussa 2021 SRV:llä työskenteli keski-

määrin 958 (991 1–12/2020) henkilöä� Rakentami-

sessa työskenteli keskimäärin 803 (810) henkilöä ja

Sijoittamisessa 100 (124) henkilöä� Konsernitoimin-

noissa työskenteli 55 (56) henkilöä� SRV:läisistä nai-

sia on 20,6 prosenttia ja miehiä 79,4 prosenttia�

Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana yhtiö jatkoi

rekrytointia erityisesti työmaajohdon tehtäviin� Vuo-

den kolmannen vuosineljänneksen aikana yhtiössä

aloitti 50 uutta henkilöä niin johto-, asiantuntija-

kuin työmaatehtävissä� Vuoden viimeisellä neljän-

neksellä aktiivinen rekrytointi jatkui, yhtiössä aloitti

49 uutta henkilöä niin johto-, asiantuntija- kuin työ-

maatehtävissä�

Koulutukset ja sisäinen viestintä

Henkilöstön hyvinvointi koostuu fyysisestä ja psyko-

sosiaalisesta hyvinvoinnista� SRV:llä työhyvinvointia ja

työnkuormittavuutta sekä työssä viihtymistä mitataan

joka toinen vuosi laajalla henkilöstökyselyllä ja nel-

jännesvuosittaisilla kevyillä työvirepulssitutkimuksilla�

Pulssitutkimusta pilotoitiin syksyllä 2021, ja se osoitti

SRV:n työvireen olevan erinomainen poikkeusoloista

huolimatta� Tutkimuksessa kartoitetaan työntekijän

hyvinvoinnin lisäksi muun muassa strategian etene-

mistä, palautteenantoa ja työn merkityksellisyyttä�

Koronapandemian vaikutukset tuntuivat SRV:llä

koulutusten ja henkilöstötapahtumien vähenemi-

senä vuonna 2021� Koulutuspäiviä kertyi Suomessa

1,0 päivää per henkilö (0,6)� Osallistujamäärältään

pieniä, sisäisiä koulutuksia pystyttiin pitämään lä-

hiopetuksena, mutta muuten koulutukset ja tapah-

tumat toteutettiin erilaisia etäoppimisen ratkaisuja

hyödyntäen� Elokuussa julkaistiin kolme uutta SRV

Mallin verkkokurssia aiheinaan projektin taloudel-

lisuuden ohjaus, aikataulujohtaminen ja ympäris-

tötoiminta� Verkkokurssien opiskelu ei ole mukana

laskennallisessa koulutuspäivien määrässä�

Kaikille esimiehille järjestettiin joulukuussa vuo-

den 2022 puolelle jatkuva kaksiosainen etävalmen-

nus tiimien kehittämiseen sekä hyvinvoinnin ja jak-

samisen tukemiseen� SRV Trainee -ohjelma jatkui, ja

siinä työskenteli kesällä 2021 noin 80 rakennusalan

opiskelijaa�

Vuoden 2020 lopussa käynnistettiin mittava hen-

kilöstön hyvinvointia tukeva kampanja yhdessä Firs-

tbeat Technologies Oy:n kanssa� Yhteistyö sisältää



 1–12/2020

Osuus konsernin

henkilöstöstä, %

Rakentaminen  768 84,8

Sijoittaminen  114 8,8

Muut toiminnot ja eliminoinnit  50 6,4

Konserni yhteensä 944 932 100,0

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

hyvinvointi-webinaareja ja Firstbeat Life 3 kk -mit-

tauksen koko henkilöstölle� SRV:n ja Olympiakomi-

tean kolmivuotisen yhteistyön myötä henkilöstölle

tarjottiin liikunnallista sisältöä ja tietoa siitä, miten

liikuntaa voi lisätä� Tästä esimerkki oli kaikille SRV:läi-

sille marraskuussa tarjottu luento, jossa annettiin

vinkkejä aktiivisen elämäntavan ylläpitoon kiireises-

sä arjessa�

SRV:n sisäisen viestinnän kulmakiviä vuonna 2021

olivat uudistetun strategian 2021–2024, muutos-

projektien sekä elinkaariviisaan todellisuuden ja

asiakaslupauksen esitteleminen monipuolisesti ja

kattavasti� Koronapandemia on näkynyt sisäisessä

viestinnässä koko vuoden� Erityisesti koronaroko-

tuksista ja hyvistä terveysturvallisuutta ylläpitävistä

käytännöistä on viestitty tehostetusti työmaiden toi-

minnan jatkuvuuden varmistamiseksi� Myös uusien

SRV:läisten esitteleminen ja toivottaminen tervetul-

leeksi taloon sekä yhteisten onnistumisten jakami-

nen ovat olleet tärkeä osa sisäistä viestintää�

Vuoden 2021 tavoitteena oli kehittää edelleen hen-

kilöstön koulutuksen tavoitettavuutta ja kattavuutta,

rakentaa tasa-arvoista työyhteisöä ja kasvattaa alan

houkuttelevuutta yhdessä muiden toimijoiden, kuten

RT:n kanssa� Koulutukset on suunniteltu useamman

vuoden mittaisiksi opinto-ohjelmakokonaisuuksiksi�



SRV:n turvallisuustyön lähtökohtana on aina lain vaa-

timusten ylittäminen ja rakentamisen turvallisuuden

edelläkävijänä toimiminen� Samaa toiminnan tasoa

edellytetään myös alihankkijoilta ja muilta yhteistyö-

kumppaneilta� Työturvallisuudessa SRV:n toimintaa

ohjaa konsernin terveys- ja turvallisuuspolitiikka ja

sertifioitu työterveyden ja työturvallisuuden johta-

misjärjestelmä ISO 45001�

tavoite saavutettiin� Päämäärähakuinen ja kun-

nianhimoinen turvallisuustyö jatkuu vuonna 2022

päivitettyjen tavoitteiden mukaisesti kohti nollan

tapaturman tavoitetta� Turvallisuushavaintojen

määrä taittui� Vuoden 2022 keskeiseksi tavoitteek-

si asetetaan havaintojen parempi laatu� Turvalli-

suushavaintojen tekemisen kulttuuri on kuitenkin

vakiintunut SRV:llä hyvälle tasolle� Turvallisuusha-

vaintoja kirjattiin vuodelle 2021 yhteensä 14 471

(17 272) kappaletta� SRV:n havainnointitaajuus oli

1 984 (2 445) turvallisuushavaintoa miljoonaa työ-

tuntia kohti�



ihmisoikeudet

Ihmisoikeusvaikutusten arviointia on SRV:llä tehty

vuodesta 2018 lähtien� Arvioinnin yhteydessä käy-

dään läpi ihmisoikeusnormeja niitä osin yhdistellen

ja listatataan esimerkkejä SRV:n toiminnan ihmis-

oikeusvaikutuksista� SRV:lle oikeudenmukainen

ja tasa-arvoinen työympäristö on tärkeä� SRV:n

yleisperehdytyksessä on osio, joka käsittelee yh-

denvertaisuuslain toteutumisen mukaista toimin-

taa� Lisäksi SRV pyrkii edistämään organisaationsa

diversiteettiä nostamalla tasa-arvoa korostavia

esimerkkejä viestinnässä ja sisäisissä koulutuksis-

sa� SRV:n henkilöstöstä 21 % on naisia, ja johtoryh-

mässä naisten osuus on 25 %� SRV aloittaa vuonna

2022 yhteistyön rakennusalan diversiteettiä edistä-

vien verkostojen, esimerkiksi RIL:n naisverkoston,

kanssa�

Vuonna 2021 SRV vastasi Finnwatchin kattavaan ky-

selyyn ulkomaisen työvoiman käytöstä rakennusalalla�

Ihmisoikeuksia koskevat kysymykset vietiin hankin-

tatoimen kanssa yhteistyössä osaksi uuden toimittajan

täyttämää verkkolomaketta ja lomaketta täydennettiin

Vuonna 2021 SRV myönsi työmailleen Suomessa

25 301 (27 697) henkilölle yhteensä 37 572 (40 348)

kulkuoikeutta� Etäperehdytysjärjestelmällä tehtiin

yli 23 500 (yli 20 000) työmaaperehdytystä� Vuoden

2021 aikana tarkastettiin työmaakohtaisten etäpe-

rehdytysaineistojen laadullinen sisältö�

Vuonna 2021 työturvallisuustyön teemoina oli-

vat turvallisuuden raportoinnin ja tilannekuvan pa-

rantaminen sekä työterveys- ja työturvallisuustyön

kehittäminen osana SRV:n ISO 45001 -johtamisjär-

jestelmää sekä HSEQ-toimintaa� Turvallisuusaudi-

toinneissa (TTT-katselmukset) keskityttiin erityisesti

ulkomaisen työvoiman työskentelyoikeuden varmis-

tukseen sekä erilaisten turvallisuussuunnitelmien

asianmukaisuuteen�

SRV:n pitkän aikavälin tavoitteena on saavuttaa

nolla tapaturmaa –taso ja lyhyen aikavälin tavoittee-

na on pienentää tapaturmataajuutta vuosittain� Yh-

tiö on sitoutunut tavoitteiden mukaisiin käytäntöihin

omassa toiminnassaan�



Tapaturmataajuus oli vuonna 2021 SRV:n työmailla

merkittävästi paremmalla tasolla kuin edellisenä vuon-

na, 12,2 (17,9)� Yhteensä SRV:n työmailla tapahtui

vuoden aikana 89 (123) sairauslomaan johtanutta ta-

paturmaa, joista 9 (10) oli vakavia tapaturmia (+30 päi-

vää sairauspoissaoloa� Suurin tapaturmien vakavuus-

asteryhmä oli 4–29 sairauspoissaolopäivää� Vammat

kohdistuivat pääosin alaraajoihin tai sormiin� Kuole-

maan johtaneita työtapaturmia ei sattunut ollenkaan�

Lakisääteisen talonrakennustyömaan turvalli-

suuden viikkotarkastuksen, TR-mittauksen, osal-

ta tavoite vuodelle 2021 oli 96 prosenttia� TR- ja

MVR-mittauksia tehtiin työmailla 2 273 kappalet-

ta� Mittausten keskiarvo oli 96,3 prosenttia, joten

yhteistyökumppanin tuntemiseen ja vastuullisuuteen

liittyvien muiden kysymysten osalta� Työ jatkuu vuon-

na 2022, ja tavoitteena on saada ihmisoikeuskysy-

mykset ja työperäistä hyväksikäyttöä koskevat teemat

osaksi toimittajan polkua ilmoittautumisesta lähtien

aina tehdyn työn/urakan jälkiarviointiin asti� Tavoite

koskee myös muita vastuullisuusteemoja�

SRV:n työmailla kaikki syrjintään ja häirintään

liittyvät asiat ovat vaivattomasti ohjattavissa SRV:n

eettiseen kanavaan www�srv�fi/eettinen-kanava/�

Eettinen kanava on käytössä työmaiden lisäksi koko

SRV:ssä� Vuonna 2021 kanavalle tuli 12 ilmoitusta�

Häirintää ja syrjiviä koskevia ilmoituksia tehtiin kah-

deksan eettisen kanavan kautta ja neljä turvallisuus-

havainnointijärjestelmän kautta� Vuoden 2022 kes-

keinen tavoite on kasvattaa entisestään työmailla

työskentelevien yritysten ja työntekijöiden tavoitet-

tavuutta�

Toimitusketjun valvonta

SRV:n on varmistettava, että sen aliurakoitsijat ja toi-

mittajat täyttävät nämä vaatimukset eivätkä aiheuta

kasvanutta riskiä projektille tai hankkeelle� Toimit-

tajan tai aliurakoitsijan sitoutuminen varmistetaan

sopimusteitse muun muassa urakkaohjelman avulla�

SRV:n eettiset toimintaohjeet toimittajille ja yh-

teistyökumppaneille täydentävät Urakkaohjelman

vaatimuksia� Toimittajayhteistyön parantaminen,

osaamisen kehittäminen ja ymmärryksen lisäämi-

nen hankinnan roolista vastuullisen toiminnan mah-

dollistajana ovat tärkeitä tavoitteita�

SRV:n toimittajarekisterissä on yhteensä yli 17

000 toimittajaa� Vuonna 2021 aktiviisia toimitta-

jia oli noin 3 500� Toimittaja-auditoinnit aloitettiin

SRV:llä vuonna 2019, jolloin niitä tehtiin 111 ja ko-

ronavuonna 2020 yhteensä 22� Vuoden 2021 jälki-

TYÖVIRE

ERIN

OMAINEN

POIKKEUS

OLOISTA

HUOLI

MATTA

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

puoliskon auditoinnit käynnistettiin etäyhteyksin�

Toimittaja-auditoinnit sisälsivät asiakokonaisuuk-

sia, kuten laadunhallinnasta (ISO 9001) esimerkiksi

projektikohtaiset suunnitelmat, tuotannon suun-

nittelun ja dokumentoinnin hallinnan, sekä ympä-

ristön (ISO 14001) ja työterveys- ja työturvallisuu-

den (ISO 45001)�

Ympäristöasioista kysyttiin muun muassa jät-

teiden seurannan, ympäristöraportoinnin sekä

jätteiden vähentämisen toimenpiteistä� Lisäksi au-

ditoinnissa oli kysymyksiä muun muassa työturval-

lisuudesta, kuten esimerkiksi henkilösuojaimien

käytöstä työhön liittyvien riskien arvioinnista sekä

päihdepolitiikasta�

Lokakuussa 2021 hankintatoimi otti käyttöön uu-

den, päivitetyn kysymyspatteriston toimittajarekis-

teriin ilmoittautumiseen� Sen jälkeen 66 toimittajalle

on annettu vastuullisuusarvio�

Vuonna 2022 kaikille toimittajille SRV:n rekiste-

rissä lähetetään päivityspyyntö tietojen täydentä-

miseksi, ja samalla kaikille toimittajille annetaan

kunkin toiminnan vastuullisuuteen perustuva arvio�

Toimittajien ja urakoitsijoiden verkoston hallinnan

kehittäminen on hankintatoimen keskeinen tavoite

vuonna 2022� Keskeisten suoriutumismittarien yh-

teenvedoilla on tarkoitus kehittää hankintatoimen

työtä esimerkiksi urakoitsijavalinnoissa�

Olemme osana vastuullisuusjohtamista jo pitkään

kehittäneet toimintatapoja harmaan talouden tor-

juntaan ja toimintaketjun hallittavuuden, läpinäky-

vyyden ja laillisuuden varmistamiseen� Työperäisen

hyväksikäytön ehkäiseminen on tunnistettu yhdeksi

tärkeäksi teemaksi� Edellytämme jatkossa Suomen

myöntämää työntekoon oikeuttavaa oleskelulupaa

kaikilta yhtiön työmailla työskenteleviltä kolmansien

maiden kansalaisilta�

EETTISET TOIMINTAOHJEET



SRV:n arvot, vastuullisuus, innostus tekemiseen,

rohkeus kehittää, tuloksellisuus ja avoin yhteistyö

ovat vankka perusta, jolle on hyvä rakentaa jatkos-

sakin� Eettiset toimintaohjeet luovat kestävän perus-

tan kaikelle tekemiselle� Velvollisuus noudattaa eet-

tisiä toimintaohjeita koskee kaikkia SRV:n yhtiöitä,

hallituksen jäseniä, johtoa ja työntekijöitä asemasta

riippumatta� SRV pyrkii sitouttamaan myös kolman-

net osapuolet, kuten alihankkijat ja muut yhteistyö-

kumppanit eettisiin toimintaohjeisiin�

SRV:llä on kaikille avoin eettinen kanava, jonka

kautta voi ilmoittaa eettisten toimintaohjeiden vas-

taista toimintaa koskevista havainnoista tai epäilyistä

myös anonyymisti� Vuonna 2021 eettiselle kanavalle

tuli 12 ilmoitusta� Häirintää ja syrjiviä koskevia ilmoi-

tuksia tehtiin kahdeksan eettisen kanavan kautta ja

neljä turvallisuushavainnointijärjestelmän kautta�

Vuoden 2022 keskeinen tavoite on kasvattaa enti-

sestään työmailla työskentelevien yritysten ja työn-

tekijöiden tavoitettavuutta�

SRV Compliance –ryhmän lisää compliance-asioi-

den tuntemusta ja painoarvoa sekä parantaa tiedon-

kulkua ja koordinointia em� asioissa eri yksiköiden

välillä� Lisäksi ryhmä lisää olemassa olevan comp-

liance-ohjeistuksen tuntemusta ja noudattamista

sekä kartoittaa uusien ohjeiden ja koulutuksen tar-

vetta� Ryhmä voi lisäksi käydä lävitse tietoon tulleita

väärinkäytöksiä sekä sisäisen tarkastuksen havainto-

ja ja kehittää compliance-toimintoja niiden pohjalta�

Lahjonnan ja korruption torjunta

SRV noudattaa kaikessa toiminnassaan lainsäädän-

töä ja viranomaismääräyksiä ja edellyttää samaa

työntekijöiltään, alihankkijoiltaan ja muilta yhteis-

työkumppaneiltaan� SRV toimii vain hyvämaineisten

ja luotettavien yhteistyökumppaneiden kanssa� SRV

selvittää alihankkijoiden ja muiden yhteistyökump-

paneiden taustat ennen yhteistyön aloittamista�

Eettisten toimintaohjeiden mukaisesti SRV:läiset ei-

vät vastaanota tai anna työssään lahjoja, jotka voisivat

vaikuttaa liiketoimintaan liittyvään päätöksentekoon�

Liiketoimintaan liittyvän vieraanvaraisuuden pitää olla

kohtuullista ja arvoltaan vähäistä� Korruptionvastai-

suus on ehdoton edellytys SRV:n toiminnassa, ja ali-

hankkijoilta sekä muilta yhteistyökumppaneilta edel-

lytetään nollatoleranssia korruption suhteen�



SRV on sitoutunut talousrikollisuuden torjuntaan ja

kehittää jatkuvasti toimintatapoja ja uusia työväli-

neitä koko toimintaketjun hallittavuuden, läpinäky-

vyyden ja laillisuuden varmistamiseksi� Torjuntatyön

tehokkuus perustuu pitkäjänteiseen viranomais-

yhteistyöhön ja yrityksen vahvaan panostukseen

omien prosessiensa kehittämiseksi� Talousrikollisuu-

den torjunta on luonnollinen osa rakentamisen ko-

konaislaatua ja projektinjohtototeutusta�

Työmaaperehdytys ja yhteistyökumppanien yh-

teiskuntavelvoitteiden ennakkotarkastukset ovat

tärkeitä työkaluja harmaan talouden torjumiseksi�

Näiden lisäksi käytössä on tilaajavastuulain mu-

kaisen prosessin sähköiseen hallintaan ja SRV:n vi-

ranomaisraportointiin kehitetty Verkostorekisteri�

Harmaan talouden torjuntapäivällä nostetaan esille

ongelmakohtia ja opastetaan henkilöstöä toimi-

maan oikein� Vuonna 2021 pidettiin neljä harmaan

talouden torjuntapäivää�

Yhteistyökumppanin sitoutuminen SRV:n eettisiin

ohjeisiin on urakkasopimuksen solmimisen edel-

lytys� Eettiset ohjeet edellyttävät SRV:n yhteistyö-

kumppaneilta työntekijöiden yhdenvertaista kohte-

lua, syrjinnän ja häirinnän kieltoa, ihmisoikeuksien

kunnioittamista sekä turvallista työympäristöä� Yh-

teistyökumppanien edellytetään varmistavan, että

niiden omat aliurakoitsijat/hankkijat noudattavat

ohjeita� Ohjeiden vastaiset käytännöt urakkaketjussa

voivat johtaa urakkasopimuksen purkamiseen�

Kaikkien uusien toimittajien ja nykyisten toimitta-

jasuhteiden hallinnassa noudatetaan virallista han-

kintamenettelyä ja sen osana Verkostorekisteriä�

Verkostorekisteri on tietojärjestelmä, jonka avulla

torjutaan harmaata taloutta, edistetään viranomais-

yhteistyötä, lisätään työmaiden turvallisuutta ja

varmistetaan suurten hankkeiden kokonaiskuvan

säilyminen� Verkostorekisteriä kehitetään jatkuvasti,

lokakuussa 2021 hankintatoimi otti käyttöön uuden,

päivitetyn uusi kysymyspatteriston toimittajarekiste-

riin ilmoittautumiseen Sen jälkeen 66 toimittajalle

on annettu vastuullisuusarvio�

SRV:n urakkaketjut on rajattu kahteen portaaseen

(SRV/pääurakoitsija – sopimuskumppani – aliurakoit-

sija)� Kaikkien urakkaketjun toimijoiden tilaajavastuu-

lain noudattaminen tarkastetaan paitsi sopimushet-

kellä myös kolmen kuukauden väliajoin� SRV käyttää

tilaajavastuulain vaatimusten täyttämiseksi Vastuu

Groupin Luotettava kumppani ja Valvoja -palveluita�

Olemme osana vastuullisuusjohtamista jo pitkään

kehittäneet toimintatapoja harmaan talouden tor-

juntaan ja toimintaketjun hallittavuuden, läpinäky-

vyyden ja laillisuuden varmistamiseen� Työperäisen

hyväksikäytön ehkäiseminen on tunnistettu yhdeksi

tärkeäksi teemaksi� Edellytämme jatkossa Suomen

myöntämää työntekoon oikeuttavaa oleskelulupaa

kaikilta yhtiön työmailla työskenteleviltä kolmansien

maiden kansalaisilta�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

YMPÄRISTÖ

Ilmastonmuutoksen konkreettiset seuraukset yksit-

täisille ihmisille ja yrityksille näkyvät sidosryhmien

kasvaneena kiinnostuksena ympäristöasioihin� SRV

vastaa näihin tarpeisiin sitoutumalla lakien noudat-

tamiseen, ympäristönsuojeluun, toiminnan kehittä-

miseen ja sen jatkuvaan parantamiseen ISO 14001

ympäristöjärjestelmän avulla� SRV edellyttää myös

alihankkijoidensa ja yhteistyökumppaneidensa toi-

mivan samojen periaatteiden mukaisesti�

Ympäristöpolitiikan mukaisesti SRV:n ympäristö-

toiminnan päämäärät ovat työmaiden materiaalite-

hokkuuden ja jätehuollon kehittäminen, työmaiden

energiankulutuksen vähentäminen, vähemmän ym-

päristöä kuormittavien hankkeiden ja rakennusten

toteuttaminen sekä yhteistyökumppaneiden kan-

nustaminen kestävämpien toimintatapojen kehittä-

miseen�



Työmaiden ympäristövaikutukset aiheutuvat lähin-

nä rakennusjätteistä, melusta ja pölystä, tärinästä,

energian-, veden- ja materiaalien kulutuksesta sekä

kuljetuksista� Hule- ja kaivantovesien sekä kemikaa-

lien hallinta on avainasemassa ympäristön pilaan-

tumisen estämiseksi� SRV:n kotimaisilla työmailla

perustan ympäristötoiminnalle luovat ympäristö-

suunnitelma, jätehuoltosuunnitelma ja muut työ-

maan erityispiirteistä johtuvat hallintasuunnitelmat�

Aliurakoitsijoiden urakkaan liittyvät ympäristöriskit

ja niiden ehkäisemisen keinot käydään läpi urakka-

neuvottelussa sekä työmaan viikkopalavereissa ja

työvaiheen riskinarvioinneissa�

Lähiympäristöhaittojen minimointi otetaan huo-

mioon työmaan suunnittelussa� Vaikutukset aiheu-

tuvat muun muassa melusta, pölystä, tärinästä, lii-

kennejärjestelyistä ja ekosysteemin muutoksesta�

Viranomaisia ja lähiympäristöä tiedotetaan työmaan

vaikutuksista ja aikatauluista� Luonnon erityispiir-

teet, esimerkiksi suojeltavat elinympäristöt ja lajit

sekä luonnon monimuotoisuus otetaan huomioon

rakentamisen suunnittelussa�



Työmaan toiminnan alkaessa pidetään HSEQ-aloi-

tuspalaveri ja jokaiselle työmaalle nimetään ym-

päristövastaava� SRV:n omissa rakennushankkeissa

määritellään hankekohtaiset ympäristötavoitteet

yhdessä asiakkaan kanssa� Tavoitteena on antaa

asiakkaalle jo suunnitteluvaiheessa riittävästi tietoa

ympäristövaikutusten kannalta olennaisista tekijöis-

tä päätöksentekoa varten� Ympäristötunnuslukuja

seurataan selainpohjaisella järjestelmällä, johon

jäteluvut sekä energian- ja vedenkulutustiedot syö-

tetään� Edellisen vuoden tilastot kootaan ja analy-

soidaan vuosiraportointia ja johdon katselmuksia

varten vuoden alussa� Johdon katselmuksissa mää-

ritellään ympäristöjärjestelmän kehittämisen ta-

voitteet ja toimenpiteet�

Materiaalitehokkuus ja jätteen määrän minimoin-

ti ovat SRV:n ympäristötoiminnan päätavoitteita�

Suunnittelun- ja hankinnanohjauksella vaikutetaan

materiaalivalintoihin ja teknisiin ratkaisuihin� Erityi-

sesti hyvällä suunnittelulla voidaan mahdollistaa on-

nistuneet hankinnat� Jokaisella työmaalla tehdään

jätehuoltosuunnitelma yhteistyössä jätehuoltoura-

koitsijan kanssa, mikä edesauttaa työmaan jätteiden

syntyperäisen lajittelun suunnittelua ja toteutusta�

Vuodesta 2016 lähtien uudet projektit ovat olleet ra-

kennustyyppikohtaisesti asetettujen ominaisjätemää-

rän ja syntypaikkalajitteluasteen tavoitteiden piirissä�

Jätevirroista merkittävimmät ovat betoni ja puu�

Betoni hyödynnetään lähes täysin luonnon kiviaines-

ta korvaavana betonimurskeena� Puusta osa polte-

taan energiaksi, osa käytetään kuituraaka-aineena

esimerkiksi levyjen valmistuksessa� Täysin kierrätet-

täviä jätejakeita ovat myös esimerkiksi metallit, kipsi

ja pahvi�

SRV:n oman toiminnan energiasta suurin osa käy-

tetään työmailla lämmitykseen� Lämmitysmuodon

valinta on usein riippuvainen kohteen ominaisuuksis-

ta� Kulutamme sähköä, kaukolämpöä ja polttoaineita�

Koneissa käytettävien polttonesteiden osalta SRV Infra

siirtyi osittain biodieselin käyttöön jo 2021, ensi vuo-

den tavoite on käyttää kalustossamme pelkästään bio-

polttoaineita� Lisäksi SRV teki päätöksen, että vuoden

2022 alusta lähtien SRV:n työmaat ovat oman ener-

gianhankinnan osalta päästöttömiä� Tämä tarkoittaa,

että sähkömme on osin uusiutuvaa, osin päästötöntä

ydinsähköä, ja käytämme mahdollisuuksien mukaan

vähäpäästöisempiä vaihtoehtoja myös muista energia-

muodoista� Jäljelle jääneet päästöt kompensoidaan�

Yksi merkittävimmistä rakennustoiminnan vaiku-

tuksista on jätteiden muodostuminen� Jätemäärän

vähentämiseen ja jätteen lajitteluun työmaalla on

panostettu jo pitkään� Rakennusjätteen hyötykäyt-

töastetavoite 92 % täyttyy selkeästi kaikilla työmail-

la, vaikka jätehuollon palveluissa on alueellisia eroja

ja projektien olosuhteiden kirjo on laaja� Hyötykäyt-

tö sisältää sekä materiaalina kierrätyksen, että ener-

giana hyödyntämisen�

Suuria ympäristövahinkoja ei vuonna 2021 tapah-

tunut, kaikki raportoidut poikkeamat olivat riskitasol-

taan pieniä� Yleisimmät poikkeamat liittyvät öljy- ja

polttoainevuotoihin, jotka useimmiten johtuivat aliu-

rakoitsijoiden työkoneista� Vuodot imeytettiin ime-

tytysaineeseen, jonka jätehuoltourakoitsija toimitti

luvan omaavalle toimijalle käsiteltäväksi� Vuotojen

takia on edelleen korostettava koneiden kunnosta

huolehtimisen ja konetarkastusten tärkeyttä sekä ke-

hotettava myös aliurakoitsijoita pitämään imeytysai-

netta koneiden mukana vahinkotilanteiden nopeaksi

korjaamiseksi� Kaikkiaan ympäristöpoikkeamia rapor-

toitiin vuoden aikana 26 kpl, joista 15 öljyvuotoja�

Vuoden 2021 tehtiin analyysi ilmastoriskeistä ja

sitä laajennetaan vuonna 2022�



luokittelujärjestelmän mukaan

annettavat tiedot

 on luonut Euroopan vihreän

kehityksen ohjelman (Green Deal) edistämään hiili-

neutraalisuuden tavoitetta� Osana tätä ohjelmaa EU

on julkaissut kestävän rahoituksen luokittelujärjestel-

män, taksonomian, jonka avulla tietyt taloudelliset

toiminnot voidaan tunnistaa kestäviksi� EU taksono-

mia on kestävän rahoituksen luokittelujärjestelmä,

joka määrittelee, mitkä toiminnot katsotaan ympäris-

tön kannalta kestäviksi� EU:n muiden kuin taloudel-

listen tietojen raportointidirektiivin (Non-Financial

Reporting Directive, NFRD) mukaisesti taksonomia

raportointi koskee 13 toimialasektoria� Rakennusalan

pörssiyhtiönä sekä yli 500 henkilöä työllistävänä yri-

tyksenä SRV kuuluu raportoinnin piirin�

SRV:n liiketoiminta on pääasiallisesti rakentami-

sesta, joka on taksonomian luokittelujärjestelmän

piirissä (7 Rakennus- ja kiinteistöalan toiminta)�

Vuonna 2021 SRV:n rakentamisen liikevaihdosta on

asuntojen uudisrakentamista oli 37 %, toimitilojen

uudisrakentamista 56 % ja toimitilojen korjausraken-

tamista 7 %�

SRV:lla taksonomiakelpoiset taloudelliset toimin-

not tunnistettiin yhdessä vastuullisuusasiantunti-

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

joiden sekä liiketoiminnan taloudellisen toiminnan

asiantuntijoiden yhteistyössä� Työssä tarkasteltiin

taksonomia-asetuksen mukaiset taloudelliset toi-

minnot ja verrattiin niitä SRV:n eri liiketoiminta-aluei-

den taloudellisiin toimintoihin� Työn tuloksena

määritettiin relevantit SRV:n taksonomiakelpoiset

taloudelliset toiminnot viiteen ryhmään, jotka ovat:

Uudisrakentaminen (Taksonomian mukainen talou-

dellinen toiminto 7�1), Saneeraus (7�2), Infraraken-

taminen (6�13-6�17), Elinkaari-ja energiapalvelut

(7�3-7�6) sekä omien tai leasing-kiinteistöjen hallinta

ja vuokraus (7�7)� Valtaosa edellä mainituista toimin-

noista kohdistuvat ilmastonmuutoksen hillintään�

Taksonomia-asetuksen vaatimusten mukaisesti

raportoimme liikevaihdon, pääomamenot (capex) ja

taksonomiamääritelmän mukaiset toimintamenot

(opex) vuoden 2021 raportointijaksolle� Vuoden 2021

osalta raportoimme yllä mainittujen tunnuslukujen

osalta taksonomiakelpoiset osuudet, mutta emme

taksonomian mukaisia osuuksia� Taksonomian mukai-

nen osuus liikevaihdosta, pääomamenoista ja toimin-

tamenoista raportoidaan vuoden 2022 osalta�



SRV:n taksonomiakelpoinen liikevaihto on verrattu

konsernin kokonaisliikevaihtoon, jotka molemmat

on laskettu konsernin laskentaperiaatteiden mukai-

sesti� Tarkemmin tuloutuskäytännöistä voi lukea SR-

V:n konsernitilinpäätöksen liitetiedoista� Liikevaih-

don taksonomiakelpoisuutta arvioitaessa SRV on

jakanut liikevaihtonsa projektitasolla ja luokitellut ne

edellä mainittuihin taksonomiakelpoisiin taloudelli-

siin toimintoihin niin, että yksi projekti voi kuulua

vain yhteen taloudellisen toiminnon ryhmään� Tak-

sonomiakelpoinen osuus on saatu laskemalla yhteen

taksonomiakelpoisten taloudellisten toimintojen lii-

kevaihto� Osatekijöiden kaksinkertainen huomioon

ottaminen on liikevaihdon osalta estetty niin, että

konsernin sisäistä liikevaihtoa ei ole huomioitu�



Taksonomiakelpoisten pääomamenojen osuutta

on verrattu konsernin kokonaispääomamenoihin�

Molemmat on laskettu konsernin laskentaperi-

aatteiden mukaisesti� Pääomamenot koostuvat

aineellisten sekä aineettomien hyödykkeiden sekä

käyttöoikeusomaisuuserien lisäyksistä kuluneen

tilikauden aikana� Luokituskelpoisuutta arvioita-

essa pääomamenoerät on jaoteltu erillisyhtiön

sekä kyseisen pääomaerän tyypin perusteella�

Vuonna 2021 konsernin pääomamenot koostuivat

koneinvestoinneista, energiajärjestelmistä sekä

IT-projektien järjestelmäaktivoinneista, joista kak-

si ensimmäisenä mainittua katsottiin taksonomia-

kelpoisiksi� IT-järjestelmien aktivoidut kustannuk-

set eivät palvele mitään yksittäistä liiketoimintaa

erityisesti, vaan ne ovat lähinnä yleishallinnollisia

järjestelmiä� Lisätietoja tilikauden aikana tehdyistä

pääomamenoista (Lisäykset) löytyy konsernitilin-

päätöksen liitetiedoista 13 ja 14�



Taksonomiakelpoisten toimintamenojen osuutta

on verrattu konsernin kokonaistoimintamenoihin�

Molemmat on laskettu taksonomia-asetuksen mää-

ritelmän mukaisesti� Taksonomiaraportoinnissa

tarkoitetut toimintamenot on määritelty tunnista-

malla konsernin aineellisiin sekä aineettomiin hyö-

dykkeisiin ja käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvat

kulut ja tuotekehityskustannukset, joita ei ole akti-

voitu� Käytännössä nämä kustannukset koostuvat

maarakennuskoneiden huolto- ja korjauskustan-

nuksista� Taksonomiakelpoisiksi on määritelty ne

kustannukset, jotka palvelevat taksonomiakelpoista

liiketoimintaa� Toimintamenojen määritelmä takso-

nomia-asetuksessa poikkeaa olennaisesti toiminta-

menojen yleisestä määritelmästä ja vain hyvin pieni

osuus SRV:n toimintamenoista on taksonomia-ase-

tuksessa määriteltyjä toimintamenoja�







Vuoden 2021 osalta valtaosa SRV:n liikevaihdosta on

taksonomiakelpoista� Taksonomiakelpoisten pääoma-

menojen osuus kaikista pääomamenoista oli yli 50 %�

Taksonomiamääritelmän mukaisesti lasketut toimin-

tamenot ovat melko pienet� Nämä kaikki määritelmän

mukaiset käyttökulut olivat taksonomiakelpoisia�

MUUTOKSET JOHTORYHMÄSSÄ

SRV Yhtiöt Oyj:n palveluksesta ja johtoryhmästä jäi

pois 31�1�2022 mennessä Antti Nummi, kaupallinen

johtaja�

SRV Yhtiöt Oyj:n palvelukseen ja johtoryhmän jä-

seneksi nimitettiin 18�8�2021 tekniikan tohtori Mii-

mu Airaksinen� Miimu Airaksinen aloitti kehitysjoh-

tajana ja johtoryhmän jäsenenä 2�9�2021� SRV Yhtiöt

Oyj:n johtoryhmän jäsen Antti Nummi nimitettiin

kaupalliseksi johtajaksi 2�9�2021 alkaen�

SRV Yhtiöt Oyj:n palveluksessa ja johtoryhmän

jäseninä aloittivat lakiasiainjohtaja Anu Tuomola

2�8�2021, Asunnot pääkaupunkiseutu -yksikön johta-

ja Jorma Seppä 2�8�2021, Toimitilat pääkaupunkiseu-

tu –yksikön johtaja Jouni Forsman 16�2�2021, vies-

tintä- ja markkinointijohtaja Miia Eloranta 4�1�2021

ja henkilöstöjohtaja Kristiina Sotka 1�2�2021�

Yhtiön palveluksesta ja johtoryhmästä jäivät pois

lakiasiainjohtaja Johanna Metsä-Tokila 31�7�2021,

pääkaupunkiseudun asuntoliiketoiminnasta vas-

taava johtaja Kim Jolkkonen 8�6�2021, viestintä- ja

markkinointijohtaja Maija Karhusaari 4�1�2021, ta-

lous- ja rahoitusjohtaja Ilkka Pitkänen 31�1�2021 ja

varatoimitusjohtaja, johtaja toimitilat, pk-seutu Juha

Toimela 1�3�2021�

RISKIT, RISKIENHALLINTA JA

HALLINNOINTI

SRV on antanut yhtiön riskienhallinnan yleiskuvauk-

sen sisältävän selvityksen hallinto- ja ohjausjärjestel-

mästä erillisenä kertomuksena yhtiön vuosikatsauk-

sessa sekä yhtiön internetsivustolla�



31�12�2021

Meur Yhteensä

Taksonomiakelpoinen

osuus %

Ei-taksonomiakelpoinen

osuus %

Liikevaihto* 932,6 99,2 % 0,8 %

Pääomamenot** 2,6 57,2 % 42,8 %

Toimintamenot 0,7 100,0 % 0,0 %

*Liikevaihdon perusteena koko konsernin liikevaihto.

**Pääomamenojen perusteena koko konsernin aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden lisäykset. (Liitetieto 13 ja 14)

RAPOR

TOIMME

TAKSO

NOMIA

KEL POISET

OSUUDET

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

Riskienhallinnan keskeisenä tavoitteena on tun-

nistaa yrityksen toiminnan kannalta merkittävimmät

riskitekijät sekä varmistaa yrityksen strategian ja ta-

voitteiden toteutuminen� Toiminnan merkittävim-

mät riskit liittyvät SRV:n ja sen asiakkaiden toimin-

taympäristön negatiivisiin muutoksiin ja tällä hetkellä

erityisesti suuriin pääomaa sitoviin hankkeisiin, SRV:n

tuloskehitykseen, SRV:n ja sen hankkeiden rahoituk-

sen saatavuuteen, Venäjän tilanteen kehittymiseen

ja ruplan kurssiin, koronapandemian kehittymiseen

sekä keskeisiin projektien toteutuksen riskeihin�

Strategiset riskit



SRV:n tuotteiden ja palvelujen kysyntää voivat hei-

kentää negatiiviset muutokset muun muassa ylei-

sessä talouskehityksessä, SRV:n ja sen asiakkaiden

liiketoimintaympäristössä, rahoitusmarkkinoiden

toimivuudessa sekä poliittisessa toimintaympäris-

tössä� Toimitila-asiakkaiden toimintaedellytysten

huononeminen, yritysten ja kuluttajien luottamuk-

sen ja ostovoiman heikkeneminen, väestönkasvun

ja muuttoliikkeen hidastuminen, korkotason nousu

ja rahoituksen saatavuuden vaikeutuminen, tai jul-

kishallinnon taloudelliset ongelmat heikentäisivät

SRV:n liiketoimintamahdollisuuksia� Erityisesti toi-

mitilatilatarpeiden väheneminen, sijoittajien tuot-

tovaatimusten nousu tai investointikriteerien ki-

ristyminen, asuntokysynnän ja hintojen lasku sekä

julkishallinnon investointimahdollisuuksien heikke-

neminen voivat muodostaa merkittävän riskin yhti-

ön rahoitusasemalle ja kannattavuudelle�

Yhtiössä seurataan jatkuvasti asiakkaiden tarpeita

sekä markkinatilannetta ja pyritään sekä ennakoimaan

että reagoimaan nopeasti tapahtuviin muutoksiin�

Markkinoihin liittyvien riskien vähentämiseksi yrityk-

sessä on vahvistettu toimintaa kaupallisten mahdol-

lisuuksien, asiakastarpeiden ja asiakkaiden jatkuvaan

tunnistamiseen sekä asiakkuuksien ja myynnin johta-

miseen� Hankkeissa on tavoitteena panostaa julkisiin

integroituihin projektitoimitushankkeisiin sekä siirtää

toimitilasektorin painopistettä enemmän yksityisiin

omakehitteisiin hankkeisiin ja asuntoliiketoimintaa ta-

saisemmin asuntorakentamisen eri sektoreille� Liiketoi-

minnan osalta keskeisenä toimenpiteenä on käynnissä

myös elinkaariviisaan rakentamisen kehittäminen�



Merkittävänä koko yrityksen toimintaan vaikuttava-

na riskinä on tunnistettu mahdollinen pula hyvistä

ammattitaitoisista resursseista sekä avainhenkilöi-

den ja osaamisen menettäminen kilpailijoille� Työ-

voimapula haittaa tällä hetkellä rakennusalaa ja

kilpailu ammattitaitoisista henkilöistä on jatkuvasti

käynnissä� Niukka resurssitilanne voi vaikeutta suun-

nitelmien mukaista hankkeiden toteuttamista sekä

kasvattaa projektien kustannuksia�

Resurssitilanteen hallitsemiseksi SRV:ssä pidetään

huolta henkilökunnan kilpailukykyisistä olosuhteista

ja palkitsemisesta� Hyvä johtaminen ja yrityskulttuu-

ri nähdään yrityksen keskeisiksi vetovoimatekijöiksi�

SRV:n toimintatavan määrittely, esimiesvalmennuk-

set, mentorointi ja 360-arvioinnit ovat esimerkkejä

kulttuurin kehittämisestä� Henkilöstön terveyttä pi-

detään yllä systemaattisella terveystilanteen seuran-

nalla sekä toimivilla terveyspalveluilla� Turvallisuus-

asiat on nostettu jatkuvaksi käsiteltäväksi aiheeksi

yrityksen keskeisissä kokouksissa� Henkilöstölle tar-

jotaan myös suunnitelmallista koulutusta sekä mah-

dollisuuksia kehittymiseen ja yhteisölliseen toimin-

taan� Rekrytointiprosessi ja -järjestelmä uudistettiin

2021 aikana ja vuonna 2022 lanseerataan uusi pe-

rehdytysprosessi sujuvan aloituksen varmistami-

seksi� Vuonna 2022 panostetaan edelleen esimies-

työhön sekä suorituksen johtamiseen uudistamalla

sekä tuloskeskusteluprosessi että lyhyen aikavälin

palkitsemisjärjestelmä koko henkilöstölle� Näiden

toimenpiteiden lisäksi työnantajamielikuvan kehittä-

minen ja tiivis oppilaitosyhteistyö ovat työkaluja tu-

levaisuuden resurssien turvaamiseksi, minkä parissa

tehdään myös systemaattista työtä vuonna 2022�



Julkisuudessa käsiteltävät aiheelliset tai aiheettomat

koko alaan tai yrityksiin kohdistuvat negatiiviset asiat

voivat vaikuttaa heikentävästi yrityksen maineeseen

tai sidosryhmien luottamukseen� Tällaisia negatiivi-

sia tapahtumia voivat olla muun muassa vakava ta-

paturma tai onnettomuus, harmaa talous, epäeetti-

nen toiminta tai merkittävät laatuongelmat�

SRV:ssä pyritään estämään negatiivisia tapahtu-

mia yrityksen eri osa-alueiden ohjeistuksilla, toi-

mintajärjestelmillä ja toiminnan valvonnalla sekä

muilla riskienhallintatoimenpiteillä� Mahdollisiin

ongelmatilanteisiin reagoidaan sekä liiketoiminnan

että viestinnän osalta nopeasti� Omasta toiminnasta

annetaan eri sidosryhmille aktiivisesti avointa infor-

maatiota� Lisäksi SRV kehittää jatkuvasti sisäisen ja

ulkoisen viestinnän toimivuutta sekä pitää yllä kes-

keisten vastuuhenkilöiden viestintävalmiuksia�

Talouden riskit



SRV:n käynnissä olevat suuret hankkeet sekä valmis-

tuneet kauppakeskushankkeet sitovat paljon pää-

omaa samoin kuin omaperusteinen rakentaminen�

Rahoituksen saatavuus ja hinta ovat kriittisiä yhti-

ön liiketoiminnalle� Yhtiön rahoituksen ja tiettyjen

takausten saatavuus on parantunut yhtiön vuosi-

na 2020 ja 2021 toteuttamien tervehdyttämistoi-

menpiteiden seurauksena, mutta omaperusteisten

hankkeiden rahoituksen sekä tiettyjen takausten

saatavuus on kuitenkin edelleen jossain määrin ra-

joittunutta�

Yhtiön rahoitusreservit muodostuvat kassava-

rojen ja nostettavissa olevien yhtiölainojen lisäksi

nostettavissa olevasta maksuvalmiusluotosta� Ne-

gatiiviset muutokset yhtiön tuloskehityksessä voivat

vaikuttaa maksuvalmiusluoton kovenanttien täyt-

tymiseen ja sen myötä luoton käytettävyyteen ja

yhtiön rahoitusreserveihin� Yhtiö seuraa aktiivisesti

kovenanttitilanteen kehittymistä ja tarpeen vaaties-

sa pyrkii neuvottelemaan rahoitusehdoista velkoja-

pankkien kanssa�

Rahoitusriskien hallitsemiseksi omaperusteis-

ten hankkeiden toteutuksen rahoitus varmistetaan

kohdemyynnein, kohdekohtaisin luotoin ja yhtiön

yleisiä rahoitusreservejä hyödyntäen� Hankkeiden

rahoitustilanteet tarkastellaan eri päätöspisteissä ja

yhtiö aloittaa vain sellaisia kohteita, joiden rahoitus

on varmistettu� Yhtiön vuonna 2021 tilauskantaan

kirjaamien uusien tilauksien toteuttaminen, lukuun

ottamatta omaperusteisia asuntohankkeita, ei vaa-

di yhtiöltä rahoitusta� Uusien hankkeiden aloitusta

harkitaan vain, mikäli riittävää kysyntää on olemas-

sa ja mahdollinen tarvittava rahoitus varmistetaan

hyödyntämällä yhtiön yleisiä rahoitusreservejä, koh-

dekohtaisten saatavien myynnillä rahoituslaitoksille

sekä ennen hankkeen aloitusta erikseen neuvotel-

tavilla kohdekohtaisilla lainoilla� Saatavien myyntiä

voidaan käyttää likviditeetin hallintaan vain siihen

saatujen limiittien puitteessa�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

Yhtiön toiminnan luonteeseen kuuluu projektien ja

myytilaskujen verrattain suuri yksikkökoko� Siten yhti-

ön saataviin yksittäisiltä asiakkailta voi kohdistua luot-

toriskejä� Yhtiö pyrkii hallitsemaan luottoriskejä arvioi-

malla asiakkaiden vakavaraisuutta, vakuusjärjestelyillä,

maksuerätaulukoiden huolellisella laadinnalla ja saata-

vien aktiivisella seurannalla� Konsernin kaupalliset vas-

tapuolet ovat pääasiassa pörssiyhtiöitä tai merkittäviä

kiinteistö- tai institutionaalisia sijoitusyhtiöitä� Histo-

riallisesti luottotappioiden määrä on ollut hyvin pieni�

Erääseen Suomessa rakenteilla olevaan toimiti-

laurakkaan kuitenkin liittyy kasvanut myyntisaamis-

ten luottotappioriski� Tilaajan maksuvaikeuksista

johtuen SRV:llä oli joulukuun lopussa noin 14,8 milj�

euroa erääntyneitä myyntisaamisia� Saamisia turvaa

vakuutena oleva kiinnitys rakenteilla olevaan kiin-

teistöön ja panttaus tiettyihin muihin omaisuuseriin�

SRV käy parhaillaan neuvotteluja tilaajan kanssa

maksuliikenteen hoitamisesta�



Yrityksen taloudellisen raportoinnin lähtökohtana

ovat projektien ennusteet, jotka ovat arvioita hank-

keiden lopputuloksesta� Ennusteiden oikeellisuus

on luotettavan raportoinnin ja tulevaisuuden suun-

nittelun edellytys�

Raportointiriskien hallitsemiseksi SRV:n projek-

teissa noudatetaan yrityksessä määritettyjä las-

kenta- ja ennustamisperiaatteita sekä valvonta- ja

raportointikäytäntöjä� Erityisesti kiinnitetään huo-

mioita aikataulu- ja kustannusjohtamiseen sekä en-

nusteiden laatimiseen ja analysoimiseen� Riskien ja

mahdollisuuksien tunnistaminen ja arvottaminen

sekä näihin liittyvät tarvittavat toimenpiteet ovat ol-

leet erityisenä painopistealueena�

Operatiiviset riskit



Kilpailukykyinen projektitoiminta tuotteineen ja

palveluineen on kriittinen menestystekijä yrityksen

liiketoiminnalle ja siihen voi kohdistua myös mer-

kittäviä riskejä� SRV:n tavoitteena on toteuttaa kan-

nattavia urakointikohteita rakennuttaja-asiakkaille ja

kehittää tuottavia perustajaurakointikohteita sekä

kiinteistöhankkeita yhdessä kumppaneidensa kans-

sa� Projektien hallinnan merkittävimmät riskit liitty-

vät resurssiriskien lisäksi muun muassa asiakkaiden

ja viranomaisten toimintaan, sopimusten hallintaan,

kohteiden suunnitteluun, hankintatoimen toteutuk-

seen, aikataulujen, laadun, kustannusten, turvalli-

suuden ja ympäristöasioiden hallintaan sekä kohtei-

den markkinointiin ja myyntiin�

Projektinhallintariskejä SRV pyrkii hallitsemaan

pysymällä alan kärkiyritysten joukossa panostaen

hallintaa parantavien järjestelmien sekä oman asia-

kaslähtöisen, joustavan ja verkottuneen toimin-

tamallin (SRV Malli) kehittämiseen� Yrityksellä on

toimintoja ohjaavaan omaan toimintajärjestelmään

sisältyneenä käytössä myös sertifioidut ISO-stan-

dardin mukaiset laatu-, ympäristö- ja työterveys- ja

turvallisuusjärjestelmät� Projektinhallintaa kehite-

tään aktiivisesti ja keskeisinä lähtökohtina riskien-

hallinnan, kustannusten, laadun, turvallisuuden ja

asiakaspalvelun lisäksi ovat digitalisaation hyödyn-

täminen ja vastuullisuus� Tällä hetkellä SRV:ssä on

käynnissä useita toiminnan kehitysprojekteja, kuten

muun muassa markkinoinnin ja myynnin CRM-jär-

jestelmän ominaisuuksien hyötykäytön laajentami-

nen, hankekehitysvaiheen arviointikriteerien, pää-

töksentekopisteiden ja riskienhallintatarkastelujen

yhtenäistäminen, työnjohtajan uuden käsikirjan

käyttöönotto sekä asuntotuotannon takuutyöpro-

sessin parantaminen palautejärjestelmineen�



Hankkeiden toteutuksen yhteistyökumppaniver-

koston hallintaan sisältyy muun muassa laatuun,

kustannuksiin, aikatauluun, turvallisuuteen, har-

maaseen talouteen ja ympäristöasioihin liittyviä

riskejä� Mahdollisen suorituksen epäonnistumisen

lisäksi keskeinen urakoitsija tai materiaalitoimitta-

ja voi mennä projektin aikana myös konkurssiin tai

muutoin toimintakyvyttömäksi� Lisäksi resurssien

sekä tuotteiden saatavuusongelmat voivat aiheuttaa

lisäkustannuksia ja viivästyttää hankkeita�

Alihankkijariskin hallitsemiseksi projekteissa toi-

mivien keskeisten yritysten taustat, tekniset osaa-

miset ja taloudelliset kantokyvyt tarkistetaan ja vai-

heittaiset työsuunnitelmat laaditaan ennen töiden

aloitusta� Työsuunnitelmien toteutumisen lisäksi

hankintakustannusten kehittymistä valvotaan jatku-

vasti ja poikkeamiin reagoidaan nopeasti� Hankin-

tatoimen hallintaa ja asiakirjojen dokumentointia

hoidetaan SRV:llä käytössä olevilla hankintajärjestel-

mällä sekä omalla verkostorekisterillä�



Puutteelliset tai epäselvät sopimusehdot ja puut-

teellinen sopimusten hallinta voivat johtaa epäsel-

vyyksiin osapuolten vastuista ja velvoitteista sekä

riitaisuuksiin, jotka heikentävät hankkeiden kannat-

tavuutta� Erityisesti hankkeiden aikana toteutettavat

lisä- ja muutostyöt tavoite- ja kattohintaisissa urak-

kamuodossa ovat riskialttiita erilaisille tulkinnoille�

Sopimusriskien välttämiseksi SRV:n keskeiset sopi-

mukset laaditaan hyödyntäen lainopillista osaamista

ja yrityksen toimintaan sovitettuja sopimusmalleja�

Lisäksi vastuuhenkilöiden tietoisuutta eri sopimus-

ehdoista sekä sopimusten sisällöistä pidetään jatku-

vasti yllä opastuksella ja tarvittavalla koulutuksella�

Sopimuskäytäntöjä kehitetään jatkuvasti�



Rakennushankkeet sisältävät erilaisia riskejä hank-

keiden kehittämis-, rakentamis- ja käyttövaiheissa

ja ympäröivät tilanteet kehittyvät ja muuttuvat jat-

kuvasti� Erityisen alttiina projekteissa tapahtuville

muutoksille, ja sitä kautta myös riskeille, ovat suuret

pitkäkestoiset paljon omaa pääomaa sitovat kehi-

tyshankkeet� Tällaisia hankkeita SRV:llä ovat muun

muassa Tampereen Kannen sekä Kalasataman ja Kei-

laniemen tornihankkeet�

Suurten ja vaativien hankkeiden riskeihin pyritään

varautumaan kussakin eri vaiheessa tekemällä huo-

lelliset riskianalyysit sekä noudattamalla yrityksessä

määritettyjä hankeprosesseja ja toimintajärjestel-

mää� Merkittävät riskialttiit hankkeet ovat yrityksen

johdon erityisvalvonnassa� Tällä hetkellä riskienhal-

linnan kehittämiseksi täsmennetään sekä kriittisten

hankkeiden kriteerejä että tarvittavia erityistoimen-

piteitä hankkeiden tehostettuun ohjaukseen�





Koronapandemia voi kiristyessään vaikuttaa edel-

leen SRV:n sekä sen asiakkaiden ja muiden yhteis-

työkumppaneiden toimintaedellytyksiin ja liiketoi-

mintaan laajempien vaikutusten kautta yleisen

talouden kehitykseen� Monissa maissa rajoituksia

purettiin alkusyksyn 2021 aikana, mutta pandemia-

tilanne kääntyi loppusyksyllä merkittävästi huonom-

paan suuntaan� Tilanteen kehittymiseen vaikuttavat

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

keskeisesti rajoitustoimenpiteet uusien virusaalto-

jen ja -muunnosten leviämisen estämiseksi sekä ro-

kotusten kattavuus ja tehokkuus�

Pandemiasta huolimatta ongelmat Suomen ra-

kentamisessa olivat vähäisiä vuonna 2021 ja aktivi-

teetti säilyi korkealla tasolla� Koronapandemian vai-

kutusten kehittymistä arvioidaan SRV:ssä tiiviisti ja

tarvittavia toimenpiteitä terveyden ja hyvinvoinnin

ylläpitämiseksi ja pandemian leviämisen estämisek-

si sekä liiketoiminnan jatkuvuuden varmistamiseksi

tehdään aktiivisesti�



SRV:n kauppakeskussijoitusten nettovuokratuotot ke-

hittyvät tavoitetasolle tyypillisesti 3–5 vuoden kulues-

sa avaamisesta, jolloin SRV:n strategiana on myydä si-

joitus� Liiketoiminnan ja vuokratuottojen kehitykseen

vaikuttavat Venäjällä muun muassa geopoliittisen

tilanteen ja talouden kehittyminen, kulutuskäyttäy-

tyminen, kauppakeskuksen onnistunut operointi ja

kauppakeskuksen maine sekä ruplan kurssi� Eri tekijöi-

den ja tehtyjen oletusten suunniteltua heikompi kehi-

tys kauppakeskuksia käynnistäessä sekä suunniteltu-

na tulevana myyntihetkenä saattaa aiheuttaa tarvetta

alentaa kauppakeskuksen arvoa taseessa� Venäjän

tilanteen epävarmuus sekä koronapandemian pit-

kittyminen aiheuttavat epävarmuutta myös Venäjän

kauppakeskusten kehitykselle ja myyntiajankohdille�

SRV:n sijoitukset kauppakeskuksiin ovat vähemmis-

töosuuksia osakkuusyhtiöissä, joiden myynnin aloit-

tamisesta tai sen ajankohdasta on sovittu kunkin

sijoituksen osakassopimuksessa� SRV ei siis yksin voi

päättää kohteiden myynnistä tai myyntiajankohdis-

ta� Mikäli muut osakkaat osakassopimuksen salliessa

päättäisivät myydä kohteen ennen sen taloudellisen

arvon optimihetkeä, saattaisi tämä johtaa tarpeeseen

alentaa kauppakeskuksen arvoa taseessa�

Kauppakeskussijoitusten lisäksi SRV:llä on Venäjällä

omistuksessaan myös kehitettäviä tontteja� Venäjän

talouden riskit ja epävarmuustekijät voivat, vastaavas-

ti kuin kauppakeskussijoituksiin, vaikuttaa myös tont-

tiomistusten arvoon ja niille kehitettävien hankkeiden

aikatauluun ja taloudelliseen lopputulokseen�

SRV altistuu Venäjän liiketoiminnassa ruplan muu-

toksen kautta translaatio- ja transaktioriskille� Kun

ei huomioida valuuttasuojauksen vaikutusta, ruplan

kurssin kymmenen prosentin heikentyminen suh-

teessa euroon olisi raportointihetkellä vaikuttanut

konsernin oman pääoman muuntoeroihin noin -7,0

miljoonaa euroa� Vastaavasti 10 prosentin kurssin

heikentyminen olisi vaikuttanut SRV:n tulokseen noin

-3,1 miljoonaa euroa, jos valuuttasuojauksen vaiku-

tusta ei huomioida� Ruplan suojausaste vaihtelee

ajankohdasta riippuen� SRV:n transaktioriski muodos-

tuu valtaosin SRV:n osaksi omistamien osakkuusyhti-

öiden euromääräisistä lainoista� Kurssiriskiä suojataan

hallituksen hyväksymän suojauspolitiikan mukaisesti�

Tilinpäätöspäivän jälkeen Venäjä aloitti sotilaalli-

set toimet Ukrainassa� Koska tapahtuma on vielä hy-

vin tuore, sen vaikutuksia SRV:n liiketoimintaan on

vaikea arvioida�



Tietojärjestelmien toimivuus ja tietoturva ovat

keskeisessä asemassa yrityksen liiketoiminnassa�

Lisääntynyt kyberrikollisuuden uhka, henkilöstön

väärinkäytökset sekä myös järjestelmien vaihdot ja

uudistamiset ovat riskitekijöitä, joista voi aiheutua

sekä toiminnan keskeytyksiä ja mainehaittaa että

merkittäviä taloudellisia menetyksiä�

Kyber- ja tietoturvariskien osalta SRV:n tietoturva-

kulttuuria kasvatetaan ylläpitämällä ja informoimal-

la yrityksen tietoturvapolitiikkaa ja ohjeistusta sekä

tietoturvaan liittyviä toimintatapoja� Ulkoisia uhkia

valvotaan ja tilanteen kehittymistä seurataan jat-

kuvasti� Riskienhallinnan keinoina ovat myös muun

muassa järjestelmien automaattiset virustarkistuk-

set sekä suurimmista tietoturvauhkista varoittami-

nen erikseen�

Vuonna 2021 SRV päätti osallistumisestaan Huolto-

varmuusorganisaation Digipoolin TIETO22-kybertur-

vallisuusharjoitukseen, joka järjestetään vuonna 2022�





SRV on antanut 1,8 prosentin omistusosuutta Han-

hikivi 1 -ydinvoimalaprojektin hankkeesta vastaavan

sijoitussitoumuksen Fennovoiman pääomistaja Voi-

maosakeyhtiö SF:lle� SRV:n oikeudet ja velvoitteet

Voimaosakeyhtiö SF:n osakkeenomistajana vastaa-

vat muita osakkaita� Voimalaprojektin rakentamisen

aloituspäätöstä ei ole vielä tehty� Sijoituksen tasear-

vo on 13,3 milj� euroa, joka vastaa SRV:n hankkee-

seen sijoittamaa määrää� Sijoituksen nykyiseen ja

tulevaan arvoon liittyy riskiä hankkeen toteutumisen

ja erityisesti sähkön pidemmän aikavälin hintatason

osalta� SRV allekirjoitti 4�2�2022 RAOS Voima Oy:n

kanssa sopimuskokonaisuuden, jolla yhtiö irtaantuu

Fennovoiman omistuksesta ja Hanhikivi 1 -hanketta

koskevista rakentamisen projektinjohtosopimuksis-

ta� Sopimusjärjestelyn voimaantulo edellyttää työ- ja

elinkeinoministeriön lupaa�



Tunnistetut riskit liittyvät muun muassa vakaviin työ-

tapaturmiin, harmaaseen talouteen, työperäiseen

hyväksikäyttöön, toimitusketjun työoloihin, ilmas-

tonmuutokseen sopeutumiseen, ilmastoriskeihin,

sijoittajien vaatimuksiin vastaamiseen ja mainee-

seen sidosryhmien silmissä� Korona on tuonut uusia

riskejä liittyen paitsi fyysiseen uhkaan, myös työssä

jaksamiseen ja työssä viihtymiseen� Riskit ovat erilai-

sia työmaatoiminnoissa ja toimistotyössä�

Työturvallisuuden johtamiseen on kiinnitetty eri-

tyisesti huomiota� Johdon sitouttamista on lisätty

sekä tapaturmatutkinnan laatua on parannettu� Li-

säksi koko turvallisuuden johtamista ja monitoroin-

tia on kehitetty entistä tarkemman ja paremman

tilannekuvan saamiseksi� Samalla myös työmaiden

kouluttamista ja omaa työturvallisuuden havain-

nointia on kehitetty�

Ilmastonmuutoksen fyysiset vaikutukset kuten

sään ääri-ilmiöt saattavat vaikeuttaa rakentamista

ja kiinteistöjen ylläpitoa� Lisäksi ilmastovaikutuksia

arvioidaan etenevässä määrin myös rahoituspäätök-

sissä� Ilmastoriskien tuominen osaksi rahoituskus-

tannuksia on tehokas keino saada yritykset toimi-

maan ympäristön hyväksi� Vihreä taksonomia on osa

EU:n kestävän rahoituksen toimintasuunnitelmaa ja

se tarjoaa rahoitusalalle työkaluja sijoituskohteiden

vastuullisuuden arvioimiseen�

Työvoiman liikkuvuuden ja monimutkaisten toi-

mitusketjujen takia on tärkeää, että kaikki osapuo-

let ovat tietoisia oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan�

Yritykset vaikuttavat ihmisoikeuksiin jatkuvasti, ali-

hankkijoidensa, yhteistyökumppaneidensa, asiak-

kaidensa ja muiden sidosryhmiensä kautta�

SRV:n johto ja riskienhallintaorganisaatio vastaa-

vat vastuullisuusriskien tunnistamisesta, raportoin-

nista ja riskien hallitsemiseen liittyvistä toimenpi-

teistä yhdessä vastuullisuudesta vastaavan johtajan

kanssa� Työtä riskien hallitsemiseksi ja niiden vähen-

tämiseksi tehdään jatkuvasti sekä omassa toimin-

nassa että alihankkijaverkostossa�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

SRV:n eettiset toimintaohjeet omalle henkilöstölle

ja toimittajille luovat pohjan vaatimusten mukaiselle

toiminnalle� SRV:n urakkaohjelmassa on määritelty

vastuullisuuden perusvaatimukset kumppaneille,

alihankkijoille ja aliurakoitsijoille� Esimerkiksi aliura-

koitsijoiden ketjuttaminen on rajattu kahteen por-

taaseen� Sertifioidut johtamisjärjestelmät luovat

toiminnalle tiukat puitteet ja vaativat jatkuvaa pa-

rantamista ja kehittämistä, myös riskien hallinnassa�

SRV:n strateginen ohjelma Elinkaariviisaus ottaa

vahvasti kantaa liiketoiminnan rooliin ilmastonmuu-

toksen torjunnassa ja sopeutumisessa muuttuvaan

toimintaympäristöön� Myös ilmastonmuutokseen liit-

tyvät fyysiset ja liiketoimintaan liittyvät riskit ja mah-

dollisuudet kartoitettiin ensimmäistä kertaa vuonna

2021 ja työtä tarkennetaan vuoden 2022 aikana� Ih-

misoikeusvaikutusten arviointia jatketaan edelleen

ja sen pohjalta toteutetaan käytännön toimenpiteitä

sekä omassa toiminnassa että toimitusketjussa�

Edellä listattuihin aiheisiin liittyviä tunnistettuja

riskejä ja toimenpiteitä niiden hallitsemiseksi on esi-

tetty oheisessa taulukossa�



Vuoden 2021 aikana SRV toteutti ensimmäistä ker-

taa ilmastoriskien ja mahdollisuuksien arvioinnin

TCFD:n (Task Force on Climate-Related Financial

Disclosures) mukaisesti� Arviointiin osallistui yhteen-

sä sekä liiketoiminnasta vastaavia, että johtoryhmän

jäseniä� Osallistujat arvioijat kyselyssä etukäteen

tunnistettuja ilmaston-muutoksen transitioriskejä,

esimerkiksi liittyen markkinoihin ja lainsäädäntöön,

sekä fyysisiä riskejä, liittyen akuutteihin sään ääri-il-

miöihin ja kroonisiin pysyvämpiin muutoksiin� Lisäksi

osallistujat arvioivat ilmastotyöhön liittyviä mahdol-

lisuuksia� Tämän jälkeen SRV:n vastuullisuus työryh-

Osa-alue Tärkeimmät tunnistetut riskit 

Kaikki osa-alueet • Eettiset toimintaohjeet

• Eettiset toimintaohjeet toimittajille

• Eettinen kanava

• Sisäinen tar kastus

• Comp liance- r yhmä

• Urakk aohjelma



sosiaalinen

vastuu ja

ihmisoikeudet

• Tapatur mat

• Työs sä jaksaminen

• Työehtojen, työsuhteen oikeuksien laiminlyönti

• Työperäinen hyväksikäyttö toimitusketjussa

• Yhteiskunnallisten velvoitteiden laiminlyönti

• Lähialueen asukkaiden turvallisuus ja terveys

• Tuotevastuu asiakkaiden suuntaan

• ISO 45001 työturvallisuuden johtamisjärjestelmä

• ISO 90 01 laatujärjestelmä

• Auditoinnit ja johdon katselmukset

• Johdon turvallisuuskatselmukset työmailla

• Ulkoiset au ditoinnit

• Sisäis et rist iinauditoinni t

• Työ maiden HSEQ-aloi tuskokoukset

• T TT- katse lmukset

• Tur vat austar y hmät

• TURVA-järj estelmä

• Tur vav ar tit

• Tur vallisuushavainnot

• TR- mit tauk set

• Henkilöstök ysel y

• Verkostorek isteri

• Toimintaprosessi ja -ohjeet häirintä- tai syrjintätilanteille

• Vastuullisen hankinnan ohjausryhmä

• Toimi tt ajayhteis t yö

• Asiakaspalautteen kerääminen ja käsittely

 • Ympäristövahingot ja –onnettomuudet

• Fy ysiset ilmastoriskit

• ISO14 0 01 ympäristöjoht amisjärjestelmä

• Ulkoiset au ditoinnit

• Projek tiriskienhallinnan proses si

• Prosessiriskien tunnistaminen ja hallinta

• Ympäristösuunnitelma

• Työ maiden HSEQ-aloi tuskokoukset

• Työ maaohjeistus

• Sisäis et auditoin nit

Ilmastonmuutoksen

sopeutuminen

• Lakisääteiset vaatimukset ja sänäntelyn lisääntyminen

• Asiakkaiden, sijoittajien ja rahoittajien vaatimukset

liiketoiminnalle

• Energia- ja elinkaaripalvelut

• Hiilijalanjälki, Hiilikädenjälki, Elinkaarilaskenta

• RTS -y mpäristöluo kitust yök alu

• ESG -r apor toinnin kehit täminen

• Uuden strategian mukaiset ratkaisut ja konseptit

Lahjonnan ja

korruption torjunta

• Laiton tai epäasiallinen toiminta

• Yhteiskunnallisten velvoitteiden laiminlyönti

• Comp liance- koulutuks et

• Toimittajarekisteriin kerättävät tiedot

• Harmaan talouden torjuntapäivä

• Vastuullisen hankinnan ohjausryhmä

• Verkostorek isteri

• Hankinnan taust aselvi ty kse t

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

mä työsti riskianalyysin� Ilmastoriskien raportointia

kehitetään vuoden 2022 aikana edelleen�

 Vastuullisuustyöryhmä kehittää ja seu-

raa SRV:n ilmastotyötä yhdessä operatiivisten toimin-

tojen kanssa� Ilmastoriskit käsitellään yhdessä yritys-

riskien kanssa sekä johtoryhmässä että hallituksessa�

 Vuonna 2021 keskityttiin tunnistamaan

ilmastoriskit ja mahdollisuudet sekä arvioimaan nii-

den merkittävyys ja aikajänne� Vuoden 2022 aikana

keskitytään arvioinnin syventämiseen sekä skenaa-

rioanalyyseihin�

  Vuoden 2021 keskityttiin tun-

nettujen riskien hallinnointiin sekä relevantteihin

prosesseihin, jotka auttavat hallitsemaan kaikkia

ympäristöasioihin liittyviä riskejä� Integraatio koko

yrityksen riskeihin on työnalla�

 SRV on mitannut ympäris-

tötavoitteita koko 2000 luvun ajan� Tavoitteita ollan

tarkennettu ja lisätty asteittain ja sitä kehitetään jat-

kuvatoimisesti� Vuoden 2021 vuosikertomuksessa

raportoidaan oman toiminnan päästöjä ja ostoener-

giaan liittyviä päästöjä (EU:n NFR:n Scope 1 ja Scope

2)� Jatkossa epäsuorien päästöjen (Scope 3) mitta-

rointia syvennetään�



Ilmastoriskien merkittävyyttä ja todennäköisyyttä

arvioitiin kolmiportaisella asteikolla� Lisäksi riskin

aikaväliä arvioitiin kolmiportaisesti� Ilmastoriskeistä

merkittävimmiksi arvioitiin maineeseen ja markki-

noiden muutokseen liittyvät riskit� Niitä pidettiin

kuitenkin mahdollisina, ei todennäköisinä riskeinä,

samoin niiden aikaväli arvoitiin keskipitkäksi� Kaik-

kien tunnistettujen riskien hallintaan SRV:llä on jo

nyt operatiivisessa toiminnassa käytössä hallintatyö-

kaluja ja prosesseja�



riski Kuvaus



hallinta   Aikaväli



Asiakkaiden tai sidosryhmien kokema

huono tarjoama tai ilmaston kannalta

huono toiminta�

Asiakkaiden ja sidosryhmien kuuntelu

ja tarjoaman kehittäminen, jatkuva

oman toiminnan monitorointi ja

kehittäminen

Kriittinen -

merkittävä

Mahdollinen Keski pitkä



muutos

Sijoittajien ja asiakkaiden toiveet ja

vaatimukset kestäville ratkaisuille sekä

maksuvalmius uusista ratkaisuista eivät

kohtaa�

Asiakkaiden ja sidosryhmien kuuntelu,

tarjoaman kehittäminen ja markkina-

analyysi, elinkaariviisaan konseptin

jatkuva kehittäminen�

Kriittinen

-merkittävä

Mahdollinen Keski pitkä

Teknologian

muutokset

Uusien vähähiilisten teknologioiden

integroinnissa ei huomioida

kokonaisvaikutuksia koko rakentamisen

elinkaareen�

Uusien teknologioiden, materiaalien ja

järjestelmien sekä niiden yhdistelmien

lyhyt- ja pitkäaikaisten riskien

analysointi ja simulointi erilaisten

skenaarioiden avulla�

Merkittävä Mahdollinen Keski pitkä



Tiukentunut lainsäädäntö vaikuttaa

vähähiilisten materiaalien, järjestelmien

ja ratkaisujen saatavuuteen ja hintaan�

Markkinoiden aktiivinen seuraaminen

ja ennakointi�

Kohtalainen Mahdollinen

Lyhyt-

keski pitkä

Sään muutokset

Sään ääri-ilmiöistä johtuvat

muutokset työmaiden aikatauluissa ja

kustannuksissa�

Sään muutosten seuranta työmailla

sekä ennakoiva varautuminen

muutoksiin�

Kohtalainen Mahdollinen Keski pitkä-pitkä

Ilmastonmuutoksen aiheuttamista mahdollisuuksista erityisesti uudet elinkaarenaikaiset tuotteet ja palvelut nähtiin merkittävinä ja jopa kriittisinä�

Nämä mahdollisuudet nähtiin erityisesti tietoon pohjautuvina mahdollisuuksina� Mahdollisuus nähtiin erittäin merkittävänä, jopa kriittisenä ja sen

todennäköisyyttä pidettiin mahdollisena� Samoin nykyisen elinkaariviisaan tarjoaman jatkojalostamisessa nähtiin paljon mahdollisuuksia ja sen sitä

pidettiin todennäköisenä jo lyhyellä aikavälillä�





mahdollisuus

Kuvaus   Aika-väli



tarjoamien

jatko jalosta-

minen ja

kehittäminen

Rakentaminen ja rakennukset tuottavat noin 32 % Suomen päästöistä� SRV:n

elinkaariviisaalla konseptilla päästöt voidaan jo nykyisin pienentää 60 %

alkuperäisestä ilman että käyttäjien tarpeista joudutaan tinkimään�

Tarjoaman kehittäminen tukee elinkaariviisautta erityisesti energia- ja

materiaalitehokkuuden kannalta, sekä auttaa SRV:n brändin vahvistamisessa�

Merkittävä Todennäköinen

Lyhyt-

keski pitkä

Uusien

tuotteiden

ja palvelujen

kehittäminen

Tulevaisuudessa erityisesti tilojen, olosuhteiden, energian, materiaalien ja

laitteiden käytön ennustettavuus on tärkeää resurssitehokkuuden ja käyttäjien

viihtyvyyden kannalta� Oikea-aikainen tieto tuo mahdollisuuksia uusien

palvelujen kehittämiseen� SRV:n kannalta relevantteja mahdollisuuksia ovat

esimerkiksi reaaliaikaiseen tietoon pohjautuvat kiinteistön omistajan, energia tai

asukkaan palvelut�

Merkittävä-

kriittinen

Mahdollinen Keski pitkä-pitkä

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

HALLINTO JA YHTIÖKOKOUKSEN

PÄÄTÖKSET

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin

maanantaina 29�3�2021 yhtiön pääkonttorissa Es-

poossa�

Yhtiökokous järjestettiin niin sanotun väliaikaisen

lain nojalla siten, että yhtiön osakkeenomistajat osal-

listuivat kokoukseen ja käyttivät osakkeenomistajan

oikeuksia vain äänestämällä ennakkoon ja esittämäl-

lä ennakkoon vastaehdotuksia ja kysymyksiä� Osak-

keenomistajien, henkilöstön ja muiden sidosryhmien

terveyden ja turvallisuuden varmistamiseksi kokouk-

seen ei ollut mahdollista osallistua paikan päällä�

Kokous vahvisti SRV Yhtiöt Oyj:n tilinpäätöksen,

sisältäen konsernitilinpäätöksen, sekä myönsi halli-

tuksen jäsenille ja toimitusjohtajalle vastuuvapau-

den tilikaudelta 1�1�-31�12�2020�

Yhtiökokouksen pöytäkirja on nähtävissä yhtiön

internet-sivuilla osoitteessa www�srv�fi/yhtiokokous�

Osingonjako

Yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukai-

sesti, että yhtiö ei jaa tilikaudelta 2020 osinkoa�

Toimielinten palkitsemisraportin



Hallituksen ehdotuksen mukaisesti yhtiökokous hyväk-

syi yhtiön toimielinten palkitsemisraportin vuodelta

2020� Päätös oli neuvoa antava� Palkitsemisraportti on

nähtävillä SRV Yhtiöt Oyj:n internet-sivuilla osoitteessa

www�srv�fi/sijoittajat/hallinnointi/palkitseminen/�



sekä palkkiot

Hallituksen jäsenten lukumääräksi vahvistettiin viisi

2) hallituksen päätöksen nojalla yhtiön edustami-

seen oikeutetut henkilöt kaksi yhdessä tai kukin

erikseen yhdessä hallituksen jäsenen tai toimitus-

johtajan kanssa�



hankkimiseen

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään omien

osakkeiden hankkimisesta yhtiön vapaalla omalla

pääomalla seuraavasti:

Hallitus valtuutettiin hankkimaan enintään

26�000�000 yhtiön osaketta kuitenkin siten, että

valtuutuksien perusteella hankittavien osakkeiden

määrä yhdessä yhtiön ja sen tytäryhtiöiden jo omis-

tamien osakkeiden kanssa on kulloinkin yhteensä

enintään 10 prosenttia kaikista yhtiön osakkeista�

Omia osakkeita voidaan hankkia hankintapäivänä

julkisessa kaupankäynnissä muodostuvaan hintaan

tai muuten markkinoilla muodostuvaan hintaan�

Omia osakkeita voidaan hankkia muuten kuin osak-

keenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa�

Osakkeet voidaan hankkia yhdessä tai useammassa

erässä�

Yhtiön omia osakkeita voidaan hankkia käytettä-

väksi muun muassa vastikkeena yrityskaupoissa, yh-

tiön hankkiessa liiketoimintaansa liittyvää omaisuut-

ta, osana yhtiön kannustinjärjestelmää tai johdon

osakeomistusjärjestelmää tai muutoin edelleen luo-

vutettavaksi, yhtiöllä pidettäväksi tai mitätöitäväksi�

Hallitus päättää kaikista muista osakkeiden hank-

kimisen ehdoista�

Valtuutus on voimassa 30�6�2022 asti ja se ku-

moaa yhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa

26�3�2020 hallitukselle annetun valtuutuksen päät-

tää omien osakkeiden hankkimisesta�

(5) jäsentä� Hallitukseen valittiin uudelleen DI Timo

Kokkila, DI  , DI   ja

TkL  sekä uutena jäsenenä KTM 

Iisakka� Tomi Yli-Kyyny valittiin hallituksen puheen-

johtajaksi� Hallituksen jäsenten toimikausi päättyy

vuoden 2022 varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä�

Yhtiökokous vahvisti hallituksen jäsenten palkki-

oiksi hallituksen puheenjohtajalle 6 000 euroa kuu-

kaudessa, hallituksen varapuheenjohtajalle 4 000

euroa kuukaudessa, hallituksen jäsenille 3 000 euroa

kuukaudessa, ja tarkastusvaliokunnan puheenjoh-

tajalle 4 000 euroa kuukaudessa siinä tapauksessa,

että hän ei samalla toimi hallituksen puheenjohtaja-

na tai varapuheenjohtajana� Lisäksi hallituksen jäse-

nille maksetaan 700 euron kokouskohtainen palkkio

hallituksen ja valiokuntien kokouksista sekä hallitus-

työskentelystä aiheutuvat matkakulut korvataan yh-

tiön matkustussäännön mukaisesti�

Tilintarkastaja ja palkkio

Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö Pricewa-

terhouseCoopers Oy toimikaudeksi, joka päättyy

vuoden 2022 varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä�

PricewaterhouseCoopers Oy on ilmoittanut, että pää-

vastuullisena tilintarkastajana toimii Enel Sintonen,

KHT� Tilintarkastajan palkkio vahvistettiin maksettavak-

si hyväksytyn laskun mukaan�



Yhtiökokous päätti, että yhtiöjärjestyksen 6 § muu-

tetaan kuulumaan seuraavasti:

6 § Yhtiötä edustavat:

1) hallituksen jäsen yhdessä toimitusjohtajan, toimi-

tusjohtajan sijaisen, toisen hallituksen jäsenen tai

muun yhtiön edustamiseen oikeutetun henkilön

kanssa, kaksi yhdessä, tai



oikeuksien antamiseen

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään osa-

keannista ja erityisten oikeuksien antamisesta seu-

raavasti:

Hallitus voi päättää uusien osakkeiden antami-

sesta tai yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden

luovuttamisesta ja/tai osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n

tarkoittamien osakkeisiin oikeuttavien erityisten oi-

keuksien antamisesta maksua vastaan tai maksutta

yhdessä tai useammassa erässä�

Valtuutuksen perusteella annettavien uusien

osakkeiden tai luovutettavien yhtiön hallussa ole-

vien omien osakkeiden määrä, mukaan lukien eri-

tyisten oikeuksien perusteella annettavat osakkeet,

on yhteensä enintään 26�000�000 osaketta� Osak-

keisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien nojalla

mahdollisesti annettavat osakkeet sisältyvät edellä

mainittuun osakkeiden kokonaismäärään�

Uusia osakkeita voidaan antaa, yhtiön hallussa

olevia omia osakkeita luovuttaa ja/tai osakeyhtiölain

10 luvun 1 §:n tarkoittamia osakkeisiin oikeuttavia

erityisiä oikeuksia antaa osakkeenomistajien merkin-

täetuoikeudesta poiketen, jos siihen on yhtiön kan-

nalta painava taloudellinen syy� Suunnattu osakeanti

voi olla maksuton vain, jos siihen on yhtiön kannalta

ja sen kaikkien osakkeenomistajien etu huomioon

ottaen erityisen painava taloudellinen syy�

Valtuutusta voidaan käyttää muun muassa annet-

taessa uusia osakkeita tai luovutettaessa osakkeita

vastikkeena yrityskaupoissa, yhtiön hankkiessa lii-

ketoimintaansa liittyvää omaisuutta, pääomaraken-

teen kehittämiseksi ja kannustinjärjestelmien to-

teuttamiseksi�

Hallitus valtuutetaan päättämään osakeannin kai-

kista muista ehdoista�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

Valtuutus on voimassa 30�6�2022 asti� Valtuu-

tus kumoaa SRV Yhtiöt Oyj:n yhtiökokouksessa

26�3�2020 hallitukselle annetun valtuutuksen päät-

tää osakeanneista ja osakkeisiin oikeuttavien erityis-

ten oikeuksien antamisesta�

SRV YHTIÖT OYJ HALLITUKSEN

JÄRJESTÄYTYMINEN JA

VALIOKUNTIEN KOKOONPANOT

SRV Yhtiöt Oyj:n hallituksen järjestäytymiskokouk-

sessa 29�3�2021 SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus valitsi

varapuheenjohtajan ja valiokuntiensa jäsenet toi-

mikaudeksi, joka jatkuu vuoden 2022 varsinaisen

yhtiökokouksen päättymiseen saakka�

Hallituksen varapuheenjohtajaksi valittiin Timo

Kokkila�

Tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi valittiin

Heli Iisakka ja jäseniksi Hannu Leinonen ja Timo Kok-

kila�

HR- ja nimitysvaliokunnan puheenjohtajaksi va-

littiin Tomi Yli-Kyyny ja jäseniksi Hannu Leinonen ja

Heikki Leppänen�

OSAKEPOHJAINEN

KANNUSTINJÄRJESTELMÄ

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 29�3�2021 uuden

osakepohjaisen pitkän aikavälin kannustinjärjestel-

män 2021–2025 ja osakepohjaisen kertaluontoisen

pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän 2021–2022

perustamisesta konsernin avainhenkilöille� Järjestel-

mien tarkoituksena on yhdistää omistajien ja avain-

henkilöiden tavoitteet yhtiön arvon nostamiseksi

pitkällä aikavälillä sekä vahvistaa avainhenkilöiden

sitoutumista yhtiöön�

vuoden ansaintajakso, kalenterivuodet 2021–2022�

Järjestelmän kohderyhmään kuuluu noin 30 hen-

kilöä, mukaan lukien toimitusjohtaja Saku Sipola ja

yhtiön johtoa�

Järjestelmän mahdollinen palkkio ansaintajaksol-

ta 2021–2022 perustuu konsernin operatiiviseen

kassavirtaan sekä SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen koko-

naistuottoon (TSR) kahden vuoden aikana� Ansainta-

jakson 2021–2022 perusteella maksettavat palkkiot

vastaavat yhteensä enintään noin 4�400�000 SRV

Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa (bruttomäärä, josta

vähennetään rahaosuutena suoritettava osuus)�

Mahdollinen palkkio maksetaan vuonna 2023 yhti-

ön osakkeina (nettomäärä) ja yhtiö tilittää ennakon-

pidätyksen verottajalle avainhenkilöiden puolesta�

Toimitusjohtajan mahdolliseen osakepalkkioon liit-

tyy luovutusrajoitus, jonka mukaan hänen on omis-

tettava palkkiona saadut osakkeet kahden vuoden

ajan palkkion vastaanottamisesta�

OSAKKEET JA OMISTUS

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3,1 miljoonaa eu-

roa� Osakkeella ei ole nimellisarvoa ja rekisteröityjen

osakkeiden lukumäärä on 263 017 341 kappaletta�

Yhtiöllä on yksi osakesarja�

Tilikauden aikana SRV Yhtiöt Oyj:lle palautui

vastikkeetta 11�662 yhtiön osaketta SRV:n osake-

pohjaisen kannustinjärjestelmän (ansaintajakso

2017-2019) ehtojen mukaisesti� Osakkeet oli alun

perin luovutettu osakepalkkiojärjestelmän piiriin

kuuluneille henkilöille� Osakkeiden palautumisen

jälkeen SRV Yhtiöt Oyj:llä oli hallussaan 862 561

omaa osakettaan�

Osakkeen päätöskurssi Nasdaq Helsingin pörssissä

oli 31�12�2021 0,53 euroa (0,59 euroa 31�12�2020,





Pitkän aikavälin kannustinjärjestelmässä on kol-

me vuosien 2021–2023 aikana vuosittain alkavaa

kolmen vuoden ansaintajaksoa, kalenterivuodet

2021–2023, 2022–2024 ja 2023–2025� Yhtiön hal-

litus päättää kullekin ansaintajaksolle mukaan otet-

tavat avainhenkilöt ja järjestelmän ansaintakriteerit

ansaintajaksojen alussa� Järjestelmän ensimmäisen

ansaintajakson 2021–2023 kohderyhmään kuuluu

noin 30 henkilöä, mukaan lukien toimitusjohtaja

Saku Sipola ja yhtiön johtoa�

Järjestelmän mahdollinen palkkio ansaintajaksol-

ta 2021–2023 perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen

kokonaistuottoon (TSR) suhteessa erikseen valit-

tuun verrokkiryhmään, yhtiön velkaantuneisuuden

tasoon ja osakkeen hinnan nousuun� Ansaintajak-

son 2021–2023 perusteella maksettavat palkkiot

vastaavat yhteensä enintään noin 4�400�000 SRV

Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa (bruttomäärä, josta vä-

hennetään ennakonpidätyksinä suoritettava osuus)�

Mahdollinen palkkio maksetaan vuonna 2024 yhti-

ön osakkeina (nettomäärä) ja yhtiö tilittää ennakon-

pidätyksen verottajalle avainhenkilöiden puolesta�

Toimitusjohtajan mahdolliseen osakepalkkioon liit-

tyy luovutusrajoitus, jonka mukaan hänen on omis-

tettava palkkiona saadut osakkeet kahden vuoden

ajan palkkion vastaanottamisesta�

Kertaluonteinen pitkän aikavälin



Samalla SRV:n hallitus päätti kaksivuotisesta kerta-

luonteisesta ohjelmasta mahdollistaakseen pitkän

aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajakson pi-

dentämisen kolmeen vuoteen� Kertaluonteisen pit-

kän aikavälin kannustinjärjestelmässä on yksi kahden

muutos -10,2 prosenttia)� Osakkeen ylin kurssi kat-

sauskaudella oli 0,81 euroa ja alin 0,45 euroa� SRV:n

osakekohtainen oma pääoma ilman oman pää-

oman ehtoista lainaa oli kauden lopussa 0,57 euroa�

31�12�2021 osakekannan markkina-arvo oli 138,9

miljoonaa euroa ilman konsernin hallussa olevia

osakkeita� Osakkeita vaihdettiin katsauskauden aika-

na 45,7 miljoonaa kappaletta ja vaihtoarvo oli 27,9

miljoonaa euroa�

Konsernin hallussa oli joulukuun lopussa 862 561

osaketta, mikä vastaa 0,3 prosenttia yhtiön kaikkien

osakkeiden lukumäärästä ja yhteenlasketusta ääni-

määrästä�

TALOUDELLISET TAVOITTEET

Strategiaa ja koko SRV:n toimintaa ohjaavat helmi-

kuussa 2021 vahvistetut strategiset taloudelliset ta-



• Operatiivinen liikevoitto 6 % jakson loppuun

mennessä�

• Nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16 vaikutusta

40-60 % jakson loppuun mennessä�

• Yhtiön alentaessa asteittain velkaisuuttaan SRV

ennakoi osinkopolitiikan mukaisesti maksavansa

osinkoa aikaisintaan tilikaudelta 1�1�–31�12�2023�

Pidemmän aikavälin tavoitteena on jakaa osinkoa

30–50 prosenttia vuosittaisesta tuloksesta liike-

toiminnan pääomatarpeet huomioiden�

VOITONKÄYTTÖEHDOTUS

Emoyhtiön jakokelpoiset varat 31�12�2021 ovat 253

424 080,53 euroa, joista tilikauden tulos on -8 741

753,60 euroa� Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että

osinkoa ei tilikaudelta 2021 jaeta�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa hallituksen toimintakertomusta

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET

TAPAHTUMAT

SRV allekirjoitti 4�2�2022 RAOS Voima Oy:n kanssa

sopimuskokonaisuuden, jolla yhtiö irtaantuu Fenno-

voiman omistuksesta ja Hanhikivi 1 -hanketta kos-

kevista rakentamisen projektinjohtosopimuksista�

Sopimusjärjestelyn voimaantulo edellyttää työ- ja

elinkeinoministeriön lupaa�

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 4�2�2022 käyttää

29�3�2021 pidetyn yhtiökokouksen antamaa valtuu-

tusta hankkia SRV:n osakkeita� Osakkeiden hankin-

ta käynnistyy aikaisintaan 4�2�2022 ja päättyy kun

tarvittavat osakkeet on hankittu� Hankittava määrä

on korkeintaan 3 900 000 osaketta, joka vastaa noin

1,5 % SRV:n kaikista osakkeista� Osakkeet hankitaan

yhtiön osakepohjaisten kannustinjärjestelmien toi-

meenpanoa varten�

SRV ja Senaatti-kiinteistöt allekirjoittivat 4�2�2022

sopimuksen Kansallismuseon lisärakennushankkees-

ta� Kärkihankeallianssimallilla toteutettavan hank-

keen kokonaiskustannusarvio on noin 55 miljoonaa

euroa, josta SRV:n urakan osuus on noin 45,6 miljoo-

naa euroa� Hankkeen kehitysvaihe käynnistyy välit-

tömästi� Toteutusvaiheeseen siirtymisestä tehdään

erillinen päätös arviolta syksyllä 2022, jolloin hanke

siirtyy SRV:n tilauskantaan�

SRV ja Uudenkaupungin kaupunki allekirjoittivat

24�1�2022 sopimuksen elinkaarimallilla toteutetta-

van sivistys- ja hyvinvointikeskus Wintterin toteutus-

vaiheen käynnistämisestä� Urakkasopimuksen arvo

on 59,7 miljoonaa euroa ja elinkaaripalvelujakson

arvo 28,2 miljoonaa euroa�

SRV kertoi joulukuussa sopimuksesta toteuttaa

PATRIZIAlle vuokra-asuntoja ja päiväkotitilat sisältä-

vän asuintornin Helsingin Kalasatamaan� Sopimuk-

sen arvo on noin 101 miljoonaa euroa� Kaupan täy-

tääntöönpano tapahtui tammikuussa 2022� Hanke

kirjataan tilauskantaan vuoden 2022 ensimmäisellä

neljänneksellä�

Tilinpäätöspäivän jälkeen Venäjä aloitti sotilaalli-

set toimet Ukrainassa� Koska tapahtuma on vielä hy-

vin tuore, sen vaikutuksia SRV:n liiketoimintaan on

vaikea arvioida�

YHTIÖKOKOUS

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous suunnitel-

laan pidettäväksi maanantaina 28�3�2022 klo 16�00�

Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle myöhemmin

erikseen�

Espoo 28�2�2022

Hallitus

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS



 2020 2019 2018 2017

Liikevaihto milj� euroa  975,5 1 060,9 959,7 1 114,4

Operatiivinen liikevoitto

milj� euroa  15,8 1,6 -20,0 28,0

Operatiivinen liikevoitto, % liikevaihdosta %  1,6 0,2 -2,1 2,5

Liikevoitto milj� euroa  1,5 -93,0 -19,8 15,3

Liikevoitto, % liikevaihdosta %  0,2 -8,8 -2,1 1,4

Liikevoitto, ilman IFRS16

milj� euroa  -2,7 -94,3 -19,8 15,3

Liikevoitto, % liikevaihdosta ilman IFRS16

%  0,2 -8,8 -2,1 1,4

Tulos ennen veroja milj� euroa  -28,0 -122,4 -37,3 4,6

Tulos ennen veroja, % liikevaihdosta %  -2,9 -11,5 -3,9 0,4

Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos milj� euroa  -22,8 0,0 -22,8 0,0

Oman pääoman tuotto, % %  -14,1 -50,6 -12,1 2,0

Sijoitetun pääoman tuotto, %

%  -0,8 -15,2 -2,9 3,1

Sijoitetun pääoman tuotto, % ilman IFRS16

1) 4)

%  -2,0 -17,5 -2,9 3,1

Sijoitettu pääoma milj� euroa  566,8 625,3 609,5 604,5

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16

1) 4)

milj� euroa  436,0 479,4 609,5 604,5

Omavaraisuusaste, % %  22,6 21,2 28,5 35,5

Omavaraisuusaste, ilman IFRS16, %

%  27,8 26,4 28,5 35,5

Korollinen nettovelka milj� euroa  289,1 422,0 282,8 297,6

Korollinen nettovelka ilman IFRS16

milj� euroa  152,9 271,9 282,8 297,6

Nettovelkaantumisaste, % %  159,7 240,3 121,1 105,0

Nettovelkaantumisaste ilman IFRS16, %

%  82,1 151,2 121,1 105,0

Tilauskanta

2) 3)

milj� euroa  1 153,4 1 344,2 1 816,0 1 547,9

Uudet sopimukset milj� euroa  707,1 487,6 1 133,0 771,4

Henkilöstö keskimäärin 959 991 1 080 1 129 1 134

 2020 2019 2018 2017

Osakekohtainen tulos

euroa  -0,15 -1,52 -0,46 0,04

Osakekohtainen tulos (laimennettu)

euroa  -0,15 -1,52 -0,46 0,04

Osakekohtainen oma pääoma

euroa  0,71 2,46 3,28 3,95

Osakekohtainen oma pääoma (ilman oman

pääoman ehtoista lainaa)

euroa  0,65 1,31 2,65 3,33

Osakekohtainen osinko

euroa  0,00 0,00 0,06 0,10

Osinko tuloksesta, %

% neg. neg� neg� neg� neg�

Efektiivinen osinkotuotto, %

%  0,0 0,0 3,5 2,8

Hinta/voitto -suhde (P/E-luku)

neg. neg� neg� neg� neg�

Osakkeen kurssikehitys

Kurssi kauden lopussa euroa  0,59 1,36 1,70 3,60

Keskikurssi euroa  0,60 1,36 2,63 4,60

Alin kurssi euroa  0,45 1,25 1,66 3,52

Ylin kurssi euroa  1,10 2,19 4,12 5,74

Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa

milj� euroa  154,7 98,1 122,7 259,7

Osakkeiden vaihdon kehitys

1 000  45 524 14 412 6 580 6 362

Osakkeiden vaihdon kehitys, %

%  26,2 20,0 9,1 8,8

Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

tilikauden aikana

1 000  173 891 72 149 72 149 72 099

Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

tilikauden aikana (laimennettu)

1 000  173 925 72 149 72 149 72 099

Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa

1 000  262 167 72 149 72 149 72 149

* Valuuttamuutosten nettovaikutus milj� euroa  -4,4 3,8 -9,8 -11,7



Yhtiö julkaisee IFRS-tunnuslukujen ohella tiettyjä yleisesti käytettyjä muita

tunnuslukuja, jotka ovat pääosin johdettavissa tuloslaskelmasta ja taseesta. Näiden

tunnuslukujen laskentakaavat on esitetty seuraavalla sivulla. Yhtiön näkemyksen

mukaan tunnusluvut selventävät tuloslaskelman ja taseen antamaa kuvaa toiminnan

tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.

 

Operatiivinen liikevoitto-tunnusluvun katsotaan antavan paremman kuvan konsernin

toiminnasta verrattaessa esitettävää kautta aikaisempiin kausiin. IFRS:n mukaisesta

liikevoitosta on eliminoitu osakkuusyhtiöden valuuttakurssimuutoksista aiheutuneet

voitot ja tappiot, suojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut sekä vertailukelpoisuuteen

vaikuttavat erät. Osakkuusyhtiöden valuuttakurssimuutokset sisältyvät liikevoiton

yläpuolelle, riville osuus osakkuusyhtiön tuloksesta. Valuuttasuojauksesta aiheutuneet

tuotot ja kulut sisältyvät liikevoiton yläpuolelle, riville liiketoiminnan muut kulut.

 

Yhtiö julkaisee vaihtoehtoisina tunnuslukuina IFRS 16:n tunnusluvut, joista on oikaistu

pois IFRS 16 Vuokrasopimukset-standardin vaikutukset taseeseen ja tulokseen.

Yhtiö soveltaa standardin käyttöönoton osalta yksinkertaistettua lähestymistapaa,

minkä vuoksi vertailuvuoden lukuja ei ole oikaistu standardin mukaiseksi. Näiden

tunnuslukujen laskentakaavat on esitetty seuraavalla sivulla. Yhtiön näkemyksen

mukaan tunnusluvut lisäävät edellisen vuoden tunnuslukujen vertailukelpoisuutta.

Kauden lopussa.

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta. Omistusosuutta

vastaava tulouttamaton kate ei enää sisälly vertailuluvuissa tilauskannan määrään.

Yhtiö muutti laskennallisten verosaamisten ja -verovelkojen kohdentamista ja ne on

kokonaisuudessaan kohdennettu Muut toiminnot ja eliminoinnit -yksikköön. Myös

vertailukausien tiedot on oikaistu. Tunnusluku sisältää myös taseessa myytävänä

olevaksi luokitellut omaisuuserät.

Vertailuvuosien tiedot ovat osakeantioikaistuja

Konsernin taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS



Oman pääoman tuotto, % = 100 x

Katsauskauden tulos

Oma pääoma yhteensä, keskimäärin

Sijoitettu pääoma = Taseen loppusumma – korottomat velat – laskennalliset verovelat – varaukset

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS 16 =

Taseen loppusumma – korottomat velat – laskennalliset verovelat – varaukset – aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserä – vaihto-omaisuus,

käyttöoikeusomaisuuserä

Sijoitetun pääoman tuotto, % = 100 x

Liikevoitto + korko- ja muut rahoitustuotot (sisältää valuuttakurssivoittoja ja –tappioita) + Rahoitus saamisten arvonalennukset ja myyntitappiot

Sijoitettu pääoma keskimäärin

Sijoitetun pääoman tuotto, % ilman IFRS 16 = 100 x

Liikevoitto + korko- ja muut rahoitustuotot (sisältää valuuttakurssivoittoja ja –tappioita) + Rahoitus saamisten arvonalennukset ja myyntitappiot

Sijoitettu pääoma, ilman IFRS16 keskimäärin

Omavaraisuusaste, % = 100 x

Oma pääoma yhteensä

Taseen loppusumma - saadut ennakot

Omavaraisuusaste, % ilman IFRS 16 = 100 x

Oma pääoma yhteensä – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut - Voittovarat IFRS16

Taseen loppusumma – saadut ennakot – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut – korolliset vuokravelat

Korollinen nettovelka = Korolliset velat – rahat ja pankkisaamiset

Korollinen nettovelka ilman IFRS 16 = Korolliset velat - korolliset vuokravelat – rahat ja pankkisaamiset

Nettovelkaantumisaste, % = 100 x

Korolliset nettovelat

Oma pääoma yhteensä

Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS 16 = 100 x

Korolliset velat - korolliset vuokravelat – rahat ja pankkisaamiset

Oma pääoma yhteensä – IFRS16 osalta tuloslaskelmaan kirjatut poistot, vuokrakulut, sekä korko- ja rahoituskulut

Osakekohtainen tulos =

Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero–oikaistuna

Osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä

Osakekohtainen tulos (laimennettu) =

Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero–oikaistuna

Laimennettu osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä

Osakekohtainen oma pääoma =

Katsauskauden tulos – määräysvallattomien omistajien osuus – oman pääoman ehtoisen lainan korot vero–oikaistuna

Laimennettu osakkeiden keskimääräinen kappalemäärä

Tunnuslukujen laskentakaavat

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osakekohtainen oma pääoma

(ilman oman pääoman ehtoista lainaa)

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma – oman pääoman ehtoinen laina

Osakkeiden kappalemäärä katsauskauden lopussa

Hinta/voitto-suhde (P/E-luku) =

Pörssikurssi katsauskauden lopussa

Osakekohtainen tulos

Osinko tuloksesta, %* = 100 x

Osakekohtainen osinko

Osakekohtainen tulos

Efektiivinen osinkotuotto, %* = 100 x

Osakekohtainen osinko

Pörssikurssi katsauskauden lopussa

Keskikurssi =

Osakkeen euromääräinen kokonaisvaihto

Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä

Osakekannan markkina-arvo kauden lopussa = Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä kauden lopussa x viimeinen kaupantekokurssi

Osakkeiden vaihdon kehitys = Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä sekä sen prosentuaalinen osuus osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä katsauskauden aikana

Operatiivinen liikevoitto =

Liikevoitto +/- osakkuus- ja yhteisyritysten valuuttakurssimuutoksista aiheutuneet voitot ja tappiot sekä valuuttasuojauksesta aiheutuneet tuotot ja kulut

+/- vertailukelpoisuuteen vaikuttavat erät

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS



SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeet noteerataan kaupankäyn-

tiä varten Nasdaq Helsinki pörssissä� Kaupankäynti

SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeilla alkoi pörssin päälistalla

15�6�2007� Vuoden 2021 ylin noteeraus oli 0,81 eu-

roa ja alin 0,45 euroa� Vuoden 2021 keskikurssi oli

0,61 euroa�



SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous valtuut-

ti 29�3�2021 hallituksen päättämään yhtiön omien

osakkeiden hankinnasta hallituksen ehdotuksen mu-

kaisesti� Valtuutus omien osakkeiden hankinnasta on

voimassa 18 kuukautta yhtiökokouksen päätöksestä

lukien (liite 25)�

Vuoden lopun päätöskurssi oli 0,53 euroa ja ulkona

olevan osakekannan markkina-arvo 138,9 miljoo-

naa euroa� Osakkeita vaihdettiin 45,7 miljoonaa

kappaletta, joka oli 17,4 % osakkeiden painotetusta

keskiarvosta vuonna 2021� Osakkeiden vaihtoarvo

oli yhteensä 27,9 miljoonaa euroa�

Johdon osakeomistus

SRV Yhtiöt Oyj:n hallituksen jäsenten ja toimitusjoh-

tajan sekä toimitusjohtajan sijaisen suora omistus oli

31�12�2021 yhteensä 16 587 708 osaketta, joka oli

6,31 % yhtiön osakkeista ja äänivallasta� Timo Kokkila

omistaa SRV:n osakkeita Havu Capital Oy:n kautta�

OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT



Osakkeenomistaja Osakkeita



ja äänistä

PONTOS CAPITAL AS 47 306 787 18

KESKINÄINEN ELÄKEVAKUUTUSYHTIÖ ILMARINEN 33 295 636 12,7

KOLPI INVESTMENTS OY 23 776 663 9

OP-HENKIVAKUUTUS OY 17 129 254 6,5

POHJOLA VAKUUTUS OY 15 785 996 6

HAVU CAPITAL OY 15 741 398 6

ETOLA GROUP OY 13 373 642 5,1

LAREALE INVESTMENTS OY 6 926 660 2,6

TUNGELIN INVESTMENTS OY 6 926 660 2,6

KOKKILA LAURI TAPANI 6 494 422 2,5

KOKKILA TUOMAS TAPANI 6 494 422 2,5

VALTION ELÄKERAHASTO 2 340 000 0,9

NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY 1 730 342 0,7

KESKINÄINEN TYÖELÄKEVAKUUTUSYHTIÖ VARMA 1 433 332 0,5

OLKKONEN MIKKO JUHANI 1 150 100 0,4

ARKKITEHTITOIMISTO AJAK OY 1 080 000 0,4

TELIAN ELÄKESÄÄTIÖ 1 059 796 0,4

SUOMEN MERIMIES-UNIONI SMU RY 1 051 118 0,4

SEFLO AB 1 015 628 0,4

DREAM BROKER OY 877 777 0,3

  

Hallintarekisteröidyt osakkeet 3 096 164 1,2

Muut osakkeenomistajat 54 931 544 20,9

  



Osakkeiden määrä Omistajia

% osakkeen-

omistajista Osakkeita % osakkeista

1–100 1 420 12,9 75 139 0,0

101–500 2 912 26,5 839 891 0,3

501–1 000 1 800 16,4 1 465 229 0,6

1 001–5 000 3 180 28,9 7 979 385 3,0

5 001–10 000 839 7,6 6 408 466 2,4

10 001–50 000 683 6,2 14 698 735 5,6

50 001–100 000 81 0,7 5 696 678 2,2

100 001–500 000 63 0,6 12 403 507 4,7

500 001– 30 0,3 213 450 311 81,2

    

joista hallintarekisteröityjä 8 3 096 164 1,2



% osakkeista

Yritykset 31,7

Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 14,1

Julkisyhteisöt 14,5

Kotitaloudet 20,4

Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 0,8

Ulkomaiset osakkeenomistajat 18,5

 

Osakkeet ja osakkeenomistajat

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

IFRS konsernitilinpäätös



1 000 euroa Liite  2020

Liikevaihto 3 932 554 975 534

Liiketoiminnan muut tuotot 4 3 517 2 166

Valmiiden ja keskeneräisten tuotteiden varastojen muutos -116 909 -828

Aineiden ja palveluiden käyttö -733 357 -868 172

Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut 7 -71 567 -69 427

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista 16 1 227 -13 562

Poistot 6 -5 818 -7 387

Arvonalentumiset 6 -500 -11 487

Liiketoiminnan muut kulut 5 -10 721 -10 874

Valuuttajohdannaisten tuotot ja kulut 5 -124 5 506

Liikevoitto -1 697 1 468

Rahoitustuotot 9 5 013 3 710

Rahoituskulut 9 -23 662 -33 136

Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -18 649 -29 426

Tulos ennen veroja -20 346 -27 958

Tuloverot 10 467 2 851

Tilikauden tulos -19 879 -25 107

Jakautuminen

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus -19 879 -22 807

Määräysvallattomille omistajille 0 -2 301

 11 -0,08 -0,15



osakekohtainen tulos 11 -0,08 -0,15



1 000 euroa Liite  2020

Tilikauden voitto -19 879 -25 107







Muuntoerot -1 115 -3 260

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen

eristä 16 2 912 -15 060

Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen 1 797 -18 320

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus laajan

tuloksen eristä 1 797 -18 569

Määräysvallattomille omistajille laajan tuloksen eristä 0 249

 -18 082 -43 427

Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva osuus -18 082 -41 375

Määräysvallattomille omistajille 0 -2 052

Konsernin tuloslaskelma

Laaja tuloslaskelma

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



1 000 euroa Liite  2020





Aineelliset hyödykkeet 13 3 590 3 755

Aineelliset hyödykkeet, käyttöoikeusomaisuuserä

13 9 538 10 699

Liikearvot 14 1 734 1 734

Muut aineettomat hyödykkeet 14 867 1 210

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 16 51 919 48 144

Muut rahoitusvarat 15, 17 24 728 22 220

Saamiset 15, 18 9 664 9 389

Lainasaamiset osakkuus-/yhteisyrityksiltä 15, 21 40 490 44 281

Laskennalliset verosaamiset 19 42 248 41 585

 184 779 183 017



Vaihto-omaisuus 20 227 350 355 262

Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserä

20 72 723 118 752

Myyntisaamiset ja muut saamiset 15, 22 133 428 143 534

Lainasaamiset osakkuus-/yhteisyrityksiltä 15, 21 0 1 601

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 35 5

Rahavarat 23 68 009 96 748

 501 545 715 901

 686 324 898 918

1 000 euroa Liite  2020





Osakepääoma 25 3 063 3 063

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 25 264 680 264 680

Muuntoerot 25 -18 157 -19 953

Oman pääoman ehtoinen laina 25 15 360 15 360

Kertyneet voittovarat -99 890 -78 183

 165 057 184 967

 0 -4 016

 165 057 180 951



Laskennalliset verovelat 19 1 005 2 352

Varaukset 26 13 048 12 384

Korolliset velat ilman vuokravelkoja 15, 27 128 771 234 857

Korolliset vuokravelat

27 86 743 133 588

Muut velat 15, 28 14 762 20 817

 244 329 403 998



Ostovelat ja muut velat 15, 28 243 205 284 463

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 10 713

Varaukset 26 11 259 11 430

Korolliset velat ilman vuokravelkoja 15, 27 20 192 14 796

Korolliset vuokravelat

27 2 272 2 566

 276 938 313 968

 521 267 717 966

 686 324 898 918

Rivit liittyvät IFRS 16 standardiin.

Konsernitase

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

1 000 euroa Osakepääoma

Sijoitetun

vapaan oman

pääoman

rahasto Muuntoerot

Oman

pääoman

ehtoinen laina

Kertyneet

voittovarat 

Määräys-

vallattomien

omistajien

osuus

Oma pääoma



 3 063 264 680 -19 953 15 360 -78 183 184 967 -4 016 180 951

Tilikauden tulos 0 0 0 -19 879 -19 879 0 -19 879



Muuntoerot 0 0 -1 115 0 0 -1 115 0 -1 115

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä 0 0 2 912 0 0 2 912 0 2 912

Muut rahoitusvarat 0 0 0 0 0 0 0 0

 0 0 1 797 0 0 1 797 0 1 797

 0 0 1 797 0 -19 879 -18 082 0 -18 082

Liiketoimet omistajien kanssa

Osingonjako 0 0 0 0 0 0 0 0

Osakepalkkiojärjestelmä 0 0 0 0 732 732 0 732

Oman pääoman ehtoisen lainan korko 0 0 0 0 -2 561 -2 561 0 -2 561

Määräysvallattomien osuuksien purkautuminen 0 0 0 0 0 0 4 016 4 016

 0 0 0 0 -1 829 -1 829 4 016 2 188

 3 063 264 680 -18 157 15 360 -99 890 165 057 0 165 057

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

1 000 euroa Osakepääoma

Sijoitetun

vapaan oman

pääoman

rahasto Muuntoerot

Oman

pääoman

ehtoinen laina

Kertyneet

voittovarat 

Määräys-

vallattomien

omistajien

osuus

Oma pääoma



 3 063 142 543 -1 385 82 900 -49 522 177 598 -2 009 175 589

Tilikauden tulos 0 0 0 0 -22 807 -22 807 -2 301 -25 107



Muuntoerot 0 0 -3 508 0 0 -3 508 249 -3 260

Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten muista laajan tuloksen eristä 0 0 -15 060 0 0 -15 060 0 -15 060

Muut rahoitusvarat 0 0 0 0 0 0 0 0

 0 0 -18 569 0 0 -18 569 249 -18 320

 0 0 -18 569 0 -22 807 -41 375 -2 051 -43 427

Liiketoimet omistajien kanssa

Osingonjako 0 0 0 0 0 0 -70 -70

Osakepalkkiojärjestelmä 0 0 0 0 489 489 0 489

Merkintäetuoikeusanti 0 49 799 0 0 0 49 799 0 49 799

Oman pääoman ehtoisen lainan konversio, 2016 0 14 017 0 -12 700 -1 053 264 0 264

Oman pääoman ehtoisen lainan konversio, 2019 0 61 025 0 -54 840 -4 948 1 237 0 1 237

Osakeanteihin liittyvät kust� Ilman veroja 0 -2 703 0 0 0 -2 703 0 -2 703

Oman pääoman ehtoisen lainan korko 0 0 0 0 -342 -342 0 -342

Muu muutos 0 0 0 0 0 0 114 114

 0 122 138 0 -67 540 -5 854 48 744 44 48 788

 3 063 264 680 -19 953 15 360 -78 183 184 967 -4 016 180 951

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



1 000 euroa  2020

Liiketoiminnan rahavirrat

Myynnistä saadut maksut 927 246 953 556

Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut 3 086 3 331

Maksut liiketoiminnan kuluista -842 638 -888 665

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 87 694 68 222

Saadut korot ja muut liiketoiminnan rahoitustuotot 1 825 7 637

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan

rahoituskuluista -20 479 -29 560

Maksetut ja saadut välittömät verot -114 38

Liiketoiminnan rahavirta 68 926 46 337

Investointien rahavirrat

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -1 336 -819

Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot 765 834

Investoinnit sijoituksiin -3 034 -4 586

Sijoitusten luovutustulot 0 11 030

Ostetut tytäryhtiöosakkeet -375 0

Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin -26 -7 396

Myydyt osakkuusyhtiöosuudet 0 28 004

Osakkuus- ja yhteisyritysten lainasaamisten lisäys 0 -2 742

Osakkuus- ja yhteisyritysten lainasaamisten vähennys 0 2 500

Myönnetyt lainat muille -767 -177

Lainojen takaisinmaksut muilta 12 001 0

Investointien rahavirta 7 229 26 648

 76 156 72 985

1 000 euroa  2020



Maksullinen osakeanti 0 40 798

Osakeannin kulut 0 -3 378

Lainojen nostot 0 9 000

Lainojen takaisinmaksut -76 992 -17 352

Oman pääoman ehtoisen lainan korot -3 206 -427

Yhtiölainojen muutos -22 575 -9 705

Lyhytaikaisten lainojen muutokset 0 -18 500

Maksetut osingot 0 -70

Lainojen maksut vuokravelat -2 669 -2 609

 -105 442 -2 243

 -29 286 70 742

Rahavarat tilikauden alussa 96 748 27 728

Rahavarojen valuuttakurssiero 549 -1 724

 68 009 96 748

Konsernin rahavirtalaskelma

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Liiketoiminnan kuvaus

SRV Yhtiöt Oyj tytäryhtiöineen (SRV-konserni) on

Suomen johtavia projektinjohtourakoitsijoita, joka

rakentaa ja kehittää liike- ja toimitiloja, asuntoja

sekä teollisuus- ja logistiikkakohteita Suomessa, Vi-

rossa ja Venäjällä�

Konsernistrategian mukaisesti liiketoiminta on

organisoitu kahteen liiketoiminta-alueeseen; Raken-

taminen ja Sijoittaminen� Liiketoimintojen pääyhtiöt

ovat SRV Rakennus Oy ja SRV Russia Oy�

Rakentaminen-liiketoiminta käsittää kaiken SRV:n

rakentamisen sekä omaperusteisen asuntotuotan-

non vaatiman pääoman tontteineen� Nämä tontit

on tarkoitus kehittää, rakentaa ja myydä nopeam-

malla aikataululla kuin tontit, jotka raportoimme

Sijoittaminen-liiketoiminnassa� Rakentamiseen kuu-

luvat asuntorakentaminen, toimitilarakentaminen,

tekniikkayksiköt ja hankintatoimi sekä sisäiset palve-

lut Suomessa ja Venäjällä�

Sijoittaminen-liiketoimintaan kuuluvat kesken-

eräiset ja valmiit kohteet, joissa yhtiö toimii pidem-

män aikavälin sijoittajana� Myös tontit, joita itse

kehitetään ja joiden varsinainen tulonodotus muo-

dostuu kehittämisen ja pitempiaikaisen omistamisen

kautta, raportoidaan osana Sijoittaminen-liiketoi-

mintaa� Sijoittaminen-segmentti keskittyy konsernin

kiinteistösijoitusten hallinnointiin, realisointeihin ja

uusien yhteissijoitusrakenteiden luontiin ja omista-

miseen sekä valittujen kiinteistöjen operointiin�

Muut toiminnot ja eliminoinnit sisältävät SRV-kon-

sernin emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n konsernitoiminnot

ja kiinteistö- ja hankekehitystoimintaa toteuttavan

Seuraavia standardeja, tulkintoja ja muutoksia on

sovellettu 1�1�2021 alkavalla tilikaudella:

Korkokantojen vertailuarvojen







Toinen vaihe

IASB on muuttanut IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 ja

IFRS 16 -standardeita, jotta yhtiöiden olisi helpompi

huomioida IBOR-uudistuksen aiheuttamat muutok-

set tilinpäätösraportoinnissa� Muutokset kattavat

seuraavat osa-alueet:

• Miten käsitellään sopimusperusteisten rahavir-

tojen perusteissa IBOR-uudistuksesta suoraan

aiheutuvat muutokset

• Tietyt helpotukset suojauslaskentaan, jotta

suojauslaskenta ei epäonnistuisi pelkästään

IBOR-uudistuksen takia

• Liitetietovaatimuksia IBOR-uudistuksen käyt-

töönotosta ja vaikutuksista on lisätty�

Seuraavia standardeja, tulkintoja ja muutoksia on

sovellettava 1�1�2022 alkavalla tilikaudella tai sen

jälkeen� Konsernin johto selvittää tulevien standar-

dien, muutoksien ja tulkintojen vaikutusta konserni-

tilinpäätökseen:







Muutos IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödyk-

hankekehitysyksikön� Myös konsernieliminoinnit si-

sältyvät tähän yksikköön� Laskennalliset verosaami-

set ja verovelat on kokonaisuudessaan kohdennettu

Muut toiminnot ja eliminoinnit –yksikköön�

Konsernin emoyhtiö, SRV Yhtiöt Oyj (Yhtiö) on

suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaik-

ka on Espoo,Suomi� Yhtiön rekisteröity osoite on

Tarvonsalmenkatu 15, 02601 Espoo� Yhtiön halli-

tus on hyväksynyt tämän konsernitilinpäätöksen

28�2�2022�



laadintaperiaatteet

SRV-konsernin konsernitilinpäätös on laadittu

31�12�2021 voimassa olevien kansainvälisten ti-

linpäätösstandardien (International Financial Re-

porting Standards, IFRS) mukaan� Kansainvälisillä

tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Euroopan

parlamentin ja neuvoston asetuksessa (EY) N:o

1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti yh-

teisössä sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja

ja niistä annettuja tulkintoja� Tilinpäätöksen lu-

vut esitetään tuhansina euroina, ellei muuta ole

kerrottu�

Konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin han-

kintamenoihin perustuen lukuun ottamatta käypään

arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja

ja –velkoja, käypään arvoon arvostettuja johdan-

naissopimuksia sekä käteisvaroina suoritettavia osa-

keperusteisia liiketoimia , jotka on arvostettu käy-

pään arvoon�

keet -standardiin kieltää yhteisöjä vähentämästä

aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen hankinta-

menosta sellaisia tuottoja, jotka yhteisö saa ennen

omaisuuserän käyttöönottoa valmistetuista ja myy-

dyistä hyödykkeistä� Lisäksi muutos selventää, että

kun yhteisö ennen käyttöönottoa ‘testaa toimiiko

omaisuuserä asianmukaisesti’, niin se arvioi omai-

suuserän teknistä ja fyysistä toimintakykyä� Omai-

suuserän taloudellinen toimintakyky ei ole relevantti

tässä arviossa�

Yhteisöjen täytyy esittää erikseen sellaisten tuot-

tojen ja kustannusten määrät, jotka liittyvät sellais-

ten hyödykkeiden valmistamiseen, jotka eivät ole

osa yhteisön normaalin toiminnan tuotosta�







IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardiin

tehtiin pieniä muutoksia, kun viittaukset uudis-

tettuun Taloudellisen raportoinnin käsitteelliseen

viitekehykseen päivitettiin ja lisättiin poikkeus kos-

kien velkojen ja ehdollisten velkojen kirjaamista,

jotka ovat IAS 37 Varaukset, ehdolliset velat ja eh-

dolliset varat -standardin ja IFRIC 21 Julkiset maksut

-tulkinnan soveltamisalojen piirissä� Lisäksi muutos

täsmentää, että ehdollisia varoja ei tule kirjata han-

kintahetkellä� Nämä päivitykset eivät muuta liiketoi-

mintojen yhdistämisen kirjanpitokäsittelyä�

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Tappiolliset sopimukset - Sopimuksen





Muutos selventää, että sopimuksen mukaisen vel-

voitteen täyttämiseen tarvittavat välittömät menot

sisältää sekä velvoitteen täyttämisestä aiheutuvat

lisämenot että muut menot, jotka ovat kohdennet-

tavissa ja liittyvät sopimuksen mukaisen velvoitteen

täyttämiseen� Ennen kuin tappiollista sopimusta

varten kirjataan erillinen varaus, yhteisö kirjaa mah-

dolliset arvonalentumistappiot, jotka ovat syntyneet

omaisuuserille, joita on käytetty kyseisen sopimuk-

sen täyttämiseen�





Seuraavat parannukset viimeisteltiin toukokuussa

2020:

• IFRS 9 Rahoitusinstrumentit – muutos selventää

mitkä palkkiot tulisi sisällyttää 10%-testiin, kun

arvioidaan tuleeko rahoitusvelka kirjata pois

taseesta�

• IFRS 16 Vuokrasopimukset – vuokralleantajan

maksut liittyen perusparannusmenoihin on

poistettu havainnollistavasta esimerkistä 13

sekaannusten välttämiseksi kannustinten käsit-

telyyn liittyen�

• IAS 41 Maatalous – vaatimus jättää verotukses-

ta aiheutuvat rahavirrat käyvän arvon laskennan

ulkopuolelle poistettiin� Tämän muutoksen

tarkoitus on yhdenmukaistaa käyvän arvon las-

kenta sen vaatimuksen kanssa, että laskennassa

käytetyt rahavirrat on diskontattava käyttäen

verojen jälkeistä diskonttokorkoa�

materiaalien hintojen nousuun, materiaalitoimitus-

ten logistiikkaan liittyvien häiriöiden ja ongelmien

kasvuun ja yhdessä SRV:n henkilöstön liikkuvuuteen

liittyvien rajoitusten tai sairaspoissaolojen kanssa ne

voivat johtaa viivästyksiin tai keskeytyksiin työmail-

la, jotka puolestaan voivat vaikuttaa negatiivisesti

projekteista tuloutettavan liikevaihdon määrään ja

ajankohtaan sekä projektikatteisiin ja SRV:n toimin-

nan kannattavuuteen�

Epidemia tai pandemia voi vaikuttaa merkittävästi

SRV:n asiakkaiden taloudelliseen tilanteeseen ja ra-

hoitukseen, mikä voi aiheuttaa kehityshankkeiden

siirtymisen, työmaiden väliaikaisia pysähtymisiä, jo

sovittujen tilausten peruuntumisia tai aloituksen

lykkäämisiä� Asiakkaiden taloudellisen tilanteen hei-

kentyminen voi johtaa myös SRV:n luottotappioiden

kasvuun myyntisaamisten arvon alentuessa�

Koronaviruksen liittyvät kauppakeskusten vuok-

ralaisten toiminnan rajoittamiset tai vuokralaisille

myönnetyt vuokranalennukset voivat johtaa pie-

nempiin tuottoihin SRV:n Venäjällä operoimissa

kauppakeskuksissa� Näillä voi olla vaikutusta Venä-

jällä kauppakeskuksia omistavien SRV:n osakkuusyh-

tiöosuuksien tai osakkuusyhtiöiltä olevien lainasaa-

misten arvoon�

Epidemialla voi olla vaikutusta SRV:n toteutta-

mien hankkeiden ja palvelujen, kuten toimitilojen

ja asuntojen kysyntään� Kysynnän vähentyminen voi

vaikuttaa negatiivisesti SRV:n tulevaan liikevaihtoon,

kassavirtaan, likviditeettiin ja esimerkiksi siihen, mi-

ten SRV täyttää rahoitussopimustensa kovenanttita-

sot� Epidemia voi myös vaikuttaa SRV:n projekti- ja

käyttöpääomarahoituksen saatavuuteen� Pitkittyes-

sään pandemian vaikutukset voi aiheuttaa myös SR-

V:n vaihto-omaisuudessa olevien kehityshankkeiden

ja rakentamattomien tonttien, rahoitusvarojen ja



taloudelliseen raportointiin

Koronavirusepidemian kehittymistä ja mahdollisia

vaikutuksia taloudelliseen raportointiin arvioidaan

SRV:ssä jatkuvasti�

SRV hyödyntää tiettyjä koronavirusepidemian

takia vuonna 2020 käyttöönotettuja elvytystoimia�

Käytössä näistä on edelleen arvonlisäveromaksu-

jen maksujärjestely� Katsauskauden lopussa muihin

velkoihin sisältyi 15,6 miljoonaa euroa verovelkoja,

joihin verottaja oli jo katsauskauden loppuun men-

nessä myöntänyt maksujärjestelyn� Näiden mak-

sujärjestelyjen mukaisesti yhtiön tulee lyhentää

verovelkaa tasaisesti niin, että se on kokonaan ly-

hennetty kesäkuussa 2022� Maksujärjestelyn piirissä

oleville veloille maksetaan 2,5 % korkoa�

Alla on kuvattu koronavirusepidemiasta aiheutu-

via mahdollisia riskejä, joilla voisi toteutuessaan olla

vaikutuksia yhtiön tulokseen, taseeseen ja kassa-

virtoihin� Koronavirusepidemian mahdollisia muita

riskejä SRV:n liiketoimintaan on kuvattu osavuosi-

katsaustiedotteen osassa Riskit, riskienhallinta ja

hallinnointi�



taloudelliset riskit

Koronavirusepidemian vaikutuksia (mukaan lukien

vaikutuksien ajoittuminen, kesto ja laajuus) niin glo-

baaliin talouteen, SRV:n toimintamaiden talouteen,

SRV:n liiketoimintaan sekä SRV:n alihankkijoihin ja

asiakkaisiin on vaikea ennustaa, erityisesti koska

pandemiatilanne ja siitä seuraavat julkisen vallan

toimenpiteet muuttuvat nopeasti�

Epidemialla ja siihen liittyvillä rajoituksilla on vai-

kutusta niin yhtiön alihankkijoihin kuin työntekijöi-

hin� Alihankkijoihin liittyvät vaikutukset voivat johtaa

laskennallisten verosaamisten arvon alentumista� Li-

säksi pandemian eteneminen Venäjällä voi vaikuttaa

ruplan kurssiin sekä sitä myötä SRV:n Venäjällä sijait-

sevien omaisuuserien arvostukseen�



Tilinpäätöksen laatiminen IFRS -standardien mukai-

sesti edellyttää konsernin johdolta tiettyjen arvioi-

den tekemistä ja harkintaa laatimisperiaatteiden so-

veltamisessa� Tehdyt arviot ja oletukset vaikuttavat

tilinpäätöksen taseen varojen, velkojen ja raportoin-

tikauden tuottojen ja kulujen sekä vastuusitoumus-

ten määrään� Arvioita ja oletuksia on käytetty muun

muassa liikearvojen ja aineettomien sekä aineellisten

hyödykkeiden arvonalentumistestauksessa, asiakas-

hankkeiden tuloutuksessa, vaihto-omaisuuden ar-

vostamisessa, takuu- ja vastuuvarauksien laskennas-

sa, osakkuus- ja yhteisyrityssijoitusten arvostuksessa,

kauden verotettavaan tuloon perustuvien verosaa-

misten ja – velkojen kirjauksissa sekä myytävänä ole-

viksi luokiteltujen omaisuuserien arvostamisessa�

Tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen

perustuen, koska SRV:n johdon harkinnan mukaan

toiminnan jatkuvuuteen ei liity olennaista epä-

varmuutta� Konsernin toiminnan tulevaisuuden

kehitykseen vaikuttavat erityisesti yllä kuvattujen

koronaviruksen aiheuttamien riskien lisäksi mm�

konsernin tuloskehitys, pääomaa sitovien hankkei-

den rahoituksen saatavuus, likviditeetin riittävyys

sekä Venäjän tilanteen ja ruplan kurssin kehittymi-

nen� Konsernin johto on tehnyt arvioita yhtiöiden

tulevista liikevaihdoista, käyttökatteista, investoin-

neista, rahoitustilanteesta, osakkuus- ja yhteisyri-

tysten sijoitusten ja lainasaamisten odotettavissa

olevista rahavirroista sekä käyttöpääomatarpeista�

Ajan kuluessa tuloutettavat omaisuuserät ovat

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

asiakkaan määräysvallassa ja näiden asiakashankkei-

den tulot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi val-

mistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos

voidaan arvioida luotettavasti� Valmistusaste määri-

tetään laskemalla kunkin hankkeen tilinpäätöspäi-

vään mennessä kertyneiden menojen suhteellinen

osuus kyseisen hankkeen arvioidusta kokonaisme-

nosta� Tuottoja kirjataan valmistusastetta vastaava

määrä� Kun on todennäköistä, että hankkeen val-

miiksi saamiseen tarvittavat kokonaismenot ylittävät

hankkeesta saatavat kokonaistulot, odotettavissa

oleva tappio kirjataan kuluksi välittömästi�

Omakehitteisiin ja -perusteisiin hankkeisiin saat-

taa liittyä muuttuvia vastikkeita, jotka voivat joh-

tua esim� viivästymissanktioista ja vuokravastuista�

Liikevaihdon tuloutusta lykätään arvioidun vuok-

ravastuuvelvoitteen osalta ja tämä arvioitu osuus

hankkeen tuloista kirjataan saaduksi ennakoksi�

Suoritetut takuuvuokrat vähentävät hankkeeseen

liittyviä saatuja ennakkoja� Solmittuun vuokrasopi-

mukseen sisältyvät epävarmuustekijät otetaan tu-

loutuksessa huomioon�

Konsernissa testataan vuosittain mahdollisen ar-

vonalentumisen varalta liikearvo� Rahavirtaa tuot-

tavien yksiköiden kerrytettävissä olevat rahamäärät

on määritetty käyttöarvoon perustuvien laskelmien

avulla� Näiden laskelmien laatiminen edellyttää arvi-

oiden käyttämistä�

Takuuvarauksia ja 10-vuotisvastuuvarauksia kirja-

taan, kun varauksen määrä on luotettavasti arvioita-

vissa� Kirjattava määrä on tilinpäätöspäivän paras ar-

vio mahdollisen vastuun täyttämiseksi vaadittavasta

kustannuksesta� Arvio toteutuvien kustannusten

todennäköisyydestä edellyttää konsernin johdon

harkintaa, joka perustuu aiempiin samankaltaisiin

tapahtumiin ja kokemusperäiseen tietoon�

tappiot tai käyttämättömät verotukseen liittyvät hy-

vitykset voidaan hyödyntää�

Yhtiö tarkastelee säännöllisesti pitkäaikaisten

omaisuuserien käyttötarkoitusta ja käy toisinaan

neuvotteluja niiden myynnistä kosnernin ulkopuo-

lelle� Kun pitkäaikaisen omaisuuserän arvioidaan

tuottavan rahavirrat pääosin sen myynnistä, johto

käyttää harkintaa, täyttyykö myytävän olevan omai-

suuserän luokittelu IFRS 5 -standardin tarkoittamalla

tavalla�

SRV on arvioinut koronavirusepidemian aiheut-

tamien riskien vaikutuksia tilinpäätöksen tuloslas-

kelmaan ja taseeseen� Erityisesti yhtiö on arvioinut,

aiheuttaako tilanne viitteitä omaisuuserien arvon-

alentumisesta tai tarvetta päivittää varauksia tai

muita kirjanpidollisia arvioita�





Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö SRV Yhtiöt

Oyj:n kaikki sellaiset yritykset, joissa konsernilla on

määräysvalta� Konsernilla on määräysvalta yrityk-

sessä, jos se olemalla osallisena siinä altistuu sen

muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muut-

tuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän

tuottoon käyttämällä yritystä koskevaa valtaansa�

Tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen

siitä päivästä lähtien, jolloin määräysvalta siirtyy

konsernille ja yhdistely päättyy sinä päivänä, kun

määräysvalta lakkaa� Omaperusteisten rakennus-

hankkeiden tase-erät konsolidoidaan konsernitilin-

päätökseen�

SRV-konsernin tilinpäätökset on laadittu hankinta-

menomenetelmällä� Hankintamenoa määritettäessä

otetaan huomioon käypiin arvoihin arvostetut vastik-

Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydessä vaih-

to-omaisuuden nettorealisointiarvon ja sitä kautta

mahdollisen arvonalennustarpeen� Nettorealisointi-

arvo arvioidaan perustuen luotettavimpaan mahdol-

liseen arviontekohetkellä saatavissa olevaan tietoon

siitä mihin rahamäärään vaihto-omaisuus odotetaan

realisoitavan� Vaihto-omaisuuden arvonalennustar-

peen arviointi saattaa edellyttää johdolta mm� arvio-

ta kehittämisestä ja rakentamisesta tulevaisuudessa

aiheutuvista kustannuksista, arviota kohteen tulevai-

suudessa kerryttämistä tuotoista ja kuluista, arviota

markkinoiden tuottovaatimuksesta realisointihetkel-

lä sekä arviota kohteen myyntiarvosta�

Konsernin olennaiset osuudet osakkuus- ja yh-

teisyrityksissä ovat sijoituksia rakennushankkeisiin,

erityisesti kauppakeskuksiin, yhdessä muiden si-

joittajien kanssa� Konserni arvioi sijoituskohteiden

arvoa tilinpäätösten yhteydessä sekä silloin, kun

on olemassa viitteitä arvonalentumisesta� Valmiita

kiinteistöjä omistavien osakkuus- ja yhteisyritysten

arvon arvioinnin perustana on kiinteistöstä laadit-

tu arvostuslaskelma� Merkittävien sijoitusten osalta

konserni hankkii tarvittaessa ulkopuoliset kiinteis-

töarviot� Sijoitusten nykyarvon määrittämiseen liit-

tyy arvionvaraisuutta, sillä nykyarvolaskelmat sisäl-

tävät mm� tuleviin vuokratuottoihin, annettuihin

vuokranalennuksiin, liikevaihtosidonnaisiin vuokriin,

vuokrausasteeseen, kiinteistön juokseviin kustan-

nuksiin, tuottovaatimukseen (yield) sekä Venäjällä

sijaitsevien kauppakeskusten osalta valuuttakurssi-

muutoksiin liittyviä olettamia�

Konserni arvioi tilinpäätösten yhteydessä, eri-

tyisesti laskennallisten verosaamisten kirjausperus-

teet� Tätä varten arvioidaan, miten todennäköisesti

konserniyrityksillä on kerrytettävissä verotettavaa

tuloa, jota vastaan käyttämättömät verotukselliset

keeksi annetut varat ja vastuulle otetut velat sekä

hankinnasta välittömästi johtuneet menot� Hankitut,

yksilöitävissä olevat varat ja velat arvostetaan han-

kinta-ajankohdan käypiin arvoihin, riippumatta mah-

dollisen määräysvallattomien omistajien osuuden

suuruudesta� Se määrä, jolla hankintameno ylittää

konsernin osuuden hankittujen yksilöitävissä olevien

nettovarojen käyvästä arvosta, kirjataan liikearvoksi�

Jos hankintameno on pienempi kuin hankitun tytä-

ryhtiön nettovarojen käypä arvo, tämä erotus kirja-

taan suoraan tuloslaskelmaan�

Tytäryritysten tilinpäätösten laadintaperiaatteita

on tarvittaessa muutettu konsernin laadintaperiaat-

teiden mukaisiksi�

Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset ja

velat sekä konsernin sisäisistä liiketapahtumista

syntyneet realisoitumattomat voitot eliminoidaan

konsernitilinpäätöksessä� Myös realisoitumattomat

tappiot eliminoidaan, mikäli tappio ei johdu arvon-

alentumisesta�

Määräysvallattomien omistajien osuus hankitussa

yrityksessä kirjataan joko käypään arvoon tai mää-

rään, joka vastaa määräysvallattomien omistajien

suhteellista osuutta hankitun yrityksen yksilöitävissä

olevasta nettovarallisuudesta�

Määräysvallattomien omistajien osuus on erotet-

tu tuloksesta ja esitetty omana eränään konsernin

omassa pääomassa�

Tytäryhtiöiden määräysvallattomien omistajien

osuuksista aiheutuvat tappiot kohdistetaan mää-

räysvallattomien omistajien osuuksiin, vaikka sen

tuloksena määräysvallattomien omistajien osuudet

olisivat negatiivisia�

Emoyrityksellä tytäryrityksessä olevan omistus-

osuuden muutokset, jotka eivät johda määräysvallan

menettämiseen, käsitellään omaa pääomaa koskevi-

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

na liiketoimina� Kun konsernin määräysvalta lakkaa,

jäljelle jäävä omistusosuus arvostetaan määräysval-

lan menettämispäivän käypään arvoon ja kirjanpi-

toarvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti� Tämä

käypä arvo toimii alkuperäisenä kirjanpitoarvona,

kun jäljelle jäävää osuutta myöhemmin käsitellään

osakkuusyrityksenä, yhteisyrityksenä tai rahoitus-

varoina� Lisäksi asianomaisesta yrityksestä aiemmin

muihin laajan tuloksen eriin kirjattuja määriä käsi-

tellään ikään kuin konserni olisi suoraan luovuttanut

niihin liittyvät varat ja velat� Tämä voi tarkoittaa, että

aiemmin muihin laajan tuloksen eriin kirjatut mää-

rät siirretään tulosvaikutteisiksi�



Osakkuusyrityksiä ovat kaikki yritykset, joissa kon-

sernilla on huomattava vaikutusvalta mutta ei mää-

räysvaltaa� Yleensä tämä perustuu osakeomistuk-

seen, joka tuottaa 20–50 % äänivallasta�

Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai

useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta�

Yhteinen määräysvalta on järjestelyä koskevan mää-

räysvallan pitämistä yhteisenä sopimukseen perus-

tuen, ja se vallitsee vain silloin, kun merkityksellisiä

toimintoja koskevat päätökset edellyttävät mää-

räysvallan jakavien osapuolten yksimielistä hyväk-

symistä� Yhteisjärjestely on joko yhteinen toiminto

tai yhteisyritys� Yhteisyritys on järjestely, jossa kon-

sernilla on oikeuksia järjestelyn nettovarallisuuteen,

kun taas yhteisessä toiminnossa konsernilla on jär-

jestelyyn liittyviä varoja koskevia oikeuksia ja velkoja

koskevia velvotteita� Konserni soveltaa kaikkiin yh-

teisjärjestelyihin IFRS 11 –standardia, jonka mukaan

yhteisjärjestelyt luokitellaan yhteisiksi toiminnoiksi

tai yhteisyrityksiksi sen mukaan, mitkä ovat sijoit-

tajien sopimusperusteiset oikeudet ja velvoitteet�

Ulkomaanrahan määräisten

erien muuntaminen



Konserniyritysten tilinpäätöksiin sisältyvät erät ar-

vostetaan siihen valuuttaan, joka parhaiten kuvastaa

kyseisen yrityksen taloudellisia toimintaolosuhteita

(toimintavaluutta)� Konserniyhtiöiden toimintavaluut-

ta saattaa tällöin poiketa sen maan valuutasta, jossa

yritys pääasiallisesti sijaitsee� Konsernitilinpäätös esi-

tetään euroissa, joka on konsernin esittämisvaluutta�



Niiden tytäryhtiöiden tuloslaskelmat, joiden toimin-

tavaluutta ei ole euro, muunnetaan euroiksi kuukau-

sien keskikursseilla� Tytäryhtiöiden taseet muunne-

taan euroiksi käyttämällä tilinpäätöspäivän kursseja�

Eri kurssien käytöstä syntyvät muuntoerot kirjataan

konsernin omaan pääomaan muuntoeroihin� Niiltä

osin kuin konserniyhtiöiden väliset lainat katsotaan

osaksi nettosijoitusta ulkomaiseen tytäryritykseen,

kirjataan myös niistä syntyvät kurssierot muun-

toeroihin� Kun ulkomainen tytäryritys myydään,

kertyneet muuntoerot kirjataan tulosvaikutteisesti

osana myyntivoittoa tai -tappiota�



Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat kirjataan

käyttäen tapahtumapäivän kursseja� Tilinpäätöshet-

kellä taseessa olevat ulkomaanrahan määräiset mo-

netaariset erät arvostetaan tilinpäätöspäivän kurs-

siin� Ulkomaanrahan määräiset ei-monetaariset erät

arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin� Liiketoimin-

nan kurssivoitot ja -tappiot sisältyvät tuloslaskelman

vastaaviin eriin liikevoiton yläpuolella� Rahoituserien

kurssierot kirjataan rahoitustuottoihin tai kuluihin�

Konserni on arvioinut yhteisjärjestelyjensä luonteen

ja todennut niiden olevan yhteisyrityksiä�

Osakkuus- ja yhteisyritykset on yhdistelty kon-

sernitilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmää

käyttäen� Jos konsernin osuus osakkuus- ja yhtei-

syrityksen tappioista ylittää sijoituksen kirjanpito-

arvon, sijoitus merkitään taseeseen nolla-arvoon

eikä kirjanpitoarvon ylittäviä tappioita yhdistellä,

ellei konserni ole sitoutunut osakkuus- ja yhteisyri-

tysten velvoitteiden täyttämiseen� Osakkuus- ja yh-

teisyrityssijoitus sisältää sen hankinnasta syntyneen

liikearvon� Realisoitumattomat voitot ja tappiot

konsernin ja osakkuus- ja yhteisyrityksen välillä on

eliminoitu konsernin omistusosuuden mukaisesti�

Realisoitumattomia tappioita ei eliminoida, jos liike-

tapahtuma antaa viitteitä luovutetun omaisuuserän

arvon alentumisesta� Konsernin omistusosuuden

mukainen osuus osakkuus- ja yhteisyrityksen tili-

kauden tuloksista esitetään ennen liikevoittoa� Kon-

sernin osuus osakkuus- ja yhteisyritysten laajan tu-

loksen eristä esitetään kuitenkin konsernin laajassa

tuloksessa� Näitä syntyy erityisesti konsernin osuu-

desta ulkomaan valuutassa toimivien osakkuus- ja

yhteisyritysten muuntoeroista�

Osakkuus- ja yhteisyritysten noudattamat tilin-

päätöksen laatimisperiaatteet on tarvittaessa muu-

tettu vastaamaan konsernin noudattamia periaat-

teita� Konsernin laatimisperiaatteiden mukaisesti

konsernin johto arvioi valmistuneen omaisuuserän

poistoajankohdan aloittamista kahden vuoden ku-

luessa, jolloin arvioidaan mm myynnin todennäköi-

syyttä, vuokrausastetta ja muita huomioitavia mää-

rittelykriteereitä� Omaisuuserien poistokirjaukset

tulee kuitenkin aloittaa viimeistään kolmen vuoden

kuluttua omaisuuserän valmistumisesta�

Tuottojen määrittäminen



Konsernin myyntituotot kirjataan, kun tavaraa tai

palvelua koskeva määräysvalta siirtyy asiakkaalle�

Asiakas saa määräysvallan, kun se pystyy ohjaamaan

tavaran tai palvelun käyttöä ja saamaan siihen liit-

tyvän hyödyn� Konsernin myyntituotot koostuvat

eri tyyppisistä asunto- ja toimitilahankkeista sekä

muusta myynnistä� Myyntituottojen tuloutuskäytän-

töä on kuvattu tarkemmin liitetiedossa 3�

Osakkuus- ja yhteisyrityksille tehtävästä rakenta-

misen katteesta eliminoidaan konsernin omistus-

osuuden verran� Eliminointi kirjataan liikevaihdon

vähennykseksi ja taseessa saatuihin ennakoihin�

Kate realisoituu, kun omistettu osuus myydään kon-

sernin ulkopuolelle�

Tilauskanta

Rakennushanke sisällytetään tilauskantaan siinä vai-

heessa, kun hanketta koskeva sopimus rakentamises-

ta on allekirjoitettu tai rakentamisen aloituspäätös

on tehty ja urakkasopimus allekirjoitettu omaperus-

teisissa hankkeissa� Tilauskanta sisältää omaperus-

teisissa hankkeissa rakentamisen lisäksi tontin� Myös

omakehitteisissä hankkeissa tilauskanta voi sisältää

tontin ja sitä tuloutetaan osana hanketta� Tilauskan-

tana on esitetty hankkeiden (mukaan lukien tontin)

tulouttamaton osa� Tilauskannassa on mukana myös

valmistuneet ja myymättömät asunto- sekä toimiti-

lakohteet� Tilauskannan arvo on hankkeista odotet-

tu tuloutuva liikevaihdon määrä�



Vieraan pääoman menot kirjataan konsernin ulko-

puolisille tilaajille tehdyissä hankkeissa kuluksi sen

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

tilikauden aikana, jolloin ne ovat syntyneet� Omape-

rusteisissa asuntoprojekteissa osa vieraan pääoman

korkokuluista aktivoidaan rakennusaikana (kohdassa

Vaihto-omaisuus tarkemmin kuvatulla tavalla) ja tu-

loutetaan, kun projekti myydään� Nämä korkokulut

tuloutetaan projektikuluna liikevoiton yläpuolella�

Omaperusteisissa toimitilahankkeissa käytetään joh-

don arviointia korkokulujen aktivoinnissa, koska hank-

keilla ei ole aina myyntihintaa etukäteen tiedossa�

Tutkimus- ja kehittämismenot

SRV-konsernilla ei ole varsinaisia tutkimus- ja ke-

hitysmenoja� Konsernilla on liiketoimintaan liitty-

viä hankkeiden suunnittelukustannuksia, joiden

käsittelytapaa on selostettu laadintaperiaatteiden

vaihto-omaisuus kohdassa�



Standardin mukaisesti kaikki vuokrasopimukset,

paitsi standardin mahdollistamien erityisten helpo-

tusten piiriin kuuluvat vuokrasopimukset, on kirjattu

taseeseen� Kaikista vuokrasopimuksista on kirjattu

taseen varoihin käyttöoikeusomaisuuserä (oikeus

käyttää vuokralle otettua omaisuuserää) ja velkoi-

hin vuokranmaksuvelvoitetta koskeva rahoitusvelka�

Tuloslaskelmassa vuokrakulu on jaettu poistoihin

ja rahoituskuluihin� Rahoituslaskelmassa vuokran-

maksut esitetään liiketoiminnan rahavirran erässä

'maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan ra-

hoituskuluista', sekä rahoituksen rahavirran erässä

’lainojen maksut vuokravelat'�

Konsernin vuokraustoiminta



Maanvuokrasopimukset muodostavat merkittävim-

män osuuden SRV-konsernin taseen käyttöoikeus-

Vuokrasopimusvelka arvostetaan sopimuksen al-

kamisajankohtana niiden vuokrien nykyarvoon, joita

ei kyseisenä päivänä ole maksettu� Vuokrien nyky-

arvon määrittämisessä joudutaan eräissä tilanteissa

tekemään arvio vuokrakauden pituudesta� Tällaiset

tilanteet liittyvät esimerkiksi vuokrasopimuksiin,

joissa on vuokrasopimuksen jatkamis- tai päät-

tämisoptioita� Tällainen optio otetaan huomioon

vuokrakautta määritettäessä, jos on kohtuullisen

varmaa, että optio käytetään� Vuokrasopimusvelan

määrään sisällytetään myös mahdollisen jäännösar-

votakuun perusteella maksettava määrä ja mahdolli-

nen kohdeomaisuuserän osto-option toteutushinta,

jos on kohtuullisen varmaa, että kyseinen optio käy-

tetään� Vuokrasopimuksen katkaisemiseen voi myös

liittyä rangaistusmaksuja� Tällaiset rangaistusmaksut

huomioidaan vuokrasopimusvelan määrässä, mikäli

vuokra-ajassa on huomioitu, että konserni käyttää

tämän option�

Vuokrat diskontataan vuokrasopimuksen sisäisellä

korolla, jos kyseinen korko on helposti määritettävis-

sä, muussa tapauksessa käytetään vuokralleottajan

lisäluoton korkoa� IFRS 16 standardin mukaan vuok-

ralleottajan lisäluoton korko on korko, jota vuokral-

leottaja joutuisi maksamaan lainatessaan vastaavaksi

ajaksi ja vastaavanlaisin vakuuksin rahat, jotka tar-

vitaan käyttöoikeusomaisuuserän arvoa vastaavan

omaisuuserän hankkimiseksi vastaavanlaisessa ta-

loudellisessa ympäristössä� Maanvuokrasopimukset

muodostavat yli 90 prosenttia SRV-konsernin käyt-

töoikeusomaisuuseristä ja niiden diskonttokorkona

käytetään aina sopimuksen sisäistä korkoa� Muiden

sopimusten osalta käytetään ensisijaisesti sopimuk-

sen sisäistä korkokantaa ja toissijaisesti lisäluoton

korkoa� Lisäluoton korko on arvio siitä, mitä yhtiö

joutuisi maksamaan lainatessaan vastaavaksi ajaksi

omaisuuseristä� Maanvuokrasopimukset ovat yleen-

sä pitkäaikaisia ja laaditaan tyypillisesti perustettavan

kiinteistöyhtiön lukuun� Kun kiinteistöyhtiö myydään

ja sen hallinto siirretään ostajalle, siirtyy vuokra-

sopimus siihen liittyvine velvoitteineen kiinteistön

ostajalle� Maanvuokrasopimusten lisäksi muita mer-

kittäviä vuokrasopimuksia ovat esimerkiksi yhtiön

kiinteitä toimipisteitä koskevat vuokrasopimukset

erityisesti Suomessa ja Venäjällä sekä työmaakalus-

toa ja autoja koskevat vuokrasopimukset� Toimistoja

koskevat vuokrasopimukset tehdään yleensä alkuvai-

heen osalta määräaikaisiksi� Määräaikaisuuden kes-

to on yleensä 5 vuodesta 10 vuoteen, jonka jälkeen

sopimus jatkuu toistaiseksi voimassaolevana 6-12

kuukauden irtisanomisajalla� Työmaakalustoa koske-

vat vuokrasopimukset tehdään yleensä toistaiseksi

voimassaoleviksi ilman erityistä irtisanomisaikaa� Ka-

lusto on vuokralla tyypillisesti 1 kuukaudesta 12 kuu-

kauteen� Autoja koskevat sopimukset laaditaan mää-

räaikaisiksi ja niiden kesto on yleensä 24 kuukautta�

Yhtiö huomioi raportoinnissaan standardiin si-

sältyvät kaksi soveltamista helpottavaa poikkeusta,

jotka liittyvät lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin sekä

vuokrasopimuksiin, joissa kohdeomaisuuserä on

arvoltaan vähäinen� Lyhytaikaisiksi katsotaan vuok-

rasopimukset, joiden vuokra-aika on enintään 12

kuukautta sekä toistaiseksi voimassa olevat vuok-

rasopimukset, joiden molemminpuolinen irtisano-

misaika on korkeintaan 12 kuukautta�

Merkittävimmät lyhytaikaisiksi katsottavat vuok-

rasopimukset koostuvat lähinnä työmaakalustosta�

Arvoltaan vähäisiin omaisuuseriin sisältyy lähinnä

IT-laitteita ja pieniä toimistokalusteita� Lisäksi joita-

kin vähäisiä vuokrasopimuksia kuten leasingautoja

ja IT- laitteita käsitellään ryhmänä ns� niputtamispe-

riaatteen mukaisesti�

ja vastaavanlaisin vakuuksin rahat, jotka tarvitaan

käyttöoikeusomaisuuserän arvoa vastaavan omai-

suuserän hankkimiseksi vastaavanlaisessa taloudelli-

sessa ympäristössä� Yhtiön käyttämä lisäluoton korko

päättyneellä tilikaudella oli 5 prosenttia�

Käyttöoikeusomaisuuserän hankintameno muo-

dostuu vuokrasopimusvelan alkuperäisen arvostuk-

sen mukaisesta määrästä, mahdollisista sopimuksen

alkamisajankohtaan mennessä maksetuista vuok-

rista, mahdollisista vuokralle ottajalle syntyneistä

alkuvaiheen välittömistä menoista sekä alkupe-

räiseen tilaan palauttamiseen liittyvistä menoista�

Mahdolliset saadut kannustimet vähennetään koh-

deomaisuuserän hankintamenosta� Käyttöoikeus-

omaisuuserän myöhempi arvostaminen perustuu

hankintamenomalliin, jonka mukaan käyttöoikeus-

omaisuuserä arvostetaan hankintamenoon, josta

vähennetään poistot ja arvonalentumiset� Poistot

kirjataan vuokrakauden aikana tasapoistoina� Jos

vuokrasopimus siirtää kohdeomaisuuserän omis-

tuksen vuokralle ottajalle vuokra-ajan päättymiseen

mennessä tai jos kohdeomaisuuserän hankintame-

nossa on otettu huomioon, että vuokralle ottaja

käyttää osto-option, kohdeomaisuuserä poistetaan

taloudellisena vaikutusaikanaan�

Konserni on altistunut indeksiin tai hintaan perus-

tuvien muuttuvien vuokrien mahdollisille korotuk-

sille, joita ei oteta huomioon vuokrasopimusvelassa

ennen kuin ne toteutuvat� Kun indeksiin tai hintaan

perustuvat vuokrien muutokset toteutuvat, vuokra-

sopimusvelka arvioidaan uudelleen ja sitä oikaistaan

käyttöoikeusomaisuuserää vastaan�

Maksettavat vuokrat kohdistetaan pääomaan ja

rahoitusmenoon� Rahoitusmeno kirjataan tulosvai-

kutteisesti vuokra-aikana siten, että jäljellä olevan

velan korkoprosentti on jokaisella kaudella sama�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Laatimisperiaate tontinvuokra-

sopimusten osalta

SRV-konserni esittää vuokratontteihin liittyvän käyt-

töoikeusomaisuuserän vaihto-omaisuutena, koska

myös itse omistetut tontit esitetään vaihto-omai-

suutena ja samaa periaatetta noudatetaan myös

käyttöoikeusomaisuuserän esittämisessä� Raken-

tamisen alkaessa vuokratontin poistot kirjataan

osaksi rakennuskohteen hankintamenoa� Taseen

velkapuolella esitettävän vuokrasopimusvelan kor-

kokulu aktivoidaan osaksi rakennuskohteen hankin-

tamenoa�





SRV-konserni esittää toimitiloihin liittyvän käyttöoi-

keusomaisuuserän taseen pitkäaikaisissa varoissa

ja vuokranmaksuvelvoitetta koskevan rahoitusvelan

veloissa� Merkittävimmät toimitilavuokrasopimuk-

set SRV-konsernissa ovat yhtiön pääkonttorin vuok-

rasopimus sekä aluekonttorit Suomessa ja Venäjällä�





Työmaakohteiden kalustonvuokrasopimukset teh-

dään lähes poikkeuksetta toistaiseksi voimassa ole-

viksi vuokrasopimuksiksi, jotka oikeuttavat yhtiön

päättämään kutakin vuokrattua hyödykettä koske-

van sopimuksen valitsemanaan ajankohtana� Työ-

maakalusto vuokrataan työmaalle yleensä jotakin

erityistä työvaihetta varten, jolloin vuokrakausi jää

tyypillisesti alle 12 kuukauden mittaiseksi� Lyhyi-

den vuokrakausien ja joustavan irtisanomisehdon

vuoksi, työmaakohteiden kalustovuokrasopimuk-

siin sovelletaan pääsääntöisesti IFRS 16 standardin

mukaista lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyvää

nettynä kertyneillä poistoilla ja mahdollisilla ker-

tyneillä arvonalentumistappioilla� Alkuperäinen

hankintameno sisältää menot, jotka johtuvat vä-

littömästi kyseisen hyödykkeen hankinnasta� Hyö-

dykkeistä tehdään tasapoistot arvioidun taloudel-

lisen vaikutusajan kuluessa� Maa- ja vesialueista

ei tehdä poistoja, koska niiden taloudellista käyt-

töikää ei voida määritellä� Poistot kirjataan kuluksi

arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa

seuraavasti:

• Rakennukset 40–60 vuotta

• Tuotantokoneet ja -laitteet 3–10 vuotta

• Konttorikalusteet 3–10 vuotta

• IT-laitteet 3–5 vuotta

• Autot ja liikkuva kalusto 5 vuotta

• Muut aineelliset 5–10 vuotta

Aineellisten hyödykkeiden jäännösarvot ja ta-

loudelliset vaikutusajat arvioidaan ja oikaistaan

tarvittaessa arvonalentumisilla� Konserni arvioi

jokaisena tilinpäätöspäivänä, onko viitteitä siitä,

että jonkin omaisuuserän arvo olisi alentunut� Jos

omaisuuserän kirjanpitoarvo on sen arvioitua ker-

rytettävissä olevaa rahamäärää suurempi, kyseisen

omaisuuserän kirjanpitoarvoa alennetaan välittö-

mästi siten, että se vastaa kerrytettävissä olevaa

rahamäärää�

Aineellisten hyödykkeiden myyntivoitot ja -tap-

piot sisältyvät tuloslaskelmaan, liiketoiminnan mui-

hin tuottoihin tai liiketoiminnan muihin kuluihin�

Liikearvo ja muut aineettomat



Aineettomat hyödykkeet, joilla on rajallinen vaiku-

tusaika, arvostetaan alkuperäiseen hankintame-

noonsa ja poistetaan tasapoistoina arvioidun talou-

dellisen vaikutusajan kuluessa (3–5 vuotta)�

helpotusta� Mikäli vuokrakalustoa koskeva vuokra-

sopimus laaditaan kuitenkin määräaikaiseksi, eikä

sopimus ole arvoltaan vähäinen, sovelletaan vuok-

rasopimukseen vastaavaa laadintaperiaatetta kuin

edellä on kuvattu toimitilavuokrasopimusten osalta�





IT-kalustoa koskevat vuokrasopimukset koskevat

tyypillisesti toimiston IT-laitteita kuten printte-

reitä, monitoimilaitteita sekä tietokoneita� Tällai-

siin omaisuuseriin sovelletaan arvoltaan vähäisiin

omaisuuseriin liittyvää poikkeusta� IT-kalustoa kos-

keviin vuokrasopimuksiin sisältyy myös sopimuk-

sia, joita ei voida pitää arvoltaan vähäisinä ja ly-

hytaikaisena� Tällaisia sopimuksia ovat esimerkiksi

IT-palvelimia koskevat vuokrasopimukset� Tällaisiin

sopimuksiin sovelletaan vastaavaa laadintaperiaa-

tetta kuin edellä on kuvattu toimitilavuokrasopi-

musten osalta kuitenkin siten, että omaisuuserää

käsitellään yhtenä kokonaisuutena ns� niputtamis-

periaatteen mukaisesti� IT-kaluston sopimukset

tehdään tyypillisesti 24 kuukauden tai 48 kuukau-

den mittaisiksi�



Leasing-autoja koskevat vuokrasopimukset kirjataan

IFRS 16 säännösten mukaisesti kuitenkin siten, että

omaisuuserää käsitellään yhtenä kokonaisuutena

ns� niputtamisperiaatteen mukaisesti� Leasing-auto-

jen sopimukset tehdään tyypillisesti 24 kuukauden

mittaisiksi�



Aineelliset hyödykkeet on merkitty konsernita-

seeseen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähen-

Liikearvo vastaa sitä osaa hankintamenosta, joka

ylittää konsernin osuuden hankitun yrityksen net-

tovarallisuuden käyvästä arvosta hankinta-ajan-

kohtana� Liikearvo testataan vuosittain arvonalen-

tumisen varalta� Tätä tarkoitusta varten liikearvo

on kohdistettu rahavirtaa tuott aville yksiköille� Lii-

kearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon

vähennettynä arvonalentumisilla� Arvonalennukset

kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi�

Omaisuuseriä, joista tehdään poistot, tarkastel-

laan arvonalentumisen varalta aina kun tapahtu-

mat tai olosuhteiden muutokset viittaavat siihen,

että kirjanpitoarvoa vastaava rahamäärä ei ehkä

ole kerrytettävissä� Arvonalentumistappio kirjataan

tulosvaikutteisesti siltä osin kuin omaisuuserän kir-

janpitoarvo ylittää siitä kerrytettävissä olevan raha-

määrän� Kerrytettävissä oleva rahamäärä on se, joka

on korkeampi seuraavista: omaisuuserän käypä arvo

myyntikuluilla vähennettynä tai käyttöarvo�



Konserni luokittelee rahoitusvaransa ja –velkansa

seuraaviin ryhmiin:

Rahoitusvarat: Jaksotettuun hankintamenoon tai

käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoi-

tusvarat

Rahoitusvelat: Käypään arvoon tulosvaikutteisesti

kirjattavat rahoitusvelat tai jaksotettuun hankinta-

menoon käyttäen efektiivisen koron menetelmää�

Konsernissa rahoitusvarat arvostetaan jakso-

tettuun hankintamenoon silloin, kun liiketoimin-

tamallin tavoitteena on pitää nämä sijoitukset ja

kerätä kaikki sopimukseen perustuvat rahavirrat,

ja kun instrumentin sopimukseen perustuvat ra-

havirrat koostuvat yksinomaan pääoman ja koron

maksusta� Kaikki muut rahoitusvarat kirjataan ja

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

arvostetaan konsernissa käypään arvoon tuloksen

kautta�

Konserniyhteisön on merkittävä rahoitusvaroihin

kuuluva erä tai rahoitusvelka taseeseensa silloin ja

vain silloin, kun konsernin yhteisöstä tulee instru-

mentin sopimusehtojen osapuoli� Kun yhteisö kirjaa

rahoitusvaroihin kuuluvan erän ensimmäisen ker-

ran, sen on luokiteltava rahoitusvarat ja rahoitusve-

lat yllä mainittuihin luokkaryhmiin�

Konserniyhteisö kirjaa rahoitusvaroihin kuuluvan

erän pois taseesta silloin, kun sopimukseen perus-

tuvat oikeudet rahoitusvaroihin kuuluvan erän raha-

virtoihin lakkaavat olemasta voimassa tai se siirtää

rahoitusvaroihin kuuluvan erän toiselle osapuolelle

ja olennainen osa omistukseen liittyvistä riskeistä ja

eduista on siirretty toiselle osapuolelle�

Rahoitusvelka kirjataan pois taseesta, kun sopi-

muksessa yksilöity velvoite on täytetty, kumottu tai

sen voimassaolo on lakannut�

Rahoitusvarat ovat pitkäaikaisia, kun niiden matu-

riteetti on yli 12 kuukautta ja lyhytaikaisia, kun nii-

den jäljellä oleva maturiteetti on alle 12 kuukautta�

Muut rahoitusvarat sisältyvät pitkäaikaisiin rahoi-

tusvaroihin, ellei sijoituksesta aiota luopua 12 kuu-

kauden kuluessa tilinpäätös¬päivästä� Rahoitusvelat

luokitellaan lyhytaikaisiksi, jos niiden maturiteetti on

alle 12 kuukautta tai jos konsernilla ei ole ehdotonta

oikeutta suorittaa niitä vähintään 12 kuukautta ra-

portointikauden päättymisen jälkeen� Muuten ne

luokitellaan pitkäaikaisiksi�



Sopimuksentekohetkellä johdannaissopimukset luo-

kitellaan joko liiketoiminnan tai rahoituksen rahavir-

tojen suojauksiksi tai ulkomaisiin yksiköihin tehtyjen

sijoitusten suojauksiksi� Johdannaiset tehdään suo-

muihin tuottoihin tai kuluihin, koska valuuttater-

miineillä ja -optioilla suojataan ensisijaisesti liike-

toimintaan sisältyviä valuuttakurssivoittoja ja –tap-

pioita, jotka sisältyvät osuuteen osakkuusyhtiöiden

tuloksesta�

Muut rahoitusvarat voivat sisältää sekä noteerat-

tuja että noteeraamattomia osakkeita, ja ne arvos-

tetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti� Sijoituk-

sen käypä arvo määritetään sijoituksen ostokurssin

perusteella� Mikäli muissa rahoitusvaroissa oleville

rahoitusvaroille ei ole noteerattuja kursseja, kon-

serni soveltaa niiden arvostukseen erilaisia arvos-

tusmenetelmiä� Näitä ovat esimerkiksi viimeaikaiset

riippumattomien tahojen väliset kaupat, diskontatut

rahavirrat tai muiden samankaltaisten instrument-

tien arvostukset�





Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoi-

tusvarat ovat myyntisaamisia, muita saamisia sekä

lainasaamisia osakkuusyhtiöiltä�

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat

rahoitusvarat kirjataan alun perin käypään arvoon

transaktiomenoilla vähennettynä� Alkuperäisen

kirjaamisen jälkeen ne kirjataan jaksotettuun han-

kintamenoo� Korot jaksotetaan tuloslaskelmaan

laina-ajalle käyttäen efektiivisen koron menet-

elmää�



Rahoitusvarojen arvonalentuminen on arvioitu

odotettuihin luottotappioihin perustuen� Konser-

ni soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden

kirjaamiseen menettelyä, jonka mukaan kaikkia

myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvia omai-

jaamistarkoituksessa, ja niiden perusteella taseessa

olevat saamiset ja velat ovat pieniä� Johdannaisso-

pimusten vastapuolten kanssa tehdyt sopimukset

perustuvat ISDA-yleissopimukseen� Järjestelyjen

ehtojen mukaan yksittäisen vastapuolen samassa

valuutassa oleva nettomääräinen saamis- tai vel-

kapositio katsotaan tiettyjen tapahtumien (kuten

maksujen laiminlyönnin) toteutuessa velaksi ja kaik-

ki siihen liittyvät järjestelyt päättyvät� Koska SRV:llä

ei tilinpäätöshetkellä ole laillisesti toimeenpantavis-

sa olevaa kuittausoikeutta, kyseisiä rahamääriä ei

ole vähennetty toisistaan taseessa�

Konsernin rahoitustoiminto toteuttaa suo-

jaustransaktiot hallituksen rahoituspolitiikan peri-

aatteiden mukaisesti�

Tilikauden 2021 ja 2020 aikana konsernilla ei ole

ollut suojausinstrumentteja, joihin olisi sovellettu

IFRS standardien mukaista suojauslaskentaa�





Konsernin käyttämät johdannaisinstrumentit luo-

kitellaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kir-

jattaviin oleviin eriin� Johdannaiset merkitään ta-

seeseen alun perin käypään arvoon sinä päivänä,

jolloin johdannaissopimus tehdään, ja arvostetaan

aina jatkossa tilinpäätöshetken käypään arvoonsa�

Koronvaihtosopimusten käypä arvo alkuperäisellä

kirjaamishetkellä on yleensä nolla� Koronvaihto-

sopimuksien käypien arvojen muutokset kirjataan

tuloslaskelmaan muihin rahoitustuottoihin ja –ku-

luihin ja taseeseen rahoitusvaroihin tai –velkoihin�

Valuuttaoptioiden preemioiden katsotaan olevan

hankintahetken käypä arvo�

Valuuttatermiinien ja -optioiden käypien arvojen

muutokset kirjataan tuloslaskelmaan liiketoiminnan

suuseriä tarkastellaan kutakin erikseen ja kirjataan

koko voimassaoloajalta odotettavissa olevat luot-

totappiot� SRV:n hankkeiden asiakkaina on pää-

sosin suuria, tunnettuja ja vakavaraisia yrityksiä�

Mikäli ei ole tietoa asiakkaan maksukyvystä, tarkis-

tetaan tiedot yleisistä kauppa- ja luottorekistereis-

tä ja pyydetään tarvittaessa vakuut� Kansainvälis-

ten toimitilahankkeiden osalta tehdään tarkempia

taustaselvityksiä, mikäli asiakasta ei ennestään tun-

neta� Edellä mainitusta liiketoimintamallista ja asia-

kasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten

vuosien aikana syntynyt olennaisia luottotappioita,

eikä olennaisia luottotappioita odoteta myöskään

syntyvän tilinpäätöshetkellä taseessa olevien erien

osalta�

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä ar-

vioidaan arvonalentumisen varalta käyttäen kolmi-

vaiheista mallia�

1� Konsernin johto tarkastelee osakkuus- ja yhtei-

syritysten lainasaamisten odotettavissa olevia

rahavirtoja ensin kokonaisuutena osakkuusyhti-

ösijoitusten kanssa ja arvioi säännöllisesti, onko

saamisten luottoriski kohonnut merkittävästi

alkuperäisen kirjaamisen jälkeen� Jos saamisen

luottoriskin katsotaan olevan alhainen, tai sen

luottoriski ei ole kohonnut merkittävästi alkupe-

räisen kirjaamisen jälkeen, sisältyy saaminen vai-

heeseen 1, ja arvonalentuminen lasketaan perus-

tuen arvioon 12 kuukauden aikana tapahtuvien

luottotappioiden todennäköisyydestä� Konsernin

johto on arvioinut, että tilinpäätöspäivänä tasees-

sa olevat lainasaamiset sisältyvät pääasiassa vai-

heeseen 1, eikä niihin liity olennaisia odotettuja

luottotappioita� Konsernin johto arvioi kuitenkin

jatkuvasti luottotappioriskin todennäköisyyttä ja

seuraa tilanteiden muuttumista�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

2� Mikäli arvostusraporttien perusteella havaitaan,

että lainasaamisen luottoriski on kohonnut mer-

kittävästi, siirtyvät lainasaamiset vaiheeseen kaksi

tai kolme, jolloin niihin liittyvää tappion todennä-

köisyyttä arvioidaan koko eliniältä� Tällöin luot-

totappio kirjataan lainasaamisen koko eliniältä

ja lasketaan vertaamalla koko elinialtä arvioituja

tulevia rahavirtoja sopimusperusteisiin rahavirtoi-

hin� Tilinpäätöshetkellä taseessa ei ollut vaihee-

seen 2 sisältyneitä lainasaamisia�

3� Jos lainasaamiset todetaan luottoriskin johdosta

arvoltaan alentuneiksi, ne siirretään vaiheeseen

kolme�



Rahavarat koostuvat käteisvaroista, lyhytaikaisista

pankkitalletuksista sekä muista lyhytaikaisista erittäin

likvideistä sijoituksista, joiden maturiteetti on enin-

tään kolme kuukautta� Pankeista saadut tililuotot si-

sältyvät taseen lyhytaikaisiin velkoihin�





Pitkäaikaiset omaisuuserät luokitellaan myytävänä

oleviksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava mää-

rä tulee kertymään pääasiassa niiden myynnistä ja

myynnin katsotaan olevan erittäin todennäköinen�

Ne arvostetaan kirjanpitoarvoon tai käypään arvoon

vähennettynä myynnistä aiheutuvilla menoilla sen

mukaan, kumpi näistä on pienempi�

Arvonalentumistappiota kirjataan, jos omaisuuse-

rän kirjanpitoarvo alun perin tai myöhemmin alen-

netaan myynnistä aiheutuvilla menoilla vähennettyä

käypää arvoa vastaavaksi� Jos omaisuuserän käypä

arvo vähennettynä myynnistä aiheutuvilla menoilla

myöhemmin nousee, kirjataan voittoa, mutta kirjat-

yhtiölainojen pääoman ja korkojen takaisinmaksu-

vastuu siirtyy asunnon luovutushetkellä asunnon

ostajalle� Riippumatta siitä, onko kohde keskeneräi-

nen vai valmis, mutta luovuttamatta ostajalle, SRV:n

velkaosuuden mukainen pääoma ja korot esitetään

täysimääräisesti laskettuna SRV:n konsernitaseessa

aina lainan eräpäivään saakka�



Aineiden ja tarvikkeiden hankintameno määritetään

painotetun keskihinnan menetelmällä�

Erä ”Keskeneräiset työt” sisältää keskeneräisten

rakennuskohteiden kuluksi kirjaamattoman rakennus-

ja tonttikustannuksen� Keskeneräisten töiden han-

kintamenoon sisällytetään raaka-aineet, välittömät

työsuoritukset, muut välittömät menot, hankinnan ja

valmistuksen välilliset menot sekä joissakin tapauksis-

sa hankkeisiin kohdistuvat vieraan pääoman menot�

Omaperusteisten asuntoprojektien osalta vieraan

pääoman korkokulut aktivoidaan ensisijaisesti koh-

dekohtaisen rahoituksen kustannusta käyttäen� Jos

kohdekohtaisen rahoituksen osuus ei ole merkittävä,

käytetään konsernin keskikorkoa korkomenojen akti-

voinnissa�

Erä ”Maa-alueet ja tonttiyhtiöt” koostuu kehitteil-

lä olevien ja käynnistymättömien kohteiden hankin-

takustannuksista� Hankintamenoon aktivoidaan kus-

tannukset, joiden katsotaan kohottavan maa-alueen

tai tontin arvoa�

Erä ”Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöi-

den osakkeet” koostuu myymättömistä valmistu-

neista kohteista�

Erä ”Ennakkomaksut” sisältää vaihto-omaisuu-

desta ennakkoon maksetut erät�

Erä ”Muu vaihto-omaisuus” koostuu aloittamat-

tomien kohteiden maksetuista osakepääomista sekä

tava voitto ei saa ylittää kertyneitä arvonalentumis-

tappioita� Voitto tai tappio, jota ei ole kirjattu pitkä-

aikaisen omaisuuserän myyntipäivään mennessä,

kirjataan taseesta pois kirjaamisen yhteydessä�

Pitkäaikaisista omaisuuseristä ei tehdä poistoja,

kun ne on luokiteltu myytävänä oleviksi� Myytävänä

olevaksi luokiteltuihin pitkäaikaisiin omaisuuseriin

liittyvistä veloista johtuvien korkojen ja muiden ku-

lujen kirjaamista jatketaan�

Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät esi-

tetään taseessa erillään muista varoista� Myytävänä

olevaksi luokiteltuihin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liit-

tyvät velat esitetään taseessa erillään muista veloista�



Oman pääoman ehtoisilla lainoilla ei ole eräpäivää,

jolloin lainan haltija voi vaatia lainan takaisinmak-

sua� Oman pääoman ehtoinen laina on vakuudeton

ja muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeus-

asemassa� Sen etusija-asema on muita omaan pää-

omaan luettavia eriä parempi� Oman pääoman eh-

toisen lainan velkakirjan haltijalla ei kuitenkaan ole

osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia�





Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoi-

tusvelat merkitään alunperin kirjanpitoon käypään

arvoon� Transaktiomenot on sisällytetty rahoitus-

velkojen alkuperäiseen kirjanpitoarvoon� Korot jak-

sotetaan tuloslaskelmaan laina-ajalle käyttäen efek-

tiivisen koron menetelmää� Rahoitusvelkoja sisältyy

pitkä- ja lyhytaikaisiin velkoihin ja ne voivat olla ko-

rollisia tai korottomia�

Asiakashankkeisiin liittyvien asunto-osakeyhtiöi-

den ottamien ulkopuolisten rahalaitoslainojen eli

edelleen myytäväksi ostetusta omaisuudesta�

Vaihto-omaisuus arvostetaan tilinpäätöksissä

hankintamenoon tai sitä alhaisempaan nettorea-

lisointiarvoon� Nettorealisointiarvo arvioidaan vä-

hentämällä normaalin liiketoiminnan mukaisesta

myyntihinnasta tuotteen valmiiksi saattamiseen tar-

vittavat menot ja myynnistä johtuvat menot�

Maa-alueiden ja tonttiyhtiöiden nettorealisoin-

tiarvo perustuu ennakoituun käyttötarkoitukseen�

Hanketoiminnassa käytettäväksi ennakoidun maa-

alueen tai tonttiyhtiön nettorealisointiarvoa arvioi-

daan osana koko hankkeen nettorealisointiarvoa�

Arvonalennus kohdistetaan maa-alueeseen tai tont-

tiyhtiöön vain, jos hankkeen ennakoidaan olevan ko-

konaisuutena tappiollinen� Jos maa-alue tai tontti-

yhtiö ennakoidaan realisoitavan myymällä, perustuu

nettorealisointiarvo arvioituun markkinahintaan�

Keskeneräisten töiden ja valmiiden asunto- ja

kiinteistöyhtiöiden nettorealisointiarvo perustuu

kohteen myyntiarvoon ennakoidulla myyntihetkellä�

Ulkopuoliselle suoritetut vuokrauskulut voidaan

aktivoida vuokralle annettavaan omaisuuserän kir-

janpitoarvoon, kuten esimerkiksi vuokranvälittäjien

palkkiot� Myynti- ja markkinointikulut eivät ole akti-

voitavia kuluja� Omaisuuserän valmistuessa aktivoi-

dut vuokrauskulut tulee kirjata kuluksi vuokrausso-

pimusten keskimääräisellä kestoajalla� Osakkuus- ja

yhteisyrityksille myydyn vuokrauspalvelun kate eli-

minoidaan omistusosuuden suhteessa�

SRV:n pääosin hallinnoimien ja rakentamattomien

vaihto-omaisuustonttien rakentamissuunnitelmista

aiheutuneiden menojen katsotaan olevan aktivoin-

tikelpoisia, kun niiden voidaan luotettavalla tavalla

katsoa vaikuttavan positiivisesti tontin tai projektin

arvoon� Näitä menoja voidaan aktivoida jo ennen

rakentamisen käynnistämispäätöstä�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Tuloverot

Tuloslaskelman verokulu muodostuu tilikauden ve-

rotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja lasken-

nallisesta verosta� Tilikauden verotettavaan tuloon

perustuva vero lasketaan verotettavasta tulosta

kunkin maan voimassaolevan verokannan (ja vero-

lakien) perusteella� Verot kirjataan tuloslaskelmaan

muutoin kuin ne, jotka liittyvät muihin laajan tulok-

sen eriin tai suoraan omaan pääomaan kirjattaviin

eriin� Veroa oikaistaan mahdollisilla edellisiin tilikau-

siin liittyvillä veroilla�

Laskennallinen verosaaminen tai –velka kirjataan

omaisuuserien ja velkojen verotuksellisten arvojen ja

niiden konsernitilinpäätöksen mukaisten kirjanpito-

arvojen välisistä väliaikaisista eroista� Laskennallinen

verosaaminen kirjataan käyttämättömistä tappiosta

ja kaikista väliaikaisista eroista� Laskennallisia veroja

ei kirjata tytäryrityksiin tehdyistä sijoituksista silloin,

kun konserni voi määrätä väliaikaisen eron purkautu-

misajankohdan ja väliaikainen ero ei todennäköisesti

purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa�

Laskennallinen verosaaminen on kirjattu siihen

määrään asti, kun on todennäköistä, että se voidaan

hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa

tuloa vastaan� Mikäli konserniyhtiö on lähimennei-

syydessä tehnyt tappiota, kirjataan verotuksellisista

tappioista laskennallinen verosaaminen vain siihen

määrään asti, kuin yhtiöllä on riittävästi veronalaisia

väliaikaisia eroja tai muuta vakuuttavaa näyttöä ve-

rotuksellisen tappion hyödyntämiskyvystä�





Konserniyhtiöillä on erilaisia eläkejärjestelyjä kunkin

toimintamaan paikallisten olosuhteiden ja käytäntö-

ennustaa� Riita-asioista kirjataan varaus tilinpäätök-

seen edellä mainittujen laatimisperiaatteiden mukai-

sesti, kun on olemassa oikeudellinen tai tosiasiallinen

velvoite kolmatta osapuolta kohtaan, maksuvelvoit-

teen toteutuminen on todennäköinen ja velvoitteen

suuruus on luotettavasti arvioitavissa�

Takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaamisesta

aiheutuvat kustannukset, jos takuuaikaa on tilinpää-

töspäivänä jäljellä� Takuuvaraus kirjataan hankkeen

luovutuksen yhteydessä ja sen suuruus perustuu ko-

kemusperäiseen tietoon takuumenojen toteutumi-

sesta� Takuuvaraukset odotetaan käytettävän seuraa-

vien kahden vuoden aikana�

Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen suuruus

perustuu indeksikorjattuun historiatietoon tai tietty-

jen yksittäisten projektien arvioituun kokonaiskustan-

nukseen� 10-vuotisvastuuvaraus odotetaan käytet-

tävän seuraavan kymmenen vuoden aikana kohteen

valmistumisesta�

Osingot

Hallituksen yhtiökokoukselle ehdottama osingonjako

kirjataan tilinpäätökseen, kun yhtiön osakkeenomis-

tajat ovat hyväksyneet sen yhtiökokouksessa�

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

SRV allekirjoitti 4�2�2022 RAOS Voima Oy:n kanssa

sopimuskokonaisuuden, jolla yhtiö irtaantuu Fen-

novoiman omistuksesta ja Hanhikivi 1 -hanketta kos-

kevista rakentamisen projektinjohtosopimuksista�

Sopimusjärjestelyn voimaantulo edellyttää työ- ja

elinkeinoministeriön lupaa�

Tilinpäätöspäivän jälkeen Venäjä aloitti sotilaalliset

toimet Ukrainassa� Koska tapahtuma on vielä hyvin

tuore, sen vaikutuksia SRV:n liiketoimintaan on vaikea

arvioida�

jen mukaisesti� Järjestelyt on rahoitettu vakuutusyh-

tiöihin suoritetuilla, maksettuihin palkkoihin perus-

tuvilla maksuilla�

Konsernilla on ainoastaan maksupohjaisia eläke-

järjestelyjä� Konsernin maksuperusteisiin järjeste-

lyihin suorittamat maksut kirjataan tuloslaskelmaan

sillä kaudella, johon kyseiset maksut kohdistuvat�



SRV-konserni soveltaa IFRS 2 Osakeperusteiset mak-

sut -standardia osakeperusteisiin palkitsemisjärjes-

telmiinsä� Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän

osakeosuus arvostetaan käypään arvoon myöntö-

hetken kurssia käyttäen ja rahaosuus arvostetaan

käypään arvoon tilinpäätöshetkellä� Arvon muutok-

set kirjataan tulosvaikutteisesti vaikutusajalle jakso-

tettuna� Osakeperusteiset maksut on käsitelty raha-

na tai osakkeina selvitettävinä�



Varaus kirjataan, kun yhtiöllä on aikaisemman tapah-

tuman seurauksena oikeudellinen tai tosiasiallinen

velvoite kolmatta osapuolta kohtaan ja maksuvelvoit-

teen toteutuminen on todennäköinen, sekä sen suu-

ruus on luotettavasti arvioitavissa�

Jos osasta velvoitetta on mahdollista saada kor-

vaus joltakin kolmannelta osapuolelta, korvaus kir-

jataan erilliseksi omaisuuseräksi, mutta vasta siinä

vaiheessa, kun korvauksen saaminen on käytännössä

varmaa� Tappiollisista sopimuksista kirjataan varaus,

kun velvoitteiden täyttämiseksi vaadittavat välttämät-

tömät menot ylittävät sopimuksesta saatavat hyödyt�

SRV ja sen konserniyhtiöt ovat osapuolina useissa

tavanomaiseen liiketoimintaan kuuluvissa oikeuden-

käynneissä tai muissa menettelyissä� Näiden oikeu-

denkäyntien ja menettelyiden lopputulosta on vaikea

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



Segmenttitiedot on esitetty IFRS 8 -standardin mukaisesti konsernitilinpäätöksen laskentaperiaatteita sekä

konsernin johtamis- ja organisaatiorakennetta noudattaen�

Segmenttien välinen hinnoittelu tapahtuu käypään markkinahintaan� Segmenttien varat ja velat ovat sellaisia

liiketoiminnan eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistetta-

vissa segmenteille� Kohdistamattomat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä�

Liiketoimintasegmentit

SRV Yhtiöillä on seuraavat liiketoimintasegmentit:



Rakentaminen-liiketoimintasegmentti käsittää kaiken SRV:n rakentamisen sekä omaperusteisen asunto-

tuotannon vaatiman pääoman tontteineen� Nämä tontit on tarkoitus kehittää, rakentaa ja myydä nopeam-

malla aikataululla kuin tontit, jotka raportoimme Sijoittaminen-liiketoiminnassa� Rakentamiseen kuuluvat

asuntorakentaminen, toimitilarakentaminen, tekniikkayksiköt ja hankintatoimi sekä sisäiset palvelut Suo-

messa ja Venäjällä�Rakentaminen työllistää lähes 800 henkilöä eli valtaosan koko SRV:n henkilöstöstä�

Sijoittaminen

Sijoittaminen keskittyy konsernin kiinteistösijoitusten hallinnointiin ja realisointeihin, uusien yhteissijoitusraken-

teiden luontiin ja omistamiseen sekä valittujenkiinteistöjen operointiin� Sijoittamiseen kuuluvat keskeneräiset ja

valmiit kohteet, joissa yhtiö toimii pidemmän aikavälin sijoittajana� Myös tontit, joita itse kehitetään, ja joiden

varsinainen tulonodotus muodostuu kehittämisen kautta, raportoidaan osana Sijoittaminen liiketoimintaa�



Muut toiminnot ja eliminoinnit sisältävät SRV-konsernin emoyhtiö SRV Yhtiöt Oyj:n konsernitoiminnot ja

kiinteistö- ja hankekehitystoimintaa toteuttavan hankekehitysyksikön� Myös konsernieliminoinnit sisältyvät

tähän yksikköön�Laskennalliset verosaamiset ja verovelat on kokonaisuudessaan kohdennettu Muut toimin-

not ja eliminoinnit -yksikköön�

Liiketoiminta-alueellinen informaatio

Segmentti-informaatio raportoidaan ylimmälle operatiiviselle päätöksentekijälle (CODM, Chief Operating

Decision Maker IFRS 8:n mukaan)toimitettavan sisäisen raportoinnin kanssa yhdenmukaisella tavalla� Ylim-

pänä operatiivisena päätöksentekijänä toimii SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtaja,jota avustaa päätöksenteossa

konsernin johtoryhmä� Johdon sisäinen raportointi on yhteneväinen segmenttiraportoinnin kanssa�

Tilikaudella 2021 konsernilla oli yksi IFRS 8:n määritelmän mukaista merkittävää asiakasta Rakentaminen

liiketoimintasegmentissä� Niin ikään vertailukaudella merkittäviä asiakkaita oli yksi� Suurimman asiakkaan

osuus konsernin liikevaihdosta oli noin 11 prosenttia�

2021

Raken-

taminen Sijoitta minen

Muut

toiminnot ja

eliminoinnit 

1 000 euroa

Liikevaihto

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat 161 846 3 152 0 164 998

Ajan kuluessa tuloutettavat 752 149 2 581 0 754 730

Muu liikevaihto 16 155 1 063 -4 392 12 826

    

Liikevaihto, ulkoiset 926 195 6 707 -347 932 554

Liikevaihto, sisäiset 3 955 90 -4 044 0

    

Liikevoittoon sisältyvät:

Poistot ja arvonalentumiset, ilman

käyttöoikeusomaisuuseriä -1 546 -29 -444 -2 019

Poistot, käyttöoikeusomaisuuserät -3 106 -71 -1 123 -4 300

Liikevoitto  -11 551  

Segmentin varat

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 3 099 48 820 0 51 919

Vaihto-omaisuus yhteensä, ilman

käyttöoikeusomaisuueriä 178 084 50 596 -1 329 227 351

Maa-alueet ja tonttiyhtiöt 65 559 48 174 0 113 733

Keskeneräiset työt 105 432 0 -1 332 104 100

Valmiiden asunto-ja

kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet 2 642 2 416 0 5 058

Muu vaihto-omaisuus 4 451 6 3 4 460

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 0 40 490 0 40 490

Käyttöoikeusomaisuuserät 72 600 1 507 8 152 82 259

Muut varat 200 540 29 787 53 979 284 306

    

Segmentin velat, ilman vuokrasopimusvelkoja 314 246 148 424 -30 417 

Segmentin velat, vuokrasopimusvelat 78 623 1 652 8 739 

    

Sijoitettu pääoma

Sijoitettu pääoma kauden lopussa 195 792 167 261 39 982 

Sijoitetun pääoman tuotto, % 5,1 -8,1 

Tilauskanta

 - - 

Toimitilarakentaminen 508 292

Asuntorakentaminen 363 985

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

2020

Rakentaminen Sijoittaminen

Muut

toiminnot ja

eliminoinnit 1 000 euroa

Liikevaihto

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat 107 238 0 0 107 238

Ajan kuluessa tuloutettavat 851 456 3 149 0 854 606

Muu liikevaihto 11 329 1 637 724 13 690

    

Liikevaihto, ulkoiset 969 317 4 722 1 495 975 534

Liikevaihto, sisäiset 706 65 -771 0

    

Liikevoittoon sisältyvät:

Poistot ja arvonalentumiset, ilman

käyttöoikeusomaisuuseriä -1 405 -11 896 -477 -13 778

Poistot, käyttöoikeusomaisuuserät -3 859 -92 -1 146 -5 097

Liikevoitto    

Segmentin varat

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 2 360 45 784 0 48 144

Vaihto-omaisuus yhteensä, ilman

käyttöoikeusomaisuueriä 299 848 56 347 -933 355 262

Maa-alueet ja tonttiyhtiöt 92 185 53 669 0 145 854

Keskeneräiset työt 181 502 0 -886 180 616

Valmiiden asunto-ja kiinteistö-

osakeyhtiöiden osakkeet 22 085 2 672 0 24 757

Muu vaihto-omaisuus 4 076 5 -48 4 034

Lainasaamiset osakkuus- ja

yhteisyrityksiltä 1 601 44 281 0 45 882

Käyttöoikeusomaisuuserät 119 236 1 057 9 157 129 450

Muut varat 264 904 31 121 24 157 320 181

    

Segmentin velat, ilman

vuokrasopimusvelkoja 393 158 160 232 28 422 

Segmentin velat, vuokrasopimusvelat 125 462 1 104 9 588 

    

Sijoitettu pääoma

Sijoitettu pääoma kauden lopussa 386 796 171 875 8 088 

Sijoitetun pääoman tuotto, % 7,6 -14,3 

Tilauskanta

 - - 

Toimitilarakentaminen 718 165

Asuntorakentaminen 435 198

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta. Omistusosuutta vastaava tulouttamaton kate ei

enää sisälly vertailuluvuissa tilauskannan määrään. Sijoitettu pääoma ja tilauskanta ovat tilintarkastamattomia.



Tilikaudella ei hankittu uusia liiketoimintoja tai myyty vanhoja liiketoimintoja� Vertailukaudella yhtiö myi SRV

REAM Oy:n liiketoiminnan, joka vastasi kauppakeskus REDIn operoinnista CBRE Finlandille�



1 000 euroa  2020

Liikevaihto



932 554 975 534



Tiettynä ajankohtana tuloutettavat 164 998 107 238

Ajan kuluessa tuloutettavat 755 281 854 606

Muu liikevaihto 12 275 13 690

 932 554 975 534

Liikevaihdon jakauma segmenteittäin raportoidaan liitteessä 1, segmenttitiedot.





Omaperusteinen asuntohanke ja toimitilahanke



Kiinteähintainen urakka, projektinjohtourakka, KVR-urakka (kokonaisvastuurakentaminen), allianssiurakka,

omakehitteinen asuntohanke, omakehitteinen toimitilahanke ja kauppakeskusoperointituotot

1 000 euroa  2020



Konsernin myyntisaamiset ja ostovelat ovat pääosin

asiakassopimuksiin perustuvia� Konsernin taseessa on

asiakassopimuksiin liittyvää siirtosaamista ja muuta lyhytaikaista

ennakkomaksua�

Asiakassopimuksiin perustuvat, siirtosaamiset 8 090 13 011

Asiakassopimuksiin liittyvät ennakkomaksut 73 606 86 014

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

1 000 euroa  2020





Kirjatut myyntituotot, jotka sisältyivät sopimuksiin perustuviin

velkoihin kauden alussa 86 014 74 116

Aiemmilla kausilla täytetyistä suoritevelvoitteista kirjatut

myyntituotot 13 011 12 545

Asiakassopimusten suoritevelvoitteet ja merkittävät harkintaan perustuvat ratkaisut

Konsernin yleisimmät projektityypit ovat seuraavat: projektinjohtourakka, KVR-urakka (kokonaisvastuura-

kentaminen), allianssiurakka, kiinteähintainen urakka, elinkaariurakka, omakehitteinen asuntohanke, oma-

kehitteinen toimitilahanke, omaperusteinen asuntohanke ja toimitilahanke�

SRV:n urakkasopimuksissa ja omakehitteisissä hankkeissa asiakkaan kanssa on tyypillisesti sovittu asiak-

kaan omistuksessa olevan kiinteistön rakennus- tai saneerausprojektinjohtourakan johtamistehtävistä ja

rakennusteknisistä töistä� Urakkahankkeissa voi olla useita eri työvaiheita ja -tehtäviä� Nämä muodostavat

kuitenkin pääsääntöisesti yhden integroidun kokonaisuuden, jota käsitellään yhtenä suoritevelvoitteena�

Omaperusteisissa kohteissa voidaan tarjota asunnon ostajalle autopaikka tai muuttopalvelu� Tällöin au-

topaikka ja muuttopalvelu katsotaan erillisiksi suoritevelvoitteiksi� Tyypillisesti nämä luovutetaan ja tuloute-

taan samanaikaisesti kuin asunto� Mahdollisesti tarjottavat vastikevapaat rinnastetaan alennuksiin ja nämä

huomioidaan myyntihinnan oikaisuna�

Konsernin urakkahankkeet sisältävät muuttuvia vastikkeita, jotka johtuvat esim� sanktioista tai tavoitehin-

nan alituksesta tai ylityksestä� Konsernin johto seuraa ja arvioi muuttuvia vastikkeita jokaisen raportointi-

kauden lopussa�Tuloutuksessa käytettävä transaktiohinta on perustunut todennäköisimpään arvioon� Muut-

tuvan vastikkeen arvioidusta määrästä sisällytetään transaktiohintaan vain se osa ja tuottoja kirjataan vain

siihen määrään asti kuin on erittäin todennäköistä, ettei kertyneiden kirjattujen myyntituottojen määrään

jouduta tekemään merkittävää peruutusta�

Myös omakehitteisiin ja -perusteisiin hankkeisiin liittyy muuttuvia vastikkeita, jotka voivat johtua esim� vii-

västymissanktioista ja vuokravastuista� Liikevaihdon tuloutusta lykätään arvioidun vuokravastuuvelvoitteen

osalta ja tämä arvioitu osuus hankkeen tuloista kirjataan saaduksi ennakoksi� Suoritetut takuuvuokrat vä-

hentävät hankkeeseen liittyviä saatuja ennakkoja� Solmittuun vuokrasopimukseen sisältyvät epävarmuuste-

kijät otetaan tuloutuksessa huomioon�

Ajan kuluessa tuloutettavien omaisuuserä on asiakkaan määräysvallassa ja näiden asiakashankkeiden tu-

lot ja menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusasteen perusteella, kun hankkeen lopputulos voidaan

arvioida luotettavasti� Valmistusaste määritetään laskemalla kunkin hankkeen tilinpäätöspäivään mennessä

kertyneiden menojen suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioidusta kokonaismenosta� Tuottoja kirja-

taan valmistusastetta vastaava määrä�

Kun on todennäköistä, että hankkeen valmiiksi saamiseen tarvittavat kokonaismenot ylittävät hankkeesta

saatavat kokonaistulot, odotettavissa oleva tappio kirjataan kuluksi välittömästi� Jos asiakashankkeesta synty-

neet menot ja kirjatut voitot ovat suuremmat kuin hankkeesta ennakkoon laskutettu määrä, esitetään erotus

taseen erässä "myyntisaamiset ja muut saamiset" Jos asiakashankkeesta syntyneet menot ja kirjatut voitot

ovat pienemmät kuin hankkeen ennakkolaskutus, esitetään erotus taseen erässä "ostovelat ja muut velat"�

Asiakaslaskutuksessa käytetään maksuerätaulukoita ja on sovittu alalle tyypilliset urakoiden maksuehdot�

Tiettynä ajankohtana tuloutettavat asiakashankkeet tuloutetaan omaisuuserän määräysvallan siirryttyä ja

aikaisintaan hankkeen valmistuttua� Hankkeista tuloutuu valmistumishetken myyntiastetta vastaava osuus

tuloista ja menoista�

Omakehitteisiin - ja perusteisiin kohteisiin voi liittyä erillinen rahoituskomponentti� Merkittävä rahoitus-

komponentti voi syntyä saatavarahoitteisissa hankkeissa, joissa saatavarahoituskustannuksia ei laskuteta ti-

laajalta� Keskimäärin konsernin saatavarahoitus- sekä omaperusteisissa urakointikohteissa rakennusaika on

alle kaksi vuotta, jolloin keskimääräinen rahoitusaika on alle vuoden� Näissä konserni soveltaa IFRS 15�63

-standardin mukaista alle vuoden käytännön helpotusta� Konsernilla on myös hankkeita, joissa keskimääräi-

nen rahoitusaika on yli vuoden� Näissä hankkeissa sovelletaan merkittävän rahoituskomponentin käsittelyta-

paa ja erä kirjataan liikevaihdon vähennykseksi ja rahoituserien korkotuottojen oikaisuksi�

Asiakashankkeiden takuuvaraukset sisältävät kohteiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset, jos takuu-

aikaa on tilinpäätöspäivänä jäljellä� Takuuvaraus kirjataan hankkeen luovutuksen yhteydessä ja sen suuruus

perustuu kokemusperäiseen tietoon takuumenojen toteutumisesta� Takuuvaraukset odotetaan käytettävän

seuraavien kahden vuoden aikana� Rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen suuruus perustuu indeksikorjat-

tuun historiatietoon tai tiettyjen yksittäisten projektien arvioituun kokonaiskustannukseen� 10-vuotisvastuu-

varaus odotetaan käytettävän seuraavan kymmenen vuoden aikana kohteen valmistumisesta�

Omakehitteisen hankkeiden tontti tuloutetaan ajan kuluessa� Tontin tulouttamisen ajankohta arvioidaan

kuitenkin aina tapauskohtaisesti�

1 000 euroa

Asiakassopimusten jäljellä

oleville suoritevelvoitteille

kohdistettu transaktiohinta

1 vuoden

kuluessa

2 vuoden

kuluessa

3 vuoden

kuluessa

4 vuoden

kuluessa

71,4 % 23,7 % 4,9 % 0,0 %

Osaksi tai kokonaan täyttämättä

oleville pitkäaikaisille asiakas-

hankkeiden sopimuksille

kohdistetun transaktiohinnan

kokonaismäärä  561 614 186 259 38 603 0

Taulukko kuvastaa Rakentamisen liiketoiminnan myydyn tilauskannan määrää ja sen tuloutumista tulevina vuosina.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



Ajan kuluessa tuloutettaviin hankkeisiin voi liittyä myyntipalkkioita� Nämä sopimuksen aikaansaamisesta ai-

heutuvat kulut aktivoidaan projektikustannuksiin ja jaksotetaan kuluksi sopimuskaudella� Konsernilla ei ra-

portointikaudella eikä vertailukaudella ollut näihin liittyviä omaisuuseriä�



1 000 euroa  2020

Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot 1 120 612

Vuokratuotot 904 932

Muut tuotot 1 493 622

  2 166



1 000 euroa  2020

Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntitappiot 0 53

Vuokrat -68 665

Vapaaehtoiset henkilösivukulut 1 602 1 382

Auto- ja matkustuskulut 534 660

Edustus- ja markkinointikulut 905 432

Viestintä- ja IT-kulut 3 321 2 864

Ulkopuoliset palvelut 1 241 2 632

Muut kiinteät kulut 3 186 2 186

  

Valuuttajohdannaisten tuotot ja kulut 124 -5 506

  

Tilintarkastajan palkkiot

1 000 euroa  2020

Tilintarkastus 357 434

Todistukset ja lausunnot 2 2

Veroneuvonta 0 0

Muut palvelut 64 269

  

PricewaterhouseCoopers Oy:n suorittamat muut kuin tilintarkastuspalvelut SRV Yhtiöt konserniin kuuluville

yhtiöille tilikaudella 2021 olivat yhteensä 66 tuhatta euroa (271)�



1 000 euroa  2020



Aineettomat hyödykkeet

Muut aineettomat hyödykkeet 394 421

Aineelliset hyödykkeet

Rakennukset ja rakennelmat 3 428

Koneet ja kalusto 1 021 1 329

Muut aineelliset hyödykkeet 101 113

1 519 2 291



Maa-alueet 2 268 2 899

Rakennukset ja rakennelmat 1 393 1 438

Koneet ja kalusto 639 760

Muut aineelliset hyödykkeet 0 0

4 300 5 097

 5 818 7 387

Arvonalentumiset

500 11 487

Vuoden 2021 arvonalennus sisältää pitkäaikaisissa saamisisssa olevan REDin kauppahintasaatavan 0,5 miljoonaa euroa.

Vuoden 2020 arvonalentumiset sisälsivät yhteisyritys sijoituksen Pearl Plaza kauppakeskuksen vuoden 2019

arvonalennuksen palautuksen 6,9 miljoonaa euroa, kauppakeskus Okhta Mall osakkuussijoituksen arvonalennuksen 5,4

miljoonaa euroa, 0,8 miljoonan euron alaskirjauksen Porvoon Ratsumestarinkatu 6-liikekiinteistön sijoitukseen sekä

pitkäaikaisissa saamisissa olevan REDIn lisäkauppahintasaatavan arvonalennuksen 13,0 miljoonaa euroa.



1 000 euroa  2020

Palkat ja palkkiot

57 787 57 956

Eläkekulut - maksupohjainen eläkejärjestely 9 957 8 613

Osakeperusteiset kannustepalkkiot 1 210 489

Muut henkilösivukulut 2 613 2 369

  

Tiedot johdon palkoista ja palkkioista sekä muista työsuhde-etuuksista esitetään kohdassa Lähipiiritapahtumat.

² SRV-konsernissa on vain maksupohjaisia eläkejärjestelyjä.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Henkilökunta keskimäärin  2020

Rakentaminen 803 810

Sijoittaminen 100 124

Muut toiminnot ja eliminoinnit 55 56

 959 991

Osakeperusteiset kannustepalkkiot

Myöntämisvuosi

2017

2019

2021

2021 

Ansaintaperuste

Asetetut

mittarit Työsuhde

Asetetut

mittarit

Asetetut

mittarit

Alkuperäinen merkintähinta - 1,62 - -

Osinko -ja osakeantioikaistu merkintähinta 31�12�2021 - 0,55 - -

Merkintäaika/toteutusaika

2017-

2019 2021–2026 2021–2023 2021–2022

Kokonaismäärä 1 000 000 1 000 000 4 400 000 4 400 000

     

Lisäykset 0 400 000 0 0 

Käytetyt osakepalkkiot* 33 975 0 0 0 

Palautuneet tai päättyneet osakepalkkiot 44 700 0 0 0 

     

     

Lisäykset 0 4 400 000 4 400 000 

Käytetyt osakepalkkiot 22 063 0 0 0 

Palautuneet tai päättyneet osakepalkkiot 11 912 0 0 0 

     

Konsernin tuloslaskelmaan kirjattu kustannus 2020,

1 000 euroa -332 -157 0 0 

Konsernin tuloslaskelmaan kirjattu kustannus 2021,

1 000 euroa -213 -103 -235 -658 

Osakepalkkioiden perusteella annetut osakkeet,

v� 2020 33 975 0 0 

Osakepalkkioiden perusteella annetut osakkeet,

v� 2021 22 063 0 0 0 

* Korjattu vertailukauden tietoja.

SRV:n hallitus päätti helmikuussa 2017 uudesta avainhenkilöiden osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Järjestelmän piiriin kuuluu 40 SRV:n avain-

henkilöä. Järjestelmä on voimassa vuosina 2017-2019, ja sen palkitsevuus on sidottu yhtiön tulokseen ja liiketoimintokohtaisiin mittareihin. Mahdollinen

palkkio maksetaan osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Rahana maksettava osuus kattaa palkkiosta aiheutuvat verot ja vero-

luonteiset maksut. Palkkio-osakkeita annetaan avainhenkilöille yhteensä enintään 1 000 000 kappaletta. Kannustinjärjestelmän alku-

peräinen kustannus on laskettu osakkeen kurssilla 5,20 euroa, jolloin järjestelmän IFRS-kustannus on 5,5 miljoonaa euroa lisättynä

rahana maksettavalla määrällä. Todellinen kustannus määräytyy siitä miten yhtiö saavuttaa asetetut tavoitteet ja osakurssin vaihte-

lun mukaan. Mikäli avainhenkilöiden työ- ja toimisuhde päättyy sitouttamisjakson aikana, on hänen palautettava palkkiona annetut

osakkeet yhtiölle vastikkeetta. 6.7.2020 SRV tiedotti luovuttaneensa yhteensä 67.950 hallussaan ollutta omaa osakettaan yhtiön osa-

keperusteiseen kannustinjärjestelmään kuuluneille henkilöille. Järjestelmän ansaintajakso oli vuosina 2017-2019.

² SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus on päättänyt toimitusjohtajan osakeperusteisesta kannustinohjelmasta vuosille 2019–2026. Järjestelmän pe-

rusteella Saku Sipolalle on annettu 600 000 hankintaoikeutta, jotka oikeuttavat hänet hankkimaan hankintaoikeuksia vastaavan mää-

rän SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeita hintaan 1,62 euroa osakkeelta. Järjestelmän puitteissa voidaan antaa uusia osakkeita tai yhtiön hallussa

olevia omia osakkeita. Yhtiön hallitus tekee toteutustapaa koskevan päätöksen kulloinkin erikseen. Järjestelmän ehtojen mukaan han-

kittuja osakkeita koskee luovutusrajoitus, joka on voimassa kaksi vuotta osakkeiden hankkimisesta lukien. Hankintaoikeuksia voidaan

käyttää kolmessa kahden vuoden mittaisessa käyttöjaksossa, joista ensimmäinen alkaa 1.3.2021 ja päättyy 28.2.2023, toinen alkaa

1.9.2022 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas alkaa 1.9.2024 ja päättyy 31.8.2026. Kunkin käyttöjakson aikana on oikeus käyttää 200 000

hankintaoikeutta. Kannustinjärjestelmän vaikutusaikana vuosina 2019–2026 kirjattava IFRS-kustannuksen määrä on noin 0,3 miljoo-

naa euroa. SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 17.12.2020 toimitusjohtaja Saku Sipolan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän muutok-

sista. Muutokset koskevat hankintaoikeuksien määrää, hankintaoikeuksien merkintähintaa ja hankintaoikeuksien käyttöjaksoja. Muu-

tosten tarkoituksena on varmistaa, että järjestelmän kannustinvaikutus pysyy aiemmalla tasolla huomioiden SRV:n vuoden 2020 mer-

kintäetuoikeusannista aiheutuneet muutokset yhtiön osakkeiden määrässä. Järjestelmän kannustinvaikutus perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n

osakkeen arvonnousuun. Muutosten johdosta Sipolalla on käytettävissään 1.000.000 osakkeiden hankintaoikeutta merkintähintaan

0,55 eur/osake. Merkintähinnan määräytymisperusteena on käytetty SRV:n osakkeen volyymipainotettua keskikurssia Nasdaq Helsin-

gissä jatkuvassa kaupankäynnissä 1.8.-30.11.2020. Hankintaoikeuksien käyttöjaksot ovat muutosten jälkeen: ensimmäinen jakso alkaa

1.3.2022 ja päättyy 28.2.2023, toinen alkaa 1.3.2023 ja päättyy 31.8.2024 ja kolmas alkaa 1.9.2024 ja päättyy 31.8.2026. Ensimmäisen

ja toisen käyttöjakson aikana on oikeus käyttää kummassakin käyttöjaksossa 300 000 hankintaoikeutta ja kolmannen jakson aikana

400 000 hankintaoikeutta

³ SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti maaliskuussa 2021 uudesta osakepohjaisesta pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä. Pitkän aikavä-

lin kannustinjärjestelmässä on kolme vuosien 2021–2023 aikana vuosittain alkavaa kolmen vuoden ansaintajaksoa, kalenterivuodet

2021–2023, 2022–2024 ja 2023–2025. Yhtiön hallitus päättää kullekin ansaintajaksolle mukaan otettavat avainhenkilöt ja järjestelmän

ansaintakriteerit ansaintajaksojen alussa. Järjestelmän ensimmäisen ansaintajakson 2021–2023 kohderyhmään kuuluu noin 30 hen-

kilöä, mukaan lukien toimitusjohtaja Saku Sipola ja yhtiön johtoa. Järjestelmän mahdollinen palkkio ansaintajaksolta 2021–2023 pe-

rustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen kokonaistuottoon (TSR) suhteessa erikseen valittuun verrokkiryhmään, yhtiön velkaantuneisuuden

tasoon ja osakkeen hinnan nousuun. Ansaintajakson 2021–2023 perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin

4.400.000 SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa (bruttomäärä, josta vähennetään ennakonpidätyksinä suoritettava osuus). Mahdollinen

palkkio maksetaan vuonna 2024 yhtiön osakkeina (nettomäärä) ja yhtiö tilittää ennakonpidätyksen verottajalle avainhenkilöiden puo-

lesta. Toimitusjohtajan mahdolliseen osakepalkkioon liittyy luovutusrajoitus, jonka mukaan hänen on omistettava palkkiona saadut

osakkeet kahden vuoden ajan palkkion vastaanottamisesta.

⁴SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti maaliskuussa 2021 uudesta kertaluonteisesta pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä. Samalla SRV:n

hallitus päätti kaksivuotisesta kertaluonteisesta ohjelmasta mahdollistaakseen pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajakson

pidentämisen kolmeen vuoteen. Kertaluonteisen pitkän aikavälin kannustinjärjestelmässä on yksi kahden vuoden ansaintajakso, ka-

lenterivuodet 2021–2022. Järjestelmän kohderyhmään kuuluu noin 30 henkilöä, mukaan lukien toimitusjohtaja Saku Sipola ja yhtiön

johtoa. Järjestelmän mahdollinen palkkio ansaintajaksolta 2021–2022 perustuu konsernin operatiiviseen kassavirtaan sekä SRV Yhtiöt

Oyj:n osakkeen kokonaistuottoon (TSR) kahden vuoden aikana. Ansaintajakson 2021–2022 perusteella maksettavat palkkiot vastaa-

vat yhteensä enintään noin 4.400.000 SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvoa (bruttomäärä, josta vähennetään rahaosuutena suoritettava

osuus). Mahdollinen palkkio maksetaan vuonna 2023 yhtiön osakkeina (nettomäärä) ja yhtiö tilittää ennakonpidätyksen verottajalle

avainhenkilöiden puolesta. Toimitusjohtajan mahdolliseen osakepalkkioon liittyy luovutusrajoitus, jonka mukaan hänen on omistetta-

va palkkiona saadut osakkeet kahden vuoden ajan palkkion vastaanottamisesta.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



SRV-konsernilla ei ole varsinaisia tutkimus- ja kehittämismenoja� Konsernilla on liiketoimintaan liittyviä hank-

keiden suunnittelukustannuksia, joiden käsittelytapaa on selostettu laadintaperiaatteiden kohdassa vaih-

to-omaisuus�



1 000 euroa  2020



Korkotuotot osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 1 830 1 863

Korkotuotot muista saamisista 1 219 1 572

Valuuttakurssivoitot 1 939 0

Muut rahoitustuotot 25 275

  



Kulut jaksotettuun hankintamenoon kirjatuista veloista -10 499 -13 383

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista varoista ja veloista 3 074 -178

Valuuttakurssitappiot 0 -8 159

Muut rahoituskulut

-11 020 -5 728

Rahoituskulut, käyttöoikeusomaisuuserät

Korkokulut -5 218 -5 688

  

  

Muut rahoituskulut rivi sisältää osakkuus- ja yhteisyritysten rahoitussaamisten arvonalennuksia 6,1 (1,5) milj. euroa



Tuloverot tuloslaskelmassa

1 000 euroa  2020

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 754 668

Edellisten tilikausien verot 0 -1

Muut tilikauden verot 0 0

Laskennalliset verot käyttöoikeusomaisuuserät -8 -298

Laskennalliset verot -1 212 -3 220

  

Efektiivinen veroaste -% 2,3 % 10,2 %

Konsernin tuloslaskelmaan kirjatut tuloverot eroavat suomalaisen yhtiön verokannan (20 prosenttia

vuonna 2021 ja 2020) mukaisesta tuloverosta seuraavasti:



1 000 euroa  2020

  

Verot laskettuna Suomen verokannalla -4 069 -5 592

Ulkomaisten tytäryritysten poikkeavat verokannat -25 -9

Verovapaat tulot -23 -93

Aiemmin kirjaamattomien laskennallisten verosaamisten

realisoituminen - -

Vähennyskelvottomat kulut 2 940 -282

Tuloveroihin kirjaamattomat tai palautetut tilikauden tappiot 865 444

Verot aikaisemmilta tilikausilta 0 -1

Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta -103 2 682

Muut erät -52 0

  

Muihin laajan tuloksen eriin ei liittynyt olennaista verovaikutusta�

Suoraan omaan pääomaan kirjatut verot

1 000 euroa  2020

Oman pääoman ehtoisen lainan koron vero-oikaisu 640 405

Osakeantikulujen vero-oikaisu 676

  

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



1 000 euroa  2020

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos -19 879 -22 807

Oman pääoman ehtoisen lainan korko ja kulut vero-oikaistuna -1 648 -3 732

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos osakekohtaisen tuloksen

laskemiseksi -21 527 -26 539

1 000 kappaletta  2020

Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo

tilikauden aikana 262 158 173 891

Osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotettu keskiarvo

tilikauden aikana (laimennettu) 262 158 173 925

  



  

Vertailuvuoden tiedot ovat osakeantioikaistuja



Vuonna 2021 ja 2020 ei ole maksettu osinkoa� 28�3�2022 kokoontuvalle yhtiökokoukselle ehdotetaan, ettei

osinkoa jaeta vuodelta 2021�







1 000 euroa

Maa- ja

vesi alueet

Raken-

nukset

ja raken-

nelmat

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

 41    

Lisäykset 0 4 1 586 12 

Vähennykset 0 -4 -592 -53 

Siirto erien välillä 0 0 0 0 

Valuuttakurssierot 0 0 28 8 

 41    

1 000 euroa

Maa- ja

vesi alueet

Raken-

nukset

ja raken-

nelmat

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä



arvonalentumiset 1.1.     

Poistot 0 -3 -1 021 -101 

Vähennysten ja siirtojen

kertyneet poistot 0 0 0 0 

Alaskirjaukset 0 0 0 0 

Valuuttakurssierot 0 0 -24 -4 

Siirto erien välillä 0 0 0 0 



     

 41    





1 000 euroa Maa-alueet

Raken-

nukset

ja raken-

nelmat

Koneet ja

laitteet

Muut

aineelliset

hyödykkeet Yhteensä

     

Lisäykset 0 358 576 0 

Vähennykset 0 -154 -45 0 -199

Siirto erien välillä 0 0 0 0 

Valuuttakurssierot yhteensä 0 6 6 0 

     



arvonalentumiset 1.1.     

Poistot 0 -1 393 -639 0 

Vähennysten ja siirtojen

kertyneet poistot 0 134 0 0 

Arvonalentumiset 0 0 0 0 

Siirto erien välillä 0 0 0 0 

Valuuttakurssierot yhteensä 0 -6 -3 0 -9



     

     

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä





1 000 euroa

Maa- ja

vesi alueet

Raken-

nukset

ja raken-

nelmat

Koneet ja

kalusto

Muut

aineelliset

hyödykkeet 

 41   999 

Lisäykset 0 0 720 29 

Vähennykset 0 -313 -575 -77 

Siirto erien välillä 0 277 16 0 

Kurssierot 0 -11 -134 -58 

 41    



arvonalentumiset 1.1.     

Poistot 0 -428 -1 329 -113 

Vähennysten ja siirtojen

kertyneet poistot 0 0 0 0 

Valuuttakurssierot 0 47 231 33 

Siirto erien välillä 0 0 -15 0 -15



     

 41    





1 000 euroa Maa-alueet

Raken-

nukset

ja raken-

nelmat

Koneet ja

laitteet

Muut

aineelliset

hyödykkeet 

     

Lisäykset 0 493 558 0 

Vähennykset 0 -81 -131 0 

Siirto erien välillä 0 0 0 0 

Valuuttakurssierot yhteensä 0 -24 -12 0 

     



arvonalentumiset 1.1.     

1 000 euroa Maa-alueet

Raken-

nukset

ja raken-

nelmat

Koneet ja

laitteet

Muut

aineelliset

hyödykkeet 

Poistot 0 -1 438 -760 0 

Vähennysten ja siirtojen

kertyneet poistot 0 65 0 0 

Alaskirjaukset 0 0 0 0 

Siirto erien välillä 0 0 0 0 

Kurssierot yhteensä 0 16 7 0 



     

   1 594  





1 000 euroa

Aineet-

tomat

oikeudet Liikearvo

Muut

aineet-

tomat

hyödykkeet 

    

Kurssierot 0 0 0 

Lisäykset 0 0 56 

Vähennykset 0 0 -4 -4

Siirrot 0 0 0 

    

    

Poistot 0 0 -394 

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot -34 0 33 -1

Arvonalentumiset 0 0 0 

Kurssierot 0 0 0 



    

    

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



1 000 euroa

Aineet-

tomat

oikeudet Liikearvo

Muut

aineet-

tomat

hyödykkeet 

 911   

Kurssierot 0 0 -3 -3

Lisäykset 13 0 293 306

Vähennykset -17 0 -9 -26

Siirrot 0 0 -91 -91

    

    

Poistot -1 0 -420 -421

Vähennysten ja siirtojen kertyneet poistot -34 0 0 -34

Arvonalentumiset 0 0 0 0

Kurssierot 0 0 -32 -32



    

    

SRV-konsernin liikearvo kohdistuu segmentille:

Liikearvot

1 000 euroa  2020

Rakentaminen 1 734 1 734

  

Arvonalentumistestaus

Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä oleva rahamäärä perustuu käyttöarvolaskentamalliin, jossa

rahavirrat perustuvat perusvuoteen ja yksikön viiden vuoden strategiakauden mukaisesti kasvaviin rahavir-

toihin�

Joulukuussa 2021 tehdyissä liikearvon arvonalentumistestauksissa on pitkän ajan kasvutekijänä käytetty 2

prosenttia, eikä se ylitä toimialojen pitkän aikavälin toteutunutta kasvua� Keskeiset muuttujat arvonalentu-

mistestauksessa ovat liikevoittoprosentti ja diskonttauskorko� Diskonttauskorkona, tulevia rahavirtoja diskon-

tattaessa, on käytetty oman ja vieraan pääoman painotettua keskimääräistä kustannusta (WACC, Weighted

Average Cost of Capital) ennen veroja� Käyttöarvolaskelmassa on WACC:na käytetty 10,5 prosenttia� WACC:n

laskentaparametreina ovat riskitön korko, markkinariski- ja yrityskohtainen preemio, teollisuuskohtainen

beta, vieraan pääoman kustannus sekä oman ja vieraan pääoman suhde�

Kerrytettävissä oleva rahamäärä ylitti kirjanpitoarvon merkittävästi liikearvoa sisältävässä kassavirtaa tuot-

tavassa yksikössä� Arvonalentumistestausten perusteella ei ole tarvetta arvonalentumiskirjauksiin�



Tehtyjen herkkyysanalyysien perusteella käytettyjen oletusten kohtuulliset muutokset eivät johda arvon-

alentumisiin rahavirtaa tuottavan yksikön liikearvosta�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä





1 000 euroa

Käypään arvoon

tulosvaikutteisesti

kirjattavat varat ja

velat

Jaksotettuun

hankintamenoon

arvostettavat varat

ja velat

Tase-erien

kirjanpitoarvot Käypä arvo Liite



Pitkäaikaiset korolliset saamiset 0 9 664 9 664 9 664 18

Pitkäaikaiset saamiset 0 0 0 0 17,18

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 0 40 490 40 490 40 490 21

Muut rahoitusvarat 24 728 0 24 728 24 728 17



Myyntisaamiset 0 57 946 57 946 57 946 22,29

Lyhytaikaiset korolliset saamiset 0 124 124 124 22

Johdannaissopimukset 0 0 0 0 31

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 0 0 0 0 21

Rahavarat 0 68 009 68 009 68 009 23

    



Korolliset velat 0 128 771 128 771 111 054 27

Johdannaissopimukset 5 903 0 5 903 5 903 28,31

Muut pitkäaikaiset velat 0 8 860 8 860 8 860 28



Korolliset velat 0 20 192 20 192 20 192 27

Ostovelat 0 59 698 59 698 59 698 28

    

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



1 000 euroa

Käypään arvoon

tulosvaikutteisesti

kirjattavat varat ja

velat

Jaksotettuun

hankintamenoon

arvostettavat varat

ja velat

Tase-erien

kirjanpitoarvot Käypä arvo Liite



Pitkäaikaiset korolliset saamiset 0 8 889 8 889 8 889 18

Pitkäaikaiset saamiset 500 0 500 500 17,18

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 0 44 281 44 281 44 281 21

Muut rahoitusvarat 22 220 0 22 220 22 220 17



Myyntisaamiset 0 56 199 56 199 56 199 22,29

Lyhytaikaiset korolliset saamiset 0 15 824 15 824 15 824 22

Johdannaissopimukset 0 0 0 0 31

Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä 0 1 601 1 601 1 601 21

Rahavarat 0 96 748 96 748 96 748 23

    



Korolliset velat 0 234 857 234 857 207 438 27

Johdannaissopimukset 8 977 0 8 977 8 977 28,31

Muut pitkäaikaiset velat 0 11 840 11 840 11 840 28



Korolliset velat 0 14 796 14 796 14 796 27

Ostovelat 0 59 640 59 640 59 640 28

    

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan lukuunottamatta joukkovelkakirjalainoja� Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot pohjautuvat tilinpäätöspäivän

markkinahintoihin� Johdannaisten käyvän arvon määrittelyssä on käytetty vastapuolten hintanoteerauksia� Nämä noteeraukset perustuvat markkinoilla vallitseviin olosuhteisiin ja

yleisesti hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin� Rahoitusvarojen kirjanpitoarvot vastaavat luottoriskin enimmäismäärää tilinpäätöspäivänä�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä





1 000 euroa  2020

Osuudet osakkuusyrityksissä 30 551 30 154

Osuudet yhteisyrityksissä 21 368 17 990

 51 919 

Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksiin ovat sijoituksia rakennushankkeisiin yhdessä muiden sijoittajien kanssa�



Kotipaikka Välitön omistusosuus (%)

Nimi  2020

Jupiter Realty 1 B�V Hollanti 45 45

Osakkuusyhtiö sijoittaa Pietarissa sijaitsevaan Okhta Mall -hankkeeseen� SRV sijoittaa hankkeeseen

myös Russian Invest osakkuusyhtiöosakkuuden kautta� SRV saa hankkeen tuotoista vähintään omistus-

osuuttaan vastaavan osuuden� Hankkeen lopulliseen tuotonjakoon liittyy ehtoja, joiden perusteella SRV

on oikeutettu sijoitusosuuttaan suurempaan osuuteen voitosta tuoton ylittäessä ennakkoon sovitun

tason�



Kotipaikka Välitön omistusosuus (%)

Nimi  2020

Netherland Pearl Plaza B�V Hollanti 50 50

Netherland Pearl Plaza B�V yhteisyritys sijoittaa Pietarissa sijaitsevaan Pearl Plaza hankkeeseen�



Jupiter Realty 1 B�V Netherland Pearl Plaza B�V

1 000 euroa  2020  2020

Rahavarat - - 1 443 3 252

Muut lyhytaikaiset varat 16 373 18 145 674 1 028

    

    

    

Pitkäaikaiset rahoitusvelat - - 69 596 55 036

Pitkäaikaiset velat 110 681 108 603 - -

    

Liikevaihto - - 18 681 13 735

Poistot - - -2 626 -2 797

Korkotuotot - - 275 1 831

Korkokulut - - -6 684 -8 245

Tuloverot - - -1 032 1 351

Tilikauden tulos -1 481 -18 942 2 736 -4 138

Muut laajan tuloksen erät 2 693 -15 193 2 592 -11 888



Konsernin omistusosuus % 45 45 50 50

Konsernin osuus nettovaroista 10 700 10 446 20 008 17 344

Hankintahetken oikaisu osakkuusyrityksiin 15 381 15 381 - -

Arvonalentuminen -5 380 -5 380

Välillisen osuuden tuloksen kumulatiivinen yhdistely -8 622 -8 706 - -

    

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



Muut kuin olennaiset

osakkuusyritykset

Muut kuin olennaiset

yhteisyritykset

 2020  2020

Konsernin osuus tilikauden tuloksesta -188 -2 815 714 -154

Kirjanpitoarvo konsernin taseessa yhteensä 18 472 18 413 1 360 646



 2020

Olennainen osakkuusyhtiö Jupiter Realty 1 B�V -667 -8 524

Myytäväksi luokiteltu yhteisyritys Netherland Pearl Plaza B�V 1 368 -2 069

Muut kuin olennaiset osakkuusyritykset -188 -2 815

Muut kuin olennaiset yhteisyritykset 714 -154

  



 2020

Olennainen osakkuusyhtiö Jupiter Realty 1 B�V 1 212 -6 837

Myytäväksi luokiteltu yhteisyritys Netherland Pearl Plaza B�V 1 296 -5 944

Muut kuin olennaiset osakkuusyritykset 404 -2 279

Muut kuin olennaiset yhteisyritykset 0 0

  

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



Muut rahoitusvarat voivat sisältää sekä noteerattuja tai noteeraamattomia osakkeita sekä pitkäaikaisia saa-

misia� Käypään arvoon arvostettavien rahoitusvarojen arvostusmenetelmät ja arvostushierarkian mukai-

nen jaottelu on esitetty tarkemmin liitteessä 29�

1 000 euroa  2020

  

Lisäykset 3 093 24 113

Käyvän arvon muutokset -500 -13 000

Vähennykset -585 -250

  

Pitkäaikaiset 24 728 22 720

Lyhytaikaiset 0 0

Noteeraamattomat osakkeet 24 728 22 220

Pitkäaikaiset saamiset 0 500



1 000 euroa

Kirjanpito-

arvo



Kirjanpito-

arvo

2020



Pitkäaikainen saaminen 0 500

Pitkäaikaiset korolliset saamiset 9 664 8 889

  





1 000 euroa 1�1�

Kirjattu

tulos-

laskelmaan

Kirjattu

muihin

laajan

tuloksen

eriin

Kirjattu

suoraan

omaan pää-

omaan

Ostetut ja

myydyt lii-

ketoiminnot

Kurssi-

ero 31�12�

Laskennalliset verosaamiset

Liiketoiminnan tappioita 35 915 1 324 37 238

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti

kirjattavat muut rahoitusvarat 151 0 151

Omaperusteisen urakoinnin jaksotusero 1 060 -1 023 37

Verotuksessa vähentämättömät

suunnitelman mukaiset poistot 1 049 -48 1 001

Muut väliaikaiset erot 2 069 -342 640 104 2 472

Käyttöoikeusomaisuuserien

laskennallinen vero 1 341 8 1 349

       

Laskennalliset verovelat

Vieraan pääoman menot 997 -118 879

Kertyneet poistoerot 94 -127 -33

Muut väliaikaiset erot 1 261 -1 057 -45 160

      -45 

      149 



 1�1�

Kirjattu

tulos-

laskelmaan

Kirjattu

muihin

laajan

tuloksen

eriin

Kirjattu

suoraan

omaan pää-

omaan

Ostetut ja

myydyt lii-

ketoiminnot

Kurssi-

ero 31�12�

Laskennalliset verosaamiset

Liiketoiminnan tappioita 33 891 2 024 0 0 0 0 35 915

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti

kirjattavat muut rahoitusvarat 202 -51 0 0 0 0 151

Omaperusteisen urakoinnin jaksotusero 363 697 0 0 0 0 1 060

Verotuksessa vähentämättömät

suunnitelman mukaiset poistot 1 133 -83 0 0 0 0 1 049

Muut väliaikaiset erot -241 455 0 2 261 0 -407 2 069

Käyttöoikeusomaisuuserien

laskennallinen vero 1 043 298 0 0 0 0 1 341

       

Laskennalliset verovelat

Vieraan pääoman menot 1 018 -21 0 0 0 0 997

Kertyneet poistoerot 111 -17 0 0 0 0 94

Muut väliaikaiset erot 1 310 -141 0 0 0 92 1 261

       

       

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Konsernilla oli 31�12�2021 tappioita 12 581 euroa (20 608 tuhatta), joista ei ole kirjattu laskennallisia vero-

saamisia, koska tältä osin verohyödyn realisoitumisen ei katsota olevan todennäköistä�

Käyttöoikeusomaisuuseristä on kirjattu laskennallista verosaamista 1 349 tuhatta euroa (1 341 tuhatta euroa)�

Konsernitilinpäätökseen kirjataan laskennallinen verovelka niiden ulkomaisten tytäryhtiöiden jakamat-

tomista voittovaroista, joiden veronmaksu määräytyy voitonjaon perusteella� Laskennallista verovelkaa ei

kuitenkaan kirjata siinä tapauksessa, että voitonjako on konsernin päätäntävallassa ja voitonjako ei ole to-

dennäköistä tilinpäätöshetkellä�



1 000 euroa  2020

Vaihto-omaisuus, ilman käyttöoikeusomaisuuseriä 227 350 355 262

Aineet ja tarvikkeet 0 104

Keskeneräiset työt 104 100 180 616

Maa-alueet ja tonttiyhtiöt 113 733 145 854

Valmiiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet 5 058 24 757

Ennakkomaksut 465 985

Muu vaihto-omaisuus 3 994 2 944

Vaihto-omaisuus, käyttöoikeusomaisuuserät 72 723 118 752

  

Omaperusteisten asuntoprojektien osalta vieraan pääoman korkokulut aktivoidaan ensisijaisesti

kohdekohtaisen rahoituksen kustannusta käyttäen� Jos kohdekohtaisen rahoituksen osuus ei ole mer-

kittävä, käytetään konsernin keskikorkoa korkomenojen aktivoinnissa, joka tilikaudella oli 5,0 pro-

senttia� Tilikaudella on aktivoitu keskeneräisen työn arvoon korkoja 930 tuhannella eurolla (1 465 tu-

hatta euroa)� SRV:llä oli vuonna 2021 valmista vaihto-omaisuutta velkojen vakuutena 2 603 tuhatta

euroa (21 145 tuhatta euroa) ja keskeneräistä 108 248 tuhatta euroa (94 252 tuhatta euroa)� Maa-alueiden

velkojen vakuutena oleva määrä oli vuonna 2021 44 073 tuhatta euroa (21 263 tuhatta euroa)� Tilikaudella

2021 ei tehty arvonalentumisia vaihto-omaisuuden valmiisiin asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin

(808 tuhatta euroa)� Vaihto-omaisuuden maa-alueisiin tehtiin arvonalentumisia 5 586 tuhatta euroa (0 euroa)�



1 000 euroa  2020

Pitkäaikaiset lainasaamiset osakkuusyhtiöiltä 44 281 43 835

Lisäykset 2 206 3 949

Vähennykset 0 -348

Arvonalentuminen, taso 3 -6 512 -1 500

Kurssierot 515 -1 655

  

Pitkäaikaiset lainasaamiset yhteisyrityksiltä 0 160

Lisäykset 0 0

Vähennykset 0 -160

  

Lyhytaikaiset lainasaamiset yhteisyrityksiltä 1 601 62

Lisäykset 0 1 601

Vähennykset -1 601 -62

  



1 000 euroa

Kirjanpito-

arvo



Kirjanpito-

arvo

2020

Myyntisaamiset 57 946 56 199

Lainasaamiset 124 11 824

Siirtosaamiset pitkäaikaishankkeista asiakkailta 8 090 13 011

Muut siirtosaamiset 65 779 56 831

Muut saamiset 1 490 5 670

  

Korolliset saamiset 124 11 824

Korottomat saamiset 133 304 131 710

  

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan� Vuonna 2021 konsernin myyntisaami-

set ovat keskimäärin olleet 57 miljoonaa euroa� Myyntisaamiset ovat korottomia, ja ne ovat yleensä noin

21 päivän pituisia� Luottoriskeistä tarkemmin liitteessä 29, kohdassa luottoriski�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

RAHAVARAT

1 000 euroa  2020

Rahat ja pankkisaamiset 68 009 96 748

  



SRV-konsernilla ei ollut myytäviksi luokiteltuja omaisuuseriä vuonna 2021 tai 2020�





Osakkeiden

lukumäärä

 

Omien osakkeiden palautuminen 0

Omien osakkeiden luovutus 67 950

Suunnattu osakeanti 71 468 395

Merkintäoikeus osakeanti 131 049 371

 

 

Omien osakkeiden palautuminen -11 912

Omien osakkeiden luovutus 0

Suunnattu osakeanti 0

Merkintäoikeus osakeanti 0

 

Osakkeet ja osakepääoma

SRV Yhtiöt Oyj:n ulkona olevien osakkeiden kokonaismäärä oli 262 154 780 ja osakepääoma 3 062 520 euroa

31�12�2021� Osakkeella ei ole nimellisarvoa, ja rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä on 263 017 341�

Konsernin hallussa oli tilikauden päättyessä yhteensä 862 561 kappaletta yhtiön omia osakkeita�

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää SRV Yhtiöt Oyj:n osakeanneissa saadut varat vähennetty-

nä osakeantiin liittyvillä transaktiokustannuksilla sekä SRV Henkilöstö Oy:n sulautumisen yhteydessä saadut

SRV:n osakkeet ja niiden mitätöinnin�



Muuntoerot sisältävät ulkomaisten tytäryhtiöiden ja osakkuusyhtiöiden tilinpäätösten muuntamisessa emo-

yhtiön toimintavaluutaksi syntyneet muuntoerot�

Oman pääoman ehtoinen laina

Omaan pääomaan sisältyy vuonna 2016 nostettua oman pääoman ehtoista lainaa 11,8 miljoonaa euroa

(11,8 miljoonaa euroa), jonka kuponkikorko on 13,572 prosenttia vuodessa� Lisäksi omaan pääomaan sisäl-

tyy vuonna 2019 nostettua oman pääoman ehtoista lainaa 3,6 miljoonaa euroa (3,6 miljoonaa euroa), jonka

kuponkikorko on vastaavasti 12,00 prosenttia vuodessa�

Oman pääoman ehtoisella lainalla ei ole eräpäivää, jolloin lainan haltija voi vaatia lainan takaisinmaksua�

Oman pääoman ehtoinen laina on vakuudeton ja muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa�

Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä





1 000 euroa

Takuu-

varaukset

10-

vuotis-

vastuu varaus

Muut

pitkäaikais-

hankkeiden

varaukset

Muut

varaukset 

1.1.   11  

Kurssierot 0 0 0 0 

Varausten lisäykset 5 587 824 33 0 

Käytetyt varaukset -5 233 -699 -19 0 -5 951

Käyttämättömien

varausten peruutukset 0 0 0 0 

     

Pitkäaikaiset 6 505 6 518 25 0 

Lyhytaikaiset 8 466 2 793 0 0 

     



1 000 euroa

Takuu-

varaukset

10-

vuotis-

vastuu varaus

Muut

pitkäaikais-

hankkeiden

varaukset

Muut

varaukset 

1.1.     

Kurssierot 0 -53 0 

Varausten lisäykset 7 577 1 770 349 0 

Käytetyt varaukset -4 499 -248 -518 0 

Käyttämättömien

varausten peruutukset 0 0 -300 0 

   11  

Pitkäaikaiset 5 943 6 430 11 0 

Lyhytaikaiset 8 674 2 756 0 0 

   11  

Muut asiakashankkeiden varaukset sisältävät varaukset riita-asioihin ja muut asiakashankkeisiin liittyvät va-

raukset� 10-vuotisvastuuvaraus perustuu indeksikorjattuun historiatietoon tai tiettyjen yksittäisten projek-

tien arvioituun kokonaiskustannukseen�





Kirjanpito-

arvo



arvo

Kirjanpito-

arvo

Käypä

arvo

1 000 euroa   2020 2020



Lainat rahoituslaitoksilta 1 896 1 896 41 896 41 896

Joukkovelkakirjalainat 94 156 78 169 135 625 108 206

Yhtiölainat 18 137 18 137 40 681 40 681

Muut korolliset velat 14 583 14 583 16 655 16 655

    



Lainat rahoituslaitoksilta 10 000 10 000 14 765 14 765

Yritystodistukset 0 0 0 0

Joukkovelkakirjalaina 10 192 8 461 0 0

Yhtiölainat 0 0 31 31

    

Kirjanpitoarvot ja käyvät arvot eivät poikkea olennaisesti toisistaan lukuun ottamatta joukkovelkakirjalainoja�

Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot pohjautuvat tilinpäätöspäivän markkinahintoihin� Lisätietoja korollis-

ten velkojen muutoksiin tilikaudella 2021 liitetiedossa 29 rahoitusriskien hallinta�



Koneet ja

laitteet

2021

1 000 euroa 



rakennelmat  

Pitkäaikainen 78 355 7 462 925 0 86 743

Lyhytaikainen 466 1 158 649 0 2 272

     



Koneet ja

laitteet

2020

1 000 euroa 



raken nelmat  

Pitkäaikainen 124 258 8 373 957 0 133 588

Lyhytaikainen 719 1 156 691 0 2 566

     

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Konserni on edellä esitettyjen vuokravelkojen lisäksi sitoutunut tekemään vuokrasopimuksen Keilaniemen

kahden tontin osalta, kun Espoon kaupunki luovuttaa tonttien hallinnon uusille ostajille� Hallinnon luovu-

tus tapahtuu sopimuksen mukaan ensimmäisen tontin osalta vuonna 2022 ja toisen tontin osalta vuonna

2023� Kun hallinto luovutetaan, kirjataan tontteja koskeva vuokravelka konsernin taseeseen IFRS16 Vuokra-

sopimukset standardin mukaisesti� Ennen hallinnon luovutusta, yhtiö maksaa korvausta pääoman käytös-

tä tonttirahastolle� Tonttien kauppahinnan maksaminen on porrastettu siten, että tonttien yhteenlaskettu

vuokrakulu ja korvaus pääoman sitoutumisesta on vuosina 2022–2023 noin 0,6 miljoonaa euroa, vuosina

2024–2025 noin 1,4 miljoonaa euroa ja vuodesta 2026 alkaen noin 1,9 miljoonaa euroa vuodessa�



Kirjanpito-



Kirjanpito-

arvo 2020

1 000 euroa



Korkojohdannaisen arvostusvelka 5 903 8 977

Muut velat 8 860 11 840

  



Ostovelat 59 698 59 640

Asiakashankkeisiin liittyvät

ennakkomaksut 73 606 86 014

Muut ennakkomaksut 9 230 11 525

Muut lyhytaikaiset velat 44 102 79 221

Siirtovelat 56 568 48 063

  

Siirtovelat

Palkka- ja sosiaalikuluvelat 11 085 12 278

Korko- ja muut rahoitusvelat 1 777 3 198

Projektien kustannusjaksotukset 43 044 31 147

Muut siirtovelat 663 1 439

  



SRV-konserni altistuu liiketoiminnassaan useille rahoitusriskeille� Merkittävimmät rahoitusriskit ovat korko-,

valuuttakurssi-, likviditeetti- ja luottoriski� Konsernin rahoitusriskien hallinta on keskitetty konsernin rahoi-

tusosastolle� Rahoitusriskien hallinta toteutetaan hallituksen hyväksymän rahoituspolitiikan mukaisesti� Ra-

hoituspolitiikka päivitetään aina tarvittaessa vastaamaan muuttunutta markkinatilannetta� Konsernin rahoi-

tusriskien hallinnan tavoite on pienentää epävarmuutta, jota rahoitusmarkkinoilla tapahtuvat muutokset

aiheuttavat konsernin tulokselle ja taloudelliselle asemalle�

Korkoriski

Konsernin korollisten velkojen ja saamisten kassavirrat ja käyvät arvot ovat alttiita korkojen muutoksille�

Korkoriski muodostuu pääasiassa liiketoiminnan rahoittamiseen liittyvistä lyhyt- ja pitkäaikaisista lainoista�

Konsernin rahoitus jakautuu yleisrahoitukseen ja kohdekohtaiseen rahoitukseen� Kohdekohtainen rahoitus

on rakennusaikaista rahoitusta, joka tyypillisesti joko jälleenrahoitetaan tai maksetaan pois kohteen luovu-

tushetkellä� Konserni voi ottaa pitkäaikaista velkaa sekä vaihtuva- että kiinteäkorkoisena� Koko lainasalkun

korkojen (sis�korkojohdannaisten vaikutus) painotettu keskiarvo oli tilinpäätöshetkellä 6,0 prosenttia (2020:

5,3 %)� Vaihtuvakorkoisten lainojen viitekorko on pääsääntöisesti Euribor�

Korkoriskiä seurataan ja mitataan tuloslaskelman näkökulmasta gap-analyysilla� Korkoriskiä hallitaan

muuttamalla muuttuvakorkoisten ja kiinteäkorkoisten velkojen suhdetta lainasalkussa� Kiinteäkorkoisten

lainojen osuus koko lainasalkusta oli tilinpäätöshetkellä 78 prosenttia (2020: 59 prosenttia)� Korkoriskiä hal-

litaan myös korkojakson valinnalla ja johdannaisilla� SRV Yhtiöt Oyj on solminut heinäkuussa 2015 kaksi kap-

paletta koronvaihtosopimusta, joiden yhteenlaskettu pääoma on 100 miljoonaa euroa� Koronvaihto alkoi

heinäkuussa 2016, ja sopimukset erääntyvät vuonna 2025� Korkojohdannaisilla suojaudutaan markkinakor-

kojen muutoksilta ja korkojohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan rahoitustuottoihin tai -kuluihin

sillä tilikaudella, jonka aikana ne syntyvät� Johdannaisten käyvät arvot vastaavat niitä hintoja, jotka konserni

joutuisi maksamaan tai saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen� Korkojohdannaisten käyvän arvon mää-

rittelyssä on käytetty vastapuolten hintanoteerauksia� Nämä noteeraukset perustuvat markkinoilla vallitse-

viin olosuhteisiin ja yleisesti hyväksyttyihin hinnoittelumalleihin� Käytettyihin korkojohdannaisiin ei ole sovel-

lettu suojauslaskentaa� Korkojohdannaisten arvostusten tulosvaikutus olisi ollut 3,5 miljoonaa euroa (2020:

4,5 miljoonaa euroa) korkojen noustessa yhden prosenttiyksikön� Korkojen laskiessa yhden prosenttiyksikön

olisi tulosvaikutus ollut -3,6 miljoonaa euroa (2020: -4,7 miljoonaa euroa)� Yleisellä korkotason muutoksella

on myös suoria vaikutuksia konsernin asiakkaiden investointipäätöksiin ja sitä kautta konsernin liiketoimin-

nan kassavirtoihin� Yhtiö ei pidä korkotason laskua tässä markkinatilanteessa todennäköisenä�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



Konsernin kansainvälisen liiketoiminnan kaupallisiin kassavirtoihin, hankkeiden rakennusaikaiseen rahoitukseen,

valuuttamääräisiin omiin pääomiin ja ulkomaisiin vaihto-omaisuusyhtiöihin sekä osakkuusyhtiöihin tehtyihin

sijoituksiin liittyy valuuttariskiä� Merkittävin valuutta, josta muodostui valuuttariskiä vuonna 2021 oli Venäjän

rupla� Ulkomaalaiset tytäryhtiöt ovat konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti vastuussa valuuttamääräiseen kas-

savirtaansa liittyvän valuuttakurssiriskin tunnistamisesta ja raportoimisesta rahoitusosastolle� Valuuttariskien

hallinnan tavoitteena on suojautua sellaisilta valuuttakurssien vaihteluilta, joilla voisi olla lainakovenantit vaaran-

tavia vaikutuksia konsernin velkaisuuutta kuvaaviin tunnuslukuihin� Valuuttariskin hallintaan voidaan konsernipo-

litiikan mukaan käyttää suojausinstrumentteina johdannaisia tai valuuttalainoja� Tilinpäätöshetkellä konsernilla

ei ollut voimassa valuuttariskiä suojaaviajohdannaissopimuksia� (2020: 10 miljoonaa euroa)�

Valuuttariskit jaetaan transaktioriskiin ja translaatioriskiin� Transaktioriski liittyy liiketoiminnan (myyntien

ja ostojen) ja rahoituksen (lainojen) valuuttamääräisiin virtoihin� Translaatioriski käsittää ulkomaisiin tytäryri-

tyksiin, osakkuusyhtiöihin ja vaihto-omaisuusyhtiöihin, joissa toimintavaluutta ei ole euro, tehdyt sijoitukset,

joiden laskennalliset vaikutukset näkyvät konsernin yhdistelyssä oman pääoman muuntoeroissa� Valuutta-

riskiksi voidaan myös laskea Venäjän projektirahoituksen vakuutena toimivien kohteiden vakuusarvon muu-

tokset, jotka johtuvat ruplan arvon muutoksesta� Projektin vakuusarvon lasku voi johtaa tarpeeseen lisätä

kohteeseen lisävakuuksia tai vaihtoehtoisesti neuvotella uudelleen lainan ehtoja ja määrää�



Translaatioriskiä aiheuttava ruplamääräinen valuuttapositio oli 73,2 miljoonaa euroa (2020: 68,4 miljoo-

naa euroa)� Transaktioriskejä aiheuttava ruplamääräinen valuuttapositio oli 38,2 miljoonaa euroa (2020:

58,9 miljoonaa euroa)� Tilinpäätöshetkellä ei ollut voimassa transaktioriskiä suojaavia valuuttasuojapositioita

(2020: 10 miljoonaa euroa)� Positiot on esitetty alla olevassa taulukossa� Valuuttakurssien muutokset kasvatti-

vat nettosijoitusten arvoa konsernin omassa pääomassa kokonaisuudessaan 5,1 miljoonaa euroa (2020: -32,2

miljoonaa euroa) verrattuna edellisen vuoden loppuun, koostuen 1,8 miljoonaa euroa (2020: -18,6 miljoonaa

euroa) translaatioriskeistä aiheutuvista muutoksista, 3,6 miljoonaa (2020: -18 miljoonaa euroa) euroa transak-

tioriskeistä aiheutuvista muutoksista, -0,1 miljoonan euron (2020: 5,5 miljoonaa euroa) vaikutus valuuttasuo-

jauksesta ja -0,1 miljoonaa euroa (2020: -1,1 miljoonaa euroa) verovaikutuksesta�

 

Korkopositio Keskikorko

Korko-

jakson keski-

maturiteetti, kk

Korkoherkkyys

Korkokulut ja tuotot Korkopositio

Korkoherkkyys

euroa

1 000 euroa -1 % +1 % -1 % +1 %

Vaihtuvakorkoiset velat -30 033 2,91 % 4,2 0

-81 -95 260 0

-364

Johdannaiset 100 000 -0,41 %

3,4 -729 729 100 000 -729 729

Johdannaisten käyvän arvon muutos 100 000 -3 616 3 448 100 000 -4 707 4 481

    

Markkinakorkojen yhden prosenttiyksikön vaikutus konsernin korkokuluihin tai -tuottoihin seuraavan 12 kuukauden aikana. Muiden muuttujien oletetaan pysyvän vakiona.

² Korkoherkkyyttä varten on käytetty tilinpäätöshetken markkinaennustetta kolmen ja kahdentoista kuukauden Euribor -koroille per koronmääräytymispäivä.

³ Vaihtuvakorkoisten velkojen markkinakorkojen ollessa negatiiviset, koron laskulla ei ole vaikutusta maksettavan koron määrään, koska sopimusten mukaan viitekorko on vähintään 0%.

Oheinen IFRS 7 -standardin mukainen herkkyysanalyysi sisältää tilinpäätöstaseen mukaiset vaihtuvakorkoiset rahoitusvelat- ja saamiset, joissa on korontarkistus seuraavan 12 kuukauden aikana� Vaihtuvakorkoiset

rahoitusvelat muodostuvat kohdekohtaisista yhtiölainoista sekä konsernin yleisen rahoituksen piiriin kuuluvista vaihtuvakorkoisista lainoista� Herkkyysanalyysi sisältää myös koronvaihtosopimukset�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



Milj� euroa  31�12�2020

Translaatioriski positio

Konserniyhtiöiden oma pääoma 13,8 13,5

Osakkuus- ja yhteisyritysten oma pääoma 59,4 54,8

  

Transaktioriski positio

Konserniyhtiöiden eurolainojen saaminen tai velka 8,1 19,5

Osakkuus- ja yhteisyritysten eurolainojen saaminen tai velka 30,1 39,4

  

  

Transaktioriskiä suojaava valuuttasuojapositio 0,0 10,0

Translaatioriskin osalta ruplan kurssin kymmenen prosentin heikentyminen tai vahvistuminen suhteessa eu-

roon olisi tilinpäätöshetkellä vaikuttanut konsernin oman pääoman muuntoeroihin negatiivisesti tai positiivi-

sesti noin 7,0 miljoonaa euroa (2020: 6,3 miljoonaa euroa)� SRV:n transaktioriski muodostuu valtaosin SRV:n

osaksi omistamien venäläisten osakkuusyhtiöiden ja tytäryhtiöiden euromääräisistä lainoista� Näissä 10 pro-

sentin heikentyminen tilinpäätöshetkellä olisi vaikuttanut SRV:n tulokseen negatiivisesti noin 3,1 miljoonaa

euroa (2020: 4,6 miljoonaa euroa) ja 10 prosentin vahvistuminen positiivisesti 3,1miljoonaa euroa (2020:

4,9 miljoonaa euroa)� Transaktioriskin herkkyydessä on otettu huomioon tilinpäätöshetken suojausten

vaikutus�

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskien hallinta

Likviditeetti- ja jälleenrahoitusriskillä voi olla vaikutusta konsernin tulokseen, kassavirtaan ja yhtiön omape-

rusteisten hankkeiden toteuttamiseen, mikäli konserni ei pysty varmistamaan riittävää rahoitusta toiminnal-

leen� Konsernin johto seuraa rahoituksen riittävyyttä säännöllisellä lyhyen- ja pitkäntähtäimen likviditeetti

suunnittelulla ja -seurannalla� Konserni ylläpitää riittävää likviditeettiä tehokkaalla kassanhallinnalla�

Konsernin pääasialliset rahoituksen lähteet ovat projektikohtaiset lainat ja sitova maksuvalmiusluotto sekä

joukkovelkakirjalainat� Omaperusteisten hankkeiden toteutuksen rahoitus varmistetaan kohdemyynnein,

kohdekohtaisin luotoin ja yhtiön yleisiä rahoitusreservejä hyödyntäen� Konserni aloittaa vain sellaisia kohteita,

joiden rahoitus on varmistettu� Yksittäisten saatavien myyntiä voidaan myös käyttää tarvittaessa likviditeetin

hallintaan siihen saatujen limiittien puitteessa� Saatavat siirretään riskeineen ja etuineen, eikä niihin liity ta-

kaisinostovelvoitteita, jolloin ne on kirjattu kokonaan pois taseesta� Järjestelyyn liittyy factoring-rahoitukselle

ominainen riski siitä, että järjestelyn vastapuoli voi lopettaa saamisjärjestelyn yksipuolisesti, jolloin saamisia

ei voida enää myydä�

Yhtiö sopi huhtikuussa 2021 yhdessä syndikaattiin osallistuneiden pankkien kanssa aikaisemman 51 miljoo-

nan euron maksuvalmiuslimiitin ja 40 miljoonan euron projektirahoituslimiitin korvaamisesta uudella sitovalla

40 miljoonan euron maksuvalmiuslimiitillä, sitovalla 40 miljoonan euron projektirahoituslimiitillä ja 63 miljoo-

nan euron ei-sitovalla projektirahoituslimiitillä� Uudesta 40 miljoonan euron maksuvalmiuslimiitistä erääntyy

10 miljoonaa euroa maaliskuussa 2022 ja 30 miljoonaa euroa huhtikuussa 2023� Uusia 40 ja 63 miljoonan

euron projektirahoituslimiittejä käytetään tulevien rakennushankkeiden rahoittamiseen ja niiden eräpäivä on

huhtikuussa 2023 tai muu erillisille rakennuskohteille sovittu takaisinmaksuaika�

Katsauskaudella yhtiö lyhensi nykyistä maksuvalmiuslimiittiään yhteensä 30 miljoonan euron takaisinmak-

suilla� Yhtiön 40 miljoonan euron maksuvalmiuslimiittistä oli katsauskauden lopussa 10 miljoonaa euroa nos-

tettuna ja 30 miljoonaa euroa nostamatta� Yhtiön 40 miljoonan euron sitovasta projektirahoituslimiitistä oli

katsauskauden lopussa käyttämättä 30,5 miljoonaa euroa� Lisäksi yhtiön 63 miljoonan euron ei-sitova projek-

tirahoituslimiitti oli kokonaan käyttämättä katsauskauden lopussa� Yhtiöllä on 100 miljoonan euron yritysto-

distusohjelma� Yhtiö ei laskenut liikkeelle uusia yritystodistuksia 2021 aikana�

Huhtikuun 2021 lopussa yhtiö toteutti kirjallisena menettelynä 23�3�2022 erääntyvän 100 milj� euron va-

kuudettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakirjansa (jonka ulkona oleva pääoma on 37,4 milj� euroa) kolmen

vuoden ja 27�9�2023 erääntyvän 75 milj� euron vakuudettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakirjansa (jonka

ulkona oleva määrä on 67,4 milj� euroa) yhden ja puolen vuoden maksuajan pidennykset sekä näiden lainojen

tiettyjen muiden ehtojen muutokset� Uudet eräpäivät ovat 100 miljoonan euron vakuudettoman kiinteäkor-

koisen joukkovelkakirjan (jonka ulkona oleva pääoma on katsauskauden lopussa 37,4 miljoonaa euroa) osalta

23�3�2025 ja 75 miljoonan euron vakuudettoman kiinteäkorkoisen joukkovelkakirjan (jonka ulkona oleva pää-

oma on katsauskauden lopussa 67,4 milj� euroa) osalta 27�3�2025�

Yhtiö lyhensi edellä mainittuja joukkovelkakirjoja ennenaikaisella osittaisella takaisinmaksulla toukokuussa 2021

yhteensä 27,1 miljoonaa euroa ja syyskuussa 2021 yhteensä 5,1 miljoonaa euroa yhteenlaskettua nimellisarvoa�

Joukkovelkakirja lainojen koronmaksukykykovenantista johtuen SRV:n lainojen, kuten yritystodistusohjel-

man, maksuvalmiusluoton, tililimittien, TyEl takaisinlainauksen, uusien joukkovelkakirjalainojen ja hybridilai-

nojen tai tiettyjen muiden lainojen yhteismäärä voi olla nostettuna 100 MEUR jos koronmaksukyvyn kove-

nanttitesti ei täyty� Tilinpäätöshetkellä edellä mainittuja eriä oli nostettuna yhteensä 25,4 miljoonaa euroa�

Koronmaksukykykovenantti on kuvattu tarkemmin alla�

SRV:n rahoitussopimuksissa taloudellisina kovenantteina ovat omavaraisuusaste, nettovelkaantumisaste,

minimikäyttökate, minimikassa ja koronmaksukyky sekä eräitä muita rajoitteita� Koronmaksukyvyllä tarkoite-

taan konsernin käyttökatteen (EBITDA) suhdetta konsernin nettorahoituskuluihin� Koronmaksukyky-kovenant-

ti testataan vain mahdollisen uuden velkarahoituksen nostohetkellä: se ei estä olemassa olevien lainojen ja

muiden rahoituslähteiden uudelleenrahoitusta�

Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät kunkin lainasopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa-

olleiden laskentaperiaatteiden perusteella� Perustajaurakointikohteiden osatuloutusperiaatteen mukainen

tuloutus ja pääomalainojen sisällyttäminen omaan pääomaan huomioidaan omavaraisuusaste-kovenantin

laskennassa� Lisäksi lainasopimuksissa on joitakin muita poikkeuksia kovenanttien perinteisiin laskentatapoi-

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

hin�Minimikassa käsittää konsernin syndikaattipankeissa olevat rahavarat ja talletukset, joista on vähennetty

yli 10 päivää myöhässä olevat ostovelat� Koronmaksukyvyllä tarkoitetaan konsernin käyttökatteen (EBITDA)

suhdetta konsernin nettorahoituskuluihin� Rahoitussopimusten kovenanttitasot määräytyvät kunkin lainaso-

pimuksen mukaisesti sopimuksissa määritettyjen laskentaperiaatteiden perusteella� Sopimuksissa on ristiin-

eräännyttämisehtoja�

Yhtiö sopi maksuvalmiusluoton myöntäneiden syndikaattipankkien kanssa joulukuun alussa maksuvalmiusluo-

ton minimikäyttökatekovenantin laskentatavan väliaikaisesta muutoksesta 30�6�2022 saakka� Muutoksella elimi-

noidaan Tampereen areenaurakan ja tiettyjen ulkomaisten omaisuuserien myynneistä aiheutuvien erien vaikutus

kovenanttilaskennassa� Sovitun laskentatapamuutoksen myötä minimikäyttökatekovenantti täyttyi 31�12�2021�

Myös kaikki muut lainasopimusten kovenantit täyttyivät 31�12�2021� Yhtiö seuraa aktiivisesti kovenanttitilanteen

kehittymistä ja tarpeen vaatiessa pyrkii neuvottelemaan rahoitusehdoista velkojapankkien kanssa�

Kovenanteista tilikaudella raportoitiin kvartaaleittain ja puolivuosittain omavaraisuusaste, velkaantumisas-

te ja minimikäyttökate� Minimikassa raportoidaan jokaisen kuukauden viimeisen päivän tilanteen mukaan�

Koronmaksukykykovenantti testataan vain mahdollisen uuden velkarahoituksen nostohetkellä eikä se estä

olemassa olevien lainojen ja muiden rahoituslähteiden uudelleenrahoitusta� Säännöllisesti raportoitavien ko-

venanttien rikkoutuessa velkojalla on oikeus vaatia velkojen välitöntä takaisinmaksua� Kovenantit sekä niiden

tasot tilinpäätöshetkellä on esitetty pääoman hallinta -osiossa myöhemmin tässä liitteessä�

Alla olevassa maturiteettijakaumassa on esitetty konsernin rahoitusvelkojen sopimusperusteiset maksut

tilinpäätöshetkellä� Maksut sisältävät koron maksut, pääoman takaisinmaksut sekä muut sopimukseen perus-

tuvat maksut� Maturiteettitaulukossa ei näy omassa pääomassa esitetyn, oman pääoman ehtoisien hybridi-

lainojen tulevia arvioituja maksuja� Lisätietoa hybridilainoista annetaan liitteessä 25 Oma pääoma ja tilinpää-

töksen laadintaperiaatteissa�

Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden lopussa 100,1 miljoonaa euroa (2020: 116,7 miljoonaa

euroa) koostuen nostamattomista projektilainoista 2,1 miljoonaa euroa (2020: 20,0 miljoonaa euroa) ja ra-

havaroista 68,0 miljoonaa euroa (2020: 96,7 miljoonaa euroa)� SRV:n Suomessa rakenteilla olevien omape-

rusteisten asunto- ja toimitilakohteiden jäljellä olevat kauppahintasaatavat olivat tilinpäätöshetkellä 7,4 milj�

euroa (2020: 24 miljoonaa euroa) ja nostamattoman omaperusteisen kohderahoituksen määrä oli 9,5 miljoo-

naa euroa (2020: 38,6 miljoonaa euroa)� SRV arvioi, että omaperusteisten kohteiden loppuun rakentamiseen

sitoutuu 13,6 miljoonaa euroa (2020: 29,1 miljoonaa euroa)� Rahoituksen lähteet on kuvattu taulukon muo-

dossa maturiteettitaulukon alla�



1 000 euroa  31�12�2020

Sitova maksuvalmiusluotto 30 000 0

Nostamattomat projektilainat 2 074 20 031

Rahat ja pankkisaamiset 68 009 96 748

  



 Maturiteetti

1 000 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu

2022 2023 2024 2025 myöhemmin

Joukkovelkakirjalainat 104 348 124 099 16 078 15 480 14 903 77 638 0

Rahalaitoslainat 11 896 13 481 11 103 2 378 0 0 0

Yhtiölainat

18 137 23 023 309 300 508 964 20 942

Muut velat 14 583 14 583 0 0 0 0 14 583

Muut Korottomat velat 11 529 11 529 2 561 5 381 0 2 775 813

Johdannaisvelat 5 903 7 398 1 907 1 907 1 907 1 677 0

Ostovelat 59 698 59 698 59 698 0 0 0 0

       



 Maturiteetti

1 000 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu 2022 2023 2024 2025 myöhemmin

Vuokrasopimusvelat 89 014 215 926 6 793 6 594 6 018 5 927 190 593

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Luottoriski

Myyntisaamisiin, siirtosaamisiin pitkäaikaishankkeista asiakkailta sekä osakkuusyhtiö- ja yhteisyrityslai-

nasaamisiin, talletuksiin ja johdannaiskauppoihin perustuviin saataviin liittyy luottoriski� Luottoriskiä

hallinnoidaan luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti� Hankkeiden asiakkaina on pääosin suuria, tun-

nettuja ja vakavaraisia yrityksiä� Mikäli ei ole tietoa asiakkaan maksukyvystä, tarkistetaan tiedot yleisis-

tä kauppa- ja luottotietorekistereistä ja pyydetään tarvittaessa vakuus� Kansainvälisten toimitilahank-

keiden osalta tehdään tarkempia asiakkaiden taustaselvityksiä, mikäli asiakasta ei ennestään tunneta�

Asunnonostajilta ei tarkisteta maksukykytietoja, mutta omistusoikeus asuntoon siirretään asiakkaalle

vasta kun kauppasumma on kokonaisuudessaan maksettu� Keskeneräisistä asunnoista tehdyissä kau-

poissa ostajalla on asuntokauppalain mukainen mahdollisuus purkaa kauppa ennen asunnon luovutus-

ta, mutta peruuttamisesta joutuu maksamaan vahingonkorvausta� Vastaavasti rakennusliike saa purkaa

kaupan, jos ostaja jättää sovitut maksusuoritukset tekemättä�

Talletukset ja johdannaiset

Konsernilla ei ole Sijoittaminen-liiketoiminnan kiinteistösijoitusten lisäksi muuta merkittävää sijoitustoimin-

taa� Tehdyt sijoitukset liittyvät kassan päivittäishallintaan ja ovat pääsääntöisesti lyhytaikaisia pankkitalle-

tuksia vakavaraisiin yhteistyöpankkeihin� Konsernin rahoitusyksikkö vastaa sijoitusten vastapuoliin liittyvästä

luottoriskistä hallituksen rahoituspolitiikan mukaisesti� Johdannaiset tehdään suojaamistarkoituksessa, ja

niiden perusteella taseessa olevat saamiset ovat pieniä� Johdannaissopimusten vastapuolten kanssa teh-

dyt sopimukset perustuvat ISDA-yleissopimukseen� Järjestelyjen ehtojen mukaan yksittäisen vastapuolen

samassa valuutassa oleva nettomääräinen saamis- tai velkapositio katsotaan tiettyjen tapahtumien (kuten

maksujen laiminlyönnin) toteutuessa velaksi ja kaikki siihen liittyvät järjestelyt päättyvät� Koska SRV:llä ei ti-

linpäätöshetkellä ole laillisesti toimeenpantavissa olevaa kuittausoikeutta, kyseisiä rahamääriä ei ole vähen-

netty toisistaan taseessa� Sekä talletuksiin että johdannaisiin liittyvän luottoriskin katsotaan olevan vähäinen�



Liiketoimintayksiköt hallinnoivat asiakashankkeisiin perustuvia siirtosaamisia ja myyntisaamisiin liittyvää luotto-

riskiä konsernin luottopolitiikan periaatteiden mukaisesti� Luottopolitiikassa on määritelty luottopäätösprosessin,

myyntiehtojen ja perintätoimen vaatimukset� Konsernin kaupalliset vastapuolet ovat pääasiassa pörssiyhtiöitä

tai merkittäviä kiinteistö- tai institutionaalisia sijoitusyhtiöitä� Asuntoliiketoiminnassa vastapuolena on pääsään-



 Maturiteetti

1 000 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu

2021 2022 2023 2024 myöhemmin

Joukkovelkakirjalainat

135 625 156 823 7 915 68 960 79 949 0 0

Rahalaitoslainat

56 661 60 134 17 270 42 864 0 0 0

Yhtiölainat

40 712 48 527 628 614 1 104 2 155 44 027

Muut velat

16 655 16 655 0 0 0 0 16 655

Muut Korottomat velat

11 840 11 840 0 2 553 5 363 0 3 924

Johdannaisvelat

8 977 8 618 1 768 1 768 1 768 1 768 1 544

Ostovelat

59 640 59 640 59 640 0 0 0 0



      



 Maturiteetti

1 000 euroa Kirjanpitoarvo Sopimusvastuu 2022 2023 2024 2025 myöhemmin

Vuokrasopimusvelat

136 154 341 110 9 388 9 094 8 534 8 469 305 625

Sopimusvastuu sisältää korot ja muut sopimukseen perustuvat maksut

² Yhtiölainojen pääoman ja korkojen takaisinmaksuvastuu siirtyy asunnon luovutushetkellä asunnon ostajalle. Riippumatta siitä, onko kohde keskeneräinen vai valmis, mutta luovuttamatta ostajalle, SRV:n velkaosuuden mukainen pääoma ja

korot esitetään täysimääräisesti laskettuna aina lainan eräpäivään saakka SRV:n taseessa. Vasta kun määräysvalta luovutetaan, korot ja pääoma poistuvat taulukosta.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

töisesti yksityishenkilöitä� Asuntokaupassa asiakas saa määräysvallan asuntoon, kun kaikki kauppahintaerät on

maksettu� Vuokralaishankinnassa noudatetaan samoja luottopolitiikan periaatteita kuin kaupallisissa hankkeissa�

Konserni soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden kirjaamiseen menettelyä, jonka mukaan kaikkia

myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvista omaisuuseriä tarkastellaan kutakin erikseen ja kirjataan koko voi-

massaoloajalta odotettavissa olevat luottotappiot� Edellisessä kappaleessa kerrotusta liiketoimintamallista ja

asiakasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana syntynyt olennaisia luottotappioita, eikä

olennaisia luottotappioita odoteta myöskään syntyvän tilinpäätöshetkellä taseessa olevien erien osalta� Erää-

seen Suomessa rakenteilla olevaan toimitilaurakkaan kuitenkin liittyy kasvanut myyntisaamisten luottotappioris-

ki� Tilaajan maksuvaikeuksista johtuen SRV:llä oli joulukuun lopussa noin 14,8 milj� euroa erääntyneitä myynti-

saamisia� Saamisia turvaa vakuutena oleva kiinnitys rakenteilla olevaan kiinteistöön ja panttaus tiettyihin muihin

omaisuuseriin� SRV käy parhaillaan neuvotteluja tilaajan kanssa maksuliikenteen hoitamisesta� Vertailukauden

lopussa erääntyneinä olevista 9,1 miljoonasta eurosta ei realisoitunut olennaisia luottotappioita 2021�

Kilpailu uusista tilauksista on rakennusalalla tiukkaa, mikä voi vaikuttaa uuden tilauskannan kannatta-

vuuteen ja määrään� Rakentamista koskevat urakkasopimukset ovat arvoltaan merkittäviä� Sopimusehdot

edellyttävät osapuolilta sovittujen tavoitteiden saavuttamista määrätyssä aikataulussa sekä sovittujen toi-

mintatapojen noudattamista� Erityisesti lisä- ja muutostöiden tekemiseen voi liittyä taloudellisia riskejä�

Urakkakohteiden saamisissa voi olla lisä- ja muutostöitä, joihin liittyy reklamaatioita tai erimielisyyksiä ti-

laajan maksuvelvollisuudesta� Mikäli taloudellisessa loppuselvityksessä ei maksuvelvollisuudesta saavuteta

yhteisymmärrystä, voi yhtiö joutua oikeudenkäyntiin tilaajaa vastaan� Oikeudenkäyntiprosessien lopputulok-

seen liittyy epävarmuuksia� Riitatapausten tuomioistuinkäsittelyn vaatimaa aikaa ei myöskään pystytä tar-

kasti arvioimaan� Ajan kuluessa tuloutettavien urakoiden lisä- ja muutostöistä kirjataan vain todennäköisesti

laskutettava osuus IFRS 15 mukaisissa tuloutuskirjauksissa� Urakan laskutuksen kokonaisennusteeseen ei

huomioida eriä, joihin liittyy merkittävä riski arvonalentumisesta ja joita yhtiö ei odota saavansa�



1 000 euroa  2020

Erääntymättömät myyntisaamiset 38 986 47 114

1–30 päivää erääntyneet 7 393 5 173

31–60 päivää erääntyneet 517 394

61–90 päivää erääntyneet 1 418 411

91–180 päivää erääntyneet 3 792 724

181–360 päivää erääntyneet 5 572 2 288

Yli 361 päivää erääntyneet 267 94

  

Muissa rahoitusvaroissa ei tilinpäätöshetkellä ollut erääntyneitä eriä�

Liiketoimintamallista ja asiakasprofiilista johtuen konsernille ei ole viimeisten vuosien aikana syntynyt

olennaisia luottotappioita� Myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvista omaisuuseriä on tarkasteltu kutakin

erikseen ja koska olennaisia luottotappioita ei oleteta syntyvän, ei luottotappiovarausta ole kirjattu�



Lainasaamiset osakkuus- ja yhteisyrityksiltä arvioidaan arvonalentumisen varalta käyttäen kolmivaiheista

mallia�

1) Konsernin johto tarkastelee osakkuus- ja yhteisyritysten lainasaamisten odotettavissa olevia rahavirtoja

ensin kokonaisuutena osakkuusyhtiösijoitusten kanssa ja arvioi säännöllisesti, onko saamisten luottoriski

kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen� Jos saamisen luottoriskin katsotaan olevan al-

hainen, tai sen luottoriski ei ole kohonnut merkittävästi alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, sisältyy saami-

nen vaiheeseen 1, ja arvonalentuminen lasketaan perustuen arvioon 12 kuukauden aikana tapahtuvien

luottotappioiden todennäköisyydestä� Konsernin johto on arvioinut, että tilinpäätöspäivänä taseessa ole-

vat lainasaamiset sisältyvät pääasiassa vaiheeseen 1, eikä niihin liity olennaisia odotettuja luottotappioita�

Konsernin johto arvioi kuitenkin jatkuvasti luottotappioriskin todennäköisyyttä ja seuraa tilanteiden muut-

tumista�

2) Mikäli havaitaan, että lainasaamisen luottoriski on kohonnut merkittävästi, siirtyvät lainasaamiset vaihee-

seen kaksi, jolloin niihin liittyvää tappion todennäköisyyttä arvioidaan koko eliniältä� Tällöin luottotappio

kirjataan lainasaamisen koko eliniältä ja lasketaan vertaamalla koko eliniältä arvioituja tulevia rahavirtoja

sopimusperusteisiin rahavirtoihin� Tilinpäätöshetkellä taseessa ei ollut vaiheeseen 2 sisältyneitä lainasaa-

misia�

3) Jos lainasaamiset todetaan luottoriskin johdosta arvoltaan alentuneiksi, ne siirretään vaiheeseen kolme�

Vuoden 2021 alussa vaiheessa 3 oli lainoja yhteensä 5,6 milj� euroa, lainoista kirjattiin 6,1 miljoonan euron

arvonalentumistappio ja vuoden 2021 lopussa lainoja tasolla 3 oli 0,0 milj�euroa�



1 000 euroa Vaihe 1 Vaihe 2 Vaihe 3 



Pitkäaikaiset lainasaamiset 40 490 0 0 

Lyhytaikaiset lainasaamiset 0 0 0 



Pitkäaikaiset lainasaamiset 38 661 0 5 620 

Lyhytaikaiset lainasaamiset 1 601 0 0 

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



mukaan jaoteltuna



Yhtiöllä oli käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia koronvaihtosopimuksia 31�12�2021� Vertailukaudel-

la koronvaihtosopimusten lisäksi yhtiöllä oli käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia valuuttaoptioita�



1 000 euroa Taso 1 Taso 2 Taso 3 



Johdannaissaamiset 0 0 0 

Johdannaisvelat 0 5 903 0 



Johdannaissaamiset 0 1 0 1

Johdannaisvelat 0 8 977 0 



1 000 euroa Taso 1 Taso 2 Taso 3 



Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet 0 628 24 100 

Pitkäaikaiset saamiset 0 0 0 



Noteeraamattomat osakkeet ja osuudet 0 606 21 614 

Pitkäaikaiset saamiset 0 0 500 

Tason 1 instrumentit ovat markkinoilla aktiivisen kaupankäynnin kohteena, jolloin käyvät arvot perustuvat

suoraan markkinahintaan�

Tason 2 instrumenttien käypä arvo perustuu markkinoilta saataviin tietoihin�

Tason 3 instrumenttien käypä arvo ei perustu todettavissa olevaan markkinatietoon, vaan arvostus perustuu

esimerkiksi välittäjien antamiin noteerauksiin, markkina-arvostusraportteihin tai kassavirtapohjaisiin ennus-

teisiin� Arvostus voi perustua myös hankintamenoon, mikäli tämä on paras arvio käyvästä arvosta�

Noteeraamattomat osakkeet ja sijoitukset koostuvat pääosin henkilöstön vapaa-ajan käyttöön ostetuista

osakkeista (taso 2) ja Voimaosakeyhtiö SF osakkeista sekä kiinteistösijoitusrahastoista ja -hankkeista (taso

3)� Tasolle 3 kirjatut varat koostuvat pääasiassa SRV Voiman sijoituksesta Voimaosakeyhtiö SF:ään (13,3 milj�

euroa 12 2021) ja Tampereen Kansi ja Areena hankkeeseen (9,2 milj� euroa 12 2021) ja minkä lisäksi niihin

sisältyi sijoituksia kiinteistösijoitusrahastoihin ja -hankkeisiin�





1 000 euroa

Noteeraamattomat

osakkeet ja osuudet

Alkusaldo 1�1�2021 22 114

Lisäykset 3 071

Vähennykset -585

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut nettovoitot/tappiot -500

 





1 000 euroa

Noteeraamattomat

osakkeet ja osuudet

Alkusaldo 1�1�2020 11 275

Lisäykset 24 089

Vähennykset -250

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatut nettovoitot/tappiot -13 000

 



Konsernin tehokkaalla pääomarakenteen hallinnalla varmistetaan, että konserni pystyy tukemaan liiketoi-

mintoja sekä kasvattamaan omistaja-arvoa sijoittajille� Konsernilla ei ole luottoluokituslaitoksen antamaa

julkista luottoluokitusta� SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus arvioi konsernin pääomarakennetta säännöllisesti� Pää-

omarakenteen ylläpitämiseksi konserni voi sovitella osingonmaksuaan, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai

oman pääoman ehtoisia lainoja� Lisäksi konserni voi sopeuttaa liiketoimintojaan ja pääoman käyttöään

pääomarakenteensa ylläpitämiseksi� Konserni valvoo pääomarakennetta konsernin omavaraisuusasteella ja

nettovelkaantumisasteella, jotka ovat myös pääasiallisten lainojen raportoitavia taloudellisia kovenantteja�

Pitkällä tähtäimellä pääomarakennetta ohjataan nettovelkaisuuden kautta ja konsernin taloudellinen tavoite

on laskea nettovelkaantumisastetta (ilman IFRS 16) 40-60 prosenttiin strategiajakson loppuun mennessä�

Oma pääoma yhteensä sisältää emoyhtiön omistajille ja määräysvallattomille omistajille kuuluvan pääoman

sekä oman pääoman ehtoisen lainan�

Konsernin lainoihin sisältyy kovenantteja, jotka on kuvattu yllä kohdassa "Likviditeetti- ja jälleenrahoitus-

riskien hallinta"� Kovenantit lasketaan kunkin lainasopimuksen ehtojen mukaisesti, ja ne perustuvat joko FAS-

tai IFRS-lukuihin� Alla olevassa taulukossa on kuvattu konsernin tilikauden päättyessä käytössä olleen maksu-

valmiusluoton ja joukkovelkakirjojen pääasialliset raportoitavat kovenantit tilikaudella 2021 sekä niiden tasot

31�12�2021 ja 31�12�2020� Kaikkien lainasopimusten kovenanttitasot täyttyivät 31�12�2021�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Luottosopimusten kovenantit Kovenanttiarvo  

Osatuloutettu omavaraisuusaste,

maksuvalmiusluotto %

> 28 % 34,3 % 28,7 %

Osatuloutettu omavaraisuusaste,

Joukkovelkakirjalainat % > 26 % 34,3 % 28,7 %

Minimikassa >15 meur kauden lopussa 58,7 71,3

Velkaantumisaste %

 47,5 % 82,1 %

Minimikäyttökate

2)3)

Vaihtelee 16–25 meur välillä

riippuen testausajankohdasta 32,1 33,9

Lainasopimusten ehtojen mukaisesti ilman IFRS16 vaikutusta

² Yhtiö sopi maksuvalmiusluoton myöntäneiden syndikaattipankkien kanssa joulukuun alussa maksuvalmiusluoton

minimikäyttökatekovenantin laskentatavan väliaikaisesta muutoksesta 30.6.2022 saakka.

³ Minimikäyttökate ennen osakkuusyhtiöiden tuloksen, transaktiokulujen ja arvonalentumisten vaikutusta.



1 000 euroa  2020

Omasta puolesta annetut vakuudet

Annetut kiinteistökiinnitykset 20 033 44 260



Annetut investointisitoumukset 19 666 26 412

Tonttisitoumukset 28 947 33 365

Konsernin emoyhtiö on antanut tytäryhtiöidensä sitoumusten vakuudeksi takauksia� Näiden takausten yh-

teismäärä oli 262,7 miljoonaa euroa (284,4 milj� euroa)�



1 000 euroa  2020

Lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin liittyvät kulut -25 482 -29 808

Arvoltaan vähäisiin vuokrasopimuksiin liittyvät kulut -51 -43

Sellaisiin muuttuviin vuokriin liittyvät kulut,

joita ei sisällytetä määritettäviin vuokrasopimusvelkoihin -740 -962

  

Käyttöoikeusomaisuuseriin lukeutumattomien vuokrasopimusten vuokrakulut koostuvat pääosin työmaaka-

lustoa koskevista vuokrakuluista (lyhytaikaiset vuokrasopimukset)



1 000 euroa  2020

  

Vuokravelkoihin luettavien vuokrasopimusten rahavirta esitetään liiketoiminnan rahavirran erän 'maksut lii-

ketoiminnan kuluista' sijasta 'maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluissa', sekä rahoi-

tuksen rahavirran erissä 'lainojen nostot ja maksut vuokraveloista'�



1 000 euroa  2020

Johdannaissopimusten käyvät arvot  Negatiiviset Positiiviset Negatiiviset

Valuuttatermiinit ja -optiot 0 0 1 0

Koronvaihtosopimukset 0 5 903 0 8 977

   1 

1 000 euroa  2020

Johdannaissopimusten nimellisarvot

Valuuttatermiinit ja -optiot 0 10 000

Koronvaihtosopimukset 100 000 100 000

  

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



 

1 000 euroa

Korolliset

velat

Oman

pääoman

ehtoinen

laina

Korolliset

velat 

    

Lainojen nostot 9 000 0 0 9 000

Lainojen takaisinmaksut -17 352 0 0 -17 352

Siirto lyhyt/pitkäaikaisiin -10 143 0 10 143 0

Muutokset vuokrasopimusveloissa -14 083 0 112 -13 971

Oman pääoman ehtoisen lainan nostot 0 0 0 0

Oman pääoman ehtoisen lainan

takaisinmaksut 0 0 0 0

Yhtiölainojen muutos -9 698 0 -7 -9 705

Lyhytaikaisten velkojen muutos 0 0 -18 500 -18 500

Muut korolliset velat -3 502 0 0 -3 502

Muutos veloissa, joihin ei liity

rahavirtaa:

Efektiivinen korko 0 0 0 0

Muut ei-rahavirtamuutokset -9 901 -67 540 0 -77 441

    

Lainojen nostot 0 0 0 0

Lainojen maksut -76 992 0 0 -76 992

Siirto lyhyt/pitkäaikaisiin -5 427 0 5 427 0

Muutokset vuokrasopimusveloissa -46 846 0 -294 -47 140

Oman pääoman ehtoisen lainan nostot 0 0 0 0

Oman pääoman ehtoisen lainan

takaisinmaksut 0 0 0 0

Yhtiölainojen muutos -22 544 0 -31 -22 575

Lyhytaikaisten velkojen muutos 0 0  0

Muut korolliset velat -2 072 0 0 -2 072

Muutos veloissa, joihin ei liity

rahavirtaa:

Efektiivinen korko 0 0 0 0

Muut ei-rahavirtamuutokset 950 0 0 950

    



Nimi Kotipaikka

Konsernin

osuus osake-

pääomasta

(%)

Konsernin

osuus ääni-

vallasta (%)



SRV Rakennus Oy Espoo 100,00 100,00

SRV Ream Oy Helsinki 100,00 100,00

SRV Asumisen Palvelut Oy Espoo 100,00 100,00

SRV Joensuu Oy Joensuu 100,00 100,00

SRV Infra Oy Kerava 100,00 100,00

SRV Voima Oy Espoo 100,00 100,00

SRV Russia Oy Espoo 100,00 100,00

OOO SRV Development Pietari 100,00 100,00

OOO SRV 360 Pietari 100,00 100,00

SRV Ehituse AS Tallinna 100,00 100,00

SRV Realty B�V Amsterdam 100,00 100,00

Lista ei sisällä vaihto-omaisuusyhtiöitä�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä





1 000 euroa

Tavaroiden

palveluiden

myynti

Tavaroiden

palveluiden

ostot

Korko-

tuotot Saamiset Velat

Johto ja hallitus 0 0 0 0 0

Yhteisyritykset 1 032 0 0 223 7

Osakkuusyhtiöt 4 160 1 2 286 56 318 0

Muu lähipiiri 127 0 0 0 0

  1   



1 000 euroa

Tavaroiden

palveluiden

myynti

Tavaroiden

palveluiden

ostot

Korko-

tuotot Saamiset Velat

Rahoitus-

tapahtumat

Johto ja hallitus 0 0 0 0 0 3 188

Yhteisyritykset 6 994 23 0 2 544 7 0

Osakkuusyhtiöt 14 811 3 2 529 54 561 1 0

Muu lähipiiri 0 0 0 0 0 42 097

      

Rahoitustapahtumat liittyvät osakeanteihin, joihin lähipiiriin kuuluvat tahot osallistuivat konvertoitujen hybridilaino-

jensa ja merkintäoikeuksiensa puitteissa.

Konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyritys sekä tytär-, osakkuus- ja yhteisyritykset� Lähipiiriin luetaan myös

hallituksen ja konsernin johtoryhmän jäsenet�

Muu lähipiiri koostuu konsernin johdon sekä konsernitilinpäätökseen sisällytettyjen yhtiöiden vähemmis-

töomistajien vaikutusvallassa olevien yhtiöiden kanssa tehdyistä liiketoimista�

Tavaroita ja palveluja myydään lähipiirille käyvin hinnoin�

Lähipiiriin kuuluvat tytäryritykset on lueteltu edellä kohdassa 33 Tytäryritykset� Tytäryritysten luvut ovat

konsolidoitu konserniin, joten niiden luvut eivät sisälly kohtaan 34 Lähipiiritapahtumat�



1 000 euroa  2020

Johdon palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet 2 879 2 783

Osakeperusteiset maksut 0 25

Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, lakisääteinen eläkemaksu 896 631

Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet, vapaaehtoinen

lisäeläkemaksu 7 41

Irtisanomisen yhteydessä suoritetut etuudet 410 0

  

Yhtiön työntekijöiden lakisääteiset työeläkevakuutukset ovat Ilmarisessa� Ne maksetaan lakisääteisen eläke-

maksuprosentin 24,2 ( 22,7 %) mukaisesti�

Toimitusjohtajan sekä hallituksen palkat ja palkkiot

1 000 euroa  2020

Saku Sipola, toimitusjohtaja 605 645

Nieminen Timo, toimitusjohtajan sijainen 231 200

Hallituksen jäsenet

Yli-Kyyny Tomi, puheenjohtaja 84 86

Kokkila Ilpo, puheenjohtaja 26�3�2020 asti - 31

Kallasvuo Olli-Pekka, varapuheenjohtaja 29�3�2021 asti 18 77

Alitalo Minna 29�3�2021 asti 14 68

Hannu Leinonen 54 38

Kokkila Timo hallituksen varapuheenjohtaja 29�3�2021 alkaen 59 68

Leppänen Heikki 51 40

Hintikka Juhani, 26�3�2020 asti 0 24

Iisakka Heli 29�3�2021 alkaen 46 -

  

SRV Yhtiöt Oyj:n toimitusjohtajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta� Mikäli SRV Yhtiöt Oyj irtisanoo sopi-

muksen irtisanomisaika on kaksitoista kuukautta�

Toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen lakisääteisiä eläkemaksuja maksettiin vuonna 2021 noin 203

tuhatta euroa (191 tuhatta euroa)�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Emoyhtiön tilinpäätös, FAS



1 000 euroa Liite  31�12�2020





Aineettomat hyödykkeet 9 816 1 134

Aineelliset hyödykkeet 9 434 525

Sijoitukset

Osuudet saman konsernin yrityksissä 10 316 301 299 279

Muut osakkeet ja osuudet 10 1 944 2 453

  



Vaihto-omaisuus 4 4

Pitkäaikaiset saamiset 12 22 095 15 813

Lyhytaikaiset saamiset 12 160 359 181 329

Rahat ja pankkisaamiset 58 141 63 630

  

  





Osakepääoma 14 3 063 3 063

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 14 268 592 268 592

Kertyneet voittovarat 14 -6 426 5 499

Tilikauden tulos 14 -8 742 -11 925

  



Pitkäaikainen vieras pääoma 17 110 948 193 892

Lyhytaikainen vieras pääoma 18 192 657 105 047

  

  



1 000 euroa Liite  2020

Liikevaihto 1  

Liiketoiminnan muut tuotot 2 3 479

Henkilöstökulut 3 -5 436 -6 418

Henkilösivukulut

Eläkekulut -869 -815

Muut henkilösivukulut -219 -173

Poistot ja arvonalentumiset 4 -452 -485

Liiketoiminnan muut kulut 5 -6 449 -7 481

Liiketulos  

Rahoitustuotot ja -kulut 6 -7 129 -9 734

  

 7

Tuloverot 8 2 179 3 139

Tilikauden tulos  

Emoyhtiön tuloslaskelma

Emoyhtiön tase

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



1 000 euroa  2020

Liiketoiminnan rahavirrat

Myynnistä saadut maksut 8 728 8 816

Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut 912 831

Maksut liiketoiminnan kuluista -19 516 -17 563

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja -9 876 -7 916

Saadut korot ja muut liiketoiminnan rahoitustuotot 6 868 13 737

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -12 874 -21 487

Liiketoiminnan rahavirta  



Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -42 -234

Investoinnit sijoituksiin -662 -422

Sijoitusten luovutustulot 0 474

Ostetut tytäryhtiöosakkeet -375 0

Myönnetyt lainat tytäryhtiöille -2 604 -1 892

Myönnetyt lainat muille 0 -4 000

Lainojen takaisinmaksut tytäryhtiöiltä 356 537

Saadut osingot investoinneista 0 130

Investointien rahavirta  

1 000 euroa  2020



Maksullinen osakeanti 0 40 799

Lainojen takaisinmaksut -73 227 -9 000

Pääomalainan nostot 0 9 000

Pääomalainan korot 0 -225

Lyhytaikaisten lainojen muutokset 0 -18 500

Konsernitilien muutos 86 946 44 567

  

  

  

  

Emoyhtiön rahoituslaskelma

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



SRV Yhtiöt Oyj (Y-tunnus 1707186-8) on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen

osakeyhtiö� Yhtiön kotipaikka on Espoo, osoite Tarvonsalmenkatu 15, 02600 Espoo�



Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön periaatteiden mukaisesti�

Tilinpäätös on laadittu 12 kuukauden ajalta 1�1�-31�12�2021�





Pysyvät vastaavat on arvostettu alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä suunnitelman mukaisilla pois-

toilla ja arvonalentumisilla� Alkuperäinen hankintameno sisältää menot, jotka johtuvat välittömästi kyseisen

hyödykkeen hankinnasta� Hyödykkeistä tehdään tasapoistot arvioidun taloudellisen vaikutusajan kuluessa�

Poistot kirjataan kuluksi arvioitujen taloudellisten vaikutusaikojen kuluessa seuraavanlaisesti:

• Muut aineettomat oikeudet 3–5 vuotta

• Rakennukset ja rakennelmat 40–60 vuotta

• Koneet ja kalusto 3–10 vuotta

• IT-laitteet 3–5 vuotta

Sijoitukset on arvostettu hankintamenoon tai alempaan arvonalentumisella oikaistuun arvoon, jos sijoitus-

ten todennäköisesti tulevaisuudessa kerryttämä tulo on pysyvästi hankintamenoa pienempi� Maa-alueista ja

aineettomista oikeuksista ei tehdä poistoja� Tutkimus - ja kehittämismenot on kirjattu kuluksi niiden synty-

misvuonna�



Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat on muutettu Suomen rahan määräisiksi tilinpäätöspäivän kurs-

siin�



Emoyhtiön henkilöstön lakisääteinen ja vapaaehtoinen eläketurva on järjestetty eläkevakuutusyhtiössä�



Tuloslaskelmaan on tuloveroina kirjattu tilikauden tulosta vastaava vero ja aikaisempien tilikausien verojen

oikaisut� Laskennallinen verovelka tai -saaminen on laskettu verotuksen ja tilinpäätöksen välisille väliaikaisille

eroille käyttäen tilinpäätöshetkellä vahvistettua seuraavien vuosien verokantaa�



Rahoitusvälineet on arvostettu 1�1�2015 alkaen käypään arvoon kirjanpitolain 5 luvun 2 § a -kohdan mukai-

sesti� Johdannaisten käypä arvo arvioidaan tulevien rahavirtojen nykyarvon perusteella käyttäen tilinpäätös-

päivän markkinahintoja� Koronvaihtosopimuksiin liittyvät käyvän arvon muutokset on kirjattu tuloslaskelman

rahoitustuottoihin ja -kuluihin, sekä kertyneet arvonmuutokset taseessa siirtosaamisiin ja -velkoihin� Valuut-

tatermiinien ja -optioiden arvonmuutokset on kirjattu tuloslaskelmassa rahoitustuottoihin ja -kuluihin ja vas-

taavasti taseessa siirtosaamisiin ja -velkoihin� Valuuttajohdannaisten preemiot kirjataan kuluksi tuloslaskel-

man rahoituskuluihin maksuhetkellään�



Emoyhtiö on antanut omavelkaisia takauksia konserniyhtiöiden puolesta� Takaukset liittyvät rakennustoimin-

taan�

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT



1 000 euroa  2020

Konsernin hallintopalvelut 8 696 8 368

Vuokratuotot 909 827

Muut 25 367

  



 2020

Muut tuotot 3 479



 2020



Toimihenkilöt 60 63



1 000 euroa  2020

Muista pitkävaikutteisista menoista 360 382

Rakennuksista 10 10

Koneista ja kalustosta 81 93

  



1 000 euroa  2020

Vuokrat 1 188 1 247

Vapaaehtoiset henkilösivukulut 392 366

Auto- ja matkustuskulut 185 246

Edustus- ja markkinointikulut 761 307

Viestintä- ja IT -kulut 1 805 1 433

Ulkopuoliset palvelut 647 1 844

Käyttö- ja ylläpitokustannukset 453 143

Muut kiinteät kulut 1 017 1 895

  



1 000 euroa  2020

Tilintarkastus 202 302

Todistukset ja lausunnot 0 0

Veroveuvonta 0 0

Muut palvelut 57 227

  

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



1 000 euroa  2020

Osinkotuotot

Saman konsernin yrityksiltä 0 130

  

Korko- ja rahoitustuotot

Saman konsernin yrityksiltä 5 989 6 346

Muilta 73 76

Valuuttajohdannaisen arvonmuutos 0 403

Tuotot johdannaissopimuksista 0 6 758

Koronvaihtosopimuksien käyvän arvon muutos 3074 0

  

Korkokulut

Saman konsernin yrityksille 0 -138

Muille -12 238 -16 907

  



Muille

Koronvaihtosopimuksien käyvän arvon muutokset 0 -178

Valuuttajohdannaisen arvonmuutos -813 0

Maksetut suojauskustannukset -123 -1 655

Muut rahoituskulut -3 090 -4 568

  

  



Yhtiöllä ei ollut tilinpäätössiirtoihin kirjattavia tapahtumia tilikaudella eikä vertailukaudella�



1 000 euroa  2020

Laskennallisen veron muutos 2 179 3 139

  

TASEEN LIITETIEDOT







1 000 euroa

Aineet tomat

oikeudet



aineettomat

menot 

Hankintameno 1�1� 715 2 379 3 095

Lisäykset 0 42 42

   

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1�1� -465 -1 495 -1 960

Poistot 0 -360 -360

   

   



1 000 euroa

Aineettomat

oikeudet



aineettomat

menot 

Hankintameno 1�1� 715 2 261 2 976

Lisäykset 0 209 209

Vähennykset 0 -91 -91

   

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1�1� -465 -1 113 -1 579

Poistot 0 -382 -382

  -1 495 

   

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä





1 000 euroa



vesialueet



rakennelmat

Koneet ja

kalusto 

Hankintameno 1�1� 41 437 2 029 2 507

Lisäykset 0 0 0 0

Vähennykset 0 0 0 0

 41   

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1�1� 0 -115 -1 867 -1 982

Poistot 0 -10 -81 -91



    

 41   



1 000 euroa



vesialueet



rakennelmat

Koneet ja

kalusto 

Hankintameno 1�1� 41 437 1 914 2 392

Lisäykset 0 0 115 115

 41   

Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1�1� 0 -105 -1 774 -1 879

Poistot 0 -10 -93 -103



  -115  

 41   



1 000 euroa  2020

Tytäryhtiöosakkeet

Hankintameno 1�1� 299 279 295 857

Lisäykset 17 022 3 423

  



Hankintameno 1�1� 2 453 2 660

Lisäykset 15 15

Vähennykset -525 -222

 1 944 

TASEEN LIITETIEDOT



Kotipaikka  2020

SRV Rakennus Oy Espoo 100,0 100,0

SRV Infra Oy Kerava 100,0 100,0

SRV Voima Oy Espoo 100,0 100,0

SRV Russia Oy Espoo 100,0 100,0

SRV Ehituse AS Tallinna 100,0 100,0

SRV Joensuu Oy Joensuu 100,0 65,0

SRV Ream Oy Helsinki 100,0 100,0

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



1 000 euroa  2020





Lainasaamiset 1 640 1 640

Korkosaamiset 268 159



Muut saamiset 5 746 1 751

Laskennallinen verosaaminen 14 442 12 263

  

  





Myyntisaamiset 4 3

Lainasaamiset 14 513 12 265

Muut saamiset 145 369 163 779

  



Myyntisaamiset 6 69

Muut saamiset 403 5 198

Siirtosaamiset 64 15

  

  



1 000 euroa  2020

Valuuttajohdannaisen arvonmuutos 0 1

Muut 64 14

  15



1 000 euroa  2020

Osakepääoma 1�1� 3 063 3 063

  

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1�1� 268 592 143 751

Osakeanti 0 124 841

  

Kertyneet voittovarat 1�1� -6 426 5 499

Siirto erien välillä 0 289

Omien osakkeiden luovutus 0 -289

Tulos edellisiltä tilikausilta  5 499

Tilikauden tulos  

  

  

TASEEN LIITETIEDOT



1 000 euroa  2020

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 268 592 268 592

Tulos edellisiltä tilikausilta -6 426 5 499

Omien osakkeiden myynti 0 -289

Tilikauden tulos -8 742 -11 925

  

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



Yhtiöllä ei ollut pakollisia varauksia tilikaudella eikä vertailukaudella�



1 000 euroa  2020



Hybridilaina 15 360 15 360

Rahalaitoslainat 0 40 000

Joukkovelkakirjalaina 94 677 137 096

Muut velat 731 1 256

  



Muut velat 180 180

 110 948 193 892



1 000 euroa  2020



Muut velat 161 197 76 661

  



Rahalaitoslainat 10 000 11 000

Joukkovelkakirjalainat 10 192 0

Ostovelat 604 326

Siirtovelat 10 261 16 544

Muut velat 403 517

  

  



1 000 euroa  2020

Palkat sosiaalikuluineen 1 234 1 952

Korkojohdannaisen arvostusvelka 5 903 8 977

Korkokulut ja muut rahoituskulut 3 124 5 603

Muut 0 11

  



Yhtiöllä ei ollut tilinpäätöshetkellä valuuttariskiä suojaavia lyhytaikaisia valuuttajohdannaissopimuksia� Vertailuhetkellä

vastaavia suojauksia oli yhteensä 10 miljoonaa euroa� Tilikauden päättyessä voimassa olleilla koronvaihtosopimuksilla on

suojattu vaihtuvakorkoisia rahoituslainoja� Koronvaihtosopimukset on käsitelty kirjanpidossa suojaavina ja ne erääntyvät

1�1�2025 alkavan tilikauden aikana�

Johdannaissopimukset

1 000 euroa  2020

Koronvaihtosopimukset

-Käypä arvo negatiivinen 5 903 8 977

Kohde-etuuden nimellisarvo 100 000 100 000



-Käypä arvo positiivinen 0 1

Kohde-etuuden nimellisarvo 0 10 000



Johdannaissopimusten käyvän arvon hierarkia on kuvattu konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 29 Rahoitusris-

kienhallinta�



Konsernilla on systemaattinen lähestymistapa riskienhallintaan koskien liiketoimintoja ja prosesseja� Emoyhtiöllä ei erik-

seen ole riskienhallintaan liittyviä toimintatapoja� Riskienhallintaa on kuvattu konsernin toimintakertomuksessa ja riski-

enhallintastrategian yhteydessä (konsernin liite 29)�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä



1 000 euroa  2020

Seuraavalla tilikaudella maksettavat 74 120

Myöhemmin maksettavat 57 72

  



Seuraavalla tilikaudella maksettavat 1 337 1 348

Myöhemmin maksettavat 8 432 9 671

  



1 000 euroa  2020

Annetut takaukset konserniyhtiöiden puolesta 262 699 284 432

Sijoitussitoumukset 18 681 24 294

Yhtiö on sitoutunut sijoittamaan Voimaosakeyhtiö SF-nimisen yhtiön Hanhikivi 1 -projektin rahoittamiseksi

yhteensä 18 681 tuhatta euroa� Vuoden 2021 loppuun mennessä tehdyt sijoitukset olivat yhteensä 13 319

tuhatta euroa�



Lähipiirin kanssa ei ollut liiketoimia, joita ei olisi toteutettu tavanomaisin kaupallisin ehdoin tai joiden ilmoit-

taminen olisi tarpeellinen oikean ja riittävän kuvan antamiseksi�



1 000 euroa  2020

Palkat ja muut työsuhde-etuudet 2 453 1 170

  



Toimitusjohtaja, Saku Sipola 605 645

Toimitusjohtajan sijainen, Timo Nieminen 231 200



Yli-Kyyny Tomi, puheenjohtaja alkaen 26�3�2020 84 86

Kokkila Ilpo, puheenjohtaja 26�3�2020 saakka 0 31

Kokkila Timo, varapuheenjohtaja alkaen 29�3�2021 59 68

Kallasvuo Olli-Pekka, varapuheenjohtaja 29�3�2021 asti 18 77

Alitalo Minna, 29�3�2021 saakka 14 68

Leinonen Hannu 54 38

Leppänen Heikki 51 40

Hintikka Juhani, 26�3�2020 saakka 0 24

Iisakka Heli, alkaen 29�3�2021 46 0

  

Toimitusjohtajan ja toimitusjohtajan sijaisen lakisääteisiä eläkemaksuja maksettiin vuonna 2021 noin 203

tuhatta euroa (191 tuhatta euroa)�

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 17�12�2020 toimitusjohtaja Saku Sipolan osakeperusteisen kannustinjärjestelmän

muutoksista� Muutokset koskevat hankintaoikeuksien määrää, hankintaoikeuksien merkintähintaa ja hankintaoi-

keuksien käyttöjaksoja� Muutosten tarkoituksena on varmistaa, että järjestelmän kannustinvaikutus pysyy aiem-

malla tasolla huomioiden SRV:n vuoden 2020 merkintäetuoikeusannista aiheutuneet muutokset yhtiön osakkei-

den määrässä� Järjestelmän kannustinvaikutus perustuu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen arvonnousuun�

Muutosten johdosta Sipolalla on käytettävissään 1�000�000 osakkeiden hankintaoikeutta merkintähintaan 0,55

eur/osake� Merkintähinnan määräytymisperusteena on käytetty SRV:n osakkeen volyymipainotettua keskikurssia

Nasdaq Helsingissä jatkuvassa kaupankäynnissä 1�8�-30�11�2020� Hankintaoikeuksien käyttöjaksot ovat muutos-

ten jälkeen: ensimmäinen jakso alkaa 1�3�2022 ja päättyy 28�2�2023, toinen alkaa 1�3�2023 ja päättyy 31�8�2024

ja kolmas alkaa 1�9�2024 ja päättyy 31�8�2026� Ensimmäisen ja toisen käyttöjakson aikana on oikeus käyttää

kummassakin käyttöjaksossa 300 000 hankintaoikeutta ja kolmannen jakson aikana 400 000 hankintaoikeutta�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUSHALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Osa tilinpäätöstä

Espoossa helmikuun 28� päivänä 2022

Tomi Yli-Kyyny Timo Kokkila

puheenjohtaja varapuheenjohtaja

Heli Iisakka Hannu Leinonen

Heikki Leppänen Saku Sipola

toimitusjohtaja

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus�

Helsingissä helmikuun 28� päivänä 2022

PricewaterhouseCoopers Oy

Tilintarkastusyhteisö

Enel Sintonen

KHT

TILINPÄÄTÖKSEN JA TOIMINTAKERTOMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset,

Tilinpäätösmerkintä

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

SRV Yhtiöt Oyj:n yhtiökokoukselle

TILINPÄÄTÖKSEN TILINTARKASTUS

Lausunto

• konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän

kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä

sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa

käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpää-

tösstandardien (IFRS) mukaisesti

• tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emo-

yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta

asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpää-

töksen laatimista koskevien säännösten mukai-

sesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset�

Lausuntomme on ristiriidaton tarkastusvaliokunnal-

le annetun lisäraportin kanssa�



Olemme tilintarkastaneet SRV Yhtiöt Oyj:n (y-tun-

nus 1707186-8) tilinpäätöksen tilikaudelta 1�1�–

31�12�2021� Tilinpäätös sisältää:

• konsernin tuloslaskelman ja laajan tuloslaskel-

man, konsernitaseen, laskelman konsernin oman

pääoman muutoksista, konsernin rahavirtalas-

kelman ja liitetiedot, mukaan lukien yhteenveto

merkittävistä tilinpäätöksen laatimisperiaatteista

• emoyhtiön tuloslaskelman, taseen, rahoituslas-

kelman ja liitetiedot�

Osana tilintarkastuksen suunnittelua olemme mää-

rittäneet olennaisuuden ja arvioineet riskiä siitä,

että tilinpäätöksessä on olennainen virheellisyys�

Erityisesti olemme arvioineet alueita, joiden osalta

johto on tehnyt subjektiivisia arvioita� Tällaisia ovat

esimerkiksi merkittävät kirjanpidolliset arviot, joihin

liittyy oletuksia ja tulevien tapahtumien arviointia�



Tarkastuksemme suunnitteluun ja suorittamiseen

on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus� Tilin-

tarkastuksen tavoitteena on hankkia kohtuullinen





• Konsernitilinpäätökselle määritetty olennaisuus: 4 500 000 euroa�

• Olemme suorittaneet tilintarkastuksen SRV Yhtiöt-konsernin emo-

yhtiössä ja sen tytäryhtiöissä, jotka taloudellisen aseman ja tuloksen

perusteella ovat merkittävimmät�

• Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tuloutus

• Osakkuus- ja yhteisyrityssijoitusten arvostus

• Vaihto-omaisuuden hitaasti kiertävien maa-alueiden arvostus

• Rahoituksen uusiminen

Lausunnon perustelut

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa

noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti�

Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiam-

me kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan

velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa�

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lau-

suntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoituk-

seen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä�



Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konser-

niyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eet-

tisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suo-

rittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet

muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvol-

lisuutemme�

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme

muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tie-

tomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa

noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännös-

ten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuk-

sen 537/2014 5� artiklan 1-kohdassa tarkoitettuja

kiellettyjä palveluja� Suorittamamme muut kuin tilin-

tarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen

liitetiedossa 5�

varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena

olennaista virheellisyyttä� Virheellisyyksiä voi aiheu-

tua väärinkäytöksestä tai virheestä� Niiden katsotaan

olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voi-

taisiin kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin

päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen pe-

rusteella�

Perustuen ammatilliseen harkintaamme määri-

timme olennaisuuteen liittyen tiettyjä kvantitatiivisia

raja-arvoja, kuten alla olevassa taulukossa kuvatun

konsernitilinpäätökselle määritetyn olennaisuuden�

Nämä raja-arvot yhdessä kvalitatiivisten tekijöiden

Tilintarkastuskertomus

Olennaisuus

Keskeiset

seikat

Tarkastuksen

laajuus

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

kanssa auttoivat meitä määrittämään tarkastuksen

kokonaislaajuuden ja yksittäisten tilintarkastustoi-

menpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden sekä

arvioimaan virheellisyyksien vaikutusta tilinpäätök-

seen kokonaisuutena�



olennaisuus

4 500 000 euroa (edellinen vuosi 4 500 000 euroa)



vertailukohde

Olemme määritelleet konsernitilinpäätöksen olen-

naisuuden konsernin liikevaihdon, tuloksen ennen

veroja ja taseen loppusumman perusteella�



valinnalle

Olemme valinneet yllä kuvatun yhdistelmän olennai-

suuden määrittämisen perustaksi, koska se kuvastaa

näkemyksemme mukaan konsernin liiketoiminnan

laajuutta ja tuloksellisuutta sekä konsernin liiketoi-

minnan sitomia pääomia� Käsityksemme mukaan

tilinpäätöksen lukijat käyttävät yleisesti niitä arvioi-

dessaan konsernin suoriutumista�





Tilintarkastuksemme laajuutta määrittäessämme

olemme ottaneet huomioon SRV Yhtiöt-konsernin

rakenteen, toimialan sekä taloudelliseen raportoin-

tiin liittyvät prosessit ja kontrollit�

SRV Yhtiötkonserni jakaantuu kahteen liiketoi-

minta-alueeseen: rakentaminen ja sijoittaminen,

joiden lisäksi konsernin palvelut raportoidaan mui-

na toimintoina� Koska merkittävä osa toiminnasta

Johdon arvioilla koskien ajan kuluessa tuloutetta-

vien hankkeiden kokonaismenojen määrää on mer-

kittävä vaikutus tilikauden liikevaihdolle ja tuloksel-

le, mistä johtuen kyseisten hankkeiden tuloutusta

on käsitelty konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen

kannalta keskeisenä seikkana�

miten seikkaa on käsitelty tilintarkastuksessa

Tarkastustoimenpiteemme ovat sisältäneet mm�

seuraavia toimenpiteitä:

– Päivitimme käsityksemme hankkeiden tulou-

tukseen ja kokonaismenojen ennusteisiin liit-

tyvistä prosesseista ja testasimme valittujen

keskeisten kontrollien toimivuutta�

– Toteutimme valittujen hankkeiden osalta yksi-

tyiskohtaisia tarkastustoimenpiteitä joista kes-

keisimmät on kuvattu alla�

– Luimme hankkeiden urakkasopimuksia ja arvi-

oimme niiden tuloutuksessa sovellettujen las-

kentaperiaatteiden asianmukaisuutta

– Vertasimme hankkeiden ennustettua liikevaih-

toa urakkasopimuksiin�

– Seurasimme hankkeiden etenemistä ja muu-

toksia niiden kokonaismenojen ennusteissa,

lukemalla hankkeen pöytäkirjoja ja keskustele-

malla johdon ja vastuuhenkilöiden kanssa�

– Arvioimme yhtiön laatimien ennusteiden

tarkkuutta vertaamalla edellisen tilikauden

tilinpäätökseen sisältyneiden keskeneräisten

hankkeiden kokonaismenojen ennusteita nii-

den toteumiin tilikaudella�

– Testasimme niiden laskentataulukoiden ma-

temaattista oikeellisuutta, joilla on määritelty

hankkeiden valmistusasteet sekä valmistusas-

teen perusteella tilikaudella tuloutettavan lii-

kevaihdon ja kulujen määrä�

on Suomessa, tarkastuksen kohteena on ensisijai-

sesti ollut emoyhtiö sekä taloudellisen aseman ja

tuloksen perusteella merkittävimmät suomalaiset

tytäryhtiöt�

Tilintarkastuksen kannalta

keskeiset seikat

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seik-

koja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat

olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan

tilikauden tilintarkastuksessa� Nämä seikat on otettu

huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdis-

tuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessam-

me siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna näistä

seikoista erillistä lausuntoa�

Otamme kaikissa tilintarkastuksissamme huo-

mioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja�

Tähän sisältyy arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta

johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta

aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen vir-

heellisyyden riski�







Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden

tuloutus

Asiaa koskevia tietoja on esitetty tilinpäätöksen laa-

timisperiaatteissa sekä liitetiedossa 3�

Ajan kuluessa tuloutettavien hankkeiden tulot ja

menot kirjataan tuotoiksi ja kuluiksi valmistusas-

teen perusteella, kun hankkeen lopputulos voidaan

arvioida luotettavasti� Valmistusaste määritellään

laskemalla kunkin hankkeen kertyneiden menojen

suhteellinen osuus kyseisen hankkeen arvioiduista

kokonaismenoista�









Asiaa koskevia tietoja on esitetty tilinpäätöksen laa-

timisperiaatteissa sekä liitetiedossa 16

Konsernin osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä

ovat sijoituksia rakennushankkeisiin, yhdessä mui-

den sijoittajien kanssa� Rakennushankkeen valmis-

tuttua konserni voi omistaa ja operoida näitä sijoi-

tuskohteita�

Osakkuus- ja yhteisyritykset on konsernitilin-

päätökseen yhdistelty pääomaosuusmenetelmää

käyttäen� Johto vertaa sijoitusten tasearvoa niiden

tulevien kassavirtojen arvioituun nykyarvoon havait-

semaksi indikaatioita arvonalentumisista�

Osakkuus- ja yhteisyrityssijoitusten arvostukseen

liittyy merkittäviä johdon arvioita, mistä johtuen sitä

on käsitelty konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen

kannalta keskeisenä seikkana�





Tarkastustoimenpiteemme ovat sisältäneet mm�

seuraavia toimenpiteitä:

– Kävimme läpi johdon hankkimat ulkopuoliset ar-

viokirjat ja arvioimme niissä käytettyjen arvostus-

mallien soveltuvuutta� Testasimme käytettyjen

arvostuslaskelmien matemaattista oikeellisuutta�

– Keskustelimme johdon kanssa arvostusmalleissa

käytetyistä merkittävimmistä olettamista ja ver-

tasimme esimerkiksi arvostuslaskelmassa käytet-

tyä tuottovaatimusta yleisesti markkinoilta saata-

vaan informaatioon�

– Varmistimme, että johto on käyttänyt arviokirjan

mukaisia tuloksia arvioidessaan kirjanpitoarvoa�

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS







alueiden arvostus

Asiaa koskevia tietoja on esitetty tilinpäätöksen laa-

timisperiaatteissa sekä liitetiedossa 20

Vaihto-omaisuuteen sisältyvät maa-alueet arvos-

tetaan taseessa hankintamenoon tai sitä alempaan

nettorealisointiarvoon�

Maa-alueiden nettorealisointiarvo perustuu en-

nakoituun käyttötarkoitukseen, mikä tavanomaisesti

on hanketoiminta� Hanketoiminnassa käytettäväksi

ennakoidun maa-alueen nettorealisointiarvoa arvi-

oidaan osana hankkeen nettorealisointiarvoa� Ar-

vonalennus kohdistetaan maa-alueeseen vain, jos

rakennushankkeen ennakoidaan olevan tappiollinen�

Vaihto-omaisuuden hitaasti kiertävien maa-aluei-

den arvostukseen liittyy merkittäviä johdon arvioita,

mistä johtuen sitä on käsitelty konsernitilinpäätök-

sen tilintarkastuksen kannalta keskeisenä seikkana�





Tarkastustoimenpiteemme ovat sisältäneet mm�

seuraavia toimenpiteitä:

– Arvioimme valittujen hanketoiminnan käytet-

täväksi ennakoitujen maa-alueiden arvostus-

mallien soveltuvuutta� Testasimme käytettyjen

arvostuslaskelmien matemaattista oikeellisuut-

ta�

– Selvitimme valittujen maa-alueiden rakenta-

missuunnitelmia ja aikatauluja sekä käyttö-

suunnitelmien muutoksia tilikauden aikana�

– Keskustelimme johdon kanssa arvostusmal-

leissa käytetyistä merkittävimmistä oletuksis-

ta sekä vertasimme niitä tausta-aineistoon tai

Emoyhtiön tilinpäätöksen osalta ei ole sellaisia tilin-

tarkastuksen kannalta keskeisiä seikkoja, joista olisi

viestittävä tilintarkastuskertomuksessamme�

Konsernitilinpäätöksen tai emoyhtiön tilinpäätök-

sen osalta ei ole EU-asetuksen 537/2014 10� artiklan

2 c -kohdassa tarkoitettuja merkittäviä olennaisen

virheellisyyden riskejä�



toimitusjohtajan velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen

laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa

oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyt-

tyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS)

mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja

riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilin-

päätöksen laatimista koskevien säännösten mukai-

sesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset� Hallitus

ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäi-

sestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi

voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole vää-

rinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista

virheellisyyttä�

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laa-

tiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja kon-

sernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa

tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toimin-

nan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laa-

dittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen� Tilinpäätös

laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi

jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toimin-

ta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa

kuin tehdä niin�

markkinalta saataviin tietoihin�

– Laadimme herkkyysanalyysejä keskeisimpien

olettamien osalta� Näitä olettamia olivat mm�

vuokratuotot, rakentamiskustannukset ja tuot-

tovaatimus�









Asiaa koskevia tietoja on esitetty tilinpäätöksen laa-

timisperiaatteissa sekä liitetiedossa 29

Konsernin pääasialliset rahoituksen lähteet ovat

maksuvalmiuslimiitti, projektirahoituslimiitit ja jouk-

kovelkakirjat� Rahoitussopimuksissa on tavanomai-

sia kovenantteja�

Emoyhtiö toteutti tilikauden aikana vakuudetto-

mien joukkovelkakirjojensa ehtojen muutokset ja al-

lekirjoitti uuden luottolimiittejä koskevan lainasopi-

muksen� Järjestelyjen tuloksena yhtiön rahoituksen

maturiteetti piteni ja korollinen velka pieneni�

Rahoituksen uusimisella on ollut merkittävä vai-

kutus yhtiön rahoitusasemaan, mistä johtuen sitä

on käsitelty konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksen

kannalta keskeisenä seikkana�





Tarkastustoimenpiteemme sisälsivät muiden joukos-

sa seuraavia toimenpiteitä:�

– Keskustelimme johdon kanssa rahoitusjärjes-

telyistä�

– Kävimme läpi uusia rahoitussopimuksia sekä

arvioimme niiden kirjanpidollista käsittelyä�

– Arvioimme johdon laatimia kovenanttilaskelmia�

– Arvioimme uusista rahoitussopimuksista an-

nettuja liitetietoja�

Tilintarkastajan velvollisuudet



Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus

siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena vää-

rinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista

virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus,

joka sisältää lausuntomme� Kohtuullinen varmuus

on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä,

että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän

tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilin-

tarkastuksessa� Virheellisyyksiä voi aiheutua väärin-

käytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan

olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuu-

della odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin,

joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella�

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkas-

tukseen kuuluu, että käytämme ammatillista har-

kintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden

koko tilintarkastuksen ajan� Lisäksi:

• tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai

virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen vir-

heellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme

näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpitei-

tä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeel-

lisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkas-

tusevidenssiä� Riski siitä, että väärinkäytöksestä

johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta,

on suurempi kuin riski siitä, että virheestä joh-

tuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta,

sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa,

väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jät-

tämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka

sisäisen valvonnan sivuuttamista�

• muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kan-

nalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäk-

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

semme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden

asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta

emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme

antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin

sisäisen valvonnan tehokkuudesta�

• arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laati-

misperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon

tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä

esitettävien tietojen kohtuullisuutta�

• teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen

ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia

tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan

jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme

tilintarkastusevidenssin perusteella johtopää-

töksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai

olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta,

joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emo-

yhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa�

Jos johtopäätöksemme on, että olennaista

epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnit-

tää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan

huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätök-

sessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta

koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa

lausuntomme� Johtopäätöksemme perustu-

vat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään

mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin�

Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kui-

tenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni

nikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkas-

teltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja

näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä�

Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuk-

sessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen

seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinai-

sissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä sei-

kasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska

siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voitaisiin

kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällai-

sesta viestinnästä koituva yleinen etu�



Tilintarkastustoimeksiantoa

koskevat tiedot

Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana ti-

lintarkastajana 26�3�2014 alkaen yhtäjaksoisesti 8

vuotta�



Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta infor-

maatiosta� Muu informaatio käsittää toimintakerto-

muksen ja vuosikertomukseen sisältyvän informaati-

on, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä sitä koskevaa

tilintarkastuskertomustamme�

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta

informaatiota�

Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio

pysty jatkamaan toimintaansa�

• arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätök-

sessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä

esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä,

kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia

liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa

oikean ja riittävän kuvan�

• hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen

soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin

kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta

taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme

antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä�

Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauk-

sesta, valvonnasta ja suorittamisesta� Vastaam-

me tilintarkastuslausunnosta yksin�

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun

muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta

ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastusha-

vainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen val-

vonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnis-

tamme tilintarkastuksen aikana�

Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen sii-

tä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta

koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kom-

munikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja

muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vai-

kuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa

tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista�

Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommu-

tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä

tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olen-

naisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta

suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai

vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellis-

tä� Toimintakertomuksen osalta velvollisuutenamme

on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu

sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti�

Lausuntonamme esitämme, että

• toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot

ovat yhdenmukaisia

• toimintakertomus on laadittu toimintakerto-

muksen laatimiseen sovellettavien säännösten

mukaisesti�

Jos teemme suorittamamme työn perusteella johto-

päätöksen, että muussa informaatiossa on olennai-

nen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikas-

ta� Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa�

Helsingissä 28�2�2022

PricewaterhouseCoopers Oy

Tilintarkastusyhteisö



KHT

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

SRV Yhtiöt Oyj:n ESEF-tilinpäätöstä koskeva kohtuullisen

varmuuden antava riippumattoman tilintarkastajan

varmennusraportti

SRV Yhtiöt Oyj:n johdolle

Olemme SRV Yhtiöt Oyj:n (y-tunnus 1707186-8) (jäl-

jempänä myös ”yhtiö”) johdon pyynnöstä suoritta-

neet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon,

jonka kohteena on ollut yhtiön IFRS-konsernitilinpää-

tös tilikaudelta 1�1�- 31�12�2021 European Single Ele-

ctronic Format -muodossa (”ESEF-tilinpäätös”) versio

743700GB29FXC0VXF414-2021-12-31-en�zip�





SRV Yhtiöt Oyj:n johto vastaa ESEF-tilinpäätök-

sen laatimisesta siten, että se täyttää 17�12�2018

annetun komission delegoidun asetuksen (EU)

2019/815 vaatimukset (”ESEF-vaatimukset)� Tähän

vastuuseen kuuluu, että suunnitellaan, otetaan

käyttöön ja ylläpidetään sisäistä valvontaa, joka on

relevanttia sellaisen ESEF-tilinpäätöksen laatimisen

kannalta, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virhees-

tä johtuvaa olennaista ESEF-vaatimusten noudatta-

matta jättämistä�





Olemme noudattaneet IESBAn (International Ethics

Standards Board for Accountants) Kansainvälisten

eettisten sääntöjen tilintarkastusammattilaisille

(sisältäen Kansainväliset riippumattomuusstandar-

dit) (IESBAn eettiset säännöt) mukaisia riippumat-

menpiteitä evidenssin hankkimiseksi siitä, onko

ESEF-tilinpäätös ESEF-vaatimusten mukainen� Va-

littavat toimenpiteet perustuvat tilintarkastajan

harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai vir-

heestä johtuvan olennaisen ESEF-vaatimusten nou-

dattamatta jättämisen riskien arvioiminen� Näitä ris-

kejä arvioidessamme olemme tarkastelleet sisäistä

valvontaa, joka on yhtiössä relevanttia ESEF-tilinpää-

töksen laatimisen kannalta�

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lau-

suntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoituk-

seen soveltuvaa evidenssiä�

LAUSUNTO

Lausuntonamme esitämme, että SRV Yhtiöt Oyj:n

ESEF-tilinpäätös 31�12�2021 päättyneeltä tilikaudel-

ta noudattaa olennaisilta osin ESEF-vaatimuksia�

Tämä kohtuullisen varmuuden antava varmennus-

raporttimme on laadittu toimeksiantomme ehtojen

mukaisesti� Vastaamme työstämme, tästä raportis-

ta ja esittämästämme lausunnosta vain SRV Yhtiöt

Oyj:lle, emme kolmansille osapuolille�

Helsingissä 28�2�2022

PricewaterhouseCoopers Oy

Tilintarkastusyhteisö



KHT

tomuusvaatimuksia ja muita eettisiä vaatimuksia�

Sääntöjen pohjana olevat perusperiaatteet ovat

rehellisyys, objektiivisuus, ammatillinen pätevyys ja

huolellisuus, salassapitovelvollisuus ja ammatillinen

käyttäytyminen�

Yhtiömme soveltaa kansainvälistä laadunvalvon-

tastandardia ISQC 1 ja näin ollen ylläpitää kattavaa

laadunvalvontajärjestelmää, mukaan lukien eettis-

ten vaatimusten, ammatillisten standardien sekä

sovellettaviin säädöksiin ja määräyksiin perustuvien

vaatimusten noudattamista koskevat dokumentoi-

dut toimintaperiaatteet ja menettelytavat�



Meidän velvollisuutenamme on esittää suoritta-

miemme toimenpiteiden ja hankkimamme evidens-

sin perusteella lausunto ESEF-tilinpäätöksestä�

Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden

antavan toimeksiantomme kansainvälisen varmen-

nustoimeksiantostandardin (ISAE) 3000 (uudistet-

tu) Muut varmennustoimeksiannot kuin mennei-

tä kausia koskevaan taloudelliseen informaatioon

kohdistuva tilintarkastus tai yleisluonteinen tarkas-

tus mukaisesti� Kyseinen standardi edellyttää, että

suunnittelemme ja suoritamme toimeksiannon

hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko

ESEF-tilinpäätöksessä olennaista ESEF-vaatimusten

noudattamatta jättämistä�

ISAE 3000 (uudistettu) mukaiseen kohtuullisen

varmuuden antavaan toimeksiantoon kuuluu toi-

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

KONSERNIN JA LIIKETOIMINTOJEN KEHITYS NELJÄNNESVUOSITTAIN

Konsernin avainluvut

milj� euroa     10–12/2020 7–9/2020 4–6/2020 1–3/2020

Liikevaihto  191,1 218,0 187,1 292,5 209,9 265,0 208,1

Operatiivinen liikevoitto  -0,6 5,7 4,8 5,3 5,6 0,5 4,3

Liikevoitto  -1,6 6,3 5,2 -8,0 1,7 3,3 4,5

Rahoitustuotot ja -kulut, yhteensä  -2,8 -3,7 -4,1 -6,5 -8,8 -3,1 -11,1

Tulos ennen veroja  -4,4 2,6 1,1 -14,5 -7,0 0,2 -6,6

Tulouttamaton tilauskanta 1)  1 038,2 1 0 47,5 1 061,1 1 153,4 1 280,3 1 332,4 1 361,5

Uudet sopimukset  166,6 176,0 85,4 140,7 154,4 213,7 198,2

Tulos/osake, eur 2)  -0,02 0,01 0,00 -0,05 -0,01 0,02 -0,11

Oma pääoma/osake, eur  0,65 0,66 0,65 0,65 0,69 0,75 1,03

Osakkeen päätöskurssi, eur  0,58 0,66 0,57 0,59 0,53 0,48 0,94

Omavaraisuusaste, %  27,0 26,1 23,8 22,6 23,8 25,3 20,4

Omavaraisuusaste, % Ilman IFRS16 3)  34,0 32,5 29,4 27,8 29,6 30,6 25,8

Korollinen nettovelka  269,0 279,8 309,5 289,1 341,7 3 07,4 400,4

Korollinen nettovelka ilman IFRS16 3)  142,1 152,5 180,5 152,9 194,9 17 7,0 254,1

Nettovelkaantumisaste, %  147,5 151,9 170,8 159,7 177,4 148,5 260,2

Nettovelkaantumisaste, % ilman IFRS16 3)  75,5 80,3 96,5 82,1 98,4 83,5 160,2

Liikevaihto

milj� euroa     10–12/2020 7–9/2020 4–6/2020 1–3/2020

Rakentaminen  188,0 218,5 187,8 292,0 209,1 264,1 204,9

toimitilarakentamisen osuus  115,2 140,9 140,5 186,7 157,8 182,2 154,0

asuntorakentamisen osuus  72,8 77,6 47,3 105,3 51,3 81,9 50,8

Sijoittaminen  4,2 1,0 1,0 0,9 1,1 1,2 1,6

Muut toiminnot ja eliminoinnit  -1,1 -1,5 -1,7 -0,3 -0,3 -0,2 1,6

        

Operatiivinen liikevoitto

milj� euroa     10–12/2020 7–9/2020 4–6/2020 1–3/2020

Rakentaminen  1,6 7,0 6,9 8,5 3,7 7,4 5,5

Sijoittaminen  -1,6 -0,5 -0,8 -1,9 1,6 -4,4 -1,0

Muut toiminnot ja eliminoinnit  -0,6 -0,8 -1,3 -1,3 0,3 -2,4 -0,2

        

Konsernin ja liiketoimintojen kehitys neljännesvuosittain

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Operatiivinen liikevoitto

%     10–12/2020 7–9/2020 4–6/2020 1–3/2020

Rakentaminen  0,8 3,2 3,7 2,9 1,8 2,8 2,7

Sijoittaminen - - - - - 141,5 - -

Konserni        

Liikevoitto

milj� euroa     10–12/2020 7–9/2020 4–6/2020 1–3/2020

Rakentaminen  1,6 7,0 6,9 8,7 5,2 7,4 6,2

Sijoittaminen  -2,6 0,1 -0,4 -15,4 -3,8 -1,7 -1,4

Muut toiminnot ja eliminoinnit  -0,6 -0,8 -1,3 -1,3 0,3 -2,4 -0,2

        

Liikevoitto

%     10–12/2020 7–9/2020 4–6/2020 1–3/2020

Rakentaminen  0,8 3,2 3,7 3,0 2,5 2,8 3,0

Sijoittaminen - - - - - - - -

Konserni        

Konsernin tilauskanta muodostuu Rakentaminen-liiketoiminnosta.

Vertailutiedot ovat osakeantioikaistuja

Luvusta on oikaistu pois IFRS 16:n vaikutukset.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Tilauskanta

milj� euroa     31�12�2020 30�9�2020 30�6�2020 31�3�2020

Toimitilarakentamisen osuus  566,3 587,4 606,5 718,2 825,8 837,9 858,4

Asuntorakentamisen osuus  471,9 460,1 454,6 435,2 454,5 494,6 503,1



 1 038,2 1 0 47, 5 1 061,1 1 153,4 1 280,3 1 332,4 1 361,5

josta myyty osuus 798,2 956,3 942,3 930,6 996,6 1 112,6 1 141,7 1 153,2

josta myymätön osuus 74,0 81,9 105,2 130,5 156,7 167,7 190,7 208,3

Konsernin tilauskanta muodostuu rakentaminen-liiketoiminnosta.



milj� euroa     31�12�2020 30�9�2020 30�6�2020 31�3�2020

Urakat ja neuvottelu-urakat  259 231 207 202 187 210 191

Rakenteilla, myyty tuotanto  131 124 117 77 100 94 104

Rakenteilla, myymätön tuotanto  79 99 114 128 147 162 183

Valmis, myymätön tuotanto  3 6 17 28 21 28 25

  472 460 455 435 455 495 503

Asuntotuotanto

kpl     10-12/2020 7-9/2020 4-6/2020 1-3/2020

Asuntomyynti yhteensä  328 447 348 327 130 445 364

Omaperusteinen tuotanto  71 137 170 104 83 59 108

Sijoittajamyynti 159 257 310 178 223 47 386 256

Omaperusteinen tuotanto

- asuntoaloitukset  0 71 124 68 0 0 0

- valmistuneet  42 66 0 282 96 142 0

- tuloutuneet asunnot  48 102 44 235 127 128 25

- valmiit myymättömät 9 8 14 46 92 45 76 60

Rakenteilla yhteensä  2 464 2 392 2 271 2 127 2 076 2 316 2 168

urakat  0 0 0 0 80 80 80

neuvottelu-urakat  234 215 409 369 247 247 247

sijoittajamyyty tuotanto  1 760 1 665 1 355 1 375 1 152 1 296 1 006

omaperusteinen tuotanto  470 512 507 383 597 693 835

- josta myydyt  394 371 334 210 341 385 454

- josta myymättömät 44 76 141 173 173 256 308 381

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTÖS TILINTARKASTUSKERTOMUS

Tietoa osakkeenomistajille



SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeet noteerataan Nasdaq Helsingissä Pienissä yhtiöissä,

Teollisuustuotteet ja palvelut -toimialalla� Osakkeen kaupankäyntitunnus on SRV1V�

Osakkeen ISIN-koodi on FI0009015309�



Vuoden 2021 tilinpäätöstiedote julkaistaan torstaina 3�2�2022 klo 8�30�

Vuoden 2021 vuosikertomus (sisältää tilinpäätöksen ja hallituksen toimintakertomuksen) julkaistaan keski-

viikkona 2�3�2022�

Vuoden 2022 tammi-maaliskuun osavuosikatsaus julkaistaan torstaina 28�4�2022 klo 8�30�

Vuoden 2022 tammi-kesäkuun puolivuosikatsaus julkaistaan torstaina 21�7�2022 klo 8�30�

Vuoden 2022 tammi-syyskuun osavuosikatsaus julkaistaan torstaina 27�10�2022 klo 8�30�

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous suunnitellaan pidettäväksi maanantaina 28�3�2022 klo 16�00�

Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle myöhemmin erikseen�



SRV:n hiljainen jakso alkaa aina vähintään 30 kalenteripäivää ennen osavuosikatsauksen tai tilinpäätöstiedot-

teen julkistamista� Hiljainen jakso päättyy tilinpäätöksen tai osavuosikatsauksen julkaisemiseen�



Talous- ja rahoitusjohtaja



p� 040 674 1949

jarkko�rantala@srv�fi





p� 050 441 4221

miia�eloranta@srv�fi



SRV:n vuosikatsauksia ja muita taloudellisia tiedotteita voi tilata SRV:n internetsivuilta

www�srv�fi/sijoittajat tai sähköpostitse investor�relations@srv�fi�