959800L8KD863DP30X04-2025-12-31-es

MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.

Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA CONSOLIDADO A 31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Miles de euros)



ACTIVO	Notas	31/12/2025	31/12/2024	PATRIMONIO NETO Y PASIVO	Notas	31/12/2025	31/12/2024

ACTIVO NO CORRIENTE:				PATRIMONIO NETO:	Nota 13
Otros activos intangibles		4.494	1.025	Capital suscrito		563.725	563.725
Inmovilizaciones materiales		24.197	22.132	Prima de emisión		4.146.605	4.259.670
Inversiones inmobiliarias	Nota 7	11.983.699	10.865.480	Reservas		2.708.167	2.529.381
Inversiones contabilizadas por el método de la participación	Nota 9	530.570	586.513	Otras aportaciones de socios		540	540
Inversiones financieras no corrientes-	Nota 10	283.813	229.934	Ajustes por cambios de valor		(8.138)	(20.411)
Derivados		229	1.622	Acciones propias		(10.033)	(14.450)
Otros activos financieros		283.584	228.312	Dividendo a cuenta		(112.563)	(101.234)
Activos por impuesto diferido	Nota 17	53.404	53.321	Resultado del ejercicio atribuible a la Sociedad Dominante		786.129	283.759
Total activo no corriente		12.880.177	11.758.405	Patrimonio neto atribuible a la Sociedad Dominante		8.074.432	7.500.980

				Total patrimonio neto		8.074.432	7.500.980
				PASIVO NO CORRIENTE:
				Obligaciones y otros valores negociables	Nota 14	2.532.309	2.781.045
				Deudas a largo plazo con entidades de crédito	Nota 14	1.573.449	1.523.202
				Otros pasivos financieros	Nota 15	271.807	194.763
				Pasivos por impuesto diferido	Nota 17	627.862	607.562
				Provisiones	Nota 15	12.987	11.390
				Total pasivo no corriente		5.018.414	5.117.962


				PASIVO CORRIENTE:
ACTIVO CORRIENTE:				Obligaciones y otros valores negociables	Nota 14	820.658	621.361
Existencias	Nota 5.2	55.630	54.005	Deudas a corto plazo con entidades de crédito	Nota 14	45.945	4.124
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar	Notas 10 y 11	84.617	60.102	Otros pasivos financieros corrientes	Nota 15	14.272	7.639
Otros activos financieros corrientes	Nota 10	5.954	11.659	Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar	Nota 16	277.046	189.426
Otros activos corrientes		27.395	22.348	Pasivos por impuestos sobre ganancias corrientes	Nota 17	7.103	6.859
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes	Nota 12	1.214.945	1.552.676	Otros pasivos corrientes	Nota 15	10.848	10.844
Total activo corriente		1.388.541	1.700.790	Total pasivo corriente		1.175.872	840.253
TOTAL ACTIVO		14.268.718	13.459.195	TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO		14.268.718	13.459.195

Las Notas 1 a 24 descritas en la Memoria consolidada adjunta y los Anexos I y II, forman parte integrante del estado de situación financiera consolidado a 31

de diciembre de 2025.

MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.

Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

CUENTA DE RESULTADOS CONSOLIDADA

DEL EJERCICIO 2025

(Miles de euros)


	Notas	Ejercicio 2025	Ejercicio 2024
	Notas	Ejercicio 2025	Ejercicio 2024

OPERACIONES CONTINUADAS:
Importe neto de la cifra de negocios	Notas 6 y 18	538.963	494.572
Otros ingresos de explotación		10.384	8.428
Gastos de personal	Nota 18.c	(55.243)	(36.199)
Otros gastos de explotación	Note 18.b	(94.807)	(96.588)
Resultado por enajenación de inmovilizado	Nota 7	9.313	5.351
Dotación a la amortización		(5.037)	(4.350)
Imputación de subvenciones de inmovilizado no financiero y otras		98	52
Provisiones	Nota 15	77	5.337
Variación de valor razonable en inversiones inmobiliarias	Nota 7	493.846	(1.067)
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN		897.594	375.536

Variación del valor razonable de instrumentos financieros-	Notas 10 y 14	(7.264)	(1.076)
Ingresos financieros	Nota 18.d	35.369	42.160
Resultado por enajenación de instrumentos financieros		480	20
Gastos financieros	Nota 18.d	(140.917)	(134.758)
Participación en resultados por puesta en equivalencia	Nota 9	28.036	14.073
Diferencias de cambio		(47)	(1)
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS		813.251	295.954
Impuesto sobre Sociedades	Nota 17	(27.122)	(12.195)
RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES		786.129	283.759
Atribuible a accionistas de la Sociedad Dominante		786.129	283.759

RESULTADO POR ACCIÓN OPERACIONES CONTINUADAS (en €):	Nota 13.6
Básico		1,40	0,56
Diluido		1,40	0,56

Las Notas 1 a 24 descritas en la Memoria consolidada adjunta y los Anexos I y II forman parte

integrante de la cuenta de resultados consolidada del ejercicio 2025.

MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.

Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO

DEL EJERCICIO 2025

(Miles de euros)


	Notas	Ejercicio 2025	Ejercicio 2024
	Notas	Ejercicio 2025	Ejercicio 2024

RESULTADO DE LA CUENTA DE RESULTADOS (I)		786.129	283.759

OTRO RESULTADO GLOBAL:
Ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto-
Por cobertura de flujos de efectivo operaciones continuadas (*)	Nota 13.7	8.233	1.017
OTRO RESULTADO GLOBAL IMPUTADO DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO (II)		8.233	1.017
Transferencias a la cuenta de resultados operaciones continuadas	Nota 13.7	4.475	(12.369)
Efecto impositivo		(435)	416
TOTAL TRANSFERENCIAS A LA CUENTA DE RESULTADOS (III)		4.040	(11.953)
RESULTADO GLOBAL TOTAL (I+II+III)		798.402	272.823

Atribuible a accionistas de la Sociedad Dominante por Operaciones continuadas		798.402	272.823
Atribuible a accionistas de la Sociedad Dominante		798.402	272.823

(*) Importes que serán trasladados a la cuenta de resultados en años posteriores

Las Notas 1 a 24 descritas en la Memoria consolidada adjunta y los Anexos I y II forman parte

integrante del estado del resultado global consolidado del ejercicio 2025.

MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.

Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO

TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Miles de euros)


	Capital social	Prima de emisión	Reservas	Aportaciones de accionistas	Resultado del ejercicio	Dividendo a cuenta	Ajustes por cambios de valor	Acciones propias	Patrimonio atribuido a la Sociedad Dominante	Intereses minoritarios	Total patrimonio neto




Saldos a 31 de diciembre 2023	469.771	3.541.379	2.729.403	540	(83.497)	(93.673)	(9.475)	(15.410)	6.539.038	-	6.539.038

Resultado consolidado del ejercicio 2024	-	-	-	-	283.759	-	-	-	283.759	-	283.759
Otro resultado global del ejercicio 2024	-	-	-	-	-	-	(10.936)	-	(10.936)	-	(10.936)
Distribución del resultado ejercicio 2023	-	-	(177.170)	-	83.497	93.673	-	-	-	-	-
Operaciones con accionistas o propietarios:
Distribución de dividendos	-	(108.505)	(3.937)	-	-	(101.234)	-	-	(213.676)	-	(213.676)
Ampliación de capital	93.954	826.796	(21.606)	-	-	-	-	-	899.144	-	899.144
Adquisición / venta de acciones propias	-	-	(18)	-	-	-	-	(59)	(77)	-	(77)
Reconocimiento de pagos basados en acciones	-	-	2.804	-	-	-	-	-	2.804	-	2.804
Pagos basados en acciones	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Entrega de acciones retribución flexible	-	-	(95)	-	-	-	-	1.019	924	-	924
Saldos a 31 de diciembre 2024	563.725	4.259.670	2.529.381	540	283.759	(101.234)	(20.411)	(14.450)	7.500.980	-	7.500.980

Resultado consolidado del ejercicio 2025	-	-	-	-	786.129	-	-	-	786.129	-	786.129
Otro resultado global del ejercicio 2025	-	-	-	-	-	-	12.273	-	12.273	-	12.273
Distribución del resultado ejercicio 2024	-	-	182.525	-	(283.759)	101.234	-	-	-	-	-
Operaciones con accionistas o propietarios:
Distribución de dividendos	-	(113.065)	(10.753)	-	-	(112.563)	-	-	(236.381)	-	(236.381)
Adquisición / venta de acciones propias	-	-	17	-	-	-	-	(4)	13	-	13
Reconocimiento de pagos basados en acciones	-	-	12.472	-	-	-	-	-	12.472	-	12.472
Pagos basados en acciones	-	-	(5.390)	-	-	-	-	3.198	(2.192)	-	(2.192)
Entrega de acciones retribución flexible	-	-	(126)	-	-	-	-	1.223	1.097	-	1.097
Otros movimientos	-	-	41	-	-	-	-	-	41	-	41
Saldos a 31 de diciembre 2025	563.725	4.146.605	2.708.167	540	786.129	(112.563)	(8.138)	(10.033)	8.074.432	-	8.074.432

Las Notas 1 a 24 descritas en la Memoria consolidada adjunta y los Anexos I y II forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del

ejercicio 2025.

MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.

Y SOCIEDADES DEPENDIENTES

ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO

TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Miles de euros)


	Notas	Ejercicio 2025	Ejercicio 2024
ACTIVIDADES CONTINUADAS	Notas	Ejercicio 2025	Ejercicio 2024

FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN:		415.600	316.784
Beneficio del ejercicio antes de impuestos		813.251	295.954
Ajustes al resultado-		(414.031)	74.279
Amortización del inmovilizado		5.037	4.350
Correcciones valorativas por inversiones inmobiliarias	Nota 7	(493.846)	1.067
Variación de provisiones no corrientes		(77)	(5.337)
Resultados por bajas y enajenaciones de inmovilizado	Nota 7	(9.313)	(5.351)
Ingresos financieros		(35.369)	(42.160)
Gastos financieros		140.917	134.758
Variación de valor razonable de instrumentos financieros		7.264	1.076
Participación en los resultados de las inversiones contabilizadas por el método de participación	Nota 9	(28.036)	(14.073)
Otros ingresos y gastos		(608)	(51)
Cambios en el capital corriente-		113.519	31.825
Existencias		(1.625)	(3.029)
Deudores y otras cuentas a cobrar		(24.516)	2.496
Otros activos corrientes		8.625	(2.170)
Acreedores y otras cuentas a pagar		87.623	28.223
Otros activos y pasivos		43.412	6.305
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación-		(97.139)	(85.274)
Pagos de intereses		(127.615)	(119.407)
Cobros por intereses		33.453	32.929
Cobros / pagos por Impuesto sobre Beneficios		(2.977)	1.204

FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN:		(576.309)	(294.378)
Cobros y pagos por inversiones-		(704.057)	(365.661)
Inversiones inmobiliarias	Nota 7	(673.567)	(292.716)
Inmovilizaciones materiales		(6.259)	(18.768)
Aportaciones a empresas asociadas y otras inversiones no corrientes		(19.918)	(53.465)
Activos intangibles		(4.313)	(712)
Cobros por desinversiones-		127.748	71.283
Inversiones inmobiliarias	Nota 7	127.748	71.283

FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN:		(177.022)	1.069.047
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio-		(224.566)	691.791
Emisión de instrumentos de patrimonio	Nota 13	-	899.487
Compra / Venta acciones propias	Nota 13	14	58
Devoluciones de Prima	Nota 4	(113.065)	(108.505)
Pago Dividendos	Nota 4	(123.316)	(105.171)
Cobro dividendos/ devoluciones prima de emisión de empresas asociadas	Nota 9	11.801	5.922
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero-	Nota 14	47.544	377.256
Emisión de deudas con entidades de crédito		130.773	297.987
Cancelación derivados de tipo de interés		352	-
Emisión de obligaciones y bonos		545.364	92.914
Devolución de deudas con entidades de crédito		(28.945)	(13.645)
Devolución de obligaciones y bonos		(600.000)	-
AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES		(337.731)	1.091.453

Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio		1.552.676	461.223
Efectivo o equivalentes al final del ejercicio		1.214.945	1.552.676

Las Notas 1 a 24 descritas en la Memoria consolidada adjunta y los Anexos I y II forman parte

integrante del estado de flujos de efectivo consolidado del ejercicio 2025.

Merlin Properties SOCIMI, S.A. y Sociedades Dependientes

Memoria Consolidada

del ejercicio terminado el

31 de diciembre de 2025

1. Naturaleza y actividad del Grupo

Merlin Properties SOCIMI, S.A., (en adelante, la Sociedad Dominante o MERLIN) se constituyó el 25

de marzo de 2014 en España de conformidad con la Ley de Sociedades de Capital. El 22 de mayo de

2014 se solicitó la incorporación de la Sociedad Dominante al Régimen Fiscal SOCIMI, de aplicación

a partir del 25 de marzo de 2014 (fecha de constitución de la Sociedad Dominante).

Con fecha 27 de febrero de 2017, la Sociedad Dominante cambió su domicilio social de Paseo de la

Castellana 42 a Paseo de la Castellana 257, Madrid, España .

El objeto social de la Sociedad Dominante, de acuerdo a sus estatutos, es:

– la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento,

incluyendo la actividad de rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley

37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido;

– la tenencia de participaciones en el capital de otras sociedades cotizadas de inversión en el

mercado inmobiliario (SOCIMIs) o en el de otras entidades no residentes en territorio español que

tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al

establecido para dichas SOCIMIs en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de

distribución de beneficios;

– la tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio

español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de

naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido

para las SOCIMIs en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de

beneficios y cumplan los requisitos de inversión exigidos para estas sociedades; y

– la tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria

reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, o la

norma que la sustituya en el futuro.

Adicionalmente, junto con la actividad económica derivada del objeto social principal, la Sociedad

Dominante podrá desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas cuyas

rentas representen, en su conjunto, menos del 20 por 100 de las rentas de cada periodo impositivo, o

aquellas que puedan considerarse accesorias de acuerdo con la ley aplicable en cada momento.

Las actividades integrantes del objeto social podrán ser desarrolladas por la Sociedad Dominante,

total o parcialmente, de modo indirecto, mediante la titularidad de acciones o de participaciones en

sociedades con objeto idéntico o análogo.

Queda excluido el ejercicio directo, y el indirecto cuando fuere procedente, de todas aquellas

actividades reservadas por la legislación especial. Si las disposiciones legales exigiesen para el

ejercicio de alguna actividad comprendida en el objeto social algún título profesional, autorización

administrativa previa, inscripción en un registro público, o cualquier otro requisito, dicha actividad no

podrá iniciarse hasta que se hayan cumplido los requisitos profesionales o administrativos exigidos.

Merlin Properties SOCIMI, S.A. y Sociedades Dependientes (en adelante “el Grupo”), tienen como

actividad principal la adquisición y gestión (mediante arrendamiento a terceros) de oficinas, naves

industriales, naves logísticas, centros de datos, locales y centros comerciales mayoritariamente,

pudiendo invertir en menor medida en otros activos en renta.

Con fecha 30 de junio de 2014, la Sociedad Dominante salió a Bolsa con la materialización de una

ampliación de capital por importe de 125.000 miles de euros con una prima de emisión de 1.125.000

miles de euros. Merlin Properties SOCIMI, S.A. tiene sus acciones/títulos admitidos a cotización en el

Mercado Continuo de las Bolsas de Valores españolas desde el 30 de junio de 2014.

Con fecha 15 de enero de 2020, las acciones de la Sociedad Dominante fueron admitidas a cotización

en Euronext Lisboa bajo un régimen de dual listing.

Con fecha 24 de julio de 2024, la Sociedad Dominante realizó una ampliación de capital por importe

de 93.954 miles de euros con una prima de emisión de 826.796 miles de euros (véase Nota 13.1).

El régimen fiscal de la Sociedad Dominante y la mayor parte de sus sociedades dependientes se

encuentra regulado por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de

diciembre y posteriores, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el

Mercado Inmobiliario (SOCIMI). El artículo 3 establece los requisitos de inversión de este tipo de

Sociedades, a saber:

1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes

inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción

de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se

inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el

capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la

citada Ley.

El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales trimestrales del

ejercicio, pudiendo optar la SOCIMI, para calcular dicho valor por sustituir el valor contable

por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en

todos los balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o

derechos de crédito procedentes de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que

se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no

haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de la mencionada Ley.

2. Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del periodo impositivo, excluidas las

derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos

al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento

a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir del arrendamiento de bienes

inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas

participaciones.

Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea

dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de

Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales

consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de

entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la citada Ley.

3. Los bienes inmuebles que integren el activo de la SOCIMI deberán permanecer arrendados

durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles

hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.

El plazo se computará:

a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la SOCIMI antes del

momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer periodo impositivo en

que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha

fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se

estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.

b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la SOCIMI,

desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.

c) En el caso de acciones o participaciones de entidades a que se refiere el apartado 1 del

artículo 2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la SOCIMI al menos durante

tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer periodo impositivo

en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.

Tal y como establece la Disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, de 26 de octubre,

modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y modificaciones posteriores, por la que se regulan

las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, podrá optarse por la

aplicación del régimen fiscal especial en los términos establecidos en el artículo 13 de dicha Ley, aun

cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se

cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.

El tipo de gravamen de las SOCIMI en el Impuesto sobre Sociedades se fija en el 0%. No obstante,

cuando los dividendos que la SOCIMI distribuya a sus socios con un porcentaje de participación

superior al 5% estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10%, la SOCIMI estará sometida a un

gravamen especial del 19%, que tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades,

sobre el importe del dividendo distribuido a dichos socios. De resultar aplicable, este gravamen

especial deberá ser satisfecho por la SOCIMI en el plazo de dos meses desde la fecha de distribución

del dividendo.

Con efectos para los ejercicios que se iniciasen a partir del 1 de enero de 2021, la Ley 11/2021, de 9

de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal modificó el apartado 4 del artículo 9

de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de

Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). En concreto, se introdujo un gravamen especial del

15% sobre el importe del beneficio obtenido en el ejercicio que no se distribuya, en la parte que

proceda de: a) rentas que no hayan tributado al tipo general de gravamen del Impuesto sobre

Sociedades y, b) rentas que no deriven de la transmisión de activos aptos, una vez transcurrido el

período de mantenimiento de tres años, que hayan sido acogidas al período de reinversión de tres

años previsto en el artículo 6.1.b) de la Ley 11/2009, de 26 de octubre. Este gravamen especial tendrá

la consideración de cuota del impuesto de sociedades y se devengará el día del acuerdo de

aplicación del resultado del ejercicio por la junta general de accionistas u órgano equivalente. La

autoliquidación e ingreso del gravamen se deberá efectuar en un plazo de dos meses desde el

devengo.

En el ejercicio 2017 finalizó el periodo transitorio, debiendo la Sociedad Dominante cumplir con todos

los requisitos del régimen. La Dirección del Grupo, apoyada en la opinión de sus asesores fiscales, ha

llevado a cabo una evaluación del cumplimiento de los requisitos del régimen, concluyendo que a 31

de diciembre de 2025 se cumplen todos los requisitos.

En consecuencia, las cuentas anuales consolidadas del Grupo y las cuentas anuales individuales de

la Sociedad Dominante del ejercicio 2025, formuladas por sus Administradores, que se encuentran

pendientes de aprobación por la Junta General de Accionistas, han sido preparadas bajo el Régimen

SOCIMI. Los Administradores de la Sociedad Dominante estiman que dichas cuentas anuales serán

aprobadas sin cambios significativos.

Por otro lado, las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2025 de las sociedades que

componen el Grupo se encuentran pendientes de formulación por sus Administradores

correspondientes y se esperan sean aprobadas por sus respectivas Juntas Generales de Socios o

Accionistas dentro de los plazos establecidos por la legislación aplicable.

Las cuentas anuales individuales y consolidadas de Merlin Properties SOCIMI, S.A. del ejercicio

2024, formuladas por sus Administradores, se aprobaron por la Junta General de Accionistas

celebrada el 30 de abril de 2025.

Las cuentas anuales individuales, correspondientes al ejercicio 2024, del resto de las sociedades que

componen el Grupo, fueron formuladas por sus Administradores correspondientes y se aprobaron por

la Junta General correspondiente dentro de los plazos establecidos por la legislación aplicable.

Dadas las actividades a las que actualmente se dedica el Grupo, el mismo no tiene

responsabilidades, gastos, activos, provisiones ni contingencias de naturaleza medioambiental que

pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados del

mismo.

La Sociedad no ha cambiado su nombre ni denominación en los ejercicios 2025 y 2024.

2. Bases de presentación de las cuentas anuales

2.1 Marco normativo

El marco normativo de información financiera que resulta de aplicación al Grupo es el establecido en:

– Código de comercio y la restante legislación mercantil.

– Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) adoptadas por la Unión Europea

conforme a lo dispuesto por el Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y por

la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social,

así como en las normas y circulares aplicables de la Comisión Nacional del Mercado de

Valores.

– Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y

modificaciones posteriores, por el que se regulan las Sociedades Anónimas cotizadas de

Inversión en el mercado Inmobiliaria (SOCIMI) y la restante legislación mercantil.

– El resto de la normativa contable española que resulte de aplicación.

2.2 Bases de presentación de las cuentas anuales consolidadas

Las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2025 se han obtenido a partir de los registros

contables de la Sociedad Dominante y las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación y

han sido preparadas de acuerdo con el marco normativo de información financiera detallado en la

Nota 2.1 anterior, de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio consolidado y de la situación

financiera consolidada del Grupo a 31 de diciembre de 2025 y de los resultados consolidados de sus

operaciones, de los cambios en el patrimonio neto consolidado y de los flujos de efectivo

consolidados que se han producido en el Grupo durante el ejercicio terminado en dicha fecha. Las

cuentas anuales consolidadas se han preparado sobre la base de coste histórico excepto para

aquellas partidas que se han valorado a valor razonable.

Dado que los principios contables y criterios de valoración aplicados en la preparación de las cuentas

anuales consolidadas del Grupo del ejercicio 2025 pueden diferir de los utilizados por algunas

sociedades integradas en el mismo, en el proceso de consolidación se han introducido los ajustes y

reclasificaciones necesarios para homogeneizar entre sí tales principios y criterios, así como para

adecuarlos a las NIIF adoptadas por la Unión Europea.

Con objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas

anuales consolidadas, se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de

consolidación los principios y normas de valoración seguidos por la Sociedad Dominante.

2.2.1 Adopción de Normas e Interpretaciones de Información Financiera efectivas a partir del 1 de

enero de 2025

• Durante el ejercicio 2025 han entrado en vigor las siguientes normas, modificaciones de

normas e interpretaciones, que, en caso de resultar de aplicación, han sido utilizadas por el

Grupo en la elaboración de las presentes cuentas anuales:


Normas, Modificaciones e Interpretaciones	Descripción	Aplicación obligatoria ejercicios iniciados a partir de:
Modificación NIC 21 Falta de convertibilidad	Esta modificación añade requisitos para ayudar a las entidades a determinar si una moneda es intercambiable por otra moneda y el tipo de cambio al contado a utilizar cuando no lo es.	1 de enero de 2025

Estas normas y modificaciones no han tenido un impacto significativo.

No existe ningún principio contable o criterio de valoración que, teniendo un efecto significativo en los

estados financieros consolidados, haya dejado de aplicarse.

2.2.2 Normas no vigentes en el ejercicio 2025

Las siguientes normas no estaban en vigor en el ejercicio 2025, bien porque su fecha de efectividad

es posterior a la fecha de las cuentas anuales consolidadas, bien porque no han sido aún adoptadas

por la Unión Europea:


Normas, Modificaciones e Interpretaciones	Descripción	Aplicación obligatoria ejercicios iniciados a partir de:
Modificaciones a NIIF 9 y NIIF 7 Modificaciones a clasificación y valoración de instrumentos financieros	Estas modificaciones aclararan la fecha de reconocimiento y baja en cuentas de algunos activos y pasivos financieros; aclaran y añaden orientación adicional para evaluar si un activo financiero cumple con el criterio únicamente de pagos de principal e intereses; incorporan y actualizan nuevos requerimientos de información a revelar para los instrumentos de patrimonio designados a valor razonable con cambios en otro resultado global.	1 de enero de 2026
Modificaciones a NIIF 9 y NIIF 7 Contratos relativos a electricidad dependiente de la naturaleza	Los contratos que hacen referencia a la producción de electricidad dependiente de la naturaleza, también conocidos como acuerdos de compra de energía (PPA), son contratos para comprar y recibir electricidad que se produce a partir de fuentes renovables. Las modificaciones incluyen detalles sobre qué contratos de PPA pueden utilizarse en la contabilidad de coberturas y las condiciones específicas permitidas en dichas operaciones de cobertura y nuevos requisitos de divulgación.	1 de enero de 2026
Mejoras anuales de las normas NIIF de Contabilidad, Volumen 11	El propósito de las modificaciones es evitar posibles confusiones surgidas de inconsistencias de redacción en la normativa, abordando cambios en las siguientes normas: • NIIF 1 " Adopción por primera vez de las NIIF”; • NIIF 7 " Instrumentos financieros: Información a revelar"; • NIIF 9 "Instrumentos financieros"; • NIIF 10 "Estados financieros consolidados”; y • NIC 7 "Estado de flujos de efectivo".	1 de enero de 2026
NIIF 18 Presentación y desglose en los estados financieros	Nueva norma que sustituye a la NIC 1, los nuevos conceptos clave introducidos se relacionan con la estructura de la cuenta de pérdidas y ganancias; desgloses para ciertas medidas de desempeño de las que se informa en los estados financieros; y principios mejorados sobre agregación y disgregación de los estados financieros y notas.	1 de enero de 2027
NIIF 19 Dependientes sin responsabilidad pública: Desgloses	Esta nueva norma ha sido desarrollada para permitir que las dependientes sin responsabilidad pública, con una matriz que aplica las normas NIIF en sus estados financieros consolidados, apliquen las normas NIIF con requisitos de desglose reducidos.	1 de enero de 2027
NIC 21 Conversión a una moneda de presentación hiperinflacionaria	Esta modificación aclara cómo las empresas deben convertir sus estados financieros de una moneda no hiperinflacionaria a una hiperinflacionaria, que es relevante para las entidades cuya moneda de presentación sea la de una economía hiperinflacionaria, y cuya moneda funcional, o la de sus operaciones en el extranjero, sea la de una economía no hiperinflacionaria.	1 de enero de 2027

A la fecha actual, el Grupo está evaluando los impactos que la aplicación futura de las normas con

fecha de aplicación obligatoria a partir de 1 de enero de 2026 podría tener en los estados financieros

consolidados una vez entren en vigor, si bien no se espera que dichos impactos puedan ser

significativos.

2.3 Moneda funcional

El euro es la moneda en la que se presentan los estados financieros consolidados, por ser ésta la

moneda funcional en el entorno en el que opera el Grupo.

2.4 Comparación de la información

La información contenida en las cuentas anuales consolidadas correspondientes al ejercicio 2024 se

presenta única y exclusivamente, a efectos comparativos con la información relativa al ejercicio

terminado el 31 de diciembre de 2025.

2.5 Responsabilidad de la información y estimaciones realizadas

La información contenida en estas cuentas anuales es responsabilidad de los Administradores de la

Sociedad Dominante.

En las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio 2025 se han utilizado

ocasionalmente estimaciones realizadas por la Alta Dirección del Grupo y de las entidades

consolidadas - ratificadas posteriormente por sus Administradores - para cuantificar algunos de los

activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente,

estas estimaciones se refieren a:

– El valor razonable de los activos inmobiliarios del Grupo (véase Nota 5.1). El Grupo ha obtenido

valoraciones de expertos independientes a 31 de diciembre de 2025.

– El valor razonable de determinados instrumentos financieros (véanse Notas 5.5 y 5.6).

– La evaluación de las provisiones y contingencias (véase Nota 5.11).

– La gestión del riesgo financiero, en especial el riesgo de liquidez y del riesgo de cambio

climático (véase Nota 23).

– La recuperación de los activos por impuesto diferido y la tasa fiscal aplicable a las diferencias

temporarias (véase Nota 5.13).

– El cumplimiento de los requisitos que regulan a las Sociedades Anónimas Cotizadas de

Inversión el Mercado Inmobiliario (véase Nota 1).

Cambios de estimación:

A pesar de que estas estimaciones se han realizado en función de la mejor información disponible a

31 de diciembre de 2025 sobre los hechos analizados, es posible que acontecimientos que puedan

tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios; lo que

se haría, conforme a lo establecido en la NIC 8, de forma prospectiva reconociendo los efectos del

cambio de estimación en la correspondiente cuenta de resultados consolidada.

2.6 Principios de consolidación aplicados

La consolidación se ha realizado por el método de integración global para todas aquellas sociedades

en las que el Grupo está expuesto, o tiene derecho, a unos rendimientos variables por su implicación

en la participada y tiene capacidad de influir sobre estos rendimientos a través de poder para dirigir

las actividades de la entidad; y mediante la aplicación del método de la participación, en los casos

que procede, cuando se posee una influencia significativa pero, no se tiene la mayoría de votos,

siendo la participación superior al 20% (véase Nota 9). Asimismo, se considera que existe influencia

significativa en las inversiones que mantiene el Grupo con un porcentaje de participación inferior al

20% si mantiene representación en los Consejos de Administración de estas sociedades de personas

vinculadas al mismo.

Con objetivo de homogeneizar los principios y criterios contables de las sociedades del Grupo con los

de la Sociedad Dominante se han realizado determinados ajustes de homogeneización, entre los que

destacan la aplicación de los criterios de las Normas Internacionales de Información Financiera a

todas las sociedades del Grupo y asociadas.

No ha sido necesario ningún ajuste de homogeneización temporal ya que la fecha de cierre de todas

las sociedades del Grupo y asociadas es el 31 de diciembre de cada año.

2.6.1 Empresas dependientes

Se consideran entidades dependientes aquellas sobre las que la Sociedad Dominante, directa o

indirectamente a través de dependientes, ejerce control. La Sociedad Dominante controla a una

entidad dependiente cuando por su implicación en ella está expuesta, o tiene derecho, a unos

rendimientos variables y tiene la capacidad de influir en dichos rendimientos a través del poder que

ejerce sobre la misma. La Sociedad Dominante tiene el poder cuando posee derechos sustantivos en

vigor que le proporcionan la capacidad de dirigir las actividades relevantes. La Sociedad Dominante

está expuesta, o tiene derecho, a unos rendimientos variables por su implicación en la entidad

dependiente cuando los rendimientos que obtiene por dicha implicación pueden variar en función de

la evolución económica de la entidad.

Los estados financieros de las sociedades dependientes se consolidan con los de la Sociedad

Dominante por aplicación del método de integración global. Consecuentemente, todos los saldos y

efectos de las transacciones efectuadas entre las sociedades consolidadas que son significativos han

sido eliminados en el proceso de consolidación.

La participación de terceros en el patrimonio y resultados del Grupo se presentan, en su caso,

respectivamente en los capítulos “Intereses minoritarios” del estado de situación financiera

consolidado, de la cuenta de resultados consolidada y del estado del resultado global consolidado.

Los resultados de las sociedades dependientes adquiridas o enajenadas durante el ejercicio se

incluyen en la cuenta de resultados consolidada desde la fecha efectiva de adquisición o hasta la

fecha efectiva de enajenación, según corresponda.

Los Anexos I y II incluyen información relativa de las sociedades del Grupo y asociadas.

2.6.2 Sociedades asociadas

Las sociedades relacionadas en los Anexos I y II en las que Merlin Properties SOCIMI, S.A. no ejerce

control, pero tiene una influencia significativa, se incluyen en el estado de situación financiera

consolidado adjunto en el epígrafe “Inversiones contabilizadas por el método de participación” y se

valoran por el método de participación que consiste en el valor de los activos netos y el fondo de

comercio si lo hubiere, correspondiente a la participación mantenida en la empresa asociada. La

participación en el resultado, neto de impuestos, del ejercicio de estas sociedades figura en el

epígrafe “Participación en resultados por puesta en equivalencia” de la cuenta de resultados

consolidada adjunta.

2.6.3 Operaciones entre empresas del Grupo

En las transacciones entre sociedades consolidadas, se eliminan los resultados por operaciones

internas, difiriéndose hasta que se realizan frente a terceros ajenos al Grupo. Los trabajos efectuados

por el Grupo para su propio inmovilizado se reconocen por su coste de producción, eliminándose los

resultados intragrupo. Se han eliminado de las cuentas anuales consolidadas, los créditos y débitos

entre las sociedades comprendidas en el conjunto consolidable, así como los ingresos y gastos

internos en dicho conjunto.

2.6.4 Diferencias de primera consolidación

En la fecha de una adquisición, los activos y pasivos de una sociedad dependiente se registran a sus

valores razonables en la fecha de adquisición. Cualquier exceso del coste de adquisición con

respecto a los valores razonables de los activos netos identificables adquiridos se reconoce como

fondo de comercio. Cuando existe un defecto del coste de adquisición con respecto a los valores

razonables de los activos netos identificables adquiridos (es decir, descuento en la adquisición), se

revisan las valoraciones de los activos netos y, en su caso, dicho defecto se imputa a resultados en el

periodo de adquisición.

2.6.5 Combinaciones de negocios

En las combinaciones de negocios, el Grupo aplica el método de adquisición. La fecha de adquisición

es aquella en la que el Grupo obtiene el control del negocio adquirido.

La contraprestación transferida se determina en la fecha de adquisición por la suma de los valores

razonables de los activos entregados, los pasivos incurridos o asumidos y los instrumentos de

patrimonio neto emitidos por el Grupo a cambio del control de la entidad adquirida. Los costes de

adquisición, tales como los honorarios profesionales, no forman parte del coste de la combinación de

negocios y se imputan a la cuenta de resultados consolidada.

Por otro lado, la contraprestación contingente, en su caso, se valora a valor razonable a la fecha de

adquisición.

La modificación posterior del valor razonable de la contraprestación contingente se imputa a la cuenta

de resultados consolidada salvo que dicha modificación tenga lugar dentro del límite de tiempo de un

año que se establece como periodo de contabilidad provisional, en cuyo caso modificará la

combinación de negocios.

El fondo de comercio se calcula como la diferencia entre la suma de la contraprestación transferida,

más los intereses minoritarios, más el valor razonable de cualquier participación previa en la

adquirida, menos los activos netos identificables de la adquirida.

El exceso de la contraprestación transferida, el importe de cualquier participación no dominante en la

entidad adquirida y el valor razonable en la fecha de adquisición de cualquier participación en el

patrimonio previa en la entidad adquirida, sobre el valor razonable de los activos netos identificables

adquiridos se registra como fondo de comercio. Si esos importes son menores que el valor razonable

de los activos netos identificables de la dependiente adquirida, la diferencia se reconoce directamente

en la cuenta de resultados consolidada como una compra en condiciones ventajosas.

2.6.6 Perímetro de consolidación

Las sociedades que componen el Grupo Merlin a 31 de diciembre de 2025 junto con información

relativa al método de consolidación se detallan en el Anexo I de las cuentas anuales consolidadas

adjuntas.

2.7 Información cuantitativa y cualitativa de los impactos económicos y geopolíticos actuales

El entorno macroeconómico en la Península Ibérica continúa mostrando fortaleza, apoyado

principalmente en la demanda interna, la mejora del empleo y la progresiva estabilización de la

política monetaria.

En España, se prevé que la economía mantenga un ciclo expansivo durante 2026, con un crecimiento

del PIB por encima de la media de la eurozona y tasas superiores al 2%. La progresiva moderación

de la inflación y la estabilización de los tipos de interés en torno al 2% están favoreciendo las

condiciones de financiación y reforzando la inversión empresarial e inmobiliaria. En este contexto, la

inversión inmobiliaria en 2025 superó los 18.400 millones de euros, con un crecimiento interanual del

31%, y se espera que continúe expandiéndose entre un 5% y un 10% en 2026.

Adicionalmente, el crecimiento del consumo privado, la mejora del mercado laboral y el dinamismo del

turismo continúan actuando como motores clave de la economía real y del sector inmobiliario.

En Portugal, aunque con menor escala económica, se mantiene un escenario igualmente positivo. El

consumo privado, el crecimiento del turismo internacional y la recuperación del comercio minorista

continúan impulsando la actividad económica. En 2025, el gasto de los hogares creció un 3,5% y las

ventas retail aumentaron un 4,8%, reflejando un entorno de demanda sólido.

En conjunto, ambos mercados presentan fundamentos macroeconómicos favorables para el sector

inmobiliario, apoyados por estabilidad financiera, demanda interna robusta y atractivo inversor

internacional

Medición del valor razonable de las inversiones inmobiliarias

De acuerdo con la NIC 40, el Grupo determina periódicamente el valor razonable de las inversiones

inmobiliarias. Dicho valor razonable se determina tomando como valores de referencia las

valoraciones realizadas semestralmente por terceros expertos independientes de forma que, al cierre

de cada semestre, el valor razonable refleja las condiciones de mercado de los elementos de las

propiedades de inversión a dicha fecha. Conforme a la política del Grupo, periódicamente se procede

a rotar a los valoradores entre las distintas naturalezas de sus activos inmobiliarios, aspecto que se

realizó en los ejercicios 2016, 2019, 2020 y por última vez en el primer semestre del ejercicio 2023.

A 31 de diciembre de 2025, las valoraciones realizadas por CBRE Valuation Advisory, S.A., Jones

Lang LaSalle, S.A. y Savills Consultores Inmobiliarios, S.A. no señalan ningún tipo de incertidumbre

en relación con el valor de mercado de las inversiones inmobiliarias del Grupo.

El Grupo, en lo que se refiere a la rama de actividad de Centros de datos, integró en los ejercicios

2023 y 2024 a su valor razonable aquellos activos en desarrollo que entraron en operación. Así

mismo en el ejercicio 2025, el Grupo ha integrado a su valor razonable los activos de la rama de

actividad de Centros de datos que disponen de licencia de construcción, permisos de acceso y han

comenzado las obras de construcción.

En este sentido, si bien los citados activos se encuentran en su fase inicial de actividad, cabe indicar

que para estos activos se han considerado hipótesis de crecimiento en ocupaciones, rentas y

márgenes normalizados en mercados maduros, así como de ritmo de consecución de las obras de

ampliación de capacidad. En consecuencia, la valoración de los citados activos es sensible a la

consecución de las hipótesis contempladas, pudiéndose dar cambios de valor significativos en caso

de desviaciones sobre las mismas.

Por su parte, el detalle de las principales hipótesis usadas en las valoraciones a diciembre de 2025 y

diciembre de 2024 según la naturaleza de los activos, así como las sensibilidades en caso de

incremento o disminución de las citadas variables, se incluye en la Nota 7.

Riesgo de liquidez

La experiencia ha demostrado que el comportamiento de los consumidores y los inversores pueden

cambiar rápidamente durante tiempos de incertidumbre y volatilidad, por lo que los préstamos y las

decisiones de inversión deben reflejar este alto nivel de volatilidad y un potencial deterioro de las

condiciones de mercado los cuales, pueden tener un impacto significativo en la posición financiera

general de las compañías, que podría dividirse en el propio riesgo de liquidez de las compañías o

grupos y en el riesgo de liquidez de sus clientes o riesgo de crédito.

En este contexto, a 31 de diciembre de 2025, el Grupo presenta un ratio de apalancamiento,

entendido como deuda sobre el valor razonable de los activos (LTV) del 28,9% (este ratio se obtiene

de dividir la deuda neta de la compañía entre el valor razonable de los activos incluyendo los costes

de transacción) y una tesorería y otros activos líquidos equivalentes (incluyendo acciones propias) por

importe 1.224.977 miles de euros. El único vencimiento relevante de deuda que afronta el Grupo en

los próximos doce meses se sitúa en noviembre de 2026, debido al vencimiento de un bono por

importe de 800 millones de euros. No obstante, el Grupo presenta una posición de liquidez, incluida la

línea de crédito corporativa no dispuesta, por importe de 1.965 millones de euros (véase Nota 14).

Los Administradores y la Dirección de la Sociedad Dominante están realizando una supervisión

constante de la evolución de la situación actual, así como de los efectos que pueda tener en el

mercado de crédito, y consideran que la situación a 31 de diciembre de 2025, garantiza que el Grupo

pueda hacer frente con solvencia a las obligaciones recogidas en el balance consolidado a 31 de

diciembre de 2025, no existiendo una incertidumbre material sobre la continuidad de las operaciones

del Grupo.

Riesgo de crédito

El Grupo, sobre la aplicación del enfoque simplificado de deterioro y riesgo de crédito, y teniendo en

consideración, además de, los factores diferenciales de su cartera de inquilinos, las características de

los contratos de alquiler y los cobros recibidos hasta la fecha, ha concluido que el incremento del

riesgo de crédito de sus clientes no se ha visto afectado significativamente, siendo el riesgo de fallido

inferior al 1% de la facturación.

En relación con sus restantes activos financieros expuestos a riesgo de crédito, correspondientes

fundamentalmente a créditos a entidades asociadas y terceros, los Administradores de la Sociedad

Dominante han evaluado que no se ha producido un incremento significativo de dicho riesgo,

considerando las medidas acordadas en su caso con los prestatarios y la expectativa a largo plazo

basada en la experiencia histórica con dichas entidades que permiten estimar que durante la vida

esperada del activo financiero se mantiene estable el riesgo de crédito.

3. Cambios en el perímetro de consolidación

2025

Con fecha 18 de noviembre de 2025, la Junta General Extraordinaria de Accionistas de Silicius Real

Estate SOCIMI, S.A. aprobó una reducción de capital mediante la amortización de la totalidad de las

acciones de la sociedad, propiedad de Merlin Properties SOCIMI, S.A., con devolución a dicho

accionista de aportaciones en especie consistentes en un edificio de uso residencial en Madrid y un

hotel en Menorca. Dicho acuerdo fue elevado a público el 22 de diciembre de 2025 (véanse Notas 5,

7, 9 y 14).

Con fecha 16 de septiembre de 2025 el Grupo adquirió el 100% de las participaciones representativas

del capital social de las sociedades Evergreen Eclipse Capital, S.L.U. y Solstice Sage Finance, S.L.U.

por importe conjunto de 6 miles de euros. A cierre del ejercicio 2025, ambas sociedades se

encuentran inactivas.

Con fecha 18 de agosto de 2025, la sociedad Edged Spain, S.L., participada en un 50% por la

Sociedad Dominante, constituyó la sociedad Edged Portugal, Unipessoal Lda.

Con fecha 21 de marzo de 2025, el Grupo ha incrementado su porcentaje de participación desde el

7,32% al 35,04% en la sociedad Moregal Hotels, S.L. mediante la suscripción de una ampliación de

capital dineraria por importe de 9.250 miles de euros.

2024

Durante el ejercicio 2024 se produjeron las siguientes variaciones del perímetro:

Con fecha 17 de diciembre de 2024 el Grupo adquirió el 5,84% de las participaciones representativas

del capital social de la sociedad HCG Levante S.L. por importe de 1.070 miles de euros. La sociedad

es propietaria de un suelo de uso terciario en la ciudad de Valencia.

Con fecha 27 de noviembre de 2024, la Junta General de Global Murex Iberia, S.L., acordó la

disolución y liquidación de la misma, participada por el Grupo en un 100%. Dicha operación no tuvo

efectos en los Estados Financieros Consolidados.

Con fecha 27 de mayo de 2024 se produjo la fusión por absorción de las sociedades Slack Tailwind

Systems, S.L.U. y Slow Rise Spain, S.L.U., por parte de Merlin Oficinas, S.L.U. (todas ellas

participadas en un 100% por Merlin Properties SOCIMI, S.A.). Dicha operación no tuvo efectos en los

Estados Financieros Consolidados.

4. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante

La propuesta de distribución de resultados formulada por los Administradores de la Sociedad

Dominante, pendiente de aprobación por la Junta General de Accionistas, es la siguiente:


	Miles de euros

Resultado del ejercicio	128.254
Distribución:
A reserva legal	6.348
A compensar dividendo a cuenta	112.563
A dividendos	9.343
A reservas voluntarias	-

Otros dividendos distribuidos

Con fecha 13 de noviembre de 2025, el Consejo de Administración de la Sociedad Dominante aprobó

la distribución de un dividendo a cuenta de los beneficios del ejercicio 2025 por importe de 112.563

miles de euros, habiéndose efectuado el pago el 10 de diciembre de 2025.

Con fecha 30 de abril de 2025, la Junta General de Accionistas aprobó la distribución con cargo a

prima de emisión de un dividendo por importe de 113.065 miles de euros, así como el reparto de un

dividendo con cargo a los resultados del ejercicio 2024 por importe de 10.753 miles de euros,

habiéndose efectuado el pago de ambos dividendos el 26 de mayo de 2025.

Con fecha 14 de noviembre de 2024, el Consejo de Administración de la Sociedad Dominante aprobó

la distribución de un dividendo a cuenta de los beneficios del ejercicio 2024 por importe de 101.234

miles de euros, habiéndose efectuado el pago el 10 de diciembre de 2024.

Con fecha 9 de mayo de 2024, la Junta General de Accionistas aprobó la distribución con cargo a

prima de emisión de un dividendo por importe de 108.505 miles de euros, así como el reparto de un

dividendo complementario de los resultados del ejercicio 2023 por importe de 3.937 miles de euros,

habiéndose efectuado el pago de ambos dividendos el 4 de junio de 2024.

En los últimos 5 ejercicios la Sociedad ha distribuido los siguientes dividendos y devoluciones de

prima de emisión:


	2025	2024	2023	2022	2021

Distribuciones a accionistas	236.381	213.676	207.023	561.926	210.099

5. Normas de valoración

Los principales principios, políticas contables y normas de valoración aplicados por el Grupo en la

elaboración de estas cuentas anuales consolidadas y que cumplen con las NIIF vigentes a la fecha de

las mismas han sido los siguientes:

5.1 Inversiones inmobiliarias

Las inversiones inmobiliarias son inmuebles, incluidos aquellos en curso o en desarrollo para uso

futuro como inversión inmobiliaria, mantenido (por el dueño o por el arrendatario como un activo por

derecho de uso), que se mantienen total o parcialmente para obtener rentas, plusvalías o ambas, en

lugar de para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines

administrativos del Grupo o su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Todos los activos y derechos de uso (a través de la correspondiente concesión administrativa o

derecho de superficie concedido por un organismo público) clasificados como inversiones

inmobiliarias se encuentran en explotación con diversos inquilinos. El objeto de estos inmuebles es su

arrendamiento a terceros. Los Administradores de la Sociedad Dominante no contemplan enajenar

estos activos en el horizonte temporal de 12 meses por lo que han decidido mantener estos activos

como inversiones inmobiliarias en el estado de situación financiera consolidado.

Las inversiones inmobiliarias se presentan a su valor razonable a la fecha de cierre del ejercicio y no

son objeto de amortización. Corresponden a los terrenos, edificios, los derechos de uso de los

proyectos concesionales y otras construcciones que se mantienen bien para explotarlos en régimen

de alquiler, bien para obtener una plusvalía en su venta como consecuencia de los incrementos que

se produzcan en el futuro en sus respectivos precios de mercado.

Los beneficios o pérdidas derivados de variaciones en el valor razonable de los inmuebles de

inversión se incluyen en los resultados del periodo en que surgen.

Durante el periodo de ejecución de obras, se capitalizan los costes de ejecución. En el momento en

que dicho activo entra en explotación o su valor razonable se puede determinar de forma fiable, se

registra a valor razonable. Los pagos contingentes relacionados con el coste de las inversiones

inmobiliarias se capitalizan como mayor valor de los mismos. En el caso de que un cambio en el pago

variable sea consecuencia de la utilidad del activo, se registra el mismo como mayor valor del activo.

Los gastos posteriores se capitalizan en el importe en libros del activo sólo cuando es probable que

los beneficios económicos futuros asociados con el gasto fluyan al Grupo y el coste del elemento se

pueda medir de manera fiable. Todos los demás costes de reparación y mantenimiento se registran

como gasto cuando se incurren. Cuando se reemplaza parte de una inversión inmobiliaria, el coste

del reemplazo se incluye en el importe en libros de la propiedad y se vuelve a evaluar el valor

razonable.

De acuerdo con la NIC 40, el Grupo determina periódicamente el valor razonable de los elementos de

inversiones inmobiliarias de forma que, al cierre del ejercicio, el valor razonable refleja las condiciones

de mercado de los elementos de propiedades de inversión a dicha fecha. Dicho valor razonable se

determina semestralmente, tomando como valores de referencia las valoraciones realizadas por

expertos independientes.

Las inversiones inmobiliarias que se obtienen a través de un arrendamiento se valoran inicialmente al

importe del pasivo por arrendamiento ajustado por cualquier pago de arrendamiento realizado en o

antes de la fecha de inicio (menos cualquier incentivo de arrendamiento recibido), cualquier coste

directo inicial incurrido por el Grupo y una estimación de los costes en que incurrirá el arrendatario

para desmantelar y retirar el activo subyacente, restaurar el sitio en el que se encuentra o restaurar el

activo subyacente a la condición requerida por los términos y condiciones del arrendamiento.

El valor de mercado de las inversiones inmobiliarias del Grupo a 31 de diciembre 2025, calculado en

función de valoraciones realizadas por CBRE Valuation Advisory, S.A., Jones Lang LaSalle, S.A. y

Savills Consultores Inmobiliarios, S.A., valoradores independientes no vinculados al Grupo, asciende

a 11.854.292 miles de euros (véase Nota 7).

5.2 Existencias

Se consideran existencias los terrenos que se mantienen para su venta o integración en una

promoción inmobiliaria. En este sentido, el Grupo considera que sus existencias no cumplen los

requisitos de la NIC 40 para su consideración como inversiones inmobiliarias.

A 31 de diciembre de 2025, se mantienen registrados como existencias determinados suelos

adquiridos en el ejercicio 2020, los cuales forman parte de un ámbito urbanístico mayor pendiente de

desarrollo y se consideran existencias al estar destinados a su venta. De conformidad con el acuerdo

de venta futura alcanzado con un tercero, los suelos que resulten con uso final residencial serán

traspasados a dicho tercero, una vez todas las edificabilidades correspondientes a cada uno de los

usos sean finalmente asignadas por el Proyecto de Reparcelación aprobado e inscrito. Conforme a lo

anterior, el objetivo de los terrenos será su recuperación mediante venta no siendo el objetivo del

Grupo la obtención de rentas por arrendamiento sobre los mismos. En consecuencia, se han

registrado como existencias al cierre del ejercicio 2025.

En relación con los mismos, el Grupo mantiene acuerdos con terceros para la venta futura de

aquellos cuyo uso es residencial y por los que ha recibido, a 31 de diciembre de 2025, anticipos por

importe de 19.255 miles de euros que se mantienen registrados en el epígrafe "Acreedores

comerciales y otras cuentas a pagar" del estado de situación financiera consolidado adjunto.

El Grupo valora sus existencias a coste de adquisición (o a valor de mercado si este último fuera

inferior), incluyendo tanto el coste de adquisición de los terrenos y solares, como los costes de

urbanización, los de construcción y los de personal directamente relacionados con la actividad

inmobiliaria, así como, en su caso, gastos financieros en la medida en que tales gastos corresponden

al periodo de urbanización y/o construcción siempre que se trate de existencias que necesitan un

tiempo superior a un año para estar en condiciones de ser vendidas. En el caso de que las

existencias estén registradas a un precio de coste superior a su valor de mercado se realizan las

oportunas correcciones valorativas, registrando el correspondiente deterioro.

5.3 Inversiones contabilizadas por el método de la participación

En este epígrafe del estado de situación financiera consolidado se recoge, a 31 de diciembre de

2025, el importe correspondiente al porcentaje de los fondos propios de la sociedad participada que

corresponde a la Sociedad Dominante y sobre el que se aplica el método de participación una vez

homogeneizados a los criterios contables aplicados por el Grupo. Adicionalmente, y tras la aplicación

del citado método, el Grupo determina si es necesario reconocer una pérdida por deterioro adicional

respecto a la inversión neta del Grupo en la asociada.

5.4 Arrendamientos

Al inicio de un contrato, el Grupo evalúa si el contrato es o contiene un arrendamiento. Un contrato es,

o contiene, un arrendamiento si transmite el derecho a controlar el uso de un activo identificado por

un periodo de tiempo a cambio de una contraprestación.

El Grupo evalúa nuevamente si un contrato es, o contiene, un arrendamiento solo si cambian los

términos y condiciones del contrato.

5.4.1 Arrendatario

Para un contrato que contiene un componente de arrendamiento y uno o más componentes

adicionales de arrendamiento u otros que no son de arrendamiento, el Grupo distribuirá la

contraprestación del contrato a cada componente del arrendamiento sobre la base de precio relativo

independiente del componente del arrendamiento y del precio agregado independiente de los

componentes que no son arrendamiento.

El precio relativo independiente de los componentes de arrendamiento y que no son de

arrendamiento se determinarán sobre la base del precio que el arrendador, o un proveedor similar,

cargaría de forma separada a una entidad por ese componente, o por uno similar. Si no existe un

precio observable independiente fácilmente disponible, el Grupo estimará el precio independiente,

maximizando el uso de información observable.

El Grupo ha optado por no aplicar los requerimientos de reconocimiento y valoración posterior que se

indica en la NIIF 16 a aquellos arrendamientos a corto plazo y en los que el activo subyacente es de

bajo valor, reconociendo los pagos por arrendamiento asociados con los arrendamientos como un

gasto de forma lineal a lo largo del plazo del arrendamiento.

Reconocimiento inicial

En la fecha de comienzo, un arrendatario reconocerá un activo por derecho de uso y un pasivo por

arrendamiento. En la fecha de comienzo, un arrendatario medirá un activo por derecho de uso al

coste. El coste del activo por derecho de uso comprenderá:

a. el importe de la medición inicial del pasivo por arrendamiento, medido en la fecha de comienzo, al

valor presente de los pagos por arrendamiento que no se hayan pagado en esa fecha. Los pagos

por arrendamiento se descontarán usando la tasa de interés implícita en el arrendamiento, si esa

tasa pudiera determinarse fácilmente. Si esa tasa no puede determinarse fácilmente, el

arrendatario utilizará la tasa incremental por préstamos del arrendatario.

b. los pagos por arrendamiento realizados antes o a partir de la fecha de comienzo, menos los

incentivos de arrendamiento recibidos;

c. los costes directos iniciales incurridos por el arrendatario; y

d. una estimación de los costes a incurrir por el arrendatario al desmantelar y eliminar el activo

subyacente, restaurando el lugar en el que está ubicado o restaurar el activo subyacente a la

condición requerida por los términos y condiciones del arrendamiento, a menos que se incurra en

esos costes para producir inventarios. El arrendatario podría incurrir en obligaciones a

consecuencia de esos costes ya sea en la fecha de comienzo o como una consecuencia de haber

usado el activo subyacente durante un periodo concreto.

En la fecha inicial, los pagos por arrendamiento incluidos en la medición del pasivo por arrendamiento

comprenden los pagos siguientes por el derecho a usar el activo subyacente durante el plazo del

arrendamiento que no se paguen en la fecha de comienzo:

a. pagos fijos, menos cualquier incentivo de arrendamiento por cobrar;

b. pagos por arrendamiento variables, que dependen de un índice o una tasa, inicialmente medidos

usando el índice o tasa en la fecha de comienzo;

c. importes que espera pagar el arrendatario como garantías de valor residual;

d. el precio de ejercicio de una opción de compra si el arrendatario está razonablemente seguro de

ejercer esa opción;

e. pagos de penalizaciones por terminar el arrendamiento si el plazo del arrendamiento refleja que el

arrendatario ejercerá una opción para terminar el arrendamiento.

Medición posterior del activo por derecho de uso

Después de la fecha de comienzo, el Grupo medirá su activo por derecho de uso aplicando el modelo

del coste, a menos que aplique el modelo del valor razonable de la NIC 40 “Propiedades de Inversión”

a sus propiedades de inversión y derechos de uso que cumplan con la definición de propiedades de

inversión (véase Nota 5.1).

Medición posterior del pasivo por arrendamiento

Después de la fecha de comienzo, el Grupo medirá un pasivo por arrendamiento:

a. incrementando el importe en libros para reflejar el interés sobre el pasivo por arrendamiento;

b. reduciendo el importe en libros para reflejar los pagos por arrendamiento realizados; y

c. midiendo nuevamente el importe en libros para reflejar las nuevas mediciones o modificaciones

del arrendamiento y también para reflejar los pagos por arrendamiento fijos en esencia que hayan

sido revisados.

5.4.2 Arrendador

Un arrendador clasificará cada uno de los arrendamientos como un arrendamiento operativo o un

arrendamiento financiero.

Un arrendamiento se clasificará como financiero cuando transfiera sustancialmente todos los riesgos

y ventajas inherentes a la propiedad de un activo subyacente. Un arrendamiento se clasificará como

operativo si no transfiere sustancialmente todos los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad de un

activo subyacente.

Arrendamientos financieros

El Grupo reconoce los arrendamientos financieros en el estado de situación financiera consolidado, al

inicio del arrendamiento, al valor de mercado del activo arrendado o al valor actual de las cuotas de

arrendamiento mínimas, si éste último fuera menor. Para calcular el valor actual de las cuotas de

arrendamiento se utiliza el tipo de interés del contrato.

El coste de los activos adquiridos mediante contratos de arrendamiento financiero se presenta en el

estado de situación financiera consolidado, según la naturaleza del bien objeto del contrato. Estos

activos, que corresponden en su totalidad a inversiones inmobiliarias, se valoran conforme a lo

establecido en la Nota 5.1.

Arrendamientos operativos

Un arrendador reconocerá los pagos por arrendamiento procedentes de los arrendamientos

operativos como ingresos de forma lineal o de acuerdo con otra base sistemática. El arrendador

aplicará otra base sistemática si ésta es más representativa de la estructura con la que se disminuye

el beneficio del uso del activo.

El Grupo reconocerá como un gasto los costes, incluyendo la depreciación, incurridos para obtener

los ingresos del arrendamiento. Asimismo, añadirá los costes directos iniciales incurridos para obtener

un arrendamiento operativo al importe en libros del activo subyacente y reconocerá dichos costes

como gasto a lo largo de la duración de arrendamiento, sobre la misma base que los ingresos del

arrendamiento.

5.5 Instrumentos financieros

Los instrumentos financieros se reconocen cuando el Grupo se convierte en una parte obligada del

contrato o negocio jurídico conforme a las disposiciones del mismo. El Grupo clasifica sus activos

financieros conforme lo desarrollado en la NIIF 9 “Instrumentos Financieros".

El criterio de clasificación de los activos financieros dependerá tanto del modo en que una entidad

gestiona sus instrumentos financieros (su modelo de negocio) como de la existencia y características

de los flujos de efectivo contractuales de los activos financieros. Con base en lo anterior, el activo se

medirá a coste amortizado, a valor razonable con cambios en otro resultado global o a valor

razonable con cambios en el resultado del periodo, de la siguiente forma:

– Si el objetivo del modelo de negocio es mantener un activo financiero con el fin de cobrar flujos de

efectivo contractuales y, según las condiciones del contrato, se reciben flujos de efectivo en

fechas específicas que constituyen exclusivamente pagos del principal más intereses sobre dicho

principal, el activo financiero se valorará al coste amortizado.

– Si el modelo de negocio tiene como objetivo tanto la obtención de flujos de efectivo contractuales

como su venta y, según las condiciones del contrato, se reciben flujos de efectivo en fechas

específicas que constituyen exclusivamente pagos del principal más intereses sobre dicho

principal, los activos financieros se valorarán a su valor razonable con cambios en otro resultado

global (patrimonio).

Fuera de estos escenarios, el resto de activos se valorarán a valor razonable con cambios en la

cuenta de resultados. Todos los instrumentos de patrimonio (por ejemplo, acciones) se valoran por

defecto en esta categoría. Esto es así porque sus flujos contractuales no cumplen con la

característica de ser sólo pagos de principal e intereses. Los derivados financieros también se

clasifican como activos financieros a valor razonable con cambios en resultados, a menos que se

designen como instrumentos de cobertura.

A efectos de su valoración, los activos financieros deben clasificarse en una de las siguientes

categorías, siendo las políticas contables de cada una de ellas las que se detallan a continuación:

1. Activos financieros a coste amortizado: estos activos se registran posteriormente a su

reconocimiento inicial por su coste amortizado de acuerdo con el método del tipo de interés

efectivo. Dicho coste amortizado se verá reducido por cualquier pérdida por deterioro. Se

reconocerán en la cuenta de resultados consolidada del periodo cuando el activo financiero se dé

de baja o se haya deteriorado, o por diferencias de cambio. Los intereses calculados usando el

método del tipo de interés efectivo se reconocen en la cuenta de resultados en el epígrafe de

“ingresos financieros”.

2. Activos financieros a valor razonable con cambios en resultados: los activos financieros a valor

razonable con cambios en resultados se reconocen, inicial y posteriormente, a valor razonable,

sin incluir los costes de transacción, que se cargan a la cuenta de resultados. Las ganancias o

pérdidas procedentes de cambios en el valor razonable se presentan en la cuenta de resultados

dentro del epígrafe “Variaciones del valor razonable de instrumentos financieros” en el período en

que se originaron. Cualquier dividendo o interés también se lleva a resultados financieros.

3. Instrumentos de deuda a valor razonable con cambios en otro resultado global: Se contabilizan

posteriormente por su valor razonable, reconociendo los cambios en el valor razonable en “Otro

resultado global”. Los ingresos por intereses, las pérdidas por deterioro y las diferencias de

cambio se reconocen en la cuenta de resultados consolidada. Cuando se venden o se dan de

baja, los ajustes en el valor razonable acumulados reconocidos en “Otro resultado global” se

incluyen en la cuenta de resultados como “otros ingresos / (gastos) financieros”.

4. Instrumentos de patrimonio a valor razonable con cambios en otro resultado global: Su medición

posterior es a valor razonable. Únicamente se llevan a resultados los dividendos, a menos que

dichos dividendos representen claramente una recuperación del coste de la inversión. Otras

pérdidas o ganancias se llevan a “Otro resultado global” y nunca se reclasifican a resultados.

Deterioros de activos financieros

El Grupo evalúa sobre una base prospectiva las pérdidas de crédito esperadas asociadas con sus

activos a coste amortizado y a valor razonable con cambios en otro resultado global, siendo la

principal partida "Clientes y otras cuentas a cobrar".

La metodología aplicada para el deterioro del valor depende de si ha habido un incremento

significativo en el riesgo de crédito. El modelo de deterioro de valor se basa en un enfoque dual de

valoración, bajo el cual habrá una provisión por deterioro basada en las pérdidas esperadas de los

próximos 12 meses o basada en las pérdidas esperadas durante toda la vida del activo. El hecho que

determina el paso del primer enfoque al segundo es que se produzca un empeoramiento significativo

en la calidad crediticia.

El deterioro de las cuentas a cobrar del Grupo no es significativo, teniendo en cuenta que el riesgo de

fallido es inferior al 1% de la facturación y que el Grupo dispone de las fianzas entregadas por los

inquilinos como garantía de su crédito.

Para los deudores comerciales, dada la composición de la cartera del Grupo, formada por empresas

de reconocido prestigio y contrastada solvencia financiera, el bajo historial de pérdidas procedentes

de los saldos de deudores en los últimos 10 ejercicios, incluidos los años de crisis financiera, el Grupo

ha estimado que el deterioro por pérdida esperada de dichos activos financieros no es significativo.

Pasivos financieros

Los principales pasivos financieros mantenidos por las sociedades del Grupo son pasivos financieros

a vencimiento que se valoran a su coste amortizado. Los pasivos financieros mantenidos por las

sociedades del Grupo se clasifican como:

1. Préstamos bancarios y otros préstamos: los préstamos obtenidos de entidades bancarias y otras

entidades prestamistas, se registran por el importe recibido, neto de los costes incurridos en la

transacción.

Posteriormente, las deudas financieras se valoran a su coste amortizado. Cualquier diferencia

entre los ingresos obtenidos (netos de los costes de la transacción) y el valor de reembolso se

reconoce en resultados durante la vida de la deuda de acuerdo con el método del tipo de interés

efectivo.

La deuda financiera se elimina del estado de situación financiero consolidado cuando la obligación

especificada en el contrato se ha pagado, cancelado o expirado. La diferencia entre el importe en

libros de un pasivo financiero que se ha cancelado o cedido a otra parte y la contraprestación

pagada, incluyendo cualquier activo cedido diferente del efectivo o pasivo asumido, se reconoce

en el resultado del ejercicio como otros ingresos o gastos financieros.

El intercambio de instrumentos de deuda entre el Grupo y la contraparte o las modificaciones

sustanciales de los pasivos inicialmente reconocidos, se contabilizan como una cancelación del

pasivo financiero original y el reconocimiento de un nuevo pasivo financiero, siempre que los

instrumentos tengan condiciones sustancialmente diferentes. El Grupo considera que las

condiciones son sustancialmente diferentes si el valor actual de los flujos de efectivo descontados

bajo las nuevas condiciones, incluyendo cualquier comisión pagada neta de cualquier comisión

recibida, y utilizando para hacer el descuento el tipo de interés efectivo original, difiere al menos en

un 10 por ciento del valor actual descontado de los flujos de efectivo que todavía resten del pasivo

financiero original.

Si el intercambio se registra como una cancelación del pasivo financiero original, los costes o

comisiones se reconocen en la cuenta de resultados consolidada formando parte del resultado de

la misma. En caso contrario, los flujos modificados se descuentan al tipo de interés efectivo

original, reconociendo cualquier diferencia con el valor contable previo, en resultados. Asimismo,

los costes o comisiones ajustan el valor contable del pasivo financieros y se amortizan por el

método de coste amortizado durante la vida restante del pasivo modificado.

El Grupo reconoce la diferencia entre el valor contable del pasivo financiero o de una parte del

mismo cancelado o cedido a un tercero y la contraprestación pagada, incluida cualquier activo

cedido diferente del efectivo o pasivo asumido en resultados.

El Grupo contabilizará los intercambios de instrumentos de deuda con un prestamista, siempre que

los instrumentos tengan condiciones sustancialmente diferentes, como una cancelación del pasivo

financiero original y consiguiente reconocimiento de un nuevo pasivo financiero. De manera

similar, una modificación sustancial de las condiciones de un pasivo financiero existente o de una

parte del mismo se contabilizará como una cancelación del pasivo financiero original y

consiguiente reconocimiento de un nuevo pasivo financiero. La diferencia entre el importe en libros

del pasivo financiero que se haya cancelado y la contraprestación pagada, en la que se incluirá

cualquier activo transferido distinto de efectivo o cualquier pasivo asumido, se reconocerá en el

resultado del ejercicio.

En el caso de que se determine que los nuevos términos o modificaciones de un pasivo financiero

no sean sustancialmente distintos a los existentes y por lo tanto se determine que la modificación

no es sustancial, el pasivo financiero existente no se dará de baja en cuentas. El Grupo recalculará

el importe en libros bruto del pasivo financiero y reconocerá en el resultado del ejercicio una

pérdida o ganancia por modificación. El importe en libros bruto del pasivo financiero se volverá a

calcular como el valor actual de los flujos de efectivo contractuales renegociados o modificados

descontados al tipo de interés efectivo original del pasivo financiero.

2. Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar: las cuentas a pagar originadas por

operaciones de tráfico se registran inicialmente a valor razonable y, posteriormente, son valoradas

a coste amortizado utilizando el método de la tasa de interés efectiva.

El Grupo da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los han

generado.

5.6 Instrumentos financieros derivados y contabilización de operaciones de coberturas

El Grupo utiliza instrumentos financieros derivados para cubrir los riesgos a los que se encuentran

expuestas sus actividades, operaciones y flujos de efectivo futuros. Fundamentalmente, estos riesgos

son de variaciones de los tipos de interés. En el marco de dichas operaciones el Grupo contrata

instrumentos financieros de cobertura económica.

Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable en la fecha en que se firma el contrato de

derivados y posteriormente se vuelven a valorar a su valor razonable en la fecha de cada balance. La

contabilización de los cambios posteriores en el valor razonable depende de si el derivado se ha

designado como un instrumento de cobertura y, si es así, de la naturaleza de la partida que está

cubriendo.

Al inicio de la relación de cobertura, el Grupo documenta la relación económica entre los instrumentos

de cobertura y las partidas cubiertas, incluyendo si se espera que los cambios en los flujos de efectivo

de los instrumentos de cobertura compensen los cambios en los flujos de efectivo de las partidas

cubiertas. El Grupo documenta su objetivo de gestión del riesgo y estrategia para emprender sus

transacciones de cobertura.

La parte eficaz de los cambios en el valor razonable de los derivados que se designan y califican

como coberturas de flujos de efectivo se reconoce en la reserva de cobertura de flujos de efectivo

dentro del patrimonio neto. La pérdida o ganancia relativa a la parte ineficaz se reconoce

inmediatamente en el resultado del ejercicio consolidado dentro del epígrafe “Variación del valor

razonable de instrumentos financieros” de la cuenta de resultados consolidada.

Las ganancias o pérdidas correspondientes a la parte eficaz del cambio en el valor intrínseco de los

contratos de opción se reconocen en la reserva de cobertura de flujos de efectivo en el patrimonio

neto. Los cambios en el valor temporal de los contratos de opción que están relacionados con la

partida cubierta (“valor temporal alineado”) se reconocen dentro de otro resultado global en los costes

de la reserva de cobertura en el patrimonio neto.

Cuando los contratos a plazo se usan para cubrir transacciones previstas, el Grupo generalmente

designa sólo el cambio en el valor razonable del contrato a plazo relacionado con el componente de

contado como el instrumento de cobertura. Las ganancias o pérdidas relacionadas con la parte eficaz

del cambio en el componente de contado de los contratos a plazo se reconocen en la reserva de

cobertura de flujos de efectivo en el patrimonio neto. El cambio en el elemento a plazo del contrato

relacionado con la partida cubierta se reconoce en otro resultado global en los costes de la reserva de

cobertura dentro del patrimonio neto. En algunos casos, las ganancias o pérdidas correspondientes a

la parte eficaz del cambio en el valor razonable del contrato a plazo completo se reconocen en la

reserva de cobertura de flujos de efectivo en el patrimonio neto.

– Coberturas de flujos de efectivo: En este tipo de coberturas, la parte de la ganancia o pérdida del

instrumento de cobertura que se haya determinado como cobertura eficaz se reconoce

transitoriamente en el patrimonio neto, imputándose en la cuenta de resultados en el mismo

periodo en que el elemento que está siendo objeto de cobertura afecta al resultado, salvo que la

cobertura corresponda a una transacción prevista que termine en el reconocimiento de un activo o

pasivo no financiero, en cuyo caso los importes registrados en el patrimonio neto se incluirán en

el coste del activo o pasivo cuando sea adquirido o asumido.

– La contabilización de coberturas es interrumpida cuando el instrumento de cobertura vence, o es

vendido, finalizado o ejercido, o deja de cumplir los criterios para la contabilización de coberturas.

En ese momento, cualquier beneficio o pérdida acumulados, correspondientes al instrumento de

cobertura que haya sido registrado en el patrimonio neto, se mantiene dentro del patrimonio neto

hasta que se produzca la operación prevista. Cuando no se espera que se produzca la operación

que está siendo objeto de cobertura, los beneficios o pérdidas acumulados netos reconocidos en

el patrimonio neto se transfieren a los resultados netos del periodo.

Los derivados implícitos en otros instrumentos financieros o en contratos principales se registran

separadamente como derivados sólo cuando sus riesgos y características no están estrechamente

relacionados con los contratos principales y siempre que dichos contratos principales no se valoren

por su valor razonable mediante el reconocimiento en el estado del resultado global consolidado de

los cambios producidos en el valor razonable.

El valor razonable de los diferentes instrumentos financieros derivados se calcula de acuerdo con las

técnicas de valoración descritas en la Nota 5.7 siguiente.

5.7 Técnicas de valoración e hipótesis aplicables para la medición del valor razonable

Los valores razonables de los activos y pasivos financieros se determinan de la siguiente forma:

– Los valores razonables de activos y pasivos financieros con los términos y condiciones estándar y

que se negocian en los mercados activos y líquidos se determinan con referencia a los precios

cotizados en el mercado.

– El valor razonable de otros activos financieros y pasivos financieros (excluidos los instrumentos

derivados) se determinan de acuerdo con los modelos de valoración generalmente aceptados

sobre la base de descuento de flujos de caja utilizando los precios de transacciones observables

del mercado y las cotizaciones de contribuidores para instrumentos similares.

– Para la determinación del valor razonable de los derivados de tipo de interés se calcula

actualizando las liquidaciones futuras entre el tipo fijo y el variable, según los tipos de interés

implícitos de mercado, obtenidos a partir de las curvas de tipos “swap” a largo plazo. Se utiliza la

volatilidad implícita para el cálculo mediante fórmulas de valoración de opciones, de los valores

razonables de límites superiores e inferiores (“caps” y “floors”).

Asimismo, en la valoración de los instrumentos financieros derivados, ha de eliminarse eficazmente el

riesgo inherente al elemento o posición cubierto durante todo el plazo previsto de cobertura y tiene

que haberse documentado adecuadamente que la contratación del derivado financiero tuvo lugar

específicamente para servir de cobertura de determinados saldos o transacciones y la forma en que

se pensaba conseguir y medir esa cobertura eficaz. Adicionalmente, con la adopción de la NIIF 13, el

riesgo inherente requiere incluir en la valoración de los derivados, el riesgo de crédito de las partes

que participan en el contrato, tanto el riesgo propio como de la contraparte. La metodología aplicada

por el Grupo ha sido la del descuento de flujos considerando una tasa de descuento afectada por el

riesgo propio del Grupo Merlin.

Los instrumentos financieros valorados con posterioridad a su reconocimiento inicial a valor razonable

se clasifican en niveles de 1 a 3 basados en el grado en que el valor razonable es observable.

– Nivel 1: son aquellos referenciados a precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para

activos o pasivos idénticos.

– Nivel 2: son aquellos referenciados a otros “inputs” (que no sean los precios cotizados incluidos

en el nivel 1) observables para el activo o pasivo, ya sea directamente (precios) o indirectamente

(derivados de los precios).

– Nivel 3: son los referenciados a técnicas de valoración, que incluyen “inputs” para el activo o

pasivo que no se basan en datos de mercado observables (“inputs” no observables).

Los activos y pasivos financieros del Grupo a 31 de diciembre de 2025 y 31 de diciembre 2024

valorados a valor razonable son los siguientes:

Ejercicio 2025


	Miles de euros
	Nivel 1	Nivel 2	Nivel 3	Total

Instrumentos financieros derivados de pasivo (Nota 14.3)	-	(8.260)	-	(8.260)
Instrumentos financieros derivados de activo (Nota 14.3)	-	229	-	229
	-	(8.031)	-	(8.031)

Ejercicio 2024


	Miles de euros
	Nivel 1	Nivel 2	Nivel 3	Total

Instrumentos financieros derivados de pasivo (Nota 14.3)	-	(20.941)	(16.407)	(37.348)
Instrumentos financieros derivados de activo (Nota 14.3)	-	1.622	-	1.622
	-	(19.319)	(16.407)	(35.726)

En el ejercicio 2025, debido a la reducción de capital realizada por la sociedad Silicius Real Estate

SOCIMI, S.A. mediante la amortización de la totalidad de las acciones de la sociedad propiedad de

Merlin Properties SOCIMI, S.A. con devolución a dicho accionista de aportaciones en especie, el

Grupo ha dado de baja el derivado asociado a la opción de compra que dicha sociedad mantenía con

el mismo, clasificado como de Nivel 3 (véanse Notas 3, 7, 9 y 14).

Durante los ejercicios 2025 y 2024 no se han producido traspasos de instrumentos financieros entre

los diferentes niveles.

5.8 Acciones propias

Un instrumento de patrimonio representa una participación residual en el patrimonio neto de la

Sociedad Dominante, una vez deducidos todos sus pasivos.

Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad Dominante se registran en el patrimonio neto por

el importe recibido, neto de los gastos de emisión.

La adquisición por el Grupo de instrumentos de patrimonio de la Sociedad Dominante se presenta por

el coste de adquisición de forma separada como una minoración del patrimonio neto en el estado de

situación financiera consolidado, con independencia del motivo que justificó su adquisición. En las

transacciones realizadas con instrumentos de patrimonio propio no se reconoce ningún resultado.

La amortización posterior de los instrumentos de patrimonio de la Sociedad Dominante da lugar a una

reducción de capital por el importe del nominal de dichas acciones y la diferencia positiva o negativa

entre el precio de adquisición y el nominal de las acciones se carga o abona a cuentas de reservas.

Los costes de transacción relacionados con instrumentos de patrimonio propio se registran como una

minoración del patrimonio neto, una vez considerado cualquier efecto fiscal.

5.9 Distribuciones a accionistas

Los dividendos son en efectivo y se reconocen como una reducción de patrimonio neto en el

momento en el que tiene lugar su aprobación por la Junta General de Accionistas.

La Sociedad Dominante está acogida al régimen especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de

Inversión Inmobiliaria. Según lo establecido en el artículo 6 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre de

2009, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y modificaciones posteriores, las SOCIMI

que hayan optado por el régimen fiscal especial, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos

a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio

obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses siguientes a la

conclusión de cada ejercicio y pagarse dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de

distribución.

Por otro lado, tal y como indica la Ley 11/2009, de 26 de octubre de 2009, modificada por la Ley

16/2012, de 27 de diciembre y modificaciones posteriores, la Sociedad Dominante deberá distribuir

como dividendos:

– El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios

distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009.

– Al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o

participaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009, realizadas una

vez transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de la Ley 11/2009,

afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberán

reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en

el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, estos

beneficios deberán distribuirse en su totalidad junto con los beneficios, en su caso, que

procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión. Si los elementos objeto de

reinversión se transmiten antes del plazo de mantenimiento, aquellos beneficios deberán

distribuirse en su totalidad junto con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en

que se han transmitido. La obligación de distribuir no alcanza, en su caso, a la parte de estos

beneficios imputables a ejercicios en los que la Sociedad no tributara por el régimen fiscal

especial establecido en dicha Ley.

– Al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos. Cuando la distribución de dividendos

se realice con cargo a reservas procedentes de beneficios de un ejercicio en el que haya sido

aplicado el régimen fiscal especial, su distribución se adoptará obligatoriamente en la forma

descrita anteriormente.

5.10 Efectivo y otros medios líquidos equivalentes

El Grupo clasifica en este epígrafe el efectivo y aquellas inversiones a corto plazo de gran liquidez

que son fácilmente convertibles en efectivo, siendo el plazo de la inversión inferior a tres meses, y

que no están sujetos a un riesgo relevante de cambios en su valor. Los intereses asociados a estas

operaciones se registran como ingresos a medida que se devengan, y aquellos que al cierre del

ejercicio están pendientes de vencimiento se incluyen en el estado de situación financiera

consolidado incrementando el saldo de este epígrafe.

5.11 Provisiones

El Grupo diferencia entre:

– Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de sucesos

pasados, cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que resultan

indeterminados en cuanto a su importe y/o momento de cancelación.

– Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos

pasados, cuya materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más

eventos futuros independientes de la voluntad del Grupo.

Las cuentas anuales consolidadas recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima

probable que se tenga que atender la obligación. Los pasivos contingentes no se reconocen en las

cuentas anuales consolidadas, sino que se informa sobre los mismos en las notas de la memoria

consolidada, en la medida en que no sean considerados como remotos.

Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario

para cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el suceso y

sus consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la actualización de dichas provisiones

como un gasto financiero conforme se va devengando.

La compensación a recibir de un tercero en el momento de liquidar la obligación, siempre que no

existan dudas de que dicho reembolso será percibido, se registra como activo, excepto en el caso de

que exista un vínculo legal por el que se haya exteriorizado parte del riesgo, y en virtud del cual el

Grupo no esté obligado a responder; en esta situación, la compensación se tendrá en cuenta para

estimar el importe por el que figurará la correspondiente provisión.

5.12 Reconocimiento de ingresos

Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio de devengo, es decir, cuando se produce la

corriente real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento en

que se produzca la corriente monetaria o financiera derivada de ellos. Los ingresos por arrendamiento

se valoran por el valor razonable de la contraprestación recibida, deducidos descuentos e impuestos.

Los descuentos (carencias de rentas y bonificaciones) concedidos a clientes se reconocen en el

momento en que es probable que se van a cumplir las condiciones que determinan su concesión

como una reducción de los ingresos por ventas.

El reconocimiento de los descuentos se registra contablemente linealizando el importe total de la

carencia de renta o bonificación a lo largo de todos los periodos en los que el contrato del inquilino

está en vigor. En caso de finalizarse un contrato de arrendamiento antes de lo esperado, el registro de

la carencia de renta o bonificación pendiente se registrará en el último periodo antes de la conclusión

del contrato.

Arrendamientos a terceros de inversiones inmobiliarias

La actividad principal de las sociedades que forman el Grupo es la adquisición y arrendamiento de

oficinas, centros comerciales, naves logísticas y centros de datos mayoritariamente. Los ingresos

ordinarios del Grupo provienen del arrendamiento a terceros de estas inversiones inmobiliarias.

Los ingresos ordinarios derivados del arrendamiento de las inversiones inmobiliarias se reconocen

considerando el grado de realización de la prestación a la fecha de cierre cuando el resultado de la

transacción puede ser estimado con fiabilidad. Los ingresos por arrendamientos del Grupo son

reconocidos por las sociedades de forma mensual de acuerdo a las condiciones y cantidades

pactadas en los diferentes contratos con los arrendatarios. Estos ingresos sólo son reconocidos

cuando pueden ser valorados con fiabilidad y es probable que se reciban los beneficios económicos

derivados del arrendamiento.

En el caso de prestaciones de servicios cuyo resultado final no puede ser estimado con fiabilidad, los

ingresos sólo se reconocen hasta el límite de los gastos reconocidos que son recuperables.

Los gastos de comunidad que se refacturan a los arrendatarios se presentan netos de otros gastos de

explotación.

5.13 Impuesto sobre las ganancias

5.13.1 Régimen general

El gasto o ingreso por impuesto sobre beneficios comprende la parte relativa al gasto o ingreso por el

impuesto corriente y la parte correspondiente al gasto o ingreso por impuesto diferido.

El impuesto corriente es la cantidad que el Grupo satisface como consecuencia de las liquidaciones

fiscales del impuesto sobre el beneficio relativas a un ejercicio. Las deducciones y otras ventajas

fiscales en la cuota del impuesto, excluidas las retenciones y pagos a cuenta, así como las pérdidas

fiscales compensables de ejercicios anteriores y aplicadas efectivamente en éste, dan lugar a un

menor importe del impuesto corriente.

El gasto o el ingreso por impuesto diferido se corresponden con el reconocimiento y la cancelación de

los activos y pasivos por impuesto diferido. Estos incluyen las diferencias temporarias que se

identifican como aquellos importes que se prevén pagaderos o recuperables derivados de las

diferencias entre los importes en libros de los activos y pasivos y su valor fiscal, así como las bases

imponibles negativas pendientes de compensación y los créditos por deducciones fiscales no

aplicadas fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la diferencia temporaria o crédito que

corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o liquidarlos.

Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias imponibles,

salvo para aquellas en las que la diferencia temporaria se deriva del reconocimiento inicial del fondo

de comercio cuya amortización no es deducible a efectos fiscales o del reconocimiento inicial de otros

activos y pasivos en operaciones que no afecten ni al resultado fiscal ni al resultado contable.

Por su parte, los activos por impuestos diferidos, identificados con diferencias temporarias, sólo se

reconocen en el caso de que se considere probable que las entidades consolidadas van a tener en el

futuro suficientes ganancias fiscales para poder hacerlos efectivos y no procedan del reconocimiento

inicial de otros activos y pasivos en una operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado

contable. El resto de activos por impuestos diferidos (bases imponibles negativas, diferencias

temporarias y deducciones pendientes de compensar) solamente se reconocen en el caso de que se

considere probable que las sociedades consolidadas vayan a tener en el futuro suficientes ganancias

fiscales contra las que poder hacerlos efectivos.

En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados, efectuándose

las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su recuperación

futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos diferidos no registrados en

balance y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su

recuperación con beneficios fiscales futuros.

5.13.2 Régimen SOCIMI

El régimen fiscal especial de las SOCIMI se construye sobre la base de una tributación a un tipo del 0

por ciento en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan determinados requisitos. Entre

ellos, merece la pena destacar la necesidad de que su activo, al menos en un 80 por ciento, esté

constituido por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y adquiridos en plena propiedad o por

participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de

resultados, españolas o extranjeras, coticen o no en mercados organizados. Igualmente, las

principales fuentes de rentas de estas entidades deben provenir del mercado inmobiliario, ya sea del

alquiler, de la posterior venta de inmuebles tras un periodo mínimo de alquiler o de las rentas

procedentes de la participación en entidades de similares características. No obstante, el devengo del

Impuesto se realiza de manera proporcional a la distribución de dividendos. Los dividendos percibidos

por los socios estarán exentos, salvo que el perceptor sea una persona jurídica sometida al Impuesto

sobre Sociedades o un establecimiento permanente de una entidad extranjera, en cuyo caso se

establece una deducción en la cuota íntegra, de manera que estas rentas tributen al tipo de gravamen

del socio. Sin embargo, el resto de rentas no serán gravadas mientras no sean objeto de distribución

a los socios.

Tal y como establece el artículo noveno de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley

16/2012, de 27 de diciembre y modificaciones posteriores, por la que se regulan las Sociedades

Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, la entidad estará sometida a un tipo de

gravamen especial del 19 por ciento sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en

beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o

superior a un 5 por ciento, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen

a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento. En este sentido, el Grupo tiene establecido el

procedimiento a través del cual se garantiza la confirmación por parte de los accionistas de su

tributación procediendo, en su caso, a retener el 19% del importe del dividendo distribuido a los

accionistas que no cumplan con los requisitos fiscales mencionados anteriormente.