DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DE LOS ADMINISTRADORES
Los miembros del Consejo de Administración de Neinor Homes, S.A. (“Neinor” o la “Sociedad”),
reunidos en la sesión celebrada el 24 de febrero de 2021, y siguiendo lo dispuesto en el artículo 118
del Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley del Mercado de Valores, así como en el artículo 8 b) del Real Decreto 1362/2007, de 19 de
octubre, que desarrolla la Ley del Mercado de Valores, declaran que, hasta donde alcanza su
conocimiento, las Cuentas Anuales individuales de la Sociedad así como las consolidadas de la
Sociedad con sus sociedades dependientes, correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre
de 2020, formuladas por el Consejo de Administración en su referida reunión de 24 de febrero de
2021 y elaboradas conforme a los principios de contabilidad que resultan de aplicación, ofrecen la
imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la Sociedad y de las
sociedades comprendidas en la consolidación tomadas en su conjunto, y que los informes de gestión
complementarios de las Cuentas Anuales individuales y consolidadas incluyen un análisis fiel de la
evolución y los resultados empresariales y de la posición de Neinor y de las sociedades
comprendidas en la consolidación tomadas en su conjunto, junto con la descripción de los principales
riesgos e incertidumbres a que se enfrentan.
Madrid, 24 de febrero de 2021
D. Ricardo Martí Fluxá
Presidente del Consejo
D. Francisco de Borja García-Egocheaga
Vergara
Consejero Delegado
D. Jorge Pepa
Consejero
D. Aref H. Lahham
Consejero
Dª. Anna M. Birulés Bertran
Consejero
D. Van J. Stults
Consejero
D. Alfonso Rodés Vilà
Consejero
D. Felipe Morenés Botín-Sanz de Sautuola
Consejero
D. Andreas Segal
Consejero
ACTIVO
Notas de la
Memoria
31.12.20 31.12.19 (*) PATRIMONIO NETO Y PASIVO
Notas de la
Memoria
31.12.20 31.12.19 (*)
ACTIVO NO CORRIENTE: PATRIMONIO NETO:
Fondo de comercio
2.8
Capital social
Otros activos intangibles
7
Prima de emisión
Activos por derecho de uso
2.2, 9 y 17.2
Reserva legal
Inmovilizado material
8
Reservas de la Sociedad Dominante
Inversiones inmobiliarias
Acciones propias
(51.115 )
(51.191 )
Activos financieros no corrientes
11 y 29
Otras reservas
(1.561 )
Activos por impuesto diferido
20.3
Reservas en sociedades consolidadas por integración global
(57.112 )
(108.676 )
Total activo no corriente
Resultado del ejercicio atribuido a la Sociedad Dominante
Total patrimonio neto atribuido a la Sociedad Dominante
Intereses minoritarios
Total patrimonio neto
15
PASIVO NO CORRIENTE:
Provisiones
Deudas con entidades de crédito
17
Otros pasivos financieros
2.8 y 18
Pasivos por impuestos diferidos
20.3
Total pasivo no corriente
ACTIVO CORRIENTE:
PASIVO CORRIENTE:
Existencias
12
Provisiones
16
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
13
Deudas con entidades de crédito
17.1 y 23
Activos financieros corrientes
11 y 15.4
Otros pasivos financieros
18
Administraciones Públicas deudoras
20.3
Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar
19 y 23
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
14
Administraciones Públicas acreedoras
20.3
Otros pasivos corrientes
12 y 18
Total activo corriente
1.511.216
1.430.451
Total pasivo corriente
TOTAL ACTIVO
1.558.959 1.468.991 TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO 1.558.959 1.468.991
(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos.
Las Notas 1 a 29 descritas en la Memoria consolidada y el Anexo I adjuntos forman parte integrante del balance de situación consolidado al 31 de diciembre de 2020.
Y SOCIEDADES DEPENDIENTES QUE COMPONEN EL GRUPO NEINOR HOMES
NEINOR HOMES, S.A.
BALANCES DE SITUACIÓN CONSOLIDADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2020 Y 2019
(Miles de Euros)
Notas de la
Memoria
Ejercicio 2020 Ejercicio 2019 (*)
Importe neto de la cifra de negocios 22.1 y 23 572.801 488.857
Coste de las ventas 22.2 y 23 (413.735 ) (328.752 )
Gastos de personal 22.3 (22.022 ) (21.172 )
Dotación a la amortización 7, 8 y 9 (4.095 ) (3.955 )
Servicios exteriores 22.4 (36.679 ) (34.217 )
Variación de las provisiones de tráfico 22.6 (731 ) (10.823 )
Otros ingresos de explotación 949 430
Deterioro y resultados por enajenaciones de inmovilizado 151 (88 )
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 96.639 90.280
Ingresos financieros 398 10
Gastos financieros (netos de gastos financieros activados) 17 y 23 (6.338 ) (9.003 )
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 90.699 81.287
Impuesto sobre las ganancias 20.4 (20.583 ) (17.539 )
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 70.116 63.748
Atribuible a la Sociedad Dominante 70.120 63.748
Atribuible a intereses minoritarios (4 ) -
Beneficio / (Pérdida) por acción atribuible a los accionistas de la
Sociedad Dominante (en euros):
Básica 5 0,948 0,838
Diluida 5 0,948 0,838
Las Notas 1 a 29 descritas en la Memoria consolidada y el Anexo I adjuntos forman parte integrante de la
cuenta de pérdidas y ganancias consolidadas del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020.
Y SOCIEDADES DEPENDIENTES QUE COMPONEN EL GRUPO NEINOR HOMES
NEINOR HOMES, S.A.
CUENTAS DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONSOLIDADAS
(Miles de Euros)
CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2020
Y AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos.
Notas de la
Memoria
31.12.20 31.12.19 (*)
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 70.116 63.748
OTROS INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS
PARTIDAS QUE NO SERÁN RECLASIFICADAS A RESULTADOS
PARTIDAS QUE PODRÁN SER RECLASIFICADAS A RESULTADOS
TOTAL INGRESOS Y GASTOS CONSOLIDADOS RECONOCIDOS
Total ingresos y gastos consolidados reconocidos atribuidos a la Sociedad Dominante
Total ingresos y gastos consolidados reconocidos atribuidos a intereses minoritarios
(4 )
(Miles de Euros)
Las Notas 1 a 29 descritas en la Memoria consolidada y el Anexo I adjuntos forman parte integrante
del estado de ingresos y gastos reconocidos consolidado del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020.
(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos.
NEINOR HOMES, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES
QUE COMPONEN EL GRUPO NEINOR HOMES
ESTADOS DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS CONSOLIDADOS CORRESPONDIENTES
EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2020 Y AL EJERCICIO TERMINADO
Capital social
Prima de
emisión
Reserva legal
Reservas de la
Sociedad
Dominante
Acciones
Propias
Otras reservas
Reservas en
sociedades
consolidadas por
integración global
Resultado del
ejercicio
atribuido a la
Sociedad
Dominante
Intereses
minoritarios
Total
Patrimonio
Saldos al 1 de enero de 2019 (*)
(3.902 )
(145.133 )
Aplicación del resultado del ejercicio:
A reservas
(2.209 )
(45.991 )
Ingresos y gastos reconocidos
Operaciones con acciones propias
(993 )
(47.289 )
(48.282 )
Otros movimientos (Notas 4.19 y 15.4)
(35 )
Saldos al 31 de diciembre de 2019 (*)
(51.191 )
(108.676 )
Aplicación del resultado del ejercicio:
A reservas
(121 )
(63.748 )
Ingresos y gastos reconocidos
(4 )
Incremento de patrimonio neto resultante de una
combinación de negocios (Nota 2.8)
Operaciones con acciones propias
Otros movimientos (Notas 4.19 y 15.4)
(447 )
(1.962 )
Saldos al 31 de diciembre de 2020
(51.115 )
(1.561 )
(57.112 )
del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020.
NEINOR HOMES, S.A.
Y SOCIEDADES DEPENDIENTES QUE COMPONEN EL GRUPO NEINOR HOMES
ESTADOS DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADOS CORRESPONDIENTES
AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2020 Y AL EJERCICIO TERMINADO
EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(Miles de Euros)
(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos.
Las Notas 1 a 29 descritas en la Memoria consolidada y el Anexo I adjuntos forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado
Notas de la
Memoria
Ejercicio 2020 Ejercicio 2019 (*)
Flujos de efectivo de las actividades de explotación:
Resultado consolidado del ejercicio antes de impuestos
Ajustes por-
Amortizaciones y variaciones de provisiones de activos no corrientes
7, 8 y 9
Variación de otras provisiones 12 y 16
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado (151 )
Gastos financieros 6.338
Ingresos financieros (398 )
(10 )
Plan de incentivos 15.4 1.790
109.662
103.372
Variación de capital circulante:
Existencias 12
Deudores comerciales y otros activos corrientes 13
Acreedores comerciales y otros pasivos corrientes 18 y 19
Otros activos y pasivos corrientes y no corrientes 11
(1.377 )
Impuesto sobre las ganancias pagado 20
(14.723 )
(30.950 )
Flujos netos de efectivo de actividades de explotación (I)
134.668
145.806
Flujos de efectivo por actividades de inversión:
Adquisición de sociedades del grupo, neto de efectivo
2.8 y 17.2
(2.450 )
Adquisición de activos intangibles y materiales
7 y 8
(812 )
(1.831 )
Cobros por enajenación de activos intangibles y materiales
7 y 8
Cobros por enajenación de inversiones inmobiliarias
Pagos por otras inversiones financieras a largo plazo 11 y 29
(20.134 )
(12.749 )
Cobros por otras inversiones financieras a largo plazo
Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión (II)
(22.686 )
(13.597 )
Flujos de efectivo por actividades de financiación:
Emisión de deuda con entidades de crédito
17
Amortización de deudas con entidades de crédito 17
(189.893 )
(153.737 )
Intereses pagados incluidos intereses capitalizados y gastos formalización de deudas 17 y 23
(7.424 )
(7.988 )
Operaciones con acciones propias 17
Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación (III)
(15.184 )
(72.554 )
Incremento neto de efectivo y equivalentes al efectivo (I+II+III) 96.798 59.655
Efectivo y equivalentes al efectivo al principio del período 173.415 113.760
Efectivo y equivalentes al efectivo al final del período 270.213 173.415
NEINOR HOMES, S.A.
Y SOCIEDADES DEPENDIENTES QUE COMPONEN EL GRUPO
NEINOR HOMES
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO CONSOLIDADOS
CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2020
(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos.
Las Notas 1 a 29 descritas en la Memoria consolidada y el Anexo I forman parte integrante del estado de flujos
de efectivo consolidado del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020.
Y AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2019
(Miles de Euros)
- 1 -
Memoria Consolidada correspondiente al
ejercicio anual terminado el
31 de diciembre de 2020
1. Actividad del Grupo Neinor Homes
La Sociedad Neinor Homes, S.A . (en adelante, “la Sociedad Dominante”), es una sociedad constituida en
www.neinorhomes.com y en su domicilio social pueden consultarse los
estatutos sociales y demás información pública sobre la Sociedad.
Adicionalmente a las operaciones que lleva a cabo directamente, la Sociedad Dominante es cabecera de
un Grupo de entidades dependientes con idéntico objeto social y que constituyen, junto con ella, el Grupo
Neinor Homes (en adelante, el “Grupo” o el “Grupo Neinor Homes”), habiéndose admitido a cotización sus
acciones en el mercado secundario oficial durante el ejercicio 2017. Consecuentemente, la Sociedad
Dominante está obligada a elaborar, además de sus cuentas anuales individuales, cuentas anuales
consolidadas del Grupo, así como informes financieros semestrales tanto para la Sociedad Dominante
como para el Grupo consolidado de acuerdo con lo dispuesto por el Real Decreto 1362/2007, de 19 de
octubre, por el que se desarrolla la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, en relación con
los requisitos de transparencia relativos a la información sobre los emisores cuyos valores estén admitidos
a negociación en un mercado secundario oficial o en otro mercado regulado de la Unión Europea.
El Grupo Neinor Homes se constituyó en el contexto del acuerdo de intenciones suscrito en el ejercicio
2014 entre Kutxabank, S.A. y el fondo de inversión Lone Star, a través de su participada Intertax Business,
S.L.U. (actualmente denominada Neinor Holdings, S.L.U.), para la compraventa de una parte de los activos
inmobiliarios del Grupo Kutxabank. La citada compraventa (Operación Lion) quedó perfeccionada con
fecha 14 de mayo de 2015 mediante la transmisión por parte de Kutxabank, S.A. a Neinor Holdings, S.L.U.
de la totalidad de las participaciones sociales que la primera ostentaba en Neinor Homes, S.A ., que a su
vez participa en otras sociedades (véase Anexo I), una vez cumplidas en 2015 las condiciones suspensivas
establecidas en el contrato de compraventa firmado entre las partes con fecha 18 de diciembre de 2014.
Adicionalmente, y en el marco de la operación Lion, con fecha 1 de enero de 2015 se transfirió a las
distintas sociedades del Grupo Neinor Homes todo el personal que venía realizando las labores de
desarrollo y gestión del grupo inmobiliario en el Grupo Kutxabank, así como los medios y recursos técnicos
necesarios para desempeñar esta actividad. En este sentido, con fecha 14 de mayo de 2015 se firmó un
contrato de administración y gestión de activos entre las distintas sociedades del Grupo Kutxabank y
prestación de servicios de comercialización y gestión urbanística de suelos. Este contrato, que opera en
condición de exclusividad, tendrá una duración inicial de 7 años, pudiendo prorrogarse automáticamente
por plazos adicionales de un año. El contrato podrá ser objeto de cancelación anticipada en una serie de
supuestos ligados al cambio de control del adjudicatario del contrato a un competidor de Kutxabank,
negligencia en la prestación de los servicios o interrupción de los mismos durante más de 7 días, salvo
caso fortuito o fuerza mayor. Asimismo, en caso de pérdida de control de Kutxabank de entidades adscritas
al ámbito del presente contrato, existe opción de cancelación anticipada, si bien se regula la
correspondiente indemnización por cancelación. Durante el ejercicio 2017, en cumplimiento de los
términos establecidos en el acuerdo relativo a la gestión de administración y gestión de activos
inmobiliarios, Kutxabank, S.A. y Grupo Neinor Homes firmaron un contrato por el cual Grupo Neinor Homes
procedió a abrir cuentas bancarias cuya finalidad es exclusivamente que Grupo Neinor Homes pueda
gestionar directamente los pagos suplidos correspondientes al citado contrato en relación a las sociedades
Kutxabank, S.A. y Cajasur Banco, S.A.U., a las que pertenecen los saldos depositados en dichas cuentas
tesoreras, de ahí que dichos saldos de tesorería, que al 31 de diciembre de 2020 ascienden a 94 miles de
euros, no figuren registrados en los balances de situación consolidados adjuntos (119 miles de euros a 31
- 2 -
de diciembre de 2019), no recogiéndose asimismo en las cuentas anuales consolidadas adjuntas los
pasivos, ingresos y gastos que pudieran estar asociados a dichos saldos.
Con fecha 29 de marzo de 2017 se produjo la admisión a cotización de las acciones de la Sociedad
Dominante, en las Bolsas de Valores de Madrid, Barcelona, Bilbao y Valencia, para lo cual, se obtuvieron
los correspondientes waivers/ aprobaciones de las entidades financieras de las que había recibido algún
tipo de financiación para que esta no fuera objeto de cancelación anticipada.
En octubre de 2020, Neinor Homes S.A. se ha reincorporado al Ibex Medium Cap, índice financiero bursátil
elaborado por Bolsas y Mercados Españoles (BME) que agrupa a las empresas cotizadas de mediana
capitalización de las cuatro bolsas españolas, formado por las 20 compañías más importantes después del
IBEX 35.
Las cuentas anuales consolidadas correspondientes al ejercicio 2019 del Grupo fueron formuladas con
fecha 26 de febrero de 2020 por los Administradores de la Sociedad Dominante de acuerdo con lo
establecido por las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea
(NIIF – UE), y aprobadas por la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante el 1 de abril de
2020.
En el Anexo I se detallan las empresas del Grupo incluidas en la consolidación y la información relacionada
con las mismas a 31 de diciembre de 2020 y 2019, antes de las correspondientes homogeneizaciones
practicadas, en su caso, a sus estados financieros individuales y los ajustes por conversión a Normas
Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF-UE). Los datos del Anexo
I han sido facilitados por las empresas del Grupo y su situación patrimonial figura en sus cuentas anuales
individuales.
2. Bases de presentación de las cuentas anuales consolidadas
2.1 Bases de presentación
De acuerdo con el Reglamento (CE) nº1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo del 19 de
julio de 2002, todas las sociedades que se rijan por el Derecho de un estado miembro de la Unión
Europea, y cuyos títulos valores coticen en un mercado regulado de algunos de los Estados que la
conforman, deberán presentar sus cuentas anuales consolidadas correspondientes a los ejercicios
que se iniciaron a partir del 1 de enero de 2005 conforme a las Normas Internacionales de Información
Financiera (en adelante, NIIF) que hayan sido previamente adoptadas por la Unión Europea.
Las presentes cuentas anuales consolidadas han sido formuladas de acuerdo con la normativa
anterior, teniendo en consideración la totalidad de los principios y normas contables y los criterios de
valoración de aplicación obligatoria de las NIIF, de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio
y de la situación financiera consolidada del Grupo Neinor Homes al 31 de diciembre de 2020 y de los
resultados de sus operaciones, de los cambios en el patrimonio neto y de los flujos de efectivo
consolidados que se han producido en el Grupo en el ejercicio anual terminado en esa fecha.
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo Neinor Homes del ejercicio anual terminado el 31 de
diciembre de 2020, se han obtenido a partir de los registros de contabilidad mantenidos por la
Sociedad Dominante y por las restantes entidades integradas en el Grupo Neinor Homes de
conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión
Europea (NIIF-UE). Estas cuentas anuales consolidadas han sido formuladas por los Administradores
de la Sociedad Dominante en reunión de su Consejo de Administración celebrado el día 24 de febrero
de 2021, estimándose que serán aprobadas sin modificación alguna.
No obstante, y dado que los principios contables y criterios de valoración aplicados en la preparación
de las cuentas anuales consolidadas del Grupo del ejercicio 2020 pueden diferir de los utilizados por
algunas de las entidades integradas en el mismo, en el proceso de consolidación se han introducido
- 3 -
los ajustes y reclasificaciones necesarios para homogeneizar entre sí tales principios y criterios y para
adecuarlos a las Normas Internacionales de Información Financiera.
Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas
anuales consolidadas, se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de
consolidación los principios y normas de valoración seguidos por la Sociedad Dominante.
Por otro lado, los estados financieros del ejercicio anual 2020 adjuntos han sido presentados en base
a los requerimientos de formato y marcado exigido por el Reglamento UE 2019/815, de 17 de
diciembre de 2018, de la Comisión Europea (Reglamento FEUE).
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo y las cuentas anuales de las entidades integradas en el
Grupo correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020, se encuentran pendientes
de aprobación por sus respectivos Socios/Accionistas. No obstante, el Consejo de Administración de
la Sociedad Dominante entiende que dichas cuentas anuales serán aprobadas sin ninguna
modificación.
2.2 Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera
Durante el ejercicio 2020 han entrado en vigor las siguientes normas e interpretaciones de aplicación
obligatoria, ya adoptadas por la Unión Europea, que, en caso de resultar de aplicación, han sido
utilizadas por el Grupo en la elaboración de las presentes Cuentas Anuales Consolidadas:
(1) Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones de aplicación obligatoria en el
ejercicio 2020
Aprobadas para su uso en la Unión Europea
Aplicación obligatoria
ejercicios iniciados a
partir de:
Modificaciones a la NIC 1 y NIC 8 Definiciones
de “materialidad”
Modificaciones a la NIC 1 y NIC 8 para
alinear la definición con la contenida en el
marco conceptual
1 de enero de 2020
Modificaciones a las NIIF 9, NIC 39 y NIIF 7 –
Reforma de los Tipos de Interés de Referencia
Modificaciones a las NIIF 9, NIC 39 y NIIF 7
relacionadas con la reforma de los índices
de referencia (primera fase)
1 de enero de 2020
Modificaciones a la NIIF 3 Definición de
negocios
Clarificaciones a la definición de negocio 1 de enero de 2020
Modificación a la NIIF 16 Arrendamientos –
Mejoras de rentas
Modificación para facilitar a los
arrendatarios la contabilidad de las mejoras
del alquiler relacionadas con el COVID-19
1 de junio de 2020
El Grupo está aplicando desde su entrada en vigor el 1 de enero de 2020 las normas e interpretaciones
antes señaladas, que no han supuesto un impacto significativo en sus políticas contables.
(2) Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones de aplicación obligatoria en
ejercicios posteriores al ejercicio natural que comenzó el 1 de enero de 2020.
A la fecha de formulación de estas cuentas anuales consolidadas, las siguientes normas e
interpretaciones habían sido publicadas por el IASB, pero no habían entrado aún en vigor, bien porque
su fecha de efectividad es posterior a la fecha de las cuentas anuales consolidadas, o bien porque no
han sido aún adoptadas por la Unión Europea:
- 4 -
Aprobadas para su uso en la Unión Europea
Aplicación obligatoria
ejercicios iniciados a
partir de:
Modificaciones a las NIIF 9, NIC 39 y NIIF 7,–
Reforma de los Tipos de Interés de Referencia
– Fase 2
Modificaciones a las NIIF 9, NIC 39 y NIIF
7, relacionadas con la reforma de los índices
de referencia (segunda fase)
1 de junio de 2021
Modificación de la NIIF 4 - Diferimiento de la
aplicación de la NIIF 9
Diferimiento de la aplicación de la NIIF 9
hasta 2023
1 de junio de 2021
No aprobadas para su uso en la Unión Europea
Aplicación obligatoria
ejercicios iniciados a
partir de:
Modificaciones a las NIIF 4 y NIIF 16 –
Reforma de los Tipos de Interés de Referencia
– Fase 2
Modificaciones a las NIIF 4 y NIIF 16
relacionadas con la reforma de los índices
de referencia (segunda fase)
1 de junio de 2021
Modificación de la NIIF 3 - Referencia al Marco
Conceptual
Clarificación de definiciones de activo y
pasivo en una combinación de negocios
1 de enero de 2022
Modificación de la NIC 16 - Ingresos obtenidos
antes del uso previsto
La modificación prohíbe la deducción del
coste de inmovilizado material cualquier
ingreso obtenido de los artículos vendidos
mientras se está preparando el activo para
su uso previsto
1 de enero de 2022
Modificación de la NIC 37 - Contratos
onerosos - Coste de cumplir un contrato
La modificación explica que el coste directo
de cumplir un contrato comprende los
costes incrementales de cumplir ese
contrato y una asignación de otros costes
que se relacionan directamente con el
cumplimiento del contrato.
1 de enero de 2022
Mejora a las NIIF Ciclo 2018-2020 Modificaciones menores a la NIIF 1, NIIF 9,
NIIF 16 y NIC 41.
1 de enero de 2022
Modificación a la NIC 1 - Clasificación de
pasivos como corrientes o no corrientes
Clarificaciones respecto a la presentación de
pasivos como corrientes o no corrientes
1 de enero de 2023
NIIF 17 Contratos de seguros y sus
modificaciones
Recoge los principios de registro,
valoración, presentación y desglose de los
contratos de seguros. Reemplazará a la NIIF
4
1 de enero de 2023
Para las normas que entran en vigor a partir de 2021 y siguientes, el Grupo ha realizado una
evaluación de los impactos que la aplicación futura de estas normas podrían tener en las cuentas
- 5 -
anuales consolidadas una vez entre en vigor, considerándose a la fecha actual que los impactos de
la aplicación de estas normas no serán significativos.
2.3 Cambios de criterios contables
Durante el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2020 no se han producido cambios de criterios
contables significativos respecto a los criterios aplicados para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre
de 2019.
2.4 Moneda funcional
Las presentes cuentas anuales consolidadas se presentan en euros, al ser ésta la moneda del entorno
económico principal en el que opera el Grupo. En la actualidad el Grupo no realiza operaciones en el
extranjero.
2.5 Responsabilidad de la información y estimaciones realizadas
La información contenida en estas cuentas anuales consolidadas es responsabilidad de los
Administradores de la Sociedad Dominante del Grupo.
En las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio terminado el 31 de
diciembre de 2020 se han utilizado ocasionalmente estimaciones realizadas por la Alta Dirección del
Grupo y de las entidades consolidadas - ratificadas posteriormente por sus Administradores - para
cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados
en ellas. Básicamente, estas estimaciones se refieren a:
1. El valor razonable de los activos inmobiliarios del Grupo (véanse Notas 9 y 12): El Grupo ha
obtenido valoraciones de expertos independientes a lo largo de 2020 para sus activos
inmobiliarios, describiéndose la metodología de valoración en la Nota 4.6.
2. La evaluación de posibles pérdidas por deterioro de determinados activos.
3. La vida útil de los activos intangibles, materiales e inversiones inmobiliarias (véanse Notas 7, 8 y
9).
4. El importe de determinadas provisiones (véase Nota 16).
5. La recuperabilidad de los activos por impuestos diferidos (véase Nota 20.4).
6. La valoración de las obligaciones a largo plazo con el personal (véase Nota 15.4).
7. El cumplimiento de covenants de determinada financiación recibida (véase Nota 17.1).
A pesar de que estas estimaciones se han realizado en función de la mejor información disponible al
31 de diciembre de 2020 sobre los hechos analizados, es posible que acontecimientos que puedan
tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en próximos ejercicios, lo que se
haría, conforme a lo establecido en la NIC 8, de forma prospectiva reconociendo los efectos del
cambio de estimación en la correspondiente cuenta de pérdidas y ganancias consolidada. Tal y como
se describe en la Nota 28, la expansión del COVID-19 ha planteado importantes desafíos a las
actividades comerciales e introducido un alto grado de incertidumbre sobre la actividad económica.
Dado el carácter incierto de cualquier estimación basada en expectativas futuras en el actual entorno
económico, se podrían poner de manifiesto diferencias entre los resultados proyectados y los reales.
La importancia de dichas estimaciones debe considerarse en la interpretación de las cuentas anuales
consolidadas adjuntas y, en concreto, en la valoración de los activos inmobiliarios del Grupo.
Durante el ejercicio 2020 no se han producido cambios significativos en las estimaciones realizadas
al cierre del ejercicio 2019.
- 6 -
2.6 Principios de consolidación
Se consideran entidades dependientes aquellas sobre las que la Sociedad Dominante, directa o
indirectamente, a través de dependientes ejerce control. La Sociedad Dominante controla a una
entidad dependiente cuando por su implicación en ella está expuesta, o tiene derecho, a unos
rendimientos variables y tiene la capacidad de influir en dichos rendimientos a través del poder que
ejerce sobre la misma. La Sociedad Dominante tiene el poder cuando posee derechos sustantivos en
vigor que le proporcionan la capacidad de dirigir las actividades relevantes. La Sociedad Dominante
está expuesta, o tiene derecho, a unos rendimientos variables por su implicación en la entidad
dependiente cuando los rendimientos que obtiene por dicha implicación pueden variar en función de
la evolución económica de la entidad. En la actualidad, todas las sociedades dependientes se
consolidan por el método de integración global.
La participación de los accionistas minoritarios, en su caso, se establece en la proporción de los
valores razonables de los activos y pasivos identificables reconocidos. La participación de los
minoritarios en:
1. El patrimonio de sus participadas: se presenta en el epígrafe “Intereses minoritarios” del balance
de situación consolidado, dentro del capítulo de Patrimonio Neto del Grupo.
2. Los resultados del ejercicio se presentan en el epígrafe “Resultado del ejercicio atribuible a
intereses minoritarios” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada.
Los resultados de las sociedades dependientes adquiridas o enajenadas durante el ejercicio se
incluyen en las cuentas de resultados consolidadas desde la fecha efectiva de adquisición o hasta la
fecha efectiva de enajenación, según corresponda.
Los saldos y transacciones significativas efectuadas entre sociedades consolidadas por integración
global, así como los resultados incluidos en las existencias procedentes de compras a otras sociedades
del Grupo, han sido eliminados en el proceso de consolidación.
No ha sido necesario ningún ajuste de homogeneización temporal ya que la fecha de cierre de todas
las sociedades del Grupo es la misma.
2.7 Diferencias de primera consolidación
En la fecha de una adquisición, los activos, pasivos y los pasivos contingentes de una sociedad
dependiente se calculan a sus valores razonables en la mencionada fecha. Cualquier exceso del coste
de adquisición con respecto a los valores razonables de los activos netos identificables adquiridos se
reconoce como fondo de comercio. Cualquier defecto del coste de adquisición con respecto a los
valores razonables de los activos netos identificables adquiridos (es decir, descuento en la
adquisición) se imputa a resultados en el periodo de adquisición. En la primera consolidación del
Grupo no se pusieron de manifiesto fondos de comercio ni diferencias negativas de consolidación.
2.8 Variaciones en el perímetro de consolidación
La única variación en el perímetro de consolidación durante el ejercicio 2020 ha sido la siguiente:
La Sociedad Dominante ha adquirido durante el mes de septiembre del ejercicio 2020 una
participación del 75% del capital social de Umber Jurídico Inmobiliario, S.L. (empresa que ha sido
disuelta durante el mes de noviembre de 2020 al haber sido objeto de absorción inversa por parte
de la filial en la que se ostentaba la totalidad de las acciones, Renta Garantizada, S.A.), por un precio
que incluye un importe fijo de 3.297 miles de euros y un importe variable de 3 millones de euros
(2.557 miles de euros a coste amortizado (Nota 17.2)), sujeto a la evolución operativa de Renta
Garantizada, S.A., aplazándose este último al cierre del ejercicio 2023 o del ejercicio 2024 en función
del cumplimiento anticipado o no de las condiciones fijadas. La Dirección de la Sociedad Dominante
ha estimado a efectos de la formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas que se
producirá el cumplimiento de las condiciones necesarias para el pago íntegro del importe variable, si
bien y en línea con la asignación el proceso de valoración necesario para aplicar el método de
adquisición en relación a esta combinación de negocios, esta contabilización se considera provisional,
- 7 -
pudiéndose ajustar dichos valores provisionales una vez se obtenga toda la información necesaria,
disponiéndose para ello de un año desde que se produjo la operación. El acuerdo de compraventa
incluye asimismo la obligación por parte de la Sociedad Dominante de adquirir el capital social
restante de los socios minoritarios (25%), siempre y cuando se produzcan determinados supuestos,
no estimándose que dicho derecho tenga un impacto significativo por lo que no se ha reconocido
importe alguno en este sentido en las presentes cuentas anuales consolidadas.
Los activos y pasivos incorporados en la fecha de toma de control son los siguientes:
Miles de euros
Activo no corriente 608
Activo corriente (excluida tesorería) 463
Tesorería 847
Pasivo no corriente (384)
Pasivo corriente (378)
Otros activos identificables (netos de impuestos) 775
Intereses minoritarios (289)
Contraprestación transferida 3.297
Contraprestación contingente (Nota 17.2) 2.557
Fondo de comercio / (Diferencia negativa de consolidación) 4.212
Los Administradores de la Sociedad Dominante han identificado un activo no reconocido en el balance
de la sociedad objeto de la transacción, relacionado con los contratos de gestión de alquileres a largo
plazo previamente formalizados por la sociedad adquirida y vigentes a la fecha de transacción, que
ha sido objeto de valoración interna por un importe bruto de 1.033 miles de euros (775 miles de
euros neto de impuestos), habiéndose procedido al registro en el epígrafe “Inmovilizado intangible”
(Nota 7) del balance de situación consolidado a 31 de diciembre de 2020, junto con el correspondiente
pasivo por impuesto diferido asociado al mismo por importe de 258 miles de euros. La vida útil
estimada de este activo es de 5 años, que equivale a la duración media de dichos contratos.
El importe de los ingresos ordinarios reconocidos en las cuentas anuales consolidadas a 31 de
diciembre de 2020, desde la fecha de la toma de control, correspondientes a la sociedad adquirida
ha ascendido a 534 miles de euros, siendo el resultado antes de impuestos aportado de 104 miles de
euros. Si la sociedad adquirida hubiera sido consolidada desde el 1 de enero de 2020 el importe neto
de la cifra negocios y el resultado antes de impuestos se habrían incrementado en 1.223 y 381 miles
de euros, aproximada y respectivamente.
En el ejercicio 2019 no se produjo ninguna variación en el perímetro de consolidación.
2.9 Comparación de la información
La información contenida en esta memoria consolidada referida al ejercicio terminado el 31 de
diciembre 2019 se presenta, a efectos comparativos con la información del ejercicio terminado el 31
de diciembre de 2020.
2.10 Corrección de errores
En la elaboración de las presentes cuentas anuales consolidadas no se han detectado errores que
hayan supuesto la re-expresión de los importes incluidos en las cuentas anuales consolidadas del
ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019.
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3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante
La propuesta de distribución de resultados formulada por los Administradores de la Sociedad Dominante,
pendiente de aprobación por la Junta General de Accionistas, es la siguiente:
Miles de Euros
31.12.20 31.12.19
Bases de reparto:
Resultado del ejercicio - Beneficio 7.967 14.098
Aplicación:
A Reserva Legal 797 1.410
A Reservas Voluntarias 7.170 12.688
7.967 14.098
4. Normas de valoración
En la elaboración de las cuentas anuales consolidadas del Grupo Neinor Homes correspondientes a los
ejercicios terminados el 31 de diciembre de 2020 y 2019 se han aplicado los siguientes principios, políticas
contables y criterios de valoración:
4.1 Combinaciones de negocio y fondo de comercio
La adquisición por parte de la Sociedad Dominante del control de una sociedad dependiente constituye
una combinación de negocios a la que se aplicará el método de adquisición. El coste de la combinación
se determina por la agregación de los valores razonables en la fecha de adquisición de los activos
cedidos, los pasivos incurridos o asumidos y los instrumentos de patrimonio emitidos. Los honorarios
abonados a asesores legales u otros profesionales que hayan intervenido en la combinación y los
gastos generados internamente por estos conceptos se imputan directamente en la cuenta de
resultados.
Si la combinación de negocios se realiza por etapas, de modo que con anterioridad a la fecha de
adquisición (fecha de toma de control), existía una inversión previa, el Fondo de Comercio o diferencia
negativa se obtiene por la diferencia entre:
- El coste de la combinación de negocios, más el valor razonable en la fecha de adquisición de
cualquier participación previa de la empresa adquirente en la adquirida, y,
- El valor de los activos identificables adquiridos menos el de los pasivos asumidos, determinado de
acuerdo a lo indicado anteriormente.
Cualquier beneficio o pérdida que surja como consecuencia de la valoración a valor razonable en la
fecha en que se obtiene el control de la participación previa existente en la adquirida, se reconocerá
en la cuenta de pérdidas y ganancias. Si con anterioridad la inversión en esta participada se hubiera
valorado por su valor razonable, los ajustes por valoración pendientes de ser imputados al resultado
del ejercicio se transferirán a la cuenta de pérdidas y ganancias. De otra parte, se presume que el
coste de la combinación de negocios es el mejor referente para estimar el valor razonable en la fecha
de adquisición de cualquier participación previa.
Si en la fecha de cierre del ejercicio en que se produce la combinación no pueden concluirse los
procesos de valoración necesarios para aplicar el método de adquisición descrito anteriormente, esta
contabilización se considera provisional, pudiéndose ajustar dichos valores provisionales en el periodo
necesario para obtener la información requerida que en ningún caso será superior a un año. Los
efectos de los ajustes realizados en este periodo se contabilizan retroactivamente modificando la
información comparativa si fuera necesario.
El coste de la combinación incluirá asimismo, en su caso, el valor razonable de cualquier
contraprestación contingente que dependa de eventos futuros o del cumplimiento de condiciones
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predeterminadas. Los cambios en el valor razonable de las contraprestaciones contingentes, que
tengan lugar dentro del periodo de valoración (que no excederá de 1 año desde la fecha de
adquisición), pueden ser el resultado de información adicional que se obtenga después de la fecha
de adquisición sobre hechos y circunstancias que existían en dicha fecha, por lo que se ajustará
retrospectivamente por medio de una disminución / incremento en el fondo de comercio.
Los cambios posteriores en el valor razonable de la contraprestación contingente se ajustan contra
resultados, salvo que dicha contraprestación haya sido clasificada como patrimonio en cuyo caso los
cambios posteriores en su valor razonable no se reconocen.
El fondo de comercio o la diferencia negativa de la combinación se determina por diferencia entre los
valores razonables de los activos adquiridos y pasivos asumidos registrados y el coste de la
combinación, todo ello referido a la fecha de adquisición. En el supuesto excepcional de que surja
una diferencia negativa en la combinación ésta se imputa a la cuenta de pérdidas y ganancias como
un ingreso.
El fondo de comercio no se amortiza, pero, al menos anualmente, se analiza si existen indicios de
deterioro. Al cierre de cada ejercicio el Grupo analiza si existen indicios de deterioros de valor de sus
activos o unidades generadoras de efectivo a las que haya asignado un fondo de comercio y, en caso
de que los hubiera, comprueba, mediante el denominado “test de deterioro”, la posible existencia de
pérdidas de valor que reduzcan el valor recuperable de dichos activos a un importe inferior al de su
valor en libros. En el caso de que se deba reconocer una pérdida por deterioro de una unidad
generadora de efectivo a la que se hubiese asignado todo o parte de un fondo de comercio, se reduce
en primer lugar el valor contable del fondo de comercio correspondiente a dicha unidad. Si el deterioro
supera el importe de éste, en segundo lugar, se reduce, en proporción a su valor contable, el del
resto de activos de la unidad generadora de efectivo, hasta el límite del mayor valor entre los
siguientes: su valor razonable menos los costes de venta, su valor en uso y cero. Las correcciones
valorativas por deterioro reconocidas en el fondo de comercio no son objeto de reversión en ejercicios
posteriores.
4.2 Activos intangibles e inmovilizado material
Activos intangibles
Son activos no monetarios identificables, aunque sin apariencia física, que surgen como consecuencia
de un negocio jurídico o han sido desarrollados por las entidades consolidadas. Sólo se reconocen
contablemente aquéllos cuyo coste puede estimarse de manera razonablemente objetiva y de los que
las entidades consolidadas estiman probable obtener en el futuro beneficios económicos.
Los activos intangibles se reconocen inicialmente por su coste de adquisición o producción y,
posteriormente, se valoran a su coste menos su correspondiente amortización acumulada y las
pérdidas por deterioro que hayan experimentado, según proceda.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de los activos intangibles se realizan con
contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada en función de los años de la vida útil
estimada, que para los activos intangibles asciende a 4 años.
Inmovilizado material
Los activos del inmovilizado material se reconocen inicialmente por su coste de adquisición/aportación
o producción y, posteriormente, se valoran a su coste menos su correspondiente amortización
acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan experimentado, según proceda.
Los costes de ampliación, modernización o mejoras que representan un aumento de la productividad,
capacidad o eficiencia, o un alargamiento de la vida útil de los bienes, se capitalizan como mayor
coste de los correspondientes bienes.
Los gastos de mantenimiento y reparaciones que no representan una ampliación de la vida útil se
cargan a la cuenta de resultados del ejercicio en que se incurren.
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Los intereses y otras cargas financieras incurridos durante el periodo de construcción del inmovilizado
material se consideran como mayor coste del inmovilizado en curso (véase apartado 14 de esta
misma Nota).
La amortización se calcula aplicando el método lineal sobre el coste de adquisición de los activos
menos su valor residual, entendiéndose que los terrenos sobre los que se asientan los edificios y
otras construcciones tienen una vida indefinida y que, por tanto, no son objeto de amortización.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de los activos materiales se realizan con
contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada en función de los años de la vida útil
estimada, como promedio, de los diferentes elementos que lo integran, tal y como se indica a
continuación:
Porcentaje
Anual
Sistema de amortización lineal:
Instalaciones técnicas 10%
Mobiliario 25%
Equipos proceso de información 25%
Otro inmovilizado material 10%
Los activos en construcción destinados a la producción, a fines administrativos, o comerciales, se
registran a su precio de coste, deduciendo las pérdidas por deterioros de valor reconocidas. El coste
incluye los honorarios profesionales. La amortización de estos activos comienza cuando los activos
están listos para el uso para el que fueron concebidos.
Los activos, distintos de las inversiones inmobiliarias, mantenidos en virtud de arrendamientos
financieros se amortizan durante sus vidas útiles previstas siguiendo el mismo método que para los
activos en propiedad o, cuando los contratos de arrendamiento sean cortos, durante el plazo del
arrendamiento pertinente.
Con ocasión de cada cierre contable, las sociedades consolidadas analizan si existen indicios, tanto
internos como externos, de que el valor neto de los elementos de su activo material excede de su
correspondiente importe recuperable, en cuyo caso reducen el valor en libros del activo de que se
trate hasta su importe recuperable, y ajustan los cargos futuros en concepto de amortización en
proporción a su valor en libros ajustado y a su nueva vida útil remanente, en el caso de ser necesaria
una reestimación de la misma.
De forma similar, cuando existen indicios de que se ha recuperado el valor de un activo material, las
entidades consolidadas registran la reversión de la pérdida por deterioro contabilizada en periodos
anteriores y ajustan, en consecuencia, los cargos futuros en concepto de su amortización. En ningún
caso, la reversión de la pérdida por deterioro de un activo puede suponer el incremento de su valor
en libros por encima de aquél que tendría si no se hubieran reconocido pérdidas por deterioro en
ejercicios anteriores.
4.3 Activos por derecho de uso y pasivos por arrendamientos
El Grupo evalúa los contratos de arrendamiento y reconoce un activo por derecho de uso y un pasivo
de arrendamiento correspondiente con respecto a todos los acuerdos de arrendamiento en los que
es el arrendatario, excepto para arrendamientos a corto plazo (definidos como arrendamientos con
un plazo de arrendamiento de 12 meses o menos) y arrendamientos de bajo valor.
Los activos por derecho de uso se reconocen inicialmente por su coste calculado como los pagos por
arrendamientos a realizar más los costes directos iniciales y costes de desmantelamiento /
rehabilitación que deban ser objeto de consideración. Posteriormente, el derecho de uso se valora a
su coste menos su correspondiente amortización acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan
experimentado, según proceda.
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La amortización se calcula aplicando el método lineal sobre el coste del activo por derecho de uso.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización del derecho de uso se realiza con contrapartida
en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada en función de los años de la vida útil estimada, tal
y como se indica a continuación:
Porcentaje
Anual
Sistema de amortización lineal:
Derecho de uso 20%
En cuanto al reconocimiento de los pasivos por arrendamiento, inicialmente, se registra como el valor
actualizado de los pagos por arrendamientos pendientes de pago a la fecha. Dichos pagos son
descontados utilizando una tasa de interés implícita en el arrendamiento. Posteriormente, el pasivo
financiero es actualizado incrementando su valor en libros en base al gasto financiero registrado
contra el epígrafe de “Gastos financieros” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada, y
reduciendo el importe en base a los pagos por arrendamientos realizados.
4.4 Deterioro de valor de activos materiales, inversiones inmobiliarias
y activos intangibles
En la fecha de cierre de ejercicio el Grupo Neinor Homes revisa los importes en libros de sus activos
materiales e intangibles e inversiones inmobiliarias para determinar si existen indicios de que dichos
activos hayan sufrido una pérdida por deterioro de valor. Si existe cualquier indicio, el importe
recuperable del activo se calcula con el objeto de determinar el alcance de la pérdida por deterioro
de valor (si la hubiera). En caso de que el activo no genere flujos de efectivo que sean independientes
de otros activos, el Grupo calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que
pertenece el activo.
Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo
(unidad generadora de efectivo) se incrementa a la estimación revisada de su importe recuperable,
pero de tal modo que el importe en libros incrementado no supere el importe en libros que se habría
determinado de no haberse reconocido ninguna pérdida por deterioro de valor para el activo (unidad
generadora de efectivo) en ejercicios anteriores.
Los criterios empleados en la valoración para los inmuebles aún no alquilados son los explicados en
la Nota 4.6 para las existencias. Por su parte, en caso de activos inmobiliarios alquilados, el Grupo
emplea un criterio mixto. Al estar ligados a una explotación económica, la metodología más apropiada
se considera el descuento de flujos de caja considerando los ingresos y gastos de la propia actividad
del activo determinados por su situación arrendaticia, determinándose en el momento de expiración
del contrato o considerando los períodos en todo caso de obligado cumplimiento, un valor de salida,
determinado por la capitalización a perpetuidad de la renta del último año analizado o bien una renta
de mercado, una vez analizadas las características y condiciones contractuales de los activos,
considerando la renta constante. Por su parte el “yield” empleado como tasa de descuento vendrá
determinado por el exigido por el mercado en el momento de la valoración considerando las
especificidades de los activos.
4.5 Arrendamientos
Cuando las entidades consolidadas actúan como arrendadoras presentan el valor razonable de los
bienes arrendados en el epígrafe “Inversiones inmobiliarias”. Los ingresos procedentes de los
contratos de arrendamiento se reconocen en sus cuentas de pérdidas y ganancias de forma lineal.
Cuando las entidades consolidadas actúan como arrendatarias se aplican los criterios descritos en la
Nota 4.3.
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4.6 Existencias
Este epígrafe del balance de situación consolidado recoge los activos que las entidades consolidadas:
1. Mantienen para su venta en el curso ordinario de su negocio.
2. Tienen en proceso de producción, construcción o desarrollo con dicha finalidad.
3. Prevén consumirlos en el proceso de producción o en la prestación de servicios.
El Grupo considera que sus existencias no cumplen los requisitos de la NIC 40 para su consideración
como inversiones inmobiliarias. Consecuentemente, se consideran existencias los terrenos y demás
propiedades que se mantienen para su venta una vez se integra en una promoción inmobiliaria.
Los terrenos y solares se valoran a su precio de adquisición, incrementado por los costes de las obras
de urbanización, si los hubiere, los gastos relacionados con la compra (Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales, gastos de Registro, etc.) y los gastos financieros incurridos en el periodo de ejecución
de las obras de urbanización (véase apartado 14 de esta misma Nota), o a su valor de realización, el
menor.
Se consideran obras en curso los costes incurridos en las promociones inmobiliarias, o parte de las
mismas, cuya construcción no se ha finalizado a la fecha de cierre del ejercicio. En estos costes se
incluyen los correspondientes al solar, urbanización y construcción, la activación de los gastos
financieros incurridos durante el periodo de construcción, así como otros costes directos e indirectos
imputables a los mismos. Los gastos comerciales se cargan a la cuenta de pérdidas y ganancias
consolidada del ejercicio en que se devengan. El importe activado de gastos financieros en 2020 ha
ascendido a 4.166 miles de euros y se registra en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada
minorando el resultado financiero, correspondiendo a gastos asociados a promociones en curso
(3.466 miles de euros en el ejercicio 2019) (véanse Nota 4.14 y Nota 12).
Las sociedades del Grupo siguen el criterio de transferir los costes acumulados de “Obra en curso de
construcción” a “Inmuebles terminados” correspondientes a aquellas promociones, o parte de las
mismas, para las que la construcción esté terminada.
Las existencias incorporadas al Grupo Neinor Homes en virtud de las aportaciones realizadas en el
contexto de la operación descrita en la Nota 1 se registraron inicialmente por el valor asignado a las
mismas en las correspondientes escrituras de aportación, el cual coincidía con el valor neto contable
por el que estas existencias se encontraban registradas en los registros contables de las sociedades
aportantes, atendiendo al principio de coste de adquisición o valor neto de realización, el menor.
Se consideran “Promociones en curso de ciclo corto” los costes acumulados de aquellas promociones
para la que la fecha prevista de terminación de la construcción no supera los 12 meses.
El coste de los terrenos y solares y las obras en curso y terminadas se reduce a su valor razonable
dotando, en su caso, la provisión por depreciación correspondiente. En cambio, si el valor razonable
es superior al valor de coste, se mantiene el valor del coste/aportación.
El valor razonable de las existencias “Development” se estima bien en base a valoraciones realizadas
por expertos independientes no vinculados al Grupo (Savills Aguirre Newman Valoraciones y
Tasaciones, S.A.U.) o bien en base a estudios internos. En todo caso, en dichas valoraciones se
calcula el valor razonable principalmente por el método residual dinámico para terrenos y por
descuento de flujos para producto en curso y terminado, de acuerdo con los Estándares de Valoración
y Tasación publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de
acuerdo con los Estándares Internacionales de Valoración (IVS) publicados por el Comité
Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).
Para el cálculo de dicho valor razonable, como se ha comentado anteriormente, se ha utilizado el
método residual dinámico o de flujos de caja para todas las existencias de terrenos y producto en
curso/terminado respectivamente. Este método consiste en estimar el valor del terreno/producto en
curso y terminado apoyándose en el método de comparación o de descuento de flujos de caja y de
- 13 -
este valor se restan los costes de desarrollo pendiente de cada activo en función de su estadio de
desarrollo y que incluyen, por tanto, en su caso, el coste de urbanización, de construcción, honorarios,
tasas, costes comerciales etc., así como el beneficio de promotor para estimar el valor residual. Los
ingresos y costes se distribuyen en el tiempo según los periodos de desarrollo y de ventas estimados
por el valorador. Se utiliza como tipo de actualización aquél que represente la rentabilidad media
anual del proyecto adecuado a las características y riesgos inherentes al activo, sin tener en cuenta
financiación ajena, que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la
analizada. Este tipo de actualización se calcula sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo
(determinada mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo
inmobiliario a desarrollar o en desarrollo, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el
volumen de la inversión necesaria).
Dado el carácter incierto que tiene cualquier información basada en expectativas futuras, se podrían
producir diferencias entre los resultados proyectados considerados a los efectos de la realización de
las mencionadas estimaciones de los valores recuperables de las existencias y los reales, lo que
podría dar lugar a modificar las mismas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que, y tal
y como se ha descrito en la Nota 2.5 se realizaría, en su caso, de forma prospectiva.
A 31 de diciembre de 2020, al igual que en 2019, la totalidad de sus activos clasificados como
“Development”, han sido objeto de valoración por un experto independiente, habiéndose tomado
dicho valor como referencia a la hora de evaluar la existencia de deterioros contables a registrar,
ajustado en algún caso en tolerancias de un cinco por ciento, sin que su efecto sea significativo en el
conjunto. Asimismo, los activos “Legacy”, principalmente producto terminado, han sido objeto de
estudio interno para determinar el valor recuperable de los mismos.
A este respecto, los aspectos más significativos de la metodología en las valoraciones de los ejercicios
2020 y 2019 son los siguientes:
Activos Development
Las tasaciones se han realizado a través de un análisis individualizado de cada uno de los activos,
considerándose las calidades edificatorias previstas en los mismos, que a su vez determinan los
costes de contratación y los rangos de precios de venta asociados a éstos. Asimismo, se han
considerado individualmente por activo los periodos medios previstos en la consecución de las
diferentes figuras de planeamiento, gestión y disciplina urbanística, así como los periodos medios
constructivos de cada promoción en función de la tipología y densidad edificatoria.
Por último, se ha llevado a cabo el cálculo de la tasa de descuento asociada a cada proyecto,
realizándose un análisis de sensibilidad respecto a la misma en función de la situación urbanística en
la que se encuentren en ese momento las promociones. Las tasas de descuento aplicadas varían en
función del estadio de desarrollo del activo (suelo sin iniciar su desarrollo, en construcción, con
preventas o terminado), oscilando en unos rangos entre 6% (para producto en curso con preventas)
y 17% (para algunos suelos urbanos) (entre 6% y 20% en el ejercicio 2019).
Realizada una primera estimación de los valores de los activos, se efectúa una revisión de los modelos
de valoración verificándose la razonabilidad de ratios tales como el porcentaje de suelo sobre
producto terminado, el beneficio sobre el coste de construcción o del beneficio obtenido en función
de las ventas.
Existen adicionalmente hipótesis que son fijas en todas y cada una de las valoraciones realizadas,
siendo las principales los siguientes:
- No se han considerado ventas anticipadas antes del inicio de la construcción de las promociones.
- Se ha estimado que un 70% - 75% de las ventas (preventas sobre plano, en contrato privado de
compraventa) se llevarán a cabo durante la construcción de las promociones, llevándose a cabo
las ventas restantes dentro de los 9 meses posteriores a la finalización de las mismas.
- No se han considerado incrementos de precios de venta respecto a los precios de mercado
existentes a la fecha actual.
- 14 -
- Se estima que, entre el tiempo necesario para la redacción del proyecto y consecución de la
licencia de obra, construcción y entrega del proyecto, como la finalización de la comercialización
y venta de las unidades pueden transcurrir unos 33/36 meses.
Activos Legacy
Para esta tipología de activos, el estudio interno ha sido básicamente llevado a cabo por el método
de comparación, ajustado por el coste de comercialización y gastos previstos asociados durante el
plazo previsto de realización del activo, excepto que se trate de suelos o promociones que superen
las 30 unidades, aproximadamente, que han sido valorados siguiendo la metodología descrita
anteriormente para los “activos development”.
Asimismo, las premisas consideradas para estos activos legacy han sido las siguientes:
- Se encuentran asegurados y se cubren todos los riesgos sobre posibles reposiciones a nuevo,
encontrándose en una situación tanto física como de funcionamiento adecuada para su utilización
a fecha actual.
- No se encuentran en procesos judiciales, disputas, desalojos de inquilinos con o sin contrato o
reclamaciones pendientes de cualquier tipo, que supongan un efecto significativo a efectos de las
cuentas anuales consolidadas.
4.7 Deudores comerciales
Las cuentas de deudores comerciales no devengan intereses y se registran a su valor nominal
reducido, en su caso, por las provisiones correspondientes para los importes irrecuperables
estimados.
4.8 Anticipos de clientes
El importe de las entregas a cuenta de clientes, recibido antes del reconocimiento de la venta de los
inmuebles según el criterio indicado en la Nota 4.13, se registra en la cuenta “Anticipos de clientes”
dentro del epígrafe de “Otros pasivos corrientes” del pasivo del balance de situación consolidado al
cierre del ejercicio.
4.9 Instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros se reconocen en el balance de situación consolidado del Grupo
cuando el Grupo se convierte en una de las partes de las disposiciones contractuales del instrumento.
En los ejercicios terminado el 31 de diciembre de 2020 y 2019, el Grupo ha aplicado a sus
instrumentos financieros las normas de valoración que se indican a continuación:
Activos financieros
Los activos financieros se registran inicialmente a su coste de adquisición, incluyendo los costes de
la operación.
Los activos financieros mantenidos por las sociedades del Grupo se clasifican como:
1. Activos financieros mantenidos a vencimiento: activos cuyos cobros son de cuantía fija o
determinable y cuyo vencimiento está fijado en el tiempo. Con respecto a ellos, el Grupo
manifiesta su intención y su capacidad para conservarlos en su poder desde la fecha de su compra
hasta la de su vencimiento. No incluye préstamos y cuentas por cobrar originados por el Grupo.
2. Préstamos y cuentas por cobrar generados por el Grupo: activos financieros originados por las
sociedades del Grupo a cambio de suministrar efectivo, bienes o servicios directamente a un
deudor. Se valoran a coste amortizado.
- 15 -
Los activos financieros a vencimiento y los préstamos y cuentas a cobrar se valoran a “coste
amortizado”.
El Grupo valora sus activos a coste amortizado, ya que el objetivo del modelo de negocio es
mantenerlos con el fin de cobrar los flujos de efectivo contractuales. A este respecto, de acuerdo con
el modelo de deterioro de pérdida esperada a 12 meses, el Grupo ha estimado que los activos
financieros valorados a coste amortizado están sujetos a pérdida por deterioro de valor atendiendo a
los hechos y circunstancias existentes según se indica a continuación (en miles de euros):
Concepto
Importe
Bruto a
31/12/2020
Pérdida
estimada a 12
meses (%) (*)
Pérdida estimada a
12 meses a
31/12/2020
Importe Neto a
31/12/2020
Activos financieros (Nota 11)
8.646 0,14% - 3% (84) 8.562
Existencias - Anticipos a proveedores (Nota 12)
25.019 3% (751) 24.268
Clientes – servicing (Nota 13)
7.674 0,02% (2) 7.672
Anticipos a acreedores (Nota 13)
15.897 3% (651) 15.246
Otras cuentas por cobrar (Nota 13)
1.936 0,02% - 3% (41) 1.895
Tesorería 270.313 0% - 0,06% (100) 270.213
TOTAL 329.485 (1.629) 327.856
(*) La estimación se ha realizado tomando en consideración la calificación crediticia de las contrapartes, emitida
por agencias de reconocido prestigio. En la estimación de la pérdida esperada por los anticipos entregados a
acreedores, se ha optado por recoger una provisión del 3% sobre el importe total de los anticipos entregados, al
no disponer de dicha calificación pública individualizada; adicionalmente, estos anticipos se encuentran
garantizados (Nota 13).
Una reversión de 388 miles de euros ha sido registrada con abono al epígrafe “Variación de las
provisiones de tráfico” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada. La pérdida estimada por
importe de 1.629 miles de euros se encuentra registrada en cada epígrafe descrito anteriormente del
balance de situación consolidado.
Los activos financieros son dados de baja del balance de situación consolidado por las distintas
sociedades del Grupo cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo
financiero o cuando se transfieren de manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la
propiedad del activo financiero.
En cada fecha de balance, el Grupo evalúa la existencia o ausencia de evidencia objetiva acerca del
deterioro de los activos financieros. Para los préstamos y cuentas por cobrar el Grupo evalúa la
existencia o ausencia de evidencia objetiva de deterioro.
Pasivo financiero y patrimonio neto
Los pasivos financieros y los instrumentos de capital se clasifican conforme al contenido de los
acuerdos contractuales pactados. Un instrumento de capital es un contrato que representa una
participación residual en el patrimonio del Grupo.
Los principales pasivos financieros mantenidos por las sociedades del Grupo son pasivos financieros
a vencimiento, que se valoran a su coste amortizado.
Instrumentos de capital
Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad Dominante se registran por el importe recibido
en el patrimonio neto, neto de costes directos de emisión.
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Préstamos bancarios
Los préstamos y descubiertos bancarios que devengan intereses se registran por el importe recibido,
neto de costes directos de emisión. Los gastos financieros, incluidas las primas pagaderas en la
liquidación o el reembolso y los costes directos de emisión, se contabilizan según el criterio del
devengo en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada utilizando el método del interés efectivo
y se añaden al importe en libros del instrumento en la medida en que no se liquidan en el periodo en
que se producen.
Acreedores comerciales
Los acreedores comerciales no devengan intereses y se registran a su valor nominal.
En relación a las operaciones de confirming sin recurso, el tratamiento contable de este tipo de
operaciones no está expresamente tratado en las normas NIIF. De acuerdo con la European Securities
and Markets Authority (ESMA) las operaciones de confirming (también denominadas “reverse
factoring”) deben ser analizadas conforme a la sustancia económica de los acuerdos entre las partes,
con el fin de concluir si la deuda comercial debe ser clasificada como deuda financiera dentro del
Balance de situación y si los flujos deben ser clasificados como financieros u operativos en el estado
de flujos de efectivo. En la medida en que no existan cambios sustanciales en las condiciones de la
deuda comercial (por ejemplo, modificaciones en el vencimiento, en el importe o en los tipos de
interés, en su caso), el hecho de que, tras la operación de confirming el nuevo acreedor legal pase a
ser una entidad financiera en lugar del acreedor comercial original no modifica la sustancia económica
de la deuda, la cual se origina por las actividades de explotación del Grupo.
El Grupo ha adoptado dicha política de clasificación. La línea se encuentra dispuesta por un importe
de 18.249 miles de euros al 31 de diciembre de 2020 (13.900 miles de euros al 31 de diciembre de
2019) (Nota 17).
4.10 Acciones de la Sociedad Dominante
La totalidad de las acciones de la Sociedad Dominante propiedad de entidades consolidadas se
presentan, en su caso, minorando el patrimonio neto.
Al 31 de diciembre de 2020, la Sociedad Dominante poseía 4.645.608 acciones propias (al 31 de
diciembre de 2019 disponía de 4.671.296 acciones propias) y ninguna de las sociedades dependientes
o asociadas poseían acciones propias adicionales (véase Nota 15.4).
4.11 Provisiones
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo recogen todas las provisiones significativas con respecto
a las cuales se estima que la probabilidad de que se tenga que atender la obligación es mayor que
de lo contrario. Los pasivos contingentes no se reconocen en las cuentas anuales consolidadas, sino
que se informa sobre los mismos, conforme a los requerimientos de la NIC 37.
Las provisiones (que se cuantifican teniendo en consideración la mejor información disponible sobre
las consecuencias del suceso en el que traen su causa y son reestimadas con ocasión de cada cierre
contable) se utilizan para afrontar las obligaciones específicas para las cuales fueron originalmente
reconocidas, procediéndose a su reversión, total o parcial, cuando dichas obligaciones dejan de existir
o disminuyen.
Al cierre los ejercicios terminados el 31 de diciembre de 2020 y 2019 se encontraban en curso
distintos procedimientos judiciales y reclamaciones entablados contra las entidades consolidadas con
origen en el desarrollo habitual de sus actividades. Tanto los asesores legales y fiscales del Grupo
como sus Administradores entienden que las provisiones constituidas son suficientes y que la
conclusión de estos procedimientos y reclamaciones no producirá un efecto adicional significativo en
las cuentas anuales consolidadas de los ejercicios en los que finalicen (véase Nota 21).
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Provisiones por garantía
Las provisiones para costes de garantías, especialmente los gastos de postventa, otros costes y la
garantía decenal establecida en la regulación española para empresas inmobiliarias, se reconocen en
la fecha de la venta de los productos pertinentes, según la mejor estimación del gasto necesario para
liquidar el posible pasivo del Grupo, en función de la experiencia sectorial.
4.12 Impuesto sobre las ganancias
Todas las sociedades del Grupo, excepto las sociedades dependientes Neinor Península, S.L.U. y
Neinor Sur, S.A.U., venían tributando a partir de los ejercicios iniciados el 1 de julio de 2015 como
Grupo Fiscal número 02115BSC conforme a lo establecido por la Norma Foral 11/2013, de 5 de
diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, del Territorio Histórico de Bizkaia. El Grupo Fiscal estaba
encabezado por el anterior accionista de la Sociedad Dominante, Neinor Holdings, S.L.U. (Nota 20).
Con motivo de la salida a Bolsa de Neinor Homes, S.A. y la consiguiente pérdida de participación por
parte de Neinor Holdings, S.L.U., se produjo la ruptura del anterior grupo fiscal. Con fecha 3 de
noviembre de 2017, se obtuvo la aprobación de la composición del nuevo Grupo Fiscal encabezado
por Neinor Homes, S.A. y número 02117BSC. El Grupo Fiscal tributa en régimen de consolidación
fiscal con efectos 1 de enero de 2017 de acuerdo con lo establecido en el artículo 99 de la Norma
Foral 11/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades.
Con fecha 13 de diciembre de 2017, Neinor Norte, S.L.U., en su condición de Socio Único de
Promociones Neinor 1, S.L.U., Promociones Neinor 2, S.L.U., Promociones Neinor 3, S.L.U.,
Promociones Neinor 4, S.L.U. (actualmente denominada Neinor Works S.L.U.), y Promociones Neinor
5, S.L., decidió modificar su domicilio social de las Sociedades anteriormente descritas, el cual ha
pasado a estar fijado en Madrid. Como consecuencia de ello, y al no cumplir los requisitos para la
consolidación fiscal foral, con fecha 20 de diciembre de 2017, Neinor Homes, S.A. como cabecera del
Grupo Fiscal comunicó a la Administración que la normativa aplicable a las mencionadas sociedades
para los periodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2017 sería la de Territorio Común.
Por tanto, el grupo de consolidación foral 02117BSC, está formado en los ejercicios 2020 y 2019 por
Neinor Homes, S.A. como Sociedad cabecera y Neinor Norte, S.L.U. como Sociedad dependiente.
Por otro lado, con fecha 9 de enero de 2020, se ha obtenido la aprobación de la composición de un
nuevo Grupo Fiscal encabezado por Neinor Península, S.L.U. e integrado asimismo por Neinor Sur,
S.A.U., Promociones Neinor 1, S.L. U., Promociones Neinor 2, S.L.U., Promociones Neinor 3, S.L.U.,
Neinor Works, S.L. U. y Promociones Neinor 5, S.L., con número 5/20 (Nota 20). El Grupo Fiscal
tributa en régimen de consolidación fiscal con efectos 1 de enero de 2020 de acuerdo con lo
establecido en el Régimen especial de Consolidación fiscal, regulado en el Capítulo VI del Título VII
de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades. El gasto por el impuesto
sobre las ganancias del ejercicio consolidado se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias
consolidada, excepto cuando sea consecuencia de una transacción cuyos resultados se registran
directamente en el patrimonio neto, en cuyo supuesto el impuesto sobre beneficios también se
registra en el patrimonio neto.
El gasto por impuesto sobre las ganancias del ejercicio consolidado se calcula sobre la base imponible
del ejercicio. La base imponible difiere del resultado neto presentado en la cuenta de resultados
porque excluye partidas de ingresos o gastos que son gravables o deducibles en otros ejercicios y
excluye además partidas que nunca lo son. El pasivo del Grupo en concepto de impuestos corrientes
se calcula utilizando tipos fiscales que han sido aprobados o prácticamente aprobados en la fecha del
balance de situación consolidado.
Las sociedades del Grupo que tributan en régimen de declaración consolidada aplican en dicho
proceso las siguientes normas: las diferencias temporarias que surgen en la determinación de la base
imponible consolidada por operaciones realizadas entre sociedades que forman el Grupo fiscal, en
tanto no estén realizadas frente a terceros, se registran por la sociedad que tuviera contabilizado
dicho resultado; las diferencias permanentes (por ejemplo, por la eliminación de dividendos
repartidos entre ellas) o temporarias que surgen en la determinación de la base imponible
consolidada, se tratan como una diferencia permanente o temporal por la sociedad que tuviera
contabilizado dicho resultado, según corresponda; por la parte del resultado fiscal negativo y las
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bonificaciones y deducciones compensadas por el conjunto de las sociedades que forman el Grupo
fiscal, se registra un crédito o débito entre la sociedad que los genera y las sociedades que lo
compensan y/o aplican.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos son aquellos impuestos que se prevén recuperables o
pagaderos para cada sociedad o grupo fiscal en su caso, calculados sobre las diferencias entre los
importes en libros de los activos y pasivos en los estados financieros y las bases imponibles
correspondientes utilizadas en el cálculo de la ganancia fiscal, y se contabilizan utilizando el método
del pasivo en el balance de situación consolidado y se cuantifican aplicando a la diferencia temporal
o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o liquidarlos.
Se reconoce un activo o pasivo por impuestos diferidos para las diferencias temporales derivadas de
inversiones en sociedades dependientes y empresas asociadas, y de participaciones en negocios
conjuntos, salvo cuando el Grupo puede controlar la reversión de las diferencias temporales y es
probable que éstas no sean revertidas en un futuro previsible.
No obstante lo anterior:
1. Los activos por impuestos diferidos solamente se reconocen en el caso de que se considere
probable que las entidades consolidadas vayan a tener en el futuro suficientes ganancias fiscales
contra las que poder hacerlos efectivos, considerando en todo caso expectativas sectoriales y de
modo restrictivo, por lo que la activación se realiza una vez se entienda suficientemente
consolidada la recuperación del sector inmobiliario en sus áreas de actuación (residencial).
2. En ningún caso se registran impuestos diferidos con origen en los fondos de comercio aflorados
en una adquisición.
Con ocasión de cada cierre contable, se revisan los impuestos diferidos registrados (tanto activos
como pasivos) con objeto de comprobar que se mantienen vigentes, efectuándose las oportunas
correcciones a los mismos de acuerdo con los resultados de los análisis realizados, y considerando
en su caso los límites cuantitativos y temporales, si los hubiera, para su aplicación.
4.13 Ingresos y gastos
Los ingresos y gastos se imputan en función del devengo.
Concretamente, los ingresos se calculan al valor razonable de la contraprestación cobrada o a cobrar
y representan los importes a cobrar por los bienes entregados y los servicios prestados en el marco
ordinario de la actividad, menos descuentos, IVA y otros impuestos relacionados con las ventas.
Los ingresos por alquileres se registran en función de su devengo, distribuyéndose linealmente los
beneficios en concepto de incentivos y los costes iniciales de los contratos de arrendamiento.
Por lo que se refiere a las ventas de promociones inmobiliarias, las sociedades del Grupo siguen el
criterio de reconocer las ventas y el coste de las mismas cuando se han entregado los inmuebles y
fincas y la propiedad y el control de éstos han sido transferidos. A estos efectos se entiende que tiene
lugar la venta de producto terminado residencial cuando se produce la entrega de llaves, que coincide
con el levantamiento de escritura pública y cobro final del precio. El Grupo sigue el criterio de
reconocer las ventas de suelo cuando se transmiten los riesgos y beneficios del mismo, que
habitualmente resulta en la fecha en la que se escritura la compraventa, siempre que se haya cobrado
una parte sustancial del precio (cercana al 50%) o la plusvalía se encuentre garantizada con la
indemnización establecida contractualmente y ésta ha sido satisfecha. En caso contrario, no se
considera que la venta queda perfeccionada a los efectos de su registro contable. Si la venta realizada
ha quedado sujeta al cumplimiento de alguna condición suspensiva genuina, no se reconoce la venta
hasta que tiene lugar dicho cumplimiento.
El Grupo puede realizar compras de suelo sujetas a condiciones resolutorias o suspensivas. En caso
de la existencia de condiciones suspensivas, el perfeccionamiento del contrato se produce en el
momento de la condición establecida, momento a partir del cual empieza a ser efectivo el contrato.
Las cantidades satisfechas en el contexto de contratos bajo condición suspensiva se registran como
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Anticipos a proveedores y como tales están sujetos a la norma de valoración de los créditos
comerciales. En el caso de existencia de condiciones resolutorias, el cumplimiento de la condición
marca la extinción de los efectos del contrato, de modo que el Grupo realiza una evaluación de la
probabilidad asociada a la condición y de quién depende su consecución, a efectos de registrar los
derechos y las obligaciones asociadas al contrato en el tiempo y asimismo se atiende al control de
facto sobre el activo.
El coste asignado a las unidades de venta de una promoción inmobiliaria, se determina asignando a
cada unidad objeto de venta la parte de los costes totales de la promoción que resulta de aplicar a
los mismos la misma proporción que representa su precio de venta sobre el valor estimado del
conjunto de la promoción.
Los importes percibidos de clientes a cuenta de ventas futuras de suelos y/o edificaciones, tanto en
efectivo como en efectos comerciales, en tanto en cuanto no se produce el reconocimiento de la venta
en los términos descritos anteriormente, se registran, en su caso, como anticipos recibidos en el
epígrafe “Anticipos de clientes” del pasivo corriente del balance de situación consolidado.
Por otro lado, las garantías relacionadas con las ventas no se pueden adquirir por separado y son
obligatorias por ley. En consecuencia, la Sociedad continúa en su caso contabilizando las garantías y
seguros de acuerdo con la NIC 37 Provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes. No se
otorgan garantías complementarias a las legales que de acuerdo a la NIIF 15 tengan la consideración
de una garantía de servicios y por tanto deban contabilizarse como una obligación separada de
desempeño de la que el Grupo deba asignar parte del precio de venta del activo que tienen un carácter
residual. Respecto a los costes de obtención de contratos de venta de naturaleza incremental,
básicamente costes comerciales de agentes de la propiedad inmobiliaria, los mismos son registrados
como un derecho de cobro hasta que se produce la escrituración de cada unidad de venta (momento
en el que se reconoce la totalidad del gasto como coste de venta), al ser reembolsables en caso de
no llegar a buen fin las ventas plasmadas en contratos privados de compraventa. Podrían existir otros
gastos de carácter necesario e incremental a la firma de los contratos privados de compraventa (como
los asociados por indicativo legal a los avales entregados en garantía de los anticipos recibidos de
cliente) cuya activación no resulta práctica, pero que podría reevaluarse en función de la evolución
del coste de la financiación a futuro, si se entendiera que contribuyera a una mejor correlación de
ingresos y gastos. El gasto asociado no activado en 2020 en relación a costes de este tipo ha
ascendido a 1.162 miles de euros (1.169 miles de euros al 31 de diciembre de 2019) registrado bajo
el epígrafe “Servicios Exteriores” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta.
Los ingresos por prestaciones de servicios se reconocen de acuerdo con su porcentaje o grado de
realización en la fecha de cierre del ejercicio, siempre y cuando el resultado de la transacción pueda
ser estimado con fiabilidad. Los ingresos por servicios del Grupo son los asociados al contrato de
gestión de administración y gestión de activos inmobiliarios suscrito con Kutxabank y descrito en la
Nota 1 bajo condiciones de exclusividad, que asimismo comprende servicios urbanísticos y de
comercialización. Como contraprestación por estos servicios, las distintas sociedades del área
inmobiliaria de Kutxabank abonarán una remuneración fija de acuerdo con la tipología y volumen de
los activos (estableciéndose al efecto un valor de referencia entre las partes) por la parte de gestión
y administración, mientras que recibirán una remuneración variable a éxito por su comercialización
así como otro ingreso variable devengado anualmente en caso de cumplimiento de objetivos de venta
establecidos entre las partes, que varía en función de si es inferior al 70% de los mismos, igual al
70% o superior al 70%; a ello se une la remuneración variable ligada a la solicitud de ejecución de
determinadas actuaciones puntuales relativas a activos como pueden ser trabajos solicitados en
relación a análisis de incorporación de nuevos activos en gestión o bien servicios sobre activos de
terceros a petición de Kutxabank. En caso de que durante dos ejercicios consecutivos el cumplimiento
fuera inferior al 30%, se perdería el derecho de exclusividad en la comercialización. Las ventas del
ejercicio 2020 han sido superiores al 30% del importe fijado como objetivo en base al presupuesto
ajustado elaborado considerando el impacto de la Covid-19 (Nota 28). En el ejercicio 2019 también
se cumplió con este ratio.
Los ingresos por intereses se devengan siguiendo un criterio temporal, en función del principal
pendiente de cobro y el tipo de interés efectivo aplicable, que es el tipo que descuenta exactamente
los futuros recibidos en efectivo estimados a lo largo de la vida prevista del activo financiero del
importe en libros neto de dicho activo.
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Los ingresos por dividendos procedentes de inversiones se reconocen cuando los derechos de los
socios o accionistas a recibir el pago han sido establecidos.
El desglose desagregado de los ingresos de actividades ordinarias procedentes de contratos con
clientes requerido por NIIF 15 se puede extraer de la información segmentada desglosada en la Nota
6, al ser ésta lo suficientemente descriptiva en cuanto a la naturaleza, importes, plazos e
incertidumbres que pudieran afectar a la cifra de ingresos y los flujos de caja asociados a los contratos
de venta.
Por otro lado, en relación a las principales líneas de negocio del Grupo (Nota 6), consistentes en las
“ventas development” y en el contrato de servicio de gestión de activos (“servicing”), se estima que,
de acuerdo a los compromisos contraídos con clientes pendientes de satisfacer a 31 de diciembre de
2020, considerando que todos ellos lleguen a buen fin, la cifra de ingresos asociada a los mismos
será la siguiente para los tres próximos ejercicios, en millones de euros:
Concepto
Ventas development (*) 734
Servicing 43
Total 777
(*) Calculadas en función de los cobros anticipados de importes por las viviendas sobre las que se ha firmado contrato
privado de compraventa y que se encuentran pendientes de entrega (Nota 12).
4.14 Costes por intereses
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de
promociones inmobiliarias o inversiones inmobiliarias se añaden al coste de dichos activos, siempre
que se correspondan a períodos en los que tiene lugar de modo efectivo un desarrollo de los mismos
(sin incluir períodos de inactividad) y hasta el momento en que los activos estén sustancialmente
preparados para su uso o venta previstos. Los ingresos procedentes de inversiones obtenidos en la
inversión temporal de préstamos específicos que aún no se han invertido en activos cualificados se
deducen de los costes por intereses aptos para la capitalización.
Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020, el Grupo ha capitalizado intereses
financieros en existencias por importe de 4.166 miles de euros (Nota 4.6 y Nota 12). En el ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2019, el Grupo capitalizó intereses financieros en existencias por
importe de 3.466 miles de euros.
Los demás costes por intereses se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada en el
periodo en que se incurren.
4.15 Resultado de explotación
El resultado de explotación se presenta antes de la participación de resultados de empresas asociadas
(entidades valoradas por el método de la participación), de los ingresos procedentes de inversiones
financieras y de los gastos financieros.
4.16 Indemnizaciones por despido
De acuerdo con la reglamentación de trabajo vigente, las sociedades del Grupo están obligadas al
pago de indemnizaciones a los empleados con los que, bajo determinadas condiciones, rescindan sus
relaciones laborales. En las cuentas anuales consolidadas correspondientes al ejercicio finalizado el
31 de diciembre de 2020, el Grupo no tiene registrada provisión alguna por ese concepto (del mismo
modo que a 31 de diciembre de 2019).
4.17 Estado de flujos de efectivo consolidados
En los estados de flujos de efectivo consolidados, preparados de acuerdo al método indirecto, se
utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:
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1. Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de sus equivalentes, entendiendo
por éstos las inversiones a corto plazo de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones en su valor.
2. Actividades de explotación: actividades típicas de las entidades que forman el Grupo consolidado,
así como otras actividades que no pueden ser calificadas como de inversión o de financiación.
3. Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de activos
a largo plazo y otras inversiones no incluidas en el efectivo y sus equivalentes, siempre y cuando
las mismas tengan un impacto directo en los flujos de efectivo.
4. Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del
patrimonio neto y de los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación, siempre
y cuando las mismas tengan un impacto directo en los flujos de efectivo.
4.18 Activos y pasivos corrientes
El Grupo ha optado por presentar los activos y pasivos corrientes de acuerdo con el curso normal de
la explotación de la empresa. Los activos y pasivos corrientes con un vencimiento estimado superior
a doce meses son los siguientes:
Miles de Euros
31.12.20 31.12.19
Existencias (ciclo largo) 581.408 848.614
Total activos corrientes 581.408 848.614
Deudas con entidades de crédito 168.441 159.720
Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar 37.351 37.685
Otros pasivos corrientes
28.376
51.564
Total pasivos corrientes 234.168 248.969
4.19 Retribuciones en acciones
Durante 2017, y con carácter previo a la salida a Bolsa de la Sociedad Dominante, el Consejo de
Administración de Neinor Holdings, S.L.U. (antiguo Accionista Único del Grupo) acordó un plan de
incentivos para el CEO y cinco miembros del equipo directivo del Grupo Neinor Homes, que incluía
compensaciones fijas y variables pagaderas parcialmente en efectivo y el resto en acciones del propio
Grupo ostentadas por Neinor Holdings, S.L.U. Una parte de la compensación fue fija y se devengó
como consecuencia de la admisión a cotización de la Sociedad Dominante (Exit bonus, fijo), por un
total de unos 14 millones de euros, aproximadamente, de los que 5,1 millones fueron pagaderos en
efectivo en el momento de la salida a Bolsa y el resto en acciones a un precio establecido. La otra
parte es variable, pagadera en acciones, por un importe máximo total de 13,5 millones de euros, en
un número a determinar en función de la cotización en cada uno de los tres aniversarios siguientes
a la oferta pública de adquisición inicial de acciones y cuyo devengo se encontraba sujeto al
cumplimiento de ciertos incrementos anuales en la cotización en el trimestre anterior a cada uno de
los 3 aniversarios de la salida a bolsa, siendo la primera fecha de referencia la fecha de admisión a
cotización en las Bolsas de Valores, sujeto en alguno de los casos a compromisos de tenencia mínimos
y siendo posible el devengo de modo proporcional a las revalorizaciones de cotización obtenidas en
determinadas circunstancias. No obstante, si en cualquier momento dentro de los tres años desde la
posible salida a Bolsa el precio de las acciones experimentase un incremento del 152,09% con
respecto al precio de salida a Bolsa (con ciertos ajustes), los beneficiarios tendrían derecho a percibir
la totalidad de las acciones a las que podrían tener derecho bajo este plan de incentivos. En todo
caso se estableció que la remuneración les sería entregada directamente por Neinor Holdings, S.L.U.
Teniendo en cuenta que el pago de estos bonus sería íntegramente asumido por Neinor Holdings,
S.L.U., el Grupo registraba de acuerdo a su devengo la correspondiente aportación del accionista en
el patrimonio neto consolidado por el mismo importe con contrapartida en gastos de personal. Para
el registro contable de la parte variable se contó con la colaboración de un valorador externo que,
empleando el “Método Monte Carlo” y considerando la volatilidad de la acción para empresas del
sector inmobiliario en Europa para un periodo donde la situación del mercado inmobiliario era
comparable con la actual, ante la ausencia de un período razonable de cotización a considerar como
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referencia de la propia Sociedad Dominante, estimó que el valor razonable de la citada parte variable
ascendía a la fecha de concesión a 8,1 millones de euros, aproximadamente, repartiéndose en cada
año del trienio ponderando la visibilidad de una compensación,razón por la que el gasto fue superior
en los primeros años, no habiéndose devengado gasto al 31 de diciembre de 2020 ni al 31 de
diciembre de 2019.
En el primer aniversario, marzo de 2018, y atendiendo a la evolución de la cotización de la acción de
Neinor Homes, S.A. en el trimestre precedente al primer aniversario, se devengó y entregó una
retribución variable por importe total de 3.256 miles de euros, que resultó pagadera mediante la
entrega de acciones y efectivo para asumir los correspondientes impuestos, en los términos
expuestos en el folleto de salida a Bolsa, siendo asumido su coste por Neinor Holdings, S.L.U. En
relación al segundo y tercer aniversario no se ha producido ningún pago por esta retribución al no
alcanzarse los objetivos fijados, concluyendo la vigencia del plan a finales de marzo de 2020.
Asimismo, durante 2017, se aprobó un plan de incentivos a largo plazo pagadero en su totalidad en
acciones, para unos 40 empleados clave, aproximadamente, incluyendo entre ellos a los miembros
del Comité de Dirección y el CEO, consistentes en tres trienios consecutivos que se solapan (2017-
2019, 2018-2020 y 2019-2021) en los cuales las métricas de medición de cumplimiento son, a
tercios, el EBITDA, el margen promotor y la rentabilidad del accionista, con un coeficiente corrector
a la baja del 10% al cumplimiento de las métricas anteriores en caso de la evolución de la media del
ratio Loan to Value (LTV) en exceso sobre un ratio objetivo, estableciéndose importes mínimos por
debajo de los cuales no se devengan los mismos, así como contemplándose una posibilidad de
sobrebonus de hasta un 150%. El número de acciones a recibir por cada participante vendría
determinado por el incentivo que se le atribuyera en el plan (en rangos entre 10 y 250 miles de
euros), el precio de las acciones para cada trienio (media de la cotización de las 20 sesiones previas
al comienzo de cada ciclo) y por el cumplimiento de objetivos (entre un 0% y un 150%). Las acciones
adquiridas de este modo tienen prohibida su venta por períodos entre un año y seis meses para el
CEO y los miembros del Comité de Dirección. Asimismo, en el caso del CEO y miembros del Comité
de Dirección este incentivo está sujeto a cláusula de reintegro si acaecen determinadas
circunstancias. El coste de este plan de incentivos a largo plazo será asumido por el propio Grupo
Neinor Homes. Con fecha 22 de enero de 2018, la Comisión de Nombramientos y Retribuciones
aprobó el importe del plan para el trienio 2018-2020, fijando el mismo en 2 millones de euros para
la totalidad de los miembros y del periodo. En relación al trienio 2019-2021, no se ha producido la
aprobación del plan para dicho periodo.
Por otro lado, durante el ejercicio 2018 se aprobó un plan de retención a largo plazo dirigido a los
empleados del Grupo (con excepción del Consejero Delegado), con una duración que se extiende
entre el 1 de septiembre de 2018 y el 2 de septiembre de 2020 y que consiste en la asignación de
un incentivo asociado al nivel salarial de cada trabajador, pagadero en acciones de Neinor Homes,
S.A., siempre y cuando no se produzca la baja voluntaria o el despido disciplinario procedente y
vinculado al incremento experimentado por el valor de la acción a la finalización del plan. El plan
prevé diferentes incentivos, fijándose tramos escalonados de cumplimiento (del 50%, 75% o del
100%), que comienzan a devengarse con un incremento mínimo del valor de la acción del 5%. El
desembolso máximo contemplado por el plan asciende estimativamente a unos 9,3 millones de euros.
Para el registro contable de este plan de incentivos, se contó con la colaboración de un valorador
externo que, empleando el “Método Monte Carlo” y considerando la volatilidad de la acción para
empresas del sector inmobiliario en Europa para un periodo donde la situación del mercado
inmobiliario era comparable con la actual estimó que el valor razonable de la citada parte variable
ascendía a la fecha de concesión a 2,9 millones de euros, aproximadamente.
Por último, en abril de 2020, la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante aprobó un
nuevo plan de incentivos pagadero en acciones, con un coste que se estima oscilará en un rango
máximo de entre 8 y 12 millones de euros, cuyo devengo se extenderá hasta el 31 de diciembre de
2022 y cuyos beneficiarios serán consejeros que tengan funciones ejecutivas y los miembros del
equipo directivo de Neinor Homes, S.A. y de su grupo de sociedades que sean expresamente invitados
por el Consejo de Administración de la Sociedad Dominante, a propuesta de la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones. Las dos métricas de medición de cumplimiento del plan son, al 50%
cada una, el EBITDA y el Retorno Total para el Accionista (RTA), definido como la evolución de la
inversión en acciones de Neinor Homes, S.A., estableciéndose importes mínimos por debajo de los
cuales no se devenga el incentivo, así como una posibilidad de sobrebonus de hasta un 150%. Las
acciones adquiridas de este modo tienen prohibida su venta por un periodo de 1 año para los
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consejeros que tengan funciones ejecutivas, estando el incentivo sujeto a cláusula de reintegro si
acaecen determinadas circunstancias, siendo asimismo necesario requisitos de permanencia para
tener derecho al incentivo. El número de acciones a entregar vendrá determinado por el cociente
entre el valor asignado al plan a cada individuo y la cotización de la acción en un determinado número
de días hábiles previos al inicio y el fin del período de medición del plan. Asimismo, se ha aprobado
un plan de incentivos pagadero en metálico, con un coste que se estima oscilará en un rango máximo
de entre 1,2 y 1,8 millones de euros para 5 directivos del Grupo y cuya métrica de rendimiento es el
EBITDA, siendo el resto de las características similares a las anteriormente referidas. Para el registro
contable de estos planes de incentivos se ha contado con la colaboración de un valorador externo
que, empleando el “Método Monte Carlo” y considerando la volatilidad de la acción para empresas
del sector inmobiliario en Europa, ha estimado que el valor razonable asciende a 1 millón de euros,
aproximadamente.
Durante el ejercicio 2020, todos los planes anteriores han supuesto el registro de un gasto de personal
de 1.790 miles de euros (1.326 miles de euros en el ejercicio 2019) con contrapartida en el patrimonio
neto y en provisiones no corrientes y corrientes del balance consolidado adjunto (véanse Notas 15.4,
22.3 y 24).
No existen planes adicionales de incentivos basados en acciones para el personal.
4.20 Transacciones con vinculadas
El Grupo realiza todas sus operaciones con vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los
precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados por lo que los miembros del
Consejo de Administración de la Sociedad Dominante consideran que no existen riesgos significativos
por este aspecto de los que puedan derivarse pasivos de consideración en el futuro (Nota 23).
En caso de que se pusiesen de manifiesto diferencias significativas entre el precio establecido y el
valor razonable de una transacción realizada entre empresas vinculadas, esta diferencia tendría la
consideración de distribución de resultados o aportación de fondos entre la Sociedad y la mencionada
sociedad vinculada y como tal sería registrada con cargo o abono a una cuenta de reservas. No
obstante, en caso de corresponderse con operaciones mantenidas con accionistas, éstas serán
registradas en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada en proporción a la participación que el
accionista ostente en la fecha de la operación.
4.21 Remuneración de la Alta Dirección
La remuneración de los miembros de la Alta Dirección de la Sociedad Dominante y personas que
desempeñan funciones asimiladas (Nota 24) se imputa en función del devengo, registrándose al cierre
del ejercicio la correspondiente provisión en caso de que el importe no hubiera sido objeto de
liquidación.
5. Beneficio/Pérdida por acción
5.1 Beneficio / Pérdida básica por acción
El beneficio o la pérdida básica por acción se determina dividiendo el resultado neto atribuido a los
tenedores de instrumentos de patrimonio de la Sociedad Dominante entre el número medio
ponderado de las acciones en circulación durante ese ejercicio.
De acuerdo con ello:
31.12.20 31.12.19
Beneficio/(Pérdida) del ejercicio atribuible a la Sociedad Dominante (miles de euros) 70.120 63.748
Número medio ponderado de acciones en circulación (en miles)
(*)
(Nota 15) 73.930 76.043
Beneficio / (Pérdida) básica por acción (euros) 0,948 0,838
(*) Número medio de acciones, ajustado por la autocartera.
- 24 -
5.2 Beneficio / Pérdida diluida por acción
El beneficio o la pérdida diluida por acción se determina de forma similar al beneficio o a la pérdida
básica por acción, pero el número medio ponderado de acciones en circulación se ajusta para tener
en cuenta el efecto dilutivo potencial de las opciones sobre acciones, warrants y deuda convertible,
en su caso, en vigor al cierre de cada ejercicio.
Al 31 de diciembre de 2020 y de 2019, el beneficio y la pérdida diluida por acción del Grupo Neinor
Homes coincide básicamente con el beneficio y la pérdida básica por acción, dado que el impacto de
las retribuciones en acciones en dicho cálculo como única variable que afecta a la misma, no es
significativo (Nota 4.19).
6. Información por segmentos
6.1 Criterios de segmentación
La información por segmentos se estructura en función de las distintas líneas de negocio del Grupo.
Las líneas de negocio que se describen seguidamente se han establecido en función de la estructura
organizativa del Grupo Neinor Homes en vigor al cierre del ejercicio 2020 y teniendo en cuenta, por
un lado, la naturaleza de los productos y servicios ofrecidos y, por otro, los segmentos de clientes a
los que van dirigidos.
La actividad del Grupo Neinor Homes se centra, principalmente, en el desarrollo y venta de
promociones inmobiliarias (véase Nota 1) generalmente a partir de suelo finalista (el Grupo no
desarrolla la cadena de valor del suelo, si bien pueden producirse compras de suelos no finalistas
cuyos pagos y escrituración se condicionan a la obtención de las correspondientes licencias
urbanísticas (Nota 12)), distinguiéndose los resultados generados por aquellos que serán objeto de
desarrollo y promoción inmobiliaria, pudiéndose llevar a cabo ventas anticipadas de los mismos
(incluidos bajo el capítulo “Development”) de aquellos activos considerados como no estratégicos
(incluidos bajo el capítulo “Legacy”). Adicionalmente, el Grupo, y de acuerdo con el contrato de
administración y gestión de activos descrito en las Notas 1 y 4.13, presta servicios de esta naturaleza
a distintas empresas del Grupo Kutxabank, incluyéndose la información relativa a este segmento en
el capítulo “Gestión de activos - Servicing” de esta Nota.
En febrero de 2020, el Consejo de Administración de la Sociedad Dominante aprobó el desarrollo de
una nueva línea de negocio de alquiler de viviendas promovidas por el grupo a partir del actual banco
de suelo limitado inicialmente a unas 1.200 viviendas, pero con el objetivo de llegar a las 5.000
unidades en los próximos 5 años. En todo caso, el desarrollo de esta nueva línea de negocio es una
actividad totalmente complementaria a la actividad principal del Grupo, consistente en el desarrollo
del negocio residencial, pudiendo en todo caso ejecutar la venta de estos activos residenciales a
terceros a través de la actividad promotora, dado que cualquier decisión en firme en este sentido
siempre estará condicionada a la protección de la actual valoración de los activos. La apuesta por
dicha línea de negocio se ha visto consolidada a través de la adquisición de Renta Garantizada, S.A.
(Nota 2.8) y del anticipo entregado para la compra de Sardes Holdco, S.L.U. por importe de 5.749
miles de euros (incluyéndose ambas operaciones bajo el segmento “Rental”).
Los ingresos y gastos que no pueden ser atribuidos específicamente a ninguna línea de carácter
operativo o que son el resultado de decisiones que afectan globalmente al Grupo - y, entre ellos, los
gastos originados por proyectos y actividades que afectan a varias líneas de negocio - se atribuyen a
una “Unidad Corporativa/Otros”, a la que también se asignan las partidas de conciliación que surgen
al comparar el resultado de integrar los estados financieros de las distintas líneas de negocio (que se
formulan con criterios de gestión) con los estados financieros consolidados del Grupo.
Por otro lado, las actividades del Grupo a 31 de diciembre de 2020 y 2019 se ubican íntegramente
en España.
- 25 -
6.2 Bases y metodología de la información por segmentos de negocio
La información por segmentos que se expone seguidamente se basa en los informes mensuales
elaborados por la Dirección del Grupo y se genera mediante la misma aplicación informática utilizada
para obtener todos los datos contables del Grupo, siendo revisados por el Comité de Dirección
Financiera (donde se encuentran representados tanto la Dirección como el Consejo de
Administración) para llevar a cabo la toma de decisiones en cuanto a la asignación de recursos y
evaluar su rendimiento.
Los ingresos ordinarios del segmento corresponden a los ingresos ordinarios directamente atribuibles
al mismo. Los ingresos ordinarios de cada segmento no incluyen ingresos por intereses y dividendos
ni las ganancias procedentes de venta de inversiones inmobiliarias.
Los gastos de cada segmento se determinan por los gastos derivados de las actividades de
explotación del mismo que le sean directamente atribuibles (como es el caso de las partidas “Coste
de las ventas”, “Servicios exteriores” y “Variación de las provisiones de tráfico”) más la proporción
correspondiente de los gastos que puedan ser atribuidos al segmento utilizando una base razonable
de reparto (aplicándose este último criterio en relación a los gastos de personal).
El resultado del segmento se presenta antes de cualquier ajuste que correspondiera a intereses
minoritarios, en su caso.
Los activos y pasivos de los segmentos son los directamente relacionados con la explotación del
mismo, más los que le pueden ser directamente atribuibles de acuerdo a los criterios de reparto
anteriormente mencionados. No obstante, los epígrafes “Administraciones Públicas deudoras” y
“Efectivo y otros activos líquidos equivalentes”, independientemente de su origen, están asignados a
la línea “Unidad Corporativa/Otros”.
- 26 -
Información de
segmentos
Miles de euros
Legacy
Development
(**)
Gestión de activos –
Servicing y Otros /
Corporativo Rental Total Grupo
31.12.20 31.12.19 31.12.20 31.12.19 31.12.20 31.12.19 31.12.20 31.12.19 31.12.20 31.12.19
Resultados:
Ventas externas 3.544 14.320 545.151 442.345 23.572 32.192 534 572.801 488.857
Coste de las ventas (3.492) (18.994) (410.243) (309.758) - - - - (413.735) (328.752)
Resultado bruto del
segmento
52 (4.674) 134.908 132.587 23.572 32.192 534 - 159.066 160.105
Gastos de personal (164) (198) (15.028) (15.480) (3.611) (4.168) (179) - (18.982) (19.846)
Gastos de personal –
Incentivos (Notas 15 y
22.3)
(25) - (2.640) (1.326) (375) - - - (3.040) (1.326)
Servicios exteriores (1.580) (3.645) (28.211) (24.599) (6.667) (5.973) (221) - (36.679) (34.217)
Variación de las provisiones
de tráfico
- (9.613) (696) (1.210) - - (35) - (731) (10.823)
Otros ingresos de
explotación
9 281 740 149 200 - - - 949 430
Deterioro y resultados por
enajenaciones de
inmovilizado
66 (88) 1 - - - 84 - 151 (88)
EBITDA (1.642) (17.937) 89.074 90.121 13.119 22.051 183 - 100.734 94.235
Resultado neto financiero y
otros
- - (4.590) (7.999) (1.350) (994) - - (5.940) (8.993)
Amortización (10) (18) (3.127) (3.103) (920) (834) (38) - (4.095) (3.955)
Resultado antes de
impuestos
(1.652) (17.955) 81.357 79.019 10.849 20.223 145 - 90.699 81.287
Dotación de deterioro de
existencias (Nota 22.6)
- 9.613 1.947 - - - - - 1.947 9.613
Provisiones de tráfico (Nota
22.6)
- - 3.100 - - - - - 3.100 -
Gastos de personal -
Incentivos (Nota 15)
25 - 2.640 - 375 - - - 3.040 -
Gastos de crecimiento
(Notas 2.8 y 29)
- - 1.573 - - - - - 1.573 -
Resultado neto financiero y
otros
- - 4.590 7.999 1.350 994 - - 5.940 8.993
Amortización 10 18 3.127 3.103 920 834 38 - 4.095 3.955
EBITDA AJUSTADO (*) (1.617) (8.324) 98.334 90.121 13.494 22.051 183 - 110.394 103.848
(*) Se trata de una medida financiera empleada por la Dirección del Grupo y que no considera en su cálculo,
principalmente, los deterioros de existencias, los gastos de personal asociados a incentivos, los gastos asociados al
crecimiento del grupo y provisiones de postventa.
(**) Incluye bajo el segmento “Development” un importe de 10.443 miles de euros en el ejercicio 2020 correspondientes
a ventas de terrenos antes de su desarrollo y promoción inmobiliaria, con un coste de ventas de 10.852 miles de
euros.
- 27 -
Las principales magnitudes del balance de situación consolidado por segmentos al 31 de diciembre de
2020 y 2019 son las siguientes:
Miles de euros
Legacy Development
Gestión de activos -
Servicing Otros / Corporativo Rental Total Grupo
31.12.20 31.12.19 31.12.20 31.12.19 31.12.20 31.12.19 31.12.20 31.12.19 31.12.20 31.12.19 31.12.20 31.12.19
Balance de
situación:
Activos no
corrientes
73 216 10.252 8.263 - - 27.087 30.061 10.331 - 47.743 38.540
Activos corrientes 7.867 11.685 1.244.681 1.221.708 8.002 12.783 269.024 184.275 1.642 - 1.511.216 1.430.451
Total activo 7.940 11.901 1.234.933 1.229.971 8.002 12.783 296.111 214.336 11.973 - 1.558.959 1.468.991
Deuda financiera
no corriente
- - 50.000 50.000 - - 20.594 - 65 - 70.659 50.000
Deuda financiera
corriente
- - 242.864 266.366 - - 19.471 49.334 - - 262.335 315.700
Otros pasivos no
corrientes
- 1 2.614 2.160 - - - - 2.558 - 5.172 2.161
Otros pasivos
corrientes
524 1.871 351.776 299.196 1.462 4.539 5.613 6.097 520 - 359.895 311.703
Total pasivo no
corriente y
corriente
524 1.872 647.254 617.722 1.462 4.539 45.678 55.431 3.143 - 698.061 679.564
7. Activos intangibles
El movimiento habido durante los ejercicios terminados el 31 de diciembre de 2020 y 2019 en el epígrafe
“activos intangibles", desglosado por clase de activo, ha sido el siguiente:
Ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020
Miles de Euros
Aplicaciones
Informáticas
Propiedad
Industrial
Cartera de
clientes
(Nota 2.8) Total
Coste:
Saldos al 31 de diciembre de 2019 3.386 14 - 3.400
Adiciones 490 1 - 491
Retiros (129) - - (129)
Combinación de negocios (Nota 2.8) 2 - 775 777
Saldos al 31 de diciembre de 2020 3.749 15 775 4.539
Amortización acumulada:
Saldos al 31 de diciembre de 2019 (1.864) - - (1.864)
Dotaciones
(879)
-
(38)
(917)
Retiros 128 - - 128
Saldos al 31 de diciembre de 2020 (2.615) -
(38)
(2.653)
Saldos Netos al 31 de diciembre de 2020 1.134 15 737 1.886
- 28 -
Ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019
Miles de Euros
Aplicaciones Propiedad
Informáticas Industrial Total
Coste:
Saldos al 31 de diciembre de 2018 2.726 14 2.740
Adiciones 705 - 705
Retiros (45) - (45)
Saldos al 31 de diciembre de 2019 3.386 14 3.400
Amortización acumulada:
Saldos al 31 de
diciembre de 2018
(1.059)
-
(1.059)
Dotaciones (833) - (833)
Retiros 28 - 28
Saldos al 31 de diciembre de 2019 (1.864) - (1.864)
Saldos Netos al 31 de diciembre de 2019 1.522 14 1.536
Las principales adiciones de los ejercicios 2020 y 2019 se corresponden con el desarrollo de la aplicación
informática de gestión empleada por el Grupo.
Al 31 de diciembre de 2020 y 2019 no existen elementos de inmovilizado intangible entregados en garantía
frente a ninguna obligación.
Al 31 de diciembre de 2020 existen elementos de inmovilizado intangible totalmente amortizados por valor
de 1.368 miles de euros (67 miles de euros amortizados a cierre a 31 de diciembre de 2019).
8. Inmovilizaciones materiales
El movimiento habido en el epígrafe “inmovilizado material” del balance de situación consolidado durante
los ejercicios terminados el 31 de diciembre de 2020 y de 2019 respectivamente ha sido el siguiente:
Ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020
Miles de Euros
Instalaciones
técnicas y Otro
maquinaria Inmovilizado Total
Coste:
Saldos al 31 de diciembre de 2019
8.033
2.319
10.35
2
Adiciones 258 63 321
Bajas - (507) (507)
Combinación de negocios (Nota 2.8) - 598 598
Saldos al 31 de diciembre de 2020 8.291 2.473 10.764
Amortización acumulada:
Saldos al 31 de diciembre de 2019 (1.458) (1.073) (2.531)
Dotaciones (1.241) (424) (1.665)
Bajas - 18 18
Saldos al 31 de diciembre de 2020 (2.699) (1.479) (4.178)
Deterioro de valor
Saldos al 31 de diciembre de 2019 (590) - (590)
Saldos al 31 de diciembre de 2020 (590) - (590)
Saldos netos al 31 de diciembre de 2020 5.002 994 5.996
- 29 -
Ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019
Miles de Euros
Instalaciones
técnicas y Otro
maquinaria Inmovilizado Total
Coste:
Saldos al 31 de diciembre de 2018 6.942 2.268 9.210
Adiciones
1.091
51
1.142
Saldos al 31 de diciembre de 2019 8.033 2.319 10.352
Amortización acumulada:
Saldos al 31 de diciembre de 2018 (436) (508) (944)
Dotaciones (1.022) (565) (1.587)
Saldos al 31 de diciembre de 2019 (1.458) (1.073) (2.531)
Deterioro de valor
Saldos al 31 de diciembre de 2018 (590) - (590)
Saldos al 31 de diciembre de 2019 (590) - (590)
Saldos netos al 31 de diciembre de 2019 5.985 1.246 7.231
Las principales adiciones del ejercicio 2020 y 2019 se corresponden con la activación de las nuevas
instalaciones en los locales de venta del Grupo (“Neinor Store”), así como renovaciones en las oficinas del
Grupo.
Es política del Grupo Neinor Homes contratar todas las pólizas de seguros que se estiman necesarias para
dar cobertura a los riesgos que pudieran afectar a los elementos del inmovilizado material.
Al 31 de diciembre de 2020 existen elementos de inmovilizado material totalmente amortizados por
importe de 283 miles de euros (228 miles de euros en 2019).
Al 31 de diciembre de 2020 y 2019 no existen elementos de inmovilizados materiales entregados en
garantía de ningún préstamo ni obligaciones frente a terceros.
Al 31 de diciembre de 2020 y 2019 el Grupo no mantenía compromisos significativos de compra de
elementos de inmovilizado material.
9. Derechos de uso
El movimiento habido durante los ejercicios terminados a 31 de diciembre de 2020 y 2019 ha sido el
siguiente:
Ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020
Miles de euros
Coste Amortización Deterioro Neto
Saldos al 31 de diciembre de 2019 4.810 (1.516) - 3.294
Adiciones /Dotaciones 1.745 (1.552) - 193
Bajas (950) 950 - -
Saldos al 31 de diciembre de 2020 5.605 (2.118) - 3.487
Ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019
Miles de euros
Coste Amortización Deterioro Neto
Saldos al 31 de diciembre de 2018 - - - -
Adiciones netas /Dotaciones 4.810 (1.516) - 3.294
Saldos al 31 de diciembre de 2019 4.810 (1.516) - 3.294
- 30 -
10. Sociedades dependientes
En el Anexo I de esta memoria consolidada se detallan las sociedades dependientes, así como la
información relacionada con las mismas (que incluye, entre otras, denominación, domicilio y la
participación directa e indirecta de la Sociedad Dominante en su capital).
11. Activos financieros corrientes y no corrientes
El desglose del saldo de este capítulo del balance de situación consolidado adjunto, atendiendo a la
naturaleza de las operaciones es el siguiente:
Miles de Euros
31.12.2020 31.12.2019
No
Corriente Corriente
No
Corriente Corriente
Inversiones financieras en instrumentos de patrimonio 150 - 150 -
Fianzas y depósitos constituidos (Notas 15.4 y 29) 6.214 2.198 613 12.756
Total 6.364 2.198 763 12.756
12. Existencias
La composición de este epígrafe al 31 de diciembre de 2020 y 2019 es la siguiente:
Miles de Euros
31.12.2020 31.12.2019
Terrenos y solares (Nota 19) 287.898 400.763
Promociones en curso 711.834 734.393
Inmuebles terminados 211.052 85.053
Anticipos a proveedores 24.268 20.252
Menos - Pérdidas por deterioro (26.610) (29.793)
Total 1.208.442 1.210.668
En el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020 se han activado intereses financieros en existencias
por importe de 4.166 miles de euros (3.466 miles de euros a 31 de diciembre de 2019) (Nota 4.14).
Las adiciones del ejercicio 2020 se corresponden, principalmente, con las certificaciones de obras de la
promociones en curso y costes activados asociados con la preconstrucción por valor de 355 millones de
euros, habiéndose producido adicionalmente compras de terrenos por valor de 5 millones de euros (264
millones de euros y 4 millones de euros en el ejercicio 2019 respectivamente).
El epígrafe “Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar – Proveedores” del pasivo corriente del
balance de situación consolidado a 31 de diciembre de 2020 recoge un importe de 37,4 millones de euros
(Nota 19) correspondiente a la parte del precio aplazado con relación a las compras de dos suelos, cuyo
vencimiento se producirá con la aprobación definitiva del proyecto de urbanización o en 3 años desde la
fecha de firma del contrato, el menor (37,7 millones de euros al cierre del ejercicio 2019).
Por otro lado, al cierre del ejercicio 2020 el Grupo ha entregado viviendas de 27 promociones diferentes
y tiene 40 promociones inmobiliarias registradas bajo el epígrafe “Promociones en curso”. En el ejercicio
2019, el Grupo entregó 22 promociones y mantenía 53 promociones inmobiliarias registradas bajo el
epígrafe “Promociones en curso” al cierre del ejercicio.
Al 31 de diciembre de 2020 existen activos incluidos en el epígrafe “Existencias” del balance de situación
consolidado adjunto con un coste neto de 1.177 millones de euros correspondientes a activos clasificados
como “Development” y 8 millones de euros relativos a activos “Legacy” (1.179 millones de euros y 11
millones de euros en el ejercicio 2019). Asimismo, los anticipos concedidos por un importe de 24 millones
- 31 -
de euros se corresponden con activos que están clasificados como “Development” (20 millones de euros
en el ejercicio 2019).
Al 31 de diciembre de 2020 existen activos incluidos en el epígrafe “Existencias” con un coste bruto de
921 millones de euros (1.179 millones de euros al 31 de diciembre 2019) que sirven de garantía de los
préstamos promotores suscritos por el Grupo (Nota 17).
Durante el ejercicio 2019, el Grupo firmó un acuerdo de financiación con Deutsche Bank por un importe
de 75 millones de euros para amortizar el préstamo que mantenían con J.P Morgan por este mismo
importe. En garantía de la devolución de esta financiación se ha establecido en favor de la prestamista
una promesa de Hipoteca Inmobiliaria sobre diversos activos inmobiliarios de hasta 147 millones de euros
de valor de mercado, habiéndose acordado con la entidad bancaria que el ratio Loan To Value no supere
inicialmente el 35% (Nota 17).
Al cierre del ejercicio 2020, el Grupo ha entregado anticipos a proveedores por compras futuras de terrenos
por importe de 24.268 miles de euros, netos de deterioro, estándo todos ellos garantizados mediante
hipoteca inmobiliaria o por medio de cuenta en depósito.
A finales de octubre de 2020 se ha acordado por parte de la Sociedad Dominante la prestación a una
promotora inmobiliaria tercera de un servicio de comercialización de más de mil viviendas, y que
comenzará, presumiblemente, durante el ejercicio 2021. El servicio, que incluye tanto la redacción del
plan comercial de venta como la estrategia de comunicación y marketing, tiene un coste estimado asociado
de 1 millón de euros, aproximadamente, y dará lugar como contraprestación a una remuneración
porcentual sobre el precio final de venta de las viviendas en línea con las tarifas comerciales que le son
repercutidos por los agentes de la propiedad inmobiliaria al Grupo. Dicho acuerdo incluye asimismo dos
opciones de compra, una de ellas sobre aquellas unidades que resten por comercializar, ejercitable
únicamente por la Sociedad Dominante antes del 31 de diciembre de 2023 (plazo ampliable hasta el 31
de diciembre de 2026, siempre y cuando se alcancen ciertos objetivos en relación al número de viviendas
comercializadas), consistiendo la otra opción de compra, ejercitable asimismo únicamente por la Sociedad
Dominante durante el ejercicio 2021, en la adquisición de 10 parcelas sobre las que podrá construirse un
total de 395 viviendas, por un precio de 19.750 miles de euros.
Al cierre del ejercicio 2020 y 2019 el Grupo no mantenía compromisos de compra de suelos significativos
adicionales.
Los compromisos de venta de promociones contraídos con clientes al 31 de diciembre de 2020 y 2019
correspondientes a aquellas unidades en las que se ha firmado contrato privado de compraventa ha
supuesto el cobro anticipado de importes que ascienden a 108.564 y 110.696 miles de euros,
respectivamente, los cuales se han registrado en la rúbrica “Otros pasivos corrientes” del pasivo corriente
de los balances de situación consolidados al 31 de diciembre de 2020 y 2019 (Véase Nota 18).
El Grupo revisa periódicamente el valor razonable de sus existencias, dotando las correspondientes
provisiones por deterioro, en su caso, de acuerdo con los criterios descritos en la Nota 4.6. El movimiento
de la provisión por deterioro asociado a las existencias se indica a continuación para los ejercicios 2020 y
2019 (en miles de euros):
2020 2019
Saldo al inicio del periodo 29.793 28.184
Dotaciones 1.947 9.613
Reversiones (5.130) (8.004)
Saldo al final del periodo 26.610 29.793
A 31 de diciembre de 2020 la totalidad de los activos Development han sido objeto de valoración por un
experto independiente. El valor neto de realización otorgado por Savills Aguirre Newman Valoraciones y
Tasaciones, S.A.U. a los activos Development, propiedad del Grupo a dicha fecha, asciende a 1.585
millones de euros, aproximadamente, si bien existe una incertidumbre relacionada con el resultado y los
efectos de la crisis del Covid-19 dado el carácter incierto que cualquier información basada en expectativas
futuras podría dar lugar (1.722 millones de euros a 31 de diciembre de 2019). En esta cifra se incluye el
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valor de los anticipos de suelo por un importe de 51 millones de euros (86 millones de euros al 31 de
diciembre de 2019).
Considerando la metodología del valorador externo descrita en la Nota 4.6, las hipótesis clave identificadas
en las valoraciones para los activos que se encuentran en desarrollo (Nota 6), son la tasa de descuento y
los precios de venta. En el caso de la tasa de descuento se ha establecido una sensibilidad de +/- 100
puntos básicos partiendo de los diferentes escenarios económicos previstos en el corto y medio plazo, así
como en consideración de la tasa de rentabilidad que exigirían otros promotores con características
diferentes al Grupo. Por otro lado, se prevé en todo caso un escenario de estabilidad de precios de venta,
si bien los modelos de valoración han incorporado hipótesis conservadoras en relación al actual escenario
económico, razón por lo que se ha fijado una adecuada sensibilidad de +1% y +5%.
Asumiendo constantes el resto de variables, las valoraciones de promociones en desarrollo
(“development”) y el valor neto contable de las mismas a 31 de diciembre de 2020 se verían afectadas
del siguiente modo considerando la variación de la hipótesis clave (en miles de euros):
Miles de euros
Tasa de descuento Precio de venta
Hipótesis +1% -1% +1% -1% +5% -5%
Incremento (disminución)
Variación en las Valoraciones (39.654) 42.105 22.089 (22.130) 110.391 (110.674)
Variación de valor neto contable (*) (3.062) 1.528 1.082 (837) 3.057 (7.893)
(*) La valoración contable se basa en coste o valor neto de realización, el menor. Incrementos o disminuciones en el
valor neto de realización no van necesariamente acompasados de impactos en el valor contable de las existencias.
Los modelos de valoración de Savills adoptados por el Grupo son lo suficiente conservadores y prudentes
como para no considerar adecuado plantear sensibilidades a una evolución negativa de precios. Asimismo,
los Administradores consideran que nos encontramos inmersos en un escenario de estabilidad de precios.
No obstante, el Grupo ha realizado un ejercicio de sensibilidad ante una caída de los precios de un 1%/5%
en el escenario base de salida sin crecimientos de precios posteriores y manteniéndose constantes el resto
de variables. En dicho escenario adverso, que no se considera probable en este momento, el efecto en la
valoración del patrimonio inmobiliario sería de una reducción de 22.130 miles de euros y 110.674 miles
de euros, mientras que supondría el registro de deterioros adicionales por importes de 837 y 7.893 miles
de euros, respectivamente (el efecto de una sensibilización de los precios de un 1%/ 5% en la valoración
del patrimonio inmobiliario al 31 de diciembre de 2019 sería una reducción de 19.910 miles de euros y
138.302 miles de euros, mientras que supondría el registro de deterioros adicionales por importes de 145
y 3.825 miles de euros, respectivamente).
13. Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
El epígrafe “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” incluye los siguientes conceptos:
Miles de Euros
31.12.2020 31.12.2019
Clientes y efectos comerciales a cobrar 9.373 14.931
Deudores Varios –Anticipos a acreedores 15.246 11.994
Deudores Varios – Prestación de servicios 45 266
Deudores Varios - Personal 11 9
Otros 261 -
Deterioro (Notas 9 y 22.6)
(12
3
)
(124)
Total
24.813
27.076
El epígrafe “Clientes y efectos comerciales a cobrar” del cuadro anterior incluye fundamentalmente el
importe pendiente de cobro correspondiente al contrato de administración y gestión de activos entre las
distintas sociedades del Grupo Kutxabank y Neinor Homes, S.A. (Nota 1) que asciende a 7.672 miles de
euros (12.429 miles de euros a 31 de diciembre de 2019).
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El epígrafe “Deudores varios” del cuadro anterior incluye, fundamentalmente, las cuentas a cobrar con
terceros por la prestación de servicios (véanse Notas 22.1 y 23) y anticipos entregados por parte del
Grupo a acreedores de servicios que no se han devengado y/o liquidado. A 31 de diciembre de 2020 los
anticipos entregados por parte del Grupo a acreedores ascienden a 15.246 miles de euros, importe que
incluye 9.341 miles de euros de anticipos entregados a agentes de intermediación que han intervenido en
la formalización de los contratos privados de compraventa pendientes de escrituración y que si no llega a
buen fin su elevación al público son reembolsables (Nota 4.13).
Las cuentas a cobrar de origen comercial no devengan intereses, con carácter general, y no existen activos
morosos que deban ser objeto de deterioro adicional al ya registrado al cierre del ejercicio.
El Grupo analiza de forma periódica el riesgo de insolvencia de sus cuentas por cobrar actualizando la
provisión por deterioro correspondiente. Los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que
el importe de las cuentas de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar se aproxima a su valor
razonable. Adicionalmente el Grupo ha evaluado el impacto del COVID en la pérdida estimada de estos
activos financieros considerándolo no significativo.
14. Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
El epígrafe “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes” incluye la tesorería del Grupo y depósitos
bancarios a corto plazo con un vencimiento inicial de tres meses o un plazo inferior. El importe en libros
de estos activos se aproxima a su valor razonable.
Ni a 31 de diciembre de 2020 ni a 31 de diciembre de 2019 existía restricción alguna a la disponibilidad
de la tesorería del Grupo, excepto por el hecho de que, tal y como se describe en la Ley 20/2015, de 14
de julio, los anticipos recibidos y asociados a una promoción (Nota 18) se depositan en una cuenta especial,
con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al Grupo, y de las que únicamente se
dispone para las atenciones derivadas de la construcción de las promociones. El saldo adscrito a esta
indisponibilidad asciende a 19.940 miles de euros a 31 de diciembre de 2020 (43.454 miles de euros al
31 de diciembre de 2019), que difiere de los importes anticipados (Nota 18) como consecuencia de la
tesorería aplicada el pago de las certificaciones de promociones a las que dichos anticipos se encuentran
adscritos. Asimismo, los avales (Nota 21) difieren de dichos anticipos, por un lado, al emitirse avales por
el total de las cantidades que los clientes entregarán a cuenta durante la obra y no únicamente por los
importes efectivamente recibidos, y por otro, al emitirse el aval en un periodo de hasta 30 días después
de recibir el anticipo del cliente.
15. Capital y reservas
15.1 Capital social
Durante el ejercicio 2017, la Sociedad Dominante Neinor Homes, S.L.U. se transformó en Sociedad
Anónima de cara a su admisión a cotización en las Bolsas de Valores de Bilbao, Madrid, Barcelona y
Valencia, lo cual se produjo con fecha 29 de marzo de 2017 previa autorización del Socio Único de la
Sociedad el 6 de marzo de 2017. Asimismo, en dicha escritura, se procedió a la agrupación del
número de participaciones sociales existentes de la Sociedad mediante la transformación de cada
diez participaciones existentes, de 1 euro de valor nominal, en una nueva participación de 10 euros
de valor nominal. Posteriormente, el entonces Accionista Único de Neinor Homes, S.A. aprobó con
fecha 6 de marzo de 2017 aumentar el capital social, mediante aportaciones dinerarias, por un
importe efectivo de 100 millones de euros. Este aumento de capital se realizó mediante la emisión y
puesta en circulación de nuevas acciones ordinarias de la misma clase y serie que las ya en
circulación, de 10 euros de valor nominal cada una de ellas y con una prima de emisión por acción
de 6,46 euros, lo que hizo una prima de emisión total de 39.247 miles de euros. En consecuencia, y
tras el aumento de capital realizado en el marco de la salida a Bolsa, el capital social de Neinor
Homes, S.A. queda representado mediante 79.005.034 acciones de 10 euros de valor nominal cada
una de ellas, de acuerdo al siguiente desglose:
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31.12.2020 31.12.2019
%
Participación
inscrito
Total importe
capital
(Miles de
euros)
%
Participación
inscrito
Total importe
capital
(Miles de
euros)
Orion European Real Estate Fund V, SLP 28,01 221.285 28,01 221.285
Adar Capital Partners Ltd 19,34 152.819 19,34 152.819
Goldman Sachs International (Nota 15.4) - - 6,71 52.997
Bank of Montreal 5,21 41.154 5,21 41.162
Resto de Bolsa 47,44 374.792 40,73 321.787
Total 100,00 790.050 100,00 790.050
15.2 Reserva Legal
De acuerdo con el art 274 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital (TRLSC), debe
destinarse una cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio a constituir la reserva legal hasta que ésta
alcance, al menos, el 20% del capital social.
La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10%
del capital ya aumentado.
Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital social,
esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas, siempre que no existan otras
reservas disponibles suficientes para este fin.
Al 31 de diciembre de 2020 y 2019 la reserva legal no está completamente constituida.
15.3 Reservas de la Sociedad Dominante y reservas en sociedades
consolidadas por integración global
El detalle, por sociedad, de las reservas de la Sociedad Dominante y de las reservas en sociedades
consolidadas por integración global al 31 de diciembre de 2020 y 2019 es el siguiente:
Miles de euros
Sociedad 31.12.2020 (*) 31.12.2019 (*)
Integración global:
Sociedad Dominante 66.211 52.364
Neinor Norte, S.L.U. 17.660 (2.918)
Promociones Neinor 1, S.L.U. (297) (290)
Promociones Neinor 2, S.L.U. (15.024) (15.002)
Promociones Neinor 3, S.L.U. (1.848) (1.049)
Neinor Works, S.L.U. (5.311) (5.293)
Promociones Neinor 5, S.L. (5.679) (5.399)
Neinor Península, S.L.U. (109.870) (92.284)
Neinor Sur, S.A.U. 63.257 13.559
Sociedades Consolidadas por Integración Global (57.112) (108.676)
Total 9.099 (56.312)
(*) La Sociedad Dominante tiene asimismo constituida al 31 de diciembre de 2020 una reserva
legal por importe de 4.773 miles de euros no incluida a efectos de este desglose (3.363 miles
de euros al 31 de diciembre de 2019). Por otro lado, las reservas consolidadas incluyen la
reserva legal de las sociedades dependientes por importe de 13.534 miles de euros (7.194
miles de euros al 31 de diciembre de 2019).
A 31 de diciembre de 2020 y de 2019 las reservas negativas aportadas por las sociedades
dependientes Promociones Neinor 1, S.L.U., Promociones Neinor 2, S.L.U., Promociones Neinor 3,
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S.L.U., Neinor Works, S.L.U. y Promociones Neinor 5, S.L. tienen su origen principalmente en la
diferencia puesta de manifiesto en el momento de la constitución del Grupo Neinor Homes en el
ejercicio 2014 entre los valores por los que las participaciones en estas sociedades dependientes
fueron aportados al mismo (fueron aportadas por 1 euro, concretamente a la sociedad dependiente
Neinor Norte, S.L.U., su socio directo) y sus valores teóricos contables a la mencionada fecha que
eran negativos, considerando el deterioro registrado asociado a la totalidad de sus activos
inmobiliarios. En el momento de dicha aportación era intención del Grupo Kutxabank que otras
sociedades participadas por la propia Kutxabank realizaran una aportación directa para restablecer
su equilibrio patrimonial de modo que no supusiera quebranto para Neinor Norte, S.L.U. Finalmente
dicha aportación fue realizada en el año 2015 por Kutxabank directamente a través de una ampliación
de capital realizada en Neinor Homes, S.A. previa a su transmisión a Neinor Holdings, S.L.U.,
ampliación de capital que se realizó en cascada a Neinor Norte, S.L.U. y las sociedades participadas
por esta última, entre otras, las citadas sociedades objeto del desequilibrio, subsanando dicha
situación antes de la operación Lion descrita en la Nota 1.
En el mes de noviembre de 2015, la Sociedad Neinor Holdings, S.L.U., anterior socio único de la
sociedad Neinor Homes, S.A., realizó una aportación de socios a la mencionada sociedad por importe
de 1.346 miles de euros. La aportación se realizó en el marco del acuerdo firmado en el mes de
diciembre de 2014 entre Kutxabank y Neinor Holdings, S.L.U. explicado en la Nota 1 de esta memoria
consolidada adjunta, en concepto de ajuste al precio por restitución de perjuicio por gastos
satisfechos por el Grupo a una Junta de Compensación.
15.4 Acciones propias y otras reservas
En la Junta General de Accionistas celebrada el 6 de marzo de 2017, se aprobó la autorización para
la adquisición derivativa de acciones propias, por el plazo máximo permitido legalmente, y con
sujeción a los requisitos establecidos en el art. 146 de la Ley de Sociedades de Capital.
Con fecha 4 de mayo de 2017, el Grupo inició un programa de Autocartera a través del cual adquirió
un total de 199.406 acciones propias hasta el 20 de septiembre de 2017. Con fecha 22 de septiembre
de 2017, la Sociedad Dominante firmó un contrato de liquidez con “Gestión de Patrimonios Mobiliarios,
S.V. S.A.”. por el cual realiza compraventa de acciones durante el año.
Con fecha 4 de abril de 2019 Neinor Homes, S.A. firmó un contrato con Goldman Sachs International
por el cual la entidad financiera se comprometió a adquirir y financiar a requerimiento de la Sociedad
Dominante hasta un máximo de 7.900.500 acciones de Neinor Homes, S.A. o hasta un nocional
equivalente de 100 millones de euros. La liquidación del pago de estas acciones, que conllevaba su
entrega física a Neinor Homes, S.A., se estableció inicialmente con fecha 5 de octubre de 2020,
devengando un tipo de interés fijo del 3,25%. El contrato determinaba que el volumen diario de
compras realizado por la entidad financiera no supera el 15% del promedio diario del volumen
negociado en las 30 sesiones anteriores de cotización, de acuerdo con la Circular 1/2017, de 26 de
abril, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre los contratos de liquidez. Por otro lado,
y en relación a dicho contrato, Neinor Homes, S.A. constituyó garantía por medio de la entrega de
efectivo que ascendia a 11 millones de euros a 31 de diciembre de 2019 (Nota 11), y que se ha visto
incrementada a 25 millones de euros durante los primeros meses del ejercicio 2020. A finales de
marzo de 2020 se ha producido la liquidación del contrato y de la deuda existente, que ascendía a
unos 49 millones de euros aproximadamente, mediante un pago, neto de las garantías entregadas,
por importe de 25 millones de euros.
A 31 de diciembre de 2020, el total de acciones propias de la Sociedad Dominante asciende a
4.645.608 (4.671.296 títulos a 31 de diciembre de 2019). El precio medio de adquisición unitario de
los títulos asciende a 11,00 euros a 31 de diciembre de 2020 (11,04 euros en 2019).
Durante el ejercicio 2018 se aprobó un plan de retención a largo plazo dirigido a los empleados del
Grupo (con excepción del Consejero Delegado), con una duración que se extiende entre el 1 de
septiembre de 2018 y el 2 de septiembre de 2020 y que consistía en la asignación de un incentivo
asociado al nivel salarial de cada trabajador, pagadero en acciones de Neinor Homes, S.A., siempre
y cuando no se produjera la baja voluntaria o el despido disciplinario procedente y vinculado al
incremento experimentado por el valor de la acción a la finalización del plan. Durante el ejercicio
2020, dicho plan ha supuesto el registro de un gasto de personal de 1.068 miles de euros con
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contrapartida en el patrimonio neto del balance consolidado adjunto (1.418 miles de euros en el
ejercicio 2019).
Por último, en abril de 2020, la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante aprobó un
nuevo plan de incentivos pagadero en acciones, con un coste que se estima oscilará en un rango
máximo de entre 8 y 12 millones de euros, cuyo devengo se extenderá hasta el 31 de diciembre de
2022 y cuyos beneficiarios serán consejeros que tengan funciones ejecutivas y los miembros del
equipo directivo de Neinor Homes, S.A. y de su grupo de sociedades que sean expresamente invitados
por el Consejo de Administración de la Sociedad dominante, a propuesta de la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones. Las dos métricas de medición de cumplimiento del plan son, al 50%
cada una, el EBITDA y el Retorno Total para el Accionista (RTA), definido como la evolución de la
inversión en acciones de Neinor Homes, S.A., estableciéndose importes mínimos por debajo de los
cuales no se devenga el incentivo, así como una posibilidad de sobrebonus de hasta un 150%. Las
acciones adquiridas de este modo tienen prohibida su venta por un periodo de 1 año para los
consejeros que tengan funciones ejecutivas, estando el incentivo sujeto a cláusula de reintegro si
acaecen determinadas circunstancias, siendo asimismo necesario requisitos de permanencia para
tener derecho al incentivo. El número de acciones a entregar vendrá determinado por el cociente
entre el valor asignado al plan a cada individuo y la cotización de la acción en un determinado número
de días hábiles previos al inicio y el fin del período de medición del plan. Durante el ejercicio 2020,
dicho plan ha supuesto el registro de un gasto de personal de 75 miles de euros con contrapartida en
el patrimonio neto del balance consolidado adjunto.
15.5 Distribución de dividendos
En la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante celebrada el 1 de abril de 2020 se
aprobó el reparto de un dividendo con cargo a la reserva de prima de emisión y/o a otras reservas
distribuibles por un importe máximo de 40 millones de euros, pagadero en una o varias veces durante
los ejercicios 2020 y 2021, acordándose delegar en el Consejo de Administración de la Sociedad
Dominante la facultad de determinar, en su caso, el importe y la fecha exacta de cada distribución
durante el referido período, atendiendo en todo caso al importe máximo global señalado. No obstante,
se acordó que en el caso de que los repartos fijados por el Consejo de Administración de la Sociedad
Dominante no agoten dicho importe máximo durante el plazo establecido para ello, el acuerdo
quedaría sin efecto respecto al importe no distribuido. En enero de 2021, el Consejo de Administración
ha aprobado la distribución de un dividendo de 0,5 euros por cada acción con derecho a percibirlo
(Nota 29).
16. Provisiones
El movimiento habido en la cuenta de provisiones corrientes en el ejercicio de 2020 y 2019 es el
siguiente:
A 31 de diciembre de 2020
Miles de Euros
Descripción
Para
Impuestos
(véase Nota
22.4)
Otras
Provisiones
(véase Nota
22.4) Total
Saldo al 31 de diciembre de 2019 3.932 7.273 11.205
Dotaciones Netas 5.513 7.865 13.378
Aplicaciones (3.095) (4.808) (7.903)
Saldo al 31 de diciembre de 2020 6.350 10.330 16.680
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A 31 de diciembre de 2019
Miles de Euros
Descripción
Para
Impuestos
(véase Nota
22.4)
Otras
Provisiones
(véase Nota
22.4) Total
Saldo al 31 de diciembre de 2018 5.872 7.157 13.029
Dotaciones Netas (1.228) 1.805 577
Aplicaciones (712) (1.689) (2.401)
Saldo al 31 de diciembre de 2019 3.932 7.273 11.205
El capítulo “Otras Provisiones” del cuadro anterior recoge, principalmente, las provisiones dotadas
para hacer frente a los costes de garantías, fundamentalmente los gastos de postventa, así como el
importe correspondiente a otros costes de obra pendientes de incurrir en promociones entregadas.
Se reconocen en la fecha de la venta de los activos pertinentes, según la mejor estimación del posible
gasto realizada por el Grupo y por el importe necesario para liquidar el pasivo del Grupo.
Por otra parte, el capítulo “Provisiones corrientes – Para Impuestos” del cuadro anterior recoge,
principalmente, las provisiones dotadas con relación a los impuestos devengados y que al cierre de
los correspondientes ejercicios se encuentran pendientes de liquidar (principalmente, el Impuesto
sobre Bienes Inmuebles) así como la provisión correspondiente al IVA no deducible en virtud de la
aplicación de la regla de prorrata y pendiente de regularizar.
Durante el ejercicio 2020 se han dotado provisiones por gastos de postventa, gastos a incurrir por
comisiones de venta y plusvalías derivado del aumento de las ventas del ejercicio, así como gastos
adicionales en los que ha incurrido el Grupo como consecuencia de la situación de emergencia
sanitaria vivida (Nota 22.6 y 28).
El Grupo evalúa, al cierre de cada ejercicio, los importes estimados para hacer frente a
responsabilidades por litigios en curso, probables o ciertas, cuyo pago no es aun totalmente
determinable en cuanto a su importe exacto o es incierto en cuanto a la fecha que se producirá, ya
que depende del cumplimiento de determinadas condiciones, dotando, en su caso, las
correspondientes provisiones. En este sentido, al 31 de diciembre de 2020 existen demandas a las
sociedades del Grupo por un importe total aproximado de 30.507 miles de euros (12.765 miles de
euros a 31 de diciembre de 2019), principalmente correspondientes a dos demandas recibidas por
importes de 7.735 y 11.215 miles de euros respectivamente, como consecuencia de la resolución de
contratos de obra por incumplimiento, los cuales incluyen 7.923 miles de euros correspondientes a
certificaciones y retenciones pendientes de pago registradas en el pasivo del balance de situación
consolidado al 31 de diciembre del 2020. La cuantía restante (11.027 miles de euros) no ha sido
provisionada al considerar los Administradores el riesgo relacionado con este litigio como posible.
Adicionalmente, existe reclamación de pago por importe de 9.211 miles de euros correspondiente a
parte del pago de dos operaciones de adquisición de suelo tras rechazo por la contraparte a la
resolución unilateral del contrato de compraventa futura de suelo por parte del grupo Neinor Homes
por importe total de 41.459 miles de euros, habiéndose depositado judicialmente un importe de
1.958 miles de euros pagado inicialmente por el Grupo al tercero y 2.187 miles de euros registrados
como anticipo a proveedores en el balance de situación consolidado al 31 de diciembre de 2020. En
opinión de los Administradores y sus asesores legales, no se han cumplido en plazo las circunstancias
que ameritan para entender que ha de realizarse la adquisición, siendo el riesgo asociado a un
desenlace desfavorable al Grupo considerado no significativo. Al 31 de diciembre de 2020, y en
relación con el resto de litigios abiertos, tras un análisis en profundidad de las demandas, se ha
dotado provisión por este concepto por importe de 830 miles de euros (489 miles de euros al 31 de
diciembre de 2019), correspondientes a los considerados como probables mientras que, en opinión
de los Administradores de la Sociedad Dominante, y de sus asesores legales, los posibles impactos
para el Grupo derivados del resto de demandas no serían significativos.
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17. Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros
17.1 Deudas con entidades de crédito
Al 31 de diciembre de 2020 y 2019 el detalle de estos epígrafes es el siguiente:
Miles de Euros
31.12.2020 31.12.2019
Deudas con entidades de crédito a largo plazo:
Otros créditos (*) 70.659 50.000
Total a largo plazo 70.659 50.000
Deudas con entidades de crédito a corto plazo
(Nota 23):
Deuda por intereses 584 1.187
Préstamos hipotecarios (*) 240.948 241.090
Compra de acciones (Nota 15.4) - 49.334
Líneas de IVA 2.101 -
Factoring - -
Otros créditos (*) 18.702 24.089
Total a corto plazo 262.335 315.700
(*) Las deudas se presentan a coste amortizado, netas de los gastos de formalización de
deudas por importe de 6.552 miles de euros (6.201 miles de euros en el ejercicio
2019).
El detalle por vencimientos de las partidas anteriores, es el siguiente:
Ejercicio 2020
Vencimientos previstos: 31.12.20
2021 36.160
2022 83.574
2023 32.012
2024 y siguientes 181.248
Total por vencimiento 332.994
Ejercicio 2019
Vencimientos previstos: 31.12.19
2020 132.205
2021 63.902
2022 25.352
2023 y siguientes 144.241
Total por vencimiento 365.700
Deudas con entidades de crédito a largo y corto plazo
Préstamos hipotecarios
El saldo registrado en el epígrafe “Deudas con entidades de crédito – Préstamos hipotecarios” del cuadro
anterior por importe de 240.948 miles de euros al 31 de diciembre de 2020 se corresponde con el importe
pendiente de pago por diversos préstamos hipotecarios suscritos por el Grupo, en el ejercicio cerrado al
31 de diciembre de 2020, encontrándose los citados suelos en garantía de la devolución de los mismos.
Estos préstamos, devengan un tipo de interés de mercado y tienen su vencimiento último establecido
entre los ejercicios 2021 y 2053.
En la mayor parte de dichos préstamos, determinadas sociedades consolidadas (véase Anexo I) actúan
como garantes solidarios.
- 39 -
Concretamente, el Grupo ha contratado 8 nuevos préstamos hipotecarios durante el ejercicio 2020 con
límite de 158 millones de euros, de los que se ha dispuesto un importe de 39 millones de euros.
Adicionalmente, se ha ampliado el límite y vencimiento de 13 préstamos contratados durante ejercicios
anteriores, estableciéndose su vencimiento para los ejercicios 2021-2053.
Líneas de IVA
Este epígrafe recoge el saldo dispuesto de un crédito recibido por el Grupo, para la financiación del IVA
soportado en determinadas operaciones de compra de suelos, el cual fue recibido en 2015 y novado por
periodos anuales, estando por tanto establecido su vencimiento en 2021 y devengando un tipo de interés
de mercado. El límite de este crédito asciende a 15 millones de euros, habiéndose dispuesto 2.101 miles
de euros al 31 de diciembre de 2020 (no habiéndose dispuesto de saldo al 31 de diciembre de 2019). En
garantía de la devolución de esta financiación, se constituyó un derecho de prenda a favor de las entidades
financiadoras con relación a los créditos que en virtud del IVA soportado en estas operaciones se deriven
para la Administración Pública (véase Nota 20).
Factoring de IVA
Con fecha 6 de junio de 2017 el Grupo firmó con una entidad financiera un contrato de factoring con
recurso para la financiación principalmente de IVA soportado en determinadas operaciones de compra de
suelos. El contrato tiene una duración de un año y devenga un tipo de interés de mercado. El límite de la
línea de factoring asciende a 15 millones de euros, no habiéndose dispuesto de saldo al 31 de diciembre
de 2020 y de 2019. En garantía de la devolución de la financiación quedarán las cantidades que se le
adeuden en virtud de las operaciones que se realicen.
Otros créditos
Con fecha 28 de agosto de 2017, el Grupo firmó un acuerdo de financiación con J.P. Morgan por un importe
de 150 millones de euros, con una duración inicial de un año, pudiendo ser prorrogado hasta 12 meses
adicionales. Durante el ejercicio 2018 el vencimiento de este crédito se prorrogó hasta agosto de 2019 y
el límite fue reducido hasta 75 millones de euros. Esta financiación podía ser dispuesta por las sociedades
del grupo Neinor Norte, S.L.U., Neinor Sur, S.A.U y Neinor Península, S.L.U., actuando Neinor Homes S.A.
únicamente como garante de esta deuda.
Con la finalidad principal de amortizar dicho préstamo y mejorar la estructura financiera del Grupo, en
abril de 2019 se firmó un contrato de financiación con la entidad financiera Deutsche Bank por importe
máximo de 75 millones de euros, figurando Neinor Sur, S.A.U. como prestamista y Neinor Homes, S.A.,
Neinor Penísula S.L.U. y Neinor Norte, S.A.U. como garantes. Dicho préstamo tenía como vencimiento
inicial abril de 2020, si bien podía ser prorrogado parcialmente a discreción del Grupo hasta octubre de
2021 siempre y cuando se cumplieran ciertas condiciones (como la entrega de un número determinado
de viviendas). La financiación incluía también cláusulas de vencimiento anticipado, entre las que destacaba
el compromiso de no superar un ratio del 35% para el cociente entre el Endeudamiento Neto sobre el
Valor de mercado de los inmuebles del Grupo (“GAV”). La financiación supuso asimismo que se otorgaran
derechos reales de prenda sobre las participaciones sociales de Neinor Norte, S.L.U., y de Neinor Península,
S.L.U. y sobre las acciones de Neinor Sur, S.A.U. Con fecha 29 de enero de 2020 se suscribió un contrato
de novación ampliándose el plazo de vencimiento inicial a enero de 2021, si bien también podría ser
prorrogado parcialmente a discreción del Grupo hasta diciembre de 2022 con un límite de 40 millones de
euros, aplicándose ligeros incrementos del tipo de interés aplicable, siempre y cuando se cumplieran
condiciones similares a las previstas en el contrato original. A este respecto, el Grupo ha amortizado
anticipada y voluntariamente un importe de 25 millones de euros, cumpliéndose así con uno de los
requisitos definidos para la prórroga del vencimiento hasta el ejercicio 2022. El préstamo, que a la fecha
se encuentra dispuesto por importe de 50 millones de euros, se encuentra clasificado en el pasivo no
corriente del balance consolidado, dado que las condiciones para la prórroga del préstamo han sido
cumplidas. El contrato fija un tipo de interés de financiación Euribor con un margen (incrementable si se
producen prórrogas al préstamo). Adicionalmente, el préstamo ha sido novado en enero de 2021
ampliando el límite hasta un importe máximo de 133 millones de euros, sujeto a la realización de la fusión
con Quabit Inmobiliaria, S.A. (Nota 29).
Con fecha 4 de abril de 2019 Neinor Homes, S.A. firmó un contrato con Goldman Sachs International
(Nota 15.4) por el cual la entidad financiera se comprometió a la compra de acciones de la Sociedad
- 40 -
Dominante. La liquidación del pago de estas acciones se fijó inicialmente con fecha 5 de octubre de 2020,
devengando un tipo de interés fijo. El contrato fue amortizado anticipadamente por el Grupo en marzo de
2020.
En abril de 2020, la Sociedad Dominante contrató financiación por importe de 40 millones de euros sin
garantías hipotecarias, cuyo vencimiento final se iba a producir en abril de 2023, con un primer año de
carencia en cuanto a principal, siendo las amortizaciones en los 2 años siguientes lineales y que devenga
un tipo de interés fijo hasta vencimiento. La financiación incluye cláusulas de vencimiento anticipado,
entre las que destaca el compromiso de no superar un ratio de 7,5 para el cociente entre el Endeudamiento
sobre el Capital. Dicha financiación ha sido novada con fecha 30 de diciembre de 2020 mediante dos
nuevos préstamos por importes de 15 y 25 millones de euros, respectivamente, produciéndose el
vencimiento del primero de ellos en tres plazos: junio de 2021 (6 millones de euros), diciembre 2021 (5
millones de euros) y junio de 2022 (4 millones de euros). El segundo préstamo cuenta con un plazo de
cuatro meses de carencia en cuanto al principal, siendo las amortizaciones lineales en los 2 años
siguientes. Ambos préstamos devengan un tipo de interés fijo, ligeramente superior al préstamo
inicialmente contratado, hasta el vencimiento. Dichos préstamos se encuentran clasificados en el pasivo
no corriente y en el pasivo corriente del balance de situación consolidado por importes de 21 millones y
19 millones de euros, aproximada y respectivamente.
Covenants y cláusulas de vencimiento anticipado
En relación a la financiación externa suscrita por el Grupo y desglosada en los apartados anteriores, el
Grupo posee diversas cláusulas de vencimiento anticipado asociadas a los préstamos y líneas de crédito,
entre las que destacan las siguientes:
Compromiso de cumplimiento de un ratio firme e irrevocable denominado “Ratio LTV”, entendido
como el cociente entre Endeudamiento Neto sobre el Valor de los inmuebles netos del Grupo,
netos en ambos casos de los importes dispuestos por préstamos promotores “capex” y calculado
de modo global, el cual debe de ser inferior a un rango situado entre el 35-50%, en función de
cada entidad financiera.
En relación al contrato de factoring, empeoramiento de los ratios de cobertura (entendido como
el cociente entre Deuda Financiera Neta sobre EBITDA) y/o apalancamiento (entendido como el
cociente entre Deuda Financiera Neta sobre Fondos Propios) en un 15% sobre esos mismos ratios
calculados conforme a las últimas cuentas anuales; y cuando, además, con arreglo a la
información de los mercados, resulte un deterioro de la situación del Grupo que haga dudar
respecto de la viabilidad de sus negocios. La Dirección considera que la entidad financiera se
encuentra al corriente de la situación actual del Grupo.
El Grupo no incumplía con los covenants y las cláusulas de vencimiento anticipado al 31 de diciembre de
2020.
Otros
Adicionalmente, el Grupo posee varias líneas de confirming dispuestas por sus proveedores por importe
de 18.249 miles de euros a 31 de diciembre de 2020, cuyo límite asciende a 95.366 miles de euros a dicha
fecha (13.900 miles de euros a 31 de diciembre de 2019, cuyo límite ascendía a 62.953 miles de euros).
Todos los préstamos y créditos en vigor a 31 de diciembre de 2020 relacionados anteriormente han sido
contratados con entidades financieras de primer nivel y están referenciados al Euribor más diferenciales
de mercado.
El tipo de interés aplicable al Grupo, en términos generales, está referenciado al Euribor más un diferencial
de mercado que oscila entre el 0,85% y 3,50% en el ejercicio 2020 (entre el 0,85% y 2,5% en el ejercicio
2018). El coste medio de la deuda calculado para los ejercicios 2020 y 2019 asciende a 3,06% y 2,93%,
aproximada y respectivamente.
Al 31 de diciembre de 2020 las sociedades del Grupo tienen líneas de IVA y de factoring no dispuestas por
importe total de 28 millones de euros (30 millones de euros al 31 de diciembre de 2019).
- 41 -
Por último, se incluye a continuación una conciliación del valor en libros de los pasivos originados por las
actividades de financiación distinguiendo separadamente los cambios que generan flujos de efectivo de
aquellos que no lo hacen:
Ejercicio 2020
31/12/2019
Flujos de
caja
Sin Impacto de Flujos
31/12/2020
Variación en
valor
razonable
Reclasificaciones
Otros
(Nota
15.4)
Deudas con entidades de
crédito a largo plazo
50.000 20.659 - - - 70.659
Deudas con entidades de
crédito a corto plazo
315.700 (28.419) - - (24.946) 262.335
Total pasivos de actividades
de financiación 365.700 (7.760) - - (24.946) 332.994
Ejercicio 2019
31/12/2018
Flujos de
caja
Sin Impacto de Flujos
31/12/2019
Variación en
valor
razonable
Reclasificaciones Otros (*)
Deudas con entidades de
crédito a largo plazo
- - - 50.000 - 50.000
Deudas con entidades de
crédito a corto plazo
380.529 (72.151) - (50.000) 57.322 315.700
Total pasivos de actividades
de financiación 380.529 (72.151) - - 57.322 365.700
(*) Se corresponde principalmente con la deuda aplazada por la compra de acciones.
17.2 Otros pasivos financieros
La principal variación con respecto al ejercicio 2019 se corresponde el registro del importe variable
pendiente de pago por la adquisición del 75% de las participaciones del capital social de Umber Jurídico
Inmobiliario, S.L. (Nota 2.8), registrado a coste amortizado por importe de 2.557 miles de euros (Nota
18).
Adicionalmente, este epígrafe incluye los pasivos por correspondientes a los activos arrendados que posee
el Grupo. Al 31 de diciembre de 2020, el valor neto contable asociado a este concepto asciende a 3.487
miles de euros, figurando registrada la deuda asociada a estos arrendamientos bajo el epígrafe “Otros
pasivos financieros” del pasivo corriente y no corriente del balance consolidado adjunto por importes de
1.609 y 2.148 miles de euros, respectivamente (Nota 18). Los vencimientos de los contratos asociados a
estos arrendamientos están fijados desde 2021 hasta 2027.
- 42 -
18. Otros pasivos corrientes y no corrientes
El detalle de estos epígrafes al 31 de diciembre de 2020 y 2019 es el siguiente:
Miles de Euros
31.12.2020 31.12.2019
No Corriente Corriente No Corriente Corriente
Pasivos por arrendamientos (Nota 17.2) 2.148 1.609 2.153 1.312
Fianzas y depósitos recibidos 1 337 1 53
Otros pasivos financieros (Nota 17.2) 2.557 -
Otros pasivos financieros 4.706 1.946 2.154 1.365
Remuneraciones pendientes de pago - 3.602 - 2.865
Anticipos de clientes (Nota 12) - 108.564 - 110.696
Otros pasivos corrientes - 112.166 - 113.561
Total bruto 4.706 114.112 2.154 114.926
En el epígrafe “Fianzas y depósitos recibidos” se recogen, fundamentalmente, los importes entregados por
los arrendatarios en concepto de garantía.
19. Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar a largo y corto plazo
El epígrafe “Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar” incluye principalmente los importes
pendientes de pago por compras comerciales y costes relacionados. Al 31 de diciembre de 2020 este
epígrafe incluía, adicionalmente, un importe de 37.351 miles de euros correspondientes a la parte del
precio aplazado con relación a la compra de suelos (37.685 miles de euros al 31 de diciembre de 2019)
(Nota 12).
Asimismo, este epígrafe del pasivo corriente del balance consolidado incluye al 31 de diciembre de 2020
un importe de 40.918 miles de euros (31.749 miles de euros a 31 de diciembre de 2019) en concepto de
retenciones practicadas a contratistas en señal de garantía.
El importe en libros de los acreedores comerciales se aproxima a su valor razonable.
Información sobre el periodo medio de pago a proveedores. Disposición final segunda de la
Ley 31/2014, de 3 de diciembre
A continuación se detalla la información requerida por la Disposición final segunda de la Ley 31/2014, de
3 de diciembre, que ha sido preparada aplicando la resolución de 29 de enero de 2016, del Instituto de
Contabilidad y Auditoría de Cuentas, sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas
anuales en relación con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones comerciales:
Ejercicio terminado
el 31 de diciembre de
2020
Ejercicio terminado el
31 de diciembre de
2019
Días Días
Periodo medio de pago a proveedores 51 54
Ratio de operaciones pagadas 55 58
Ratio de operaciones pendientes de pago 23 26
Miles de euros Miles de euros
Total de pagos realizados 411.262
297.248
Total de pagos pendientes (*) 55.606 50.196
(*) El total de pagos pendientes de ambos ejercicios, no incluye las retenciones practicadas a
contratistas en señal de garantías, las cuentas a pagar por las compras aplazadas de suelos, así como
las facturas pendientes de recibir a cierre del ejercicio. Adicionalmente, no se incluye el saldo
pendiente relacionado con litigios en curso (Nota 16).
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a
los acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas
- 43 -
“Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar – Proveedores”, “Acreedores comerciales y otras cuentas
a pagar – Proveedores, empresas del grupo y asociadas” y “Acreedores comerciales y otras cuentas a
pagar – Acreedores varios” del pasivo corriente del balance de situación, no habiéndose considerado en
estos cálculos los pagos aplazados descritos en la Nota 12.
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los
bienes o la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad al cierre de 31 de diciembre de 2020 y 2019, de
acuerdo a la Ley 11/2013 de 26 de julio, es de 30 días a menos que se cumplan las condiciones
establecidas en la misma, que permitirían elevar dicho plazo máximo de pago hasta los 60 días. En este
sentido, y a efectos de la realización de los cálculos desglosados anteriormente, la Sociedad ha considerado
en todos los casos un plazo máximo legal de pago de 30 días, con independencia de las condiciones
específicas pactadas, en su caso, con sus proveedores y acreedores.
20. Administraciones Públicas y situación fiscal
20.1 Grupo fiscal consolidado
Todas las sociedades del Grupo, excepto las sociedades dependientes Neinor Península, S.L.U. y
Neinor Sur, S.A.U., venían tributando a partir de los ejercicios iniciados el 1 de julio de 2015 como
Grupo Fiscal número 02115BSC conforme a lo establecido por la Norma Foral 11/2013, de 5 de
diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, del Territorio Histórico de Bizkaia. El Grupo Fiscal estaba
encabezado por el anterior accionista de la Sociedad Dominante, Neinor Holdings, S.L.U.
Con motivo de la salida a Bolsa de Neinor Homes, S.A. y la consiguiente pérdida de participación por
parte de Neinor Holdings, S.L.U., se produjo la ruptura del anterior grupo fiscal. Con fecha 3 de
noviembre de 2017, la Administración aprobó la composición del nuevo Grupo Fiscal encabezado por
Neinor Homes, S.A., y número 02117BSC. El Grupo Fiscal tributa en régimen de consolidación fiscal
con efectos a 1 de enero de 2017 de acuerdo con lo establecido en el artículo 99 de la Norma Foral
11/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades. En todo caso, debe de tenerse en cuenta
que los créditos fiscales que en el Grupo Fiscal anterior tenían la consideración de créditos fiscales
generados dentro del Grupo, mantienen esta naturaleza en el nuevo Grupo Fiscal.
Con fecha 13 de diciembre de 2017, Neinor Norte, S.L.U., en su condición de Socio Único de
Promociones Neinor 1, S.L.U., Promociones Neinor 2, S.L.U., Promociones Neinor 3, S.L.U.,
Promociones Neinor 4, S.L.U. (actualmente denominada Neinor Works, S.L.U.) y Promociones Neinor
5, S.L., decidió modificar el domicilio social de las sociedades anteriormente descritas, el cual ha
pasado a estar fijado en Madrid. Como consecuencia de ello, y al no cumplir los requisitos para la
consolidación fiscal foral, con fecha 20 de diciembre de 2017, Neinor Homes, S.A. como cabecera del
Grupo Fiscal comunicó a la Administración que la normativa aplicable a las mencionadas sociedades
para los periodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2017 sería la de Territorio Común.
Por tanto, el grupo de consolidación foral 02117BSC, está formado en los ejercicios 2020 y 2019 por
Neinor Homes, S.A. como Sociedad Dominante y Neinor Norte, S.L.U. como Sociedad dependiente.
Por otro lado, con fecha 9 de enero de 2020, se ha obtenido la aprobación de la composición de un
nuevo Grupo Fiscal encabezado por Neinor Península, S.L.U. e integrado asimismo por Neinor Sur,
S.A.U., Promociones Neinor 1, S.L. U., Promociones Neinor 2, S.L.U., Promociones Neinor 3, S.L.U.,
Neinor Works, S.L. U. y Promociones Neinor 5, S.L., con número 5/20. El Grupo Fiscal tributa en
régimen de consolidación fiscal con efectos 1 de enero de 2020 de acuerdo con lo establecido en el
Régimen Especial de Consolidación fiscal, regulado en el Capítulo VI del Título VII de la Ley 27/2014,
de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
20.2 Normativa aplicable y ejercicios sujetos a inspección fiscal
Neinor Homes, S.A. y Neinor Norte, S.L.U. tributan a partir de ejercicio iniciado el 1 de enero de 2017
como Grupo Fiscal número 021175BSC conforme a lo establecido por la Norma Foral 11/2013, de 5
de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, del Territorio Histórico de Bizkaia. Neinor Sur, S.A.U.,
Promociones Neinor 1, S.L. U., Promociones Neinor 2, S.L.U., Promociones Neinor 3, S.L.U., Neinor
Works, S.L. U. y Promociones Neinor 5, S.L. tributan en régimen de consolidación fiscal con efectos
- 44 -
1 de enero de 2020 de acuerdo con lo establecido en el Régimen especial de Consolidación fiscal,
regulado en el capítulo VI del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre
Sociedades. Por su parte, Renta Garantizada, S.A. (Nota 2.8) tributa bajo el régimen general de
tributación individual de acuerdo con la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre
Sociedades.
La Sociedad Dominante y las sociedades dependientes tienen abiertos a inspección fiscal los
principales impuestos que le son aplicables. A este respecto, la Norma Foral 11/2013 establece que
podrán ser comprobadas todas aquellas deducciones y bases imponibles generadas en los ejercicios
anteriores sin límite temporal cuando sean usadas en cualquiera de los ejercicios abiertos a
inspección. Sin embargo, la Ley 27/2014, de 27 de noviembre limita dicho plazo de comprobación a
10 años.
Con relación al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), las distintas sociedades del Grupo han optado
por acogerse el régimen de prorrata especial regulado en el artículo 106 de la Ley 37/1992, de 28 de
diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (artículo 106 de la Norma Foral 7/1994 del Impuesto
sobre el Valor Añadido, de 14 de diciembre), el cual establece que únicamente podrán deducirse
íntegramente las cuotas impositivas soportadas en la adquisición de bienes o servicios utilizados
exclusivamente en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción, por el
contrario no será deducible el IVA soportado en operaciones que no generan derecho a deducción y
se aplicará la prorrata general sobre los gastos comunes.
Con fecha 28 de junio de 2017 se notificó a algunas sociedades del Grupo por parte de la Agencia
Tributaria el inicio de actuaciones de comprobación e investigación por los siguientes conceptos y
periodos:
- Impuesto sobre el Valor Añadido de Neinor Península, S.L.U. de los periodos 2015 y 2016.
- Impuesto sobre Sociedades de Neinor Península, S.L.U. del periodo 2015.
- Impuesto sobre el Valor Añadido de Neinor Sur, S.A.U. de los periodos 2014, 2015 y 2016.
- Impuesto sobre Sociedades de Neinor Sur, S.A.U. de los periodos 2012 a 2015.
Durante el mes de enero de 2019 le fueron comunicados al Grupo expedientes sancionadores
definitivos concernientes a las actuaciones de comprobación relativas a Neinor Península, S.L.U.,
habiendo supuesto regularizaciones de la cuota impositiva por importe de 3.272 miles de euros, así
como sanciones e intereses de demora por importes de 793 y 417 miles de euros, registrados todos
ellos al cierre del ejercicio 2018. Si bien, durante el mes de febrero de 2019 se presentó un recurso
contencioso administrativo contra esta decisión administrativa, habiéndose otorgado aval por importe
de 3 millones de euros, los Administradores de la Sociedad Dominante, siguiendo la opinión de sus
asesores fiscales externos, determinaron el pago de estos importes como probables al existir acta en
firme al respecto, por lo que a 31 de diciembre de 2020 y de 2019 dicho importe se encuentra
provisionado en el epígrafe “Administraciones Públicas acreedoras” del balance de situación
consolidado. Por otro lado, durante las diligencias iniciales se pusieron asimismo de manifiesto
sanciones por importe de 6,3 millones de euros, que no se encuentran provisionados, considerándose
que el recurso administrativo presentado por el Grupo tendrá, en todo caso, un resultado favorable
a sus intereses. Dicho criterio se ha visto asimismo refrendado por los asesores fiscales externos del
Grupo.
Del mismo modo, en octubre de 2018, se firmaron actas de inspección en conformidad relativas al
impuesto sobre sociedades de Neinor Sur, S.A.U. regularizándose las bases imponibles negativas
correspondientes a los ejercicios 2013, 2014 y 2015 por importes de 426 miles de euros, 836 miles
de euros y 187 miles de euros respectivamente, sin que ello haya tenido impacto alguno en los
estados financieros consolidados del Grupo.
Con fecha 17 de febrero de 2020 se inició un procedimiento de comprobación limitada por parte de
la Dependencia Regional de Inspección de la Delegación Especial de Andalucía en relación con la
sociedad Neinor Península, S.L.U., por el Impuesto sobre Sociedades correspondiente a los ejercicios
2016 y 2017, habiéndose firmado a fecha de las presentes cuentas anuales consolidadas el acta de
conformidad, sin que se haya derivado ningún tipo de contingencia fiscal al respecto.
- 45 -
Los Administradores de la Sociedad Dominante no esperan que se devenguen pasivos materiales
adicionales no cubiertos de consideración como consecuencia de la revisión que se pudiera producir
por parte de la Administración Tributaria de los ejercicios abiertos a inspección. A este respecto, de
acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Adicional Novena del Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de
marzo y la Disposición Adicional 1ª del Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, el periodo
comprendido entre el 14 de marzo y el 30 de mayo de 2020 no computará a efectos de los plazos de
prescripción establecidos en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por lo que los
plazos habituales de prescripción se ven ampliados en 78 días adicionales.
20.3 Saldos mantenidos con la Administración Fiscal
Los principales saldos deudores y acreedores con las Administraciones Públicas son los siguientes:
Miles de Euros
31.12.2020 31.12.2019
Activos Fiscales Pasivos Fiscales Activos Fiscales Pasivos Fiscales
No
Corrientes Corrientes
No
Corrientes Corrientes
No
Corrientes Corrientes
No
Corrientes Corrientes
Hacienda pública por IVA (Nota 17.1) - 4.898 - 25.491 - 5.188 - 18.607
Hacienda Pública por Impuesto sobre
Sociedades (*) -
652
-
17.324
-
1.348
-
13.717
Hacienda pública por IRPF - - - 1.799 - - - 1.856
Organismos de la Seguridad Social
acreedores -
-
- 617 -
-
- 565
Activos por impuesto diferido 25.355 - - - 25.500 - - -
Pasivo por impuesto diferido - - 271 - - - 7 -
Total 25.355 5.550 271 45.231 25.500 6.536 7 34.745
(*) Incluye la el saldo pendiente de pago correspondiente a las actas fiscales recurridas y provisionadas (Nota 20.2)
20.4 Conciliación de los resultados contable y fiscal
La conciliación entre el resultado contable y el gasto por impuesto del ejercicio consolidado es el
siguiente:
A 31 de diciembre de 2020
Miles de euros
Grupo Foral Grupo Estatal Otras
Total
02117BSC 5/20
Sociedades
(Territorio Común)
y ajustes de
consolidación
Resultado antes de impuestos Beneficio/
(Pérdida)
42.943 48.238 (482) 90.699
Diferencias permanentes 745 18 - 763
Diferencias temporales 1.576 2.167 582 4.325
Base imponible fiscal previa agregada 45.264 50.423 100 95.787
Compensación BIN
-
(12.607)
-
(12.607)
Base imponible fiscal 45.264 37.816 100 83.180
Tipo impositivo 24% 25% 25% -
Impuesto devengado 10.863 9.454 25 20.342
Créditos fiscales generados en el ejercicio no
activados
- - - -
Activación Impuestos Diferidos (378) (2.411) (508) (3.297)
Baja Impuestos Diferidos 408 3.062 - 3.470
Otros ajustes por Impuesto de Sociedades
(44)
28
84
68
Gasto /(Ingreso) por impuesto de
sociedades
10.849 10.133 (399) 20.583
- 46 -
A 31 de diciembre de 2019
Miles de Euros
Grupo Foral Otras
Total
02117BSC
Sociedades
(Territorio
Común)
Resultado antes de impuestos Beneficio/ (Pérdida) 46.011 35.276 81.287
Ajustes de consolidación (88) - (88)
Diferencias permanentes 24 35 59
Diferencias temporales 966 (1.643) (677)
Base imponible fiscal previa agregada 46.913 33.668 80.581
Compensación BIN - (12.346) (12.346)
Base imponible fiscal 46.913 21.322 68.235
Tipo impositivo 24% 25% -
Impuesto devengado 11.259 5.331 16.590
Créditos fiscales generados en el ejercicio no
activados
- 3.928 3.928
Activación Impuestos Diferidos (360) (8.587) (8.947)
Baja Impuestos Diferidos 1.283 4.349 5.632
Otros ajustes por Impuesto de Sociedades 123 213 336
Gasto /(Ingreso) por impuesto de sociedades 12.305 5.234 17.539
Los ajustes por diferencias permanentes incluidos en el cuadro anterior se corresponden,
principalmente, con determinados gastos registrados en el período que no se consideran deducibles
(véase Nota 16). Por su parte el Grupo, en atención a criterios conservadores susceptibles de ser
aplicados por la Administración Tributaria, considera deducibles sólo los deterioros de existencias
para los que cuenta con una tasación realizada por un tercero experto independiente en el momento
de presentar la declaración.
20.5 Bases Imponibles Negativas
El detalle de las bases imponibles de las distintas sociedades del Grupo a 31 de diciembre de 2020,
que se corresponden principalmente con las de las sociedades dependientes Neinor Península, S.L.U.,
Neinor Sur, S.A.U., Promociones Neinor 1, S.L.U., Promociones Neinor 2, S.L.U., Promociones Neinor
3, S.L.U., Neinor Works, S.L.U. y Promociones Neinor 5, S.L. es el siguiente:
Miles de Euros
Año de generación
No registradas
Registradas
Vencimiento
Bases imponibles negativas de otras
sociedades (Territorio Común):
Ejercicio 2008 32 - 2038
Ejercicio 2010 813 - 2040
Ejercicio 2011 7.569 883 2041
Ejercicio 2012 18.711 - 2042
Ejercicio 2013 1.798 - 2043
Ejercicio 2014 167 - 2044
Ejercicio 30 de junio 2015 52 - 2045
Ejercicio 31 de diciembre 2015 55 - 2045
Ejercicio 2013 - 7.968 Sin vencimiento
Ejercicio 2014 - 15.405 Sin vencimiento
Ejercicio 30 de junio 2015 (*) 2.473 5.697 Sin vencimiento
Ejercicio 31 de diciembre 2015 (*) 27.586 18.690 Sin vencimiento
Ejercicio 2016
14.778
20.081
Sin vencimiento
Ejercicio 2017 24.730 10.205 Sin vencimiento
Ejercicio 2018 18.110 - Sin vencimiento
Ejercicio 2019 15.594 - Sin vencimiento
Ejercicio 2020 - - Sin vencimiento
Total 132.468 78.929
(*)Se incluye bases imponibles que se encuentran sujetas a inspección por un importe de 30.059 miles
de euros (Nota 20.2)
- 47 -
De acuerdo con la normativa vigente, y para las bases imponibles negativas sin vencimiento
detalladas en el cuadro anterior (Territorio Común), podrán ser compensadas con las rentas positivas
de los períodos impositivos siguientes con ciertos límites de la base imponible previa a su
compensación, en función de la cifra de negocios con un mínimo de un millón de euros, teniendo en
cuenta ”Importe neto de la cifra de negocios” del Grupo.
En relación con las bases imponibles negativas con vencimiento desglosadas en el cuadro anterior,
señalar que no existe límite anual a su compensación con las bases imponibles previas de cada
ejercicio. En este mismo sentido, las BINs pendientes de aplicación que fueron generadas conforme
a normativa foral por las sociedades que han trasladado su domicilio a Territorio Común, podrán
seguir aplicándose en los períodos impositivos siguientes en los que pasen a tributar de acuerdo con
la normativa de Territorio Común, con arreglo a los límites cuantitativos, cualitativos y temporales
establecidos en su normativa de nacimiento, razón por la cual figuran con vencimiento en el cuadro
anterior (30 años) desde su generación.
Hasta el ejercicio 2018, el Grupo no registraba los activos por impuestos diferidos correspondientes
a estas bases imponibles negativas ya que, en opinión de los Administradores de la Sociedad
Dominante, el entorno económico generaba aún cierta incertidumbre ante la ausencia de
consolidación de tendencias sectoriales, de modo que, su recuperabilidad por parte del Grupo y por
tanto de las sociedades individualmente consideradas no se encontraba razonablemente asegurada.
Durante el ejercicio 2018, se realizó una revaluación y en concreto para la sociedad Neinor Sur,
S.A.U., se determinó como razonablemente asegurada la obtención de beneficios fiscales futuros que
permitan la compensación parcial de las bases imponibles negativas de esta sociedad dependiente.
A este respecto esta sociedad ha consiguido obtener durante el ejercicio 2020 un resultado de
explotación positivo por importe de 63.416 miles de euros (63.760 miles de euros al 31 de diciembre
de 2019) y el Grupo está cumpliendo con el presupuesto elaborado, existiendo una adecuada
visibilidad sobre la cifra de ventas de los próximos tres ejercicios de acuerdo con los grados de
preventas alcanzados en las promociones en desarrollo. Asimismo, durante el ejercicio 2020, el Grupo
ha considerado que para la sociedad Neinor Works, S.L.U. se encuentra razonablemente asegurada
la obtención de beneficios fiscales futuros que permitan la compensación parcial de las bases
imponibles negativas de esta sociedad dependiente, habiéndose obtenido un resultado positivo antes
de impuestos de 121 miles de euros al cierre del ejercicio 2020, derivado de actividad de gestión y
supervisión de la construcción de 3 de las promociones del Grupo. Este criterio ha supuesto el registro
de un ingreso por importe de 220 miles de euros, neto de bases imponibles negativas compensadas,
con abono al epígrafe “Impuesto sobre las ganancias” de la cuenta de pérdidas y ganancias
consolidada del ejericicio 2020.
Por el contrario, en relación a Neinor Península, S.L.U., Promociones Neinor 1, S.L.U., Promociones
Neinor 2, S.L.U., Promociones Neinor 3, S.L.U. y Promociones Neinor 5, S.L. se ha tomado en
consideración que los resultados de explotación de estas son, bien negativos o poco significativos,
así como, la naturaleza de “legacy” de sus activos y, por tanto, la obtención de ganancias futuras no
se encuentra lo suficientemente contrastada, dando lugar a que se mantenga el criterio seguido hasta
el momento y se estime razonable no registrar activos diferidos de estas sociedades, dado que su
recuperabilidad no se encuentra razonablemente asegurada.
20.6 Deducciones
El Grupo posee deducciones no activadas a 31 de diciembre de 2020 por importe de 59 miles de
euros (59 miles de euros al 31 de diciembre de 2019).
20.7 Impuestos diferidos
Al amparo de la normativa fiscal vigente aplicable a las sociedades del Grupo pueden surgir
determinadas diferencias temporales que deben ser tenidas en cuenta en la estimación de la base
imponible del Impuesto sobre Sociedades y el correspondiente gasto del impuesto sobre beneficios.
El movimiento del ejercicio de las diferencias temporales activadas ha sido el siguiente:
- 48 -
Ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020
31.12.19 Adiciones Retiros
Otros
movimientos
31.12.20
3.937 4.676 (3.470) 425 5.568
Diferencias temporales
Total impuestos diferidos de activo 3.937 4.676 (3.470) 425 5.568
Ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019
31.12.19 Adiciones Retiros
Otros
movimientos
31.12.20
6.201 2.949 (5.419) 206 3.937
Diferencias temporales
Total impuestos diferidos de activo 6.201 2.949 (5.419) 206 3.937
Al igual que en el caso de las bases imponibles negativas, y por el mismo motivo, las cuentas anuales
consolidadas adjuntas incluyen los activos por impuestos diferido correspondientes a los impuestos
anticipados de la Sociedad Dominante, de Neinor Sur, S.A.U, Neinor Norte, S.L.U., Neinor Works
S.L.U y Renta Garantizada, S.A. por importe total de 5.568 miles de euros.
En este sentido, existen a 31 de diciembre de 2020, impuestos anticipados no registrados por importe
de 41.407 miles de euros (en base) (42.442 miles a 31 de diciembre de 2019) correspondientes a
ajustes a la base imponible realizados, principalmente del deterioro de sus participadas registrado
por Neinor Norte, S.L.U.
20. 8 Otras cuestiones de relevancia fiscal
El 30 de diciembre de 2020, mediante la Ley 11/2020 fueron aprobados los Presupuestos Generales
del Estado para el año 2021, por la que se modificó la Norma de Impuesto sobre Sociedades con
efectos para los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2021. El cambio más relevante ha
consistido en la limitación al 95% de la exención sobre dividendos y plusvalías regulada en el artículo
21 de la Ley de Impuesto sobre Sociedades en Régimen Estatal. El impacto que se derivará de la
anterior medida representa estimativamente un tipo impositivo del 1,25% del valor del dividendo
distribuido o de la plusvalía generada en la transmisión de participaciones (impacto calculado a partir
del 5% establecido en la limitación de la exención, multiplicado por el tipo impositivo general del
Impuesto sobre Sociedades, el 25%).
21. Garantías comprometidas con terceros y otros pasivos contingentes
Al cierre del ejercicio 2020, aparte de lo indicado en la Nota 17 sobre garantías hipotecarias y prendas
constituidas, el Grupo tiene prestados avales por importe de 158.921 miles de euros (133.453 miles de
euros a 31 de diciembre de 2019), de los que 38.527 miles de euros se corresponden, principalmente,
con garantías entregadas a distintos ayuntamientos para garantizar la urbanización de distintas
promociones (25.528 miles de euros a 31 de diciembre de 2019) y 120.393 miles de euros con garantías
entregadas a clientes por anticipos recibidos (107.925 miles de euros a 31 de diciembre de 2019).
Adicionalmente, los Administradores de la Sociedad han entregado un aval de 3 millones de euros al existir
una demanda acta en firme respecto a la sanción por al inspección fiscal relativa a Neinor Península S.L.U.
(Nota 20.2).
Asimismo, el Grupo tenía a 31 de diciembre de 2020 avales recibidos de proveedores o contratistas por
importe de 36.387 miles de euros (38.575 miles de euros a 31 de diciembre de 2019) para garantizar la
perfecta construcción de las correspondientes obras.
- 49 -
Los Administradores de la Sociedad Dominante no esperan que surjan pasivos diferentes a los reflejados
en las presentes cuentas anuales consolidadas que puedan suponer una salida de recursos para el Grupo
derivados de los mencionados avales.
22. Ingresos y gastos
22.1 Importe neto de la cifra de negocios
La distribución del importe neto de la cifra de negocios por conceptos es como sigue (Nota 6):
Miles de Euros
31.12.2020 31.12.2019
Legacy 3.544 14.320
Development 545.151 442.345
Gestión de activos – (Nota 13) 23.572 32.192
Rental 534 -
Total 572.801 488.587
En virtud de lo estipulado en el contrato de prestación de servicios firmado entre la Sociedad
Dominante y determinadas sociedades del Grupo Kutxabank con fecha 14 de mayo de 2015, el Grupo
ha facturado durante el ejercicio 2020 un importe de 23.572 miles de euros a las mencionadas
sociedades del Grupo Kutxabank (32.192 miles de euros durante el ejercicio terminado el 31 de
diciembre de 2019).
La totalidad del importe neto de la cifra de negocios ha sido realizada en España.
A la fecha de cierre del balance de situación consolidado, las cuotas de arrendamiento mínimas que
el Grupo ha contratado con los distintos arrendatarios en su condición de arrendador no resultan
significativas.
22.2 Coste de ventas
El desglose del saldo de este capítulo de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta es el
siguiente:
Miles de Euros
31.12.20
20
31.12.201
9
Coste de ventas 413.735 328.752
Terrenos y solares 10.852 11.717
Promociones en curso y edificios terminados 402.883 317.035
22.3 Gastos de personal y plantilla media
La composición de los gastos de personal es la siguiente:
Miles de Euros
31.12.2020 31.12.2019
Sueldos, salarios y asimilados 18.326 17.647
Indemnizaciones (32) 29
Seguridad Social
3.438
3.258
Otros gastos sociales 290 238
Total 22.022 21.172
El epígrafe “Sueldos, salarios y asimilados” incluye un importe de 1.790 miles de euros
correspondiente a los planes de incentivos (1.326 en el ejercicio 2019) (véanse Notas 4.19 ,15.4 y
- 50 -
24). Adicionalmente, en el ejercicio terminado el 31 de diciembre del 2020, se ha aprobado un
incentivo adicional por el cumplimiento de los objetivo previstos en el plan de negocio en una situación
excepcional como ha sido la vivida durante el ejercicio 2020 como consecuencia del Covid-19 (Nota
28), lo que ha supuesto el devengo de un incentivo salarial pagadero en efectivo por importe de
1.250 miles de euros.
A 31 de diciembre de 2020 el número medio de personas empleadas en las distintas sociedades que
componen el Grupo ha sido de 284 personas (274 durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre
de 2019). La distribución por categorías del número de personas empleadas a cierre del ejercicio
2020 y 2019 es la siguiente:
31.12.2020 31.12.2019
Mujeres Hombres Total Mujeres Hombres Total
Titulados superiores 87 139 226 94 135 229
Titulados medios 40 22 62 34 10 44
Total 127 161 288 128 145 273
Al 31 de diciembre de 2020, el número de personas empleadas por el Grupo con discapacidad mayor
o igual al 33% ha sido de 3 (3 personas empleadas con discapacidad mayor o igual al 33% a 31 de
diciembre de 2019).
22.4 Servicios exteriores
El desglose del saldo de este capítulo de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta es el
siguiente:
Miles de Euros
31.12.2020 31.12.2019
Arrendamientos y cánones 256 306
Reparaciones y conservación 1.214 1.809
Servicios profesionales independientes 20.295 20.164
Transportes 13 1
Primas de seguros 764 708
Servicios bancarios 1.338 1.293
Publicidad y comercialización 2.685 2.755
Suministros 275 244
Otros servicios exteriores 2.502 3.137
Tributos (véase Nota 16) 7.337 3.800
Total 36.679 34.217
El capítulo “Servicios de profesionales independientes” del cuadro anterior incluye, principalmente,
las comisiones devengadas en el período por parte de los agentes de la propiedad inmobiliaria u otros
intermediarios con relación a las ventas propias y de servicing (Nota 6).
- 51 -
22.5 Aportación al resultado atribuible a la Sociedad Dominante
La aportación de cada sociedad incluida en el perímetro de consolidación a los resultados del ejercicio
anual terminado el 31 de diciembre de 2020 y 2019 atribuidos a la Sociedad Dominante, ha sido la
siguiente:
Miles de euros
Sociedad 31.12.2020 31.12.2019
Integración global (*)
Sociedad Dominante 7.868 13.979
Neinor Norte, S.L.U.
24.
126
19.728
Promociones Neinor 1, S.L.U. (27) (7)
Promociones Neinor 2, S.L.U. 6 (22)
Promociones Neinor 3, S.L.U. (427) (799)
Neinor Works, S.L.U. 314 (18)
Promociones Neinor 5, S.L. (187) (280)
Neinor Península, S.L.U. (4.911) (18.508)
Neinor Sur, S.A.U. 43.371 49.675
Renta Garantizada, S.A. (13) -
Total 70.120 63.748
(*) Existen ajustes de consolidación derivados de la aplicación de la NIIF 9 y de la NIIF 16 que
ascienden a 99 miles de euros al 31 de diciembre de 2020 (121 miles de euros a 31 de
diciembre de 2019).
22.6 Variación de las provisiones de tráfico
El desglose del epígrafe “Variación de las provisiones de tráfico” de la cuenta de pérdidas y ganancias
consolidada adjunta es el siguiente:
Miles de euros – Ingreso/
(gasto)
31.12.2020 31.12.2019
Variación de las provisiones de tráfico - Otros
Deterioro de existencias (Nota 12) (1.947) (9.613)
Deterioros por insolvencias (Nota 13) (388) 50
Deterioros/Reversiones por otras provisiones 1.604 (1.260)
Total variación de las provisiones de tráfico (731) (10.823)
El grupo ha logrado finalizar y entregar más obras de las previstas en su plan de negocio del ejercicio,
las obras ejecutadas durante el ejercicio se han visto afectadas por la parada de actividad entre el
30 de marzo y el 13 de abril en base a RDL 10/200 de marzo, así como por la ralentización en los
avances de obra causada por la situación de emergencia sanitaria vivida, lo que ha implicado la
entrega de muchas de las promociones durante el último mes del ejercicio. En consecuencia, el Grupo
ha dotado una provisión por importe de 3,1 millones de euros por gastos de reparaciones adicionales
a incurrir en promociones entregadas durante este último periodo del ejercicio 2020, exclusivamente
como consecuencia de la situación descrita (Nota 28).
23. Operaciones con partes vinculadas
Se consideran “partes vinculadas” al Grupo, adicionalmente a las entidades Dependientes, Asociadas y
Multigrupo, los accionistas con influencia significativa, el “personal clave” de la Dirección de la Sociedad
Dominante (miembros de su Consejo de Administración y los Directores, junto a sus familiares cercanos),
así como las entidades sobre las que el personal clave de la Dirección pueda ejercer una influencia
significativa o tener su control o ser influido por ellas. En concreto, se entiende por situaciones de
vinculación las operaciones realizadas con agentes externos al Grupo, pero con los que existe una relación
según las definiciones y criterios que se derivan de las disposiciones del Ministerio de Economía y Hacienda
en su orden EHA 3050/2004, de 15 de septiembre y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores en
su Circular 1/2005, de 1 de abril. En aplicación de los citados criterios tiene la consideración a efectos de
desglose de entidades vinculadas la entidad financiera Banco de Santander, S.A. en razón de la vinculación
- 52 -
existente entre un alto directivo y consejero del grupo bancario con uno de los administradores.
Adicionalmente, según las definiciones y criterios que se derivan de dichas disposiciones, también tienen
consideración a efectos de desglose de entidades vinculadas 1810 Capital Investments, S.L., Global
Hespérides, S.L., y Aquila Lux S.V., S.A.R.L. por su vinculación a los administradores de la Sociedad
Dominante.
Ejercicio 2020
Miles de Euros
Ingresos Gastos
Importe Neto de la Cifra de
Negocios (Nota 22.1)
Coste de ventas –
Aprovisionamientos
(Nota 22.2)
Servicios
exteriores
(Nota 22.4)
Gastos
financieros
(Nota 17)
Ventas
Prestación
de servicios
Ingresos
financieros
Otras sociedades vinculadas-
Banco de Santander, S.A. - - - - 70 2.249
1810 Capital Investments, S.L. - - - - - -
Global Hespérides, S.L. 10.088 - - - - -
Aquila Lux S.V., S.A.R.L. - 10 - - - -
Total 10.088 10 - - 70 2.249
Ejercicio 2019
Miles de Euros
Ingresos Gastos
Importe Neto de la Cifra de
Negocios (Nota 22.1)
Coste de ventas –
Aprovisionamientos
(Nota 22.2)
Servicios
exteriores
(Nota 22.4)
Gastos
financieros
(Nota 17)
Ventas
Prestación
de servicios
Ingresos
financieros
Otras sociedades vinculadas-
Banco de Santander, S.A. 167 - - - 63 977
1810 Capital Investments, S.L. 4.691 - - - - -
Global Hespérides, S.L. - - - - - -
Total 4.858 - - - 63 977
El desglose de las principales operaciones realizadas en el ejercicio 2020 es el siguiente:
- Los gastos financieros se derivan de diversas pólizas de préstamo y de crédito con la entidad financiera
vinculada.
- Las ventas realizadas durante el 2020 a una sociedad vinculada.
El desglose de las principales operaciones realizadas en el ejercicio 2019 es el siguiente:
- Los gastos financieros se derivan de diversas pólizas de préstamo y de crédito con la entidad financiera
vinculada.
- Las ventas realizadas durante el 2019 a dos sociedades vinculadas.
Las referidas operaciones con vinculadas han sido realizadas en condiciones de mercado. No existen
compromisos ni garantías con entidades vinculadas, adicionales a las previamente desglosadas en esta
Nota o en la Nota 17 en relación a la deuda financiera.
A continuación se muestran los saldos mantenidos con sociedades vinculadas al Grupo a 31 de diciembre
de 2020 y 2019:
- 53 -
31 de diciembre 2020
Miles de euros
Efectivo y
otros activos
líquidos
equivalentes
Deudas con
entidades de
crédito a largo
plazo
Deudas con
entidades de
crédito a corto
plazo
Cuentas por
cobrar
Anticipo de
clientes
Otras sociedades vinculadas-
Banco Santander, S.A.
113.408
20.659
57.983
-
-
1810 Capital Investments, S.L. - - - - 879
Global Hespérides, S.L. - - - - 3.307
Total 113.408 20.659 57.983 - 4.186
31 de diciembre 2019
Miles de euros
Efectivo y
otros activos
líquidos
equivalentes
Deudas con
entidades de
crédito a corto
plazo
Cuentas por
cobrar
Anticipo de
clientes
Otras sociedades vinculadas-
Banco Santander, S.A. 99.340 34.926 - -
1810 Capital Investments, S.L. - - 980 293
Total 99.340 34.926 980 293
Con fecha 29 de junio de 2020 se prevendieron a la sociedad vinculada Global Hespérides, S.L. 72
viviendas, junto con sus garajes y trasteros, ligadas a 5 promociones en curso y cuyas entregas tendrán
lugar separadamente entre el último trimestre del ejercicio 2020 y finales de 2022, de las sociedades
Neinor Norte, S.L.U. y Neinor Sur, S.A.U., por un precio total de 20 millones de euros. El precio de la
compraventa engloba como contraprestaciones tanto la entrega de las unidades referidas como la
obligación de prestar, por un periodo de 3 años desde la entrega, un servicio de gestión de estos activos,
remunerado de acuerdo a un precio de mercado, y que incluye, entre otros, la búsqueda de inquilinos, la
gestión de los contratos de arrendamiento o la administración de las incidencias relacionadas con estas
unidades, siendo garantizado por Grupo Neinor Homes a la entidad vinculada un rendimiento de mercado
sobre la superficie bruta alquilable, que en caso de no ser alcanzada, deberá ser objeto de compensación.
En este mismo sentido, en diciembre de 2020 el Grupo ha firmado una adenda a dicho contrato
prevendiéndose con carácter adicional otras 10 viviendas correspondientes a una de las promociones.
Durante el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2020, se han entregado un total de 25 viviendas,
junto con sus garajes y trasteros, ligados a una de las promociones incluidas en dicho contrato, por un
importe total de 10.088 miles de euros. Asimismo, se ha registrado una provisión por importe de 386
miles de euros al ser el rendimiento de mercado esperado por el Grupo inferior a la rentabilidad
garantizada a la sociedad vinculada. A 31 de diciembre de 2020, los anticipos recibidos ascienden al 30%
del precio restante de la transacción.
24. Información legal relativa al Consejo de Administración y a la Alta
Dirección
Información en relación con situaciones de conflicto de intereses por parte de los
Administradores
Durante los ejercicios cerrados al 31 de diciembre de 2020 y 2019 los Administradores, actuales y
anteriores, de la Sociedad Dominante no han realizado con la misma, ni con sociedades del Grupo al que
pertenece, operaciones ajenas al tráfico ordinario o en condiciones distintas a las de mercado.
Asimismo, durante el ejercicio actual y el anterior los miembros del Consejo de Administración de la
Sociedad Dominante, así como determinadas personas vinculadas a los mismos según se define en la Ley
de Sociedades de Capital, no han mantenido relaciones con otras sociedades que por su actividad pudieran
representar un conflicto de interés para ellas ni para la Sociedad Dominante, no habiéndose producido
comunicación alguna a los órganos competentes en el sentido indicado en el artículo 229, motivo por el
cual las presentes cuentas anuales consolidadas no incluyen desglose alguno en este sentido.
- 54 -
Retribución y otras prestaciones al Consejo de Administración
Al 31 de diciembre de 2020 los Administradores de la Sociedad Dominante, incluidos quienes
simultáneamente tienen en su caso la condición de miembros de la Alta Dirección (2 personas al 31 de
diciembre de 2020 y al 31 de diciembre de 2019), han recibido una retribución fija y variable por su
condición de administradores por importe de 1.809 miles de euros, así como otras retribuciones (véase
Nota 4.19) por importe de 13 miles de euros (1.346 y 80 miles de euros respectivamente a 31 de diciembre
de 2019).
Las Sociedades vinculadas a los mismos han prestado al Grupo y facturado por ello los importes indicados
en la Nota 23.
La Sociedad Dominante tiene contratado un seguro de responsabilidad civil de Consejeros y Altos
Directivos cuyo coste en el ejercicio 2020 asciende a 78 miles de euros (65 miles de euros en el ejercicio
2019).
La Sociedad Dominante no tiene contraídas obligaciones en materia de pensiones ni cualquier otro tipo de
compromisos con respecto a los miembros actuales y anteriores de su Consejo de Administración.
La Sociedad Dominante no ha concedido anticipos, créditos ni garantías a favor de los miembros actuales
y anteriores del Consejo de Administración.
Retribución y otras prestaciones a la Alta Dirección
Durante los ejercicios cerrados al 31 de diciembre de 2020 y 2019, la remuneración de los miembros de
la Alta Dirección de la Sociedad Dominante y personas que desempeñan funciones asimiladas, excluidos
quienes simultáneamente tienen en su caso la condición de miembros del Consejo de Administración (dos
personas al 31 de diciembre de 2020 y de 2019), puede resumirse en la forma siguiente:
Miles de Euros
31.12.2020 31.12.2019
Número de Retribuciones Otras Retribuciones Otras
Personas fijas y Retribuciones Total fijas y Retribuciones Total
31.12.2020 31.12.2019 variable (Nota 4.19) Variables
7 8 1.673 270 1.943 1.659 1.065 2.724
La Sociedad Dominante no tiene contraídas obligaciones en materia de pensiones ni ha concedido
anticipos, créditos ni garantías con respecto a los miembros de la Alta Dirección.
Asimismo, los contratos de algunos de los directivos del Grupo recogen pagos de no competencia post-
contractual en caso de terminación de los contratos, si bien se estima que estos compromisos no son
significativos en relación a las presentes cuentas anuales.
25. Retribución a los auditores
Los honorarios relativos a servicios de auditoría de cuentas correspondientes al ejercicio cerrado al 31 de
diciembre de 2020 de las distintas sociedades que componen el Grupo Neinor Homes y sociedades
dependientes, prestados por el auditor principal y entidades vinculadas al mismo, han ascendido a 123
miles de euros (115 miles de euros al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019). Asimismo, los
honorarios relativos a servicios de verificación y otros servicios prestados por el auditor correspondiente
al ejercicio cerrado al 31 de diciembre de 2020 han ascendido a 45 miles de euros (28 miles de euros en
el ejercicio 2019).
Adicionalmente, entidades vinculadas al auditor principal han prestado servicios adicionales por 41 miles
de euros durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2020 (88 miles de euros durante el ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2019).
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26. Información sobre medio ambiente
Dada la actividad a la que se dedica el Grupo Neinor Homes, el mismo no tiene responsabilidades, gastos,
activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en
relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados de la misma. Adicionalmente, el Grupo
no tiene ninguna circunstancia relacionada con derechos de emisión de gases de efecto invernadero.
Por este motivo no se incluyen desgloses específicos en la presente memoria consolidada respecto a
información de cuestiones medioambientales.
27. Exposición al riesgo
El Grupo gestiona su capital para asegurar que las compañías del Grupo serán capaces de continuar como
negocios rentables a la vez que maximiza el retorno de los socios a través del equilibrio de la deuda y
fondos propios. A este respecto el Grupo tiene como objetivo en el largo plazo no sobrepasar un
apalancamiento del 20% para el ratio Loan to Value (LTV) y del 40% para el ratio “Deuda Financiera
Neta/Patrimonio neto contable”, lo que a su vez le permitirá cumplir con los covenants determinados en
relación a su deuda financiera (Nota 17).
La gestión de los riesgos financieros del Grupo está centralizada en la Dirección Financiera Corporativa, la
cual tiene establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a los riesgos de crédito y
liquidez, así como, en menor medida, al riesgo de variaciones en los tipos de interés. A continuación se
indican los principales riesgos financieros a los que está expuesto el mismo:
Riesgo de liquidez: se refiere al riesgo de la eventual incapacidad del Grupo para hacer frente a los pagos
ya comprometidos, y/o los compromisos derivados de nuevas inversiones.
Riesgo de mercado:
1. Riesgos de tipos de interés: se refiere al impacto que puede registrar la cuenta de resultados en su
epígrafe de gastos financieros como consecuencia de un alza de los tipos de interés.
2. Riesgo de crédito: se refiere al impacto que puede tener en la cuenta de pérdidas y ganancias el fallido
de las cuentas por cobrar.
A continuación, mencionamos los sistemas de control establecidos para mitigar estos riesgos:
Riesgo de liquidez
El Grupo determina las necesidades de tesorería utilizando un presupuesto de tesorería. Con esta
herramienta se identifican las necesidades de tesorería en importe y tiempo, y se planifican las nuevas
necesidades de financiación.
El Grupo mantiene una política de liquidez consistente en la contratación de facilidades crediticias e
inversiones financieras temporales por importe suficiente para soportar las necesidades previstas por un
periodo que esté en función de la situación y expectativas de los mercados de deuda y de capitales.
El importe de líneas de IVA y de factoring no dispuestas al 31 de diciembre de 2020 asciende a 28 millones
de euros (el importe de líneas de crédito no dispuestas ascendía a 30 millones de euros al 31 de diciembre
de 2019).
La posición de tesorería del Grupo asciende a 270.213 miles de euros al 31 de diciembre de 2020 (173.415
miles de euros al 31 de diciembre de 2019), de la que 19.940 miles de euros (43.454 miles de euros al
31 de diciembre de 2019) únicamente se pueden disponer para las atenciones derivadas de la construcción
de las promociones, tal y como se indica en la Nota 14.
Los Administraciones de la Sociedad Dominante confían en que se dispondrán de suficientes recursos para
hacer frente a las necesidades de caja en el futuro. Asimismo, el Grupo posee un contrato de gestión de
administración y gestión de activos inmobiliarios suscrito con Kutxabank, S.A., el cual le reporta al Grupo
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unos ingresos anuales relativamente estables hasta la fecha de vencimiento del contrato, el cual expira
en 2022. En este sentido, la tesorería se gestiona a nivel de Grupo Neinor Homes, de modo que no se
generen tensiones de tesorería en las sociedades dependientes operativas y que puedan desarrollar con
normalidad sus promociones inmobiliarias que esté previsto que se financien con financiación ajena.
Riesgo de mercado
Riesgo de tipo de interés
Las variaciones de los tipos de interés modifican el valor razonable de aquellos activos y pasivos que
devengan un tipo de interés fijo, así como los flujos futuros de los activos y pasivos referenciados a un
tipo de interés variable.
De acuerdo con la estructura financiera descrita en la Nota 17, el Grupo tiene exposición al riesgo de
volatilidad del tipo de interés; suponiendo una variación de los gastos financieros del Grupo de +/- 3
millones de euros, aproximadamente, el efecto de sensibilizar +/- 1% el tipo de interés aplicable a la
actual deuda financiera del Grupo y en relación a las cifras correspondientes al ejercicio 2020 (+/- 3
millones de euros en el ejercicio 2019) (Véase Nota 17).
Riesgo de crédito
El Grupo no tiene un riesgo de crédito significativo con terceros derivado de su actividad inmobiliaria
propia, ya que cobra la práctica totalidad de sus ventas en el momento de la escrituración, ya sea por
subrogación del comprador en la parte que le corresponde del préstamo promotor o bien por otro método
distinto a elección del comprador. El riesgo de crédito derivado de aplazamientos de pago en operaciones
de venta de suelo o edificios terminados se mitiga mediante la obtención de garantías por parte del
comprador o el establecimiento de condiciones resolutorias en caso de impago que derivarían en la
recuperación de la titularidad del activo vendido y el cobro de una indemnización.
Con carácter General, el Grupo mantiene su tesorería y activos líquidos equivalentes en entidades
financieras de elevado nivel crediticio.
28. Información relativa a los impactos del COVID-19
La aparición y expansión global de la pandemia Covid-19 a principios de 2020 y su duración por tiempo
indefinido, la falta de vacuna y su afección a los sistemas sanitarios de todo el mundo ha provocado la
toma de una serie de medidas por parte de los respectivos gobiernos para contener su propagación, que
incluyen o han incluido: el aislamiento, confinamiento, cuarentena y restricción al libre movimiento de
personas, cierre de locales públicos y privados, cierre de fronteras y reducción drástica del transporte
aéreo, marítimo, ferroviario y terrestre.
Estas medidas han afectado de forma significativa a la economía global, debido a la interrupción o
ralentización de las cadenas de suministro y al aumento significativo de la incertidumbre económica,
evidenciado por un aumento en la volatilidad del precio de los activos, tipos de cambio y disminución de
los tipos de interés a largo plazo.
En particular en España, ha sido especialmente significativo su impacto en el segundo trimestre del año,
coincidiendo con la mayor propagación del virus en el país y las medidas de confinamiento implantadas.
La aprobación de la vacuna y el comienzo de la vacunación contra la Covid-19 en el último trimestre del
año ha avivado las expectativas sobre la recuperación. Sin embargo, los riesgos aún no se han disipado:
la llegada de una tercera ola de contagios, los descubrimientos de nuevas cepas del virus y un alza en la
insolvencia de las empresas meterán presión a la reactivación económica. Además, teniendo en
consideración la complejidad de los mercados a causa de la globalización de estos, las medidas tomadas
por el Gobierno en relación a la recuperación y la incertidumbre en la demanda de vivienda, las
consecuencias para las operaciones del Grupo aún son inciertas y van a depender en gran medida de los
ritmos de vacunación y de la confianza del mercado.
Por todo ello, a la fecha de formulación de estas cuantes anuales consolidadas es prematuro realizar una
valoración detallada o cuantificación de los posibles impactos que tendrá el COVID-19 sobre el Grupo en
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2021, debido a la incertidumbre sobre sus consecuencias, a corto, medio y largo plazo. No obstante,
confiamos en que el sector inmobiliario sea un reactivador de la economía.
El Grupo, dentro de su Sistema Integrado de Control y Gestión de Riesgos, ha definido desde el comienzo
del estado de alarma un modelo específico para tratar los riesgos que se pudieran materializar por esta
situación (Proyecto Escipión), que se ha trasladado a toda la organización, que se encuentra asociado a
objetivos estratégicos, a los procesos y a actividades de control y que se monitoriza periódicamente
reportando sus resultados a la Alta Dirección y al Comité de Auditoría.
En este sentido, esta estructura de riesgos del Grupo junto con determinadas medidas de carácter
conservador y prudente tomadas por las respectivas Direcciones Generales en el negocio del Grupo
previamente a la declaración del estado de alarma, han permitido potenciar la resiliencia de la organización
dotándola de capacidad para abordar oportunidades de negocio, lo que ha hecho que haya salido reforzada
y en una posición ventajosa de cara a afrontar el periodo de incertidumbre al que nos enfrentamos.
Se muestra a continuación la información que refleja las medidas tomadas y el impacto que ha tenido
hasta la fecha actual, la situación de emergencia sanitaria producida, según los riesgos principales que se
han identificado.
Riesgo de Salud: La principal prioridad del Grupo ha sido y es la de salvaguardar la salud de sus
empleados, por ello durante la práctica totalidad del estado de alarma, los empleados han
teletrabajado, se han establecido como mínimo las medidas establecidas por las autoridades en
todos los centros de trabajo, se ha verificado la correcta implantación de medidas en nuestras
obras en curso y se han establecido igualmente medidas de prevención en los puntos de venta.
Una vez finalizado el estado de alarma, se han ido estableciendo y comunicando diferentes fases
de desescalada para la incorporación escalonada de los trabajadores a las oficinas, las cuales se
han actualizado como mínimo una vez al mes, siempre en función de la evolución de la pandemia
y tomando como medidas mínimas a aplicar las más restrictivas establecidas por las autoridades.
Riesgo motivacional del equipo: Desde Neinor Homes se ha considerado al equipo / plantilla
como una pieza clave de cara a la recuperación, al mantenimiento de la operatividad y del mejor
desempeño frente a nuestros clientes y proveedores, por ello desde el inicio del estado de alarma,
el Grupo ha decidido no realizar ningún ERTE, ha realizado periódicas comunicaciones para dar
visibilidad y transparencia de la situación en cada momento y ha aprovechado los momentos de
menor intensidad comercial y operativa del Grupo para realizar revisiones internas, mejorar los
procesos y dar formación en diversas materias.
Riesgo de liquidez: la situación general de los mercados está provocando un aumento general
de las tensiones de liquidez en la economía, así como una contracción del mercado de crédito. En
este sentido, detallamos las principales actuaciones realizadas hasta la fecha por el Grupo:
o Financiación Corporativa (Nota 17): el Grupo en el mes de enero del presente
ejercicio ha amortizado 25 millones de euros y refinanció 50 millones de euros, cuya
amortización no vence, siempre y cuando se produzca el cumplimiento de determinadas
condiciones contractuales, hasta el 29 de diciembre de 2022.
Adicionalmente, se firmó en el primer semestre del año una póliza por importe de 40
millones para fortalecer la posición de caja, la cual ha sido refinanciada a finales de año
a través de dos pólizas por importes de 15 y 25 millones.
o Financiación Promotora: el Grupo ha seguido manteniendo su ritmo / dinámica
habitual de firmas de préstamos promotor. A fecha de las presentes cuentas anuales
consolidadas, el Grupo tiene concedidos más de 584 millones de euros de préstamo
promotor(Nota 17.1).
o Respecto a la posición neta de Tesorería: el Grupo estableció desde el primer
momento, un ambicioso plan de aseguramiento de caja, este plan de contingencia
contempla en este momento diversas medidas, entre las que se encuentran
principalmente: plan de ahorro de gastos operativos, la adopción de una política más
conservadora respecto a las inversiones en suelo y la paralización del pago previsto del
dividendo aprobado en la Junta General de Accionistas.
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Adicionalmente el Grupo ha recibido la entrada de fondos proveniente de las
escrituraciones de todas las promociones que tenían prevista su entrega en este ejercicio,
cumpliendo el Business Plan previo al Covid-19.
En este sentido, se informa que nuestra posición neta de caja al comienzo del mes de
marzo, cuando se estableció el plan de contingencia de tesorería, era de 95,8 millones de
euros y al cierre del ejercicio ha ascendido a más de 250 millones de euros (Notas 14 y
27). Esto se debe a la adopción de las medidas mencionadas anteriormente y, en gran
medida, al cumplimiento de las entregas previstas en nuestro Business Plan.
Estas actuaciones unidas a la puesta en marcha de planes específicos para la mejora y gestión
eficiente de la liquidez han permitido afrontar dichas tensiones y cumplir con todas nuestras
obligaciones de pago.
Riesgo de operaciones (Obra en curso): la situación de emergencia sanitaria y confinamiento
ha podido implicar la aparición de un riesgo de ralentización del avance de las obras en curso o
incluso de interrupción temporal de la producción motivadas entre otros motivos por rupturas
puntuales de la cadena de suministro, la implantación de las medidas establecidas por las
autoridades sanitarias que han provocado cambios en las formas de ejecución y organización de
las obras, por una limitada capacidad de las constructoras y subcontratas de continuar con la
ejecución de estas así como por contagios producidos en las mismas.
Por ello, el Grupo ha establecido una serie de medidas que contribuyan eliminar o paliar los efectos
de dicha emergencia sanitaria. Dentro de estas medidas, podemos destacar, dos de las mismas:
o La constitución de una compañía constructora dentro del grupo (Neinor Works), que se
encuentra plenamente operativa, y que está en disposición de continuar los trabajos de
constructoras que no cumplan lo acordado o de comenzar desarrollos por ser la mejor
opción económica y de ejecución de las ofertas presentadas.
A fecha de los presentes resultados, las 4 promociones cuya ejecución está llevando
Neinor Works han avanzado de forma óptima.
o La monitorización y anticipo de pagos a constructoras y principales subcontratas para
dirigir dicha liquidez a la ejecución y grado de avance de las promociones en curso.
Adicionalmente a las medidas anteriores, se han tomado otro tipo de actuaciones como son: la
planificación y adelanto de pagos de suministros, recomendaciones de implementación de medidas
de prevención, programas de aceleración de obra, análisis de optimización de proyectos en
ejecución así como de organización y formas de ejecución de trabajos, de cara a trasladar las
mejores prácticas a cada una de nuestras promociones en curso.
Consideramos que todas estas prácticas y procedimientos específicos destinados a monitorizar y
gestionar en todo momento la evolución de las obras, han conseguido minimizar el impacto de
esta situación en nuestras operaciones.
o Todas nuestras obras WIP han mantenido su actividad, excepto entre el 30 de marzo y
el 13 de abril en base a RDL 10/200 de 29 de marzo en el contexto de la lucha contra el
COVID-19, y ninguna de las mismas se ha paralizado.
o Los contagios que se han producido en las obras han sido puntuales y se han controlado
rápidamente gracias a la aplicación de los protocolos establecidos en cada caso.
o El retraso previsto en la finalización de las obras por causas imputables al estado de
emergencia decretado o por el Covid han sido muy reducidos y en la mayoría de los casos
se ha podido recuperar.
Respecto a las entregas del ejercicio 2020, se ha logrado finalizar todas las obras comprometidas
en el Business Plan del año excepto una, debido a un concurso de acreedores de la constructora
(por motivos ajenos al Covid). Además, se han podido adelantar 6 promociones cuya entrega
estaba prevista para el 2021.
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En resumen, a pesar del Covid-19 y de las dos semanas de parón durante el confinamiento, en
2020 se han finalizado finalizado las obras de 28 promociones: 22 de las 23 promociones a las
que nos habíamos comprometido para 2020 y 6 promociones cuya entrega prevista para 2021
hemos podido adelantar a este año.
Riesgo Comercial: los factores que se han mencionado anteriormente, junto con otros
específicos, como un contexto macroeconómico complejo con caídas del PIB, una mayor tasa de
desempleo, la restricción de movimientos, la incertidumbre sobre las expectativas económicas a
corto y medio plazo, ... impactan de manera significativa en el comportamiento de la demanda
de vivienda. Por ello, al igual que en los otros apartados, el Grupo ha establecido un plan de
contingencia de cara a minimizar, en la actividad comercial, el impacto de la situación creada por
la pandemia, trabajando en distintas líneas de acción:
o Aseguramiento de la cartera de pedidos / reservas: Asegurar los contratos de
preventa mediante su conversión a contratos privados. En este sentido, con el objetivo
de ayudar a nuestros clientes que tuvieran una situación delicada como consecuencia de
la situación del estado de alarma, se ofreció a todos nuestros clientes la posibilidad de
aplazar el pago de dos mensualidades, sin coste financiero alguno. A esta medida se
acogió únicamente el 8% de nuestra cartera de clientes.
Asimismo se ha procedido a monitorizar a aquellos clientes que pudieran presentar alguna
situación laboral o sanitaria especial, para lo que se ha contado con el apoyo del seguro
de protección Family Homes Protection, que les da protección en casos de pérdidas de
empleo o enfermedad. En el ejercicio 2020 el uso del Family Homes Protection se ha
incrementado considerablemente, 87 clientes están recibiendo prestación de dicho seguro
desde el 13 de marzo de 2020, frente a los 5 clientes que habían recurrido a él desde su
lanzamiento en septiembre de 2017.
Por último, se ha impulsado la total implantación de la plataforma de firma digital en
todas las promociones del Grupo.
Los datos, de los que actualmente dispone el Grupo sobre su cartera de clientes, son:
o Un 85% de nuestros clientes tienen firmado un contrato de compraventa privado.
o Estos clientes han abonado de manera anticipada una media de un 16% del precio
de la vivienda.
Las cancelaciones / rescisiones de contratos de reserva, han estado en torno a un 0,5%
durante el año, porcentaje que no varía mucho del 0,5% que históricamente tiene el
Grupo en los dos últimos ejercicios.
o Continuación en la actividad de ventas: la implantación de la venta on-line, el
desarrollo del CRM, la realización de visitas virtuales con los clientes y la firma digital
junto con el lanzamiento de unas campañas de marketing especialmente diseñadas, han
minimizado el impacto negativo de la pandemia.
Ello ha conllevado la implantación de formación online a las comercializadoras en los
nuevos procesos.
La evolución de las ventas de obra nueva durante el año alcanzó un cumplimiento del
81% con 1.393 unidades frente a las 1.713 previstas en el plan de negocio del Grupo.
Este cumplimiento se traduce en un 88% si consideramos únicamente las promociones
que se han lanzado según las previsiones del plan de negocio, con un Business Plan
resultante de 1.587 unidades. Si además excluimos del análisis los meses de
confinamiento (marzo-abril-mayo), el cumplimiento ha sido de un 109%, con 1.218
unidades sobre unos objetivos de 1.118 unidades. Estos resultados claramente favorables
nos han situado en una posición de liderazgo en el mercado.
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A fecha de cierre del ejercicio, las unidades vendidas correspondientes a las promociones
entregadas en el 2020 ascendían a un 94%, situándose las unidades prevendidas de las
promociones a entregar en el 2021 en un 60%.
o Garantizar la seguridad sanitaria de los clientes y del personal de ventas en las
Neinor Store: para ello se han generado los protocolos de prevención sanitaria en las
Neinor Store, dotándolos de los equipamientos necesarios (señalética, EPIs,
dispensadores, …).
Pese al confinamiento, el contexto de incertidumbre y las restricciones, Neinor ha
entregado 1.587 viviendas, cumpliendo con el 93% del objetivo de entregas fijado para
el ejercicio 2020 en el Business Plan.
Riesgo de servicio de gestión de activos (Servicing): Los riesgos expuestos con anterioridad,
tienen su correlativo impacto en nuestro negocio de gestión de servicios a la entidad bancaria
Kutxabank.
Nuestros ingresos por esta rama de actividad dependen de tres variables (Nota 22.1): el
saneamiento de activos, el volumen de activos que tenemos en gestión (indicador con más peso)
y el porcentaje por la venta de éstos.
Si bien, creemos que es necesario diferenciar la tipología de activos de obra nueva de los que se
gestionan en Servicing, con una valoración superior a 60% correspondiente a suelos (de los cuales
el 70% requieren de planeamiento y gestión, no son aún licenciables) y una tipología de activos
de vivienda con una valoración media entre 70.000 y 120.000 euros.
En cuanto se pudiera producir no sólo una potencial pérdida de ingresos para el Grupo sino una
merma de eficacia o reputacional nuestra hacia el cliente, a fin de mitigar los riesgos y haciendo
de la necesidad, virtud, se han implantado acciones centradas en tres grandes ejes: evaluar
nuestra exposición frente a terceros con los que trabajamos en el área Servicing; reforzar la
calidad de los servicios prestados a la entidad, así como el control de los mismos; y actualizar la
cifra de ventas para este ejercicio.
Para ello, se ha reforzado el control de proveedores externos estratégicos analizando sus planes
de contingencia frente a la Covid-19 y se han puesto en marcha una serie de acciones de mejora
en toda la cadena de valor, así como la implantación de 17 nuevos KPIs (frente a los 12
inicialmente previstos) para aprovechar esta extraordinaria situación para afinar y mejorar
procesos, cara a que nuestro cliente Kutxabank no viera pérdida de eficacia como Servicer.
Igualmente, se ha realizado una actualización del presupuesto de ventas para trasladar la
corrección en la cifra estimada de ventas para este ejercicio, compartiendo un análisis exhaustivo
de cartera y documentando en detalle los motivos por los cuales estimamos que la cifra final va
a mermar a consecuencia de la pandemia, consensuando la nueva cifra con el cliente una vez
compartidas las motivaciones del ajuste. Este conjunto de acciones queda monitorizado en
reuniones quincenales cliente - gestor, a fin de documentarlas y evaluarlas.
A fecha de las presentes cuentas anuales consolidadas, hemos superado en un 32% el
presupuesto de ventas acordado tras el ajuste derivado de la situación Covid y hemos cumplido
todos los planes de acción puestos en marcha, manifestando nuestro cliente la eficacia de las
medidas implantadas y su satisfacción por los resultados obtenidos.
En cuanto a ingresos, éstos se han visto ligeramente afectados por el menor volumen de ventas
en el año (motivado por la pandemia), lo que ha supuesto facturar un 50% menos de lo previsto
por este concepto. Conviene recordar que el 65% de los ingresos Servicing provienen del fee de
gestión, por lo que una reducción en las ventas tiene un coste de oportunidad positivo, ya que
continuamos facturando sobre los activos no transmitidos.
No obstante, hemos cumplido al 79% con lo contemplado en el Business Plan pre covid. (101%
si hablamos de Business Plan post covid).
Riesgo de valoración de los activos del balance: un cambio en las estimaciones futuras de
las ventas, la variabilidad de los costes financieros de las obras que financiamos con fondos
propios, la sensibilidad de las variaciones en los precios de venta establecidos, el diferente destino
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que puede tener una promoción (venta o alquiler), cobrabilidad de los clientes, etc. pueden tener
impacto en la valoración de dichos elementos en función del método de valoración empleado,
dado que dependen de las tasas de descuento y los flujos de caja actualizados empleados.
Una evolución negativa de los factores mencionados anteriormente podría llevar aparejada una
caída en las valoraciones del Grupo, si bien ésta probablemente no tuviera impacto en los estados
financieros del Grupo, ya que el modelo de valoración del valorador externo independiente suele
ser conservador y prudente. Según la valoración realizada a 31 de diciembre de 2020, el valor de
los activos del Grupo asciende a 1.585 millones de euros de valor razonable que supone un
porcentaje de un 31% superior al valor contable de las existencias de 1.208 millones de euros del
Grupo a dicha fecha (Nota 12).
Según la valoración del 31 de diciembre de 2019, el valor de los activos del Grupo ascendía a
1.722 millones de euros de valor razonable, un 42% superior al valor contable de las existencias
del Grupo a dicha fecha.
Dada la situación de incertidumbre en la que aún nos encontramos, esta ha repercutido sobre la
actual valoración de la cartera, afectando a plazos de venta y KPIs de mercado, que ha derivado
en una disminución en la valoración de los activos, si bien la valoración se ha mantenido por
encima de las de las mejores expectativas que se tenían y en la que debemos considerar que los
crecimientos de PIB que se pronostican por la recuperación de la economía una vez pasado el
efecto covid, los bajos tipos de interés, la consideración de la vivienda como inversión “refugio” y
el ajuste de la oferta por la caída de otros promotores, volverán a recuperar el porcentaje que
manteníamos, y que aun no recuperándolo, el Grupo considera que mantiene un margen
razonable de cara a las consecuencias que puedan producirse por una bajada en la demanda de
vivienda debido al entorno macroeconómico.
Riesgo de continuidad (going concern): Consideramos una multitud de factores que deben
de ser considerados de manera previa a hablar del principio de empresa en funcionamiento en un
Grupo que es una de las principales promotoras residenciales a nivel nacional.
Lamentablemente, en un entorno complejo y con dificultad de acceso a las fuentes de financiación
es probable una consolidación en el sector y la discontinuidad de bastantes pequeñas y medianas
empresas promotoras.
Hay una demanda mínima en España de vivienda de obra nueva que, independientemente del
ciclo económico en el que nos encontramos, podría tener una banda inferior entorno a unas 60.000
a 80.000 unidades. La situación que se ha materializado de una posible recesión en el corto plazo
ha coincidido con un sector promotor mucho más saneado, profesionalizado, procedimentado e
innovador, que se encuentra con unos niveles de apalancamiento muy razonables respecto a sus
balances.
Consideramos que de una u otra forma el mercado premiará a aquellas compañías que pivoten
su negocio en factores como la sostenibilidad y la transformación digital. En ambos aspectos, la
el Grupo comenzó a trabajar hace años, como pueden observar en detalle en sus respectivas
Memorias de Responsabilidad Social publicadas en su página web. Además del negocio promotor,
el Grupo mantiene una línea de servicio como Servicer de Kutxabank, con contrato hasta 2022,
que le permite tener unos ingresos recurrentes.
Diversificación y crecimiento: el Grupo, antes de la presentación de la pandemia, aprobó por
su Consejo y tiene aprobada la financiación de su línea de negocio de alquiler. Asimismo se
exploran de manera recurrente otras líneas de negocio como la promoción delegada, la integración
de la cadena de valor, acuerdos público-privados, construcción de vivienda de alquiler social, … y
se encuentra continuamente explorando alternativas tanto de crecimiento orgánico como
inorgánico (Nota 29).
Además de las acciones llevadas a cabo para mitigar los diferentes riesgos, en el ejercicio 2020
se han llevado a cabo las siguientes operaciones como parte de la estrategia de diversificación y
la no dependencia del ciclo promotor / demanda y situación macro:
o Adquisición del 75% de Renta Garantizada (Nota 2.8), una de las compañías líderes en
gestión de alquileres en España que presta servicios de gestión de propiedades y activos
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a clientes institucionales y privados y que tiene más de 2.500 viviendas bajo gestión. De
este modo, Neinor integra una compañía operativa a su línea de negocio de alquiler.
o Adquisición de un portfolio PRS (Private Rented Sector, producto terminado y alquilado)
compuesto por 9 edificios residenciales (391 viviendas). Con esta operación, se busca
consolidar el negocio de alquiler (Nota 29).
Teniendo en cuenta todos los factores antes mencionados y considerando adicionalmente los descritos en
los apartados anteriores, los administradores consideran que la conclusión detallada en la Nota 2.1 sobre
aplicación del principio de empresa en funcionamiento, sigue siendo válida.
En este sentido, el Grupo considera relevante señalar que sus gastos operativos recurrentes o
estructurales (pago de nóminas, seguros, alquiler de oficinas…) ascienden a un importe aproximado de 25
millones de euros anuales, cifra que se encuentra ya cubierta con los ingresos procedentes de la línea de
negocio de “Servicing”.
Consideramos relevante considerar que dentro de los riesgos que puede suponer la situación creada con
la pandemia, el Grupo, manteniendo una gran disciplina y prudencia respecto a la liquidez interna, ha
desarrollado una estrategia de diversificación que se ha materializado en ser la única compañía en España
que cubre el 100% de toda la cadena de valor desde la compra del suelo y gestión urbanística, hasta la
gestión de viviendas de terceros para el alquiler.
Por último, resaltar que los Administradores y la Dirección del Grupo están realizando una supervisión
constante de la evolución de la situación, con el fin de afrontar con éxito los eventuales impactos, tanto
financieros como no financieros, que puedan producirse.
29. Hechos Posteriores
Con fecha 7 de enero de 2021 el Consejo de Administración de la Sociedad Dominante ha aprobado la
distribución de un dividendo en efectivo con cargo a la reserva de prima de emisión de 0,5 euros por cada
acción con derecho a percibirlo. El pago del referido dividendo tendrá lugar con fecha 2 de marzo de 2021.
Con fecha 4 de enero de 2021 la sociedad del grupo Promociones Neinor 1, S.L.U ha elevado a público y
completado la adquisición del 100% de las participaciones de Sardes Holdco, S.L.U., sociedad propietaria
de 9 promociones destinadas al arrendamiento y ubicadas en Alicante, Badalona, Gerona, Madrid, Málaga,
Sabadell, Terrassa y Valencia, debiéndose asumir, con carácter adicional al precio de las participaciones,
el pago de la deuda otorgada a la sociedad adquirida por su antigua sociedad matriz, por importe de 5.740
miles de euros. En diciembre de 2020 se anticipó un importe de 5.749 miles de euros, correspondiente
aproximadamente a la décima parte de la transacción, estando registrado bajo el apartado “Activos
financieros no corrientes” del balance de situación consolidado al 31 de diciembre de 2020, debiéndose
abonar el importe restante del precio a la fecha de escrituración. De forma provisional, los Administradores
de la Sociedad Dominante han determinado que el registro de la operación se realizará bajo la modalidad
de compra de activos, al carecer la sociedad adquirida de procesos, procedimientos organizados cuya
aplicación resulte en la obtención de un producto, ni de personal propio para la ejecución de los mismos.
En este sentido, la práctica totalidad del activo de la sociedad adquirida corresponde al coste de las 9
promociones urbanas de las que es propietaria.
El 11 de enero de 2021 se ha aprobado el proyecto común de fusión de Neinor Homes, S.A. (sociedad
absorbente) y Quabit Inmobiliaria, S.A. (sociedad absorbida) por parte de sus respectivos Consejos de
Administración, quedando la validez del proyecto sujeta, entre otros, a:
- La presentación de la documentación requerida en caso de oferta pública o admisión a cotización
de valores en un mercado regulado, incluyendo cualquier requisito de registro que pueda exigir
la Comisión Nacional del Mercado de Valores, así como la notificación de la Fusión a las autoridades
de defensa de la competencia correspondientes, y, en su caso, la obtención de la autorización o
no oposición a la fusión, expresa o tácita.
- La aprobación de las Juntas Generales de Accionistas de las sociedades participantes en la fusión.
- La obtención de consentimientos (o, en su caso, de las correspondientes renuncias al ejercicio de
cualesquiera derechos como consecuencia de la fusión, en particular, cláusulas de vencimiento
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anticipado) por parte de los financiadores o acreedores de Neinor Homes, S.A. o Quabit
Inmobiliaria, S.A., siempre que los mismos sean relevantes para la fusión.
- La confirmación por parte de las autoridades tributarias de que el régimen especial de las fusiones,
escisiones, aportaciones de activos, canje de valores, cesiones globales del activo y del pasivo y
cambio de domicilio social de una sociedad europea o una sociedad cooperativa europea de un
estado miembro a otro de la Unión Europea previsto en el Capítulo VII del Título VI de la Norma
Foral del Impuesto sobre Sociedades de Vizcaya es aplicable a esta operación, y que bajo el
referido régimen especial, el tratamiento de cualquier ingreso motivado por una diferencia
negativa de fusión no quedaría sujeto a tributación en el Impuesto sobre Sociedades.
El acuerdo, que a la fecha actual cuenta con el compromiso irrevocable del voto favorable por parte de los
principales accionistas de ambos grupos, se encuentra fundamentado en la existencia de claros beneficios
desde un punto de vista operativo y financiero. La estructura jurídica elegida para la fusión consistirá en
la absorción de Quabit Inmobiliaria, S.A. por Neinor Homes, S.A. con extinción, vía disolución sin
liquidación, de la primera, y transmisión en bloque de todo su patrimonio a la segunda, que adquirirá por
sucesión universal la totalidad de los derechos y obligaciones de Quabit Inmobiliaria, S.A. A efectos de la
operación, las comisiones de auditoría de ambos Grupos han revisado la ecuación de canje determinada
sobre la base del valor real de los patrimonios sociales de Neinor Homes, S.A. y de Quabit Inmobiliaria,
S.A., quedando establecido que será de una acción ordinaria de Neinor Homes, S.A., de 10 euros de valor
nominal cada una, por cada 25,965 acciones “clase A” de Quabit Inmobiliaria, S.A. (única clase que estará
en circulación en el momento del canje) de 0,50 euros de valor nominal cada una. Esto supondrá, que por
el total de las 145.383.654 acciones en circulación de “clase A” de Quabit Inmobiliaria, S.A., se emitirán,
aproximadamente, 5,6 millones de acciones ordinarias de Neinor Homes, S.A., representativas de un total
del 7% de su capital social (post dilución). En todo caso, dicho canje será objeto de verificación por parte
del experto independiente que designe el Registro Mercantil a los efectos del artículo 34 de la Ley 3/2009,
de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles. A efectos fiscales, la
operación se acogerá al régimen fiscal de fusiones del Capítulo VII del Título VI de la Norma Foral 11/2013,
de 5 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades del Territorio Histórico de Bizkaia, resultado asimismo
de aplicación la no sujeción y las exenciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados contenidas en los artículos 31.2.1, 33 y 58.10 de la Norma Foral 1/2011, de 24
de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados del Territorio
Histórico de Bizkaia.
Dentro del contexto de la operación, Neinor Homes, S.A. ha suscrito con fecha 10 de enero de 2021 un
acuerdo con las sociedades Cedarville Spain, S.L.U., GL Europe Luxembourg III (US) Investments, S.à
r.l., GL Europe Luxembourg III (EUR) Investments, S.à r.l. y GL Europe ASRS Investments, S.à r.l. (todas
ellas denominadas “Avenue” en adelante) con el objetivo de amortizar la exposición financiera de Avenue
(instrumentos de capital y deuda), siempre y cuando la fusión sea efectiva, fijándose como
contraprestación lo siguiente:
- Abonar un importe de 85 millones de euros, aproximadamente, correspondientes tanto a la
compra de las acciones de “clase B” de Quabit Inmobiliaria, S.A. para su amortización, como al
resto de financiación otorgada por Avenue. Previamente a esto, el Consejo de Administración de
Quabit Inmobiliaria, S.A., propondrá a la misma Junta General de Accionistas que haya de aprobar
la fusión (y con carácter previo a la propuesta de acuerdo de fusión) la adquisición mediante
compraventa (rescate) de la totalidad de estas acciones.
- Transferir a Avenue la totalidad de las participaciones en las que se divide el capital social de
Quabit Las Lomas del Flamenco, S.L.U (sociedad actualmente dependiente de Quabit Inmobiliaria,
S.A.) titular de determinados suelos que conforman el proyecto denominado Las Lomas del
Flamenco (situado en Mijas, Andalucía) y cuya última tasación asciende a un valor bruto de
aproximadamente 32 millones de euros. Simultáneamente a la transmisión, Neinor Homes, S.A.
y Avenue se han comprometido a ejecutar 2 contratos en relación con la construcción y promoción
de este proyecto:
- 64 -
o un contrato de promoción y gestión de activos inmobiliarios, en el que Grupo Neinor
Homes actuará como gestor y sobre el que se fijará una comisión de mercado para dicha
gestión,
o y un contrato de financiación en el que Grupo Neinor Homes será el prestamista de hasta
un importe máximo de 11 millones de euros, sobre el que se deberá constituir garantía
real por la contraparte y que devengará un tipo de interés fijo del 4%.
El pago de dicha contraprestación se deberá llevar a cabo en el plazo de un mes desde que se inscriba la
escritura de fusión en el Registro Mercantil.
Asimismo, Neinor Homes, S.A. y Avenue se han comprometido de manera irrevocable a llevar a cabo
diversas actuaciones, entre otras:
- el otorgamiento de escritura pública de cancelación de los warrants ostentados por Avenue frente
a Quabit Inmobiliaria, S.A. y por los cuales permitían a sus titulares suscribir hasta un máximo
del 5,06% del capital social de la sociedad absorbida;
- la suscripción y elevación a público de una carta de pago ante notario para amortizar los importes
correspondientes a la deuda otorgada por Avenue; y
- el otorgamiento de la correspondiente escritura pública para transmitir a Avenue la totalidad de
las participaciones de Quabit Las Lomas del Flamenco, S.L.U, titular del proyecto denominado Las
Lomas del Flamenco.
Al cierre de 30 de junio de 2020 los activos consolidados, la cifra de negocios consolidada y la pérdida
consolidada de Quabit Inmobiliaria, S.A. y sociedades dependientes ascendían a 680, 73 y 50 millones de
euros, respectivamente.
Los gastos incurridos por el Grupo, principalmente en servicios de profesionales independientes, derivados
de las operaciones previamente descritas, han supuesto un importe de 1.573 miles de euros registrado
en el epígrafe de servicios exteriores de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada del ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2020.
A finales de enero de 2021 se ha suscrito un contrato de novación con Deutsche Bank y J.P Morgan sobre
el contrato suscrito en abril de 2019 ampliándose el límite hasta un importe máximo de 133 millones de
euros siempre y cuando se realice del proyecto de fusión con Quabit Inmobiliaria, S.A., con un plazo de
vencimiento inicial en diciembre de 2022, si bien podrá ser prorrogado parcialmente a discreción del Grupo
hasta diciembre de 2022 con un límite de 100 millones de euros y aplicándose ligeros incrementos del tipo
de interés aplicable, siempre y cuando se cumplan condiciones similares a las previstas en la primera
novación (Nota 17.1).
Entre el 1 de enero del 2021 y la fecha de formulación de las presentes cuantas anuales consolidadas
correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2020, el Consejo de Administración
no considera que se hayan producido hechos relevantes adicionales que tengan un efecto significativo en
dichas cuentas anuales consolidadas ni en la información contenida en las mismas.
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Anexo I
“Perímetro de consolidación”
% Participación Directa e
Indirecta
Sociedad Domicilio Actividad 31/12/20 31/12/19 Accionista / Socio Auditores
Neinor Norte, S.L.U. Bilbao Promoción 100% 100% Neinor Homes, S.A. Deloitte, S.L.
Promociones Neinor 1, S.L.U. Madrid Promoción 100% 100% Neinor Homes, S.A. Deloitte, S.L.
Promociones Neinor 2, S.L.U. Madrid Promoción 100% 100% Neinor Homes, S.A. Deloitte, S.L.
Promociones Neinor 3, S.L.U. Madrid Promoción 100% 100% Neinor Norte, S.L.U. Deloitte, S.L.
Neinor Works, S.L.U. Madrid Construcción 100% 100% Neinor Norte, S.L.U. Deloitte, S.L.
Promociones Neinor 5, S.L.U. Madrid Promoción 100% 100% Neinor Norte, S.L.U. Deloitte, S.L.
Neinor Península, S.L.U. Córdoba Promoción 100% 100% Neinor Homes, S.A. Deloitte, S.L.
Neinor Sur, S.A.U. Córdoba Promoción 100% 100% Neinor Península, S.L.U. Deloitte, S.L.
Renta Garantizada, S.A. Madrid Alquiler 75% - Neinor Homes, S.A. Deloitte, S.L.
Algunos datos financieros de interés respecto a las sociedades consolidadas se ofrecen a continuación:
Patrimonio Neto a 31 de diciembre de 2020 (miles de euros)
Sociedad
Capital
Prima de
emisión Reservas
Resultados
ejercicios
anteriores
Resultado
ejercicio
Otras
aportaciones de
socios
Total
Patrimonio
Neinor Norte, S.L.U.
235.091 - 34.080 - 24.420 998 294.589
Promociones Neinor 1, S.L.U.
301 - 59 (55) (27) - 278
Promociones Neinor 2, S.L.U.
880 - 170 (74) 6 - 982
Promociones Neinor 3, S.L.U.
594 - 256 (998) (427) 2.500 1.925
Neinor Works, S.L.U.
6 - 339 (18) 314 - 641
Promociones Neinor 5, S.L.
5.649 593 619 (280) (187) - 6.394
Neinor Península, S.L.U.
558.422 - 114 (62.584) (4.911) 1.089 492.130
Neinor Sur, S.A.U.
158.981 - 78.785 - 43.372 23 281.161
Renta Garantizada, S.A.
60 - 137 580 364 - 1.141
Patrimonio Neto a 31 de diciembre de 2019 (miles de euros)
Sociedad
Capital
Prima de
emisión Reservas
Resultados
ejercicios
anteriores
Resultado
ejercicio
Otras
aportaciones de
socios
Total
Patrimonio
Neinor Norte, S.L.U. 235.091 - 14.398 - 19.682 704 269.875
Promociones Neinor
1, S.L.U.
301
-
59
(48)
(7)
-
305
Promociones Neinor 2, S.L.U. 880 - 170 (51) (22) - 977
Promociones Neinor 3, S.L.U. 594 - 256 (198) (799) 2.500 2.353
Neinor Works, S.L.U. 2.981 - 627 - (18) - 3.590
Promociones Neinor 5, S.L. 5.649 593 619 - (279) - 6.582
Neinor Península, S.L.U. 558.422 - 114 (44.076) (18.508) 765 496.717
Neinor Sur, S.A.U. 158.981 - 29.110
-
49.675 15 237.781
INFORME DE GESTIÓN
Del ejercicio terminado el 31 de Diciembre de 2020
Neinor Homes, S.A. y Sociedades Dependientes
1. El Grupo: Estructura organizativa y funcionamiento
El Grupo Neinor Homes se constituyó en el contexto del acuerdo de intenciones suscrito en
el ejercicio 2014 entre Kutxabank, S.A. y el fondo de inversión Lone Star, a través de su
participada Intertax Business, S.L.U. (actualmente denominada Neinor Holdings, S.L.U.),
para la compraventa de una parte de los activos inmobiliarios del Grupo Kutxabank. La
citada compraventa (Operación Lion) quedó perfeccionada con fecha 14 de mayo de 2015
mediante la transmisión por parte de Kutxabank, S.A. a Neinor Holdings, S.L.U. de la
totalidad de las participaciones sociales que la primera ostentaba en Neinor Homes, S.L.U.,
una vez cumplidas las condiciones suspensivas establecidas en el contrato de compraventa
firmado entre las partes con fecha 18 de diciembre de 2014.
A fecha 1 de enero de 2015, y en el marco de la transacción (“Transacción”), se transfirió a
las sociedades de Neinor Homes, S.L.U. todo el personal que venía realizando las labores
de desarrollo y gestión del grupo inmobiliario, así como los medios y recursos técnicos
necesarios para desempeñar la actividad.
Durante el ejercicio 2017, la Sociedad Neinor Homes, S.L.U. se transformó en Sociedad
Anónima (operación formalizada en virtud de escritura otorgada el 1 de marzo de 2017 ante
la notario de Bilbao D.ª Raquel Ruiz Torres, con el número 234 de su protocolo) de cara a su
admisión a cotización en las Bolsas de Valores de Bilbao, Madrid, Barcelona y Valencia, lo
cual se produjo con fecha 29 de marzo de 2017 previa autorización del Socio Único de la
Sociedad el 6 de marzo de 2017.
La sociedad Neinor Homes durante el mes de septiembre del ejercicio en curso ha adquirido
una participación del 75% del capital social de Umber Jurídico Inmobiilario, S.L(empresa que
ha sido disuelta durante el mes de noviembre, al haber sido objeto de absorción inversa por
parte de la filial en la que se ostentaba la totalidad de las acciones, Renta Garantizada,
S.A.).
Actualmente, Neinor Homes, S.A. es la cabecera de un grupo empresarial que desarrolla sus
actividades de forma directa o a través de participaciones accionariales en diferentes
sociedades.
A continuación se adjunta la estructura societaria de Neinor Homes, S.A. y subsidiarias (“el
Grupo”):
La actividad empresarial del Grupo se desarrolla totalmente en el territorio español, y
principalmente, a través de cuatro líneas de negocio:
A) Línea de negocio “Development”:
Actividad principal y estratégica del Grupo basada en la adquisición de suelo de uso
residencial para su posterior promoción.
La cartera de suelo de la compañía está formada por más de 160 promociones con
más de 9.700 unidades edificables. Esta cartera está distribuida en cinco regiones
de actividad de la compañía, que son: Madrid, Cataluña, País Vasco, Valencia y
Andalucía.
Esta cartera de suelo se ha originado tanto a través de la Transacción descrita en la
Nota 1 de la memoria consolidada como de subsiguientes operaciones de
compraventa durante los años 2015, 2016, 2017, 2018 ,2019 y 2020.
B) Línea de negocio “Rental”:
En febrero 2020, el Consejo de Administración de la ´Sociedad Dominante aprobó el
desarrollo de una nueva linea de negocio de alquiler de viviendas promovidas por el
grupo a partir del actual banco de suelo, con el objtetivo de llegar a las 5.000
unidades en los próximos 5 años. La apuesta por dicha línea de negocio se ha visto
consolidada a través de la adquisición de Renta Garantizada, S.A. y de un anticipo
para la compra de Sardes Holco, S.L.U.
C) Línea de negocio “Servicing”:
Con fecha 14 de mayo de 2015, se firmó un contrato de administración y gestión de
activos entre las distintas sociedades del Grupo Kutxabank y Neinor Homes, S.A.
con relación a los activos inmobiliarios que siguen siendo propiedad de las
primeras. Este contrato de “servicing” tiene una duración inicial de 7 años, pudiendo
prorrogarse automáticamente por plazos adicionales de 1 año.
Como contraprestación de este servicio, el Grupo Kutxabank abona una
remuneración en función de la tipología y volumen de activos gestionados, así como
una remuneración adicional variable a éxito aplicable por la comercialización de los
mismos y por la ejecución de determinadas actuaciones puntuales relativas a éstos.
D) Línea de negocio “Legacy”:
Actividad consistente en la desinversión de los activos no estratégicos adquiridos en
la Transacción.
Esta cartera está segmentada en dos principales tipologías de activos: i) producto
terminado granular, y ii) producto terminado de restos de promociones de obra
nueva.
A nivel de estructura organizativa, el Grupo tiene un Consejo de Administración y tres
comisiones: Comisión de Auditoría y Control, Comisión de Nombramientos y Retribuciones, y
Comisión de Inversiones inmobiliarias.
Durante 2020 se han reunido en ocho ocasiones.
Se detallan a continuación los principales acuerdos, aprobaciones y actividades de
supervisión por parte del Consejo y los Comités que se han producido durante el ejercicio
2020, hasta la aprobación de cuentas de dicho ejercicio:
a- La convocatoria de la Junta General de Accionistas.
b- Plan de negocio del 2020-2024.
c- Plan de Auditoría externa de Cuentas de 2020.
d- Plan anual de trabajo de la CAC y de la Comisión de Nombramientos y
Remuneraciones para el 2021.
e- Plan de incentivos, objetivos salariales y sistema de bonus.
f- Reelección de los auditores de cuentas.
g- Verificación de la independencia de los auditores.
h- Reelección de Consejeros.
i- Supervisión Plan de Riesgos Covid y medidas de respuesta.
j- Cuentas Anuales e Informe de Gestión.
k- Resultados financieros trimestrales, semestrales y anuales y presentación a los
mercados.
l- Aplicación del resultado del 2019 y 2020.
m- Propuesta de reparto de dividendos.
n- Presentación y revisión metodología de valoración de activos.
o- Presentación de las adquisiciones y lanzamientos de 2020 y programa previsto
para 2021.
p- Supervisión del Reglamento Interno de conducta.
q- Estrategia y análisis de nuevas líneas de Negocio.
r- Análisis de operaciones corporativas
s- La Memoria de Actividades del Consejo y sus Comisiones.
t- La Memoria de Responsabilidad Social Corporativa de 2019 y el Plan de
Sostenibilidad para 2020.
u- El informe de independencia de los auditores externos.
v- El informe de la evaluación del Consejo y sus comisiones.
w- El Informe Anual de Gobierno Corporativo de 2020.
x- El informe anual de remuneraciones de 2020.
y- El informe de actividades de Auditoría Interna de 2020 y el plan anual de 2021.
z- El informe de conflictos de interés y operaciones vinculadas y análisis de
distintas operaciones.
aa- Aprobación de operaciones de financiación y refinanciación.
bb- El informe de las actividades de Cumplimiento de 2020.
cc- Informe de actividades realizadas para la supervisión del RIC.
dd- Análisis y supervisión de operaciones vinculadas y conflictos de interés.
ee- Análisis de Plan con inversores y valoración de la acción.
ff- Supervisión del SCIIF.
gg- El informe de auditoría de Prevención de Blanqueo de Capitales y Financiación
del Terrorismo.
hh- Supervisión del modelo integrado de Control Interno y Riesgos.
En cuanto al modelo de control y cumplimiento, en el Grupo Neinor Homes se encuentra
implantada una estructura integrada de GRC (Gobierno, Riesgo y Cumplimiento) que se
basa en:
• Análisis y evaluación de riesgos que afectan internamente y a las partes interesadas.
• Integración de todos los entornos normativos y procesos de negocio.
• Metodología homogénea en las implantaciones y proyectos en materia de
cumplimiento.
Es un modelo basado en el análisis y la evaluación de riesgos estratégicos de la compañía,
de todos los entornos de control y de toda la cadena de valor. De esta manera, se analizan
todos los riesgos, brutos y residuales y se califican según su impacto económico,
reputacional y organizacional.
En la actualidad en el modelo, se integran todos los procesos de negocio de la compañía y
los diferentes ámbitos normativos, entre otros, el SCIIF, prevención de la responsabilidad
penal, prevención de Ciberseguridad, el RDL 5/2018 en materia de protección de datos,
PBC/FT, LSC, recomendaciones de Buen Gobierno, Orden EHA/3050/2004 sobre
Operaciones Vinculadas, Circular 3/2015 de la CNMV.
El cuadro de mando del modelo integra:
• Los procesos y procedimientos que afectan a un entorno de cumplimiento normativo u
operacional.
• Los controles asignados a cada riesgo y cada entorno
• Qué riesgos mitiga o elimina cada control, a qué procesos afecta
• Quién es el responsable de cada control, de su supervisión y cuándo se reporta.
La dirección de GRC, compuesta por las áreas de Auditoría Interna, Gobierno Corporativo,
Cumplimiento, Riesgos, Responsabilidad Social Corporativa y Calidad es la encargada de
velar por todo el sistema integrado de control y aseguramiento.
El informe anual de Gobierno Corporativo forma parte integrante del informe de gestión y es
posible acceder al contenido del mismo a través de la página web de la CNMV
(www.cnmv.es).
2. Evolución y resultado de los negocios - Magnitudes significativas
Durante el ejercicio 2020, el Grupo ha registrado una cifra de negocio por importe de
572.801 miles de euros obteniendo un margen bruto de 159.066 miles de euros, y un
EBITDA ajustado de 110.394 miles de euros. A nivel patrimonial, el total del activo a 31 de
diciembre de 2020 alcanza 1.558.959 miles de euros, el patrimonio neto 860.898 miles de
euros y el pasivo a corto y largo plazo 698.061 miles de euros.
Cifra de Ingresos y Margen Bruto
Por volumen de negocio, la actividad de development ha supuesto unos ingresos de 545.151
miles de euros y un margen bruto de 134.908 miles de euros obteniendo un margen bruto
del 24,75%. Le sigue en volumen la linea de negocio Servicing, que ha supuesto una cifra de
negocio de 23.572 miles de euros. Por último, la línea de negocio Legacy ha registrado una
cifra de negocio de 3.544 miles de euros y un margen bruto de 52 miles de euros.
Las ventas del Legacy, corresponden a más de 70 unidades principales, localizadas en su
mayoría en el sur de España (57%).
Las ventas de Development se deben principalmente a la finalización y entrega de varias
promociones, entre las que destacan: Aura Homes, con unas ventas de 78.687 miles de
euros, Alea Homes, con unas ventas de 32.861 miles de euros, Sant Just Homes IV, con
unas ventas de 29.143 miles de euros, Teatinos Homes con unas ventas de 27.843 miles de
euros, Prado Homes con unas ventas de 25.200 miles de euros y Limonar Homes con unas
ventas de 20.838 miles de euros.
Los ingresos del Servicing derivan principalmente de: Management Fee sobre los 1.3Bn€ de
activos gestionados (18.403 miles de euros, 78%), Success Fee calculado sobre unas ventas
totales de 100M€ (4.750 miles de euros, 20%), y otros ingresos (419 miles de euros,2%).
EBITDA
El EBITDA ajustado del ejercicio 2020 ha alcanzado 110.394 miles de euros, principalmente
por Development con EBITDA ajustado por importe de 98.334 miles de euros, Legacy con un
EBITDA ajustado negativo de 1.617 miles de euros, Servicing con un EBITDA ajustado
positivo de 13.494 miles de euros, y Rental con un Ebitda ajustado de 183 miles de euros lo
que supone un margen sobre ventas del 19,3%.
El EBITDA del ejercicio 2020 ha alcanzado 100.734 miles de euros, principalmente por
Development con EBITDA por importe de 89.074 miles de euros, Legacy con un EBITDA
negativo de 1.642 miles de euros, Servicing con un EBITDA positivo de 13.119 miles de
euros, y Rental con EBITDA por importe de 183 lo que supone un margen sobre ventas del
17,6%.
Resultado del Ejercicio
El resultado consolidado del ejercicio 2020 ha alcanzado 70.116 miles de euros, de los
cuales 70.120 miles de euros corresponden a la sociedad dominante.
Situación Financiera
El pasivo a corto y largo plazo a 31 de diciembre de 2020 alcanza 698.061 miles de euros
comparado con 679.564 miles de euros al 31 de diciembre de 2019 (lo que supone un
incremento de 18.497 miles de euros).
La posición de endeudamiento a 31 de diciembre de 2020 sigue presentando ratios de
endeudamiento muy sólidos: 5,4% LTC y 4,2% LTV.
Deuda Financiera 31.12.2020
El epígrafe de deudas con entidades de crédito a corto y largo plazo a 31 de diciembre de
2020 registra 332 millones de euros, de los cuales, el detalle de la deuda bancaria es el
siguiente:
- Líneas Corporativas: 90 millones de euros totalmente dispuestas.
- Líneas de financiación de Suelo: 129 millones de euros, dispuesta en 115,5 millones
de euros.
- Líneas de financiación de Capex: con un límite de 509 millones de euros y están
dispuestos en 130,4 millones.
- Intereses: 0,6 millones de euros.
- Periodificación de gastos: (6,6) millones de euros.
- Líneas de IVA: firmados 15 millones de euros y 2,1 dispuestos.
- Lineas de Factoring: firmados 15 millones y no dispuestos.
El grupo ha repagado deuda corporativa en el ejercicio 2020 por un total de 25 millones de
euros, de la linea con Deutsche Bank (dispuesta en su totalidad por Neinor Sur).
3. Cuestiones relativas al medio ambiente y personal
Dada la actividad a la que se dedica el Grupo Neinor Homes, el mismo no tiene
responsabilidades, gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza
medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación
financiera y los resultados de la misma. Adicionalmente, el Grupo no tiene ninguna
circunstancia relacionada con derechos de emisión de gases de efecto invernadero.
A 31 de diciembre de 2020 el número medio de personas empleadas en las distintas
sociedades que componen el Grupo ha sido 284 personas lo que supone un incremento del
3,6% respecto al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2019 (274 personas). La
distribución por sexo y categorías del número de personas empleadas al cierre del ejercicio
es la siguiente:
31.12.2020 31.12.2019
Mujeres Hombres Total Mujeres Hombres Total
Titulados
superiores
87
139
226
94
135
229
Titulados
medios
40
22
62
34
10
44
Tot
al
12
7
161
288
128
14
5
2
7
3
4. Liquidez y recursos de capital
El Grupo dispone de un nivel de tesorería y equivalentes suficiente para llevar a cabo sus
actividades.
En el ejercicio 2020 destaca la financiación, principalmente de suelo y préstamos promotores
vinculados a promociones, obtenida por el Grupo, la cual asciende en balance a un total de
332.994 miles de euros.
Adicionalmente a dicha financiación, la perspectiva es la de formalizar financiación de tipo
promotor que sufraga la inversión, y a su vez se vincule la gran mayoría de los pagos e
inversiones requeridos con la entrega de la promoción y por tanto el cobro de la venta.
El grupo sigue en conversaciones con entidades financieras para conseguir una posible
refinanciación y/o emisión de bonos para continuar con sus sólidos resultados financieros y
posición de tesorería.
La gestión del capital del grupo va enfocado a lograr una estructura financiera que optimice
el coste de capital para garantizar una sólida posición financiera. Esta política permite que la
creación de valor para los accionistas sea compatible con el acceso a los mercados
financieros a un coste competitivo, para cubrir las necesidades de refinanciación de deuda y
financiación del plan de inversión no cubierto por los fondos generados por el negocio.
5. Principales riesgos e incertidumbres
El Grupo tiene elaborado su mapa de riesgos. Para ello, se han analizado los procedimientos
de la organización, se han identificado los posibles orígenes de riesgo y se han cuantificado,
a la vez que se han tomado las medidas oportunas para que no se produzcan.
Los riesgos de índole financiero más significativos pueden ser:
Riesgo de mercado
Exposición al riesgo de tipo de interés
El Grupo no realiza operaciones de cobertura de tipo de interés.
La mayoría de los préstamos y créditos del balance de situación del Grupo están indexados
al índice de referencia Euribor.
Exposición al riesgo de crédito
El Grupo no tiene un riesgo de crédito significativo con terceros derivado de su actividad
inmobiliaria propia, ya que cobra la práctica totalidad de sus ventas en el momento de la
escrituración, ya sea por subrogación del comprador en la parte que le corresponde del
préstamo promotor o bien por otro método distinto a elección del comprador. El riesgo de
crédito derivado de aplazamientos de pago en operaciones de venta de suelo o edificios
terminados se mitiga mediante la obtención de garantías por parte del comprador o el
establecimiento de condiciones resolutorias en caso de impago que derivarían en la
recuperación de la titularidad del activo vendido y el cobro de una indemnización.
Con carácter general, el Grupo mantiene su tesorería y activos líquidos equivalentes en
entidades financieras de elevado nivel crediticio.
Exposición al riesgo de solvencia
El Grupo analiza de forma periódica el riesgo de insolvencia de sus cuentas por cobrar
actualizando la provisión por deterioro correspondiente. Los Administradores de la Sociedad
Dominante consideran que el importe de las cuentas de deudores comerciales y otras
cuentas a cobrar se aproxima a su valor razonable.
Exposición al riesgo de tipo de cambio
Dada la escasa exposición internacional que tiene el Grupo en mercado fuera de la zona del
euro, la exposición al riesgo de tipo de cambio es poco significativa.
6. Circunstancias importantes ocurridas tras el cierre del ejercicio
Con posterioridad al cierre de 31 de diciembre de 2020 no han ocurrido acontecimientos
adicionales a los indicados en los estados financieros consolidados susceptibles de influir
significativamente en la información financiera detallada en este informe, o que deban
destacarse por tener transcendencia significativa.
7. Información sobre la evolución previsible de la entidad para el año 2021
Las grandes líneas de actuación del Grupo para el año 2021 se centran en:
Línea de negocio “Development”
Monitorización de las obras con las que se cerró diciembre 2020, más la licitación y
contratación de nuevas obras hasta final del ejercicio.
Seguir la tendencia de crecimiento en el número de preventas. Capturando, asimismo,
los incrementos de precios que se están produciendo en cada una de las localizaciones,
debido a la creciente demanda y a la baja oferta de producto de calidad.
Entregar las promociones cuyo fecha de fin de obra está prevista para 2021, cuidando
la satisfacción y experiencia de nuestros clientes.
Línea de negocio “Rental”
Gestionar y construir 1.200 viviendas destinadas a esta línea de negocio.
Prestación de servicios de gestión de propiedades y activos a terceros a través de la
sociedad adquirida Renta Garantizada, una de las compañias líderes en gestion de
alquileres en España.
Adquisición de un portfolio PRS(Private Rente Sector, producto terminado y alquilado)
compuesto por 391 viviendas consolidando el negocio de alquiler.
Línea de negocio “Servicing”
Mantener el nivel de satisfacción del cliente.
Cumplimiento de los KPIs establecidos entre las partes. Principalmente a nivel de
entrada de nuevos activos bajo gestión, gestión administrativa de los activos
inmobiliarios, puesta en comercialización y venta de los mismos.
Línea de negocio “Legacy”
Seguir con la actividad de desinversión, con el objetivo de monetizar/liquidar el portfolio
en en el ejercicio 2021.
Los ingresos provinientes de esta desinversión se destinarán principalmente a financiar
la línea de negocio Development.
8. Actividades de I+D+i
Dadas las líneas de negocio de Neinor Homes no existen actividades relevantes de
investigación, desarrollo e innovación.
9. Acciones propias
A 31 de DICIEMBRE de 2020, el capital social de la Sociedad dominante está compuesto por
79.005.034 acciones, de 10 euros de valor nominal cada una, totalmente suscritas y
desembolsadas.
A 31 de diciembre de 2020 figuran acciones propias en el balance por un importe de 51.115
miles de euros.
El número de acciones a 31 de diciembre de 2020 sería 4.645.608 titulos, con un precio
medio de adquisición unitario de 11,00 euros.
10. Medidas Alternativas de Rendimiento
Tal y como se indica en la Nota 2 de la memoria consolidada, el Grupo prepara sus estados
financieros consolidados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información
Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF-EU). Adicionalmente presenta algunas
Medidas Alternativas de Rendimiento (“APMs” por sus siglas en inglés) para proporcionar
información adicional que favorecen la comparabilidad y comprensión de su información
financiera, y facilita la toma de decisiones y evaluación del rendimiento del Grupo.
Las APMs más significativas son las siguientes:
Resultado o margen bruto:
Definición: ventas externas + Coste de ventas
Reconciliación: la compañía presenta el cálculo del resultado o margen bruto en la Nota 6 de
los estados financieros consolidados.
Explicación del uso: el resultado o margen bruto es considerado por la compañía como una
medida de los rendimientos de su actividad, ya que proporciona información sobre el
resultado o margen bruto que se obtiene partiendo de las ventas externas y restando el coste
incurrido para lograr dichas ventas que incluyen los deterioros aplicados correspondientes a
activos inmobiliarios que han sido objeto de venta durante el periodo.
Comparativa: la compañía presenta comparativa con la del período anterior.
Coherencia: el criterio utilizado para calcular el resultado bruto es el mismo que el año
anterior.
EBITDA:
Definición: Resultado o margen bruto + Gastos de personal + Servicios exteriores + Variación
de las provisiones de tráfico +Deterioro y resultados por enajenaciones de inmovilizado +
Otros ingresos de explotación.
Reconciliación: la compañía presenta el cálculo del EBITDA en la Nota 6 de los estados
financieros consolidados.
Explicación del uso: el EBITDA es considerado por la compañía como una medida de los
rendimientos de su actividad ya que proporciona un análisis de los resultados operativos
(excluyendo la amortización, al ser un epígrafe que no representa caja) como una
aproximación a los flujos de caja operativos que reflejan la generación de caja.
Adicionalmente, es un indicador ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar las
empresas, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de
endeudamiento comparando el EBITDA con la deuda neta.
Comparativa: la compañía presenta comparativa con la del período anterior.
Coherencia: el criterio utilizado para calcular el EBITDA es el mismo que el año anterior.
EBITDA Ajustado
Definición: Resultado antes de impuestos + plan de incentivos + Resultado neto financiero y
otros + Amortización + Deterioro existencias + Costes de expansión de la Compañía +
provisión postventa adicional (Nota 22.6)
Reconciliación: la compañía presenta el cálculo del EBITDA Ajustado en la Nota 6 de los
estados financieros consolidados.
Explicación del uso: el EBITDA Ajustado es considerado por la compañía como una medida
de los rendimientos de su actividad, ya que proporciona un análisis de los resultados
operativos excluyendo además de la depreciación otros efectos que no representan caja o
que no son relativos a la actividad normal de la Compañía.
Comparativa: la compañía presenta comparativa con la del período anterior.
Coherencia: el criterio utilizado para calcular el EBITDA va en línea con los años 2018 y 2019
incorporando costes de expansión de la Compañía y la provisión postventa adicional.
Deuda financiera
Definición: Deuda con entidades de crédito registrada en pasivo no corriente + Deuda con
entidades de crédito registrada en pasivo corriente.
Reconciliación: la compañía presenta el cálculo de la deuda financiera en la Nota 6 de los
estados financieros consolidados.
Explicación del uso: la deuda financiera es un indicador financiero que mide la posición de
endeudamiento de la compañía. Adicionalmente, es un indicador ampliamente utilizado por
inversores a la hora de valorar el apalancamiento financiero de las empresas, así como por
agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de endeudamiento.
Comparativa: la compañía presenta comparativa con la del período anterior.
Coherencia: el criterio utilizado para calcular la Deuda financiera es el mismo que el año
anterior.
Deuda financiera neta
Definición: Deudas con entidades de crédito (pasivo no corriente y pasivo corriente) + Otros
pasivos financieros (Pago aplazado Renta Garantizada)– Efectivo y otros activos líquidos
equivalentes .
Reconciliación: la reconciliación de esta APM con los estados financieros consolidados es la
siguiente:
31-dic-20
Deudas con entidades de crédito - pasivo no corriente 70.659
Deudas con entidades de crédito - pasivo corriente 262.335
Otros pasivos financieros – pasivo no corriente
2.558
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes (Nota 14) (270.213)
Deuda financiera neta (miles) 65.339
Explicación del uso: la deuda financiera neta es un indicador financiero que mide la posición
de endeudamiento neto de una compañía. Adicionalmente, es un indicador ampliamente
utilizado por inversores a la hora de valorar el apalancamiento financiero neto de las
empresas, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de
endeudamiento neto.
Comparativa: la compañía incluye en la Deuda financiera neta los activos financieros
corrientes.
Coherencia: el criterio utilizado para calcular la Deuda financiera Neta es el mismo que el año
anterior ajustada por el importe pendiente de pago por la adquisicion de renta garantizada.
Deuda financiera neta ajustada
Definición: Deudas con entidades de crédito (pasivo no corriente y pasivo corriente) + pago
aplazado por la compra de suelos registrado en Acreedores comerciales y otras cuentas por
pagar a largo y corto plazo (Nota 17 de los estados financieros consolidados) + otros pasivos
financiero no corrientes (Renta garantizada) - Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
(excluyendo el componente no disponible asociado a los anticipos recibidos y asociados a una
promoción que se depositan en una cuenta especial, y de las que únicamente se dispone para
las atenciones derivadas de la construcción de las promociones).
Reconciliación: la reconciliación de esta APM con los estados financieros consolidados es la
siguiente:
31-dic-20
Deudas con entidades de crédito - pasivo no corriente 70.659
Deudas con entidades de crédito - pasivo corriente 262.335
Otros pasivos financieros – pasivo no corriente 2.558
Pago diferido suelo 37.351
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes - caja disponible (Nota 14) (250.273)
Deuda financ
iera neta
ajust
ada
(miles)
122.6
30
Explicación del uso: la deuda financiera neta es un indicador financiero que mide la posición
de endeudamiento neto de una compañía. Adicionalmente, es un indicador ampliamente
utilizado por inversores a la hora de valorar el apalancamiento financiero neto de las
empresas, así como por agencias de rating y acreedores para evaluar el nivel de
endeudamiento neto.
Comparativa: la compañía incluye en la Deuda financiera neta los activos financieros
corrientes.
Coherencia: el criterio utilizado para calcular la Deuda financiera Neta es el mismo que el año
anterior ajustada por lo comentado en el punto de “comparativa”.
Loan to Value (LTV)
Definición: Deuda financiera neta / valor de mercado de los activos(excluidos valoración de los
anticipos para compra de suelo e incluida valor en libros de legacy).
.
Explicación del uso: el LTV es un indicador que mide la posición de endeudamiento de la
compañía. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar el apalancamiento
financiero de las empresas inmobiliarias, así como por agencias de rating y acreedores para
evaluar el nivel de endeudamiento.
Reconciliación: la reconciliación de esta APM con los estados financieros consolidados es la
siguiente:
31-dic-20
Deuda financiera neta (miles) 65.339
Valor de mercado de los activos (miles) 1.540.321
LTV 4,2%
Loan to Value adjusted (LTV adjusted)
Definición: Deuda financiera neta ajustada / valor de mercado de los activos(excluidos
valoración de los anticipos para compra de suelo e incluida valor en libros de legacy).
Explicación del uso: el LTV es un indicador que mide la posición de endeudamiento de la
compañía. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar el apalancamiento
financiero de las empresas inmobiliarias, así como por agencias de rating y acreedores para
evaluar el nivel de endeudamiento.
Reconciliación: la reconciliación de esta APM con los estados financieros consolidados es la
siguiente:
31-dic-20
Deuda financiera neta ajustada (miles)
122.630
Valor de mercado de los activos (miles)
1.540.321
L
TV
ajus
ta
do
8,0%
Loan to Cost (LTC)
Definición: Deuda financiera neta / (Existencias + Inversiones inmobiliarias)
Explicación del uso: el LTC es un indicador que mide la posición de endeudamiento de la
compañía. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar el apalancamiento
financiero de las empresas inmobiliarias, así como por agencias de rating y acreedores para
evaluar el nivel de endeudamiento.
Reconciliación: la reconciliación de esta APM con los estados financieros consolidados es la
siguiente:
31-dic-20
Deuda financiera neta (miles) 65.339
Existencias (miles) 1.208.442
Inversiones inmobiliarias (miles) 185
LTC 5,4%
Loan to Cost ajustado (LTC ajustado)
Definición: Deuda financiera neta ajustada/ (Existencias + Inversiones inmobiliarias)
Explicación del uso: el LTC es un indicador que mide la posición de endeudamiento de la
compañía. Es ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar el apalancamiento
financiero de las empresas inmobiliarias, así como por agencias de rating y acreedores para
evaluar el nivel de endeudamiento.
Reconciliación: la reconciliación de esta APM con los estados financieros consolidados es la
siguiente:
31-dic-20
Deuda
financiera neta ajustada (miles)
122.630
Existencias (miles) 1.208.442
Inversiones inmobiliarias (miles) 185
LTC ajustado 10,1%
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MODELO ANEXO I
INFORME ANUAL DE GOBIERNO CORPORATIVO DE LAS SOCIEDADES
ANÓNIMAS COTIZADAS
DATOS IDENTIFICATIVOS DEL EMISOR
C.I.F. A- 95786562
Denominación Social: NEINOR HOMES, S.A.
Domicilio Social: C/ Ercilla 24, Bilbao
2020
FECHA FIN EJERCICIO DE REFERENCIA
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A.
ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD
A.1 Complete el siguiente cuadro sobre el capital social de la sociedad:
Fecha de última
modificación
Capital social (€)
Número de acciones
Número de derechos de
voto
28/03/2017
790.050.340
79.005.034
79.005.034
Observaciones
Indique si existen distintas clases de acciones con diferentes derechos asociados:
Sí
No
Observaciones
A.2. Detalle los titulares directos e indirectos de participaciones significativas a la fecha de
cierre del ejercicio, excluidos los consejeros:
Nombre o
denominación
social del accionista
% derechos de voto
atribuidos a las
acciones
% derechos de voto a través
de instrumentos financieros
% total de
derechos de voto
Directo
Indirecto
ORION EUROPEAN
REAL ESTATE FUND V,
SLP
0
28,009%
0
28,009%
ADAR CAPITAL
PARTNERS LTD
0
17,444%
1,899%
19,343%
BANK OF MONTREAL
0
5,209%
0
5,209%
Observaciones
Clase
Número de acciones
Nominal unitario
Número unitario de
derechos de voto
Derechos y obligaciones
que confiere
A
INFORME ANUAL DE GOBIERNO CORPORATIVO DE LAS
SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS
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Detalle de la participación indirecta:
Nombre o denominación social
del titular
indirecto
Nombre o
denominación
social del
titular directo
% derechos
de voto
atribuidos a
las acciones
% derechos de
voto a través de
instrumentos
financieros
% total de
derechos de voto
Observaciones
Indique los movimientos en la estructura accionarial más significativos acaecidos durante el ejercicio:
Nombre o denominación social del
accionista
Fecha de la
operación
Descripción de la operación
NEINOR HOMES, S.A.
01/06/2020
Aumento porcentaje de Derechos de Voto de
autocartera de 5,252% a 5,896%
A.3. Complete los siguientes cuadros sobre los miembros del consejo de administración de la
sociedad, que posean derechos de voto de las acciones de la sociedad:
Nombre o
denominación social
del consejero
% derechos de voto
atribuidos a las acciones
% derechos de voto
a través de
instrumentos
financieros
%
total
dchos
voto
% derechos de voto que
pueden ser transmitidos a
través de instrumentos
financieros
Directo
Indirecto
Directo
Indirecto
Directo
Indirecto
SEGAL, ANDREAS
0,013
0,013
% total de derechos de voto en poder del consejo de administración
0,013%
Observaciones
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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Detalle de la participación indirecta:
Nombre o
denominación social
del consejero
Nombre o
denominación
social del
titular directo
% derechos
de voto
atribuidos a
las acciones
% derechos de
voto a través de
instrumentos
financieros
% total de
derechos de
voto
% derechos de
voto que
pueden ser
transmitidos a
través de
instrumentos
financieros
Observaciones
A.4. Indique, en su caso, las relaciones de índole familiar, comercial, contractual o societaria que
existan entre los titulares de participaciones significativas, en la medida en que sean conocidas por la
sociedad, salvo que sean escasamente relevantes o deriven del giro o tráfico comercial ordinario,
excepto las que se informen en el apartado A.6:
La Sociedad no conoce la existencia de relaciones de índole familiar, comercial, contractual o societaria entre los titulares de
participaciones significativas.
Nombre o denominación social
relacionados
Tipo de relación
Breve descripción
-
-
-
A.5. Indique, en su caso, las relaciones de índole comercial, contractual o societaria que existan entre
los titulares de participaciones significativas, y la sociedad y/o su grupo, salvo que sean escasamente
relevantes o deriven del giro o tráfico comercial ordinario:
No existen relaciones de índole familiar, comercial, contractual o societaria entre los titulares de participaciones significativas y
la Sociedad.
Nombre o denominación social
relacionados
Tipo de relación
Breve descripción
-
-
-
A.6. Describa las relaciones, salvo que sean escasamente relevantes para las dos partes, que existan
entre los accionistas significativos o representados en el consejo y los consejeros, o sus representantes,
en el caso de administradores persona jurídica.
Explique, en su caso, cómo están representados los accionistas significativos. En concreto, se
indicarán aquellos consejeros que hubieran sido nombrados en representación de accionistas
significativos, aquellos cuyo nombramiento hubiera sido promovido por accionistas significativos, o
que estuvieran vinculados a accionistas significativos y/o entidades de su grupo, con especificación
de la naturaleza de tales relaciones de vinculación.
En particular, se mencionará, en su caso, la existencia, identidad y cargo de miembros del consejo,
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o representantes de consejeros, de la sociedad cotizada, que sean, a su vez, miembros del órgano
de administración, o sus representantes, en sociedades que ostenten participaciones significativas de
la sociedad cotizada o en entidades del grupo de dichos accionistas significativos.
Observaciones
A.7. Indique si han sido comunicados a la sociedad pactos para sociales que la afecten según lo
establecido en los artículos 530 y 531 de la Ley de Sociedades de Capital. En su caso, descríbalos
brevemente y relacione los accionistas vinculados por el pacto:
Sí
No
Intervinientes del pacto
parasocial
% de capital
social
afectado
Breve descripción
del pacto
Fecha del vencimiento
del pacto, si la tiene
Indique si la sociedad conoce la existencia de acciones concertadas entre sus accionistas.
En su caso, descríbalas brevemente:
Sí
No
Intervinientes acción concertada
% de capital
social afectado
Breve descripción
del concierto
Fecha del vencimiento
del concierto, si la tiene
Observaciones
Nombre o
denominación
social del
consejero o
representante,
vinculado
Nombre o
denominación social
del accionista
significativo
vinculado
Denominación social de la
sociedad del grupo del
accionista significativo
Descripción
relación/cargo
JORGE PEPA
ADAR MACRO FUND
LTD
Consejero dominical
hasta el 8 de abril de
2019 y desde dicha
fecha es consejero
ejecutivo y
vicepresidente de la
compañía.
LAHHAM, AREF H.
ORION EUROPEAN
REAL ESTATE FUND V,
SLP
STULTS, VAN J.
ORION EUROPEAN
REAL ESTATE FUND V,
SLP
Observaciones
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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En el caso de que durante el ejercicio se haya producido alguna modificación o ruptura de
dichos pactos o acuerdos o acciones concertadas, indíquelo expresamente:
No aplica.
A.8. Indique si existe alguna persona física o jurídica que ejerza o pueda ejercer el control sobre la
sociedad de acuerdo con el artículo 5 de la Ley del Mercado de Valores. En su caso, identifíquela:
Sí
No
Nombre o denominación social
Observaciones
A.9. Complete los siguientes cuadros sobre la autocartera de la sociedad:
A fecha de cierre del ejercicio:
Número de acciones directas
Número de acciones
indirectas
% total sobre capital social
4.645.608
5,880%
Observaciones
Nombre o denominación social del titular directo de
la participación
Número de acciones directas
Neinor Homes S.A.
4.645.608
Total:
4.645.608
Observaciones
Explique las variaciones significativas habidas durante el ejercicio:
Explique las variaciones significativas
El 20/12/2018, el contrato de liquidez iniciado el 22/09/2017, informado en ejercicios anteriores en el presente
informe, se suspendió y se inició el segundo programa de autocartera, a través del cual adquirió un total de
4.517.367 acciones propias hasta el 10/12/2019.
A partir de esa fecha se reinició el contrato de liquidez cuyo balance a 31/12/2020 es de 41.900 acciones y
327.385,20 euros.
A fecha de cierre del ejercicio, el total de acciones propias de la sociedad asciende a 4.645.608 títulos, de los
cuales 41.900 se encuentran depositados en la cuenta asociada al contrato de liquidez, y 4.603.708 en una
cuenta relacionada con una autocartera anterior, a donde han sido transferidas las acciones de la segunda
autocartera con Goldman Sachs.
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A.10. Detalle las condiciones y plazo del mandato vigente de la junta de accionistas al consejo
de administración para emitir, recomprar o transmitir acciones propias.
El Accionista Único de la sociedad antes de la salida a Bolsa autorizó al Consejo con fecha 6 de marzo de 2017
los siguientes aspectos:
1) Emisión de obligaciones y cualesquiera otros valores de naturaleza análoga, convertibles en acciones de
nueva emisión de la Sociedad y/o canjeables en acciones en circulación de la Sociedad, así como warrants
u otros valores análogos que puedan dar derecho directa o indirectamente a la suscripción o adquisición
de acciones de la sociedad, bien de nueva emisión o bien ya en circulación, con las siguientes condiciones:
Valores: obligaciones, bonos y demás valores de renta fija o de análoga naturaleza, canjeables por
acciones de la Sociedad, de cualquier otra Sociedad, pertenezca o no a su grupo y/o convertibles en
acciones de la sociedad, pagarés, participaciones preferentes y warrants.
• Plazo de la delegación: 5 años.
• Importe máximo: 500.000.000 €.
2) Adquisición derivativa de acciones propias, por sí misma o por sus filiales, por un plazo de 5 años, por un
importe máximo del 10% del capital social y por un precio o contravalor que oscile entre un mínimo
equivalente a su valor nominal y un máximo equivalente al que resulte superior entre (i) el 105% del precio
de cotización de las acciones de la Sociedad en el Mercado Continuo en el momento de la adquisición o
del precio de cierre de la última sesión bursátil anterior a la adquisición y (ii) el que resulte de incrementar en
un 10% la cotización máxima de los tres meses anteriores al momento en que tenga lugar la adquisición.
Dichas acciones podrán destinarse tanto a su enajenación o amortización como a la entrega de estas
directamente a los trabajadores o administradores de la sociedad o como consecuencia del ejercicio de
derechos de opción de los que aquéllos sean titulares.
A.11. Capital flotante estimado
Capital flotante estimado
%
72%
Observaciones
A.12. Indique si existe cualquier restricción (estatutaria, legislativa o de cualquier índole) a la
transmisibilidad de valores y/o cualquier restricción al derecho de voto. En particular, se
comunicará la existencia de cualquier tipo de restricciones que puedan dificultar la toma de
control de la sociedad mediante la adquisición de sus acciones en el mercado, así como
aquellos regímenes de autorización o comunicación previa que, sobre las adquisiciones o
transmisiones de instrumentos financieros de la compañía, le sean aplicables por normativa
sectorial.
Sí
No
Descripción de las restricciones
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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A.13. Indique si la junta general ha acordado adoptar medidas de neutralización frente a una
oferta pública de adquisición en virtud de lo dispuesto en la Ley 6/2007.
Sí
No
En su caso, explique las medidas aprobadas y los términos en que se producirá la ineficiencia
de las restricciones:
Explique las medidas aprobadas y los términos en que se producirá la ineficiencia
A.14. Indique si la sociedad ha emitido valores que no se negocian en un mercado regulado
de la Unión Europea.
Sí
No
En su caso, indique las distintas clases de acciones y, para cada clase de acciones, los
derechos y obligaciones que confiera.
Indique las distintas clases de acciones
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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JUNTA GENERAL
B.1. Indique y, en su caso detalle, si existen diferencias con el régimen de mínimos previsto en
la Ley de Sociedades de Capital (LSC) respecto al quórum de constitución de la junta general.
Sí
No
% de quórum distinto al
establecido en art. 193
LSC para
supuestos generales
% de quórum distinto al
establecido en art. 194 LSC para
los supuestos especiales del
art. 194 LSC
Quórum exigido en 1ª
convocatoria
Quórum exigido en 2ª
convocatoria
Descripción de las diferencias
B.2. Indique y, en su caso, detalle si existen diferencias con el régimen previsto en la Ley de
Sociedades de Capital (LSC) para la adopción de acuerdos sociales:
Sí
No
Describa en qué se diferencia del régimen previsto en la LSC.
% establecido por la entidad
para la adopción de
acuerdos
Mayoría reforzada distinta a la
establecida en el artículo 201.2
LSC para los supuestos del
194.1 LSC
Otros supuestos de
mayoría reforzada
Describa las diferencias
B.3. Indique las normas aplicables a la modificación de los estatutos de la sociedad. En particular,
se comunicarán las mayorías previstas para la modificación de los estatutos, así como, en su
caso, las normas previstas para la tutela de los derechos de los socios en la modificación de los
estatutos.
El Artículo 28.1 de los Estatutos establece que, en la modificación de los estatutos
sociales, deben votarse de forma separada, aunque figuren en el mismo punto del
orden del día, cada artículo o grupo de artículos que tenga autonomía propia.
El Artículo 30 del Reglamento de la Junta General de Accionistas establece que para
la modificación de los Estatutos será necesario el voto favorable de la mayoría
absoluta si el capital presente o representado supera el 50%, o de dos tercios del
capital presente o representado cuando en segunda convocatoria concurran
accionistas que representen el 25% o más del capital suscrito con derecho a voto sin
alcanzar el 50%.
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
B
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B.4. Indique los datos de asistencia en las juntas generales celebradas en el ejercicio al que se
refiere el presente informe y los del ejercicio anterior:
Datos de asistencia
Fecha junta general
% de presencia física
% en representación
% voto a distancia
Total
Voto electrónico
Otros
03/04/2019
0,9696%
61,3929%
62,3625%
01/04/2020
6,6279%
47,9817%
54,6096%
De los que capital flotante:
6,6279%
19.98%
26.60%
B.5. Indique si en las juntas generales celebradas en el ejercicio ha habido algún punto del orden
del día que, por cualquier motivo, no haya sido aprobado por los accionistas.
Sí
No
Puntos del orden del día que no se han aprobado
% voto en contra (*)
(*) Si la no aprobación del punto es por causa distinta del voto en contra, se explicará en la parte de texto y en la
columna de “% voto en contra” se pondrá “n/a”.
B.6. Indique si existe alguna restricción estatutaria que establezca un número mínimo de acciones
necesarias para asistir a la junta general, o para votar a distancia:
Sí
No
Número de acciones necesarias para asistir a la junta
general
Número de acciones necesarias para votar a distancia
Observaciones
B.7. Indique si se ha establecido que determinadas decisiones, distintas a las establecidas por
Ley, que entrañan una adquisición, enajenación, la aportación a otra sociedad de activos
esenciales u otras operaciones corporativas similares, deben ser sometidas a la aprobación de
la junta general de accionistas.
Sí
No
Explicación de las decisiones que se deben someter a la junta, distintas a las
establecidas por Ley
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B.8. Indique la dirección y modo de acceso a la página web de la sociedad a la información
sobre gobierno corporativo y otra información sobre las juntas generales que deba ponerse a
disposición de los accionistas a través de la página web de la Sociedad.
La dirección en la que se encuentra disponible la información sobre gobierno corporativo es la siguiente:
https://www.neinorhomes.com/accionistas-inversores
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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ESTRUCTURA DE LA ADMINISTRACIÓN DE LA SOCIEDAD
C.1
Consejo de administración
C.1.1. Número máximo y mínimo de consejeros previstos en los estatutos sociales y el número
fijado por la junta general:
Número máximo de consejeros
15
Número mínimo de consejeros
5
Número de consejeros fijado por la junta
9
Observaciones
C.1.2. Complete el siguiente cuadro con los miembros del consejo:
Nombre o denominación social
del consejero
Representante
Categoría del
consejero
Cargo en
el consejo
Fecha
primer
nombramien
to
Fecha último
nombramien
to
Procedimiento de
elección
Fecha de nacimiento
Ricardo Martí Fluxá
Independiente
Presidente
08/03/2017
01/04/2020
Reelección por
Junta General de
Accionistas
08/09/1950
Anna M. Birulés Bertrán
Independiente
Vocal
08/03/2017
01/04/2020
Reelección por
Junta General de
Accionistas
28/06/1954
Alfonso Rodés Vilà
Independiente
Vocal
08/03/2017
01/04/2020
Reelección por
Junta General de
Accionistas
09/08/1961
Jorge Pepa
Ejecutivo
Vocal
18/04/2018
Designación por
Junta General de
Accionistas
29/10/1980
Andreas Segal
Independiente
Vocal
27/02/2019
03/04/2019
Designación por
Junta General de
Accionistas
30/08/1969
Van J. Stults
Dominical
Vocal
22/10/2019
01/04/2020
Designación por
Junta General de
Accionistas
30/09/1954
Felipe Morenés Botín
Sanz-de Sautuola
Otros Externos
Vocal
14/05/2015
01/04/2020
Reelección por
Junta General de
Accionistas
13/02/1986
Aref H. Lahham
Dominical
Vocal
12/12/2019
01/04/2020
Designación por
Junta General de
Accionistas
15/02/1965
Borja García-Egotxeaga
Vergara
Ejecutivo
Consejero
Delegado
08/04/2019
01/04/2020
Designación por
Junta General de
Accionistas
23/11/1967
Número total de consejeros
9
C
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Indique los ceses que, que, ya sea por dimisión o por acuerdo de la junta general, se hayan
producido en el consejo de administración durante el periodo sujeto a información:
Nombre o
denominación social
del consejero
Categoría del
consejero en el
momento de cese
Fecha del
último
nombramiento
Fecha
de baja
Comisiones
especializad
as de las que
era miembro
Indique si la baja se
ha producido antes
del fin del mandato
Causa de la baja y otras observaciones
C.1.3. Complete los siguientes cuadros sobre los miembros del consejo y su distinta categoría:
CONSEJEROS EJECUTIVOS
Nombre o denominación del
consejero
Cargo en el organigrama de
la sociedad
Perfil
Borja García-Egotxeaga
Vergara
Consejero Delegado
Borja posee una amplia experiencia en el
campo de la promoción residencial, la
gestión de proyectos en el sector
inmobiliario e industrial y la planificación
estratégica empresarial.
En junio de 2016 se incorporó a Neinor
Homes como Director Técnico de la zona
Norte, procedente de la empresa
promotora Construcciones Gerrikabeitia
donde desempeñó labores de dirección
técnica y de construcción de las
promociones del grupo, gestión urbanística,
adquisición y venta de terrenos y
planificación y supervisión general de
negocio.
Anteriormente durante su primera etapa
profesional estuvo vinculado al mundo
industrial en la sociedad Befesa Zinc del
Grupo Abengoa, donde lideró la mejora
continua de procesos y la situación
medioambiental de la compañía como
Director Técnico y de Producción Adjunto,
siendo también responsable de relaciones
exteriores, de diversos sistemas de gestión y
del benchmarking con otras fábricas del
grupo distribuidas por Europa.
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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También fue miembro del consejo de
administración de las sociedades de
Abengoa, Sondika Zinc y Zindes y
colaborador de Aclima y Eurometaux con
sede en Bruselas.
Tras graduarse en una escuela de
secundaria en EEUU, Borja cursó la carrera
de Ingeniero Industrial en la Escuela Superior
de Ingenieros Industriales de Bilbao y posee
un máster en Dirección de Empresas INSIDE
por la Universidad de Deusto.
Jorge Pepa
Vicepresidente ejecutivo
Jorge era director en 1810 Capital
Investments S.L., una sociedad dedicada a
la inversión inmobiliaria antes de
incorporarse como Vice Presidente Ejecutivo
de la compañía. Tiene más de 15 años de
experiencia en banca de inversión. Trabajó
anteriormente como Director Ejecutivo en
UBS en Nueva York, a cargo de la división
latinoamericana de financiación privada.
Previamente fue vicepresidente en Credit
Suisse Nueva York, donde estuvo a cargo de
las cuentas de clientes latinoamericanos.
Previamente, Jorge trabajó en la división de
mercados emergentes de Deutsche Bank en
Nueva York. Jorge es licenciado en
Administración y Dirección de Empresas por
la Universidad de San Andrés en Buenos
Aires.
Observaciones
Número total de consejeros ejecutivos
2
% sobre el total del consejo
22,2%
cve: BOE-A-2018-9935
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CONSEJEROS EXTERNOS DOMINICALES
Nombre o denominación del consejero
Nombre o denominación del
accionista significativo a
quien representa o que ha
propuesto su nombramiento
Perfil
Aref H. Lahham
Pyxis V Lux S.À.R.L. (Orion)
Aref H. Lahham es Director Gerente
y Socio Fundador de Orion Capital
Managers y es miembro del Comité
de Inversión de la Firma. Con base
en las oficinas de Orion en Londres,
ocupa el puesto de Director
Ejecutivo y Director de Inversiones
de Orion, estableciendo las
estrategias y liderando el equipo de
adquisición de Orion y las
actividades de inversión, así como
dirigiendo las actividades de
gestión de activos en un número
significativo de inversiones de Orion.
El Sr. Lahham tiene 33 años de
experiencia en inversión y
promoción inmobiliaria en los
Estados Unidos y Europa. Antes de
constituir Orion en 1999, fue Director
Gerente de LaSalle Partners, a la
que se unió en 1992 y dirigió sus
operaciones y actividades de
inversión en Francia.
Antes de trabajar para LaSalle
Partners, el Sr. Lahham fue Gerente
de Proyecto para SEGECE (una
subsidiaria del grupo BNP), un
promotor francés de centros
comerciales con sede en París. Con
anterioridad, el Sr. Lahham fue
Gerente de Proyectos
Internacionales e Ingeniero de
Diseño en Nueva York con la
consultoría de ingenieros
estructurales Leslie E. Robertson
Associates.
Anteriormente, también fue
miembro de la Junta y el Comité
Estratégico de la compañía de
bienes raíces cotizada en Francia,
Société Foncière Lyonnaise.
El Sr. Lahham tiene una licenciatura
en Ingeniería Civil de la Universidad
de Purdue, un Máster en Ingeniería
Civil de la Universidad de Cornell
donde trabaja en el Consejo de la
Escuela de Ingeniería y un MBA de
INSEAD.
Van J. Stults
Pyxis V Lux S.À.R.L. (Orion)
Van J. Stults es Director Gerente y
Socio Fundador de Orion Capital
Managers y es miembro del Comité
de Inversión de la Firma.
El Sr. Stults tiene 41 años de
experiencia en gestión de
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inversiones inmobiliarias. Antes de
formar Orion en 1999, el Sr. Stults era
miembro del Consejo de
Administración de LaSalle Partners
(ahora "JLL"), Director Gerente,
miembro del Comité Operativo y
jefe de actividades de inversión
europeas.
El Sr. Stults se unió a LaSalle Partners
en 1984. Antes de LaSalle Partners,
fue Tesorero Asistente de Lane
Industries, un conglomerado
privado de propiedad familiar de
Estados Unidos, y antes de Lane
Industries, fue Oficial de Banca
Comercial en el First National Bank
of Chicago.
El Sr. Stults es miembro de la
Asociación de Bienes Raíces de
Pensiones y es un Fideicomisario
Global Governing del Urban Land
Institute. El Sr. Stults posee una
licenciatura en economía de
Claremont McKenna College y un
MBA en finanzas y contabilidad de
la Universidad de Chicago Booth
School of Business.
Número total de consejeros dominicales
2
% sobre el total del consejo
22,2%
Observaciones
CONSEJEROS EXTERNOS INDEPENDIENTES
Nombre o denominación del
consejero
Perfil
Ricardo Martí Fluxá
El Sr. Martí Fluxá es Presidente de la Asociación Española de Empresas
de Consultoría Inmobiliaria (ACI), de la Asociación Española de
Tecnologías de Defensa, Seguridad, Aeronáutica y Espacio (TEDAE) y
Consejero de Liteyca.
Fue Secretario de Estado para la Seguridad en el Gobierno de España
de 1996 a 2000. Como miembro de la Carrera Diplomática Española
ocupó diferentes puestos en el extranjero y finalmente el de Jefe de
Protocolo y Actividades de la Casa de Su Majestad El Rey.
En el sector privado, fue, entre otros puestos, Presidente de Industria de
Turbo Propulsores, S. A. (ITP), de Marco Polo Investments, Consejero del
Grupo Tomás Pascual, Miembro del Consejo Asesor del banco de
inversión Arcano Capital, Consejero de Ibersecurities, Consejero de la
tecnológica IKUSI y miembro del Comité Ejecutivo y presidente del
Comité de Remuneraciones de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad
de Navarra.
Actualmente es presidente del Instituto Tomás Pascual para la Nutrición
y la Salud y Presidente de la Fundación Ankaria.
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Anna M. Birulés Bertrán
La señora Birulés es Consejera independiente, Presidenta del Comité de
Inversiones y miembro de las Comisiones Ejecutiva y de Retribuciones y
Nombramientos del Grupo Pelayo, Mutua de Seguros y Reaseguros a
Prima Fija. Asimismo, es Consejera independiente, Presidenta de la
Comisión de Auditoría y Riesgos y miembro de la de Retribuciones y
Nombramientos de Banco Mediolanum y Consejera Independiente de
Enerside Energy.
Es miembro de varios consejos asesores empresariales. Fue Ministra de
Ciencia y Tecnología del Gobierno de España y Secretaria General del
Banco Sabadell. Doctora en Ciencias Económicas, comenzó su carrera
profesional en el Departamento de Industria y Energía de la Generalitat
de Cataluña y fue Directora General del Centro de Información y
Desarrollo Empresarial (CIDEM), así como presidenta del Consorcio de
Promoción Comercial de Cataluña (COPCA). Fue Consejera Delegada
de Retevisión (ahora propiedad de los grupos Cellnex y Vodafone),
desde donde dirigió el proceso de expansión del operador de
telecomunicaciones y sus filiales (ahora, propiedad de Orange).
Ha sido Consejera en empresas de diversos sectores y geografías. Es
miembro del Círculo de Empresarios y del Círculo de Economía. Está
fuertemente ligada a escuelas de negocios líderes; IESE donde Preside
Finaves, iniciativas emprendedoras internacionales, a través de capital
semilla y ESADE, donde es miembro del Consejo Asesor Profesional.
Andreas Segal
El Sr. Segal tiene una experiencia de más de 20 años en el sector de Real
Estate. Fue miembro del consejo de administración de varias empresas
cotizadas en este sector, entre otras, Buwog Group, Deutsche Wohnen y
GSW Immobilien.
El Sr. Segal es licenciado en Economía por la universidad de Berlin FU
(Alemania) y es también licenciado en Derecho. Asimismo, tiene un
Programa de Alta Dirección en Harvard Business School (Boston, EEUU).
Alfonso Rodés Vilà
El Sr. Rodés es Presidente de Havas Media Group, Presidente de Havas
Group Spain y Consejero de Havas SA, una multinacional del sector de la
publicidad con una capitalización superior a los EUR 4.000 millones y que
forma parte del grupo de Vivendi.
Anteriormente el Sr. Rodés fue Consejero Delegado de Media Planning
Group, S.A (“MPG”). MPG era una compañía controlada por la familia
Rodés, que se fusionó con Havas en 2001. El Sr. Rodés se unió a MPG en
1996 como Director de Desarrollo Corporativo, desde donde lidero la
expansión del grupo por Latinoamérica, Norte América y Asia.
Previamente desarrollo su carrera profesional en banca privada. El Sr.
Rodés es consejero de Havas SA desde el 19 de junio de 2012.
Adicionalmente participa en otros consejos de vehículos de inversión
controlados por la familia Rodés.
Número total de consejeros independientes
4
% total del consejo
44,4%
Observaciones
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Indique si algún consejero calificado como independiente percibe de la sociedad, o de su mismo
grupo, cualquier cantidad o beneficio por un concepto distinto de la remuneración de consejero,
o mantiene o ha mantenido, durante el último ejercicio, una relación de negocios con la sociedad
o con cualquier sociedad de su grupo, ya sea en nombre propio o como accionista significativo,
consejero o alto directivo de una entidad que mantenga o hubiera mantenido dicha relación.
En su caso, se incluirá una declaración motivada del consejo sobre las razones por las que
considera que dicho consejero puede desempeñar sus funciones en calidad de consejero
independiente.
Nombre o denominación social del
consejero
Descripción de la
relación
Declaración motivada
OTROS CONSEJEROS EXTERNOS
Se identificará a los otros consejeros externos y se detallaran los motivos por los que no se puedan
considerar dominicales o independientes y sus vínculos, ya sea con la sociedad, sus directivos, o sus
accionistas:
En el ejercicio a que se refiere el presente informe, un miembro del consejo mantiene la denominación de “otros consejeros
externos”, dicho consejero fue hace dos ejercicios consejero dominical nombrado por el anterior único accionista Neinor
Holdings, S.L. (Lone Star), no obstante, la reducción de la participación de dicho accionista junto con la renuncia de los
consejeros a sus cargos en dicho accionista, hizo que desde el Consejo de la compañía se planteara la continuidad de esta
persona por el importante valor y experiencia que aportaba y el haber estado involucrado desde el inicio de la compañía,
por ello la comisión de nombramientos y retribuciones acordó su continuidad y procedió a su reclasificación como otros
consejeros externos en su reunión de fecha 22 de enero de 2018.
En la actualidad a 31 de diciembre de 2020 el Sr. Morenés se mantiene como consejero con la denominación de “Otros
externo”.
Nombre o denominación social del
consejero
Motivos
Sociedad,
directivo o
accionista con el
que mantiene el
vínculo
Perfil
Felipe Morenés Botín Sanz-de Sautuola
Consejero dominical
del primer accionista
de la sociedad.
Felipe Morenés Botín-Sanz de Sautuola
es socio fundador de Stoneshield
Capital. Anteriormente, fue director en
Lone Star, donde participó en
operaciones de inversión del fondo en
Europa. Desde 2013 fue responsable
del análisis, estructuración y
supervisión de varias inversiones tanto
en deuda como en equity. Antes de
incorporarse a Lone Star, trabajó 5
años como Director Asociado en UBS
Investment Banking y en UBS Credit
Structuring Desk en Londres. Durante
su experiencia en UBS, asesoró en
operaciones de M&A, levantamiento
de capital y financiación estructurada
para bancos y hedge funds. El Sr.
Morenés es licenciado en Ciencias
Políticas y Económicas por
Georgetown University.
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Número total de otros consejeros externos
1
% total del consejo
11,1%
Observaciones
Indique las variaciones que, en su caso, se hayan producido durante el periodo en la categoría
de cada consejero:
Nombre o denominación social del
consejero
Fecha del
cambio
Categoría
anterior
Categoría actual
Observaciones
C.1.4. Complete el siguiente cuadro con la información relativa al número de consejeras al
cierre de los últimos 4 ejercicios, así como la categoría de tales consejeras:
Número de consejeras
% sobre el total de consejeros de cada
categoría
2020
2019
2018
2017
2020
2019
2018
2017
Ejecutiva
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
Dominical
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
Independiente
1
1
1
1
25%
25%
33%
25%
Otras Externas
0
0
0
0
0%
0%
0%
0%
Total:
1
1
1
1
11,1%
11,1%
12,5%
14,29%
Observaciones
C.1.5. Indique si la sociedad cuenta con políticas de diversidad en relación con el consejo de
administración de la empresa por lo que respecta a cuestiones como, por ejemplo, la edad, el
género, la discapacidad, o la formación y experiencia profesionales. Las entidades pequeñas y
medianas, de acuerdo con la definición contenida en la Ley de Auditoría de Cuentas, tendrán
que informar, como mínimo, de la política que tengan establecida en relación con la diversidad
de género.
Sí
No
En caso afirmativo, describa estas políticas de diversidad, sus objetivos, las medidas y la forma
en que se ha aplicado y sus resultados en el ejercicio. También se deberán indicar las medidas
concretas adoptadas por el consejo de administración y la comisión de nombramientos y
retribuciones para conseguir una presencia equilibrada y diversa de consejeros.
En caso de que la sociedad no aplique una política de diversidad, explique las razones por las
cuales no lo hace.
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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Descripción de las políticas, objetivos, medidas y forma en que se han aplicado, así como los resultados obtenidos
La compañía aprobó en 2017 una política de selección de consejeros en la que se establece que se favorecerá la
diversidad de género, de experiencias y de conocimientos de sus consejeros y se velará porque no existan sesgos implícitos
que puedan conllevar algún tipo de discriminación, sobre todo que dificulten la selección de consejeras.
Se mantiene una clara política de igualdad con objeto de evitar cualquier tipo de discriminación por razón de género.
No se considera que el género sea, en ningún caso, motivo de selección y ello es también de aplicación en lo que
respeta al nombramiento de consejeros.
La diversidad es entendida en su más amplia aceptación, abarcando, a modo ejemplificativo y no exhaustivo, aspectos
como la edad, la nacionalidad, el sexo, la discapacidad o la formación y experiencia profesionales.
Durante el ejercicio no se ha considerado necesario la sustitución o nombramiento de nuevos consejeros para
incorporar deliberadamente a personas que pudieran incrementar un mayor equilibrio en cuanto a la composición del
consejo en cuestión de género
La política se encuentra disponible en:
https://www.neinorhomes.com/accionistas-inversores/Gobierno/Corporativo/Códigos y políticas
C.1.6. Explique las medidas que, en su caso, hubiese convenido la comisión de nombramientos para
que los procedimientos de selección no adolezcan de sesgos implícitos que obstaculicen la selección
de consejeras, y que la compañía busque deliberadamente e incluya entre los potenciales
candidatos, mujeres que reúnan el perfil profesional buscado y que permita alcanzar una presencia
equilibrada de mujeres y hombres. Indique también si entre estas medidas está la de fomentar que la
compañía cuente con un número significativo de altas directivas:
Explicación de las medidas
La compañía aprobó en 2017 una política de selección de consejeros en la que se establece que favorecerá la
diversidad de género, de experiencias y de conocimientos de sus consejeros y velará porque no existan sesgos implícitos
que puedan conllevar algún tipo de discriminación, sobre todo que dificulten la selección de consejeras.
La comisión de nombramiento y retribuciones supervisa la aplicación de la política de diversidad en
el momento de nombramiento de los consejos. En este sentido se veló por la inclusión de mujeres
entre los candidatos y de al menos una mujer entre los miembros.
La CNR en cumplimiento de lo establecido en el Reglamento del Consejo, la política de selección y el código de
conducta del grupo, incluye entre los potenciales candidatos a mujeres que reúnan el perfil profesional adecuado y
cuida de que en los procedimientos de selección no existan sesgos implícitos que obstaculicen la selección de
consejeras.
De cara a un nuevo nombramiento, en el caso de un equilibrio de capacidades, conocimiento y habilidades entre dos
perfiles, se primará el género femenino en la selección con el objetivo de alcanzar una mayor paridad en el Consejo.
Los nuevos nombramientos se producirán por bajas de los miembros ya existentes, la compañía no contempla en la
actualidad la ampliación del número de consejeros que hay en la actualidad por ser este número adecuado para el
tamaño de la compañía y una eficaz y eficiente gestión de esta tal y como se describe en la evaluación del
funcionamiento del Consejo y sus comisiones realizada por un tercero independiente de reconocido prestigio.
La política se encuentra disponible en:
https://www.neinorhomes.com/accionistas-inversores/Gobierno/Corporativo/Códigos y políticas
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Cuando a pesar de las medidas que, en su caso, se hayan adoptado, sea escaso o nulo el
número de consejeras, explique los motivos que lo justifiquen:
Explicación de los motivos
El Consejo cuenta, a excepción de género, con una amplia diversidad de perfiles y su número se considera
adecuado en función del tamaño de la compañía y para una gestión eficaz y eficiente de la misma.
Se consideraría injusto por parte de la compañía recurrir a un cese de un miembro actual del Consejo con un alto
grado de cualificación y experiencia con el objetivo de disminuir la brecha de género que hay actualmente en el
Consejo.
De cara a futuros nombramientos, siempre se deberán considerar perfiles femeninos y a igualdad de cualidades,
estos deberán ser seleccionados de cara a obtener la representación que marcan las recomendaciones de buen
gobierno.
C.1.7. Explique las conclusiones de la comisión de nombramientos sobre la verificación del
cumplimiento de la política dirigida a favorecer una composición apropiada del consejo de
administración.
La Comisión de Nombramientos y Retribuciones no ha alcanzado ninguna conclusión relativa al cumplimiento
de la política de selección en la medida en que:
(i) En el ejercicio 2020, no se ha producido ningún nombramiento como consejero de la compañía.
Con motivo del cese de cualquier consejero independiente, la Comisión de Nombramientos y Retribuciones es
asistida en el proceso de búsqueda y selección de su sustituto por una firma profesional especializada externa,
que siempre contempla en sus instrucciones para que el perfil buscado cumpla de manera exhaustiva con la
política de selección de consejeros
C.1.8. Explique, en su caso, las razones por las cuales se han nombrado consejeros dominicales a
instancia de accionistas cuya participación accionarial es inferior al 3% del capital:
No aplica.
Nombre o denominación social del accionista
Justificación
Indique si no se han atendido peticiones formales de presencia en el consejo procedentes de
accionistas cuya participación accionarial es igual o superior a la de otros a cuya instancia se
hubieran designado consejeros dominicales. En su caso, explique las razones por las que no se hayan
atendido:
Sí
No
Nombre o denominación social del accionista
Explicación
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C.1.9. Indique, en el caso de que existan, los poderes y las facultades delegadas por el consejo de
administración en consejeros o en comisiones del consejo:
Nombre o denominación social del consejero
Breve descripción
Borja García-Egotxeaga Vergara
El Consejero Delegado tiene delegadas todas las
facultades del Consejo salvo las indelegables por
precepto legal o estatutario (en particular, la facultad de
adquirir terrenos).
C.1.10. Identifique, en su caso, a los miembros del consejo que asuman cargos de administradores
o directivos en otras sociedades que formen parte del grupo de la sociedad cotizada:
Nombre o denominación social
del consejero
Denominación social de la
entidad del grupo
Cargo
¿Tiene funciones
ejecutivas?
Borja García-Egotxeaga Vergara
Neinor Norte, S.L.U.
Neinor Península, S.L.U.
Neinor Sur, S.A.U.
Administrador
único
Sí
Borja García-Egotxeaga Vergara
Promociones Neinor 1, S.L.U.
Promociones Neinor 2, S.L.U.
Promociones Neinor 3, S.L.U.
Neinor Works, S.L.U.
Promociones Neinor 5, S.L
Administrador
mancomunado
Sí
Jorge Pepa
Renta Garantizada, S.A.
Consejero
No
Observaciones
C.1.11. Detalle, en su caso, los consejeros o representantes de consejeros personas jurídicas de su
sociedad, que sean miembros del consejo de administración o representantes de consejeros
personas jurídicas de otras entidades cotizadas en mercados oficiales de valores distintas de su
grupo, que hayan sido comunicadas a la sociedad:
No aplica.
Nombre o denominación social del consejero
Denominación social de
la entidad cotizada
Cargo
Observaciones
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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C.1.12. Indique y, en su caso explique, si la sociedad ha establecido reglas sobre el número
máximo de consejos de sociedades de los que puedan formar parte sus consejeros,
identificando, en su caso, dónde se regula:
Sí
No
Explicación de las reglas e identificación del documento donde se regula
El Reglamento del Consejo establece que los consejeros no pueden formar parte de más de cuatro
consejos de administración de otras sociedades cotizadas (diferentes de la Sociedad).
C.1.13. Indique los importes de los conceptos relativos a la remuneración global del consejo de
administración siguientes.
Observaciones
C.1.14. Identifique a los miembros de la alta dirección que no sean a su vez consejeros
ejecutivos, e indique la remuneración total devengada a su favor durante el ejercicio:
Nombre o denominación social
Cargo/s
Jordi Argemí García
Consejero Delegado Adjunto y Director
General Financiero
Mikel Etxebarria Dobaran
Director General Corporativo
Gabriel Sánchez Cassinello
Director General de Negocio
Mario Lapiedra Vivanco
Director General Inmobiliario
Julio Egusquiza González-Gil
Director General de Servicing
Fernando Hernanz de Dueñas
Director General de Operaciones
Álvaro Conde Herranz
Director de GRC, Auditoría Interna y
Sostenibilidad
Número de mujeres en la alta dirección
Porcentaje sobre el total de miembros de alta
dirección
Remuneración total alta dirección (en miles de euros)
1.943
Observaciones
Remuneración devengada en el ejercicio a favor del consejo de administración
(miles de euros)
1.821
Importe de los derechos acumulados por los consejeros actuales en materia de
pensiones (miles de euros)
N/A
Importe de los derechos acumulados por los consejeros antiguos en materia de
pensiones (miles de euros)
N/A
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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C.1.15. Indique si se ha producido durante el ejercicio alguna modificación en el reglamento
del consejo:
Sí
No
Descripción modificaciones
C.1.16. Indique los procedimientos de selección, nombramiento, reelección y remoción de los
consejeros. Detalle los órganos competentes, los trámites a seguir y los criterios a emplear en
cada uno de los procedimientos.
Selección:
La compañía ha aprobado una Política de Nombramientos de Consejeros que detalla el procedimiento a seguir para
su selección. En ella se establece que el proceso de selección se basa en un análisis previo de las necesidades de la
Sociedad efectuado por el Consejo de Administración contando con el asesoramiento de la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones. La Comisión de Nombramientos y Retribuciones definirá las funciones y capacidades
de los candidatos y evaluará el tiempo y dedicación que se requiere para cada vacante, de forma que se puedan
asumir adecuadamente las responsabilidades solicitadas. Para la realización del análisis de necesidades y la
evaluación anual del cumplimiento de la política de selección, la Compañía podrá recurrir al asesoramiento externo.
En relación a las pautas para la selección o reelección de consejeros, los candidatos deberán cumplir los requisitos
detallados en el punto 4.2 de la Política (que sean personas honorables, de reconocida competencia y solvencia, con
experiencia, cualificación, formación, disponibilidad y compromiso para el desempeño de su función y en los que no
concurran los requisitos de incompatibilidad señalados en ese apartado).
De manera adicional, en la evaluación del Consejo correspondiente al ejercicio 2018, dentro de las acciones que se
debían de realizar por parte de la comisión de nombramientos y retribuciones, una de ellas, fue la definición de las
características que los consejeros debían de cumplir en su perfil y que detallamos a continuación:
• Persona honorable, honesta, íntegra y de reconocido prestigio.
• Experiencia y formación cualificada en los siguientes ámbitos, preferiblemente:
✓ Sector y mercado inmobiliario (operaciones y regulación).
✓ Finanzas y contabilidad.
✓ Gestión y control de riesgos.
✓ Ciberseguridad y Transformación digital.
✓ Sostenibilidad e información no financiera.
✓ Mercado de capitales y Financiación.
• Experiencia en funciones de administración, dirección, control o asesoramiento a otras compañías.
• Disponibilidad y compromiso para desempeñar su función.
• Dominio del español y de inglés.
• Trayectoria profesional alineada con los principios recogidos en el Código Ético de la compañía.
• No presentación de conflictos de interés con Neinor Homes ni con compañías del sector que sean
competidoras.
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• No estar en cualquier supuesto de incompatibilidad o prohibición establecido en la ley aplicable.
• No afectar por ninguna razón a la imagen y reputación de Neinor Homes o poner en riesgo, de cualquier otra
manera, los intereses de la compañía, incluyendo la no existencia de antecedentes penales ni imputación en
proceso judicial.
La Compañía favorecerá la diversidad de género, de experiencias y de conocimientos de sus consejeros y velará
porque no existan sesgos implícitos que puedan conllevar algún tipo de discriminación, sobre todo que dificulten la
selección de consejeras.
Nombramiento y reelección:
Los consejeros son designados por la Junta General o por el Consejo de Administración por cooptación, previo informe
de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones o, en el caso de los consejeros independientes, a propuesta de ésta.
Los consejeros ejercerán su cargo durante el plazo de tres años, al término de los cuales podrán ser reelegidos una o
más veces por períodos de igual duración máxima.
Los consejeros designados por cooptación ejercerán su cargo hasta la primera reunión de la Junta General de
Accionistas que se celebre con posterioridad a su nombramiento, debiendo cesar en el cargo en el supuesto de que
la citada Junta General de Accionistas no ratifique su designación.
El Consejo de Administración, antes de proponer la reelección de consejeros a la Junta General de Accionistas,
evaluará, con abstención de los sujetos afectados, la calidad del trabajo y la dedicación al cargo de los consejeros
propuestos durante el mandato precedente.
Evaluación:
Respecto de la evaluación del Consejo, el Reglamento del Consejo de Administración establece, en su artículo 18, que
el Consejo evaluará anualmente (i) su funcionamiento y la calidad de sus trabajos, (ii) el desempeño de sus funciones
por el Presidente del Consejo de Administración y por el Consejero Delegado, partiendo del informe que le eleve la
Comisión de Nombramientos y Retribuciones, (iii) la diversidad en la composición y competencias del Consejo de
Administración, así como (iv) el funcionamiento de sus Comisiones, partiendo del informe que estas le eleven. A tal
efecto, el presidente del Consejo de Administración organizará y coordinará con los Presidentes de las Comisiones el
referido proceso de evaluación.
Cada tres años, el Consejo de Administración será auxiliado para la realización de la evaluación por un consultor
externo, cuya independencia será verificada por la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.
Sobre la base de los resultados obtenidos en la evaluación anual, el Consejo de Administración propondrá un plan de
acción para corregir las deficiencias detectadas respecto de la calidad y eficiencia del funcionamiento del Consejo,
funcionamiento y composición de sus comisiones, diversidad, desempeño del presidente y primer ejecutivo y
desempeño y aportación de cada consejero.
Remoción:
Los consejeros cesarán en el cargo cuando haya transcurrido el período para el que fueron nombrados y cuando lo
decida la Junta General de accionistas.
Los consejeros deberán poner su cargo a disposición del Consejo de Administración en los supuestos indicados en el
artículo 21.2 del Reglamento del Consejo (ver apartado C.1.21 siguiente).
El Consejo de Administración únicamente podrá proponer el cese de un consejero independiente antes del transcurso
del plazo estatutario cuando concurra justa causa, apreciada por el Consejo de Administración previo informe de la
Comisión de Nombramientos y Retribuciones. También podrá proponerse la separación de consejeros independientes
como consecuencia de ofertas públicas de adquisición, fusiones y otras operaciones corporativas similares que
supongan un cambio en la estructura de capital de la Sociedad, siempre que dichos cambios vengan propiciados por
lo establecido en las recomendaciones de buen gobierno corporativo aplicables a la Sociedad en cada momento.
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C.1.17. Explique en qué medida la evaluación anual del consejo ha dado lugar a cambios
importantes en su organización interna y sobre los procedimientos aplicables a sus actividades:
Descripción modificaciones
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 529 nonies de la LSC y la Recomendación 36 del Código de Buen
Gobierno, así como con la Guía Técnica 3/2017 de la CNMV, en relación con la Comisión de Auditoría, la Sociedad,
en el último trimestre del ejercicio ha realizado una evaluación del funcionamiento del Consejo y de sus respectivas
Comisiones asistida por un experto externo, al tratarse del tercer año que realizaba dicha evaluación siguiendo las
mejores prácticas nacionales e internacionales de mercado.
La evaluación realizada ha ido ligada a un plan de acción de medidas de mejora.
La evaluación del Consejo no ha dado lugar a cambios importantes en su organización interna en cuanto, esta
evaluación ha considerado muy positivo el funcionamiento del Consejo y de las respectivas Comisiones, estando
alineado a las mejores prácticas de buen gobierno de sociedades de interés público.
Las fortalezas identificadas en la evaluación del Consejo por el experto externo han sido:
1. Tanto en referencia a las valoraciones de los consejeros como derivado del análisis realizado por el asesor
externo, el Consejo de Administración de Neinor Homes presenta una estructura alineada con las buenas
prácticas, en cuanto a su tamaño actual, destacando un alto grado de diversidad, en términos de perfil,
experiencia, conocimientos y nacionalidades. En este sentido, la diversidad internacional con la que
cuenta el Consejo de Administración de Neinor Homes se sitúa por encima de la media del sector a nivel
nacional, y muy próxima a compañías de referencia del Ibex 35.
2. Correcto funcionamiento interno del Consejo de Administración respecto a la frecuencia de las reuniones,
el plazo de antelación de las convocatorias y el nivel de asistencia por parte de los consejeros. En este
sentido, diversos miembros del Consejo de Administración han destacado el adecuado funcionamiento
del Órgano de Administración más aun considerando las restricciones derivadas del COVID-19.
3. Desarrollo eficaz y satisfactorio del proceso de toma de decisiones del Consejo de Administración,
resolviendo de manera fluida y ordenada las diferencias de criterio dentro del mismo.
4. Buen nivel de interacción mantenido entre el Consejo de Administración y la Alta Dirección, destacando
la disponibilidad de los ejecutivos de la compañía, el rigor y preparación de sus comparecencias y por la
buena aceptación del rol de orientación y supervisión del Consejo de Administración.
5. A través del análisis de la documentación facilitada al asesor externo, así como de la información
disponible en la página web de Neinor Homes, destaca muy positivamente la existencia de una Política
relativa a la comunicación de información económico-financiera, no financiera y corporativa, un
Procedimiento para conflicto de interés y operaciones vinculadas así como un Modelo de prevención de
la responsabilidad penal corporativa. En relación con las citadas políticas y procedimientos y considerando
los resultados del benchmark realizado, Neinor Homes es una de las compañías cotizadas pioneras en dar
cumplimiento a las recomendaciones 2, 4 y 22 del CBGSC, habiendo definido y comunicado mecanismos
o estableciendo reglas para evitar que posibles acciones o actitudes negativas realizadas por los
consejeros, afecten o puedan perjudicar el crédito y reputación de la Sociedad.
6. Pese a que el Consejo de Neinor Homes no ha necesitado del asesoramiento / colaboración de numerosos
asesores o consultores externos en el ejercicio evaluado, la percepción de los consejeros en cuanto a la
disposición de los mismos es muy adecuada, destacando la accesibilidad del Consejo a este tipo de
servicios cuando así se ha requerido. En este sentido, y como muestra de esta accesibilidad, el presente
ejercicio de autoevaluación del Consejo de Administración de Neinor Homes y sus Comisiones ha sido
desarrollado con el apoyo de un consultor externo, cumpliendo así con la recomendación 36 del CBGSC,
que indica que cada tres años, el consejo de administración será auxiliado para la realización de la
evaluación por un consultor externo, cuya independencia será verificada por la comisión de
nombramientos. Adicionalmente, y como ejemplo ilustrativo de la accesibilidad del Consejo de
Administración a asesores externos, durante el ejercicio 2020 la Comisión de Nombramientos y Retribuciones
contó con el apoyo de una firma especializada para el desarrollo de análisis sobre la idoneidad y perfil de
los consejeros y sobre el plan de incentivos de la entidad.
7. Valoración muy positiva de los consejeros respecto a la actuación de las Comisiones del Consejo de
Administración de Neinor Homes.
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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8. Valoración muy positiva de la actuación del Presidente respecto al desarrollo de las áreas de
responsabilidad que tiene encomendadas, destacando de forma generalizada la convocatoria y
presidencia de las reuniones, coordinación de la evaluación periódica del Consejo y sus Comisiones y la
preservación de la independencia del Consejo.
9. Valoración muy positiva de la actuación del Consejero Delegado respecto al desarrollo de sus áreas de
responsabilidad, destacando aspectos relacionados con su actuación en eventos extraordinarios /
urgentes, implantación de sistemas de control y el reporte al Consejo.
10. Valoración muy positiva de la actuación de la Secretaria del Consejo respecto al desarrollo de las áreas
de responsabilidad que tiene encomendadas, destacando su apoyo al Presidente, el asesoramiento al
Consejo, documentación en Actas y velar por el seguimiento de las recomendaciones de la CNMV.
11. Valoración muy positiva en términos generales respecto de la calidad y nivel de detalle de la información
y documentación puesta a disposición de los consejeros para su análisis y toma de decisiones en el ejercicio
de sus funciones.
12. Valoración muy positiva y de forma unánime sobre el desempeño del responsable del Departamento de
GRC y Auditoría Interna de Neinor Homes, como dirección dependiente de la CAC, en relación con las
funciones de apoyo y aseguramiento razonable desarrolladas respecto al seguimiento de buenas prácticas
en materia de gobierno corporativo, cumplimiento, gestión de riesgos, control interno, auditoría interna y
RSC. Tanto desde la perspectiva de los consejeros, como a través del análisis de la documentación y
reglamentación interna de Neinor Homes.
13. Derivado del análisis de la documentación y reglamentación interna de Neinor Homes, se observa un
elevado grado de cumplimiento con las recomendaciones del CBGSC (54 cumple, 3 cumple parcialmente
y 7 no son aplicables debido a la estructura de la compañía).
Las acciones de mejora del plan de acción son:
• Continuar trabajando para favorecer la diversidad de género.
• Incrementar el detalle y profundidad del Plan de sucesión.
• Incrementar el nivel de información sobre la retribución variable de los consejeros ejecutivos en el Informe
Anual de Remuneraciones.
• Asegurarse que las reuniones de las comisiones tengan los suficientes espacios para asegurar su
independencia.
Describa el proceso de evaluación y las áreas evaluadas que ha realizado el consejo de
administración auxiliado, en su caso, por un consultor externo, respecto del funcionamiento y
la composición del consejo y de sus comisiones y cualquier otra área o aspecto que haya sido
objeto de evaluación.
La evaluación del funcionamiento y la composición del Consejo y sus comisiones ha sido realizada en los ejercicios 2018
y 2019 de manera interna por la dirección de (GRC) de la compañía que engloba las áreas de Auditoría Interna,
Gobierno Corporativo, Riesgos, Cumplimiento, Calidad y Responsabilidad Social Corporativa.
Una vez cumplido en el presente ejercicio el período de 3 años, a este fin y conforme lo establecido en el artículo 18.3
del Reglamento del Consejo de Administración de la entidad, Neinor Homes ha considerado conveniente llevar a
cabo un proceso de autoevaluación del Consejo de Administración y sus Comisiones para el ejercicio 2020 con ayuda
de un consultor externo, conforme al Artículo 18 del Reglamento del Consejo de Administración y siguiendo de este
modo la recomendación 36 recogida en el Código de Buen Gobierno de las Sociedades Cotizadas de la CNMV.
El proceso de evaluación en los que nos ha asistido el experto externo se ha realizado siguiendo cuatro enfoques de
trabajo para intentar obtener una mayor visibilidad y objetividad, estas cuatro vías de trabajo han sido:
1. Soporte a la autoevaluación sobre el funcionamiento y la calidad de los trabajos del Consejo de Administración
de Neinor Homes y sus Comisiones, a través de cuestionarios de preguntas y entrevistas personales guardando el
anonimato de las respuestas.
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2. Análisis de la documentación, funcionamiento interno, dedicación, compromiso, involucración y conocimiento por
parte de los consejeros y análisis del cumplimiento de responsabilidades en los siguientes frentes específicos:
• Cumplimiento de buenas prácticas: Análisis del “tone at the top”, conciencia e interés por parte del Consejo
y sus Comisiones en materia de ética, cumplimiento, transparencia y mejora continua para la implantación
de mejores prácticas en materia de gobierno corporativo.
• Diversidad: Análisis del número de mujeres en el Consejo y sus Comisiones. Número de miembros extranjeros
en el Consejo y sus Comisiones.
• Experiencia y conocimientos de los consejeros:
- Análisis de la experiencia en el sector de los consejeros en base a la información recogida en sus CV.
- Análisis de la experiencia en Gobierno Corporativo en base al número y tipología de Consejos en los
que participan distintos al de Neinor Homes.
- Análisis de la formación impartida a los consejeros, en el marco de su pertenencia al Consejo y sus
Comisiones, en aspectos sectoriales y de Gobierno Corporativo.
• Sucesión de consejeros: Análisis de la existencia de un plan de sucesión del primer ejecutivo (CEO) y del resto
de consejeros.
• Calidad y disponibilidad de la información:
- Análisis del nivel de adecuación y calidad de la información suministrada a los consejeros para la
toma de decisiones.
- Análisis de la disponibilidad, en tiempo y forma, de la información suministrada a los consejeros para
la toma de decisiones.
• Funcionamiento:
- Análisis de la planificación del calendario de sesiones y de las reuniones efectivas.
- Análisis del tiempo de antelación en el envío de las convocatorias de reunión, así como del orden
del día de las sesiones.
- Análisis del tiempo de duración de las reuniones del Consejo y sus Comisiones.
• Composición:
- Análisis del número de miembros que conforman el Consejo y sus Comisiones.
- Análisis del número de consejeros por tipología: ejecutivos, dominicales, independientes y otros
externos.
- Análisis del número de años en el mandato de cada consejero.
• Conexión con la Alta Dirección y/o externos: Análisis en base a la información de las actas del Consejo y sus
Comisiones de la participación de Direcciones Generales y/o auditores externos en las sesiones del Consejo y
sus Comisiones sin la presencia del CEO.
• Dedicación / involucración de consejeros: Análisis del número de ausencias por parte de los consejeros a las
reuniones del Consejo y sus Comisiones, considerando asimismo el análisis sobre los Consejeros no ejecutivos
conforme al art. 11 a) del Reglamento de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.
• Remuneración de consejeros: Análisis del uso de estudios comparativos de mercado efectuados por expertos
externos sobre las remuneraciones de consejeros.
3. Análisis comparativo de las prácticas de gobierno corporativo de Neinor Homes analizadas frente a la actuación de
compañías cotizadas comparables y del sector (6 a 8 compañías), tanto nacionales como internacionales. El
benchmark se ha basado en información pública de los ejercicios 2019 y 2020 de las empresas seleccionadas (IAGC,
políticas, contenido de las páginas web, etc.). La selección de las empresas que han integrado el benchmarking se
distribuye entre empresas consolidadas del Ibex 35, empresas cotizadas del sector en España y Peers en Europa. El
experto externo aportó su experiencia como consultor de referencia en diversas compañías cotizadas.
4. Diagnóstico de la situación de la compañía en materia de Buen Gobierno Corporativo, considerando los siguientes
estándares de referencia:
• Recomendaciones de CNMV sobre Buen Gobierno, buenas prácticas declaradas en el Código de Buen
Gobierno aprobado por el Consejo de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en febrero de
2015.
• Buenas prácticas sobre funcionamiento de las comisiones de auditoría y control (Guía Técnica 3/2017) así
como de la comisión de nombramientos y retribuciones (Guía Técnica 1/2019).
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• Las nuevas recomendaciones de la CNMV del Código de Buen Gobierno, de junio de 2020.
• Recomendaciones de la CNMV sobre la información publicada en los IAGC del ejercicio anterior.
• La Guía del Consejero Dominical del Instituto de Consejeros-Administradores (IC-A), España 2019.
• Las directrices sobre gobierno corporativo de la European Banking Authority (EBA) en el 2018.
• El Reporte King IV del Institute of Directors in Southern Africa, Sudáfrica 2016
C.1.18. Desglose, en aquellos ejercicios en los que la evaluación haya sido auxiliada por un
consultor externo, las relaciones de negocio que el consultor o cualquier sociedad de su grupo
mantengan con la sociedad o cualquier sociedad de su grupo.
El Consultor externo que ha sido seleccionado por la Comisión de nombramientos y remuneraciones en base a un
proceso de selección y licitación, en el que participaron también Deloitte, KPMG y E&Y ha sido PriceWaterhouse
Coopers Auditores S.L.
Se detalla a continuación las relaciones de negocio mantenidas con el consultor o cualquier sociedad de su grupo en
el presente ejercicio con dicho consultor o cualquier sociedad de su grupo, adicionalmente al propio trabajo de
asistencia para la evaluación del Consejo y sus comisiones:
• Revisión limitada y testeo sobre la eficacia y eficiencia de los controles establecidos en el Sistema interno de
Control de Información Financiera de la compañía.
• Apoyo en la revisión de operaciones de análisis sobre la prevención del blanqueo de capitales.
• Asesoramiento en la integración y procedimentación de sociedades adquiridas en el presente ejercicio.
• Revisión y análisis previos de los aspectos legales, fiscales, laborales y financieros de compañías adquiridas o
fusionadas por la compañía.
• Asesoramiento y análisis del mercado de servicing a nivel nacional.
El importe de las relaciones de negocio que el consultor externo ha mantenido con la compañía y sociedades de su
grupo en el presente ejercicio y que se han detallado con anterioridad ha ascendido a 629 miles de euros.
C.1.19. Indique los supuestos en los que están obligados a dimitir los consejeros.
Los consejeros deberán poner su cargo a disposición del Consejo de Administración en los siguientes supuestos:
• cuando cesen en los puestos ejecutivos a los que estuviere asociado su nombramiento como consejero;
• cuando se vean incursos en algún supuesto de incompatibilidad o prohibición legal o estatutariamente previstos;
• cuando resulten gravemente amonestados por el Consejo de Administración por haber infringido sus obligaciones
como consejeros;
• cuando su permanencia en el Consejo pueda poner en riesgo o perjudicar los intereses, el crédito o reputación de la
Sociedad o cuando desaparezcan las razones por las que fueron nombrados, incluyendo, sin limitación, cuando se
produjeran cambios significativos en su situación profesional o en las condiciones en virtud de las cuales hubiera sido
nombrado consejero;
• cuando resulten procesados por un hecho presuntamente delictivo o sean objeto de un expediente disciplinario por
falta grave o muy grave instruido por las autoridades supervisoras;
• en el caso de los consejeros dominicales, (i) cuando el accionista a quien representen venda íntegramente su
participación accionarial o la reduzca de manera relevante y, (ii) en el número que corresponda, cuando dicho
accionista rebaje su participación accionarial hasta un nivel que exija la reducción del número de consejeros
dominicales;
• cuando formen parte de más de cuatro Consejos de Administración de otras sociedades cotizadas (diferentes de la
Sociedad);
• cuando por hechos imputables al consejero su permanencia en el Consejo cause un daño grave al patrimonio o
reputación social a juicio de éste.
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C.1.20. ¿Se exigen mayorías reforzadas, distintas de las legales, en algún tipo de decisión?:
Sí
No
En su caso, describa las diferencias.
Descripción de las diferencias
C.1.21. Explique si existen requisitos específicos, distintos de los relativos a los consejeros, para ser
nombrado presidente del consejo de administración.
Sí
No
Descripción de los requisitos
C.1.22 Indique si los estatutos o el reglamento del consejo establecen algún límite a la edad de
los consejeros:
Sí
No
Edad límite presidente
Edad límite consejero delegado
Edad límite consejero
Observaciones
C.1.23. Indique si los estatutos o el reglamento del consejo establecen un mandato limitado u
otros requisitos más estrictos adicionales a los previstos legalmente para los consejeros
independientes, distinto al establecido en la normativa:
Sí
No
Requisitos adicionales y/o número máximo de ejercicios de
mandato
C.1.24. Indique si los estatutos o el reglamento del consejo de administración establecen normas
específicas para la delegación del voto en el consejo de administración en favor de otros
consejeros, la forma de hacerlo y, en particular, el número máximo de delegaciones que puede
tener un consejero, así como si se ha establecido alguna limitación en cuanto a las categorías
en que es posible delegar, más allá de las limitaciones impuestas por la legislación. En su caso,
detalle dichas normas brevemente.
Ni los estatutos ni el Reglamento del Consejo de Administración establecen normas específicas para la delegación
del voto en el Consejo de Administración ni limitaciones en cuanto a las categorías en que es posible delegar, más
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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allá de las limitaciones impuestas por la legislación.
C.1.25 Indique el número de reuniones que ha mantenido el consejo de administración durante
el ejercicio. Asimismo, señale, en su caso, las veces que se ha reunido el consejo sin la asistencia
de su presidente. En el cómputo se considerarán asistencias las representaciones realizadas con
instrucciones específicas.
Número de reuniones del consejo
8
Número de reuniones del consejo sin la asistencia del presidente
0
Observaciones
Indíquese el número de reuniones mantenidas por el consejero coordinador con el resto de
consejeros, sin asistencia ni representación de ningún consejero ejecutivo.
No aplica porque el presidente no es consejero ejecutivo.
Número de reuniones
-
Indique el número de reuniones que han mantenido en el ejercicio las distintas comisiones del
consejo:
Número de reuniones de la comisión ejecutiva o delegada
- *
Número de reuniones de la comisión de auditoría
7
Número de reuniones de la comisión de nombramientos y retribuciones
5
Número de reuniones de la comisión de nombramientos
- *
Número de reuniones de la comisión de retribuciones
- *
Número de reuniones de la comisión de Inversiones Inmobiliarias (LIC)
5
* No aplica porque no existe esta Comisión.
Observaciones
C.1.26. Indique el número de reuniones que ha mantenido el consejo de administración durante
el ejercicio y los datos sobre asistencia de sus miembros:
Número de reuniones con la asistencia presencial de al
menos el 80% de los consejeros
8
% de asistencias presencial sobre el total de votos durante el
ejercicio
97,22%
Número de reuniones con la asistencia presencial, o
representaciones realizadas con instrucciones específicas, de
todos los consejeros
8
% de votos emitidos con asistencia presencial y
representaciones realizadas con instrucciones específicas,
sobre el total de votos durante el ejercicio
100%
Observaciones
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C.1.27 Indique si están previamente certificadas las cuentas anuales individuales y consolidadas
que se presentan al consejo para su formulación:
Sí
No
Identifique, en su caso, a la/s persona/s que ha/han certificado las cuentas anuales
individuales y consolidadas de la sociedad, para su formulación por el consejo:
Nombre
Cargo
Observaciones
C.1.28. Explique, si los hubiera, los mecanismos establecidos por el consejo de Administración para
que las cuentas anuales que el consejo de administración presente a la junta general de
accionistas se elaboren de conformidad con la normativa contable.
El artículo 39 del Reglamento del Consejo establece, en su apartado 3, que el Consejo de Administración procurará
formular definitivamente las cuentas anuales, de manera tal que no haya lugar a reservas o salvedades por parte del
auditor. En los supuestos excepcionales en que existan, tanto el Presidente de la Comisión de Auditoría y Control como
los auditores externos explicarán con claridad a los accionistas el contenido de dichas reservas o salvedades. No
obstante, cuando el Consejo considere que debe mantener su criterio, explicará públicamente el contenido y el alcance
de la discrepancia.
Por su parte, el artículo 9.1 (d) del Reglamento de la Comisión de Auditoría y Control establece que la Comisión
garantizará que el Consejo de Administración pueda presentar los estados financieros a la Junta General de Accionistas
sin limitaciones o salvedades y que, en el caso excepcional de que los haya, el Presidente de la Comisión de Auditoría y
Control y los auditores externos explicarán claramente a los accionistas el contenido y alcance de las referidas
limitaciones o salvedades.
Asimismo, el artículo 9.6 (e) del Reglamento de la Comisión de Auditoría y Control establece que la Comisión se reunirá
periódicamente con el auditor externo (lo que incluye una vez en la fase de planificación antes de la auditoría y una vez
después de la auditoría en la fase de generación de informes) y, como mínimo una vez al año, sin que miembros del
equipo directivo de la Sociedad estén presentes, para debatir el cometido del auditor y los asuntos derivados de la
auditoría.
C.1.29. ¿El secretario del consejo tiene la condición de consejero?
Sí
No
Si el secretario no tiene la condición de consejero complete el siguiente cuadro:
Nombre o denominación social del secretario
Representante
Silvia López Jiménez
Observaciones
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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C.1.30. Indique los mecanismos concretos establecidos por la sociedad para preservar la
independencia de los auditores externos, así como, si los hubiera, los mecanismos para
preservar la independencia de los analistas financieros, de los bancos de inversión y de las
agencias de calificación, incluyendo cómo se han implementado en la práctica las
previsiones legales.
La compañía tiene establecidos para todos sus proveedores relevantes procedimientos de homologación,
selección y evaluación que contribuyen y fortalecen la transparencia en los procesos de licitación.
Dentro de los servicios que se consideran en el presente apartado, la compañía contrata los servicios de auditoría
externa que al igual que el resto son aplicables los procedimientos mencionados en el párrafo anterior.
Adicionalmente, con el objetivo de preservar la independencia de los auditores externos la compañía tiene
establecidas y aprobadas por la Comisión de Auditoría y Control:
• Política de empleo para antiguos auditores.
• Política de prestación de servicios distintos de auditoría por el auditor externo.
• Informe anual de auditoría interna sobre la independencia del auditor externo.
• Manifestación / Informe anual de independencia facilitado por el auditor externo.
La dirección de Gobierno, Riesgo y Cumplimiento de la compañía vela por el cumplimiento de dichas políticas.
C.1.31. Indique si durante el ejercicio la Sociedad ha cambiado de auditor externo.
En su caso identifique al auditor entrante y saliente:
Sí
No
Auditor saliente
Auditor entrante
Observaciones
En el caso de que hubieran existido desacuerdos con el auditor saliente, explique el
contenido de los mismos:
Sí
No
Explicación de los desacuerdos
C.1.32. Indique si la firma de auditoría realiza otros trabajos para la sociedad y/o su grupo
distintos de los de auditoría y en ese caso declare el importe de los honorarios recibidos por
dichos trabajos y el porcentaje que supone sobre los honorarios facturados a la sociedad
y/o su grupo:
Sí
No
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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Importe de otros trabajos distintos de los
de auditoría (miles de euros)
Sociedad
Sociedades
del Grupo
Total
Neinor Homes
S.A.
20
Importe trabajos distintos de los de
auditoría / Importe total facturado por la
firma de auditoría (en %)
9%
El importe de los honorarios facturados por trabajos de auditoría por el auditor externo (210 miles de euros) se
corresponde principalmente a trabajos de auditoría de las cuentas anuales y estados semestrales, verificación
relacionados con la información sobre el SCIIF, la auditoría de prevención de blanqueo de capitales y el informe de
verificación de la información no financiera (memoria de sostenibilidad).
El importe de los honorarios facturados por otros trabajos distintos de auditoría por el auditor externo se corresponde
a servicios de asesoramiento en materia fiscal realizados a la compañía.
C.1.33. Indique si el informe de auditoría de las cuentas anuales del ejercicio anterior presenta
salvedades. En su caso, indique las razones dadas a los accionistas en la Junta General por el
presidente de la comisión de auditoría para explicar el contenido y alcance de dichas
salvedades.
Sí
No
Explicación de las razones y enlace directo al documento puesto a disposición de los accionistas en el
momento de la convocatoria en relación con esta materia
C.1.34. Indique el número de ejercicios que la firma actual de auditoría lleva de forma
ininterrumpida realizando la auditoría de las cuentas anuales individuales y/o consolidadas de
la sociedad. Asimismo, indique el porcentaje que representa el número de ejercicios
auditados por la actual firma de auditoría sobre el número total de ejercicios en los que las
cuentas anuales han sido auditadas:
Número de ejercicios ininterrumpidos
Individuales
Consolidadas
7
7
Nº de ejercicios auditados por la firma actual de
auditoría / Nº de ejercicios que la sociedad ha sido
auditada (en %)
Individuales
Consolidadas
100%
100%
Observaciones
C.1.35. Indique y, en su caso detalle, si existe un procedimiento para que los consejeros
puedan contar con la información necesaria para preparar las reuniones de los órganos de
administración con tiempo suficiente:
Sí
No
Detalle el procedimiento
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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El Reglamento del Consejo establece en su artículo 16 que la convocatoria de las sesiones del Consejo de
Administración, que se cursará con una antelación mínima de setenta y dos horas al día de la reunión, debe
acompañarse la información relevante debidamente preparada y resumida. En la práctica, tanto la
convocatoria como el envío de la documentación se realizan aproximadamente con una antelación de 6-7
días a través de una herramienta de acceso exclusivo a los consejeros que garantiza la seguridad de la
información.
El orden del día de las sesiones indicará con claridad aquellos puntos sobre los que el Consejo de
Administración deberá adoptar una decisión o acuerdo para que los consejeros puedan estudiar o recabar,
con carácter previo, la información precisa para su adopción.
Asimismo, el Reglamento establece en su artículo 23 que los consejeros podrán solicitar información sobre
cualquier asunto de la competencia del Consejo de Administración y examinar sus libros, registros, documentos
y demás documentación.
La petición de información deberá dirigirse al Secretario del Consejo de Administración, quien la hará llegar al
Presidente del Consejo de Administración y al interlocutor apropiado que proceda en la Sociedad.
El Secretario advertirá al consejero del carácter confidencial de la información que solicita y recibe y de su
deber de confidencialidad de acuerdo con lo previsto en el Reglamento.
El Presidente podrá denegar la información si considera: (i) que no es precisa para el cabal desempeño de las
funciones encomendadas al consejero o (ii) que su coste no es razonable a la vista de la importancia del
problema y de los activos e ingresos de la Sociedad.
Adicionalmente, como consecuencia de lo dispuesto en la disposición final novena del Real
Decreto-ley 19/2018, que transpone una serie de directivas europeas y modifica el texto
refundido de la Ley del Mercado de Valores (el “TRLMV”) para adaptarlo, entre otros, al
Reglamento (UE) 596/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de abril de 2014,
sobre el abuso de mercado (“el RAM”) y completar la transposición de la Directiva de
Ejecución (UE) 2015/2392 de la Comisión, de 17 de diciembre de 2015, relativa al RAM en lo
que respecta a la comunicación de posibles infracciones o infracciones reales. La compañía ha procedido a la
modificación y actualización del reglamento interno de conducta en los mercados de valores, actualización que
fue aprobada en el Consejo de Administración celebrado el 24 de Julio de
2019, con el fin de adaptarlo a la citada normativa.
Las principales modificaciones que se recogen son las siguientes:
1.- Redefinir la información privilegiada y relevante.
2.- Delegar las diferentes responsabilidades de la Ley en el Departamento de Cumplimiento de
acuerdo con la normativa de las empresas cotizadas.
3.- Incluir, aclarar y estandarizar ciertas obligaciones para ciertos grupos de interés como referencia al RDP y
personas relacionadas.
4.- Incluir un protocolo de comunicación que regule las solicitudes de información de accionistas y directores
de la compañía.
5.- Incluir la obligación de informar por parte del CEO y del CFO de las transacciones corporativas de
información privilegiada.
6.- Eliminar la justificación a la CNMV, la demora de un evento relevante según lo estipulado en el reglamento.
El Reglamento se encuentra publicado en la web corporativa de la compañía.
C.1.36. Indique y, en su caso detalle, si la sociedad ha establecido reglas que obliguen a los
consejeros a informar y, en su caso, dimitir cuando se den situaciones que les afecten,
relacionadas o no con su actuación en la propia sociedad que puedan perjudicar al crédito y
reputación de ésta:
Sí
No
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Explique las reglas
El Reglamento del Consejo establece en su artículo 21.2 (iv) que los consejeros deberán poner su cargo a
disposición del Consejo de Administración y formalizar, si éste lo considera conveniente, la correspondiente
dimisión, cuando su permanencia en el Consejo pueda poner en riesgo o perjudicar los intereses, el crédito o la
reputación de la Sociedad.
En esos casos, el consejero deberá explicar las razones en una carta que remitirá a todos los miembros del Consejo
y también se dará cuenta del motivo del cese en el Informe Anual de Gobierno Corporativo.
C.1.37. Indique, salvo que hayan concurrido circunstancias especiales de las que se haya
dejado constancia en acta, si el consejo ha sido informado o ha conocido de otro modo
alguna situación que afecte a un consejero, relacionada o no con su actuación en la propia
sociedad, que pueda perjudicar al crédito y reputación de ésta:
Sí
No
Nombre del consejero
Naturaleza de la observación
Observaciones
En el supuesto anterior, indique si el consejo de administración ha examinado el caso. Si la
respuesta es afirmativa, explique de forma razonada si, atendiendo a las circunstancias
concretas, ha adoptado alguna medida, como la apertura de una investigación interna,
solicitar la dimisión del consejero o proponer su cese.
Indique también si la decisión del consejo ha contado con un informe en la comisión de
nombramientos.
Sí
No
Decisión tomada/actuación realizada
Explicación razonada
C.1.38. Detalle los acuerdos significativos que haya celebrado la sociedad y que entren en
vigor, sean modificados o concluyan en caso de cambio de control de la sociedad a raíz de
una oferta pública de adquisición, y sus efectos.
La mayor parte de los contratos de financiación suscritos por la sociedad con entidades financieras establece la
necesidad de consentimiento previo del acreedor al cambio de control de la sociedad.
C.1.39. Identifique de forma individualizada, cuando se refiera a consejeros, y de forma
agregada en el resto de casos e indique, de forma detallada, los acuerdos entre la sociedad y
sus cargos de administración y dirección o empleados que dispongan indemnizaciones, cláusulas
de garantía o blindaje, cuando éstos dimitan o sean despedidos de forma improcedente o si la
relación contractual llega a su fin con motivo de una oferta pública de adquisición u otro tipo
de operaciones.
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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Número de beneficiarios / Tipo de beneficiario
Descripción del acuerdo
Consejero Delegado, Vicepresidente ejecutivo
y parte del Comité de Dirección.
En el caso de extinción del contrato por la
Sociedad, salvo si dicha extinción se debiera a
un incumplimiento grave y culpable por los
beneficiarios de las obligaciones que
legalmente o contractualmente le incumban,
los beneficiarios tendrán derecho a que se les
pague una indemnización equivalente a dos
años de su última retribución estipulada.
Indique si más allá de en los supuestos previstos por la normativa estos contratos han de ser
comunicados y/o aprobados por los órganos de la sociedad o de su grupo. En caso positivo,
especifique los procedimientos, supuestos previstos y la naturaleza de los órganos
responsables de su aprobación o de realizar la comunicación:
Órgano que autoriza las cláusulas
Consejo de administración
Junta general
X
¿Se informa a la junta general sobre las cláusulas?
SÍ
NO
X
Observaciones
C.2. Comisiones del consejo de administración
C.2.1. Detalle todas las comisiones del consejo de administración, sus miembros y la proporción de
consejeros ejecutivos, dominicales, independientes y otros externos que las integran:
No existe Comisión Ejecutiva o Delegada.
COMISIÓN EJECUTIVA
Nombre
Cargo
Categoría
-
-
-
% de consejeros ejecutivos
% de consejeros dominicales
% de consejeros independientes
% de otros externos
Observaciones
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Explique las funciones que tiene delegadas o atribuidas esta comisión distintas a las que ya
hayan sido descritas en el apartado C.1.9, y describa los procedimientos y reglas de
organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus
actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una
de las funciones que tiene atribuidas, ya sea en la ley, en los estatutos sociales u otros acuerdos
societarios.
COMISIÓN DE AUDITORÍA
Nombre
Cargo
Categoría
Anna M. Birulés Bertrán
Presidenta
Consejera independiente
Ricardo Martí Fluxá
Vocal
Consejero independiente
Alfonso Rodés Vilá
Vocal
Consejero independiente
Van J. Stults
Vocal
Consejero dominical
Felipe Morenés Botín-Sanz de Sautuola
Vocal
Consejero “otro externo”
% de consejeros ejecutivos
0%
% de consejeros dominicales
20%
% de consejeros independientes
60%
% de “otros externos”
20%
Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que
tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y
funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más
importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones
que tiene atribuidas, ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.
Procedimiento y reglas de organización y funcionamiento:
El artículo 42 de los Estatutos Sociales establece lo siguiente:
1. El Consejo de Administración constituirá con carácter permanente una Comisión de Auditoría y Control,
órgano interno de carácter informativo y consultivo, sin funciones ejecutivas, con facultades de información,
asesoramiento y propuesta dentro de su ámbito de actuación señalado en el apartado 5 de este artículo. La
Comisión de Auditoría y Control se compondrá de un mínimo de tres y un máximo de cinco consejeros,
designados por el propio Consejo de Administración, debiendo ser consejeros no ejecutivos. La mayoría de los
miembros de la Comisión de Auditoría y Control serán independientes y al menos uno de ellos será designado
teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de contabilidad o auditoría o en ambas.
2. El Consejo de Administración designará, asimismo, a su Presidente de entre los consejeros independientes que
formen parte de dicha Comisión. Además, el Consejo de Administración podrá designar a un Vicepresidente
si así lo estima conveniente, siendo de aplicación al nombramiento del Vicepresidente lo establecido en
relación con el nombramiento del Presidente.
3. El cargo de Secretario de la Comisión de Auditoría y Control recaerá sobre la persona designada por el Consejo
de Administración, pudiendo ser un Secretario no miembro
de la Comisión de Auditoría y Control, en cuyo caso no será necesario que sea un miembro del Consejo de
Administración. El Secretario de la Comisión de Auditoría y Control podrá ser distinto del Secretario del Consejo
de Administración.
4. Los consejeros que formen parte de la Comisión de Auditoría y Control ejercerán su cargo mientras
permanezca vigente su nombramiento como consejeros de la Sociedad, salvo que el Consejo de
Administración acuerde otra cosa. La renovación, reelección y cese de los consejeros que integren la Comisión
se regirá por lo acordado por el Consejo de Administración.
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Verificable en http://www.boe.es
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El cargo de Presidente se ejercerá por un período máximo de cuatro años, al término del cual no podrá ser
reelegido como tal hasta pasado un año desde su cese, sin perjuicio de su continuidad o reelección como
miembro de la Comisión.
5. Sin perjuicio de cualesquiera otros cometidos que puedan serle asignados en cada momento por el Consejo de
Administración, la Comisión de Auditoría y Control ejercerá las siguientes funciones básicas:
(i) Informar a la Junta General de accionistas sobre cuestiones que en ella planteen los accionistas en materia
de su competencia y, en particular, sobre el resultado de la auditoría explicando cómo ésta ha contribuido
a la integridad de la información financiera y la función que la Comisión de Auditoría y Control ha
desempeñado en ese proceso.
(ii) Supervisar la eficacia del control interno de la Sociedad y su grupo, la auditoría interna y los sistemas de
gestión de riesgos, incluidos los fiscales, así como discutir con el auditor de cuentas las debilidades
significativas del sistema de control interno detectadas en el desarrollo de la auditoría, todo ello sin
quebrantar su independencia. A tales efectos, y en su caso, podrán presentar recomendaciones o
propuestas al órgano de administración y el correspondiente plazo para su seguimiento.
(iii) Supervisar el proceso de elaboración y presentación de la información financiera regulada y presentar
recomendaciones o propuestas al Consejo de Administración, dirigidas a salvaguardar su integridad.
(iv) Proponer al Consejo de Administración, para su sometimiento a la Junta General de accionistas, la
selección, el nombramiento, reelección o sustitución de los auditores de cuentas, del proceso de selección
de acuerdo con la normativa aplicable, así como las condiciones de su contratación y recabar
regularmente de él información sobre el plan de auditoría y su ejecución, además de preservar su
independencia en el ejercicio de sus funciones.
(v) Supervisar la actividad de la auditoría interna de la Sociedad.
(vi) Establecer las oportunas relaciones con los auditores de cuentas para recibir información sobre aquellas
cuestiones que puedan poner en riesgo su independencia, para su examen por la Comisión de Auditoría
y Control, y cualesquiera otras relacionadas con el proceso de desarrollo de la auditoría de cuentas y,
cuando proceda, la autorización de los servicios distintos de los prohibidos, en los términos contemplados
en la normativa aplicable, así como aquellas otras comunicaciones previstas en la legislación de auditoría
de cuentas y en las restantes normas de auditoría. En todo caso, la Comisión de Auditoría y Control deberá
recibir anualmente de los auditores de cuentas la confirmación escrita de su independencia frente a la
Sociedad y entidades vinculadas a ésta, directa o indirectamente, así como la información detallada e
individualizada de los servicios adicionales de cualquier clase prestados y los correspondientes honorarios
percibidos de estas entidades por el auditor externo o por las personas o entidades vinculados a éste, de
acuerdo con lo dispuesto en la legislación sobre auditoría de cuentas.
(vii) Emitir anualmente, con carácter previo al informe de auditoría de cuentas, un informe en el que se
expresará una opinión si la independencia de los auditores de cuentas o sociedades de auditoría resulta
comprometida. Este informe deberá pronunciarse, en todo caso, sobre la prestación de los servicios
adicionales a que hace referencia el párrafo anterior, individualmente considerados y en su conjunto,
distintos de la auditoría legal y en relación con el régimen de independencia o con la normativa
reguladora de auditoría.
(viii) Informar, con carácter previo, al Consejo de Administración sobre todas las materias previstas en la Ley, en
los Estatutos Sociales y en el Reglamento del Consejo de Administración y, en particular, sobre: (i) la
información financiera que la Sociedad deba hacer pública periódicamente; (ii) la creación o adquisición
de participaciones en entidades de propósito especial o domiciliadas en países o territorios que tengan la
consideración de paraísos fiscales y (iii) las operaciones con partes vinculadas.
(ix) En relación con el auditor externo: (i) velar que su retribución no comprometa su calidad ni su
independencia, (ii) supervisar que la Sociedad comunique como hecho relevante a la CNMV el cambio
de auditor y lo acompañe, en su caso, de una declaración sobre la eventual existencia de desacuerdos
con el auditor saliente y su contenido, (iii) asegurar que la Sociedad y el auditor externo respetan las normas
vigentes sobre prestación de servicios distintos a los de auditoría, los límites a la concentración del negocio
del auditor y, en general, las demás normas sobre independencia de los auditores.
(x) Convocar a cualquier empleado o directivo de la sociedad, e incluso disponer que comparezcan sin
presencia de ningún otro directivo.
(xi) Cualesquiera otras que le atribuya el Consejo de Administración en su correspondiente Reglamento.
6. La Comisión de Auditoría y Control se reunirá, de ordinario, trimestralmente, a fin de revisar la información
financiera periódica que haya de remitirse a las autoridades bursátiles, así como la información que el Consejo
de Administración ha de aprobar e incluir dentro de su documentación pública anual. Asimismo, se reunirá a
petición de cualquiera de sus miembros y cada vez que la convoque su Presidente, que deberá hacerlo siempre
que el Consejo de Administración o su Presidente solicite la emisión de un informe o la adopción de propuestas
y, en cualquier caso, siempre que resulte conveniente para el buen desarrollo de sus funciones. Quedará
válidamente constituida cuando concurran, presentes o representados, la mitad más uno de los consejeros que
formen parte de la Comisión, adoptándose sus acuerdos por mayoría de votos. En caso de empate, el Presidente
no tendrá voto de calidad.
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7. El Consejo de Administración podrá desarrollar el conjunto de las anteriores normas en su correspondiente
Reglamento.
Por su parte, el artículo 14 del Reglamento del Consejo establece, adicionalmente, lo siguiente:
(i) Informar en relación a las transacciones que impliquen o puedan implicar conflictos de interés.
(ii) Informar sobre las operaciones de modificaciones estructurales y corporativas que proyecte realizar la
sociedad, sus condiciones económicas y su impacto contable y, en especial, en su caso, sobre la ecuación
de canje.
(iii) Supervisar un mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma confidencial, las
irregularidades que se adviertan en el seno de la empresa de potencial trascendencia, especialmente
financieras y contables, así como aquellas que puedan comportar una responsabilidad penal para la
empresa.
La Comisión de Auditoría y Control elaborará un informe anual sobre su funcionamiento, destacando las
principales incidencias surgidas, si las hubiese, en relación con las funciones que le son propias. Además, cuando
la Comisión de Auditoría y Control lo considere oportuno, incluirá en dicho informe propuestas para mejorar las
reglas de gobierno de la Sociedad.
La Comisión de Auditoría y Control podrá convocar a cualquiera de los miembros del equipo directivo o del
personal de la Sociedad, incluso sin presencia de ningún otro directivo. Los convocados estarán obligados a
asistir a las sesiones de la Comisión de Auditoría y Control y a prestarle su colaboración y acceso a la información
de que dispongan. La Comisión podrá igualmente requerir la asistencia a sus sesiones de los auditores de
cuentas.
Para el mejor cumplimiento de sus funciones, la Comisión de Auditoría y Control podrá recabar el asesoramiento
de expertos externos cuando lo juzgue necesario para el adecuado cumplimiento de sus funciones.
La Sociedad dispondrá de un Departamento de Auditoría Interna que, bajo la supervisión de la Comisión de
Auditoría y Control, velará por el buen funcionamiento de los sistemas de información y control interno. La función
de auditoría interna dependerá funcionalmente del Presidente no ejecutivo del Consejo o de la Comisión de
Auditoría y Control. El responsable del Departamento de Auditoría Interna deberá presentar a la Comisión de
Auditoría y Control su plan anual de trabajo. Asimismo, deberá informar a la Comisión de las incidencias que se
presenten durante el desarrollo de la función de auditoría interna y deberá someter a la Comisión, al final de
cada ejercicio, un informe de actividades.
Entre las actuaciones de la Comisión durante el ejercicio, podríamos destacar:
(i) Supervisión y revisión de los estados financieros reportados al mercado cada trimestre.
(ii) Reelección de Deloitte como auditor externo de la sociedad
(iii) Verificación de la independencia del auditor externo.
(iv) Análisis y supervisión de la metodología y cálculo empleado por el valorador externo.
(v) Revisión e implantación de la política general de comunicación económico-financiera y corporativa.
(vi) Revisión y monitorización del Plan de contingencia de riesgos puesto en funcionamiento por la compañía
para mitigar, evitar e incluso aprovechar los efectos provocados por el COVID-19
(vii) Análisis y supervisión de las Operaciones vinculadas y conflictos de interés surgidos en el transcurso del
ejercicio.
(viii) Supervisión de las actividades y trabajos realizados por el área de GRC (Auditoría interna y cumplimiento)
en relación a la gestión y ejecución de los planes de trabajo dentro del modelo integrado de control
interno y gestión de riesgos.
(ix) Supervisión de los riesgos e impactos ocasionados por la situación de pandemia. (covid 19)
(x) Supervisión de las operaciones corporativas.
(xi) Seguimiento y supervisión del Plan de Responsabilidad Social Corporativa de la compañía y de la
información no financiera trasladada a mercados.
Identifique a los consejeros miembros de la comisión de auditoría que hayan sido designados
teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de contabilidad, auditoría o
en ambas e informe sobre la fecha de nombramiento del Presidente de esta comisión en el
cargo.
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Nombre de los consejeros con experiencia
Anna M. Birulés Bertran
Fecha de nombramiento del presidente en el cargo
08/03/2017
COMISIÓN DE NOMBRAMIENTOS Y RETRIBUCIONES
Nombre
Cargo
Categoría
Ricardo Martí Fluxá
Presidente
Consejero independiente
Felipe Morenés Botín-Sanz de Sautuola
Vocal
Consejero “otro externo”
Alfonso Rodés Vilà
Vocal
Consejero independiente
Anna M. Birulés Bertran
Vocal
Consejero independiente
Van J. Stults
Vocal
Consejero dominical
% de consejeros ejecutivos
0%
% de consejeros dominicales
20%
% de consejeros independientes
60%
% de otros externos
20%
Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que
tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y
funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más
importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones
que tiene atribuidas, ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.
Procedimiento y reglas de organización y funcionamiento:
El artículo 43 de los Estatutos Sociales establece lo siguiente:
1. El Consejo de Administración constituirá con carácter permanente una Comisión de Nombramientos y
Retribuciones, órgano interno de carácter informativo y consultivo, sin funciones ejecutivas, con facultades de
información, asesoramiento y propuesta dentro de su ámbito de actuación señalado en el apartado 5 de este
artículo. La Comisión de Nombramientos y Retribuciones se compondrá de un mínimo de tres y un máximo de
cinco consejeros, designados por el propio Consejo de Administración, a propuesta del presidente del Consejo
de Administración, debiendo ser consejeros no ejecutivos. La mayoría de los miembros de la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones serán consejeros independientes.
2. El Consejo de Administración designará, asimismo, a su presidente de entre los consejeros independientes que
formen parte de dicha Comisión. Además, el Consejo de Administración podrá designar a un vicepresidente si
así lo estima conveniente, siendo de aplicación al nombramiento del vicepresidente lo establecido en relación
con el nombramiento del Presidente.
3. El cargo de secretario de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones recaerá sobre la persona designada
por el Consejo de Administración, pudiendo ser un secretario no miembro de la Comisión de Nombramientos y
Retribuciones, en cuyo caso no será necesario que sea un miembro del Consejo de Administración. El secretario
de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones podrá ser distinto del Secretario del Consejo de Administración.
4. Los consejeros que formen parte de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones ejercerán su cargo mientras
permanezca vigente su nombramiento como consejeros de la Sociedad, salvo que el Consejo de Administración
acuerde otra cosa. La renovación, reelección y cese de los consejeros que integren la Comisión se regirá por lo
acordado por el Consejo de Administración.
5. Sin perjuicio de cualesquiera otros cometidos que puedan serle asignados en cada momento por el Consejo de
Administración, la Comisión de Nombramientos y Retribuciones ejercerá, con independencia, las siguientes
funciones básicas:
(i) Evaluar las competencias, conocimientos y experiencia necesarios en el Consejo de Administración. A
estos efectos, definirá las funciones y aptitudes necesarias en los candidatos que deban cubrir cada
vacante y evaluará el tiempo y dedicación precisos para que puedan desempeñar eficazmente su
cometido.
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(ii) Establecer un objetivo de representación para el género menos representado en el Consejo de
Administración y elaborar orientaciones sobre cómo alcanzar dicho objetivo.
(iii) Elevar al Consejo de Administración las propuestas de nombramiento de consejeros independientes para
su designación por cooptación o para su sometimiento a la decisión de la Junta General de accionistas,
así como las propuestas para la reelección o separación de dichos consejeros por la Junta General de
accionistas.
(iv) Informar las propuestas de nombramiento de los restantes consejeros para su designación por cooptación
o para su sometimiento a la decisión de la Junta General de accionistas, así como las propuestas para su
reelección o separación por la Junta General de accionistas.
(v) Informar las propuestas de nombramiento y separación del personal directivo y las condiciones básicas de
sus contratos.
(vi) Examinar y organizar la sucesión del presidente del Consejo de Administración y del primer ejecutivo de la
Sociedad y, en su caso, formular propuestas al Consejo de Administración para que dicha sucesión se
produzca de forma ordenada y planificada.
(vii) Proponer al Consejo de Administración la política de remuneraciones de los consejeros y de los directores
generales o de quienes desarrollen sus funciones como personal directivo bajo la dependencia directa del
Consejo de Administración, de comisiones ejecutivas o de consejeros delegados, así como la retribución
individual y las demás condiciones contractuales de los consejeros ejecutivos, comprobando y velando
por su observancia.
6. El funcionamiento de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones se regirá conforme a las normas que
determine el Consejo de Administración en su correspondiente Reglamento.
Por su parte, el artículo 15 del Reglamento del Consejo establece, adicionalmente, lo siguiente:
La Comisión de Nombramientos y Retribuciones se reunirá, de ordinario cada tres meses o, al menos, cuatro
veces por año. Asimismo, se reunirá a petición de cualquiera de sus miembros y cada vez que la convoque su
Presidente, que deberá hacerlo siempre que el Consejo o su Presidente solicite la emisión de un informe o la
adopción de propuestas y, en cualquier caso, siempre que resulte conveniente para el buen desarrollo de sus
funciones.
La Comisión de Nombramientos y Retribuciones quedará válidamente constituida cuando concurran, presentes
o representados, la mayoría de sus miembros y sus acuerdos se adoptarán por mayoría absoluta de votos.
La Comisión deberá levantar acta de sus reuniones, de la que se remitirá copia a todos los miembros del Consejo
de Administración.
La Comisión deberá consultar al Presidente y al primer ejecutivo de la Sociedad, especialmente cuando se trate
de materias relativas a los consejeros ejecutivos y del personal directivo.
Para el mejor cumplimiento de sus funciones, la Comisión de Nombramientos y Retribuciones podrá recabar el
asesoramiento de expertos externos cuando lo juzgue necesario para el adecuado cumplimiento de sus
funciones, velando porque los eventuales conflictos de intereses no perjudiquen la independencia del
asesoramiento externo prestado a la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.
Entre las actuaciones de la Comisión durante el ejercicio, podríamos destacar:
(i) Revisión y supervisión de la evolución de la plantilla y su remuneración.
(ii) Revisión y aprobación de la propuesta realizada por el experto externo sobre el plan de retención e
incentivos a la alta dirección.
(iii) Revisión de la idoneidad de los consejeros que vencía su mandato con el objetivo de decidir su
renovación o no en el Consejo.
(iv) Supervisión y revisión de la evaluación del funcionamiento del Consejo y sus comisiones.
(v) Revisión y supervisión del plan de remuneración de la compañía del ejercicio.
(vi) Supervisión del desempeño por parte de la alta dirección.
(vii) Supervisión del desempeño de los consejeros ejecutivos.
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COMISIÓN DE NOMBRAMIENTOS
No existe Comisión de Nombramientos, las funciones y responsabilidades en esta materia se encuentran asignadas a la
Comisión de Nombramientos y Retribuciones.
Nombre
Cargo
Categoría
% de consejeros ejecutivos
% de consejeros dominicales
% de consejeros independientes
% de otros externos
Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que
tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y
funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más
importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones
que tiene atribuidas, ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.
COMISIÓN DE RETRIBUCIONES
No existe Comisión de Retribuciones, las funciones y responsabilidades en esta materia se encuentran asignadas
a la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.
Nombre
Cargo
Categoría
% de consejeros ejecutivos
% de consejeros dominicales
% de consejeros independientes
% de otros externos
Explique las funciones, incluyendo, en su caso, las adicionales a las previstas legalmente, que
tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas de organización y
funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus actuaciones más
importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una de las funciones
que tiene atribuidas ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.
COMISIÓN DE INVERSIONES INMOBILIARIAS
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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Nombre
Cargo
Categoría
Aref H. Lahham
Presidente
Consejero dominical
Borja García-Egotxeaga Vergara
Vocal
Consejero ejecutivo
Ricardo Martí Fluxá
Vocal
Consejero independiente
Van J. Stults
Vocal
Consejero dominical
Andreas Segal
Vocal
Consejero independiente
Felipe Morenés Botín Sanz-de Sautuola
Vocal
Consejero “otro externo”
Jorge Pepa
Vocal
Consejero ejecutivo
% de consejeros ejecutivos
28,5%
% de consejeros dominicales
28,5%
% de consejeros independientes
28,5%
% de otros externos
14,5%
Explique las funciones que tiene atribuidas esta comisión, y describa los procedimientos y reglas
de organización y funcionamiento de la misma. Para cada una de estas funciones, señale sus
actuaciones más importantes durante el ejercicio y cómo ha ejercido en la práctica cada una
de las funciones que tiene atribuidas ya sea en la ley o en los estatutos u otros acuerdos sociales.
Procedimiento y reglas de organización y funcionamiento:
El Reglamento interno de la Comisión de Inversiones Inmobiliarias establece, entre otras cuestiones, lo siguiente:
1. La Comisión estará formada por un mínimo de tres y un máximo de siete miembros.
Los miembros de la Comisión serán nombrados por el Consejo de Administración de la Sociedad a propuesta de
la Comisión de Nombramientos y Retribuciones y previa consulta del Presidente de la Comisión de Inversiones
Inmobiliarias.
2. La mayoría de los miembros de la Comisión serán consejeros no ejecutivos. Todos los miembros de la Comisión
deberán tener una amplia, reciente y adecuada experiencia profesional técnica y financiera en el sector
inmobiliario y en inversiones financieras, ya sea en inversiones en valores o en inversiones en activos inmobiliarios.
3. Únicamente los integrantes de la Comisión tendrán derecho a asistir a las reuniones de la Comisión.
No obstante, otros consejeros y empleados, así como otras personas físicas y asesores externos, pueden ser
invitados a asistir a las reuniones de la Comisión de forma habitual, pudiéndose, asimismo, invitar a otras personas
no pertenecientes a la Comisión a asistir a la totalidad o una parte de una reunión siempre que se considere
necesario y oportuno. Únicamente los miembros de la Comisión tendrán derecho a votar los acuerdos de la
Comisión, mientras que los demás asistentes únicamente tendrán derecho de voz.
4. Los miembros de la Comisión serán nombrados por un máximo de tres años, prorrogable por un máximo de otros
dos períodos de tres años, siempre y cuando los miembros de la Comisión continúen siendo miembros del Consejo.
5. El Consejo será el encargado de nombrar al Presidente de la Comisión. En ausencia del Presidente de la Comisión
y/o de quien haya sido nombrado para sustituirle, los restantes miembros de la Comisión presentes en la reunión
deberán elegir a uno de ellos para que presida la reunión.
6. El cargo de Secretario de la Comisión de Inversiones Inmobiliarias lo desempeñará la persona que a tal efecto
designe el Consejo de Administración. El Secretario de la Comisión de Inversiones Inmobiliarias no puede
pertenecer a dicha Comisión, en cuyo caso (i) no tendrá derecho a voto y (ii) no debe pertenecer al Consejo de
Administración. El Secretario de la Comisión de Inversiones Inmobiliarias puede ser distinto del Secretario del
Consejo de Administración.
7. Los acuerdos se aprobarán por mayoría simple. Todos los miembros de la Comisión que asistan a las reuniones de
ésta deberán votar todos los asuntos del orden del día salvo que existiera un conflicto de intereses, en cuyo caso
el miembro de la Comisión afectado por dicho conflicto abandonará la reunión y no participará en las
deliberaciones ni votará ninguno de los asuntos en los que pudiera tener un conflicto de intereses.
8. Todos los informes que elabore la Comisión y que presente al Consejo para su consideración previa a la
aprobación de un acuerdo por el Consejo deberán hacer mención expresa al cumplimiento de la legislación
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vigente por cuantas propuestas formule la Comisión.
9. La Comisión deberá reunirse al menos cuatro veces al año, así como siempre que resulte necesario. No obstante,
la Comisión se reunirá siempre que lo solicite cualquiera de sus miembros o cuando sea convocada válidamente
por el Presidente de la Comisión.
10. El Presidente debe convocar una reunión de la Comisión siempre que el Consejo de Administración o su
Presidente solicite la elaboración de un informe o la aprobación de una propuesta y, en todo caso, siempre que
resulte oportuno para el correcto desempeño de sus funciones.
11. Las sesiones de la Comisión deberán ser convocadas por el secretario de la Comisión a petición de cualquiera
de sus miembros, o a petición del Presidente del Consejo.
12. Salvo que se acuerde lo contrario, la convocatoria de cada reunión deberá contener el lugar, la fecha y la hora
de celebración, así como el orden del día de los asuntos que se vayan a debatir y, deberá ser remitida a cada
uno de los miembros de la Comisión, a todas las demás personas que deban asistir a ella y a todos los demás
consejeros no ejecutivos como máximo tres (3) días hábiles antes de la fecha de la reunión. La documentación
de referencia deberá ser remitida a los miembros de la Comisión y a los demás asistentes, en su caso, en el mismo
acto de la convocatoria.
13. Sin perjuicio de lo anterior, las reuniones de la Comisión se entenderán válidamente convocadas, sin necesidad
de convocatoria previa, si todos sus miembros presentes, en persona o por representación, convienen por
unanimidad celebrar una sesión y acuerdan los asuntos que serán deliberados en ella. De igual manera, si ningún
consejero se opone, los votos de los miembros de la Comisión pueden ser emitidos por escrito sin necesidad de
celebrar una sesión.
14. La Comisión también puede reunirse simultáneamente en varios lugares conectados por un sistema que permita
reconocer e identificar a los participantes, que permita una comunicación continua de los participantes, con
independencia de dónde se encuentren, y que permita la participación y el voto, todo ello en tiempo real. Con
sujeción a lo anterior, la Comisión puede celebrar sus sesiones por teleconferencia o videoconferencia, o por
otros medios de comunicación similares.
Con independencia de dónde se encuentren los participantes en una sesión de la Comisión, se entenderá que
todos ellos asisten a una misma reunión. Dicha reunión se entenderá celebrada en el lugar donde esté
congregado el mayor número de miembros de la Comisión o, en caso de empate, en el lugar donde se
encuentre el Presidente de la Comisión o la persona que presida la sesión en sustitución del Presidente.
15. La Comisión deberá desempeñar las funciones siguientes para la Sociedad y sus principales empresas filiales:
(i) Definir las políticas y estrategias generales de inversión, los objetivos de inversión, las normas y limitaciones
aplicables a la adquisición y disposición de activos inmobiliarios y todas las demás políticas de inversión
que la Sociedad deberá observar y, en su caso, presentar todo lo anterior al Consejo para su aprobación.
(ii) Revisar las citadas estrategias y objetivos como mínimo anualmente, y adoptar y aprobar sus
modificaciones.
(iii) Evaluar y tomar la decisión última, ya sea afirmativa o negativa, sobre la posible adquisición de activos
inmobiliarios, las posibles promociones inmobiliarias y la financiación de las adquisiciones y /o promociones
inmobiliarias que efectúe la Sociedad, tanto directamente como a través de cualquier entidad del grupo,
y evaluar y tomar la decisión última sobre la viabilidad financiera de tales inversiones y sobre su adecuación
a las políticas de inversión de la Sociedad y a las disposiciones legales vigentes.
(iv) Elaborar y presentar al Consejo los informes pertinentes sobre todas las cuestiones analizadas por la
Comisión, en especial en aquellos asuntos en los que la legislación vigente obligue a obtener un acuerdo
del Consejo.
(v) Analizar y observar los resultados del rendimiento de la inversión de la sociedad en relación con las
estrategias de inversión, objetivos, políticas, normas y limitaciones que hayan sido aprobadas por la
Comisión, incluyendo a título enunciativo, la revisión de los procedimientos utilizados por la Sociedad para
constatar que las inversiones se efectúen en consonancia con las citadas estrategias de inversión,
objetivos, políticas, normas y limitaciones.
(vi) Aprobar los métodos de valoración que debe seguir la Sociedad para la adquisición o disposición de
carteras o activos inmobiliarios; y
(vii) Cualquier otra que pudiera circunscribirse al ámbito de funciones encomendadas a la Comisión.
16. El Presidente de la Comisión debe informar formalmente al Consejo sobre las actuaciones de la Comisión después
de cada sesión, en todo los asuntos circunscritos al ámbito de sus funciones y responsabilidades, debiendo
asimismo informar con carácter formal al Consejo sobre el modo de desempeño de sus responsabilidades, lo que
incluye un análisis del cumplimiento de los requisitos legales, regulatorios e internos en la evaluación y ejecución
de las inversiones o disposiciones y, en general, en la ejecución de cuantas actuaciones formen parte de las
tareas encomendadas a la Comisión.
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17. La Comisión deberá informar al Consejo de toda adquisición, inversión o disposición de suelo para promoción
inmobiliaria con anterioridad a la aprobación, en su caso, del Consejo, siempre que el importe de la operación
sea superior a 10.000.000 euros.
18. Con carácter general, la Comisión debe informar al Consejo sobre cuantas otras cuestiones haya solicitado el
Consejo la opinión de la Comisión, o sobre aquellas que, a juicio de la Comisión, deban ser remitidas al Consejo
para su admisión.
19. La Comisión deberá efectuar cuantas propuestas al Consejo considere oportunas sobre todo asunto de su
competencia en el que resulte necesario actuar o introducir alguna mejora.
20. La Comisión deberá elaborar un informe de su actividad, para su inclusión en informe anual de la Sociedad. En
el informe deberán detallarse todas las inversiones y desinversiones efectuadas por la Sociedad, así como un
breve resumen de todas y cada una de las operaciones realizadas y las conclusiones de los informes de la
Comisión en relación con cada una de ellas.
Entre las actuaciones de la Comisión durante el ejercicio, podríamos destacar:
(i) Aprobación de la compra o venta de suelos por la Sociedad.
(ii) Aprobación del lanzamiento comercial de todas las promociones lanzadas por la Sociedad y de la
financiación capex asociada.
(iii) Aprobación del inicio de construcción de las promociones.
(iv) Revisión, análisis y en su caso aprobación de operaciones corporativas.
(v) Revisión, análisis y aprobación, en su caso, de fortalecimiento o implantación de nuevas líneas de negocio.
C.2.2. Complete el siguiente cuadro con la información relativa al número de consejeras que
integran las comisiones del consejo de administración al cierre de los últimos cuatro ejercicios:
Número de consejeras
Ejercicio t
Número
%
Ejercicio t-1
Número %
Ejercicio t-2
Número %
Ejercicio t-3
Número %
Comisión ejecutiva
-
-
-
-
Comisión de auditoría
1
1
1
-
Comisión de nombramientos y
retribuciones
1
1
1
-
Comisión de nombramientos
-
-
-
-
Comisión de retribuciones
-
-
-
-
Comisión de inversiones inmobiliarias
0
0
0
-
C.2.3. Indique, en su caso, la existencia de regulación de las comisiones del consejo, el lugar en que
están disponibles para su consulta, y las modificaciones que se hayan realizado durante el ejercicio.
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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A su vez, se indicará si de forma voluntaria se ha elaborado algún informe anual sobre las actividades
de cada comisión.
Cada una de las tres Comisiones del Consejo tiene su propio Reglamento. Todos ellos son accesibles en la página web de la
Sociedad (www.neinorhomes.com), apartado Accionistas e Inversores, subapartado Gobierno Corporativo y Sostenibilidad.
Los actuales Reglamentos fueron aprobados el 8 de marzo de 2017, con anterioridad a la salida a Bolsa de la Compañía, sin
que hayan sido modificados desde esa fecha.
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D.
OPERACIONES VINCULADAS Y OPERACIONES INTRAGRUPO
D.1. Explique, en su caso, el procedimiento para la aprobación de operaciones con partes
vinculadas e intragrupo.
Procedimiento para informar la aprobación de operaciones vinculadas
El procedimiento seguido por la compañía para informar la aprobación de operaciones vinculadas se encuentra
recogido dentro de la política de Conflictos de interés & Partes vinculadas aprobado por el Consejo de
Administración y publicado en la web de la compañía.
En el mismo se detallan los siguientes aspectos:
1) Cuando las Partes Responsables de la Compañía estén al tanto de una posible Operación con Partes
Vinculadas, deberán informar a la Secretaría General del Consejo de Administración de la Compañía y a la
Directora de Cumplimiento tan pronto como se den cuenta de la operación.
Si tras la revisión, se considera que es una Operación de Partes Vinculadas, la Parte Responsable deberá
preparar un informe escrito por escrito dirigido a la Secretaría General del Consejo de Administración de la
Compañía y a la Directora de Cumplimiento para justificar que la operación se realiza en circunstancias de
mercado y respeta el principio de igualdad de trato entre los accionistas.
2) Las operaciones que, a juicio de la Dirección Legal y la Dirección de Cumplimiento, puedan resultar en un
conflicto de intereses, serán reportadas al Presidente de la Comisión de Auditoría (la "Comisión") para su
análisis en la próxima reunión de la Comisión. El informe formará parte de los documentos presentados a la
Comisión para su discusión. Todas las operaciones sin un informe adjunto sólo se presentarán a la Comisión
en circunstancias excepcionales y la razón para presentar tal operación se entregará a la Secretaría General
del Consejo de Administración, que lo remitirá a la Comisión para su evaluación.
3) La Comisión evaluará la operación y si procede podrá solicitar informes de expertos independientes. Cuando
una operación pueda afectar a la igualdad de trato de los accionistas, se hará referencia al párrafo 4.1.4.
de la política.
4) Una vez recibida la aprobación de la Comisión, la operación se presentará al Consejo de Administración
para su revisión y aprobación. Si el consejero tiene un conflicto de intereses relacionado con la operación,
debe retirarse del proceso de toma de decisiones.
La aprobación de operaciones podrá ser delegada a un Comité Ejecutivo en casos urgentes y la misma será
ratificada posteriormente por el Consejo de Administración.
La Dirección de Cumplimiento de la Compañía llevará a cabo, al menos trimestralmente, (i) una revisión del
cumplimiento de los requisitos establecidos en esta Norma y (ii) la confirmación de que las operaciones han sido
ejecutadas bajo los términos aprobados. Se proporcionará un informe en relación con la revisión al Presidente de la
Comisión de Auditoría y Control.
El Comité de Auditoría y Control puede solicitar aclaraciones sobre una determinada operación y/o solicitar
documentación adicional para evaluar si la operación se ha realizado de acuerdo con los términos aprobados.
D.2. Detalle aquellas operaciones significativas por su cuantía o relevantes por su materia
realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo, y los accionistas significativos de la
sociedad:
Nombre o denominación social
del accionista significativo
Nombre o denominación social
de la sociedad o entidad de su
grupo
Naturaleza de la
relación
Tipo de la
operación
Importe (miles de
euros)
Observaciones
D
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D.3. Detalle las operaciones significativas por su cuantía o relevantes por su materia
realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo, y los administradores o directivos de
la sociedad:
Nombre o denominación social de los
administradores o directivos
Nombre o
denominación social
de la sociedad o
entidad de su grupo
Vínculo
Naturaleza
de la
operación
Importe
(miles de
euros)
Global Hesperides S.L
Neinor norte y Neinor
Sur
(Titular real de la
sociedad
coincidente con
accionista)
Adquisición
de activos
24.186
Observaciones
Se corresponde a la adquisición de 82 viviendas con sus anejos. Operación analizada y revisada por la Dirección
de GRC y por la Comisión de Auditoría y Control.
D.4. Informe de las operaciones significativas realizadas por la sociedad con otras entidades
pertenecientes al mismo grupo, siempre y cuando no se eliminen en el proceso de
elaboración de estados financieros consolidados y no formen parte del tráfico habitual de
la sociedad en cuanto a su objeto y condiciones.
En todo caso, se informará de cualquier operación intragrupo realizada con entidades
establecidas en países o territorios que tengan la consideración de paraíso fiscal:
Denominación social de la entidad
de su grupo
Breve descripción de la
operación
Importe (miles de euros)
Observaciones
D.5. Detalle las operaciones significativas realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo
y con otras partes vinculadas, que no hayan sido informadas en los epígrafes anteriores.
➢ Denominación social de la entidad vinculada:
Banco Santander (Grupo Santander).
Importe (miles de euros): 70
Breve descripción de la operación: Gastos prestación de servicios de intermediación financiera y avales.
Importe (miles de euros): 2.249
Breve descripción de la operación: Gastos financieros.
Importe (miles de euros): 78.552
Breve descripción de la operación: Saldo acreedor / Pasivo por deuda financiera a 31.12.2020 por
operaciones de financiación por operativa promotora y deuda corporativa
Importe (miles de euros): 113.408
Breve descripción de la operación: Saldo deudor / Activo. Posición neta de caja con dicha entidad a
favor de la compañía a 31.12.2020.
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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➢ Denominación social de la entidad vinculada:
1810 Capital Investments, S.L.U
Importe (miles de euros): 879
Breve descripción de la operación: Saldo acreedor / Activo. Anticipos de clientes por la parte abonada
de viviendas no escrituradas a 31.12.2020.
➢ Denominación social de la entidad vinculada:
Aquila lux., S.A.R.L.
Importe (miles de euros): 10
Breve descripción de la operación: Ingresos por prestación de servicios de asesoramiento inmobiliario.
D.6. Detalle los mecanismos establecidos para detectar, determinar y resolver los posibles
conflictos de intereses entre la sociedad y/o su grupo, y sus consejeros, directivos o accionistas
significativos.
Los mecanismos establecidos para detectar, determinar y resolver los posibles conflictos de interés se
encuentran recogidos en la política de conflictos de interés y partes vinculadas aprobada por el Consejo
y publicada en la página web de la compañía.
Adicionalmente a la política y a lo que se estipula en la misma, la compañía tiene implantada una
estructura de control interno respecto a esta materia, que se sustenta con los siguientes componentes
que aportan un aseguramiento razonable a los órganos de control de la compañía:
✓ Canal de comunicación establecido de reporte de operaciones vinculadas o de aquellas que
puedan generar conflicto de interés.
✓ Registro de las operaciones y análisis de estas.
✓ Carta de cumplimiento, aceptación y notificación o comunicación a consejeros, alta dirección y
otros directivos que por el desempeño de su cargo se ha considerado, sobre las operaciones o
conflictos de interés en los que hayan podido incurrir.
✓ Cruce contra herramientas de análisis y conocimiento de personas físicas y jurídicas de
administradores y alta dirección, para la identificación de aquellas sociedades con las que tienen
relación mercantil o laboral.
✓ Cruce de las sociedades identificadas en el apartado anterior con la contabilidad de la compañía
(facturación realizada y recibida).
✓ Revisiones y análisis periódicos desde Auditoría Interna de operaciones vinculadas.
✓ Informes de operaciones vinculadas y conflictos de interés comunicadas y analizadas por parte de
Auditoría Interna a la Comisión de Auditoría y Control.
✓ Presentación anual del registro de Operaciones vinculadas y conflictos de interés surgidas en el
transcurso del ejercicio a la comisión de Auditoría y Control.
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D.7. Indique si la sociedad está controlada por otra entidad en el sentido del artículo 42 del
Código de Comercio, cotizada o no, y tiene, directamente o a través de sus filiales, relaciones
de negocio con dicha entidad o alguna de sus filiales (distintas de las de la sociedad cotizada)
o desarrolladas actividades relacionadas con las de cualquiera de ellas.
Sí
No
Indique si ha informado públicamente con precisión acerca de las respectivas áreas de actividad
y eventuales relaciones de negocio entre, por un lado, la sociedad cotizada o sus filiales y, por
otro, la sociedad matriz o sus filiales:
Sí
No
Informe de las respectivas áreas de actividad y las eventuales relaciones de negocio entre, por un lado, la
sociedad cotizada o sus filiales y, por otro, la sociedad matriz o sus filiales, e identifique dónde se ha
informado públicamente sobre estos aspectos.
Identifique los mecanismos previstos para resolver los eventuales conflictos de intereses entre la
sociedad dominante de la cotizada y las demás empresas del grupo:
Mecanismos para resolver los eventuales conflictos de intereses
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E. SISTEMAS DE CONTROL Y GESTION DE RIESGOS
E.1. Explique el alcance del Sistema de Control y Gestión de Riesgos de la
sociedad, incluidos los de naturaleza fiscal.
Neinor Homes ha definido un Sistema Integrado de Control (SIC), que se ha trasladado a toda la
organización, en el que los riesgos están asociados a objetivos estratégicos, procesos y a actividades de
control y en el que se incorporan también los responsables de la ejecución y supervisión de dichos controles,
así como las evidencias que sustentan el sistema.
El seguimiento continuo de este modelo permite atender a la operativa y contingencias diarias, así como
facilitar la gestión de todos los ámbitos de riesgo que puedan afectar a la consecución de los objetivos de
la compañía (ej.: riesgos de negocio, financieros, fiscales, regulatorios, etc.). En definitiva, el modelo de
Neinor Homes integra todos los entornos de cumplimiento normativo, con toda la estructura de control y
riesgos de negocio de manera homogénea, para obtener una visión transversal, lo que fomenta las sinergias
y elimina duplicidades.
Los principales inputs del SIC son los siguientes:
- Riesgos y controles de cumplimiento: engloba el control interno de la información financiera, blanqueo de
capitales, protección de datos, prevención de la responsabilidad penal, conflictos de interés, fraude y
corrupción, etc.
- Riesgos y controles corporativos: abarca factores externos, entorno competitivo, ciberseguridad, personas,
etc.
- Riesgos y controles de negocio (cadena de valor): incluye la adquisición de suelo, producto, contratación,
gestión comercial y ventas, entre otros.
Por otra parte, la metodología de Gestión de Riesgos utilizada por Neinor Homes está basada en “Enterprise
Risk Management” (también conocido como COSO II), que permite la aportación de valor añadido
mediante la identificación, gestión y monitorización de la gestión del riesgo de negocio.
En relación con el control de riesgos fiscales Neinor Homes ha adoptado los mecanismos de control
necesarios para asegurar, dentro de una adecuada gestión empresarial, el cumplimiento de la normativa
tributaria. Igualmente, dedica a tales fines los recursos humanos y materiales adecuados y suficientemente
cualificados.
Cada dos ejercicios la compañía procede a la revisión y actualización de su mapa de riesgos de carácter
estratégico / corporativo, dicho análisis se presenta al Consejo y a la Comisión de auditoría y control para
su revisión y consideración.
En el presente año, tras la irrupción de la pandemia, la compañía, dentro de su Sistema Integrado de Control
y Gestión de Riesgos, ha definido desde el comienzo del estado de alarma un modelo específico para tratar
los riesgos que se pudieran materializar por esta situación (Proyecto Escipión), que se ha trasladado a toda
la organización, que se encuentra asociado a objetivos estratégicos, a los procesos y a actividades de
control y que se monitoriza periódicamente reportando sus resultados a la alta dirección y al Comité de
Auditoría.
En este sentido, esta estructura de riesgos de la compañía junto con determinadas medidas de carácter
conservador y prudente tomadas previamente a la declaración del estado de alarma, por las respectivas
Direcciones generales en el negocio de la compañía, han situado a la misma en una situación ventajosa de
cara a afrontar el periodo de incertidumbre al que nos enfrentamos.
Una de las fortalezas que de manera recurrente figura en el informe de auditoría de la certificación ISO 9001,
es el sistema de gestión de riesgos implantado por la compañía, en el presente ejercicio el plan de acción
basado en riesgos preparado para responder a las consecuencias del impacto de la pandemia “Escipión”
ha sido destacado por los auditores como una de las dos fortalezas más significativas de la compañía.
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E
E
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E.2. Identifique los órganos de la sociedad responsables de la elaboración y
ejecución del Sistema de Control y Gestión de Riesgos, incluido el fiscal.
Tal y como se establece en el artículo 5.6 del Reglamento del Consejo de Administración, entre las
competencias de este órgano se encuentra la aprobación de la política de control y gestión de riesgos,
incluidos los fiscales, así como el seguimiento periódico de los sistemas internos de información y control.
Adicionalmente, el Consejo delega en la Comisión de Auditoría y Control (CAC) estas funciones, por lo que,
según se detalla en el artículo 9.7 del Reglamento de la Comisión de Auditoría y Control, la CAC en materia
de gestión de riesgos es la encargada de:
- Identificar y evaluar los diferentes tipos de riesgo (operacional, tecnológico, financiero, jurídico, social,
medioambiental, político, fiscal, reputacional, etc.) a los que la Sociedad está expuesta incluyendo, entre los
riesgos financieros o económicos, el pasivo contingente y otros riesgos extracontables de la Sociedad.
- Identificar los niveles de riesgo que la Sociedad considere aceptables.
- Identificar las medidas establecidas para reducir el impacto de los riesgos identificados, si llegasen a ocurrir.
- Identificar los sistemas de información y control interno que se utilizarán para controlar y gestionar dichos
riesgos, incluido el pasivo contingente y los riesgos extracontables.
No obstante, en Neinor Homes la responsabilidad inicial de supervisión del Sistema Integrado de Control y
Gestión de Riesgos recae en cada área de negocio involucrada, siendo adicional la revisión periódica por
parte de la Dirección de Cumplimiento o de la Dirección de Auditoría Interna y la validación última de la
Comisión de Auditoría y Control y del Consejo de Administración.
En particular, en el área fiscal, anualmente, el responsable de asuntos fiscales de la entidad informa al Consejo
de Administración, bien directamente o bien a través de la comisión de auditoría, de las políticas fiscales
aplicadas por la entidad.
E.3. Señale los principales riesgos, incluidos los fiscales y en la medida que sean
significativos los derivados de la corrupción (entendidos estos últimos con el alcance del
Real Decreto Ley 18/2017), que pueden afectar a la consecución de los objetivos de
negocio.
Neinor Homes ha clasificado los diversos riesgos a los que está expuesta en 5 categorías globales:
- Riesgos del entorno: relacionados con el sector inmobiliario y la ciclicidad del negocio. Correlación de
nuestro sector muy vinculada al ciclo económico. Estructura de negocio/recursos no alineada a los
cambios de ciclo / diversificación de actividad Servicing / Patrimonial / Alquiler. Incidencia administrativa
del sector. Nuevas políticas fiscales y regulatorias del sector, políticas de suelo, gestión y plazos de
concesión de licencias. Incremento de costes de construcción y de adquisición de suelo, al no ser
homogénea la demanda y oferta existentes en el mercado y entorno competitivo: asociados a la
competitividad de los diversos agentes involucrados en el sector inmobiliario. Incremento de la
competencia. Competencia no homogénea.
- Riesgos Operacionales: Gestión de las expectativas y satisfacción de los clientes. Excesiva dependencia
de proveedores y en ocasiones limitada capacidad de ejecución en tiempo y forma de estos. Pérdida
de conocimiento de negocio producida por la externalización de servicios esenciales en la cadena de
valor. Retención y sucesión de personas clave. Inadecuada adaptación al modelo industrial. Estar ajenos
a la transformación y digitalización del sector.
- Riesgos de Cumplimiento y ética: No cumplimiento en plazo y calidad de las viviendas entregadas. Actos
ilícitos / delitos penales establecidos por normativa realizados por la compañía o por sus empleados. No
cumplimiento con las normativas y regulaciones a las que está sujeta la compañía.
- Riesgos financieros y de Mercado: Gestión del mercado de capitales y todos aquellos relativos al
cumplimiento de las expectativas acordadas con el accionista / mercado. Excesiva vinculación al sector
financiero. Incumplimiento de los márgenes y beneficio esperado por inversores y mercado.
- Riesgos Estratégicos: Incumplimiento de los plazos o del coste previsto para el desarrollo de suelo
estratégico (No finalista) / y en la adquisición de suelo. Valoración de activos y falta de disciplina,
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coherencia y razonabilidad en la adquisición de suelos. Incumplimiento de las ventas previstas en el Plan
de negocio. Conflictos de interés en el desarrollo estratégico y viabilidad de la compañía a largo plazo
versus expectativas de inversores y mercado con visión más cortoplacista. Incumplimiento o bajo
desempeño en la gestión del contrato de Servicing.
Dado que el Sistema Integrado de Control (SIC) implantado es una herramienta dinámica, que pretende
proporcionar información actualizada y continua de los posibles riesgos a los que se enfrenta la
compañía; Neinor Homes recopila periódicamente de las diversas fuentes de detección de riesgos
definidas, los sucesos / eventos que podrían convertirse en un riesgo, con el fin de facilitar su análisis y
seguimiento continuo y tomar medidas para su remediación, así como si procede la incorporación de
un control / actividad de mitigación, o el análisis sobre la eficacia y eficiencia de uno ya existente dentro
del SIC.
E.4. Identifique si la entidad cuenta con niveles de tolerancia al riesgo, incluido el fiscal.
Los niveles de tolerancia al riesgo se definen en la escala de valoración de riesgos utilizada por Neinor Homes para
evaluar los potenciales riesgos a los que está expuesta, clasificando aquellos que la compañía está dispuesta
asumir o rechazar (para alcanzar sus objetivos estratégicos) y ubicando dichos riesgos en el Mapa de Riesgos.
En las escalas de valoración se considera tanto el impacto económico como reputacional que puede conllevar
la materialización del riesgo que se está evaluando.
Adicionalmente, en la valoración final del riesgo dentro de las escalas de valoración, se considera la probabilidad
de que se materialice, considerando tanto los datos históricos ya pasados como las estimaciones futuras.
Los riesgos son valorados a nivel inherente y a nivel residual, esto es, tras la aplicación de las medidas de control
establecidas en cada caso, por lo que, de esta forma, se consigue priorizar la totalidad de sucesos de riesgo.
En la clasificación final de los riesgos se incorporan elementos cualitativos como aquellos que podrían afectar a
la consecución de los objetivos estratégicos de la compañía o interferir en la misión, visión y valores establecidos
por la misma.
En el análisis que se realiza, se contrasta tanto la opinión de terceras partes externas interesadas en la compañía,
como de fuentes internas.
En materia fiscal, Neinor Homes vela por un estricto cumplimiento de las normas tributarias en los distintos territorios
en los que opera el Grupo, satisfaciendo los tributos que resulten exigibles de acuerdo con el ordenamiento
jurídico sobre la base de una interpretación razonable de la normativa aplicable, sin perjuicio de las legítimas
controversias que, respetando su política de buenas prácticas tributarias, puedan generarse con las autoridades
fiscales en torno a la interpretación de las normas aplicables.
La Comisión de Auditoría y Control es el órgano encargado de revisar estas variables anualmente para proceder
a su actualización y aprobación.
E.5. Indique qué riesgos, incluidos los fiscales, se han materializado durante el ejercicio.
Durante el ejercicio 2020 se han materializado algunos riesgos inherentes al negocio inmobiliario de Neinor Homes
y a la aparición de la pandemia covid 19, si bien no han tenido un impacto material en el desarrollo y
funcionamiento de la compañía.
Estos riesgos han venido fuertemente ligados por una parte a la operativa y estrategia inmobiliaria y por otra a las
consecuencias que puede llevar aparejadas la pandemia Covid 19.
Respecto al primer grupo, la compañía continúa siendo muy prudente en la adquisición de suelos respecto a
ejercicios iniciales, debido al incremento de costes que se ha producido en los mismos, que tras un intenso análisis
interno en la compañía y de cara a asegurar la competitividad de la misma y su viabilidad futura, se ha decidido
mantener la disciplina en cuanto a las políticas de adquisición, en espera del cumplimiento de los márgenes
previstos. Por lo que se ha pospuesto la adquisición de bolsa de suelo, en espera de una previsible reducción del
precio o análisis de operaciones de cartera de suelo con inversores institucionales y operaciones corporativas.
Por otra parte, se han detectado también incidencias relativas a reclamaciones de cantidad por parte de ciertos
proveedores / constructoras, relativas al incremento de costes de producción que se están produciendo, así
mismo se han producido incidencias propias del negocio promotor derivadas de la gestión de expectativas de
algunos clientes que, ocasionalmente, han expresado disconformidades sobre el producto, en lo relativo a
materiales y acabados, así como en relación con los plazos de entrega.
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Así mismo también se han producido retrasos en los plazos de ejecución en determinadas promociones derivados
de la falta de capacidad de recursos y producción de determinadas constructoras.
En este sentido, la dilatación de los tiempos de espera en la gestión administrativa para la tramitación y
aprobación de licencias de obra nueva, licencia de construcción y licencia de primera ocupación
fundamentalmente ha repercutido, en algunos casos, en la relación con proveedores y clientes, al verse
afectados, en consecuencia, los plazos de producción y de entrega de viviendas.
La compañía tiene razonablemente gestionadas estas incidencias en base a los contratos firmados con ambas
partes interesadas, la monitorización continua de la obra, planes de contingencia y respuesta establecidos,
protocolos y procedimientos de atención en postventa, avales solicitados, las retenciones practicadas, la
creación de una nueva dirección de negocio de construcción (Neinor Works) y por último, una continua
interacción con las instituciones públicas que a su vez en beneficio de la activación económica y el dinamismo
de la misma, están comenzando a facilitar los trámites en la gestión administrativa del negocio. (Declaración
responsable para el comienzo de las obras de promoción…).
Respecto a los riesgos y consecuencias materializadas en el ejercicio como consecuencia del Covid 19, les
emplazamos a la consulta de la nota que se ha incluido en cuentas anuales a solicitud del ESMA.
Por otra parte, durante el ejercicio 2017 (1 de junio de 2017) se iniciaron actuaciones inspectoras de
comprobación e investigación respecto de las sociedades del grupo NEINOR SUR (Impuesto sobre el Valor
Añadido 2014-2016; Impuesto sobre Sociedades 2012-2015) y NEINOR PENÍNSULA (Impuesto sobre el Valor Añadido
2015-2016; Impuesto sobre Sociedades 2015.
El 8 de enero 2019, la Administración tributaria concluyó el Procedimiento de comprobación e investigación
respecto de las sociedades e impuestos anteriormente descritos, mediante acuerdo de liquidación definitivo con
el siguiente resultado:
• En relación con NEINOR SUR no se han detectado pasivos contingentes que puedan suponer un riesgo para
la compañía;
• En relación con NEINOR PENÍNSULA:
o Se han materializado en materia de Impuestos sobre Sociedades pasivos anteriormente contingentes
(ejercicio terminado el 30 de junio 2015) por diferencias de imputación temporal, así como se han
levantado sanciones tributarias. No obstante, en opinión de la compañía y sus asesores, los pasivos
derivados de dichas sanciones no evidencian que llevan asociado un riesgo remoto para la sociedad
inspeccionada, dada la naturaleza de la discrepancia, por lo que la probabilidad de ser confirmadas
por los Tribunales es remota.
o Igualmente se han detectado pasivos anteriormente contingentes en concepto de Impuesto sobre el
Valor Añadido (ejercicio 2015), estimándose que la probabilidad de que dichos pasivos finalmente se
confirmen por los Tribunales es probable, por lo que la compañía ha procedido a provisionar la integridad
de dicho riesgo.
o En este sentido, durante el ejercicio 2019, la compañía interpuso una reclamación económico-
administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) contra las actas de la
inspección. La compañía y sus asesores estiman probable que el Tribunal pueda resolver la citada
reclamación en sentido favorable para los intereses de la compañía.
En el ejercicio 2020, no se ha producido ninguna novedad al respecto, siguiendo en fase de recurso las
actuaciones descritas con anterioridad.
Para ampliar información, véase apartado 20.2 de la Memoria Consolidada.
E.6. Explique los planes de respuesta y supervisión para los principales riesgos de la entidad,
incluidos los fiscales, así como los procedimientos seguidos por la compañía para asegurar que
el consejo de administración da respuesta a los nuevos desafíos que se presentan.
Durante el proceso de actualización del Mapa de Riesgos Corporativos de la compañía, se han definido no sólo
los riesgos y sucesos de riesgo que afectan a los objetivos de negocio y de cumplimiento normativo de Neinor
Homes, sino también las actividades de control que permiten mitigar dichos eventos.
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Para cada uno de los controles establecidos, se han identificado a los responsables de su ejecución y supervisión
y se ha determinado la evidencia que soporta y justifica su correcta realización.
En este sentido, tanto la Dirección de Cumplimiento como la Dirección de Auditoría Interna, entre las funciones
de sus Planes Anuales de actividades, tienen establecidas la revisión periódica de dichas actividades de control
para garantizar su efectividad, y en caso de detectar debilidades de control, establecer recomendaciones y
planes de acción a implantar.
La revisión periódica de las actividades de control es una parte fundamental de toda la estructura de control
de la compañía que integra diferentes modelos de cumplimiento que se han implantado desde que se creó la
compañía en mayo de 2015, como pueden ser el SCIIF, el de prevención de la responsabilidad penal, de
prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, de protección de datos, de operaciones
vinculadas y conflictos de interés, de prevención de fraude y corrupción, etc.
Con el objetivo de integrar todos los modelos de cumplimiento de manera eficaz y eficiente, todos ellos han
seguido el mismo proceso de implantación homogéneo y estandarizado, cuyos pasos han sido, el análisis de
expectativas y apetito de riesgo externo e interno, análisis de políticas y normativa aplicable nacional e
internacional de mejores prácticas, análisis de riesgos, creación de política, análisis de estructura de control
interno presente, implantación y diseño en su caso, de controles / protocolos adicionales de mejora,
identificación del modelo de Gobierno (ejecución / supervisión / reporting), formación y traslado a la
organización.
Adicionalmente, a la Comisión de Auditoría y Control se le reporta con carácter periódico para su supervisión,
la evolución de la gestión de riesgos realizada por la compañía, el estado de los riesgos críticos y el seguimiento
y grado de avance de los planes de respuesta acordados.
En relación con los riesgos fiscales, Neinor Homes ha implementado mecanismos de control para asegurar el
debido cumplimiento con la normativa tributaria y su compromiso con la aplicación de las buenas prácticas
tributarias, en particular:
✓ Aprobación de unos criterios fiscales acordes con la política fiscal de la sociedad y su compromiso con
la aplicación de las buenas prácticas tributarias. Dichos criterios son revisados y validados anualmente por
el responsable de asuntos fiscales;
✓ Supervisión y control continuado de la debida implementación de los criterios acordados. Dicha
supervisión es realizada tanto internamente, por parte de los responsables de asuntos fiscales, como
externamente, por un experto fiscal independiente;
✓ Con carácter periódico, el responsable de asuntos fiscales de la entidad informa al Consejo de
Administración del resultado de los mecanismos de control del riesgo fiscal.
Por último, respecto a la pandemia que ha sufrido toda la economía mundial debido a la aparición del virus
Covid-19, la compañía, dentro de su Sistema Integrado de Control y Gestión de Riesgos, ha definido desde el
comienzo del estado de alarma un modelo específico para tratar los riesgos que se pudieran materializar por
esta situación (Proyecto Escipión), que se ha trasladado a toda la organización, que se encuentra asociado
a objetivos estratégicos, a los procesos y a actividades de control y que se monitoriza periódicamente
reportando sus resultados a la alta dirección y al Comité de Auditoría.
En este sentido, esta estructura de riesgos de la compañía junto con determinadas medidas de carácter
conservador y prudente tomadas por las respectivas Direcciones Generales en el negocio de la compañía
previamente a la declaración del estado de alarma, han permitido potenciar la resiliencia de la organización
dotándola de capacidad para abordar oportunidades de negocio, lo que ha hecho que haya salido
reforzada y en una posición ventajosa de cara a afrontar el periodo de incertidumbre al que nos enfrentamos.
(Ver nota XXX de la memoria)
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F.
SISTEMAS INTERNOS DE CONTROL Y GESTIÓN DE RIESGOS EN RELACIÓN CON EL
PROCESO DE EMISIÓN DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA (SCIIF)
Describa los mecanismos que componen los sistemas de control y gestión de riesgos en
relación con el proceso de emisión de información financiera (SCIIF) de su entidad.
F.1. Entorno de control de la entidad
Informe, señalando sus principales características de, al menos:
F.1.1. Qué órganos y/o funciones son los responsables de: (i) la existencia y mantenimiento
de un adecuado y efectivo SCIIF; (ii) su implantación; y (iii) su supervisión.
En el artículo 5.4 del Reglamento del Consejo de Administración, se establecen las facultades del Consejo de
Administración, y en concreto, la xxi hace referencia a “la responsabilidad última de la existencia y mantenimiento
de un adecuado y efectivo sistema de control interno de la información financiera (SCIIF)”.
La implantación de este SCIIF recae en las propias áreas de negocio definidas en Neinor Homes, ya que son las
encargadas de poner en práctica los mecanismos y actividades de control para asegurar la fiabilidad de la
información financiera de la compañía.
Para velar por el adecuado desarrollo y ejecución del sistema, el Consejo se apoya en la Comisión de Auditoría y
Control (CAC), que se encargará, según se indica en el artículo 9.3 del Reglamento de la Comisión de Auditoría
y Control, de las siguientes actividades:
- Evaluar la idoneidad y eficacia de los controles financieros internos y los sistemas de control interno y de
gestión del riesgo, incluida la supervisión de los Sistemas de Control Interno sobre la Información
Financiera (SCIIF), de manera que los principales riesgos puedan ser identificados, gestionados,
valorados y comunicados adecuadamente.
- Garantizar que esos sistemas reduzcan convenientemente los riesgos, dentro del contexto de la política
que, en su caso, el Consejo de Administración haya establecido.
F.1.2. Si existen, especialmente en lo relativo al proceso de elaboración de la información
financiera, los siguientes elementos:
• Departamentos y/o mecanismos encargados: (i) del diseño y revisión de la estructura
organizativa; (ii) de definir claramente las líneas de responsabilidad y autoridad, con una
adecuada distribución de tareas y funciones; y (iii) de que existan procedimientos
suficientes para su correcta difusión en la entidad.
El Consejo de Administración de Neinor Homes tiene entre sus competencias la de definir la estructura de la
compañía, por lo que es el máximo responsable de establecer las responsabilidades en el proceso de elaboración
y supervisión de la información financiera, quedando adecuadamente comunicadas las funciones a cada una
de las áreas involucradas.
Principalmente, la DGF (Dirección General Financiera) es el área encargada de la preparación de la información
financiera, si bien todas las áreas de la compañía tienen que favorecer la transparencia y la veracidad de la
información manejada y suministrada al mercado.
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
F
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• Código de conducta, órgano de aprobación, grado de difusión e instrucción, principios
y valores incluidos (indicando si hay menciones específicas al registro de operaciones
y elaboración de información financiera), órgano encargado de analizar
incumplimientos y de proponer acciones correctoras y sanciones.
El Código Ético de Neinor Homes fue aprobado por el Consejo de Administración el 14 de mayo de 2015 y ha
sido actualizado en diversas ocasiones, siendo la última modificación el 10 de marzo de 2017, el Código Ético de
la compañía es el principal pilar en cuanto a cultura a seguir y guía de actuación de Neinor Homes, tiene por
objeto establecer un catálogo de principios éticos, valores y normas de conducta que deben guiar de forma
eficaz la actuación de todas las sociedades y personas que forman parte de la compañía. Este documento es
remitido a todos los empleados de manera periódica y en el momento de entrada a la compañía a las nuevas
incorporaciones, para su conocimiento y remisión firmada de su aceptación.
Adicionalmente, existe formación periódica anual a toda la compañía en materia de ética y cumplimiento
En concreto, en el anexo 4 de dicho Código se detalla que para asegurar que la información muestra la imagen
fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la compañía, “es preciso que las personas
sujetas con responsabilidad en la incorporación de datos en los distintos tipos de registros, físicos o lógicos, tratados
por la compañía en el proceso de elaboración de su información financiera, garanticen su fiabilidad, integridad,
exactitud y actualización”.
Tanto el Código Ético, como el Código de Conducta de terceros y muchas de las Políticas y Manuales de
Cumplimiento y buenas prácticas de la compañía que son de obligado cumplimiento para toda la plantilla, se
encuentran publicadas en la página web de la compañía (Accionistas e Inversores / Gobierno Corporativo y
Sostenibilidad / Códigos y Políticas). Los principios y valores de la compañía se recogen en el propio Código Ético
y en el documento igualmente publicado de “Misión, Visión y Valores”.
Adicionalmente, “la efectividad del SCIIF en su conjunto es objeto de evaluación anual por la Dirección de
Auditoría Interna o por un tercero independiente”.
Por otra parte, uno de los principios por los que se rige Neinor Homes, según se especifica en su Código Ético, es
la transparencia, por lo que la compañía establece que “suministrará a las autoridades, a sus accionistas, a los
mercados en los que opere y a sus clientes, información veraz y transparente en materia financiera y contable de
conformidad con la legislación vigente”.
El órgano encargado de analizar incumplimientos del Código Ético y de proponer acciones correctoras y
sanciones es la Comisión de Seguimiento y Control de la compañía, formada por los directores de las áreas Legal,
Recursos Humanos y GRC (Gobierno, Riesgos, Cumplimiento y Auditoría Interna).
• Canal de denuncias, que permita la comunicación a la comisión de auditoría de
irregularidades de naturaleza financiera y contable, en adición a eventuales
incumplimientos del código de conducta y actividades irregulares en la organización,
informando, en su caso, si éste es de naturaleza confidencial y si permite realizar
comunicaciones anónimas respetando los derechos del denunciante y del denunciado.
Neinor Homes ha establecido un Canal Ético que permite a cualquier persona comunicar las conductas
irregulares o poco apropiadas relacionadas con la contabilidad, el control, los riesgos y la información financiera,
así como otros aspectos que se consideren relevantes relacionados con la integridad, conducta y transparencia
de las operaciones en el funcionamiento interno y externo.
Las vías de comunicación en las que se basa son dos:
− Una dirección de correo electrónico:
canal.etico@neinorhomes.com
− Una dirección postal: Neinor Homes; Canal Ético; Paseo de la Castellana 20, 5ª planta; 28046, Madrid
Neinor Homes tiene publicado en su página web el Procedimiento de Gestión de Denuncias donde se regula el
funcionamiento de dicho Canal Ético.
Sólo se aceptan formalmente comunicaciones con identificación del denunciante, si bien se garantiza la total
confidencialidad de todas las denuncias y el anonimato de la persona que facilita la información y el sistema
permite la comunicación aún sin identificación de la persona. Dichas comunicaciones son recibidas por la
Dirección de Cumplimiento y la Dirección de Auditoría Interna, cuyo análisis es prioritario para la compañía y, en
su caso, se elevan a la Comisión de Seguimiento y Control para su resolución.
Las denuncias que normalmente se reciben en el canal ético, normalmente, no se corresponden con hechos
denunciables que vayan en contra de los principios que figuran en el código ético de la compañía, si bien están
más relacionados con incidencias operativas de postventa por incidencias tras la entrega de viviendas. Estas
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incidencias son monitorizadas por la dirección de GRC, observando que se da respuesta y que se cumplen
nuestros procedimientos.
En el caso que se produzca una denuncia que sí que afecte a los principios éticos de la compañía, se analizan
los hechos por la dirección de GRC, que prepara un informe y lo distribuye al CEO o/y a la CAC, en función de la
materialidad y gravedad de lo sucedido.
En 2020 se han recibido 2 denuncias en el Canal Ético que han sido investigadas y resueltas sin sanción. No ha
habido ningún caso de discriminación reportado.
Adicionalmente al Canal Ético de difusión externa e interna, la compañía ha implantado de manera interna un
canal confidencial para la comunicación de ineficiencias, incumplimiento de protocolos, malas prácticas o
conductas inapropiadas por parte de los empleados cuyo acceso está restringido al Director de Auditoría Interna
y al Responsable de Calidad.
• Programas de formación y actualización periódica para el personal involucrado en la
preparación y revisión de la información financiera, así como en la evaluación del SCIIF,
que cubran al menos, normas contables, auditoría, control interno y gestión de riesgos.
La Dirección de Auditoría Interna impartió en su implantación un curso de formación en materia del SCIIF a
aquellas áreas involucradas en la preparación y revisión de la información financiera.
Con motivo de la salida a bolsa, la Dirección de Auditoría Interna junto con el Auditor externo impartieron un curso
al departamento de contabilidad sobre las obligaciones como sociedad cotizada en materia de información
financiera a trasladar al mercado y Buen Gobierno corporativo.
Adicionalmente de manera periódica el personal involucrado en la preparación y revisión de la información
financiera recibe formación y actualización periódica en normas contables.
La formación obligatoria, que se da con carácter anual, es la de cumplimiento, ética, competencia, reglamento
de conducta en mercados de valores, prevención de blanqueo de capitales, ciberseguridad y protección de
datos.
En relación a las personas que componen el equipo de GRC, encargado de velar por el cumplimiento normativo
en la compañía, en el presente ejercicio, adicionalmente a la formación recibida por toda la plantilla, han
recibido formación sobre:
✓ Igualdad.
✓ Conflictos de interés y partes vinculadas.
✓ Control Interno (en el marco de COSO).
✓ Canal de denuncias.
✓ Riesgos e impactos Covid.
✓ Supervisión de Información no Financiera.
✓ Prevención de blanqueo de capitales.
Con relación a los consejeros de la sociedad, al incorporarse a la sociedad se encuentra implantado un protocolo
de bienvenida en el que se incluye formación sobre ética, cumplimiento, buen gobierno, uso de información
privilegiada y confidencial, estructura de control interno de la compañía y sus responsabilidades y obligaciones
como administradores de la compañía, información que ratifican en distintos documentos que firman.
En el presente ejercicio, los consejeros de la compañía han recibido formación sobre:
✓ Gobierno Corporativo: Modificaciones en las recomendaciones de Buen Gobierno Corporativo y
cambios en la denominación y gestión de la información privilegiada.
✓ Riesgos en el sector inmobiliario.
✓ Situación macroeconómica del mercado Residencial.
✓ Relevancia, responsabilidades y Riesgos en supervisión de la información no financiera.
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F.2. Evaluación de riesgos de la información financiera
Informe, al menos, de:
F.2.1. Cuáles son las principales características del proceso de identificación de riesgos,
incluyendo los de error o fraude, en cuanto a:
• Si el proceso existe y está documentado.
Neinor Homes cuenta con un procedimiento para el cálculo del alcance de los procesos a incorporar en el
SCIIF y la identificación de ciclos de negocio relevantes.
Adicionalmente, ha definido una matriz de controles que se asocian a potenciales riesgos y procesos
contables o administrativos en cada proceso que se ha incorporado al SCIIF, revisándose dicha matriz
anualmente. Para cada control se han establecido los responsables de ejecución y supervisión, las políticas /
procedimientos asociados existentes y la evidencia de auditoría requerida.
La compañía tiene establecida una metodología en la gestión de riesgos que se replica en el proceso de
diseño e implantación de cualquier estructura de control interno y cumplimiento normativo, en la que
podemos destacar:
✓ La consideración de información interna y externa para la identificación de riesgos.
✓ La consideración de escalas de valoración para la evaluación de riesgos.
✓ Desarrollo de entrevistas y talleres de trabajo para la priorización de los riesgos.
✓ La consideración del impacto económico y reputacional para la categorización de riesgos.
✓ La consideración de la probabilidad pasada, presente y futura en el análisis de materialización de
riesgos.
Todos los entornos de cumplimiento de la compañía, como es el caso del SCIIF, se encuentran incorporados
en un sistema integrado de control interno y gestión continuada de riesgos. Las principales características
de este modelo son:
✓ Identificación por cada suceso de riesgo, del riesgo corporativo / estratégico asociado, los objetivos
estratégicos, procedimientos, controles y evidencias asociadas e integradas en un cuadro de control
que evita duplicidades entre los controles y riesgos definidos por cada entorno de cumplimiento
normativo u operacional.
✓ Implantación de procesos y protocolos que permiten la identificación continua de los riesgos que se
materializan y su consideración en el rediseño o mejora del modelo de control interno, así como la
consideración de las acciones correctivas correspondientes.
✓ Monitorización y reporte continuo del funcionamiento del modelo y de los riesgos materializados a la
Comisión de Auditoría y Control de la compañía.
Dentro del apartado E se detalla en mayor profundidad los Sistemas de Control y Gestión de Riesgos de la
compañía.
• Si el proceso cubre la totalidad de objetivos de la información financiera, (existencia y
ocurrencia; integridad; valoración; presentación, desglose y comparabilidad; y
derechos y obligaciones), si se actualiza y con qué frecuencia.
El proceso definido en Neinor Homes cubre la totalidad de objetivos de la información financiera:
✓ Existencia y ocurrencia: las transacciones, hechos y demás eventos recogidos por la información
efectivamente existen y se han registrado en el momento adecuado.
✓ Integridad: la información refleja la totalidad de las transacciones, hechos y demás eventos en los
que la entidad es parte afectada.
✓ Valoración: las transacciones, hechos y demás eventos se registran y valoran de conformidad con
la normativa aplicable.
✓ Desglose, presentación y divulgación: las transacciones, hechos y demás eventos se clasifican,
presentan y revelan en la información de acuerdo con la normativa aplicable.
✓ Derechos y obligaciones: la información refleja, a la fecha correspondiente, los derechos y
obligaciones a través de los correspondientes activos y pasivos, de conformidad con la normativa
aplicable.
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Dichos objetivos son revisados y actualizados cuando se producen cambios significativos en la operativa de
la compañía con impacto en la información financiera.
• La existencia de un proceso de identificación del perímetro de consolidación, teniendo
en cuenta, entre otros aspectos, la posible existencia de estructuras societarias
complejas, entidades instrumentales o de propósito especial.
La identificación del perímetro de consolidación con el detalle de las participaciones societarias se realiza
como mínimo con carácter anual o cuando se producen operaciones corporativas que afecten al capital
social o reservas, las cuales se trasladan en el momento que suceden por parte de la Dirección Legal a la
Dirección General Financiera (DGF), aportando las escrituras y documentación que soporten la operación.
De esta forma, la compañía cuenta con la situación patrimonial actualizada y desde la DGF se procede a
integrar en los estados financieros las nuevas sociedades y se contabilizan dichas operaciones
adecuadamente.
Dentro del perímetro de consolidación del Grupo Neinor Homes no existen estructuras societarias complejas
que pudieran dar lugar a interpretaciones o juicios de valor que pudieran afectar a la comprensión de los
Estados Financieros. Cualquier transacción u operación corporativa que pudiera dar lugar y que afectara al
perímetro de consolidación ha sido consultada con nuestros auditores externos para su correcta
contabilización en las Cuentas Anuales.
• Si el proceso tiene en cuenta los efectos de otras tipologías de riesgos (operativos,
tecnológicos, financieros, legales, fiscales, reputacionales, medioambientales, etc.) en
la medida que afecten a los estados financieros.
El SCIIF es uno de los componentes del Sistema Integrado de Control (SIC) de Neinor Homes. En este modelo,
como ya se ha comentado en el apartado E.1, se consideran además los principales riesgos que afectan al
cumplimiento normativo, tales como, riesgos de fraude y corrupción, blanqueo de capitales, protección de
datos, etc.; así como los riesgos corporativos y los riesgos propios de la operativa (ej.: errores materiales en la
información financiera) y la actividad de la compañía (ej.: adquisición de suelo, producto, comercial,
compras, entre otros).
Para ver el detalle de los riesgos que se integran a nivel corporativo, consultar el apartado E.3.
• Qué órgano de gobierno de la entidad supervisa el proceso.
Como se ha comentado en el apartado F.1.1, el Consejo de Administración a través de la Comisión de
Auditoría y Control (CAC) es el órgano encargado de la supervisión del SCIIF, con el fin de garantizar que los
principales riesgos puedan ser identificados, gestionados, valorados y comunicados adecuadamente. Para la
realización de esta función, la CAC se apoya en la Dirección de Auditoría Interna de la compañía que con
carácter anual realiza una revisión de la eficacia y eficiencia del funcionamiento del SCIIF.
F.3. Actividades de control
Informe, señalando sus principales características, si dispone al menos de:
F.3.1. Procedimientos de revisión y autorización de la información financiera y la descripción
del SCIIF, a publicar en los mercados de valores, indicando sus responsables, así como de
documentación descriptiva de los flujos de actividades y controles (incluyendo los relativos
a riesgo de fraude) de los distintos tipos de transacciones que puedan afectar de modo
material a los estados financieros, incluyendo el procedimiento de cierre contable y la
revisión específica de los juicios, estimaciones, valoraciones y proyecciones relevantes.
Tal y como se indica en el artículo 14.5.iii del Reglamento del Consejo de Administración, se delega en la CAC
la responsabilidad de supervisar el proceso de elaboración y presentación de la información financiera
regulada con el fin de salvaguardar su integridad. Para ello, esta Comisión se apoya en la Dirección General
Financiera y en la Dirección de Auditoría Interna.
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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El procedimiento de revisión y autorización de la información financiera consiste inicialmente en una doble
comprobación desde la Subdirección y Dirección de Contabilidad, posteriormente se realiza una revisión
desde el Área de Control de Gestión de la compañía y finalmente se realiza una comprobación final desde
la Dirección Financiera.
De manera mensual se trasladan los resultados financieros a la Comisión de Auditoría y Control.
De manera trimestral, previamente a la aprobación de la información financiera por parte del Consejo de
Administración y su posterior publicación, la Comisión de Auditoría y Control revisa y autoriza la información
financiera en reunión de la comisión, información que recibe con antelación suficiente para disponer de un
margen razonable para su análisis.
La Dirección de Auditoría Interna o un experto externo revisa anualmente la eficacia y eficiencia del SCIIF y
reporta sus resultados a la Comisión de Auditoría y Control.
La compañía a cierre del ejercicio cuenta con 264 procedimientos / políticas y manuales en el que el
incumplimiento de estos podría tener un impacto directa o indirectamente en los estados financieros. La
Dirección General Financiera es responsable de 30 de dichos procedimientos que cubren las principales
funciones de dicha Dirección como son la contabilidad, el sistema de control de información financiera,
avales, financiación, pagos y cobros, recepción de facturas, dividendos, conciliaciones bancarias o tesorería,
entre otros.
En lo que respecta al procedimiento de cierre contable, en Neinor Homes se ha establecido un calendario
con los hitos y las fechas que se deben cumplir en cada cierre mensual. En este sentido, la Dirección de
Contabilidad, de acuerdo a las fechas establecidas en dicho calendario y para evitar errores en la
información contable, cierra los períodos contables secuencialmente por grupo de trabajo, no permitiendo el
sistema de gestión que los usuarios incluidos en esos grupos de trabajo contabilicen si el período contable ha
sido cerrado para ellos. Adicionalmente, cada persona responsable de la contabilización comprueba que se
ha realizado correctamente el checklist de cierre.
Por otra parte, se cuenta con actividades de control individuales y específicas para la supervisión de los
cálculos de las estimaciones y provisiones (ej.: provisiones por bonus y paga extra, por contingencias jurídicas,
por contingencias fiscales, etc.). Esta información financiera obtenida de manera independiente por las
diferentes áreas involucradas es objeto de una mayor revisión, puesto que se valida por la Dirección de Control
de Gestión antes de ser trasladada a la Dirección de Contabilidad y también se efectúa una verificación
analítica por parte de la Dirección de Planificación Financiera Estratégica o la Dirección de Auditoría Interna.
F.3.2. Políticas y procedimientos de control interno sobre los sistemas de información (entre
otras, sobre seguridad de acceso, control de cambios, operación de los mismos, continuidad
operativa y segregación de funciones) que soporten los procesos relevantes de la entidad en
relación a la elaboración y publicación de la información financiera.
Neinor Homes sustenta la mayoría de sus actividades de negocio en Sistemas de Información, siendo éstos un
soporte básico para la operativa interna, la gestión de los servicios y el desarrollo comercial. La información
manejada por los diferentes sistemas y aplicaciones, así como la infraestructura de comunicaciones,
constituyen, junto a las personas, el activo principal para el normal desarrollo de las operaciones de negocio.
Con este fin se ha desarrollado la Política de Seguridad, que está constituida por la estructura organizativa,
los recursos humanos y técnicos, los procesos, planes, procedimientos y protocolos relacionados con las
medidas de prevención y respuesta frente a los riesgos de seguridad de naturaleza física, lógica y el
cumplimento de la regulación normativa, aplicable y del buen gobierno corporativo.
Los requisitos y objetivos de seguridad son determinados por el Comité de Seguridad de la Información en
base a los criterios derivados de las políticas de Neinor Homes y las necesidades determinadas por los
responsables de los activos de información y los responsables de los procesos de negocio, siendo su alcance
todas las actividades relacionadas con la seguridad física, la seguridad de la información, con especial
enfoque en la seguridad lógica. Su aplicabilidad abarca la prestación de aquellas actividades y servicios que
lo son directamente por la Seguridad de la propia Organización y también por terceros, siguiendo sus
directrices e instrucciones y lo hace desde un enfoque avanzado, completo e integral.
El objeto de esta Política es alcanzar una protección adecuada de los activos de información de Neinor
Homes, dentro del alcance definido para el Sistema de Gestión de Seguridad de la Información, preservando
los siguientes principios de la seguridad:
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− Confidencialidad: garantizar que la información sea accesible sólo para quien esté autorizado a tener
acceso a la misma. Se establecen procedimientos relativos a:
o Controles de acceso físico y lógico
o Marcado de información
o Gestión de soportes y Destrucción.
− Integridad: garantizar la exactitud y completitud de la información y de los métodos de su procesamiento.
o Gestión de parches y vulnerabilidades en el ERP.
o Procedimiento de gestión de cambios (nuevos desarrollos, aplicaciones con movilidad, etc.)
o Seguridad en los procesos de desarrollo y soporte.
− Disponibilidad: garantizar que los usuarios autorizados tienen acceso cuando lo requieran a la información
y sus activos asociados. El alcance de los procedimientos asociados a garantizar la disponibilidad incide en:
o Plan de Backup.
o Plan de contingencia.
o Plan de continuidad de Negocio
o Diversos procedimientos de Detección, Evaluación y Respuesta ante incidentes disruptivos.
− Privacidad: garantizar el tratamiento adecuado cuando se trate de datos de carácter personal.
Estos principios básicos se deben preservar y asegurar en cualquiera de las formas que adopte la
información, ya sea en formato electrónico, impreso, visual o hablado, e independientemente de que sea
tratada en las dependencias de Neinor Homes o fuera de ellas.
En este sentido la compañía cuenta con altos niveles de seguridad en accesos, formación continua en
materia de ciberseguridad, revisiones de la información enviada, protocolos de uso de dispositivos móviles,
copias de seguridad diaria de los servidores, restricción de accesos de dispositivos externos, etc.
Neinor Homes cuenta con procesos de autorización de aprobación de facturas y pagos, que se encuentran
parametrizados en la herramienta informática utilizada, lo que permite identificar las personas involucradas
en cada Dirección e identificar la existencia de segregación de funciones.
Durante el ejercicio 2020 Neinor Homes se encuentra certificada por la ISO 27001 de Seguridad de la
Información. Recientemente en el mes de diciembre de 2020 ha renovado dicha certificación.
Finalmente cabe mencionar que en el ejercicio 2019 desde la dirección de GRC se realizó un proyecto de
segregación de funciones por el cual se ha procedido a realizar un diagnóstico de incompatibilidades entre
funcionalidades, roles y permisos de los distintos usuarios que participan en la elaboración de la información
financiera, su análisis o la liquidación y aprobación de las operaciones que la misma genera.
F.3.3. Políticas y procedimientos de control interno destinados a supervisar la gestión de las
actividades subcontratadas a terceros, así como de aquellos aspectos de evaluación, cálculo
o valoración encomendados a expertos independientes, que puedan afectar de modo
material a los estados financieros.
Neinor Homes para sus operaciones principales cuenta con un procedimiento de selección, homologación
y evaluación de proveedores / terceros (ej.: arquitectos, constructoras comercializadoras, asesores, entre
otros) en el que se valora a dichas empresas externas de un modo objetivo, para seleccionar y contratar a
aquellas que se consideren más idóneas para prestar sus servicios en cumplimiento con la legalidad y los
procedimientos internos de la compañía (entre los que se encuentra el adecuado tratamiento de la
información financiera y la no difusión de la misma sin autorización, entre otros).
Neinor Homes considera que el alcance de los procedimientos de control interno a terceros debe tener en
cuenta tanto a proveedores que por su materialidad, proveedores estratégicos que por su impacto
significativo en la información financiera y a nivel reputacional, proveedores que por uso de información
confidencial o por la relevancia de sus servicios profesionales, como auditores externos, expertos
independientes en la valoración de activos...los cuales siempre han de demostrar su experiencia, su
independencia y reconocimiento en el mercado.
Los informes emitidos por experto independiente son revisados por personal de la compañía con experiencia
y capacidad técnica en las materias tratadas.
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Asimismo, la compañía cuenta con un Código de Conducta para terceros en el que se establecen los
estándares éticos que deben cumplir los colaboradores significativos que presten algún tipo de servicio a
Neinor Homes. Entre estos principios se encuentra el cumplimiento de las obligaciones legales y fiscales y
evitar la comisión de delitos penales, fraude o corrupción. Este Código es aceptado y firmado por todos los
terceros estratégicos para la compañía con los que se trabaje.
F.4. Información y comunicación
Informe, señalando sus principales características, si dispone al menos de:
F.4.1. Una función específica encargada de definir, mantener actualizadas las políticas
contables (área o departamento de políticas contables) y resolver dudas o conflictos
derivados de su interpretación, manteniendo una comunicación fluida con los responsables
de las operaciones en la organización, así como un manual de políticas contables actualizado
y comunicado a las unidades a través de las que opera la entidad.
La Dirección General Financiera (DGF) de Neinor Homes establece los procesos y también las políticas y normas
contables aplicables, y es asimismo responsable de la coordinación entre los distintos departamentos
involucrados en la preparación de la información financiera. Por otra parte, el Área de Administración y
Contabilidad, dependiente de la DGF, asume la responsabilidad de definir y resolver las dudas derivadas de la
interpretación de las políticas contables.
En este sentido, Neinor Homes cuenta con un Manual de Políticas Contables elaborado internamente y
contrastado por expertos independientes en materia de contabilidad que es revisado de forma periódica, en
el que se definen los criterios de clasificación y valoración para la preparación de los estados financieros.
El personal involucrado en el proceso de elaboración y revisión de la información financiera se encuentra
permanentemente informado de las actualizaciones contables y fiscales mediante una comunicación continua
con sus asesores fiscales, su auditor externo y otras alertas y notificaciones recibidas de las principales firmas de
auditoría y despachos profesionales.
La Comisión de Auditoría y Control tiene encomendada la función de supervisión y revisión de las cuentas
anuales de conformidad con la normativa en vigor cumpliendo con los principios de contabilidad generalmente
aceptados.
En aquellas ocasiones que la aplicación de la normativa sea de cierta complejidad en su interpretación, la
compañía solicita asesoramiento a su auditor externo y otros asesores u órgano regulador.
F.4.2. Mecanismos de captura y preparación de la información financiera con formatos
homogéneos, de aplicación y utilización por todas las unidades de la entidad o del grupo,
que soporten los estados financieros principales y las notas, así como la información que se
detalle sobre el SCIIF.
El proceso de preparación de información financiera se encuentra definido en Neinor Homes e incorpora la
descripción de las diferentes actividades que se realizan de forma estandarizada en el cierre de contabilidad
y en la preparación de los estados financieros, así como los responsables asignados de su ejecución y revisión.
Asimismo, se dispone de una herramienta informática común (PRINEX), en la que se trabaja con la información
financiera de todas las sociedades, lo que facilita la posterior consolidación.
Adicionalmente, se utiliza un único Plan de Cuentas, el cual se encuentra implantado para la realización y
gestión de la contabilidad de todas las sociedades.
F.5. Supervisión del funcionamiento del sistema
Informe, señalando sus principales características, al menos de:
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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F.5.1. Las actividades de supervisión del SCIIF realizadas por la comisión de auditoría, así como
si la entidad cuenta con una función de auditoría interna que tenga entre sus competencias
la de apoyo a la comisión en su labor de supervisión del sistema de control interno,
incluyendo el
SCIIF. Asimismo, se informará del alcance de la evaluación del SCIIF realizada en el ejercicio
y del procedimiento por el cual el encargado de ejecutar la evaluación comunica sus
resultados, si la entidad cuenta con un plan de acción que detalle las eventuales medidas
correctoras, y si se ha considerado su impacto en la información financiera.
Según se ha indicado en el apartado F.1.1, para velar por el adecuado desarrollo y ejecución del SCIIF, el Consejo
de Administración de Neinor Homes se apoya en la Comisión de Auditoría y Control (CAC) y ésta a su vez, delega
estas funciones de monitorización en la Dirección de Auditoría Interna.
La Dirección de Auditoría Interna es, por tanto, una función objetiva e independiente del resto de áreas, ya que
depende directamente de la Comisión de Auditoría y Control e indirecta pero funcionalmente del Consejero
Delegado.
Entre las funciones atribuidas se encuentra la supervisión del funcionamiento del SCIIF, debiendo evaluar la
efectividad del sistema de control interno y asegurar de modo razonable la eficiencia y eficacia en el uso de los
recursos, la fiabilidad de la información financiera y el cumplimiento de la legalidad y las políticas y
procedimientos internos.
Adicionalmente, con el objetivo de identificar mejoras en el diseño de los controles y mejorar la eficacia del
sistema detectadas en auditorías anteriores por parte de la dirección de Auditoría interna, en el presente ejercicio
se ha procedido a realizar una evaluación sobre el cumplimiento del SCIIF por parte de un experto externo de
cara a salvaguardar la independencia de auditoría interna en cuanto a la elaboración y diseño de los controles
a implementar y a contar con una visión complementaria.
En la revisión del SCIIF se considera anualmente el diseño y eficacia de los controles, la integridad de las evidencias
que soportan dichos controles.
En el ejercicio 2020, se ha procedido a verificar:
• La integridad y veracidad de la información reportada en el apartado F del IAGC.
• El cumplimiento en cuanto a la ejecución de determinados controles para una muestra de periodos y
de sociedades del grupo.
• La alineación del diseño de los controles de la matriz con los riesgos que pretenden mitigar o eliminar,
con el objetivo de obtener un aseguramiento razonable del cumplimiento del fin para el que se
encuentran diseñados.
• La integridad de las evidencias que soportan dichos controles.
En base a estas revisiones durante el ejercicio 2020 se han propuesto una serie de medidas de mejora en el
modelo del SCIIF derivadas de las recomendaciones realizadas por la función de auditoría interna y el experto
externo, que serán llevadas a cabo en el próximo ejercicio.
F.5.2. Si cuenta con un procedimiento de discusión mediante el cual, el auditor de cuentas (de
acuerdo con lo establecido en las NTA), la función de auditoría interna y otros expertos
puedan comunicar a la alta dirección y a la comisión de auditoría o administradores de la
entidad las debilidades significativas de control interno identificadas durante los procesos de
revisión de las cuentas anuales o aquellos otros que les hayan sido encomendados. Asimismo,
informará de si dispone de un plan de acción que trate de corregir o mitigar las debilidades
observadas.
Tal y como se establece en el reglamento del Consejo de Administración, la Comisión de Auditoría y Control
ejercerá las funciones de supervisión de la eficacia del control interno de la Sociedad y su grupo, la auditoría
interna y los sistemas de gestión de riesgos, así como discutir con el auditor de cuentas las debilidades significativas
del sistema de control interno detectadas en el desarrollo de la auditoría, entre otras.
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Por ello, Neinor Homes efectúa un reporting trimestral a la Alta Dirección y a la Comisión de Auditoría y Control en
el que la Dirección de Auditoría Interna presenta el análisis y seguimiento del sistema implantado de control interno
y de gestión de riesgos, así como los principales hallazgos e ineficiencia identificadas y los planes de acción a
implantar.
Por otra parte, se incluye en ese reporting el resultado de otras auditorías de cumplimiento normativo de carácter
obligatorio efectuadas en colaboración con la Dirección de Cumplimiento (ej.: protección de datos, blanqueo
de capitales, etc.).
También los auditores externos comunican los estados financieros semestrales y anuales, así como las debilidades
detectadas durante su auditoría.
Adicionalmente, la Dirección de Auditoría Interna, la Dirección de Cumplimiento y el auditor externo mantienen
reuniones periódicas con la CAC sin presencia de la Alta Dirección, para informar del funcionamiento de los
sistemas de control.
En el ejercicio 2020, adicionalmente a su presencia en las reuniones de la comisión, se han mantenido 2 reuniones
entre el auditor externo y la CAC o la Dirección de GRC sin presencia de la alta dirección, asimismo la función de
auditoría interna ha mantenido un flujo de comunicación continua con la comisión de auditoría informando de
diversos aspectos como son los requerimientos recibidos por organismos supervisores, los riesgos identificados y
auditorías realizadas, análisis de la nueva normativa y la formación realizada.
Para tratar las debilidades o incumplimientos relacionados con temas éticos o de fraude se cuenta con protocolos
y políticas establecidos.
Por último, se analiza y supervisa el cumplimiento en materia de conflictos de interés y partes vinculadas, así como
el cumplimiento del Reglamento Interno de Conducta que tiene la compañía como empresa de interés público.
Esta información es trasladada periódicamente a la Comisión de Auditoría y Control para su información y en su
caso aprobación.
F.6. Otra información relevante
No aplica.
F.7. Informe del auditor externo
Informe de: Deloitte S.L, ver anexo I.
F.7.1. Si la información del SCIIF remitida a los mercados ha sido sometida a revisión por el
auditor externo, en cuyo caso la entidad debería incluir el informe correspondiente
como anexo. En caso contrario, debería informar de sus motivos.
La Dirección del Grupo, de cara a dar la mayor transparencia posible en cuanto a la elaboración de sus estados
financieros a todos los grupos de interés, ha decidido someter a revisión por parte del auditor externo la
información relativa al SCIIF, incluida en este apartado F del Informe Anual de Gobierno Corporativo
correspondiente al ejercicio 2020 elaborada por la Dirección del Grupo. Adjuntamos anexado al presente Informe
Anual de Gobierno Corporativo el Informe del auditor referido a la información relativa al sistema de control
interno sobre la información financiera (SCIIF) de Neinor Homes S.A. correspondiente al ejercicio terminado el 31
de diciembre de 2020.
Desde el año 2016 la estrategia del auditor externo para enfocar la auditoría está basada en confianza en
controles, por lo que se recaba información dirigida a conocer cómo la entidad está cubriendo los riegos de
errores para cada uno de los ciclos de negocio significativos (ej.: compras, ventas, existencias, etc.).
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GRADO DE SEGUIMIENTO DE LAS RECOMENDACIONES DE GOBIERNO CORPORATIVO
Indique el grado de seguimiento de la sociedad respecto de las recomendaciones del Código de
buen gobierno de las sociedades cotizadas.
En el caso de que alguna recomendación no se siga o se siga parcialmente, se deberá incluir una
explicación detallada de sus motivos de manera que los accionistas, los inversores y el mercado
en general, cuenten con información suficiente para valorar el proceder de la sociedad. No serán
aceptables explicaciones de carácter general.
1.
Que los estatutos de las sociedades cotizadas no limiten el número máximo de votos que
pueda emitir un mismo accionista, ni contengan otras restricciones que dificulten la toma de
control de la sociedad mediante la adquisición de sus acciones en el mercado.
C u m ple
Expl í qu e
2.
Que cuando la sociedad cotizada esté controlada, en el sentido del artículo 42 del Código de
Comercio, por otra entidad, cotizada o no, y tenga, directamente o a través de sus filiales,
relaciones de negocio con dicha entidad o alguna de sus filiales (distintas de las de la sociedad
cotizada) o desarrolle actividades relacionadas con las de cualquiera de ellas informe
públicamente con precisión acerca de:
a)
Las respectivas áreas de actividad y eventuales relaciones de negocio entre ellas, así como
las de la sociedad dependiente cotizada con las demás empresas del grupo.
b)
Los mecanismos previstos para resolver los eventuales conflictos de interés que puedan
presentarse.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
3.
Que, durante la celebración de la junta general ordinaria, como complemento de la difusión
por escrito del informe anual de gobierno corporativo, el presidente del consejo de
administración informe verbalmente a los accionistas, con suficiente detalle, de los aspectos
más relevantes del gobierno corporativo de la sociedad y, en particular:
a)
De los cambios acaecidos desde la anterior junta general ordinaria.
b)
De los motivos concretos por los que la compañía no sigue alguna de las recomendaciones
del Código de Gobierno Corporativo y, si existieran, de las reglas alternativas que aplique
en esa materia.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
4.
Que la sociedad defina y promueva una política de comunicación y contactos con accionistas
e inversores institucionales en el marco de su implicación en la sociedad, así como con los
asesores de voto que sea plenamente respetuosa con las normas contra el abuso de mercado
y dé un trato semejante a los accionistas que se encuentren en la misma posición. Y que la
sociedad haga pública dicha política a través de su página web, incluyendo información
relativa a la forma en que la misma se ha puesto en práctica e identificando a los interlocutores
o responsables de llevarla a cabo.
Y que, sin perjuicio de las obligaciones legales de difusión de información privilegiada y otro
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
G
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tipo de información regulada, la sociedad cuente también con una política general relativa a
la comunicación de información económico-financiera, no financiera y corporativa a través
de los canales que considere adecuados (medios de comunicación, redes sociales u otras vías)
que contribuya a maximizar la difusión y la calidad de la información a disposición del
mercado, de los inversores y demás grupos de interés.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
5.
Que el consejo de administración no eleve a la junta general una propuesta de delegación de
facultades, para emitir acciones o valores convertibles con exclusión del derecho de
suscripción preferente, por un importe superior al 20% del capital en el momento de la
delegación.
Y que cuando el consejo de administración apruebe cualquier emisión de acciones o de
valores convertibles con exclusión del derecho de suscripción preferente, la sociedad publique
inmediatamente en su página web los informes sobre dicha exclusión a los que hace referencia
la legislación mercantil.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
6.
Que las sociedades cotizadas que elaboren los informes que se citan a continuación, ya sea
de forma preceptiva o voluntaria, los publiquen en su página web con antelación suficiente a
la celebración de la junta general ordinaria, aunque su difusión no sea obligatoria:
a)
Informe sobre la independencia del auditor.
b)
Informes de funcionamiento de las comisiones de auditoría y de nombramientos y
retribuciones.
c)
Informe de la comisión de auditoría sobre operaciones vinculadas.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
7.
Que la sociedad transmita en directo, a través de su página web, la celebración de las juntas
generales de accionistas.
Y que la sociedad cuente con mecanismos que permitan la delegación y el ejercicio del voto
por medios telemáticos e incluso, tratándose de sociedades de elevada capitalización y en la
medida en que resulte proporcionado, la asistencia y participación activa en la Junta General.
C u m ple
Expl í qu e
8.
Que la comisión de auditoría vele por que las cuentas anuales que el consejo de administración
presente a la junta general de accionistas se elaboren de conformidad con la normativa
contable. Y que en aquellos supuestos en que el auditor de cuentas haya incluido en su informe
de auditoría alguna salvedad, el presidente de la comisión de auditoría explique con claridad
en la junta general el parecer de la comisión de auditoría sobre su contenido y alcance,
poniéndose a disposición de los accionistas en el momento de la publicación de la
convocatoria de la junta, junto con el resto de propuestas e informes del consejo, un resumen
de dicho parecer.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
9.
Que la sociedad haga públicos en su página web, de manera permanente, los requisitos y
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
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procedimientos que aceptará para acreditar la titularidad de acciones, el derecho de
asistencia a la junta general de accionistas y el ejercicio o delegación del derecho de voto.
Y que tales requisitos y procedimientos favorezcan la asistencia y el ejercicio de sus derechos
a los accionistas y se apliquen de forma no discriminatoria.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
10.
Que cuando algún accionista legitimado haya ejercitado, con anterioridad a la celebración
de la junta general de accionistas, el derecho a completar el orden del día o a presentar
nuevas propuestas de acuerdo, la sociedad:
a)
Difunda de inmediato tales puntos complementarios y nuevas propuestas de acuerdo.
b)
Haga público el modelo de tarjeta de asistencia o formulario de delegación de voto o voto
a distancia con las modificaciones precisas para que puedan votarse los nuevos puntos
del orden del día y propuestas alternativas de acuerdo en los mismos términos que los
propuestos por el consejo de administración.
c)
Someta todos esos puntos o propuestas alternativas a votación y les aplique las mismas
reglas de voto que a las formuladas por el consejo de administración, incluidas, en
particular, las presunciones o deducciones sobre el sentido del voto.
d)
Con posterioridad a la junta general de accionistas, comunique el desglose del voto sobre
tales puntos complementarios o propuestas alternativas.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
11.
Que, en el caso de que la sociedad tenga previsto pagar primas de asistencia a la junta
general de accionistas, establezca, con anterioridad, una política general sobre tales primas y
que dicha política sea estable.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
12.
Que el consejo de administración desempeñe sus funciones con unidad de propósito e
independencia de criterio, dispense el mismo trato a todos los accionistas que se hallen en la
misma posición y se guíe por el interés social, entendido como la consecución de un negocio
rentable y sostenible a largo plazo, que promueva su continuidad y la maximización del valor
económico de la empresa.
Y que en la búsqueda del interés social, además del respeto de las leyes y reglamentos y de un
comportamiento basado en la buena fe, la ética y el respeto a los usos y a las buenas prácticas
comúnmente aceptadas, procure conciliar el propio interés social con, según corresponda, los
legítimos intereses de sus empleados, sus proveedores, sus clientes y los de los restantes grupos
de interés que puedan verse afectados, así como el impacto de las actividades de la
compañía en la comunidad en su conjunto y en el medio ambiente.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
cve: BOE-A-2018-9935
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13.
Que el consejo de administración posea la dimensión precisa para lograr un funcionamiento
eficaz y participativo, lo que hace aconsejable que tenga entre cinco y quince miembros.
C u m ple
Expl í qu e
14.
Que el consejo de administración apruebe una política de selección de consejeros que:
a)
Sea concreta y verificable.
b)
Asegure que las propuestas de nombramiento o reelección se fundamenten en un análisis
previo de las necesidades del consejo de administración; y
c)
Favorezca la diversidad de conocimientos, experiencias, edad y género. A estos efectos,
se considera que favorecen la diversidad de género las medidas que fomenten que la
compañía cuente con un número significativo de altas directivas.
Que el resultado del análisis previo de las necesidades del consejo de administración se recoja
en el informe justificativo de la comisión de nombramientos que se publique al convocar la
junta general de accionistas a la que se someta la ratificación, el nombramiento o la reelección
de cada consejero.
La comisión de nombramiento verificará anualmente el cumplimiento de la política de
selección de consejeros y se informará de ello en el informe anual de gobierno corporativo.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
15.
Que los consejeros dominicales e independientes constituyan una amplia mayoría del consejo
de administración y que el número de consejeros ejecutivos sea el mínimo necesario, teniendo
en cuenta la complejidad del grupo societario y el porcentaje de participación de los
consejeros ejecutivos en el capital de la sociedad.
Y que el número de consejeras suponga, al menos, el 40% de los miembros del consejo de
administración antes de que finalice 2022 y en adelante, no siendo con anterioridad inferior al
30%.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
En el ejercicio finalizado, el número de consejeras no alcanza el 30% del total de los miembros del consejo de
administración, dado que no se han producido cambios en la composición del mismo y el número y diversidad (a
excepción del género) de los miembros del consejo se considera apropiado tal y como se ha puesto de manifiesto
en la evaluación del funcionamiento del Consejo y sus comisiones que la realizado la comisión de nombramientos y
retribuciones asistida por un experto externo de reconocido prestigio.
La Compañía de cara a nuevas incorporaciones en su Consejo, favorecerá la diversidad de género, de experiencias y
de conocimientos de sus consejeros y velará porque no existan sesgos implícitos que puedan conllevar algún tipo de
discriminación, sobre todo que dificulten la selección de consejeras.
De cara a futuros nombramientos (no previstos en el corto plazo), siempre se deberán considerar perfiles femeninos y a
igualdad de cualidades, deberán ser seleccionados.
16.
Que el porcentaje de consejeros dominicales sobre el total de consejeros no ejecutivos no sea
mayor que la proporción existente entre el capital de la sociedad representado por dichos
consejeros y el resto del capital.
Este criterio podrá atenuarse:
a)
En sociedades de elevada capitalización en las que sean escasas las participaciones
accionariales que tengan legalmente la consideración de significativas.
cve: BOE-A-2018-9935
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b)
Cuando se trate de sociedades en las que exista una pluralidad de accionistas
representados en el consejo de administración y no tengan vínculos entre sí.
C u m ple
Expl í qu e
El porcentaje de consejeros dominicales sobre el total de consejeros no ejecutivos es
prácticamente igual a la proporción existente entre el capital que representan y el resto del
capital.
El motivo principal es la existencia de dos consejeros ejecutivos, ninguno de los mismos
pertenece a las comisiones de auditoría y control y nombramiento y retribuciones donde se
produce una mayoría de consejeros independientes.
17.
Que el número de consejeros independientes represente, al menos, la mitad del total de
consejeros.
Que, sin embargo, cuando la sociedad no sea de elevada capitalización o cuando, aun
siéndolo, cuente con un accionista o varios actuando concertadamente, que controlen más
del 30% del capital social, el número de consejeros independientes represente, al menos, un
tercio del total de consejeros.
C u m ple
Expl í qu e
18.
Que las sociedades hagan pública a través de su página web, y mantengan actualizada, la
siguiente información sobre sus consejeros:
a)
Perfil profesional y biográfico.
b)
Otros consejos de administración a los que pertenezcan se traten o no de sociedades
cotizadas, así como sobre las demás actividades retribuidas que realice cualquiera que
sea su naturaleza.
c)
Indicación de la categoría de consejero a la que pertenezcan, señalándose, en el caso
de consejeros dominicales, el accionista al que representen o con quien tengan vínculos.
d)
Fecha de su primer nombramiento como consejero en la sociedad, así como de las
posteriores reelecciones.
e)
Acciones de la compañía, y opciones sobre ellas, de las que sean titulares.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
19.
Que en el informe anual de gobierno corporativo, previa verificación por la comisión de
nombramientos, se expliquen las razones por las cuales se hayan nombrado consejeros
dominicales a instancia de accionistas cuya participación accionarial sea inferior al 3% del
capital; y se expongan las razones por las que no se hubieran atendido, en su caso, peticiones
formales de presencia en el consejo procedentes de accionistas cuya participación
accionarial sea igual o superior a la de otros a cuya instancia se hubieran designado consejeros
dominicales.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
cve: BOE-A-2018-9935
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20.
Que los consejeros dominicales presenten su dimisión cuando el accionista a quien representen
transmita íntegramente su participación accionarial. Y que también lo hagan, en el número
que corresponda, cuando dicho accionista rebaje su participación accionarial hasta un nivel
que exija la reducción del número de sus consejeros dominicales.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
21.
Que el consejo de administración no proponga la separación de ningún consejero
independiente antes del cumplimiento del período estatutario para el que hubiera sido
nombrado, salvo cuando concurra justa causa, apreciada por el consejo de administración
previo informe de la comisión de nombramientos. En particular, se entenderá que existe justa
causa cuando el consejero pase a ocupar nuevos cargos o contraiga nuevas obligaciones
que le impidan dedicar el tiempo necesario al desempeño de las funciones propias del cargo
de consejero, incumpla los deberes inherentes a su cargo o incurra en algunas de las
circunstancias que le hagan perder su condición de independiente, de acuerdo con lo
establecido en la legislación aplicable.
También podrá proponerse la separación de consejeros independientes como consecuencia
de ofertas públicas de adquisición, fusiones u otras operaciones corporativas similares que
supongan un cambio en la estructura de capital de la sociedad, cuando tales cambios en la
estructura del consejo de administración vengan propiciados por el criterio de
proporcionalidad señalado en la recomendación 16.
C u m ple
Expl í qu e
22.
Que las sociedades establezcan reglas que obliguen a los consejeros a informar y, en su caso,
dimitir en aquellos supuestos que puedan perjudicar al crédito y reputación de la sociedad y,
en particular, les obliguen a informar al consejo de administración de las causas penales en las
que aparezcan como imputados, así como de sus posteriores vicisitudes procesales.
Y que, habiendo sido informado o habiendo conocido el consejo de otro modo alguna de las
situaciones mencionadas en el párrafo anterior, examine el caso tan pronto como sea posible
y, atendiendo a las circunstancias concretas, decida, previo informe de la comisión de
nombramientos y retribuciones, si debe o no adoptar alguna medida, como la apertura de una
investigación interna, solicitar la dimisión del consejero o proponer su cese. Y que se informe al
respecto en el informe anual de gobierno corporativo, salvo que concurran circunstancias
especiales que lo justifiquen, de lo que deberá dejarse constancia en acta. Ello sin perjuicio de
la información que la sociedad deba difundir, de resultar procedente, en el momento de la
adopción de las medidas correspondientes.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
23.
Que todos los consejeros expresen claramente su oposición cuando consideren que alguna
propuesta de decisión sometida al consejo de administración puede ser contraria al interés
social. Y que otro tanto hagan, de forma especial, los independientes y demás consejeros a
quienes no afecte el potencial conflicto de intereses, cuando se trate de decisiones que
puedan perjudicar a los accionistas no representados en el consejo de administración.
Y que cuando el consejo de administración adopte decisiones significativas o reiteradas sobre
las que el consejero hubiera formulado serias reservas, este saque las conclusiones que
procedan y, si optara por dimitir, explique las razones en la carta a que se refiere la
recomendación siguiente.
Esta recomendación alcanza también al secretario del consejo de administración, aunque no
tenga la condición de consejero.
cve: BOE-A-2018-9935
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C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
24.
Que cuando, ya sea por dimisión o por acuerdo de la junta general, un consejero cese en su
cargo antes del término de su mandato, explique de manera suficiente las razones de su
dimisión o, en el caso de consejeros no ejecutivos, su parecer sobre los motivos del cese por la
junta, en una carta que remitirá a todos los miembros del consejo de administración.
Y que, sin perjuicio de que se dé cuenta de todo ello en el informe anual de gobierno
corporativo, en la medida en que sea relevante para los inversores, la sociedad publique a la
mayor brevedad posible el cese incluyendo referencia suficiente a los motivos o circunstancias
aportados por el consejero.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
25.
Que la comisión de nombramientos se asegure de que los consejeros no ejecutivos tienen
suficiente disponibilidad de tiempo para el correcto desarrollo de sus funciones.
Y que el reglamento del consejo establezca el número máximo de consejos de sociedades de
los que pueden formar parte sus consejeros.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
26.
Que el consejo de administración se reúna con la frecuencia precisa para desempeñar con
eficacia sus funciones y, al menos, ocho veces al año, siguiendo el programa de fechas y
asuntos que establezca al inicio del ejercicio, pudiendo cada consejero individualmente
proponer otros puntos del orden del día inicialmente no previstos.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
27.
Que las inasistencias de los consejeros se reduzcan a los casos indispensables y se cuantifiquen
en el informe anual de gobierno corporativo. Y que, cuando deban producirse, se otorgue
representación con instrucciones.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
28.
Que cuando los consejeros o el secretario manifiesten preocupación sobre alguna propuesta
o, en el caso de los consejeros, sobre la marcha de la sociedad y tales preocupaciones no
queden resueltas en el consejo de administración, a petición de quien las hubiera manifestado,
se deje constancia de ellas en el acta.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
29.
Que la sociedad establezca los cauces adecuados para que los consejeros puedan obtener
el asesoramiento preciso para el cumplimiento de sus funciones incluyendo, si así lo exigieran
las circunstancias, asesoramiento externo con cargo a la empresa.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
cve: BOE-A-2018-9935
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30.
Que, con independencia de los conocimientos que se exijan a los consejeros para el ejercicio
de sus funciones, las sociedades ofrezcan también a los consejeros programas de actualización
de conocimientos cuando las circunstancias lo aconsejen.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
31.
Que el orden del día de las sesiones indique con claridad aquellos puntos sobre los que el
consejo de administración deberá adoptar una decisión o acuerdo para que los consejeros
puedan estudiar o recabar, con carácter previo, la información precisa para su adopción.
Cuando, excepcionalmente, por razones de urgencia, el presidente quiera someter a la
aprobación del consejo de administración decisiones o acuerdos que no figuraran en el orden
del día, será preciso el consentimiento previo y expreso de la mayoría de los consejeros
presentes, del que se dejará debida constancia en el acta.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
32.
Que los consejeros sean periódicamente informados de los movimientos en el accionariado y
de la opinión que los accionistas significativos, los inversores y las agencias de calificación
tengan sobre la sociedad y su grupo.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
33.
Que el presidente, como responsable del eficaz funcionamiento del consejo de administración,
además de ejercer las funciones que tiene legal y estatutariamente atribuidas, prepare y
someta al consejo de administración un programa de fechas y asuntos a tratar; organice y
coordine la evaluación periódica del consejo, así como, en su caso, la del primer ejecutivo de
la sociedad; sea responsable de la dirección del consejo y de la efectividad de su
funcionamiento; se asegure de que se dedica suficiente tiempo de discusión a las cuestiones
estratégicas, y acuerde y revise los programas de actualización de conocimientos para cada
consejero, cuando las circunstancias lo aconsejen.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
34.
Que cuando exista un consejero coordinador, los estatutos o el reglamento del consejo de
administración, además de las facultades que le corresponden legalmente, le atribuya las
siguientes: presidir el consejo de administración en ausencia del presidente y de los
vicepresidentes, en caso de existir; hacerse eco de las preocupaciones de los consejeros no
ejecutivos; mantener contactos con inversores y accionistas para conocer sus puntos de vista
a efectos de formarse una opinión sobre sus preocupaciones, en particular, en relación con el
gobierno corporativo de la sociedad; y coordinar el plan de sucesión del presidente.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
35.
Que el secretario del consejo de administración vele de forma especial para que en sus
actuaciones y decisiones el consejo de administración tenga presentes las recomendaciones
sobre buen gobierno contenidas en este Código de buen gobierno que fueran aplicables a la
sociedad.
C u m ple
Expl í qu e
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36.
Que el consejo de administración en pleno evalúe una vez al año y adopte, en su caso, un plan
de acción que corrija las deficiencias detectadas respecto de:
a)
La calidad y eficiencia del funcionamiento del consejo de administración.
b)
El funcionamiento y la composición de sus comisiones.
c)
La diversidad en la composición y competencias del consejo de administración.
d)
El desempeño del presidente del consejo de administración y del primer ejecutivo de la
sociedad.
e)
El desempeño y la aportación de cada consejero, prestando especial atención a los
responsables de las distintas comisiones del consejo.
Para la realización de la evaluación de las distintas comisiones se partirá del informe que éstas
eleven al consejo de administración, y para la de este último, del que le eleve la comisión de
nombramientos.
Cada tres años, el consejo de administración será auxiliado para la realización de la
evaluación por un consultor externo, cuya independencia será verificada por la comisión de
nombramientos.
Las relaciones de negocio que el consultor o cualquier sociedad de su grupo mantengan con
la sociedad o cualquier sociedad de su grupo deberán ser desglosadas en el informe anual de
gobierno corporativo.
El proceso y las áreas evaluadas serán objeto de descripción en el informe anual de gobierno
corporativo.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
37.
Que cuando exista una comisión ejecutiva en ella haya presencia de al menos dos consejeros
no ejecutivos, siendo al menos uno de ellos independiente; y que su secretaria sea el del
consejo de administración.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
38.
Que el consejo de administración tenga siempre conocimiento de los asuntos tratados y de las
decisiones adoptadas por la comisión ejecutiva y que todos los miembros del consejo de
administración reciban copia de las actas de las sesiones de la comisión ejecutiva.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
39.
Que los miembros de la comisión de auditoría en su conjunto, y de forma especial su presidente,
se designen teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de contabilidad,
auditoría o gestión de riesgos, tanto financieros como no financieros.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
40.
Que bajo la supervisión de la comisión de auditoría, se disponga de una unidad que asuma la
función de auditoría interna que vele por el buen funcionamiento de los sistemas de
información y control interno y que funcionalmente dependa del presidente no ejecutivo del
consejo o del de la comisión de auditoría.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
cve: BOE-A-2018-9935
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41.
Que el responsable de la unidad que asuma la función de auditoría interna presente a la
comisión de auditoría, para su aprobación por esta o por el consejo, su plan anual de trabajo,
le informe directamente de su ejecución, incluidas las posibles incidencias y limitaciones al
alcance que se presenten en su desarrollo, los resultados y el seguimiento de sus
recomendaciones y le someta al final de cada ejercicio un informe de actividades.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
42.
Que, además de las previstas en la ley, correspondan a la comisión de auditoría las siguientes
funciones:
1.
En relación con los sistemas de información y control interno:
a)
Supervisar y evaluar el proceso de elaboración y la integridad de la información
financiera y no financiera, así como los sistemas de control y gestión de riesgos
financieros y no financieros relativos a la sociedad y, en su caso, el grupo -incluyendo
los operativos, tecnológicos, legales, sociales, medioambientales, políticos y
reputaciones o relacionados con la corrupción revisando el cumplimiento de los
requisitos normativos, la adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la
correcta aplicación de los criterios contables.
b)
Velar por la independencia de la unidad que asume la función de auditoría interna;
proponer la selección, nombramiento y cese del responsable del servicio de
auditoría interna; proponer el presupuesto de ese servicio; aprobar o proponer la
aprobación al consejo de la orientación y el plan de trabajo anual de la auditoría
interna, asegurándose de que su actividad esté enfocada principalmente en los
riesgos relevantes (incluidos los reputacionales); recibir información periódica sobre
sus actividades; y verificar que la alta dirección tenga en cuenta las conclusiones y
recomendaciones de sus informes.
c)
Establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados y a otras
personas relacionadas con la sociedad, tales como consejeros, accionistas,
proveedores, contratistas o subcontratistas, comunicar las irregularidades de
potencial transcendencia, incluyendo las financieras y contables, o de cualquier
otra índole, relacionadas con la compañía que adviertan en el seno de la empresa
o su grupo. Dicho mecanismo deberá garantizar la confidencialidad y, en todo caso,
prever supuestos en los que los comunicaciones puedan realizarse de forma
anónima, respetando los derechos del denunciante y denunciado.
d)
Velar en general por que las políticas y sistemas establecidos en materia de control
interno se apliquen de modo efectivo en la práctica.
2.
En relación con el auditor externo:
a)
En caso de renuncia del auditor externo, examinar las circunstancias que la hubieran
motivado.
b)
Velar que la retribución del auditor externo por su trabajo no comprometa su calidad
ni su independencia.
c)
Supervisar que la sociedad comunique como hecho relevante a la CNMV el cambio
de auditor y lo acompañe de una declaración sobre la eventual existencia de
desacuerdos con el auditor saliente y, si hubieran existido, de su contenido.
d)
Asegurar que el auditor externo mantenga anualmente una reunión con el pleno del
consejo de administración para informarle sobre el trabajo realizado y sobre la
evolución de la situación contable y de riesgos de la sociedad.
e)
Asegurar que la sociedad y el auditor externo respetan las normas vigentes sobre
prestación de servicios distintos a los de auditoría, los límites a la concentración del
negocio del auditor y, en general, las demás normas sobre independencia de los
auditores.
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C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
43.
Que la comisión de auditoría pueda convocar a cualquier empleado o directivo de la
sociedad, e incluso disponer que comparezcan sin presencia de ningún otro directivo.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
44.
Que la comisión de auditoría sea informada sobre las operaciones de modificaciones
estructurales y corporativas que proyecte realizar la sociedad para su análisis e informe previo
al consejo de administración sobre sus condiciones económicas y su impacto contable y, en
especial, en su caso, sobre la ecuación de canje propuesta.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
45.
Que la política de control y gestión de riesgos identifique al menos:
a)
Los distintos tipos de riesgo, financieros y no financieros (entre otros los operativos,
tecnológicos, legales, sociales, medio ambientales, políticos y reputacionales, incluidos los
relacionados con la corrupción) a los que se enfrenta la sociedad, incluyendo entre los
financieros o económicos, los pasivos contingentes y otros riesgos fuera de balance.
b)
Un modelo de control y gestión de riesgos basado en diferentes niveles, del que formará
parte una comisión especializada en riesgos cuando las normas sectoriales lo prevean o la
sociedad lo estime apropiado.
c)
El nivel de riesgo que la sociedad considere aceptable.
d)
Las medidas previstas para mitigar el impacto de los riesgos identificados, en caso de que
llegaran a materializarse.
e)
Los sistemas de información y control interno que se utilizarán para controlar y gestionar los
citados riesgos, incluidos los pasivos contingentes o riesgos fuera de balance.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
46.
Que bajo la supervisión directa de la comisión de auditoría o, en su caso, de una comisión
especializada del consejo de administración, exista una función interna de control y gestión de
riesgos ejercida por una unidad o departamento interno de la sociedad que tenga atribuidas
expresamente las siguientes funciones:
a)
Asegurar el buen funcionamiento de los sistemas de control y gestión de riesgos y, en
particular, que se identifican, gestionan, y cuantifican adecuadamente todos los riesgos
importantes que afecten a la sociedad.
b)
Participar activamente en la elaboración de la estrategia de riesgos y en las decisiones
importantes sobre su gestión.
c)
Velar por que los sistemas de control y gestión de riesgos mitiguen los riesgos
adecuadamente en el marco de la política definida por el consejo de administración.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
47.
Que los miembros de la comisión de nombramientos y de retribuciones –o de la comisión de
nombramientos y la comisión de retribuciones, si estuvieren separadas– se designen
procurando que tengan los conocimientos, aptitudes y experiencia adecuados a las funciones
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que estén llamados a desempeñar y que la mayoría de dichos miembros sean consejeros
independientes.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
48.
Que las sociedades de elevada capitalización cuenten con una comisión de nombramientos
y con una comisión de remuneraciones separadas.
C u m ple
Expl í qu e
No aplicabl e
49.
Que la comisión de nombramientos consulte al presidente del consejo de administración y al
primer ejecutivo de la sociedad, especialmente cuando se trate de materias relativas a los
consejeros ejecutivos.
Y que cualquier consejero pueda solicitar de la comisión de nombramientos que tome en
consideración, por si los encuentra idóneos a su juicio, potenciales candidatos para cubrir
vacantes de consejero.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
50.
Que la comisión de retribuciones ejerza sus funciones con independencia y que, además de
las funciones que le atribuya la ley, le correspondan las siguientes:
a)
Proponer al consejo de administración las condiciones básicas de los contratos de los altos
directivos.
b)
Comprobar la observancia de la política retributiva establecida por la sociedad.
c)
Revisar periódicamente la política de remuneraciones aplicada a los consejeros y altos
directivos, incluidos los sistemas retributivos con acciones y su aplicación, así como
garantizar que su remuneración individual sea proporcionada a la que se pague a los
demás consejeros y altos directivos de la sociedad.
d)
Velar por que los eventuales conflictos de intereses no perjudiquen la independencia del
asesoramiento externo prestado a la comisión.
e)
Verificar la información sobre remuneraciones de los consejeros y altos directivos contenida
en los distintos documentos corporativos, incluido el informe anual sobre remuneraciones
de los consejeros.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
51.
Que la comisión de retribuciones consulte al presidente y al primer ejecutivo de la sociedad,
especialmente cuando se trate de materias relativas a los consejeros ejecutivos y altos
directivos.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
52.
Que las reglas de composición y funcionamiento de las comisiones de supervisión y control
figuren en el reglamento del consejo de administración y que sean consistentes con las
aplicables a las comisiones legalmente obligatorias conforme a las recomendaciones
anteriores, incluyendo:
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a)
Que estén compuestas exclusivamente por consejeros no ejecutivos, con mayoría de
consejeros independientes.
b)
Que sus presidentes sean consejeros independientes.
c)
Que el consejo de administración designe a los miembros de estas comisiones teniendo
presentes los conocimientos, aptitudes y experiencia de los consejeros y los cometidos de
cada comisión, delibere sobre sus propuestas e informes; y que rindan cuentas, en el primer
pleno del consejo de administración posterior a sus reuniones, de su actividad y que
respondan del trabajo realizado.
d)
Que las comisiones puedan recabar asesoramiento externo, cuando lo consideren
necesario para el desempeño de sus funciones.
e)
Que de sus reuniones se levante acta, que se pondrá a disposición de todos los consejeros.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
53.
Que la supervisión del cumplimiento de las políticas y reglas de la sociedad en materia
medioambiental, social y de gobierno corporativo, así como de los códigos internos de
conducta, se atribuya a una o se reparta entre varias comisiones del consejo de administración
que podrán ser la comisión de auditoría, la de nombramientos, una comisión especializada en
sostenibilidad o responsabilidad social corporativa u otra comisión especializada que el
consejo de administración, en ejercicio de sus facultades de autoorganización, haya decidido
crear. Y que tal comisión esté integrada únicamente por consejeros no ejecutivos, siendo la
mayoría independientes y se le atribuyan específicamente las funciones mínimas que se
indican en la recomendación siguiente.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
54.
Las funciones mínimas a las que se refiere la recomendación anterior son las siguientes:
a)
La supervisión del cumplimiento de las reglas de gobierno corporativo y de los códigos
internos de conducta de la empresa, velando asimismo por que la cultura corporativa esté
alineada con su propósito y valores
b)
La supervisión de la aplicación de la política general relativa a la comunicación de
información económico-financiera, no financiera y corporativa así como a la
comunicación con accionistas e inversores, asesores de voto y otros grupos de interés.
Asimismo se hará seguimiento del modo en que la entidad se comunica y relaciona con
los pequeños y medianos accionistas.
c)
La evaluación y revisión periódica del sistema de gobierno corporativo y de la política en
materia medioambiental y social de la sociedad, con el fin de que cumplan su misión de
promover el interés social y tengan en cuenta, según corresponda, los legítimos intereses
de los restantes grupos de interés.
d)
La supervisión de que las prácticas de la sociedad en materia medioambiental y social se
ajustan a la estrategia y política fijadas.
e)
La supervisión y evaluación de los procesos de relación con los distintos grupos de interés.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
55.
Que las políticas de sostenibilidad en materias medioambientales y sociales identifiquen e
incluyan al menos:
a)
Los principios, compromisos, objetivos y estrategia en lo relativo a accionistas, empleados,
clientes, proveedores, cuestiones sociales, medio ambiente, diversidad, responsabilidad
fiscal, respeto de los derechos humanos y prevención de la corrupción y otras conductas
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ilegales. L
b)
Los métodos o sistemas para el seguimiento del cumplimiento de las políticas, de los riesgos
asociados y su gestión.
c)
Los mecanismos de supervisión del riesgo no financiero, incluido el relacionado con
aspectos éticos y de conducta empresarial.
d)
Los canales de comunicación, participación y diálogo con los grupos de interés.
e)
Las prácticas de comunicación responsable que eviten la manipulación informativa y
protejan la integridad y el honor.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
56.
Que la remuneración de los consejeros sea la necesaria para atraer y retener a los consejeros
del perfil deseado y para retribuir la dedicación, cualificación y responsabilidad que el cargo
exija, pero no tan elevada como para comprometer la independencia de criterio de los
consejeros no ejecutivos.
C u m ple
Expl í qu e
57.
Que se circunscriban a los consejeros ejecutivos las remuneraciones variables ligadas al
rendimiento de la sociedad y al desempeño personal, así como la remuneración mediante
entrega de acciones, opciones o derechos sobre acciones o instrumentos referenciados al
valor de la acción y los sistemas de ahorro a largo plazo tales como planes de pensiones,
sistemas de jubilación u otros sistemas de previsión social.
Se podrá contemplar la entrega de acciones como remuneración a los consejeros no
ejecutivos cuando se condicione a que las mantengan hasta su cese como consejeros. Lo
anterior no será de aplicación a las acciones que el consejero necesite enajenar, en su caso,
para satisfacer los costes relacionados con su adquisición.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
58.
Que en caso de remuneraciones variables, las políticas retributivas incorporen los límites y las
cautelas técnicas precisas para asegurar que tales remuneraciones guardan relación con el
rendimiento profesional de sus beneficiarios y no derivan solamente de la evolución general de
los mercados o del sector de actividad de la compañía o de otras circunstancias similares.
Y, en particular, que los componentes variables de las remuneraciones:
a)
Estén vinculados a criterios de rendimiento que sean predeterminados y medibles y que
dichos criterios consideren el riesgo asumido para la obtención de un resultado.
b)
Promuevan la sostenibilidad de la empresa e incluyan criterios no financieros que sean
adecuados para la creación de valor a largo plazo, como el cumplimiento de las reglas y
los procedimientos internos de la sociedad y de sus políticas para el control y gestión de
riesgos.
c)
Se configuren sobre la base de un equilibrio entre el cumplimiento de objetivos a corto,
medio y largo plazo, que permitan remunerar el rendimiento por un desempeño
continuado durante un período de tiempo suficiente para apreciar su contribución a la
creación sostenible de valor, de forma que los elementos de medida de ese rendimiento
no giren únicamente en torno a hechos puntuales, ocasionales o extraordinarios.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
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59.
Que el pago de los componentes variables de la remuneración quede sujeto a una
comprobación suficiente de que se han cumplido de modo efectivo las condiciones de
rendimiento o de otro tipo previamente establecidas. Las entidades incluirán en el informe
anual de remuneraciones de los consejeros los criterios en cuanto al tiempo requerido y
métodos para tal comprobación en función de la naturaleza y características de cada
componente variable.
Que, adicionalmente, las entidades valoren el establecimiento de una cláusula de reducción
(“malus”) basada en el diferimiento por un período suficiente del pago de una parte de los
componentes variables que implique su pérdida total o parcial en el caso de que con
anterioridad al momento del pago se produzca algún evento que lo haga aconsejable.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
60.
Que las remuneraciones relacionadas con los resultados de la sociedad tomen en cuenta las
eventuales salvedades que consten en el informe del auditor externo y minoren dichos
resultados.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
61.
Que un porcentaje relevante de la remuneración variable de los consejeros ejecutivos esté
vinculado a la entrega de acciones o de instrumentos financieros referenciados a su valor.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
62.
Que una vez atribuidas las acciones, las opciones o instrumentos financieros correspondientes
a los sistemas retributivos, los consejeros ejecutivos no puedan transferir su titularidad o
ejercitarlos hasta transcurrido un plazo de al menos tres años.
Se exceptúa el caso en el que el consejero mantenga, en el momento de la transmisión o
ejercicio, una exposición económica neta a la variación del precio de las acciones por un valor
de mercado equivalente a un importe de al menos dos veces su remuneración fija anual
mediante la titularidad de acciones, opciones u otros instrumentos financieros.
Lo anterior no será de aplicación a las acciones que el consejero necesite enajenar para
satisfacer los costes relacionados con su adquisición o, previa apreciación favorable de la
comisión de nombramientos y retribuciones, para hacer frente a situaciones extraordinarias
sobrevenidas que lo requieran.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
63. Que los acuerdos contractuales incluyan una cláusula que permita a la sociedad reclamar el
reembolso de los componentes variables de la remuneración cuando el pago no haya
estado ajustado a las condiciones de rendimiento o cuando se hayan abonado atendiendo
a datos cuya inexactitud quede acreditada con posterioridad.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
64. Que los pagos por resolución del contrato no superen un importe establecido equivalente a
dos años de la retribución total anual y que no se abonen hasta que la sociedad haya
podido comprobar que el consejero ha cumplido con los criterios o condiciones establecidos
para su percepción.
A efectos de esta recomendación, entre los pagos por resolución o extinción contractual se
considerarán cualesquiera abonos cuyo devengo u obligación de pago surja como
consecuencia o con ocasión de la extinción de la relación contractual que vinculaba al
consejero con la sociedad, incluidos los importes no previamente consolidados de sistemas de
cve: BOE-A-2018-9935
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ahorro a largo plazo y las cantidades que se abonen en virtud de pactos de no competencia
post-cotnractual.
C u m ple
C u m ple parci al m e nte
Expl í qu e
No aplicabl e
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1.
Si existe algún aspecto relevante en materia de gobierno corporativo en la sociedad o en
las entidades del grupo que no se haya recogido en el resto de apartados del presente
informe, pero que sea necesario incluir para recoger una información más completa y
razonada sobre la estructura y prácticas de gobierno en la entidad o su grupo, detállelos
brevemente.
2.
Dentro de este apartado, también podrá incluirse cualquier otra información, aclaración o
matiz relacionado con los anteriores apartados del informe en la medida en que sean
relevantes y no reiterativos.
En concreto, se indicará si la sociedad está sometida a legislación diferente a la española
en materia de gobierno corporativo y, en su caso, incluya aquella información que esté
obligada a suministrar y sea distinta de la exigida en el presente informe.
3.
La sociedad también podrá indicar si se ha adherido voluntariamente a otros códigos de
principios éticos o de buenas prácticas, internacionales, sectoriales o de otro ámbito. En su
caso, se identificará el código en cuestión y la fecha de adhesión. En particular, hará
mención a si se ha adherido al Código de Buenas Prácticas Tributarias, de 20 de julio de
2010.
H.1
Neinor Homes es plenamente consciente de su trascendencia como realidad empresarial, institucional y social, como
compañía de referencia en la promoción residencial en España, por ello, no puede ser ni quiere ser, ajena a conducir
todas sus operaciones con la máxima diligencia en materia de Buen Gobierno, ética y transparencia.
A continuación, se detalla aquella información que consideramos es necesario incluir para un mejor conocimiento
de la compañía en materia de Gobierno Corporativo y los esfuerzos que ha realizado la compañía para avanzar en
este sentido.
Neinor Homes tiene como principal Código, su Código de Conducta que recoge los fundamentos y criterios
principales de obligado cumplimiento que regulan el comportamiento de todos los empleados de Neinor Homes. Este
código es trasladado, aceptado y acatado por todos los empleados periódicamente.
Neinor Homes en consonancia con el párrafo anterior tiene establecidos sus normas de Gobierno Corporativo en sus
Estatutos Sociales, en los Reglamentos del Consejo de Administración y de la Junta General de Accionistas, en los
Reglamentos de todas las Comisiones del Consejo y en el Reglamento Interno de Conducta en los Mercados de
Valores, todos ellos aprobados por el Consejo de Administración y aplicables desde el primer día de admisión a
negociación oficial de las acciones de la Sociedad en las Bolsas de Valores españolas.
En este sentido, Neinor Homes ha elaborado una serie de políticas y reglamentos de obligado cumplimiento que son
monitorizados por el sistema integrado de control, con el fin de apoyar y dar soporte en materia de Gobierno
Corporativo a los reglamentos de sus Órganos de Gobierno, algunos de los cuales se encuentran disponibles en la
web corporativa:
• Código de Conducta de Terceros.
• Procedimiento de conflictos de interés y operaciones vinculadas.
• Código de Buenas Prácticas de Intermediación Inmobiliaria.
• Modelo de prevención de la responsabilidad penal corporativa.
• Política de selección de consejeros.
• Política Fiscal y Buenas Prácticas tributarias.
• Reglamento de la Unidad de Cumplimiento.
• Manual de la Función de Auditoría Interna.
• Política de prestación de servicios distintos de auditoría por el auditor.
• Política de empleo para antiguos auditores.
• Normas de funcionamiento del Foro Electrónico de Accionistas.
• Política Corporativa de Gestión de Riesgos.
• Política de Igualdad.
• Política de Gobierno Corporativo.
OTRAS INFORMACIONES DE INTERÉS
H
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• Política de Responsabilidad Social Corporativa.
• Política de comunicación con accionistas.
• Política de Remuneración de los miembros del Consejo de Administración.
• Política de Calidad, Medioambiente e Innovación.
• Política de Autocartera.
• Política de Inversiones y Financiación.
• Reglamento interno de conducta en los mercados de valores.
• Política General económico-financiera y de comunicación corporativa.
Por otra parte, consideramos que debemos destacar que desde el primer día de constitución de la sociedad, el Consejo
de Administración de la misma ha realizado una profunda reflexión sobre las relaciones que la compañía debe mantener
con todos sus Grupos de Interés, como líderes de la transformación del sector que queremos llevar a cabo, y más allá de
sus accionistas y la comunidad financiera, se han emprendido muchas acciones y actuaciones que queremos puedan
reflejarse en nuestra manera de hacer las cosas y ser beneficioso para nuestro equipo humano, nuestros proveedores,
clientes, el medio ambiente, organismos reguladores, medios de comunicación y sociedad en general, entre otros…,
algunas de las cuales son:
1. Modelo Continuo de Control Interno y Gestión de Riesgos. De manera recurrente la certificación de calidad (ISO
9001), considera la gestión de riesgos en la compañía como una de las fortalezas más significativas. De esta
manera también en el presente ejercicio la gestión de riesgos motivada por el Covid-19 y su impacto en todas las
operaciones de la compañía ha sido considerada como una de las mejores prácticas en la gestión de la
compañía. Ver apartado F
2. Modelo de Mejora Continua en Gobierno Corporativo: Consiste fundamentalmente en dos actuaciones:
• La compañía ha creado una estructura de seguimiento y monitorización continua para los objetivos de mejora
continua de los proyectos no financieros en los que se encuentra, relativos a materias de medio ambiente,
calidad, innovación, etc.
• La compañía ha implantado un Modelo de gestión continua de Buen Gobierno que monitoriza las actividades
que en materia de Buen Gobierno la compañía tiene que llevar a cabo durante el año, para ello ha realizado un
profundo análisis de la regulación nacional e internacional, recomienda las actividades obligatorias que tiene
que cumplir la agenda de cada Consejo y Comisión y por último, realiza de manera anual un diagnóstico del
grado de seguimiento de las recomendaciones del CUBG, de la LSC, de la Nueva Ley de auditoría, Guías de la
CNMV y de las mejores prácticas internacionales (King IV, Federal Sentencing Guidelines, etc.).
3. Creación del Libro Blanco. Neinor Homes ha creado el primer Libro Blanco del sector residencial, un manual de
diseño y construcción con el objetivo de estandarizar los parámetros de calidad, sostenibilidad y diseño que
definen todas las promociones inmobiliarias. De esta forma, todos los procesos que resultan necesarios durante
todo el ciclo de vida de los productos de Neinor Homes están sistematizados y detallados para que los arquitectos
y constructores los sigan, con los altos estándares definidos por la compañía.
4. Certificación BREEAM. Somos el promotor residencial de España con más número de certificaciones en Breeam.
BREEAM fomenta una construcción sostenible que repercute en beneficios económicos, ambientales y sociales
para todas las personas vinculadas a la vida de un edificio (inquilinos, usuarios, promotores, propietarios, gestores,
etc.) al tiempo que traslada la Responsabilidad Social Corporativa de la empresa a la sociedad y al mercado de
forma inequívoca y fácilmente perceptible.
5. Certificación del sistema de gestión integrado de Neinor Homes.
La compañía cuenta con las siguientes
certificaciones: Gestión de la Calidad (ISO 9001), Gestión Medioambiental (ISO 14001), Gestión de la I+D+I (UNE
166002) y Gestión de Seguridad de la Información (ISO 27001), todas ellas concedidas ya en ejercicios pasados y
que han sido renovadas en el presente ejercicio. De este modo, es la primera promotora inmobiliaria del nuevo
ciclo en obtener estas cuatro certificaciones.
6. Elaboración de la memoria de Responsabilidad Social Corporativa basada en el estándar GRI-Standards,
haciendo visibles y públicos los esfuerzos y recursos que la empresa emplea en responsabilidad social. Incluye el
análisis de materialidad el cual es muy valioso desde el punto de vista estratégico ya que pone el foco en aquellos
asuntos de naturaleza social, medioambiental y económica que son relevantes para el negocio de la compañía
e influyen a la hora de crear valor para sus grupos de interés.
Capturar la inmensa oportunidad que supone la transformación y consolidación del sector inmobiliario para generar
valor sostenible para todas las partes interesadas. Nuestro principal objetivo es obtener márgenes y retornos
acordes al riesgo del negocio promotor, construyendo casas pensando en las personas, estableciendo relaciones
estables con nuestros proveedores e incrementando el valor de nuestros empleados.
Por último queremos trasladar que Neinor Homes quiere mostrar su total compromiso con la sostenibilidad y el
impacto que deja en nuestra sociedad, por ello y a pesar de no ser sujeto obligado a la Ley en materia de
información no financiera y diversidad, aprobada el 13 de diciembre de 2018, Neinor Homes cumple en su
totalidad con la misma y publica su memoria de sostenibilidad cumpliendo con todos los requisitos de información
y esta misma, es revisada con un informe de verificación en cuanto a su integridad y veracidad por un tercero
independiente.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 270 Lunes 12 de octubre de 2020 Sec. I. Pág. 87.033
H.2
Neinor Homes se encuentra adherido al Código de Buenas Prácticas Tributarias desde que fue aprobado por su Consejo
del 26 de julio de 2017, promovido por el Foro de Grandes Empresas y la Agencia Tributaria Española y cumple las
disposiciones contenidas en el mismo.
Este informe anual de gobierno corporativo ha sido aprobado por el consejo de Administración de la
sociedad, en su sesión de fecha 24 de febrero de 2021.
Indique si ha habido consejeros que hayan votado en contra o se hayan abstenido en relación con la
aprobación del presente Informe.
Sí
No
Nombre o denominación social del consejero que no ha
votado a favor de la aprobación del presente informe
Motivos (en contra, abstención, no
asistencia)
Explique los
motivos
cve: BOE-A-2018-9935
Verificable en http://www.boe.es
