Årsrapport 2023
INNHOLD
ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE....................................................................................................................................................................3
OM SELVAAG BOLIG ............................................................................................................................................................................................................................................3
LEDER...................................................................................................................................................................................................................................................................................4
NØKKELTALL..................................................................................................................................................................................................................................................................7
KONSERNLEDELSEN I SELVAAG BOLIG ASA.....................................................................................................................................................................................8
FORRETNINGSBESKRIVELSE..........................................................................................................................................................................................................................10
BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG.........................................................................................................................................................................................................................15
KLIMA OG MILJØ (E)..........................................................................................................................................................................................................................................21
SOSIALE FORHOLD (S)......................................................................................................................................................................................................................................31
STYRING (G).............................................................................................................................................................................................................................................................38
REGNSKAP: KONSERN..........................................................................................................................................................................................................................................40
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE ....................................................................................................................................................................................................40
STYRETS ÅRSBERETNING................................................................................................................................................................................................................................ 52
STYRET I SELVAAG BOLIG ASA...................................................................................................................................................................................................................65
RESULTATREGNSKAP..........................................................................................................................................................................................................................................68
BALANSE .....................................................................................................................................................................................................................................................................69
ENDRINGER I EGENKAPITAL........................................................................................................................................................................................................................71
KONTANTSTRØMOPPSTILLING................................................................................................................................................................................................................ 72
NOTER............................................................................................................................................................................................................................................................................74
REGNSKAP: MORSELSKAP................................................................................................................................................................................................................................ 113
RESULTATREGNSKAP........................................................................................................................................................................................................................................ 113
BALANSE ................................................................................................................................................................................................................................................................... 114
BALANSE (FORTS.).............................................................................................................................................................................................................................................. 115
KONTANTSTRØMOPPSTILLING.............................................................................................................................................................................................................. 116
REGNSKAPSPRINSIPPER................................................................................................................................................................................................................................116
NOTER.........................................................................................................................................................................................................................................................................121
ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR.....................................................................................................................................130
REVISORS BERETNING.........................................................................................................................................................................................................................................132
GRI-INDEKS.....................................................................................................................................................................................................................................................................138
VEDLEGG.............................................................................................................................................................................................................................................................................141
ESG: VESENTLIGE TEMAER.........................................................................................................................................................................................................................141
KLIMAGASSREGNSKAP 2023 ......................................................................................................................................................................................................................142
Årsrapport 2023 | INNHOLDSFORTEGNELSE
2
ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
OM SELVAAG BOLIG
EN LEDENDE BOLIG- OG BYUTVIKLER
Selskapet har til enhver tid flere tusen boliger under utvikling, og fokuserer på vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen,
Stavanger, Trondheim og Stockholm. Selvaag Bolig viderefører Selvaags 75 år lange historie og erfaring, og har et bredt utvalg
boligtyper. Selvaag Bolig er et allmennaksjeselskap og har vært notert på Oslo Børs siden juni 2012. Selskapets hovedkontor er
på Ullern i Oslo.
Vår visjon er: Vi gjør fremtidens byer bedre.
Selvaag Bolig er en trygg og solid partner for livets viktigste investering. Å velge oss er å velge kompetanse, seriøsitet og høye
ambisjoner.
Vi liker å kalle oss boligspesialister - å bygge over 60 000 boliger gjør noe med deg.
Helt siden starten har Selvaag og vi som jobber i Selvaag Bolig elsket smarte løsninger. Vi har utfordret myndigheter og bransje på
hva som er mulig å bygge, og det fortsetter vi med. Hver dag jobber vi med å utvikle boliger, nabolag og løsninger som forenkler
folks liv. Vi sørger for at det bygges varige og fornuftige prosjekter i områder der det trengs, i byer som vokser. Det er bærekraft i
praksis.
Ingen oppdrag er for store eller for komplekse for oss. På Løren omskapte vi en nedlagt militærleir til å bli en helt ny bydel. På
Kaldnes i Tønsberg ble et dødt industriområde til et nytt og levende boligområde. På Fornebu skal det vokse frem en by, der det en
gang lå en flyplass. Når vi skaper fremtidens byer, er det vår jobb å sørge for at folks hjem og nabolag danner trygge rammer for
et godt liv.
Vår lange historie som folkets boligbygger pålegger oss et ansvar. Vi bygger boliger det er behov for, til en pris de fleste har råd til.
Alt vi gjør er gjennomtenkt, ned til minste detalj.
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
3
POSITIV UTVIKLING I ET UTFORDRENDE MARKED
LEDER
Selvaag Bolig leverte tilfredsstillende salg og resultater i 2023, til tross for at markedsforholdene var utfordrende gjennom hele året.
Flere vellykkede salgs- og byggestarter bidro til at vi har boliger for 4,5 milliarder kroner under bygging.
De grunnleggende forholdene for bolig- og byutvikling er gode. Befolkningsvekst, urbanisering og stort boligbehov i de største
byene er de viktigste driverne for vekst. Etter sommeren 2022 kom et negativt taktskifte i nyboligmarkedet som holdt seg gjennom
hele 2023. Selv om interessen for nye boliger fortsatt var god, var boligkjøperne mer avventende. Renteoppgang, økte
levekostnader og bankenes mer restriktive tilnærming til finansiering påvirket i stor grad både lyst og evne til nyboligkjøp. I tillegg
har høye byggekostnader og flat boligprisutvikling i samme periode ført til at utbyggere har utsatt prosjekter, fordi lønnsomheten
ikke har vært tilfredsstillende. Vi har i løpet av 2023 vært vitne til den laveste igangsettingen av nye boliger siden bankkrisen på
slutten av 80-tallet. Markedssituasjonen har også påvirket Selvaag Bolig. I 2023 har vi solgt færre boliger, hatt færre salgs- og
byggestarter enn i tidligere år, og har nå færre boliger under bygging enn før.
Fremoverlent strategi og solid portefølje
Boligmarkedet er syklisk, og situasjonen vi opplever nå er ikke unik. Lignende situasjoner har oppstått flere ganger gjennom
Selvaags 75-årige historie. Vår erfaringsbase kombinert med kompetanse og ressurser, gjør oss i stand til å håndtere krevende
perioder. Vi har inngått nye tomteavtaler i Bergen og Stockholm, fortsatt utviklingen av prosjekter, og vi har vært aktive i markeds-
og salgsarbeidet vårt, selv om markedet har vært trått. Som én av få utbyggere startet vi også salg av flere prosjekter i 2023. Vi
lykkes med flere av dem og dette bidro vesentlig til at salget for året endte på et tilfredsstillende nivå. Fasiten ble 435 solgte boliger
(360 netto) og 362 byggestarter (275 netto). Dette har bidratt til at vi fortsatt har en solid ordrereserve, i en periode hvor de fleste
prognoser viser at vi nærmer oss slutten av dagens krevende markedssituasjon.
I 2024 ligger det an til salgsstarter av helt nye prosjekter blant annet i Oslo, Fredrikstad og Bergen, i tillegg til nye trinn i
eksisterende prosjekter. Om et par år er det også duket for lansering av Fornebu og Bjerke, som vil bli to av våre aller viktigste og
største prosjekter. Det er få andre selskaper som har en like god prosjektportefølje.
Sentralt i Selvaag Boligs forretningsstrategi er en lett bemannet og tilpasningsdyktig organisasjon , slik at vi både kan få mest mulig
ut når markedet er i vekst og at vi raskt kan tilpasse oss roligere tider. Vi bygger store prosjekter i storbyområder der boligbehovet
er stort. Vi reduserer risiko og skaper verdier gjennom alle prosjektfasene, fra tomtekjøp og regulering til salg, bygging og
overlevering av ferdige boliger. Dette har vært en god oppskrift for suksess. Prosjektene har hatt god lønnsomhet, og selv om
ordrereserven er lavere enn ved utgangen av tidligere år, mener vi at selskapet har en gunstig posisjon med tanke på fremtiden. Vi
har gode produkter, vi er dyktige på boligkonsepter, vi har tilgang på attraktive tomter til 11 000 boliger, og det viktigste – folk vil
kjøpe våre boliger.
Tegn på bedre marked
Det er gode forutsetninger for et bedre nyboligmarked i alle områdene vi er til stede. Det gjelder spesielt i Oslo-området, vårt
største marked, der markedssituasjonen har bidratt til å øke underskuddet på nye boliger I flere av de andre byene vi er inne i
legges det heller ikke ut nok nye prosjekter for salg. Det gjør at disse byene blir mer like Oslo, med et økende tilbudsunderskudd.
Våre analyser tilsier at denne situasjonen gjør at boligprisene vil holde seg på et høyt nivå, og at vi vil se en prisvekst når markedet
normaliseres. Samfunnsøkonomisk analyse spår at prisveksten mellom 2023 og 2026 blir 15,6 prosent i Oslo og 10,6 prosent for
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
4
hele landet. Derfor vil storbyområdene, der vi allerede er en stor aktør, fortsatt være vår hovedsatsning fremover. Fra slutten av
2023 har vi sett tegn på at markedet er i bedring. Salget vårt i fjerde kvartal var vesentlig bedre enn på samme tid i 2022, og
rentebanen viser kutt i år og i de to påfølgende årene. I tillegg har byggekostnadene stabilisert seg på et nivå som vil gjøre det
mulig å starte flere nye prosjekter. Vi er klare for å møte dette med om lag 400 boliger i salg og flere nye salgsstarter i 2024.
Boligpreferanser i endring
Samtidig med den ventede veksten, opplever vi at folks boligpreferanser og de politiske retningslinjene for boligutvikling er i
endring. Vi jobber løpende med produkt- og konseptutvikling i alle våre prosjekter for å tilpasse oss dette. Nye boligprosjekter skal
ivareta langt flere interesser og behov enn tidligere, blant annet strengere krav til klima og miljø, sosiale boligmodeller, og
boformer som legger til rette for et enklere liv for mennesker i alle aldre og livssituasjoner. Vårt primære svar på dette er
livsstilkonseptet Selvaag Pluss som vi har utviklet med mer enn 2 000 boliger fordelt på 15 prosjekter siden 2004. Pluss-beboere
har, i tillegg til sin private bolig, tilgang til vertskap, fellesarealer, tjenester og aktiviteter.
Både kundetilfredshetsmålinger og evalueringer av konseptet bekrefter at disse beboerne er mer fornøyde enn beboere i ordinære
boligprosjekter. De opplever økt livskvalitet, redusert ensomhet og eldre beboere bor lengre i sine egne hjem. Interessen for
konseptet øker både fra både boligkjøpere og kommuner. Derfor utgjør Selvaag Pluss en stadig større andel av vårt boligtilbud. Vi
har nå om lag 3 000 slike boliger under utvikling i våre nye prosjekter. Samtidig er det en kontinuerlig videreutvikling av konseptet,
både med tanke på tjenestetilbudet og selve leilighetene, slik at det blir tilgjengelig for flere, både i eksisterende og nye
utbyggingsområder. Et eksempel på dette er kompaktboligkonseptet Selvaag City som tar utgangspunkt i Selvaag Pluss, men har
flere små leiligheter med lavere enhetspris. Selvaag Pluss er et godt eksempel på et godt og langsiktig arbeid med sosial
bærekraft.
Styrket miljøinnsats
Vår øvrige ESG-innsats har fortsatt for fullt i 2023. Målet er at arbeidet skal gi oss et konkurransefortrinn. Vi jobber målrettet for å
redusere negativ påvirkning på klima og natur, og bidrar samtidig positivt der det er mulig. I tillegg styrker vi innsatsen for å sikre
gode sosiale forhold i virksomheter i hele vår verdikjede. En forutsetning for å få det til er at vi har gode rutiner, styringssystemer og
tilgang til riktig data. I alle våre prosjekter har vi nå et solid datagrunnlag og vi har definert ambisjonsnivå for blant annet
utslippsreduksjon. Vi fører klimaregnskap for alle våre prosjekter og kontrollerer alle store leverandører for anstendige
arbeidsforhold og menneskerettigheter.
Våre klimaregnskap følger de nye kravene i byggteknisk forskrift. Som et ledd i vårt ESG-arbeid har vi endret våre rutiner og stiller
nå krav til hele leverandørkjeden, både innenfor klima og menneskerettigheter. Bærekraftsinformasjonen i denne årsrapporten er
utarbeidet etter Global Reporting Initiativ (GRI), og følger de samme prinsippene som årsrapporten for 2022. Fremover vil i
imidlertid gjøre endringer i rapporteringen for å sikre at den fra 2025 er i tråd med det nye EU-direktivet CSRD og
rapporteringsstandarden ESRS. For å levere på stadig nye og strengere krav er igjen vår soliditet og erfaring en styrke, for raskt å
tilpasse oss nye rammebetingelser, samtidig som vi sikrer vår egen økonomiske bærekraft.
Fornøyde kunder, medarbeidere og god lønnsomhet
For samtidig som boligkjøp fra Selvaag Bolig er en trygg og god investering, er et annet viktig parameter for å lykkes at vi har
fornøyde kunder og ansatte.. Det er derfor gledelig å se at årets kundetilfredshetsundersøkelse viser høy tilfredshet, og ansatte
trives svært godt på jobb, til tross for at tidene har vært utfordrende. Selvaag Bolig kom seg gjennom året uten vesentlige
bemanningsendringer, og årets medarbeiderundersøkelse fra Great Place to Work viste at Selvaag Bolig er blant Norges beste
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
5
arbeidsplasser. Jeg tror at en av hovedårsakene til dette er vår felles eierskapsstruktur som driver oss til å yte ekstra. Vi har
aksjeprogrammer som stimulerer til bredt og langsiktig eierskap, og gir alle ansatte muligheten til å delta direkte i selskapets
verdiskaping. Rundt 70 prosent av oss, totalt 58 ansatte, er nå eiere i Selvaag Bolig. I løpet av året har 36 ansatte kjøpt aksjer, og
samlet sett eier vi nå aksjer for nesten 85 millioner kroner. Hittil har dette både vært lønnsomt for den enkelte medarbeider, men
utvilsomt også styrket engasjementet og lojaliteten.
Jeg tror at en bedrift som både er kompetent og lønnsom, og har fornøyde medarbeidere vil levere god avkastning både i gode
og vanskelige tider. I 2023 endte aksjonærenes avkastning (TSR) på 12,6 prosent, som vi er godt fornøyde med i dagens marked.
Langsiktig eierskap i Selvaag Bolig har lønt seg. Vårt mål er at det fortsatt skal lønne seg både investere i selskapet vårt, eie bolig
fra oss og jobbe for oss.. Vi gleder oss til veien videre.
Ta gjerne kontakt om du har innspill til denne rapporten.
Nøkkeltall* 2023:
Driftsinntekter IFRS (NOK millioner) 3 254,7
Driftsresultat (NOK millioner) 300,9
Resultat før skatt (NOK millioner) 319,5
Antall salg (Selvaag Boligs andel) 360
Netto salgsverdi (NOK millioner) 2 108
Igangsatte enheter 275
Overleverte enheter 655
Ferdigstilte enheter 744
Enheter under bygging 784
Antall ansatte 86
Turnover 8,1 %
Sykefravær 5,4 %
Likestilling i styret (aksjonærvalgte styremedlemmer) 40 % kvinner, 60 % menn
CO2-intensitet total (tCO2e) 20822,85
Utslipp pr. m²BTA
*
ferdigstilt bolig (kgCO2e)
**
238,07
*
Bruttoareal (BTA) er en betegnelse for det totale arealet av bygget, og inkluderer yttervegger.
**
CO2-ekvivalenter (kgCO2e): Omregning til CO2-ekvivalenter gjøres ved å multiplisere antall tonn av hver enkelt klimagass med gassens GWP-verdi, som er det globale oppvarmingspotensialet i et
hundreårsperspektiv. Kjeller og fundamentering er inkludert.
Klimagassberegningen er utført for en beregningsperiode på 50 år. Denne perioden brukes for klimagassberegninger i de fleste andre europeiske land og i Level(s) som er EUs rammeverk for bærekraftige bygg.
Alle tall er Selvaag Boligs andel.
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
6
NØKKELTALL
RESULTAT FØR SKATT(MNOK)
854/854
608/608
645/645
425/425
319/319
2019 2020* 2021 2022 2023
ÅRLIG UTBYTTE OG RESULTAT PER AKSJE
1)
7,04/7,04
5,31/5,31
5,4/5,4
3,63/3,63
2,62/2,62
3.5/3.5
6/6
5/5
4/4
2**/2**
Resultat per aksje Utbytte per aksje
2019 2020 2021 2022 2023
SALGSVERDI AV ENHETER I PRODUKSJON
7 155/7 155
6 413/6 413
6 736/6 736
6 408/6 408
4 496/4 496
Salgsverdi av enheter i produksjon (mNOK)
Andel solgte enheter under bygging
2019 2020 2021 2022 2023
BOLIGSALG
2)
3 753/3 753
3 460/3 460
4 026/4 026
2 328/2 328
2 108/2 108
Verdi av solgte enheter Antall solgte enheter
2019 2020 2021 2022 2023
(Beløp i NOK millioner) 2023 2022 2021 2020 2019
IFRS hovedtall
Driftsinntekter 3 254,7 2 896,4 3 402,7 2 698,0 3 368,8
Driftsresultat 300,9 422,4 648,3 1643,8 864,7
RESULTAT FØR SKATT 319,5 425,1 645,3 1653,5
3)
854,0
Kontantstrøm fra drift 1 196,6 63,4 392,6 1 615,7 985,9
Netto kontantstrøm -346,1 85,2 -357,9 -293,4 521,7
Egenkapitalgrad 49 % 39 % 43 % 41 % 49 %
RESULTAT PER AKSJE I KRONER 2,62 3,63 5,40 16,33 7,04
Antall enheter under bygging 784 1 253 1 323 1 310 1 504
*)
Inkluderer ikke NOK 1045 mill fra UP-transaksjonen
**)
Inkluderer foreslått utbytte for H2 2023 NOK 1,00 per aksje
1)
Oversikten viser ikke gevinst og utbytte fra UP-transaksjonen
2)
Solgte enheter er inngåtte salgskontrakter med kunder i henhold til Bustadoppføringslova i Norge og Bostadsrättslagen i Sverige. Etter IFRS inntektsføres disse ved overlervering.
3)
Justert for UP-transaksjonen er resultat før skatt for 2020 NOK 608 millioner. Merk: Antall solgte enheter og verdi av solgte enheter er justert for Selvaag Bolig sin andel av deleide prosjekter
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
7
/2 1082 108
74 %
70 %
67 % 67 %
62 %
752
683
821
448
360
KONSERNLEDELSEN I SELVAAG BOLIG ASA
Sverre Molvik
Administrerende direktør
Øystein Klungland
Viseadministrerende direktør
Kristoffer Gregersen
Konserndirektør kommunikasjon strategi og
bærekraft
Line Lian Mjell
Konserndirektør marked
Christopher Brunvoll
Konserndirektør finans
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
8
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
9
Det har ikke vært endringer i selskapets virksomhetsområde eller verdikjede i 2023.
Selskapsstruktur
I Selvaag Bolig er alle prosjekter organisert i egne prosjektselskaper. De fleste prosjektselskapene er heleid av Selvaag Bolig ASA,
og har ikke egne ansatte. Disse er datterselskaper som konsolideres i sin helhet inn i konsernets regnskap. Selvaag Bolig ASA har i
tillegg samarbeidsprosjekter som i hovedsak eies 50/50 med andre aktører og er klassifisert som felleskontrollerte virksomheter/
tilknyttede selskaper. Resultatene fra disse inkluderes i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. For mer informasjon se note
2.6 i konsernregnskapet. Selvaag Bolig har også skilt ut driften av selskapets Plussboliger i et eget selskap. Selvaag Bolig konsern
har totalt 86 ansatte, hvorav 62 er ansatt i Selvaag Bolig ASA. De øvrige er ansatt i Selvaag Pluss Service AS, Selvaag
Eiendomsoppgjør AS og Selvaag Bostad AB med datterselskaper.
Markedstilpassede boliger og boligkonsepter
Selvaag Bolig bygger i hovedsak leiligheter og store prosjekter i urbane områder og den gjennomsnittlige boligstørrelsen er på
om lag 70 kvadratmeter boareal, og boligtypene og -konseptene er tilpasset målgrupper med ulike behov og preferanser.
Hovedandelen av boligene er leiligheter tilpasset den største kundegruppen, som er husholdninger med normal inntekt. Andelen
Plussboliger, dvs. boliger med fellesarealer og tjenester, har økt de siste årene. Størrelsen på selskapets prosjekter gjør at
forskjellige boligtyper kombineres i de respektive prosjektene. Dette bidrar til at det skapes sosialt bærekraftige nabolag ettersom
det tilbys boliger for mennesker i alle livssituasjoner og aldersgrupper. Kombinasjon av boligtyper fører også til at boligtilbudet når
større deler av markedet, og at salgs- og inntektsprofilen til hvert enkelt prosjekt optimaliseres.
Konkurranseutsetting av alle entrepriser
Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap uten egen entreprenørvirksomhet, og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg
av nøkkelferdige boliger. Selskapet har en effektiv tilnærming til boligutvikling som bidrar til å sikre kostnadseffektivitet og redusere
markedsrisiko. Kjernen i dette er konkurranseutsetting av all byggevirksomhet, og at selskapet i all hovedsak inngår totalentrepriser.
Dette gir flere fordeler:
• Fokusert organisasjon: 65 ansatte i kjernevirksomhet. Lett bemanning med fokus på utvikling og salg.
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
10
• Forutsigbare og konkurransedyktige byggekostnader: Tilbud fra flere entreprenører, basert på standardbeskrivelser, gir alltid
riktig markedspris og bygging til fast pris. Samarbeid utelukkende med entreprenørselskaper med spisskompetanse til å løse
oppdragene.
• Lavere gjennomføringsrisiko: Bruk av totalentrepriser gir redusert gjennomføringsrisiko i byggefasen.
• Lavere markedsrisiko: Byggekostnadene låses før salgsstart, og behovet for store bemanningsjusteringer ved markedssvingninger
er lavt.
• Bedre kapasitet: Skalerbar modell og ingen kapasitetsproblemer når flere prosjekter skal bygges samtidig.
Tomtekjøp og finansiering av tomter
I tillegg til konkurranseutsetting av bygging, er Selvaag Boligs strategi for kjøp og utvikling av tomter sentralt for selskapets
verdiskaping. Selvaag Bolig har tilgang til en betydelig tomteportefølje. Dette tillater målrettet valg av nye tomter som passer inn i
eksisterende prosjektportefølje og møter selskapets til enhver tid gjeldende krav til blant annet bærekraft, beliggenhet, størrelse, pris
og utbyggingspotensial. Selskapet kjøper tomter i tråd med en akkvisisjonsstrategi som prioriterer store tomter i selskapets definerte
kjerneområder.
Tomtetilgang og finansiering av tomter i Norge
Mesteparten av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje eies av selskapets finansieringspartner Urban Property, som selger
tomter tilbake til Selvaag Bolig når prosjektene byggestartes. Denne modellen gjør det mulig for Selvaag Bolig å rendyrke sin
kjernevirksomhet, øke operasjonelt fokus, og synliggjøre verdiene i den daglige driften. Urban Property er en solid, kapitalsterk og
forutsigbar partner for Selvaag Bolig. Samarbeidet er langsiktig og strategisk.
Samarbeidsavtalen Urban Property, kort oppsummert:
• Urban Property har forkjøpsrett på kjøp av nye tomter i Norge som Selvaag Bolig ønsker å utvikle. Dersom Urban Property ikke
benytter seg av forkjøpsretten, kan Selvaag Bolig benytte andre finansieringsløsninger og/eller samarbeide med andre.
• Selvaag Bolig har opsjon på å kjøpe tilbake tomtene fra Urban Property.
• Tomtene kjøpes trinnvis tilbake av Selvaag Bolig for opprinnelig kjøpspris i tillegg til en årlig opsjonspremie på (NIBOR + 3,75).
Det påløper også et transaksjonshonorar på 0,5 prosent når Urban Property kjøper tomtene av grunneier, og 2,0 prosent når
Selvaag Bolig kjøper tomtene fra Urban Property.
• Avtalen inneholder finansielle covenants. Se note 29 for ytterligere informasjon om covenants.
Fordeler for Selvaag Bolig:
• Begrenset behov for egenkapital til kjøp av tomter. Selvaag Bolig betaler 50 prosent av kjøpesummen til Urban Property ved
overtagelse av tomt (ved byggestart) og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjektet.
• Høyere egenkapitalavkastning på grunn av lavere bruk av egenkapital.
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
11
• Mulighet for å dele ut en høyere andel av resultatet som utbytte over tid.
• Effektiv og forutsigbar finansiering av eksisterende og nye tomter.
• Selvaag Boligs nedsiderisiko er begrenset til 48 måneders opsjonspremie (break fee).
Selvaag Bolig har også tomter i egen balanse, samt tomter som er felleskontrollerte med andre samarbeidspartnere.
Tomtetilgang og finansiering av tomter i Sverige
I Sverige inngår Selvaag Bolig avtaler om tomtekjøp fortrinnsvis gjennom tildeling av eiendom fra kommunene. Tildelingen skjer
som regel i konkurranse mellom en rekke aktører der pris er ett av flere kriterier. Oppgjør for slike tomter skjer i hovedsak først når
tomten er byggeklar, og reguleringsrisikoen er således eliminert. I tillegg er det inngått en avtale om at Urban Property kan
finansiere tomter som erverves i Sverige.
Salgsstrategi
Selskapets salgsstrategi er sentral for å sikre optimal fremdrift og lønnsomhet i prosjektene. Segmentering av boligprosjekter og
optimalisering av sammensatte prosjekter ved et bredt utvalg boligtyper, inkludert utstrakt bruk av selskapets varemerkebeskyttede
plusskonsept, har gitt godt salg og gunstig salgsfremdrift. Selvaag Bolig starter bygging som hovedregel først når 60 prosent av
verdien av et byggetrinn er solgt. Resten av byggetrinnet selges i perioden frem mot ferdigstillelse. Dette muliggjør at enhetene i
prosjektet prises i tråd med markedsutviklingen, og sikrer inntektsoptimalisering. Videre bidrar fokus på detaljplanlegging,
standardisering, tomteutnyttelse og strategisk tomteutvikling til å sikre bærekraftig utvikling, lave byggekostnader, gode
prosjektmarginer og konkurransedyktige salgspriser.
Kvalitetskrav og ESG
Selvaag Bolig setter høye krav til kvalitet i alle ledd internt og har omfattende krav til produkter, drift og ESG hos
underleverandørene. Dette bidrar til å redusere risiko for feil i prosjektene, og at alle boligene har høy standard og ivaretar
selskapets ESG-krav. Les mer om dette i ESG-kapittelet i denne årsrapporten.
Målsettinger
Selvaag Bolig skal være en av Norge s ledende boligbyggere, bidra til inkluderende lokalsamfunn og tilrettelegge for en
bærekraftig livsstil. Selskapet har et langsiktig mål om vekst som ikke skal gå på bekostning av lønnsomhet. Selskapets strategi
bidrar til å sikre den ledende markedsposisjonen og å styrke konkurransekraften. Selvaag Bolig har et uttalt mål om å oppnå
prosjektmarginer på minimum 10 prosent.
Utbyttepolicy
Selvaag Boligs ambisjon er å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 60 prosent
av årsresultatet etter skatt og utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets
likviditetsprognoser og soliditet.
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
12
Fremdriftsrisiko
Selvaag Bolig arbeider aktivt med å minimere risikoen for kostnadsoverskridelser og forsinkelser. Dette sikres ved at selskapet
inngår totalentrepriseavtaler med solide entreprenører som har god økonomi, høy kompetanse og dokumentert leveransekraft.
Totalentreprenøren har ansvar for å levere prosjektet til avtalt tid og pris. I tillegg er det vesentligste av prosjektkostnadene sikret
ettersom bygging i hovedsak igangsettes først når 60 prosent forhåndssalg er oppnådd. Videre gir høy grad av standardisering,
kombinert med høy detaljeringsgrad i spesifikasjoner til entreprenør, redusert risiko for forsinkelser i byggeprosessen. Kontinuerlig
læring hos entreprenørene bidrar ytterligere til effektiv prosjektgjennomføring og redusert risiko for feil og forsinkelser.
Eksterne risikofaktorer
Lav rente, lav arbeidsledighet, høy kjøpekraft i husholdningene og høy befolkningsvekst i urbane områder har over tid bidratt til stor
boligetterspørsel, spesielt i Stor-Oslo der Selvaag Bolig har hoveddelen av sin virksomhet. Gjennom 2023 har imidlertid
kjøpekraften og boligetterspørselen vært negativt påvirket av renteøkninger, energipriser, inflasjon og geopolitisk uro. I tillegg har
høye byggekostnader gitt utsatte salgs- og byggestarter. Negative skift i etterspørselen kan også oppstå på grunn av andre
regulatoriske endringer som påvirker kjøpekraft eller byggekostnader. Et eksempel på dette er strengere miljøkrav som både kan
påvirke prosjektutviklingen og tilgangen til nye utviklingstomter og råvarer. Se eget kapittel om risiko i kapittel om eierstyring og
selskapsledelse
VERDIDRIVERE I SELVAAG BOLIG
Konkurransedyktige produkter i vekstområder
Satser utelukkende i urbane vekstområder med stor boligetterspørsel og markedsdybde.
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
13
• Konkurransedyktige priser som gir stor målgruppe.
• Et bredt utvalg boligtyper som når flere markedssegmenter og gir inntektsmaksimering i prosjektene.
Stor, aktivt forvaltet tomtebank
Tomtebank eiet av andre medfører lavere kapitalbinding.
• Verdiskaping gjennom utvikling, videreutvikling og optimalisering av tomter.
• Fleksibilitet til å utvikle flere tusen boliger i urbane vekstområder.
• Aktiv kapitalforvaltning.
Effektiv og fleksibel kostnadsstruktur
Ekstern entreprenør gir fleksibilitet, redusert risiko og kostnadsoptimalisering.
• Prosjektbasert forretningsmodell gir økt fleksibilitet og reduserer risiko.
• Store prosjekter med mer enn 150 boliger gir stordriftsfordeler.
• Effektiv og slank organisasjon gir lavere overhead-kostnader.
Kapitaleffektiv forretningsmodell støttet av solid balanse
60 prosent forhåndssalg som hovedregel før byggestart gir redusert behov for prosjektfinansiering og redusert risiko for
varelagerbygging.
• Sunn gjeldsstruktur og finansiell fleksibilitet.
Samarbeidspartnere
Selvaag Bolig er NHO-medlem og tilknyttet landsforeningen NHO
Byggenæringen og bransjeforeningen Boligprodusentene. Selskapet er også
medlem av Grønn Byggallianse, samt bidragsyter og pådriver i en rekke lokale og
bransjespesifikke foreninger og fora.
Selvaag Bolig støtter kultur, breddeidrett og utdanningsinstitusjoner, spesielt i
nærområdene der selskapet har prosjekter.
Årsrapport 2023 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
14
BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
Å bidra til samfunnet har vært en sentral del av Selvaags DNA siden starten i 1948, da fokuset var å bygge boliger til en pris som
flest mulig kunne betale. Med klimaendringer, naturkrise og økende sosiale forskjeller utvides både ansvarsområdet og innsatsen til
selskapet. Selvaag Bolig anser økt fokus på bærekraft i alle ledd av virksomheten som viktig, og jobber derfor systematisk med å
gjøre miljø-, sosiale- og styringsmessige forhold (ESG) til en integrert del av virksomheten. Dette blant annet for å sikre at
anstendige arbeidsforhold og menneskerettigheter ivaretas i hele verdikjeden, at det bygges nok boliger til en pris flest mulig har
råd til å betale, og at klimautslippene i byggeprosessen og gjennom byggets levetid reduseres. Det sistnevnte skal oppnås blant
annet gjennom å redusere byggenes behov for tilført energi, og ved å redusere beboernes behov for personlige transportmidler
som benytter fossilt drivstoff. Selvaag Bolig ser forretningsmessige muligheter i overgangen til et lavutslippssamfunn, og opplever at
god håndtering av ESG vil være en forutsetning for at selskapet skal lykkes fremover.
Selvaag Bolig har virksomhet i Norge og Sverige som er land som allerede stiller strenge krav til ansvarlig drift, bygging og kvalitet.
Det har likevel vært omfattende og utfordrende for selskapet å svare ut forventninger fra ulike myndigheter og interessentgrupper
om mer ESG-informasjon. Årsaken er at det blant annet har vært mangel på standardiserte måleparametere, krevende å få tilgang
til korrekt data, og uklarheter rundt innføringen av lovverk. EUs regelverk for bærekraftsrapportering Corporate Sustainability
Reporting Directive (CSRD), rapporteringsstandarden European Sustainability Reporting Standards (ESRS), EUs taksonomi,
åpenhetsloven, og nye krav om klimagassregnskap i byggteknisk forskrift (TEK17) vil i imidlertid bidra til nødvendig standardisering.
Selvaag Bolig skal rapportere etter ESRS fra virksomhetsåret 2025, men vil starte tilpasningen allerede i 2024.
I året som har gått har Selvaag Bolig lagt ned en betydelig innsats for å imøtekomme forventninger til ikke-finansiell rapportering.
Dette omfatter blant annet systematisering og digitalisering av datainnhenting, implementering av KPIer og mål, og å sikre
etterlevelse hos egne ansatte og i leverandørkjeden.
Det var ingen kjente brudd på lover og reguleringer eller retningslinjer i 2023.
OM RAPPORTEN
Denne ESG-rapporten er utformet basert på standardene til The Global Reporting Initiative (GRI) for rapporteringsåret 2023, på
samme måte som for 2022. Det er gjort endringer på enkelte av fjorårets KPIer og mål, og disse er kommentert. Rapporten er
utformet av Selvaag Boligs konsernledelse og behandlet av Selvaag Boligs styre. Rapporten er ikke verifisert eksternt. Begrenset
revisjon skal innføres senest fra virksomhetsåret 2025, i tråd med krav i CSRD. Selskapet planlegger å omstrukturere
årsrapporteringen etter ESRS senest fra virksomhetsåret 2025.
Omfang og avgrensninger
Rapporten inkluderer alle virksomhetsområder i Selvaag Bolig ASA med datterselskaper og tilknyttede selskaper. Dette tilsvarer
områdene som er dekket av den finansielle rapporteringen. Klimagassregnskapet omfatter egne utslipp og utslipp fra innkjøpte
tjenester. SHA-rapporteringen inkluderer data fra selskapets byggeplasser.
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
15
Kontakt
For spørsmål om eller tilbakemeldinger til rapporten kontakt konserndirektør kommunikasjon, bærekraft og strategi, Kristoffer
Gregersen: k[email protected]
STYRING
Selvaag Boligs styre er ansvarlig for etterlevelse av alle relevante myndighetskrav, lover og forskrifter, og har fastsatt overordnede
prinsipper for eierstyring og selskapsledelse. Disse er nedfelt i selskapets sentrale retningslinjer og prosedyrer. Prinsippene er
gjeldende for styret, administrerende direktør, alle ledere og medarbeidere i alle selskaper som er en del av Selvaag Bolig-
konsernet. Prinsippene følges opp i planleggings- og styringssystemer, og i den daglige driften av selskapet. For mer informasjon
vises det til eget kapittel om eierstyring og selskapsledelse i denne årsrapporten.
Det koordinerende ansvaret for ESG er underlagt konserndirektør for kommunikasjon, bærekraft og strategi. ESG er et sentralt
tema på styrets årlige strategiseminar med selskapets ledelse, der det blant annet settes mål for kommende virksomhetsår. I 2023
ble det iverksatt arbeid med revisjon av vesentlighetsanalysen (DMA) for å sikre at denne er i tråd med ESRS, og videreutviklet
strategiske mål for ESG. I løpet av året rapporterte Selvaag Bolig klimadata til Carbon Disclosure Project (CDP) for første gang og
oppnådde score B-, som er på nivå med det målte europeiske bransjegjennomsnittet Tredjepartsverifisering ble trukket frem som
forbedringspunkt. Styret mottar rapporter som inneholder ESG-informasjon fra selskapets ledelse i fire styremøter i løpet av året, og
vedtak av KPIer og vurdering av måloppnåelse skjer årlig. Styrets revisjonsutvalg mottar i tillegg løpende orientering om ESG-
arbeidet fra selskapets ledelse.
ESG-relaterte styrende dokumenter:
• Etiske retningslinjer
• Verdihåndbok
• Leverandørerklæring
• Miljøpolicy
• Menneskerettighetspolicy
• Retningslinjer for IT-sikkerhet og GDPR
• Retningslinjer for lønn til ledende personer
Selvaag Bolig vil revidere eksisterende- og utvikle nye styrende dokumenter i løpet av 2024 og 2025 dersom DMA og eventuelt
gap mot ESRS avdekker behov for dette. Det vil blant annet kunne omfatte retningslinjer for klimagassutslipp og klima- og
naturrisiko.
Risiko
Selskapet gjennomfører en omfattende toårlig risikokartlegging der ESG-relaterte temaer som klimarisiko, arbeidsforhold hos
leverandører, etterlevelse av krav til ikke-finansiell rapportering og styringsmessige forhold er ivaretatt. Kartleggingen ble sist
gjennomført i 2023. Se eget kapittel om risiko i kapittel om eierstyring og selskapsledelse.
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
16
Omdømme
Gjennom en interessentundersøkelse som gjennomføres av tredjepart kartlegger Selvaag Bolig omdømme hos politikere,
administrativt ansatte i kommuner, eiere og investorer, samarbeidspartnere og leverandører, og media. Disse interessentgruppene
er premissgivere for rammebetingelser og utvikling i de geografiske kjerneområdene til selskapet, samt for omdømmet og verdien til
selskapet.
Temaer som vurderes er tillit, ledelse, kompetanse, organisasjon, innovasjon, bærekraft, kommunikasjon og åpenhet. Aktører som er
valgt for sammenlikning kan alle klassifiseres som de mest seriøse aktørene i markedet, og Selvaag Bolig rangeres høyest på flere
av parameterne og topp tre på alle.
Kartleggingen viser at Selvaag Bolig har et godt utgangspunkt for å sikre seg gode rammebetingelser og den anerkjennelsen som
kreves for å få gjennomført større prosjekter. Kartleggingenble sist gjennomført i 2021.
Insentiver
Det er innført ledelsesinsentiver for ESG. Hele selskapets konsernledelse har deler av sin variable lønn knyttet til ESG. For
virksomhetsåret 2023 omfattet dette blant annet compliance, implementering av ESG i selskapets strategi, samt revisjon av KPIer
og mål. På sikt vil insentivene bli knyttet tettere til måloppnåelse av mål for flere av de definerte ESG-KPIene. Selskapet skal både
utnytte muligheter og gjøre korrigerende tiltak om nødvendig. Selskapets prosjektledelse har ESG-KPIer tilknyttet sin variable lønn.
Kvalitetsstyring av prosjekter
Selvaag Bolig har et kvalitetsstyringssystem som ivaretar og sikrer kvalitet og lovpålagte plikter i alle faser i prosjektutviklingen.
Systemet består av sjekklister og beslutningsdokumenter som skal følges i prosjektenes respektive faser, fra akkvisisjon til regulering,
tilbudsinnhenting, gjennomføring og i reklamasjonsperioden. Eksempler på elementer som ivaretas er kostnader, bolig og
stedskvaliteter, biologisk mangfold, naturinngrep, klimarisiko, klimagass, sikkerhet, samt helse og arbeidsmiljø (SHA). Det er et krav
at alle sjekklister og beslutningsdokumenter i systemet benyttes i utviklingen av samtlige prosjekter, og at det gjennomføres ESG-
gap-analyse i tidligfase i alle nye prosjekter. Sistnevnte skal sikre at alle relevante ESG-forhold ivaretas i prosjektutviklingen og at
selskapet oppnår sine kommuniserte mål. Viseadministrerende direktør er eier av systemet. Beslutningsdokumenter utkvitteres av
prosjektsjef og gjennomgås av viseadministrerende direktør.
VARSLINGSRUTINER
Selvaag Bolig ønsker å motta varsler om kritikkverdige forhold som omfatter lovbrudd eller brudd på selskapets etiske retningslinjer.
Eksempler på kritikkverdige forhold kan være: Fare for liv eller helse, fare for klima eller miljø, korrupsjon eller annen økonomisk
kriminalitet, maktmisbruk, uforsvarlig arbeidsmiljø, trakassering og brudd på personvern.
Selskapet etterstreber at terskelen for at interessenter kan varsle om kritikkverdige forhold, skal være så lav som mulig. Det er derfor
etablert en varslingskanal som er tilgjengelig både for selskapets egne ansatte og for eksterne interessenter på
www.selvaagboligasa.no. Prosedyrer for varsling er tilgjengelig på selskapets hjemmeside og intranett. Kanalen kan benyttes
anonymt. Det foreligger rutiner for rapportering av varslede forhold til selskapets styre.
Selskapet har orientert ansatte og leverandører om varslingsrutiner, muligheter for varsling og oppfordrer til at alle kritikkverdige
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
17
forhold skal rapporteres. Selvaag Bolig mottok ett varsel om kritikkverdige forhold direkte til styret i 2023. Saken ble fulgt opp etter
alvorlighetsgrad og ble behandlet og avsluttet i tråd med selskapets rutiner.
DIGITALISERING AV DATA
Selvaag Bolig opplever at en av hovedutfordringene for selskapets ikke-finansielle rapportering er økt omfang av parametere som
skal måles, samt ujevn kvalitet på innrapportert data. I løpet av 2022 og 2023 har Selvaag Bolig derfor investert i et digitalt system
som muliggjør enklere innhenting, kvalitetssikring og tilgjengeliggjøring av data. Digitaliseringen omfatter blant annet SHA-data fra
alle byggeprosjekter og klimaregnskap. Det tilrettelegger også for en systematisk vurdering av hvordan leverandører og
samarbeidspartnere håndterer sosiale forhold og menneskerettigheter i egne virksomheter og leverandørkjeder. Systemet ble tatt i
bruk i januar 2023. Selskapet opplever at datakvaliteten har blitt betydelig bedre i løpet av 2023.
STRATEGISKE PRIORITERINGER
Et viktig arbeid i 2023 har vært å fortsette implementeringen av selskapets ESG-strategi med tydelige måleparametere og mål.
Hovedformålet med strategien er å sikre at Selvaag Bolig bidrar til helhetlig, langsiktig og bærekraftig verdiskaping i samfunnet, at
forretningsmodellen tilpasses en klimanøytral økonomi, og at selskapets arbeid med sosiale forhold og miljø gir konkurransefortrinn.
Visjon:
Vi gjør fremtidens byer bedre
Misjon:
Vi skal gjøre det enklere for flere å bo bedre
Ambisjon:
Vi skal bidra til inkluderende lokalsamfunn og tilrettelegge for en bærekraftig livsstil
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
18
Interessentdialog og vesentlige temaer
Den nåværende strategien og vesentlige temaer som omtales i denne rapporten er basert på en vesentlighetsanalyse som sist ble
oppdatert høsten 2022 i henhold til den seneste GRI-standarden, samt prinsippet om dobbelt vesentlighet. Dette innebærer at
rapporteringen og valgte KPIer både omfatter hvilken påvirkning selskapet har på samfunnet og interessenter, samt hvordan ESG-
forhold påvirker selskapets mulighet til langsiktig verdiskapning, se ESG: Vesentlige temaer. Både interne og eksterne interessenter
ble konsultert i arbeidet, herunder fageksperter på arbeidsforhold, finans og klima og miljø. Selvaag Bolig har vurdert følgende
temaer som vesentlige:
Klima og miljø Sosiale forhold Styringsmessige forhold
Klimagassutslipp
Tilpasning til klimaendringer
Materialbruk
Tap av biologisk mangfold
Avfall og forurensing
Energieffektive bygg
Helse og sikkerhet på byggeplass
Sosial dumping
Menneskerettigheter i leverandørkjeden
Påvirkning på lokalsamfunn
Etikk i leverandørkjeden
Etikk i egen organisasjon
Selvaag Bolig har rendyrket sin rolle som byggherre, og prosjekter bygges derfor av underentreprenører. Selskapets største
påvirkning på klima og miljø, samfunnet og økonomien skjer i utviklingen av boligprosjektene og i leverandørkjeden.
2022-analysen omfatter flere temaer enn tidligere, men er nå under revisjon for møte retningslinjer og krav i ESRS og skal benyttes
for fremtidig styring og rapportering.
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
19
FNs bærekraftsmål
FNs mål for bærekraftig utvikling er en arbeidsplan for å utrydde fattigdom, bekjempe ulikhet og stoppe klimaendringene innen
2030. Bærekraftsmålene inkluderer 17 hovedmål og 169 delmål. Selvaag Bolig jobber etter relevante mål, inkludert FNs
“Framework Convention on Climate Change” (Parisavtalen).
Mål 8: Anstendig arbeid og økonomisk
vekst
11: Bærekraftige byer og
lokalsamfunn
12: Ansvarlig forbruk og produksjon 13: Stoppe klima-endringene
Delmål 8.8 11.3, 11.4, 11. 7 12.2, 12.5 13.1, 13.2
Vesentlige tema
Helse og sikkerhet på byggeplass Klimarelatert risiko Materialbruk Klimagassutslipp
Menneskerettigheter i
leverandørkjeden
Avfall og forurensing Avfall og forurensing Energieffektive bygg
Sosial dumping Tap av biologisk mangfold
Etikk i leverandørkjeden Påvirkning på lokalsamfunn
Etikk i egen organisasjon
Bidrag
Sikre gode og rettferdige
arbeidsforhold på byggeplasser, i
leverandørkjeder og i virksomheten
Redusere risiko for fysiske skader på
bygg, lokalmiljø og mennesker
Effektiv arealbruk i urbane områder
og på knutepunkter
Bidra til å ivareta og øke biologisk
mangfold
Redusere avfall
Øke resirkulering
Redusere materialbruk
Redusere utslipp i Selvaag Boligs
verdikjede
Bygge energieffektive boliger
Mål for Selvaag Bolig
0 tilfeller av sosial dumping/
arbeidslivskriminalitet
Ingen nye tomtekjøp av dyrket mark
(unntak ved knutepunkt)
Reduksjon i avfall Energimerke ferdigstilte boliger:
Gjennomsnitt B
0 ulykker med personskade Vurdere fysisk klimarisiko i alle
prosjekter
Sorteringsgrad: > 75 % Scope 1 og 2: Klimanøytral innen
2030
> 40 % av hvert kjønn i hele selskapet
> 40 % av hvert kjønn i selskapets
ledelse
Vurdere biologisk mangfold i alle nye
prosjekter
Scope 3:
2024-2030: 20 % lavere utslipp per
m² BTA for ferdigstilte boliger enn i
basisåret 2022.
Etter 2030: 30 % lavere utslipp per
BTA for ferdigstilte boliger enn i
basisåret 2022.
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
20
Nacka, Stockholm
KLIMA OG MILJØ (E)
Selskapets retningslinjer for miljø fastslår at Selvaag Bolig alltid skal søke miljøvennlige løsninger som kan bidra til redusert
klimautslipp i byggeprosessen og gjennom byggets levetid. Alle selskapets prosjekter skal bygges i tråd med norske
byggeforskrifter og europeisk regelverk. Disse stiller strenge krav til materialvalg og energieffektivitet i boligene, og til den generelle
virksomheten gjennom byggeprosessen.
SELVAAG BOLIGS TILNÆRMING
Selvaag Bolig prioriterer å bygge arealeffektive boliger i urbane pressområder. Dette er områder der det er mulig å transformere
utdaterte næringsbygg og industriområder til høyverdige bolig- og byområder med grøntareal og gode bymessige kvaliteter.
Selskapets største fotavtrykk på klima og miljø ligger i leverandørkjeden og de største utslippene kommer fra materialene som
benyttes i byggene. Å redusere negativ påvirkning krever god planlegging og samarbeid mellom Selvaag Bolig som byggherre,
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
21
regulerende myndigheter og entreprenørene som utfører byggingen.
Tilnærmingen påvirker hvilke tomter som kjøpes, hvilke leverandører som velges, krav som stilles og rutiner for oppfølging. I
kontrakter stilles det tydelige krav til at entreprenører skal operere i tråd med de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter og i
henhold til selskapets retningslinjer og leverandørinstruks. Det ble ikke avdekket brudd på disse i løpet av 2023.
Det gjøres grundige vurderinger gjennom hele prosjektforløpet - fra tomtekjøp og regulering, til valg av entreprenør og utbygging.
Grunnforhold, biologisk mangfold og tilgjengelige energikilder blir tidlig kartlagt for å beslutte hvordan et prosjekt kan utformes.
Alle prosjekter har i tillegg utarbeidet miljøplaner som definerer overordnede miljømål og belyser prosjektets miljø- og klimaavtrykk,
før bygging igangsettes. Dette inkluderer blant annet kartlegging av løsninger for energieffektive bygg, karbonintensitet,
materialvalg, avfallshåndtering og samspill med omgivelsene. I tillegg skal det alltid vurderes om prosjektene kan bygges slik at
beboere og brukere stimuleres til en miljøvennlig livsstil, for eksempel gjennom deling av fellesarealer, bildelingstjenester og
energiløsninger.
For å sikre god miljøledelse har Selvaag Bolig vedtatt at alle byggeprosjekter skal benytte et miljøstyringsverktøy i som tas i bruk fra
prosjektets tidligfase. Kravet er inkludert i selskapets kvalitetsstyringssystem, og målet er å avdekke behov for tiltak som vil redusere
negative miljøpåvirkninger fra prosjektet. Selvaag Bolig har hittil benyttet BREEAM NOR-preanalyse som miljøstyringsverktøy.
Basert på erfaringer har Selvaag Bolig imidlertid valgt å utvikle en egen preanalyse som bedre ivaretar selskapets spesifikke
behov, og vil gjøre det enklere å rette innsatsen mot områder som gir reelle miljøgevinster. Prosjektets klima- og miljøprestasjon skal
måles opp mot selskapets egne KPIer og mål, samt rapporteringskravene knyttet til EU-regelverket for bærekraftsrapportering
(CSRD) og EUs klassifiseringssystem for bærekraftige aktiviteter (taksonomi). Den nye preanalysen vil erstatte BREEAM NOR-
preanalyse i selskapets styringssystem og bli tatt i bruk i løpet av 2024.
KLIMARISIKO
Klimarisiko består av fysisk klimarisiko og overgangsrisiko. Fysisk risiko er knyttet til økt ekstremvær og økosystem- endringer.
Overgangsrisiko er knyttet til endringer i reguleringer, teknologi og markedssituasjon i forbindelse med overgangen til et
lavutslippssamfunn. Bygge- og eiendomsnæringen står for betydelige utslipp i et livsløpsperspektiv, og må dermed forvente
endringer i reguleringer og markedsutvikling i overgangen til et lavutslippssamfunn. Samtidig er næringen eksponert for risiko for
fysiske klimaendringer, der eiendeler kan gå tapt eller få betydelige tap.
I 2021 gjennomførte Selvaag Bolig en vurdering av potensiell klimarelatert risiko og muligheter, samt selskapets styring av disse
basert på retningslinjer fra the Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Vurderingen konkluderte med at
eiendomssektoren som helhet har en vesentlig eksponering for både fysisk risiko og overgangsrisiko, og har definert hvilke områder
som er vesentlige for Selvaag Bolig. Analysen vil bli oppdatert senest innen utgangen av 2025.
Ettersom Selvaag Bolig utvikler boliger og næringslokaler som overtas av kjøper ved ferdigstillelse, og det er strenge lov- og
myndighetskrav for eiendomsutvikling i markedene selskapet har virksomhet, er fysisk klimarisiko først og fremst gjeldende for valg
av tomt. Temaer som ekstremvær, havnivåstigning, stormflo, nedbør, skred, frost og tørke ivaretas av selskapets styringssystem og blir
kartlagt i alle prosjekter gjennom en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). Analysen avdekker forhold som har betydning for
om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Elementer som
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
22
kartlegges følger temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap
(DSB)
1.
Selvaag Bolig er eksponert for overgangsrisiko. Ettersom eiendomssektoren har betydelige klimagassutslipp, er det økte krav om
transparens, ikke-finansiell rapportering og utslippskutt fra spesielt finansielle interessenter og myndigheter. Selvaag Bolig har derfor
iverksatt en rekke tiltak i 2022 og 2023 som er omtalt i øvrige deler av denne rapporten.
KLIMAGASSUTSLIPP
Om lag 40 prosent av verdens klimagassutslipp er knyttet til bygging, bruk og rivning av bygg
2
. 1. juli 2022 ble det innført
endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) som skal bidra til å redusere klimagassutslipp. Det er blant annet innført krav om
klimagassregnskap for boligblokker og yrkesbygg. Regnskapet skal minimum vise utslipp fra produksjon, transport, vedlikehold og
utskifting av materialene som benyttes i bygg. Reglene har en overgangsordning på ett år, og for byggesøknader levert før 1. juli
2023 kan tiltakshavere dermed velge å følge de nye bestemmelsene. I praksis vil dette bety at kravet om klimaregnskap tidligst vil
gjelde for bygg som ferdigstilles fra 2025, når byggetiden medregnes.
Selvaag Bolig besluttet imidlertid å føre klimaregnskap allerede for virksomhetsåret 2021. Klimaregnskapet omfatter både utslipp
fra Selvaag Boligs administrasjon, og utslipp i byggenes verdikjede, bygge - og deler av bruksfasen. Klimaregnskapet omfatter
således flere elementer enn det som kreves gjennom TEK17. Selskapet har jobbet videre gjennom 2022 og 2023 for å forbedre
datakvalitet, justere metode til den nye forskriften samt å etablere krav til leverandører.
Mål for utslippsreduksjon
I 2022 satt Selvaag Bolig mål om klimanøytralitet innen 2030 for både indirekte og direkte utslipp (Scope 1 og 2). Dette skal skje
gjennom kutt i utslipp fra driftsmidler der organisasjonen har operasjonell kontroll (Scope 1) og indirekte utslipp knyttet til innkjøpt
energi (scope 2). Metode for reduksjon er foreløpig ikke definert og vil bli vurdert innen 2025. Nesten hele selskapets utslipp
kommer i imidlertid fra utslipp fra innkjøpte varer og tjenester (scope 3). I 2022 ble referanseprosjektet som benyttes i BREEAM-
NOR v. 6.0 satt som utgangspunkt, og Selvaag Bolig hadde som mål at selskapets ferdigstilte boliger skulle ha 20 prosent lavere
utslipp enn referanseprosjektet i perioden 2023-2025, og 30 prosent lavere i perioden 2025-2030. Begge disse målene ble
nådd allerede i 2023, primært som følge av forbedret datakvalitet og redusert bruk av karbonintensive materialer. 2022 er derfor
definert som nytt basisår.
Resultatene for 2023 viser at utslippene var vesentlig lavere enn i 2022. Selskapet opplever imidlertid at varierende datakvalitet
gjør at det er viktig å se utviklingen over flere år før det er hensiktsmessig å sette nye mål for utslippsreduksjon. Mål og basisår vil
videre bli endret i tråd med ESRS-retningslinjene. Disse krever at det defineres et basisår som oppdateres minimum hvert femte år
fra 2030. Ifølge retningslinjene skal også målene minimum inkludere mål for årene 2030 og 2050 og oppdateres hvert femte år
etter 2030.
1 DSB (2017) Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging. Tilgjengelig fra: https://www.dsb.no/globalassets/dokumenter/veiledere-handboker-og-
informasjonsmateriell/veiledere/samfunnssikkerhet_i_kommunens-arealplanlegging_metode-for-risiko_og_saarbarhetsanalyse.pdf (Hentet 17.032024)
2 Circle Economy (2024) Circularity gap report 2024. Tilgjengelig fra: https://www.circularity-gap.world/2023#download (Hentet 21.02.2024)
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
23
Oslo kommune har uttalt mål om at all bygge- og anleggsvirksomhet i kommunen skal være utslippsfri i 2030, og flere kommuner
har varslet at det vil bli stilt krav om utslippsfrie byggeplasser. Dette medfører at alle anleggsmaskiner må være elektriske. Utslipp fra
anleggsmaskiner utgjør en svært liten del av Selvaag Boligs totale utslipp.
Resultat 2023
Selvaag Bolig ønsker å være åpne om utslipp og følger GHG-protokollens metode for beregninger
3
. Klimaregnskapet omfatter
selskapets virksomhet i Norge og Sverige, inkludert kontorer og visningssentere.
Det totale regnskapet viser at 99,97 prosent av klimagassutslippene i 2023 kom fra leverandørkjeden. 82,73 prosent var knyttet til
utvinning og produksjon av materialer som benyttes i selskapets byggeprosjekter, og av dette utgjorde stål, armering og betong til
sammen 87 prosent. Selskapet jobber derfor spesielt med å redusere utslippene fra disse innsatsfaktorene gjennom økt gjenbruk
og ved å benytte betongtyper og materialer med lavere CO2-intensitet.
Utslipp knyttet til Selvaag Boligs administrasjon (Scope 1) utgjorde 0,01 prosent av det totale utslippet. Scope 1 omfatter
utelukkende utslipp fra én firmabil som er drevet på fossilt brensel. Utslippet falt marginalt fra 3,1 tCO2e i 2022 til 2,5 tCO2e i
2023.
Utslipp knyttet til strømforbruk (Scope 2) utgjorde 0,01 prosent av det totale utslippet og hadde en nedgang på 26 prosent fra
2022. Scope 2 omfatter utslipp fra elektriske firmabiler, samt fra energibruk i kontorer og visningssentre. Nedgangen skyldes i
hovedsak at Selvaag Bolig endret utregningsmetode for Scope 2 i 2023 på grunn av manglende tilgang på data og lav kvalitet
på data fra eiere av regionkontorer. Elektrisitetstall fra regionkontorer er nå estimert med utgangspunkt i data fra hovedkontoret i
Silurveien 2 i Oslo som flere enn 60 prosent av selskapets ansatte har som fast arbeidssted.
Utslipp knyttet til indirekte utslipp fra innsatsfaktorer (Scope 3) utgjorde 99,97 prosent av det totale utslippet og hadde en nedgang
på 22,75 prosent fra 2022. Scope 3 omfatter innkjøpte varer og tjenester som blant annet byggematerialer, transport og
distribusjon, avfall fra byggeplasser, energibruk i ferdige bygg og bedriftsreiser. Utslipp tilknyttet materialene som inngår i Selvaag
Boligs byggeprosjekter står alene for 98 prosent av Scope 3-utslippene og av dette er 57 prosent fra betong.
Ettersom antallet boliger Selvaag Bolig ferdigstiller varierer betydelig fra år til år, reflekterer ikke det totale Scope 3-utslippet
selskapets arbeid med utslippsreduksjon. Selvaag Bolig har derfor inntatt utslipp per ferdigstilt kvadratmeter BTA som
måleparameter. Denne viser selskapets utslipp per kvadratmeter ferdigstilt bolig. I 2023 ferdigstilte Selvaag Bolig totalt 87 191
kvadratmeter boligbygg og det tilknyttede utslippet var 20 757,8 tCO2e, hvorav byggematerialer utgjør 16 925,36 tCO2e. Dette
ga et utslipp per ferdigstilt kvadratmeter BTA på 238,07 kgCO2e, som er 31 prosent lavere enn i 2022. Reduksjonen skyldes at
det i 2023 ble benyttet flere materialer med lavere utslipp, det ble blant annet benyttet lavkarbonbetong i flere prosjekter.
Hovedårsaken til reduksjonen er imidlertid at deler av 2022-regnskapet ble estimert pga. manglende miljødeklarasjoner (EPD) fra
en rekke materialer i flere av prosjektene som ble ferdigstilt. Ved manglende EPD benyttes generiske utslippsfaktorer som gir
materialet et høyere utslipp. I henhold til TEK17 gir manglende EPD i tillegg et utslippspåslag på 25 %. 2023-regnskapet ble
beregnet ut fra faktiske forbruktdata og EPDer. Dette gir et bedre og mer konkret utslipp per prosjekt. Det mer nøyaktige
3 Greenhouse gas protocol. Tilgjengelig fra: https://ghgprotocol.org (Hentet 21.02.2024)
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
24
datagrunnlaget har derfor også ført til en tilsvarende reduksjon i utslipp per kvadratmeter BTA.
Ettersom utvikling av bygg i Norge er kraftig regulert, blant gjennom lovkrav til energi- og materialbruk, er nivåene sannsynligvis på
linje med utslippene til sammenlignbare aktører. Selvaag Bolig vil fremover jobbe for reduksjon i prosjektenes utslipp, og følger til
enhver tid med på nye byggetekniske løsninger og byggemetoder som reduserer unødvendig materialbruk og som gjør det mulig
å øke andelen klimavennlige materialer.
Nøkkelindikatorer
2023 2022 2021 Mål
Direkte utslipp (Scope 1) (tCO2e)* 2,5 3,1 2,0 Klimanøytral innen 2030
Indirekte utslipp fra energiforbruk, lokasjonsbasert
(Scope 2) (tCO2e)
3 4,1 4,4 Klimanøytral innen 2030
Indirekte utslipp fra innsatsfaktorer (Scope 3)
(tCO2e)
20 818,31 25 556,04 20 104,30
Utslipp per m² BTA ferdigstilt areal med kjeller og
fundamentering (kgCO2e)
238,07 342,67
298 (estimert)
4
2030: 20 % lavere enn basisår
2022
2050: 30 % lavere enn basisår
2022
* Under utarbeidelsen av klimaregnskapet for 2023 ble det oppdaget en feil i rapporteringen i Scope 1 for 2022 og 2021. Scope 1 for 2022 er korrigert fra 25,2 tco2e til
3,1 tCO2e. Scope 1 for 2021 er korrigert fra 16,8 tco2e til 2,0 tCO2e.
ENERGIEFFEKTIVITET
Ifølge International Energy Agency (IEA) står drift av bygg og byggsektoren samlet for 30 prosent av det globale energiforbruket
og 27 prosent av de energirelaterte utslippene i verden
5
.
Norge har blant verdens strengeste krav for nybygg, og med tilgang til
grønn energi er ikke dette ansett som en vesentlig direkte påvirkning på klima og miljø. Derimot kan energibesparelse i bygg
frigjøre energi som kan bidra til utslippsreduksjon i andre sektorer.
Energisituasjonen i Norge og Europa i 2022 og 2023 var en påminnelse om at energieffektive boliger er kostnadsbesparende for
boligeiere, og Selvaag Bolig har opplevd økt etterspørsel etter energieffektive boliger. I tråd med dette og at energieffektivitet er et
kriterium i EUs taksonomi, er energieffektivisering er strategisk viktig for selskapet. Energieffektivitet og byggenes behov for tilført
energi er inkludert i tidligfaseberegninger i alle prosjekter. Energiprofilen til det planlagte bygget er en integrert del av
prosjektutviklingen, og fornybare energikilder skal alltid vurderes.
Mål for energieffektivisering
Selvaag Bolig har mål om at selskapets boliger ha et maksimalt netto energibehov på 95 kWh per kvadratmeter oppvarmet BRA
6
for hele bygget inkludert fellesarealer. Dette ivaretas gjennom kravene som stilles i byggteknisk forskrift TEK17. I 2023 var det
4 Beregningene fra 2021 inneholder ikke kjellerarealer og fundamentering. Det er i tillegg mer detaljert innrapportering i 2022 enn i 2021. Regnskapene for 2021 og
2022 er derfor ikke direkte sammenlignbare.
5 IEA (2021) Buildings: A source of enormous untapped efficiency potential. Tilgjengelig fra: https://www.iea.org/topics/buildings (Hentet 14.02.2024)
6 Bruksareal (BRA) er arealet som ligger innenfor omsluttende vegger. (inkludert innvendige vegger).
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
25
gjennomsnittlige energibehovet i boligene som ble ferdigstilt 92 kWh per kvadratmeter oppvarmet BRA.
Selvaag Bolig ønsker å redusere energibehovet til boligene selskapet bygger ettersom dette både reduserer utslipp og gjør det
billigere for kunder å drifte sine boliger. Selskapet har derfor mål om energimerke
7
B i gjennomsnitt for alle boliger. For en leilighet
på 75 kvadratmeter er da øvre grense for levert energi 108,33 kWh/m2 per m2 oppvarmet boligareal. I 2023 hadde alle
selskapets boliger energimerke A, B, C eller D. Andelen boliger med energimerke B har økt og andelen med energimerke C har
falt. At enkelte boliger har energimerke C og D skyldes at disse er eksponert mot en større andel av byggenes yttervegg og
takflate. I 2023 hadde 30 prosent av boligene energimerke A. Dette skyldes blant annet at disse boligene hadde bedre tetthet enn
minimumskravet og at det ble benyttet vinduer med god u-verdi. Selvaag Bolig vil fremover etterstrebe reduksjon av andelen
boliger med energimerke som er lavere enn B, samt ta i bruk løsninger som reduserer boligenes primærenergibehov som også
hensyntar boligens egenproduserte energi.
Nøkkelindikatorer
2023 2022 2021 Mål
Netto energibehov (kWh per m² oppvarmet BRA i ferdigstilt bolig) 92 93 92 ≤ 95 kWh per m2/
oppvarmet BRA i
alle ferdigstilte
boliger
Andel ferdigstilte boliger med energimerking A-D A: 30 %
B: 49 %
C: 20 %
D: 1 %
A: 30 %
B: 38 %
C: 30 %
D: 2 %
Ikke målt Gjennomsnitt
energimerke B
RESSURSBRUK I SELVAAG BOLIGS PROSJEKTER
Ifølge Circle Economy
8
står bygging og riving av bygg for nesten én tredjedel av det totale materialforbruket i verden og
genererer en tilnærmet lik andel av avfallet. Videre er utvinning av metall og ikke-metalliske mineraler som sand og grus til bygg en
årsak til klimakatastrofer og en trussel for biologisk mangfold. Produksjon av sement, stål og glass er vannintensive prosesser som
kan bidra til vannmangel.
Materialforbruk er også en stor kilde til utslipp og slik en driver av klimaendringene. Produksjon av sement står alene står for om lag
7 prosent av de globale CO
2
-utslippene. 82,73 prosent av Selvaag Boligs klimagassutslipp i 2023 var knyttet til materialforbruk
og 87 prosent av dette stammer fra armering, stål og betong.
Selvaag Bolig anvender CO
2
-intensive materialer og erkjenner at både næringen og selskapet har et betydelig potensial for å
redusere negative påvirkninger på klima og miljø. Selskapet anser at løsningen delvis ligger i en mer sirkulær forretningsmodell som
reduserer forbruk av materialer, øker ombruk og reduserer av avfall.
7 TEK10 (2015) Energikarakterskalaen. Tilgjengelig fra: www.energimerking.no/no/energimerking-bygg/om-energimerkesystemet-og-regelverket/karakterskalaen/
(Hentet: 14.02.2024)
8 Circle Economy (2024) Circularity gap report 2024. Tilgjengelig fra: https://www.circularity-gap.world/2023#download (Hentet 21.02.2024)
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
26
Ifølge byggteknisk forskrift
9
skal nye bygg bygges slik at de senere kan demonteres, og materialer skal bli kartlagt for ombruk ved
større arbeider i eksisterende bygg. Det er også gjort unntak fra kravet til dokumentasjon ved omsetning av brukte byggevarer som
tas ut av et byggverk gitt at det ikke er foretatt vesentlige endringer dersom det skal brukes på nytt i et byggverk. Unntaket skal
gjøre det enklere å omsette brukte byggevarer samtidig som krav til helse, miljø og sikkerhet i bygg er ivaretatt. Selvaag Bolig
anser unntaket til dokumentasjon som positivt da dette vil muliggjøre økt ombruk i nye boligprosjekter.
Mål for ressursbruk
Selvaag Bolig jobber målrettet med reduksjon av materialbruk og avfall gjennom bedre prosjektering og bestilling til
totalentreprenører, samt kartlegging av muligheter for gjenbruk av eksisterende bygningselementer. Det er satt mål om at
sorteringsgraden for avfallet fra byggeplasser skal være høyere enn 75 prosent. KPI og mål for indirekte utslipp fra innsatsfaktorer
skal primært nås gjennom økt ombruk av bygningselementer og økt bruk av materialer med lavere CO
2
-intensitet. Eksempler på
dette er trevirke og lavkarbonbetong som har vesentlig lavere CO2-avtrykk enn ordinær betong.
Resultat og refleksjon
Selvaag Bolig har brukt de siste tre årene på å kartlegge materialforbruket for å forstå omfanget og mulighetene til å redusere
forbruket og påvirkning på klima. Datatilgang og -kvalitet er blitt betydelig bedre fra 2022 til 2023 og klimagassregnskapet gir
derfor et mer korrekt bilde av utslippene. Det er samlet inn mer data som viser grunnlaget for reduksjon, og selskapet har etablert
rutiner som gir større innblikk i negativ miljøpåvirkning i leverandørkjeden. På bakgrunn av dette har selskapet definert oppdaterte
KPIer og mål tilknyttet ressursbruk. Disse vil spisses ytterligere ettersom rammene blir klarere. Tall for 2022 og 2023 er ikke direkte
sammenlignbare da deler av 2022-regnskapet ble estimert.
Selvaag Bolig bygger i hovedsak prosjekter i urbane områder med eksisterende bygningsmasse som skal erstattes. På Skårerbyen i
Lørenskog kommune gjenbrukes deler av bunnplaten til et eksisterende bygg som er revet i forbindelse med utbyggingen. Det gir
besparelser knyttet til pigging, sortering og bortkjøring, tilbakefylling og avretting, samt ny plate og armering. For to byggetrinn med
totalt 238 leiligheter ble om lag 3 500 kvadratmeter betong fra den nevnte bunnplaten bevart. Dette resulterte i at utslippene til
byggetrinnet var mer enn 30 prosent lavere enn gjennomsnittet av selskapets prosjekter som ble ferdigstilt i 2022. I tillegg ble
byggekostnaden anslagsvis redusert med mellom 25-30 millioner kroner. Del to av bunnplaten skal gjenbrukes i kommende
byggetrinn med totalt 195 leiligheter som skal stå ferdig i 2025 og 2026. Målet er at det skal gi tilsvarende besparelser for utslipp
og økonomi.
9 Direktoratet for byggkvalitet (2022) Regelendring fra 1. juli. Tilgjengelig fra: https://dibk.no/om-oss/Nyhetsarkiv/regelendringer-fra-1.-juli/ (Hentet: 14.02.2023)
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
27
Nøkkelindikatorer
2023 2022 2021* Mål
Avfall (tonn) 3 650 3 362 4 934
Avfall per m² BTA (kilo) 41,9 62,5 NA
Sorteringsgrad (prosent) 89,1 91,2 87,5 > 75
Materialbruk (tonn) inkl. kjellerarealer og
fundamentering
208 730 205 720 143 114 Økt ombruk av
bygningselementer og økt bruk
av materialer med lavere
CO2-intensitet
Materialbruk per m² BTA (tonn) inkl. kjellerarealer
og fundamentering
2,39 3,82 NA
*2021-regnskapet inkluderer ikke kjeller og fundamentering. Deler av 2021-regnskapet er basert på generisk data. Deler av 2022-regnskapet er estimert. Se klimaregnskap for detaljer.
TAKSONOMIFORORDNINGEN
EUs taksonomi er et klassifiseringssystem som definerer bærekraftig økonomiske aktiviteter og pålegger store selskaper å
oppgi finansiell data knyttet til bærekraftige aktiviteter. Hensikten med taksonomien er å kanalisere kapital inn i
bærekraftige aktiviteter og forhindre grønnvasking.
Alle Selvaag Bolig aktiviteter vil omfatte taksonomien, og selskapet gjør en rekke forberedelser for å kunne rapportere i
tråd med krav i forordningen fra virksomhetsåret 2025. Forberedelsene innebærer også at gapanalyse for
taksonomikompatibilitet «alignment» blir tatt inn i som en del av preanalysen som benyttes i tidligfase i alle prosjekter. Dette
for å kartlegge hvordan de respektive prosjektene kan innfri kravene som stilles for taksonomikompatibilitet. Dette kan
medføre at Selvaag Boligs rapportering vil omfatte nye KPIer og mål fra 2025. Et eksempel er at taksomomien blant annet
krever at energieffektivitet skal utregnes med bakgrunn i primærenergibehov istedenfor nettoenergibehov som er kravet i
teknisk forskrift.
Selvaag Bolig følger utviklingen av rammeverket tett gjennom Boligprodusentenes forening (NHO) og Grønn
Byggallianse.
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
28
Puddertoppen, Lørenskog Stasjonsby
BIOLOGISK MANGFOLD
Tap av biologisk mangfold øker globalt, og utgjør en trussel for klodens bæreevne. Det internasjonale naturpanelet (Ipbes) slo fast i
2019 at reduksjonen av artsmangfold er ti til hundre ganger raskere i dag enn de siste 10 millioner årene. 87 prosent av de truede
artene i Norge er truet på grunn av arealendringer som avskoging, drenering og nedbygging
10
.
Selvaag Bolig bygger primært boliger i urbane områder der det allerede er bebyggelse. Ofte medfører dette at utdaterte industri-
og næringsbygg og asfalterte områder transformeres til boligområder med nye parker og blågrønn infrastruktur som legger til rette
for økt biologisk mangfold. Eksempler på beplanting og tiltak fra ferdigstilte og planlagte prosjekter er løv- og bartrær, frukttrær,
viltvoksende engmatter, stauder, bærbusker, lyng, samt fuglekasser og insekthotell.
10 Vitenparken (ikke oppgitt) Tap av naturmangfold. Tilgjengelig fra: https://vitenparken.no/plantearv/tap-av-naturmangfold/ (Hentet: 21.02.2024)
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
29
Selvaag Bolig erkjenner imidlertid at selskapets virksomhet kan påvirke biologisk mangfold negativt. Det er derfor innarbeidet
rutiner for at alle nye prosjekter tidlig kartlegger og vurderer risiko for tap av biologisk mangfold, eller andre forhold som kan
forringe natur, i forbindelse med kjøp og utvikling av tomter. I 2022 vedtok Selvaag Boligs styre at selskapet ikke skal kjøpe tomter
med dyrkbar mark. Unntak fra dette gjelder dersom tomten er regulert til boligformål og/eller ligger ved knutepunkt og utvikling er
samfunns- og miljømessig lønnsomt. I 2023 ble det ikke kjøpt tomter med dyrkbar mark eller skog.
I byggeprosessen er det en risiko for at utslipp av overvann og kjemikalier kan føre til vannforurensing i nærliggende områder.
Dette kan ha negativ påvirkning både på mennesker og naturen. Selskapet følger kravene i forurensningsforskriften
11
, kommunale
reguleringsplaner for håndtering av overvann og temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging fra Direktoratet for
samfunnssikkerhet og beredskap (DSB)
12
. Etterfølgelse ivaretas gjennom selskapets kvalitetsstyringssystem og kontrakter med
leverandører. Dette innebærer blant annet at entreprenøren skal, ved bruk av helsefarlige kjemikalier, dokumentere at det er
gjennomført en risiko- og substitusjonsvurdering, og at lovpålagte sikkerhetsblad for kjemikalier som skal benyttes er levert i
byggenæringens stoffkartotek. Det var ikke vannforurensning fra selskapets byggeprosjekter i 2023.
SELVAAG BOLIGS KONSEPTER
Gjennom boligkonseptene Selvaag Pluss og Selvaag City utvikler Selvaag bolig livsstilsboliger med fellesfunksjoner og
tjenester. Disse konseptene er konkrete bidrag til at flere innbyggere deler på samfunnskostnadene for sosial og teknisk
infrastruktur, og at flere kan bo urbant, på mindre areal, og med lavere behov for energi og transport.
Begge konseptene har fellesområder, vertskap og tjenester som forenkler beboernes hverdag. Beboere har tilgang til
gjesteleiligheter, treningsrom, selskapslokale, møterom og en rekke andre fellesfasiliteter. I 2021 gjennomførte Selvaag
Bolig en evalueringsrapport av Plusskonseptet, som viser at beboere i tillegg opplever økt livskvalitet, økt trygghet og
redusert ensomhet. Ytterligere undersøkelser fra 2023 bekrefter disse funnene.
Plussboliger utgjør nå en større andel av selskapets utviklingsportefølje enn tidligere. Det er foreløpig ikke bygget City-
prosjekter da konseptet er under utvikling. City er en kompaktvariant av Pluss med flere små leiligheter som vil bidra til
redusert arealbruk per beboer og lavere enhetspriser. Selvaag Bolig planlegger nå et City-prosjekt på Hornsberg i
Stockholm med forventet salgsstart i 2026.
11 Miljødirektoratet (2023) Forurensningsforskriften. Tilgjengelig fra: https://www.miljodirektoratet.no/regelverk/forskrifter/forurensningsforskriften/ (Hentet
15.03.2024)
12 DSB (2017) Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging (Hentet 17.02.2023)
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
30
SOSIALE FORHOLD (S)
Utviklingen av by- og boligprosjekter tar ofte mange år og berører mange parter. Selvaag Boligs håndtering av prosjekter påvirker
lokalbefolkningen rundt byggeprosjektene, entreprenører og leverandører som jobber på byggeplassene, og fremtidige brukere
av områdene som utvikles. En forutsetning for å lykkes er trivsel og gode arbeidsforhold blant ansatte i alle selskapene som bidrar i
utviklingen, og at behovene til eksisterende- og nye brukere ivaretas.
SELVAAG BOLIGS TILNÆRMING
Selvaag Boligs mål er å være en av Norges mest attraktive arbeidsplasser og at ansatte skal ha gode utviklingsmuligheter.
Selvaag Boligs ambisjon er å bygge boliger som bidrar til et inkluderende lokalsamfunn og en bærekraftig livsstil. Boligene skal
tilrettelegge for at alle mennesker, i alle aldre, uavhengig av funksjonsevne, skal kunne bo godt og leve miljøvennlig.
Selskapet bygger store prosjekter med et bredt utvalg boligtyper og jobber for å utvikle boliger som flest mulig har råd til å kjøpe. I
2023 kostet gjennomsnittsboligen fra Selvaag Bolig mellom fem og sju millioner kroner, og gjennomsnittsstørrelsen var om lag 70
kvadratmeter.
Aktsomhetsvurderinger
Store utbyggingsprosjekter har leveranser fra en lang rekke nasjonale og internasjonale leverandører, noe som medfører økt risiko
for brudd på menneskerettigheter og arbeidslivskriminalitet. Det er selskapets ansvar å sikre ansvarlige prosesser gjennom
prosjektenes totale utviklingsperiode og at det stilles tydelige krav til samarbeidspartnere; byggeplasser skal være trygge, alle
arbeidere i verdikjeden skal ha gode arbeidsvilkår og menneskerettigheter skal ivaretas i hele verdikjeden.
Selvaag Boligs arbeid for å sikre at menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i hele verdikjeden er ivaretatt er forankret i
selskapets etiske retningslinjer, leverandørerklæring og menneskerettighetspolicy. Disse styrende dokumentene beskriver hvordan
selskapet arbeider for å sikre god forretningsskikk i tråd med FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter, samt
FN Global Compacts ti prinsipper.
Selvaag Bolig har som mål å få et bedre innsyn i sin leverandørkjede og har derfor innført rutiner for kontroll av nye og
eksisterende leverandører og samarbeidspartnere. I det daglige ivaretas arbeidet primært gjennom selskapets kontrollrutiner og
styringssystem som består av styringsdokumenter med sjekklister og rutiner for kartlegging og utførelse i hver fase av
prosjektutviklingen. Det overordnede arbeidet ledes av selskapets compliancegruppe som blant annet består av juridisk direktør,
prosjektdirektør og konserndirektør for kommunikasjon og bærekraft. Gruppen hadde fire møter i løpet av 2023.
Selvaag Bolig har gjort en rekke tiltak i 2022 og 2023 for å forbedre håndteringen og forankringen av menneskerettigheter og
anstendige arbeidsforhold i organisasjonen. I 2022 ble det gjennomført en vurdering av hvilke menneskerettigheter som er
relevante for selskapet og hvor i verdikjeden det er risiko for at disse ikke ivaretas. Identifiseringen gjør det mulig å jobbe mer
målrettet for å redusere faktiske eller potensielle negative påvirkninger. Vurderingene ble videreført og gjentatt i 2023.
Fremtredende menneskerettigheter er vurdert og prioritert basert på alvorlighetsgrad og sannsynlighet, og er:
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
31
• Helse og sikkerhet på byggeplassen
• Sosial dumping og bruk av utenlandsk arbeidskraft
• Bruk av underleverandører
• Innkjøp av materialer
Videre kartlegger og kategoriserer Selvaag Bolig sine leverandører og samarbeidspartnere kontinuerlig. Selskaper som i løpet av
et år utfører leveranse av varer og/eller tjenester med en samlet verdi over brutto NOK 10 millioner og/eller ansees a drive
virksomhet som representerer vesentlig risiko blir underlagt utvidet kontroll. Utvalget gjøres således både på bakgrunn av risiko og
vesentlige kontraktsverdier, og er ikke avgrenset av hvor i leverandørkjeden risikoen ligger.
Se redegjørelse for aktsomhetsvurderinger for ytterligere informasjon.
TRYGGE BYGGEPLASSER
Bygge- og anleggsvirksomhet er én av de mest ulykkesutsatte næringene i det norske arbeidslivet, og helse og sikkerhet er derfor et
viktig tema i byggebransjen. Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping er brudd på menneskerettigheter, og et gjentagende problem
i deler av bransjen.
I 2023 hadde Selvaag Bolig 11 byggeplasser, og målet er at det skal være trygt å jobbe på disse. Selskapet har uttalt
nulltoleranse for arbeidslivskriminalitet og sosial dumping, og mål om null skader på person og miljø.
Helse og sikkerhet
Selskapets retningslinjer for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA) er basert på krav oppgitt i byggherreforskriften og
internkontrollforskriften. Som byggherre er det Selvaag Boligs oppgave å opprette prosjektets SHA-plan og utpeke byggherres
representant (BR), koordinator i prosjekteringsfasen (KP) og koordinator i utførelsesfasen (KU).
SHA er et fast punkt på byggherremøtene som gjennomføres i gjennomsnitt to ganger i måneden i prosjekter som er under
bygging. Totalentreprenør har egne rutiner for implementering og oppfølgning av SHA-arbeid på byggeplassen. For å minimere
risiko for skader og uønskede hendelser gjennomføres det i tillegg sikker jobbanalyse (SJA)** for kompliserte arbeidsoppgaver.
Det foreligger ikke krav til at arbeidere skal ha fagbrev, men Selvaag Bolig prioriterer entreprenører som har lærlingeordning, samt
ordninger for fag- og mesterbrev, slik at kompetanseutvikling og rekruttering sikres.
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping
Alle Selvaag Boligs leverandører blir kartlagt opp mot relevante sosiale kriterier. Se redegjørelse for aktsomhetsvurderinger for
ytterligere informasjon. I kontrakter inngått stilles det tydelige krav til at entreprenører skal operere i tråd med gjeldende lover og
forskrifter, inkludert lønns- og arbeidsvilkår. Alt arbeid som utføres i Norge følger norsk tariff og norske lover, og entreprenørene
skal til enhver tid kunne dokumentere at arbeidskraften som benyttes på byggeplassene er lovlig. I tråd med byggherreforskriften
og påseplikten gjennomfører Selvaag Bolig jevnlige kontroller for å sikre at kontraktsvilkårene blir overholdt. Det blir i snitt
gjennomført vernerunder og kontroller på selskapets byggeplasser annenhver uke.
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
32
Kontrollrutiner
Både totalentreprenør og byggherre (også gjennom uavhengig tredjepart) foretar kontroller for å sikre overholdelse av gjeldende
regler og forskrifter. Alle skader og uønskede hendelser registreres fortløpende og rapporteres til byggherre. Både konsernledelsen
i Selvaag Bolig og styret mottar SHA- rapporter fra samtlige prosjekter hvert kvartal, og eventuelle alvorlige hendelser rapporteres
umiddelbart.
SHA-rutinene omfatter blant annet vernerunder som skal sikre at byggeplassen drives i henhold til planer og rutiner og at
sikkerheten er ivaretatt på en god måte. Det gjennomføres i tillegg stikkprøvekontroller for påseplikt
***
som sikrer at lønns- og
arbeidsvilkår på byggeplassene er i tråd med gjeldende forskrifter.
Resultat 2023
Selvaag Bolig har ikke avdekket brudd på arbeidsmiljøloven eller menneskerettigheter i 2023.
Det har vært få fraværsskader på Selvaag Boligs byggeplasser, og selskapet jobber kontinuerlig for bedre det totale kontrollnivået
og for å redusere antallet skader ytterligere. Skader ble tidligere rapportert i antall. Fra 2023 rapporteres dette i skader per million
utførte årsverk. Ettersom antallet byggeplasser i drift varierer fra år til år, mener selskapet at skader per time er et riktigere
måleparameter enn antall skader. KPI er derfor endret fra 2023. Data er ikke tilgjengelig for 2022 og 2021.
Nøkkelindikatorer
2023 2022 2021 Mål
Leverandører kartlagt opp mot sosiale kriterier 100 % NA NA 100 %
Antall byggeplasser/prosjekter 11 19 19 -
Fraværsskader* per million utførte timeverk 1,9 NA NA 0
Skader* per million utførte timeverk 20,4 NA NA -
Uønskede hendelser 2488 2666 4094 -
Gjennomførte vernerunder 315 330 374 -
Sikker jobbanalyse** utført 136 175 168 -
Stikkprøvekontroll for påseplikt*** 12 32 58 -
*
Skader ble tidligere rapportert i antall. Data er ikke tilgjengelig for 2022 og 2021.
**
Sikker jobbanalyse (SJA): Dette er en metode for å systematisk gjennomgå kompliserte eller risikofylte arbeidsoppgaver for å redusere eller fjerne risiko før oppgaven utføres. SJA erstatter ikke HMS-
risikovurderinger og ROS-analyser, men er et tillegg i situasjoner der disse risikovurderingene ikke dekker en spesifikk arbeidsoppgave eller aktivitet som skal utføres. Antallet SJA som gjennomføres vil naturlig variere
i tråd med hvilke arbeidsoppgaver som skal utføres.
***
I henhold til forskrift om informasjons- og påseplikt og innsynsrett skal hovedleverandør påse at lønns- og arbeidsvilkår hos virksomhetens underleverandører er i overensstemmelse med gjeldende
allmenngjøringsforskrifter. For mer informasjon: www.arbeidstilsynet.no/regelverk/forskrifter/forskrift-om-informasjons--og-paseplikt-mv/2/6/.
I årsrapportene for 2021 og 2022 rapporterte Selvaag Bolig antall stikkprøvekontroller som ble gjennomført av hhv. entreprenør og byggherre som to separate KPIer. En gjennomgang gjennomført av ekstern
rådgiver i 2023 viste at byggherre ikke plikter å gjennomføre egne stikkprøvekontroller i prosjekter som benytter totalentreprisekontrakter da dette arbeidet utføres av totalentreprenør. I årets rapport er de to KPIene
derfor slått sammen til «stikkprøvekontroll for påseplikt», og inkluderer kontroller utført av byggherre i prosjekter som benytter byggherrestyrte delentreprise. Videre har Selvaag Bolig innført utvidet kontroll av
entreprenører ved kontraktsinngåelse slik at det totale kontrollnivået er bedre enn tidligere.
INKLUDERENDE NABOLAG
Målet til Selvaag Bolig er å skape inkluderende nabolag som ivaretar behovene til nye og eksisterende brukere og interessenter.
Selvaag Bolig erkjenner at selskapets byggeprosjekter kan ha negativ påvirkning på lokalsamfunnet. Økt trafikk, støy i forbindelse
med utbygging, vern av biologisk mangfold, tilgang til grøntarealer, behov for rekreasjonsområder og bevaring av eksisterende
bygningsmasse, er typiske aspekter interessentene er opptatt av.
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
33
Uavhengig av størrelsen på et prosjekt involveres derfor berørte parter i en tidlig fase. På denne måten legges det til rette for at
utbyggingen både bidrar til å bedre de respektive områdenes kvalitet og at utbyggingen får færrest mulig negative konsekvenser,
både under oppføring og når den er ferdig. Involvering gjennom medvirkningsprosesser sikrer innspill og at områder utvikles
helhetlig.
Funksjon og estetikk
Selvaag Bolig skal tilrettelegge for at alle mennesker, i alle aldre, uavhengig av funksjonsevne, skal kunne bo godt og leve
miljøvennlig. Det innebærer å bygge gode møteplasser ute og inne, tilrettelegge for at beboere får gangavstand til alt de trenger i
det daglige, og at byggeprosjektene har høy estetisk kvalitet.
Arkitekturen skal derfor ta hensyn til omgivelsene rundt de respektive prosjekter, slik at bygningene, landskapsarkitekturen og de
nærliggende naturområdene harmonerer. Arkitektur er en integrert del av Selvaag Bolig prosjektstyringssystem, og det kreves blant
annet at det benyttes anerkjente arkitekter og at det gjennomføres medvirkningsprosesser i utviklingsfasen.
Resultat 2023
I løpet av året gjennomførte Selvaag Bolig dialog- og medvirkningsprosesser i samtlige prosjekter som er under utvikling, der
bygging ikke har startet. Dette i form av dialog med politikere og planmyndigheter og/eller medvirkningsmøter med øvrige
interessenter. Selskapet har også vært involvert i en rekke debatter om arkitektur. Selskapet mottok ingen varslinger om negativ
påvirkning i 2023.
Nøkkelindikatorer
2023 2022 2021 Mål
Antall varslinger inkluderende nabolag 0 0 0 -
KUNDETILFREDSHET(KTI)
KTI er et mål på hvor fornøyde selskapets kunder er, og en vurdering av kvaliteten på selskapets produkter og leveranse. Dette er
viktig for selskapets merkevare og omdømme, og påvirker blant annet salg, mulighet for samarbeid med andre aktører og
reguleringsprosesser i kommunene. Selvaag Bolig jobber systematisk med kundetilfredshet i hele kundereisen fra markedsføring og
salg til byggeperioden og gjennom garantitiden. Selskapet har en dedikert avdeling som følger opp kunder fra inngått
kjøpskontrakt til utløp av garantiperioden på fem år etter ferdigstilt bolig. Kundetilfredshet måles gjennom Prognosesenterets KTI-
undersøkelser både ved overlevering til kunde og etter ett år. Målingen omfatter de ni kategoriene «valuta for pengene», «lojalitet»,
«forventninger», «pålitelighet», «boligen», «ansatte», «informasjon», «utforming og innredning» og «utenfor boligen». KTI-scoren
regnes ut basert på spørsmål om kundens vurderinger av selskapet totalt og om selskapet har oppfylt kundens forventninger.
Resultat 2023
Selvaag Boligs mål er å oppnå en KTI ved overlevering av boligen som er på nivå med eller høyere enn gjennomsnittet for
bransjen. For 2023 oppnådde Selvaag Bolig en KTI-score ved overlevering på 74 prosent, som var ett prosentpoeng høyere enn
bransjen (73). Selskapet toppet listen for mest fornøyde kunder totalt ett år etter innflytting, og boligprosjektet Skifabrikken hus C i
Ås kommune toppet den samme listen for enkeltprosjekter. Selvaag Bolig hadde også flere andre prosjekter på topp-ti-listene for
2023.
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
34
Prognosesenteret måler også kundetilfredsheten for Selvaag Pluss Service som drifter selskapets Pluss-prosjekter. Kundetilfredsheten
blant de som bor i Selvaag Plussboliger® var på 81 prosent i 2023.
Selskapet anser resultatene som gode, men jobber likevel systematisk for å forbedre både produkt og rutiner. Kunder forventer mer
enn tidligere og kundetilfredsheten i boligbransjen generelt har økt over tid. Selvaag Bolig forventer derfor at selskapet må fortsette
å forbedre sin KTI for å nå målet om å være på nivå med eller høyere enn bransjegjennomsnittet.
Nøkkelindikatorer
År 2023 År 2022 År 2021 Mål
KTI Score, (bransjegjennomsnitt) 74 %, (73 %) 75 %, (74 %) 73 %, (73 %) ≥ enn bransjen
INSPIRERENDE ARBEIDSFORHOLD FOR ANSATTE
Selvaag Bolig skal være en av Norges mest attraktive arbeidsplasser og ansatte skal ha gode muligheter til å utvikle seg.
Ved utgangen av 2023 hadde selskapet totalt 86 ansatte, hvorav 5 er deltidsansatte. 6 er ansatt i Sverige og de øvrige i Norge.
Hovedfunksjonene er prosjektledelse, og støttefunksjoner som økonomi, HR, juridisk, oppgjør, markedsføring, kundebehandling og
salg. Selskapet har også servicepersonell som jobber på ferdigstilte prosjekter gjennom driftsavtaler med sameiene.
Selvaag Bolig ønsker et godt, mangfoldig og inkluderende arbeidsmiljø preget av gjensidig tillit og respekt. Ledelsen skal
tilrettelegge for at ansatte har engasjerende oppgaver og bidra til lavt sykefravær. Dette er en viktig forutsetning for å være et
resultatorientert og innovativt selskap. Den strategiske målsetningen er å skape en prestasjonskultur. Dette skal oppnås gjennom
sterkt engasjement fra toppledelsen. Tilnærmingen skal være styrkebasert, målene som settes skal bety noe, og alle medarbeidere
skal involveres.
Et grunnleggende prinsipp i Selvaag Bolig er at kompetanse vektlegges og verdsettes, og at det ikke forekomme
forskjellsbehandling. Som presisert i selskapets etiske retningslinjer, aksepteres ingen form for trakassering eller diskriminering som
følge av rase, religion, nasjonalitet, seksuell legning, kjønn eller annet. Selskapet tolererer heller ikke atferd som kan oppfattes som
truende eller nedverdigende. Selvaag Bolig mottok ingen varsler om diskriminering i 2023.
Medarbeidertilfredshet
Selskapet arbeider målrettet med medarbeidertilfredshet. For niende året på rad er Selvaag Bolig sertifisert som «Great Place to
Work» og er rangert som en av Norges beste arbeidsplasser
13
. I 2023 fikk selskapet en overordnet score på 87 prosent som er 3
prosentpoeng lavere enn i 2022 og 1 prosentpoeng høyere enn i 2021. Resultatene er spesielt gode på dimensjonene stolthet og
fellesskap, og at selskapet har tydelige strategier og mål. 99 prosent av de ansatte er stolte av å jobbe i Selvaag Bolig og 90
prosent opplever at selskapet bidrar positivt til samfunnet. Det siste reflekterer det systematiske arbeid med ESG og implementering
av KPIer og mål i hele organisasjonen. Identifiserte forbedringspunkter fra årets undersøkelse er økt samhandling mellom ledelse
13 Den årlige medarbeiderundersøkelsen og påfølgende sertifisering gjennomføres av selskapet Great Place to Work Institute som er en ledende global ekspert på å
utvikle, opprettholde og anerkjenne gode arbeidsplasser. Great Place to Work (2023). Tilgjengelig på: https://www.greatplacetowork.no. (Besøkt: 15. mars 2024)
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
35
og ansatte og bedre informasjonsflyt. Selskapets konsernledelse og avdelingsledere, med involvering fra alle medarbeidere,
jobber derfor systematisk med disse temaene, blant annet gjennom avdelingsmøter, ledermøter og allmøter.
Sykefravær
Selvaag Bolig har mål om sykefravær på under 3 prosent. Selskapet har god oversikt over årsakene til sykefravær og har tett
oppfølging av ansatte som er sykemeldt. Det er særlig fokus på å tilrettelegge for et balansert jobb- og privatliv, samt fysisk aktivitet
gjennom subsidiert treningstilbud og felles arrangementer.
I 2023 hadde Selvaag Bolig et sykefravær på 5,4 prosent. Dette er en økning på 0,5 prosent fra 2022. Korttidsfraværet er lavt, og
økningen skyldes i all hovedsak at selskapet har ansatte som langtidssykemeldte. Ettersom selskapet har færre enn 100 ansatte, gir
dette stort utslag på det totale sykefraværet. Selskapet har god oversikt over årsakene til sykefraværet og rutiner for oppfølging av
sykmeldte følges. Det er iverksatt tiltak og bedriftshelsetjenesten bistår.
Medarbeidersamtaler og kompetanseheving
Alle ansatte i Selvaag Bolig skal ha en årlig medarbeidersamtale. Samtalen er en anledning for ansatte til å formidle sine ønsker
om utvikling og avklare arbeids- og miljømessige forhold, samt få tilbakemelding på utført arbeid. Samtalen er et viktig verktøy i
organisasjonen for å kartlegge og initiere videreutvikling av kompetansen hos medarbeidere. I løpet av 2023 hadde 98 prosent
av Selvaag Boligs ansatte medarbeidersamtaler.
Alle medarbeidere gis mulighet til faglig utvikling og kompetanseheving blant annet gjennom kurs, seminarer og faglige samlinger
internt og eksternt. Selskapet fører ikke oversikt over antall kurs, seminarer og samlinger som gjennomføres, men alle ansatte har
deltatt på ett eller flere i løpet av 2023.
Medeierskap og goder
Selskapet har en filosofi om at ansattes medeierskap i selskapet fremmer verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Det er
derfor tilrettelagt for at medarbeidere kan kjøpe aksjer i selskapet med rabatt. Ved utgangen av 2023 eide om lag 70 prosent av
Selvaag Boligs ansatte aksjer i selskapet.
Selvaag Bolig har i tillegg en rekke goder for ansatte. Disse inkluderer blant annet mobiltelefon, abonnement på mobiltelefon og
bredbånd, tilgang til subsidiert kantine, rabattert trening på treningssenter, samt gode pensjons- og forsikringsordninger. Alle
ansatte har også tilgang til firmahytte.
Likestilling og mangfold
Selvaag Bolig har et uttalt mål om å sikre kjønnsbalanse i de forskjellige stillingstypene og stillingsnivåene. Selskapet følger
prinsippet om lik lønn for likt arbeid.
Ansettelser i Selvaag Bolig skal avgjøres basert på kompetanse og erfaring uavhengig av stillingsnivå eller funksjon. Selskapet skal
imidlertid alltid søke å oppnå best mulig kjønnsbalanse med minimum 40 prosent kvinner eller menn.
Den overordnede kjønnsbalansen i 2023 var 47 prosent menn og 53 prosent kvinner og således i tråd med målsettingen. 45
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
36
prosent av selskapets mellomledere er kvinner. Kjønnsbalansen i selskapets styre følger krav i allmennaksjeloven om 40-60 prosent
kjønnsbalanse. Kjønnsbalansen i selskapets konsernledelse er fortsatt skjevfordelt med 20 prosent kvinner og 80 prosent menn.
Selvaag Bolig vil over tid etterstrebe bedre kjønnsbalanse i konsernledelsen.
Totalt
47 % Menn 53 % Kvinner
Styret
53 % Menn 47 % Kvinner
Konsernledelsen
60 % Menn 40 % Kvinner
Et tiltak for å bidra til likestilling er å tilrettelegge for en fleksibel og god ordning i forbindelse med ansattes foreldrepermisjon.
Selvaag Bolig dekker grunnlønn ut over lovpålagt 6G i forbindelse med foreldrepermisjon, tilrettelegger for gradert eller økt uttak
av permisjon, og oppfordrer menn til å ta ut mer permisjon enn minimumskvoten. I 2023 tok 1 mann og 1 kvinne ut til sammen 42
uker foreldrepermisjon. Selskapet anser at ordningen er god da alle med rett til permisjon har benyttet denne.
I henhold til likestillings- og diskrimineringsloven har Selvaag Bolig kartlagt lønnsnivå fordelt på kjønn i henhold til
redegjørelsesplikten i loven. Kartleggingen viser gjennomsnittlig fastlønn etter stillingstype og kjønn. Variabel lønn inngår ikke i
kartleggingen da denne varierer sterkt mellom ulike stillingstyper. Kvinner og menn i samme type stilling og med samme erfaring
lønnes likt. Årsaken til lønnsgapet mellom menn og kvinner er skjevfordeling i stillingsnivå og stillingstype.
Nøkkelindikatorer
2023 2022 2021 Mål
Medarbeidertilfredshet 87 % 90 % 86% > 80 %
Sykefravær 5,4 % 4,9 % 2,3 % < 3 %
Turnover 8,1 % 7 % 8,1 % -
Medarbeidersamtaler 98 % 100 % 96,5 % 100 %
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
37
Kjønnsbalanse 2023 2022 2021 Mål
Kvinner Menn Kvinner Menn Kvinner Menn Kvinner Menn
Overordnet kjønnsbalanse 53 % 47 % 55 % 45 % 47 % 53 % >40 % >40 %
Kjønnsbalanse aksjonærvalgte styremedlemmer 40 % 60 % 40 % 60 % 40 % 60 % >40 % > 40 %
Kjønnsbalanse styremedlemmer valgt av ansatte 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 %
Kjønnsbalanse i konsernledelsen 20 % 80 % 20 % 80 % 20 % 80 % >40 % >40 %
Foreldrepermisjon 27 uker (1
kvinne)
15 uker (1
mann)
48 uker (1
kvinne)
29 uker (2
menn)
16 uker (2
kvinner)
38 uker (3
menn)
- -
Nøkkelindikatorer
Gjennomsnittlig fastlønn iht. stilling (NOK 1000) 2023 2022 2021
Kvinner Menn Alle Kvinner Menn Alle Kvinner Menn Alle
Alle stillinger 807 1 546 1 168 818 1 342 1 071 771 1 463 1 094
Konsernledelse 1 703 3 019 2 755 1 630 2 888 2 636 1 550 2 793 2 544
Ikke-kjernevirksomhet 572 Kun deltid 618 571 Kun deltid 558 514 514 514
Alle stillinger fratrukket konsernledelse og ikke-kjernevirksomhet 981 1 439 1 268 893 1 312 1 114 860 1 282 1 078
STYRING (G)
Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger.
Selskapet har ikke egen entreprenørvirksomhet, men inngår kontrakter med entreprenører for hvert prosjekt. Det er Selvaag Boligs
ansvar å påse at gjeldende alle lover og regler overholdes i egen virksomhet, og at forhold som menneskerettigheter, anstendige
arbeidsforhold og sikkerhet ivaretas på byggeplasser.
For ytterligere informasjon om virksomhetsstyring se kapittel om eierstyring og selskapsledelse.
Etikk i egen virksomhet
Som byggherre jobber Selvaag Bolig blant annet med myndighetskontakt, betydelige finansielle transaksjoner og inngåelse av
store entreprisekontrakter. Selskapets etiske retningslinjer slår fast at Selvaag Bolig ikke aksepterer noen form for korrupsjon. Forhold
som kan påvirke beslutningsprosesser, eller som kan gi andre grunn til å tro at det skjer, er ikke akseptert. Ansatte skal heller ikke
medvirke til noen form for prissamarbeid som kan virke konkurransevridende eller er i strid med gjeldende konkurranseregelverk.
Det ble ikke avdekket tilfeller av prissamarbeid eller korrupsjon i 2023.
Det jobbes kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til og følger selskapets etiske retningslinjer. Nyansatte får innføring i
retningslinjene gjennom opplæringsprogrammer og fellessamlinger, og alle ansatte er pålagt å gjennomføre e-læringskurs i etikk
og samfunnsansvar. Kurset sikrer at alle ansatte vet hvilke krav og forventninger som stilles, og er et viktig virkemiddel for å bygge en
selskapskultur med høy standard. Ved utgangen av 2023 hadde samtlige ansatte fullført og bestått kurset.
Etikk i leverandørkjeden
Den største risikoen for brudd på god forretningsskikk, som for eksempel korrupsjon, arbeidsforhold og prissamarbeid ligger i
leverandørkjeden, og adresseres annet hvert år i selskapets overordnede risikokartlegging. Selvaag Bolig stiller tydelige krav til
leverandører gjennom leverandørerklæring og kontrakter, og har rutiner som omfatter årlig vurdering av hovedsamarbeidspartnere
og -leverandører. Det ble ikke avdekket brudd på selskapets retningslinjer i 2023.
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
38
Personvern (GDPR)
Selvaag Bolig mottar personopplysninger både fra egne ansatte og fra kunder som kjøper bolig, og behandler disse i tråd med
EUs General Data Protection Regulation (GDPR) og personvernforordningen. Selskapet har strenge rutiner for hvordan slike
opplysninger samles inn, lagres, brukes og slettes. Selskapet mottok og besvarte én innsynsbegjæring i 2023.
IT-sikkerhet
Selvaag Bolig jobber kontinuerlig med å beskytte it-utstyr, nettverk og informasjon mot uønsket tilgang og angrep. Flere tiltak er
iverksatt for å øke IT-sikkerheten de siste årene, blant annet mer avansert sikkerhetsovervåking, oppdatert styringssystem for
informasjonssikkerhet og kontinuerlig arbeid med bevisstgjøring av ansatte. Alle medarbeidere gjennomgår årlig
sikkerhetsopplæring gjennom e-læring og brukerinstruks for informasjonssikkerhet.
Årsrapport 2023 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
39
REGNSKAP: KONSERN
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Selvaag Bolig ønsker å opprettholde en høy standard for eierstyring og selskapsledelse. Dette skal styrke tilliten til selskapet og
bidra til langsiktig verdiskaping gjennom å regulere rollefordelingen mellom aksjonærer, styret og daglig ledelse utover det som
ellers er regulert gjennom vedtatte lover og regler.
Selvaag Boligs eierstyring og selskapsledelse er basert på følgende hovedprinsipper:
• Relevant, pålitelig og lik informasjon til alle interessenter og aksjonærer.
• Et selvstendig styre som er uavhengig av selskapets ledelse.
• Klar intern fordeling av roller og oppgaver mellom styret og ledelsen.
• Likebehandling av alle aksjonærer, i samsvar med gjeldende lovgivning.
1. REDEGJØRELSE FOR EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Etterlevelse
Selvaag Bolig ASA er et norsk allmennaksjeselskap notert på Oslo Børs. Selskapet er underlagt regnskapsloven §3-3b om årlig
redegjørelse for prinsipper og praksis for foretaksstyring. Loven fastsetter hvilke opplysninger redegjørelsen som et minimum må
inneholde.
Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse (NUES) har fastsatt Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse
(«anbefalingen»). Oslo Børs krever at børsnoterte selskaper årlig gir en samlet redegjørelse av selskapets prinsipper for eierstyring
og selskapsledelse i samsvar med gjeldende anbefaling. De løpende forpliktelsene for noterte selskaper er tilgjengelig på
www.euronext.com, og anbefalingen fra NUES er tilgjengelig på www.nues.no.
Selvaag Bolig følger den gjeldende anbefalingen, utgitt 17. oktober 2018 (oppdatert 14. oktober 2021), i henhold til «følg-eller-
forklar-prinsippet». Det vil si at anbefalingens enkelte punkter følges, mens eventuelle avvik blir redegjort for. Selskapet gir en årlig,
samlet redegjørelse for sine prinsipper for eierstyring og selskapsledelse i sin årsrapport og informasjonen er tilgjengelig på
www.selvaagboliasa.no.
2. VIRKSOMHET
Selvaag Bolig ASA har som formål «å erverve og utvikle boligprosjekter med sikte på kjøp og salg av eiendom, samt annen
tilknyttet virksomhet, herunder næringseiendom. Selskapet kan delta i andre selskaper i inn- og utland i tilknytning til boligutvikling».
Dette fremgår av selskapets vedtekter §3. Selskapets vedtekter er tilgjengelig på www.selvaagboliasa.no. Selvaag Boligs mål og
hovedstrategier omtales i selskapets årsrapport og på www.selvaagboliasa.no. Styret setter klare mål for virksomheten med sikte
på å skape verdier for aksjonærene og samfunnet ellers. I årlige prosesser vurderer styret om de mål og retningslinjer som følger
av strategiene er entydige, dekkende, godt operasjonalisert og kommunisert til ansatte, kunder og øvrige interessenter.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
40
Selvaag Bolig har utarbeidet retningslinjer for samfunnsansvar og øvrige policydokumenter i tråd med selskapets verdigrunnlag.
Samfunnsansvar er nærmere beskrevet i ESG-kapittelet i årsrapporten. Selvaags kjerneverdier «omtanke og skaperkraft» er godt
forankret i hele virksomheten.
Retningslinjene inneholder generelle prinsipper for forretningspraksis og personlig atferd, og er ment å være et utgangspunkt for de
holdninger og det grunnleggende syn som skal prege kulturen og det daglige arbeidet i Selvaag Bolig.
3. SELSKAPSKAPITAL OG UTBYTTE
Selvaag Bolig konsern hadde per 31. desember 2023 en bokført egenkapital på NOK 2 307 millioner inkludert ikke-
kontrollerende interesser. Styret mener at egenkapitalen er forsvarlig og finansieringen av selskapet er tilpasset selskapets formål,
strategi og risikoprofil.
Utbytte
Styret har en tydelig kommunisert utbyttepolitikk som er tilpasset selskapets mål, strategi og risikoprofil. Selvaag Boligs ambisjon er
å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 60 prosent av årsresultatet etter skatt og
utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets likviditetsprognoser og soliditet.
NOK 1,00 per aksje ble utbetalt som utbytte for første halvår i august 2023 og utgjorde NOK 93,7 millioner. Styret foreslår et
utbytte på NOK 1,00 per aksje for andre halvår 2023 som tilsvarer NOK 93,7 millioner. Det totale utbyttet for 2023 vil da bli
NOK 2,00 per aksje som tilsvarer NOK 187,4 millioner. Det tilsvarer 76 prosent av resultatet etter skatt.
Styret har årlig fått fullmakt fra generalforsamlingen til å kunne beslutte utbytte løpende gjennom året dersom det er økonomisk
grunnlag for det. En slik beslutning må formelt ta utgangspunkt i godkjent årsregnskap for 2023, og kommer eventuelt i tillegg til det
utbyttet ordinær generalforsamling beslutter. En slik fullmakt må vedtas av generalforsamlingen, og gjelder frem til neste ordinære
generalforsamling, men ikke lenger enn til 30. juni året etter.
Kjøp av egne aksjer
Det er hensiktsmessig at styret får fullmakt til å kjøpe egne aksjer, dels for å oppfylle konsernets aksjespareprogram og
godtgjørelsesordninger for ansatte, og dels for å benytte aksjene som vederlagsaksjer i forbindelse med eventuelt erverv av
virksomheter. På generalforsamlingen 26. april 2023, ble det gitt fullmakt til styret i Selvaag Bolig for kjøp av aksjer til en samlet
pålydende verdi inntil NOK 18 753 137. Dette tilsvarer 10 prosent av aksjekapitalen. Fullmakten kan benyttes i forbindelse med
eventuell senere nedsettelse av aksjekapitalen med generalforsamlingens samtykke, for incentivprogram eller som oppgjør i
eventuelle oppkjøp av virksomheter, samt for erverv av aksjer der dette er finansielt gunstig. Fullmakten kan benyttes flere ganger,
og gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2024, likevel senest til 30. juni 2024. Styret vil foreslå overfor generalforsamlingen
at fullmakten forlenges med ett år. Ved utgangen av 2023 eide Selvaag Bolig 125 276 egne aksjer.
Aksjespareprogram for samtlige ansatte og aksjekjøpsprogram for ledelsen
Selskapet har et aksjespareprogram for selskapets ansatte som jobber i mer enn 50 prosent stilling. Bakgrunnen er at ansattes
medeierskap antas å fremme verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Aksjespareprogrammet skal stimulere til bredt og
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
41
langsiktig eierskap og gir medarbeiderne mulighet til å ta direkte del i selskapets verdiskaping.
Ansatte kan kjøpe aksjer for inntil NOK 200 000 per år. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnitts- kurs de 10 siste
børsdagene før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 20 prosent. Dette betinges av en omsetningsbegrensning på to år.
Med samme incentiv og bakgrunn har selskapet også et aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse. Rammen for den årlige
investeringen i aksjekjøpsprogrammet er inntil den enkeltes årslønn. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnittskurs
de 10 siste børsdagene før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 30 prosent, hvor den ansattes skatteulempe
kompenseres. Dette betinger en omsetningsbegrensning på tre år. Bestillingsperioden for 2023 var perioden 27. november til 1.
desember og handlene ble gjennomført 1. desember. Totalt 36 ansatte benyttet seg av tilbudet og kjøpte 835 602 aksjer for NOK
27,88 per aksje før rabatt. Ettersom aksjeprogrammene videreføres i 2024 vil styret foreslå overfor generalforsamlingen at
fullmakten til å kjøpe egne aksjer, som omtalt i forrige avsnitt, forlenges med ett år.
Kapitalforhøyelse
På den samme generalforsamlingen 26. april 2023 fikk styret fullmakt til å forhøye selskapets aksjekapital med inntil NOK 18 753
137. Fullmakten kan benyttes flere ganger og gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2024, likevel senest til 30. juni 2024.
Fullmakten erstatter tidligere fullmakter for tilsvarende formål og omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eiendeler enn
penger eller rett til å pådra selskapet særlige plikter. Fullmakten er ikke benyttet og styret vil foreslå, overfor årets generalforsamling,
at den forlenges med ett år.
Avvik: NUES mener slike fullmakter bør begrunnes og avgrenses til definerte formål. Styret mener imidlertid at det er behov for en
viss fleksibilitet. Så lenge fullmaktene er tydelig begrenset i tid og omfang, bør det tilligge styrets forvaltningsfullmakt å treffe slike
beslutninger fremfor å måtte avholde en ekstraordinær generalforsamling.
4. LIKEBEHANDLING AV AKSJEEIERE OG TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE
Likebehandling av aksjeeiere
Selvaag Bolig ASA har én aksjeklasse og alle aksjer har lik stemmerett. Gjennom styrets og ledelsens arbeid legges det vekt på at
alle aksjonærer skal likebehandles og ha samme muligheter for innflytelse. Selskapets vedtekter inneholder ingen
stemmerettsbegrensninger.
Selskapets transaksjoner i egne aksjer foretas over børs eller på annen måte til børskurs. Ved kapitalforhøyelser skal eksisterende
aksjonærer gis fortrinnsrett, med mindre særskilte forhold tilsier at dette kan fravikes. Slik fravikelse vil i så fall bli begrunnet og
offentliggjort i børsmelding i forbindelse med kapitalforhøyelsen.
Habilitet og transaksjoner med nærstående
Selvaag Bolig er opptatt av åpenhet og varsomhet i forbindelse med investeringer hvor det foreligger forhold som kan bli oppfattet
som et uheldig nært engasjement, eller nær relasjon, mellom selskapet og store aksjonærer, et styremedlem, ledende ansatte eller
nærstående av disse. Dette er beskrevet i selskapets etiske retningslinjer og i styreinstruksen.
Der det gjennomføres transaksjoner med nærstående parter skal dette gjøres på armlengdes avstand og til markedsmessige
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
42
betingelser. For ikke uvesentlige transaksjoner mellom selskapet og nærstående, vil styret innhente en uavhengig vurdering.
Transaksjoner med nærstående beskrives i note 23 i selskapets årsrapport, samt i kvartalsrapportene.
Styret har også etablert retningslinjer som pålegger ledende ansatte å melde fra til styret hvis de direkte eller indirekte har en
vesentlig interesse i en avtale som inngås av selskapet.
Hovedaksjonær
Selvaag AS er hovedaksjonær i Selvaag Bolig ASA med 53,5 prosent eierandel ved utgangen av 2023. Selvaag Bolig ASA er et
datterselskap i konsernet Selvaag AS.
5. FRI OMSETTELIGHET
Selskapet har ikke vedtektsbestemmelser som begrenser adgangen til å eie, omsette eller stemme for aksjer i selskapet.
6. GENERALFORSAMLING
Om generalforsamlingen
Gjennom generalforsamlingen utøver aksjeeierne den høyeste myndighet i Selvaag Bolig ASA. Styret legger til rette for at
generalforsamlingen skal være en effektiv arena for aksjonærfellesskapet. Det tilrettelegges for fullmakts- og stemmemulighet
utenom det fysiske møtet.
Innkalling
Ordinær generalforsamling er 25. april 2024 kl. 10.00 i selskapets lokaler i Silurveien 2, Oslo.
Forut for møtet har aksjonærene god mulighet for å ta kontakt med selskapet for enten å avklare saker eller få hjelp til å fremme
saker på generalforsamlingen. Utførlige saksdokumenter gjøres tilgjengelig på selskapets nettsider senest 21 dager før
generalforsamlingen, jfr. vedtektene §9. Aksjeeiere som ikke har bedt om saksdokumentasjon elektronisk vil få tilsendt
saksdokumentasjon til generalforsamlingen per post, som fastsatt i selskapets vedtekter. Saksdokumentasjonen skal inneholde all
nødvendig dokumentasjon slik at aksjeeierne kan ta stilling til alle saker som skal behandles.
Alle aksjeeiere som er registrert i verdipapirsystemet (VPS) vil motta innkallingen og har rett til å fremme forslag og avgi stemme
direkte eller via fullmakt. En finanskalender, som inkluderer dato for generalforsamling, er tilgjengelig på selskapets nettsider.
Påmelding og fullmakt
Påmeldingen skjer skriftlig, enten per post, VPS-konto eller e-post. Styret ønsker å legge til rette for at flest mulig av aksjonærene får
mulighet til å delta. Aksjonærer som selv ikke kan delta oppfordres til å være representert ved fullmektig eller ta bruk av fullmakt.
Det legges til rette for at fullmakten kan benyttes til hver enkelt sak som behandles. All informasjon om bruk av fullmektig og fullmakt,
samt skjemaer, finnes på selskapets nettsider.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
43
Dagsorden og gjennomføring
Møteleder velges på generalforsamlingen. Generalforsamlingen innledes av styrets leder som også tilrettelegger for at det velges
en møteleder. Generalforsamlingen skal blant annet godkjenne årsregnskapet og årsberetningen, samt behandle styrets
retningslinjer og rapport om godtgjørelse til ledende personer.
Generalforsamlingen velger valgkomiteens medlemmer og valgkomiteens leder. Utover dette behandler generalforsamlingen de
saker som for øvrig følger av lov eller vedtekter. Generalforsamlingsprotokollen offentliggjøres via en børs- melding og på
selskapets nettside www.selvaagboligasa.no etter avholdt generalforsamling.
I 2023 ble generalforsamlingen avholdt 26. april, og 61,61 prosent av totalt utestående aksjer og stemmer var representert.
Etter NUES-anbefalingen skal det tilrettelegges for at det kan stemmes på enkeltkandidater til styre og valgkomité.
Avvik: Valgkomiteen mener at styrets totale sammensetning er viktig for hvordan styret fungerer. Selskapet legger av den grunn opp
til at generalforsamlingen stemmer over valgkomiteens samlede innstilling på valg av styre og valgkomité.
Etter anbefalingen bør styret og leder av valgkomiteen være til stede.
Avvik: Leder av styret, leder av valgkomiteen og administrerende direktør er alltid til stede for å besvare eventuelle spørsmål. Hele
styret vil være til stede dersom det er saker hvor man anser dette nødvendig.
7. VALGKOMITÉ
I henhold til vedtektene skal valgkomiteen bestå av tre medlemmer, som velges for en periode på ett år av gangen. Flertallet av
valgkomiteens medlemmer skal være uavhengig av selskapets styre og ledende ansatte, og den skal ivareta aksjonærfellesskapets
interesser. Valgkomiteens leder velges av generalforsamlingen og valgkomiteens honorar fastsettes av generalforsamlingen.
Valgkomiteen innstiller selv medlem- mer til valgkomiteen.
Alle valgkomiteens medlemmer er på valg i 2024. Komiteen består nå av:
• Gunnar Bøyum (leder)
• Helene Langlo Volle
• Leiv Askvig
Valgkomiteens oppgaver er å foreslå kandidater ved valg av styremedlemmer og å gi anbefaling om honorarer for medlemmer av
styret og dets underutvalg, samt valgkomiteen. Rapport fra styrets årlige egenevaluering behandles av valgkomiteen.
Valgkomiteen skal redegjøre for sitt arbeid og legge frem sin begrunnede innstilling til generalforsamlingen. Innstillingen skal
omfatte relevant informasjon om kandidatene og vurdering av deres uavhengighet fra selskapets ledelse og styre. Valgkomiteen
har kontakt med aksjeeiere, styremedlemmene og administrerende direktør i arbeidet med å foreslå kandidater til styret og
forankre sin innstilling hos selskapets største aksjonærer. Valgkomiteens begrunnede innstilling til generalforsamlingen gjøres
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
44
tilgjengelig senest 21 dager før generalforsamlingen avholdes. Valgkomiteens innstillinger skal oppfylle de krav til sammensetning
av styre som til enhver tid måtte følge av gjeldende lovgivning og aktuelt regelverk.
Selskapet har vedtektsfestet at det skal ha valgkomité, jfr. vedtektene §7. Det er utarbeidet egne retningslinjer for valgkomiteens
oppgaver, sammensetning og kriterier for valgbarhet. Retningslinjene ble fastsatt av generalforsamlingen avholdt 30. august 2011.
8. STYRETS SAMMENSETNING OG UAVHENGIGHET
Styrets sammensetning
Styret i Selvaag Bolig skal i henhold til selskapets vedtekter § 5 bestå av mellom tre og ni medlemmer. Styrets leder og de
aksjonærvalgte styremedlemmene velges av generalforsamlingen, basert på innstillingen fra valgkomiteen.
Styret består for tiden av syv medlemmer, hvorav tre er kvinner, og er sammensatt slik at det ivaretar selskapets behov for
kompetanse, kapasitet og mangfold. Det er vektlagt at et samlet styre innehar bred bakgrunn fra næringsliv og ledelse, med
inngående forståelse for boligbransjen og eiendomsutvikling. En oversikt over de enkelte styremedlemmers kompetanse, bakgrunn
og aksjebeholdning i selskapet er tilgjengelig på selskapets nettsider www.selvaagboligasa.no.
Virksomhetens ansatte skal representeres i styret med et gitt antall ansatte i henhold til gjeldende avtale. For tiden er to av
styremedlemmene, en mann og en kvinne, valgt av ansatte. Ingen av de aksjonærvalgte styremedlemmene er ansatte eller utfører
arbeid for Selvaag Bolig utover det som er knyttet til styrevervet.
Aksjonærvalgte styremedlemmer velges for en periode på ett år. Styremedlemmer valgt av ansatte velges for en periode på to år.
Alle aksjonærvalgte styremedlemmer er på valg i 2024. Godtgjørelse til styret fastsettes av generalforsamlingen etter innstilling fra
valgkomiteen.
Styrets uavhengighet
Styret er satt sammen slik at det kan handle uavhengig av særinteresser, og skal fungere effektivt som et kollegialt organ til
aksjonærfellesskapets beste.
Ingen aksjonærvalgte styremedlemmer er involvert i den daglige ledelse. Styreleder Olav Hindahl Selvaag og styremedlem Tore
Myrvold er henholdsvis styremedlem og administrerende direktør i Selvaag AS. Selvaag AS er selskapets hovedaksjonær og
gjennom datterselskaper og andre investeringer kan Selvaag AS ha forretningsforbindelser til Selvaag Bolig.
De øvrige aksjonærvalgte styremedlemmene er uavhengige av Selvaag Boligs daglige ledelse og vesentlige
forretningsforbindelser.
For informasjon om styremedlemmenes aksjebeholdning i Selvaag Bolig per 31. desember 2023, henvises det til
godtgjørelsesrapport for 2023 publisert på selskapets hjemmeside Selvaag Bolig ASA. Som styremedlem omfattes den enkelte av
reglementet for primærinnsidere, med klare regler blant annet knyttet til undersøkelsesplikt og meldeplikt ved eventuelle handler i
selskapets aksjer.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
45
9. STYRETS ARBEID
Styrets oppgaver
Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av konsernet, samt for å føre tilsyn med administrerende direktør og
konsernets virksomhet.
Dette innebærer at styret er ansvarlig for å sikre en forsvarlig organisering av virksomheten, fastsettelse av strategier, planer og
budsjetter. Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året og forestår en årlig revisjon av selskapets strategi. Videre har
styret ansvar for å etablere kontrollsystemer og sørge for at konsernet drives i samsvar med fastsatt verdigrunnlag, etiske
retningslinjer og eiernes forventninger til samfunnsansvarlig drift. Styret plikter å påse at regnskap og formuesforvaltningen er
gjenstand for betryggende kontroll. Saker av vesentlig strategisk eller finansiell betydning behandles av styret. Styret har ansvar for
å ansette administrerende direktør og etablere instruks, fullmakter og betingelser for administrerende direktør, samt fastsette
administrerende direktørs lønn. Styret skal i tillegg ivareta aksjonærenes interesser samtidig som det har ansvar for selskapets øvrige
interesser.
Det påhviler det enkelte styremedlem fortløpende å vurdere om det foreligger forhold som objektivt sett er egnet til å svekke den
allmenne tillit til styremedlemmets habilitet, eller som kan åpne for interessekonflikter. Selskapet følger også opp styremedlemmenes
ulike verv og lignende, slik at dette kan være informasjonsgrunnlag for selskapets administrasjon for å unngå utilsiktede
interessekonflikter.
I 2023 ble det avholdt 14 styremøter, hvorav 9 med fysisk oppmøte.
Styremedlem Oppmøte i antall møter Oppmøte i prosent
Olav Hindahl Selvaag 14 av 14 100
Gisele Marchand 14 av 14 100
Camilla Wahl 14 av 14 100
Øystein Thorup 14 av 14 100
Tore Myrvold 14 av 14 100
Patrik Eriksson 14 av 14 100
Sissel Kragnes 14 av 14 100
Styreinstruks
Styret har vedtatt en styreinstruks som angir regler og retningslinjer for styrets arbeid og saksbehandling. Denne blir gjennomgått
årlig eller ved behov. Styrets instruks fastsetter de oppgaver og plikter som ligger i styrets arbeid og forholdet til administrerende
direktør. Styrets leder er ansvarlig for at styrearbeidet gjennomføres på en effektiv og korrekt måte. Styret arbeider etter en årlig
plan med fastlagte temaer og saker for styremøtene. Styret evaluerer årlig sitt arbeid og sin kompetanse. Dette gjøres gjennom
egenevaluering som oppsummeres til valgkomiteen. Minst en gang i året foretar styret en gjennomgang av selskapets viktigste
risikoområder og den interne kontrollen i selskapet.
Instruks til administrerende direktør
Administrerende direktør i Selvaag Bolig ASA er ansvarlig for den operative ledelsen i Selvaag Bolig-konsernet. Administrerende
direktør skal videre påse at regnskaper er i overensstemmelse med lovgivning og andre relevante bestemmelser, og at konsernets
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
46
verdier er forvaltet på en forsvarlig måte. Administrerende direktør ansettes av styret og har rapporteringsplikt overfor styret.
Administrerende direktør plikter å holde styret løpende informert om konsernets økonomiske stilling, dets virksomhet og
formuesforvaltning. Styret har også vedtatt en fullmaktstruktur i selskapet som klargjør fullmaktene til administrerende direktør og
administrasjonen i forhold til hvilke saker som skal styrebehandles.
Finansiell rapportering
Styret mottar periodiske rapporter med kommentarer til selskapets økonomiske og finansielle status. For kvartalsrapporteringen
følger selskapet fristene til Oslo Børs.
Styreutvalg
Styret har vurdert det som hensiktsmessig å etablere styreutvalg som forberedende og rådgivende organer for styret.
Styrets revisjonsutvalg
Revisjonsutvalget er et forberedende og rådgivende organ for styret. Revisjonsutvalget velges av og blant styrets medlemmer, og
skal bestå av minst to styremedlemmer. Minst ett av medlemmene bør ha erfaring fra utøvelse av regnskap- eller økonomiledelse,
eller revisjon. Medlemmene oppnevnes av styret og endringer i sammensetningen gjøres når styret måtte ønske det, eller inntil de
fratrer sin stilling som medlem av styret. Revisjonsutvalget består for tiden av følgende personer:
• Gisele Marchand (leder)
• Tore Myrvold
I tillegg møter selskapets revisor fast i alle møtene.
Styret har vedtatt en egen instruks for revisjonsutvalget. Utvalget skal blant annet:
a. gjennomgå selskapets kvartals- og årsregnskap med tilhørende rapporter, herunder ESG-apportering, samt forberede styrets
oppfølging av regnskapsrapporteringsprosessen.
b. ha løpende kontakt med foretakets valgte revisor om revisjonen av årsregnskapet.
c. vurdere og overvåke revisors uavhengighet og objektivitet, herunder særlig i hvilken grad andre tjenester enn revisjon som er levert
av revisor.
d. vurdere kvaliteten på den eksterne revisjonen og ha ansvaret for å forberede foretakets valg av revisor og gi sin anbefaling.
e. påse at selskapet har etablert tilstrekkelige og hensiktsmessige prosesser rundt internkontroll og risikostyring for å sikre etterlevelse
av lover og regler i naturlig og nær tilknytning til finansiell og ikke-finansiell rapportering.
Det ble avholdt sju møter i revisjonsutvalget i 2023.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
47
Styrets kompensasjonsutvalg
Kompensasjonsutvalget er et forberedende og rådgivende organ for styret. Kompensasjonsutvalget som består av inntil tre
medlemmer av styret, og disse er uavhengig av selskapets ledelse. Medlemmene oppnevnes av styret for en periode på to år, eller
inntil de fratrer sin stilling som medlem av styret. For tiden består kompensasjonsutvalget av:
• Olav Hindahl Selvaag (leder)
• Gisele Marchand
• Øystein Thorup
Styret har vedtatt en egen instruks for kompensasjonsutvalget. Utvalget skal blant annet:
a. forberede styrets behandling av lønn og vilkår for administrerende direktør.
b. forberede styrets behandling av målkort/KPIer som grunnlag for bonusutmåling til ledende ansatte.
c. forberede styrets behandling av prinsipielle spørsmål knyttet til lønnsnivå, bonussystemer, pensjonsvilkår, ansettelsesavtaler og
lignende for selskapets ledende ansatte.
d. behandle særlige spørsmål knyttet til kompensasjon for ansatte i konsernet i den grad utvalget finner at disse berører forhold av
særlig betydning for konsernets konkurranseposisjon, profil, rekrutteringsevne, omdømme osv.
Utvalget har avholdt fire møter i 2023.
10. RISIKOSTYRING OG INTERNKONTROLL
Styrets ansvar og formål
Selvaag Boligs risikostyring og internkontroll skal bidra til at selskapet har en helhetlig tilnærming til operasjonell virksomhet,
regnskapsrapportering og etterlevelse av gjeldende lover og regler. Styret gjennomgår jevnlig Selvaag Boligs risikostyring og
internkontroll, samt retningslinjer mv. for hvordan selskapet integrerer hensyn til omverdenen i verdiskapingen. Internkontrollen
omfatter også selskapets verdigrunnlag, og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar, som gjelder for alle ansatte i selskapet.
Styrets gjennomgang og rapportering
Selvaag Bolig har en årlig strategisamling, som skal legge grunnlag for styrets behandlinger og beslutninger gjennom året.
Det gjennomføres regelmessig kartlegging av selskapets risikofaktorer og risikostyring. Denne kartleggingen er sentral for styrets
årlige strategisamling, og er førende for arbeidet med selskapets risikostyring. Det er etablert en overordnet styringsmodell for
løpende oppfølging, basert på konsernets strategi, verdigrunnlag og etiske retningslinjer. I tillegg er det utarbeidet prinsipper for
rapportering innenfor de mest sentrale områdene, samt veiledninger og retningslinjer for sentrale prosesser og aktiviteter. Det er
også etablert en fullmaktmatrise for delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen. Alle ansatte har klare retningslinjer for
hvor langt deres egen myndighet rekker, og hva som er neste instans for beslutning eller godkjenning.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
48
Selvaag Bolig har etablert et sett av interne prosedyrer og systemer som skal sikre en enhetlig og pålitelig finansiell rapportering og
operativ drift. I tillegg er det etablert et kvalitetssikringssystem for å sikre kvaliteten i gjennomføringen av virksomhetens prosjekter.
Kvalitetssikringssystemet innebærer blant annet minimum kvartalsvis gjennomgang av risiko i prosjektene og i øvrige deler av
virksomheten. Gjennomgangen viser den finansielle utviklingen i selskapets prosjekter og gjør det mulig å iverksette eventuelle
risikoreduserende tiltak. Planlegging, styring, gjennomføring og økonomisk oppfølging av byggeprosesser, produksjonsprosesser
og prosjekter er en integrert del av Selvaag Bolig konsernets forretningsdrift. Det rapporteres systematisk fra byggeprosjektene til
konsernledelsen.
Selvaag Boligs konsernregnskap blir avlagt etter gjeldende IFRS-regelverk. Styret mottar periodiske rapporter om selskapets
finansielle resultater, samt en beskrivelse av status for konsernets viktigste enkeltprosjekter. Revisor deltar på møter med
revisjonsutvalget og styremøtet knyttet til fremleggelse av foreløpig årsregnskap. Selskapets mest sentrale risikofaktorer står
beskrevet i styrets årsberetning.
11. GODTGJØRELSE TIL STYRET
Generalforsamlingen fastsetter årlig honorar til styrets medlemmer etter innstilling fra valgkomiteen.
Selskapets styre mottok i 2023 en samlet godtgjørelse på NOK 2 576 000. Aksjonærvalgte styremedlemmer gis en
kompensasjon på NOK 50 000 ut over ordinært styrevederlag der nettoprovenyet etter skatt forutsettes benyttet til kjøp av aksjer i
selskapet. Godtgjørelse til de enkelte styremedlemmene i 2023 er oppgitt i lederlønnsrapport publisert på
www.selvaagboliasa.no. Styrets godtgjørelse er ikke resultatavhengig. Det utstedes ikke opsjoner til styremedlemmene, og de
aksjonærvalgte styremedlemmene har ikke avtale om pensjonsordning eller etterlønn fra selskapet. Ingen av de aksjonærvalgte
styremedlemmene har oppgaver for selskapet utover styrevervet.
Styrets medlemmer følger alminnelige innsideregler for aksjehandel i selskapet. Det henvises til lederlønnsrapporten omtalt ovenfor
for oversikt over aksjer eid av styremedlemmer.
12. GODTGJØRELSE TIL LEDENDE ANSATTE
Som nevnt i punkt 9 er det etablert et kompensasjonsutvalg, bestående av inntil tre av styrets medlemmer. Utvalget skal bistå styret i
forbindelse med strategi og hovedprinsipper for kompensasjon til selskapets konsernledelse, herunder fastsettelse av målkort, samt
administrerende direktørs ansettelsesvilkår.
De enkelte elementene i en lønnspakke må vurderes samlet, med fast lønn, eventuell variabel lønn og andre goder som pensjoner
og sluttvederlag som en helhet. Variabel lønn i form av bonusutbetaling skal i hovedsak være basert på objektive, definerbare og
målbare kriterier. For konsernledelsen kan variabel lønn (bonus) ikke overstige 100 prosent av fastlønn. Det er ikke utstedt opsjoner
til ansatte eller tillitsvalgte i selskapet.
Retningslinjer og rapport om godtgjørelse til ledende personer legges frem for generalforsamlingen i forbindelse med
behandlingen av årsregnskapet.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
49
13. INFORMASJON OG KOMMUNIKASJON
Selvaag Bolig tilstreber at all rapportering av finansiell og annen informasjon skal være rettidig og korrekt, og samtidig baseres på
åpenhet og likebehandling av aktørene i verdipapirmarkedet. Selskapet følger Oslo Børs’ anbefaling om rapportering av
investorinformasjon, som trådte i kraft 1. januar 2012. Informasjonen fra Selvaag Bolig publiseres i form av årsrapport,
kvartalsrapporter, presse- og børsmeldinger og investorpresentasjoner. All informasjon som anses som vesentlig for verdsettelse av
selskapet blir distribuert og offentliggjort via Modular Finance og Oslo Børs’ meldingssystem www.newsweb.no, samt på
www.selvaagboligasa.no.
Selskapet legger frem foreløpig årsresultat innen utgangen av februar. Et fullstendig regnskap, sammen med årsberetning og
årsrapport, gjøres tilgjengelig for aksjonærer senest tre uker før generalforsamling, og senest innen utløpet av april hvert år.
Kvartalstall rapporteres innen 60 dager etter kvartalsslutt, i tråd med Oslo Børs’ regler.
Finanskalenderen er tilgjengelig på www.selvaagboligasa.no og www.newsweb.no. Informasjonen skal ha som hovedformål å
klargjøre selskapets langsiktige mål og potensial, herunder strategi, verdidrivere og viktige risikofaktorer. Selskapets retningslinjer for
investorrelasjoner fastsetter mer detaljert hvordan informasjon håndteres i konsernet. Det er definert hvem som skal være selskapets
talspersoner i ulike saker. I hovedsak vil det være administrerende direktør og konserndirektør finans i Selvaag Bolig som uttaler seg
på vegne av selskapet overfor finansmarkedet.
14. SELSKAPSOVERTAKELSE
I selskapets vedtekter er det ingen begrensninger når det gjelder kjøp av aksjer i selskapet. Styret skal i eventuelle
oppkjøpssituasjoner bidra til at aksjeeierne i selskapet likebehandles og til at konsernets virksomhet ikke blir unødig forstyrret i den
daglige drift. Styret skal søke å bidra til at aksjeeierne har tilstrekkelig informasjon og tilstrekkelig tid til å kunne ta stilling til et
oppkjøpstilbud.
Det er nedfelt i styreinstruksen til Selvaag Bolig ASA hvordan selskapet skal forholde seg dersom det fremmes bud på selskapets
aksjer. Styret skal i et slikt tilfelle avgi en uttalelse som inneholder en vurdering av budet og en anbefaling til aksjeeierne om de bør
akseptere budet eller ikke. Styret bør i denne vurderingen blant annet ta hensyn til hvordan et eventuelt oppkjøp vil innvirke på den
langsiktige verdiskapingen i selskapet. Uttalelsen skal begrunnes.
15. REVISOR
Valg av revisor
Selskapets revisor velges av generalforsamlingen. Selvaag Boligs revisor ved avleggelse av regnskap for 2023 er
PricewaterhouseCoopers.
Revisors forhold til styre og revisjonsutvalg
Revisor redegjør for sitt arbeid og gir sin vurdering av selskapets økonomiske rapportering og interne kontroll overfor styret i
forbindelse med årsregnskapet. Styret orienteres på dette møtet om hvilke tjenester i tillegg til revisjon som er utført gjennom året.
Revisor har minst én gang i året møte med styret og revisjonsutvalget uten at selskapets ledelse er til stede. Revisor har rett til å delta
på Selvaag Boligs generalforsamling. Revisor skal årlig bekrefte skriftlig til styret om at fastsatte uavhengighetskrav for revisor er
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
50
oppfylt.
Revisor deltar i revisjonsutvalgets møter. Revisor skal årlig fremlegge for revisjonsutvalget hovedtrekkene i planen for gjennomføring
av revisjonsarbeidet. Revisor skal gjennomgå eventuelle vesentlige endringer i Selvaag Boligs regnskapsprinsipper, vurderinger av
vesentlige regnskapsestimater og alle vesentlige forhold hvor det har vært uenighet mellom revisor og selskapets ledelse. Revisor
skal minst én gang i året gjennomgå med revisjonsutvalget Selvaag Boligs interne kontrollsystemer, herunder identifiserbare
svakheter og forslag til forbedringer. Styret orienterer generalforsamlingen om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon og andre
tjenester utover revisjon.
Lervig Brygge, Stavanger
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
51
STYRETS ÅRSBERETNING
Selvaag Bolig overleverte 655 boliger med en samlet verdi på 3,07 milliarder kroner i 2023. Boligsalget og antall
byggestarter ble imidlertid negativt påvirket av utfordrende markedsforhold, og ved utgangen av året hadde selskapet 784
boliger under bygging, som er en nedgang på 469 boliger sammenlignet med ett år tidligere.
Overblikk 2023
Boligmarkedet var utfordrende i 2022 med kraftig nedgang i både nyboligsalg og boligbygging på grunn av økte leve- og
byggekostnader. Denne utviklingen fortsatte i 2023, men bedret seg noe gjennom året. Byggekostnaden stabiliserte seg på nivåer
som vil gjøre det mulig å salgs- og byggestarte flere prosjekter fremover, og salget bedret seg noe etter at Norges Bank i
desember publiserte en renteprognose som viser avtagende styringsrente fra andre halvår 2024.
Langhus 1405, Nordre Follo
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
52
Lille Løren Park, Oslo
Selvaag Boligs salg var lavere i 2023 enn i tidligere år, men likevel på et tilfredsstillende nivå dersom markedsforholdene tas i
betraktning. I løpet av året ble det totalt inngått 435 salgskontrakter på boliger til en samlet verdi av NOK 2 585 millioner.
Nettosalget, det vil si salg justert for Selvaag Boligs andel i samarbeidsprosjekter, endte på 360 boliger til en verdi av NOK 2 108
millioner. De relativt sterke salgstallene skyldes først og fremst at selskapet lykkes med å salgsstarte nye prosjekter. Salget gjorde at
selskapet lykkes med å igangsette bygging av 275 boliger i løpet av året, men det totale antallet boliger under bygging falt likevel
betydelig ettersom det ble ferdigstilt 744 boliger i samme periode. Ved utgangen av året hadde selskapet 784 boliger med en
salgsverdi på NOK 4 496 millioner under bygging. 62 prosent av disse og 69 prosent av de planlagte ferdigstillelsene i 2024,
var solgt.
Selvaag Bolig har tilgang til en betydelig tomtebank som kan gi om lag 11 000 boliger i og rundt Stor-Oslo, Stavanger, Bergen,
Trondheim og Stockholm, og jobber systematisk med tomtesøk for å bygge opp prosjektporteføljen ytterligere. Flesteparten av
tomtene eies av samarbeidsselskapet Urban Property. Dette er et selskap som ble etablert i 2020 for å eie Selvaag Boligs tomter,
og tomtene kjøpes ut trinnvis og i takt med prosjektutviklingen. Samarbeidet gir også Selvaag Bolig mulighet til å kjøpe nye tomter
uten å måtte binde egenkapital. I 2023 kjøpte Selvaag Bolig tomter i Stockholm og Bergen som kan gi om lag 650 boliger. Det er
noe mer enn det som ble byggestartet, og tomtebanken har således økt noe i løpet av året. For mer informasjon om samarbeidet
med Urban Property, se kapittel om Forretningsbeskrivelse denne rapporten.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
53
Ved utgangen av året hadde Selvaag Bolig 86 ansatte og selskapet er rigget for å kunne håndtere høyere salgs- og
byggeaktivitet enn i 2023. Utviklingen av eksisterende og nye prosjekter pågår som normalt, og at oppgavene til en rekke
avdelinger ikke påvirkes direkte av markedet. På grunn av markedsforholdene ble imidlertid ikke bemanningen i Selvaag Bolig økt i
2023, og medarbeidere som av ulike årsaker sluttet ble ikke erstattet med mindre dette var kritisk for drift. Det ble nedbemannet én
stilling i markedsavdelingen på grunn av markedsforholdene. Den årlige medarbeiderundersøkelsen viser at
medarbeidertilfredsheten fortsatt er god. I 2023 fikk selskapet en overordnet score på 87 prosent som er 3 prosentpoeng lavere
enn i 2022 og 1 prosentpoeng høyere enn i 2021. En av de viktigste strategisk prioriteringene i året som har gått har vært å
fortsette systematiseringen og styrkingen av selskapets ESG-arbeid, som blant annet innebærer forberedelser til rapportering etter
EU-direktivet CSRD og ESRS-standardene. Selv om selskapet nå har klare KPIer og mål, og det er investert i systemer for å måle,
overvåke og rapportere fremdrift og resultater, vil det nye regelverket kreve en rekke tilpasninger. Styret anser at høy kvalitet i ESG-
arbeidet som avgjørende for at selskapet over tid skal kunne håndtere overgangen til et klimanøytralt samfunn. Selskapet skal bidra
til lavere klimagassutslipp, ha bevisst forhold til klimarisiko og natur og samtidig opprettholde en bærekraftig og ansvarlig
forretningspraksis som er lønnsom.
En annen viktig prioritering i året som har gått har vært videreutvikling av boligkonseptet Selvaag Pluss som er livsstilsboliger med
fellesarealer og tjenester. Konseptet er vært viktig i akkvisisjonsarbeidet både i Norge og Sverige, men også som en
konkurransefordel for prosjekter som er i salg og kommer for salg i tiden fremover. Grunneiere, kommuner og boligkjøpere
etterspør boliger med delte funksjoner og tjenester, og få andre utviklere tilbyr boligkonsepter som konkurrerer med Selvaag Pluss. I
2023 ble det salgsstartet nye Pluss-prosjekter i Stockholm, Lørenskog, og Ås. Selvaag Bolig jobber kontinuerlig med videreutvikling
av konseptet og Plussboliger vil være en sentral del av flere av prosjektene som har skal salgsstart i årene som kommer. I tillegg vil
kompaktboligkonseptet Selvaag City, som er en videreutvikling av Selvaag Pluss, bli lansert i Stockholm. Det jobbes også med å
inkludere dette konseptet i flere av selskapets kommende prosjekter i Norge.
Selvaag Bolig har en solid finansiell posisjon, store utviklingsprosjekter og tilgang til en betydelig tomtebank i områder med
befolkningsvekst og stort boligbehov. Ved utgangen av året var egenkapitalen på 2,31 milliarder kroner og egenkapitalandelen
på 48,5 prosent.
Selskapet har hatt normal drift i 2023.
Utbytte
Styret foreslår et utbytte for andre halvår 2023 på NOK 1,00 per aksje, som gir et samlet ordinært utbytte på NOK 2,00 per aksje
for 2023.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
54
KONSERNETS VIRKSOMHET
Selvaag Bolig er en av Norges ledende boligutviklere. Virksomheten kjøper og utvikler nye boligtomter, og styrer hele verdikjeden
fra kjøp av tomt til ferdigstillelse og salg av boligene. Selskapet fokuserer på områdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger,
Trondheim og Stockholm. Utviklingsvirksomheten består av både heleide prosjekter og prosjekter i samarbeid med eksterne
investorer. Selvaag Bolig har prosjektledelse i alle prosjektene, med unntak av ett samarbeidsprosjekt med AF Gruppen i Ski.
Datterselskapet Selvaag Pluss Service AS tilbyr tjenester knyttet til Selvaag Boligs Plussboliger.
Selvaag Bolig har ikke egen entreprenørvirksomhet, men inngår entrepriser på prosjektbasis. Dette gir selskapet mulighet til å kunne
velge den beste og mest konkurransedyktige entreprenøren for hvert enkelt prosjekt. Konkurranseutsetting av entreprisekontrakter gir
økt fleksibilitet og redusert markedsrisiko, og bidrar til å redusere kapitalbindingen og gjennomføringsrisikoen gjennom byggefasen.
Konsernet har høy kompetanse innen prosjektutvikling. Med en moderne og industriell tilnærming til boligbygging bidrar dette til å
sikre lavere byggekostnader, konkurransedyktige priser til kjøperne, og høy lønnsomhet for selskapet og selskapets eiere.
Selvaag Bolig viderefører Selvaags historiske samfunnsengasjement der verdiskaping kombineres med samfunnsnyttige tiltak.
Selskapet bygger store prosjekter med et bredt utvalg boligtyper og jobber for å utvikle boliger som flest mulig har råd til å kjøpe.
Videre søker Selvaag Bolig å være en pådriver i samfunnsdebatten, for å sikre rammevilkår som gjør det mulig å oppnå dette og
samtidig sikre god og bærekraftig bolig- og byutvikling. Ved å bygge gode og varige prosjekter der sosiale og estetiske
egenskaper blir ivaretatt, i etablerte by- og boligområder og ved knutepunkt, bidrar selskapet til at flere kan leve en mer
miljøvennlig hverdag med gang- og sykkelavstand til handel og tjenester og nærhet til kollektivtilbud. Selvaag Bolig støtter også
kultur, breddeidrett og utdanningsinstitusjoner, spesielt i nærområdene der selskapet har prosjekter.
I januar 2020 ble store deler av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje solgt til Urban Property. Selvaag Bolig og Urban
Property har som intensjon å ha et langsiktig og strategisk samarbeid som gir begge parter en rekke fordeler. For Selvaag Bolig gir
samarbeidet blant annet økt konkurransekraft ved tomtekjøp og redusert kapitalbinding. Se kapittel om Forretningsbeskrivelsei
denne rapporten for ytterligere informasjon.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
55
REDEGJØRELSE FOR ÅRSREGNSKAPET
Resultatregnskap
(Tall for 2022 oppgis i parentes)
Driftsinntekter
Konsernets samlede driftsinntekter for 2023 var NOK 3 254,7 millioner (2 896,4). Inntekter fra overleverte boliger utgjorde NOK
3 065,8 millioner (2 791,9). I tillegg har konsernet i 2023 solgt tomter og en næringseiendom i Rogaland for til sammen NOK
62,9 millioner, samt en tomt i Bærum for NOK 57,5 millioner til samarbeidspartner Urban Property. I løpet av året ble det overlevert
655 boliger (585), hvorav 612 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper (513) og 43 var andel fra deleide selskaper
(72).
Driftskostnader
Totale driftskostnader for 2023 ble NOK 2 940,4 millioner (2 559,7), hvorav prosjektkostnader utgjorde NOK 2 677,2 millioner
(2 313,7). Prosjektkostnadene er hovedsakelig knyttet til byggekostnader for overleverte boliger. Av driftskostnadene utgjorde
lønns- og personalkostnader NOK 145,3 millioner (139,0).
Andre driftskostnader utgjorde NOK 108,7 millioner (97,2), hvorav NOK 38,5 millioner (29,2) var knyttet til salgs- og
markedskostnader.
Andel resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter utgjorde NOK -13,4 millioner (85,7).
Driftsresultat
Konsernets driftsresultat endte på NOK 300,9 millioner (422,4).
Finansielle poster
Netto finansposter ble NOK 18,6 millioner for året (2,7).
Resultat
Resultat før skatt ble NOK 319,5 millioner (425,1). Årets skattekostnad var NOK 74,8 millioner (86,3). Skattekostnaden i konsernet
inkluderer ikke skatteforpliktelse for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig konsern. Skatt på ikke-kontrollerende
aksjonærers andel av perioderesultatet inngår i ikke-kontrollerende andel av resultat og egenkapital. Konsernets resultat etter skatt
ble NOK 244,7 millioner (338,9), hvorav NOK 244,7 millioner er relatert til ordinær virksomhet (338,9). Av resultatet knytter
NOK 244,7 millioner til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (338,9) og NOK 0,0 millioner til ikke-kontrollerende aksjonærer (0,0).
Kontantstrøm
Konsernets netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var NOK 1 196,6 millioner i 2023 (63,4). Økningen fra 2022 skyldes
hovedsakelig flere overleverte enheter og positiv effekt fra netto endring i varelager.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
56
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK -45,3 millioner (239,8). Endringen fra 2022 skyldes i hovedsak mottatt
utbytte fra deleide selskaper og oppgjør fra selgerkreditter i 2022.
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK –1 497,5 millioner (–218,0). Endringen fra 2022 skyldes hovedsakelig
lavere opptrekk og økt nedbetaling av byggelån i 2023.
Beholdningen av kontanter og kontantekvivalenter ble redusert med NOK 346,1 millioner til NOK 266,5 millioner (612,7).
Balanse
Totalkapitalen til Selvaag Bolig var NOK 4 754,4 millioner ved utgangen av 2023 (5 949,6). Konsernets varelager (tomter,
boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) var bokført til NOK 3 199,5 millioner (4 273,2).
Egenkapitalen var NOK 2 307,0 millioner ved utgangen av året (2 345,9), tilsvarende en egenkapitalandel på 48,5 prosent
(39,4 prosent). Styret foreslår at det utbetales utbytte til aksjonærene i Selvaag Bolig ASA på NOK 1,00 per aksje for andre
halvår 2023, tilsvarende NOK 93,7 millioner. NOK 1,00 per aksje, tilsvarende NOK 93,7 millioner (fratrukket andel egne aksjer)
ble utbetalt i august 2023 basert på første halvårs resultat. Det totale utbyttet for 2023 blir på NOK 2,00 per aksje, tilsvarende
NOK 187,4 millioner. Dette tilsvarer 76 prosent av det konsoliderte resultatet etter skatt for 2023.
Konsernet hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 266,5 millioner per 31. desember 2023 (612,7). Morselskapet
Selvaag Bolig ASA hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 50,6 millioner per 31. desember 2023 (352,6).
Ved utgangen av året hadde konsernet en samlet rentebærende gjeld på NOK 1 410,2 millioner (2 485,8) hvorav NOK 681,8
millioner (1 400,4) var langsiktig og NOK 728,4, millioner i kortsiktig rentebærende gjeld (1 085,4). Av den kortsiktige gjelden
var NOK 404,6 millioner knyttet til tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter med Urban Property (582,3), se note 26 for mer
informasjon.
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld var på NOK 356,3 millioner (541,9), hvorav forskuddsbetalinger fra kunder utgjorde
NOK 21,1 millioner (152,1).
Finansiering og gjeld
Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i fire kategorier; 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA,
2) tomtelån, 3) tilbakekjøpsavtaler Urban Property og 4) byggelån. Per 31. desember 2023 hadde konsernet ingen topplån,
tomtelån på NOK 95 millioner, tilbakekjøpsavtaler Urban Property som utgjorde NOK 405 millioner, mens samlede byggelån var
på NOK 910 millioner.
Selvaag Bolig ASA har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2025. Avtalen inneholder
finansielle covenants, se note 29. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK 150 millioner i samme bank med årlig fornyelse.
Per 31. desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene.
I Selvaag Bolig er hvert prosjekt plassert i et prosjektselskap. I tillegg til finansiering i morselskapet innebærer dette at hvert enkelt
selskap søker om egen fremmedkapitalfinansiering i forbindelse med utvikling av et prosjekt. Tomtelånene blir konvertert til
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
57
byggelån etter hvert som prosjektene blir igangsatt. Byggekostnadene er 100 prosent lånefinansiert og økt aktivitet i selskapene vil
derfor medføre at byggelånene øker i takt med utbyggingen. I Sverige garanterer Selvaag Bolig for gjennomføringen av
prosjektene gjennom en selvskyldnerkausjon.
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekrefter styret at forutsetningen om fortsatt drift er til stede og årsregnskapet for 2023 er
satt opp under denne forutsetning. Bakgrunnen for dette er konsernets gode soliditet og finansielle stilling.
Hendelser etter balansedagen
Det har ikke inntruffet hendelser av vesentlig betydning etter balansedato.
Morselskapet Selvaag Bolig ASA
Driftsinntekter i morselskapet Selvaag Bolig ASA var på NOK 79,3 millioner (79,6), og årets driftsresultat var NOK -132,5
millioner (-115,5). Ordinært resultat for året var NOK 273,6 millioner (391,0). Resultatet for 2023 inneholder inntekter på NOK
452,9 millioner på mottatte konsernbidrag fra datterselskap (356,3). Disse interne postene er eliminert i konsernregnskapet.
Disponering av årsresultatet
Morselskapet Selvaag Bolig ASA hadde et årsresultat på NOK 273,6 millioner i 2023 (391,0). Morselskapets egenkapital per 31.
desember 2023 utgjorde NOK 2 014,2 millioner (1 932,2).
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
58
STRATEGI
Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året, og forestår en årlig revisjon av selskapets operasjonelle og finansielle
strategi sammen med selskapets administrasjon.
I 2023 har selskapet jobbet aktivt med å styre virksomheten i tråd med vedtatt strategi, og å sikre at selskapet kapitaliserer på
konkurransefordelene denne gir.
For å sikre at Selvaag Bolig er en drivkraft innen fremtidsrettet bolig- og byutvikling omfatter den årlige revisjonen av selskapets
strategi inngående analyser av endringer og trender innen blant annet byutvikling, boligkonsepter, ESG, bomiljø, boligpreferanser,
demografi, delingsøkonomi og digitalisering.
For mer informasjon om selskapets strategi se kapittel om Forretningsbeskrivelse i denne rapporten.
RISIKO OG RISIKOSTYRING
Risikostyring
Som boligutvikler er Selvaag Bolig eksponert for risiko knyttet til tomteutvikling, salg og gjennomføring av bolig- og
byutviklingsprosjekter. Disse kan påvirke selskapets virksomhet og økonomiske stilling. Styret i Selvaag Bolig prioriterer derfor
arbeidet med risikohåndtering og risikostyring høyt, og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense den totale
risikoeksponeringen til et akseptabelt nivå.
Det gjennomføres jevnlig kartlegging av risiko som bidrar til bevisstgjøring og håndtering av de mest vesentlige risikoforholdene
som kan påvirke virksomhetsmålene definert i selskapets strategi.
De primære risikofaktorene kan kategoriseres i markedsrisiko, operasjonell risiko, finansiell risiko og klimarisiko.
Styret og ledende ansatte er omfattet av selskapets løpende styreansvarsforsikring. Innenfor rammene av forsikringsvilkårene dekker
denne forsikringen det personlige erstatningsansvaret styremedlemmer eller ledende ansatte kan pådra seg i henhold til gjeldende
rett.
MARKEDSRISIKO
Boligetterspørselen påvirkes av en lang rekke faktorer, både på mikro- og makronivå. Betydelige svingninger i det generelle
rentenivået, og/eller vesentlige endringer i andre økonomiske variabler som potensielle boligkjøpere måtte være eksponert for,
kan påvirke boligetterspørselen. Endringer i boligetterspørselen vil videre kunne påvirke Selvaag Boligs muligheter til å selge
boliger til budsjetterte priser innenfor planlagte tidsrammer. Dersom salgstakten blir lavere enn forventet grunnet endringer i
markedsforhold, vil planlagt utbygging kunne bli utsatt. Selskapet har derfor interne krav knyttet til forhåndssalg, hvor hovedregelen
er at byggestart som hovedregel igangsettes først når det er solgt boliger tilsvarende 60 prosent av verdien i hvert byggetrinn eller i
prosjektet samlet.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
59
OPERASJONELL RISIKO
Risiko knyttet til entreprenør
I forbindelse med utvikling og bygging av nye prosjekter benytter Selvaag Bolig seg av tjenester fra eksterne entreprenørselskaper
og tjenesteleverandører. Som en konsekvens av dette utsettes Selvaag Bolig for risiko for tap og for ekstra prosjektkostnader
dersom en leverandør kommer i økonomiske vanskeligheter. For å redusere denne risikoen inngår selskapet hovedsakelig
entrepriser med større veletablerte aktører som har solid økonomi og erfaring, samt dokumentert kvalitet i arbeidet. I tillegg benyttes
standardiserte og detaljerte prosjektbeskrivelser utarbeidet av Selvaag Bolig. Dette reduserer risikoen for feil, misforståelser og
forsinkelser fra entreprenørens side.
Videre er Selvaag Bolig eksponert for økning i prisnivået på entrepriser. For plassbygde prosjekter inngår selskapet hovedsakelig
totalentrepriser. På denne måten blir kostnadene sikret før salg og bygging iverksettes. Ved høye totalentreprisekostnader har
selskapet også kompetanse til å gjennomføre prosjekter med byggherrestyrte delentrepriser. Dette er likevel ikke foretrukket
fremgangsmåte, i stort omfang, av kapasitets- og risikomessige årsaker.
Reguleringsrisiko
Endringer i rammebetingelser og reguleringsplaner fra aktuelle myndigheter kan påvirke både fremdriften og gjennomførbarheten
av Selvaag Boligs ulike prosjekter, og kan således begrense muligheten til å utvikle eiendommene videre. Dette kan føre til
utsettelser og økte kostnader. For å redusere denne risikoen gjennomfører selskapet grundige analyser før tomteervervelser, og
jobber systematisk med myndighetskontakt gjennom hele prosjektets utviklingstid.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
60
FINANSIELL RISIKO
Kredittrisiko
Konsernets kredittrisiko er i hovedsak knyttet til oppgjør av konsernets kundefordringer, primært knyttet til privatkunder som er
boligkjøpere. Selskapet stiller hovedsakelig krav til kjøpere om 10 prosent forskuddsbetaling ved inngåelse av kjøpekontrakt og at
kjøper må dokumentere tilfredsstillende finansiering for boligen. Kredittrisikoen vurderes å være lav fordi det er et krav at oppgjør
betales til klientkonto hos oppgjørsansvarlig før overføring av boligen.
Valutarisiko
Det aller meste av konsernets aktiviteter er basert i Norge. Selskapet har også virksomhet i Sverige der utviklingen av prosjekter blir
finansiert med kapital fra den norske virksomheten, og resultatuttak medfører kapitaloverføring fra Sverige til Norge. Det er
foreløpig ikke etablert avtaler om valutasikring. Selskapet anser eksponeringen for valutarisiko som begrenset da den svenske
virksomheten utgjør en lav andel av den totale prosjektporteføljen, og selskapet har derfor foreløpig ikke utarbeidet en
valutapolicy.
Renterisiko (egen finansiering, innskudd)
Endringer i rentenivået har betydning for konsernets lånekostnader, og vil kunne påvirke verdivurderingen av selskapets eiendeler.
Selskapet har valgt å ikke inngå noen former for sikringsavtaler. Rentenivået har videre en betydning for selskapets avkastning på fri
likviditet.
Finansieringsrisiko (tilgang på kapital)
Selvaag Bolig er avhengig av tilgang på kapital for å kunne kjøpe tomter og realisere prosjekter. For å finansiere bygging har
selskapet gode og nære relasjoner til sine hovedbankforbindelser, som er nordiske banker med god soliditet. Konkurransen mellom
bankene oppfattes som tilfredsstillende, og selskapet har derfor fått tilgang på nødvendig finansiering til sine prosjekter. Finansiering
av tomtekjøp i Norge skjer primært gjennom samarbeidet med Urban Property. I Sverige finansieres tomter med egenkapital og
bankfinansiering. Modeller for tomtekjøp er beskrevet i Forretningsbeskrivelse i denne rapporten.
Likviditetsrisiko
Konservativ likviditetsstyring innebærer å ha tilstrekkelig likvide eiendeler og tilgjengelig finansiering gjennom kredittlinjer til å møte
konsernets forpliktelser. Selskapet har en aktiv likviditetsforvaltning, og har fokus på å ha tilstrekkelig likviditet til enhver tid. Selskapet
overvåker kontinuerlig prognoser og faktiske kontantstrømmer.
Styret mener at konsernet har en velbalansert eksponering mot finansiell- og likviditetsrisiko ved utgangen av året. Beholdningen av
kontanter og kontantekvivalenter i Selvaag Bolig konsern utgjorde NOK 266,5 millioner ved utgangen av 2023 (612,7) og NOK
50,6 millioner i morselskapet Selvaag Bolig ASA (352,6). De likvide midlene besto i hovedsak av bankinnskudd. Selvaag Bolig
ASA har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2025. Avtalen inneholder finansielle
covenants, se note 29. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK 150 millioner i samme bank med årlig fornyelse. Per 31.
desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene. Det henvises for øvrig til tidligere punkt vedrørende
finansiering og til note 16 i konsernregnskapet for en oversikt over lån, forfall og lånebetingelser.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
61
KLIMARISIKO
Klimarisiko består av fysisk klimarisiko og overgangsrisiko. Fysisk risiko er knyttet til økt ekstremvær og økosystem- endringer.
Overgangsrisiko er knyttet til endringer i reguleringer, teknologi og markedssituasjon i forbindelse med overgangen til et
lavutslippssamfunn.
Selskapet har en relativt lav eksponering for fysisk klimarisiko. På dette området er det strenge lov- og myndighetskrav, og Selvaag
Bolig har i tillegg egne styringssystemer som reduserer risiko. Selvaag Bolig er derimot eksponert for overgangsrisiko. Ettersom
eiendomssektoren har betydelige klimagassutslipp og bygger i natur, er det økte krav om transparens, ikke-finansiell rapportering
og utslippskutt fra spesielt finansielle interessenter og myndigheter. Selvaag Bolig har derfor iverksatt en rekke risikoreduserende
tiltak og fortsetter dette arbeidet i 2024. Dette er omtalt i ESG rapporten.
ORGANISASJON
Selvaag Bolig ASA ble etablert i 2008. Selskapet er morselskap for de underliggende konsernselskapene, hvor den operasjonelle
driften skjer. Ved utgangen av 2023 hadde konsernet Selvaag Bolig totalt 84 årsverk. 61,6 av årsverkene var i morselskapet, og
22,4 i datterselskapene. Selskapet ledes av administrerende direktør Sverre Molvik og viseadministrerende direktør Øystein
Klungland.
SAMFUNNSANSVAR OG BÆREKRAFT
Selvaag Bolig skal skape verdier for samfunnet gjennom å bygge gode boliger og ved å jobbe aktivt for å sikre bærekraftig bolig-
og byutvikling. Dette innebærer blant annet at selskapet prioriterer urbane pressområder, utvikler arealeffektive boliger med størst
volum i lavere prisklasser, etterstreber kostnadseffektivitet, og jobber for å sikre gode offentlige rammevilkår gjennom en tydelig
tilstedeværelse i samfunnsdebatten. Etiske, sosiale og miljømessige hensyn er integrert i den daglige driften. Selskapet har som mål
å være en god og trygg arbeidsplass, og krever at selskapet og selskapets leverandører driver sin virksomhet i henhold til
gjeldende lover og regelverk. Selvaag Bolig skal videre være en ansvarlig samfunnsaktør og minimere utslipp til og ødeleggelser
av det ytre miljø. Selskapet har etiske retningslinjer og leverandørerklæring som er beskrevet på selvaagboligasa.no. Det jobbes
kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til og følger alle selskapets retningslinjer som omhandler samfunnsansvar og
bærekraft.
Redegjørelse for aktsomhetsvurderinger er publisert i en separat rapport som er tilgjengelig på www.selvaagboligasa.no.
Redegjørelse for likestilling er publisert i avsnitt om likestilling og mangfold.
I 2023 har selskapet blant annet iverksatt arbeid med dobbelt vesentlighetsanalyse iht. ESRS, utarbeidet sitt tredje klimaregnskap,
videreutviklet KPIer mål, forbedret systemer for datainnhenting og startet forberedelser for å møte krav i CSRD og ESRS. Arbeidet
fortsetter i 2024 og selskapet forbereder seg for ytterligere ikke-finansiell rapportering i forbindelse med nye lovkrav og
forventninger fra ulike interessentgrupper.
Se eget kapittel om ESG i denne årsrapporten.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
62
AKSJONÆRINFORMASJON
Selvaag Bolig ASA ble notert på Oslo Børs 14. juni 2012. Per 31. desember 2023 hadde selskapet 6 466 aksjonærer (5 784),
hvorav 177 var utenlandske (205). For detaljert aksjonærinformasjon, se note 13 i konsernregnskapet til Selvaag Bolig ASA.
Transaksjoner med nærstående parter
Urban Property (UP) er nærstående part med selskapet etter regnskapsreglene, som medfører at løpende opsjonspremier og
tilbakekjøp av tomter anses som nærstående transaksjoner. I løpet av 2023 solgte selskapet en tomt til UP for totalt NOK 57,5
millioner. Det ble ikke kjøpt tilbake noen tomter fra UP i 2023. I løpet av 2023 ble det inngått en ny opsjonsavtale med UP for en
eiendom i Ås kommune utenfor Oslo.
Videre har Selvaag Bolig i 2023 overlevert en hel blokk på 46 leiligheter til Selvaag Utleiebolig AS, et heleid datterselskap av
Selvaag AS. Salget genererte en omsetning på NOK 191,7 millioner.
Det henvises til note 23 i konsernregnskapet for ytterligere informasjon om transaksjoner med nærstående parter.
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Selvaag Bolig ASA skal ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. En sunn bedriftskultur er sentral for å sikre tilliten til
selskapet, gi tilgang på kapital og sørge for god verdiskaping over tid. Alle aksjonærer skal behandles likt, og det skal være en
klar arbeidsdeling mellom styret og selskapets ledelse. Selvaag Bolig følger den norske anbefalingen for eierstyring og
selskapsledelse.
En utfyllende redegjørelse for hvordan Selvaag Bolig forholder seg til punktene i anbefalingen finnes på Selvaag Bolig ASA og i
denne årsrapporten.
LØNN OG ANNEN GODTGJØRELSE
Lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte i konsernet er omtalt i note 22. Her redegjøres det også for hvilke prinsipper
kompensasjonen baseres på. Selvaag Bolig innførte i 2015 aksjespareprogram for alle ansatte og aksjekjøpsprogram for
selskapets ledelse. Dette er omtalt i denne rapporten i kapittelet om eierstyring og selskapsledelse.
GENERALFORSAMLING
Dato for ordinær generalforsamling er 25. april 2024.
FREMTIDSUTSIKTER
Selvaag Bolig er godt posisjonert med store prosjekter sentralt i og rundt Stor-Oslo, Stavanger, Bergen, Trondheim og Stockholm.
Ifølge SSB gir urbanisering og befolkningsvekst et stort og langsiktig behov for nye boliger i Selvaag Boligs kjerneområder. De siste
18 månedene har etterspørselen imidlertid vært negativt påvirket av økte boliglånsrenter og redusert kjøpekraft i husholdningene. I
tillegg har høye byggekostnader ført til utsettelse av planlagte salgs- og byggestarter for en rekke aktører. Selvaag Bolig lykkes
med en rekke salgsstarter og byggestarter i 2023 og har planlagt en rekke salgsstarter i 2024. Det er likevel større usikkerhet enn
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
63
normalt knyttet til tidspunkt for byggestart av nye prosjekter fremover.
Ettersom Selvaag Bolig har ferdigstilt flere boliger enn det har igangsatt i 2023, har antall boliger under bygging falt gjennom året.
Årsaken til dette er økende boliglånsrente, høye byggekostnader og generell makroøkonomisk usikkerhet. Selskapet opplever nå
at byggekostnadene er i ferd med å stabilisere seg på et økonomisk forsvarlig nivå og at nyboligmarkedet viser tegn til bedring i
tråd med at Norges banks rentebane viser kutt mot slutten av 2024 og de to påfølgende årene. Usikkerhet knyttet til utviklingen i
nyboligsalget vil kunne påvirke igangsetting av nye prosjekter, og dermed også antall boliger under bygging for selskapet
fremover.
Som en ren boligutvikler konkurranseutsetter Selvaag Bolig all bygging, og har således en fornuftig bemanning som enkelt tilpasses
aktivitetsnivået i markedet. Styret mener at dette har gitt, og vil fortsette å gi, Selvaag Bolig konkurransefortrinn. Selskapets
strategiske samarbeid med Urban Property, samt vellykket etablering og styrking av tomtebanken i Stockholm, vil kunne gi selskapet
betydelige fordeler over tid.
Selvaag Bolig er godt rustet organisatorisk, operasjonelt og finansielt til å ivareta og styrke sin markedsposisjon fremover. Selskapet
har fortsatt en god ordrereserve, solid tomtebank i selskapets satsningsområder og tilgjengelig kapital gjennom avtalen med UP til
kjøp av nye tomter.
Oslo, 21. mars 2024
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
64
STYRET I SELVAAG BOLIG ASA
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
65
Olav H. Selvaag (født 1969)
Styreleder
Olav H. Selvaag har vært styreleder i Selvaag Bolig ASA siden 2008. Han begynte sin
karriere i KLP Eiendom, og har siden jobbet innenfor entreprenør, næringseiendom og
boligutvikling. Han jobber i dag som eier og styremedlem i Selvaag AS. Olav er styreleder i
Snøhetta AS, Selvaag Bolig ASA, Selvaag By og Fornebu Brygge. I tillegg sitter han som
styremedlem i blant annet Nationaltheatret og Selvaag Eiendom. Han har en Master of
Science fra Stanford University, USA. Olav H. Selvaag er leder av selskapets
kompensasjonsutvalg. Selvaag er norsk statsborger.
Gisele Marchand (født 1958)
Styremedlem
Marchand har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2012 og styreleder en periode i
2018/2019 mens Olav H. Selvaag fungerte som administrerende direktør. Hun har bred
ledelses- og styreerfaring. Bl.a. har hun vært konserndirektør i DNB med ansvar for
retailmarkedet i Norge, samt administrerende direktør i Batesgruppen, Statens
pensjonskasse, Eksportfinans og advokatfirma Haavind. Hun har styreerfaring fra bl.a. Oslo
Børs, Norske Skog og Fornebu Utvikling. Hun er i dag heltids styrearbeidende som
styreleder i Gjensidige Forsikring ASA, Nationaltheatret AS, Norgesgruppen Finans AS og
Boligbygg KF samt styremedlem i Norgesgruppen ASA, Scatec Solar ASA, Eiendomsspar
AS og Victoria Eiendom AS. Hun er medlem av valgkomiteen i Entra ASA. Marchand er
utdannet siviløkonom fra CBS Copenhagen Business School. Hun er leder av selskapets
revisjonsutvalg og medlem av kompensasjonsutvalget. Marchand er norsk statsborger.
Tore Myrvold (født 1971)
Styremedlem
Myrvold har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2018. Han begynte sin karriere i
Deloitte hvor han ble statsautorisert revisor, før han gikk videre til stilling som konserncontroller
i Hjemmet Mortensen. Myrvold har siden 2005 vært ansatt i Selvaag AS, hvor han blant
annet har vært økonomidirektør og konserndirektør, før han overtok som administrerende
direktør sommeren 2016. Han er styremedlem i samtlige av Selvaag AS sine datterselskaper.
Myrvold er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og har høyere revisorstudium fra
Norges Handelshøyskole (NHH). Tore Myrvold er medlem av selskapets revisjonsutvalg.
Myrvold er norsk statsborger.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
66
Camilla Wahl (født 1970)
Styremedlem
Wahl er advokat med lang erfaring fra egen advokatvirksomhet i tillegg til advokatfirma
Selmer, Wikborg Rein og Legalteam advokatfirma DA. I tillegg har hun vært daglig leder i
Wahl Eiendom AS, og er i dag arbeidende styreleder i samme selskap. Wahl har blant
annet styreerfaring fra Rom Eiendom AS, DNB Eiendomsinvest I ASA og Pareto Bank ASA.
Wahl er norsk statsborger.
Øystein Thorup (født 1971)
Styremedlem
Thorup er jurist med toppledererfaring fra eiendomsbransjen, som administrerende direktør i
Orkla Eiendom AS og siden 2012 som administrerende direktør i Avantor AS eiendom.
Thorup har erfaring fra en rekke styreverv og kjenner hele verdikjeden i prosjektutvikling.
Thorup er medlem av selskapets kompensasjonsutvalg. Thorup er norsk statsborger.
Sissel Kragnes (født 1972)
Styremedlem (valgt av ansatte)
Kragnes har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA fra april 2017. Hun er utdannet revisor
ved Økonomisk College og har jobbet innen revisjon og økonomi siden 1995. Kragnes har
hatt stillingen som regnskapssjef i Selvaag Bolig ASA fra juli 2011. Kragnes er norsk
statsborger.
Patrik Eriksson (født 1985)
Styremedlem (valgt av ansatte)
Eriksson har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA fra mai 2021. Han er utdannet
sivilingeniør i byggteknikk fra Chalmers tekniske högskola i Gøteborg. Eriksson har jobbet
med prosjektledelse i Selvaag Bolig siden 2014 og har vært prosjektdirektør siden 2021.
Eriksson er svensk statsborger.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
67
RESULTATREGNSKAP
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
(beløp i 1 000 kroner, unntatt resultat per aksje) Note 2023 2022
Salgsinntekter 2, 25 3 186 235 2 830 818
Øvrige inntekter 25 68 416 65 561
Sum driftsinntekter 3 254 651 2 896 379
Prosjektkostnader 5 (2 677 166 ) (2 313 735 )
Lønns- og personalkostnader, administrative funksjoner 6 (145 318 ) (139 035 )
Avskrivning og amortisering 9, 10 (9 231 ) (9 717 )
Andre driftskostnader 7 (108 686 ) (97 233 )
Sum driftskostnader (2 940 401 ) (2 559 720 )
Andel av resultat fra felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper 24 (13 352 ) 85 726
Øvrige gevinster (tap), netto - -
Driftsresultat 300 898 422 385
Finansinntekter 8 29 778 15 384
Finanskostnader 8 (11 199 ) (12 654 )
Netto finansposter 18 579 2 730
Resultat før skatt 319 477 425 115
Skattekostnad 19 (74 800 ) (86 262 )
Årets resultat 244 677 338 853
Poster i utvidet resultat som kan bli omklassifisert til resultatet
Omregningsdifferanser 1 796 1 432
Årets totalresultat 246 473 340 285
Årets resultat tilordnet:
Ikke-kontrollerende interesser 44 7
Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA 244 633 338 846
Årets totalresultat tilordnet:
Ikke-kontrollerende interesser 44 7
Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA 246 429 340 278
Resultat per aksje for årets resultat fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
Resultat per aksje (ordinært og utvannet), i kroner 14 2,62 3,63
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
68
BALANSE
Per 31. Desember
(beløp i 1 000 kroner) Note 2023 2022
EIENDELER
Anleggsmidler
Goodwill 9 383 376 383 376
Varige driftsmidler 10 9 767 8 152
Bruksretteiendeler leieavtaler 10 10 295 17 754
Investeringer i felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper 24 229 985 234 730
Lån til felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper 23, 24 161 314 93 674
Andre anleggsmidler 11 408 503 233 866
Sum anleggsmidler 1 203 240 971 552
Omløpsmidler
Varelager (eiendom) 5 3 199 454 4 273 209
Kundefordringer 11 60 194 81 455
Andre kortsiktige fordringer 11 25 001 10 673
Kontanter og kontantekvivalenter 12 266 522 612 670
Sum omløpsmidler 3 551 171 4 978 007
SUM EIENDELER 4 754 411 5 949 559
EGENKAPITAL OG GJELD
Egenkapital
Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA 13 2 299 126 2 338 088
Ikke-kontrollerende interesser 7 838 7 795
Sum egenkapital 2 306 964 2 345 883
Gjeld
Langsiktig gjeld
Pensjonsforpliktelser 1 147 1 090
Forpliktelse ved utsatt skatt 19 73 476 60 140
Avsetninger 20 70 215 66 999
Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld 26 385 745 265 039
Langsiktige leieforpliktelser 10 2 749 10 930
Langsiktig rentebærende gjeld 16 681 776 1 400 352
Sum langsiktig gjeld 1 215 108 1 804 550
Kortsiktig gjeld
Kortsiktige leieforpliktelser 10 8 181 7 861
Kortsiktig rentebærende gjeld 16 323 826 503 091
Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter 26 404 610 582 347
Leverandørgjeld 17 73 094 99 343
Betalbar skatt 19 66 378 64 541
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld 17 356 250 541 943
Sum kortsiktig gjeld 1 232 339 1 799 126
Sum gjeld 2 447 447 3 603 676
SUM EGENKAPITAL OG GJELD 4 754 411 5 949 559
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
69
Oslo, 21. mars 2024
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
70
ENDRINGER I EGENKAPITAL
(beløp i 1 000 kroner) Aksjekapital
Overkurs-
fond
Annen innskutt
kapital
Akkumulerte omregnings-
differanser
Andre
reserver
Tilbakeholdt
resultat
Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig
ASA
Ikke-kontrollerende
interesser
Sum egen-
kapital
Egenkapital per 1. januar 2023 187 440 1 394 857 700 629 8 306 3 528 43 327 2 338 088 7 795 2 345 883
*)
Transaksjoner med eierne:
Utbytte - - - - - (281 163 ) (281 163 ) - (281 163 )
Tilbakekjøp av aksjer (1 832 ) - - - - (25 697 ) (27 529 ) - (27 529 )
Salg av aksjer til ansatte 1 671 - - - - 21 629 23 300 - 23 300
Utdeling til ikke-kontrollerende aksjonærer - - - - - - - - -
Totalresultat for perioden:
Resultat etter skatt for perioden - - - - - 244 633 244 633 44 244 677
Øvrige resultatelementer for perioden - - - 1 796 - - 1 796 - 1 796
Egenkapital per 31. desember 2023 187 279 1 394 857 700 629 10 102 3 528 2 729 2 299 125 7 839 2 306 964
*)
Egenkapital per 1. januar 2022 186 898 1 394 857 700 629 6 874 3 528 168 266 2 461 053 7 788 2 468 841
*)
Transaksjoner med eierne:
Utbytte - - - - - (466 269 ) (466 269 ) - (466 269 )
Tilbakekjøp av aksjer (992 ) - - - - (18 955 ) (19 947 ) - (19 947 )
Salg av aksjer til ansatte 1 534 - - - - 21 439 22 973 - 22 973
Utdeling til ikke-kontrollerende aksjonærer - - - - - - - - -
Totalresultat for perioden:
Resultat etter skatt for perioden - - - - - 338 846 338 846 7 338 853
Øvrige resultatelementer for perioden - - - 1 432 - - 1 432 - 1 432
Egenkapital per 31. desember 2022 187 440 1 394 857 700 629 8 306 3 528 43 327 2 338 088 7 795 2 345 883
*)
*) Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig Konsern.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
71
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
FOR PERIODEN 1. JANUAR - 31. DESEMBER
(beløp i 1 000 kroner) Note 2023 2022
KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER
Resultat før skatt 319 477 425 115
Betalt skatt (64 821 ) (133 995 )
Avskrivninger 9, 10 9 231 9 717
Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak 24 13 352 (85 726 )
Endring i varelager (eiendom) 5 1 195 705 (141 536 )
Endring i kundefordringer 11 21 261 2 376
Endring i leverandørgjeld 17 (26 249 ) (30 643 )
Endring i øvrige arbeidskapitaleiendeler (89 573 ) 33 943
Endring i øvrig arbeidskapitalgjeld (181 771 ) (15 810 )
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 1 196 613 63 441
KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER
Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler 3 1 6 1 63
Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler (3 659 ) (2 344 )
Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak 24 - (5 000 )
Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger av lånefordringer 45 573 78 000
Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer (97 904 ) (58 997 )
Utbytte og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak 24 10 423 228 000
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter (45 251 ) 239 822
KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER
Innbetalinger ved opptrekk av gjeld 16 1 706 662 2 251 525
Nedbetaling av gjeld 16 (2 796 129 ) (1 926 750 )
Betalte renter 16 (108 061 ) (65 290 )
Nedbetaling av leasingforpliktelser 10 (7 861 ) (8 108 )
Utbytte betalt til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA 15 (281 163 ) (466 269 )
Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA 13 (27 529 ) (19 947 )
Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA 13 16 571 16 811
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter (1 497 510 ) (218 028 )
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter (346 148 ) 85 235
Kontanter og kontantekvivalenter per 1. januar 12 612 670 527 435
Kontanter og kontantekvivalenter per 31. desember 12 266 522 612 670
For ytterligere spesifikasjoner henvises det til Note 12.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
72
Mathildetunet, Lørenskog
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
73
NOTER
KONSOLIDERT ÅRSREGNSKAP FOR SELVAAG BOLIG KONSERN
Noter til konsernregnskapet for perioden avsluttet 31. desember 2023.
Note 1 GENERELL INFORMASJON
Selvaag Bolig ASA (“Selskapet") og dets datterselskaper (samlet “Konsernet”) er et eiendomsutviklingskonsern, der
hovedaktiviteten er utvikling og salg av boliger.
Selvaag Bolig ASA er notert på Oslo Børs. Selskapet kontrolleres av Selvaag AS .
Selskapets registrerte forretningsadresse er Silurveien 2, 0380 Oslo .
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
74
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
75
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
76
først tilgang til innbetalt beløp når det er stilt økonomisk sikkerhet, eller alle formaliteter relatert til overlevering er i orden. I perioden
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
77
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
78
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
79
Note 3 VIKTIGE REGNSKAPSVURDERINGER OG ESTIMERING UNDER USIKKERHET
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med IFRS krever bruk av enkelte viktige regnskapsestimater. Det krever også at ledelsen må
utøve skjønn ved anvendelse av konsernets regnskapsprinsipper.
Nedenfor beskrives de viktigste forutsetningene om framtiden og andre viktige kilder til usikkerhet i estimatene på balansedagen,
som i vesentlig grad kan påvirke den balanseførte verdien av eiendeler og gjeld i løpet av neste regnskapsår.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
80
Beregning av netto realisasjonsverdi for varelager (eiendom)
Eiendomsutviklingsprosjekter er klassifisert som varelager i samsvar med IAS 2. Varelageret består av råtomter, prosjekter under
utvikling og ferdigutviklede enheter, og måles til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. Netto realisasjonsverdi
er estimert salgspris i ordinær virksomhet fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader. Ved fastsettelse av
netto realisasjonsverdi, vurderer ledelsen viktige faktorer som er relevante for verdsettelsen, herunder makroøkonomiske faktorer
som forventede boligpriser og leienivåer, så vel som forventet avkastning, godkjennelser fra myndigheter, byggekostnader og
prosjektets progresjon. Når det anses hensiktsmessig, bruker ledelsen rapporter fra eksterne verdivurderingseksperter for å anslå
eiendomsverdier eller for å underbygge selskapets egne anslag. Endringer i forholdene og i ledelsens vurderinger og
forutsetninger vil resultere i endringer i estimert netto realisasjonsverdi. Se også Note 5.
Note 4 SEGMENTINFORMASJON
Ledelsen har fastsatt segmentene basert på rapporter gjennomgått av administrerende direktør og ledergruppen og som brukes til
å ta strategiske beslutninger. Den numeriske informasjonen nedenfor ble rapportert til administrerende direktør og ledergruppen
ved periodens slutt. Hovedsegmentet er definert som Boligutvikling. Segmentet Øvrig er sammensatt av flere aktiviteter i konsernet
som alene ikke anses som kjernevirksomhet. Inntektene i segment Øvrig kommer i hovedsak fra servicetjenester og prosjektledelse,
se også Note 25 . Kostnadene i segment Øvrig knytter seg i hovedsak til lønnskostnader til administrasjon og ledelse som ikke kan
henføres til prosjektene direkte og dermed ikke allokert til boligutviklingssegmentet, se også Note 6.
Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i
påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et
beregnet fortjenesteelement for enheter der det er inngått salgsavtaler. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter
i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av kontroll, som er på tidspunkt for
overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under
"Avstemming EBITDA til Driftsresultat". I tillegg inneholder driftsresultatet etter IFRS resultatelementer fra IFRS 16 Leiekontrakter, som
ikke er inkludert i segmentrapporteringen. Effekten er spesifisert i tabellen nedenfor.
Konsernledelsen vurderer resultatene fra segmentene basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som
driftsresultat før "Avskrivning og amortisering", "Øvrige gevinster (tap), netto" og "Andel av resultat fra tilknyttede selskaper".
Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral
finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
81
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
82
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
83
Note 6 LØNNS- OG PERSONALKOSTNADER
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Lønnskostnader (120 697) (118 767)
Arbeidsgiveravgift (28 591) (24 527)
Pensjonskostnader (8 048) (7 185)
Andre personalkostnader (7 356) (6 224)
Lønnskostnader aktivert på varelager 19 373 17 667
Sum lønns- og personalkostnader (145 318) (139 035)
Gjennomsnittlig antall ansatte 86 86
Spesifikasjon av pensjonskostnader
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Pensjonskostnader - innskuddsbasert- og uførepensjonsordning (6 473) (5 609)
Pensjonskostnader - ytelsesbasert (562) (574)
Andre pensjonskostnader (inkludert AFP) (1 012) (1 002)
Netto pensjonskostnader (8 048) (7 185)
Per 31. desember 2023 var 85 ansatte inkludert i den innskuddsbaserte pensjonsordningen. I tillegg var en ansatt medlem av en
lukket ytelsesordning med netto bokførte midler på NOK 0,6 millioner. 70 nåværende ansatte er inkludert i førtidspensjonsordning
(AFP). Se også Note 3 i årsregnskap til Selvaag Bolig ASA.
Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon (OTP), og har en pensjonsordning
som tilfredsstiller kravene etter denne loven. Grunnlaget for opptjening i innskuddsordningen er 5 prosent av lønn mellom 0 og 7,1
ganger Folketrygdens grunnbeløp (G) og 10,5 prosent mellom 7,1 og 12 G.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
84
Note 7 ANDRE DRIFTSKOSTNADER
(beløp i 1 000 kroner) Note 2023 2022
Drift og vedlikehold (23 155) (19 639)
Rådgivningskostnader (27 255) (26 205)
Provisjoner og andre salgsrelaterte kostnader (38 478) (29 236)
Tap på fordringer 11 (154) (59)
Øvrige driftskostnader (19 644) (22 094)
Sum andre driftskostnader (108 686) (97 233)
Øvrige driftskostnader inkluderer utgifter til drift av hovedkvarteret til konsernet, samt tjenester kjøpt av Selvaag AS med
konsernselskaper på totalt NOK 4,6 millioner (2,1) i 2023. Det henvises til Note 23 transaksjoner med nærstående parter for
ytterligere spesifikasjoner.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
85
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
86
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
87
Note 11 KUNDEFORDRINGER OG ANDRE ANLEGGSMIDLER
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Selgerkreditter 21 900 -
Balanseførte opsjonspremier Urban Property 341 669 176 741
Andre lån og fordringer 44 934 57 125
Sum andre anleggsmidler 408 503 233 866
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Kundefordringer 60 194 81 455
Andre fordringer 16 347 4 707
Andre kortsiktige finansielle fordringer 16 347 4 707
Forskuddsbetalte kostnader 8 654 5 966
Sum andre kortsiktige fordringer 25 001 10 673
Konsernets kundefordringer og andre fordringer er i NOK.
Analyse av kundefordringer ved periodeslutt 2023 2022
Ikke forfalt 51 704 69 513
Forfalt dag 1-100 341 3 561
Forfalt > 100 dager 10 370 9 840
Brutto kundefordringer 62 415 82 914
Tapsavsetninger 2 221 1 459
Netto kundefordringer 60 194 81 455
Tap på fordringer 2023 2022
Endring i tapsavsetning 762 -
Fordringer avskrevet som tap i løpet av året (900) (59)
Tap på fordringer i resultatregnskapet (138) (59)
Tap på fordringer har historisk sett vært minimale. Det er ikke avsatt for tap på fordringer da forventet kredittap er ubetydelig.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
88
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
89
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
90
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
91
Note 14 RESULTAT PER AKSJE
Resultat per aksje er beregnet som årets resultat dividert med et vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer. Det er ingen
utvanningseffekter relatert til aksjekapitalen i 2023 og 2022.
Resultat per aksje 2023 2022
Årets resultat som kan henføres selskapets aksjonærer, i 1 000 kroner 244 633 338 846
Vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer 93 539 754 93 307 110
Resultat per aksje i kroner 2,62 3,63
Utvannet resultat per aksje i kroner 2,62 3,63
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
92
Utbetalt utbytte beregnes ved å ta utgangspunkt i totalt antall aksjer på 93 765 688. Deretter må det trekkes fra for utbytte på
egne aksjer eid av Selvaag Bolig ASA på vedtakstidspunktet.
Utbytte for 1. halvår Foreslått utbytte for 2. halvår 1) Totalt for 2023
(beløp i 1 000 kroner) NOK per aksje Antall aksjer Beløp NOK per aksje Antall aksjer Beløp
Brutto utbytte 1,00 93 765 688 93 766 1,00 93 765 688 93 766 187 531
Fratrekk utbytte på egne aksjer 1,00 44 770 45 - - - 45
Netto utbetalt utbytte - - 93 721 - - 93 766 187 487
1) Beløpet er beregnet brutto, da antall egne aksjer på vedtakstidspunktet, 25. april 2024, ikke er kjent per 31. desember 2023.
Utbetalt ordinært utbytte i 2023 var NOK 281,2 millioner. Dette besto av NOK 187,4 millioner for 2. halvår 2022 og NOK 93,7
millioner for 1. halvår 2023.
Utbytte for 1. halvår Utbytte for 2. halvår Totalt for 2022
(beløp i 1 000 kroner) NOK per aksje Antall aksjer Beløp NOK per aksje Antall aksjer Beløp
Brutto utbytte 2,00 93 765 688 187 531 2,00 93 765 688 187 531 375 063
Fratrekk utbytte på egne aksjer 2,00 511 933 1 024 2,00 44 770 90 1 113
Netto utbetalt utbytte - - 186 508 - - 187 442 373 949
Utbetalt ordinært utbytte i 2022 var NOK 466,3 millioner. Dette besto av NOK 279,8 millioner for 2. halvår 2021 og NOK
186,5 millioner for 1. halvår 2022.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
93
Selskap (beløp i NOK 1000) Låneinstrument Långivere År 2023 Forfall
Selvaag Bolig ASA Kassekreditt DNB - Ikke spesifisert
Selvaag Bolig ASA Revolver DNB - 12/30/2025
Selvaag Bolig ASA m/døtre
Tomtelån - Tilbakekjøpsavtaler/
selgerkreditt
Urban Property
404 610 Ikke spesifisert
Selvaag Bolig Hamang AS Tomtelån DNB 57 000 6/30/2026
Jaasund AS Tomtelån SR Bank 20 000 12/31/2024
Aase Gaard AS Tomtelån SR Bank 18 000 12/31/2025
Selvaag Bolig Pallplassen AS Byggelån DNB 81 504 9/30/2024
Skårer Bolig AS Byggelån DNB 597 854 5/30/2025
Sandsliåsen Utbygging AS Byggelån Nordea 98 526 8/31/2024
Selvaag Bolig Solberg AS Byggelån DNB 123 796 6/30/2024
Selvaag Bolig Langhus AS Byggelån DNB 8 922 12/30/2025
Sum rentebærende gjeld - - 1 410 212 -
Rentesatsene fastsettes basert på 3 måneder NIBOR med et tillegg. Per 31. desember 2023 var gjennomsnittlig rentesats tomtelån
7,5 prosent og byggelån 6,1 prosent. Forskjellene mellom de oppgitte nominelle rentesatsene og effektiv rente anses å være
uvesentlige. Varighet på byggelån følger ferdigstillelse og overlevering av boliger slik at endelig nedbetaling skjer når prosjektet er
fullført.
Selskap (beløp i NOK 1000) Låneinstrument Långivere År 2022 Forfall
Selvaag Bolig ASA Kassekreditt DNB - Ikke spesifisert
Selvaag Bolig ASA Revolver DNB - 12/30/2025
Selvaag Bolig ASA m/døtre
Tomtelån - Tilbakekjøpsavtaler/
selgerkreditt
Urban Property
582 348 Ikke spesifisert
Selvaag Bolig Langhus AS Tomtelån DNB 57 000 12/31/2024
Selvaag Bolig Hamang AS Tomtelån DNB 60 000 6/30/2023
Jaasund AS Tomtelån SR Bank 24 451 12/31/2024
Aase Gaard AS Tomtelån SR Bank 18 000 12/31/2023
Selvaag Bolig Ballerud AS Tomtelån Sparebanken Øst 48 298 9/30/2023
Sandsliåsen Utbygging AS Tomtelån Nordea 17 700 1/15/2023
Selvaag Bolig Pallplassen AS Byggelån DNB 359 092 12/31/2023
Skårer Bolig AS Byggelån DNB 262 060 5/30/2024
Skårer Bolig AS Byggelån DNB 606 404 6/30/2024
Sandsliåsen Utbygging AS Byggelån Nordea 108 949 8/31/2024
Selvaag Bolig Solberg AS Byggelån DNB 216 445 6/30/2024
Selvaag Bolig Langhus AS Byggelån DNB 125 044 12/31/2024
Sum rentebærende gjeld - - 2 485 791 -
Rentesatsene fastsettes basert på 3 måneder NIBOR med et tillegg. Per 31. desember 2022 var gjennomsnittlig rentesats tomtelån
5,5 prosent og byggelån 4,2 prosent. Forskjellene mellom de oppgitte nominelle rentesatsene og effektiv rente anses å være
uvesentlige. Varighet på byggelån følger ferdigstillelse og overlevering av boliger slik at endelig nedbetaling skjer når prosjektet er
fullført.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
94
Rentebærende gjeld
Forfallsplan for rentebærende gjeld:
2023 2022
Tilbakebetales i løpet av 2023 - 1 085 438
Tilbakebetales i løpet av 2024 728 437 1 400 353
Tilbakebetales i løpet av 2025 624 776 -
Tilbakebetales i løpet av 2026 57 000 -
Tilbakebetales i løpet av 2027 eller senere - -
Sum 1 410 213 2 485 791
Spesifikasjon av kortsiktig rentebærende gjeld
Tabellen nedenfor inkluderer gjeld som forfaller innen 12 måneder etter rapporteringsperioden avsluttes:
2023 2022
Tilbakebetales 0-6 måneder etter periodeslutt 123 796 77 700
Tilbakebetales 6-12 måneder etter periodeslutt 604 641 1 007 738
Sum 728 437 1 085 438
Sikrede lån 2023 2022
Banklån - finansinstitusjoner 1 005 602 1 903 443
Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter
1)
404 610 582 348
1) Knyttet til samarbeidsavtale med Urban Property. Avtalen inneholder finansielle covenants, se note 29.
Regnskapsført verdi av eiendom stilt som sikkerhet for banklån 2023 2022
Varelager 2 357 897 3 528 691
Note 17 LEVERANDØRGJELD OG ANNEN GJELD
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Leverandørgjeld 73 094 99 343
Påløpte kostnader 270 446 346 594
Andre kortsiktige finansielle forpliktelser - -
Sum annen kortsiktig ikke-rentebærende finansiell gjeld 270 446 346 594
Forskuddsbetalinger fra kunder (kontraktsforpliktelser) 21 080 152 056
Annen kortsiktig gjeld 64 724 43 293
Sum annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld 356 250 541 943
Leverandørgjeld
Konsernets leverandørgjeld forfaller til betaling i løpet av tre måneder.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
95
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
96
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
97
Forfallsprofil for konsernets forpliktelser (nominelle verdier)
Rentebærende forpliktelser
Forfallsprofil for konsernets forpliktelser (nominelle verdier)
(beløp i 1 000 kroner) Note Total per 31.12.2022 < 1 år 1-3 år 3-6 år 6-10 år > 10 år Uspesifisert
Rentebærende forpliktelser
Banklån *) 16 2 014 779 531 281 1 483 498 - - - -
Annen rentebærende gjeld 16 616 415 616 415 - - - - -
Sum rentebærende forpliktelser 2 631 194 1 147 696 1 483 498 - - - -
*)
Inkluderer estimerte rentebetalinger.
Ikke-rentebærende forpliktelser
(beløp i 1 000 kroner) Note Total per 31.12.2022 < 1 år 1-3 år 3-6 år 6-10 år > 10 år Uspesifisert
Ikke-rentebærende forpliktelser
Leverandørgjeld 17 99 343 99 343 - - - - -
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld 17 43 293 43 293 - - - - -
Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld 18.3 265 039 - 265 039 - - - -
Sum ikke-rentebærende forpliktelser 407 675 142 636 265 039 - - - -
*)
Inkluderer estimerte rentebetalinger.
18.2 Risikostyring av kapital
Konsernets mål for kapitalforvaltningen er å sikre konsernselskapenes muligheter for fortsatt drift, og samtidig sikre avkastning for
aksjonærene og godtgjørelse til andre interessenter, og opprettholde en optimal kapitalstruktur. Dette gjøres ved å opprettholde en
trygg likviditet gjennom året og en robust egenkapital.
For å oppnå denne målsetningen fokuserer konsernet på lønnsomheten til de ulike prosjektene. Som hovedregel kreves det
dekningsgrad på minimum 10 prosent og minimum 60 prosent salgsgrad i prosjektene før byggestart. Ved utgangen av året var
EBITDA-margin i pågående prosjekter 16,5 prosent (18,8), se Note 4 segmentinformasjon for mer informasjon. 62 prosent av
enhetene under bygging ved årsskiftet var solgt (67).
Konsernets egenkapitalgrad (egenkapital i prosent av totalbalanse) skal ikke være under 30 prosent. Ved utgangen av året var
denne 48,5 prosent (39,4).
For å optimalisere kapitalstrukturen vurderer ledelsen alle tilgjengelige finansieringskilder på en løpende basis. Kapitalbehov er i
hovedsak finansiert gjennom en konsernkontoordning der utvalgte selskaper i Selvaag Bolig konsern inngår. Selvaag Bolig ASA
har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2025. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet
på NOK 150 millioner i samme bank med årlig fornyelse. Avtalene inneholder finansielle covenants, se note 29. Per 31. desember
var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene. Pågående prosjekter finansieres i hovedsak gjennom byggelån
som forfaller når prosjektet er ferdigstilt.
18.3 Finansielle eiendeler og forpliktelser
Alle finansielle eiendeler og gjeld i konsernet er bokført til amortisert kost.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
98
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
99
18.4 Virkelig verdi av finansielle instrumenter
Prinsipper for estimering av virkelig verdi
Bokført verdi av eiendeler og forpliktelser målt til amortisert kost anses å være tilnærmet lik virkelig verdi.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
100
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
101
Note 20 AVSETNINGER
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Avsetning forpliktelse bygging av parkeringsplasser 70 215 66 999
Sum langsiktige avsetninger for andre forpliktelser 70 215 66 999
Avsetning for forpliktelser til bygging av garasjeplasser utgjør NOK 70 millioner og er knyttet til tidligere oppførte bygg der det skal
stilles et avtalt antall garasjeplasser til disposisjon. På nåværende tidspunkt er forpliktelsene oppfylt gjennom midlertidig parkering.
Videre utbygging av områdene avgjør når de midlertidige parkeringsplassene fjernes og utløser bygging av permanente
garasjeplasser. Forpliktelsene forfaller således når prosjektene realiseres. Tidspunkt for realisering av garasjeforpliktelsene antas å
ligge flere år frem i tid.
Utvikling i perioden:
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Per 1. januar 66 999 62 910
Forpliktelser oppstått i løpet av året og effekter av estimatendringer 3 216 4 089
Benyttede beløp - -
Reklassifisering etter virksomhetssammenslutning - -
Reklassifisering av pensjonsforpliktelser - -
Forpliktelser i oppkjøpt virksomhet - -
Per 31. desember 70 215 66 999
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
102
Note 21 BETINGEDE FORPLIKTELSER OG GARANTIER
Konsernet er underlagt følgende betingede forpliktelser på grunn av eierinteresser i datterselskaper og tilknyttede selskaper:
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Betalingsgaranti ovenfor leverandør 180 938 70 046
Ikke innkrevd kapital - kommandittselskaper 6 600 6 600
Sum betingede forpliktelser 187 538 76 646
Konsernet har gitt selvskyldnergarantier på NOK 520,5 millioner i 2023 og NOK 529,1 millioner i 2022. Selvskyldnergarantiene
er knyttet til garantier gitt av Selvaag Bolig ASA som tilleggssikkerhet for selgerkreditt på tomtekjøp fra Urban Property, kjøp av tomt
i Sverige og tomtelån. Konsernet har også stilt selvskyldnergaranti for oppfyllelse av krav i henhold til Bustadoppføringslova § 12
og § 47 gjennom kjøpte garantier. I tillegg stilles det byggherregarantier overfor totalentreprenører. Forpliktelsene knyttet til
garantiene er ikke balanseført.
Note 22 GODTGJØRELSE OG HONORARER TIL LEDELSEN, STYRET OG REVISORER
Godtgjørelsen til ledelsen og styret:
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Lønn, bonus og annen godtgjørelse 28 696 28 115
Aksjekjøpsprogram 5 481 4 438
Pensjon 580 522
Sum godtgjørelse til ledelsen og styret 34 757 33 074
For detaljert godtgjørelse til ledende personer vises det til egen godtgjørelsesrapport for 2023 publisert på selskapets hjemmeside
Selvaag Bolig ASA. Selskapet har etablerte retningslinjer for godtgjørelse til ledende personer som ble godkjent av selskapets
generalforsamling 26. april 2023.
103
Note 23 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER
Mellomværende og transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, er
eliminert ved konsolidering og fremgår ikke av denne noten. Selvaag AS eier 53,5 prosent av aksjene i Selvaag Bolig. Kjøp og
salg av tjenester med Selvaag AS og deres nærstående parter gjøres etter forretningsmessige avtalevilkår. Dette er hovedsakelig
husleie, lønnstjenester og bruk av merkevare, samt kjøp av tomter fra Urban Property (UP). Detaljer om transaksjoner mellom
konsernet og nærstående parter er oppgitt nedenfor.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
104
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
105
1)
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
106
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
107
Note 25 TILLEGGSINFORMASJON INNTEKTER
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Salgsinntekter - overleverte boliger
1)
3 065 842 2 791 889
Salgsinntekter - annen eiendom 120 393 38 929
Øvrige inntekter
2)
68 416 65 561
Sum driftsinntekter 3 254 651 2 896 379
1) Av salgsinntekter fra overleverte boliger i 2023 utgjorde andel fra Stor-Oslo om lag 83 prosent (75), andel fra resten av Norge utgjorde om lag 17 prosent (24) og andel fra utlandet utgjorde om lag null prosent (1).
2) Øvrige inntekter var relatert til aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig utleie, prosjektledelse og serviceinntekter, se spesifikasjon nedenfor.
Øvrige inntekter
(beløp i 1 000 kroner) 2023 2022
Leieinntekter 4 837 4 072
Prosjektledelse og serviceinntekter 61 044 59 055
Andre driftsinntekter 2 535 2 434
Sum øvrige inntekter 68 416 65 561
Leieinntektene i 2023 og 2022 besto av korttidsutleie.
Inntekter fra prosjektledelse gjelder tjenester som faktureres deleide selskaper. Serviceinntekter gjelder i hovedsak tjenester fakturert
privatpersoner i Pluss-prosjekter.
Konsernet hadde 784 enheter under bygging ved utgangen av året (1 253), hvorav Stor-Oslo utgjorde 73 prosent (80). Samlet
salgsverdi av enhetene under bygging var på NOK 4 496 millioner (6 408), hvorav solgte enheter utgjorde NOK 2 573 millioner
(4 035). 62 prosent av antall enheter under bygging var solgt (67). De solgte enhetene overleveres hovedsakelig i 2024 og
2025.
Note 26 SAMARBEID MED URBAN PROPERTY
Fra og med januar 2020 eies store deler av Selvaag Boligs (SBO) tilgjengelige tomteportefølje av Urban Property (UP).
Selskapene er langsiktige og strategiske samarbeidspartnere. UP eies av Oslo Pensjonsforsikring AS med 40 prosent av aksjene,
Equinor Pensjon med 30 prosent, Selvaag AS med 20 prosent og Rema Etablering Norge AS med 10 prosent. Selvaag AS sitt
eierskap i UP medfører at UP er en nærstående part til SBO etter IFRS, men ikke etter Allmennaksjeloven. Se note 26 i
konsernregnskapet for året 2020 for detaljert informasjon om transaksjonen.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
108
UP er en solid, kapitalsterk og forutsigbar partner og samarbeidsavtalen innebærer blant annet:
• UP har en forkjøpsrett på kjøp av nye tomter SBO ønsker å utvikle.
• SBO har opsjon på å kjøpe tilbake tomtene fra UP.
• Tomtene kjøpes trinnvis tilbake av SBO for opprinnelig kjøpspris pluss en årlig opsjonspremie på (NIBOR + 3,75). I tillegg
påløper det et transaksjonshonorar på 0,5 prosent når UP kjøper tomter av grunneier og 2,0 prosent når SBO kjøper fra UP.
• SBO betaler 50 prosent av kjøpesum til UP ved overtagelse av tomt (ved byggestart) og 50 prosent ved ferdigstillelse av
prosjekt.
• Dersom SBO velger å ikke utøve opsjonen på en tomt påløper det 48 måneders opsjonspremie (et break fee).
• Avtalen inneholder finansielle covenants, se note 29.
Transaksjonen med UP i 2020 omfattet tomter som var inndelt i Portefølje A, Portefølje B og Portefølje C. Portefølje A ble i januar
2021 konvertert til Portefølje C etter en reforhandling av samarbeidsavtalen mellom partene.
Portefølje B
Regnskapsmessig er Portefølje B behandlet som en finansieringsordning fordi SBO beholdt kontrollen over disse tomtene. Dette
innebærer at bokført verdi av Portefølje B forble uendret som varelager etter transaksjonen, mens vederlaget fra salget av
Portefølje B ble ført opp som en gjeldsforpliktelse for tilbakekjøpsavtaler (til UP) i balansen til SBO.
Opsjonspremien knyttet til tomtene i Portefølje B betales kvartalsvis. Opsjonspremiene behandles regnskapsmessig tilsvarende som
tomtelånsrenter. Disse aktiveres som en del av varelageret og kostnadsføres som varekostnad ved overlevering av ferdigstilte
boliger. Det er i 2023 betalt og aktivert opsjonspremier for NOK 21,9 millioner (15,7) i portefølje B. SBO kan på ethvert tidspunkt
frasi seg opsjonen, mot å betale et fast tillegg tilsvarende 48 måneders opsjonspremie på tomten (et break fee). Ved utøvelse av
opsjonen betaler SBO 50 prosent av kjøpesum til UP ved overtagelse av tomt og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjekt.
Portefølje C
Portefølje C omfatter tomter som konsernet har rett eller plikt til å kjøpe i fremtiden. Det er inngått en avtale som medfører at UP får
tilsvarende rettigheter og plikter som konsernet har mot tomteeier i dag. SBO vil fortsatt være den formelle avtaleparten mot
dagens tomteeier. Avtalen omhandler også fremtidige tomtekjøp, hvor UP vil være den formelle avtalepart mot tomteeier. Etter at
UP har ervervet tomtene, vil SBO ha opsjon på å kjøpe tomtene tilbake til nærmere avtalte vilkår.
Opsjonspremiene i Portefølje C forfaller til betaling med 50 prosent når SBO overtar tomten fra UP, mens resterende forfaller ved
ferdigstillelse av det aktuelle prosjektet. Det avsettes kvartalsvis for påløpte opsjonspremier i SBO sitt konsernregnskap, henholdsvis
som andre langsiktige eiendeler (anleggsmidler) og annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld. Eiendelen reklassifiseres til
varelager ved overtakelse av tomten, mens gjenstående ikke betalt opsjonspremie reklassifiseres til kortsiktig gjeld
tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter. Det er i 2023 avsatt for og aktivert NOK 166,4 millioner (101,0) i opsjonspremier for
portefølje C. Ved utgangen av 2023 er det akkumulert avsatt og aktivert NOK 337,6 millioner (174,4).
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
109
2023 2022
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
110
Note 28 KLIMARISIKO
Klimarisiko består av fysisk klimarisiko og overgangsrisiko. Fysisk risiko er knyttet til økt ekstremvær og økosystemendringer.
Overgangsrisiko er knyttet til endringer i reguleringer, teknologi og markedssituasjon i forbindelse med overgangen til et
lavutslippssamfunn.
I 2021 gjennomførte Selvaag Bolig en vurdering av potensiell klimarelatert risiko og muligheter, samt selskapets styring av disse
basert på retningslinjer fra the Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Vurderingen konkluderte med at
eiendomssektoren som helhet har en vesentlig eksponering for både fysisk risiko og overgangsrisiko.
Vurderingen konkluderte videre med at Selvaag Bolig har en relativt lav eksponering for fysiske klimarisiko, men er eksponert for
overgangsrisiko. På nåværende tidspunkt har ikke identifiserte klimarisikoer påvirket selskapets måling av eiendeler og gjeld.
Analysen vil bli oppdatert senest innen utgangen av 2025.
Fysisk klimarisiko
Ettersom Selvaag Bolig utvikler boliger og næringslokaler som overtas av kjøper ved ferdigstillelse, er fysisk klimarisiko først og
fremst gjeldende for valg av tomt. I alle prosjekter blir klimarisiko kartlagt i alle gjennom en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-
analyse). Analysen avdekker forhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike
forhold som følge av planlagt utbygging. Elementer som kartlegges følger temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging
fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB).
Overgangsrisiko
Selvaag Bolig opplever økte krav om transparens, ikke-finansiell rapportering, og klimakrav i forbindelse med regulering av
eiendom. Selskapet har gjennom sin virksomhet påvirkning på klima og miljø, blant annet gjennom produksjon av innkjøpte
materialer og på byggeplasser. Selvaag Bolig har derfor satt mål om reduksjon av klimagassutslipp. Dette har foreløpig ikke hatt
vesentlig finansiell påvirkning på selskapet, men det er usikkert hvordan dette vil påvirke selskapet fremover. Det kan ikke utelukkes
at det vil påvirke selskapet finansielt gjennom for eksempel økte byggekostnader, kostnader for kompenserende tiltak, og økte
salgspriser på selskapets produkter. Selvaag Bolig vil fortsette arbeidet med å kartlegge overgangsrisiko.
Note 29 FINANSIELLE COVENANTS
Samarbeidsavtalen med Urban Property, omtalt i note 26, inneholder følgende finansielle covenants:
• Egenkapital > NOK 1 500 millioner
• Gjeldsgrad < 50 prosent. Gjeldsgrad er definert som: Nettogjeld / (Nettogjeld + Egenkapital)
• Nettogjeld / rullerende 12 måneders EBITDA < 3
• Maksimalt 2,5 års akkumulert, ikke betalt opsjonspremie. Denne består av tre elementer multiplisert med hverandre: (Laveste av
markedsverdi eller kjøpspris av tomtene i UP) X (årlig opsjonspremie på 3 måneders NIBOR + 375 basispunkter) X (2,5 år)
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
111
I beregningen av nettogjeld skal byggelån og gjeld på portefølje B i Selvaag Bolig sin balanse ekskluderes. Samtidig skal
akkumulert påløpt opsjonspremie og selgerkreditt inkluderes i beregningen.
Ved brudd på finansielle covenants skal UP godkjenne utbytte eller andre uttak i Selvaag Bolig frem til covenants igjen er
overholdt. Etter 6 måneder brudd øker opsjonspremien med 25 punkter frem til covenants igjen er overholdt.
Selvaag Bolig ASA har en kredittfasilitet med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2025. Per 31. desember 2023
var det ikke trukket på denne. Avtalen inneholder følgende finansielle covenants:
• Egenkapitalandel skal utgjøre minimum 25 prosent
• Gjennomsnittlig salgsgrad for boliger i produksjon skal minimum utgjøre 60 prosent. Ved verdi mellom 60 og 65 prosent skal
långiver godkjenne trekk på fasiliteten og marginen økes med 50 basispunkter
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: KONSERN
112
REGNSKAP: MORSELSKAP
RESULTATREGNSKAP
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2023 2022
Driftsinntekter og driftskostnader
Salgsinntekter 1,11 78 297 79 081
Leieinntekter 1 006 540
Annen driftsinntekt - -
Sum driftsinntekter 79 303 79 621
Varekostnader 9 762 2 933
Lønnskostnader m.m. 2,3 -150 985 -142 167
Avskrivning på driftsmidler og immaterielle eiendeler 6 -757 -954
Annen driftskostnad 2,11 -69 851 -54 904
Sum driftskostnader -211 831 -195 092
Driftsresultat -132 528 -115 471
Finansinntekter og finanskostnader
Renteinntekt fra foretak i samme konsern 40 548 24 805
Annen renteinntekt 11 18 545 10 576
Annen finansinntekt 463 276 584 042
Rentekostnad til foretak i samme konsern -35 755 -31 713
Annen rentekostnad -6 568 -6 814
Annen finanskostnad 4 -4 931 -18 659
Øvrige gevinster (-tap), netto 7 802 -
Resultat av finansposter 482 917 562 237
Resultat før skattekostnad 350 389 446 766
Skattekostnad på ordinært resultat 5 -76 754 -55 788
Ordinært resultat 273 635 390 978
Årsoverskudd (Årsunderskudd) 273 635 390 978
Overføringer
Foreslått utbytte 93 766 187 531
Avsatt til/ overført fra annen egenkapital 179 869 203 447
Sum overføringer 273 635 390 978
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
113
BALANSE
PER 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2023 2022
Eiendeler
Anleggsmidler
Immaterielle eiendeler
Utsatt skattefordel 5 963 3 219
Sum immaterielle eiendeler 963 3 219
Varige driftsmidler
Tomter, bygninger o.a. fast eiendom 6 3 476 3 476
Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr 6 868 1 625
Sum varige driftsmidler 4 344 5 101
Finansielle anleggsmidler
Investeringer i datterselskap 7 1 470 321 1 579 167
Investeringer i tilknyttet selskap 7 106 654 108 254
Investering i andre aksjer - -
Andre fordringer 8,9,10 821 872 731 601
Sum finansielle anleggsmidler 2 398 847 2 419 022
Sum anleggsmidler 2 404 154 2 427 342
Omløpsmidler
Fordringer
Kundefordringer
8,9,10,
11 13 757 16 579
Andre fordringer på selskap i samme konsern 10 452 851 356 402
Andre fordringer 9 028 6 821
Sum fordringer 475 636 379 802
Bankinnskudd, kontanter o.l. 12 50 631 352 627
Sum omløpsmidler 526 267 732 429
Sum eiendeler 2 930 421 3 159 771
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
114
BALANSE (FORTS.)
PER 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2023 2022
Egenkapital og gjeld
Innskutt egenkapital
Aksjekapital 13,14 187 531 187 531
Egne aksjer 14 -264 -103
Overkursfond 14 1 395 478 1 395 478
Annen innskutt egenkapital 14 431 430 349 260
Sum innskutt egenkapital 2 014 175 1 932 166
Sum egenkapital 2 014 175 1 932 166
Gjeld
Avsetning for forpliktelser
Pensjonsforpliktelser 3 1 753 1 506
Sum avsetning for forpliktelser 1 753 1 506
Annen langsiktig gjeld
Gjeld til kredittinstitusjoner - -
Øvrig langsiktig gjeld 8,10 651 013 874 215
Sum annen langsiktig gjeld 651 013 874 215
Kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld 10,11 6 093 6 057
Betalbar skatt 5 62 299 40 973
Skyldig offentlige avgifter 17 467 15 152
Utbytte 14 93 766 187 531
Gjeld til selskap i samme konsern 10 55 451 64 070
Annen kortsiktig gjeld 28 404 38 101
Sum kortsiktig gjeld 263 480 351 884
Sum gjeld 916 246 1 227 605
Sum egenkapital og gjeld 2 930 421 3 159 771
Oslo, 21. mars 2024
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
115
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2023 2022
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
Ordinært resultat før skattekostnad 350 389 446 766
Periodens betalte skatt -40 973 -132 744
Avskrivning på immaterielle eiendeler og varige driftsmidler 6 757 954
Resultatandel (fra DS/TS) fratrukket utdelinger fra selskapet 1 600 15 391
Endring i kundefordringer 2 822 -3 863
Endring i leverandørgjeld 36 337
Endring i andre tidsavgrensingsposter*) -1 191 31 748
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 313 440 358 589
Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler - 150
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler - -802
Utbetalinger ved kjøp av datterselskap og tilknyttede selskap -24 600 -33 722
Innbetalinger ved avgang andre investeringer og tilbakebetaling av lånefordringer 5 000 271 881
Utbetalinger ved tilgang andre investeringer og lånefordringer -303 715 -57 497
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -323 315 180 010
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter
Utbetalinger av utbytte -281 163 -466 269
Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA 14 -27 529 -19 947
Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA 16 571 16 811
Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter -292 121 -469 405
Netto kontantstrøm for perioden -301 996 69 194
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 352 627 283 433
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 50 631 352 627
*) Endring i andre tidsavgreningsposter består i hovedsak av nedskrivning av investeringer i datterselskaper og inntektsført konsernbidrag som ikke har kontanteffekt.
REGNSKAPSPRINSIPPER
Regnskapsprinsipper
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk i Norge.
Bruk av estimater
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets
regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad
av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.
Salgsinntekter
Inntekter ved salg av varer og tjenester vurderes til virkelig verdi av vederlaget, netto etter fradrag for merverdiavgift. Salg av varer
resultatføres når selskapet har levert sine produkter til kunden og det ikke er uoppfylte forpliktelser som kan påvirke kundens aksept
av leveringen. Avsetning til forventede garantiarbeider føres som kostnad og avsetning for forpliktelser.
Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
116
Klassifisering av balanseposter
Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Eiendeler som er tilknyttet varekretsløpet klassifiseres som
omløpsmidler. Fordringer for øvrig klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales innen ett år. For gjeld legges analoge
kriterier til grunn. Første års avdrag på langsiktige fordringer og langsiktig gjeld klassifiseres likevel ikke som omløpsmiddel og
kortsiktig gjeld.
Anskaffelseskost
Anskaffelseskost for eiendeler omfatter kjøpesummen, med fradrag for bonuser, rabatter og lignende, og med tillegg for
kjøpsutgifter (frakt, toll, offentlige avgifter som ikke refunderes og andre direkte kjøpsutgifter). Ved kjøp i utenlandsk valuta
balanseføres eiendelen til kursen på transaksjonstidspunktet.
For varige driftsmidler og immaterielle eiendeler omfatter anskaffelseskost også direkte utgifter for å klargjøre eiendelen for bruk,
for eksempel utgifter til testing av eiendelen.
Renter knyttet til tilvirkning av anleggsmidler kostnadsføres.
Immaterielle eiendeler
Utgifter til egne utviklingsaktiviteter kostnadsføres løpende.
Utgifter til andre immaterielle eiendeler balanseføres i den grad det kan identifiseres en fremtidig økonomisk fordel knyttet til
utvikling av en identifiserbar immateriell eiendel og utgiftene kan måles pålitelig. I motsatt fall kostnadsføres slike utgifter løpende.
Varige driftsmidler
Tomter og leiligheter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært til restverdi over driftsmidlenes
forventede utnyttbare levetid. Ved endring i avskrivningsplan fordeles virkningen over gjenværende avskrivningstid
("knekkpunktmetoden"). Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende som driftskostnader. Påkostninger og forbedringer
tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i
forhold til driftsmiddelets stand ved kjøpet.
Leide (leasede) driftsmidler balanseføres som driftsmidler hvis leiekontrakten anses som finansiell.
Investeringer i andre selskaper
Med unntak for kortsiktige investeringer i børsnoterte aksjer, brukes kostmetoden som prinsipp for investeringer i andre selskaper.
Kostprisen økes når midler tilføres ved kapitalutvidelse, eller når det gis konsernbidrag til datterselskap. Mottatte utdelinger
resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon
av anskaffelseskost. Utbytte/konsernbidrag fra datterselskap regnskapsføres det samme året som datterselskapet avsetter beløpet.
Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
117
Nedskrivning av anleggsmidler
Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas
for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi
og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp.
Tidligere nedskrivninger, med unntak for nedskrivning av goodwill, reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er
til stede.
Varelager og bygg i arbeid
Varer vurderes til det laveste av anskaffelseskost (etter FIFO-prinsippet) og virkelig verdi. Kostprisen for tilvirkede varer inkluderer
direkte materialer og lønnskostnader med tillegg av en forholdsmessig andel av indirekte kostnader.
Ved utbygging av boliger i egenregi benytter selskapet løpende avregningsmetode, der inntektsføringen av prosjektfortjeneste
begrenses til den relative andelen av prosjektet som er solgt.
Den praktiske konsekvensen av det benyttede regnskapsprinsippet er at i prosjektperioden blir totalt medgåtte prosjektkostnader
utgiftsført som varekostnad, og prosjektverdi (kostnader pluss andel fortjeneste) blir inntektsført og aktivert i balansen. Prosjektverdi
redusert med innbetalinger fra kunder blir normalt oppført som varer i arbeid. Hvis betalinger fra kunde overstiger opptjent
kontraktsinntekt blir det overskytende oppført som forskudd fra kunde.
Når prosjektet er ferdig, overføres kostpris på usolgte boliger til varelager, og dermed reduseres driftsinntekter og varekostnader
med usolgte boligers kostpris. Dette kan i enkelte situasjoner ved prosjektets avslutning gi lav eller negativ driftsinntekt/varekostnad
i selskapets årsregnskap.
Anleggskontrakter
Arbeid under utførelse knyttet til fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid vurderes etter løpende avregningsmetode.
Fullførelsesgraden beregnes som påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Totalkostnaden revurderes løpende. For
prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet umiddelbart.
Fordringer
Kundefordringer føres i balansen etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetning til tap er gjort på grunnlag av individuell
vurdering av fordringene og en tilleggsavsetning som skal dekke øvrige påregnelige tap. Vesentlige økonomiske problemer hos
kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved
betalinger anses som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives.
Andre fordringer, både omløpsfordringer og anleggsfordringer, føres opp til det laveste av pålydende og virkelig verdi. Virkelig
verdi er nåverdien av forventede framtidige innbetalinger. Det foretas likevel ikke neddiskontering når effekten av neddiskontering
er uvesentlig for regnskapet. Avsetning til tap vurderes på samme måte som for kundefordringer.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
118
Utenlandsk valuta
Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Kursgevinster og kurstap knyttet til varesalg og
varekjøp i utenlandsk valuta føres som salgsinntekter og varekostnad.
Gjeld
Lån innregnes første gang til virkelig verdi fratrukket transaksjonskostnader. Lån måles deretter til amortisert kost; forskjeller mellom
det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdi innregnes i resultatregnskapet over låneperioden
ved bruk av effektiv rentemetoden.
Lån klassifiseres som kortsiktig gjeld med mindre konsernet har en ubetinget rett til å utsette nedbetaling av gjeld i minst 12 måneder
etter utløpet av rapporteringsperioden.
Garantiarbeider/reklamasjoner
Garantiarbeider/reklamasjoner knyttet til avsluttede salg vurderes til antatt kostnad for slikt arbeid. Estimatet beregnes med
utgangspunkt i historiske tall for garantiarbeider, men korrigert for forventet avvik på grunn av for eksempel endring i
kvalitetssikringsrutiner og endring i produktspekter. Avsetningen føres opp under "Annen kortsiktig gjeld", og endringen i avsetningen
kostnadsføres.
Pensjoner
Regnskapsføring av pensjoner skjer i samsvar med Norsk RegnskapsStandard "Pensjonskostnader".
Innskuddsplaner periodiseres etter sammenstillingsprinsippet. Årets innskudd til pensjonsordningen kostnadsføres. AFP-forpliktelser
innenfor LO/NHO-ordningen er en ytelsebasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsbasert ordning da den
ikke er målbar.
Skatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med
aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt
eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende
midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto
skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt
og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.
Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag, og skatt på mottatt konsernbidrag som føres til reduksjon av kostpris eller direkte mot
egenkapitalen, føres direkte mot skatt i balansen (mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har virkning på betalbar skatt og mot
utsatt skatt hvis konsernbidraget har virkning på utsatt skatt).
Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
119
Kontantstrømoppstilling
Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter,
bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente
kontantbeløp og med gjenværende løpetid mindre enn tre måneder fra anskaffelsesdato.
Ballerud hageby, Bærum
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
120
NOTER
Note 1 SALGSINNTEKTER
Salgsinntekter består av: 2023 2022
Prosjektledelse og forretningsførsel 54 297 47 676
Andre salgsinntekter 24 000 31 405
Sum 78 297 79 081
Salgsinntektene relaterer seg til omsetning i Norge.
Note 2 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSE, LÅN TIL ANSATTE M.M.
Lønnskostnad 2023 2022
Lønn 117 128 114 513
Arbeidsgiveravgift 21 672 17 308
Pensjon 6 044 5 408
Andre personalkostnader 6 141 4 938
Sum 150 985 142 167
Gjennomsnittlig antall ansatte 2023 2022
64 64
Lønn Bonus Aksjekjøpsprogram Pensjon Annet Sum
Godtgjørelse til adm. dir - Sverre Molvik 3 958 3 502 1 590 116 198 9 364
For godtgjørelser til andre ledende ansatte og aksjer eiet av ledelsen og styremedlemmer vises det til lederlønnsrapporten til
Selvaag Bolig ASA, publisert på konsernets hjemmesider.
Det er utbetalt TNOK 2 576 i styrehonorar i 2023.
Kostnadsført godtgjørelse til revisor 2023 2022
Lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) 2 010 1 815
Andre attestasjonstjenester 223 145
Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) - -
Annen bistand - -
Sum godtgjørelse til revisor 2 233 1 960
Note 3 PENSJONER
Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som oppfyller
kravene etter denne loven.
Innskuddspensjon
Selvaag Bolig ASA har en innskuddsordning for alle ansatte.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
121
AFP-pensjon
Selskapet har også en avtalefestet førtidspensjonsordning (AFP) som totalt omfatter 70 ansatte. Den nye AFP-ordningen, som
gjelder fra og med 1. januar 2011, er å anse som en ytelsesbasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en
innskuddsordning frem til det foreligger pålitelig og tilstrekkelig informasjon slik at selskapet kan regnskapsføre sin proporsjonale
andel av pensjonskostnad, pensjonsforpliktelse og pensjonsmidler i ordningen. Selskapets forpliktelser er dermed ikke balanseført
som gjeld.
AFP-forpliktelsen etter den gamle ordningen var balanseført som gjeld, og ble inntektsført i 2010, med unntak for den forpliktelsen
som knytter seg til forventet utbetaling på underdekningen i den gamle AFP-ordningen.
Andre usikrede ordninger
Selskapet har også andre usikrede ordninger der forpliktelsen årlig blir beregnet og bokført.
Pensjonskostnader 2023 2022
Pensjonskostnad - IBP/UFP 5 032 4 406
Øvrige pensjonskostnader (inkl. AFP) 1 012 1 002
Netto pensjonskostnader 6 044 5 408
Pensjonsforpliktelser 2023 2022
Avtalefestet pensjon (AFP) - -
Andre pensjonsavtaler 1 753 1 506
Sum netto pensjonsforpliktelser 1 753 1 506
Økonomiske forutsetninger
Antall personer udekkede ordninger 1 2
Diskonteringsrente 3,70% 3,20%
Forventet lønnsregulering/pensjonsøkning 3,75% 3,75%
G-regulering 3,50% 3,50%
Forventet uttaksprosent AFP-ordningen 50,00% 50,00%
Note 4 ANNEN FINANSKOSTNAD
Annen finanskostnad består av: 2023 2022
Valuta 26 11
Nedskrivning på aksjer i datter 3 160 18 370
Annen finanskostnad (garantier og amortisert kost m.m) 145 278
Sum 3 331 18 659
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
122
Note 5 SKATT
Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel 2023 2022
Midlertidige forskjeller
Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler -3 110 -3 360
Netto pensjonsmidler/-forpliktelser -1 753 -1 506
Regnskapsmessig avsetninger 487 -9 765
Netto midlertidige forskjeller -4 376 -14 631
Grunnlag for utsatt skattefordel -4 376 -14 631
22 % utsatt skatt -963 -3 219
Utsatt skatt/ -skattefordel i balansen -963 -3 219
Utsatt skattefordel er i sin helhet oppført i balansen fordi det etter selskapets vurdering er sannsynlig at posisjonen kan utnyttes mot
fremtidige overskudd.
Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt 2023 2022
Resultat før skattekostnad 350 389 446 766
Permanente forskjeller -1 508 -193 184
Grunnlag for årets skattekostnad 348 882 253 582
Endring i midlertidige resultatforskjeller -10 255 -3 396
Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet 338 627 250 186
Posteringer direkte mot egenkapital med skatteeffekt - -
Avgitt konsernbidrag -55 451 -63 946
Anvendelse av fremførbart underskudd - -
Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) 283 176 186 240
Fordeling av skattekostnaden 2023 2022
Betalbar skatt på årets resultat 62 299 40 973
Betalbar skatt konsernbidrag ført mot investering - -
Effekt avgitt konserbidrag 12 199 14 068
Skattekostnad før endring utsatt skatt 74 498 55 041
Endring i utsatt skatt 2 256 747
Skattekostnad 76 754 55 788
Betalbar skatt i balansen 2023 2022
Betalbar skatt (22 % av gr.lag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 74 498 55 041
Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag -12 199 -14 068
Betalbar skatt i balansen 62 299 40 973
Avstemming skattekostnad 2023 2022
22 % av resultatet før skatt 77 086 98 289
Permanente forskjeller (22 %) -332 -42 501
Sum 76 754 55 788
Avstemming utsatt skattefordel i balansen 2023 2022
Utsatt skatt/ -skattefordel 01.01 -3 219 -3 966
Endring utsatt skatt 2 256 747
Utsatt skatt/ -skattefordel 31.12 -963 -3 219
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
123
Note 6 VARIGE DRIFTSMIDLER
Varige driftsmidler Tomter
Driftsløsøre, inventar
etc. Sum
Anskaffelseskost 01.01. 3 476 22 189 25 665
Tilgang - - -
Avgang - - -
Anskaffelseskost 31.12. 3 476 22 189 25 665
Akkumulerte avskrivninger 31.12. - 21 321 21 321
Akkumulerte nedskrivninger 31.12. - - -
Balanseført verdi 31.12. 3 476 868 4 344
Årets avskrivninger - 757 757
Tomter avskrives ikke.
Driftsløsøre, inventar etc. avskrives lineært over 3-5 år.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
124
Note 7 DATTERSELSKAP, TILKNYTTET SELSKAP OG FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET
Datterselskap Forretnings-kontor Eier-/ stemme-andel Egenkap. siste år (100 %) Resultat siste år (100 %) Balanseført verdi
Selvaag Pluss AS Oslo 100% 160 449 970 188 060
Selvaag Bolig Sandsliåsen AS Bergen 100% 6 553 -361 8 898
Sandsliåsen Utbygging AS Bergen 100% 23 291 29 947 68 615
Selvaag Boligutvikling I AS Oslo 100% 16 430 -873 16 300
Selvaag Bolig Vestby AS Oslo 100% 2 409 -38 2 407
Selvaag Eiendomsoppgjør AS Oslo 100% 1 428 -130 1 415
Selvaag Bolig Lilleaker AS Oslo 100% 3 817 478 18 909
Selvaag Bolig Lørenskog AS Oslo 100% 995 28 208 121 867
Selvaag Bolig Grenseveien AS Oslo 100% 3 526 -1 821 10 836
Selvaag Bolig Bjerke AS Oslo 100% 10 984 -624 18 938
Selvaag Bolig Langhus AS Oslo 100% 12 021 14 925 12 918
Selvaag Bolig Solberg AS Oslo 100% 27 686 20 414 35 503
Selvaag Løren 7 AS Oslo 100% 5 342 -609 68 335
Selvaag Bolig Hamang AS Oslo 100% 43 133 -2 403 67 326
Selvaag Bolig Rogaland AS Stavanger 100% 263 519 95 382 884
Selvaag Pluss Eiendom KS 2) Oslo 67% 221 675 3 992 184 626
Selvaag Bolig Ballerud AS Oslo 100% 4 107 1 502 20 717
Selvaag Bolig Avløs AS Oslo 100% 1 051 -43 1 050
Selvaag Bolig Tomt II AS Oslo 100% 443 -39 440
Selvaag Bolig Landås AS Oslo 100% 52 62 144 28 271
Øya Lervig Brygge AS Stavanger 100% 2 560 -171 2 567
Selvaag Bolig Sandslihaugen 30 AS Oslo 100% 4 465 -345 4 599
Selvaag Bolig Torvmyra AS Trondheim 100% 3 857 -54 7 391
Selvaag Bolig Lørenporten AS Oslo 100% 14 100 2 927 16 307
Selvaag Bolig Trævarefabrikken AS Oslo 100% 7 686 15 797 7 680
Vestparken AS Oslo 100% 9 154 -550 10 634
Skårer Bolig AS Oslo 100% 34 898 44 219 14 590
Lørenskog Sentrum Vest AS Oslo 100% -10 760 -1 836 68 590
Kaldnes Brygge Syd AS Oslo 100% 3 044 -16 1 241
Selvaag Bolig Skalstadskogen AS Oslo 100% - - 5 566
Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS Oslo 100% - - 485
Selvaag Bolig Kornmoenga AS Oslo 100% - - 234
Selvaag Bolig Nybyen Økern AS Oslo 100% - - 6 740
Selvaag Bolig Løren 5 AS Oslo 100% - - 1 942
Selvaag Bostad AB Stockholm 100% 27 563 -9 489 63 439
Balanseført verdi 31.12. 1 470 321
1)
Selskapet er eiet 30 % av morselskapet og 70 % av datterselskap
2)
Selskapet er eiet 66,7 % av morselskapet og 33,3 % av datterselskap
Tilknyttet selskap Forretnings-kontor Eier-/ stemme-andel Egenkap. siste år (100 %) Resultat siste år (100 %) Balanseført verdi
Kirkeveien Utbyggingsselskap AS Oslo 50% 4 735 -4 22 722
Smedplassen Prosjekt AS Trondheim 50% 529 -147 200
Tiedemannsfabrikken AS Oslo 50% 1 462 220 487 100
Sinsenveien Utvikling AS Oslo 50% -19 629 -9 192 25
Sandsliåsen 46 Utbygging AS Bergen 50% -1 435 -261 15
Heimdal Stasjonsby AS Trondheim 50% 12 219 -2 173 6 100
Fornebu Sentrum Utvikling AS Oslo 50% -14 900 -3 989 5 016
Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS Trondheim 50% -13 665 -4 655 25
Kaldnes Brygge AS Tønsberg 50% 4 969 -4 327 46 000
Kanalveien Utvikling AS Bergen 50% -1 335 -323 1 436
Kanalveien 51-53 AS Bergen 50% -2 966 -774 15
Verftsbyen Bolig AS Oslo 50% 32 967 -330 25 000
Balanseført verdi 31.12. 106 654
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
125
Datterselskap eiet gjennom andre datterselskaper Forretnings-kontor Eier-/ stemme-andel
Aase Gaard AS Stavanger 100%
Nordic Residential SL Spania 100%
Jaasund AS Stavanger 100%
Jaasund Næring AS Stavanger 100%
Lade Alle 67-69 Holding AS Oslo 100%
Lervig Brygge AS Stavanger 100%
Nesttun Pluss Komplementar AS Oslo 75%
Nesttun Pluss KS Oslo 75%
Nyhavn Pluss AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Pallplassen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Formtoppen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Vinterportalen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Vaagen AS Stavanger 100%
Selvaag Pluss International Holding AS Oslo 100%
Selvaag Pluss Service AS Oslo 100%
Selvaag Pluss Service AB Sverige 100%
Selvaag Bolig Bispelua AS Oslo 100%
Strandkanten Pluss II AS Oslo 100%
Gårdskvartalet Hus 5 Utleiebolig AS Oslo 100%
Selvaag Bostad Entreprenad AB Stockholm 100%
Selvaag Bostad Holding AB Stockholm 100%
Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden.
Note 8 FORDRINGER OG GJELD
Kundefordringer 2022 2022
Kundefordringer til pålydende 13 757 16 579
Avsetning til tap på kundefordringer - -
Kundefordringer i balansen 13 757 16 579
Langsiktig gjeld med forfall over 5 år 2023 2022
Annen langsiktig gjeld til konsernselskap 636 676 845 548
Sum 636 676 845 548
Forfallsplan for langsiktig gjeld:
Tilbakebetales i løpet av 2024 - -
Tilbakebetales i løpet av 2025 14 337 28 667
Tilbakebetales i løpet av 2026 - -
Tilbakebetales i løpet av 2027 - -
Tilbakebetales i løpet av 2028 eller senere 636 676 845 548
Sum 651 013 874 215
Gjeld sikret ved pant 2023 2022
Gjeld - -
Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 2023 2022
Aksjer i datterselskap 135 437 115 713
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
126
Note 9 FORDRING PÅ TILKNYTTEDE OG FELLESKONTROLLERTE SELSKAP
Kortsiktig Langsiktig
2023 2022 2023 2022
Tiedemannsfabrikken AS - 46 - -
Kaldnes Brygge AS - 47 5 089 -
Dockside Næring AS 13 13 - -
Sinsenveien Utvikling AS 118 335 22 515 21 114
Smedplassen Prosjekt AS 13 - - -
Sandsliåsen 46 Utbygging AS - - 11 255 3 531
Kaldnes Boligutvikling AS 20 - - -
Heimdal Stasjonsby AS - 198 15 300 14 348
Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS 93 988 3 833 3 569
Fornebu Sentrum Utvikling AS 3 181 4 293 93 096 55 116
Sandnes Eiendom Holding AS - - 8 477 2 184
Elveparken Sandnes AS 205 275 - -
Lurahøyden Bolig AS 43 165 7 543 329
Kirkeveien Utbyggingselskap AS 30 55 - 2 500
Verftsbyen Bolig AS 1 1 - -
Kanalveien 51-53 AS - - 12 492 8 718
Kanalveien Utvikling AS - - 7 346 4 213
Sum 3 717 6 416 186 946 115 622
Note 10 MELLOMVÆRENDE MED SELSKAP I SAMME KONSERN M.V.
Kundefordringer Andre fordringer
Kortsiktige fordringer 2023 2022 2023 2022
Selskap i samme konsern 1 621 1 486 452 581 356 662
Sum 1 621 1 486 452 581 356 662
Fordringer med forfall senere enn 1 år 2023 2022
Selskap i samme konsern 622 977 608 671
Sum 622 977 608 671
Annen kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld 2023 2022 2023 2022
Selskap i samme konsern - 460 55 451 63 946
Sum - 460 55 451 63 946
Øvrig langsiktig gjeld
Langsiktig gjeld med forfall over 1 år 2023 2022
Selskap i samme konsern 636 676 845 548
Sum 636 676 845 548
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
127
Note 11 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER
Salg av varer og tjenester 2023 2022
Tilknyttede og felleskontrollerte selskap 35 209 33 707
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 882 715
Kjøp av varer og tjenester 2023 2022
Selvaag AS (morselskap) 550 550
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 12 004 9 381
Finansinntekt 2023 2022
Selvaag AS (morselskap) - -
Tilknyttede og felleskontrollerte selskap 11 347 4 720
Utestående mellomværende pr 31.12:
Fordringer 2023 2022
Selvaag AS (morselskap) - -
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 8 395 8 651
Gjeld 2023 2022
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 3 075 3 000
Varer og tjenester til nærstående parter er solgt til samme priser og vilkår som benyttes ovenfor ekstern tredjepart. Administrative
tjenester kjøpes fra morselskapet til markedspris.
Detaljer om transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og andre nærstående parter er oppgitt ovenfor. Mellomværende og
transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, fremgår ikke av denne
noten.
Note 12 BUNDNE MIDLER
Det er ingen bundne midler i selskapet per 31. desember 2023.
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
128
Note 13 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON
20 største aksjonærer pr 31.12.2023 Antall aksjer Eierandel
SELVAAG AS 50 180 087 53,5 %
PARETO INVEST NORGE AS 4 680 572 5,0 %
VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG GAMBA 3 266 051 3,5 %
The Northern Trust Comp, London Br 2 186 000 2,3 %
JPMorgan Chase Bank, N.A., London 1 912 218 2,0 %
EGD CAPITAL AS 1 704 752 1,8 %
SANDEN EQUITY AS 1 600 000 1,7 %
HAUSTA INVESTOR AS 1 600 000 1,7 %
MUSTAD INDUSTRIER AS 1 067 454 1,1 %
PERESTROIKA AS 1 066 619 1,1 %
Goldman Sachs International 965 549 1,0 %
The Northern Trust Comp, London Br 840 200 0,9 %
BANAN II AS 830 000 0,9 %
Brown Brothers Harriman & Co. 684 331 0,7 %
Sverre Molvik 592 684 0,6 %
Øystein Klungland 592 684 0,6 %
GÅSØ NÆRINGSUTVIKLING AS 530 599 0,6 %
BNP Paribas 530 000 0,6 %
Brown Brothers Harriman & Co. 507 059 0,5 %
Skandinaviska Enskilda Banken AB 399 628 0,4 %
Sum 20 største aksjonærer 75 736 487 80,8 %
Øvrige aksjonærer 18 029 201 19,2 %
Totalt antall aksjer 93 765 688 100,0 %
*)
For ytterligere informasjon vedr. nominee-konti henvises det til: http://sboasa.no/
Aksjekapitalen på NOK 187 531 376 består av 93 765 688 aksjer à NOK 2,00.
Note 14 EGENKAPITAL
Årets endring i egenkapital Aksjekapital Egne aksjer Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum
Egenkapital 01.01. 187 531 -103 1 395 478 349 260 1 932 166
Kjøp av egne aksjer - -1 832 - -25 697 -27 529
Salg av egne aksjer - 1 671 - 21 628 23 300
Årets resultat - - - 273 635 273 635
Utbetalt utbytte - - - -93 631 -93 631
Avsatt ordinært utbytte - - - -93 766 -93 766
Egenkapital 31.12. 187 531 -264 1 395 478 431 430 2 014 175
Note 15 BETINGEDE FORPLIKTELSER OG GARANTIER
Selvaag Bolig ASA har stilt følgende garantier: Beløp
Skattetrekksgaranti 7 000
Selvskyldnergaranti 520 514
Byggherregaranti 389 345
Forskuddsgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 47 88 222
Entreprenørgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 12 1 017 982
Andre garantier 163 829
Sum 2 186 892
Årsrapport 2023 | REGNSKAP: MORSELSKAP
129
ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR
Vi bekrefter at konsernets og morselskapets årsregnskap for 2023 etter vår beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med
gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets og morselskapets
eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet.
Årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og morselskapet, sammen med en
beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.
Oslo, 21. mars 2024
Årsrapport 2023 | ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR
130
Barkarby Pluss, Stockholm
Årsrapport 2023 | ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR
131
GRI-INDEKS
GRI INDIKATOR BESKRIVELSE KAPITTEL I RAPPORT (SIDETALL GJELDER KUN PDF)
Redegjørelse for bruk
Selvaag Bolig har rapportert informasjon referert i denne GRI
indeksen for perioden 01.01.2023 til 31.12.2023 basert på GRI
standardene
GRI 1: Foundation 2021
GRI 2: Generelle indikatorer 2021
2-1 Organisatoriske detaljer Forretningsbeskrivelse (10)
2-2
Oversikt over alle enheter som omfattes av virksomhetens
bærekraftsrapportering
Om rapporten(15)
2-3
Rapporteringsperiode, rapporteringsfrekvens og kontaktperson for
spørsmål vedrørende rapporten eller innholdet
Om rapporten(15)
2-4 Endring av historisk data fra tidligere rapporter Nøkkelindikatorer (33)
2-5 Ekstern revisjon Om rapporten(15)
2-6
Beskrivelse av virksomhetens produkter og tjenester,
leverandørkjede og andre forretningsforhold
Forretningsbeskrivelse (10)
2-7 Virksomhetens ansatte Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (35)
2-8
Øvrige arbeidere som påvirkes av virksomheten og type arbeid de
utfører
Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (35)
Aktsomhetsvurderinger (31)
2-9 Virksomhetens styringsstruktur og sammensetning Styrets Arbeid (46)
2-10 Nominasjon og utvelgelse av høyeste styringsorgan Styrets sammensetning og uavhengighet (45)
2-11 Styreleder av høyeste styringsorgan Styrets uavhengighet (45)
2-12
Høyeste styringsorganets rolle i å overse håndteringen av
bærekraft
Styring (16)
2-13 Delegering av bærekraftsansvaret internt i virksomheten Styring (16)
2-14
Høyeste styringsorgans rolle i virksomhetens
bærekraftsrapportering
Styring (16)
2-15 Interessekonflikter Styrets oppgaver (46)
2-16 Kommunikasjon av varslingssaker Varslingsrutiner (17-18)
2-17 Bærekraftskunnskap hos høyeste styringsorgan Styrets sammensetning (45)
2-18
Evaluering av kunnskap- og ytelse på bærekraft hos høyeste
styringsorgan
Styrets sammensetning (45)
2-19 Godtgjørelser
Godtgjørelse til styret (49)
Godtgjørelse til ledende ansatte (49)
2-20 Prosess for å fastsette godtgjørelser
Godtgjørelse til styret (49)
Godtgjørelse til ledende ansatte (49)
2-21 Årlig total kompensasjonsgrad
Lønn og annen godtgjørelse (63)
Godtgjørelse og honorarer til ledelsen, styret og revisorer (103)
2-22 Virksomhetens bærekraftsstrategi Strategiske prioriteringer (18)
2-23 Forpliktelser til å opprettholde ansvarlig forretningsadferd
FNs bærekraftsmål (20)
Sosiale forhold (S) (31)
2-24
Forankring av forpliktelser til å opprettholde ansvarlig
forretningsadferd
Styring (16)
Klimagassutslipp (23)
Ressursbruk i Selvaag Boligs prosjekter(27)
Biologisk mangfold (29)
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping(32)
Etikk i leverandørkjeden (38)
2-25 Prosess for å kompensere negativ påvirkning
Klima og miljø (E) (21)
Biologisk mangfold (29)
Sosiale forhold (S) (31)
2-26 Mekanismer for å søke råd og varslingskanal Varslingsrutiner (17-18)
2-27 Etterlevelse av lover og regler
Klima og miljø (E) (21)
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping(32)
Etikk i leverandørkjeden (38)
2-28
Medlemskap i bransjeorganisasjoner, eller andre
sammenslutninger, og nasjonale/internasjonale
lobbyorganisasjoner
Samarbeidspartnere (14)
2-29 Interessent dialog Interessentdialog og vesentlige temaer(19)
2-30 Prosent av ansatte som dekkes av kollektive tariffavtaler
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping (32)
Alle Selvaag Boligs ansatte har individuelle arbeidsavtaler
Årsrapport 2023 | GRI-INDEKS
138
GRI INDIKATOR BESKRIVELSE KAPITTEL I RAPPORT (SIDETALL GJELDER KUN PDF)
GRI 3: Vesentlige temaer 2021
3-1 Prosess for å fastslå vesentlige temaer
Interessentdialog og vesentlige temaer (19)
ESG: Vesentlige temaer (150)
3-2 Liste med vesentlige temaer
Interessentdialog og vesentlige temaer (20)
ESG: Vesentlige temaer (141)
GRI 205: Anti-korrupsjon 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Etikk i egen virksomhet (38)
205-1 Risikovurdering knyttet til korrupsjon Etikk i egen virksomhet (38)
205-2 Kommunikasjon og opplæring knyttet til anti-korrupsjon Etikk i egen virksomhet (38)
205-3 Tilfeller av korrupsjon og tiltak iverksatt Etikk i egen virksomhet (38)
GRI 301: Materialer 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Ressursbruk i Selvaag Boligs prosjekter (27)
301-1 Materialbruk i vekt eller volum Ressursbruk i Selvaag Boligs prosjekter (27)
GRI 303: Vann og avløp 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Biologisk mangfold (29)
301-1 Interaksjoner med vann som en delt ressurs Biologisk mangfold (29)
GRI 304: Biologisk mangfold 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Biologisk mangfold (29)
304-1
Driftsområder som eies, leies eller forvaltes i verneområder eller
områder med høyt biologisk mangfold utenfor verneområder
Biologisk mangfold (29)
304-2
Betydelig påvirkning fra virksomhetens produksjon på biologisk
mangfold
Biologisk mangfold (29)
GRI 305: Klimagassutslipp 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Klimagassutslipp (23)
305-1 Direkte (Scope 1) klimagassutslipp Klimagassutslipp (23)
305-2 Indirekte (Scope 2) klimagassutslipp Klimagassutslipp (23)
305-3 Andre indirekte (Scope 3) klimagassutslipp Klimagassutslipp (23)
305-4 Utslippsintensitet klimagass Klimagassutslipp (23)
GRI 306: Avfall 2020
306-1 Avfall og avfallsrelatert påvirkning Ressursbruk i Selvaag Boligs prosjekter (27)
306-2 Håndtering av betydelig avfallsrelatert påvirkning Ressursbruk i Selvaag Boligs prosjekter (27)
Egendefinert Byggteknisk forskrift (TEK 17) Paragraf 9-8 Avfallsortering Ressursbruk i Selvaag Boligs prosjekter (27)
GRI 308: Miljøvurdering hos leverandører 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Klima og miljø (E) (21)
308-1 Miljøvurdering av leverandører Klima og miljø (E) (21))
308-2 Negativ miljøpåvirkning i leverandørkjeden og håndtering derav
Klima og miljø (E) (21)
Biologisk mangfold (29
GRI 401: Arbeid 2016
401-1 Nye ansatte Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (35)
401-3 Foreldrepermisjon Likestilling og mangfold (36)
404-3 Andel ansatte som mottar regelmessig karriereutviklingsvurdering Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (35)
GRI 405: Mangfold og likestilling 2016
405-1 Mangfold i styret og blant virksomhetens ansatte Likestilling og mangfold (36)
405-2 Lønnsforhold kvinner og menn Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (35)
GRI 406: Ikke-diskriminering 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (35)
406-1 Forekomst av diskriminering og korrigerende tiltak iverksatt Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (35)
GRI 407: Organisasjonsfrihet og kollektive forhandlinger 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Interessentdialog og vesentlige temaer (19)
407-1
Risiko i virksomheten eller hos leverandører knyttet til retten til
organisasjonsfrihet og kollektive forhandlinger
ESG i Selvaag Bolig - Styring (16)
GRI 409: Tvangsarbeid 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Trygge byggeplasser (32)
409-1
Risiko i virksomheten eller hos leverandører knyttet til forekomst av
tvangsarbeid
Aktsomhetsvurderinger (31)
Trygge byggeplasser (32)
Årsrapport 2023 | GRI-INDEKS
139
GRI INDIKATOR BESKRIVELSE KAPITTEL I RAPPORT (SIDETALL GJELDER KUN PDF)
GRI 413: Lokalsamfunn
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Inkluderende nabolag (33)
413-2
Virksomhetens faktiske og potensiell negative påvirkning på
lokalsamfunn
Inkluderende nabolag (33)
GRI 414: Sosial vurdering hos leverandører 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer
Aktsomhetsvurderinger (31)(
Trygge byggeplasser (32)
414-1 Sosial vurdering av leverandører
Aktsomhetsvurderinger (31)
Trygge byggeplasser (32)
414-2 Negativ sosial påvirkning i leverandørkjeden og tiltak iverksatt
Aktsomhetsvurderinger (31))
Trygge Byggeplasser (32)
Health and safety
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Trygge byggeplasser (32)
Egendefinert SHA Trygge byggeplasser (32)
Energi
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Energieffektivitet (25-26)
Egendefinert Energieffektivitet (25-26) Energieffektivitet (25-26)
Klimarelatert risiko
3-3 Håndtering av vesentlige temaer
Klimarisiko (22-23)
Klimarisiko (111)
Egendefinert TCFD Klimarisiko (111)
Årsrapport 2023 | GRI-INDEKS
140
VEDLEGG
ESG: VESENTLIGE TEMAER
Årsrapport 2023 | VEDLEGG
141
Tema Ekstern påvirkning Finansiell påvirkning
Klima og miljø
Klimagassutslipp i leverandørkjede
Klimagassutslipp i konstruksionsfasen
Klimarelatert risiko
Tap av biologisk mangfold i byggeprosjekt
Tap av biologisk mangfold leveranderkjede
Negativ påvirkning på nærliggende økosystemer
Avfall og forurensing i leverandørkjede
Avfall og forurensing fra riving
Avfall og forurensing fra byggeplass
Vannforurensing fra byggeplass
Vannforurensing i leverandørkjeden
Vannforbruk i leverandørkjeden
Vannforbruk i ferdigstilt bygg
Materialforbruk
Energieffektivitet i bygg
Energiforbruk byggeplass
Tema Ekstern påvirkning Finansiell påvirkning
Sosiale Forhold
Helse og sikkerhet på byggeplass
Menneskerettigheter i leverandørkjeden
Sosial dumping
Påvirkning pà lokalsamfunn
Økt økonomisk utvikling til lokalsamfunn
Diskriminering i ansettelsesprosesser
Diskriminering av sårbare grupper
Angrep påv fagforeningsrettigheter
Tema Ekstern påvirkning Finansiell påvirkning
Styring
Transparent eierskapsstruktur
Etikk i leveranderkjeden
Etikk i egen operasion
Betydelig
Høy
Medium
Lav
KLIMAGASSREGNSKAP 2023
Denne rapporten viser klimagassutslipp (GHG-utslipp) fra Selvaag Boligs virksomhet. Regnskapet omfatter selskapets kontorer og
visningssentere i Norge og Sverige, samt alle byggeprosjekter som ble ferdigstilt i 2023.
Informasjonen som er benyttet i klimagassregnskapet er hentet fra både interne og eksterne kilder. Innrapporterte mengder er
omregnet til CO2-ekvivalenter i henhold The Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollen) og er den mest anerkjente
internasjonale standarden for kvantifisering og rapportering av klimagassutslipp.
Utslipp i samtlige omfang er beregnet ved hjelp av forbruksdata, og utslipp fra byggematerialer er primært basert på produktenes
miljødeklarasjoner (EPD). Selvaag Boligs totale klimagassutslipp for rapporteringsåret 2023 var 20 822,85 tCO2e.
Byggprosjekter 2023
Selvaag Bolig har ført klimagassregnskap siden 2021. Regnskapene for 2022 og 2023 følger kravene i Byggteknisk forskrift
(TEK17) § 17-1. som ble innført i 2022. Årets klimagassregnskap omfatter alle Selvaag Boligs ferdigstilte boligprosjekter i 2023 og
følger kravene som er fastsatt i TEK17. Iht. forskriften skal klimagassregnskap for boligprosjekter og yrkesbygg føres etter Norsk
Standard NS 3720:2018 og minimum inkludere livsløpsmodulene A1-A5 og B4. Selvaag Bolig har i tillegg valgt å inkludere B6.
Beregningsperioden er 50 år.
Stadium NS-kategori Beskrivelse
Produkt A1 Råvarer
Produkt A2 Transport fra
produksjonssted
Produkt A3 Produksjon
Gjennomføring A4 Transport til byggeplass
Bruk B2 Vedlikehold
Bruk B4 Utskifting
Bruk B6 Energibruk i drift
For prosjekter har Selvaag Bolig kategorisert klimagassregnskapet i henhold til krav i TEK17 om å følge inndelingen i Norsk
Standard NS 3451:2022 Bygningsdelstabell og systemkodetabell for bygninger og tilhørende uteområder etter bygningsdelene
fundamentering, bæresystemer, yttervegger, innervegger, dekker og yttertak. Klimaregnskapet for Selvaag Bolig ASA, herunder
utslipp fra byggeprosjektene, inkluderer utslipp fra materialer som inngår i disse elementene, men viser utslippene aggregert per
materialgruppe istedenfor bygningsdel. Dette for å gi bedre sammenlignbarhet over tid og bedre sammenheng med selskapets
KPIer og mål.
Klimaregnskapet viser utslipp i Scope 1, Scope 2 og Scope 3. Firmabiler, elektrisitet, innkjøpte varer og tjenester, bruk av solgte
produkter, avfall, oppstrøms transport og distribusjon, samt tjenestereiser er inkludert.
Årsrapport 2023 | KLIMAGASSREGNSKAP 2023
142
Nøkkeltall
NØKKELTALL, ADMINISTRASJON ENHET 2023 2022
KATEGORI
SCOPE 1 tCO2e 2,5 3,1
SCOPE 2 (LOKASJONSBASERT) tCO2e 3 4,1
SCOPE 2 (MARKEDSBASERT) tCO2e 204,9 165,8
SCOPE 1 + 2 (LOKASJONSBASERT) tCO2e 5,5 7,2
SCOPE 3 (ADMINISTRATIVE UTSLIPP) tCO2e 59,6 43,8
SCOPE 1, 2 & 3 (ADMINISTRATIVE UTSLIPP) tCO2e 65,1 51
NØKKELTALL, BYGGPROSJEKTER ENHET 2023 2022
KATEGORI
CO2-intensitet, scope 1, 2 & 3 total tCO2e 20 823,86 25 536,1
CO2-intensitet, materialbruk tCO2e 16 925,36 19 815,4
CO2-intensitet, avfall generert* tCO2e 302,84 276,4
Materialbruk Tonn 208 730,75 205 720
Avfall generert* Tonn 3 650,4 3 362,2
Utslipp pr. BTA total KgCO2e 238,07 342,67
Utslipp pr. BTA total per år (50 år) KgCO2e 4,8 6,7
Utslipp pr. Årsverk tCO2e 248 302
Netto energibruk (kwh pr. Oppvarmet bra i ferdigstilt bolig) KWh/BRA 92,2 92,9
* Kun utslipp fra avfall fra byggeprosjekter.
Klimaregnskapet inkluderer alle byggeprosjektene som ble ferdigstilt i rapporteringsåret. Ettersom det ferdigstilles et ulikt antall
boliger hvert år, vil også den totale C02-intensiteten kunne variere vesentlig fra år til år. Selskapet har derfor har derfor trukket ut
nøkkelverdier som er mulig å sammenligne på tvers av år og som bedre reflekterer selskapets innsats for å redusere
klimagassutslipp.
Tabellen over viser at de totale administrative utslippene økte med 14 tCO2e fra 2022 til 2023. Det tilsvarer en økning på 11 %.
De administrative utslippene i Scope 1 og 2 er redusert mens de har økt i Scope 3 på grunn av økt reisevirksomhet. Utslippene fra
ferdigstilte byggeprosjekter hadde et vesentlig lavere utslipp per bruttoareal (BTA) ferdigstilt bolig i 2023 enn i 2022. Utslippet på
238,07 kgCO2e per BTA er en reduksjon på 31 % sammenlignet med 2022. Årsaken til reduksjonen er at det er benyttet flere
materialer med lavt karbonavtrykk og at selskapet har hatt tilgang til bedre data for 2023-regnskapet. I 2022 ble utslipp fra
enkelte av byggeprosjektene beregnet som følge av mangelfull innrapportering fra entreprenør. I tillegg kunne ikke EPDer
fremskaffes for flere av byggematerialene som ble benyttet i 2022. Dette ga utslippspåslag på 25 % iht. til TEK17-kravene. I 2023
er utslipp fra alle byggeprosjekter beregnet ut fra faktiske forbruktdata og EPDer. Dette gir mer korrekte utslippsdata og har også
ført til en tilsvarende reduksjon i utslipp per BTA fordelt på byggets levetid (50 år). Det totale materialforbruket samt
avfallsgenerering i 2023 er på samme måte som i 2022 påvirket av antall byggeprosjekter og størrelsen på disse. Tallene for
materialforbruk og avfall i 2022 og 2023 gir derfor ikke et korrekt bilde av selskapets innsats for å redusere klimagassutslipp.
Årsrapport 2023 | KLIMAGASSREGNSKAP 2023
143
Totale utslipp for 2023 (2022)
Klimaregnskap aggregert
KATEGORI ENHET UTSLIPP % AV TOTALT
UTSLIPP
Scope 1 tCO2e 2,55 (3,1) 0,01 %
Scope 2 (Lokasjonsbasert) tCO2e 2,95 (4,1) 0,01 %
Scope 2 (Markedsbasert) tCO2e 204,90 (165,8) 0,96 %
Scope 3 tCO2e 20 818,37 (25 556,04) 99,97 %
S1+s2+s3 (lokasjonsbasert) tCO2e 20 823,86 (25 563,24) 100,00 %
Scope 3 - Fordelt
Innkjøpte varer og tjenester tCO2e 17 227,81 (22 553,49) 82,73 %
Oppstrøms transport og distribusjon tCO2e 1 213,66 (225,41) 5,83 %
Avfall tCO2e 0,19 (0,21) <0,01 %
Bedriftsreiser tCO2e 59,41 (47,73) 0,29 %
Bruk av solgte produkter tCO2e 2 317 (2 733,2) 11,13 %
Tabellen over viser det aggregerte klimaregnskapet for rapporteringsåret 2023.
Scope 1 består av 2,5 tCO2e i 2023 og utgjør 0,01 % av selskapets totale utslipp. Scope 1 omfatter utelukkende utslipp fra
firmabiler som er drevet på fossilt brensel. Firmabiler drevet på elektrisitet er rapportert i Scope 2. Under arbeidet med årets
klimaregnskap ble det oppdaget en feil i beregningen av Scope 1-utslippet for 2022. Dette er derfor korrigert fra 25,2 tCO2e til
3,1 tCO2e i årsrapporten for 2023.
Scope 2 (lokasjonsbasert) består av 2,95 tCO2e og utgjør 0,01 % selskapets totale utslipp. Scope 2 omfatter utslipp fra elektriske
firmabiler og energibruk i kontorer og visningssentre. Utslippene er 26 % lavere i 2023 enn i 2022. Nedgangen skyldes i
hovedsak at Selvaag Bolig har endret utregningsmetode på grunn av manglende tilgang på data og lav kvalitet på data fra eiere
av regionkontorer i 2022. Elektrisitetstall fra regionkontorer er nå estimert med utgangspunkt i data fra hovedkontoret i Silurveien 2 i
Oslo som flere enn 60 % av selskapets ansatte har som fast arbeidssted.
Scope 3 omfatter kategoriene innkjøpte varer og tjenester, oppstrøms transport og distribusjon, avfall, bedriftsreiser og bruk av
solgte produkter.
Innkjøpte varer og tjenester inkluderer alle utslipp relatert til utvinning og produksjon av materialer brukt under bygging av
Selvaag Boligs byggeprosjekter. Kategorien inkluderer også utslipp fra avfall generert på byggeplassene. Kategorien i sin helhet
hadde et utslipp på 17 227,81 tCO2e, og byggematerialer utgjør 16 925,36 tCO2e av dette. Avfall fra byggeplasser hadde et
utslipp på 302,45 tCO2e.
Innkjøpte varer og tjenester er Selvaag Boligs største utslippskategori og utgjør 82,73 % av selskapets totale utslipp. Materialer står
for 98 % av utslippet i denne kategorien. Alle utslippsfaktorer som er benyttet for å beregne utslipp for de respektive materialene er
hentet fra materialets tilhørende EPD. Alle EPDer var sertifiserte og gyldige ved rapporteringsdato og fulgte TEK17-krav for EPD og
GWP-faktorer.
Materialekategorien betong er enkeltmaterialet med størst klimagassutslipp og utgjør hhv. 57 % av utslippene fra materialer og
46,13 % av utslippene for kategorien innkjøpte varer og tjenester. Betong, stål og armeringsjern utgjør samlet 87 % av
Årsrapport 2023 | KLIMAGASSREGNSKAP 2023
144
klimagassutslippet fra materialene som benyttes i byggeprosjektene. Merk at materialekategorien for betong også omfatter
prefabrikkert betong som kan inneholde armering. Alle utslipp fra prefabrikkert betong (inkl. armering) er presentert i
klimaregnskapet under betong. Flere av byggeprosjektene som ble ferdigstilt i løpet av 2023 benyttet lavkarbonbetong. Dette
bidro til å utslippene i enkelte prosjekter var betydelig lavere i 2023 enn i 2022.
Oppstrøms transport og distribusjon inkluderer alle utslipp fra transport av innkjøpte materialer fra leverandør til byggeplass og
utgjør 1 200,33 tCO2e. Det tilsvarer 6 % av det totale klimagassutslippet. Det er benyttet en konservativ tilnærming i utregningen
av utslippene i denne kategorien. Utregningen legger til grunn faktiske tonnkilometer (tkm) transportert, men all transport er registrert
som tungtransport.
Avfall omfatter utslipp fra avfall fra Selvaag Boligs selskapets kontorer. Dette må ikke forveksles med avfall generert under
oppføring av bygg som er presentert kategorien innkjøpte varer og tjenester. Avfall fra administrasjon utgjør 0,19 tCO2e som er
mindre enn 0,01 % av selskapets det totale klimagassutslipp. Selvaag Bolig har endret utregningsmetode for denne kategorien. På
samme måte som for Scope 2 er avfall fra regionkontorer nå estimert med utgangspunkt i data fra hovedkontoret i Silurveien 2 i
Oslo som flere enn 60 prosent av selskapets ansatte har som fast arbeidssted.
Bedriftsreiser viser utslipp fra reisevirksomheten til Selvaag Boligs ansatte. Denne kategorien står for hhv. 0,3 % av selskapets totale
klimagassutslipp og 91 % av selskapets administrative utslipp isolert. Denne kategorien har også sett en økning i utslipp fra 43,7
tCO2e i 2022 til 59,41 tCO2e i 2023. Dette tilsvarer en økning på 36,6 % og skyldes økt reisevirksomhet.
Bruk av solgte produkter omfatter utslipp fra utskiftning og vedlikehold av materialer, samt estimert energiforbruk i byggenes
levetid. Kategorien i sin helhet hadde et utslipp på 2 317 tCO2e som tilsvarer 11 % av selskapets totale klimagassutslipp i 2023.
Beregningsperioden (levetiden) som er lagt til grunn er 50 år, som definert i TEK17. Dette er utslipp fra til byggenes bruksfaser B2,
B4 og B6. Kategoriene vedlikehold (B2) og utskiftning (B4) ga utslipp på hhv. 182 tCO2e og 266 tCO2e. Disse utslippene er
basert på utslippsfaktorer oppgitt i materialenes tilhørende EPDer. Estimert energiforbruk (B6) hadde et utslipp på 1 869 tCO2e
som tilsvarer 9 % av selskapets totale klimagassutslipp.
Klimaregnskap nedbrutt
KLIMAREGNSKAP ENHET TCO2E % AV TOTALT UTSLIPP
SCOPE 1
Firmabiler Bensin tCO2e 2,55 0,01 %
Scope 1 Total 2,55 0,01 %
SCOPE 2 (MARKEDSBASERT)
Elektrisitet Norge tCO2e 202,1 0,96 %
Firmabiler, EL tCO2e 0,15 <0,01 %
Scope 2 (markedsbasert) total 202,35 0,96 %
SCOPE 2 (LOKASJONSBASERT)
Elektrisitet Norge tCO2e 2,80 0,01 %
Firmabiler, EL tCO2e 0,15 <0,01 %
Scope 2 (lokasjonsbasert) total 2,95 0,01 %
Scope 1 & 2 (markedsbasert) Total 204,90 0,98 %
Scope 1 & 2 (lokasjonsbasert) Total 5,50 0,03 %
Årsrapport 2023 | KLIMAGASSREGNSKAP 2023
145
SCOPE 3 ENHET TCO2E % av totale utslipp
INNKJØPTE VARER OG TJENESTER
Materiale
Stål tCO2e 2 445,84 11,75 %
Armering tCO2e 2 664,53 12,80 %
Gips tCO2e 356,44 1,71 %
Tegl/Murmørtel/Leca tCO2e 313,15 1,50 %
Treverk tCO2e 540,60 2,60 %
Isolasjon tCO2e 35,51 0,17 %
Betong tCO2e 9 606,60 46,13 %
Vinduer tCO2e 321,13 1,54 %
Balkongdører tCO2e 275,49 1,32 %
Dører tCO2e 254,62 1,22 %
Fasadeplater tCO2e 111,45 0,54 %
Materiale Total tCO2e 16 925,36 81,28 %
AVFALL GENERERT UNDER BYGGING
Blandet tre, resirkulert tCO2e 44,50 0,21 %
Kompleks, resirkulert tCO2e 20,48 0,10 %
Papp, resirkulert tCO2e 5,02 0,02 %
Blandet ee-avfall, resirkulert tCO2e 0,21 <0,01 %
Forurensede masser, deponi tCO2e 3,27 0,02 %
Diverse industiavfall, resirklert tCO2e 84,97 0,41 %
Gips, resirklert tCO2e 24,93 0,12 %
Mineralull, resirklert tCO2e 0,44 <0,01 %
Plast, resirklert tCO2e 8,35 0,04 %
Cca-imp trevirke, resirkulert tCO2e 93,92 0,45 %
Metall, resikluert tCO2e 15,15 0,07 %
Farlig avfall, resirkulert tCO2e 1,21 0,01 %
Avfall generert under bygging total tCO2e 302,45 1,45 %
Innkjøpte varer og tjenester total TCO2E 17 227,81 82,73 %
OPPSTRØMS TRANSPORT OG DISTRIBUSJON
Lastebil 33t+ tCO2e 12 13,66 5.83 %
Oppstrøms transport og distribusjon total tCO2e 12 13,66 5.83 %
AVFALL
Restavfall tCO2e 0,12 <0,01 %
Plastikk tCO2e 0,01 <0,01 %
Papir/papp tCO2e 0,03 <0,01 %
Matavfall tCO2e 0,03 <0,01 %
Avfall total tCO2e 0,19 <0,01 %
BEDRIFTSREISER
Kjøregodtgjørelse el tCO2e 2,00 0,01 %
Kjøregodtgjørelse tCO2e 9,58 0,05 %
Kontinental fly (ink rf) tCO2e 6,12 0,03 %
Innenlands fly (ink rf) Norge tCO2e 8,93 0,04 %
Innenlands fly (ink rf) Sverige tCO2e 31,24 0,15 %
Tog tCO2e 0,16 <0,01 %
Ferge tCO2e 0,00 <0,01 %
Hotelovernattinger Norge tCO2e 0,38 <0,01 %
Hotelovernattinger Utland tCO2e 2,95 0,01 %
Taxi Sverige tCO2e 0,06 <0,01 %
Taxi Norge tCO2e 0,29 <0,01 %
Bedriftsreiser total tCO2e 59,71 0,29 %
Årsrapport 2023 | KLIMAGASSREGNSKAP 2023
146
BRUK AV SOLGTE PRODUKTER
ESTIMERT ENERGIFORBRUK (B6) tCO2e 1 869,00 8,98 %
VEDLIKEHOLD AV MATERIALE (B2) tCO2e 182,00 0,87 %
UTSKIFTNING AV MATERIALE (B4) tCO2e 266,00 1,28 %
Bruk av solgte produkter Total tCO2e 2 317,00 11,13 %
Scope 3 Total 20 818,37 99,97 %
Scope 1, 2 & 3 (Market Based) Total 21 023,26
Scope 1, 2 & 3 (Location Based) Total 20 823,86 100.00 %
Metode
Metoden skal gi et helhetlig bilde av virksomhetens klimapåvirkning gjennom å identifisere og klassifisere utslippene i de tre
omfangene Scope 1, Scope 2 og Scope 3. Utslippene inkluderer klimagassene CO2, CH4, N20, SF6, HFC, PFC og NF3,
omregnet til tonn CO2-ekvivalenter (tCO2e). Globalt oppvarmingspotensial (GWP) over en periode på 100 år, som beskrevet i
The Fourth Assessment Report (AR4) fra FNs klimapanel (IPCC), er benyttet for å beregne CO2e.
Utslipp i samtlige omfang er beregnet ved hjelp av forbruksdata, og utslipp fra byggematerialer er primært basert på produktenes
miljødeklarasjoner Environmental Product Declaration (EPD). I henhold til TEK 17 er alle materialer uten EPD gitt et utslippspåslag
på 25 %.
Scope 1 (direkte utslipp)
Scope 1 omfatter direkte utslipp fra virksomhetens egne kilder. Disse utslippene stammer fra aktiviteter som selskapet har direkte
kontroll over. De typiske kildene inkluderer:
Produksjonsprosesser: Utslippene som oppstår som en direkte følge av virksomhetens egen produksjonsaktivitet. Dette kan
inkludere utslipp fra kjemiske reaksjoner, forbrenning av råvarer, eller andre industrielle prosesser.
Drivstoffbruk: Utslippene forbundet med bruk av drivstoff i selskapets egne kjøretøyer, anleggsmaskiner eller annet utstyr. Dette kan
omfatte utslipp fra bensin-, diesel- eller andre drivstoffrelaterte utslipp.
Annen direkte energibruk: Utslipp som oppstår fra annen direkte bruk av energi i virksomheten, for eksempel ved forbrenning av
biomasse eller annen energibruk som ikke er relatert til innkjøpt elektrisitet eller varme.
For å kvantifisere Scope 1-utslippene benyttes konverteringsfaktorer fra DEFRA (Department for Environment, Food and Rural
Affairs) eller andre relevante myndigheter. Disse faktorene gjør det mulig å omregne fysiske enheter, for eksempel liter drivstoff eller
tonn av et bestemt materiale, til CO2-ekvivalenter.
Scope 2 (indirekte utslipp fra energiforsyning)
Scope 2 inkluderer indirekte utslipp fra virksomhetens kjøp av energi som elektrisitet, fjernvarme eller kjøling og reflekterer utslipp fra
energiproduksjonen. Utslippsfaktorene som benyttes for elektrisitet er basert på nasjonale brutto produksjonsmikser fra statistikken til
International Energy Agency (IEA).
I tråd med GHG-protokollen har både lokasjon- og markedsbasert metode blitt benyttet i denne rapporten.
Årsrapport 2023 | KLIMAGASSREGNSKAP 2023
147
Lokasjonsbasert metode tar utgangspunkt i de reelle utslippene knyttet til produksjon av elektrisitet innenfor et spesifikt geografisk
område. Innenfor dette geografiske området opererer ulike energiprodusenter med en kombinasjon av energikilder. I henhold til
denne metodikken gir ikke-fornybare kilder (olje, kull, gass, osv.) direkte utslipp av klimagasser.
Markedsbasert metode beregnes ut fra organisasjonens valg om å gå til anskaffelse av opprinnelsesgarantier. I tilfeller der
opprinnelsesgarantier anskaffes, bekrefter leverandøren at grønn energi vil bli produsert i tilsvarende mengde som bedriften har
kjøpt sertifikater for. Dette gir en utslippsfaktor på 0 g/CO2e/kWh. Elektrisitet som organisasjonen ikke har kjøpt
opprinnelsesgarantier for, får en utslippsfaktor basert på gjenværende produksjon. Denne faktoren er normalt høyere enn
tilsvarende lokasjonsbasert faktor og refereres til som ‘’residual miks’’.
Scope 3 (indirekte utslipp)
Scope 3 omfatter alle andre indirekte utslipp som stammer fra virksomhetens verdikjede. Disse utslippene er ofte mer komplekse å
identifisere og kvantifisere, da de inkluderer aktiviteter utenfor virksomhetens direkte kontroll.
For å gi en grundig analyse av Scope 3-utslipp, er disse delt inn i 15 kategorier, inkludert:
Transport: Utslipp fra transport av varer og personer, enten det er ved bruk av egne transportmidler eller ved å benytte eksterne
transporttjenester.
Leverandører: Utslipp som oppstår i forsyningskjeden, inkludert produksjon av råvarer, materialer og komponenter som brukes i
virksomheten.
Kunder: Utslipp som stammer fra bruk og avhending av produkter og tjenester som leveres til kundene.
Annen ekstern virksomhet: Utslipp knyttet til andre aktiviteter i verdikjeden, for eksempel utslipp fra tredjepartslogistikk eller utslipp fra
eksterne tjenesteleverandører.
For å kvantifisere Scope 3-utslippene, benyttes ulike kilder og metoder:
DEFRA: Konverteringsfaktorer fra DEFRA brukes for å omregne ulike aktiviteter til CO2-ekvivalenter. Dette gir en standardisert
tilnærming for å kvantifisere utslippene og muliggjør sammenligninger på tvers av ulike kategorier.
Produktspesifikke EPDer (Environmental Product Declarations): For å beregne utslipp knyttet til kjøpte varer og tjenester, spesielt
byggematerialer, benyttes produktspesifikke EPDer. Disse er grundige deklarasjoner som gir detaljert informasjon om
miljøpåvirkningen gjennom hele produktets livssyklus.
IEA (International Energy Agency): Utslippsfaktorer for elektrisitet i Scope 3 beregnes ved hjelp av nasjonale
bruttoproduksjonsmikser fra IEA sin statistikk. Dette gir innsikt i utslippene knyttet til den elektrisiteten som indirekte brukes gjennom
virksomheten.
Årsrapport 2023 | KLIMAGASSREGNSKAP 2023
148
Andre sertifiserte kilder: Andre anerkjente og sertifiserte kilder for spesifikke bransjer eller aktiviteter støttes for å sikre nøyaktighet og
pålitelighet i utslippsberegningene.
Referanser
DEFRA (Department for Environment, Food and Rural Affairs) Greenhouse gas reporting: conversion factors, Department for Energy
Security and Net Zero.
IEA (International Energy Agency) Annual GHG emission factors for World countries from electricity and heat generation.
IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change), 'Climate Change 2013: The Physical Science Basis. Contribution of Working
Group I to the Fifth Assessment Report of the Intergovernmental Panel on Climate Change'.
IAB (International Accreditation Body), Results of the calculation of European Residual Mixes.
WBCSD/WRI (World Business Council for Sustainable Development/ World Research Institute), 2011, Corporate Value Chain
(Scope 3) Accounting and Reporting Standard.
WBCSD/WRI (World Business Council for Sustainable Development/ World Research Institute), 2013, Technical Guidance For
Calculating Scope 3 Emissions.
WBCSD/WRI (World Business Council for Sustainable Development/ World Research Institute), 2010, A Corporate Accounting
and Reporting Standard.
TEK 17 (Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven), § 17-1. Klimagassregnskap fra materialer.
Årsrapport 2023 | KLIMAGASSREGNSKAP 2023
149
Selvaag Bolig ASA
Postboks 13, Øvre Ullern 0311 Oslo
Silurveien 2
0380 Oslo
Telefon: 91 50 22 24
E-post: [email protected]
Illustrasjoner:
EVE Images
Belatchew Arkitekter
Portrettfoto:
Katrine Lunke/Apeland
Dronefoto:
Widnes/ Eiendomsfoto
Stian Dirdal
Design:
Wrepit
www.selvaagbolig.no
www.selvaagboligasa.no
facebook.com/selvaagbolig
twitter.com/SelvaagAksjen
www.selvaagbolig.no
www.selvaagboligasa.no