Årsrapport
2022
Innholdsfortegnelse
OM SELVAAG BOLIG
ORGANISASJON OG
FORRETNINGSBESKRIVELSE
ESG I SELVAAG BOLIG
REGNSKAP: KONSERN
REGNSKAP: MORSELSKAP
ERKLÆRING FRA STYRET OG
ADMINISTRERENDE DIREKTØR
REVISORS BERETNING
GRI-INDEKS
VEDLEGG
GODE RESULTATER I ET UTFORDRENDE
MARKED
4
NØKKELTALL8
KONSERNLEDELSEN I SELVAAG BOLIG ASA9
FORRETNINGSBESKRIVELSE10
KLIMA OG MILJØ (E)22
SOSIALE FORHOLD (S)31
STYRING (G)40
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE43
STYRETS ÅRSBERETNING55
STYRET I SELVAAG BOLIG ASA67
RESULTATREGNSKAP70
BALANSE71
ENDRINGER I EGENKAPITAL73
KONTANTSTRØMOPPSTILLING74
NOTER75
RESULTATREGNSKAP122
BALANSE123
BALANSE (FORTS.)124
KONTANTSTRØMOPPSTILLING125
REGNSKAPSPRINSIPPER125
NOTER130
Årsrapport 2022 | Innholdsfortegnelse
2
OM SELVAAG BOLIG
EN LEDENDE BOLIG- OG BYUTVIKLER
nøkkelferdige boliger. Selskapet har til enhver tid flere tusen boliger under utvikling, og fokuserer på
vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Stockholm. Selvaag Bolig viderefører
Selvaags 75 år lange historie og erfaring, og har et bredt utvalg boligtyper. Selvaag Bolig er et
allmennaksjeselskap og har vært notert på Oslo Børs siden juni 2012. Selskapets hovedkontor er på Ullern i
Oslo.
Vår visjon er: Vi gjør fremtidens byer bedre.
Selvaag Bolig er en trygg og solid partner for våre kunders viktigste investering. Våre kunder sier at å velge oss
er å velge kompetanse, seriøsitet og høye ambisjoner.
Vi liker å kalle oss boligspesialister - å bygge over 60 000 boliger gjør noe med deg.
Helt siden starten har Selvaag og vi som jobber i Selvaag Bolig elsket smarte løsninger. Vi har utfordret
myndigheter og bransje på hva som er mulig å bygge, og det fortsetter vi med. Hver dag jobber vi med å
utvikle boliger, nabolag og løsninger som forenkler folks liv. Vi sørger for at det bygges varige og fornuftige
prosjekter i områder der det trengs, i byer som vokser. Det er bærekraft i praksis.
Ingen oppdrag er for store eller for komplekse for oss. På Løren omskapte vi en nedlagt militærleir til å bli en
helt ny bydel. På Kaldnes i Tønsberg ble et dødt industriområde til et nytt og levende boligområde. På Fornebu
skal det vokse frem en by, der det en gang lå en flyplass. Når vi skaper fremtidens byer, er det vår jobb å
sørge for at folks hjem og nabolag danner trygge rammer for et godt liv.
Vår lange historie som folkets boligbygger pålegger oss et ansvar. Vi bygger boliger det er behov for, til en
pris de fleste har råd til.
Alt vi gjør er gjennomtenkt, ned til minste detalj.
Årsrapport 2022 | OM SELVAAG BOLIG
3
ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
GODE RESULTATER I ET UTFORDRENDE MARKED
2022 ble et godt år for Selvaag Bolig både resultats- og driftsmessig, til tross for
utfordrende markedsforhold. God lønnsomhet i prosjektene, nye tomter i storbyområder og
boliger for 6,4 milliarder kroner under bygging ved utgangen av året gjør selskapet godt
posisjonert for fremtiden.
Det er høy aktivitet i Selvaag Bolig. Ved utgangen av året hadde vi 1 253 boliger under bygging og 67
prosent av disse var allerede solgt. Solgte boliger inntektsføres først når de overleveres. Vi har derfor en solid
ordreserve som sikrer inntekter ved ferdigstillelse i 2023 og 2024.
I 2022 har markedet for nye boliger vært kraftig rammet av både krigen i Ukraina og ettervirkninger av
koronapandemien. Første kvartal var godt, men boligmarkedet endret seg etter krigsutbruddet i februar. Vi
lyktes imidlertid med å igangsette nesten like mange boliger som vi ferdigstilte i løpet av året.
Selv om de grunnleggende forholdene for bolig- og byutviklere er til stede, med befolkningsvekst, urbanisering
og stort boligbehov, var det en betydelig nedgang i salget av nye boliger etter sommeren. Utfordringen har
vært todelt. På den ene siden har økende boliglånsrente, usikkerhet om hvor rentenivået vil legge seg og
høyere levekostnader ført til redusert kjøpekraft og investeringsvilje. På den andre siden har tilbudet på nye
boliger blitt lavere, på grunn av økte materialpriser og byggekostnader. I store deler av 2022 var det derfor
flere steder ikke økonomisk forsvarlig å starte salg av nye prosjekter. For prosjekter som allerede er under
bygging er kostnadene våre låst. De påvirkes derfor ikke av økningen.
Situasjonen vi opplever nå er ikke unik. Lignende situasjoner har oppstått mange ganger gjennom Selvaags
historie, og vi har både erfaring og ressurser som gjør oss i stand til å håndtere og komme oss styrket ut av det
som for mange oppleves som turbulente tider. Selvaag ble kjent i etterkrigsårene for å være en del av løsningen
på et krevende boligmarked. Høsten 2023 er det 75 år siden Selvaag bygget sin første bolig på Ekeberg i
Oslo. Visjonen den gangen var å skape noe nytt og bedre, i et marked med stor boligmangel og høye
materialpriser. Med huset på Ekeberg viste Selvaag at det var mulig å bygge til en tredjedel av prisen på en
tredjedel av tiden. Dette bidro til at landets boligproduksjon nesten tredoblet seg, og til selskapets eventyrlige
vekst.
Vi har med andre ord betydelig erfaring med å tilpasse oss dette sykliske markedet. Vårt mål er å minimere
risiko og ta ut potensialet som svingningene gir, og selskapets forretningsmodell og tilpasningsdyktige
organisasjon legger til rette for at vi kan kapitalisere i gode markeder og raskt tilpasse oss rolige markeder. Vår
suksessformel siden Selvaag Bolig ble et eget selskap er at vi er lett bemannet, at vi har få usolgte ferdigstilte
boliger, at vi først starter salget av nye prosjekter når markedet er klart, og at vi bruker nå tiden aktivt til å både
sikre oss nye utviklingseiendommer og å klargjøre nye prosjekter for salg. Vi er sikre på at markedet blir mer
forutsigbart og at etterspørselen etter en nye boliger kommer tilbake. Det er vi også rigget for. Vi har flere
hundre boliger i salg nå, og mange nye prosjekter som kan salgsstartes i løpet av året når markedet tillater det.
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
4
De fundamentale forutsetningene for et stabilt og godt nyboligmarked fremover er gode i alle områdene der vi
er til stede. Bakgrunnen for dette er urbanisering, befolkningsvekst og et stort boligbehov. Tilbudsunderskuddet i
Oslo-området, som er vårt største marked, vil forsterkes nå som det legges ut svært få prosjekter for salg. Det
legges heller ikke ut nye prosjekter for salg i de andre store byene, noe som vil føre til tilbudsunderskudd også
der. Dette betyr sannsynligvis at boligprisene vil holde seg på et høyt nivå, og at vi vil se en prisvekst når
markedet normaliseres. Derfor vil storbyområdene, der vi allerede er en stor aktør, fortsatt være vår
hovedsatsning fremover.
“Å kjøpe bolig er den viktigste
investeringen de fleste av oss gjør i
løpet av livet. Vi skal bidra til at flere
får mulighet til nettopp det.”
Sverre Molvik, Administrerende direktør
Det vi er trygge på at vil endre seg, er måten folk ønsker å bo på og de politiske føringene som legger
grunnlaget for hvordan vi kan bo fremover. Det stilles stadig strengere regulatoriske krav til utforming,
medvirkning og bærekraft. I tillegg opplever vi at kunder ønsker boliger som er sosialt bærekraftige og legger
til rette for en enklere hverdag.
Svaret på mye av dette er Selvaag Pluss. Siden 2004 har vi bygget om lag 2 000 slike boliger, som er et
livsstilskonsept der beboerne har tilgang til fellesarealer og tjenester. Evaluering av konseptet viser at det bidrar
til økt livskvalitet, at beboere opplever mindre ensomhet og at eldre blir boende lenger i egen bolig. Konseptet
er i økende grad etterspurt både av boligkjøpere og kommuner, og kommer derfor til å utgjøre en større del av
Selvaag Boligs tilbud fremover. Vi har nå om lag 3 000 slike boliger under utvikling i nye prosjekter, og jobber
også aktivt med videreutvikling av konseptet slik at det blir tilgjengelig for flere, både i eksisterende og nye
utbyggingsområder.
Vår øvrige ESG-innsats har fortsatt for fullt i 2022, og målet er at dette arbeidet skal gi oss et
konkurransefortrinn. Vi jobber derfor målrettet for å redusere negativ påvirkning og bidrar positivt der dette er
mulig. En forutsetning for å få til dette er kontroll på data, slik vi har et godt grunnlag for å definere
ambisjonsnivå og sette tydelige mål for blant annet utslippsreduksjon. Vi har derfor ført klimaregnskap for alle
prosjekter som ble ferdigstilt i 2022 og valgt å digitalisere all ikke-finansiell datainnhenting fra 2023. Kravene
vi stiller til klimaregnskap følger de nye kravene i byggteknisk forskrift, som vil gjelde for prosjekter som
rammesøkes etter 1. januar 2023, og vi har nå definert tydelige mål blant annet for klimagassreduksjon. Vi har
også endret eksisterende rutiner og stiller nå krav til hele leverandørkjeden både innenfor klima og
menneskerettigheter, i tråd med åpenhetsloven.
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
5
I løpet av 2022 styrket vi også vår tilstedeværelse i Stockholm, blant annet gjennom videreutvikling av
organisasjonen og avtaler om flere nye tomter. Våre plussboliger, som er boliger med fellesarealer og tjenester,
har vært et nøkkelelement for å lykkes med etableringen i Sverige, ettersom kommunene er selger av tomtene
og har etterspurt dette konseptet.
Som leder er jeg trygg på at vi har oppskriften for å lykkes og evnen til å følge den. Vi har erfarne og dyktige
medarbeidere, høy medarbeider- og kundetilfredshet, en solid forretningsmodell, tilgang på attraktive tomter til
nesten 11 000 boliger, og produkter det er stort behov for.
Å kjøpe bolig er den viktigste investeringen de fleste av oss gjør i løpet av livet. Vi skal bidra til at flere får
mulighet til nettopp det. Vår tilstedeværelse i markedet gjennom 75 år og solide økonomi gjør Selvaag Boligs
prosjekter og boliger til attraktive og trygt investeringsobjekter. For kjøpere er det en ekstra forsikring, og det
gjør boligkjøp fra Selvaag Bolig til en trygg og god investering. Dette kommer også våre eiere til gode.
Langsiktig eierskap i Selvaag Bolig skal lønne seg.
Kontakt oss gjerne om du har innspill til denne rapporten.
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
6
Nøkkeltall* 2022:
Driftsinntekter IFRS (NOK millioner)
2 896,4
Driftsresultat (NOK millioner)
422,4
Resultat før skatt (NOK millioner)
425,1
Antall salg (Selvaag Boligs andel)
448
Netto salgsverdi (NOK millioner)
2 328
Igangsatte enheter
517
Overleverte enheter
585
Ferdigstilte enheter
586
Enheter under bygging
1 253
Antall ansatte
86
Turnover
7,0 %
Sykefravær
4,9 %
Likestilling i styret (aksjonærvalgte styremedlemmer)
40 % kvinner
60 % menn
Beregnet* CO
2-
intensitet total (tCO
2e
)
25585,3
Beregnet utslipp pr. BTA** ferdigstilt bolig (kgCO
2
e)***
342,67
Beregnet utslipp pr. BTA ferdigstilt bolig/50 år (kgCO
2
e)****
5,7
*
Alle tall er Selvaag Boligs andel.
**
Bruttoareal (BTA) er en betegnelse for det totale arealet av bygget, og inkluderer yttervegger.
***
CO2-ekvivalenter (kgCO2e) per bruttoareal (BTA). Omregning av klimagasser til CO2-ekvivalenter gjøres ved å multiplisere antall tonn av hver enkelt gass med gassens GWP-
verdi. Dette er det globale oppvarmingspotensialet i et hundreårsperspektiv. Kjeller og fundamentering er inkludert. Enkelte elementer i klimagassregnskapet er estimert på grunn av
manglende datatilgang.
****
Klimagassberegningen utføres for en beregningsperiode på 50 år for bygningen. Norske EPDer har normalt vært basert på 60 års beregningsperiode. EU-regelverk og
Byggteknisk forskrift TEK17 benytter en beregningsperiode på 50 år. Begge beregningsperiodene er inkludert i det vedlagte klimaregnskapet. Dette for sammenlignbarhet med
referanseprosjekt.
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
7
NØKKELTALL
RESULTAT FØR SKATT (MNOK)
732=732
854=854
608=608
645=645
425=425
2018 2019 2020* 2021 2022
ÅRLIG UTBYTTE OG RESULTAT PER AKSJE
1)
3=3
3,21
6,14
5,31
1,5=1,5
1,6=1,6
3=3
4,5=4,5
3,5=3,5
6=6
5=5
4**=4**
Resultat per aksje Utbytte per aksje
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
SALGSVERDI AV ENHETER I PRODUKSJON
6 712=6 712
7 155=7 155
6 413=6 413
6 736=6 736
6 408=6 408
66%=66%
70%=70%
74%=74%
67%=67% 67%=67%
Salgsverdi av enheter i produksjon (mNOK)
Andel solgte enheter under bygging
2018 2019 2020 2021 2022
BOLIGSALG
2)
2829=2829
3753=3753
3460=3460
4026=4026
2328=2328
696=696
752=752
683=683
821=821
448=448
Verdi av solgte enheter (MNOK)
Antall solgte enheter
2018 2019 2020 2021 2022
(Beløp i NOK millioner) 2022 2021 2020 2019 2018
IFRS hovedtall
Driftsinntekter 2 896,4 3 402,7 2 698,0 3 368,8 3 342,1
Driftsresultat 422,4 648,3 1643,8 864,7 750,5
RESULTAT FØR SKATT 425,1 645,3 1653,5
3)
854,0 732,5
Kontantstrøm fra drift 63,4 392,6 1 615,7 985,9 427,0
Netto kontantstrøm 85,2 -357,9 -293,4 521,7 171,5
Egenkapitalgrad 39 % 43 % 41 % 49 % 48 %
RESULTAT PER AKSJE I KRONER 3,63 5,40 16,33 7,04 6,14
Antall enheter under bygging 1 253 1 323 1 310 1 504 1 449
*)
Inkluderer ikke NOK 1045 mill fra UP-transaksjonen
**)
Inkluderer foreslått utbytte for H2 2022 NOK 2,00 per aksje
1)
Oversikten viser ikke gevinst og utbytte fra UP-transaksjonen
2)
Solgte enheter er inngåtte salgskontrakter med kunder ihht. Bustadoppføringslova. Etter IFRS inntektsføres disse ved overlervering.
3)
Justert for UP-transaksjonen er resultat før skatt for 2020 NOK 608 millioner. Merk: Antall solgte enheter og verdi av solgte enheter er justert for Selvaag Bolig sin andel av deleide
prosjekter
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
8
4,35
7,04
3,63
=5.45,4
KONSERNLEDELSEN I SELVAAG BOLIG ASA
Sverre Molvik
Administrerende direktør
Øystein Klungland
Viseadministrerende direktør
Kristoffer Gregersen
Konserndirektør kommunikasjon og
bærekraft
Line Lian Mjell
Konserndirektør marked
Christopher Brunvoll
Konserndirektør finans
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
9
KONSERNLEDELSEN I SELVAAG BOLIG ASA
Det har ikke vært endringer i selskapets virksomhetsområde eller verdikjede i 2022.
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
10
Selskapsstruktur
I Selvaag Bolig er alle prosjekter organisert i egne prosjektselskaper. De fleste prosjektselskapene er heleid av
Selvaag Bolig ASA, og har ikke egne ansatte. Disse er datterselskaper som konsolideres i sin helhet inn i
konsernets regnskap. Selvaag Bolig ASA har i tillegg samarbeidsprosjekter som i hovedsak eies 50/50 med
andre aktører og er klassifisert som felleskontrollerte virksomheter/tilknyttede selskaper. Resultatene fra disse
inkluderes i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. For mer informasjon se note 2.6 i konsernregnskapet.
Selvaag Bolig har også skilt ut driften av selskapets Plussboliger i et eget selskap. Selvaag Bolig konsern har
totalt 86 ansatte, hvorav 64 er ansatt i Selvaag Bolig ASA. De øvrige er ansatt i Selvaag Pluss Service AS,
Selvaag Eiendomsoppgjør AS og Selvaag Bostad AB med datterselskaper.
Markedstilpassede boligkonsepter
Selvaag Bolig har boligtyper og -konsepter tilpasset ulike målgrupper med ulike behov og preferanser.
Hovedvolumet av boligene selskapet bygger er leiligheter tilpasset den største kundegruppen, som er
husholdninger med normal inntekt. Andelen Plussboliger, dvs. boliger med fellesarealer og tjenester, har
imidlertid økt de siste årene. Størrelsen på selskapets prosjekter gjør at ulike boligtyper kombineres i de
respektive prosjektene. Dette bidrar til sosialt bærekraftige nabolag ettersom det tilbys boliger for mennesker i
alle livssituasjoner og aldersgrupper. I tillegg gir dette et markedstilpasset tilbud, og bidrar til å optimalisere
salgs- og inntektsprofilen i det enkelte prosjekt.
Konkurranseutsetting av alle entrepriser
Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap uten egen entreprenørvirksomhet, og styrer hele verdikjeden fra
kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har en effektiv tilnærming til boligutvikling som bidrar til
å sikre kostnadseffektivitet og redusere markedsrisiko. Kjernen i dette er konkurranseutsetting av all
byggevirksomhet, og at selskapet i all hovedsak inngår totalentrepriser. Dette gir flere fordeler:
• Fokusert organisasjon: 64 ansatte i kjernevirksomhet. Lett bemanning med fokus på utvikling og salg.
• Forutsigbare og konkurransedyktige byggekostnader: Tilbud fra flere entreprenører, basert på
standardbeskrivelser, gir alltid riktig markedspris og bygging til fast pris. Samarbeid utelukkende med
entreprenørselskaper med spisskompetanse til å løse oppdragene.
• Lavere gjennomføringsrisiko: Bruk av totalentrepriser gir redusert gjennomføringsrisiko i byggefasen.
• Lavere markedsrisiko: Byggekostnadene låses før salgsstart. Ikke behov for store bemanningsjusteringer
ved markedssvingninger.
• Bedre kapasitet: Skalerbar modell og ingen kapasitetsproblemer når flere prosjekter skal bygges samtidig.
Tomtekjøp og finansiering av tomter
I tillegg til konkurranseutsetting av bygging, er Selvaag Boligs strategi for kjøp og utvikling av tomter sentralt for
selskapets verdiskaping. Selvaag Bolig har tilgang til en betydelig tomteportefølje. Dette tillater målrettet valg av
nye tomter som passer inn i eksisterende prosjektportefølje og møter de til enhver tid gjeldende markedsbehov
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
11
hva angår bærekraft, beliggenhet, størrelse, pris og utbyggingspotensial. Selskapet kjøper kontinuerlig tomter i
tråd med en akkvisisjonsstrategi som prioriterer store tomter i selskapets definerte kjerneområder.
Tomtetilgang og finansiering av tomter i Norge
Mesteparten av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje eies av selskapets finansieringspartner Urban
Property, som selger tomter tilbake til Selvaag Bolig når prosjektene byggestartes. Denne modellen gjør det
mulig for Selvaag Bolig å rendyrke sin kjernevirksomhet, øke operasjonelt fokus, og synliggjøre verdiene i den
daglige driften. Urban Property er en solid, kapitalsterk og forutsigbar partner for Selvaag Bolig. Samarbeidet
er langsiktig og strategisk.
Samarbeidsavtalen Urban Property, kort oppsummert:
• Urban Property har forkjøpsrett på kjøp av nye tomter i Norge som Selvaag Bolig ønsker å utvikle. Dersom
Urban Property ikke benytter seg av forkjøpsretten, kan Selvaag Bolig benytte andre finansieringsløsninger
og/eller samarbeide med andre.
• Selvaag Bolig har opsjon på å kjøpe tilbake tomtene fra Urban Property.
• Tomtene kjøpes trinnvis tilbake av Selvaag Bolig for opprinnelig kjøpspris i tillegg til en årlig opsjonspremie på
(NIBOR + 3,75). Det påløper også et transaksjonshonorar på 0,5 prosent når Urban Property kjøper tomtene
av grunneier, og 2,0 prosent når Selvaag Bolig kjøper tomtene fra Urban Property.
• Avtalen inneholder finansielle covenants.
Fordeler for Selvaag Bolig:
• Ikke behov for egenkapital til kjøp av tomter. Selvaag Bolig betaler 50 prosent av kjøpesummen til Urban
Property ved overtagelse av tomt (ved byggestart) og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjektet.
• Høy egenkapitalavkastning.
• Mulighet for å dele ut en høy andel av resultatet som utbytte.
• Effektiv og forutsigbar finansiering av eksisterende og nye tomter.
• Selvaag Boligs nedsiderisiko er begrenset til 48 måneders opsjonspremie (break fee).
Selvaag Bolig har også tomter i egen balanse, samt tomter som er felleskontrollerte med andre
samarbeidspartnere.
Tomtetilgang og finansiering av tomter i Sverige
I Sverige inngår Selvaag Bolig avtaler om tomtekjøp fortrinnsvis gjennom tildeling av eiendom fra kommunene.
Tildelingen skjer som regel i konkurranse mellom en rekke aktører der pris er ett av flere kriterier. Oppgjør av
slike tomter skjer i hovedsak først når tomten er byggeklar, og reguleringsrisikoen er således eliminert.
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
12
Salgsstrategi
Selskapets salgsstrategi er sentral for optimal fremdrift og lønnsomhet i prosjektene. Segmentering av
boligprosjekter og optimalisering av sammensatte prosjekter ved et bredt utvalg boligtyper, inkludert utstrakt
bruk av selskapets varemerkebeskyttede plusskonsept, har gitt godt salg og gunstig salgsfremdrift. Selvaag
Bolig starter bygging som hovedregel først når 60 prosent av verdien av et byggetrinn er solgt. Resten av
byggetrinnet selges i perioden frem mot ferdigstillelse. Dette muliggjør at enhetene i prosjektet prises i tråd med
markedsutviklingen, og sikrer inntektsoptimalisering. Videre bidrar fokus på detaljplanlegging, standardisering,
tomteutnyttelse og strategisk tomteutvikling til å sikre bærekraftig utvikling, lave byggekostnader, gode
prosjektmarginer og konkurransedyktige salgspriser.
Kvalitetskrav og ESG
Selvaag Bolig setter høye krav til kvalitet i alle ledd internt og har omfattende krav til produkter, drift og ESG
hos underleverandørene. Dette bidrar til å redusere risiko for feil i prosjektene, og at alle boligene har høy
standard og ivaretar selskapets ESG-krav. Les mer om dette i ESG i Selvaag Bolig.
Målsettinger
Selvaag Bolig skal være en av Norge s ledende boligbyggere, bidra til inkluderende lokalsamfunn og
tilrettelegge for en bærekraftig livsstil. Selskapet har et langsiktig mål om vekst som ikke skal gå på bekostning
av lønnsomhet. Selskapets strategi bidrar til å sikre den ledende markedsposisjonen og å styrke
konkurransekraften. Selvaag Bolig har et uttalt mål om å oppnå prosjektmarginer på minimum 10 prosent.
Utbyttepolicy
Selvaag Boligs ambisjon er å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på
minimum 60 prosent av årsresultatet etter skatt og utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid
veies opp mot selskapets likviditetsprognoser og soliditet.
Fremdriftsrisko
Selvaag Bolig arbeider aktivt med å minimere risikoen for kostnadsoverskridelser og forsinkelser. Dette sikres
ved at selskapet inngår totalentrepriseavtaler med solide entreprenører som har god økonomi, høy kompetanse
og dokumentert leveransekraft. Totalentreprenøren har ansvar for å levere prosjektet til avtalt tid og pris. I
tillegg er det vesentligste av prosjektkostnadene sikret ettersom bygging i hovedsak igangsettes først når 60
prosent forhåndssalg er oppnådd. Videre gir høy grad av standardisering, kombinert med høy detaljeringsgrad
i spesifikasjoner til entreprenør, redusert risiko for forsinkelser i byggeprosessen. Kontinuerlig læring hos
entreprenørene bidrar ytterligere til effektiv prosjektgjennomføring og redusert risiko for feil og forsinkelser.
Eksterne risikofaktorer
Lav rente, lav arbeidsledighet, høy kjøpekraft i husholdningene og høy befolkningsvekst i urbane områder har
over tid bidratt til stor boligetterspørsel, spesielt i Stor-Oslo der Selvaag Bolig har hoveddelen av sin virksomhet.
I siste halvdel av 2022 ble imidlertid kjøpekraften og boligetterspørselen påvirket negativt av renteøkninger,
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
13
energipriser, inflasjon og geopolitisk uro. Pandemien og krigen i Ukraina har i tillegg ført til økte
byggekostnader som gir utsatte salgs- og byggestarter. Det kan også oppstå negative skift i etterspørselen på
grunn av regulatoriske endringer som påvirker kjøpekraft eller byggekostnader. Et eksempel på dette er at
klimaendringer kan medføre strengere miljøkrav i prosjektutvikling og påvirke tilgang til nye utviklingstomter,
entreprenører og råvarer. Se eget kapittel om risiko i kapittel om eierstyring og selskapsledelse
VERDIDRIVERE I SELVAAG BOLIG
Konkurransedyktige produkter i vekstområder
• Satser utelukkende i urbane vekstområder med stor bolig- etterspørsel og markedsdybde.
• Konkurransedyktige priser som gir stor målgruppe.
• Et bredt utvalg boligtyper som når flere markedssegmenter og gir inntektsmaksimering i prosjektene.
Stor, aktivt forvaltet tomtebank
• Tomtebank eiet av andre medfører lavere kapitalbinding.
• Verdiskaping gjennom utvikling, videreutvikling og optimalisering av tomter.
• Fleksibilitet til å utvikle flere tusen boliger i urbane vekstområder.
• Aktiv kapitalforvaltning.
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
14
Effektiv og fleksibel kostnadsstruktur
• Ekstern entreprenør gir fleksibilitet, redusert risiko og kostnadsoptimalisering.
• Prosjektbasert forretningsmodell gir økt fleksibilitet og reduserer risiko.
• Store prosjekter med mer enn 150 boliger gir stordriftsfordeler.
• Effektiv og slank organisasjon gir lavere overhead-kostnader.
Kapitaleffektiv forretningsmodell støttet av solid balanse
• 60 prosent forhåndssalg som hovedregel før byggestart gir redusert behov for prosjektfinansiering og redusert
risiko for varelagerbygging.
• Sunn gjeldsstruktur og finansiell fleksibilitet.
Samarbeidspartnere
Selvaag Bolig er NHO-medlem og tilknyttet landsforeningen
Byggenæringens landsforening (BNL) og bransjeforeningen
Boligprodusentene. Selskapet er også medlem av Grønn
Byggallianse, samt bidragsyter og pådriver i en rekke lokale og
bransjespesifikke foreninger og fora.
Selvaag Bolig støtter kultur, breddeidrett og utdanningsinstitusjoner,
spesielt i nærområdene der selskapet har prosjekter.
Årsrapport 2022 | ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE
15
ESG I SELVAAG BOLIG
Å bidra til samfunnet har vært en sentral del av Selvaags DNA siden starten i 1948, da fokuset var å bygge
boliger til en pris som flest mulig kunne betale. Med klimaendringer, naturkrise og økende forskjeller utvides
både ansvarsområdet og innsatsen til selskapet. Selvaag Bolig anser økt fokus på bærekraft i alle ledd av
virksomheten som viktig, og etterstreber derfor å gjøre ESG (Environment, Social & Governance) til en integrert
del av virksomheten. Dette blant annet for å sikre at det bygges nok boliger til en pris flest mulig har råd til å
betale, at det bygges med lav klimabelastning, at alt som bygges tilrettelegger for en bærekraftig livsstil, og at
anstendige arbeidsforhold og menneskerettigheter ivaretas i hele verdikjeden.
Arbeidet med ESG er omfattende og utfordrende. Det er blant annet mangel på standardiserte
måleparametere, krevende å få tilgang til korrekt data, og fortsatt uklarheter rundt innføringen av lovverk.
Selskapet ser imidlertid forretningsmessige muligheter i overgangen til et lavutslippssamfunn, og opplever at
god håndtering av ESG er en forutsetning for at selskapet også skal lykkes fremover.
Alle selskapets utbyggingsprosjekter er i Norge og Sverige som har strenge offentlige krav til bygging, kvalitet
og ansvarlig drift. I tillegg etterspørres stadig mer informasjon om hvordan selskapet styrer sin påvirkning på
miljø og samfunnet for øvrig. Eksempler på dette er EUs regelverk for bærekraftsrapportering (CSRD),
åpenhetsloven, EUs taksonomi og nye krav i byggteknisk forskrift (TEK17). I året som har gått har Selvaag Bolig
derfor lagt ned en betydelig innsats for å imøtekomme forventninger til ikke-finansiell rapportering. Dette
omfatter blant annet systematisering og digitalisering av datainnhenting, implementering av KPIer og mål, og
sikre etterlevelse internt og i leverandørkjeden.
I 2022 overleverte Selvaag Bolig 585 boliger. Det er store variasjoner både i boligstørrelser og beliggenhet.
Boligene er imidlertid i hovedsak leiligheter i store prosjekter i selskapets kjerneområder, og
gjennomsnittsstørrelsen er på om lag 70 kvadratmeter boareal. Det var ingen kjente brudd på lover og
reguleringer eller retningslinjer i 2022.
OM DENNE RAPPORTEN
Denne rapporten er utformet basert på standardene til The Global Reporting Initiative (GRI) for
rapporteringsåret 2022. Rapporten er utformet av Selvaag Boligs konsernledelse og behandlet av Selvaag
Boligs styre. Rapporten er ikke verifisert eksternt, men gjennomgått og kvalitetssikret av tredjepart. Ekstern
verifisering vil bli vurdert i 2023.
Omfang og avgrensninger
Rapporten inkluderer alle virksomhetsområder i Selvaag Bolig ASA og datterselskaper. Dette tilsvarer områdene
dekket i den finansielle rapporteringen.
Kontakt
For spørsmål om eller tilbakemeldinger til rapporten kontakt konserndirektør kommunikasjon, bærekraft og
strategi, Kristoffer Gregersen: [email protected]
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
16
STYRING
Selvaag Boligs styre er ansvarlig for etterlevelse av alle relevante myndighetskrav, lover og forskrifter. Styret har
fastsatt overordnede prinsipper for eierstyring og selskapsledelse. Disse er nedfelt i sentrale retningslinjer og
prosedyrer. Prinsippene er gjeldende for styret, administrerende direktør, alle ledere, medarbeidere og
samarbeidspartnere til alle selskaper som er en del av Selvaag Bolig konsernet. Prinsippene følges opp i
planleggings- og styringssystemer, og i den daglige driften av selskapet. For mer informasjon vises det til eget
kapittel i denne årsrapporten.
Det koordinerende ansvaret for ESG er plassert hos konserndirektør for kommunikasjon, bærekraft og strategi.
ESG er et sentralt tema på styrets årlige strategiseminar med selskapets ledelse, der det blant annet settes mål
for kommende virksomhetsår. I 2022 ble det utviklet en egen ESG-strategi. Styret mottar rapporter fra selskapets
ledelse i tre styremøter i løpet av året, og vedtak av KPIer og vurdering av måloppnåelse skjer årlig. Styrets
revisjonsutvalg mottar i tillegg løpende orientering om ESG-arbeidet fra selskapets ledelse.
Styrende dokumenter:
• Etiske retningslinjer
• Verdihåndbok
• Leverandørerklæring
• Menneskerettighetspolicy
• Miljøpolicy
• Retningslinjer for IT-sikkerhet og GDPR
• Retningslinjer for lønn til ledende personer
Risiko
Selskapet gjennomfører en omfattende toårlig risikokartlegging der en rekke ESG-relaterte temaer er ivaretatt.
Kartleggingen ble sist gjennomført i 2023. Se eget kapittel om risiko i kapittel om eierstyring og
selskapsledelse.
Omdømme
Gjennom en interessentundersøkelse kartlegger Selvaag Boligs omdømme hos politikere, administrativt ansatte i
kommuner, eiere og investorer, samarbeidspartnere og leverandører, og media. Disse interessentgruppene er
premissgivere for rammebetingelser og utvikling i de geografiske kjerneområdene til selskapet, samt for
omdømmet og verdien til selskapet.
Temaer som vurderes er tillit, ledelse, kompetanse, organisasjon, innovasjon, bærekraft, kommunikasjon og
åpenhet. Aktører som er valgt for sammenlikning kan alle klassifiseres som de mest seriøse aktørene i markedet,
og Selvaag Bolig rangeres høyest på flere av parameterne og topp tre på alle.
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
17
Undersøkelsen viser at Selvaag Bolig har et godt utgangspunkt for å sikre seg gode rammebetingelser og den
anerkjennelsen som kreves for å få gjennomført større prosjekter. På temaet bærekraft er det ingen målgrupper
som opplever at noen aktør har tatt en posisjon.
Insentiver
Det er innført ledelsesinsentiver for ESG. Hele selskapets konsernledelse har deler av sin variable lønn knyttet til
ESG. For virksomhetsåret 2022 omfattet dette blant annet compliance, utvikling av overordnet ESG-strategi,
samt definisjon av KPIer og mål. På sikt vil insentivene knyttes til måloppnåelse. Selskapet skal både utnytte
muligheter og gjøre korrigerende tiltak om nødvendig. Selskapets prosjektledelse har også ESG-KPIer tilknyttet
sin variable lønn.
Kvalitetsstyring av prosjekter
Selvaag Bolig har et kvalitetsstyringssystem som ivaretar og sikrer kvalitet og lovpålagte plikter i alle faser i
prosjektutviklingen. Systemet består av sjekklister og beslutningsdokumenter som skal følges i prosjektenes
respektive faser, fra akkvisisjon til regulering, tilbudsinnhenting, gjennomføring og i reklamasjonsperioden.
Eksempler på elementer som ivaretas er kostnader, miljø, arkitektur, sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA) og
bokvalitet. Det er et krav at systemet benyttes i utviklingen av samtlige prosjekter, og viseadministrerende
direktør er eier av systemet. Beslutningsdokumenter utkvitteres av prosjektsjef og gjennomgås av
viseadministrerende direktør.
VARSLINGSRUTINER
Selvaag Bolig ønsker å motta varsler om kritikkverdige forhold som omfatter lovbrudd eller brudd på selskapets
etiske retningslinjer. Eksempler på kritikkverdige forhold kan være: Fare for liv eller helse, fare for klima eller
miljø, korrupsjon eller annen økonomisk kriminalitet, maktmisbruk, uforsvarlig arbeidsmiljø, trakassering og
brudd på personvern.
Selskapet etterstreber at terskelen for at interessenter kan varsle om kritikkverdige forhold, skal være så lav som
mulig. Det er derfor etablert en varslingskanal som er tilgjengelig både for selskapets egne ansatte og for
eksterne interessenter på Selvaag Bolig ASA. Prosedyrer for varsling er tilgjengelig på selskapets hjemmeside
og intranett. Kanalen kan benyttes anonymt. Det foreligger rutiner for rapportering av varslede forhold til
selskapets styre.
Selskapet har orientert ansatte og leverandører om varslingsrutiner, muligheter for varsling og oppfordrer til at
alle kritikkverdige forhold skal rapporteres. Selvaag Bolig mottok ingen varsler i 2022.
DIGITALISERING AV DATA
Selvaag Bolig opplever at en av hovedutfordringene for selskapets ikke-finansielle rapportering er økt omfang
av parametere som skal måles, samt ujevn kvalitet på innrapportert data. I løpet av 2022 har Selvaag Bolig
derfor investert i et digitalt system som muliggjør enklere innhenting, kvalitetssikring og tilgjengeliggjøring av
data. Digitaliseringen omfatter blant annet SHA-data fra alle byggeprosjekter og klimaregnskap. Det
tilrettelegger også for en systematisk vurdering av hvordan leverandører og samarbeidspartnere håndterer
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
18
sosiale forhold og menneskerettigheter i egne virksomheter og leverandørkjeder. Systemet ble tatt i bruk i januar
2023.
STRATEGISKE PRIORITERINGER
Et viktig arbeid i 2022 har vært å utarbeide en ESG-strategi med tydelige måleparametere og mål.
Hovedformålet med strategien er å sikre at Selvaag Bolig bidrar til helhetlig, langsiktig og bærekraftig
verdiskaping i samfunnet, at forretningsmodellen tilpasses en klimanøytral økonomi, og at selskapets arbeid
med sosiale forhold og miljø gir konkurransefortrinn.
Visjon:
Vi gjør fremtidens byer bedre
Misjon:
Vi skal gjøre det enklere for flere å bo bedre
Ambisjon:
Vi skal bidra til inkluderende lokalsamfunn og tilrettelegge for en bærekraftig livsstil
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
19
Interessentdialog og vesentlige temaer
Strategien er basert på en vesentlighetsanalyse som ble revidert høsten 2022 i henhold til den seneste GRI-
standarden, samt prinsippet om dobbelt vesentlighet. Dette innebærer at rapporteringen og valgte KPIer både
omfatter hvilken påvirkning selskapet har på samfunnet og interessenter, samt hvordan ESG-forhold påvirker
selskapets mulighet til langsiktig verdiskapning. [lenke til vesentlighetsanalyse i vedlegg] Både interne og
eksterne interessenter ble konsultert i arbeidet, herunder fageksperter på arbeidsforhold, finans og klima og
miljø. Selvaag Bolig er medlem av og har løpende dialog med Grønn Byggallianse. Selvaag Bolig har vurdert
følgende temaer som vesentlige:
Klima og miljø Sosiale forhold Styringsmessige forhold
Klimagassutslipp
Klimarelatert risiko
Materialbruk
Tap av biologisk mangfold
Avfall og forurensing
Energieffektive bygg
Helse og sikkerhet på byggeplass
Sosial dumping
Menneskerettigheter i leverandørkjeden
Påvirkning på lokalsamfunn
Etikk i leverandørkjeden
Etikk i egen organisasjon
Selvaag Bolig har rendyrket sin rolle som byggherre, og prosjekter bygges derfor av underentreprenører.
Selskapets største påvirkning på klima og miljø, samfunnet og økonomien skjer utviklingen av boligprosjektene
og i leverandørkjeden. 2022-analysen omfatter flere temaer enn tidligere.
FNs bærekraftsmål
FNs mål for bærekraftig utvikling er en arbeidsplan for å utrydde fattigdom, bekjempe ulikhet og stoppe
klimaendringene innen 2030. Bærekraftsmålene inkluderer 17 hovedmål og 169 delmål. Selvaag Bolig jobber
etter relevante mål, inkludert FNs “Framework Convention on Climate Change” (Parisavtalen). FNs mål for
bærekraftig utvikling er en arbeidsplan for å utrydde fattigdom, bekjempe ulikhet og stoppe klimaendringene
innen 2030. Bærekraftsmålene inkluderer 17 hovedmål og 169 delmål. Selvaag Bolig jobber etter relevante
mål, inkludert FNs “Framework Convention on Climate Change” (Parisavtalen).
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
20
Mål 8: Anstendig arbeid og
økonomisk vekst
11: Bærekraftige byer og
lokalsamfunn
12: Ansvarlig forbruk og
produksjon
13: Stoppe klima-
endringene
Delmål 8.8 11.3, 11.4, 11. 7 12.2, 12.5 13.1, 13.2
Vesentlige tema
Helse og sikkerhet på
byggeplass
Klimarelatert risiko Materialbruk Klimagassutslipp
Menneskerettigheter i
leverandørkjeden
Avfall og forurensing Avfall og forurensing Energieffektive bygg
Sosial dumping Tap av biologisk mangfold
Etikk i leverandørkjeden Påvirkning på lokalsamfunn
Etikk i egen organisasjon
Bidrag
Sikre gode og rettferdige
arbeidsforhold på
byggeplasser, i
leverandørkjeder og i
virksomheten
Redusere risiko for fysiske
skader på bygg, lokalmiljø og
mennesker
Effektiv arealbruk i urbane
områder og på knutepunkter
Bidra til å ivareta og øke
biologisk mangfold
Redusere avfall
Øke resirkulering
Redusere materialbruk
Redusere utslipp i Selvaag
Boligs verdikjede
Bygge energieffektive boliger
Mål for Selvaag Bolig
0 tilfeller av sosial dumping/
arbeidslivskriminalitet
Ingen nye tomtekjøp av dyrket
mark (unntak ved knutepunkt)
f.o.m. 2023
Reduksjon i avfall Energimerke ferdigstilte boliger:
B
0 ulykker med personskade Vurdere fysisk klimarisiko i alle
prosjekter
Sorteringsgrad: > 75 % Scope 1 og 2: Klimanøytral
innen 2030
> 40 % av hvert kjønn i hele
selska
> 40 % av hvert kjønn i
selskapets ledelse
Vurdere biologisk mangfold i
alle nye prosjekter
Scope 3: 20 % lavere utslipp
for ferdigstilte boliger enn
dagens BREEAM-referanse i
perioden 2023-2025, og 30 %
lavere i innen 2030
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
21
KLIMA OG MILJØ (E)
Selskapets retningslinjer for miljø fastslår at Selvaag Bolig alltid skal søke miljøvennlige løsninger som kan bidra
til redusert klimautslipp i byggeprosessen og gjennom byggets levetid. Alle selskapets prosjekter skal bygges i
tråd med norske byggeforskrifter og europeisk regelverk. Disse stiller strenge krav til materialvalg og
energieffektivitet i boligene, og til den generelle virksomheten gjennom byggeprosessen.
SELVAAG BOLIGS TILNÆRMING
Selvaag Bolig prioriterer å bygge arealeffektive boliger i urbane pressområder. Dette er områder der det er
mulig å transformere utdaterte næringsbygg og industriområder til høyverdige bolig- og byområder med
grøntareal og gode bymessige kvaliteter. Selskapets største fotavtrykk på klima og miljø ligger i
leverandørkjeden og de største utslippene kommer fra materialene som benyttes i byggene. Å redusere negativ
påvirkning krever god planlegging og samarbeid mellom Selvaag Bolig som byggherre og entreprenørene som
utfører byggingen.
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
22
Tilnærmingen påvirker hvilke leverandører som velges, krav som stilles og rutiner for oppfølging. I kontrakter
stilles det tydelige krav til at entreprenører skal operere i tråd med de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter
og i henhold til selskapets retningslinjer og leverandørinstruks. Det ble ikke avdekket brudd på disse i løpet av
2022.
Det gjøres grundige vurderinger gjennom hele prosjektforløpet - fra akkvisisjon og regulering, til valg av
entreprenør og utbygging. Grunnforhold, biologisk mangfold og tilgjengelige energikilder blir tidlig kartlagt for
å beslutte hvordan et prosjekt kan utformes. Alle store prosjekter i sentrumsnære områder har i tillegg utarbeidet
miljøplaner som definerer overordnede miljømål og belyser prosjektets miljøavtrykk, før bygging av prosjektet
igangsettes. Dette inkluderer blant annet kartlegging av løsninger for energieffektive bygg, materialvalg,
avfallshåndtering og samspill med omgivelsene. I tillegg skal det alltid vurderes om prosjektene kan bygges slik
at beboere og brukere stimuleres til en bærekraftig livsstil, for eksempel gjennom deling av fellesarealer,
bildelingstjenester og energiløsninger.
For å sikre god miljøledelse i Selvaag Boligs byggeprosjekter, ble det i 2021 vedtatt at alle prosjekter fra og
med 2022 skal bruke BREEAM NOR-preanalyse som styringsverktøy. BREEAM er et miljøsertifiseringssystem for
bygg og er byggenæringens verktøy for å måle miljøprestasjon. Sertifiseringen er basert på dokumentert
miljøprestasjon i ni kategorier relatert til klima og miljø. I hver kategori er det emner med kriterier eller tiltak
som kan gjøres for å redusere miljøpåvirkningen fra prosjektet. BREEAM-NOR sertifiserer prosjekter i fem
nivåer: Pass, good, very good, excellent og outstanding. Det antas at BREEAM-rammeverket i stor grad vil være
kompatibelt med rapporteringskravene knyttet til EUs klassifiseringssystem (taksonomi) for bærekraftige
aktiviteter og EUs kommende regelverk for bærekraftsrapportering (CSRD).
Kravet om preanalyse er inntatatt i selskapets kvalitetsstyringssystem. Preanalysen skal måle prosjektene opp
mot kvalitetene som kreves i de ulike BREEAM-sertifiseringsnivåene og EUs taksonomi. På denne måten vil
Selvaag Bolig sikre at ambisjoner ivaretas gjennom konkrete tiltak i prosjektene. I 2022 startet Selvaag Bolig
utviklingen av sitt første BREEAM-sertifiserte prosjekt. Lille Løren park i Oslo skal sertifiseres BREEAM Good.
Eventuelt krav om sertifisering av andre prosjekter vil bli vurdert basert på erfaringer fra byggingen av Lille
Løren park.
KLIMARISIKO
I 2021 gjennomførte Selvaag Bolig en vurdering av potensiell klimarelatert risiko og muligheter, samt selskapets
styring av disse basert på retningslinjer fra the Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD).
Vurderingen konkluderte med at eiendomssektoren som helhet har en vesentlig eksponering for både fysisk
risiko og overgangsrisiko, og har definert hvilke områder som er vesentlige for Selvaag Bolig.
Bygge- og eiendomsnæringen står for betydelige utslipp i et livsløpsperspektiv, og må dermed forvente
endringer i reguleringer og markedsutvikling i overgangen til et lavutslippssamfunn. Samtidig er næringen
eksponert for risiko for fysiske klimaendringer, der eiendeler kan gå tapt eller få betydelige tap.
Ettersom Selvaag Bolig utvikler boliger og næringslokaler som overtas av kjøper ved ferdigstillelse, er fysisk
klimarisiko først og fremst gjeldende for valg av tomt. Temaer som ekstremvær, havnivåstigning, stormflo,
nedbør, skred, frost og tørke blir kartlagt i alle prosjekter gjennom en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-
analyse). Analysen avdekker forhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
23
eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Elementer som kartlegges følger
temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap
(DSB)
1
.
KLIMAGASSUTSLIPP
Om lag 40 prosent av verdens klimagassutslipp er knyttet til bygging, bruk og rivning av bygg
2
.
1. juli 2022 ble det innført endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) som skal bidra til å redusere
klimagassutslipp. Det er blant annet innført krav om klimagassregnskap for boligblokker og yrkesbygg. Reglene
har en overgangsordning på ett år, og for byggesøknader levert før 1. juli 2023 kan tiltakshavere dermed
velge å følge de nye bestemmelsene. I praksis vil dette bety at kravet om klimaregnskap tidligst vil gjelde for
bygg som ferdigstilles fra 2025, når byggetiden medregnes.
Selvaag Bolig besluttet imidlertid å føre klimaregnskap i 2021 som omfatter både utslipp fra Selvaag Boligs
administrasjon, og utslipp i byggenes verdikjede, bygge - og bruksfase. Selskapet har jobbet videre gjennom
2022 for å forbedre datakvalitet, justere metode til den nye forskriften samt å etablere krav til leverandører.
Utslippsfrie byggeplasser
Oslo kommune har uttalt mål om at all bygge- og anleggsvirksomhet i kommunen skal være utslippsfri i 2030,
og flere kommuner har varslet at det vil bli stilt krav om utslippsfrie byggeplasser. Dette medfører at alle
anleggsmaskiner må være elektriske. Utslipp fra anleggsmaskiner utgjør en svært liten del av Selvaag Boligs
totale utslipp.
Mål for utslippsreduksjon
I 2022 satt Selvaag Bolig mål om klimanøytralitet innen 2030 for både indirekte og direkte utslipp (Scope 1 og
2). Dette skal skje gjennom kutt i utslipp fra driftsmidler der organisasjonen har operasjonell kontroll (Scope 1)
og indirekte utslipp knyttet til innkjøpt energi (scope 2), samt karbonkompensasjon (offsetting). Metode for
offsetting er foreløpig ikke definert. Nesten hele selskapets utslipp kommer i imidlertid fra utslipp fra innkjøpte
varer og tjenester (scope 3). Referanseprosjektet som benyttes i BREEAM-NOR v. 6.0
3
er satt som
utgangspunkt
4
, og Selvaag Bolig har som mål at selskapets ferdigstilte boliger skal ha 20 prosent lavere utslipp
per BTA/år enn referanseprosjektet i perioden 2023-2025, og 30 prosent lavere i perioden 2025-2030.
1. DSB (2017)
Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging.
Tilgjengelig fra: https://www.dsbinfo.no/DSBno/2017/tema/
samfunnssikkerhet-i-kommunens-arealplanlegging-metode-for-risiko-og-saarbarhetsanalyse/ (Hentet 17.02.2023)
2. Circle Economy (2023)
Circularity gap report 2023.
Tilgjengelig fra: https://www.circularity-gap.world/2023#download (Hentet
14.02.2023)
3. Grønn Byggallianse (2022)
BREEAM_NOR v6.0 for nybygg.
Tilgjengelig fra: https://byggalliansen.no/wp-content/uploads/2022/03/
BREEAM-NOR-v6.0_NOR.pdf
4. I referanseprosjektet som benyttes i BREEAM-manualen er levetiden som er lagt til grunn i 60 år. Kjellerarealer og fundamentering inngår
ikke i målene for referanseprosjektet grunnet manglende erfaringstall. I byggteknisk forskrift er levetiden som er lagt til grunn i 50 år.
Kjellerarealer og fundamentering inngår i klimagassregnskapet.
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
24
Resultat 2022
Selvaag Bolig ønsker å være åpne om sine utslipp og følger GHG-protokollens metode for beregninger
5
.
Selskapets klimaregnskap omfatter Selvaag Boligs virksomhet i Norge og Sverige, inkludert kontorer og
visningssentere.
Det totale regnskapet (Energi og klimaregnskapet 2022) viser at 99,86 prosent av selskapets utslipp kommer
fra leverandørkjeden og er knyttet til utvikling av prosjekter. Verdikjedeutslippene til stål og betong står for om
lag 73 prosent av den totale klimabelastningen, og selskapet har derfor fokus på å redusere utslipp fra disse
innsatsfaktorene.
Utslippene knyttet til Selvaag Boligs administrasjon (Scope 1) utgjorde 0,1 prosent av det totale utslippet. Disse
utslippene økte fra 16,8 tCO2e i 2021 til 25,3 tCO2e i 2022. Mesteparten av denne økningen ligger i bruk
av drivstoff til biler, som kan ha sammenheng med færre restriksjoner knyttet til fysiske møter i 2022
sammenlignet med 2021.
Utslipp knyttet til strømforbruk (Scope 2) hadde derimot en vesentlig nedgang fra 2021 til 2022. Nedgangen
skyldes at Selvaag Bolig har nedskalert størrelsen på enkelte regionkontorer, og at utslippsfaktoren for norsk
elektrisitet har hatt en nedgang på 30 prosent. Dette fordi det benyttes mindre naturgass og mer vannkraft i
norsk elektrisitetsproduksjon.
Antallet boliger Selvaag Bolig ferdigstiller varierer betydelig fra år til år. Det totale indirekte utslippet fra
innsatsfaktorer (Scope 3) er reflekterer således ikke selskapets arbeid med utslippsreduksjon. Selvaag Bolig har
derfor inntatt utslipp per ferdigstilt BTA og ferdigstilt BTA/år som KPIer. Dette gjør det mulig å vise selskapets
utslipp per kvadratmeter bolig som er ferdigstilt. I 2022 ferdigstilte Selvaag Bolig 586 boliger og byggene
utgjorde totalt 74 665 kvadratmeter BTA (54 730 kvadratmeter BTA ekskl. kjellerarealer). KPIen «utslipp BTA/
60 år uten kjeller og fundamentering» gjør det mulig å sammenligne selskapets utslipp med referanseprosjektet
nevnt ovenfor. Denne viser utslipp per ferdigstilt kvadratmeter bolig fordelt på byggets levetid. I 2022 hadde
Selvaag Boligs prosjekter 25 prosent lavere utslipp enn referanseprosjektet.
Ettersom utvikling av bygg i Norge er kraftig regulert, blant annet med krav om energibruk og materialer, er
nivåene på linje med utslippene til sammenlignbare aktører. Selskapet vil fremover jobbe for reduksjon i
prosjektenes utslipp, og følger til enhver tid med på nye byggetekniske løsninger og byggemetoder som
reduserer unødvendig materialbruk og som gjør det mulig å øke andelen klimavennlige materialer.
5. Circle Economy (2023)
Circularity gap report 2023.
Tilgjengelig fra: https://www.circularity-gap.world/2023#download (Hentet
14.02.2023)
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
25
Nøkkelindikatorer
År 2022 År 2021 År 2020 Mål
Direkte utslipp (Scope 1)
(tCO2e)
25,3 16,8 Ikke målt Klimanøytral innen 2030
Indirekte utslipp fra
energiforbruk, markedsbasert
(Scope 2) (tCO2e)
164,9 219,7 Ikke målt Klimanøytral innen 2030
Indirekte utslipp fra
energiforbruk, lokasjonsbasert
(Scope 2) (tCO2e)
4,0 4,4 Ikke målt Klimanøytral innen 2030
Indirekte utslipp fra
innsatsfaktorer (Scope
3)(tCO2e)
25 556,04 20 104,3 Ikke målt 2023-2025: 20 % lavere enn
referanse
2025-2030: 30 % lavere enn
referanse
Utslipp BTA (kgCO2e) med
kjeller og fundamentering
342,67
298 (estimert)
6
Ikke målt -
Uslipp BTA/50 år (kgCO2e)
med kjeller og fundamentering
6,7 Ikke målt Ikke målt -
Uslipp BTA/60 år (kgCO2e)
uten kjeller/fundamentering
6,0 Ikke målt Ikke målt 2023-2025: 20 % lavere enn
ref. (8,0)
2025-2030: 30 % lavere enn
ref. (8,0)
ENERGIEFFEKTIVITET
Ifølge International Energy Agency (IEA) står drift av bygg og byggsektoren samlet for 30 prosent av det
globale energiforbruket og 27 prosent av de energirelaterte utslippene i verden
7
.
Norge har blant verdens
strengeste krav for nybygg, og med tilgang til grønn energi er ikke dette ansett som en vesentlig direkte
påvirkning på klima og miljø. Derimot kan energibesparelse i bygg frigjøre energi som kan bidra til
utslippsreduksjon i andre sektorer. Videre er energieffektivitet et kriterium i EUs taksonomi. Energisituasjonen i
Norge og Europa i 2022 var også en påminnelse om at energieffektive boliger er kostnadsbesparende for
boligeiere, og Selvaag Bolig har opplevd økt etterspørsel etter energieffektive boliger i året som har gått.
Energieffektivisering er derfor strategisk viktig for selskapet. Energieffektivitet er inkludert i tidligfaseberegninger
for hver individuelle prosjekt og styres på prosjektnivå. I tillegg beregnes byggenes behov for tilført energi.
Fornybare energikilder skal alltid vurderes, og energiprofilen på planlagte bygg er en integrert del av
beslutningsprosessen.
Mål for energieffektivisering
Selvaag Bolig har mål om at selskapets boliger ha et maksimalt netto energibehov på 95 kWh per m2/
oppvarmet BRA
8
for hele bygget inkludert fellesarealer. Dette ivaretas gjennom kravene som stilles i
6. Beregningene fra 2021 inneholder ikke kjellerarealer og fundamentering. Det er i tillegg mer detaljert innrapportering i 2022 enn i 2021.
Regnskapene for 2021 og 2022 er derfor ikke direkte sammenlignbare.
7. IEA (2021)
Buildings: A source of enormous untapped efficiency potential.
Tilgjengelig fra: https://www.iea.org/topics/buildings (Hentet
14.02.2023)
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
26
byggteknisk forskrift TEK17. I 2022 var det gjennomsnittlige energibehovet i boligene som ble ferdigstilt 93
kWh per m2/oppvarmet BRA.
Selvaag Bolig ønsker imidlertid å redusere energibehov i ferdigstilte boliger ettersom dette reduserer utslipp og
gjør det billigere for kunder å drifte sine boliger. Selskapet har derfor mål om energimerke
9
B i alle boliger.
For en leilighet på 75 kvadratmeter er da øvre grense for levert energi 108,33 kWh/m2 per m2 oppvarmet
boligareal. I 2022 hadde alle selskapets boliger energimerke A, B, C eller D. At enkelte boliger har
energimerke C og D skyldes at disse er eksponert mot en større andel av byggenes yttervegg og takflate. I
2022 hadde 30 prosent av boligene energimerke A. Dette skyldes at det ble ferdigstilt boliger i prosjektet
Landås i Asker kommune, der det benyttes varmebrønner. Selvaag Bolig vil fremover etterstrebe reduksjon av
andelen boliger med energimerke som er lavere enn B, samt ta i bruk løsninger som reduserer boligenes
primærenergibehov.
Nøkkelindikatorer
År 2022 År 2021 År 2020 Mål
Netto energibehov (kWh per
m2/oppvarmet BRA i ferdigstilt
bolig)
93 92 Ikke målt ≤ 95 kWh per m2/oppvarmet
BRA i alle ferdigstilte boliger
Andel ferdigstilte boliger med
Energimerking A-D
A: 30 %
B: 38 %
C: 30 %
D: 2 %
Ikke målt Ikke målt Minimum energimerke B
RESSURSBRUK I SELVAAG BOLIGS PROSJEKTER
Ifølge Circle Economy
10
står bygging og riving av bygg for nesten én tredjedel av det totale materialforbruket
i verden og genererer en tilnærmet lik andel av avfallet. Videre utgjør utvinning av metall og ikke-metalliske
mineraler som sand og grus til bygg en årsak til klimakatastrofer og en trussel for biologisk mangfold.
Produksjon av sement, stål og glass er vannintensive prosesser som kan bidra til vannmangel.
Materialforbruk er også en stor kilde til utslipp og slik en driver av klimaendringene. Produksjon av sement står
alene står for om lag 7 prosent av de globale CO
2
-utslippene. 98,63 prosent (inkl. transport) av Selvaag Boligs
utslipp er knyttet til materialforbruk og 73 prosent alene stammer fra stål og betong.
Selvaag Bolig anvender betydelige mengder CO
2
-intensive materialer og erkjenner at både næringen og
selskapet har et betydelig potensial for å redusere negative påvirkninger på klima og miljø. Selskapet anser at
8. Bruksareal (BRA) er arealet som ligger innenfor omsluttende vegger. (inkludert innvendige vegger).
9. TEK10 (2015)
Energikarakterskalaen.
Tilgjengelig fra: www.energimerking.no/no/energimerking-bygg/om-energimerkesystemet-og-
regelverket/karakterskalaen/ (Hentet: 14.02.2023)
10. Circle Economy (2023)
Circularity gap report 2023.
Tilgjengelig fra: https://www.circularity-gap.world/2023#download (Hentet
14.02.2023)
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
27
løsningen ligger i en mer sirkulær forretningsmodell som reduserer forbruk av materialer, øker ombruk og
reduserer av avfall.
Ifølge byggteknisk forskrift
11
skal nye bygg fra og med juli 2023 bygges slik at de senere kan demonteres, og
materialer skal bli kartlagt for ombruk ved større arbeider i eksisterende bygg. Det er også gjort unntak fra
kravet til dokumentasjon ved omsetning av brukte byggevarer som tas ut av et byggverk gitt at det ikke er
foretatt vesentlige endringer dersom det skal brukes på nytt i et byggverk. Unntaket skal gjøre det enklere å
omsette brukte byggevarer samtidig som krav til helse, miljø og sikkerhet i bygg er ivaretatt. Selvaag Bolig
anser unntaket til dokumentasjon som positivt da dette vil muliggjøre økt ombruk i nye boligprosjekter. Reglene
har en overgangsordning på ett år, og for byggesøknader levert før 1. juli 2023 kan tiltakshavere dermed
velge å følge de nye bestemmelsene.
Mål for ressursbruk
Selvaag Bolig jobber målrettet med reduksjon av materialbruk og avfall gjennom bedre prosjektering og
bestilling til totalentreprenører, samt kartlegging av muligheter for gjenbruk av eksisterende bygningselementer.
Det er satt mål om å ha en høyere sorteringsgrad enn 75 prosent. KPI og mål for indirekte utslipp fra
innsatsfaktorer skal nås gjennom økt ombruk av bygningselementer og økt bruk av materialer med lavere
CO
2
-intensitet. Eksempler på dette er lavkarbonbetong og trevirke som har vesentlig lavere utslipp enn ordinær
betong.
Resultat og refleksjon
Selvaag Bolig har brukt de siste to årene på å kartlegge materialforbruket for å forstå omfanget og mulighetene
til å redusere forbruket og påvirkning på klima. Selskapet har definert KPIer og mål tilknyttet ressursbruk. KPIer
og mål vil spisses i 2023 ettersom rammene blir klarere. Det er samlet inn mer data som viser grunnlaget for
reduksjon, og selskapet har etablert rutiner, blant annet gjennom årlig screening, som gir større innblikk i
negativ miljøpåvirkning i leverandørkjeden.
Selvaag Bolig bygger i hovedsak prosjekter i urbane områder med eksisterende bygningsmasse som skal
erstattes. På et av byggetrinnene på Skårerbyen i Lørenskog kommune ble blant annet bunnplaten til et
eksisterende bygg gjenbrukt. Dette bidro til at de totale utslippene fra prosjektet som var vesentlig lavere enn
gjennomsnittet av prosjektene som ble målt i 2022. Utslippene fra Skårerbyen var 237,82 kgCO2e pr. BTA
sammenlignet med 342,67 kgCO2e pr. BTA som var gjennomsnittet for alle prosjektene som ble målt i 2022.
Tallene for 2021 og 2022 er ikke direkte sammenlignbare fordi flere materialer inngår i 2022-regnskapet.
11. Direktoratet for byggkvalitet (2022)
Regelendring fra 1. juli.
Tilgjengelig fra: https://dibk.no/om-oss/Nyhetsarkiv/regelendringer-fra-1.-
juli/ (Hentet: 14.02.2023)
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
28
Nøkkelindikatorer
2022 2021 2020 Mål
Avfall (tonn)
3 362 4 934 Ikke målt
Sorteringsgrad (prosent)
91,2 87,5 90,3 > 75
Materialbruk (tonn) ekskl. kjellerarealer og fundamentering
145 603 143 115 Ikke målt
Økt ombruk av
bygningselementer
og økt bruk av
materialer med
lavere
CO2-intensitet
BIOLOGISK MANGFOLD
Tap av biologisk mangfold øker globalt, og utgjør en trussel for klodens bæreevne. Det internasjonale
naturpanelet (Ipbes) slo fast i 2019 at reduksjonen av artsmangfold er ti til hundre ganger raskere i dag enn de
siste 10 millioner årene. 87 prosent av de truede artene i Norge er truet på grunn av arealendringer som
avskoging, drenering og nedbygging
12
.
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
29
Selvaag Bolig bygger primært boliger i urbane områder der det allerede er bebyggelse. Ofte medfører dette at
utdaterte industri- og næringsbygg og asfalterte områder transformeres til boligområder med grøntområder som
legger til rette for økt biologisk mangfold. Eksempler fra ferdigstilte og planlagte prosjekter er bygging av
blågrønn infrastruktur i gårdsrom og parker, viltvoksende engmatter og stauder, furu og lyng for å etablere et
urbant skogsmiljø, fuglekasser og insektshotell i trær, samt planting av frukttrær og bærbusker.
Selvaag Bolig erkjenner imidlertid at selskapets virksomhet kan påvirke biologisk mangfold negativt. Det er
derfor innarbeidet rutiner for at alle nye prosjekter tidlig kartlegger og vurderer risiko for tap av biologisk
mangfold, eller andre forhold som kan forringe natur, i forbindelse med kjøp og utvikling av tomter. I 2022
vedtok Selvaag Boligs styre at selskapet ikke skal kjøpe tomter med dyrkbar mark. Unntak fra dette gjelder
dersom tomten er regulert til boligformål og/eller ligger ved knutepunkt og utvikling er samfunns- og
miljømessig lønnsomt.
I byggeprosessen er det en risiko for at utslipp av overvann og kjemikalier kan føre til vannforurensing i
nærliggende områder. Dette kan ha negativ påvirkning både på mennesker og naturen. Selskapet følger
kravene i forurensningsforskriften
13
, kommunale reguleringsplaner for håndtering av overvann og
temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap
(DSB)
14
. Etterfølgelse ivaretas gjennom selskapets kvalitetsstyringssystem og kontrakter med leverandører.
Dette innebærer blant annet at entreprenøren skal, ved bruk av helsefarlige kjemikalier, dokumentere at det er
gjennomført en risiko- og substitusjonsvurdering, og at lovpålagte sikkerhetsblad for kjemikalier som skal
benyttes er levert i byggenæringens stoffkartotek. Det var ikke vannforurensning fra selskapets byggeprosjekter i
2022.
12. Vitenparken (ikke oppgitt)
Tap av naturmangfold.
Tilgjengelig fra: https://vitenparken.no/plantearv/tap-av-naturmangfold/ (Hentet:
14.02.2023)
13. Miljødirektoratet (2023)
Forurensningsforskriften.
Tilgjengelig fra: https://www.miljodirektoratet.no/regelverk/forskrifter/
forurensningsforskriften/
14. DSB (2017)
Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging.
Tilgjengelig fra: https://www.dsbinfo.no/DSBno/2017/tema/
samfunnssikkerhet-i-kommunens-arealplanlegging-metode-for-risiko-og-saarbarhetsanalyse/ (Hentet 17.02.2023)
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
30
SELVAAG BOLIGS KONSEPTER
Gjennom boligkonseptene Selvaag Pluss og Selvaag City utvikler Selvaag bolig livsstilsboliger med
fellesfunksjoner og tjenester. Disse konseptene er konkrete bidrag til at flere innbyggere deler på
samfunnskostnadene for sosial og teknisk infrastruktur, og at flere kan bo urbant, på mindre areal, og
med lavere behov for energi og transport.
Begge konseptene har fellesområder, vertskap og tjenester som forenkler beboernes hverdag. Beboere
har tilgang til gjesteleiligheter, treningsrom, selskapslokale, møterom og en rekke andre fellesfasiliteter. I
2021 gjennomførte Selvaag Bolig en evalueringsrapport av Plusskonseptet, som viser at beboere i
tillegg opplever økt livskvalitet, økt trygghet og redusert ensomhet.
Plussboliger utgjør nå en større andel av selskapets utviklingsportefølje enn tidligere. Det er foreløpig
ikke bygget City-prosjekter da konseptet er under utvikling. City er en kompaktvariant av Pluss med flere
små leiligheter som vil bidra til redusert arealbruk per beboer og lavere enhetspriser.
SOSIALE FORHOLD (S)
Selvaag Boligs ambisjon er å bygge boliger som bidrar til et inkluderende lokalsamfunn og en bærekraftig
livsstil. Boligene skal tilrettelegge for at alle mennesker, i alle aldre, uavhengig av funksjonsevne, skal kunne bo
godt og leve miljøvennlig.
Selskapet bygger store prosjekter med et bredt utvalg boligtyper og jobber for å utvikle boliger som flest mulig
har råd til å kjøpe. I 2022 kostet gjennomsnittsboligen fra Selvaag Bolig rundt fem millioner kroner, og
gjennomsnittsstørrelsen var om lag 70 kvadratmeter. Dette bidrar til at flere får mulighet til å kjøpe eget hjem.
Utviklingen av by- og boligprosjekter tar ofte mange år, og det er flere ulike berørte parter i slike prosesser.
Selvaag Boligs håndtering av prosjekter påvirker lokalbefolkningen rundt byggeprosjektene, entreprenører og
leverandører som jobber på byggeplassene, og fremtidige brukere av områdene som utvikles. En forutsetning
for å lykkes er trivsel og gode arbeidsforhold blant ansatte i alle selskapene som bidrar i utviklingen, og at
behovene til eksisterende- og nye brukere ivaretas.
SELVAAG BOLIGS TILNÆRMING
Store utbyggingsprosjekter har leveranser fra en lang rekke nasjonale og internasjonale leverandører, noe som
medfører økt risiko for brudd på menneskerettigheter og arbeidslivskriminalitet. Det er selskapets ansvar å sikre
ansvarlige prosesser gjennom prosjektenes totale utviklingsperiode. Selvaag Bolig skal være en av Norges mest
attraktive arbeidsplasser og alle ansatte skal ha gode utviklingsmuligheter.
Selvaag Boligs arbeid for å sikre at menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i hele verdikjeden er
ivaretatt er forankret i selskapets etiske retningslinjer, leverandørerklæring og menneskerettighetspolicy. Disse
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
31
styrende dokumentene beskriver hvordan selskapet arbeider for å sikre god forretningsskikk i tråd med FNs
veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter, samt FN Global Compacts ti prinsipper.
Selvaag Boligs retningslinjer og prosedyrer for ansvarlig drift er:
• Etiske retningslinjer
• Leverandørerklæring (code of conduct)
• Menneskerettighetspolicy
• Retningslinjer for antikorrupsjon
• Prosedyrer for varsling av kritikkverdige forhold
Åpenhetsloven
Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av
nøkkelferdige boliger. Selskapet har ingen egen entreprenørvirksomhet, men kontraherer entreprenører for hvert
prosjekt. Det er selskapets ansvar å stille tydelige krav til samarbeidspartnere for å sikre at byggeplasser er
trygge og at alle arbeidere i verdikjeden har gode arbeidsvilkår.
Åpenhetsloven trådte i kraft i 2022, og har som formål å sikre at selskaper har prosedyrer og tiltak for å
respektere menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i verdikjeden. Risiko for negativ påvirkning på
mennesker reduseres gjennom offentlig lovverk og regulering, men også gjennom Selvaag Boligs erfaring og
systematiske tilnærming til prosjektutvikling. I det daglige arbeidet ivaretas dette primært gjennom selskapets
kontrollrutiner og styringssystem som består av styringsdokumenter med sjekklister og rutiner for kartlegging og
utførelse i hver fase av prosjektutviklingen.
Selvaag Bolig har gjort en rekke tiltak i 2022 for å forbedre håndtering og forankring av menneskerettigheter
og anstendige arbeidsforhold i organisasjonen. Selskapet har engasjert en uavhengig tredjepart for å
gjennomføre en kartlegging av fremtredende menneskerettigheter. Ved å identifisere fremtredende
menneskerettigheter vil Selvaag Bolig være i stand til å bedre prioritere håndteringen av disse for å redusere
faktiske eller potensielle negative påvirkninger.
Risiko for brudd på fremtredende menneskerettigheter er størst i disse delene av selskapets verdikjede:
• Helse og sikkerhet på byggeplassen
• Sosial dumping og bruk av utenlandsk arbeidskraft
• Bruk av underleverandører
• Innkjøp av materialer
Store utbyggingsprosjekter har omfattende og kompliserte leverandørkjeder, noe som medfører økt risiko for
arbeidskriminalitet og brudd på menneskerettigheter. Selvaag Bolig har som mål å få et bedre innsyn i sin
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
32
leverandørkjede og har derfor innført rutiner for screening av nye og eksisterende leverandører og
samarbeidspartnere.
I 2022 kartla og kategoriserte Selvaag Bolig eksisterende leverandører og samarbeidspartnere etter risiko for
brudd på de fremtredende menneskerettighetene identifisert. 30 av selskapets om lag 1350 leverandører og
samarbeidspartnere i 2022 skal screenes i løpet av 2023. Bedriftene som skal screenes i første omgang er i all
hovedsak totalentreprenører og leverandører til prosjekter som gjennomføres med byggherrestyrte
delentrepriser. Disse er utvalgt fordi de er leverandører på områder der det er identifisert størst risiko for brudd
på menneskerettigheter. Se redegjørelse for aktsomhetsvurderinger for ytterligere informasjon.
Det er nedsatt en arbeidsgruppe som skal fortsette arbeidet med å kartlegge verdikjeden, gjennomgå
leverandører som er screenet, forbedre og implementere rutiner for avvikshåndtering, samt vurdere nye
leverandører og samarbeidspartnere. Arbeidsgruppen består blant annet av juridisk direktør, prosjektdirektører
og konserndirektør for kommunikasjon og bærekraft.
TRYGGE BYGGEPLASSER
Bygge- og anleggsvirksomhet er én av de mest ulykkesutsatte næringene i det norske arbeidslivet, og helse og
sikkerhet er derfor et viktig tema i byggebransjen. Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping er brudd på
menneskerettigheter, og et gjentagende problem i deler av bransjen.
I 2022 var Selvaag Bolig byggherre for 19 byggeprosjekter, og selskapets mål er at det skal være trygt å
jobbe på disse. Selskapet har uttalt nulltoleranse for arbeidslivskriminalitet og sosial dumping, og mål om null
skader på person og miljø.
Helse og sikkerhet
Selskapets retningslinjer for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA) er basert på krav oppgitt i
byggherreforskriften og internkontrollforskriften. Som byggherre er det Selvaag Boligs oppgave å opprette
prosjektets SHA-plan og utpeke byggherres representant (BR), koordinator i prosjekteringsfasen (KP) og
koordinator i utførelsesfasen (KU).
SHA er et fast punkt på byggherremøtene som gjennomføres i gjennomsnitt to ganger i måneden i prosjekter
som er under bygging. Totalentreprenør har egne rutiner for implementering og oppfølgning av SHA-arbeid på
byggeplassen. For å minimere risiko for skader og uønskede hendelser gjennomføres det i tillegg sikker
jobbanalyse (SJA)* for kompliserte arbeidsoppgaver.
Det foreligger ikke krav til at arbeidere skal ha fagbrev, men Selvaag Bolig prioriterer entreprenører som har
lærlingeordning, samt ordninger for fag- og mesterbrev, slik at kompetanseutvikling og rekruttering sikres.
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping
Alle Selvaag Boligs leverandører blir kartlagt opp mot relevante sosiale kriterier. I kontrakter inngått stilles det
tydelige krav til at entreprenører skal operere i tråd med gjeldende lover og forskrifter, inkludert lønns- og
arbeidsvilkår. Alt arbeid som utføres i Norge følger norsk tariff og norske lover, og entreprenørene skal til
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
33
enhver tid kunne dokumentere at arbeidskraften som benyttes på byggeplassene er lovlig. I tråd med
byggherreforskriften og påseplikten gjennomfører Selvaag Bolig jevnlige kontroller for å sikre at
kontraktsvilkårene blir overholdt. Det blir i snitt gjennomført vernerunder og kontroller på selskapets
byggeplasser annenhver uke.
Kontrollrutiner
Både totalentreprenør og byggherre (også gjennom uavhengig tredjepart) foretar kontroller for å sikre
overholdelse av gjeldende regler og forskrifter. Alle skader og uønskede hendelser registreres fortløpende og
rapporteres til byggherre. Både konsernledelsen i Selvaag Bolig og styret mottar SHA- rapporter fra samtlige
prosjekter hvert kvartal, og eventuelle alvorlige hendelser rapporteres umiddelbart.
SHA-rutinene omfatter blant annet vernerunder som skal sikre at byggeplassen drives i henhold til planer og
rutiner og at sikkerheten er ivaretatt på en god måte. Det gjennomføres i tillegg stikkprøvekontroller for
påseplikt
**
som sikrer at lønns- og arbeidsvilkår på byggeplassene er i tråd med gjeldende forskrifter.
Resultat 2022
Selvaag Bolig har ikke avdekket brudd på arbeidsmiljøloven eller menneskerettigheter i 2022.
Det har vært en nedgang i antall uønskede hendelser på Selvaag Boligs byggeplasser fra i fjor. Det er
sannsynlig at dette har en sammenheng med normalisering etter ekstra arbeidspress som følge av
karanteneperioder og innreiserestriksjoner under koronapandemien.
Nøkkelindikatorer
*
2022 2021 2020 Mål
Leverandører kartlagt opp mot sosiale kriterier
100 % 100 % 100 % 100 %
Antall byggeplasser/prosjekter
19 19 19 -
Personskader med fravær
2 3 3 -
Personskader uten fravær
24 16 15 -
Uønskede hendelser
2666 4094 3059 -
Gjennomførte vernerunder
330 374 373 -
Sikker jobbanalyse** utført
175 168 191 -
Stikkprøvekontroll for påseplikt***, entreprenør
32 58 50 -
Stikkprøvekontroll for påseplikt, byggherre
14 26 9 -
*
Feil i årsrapport for 2021: Tilsvarende tabell i årsrapporten for 2021 viste tall for prosjektenes levetid akkumulert ved utløpet av de respektive årene, ikke for årene isolert.
**
Sikker jobbanalyse (SJA): Dette er en metode for å systematisk gjennomgå kompliserte eller risikofylte arbeidsoppgaver for å redusere eller fjerne risiko før oppgaven utføres. SJA
erstatter ikke HMS-risikovurderinger og ROS-analyser, men er et tillegg i situasjoner der disse risikovurderingene ikke dekker en spesifikk arbeidsoppgave eller aktivitet som skal
utføres. Antallet SJA som gjennomføres vil naturlig variere i tråd med hvilke arbeidsoppgaver som skal utføres.
***
I henhold til forskrift om informasjons- og påseplikt og innsynsrett skal hovedleverandør påse at lønns- og arbeidsvilkår hos virksomhetens underleverandører er i overensstemmelse
med gjeldende allmenngjøringsforskrifter. For mer informasjon: www.arbeidstilsynet.no/regelverk/forskrifter/forskrift-om-informasjons--og-paseplikt-mv/2/6/
INKLUDERENDE NABOLAG
Målet til Selvaag Bolig er å skape inkluderende nabolag som tilrettelegger for bærekraftig livstil for fornøyde
boligeiere. Selvaag Bolig erkjenner at selskapets byggeprosjekter kan ha negativ påvirkning på lokalsamfunnet.
Økt trafikk, støy i forbindelse med utbygging, vern av biologisk mangfold, tilgang til grøntarealer, behov for
rekreasjonsområder og bevaring av eksisterende bygningsmasse, er typiske aspekter interessentene er opptatt
av.
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
34
Uavhengig av størrelsen på et prosjekt involveres derfor berørte parter i en tidlig fase, slik at det legges til rette
for at utbyggingen får færrest mulig negative konsekvenser, både under oppføring og når den er ferdig.
Involvering gjennom medvirkningsprosesser sikrer innspill og at områder utvikles helhetlig.
Funksjon og estetikk
Selvaag Bolig skal tilrettelegge for at alle mennesker, i alle aldre, uavhengig av funksjonsevne, skal kunne bo
godt og leve miljøvennlig. Det innebærer å bygge gode møteplasser ute og inne, tilrettelegge for at beboere får
gangavstand til alt de trenger i det daglige, og at byggeprosjektene har høy estetisk kvalitet.
Arkitekturen skal derfor ta hensyn til omgivelsene rundt de respektive prosjekter, slik at bygningene,
landskapsarkitekturen og de nærliggende naturområdene harmonerer. Arkitektur er en integrert del av Selvaag
Bolig prosjektstyringssystem, og det kreves blant annet at det benyttes anerkjente arkitekter og at det
gjennomføres medvirkningsprosesser i utviklingsfasen.
Resultat 2022
I løpet av året gjennomførte Selvaag Bolig dialog- og medvirkningsprosesser i samtlige prosjekter som er under
utvikling, der bygging ikke har startet. Dette i form av dialog med politikere og planmyndigheter og/eller
medvirkningsmøter med øvrige interessenter. Selskapet har også vært involvert i en rekke debatter om
arkitektur. Selskapet mottok ingen varslinger om negativ påvirkning i 2022.
Nøkkelindikatorer
2022 2021 2020 Mål
Antall varslinger
0 0 0 -
KUNDETILFREDSHET(KTI)
KTI er et mål på hvor fornøyde selskapets kunder er, og en vurdering av kvaliteten på selskapets produkter og
leveranse. Dette er viktig for selskapets merkevare og omdømme, og påvirker blant annet salg, mulighet for
samarbeid med andre aktører og reguleringsprosesser i kommunene. Selvaag Bolig jobber systematisk med
kundetilfredshet i hele kundereisen fra markedsføring og salg til byggeperioden og gjennom garantitiden.
Selskapet har en dedikert avdeling som følger opp kunder fra inngått kjøpskontrakt til utløp av garantiperioden
på fem år etter ferdigstilt bolig. Kundetilfredshet måles hjelp av Prognosesenterets KTI-undersøkelser både ved
overlevering til kunde og etter ett år. Målingen omfatter de ni kategoriene «valuta for pengene», «lojalitet»,
«forventninger», «pålitelighet», «boligen», «ansatte», «informasjon», «utforming og innredning» og «utenfor
boligen». KTI-scoren regnes ut på bakgrunn av spørsmål om kundens vurderinger av selskapet totalt og om
selskapet har oppfylt kundens forventninger.
Resultat 2022
Selvaag Boligs mål er å oppnå en KTI ved overlevering av boligen som er på nivå med eller høyere enn
gjennomsnittet for bransjen. For 2022 oppnådde Selvaag Bolig en KTI-score på 75 prosent, som var ett
prosentpoeng høyere enn bransjen (74). Selskapets Pluss-prosjekter isolert oppnådde en KTI-score på 85
prosent. I tillegg vant Selvaag Boligs prosjekt Skifabrikken Prognosesenterets kåring for beste prosjekt i 2022
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
35
med en KTI-score på 92. Selskapet anser resultatene som gode, men jobber likevel systematisk for å forbedre
både produkt og rutiner. Kunder forventer mer enn tidligere og kundetilfredsheten i boligbransjen har generelt
økt år til år. Selvaag Bolig forventer derfor at selskapet må fortsette å forbedre sin KTI for å nå målet om å være
på nivå med eller høyere enn bransjegjennomsnittet.
Nøkkelindikatorer
År 2022 År 2021 År 2020 Mål
KTI Score, ( bransjegjennomsnitt
)
75 %, ( 74 % ) 73 %, ( 73 % ) 73 %, ( 72 % ) ≥ enn bransjen
INSPIRERENDE ARBEIDSFORHOLD FOR ANSATTE
Selvaag Bolig skal være en av Norges mest attraktive arbeidsplasser og ansatte skal ha gode muligheter til å
utvikle seg.
I utgangen av 2022 hadde selskapet totalt 86 ansatte, hvorav 4 er deltidsansatte. 6 er ansatt i Sverige og de
øvrige i Norge. Hovedfunksjonene er prosjektledelse, og støttefunksjoner som økonomi, HR, juridisk, oppgjør,
markedsføring, kundebehandling og salg. Selskapet har også servicepersonell som jobber på ferdigstilte
prosjekter gjennom driftsavtaler med sameiene.
Selvaag Bolig ønsker et godt, mangfoldig og inkluderende arbeidsmiljø preget av gjensidig tillit og respekt.
Ledelsen skal tilrettelegge for at ansatte har engasjerende oppgaver og bidra til lavt sykefravær. Dette er en
viktig forutsetning for å være et fremoverlent og innovativt selskap. Den strategiske målsetningen er å skape en
prestasjonskultur. Dette skal oppnås gjennom sterkt engasjement fra toppledelsen. Tilnærmingen skal være
styrkebasert, målene som settes skal bety noe, og alle medarbeidere skal involveres.
Et grunnleggende prinsipp i Selvaag Bolig er at kompetanse vektlegges og verdsettes, og at det ikke forekomme
forskjellsbehandling. Som presisert i selskapets etiske retningslinjer, aksepteres ingen form for trakassering eller
diskriminering som følge av rase, religion, nasjonalitet, seksuell legning, kjønn eller annet. Selskapet tolererer
heller ikke atferd som kan oppfattes som truende eller nedverdigende. Selvaag Bolig mottok ingen varslinger i
2022.
Medarbeidertilfredshet
Selskapet arbeider målrettet med medarbeidertilfredshet. For åttende året på rad er Selvaag Bolig sertifisert
som «Great Place to Work» og er rangert som en av Norges beste arbeidsplasser
15
. I 2022 fikk selskapet en
overordnet score på 90 prosent som er 4 prosentpoeng høyere enn i 2021 og det høyeste nivået siden 2016.
Undersøkelsen viser at økningen fra 2021 blant annet skyldes at ansatte opplever bedre informasjonsflyt
mellom konsernledelse og mellomledere, bedre balanse mellom arbeid og fritid, og at selskapet har flere
positive bidrag til samfunnet. En sannsynlig årsak til det siste er systematisk ESG-arbeid og implementering av
15. Den årlige medarbeiderundersøkelsen og påfølgende sertifisering gjennomføres av selskapet Great Place to Work Institute som er en
ledende global ekspert på å utvikle, opprettholde og anerkjenne gode arbeidsplasser. Great Place to Work (2022). Tilgjengelig på:
https://www.greatplacetowork.no. (Besøkt: 31. mars 2022)
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
36
KPIer og mål i hele organisasjonen. Årets undersøkelse identifiserte ikke særskilte, overordnede
forbedringspunkter. Selskapets konsernledelse og avdelingsledere, med involvering fra alle medarbeidere,
jobber derfor systematisk med å opprettholde det høye nivået gjennom god eksisterende rutiner, tiltak og fora.
Sykefravær
Selvaag Bolig har et mål om et sykefravær på under 3 prosent. Selskapet har god oversikt over årsakene til
sykefravær og har tett oppfølging av ansatte som er sykemeldt. Det er særlig fokus på å tilrettelegge for et
balansert jobb- og privatliv, samt fysisk aktivitet gjennom subsidiert treningstilbud og felles arrangementer.
I 2022 hadde Selvaag Bolig et sykefravær på 4,9 prosent. Dette er en økning fra 3,6 prosent fra 2021. Den
primære årsaken til økningen er mer sykdom generelt i befolkningen og hos selskapets ansatte, etter
gjenåpningen av samfunnet etter koronapandemien. Videre gir flere enkelttilfeller av langtidsfravær stort utslag
på det totale sykefraværet, ettersom selskapet har under 100 ansatte.
Det er iverksatt tiltak som blant annet omfatter personspesifikk oppfølging og dialog med bedriftshelsetjenesten.
Medarbeidersamtaler og kompetanseheving
Alle ansatte i Selvaag Bolig skal ha en årlig medarbeidersamtale. Samtalen er en anledning for ansatte til å
formidle sine ønsker om utvikling og avklare arbeids- miljømessige forhold, samt få tilbakemelding på utført
arbeid. Samtalen er et viktig verktøy i organisasjonen for å kartlegge og initiere videreutvikling av kompetansen
hos medarbeidere. I løpet av 2022 hadde alle Selvaag Boligs ansatte medarbeidersamtaler.
Alle medarbeidere gis mulighet til faglig utvikling og kompetanseheving blant annet gjennom kurs, seminarer
og faglige samlinger internt og eksternt. Selskapet fører ikke oversikt over antall kurs, seminarer og samlinger
som gjennomføres, men alle ansatte har deltatt på ett eller flere i løpet av 2022.
Medeierskap og goder
Selskapet har en filosofi om at ansattes medeierskap i selskapet fremmer verdiskaping gjennom økt
engasjement og lojalitet. Det er derfor tilrettelagt for at medarbeidere kan kjøpe aksjer i selskapet med rabatt.
Ved utgangen av 2022 eide om lag 70 prosent av Selvaag Boligs ansatte aksjer i selskapet.
Selvaag Bolig har i tillegg en rekke goder for ansatte. Disse inkluderer blant annet mobiltelefon, abonnement
på mobiltelefon og bredbånd, tilgang til subsidiert kantine, rabattert trening på treningssenter, samt gode
pensjons- og forsikringsordninger. Alle ansatte har også tilgang til firmahytte.
Likestilling og Mangfold
Selvaag Bolig har et uttalt mål om å sikre kjønnsbalanse i de forskjellige stillingstypene og stillingsnivåene.
Selskapet følger prinsippet om lik lønn for likt arbeid.
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
37
Ansettelser i Selvaag Bolig skal avgjøres basert på kompetanse og erfaring uavhengig av stillingsnivå eller
funksjon. Selskapet skal imidlertid alltid søke å oppnå best mulig kjønnsbalanse med minimum 40 prosent
kvinner eller menn.
Den overordnede kjønnsbalansen i 2022 var 45 prosent menn og 55 prosent kvinner og således i tråd med
målsettingen. Kjønnsbalansen i selskapets styre følger krav i allmennaksjeloven om 40-60 prosent
kjønnsbalanse. Kjønnsbalansen i selskapets konsernledelse er fortsatt skjevfordelt med 20 prosent kvinner og 80
prosent menn. Selvaag Bolig vil over tid etterstrebe bedre kjønnsbalanse i konsernledelsen.
Et tiltak for å bidra til likestilling er å tilrettelegge for en fleksibel og god ordning i forbindelse med ansattes
foreldrepermisjon. Selvaag Bolig dekker grunnlønn ut over lovpålagt 6G i forbindelse med foreldrepermisjon,
tilrettelegger for gradert eller økt uttak av permisjon, og oppfordrer menn til å ta ut mer permisjon enn
minimumskvoten. I 2022 tok 2 menn og 1 kvinne ut til sammen 77 uker foreldrepermisjon. Selskapet anser at
ordningen er god da alle med rett til permisjon har benyttet denne.
I henhold til likestillings- og diskrimineringsloven har Selvaag Bolig kartlagt lønnsnivå fordelt på kjønn i henhold
til redegjørelsesplikten i loven. Kartleggingen viser gjennomsnittlig fastlønn etter stillingstype og kjønn. Variabel
lønn inngår ikke i kartleggingen da denne varierer sterkt mellom ulike stillingstyper. Kvinner og menn i samme
type stilling og med samme erfaring lønnes likt. Årsaken til lønnsgapet mellom menn og kvinner er
skjevfordeling i stillingsnivå og stillingstype.
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
38
Nøkkelindikatorer
År 2022 År 2021 Mål
Medarbeidertilfredshet
90 % 86 % > 80 %
Sykefravær
4,9 % 2,3 % < 3 %
Turnover
7,0 % 8,1 % -
Medarbeidersamtaler
100 % 96,5 % 100 %
Antall varslinger
0 0 -
Kjønnsbalanse År 2022 År 2021 Mål
Kvinner Menn Kvinner Menn Kvinner Menn
Overordnet kjønnsbalanse 55 % 45 % 47 % 53 % >40 % >40 %
Kjønnsbalanse aksjonærvalgte styremedlemmer 40 % 60 % 40 % 60 % >40 % > 40 %
Kjønnsbalanse styremedlemmer valgt av ansatte 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 %
Kjønnsbalanse i konsernledelsen 20 % 80 % 20 % 80 % >40 % >40 %
Foreldrepermisjon 48 uker (1 kvinne) 29 uker (2 menn) 16 uker (2 kvinner) 38 uker (3 menn) - -
Gjennomsnittlig fastlønn iht. stilling (NOK 1000) År 2022 År 2021
Kvinner Menn Alle Kvinner Menn Alle
Alle stillinger
818 1 342 1 071 771 1 463 1 094
Konsernledelse
1 630 2 888 2 636 1 550 2 793 2 544
Ikke-kjernevirksomhet
571 323 (deltid) 558 514 514 514
Alle stillinger fratrukket konsernledelse og ikke-kjernevirksomhet
893 1 312 1 114 860 1 282 1 078
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
39
STYRING (G)
Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av
nøkkelferdige boliger. Selskapet har ikke egen entreprenørvirksomhet, men kontraherer entreprenører for hvert
prosjekt. Det er selskapets ansvar å sikre at deres samarbeidspartnere overholder gjeldende lover og regler for
anstendige arbeidsforhold og sikkerhet. Dette inkluderer etikk i hele verdikjeden, personvern og IT-sikkerhet.
For ytterligere informasjon om virksomhetsstyring se kapittel om eierstyring og selskapsledelse (VIRKSOMHET)
Etikk i egen virksomhet
Som byggherre jobber Selvaag Bolig blant annet med myndighetskontakt, betydelige finansielle transaksjoner
og inngåelse av store entreprisekontrakter. Selskapets etiske retningslinjer slår fast at Selvaag Bolig ikke
aksepterer noen form for korrupsjon. Forhold som kan påvirke beslutningsprosesser, eller som kan gi andre
grunn til å tro at det skjer, er ikke akseptert. Ansatte skal heller ikke medvirke til noen form for prissamarbeid
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
40
som kan virke konkurransevridende eller er i strid med gjeldende konkurranseregelverk. Det ble ikke avdekket
tilfeller av prissamarbeid eller korrupsjon i 2022.
Det jobbes kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til og følger selskapets etiske retningslinjer.
Nyansatte får innføring i retningslinjene gjennom opplæringsprogrammer og fellessamlinger, og alle ansatte er
pålagt å gjennomføre e-læringskurs i etikk og samfunnsansvar. Kurset sikrer at alle ansatte vet hvilke krav og
forventninger som stilles, og er et viktig virkemiddel for å bygge en selskapskultur med høy standard. Ved
utgangen av 2022 hadde samtlige ansatte fullført og bestått kurset.
Etikk i leverandørkjeden
Den største risikoen for brudd på god forretningsskikk, som for eksempel korrupsjon, arbeidsforhold og
prissamarbeid ligger i leverandørkjeden, og adresseres annet hvert år i selskapets overordnede
risikokartlegging. Selvaag Bolig stiller tydelige krav til leverandører gjennom leverandørerklæring og kontrakter,
og har rutiner som omfatter årlig vurdering av hovedsamarbeidspartnere og -leverandører. Det ble ikke
avdekket brudd på selskapets retningslinjer i 2022.
Personvern (GDPR)
Selvaag Bolig mottar personopplysninger både fra egne ansatte og fra kunder som kjøper bolig, og behandler
disse i tråd med EUs General Data Protection Regulation (GDPR) og personvernforordningen. Selskapet har
strenge rutiner for hvordan slike opplysninger samles inn, lagres, brukes og slettes. Selskapet mottok og
besvarte to innsynsbegjæringer fra privatpersoner i 2022.
IT-sikkerhet
Selvaag Bolig tar IT-sikkerhet på alvor, og jobber kontinuerlig med å beskytte it-utstyr, nettverk og informasjon
mot uønsket tilgang og angrep. Flere tiltak er iverksatt for å øke IT-sikkerheten de siste årene, blant annet mer
avansert sikkerhetsovervåking, oppdatert styringssystem for informasjonssikkerhet og kontinuerlig arbeid med
bevisstgjøring av ansatte. Alle medarbeidere gjennomgår årlig sikkerhetsopplæring gjennom e-læring og
brukerinstruks for informasjonssikkerhet.
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
41
UKLARHETER RUNDT EUS TAKSONOMI
EUs taksonomi er et klassifiseringssystem som definerer bærekraftig økonomiske aktiviteter. Systemer skal
tre i kraft i Norge gjennom EØS-avtalen, og offentliggjøringsforordningen pålegger store selskaper å
oppgi finansiell data knyttet til bærekraftige aktiviteter. Hensikten med taksonomien er å kanalisere
kapital inn i bærekraftige aktiviteter og forhindre grønnvasking.
Alle Selvaag Bolig aktiviteter vil omfatte taksonomien, og selskapet har derfor gjort en rekke
forberedelser for å kunne rapportere i tråd med krav i forordningen, når den trer i kraft. Det har vært
knyttet usikkerhet til hvordan utbyggingsselskaper skal kunne svare ut flere sentrale punkter i
taksonomien fordi enkelte nasjonale krav i Norge har ikke harmonisert med klassifiseringssystemer.
Energieffektivitet
Å arbeide systematisk med energieffektivitet har vært utfordrende fordi energikrav i TEK17 ikke
korresponderer med standardene satt i det europeiske direktiver som ligger til grunn for EUs taksonomi.
Et eksempel er manglende norsk definisjon av «nearly zero emission building» (nZEB) som er EUs
standard for «nesten nullutslippsbygg». Norge benytter nettoenergibehov som måleparameter, mens EU
benytter primærenergibehov. I tillegg har det ikke vært definert hvilke primærenergifaktorer som skal
benyttes for ulike energibærere. Å sette relevante og presise mål og KPIer for energieffektivitet i tråd
med kravene i EUs taksonomi har dermed ikke hittil vært mulig.
En veileder publisert av den norske regjeringen 31. januar 2023 definerer imidlertid at all energi som
benyttes i Norge skal regnes som fornybar når primærenergibehovet beregnes. I tillegg viser veilederen
hvilket nivå som skal gjelde for beregning av nesten-nullutslipp som tilsvarer EUs.
I 2023 vil Selvaag Bolig utrede hvordan selskapet kan innfri kravene som stilles energieffektivitet i
taksonomien. Ettersom det ikke er hensiktsmessig å sammenligne nettoenergibehov med
primærenergibehov, kan dette medføre at selskapet fremover inntar KPIer og mål om primærenergi.
Biologisk mangfold
Det mangler imidlertid fortsatt norsk definisjon av «dyrkbart areal, grøntområder med høy biodiversitet
eller skogsareal». Her viser EU-taksonomien til definisjoner i EU LUCAS-undersøkelsen som ikke
inkluderer Norge. Selvaag Bolig følger utviklingen av rammeverket tett gjennom Boligprodusentenes
forening (NHO) og Grønn Byggallianse.
Årsrapport 2022 | ESG I SELVAAG BOLIG
42
REGNSKAP: KONSERN
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Selvaag Bolig ønsker å opprettholde en høy standard for eierstyring og selskapsledelse. Dette skal styrke tilliten
til selskapet og bidra til langsiktig verdiskaping gjennom å regulere rollefordelingen mellom aksjonærer, styret
og daglig ledelse utover det som ellers er regulert gjennom vedtatte lover og regler.
Selvaag Boligs eierstyring og selskapsledelse er basert på følgende hovedprinsipper:
• Relevant, pålitelig og lik informasjon til alle interessenter og aksjonærer.
• Et selvstendig styre som er uavhengig av selskapets ledelse.
• Klar intern fordeling av roller og oppgaver mellom styret og ledelsen.
• Likebehandling av alle aksjonærer, i samsvar med gjeldende lovgivning.
1. REDEGJØRELSE FOR EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Etterlevelse
Selvaag Bolig ASA er et norsk allmennaksjeselskap notert på Oslo Børs. Selskapet er underlagt regnskapsloven
§3-3b om årlig redegjørelse for prinsipper og praksis for foretaksstyring. Loven fastsetter hvilke opplysninger
redegjørelsen som et minimum må inneholde.
Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse (NUES) har fastsatt Norsk anbefaling for eierstyring og
selskapsledelse («anbefalingen»). Oslo Børs krever at børsnoterte selskaper årlig gir en samlet redegjørelse av
selskapets prinsipper for eierstyring og selskapsledelse i samsvar med gjeldende anbefaling. De løpende
forpliktelsene for noterte selskaper er tilgjengelig på www.euronext.com, og anbefalingen fra NUES er
tilgjengelig på www.nues.no.
Selvaag Bolig følger den gjeldende anbefalingen, utgitt 17. oktober 2018 (oppdatert 14. oktober 2021), i
henhold til «følg-eller-forklar-prinsippet». Det vil si at anbefalingens enkelte punkter følges, mens eventuelle avvik
blir redegjort for. Selskapet gir en årlig, samlet redegjørelse for sine prinsipper for eierstyring og
selskapsledelse i sin årsrapport og informasjonen er tilgjengelig på Selvaag Bolig ASA.
2. VIRKSOMHET
Selvaag Bolig ASA har som formål «å erverve og utvikle boligprosjekter med sikte på kjøp og salg av eiendom,
samt annen tilknyttet virksomhet, herunder næringseiendom. Selskapet kan delta i andre selskaper i inn- og
utland i tilknytning til boligutvikling». Dette fremgår av selskapets vedtekter §3. Selskapets vedtekter er
tilgjengelig på Selvaag Bolig ASA. Selvaag Boligs mål og hovedstrategier omtales i selskapets årsrapport og
på Selvaag Bolig ASA. Styret setter klare mål for virksomheten med sikte på å skape verdier for aksjonærene
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
43
og samfunnet ellers. I årlige prosesser vurderer styret om de mål og retningslinjer som følger av strategiene er
entydige, dekkende, godt operasjonalisert og kommunisert til ansatte, kunder og øvrige interessenter.
Selvaag Bolig har utarbeidet retningslinjer for samfunnsansvar og øvrige policydokumenter i tråd med
selskapets verdigrunnlag. Samfunnsansvar er nærmere beskrevet i eget kapittel i årsrapporten. Selvaags
kjerneverdier «omtanke og skaperkraft» er godt forankret i hele virksomheten.
Retningslinjene inneholder generelle prinsipper for forretningspraksis og personlig atferd, og er ment å være et
utgangspunkt for de holdninger og det grunnleggende syn som skal prege kulturen og det daglige arbeidet i
Selvaag Bolig.
3. SELSKAPSKAPITAL OG UTBYTTE
Selvaag Bolig konsern hadde per 31. desember 2022 en bokført egenkapital på NOK 2 345,9 millioner
inkludert ikke-kontrollerende interesser. Styret mener at egenkapitalen er forsvarlig og finansieringen av
selskapet er tilpasset selskapets formål, strategi og risikoprofil.
Utbytte
Styret har en tydelig kommunisert utbyttepolitikk som er tilpasset selskapets mål, strategi og risikoprofil. Selvaag
Boligs ambisjon er å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum
60 prosent av årsresultatet etter skatt og utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp
mot selskapets likviditetsprognoser og soliditet.
NOK 2,00 per aksje ble utbetalt som utbytte for første halvår i august 2022 og utgjorde NOK 186,5 millioner.
Styret foreslår et utbytte på NOK 2,00 per aksje for andre halvår 2022 som tilsvarer NOK 187,5 millioner. Det
totale utbyttet for 2022 vil da bli NOK 4,00 per aksje. Det tilsvarer 110 prosent av resultatet etter skatt.
Styret har årlig fått fullmakt fra generalforsamlingen til å kunne beslutte utbytte løpende gjennom året dersom
det er økonomisk grunnlag for det. En slik beslutning må formelt ta utgangspunkt i godkjent årsregnskap for
2022, og kommer eventuelt i tillegg til det utbyttet ordinær generalforsamling beslutter. En slik fullmakt må
vedtas av generalforsamlingen, og gjelder frem til neste ordinære generalforsamling, men ikke lenger enn til
30. juni året etter.
Kjøp av egne aksjer
Det er hensiktsmessig at styret får fullmakt til å kjøpe egne aksjer, dels for å oppfylle konsernets
aksjespareprogram og godtgjørelsesordninger for ansatte, og dels for å benytte aksjene som vederlagsaksjer i
forbindelse med eventuelt erverv av virksomheter. På generalforsamlingen 26. april 2022, ble det gitt fullmakt
til styret i Selvaag Bolig for kjøp av aksjer til en samlet pålydende verdi inntil NOK 18 753 137. Dette tilsvarer
10 prosent av aksjekapitalen. Fullmakten kan benyttes i forbindelse med eventuell senere nedsettelse av
aksjekapitalen med generalforsamlingens samtykke, for incentivprogram eller som oppgjør i eventuelle oppkjøp
av virksomheter, samt for erverv av aksjer der dette er finansielt gunstig. Fullmakten kan benyttes flere ganger,
og gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2024, likevel senest til 30. juni 2024. Styret vil foreslå overfor
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
44
generalforsamlingen at fullmakten forlenges med ett år. Ved utgangen av 2022 eide Selvaag Bolig 44 770
egne aksjer.
Aksjespareprogram for samtlige ansatte og aksjekjøpsprogram for ledelsen
Selskapet har et aksjespareprogram for selskapets ansatte som jobber i mer enn 50 prosent stilling. Bakgrunnen
er at ansattes medeierskap antas å fremme verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet.
Aksjespareprogrammet skal stimulere til bredt og langsiktig eierskap og gir medarbeiderne mulighet til å ta
direkte del i selskapets verdiskaping.
Ansatte kan kjøpe aksjer for inntil NOK 200 000 per år. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet
gjennomsnitts- kurs de 10 siste børsdagene før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 20 prosent. Dette
betinges av en omsetningsbegrensning på to år. Med samme incentiv og bakgrunn har selskapet også et
aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse. Rammen for den årlige investeringen i aksjekjøpsprogrammet er inntil
den enkeltes årslønn. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnittskurs de 10 siste børsdagene før
programmet åpnes) redusert med en rabatt på 30 prosent, hvor den ansattes skatteulempe kompenseres. Dette
betinger en omsetningsbegrensning på tre år. Bestillingsperioden for 2022 var perioden 28. november til 2.
desember og handlene ble gjennomført 2. desember. Totalt 33 ansatte benyttet seg av tilbudet og kjøpte 767
163 aksjer for NOK 29,94 per aksje før rabatt. Ettersom aksjeprogrammene videreføres i 2023 vil styret
foreslå overfor generalforsamlingen at fullmakten til å kjøpe egne aksjer, som omtalt i forrige avsnitt, forlenges
med ett år.
Kapitalforhøyelse
På den samme generalforsamlingen 26. april 2022 fikk styret fullmakt til å forhøye selskapets aksjekapital med
inntil NOK 18 753 137. Fullmakten kan benyttes flere ganger og gjelder frem til ordinær generalforsamling i
2023, likevel senest til 30. juni 2023. Fullmakten erstatter tidligere fullmakter for tilsvarende formål og omfatter
kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eiendeler enn penger eller rett til å pådra selskapet særlige plikter.
Fullmakten er ikke benyttet og styret vil foreslå, overfor årets generalforsamling, at den forlenges med ett år.
Avvik: NUES mener slike fullmakter bør begrunnes og avgrenses til definerte formål. Styret mener imidlertid at
det er behov for en viss fleksibilitet. Så lenge fullmaktene er tydelig begrenset i tid og omfang, bør det tilligge
styrets forvaltningsfullmakt å treffe slike beslutninger fremfor å måtte avholde en ekstraordinær
generalforsamling.
4. LIKEBEHANDLING AV AKSJEEIERE OG TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE
Likebehandling av aksjeeiere
Selvaag Bolig ASA har én aksjeklasse og alle aksjer har lik stemmerett. Gjennom styrets og ledelsens arbeid
legges det vekt på at alle aksjonærer skal likebehandles og ha samme muligheter for innflytelse. Selskapets
vedtekter inneholder ingen stemmerettsbegrensninger.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
45
Selskapets transaksjoner i egne aksjer foretas over børs eller på annen måte til børskurs. Ved kapitalforhøyelser
skal eksisterende aksjonærer gis fortrinnsrett, med mindre særskilte forhold tilsier at dette kan fravikes. Slik
fravikelse vil i så fall bli begrunnet og offentliggjort i børsmelding i forbindelse med kapitalforhøyelsen.
Habilitet og transaksjoner med nærstående
Selvaag Bolig er opptatt av åpenhet og varsomhet i forbindelse med investeringer hvor det foreligger forhold
som kan bli oppfattet som et uheldig nært engasjement, eller nær relasjon, mellom selskapet og store
aksjonærer, et styremedlem, ledende ansatte eller nærstående av disse. Dette er beskrevet i selskapets etiske
retningslinjer og i styreinstruksen.
Der det gjennomføres transaksjoner med nærstående parter skal dette gjøres på armlengdes avstand og til
markedsmessige betingelser. For ikke uvesentlige transaksjoner mellom selskapet og nærstående, vil styret
innhente en uavhengig vurdering og gjøre denne kjent for aksjeeierne. Transaksjoner med nærstående
beskrives i note 23 i selskapets årsrapport, samt i kvartalsrapportene.
Styret har også etablert retningslinjer som pålegger ledende ansatte å melde fra til styret hvis de direkte eller
indirekte har en vesentlig interesse i en avtale som inngås av selskapet.
Hovedaksjonær
Selvaag AS er hovedaksjonær i Selvaag Bolig ASA med 53,5 prosent eierandel ved utgangen av 2022.
Selvaag Bolig ASA er et datterselskap i konsernet Selvaag AS.
5. FRI OMSETTELIGHET
Selskapet har ikke vedtektsbestemmelser som begrenser adgangen til å eie, omsette eller stemme for aksjer i
selskapet.
6. GENERALFORSAMLING
Om generalforsamlingen
Gjennom generalforsamlingen utøver aksjeeierne den høyeste myndighet i Selvaag Bolig ASA. Styret legger til
rette for at generalforsamlingen skal være en effektiv arena for aksjonærfellesskapet. Det tilrettelegges for
fullmakts- og stemmemulighet utenom det fysiske møtet.
Innkalling
Ordinær generalforsamling er 26. april 2023 kl. 10.00 i selskapets lokaler i Silurveien 2, Oslo.
Forut for møtet har aksjonærene god mulighet for å ta kontakt med selskapet for enten å avklare saker eller få
hjelp til å fremme saker på generalforsamlingen. Utførlige saksdokumenter gjøres tilgjengelig på selskapets
nettsider senest 21 dager før generalforsamlingen, jfr. vedtektene §9. Aksjeeiere som ikke har bedt om
saksdokumentasjon elektronisk vil få tilsendt saksdokumentasjon til generalforsamlingen per post, som fastsatt i
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
46
selskapets vedtekter. Saksdokumentasjonen skal inneholde all nødvendig dokumentasjon slik at aksjeeierne kan
ta stilling til alle saker som skal behandles.
Alle aksjeeiere som er registrert i verdipapirsystemet (VPS) vil motta innkallingen og har rett til å fremme forslag
og avgi stemme direkte eller via fullmakt. En finanskalender, som inkluderer dato for generalforsamling, er
tilgjengelig på selskapets nettsider.
Påmelding og fullmakt
Påmeldingen skjer skriftlig, enten per post, VPS-konto eller e-post. Styret ønsker å legge til rette for at flest mulig
av aksjonærene får mulighet til å delta. Aksjonærer som selv ikke kan delta oppfordres til å være representert
ved fullmektig eller ta bruk av fullmakt. Det legges til rette for at fullmakten kan benyttes til hver enkelt sak som
behandles. All informasjon om bruk av fullmektig og fullmakt, samt skjemaer, finnes på selskapets nettsider.
Dagsorden og gjennomføring
Møteleder velges på generalforsamlingen. Generalforsamlingen innledes av styrets leder som også tilrettelegger
for at det velges en møteleder. Generalforsamlingen skal blant annet godkjenne årsregnskapet og
årsberetningen, samt behandle styrets retningslinjer og rapport om godtgjørelse til ledende personer.
Generalforsamlingen velger valgkomiteens medlemmer og valgkomiteens leder. Utover dette behandler
generalforsamlingen de saker som for øvrig følger av lov eller vedtekter. Generalforsamlingsprotokollen
offentliggjøres via en børs- melding og på selskapets nettside Selvaag Bolig ASA etter avholdt
generalforsamling.
I 2022 ble generalforsamlingen avholdt 26. april, og 61,12 prosent av totalt utestående aksjer og stemmer var
representert.
Etter NUES-anbefalingen skal det tilrettelegges for at det kan stemmes på enkeltkandidater til styre og
valgkomité.
Avvik: Valgkomiteen mener at styrets totale sammensetning er viktig for hvordan styret fungerer. Selskapet
legger av den grunn opp til at generalforsamlingen stemmer over valgkomiteens samlede innstilling på valg av
styre og valgkomité.
Etter anbefalingen bør styret og leder av valgkomiteen være til stede.
Avvik: Leder av styret, leder av valgkomiteen og administrerende direktør er alltid til stede for å besvare
eventuelle spørsmål. Hele styret vil være til stede dersom det er saker hvor man anser dette nødvendig.
7. VALGKOMITÉ
I henhold til vedtektene skal valgkomiteen bestå av tre medlemmer, som velges for en periode på ett år av
gangen. Flertallet av valgkomiteens medlemmer skal være uavhengig av selskapets styre og ledende ansatte,
og den skal ivareta aksjonærfellesskapets interesser. Valgkomiteens leder velges av generalforsamlingen og
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
47
valgkomiteens honorar fastsettes av generalforsamlingen. Valgkomiteen innstiller selv medlem- mer til
valgkomiteen.
Alle valgkomiteens medlemmer er på valg i 2023. Komiteen består nå av:
• Steinar Mejlænder-Larsen (leder)
• Helene Langlo Volle
• Leiv Askvig
Valgkomiteens oppgaver er å foreslå kandidater ved valg av styremedlemmer og å gi anbefaling om honorarer
for medlemmer av styret og dets underutvalg, samt valgkomiteen. Rapport fra styrets årlige egenevaluering
behandles av valgkomiteen.
Valgkomiteen skal redegjøre for sitt arbeid og legge frem sin begrunnede innstilling til generalforsamlingen.
Innstillingen skal omfatte relevant informasjon om kandidatene og vurdering av deres uavhengighet fra
selskapets ledelse og styre. Valgkomiteen har kontakt med aksjeeiere, styremedlemmene og administrerende
direktør i arbeidet med å foreslå kandidater til styret og forankre sin innstilling hos selskapets største
aksjonærer. Valgkomiteens begrunnede innstilling til generalforsamlingen gjøres tilgjengelig senest 21 dager
før generalforsamlingen avholdes. Valgkomiteens innstillinger skal oppfylle de krav til sammensetning av styre
som til enhver tid måtte følge av gjeldende lovgivning og aktuelt regelverk
Selskapet har vedtektsfestet at det skal ha valgkomité, jfr. vedtektene §7. Det er utarbeidet egne retningslinjer
for valgkomiteens oppgaver, sammensetning og kriterier for valgbarhet. Retningslinjene ble fastsatt av
generalforsamlingen avholdt 30. august 2011.
8. STYRETS SAMMENSETNING OG UAVHENGIGHET
Styrets sammensetning
Styret i Selvaag Bolig skal i henhold til selskapets vedtekter § 5 bestå av mellom tre og ni medlemmer. Styrets
leder og de aksjonærvalgte styremedlemmene velges av generalforsamlingen, basert på innstillingen fra
valgkomiteen.
Styret består for tiden av syv medlemmer, hvorav tre er kvinner, og er sammensatt slik at det ivaretar selskapets
behov for kompetanse, kapasitet og mangfold. Det er vektlagt at et samlet styre innehar bred bakgrunn fra
næringsliv og ledelse, med inngående forståelse for boligbransjen og eiendomsutvikling. En oversikt over de
enkelte styremedlemmers kompetanse, bakgrunn og aksjebeholdning i selskapet er tilgjengelig på selskapets
nettsider Selvaag Bolig ASA.
Virksomhetens ansatte skal representeres i styret med et gitt antall ansatte i henhold til gjeldende avtale. For
tiden er to av styremedlemmene, en mann og en kvinne, valgt av ansatte. Ingen av de aksjonærvalgte
styremedlemmene er ansatte eller utfører arbeid for Selvaag Bolig utover det som er knyttet til styrevervet.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
48
Aksjonærvalgte styremedlemmer velges for en periode på ett år. Styremedlemmer valgt av ansatte velges for en
periode på to år. Alle styremedlemmer er på valg i 2023. Godtgjørelse til styret fastsettes av
generalforsamlingen etter innstilling fra valgkomiteen.
Styrets uavhengighet
Styret er satt sammen slik at det kan handle uavhengig av særinteresser, og skal fungere effektivt som et
kollegialt organ til aksjonærfellesskapets beste.
Ingen aksjonærvalgte styremedlemmer er involvert i den daglige ledelse. Styreleder Olav Hindahl Selvaag og
styremedlem Tore Myrvold er henholdsvis styremedlem og administrerende direktør i Selvaag AS. Selvaag AS
er selskapets hovedaksjonær og gjennom datterselskaper og andre investeringer kan Selvaag AS ha
forretningsforbindelser til Selvaag Bolig.
De øvrige aksjonærvalgte styremedlemmene er uavhengige av Selvaag Boligs daglige ledelse og vesentlige
forretningsforbindelser.
For informasjon om styremedlemmenes aksjebeholdning i Selvaag Bolig per 31. desember 2022, henvises det
til Note 22 i årsregnskapet. Som styremedlem omfattes den enkelte av reglementet for primærinnsidere, med
klare regler blant annet knyttet til undersøkelsesplikt og meldeplikt ved eventuelle handler i selskapets aksjer.
9. STYRETS ARBEID
Styrets oppgaver
Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av konsernet, samt for å føre tilsyn med administrerende
direktør og konsernets virksomhet.
Dette innebærer at styret er ansvarlig for å sikre en forsvarlig organisering av virksomheten, fastsettelse av
strategier, planer og budsjetter. Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året og forestår en årlig
revisjon av selskapets strategi. Videre har styret ansvar for å etablere kontrollsystemer og sørge for at konsernet
drives i samsvar med fastsatt verdigrunnlag, etiske retningslinjer og eiernes forventninger til samfunnsansvarlig
drift. Styret plikter å påse at regnskap og formuesforvaltningen er gjenstand for betryggende kontroll. Saker av
vesentlig strategisk eller finansiell betydning behandles av styret. Styret har ansvar for å ansette administrerende
direktør og etablere instruks, fullmakter og betingelser for administrerende direktør, samt fastsette
administrerende direktørs lønn. Styret skal i tillegg ivareta aksjonærenes interesser samtidig som det har ansvar
for selskapets øvrige interesser.
Det påhviler det enkelte styremedlem fortløpende å vurdere om det foreligger forhold som objektivt sett er egnet
til å svekke den allmenne tillit til styremedlemmets habilitet, eller som kan åpne for interessekonflikter. Selskapet
følger også opp styremedlemmenes ulike verv og lignende, slik at dette kan være informasjonsgrunnlag for
selskapets administrasjon for å unngå utilsiktede interessekonflikter.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
49
I 2022 ble det avholdt 11 styremøter, hvorav 6 med fysisk oppmøte.
Styremedlem Oppmøte i antall møter Oppmøte i prosent
Olav Hindahl Selvaag 11 av 11 100
Gisele Marchand 10 av 11 91
Camilla Wahl 11 av 11 100
Øystein Thorup 11 av 11 100
Tore Myrvold 11 av 11 100
Patrik Eriksson 11 av 11 100
Sissel Kristensen 11 av 11 100
Styreinstruks
Styret har vedtatt en styreinstruks som angir regler og retningslinjer for styrets arbeid og saksbehandling. Denne
blir gjennomgått årlig eller ved behov. Styrets instruks fastsetter de oppgaver og plikter som ligger i styrets
arbeid og forholdet til administrerende direktør. Styrets leder er ansvarlig for at styrearbeidet gjennomføres på
en effektiv og korrekt måte. Styret arbeider etter en årlig plan med fastlagte temaer og saker for styremøtene.
Styret evaluerer årlig sitt arbeid og sin kompetanse. Dette gjøres gjennom egenevaluering som oppsummeres til
valgkomiteen. Minst en gang i året foretar styret en gjennomgang av selskapets viktigste risikoområder og den
interne kontrollen i selskapet.
Instruks til administrerende direktør
Administrerende direktør i Selvaag Bolig ASA er ansvarlig for den operative ledelsen i Selvaag Bolig-konsernet.
Administrerende direktør skal videre påse at regnskaper er i overensstemmelse med lovgivning og andre
relevante bestemmelser, og at konsernets verdier er forvaltet på en forsvarlig måte. Administrerende direktør
ansettes av styret og har rapporteringsplikt overfor styret. Administrerende direktør plikter å holde styret løpende
informert om konsernets økonomiske stilling, dets virksomhet og formuesforvaltning. Styret har også vedtatt en
fullmaktsstruktur i selskapet som klargjør fullmaktene til administrerende direktør og administrasjonen i forhold til
hvilke saker som skal styrebehandles.
Finansiell rapportering
Styret mottar periodiske rapporter med kommentarer til selskapets økonomiske og finansielle status. For
kvartalsrapporteringen følger selskapet fristene til Oslo Børs.
Styreutvalg
Styret har vurdert det som hensiktsmessig å etablere styreutvalg som forberedende og rådgivende organer for
styret.
Styrets revisjonsutvalg
Revisjonsutvalget er et forberedende og rådgivende organ for styret. Revisjonsutvalget velges av og blant styrets
medlemmer, og skal bestå av minst to styremedlemmer. Minst ett av medlemmene bør ha erfaring fra utøvelse
av regnskap- eller økonomiledelse, eller revisjon. Medlemmene oppnevnes av styret og endringer i
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
50
sammensetningen gjøres når styret måtte ønske det, eller inntil de fratrer sin stilling som medlem av styret.
Revisjonsutvalget består for tiden av følgende personer:
• Gisele Marchand (leder)
• Tore Myrvold
I tillegg møter selskapets revisor fast i alle møtene.
Styret har vedtatt en egen instruks for revisjonsutvalget. Utvalget skal blant annet:
a. gjennomgå selskapets kvartals- og årsregnskap med tilhørende rapporter, herunder ESG-apportering, samt
forberede styrets oppfølging av regnskapsrapporteringsprosessen.
b. ha løpende kontakt med foretakets valgte revisor om revisjonen av årsregnskapet.
c. vurdere og overvåke revisors uavhengighet og objektivitet, herunder særlig i hvilken grad andre tjenester enn
revisjon som er levert av revisor.
d. vurdere kvaliteten på den eksterne revisjonen og ha ansvaret for å forberede foretakets valg av revisor og gi
sin anbefaling.
e. påse at selskapet har etablert tilstrekkelige og hensiktsmessige prosesser rundt internkontroll og risikostyring for
å sikre etterlevelse av lover og regler i naturlig og nær tilknytning til finansiell og ikke-finansiell rapportering.
Det ble avholdt sju møter i revisjonsutvalget i 2022.
Styrets kompensasjonsutvalg
Kompensasjonsutvalget er et forberedende og rådgivende organ for styret. Kompensasjonsutvalget som består
av inntil tre medlemmer av styret, og disse er uavhengig av selskapets ledelse. Medlemmene oppnevnes av
styret for en periode på to år, eller inntil de fratrer sin stilling som medlem av styret. For tiden består
kompensasjonsutvalget av:
• Olav Hindahl Selvaag (leder)
• Gisele Marchand
• Øystein Thorup
Styret har vedtatt en egen instruks for kompensasjonsutvalget. Utvalget skal blant annet:
a. forberede styrets behandling av lønn og vilkår for administrerende direktør.
b. forberede styrets behandling av målkort/KPIer som grunnlag for bonusutmåling til ledende ansatte.
c. forberede styrets behandling av prinsipielle spørsmål knyttet til lønnsnivå, bonussystemer, pensjonsvilkår,
ansettelsesavtaler og lignende for selskapets ledende ansatte.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
51
d. behandle særlige spørsmål knyttet til kompensasjon for ansatte i konsernet i den grad utvalget finner at disse
berører forhold av særlig betydning for konsernets konkurranseposisjon, profil, rekrutteringsevne, omdømme
osv.
Utvalget har avholdt fem møter i 2022.
10. RISIKOSTYRING OG INTERNKONTROLL
Styrets ansvar og formål
Selvaag Boligs risikostyring og internkontroll skal bidra til at selskapet har en helhetlig tilnærming til
operasjonell virksomhet, regnskapsrapportering og etterlevelse av gjeldende lover og regler. Styret gjennomgår
jevnlig Selvaag Boligs risikostyring og internkontroll, samt retningslinjer mv. for hvordan selskapet integrerer
hensyn til omverdenen i verdiskapingen. Internkontrollen omfatter også selskapets verdigrunnlag, og
retningslinjer for etikk og samfunnsansvar, som gjelder for alle ansatte i selskapet.
Styrets gjennomgang og rapportering
Selvaag Bolig har en årlig strategisamling, som skal legge grunnlag for styrets behandlinger og beslutninger
gjennom året. Her gjennomgås de mest sentrale risikoområdene.
Det gjennomføres regelmessig kartlegging av selskapets risikofaktorer og risikostyring. Denne kartleggingen er
sentral for styrets årlige strategisamling, og er førende for arbeidet med selskapets risikostyring. Det er etablert
en overordnet styringsmodell for løpende oppfølging, basert på konsernets strategi, verdigrunnlag og etiske
retningslinjer. I tillegg er det utarbeidet prinsipper for rapportering innenfor de mest sentrale områdene, samt
veiledninger og retningslinjer for sentrale prosesser og aktiviteter. Det er også etablert en fullmaktmatrise for
delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen. Alle ansatte har klare retningslinjer for hvor langt
deres egen myndighet rekker, og hva som er neste instans for beslutning eller godkjenning.
Selvaag Bolig har etablert et sett av interne prosedyrer og systemer som skal sikre en enhetlig og pålitelig
finansiell rapportering og operativ drift. I tillegg er det etablert et kvalitetssikringssystem for å sikre kvaliteten i
gjennomføringen av virksomhetens prosjekter. Kvalitetssikringssystemet innebærer blant annet minimum
kvartalsvis gjennomgang av risiko i prosjektene og i øvrige deler av virksomheten. Gjennomgangen viser den
finansielle utviklingen i selskapets prosjekter og gjør det mulig å iverksette eventuelle risikoreduserende tiltak.
Planlegging, styring, gjennomføring og økonomisk oppfølging av byggeprosesser, produksjonsprosesser og
prosjekter er en integrert del av Selvaag Bolig konsernets forretningsdrift. Det rapporteres systematisk fra
byggeprosjektene til konsernledelsen.
Selvaag Boligs konsernregnskap blir avlagt etter gjeldende IFRS-regelverk. Styret mottar periodiske rapporter
om selskapets finansielle resultater, samt en beskrivelse av status for konsernets viktigste enkeltprosjekter.
Revisor deltar på møter med revisjonsutvalget og styremøtet knyttet til fremleggelse av foreløpig årsregnskap.
Selskapets mest sentrale risikofaktorer står beskrevet i styrets årsberetning.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
52
11. GODTGJØRELSE TIL STYRET
Generalforsamlingen fastsetter årlig honorar til styrets medlemmer etter innstilling fra valgkomiteen.
Selskapets styre mottok i 2022 en samlet godtgjørelse på NOK 2 524 000. Aksjonærvalgte styremedlemmer
gis en kompensasjon på NOK 50 000 ut over ordinært styrevederlag der nettoprovenyet etter skatt forutsettes
benyttet til kjøp av aksjer i selskapet. Godtgjørelse til de enkelte styremedlemmene i 2022 er oppgitt i
lederlønnsrapport publisert på Selvaag Bolig ASA. Styrets godtgjørelse er ikke resultatavhengig. Det utstedes
ikke opsjoner til styremedlemmene, og de aksjonærvalgte styremedlemmene har ikke avtale om
pensjonsordning eller etterlønn fra selskapet. Ingen av de aksjonærvalgte styremedlemmene har oppgaver for
selskapet utover styrevervet.
Styrets medlemmer følger alminnelige innsideregler for aksjehandel i selskapet. Det henvises til
lederlønnsrapporten omtalt ovenfor for oversikt over aksjer eid av styremedlemmer.
12. GODTGJØRELSE TIL LEDENDE ANSATTE
Som nevnt i punkt 9 er det etablert et kompensasjonsutvalg, bestående av inntil tre av styrets medlemmer.
Utvalget skal bistå styret i forbindelse med strategi og hovedprinsipper for kompensasjon til selskapets
konsernledelse, herunder fastsettelse av målkort, samt administrerende direktørs ansettelsesvilkår.
De enkelte elementene i en lønnspakke må vurderes samlet, med fast lønn, eventuell variabel lønn og andre
goder som pensjoner og sluttvederlag som en helhet. Variabel lønn i form av bonusutbetaling skal i hovedsak
være basert på objektive, definerbare og målbare kriterier. For konsernledelsen kan variabel lønn (bonus) ikke
overstige 100 prosent av fastlønn. Det er ikke utstedt opsjoner til ansatte eller tillitsvalgte i selskapet.
Retningslinjer og rapport om godtgjørelse til ledende personer legges frem for generalforsamlingen i forbindelse
med behandlingen av årsregnskapet.
13. INFORMASJON OG KOMMUNIKASJON
Selvaag Bolig tilstreber at all rapportering av finansiell og annen informasjon skal være rettidig og korrekt, og
samtidig baseres på åpenhet og likebehandling av aktørene i verdipapirmarkedet. Selskapet følger Oslo Børs’
anbefaling om rapportering av investorinformasjon, som trådte i kraft 1. januar 2012. Informasjonen fra
Selvaag Bolig publiseres i form av årsrapport, kvartalsrapporter, presse- og børsmeldinger og
investorpresentasjoner. All informasjon som anses som vesentlig for verdsettelse av selskapet blir distribuert og
offentliggjort via Cision og Oslo Børs’ meldingssystem Newsweb, samt på Selvaag Bolig ASA.
Selskapet legger frem foreløpig årsresultat innen utgangen av februar. Et fullstendig regnskap, sammen med
årsberetning og årsrapport, gjøres tilgjengelig for aksjonærer senest tre uker før generalforsamling, og senest
innen utløpet av april hvert år. Kvartalstall rapporteres innen 60 dager etter kvartalsslutt, i tråd med Oslo Børs’
regler.
Finanskalenderen er tilgjengelig på www.selvaagboligasa.no og www.newsweb.no. Informasjonen skal ha
som hovedformål å klargjøre selskapets langsiktige mål og potensial, herunder strategi, verdidrivere og viktige
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
53
risikofaktorer. Selskapets retningslinjer for investorrelasjoner fastsetter mer detaljert hvordan informasjon
håndteres i konsernet. Det er definert hvem som skal være selskapets talspersoner i ulike saker. I hovedsak vil
det være administrerende direktør og konserndirektør finans i Selvaag Bolig som uttaler seg på vegne av
selskapet overfor finansmarkedet.
14. SELSKAPSOVERTAKELSE
I selskapets vedtekter er det ingen begrensninger når det gjelder kjøp av aksjer i selskapet. Styret skal i
eventuelle oppkjøpssituasjoner bidra til at aksjeeierne i selskapet likebehandles og til at konsernets virksomhet
ikke blir unødig forstyrret i den daglige drift. Styret skal søke å bidra til at aksjeeierne har tilstrekkelig
informasjon og tilstrekkelig tid til å kunne ta stilling til et oppkjøpstilbud.
Det er nedfelt i styreinstruksen til Selvaag Bolig ASA hvordan selskapet skal forholde seg dersom det fremmes
bud på selskapets aksjer. Styret skal i et slikt tilfelle avgi en uttalelse som inneholder en vurdering av budet og
en anbefaling til aksjeeierne om de bør akseptere budet eller ikke. Styret bør i denne vurderingen blant annet
ta hensyn til hvordan et eventuelt oppkjøp vil innvirke på den langsiktige verdiskapingen i selskapet. Uttalelsen
skal begrunnes.
15. REVISOR
Valg av revisor
Selskapets revisor velges av generalforsamlingen. I 2021 gjennomførte selskapet en anbudsprosess for valg av
revisor, og styrets revisjonsutvalg fremla sin innstilling for valg av revisor for generalforsamlingen. Selvaag
Boligs revisor ved avleggelse av regnskap for 2022 er PricewaterhouseCoopers.
Revisors forhold til styre og revisjonsutvalg
Revisor redegjør for sitt arbeid og gir sin vurdering av selskapets økonomiske rapportering og interne kontroll
overfor styret i forbindelse med årsregnskapet. Styret orienteres på dette møtet om hvilke tjenester i tillegg til
revisjon som er utført gjennom året. Revisor har minst én gang i året møte med styret og revisjonsutvalget uten
at selskapets ledelse er til stede. Revisor har rett til å delta på Selvaag Boligs generalforsamling. Revisor skal
årlig bekrefte skriftlig til styret om at fastsatte uavhengighetskrav for revisor er oppfylt.
Revisor deltar i revisjonsutvalgets møter. Revisor skal årlig fremlegge for revisjonsutvalget hovedtrekkene i
planen for gjennomføring av revisjonsarbeidet. Revisor skal gjennomgå eventuelle vesentlige endringer i
Selvaag Boligs regnskapsprinsipper, vurderinger av vesentlige regnskapsestimater og alle vesentlige forhold
hvor det har vært uenighet mellom revisor og selskapets ledelse. Revisor skal minst én gang i året gjennomgå
med revisjonsutvalget Selvaag Boligs interne kontrollsystemer, herunder identifiserbare svakheter og forslag til
forbedringer. Styret orienterer generalforsamlingen om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon og andre
tjenester utover revisjon.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
54
STYRETS ÅRSBERETNING
Selvaag Bolig overleverte boliger til en samlet verdi av 2,79 milliarder kroner i 2022. Ved
utgangen av året var det høy aktivitet i selskapet med 1 253 boliger under bygging. Salget
i 2022 ble imidlertid lavere enn i 2021 grunnet utfordrende markedsforhold.
Overblikk 2022
Boligmarkedet var utfordrende i 2022 med kraftig nedgang i nyboligsalget etter første kvartal på grunn av økte
levekostnader, inflasjon og høyere boliglånsrente. I tillegg var byggekostnadene på nivåer som førte til at det
ikke var regningssvarende å starte salg i en rekke nye prosjekter. Bakgrunnen for kostnadsøkningen er økte
material- og energipriser. Denne utviklingen startet under pandemien og tiltok etter krigsutbruddet i Ukraina.
Ved inngangen til 2023 er det noe økt aktivitet i nyboligmarkedet. Det er sannsynlig at dette har sammenheng
med oppmykningen av boliglånsforskriften fra nyttår, som gir flere mulighet til å finansiere kjøp av bolig.
Byggekostnaden har også falt noe i takt med reduserte materialpriser og lavere ordrereserver hos
entreprenørene.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
55
Til tross for markedsutviklingen endte Selvaag Boligs salg på et tilfredsstillende nivå for året samlet. I løpet av
året ble det totalt inngått 561 salgskontrakter på boliger til en samlet verdi av NOK 2 963 millioner.
Nettosalget, det vil si salg justert for Selvaag Boligs andel i samarbeidsprosjekter, ble 448 boliger til en verdi
av NOK 2 328 millioner. De relativt sterke salgstallene skyldes først og fremst at det var et godt salg i første
kvartal, og at det var tilfredsstillende salg i prosjektene som er under bygging. Salget gjorde at selskapet lykkes
med å igangsette bygging av 517 boliger og at det totale antallet boliger under bygging kun falt marginalt
gjennom året. 586 boliger ble ferdigstilt og 585 boliger ble overlevert til kunde, og 31. desember hadde
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
56
selskapet 1 253 boliger med en salgsverdi på NOK 6 408 millioner under bygging. 67 prosent av disse og 75
prosent av de planlagte ferdigstillelsene i 2023, var solgt.
Selvaag Bolig har tilgang til en betydelig tomtebank som kan gi om lag 11 000 boliger i og rundt Stor-Oslo,
Stavanger, Bergen, Trondheim og Stockholm, og jobber systematisk med tomtesøk for å bygge opp
prosjektporteføljen ytterligere. Flesteparten av tomtene eies av samarbeidsselskapet Urban Property. Dette er et
selskap som ble etablert i 2020 for å eie Selvaag Boligs tomter, og tomtene kjøpes ut trinnvis og i takt med
prosjektutviklingen. Samarbeidet gir også Selvaag Bolig mulighet til å kjøpe nye tomter uten å måtte binde
egenkapital. I 2022 kjøpte Selvaag Bolig tomter i Oslo, Drammen og Stockholm som kan gi om lag 800
boliger. Det er noe mer enn det som ble byggestartet, og tomtebanken har således økt noe i løpet av året. For
mer informasjon om samarbeidet med Urban Property, se kapittel om forretningsbeskrivelse i denne rapporten.
I løpet av 2022 har Selvaag Bolig styrket prosjektorganisasjonen for å bedre gjennomføringskapasiteten i
Bergen, Stockholm og i de største prosjektene i Oslo-området. Det har ikke vært endringer i bemanningen i
andre funksjoner. Medarbeidertilfredsheten var den beste i selskapet siden 2017 og den nest beste siden
målingene startet i 2011. Det antas at dette både har sammenheng med gjenåpning av kontorene etter
pandemien, god kommunikasjon på tvers av ledelsesnivåer og avdelinger og at selskapet har tydelige
strategiske målsettinger.
En av de viktigste strategisk prioriteringene i året som har gått har vært å systematisere og styrke selskapets
ESG-arbeid. Det er satt klare KPIer og mål, og det investert i systemer for å måle, overvåke og rapportere på
fremdrift og resultater. Styret anser dette som avgjørende for at selskapet over tid skal kunne håndtere
overgangen til et klimanøytralt samfunn, bidra til lavere klimagassutslipp, og samtidig opprettholde en
bærekraftig og ansvarlig forretningspraksis som er lønnsom.
En annen viktig prioritering har vært videreutvikling av boligkonseptet Selvaag Pluss som er livstilsboliger med
fellesarealer og tjenester. Konseptet er vært viktig i akkvisisjonsøyemed både i Norge og Sverige, men også
som en differensierende faktor for prosjekter som er i salg. Selskapet har Pluss-prosjekter i salg i Lørenskog,
Asker og Trondheim, og jobber kontinuerlig med videreutvikling av konseptet. I 2023 er det ventet salgsstart av
nye Pluss-prosjekter i blant annet Stockholm, Lørenskog, og Ås.
Selvaag Bolig har en solid finansiell posisjon, store utviklingsprosjekter og tilgang en betydelig tomtebank i
områder med befolkningsvekst og stort boligbehov. Ved utgangen av året var egenkapitalen på 2,35 milliarder
kroner og egenkapitalandelen på 39,4 prosent.
Selskapet har hatt normal drift i 2022.
Utbytte
Styret foreslår et utbytte for andre halvår 2022 på NOK 2,00 per aksje, som gir et samlet ordinært utbytte på
NOK 4,00 per aksje for 2022.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
57
KONSERNETS VIRKSOMHET
Selvaag Bolig er en av Norges ledende boligutviklere. Virksomheten kjøper og utvikler nye boligtomter, og
styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til ferdigstillelse og salg av boligene. Selskapet fokuserer på områdene i
og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Stockholm. Utviklingsvirksomheten består av både
heleide prosjekter og prosjekter i samarbeid med eksterne investorer. Selvaag Bolig har prosjektledelse i alle
prosjektene, med unntak av ett samarbeidsprosjekt med AF Gruppen i Ski. Datterselskapet Selvaag Pluss
Service AS tilbyr tjenester knyttet til Selvaag Boligs Plussboliger.
Selvaag Bolig har ikke egen entreprenørvirksomhet, men inngår entrepriser på prosjektbasis. Dette gir selskapet
mulighet til å kunne velge den beste og mest konkurransedyktige entreprenøren for hvert enkelt prosjekt.
Konkurranseutsetting av entreprisekontrakter gir økt fleksibilitet og redusert markedsrisiko, og bidrar til å
redusere kapitalbindingen og gjennomføringsrisikoen gjennom byggefasen.
Konsernet har høy kompetanse innen prosjektutvikling. Med en moderne og industriell tilnærming til
boligbygging bidrar dette til å sikre lavere byggekostnader, konkurransedyktige priser til kjøperne, og høy
lønnsomhet for selskapet og selskapets eiere.
Selvaag Bolig viderefører Selvaags historiske samfunnsengasjement der verdiskaping kombineres med
samfunnsnyttige tiltak. Selskapet bygger store prosjekter med et bredt utvalg boligtyper og jobber for å utvikle
boliger som flest mulig har råd til å kjøpe. Videre søker Selvaag Bolig å være en pådriver i samfunnsdebatten,
for å sikre rammevilkår som gjør det mulig å oppnå dette og samtidig sikre god og bærekraftig bolig- og
byutvikling. Ved å bygge gode og varige prosjekter der sosiale og estetiske egenskaper blir ivaretatt, i
etablerte by- og boligområder og ved knutepunkt, bidrar selskapet til at flere kan leve en mer miljøvennlig
hverdag med gang- og sykkelavstand til handel og tjenester og nærhet til kollektivtilbud. Selvaag Bolig støtter
også kultur, breddeidrett og utdanningsinstitusjoner, spesielt i nærområdene der selskapet har prosjekter.
Fra og med januar 2020 eies store deler av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje av Urban Property.
Selvaag Bolig og Urban Property har som intensjon å ha et langsiktig og strategisk samarbeid som gir begge
parter en rekke fordeler. For Selvaag Bolig gir samarbeidet blant annet økt konkurransekraft ved tomtekjøp og
redusert kapitalbinding. Se kapittel om virksomhetsbeskrivelse i denne rapporten for ytterligere informasjon.
REDEGJØRELSE FOR ÅRSREGNSKAPET
Resultatregnskap
(Tall for 2021 oppgis i parentes)
Driftsinntekter
Konsernets samlede driftsinntekter for 2022 var NOK 2 896,4 millioner (3 402,7). Inntekter fra overleverte
boliger utgjorde NOK 2 791,9 millioner (3 227,8). I tillegg har konsernet solgt fire tomter for til sammen NOK
38,9 millioner. I 2021 ble det solgt tomter og en kontraktsposisjon for til sammen NOK 113,8 millioner. I løpet
av året ble det overlevert 585 boliger (894), hvorav 513 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper
(716) og 72 var andel fra deleide selskaper (178).
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
58
Driftskostnader
Totale driftskostnader for 2022 ble NOK 2 559,7 millioner (2 864,1), hvorav prosjektkostnader utgjorde NOK
2 313,7 millioner (2 617,4). Prosjektkostnadene er hovedsakelig knyttet til byggekostnader for overleverte
boliger. Av driftskostnadene utgjorde lønns- og personalkostnader NOK 139,0 millioner (136,2).
Andre driftskostnader utgjorde NOK 97,2 millioner (100,3), hvorav NOK 29,2 millioner (39,9) var knyttet til
salgs- og markedskostnader.
Andel resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter utgjorde NOK 85,7 millioner (109,7).
Driftsresultat
Konsernets driftsresultat endte på NOK 422,4 millioner (648,3).
Finansielle poster
Netto finansposter ble NOK 2,7 millioner for året (-3,0).
Resultat
Resultat før skatt ble NOK 425,1 millioner (645,3). Årets skattekostnad var NOK 86,3 millioner (140,4).
Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelse for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig
konsern. Skatt på ikke-kontrollerende aksjonærers andel av perioderesultatet inngår i ikke-kontrollerende andel
av resultat og egenkapital. Konsernets resultat etter skatt ble NOK 338,9 millioner (504,9), hvorav NOK 338,9
millioner er relatert til ordinær virksomhet (504,9). Av resultatet knytter NOK 338,9 millioner til aksjonærer i
Selvaag Bolig ASA (504,9) og NOK 0,0 millioner til ikke-kontrollerende aksjonærer (0,0).
Kontantstrøm
Konsernets netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var NOK 63,4 millioner i 2022 (392,6). Nedgangen
fra 2021 skyldes hovedsakelig færre overleverte enheter og effekt fra netto endring i varelager.
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK 239,8 millioner (167,1). Økningen fra 2021 skyldes i
hovedsak mottatt utbytte fra deleide selskaper i 2022.
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK –218,0 millioner (–917,6). Endringen fra 2021 skyldes
hovedsakelig lavere nedbetaling av byggelån i 2022.
Beholdningen av kontanter og kontantekvivalenter økte med NOK 85,2 millioner til NOK 612,7 millioner
(527,4).
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
59
Balanse
Totalkapitalen til Selvaag Bolig var NOK 5 949,6 millioner ved utgangen av 2022 (5 782,0). Konsernets
varelager (tomter, boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) var bokført til NOK NOK 4 273,2 millioner
(4 072,5).
Egenkapitalen var NOK 2 345,9 millioner ved utgangen av året (2 468,8), tilsvarende en egenkapitalandel på
39,4 prosent (42,7 prosent). Styret foreslår at det utbetales utbytte til aksjonærene i Selvaag Bolig ASA på
NOK 2,00 per aksje for andre halvår 2022, tilsvarende NOK 187,5 millioner. NOK 2,00 per aksje,
tilsvarende NOK 186,5 millioner (fratrukket andel egne aksjer) ble utbetalt i august 2022 basert på første
halvårs resultat. Det totale utbyttet for 2022 blir på NOK 4,00 per aksje, tilsvarende NOK 374,0 millioner.
Dette tilsvarer 110 prosent av det konsoliderte resultatet etter skatt for 2022.
Konsernet hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 612,7 millioner per 31. desember 2022 (527,4).
Morselskapet Selvaag Bolig ASA hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 352,6 millioner per 31.
desember 2022 (283,4).
Ved utgangen av året hadde konsernet en samlet rentebærende gjeld på NOK 2 485,8 millioner (2 147,7)
hvorav NOK 1 400,4 millioner (777,2) var langsiktig og NOK 1 085,4, millioner i kortsiktig rentebærende
gjeld (1 370,5). Av den kortsiktige gjelden var NOK 582,3 millioner knyttet til tilbakekjøpsavtaler og
selgerkreditter med Urban Property (682,2), se note 26 for mer informasjon.
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld var på NOK 541,9 millioner (552,4), hvorav forskuddsbetalinger fra
kunder utgjorde NOK 152,1 millioner (233,6).
Finansiering og gjeld
Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i fire kategorier; 1) topplån som er gjeld i morselskapet
Selvaag Bolig ASA, 2) tomtelån, 3) tilbakekjøpsavtaler Urban Property og 4) byggelån. Per 31. desember
2022 hadde konsernet ingen topplån, tomtelån på NOK 226 millioner, tilbakekjøpsavtaler Urban Property som
utgjorde NOK 582 millioner, mens samlede byggelån var på NOK 1 678 millioner.
Selvaag Bolig ASA har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2025.
Denne fasiliteten ble utvidet fra NOK 150 millioner i 2022. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK
150 millioner i samme bank med årlig fornyelse. Tidligere kredittfasilitet på NOK 300 millioner for finansiering
av infrastruktur ble avsluttet i 2022. Per 31. desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse
kredittfasilitetene.
I Selvaag Bolig er hvert prosjekt plassert i et prosjektselskap. I tillegg til finansiering i morselskapet innebærer
dette at hvert enkelt selskap søker om egen fremmedkapitalfinansiering i forbindelse med utvikling av et
prosjekt. Tomtelånene blir konvertert til byggelån etter hvert som prosjektene blir igangsatt. Byggekostnadene er
100 prosent lånefinansiert og økt aktivitet i selskapene vil derfor medføre at byggelånene øker i takt med
utbyggingen. I Sverige garanterer Selvaag Bolig for gjennomføringen av prosjektene gjennom en
selvskyldnerkausjon.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
60
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekrefter styret at forutsetningen om fortsatt drift er til stede og
årsregnskapet for 2022 er satt opp under denne forutsetning. Bakgrunnen for dette er konsernets gode soliditet
og finansielle stilling.
Hendelser etter balansedagen
Det har ikke inntruffet hendelser av vesentlig betydning etter balansedato.
Morselskapet Selvaag Bolig ASA
Driftsinntekter i morselskapet Selvaag Bolig ASA var på NOK 79,6 millioner (128,1), og årets driftsresultat var
NOK -115,5 millioner (-80,8). Ordinært resultat for året var NOK 391,0 millioner (637,3). Resultatet for 2022
inneholder inntekter på NOK 356,3 millioner på mottatte konsernbidrag fra datterselskap (801,2). Disse
interne postene er eliminert i konsernregnskapet.
Disponering av årsresultatet
Morselskapet Selvaag Bolig ASA hadde et årsresultat på NOK 391,0 millioner i 2022 (637,3). Morselskapets
egenkapital per 31. desember 2022 utgjorde NOK 1 932,2 millioner (1 910,7).
STRATEGI
Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året, og forestår en årlig revisjon av selskapets
operasjonelle og finansielle strategi sammen med selskapets administrasjon.
I 2022 har selskapet jobbet aktivt med å styre virksomheten i tråd med vedtatt strategi, og å sikre at selskapet
kapitaliserer på konkurransefordelene denne gir.
For å sikre at Selvaag Bolig er en drivkraft innen fremtidsrettet bolig- og byutvikling omfatter den årlige
revisjonen av selskapets strategi inngående analyser av endringer og trender innen blant annet byutvikling,
boligkonsepter, bærekraft, bomiljø, boligpreferanser, demografi, delingsøkonomi og digitalisering.
For mer informasjon om selskapets strategi se kapittel om virksomhetsbeskrivelse [lenke] i denne rapporten.
RISIKO OG RISIKOSTYRING
Risikostyring
Som boligutvikler er Selvaag Bolig eksponert for risiko knyttet til tomteutvikling, salg og gjennomføring av bolig-
og byutviklingsprosjekter. Disse kan påvirke selskapets virksomhet og økonomiske stilling. Styret i Selvaag Bolig
prioriterer derfor arbeidet med risikohåndtering og risikostyring høyt, og har etablert rutiner og kontrollsystemer
for å begrense den totale risikoeksponeringen til et akseptabelt nivå.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
61
Det gjennomføres jevnlig kartlegging av risiko som bidrar til bevisstgjøring og håndtering av de mest vesentlige
risikoforholdene som kan påvirke virksomhetsmålene definert i selskapets strategi
De primære risikofaktorene kan kategoriseres i markedsrisiko, operasjonell risiko, finansiell risiko og
klimarisiko.
MARKEDSRISIKO
Boligetterspørselen påvirkes av en lang rekke faktorer, både på mikro- og makronivå. Betydelige svingninger i
det generelle rentenivået, og/eller vesentlige endringer i andre økonomiske variabler som potensielle
boligkjøpere måtte være eksponert for, kan påvirke boligetterspørselen. Endringer i boligetterspørselen vil
videre kunne påvirke Selvaag Boligs muligheter til å selge boliger til budsjetterte priser innenfor planlagte
tidsrammer. Dersom salgstakten blir lavere enn forventet grunnet endringer i markeds- forhold, vil planlagt
utbygging kunne bli utsatt. Selskapet har derfor interne krav knyttet til forhåndssalg, hvor hovedregelen er at
byggestart som hovedregel igangsettes først når det er solgt boliger tilsvarende 60 prosent av verdien i hvert
byggetrinn eller i prosjektet samlet.
OPERASJONELL RISIKO
Risiko knyttet til entreprenør
I forbindelse med utvikling og bygging av nye prosjekter benytter Selvaag Bolig seg av tjenester fra eksterne
entreprenørselskaper og tjenesteleverandører. Som en konsekvens av dette utsettes Selvaag Bolig for risiko for
tap og for ekstra prosjektkostnader dersom en leverandør kommer i økonomiske vanskeligheter. For å redusere
denne risikoen inngår selskapet hovedsakelig entrepriser med større veletablerte aktører som har solid økonomi
og erfaring, samt dokumentert kvalitet i arbeidet. I tillegg benyttes standardiserte og detaljerte
prosjektbeskrivelser utarbeidet av Selvaag Bolig. Dette reduserer risikoen for feil, misforståelser og forsinkelser
fra entreprenørens side.
Videre er Selvaag Bolig eksponert for økning i prisnivået på entrepriser. For plassbygde prosjekter inngår
selskapet hovedsakelig totalentrepriser. På denne måten blir kostnadene sikret før salg og bygging iverksettes.
Ved høye totalentreprisekostnader har selskapet også kompetanse til å gjennomføre prosjekter med
byggherrestyrte delentrepriser. Dette er likevel ikke foretrukket fremgangsmåte, i stort omfang, av kapasitets- og
risikomessige årsaker.
Reguleringsrisiko
Endringer i rammebetingelser og reguleringsplaner fra aktuelle myndigheter kan påvirke både fremdriften og
gjennomførbarheten av Selvaag Boligs ulike prosjekter, og kan således begrense muligheten til å utvikle
eiendommene videre. Dette kan føre til utsettelser og økte kostnader. For å redusere denne risikoen
gjennomfører selskapet grundige analyser før tomteervervelser, og jobber systematisk med myndighetskontakt
gjennom hele prosjektets utviklingstid.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
62
FINANSIELL RISIKO
Kredittrisiko
Konsernets kredittrisiko er i hovedsak knyttet til oppgjør av konsernets kundefordringer, primært knyttet til
privatkunder som er boligkjøpere. Selskapet stiller hovedsakelig krav til kjøpere om 10 prosent
forskuddsbetaling ved inngåelse av kjøpekontrakt og at kjøper må dokumentere tilfredsstillende finansiering for
boligen. Kredittrisikoen vurderes å være lav fordi det er et krav at oppgjør betales til klientkonto hos
oppgjørsansvarlig før overføring av boligen.
Valutarisiko
Det aller meste av konsernets aktiviteter er basert i Norge. Selskapet har også virksomhet i Sverige der
utviklingen av prosjekter blir finansiert med kapital fra den norske virksomheten, og resultatuttak medfører
kapitaloverføring fra Sverige til Norge. Det er foreløpig ikke etablert avtaler om valutasikring. Selskapet anser
eksponeringen for valutarisiko som begrenset da den svenske virksomheten utgjør en lav andel av den totale
prosjektporteføljen, og selskapet har derfor foreløpig ikke utarbeidet en valutapolicy.
Renterisiko (egen finansiering, innskudd)
Endringer i rentenivået har betydning for konsernets lånekostnader, og vil kunne påvirke verdivurderingen av
selskapets eiendeler. Selskapet har valgt å ikke inngå noen former for sikringsavtaler. Rentenivået har videre en
betydning for selskapets avkastning på fri likviditet.
Finansieringsrisiko (tilgang på kapital)
Selvaag Bolig er avhengig av tilgang på kapital for å kunne kjøpe tomter og realisere prosjekter. For å
finansiere bygging har selskapet gode og nære relasjoner til sine hovedbankforbindelser, som er nordiske
banker med god soliditet. Konkurransen mellom bankene oppfattes som tilfredsstillende, og selskapet har derfor
fått tilgang på nødvendig finansiering til sine prosjekter. Finansiering av tomtekjøp i Norge skjer primært
gjennom samarbeidet med Urban Property. I Sverige finansieres tomter med egenkapital og bankfinansiering.
Modeller for tomtekjøp er beskrevet i forretningsbeskrivelse i denne rapporten.
Likviditetsrisiko
Konservativ likviditetsstyring innebærer å ha tilstrekkelig likvide eiendeler og tilgjengelig finansiering gjennom
kredittlinjer til å møte konsernets forpliktelser. Selskapet har en aktiv likviditetsforvaltning, og har fokus på å ha
tilstrekkelig likviditet til enhver tid. Selskapet overvåker kontinuerlig prognoser og faktiske kontantstrømmer.
Styret mener at konsernet har en velbalansert eksponering mot finansiell- og likviditetsrisiko ved utgangen av
året. Beholdningen av kontanter og kontantekvivalenter i Selvaag Bolig konsern utgjorde NOK 612,7 millioner
ved utgangen av 2022 (527,4) og NOK 352,6 millioner i morselskapet Selvaag Bolig ASA (283,4). De likvide
midlene besto i hovedsak av bankinnskudd. Denne fasiliteten ble utvidet fra NOK 150 millioner i 2022. I
tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK 150 millioner i samme bank med årlig fornyelse. Tidligere
kredittfasilitet på NOK 300 millioner for finansiering av infrastruktur ble avsluttet i 2022. Per 31. desember var
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
63
det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene. Det henvises for øvrig til tidligere punkt
vedrørende finansiering og til note 16 i konsernregnskapet for en oversikt over lån, forfall og lånebetingelser.
KLIMARISIKO
Klimarisiko består av fysisk klimarisiko og overgangsrisiko. Fysisk risiko er knyttet til økt ekstremvær og
økosystem- endringer. Overgangsrisiko er knyttet til endringer i reguleringer, teknologi og markedssituasjon i
forbindelse med overgangen til et lavutslippssamfunn.
Selskapet har en relativt lav eksponering for fysiske klimarisiko. På dette området er det strenge lov- og
myndighetskrav, og Selvaag Bolig har i tillegg egne styringssystemer som reduserer risiko. Selvaag Bolig er
derimot eksponert for overgangsrisiko. Ettersom eiendomssektoren har betydelige klimagassutslipp, er det økte
krav om transparens, ikke-finansiell rapportering og utslippskutt fra spesielt finansielle interessenter og
myndigheter. Selvaag Bolig har derfor iverksatt en rekke risikoreduserende tiltak i 2022 og fortsetter dette
arbeidet i 2023. Dette er omtalt i ESG-rapporten.
ORGANISASJON
Selvaag Bolig ASA ble etablert i 2008. Selskapet er morselskap for de underliggende konsernselskapene, hvor
den operasjonelle driften skjer. Ved utgangen av 2022 hadde konsernet Selvaag Bolig totalt 84,6 årsverk. 67
av årsverkene var i morselskapet, og 17 i datterselskapene. Selskapet ledes av administrerende direktør Sverre
Molvik og viseadministrerende direktør Øystein Klungland.
SAMFUNNSANSVAR OG BÆREKRAFT
Selvaag Bolig skal skape verdier for samfunnet gjennom å bygge gode boliger og ved å jobbe aktivt for å sikre
bærekraftig bolig- og byutvikling. Dette innebærer blant annet at selskapet prioriterer urbane pressområder,
utvikler arealeffektive boliger med størst volum i lavere prisklasser, etterstreber kostnadseffektivitet, og jobber for
å sikre gode offentlige rammevilkår gjennom en tydelig tilstedeværelse i samfunnsdebatten. Etiske, sosiale og
miljømessige hensyn er integrert i den daglige driften. Selskapet har som mål å være en god og trygg
arbeidsplass, og krever at selskapet og selskapets leverandører driver sin virksomhet i henhold til gjeldende
lover og regelverk. Selvaag Bolig skal videre være en ansvarlig samfunnsaktør og minimere utslipp til og
ødeleggelser av det ytre miljø. Selskapet har etiske retningslinjer som er beskrevet på Selvaag Bolig ASA. Det
jobbes kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til og følger alle selskapets retningslinjer som
omhandler samfunnsansvar og bærekraft. I 2022 har selskapet blant annet oppdatert vesentlighetsmatrisen,
utarbeidet sitt første komplette klimaregnskap, definert KPIer og satt mål for reduksjon i klimagassutslipp,
forbedret systemer for datainnhenting, gjort forberedelser for åpenhetsloven. Arbeidet fortsetter i 2023 og
selskapet klargjør seg for ytterligere ikke-finansiell rapportering i forbindelse med nye lovkrav og forventninger
fra ulike interessentgrupper.
Se eget kapittel om ESG i denne årsrapporten.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
64
AKSJONÆRINFORMASJON
Selvaag Bolig ASA ble notert på Oslo Børs 14. juni 2012. Per 31. desember 2022 hadde selskapet 5 784
aksjonærer (4 746), hvorav 205 var utenlandske (236). For detaljert aksjonærinformasjon, se note 13 i
konsernregnskapet til Selvaag Bolig ASA.
Transaksjoner med nærstående parter
Urban Property (UP) er nærstående part med selskapet etter regnskapsreglene, som medfører at løpende
opsjonspremier og tilbakekjøp av tomter anses som nærstående transaksjoner. I løpet av 2022 kjøpte selskapet
tilbake to tomter fra UP for totalt NOK 160 millioner.
Det henvises til note 23 i konsernregnskapet for ytterligere informasjon om transaksjoner med nærstående
parter.
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Selvaag Bolig ASA skal ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. En sunn bedriftskultur er sentral for
å sikre tilliten til selskapet, gi tilgang på kapital og sørge for god verdiskaping over tid. Alle aksjonærer skal
behandles likt, og det skal være en klar arbeidsdeling mellom styret og selskapets ledelse. Selvaag Bolig følger
den norske anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse.
En utfyllende redegjørelse for hvordan Selvaag Bolig forholder seg til punktene i anbefalingen finnes på
Selvaag Bolig ASA og i denne årsrapporten.
LØNN OG ANNEN GODTGJØRELSE
Lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte i konsernet er omtalt i note 22. Her redegjøres det også for
hvilke prinsipper kompensasjonen baseres på. Selvaag Bolig innførte i 2015 aksjespareprogram for alle
ansatte og aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse. Dette er omtalt i denne rapporten i kapittelet om
eierstyring og selskapsledelse.
GENERALFORSAMLING
Dato for ordinær generalforsamling er satt til 26. april 2023.
FREMTIDSUTSIKTER
Selvaag Bolig er godt posisjonert med store prosjekter sentralt i og rundt Stor-Oslo, Stavanger, Bergen,
Trondheim og Stockholm. Ifølge SSB gir urbanisering og befolkningsvekst et stort og
langsiktig behov for nye boliger i Selvaag Boligs kjerneområder. Etterspørselen etter nye boliger er
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
65
imidlertid påvirket negativt av redusert kjøpekraft i husholdningene som følge av geopolitisk uro med
påfølgende høy inflasjon, økte energipriser og rentehevinger. En viss oppmykning i boliglånsforskriften fra
årsskiftet antas imidlertid å bidra positivt til boligetterspørselen ettersom flere får anledning til å kjøpe egen
bolig.
Samlet for Norge var det normal salgsaktivitet i bruktboligmarkedet i slutten av 2022. I enkelte områder ble det
imidlertid lagt ut flere boliger for salg og/eller solgt færre boliger enn vanlig. Dette førte til økte varelager i flere
områder. Den relative økningen sammenlignet med tidligere år har imidlertid ikke fortsatt etter årsskiftet.
Pandemien og krigen i Ukraina har ført til økte byggekostnader som har gitt utsatte salgs- og byggestarter.
Situasjonen vil over tid kunne påvirke antall boliger selskapet har under bygging. Selvaag Bolig ser tegn til at
prisen på byggematerialer og transport er fallende, noe som vil kunne være positivt for prisnivået på nye
entreprisekontrakter.
Som en ren boligutvikler konkurranseutsetter Selvaag Bolig all bygging, og har således en fornuftig bemanning
som enkelt tilpasses aktivitetsnivået i markedet. Styret mener at dette har gitt, og vil fortsette å gi, Selvaag Bolig
konkurransefortrinn. Selskapets strategiske samarbeid med Urban Property, samt vellykket etablering og styrking
av tomtebanken i Stockholm, vil kunne gi selskapet betydelige fordeler over tid.
Selvaag Bolig er godt rustet organisatorisk, operasjonelt og finansielt til å ivareta og styrke sin markedsposisjon
fremover. Selskapet har en solid ordrereserve, salgsstarter i nye prosjekter fremover, og kapital til kjøp av nye
tomter.
Oslo, 20. mars 2023
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
66
STYRET I SELVAAG BOLIG ASA
Olav H. Selvaag (født 1969)
Styreleder
Olav H. Selvaag har vært styreleder i Selvaag Bolig ASA siden 2008. Han
begynte sin karriere i KLP Eiendom, og har siden jobbet innenfor
entreprenør, næringseiendom og boligutvikling. Han jobber i dag som eier
og styremedlem i Selvaag AS. Olav er styreleder i Snøhetta AS, Selvaag
Bolig ASA, Selvaag By og Fornebu Brygge. I tillegg sitter han som
styremedlem i blant annet Nationaltheatret og Selvaag Eiendom. Han har
en Master of Science fra Stanford University, USA. Olav H. Selvaag er leder
av selskapets kompensasjonsutvalg. Selvaag er norsk statsborger.
Gisele Marchand (født 1958)
Styremedlem
Marchand har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2012 og
styreleder en periode i 2018/2019 mens Olav H. Selvaag fungerte som
administrerende direktør. Hun har bred ledelses- og styreerfaring. Bl.a. har
hun vært konserndirektør i DNB med ansvar for retailmarkedet i Norge,
samt administrerende direktør i Batesgruppen, Statens pensjonskasse,
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
67
Eksportfinans og advokatfirma Haavind. Hun har styreerfaring fra bl.a. Oslo
Børs, Norske Skog og Fornebu Utvikling. Hun er i dag heltids
styrearbeidende som styreleder i Gjensidige Forsikring ASA,
Nationaltheatret AS, Norgesgruppen Finans AS og Boligbygg KF samt
styremedlem i Norgesgruppen ASA, Scatec Solar ASA, Eiendomsspar AS
og Victoria Eiendom AS. Hun er medlem av valgkomiteen i Entra ASA.
Marchand er utdannet siviløkonom fra CBS Copenhagen Business School.
Hun er leder av selskapets revisjonsutvalg og medlem av
kompensasjonsutvalget. Marchand er norsk statsborger.
Tore Myrvold (født 1971)
Styremedlem
Myrvold har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden mai 2018. Han
begynte sin karriere som revisor i Deloitte, før han gikk videre til stilling som
konserncontroller i Hjemmet Mortensen. Myrvold har siden 2005 vært
ansatt i Selvaag AS, hvor han blant annet har vært økonomidirektør og
konserndirektør, før han overtok som administrerende direktør sommeren
2016. Han er styremedlem i samtlige av Selvaag AS sine datterselskaper.
Myrvold er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og statsautorisert revisor fra
Norges Handelshøyskole (NHH). Tore Myrvold er medlem av selskapets
revisjonsutvalg. Myrvold er norsk statsborger.
Camilla Wahl (født 1970)
Styremedlem
Wahl er advokat med lang erfaring fra egen advokatvirksomhet i tillegg til
advokatfirma Selmer, Wikborg Rein og Legalteam advokatfirma DA. I
tillegg har hun vært daglig leder i Wahl Eiendom AS, og er i dag
arbeidende styreleder i samme selskap. Wahl har blant annet styreerfaring
fra Rom Eiendom AS, DNB Eiendomsinvest I ASA og Pareto Bank ASA.
Wahl er norsk statsborger.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
68
Øystein Thorup (født 1971)
Styremedlem
Thorup er jurist med toppledererfaring fra eiendomsbransjen, som
administrerende direktør i Orkla Eiendom AS og siden 2012 som
administrerende direktør i Avantor AS eiendom. Thorup har erfaring fra en
rekke styreverv og kjenner hele verdikjeden i prosjektutvikling. Thorup er
medlem av selskapets kompensasjonsutvalg. Thorup er norsk statsborger.
Sissel Kristensen (født 1972)
Styremedlem (valgt av ansatte)
Kristensen har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA fra april 2017. Hun
er utdannet revisor ved Økonomisk College og har jobbet innen revisjon og
økonomi siden 1995. Kristensen har hatt stillingen som regnskapssjef i
Selvaag Bolig ASA fra juli 2011. Kristensen er norsk statsborger.
Patrik Eriksson (født 1985)
Styremedlem (valgt av ansatte)
Eriksson har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA fra mai 2021. Han er
utdannet sivilingeniør i byggteknikk fra Chalmers tekniske högskola i
Gøteborg. Eriksson har jobbet med prosjektledelse i Selvaag Bolig siden
2014 og har vært prosjektdirektør siden 2021. Eriksson er svensk
statsborger.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
69
RESULTATREGNSKAP
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
(beløp i 1 000 kroner, unntatt resultat per aksje)
Note 2022 2021
Salgsinntekter
2, 25 2 830 818 3 341 513
Øvrige inntekter
25 65 561 61 233
Sum driftsinntekter 2 896 379 3 402 746
Prosjektkostnader
5 (2 313 735 ) (2 617 422 )
Lønns- og personalkostnader, administrative funksjoner
6 (139 035 ) (136 160 )
Avskrivning og amortisering
9, 10 (9 717 ) (10 272 )
Andre driftskostnader
7 (97 233 ) (100 264 )
Sum driftskostnader (2 559 720 ) (2 864 118 )
Andel av resultat fra felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper
24 85 726 109 697
Øvrige gevinster (tap), netto
Driftsresultat 422 385 648 325
Finansinntekter
8 15 384 10 691
Finanskostnader
8 (12 654 ) (13 685 )
Netto finansposter 2 730 (2 994 )
Resultat før skatt 425 115 645 331
Skattekostnad
19 (86 262 ) (140 426 )
Årets resultat 338 853 504 905
Poster i utvidet resultat som kan bli omklassifisert til resultatet
Omregningsdifferanser
Årets totalresultat 340 285 501 682
Årets resultat tilordnet:
Ikke-kontrollerende interesser
Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
Årets totalresultat tilordnet:
Ikke-kontrollerende interesser
Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
Resultat per aksje for årets resultat fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
Resultat per aksje (ordinært og utvannet), i kroner
14 3,63 5,40
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
70
BALANSE
PER 31. DESEMBER
(beløp i 1 000 kroner)
Note 2022 2021
EIENDELER
Anleggsmidler
Goodwill
9 383 376 383 376
Varige driftsmidler
10 8 152 7 380
Bruksretteiendeler leieavtaler
10 17 754 25 733
Investeringer i felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper
24 234 730 354 699
Lån til felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper
23, 24 93 674 75 777
Andre anleggsmidler
11 233 866 200 782
Sum anleggsmidler 971 552 1 047 747
Omløpsmidler
Varelager (eiendom)
5 4 273 209 4 072 466
Kundefordringer
11 81 455 83 831
Andre kortsiktige fordringer
11 10 673 50 479
Kontanter og kontantekvivalenter
12 612 670 527 435
Sum omløpsmidler 4 978 007 4 734 211
SUM EIENDELER 5 949 559 5 781 958
EGENKAPITAL OG GJELD
Egenkapital
Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
13 2 338 088 2 461 053
Ikke-kontrollerende interesser
Sum egenkapital 2 345 883 2 468 841
Gjeld
Langsiktig gjeld
Pensjonsforpliktelser
Forpliktelse ved utsatt skatt
19 60 140 38 579
Avsetninger
20 66 999 62 910
Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld
26 265 039 219 622
Langsiktige leieforpliktelser
10 10 930 18 630
Langsiktig rentebærende gjeld
16 1 400 352 777 200
Sum langsiktig gjeld 1 804 550 1 118 195
Kortsiktig gjeld
Kortsiktige leieforpliktelser
10 7 861 8 108
Kortsiktig rentebærende gjeld
16 503 091 688 330
Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter
26 582 347 682 153
Leverandørgjeld
17 99 343 129 986
Betalbar skatt
19 64 541 133 902
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld
17 541 943 552 443
Sum kortsiktig gjeld 1 799 126 2 194 922
Sum gjeld 3 603 676 3 313 117
SUM EGENKAPITAL OG GJELD 5 949 559 5 781 958
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
71
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
72
ENDRINGER I EGENKAPITAL
(beløp i 1 000 kroner)
Aksjekapital
Overkurs-
fond
Annen innskutt
kapital
Akkumulerte omregnings-
differanser
Andre
reserver
Tilbakeholdt
resultat
Egenkapital fordelt på aksjonærer i
Selvaag Bolig ASA
Ikke-kontrollerende
interesser
Sum egen-
kapital
Egenkapital per 1. januar
2022 186 898 1 394 857 700 629 6 874 3 528 168 266 2 461 053 7 788 2 468 841
*)
Transaksjoner med eierne:
Utbytte
Tilbakekjøp av aksjer
(992 ) - - - - (18 955 ) (19 947 ) - (19 947 )
Salg av aksjer til ansatte
Utdeling til ikke-kontrollerende
aksjonærer
Totalresultat for perioden:
Resultat etter skatt for perioden
Øvrige resultatelementer for
perioden
Egenkapital per 31.
desember 2022 187 440 1 394 857 700 629 8 306 3 528 43 327 2 338 088 7 795 2 345 883
*)
Egenkapital per 1. januar
2021 186 996 1 394 857 700 629 10 097 3 528 133 915 2 430 023 7 792 2 437 815
*)
Resultat etter skatt for perioden
Utbytte
Tilbakekjøp av aksjer
(1 008 ) - - - - (25 262 ) (26 270 ) - (26 270 )
Salg av aksjer til ansatte
Utdeling til ikke-kontrollerende
aksjonærer
Totalresultat for perioden:
Resultat etter skatt for perioden
Øvrige resultatelementer for
perioden
Egenkapital per 31.
desember 2021 186 898 1 394 857 700 629 6 874 3 528 168 266 2 461 053 7 788 2 468 841
*)
*)
Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper.
*)
Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig Konsern.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
73
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
FOR PERIODEN 1. JANUAR - 31. DESEMBER
(beløp i 1 000 kroner)
Note 2022 2021
KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER
Resultat før skatt
Betalt skatt
(133 995 ) (126 725 )
Avskrivninger
9, 10 9 717 10 272
Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak
24 (85 726 ) (109 697 )
Endring i varelager (eiendom)
5 (141 536 ) 114 544
Endring i kundefordringer
11 2 376 (13 365 )
Endring i leverandørgjeld
17 (30 643 ) (7 240 )
Endring i øvrige arbeidskapitaleiendeler
Endring i øvrig arbeidskapitalgjeld
(15 810 ) (97 517 )
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 63 441 392 588
KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER
Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler
Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler
(2 344 ) (1 097 )
Innbetalinger ved avgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak
Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak
24 (5 000 ) -
Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger av lånefordringer
Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer
(58 997 ) (39 745 )
Utbytte og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak
24 228 000 154 050
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 239 822 167 129
KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER
Innbetalinger ved opptrekk av gjeld
16 2 251 525 2 311 996
Nedbetaling av gjeld
16 (1 992 040 ) (2 743 972 )
Nedbetaling av leasingforpliktelser
10 (8 108 ) (8 524 )
Utbytte betalt til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
15 (466 269 ) (467 493 )
Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA
13 (19 947 ) (26 270 )
Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA
13 16 811 16 647
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter (218 028 ) (917 616 )
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter
Kontanter og kontantekvivalenter per 1. januar
12
Kontanter og kontantekvivalenter per 31. desember
12
For ytterligere spesifikasjoner henvises det til Note 12.
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
74
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
75
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
89
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
97
Ikke-kontrollerende interesser
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
99
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
107
Årsrapport 2022 | REGNSKAP: KONSERN
121
REGNSKAP: MORSELSKAP
RESULTATREGNSKAP
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2022 2021
Driftsinntekter og driftskostnader
Salgsinntekter
1,11 79 081 127 297
Leieinntekter
540 779
Annen driftsinntekt
- -
Sum driftsinntekter 79 621 128 076
Varekostnader
2 933 -12 008
Lønnskostnader m.m.
2,3 -142 167 -140 570
Avskrivning på driftsmidler og immaterielle eiendeler
6 -954 -930
Annen driftskostnad
2,11 -54 904 -55 410
Sum driftskostnader -195 092 -208 918
Driftsresultat -115 471 -80 842
Finansinntekter og finanskostnader
Inntekt på investering i datterselskap
0 0
Renteinntekt fra foretak i samme konsern
24 805 13 143
Annen renteinntekt
11 10 576 3 001
Annen finansinntekt
584 042 1 320 629
Rentekostnad til foretak i samme konsern
-31 713 -28 680
Annen rentekostnad
-6 814 -6 762
Annen finanskostnad
4 -18 659 -438 073
Øvrige gevinster (-tap), netto
0 11 482
Resultat av finansposter 562 237 874 740
Resultat før skattekostnad 446 766 793 898
Skattekostnad på ordinært resultat
5 -55 788 -156 594
Ordinært resultat 390 978 637 304
Årsoverskudd (Årsunderskudd) 390 978 637 304
Overføringer
Foreslått utbytte
187 531 281 297
Avsatt til/ overført fra annen egenkapital
203 447 356 007
Sum overføringer 390 978 637 304
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
122
BALANSE
PER 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2022 2021
Eiendeler
Anleggsmidler
Immaterielle eiendeler
Utsatt skattefordel
5 3 219 3 966
Sum immaterielle eiendeler 3 219 3 966
Varige driftsmidler
Tomter, bygninger o.a. fast eiendom
6 3 476 3 476
Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr
6 1 625 1 939
Sum varige driftsmidler 5 101 5 415
Finansielle anleggsmidler
Investeringer i datterselskap
7 1 579 167 1 503 546
Investeringer i tilknyttet selskap
7 108 254 118 645
Investering i andre aksjer
0 -
Andre fordringer
8,9,10 731 601 866 209
Sum finansielle anleggsmidler 2 419 022 2 488 400
Sum anleggsmidler 2 427 342 2 497 781
Omløpsmidler
Fordringer
Kundefordringer
8,9,10,11 16 579 12 716
Andre fordringer på selskap i samme konsern
10 356 402 803 625
Andre fordringer
6 821 46 587
Sum fordringer 379 802 862 928
Bankinnskudd, kontanter o.l.
12 352 627 283 433
Sum omløpsmidler 732 429 1 146 361
Sum eiendeler 3 159 771 3 644 142
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
123
BALANSE (FORTS.)
PER 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2022 2021
Egenkapital og gjeld
Innskutt egenkapital
Aksjekapital
13,14 187 531 187 531
Egne aksjer
14 -103 -682
Overkursfond
14 1 395 478 1 395 478
Annen innskutt egenkapital
14 349 260 328 338
Sum innskutt egenkapital 1 932 166 1 910 665
Sum egenkapital 1 932 166 1 910 665
Gjeld
Avsetning for forpliktelser
Pensjonsforpliktelser
3 1 506 1 634
Sum avsetning for forpliktelser 1 506 1 634
Annen langsiktig gjeld
Gjeld til kredittinstitusjoner
- -
Øvrig langsiktig gjeld
8,10 874 215 1 157 944
Sum annen langsiktig gjeld 874 215 1 157 944
Kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld
10,11 6 057 5 720
Betalbar skatt
5 40 973 132 696
Skyldig offentlige avgifter
15 152 16 179
Utbytte
14 187 531 281 297
Gjeld til selskap i samme konsern
10 64 070 90 866
Annen kortsiktig gjeld
38 101 47 141
Sum kortsiktig gjeld 351 884 573 899
Sum gjeld 1 227 605 1 733 477
Sum egenkapital og gjeld 3 159 771 3 644 142
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
124
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2022 2021
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
Ordinært resultat før skattekostnad
446 766 793 898
Periodens betalte skatt
-132 744 -111 529
Tap/ (gevinst) ved salg av eiendeler, netto
- -11 481
Avskrivning på immaterielle eiendeler og varige driftsmidler
6
954 930
Resultatandel (fra DS/TS) fratrukket utdelinger fra selskapet
15 391 2 170
Endring i kundefordringer
-3 863 13 131
Endring i leverandørgjeld
337 -821
Endring i andre tidsavgrensingsposter*)
31 748 -398 798
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 358 589 287 501
Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler
150 -
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
-802 -
Innbetalinger ved salg av datterselskap og tilknyttede selskap
- 40 000
Utbetalinger ved kjøp av datterselskap og tilknyttede selskap
-33 722 -59 568
Innbetalinger ved avgang andre investeringer og tilbakebetaling av lånefordringer
271 881 138 302
Utbetalinger ved tilgang andre investeringer og lånefordringer
-57 497 -37 600
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 180 010 81 134
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter
Utbetalinger av konsernbidrag til datterselskaper
- -117 019
Utbetalinger av utbytte
-466 269 -467 493
Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA
14
-19 947 -26 270
Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA
16 811 16 647
Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter -469 405 -594 135
Netto kontantstrøm for perioden 69 194 -225 501
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse
283 433 508 933
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 352 627 283 433
*)Endring i andre tidsavgreningsposter består i hovedsak av nedskrivning av investeringer i datterselskaper og inntektsført konsernbidrag som
ikke har kontanteffekt.
REGNSKAPSPRINSIPPER
Regnskapsprinsipper
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk i Norge.
Bruk av estimater
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av
selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike
skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er
vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.
Salgsinntekter
Inntekter ved salg av varer og tjenester vurderes til virkelig verdi av vederlaget, netto etter fradrag for
merverdiavgift. Salg av varer resultatføres når selskapet har levert sine produkter til kunden og det ikke er
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
125
uoppfylte forpliktelser som kan påvirke kundens aksept av leveringen. Avsetning til forventede garantiarbeider
føres som kostnad og avsetning for forpliktelser.
Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen.
Klassifisering av balanseposter
Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Eiendeler som er tilknyttet
varekretsløpet klassifiseres som omløpsmidler. Fordringer for øvrig klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal
tilbakebetales innen ett år. For gjeld legges analoge kriterier til grunn. Første års avdrag på langsiktige
fordringer og langsiktig gjeld klassifiseres likevel ikke som omløpsmiddel og kortsiktig gjeld.
Anskaffelseskost
Anskaffelseskost for eiendeler omfatter kjøpesummen, med fradrag for bonuser, rabatter og lignende, og med
tillegg for kjøpsutgifter (frakt, toll, offentlige avgifter som ikke refunderes og andre direkte kjøpsutgifter). Ved
kjøp i utenlandsk valuta balanseføres eiendelen til kursen på transaksjonstidspunktet.
For varige driftsmidler og immaterielle eiendeler omfatter anskaffelseskost også direkte utgifter for å klargjøre
eiendelen for bruk, for eksempel utgifter til testing av eiendelen.
Renter knyttet til tilvirkning av anleggsmidler kostnadsføres.
Immaterielle eiendeler
Utgifter til egne utviklingsaktiviteter kostnadsføres løpende.
Utgifter til andre immaterielle eiendeler balanseføres i den grad det kan identifiseres en fremtidig økonomisk
fordel knyttet til utvikling av en identifiserbar immateriell eiendel og utgiftene kan måles pålitelig. I motsatt fall
kostnadsføres slike utgifter løpende.
Varige driftsmidler
Tomter og leiligheter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært til restverdi over
driftsmidlenes forventede utnyttbare levetid. Ved endring i avskrivningsplan fordeles virkningen over
gjenværende avskrivningstid ("knekkpunktmetoden"). Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende som
driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med
driftsmiddelet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmiddelets stand ved
kjøpet.
Leide (leasede) driftsmidler balanseføres som driftsmidler hvis leiekontrakten anses som finansiell.
Investeringer i andre selskaper
Med unntak for kortsiktige investeringer i børsnoterte aksjer, brukes kostmetoden som prinsipp for investeringer i
andre selskaper. Kostprisen økes når midler tilføres ved kapitalutvidelse, eller når det gis konsernbidrag til
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
126
datterselskap. Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av
opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost. Utbytte/konsernbidrag fra
datterselskap regnskapsføres det samme året som datterselskapet avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper
regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt.
Nedskrivning av anleggsmidler
Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for
verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis
balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas
det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp.
Tidligere nedskrivninger, med unntak for nedskrivning av goodwill, reverseres hvis forutsetningene for
nedskrivningen ikke lenger er til stede.
Varelager og bygg i arbeid
Varer vurderes til det laveste av anskaffelseskost (etter FIFO-prinsippet) og virkelig verdi. Kostprisen for tilvirkede
varer inkluderer direkte materialer og lønnskostnader med tillegg av en forholdsmessig andel av indirekte
kostnader.
Ved utbygging av boliger i egenregi benytter selskapet løpende avregningsmetode, der inntektsføringen av
prosjektfortjeneste begrenses til den relative andelen av prosjektet som er solgt.
Den praktiske konsekvensen av det benyttede regnskapsprinsippet er at i prosjektperioden blir totalt medgåtte
prosjektkostnader utgiftsført som varekostnad, og prosjektverdi (kostnader pluss andel fortjeneste) blir
inntektsført og aktivert i balansen. Prosjektverdi redusert med innbetalinger fra kunder blir normalt oppført som
varer i arbeid. Hvis betalinger fra kunde overstiger opptjent kontraktsinntekt blir det overskytende oppført som
forskudd fra kunde.
Når prosjektet er ferdig, overføres kostpris på usolgte boliger til varelager, og dermed reduseres driftsinntekter
og varekostnader med usolgte boligers kostpris. Dette kan i enkelte situasjoner ved prosjektets avslutning gi lav
eller negativ driftsinntekt/varekostnad i selskapets årsregnskap.
Anleggskontrakter
Arbeid under utførelse knyttet til fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid vurderes etter løpende
avregningsmetode. Fullførelsesgraden beregnes som påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad.
Totalkostnaden revurderes løpende. For prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet
umiddelbart.
Fordringer
Kundefordringer føres i balansen etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetning til tap er gjort på
grunnlag av individuell vurdering av fordringene og en tilleggsavsetning som skal dekke øvrige påregnelige
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
127
tap. Vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller
gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved betalinger anses som indikatorer på at
kundefordringer må nedskrives.
Andre fordringer, både omløpsfordringer og anleggsfordringer, føres opp til det laveste av pålydende og
virkelig verdi. Virkelig verdi er nåverdien av forventede framtidige innbetalinger. Det foretas likevel ikke
neddiskontering når effekten av neddiskontering er uvesentlig for regnskapet. Avsetning til tap vurderes på
samme måte som for kundefordringer.
Utenlandsk valuta
Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Kursgevinster og kurstap
knyttet til varesalg og varekjøp i utenlandsk valuta føres som salgsinntekter og varekostnad.
Gjeld
Lån innregnes første gang til virkelig verdi fratrukket transaksjonskostnader. Lån måles deretter til amortisert
kost; forskjeller mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdi
innregnes i resultatregnskapet over låneperioden ved bruk av effektiv rentemetoden.
Lån klassifiseres som kortsiktig gjeld med mindre konsernet har en ubetinget rett til å utsette nedbetaling av
gjeld i minst 12 måneder etter utløpet av rapporteringsperioden.
Garantiarbeider/reklamasjoner
Garantiarbeider/reklamasjoner knyttet til avsluttede salg vurderes til antatt kostnad for slikt arbeid. Estimatet
beregnes med utgangspunkt i historiske tall for garantiarbeider, men korrigert for forventet avvik på grunn av
for eksempel endring i kvalitetssikringsrutiner og endring i produktspekter. Avsetningen føres opp under "Annen
kortsiktig gjeld", og endringen i avsetningen kostnadsføres.
Pensjoner
Regnskapsføring av pensjoner skjer i samsvar med Norsk RegnskapsStandard "Pensjonskostnader".
Innskuddsplaner periodiseres etter sammenstillingsprinsippet. Årets innskudd til pensjonsordningen
kostnadsføres. AFP-forpliktelser
innenfor LO/NHO-ordningen er en ytelsebasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en
innskuddsbasert ordning da den ikke er målbar.
Skatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt
skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom
regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved
utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
128
reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller
som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og
skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.
Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag, og skatt på mottatt konsernbidrag som føres til reduksjon av kostpris
eller direkte mot egenkapitalen, føres direkte mot skatt i balansen (mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har
virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har virkning på utsatt skatt).
Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.
Kontantstrømoppstilling
Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter
kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig
kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med gjenværende løpetid mindre enn tre måneder fra
anskaffelsesdato.
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
129
NOTER
Note 1 SALGSINNTEKTER
Salgsinntekter består av: 2022 2021
Prosjektledelse og forretningsførsel
47 676 50 652
Andre salgsinntekter
31 405 76 645
Sum 79 081 127 297
Salgsinntektene relaterer seg til omsetning i Norge.
Note 2 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSE, LÅN TIL ANSATTE MM.
Lønnskostnad 2022 2021
Lønn
114 513 109 259
Arbeidsgiveravgift
17 308 16 971
Pensjon
5 408 5 012
Andre personalkostnader
4 938 9 328
Sum 142 167 140 570
Gjennomsnittlig antall ansatte 2022 2021
64 67
Lønn Bonus Aksjekjøpsprogram Pensjon Annet Sum
Godtgjørelse til adm. dir - Sverre Molvik
3 809 3 519 1 288 104 158 8 878
For godtgjørelser til andre ledende ansatte og aksjer eiet av ledelsen og styremedlemmer vises det til
lederlønnsrapporten til Selvaag Bolig ASA, publisert på konsernets hjemmesider.
Det er utbetalt TNOK 2 524 i styrehonorar i 2022.
Kostnadsført godtgjørelse til revisor 2022 2021
Lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap)
1 815 1 792
Andre attestasjonstjenester
145 149
Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer)
- -
Annen bistand
- -
Sum godtgjørelse til revisor 1 960 1 941
Note 3 PENSJONER
Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har
pensjonsordning som oppfyller kravene etter denne loven.
Innskuddspensjon
Selvaag Bolig ASA har en innskuddsordning for alle ansatte.
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
130
AFP-pensjon
Selskapet har også en avtalefestet førtidspensjonsordning (AFP) som totalt omfatter 72 ansatte. Den nye AFP-
ordningen, som gjelder fra og med 1. januar 2011, er å anse som en ytelsesbasert flerforetaksordning, men
regnskapsføres som en innskuddsordning frem til det foreligger pålitelig og tilstrekkelig informasjon slik at
selskapet kan regnskapsføre sin proporsjonale andel av pensjonskostnad, pensjonsforpliktelse og
pensjonsmidler i ordningen. Selskapets forpliktelser er dermed ikke balanseført som gjeld.
AFP-forpliktelsen etter den gamle ordningen var balanseført som gjeld, og ble inntektsført i 2010, med unntak
for den forpliktelsen som knytter seg til forventet utbetaling på underdekningen i den gamle AFP-ordningen.
Andre usikrede ordninger
Selskapet har også andre usikrede ordninger der forpliktelsen årlig blir beregnet og bokført.
Pensjonskostnader 2022 2021
Pensjonskostnad - IBP/UFP
4 406 4 118
Øvrige pensjonskostnader (inkl. AFP)
1 002 894
Netto pensjonskostnader 5 408 5 012
Pensjonsforpliktelser 2022 2021
Avtalefestet pensjon (AFP)
- -
Andre pensjonsavtaler
1 506 1 634
Sum netto pensjonsforpliktelser 1 506 1 634
Økonomiske forutsetninger
Antall personer udekkede ordninger
2 2
Diskonteringsrente
3,20% 1,50%
Forventet lønnsregulering/pensjonsøkning
3,75% 2,50%
G-regulering
3,50% 2,00%
Forventet uttaksprosent AFP-ordningen
50,00% 50,00%
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
131
Note 4 ANNEN FINANSKOSTNAD
Annen finanskostnad består av: 2022 2021
Valuta
11 5
Nedskrivning på aksjer i datter
18 370 437 726
Annen finanskostnad (garantier og amortisert kost m.m)
278 342
Sum 18 659 438 073
Note 5 SKATT
Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel 2022 2021
Midlertidige forskjeller
Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler
-3 360 -3 810
Netto pensjonsmidler/-forpliktelser
-1 506 -1 634
Regnskapsmessig avsetninger
-9 765 -12 583
Netto midlertidige forskjeller
-14 631 -18 027
Grunnlag for utsatt skattefordel -14 631 -18 027
22 % utsatt skatt
-3 219 -3 966
Utsatt skatt/ -skattefordel i balansen -3 219 -3 966
Utsatt skattefordel er i sin helhet oppført i balansen fordi det etter selskapets vurdering er sannsynlig at
posisjonen kan utnyttes mot fremtidige overskudd.
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
132
Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt 2022 2021
Resultat før skattekostnad
446 766 793 898
Permanente forskjeller
-193 184 -82 108
Grunnlag for årets skattekostnad
253 582 711 790
Endring i midlertidige resultatforskjeller
-3 396 -20 991
Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet
250 186 690 799
Posteringer direkte mot egenkapital med skatteeffekt
- -
Avgitt konsernbidrag
-63 946 -87 637
Anvendelse av fremførbart underskudd
- -
Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) 186 240 603 162
Fordeling av skattekostnaden 2022 2021
Betalbar skatt på årets resultat
40 973 132 696
Betalbar skatt konsernbidrag ført mot investering
- -
Effekt avgitt konserbidrag
14 068 19 280
Skattekostnad før endring utsatt skatt
55 041 151 976
Endring i utsatt skatt
747 4 618
Skattekostnad 55 788 156 594
Betalbar skatt i balansen 2022 2021
Betalbar skatt (22 % av gr.lag for betalbar skatt i resultatregnskapet)
55 041 151 976
Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag
-14 068 -19 280
Betalbar skatt i balansen 40 973 132 696
Avstemming skattekostnad 2022 2021
22 % av resultatet før skatt
98 289 174 658
Permanente forskjeller (22 %)
-42 501 -18 064
Sum 55 788 156 594
Avstemming utsatt skattefordel i balansen 2022 2021
Utsatt skatt/ -skattefordel 01.01
-3 966 -8 584
Endring utsatt skatt
747 4 618
Utsatt skatt/ -skattefordel 31.12 -3 219 -3 966
Note 6 VARIGE DRIFTSMIDLER
Varige driftsmidler Tomter
Driftsløsøre,
inventar etc. Sum
Anskaffelseskost 01.01.
3 476 21 712 25 188
Tilgang
- 802 802
Avgang
- 325 325
Anskaffelseskost 31.12.
3 476 22 189 25 665
Akkumulerte avskrivninger 31.12.
- 20 564 20 564
Akkumulerte nedskrivninger 31.12.
- - -
Balanseført verdi 31.12. 3 476 1 625 5 101
Årets avskrivninger
- 954
954
Tomter avskrives ikke.
Driftsløsøre, inventar etc. avskrives lineært over 3-5 år.
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
133
Note 7 DATTERSELSKAP, TILKNYTTET SELSKAP OG FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET
Datterselskap
Forretnings-
kontor
Eier-/ stemme-
andel
Egenkap. siste år
(100 %)
Resultat siste år
(100 %)
Balanseført
verdi
Selvaag Pluss AS
Oslo 100% 160 449 970 185 135
Selvaag Bolig Sandsliåsen AS
Bergen 100% 6 553 -361 7 581
Sandsliåsen Utbygging AS
Bergen 100% 23 291 29 947 68 615
Selvaag Boligutvikling I AS
Oslo 100% 16 430 -873 16 300
Selvaag Bolig Vestby AS
Oslo 100% 2 409 -38 2 407
Landås Varmesentral AS
Oslo 100% 3 648 -3 3 343
Selvaag Eiendomsoppgjør AS
Oslo 100% 1 428 -130 1 455
Selvaag Bolig Lilleaker AS
Oslo 100% 3 817 478 17 638
Selvaag Bolig Lørenskog AS
Oslo 100% 995 28 208 121 460
Selvaag Bolig Grenseveien AS
Oslo 100% 3 526 -1 821 5 764
Selvaag Bolig Bjerke AS
Oslo 100% 10 984 -624 13 598
Selvaag Bolig Langhus AS
Oslo 100% 12 021 14 925 12 918
Selvaag Bolig Solberg AS
Oslo 100% 27 686 20 414 35 503
Selvaag Løren 7 AS
Oslo 100% 5 342 -609 66 923
Selvaag Bolig Hamang AS
Oslo 100% 43 133 -2 403 64 095
Selvaag Bolig Øst AS
1)
Oslo 30% 219 105 5 806 58 711
Selvaag Bolig Rogaland AS
Stavanger 100% 263 519 95 377 714
Selvaag Pluss Eiendom KS
2)
Oslo 66,7 % 221 675 3 992 180 135
H-Pro 5 AS
Oslo 100% 125 618 -619 126 357
Selvaag Bolig Ballerud AS
Oslo 100% 4 107 1 502 20 717
Selvaag Bolig Avløs AS
Oslo 100% 1 051 -43 1 050
Selvaag Bolig Tomt II AS
Oslo 100% 443 -39 440
Selvaag Bolig Landås AS
Oslo 100% 52 62 144 28 271
Øya Lervig Brygge AS
Stavanger 100% 2 560 -171 2 560
Selvaag Bolig Hovinenga
Oslo 100% 4 465 -345 4 465
Selvaag Bolig Torvmyra AS
Trondheim 100% 3 857 -54 7 391
Selvaag Bolig Lørenporten AS
Oslo 100% 14 100 2 927 11 172
Selvaag Bolig Trævarefabrikken AS
Oslo 100% 7 686 15 797 7 680
Vestparken AS
Oslo 100% 9 154 -550 9 146
Skårer Bolig AS
Oslo 100% 34 898 44 219 12 302
Lørenskog Sentrum Vest AS
Oslo 100% -10 760 -1 836 68 590
Kaldnes Brygge Syd AS
Oslo 100% 3 044 -16 890
Selvaag Bostad AB
Stockholm 100% 27 563 -9 489 38 840
Balanseført verdi 31.12. 1 579 167
1)
Selskapet er eiet 30 % av morselskapet og 70 % av
datterselskap
2)
Selskapet er eiet 66,7 % av morselskapet og 33,3 %
av datterselskap
Tilknyttet selskap
Forretnings-
kontor
Eier-/ stemme-
andel
Egenkap. siste år (100
%)
Resultat siste år (100
%)
Balanseført
verdi
Kirkeveien Utbyggingsselskap
AS
Oslo 50% 4 542 -4 22 722
Smedplassen Prosjekt AS
Trondheim 50% 466 -147 200
Tiedemannsfabrikken AS
Oslo 50% 200 220 487 100
Sinsenveien Utvikling AS
Oslo 50% -10 259 -9 192 25
Sandsliåsen 46 Utbygging AS
Bergen 50% -811 -261 15
Heimdal Stasjonsby AS
Trondheim 50% 15 490 -2 173 7 700
Fornebu Sentrum Utvikling AS
Oslo 50% -6 803 -3 989 5 016
Haakon VIIs gate 4 Utvikling
AS
Trondheim 50% -10 233 -4 655 25
Kaldnes Brygge AS
Tønsberg 50% 6 856 -4 327 46 000
Kanalveien Utvikling AS
Bergen 50% -759 -323 1 436
Kanalveien 51-53 AS
Bergen 50% -1 548 -774 15
Verftsbyen Bolig AS
Oslo 50% 33 609 -330 25 000
Balanseført verdi 31.12. 108 254
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
134
Datterselskap eiet gjennom andre
datterselskaper Forretnings-kontor Eier-/ stemme-andel
Aase Gaard AS Stavanger 100%
Administrasjonsbygget AS Stavanger 100%
Alfaz Del Sol Services SL Spania 100%
Nordic Sol Commercial SL Spania 100%
Nordic Residential SL Spania 100%
Jaasund AS Stavanger 100%
Jaasund Næring AS Stavanger 100%
Lade Alle 67-69 Holding AS Oslo 100%
Lervig Brygge AS Stavanger 100%
Nesttun Pluss Komplementar AS Oslo 75%
Nesttun Pluss KS Oslo 75%
Nyhavn Pluss AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Kornmoenga AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Lillohøyden AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Skalstadskogen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Løren 5 AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Nybyen Økern AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Pallplassen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Formtoppen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Vinterportalen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Vaagen AS Stavanger 100%
Selvaag Pluss International Holding AS Oslo 100%
Selvaag Pluss Service AS Oslo 100%
Selvaag Pluss Service AB Sverige 100%
SPEKS Property SL Spania 100%
Selvaag Bolig Bispelua AS Oslo 100%
Strandkanten Pluss II AS Oslo 100%
Skårerbyen Næring AS Oslo 100%
Skårerbyen Næring 2 AS Oslo 100%
Pallplassen Blokk A AS Oslo 100%
Gårdskvartalet Hus 5 Utleiebolig AS Oslo 100%
Langhus Utleiebolig AS Oslo 100%
Selvaag Bostad Entreprenad AB Stockholm 100%
Selvaag Bostad Holding AB Stockholm 100%
Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden.
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
135
Note 8 FORDRINGER OG GJELD
Kundefordringer 2022 2021
Kundefordringer til pålydende
16 579 12 716
Avsetning til tap på kundefordringer
- -
Kundefordringer i balansen 16 579 12 716
Forfallsplan for langsiktig gjeld:
Tilbakebetales i løpet av 2023
- -
Tilbakebetales i løpet av 2024
- -
Tilbakebetales i løpet av 2025
28 667 43 000
Tilbakebetales i løpet av 2026
- -
Tilbakebetales i løpet av 2027 eller senere
845 548 1 114 944
Sum 874 215 1 157 944
Gjeld sikret ved pant 2022 2021
Gjeld
- -
Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 2022 2021
Aksjer i datterselskap
115 713 111 666
Note 9 FORDRING PÅ TILKNYTTEDE OG FELLESKONTROLLERTE SELSKAP
Kortsiktig Langsiktig
2022 2021 2022 2021
Tiedemannsfabrikken AS
46 - - -
Kaldnes Brygge AS
47 - - -
Dockside Næring AS
13 15 - -
Sinsenveien Utvikling AS
335 116 21 114 7 651
Smedplassen Prosjekt AS
- - - -
Sandsliåsen 46 Utbygging AS
- - 3 531 1 898
Kaldnes Boligutvikling AS
- - - -
Heimdal Stasjonsby AS
198 583 14 348 13 723
Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS
988 - 3 569 10 265
Fornebu Sentrum Utvikling AS
4 293 2 100 55 116 30 651
Sandnes Eiendom Holding AS
- - 2 184 2 088
Elveparken Sandnes AS
275 103 - -
Lurahøyden Bolig AS
165 229 329 344
Kirkeveien Utbyggingselskap AS
55 - 2 500 2 500
Verftsbyen Bolig AS
1 1 - -
Kanalveien 51-53 AS
- - 8 718 7 317
Kanalveien Utvikling AS
- - 4 213 4 001
Sum 6 416 3 147 115 622 80 438
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
136
Note 10 MELLOMVÆRENDE MED SELSKAP I SAMME KONSERN M.V.
Kundefordringer Andre fordringer
Kortsiktige fordringer 2022 2021 2022 2021
Selskap i samme konsern
1 486 1 332 356 662 803 625
Sum 1 486 1 332 356 662 803 625
Fordringer med forfall senere enn 1 år 2022 2021
Selskap i samme konsern
608 671 724 831
Sum 608 671 724 831
Annen kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld 2022 2021 2022 2021
Selskap i samme konsern
460 0 63 946 90 866
Sum 460 0 63 946 90 866
Øvrig langsiktig gjeld
Langsiktig gjeld med forfall over 1 år 2022 2021
Selskap i samme konsern
845 548 1 114 944
Sum 845 548 1 114 944
Note 11 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER
Salg av varer og tjenester 2022 2021
Tilknyttede og felleskontrollerte selskap
33 707 32 557
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap)
715 592
Kjøp av varer og tjenester 2022 2021
Selvaag AS (morselskap)
550 550
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap)
9 381 10 334
Finansinntekt 2022 2021
Selvaag AS (morselskap)
- -
Tilknyttede og felleskontrollerte selskap
4 720 1 884
Utestående mellomværende pr 31.12:
Fordringer 2022 2021
Selvaag AS (morselskap)
- -
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap)
8 651 8 125
Gjeld 2022 2021
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap)
3 000 2 726
Varer og tjenester til nærstående parter er solgt til samme priser og vilkår som benyttes ovenfor ekstern
tredjepart. Administrative tjenester kjøpes fra morselskapet til markedspris.
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
137
Detaljer om transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og andre nærstående parter er oppgitt ovenfor.
Mellomværende og transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter
til selskapet, fremgår ikke av denne noten.
Note 12 BUNDNE MIDLER
Det er ingen bundne midler i selskapet per 31. desember 2022.
Note 13 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON
20 største aksjonærer pr 31.12.2022 Antall aksjer Eierandel
SELVAAG AS
50 180 087 53,5 %
Skandinaviska Enskilda Banken AB
4 796 067 5,1 %
PARETO INVEST NORGE AS
4 671 772 5,0 %
VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG GAMBA
3 266 051 3,5 %
The Northern Trust Comp, London Br
2 186 000 2,3 %
JPMorgan Chase Bank, N.A., London
1 912 218 2,0 %
SANDEN EQUITY AS
1 200 000 1,3 %
MUSTAD INDUSTRIER AS
1 136 363 1,2 %
The Northern Trust Comp, London Br
840 200 0,9 %
Skandinaviska Enskilda Banken AB
750 000 0,8 %
BANAN II AS
750 000 0,8 %
Landkreditt Utbytte
700 000 0,7 %
Brown Brothers Harriman & Co.
684 200 0,7 %
Brown Brothers Harriman & Co.
513 705 0,5 %
Morgan Stanley & Co. International
496 588 0,5 %
Sverre Molvik
492 814 0,5 %
Øystein Klungland
487 582 0,5 %
The Bank of New York Mellon SA/NV
450 810 0,5 %
THRANE-STEEN NÆRINGSBYGG AS
342 249 0,4 %
Avanza Bank AB
331 199 0,4 %
Sum 20 største aksjonærer 76 187 905 81,3 %
Øvrige aksjonærer
17 577 783 18,7 %
Totalt antall aksjer 93 765 688 100,0 %
*)
For ytterligere informasjon vedr. nominee-konti henvises det til: http://sboasa.no/
Aksjekapitalen på NOK 187 531 376 består av 93 765 688 aksjer à NOK 2,00.
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
138
Note 14 EGENKAPITAL
Årets endring i egenkapital Aksjekapital Egne aksjer Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum
Egenkapital 01.01.
187 531 -682 1 395 478 328 338 1 910 665
Kjøp av egne aksjer
- -956 - -18 992 -19 947
Salg av egne aksjer
- 1 534 - 21 438 22 973
Årets resultat
- - - 390 978 390 978
Utbetalt utbytte
- - - -184 972 -184 972
Avsatt ordinært utbytte
- - - -187 531 -187 531
Egenkapital 31.12. 187 531 -103 1 395 478 349 260 1 932 166
Note 15 BETINGEDE FORPLIKTELSER OG GARANTIER
Selvaag Bolig ASA har stilt følgende garantier: Beløp
Skattetrekksgaranti
7 000
Selvskyldnergaranti
529 084
Byggherregaranti
477 436
Forskuddsgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 47
227 260
Entreprenørgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 12
1 040 832
Andre garantier
52 937
Sum 2 334 549
Årsrapport 2022 | Regnskap: Morselskap
139
ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR
Vi bekrefter at konsernets og morselskapets årsregnskap for 2022 etter vår beste overbevisning er utarbeidet i
samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av
konsernets og morselskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet.
Årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og morselskapet,
sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.
Årsrapport 2022 | Erklæring fra styret og administrerende direktør
140
Årsrapport 2022 | Erklæring fra styret og administrerende direktør
141
GRI-INDEKS
Årsrapport 2022 | GRI-INDEKS
148
GRI INDIKATOR BESKRIVELSE
KAPITTEL I RAPPORT
(SIDETALL)
Redegjørelse for bruk
Selvaag Bolig har rapportert informasjon referert i denne
GRI indeksen for perioden 01.01.2022 til 31.12.2022
basert på GRI standardene
GRI 1: Foundation 2021
GRI 2: Generelle indikatorer 2021
2-1 Organisatoriske detaljer Forretningsbeskrivelse (11)
2-2
Oversikt over alle enheter som omfattes av virksomhetens
bærekraftsrapportering
Om denne rapporten(16)
2-3
Rapporteringsperiode, rapporteringsfrekvens og
kontaktperson for spørsmål vedrørende rapporten eller
innholdet
Om denne rapporten(16)
2-4 Endring av historisk data fra tidligere rapporter Nøkkelindikatorer (34)
2-5 Ekstern revisjon Om denne rapporten(16)
2-6
Beskrivelse av virksomhetens produkter og tjenester,
leverandørkjede og andre forretningsforhold
Forretningsbeskrivelse (11)
2-7 Virksomhetens ansatte Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (36)
2-8
Øvrige arbeidere som påvirkes av virksomheten og type
arbeid de utfører
Inspirerende arbeidsforhold for ansatte (36)
Åpenhetsloven (32)
2-9 Virksomhetens styringsstruktur og sammensetning 9. Styrets arbeid (49-52)
2-10 Nominasjon og utvelgelse av høyeste styringsorgan 8. Styrets sammensetning og uavhengighet (48)
2-11 Styreleder av høyeste styringsorgan Styrets uavhengighet (49)
2-12
Høyeste styringsorganets rolle i å overse håndteringen
av bærekraft
Styring (17)
2-13 Delegering av bærekraftsansvaret internt i virksomheten Styring (17)
2-14
Høyeste styringsorgans rolle i virksomhetens
bærekraftsrapportering
Styring (17)
2-15 Interessekonflikter Styrets oppgaver (49)
2-16 Kommunikasjon av varslingssaker Varslingsrutiner (18)
2-17 Bærekraftskunnskap hos høyeste styringsorgan Styrets sammensetning (48)
2-18
Evaluering av kunnskap- og ytelse på bærekraft hos
høyeste styringsorgan
Styrets sammensetning (48)
2-19 Godtgjørelser
11. Godtgjørelse til styret (53)
12. Godtgjørelse til ansatte (53)
2-20 Prosess for å fastsette godtgjørelser
11. Godtgjørelse til styret (53)
12. Godtgjørelse til ansatte (53)
2-21 Årlig total kompensasjonsgrad
Lønn og annen godtgjørelse (65)
Note 22 Godtgjørelse og honorarer til ledelsen, styret og
revisorer (112)
2-22 Virksomhetens bærekraftsstrategi Strategiske prioriteringer (19-21)
2-23
Forpliktelser til å opprettholde ansvarlig
forretningsadferd
FNs bærekraftsmål (20)
Sosiale forhold (31-32)
2-24
Forankring av forpliktelser til å opprettholde ansvarlig
forretningsadferd
Styring (17)
Klimagassutslipp (24)
Ressursbruk i Selvaag Boligs Prosjekter (28)
Biologisk mangfold (29)
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping (33)
Etikk i leverandørkjeden (41)
Årsrapport 2022 | GRI-INDEKS
149
GRI INDIKATOR BESKRIVELSE
KAPITTEL I RAPPORT
(SIDETALL)
2-25 Prosess for å kompensere negativ påvirkning
Klima og Miljø (22-23)
Biologisk mangfold (29)
Sosiale forhold (31-32)
2-26 Mekanismer for å søke råd og varslingskanal Varslingsrutiner (18)
2-27 Etterlevelse av lover og regler
Klima og Miljø (23)
Arbeidslivskriminalitet (33-34)
Etikk i leverandørkjeden (41)
2-28
Medlemskap i bransjeorganisasjoner, eller andre
sammenslutninger, og nasjonale/internasjonale
lobbyorganisasjoner
Samarbeidspartnere (15)
2-29 Interessent dialog Interessentdialog og vesentlige temaer (20)
2-30 Prosent av ansatte som dekkes av kollektive tariffavtaler
Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping (33-34)
Alle Selvaag Boligs ansatte har individuelle
arbeidsavtaler
GRI 3: Vesentlige temaer 2021
3-1 Prosess for å fastslå vesentlige temaer
Interessentdialog og vesentlige temaer (20)
Vedlegg 1 ESG: Vesentlige Temaer (14X)
3-2 Liste med vesentlige temaer
Interessentdialog og vesentlige temaer (20)
Vedlegg 1 ESG: Vesentlige Temaer (14X)
GRI 205: Anti-korrupsjon 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Etikk i egen virksomhet (40-41)
205-1 Risikovurdering knyttet til korrupsjon Etikk i egen virksomhet (40-41)
205-2 Kommunikasjon og opplæring knyttet til anti-korrupsjon Etikk i egen virksomhet (40-41)
205-3 Tilfeller av korrupsjon og tiltak iverksatt Etikk i egen virksomhet (40-41)
GRI 301: Materialer 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Ressursbruk i Selvaag Boligs Prosjekter (27-29)
301-1 Materialbruk i vekt eller volum Ressursbruk i Selvaag Boligs Prosjekter (29)
GRI 303: Vann og avløp 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Biologisk mangfold (29-30)
301-1 Interaksjoner med vann som en delt ressurs Biologisk mangfold (29-30)
GRI 304: Biologisk mangfold 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Biologisk mangfold (29-30)
304-1
Driftsområder som eies, leies eller forvaltes i
verneområder eller områder med høyt biologisk
mangfold utenfor verneområder
Biologisk mangfold (29-30)
304-2
Betydelig påvirkning fra virksomhetens produksjon på
biologisk mangfold
Biologisk mangfold (29-30)
GRI 305: Klimagassutslipp 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Klimagassutslipp (24-26)
305-1 Direkte (Scope 1) klimagassutslipp Klimagassutslipp (26)
305-2 Indirekte (Scope 2) klimagassutslipp Klimagassutslipp (26)
305-3 Andre indirekte (Scope 3) klimagassutslipp Klimagassutslipp (26)
305-4 Utslippsintensitet klimagass Klimagassutslipp (26)
GRI 306: Avfall 2020
306-1 Avfall og avfallsrelatert påvirkning Ressursbruk i Selvaag Boligs Prosjekter (27-29)
306-2 Håndtering av betydelig avfallsrelatert påvirkning Ressursbruk i Selvaag Boligs Prosjekter (27-29)
Egendefinert
Byggteknisk forskrift (TEK 17) Paragraf 9-8
Avfallsortering
Ressursbruk i Selvaag Boligs Prosjekter (29)
Årsrapport 2022 | GRI-INDEKS
150
GRI INDIKATOR BESKRIVELSE
KAPITTEL I RAPPORT
(SIDETALL)
GRI 308: Miljøvurdering hos leverandører 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Klima og Miljø (22-23)
308-1 Miljøvurdering av leverandører Klima og Miljø (22-23)
308-2
Negativ miljøpåvirkning i leverandørkjeden og
håndtering derav
Klima og Miljø (22-23)
Biologisk mangfold (30)
GRI 401: Arbeid 2016
401-1 Nye ansatte Inspirerende arbeidsforhold (38)
401-3 Foreldrepermisjon Likestilling og Mangfold (38)
404-3
Andel ansatte som mottar regelmessig
karriereutviklingsvurdering
Inspirerende arbeidsforhold (39)
GRI 405: Mangfold og likestilling 2016
405-1 Mangfold i styret og blant virksomhetens ansatte Likestilling og Mangfold (38-39)
405-2 Lønnsforhold kvinner og menn Inspirerende arbeidsforhold (38)
GRI 406: Ikke-diskriminering 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Inspirerende arbeidsforhold (38)
406-1
Forekomst av diskriminering og korrigerende tiltak
iverksatt
Inspirerende arbeidsforhold (38)
GRI 407: Organisasjonsfrihet og kollektive forhandlinger 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Åpenhetsloven (32-33)
407-1
Risiko i virksomheten eller hos leverandører knyttet til
retten til organisasjonsfrihet og kollektive forhandlinger
Åpenhetsloven (32-33)
GRI 409: Tvangsarbeid 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Trygge byggeplasser (33-34)
409-1
Risiko i virksomheten eller hos leverandører knyttet til
forekomst av tvangsarbeid
Åpenhetsloven (32-33)
Trygge byggeplasser (33-34)
GRI 413: Lokalsamfunn
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Inkluderende nabolag(34-35)
413-2
Virksomhetens faktiske og potensiell negative påvirkning
på lokalsamfunn
Inkluderende nabolag (34-35)
GRI 414: Sosial vurdering hos leverandører 2016
3-3 Håndtering av vesentlige temaer
Åpenhetsloven (32-33)
Trygge byggeplasser (33-34)
414-1 Sosial vurdering av leverandører
Åpenhetsloven (32-33)
Trygge byggeplasser (33-34)
414-2
Negativ sosial påvirkning i leverandørkjeden og tiltak
iverksatt
Åpenhetsloven (32-33)
Trygge byggeplasser (33-34)
Health and safety
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Trygge byggeplasser (33-34)
Egendefinert SHA Trygge byggeplasser (34)
Energi
3-3 Håndtering av vesentlige temaer Energieffektivitet (26-27)
Egendefinert Byggteknisk forskrift paragraf 14-2 Energieffektivitet (26-27)
Klimarelatert risiko
3-3 Håndtering av vesentlige temaer
Klimarisiko (23-24)
Note 28 Klimarisiko (120-121)
Egendefinert TCFD Note 28 Klimarisiko (120-121)
Årsrapport 2022 | GRI-INDEKS
151
VEDLEGG
VEDLEGG 1: ESG: VESENTLIGE TEMAER
Årsrapport 2022 | VEDLEGG
152
Årsrapport 2022 | VEDLEGG
161
Selvaag Bolig ASA
Postboks 13, Øvre Ullern 0311 Oslo
Silurveien 2
0380 Oslo
Telefon: 91 50 22 24
E-post: [email protected]
Illustrasjoner:
EVE Images
Dark Arkitekter
Foto:
Katrine Lunke/Apeland
Eiendomsfoto
Tom Erik Fredriksen
Design:
Wrepit
www.selvaagbolig.no
www.selvaagboligasa.no
facebook.com/selvaagbolig
twitter.com/SelvaagAksjen
www.selvaagbolig.no
www.selvaagboligasa.no