5967007LIEEXZXIHPK592025-01-012025-12-31iso4217:NOK5967007LIEEXZXIHPK592024-01-012024-12-31iso4217:NOKxbrli:shares5967007LIEEXZXIHPK592025-12-315967007LIEEXZXIHPK592024-12-315967007LIEEXZXIHPK592024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5967007LIEEXZXIHPK592024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5967007LIEEXZXIHPK592024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5967007LIEEXZXIHPK592024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5967007LIEEXZXIHPK592024-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5967007LIEEXZXIHPK592024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5967007LIEEXZXIHPK592024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5967007LIEEXZXIHPK592024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5967007LIEEXZXIHPK592025-01-012025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5967007LIEEXZXIHPK592025-01-012025-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5967007LIEEXZXIHPK592025-01-012025-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5967007LIEEXZXIHPK592025-01-012025-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5967007LIEEXZXIHPK592025-01-012025-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5967007LIEEXZXIHPK592025-01-012025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5967007LIEEXZXIHPK592025-01-012025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5967007LIEEXZXIHPK592025-01-012025-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5967007LIEEXZXIHPK592025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5967007LIEEXZXIHPK592025-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5967007LIEEXZXIHPK592025-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5967007LIEEXZXIHPK592025-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5967007LIEEXZXIHPK592025-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5967007LIEEXZXIHPK592025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5967007LIEEXZXIHPK592025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5967007LIEEXZXIHPK592025-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5967007LIEEXZXIHPK592023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5967007LIEEXZXIHPK592023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5967007LIEEXZXIHPK592023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5967007LIEEXZXIHPK592023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5967007LIEEXZXIHPK592023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5967007LIEEXZXIHPK592023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5967007LIEEXZXIHPK592023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5967007LIEEXZXIHPK592023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5967007LIEEXZXIHPK592023-12-315967007LIEEXZXIHPK592024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5967007LIEEXZXIHPK592024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5967007LIEEXZXIHPK592024-01-012024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5967007LIEEXZXIHPK592024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5967007LIEEXZXIHPK592024-01-012024-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5967007LIEEXZXIHPK592024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5967007LIEEXZXIHPK592024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5967007LIEEXZXIHPK592024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
Årsrapport 2025
INNHOLDSFORTEGNELSE
2025 – ÅRET I KORTHET ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 3
HOVEDPUNKTER 2025................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 3
NØKKELTALL ...........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................4
BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG – STATUS OG PRIORITERINGER 2025 ................................................................................................................................................................................... 5
OM SELVAAG BOLIG ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 7
LEDER.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................8
KONSERNLEDELSEN I SELVAAG BOLIG ASA ...........................................................................................................................................................................................................................................10
FORRETNINGSBESKRIVELSE ....................................................................................................................................................................................................................................................................................11
ÅRSBERETNING ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 20
BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG..................................................................................................................................................................................................................................................................................... 33
KLIMA OG MILJØ (E)....................................................................................................................................................................................................................................................................................................38
SOSIALE FORHOLD (S)................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 43
STYRING (G).......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................48
VIDERE PRIORITERINGER FOR BÆREKRAFT ................................................................................................................................................................................................................................................50
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE......................................................................................................................................................................................................................................................................51
STYRET I SELVAAG BOLIG ASA..............................................................................................................................................................................................................................................................................63
REGNSKAP: KONSERN....................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 66
RESULTATREGNSKAP ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................66
BALANSE................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 67
ENDRINGER I EGENKAPITAL..................................................................................................................................................................................................................................................................................68
KONTANTSTRØMOPPSTILLING.......................................................................................................................................................................................................................................................................... 69
NOTER.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................70
REGNSKAP: MORSELSKAP............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 110
RESULTATREGNSKAP .................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 110
BALANSE...............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................111
BALANSE (FORTS.).........................................................................................................................................................................................................................................................................................................112
KONTANTSTRØMOPPSTILLING.........................................................................................................................................................................................................................................................................113
REGNSKAPSPRINSIPPER............................................................................................................................................................................................................................................................................................113
NOTER.....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................118
ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR.................................................................................................................................................................................................. 128
REVISORS BERETNING...................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 130
VEDLEGG: DETALJER OM ESG................................................................................................................................................................................................................................................................................... 135
E: MILJØ.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................137
S: SOSIALE FORHOLD............................................................................................................................................................................................................................................................................................... 142
G: STYRING....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 143
INNHOLDSFORTEGNELSE VSME..........................................................................................................................................................................................................................................................................144
Årsrapport 2025 | INNHOLDSFORTEGNELSE
2
2025 – ÅRET I KORTHET
2025 har vært et år med solid gjennomføring i et krevende nyboligmarked.
Til tross for færre overleveringer enn normalt, leverte Selvaag Bolig positivt resultat, tok markedsandeler i sine kjerneområder og
styrket prosjektporteføljen for kommende år. Selskapet har opprettholdt god kostnadskontroll, bygget videre på sterke
boligkonsepter og fortsatt integreringen av bærekraft i forretningsstrategien med særskilt fokus på CO2-utslipp.
HOVEDPUNKTER 2025
• Salg og marked:
Selvaag Bolig solgte 466 boliger i 2025, og var den mestselgende boligutvikleren i Bergen og nummer to på Østlandet.
Etterspørselen var varierende gjennom året, men selskapet tok markedsandeler i sine viktigste markeder.
• Resultater og utbytte:
Resultat per aksje ble 1,42 kroner, og styret har foreslått et utbytte på 1,0 kr per aksje.
• Produksjon og portefølje:
Det ble igangsatt bygging av 476 boliger og overlevert 433 boliger. Ved utgangen av året hadde selskapet økt produksjonen til
912 boliger under bygging, til en verdi av 6,6 milliarder kroner. Tomtebanken ble styrket med avtaler som vil gi om lag 900
nye boliger.
• Bærekraft:
Estimert klimagassutslipp per ferdigstilt m
2
bruttoareal (BTA) var 202 kg CO2e, godt foran selskapets langsiktige mål om 30
prosent reduksjon fra basisåret 2022 (343 kg CO2e) innen 2050. Selvaag Bolig rapporterer i 2025 i tråd med den frivillige
bærekraftstandarden VSME og sist oppdaterte dobbelt vesentlighetsanalyse.
• Boligkonsepter og kundetilfredshet:
Kundetilfredsheten etter overtakelse var blant bransjens høyeste, med en score på 84 av 100. Livsstilskonseptet Selvaag Pluss®
stod for over en tredjedel av salget og er en viktig konkurransefordel. Konseptene Pluss og Selvaag Nabolag bidrar til
differensiering, høy kundetilfredshet og sosial bærekraft.
• Fremtidsutsikter:
Med solid prosjektportefølje, god kostnadskontroll og sterk finansiell stilling er Selvaag Bolig godt posisjonert for fremtiden.
Årsrapport 2025 | 2025 – ÅRET I KORTHET
3
NØKKELTALL
RESULTAT FØR SKATT(MNOK)
645-645
425-425
319-319
209-209
140-140
2021 2022 2023 2024 2025
ÅRLIG UTBYTTE OG RESULTAT PER AKSJE
1)
5,40-5,40
3,63-3,63
2,62-2,62
1,90-1,90
1,42-1,42
5,00-5,00
4,00-4,00
2,00-2,00
1,25-1,25
1,00-1,00
Resultat per aksje Utbytte per aksje
2021 2022 2023 2024 2025
SALGSVERDI AV ENHETER I PRODUKSJON
6 736-6 736
6 408-6 408
4 496-4 496
6 134-6 134
6 574-6 574
67 %-67 % 67 %-67 %
62 %-62 %
61 %-61 %
60 %-60 %
Salgsverdi av enheter i produksjon (mNOK)
Andel solgte enheter under bygging
2021 2022 2023 2024 2025
BOLIGSALG
2)
4 026-4 026
2 328-2 328
2 108-2 108
3 673-3 673
3 036-3 036
821-821
448-448
360-360
568-568
466-466
Verdi av solgte enheter (MNOK)
Antall solgte enheter
2021 2022 2023 2024 2025
Finansielle nøkkeltall
(Beløp i NOK millioner) 2025 2024 2023 2022 2021
IFRS hovedtall
Driftsinntekter 2 086,6 1 971,0 3 254,7 2 896,4 3 402,7
Driftsresultat 126,7 198,2 300,9 422,4 648,3
RESULTAT FØR SKATT 139,6 209,2 319,5 425,1 645,3
Kontantstrøm fra drift
3)
-1 310,1 87,1 1 196,6 63,4 392,6
Netto kontantstrøm -128,8 117,1 -346,1 85,2 -357,9
Egenkapitalgrad 35 % 46 % 49 % 39 % 43 %
RESULTAT PER AKSJE I KRONER 1,42 1,90 2,62 3,63 5,40
3) Den negative kontantstrømmen i 2025 skyldes i hovedsak økt antall boliger i produksjon, med tilhørende økning i varelager.
Årsrapport 2025 | 2025 – ÅRET I KORTHET
4
Operative nøkkeltall
2025 2024
Antall solgte boliger (Selvaag Boligs andel) 466 568
Netto salgsverdi (NOK millioner) 3 036 3 673
Igangsatte enheter 476 559
Overleverte enheter 433 532
Ferdigstilte enheter 393 514
Antall enheter under bygging (per 31.12) 912 829
Tomtebank (per 31.12) Ca. 10 400 enheter Ca. 10 000 enheter
Antall ansatte (per 31.12) 82 83
Bærekraft og samfunn (utvalgte nøkkeltall)
Denne oversikten gir en konsentrert oversikt over de viktigste finansielle, operative og bærekraftrelaterte nøkkeltallene. Utfyllende tabeller og
forklaringer følger i senere kapitler. Alle tall er Selvaag Boligs andel.
2025 2024
Klimagassutslipp, Scope 1, 2 og 3 (tCO2e) 10 046 10 948
Utslipp per m² bruttoareal (BTA) ferdigstilt bolig (kg CO2e) 202 179
Sorteringsgrad avfall byggeplass 86 % 91 %
Kundetilfredshet etter overtakelse (KTI) 84 av 100 80 av 100
Medarbeidertilfredshet 89 % 87 %
Sykefravær 5,9 % 3,0 %
Andel aksjonærvalgte kvinner i styret 40 % 40 %
BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG – STATUS OG PRIORITERINGER 2025
ESG i Selvaag Bolig – kort oppsummert
Bærekraft er en integrert del av Selvaag Boligs forretningsmodell, prosjektutvikling og styring. I 2025 har selskapet hatt fokus på
tiltak som bidrar til å balansere lønnsom boligproduksjon med redusert klimaavtrykk og utvikling av gode og inkluderende
bomiljøer. Arbeidet har vært innrettet mot høy kvalitet i prosjektene, trygg gjennomføring og ansvarlig praksis i verdikjeden. Selvaag
Bolig er ikke omfattet av CSRD for 2025, men har valgt å rapportere i tråd med VSME-rammeverket, basert på selskapets doble
vesentlighetsanalyse.
Vesentlige bærekraftstemaer
Basert på dobbel vesentlighetsanalyse vurderer Selvaag Bolig følgende bærekraftstemaer som mest vesentlige for virksomheten
og interessentene:
• Miljø (E): Klima og klimagassutslipp fra byggeprosjekter (E1), ressursbruk, sirkulær økonomi og avfall (E5), forurensning (E2) og
biologisk mangfold (E4).
• Sosiale forhold (S): Egen arbeidsstyrke (S1), helse og sikkerhet og arbeidsforhold i leverandørkjeden og på byggeplass (S2),
påvirkning på kunder og lokalsamfunn (S3).
• Styring (G): Forretningsskikk, etikk, etterlevelse (G1).
Disse temaene danner grunnlaget for selskapets mål, tiltak og rapportering innen bærekraft.
Årsrapport 2025 | 2025 – ÅRET I KORTHET
5
Status 2025 – utvalgte hovedpunkter
• Miljø (E): Selvaag Boligs største klima‑ og miljøpåvirkning skjer i byggeprosjektene. I 2025 var Selvaag Boligs estimerte
klimagassutslipp 202 kg CO2e per ferdigstilt m² BTA, en reduksjon på 41prosent fra basisåret 2022 (343 kg CO2e) og godt
foran selskapets langsiktige mål om 30 prosent reduksjon innen 2050. Utslippet per m² BTA økte med 13prosent fra 2024, i
hovedsak som følge av prosjektmiks og forbedret datakvalitet. Avfallssorteringsgraden på byggeplass var 86prosent betydelig
over målet på 75prosent Resultatene er i tråd med Selvaag Boligs ambisjon om å nå sine miljømål på en kostnadseffektiv måte
og med begrenset risiko.
• Sosiale forhold (S): Kundetilfredsheten var i 2025 blant de høyeste i Norge, med en score på 84 av 100, mens
medarbeidertilfredsheten økte med 2 prosentpoeng til 89prosent Gjennom bolig- og nabolagskonsepter, herunder Selvaag
Pluss®, bidrar Selvaag Bolig til økt trygghet, trivsel og fellesskap. Selskapet arbeider systematisk for trygge byggeplasser og
gode arbeidsforhold i egen virksomhet og i verdikjeden, med mål om null alvorlige personskader. I 2025 var det ingen
arbeidsrelaterte personskader blant ansatte, og skadefrekvensen på byggeplass var lav, med 2,4 fraværsskader per million
utførte timeverk. Resultatene viser en positiv utvikling innen kundetilfredshet, medarbeiderengasjement og boligkonsepter, og gir
et godt grunnlag for videre forbedring.
• Styring (G): God selskapsstyring og høy etisk standard er en forutsetning for langsiktig verdiskaping. I 2025 var det ingen
rapporterte brudd på menneskerettigheter, korrupsjon eller økonomisk kriminalitet, og selskapet mottok ingen varsler. ESG er
integrert i risikostyring, prosjektutvikling og insentivordninger, blant annet gjennom ESG-KPIer i variabel lederlønn.
Utfyllende redegjørelse for miljø, sosiale forhold og styring finnes i Bærekraftkapittelet og i Vedlegg: Detaljer om ESG, med
innholdsfortegnelse for VSME-rammeverket til slutt.
Solbergskogen Pluss, Ås
Årsrapport 2025 | 2025 – ÅRET I KORTHET
6
OM SELVAAG BOLIG
EN LEDENDE BOLIG- OG BYUTVIKLER
Selvaag Bolig ASA er et boligutviklingsselskap som styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til ferdige bolig- og byområder.
Selskapet viderefører Selvaags mer enn 75 år lange historie og erfaring, og har flere tusen boliger under utvikling i vekstområder i
og rundt de største byene i Norge og Stor-Stockholm. Selvaag Bolig har et bredt utvalg boligtyper, og tilbyr blant annet
livsstilkonseptet Selvaag Pluss® som er boliger med fellesarealer og tjenester.
Vår visjon er: Vi gjør fremtidens byer bedre.
Selvaag Bolig er en trygg og solid partner for livets viktigste investering. Å velge oss er å velge kompetanse, seriøsitet og høye
ambisjoner.
Vi liker å kalle oss boligspesialister - å bygge over 60 000 boliger gjør noe med deg.
Helt siden starten har Selvaag og vi som jobber i Selvaag Bolig jobbet for smarte løsninger. Vi har utfordret myndigheter og
bransje på hva som er mulig å bygge, og det fortsetter vi med. Hver dag jobber vi med å utvikle boliger, nabolag og løsninger
som forenkler folks liv. Vi sørger for at det bygges varige og fornuftige prosjekter for folk flest, i områder der det trengs, i byer som
vokser. Det er bærekraft i praksis.
Ingen oppdrag er for store eller for komplekse for oss. På Løren omskapte vi en nedlagt militærleir til å bli en helt ny bydel. På
Kaldnes i Tønsberg ble et dødt industriområde til et nytt og levende boligområde. På Fornebu skal det vokse frem en by, der det en
gang lå en flyplass. Når vi skaper fremtidens byer, er det vår jobb å sørge for at folks hjem og nabolag danner trygge rammer for
et godt liv.
Vår lange historie som folkets boligbygger pålegger oss et ansvar. Vi bygger boliger det er behov for, til en pris de fleste har råd til.
Alt vi gjør er gjennomtenkt, ned til minste detalj.
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
7
LEDER
VI ER OPTIMISTISKE OG GODT RUSTET FOR FREMTIDEN
2025 har vært et godt år for Selvaag Bolig. Vi har styrket markedsposisjonen og levert positive resultater til tross for et noe
avventende nyboligmarked. Vi har tatt markedsandeler i våre kjerneregioner, startet bygging av 476 boliger og opprettholdt
god lønnsomhet gjennom stram kostnadskontroll. Vi er optimistiske for fremtiden, samtidig som vi er godt rustet dersom
nyboligmarkedet fortsatt vil preges av usikkerhet.
Året startet med sterk etterspørsel og rekordhøyt salg, men aktivitetsnivået falt da den forventede rentesenkingen uteble i mars.
Da Norges Bank reduserte styringsrenten i juni og september, økte optimismen i markedet, selv om usikkerheten fortsatte å prege
deler av året. Til tross for dette oppnådde Selvaag Bolig gode salgstall og økte markedsandelene i våre viktigste markeder.
Selskapet var den mestselgende boligutvikleren i Bergen og nummer to på Østlandet i 2025, ifølge analyseselskapet Plot.ai.
Vår salgsutvikling drives av attraktive prosjekter på sentrale beliggenheter og sterke, differensierte konsepter. Med mer enn 75
års erfaring innen boligbygging og profesjonell styring oppfattes vi som en trygg aktør i dagens marked. Livsstilskonseptet Pluss er
en viktig konkurransefordel og stod for over en tredjedel av salget i 2025. Plussboliger® tilbyr mer enn tradisjonelle boliger –
gjennom bemannede serviceområder, sosiale aktiviteter og praktiske tjenester. Konseptet møter både boligkjøperes behov for et
enklere og mer sosialt liv, og kommuners krav om inkluderende boligprosjekter som forebygger ensomhet for mennesker i ulike
livssituasjoner.
Gjennom 2025 har vi vist at vi kan levere positive resultater selv med færre overleveringer enn normalt. En fleksibel
organisasjon kombinert med streng kostnadskontroll har bidratt til robuste resultater for våre aksjonærer. I året som har gått har vi
startet bygging av 476 boliger og dermed økt verdien av boliger i produksjon sammenlignet med utgangen av 2024. Resultatet på
1,42 kroner per aksje gjør at styret har foreslått utbytte til aksjonærene på 1,0 krone per aksje for 2025.
Selvaag Bolig har gjennom året styrket tomtebanken med avtaler som vil gi om lag 900 nye boliger på det sentrale Østlandet.
Vi anser at det er muligheter for å gjøre gode tomtekjøp nå, og jobber derfor med ytterligere investeringer.
Gjennom 2025 har vi i tillegg engasjert oss aktivt i samfunnsdebatten om boligbygging og rammevilkår. Vi har løftet frem at
norske tekniske krav er svært fordyrende og gjør det krevende å realisere nye boligprosjekter utenfor de største byene. Videre har
vi adressert skattekonsekvenser for utleieboliger, leilighetsnormen og lang behandlingstid i reguleringsprosessene. Dette er forhold
som samlet bidrar til å hemme boligbyggingen og svekke forutsigbarheten i markedet.
Bærekraft er integrert i vår forretningsstrategi og har vært et viktig tema gjennom året som er gått. Vi prioriterer
transformasjonsområder og tomter nær kollektivknutepunkter, og unngår å kjøpe nye tomter som beslaglegger dyrkbar jord. Våre
utslipp kommer i hovedsak fra byggeplassene, og vi jobber systematisk med tiltak som kombinerer bærekraft og kostnadsfokus,
som for eksempel gjenbruk der dette er teknisk og økonomisk hensiktsmessig. Et annet virkemiddel er utvikling av kompakte boliger
som både reduserer fotavtrykk per husholdning og gir konkurransedyktige kostnader. Forenklede rapporteringskrav som følge av
Omnibus gir oss anledning til å fokusere bærekraftrapporteringen på de mest vesentlige forholdene.
Sosial bærekraft er en av våre prioriteringer. Vi setter kunden høyt, og i 2025 var kundetilfredsheten vår på rekordhøye 84 av
100, som er 7 poeng over bransjesnittet. Våre Plussboliger® skaper bomiljøer som gir økt trygghet, reduserer ensomhet og legger
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
8
til rette for deling og fellesskap. I tillegg behøver hver husholdning færre kvadratmeter i egen bolig når det finnes gjesterom,
lounge, møterom, treningsrom og selskapsrom i fellesområdet.
Våre ansatte er avgjørende for selskapets resultater. Vi har igjen hatt svært høy medarbeidertilfredshet og er blant Norges beste
arbeidsplasser ifølge Great Place to Work. Kombinasjonen av faglig styrke, godt samarbeid og høy grad av medeierskap, der 62
prosent av de ansatte er aksjonærer, gir tydelig effekt i form av kvalitet i prosjektene og gode resultater.
Fremover ser vi tegn til bedring i nyboligmarkedet, drevet av reallønnsvekst, et betydelig underliggende boligbehov i sentrale
områder og på sikt forventninger om ytterligere rentenedsettelser. Vi lanserer flere attraktive prosjekter for salg i 2026, og allerede i
første kvartal har vi solgt rekordsterkt etter salgsstarter i Oslo, Ski, Bergen og Stockholm. Konseptene Selvaag Pluss, Selvaag City
og Nabolagskonseptet vil fortsette å møte boligbehov på en bærekraftig og etterspurt måte. Samtidig er vi forberedt på at
geopolitiske forhold eller andre faktorer kan påvirke etterspørselen negativt også i tiden fremover. De siste årene har vi vist at vi har
god kostnadskontroll, og at vi evner å selge og igangsette også i et tregere marked.
Vår ambisjon er at det skal være attraktivt å jobbe i Selvaag Bolig, investere i selskapet og velge oss som boligleverandør. Med en
solid prosjektportefølje, god kostnadskontroll og sterk posisjon i markedet, er vi godt rigget for fremtiden.
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
9
KONSERNLEDELSEN I SELVAAG BOLIG ASA
Foto gruppebilde og portrettbilder: Anne Valeur
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
10
Sverre Molvik
Administrerende direktør
Øystein Klungland
Viseadministrerende direktør
Line Lian Mjell
Konserndirektør marked, strategi og
bærekraft
Christopher Brunvoll
Konserndirektør finans
FORRETNINGSBESKRIVELSE
Selvaag Bolig er et boligutviklingsselskap som tilbyr boliger tilpasset ulike kjøpergrupper i vekstområdene i og rundt de største
byene i Norge og Stor-Stockholm. Ved å tilby gode boliger til konkurransedyktige priser skal selskapet gi flest mulig mennesker, i
alle faser av livet, mulighet til å eie egen bolig. Selskapet har ikke egen entreprenørvirksomhet og utvikler primært store
boligprosjekter med mer enn 150 boliger. De fleste boligene er i prisklassen 5,5 til 7,5 millioner kroner. Ved at bygging
konkurranseutsettes, oppnår selskapet redusert risiko og bedre innkjøpspriser. Selvaag Bolig har i tillegg ansatt servicepersonell i
det heleide datterselskapet Selvaag Pluss Service AS. Personellet jobber som vertskap og med drift og vedlikehold i selskapets
Plussboliger, boliger med fellesareal og tjenestetilbud som Selvaag Bolig drifter også etter overlevering til kunde.
Det har ikke vært endringer i selskapets virksomhetsområde eller verdikjede i 2025.
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
11
VERDIDRIVERE I SELVAAG BOLIG
Konkurransedyktige produkter i vekstområder
Satser utelukkende i urbane vekstområder med stor boligetterspørsel og markedsdybde.
• Konkurransedyktige priser som gir stor målgruppe.
• Et bredt utvalg boligtyper som når flere markedssegmenter og gir inntektsmaksimering i prosjektene.
Stor, aktivt forvaltet tomtebank
Tomtebank hovedsakelig eiet av samarbeidspartnere medfører lavere kapitalbinding.
• Verdiskaping gjennom utvikling, videreutvikling og optimalisering av tomter.
• Fleksibilitet til å utvikle flere tusen boliger i urbane vekstområder.
• Aktiv kapitalforvaltning.
Effektiv og fleksibel kostnadsstruktur
Ekstern entreprenør gir fleksibilitet, redusert risiko og kostnadsoptimalisering.
• Prosjektbasert forretningsmodell gir økt fleksibilitet og reduserer risiko.
• Store prosjekter med mer enn 150 boliger gir stordriftsfordeler.
• Effektiv og slank organisasjon gir lavere overhead-kostnader.
Kapitaleffektiv forretningsmodell støttet av solid balanse
60 prosent forhåndssalg som hovedregel før byggestart gir redusert behov for prosjektfinansiering og redusert risiko for
varelagerbygging.
• Sunn gjeldsstruktur og finansiell fleksibilitet.
Selskapsstruktur
I Selvaag Bolig er alle prosjekter organisert i egne prosjektselskaper. De fleste prosjektselskapene er heleid av Selvaag Bolig ASA,
og har ikke egne ansatte. Prosjektselskapene er datterselskaper som konsolideres i sin helhet inn i konsernets regnskap. Selvaag
Bolig ASA har i tillegg samarbeidsprosjekter som i hovedsak eies 50/50 med andre aktører og er klassifisert som felleskontrollerte
virksomheter/tilknyttede selskaper. Resultatene fra disse inkluderes i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. For mer
informasjon se 2.6 Investering i tilknyttede selskap i konsernregnskapet. Selvaag Bolig har også skilt ut driften av selskapets
Plussboliger i et eget selskap. Selvaag Bolig konsern hadde totalt 82 ansatte ved utgangen av 2025, hvorav 56 var ansatt i
Selvaag Bolig ASA. De øvrige var ansatt i Selvaag Pluss Service AS, Selvaag Eiendomsoppgjør AS og Selvaag Bostad AB med
datterselskaper.
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
12
Markedstilpassede boliger og boligkonsepter
Selvaag Bolig bygger i hovedsak leiligheter og store prosjekter i urbane områder i Norge og Sverige. Den gjennomsnittlige
boligstørrelsen er på om lag 65 kvadratmeter boareal, og boligtypene og -konseptene er tilpasset målgrupper med ulike behov
og preferanser. Hovedandelen av boligene er leiligheter tilpasset den største kundegruppen, som er husholdninger med normal
inntekt. Andelen Plussboliger®, dvs. boliger med fellesarealer og tjenester, har økt de siste årene. Størrelsen på selskapets
prosjekter gjør at forskjellige boligtyper kombineres i de respektive prosjektene. Dette bidrar til at det skapes sosialt bærekraftige
nabolag ettersom det tilbys boliger for mennesker i alle livssituasjoner og aldersgrupper. Kombinasjon av boligtyper fører også til
at boligtilbudet når større deler av markedet, og at salgs- og inntektsprofilen til hvert enkelt prosjekt optimaliseres.
Lounge i Solbergskogen Pluss, Ås
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
13
SELVAAG BOLIGS KONSEPTER
Gjennom boligkonseptene Selvaag Pluss, Nabolag Selvaag City utvikler Selvaag Bolig livsstilsboliger med
fellesfunksjoner og tjenester. Konseptene er konkrete bidrag til at flere innbyggere deler på kostnadene for sosial og
teknisk infrastruktur, og at flere kan bo urbant, på mindre areal, og med lavere behov for energi og transport.
Selvaag Pluss hadde 20-årsjubileum i 2025, og Plussboliger® utgjør nå en større andel av selskapets utviklingsportefølje
enn tidligere. Selvaag Pluss tilbyr fellesområder, vertskap og tjenester som forenkler beboernes hverdag. Beboere har
tilgang til gjesteleiligheter, treningsrom, selskapslokale, møterom og en rekke andre fellesfasiliteter. I 2021 fikk Selvaag
Bolig gjennomført en ekstern evalueringsrapport av Plusskonseptet, som viser at beboere i tillegg opplever økt livskvalitet,
økt trygghet og redusert ensomhet. Ytterligere undersøkelser fra de siste årene bekrefter disse funnene.
Selvaag Bolig har etablert konseptet Selvaag Nabolag i Skårerbyen, Lørenskog. Det er et konsept med en nabolagsvert
og noen fellesfunksjoner som er tilgjengelige for beboerne i området. Målet med konseptet er å skape møteplasser som
bidrar til bedre og tryggere nabolag. Nabolagskonseptet skiller seg fra Selvaag Pluss ved at det er flere som deler på
tilbudet, færre servicefunksjoner og lavere kostnad. I 2025 fikk Selvaag Bolig gjennomført en ekstern evaluering av
nabolagskonseptet, som viste at konseptet bidrar til økt trygghet, motvirker ensomhet og bidrar til samhold, trivsel og
livskvalitet. Kommunen opplever også at nabolagskonseptet er et viktig bindeledd som styrker arbeidet med folkehelse,
inkludering og sosial bærekraft i kommunen. Selvaag Bolig planlegger å etablere nabolagskonseptet i flere fremtidige
byutviklingsprosjekter, blant annet Fornebu Sentrum.
Selvaag City er en kompaktvariant av Pluss med flere små leiligheter som vil bidra til redusert arealbruk per beboer og
lavere enhetspriser. Det er foreløpig ikke bygget City-prosjekter da konseptet er under utvikling. Selvaag Bolig planlegger
nå et City-prosjekt på Hornsberg i Stockholm med forventet salgsstart i 2027/2028.
Konkurranseutsetting av alle entrepriser
Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap uten egen entreprenørvirksomhet, og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg
av nøkkelferdige boliger. Selskapet har en effektiv tilnærming til boligutvikling som bidrar til å sikre kostnadseffektivitet og redusere
markedsrisiko. Kjernen i dette er konkurranseutsetting av all byggevirksomhet, og at selskapet i hovedsak inngår totalentrepriser.
Dette gir flere fordeler:
• Fokusert organisasjon: Om lag 60 ansatte i kjernevirksomhet. Lett bemanning med fokus på utvikling og salg.
• Forutsigbare og konkurransedyktige byggekostnader: Tilbud fra flere entreprenører, basert på standardbeskrivelser, gir alltid
riktig markedspris og bygging til fast pris. Samarbeid utelukkende med entreprenørselskaper med spisskompetanse til å løse
oppdragene.
• Lavere gjennomføringsrisiko: Bruk av totalentrepriser gir redusert gjennomføringsrisiko i byggefasen.
• Lavere markedsrisiko: Byggekostnadene låses før salgsstart, og behovet for store bemanningsjusteringer ved markedssvingninger
er lavt.
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
14
• Bedre kapasitet: Skalerbar modell og ingen kapasitetsproblemer når flere prosjekter skal bygges samtidig.
Tomtekjøp og finansiering av tomter
I tillegg til konkurranseutsetting av bygging, er Selvaag Boligs strategi for kjøp og utvikling av tomter sentral for selskapets
verdiskaping. Selvaag Bolig har tilgang til en betydelig tomteportefølje. Dette gjør det mulig å målrettet velge nye tomter, slik at de
passer inn i eksisterende prosjektportefølje og møter selskapets krav til blant annet bærekraft, beliggenhet, størrelse, pris og
utbyggingspotensial. Selskapet kjøper tomter i tråd med en akkvisisjonsstrategi som prioriterer store tomter i selskapets definerte
kjerneområder.
Tomtetilgang og finansiering av tomter i Norge
En stor andel av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje eies av selskapets finansieringspartner Urban Property, som selger
tomter tilbake til Selvaag Bolig når prosjektene byggestartes. Denne modellen gjør det mulig for Selvaag Bolig å rendyrke sin
kjernevirksomhet, øke operasjonelt fokus og synliggjøre verdiene i den daglige driften. Urban Property er en solid, kapitalsterk og
forutsigbar partner for Selvaag Bolig. Samarbeidet er langsiktig og strategisk.
Samarbeidsavtalen med Urban Property, kort oppsummert:
• Urban Property har forkjøpsrett på kjøp av nye tomter i Norge som Selvaag Bolig ønsker å utvikle. Dersom Urban Property ikke
benytter seg av forkjøpsretten, kan Selvaag Bolig benytte andre finansieringsløsninger og/eller samarbeide med andre.
• Selvaag Bolig har opsjon på å kjøpe tilbake tomtene fra Urban Property.
• Tomtene kjøpes tilbake av Selvaag Bolig for opprinnelig kjøpspris i tillegg til en årlig opsjonspremie på (NIBOR + 3,75 prosent).
Det påløper også et transaksjonshonorar på 0,5 prosent når Urban Property kjøper tomtene av grunneier, og 2,0 prosent når
Selvaag Bolig kjøper tomtene fra Urban Property.
• Selvaag Boligs nedsiderisiko ved å ikke utøve opsjonen er begrenset til 48 måneders opsjonspremie (break fee).
• Avtalen inneholder finansielle covenants. Se note 29 for ytterligere informasjon om covenants.
Fordeler for Selvaag Bolig:
• Begrenset behov for egenkapital til kjøp av tomter. Selvaag Bolig betaler 50 prosent av kjøpesummen til Urban Property ved
overtagelse av tomt (ved byggestart) og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjektet.
• Høyere egenkapitalavkastning på grunn av lavere bruk av egenkapital.
• Mulighet for å dele ut en høyere andel av resultatet som utbytte over tid.
• Effektiv og forutsigbar finansiering av eksisterende og nye tomter.
Selvaag Bolig har også flere samarbeidsprosjekter med andre enn Urban Property, med en eierandel på 50 prosent. Tomtene eies
enten sammen i et felles prosjektselskap eller av samarbeidspartner frem til byggestart av prosjektet. Fornebu sentrum, FMV Vest i
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
15
Fredrikstad og Høyden i Moss er eksempler på slike samarbeidsprosjekter. I tillegg har Selvaag Bolig også noen tomter i egen
balanse, med en total bokført verdi på om lag 500 millioner ved utgangen av 2025.
Tomtetilgang og finansiering av tomter i Sverige
I Sverige inngår Selvaag Bolig avtaler om tomtekjøp fortrinnsvis gjennom tildeling av eiendom fra kommunene. Tildelingen skjer
som regel i konkurranse mellom en rekke aktører der pris er ett av flere kriterier. Oppgjør for slike tomter skjer i hovedsak først når
tomten er byggeklar, og reguleringsrisikoen er således eliminert. I tillegg er det inngått en avtale om at Urban Property kan
finansiere tomter som erverves i Sverige.
Samarbeidsavtalen med Urban Property i Sverige, kort oppsummert:
• Ved kjøp av eiendom fra en kommune, legges det til rette for at Urban Property kan tre inn i kjøpsavtalen med kommunen.
• Dersom Selvaag Bolig kjøper tomter fra andre enn kommuner i Sverige, har Urban Property forkjøpsrett på kjøp av disse tomtene.
Dersom Urban Property ikke benytter seg av forkjøpsretten, kan Selvaag Bolig benytte andre finansieringsløsninger og/eller
samarbeide med andre.
• Selvaag Bolig har en tilbakekjøpsforpliktelse på tomtene som finansieres av Urban Property.
• Tomtene kjøpes tilbake av Selvaag Bolig for opprinnelig kjøpspris i tillegg til en årlig avkastning på (STIBOR + lånemargin + 1,25
prosent). Det påløper også et transaksjonshonorar på 1,0 prosent når Urban Property kjøper tomtene av grunneier, og 1,5
prosent når Selvaag Bolig kjøper tomtene fra Urban Property.
• Avtalen sikrer valutanøytral avkastning til Urban Property, gjennom at Selvaag Bolig tar risikoen for vekslingskursen mellom NOK
og SEK på tilført egenkapital i prosjektperioden.
• Avtalen inneholder finansielle covenants. Se note 29 for ytterligere informasjon om covenants.
Salgsstrategi
Selskapets salgsstrategi er sentral for å sikre optimal fremdrift og lønnsomhet i prosjektene. Segmentering av boligprosjekter og
optimalisering av sammensatte prosjekter ved et bredt utvalg boligtyper, inkludert utstrakt bruk av det varemerkebeskyttede
livsstilskonseptet Selvaag Pluss, har gitt godt salg og gunstig salgsfremdrift.
Som hovedregel starter Selvaag Bolig bygging først når 60 prosent av verdien av et byggetrinn er solgt. I et krevende marked de
siste årene er det startet bygging av enkelte byggetrinn på noe lavere salgsgrad, men hovedregelen vil fortsatt være førende i et
normalmarked. Målet er at resten av byggetrinnet selges i perioden frem mot ferdigstillelse. Dette muliggjør at enhetene i prosjektet
prises i tråd med markedsutviklingen, og sikrer inntektsoptimalisering. Videre bidrar fokus på detaljplanlegging, standardisering,
tomteutnyttelse og strategisk tomteutvikling til å sikre bærekraftig utvikling, lave byggekostnader, gode prosjektmarginer og
konkurransedyktige salgspriser.
Bærekraft (ESG) og kvalitet
Selvaag Bolig skal sikre at selskapet leverer bærekraftige boliger og byutviklingsområder, som står seg over tid og bidrar til å
skape bedre nabolag og bedre byer. Bærekraft er en integrert del av konseptutvikling, prosjektgjennomføring og oppfølging av
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
16
leverandører. Selskapet stiller strenge krav til kvalitet og etterlevelse i hele verdikjeden, noe som reduserer risiko og sikrer boliger
med høy standard.
Miljø (E)
Selskapet arbeider systematisk for å redusere klimagassutslippene, særlig fra byggeprosjekter (Scope 3), som utgjør hoveddelen
av selskapets fotavtrykk. Miljøhensyn ivaretas gjennom planlegging, materialvalg og samarbeid med leverandører. Selvaag Bolig
jobber også med å håndtere klimarisiko, redusere avfall, øke resirkulering og ivareta biologisk mangfold.
Sosial bærekraft (S)
Selvaag Bolig legger vekt på et trygt og inkluderende arbeidsmiljø og har høy medarbeider- og kundetilfredshet. Selskapet utvikler
prosjekter som skal bidra positivt til nabolag og lokalsamfunn, blant annet gjennom medvirkningsprosesser og selskapets
boligkonsepter. Alle leverandører vurderes og følges opp for å sikre at menneskerettigheter og gode arbeidsforhold blir ivaretatt.
Sikkerheten på byggeplassen står sentralt, med mål om null fraværsskader.
Styring (G)
God selskapsstyring er fundamentalt for Selvaag Bolig. Selskapet har tydelige rutiner for risikostyring, etterlevelse av lover og
forskrifter, samt etiske retningslinjer. Det stilles strenge krav til antikorrupsjon og konkurranseatferd, og både ansatte og leverandører
følges opp gjennom opplæring og rutiner. Personvern og IT‑sikkerhet ivaretas gjennom etablerte prosedyrer og regelmessig
opplæring.
Les mer om bærekraft i ESG-kapittelet i denne årsrapporten og Vedlegg: Detaljer om ESG.
Målsettinger
Selvaag Bolig skal være en av Norges ledende boligbyggere, bidra til inkluderende lokalsamfunn og tilrettelegge for en
bærekraftig livsstil. Selskapet har et langsiktig mål om vekst som ikke skal gå på bekostning av lønnsomhet. Selskapets strategi
bidrar til å sikre den ledende markedsposisjonen og å styrke konkurransekraften. Selvaag Bolig har et uttalt mål om å oppnå
prosjektmarginer på minimum 10 prosent.
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
17
Utbyttepolicy
Selvaag Boligs ambisjon er å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 60 prosent
av årsresultatet etter skatt og utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets
likviditetsprognoser og soliditet.
Fremdriftsrisiko
Selvaag Bolig arbeider aktivt med å minimere risikoen for kostnadsoverskridelser og forsinkelser. Dette sikres ved at selskapet
primært inngår totalentrepriseavtaler med solide entreprenører som har høy kompetanse og dokumentert leveransekraft.
Totalentreprenøren har ansvar for å levere prosjektet til avtalt tid og pris. I tillegg er det vesentligste av prosjektkostnadene sikret
ettersom bygging i hovedsak igangsettes først når 60 prosent forhåndssalg, målt i verdi, er oppnådd. Videre gir høy grad av
standardisering, kombinert med høy detaljeringsgrad i spesifikasjoner til entreprenør, redusert risiko for forsinkelser i
byggeprosessen. Kontinuerlig læring hos entreprenørene bidrar ytterligere til effektiv prosjektgjennomføring og redusert risiko for
feil og forsinkelser.
Eksterne risikofaktorer
Etterspørselen etter nye boliger påvirkes av makroøkonomiske forhold som renteutvikling, inflasjon, energipriser og generell
økonomisk usikkerhet. De siste årene har dette, sammen med høye byggekostnader og lange reguleringsprosesser, bidratt til et mer
avventende nyboligmarked. I 2025 var salget tilfredsstillende, og Selvaag Bolig tok markedsandeler i sine kjerneområder.
Samtidig vil utviklingen fremover fortsatt avhenge av rente- og kostnadsnivå, samt regulatoriske rammebetingelser. Eksterne
risikoforhold inngår i selskapets løpende risikovurdering, og er nærmere omtalt i kapitlet om eierstyring og selskapsledelse.
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
18
Verdiskapingsprosesser i Selvaag Bolig
Selvaag Bolig skaper verdi gjennom alle fasene i boligutvikling; fra tomtesøk til prosjektutvikling, bygging og overlevering.
Samarbeidspartnere
Selvaag Bolig er NHO-medlem og tilknyttet landsforeningen NHO
Byggenæringen og bransjeforeningen Boligprodusentene. Selskapet er også
medlem av Grønn Byggallianse, samt bidragsyter og pådriver i en rekke lokale og
bransjespesifikke foreninger og fora.
Selvaag Bolig støtter kultur og breddeidrett, spesielt i nærområdene der selskapet
har prosjekter.
Årsrapport 2025 | OM SELVAAG BOLIG
19
ÅRSBERETNING
Selvaag Bolig solgte 466 boliger med en samlet verdi på 3 036 millioner kroner i 2025. Selv om markedet har vært preget av en
viss tilbakeholdenhet, har salget i 2025 vært tilfredsstillende. Ved utgangen av året hadde selskapet 912 boliger under bygging, som
er en økning på 83 boliger sammenlignet med ett år tidligere.
OVERBLIKK 2025
Året startet med høy markedsaktivitet i Norge, men etterspørselen i nyboligmarkedet falt da den forventede rentesenkingen uteble i
mars. Resten av året har markedet for nye boliger vært preget av noe usikkerhet. Byggekostnadene har stabilisert seg på et relativt
høyt nivå. I de store byene, der det er tilstrekkelig høy markedspris, har det likevel vært mulig å salgs- og byggestarte prosjekter.
Det svenske markedet var også preget av usikkerhet i 2025, med et stort tilbud av boliger og tilbakeholden etterspørsel. I løpet av
året økte optimismen noe i Stockholm, særlig i sentrale områder. I 2025 hadde Selvaag Bolig ett prosjekt for salg i randsonen av
Stockholms län. Salget har vært utfordrende gjennom året, men mot slutten opplevde selskapet noe økt interesse for prosjektet.
Totalt sett var Selvaag Boligs salg i 2025 noe lavere enn salget året før, men høyere enn 2023. I løpet av året ble det totalt inngått
521 salgskontrakter på boliger til en samlet verdi av NOK 3 463 millioner. Nettosalget, det vil si salg justert for Selvaag Boligs
andel i samarbeidsprosjekter, endte på 466 boliger til en verdi av NOK 3 036 millioner. De relativt sterke salgstallene skyldes at
selskapet har attraktive prosjekter på sentrale beliggenheter, samt at livsstilskonseptet Selvaag Pluss har vært en viktig
konkurransefordel. Salget gjorde at selskapet lykkes med å igangsette bygging av 476 boliger i løpet av året. Ved utgangen av
året hadde selskapet 912 boliger med en salgsverdi på NOK 6 574 millioner under bygging, hvorav 60 prosent av boligene var
solgt. 59 prosent av de planlagte ferdigstillelsene i 2026 var solgt ved utgangen av 2025, hvorav om lag halvparten av boligene
ferdigstilles i fjerde kvartal 2026.
Selskapet ferdigstilte 393 boliger og overleverte 433 boliger i 2025. Dette er lavere enn 2024, og nedgangen skyldes de
utfordrende markedsforholdene de siste årene, som har medført lavere igangsetting. I 2025 endte resultatet før skatt på 140
millioner kroner.
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
20
Lervig Brygge, Stavanger
Selvaag Bolig har tilgang til en betydelig tomtebank som kan gi om lag 10 400 boliger i og rundt Stor-Oslo, Stavanger, Bergen
og Stor-Stockholm, og jobber systematisk med tomtesøk for å bygge opp prosjektporteføljen ytterligere. Flesteparten av tomtene
eies av samarbeidsselskapet Urban Property. Dette er et selskap som ble etablert i 2020 for å eie Selvaag Boligs tomter, og
tomtene kjøpes ut trinnvis og i takt med prosjektutviklingen. Samarbeidet gir også Selvaag Bolig mulighet til å kjøpe nye tomter uten
å måtte binde egenkapital. I tillegg har Selvaag Bolig flere samarbeidsprosjekter med eierandel på 50 prosent.
I 2025 inngikk Selvaag Bolig avtaler om kjøp av tomter i Ski, Kolbotn og Drammen som vil gi om lag 900 nye boliger. Det er mer
enn det som ble byggestartet, og tomtebanken har således økt i løpet av året.
Ved utgangen av året hadde Selvaag Bolig 82 ansatte. På grunn av markedsforholdene ble ikke bemanningen i Selvaag Bolig økt
i 2025, og medarbeidere som av ulike årsaker sluttet ble kun erstattet dersom dette var kritisk for drift. Den årlige
medarbeiderundersøkelsen viser at medarbeidertilfredsheten fortsatt er god. I 2025 fikk selskapet en overordnet score på 89
prosent, som er 2 prosentpoeng høyere enn resultatet i 2023 og 2024.
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
21
Bærekraftarbeidet er fortsatt en viktig prioritering for Selvaag Bolig. Styret anser at ESG-arbeidet er avgjørende for at selskapet
over tid skal kunne forberede overgangen til et mer klimanøytralt samfunn. Selskapet skal bidra til lavere klimagassutslipp, ha et
bevisst forhold til klimarisiko og naturhensyn, og samtidig sikre en bærekraftig, ansvarlig og lønnsom forretningsdrift. Selvaag Bolig
vil fortsatt prioritere transparens i bærekraftsarbeidet og rapportere klimagassutslipp og øvrige vesentlige bærekraftforhold for
virksomheten.
Arbeidet med sosial bærekraft har fortsatt i 2025, der fokus blant annet har vært å sikre trygge byggeplasser, inkluderende
nabolag og høy kundetilfredshet. En annen viktig prioritering har vært videreutvikling av boligkonseptet Selvaag Pluss, som er
livsstilsboliger med bemannede fellesarealer og tilbud om sosiale og praktiske tjenester. Konseptet bidrar til økt trivsel, trygghet og
redusert ensomhet for beboerne. Det er også en konkurransefordel for prosjekter i salg, og etterspurt av samarbeidspartnere,
kommuner og boligkjøpere. Selvaag Bolig jobber kontinuerlig med videreutvikling av konseptet, og Plussboliger® vil være en
sentral del av flere av prosjektene som har salgsstart i årene som kommer. Selskapet har også etablert konseptet Selvaag
Nabolag, som er en variant av Pluss der flere deler på konseptet, som har færre tjenester og lavere månedspris. I tillegg
planlegger selskapet å lansere kompaktboligkonseptet Selvaag City, som er en videreutvikling av Selvaag Pluss, i Stockholm og i
kommende prosjekter i Norge.
Selvaag Bolig har en solid finansiell posisjon, store utviklingsprosjekter og tilgang til en betydelig tomtebank i områder med
befolkningsvekst og stort boligbehov. Ved utgangen av året var egenkapitalen på 2,41 milliarder kroner og egenkapitalandelen
på 35,4 prosent.
Selskapet har hatt normal drift i 2025.
Utbytte
Styret foreslår et utbytte for 2025 på NOK 1,0 per aksje.
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
22
KONSERNETS VIRKSOMHET
Selvaag Bolig er en av Norges ledende boligutviklere. Virksomheten kjøper og utvikler nye boligtomter, og styrer hele verdikjeden
fra kjøp av tomt til ferdigstillelse og salg av boligene. Selskapet fokuserer på områdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger
og Stor-Stockholm. Utviklingsvirksomheten består av både heleide prosjekter og prosjekter i samarbeid med eksterne investorer.
Selvaag Bolig har prosjektledelse i alle prosjektene. Datterselskapet Selvaag Pluss Service AS tilbyr tjenester knyttet til Selvaag
Boligs Plussboliger.
Selvaag Bolig har ikke egen entreprenørvirksomhet, men inngår entrepriser på prosjektbasis. Dette gir selskapet mulighet til å kunne
velge den beste og mest konkurransedyktige entreprenøren for hvert enkelt prosjekt. Konkurranseutsetting av entreprisekontrakter gir
økt fleksibilitet og redusert markedsrisiko, og bidrar til å redusere kapitalbindingen og gjennomføringsrisikoen gjennom byggefasen.
Konsernet har høy kompetanse innen prosjektutvikling. Med en moderne og industriell tilnærming til boligbygging bidrar dette til å
sikre lavere byggekostnader, konkurransedyktige priser til kjøperne, og høy lønnsomhet for selskapet og selskapets eiere.
Selvaag Bolig viderefører Selvaags historiske samfunnsengasjement der verdiskaping kombineres med samfunnsnyttige tiltak.
Selskapet bygger store prosjekter med et bredt utvalg boligtyper og jobber for å utvikle boliger som flest mulig har råd til å kjøpe.
Videre søker Selvaag Bolig å være en pådriver i samfunnsdebatten, for å sikre rammevilkår som gjør det mulig å bygge boliger til
folk flest og samtidig sikre god og bærekraftig bolig- og byutvikling. Ved å bygge gode og varige prosjekter der sosiale og
estetiske egenskaper blir ivaretatt, i etablerte by- og boligområder og ved knutepunkt, bidrar selskapet til at flere kan leve en mer
miljøvennlig hverdag med gang- og sykkelavstand til handel og tjenester og nærhet til kollektivtilbud. Selvaag Bolig støtter også
utdanningsinstitusjoner og breddeidrett, sistnevnte spesielt i nærområdene der selskapet har prosjekter.
I 2020 ble store deler av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje solgt til Urban Property. Selvaag Bolig og Urban Property
har som intensjon å ha et langsiktig og strategisk samarbeid som gir begge parter en rekke fordeler. For Selvaag Bolig gir
samarbeidet blant annet økt konkurransekraft ved tomtekjøp og redusert kapitalbinding. Se kapittel om Forretningsbeskrivelse i
denne rapporten for ytterligere informasjon.
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
23
REDEGJØRELSE FOR ÅRSREGNSKAPET
Resultatregnskap
(Tall for 2024 oppgis i parentes)
Driftsinntekter
Konsernets samlede driftsinntekter for 2025 var NOK 2 086,6 millioner (1 971,0). Inntekter fra overleverte boliger utgjorde NOK
2 002,4 millioner (1 661,3). Konsernet har ikke solgt noen heleide tomter eller næringseiendom i 2025, mens det i 2024 ble solgt
to slike eiendommer i henholdsvis Bærum og Lørenskog for til sammen NOK 229,9 millioner. I løpet av året ble det overlevert 433
boliger (532), hvorav 342 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper (343) og 91 var andel fra deleide selskaper (189).
Driftskostnader
Totale driftskostnader for 2025 ble NOK 2 029,4 millioner (1 845,1), hvorav prosjektkostnader utgjorde NOK 1 767,3 millioner (1
580,3). Prosjektkostnadene er hovedsakelig knyttet til byggekostnader for overleverte boliger. Av driftskostnadene utgjorde lønns-
og personalkostnader NOK 146,7 millioner (149,1).
Andre driftskostnader utgjorde NOK 108,6 millioner (106,0), hvorav NOK 39,9 millioner (35,1) var knyttet til salgs- og
markedskostnader.
Andel resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter utgjorde NOK 69,4 millioner (72,3). Resultatet i 2025
inkluderer gevinst på NOK 21,7 millioner fra salg av Selvaag Bolig sin andel av et deleid prosjekt i Ski til samarbeidspartner
Urban Property.
Driftsresultat
Konsernets driftsresultat endte på NOK 126,7 millioner (198,2).
Finansielle poster
Netto finansposter ble NOK 12,9 millioner for året (11,0).
Resultat
Resultat før skatt ble NOK 139,6 millioner (209,2). Årets skattekostnad var NOK 6,6 millioner (32,2). Skattekostnaden i konsernet
inkluderer ikke skatteforpliktelse for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig konsern. Skatt på ikke-kontrollerende
aksjonærers andel av perioderesultatet inngår i ikke-kontrollerende andel av resultat og egenkapital. Konsernets resultat etter skatt
ble NOK 133,0 millioner (177,0), hvorav NOK 133,0 millioner er relatert til ordinær virksomhet (177,0). Av resultatet knytter NOK
133,0 millioner til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (177,0) og NOK 0,0 millioner til ikke-kontrollerende aksjonærer (0,0).
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
24
Kontantstrøm
Konsernets netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var NOK -1 310,1 millioner i 2025 (87,1). Nedgangen fra 2024 skyldes
hovedsakelig effekter fra netto endring i varelager.
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK 81,3 millioner (23,2).
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK 1 100,0 millioner (6,8). Endringen fra 2024 skyldes i hovedsak økt netto
opptrekk av byggelån i 2025.
Beholdningen av kontanter og kontantekvivalenter gikk ned med NOK 128,8 millioner til NOK 254,8 millioner (383,6).
Balanse
Totalkapitalen til Selvaag Bolig var NOK 6 804,6 millioner ved utgangen av 2025 (5 159,0). Konsernets varelager (tomter,
boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) var bokført til NOK 4 802,1 millioner (3 257,8).
Egenkapitalen var NOK 2 409,1 millioner ved utgangen av året (2 393,2), tilsvarende en egenkapitalandel på 35,4 prosent
(46,4 prosent). Styret foreslår at det utbetales utbytte til aksjonærene i Selvaag Bolig ASA på NOK 1,0 per aksje for 2025,
tilsvarende NOK 93,8 millioner. Dette tilsvarer 70 prosent av det konsoliderte resultatet etter skatt for 2025. Selvaag Bolig ASA
utbetalte NOK 117,2 millioner i utbytte i andre kvartal 2025 basert på resultatet for 2024.
Konsernet hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 254,8 millioner per 31. desember 2025 (383,6). Morselskapet
Selvaag Bolig ASA hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 0,7 millioner per 31. desember 2025 (155,5).
Ved utgangen av året hadde konsernet en samlet rentebærende gjeld på NOK 3 036,0 millioner (1 613,1) hvorav NOK 1 098,1
millioner (935,4) var langsiktig og NOK 1 937,9 millioner i kortsiktig rentebærende gjeld (677,7). Økningen i rentebærende gjeld
i 2025 skyldes økt byggeaktivitet med tilhørende byggelån. Av den kortsiktige gjelden var NOK 729,5 millioner knyttet til
tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter med Urban Property (504,5), se note 26 for mer informasjon.
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld var på NOK 499,0 millioner (352,7), hvorav forskuddsbetalinger fra kunder utgjorde
NOK 36,8 millioner (36,9).
Finansiering og gjeld
Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i fire kategorier; 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA,
2) tomtelån, 3) tilbakekjøpsavtaler Urban Property og 4) byggelån. Per 31. desember 2025 hadde konsernet ingen topplån,
tomtelån på NOK 33 millioner, tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter Urban Property som utgjorde NOK 730 millioner, mens
samlede byggelån var på NOK 2 273 millioner.
Selvaag Bolig ASA har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2027. Avtalen inneholder
finansielle covenants, se note 29. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK 150 millioner i samme bank med årlig fornyelse.
Per 31. desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene.
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
25
I Selvaag Bolig er hvert prosjekt plassert i et prosjektselskap. I tillegg til finansiering i morselskapet innebærer dette at hvert enkelt
selskap søker om egen fremmedkapitalfinansiering i forbindelse med utvikling av et prosjekt. Tomtelånene blir konvertert til
byggelån etter hvert som prosjektene blir igangsatt. Byggekostnadene er 100 prosent lånefinansiert og økt aktivitet i selskapene vil
derfor medføre at byggelånene øker i takt med utbyggingen. I Sverige garanterer Selvaag Bolig for gjennomføringen av
prosjektene gjennom en selvskyldnerkausjon.
Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekrefter styret at forutsetningen om fortsatt drift er til stede og årsregnskapet for 2025 er
satt opp under denne forutsetning.
Hendelser etter balansedagen
Det har ikke inntruffet hendelser av vesentlig betydning etter balansedato.
Morselskapet Selvaag Bolig ASA
Driftsinntekter i morselskapet Selvaag Bolig ASA var på NOK 85,5 millioner (83,0), og årets driftsresultat var NOK -116,1 millioner
(-123,5). Ordinært resultat for året var NOK 114,0 millioner (64,7). Resultatet for 2025 inneholder inntekter på NOK 233,3
millioner på mottatte konsernbidrag fra datterselskap (307,8). Disse interne postene er eliminert i konsernregnskapet.
Disponering av årsresultatet
Morselskapet Selvaag Bolig ASA hadde et årsresultat på NOK 114,0 millioner i 2025 (64,7). Morselskapets egenkapital per 31.
desember 2025 utgjorde NOK 1 980,6 millioner (1 964,1).
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
26
STRATEGI
Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året, og forestår en årlig revisjon av selskapets operasjonelle og finansielle
strategi sammen med selskapets administrasjon.
I 2025 har selskapet jobbet aktivt med å styre virksomheten i tråd med vedtatt strategi, og å sikre at selskapet kapitaliserer på
konkurransefordelene denne gir. For å sikre at Selvaag Bolig er en drivkraft innen fremtidsrettet bolig- og byutvikling omfatter den
årlige revisjonen av selskapets strategi gjennomgang av ulike temaer, som for eksempel byutvikling, boligkonsepter, ESG, bomiljø,
boligpreferanser, demografi, delingsøkonomi og digitalisering.
For mer informasjon om selskapets strategi se kapittel om Forretningsbeskrivelse i denne rapporten.
RISIKO OG RISIKOSTYRING
Risikostyring
Som boligutvikler er Selvaag Bolig eksponert for risiko knyttet til tomteutvikling, salg og gjennomføring av bolig- og
byutviklingsprosjekter. Disse kan påvirke selskapets virksomhet og økonomiske stilling. Styret i Selvaag Bolig prioriterer derfor
arbeidet med risikohåndtering og risikostyring høyt, og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense den totale
risikoeksponeringen til et akseptabelt nivå.
Det gjennomføres jevnlig kartlegging av risiko som bidrar til bevisstgjøring og håndtering av de mest vesentlige risikoforholdene
som kan påvirke virksomhetsmålene definert i selskapets strategi.
De primære risikofaktorene kan kategoriseres i markedsrisiko, operasjonell risiko, finansiell risiko og klimarisiko.
Styret og ledende ansatte er omfattet av selskapets løpende styreansvarsforsikring. Innenfor rammene av forsikringsvilkårene dekker
denne forsikringen det personlige erstatningsansvaret styremedlemmer eller ledende ansatte kan pådra seg i henhold til gjeldende
rett.
MARKEDSRISIKO
Boligetterspørselen påvirkes av en lang rekke faktorer, både på mikro- og makronivå. Betydelige svingninger i det generelle
rentenivået, og/eller vesentlige endringer i andre økonomiske variabler som potensielle boligkjøpere måtte være eksponert for,
kan påvirke boligetterspørselen. Endringer i boligetterspørselen vil kunne påvirke Selvaag Boligs muligheter til å selge boliger til
budsjetterte priser innenfor planlagte tidsrammer. Dersom salgstakten blir lavere enn forventet grunnet endringer i markedsforhold,
vil planlagt utbygging kunne bli utsatt. Selskapet har derfor interne krav knyttet til forhåndssalg, hvor hovedregelen er at byggestart
som hovedregel igangsettes først når det er solgt boliger tilsvarende 60 prosent av verdien i hvert byggetrinn eller i prosjektet
samlet. På grunn av et mer utfordrende marked har det vært flere unntak fra hovedregelen i 2025, men den totale salgsgraden for
boliger i produksjon har vært over 60 i hele perioden.
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
27
OPERASJONELL RISIKO
Risiko knyttet til entreprenør
I forbindelse med utvikling og bygging av nye prosjekter benytter Selvaag Bolig seg av tjenester fra eksterne entreprenørselskaper
og tjenesteleverandører. Som en konsekvens av dette utsettes Selvaag Bolig for risiko for tap og for ekstra prosjektkostnader
dersom en leverandør kommer i økonomiske vanskeligheter. For å redusere denne risikoen inngår selskapet hovedsakelig
entrepriser med større veletablerte aktører som har solid økonomi og erfaring, samt dokumentert kvalitet i arbeidet. I tillegg benyttes
standardiserte og detaljerte prosjektbeskrivelser utarbeidet av Selvaag Bolig. Dette reduserer risikoen for feil, misforståelser og
forsinkelser fra entreprenørens side.
Videre er Selvaag Bolig eksponert for økning i prisnivået på entrepriser. For plassbygde prosjekter inngår selskapet hovedsakelig
totalentrepriser. På denne måten blir kostnadene sikret før salg og bygging iverksettes. Ved høye totalentreprisekostnader har
selskapet også kompetanse til å gjennomføre prosjekter med byggherrestyrte delentrepriser. Dette er likevel begrenset til en mindre
andel av porteføljen, av kapasitets- og risikomessige årsaker.
Reguleringsrisiko
Endringer i rammebetingelser og reguleringsplaner fra aktuelle myndigheter kan påvirke både fremdriften og gjennomførbarheten
av Selvaag Boligs ulike prosjekter, og kan således begrense muligheten til å utvikle eiendommene videre. Dette kan føre til
utsettelser og økte kostnader. For å redusere denne risikoen gjennomfører selskapet grundige analyser før tomteervervelser, og
jobber systematisk med myndighetskontakt gjennom hele prosjektets utviklingstid.
Tomtetilgang
Utilstrekkelig tilgang på tomter i Selvaag Boligs geografiske satsingsområder kan påvirke selskapets målsetninger om vekst på lang
sikt. Selvaag Bolig jobber derfor systematisk med nye tomtekjøp i Norge og Sverige. Selskapet søker å være en preferert
samarbeidspartner for tomteeiere, og er kontinuerlig i dialog om nye forretningsmuligheter.
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
28
FINANSIELL RISIKO
Kredittrisiko
Konsernets kredittrisiko er i hovedsak knyttet til oppgjør av konsernets kundefordringer, primært knyttet til privatkunder som er
boligkjøpere. Selskapet stiller hovedsakelig krav til kjøpere om forskuddsbetaling på NOK 100 000 ved inngåelse av
kjøpekontrakt og at kjøper må dokumentere tilfredsstillende finansiering for boligen. Kredittrisikoen vurderes å være lav fordi det er
et krav at oppgjør betales til klientkonto hos oppgjørsansvarlig før overføring av boligen.
Valutarisiko
Det aller meste av konsernets aktiviteter er basert i Norge. Selskapet har også virksomhet i Sverige der utviklingen av prosjekter blir
finansiert med kapital fra den norske virksomheten, og resultatuttak medfører kapitaloverføring fra Sverige til Norge. Det er
foreløpig ikke etablert avtaler om valutasikring. Selskapet anser eksponeringen for valutarisiko som begrenset da den svenske
virksomheten utgjør en lav andel av den totale prosjektporteføljen, og selskapet har derfor foreløpig ikke utarbeidet en
valutapolicy.
Renterisiko (egen finansiering, innskudd)
Endringer i rentenivået har betydning for konsernets lånekostnader, og vil kunne påvirke verdivurderingen av selskapets eiendeler.
Selskapet har valgt å ikke inngå noen former for sikringsavtaler. Rentenivået har videre en betydning for selskapets avkastning på fri
likviditet.
Finansieringsrisiko (tilgang på kapital)
Selvaag Bolig er avhengig av tilgang på kapital for å kunne kjøpe tomter og realisere prosjekter. For å finansiere bygging har
selskapet gode og nære relasjoner til sine hovedbankforbindelser, som er nordiske banker med god soliditet. Konkurransen mellom
bankene oppfattes som tilfredsstillende, og selskapet har derfor fått tilgang på nødvendig finansiering til sine prosjekter. Finansiering
av tomtekjøp i Norge skjer primært gjennom samarbeidet med Urban Property, eller gjennom samarbeidspartner. I Sverige
finansieres tomter hovedsakelig med egenkapital og bankfinansiering, men selskapet har også en samarbeidsavtale med Urban
Property for finansiering av tomter ved behov. Modeller for tomtekjøp er beskrevet i Forretningsbeskrivelse i denne rapporten.
Likviditetsrisiko
Konservativ likviditetsstyring innebærer å ha tilstrekkelig likvide eiendeler og tilgjengelig finansiering gjennom kredittlinjer til å møte
konsernets forpliktelser. Selskapet har en aktiv likviditetsforvaltning, og har fokus på å ha tilstrekkelig likviditet til enhver tid. Selskapet
overvåker kontinuerlig prognoser og faktiske kontantstrømmer.
Styret mener at konsernet har en velbalansert eksponering mot finansiell- og likviditetsrisiko ved utgangen av året. Beholdningen av
kontanter og kontantekvivalenter i Selvaag Bolig konsern utgjorde NOK 254,8 millioner ved utgangen av 2025 (383,6) og NOK
0,7 millioner i morselskapet Selvaag Bolig ASA (155,5). De likvide midlene besto i hovedsak av bankinnskudd. Selvaag Bolig ASA
har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2027. Avtalen inneholder finansielle
covenants, se note 29. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK 150 millioner i samme bank med årlig fornyelse. Per 31.
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
29
desember var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene. Det henvises for øvrig til tidligere punkt vedrørende
finansiering og til note 16 i konsernregnskapet for en oversikt over lån, forfall og lånebetingelser.
KLIMARISIKO
Klimarisiko består av fysisk klimarisiko og overgangsrisiko. Fysisk risiko er knyttet til økt ekstremvær og økosystem- endringer.
Overgangsrisiko er knyttet til endringer i reguleringer, teknologi og markedssituasjon i forbindelse med overgangen til et
lavutslippssamfunn.
Selskapet følger strenge lov- og myndighetskrav for fysisk klimarisiko, og Selvaag Bolig har i tillegg egne styringssystemer som
reduserer risiko. Selvaag Bolig er også eksponert for overgangsrisiko. Gitt eiendomssektorens betydelige bidrag til
klimagassutslipp og arealbruk, møter virksomheten økte krav til åpenhet, ikke-finansiell rapportering og reduksjon av utslipp, særlig
fra finansielle aktører og myndigheter. Selskapet har implementert risikoreduserende tiltak og fortsetter dette arbeidet i 2026. Dette
omtales nærmere i kapittelet Bærekraft i Selvaag Bolig.
ORGANISASJON
Selvaag Bolig ASA er morselskap for de underliggende konsernselskapene, hvor den operasjonelle driften skjer. Ved utgangen av
2025 hadde konsernet Selvaag Bolig totalt 82 årsverk. 56 av årsverkene var i morselskapet, og 26 i datterselskapene. Selskapet
ledes av administrerende direktør Sverre Molvik og viseadministrerende direktør Øystein Klungland.
SAMFUNNSANSVAR OG BÆREKRAFT
Selvaag Bolig skal skape verdier for samfunnet gjennom å bygge gode boliger og ved å jobbe aktivt for å sikre bærekraftig bolig-
og byutvikling. Dette innebærer blant annet at selskapet prioriterer urbane pressområder, utvikler arealeffektive boliger med størst
volum i lavere prisklasser, etterstreber kostnadseffektivitet, og jobber for å sikre gode offentlige rammevilkår gjennom en tydelig
tilstedeværelse i samfunnsdebatten. Etiske, sosiale og miljømessige hensyn er integrert i den daglige driften. Selskapet har som mål
å være en god og trygg arbeidsplass, og krever at selskapet og selskapets leverandører driver sin virksomhet i henhold til
gjeldende lover og regelverk. Selvaag Bolig skal videre være en ansvarlig samfunnsaktør og minimere utslipp til og ødeleggelser
av det ytre miljø. Selskapet har etiske retningslinjer og leverandørerklæring som er beskrevet på www.selvaagboligasa.no. Det
jobbes kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til og følger alle selskapets retningslinjer som omhandler samfunnsansvar
og bærekraft.
Redegjørelse for aktsomhetsvurderinger er publisert i en separat rapport som er tilgjengelig på www.selvaagboligasa.no.
Redegjørelse for likestilling er publisert i avsnitt om Likestilling og Mangfold.
I 2025 har Selvaag Bolig videreutviklet sitt ESG‑arbeid med utgangspunkt i dobbel vesentlighetsanalyse og frivillig rapportering
etter VSME‑rammeverket. Selskapet har utarbeidet klimagassregnskap for femte gang. Bærekraftarbeidet har hatt særlig fokus på
klima, trygge byggeplasser, ansatte, kunder og ansvarlig styring i verdikjeden, og danner grunnlag for selskapets videre
prioriteringer innen bærekraft.
Se eget kapittel om Bærekraft i Selvaag Bolig i denne årsrapporten.
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
30
AKSJONÆRINFORMASJON
Selvaag Bolig ASA ble notert på Oslo Børs 14. juni 2012. Per 31. desember 2025 hadde selskapet 6 595 aksjonærer (6 879),
hvorav 151 var utenlandske (186). For detaljert aksjonærinformasjon, se note 13 i konsernregnskapet til Selvaag Bolig ASA.
Transaksjoner med nærstående parter
Urban Property (UP) er nærstående part med selskapet etter regnskapsreglene, som medfører at løpende opsjonspremier og
tilbakekjøp av tomter anses som nærstående transaksjoner. I løpet av 2025 kjøpte selskapet fem tomter fra UP for totalt NOK
684,3 millioner. Videre solgte Selvaag Bolig sin andel av et deleid prosjekt i Ski til UP for NOK 44,4 millioner. I løpet av 2025 ble
det inngått en ny opsjonsavtale med UP, knyttet til en eiendom i Nordre Follo kommune.
Det henvises til note 23 i konsernregnskapet for ytterligere informasjon om transaksjoner med nærstående parter.
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Selvaag Bolig ASA skal ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. En sunn bedriftskultur er sentral for å sikre tilliten til
selskapet, gi tilgang på kapital og sørge for god verdiskaping over tid. Alle aksjonærer skal behandles likt, og det skal være en
klar arbeidsdeling mellom styret og selskapets ledelse. Selvaag Bolig følger den norske anbefalingen for eierstyring og
selskapsledelse.
En utfyllende redegjørelse for hvordan Selvaag Bolig forholder seg til punktene i anbefalingen finnes på Selvaag Bolig ASA og i
denne årsrapporten.
LØNN OG ANNEN GODTGJØRELSE
Lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte i konsernet er omtalt i note 22. Her redegjøres det også for hvilke prinsipper
kompensasjonen baseres på. Selvaag Bolig innførte i 2015 aksjespareprogram for alle ansatte og aksjekjøpsprogram for
selskapets ledelse. Dette er omtalt i denne rapporten i kapittelet om eierstyring og selskapsledelse.
GENERALFORSAMLING
Dato for ordinær generalforsamling er 30. april 2026.
FREMTIDSUTSIKTER
Selvaag Bolig er godt posisjonert med store prosjekter i vekstområder i og rundt de største byene i Norge og i Stor-Stockholm.
Ifølge SSB gir urbanisering og befolkningsvekst et stort og langsiktig behov for nye boliger i Selvaag Boligs kjerneområder.
Selskapet har i 2025 har igangsatt flere boliger enn det som ble ferdigstilt, og dermed økt ordreserven sammenlignet med
utgangen av 2024.
Selskapet planlegger flere salgsstarter fremover og prosjekter lanseres i takt med etterspørselen i markedet. Lavt tilbud av nye
boliger, reallønnsvekst, forventning om redusert rente på sikt og tegn til noe økt optimisme blant potensielle kjøpere gjør at
selskapet ser positivt på etterspørselen i markedet fremover. Usikkerhet knyttet til utviklingen i nyboligsalget som følge av geopolitisk
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
31
uro og makroøkonomiske forhold vil imidlertid fortsatt kunne påvirke igangsetting av nye prosjekter, og dermed også antall boliger
under bygging.
Som en ren boligutvikler konkurranseutsetter Selvaag Bolig all bygging, og har således en fornuftig bemanning som enkelt tilpasses
aktivitetsnivået i markedet. Styret mener at dette har gitt, og vil fortsette å gi, Selvaag Bolig konkurransefortrinn. Selskapets
strategiske samarbeid med Urban Property, gode samarbeidsavtaler, samt etablering i Stockholm, vil kunne gi selskapet betydelige
fordeler over tid. Selvaag Bolig er godt rustet organisatorisk, operasjonelt og finansielt til å ivareta og styrke sin markedsposisjon
fremover. Selskapet har fortsatt en god ordrereserve, solid tomtebank i selskapets satsningsområder og tilgjengelig kapital gjennom
avtalen med UP til kjøp av nye tomter.
Oslo, 18. mars 2026
Årsrapport 2025 | ÅRSBERETNING
32
BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
Å bidra til samfunnet har vært en sentral del av Selvaags DNA siden starten i 1948, da fokuset var å bygge boliger til en pris som
flest mulig kunne betale. Med klimaendringer, naturkrise, demografiske endringer og økende sosiale forskjeller utvides både
ansvarsområdet og innsatsen til selskapet. Selvaag Bolig anser økt fokus på bærekraft i alle ledd av virksomheten som viktig, og
jobber derfor systematisk med å gjøre miljø-, sosiale- og styringsmessige forhold (ESG) til en integrert del av virksomheten.
Selvaag Bolig har virksomhet i Norge og Sverige, som er land som allerede stiller strenge krav til ansvarlig drift, bygging og
kvalitet. Selskapet jobber målrettet for å redusere negativ påvirkning på klima og natur, og bidrar samtidig positivt der det er mulig.
Det var ingen kjente brudd på lover og reguleringer eller retningslinjer i 2025.
Dette kapittelet utdyper ESG-statusen som er oppsummert tidligere i rapporten.
Skårerbyen, Lørenskog
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
33
NØKKELTALL BÆREKRAFT
Miljø (E)
2025 2024 Mål
Klimagassutslipp (estimat)
Scope 1 (tCO2e) 0 1,3 ✓Klimanøytral innen 2030
Scope 2 (tCO2e) 1,7 2,4 ✓Klimanøytral innen 2030
Scope 3 (tCO2e) 10 045 10 944 -
CO₂ per m² BTA (kgCO2e)
(ferdigstilt areal med kjeller og fundamentering)
202 179
✓2030: 20 % lavere enn
basisår 2022 (343)
✓2050: 30 % lavere enn
basisår 2022 (343)
Avfall
Sorteringsgrad avfall fra byggeplass (%) 86 % 91 % ✓ >75 %
Sosiale forhold (S)
2025 2024 Mål
Kunder
Kundetilfredshet v/ overtakelse (bransjegjennomsnitt) 84 av 100
(77)
80 av 100
(73)
✓ Likt eller bedre enn
bransjesnitt
Medarbeidere – arbeidsmiljø og mangfold
Medarbeidertilfredshet (%) 89% 87 % ✓ > 80 %
Sykefravær (%) 5,9 % 3,0 % <3%
Turnover (%) 12,1 % 12,8 % -
Kvinneandel blant alle ansatte (%) 55 % 58 % ✓ >40 % av hvert kjønn
Andel kvinnelige ledere (%) 40 % 50 % ✓ >40 % av hvert kjønn
Kvinneandel i styret
(aksjonærvalgte styremedl.)
40 % 40 % ✓ >40 % av hvert kjønn
Helse og sikkerhet på byggeplass
Dødsulykker på byggeplass 0 0 ✓ 0
Fraværsskader på byggeplass per million utførte timeverk 2,4 1,0 0
Styring (G)
2025 2024 Mål
Etikk, compliance og leverandørkjede
Rapporterte brudd på menneskerettigheter, korrupsjon og økonomisk kriminalitet 0 0 ✓ 0
Varsler mottatt 0 0 ✓ 0
ESG-integrering i styring
ESG som KPI i variabel lønn Ja Ja
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
34
OM BÆREKRAFTSRAPPORTEN
Grunnlag for utarbeiding (VSME B1)
Rapporten er utarbeidet på konsernbasis, og inkluderer alle virksomhetsområder i Selvaag Bolig ASA med datterselskaper og
tilknyttede selskaper. Rapporten er utformet av Selvaag Boligs konsernledelse og behandlet av Selvaag Boligs styre. Rapporten er
ikke revidert eller verifisert av eksterne parter.
Rapporten fokuserer på vesentlige temaer for selskapet, følger rammeverket i VSME grunnmodul og selskapet har i tillegg valgt å
legge til noen moduler fra VSME detaljert modul der det er vurdert som vesentlig for Selvaag Bolig.
For ytterligere opplysninger, se Vedlegg: Detaljer om ESG og øvrige deler av årsrapporten.
RUTINER, POLICYER OG FREMTIDSINITIATIVER FOR OMSTILLING TIL EN MER BÆREKRAFTIG ØKONOMI
(VSME B2)
Bærekraft er et sentralt tema i Selvaag Bolig, og selskapet har derfor opprettet rutiner, policyer og initiativer for omstilling til en mer
bærekraftig økonomi. ESG er et sentralt tema i strategiprosesser, styret mottar rapporter som inneholder ESG-informasjon fra
selskapets ledelse i styremøter gjennom året, og vedtak av KPIer og vurdering av måloppnåelse skjer årlig.
Selskapet har en rekke styrende dokumenter, hvorav følgende er relatert til ESG:
• Miljøpolicy (tilgjengelig ekstern på selskapets nettsider)
• Etiske retningslinjer (tilgjengelig ekstern på selskapets nettsider)
• Leverandørerklæring (tilgjengelig ekstern på selskapets nettsider)
• Verdihåndbok
• Menneskerettighetspolicy
• Retningslinjer for IT-sikkerhet og GDPR
• Retningslinjer for lønn til ledende personer
Kvalitetsstyring av byggeprosjekter
Selvaag Bolig har et kvalitetsstyringssystem som ivaretar og sikrer kvalitet og lovpålagte plikter i alle faser i prosjektutviklingen. Som
en del av dette har selskapet et miljøstyringsverktøy, inkludert ESG-sjekkliste med relevante KPIer og mål. Dette skal sikre at alle
relevante ESG-forhold ivaretas i prosjektutviklingen og at selskapet oppnår sine kommuniserte mål. Prosjektets klima- og
miljøprestasjon måles opp mot selskapets egne KPIer og mål, samt relevante rapporteringskrav.
Selvaag Bolig har også etablert rutiner, målsettinger og retningslinjer for bærekraft som omfatter vesentlige temaer utover det som
gjelder byggeprosjektene. Disse temaene behandles nærmere i de påfølgende avsnittene i bærekraftkapittelet.
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
35
Risiko
Selskapet gjennomfører en omfattende toårlig risikokartlegging der ESG-relaterte temaer som klimarisiko, arbeidsforhold hos
leverandører, etterlevelse av krav til ikke-finansiell rapportering og styringsmessige forhold er ivaretatt. Kartleggingen ble sist
gjennomført i januar 2025. Se egne avsnitt om disse temaene i dette bærekraftkapittelet, og eget kapittel om risiko i kapittel om
Eierstyring og selskapsledelse.
Omdømme
Selvaag Bolig følger løpende med på hvordan selskapet oppfattes av sentrale interessenter som myndigheter,
samarbeidspartnere, eiere og investorer. Basert på dialog og løpende tilbakemeldinger oppfatter administrasjonen at selskapet
har et godt omdømme, særlig innen kvalitet, pålitelighet og ansvarlig drift. Omdømme anses som en viktig forutsetning for gode
rammebetingelser og for å kunne realisere boligprosjekter i samarbeid med offentlige og private aktører.
Insentiver
Det er innført ledelsesinsentiver for ESG. Hele selskapets konsernledelse har deler av sin variable lønn knyttet til ESG. Selskapets
prosjektledelse har ESG-KPIer tilknyttet sin variable lønn.
For mer informasjon om rutiner, policyer og fremtidsinitiativer for omstilling, se Vedlegg: Detaljer om ESG.
STRATEGI: FORRETNINGSMODELL OG BÆREKRAFT (VSME C1)
Hovedformålet med Selvaag Boligs bærekraftstrategi er å sikre at selskapet bidrar til helhetlig, langsiktig og bærekraftig
verdiskaping i samfunnet, at forretningsmodellen tilpasses en klimanøytral økonomi, og at selskapets arbeid med sosiale forhold og
miljø gir konkurransefortrinn.
Visjon:
Vi gjør fremtidens byer bedre
Misjon:
Vi skal gjøre det enklere for flere å bo bedre
Ambisjon:
Vi skal bidra til inkluderende lokalsamfunn og tilrettelegge for en bærekraftig livsstil
For mer informasjon om Selvaag Boligs forretningsmodell og strategi, se Forretningsbeskrivelse og øvrige deler av årsrapporten.
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
36
Interessentdialog og dobbel vesentlighet
Den nåværende strategien og vesentlige temaer som omtales i denne rapporten er basert på en vesentlighetsanalyse, sist
oppdatert i 2024 i henhold til CSRD/ESRS-prinsippet om dobbel vesentlighet (DMA). Dette innebærer at rapporteringen og
valgte temaer er vurdert ut fra en todimensjonal tilnærming som omfatter hvilken påvirkning selskapet har på samfunnet og
interessenter (påvirkningsvesentlighet), samt hvordan ESG-forhold påvirker selskapets mulighet til langsiktig verdiskapning (finansiell
vesentlighet). Både interne og eksterne interessenter ble konsultert i arbeidet, herunder fageksperter på arbeidsforhold, finans og
klima og miljø for å sikre en bred forståelse av hvilke temaer som er mest vesentlige for selskapet.
Selvaag Bolig har gjennom DMA-prosessen funnet følgende temaer som vesentlige (referanse til temaliste i ESRS i parentes):
Klima og miljø Sosiale forhold Styringsmessige forhold
Klimaendringer (E1): Tilpasning til klimaendringer, Begrensning av
klimaendringer, Energibruk
Forurensning (E2): Forurensning av jord, luft og vann i verdikjeden
Vann (E3): Bruk av vannintensive produkter/materialer i verdikjeden
Biologisk mangfold og økosystemer (E4): Drivere av biologisk
mangfold i verdikjeden, Gjenoppretting av grøntområder
Ressursbruk og sirkulær økonomi (E5): Ressursbruk, Avfall
Egen arbeidsstyrke (S1): Likestilling for egne arbeidere
Arbeidere i verdikjeden (S2): HMS i verdikjeden, Arbeidsforhold i
verdikjeden, Likestilling for arbeidere i verdikjeden
Berørte lokalsamfunn (S3): Områdeutvikling
Forretningsskikk (G1): Bedriftskultur, Korrupsjon og bestikkelser
Selvaag Bolig har rendyrket sin rolle som byggherre, og prosjekter bygges derfor av underentreprenører. Selskapets største
påvirkning på klima og miljø, samfunnet og økonomien skjer i utviklingen av boligprosjektene og i leverandørkjeden.
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
37
Ballerud Hageby, Bærum
KLIMA OG MILJØ (E)
Selvaag Bolig har retningslinjer som skal sikre miljøvennlige løsninger og redusert klimautslipp i byggeprosessen og gjennom
byggenes levetid. Alle prosjekter oppføres i tråd med norske byggeforskrifter og relevant europeisk regelverk, som stiller strenge
krav til materialvalg, energieffektivitet og gjennomføring.
Selskapet prioriterer arealeffektive boliger i urbane pressområder, der transformasjon av tidligere nærings- og industriområder
bidrar til bærekraftig byutvikling. Det største klima- og miljøfotavtrykket ligger i leverandørkjeden, særlig knyttet til materialbruk.
Reduksjon av utslipp forutsetter derfor tett samarbeid mellom Selvaag Bolig, myndigheter og entreprenører. Miljøhensyn integreres
gjennom hele prosjektløpet – fra tomtekjøp og regulering til valg av entreprenør og utbygging. Grunnforhold, biologisk mangfold
og energiløsninger kartlegges tidlig, og alle prosjekter har egne miljøplaner før byggestart.
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
38
ENERGI OG KLIMAGASSUTSLIPP (VSME B3, C3)
Klimagassutslipp
Om lag 40 prosent av de globale klimagassutslippene er knyttet til bygging, bruk og rivning av bygg
1
. Selvaag Bolig har ført
klimagassregnskap siden 2021 og legger vekt på åpenhet om utslippene. Erfaringene viser at utslipp fra byggeplass har utgjort
over 99 prosent av selskapets samlede utslipp de siste årene, og dette er derfor hovedfokus i klimaarbeidet. Utslippene fra
byggeprosjektene klassifiseres som Scope 3 etter GHG-protokollen.
Klimagassutslippene i 2025 bekrefter at Selvaag Bolig er i rute mot sine langsiktige mål. Estimert utslipp per ferdigstilt m² BTA var
202kg CO2e, tilsvarende 41prosent lavere enn basisåret 2022, og dermed godt foran selskapets mål om 30prosent reduksjon
innen 2050. Økningen på 13prosent fra 2024 skyldes i hovedsak prosjektmiks og forbedret datakvalitet, og anses ikke å reflektere
en vesentlig økning i klimagassutslipp ved sammenlignbare forhold. Samlet viser resultatene at Selvaag Bolig lykkes med å
redusere klimagassutslipp innenfor rammer som ivaretar kostnadseffektivitet. Videre mål og tiltak vil vurderes over tid, i lys av
utviklingen i regelverk, herunder foreslåtte klimakrav i TEK17 og flere kommuners ambisjoner om utslippsfri bygge- og
anleggsvirksomhet.
Selvaag Bolig vil fortsette arbeidet for å begrense prosjektenes klimagassutslipp, og følger med på nye byggetekniske løsninger
og byggemetoder som reduserer utslipp og gjør det mulig å øke andelen klimavennlige materialer.
Detaljer om klimagassregnskapet finnes i Vedlegg: Detaljer om ESG.
Estimert klimagassutslipp 2025 2024 Mål
Direkte utslipp (Scope 1) (tCO2e totalt) 0 1,3 Klimanøytral innen 2030
Indirekte utslipp fra energiforbruk, lokasjonsbasert (Scope 2) (tCO2e totalt) 1,7 2,4 Klimanøytral innen 2030
Indirekte utslipp fra innsatsfaktorer (Scope 3)
(tCO2e totalt)
10 045 10 945 -
Utslipp totalt Scope 1, 2 & 3
(tCO2e totalt)
10 046 10 948 -
Utslipp per m
2
BTA ferdigstilt areal med kjeller og fundamentering (kgCO2e) 202 179 2030: 20 % lavere enn
basisår 2022
2050: 30 % lavere enn
basisår 2022
Utslipp i basisåret 2022:
343
Energi
Norge har blant verdens strengeste krav for nybygg, og med tilgang til grønn energi er ikke dette ansett som en vesentlig direkte
påvirkning på klima og miljø. Derimot kan energibesparelse i bygg frigjøre energi som kan bidra til utslippsreduksjon i andre
sektorer.
Energieffektivitet og byggenes behov for tilført energi er inkludert i tidligfaseberegninger i alle prosjekter. Energiprofilen til det
planlagte bygget er en integrert del av prosjektutviklingen, og fornybare energikilder skal alltid vurderes. Selvaag Bolig har mål om
at selskapets ferdigstilte boliger ha et maksimalt netto energibehov på 95 kWh per kvadratmeter oppvarmet BRA
2
for hele bygget
1
Circle Economy (2024) Circularity gap report 2024. Tilgjengelig fra: https://www.circularity-gap.world/2024#download (Hentet 23.02.2025)
2
Bruksareal (BRA) er arealet som ligger innenfor omsluttende vegger (inkludert innvendige vegger).
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
39
inkludert fellesarealer. Dette ivaretas gjennom kravene som stilles i byggteknisk forskrift TEK17, og som følges i alle
byggeprosjektene.
For ytterligere opplysninger om selskapets energiforbruk, se Vedlegg: Detaljer om ESG.
FORURENSING AV LUFT, VANN OG JORD (VSME B4)
Bygge- og anleggsvirksomhet i Norge og Sverige er underlagt strenge offentlige krav og reguleringer for å begrense påvirkning
på luft, vann og grunn. Det inkluderer blant annet forurensningsforskriften
3
, kommunale reguleringsplaner og temaveileder for
samfunnssikkerhet i arealplanlegging fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB)
4
. Selvaag Bolig gjennomfører sine
prosjekter i tråd med gjeldende regelverk og stiller tydelige krav til entreprenører for å sikre forsvarlig håndtering av masser, utslipp,
avrenning, støy og støv på byggeplassene. Etterfølgelse ivaretas gjennom selskapets kvalitetsstyringssystem og kontrakter med
leverandører. Dette innebærer blant annet at entreprenøren skal, ved bruk av helsefarlige kjemikalier, dokumentere at det er
gjennomført en risiko- og substitusjonsvurdering, og at lovpålagte sikkerhetsblad for kjemikalier som skal benyttes er levert i
byggenæringens stoffkartotek.
Entreprenør skal varsle Selvaag Bolig dersom det skulle være tilfeller av forurensing av luft, vann eller jord fra byggeplass. Det var
ikke kjente tilfeller av vesentlig forurensning fra selskapets byggeprosjekter i 2025.
BIOLOGISK MANGFOLD (VSME B5)
Tap av biologisk mangfold øker globalt, og utgjør en trussel for klodens bæreevne. Selvaag Bolig bygger primært boliger i urbane
områder der det allerede er bebyggelse. Ofte medfører dette at utdaterte industri- og næringsbygg og asfalterte områder
transformeres til boligområder med nye parker og blågrønn infrastruktur som legger til rette for økt biologisk mangfold.
Selvaag Bolig har innarbeidet rutiner for at alle nye prosjekter tidlig kartlegger og vurderer risiko for tap av biologisk mangfold,
eller andre forhold som kan forringe natur, i forbindelse med kjøp og utvikling av tomter. Styret har også vedtatt at selskapet ikke
skal kjøpe tomter med dyrkbar mark. Unntak fra dette gjelder dersom tomten er regulert til boligformål og/eller ligger ved
knutepunkt og utvikling er samfunns- og miljømessig lønnsomt. Selskapet har ikke kjøpt tomter med dyrkbar mark de siste årene, og
er ikke kjent med at noen av selskapets tomter er i umiddelbar nærhet til områder med sårbart biologisk mangfold.
VANN (VSME B6)
Selskapets direkte vannforbruk er begrenset til kontordrift i leide lokaler, og vurderes derfor til å ikke være vesentlig. Det foreligger
ikke separat måling av vannuttak, og vannforbruket inngår i byggenes felles forbruk og forvaltes av gårdeier. Beregning av
selskapets årlige vannuttak er inkludert i Vedlegg: Detaljer om ESG, i tråd med VSME B6.
Indirekte påvirker selskapet vannforbruk ved bruk av vannintensive materialer i byggeprosjektene, som for eksempel sement, stål og
glass. Dette omtales i avsnittet om ressursbruk (B7).
Selskapet har ingen kontorer eller byggeplasser i områder med høy vannbelastning i henhold til WRIs Aqueduct Water Risk Atlas
5
.
3
Miljødirektoratet (2023) Forurensningsforskriften. Tilgjengelig fra: https://www.miljodirektoratet.no/regelverk/forskrifter/forurensningsforskriften/ (Hentet
15.03.2024)
4
DSB (2017) Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging (Hentet 17.02.2023)
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
40
RESSURSBRUK, SIRKULÆR ØKONOMI OG AVFALLSHÅNDTERING (VSME B7)
Bygge- og anleggsbransjen står for en betydelig andel av globalt materialforbruk og avfall, og produksjon av sentrale
byggematerialer som sement, stål og glass er både energi- og vannintensiv. Materialbruk er samtidig en vesentlig kilde til
klimagassutslipp.
Selvaag Bolig arbeider systematisk for effektiv ressursbruk og redusert avfall gjennom hele prosjektløpet – fra planlegging og
prosjektering til bygging og ferdigstillelse. Selskapet stiller krav til entreprenører om avfallsplaner, kildesortering og forsvarlig
håndtering av byggeavfall, i tråd med gjeldende regelverk og bransjestandarder.
For å redusere klima- og miljøpåvirkningen arbeider Selvaag Bolig med mer sirkulære løsninger, blant annet gjennom redusert
materialbruk, økt ombruk der dette er hensiktsmessig, samt strengere krav i prosjektering og bestilling. Det er etablert et mål om at
sorteringsgraden for avfall fra byggeplasser skal overstige 75 prosent. I tillegg arbeider selskapet for økt bruk av
lavutslippsmaterialer, herunder lavkarbonbetong og tre.
Avfallsmengden fra selskapets byggeplasser var i 2025 44 prosent lavere enn i 2024, delvis som følge av færre ferdigstilte
boligenheter. Avfall per kvadratmeter ferdigstilt areal, som gir et mer sammenlignbart bilde av ressurs- og avfallseffektivitet, ble
redusert fra 35 kg per m² BTA i 2024 til 24 kg per m² BTA i 2025. Sorteringsgraden var i 2025 fortsatt godt over målet på 75
prosent.
2025 2024 Mål
Avfall (tonn) 1 197 2 131
Avfall per m² BTA (kilo) 24,1 35,0
Sorteringsgrad (prosent) 86 91 > 75
KLIMARISIKO (VSME C4)
Klimarisiko utgjør en sentral del av Selvaag Boligs risikobilde og omfatter både fysisk klimarisiko og overgangsrisiko.
Selvaag Bolig gjennomførte i 2021 en vurdering av klimarelaterte risikoer og muligheter i tråd med anbefalingene fra Task Force
on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Analysen viste at både fysisk risiko og overgangsrisiko er vesentlige for selskapet
og bransjen som helhet. Selskapet har identifisert følgende hovedområder som særlig relevante:
Fysisk risiko
Selvaag Bolig utvikler boliger og næringslokaler som overtas av kjøper ved ferdigstillelse, og er underlagt strenge lov- og
myndighetskrav i markedene der selskapet har virksomhet. Fysisk klimarisiko er derfor en sentral faktor i vurderingen av
tomteegnethet, prosjektutforming og gjennomførbarhet.
Fysisk klimarisiko er primært knyttet til økt forekomst av ekstremvær, herunder kraftig nedbør, flom, overvann, skred og stormflo, samt
mer langsiktige endringer i lokale klimaforhold. Slike forhold kan påvirke valg av tomt, byggetekniske løsninger, fremdrift og
kostnadsnivå i enkeltprosjekter.
5
World Resources Institute (2026) Aqueduct Water Risk Atlas. Tilgjengelig fra: https://www.wri.org/applications/aqueduct/water-risk-atlas (Hentet 13.01.2026)
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
41
Alle prosjekter gjennomgår risiko- og sårbarhetsanalyser (ROS) i tidligfase, der forhold som havnivåstigning, grunnforhold, nedbør,
frost og andre relevante klimarelaterte risikofaktorer vurderes. Analysene gjennomføres i tråd med temaveileder fra Direktoratet for
samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) og inngår som en integrert del av selskapets styringssystem. Klimarisiko vurderes ved
tomtekjøp og regulering, og håndteres gjennom tilpasning av tekniske løsninger, overvannshåndtering og øvrige risikoreduserende
tiltak. Eventuelle tiltak iverksettes gjennom prosjektets faser for å redusere risiko for forsinkelser, kostnadsøkninger og fremtidige
skader, både under bygging og etter ferdigstillelse.
Overgangsrisiko
Overgangsrisiko er særlig knyttet til endringer i regelverk, offentlige krav, teknologiutvikling og markedsforventninger i overgangen
til et lavutslippssamfunn. Eiendomssektoren står overfor økte krav til utslippsreduksjoner, transparens og ikke-finansiell rapportering
fra myndigheter, investorer og långivere. For Selvaag Bolig kan dette blant annet påvirke byggekostnader gjennom krav til
materialbruk, energiytelse, dokumentasjon og rapportering, samt finanskostnader og rammebetingelser for prosjektutvikling.
Endrede preferanser hos boligkjøpere og kommuner kan samtidig påvirke etterspørselen etter ulike boligtyper og løsninger.
På lengre sikt kan overgangsrisiko få betydning dersom verdikjeden som helhet må gjennom en mer omfattende omstilling for å
møte forventninger om vesentlig mer klimavennlige og sirkulære boformer. For å håndtere overgangen til et lavutslippssamfunn
arbeider Selvaag Bolig systematisk med tiltak som kombinerer reduserte klimagassutslipp og kostnadseffektivitet. Dette omfatter
blant annet standardisering, utvikling av kompakte boliger, bevisste materialvalg og tett samarbeid med entreprenører og
leverandører, samt løpende oppfølging av innovasjon innen materialer, ombruk, teknologi og byggeteknikker.
Selskapet følger utviklingen i regelverk og marked tett, herunder endringer i Byggteknisk forskrift og arbeidet med bærekraft i EU,
og vurderer løpende hvordan nye krav og forventninger kan påvirke lønnsomhet og konkurranseevne. Overgangsrisiko inngår i
Selvaag Boligs helhetlige risikovurdering, som gjennomføres hvert andre år, sist i 2025, og følges opp gjennom selskapets
overordnede risikostyring, prosjektbeslutninger og strategiske prioriteringer.
Samlet vurderer Selvaag Bolig klimarisiko som håndterbar, gitt selskapets forretningsmodell, geografiske eksponering og etablerte
styringsprosesser. Klimarisiko følges løpende og inngår i selskapets overordnede risikostyring, prosjektbeslutninger og strategiske
prioriteringer.
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
42
Telekvartalet, Løren, Oslo
SOSIALE FORHOLD (S)
Utviklingen av by- og boligprosjekter tar ofte mange år og berører mange parter. Selvaag Boligs håndtering av prosjekter påvirker
lokalbefolkningen rundt byggeprosjektene, entreprenører og leverandører som jobber på byggeplassene, egne ansatte og
fremtidige brukere av områdene som utvikles.
Selvaag Boligs ambisjon er å bygge boliger som bidrar til et inkluderende lokalsamfunn og en bærekraftig livsstil. Boligene skal
tilrettelegge for at alle mennesker, i alle aldre, uavhengig av funksjonsevne, skal kunne bo godt og leve miljøvennlig. Selskapet
bygger store prosjekter med et bredt utvalg boligtyper og jobber for å utvikle boliger som flest mulig har råd til å kjøpe.
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
43
ARBEIDSSTYRKEN
Selvaag Boligs mål er å være en av Norges mest attraktive arbeidsplasser og at ansatte skal ha gode utviklingsmuligheter.
Selvaag Bolig ønsker et godt, mangfoldig og inkluderende arbeidsmiljø preget av gjensidig tillit og respekt.
Generelle opplysninger om arbeidsstyrken (VSME B8)
Ved utgangen av 2025 hadde selskapet totalt 82 ansatte, hvorav 5 er deltidsansatte. 6 er ansatt i Sverige og de øvrige i Norge.
Det er ikke meldt om ufrivillig deltid. Hovedfunksjonene er prosjektledelse, og støttefunksjoner som økonomi, HR, juridisk, oppgjør,
markedsføring, kundebehandling og salg. Selskapet har også servicepersonell som jobber på ferdigstilte Pluss-prosjekter gjennom
driftsavtaler med sameiene.
Medarbeidertilfredshet
Selskapet arbeider målrettet med medarbeidertilfredshet, og har over tid hatt gode resultater i selskapets
medarbeiderundersøkelser. For tiende året på rad er Selvaag Bolig sertifisert som «Great Place to Work» og rangert som en av
Norges beste arbeidsplasser
6
. I 2025 fikk selskapet en overordnet score i medarbeiderundersøkelsen på 89 prosent. Det er 2
prosentpoeng høyere enn 2024 og 2023. Resultatene er spesielt gode på dimensjonene stolthet og fellesskap. 100 prosent av de
ansatte svarer at de er stolte av å jobbe i Selvaag Bolig og 96 prosent opplever at selskapet bidrar positivt til samfunnet.
Sykefravær og turnover
Selvaag Bolig har mål om sykefravær på under 3 prosent. Det er særlig fokus på å tilrettelegge for et balansert jobb- og privatliv,
samt fysisk aktivitet gjennom subsidiert treningstilbud og felles arrangementer.
I 2025 hadde Selvaag Bolig et sykefravær på 5,9 prosent. Dette er økning på 2,9 prosentpoeng fra 2024, men omtrent på nivå
med 2023. Ettersom selskapet har færre enn 100 ansatte, kan få personer gi stort utslag på det totale sykefraværet. Selskapet har
god oversikt over årsakene til sykefraværet og følger rutiner for oppfølging av sykmeldte, med mål om å redusere sykefraværet.
Bedriftshelsetjenesten bistår ved behov.
Selvaag Bolig hadde en personalgjennomtrekk (turnover) på 12,1 prosent i 2025, som er på nivå med 2024. Denne dimensjonen
påvirkes også av at det er relativt få ansatte i selskapet, og at få personer kan gi stort utslag i tallene. Selskapet gjennomfører
avslutningssamtaler med de som slutter for å lære mer om årsakene til frafall og følger opp dette.
Godtgjøring, kollektive forhandlinger og opplæring (VSME B10)
Selvaag Bolig har virksomhet i Norge og Sverige. Alle ansatte i Selvaag Bolig mottar lønn som er konkurransedyktig og i tråd med
gjeldende bransjepraksis og tariffavtaler, og ligger godt over nivåene som i praksis fungerer som minstelønn i markedet. De 56
ansatte i morselskapet Selvaag Bolig ASA er omfattet av tariffbundet avtale om AFP (Avtalefestet Pensjon). For mer informasjon om
AFP se noter til årsregnskapet.
6
Den årlige medarbeiderundersøkelsen og påfølgende sertifisering gjennomføres av selskapet Great Place to Work Institute som er en ledende global ekspert på å
utvikle, opprettholde og anerkjenne gode arbeidsplasser. Great Place to Work (2025). Tilgjengelig på: https://www.greatplacetowork.no. (Besøkt: 07.01.2026)
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
44
Likestilling og mangfold (VSME C5 og C9)
Et grunnleggende prinsipp i Selvaag Bolig er at kompetanse vektlegges og verdsettes, og at det ikke skal forekomme
forskjellsbehandling. Som presisert i selskapets etiske retningslinjer, aksepteres ingen form for trakassering eller diskriminering som
følge av rase, religion, nasjonalitet, seksuell legning, kjønn eller annet. Selskapet tolererer heller ikke atferd som kan oppfattes som
truende eller nedverdigende. Selvaag Bolig mottok ingen varsler om diskriminering i 2025.
Selvaag Bolig har et uttalt mål om å sikre kjønnsbalanse i de forskjellige stillingstypene og stillingsnivåene. Selskapet følger
prinsippet om lik lønn for likt arbeid. Ansettelser i Selvaag Bolig skal avgjøres basert på kompetanse og erfaring uavhengig av
stillingsnivå eller funksjon. Selskapet skal imidlertid alltid søke å oppnå best mulig kjønnsbalanse med minimum 40 prosent kvinner
eller menn.
Den overordnede kjønnsbalansen i 2025 var 45 prosent menn og 55 prosent kvinner, og således i tråd med målsettingen. 40
prosent av selskapets mellomledere er kvinner. Kjønnsbalansen i selskapets styre følger krav i allmennaksjeloven, med 40 prosent
kvinner og 60 prosent menn blant de aksjonærvalgte styremedlemmene. Konsernledelsen består av fire personer, hvorav kun én er
kvinne. Selvaag Bolig vil over tid etterstrebe bedre kjønnsbalanse i konsernledelsen.
Ansatte totalt
45 % Menn 55 % Kvinner
Styret
*
60 % Menn 40 % Kvinner
Konsernledelsen
75 % Menn 25 % Kvinner
* Gjelder aksjonærvalgte styremedlemmer
Et tiltak for å bidra til likestilling er å tilrettelegge for en fleksibel og god ordning i forbindelse med ansattes foreldrepermisjon.
Selvaag Bolig dekker grunnlønn ut over lovpålagt 6G i forbindelse med foreldrepermisjon, tilrettelegger for gradert eller økt uttak
av permisjon, og oppfordrer menn til å ta ut mer permisjon enn minimumskvoten.
I tråd med likestillings- og diskrimineringsloven har Selvaag Bolig gjennomført kartlegging av lønnsnivå fordelt på kjønn i samsvar
med lovens redegjørelsesplikt. Kartleggingen viser gjennomsnittlig fastlønn etter stillingstype og kjønn. Variabel lønn inngår ikke i
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
45
analysen, da denne varierer betydelig mellom ulike stillingstyper. Selvaag Bolig praktiserer prinsippet om lik lønn for likt arbeid, og
kvinner og menn i samme type stilling og med tilsvarende erfaring skal lønnes likt.
I 2025 hadde menn i gjennomsnitt 33 prosent høyere lønn enn kvinner, justert for ansatte i konsernledelsen og utenfor
kjernevirksomheten. Lønnsforskjellen skyldes i hovedsak ulik fordeling av kvinner og menn på stillingsnivå og funksjoner, og
kartleggingen har ikke avdekket brudd på prinsippet om lik lønn for likt arbeid. Kvinner er i hovedsak representert i kundeorienterte
roller, mens menn er i flertall i ledende roller og blant prosjektsjefer. Selvaag Bolig arbeider målrettet for bedre kjønnsbalanse over
tid, blant annet gjennom rekruttering, med mål om å redusere samlede lønnsforskjeller og samtidig sikre riktig kompetanse i
organisasjonen.
Medeierskap og goder
Selskapet har en filosofi om at ansattes medeierskap i selskapet fremmer verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Det er
derfor tilrettelagt for at medarbeidere kan kjøpe Selvaag Bolig-aksjer med rabatt en gang i året. Ved utgangen av 2025 eide 62
prosent av Selvaag Boligs ansatte aksjer i selskapet.
Selvaag Bolig har i tillegg en rekke goder for ansatte. Disse inkluderer blant annet mobiltelefon, abonnement på mobiltelefon og
bredbånd, tilgang til subsidiert kantine, rabattert trening på treningssenter, samt gode pensjons- og forsikringsordninger.
Kompetanseheving og medarbeidersamtaler
Alle medarbeidere gis mulighet til faglig utvikling og kompetanseheving blant annet gjennom kurs, seminarer og faglige samlinger
internt og eksternt. I gjennomsnitt har de ansatte deltatt på kurs og opplæring i om lag 11 timer per person i 2025. Eksempler på
kurs og opplæring er obligatorisk e-læringskurs i IT-sikkerhet, interne seminarer, hvitvaskingskurs, konferanser og annet. I tillegg skal
alle ansatte ha jevnlig oppfølging av leder, og årlig medarbeidersamtale.
Helse og sikkerhet (VSME B9)
Det har ikke vært arbeidsrelaterte ulykker eller dødsfall blant Selvaag Boligs ansatte i 2025.
Flere detaljer og nøkkeltall rundt arbeidsstyrken finnes i Vedlegg: Detaljer om ESG, samt i Lederlønnsrapporten som er publisert på
selskapets nettsider. Se avsnitt om Trygge byggeplasser for mer informasjon om helse og sikkerhet på byggeplassene.
AKTSOMHETSVURDERINGER OG MENNESKERETTIGHETER
Store utbyggingsprosjekter med mange leverandører øker risikoen for brudd på menneskerettigheter og arbeidslivskriminalitet.
Selvaag Bolig tar ansvaret for trygge byggeplasser, gode arbeidsvilkår, likestilling og ivaretakelse av menneskerettigheter i hele
verdikjeden på alvor. Arbeidet er forankret i selskapets etiske retningslinjer, leverandørerklæring og menneskerettighetspolicy,
basert på FNs veiledende prinsipper og Global Compact.
Følgende menneskerettigheter er vurdert og prioritert som mest fremtredende for Selvaag Bolig, basert på alvorlighetsgrad og
sannsynlighet:
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
46
• Helse og sikkerhet på byggeplassen (SHA)
• Sosial dumping og bruk av utenlandsk arbeidskraft
• Bruk av underleverandører
• Innkjøp av materialer
Selvaag Bolig kartlegger og risikovurderer sine leverandører og samarbeidspartnere kontinuerlig. Selskaper som i løpet av et år
utfører leveranse av varer og/eller tjenester med en samlet verdi over brutto NOK 10 millioner og/eller anses å drive virksomhet
som representerer vesentlig risiko blir underlagt utvidet kontroll. Utvalget gjøres således både på bakgrunn av risiko og vesentlige
kontraktsverdier, og er ikke avgrenset av hvor i leverandørkjeden risikoen ligger. I det daglige ivaretas arbeidet primært gjennom
selskapets kontrollrutiner og styringssystem som består av styringsdokumenter med sjekklister og rutiner. Det overordnede arbeidet
ledes av selskapets compliancegruppe som blant annet har bestått av juridisk direktør, konserndirektør finans og konserndirektør for
marked, strategi og bærekraft.
Selvaag Bolig har ikke avdekket brudd på arbeidsmiljøloven eller menneskerettigheter i 2025.
Se redegjørelse for aktsomhetsvurderinger på www.selvaagboligasa.no for ytterligere informasjon.
TRYGGE BYGGEPLASSER
Bygge- og anleggsvirksomhet er én av de mest ulykkesutsatte næringene i det norske arbeidslivet, og helse og sikkerhet er derfor et
viktig tema i byggebransjen. Selvaag Bolig har nulltoleranse for arbeidslivskriminalitet og mål om null skader på person og miljø.
Arbeidet med sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA) følger krav i byggherre- og internkontrollforskriften, med SHA-plan i hvert
prosjekt og løpende oppfølging av totalentreprenør. Entreprenører skal følge norske lover og tariffavtaler og kunne dokumentere
lovlig arbeidskraft. Selskapet gjennomfører jevnlige kontroller, og alle hendelser rapporteres fortløpende. Konsernledelsen og styret
får kvartalsvise SHA-rapporter, og alvorlige saker meldes umiddelbart.
Det har vært få fraværsskader på Selvaag Boligs byggeplasser, og selskapet jobber kontinuerlig for bedre det totale kontrollnivået
og for å redusere antallet skader ytterligere. I 2025 var det 3 fraværsskader på byggeplass, noe som medførte at fraværsskader
per million utførte timeverk økte fra 1,0 i 2024 til 2,4 i 2025. Totalt antall skader per million utførte timeverk falt fra 18,3 i 2024 til
7,8 i 2025. Selvaag Bolig fortsetter arbeidet med å forebygge skader sammen med entreprenørene.
Ytterligere detaljer og nøkkeltall om Trygge byggeplasser finnes i Vedlegg: Detaljer om ESG.
INKLUDERENDE NABOLAG
Selvaag Bolig utvikler nabolag med vekt på god samhandling mellom nye og eksisterende beboere. Selskapet involverer berørte
interessenter tidlig i plan- og utviklingsfasen for å ivareta lokale hensyn og redusere uønskede konsekvenser knyttet til blant annet
støy, trafikk og arealbruk.
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
47
Målet er at alle mennesker, i alle aldre, skal kunne bo godt og miljøvennlig, med gode møteplasser, nærhet til daglige behov og
høy estetisk kvalitet. Boligprosjektene kan også ha positiv påvirkning på nabolag, for eksempel der gamle industriområder
transformeres til grønne nabolag med variert beplantning, lekeplasser og møteplasser mellom husene.
Arkitektur er integrert i prosjektstyringen, og vi benytter anerkjente arkitekter og gjennomfører medvirkningsprosesser. I tillegg
engasjerte selskapet seg aktivt i samfunnsdebatten om arkitektur i 2025.
KUNDETILFREDSHET (KTI)
Selvaag Bolig jobber systematisk med kundetilfredshet (KTI) gjennom hele kundereisen. Prognosesenteret måler i Norge KTI ved
overlevering og etter ett års botid for de fleste aktørene i bransjen. Målet til Selvaag Bolig er en score på nivå med eller høyere
enn bransjen. I 2025 oppnådde selskapet en score på 84 av 100 ved overlevering – syv poeng over bransjen og en forbedring
på fire poeng fra 2024. Den gode scoren og økningen over tid skyldes systematisk arbeid med kvalitet og kundeopplevelse.
For 2025 ble Selvaag Bolig kåret til henholdsvis beste selskap og nest beste selskap av Prognosesenteret etter ett års botid og etter
overlevering. Selskapets boligprosjekt Skifabrikken ble også kåret til beste prosjekt etter ett års botid, og prosjektene Lille Løren Park
og Langhus 1405 fikk til sammen seks plasseringer på topp 10-listene for 2025.
2025 2024 Mål
KTI Score etter overlevering (bransjegjennomsnitt) 84 av 100
(77)
80 av 100
(73)
Likt eller over bransjesnittet
For 2025 mottok Selvaag Bolig følgende utmerkelser for kundetilfredshet fra Prognosesenteret:
Mest tilfredse kunder 2025: Beste prosjekt etter ett års botid, Mest tilfredse kunder 2025: Beste selskap etter ett års botid, flere plasseringer på Ti
på topp: Boligprosjekt etter ett års botid, 2. plass i Beste selskap i prosjektmarkedet 2025
og flere plasseringer på Ti på Topp: Boligprosjekt etter overlevering
Prognosesenteret måler også kundetilfredsheten for Selvaag Pluss Service som drifter selskapets Pluss-prosjekter. Kundetilfredsheten
blant de som bor i Selvaag Plussboliger® var på 82 av 100 i 2025, som er samme høye nivå som året før.
STYRING (G)
God selskapsstyring er en forutsetning for tillit, risikokontroll og langsiktig verdiskaping i Selvaag Bolig. Selskapet har ansvar for å
sikre etterlevelse av gjeldende lover og regler i egen virksomhet og i verdikjeden, herunder ivaretakelse av menneskerettigheter,
anstendige arbeidsforhold og sikkerhet på byggeplass. Arbeidet er forankret i tydelige etiske retningslinjer, krav til leverandører og
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
48
en etablert styrings- og kontrollstruktur. ESG er integrert i risikostyring, beslutningsprosesser og insentivordninger, og følges opp av
konsernledelsen og styret.
For ytterligere informasjon om virksomhetsstyring se kapittelet om eierstyring og selskapsledelse.
VARSLINGSRUTINER
Selvaag Bolig har en lav terskel for varsling om kritikkverdige forhold, som lovbrudd eller brudd på etiske retningslinjer. Selskapet
tilbyr en åpen og anonym varslingskanal tilgjengelig for ansatte og eksterne via nettsiden www.selvaagboligasa.no. Varsler
rapporteres til styret etter etablerte rutiner. Ansatte og leverandører er informert om mulighetene for varsling, og selskapet mottok
ingen varsler i 2025.
FORRETNINGSSKIKK OG ETIKK I EGEN VIRKSOMHET (VSME B11)
Som byggherre jobber Selvaag Bolig blant annet med myndighetskontakt, betydelige finansielle transaksjoner og inngåelse av
store entreprisekontrakter. Selskapets etiske retningslinjer slår fast at Selvaag Bolig ikke aksepterer noen form for korrupsjon. Forhold
som kan påvirke beslutningsprosesser, eller som kan gi andre grunn til å tro at det skjer, er ikke akseptert. Ansatte skal heller ikke
medvirke til noen form for prissamarbeid som kan virke konkurransevridende eller er i strid med gjeldende konkurranseregelverk.
Det ble ikke avdekket tilfeller av prissamarbeid eller korrupsjon i 2025.
Selvaag Bolig har etablert etiske retningslinjer for alle ansatte. Nyansatte får innføring i retningslinjene gjennom
opplæringsprogrammer, og er pålagt å gjennomføre e-læringskurs i etikk og samfunnsansvar. Kurset sikrer at alle ansatte vet hvilke
krav og forventninger som stilles, og er et viktig virkemiddel for å bygge en selskapskultur med høy standard.
FORRETNINGSSKIKK OG ETIKK I LEVERANDØRKJEDEN
Den største risikoen for brudd på god forretningsskikk, som for eksempel korrupsjon, arbeidsforhold og prissamarbeid ligger i
leverandørkjeden. Selvaag Bolig stiller tydelige krav til leverandører gjennom leverandørerklæring og kontrakter, og har rutiner som
omfatter årlig vurdering av hovedsamarbeidspartnere og -leverandører. Det ble ikke avdekket brudd på selskapets retningslinjer i
2025.
PERSONVERN (GDPR)
Selvaag Bolig mottar personopplysninger både fra egne ansatte og fra kunder som kjøper bolig, og behandler disse i tråd med
EUs General Data Protection Regulation (GDPR) og personvernforordningen. Selskapet har strenge rutiner for hvordan slike
opplysninger samles inn, lagres, brukes og slettes. Selskapet har en personverngruppe som gjennomgår selskapets oppfølging av
rutiner for personvern, og gjennomfører jevnlige stikkprøvekontroller. Selskapet registrerte ingen avvik i løpet av året.
IT-SIKKERHET
Selvaag Bolig jobber kontinuerlig med å beskytte it-utstyr, nettverk og informasjon mot uønsket tilgang og angrep. Flere tiltak er
iverksatt for å øke IT-sikkerheten de siste årene, blant annet mer avansert sikkerhetsovervåking, oppdatert styringssystem for
informasjonssikkerhet og kontinuerlig arbeid med bevisstgjøring av ansatte. Alle medarbeidere gjennomgår årlig
sikkerhetsopplæring gjennom e-læring og brukerinstruks for informasjonssikkerhet. I 2025 har Selvaag Bolig tatt i bruk kunstig
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
49
intelligens (AI) i økende grad i virksomheten, og ansvarlig bruk av AI, herunder informasjonssikkerhet og personvern, har vært tema i
selskapets e‑læringsprogram for IT-sikkerhet.
VIDERE PRIORITERINGER FOR BÆREKRAFT
I 2026 vil Selvaag Bolig fortsette fokus på tiltak som bidrar til redusert klimaavtrykk i selskapets byggeprosjekter, samt videre
forbedring av datakvalitet i klima‑ og bærekraftrapporteringen. Parallelt vil selskapet fortsette arbeidet med trygge byggeplasser
og inkluderende nabolag, som en integrert del av prosjektutviklingen. Selvaag Bolig vil også prioritere å opprettholde høy
medarbeider‑ og kundetilfredshet, samt sikre god styring, etterlevelse og forretningsskikk i egen virksomhet og i verdikjeden.
Lille Løren Park, Oslo
Årsrapport 2025 | BÆREKRAFT I SELVAAG BOLIG
50
EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Selvaag Bolig ønsker å opprettholde en høy standard for eierstyring og selskapsledelse. Dette skal styrke tilliten til selskapet og
bidra til langsiktig verdiskaping gjennom å regulere rollefordelingen mellom aksjonærer, styret og daglig ledelse utover det som
ellers er regulert gjennom vedtatte lover og regler.
Selvaag Boligs eierstyring og selskapsledelse er basert på følgende hovedprinsipper:
• Relevant, pålitelig og lik informasjon til alle interessenter og aksjonærer.
• Et selvstendig styre som er uavhengig av selskapets ledelse.
• Klar intern fordeling av roller og oppgaver mellom styret og ledelsen.
• Likebehandling av alle aksjonærer, i samsvar med gjeldende lovgivning.
1. REDEGJØRELSE FOR EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
Etterlevelse
Selvaag Bolig ASA er et norsk allmennaksjeselskap notert på Oslo Børs. Selskapet er underlagt regnskapsloven §3-3b om årlig
redegjørelse for prinsipper og praksis for foretaksstyring. Loven fastsetter hvilke opplysninger redegjørelsen som et minimum må
inneholde.
Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse (NUES) har fastsatt Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse
(«anbefalingen»). Oslo Børs krever at børsnoterte selskaper årlig gir en samlet redegjørelse av selskapets prinsipper for eierstyring
og selskapsledelse i samsvar med gjeldende anbefaling. De løpende forpliktelsene for noterte selskaper er tilgjengelig på
www.euronext.com, og anbefalingen fra NUES er tilgjengelig på www.nues.no.
Selvaag Bolig følger den gjeldende anbefalingen, sist oppdatert 28. august 2025, i henhold til «følg-eller-forklar-prinsippet». Det
vil si at anbefalingens enkelte punkter følges, mens eventuelle avvik blir redegjort for. Selskapet gir en årlig, samlet redegjørelse for
sine prinsipper for eierstyring og selskapsledelse i sin årsrapport og informasjonen er tilgjengelig på www.selvaagboligasa.no.
2. VIRKSOMHET
Selvaag Bolig ASA har som formål «å erverve og utvikle boligprosjekter med sikte på kjøp og salg av eiendom, samt annen
tilknyttet virksomhet, herunder næringseiendom. Selskapet kan delta i andre selskaper i inn- og utland i tilknytning til boligutvikling».
Dette fremgår av selskapets vedtekter §3. Selskapets vedtekter er tilgjengelig på www.selvaagboligasa.no. Selvaag Boligs mål og
hovedstrategier omtales i selskapets årsrapport og på www.selvaagboligasa.no. Styret setter klare mål for virksomheten med sikte
på å skape verdier for aksjonærene og samfunnet ellers. I årlige prosesser vurderer styret om de mål og retningslinjer som følger
av strategiene er entydige, dekkende, godt operasjonalisert og kommunisert til ansatte, kunder og øvrige interessenter.
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
51
Selvaag Bolig har utarbeidet retningslinjer for samfunnsansvar og øvrige policydokumenter i tråd med selskapets verdigrunnlag.
Samfunnsansvar er nærmere beskrevet i ESG-kapittelet i årsrapporten. Selvaags kjerneverdier «omtanke og skaperkraft» er godt
forankret i hele virksomheten.
Retningslinjene inneholder generelle prinsipper for forretningspraksis og personlig atferd, og er ment å være et utgangspunkt for de
holdninger og det grunnleggende syn som skal prege kulturen og det daglige arbeidet i Selvaag Bolig.
3. SELSKAPSKAPITAL OG UTBYTTE
Selvaag Bolig konsern hadde per 31. desember 2025 en bokført egenkapital på NOK 2 409 millioner inkludert ikke-
kontrollerende interesser. Styret mener at egenkapitalen er forsvarlig og finansieringen av selskapet er tilpasset selskapets formål,
strategi og risikoprofil.
Utbytte
Styret har en tydelig kommunisert utbyttepolitikk som er tilpasset selskapets mål, strategi og risikoprofil. Selvaag Boligs ambisjon er
å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 60 prosent av årsresultatet etter skatt og
utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets likviditetsprognoser og soliditet.
Det ble ikke utbetalt utbytte for første halvår 2025. Styret foreslår et utbytte på NOK 1,0 per aksje for 2025 som tilsvarer NOK
93,8 millioner. For året 2025 samlet tilsvarer dette 70 prosent av resultatet etter skatt.
Styret har årlig fått fullmakt fra generalforsamlingen til å kunne beslutte utbytte løpende gjennom året dersom det er økonomisk
grunnlag for det. En slik beslutning må formelt ta utgangspunkt i godkjent årsregnskap for 2025, og kommer eventuelt i tillegg til det
utbyttet ordinær generalforsamling beslutter. En slik fullmakt må vedtas av generalforsamlingen, og gjelder frem til neste ordinære
generalforsamling, men ikke lenger enn til 30. juni året etter.
Kjøp av egne aksjer
Det er hensiktsmessig at styret får fullmakt til å kjøpe egne aksjer, dels for å oppfylle konsernets aksjespareprogram og
godtgjørelsesordninger for ansatte, og dels for å benytte aksjene som vederlagsaksjer i forbindelse med eventuelt erverv av
virksomheter. På generalforsamlingen 24. april 2025, ble det gitt fullmakt til styret i Selvaag Bolig for kjøp av aksjer til en samlet
pålydende verdi inntil NOK 18 753 137. Dette tilsvarer 10 prosent av aksjekapitalen. Fullmakten kan benyttes i forbindelse med
eventuell senere nedsettelse av aksjekapitalen med generalforsamlingens samtykke, for incentivprogram eller som oppgjør i
eventuelle oppkjøp av virksomheter, samt for erverv av aksjer der dette er finansielt gunstig. Fullmakten kan benyttes flere ganger,
og gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2026, likevel senest til 30. juni 2026. Styret vil foreslå overfor generalforsamlingen
at fullmakten forlenges med ett år. Ved utgangen av 2025 eide Selvaag Bolig 71 504 egne aksjer.
Aksjespareprogram for samtlige ansatte og aksjekjøpsprogram for ledelsen
Selskapet har et aksjespareprogram for selskapets ansatte som jobber i mer enn 50 prosent stilling. Bakgrunnen er at ansattes
medeierskap antas å fremme verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Aksjespareprogrammet skal stimulere til bredt og
langsiktig eierskap og gir medarbeiderne mulighet til å ta direkte del i selskapets verdiskaping.
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
52
Ansatte kan kjøpe aksjer for inntil NOK 200 000 per år. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnitts- kurs de 10 siste
børsdagene før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 20 prosent. Dette betinges av en omsetningsbegrensning på to år.
Med samme incentiv og bakgrunn har selskapet også et aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse. Rammen for den årlige
investeringen i aksjekjøpsprogrammet er inntil den enkeltes årslønn. Pris per aksje settes til børskurs (volumvektet gjennomsnittskurs
de 10 siste børsdagene før programmet åpnes) redusert med en rabatt på 30 prosent, hvor den ansattes skatteulempe
kompenseres. Dette betinger en omsetningsbegrensning på tre år. Bestillingsperioden for 2025 var perioden 24. november til 4.
desember og handlene ble gjennomført 4. desember. Totalt 39 ansatte benyttet seg av tilbudet og kjøpte 728 837 aksjer for NOK
32,94 per aksje før rabatt. Ettersom aksjeprogrammene videreføres i 2026 vil styret foreslå overfor generalforsamlingen at
fullmakten til å kjøpe egne aksjer, som omtalt i forrige avsnitt, forlenges med ett år.
Kapitalforhøyelse
På den samme generalforsamlingen 24. april 2025 fikk styret fullmakt til å forhøye selskapets aksjekapital med inntil NOK 18 753
137. Fullmakten kan benyttes flere ganger og gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2026, likevel senest til 30. juni 2026.
Fullmakten erstatter tidligere fullmakter for tilsvarende formål og omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eiendeler enn
penger eller rett til å pådra selskapet særlige plikter. Fullmakten er ikke benyttet og styret vil foreslå, overfor årets generalforsamling,
at den forlenges med ett år.
Avvik: NUES mener slike fullmakter bør begrunnes og avgrenses til definerte formål. Styret mener imidlertid at det er behov for en
viss fleksibilitet. Så lenge fullmaktene er tydelig begrenset i tid og omfang, bør det tilligge styrets forvaltningsfullmakt å treffe slike
beslutninger fremfor å måtte avholde en ekstraordinær generalforsamling.
4. LIKEBEHANDLING AV AKSJEEIERE OG TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE
Likebehandling av aksjeeiere
Selvaag Bolig ASA har én aksjeklasse og alle aksjer har lik stemmerett. Gjennom styrets og ledelsens arbeid legges det vekt på at
alle aksjonærer skal likebehandles og ha samme muligheter for innflytelse. Selskapets vedtekter inneholder ingen
stemmerettsbegrensninger.
Selskapets transaksjoner i egne aksjer foretas over børs eller på annen måte til børskurs. Ved kapitalforhøyelser skal eksisterende
aksjonærer gis fortrinnsrett, med mindre særskilte forhold tilsier at dette kan fravikes. Slik fravikelse vil i så fall bli begrunnet og
offentliggjort i børsmelding i forbindelse med kapitalforhøyelsen.
Habilitet og transaksjoner med nærstående
Selvaag Bolig er opptatt av åpenhet og varsomhet i forbindelse med investeringer hvor det foreligger forhold som kan bli oppfattet
som et uheldig nært engasjement, eller nær relasjon, mellom selskapet og store aksjonærer, et styremedlem, ledende ansatte eller
nærstående av disse. Dette er beskrevet i selskapets etiske retningslinjer og i styreinstruksen.
Der det gjennomføres transaksjoner med nærstående parter skal dette gjøres på armlengdes avstand og til markedsmessige
betingelser. For ikke uvesentlige transaksjoner mellom selskapet og nærstående, vil styret innhente en uavhengig vurdering.
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
53
Revisjonsutvalget eller styret behandler alle vesentlige transaksjoner med nærstående parter. Transaksjoner med nærstående
beskrives i note 23 i selskapets årsrapport, samt i kvartalsrapportene.
Styret har også etablert retningslinjer som pålegger ledende ansatte å melde fra til styret hvis de direkte eller indirekte har en
vesentlig interesse i en avtale som inngås av selskapet.
Hovedaksjonær
Selvaag AS er hovedaksjonær i Selvaag Bolig ASA med 53,5 prosent eierandel ved utgangen av 2025. Selvaag Bolig ASA er et
datterselskap i konsernet Selvaag AS.
5. FRI OMSETTELIGHET
Selskapet har ikke vedtektsbestemmelser som begrenser adgangen til å eie, omsette eller stemme for aksjer i selskapet.
6. GENERALFORSAMLING
Om generalforsamlingen
Gjennom generalforsamlingen utøver aksjeeierne den høyeste myndighet i Selvaag Bolig ASA. Styret legger til rette for at
generalforsamlingen skal være en effektiv arena for aksjonærfellesskapet. Det tilrettelegges for fullmakts- og stemmemulighet
utenom det fysiske møtet.
Innkalling
Ordinær generalforsamling er 30. april 2026 kl. 10.00 i selskapets lokaler i Silurveien 2, Oslo.
Forut for møtet har aksjonærene god mulighet for å ta kontakt med selskapet for enten å avklare saker eller få hjelp til å fremme
saker på generalforsamlingen. Utførlige saksdokumenter gjøres tilgjengelig på selskapets nettsider senest 21 dager før
generalforsamlingen, jfr. vedtektene §9. Aksjeeiere som ikke har bedt om saksdokumentasjon elektronisk vil få tilsendt
saksdokumentasjon til generalforsamlingen per post, som fastsatt i selskapets vedtekter. Saksdokumentasjonen skal inneholde all
nødvendig dokumentasjon slik at aksjeeierne kan ta stilling til alle saker som skal behandles.
Alle aksjeeiere som er registrert i verdipapirsystemet (VPS) vil motta innkallingen og har rett til å fremme forslag og avgi stemme
direkte eller via fullmakt. En finanskalender, som inkluderer dato for generalforsamling, er tilgjengelig på selskapets nettsider.
Påmelding og fullmakt
Påmeldingen skjer skriftlig, enten per post, VPS-konto eller e-post. Styret ønsker å legge til rette for at flest mulig av aksjonærene får
mulighet til å delta. Aksjonærer som selv ikke kan delta oppfordres til å være representert ved fullmektig eller ta bruk av fullmakt.
Det legges til rette for at fullmakten kan benyttes til hver enkelt sak som behandles. All informasjon om bruk av fullmektig og fullmakt,
samt skjemaer, finnes på selskapets nettsider.
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
54
Dagsorden og gjennomføring
Møteleder velges på generalforsamlingen. Generalforsamlingen innledes av styrets leder som også tilrettelegger for at det velges
en møteleder. Generalforsamlingen skal blant annet godkjenne årsregnskapet og årsberetningen, samt behandle styrets
retningslinjer og rapport om godtgjørelse til ledende personer.
Generalforsamlingen velger valgkomiteens medlemmer og valgkomiteens leder. Utover dette behandler generalforsamlingen de
saker som for øvrig følger av lov eller vedtekter. Generalforsamlingsprotokollen offentliggjøres via en børsmelding og på
selskapets nettside www.selvaagboligasa.no etter avholdt generalforsamling.
I 2025 ble den ordinære generalforsamlingen avholdt 24. april, og 64,11 prosent av totalt utestående aksjer og stemmer var
representert.
Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling den 8. oktober 2025 for valg av nytt styremedlem. 64,07 prosent av totalt
utestående aksjer og stemmer var representert.
Etter NUES-anbefalingen skal det tilrettelegges for at det kan stemmes på enkeltkandidater til styre og valgkomité.
Avvik: Valgkomiteen mener at styrets totale sammensetning er viktig for hvordan styret fungerer. Selskapet legger av den grunn opp
til at generalforsamlingen stemmer over valgkomiteens samlede innstilling på valg av styre og valgkomité.
Etter anbefalingen bør styret og leder av valgkomiteen være til stede.
Avvik: Leder av styret, leder av valgkomiteen og administrerende direktør er alltid til stede for å besvare eventuelle spørsmål. Hele
styret vil være til stede dersom det er saker hvor man anser dette nødvendig.
7. VALGKOMITÉ
I henhold til vedtektene skal valgkomiteen bestå av tre medlemmer, som velges for en periode på ett år av gangen. Flertallet av
valgkomiteens medlemmer skal være uavhengig av selskapets styre og ledende ansatte, og den skal ivareta aksjonærfellesskapets
interesser. Valgkomiteens leder velges av generalforsamlingen og valgkomiteens honorar fastsettes av generalforsamlingen.
Valgkomiteen innstiller selv medlem- mer til valgkomiteen.
Alle valgkomiteens medlemmer er på valg i 2026. Komiteen består nå av:
• Gunnar Bøyum (leder)
• Helene Langlo Volle
• Leiv Askvig
Valgkomiteens oppgaver er å foreslå kandidater ved valg av styremedlemmer og å gi anbefaling om honorarer for medlemmer av
styret og dets underutvalg, samt valgkomiteen. Rapport fra styrets årlige egenevaluering behandles av valgkomiteen.
Valgkomiteen skal redegjøre for sitt arbeid og legge frem sin begrunnede innstilling til generalforsamlingen. Innstillingen skal
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
55
omfatte relevant informasjon om kandidatene og vurdering av deres uavhengighet fra selskapets ledelse og styre. Valgkomiteen
har kontakt med aksjeeiere, styremedlemmene og administrerende direktør i arbeidet med å foreslå kandidater til styret og
forankre sin innstilling hos selskapets største aksjonærer. Valgkomiteens begrunnede innstilling til generalforsamlingen gjøres
tilgjengelig senest 21 dager før generalforsamlingen avholdes. Valgkomiteens innstillinger skal oppfylle de krav til sammensetning
av styre som til enhver tid måtte følge av gjeldende lovgivning og aktuelt regelverk.
Selskapet har vedtektsfestet at det skal ha valgkomité, jfr. vedtektene §7. Det er utarbeidet egne retningslinjer for valgkomiteens
oppgaver, sammensetning og kriterier for valgbarhet. Retningslinjene ble fastsatt av generalforsamlingen avholdt 30. august 2011.
8. STYRETS SAMMENSETNING OG UAVHENGIGHET
Styrets sammensetning
Styret i Selvaag Bolig skal i henhold til selskapets vedtekter § 5 bestå av mellom tre og ni medlemmer. Styrets leder og de
aksjonærvalgte styremedlemmene velges av generalforsamlingen, basert på innstillingen fra valgkomiteen.
Styret består for tiden av syv medlemmer og er sammensatt slik at det ivaretar selskapets behov for kompetanse, kapasitet og
mangfold. Det er vektlagt at et samlet styre innehar bred bakgrunn fra næringsliv og ledelse, med inngående forståelse for
boligbransjen og eiendomsutvikling. Det er fem aksjonærvalgte styremedlemmer, hvorav to er kvinner, og to ansattvalgte
styremedlemmer, hvorav én er kvinne. En oversikt over de enkelte styremedlemmers kompetanse, bakgrunn og aksjebeholdning i
selskapet er tilgjengelig på selskapets nettsider www.selvaagboligasa.no. Alle aksjonærer kan foreslå kandidater til styret, og
informasjon om hvordan kandidater kan nomineres er tilgjengelig på selskapets nettsider.
Virksomhetens ansatte skal representeres i styret med et gitt antall ansatte i henhold til gjeldende avtale. For tiden er to av
styremedlemmene, en mann og en kvinne, valgt av ansatte. Ingen av de aksjonærvalgte styremedlemmene er ansatte eller utfører
arbeid for Selvaag Bolig utover det som er knyttet til styrevervet.
Aksjonærvalgte styremedlemmer velges for en periode på ett år. Styremedlemmer valgt av ansatte velges for en periode på to år.
Alle aksjonærvalgte styremedlemmer er på valg i 2026. Godtgjørelse til styret fastsettes av generalforsamlingen etter innstilling fra
valgkomiteen.
Styrets uavhengighet
Styret er satt sammen slik at det kan handle uavhengig av særinteresser, og skal fungere effektivt som et kollegialt organ til
aksjonærfellesskapets beste.
Ingen aksjonærvalgte styremedlemmer er involvert i den daglige ledelse. Styreleder Olav Hindahl Selvaag og styremedlem Tore
Myrvold er henholdsvis styremedlem og administrerende direktør i Selvaag AS. Selvaag AS er selskapets hovedaksjonær, og
gjennom datterselskaper og andre investeringer kan Selvaag AS ha forretningsforbindelser til Selvaag Bolig.
De øvrige aksjonærvalgte styremedlemmene er uavhengige av Selvaag Boligs daglige ledelse og vesentlige
forretningsforbindelser.
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
56
For informasjon om styremedlemmenes aksjebeholdning i Selvaag Bolig per 31. desember 2025, henvises det til
godtgjørelsesrapport for 2025 publisert på selskapets hjemmeside Selvaag Bolig ASA. Som styremedlem omfattes den enkelte av
reglementet for primærinnsidere, med klare regler blant annet knyttet til undersøkelsesplikt og meldeplikt ved eventuelle handler i
selskapets aksjer.
9. STYRETS ARBEID
Styrets oppgaver
Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av konsernet, samt for å føre tilsyn med administrerende direktør og
konsernets virksomhet.
Dette innebærer at styret er ansvarlig for å sikre en forsvarlig organisering av virksomheten, fastsettelse av strategier, planer og
budsjetter. Styret deltar i viktige strategiske diskusjoner gjennom året og forestår en årlig revisjon av selskapets strategi. Videre har
styret ansvar for å etablere kontrollsystemer og sørge for at konsernet drives i samsvar med fastsatt verdigrunnlag, etiske
retningslinjer og eiernes forventninger til samfunnsansvarlig drift. Styret plikter å påse at regnskap og formuesforvaltningen er
gjenstand for betryggende kontroll. Saker av vesentlig strategisk eller finansiell betydning behandles av styret. Styret har ansvar for
å ansette administrerende direktør og etablere instruks, fullmakter og betingelser for administrerende direktør, samt fastsette
administrerende direktørs lønn. Styret skal i tillegg ivareta aksjonærenes interesser samtidig som det har ansvar for selskapets øvrige
interesser.
Det påhviler det enkelte styremedlem fortløpende å vurdere om det foreligger forhold som objektivt sett er egnet til å svekke den
allmenne tillit til styremedlemmets habilitet, eller som kan åpne for interessekonflikter. Selskapet følger også opp styremedlemmenes
ulike verv og lignende, slik at dette kan være informasjonsgrunnlag for selskapets administrasjon for å unngå utilsiktede
interessekonflikter.
I 2025 ble det avholdt 13 styremøter, hvorav 9 med fysisk oppmøte.
Styremedlem Oppmøte i antall møter Oppmøte i prosent
Olav Hindahl Selvaag 13 av 13 100
Gisele Marchand 12 av 13 92
Camilla Wahl 8 av 10 80
Petra Krüger
1)
2 av 3 67
Øystein Thorup 13 av 13 100
Tore Myrvold 13 av 13 100
Patrik Eriksson 11 av 13 85
Sissel Kristensen 3 av 3 100
Andrea Utne Tveter
2)
9 av 10 90
1)
Petra Krüger erstattet Camilla Wahl fra 8. oktober 2025
2)
Andrea Utne Tveter erstattet Sissel Kristensen fra 1. mai 2025
Styreinstruks
Styret har vedtatt en styreinstruks som angir regler og retningslinjer for styrets arbeid og saksbehandling. Denne blir gjennomgått
årlig eller ved behov. Styrets instruks fastsetter de oppgaver og plikter som ligger i styrets arbeid og forholdet til administrerende
direktør. Styrets leder er ansvarlig for at styrearbeidet gjennomføres på en effektiv og korrekt måte. Styret arbeider etter en årlig
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
57
plan med fastlagte temaer og saker for styremøtene. Styret evaluerer årlig sitt arbeid og sin kompetanse. Dette gjøres gjennom
egenevaluering som oppsummeres til valgkomiteen. Minst en gang i året foretar styret en gjennomgang av selskapets viktigste
risikoområder og den interne kontrollen i selskapet.
Instruks til administrerende direktør
Administrerende direktør i Selvaag Bolig ASA er ansvarlig for den operative ledelsen i Selvaag Bolig-konsernet. Administrerende
direktør skal videre påse at regnskaper er i overensstemmelse med lovgivning og andre relevante bestemmelser, og at konsernets
verdier er forvaltet på en forsvarlig måte. Administrerende direktør ansettes av styret og har rapporteringsplikt overfor styret.
Administrerende direktør plikter å holde styret løpende informert om konsernets økonomiske stilling, dets virksomhet og
formuesforvaltning. Styret har også vedtatt en fullmaktstruktur i selskapet som klargjør fullmaktene til administrerende direktør og
administrasjonen i forhold til hvilke saker som skal styrebehandles.
Finansiell rapportering
Styret mottar periodiske rapporter med kommentarer til selskapets økonomiske og finansielle status. For kvartalsrapporteringen
følger selskapet fristene til Oslo Børs.
Styreutvalg
Styret har vurdert det som hensiktsmessig å etablere styreutvalg som forberedende og rådgivende organer for styret.
Styrets revisjonsutvalg
Revisjonsutvalget er et forberedende og rådgivende organ for styret. Revisjonsutvalget velges av og blant styrets medlemmer, og
skal bestå av minst to styremedlemmer. Minst ett av medlemmene bør ha erfaring fra utøvelse av regnskap- eller økonomiledelse,
eller revisjon. Medlemmene oppnevnes av styret og endringer i sammensetningen gjøres når styret måtte ønske det, eller inntil de
fratrer sin stilling som medlem av styret. Revisjonsutvalget består for tiden av følgende personer:
• Gisele Marchand (leder)
• Tore Myrvold
I tillegg møter selskapets revisor fast i alle møtene.
Styret har vedtatt en egen instruks for revisjonsutvalget. Utvalget skal blant annet:
gjennomgå selskapets kvartals- og årsregnskap med tilhørende rapporter, herunder ESG-apportering, samt forberede styrets
oppfølging av regnskapsrapporteringsprosessen.
a.
ha løpende kontakt med foretakets valgte revisor om revisjonen av årsregnskapet.b.
vurdere og overvåke revisors uavhengighet og objektivitet, herunder særlig i hvilken grad andre tjenester enn revisjon som er levert
av revisor.
c.
vurdere kvaliteten på den eksterne revisjonen og ha ansvaret for å forberede foretakets valg av revisor og gi sin anbefaling.d.
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
58
påse at selskapet har etablert tilstrekkelige og hensiktsmessige prosesser rundt internkontroll og risikostyring for å sikre etterlevelse
av lover og regler i naturlig og nær tilknytning til finansiell og ikke-finansiell rapportering.
e.
behandle alle vesentlige transaksjoner med nærstående parter.f.
Det ble avholdt sju møter i revisjonsutvalget i 2025.
Styrets kompensasjonsutvalg
Kompensasjonsutvalget er et forberedende og rådgivende organ for styret. Kompensasjonsutvalget som består av inntil tre
medlemmer av styret, og disse er uavhengig av selskapets ledelse. Medlemmene oppnevnes av styret for en periode på to år, eller
inntil de fratrer sin stilling som medlem av styret. For tiden består kompensasjonsutvalget av:
• Olav Hindahl Selvaag (leder)
• Gisele Marchand
• Øystein Thorup
Styret har vedtatt en egen instruks for kompensasjonsutvalget. Utvalget skal blant annet:
forberede styrets behandling av lønn og vilkår for administrerende direktør.a.
forberede styrets behandling av målkort/KPIer som grunnlag for bonusutmåling til ledende ansatte.b.
forberede styrets behandling av prinsipielle spørsmål knyttet til lønnsnivå, bonussystemer, pensjonsvilkår, ansettelsesavtaler og
lignende for selskapets ledende ansatte.
c.
behandle særlige spørsmål knyttet til kompensasjon for ansatte i konsernet i den grad utvalget finner at disse berører forhold av
særlig betydning for konsernets konkurranseposisjon, profil, rekrutteringsevne, omdømme osv.
d.
Utvalget avholdt seks møter i 2025.
10. RISIKOSTYRING OG INTERNKONTROLL
Styrets ansvar og formål
Selvaag Boligs risikostyring og internkontroll skal bidra til at selskapet har en helhetlig tilnærming til operasjonell virksomhet,
regnskapsrapportering og etterlevelse av gjeldende lover og regler. Styret gjennomgår jevnlig Selvaag Boligs risikostyring og
internkontroll, samt retningslinjer mv. for hvordan selskapet integrerer hensyn til omverdenen i verdiskapingen. Internkontrollen
omfatter også selskapets verdigrunnlag, og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar, som gjelder for alle ansatte i selskapet.
Styrets gjennomgang og rapportering
Selvaag Bolig har en årlig strategisamling, som skal legge grunnlag for styrets behandlinger og beslutninger gjennom året.
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
59
Det gjennomføres regelmessig kartlegging av selskapets risikofaktorer og risikostyring. Denne kartleggingen er sentral for styrets
årlige strategisamling, og er førende for arbeidet med selskapets risikostyring. Det er etablert en overordnet styringsmodell for
løpende oppfølging, basert på konsernets strategi, verdigrunnlag og etiske retningslinjer. I tillegg er det utarbeidet prinsipper for
rapportering innenfor de mest sentrale områdene, samt veiledninger og retningslinjer for sentrale prosesser og aktiviteter. Det er
også etablert en fullmaktmatrise for delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen. Alle ansatte har klare retningslinjer for
hvor langt deres egen myndighet rekker, og hva som er neste instans for beslutning eller godkjenning.
Selvaag Bolig har etablert et sett av interne prosedyrer og systemer som skal sikre en enhetlig og pålitelig finansiell rapportering og
operativ drift. I tillegg er det etablert et kvalitetssikringssystem for å sikre kvaliteten i gjennomføringen av virksomhetens prosjekter.
Kvalitetssikringssystemet innebærer blant annet minimum kvartalsvis gjennomgang av risiko i prosjektene og i øvrige deler av
virksomheten. Gjennomgangen viser den finansielle utviklingen i selskapets prosjekter og gjør det mulig å iverksette eventuelle
risikoreduserende tiltak. Planlegging, styring, gjennomføring og økonomisk oppfølging av byggeprosesser, produksjonsprosesser
og prosjekter er en integrert del av Selvaag Bolig konsernets forretningsdrift. Det rapporteres systematisk fra byggeprosjektene til
konsernledelsen.
Selvaag Boligs konsernregnskap blir avlagt etter gjeldende IFRS-regelverk. Styret mottar periodiske rapporter om selskapets
finansielle resultater, samt en beskrivelse av status for konsernets viktigste enkeltprosjekter. Revisor deltar på møter med
revisjonsutvalget og styremøtet knyttet til fremleggelse av foreløpig årsregnskap. Selskapets mest sentrale risikofaktorer står
beskrevet i styrets årsberetning.
11. GODTGJØRELSE TIL STYRET
Generalforsamlingen fastsetter årlig honorar til styrets medlemmer etter innstilling fra valgkomiteen.
Selskapets styre mottok i 2025 en samlet godtgjørelse på NOK 2 817 000. Aksjonærvalgte styremedlemmer gis en kompensasjon
på NOK 50 000 ut over ordinært styrevederlag der nettoprovenyet etter skatt forutsettes benyttet til kjøp av aksjer i selskapet.
Godtgjørelse til de enkelte styremedlemmene i 2025 er oppgitt i lederlønnsrapport publisert på www.selvaagboligasa.no. Styrets
godtgjørelse er ikke resultatavhengig. Det utstedes ikke opsjoner til styremedlemmene, og de aksjonærvalgte styremedlemmene
har ikke avtale om pensjonsordning eller etterlønn fra selskapet. Ingen av de aksjonærvalgte styremedlemmene har oppgaver for
selskapet utover styrevervet.
Styrets medlemmer følger alminnelige innsideregler for aksjehandel i selskapet. Det henvises til lederlønnsrapporten omtalt ovenfor
for oversikt over aksjer eid av styremedlemmer.
12. GODTGJØRELSE TIL LEDENDE ANSATTE
Som nevnt i punkt 9 er det etablert et kompensasjonsutvalg, bestående av inntil tre av styrets medlemmer. Utvalget skal bistå styret i
forbindelse med strategi og hovedprinsipper for kompensasjon til selskapets konsernledelse, herunder fastsettelse av målkort, samt
administrerende direktørs ansettelsesvilkår.
De enkelte elementene i en lønnspakke må vurderes samlet, med fast lønn, eventuell variabel lønn og andre goder som pensjoner
og sluttvederlag som en helhet. Variabel lønn i form av bonusutbetaling skal i hovedsak være basert på objektive, definerbare og
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
60
målbare kriterier. For konsernledelsen kan variabel lønn i form av bonus ikke overstige 100 prosent av fastlønn. Det er ikke utstedt
opsjoner til ansatte eller tillitsvalgte i selskapet.
Retningslinjer og rapport om godtgjørelse til ledende personer legges frem for generalforsamlingen i forbindelse med
behandlingen av årsregnskapet.
13. INFORMASJON OG KOMMUNIKASJON
Selvaag Bolig tilstreber at all rapportering av finansiell og annen informasjon skal være rettidig og korrekt, og samtidig baseres på
åpenhet og likebehandling av aktørene i verdipapirmarkedet. Selskapet følger Oslo Børs’ anbefaling om rapportering av
investorinformasjon, som trådte i kraft 1. januar 2012. Informasjonen fra Selvaag Bolig publiseres i form av årsrapport,
kvartalsrapporter, presse- og børsmeldinger og investorpresentasjoner. All informasjon som anses som vesentlig for verdsettelse av
selskapet blir distribuert og offentliggjort via Modular Finance og Oslo Børs’ meldingssystem www.newsweb.no, samt på
www.selvaagboligasa.no.
Selskapet legger frem foreløpig årsresultat innen utgangen av februar. Et fullstendig regnskap, sammen med årsberetning og
årsrapport, gjøres tilgjengelig for aksjonærer senest tre uker før generalforsamling, og senest innen utløpet av april hvert år.
Kvartalstall rapporteres innen 60 dager etter kvartalsslutt, i tråd med Oslo Børs’ regler.
Finanskalenderen er tilgjengelig på www.selvaagboligasa.no og www.newsweb.no. Informasjonen skal ha som hovedformål å
klargjøre selskapets langsiktige mål og potensial, herunder strategi, verdidrivere og viktige risikofaktorer. Selskapets retningslinjer for
investorrelasjoner fastsetter mer detaljert hvordan informasjon håndteres i konsernet. Det er definert hvem som skal være selskapets
talspersoner i ulike saker. I hovedsak vil det være administrerende direktør og konserndirektør finans i Selvaag Bolig som uttaler seg
på vegne av selskapet overfor finansmarkedet.
14. SELSKAPSOVERTAKELSE
I selskapets vedtekter er det ingen begrensninger når det gjelder kjøp av aksjer i selskapet. Styret skal i eventuelle
oppkjøpssituasjoner bidra til at aksjeeierne i selskapet likebehandles og til at konsernets virksomhet ikke blir unødig forstyrret i den
daglige drift. Styret skal søke å bidra til at aksjeeierne har tilstrekkelig informasjon og tilstrekkelig tid til å kunne ta stilling til et
oppkjøpstilbud.
Det er nedfelt i styreinstruksen til Selvaag Bolig ASA hvordan selskapet skal forholde seg dersom det fremmes bud på selskapets
aksjer. Styret skal i et slikt tilfelle avgi en uttalelse som inneholder en vurdering av budet og en anbefaling til aksjeeierne om de bør
akseptere budet eller ikke. Styret bør i denne vurderingen blant annet ta hensyn til hvordan et eventuelt oppkjøp vil innvirke på den
langsiktige verdiskapingen i selskapet. Uttalelsen skal begrunnes.
15. REVISOR
Valg av revisor
Selskapets revisor velges av generalforsamlingen. Selvaag Boligs revisor ved avleggelse av regnskap for 2025 er
PricewaterhouseCoopers (PwC).
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
61
Revisors forhold til styre og revisjonsutvalg
Revisor redegjør for sitt arbeid og gir sin vurdering av selskapets økonomiske rapportering og interne kontroll overfor styret i
forbindelse med årsregnskapet. Styret orienteres på dette møtet om hvilke tjenester i tillegg til revisjon som er utført gjennom året.
Revisor har minst én gang i året møte med styret og revisjonsutvalget uten at selskapets ledelse er til stede. Revisor har rett til å delta
på Selvaag Boligs generalforsamling. Revisor skal årlig bekrefte skriftlig til styret om at fastsatte uavhengighetskrav for revisor er
oppfylt.
Revisor deltar i revisjonsutvalgets møter. Revisor skal årlig fremlegge for revisjonsutvalget hovedtrekkene i planen for gjennomføring
av revisjonsarbeidet. Revisor skal gjennomgå eventuelle vesentlige endringer i Selvaag Boligs regnskapsprinsipper, vurderinger av
vesentlige regnskapsestimater og alle vesentlige forhold hvor det har vært uenighet mellom revisor og selskapets ledelse. Revisor
skal minst én gang i året gjennomgå med revisjonsutvalget Selvaag Boligs interne kontrollsystemer, herunder identifiserbare
svakheter og forslag til forbedringer. Styret orienterer generalforsamlingen om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon og andre
tjenester utover revisjon.
Fornebu Sentrum, Bærum
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
62
STYRET I SELVAAG BOLIG ASA
Foto gruppebilde og portrettbilder: Anne Valeur
Olav H. Selvaag (født 1969)
Styreleder
Olav H. Selvaag har vært styreleder i Selvaag Bolig ASA siden 2008. Han begynte sin
karriere i KLP Eiendom, og har siden jobbet innenfor entreprenør, næringseiendom og
boligutvikling. Han jobber i dag som eier og styremedlem i Selvaag AS. Olav er styreleder i
Snøhetta AS, Selvaag Bolig ASA og Selvaag By, samt medlem i NHOs Eierforum.
Han har en Master of Science fra Stanford University, USA. Olav H. Selvaag er leder av
selskapets kompensasjonsutvalg. Selvaag er norsk statsborger.
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
63
Gisele Marchand (født 1958)
Styremedlem
Marchand har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2012 og styreleder en periode i
2018/2019 mens Olav H. Selvaag fungerte som administrerende direktør. Hun har bred
ledelses- og styreerfaring. Bl.a. har hun vært konserndirektør i DNB med ansvar for
retailmarkedet i Norge, samt administrerende direktør i Batesgruppen, Statens
pensjonskasse, Eksportfinans og advokatfirma Haavind. Hun har styreerfaring fra bl.a. Oslo
Børs, Norske Skog, Fornebu Utvikling og som styreleder i Gjensidige Forsikring. Hun er i dag
heltids styrearbeidende som styreleder i Nationaltheatret AS, Norgesgruppen Finans AS og
Boligbygg KF, samt styremedlem i Norgesgruppen ASA, Eiendomsspar AS og Victoria
Eiendom AS. Hun er medlem av valgkomiteen i Entra ASA. Marchand er utdannet
siviløkonom fra CBS Copenhagen Business School. Hun er leder av selskapets
revisjonsutvalg og medlem av kompensasjonsutvalget. Marchand er norsk statsborger.
Tore Myrvold (født 1971)
Styremedlem
Myrvold har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2018. Han begynte sin karriere i
Deloitte hvor han ble statsautorisert revisor, før han gikk videre til Hjemmet Mortensen. Siden
2005 har han vært ansatt i Selvaag AS, hvor han blant annet har vært økonomidirektør og
konserndirektør, før han i 2016 overtok som administrerende direktør. Han har en rekke
styreverv knyttet til Selvaags virksomhet og investeringer. Myrvold er utdannet siviløkonom fra
Handelshøyskolen BI og har høyere revisorstudium fra Norges Handelshøyskole. Tore
Myrvold er medlem av selskapets revisjonsutvalg. Myrvold er norsk statsborger.
Petra Krüger (født 1972)
Styremedlem
Krüger har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden oktober 2025. Hun har lang
erfaring innen eiendoms- og boligutvikling fra blant annet NCC Property Development AB,
Skanska Sverige AB og BoKlok Housing AB (IKEA og Skanska). Siden 2020 har hun vært
CEO i NCC Property Development AB. Gjennom sine stillinger har hun opparbeidet seg
bred erfaring og kontaktnett i det svenske og nordiske markedet. Krüger er svensk
statsborger.
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
64
Øystein Thorup (født 1971)
Styremedlem
Thorup har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2020. Han er jurist med
toppledererfaring fra eiendomsbransjen, som administrerende direktør i Orkla Eiendom AS
og siden 2012 som administrerende direktør i Avantor AS eiendom. Thorup har erfaring fra en
rekke styreverv og kjenner hele verdikjeden i prosjektutvikling. Thorup er medlem av
selskapets kompensasjonsutvalg. Thorup er norsk statsborger.
Andrea Utne Tveter (født 1996)
Styremedlem (valgt av ansatte)
Tveter har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden mai 2025. Hun er utdannet jurist fra
Universitetet i Bergen og har vært ansatt i Selvaag Bolig ASA siden 2022, først som
advokatfullmektig og deretter som advokat fra 2023. Tveter er norsk statsborger.
Patrik Eriksson (født 1985)
Styremedlem (valgt av ansatte)
Eriksson har vært styremedlem i Selvaag Bolig ASA siden 2021. Han er utdannet sivilingeniør
i byggteknikk fra Chalmers tekniske högskola i Gøteborg. Eriksson har jobbet med
prosjektledelse i Selvaag Bolig siden 2014 og har vært prosjektdirektør siden 2021. Eriksson
er svensk statsborger.
Årsrapport 2025 | EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE
65
REGNSKAP: KONSERN
RESULTATREGNSKAP
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
(beløp i 1 000 kroner, unntatt resultat per aksje)
Note
2025
2024
Salgsinntekter
2, 25
2 002 368
1 895 375
Øvrige inntekter
25
84 280
75 669
Sum driftsinntekter
2 086 648
1 971 044
Prosjektkostnader
5
(1 767 334)
(1 580 327)
Lønns- og personalkostnader, administrative funksjoner
6
(146 684)
(149 060)
Avskrivning og amortisering
9, 10
(6 748)
(9 788)
Andre driftskostnader
7
(108 606)
(105 964)
Sum driftskostnader
(2 029 372)
(1 845 139)
Andel av resultat fra felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper
24
69 429
72 320
Øvrige gevinster (tap), netto
-
-
Driftsresultat
126 705
198 225
Finansinntekter
8
26 246
25 443
Finanskostnader
8
(13 352)
(14 472)
Netto finansposter
12 894
10 971
Resultat før skatt
139 599
209 196
Skattekostnad
19
(6 603)
(32 240)
Årets resultat
132 996
176 956
Poster i utvidet resultat som kan bli omklassifisert til resultatet
Omregningsdifferanser
3 822
567
Årets totalresultat
136 818
177 523
Årets resultat tilordnet:
Ikke-kontrollerende interesser
4 1
4 2
Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
132 955
176 914
Årets totalresultat tilordnet:
Ikke-kontrollerende interesser
4 1
4 2
Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
136 777
177 481
Resultat per aksje for årets resultat fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
Resultat per aksje (ordinært og utvannet), i kroner
14
1 ,42
1, 90
66
BALANSE
Per 31. Desember
(beløp i 1 000 kroner)
Note
2025
2024
EIENDELER
Anleggsmidler
Goodwill
9
383 376
383 376
Varige driftsmidler
10
7 724
7 854
Bruksretteiendeler leieavtaler
10
27 779
31 961
Investeringer i felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper
24
312 905
276 578
Lån til felleskontrollerte foretak og tilknyttede selskaper
23, 24
193 214
173 614
Andre anleggsmidler
11
697 981
561 213
Sum anleggsmidler
1 622 979
1 434 596
Omløpsmidler
Varelager (eiendom)
5
4 802 114
3 257 790
Kundefordringer
11
108 759
62 411
Andre kortsiktige fordringer
11
15 919
20 541
Kontanter og kontantekvivalenter
12
254 838
383 649
Sum omløpsmidler
5 181 630
3 724 391
SUM EIENDELER
6 804 609
5 158 987
EGENKAPITAL OG GJELD
Egenkapital
Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
13
2 401 138
2 385 368
Ikke-kontrollerende interesser
7 922
7 881
Sum egenkapital
2 409 060
2 393 249
Gjeld
Langsiktig gjeld
Pensjonsforpliktelser
2 315
2 086
Forpliktelse ved utsatt skatt
19
91 241
82 831
Avsetninger
20
62 296
60 365
Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld
26
513 052
456 496
Langsiktige leieforpliktelser
10
25 534
28 815
Langsiktig rentebærende gjeld
16
1 098 070
935 433
Sum langsiktig gjeld
1 792 508
1 566 026
Kortsiktig gjeld
Kortsiktige leieforpliktelser
10
3 282
3 059
Kortsiktig rentebærende gjeld
16
1 208 463
173 230
Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter
26
729 504
504 450
Leverandørgjeld
17
161 948
132 500
Betalbar skatt
19
8 77
33 773
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld
17
498 967
352 700
Sum kortsiktig gjeld
2 603 041
1 199 712
Sum gjeld
4 395 549
2 765 738
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
6 804 609
5 158 987
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
67
Oslo, 18. mars 2026
ENDRINGER I EGENKAPITAL
Overkurs-AnnenAkkumulerteAndreTilbakeholdtfordelt påIkke-Sum egen-
(beløp i 1 000 kroner)
Aksjekapital
fondinnskuttomregnings-reserverresultataksjonærerkontrollerendekapital
kapitaldifferanseri Selvaaginteresser
Bolig ASA
Egenkapital per 1. januar 2025
187 529
1 394 857
700 629
10 669
3 528
88 155
2 385 368
7 881
2 393 249
Transaksjoner med eierne:
Utbytte
-
-
-
-
-
(117 207)
(117 207)
-
(117 207)
Tilbakekjøp av aksjer
(1 600)
-
-
-
-
(26 207)
(26 207)
-
(27 807)
Salg av aksjer til ansatte
1 458
-
-
-
-
22 549
22 549
-
24 007
Utdeling til ikke-kontrollerende
-
-
-
-
-
-
-
-
-
aksjonærer
Totalresultat for perioden:
Resultat etter skatt for perioden
-
-
-
-
-
132 955
132 955
4 1
132 996
Øvrige resultatelementer for perioden
-
-
-
3 822
-
-
3 822
-
3 822
Egenkapital per 31. desember 2025
187 387
1 394 857
700 629
14 491
3 528
100 245
2 401 138
7 922
2 409 060
Egenkapital per 1. januar 2024
187 279
1 394 857
700 629
10 102
3 528
2 729
2 299 125
7 839
2 306 964
Transaksjoner med eierne:
Utbytte
-
-
-
-
-
(93 640)
(93 640)
-
(93 640)
Tilbakekjøp av aksjer
(1 344)
-
-
-
-
(21 692)
(23 036)
-
(23 036)
Salg av aksjer til ansatte
1 594
-
-
-
-
23 844
25 438
-
25 438
Utdeling til ikke-kontrollerende
-
-
-
-
-
-
-
-
-
aksjonærer
Totalresultat for perioden:
Resultat etter skatt for perioden
-
-
-
-
-
176 914
176 914
42
176 956
Øvrige resultatelementer for perioden
-
-
-
567
-
-
567
-
567
Egenkapital per 31. desember 2024
187 529
1 394 857
700 629
10 669
3 528
88 155
2 385 368
7 881
2 393 249
*) Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i
Selvaag Bolig Konsern.
Egenkapital
*)
*)
*)
*)
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
68
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
FOR PERIODEN 1. JANUAR - 31. DESEMBER
(beløp i 1 000 kroner)
Note
2025
2024
KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER
Resultat før skatt
139 599
209 196
Betalt skatt
(33 853)
(66 897)
Avskrivninger
9, 10
6 748
9 788
Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak
24
(69 429)
(72 320)
Endring i varelager (eiendom)
5
(1 372 810)
69 399
Endring i kundefordringer
11
(46 348)
(2 217)
Endring i leverandørgjeld
17
29 448
59 40 6
Endring i øvrige arbeidskapitaleiendeler
(48 436)
(25 942)
Endring i øvrig arbeidskapitalgjeld
84 993
(93 355)
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
(1 310 088)
87 058
KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER
Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler
-
-
Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler
(2 430)
(4 414)
Innbetalinger ved avgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak
44 388
302
Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak
24
(10 030)
(5 000)
Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger av lånefordringer
41 305
53 819
Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer
(54 456)
(46 470)
Utbytte og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak
24
62 500
25 000
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
81 277
23 237
KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER
Innbetalinger ved opptrekk av gjeld
16
3 068 417
1 842 093
Nedbetaling av gjeld
16
(1 745 261)
(1 660 156)
Betalte renter
12
(92 280)
(68 40 6)
Nedbetaling av leasingforpliktelser
10
(3 056)
(8 180)
Utbytte betalt til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA
15
(117 207)
(93 640)
Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA
13
(27 807)
(23 036)
Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA
13
17 194
18 157
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
1 100 000
6 832
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter
(128 811)
117 127
Kontanter og kontantekvivalenter per 1. januar
12
383 649
266 522
Kontanter og kontantekvivalenter per 31. desember
12
254 838
383 649
For ytterligere spesifikasjoner henvises det til Note 12
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
69
Rådhushagen, Ski
NOTER
KONSOLIDERT ÅRSREGNSKAP FOR SELVAAG BOLIG KONSERN
Noter til konsernregnskapet for perioden avsluttet 31. desember 2025.
NOTE 1 GENERELL INFORMASJON
Selvaag Bolig ASA (“Selskapet") og dets datterselskaper (samlet “Konsernet”) er et eiendomsutviklingskonsern, der
hovedaktiviteten er utvikling og salg av boliger.
Selvaag Bolig ASA er notert på Oslo Børs. Selskapet kontrolleres av Selvaag AS.
Selskapets registrerte forretningsadresse er Silurveien 2, 0380 Oslo.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
70
NOTE 2 VESENTLIGE REGNSKAPSPRINSIPPER
De viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av konsernregnskapet presenteres nedenfor.
Regnskapsprinsippene er anvendt konsistent for alle regnskapsperioder med mindre noe annet er opplyst om.
2.1 Etterlevelse av prinsipper
Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med IFRS® Accounting Standards som godkjent av EU.
Styret vedtok avleggelse av konsernregnskapet den 18. mars 2026.
2.2 Grunnlag for utarbeidelse
Historisk kost-prinsippet er lagt til grunn i konsernregnskapet bortsett fra ved måling av derivater, som innregnes til virkelig verdi.
Konsernregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift.
2.3 Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta
Konsernregnskapet er presentert i NOK, som også er morselskapets funksjonelle valuta.
2.4 Konsolidering
Konsernregnskapet viser det samlede økonomiske resultatet og den samlede finansielle stillingen for morselskapet og foretak som
kontrolleres av selskapet (datterselskap).
Et negativt totalresultat i datterselskapet henføres til eierne av morselskapet og til ikke-kontrollerende interesser selv om dette
medfører at ikke-kontrollerende interesser viser en negativ balanse.
2.5 Segmentinformasjon
Driftssegmenter rapporteres i samsvar med den interne rapporteringen til administrerende direktør og ledergruppen (som er øverste
beslutningstaker). Denne gruppen er ansvarlig for å allokere ressurser og vurdere inntjeningen til driftssegmentene.
Den interne rapporteringen anvender løpende avregnings metode for inntekter og varekostnader, hvor fullføringsgraden beregnes
ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader multiplisert med salgsgrad. Driftsinntekter etter
løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement. Segmentresultatene avstemmes mot driftsresultat for konsernet i
noten .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
71
2.6 Investering i tilknyttede selskap
Et tilknyttet selskap er et foretak hvor konsernet har betydelig innflytelse og som verken er et datterselskap eller en felleskontrollert
virksomhet. Dette er typisk investeringer i boligprosjekter i samarbeid med partnere eller grunneiere der partene eier 50 prosent av
selskapet hver. Felles kontroll vurderes da i henhold til IFRS 11.
Tilknyttede selskaper er regnskapsført etter egenkapitalmetoden.
Når det er nødvendig, testes hele den balanseførte verdien av investeringen (inkludert goodwill) for verdifall, som én enkelt
eiendel, i samsvar med IAS 36 Verdifall på eiendeler ved å sammenligne gjenvinnbart beløp (høyeste av bruksverdi og virkelig
verdi fratrukket salgsutgifter) med balanseført verdi. Indikatorer på mulig nedskrivning kan være fall i tomtepriser eller boligpriser.
Dersom konsernet har gitt lån til et tilknyttet selskap, og lånet anses for å være del av nettoinvesteringen, føres eventuelle
akkumulerte negative resultatandeler som overstiger anskaffelseskost som reduksjon i balanseført verdi av fordringen.
Regnskapene for tilknyttede selskaper omarbeides om nødvendig for å sikre konsistens med prinsipper som benyttes i konsernet.
Resultatandeler og gevinster (tap) fra tilknyttede selskaper presenteres som en del av driftsresultatet da investeringene anses som
en integrert del av konsernets virksomhet.
2.7 Investeringer i felleskontrollerte ordninger
Konsernet har ingen interesser i felleskontrollerte ordninger klassifisert som felleskontrollerte driftsordninger.
Konsernet rapporterer sine interesser i felleskontrollerte virksomheter etter egenkapitalmetoden, som beskrevet i note 2.6
Investeringer i tilknyttede selskap over. Unntaket er når investeringen klassifiseres som holdt for salg, i hvilket tilfelle det blir
regnskapsført i samsvar med IFRS 5 Anleggsmidler holdt for salg og avviklet virksomhet, se note 2.10 under.
Resultatandeler og gevinster (tap) fra felleskontrollerte virksomheter presenteres som en del av driftsresultatet da det anses som en
integrert del av konsernets virksomhet.
2.8 Virksomhetssammenslutninger
Ved erverv av eiendeler gjennom oppkjøp av foretak, vurderer ledelsen substansen i anskaffede eiendeler og aktiviteter. Ved
erverv av en gruppe eiendeler eller netto eiendeler som ikke utgjør en virksomhet, fordeles kostprisen mellom de individuelle
identifiserbare eiendelene og forpliktelsene basert på deres relative virkelige verdier på oppkjøpstidspunktet.
Virksomhetssammenslutninger regnskapsføres etter oppkjøpsmetoden. For hver virksomhetssammenslutning, måler oppkjøper de
ikke-kontrollerende interessene i det oppkjøpte selskapet til virkelig verdi eller en forholdsmessig andel av det oppkjøpte selskapets
netto identifiserbare eiendeler. Påløpte oppkjøpsutgifter kostnadsføres .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
72
2.9 Immaterielle eiendeler
Goodwill
Goodwill som oppstår ved oppkjøp av en virksomhet balanseføres på oppkjøpstidspunktet (se note 2.8 ovenfor). Goodwill
avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Med det formål å teste for verdifall, tilordnes goodwill til de kontantgenererende
enheter (eller grupper av kontantgenererende enheter) i konsernet som forventes å oppnå fordeler av synergieffektene av
sammenslutningen .
2.10 Inntektsføring
Konsernets virksomhet er å utvikle boligprosjekter og inntekter kommer hovedsakelig fra salg av boliger. Selvaag Bolig selger
hovedsakelig til privatkunder, men også til profesjonelle.
Konsernet har også noe utleieinntekter og inntekter relatert til andre tjenester.
(a) Salg av bolig
Inntekter fra salg av bolig (herunder eventuelle salg av prosjekter under utvikling og uutviklede tomter) innregnes når kontroll er
overført til kjøper. Kontrollen anses som overført til kjøper på tidspunktet eiendommen er overlevert.
Ved igangsettelse av byggeprosjekt, vil som hovedregel 60 prosent av prosjektet være solgt. Kontraktene ved salg av bolig er
utarbeidet i tråd med Norsk Standard og inneholder normalt et forbehold om at gjennomføring av prosjektet avhenger av at
salgsgraden oppnås.
Bustadoppføringsloven gir kunden rett til å avbestille helt frem til overlevering, men kunden blir da ansvarlig for å dekke eventuelt
tap konsernet får som følge av avbestillingen, herunder dekning av mellomlegget dersom man oppnår lavere pris ved
dekningssalget pluss salgskostnader.
Ved kontraktsignering vil kunden normalt betale NOK 100 000. Forskuddet innbetales på sperret konto hos eiendomsmegler.
Selvaag Bolig har ikke rett på forskuddet før det stilles sikkerhet i henhold til Bustadsoppføringslova. Når sikkerhet er stilt frigjøres
forskuddet fra meglerkonto og innregnes som mottatt bankinnskudd og annen kortsiktig gjeld (forskudd) i konsernet.
Resterende del av kjøpesummen innbetales til sperret konto hos eiendomsmegler ved overlevering av ferdig leilighet. Konsernet får
først tilgang til innbetalt beløp når det er stilt økonomisk sikkerhet, eller alle formaliteter relatert til overlevering er i orden. I perioden
fra fysisk overlevering av bolig til ferdigbehandling hos eiendomsmegler er vederlaget (redusert for tidligere innbetalt forskudd)
innregnet som kundefordring. Når tinglysning av hjemmel til eiendommen er ferdigbehandlet frigjøres det resterende vederlaget fra
meglerkontoen.
Selskapet identifiserer én prestasjonsforpliktelse ved salg av bolig: levering av ferdig bolig til kunden. Transaksjonsprisen består av
fast avtalt kjøpesum. Variable vederlagskomponenter er begrensede og knytter seg i hovedsak til eventuell avbestilling i henhold til
bustadoppføringslova. Selskapet vurderer variabelt vederlag i tråd med IFRS 15 og innregner kun beløp det er sannsynlig ikke vil
reverseres .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
73
(b) Leieinntekter
Leieinntekter fra utleie av eiendom der konsernet er utleier inntektsføres lineært over løpetiden på leieavtalen og inngår i øvrige
inntekter.
(c) Salg av tjenester
Kontrollen over utførte tjenester anses overført etter hvert som tjenesten leveres. Inntekter fra salg av tjenester innregnes dermed når
tjenesten er levert. Meglertjenester som er direkte knyttet til salg av eiendom inngår i salgsinntekter. Andre tjenester inngår i øvrige
inntekter.
2.11 Eiendom som varelager
Konsernet har tomter og bygg som er ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg.
Varelageret omfatter dermed tomter, eiendom for videresalg, eiendom under utvikling og ferdigutviklede enheter som ikke er solgt.
Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi.
Anskaffelseskost omfatter alle utgifter ved kjøp, ombygging og andre påløpte utgifter ved å få lagerbeholdningene til deres
nåværende tilstand. Ombyggingsutgifter inkluderer direkte utgifter til ombyggingen av eiendommen (som utbetalinger til
underleverandører for bygging), og en andel av indirekte faste og variable kostnader som påløper under utvikling og bygging.
Lånekostnader inkluderes i anskaffelseskost, inntil eiendelene er klare for sitt tiltenkte bruk eller salg, normalt inntreffer dette når et
prosjekt er ferdigstilt og klart for overlevering til kunde. Aktivering av lånekostnader påbegynnes først når eiendommen er regulert.
Aktivering av andre direkte henførbare utgifter starter først når det er sannsynlighetsovervekt for at et prosjekt vil bli realisert. Andre
kostnader er kun inkludert i anskaffelseskost i den grad de kan knyttes direkte til å bringe eiendommene til deres nåværende
tilstand, for eksempel kostnader relatert til planlegging og utforming. Opsjonspremier i tomteopsjonskontrakter med Urban Property
innregnes som andre anleggsmidler etterhvert som de påløper, fra tidspunktet det er sannsynlighetsovervekt for at prosjektet
gjennomføres. Opsjonspremiene reklassifiseres til varelager på tidspunkt for utøvelse av opsjon og overtagelse av underliggende
tomt.
Netto realisasjonsverdi er estimert salgspris ved ordinær virksomhet, basert på markedspris på rapporteringstidspunktet og
diskontert for tidsverdien av penger (dersom vesentlig), fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader.
Når eiendommer selges blir balanseført verdi innregnet som en prosjektkostnad i resultatregnskapet i samme periode som
tilhørende inntekt.
Konsernet har inngått avtaler om fremtidige kjøp av tomter (forwardkontrakter og kjøpsopsjoner) til bruk i den ordinære
virksomheten. Tomtene balanseføres først når utgiften er pådratt eller kontrollen er overført fra selger. For tomter som omfattes av
samarbeidet med Urban Property henvises det til note 26. Dersom det forventes at en avtale om fremtidig kjøp av tomt er en
tapskontrakt, gjøres det en avsetning for det estimerte tapet.
Konsernet har også inngått avtaler om fremtidige kjøp av tomter i Sverige gjennom «markanvisninger». Dette er avtaler om gir rett til
fremtidige kjøp av tomter, men bindende kjøpekontrakt inngås først når regulering er godkjent og evt andre vilkår er oppfylt.
Tomtene balanseføres først ved overtakelse og kontrollen er overført fra selger .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
74
2.12 Varige driftsmidler
Varige driftsmidler innregnes til anskaffelseskost fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Avskrivning beregnes lineært, vanligvis
over 3-10 år.
Eventuell gevinst eller tap som oppstår ved avhendelse eller utrangering av en eiendel innregnes i resultatet på linjen Øvrige
gevinster / (tap), netto.
2.13 Finansielle eiendeler
Kundefordringer
Kundefordringer er fordringer fra kunder i konsernets ordinære virksomhet som omfatter boligutvikling og relaterte tjenester. Der
slike fordringer ikke inneholder en vesentlig finansieringskomponent innregnes de første gang til transaksjonsprisen. Det gjøres
fradrag for tapsavsetninger. Grunnet bruk av betaling på forskudd til sperrede meglerkontoer ved salg av eiendom er risikoen for
tap for konsernets kundefordringer lav.
Utlån og andre fordringer
Konsernets utlån og andre fordringer inngår i konsernets vanlige forretningsmodell hvor målet er å motta betaling ved forfall i
tillegg til eventuelle renter, og måles til amortisert kost ved bruk av effektiv rente, fratrukket eventuelle tapsavsetninger. Fordringene
klassifiseres som kortsiktige med mindre de forfaller mer enn 12 måneder fra balansedagen.
2.14 Finansielle forpliktelser
Finansielle forpliktelser førstegangsinnregnes til virkelig verdi, og måles deretter til amortisert kost. Ubetalte opsjonspremier inngår i
grunnlaget for opsjonspremieberegning i fremtiden og medfører dermed økte opsjonspremier. Selskapet har likevel valgt å
klassifisere og presentere dette som ikke-rentebærende gjeld for interne klassifiseringsformål.
Lån
Lån innregnes normalt til mottatt beløp fratrukket transaksjonsutgifter. Lånet måles deretter til amortisert kost .
Leverandørgjeld og annen gjeld
Leverandørgjeld og andre forpliktelser innregnes første gang til virkelig verdi og deretter til amortisert kost etter effektiv
rentemetoden. Hvis renteelementet er ubetydelig, blir leverandørgjeld ført til fakturabeløpet.
2.15 Kontanter og kontantekvivalenter
Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Renteutbetalinger knyttet til byggelån er klassifisert under
kontantstrøm fra finansielle aktiviteter. Renteinnbetalinger og -utbetalinger knyttet til daglig drift er klassifisert under kontantstrøm fra
operasjonelle aktiviteter .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
75
2.16 Egenkapital
Tilbakekjøp av selskapets egne egenkapitalinstrumenter er innregnet og fratrukket direkte i egenkapitalen.
2.17 Inntektsskatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt.
Betalbar skatt
Betalbar skatt beregnes basert på skattepliktig inntekt i regnskapsperioden. Skattepliktig inntekt avviker fra resultatet som
rapporteres i konsernregnskapet på grunn av at inntekter og/eller kostnader enten er skattepliktige eller fradragsberettigede i
andre år, eller som aldri kommer til beskatning eller fradrag.
Endring i utsatt skatt
Ved kjøp av eiendom gjennom aksjeselskaper innregnes det ikke utsatt skatt.
Utsatt skatt innregnes for midlertidige forskjeller knyttet til investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, og andeler i
felleskontrollerte virksomheter, bortsett fra når konsernet er i stand til å kontrollere reverseringen av den midlertidige forskjellen og
det er sannsynlig at den midlertidige forskjellen ikke vil reverseres i overskuelig fremtid. Konsernet innregner utsatt skatt for
deltagerlignede, tilknyttede og felleskontrollerte selskaper.
Den balanseførte verdien av utsatt skattefordel vurderes ved slutten av hver rapporteringsperiode og reduseres i den grad det ikke
lenger er sannsynlig at det vil være tilstrekkelig skattemessig overskudd til å gjenvinne hele eller deler av eiendelen innen
overskuelig fremtid.
Selskapet vurderer usikre skattemessige posisjoner i henhold til IFRIC 23. Dersom det ikke er sannsynlig at skattemyndighetene vil
akseptere selskapets behandling, estimeres forpliktelsen basert på enten mest sannsynlig utfall eller forventningsverdi, avhengig av
hvilken metode som best gjenspeiler risikoen .
2.18 Avsetninger
Avsetninger i konsernet knytter seg i hovedsak til bygging av garasjeplasser, se note 20. Avsetning til forventede garantiarbeider
føres som kostnad og avsetning for forpliktelser. Avsetningen føres opp under "Annen kortsiktig gjeld", og endringen i avsetningen
kostnadsføres .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
76
2.19 Leieavtaler
I samsvar med IFRS 16, blir leieavtaler innregnet som en bruksretteiendel og en leieforpliktelse på det tidspunktet den leide
eiendelen er tilgjengelig for bruk (overtagelsestidspunktet).
Bruksretteiendelen måles opprinnelig til anskaffelseskost, som tilsvarer beløpet fra førstegangsmålingen av leieforpliktelsen,
korrigert for leie betalt før overtagelsestidspunktet, mottatte leieinsentiver og estimerte kostnader som vil påløpe for leietaker for å
tilbakeføre den underliggende eiendelen til den stand som vilkårene i leieavtalen krever.
Leieforpliktelsen måles opprinnelig til nåverdien av fremtidige leiebetalinger neddiskontert ved hjelp av avtalens implisitte rente hvis
tilgjengelig, alternativt leietagers marginale lånerente.
Det foretas en ny måling av leieforpliktelse ved endring i fremtidige leiebetalinger relatert til endring i indeks eller rentesats eller når
konsernet endrer sin vurdering om utøvelse av forlengelse- eller termineringsopsjon. Den nye målingen av leieforpliktelsen
innregnes som en justering av bruksretteiendelen.
Leiebetalinger for kortsiktige leieavtaler eller hvor den underliggende eiendelen er av lav verdi innregnes som en kostnad lineært
over leieperioden. Bruksretteiendelen avskrives lineært over den korteste av leieperioden eller eiendelens økonomiske levetid.
Renteutgifter på leieforpliktelsen kostnadsføres over leieperioden.
Kontantbetalinger for renter på leasingforpliktelsen presenteres som operasjonelle kontantstrømmer, mens avdrag på
leasingforpliktelsen presenteres som finansieringskontantstrømmer i kontantstrømoppstillingen.
Selskapet utøver skjønn ved fastsettelse av leieperioder, vurdering av opsjoner og valg av diskonteringsrente.
2.20 Ytelser til ansatte
Utbetalinger til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som en kostnad når de ansatte har utført tjenester som gir
pensjonsopptjening.
Forpliktelser knyttet til førtidspensjoner (AFP) er en del av en ytelsesordning fra flere arbeidsgivere. Selskapets andel av forpliktelsen
er imidlertid ikke pålitelig målbar og planen er dermed regnskapsført som om det var en innskuddsbasert pensjonsordning.
Selskapet har et aksjespareprogram for ansatte som jobber i mer enn 50 prosent stilling der ansatte kan kjøpe aksjer med en rabatt
på 20 prosent. Dette betinges av en omsetningsbegrensning på to år. Selskapet har også et aksjekjøpsprogram for selskapets
ledelse der ledende ansatte kan kjøpe aksjer med en rabatt på 30 prosent. Dette betinges av en omsetningsbegrensning på tre år.
Rabatter knyttet til disse programmene kostnadsføres som lønnskostnader.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
77
2.21 Innføring av nye og reviderte standarder og fortolkninger
Endringer i regnskapsprinsipper og opplysninger om nye standarder
(a) Nye standarder, endringer av standardene og fortolkninger i år
Konsernet har ikke implementert nye standarder, endringer av standarder eller fortolkninger i 2025, som i vesentlig grad påvirker
årets konsernregnskap.
(b) Nye standarder og fortolkninger som ennå ikke er tatt i bruk
Per 18.mars 2026, var følgende standard utstedt, men ikke tredd i kraft, og kan påvirke konsernets konsoliderte finansregnskap:
IFRS 18 «Presentasjon og opplysninger i finansregnskap» (gjelder for regnskapsperioder som begynner 1. januar 2027 eller
senere).
I april 2025 utstedte IASB® IFRS 18, som erstatter IAS 1 «Presentasjon av finansregnskap». Den nye standarden trer i kraft for
regnskapsperioder som begynner 1. januar 2027 eller senere, men tidlig anvendelse er tillatt. IFRS 18 introduserer en definert
struktur for resultatregnskapet med nye totaler og delsummer, hvor all inntekt og kostnader klassifiseres i en av følgende kategorier:
operasjonelle aktiviteter, investeringsaktiviteter, finansieringsaktiviteter, inntektsskatt og avviklede aktiviteter. De tre første kategoriene
er nye. IFRS 18 krever også opplysninger om nye ledelsesdefinerte resultatmål. I tillegg har IFRS 18 gjort smale endringer i IAS 7
«Kontantstrømoppstilling».
Selskapet har gjennomgått kravene i IFRS 18. Foreløpige analyser viser at implementeringen vil medføre endringer i grupperingen
av inntekter og kostnader i resultatregnskapet, herunder separate kategorier for operasjonelle, investeringsrelaterte og
finansieringsrelaterte poster. Det pågår en vurdering av hvordan de nye kravene påvirker selskapets interne rapporteringsstruktur
og segmentpresentasjon. Endelig effekt vil avhenge av fullstendig implementering og EU-godkjenning av standarden.
Ledelsen forventer at den nye IFRS 18-standarden vil bli tatt i bruk fra den angitte ikrafttredelsesdatoen, forutsatt at endringene
godkjennes av EU.
Det finnes ingen andre standarder, fortolkninger eller endringer som trer i kraft 1. januar 2025 eller senere, og som forventes å ha
vesentlig innvirkning på konsernets finansregnskap .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
78
NOTE 3 VIKTIGE REGNSKAPSVURDERINGER OG ESTIMERING UNDER USIKKERHET
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med IFRS krever bruk av enkelte viktige regnskapsestimater. Det krever også at ledelsen må
utøve skjønn ved anvendelse av konsernets regnskapsprinsipper.
Nedenfor beskrives de viktigste forutsetningene om framtiden og andre viktige kilder til usikkerhet i estimatene på balansedagen,
som i vesentlig grad kan påvirke den balanseførte verdien av eiendeler og gjeld i løpet av neste regnskapsår.
Beregning av netto realisasjonsverdi for varelager (eiendom)
Eiendomsutviklingsprosjekter er klassifisert som varelager i samsvar med IAS 2. Varelageret består av råtomter, prosjekter under
utvikling og ferdigutviklede enheter, og måles til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. Netto realisasjonsverdi
er estimert salgspris i ordinær virksomhet fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader. Ved fastsettelse av
netto realisasjonsverdi, vurderer ledelsen viktige faktorer som er relevante for verdsettelsen, herunder makroøkonomiske faktorer
som forventede boligpriser og leienivåer, så vel som forventet avkastning, godkjennelser fra myndigheter, byggekostnader og
prosjektets progresjon. Når det anses hensiktsmessig, bruker ledelsen rapporter fra eksterne verdivurderingseksperter for å anslå
eiendomsverdier eller for å underbygge selskapets egne anslag. Endringer i forholdene og i ledelsens vurderinger og
forutsetninger vil resultere i endringer i estimert netto realisasjonsverdi. Se også Note 5 .
Råtomter
Anskaffelseskost på råtomter verdivurderes løpende av selskapet. Selskapet innhenter minimum årlig en verdivurdering utført av
ekstern verdsetter. Verdsetter fastsetter en virkelig verdi som reflekterer prisen som antas å kunne realiseres ved salg av tomten i
markedet på måletidspunktet.
Dersom virkelig verdi er nær eller lavere enn anskaffelseskost er det en indikator på at netto realisasjonsverdi kan være lavere enn
anskaffelseskost. I slike tilfeller foretar ledelsen en nærmere vurdering av netto realisasjonsverdi gjennom å vurdere prosjektkalkylen
for det aktuelle prosjektet. Netto realisasjonsverdi beregnes som samlet estimert salgspris med fratrekk for samlede
prosjektkostnader, inkludert salgs- og markedskostnader. Dersom netto realisasjonsverdi beregnes til å være negativ, foretar
ledelsen nedskrivning av varelageret tilsvarende estimert tap på prosjektet.
Prosjekter under utvikling
Prosjekter under utvikling bokføres til påløpt anskaffelseskost. Prosjekter igangsettes først når minstekrav til forhåndssalg er oppnådd.
Dette reduserer risiko i prosjektene og verifiserer attraktiviteten i markedet. Dette innebærer også en latent profitt for selskapet som
realiseres ved overlevering til kunde. Ved prosjektstart og gjennom prosjektets byggetid er det derfor normalt lavere risiko for
verdifall på enheter under bygging.
Ferdigutviklede enheter
Ferdigutviklede enheter består av solgte, ikke overleverte enheter, og usolgte enheter. Anskaffelseskost for de ferdigutviklede
usolgte enhetene er gjenstand for verdivurdering av selskapet. Ledelsen foretar vurderinger av om netto realisasjonsverdi er lavere
enn anskaffelseskost, noe som i så tilfelle vil innebære behov for nedskrivning av aktuelle enheter. Selskapet beregner netto
realisasjonsverdi basert på estimert salgspris i markedet med fradrag for estimerte salgs- og markedskostnader. Estimert salgspris
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
79
inneholder vurderinger av solgte enheter i samme prosjekt, antall usolgte enheter, forventninger til markedet fremover og
risikoavsetninger knyttet til de usolgte enhetene. Dette innebærer bruk av skjønn.
Balanseførte opsjonspremier til Urban Property
Selvaag Bolig ASA (SBO) har en samarbeidsavtale med Urban Property (UP), se note 26. Avtalen innebærer at SBO har
opsjoner på kjøp av UP sine tomter til en fastsatt pris. Påløpt opsjonspremie balanseføres i SBO sitt konsernregnskap og
klassifiseres som andre anleggsmidler inntil opsjonen utøves. Ved utøvelse av opsjon reklassifiseres påløpt opsjonspremie til
varelager og inngår i anskaffelseskostnaden for tomten.
Beregning av virkelig verdi på opsjonspremier (andre anleggsmidler)
Påløpt balanseført opsjonspremie verdsettes på samme måte som råtomter beskrevet ovenfor. Selskapet benytter eksternt verdsetter
for å fastsette virkelig verdi på tomter som ligger i UP. Virkelig verdi reflekterer antas salgspris i markedet på måletidspunktet.
Selskapet sammenligner deretter virkelig verdi mot en estimert anskaffelseskostnad som inkluderer påløpt opsjonspremie. Dersom
virkelig verdi er nær eller lavere en estimert anskaffelseskostnad, vil det være en nedskrivningsindikator knyttet til balanseført
opsjonspremie. I slike tilfeller gjør ledelsen en bruksverdiberegning ved å se på lønnsomheten i prosjektets kalkyle. Lønnsomheten
beregnes som samlet estimert salgspris med fratrekk for prosjektkostnader, inkludert salgs- og markedskostnader. Dersom
lønnsomheten estimeres til å være negativ, nedskrives balanseført påløpt opsjonspremie tilsvarende antatt tap for prosjektet. Dette
forutsetter at dette utfallet er økonomisk mer fordelaktig enn å ikke utøve opsjonen på den underliggende tomten.
NOTE 4 SEGMENTINFORMASJON
Ledelsen har fastsatt segmentene basert på rapporter gjennomgått av administrerende direktør og ledergruppen og som brukes til
å ta strategiske beslutninger. Den numeriske informasjonen nedenfor ble rapportert til administrerende direktør og ledergruppen
ved periodens slutt. Hovedsegmentet er definert som Boligutvikling. Segmentet Øvrig er sammensatt av flere aktiviteter i konsernet
som alene ikke anses som kjernevirksomhet. Inntektene i segment Øvrig kommer i hovedsak fra servicetjenester og prosjektledelse,
se også Note 25 . Kostnadene i segment Øvrig knytter seg i hovedsak til lønnskostnader til administrasjon og ledelse som ikke kan
henføres til prosjektene direkte og dermed ikke allokert til boligutviklingssegmentet, se også Note 6
Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i
påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et
beregnet fortjenesteelement for enheter der det er inngått salgsavtaler. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter
i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av kontroll, som er på tidspunkt for
overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under
"Avstemming EBITDA til Driftsresultat". I tillegg inneholder driftsresultatet etter IFRS resultatelementer fra IFRS 16 Leiekontrakter, som
ikke er inkludert i segmentrapporteringen. Effekten er spesifisert i tabellen nedenfor.
Konsernledelsen vurderer resultatene fra segmentene basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som
driftsresultat før "Avskrivning og amortisering", "Øvrige gevinster (tap), netto" og "Andel av resultat fra tilknyttede selskaper".
Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral
finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
80
Per 31. desember 2025
(beløp i 1 000 kroner) Boligutvikling Øvrig Sum
Driftsinntekter 2 713 510 79 356 2 792 866
Prosjektkostnad (2 260 941) (6 232) (2 267 173)
Andre driftskostnader (45 520) (212 974) (258 494)
EBITDA (løpende avregning) 407 049 (139 850) 267 199
Avstemming EBITDA til Driftsresultat:
EBITDA (løpende avregning) 407 049 (139 850) 267 199
Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) (2 706 092) - (2 706 092)
Salgsinntekter (fullført kontrakt) 1 999 873 - 1 999 873
Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) 2 236 686 - 2 236 686
Prosjektkostnad (fullført kontrakt) (1 736 846) - (1 736 846)
Leiekostnader - 3 204 3 204
Avskrivninger - (6 748) (6 748)
Andel resultat fra tilknyttede selskap 69 429 - 69 429
Øvrige gevinster (tap), netto - - -
Driftsresultat (IFRS) 270 099 (143 394) 126 705
Enheter i produksjon 912 I/A I/A
Overleverte enheter 433 I/A I/A
Per 31. desember 2024
(beløp i 1 000 kroner) Boligutvikling Øvrig Sum
Driftsinntekter 2 471 400 72 189 2 543 589
Prosjektkostnad (2 059 365) (137) (2 059 502)
Andre driftskostnader (44 111) (219 631) (263 742)
EBITDA (løpende avregning) 367 924 (147 579) 220 345
Avstemming EBITDA til Driftsresultat:
EBITDA (løpende avregning) 367 924 (147 579) 220 345
Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) (2 290 705) - (2 290 705)
Salgsinntekter (fullført kontrakt) 1 718 161 - 1 718 161
Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) 1 913 657 - 1 913 657
Prosjektkostnad (fullført kontrakt) (1 434 483) - (1 434 483)
Leiekostnader - 8 719 8 719
Avskrivninger - (9 788) (9 788)
Andel resultat fra tilknyttede selskap 72 320 - 72 320
Øvrige gevinster (tap), netto - - -
Driftsresultat (IFRS) 346 873 (148 648) 198 225
Enheter i produksjon 829 I/A I/A
Overleverte enheter 532 I/A I/A
Geografisk inndeling av driftsinntekter i segment boligutvikling
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Stor-Oslo 2 257 965 1 975 842
Resten av Norge 454 051 494 267
Utland 1 494 1 291
Sum driftsinntekter 2 713 510 2 471 400
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
81
NOTE 5 VARELAGER (EIENDOM)
(beløp i 1 000 kroner) Tomter Lånekostnader tomt
Aktiverte
prosjektkostnader Total
Per 1. januar 2024 559 266 108 039 2 532 149 3 199 454
Tilganger 457 673 22 069 1 158 922 1 638 664
Reklassifisering fra tomter til aktiverte prosjektkostnader ved byggestart (388 930) (23 461) 412 391 -
Varekostnad på overleverte enheter (92 768) (781) (1 486 779) (1 580 327)
Regnskapsført verdi 31. desember 2024 535 241 105 866 2 616 683 3 257 790
Tilganger 644 009 17 576 2 650 073 3 311 658
Reklassifisering fra tomter til aktiverte prosjektkostnader ved byggestart (775 739) (26 335) 802 074 -
Varekostnad på overleverte enheter - - (1 767 334) (1 767 334)
Regnskapsført verdi 31. desember 2025 403 511 97 107 4 301 496 4 802 114
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Råtomt 500 618 641 107
Prosjekter under utvikling 3 977 350 2 150 152
Ferdigutviklede enheter 324 146 466 531
Sum varelager 4 802 114 3 257 790
Kapitaliseringssatser benyttet ved beregning av låneutgifter kvalifisert for balanseføring var fra 5,9 prosent til 8,1 prosent i 2025.
Tilsvarende satser i 2024 var fra 6,3 prosent til 8,5 prosent.
Tomtelånene konverteres normalt til byggelån i takt med utviklingen av de respektive byggeprosjektene. Tomtelånsrenter blir aktivert
på tomten fra tidspunktet et prosjekt blir regulert, og belaster resultatet som del av varekostnaden ved overlevering av boligene.
Det ble aktivert NOK 17,6 millioner i tomtelånsrenter i 2025, mot NOK 22,1 millioner i 2024. Byggelånsrenter aktiveres i
byggeperioden og belaster varekostnaden på samme måte. Byggelånsrenter er inkludert i tilgang aktiverte prosjektkostnader i
tabellen. For 2025 ble det aktivert NOK 147,9 millioner i byggelånsrenter, mot NOK 71,1 millioner i 2024.
Verdivurdering av eiendommer
Tomter inngår i varelageret og vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi.
På forespørsel fra konsernet har det blitt utført en ekstern verdivurdering av konsernets eiendommer per 31. desember 2025.
Selskapets ledelse har vurdert de viktigste forutsetningene som er relevante for verdivurderingen, herunder størrelsen på den enkelte
eiendom, geografisk plassering, nåværende regulering, utviklingspotensialet og tidspunkt for salg. Den eksterne verdivurderingen
indikerer en merverdi på NOK 178 millioner (263) utover bokført verdi for eiendommene som inngår i råtomt (tomtebank).
Nedskrivningstest varelager
Konsernet vurderer nedskrivningsbehov med utgangspunkt i ekstern verdivurdering. Dersom denne viser verdi som er nær eller
lavere enn bokført verdi så gjøres det en vurdering av lønnsomheten i prosjektkalkylen. En rekke faktorer, herunder endringer i
markedsforhold inngår i vurderingen. Konsernet har ikke foretatt noen nedskrivninger knyttet til eiendommer som inngikk i
varelageret i 2025 og 2024 .
Se note 16 for varelager (eiendom) pantsatt som sikkerhet for lån fra finansinstitusjoner .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
82
Kjøpsforpliktelser tomter
Konsernet har de seneste årene inngått en rekke avtaler om fremtidige kjøp av tomter gjennom kjøpsforpliktelser og opsjoner. Disse
er ikke reflektert i regnskapet da bokføring først skjer ved overtagelse. Avtalene gjelder for perioden 2026 til ca. 2035 og
forpliktelsene forventes å gi mellom ca. 4 050 og 5 050 enheter (netto), hvorav i overkant av 75 prosent har beliggenhet i Stor-
Oslo-området. I forbindelse med Urban Property-transaksjonen ble enkelte av kjøpsavtalene overført til Urban Property. Disse er
omtalt som portefølje C i Note 26 og utgjør om lag 30 prosent av antall enheter i kjøpsforpliktelsene.
1-5 år 5-10 år Mer enn 10 år
Forfallsprofil for konsernets tomtekjøpsforpliktelser Intervall Intervall Intervall
Estimert antall enheter (netto) 1 800 1 950 1 100 1 800 1 150 1 300
Tidspunkt for forfall er høyst usikkert da dette i stor grad er avhengig av reguleringsprosesser som konsernet ikke kontrollerer,
følgelig kan forfall skje både tidligere eller senere enn estimert. Konsernet har vurdert om det er behov for å avsette for tap på noen
av kontraktene ved årsslutt 2025. Det er ikke identifisert noen tapskontrakter i 2025.
I tillegg til inngåtte kjøpsforpliktelser har konsernet tomtetildelinger "markanvisning" i Sverige som forventes å gi ca. 1 200 enheter
(netto).
NOTE 6 LØNNS- OG PERSONALKOSTNADER
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Lønnskostnader (130 860) (118 764)
Arbeidsgiveravgift (19 729) (27 929)
Pensjonskostnader (7 107) (8 174)
Andre personalkostnader (9 771) (13 259)
Lønnskostnader aktivert på varelager 20 784 19 067
Sum lønns- og personalkostnader (146 684) (149 060)
Gjennomsnittlig antall ansatte 83 85
Spesifikasjon av pensjonskostnader
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Pensjonskostnader - innskuddsbasert- og uførepensjonsordning (6 120) (6 414)
Pensjonskostnader - ytelsesbasert - (740)
Andre pensjonskostnader (inkludert AFP) (987) (1 020)
Netto pensjonskostnader (7 107) (8 174)
Per 31. desember 2025 var 82 ansatte inkludert i den innskuddsbaserte pensjonsordningen. 65 nåværende ansatte er inkludert i
førtidspensjonsordning (AFP). Se også Note 3 i årsregnskap til Selvaag Bolig ASA.
Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon (OTP), og har en pensjonsordning
som tilfredsstiller kravene etter denne loven. Grunnlaget for opptjening i innskuddsordningen er 5 prosent av lønn mellom 0 og 7,1
ganger Folketrygdens grunnbeløp (G) og 10,5 prosent mellom 7,1 og 12 G.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
83
NOTE 7 ANDRE DRIFTSKOSTNADER
(beløp i 1 000 kroner) Note 2025 2024
Drift og vedlikehold (27 186) (23 006)
Rådgivningskostnader (23 425) (24 140)
Provisjoner og andre salgsrelaterte kostnader (39 862) (35 103)
Tap på fordringer 11 (280) (44)
Øvrige driftskostnader (17 853) (23 671)
Sum andre driftskostnader (108 606) (105 964)
Øvrige driftskostnader inkluderer utgifter til drift av hovedkvarteret til konsernet, samt tjenester kjøpt av Selvaag AS med
konsernselskaper på totalt NOK 4,5 millioner (1,6) i 2025. Det henvises til Note 23 transaksjoner med nærstående parter for
ytterligere spesifikasjoner.
NOTE 8 FINANSINNTEKTER OG -KOSTNADER
(beløp i 1 000 kroner) Note 2025 2024
Renteinntekt på finansielle eiendeler målt til amortisert kost 26 124 25 366
Agio 2 -
Andre finansinntekter 120 77
Sum finansinntekter 26 246 25 443
Rentekostnader på finansielle forpliktelser målt til amortisert kost (24 888) (36 296)
Årets aktiverte renter tomtelån 5 17 576 22 069
Sum rentekostnader (7 312) (14 227)
Disagio (61) (7)
Andre finanskostnader (5 979) (238)
Sum finanskostnader (13 352) (14 472)
Netto finansposter 12 894 10 971
NOTE 9 GOODWILL
(beløp i 1 000 kroner) Goodwill
Anskaffelseskost 31.12.2023 383 376
Tilganger -
Avganger -
Anskaffelseskost 31.12.2024 383 376
Tilganger -
Avganger -
Anskaffelseskost 31.12.2025 383 376
Balanseført verdi 31. desember 2024 383 376
Balanseført verdi 31. desember 2025 383 376
Nedskrivningstest goodwill og andre immaterielle eiendeler
Konsernet tester goodwill med ubegrenset levetid for nedskrivning årlig, eller oftere dersom det foreligger eksterne eller interne
indikasjoner på at eiendelen har falt i verdi. Eventuelle andre immaterielle eiendeler testes for verdifall dersom det har inntrådt
forhold i løpet av perioden som indikerer verdifall. Konsernet hadde ingen andre immaterielle eiendeler ved utgangen av 2025 .
Goodwill som har oppstått som følge av virksomhetssammenslutninger i 2011 er tilordnet individuelle kontantgenererende enheter
som følger:
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
84
Goodwill 2025
Boligutvikling 383 376
Øvrig -
Sum 383 376
Goodwill 2024
Boligutvikling 382 176
Øvrig 1 200
Sum 383 376
Kontantgenererende enheter er inndelt i Boligutvikling og Øvrig. Dette følger av segmentrapporteringen, se note 4. Goodwill
under Øvrig-segmentet er knyttet til Selvaag Eiendomsoppgjør AS, som tidligere var en del av Meglerhuset Selvaag.
Basert på en ekstern verdivurdering av eiendommene som inngår i råtomt (tomtebank) indikeres det merverdier på NOK 178
millioner utover bokført verdi, ref. note 5. Merverdiene er knyttet til kontantgenererende enhet Boligutvikling. Konsernet forventer at
merverdiene i dagens tomtebank vil bli realisert gjennom utvikling av prosjekter i løpet av de neste 5-10 år.
Konsernet har foretatt en nedskrivningsvurdering av goodwill basert på en modell hvor man estimerer fremtidige kontantstrømmer
fra boligutviklingsprosjekter. De estimerte kontantstrømmene neddiskonteres til dagens kroneverdi ved hjelp av en risikoveiet
diskonteringsrente. Det er benyttet en diskonteringsrente på 8,0 prosent (7,8). Fremtidige kontantstrømmer er estimert basert på
forventede kontantstrømmer fra pågående prosjekter, fremtidige prosjekter som baserer seg på tomter i selskapets tomtebank og
fremtidige prosjekter hvor det kreves investeringer i nye tomter. Det er lagt til grunn en vekst på 2 prosent årlig. Forventede
utbetalinger knyttet til investeringer i tomter og administrasjonskostnader er hensyntatt i beregningen. De mest kritiske
forutsetningene i beregning av bruksverdien er vurdert som salgsvolum og diskonteringsrente, samt lønnsomhet i prosjektene.
Nedskrivningsvurderingen viser tilstrekkelige merverdier utover bokførte verdier, slik at rimelige fall i de kritiske forutsetningene ikke
vil utløse et nedskrivningsbehov for regnskapsført goodwill. Ingen realistiske endringer i forutsetningene gir indikasjon på
nedskrivning i 2025 .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
85
NOTE 10 VARIGE DRIFTSMIDLER OG LEIEAVTALER
(beløp i 1 000 kroner) Serviceeiendom
Maskiner og
anlegg
Inventar og annet
utstyr
Sum varige
driftsmidler (A)
Bruksretteiendeler
leieavtaler (B)
Sum
(A+B)
Anskaffelseskost 31.12.2023 4 003 4 630 34 069 42 702 53 800 96 502
Tilganger 2024 - - 4 414 4 414 29 124 33 538
Avganger 2024 (4 003) - - (4 003) - (4 003)
Omregningsdifferanser - - 186 186 - 186
Anskaffelseskost 31.12.2024 - 4 630 38 669 43 299 82 924 126 223
Tilganger 2025 - - 2 430 2 430 - 2 430
Avganger 2025 - - - - - -
Omregningsdifferanser - - 10 10 - 10
Anskaffelseskost 31.12.2025 - 4 630 41 109 45 739 82 924 128 663
Akkumulerte avskrivninger 31.12.2023 - (4 630) (28 305) (32 935) (43 505) (76 440)
Avskrivninger 2024 - - (2 330) (2 330) (7 458) (9 788)
Avganger 2024 - - - - - -
Omregningsdifferanser - - (180) (180) - (180)
Akkumulerte avskrivninger 31.12.2024 - (4 630) (30 815) (35 445) (50 963) (86 408)
Avskrivninger 2025 - - (2 566) (2 566) (4 182) (6 748)
Avganger 2025 - - - - - -
Omregningsdifferanser - - (4) (4) - (4)
Akkumulerte avskrivninger 31.12.2025 - (4 630) (33 385) (38 015) (55 145) (93 160)
Netto regnskapsført verdi 31.12.2024 - - 7 854 7 854 31 961 39 815
Netto regnskapsført verdi 31.12.2025 - - 7 724 7 724 27 779 35 503
Forventet levetid - 3-5 år 3-5 år 1-9 år
Amortiseringsmetode Avskrives ikke Lineært Lineært Lineært
Konsernet som leietaker
Bruksretteiendeler
Konsernets leide eiendeler består hovedsakelig av kontorlokaler. Bruksretteiendeler knyttet til disse er presentert i tabellen over.
Konsernet har besluttet å ikke innregne leieavtaler der den underliggende eiendelen har lav verdi. Leiebetalinger knyttet til
eiendeler med lav verdi kostnadsføres når de inntreffer. Flere av avtalene inneholder en rettighet til forlengelse som kan utøves i
løpet av avtalens siste periode. Ved inngåelse av en avtale vurderer konsernet om rettigheten til forlengelse med rimelig sikkerhet vil
utøves.
Leieforpliktelser
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Sum per 1. januar 31 874 10 930
Nye/endrede leieforpliktelser innregnet i perioden - 29 124
Avganger (2) -
Nedbetalinger (3 056) (8 180)
Sum per 31. desember 28 816 31 874
Spesifikasjon av leieforpliktelser
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Kortsiktige leieforpliktelser 3 282 3 059
Langsiktige leieforpliktelser 25 534 28 815
Sum leieforpliktelser 28 816 31 87 4
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
86
Forfallsprofil for leieforpliktelser (nominelle verdier)
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
< 1 år 5 272 5 246
2-3 år 9 363 10 265
4-5 år 9 138 8 872
> 5 år 14 760 19 397
Sum nominelle leieforpliktelser per 31. desember 38 533 43 779
Leieforpliktelser inkluderer ikke eiendeler med lav verdi.
NOTE 11 KUNDEFORDRINGER OG ANDRE ANLEGGSMIDLER
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Selgerkreditter - -
Balanseførte opsjonspremier Urban Property 626 618 504 155
Andre lån og fordringer 71 363 57 058
Sum andre anleggsmidler 697 981 561 213
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Kundefordringer 108 759 62 411
Andre fordringer 10 962 14 154
Andre kortsiktige finansielle fordringer 10 962 14 154
Forskuddsbetalte kostnader 4 957 6 387
Sum andre kortsiktige fordringer 15 919 20 541
Konsernets kundefordringer og andre fordringer er i NOK.
Analyse av kundefordringer ved periodeslutt 2025 2024
Ikke forfalt 97 089 55 596
Forfalt dag 1-100 11 379 5 453
Forfalt > 100 dager 2 450 3 004
Brutto kundefordringer 110 918 64 053
Tapsavsetninger 1 642 1 642
Netto kundefordringer 109 276 62 411
Tap på fordringer 2025 2024
Endring i tapsavsetning - (579)
Fordringer avskrevet som tap i løpet av året 280 535
Tap på fordringer i resultatregnskapet 280 (44)
Tap på fordringer har historisk sett vært minimale. Det er ingen nye avsetninger for tap på fordringer i 2025 da forventet kredittap
er ubetydelig.
NOTE 12 TILLEGGSINFORMASJON TIL OPPSTILLING AV KONTANTSTRØMMER
Kontanter og kontantekvivalenter
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Bundet bankkonto 97 708
Ikke bundne bankinnskudd og kontanter 254 741 382 941
Total 254 838 383 649
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
87
Rente inn- og utbetalinger
Utbetaling av byggelånsrenter er klassifisert som finansielle aktiviteter. Øvrige inn- og utbetalinger av renter er klassifisert som
operasjonelle aktiviteter. Det er normalt store forskjeller mellom periodens kostnadsførte renter (før aktiveringer) og betalte renter
som følge av at renter på byggelån legges til hovedstol og først betales når byggelånet innfris. Totale utbetalinger var NOK 117,5
millioner i 2025 og NOK 104,7 millioner i 2024. Innbetaling av renter var NOK 12,8 millioner i 2025 og NOK 13,4 millioner i
2024. Deler av de utbetalte rentene har blitt balanseført som del av konsernets varelager, se Note 5 for nærmere spesifikasjon.
Øvrige renter inngår i endringer øvrige arbeidskapitaleiendeler og arbeidskapitalgjeld.
Netto rentebærende gjeld
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Langsiktig rentebærende gjeld 1 098 070 935 433
Kortsiktig rentebærende gjeld 1 208 463 173 230
Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter 729 504 504 450
Kontanter og kontantekvivalenter (254 838) (383 649)
Netto rentebærende gjeld 2 781 199 1 229 464
Brutto gjeld - flytende rente 3 036 037 1 613 113
Brutto gjeld - fast rente - -
Kontanter og kontantekvivalenter (254 838) (383 649)
Netto rentebærende gjeld 2 781 199 1 229 464
Gjeld fra finansieringsaktiviteter
1
(beløp i 1 000 kroner)
Rentebærende gjeld per 31. desember 2023 1 410 212
Innbetalinger ved opptrekk av gjeld 1 842 093
Nedbetaling av gjeld (1 728 562)
Tilganger -
Andre endringer uten effekt på kontantstrøm
2
89 370
Rentebærende gjeld per 31. desember 2024 1 613 113
Innbetalinger ved opptrekk av gjeld 3 068 417
Nedbetaling av gjeld (1 837 541)
Tilganger -
Andre endringer uten effekt på kontantstrøm
2
192 048
Rentebærende gjeld per 31. desember 2025 3 036 037
1) Inkluderer ikke leieforpliktelser.
2) Netto effekt på NOK 192,0 millioner skyldes forskjell mellom påløpte og betalte renter (89,4) .
Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak
Konsernet har utbetalt NOK 54,5 millioner i lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak i 2025, mot NOK 46,5
millioner i 2024. Innbetalinger fra lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak utgjorde NOK 41,3 millioner (53,8).
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
88
NOTE 13 EGENKAPITAL OG AKSJONÆRFORHOLD
Innskutt egenkapital
(beløp i 1 000 kroner, unntatt antall aksjer) Antall aksjer Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt kapital Sum innskutt kapital
Egenkapital per 31. desember 2023 93 640 412 187 282 1 394 857 700 629 2 282 768
Kjøp av egne aksjer i forbindelse med aksjeprogram til ansatte (672 000) (1 344) - - (1 344)
Salg av aksjer til ansatte 796 935 1 594 - - 1 594
Egenkapital per 31. desember 2024 93 765 347 187 532 1 394 857 700 629 2 283 018
Kjøp av egne aksjer i forbindelse med aksjeprogram til ansatte (800 000) (1 600) - - (1 600)
Salg av aksjer til ansatte 728 837 1 458 - - 1 458
Egenkapital per 31. desember 2025 93 694 184 187 390 1 394 857 700 629 2 282 876
Selskapets aksjekapital per 31. desember 2025 var NOK 187,4 millioner (fratrukket egne aksjer), og består av 93 694 184 fullt
innbetalte ordinære aksjer pålydende NOK 2,00. Per 31. desember 2024 var aksjekapitalen NOK 187,5 millioner, og besto av
93 765 347 fullt innbetalte ordinære aksjer pålydende NOK 2,00. Alle utstedte aksjer har like rettigheter. Endringen i 2025
skyldes salg av aksjer til ansatte i forbindelse med årlig aksjeprogram og kjøp av egne aksjer i forbindelse med aksjeprogram til
ansatte.
Selskapet eier 71 504 egne aksjer per 31. desember 2025 (341 egne aksjer per 31. desember 2024).
Styret i Selvaag Bolig ASA har fullmakt fra generalforsamlingen til å erverve egne aksjer med pålydende verdi inntil NOK 18 753
137. Det beløp som betales per aksje skal være minimum NOK 10 og maksimum NOK 100. Styret kan benytte fullmakten i
forbindelse med eventuell senere nedsettelse av aksjekapitalen med generalforsamlingens samtykke, for insentivprogram eller som
oppgjør i eventuelle oppkjøp av virksomheter, samt for å erverve aksjer der dette er finansielt gunstig. Styret står fritt til hvilke måter
erverv og avhendelse av aksjer kan skje. Fullmakten gjelder til ordinær generalforsamling i 2026. Fullmakten foreslås forlenget med
ett år frem til generalforsamling i 2027.
Videre har styret i Selvaag Bolig ASA fullmakt fra generalforsamlingen til å forhøye aksjekapitalen, i en eller flere omganger, med
inntil NOK 18 753 137. Fullmakten kan benyttes ved utstedelse av vederlagsaksjer under insentivordninger, vederlagsaksjer ved
erverv av virksomhet innen Selskapets formål og nødvendig styrking av Selskapets egenkapital. Fullmakten gjelder til ordinær
generalforsamling i 2026. Aksjeeieres fortrinnsrett til tegning av aksjer kan settes til side. Fullmakten omfatter kapitalforhøyelse mot
innskudd i andre eierandeler enn penger eller rett til å pådra Selskapet særlige plikter. Fullmakten omfatter ikke beslutning om
fusjon. Fullmakten gjelder til ordinær generalforsamling i 2026 og foreslås forlenget med ett år frem til generalforsamling i 2027.
Andre egenkapitalreserver
Andre reserver i oppstillingen av endringer i egenkapital består av konsernets andel av transaksjoner med eiere i felleskontrollerte
foretak og tilknyttede selskaper .
Ikke-kontrollerende interesser
Eierandel i % Andel av resultat etter skatt Regnskapsført verdi per
(beløp i 1 000 kroner) 12/31/2025 12/31/2024 2025 2024 2025 2024
Nesttun Pluss AS/KS 25,0 % 25,0 % 41 42 7 922 7 881
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
89
Eierstruktur
Per 31. desember 2025 hadde konsernet 6 595 aksjonærer, hvorav 151 aksjonærer utenfor Norge. Per 31. desember 2024
hadde konsernet 6 879 aksjonærer, hvorav 186 aksjonærer utenfor Norge.
De 20 største aksjonærene per 31. desember 2025 var som følger:
Aksjonær Antall aksjer Eierandel
SELVAAG AS 50 180 087 53,5 %
Skandinaviska Enskilda Banken AB * 4 980 572 5,3 %
PERESTROIKA AS 3 848 312 4,1 %
VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG GAMBA 2 706 726 2,9 %
The Northern Trust Comp, London Br * 2 186 000 2,3 %
EGD CAPITAL AS 1 704 752 1,8 %
SANDEN EQUITY AS 1 660 000 1,8 %
HAUSTA INVESTOR AS 1 600 000 1,7 %
MUSTAD INDUSTRIER AS 1 067 454 1,1 %
The Northern Trust Comp, London Br * 840 200 0,9 %
Sverre Molvik 759 852 0,8 %
Øystein Klungland 759 852 0,8 %
Brown Brothers Harriman & Co. * 684 331 0,7 %
MATTISHOLMEN AS 578 939 0,6 %
VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG NORGE 505 298 0,5 %
Brown Brothers Harriman & Co. 486 006 0,5 %
Christopher Brunvoll 446 634 0,5 %
SKEIE ALPHA INVEST AS 430 000 0,5 %
KBC Bank NV * 386 569 0,4 %
VARDE NORGE AS 383 395 0,4 %
Sum 20 største aksjonærer 76 194 979 81,3 %
Øvrige aksjonærer 17 570 709 18,7 %
Totalt antall aksjer 93 765 688 100,0 %
*
For ytterligere informasjon vedr. aksjonærer henvises det til: http://sboasa.n o
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
90
De 20 største aksjonærene per 31. desember 2024 var som følger:
Aksjonær Antall aksjer Eierandel
SELVAAG AS 50 180 087 53,5 %
Skandinaviska Enskilda Banken AB * 4 680 572 5,0 %
PERESTROIKA AS 3 443 837 3,7 %
VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG GAMBA 3 096 726 3,3 %
The Northern Trust Comp, London Br * 2 186 000 2,3 %
EGD CAPITAL AS 1 704 752 1,8 %
SANDEN EQUITY AS 1 660 000 1,8 %
HAUSTA INVESTOR AS 1 600 000 1,7 %
MUSTAD INDUSTRIER AS 1 067 454 1,1 %
Goldman Sachs International * 965 549 1,0 %
The Northern Trust Comp, London Br * 840 200 0,9 %
Brown Brothers Harriman & Co. * 684 331 0,7 %
Sverre Molvik 677 403 0,7 %
Øystein Klungland 677 403 0,7 %
VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG NORGE 505 298 0,5 %
Brown Brothers Harriman & Co. * 492 551 0,5 %
Skandinaviska Enskilda Banken AB * 399 628 0,4 %
KBC Bank NV * 387 922 0,4 %
Christopher Brunvoll 387 791 0,4 %
VARDE NORGE AS 350 000 0,4 %
Sum 20 største aksjonærer 75 987 504 81,0 %
Øvrige aksjonærer 17 778 184 19,0 %
Totalt antall aksjer 93 765 688 100,0 %
*
For ytterligere informasjon vedr. aksjonærer henvises det til: http://sboasa.no
Styremedlemmene og administrerende direktør hadde ingen opsjoner i selskapet i årene 2025 og 2024. Se egen
godtgjørelsesrapport publisert på selskapets hjemmeside Selvaag Bolig ASA for en oversikt over styremedlemmenes og
administrerende direktørs beholdninger av selskapets aksjer.
NOTE 14 RESULTAT PER AKSJE
Resultat per aksje er beregnet som årets resultat dividert med et vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer. Det er ingen
utvanningseffekter relatert til aksjekapitalen i 2025 og 2024.
Resultat per aksje 2025 2024
Årets resultat som kan henføres selskapets aksjonærer, i 1 000 kroner 132 955 176 914
Vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer 93 744 740 93 644 322
Resultat per aksje i kroner 1,42 1,90
Utvannet resultat per aksje i kroner 1,42 1,90
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
91
NOTE 15 UTBYTTE
Selskapet har fra 2015 etablert en policy om halvårlig utbytte. Styret har foreslått et ordinært utbytte på NOK 1,0 per aksje for
2025, totalt NOK 93,8 millioner. Dette tilsvarer 70 prosent av resultat etter skatt. For 2024 ble det utbetalt ordinært utbytte på
NOK 117,2 millioner, tilsvarende NOK 1,25 per aksje. Dette utgjorde 66 prosent av resultat etter skatt. Utbyttet for 2025 skal
godkjennes av generalforsamlingen 30. april 2026 og er ikke bokført i konsernregnskapet. Det henvises til tabellen nedenfor for
spesifikasjon av beløp.
Utbetalt utbytte beregnes ved å ta utgangspunkt i totalt antall aksjer på 93 765 688. Deretter må det trekkes fra for utbytte på
egne aksjer eid av Selvaag Bolig ASA på vedtakstidspunktet.
Utbytte for 1. halvår Foreslått utbytte for 2. halvår 1) Totalt for 2025
(beløp i 1 000 kroner) NOK per aksje Antall aksjer Beløp NOK per aksje Antall aksjer Beløp
Brutto utbytte - - - 1,00 93 765 688 93 766 93 766
Fratrekk utbytte på egne aksjer - - - - - - -
Netto utbytte - - - - - 93 766 93 766
1) Beløpet er beregnet brutto, da antall egne aksjer på vedtakstidspunktet, 30. april 2026, ikke er kjent per 31. desember 2025.
Utbetalt ordinært utbytte i 2025 var NOK 117,2 millioner. Dette besto av NOK 117,2 millioner for 2. halvår 2024. Det ble ikke
utbetalt utbytte for 1. halvår 2025.
Utbytte for 1. halvår Utbytte for 2. halvår Totalt for 2024
(beløp i 1 000 kroner) NOK per aksje Antall aksjer Beløp NOK per aksje Antall aksjer Beløp
Brutto utbytte - - - 1,25 93 765 688 117 207 117 207
Fratrekk utbytte på egne aksjer - - - 1,25 341 - -
Netto utbytte - - - - - 117 207 117 207
Utbetalt ordinært utbytte i 2024 var NOK 93,6 millioner. Dette besto av NOK 93,6 millioner for 2. halvår 2023. Det ble ikke
utbetalt utbytte for 1. halvår 2024.
NOTE 16 RENTEBÆRENDE GJELD
Spesifikasjon av rentebærende gjeld
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Langsiktig gjeld
Banklån 1 098 070 935 433
Obligasjonslån - -
Sum langsiktig rentebærende gjeld til amortisert kost 1 098 070 935 433
Kortsiktig gjeld
Banklån 1 208 463 173 230
Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter 729 504 504 450
Sum kortsiktig rentebærende gjeld til amortisert kost 1 937 967 677 680
Sum rentebærende gjeld til amortisert kost 3 036 037 1 613 113
Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i fire kategorier, 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA,
2) tomtelån, 3) tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter med Urban Property og 4) byggelån.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
92
Per 31. desember 2025 hadde konsernet ikke trukket på noen av toppfinansieringsfasilitetene, tomtelån var på NOK 33 millioner,
tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter med Urban Property utgjorde NOK 730 millioner og byggelån var på NOK 2 273 millioner.
Selskap
(beløp i NOK 1000)
Låneinstrument Långivere År 2025 Forfall
Selvaag Bolig ASA Kassekreditt DNB - Ikke spesifisert
Selvaag Bolig ASA Revolver DNB - 12/31/2027
Selvaag Bolig ASA m/døtre
Tomtelån -
Tilbakekjøpsavtaler/
selgerkreditt
Urban Property
729 505 Ikke spesifisert
Jaasund AS Tomtelån SR Bank 17 000 6/30/2027
Aase Gaard AS Tomtelån SR Bank 16 000 9/30/2028
Skårer Bolig AS Byggelån DNB 235 371 3/30/2027
Selvaag Bolig Grenseveien AS Byggelån DNB 305 690 12/31/2027
Selvaag Bolig Landås Byggelån DNB 454 758 9/30/2027
Selvaag Bolig Lørenskog Byggelån DNB 272 699 12/31/2026
Selvaag Bolig Ballerud AS Byggelån Nordea 778 954 12/31/2026
Lervig Brygge AS Byggelån DNB 7 721 3/31/2026
Selvaag Bolig Sandsliåsen AS Byggelån Nordea 149 069 9/30/2026
Sandsliåsen Utbygging AS Byggelån Nordea 69 270 6/30/2027
Sum rentebærende gjeld - - 3 036 037 -
Rentesatsene fastsettes basert på 3 måneder NIBOR med et tillegg. Per 31. desember 2025 var gjennomsnittlig rentesats tomtelån
8,0 prosent og byggelån 6,2 prosent. Forskjellene mellom de oppgitte nominelle rentesatsene og effektiv rente anses å være
uvesentlige. Varighet på byggelån, og selgerkreditter til Urban Property, følger ferdigstillelse og overlevering av boliger slik at
endelig nedbetaling skjer når prosjektet er fullført.
Selskap
(beløp i NOK 1000)
Låneinstrument Långivere År 2024 Forfall
Selvaag Bolig ASA Kassekreditt DNB - Ikke spesifisert
Selvaag Bolig ASA Revolver DNB - 12/31/2027
Selvaag Bolig ASA m/døtre
Tomtelån -
Tilbakekjøpsavtaler/
selgerkreditt
Urban Property
504 450 Ikke spesifisert
Jaasund AS Tomtelån SR Bank 18 000 6/30/2027
Aase Gaard AS Tomtelån SR Bank 16 000 12/31/2025
Selvaag Bolig Pallplassen AS Byggelån Nordea 54 164 6/30/2026
Skårer Bolig AS Byggelån DNB 332 572 3/30/2027
Sandsliåsen Utbygging AS Byggelån Nordea 7 984 3/25/2025
Selvaag Bolig Grenseveien AS Byggelån DNB 222 722 12/31/2027
Selvaag Bolig Landås Byggelån DNB 1 915 9/30/2027
Selvaag Bolig Lørenskog Byggelån DNB 769 12/31/2026
Selvaag Bolig Ballerud AS Byggelån Nordea 124 085 12/31/2026
Lervig Brygge AS Byggelån DNB 225 193 3/31/2026
Selvaag Bolig Langhus AS Byggelån DNB 105 259 12/31/2025
Sum rentebærende gjeld - - 1 613 113 -
Rentesatsene fastsettes basert på 3 måneder NIBOR med et tillegg. Per 31. desember 2024 var gjennomsnittlig rentesats tomtelån
8,4 prosent og byggelån 6,7 prosent. Forskjellene mellom de oppgitte nominelle rentesatsene og effektiv rente anses å være
uvesentlige. Varighet på byggelån, og selgerkreditter til Urban Property, følger ferdigstillelse og overlevering av boliger slik at
endelig nedbetaling skjer når prosjektet er fullført.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
93
Rentebærende gjeld
Forfallsplan for rentebærende gjeld:
2025 2024
Tilbakebetales i løpet av 2025 - 677 680
Tilbakebetales i løpet av 2026 1 937 967 585 902
Tilbakebetales i løpet av 2027 1 082 070 349 531
Tilbakebetales i løpet av 2028 16 000 -
Tilbakebetales i løpet av 2029 eller senere - -
Sum 3 036 037 1 613 113
Sikrede lån 2025 2024
Banklån - finansinstitusjoner 2 306 533 1 108 663
Kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter
1)
729 504 504 450
1) Knyttet til samarbeidsavtale med Urban Property. Avtalen inneholder finansielle covenants, se note 29.
Regnskapsført verdi av eiendom stilt som sikkerhet for banklån 2025 2024
Varelager 4 802 114 2 859 882
Spesifikasjon av kortsiktig rentebærende gjeld
Tabellen nedenfor inkluderer gjeld som forfaller innen 12 måneder etter rapporteringsperioden avsluttes:
2025 2024
Tilbakebetales 0-6 måneder etter periodeslutt 7 721 51 971
Tilbakebetales 6-12 måneder etter periodeslutt 1 930 247 625 709
Sum 1 937 967 677 680
NOTE 17 LEVERANDØRGJELD OG ANNEN GJELD
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Leverandørgjeld 161 948 132 500
Påløpte kostnader 366 980 206 313
Andre kortsiktige finansielle forpliktelser - -
Sum annen kortsiktig ikke-rentebærende finansiell gjeld 366 980 206 313
Forskuddsbetalinger fra kunder (kontraktsforpliktelser) 36 834 36 892
Annen kortsiktig gjeld 95 153 109 495
Sum annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld 498 967 352 700
Leverandørgjeld
Konsernets leverandørgjeld forfaller til betaling i løpet av tre måneder.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
94
NOTE 18 KAPITALFORVALTNING OG FINANSIELL RISIKOSTYRING
18.1 Finansielle risikofaktorer
Konsernets aktiviteter medfører finansiell risiko av ulike typer: Markedsrisiko (inkludert valutarisiko, renterisiko og prisrisiko),
kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets overordnede aktiviteter for risikostyring søker å minimalisere de potensielle negative
effektene på konsernets finansielle resultater.
Administrerende direktør og ledergruppen identifiserer og vurderer finansiell risiko på løpende basis.
(a) Markedsrisiko
(i) Valutarisiko
Selskapet er en norsk eiendomsutvikler, med fokus på norske utviklingsprosjekter og eiendommer. Konsernet har enkelte
investeringer i utenlandske virksomheter der netto eiendeler er utsatt for valutarisiko ved omregning, men i begrenset grad.
Prosjekter utenfor Norge finansieres i lokal valuta gjennom datterselskaper.
(ii) Prisrisiko
Konsernet er generelt utsatt for prisrisiko knyttet til eiendom, og geografisk er konsernet hovedsakelig eksponert i Norge. I tillegg
har konsernet fremtidige prosjekter i Sverige. Konsernet er også eksponert for risiko knyttet til byggekostnader og råvarepriser.
Resultatmarginen for hvert prosjekt vil variere avhengig av utviklingen i salgsinntekter per kvadratmeter for boligeiendommer.
Konsernets prisrisiko er redusert ettersom boliger tilsvarende 60 prosent av total salgsverdi i et prosjekt, som hovedregel, er solgt før
byggestart. Konsernet er ikke eksponert for prisrisiko i finansielle instrumenter.
Graden av risiko relatert til prisene på varer og tjenester varierer avhengig av kontrakttype. Prosjekter spenner ofte over flere år og
råvarepriser og lønnskostnader kan øke i løpet av byggeperioden. De fleste kontrakter er basert på faste priser for byggeperioden,
men enkelte kontrakter inneholder indeksklausuler som tillater prisøkninger.
(iii) Renterisiko
Konsernets renterisiko oppstår hovedsakelig fra langsiktige lån. Lån utstedt til flytende rente eksponerer konsernet for
rentesvingninger som påvirker kontantstrømmene. I tillegg har konsernet opsjonsavtaler med Urban Property som er eksponert for
rentesvingninger, se note 26. Konsernet kapitaliserer rentekostnader som en del av utviklingsprosjekter (varelager eiendom) i takt
med prosjektenes fremdrift i samsvar med IAS 23 Lånekostnader. Se RENTEBÆRENDE GJELD for detaljer om konsernets lån.
(b) Kredittrisiko
Kredittrisiko styres på konsernnivå. Konsernet er eksponert for motpartsrisiko når konsernets selskaper inngår avtaler om salg av
bolig. Kredittrisiko oppstår også fra utestående fordringer, som for eksempel lån til tilknyttede selskaper .
Kredittrisiko knyttet til salg av eiendom anses å være begrenset ettersom oppgjør finner sted gjennom profesjonelle
oppgjørsmeglere. Normalt kreves NOK 100 000 i forskuddsbetaling og dokumentasjon på finansiering fra boligkjøper når
kontrakten inngås. Balansen gjøres opp ved overføring av eiendomsrett.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
95
Basert på ovennevnte er konsernets kredittrisiko knyttet til finansielle eiendeler vurdert til å være lav.
Konsernets maksimale eksponering for kredittrisiko omfatter klassene "Kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle
eiendeler" og "Kontanter og kontantekvivalenter». Se 18.3 Finansielle eiendeler og forpliktelser for balanseførte verdier av disse
klassene 31. desember 2025 og 2024.
(c) Likviditetsrisiko
Konservativ likviditetsstyring innebærer å ha tilstrekkelig likvide eiendeler og tilgjengelig finansiering gjennom kredittlinjer til å møte
konsernets forpliktelser. Selvaag Bolig ASA har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember
2027. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK 150 millioner i samme bank med årlig fornyelse. Per 31. desember var det
ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene.
Konsernet har inngått en rekke forpliktelser til å kjøpe tomter i fremtiden som vil påvirke likviditeten på tidspunktet hvor forpliktelsene
forfaller, se også Note 5 varelager. Likviditetsrisiko knyttet til tomtekjøp håndteres gjennom samarbeid med Urban Property (se
Note 26 ), langsiktige bankforbindelser, kredittfasiliteter, tilgjengelige likviditetsreserver og tett oppfølging av
reguleringsprosessene.
Selskapet har en aktiv likviditetsforvaltning, og har fokus på å ha tilstrekkelig likviditet til enhver tid. Selskapet overvåker kontinuerlig
prognoser og faktiske kontantstrømmer.
Forfallsprofil for konsernets forpliktelser (nominelle verdier)
Rentebærende forpliktelser
Forfallsprofil for konsernets forpliktelser (nominelle verdier)
(beløp i 1 000 kroner) Note Total per 31.12.2025 < 1 år 1-3 år 3-6 år 6-10 år > 10 år Uspesifisert
Rentebærende forpliktelser
Banklån *) 16 2 496 009 1 243 453 1 252 557 - - - -
Annen rentebærende gjeld 16 788 558 788 558 - - - - -
Sum rentebærende forpliktelser 3 284 567 2 032 011 1 252 557 - - - -
*)
Inkluderer estimerte rentebetalinger.
Ikke-rentebærende forpliktelser
(beløp i 1 000 kroner) Note Total per 31.12.2025 < 1 år 1-3 år 3-6 år 6-10 år > 10 år Uspesifisert
Ikke-rentebærende forpliktelser
Leverandørgjeld 17 161 948 161 948 - - - - -
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld 17 95 153 95 153 - - - - -
Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld 18.3 601 365 - 601 365 - - - -
Sum ikke-rentebærende forpliktelser 858 466 257 101 601 365 - - - -
*)
Inkluderer estimerte opsjonspremier .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
96
Forfallsprofil for konsernets forpliktelser (nominelle verdier)
Rentebærende forpliktelser
Forfallsprofil for konsernets forpliktelser (nominelle verdier)
(beløp i 1 000 kroner) Note Total per 31.12.2024 < 1 år 1-3 år 3-6 år 6-10 år > 10 år Uspesifisert
Rentebærende forpliktelser
Banklån *) 16 1 226 775 201 778 1 024 997 - - - -
Annen rentebærende gjeld 16 547 177 547 177 - - - - -
Sum rentebærende forpliktelser 1 773 951 748 955 1 024 997 - - - -
*)
Inkluderer estimerte rentebetalinger.
Ikke-rentebærende forpliktelser
(beløp i 1 000 kroner) Note Total per 31.12.2024 < 1 år 1-3 år 3-6 år 6-10 år > 10 år Uspesifisert
Ikke-rentebærende forpliktelser
Leverandørgjeld 17 132 500 132 500 - - - - -
Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld 17 109 495 109 495 - - - - -
Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld 18.3 456 496 - 456 496 - - - -
Sum ikke-rentebærende forpliktelser 698 491 241 995 456 496 - - - -
18.2 Risikostyring av kapital
Konsernets mål for kapitalforvaltningen er å sikre konsernselskapenes muligheter for fortsatt drift, og samtidig sikre avkastning for
aksjonærene og godtgjørelse til andre interessenter, og opprettholde en optimal kapitalstruktur. Dette gjøres ved å opprettholde en
trygg likviditet gjennom året og en robust egenkapital.
For å oppnå denne målsetningen fokuserer konsernet på lønnsomheten til de ulike prosjektene. Som hovedregel kreves det
dekningsgrad på minimum 10 prosent og minimum 60 prosent salgsgrad i prosjektene før byggestart. Ved utgangen av året var
EBITDA-margin i pågående prosjekter 15,0 prosent (14,9), se Note 4 segmentinformasjon for mer informasjon. 60 prosent av
enhetene under bygging ved årsskiftet var solgt (61).
Konsernets egenkapitalgrad (egenkapital i prosent av totalbalanse) skal ikke være under 30 prosent. Ved utgangen av året var
denne 35,4 prosent (46,4)
For å optimalisere kapitalstrukturen vurderer ledelsen alle tilgjengelige finansieringskilder på en løpende basis. Kapitalbehov er i
hovedsak finansiert gjennom en konsernkontoordning der utvalgte selskaper i Selvaag Bolig konsern inngår. Selvaag Bolig ASA
har en kredittfasilitetsavtale med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2027. I tillegg har selskapet en kredittfasilitet
på NOK 150 millioner i samme bank med årlig fornyelse. Avtalene inneholder finansielle covenants, se note 29. Per 31. desember
var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene. Pågående prosjekter finansieres i hovedsak gjennom byggelån
som forfaller når prosjektet er ferdigstilt.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
97
18.3 Finansielle eiendeler og forpliktelser
Alle finansielle eiendeler og gjeld i konsernet er bokført til amortisert kost.
Klasser av finansielle eiendeler og forpliktelser
(beløp i 1 000 kroner) Note 2025 2024
Kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler
Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak 193 214 173 614
Andre langsiktige fordringer 11 71 363 57 058
Kundefordringer 108 759 62 411
Andre fordringer 11 10 962 14 154
Sum kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler 384 298 307 237
Kontanter og kontantekvivalenter
Kontanter og kontantekvivalenter 254 838 383 649
Leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser
Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld 26 513 052 456 496
Leverandørgjeld 161 948 132 500
Andre kortsiktige ikke-rentebærende finansielle forpliktelser 17 366 980 206 313
Sum leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser 1 041 980 795 309
Rentebærende forpliktelser
Langsiktig rentebærende gjeld 16 1 098 070 935 433
Kortsiktig rentebærende gjeld 16 1 937 967 677 680
Sum rentebærende forpliktelser 3 036 037 1 613 113
Sensitivitetsanalyse
Renterisiko
År 2025
Justering i rentenivået i basispunkter 50 100 150
Effekt - Banklån og selgerkreditter (11 623) (23 246) (34 869)
Effekt - Andre lån - - -
Effekt på kontantstrøm (i 1 000 kroner) (11 623) (23 246) (34 869)
År 2024
Justering i rentenivået i basispunkter 50 100 150
Effekt - Banklån og selgerkreditter (7 558) (15 117) (22 675)
Effekt - Andre lån - - -
Effekt på kontantstrøm (i 1 000 kroner) (7 558) (15 117) (22 675)
Tabellene ovenfor viser hvor sensitiv konsernet er for en reduksjon eller økning i rentenivået med henholdsvis 50, 100 og 150
basispunkter. Beregningene er basert på gjennomsnittlig rente for året. Effektene er beregnet på et før skatt-grunnlag og basert på
gjennomsnittlig utestående beløp i perioden. Effekter på resultat og egenkapital forventes å være tilnærmet lik effekt på
kontantstrøm etter skatt. Renter knyttet til tomtelån og byggelån aktiveres som en del varelageret og inngår i varekostnaden ved
overlevering av boliger. Effekter i resultatet som følge av renteendringer vil derfor treffe på forskjellige tidspunkt avhengig av når
boligene overleveres.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
98
Valutarisiko
Konsernet er i begrenset grad eksponert for valutarisiko. Per 31. desember 2024 og 2025 vil svingninger i størrelsesorden + / - 5
prosent gi en uvesentlig endring i konsernets resultatregnskap, og vil påvirke den konsoliderte oppstillingen av endringer i
egenkapitalen med ubetydelige beløp.
18.4 Virkelig verdi av finansielle instrumenter
Prinsipper for estimering av virkelig verdi
Bokført verdi av eiendeler og forpliktelser målt til amortisert kost anses å være tilnærmet lik virkelig verdi.
NOTE 19 SKATT
Spesifikasjon av inntektsskatt
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Betalbar skatt (877) (19 823)
Endring i utsatt skatt (5 726) (12 417)
Skattekostnad i resultatregnskapet (6 603) (32 240)
Konsernets virksomhet er i hovedsak knyttet til Norge med kun ubetydelige beløp som registrert i andre land. En fordeling av
skattekostnaden mellom land anses dermed ikke nødvendig.
Avstemming mellom nominell og effektiv skattesats: 2025 2024
Resultat før skattekostnad 139 599 209 196
Beregnet skatt etter nominell sats (22 %) (30 712) (46 023)
Skattepliktig inntekt under fritaksmetoden, i samsvar med skatteloven § 2-38 5 674 9 096
Realisering av latent skatt og ikke-fradragsberettigede kostnader (6 747) (11 708)
Andre ikke skattepliktige inntekter 9 908 485
Resultatandel fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter 15 274 15 910
Skattekostnad (6 603) (32 240)
Effektiv skattesats *) 4,7 % 15,4 %
*)
Resultatandeler fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter bokført etter egenkapitalmetoden påvirker den effektive
skattesatsen. Resultat før skatt inneholder både Selvaag Bolig ASAs og ikke-kontrollerende interessers andel av resultatet i
deltagerlignede selskaper. Ikke-kontrollerende interessers andel av resultat i deltagerlignede selskaper behandles derfor som en
permanent forskjell i konsernets skatteberegning. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelse for skattesubjekter
som ikke inngår i Selvaag Bolig konsern.
Resultatandel fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter
Resultatandel fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter som ikke er deltakerlignede selskaper er innregnet på etter
skatt basis og påvirker derfor ikke konsernets skatt, se Note 24
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
99
Utsatt skatt per 31. Desember
Utsatt skatt per 31. desember 2025 2024
(beløp i 1 000 kroner) Eiendel Forpliktelse Eiendel Forpliktelse
Anleggsmidler - 442 - 4 009
Varelager (eiendom) - 134 564 - 108 216
Fordringer - 182 - 130
Kortsiktig gjeld 6 131 - 6 956 -
Langsiktig gjeld 18 814 - 19 061 -
Skattemessig underskudd til fremføring 18 064 - 2 594 -
Sum midlertidige forskjeller 43 009 135 188 28 611 112 355
Ikke regnskapsført utsatt skatt (938) - -913 -
Netto eiendel (forpliktelse) totalt (91 241) - (82 831) -
Eiendel ved utsatt skatt innregnes i balansen i den grad det er sannsynlig at tilstrekkelige skattepliktige overskudd vil bli generert, slik
at eiendelene ved utsatt skatt kan benyttes. Det er ingen utløpsdato på fremførbare underskudd.
Netto bevegelse i utsatt skatt er som følger:
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Netto eiendel (forpliktelse) ved utsatt skatt per 1. januar (82 831) (73 476)
Oppkjøp av datterselskaper (3 136) 676
Avgang av datterselskaper 452 2 387
Innregnet i oppstillingen av totalresultat (5 726) (12 418)
Netto eiendel (forpliktelse) ved utsatt skatt per 31. desember (91 241) (82 831)
Selvaag Bolig ASA har i tidligere år kjøpt selskaper med utviklingstomter. Disse selskapene hadde ingen virksomhet utover å eie en
tomt, og kjøpene er derfor innregnet som kjøp av enkelteiendeler. Ved kjøp av enkelteiendeler innregnes ikke utsatt skatt, hvilket
innebærer at tomteverdien innregnes netto etter utsatt skatt, ref. IAS 12.22 c. Tomtene i porteføljen som dette gjelder har en bokført
verdi på NOK 40 millioner (95) per 31.desember 2025 og målt med nominell skattesats på 22 prosent knytter det seg en latent
skatt til disse på NOK 4 millioner som ikke er innregnet i balansen (7).
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
100
NOTE 20 AVSETNINGER
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Avsetning forpliktelse bygging av parkeringsplasser 62 296 60 365
Sum langsiktige avsetninger for andre forpliktelser 62 296 60 365
Avsetning for forpliktelser til bygging av garasjeplasser utgjør NOK 62 millioner og er knyttet til tidligere oppførte bygg der det
skal stilles et avtalt antall garasjeplasser til disposisjon. På nåværende tidspunkt er forpliktelsene oppfylt gjennom midlertidig
parkering. Videre utbygging av områdene avgjør når de midlertidige parkeringsplassene fjernes og utløser bygging av
permanente garasjeplasser. Forpliktelsene forfaller således når prosjektene realiseres. Tidspunkt for realisering av
garasjeforpliktelsene antas å ligge flere år frem i tid.
Utvikling i perioden:
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Per 1. januar 60 365 70 215
Forpliktelser oppstått i løpet av året og effekter av estimatendringer 1 931 (9 850)
Benyttede beløp - -
Reklassifisering etter virksomhetssammenslutning - -
Reklassifisering av pensjonsforpliktelser - -
Forpliktelser i oppkjøpt virksomhet - -
Per 31. desember 62 296 60 365
NOTE 21 BETINGEDE FORPLIKTELSER OG GARANTIER
Konsernet er underlagt følgende betingede forpliktelser på grunn av eierinteresser i datterselskaper og tilknyttede selskaper:
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Betalingsgaranti ovenfor leverandør 57 616 73 624
Ikke innkrevd kapital - kommandittselskaper 6 600 6 600
Sum betingede forpliktelser 64 216 80 224
Konsernet har gitt selvskyldnergarantier på NOK 822,1 millioner i 2025 og NOK 567,4 millioner i 2024. Selvskyldnergarantiene
er knyttet til garantier gitt av Selvaag Bolig ASA som tilleggssikkerhet for selgerkreditt på tomtekjøp fra Urban Property, kjøp av tomt
i Sverige og tomtelån. Konsernet har også stilt selvskyldnergaranti for oppfyllelse av krav i henhold til Bustadoppføringslova § 12
og § 47 gjennom kjøpte garantier. I tillegg stilles det byggherregarantier overfor totalentreprenører. Forpliktelsene knyttet til
garantiene er ikke balanseført.
I henhold til Bustadoppføringsloven har Selvaag Bolig ASA et garantiansvar på 5 år i etterkant av overleveringer. Siden selskapet
primært inngår avtaler om totalentrepriser, dekkes dette garantiansvaret i praksis av entreprenørene, og i ytterste konsekvens av
entreprenørs forsikringsselskap. Historisk har Selvaag Bolig kun utført helt marginalt garantiarbeid selv. Som følge av dette er det
ikke innregnet noen garantiforpliktelse i balansen. En slik forpliktelse ville uansett hatt en tilsvarende rettighet overfor utførende
entreprenør.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
101
NOTE 22 GODTGJØRELSE OG HONORARER TIL LEDELSEN, STYRET OG REVISORER
Godtgjørelsen til ledelsen og styret:
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Lønn, bonus og annen godtgjørelse 29 335 29 980
Aksjekjøpsprogram 5 721 5 515
Pensjon 527 606
Sum godtgjørelse til ledelsen og styret 35 584 36 102
For detaljert godtgjørelse til ledende personer vises det til egen godtgjørelsesrapport for 2025 publisert på selskapets hjemmeside
Selvaag Bolig ASA. Selskapet har etablerte retningslinjer for godtgjørelse til ledende personer som ble godkjent av selskapets
generalforsamling 26. april 2023.
Spesifikasjon av godtgjørelse til revisor:
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Lovpålagt revisjon til morselskapet 1 848 1 606
Lovpålagt revisjon til datterselskap 552 1 478
Andre attestasjonstjenester 454 594
Andre tjenester utenfor revisjon - -
Sum godtgjørelse til revisor (eks mva) 2 854 3 678
NOTE 23 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER
Mellomværende og transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, er
eliminert ved konsolidering og fremgår ikke av denne noten. Selvaag AS eier 53,5 prosent av aksjene i Selvaag Bolig. Kjøp og
salg av tjenester med Selvaag AS og deres nærstående parter gjøres etter forretningsmessige avtalevilkår. Dette er hovedsakelig
husleie, lønnstjenester og bruk av merkevare, samt kjøp av tomter fra Urban Property (UP). Detaljer om transaksjoner mellom
konsernet og nærstående parter er oppgitt nedenfor.
Det har vært transaksjoner med følgende nærstående selskaper i løpet av året:
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Salg av varer og tjenester
Tilknyttede selskaper og felleskontrollerte foretak 40 623 38 984
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap)
1)
44 377 274 607
Kjøp av varer og tjenester
Selvaag AS (morselskap) (543) (543)
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) (7 682) (7 290)
Finansinntekt
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) - -
Opsjonspremier og renter på selgerkreditter mot Urban Property (Se note 26 for nærmere beskrivelse)
Betalt opsjonspremier portefølje B (15 033) (20 152)
Betalt opsjonspremier portefølje C (100 250) -
Påløpt og aktivert opsjonspremie portefølje C (109 731) (213 662)
Betalt transaksjonshonorar (3 173) (2 394)
Påløpt renter på selgerkreditter (44 155) (14 078 )
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
102
Utestående mellomværende per 31. desember var følgende:
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Fordringer
Selvaag AS (morselskap) - -
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) 550 348
Gjeld
Selvaag AS (morselskap) - -
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) (1 948) (2 006)
Tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter Urban Property (729 504) (504 450)
Andre nærstående transaksjoner
1)
Urban Property (UP) er nærstående part med selskapet etter regnskapsreglene, som medfører at løpende opsjonspremier og
tilbakekjøp av tomter anses som nærstående transaksjoner. I løpet av 2025 kjøpte selskapet fem tomter fra UP for totalt NOK
684,3 millioner. Videre solgte Selvaag Bolig sin andel av et deleid prosjekt i Ski til UP for NOK 44,4 millioner. I 2024 overleverte
Selvaag Bolig en hel blokk på 71 leiligheter til Selvaag Utleiebolig AS, et daværende heleid datterselskap av Selvaag AS. Salget
genererte en omsetning på NOK 274 millioner. I løpet av 2025 ble det inngått en ny opsjonsavtale med UP, knyttet til en eiendom
i Nordre Follo kommune.
Konsernet har stilt diverse garantier, hovedsakelig gjennom kjøpte garantier, til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte
virksomheter på totalt NOK 149 millioner .
NOTE 24 INVESTERINGER I TILKNYTTEDE SELSKAP OG FELLESKONTROLLERTE FORETAK
Forretningskontor År for oppkjøp Eier-/stemmeandel
Selskap / beløp i 1 000 kroner 2025 2024
S Trumpet Holding AB (Tidl. Projektbolaget Sädesärlan AB) Sverige 2011 50% 50%
Kaldnes Brygge AS Norge 2016 50% 50%
Kaldnes Boligutvikling AS
1)
Norge 2012 25% 25%
Sandnes Eiendom Invest AS Norge 2013 50% 50%
Kirkeveien Utbyggingsselskap AS
2)
Norge 2013 0% 50%
Tiedemannsfabrikken AS Norge 2014 50% 50%
Sinsenveien Utvikling AS Norge 2015 50% 50%
Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS Norge 2017 50% 50%
Fornebu Sentrum Utvikling AS Norge 2017 50% 50%
Heimdal Stasjonsby AS Norge 2017 50% 50%
Kanalveien Utvikling AS Norge 2019 50% 50%
Verftsbyen Bolig AS Norge 2019 50% 50%
Kanalveien 51-53 AS Norge 2020 50% 50%
Rabekkgata 4-6 AS Norge 2025 50% -
Sandsliåsen 40 Utvikling AS Norge 2025 50% -
Glassverket Boligutvikling AS Norge 2025 50% -
1)
Selskapet er deleid av Kaldnes Brygge AS.
2)
Selskapet ble solgt til Urban Property i 2025 .
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
103
Spesifikasjon av investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollerte foretak for 2025:
(beløp i 1 000 kroner) Eierandel
Regnskapsført
verdi 01.01.25
Tilgang/
Avgang
Andel av resultat/
totalresultat
1)
Utbytte/
utdelinger
Reklassifisert mot
ansvarlig lån
Regnskapsført
verdi
31.12.25
Felleskontrollerte foretak
Kaldnes Brygge AS 50% 86 010 - 1 667 - - 87 677
Sandnes Eiendom Invest AS 50% 67 790 - (8 202) - - 59 588
S Trumpet Holding AB (Tidl. Projektbolaget Sädesärlan AB) 50% 1 829 - - - - 1 829
Kirkeveien Utbyggingsselskap AS 50% 23 162 (44 388) 21 229 - (3) 0
Tiedemannsfabrikken AS 50% 791 - 1 260 - - 2 051
Sinsenveien Utvikling AS 50% 62 839 - 61 981 (62 500) - 62 320
Sandsliåsen 40 Utvikling AS
2)
50% 15 (19) 4 -
Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS
2)
50% - - (3 849) - 3 849 -
Fornebu Sentrum Utvikling AS
2)
50% - - (46) - 46 -
Heimdal Stasjonsby AS 50% 5 317 - (245) - - 5 072
Kanalveien Utvikling AS
2)
50% 0 - (3 174) - 3 174 0
Kanalveien 51-53 AS
2)
50% - - (1 030) - 1 030 -
Rabekkgata 4-6 AS
3)
50% 65 643 31 13 65 687
Glassverket Boligutvikling AS 50% 15 8 23
Verftsbyen Bolig AS 50% 28 839 - (182) - - 28 657
Sum 276 578 21 285 69 429 (62 500) 8 113 312 905
1)
Ingen av selskapene har andre inntekter og kostnader.
2)
Negativ bokført verdi er nettoført mot ansvarlige lån.
3)
Forskjell mellom tilgang investering og kontantstrømoppstillingen skyldes selgerkreditt på NOK 55,6 millioner.
Spesifikasjon av investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollerte foretak for 2024:
(beløp i 1 000 kroner) Eierandel
Regnskapsført
verdi 01.01.24
Tilgang/
Avgang
Andel av resultat/
totalresultat
1)
Utbytte/
utdelinger
Reklassifisert mot
ansvarlig lån
Regnskapsført
verdi
31.12.24
Felleskontrollerte foretak -
Kaldnes Brygge AS 50% 97 521 - 13 489 (25 000) - 86 010
Sandnes Eiendom Invest AS 50% 75 726 - (7 936) - - 67 790
Tangen pluss AS 50% 68 (71) 3 - - -
S Trumpet Holding AB (Tidl. Projektbolaget Sädesärlan AB) 50% 1 829 - - - - 1 829
Kirkeveien Utbyggingsselskap AS 50% 23 079 - 83 - - 23 162
Tiedemannsfabrikken AS 50% 762 - 29 - - 791
Smedplassen Prosjekt AS 50% 254 (233) (21) - - -
Sinsenveien Utvikling AS
2)
50% - - 72 644 - (9 806) 62 839
Sandsliåsen 46 Utbygging AS
2)
50% - - (258) - 258 -
Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS
2)
50% - - 3 813 - (3 813) -
Fornebu Sentrum Utvikling AS
2)
50% - - (6 573) - 6 573 -
Heimdal Stasjonsby AS 50% 6 110 - (793) - - 5 317
Kanalveien Utvikling AS 50% 755 - (1 218) - 463 0
Kanalveien 51-53 AS
2)
50% - - (900) - 900 -
Verftsbyen Bolig AS 50% 23 881 5 000 (42) - - 28 839
Sum 229 985 4 696 72 320 (25 000) (5 424) 276 578
1)
Ingen av selskapene har andre inntekter og kostnader.
2)
Negativ bokført verdi er nettoført mot ansvarlige lån.
Konsernets datterselskaper har per 31. desember ytet NOK 193,2 millioner i lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte
virksomheter (173,6 )
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
104
Oppsummert finansiell informasjon (100%) for tilknyttede selskap og felleskontrollerte foretak per 31. Desember
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Totale eiendeler 1 771 274 2 087 398
Total gjeld 1 271 588 1 597 095
Netto eiendeler 499 686 490 303
Totale driftsinntekter 1 406 834 2 253 568
Totalt resultat for året 138 858 144 640
NOTE 25 TILLEGGSINFORMASJON INNTEKTER
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Salgsinntekter - overleverte boliger
1)
2 002 368 1 661 261
Salgsinntekter - annen eiendom - 234 114
Øvrige inntekter
2)
84 280 75 669
Sum driftsinntekter 2 086 648 1 971 044
1)
Av salgsinntekter fra overleverte boliger i 2025 utgjorde andel fra Stor-Oslo om lag 75 prosent (79) og andel fra resten av Norge utgjorde om lag 25 prosent (21). Det var ingen overleverte boliger i utlandet i
2025 og 2024.
2)
Øvrige inntekter var relatert til aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig utleie, prosjektledelse og serviceinntekter, se spesifikasjon nedenfor.
Øvrige inntekter
(beløp i 1 000 kroner) 2025 2024
Leieinntekter 7 071 5 752
Prosjektledelse og serviceinntekter 74 684 69 447
Andre driftsinntekter 2 525 470
Sum øvrige inntekter 84 280 75 669
Leieinntektene i 2025 og 2024 besto i hovedsak av korttidsutleie.
Inntekter fra prosjektledelse gjelder tjenester som faktureres deleide selskaper. Serviceinntekter gjelder i hovedsak tjenester fakturert
privatpersoner i Pluss-prosjekter.
Konsernet hadde 912 enheter under bygging ved utgangen av året (829), hvorav Stor-Oslo utgjorde 78 prosent (82). Samlet
salgsverdi av enhetene under bygging var på NOK 6 574 millioner (6 134), hvorav solgte enheter utgjorde NOK 3 763 millioner
(3 447). 60 prosent av antall enheter under bygging var solgt (61). De solgte enhetene overleveres hovedsakelig i 2026 og 2027.
NOTE 26 SAMARBEID MED URBAN PROPERTY
Fra og med 2020 eies store deler av Selvaag Boligs (SBO) tilgjengelige tomteportefølje av Urban Property (UP). Selskapene er
langsiktige og strategiske samarbeidspartnere. UP eies av Oslo Pensjonsforsikring AS med 40 prosent av aksjene, Equinor Pensjon
med 30 prosent, Selvaag AS med 20 prosent og Rema Etablering Norge AS med 10 prosent. Selvaag AS sitt eierskap i UP
medfører at UP er en nærstående part til SBO etter IFRS, men ikke etter Allmennaksjeloven. Se note 26 i konsernregnskapet for
året 2020 for detaljert informasjon om transaksjonen.
UP er en solid, kapitalsterk og forutsigbar partner og samarbeidsavtalen innebærer blant annet :
• UP har en forkjøpsrett på kjøp av nye tomter SBO ønsker å utvikle.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
105
• SBO har opsjon på å kjøpe tilbake tomtene fra UP.
• Tomtene kjøpes trinnvis tilbake av SBO for opprinnelig kjøpspris pluss en årlig opsjonspremie på (NIBOR + 3,75 prosent). I tillegg
påløper det et transaksjonshonorar på 0,5 prosent når UP kjøper tomter av grunneier og 2,0 prosent når SBO kjøper fra UP.
• SBO betaler 50 prosent av kjøpesum til UP ved overtagelse av tomt (ved byggestart) og 50 prosent ved ferdigstillelse av
prosjekt.
• Dersom SBO velger å ikke utøve opsjonen på en tomt påløper det 48 måneders opsjonspremie (et break fee).
• Avtalen inneholder finansielle covenants, se note 29.
Portefølje B
Regnskapsmessig er Portefølje B behandlet som en finansieringsordning fordi SBO beholdt kontrollen over disse tomtene. Dette
innebærer at bokført verdi av Portefølje B forble uendret som varelager etter transaksjonen, mens vederlaget fra salget av
Portefølje B ble ført opp som en gjeldsforpliktelse for tilbakekjøpsavtaler (til UP) i balansen til SBO.
Opsjonspremien knyttet til tomtene i Portefølje B betales kvartalsvis. Opsjonspremiene behandles regnskapsmessig tilsvarende som
tomtelånsrenter. Disse aktiveres som en del av varelageret og kostnadsføres som varekostnad ved overlevering av ferdigstilte
boliger. Det er i 2025 betalt og aktivert opsjonspremier for NOK 15,0 millioner (20,2) i portefølje B. SBO kan på ethvert tidspunkt
frasi seg opsjonen, mot å betale et fast tillegg tilsvarende 48 måneders opsjonspremie på tomten (et break fee). Ved utøvelse av
opsjonen betaler SBO 50 prosent av kjøpesum til UP ved overtagelse av tomt og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjekt.
Portefølje C
Portefølje C omfatter tomter som konsernet har rett til å kjøpe i fremtiden. Det er inngått en avtale som medfører at UP får
tilsvarende rettigheter og plikter som konsernet har mot tomteeier i dag. SBO vil fortsatt være den formelle avtaleparten mot
dagens tomteeier. Avtalen omhandler også fremtidige tomtekjøp, hvor UP vil være den formelle avtalepart mot tomteeier. Etter at
UP har ervervet tomtene, vil SBO ha opsjon på å kjøpe tomtene tilbake til nærmere avtalte vilkår.
Opsjonspremiene i Portefølje C forfaller til betaling med 50 prosent når SBO overtar tomten fra UP, mens resterende forfaller ved
ferdigstillelse av det aktuelle prosjektet. Fra 1.januar 2025 er 50 prosent av opsjonspremie i portefølje C løpende betalbar. Det
avsettes kvartalsvis for påløpte opsjonspremier i SBO sitt konsernregnskap, henholdsvis som andre langsiktige eiendeler
(anleggsmidler) og annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld. Ved inngått avtale om kjøp av tomt reklassifiseres gjelden til annen
kortsiktig gjeld. Eiendelen reklassifiseres til varelager ved overtakelse av tomten, mens gjenstående ikke betalt opsjonspremie
reklassifiseres til kortsiktig gjeld tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter. Det er i 2025 avsatt for NOK 109,7 millioner (213,7) i
opsjonspremier for portefølje C, samt betalt og aktivert NOK 100,3 millioner (0,0). Ved utgangen av 2025 er det akkumulert
avsatt for NOK 519,4 millioner (498,3).
SBO kan på ethvert tidspunkt frasi seg opsjonen, mot å betale akkumulert opsjonspremie fra kjøpstidspunktet, samt et fast tillegg
tilsvarende 48 måneders opsjonspremie (et break fee). Ved utøvelse av opsjonen betaler SBO 50 prosent av kjøpesum til UP ved
overtagelse av tomt og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjekt.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
106
I løpet av 2025 kjøpte selskapet fem tomter fra UP for totalt NOK 684,3 millioner. Videre solgte Selvaag Bolig sin andel av et
deleid prosjekt i Ski til UP for NOK 44,4 millioner. I 2024 kjøpte selskapet seks tomter fra UP for totalt NOK 498,4 millioner. Det
ble ikke solgt noen tomter til UP i 2024. SBO nedbetalte i 2025 totalt NOK 102,8 millioner på selgerkreditter til UP (92,2). Gjeld
knyttet til tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter var NOK 729,5 millioner ved utgangen av året (504,5). Av dette utgjorde NOK
184,4 millioner gjeld portefølje B (230,3) og NOK 545,1 millioner selgerkreditter (274,2).
NOTE 27 PROPORSJONAL KONSOLIDERING TILKNYTTEDE SELSKAP OG FELLESKONTROLLERTE
ENHETER – PROFORMAINFORMASJON
Selvaag Bolig gjennomfører flere av boligprosjektene som samarbeidsprosjekter med andre partnere, ofte i 50/50-samarbeid. I
resultatoppstillingen etter IFRS behandles dette etter egenkapitalmetoden hvor Selvaag Boligs andel av resultat etter skatt vises på
resultatlinjen Andel av resultat fra TS/FKV. Selvaag Bolig erfarer at andelen samarbeidsprosjekter er økende og i den
sammenheng er det relevant å gi informasjon om hvordan resultatoppstillingen hadde vært dersom man hadde konsolidert inn
eierandelen i samarbeidsprosjekter.
I tabellen under er resultatoppstillingen etter IFRS omarbeidet hvor tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter er
proporsjonalt konsolidert etter Selvaag Bolig sin eierandel i samarbeidsprosjekter.
2025 2024
(beløp i 1 000 kroner) IFRS
Justering andel TS/
FKV brutto
Proforma brutto
TS/FKV IFRS
Justering andel TS/
FKV brutto
Proforma brutto
TS/FKV
Salgsinntekter 2 002 368 693 164 2 695 532 1 895 375 1 118 134 3 013 509
Øvrige inntekter 84 280 10 254 94 534 75 669 8 650 84 319
Sum driftsinntekter 2 086 648 703 417 2 790 065 1 971 044 1 126 784 3 097 828
Prosjektkostnader (1 767 334) (580 147) (2 347 481) (1 580 327) (970 533) (2 550 860)
Lønns- og personalkostnader (146 684) (1 031) (147 715) (149 060) (999) (150 059)
Avskrivninger (6 748) (4 607) (11 355) (9 788) (4 440) (14 228)
Andre driftskostnader (108 606) (20 121) (128 727) (105 964) (23 576) (129 540)
Sum driftskostnader (2 029 372) (605 905) (2 635 277) (1 845 139) (999 547) (2 844 686)
Andel av resultat fra TS/FKV 69 429 (69 429) - 72 320 (72 320) -
Øvrige gevinster (tap), netto - - - - - -
Driftsresultat 126 705 28 083 154 788 198 225 54 918 253 143
Finansinntekter 26 246 1 296 27 542 25 443 2 470 27 913
Finanskostnader (13 352) (14 387) (27 739) (14 472) (30 781) (45 253)
Netto finanskostnader 12 894 (13 091) (197) 10 971 (28 311) (17 340)
Resultat før skatt 139 599 14 993 154 592 209 196 26 607 235 803
Skattekostnad (6 603) (14 993) (21 596) (32 240) (26 607) (58 847)
Resultat etter skatt 132 996 - 132 996 176 956 - 176 956
Alle tilknyttede selskap og felleskontrollerte foretak er etablert for å utvikle boligprosjekter. Den finansielle informasjonen vises
derfor samlet.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
107
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
NOTE 28 KLIMARISIKO
Klimarisiko består av fysisk klimarisiko og overgangsrisiko. Fysisk risiko er knyttet til økt ekstremvær og økosystemendringer.
Overgangsrisiko er knyttet til endringer i reguleringer, teknologi og markedssituasjon i forbindelse med overgangen til et
lavutslippssamfunn.
I 2021 gjennomførte Selvaag Bolig en vurdering av potensiell klimarelatert risiko og muligheter, samt selskapets styring av disse
basert på retningslinjer fra the Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Vurderingen konkluderte med at
eiendomssektoren som helhet har en vesentlig eksponering for både fysisk risiko og overgangsrisiko.
På nåværende tidspunkt har ikke identifiserte klimarisikoer påvirket selskapets måling av eiendeler og gjeld.
Fysisk klimarisiko
Ettersom Selvaag Bolig utvikler boliger og næringslokaler som overtas av kjøper ved ferdigstillelse, er fysisk klimarisiko spesielt
viktig for valg av tomt. I alle prosjekter blir klimarisiko kartlagt i alle gjennom en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse).
Analysen avdekker forhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold
som følge av planlagt utbygging. Elementer som kartlegges følger temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging fra
Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB). Tiltak iverksettes ved behov gjennom prosjektets faser for å redusere risiko
for forsinkelser, kostnadsøkninger og fremtidige skader, både under bygging og etter ferdigstillelse.
Overgangsrisiko
Selvaag Bolig opplever økte krav om transparens, ikke-finansiell rapportering og klimakrav, spesielt fra finansielle interessenter og
myndigheter. Selskapet har gjennom sin virksomhet påvirkning på klima og miljø, spesielt klimagassutslipp fra byggeprosjektene.
Selvaag Bolig har derfor utarbeidet klimagassregnskap de siste fem årene, og jobber med tiltak for å redusere sine utslipp.
Overgangsrisiko har foreløpig ikke hatt vesentlig finansiell påvirkning på selskapet, men det er usikkert hvordan dette vil påvirke
selskapet fremover. Det kan ikke utelukkes at det vil påvirke selskapet finansielt gjennom for eksempel økte byggekostnader,
kostnader for kompenserende tiltak, økte finanskostnader og økte salgspriser på selskapets produkter. Selvaag Bolig jobber
systematisk med tiltak som kombinerer reduserte klimagassutslipp og kostnadseffektivitet, og følger utviklingen i regelverk og
marked tett. Selskapet vurderer løpende hvordan nye krav og forventninger kan påvirke lønnsomhet og konkurranseevne, og følger
opp med relevante tiltak.
108
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: KONSERN
NOTE 29 FINANSIELLE COVENANTS
Samarbeidsavtalen med Urban Property, omtalt i note 26, inneholder følgende finansielle covenants:
1.Egenkapital>NOK1800millioner
2.Gjeldsgrad<40prosent.Gjeldsgraderdefinertsom:Nettogjeld/(Nettogjeld+Egenkapital)
3.Nettogjeld/resultatføravskrivningerogskattetterNGAAPrullerende12måneder<3
4.
Maksimalt 2,5 års akkumulert, ikke betalt opsjonspremie. Denne består av tre elementer multiplisert med hverandre: (Laveste av
markedsverdi eller kjøpspris av tomtene i UP) X (årlig opsjonspremie på 3 måneders NIBOR + 375 basispunkter) X (2,5 år)
5.
Selvaag Bolig skal ha minimum 500 boliger i produksjon, beregnet som et snitt over siste 12 mnd. For samarbeidsprosjekter
innarbeides SBOs andel av prosjektet
6.SBOskalhaminimum60prosentsalgsgradpåantallboligeriproduksjon
7.
Utestående selgerkreditt skal maks utgjøre 50 prosent av egenkapital i SBO og SBO skal ha tilgjengelig fri likviditet, inkl.
tilgjengelige trekkfasiliteter, til å dekke 10 prosent av utestående selgerkreditter.
I beregningen av nettogjeld i covenant nr.2 skal byggelån og gjeld på portefølje B i Selvaag Bolig sin balanse ekskluderes.
Samtidig skal akkumulert påløpt opsjonspremie og selgerkreditt inkluderes i beregningen.
I beregningen av nettogjeld i covenant nr.3 skal byggelån, selgerkreditt, lån på ferdigstilte enheter og gjeld på portefølje B i
Selvaag Bolig sin balanse ekskluderes. Samtidig skal akkumulert påløpt opsjonspremie inkluderes i beregningen.
Ved brudd på finansielle covenants skal UP godkjenne utbytte eller andre uttak i Selvaag Bolig frem til covenants igjen er
overholdt. Etter 3 måneder brudd øker opsjonspremien med 25 punkter frem til covenants igjen er overholdt. Ved brudd på
covenants faller ikke selskapets kjøp av egne aksjer til aksjekjøpsprogram for ansatte inn under bestemmelsen om godkjenning av
utbytte eller andre uttak i Selvaag Bolig.
Selvaag Bolig ASA har en kredittfasilitet med DNB på NOK 300 millioner med forfall i desember 2027. Per 31. desember 2025
var det ikke trukket på denne. Avtalen inneholder følgende finansielle covenants:
• Egenkapitalandel skal utgjøre minimum 25 prosent
• Gjennomsnittlig salgsgrad for boliger i produksjon skal minimum utgjøre 60 prosent. Ved verdi mellom 60 og 65 prosent skal
långiver godkjenne trekk på fasiliteten og marginen økes med 50 basispunkter
Selvaag Bolig har ikke vært i brudd med covenants i 2025 eller 2024.
NOTE 30 HENDELSER ETTER BALANSEDATO
Det har ikke inntruffet hendelser av vesentlig betydning etter balansedato.
109
REGNSKAP: MORSELSKAP
RESULTATREGNSKAP
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2025 2024
Driftsinntekter og driftskostnader
Salgsinntekter 1,11 85 110 82 096
Leieinntekter 392 520
Annen driftsinntekt 0 393
Sum driftsinntekter 85 502 83 009
Varekostnader -2 711 -6
Lønnskostnader m.m. 2,3 -149 150 -153 478
Avskrivning på driftsmidler og immaterielle eiendeler 6 -412 -550
Annen driftskostnad 2,11 -49 364 -52 458
Sum driftskostnader -201 637 -206 492
Driftsresultat -116 135 -123 483
Finansinntekter og finanskostnader
Renteinntekt fra foretak i samme konsern 53 653 61 600
Annen renteinntekt 11 20 484 16 469
Annen finansinntekt 4 295 716 332 847
Rentekostnad til foretak i samme konsern -49 199 -49 300
Annen rentekostnad -6 659 -7 697
Annen finanskostnad 4 -73 566 -120 139
Øvrige gevinster (-tap), netto 21 655 2 592
Resultat av finansposter 262 084 236 372
Resultat før skattekostnad 145 949 112 889
Skattekostnad på ordinært resultat 5 -31 903 -48 236
Ordinært resultat 114 046 64 653
Årsoverskudd (Årsunderskudd) 114 046 64 653
Overføringer
Foreslått utbytte 93 766 117 207
Avsatt til/ overført fra annen egenkapital 20 280 -52 554
Sum overføringer 114 046 64 653
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
110
BALANSE
PER 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2025 2024
Eiendeler
Anleggsmidler -
Immaterielle eiendeler -
Utsatt skattefordel 5 783 866
Sum immaterielle eiendeler 783 866
Varige driftsmidler
Tomter, bygninger o.a. fast eiendom 6 3 476 3 476
Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr 6 813 1 225
Sum varige driftsmidler 4 289 4 701
Finansielle anleggsmidler
Investeringer i datterselskap 7 1 565 810 1 473 298
Investeringer i tilknyttet selskap 7 152 890 110 239
Investering i andre aksjer 0 -
Andre fordringer 8,9,10 1 098 940 1 027 228
Sum finansielle anleggsmidler 2 817 640 2 610 765
Sum anleggsmidler 2 822 712 2 616 332
Omløpsmidler
Fordringer
Kundefordringer
8,9,10,
11 17 933 6 033
Andre fordringer på selskap i samme konsern 10 233 392 308 007
Andre fordringer 5 675 10 555
Sum fordringer 257 000 324 595
Bankinnskudd, kontanter o.l. 12 715 155 500
Sum omløpsmidler 257 715 480 095
Sum eiendeler 3 080 427 3 096 427
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
111
BALANSE (FORTS.)
PER 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2025 2024
Egenkapital og gjeld
Innskutt egenkapital
Aksjekapital 13,14 187 531 187 531
Egne aksjer 14 -156 -14
Overkursfond 14 1 395 478 1 395 478
Annen innskutt egenkapital 14 397 776 381 153
Sum innskutt egenkapital 1 980 629 1 964 148
Sum egenkapital 1 980 629 1 964 148
Gjeld
Avsetning for forpliktelser
Pensjonsforpliktelser 3 2 315 2 086
Sum avsetning for forpliktelser 2 315 2 086
Annen langsiktig gjeld
Gjeld til kredittinstitusjoner - -
Øvrig langsiktig gjeld 8,10 807 102 810 619
Sum annen langsiktig gjeld 807 102 810 619
Kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld 10,11 5 426 4 511
Betalbar skatt 5 0 19 167
Skyldig offentlige avgifter 18 128 17 820
Utbytte 14 93 766 117 207
Gjeld til selskap i samme konsern 10 144 634 131 695
Annen kortsiktig gjeld 28 427 29 174
Sum kortsiktig gjeld 290 381 319 574
Sum gjeld 1 099 798 1 132 279
Sum egenkapital og gjeld 3 080 427 3 096 427
Wrepit PDF: Avoid Page Break Between
Oslo, 18. mars 2026
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
112
KONTANTSTRØMOPPSTILLING
FOR PERIODEN 1. JANUAR – 31. DESEMBER
Beløp i NOK 1 000 Note 2025 2024
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
Ordinært resultat før skattekostnad 145 949 112 889
Nedskrivning anleggsmidler 68 770 -
Periodens betalte skatt -19 167 -62 798
Avskrivning på immaterielle eiendeler og varige driftsmidler 6 412 550
Resultatandel (fra DS/TS) fratrukket utdelinger fra selskapet - 1 200
Endring i kundefordringer -11 900 7 724
Endring i leverandørgjeld 915 -1 582
Endring i andre tidsavgrensingsposter*) -230 423 -187 544
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -45 444 -129 561
Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler - -
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler - -907
Innbetalinger ved salg av datterselskap og tilknyttede selskap 44 388 200
Utbetalinger ved kjøp av datterselskap og tilknyttede selskap -58 198 -25 343
Innbetalinger ved avgang andre investeringer og tilbakebetaling av lånefordringer 41 305 53 819
Utbetalinger ved tilgang andre investeringer og lånefordringer -185 328 -92 220
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -157 833 -64 451
Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter
Innbetalinger av konsernbidrag fra datterselskaper 308 007 452 851
Utbetalinger av konsernbidrag til datterselskaper -131 695 -55 451
Utbetalinger av utbytte -117 207 -93 640
Tilbakekjøp av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA 14 -27 807 -23 036
Salg av egne aksjer i Selvaag Bolig ASA 17 194 18 157
Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 48 492 298 881
Netto kontantstrøm for perioden -154 785 104 869
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 155 500 50 631
Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 715 155 500
*) Endring i andre tidsavgreningsposter består i hovedsak av nedskrivning av investeringer i datterselskaper og inntektsført konsernbidrag som ikke har kontanteffekt.
REGNSKAPSPRINSIPPER
Regnskapsprinsipper
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk i Norge.
Bruk av estimater
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets
regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad
av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.
Salgsinntekter
Inntekter ved salg av varer og tjenester vurderes til virkelig verdi av vederlaget, netto etter fradrag for merverdiavgift. Salg av varer
resultatføres når selskapet har levert sine produkter til kunden og det ikke er uoppfylte forpliktelser som kan påvirke kundens aksept
av leveringen. Avsetning til forventede garantiarbeider føres som kostnad og avsetning for forpliktelser.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
113
Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen.
Klassifisering av balanseposter
Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Eiendeler som er tilknyttet varekretsløpet klassifiseres som
omløpsmidler. Fordringer for øvrig klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales innen ett år. For gjeld legges analoge
kriterier til grunn. Første års avdrag på langsiktige fordringer og langsiktig gjeld klassifiseres likevel ikke som omløpsmiddel og
kortsiktig gjeld.
Anskaffelseskost
Anskaffelseskost for eiendeler omfatter kjøpesummen, med fradrag for bonuser, rabatter og lignende, og med tillegg for
kjøpsutgifter (frakt, toll, offentlige avgifter som ikke refunderes og andre direkte kjøpsutgifter). Ved kjøp i utenlandsk valuta
balanseføres eiendelen til kursen på transaksjonstidspunktet.
For varige driftsmidler og immaterielle eiendeler omfatter anskaffelseskost også direkte utgifter for å klargjøre eiendelen for bruk,
for eksempel utgifter til testing av eiendelen.
Renter knyttet til tilvirkning av anleggsmidler kostnadsføres.
Immaterielle eiendeler
Utgifter til egne utviklingsaktiviteter kostnadsføres løpende.
Utgifter til andre immaterielle eiendeler balanseføres i den grad det kan identifiseres en fremtidig økonomisk fordel knyttet til
utvikling av en identifiserbar immateriell eiendel og utgiftene kan måles pålitelig. I motsatt fall kostnadsføres slike utgifter løpende.
Varige driftsmidler
Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært til restverdi over driftsmidlenes forventede
utnyttbare levetid. Ved endring i avskrivningsplan fordeles virkningen over gjenværende avskrivningstid ("knekkpunktmetoden").
Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende som driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges driftsmiddelets
kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til
driftsmiddelets stand ved kjøpet.
Leide (leasede) driftsmidler balanseføres som driftsmidler hvis leiekontrakten anses som finansiell.
Investeringer i andre selskaper
Med unntak for kortsiktige investeringer i børsnoterte aksjer, brukes kostmetoden som prinsipp for investeringer i andre selskaper.
Kostprisen økes når midler tilføres ved kapitalutvidelse, eller når det gis konsernbidrag til datterselskap. Mottatte utdelinger
resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon
av anskaffelseskost. Utbytte/konsernbidrag fra datterselskap regnskapsføres det samme året som datterselskapet avsetter beløpet.
Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
114
Nedskrivning av anleggsmidler
Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas
for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi
og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp.
Tidligere nedskrivninger, med unntak for nedskrivning av goodwill, reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er
til stede.
Varelager og bygg i arbeid
Varer vurderes til det laveste av anskaffelseskost (etter FIFO-prinsippet) og virkelig verdi. Kostprisen for tilvirkede varer inkluderer
direkte materialer og lønnskostnader med tillegg av en forholdsmessig andel av indirekte kostnader.
Ved utbygging av boliger i egenregi benytter selskapet løpende avregningsmetode, der inntektsføringen av prosjektfortjeneste
begrenses til den relative andelen av prosjektet som er solgt.
Den praktiske konsekvensen av det benyttede regnskapsprinsippet er at i prosjektperioden blir totalt medgåtte prosjektkostnader
utgiftsført som varekostnad, og prosjektverdi (kostnader pluss andel fortjeneste) blir inntektsført og aktivert i balansen. Prosjektverdi
redusert med innbetalinger fra kunder blir normalt oppført som varer i arbeid. Hvis betalinger fra kunde overstiger opptjent
kontraktsinntekt blir det overskytende oppført som forskudd fra kunde.
Når prosjektet er ferdig, overføres kostpris på usolgte boliger til varelager, og dermed reduseres driftsinntekter og varekostnader
med usolgte boligers kostpris. Dette kan i enkelte situasjoner ved prosjektets avslutning gi lav eller negativ driftsinntekt/varekostnad
i selskapets årsregnskap.
Anleggskontrakter
Arbeid under utførelse knyttet til fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid vurderes etter løpende avregningsmetode.
Fullførelsesgraden beregnes som påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Totalkostnaden revurderes løpende. For
prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet umiddelbart.
Fordringer
Kundefordringer føres i balansen etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetning til tap er gjort på grunnlag av individuell
vurdering av fordringene og en tilleggsavsetning som skal dekke øvrige påregnelige tap. Vesentlige økonomiske problemer hos
kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved
betalinger anses som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives.
Andre fordringer, både omløpsfordringer og anleggsfordringer, føres opp til det laveste av pålydende og virkelig verdi. Virkelig
verdi er nåverdien av forventede framtidige innbetalinger. Det foretas likevel ikke neddiskontering når effekten av neddiskontering
er uvesentlig for regnskapet. Avsetning til tap vurderes på samme måte som for kundefordringer.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
115
Utenlandsk valuta
Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Kursgevinster og kurstap knyttet til varesalg og
varekjøp i utenlandsk valuta føres som salgsinntekter og varekostnad.
Gjeld
Lån innregnes første gang til virkelig verdi fratrukket transaksjonskostnader. Lån måles deretter til amortisert kost; forskjeller mellom
det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdi innregnes i resultatregnskapet over låneperioden
ved bruk av effektiv rentemetoden.
Lån klassifiseres som kortsiktig gjeld med mindre konsernet har en ubetinget rett til å utsette nedbetaling av gjeld i minst 12 måneder
etter utløpet av rapporteringsperioden.
Garantiarbeider/reklamasjoner
Garantiarbeider/reklamasjoner knyttet til avsluttede salg vurderes til antatt kostnad for slikt arbeid. Estimatet beregnes med
utgangspunkt i historiske tall for garantiarbeider, men korrigert for forventet avvik på grunn av for eksempel endring i
kvalitetssikringsrutiner og endring i produktspekter. Avsetningen føres opp under "Annen kortsiktig gjeld", og endringen i avsetningen
kostnadsføres.
Pensjoner
Regnskapsføring av pensjoner skjer i samsvar med Norsk RegnskapsStandard "Pensjonskostnader".
Innskuddsplaner periodiseres etter sammenstillingsprinsippet. Årets innskudd til pensjonsordningen kostnadsføres. AFP-forpliktelser
innenfor LO/NHO-ordningen er en ytelsebasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsbasert ordning da den
ikke er målbar.
Skatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med
aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt
eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende
midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto
skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt
og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.
Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag, og skatt på mottatt konsernbidrag som føres til reduksjon av kostpris eller direkte mot
egenkapitalen, føres direkte mot skatt i balansen (mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har virkning på betalbar skatt og mot
utsatt skatt hvis konsernbidraget har virkning på utsatt skatt).
Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
116
Kontantstrømoppstilling
Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter,
bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente
kontantbeløp og med gjenværende løpetid mindre enn tre måneder fra anskaffelsesdato.
Lille Løren Park, Oslo
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
117
NOTER
NOTE 1 SALGSINNTEKTER
Salgsinntekter består av: 2025 2024
Prosjektledelse og forretningsførsel 57 474 48 643
Andre salgsinntekter 27 636 33 453
Sum 85 110 82 096
Salgsinntektene relaterer seg til omsetning i Norge.
NOTE 2 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSE, LÅN TIL ANSATTE M.M.
Lønnskostnad 2025 2024
Lønn 118 662 118 767
Arbeidsgiveravgift 17 967 21 199
Pensjon 5 771 5 802
Andre personalkostnader 6 750 7 710
Sum 149 150 153 478
Gjennomsnittlig antall ansatte 2025 2024
57 56
Lønn Bonus Aksjekjøpsprogram Pensjon Annet Sum
Godtgjørelse til adm. dir - Sverre Molvik 4 280 3 979 1 850 127 259 10 495
Selskapet har et aksjespareprogram for selskapets ansatte som jobber mer enn 50 prosent stilling og et aksjekjøpsprogram for
ledende ansatte, som omtalt i punkt 3 i avsnitt for eierstyring og selskapsledelse. Det er i 2025 gitt rabatt til ansatte ved kjøp av
aksjer på TNOK 6 702 (TNOK 7 153 i 2024). Rabatten inngår i lønnskostnaden.
For godtgjørelser til andre ledende ansatte og aksjer eiet av ledelsen og styremedlemmer vises det til lederlønnsrapporten til
Selvaag Bolig ASA, publisert på konsernets hjemmesider.
Det er utbetalt TNOK 2 817 i styrehonorar i 2025.
Kostnadsført godtgjørelse til revisor 2025 2024
Lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) 1 848 1 606
Andre attestasjonstjenester 218 325
Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) - -
Annen bistand - -
Sum godtgjørelse til revisor 2 066 1 931
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
118
NOTE 3 PENSJONER
Foretaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som oppfyller
kravene etter denne loven.
Innskuddspensjon
Selvaag Bolig ASA har en innskuddsordning for alle ansatte.
AFP-pensjon
Selskapet har også en avtalefestet førtidspensjonsordning (AFP) som totalt omfatter 65 ansatte. Den nye AFP-ordningen, som
gjelder fra og med 1. januar 2011, er å anse som en ytelsesbasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en
innskuddsordning frem til det foreligger pålitelig og tilstrekkelig informasjon slik at selskapet kan regnskapsføre sin proporsjonale
andel av pensjonskostnad, pensjonsforpliktelse og pensjonsmidler i ordningen. Selskapets forpliktelser er dermed ikke balanseført
som gjeld.
AFP-forpliktelsen etter den gamle ordningen var balanseført som gjeld, og ble inntektsført i 2010, med unntak for den forpliktelsen
som knytter seg til forventet utbetaling på underdekningen i den gamle AFP-ordningen.
Andre usikrede ordninger
Selskapet har også andre usikrede ordninger der forpliktelsen årlig blir beregnet og bokført.
Pensjonskostnader 2025 2024
Pensjonskostnad - IBP/UFP 4 784 4 782
Øvrige pensjonskostnader (inkl. AFP) 987 1 020
Netto pensjonskostnader 5 771 5 802
Pensjonsforpliktelser 2025 2024
Avtalefestet pensjon (AFP) - -
Andre pensjonsavtaler 2 315 2 086
Sum netto pensjonsforpliktelser 2 315 2 086
Økonomiske forutsetninger
Antall personer udekkede ordninger 1 1
Diskonteringsrente 4,00% 3,90%
Forventet lønnsregulering/pensjonsøkning 4,00% 4,00%
G-regulering 3,75% 3,75%
Forventet uttaksprosent AFP-ordningen 50,00% 50,00%
NOTE 4 ANNEN FINANSINNTEKT OG -KOSTNAD
Annen finanskostnad består av: 2025 2024
Nedskrivninger 300 1 200
Valuta 61 7
Nedskrivning på aksjer i datter 68 470 118 862
Annen finanskostnad (garantier og amortisert kost m.m) 4 735 69
Sum 73 566 120 139
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
119
Andre finansinntekter på MNOK 295,7 (MNOK 332,8) består av konsernbidrag fra datterselskaper på MNOK 233,2 (MNOK
307,8) og utbytte fra felleskontrollerte selskaper på MNOK 62,5 (MNOK 25).
NOTE 5 SKATT
Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel 2025 2024
Midlertidige forskjeller
Varige driftsmidler og immaterielle eiendeler -2 304 -2 677
Netto pensjonsmidler/-forpliktelser -2 315 -2 086
Regnskapsmessig avsetninger 1 059 825
Netto midlertidige forskjeller -3 559 -3 938
Grunnlag for utsatt skattefordel -3 559 -3 938
22 % utsatt skatt -783 -866
Utsatt skatt/ -skattefordel i balansen -783 -866
Utsatt skattefordel er i sin helhet oppført i balansen fordi det etter selskapets vurdering er sannsynlig at posisjonen kan utnyttes mot
fremtidige overskudd.
Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt 2025 2024
Resultat før skattekostnad 145 949 112 889
Permanente forskjeller -937 106 366
Grunnlag for årets skattekostnad 145 012 219 255
Endring i midlertidige resultatforskjeller -379 -439
Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet 144 634 218 816
Posteringer direkte mot egenkapital med skatteeffekt - -
Avgitt konsernbidrag -144 634 -131 695
Anvendelse av fremførbart underskudd - -
Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) - 87 121
Fordeling av skattekostnaden 2025 2024
Betalbar skatt på årets resultat - 19 166
Betalbar skatt konsernbidrag ført mot investering - -
Effekt avgitt konserbidrag 31 819 28 973
Skattekostnad før endring utsatt skatt 31 819 48 139
Endring i utsatt skatt 84 97
Skattekostnad 31 903 48 236
Betalbar skatt i balansen 2025 2024
Betalbar skatt (22 % av gr.lag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 31 819 48 140
Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag -31 819 -28 973
Betalbar skatt i balansen - 19 167
Avstemming skattekostnad 2025 2024
22 % av resultatet før skatt 32 109 24 836
Permanente forskjeller (22 %) -206 23 400
Sum 31 903 48 236
Avstemming utsatt skattefordel i balansen 2025 2024
Utsatt skatt/ -skattefordel 01.01 -866 -963
Endring utsatt skatt 83 97
Utsatt skatt/ -skattefordel 31.12 -783 -866
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
120
NOTE 6 VARIGE DRIFTSMIDLER
Varige driftsmidler Tomter
Driftsløsøre, inventar
etc. Sum
Anskaffelseskost 01.01. 3 476 23 096 26 572
Tilgang - - -
Avgang - - -
Anskaffelseskost 31.12. 3 476 23 096 26 572
Akkumulerte avskrivninger 31.12. - 22 283 22 283
Akkumulerte nedskrivninger 31.12. - - -
Balanseført verdi 31.12. 3 476 813 4 289
Årets avskrivninger - 412 412
Tomter avskrives ikke.
Driftsløsøre, inventar etc. avskrives lineært over 3-5 år.
Selskapet leier kontorlokaler i Silurveien 2 som ikke balanseføres. Leieavtalen løper til 31.12.2033 og kan forlenges for ytterligere 5
år. Årlig leiebeløp er MNOK 3,8 ekskl mva, og indeksreguleres årlig med SSBs konsumprisindeks.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
121
NOTE 7 DATTERSELSKAP, TILKNYTTET SELSKAP OG FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET
Datterselskap
Forretnings-
kontor
Eier-/ stemme-
andel
Egenkap. siste år (100
%)
Resultat siste år (100
%)
Balanseført
verdi
Selvaag Pluss AS Oslo 100% 152 429 2 641 189 469
Selvaag Bolig Sandsliåsen AS Bergen 100% 34 756 -1 980 40 722
Sandsliåsen Utbygging AS Bergen 100% 12 109 -567 49 964
Sandsliåsen 46 Utbygging AS Bergen 100% 1 435 -563 3 964
Selvaag Boligutvikling I AS Oslo 100% 16 430 -349 16 300
Selvaag Bolig Vestby AS Oslo 100% 3 059 -41 2 992
Selvaag Eiendomsoppgjør AS Oslo 100% 1 416 -1 802 1 415
Selvaag Bolig Lilleaker AS Oslo 100% 5 172 -1 222 21 864
Selvaag Bolig Lørenskog AS Oslo 100% 21 433 -5 657 150 053
Selvaag Bolig Grenseveien AS Oslo 100% 35 338 29 924 38 613
Selvaag Bolig Bjerke AS Oslo 100% 26 896 -682 31 058
Selvaag Bolig Langhus AS Oslo 100% 1 684 21 125 4 000
Selvaag Bolig Solberg AS Oslo 100% 14 050 1 427 15 000
Selvaag Løren 7 AS Oslo 100% 7 866 -629 71 586
Selvaag Bolig Hamang AS Oslo 100% 40 864 3 093 40 500
Selvaag Bolig Rogaland AS Stavanger 100% 235 028 -19 314 300 000
Selvaag Pluss Eiendom KS
1)
Oslo 67% 245 360 8 760 201 526
Selvaag Bolig Ballerud AS Oslo 100% 48 309 -3 037 60 295
Selvaag Bolig Avløs AS Oslo 100% 1 000 -33 1 000
Selvaag Bolig Tomt II AS Oslo 100% 443 -31 440
Selvaag Bolig Landås AS Oslo 100% 11 586 -5 553 44 980
Øya Lervig Brygge AS Stavanger 100% 2 560 102 2 500
Selvaag Bolig Sandslihaugen 30 AS Oslo 100% 5 499 -508 6 665
Selvaag Bolig Torvmyra AS Trondheim 100% 6 281 -47 8 268
Selvaag Bolig Lørenporten AS Oslo 100% 28 626 1 512 22 259
Selvaag Bolig Trævarefabrikken AS Oslo 100% 8 068 368 7 680
Vestparken AS Oslo 100% 12 783 386 12 168
Skårer Bolig AS Oslo 100% 96 167 35 674 15 216
Lørenskog Sentrum Vest AS Oslo 100% -155 1 601 68 590
Selvaag Bolig Skalstadskogen AS Oslo 100% 10 127,80 -13,53 5 605
Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS Oslo 100% 486,73 -556,38 485
Selvaag Bolig Rådhushagen AS Oslo 100% 1 423,84 -187,77 506
Selvaag Bolig Mellomåsveien AS Oslo 100% 6 741,07 -477,90 7 218
Selvaag Bolig Løren 5 AS Oslo 100% 2 059,03 -6,55 1 961
Selvaag Bostad AB Stockholm 100% 97 550 -4 881 120 950
Balanseført verdi 31.12. 1 565 810
1)
Selskapet er eiet 66,7 % av morselskapet og 33,3 % av datterselskap
Tilknyttet selskap
Forretnings-
kontor
Eier-/ stemme-
andel
Egenkap. siste år (100
%)
Resultat siste år (100
%)
Balanseført
verdi
Tiedemannsfabrikken AS Oslo 50% 3 844 3 230 100
Sinsenveien Utvikling AS Oslo 50% 124 123 866 25
Heimdal Stasjonsby AS Trondheim 50% 9 363 -489 4 600
Fornebu Sentrum Utvikling AS Oslo 50% -28 138 -92 5 016
Haakon VII's gate 4 Utvikling AS Trondheim 50% 3 017 -3 772 25
Kaldnes Brygge AS Tønsberg 50% 50 122 4 857 46 000
Kanalveien Utvikling AS Bergen 50% -10 684 -6 348 1 436
Kanalveien 51-53 AS Bergen 50% -6 827 -2 061 15
Rabekkgata 4-6 AS Oslo 50% 56 018 62 65 643
Sandsliåsen 40 Utvikling AS Bergen 50% -8 -38 15
Glassverket Boligutvikling AS Oslo 50% 45 15 15
Verftsbyen Bolig AS Oslo 50% 42 745 -138 30 000
Balanseført verdi 31.12. 152 890
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
122
Datterselskap eiet gjennom andre datterselskaper Forretnings-kontor Eier-/ stemme-andel
Aase Gaard AS Stavanger 100%
Nordic Residential SL Spania 100%
Jaasund AS Stavanger 100%
Lade Alle 67-69 Holding AS Oslo 100%
Lervig Brygge AS Stavanger 100%
Nesttun Pluss Komplementar AS Oslo 75%
Nesttun Pluss KS Oslo 75%
Nyhavn Pluss AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Pallplassen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Formtoppen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Vinterportalen AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Vaagen AS Stavanger 100%
Selvaag Pluss International Holding AS Oslo 100%
Selvaag Pluss Service AS Oslo 100%
Selvaag Pluss Service AB Sverige 100%
Selvaag Bolig Bispelua AS Oslo 100%
Strandkanten Pluss II AS Oslo 100%
Selvaag Bolig Bjerke Næring AS Oslo 100%
Selvaag Bostad Entreprenad AB Stockholm 100%
Selvaag Bostad Holding AB Stockholm 100%
Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden.
NOTE 8 FORDRINGER OG GJELD
Kundefordringer 2025 2024
Kundefordringer til pålydende 17 933 6 033
Avsetning til tap på kundefordringer - -
Kundefordringer i balansen 17 933 6 033
Langsiktig gjeld med forfall over 5 år 2025 2024
Annen langsiktig gjeld til konsernselskap 751 459 810 619
Sum 751 459 810 619
Forfallsplan for langsiktig gjeld:
Tilbakebetales i løpet av 2026 - -
Tilbakebetales i løpet av 2027 - -
Tilbakebetales i løpet av 2028 - -
Tilbakebetales i løpet av 2029 - -
Tilbakebetales i løpet av 2030 eller senere 751 459 810 619
Sum 751 459 810 619
Gjeld sikret ved pant 2025 2024
Gjeld - -
Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 2025 2024
Aksjer i datterselskap 153 006 139 533
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
123
NOTE 9 FORDRING PÅ TILKNYTTEDE OG FELLESKONTROLLERTE SELSKAP
Kortsiktig Langsiktig
2025 2024 2025 2024
Kaldnes Brygge AS 9 - - -
Dockside Næring AS 14 - - -
Sinsenveien Utvikling AS 2 612 3 504 - -
Sandsliåsen 40 Utvikling AS - - 2 305 -
Rabekkgata 4-6 AS - - 1 602 -
Heimdal Stasjonsby AS 10 - - 13 250
Haakon VIIs gate 4 Utvikling AS -278 - 35 660 26 976
Fornebu Sentrum Utvikling AS 17 - 140 220 111 110
Sandnes Eiendom Holding AS - - 16 275 15 252
Elveparken Sandnes AS 103 103 - -
Glassverket Boligutvikling AS - - 2 027 -
Verftsbyen Bolig AS 76 1 - -
Kanalveien 51-53 AS - - 21 786 15 524
Kanalveien Utvikling AS 8 643 - 1 011 11 070
Sum 11 207 3 608 220 885 193 182
NOTE 10 MELLOMVÆRENDE MED SELSKAP I SAMME KONSERN M.V.
Kundefordringer Andre fordringer
Kortsiktige fordringer 2025 2024 2025 2024
Selskap i samme konsern 6 051 1 978 233 314 308 007
Sum 6 051 1 978 233 314 308 007
Fordringer med forfall senere enn 1 år 2025 2024
Selskap i samme konsern 869 862 821 753
Sum 869 862 821 753
Annen kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld 2025 2024 2025 2024
Selskap i samme konsern - - 144 634 131 695
Sum - - 144 634 131 695
Øvrig langsiktig gjeld
Langsiktig gjeld med forfall over 1 år 2025 2024
Selskap i samme konsern 751 459 810 619
Sum 751 459 810 619
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
124
NOTE 11 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER
Salg av varer og tjenester 2025 2024
Tilknyttede og felleskontrollerte selskap 39 780 38 114
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 554 607
Kjøp av varer og tjenester 2025 2024
Selvaag AS (morselskap) 543 543
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 7 682 7 290
Finansinntekt 2025 2024
Selvaag AS (morselskap) - -
Tilknyttede og felleskontrollerte selskap 14 552 13 706
Utestående mellomværende pr 31.12:
Fordringer 2025 2024
Selvaag AS (morselskap) - -
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 550 348
Gjeld 2025 2024
Andre nærstående parter (inkludert datterselskap og tilknyttede selskap av morselskap) 2 356 2 006
Varer og tjenester til nærstående parter er solgt til samme priser og vilkår som benyttes ovenfor ekstern tredjepart. Administrative
tjenester kjøpes fra morselskapet til markedspris. Videre solgte selskapet sin andel av et deleid selskap i Ski til Urban Property Eier
AS for MNOK 44,4.
Detaljer om transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og andre nærstående parter er oppgitt ovenfor. Mellomværende og
transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, fremgår ikke av denne
noten.
NOTE 12 BUNDNE MIDLER
Det er ingen bundne midler i selskapet per 31. desember 2025.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
125
NOTE 13 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON
20 største aksjonærer pr 31.12.2025 Antall aksjer Eierandel
SELVAAG AS 50 180 087 53,5 %
Skandinaviska Enskilda Banken AB 4 980 572 5,3 %
PERESTROIKA AS 3 848 312 4,1 %
VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG GAMBA 2 706 726 2,9 %
The Northern Trust Comp, London Br 2 186 000 2,3 %
EGD CAPITAL AS 1 704 752 1,8 %
SANDEN EQUITY AS 1 660 000 1,8 %
HAUSTA INVESTOR AS 1 600 000 1,7 %
MUSTAD INDUSTRIER AS 1 067 454 1,1 %
The Northern Trust Comp, London Br 840 200 0,9 %
Sverre Molvik 759 852 0,8 %
Øystein Klungland 759 852 0,8 %
Brown Brothers Harriman & Co. 684 331 0,7 %
MATTISHOLMEN AS 578 939 0,6 %
VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG NORGE 505 298 0,5 %
Brown Brothers Harriman & Co. 486 006 0,5 %
Christopher Brunvoll 446 634 0,5 %
SKEIE ALPHA INVEST AS 430 000 0,5 %
KBC Bank NV 386 569 0,4 %
VARDE NORGE AS 383 395 0,4 %
Sum 20 største aksjonærer 76 194 979 81,3 %
Øvrige aksjonærer 17 570 709 18,7 %
Totalt antall aksjer 93 765 688 100,0 %
*)
For ytterligere informasjon vedr. nominee-konti henvises det til: http://sboasa.no/
Aksjekapitalen på NOK 187 531 376 består av 93 765 688 aksjer à NOK 2,00.
Selskapet eier 71 504 egne aksjer per 31. desember 2025 (341 egne aksjer per 31. desember 2024). Disse har en pålydende
verdi på TNOK 143 (TNOK 1 i 2024). For bakgrunn av erverv av egne aksjer, se omtale av aksjekjøpsprogram og
aksjespareprogram i punkt 3 i avsnitt for eierstyring og selskapsledelse. For endring i beholdning egne aksjer, se note 13
Egenkapital og aksjonærforhold i konsernregnskapet.
NOTE 14 EGENKAPITAL
Årets endring i egenkapital Aksjekapital Egne aksjer Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum
Egenkapital 01.01. 187 531 -14 1 395 478 381 153 1 964 148
Kjøp av egne aksjer - -1 600 - -26 207 -27 807
Salg av egne aksjer - 1 458 - 22 549 24 007
Årets resultat - - - 114 046 114 046
Avsatt ordinært utbytte - - - -93 766 -93 766
Egenkapital 31.12. 187 531 -156 1 395 478 397 776 1 980 629
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
126
NOTE 15 BETINGEDE FORPLIKTELSER OG GARANTIER
Selvaag Bolig ASA har stilt følgende garantier: Beløp
Skattetrekksgaranti 7 000
Selvskyldnergaranti 822 126
Byggherregaranti 324 276
Forskuddsgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 47 64 906
Entreprenørgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 12 865 393
Andre garantier 47 818
Sum 2 131 518
NOTE 16 STORE ENKELTRANSAKSJONER
Selskapet kjøpte i 2025 50% av Rabekkgata 4-6 AS til MNOK 65,6. Videre solgte selskapet sin andel av det deleide selskap
Kirkeveien Utbyggingsselskap AS i Ski til Urban Property Eier AS for MNOK 44,4.
Årsrapport 2025 | REGNSKAP: MORSELSKAP
127
ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR
Vi bekrefter at konsernets og morselskapets årsregnskap for 2025 etter vår beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med
gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets og morselskapets
eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet.
Årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og morselskapet, sammen med en
beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.
Oslo, 18. mars 2026
Årsrapport 2025 | ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR
128
Terrasskvarteret Pluss, Stockholm
Årsrapport 2025 | ERKLÆRING FRA STYRET OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR
129
VEDLEGG: DETALJER OM ESG
OM BÆREKRAFTRAPPORTERINGEN
Bærekraftinformasjonen i denne årsrapporten inkluderer kapittelet om Bærekraft i Selvaag Bolig, detaljer i dette vedlegget, samt
informasjon om bærekraft i øvrige deler av årsrapporten.
GRUNNLAG FOR UTARBEIDING (VSME B1)
Rapporten fokuserer på vesentlige temaer for selskapet, følger VSME grunnmodul
7
og selskapet har i tillegg valgt å legge til noen
moduler fra VSME detaljert modul
8
(C1, C2, C3, C4, C5 og C9). Fokus for rapporteringen er på temaer som er identifisert som
vesentlige gjennom dobbelt vesentlighetsanalyse.
Rapporten er utarbeidet på konsernbasis, og inkluderer alle virksomhetsområder i Selvaag Bolig ASA med datterselskaper og
tilknyttede selskaper. Dette tilsvarer områdene som er dekket av den finansielle rapporteringen.
Rapporteringen er gjort etter beste evne. Enkelte indikatorer er vanskelige å beregne og er estimert basert på tilgjengelig data.
Selvaag Bolig er børsnotert på Oslo Børs, og har NACE-sektorklassifiseringskode 68.120 Utvikling og salg av byggeprosjekter.
For finansielle tall, se årsregnskapet.
I 2023 rapporterte Selvaag Bolig klimadata til Carbon Disclosure Project (CDP) og oppnådde score B-, som var på nivå med det
målte europeiske bransjegjennomsnittet.
Datterforetak i Selvaag Bolig ASA-konsernet
Selvaag Bolig har en rekke datterselskaper i Norge. En oversikt over datterselskaper finnes tilgjengelig i Brønnøysund-registrene
og via www.proff.no.
I Sverige har selskapet følgende datterselskaper:
• Selvaag Pluss Service AB
• Selvaag Bostad AB
• Selvaag Bostad Entreprenad AB
• Selvaag Bostad Holding AB
• Selvaag Bostad Holding 2 AB
• Selvaag Bostad Fastighet 1 AB
• Selvaag Bostad Fastighet 2 AB
• Selvaag Bostad Fastighet 3 AB
7
Efrag sustainability reporting (2024) EFRAG Voluntary Sustainability Reporting Standard for non-listed SMEs (VSME). Tilgjengelig fra https://www.efrag.org/sites/
default/files/sites/webpublishing/SiteAssets/VSME%20Basis%20for%20Conclusions.pdf (Hentet 13.01.2026)
8
Regjeringen (2024) EFRAGs standard for frivillig bærekraftsrapportering for unoterte SMB-er (VSME). Tilgjengelig fra https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/
standarder-for-frivillig-barekraftsrapportering-tilgjengelig-pa-norsk/id3100519/
(Hentet 13.01.2026)
Årsrapport 2025 | VEDLEGG: DETALJER OM ESG
135
• Selvaag Bostad Fastighet 4 AB
• Selvaag Bostad Fastigheter 21 AB
• Selvaag Bostad Fastigheter 22 AB
• Selvaag Bostad Fastigheter 23 AB
Alle svenske datterselskaper har forretningsadresse Kungsholmstorg 16 4tr, 112 21 Stockholm.
Geografisk plassering
Selvaag Bolig har hovedkontor i Oslo, i Silurveien 2. I tillegg har selskapet regionskontorer i Bergen, Tønsberg, Follo og Stockholm.
Kontorlokaler
Kontorlokaler Adresse Land Eierskap
Hovedkontor Silurveien 2, 0380 Oslo Norge Leid
Kontor Follo Kveldroveien 19, 1407 Vinterbro Norge Leid
Kontor Tønsberg Rambergveien 10, 3115 Tønsberg Norge Leid
Kontor Bergen Inger Bang Lunds vei 12, 5059 Bergen Norge Leid
Kontor Stockholm Kungsholms Torg 16, 112 21 STOCKHOLM Sverige Leid
Prosjekter under bygging i 2025
Prosjekt Adresse Land
Lille Løren Park Sinsenveien 45-49, 0585 Oslo Norge
Mathildetunet Rådmann Paulsens gate, 1473 Lørenskog Norge
Puddertoppen Ødegårds vei, 1470 Lørenskog Norge
Snøbyen Pluss Ødegårds vei 48, 1470 Lørenskog Norge
Landåstoppen Folagrenda, 1384 Asker Norge
Ballerud Hageby Johs Faales vei, 1363 Høvik Norge
Langhus 1405 Teglverksfaret 5, 1405 Langhus Norge
Solbergskogen Pluss Myrfaret 1, 1406 Ski Norge
Sandsliåsen Hageby Sandsliåsen 59, 5254 Sandsli Norge
Sandsliåsen Park Sandsliåsen 55, 5254 Sandsli Norge
Solheimsvatnet Pluss Kanalveien 48, 5068 Bergen Norge
Kanaltunet Lervigbrygga, 4014 Stavanger Norge
I tillegg har selskapet en tomtebank, der de fleste tomtene ligger hos Urban Properties eller hos samarbeidspartner. Se appendix til
kvartalsrapport for Q4 2025 på www.selvaagboligasa.no for mer informasjon om tomtebanken og geografisk plassering.
RUTINER, POLICYER OG FREMTIDSINITIATIVER FOR OMSTILLING TIL EN MER BÆREKRAFTIG ØKONOMI
(VSME B2, C2)
Konserndirektør marked, strategi og bærekraft er øverste ansvarlige for bærekraft.
Årsrapport 2025 | VEDLEGG: DETALJER OM ESG
136
Tema Har dere innført bærekraftsrutiner/policyer/ fremtidsinitiativer som omhandler noen av følgende
bærekraftsforhold?
Klimaendringer Ja. Se kapittelet Klima og Miljø (E)
Forurensning Ja. Se Forurensing av luft, vann og jord (B4)
Vann og marine ressurser Ja. Se Vann (B6)
Biologisk mangfold og økosystemer Ja. Se Biologisk mangfold (B5)
Sirkulær økonomi Ja. Se Ressursbruk, sirkulær økonomi og avfallshåndtering (B7)
Egen arbeidsstyrke Ja. Se Arbeidsstyrken (B8, B9, B10, C5, C9)
Arbeidere i verdikjeden Ja. Se Trygge byggeplasser og Aktsomhetsvurderinger og menneskerettigheter
Berørte lokalsamfunn Ja. Se Inkluderende nabolag
Forbrukere og sluttbrukere Ja. Se Kundetilfredshet (KTI)
God forretningsskikk Ja. Se Forretningsskikk og etikk i egen virksomhet (B11) og Forretningsskikk og etikk i leverandørkjeden
Kvalitetsstyring i byggeprosjekter
Selvaag Bolig har et miljøstyringsverktøy, inkludert ESG-sjekkliste med relevante KPIer og mål. Dette skal sikre at alle relevante
ESG-forhold ivaretas i prosjektutviklingen og at selskapet oppnår sine kommuniserte mål.
ESG-sjekklisten omfatter følgende temaer:
• Klima og miljø
◦ Klimagassutslipp
◦ Klimarisiko
◦ Materialbruk
◦ Tap av biologisk mangfold
◦ Avfall og forurensing
◦ Energieffektive bygg
• Sosiale forhold
◦ Helse og sikkerhet på byggeplass
◦ Sosial dumping
◦ Menneskerettigheter i leverandørkjeden
• Styringsmessige forhold
◦ Etikk i leverandørkjeden
◦ Etikk i egen organisasjon
E: MILJØ
Energi (VSME B3)
Samlet energiforbruk i Selvaag Boligs kontorer og visningssentre er beregnet til 290 MWh. Dette omfatter strøm til kontorer,
visningssentre, fellesanlegg, varme, ventilasjon og kjøling, og er beregnet med utgangspunkt i Selvaag Boligs forbruk i
hovedkontoret i Silurveien 2.
Årsrapport 2025 | VEDLEGG: DETALJER OM ESG
137
Klimagassregnskap 2025 (VSME B3)
Denne rapporten viser estimerte klimagassutslipp (GHG-utslipp) fra Selvaag Boligs virksomhet. Innrapporterte mengder er
omregnet til CO2-ekvivalenter i henhold til TEK17 og standarden The Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollen).
Selvaag Bolig har ikke lenger direkte utslipp (Scope 1), ettersom selskapet ikke lenger eier lokaler eller firmabiler med direkte
utslipp. Selskapets utslipp i Scope 2 omfatter utslipp fra energibruk i kontorer, visningsentre og elektriske firmabiler. Utslippet er
beregnet til 0,02 prosent av det totale utslippet for 2025, og er således lite vesentlig.
Klimagassregnskapet i Scope 3 omfatter estimater for alle leilighetsbygg som ble ferdigstilt i 2025. Ettersom det ferdigstilles et ulikt
antall boliger hvert år, vil den totale utslippsmengden kunne variere vesentlig fra år til år. Selvaag Bolig rapporterer derfor også
utslipp per bruttoareal (BTA), som bedre reflekterer selskapets innsats for å redusere klimagassutslipp.
Byggeprosjekter 2025
Klimagassregnskapene fra byggeplassene er beregnet av entreprenør og følger kravene som er fastsatt i Byggteknisk forskrift
(TEK17) § 17-1. Iht. forskriften skal klimagassregnskap for boligprosjekter og yrkesbygg føres etter Norsk Standard NS 3720:2018
og minimum inkludere livsløpsmodulene A1-A5, B2 og B4. Beregningsperioden er 50 år.
Stadium NS-kategori Beskrivelse
Produkt A1 Råvarer
Produkt A2 Transport fra produksjonssted
Produkt A3 Produksjon
Gjennomføring A4 Transport til byggeplass
Gjennomføring A5 Avfall generert på byggeplass
Bruk B2 Vedlikehold
Bruk B4 Utskifting
I henhold til krav i TEK17 om å følge inndelingen i Norsk Standard NS 3451:2022 Bygningsdelstabell og systemkodetabell for
bygninger og tilhørende uteområder omfatter klimagassregnskapet bygningsdelene 21-26.
Bygningsdel
(NS 3451:2022)
Bygningselement
21 Grunn og fundamenter
22 Bæresystemer
23 Yttervegger
24 Innervegger
25 Dekker
26 Yttertak
TEK17-tallene presenteres for å gi et bilde av utslipp i hver fase av byggeprosjektene. Produksjonsfasen står for hoveddelen av
utslippene, med 83 prosent av utslippene fra byggeprosjektene i 2025.
Årsrapport 2025 | VEDLEGG: DETALJER OM ESG
138
TOTAL 2025 Utslipp
tCO2e
Andel av utslipp fra
byggeplass
%
Produksjon (A1-A3) 8 337 83 %
Vedlikehold og utskiftning (B2 og B4) 944 9 %
Transport (A4) 392 4 %
Avfall* (A5) 371 4 %
Sum total Produkt- og Bruksstadier
(A1-A3, B2 & B4)
9 281 92 %
Sum total Produkt, Bruks- og Gjennomførings-stadiet (A1-A5, B2, B4) 10 045 100 %
* Utslipp fra kapp og svinn av materialer kan også inkluderes i A1-A3 og A4 ihht TEK17.
Nøkkeltall GHG-protokollen
Estimerte utslipp fra ferdigstilte byggeprosjekter i 2025 var 13 prosent høyere per bruttoareal (BTA) enn i 2024. Dette skyldes blant
annet at det ble ferdigstilt et rehabiliteringsprosjekt i 2024, der gjenbruk av fundamentet og bærekonstruksjonen førte til lavere
utslipp. I tillegg har mer detaljert datakvalitet og bedre systemer gjort det mulig å ta med flere små utslippsfaktorer, som samlet sett
har økt utslipp fra byggeprosjektene noe. Utslipp per BTA over byggets levetid (50 år) er dermed også økt fra 3,6 kgCO2e/BTA til
4,0 kgCO2e/BTA.
Totalt utslipp i 2025 er noe lavere enn i 2024, grunnet færre ferdigstilte boliger.
NØKKELTALL ENHET 2025 2024
KATEGORI
SCOPE 1 tCO2e 0 1,3
SCOPE 2 (LOKASJONSBASERT) tCO2e 1,7 2,4
SCOPE 2 (MARKEDSBASERT) tCO2e 154,7 167,5
SCOPE 3 tCO2e 10 044,6 10 944,6
SCOPE 1, 2 & 3 (LOKASJONSBASERT) tCO2e 10 046,3 10 948,3
Klimagassintensitet VSME tCO2e / Proforma
salgs-inntekter NOK
0,004 0,004
NØKKELTALL BYGGPROSJEKTER ENHET 2025 2024
Utslipp fra byggeplasser total kgCO2e 10 044,6 10 901,3
Utslipp per BTA total kgCO2e 202 179
Utslipp per BTA total per år
(50 år)
kgCO2e 4,0 3,6
Scope 1 og 2
Scope 1 var redusert til null for 2025, da selskapet ikke lenger har fossildrevne firmabiler.
Scope 2 (lokasjonsbasert) utgjør 1,7 tCO2e og utgjør 0,02 prosent av selskapets totale utslipp. Scope 2 omfatter utslipp fra
elektriske firmabiler samt energiforbruk i kontorer og visningssentre. Utslippene er 30 prosent lavere i 2025 sammenlignet med
2024, en nedgang som i hovedsak skyldes at Selvaag Boligs hovedkontor i Silurveien 2 ble redusert i størrelse i løpet av 2024.
Utslippene fra visningssentre og mindre kontorfasiliteter er beregnet basert på arealstørrelse og antall ansatte (FTE) ved de ulike
kontorene, med energiforbruk per FTE ved Silurveien 2 som grunnlag.
Årsrapport 2025 | VEDLEGG: DETALJER OM ESG
139
Scope 3
Rapportert Scope 3 omfatter GHG-kategoriene innkjøpte varer og tjenester, oppstrøms transport og distribusjon, avfall og bruk av
solgte produkter.
Innkjøpte varer og tjenester omfatter alle utslipp knyttet til utvinning og produksjon av materialer som brukes i Selvaag Boligs
byggeprosjekter (A1-A3 i henhold til TEK17), samt avfall fra byggeplass (A5). For byggeprosjekter som er økonomisk regnskapsført
som «joint ventures», beregnes utslippene i henhold til Selvaag Boligs eierandel i prosjektet. Innkjøpte varer og tjenester er Selvaag
Boligs klart største utslippskategori og utgjør 86,7 prosent av selskapets totale estimerte utslipp. Flere av byggeprosjektene som ble
ferdigstilt i 2025 benyttet lavkarbonbetong.
Oppstrøms transport og distribusjon inkluderer alle utslipp fra transport av innkjøpte materialer fra leverandører til byggeplasser
(A4 i henhold til TEK17) og er estimert til 392 tCO2e. Dette tilsvarer 3,9 prosent av de totale klimagassutslippene.
Bruk av solgte produkter (B2 og B4 i henhold til TEK17) viser utslipp fra utskiftning og vedlikehold av materialer. Denne kategorien
hadde et estimtert utslipp på 944 tCO2e, som utgjør 9,4 prosent av selskapets totale klimagassutslipp i 2025. Beregningsperioden
(levetiden) som er lagt til grunn er 50 år, i henhold til TEK17. Beregningen er basert på utslippsfaktorene spesifisert i materialenes
tilhørende EPDer. Estimert energiforbruk (B6) er ikke beregnet for 2025, da dette ikke er et krav i henhold til TEK17.
Avfall fra Selvaag Boligs kontorer og administrasjon er ansett som lite vesentlig, og er derfor ikke med i beregningen for 2025. Det
samme gjelder bedriftsreiser.
Metode klimagassregnskap
Metoden skal gi et helhetlig bilde av virksomhetens klimapåvirkning gjennom å identifisere og klassifisere utslippene i de tre
omfangene Scope 1, Scope 2 og Scope 3.
Scope 2 (indirekte utslipp fra energiforsyning)
Scope 2 inkluderer indirekte utslipp fra virksomhetens kjøp av energi som elektrisitet, fjernvarme eller kjøling og reflekterer utslipp fra
energiproduksjonen. Utslippsfaktorene som benyttes for elektrisitet er basert på nasjonale brutto produksjonsmikser fra International
Energy Agency (IEA) sin statistikk.
Lokasjonsbasert metode tar utgangspunkt i de reelle utslippene knyttet til produksjon av elektrisitet innenfor et spesifikt geografisk
område. Innenfor dette geografiske området opererer ulike energiprodusenter med en kombinasjon av energikilder. I henhold til
denne metodikken gir ikke-fornybare kilder (olje, kull, gass, osv.) direkte utslipp av klimagasser.
Markedsbasert metode beregnes ut fra organisasjonens valg om å gå til anskaffelse av opprinnelsesgarantier. I tilfeller der
opprinnelsesgarantier anskaffes, bekrefter leverandøren at grønn energi vil bli produsert i tilsvarende mengde som bedriften har
kjøpt sertifikater for. Dette gir en utslippsfaktor på 0 g/CO2e/kWh. Elektrisitet som organisasjonen ikke har kjøpt
opprinnelsesgarantier for, får en utslippsfaktor basert på gjenværende produksjon. Denne faktoren er normalt høyere enn
tilsvarende lokasjonsbasert faktor og refereres til som ‘’residual miks’’.
Årsrapport 2025 | VEDLEGG: DETALJER OM ESG
140
Scope 3 (indirekte utslipp)
Scope 3 omfatter alle andre indirekte utslipp som stammer fra virksomhetens verdikjede. Disse utslippene er ofte mer komplekse å
identifisere og kvantifisere, da de inkluderer aktiviteter utenfor virksomhetens direkte kontroll. I henhold til GHG er Scope 3-utslipp
delt inn i 15 kategorier, og Selvaag Bolig rapporterer på kategoriene innkjøpte varer og tjenester, oppstrøms transport og
distribusjon og bruk av solgte produkter.
Utslipp fra byggeprosjekter er den største kilden til Scope 3-utslipp for Selvaag Bolig, og disse er beregnet av entreprenør i
henhold til Byggteknisk forskrift (TEK17) § 17-1, som beskrevet i Veileder for utarbeidelse av klimagassregnskap fra Direktoratet for
Byggkvalitet
9
. Utslipp fra byggematerialer er primært basert på produktenes miljødeklarasjoner Environmental Product Declaration
(EPD). Alle EPD-er som er benyttet var sertifiserte og gyldige på tidspunktet for materialanskaffelsen og oppfylte kravene til EPD og
GWP-faktorer i TEK17. I henhold til TEK 17 er alle materialer uten EPD gitt et utslippspåslag på 25 prosent.
Vann (VSME B6)
Selskapets årlige vannuttak i kontorlokaler er beregnet til 531 m3. Dette er beregnet basert på selskapets vannforbruk ved
hovedkontoret i Silurveien 2, og estimert for andre lokasjoner.
9
Direktoratet for Byggkvalitet (2023) Veileder for utarbeidelse av klimagassregnskap. Tilgjengelig fra: https://www.dibk.no/byggtekniske-omrader/veileder-om-
klimagassregnskap (Hentet 23.01.2026)
Årsrapport 2025 | VEDLEGG: DETALJER OM ESG
141
S: SOSIALE FORHOLD
Arbeidsstyrken (VSME B8, B9, B10)
Antall ansatte og årsverk per 31.12
2025 2024
Ansatte 82 83
Årsverk 80 81
Årsverk i morselskap 56 56
Årsverk i datterselskaper (inkl. Sverige) 24 25
Deltidsansatte
(minimum 40 % stilling)
5 5
Ansatte i Sverige 6 6
Sykefravær, turnover og medarbeidertilfredshet
2025 2024 Mål
Medarbeidertilfredshet 89 % 87 % > 80 %
Sykefravær 5,9 % 3,0 % < 3 %
Turnover 12,1 % 12,8 % -
Kjønnsbalanse
Kjønnsbalanse 2025 2024 Mål
Kvinner Menn Kvinner Menn Kvinner Menn
Overordnet kjønnsbalanse 55 % 45 % 58 % 42 % >40 % >40 %
Kjønnsbalanse deltidsansatte 80% 20% 80% 20% - -
Kjønnsbalanse i konsernledelsen 25 % 75 % 20 % 80 % >40 % >40 %
Kjønnsbalanse aksjonærvalgte styremedlemmer 40 % 60 % 40 % 60 % >40 % > 40 %
Kjønnsbalanse styremedlemmer valgt av ansatte 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 %
Foreldrepermisjon - 19 uker
(1 person)
6 uker
(1 person)
15 uker
(1 person)
- -
Lønn
Gjennomsnittlig fastlønn iht. stilling (NOK 1000) 2025 2024
Kvinner Menn Alle Kvinner Menn Alle
Alle stillinger 892 1 764 1 280 851 1 727 1 229
Konsernledelse 2 001 3 768 3 326 1 772 3 178 2 897
Ikke-kjernevirksomhet 636 Kun deltid 635 623 Kun deltid 617
Alle stillinger fratrukket konsernledelse og ikke-kjernevirksomhet 1 078 1 612 1 389 1 029 1 575 1338
Se også lederlønnsrapporten som er publisert på selskapets nettsider www.selvaagboligasa.no for ytterligere informasjon.
Trygge byggeplasser
2025 2024 Mål
Leverandører kartlagt opp mot sosiale kriterier 100 % 100 % 100 %
Antall byggeplasser/prosjekter 12 10 -
Fraværsskader per million utførte timeverk 2,4 1,0 0
Skader per million utførte timeverk 7,8 18,3 -
Dødsulykker 0 0 0
Årsrapport 2025 | VEDLEGG: DETALJER OM ESG
142
G: STYRING
Domfellelser og bøter for korrupsjon og bestikkelser (VSME B11)
Selskapet har ikke blitt dømt eller ilagt bøter for korrupsjon eller bestikkelser i 2025.
Årsrapport 2025 | VEDLEGG: DETALJER OM ESG
143
INNHOLDSFORTEGNELSE VSME
Tema Kapittel i rapport Kommentar
GRUNNMODUL
Generelle opplysninger
B1 – Grunnlag for utarbeiding
Bærekraft i Selvaag Bolig: Om Bærekraftrapporten
Vedlegg: Detaljer om ESG Grunnlag for utarbeiding (B1)
Dekkes i Bærekraftkapittelet og detaljeres i ESG-vedlegg.
B2 – Rutiner, policyer og fremtidsinitiativer for omstilling til en mer
bærekraftig økonomi
Bærekraft i Selvaag Bolig: Om Bærekraftrapporten
Vedlegg: Detaljer om ESG
Beskrives i Bærekraftkapittelet. Mål for de ulike områdene
beskrives under hvert delkapittel.
Indikatorer for miljø
B3 – Energi og klimagassutslipp
Bærekraft i Selvaag Bolig: Klima og Miljø (E) – Energi og
klimagassutslipp
Vedlegg: Detaljer om ESG – Klimagassregnskap 2025 og Energi
Klimagassutslipp og hovedfunn energi beskrives i
bærekraftkapittelet om Miljø (E). Detaljert metodikk for
klimagassutslipp og estimat for energiforbruk beskrives i ESG-
vedlegg.
B4 – Forurensning av luft, vann og jord
Bærekraft i Selvaag Bolig: Klima og Miljø (E) – Forurensning av
luft, vann og jord
Selskapets vesentlige påvirkning beskrives i bærekraftkapittelet.
B5 – Biologisk mangfold
Bærekraft i Selvaag Bolig: Klima og Miljø (E) – Biologisk
mangfold
Selskapets vesentlige påvirkning beskrives i bærekraftkapittelet.
B6 – Vann
Bærekraft i Selvaag Bolig: Klima og Miljø (E) – Vann og Vedlegg:
Detaljer om ESG
Direkte vannforbruk fra selskapets kontorer anses som uvesentlig.
Estimat for vannforbruk er likevel inkludert i ESG-vedlegg.
B7 – Ressursbruk, sirkulær økonomi og avfallshåndtering
Bærekraft i Selvaag Bolig: Klima og Miljø (E) – Ressursbruk,
sirkulær økonomi og avfallshåndtering
Selskapets prinsipper for sirkulær økonomi beskrives i
bærekraftkapittelet, samt tall på avfall fra byggeplasser.
Sosiale indikatorer
B8 – Arbeidsstyrken – Generelle egenskaper
Bærekraft i Selvaag Bolig: Sosiale forhold (S) - Arbeidsstyrken
Vedlegg: Detaljer om ESG – Arbeidsstyrken (B8, B9, B10)
Viktigste opplysninger beskrives i bærekraftkapittelet. Ytterligere
detaljer om arbeidsstyrken finnes i ESG-vedlegg.
B9 – Arbeidsstyrken – Helse og sikkerhet
Bærekraft i Selvaag Bolig: Sosiale forhold (S) - Arbeidsstyrken
Vedlegg: Detaljer om ESG – Arbeidsstyrken (B8, B9, B10)
Viktigste opplysninger beskrives i bærekraftkapittelet. Ytterligere
detaljer om arbeidsstyrken finnes i ESG-vedlegg. Helse og
sikkerhet i verdikjeden omtales i kapittelet om Trygge
byggeplasser.
B10 – Arbeidsstyrken – Godtgjøring, kollektive forhandlinger og
opplæring
Bærekraft i Selvaag Bolig: Sosiale forhold (S) - Arbeidsstyrken
Vedlegg: Detaljer om ESG – Arbeidsstyrken (B8, B9, B10)
Viktigste opplysninger beskrives i bærekraftkapittelet. Ytterligere
detaljer om arbeidsstyrken finnes i ESG-vedlegg. Se også
Lederlønnsrapport på selskapets nettsider.
Indikatorer for god forretningsskikk
B11 – Domfellelser og bøter for korrupsjon og bestikkelser Vedlegg: Detaljer om ESG – Styring (G) Ingen domfellelser, nevnes i ESG-vedlegg.
DETALJERT MODUL
C1 – Strategi: Forretningsmodell og bærekraft – Relaterte
initiativer
Forretningsbeskrivelse
Bærekraft i Selvaag Bolig: Strategi
Generell forretningsmodell beskrives i årsrapportens første kapitler.
Bærekraftsstrategi beskrives i bærekraftkapittelet.
C2 – Beskrivelse av rutiner, policyer og fremtidsinitiativer for
omstilling til en mer bærekraftig økonomi
Bærekraft i Selvaag Bolig
Rutiner, policyer og mål beskrives overordnet i rutinedelen av
bærekraftkapittelet. Ytterligere detaljer finnes i hvert delkapittel for
hvert område.
C3 – Mål for reduksjon av klimagassutslipp og klimaomstilling
Bærekraft i Selvaag Bolig: Klima og Miljø (E) – Energi og
klimagassutslipp
Vedlegg: Detaljer om ESG – Klimagassregnskap 2025
Mål og tiltak for klimagassutslipp og klimaomstilling beskrives i
bærekraftkapittelet og detaljeres ytterligere i ESG-vedlegg.
C4 – Klimarisiko
Bærekraft i Selvaag Bolig: Klima og Miljø (E) – Klimarisiko og
Note 28 Klimarisiko
Beskrives i bærekraftkapittelet og i noter til konsernregnskap.
C5 – Generelle tilleggsopplysninger om arbeidsstyrken Bærekraft i Selvaag Bolig: Sosiale forhold (S) - Arbeidsstyrken
Kvinneandel i ledelsen og blant mellomledere rapporteres i
bærekraftkapittelet
C7 – Alvorlige negative menneskerettighetsbrudd Ingen hendelser
C8 – Inntekter fra visse sektorer og utelukkelse fra EUs
referanseverdier
Ingen inntekter fra spesifiserte sektorer
C9 – Kjønnsfordeling i styre Bærekraft i Selvaag Bolig: Sosiale forhold (S) - Arbeidsstyrken Oppgis i bærekraftkapittelet
Årsrapport 2025 | INNHOLDSFORTEGNELSE VSME
144
Selvaag Bolig ASA
Postboks 13, Øvre Ullern 0311 Oslo
Silurveien 2
0380 Oslo
Telefon: 91 50 22 24
E-post: [email protected]
Illustrasjoner:
EVE Images
Sweco Architects
Thylling
Portrettfoto:
Anne Valeur
Foto:
Stian Dirdal
Ruben Ratkusic, Rodeo arkitekter
Trond Walsø
Wlodek Koscielniak
Design:
Wrepit
www.selvaagbolig.no
www.selvaagboligasa.no
facebook.com/selvaagbolig
www.selvaagbolig.no
www.selvaagboligasa.no