Rapport
 d’activité 2024

1.1Altarea, leader de la transformation urbaine bas carbone

Depuis sa création en 1994, Altarea porte un projet d’entreprise fort, qui repose sur des convictions profondes, la maîtrise de savoir-faire complexes et un état d’esprit entrepreneurial. Le Groupe est aujourd’hui le leader de la transformation urbaine bas carbone avec un modèle sans équivalent.

1.1.1Altarea, un modèle sans équivalent

Un marché immense

Les crises récentes – sanitaires, environnementales, sociales – ont mis en évidence la nécessité de repenser en profondeur l’organisation et le fonctionnement de nos villes et de nos territoires. Un grand nombre d’infrastructures immobilières sont aujourd’hui obsolètes et doivent être transformées pour s’adapter à la fois aux changements d’usage qui concernent la totalité des produits immobiliers ainsi qu’à la révolution bas carbone et aux changements climatiques.

Tout le savoir-faire d’Altarea consiste à développer des produits immobiliers qui intègrent tous ces enjeux dans une équation économique complexe pour accompagner les villes dans leur transformation, soit par touches successives, soit à l’échelle de quartiers entiers. Altarea occupe ainsi une place centrale sur l’immense marché de la transformation urbaine, pour lequel les barrières à l’entrée (techniques, administratives, financières et environnementales) sont élevées.

Fabriquer la Ville

Altarea a mis au point un dispositif unique en France pour concevoir et réaliser l’ensemble des produits immobiliers qui composent nos villes avec une gamme particulièrement large :

• Logement : logements neufs de tous types, résidences gérées, coliving, tiers-lieux, monuments historiques avec une présence sur l’ensemble du territoire français (Île-de-France, métropoles et villes moyennes) ;
• Commerce : grands centres commerciaux et de loisirs, retail parks, commerces de flux en gare et commerces de proximité ;
• Immobilier d’entreprise : bureaux de tous formats, plateformes logistiques, locaux d’activités et industriels, hôtels, écoles et campus ;
• Infrastructures photovoltaïques : gamme complète de centrales solaires intégrées au bâti, ombrières de parking, agrivoltaïsme ;
• Data centers écoresponsables de toutes tailles en colocation ou hyperscale.

Cette offre sans équivalent est un atout déterminant qui permet au Groupe de dialoguer avec les collectivités locales sur l’ensemble de leurs problématiques d’aménagement et de transformation.

Un profil financier robuste combinant deux modèles complémentaires

Depuis sa création, le modèle d’affaires d’Altarea repose sur deux piliers aux profils financiers complémentaires : Investir et Développer.

Investir

Altarea est une foncière Commerce dotée du statut SIIC(1). Ce métier mobilise 71 % des capitaux employés du Groupe à fin décembre 2024(2). Altarea se distingue par une stratégie de co-détention de son patrimoine avec des partenaires financiers de long terme. Le volume d’actifs sous gestion s’élève ainsi à 5,3 milliards d’euros fin 2024, dont 2,3 milliards d’euros en part du Groupe. Cette stratégie lui permet de tirer toute la valeur de ses savoir-faire opérationnels sur les volumes gérés et d’optimiser la rentabilité de ses capitaux employés en part du Groupe.

En Immobilier d’entreprise, le Groupe réalise des investissements directionnels à contre cycle en bureau et en logistique notamment. La stratégie d’Altarea consiste à utiliser la puissance de son bilan pour prendre position en amont des opérations où la création de valeur est la plus forte, et déployer ses savoir-faire en matière de montage de projets afin d’optimiser ses prises de risques.

Altarea conçoit et gère également des fonds immobiliers, privés (AltaFund(3) et ATREC(4)) ou publics (SCPI Alta Convictions(5)) dans lesquels le Groupe est souvent lui-même investisseur minoritaire.

Plus fondamentalement, Altarea privilégie depuis sa création les investissements dans les savoir-faire opérationnels, qui sont les plus fortement créateurs de valeur sur le long terme en particulier sur son métier de développeur immobilier.

Développer

Altarea dispose d’une expertise complète en développement de projets immobiliers tant en vue de leur cession à leurs utilisateurs ou à des investisseurs que pour son propre compte.

Le Groupe est ainsi le numéro deux du marché de la promotion résidentielle en France à travers ses marques grand public (Cogedim, Woodeum, Histoire & Patrimoine).

Altarea est également un acteur de référence sur le marché de l’immobilier d’entreprise en tant que promoteur ou prestataire. Au cours des précédents cycles, Altarea a été l’un des principaux développeurs de bureaux neufs/restructurés en Île-de-France et en Régions et est aujourd’hui l’un des tout premiers développeurs de grandes plateformes logistiques en France.

Plus récemment, Altarea a étendu ses activités de développement à deux nouveaux marchés : les infrastructures photovoltaïques d’une part, et les data centers d’autre part.

Un modèle diversifié et agile

La combinaison de ces deux modèles financiers, Investir et Développer, permet au Groupe de diversifier son exposition aux différents cycles immobiliers avec une rentabilité optimisée de ses capitaux employés et un risque financier plus faible qu’un développeur pure player, notamment en période de retournement de marché.

Une culture entrepreneuriale forte

La culture d’Altarea est impulsée par son président-fondateur, dont la famille détient près de 46 % du capital.

L’état d’esprit Altarea se caractérise par une grande exigence et par le respect pour le travail. La culture d’entreprise d’Altarea est fondamentalement tournée vers l’innovation, l’agilité et la prise de risques calculés mais aussi et surtout vers le client, la satisfaction de ses besoins et de ses envies.

Le collectif Altarea est uni par un contrat social fort, bâti autour du contenu du travail, du sens donné par l’utilité sociale du projet d’entreprise et du partage de la valeur créée.

Cette culture d’entreprise se traduit enfin dans la gouvernance du Groupe, qui constitue la pierre angulaire de sa réussite. Altarea est en effet organisée sous la forme d’une Société en Commandite par Actions, dans laquelle la direction exécutive est assurée par la Gérance et le contrôle permanent de la gestion par le conseil de surveillance. Ce statut permet de maintenir la pérennité actionnariale du Groupe, de garantir sa liberté stratégique tout en instituant un équilibre stable entre les différentes catégories d’actionnaires (familiaux, institutionnels, individuels et salariés).

Une culture de la responsabilité environnementale

L’immobilier est un secteur particulièrement consommateur en ressources non renouvelables, notamment carbonées. En tant que leader du marché de la transformation urbaine et véritable architecte de la ville bas carbone, Altarea se situe à la pointe de la lutte contre le changement climatique en proposant des produits immobiliers particulièrement sobres. Les projets du Groupe sont en effet conçus afin de minimiser leur impact environnemental tout au long de leur cycle de vie (construction, usage, démantèlement, recyclage).

Le Groupe a mené un travail approfondi sur ses indicateurs de performance environnementale en matière de comptabilité carbone(6) et de taxonomie européenne(7). Cette démarche lui permet de mesurer de façon fiable les progrès réalisés et de fixer des objectifs à atteindre par métier dans le cadre de plans d’actions ciblés.

Les financements bancaires d’Altarea comportent des critères d’alignement à sa performance environnementale. Des objectifs d’alignement à la taxonomie et de performance carbone ont été également intégrés dans la rémunération des salariés et dans celle de la Gérance(8), témoignant de l’engagement d’Altarea en faveur de la sobriété environnementale.

Conscient de sa responsabilité environnementale, Altarea considère que la consommation de ressources non renouvelables par le Groupe trouve fondamentalement sa légitimé dans l’utilité sociale de son projet d’entreprise.

1.1.2L’utilité sociale au cœur du projet d’entreprise Altarea

L’utilité sociale du projet d’entreprise est au cœur du modèle Altarea qui agit à la fois dans l’intérêt de ses clients, de ses collaborateurs mais aussi pour le compte de l’intérêt général.

Satisfaire les besoins essentiels de ses clients(9)

Altarea répond à des besoins essentiels (se loger, travailler, consommer) pour le compte de clients très différents et apporte à chaque fois une réponse adaptée intégrant l’ensemble de leurs usages, leurs besoins et leurs attentes, notamment en matière de pouvoir d’achat.

Une grande diversité de clients

Altarea s’adresse directement et indirectement à une clientèle large aux attentes très variées.

Les Particuliers :

• acquéreurs de leur résidence principale (primo et secundo accédants) en recherche de logements agréables, abordables et bien conçus pour y vivre et se constituer un patrimoine ;
• investisseurs individuels qui veulent valoriser leur épargne dans le long terme ;
• visiteurs des centres commerciaux en recherche d’une offre commerciale large et compétitive ;
• salariés utilisateurs d’espaces de travail conçus par le Groupe.

Les Entreprises :

• utilisatrices des bureaux ou des plateformes logistiques conçus par le Groupe ;
• enseignes locales, nationales et internationales locataires de nos commerces ;
• investisseurs institutionnels en recherche de supports performants.

Les Collectivités

Altarea considère les collectivités locales comme autant de clients dont il convient d’intégrer les enjeux au niveau de chaque projet mais aussi à l’échelle de leur territoire afin de mieux les accompagner dans leur développement et leur transformation.

Accompagner les changements de la société et l’évolution des usages

Altarea s’attache à répondre avec le plus d’anticipation possible aux évolutions de la société et des usages de ses clients :

• les résidents des logements Altarea apprécient leur confort d’usage qui a été entièrement pensé afin de correspondre à leurs besoins et leurs attentes(10). Les logements du Groupe sont modulables et adaptés aux évolutions socio-démographiques de la société française (taille des ménages, vieillissement). Leur conception est optimisée pour maximiser le bien-être des occupants, notamment en matière de confort d’été et de qualité de l’air intérieur. Les programmes développés par le Groupe intègrent systématiquement des espaces extérieurs individuels ou collectifs, aspiration qui s’est renforcée depuis le confinement ;
• les clients qui fréquentent les centres commerciaux gérés par Altarea sont certains d’y trouver une offre large, renouvelée en permanence et répondant à leurs besoins et leurs envies. Les centres du Groupe se situent près des lieux de vie, à proximité des hubs de transport et des zones urbaines les plus actives et sont tout particulièrement adaptés à une consommation multicanale et hybride ;
• les collaborateurs des entreprises qui utilisent les bureaux conçus par Altarea travaillent dans des lieux agréables, bien desservis et adaptés au télétravail avec des espaces pensés pour favoriser la transversalité et le travail collaboratif. Une attention particulière est portée à l’éclairage naturel, l’offre de services et à la modularité. Les projets développés par le Groupe intègrent systématiquement une exigence de haute qualité environnementale et technologique.

Concevoir une offre abordable

Offrir à ses clients des produits adaptés à leur pouvoir d’achat est l’un des enjeux les plus importants pour Altarea. À titre d’illustrations :

• en Commerce, Altarea est un pionnier des retail parks dont le rapport compétitivité/prix est particulièrement adapté aux enjeux de pouvoir d’achat des consommateurs. Ce format de commerce, tourné vers les besoins de la famille, au fonctionnement simple mais qualitatif, propose des loyers abordables pour les enseignes locataires dont bénéficie in fine le client final.
• en Résidentiel, l’offre Access constitue la réponse d’Altarea aux problématiques de pouvoir d’achat des primo-accédants. Ce produit résidentiel entièrement repensé, abordable et durable, couplé à un financement innovant s’adresse à une clientèle actuellement locataire dans le privé ou le social qui n’imaginait pas pouvoir devenir propriétaire pour une mensualité de remboursement de crédit proche voire équivalente au montant d’un loyer.

Le capital humain, premier actif d’Altarea

Dès sa création, la stratégie d’Altarea a consisté à maîtriser les savoir-faire immobiliers permettant d’accompagner la transformation des villes.

Cette stratégie a été mise en œuvre dans la durée à travers un mix d’opérations de croissance externe et de recrutements des meilleurs talents du secteur à qui le Groupe propose un contrat social fort bâti autour du contenu du travail, du sens donné par l’utilité sociale du projet d’entreprise et du partage de la valeur créée.

La maîtrise des savoir-faire immobiliers, fil directeur de l’histoire d’Altarea

Né du Commerce en 1994, Altarea s’est immédiatement distingué par son caractère innovant et précurseur, avec le projet de Bercy Village dans le 12e arrondissement de Paris. Dès son ouverture en 1997, Bercy Village a constitué (et constitue encore), un véritable laboratoire du commerce urbain, mêlant commerces et loisirs sur le site des anciens chais de Paris. Par la suite, le Groupe a développé d’autres formats de commerces innovants – retail parks, commerces de flux en gare et commerces de proximité – principalement en France, mais aussi en Italie et en Espagne.

Le rachat de Cogedim en 2007 a constitué un véritable tournant pour Altarea qui est devenu en quelques années le 2e promoteur résidentiel français à la faveur d’une stratégie d’élargissement de la gamme Cogedim, initialement plutôt centrée sur le haut de gamme.

Pendant la décennie 2010, le Groupe est ensuite devenu l’un des principaux développeurs de bureaux en France à partir de savoir-faire initialement apportés par Cogedim. Parallèlement, des opérations de croissance externe ont permis au Groupe d’étendre ses compétences opérationnelles aux plateformes logistiques, à la réhabilitation de monuments historiques et à la promotion bas carbone.

Plus récemment, Altarea a élargi son domaine d’expertise aux data centers, aux infrastructures photovoltaïques et à l’asset management immobilier à travers un mix d’acquisitions tactiques et de recrutements externes.

Aujourd’hui, Altarea est une plateforme de compétences immobilières sans équivalent en France où près de 2 000 professionnels(11) inventent quotidiennement la ville de demain dans toutes ses composantes.

Altarea, une marque employeur forte(12)

L’image de la marque employeur Altarea est d’abord liée à l’histoire du Groupe, faite de succès audacieux et de crises surmontées. Elle repose également sur les valeurs fortes qui sont promues au sein de l’entreprise : agilité, sens du client, excellence, goût pour l’innovation et la prise de risque calculée, respect pour le travail.

Rejoindre Altarea, c’est participer à la fabrique de la ville au sein d’une entreprise réputée pour ses projets innovants et son état d’esprit entrepreneurial.

La richesse du collectif Altarea

Le collectif Altarea est composé d’une grande diversité de profils, d’origines et de formations.

Une attention toute particulière est portée sur l’équilibre entre les sexes, notamment dans les strates managériales(13) ainsi que sur la pyramide des âges afin d’avoir toujours un mix équilibré au sein des équipes.

Tous métiers confondus, les effectifs du Groupe se répartissent en moyenne de la façon suivante :

• développement et origination : 9 % ;
• vente & marketing : 19 % ;
• production et asset : 44 % ;
• support aux opérations : 5 % ;
• fonctions supports Groupe : 10 %.

Il convient d’ajouter les alternants répartis entre les différentes fonctions et qui représentent environ 13 % des effectifs.

Une « Université » des métiers de la transformation urbaine

Altarea constitue un pôle d’expertises multidisciplinaires sans équivalent en matière immobilière. Cette caractéristique unique, associée à la culture de la transmission, a fait d’Altarea une véritable université des métiers de la transformation urbaine.

Chaque année près de 300 à 500 alternants(14) sont formés au sein du Groupe dont certains ont vocation à être recrutés à l’issue de leurs études. Altarea s’est également doté d’un Graduate Program à destination des jeunes diplômés qui ont l’opportunité d’effectuer un parcours personnalisé de 18 mois au sein de trois métiers différents.

Chaque nouvelle « promotion » de collaborateurs bénéficie d’un parcours d’intégration de plusieurs jours où tous les métiers du Groupe lui sont présentés ainsi que son histoire et ses valeurs. Ce parcours comprend notamment des visites de projets et d’actifs immobiliers, des dialogues avec les membres du comité exécutif et s’achève par un échange avec le président-fondateur d’Altarea. En fonction des millésimes, cette expérience concerne plusieurs centaines de collaborateurs nouvellement recrutés auxquels se joignent parfois des collaborateurs anciens, souhaitant mettre à jour leurs connaissances sur le Groupe, ses métiers et ses enjeux.

Enfin, la quasi-totalité des salariés bénéficient d’au moins une formation par an au sein de l’Académie Altarea, dont une part importante est assurée par des experts internes(15). Plusieurs dispositifs(16) ont été également institués afin de favoriser les échanges entre métiers et entre marques.

Des parcours professionnels diversifiés

La mobilité interne(17) est encouragée et valorisée car elle favorise la rétention des talents et les synergies d’expertises. Cette politique permet au Groupe d’être plus agile dans son organisation et de gérer son vivier de compétences de façon globale et non pas seulement en fonction de la situation propre à chaque métier.

Une « Maison Altarea », à l’image du Groupe

Restructuré par les équipes d’Altarea Entreprise, le siège social d’Altarea, situé en plein cœur de Paris au 87 rue de Richelieu est un véritable manifeste des savoir-faire du Groupe en matière de bureau. Il regroupe sur 16 000 m2(18) les 1 200 collaborateurs qui travaillent en Île-de-France(19) sur un site à l’emplacement exceptionnel et aux conditions de travail particulièrement agréables.

Tout y a été conçu pour favoriser le travail collaboratif, les échanges entre marques et l’intégration des jeunes collaborateurs. La « maison Altarea » dispose en effet de nombreux espaces de réunion, d’extérieurs spectaculaires et d’une large offre de restauration et de services. Les collaborateurs bénéficient d’infrastructures uniques comprenant notamment un auditorium de 280 places exploité par un tiers et privatisable pour les besoins du Groupe.

Le travail en présentiel(20) est privilégié par Altarea et le taux d’utilisation moyen des locaux est proche de 75 %, chiffre particulièrement élevé dans un contexte de télétravail(21).

Conçue d’abord comme un outil de travail performant au service des collaborateurs, la « Maison Altarea » est également un démonstrateur(22) des savoir-faire du Groupe et un véritable média au service de chacune de ses marques.

Le partage de la valeur créée

Le partage de la valeur créée, fait partie intégrante du modèle Altarea. Il repose sur un dispositif très complet dont la spécificité consiste en une politique volontariste en matière d’actionnariat salarié avec :

• des rémunérations aux meilleurs niveaux du secteur avec une attention particulière portée à la parité salariale femmes/hommes à poste équivalent ;
• un système d’intéressement comportant des critères financiers(23) et extra-financiers(24) alignés avec ceux qui servent à déterminer la rémunération variable de la Gérance ;
• un FCPE(25) investi en actions Altarea dans un cadre favorable, sur lequel les salariés ont la possibilité de verser des sommes abondées le cas échéant ;
• la possibilité pour les salariés qui le souhaitent de percevoir tout ou partie de leur bonus sous forme d’actions Altarea (AGA) dans des conditions favorables avec abondement de l’employeur dans certaines conditions ;
• une politique systématique de distribution d’actions gratuites (AGA) dans le cadre de plans à moyen terme dont une partie est conditionnée à la présence et une partie est conditionnée à l’atteinte d’objectifs collectifs et/ou individuels.

Les attributions d’actions aux salariés représentent entre 200 000 et 300 000 actions Altarea chaque année(26), soit environ 1,0 % à 1,5 % du capital. La très grande majorité des collaborateurs du Groupe sont ainsi actionnaires et l’actionnariat salarié représente 4,3 % du capital à fin 2024.

Altarea agit pour l’intérêt général

En répondant à des besoins essentiels (se loger, travailler, consommer), Altarea met l’utilité sociale au cœur de son projet d’entreprise et entend – à son échelle apporter des éléments de réponses à certaines problématiques qui sont au cœur du débat public.

Altarea apporte – à son échelle – une réponse à la crise du logement

La crise du logement est un problème complexe et multifactoriel qui affecte un nombre croissant de français notamment les jeunes et les classes populaires pour qui l’accès au logement est devenu quasiment impossible(27). Il existe en France, une pénurie aiguë de logements accessibles à l’origine d’un blocage généralisé des parcours résidentiels(28), attisant les tensions sociales, générationnelles et territoriales.

En mettant sur le marché des logements abordables de qualité, Altarea joue un véritable rôle d’utilité publique et contribue à fluidifier les parcours résidentiels. Tous les ans Altarea construit ainsi l’équivalent d’une petite ville française et permet à 15 000/20 000 personnes de se loger dans des logements bien conçus et bien desservis par les transports en commun(29).

Plus de la moitié de la production du Groupe est structurellement réservée au marché locatif des classes populaires (logement social) ou des classes moyennes (logement intermédiaire), le solde étant destiné à l’usage de leurs propriétaires occupants ou au marché locatif libre.

En aidant les populations à se loger au cœur des agglomérations, Altarea contribue à limiter le report sur les zones péri-urbaines et les problématiques liées à l’étalement urbain (transports, artificialisation des sols, accès aux services publics).

Altarea rend les villes plus humaines

Les crises sociales récentes qui ont traversé la société française trouvent en partie leur origine dans un urbanisme obsolète, défaillant et déshumanisé.

Grâce à la richesse de ses savoir-faire et à son expertise du temps long, Altarea accompagne les villes dans leurs transformations et contribue à les rendre plus humaines. En effet, Altarea :

• réduit les fractures urbaines en réhabilitant les friches immobilières, en rénovant les quartiers délaissés et en les connectant au cœur vivant des villes ;
• favorise la cohésion sociale et générationnelle au sein des villes grâce à son offre résidentielle mixte permettant à chacun de trouver un logement adapté à ses besoins ;
• revitalise des quartiers entiers avec ses projets mixtes combinant toutes les composantes de la ville et dont le commerce constitue le cœur ;
• répond aux enjeux climatiques de la ville bas carbone, sobre à construire et à l’usage, et où la nature est omniprésente ;
• accompagne ses villes partenaires sur plusieurs décennies et pense leurs projets à l’échelle de plusieurs générations. Il peut en effet s’écouler de 4 à 10 années entre l’identification d’une opportunité foncière et la livraison d’un bâtiment, lequel sera ensuite utilisé pendant 70 à 100 ans en moyenne.

Altarea participe ainsi à fabriquer une ville qui unit les quartiers qui la composent, où chacun peut y trouver sa place et satisfaire ses besoins essentiels.

Altarea participe à la dynamique de développement des territoires

Altarea participe au développement des territoires à travers les retombées de ses projets dont l’impact est positif pour l’emploi local, les finances des collectivités et plus largement pour tous les habitants des territoires.

Altarea soutient l’emploi dans les territoires. En fonction des années, plusieurs dizaines de milliers d’emplois(30) sont ainsi directement et indirectement soutenus par le Groupe, notamment en Commerce(31) et dans tous les services liés à la construction(32).

L’impact d’Altarea est structurant pour le paysage commercial des territoires grâce à son offre de proximité en centre-ville comme en périphérie. Plus de 30 % de l’offre commerciale des actifs gérés par le Groupe concerne des commerces considérés comme essentiels et dont l’exploitation a été assurée pendant la dernière crise sanitaire(33).

Enfin, l’impact d’Altarea est particulièrement important pour les finances publiques grâce aux retombées fiscales directes et indirectes que le Groupe génère, tant au niveau national (TVA, impôt) qu’au niveau local (taxes d’urbanisme, droits d’enregistrement, taxes foncières) et dont le montant total représente plusieurs centaines de millions d’euros annuels.

Altarea est un acteur local important qui participe aux développements des territoires où il intervient et qui se définit comme un véritable partenaire d’intérêt général des villes.

1.2Performance opérationnelle

1.2.1Commerce

La foncière Commerce, métier historique d’Altarea, représente la très grande majorité des capitaux employés du Groupe, avec un volume d’actifs sous gestion de 5,3 milliards d’euros fin 2024, générant 323 millions d’euros de loyers(34).

Les centres commerciaux ont réalisé ces dernières années une profonde transformation de leur modèle qui leur a permis de le renforcer et de retrouver d’excellentes performances opérationnelles.

1.2.1.1Une stratégie d’asset management pertinente

Altarea a mené une stratégie de sélection des formats les plus porteurs (grands centres, commerces de flux en gare, retail parks, commerces de proximité) et gère aujourd’hui un portefeuille de 44 centres particulièrement performants(35).

Ces actifs sont majoritairement détenus sous forme de partenariats avec des investisseurs institutionnels de tout premier plan. Cette stratégie permet au Groupe de tirer toute la valeur de ses savoir-faire opérationnels sur les volumes gérés, en optimisant le rendement sur les capitaux employés.

Les taux de sortie immobiliers(36) s’établissent à 6,11 % en moyenne fin 2024, en hausse de + 19 bps par rapport à fin 2023.

La valeur des centres commerciaux gérés par Altarea enregistre un gain de 43 millions d’euros à 100 % (26 millions d’euros en part du Groupe), la progression des loyers à périmètre constant ayant plus que compensé la décompression des taux de sortie immobilier.

1.2.1.2Excellente performance opérationnelle

CA des commerçants(37) et fréquentation(38)

La croissance de la fréquentation et du chiffre d’affaires des commerçants est une nouvelle fois solide cette année, confirmant l’attractivité des sites et la qualité de leur offre commerciale.

À noter, le plébiscite de Sant Cugat Shopping Center situé dans la banlieue de Barcelone dont la rénovation s’est achevée en novembre et qui enregistre des progressions de fréquentation spectaculaires et tend à s’imposer comme le site leader sur sa zone de chalandise.

Vacance financière

La vacance financière se situe toujours à un niveau optimal.

Activité locative

En 2024, l’activité locative est toujours dynamique, portée notamment par la demande d’enseignes leaders attirées par la qualité des actifs du Groupe.

• CAP3000 confirme son positionnement de site incontournable dans la stratégie de développement des enseignes en France, avec 42 nouvelles signatures dont Hollister, Adidas, Doppio Malto, Paradis du Fruit ou Ninja Stadium.
• Qwartz confirme sa position de site phare en Île-de-France avec l’extension du flagship de New Yorker et l’arrivée de nouveaux concepts en France comme Mira-Mira, enseigne espagnole de bijouterie possédant plus de 150 magasins dans le monde ou encore la marque américaine emblématique de doughnuts Krispy Kreme toujours très attendue par la clientèle française.
• Bercy Village confirme sa position de première destination de food & loisirs de Paris avec l’arrivée prochaine de restaurants tendances Bao Family et Junk et l’ouverture d’un mini-golf immersif Ocean 12.

La qualité des actifs gérés par Altarea est reconnue par les enseignes les plus performantes du marché, comme Normal qui a ouvert à Bercy Village et Toulouse-Compans en décembre et a signé pour deux nouveaux magasins à Aix-Jas de Bouffan et Carré de Soie à Lyon pour 2025.

Loyers nets consolidés, taux de recouvrement

La progression des loyers nets à périmètre constant s’élève à + 5,3 %, soit 60 bps de plus que l’indexation.

Le taux de recouvrement(39) s’élève à 97,5 %, conforme aux niveaux d’avant crise sanitaire.

Échéancier des baux

1.2.1.3Développements

Commerce de flux en gares

Altarea a enregistré cette année de nombreux succès en Commerce de flux en gares :

• gare de Paris-Austerlitz : les travaux de restructuration des espaces commerciaux avancent à bon rythme et la commercialisation est lancée. Les commerces de la gare Paris-Austerlitz représenteront à terme 25 000 m2 directement connectés à la gare, aux lignes 5 et 10 du métro ainsi qu’au RER C ;
• gare de l’Est : Altarea a négocié(40) une extension de 3 années de la concession allant désormais jusqu’en 2051 en contrepartie de la réalisation de travaux destinés à renforcer l’offre alimentaire de la Gare (Starbucks, McDonald’s et Pokawa). Les commerces de la Gare de l’Est représentent une surface supérieure à 7 300 m2 ;
• gares italiennes(41) : Altarea a négocié la prolongation pour une durée de 6 ans des concessions de ses 5 gares italiennes dont la nouvelle échéance est fixée à 2047 désormais. Altarea s’est par ailleurs vu attribuer l’exploitation du lounge de l’emblématique train Orient-Express/Dolce Vita au sein de la gare Rome-Ostiense dont le Groupe exploite déjà les autres surfaces commerciales ;
• Grand Paris Express : Altarea, en partenariat avec RATP Travel retail, est désigné lauréat pressenti concernant l’appel d’offres pour le développement et l’exploitation des commerces des 45 gares du Grand Paris Express. Cette concession de 12 ans représente près de 136 commerces sur une surface de 12 500 m2. La finalisation de cette opération reste soumise à la signature de la documentation juridique avec le concessionnaire.
• Milano Metro Retail : Altarea est entré dans une phase exclusive de due diligence avec ATM – Azienda Trasporti Milanese Spa, détenue à 100 % par la municipalité de Milan, afin de valoriser et gérer, au travers d’une concession de 20 ans, plus de 17 000 m2 d’espaces commerciaux au sein de 83 stations de métro milanais, où transitent chaque année près de 600 millions de visiteurs.

Au total, le portefeuille de commerces de gares gérées par le Groupe représente potentiellement 100 millions d’euros de loyers bruts(42) sur 105 000 m2 de surface commerciale (8 gares et 128 stations de métro).

Promotion pour compte de tiers

Le Groupe exerce une activité de développement d’opérations pour compte de tiers dans le cadre d’un modèle de type promoteur. En 2024, Altarea a ainsi :

• livré le food park Enox 2 (1 600 m2) et ses quatre cellules louées aux enseignes de restauration du groupe Bertrand Franchise (Burger King, Au Bureau, Volfoni et Pitaya) ;
• inauguré les commerces du Quartier Deschamps – Belvédère(43) à Bordeaux qui proposent sur 8 500 m2 une vingtaine de commerces de bouche, de restaurants et de culture. Cet ensemble commercial a été cédé en décembre à la SCPI Alta Convictions et est désormais géré par Altarea Commerce ;
• poursuivi les travaux d’aménagement des 14 000 m2 de commerces du nouveau quartier Bobigny Cœur de Ville (ex-Bobigny2) déjà intégralement commercialisés à l’approche de leur livraison aux enseignes, en vue d’un lancement programmé au 2e semestre 2025.

Cession de la participation dans MRM

Altarea a cédé à SCOR sa participation de 15,9 % dans MRM, société foncière spécialisée en commerces à repositionner, pour un montant de 15 millions d’euros.

Bornes de recharges électriques

Dans le cadre du partenariat signé début 2022 avec Electra, spécialiste français de la recharge ultra-rapide (50-300 kW), Altarea poursuit le déploiement de bornes de recharge sur les parkings de ses sites commerciaux. Fin 2024, 10 sites sont désormais équipés. Sur l’année, plus de 49 000 sessions de recharges ont été vendues permettant l’économie de 1 172 tCO2.

Actifs gérés au 31 décembre 2024

1.2.2Logement

Altarea est le 2e promoteur résidentiel en France(44) à travers ses marques grand public (Cogedim, Woodeum et Histoire & Patrimoine) qui proposent une offre de logements large et diversifiée(45) sur l’ensemble du territoire.

1.2.2.1Adaptation au nouveau cycle

Le cycle précédent, marqué par des taux d’intérêt faibles et une croissance continue des volumes, s’est achevé en 2022, date à partir de laquelle le marché est entré en crise.

Altarea a consacré l’année 2023 à apurer le cycle précédent, notamment en accélérant l’écoulement de l’offre ancienne génération, en recalibrant son portefeuille de projets et en réduisant drastiquement ses acquisitions foncières. Cette politique a permis de réduire très significativement ses engagements et de récupérer 346 millions d’euros de cash.

En 2024, Altarea a écoulé la quasi-totalité des lots issus de l’ancien cycle(46) et lancé son offre nouvelle génération abordable, décarbonée et rentable.

En 2025 et 2026 le Groupe prévoit une augmentation des volumes de mise à l’offre au détail avec par ailleurs des ventes en bloc toujours majoritaires et enfin une restauration progressive de la rentabilité.

1.2.2.2La nouvelle offre

Une offre abordable, décarbonée et rentable

La nouvelle offre élaborée par le Groupe constitue un retour aux fondamentaux : le client, ses besoins et son pouvoir d’achat.

Cette offre est majoritairement concentrée sur les 2 et 3 pièces afin de tenir compte de l’évolution de la sociologie et de la taille des ménages.

La compacité a été optimisée afin de maximiser les mètres carrés utiles des pièces à vivre grâce à un travail sur les plans (simplification et standardisation) et sur la conception intérieure (limitation des espaces de distribution, de circulation et d’infrastructures).

Le prix de revient a été optimisé, tant sur le gros œuvre que sur la constructibilité des parcelles, sans compromis sur la qualité architecturale et environnementale. Le Groupe a été vigilant aux coûts annexes des chartes ou des cahiers des charges imposés sans bénéfice pour le client.

Cette offre de nouvelle génération s’adresse à l’ensemble des clients du Groupe (acquéreurs en blocs, accédants, investisseurs). Un travail spécifique supplémentaire a été fait pour les primo-accédants, à qui s’adresse l’offre Access.

Access, la nouvelle offre conçue pour les primo-accédants

Altarea a particulièrement concentré ses efforts sur les primo-accédants issus des classes moyennes(47) et a élaboré Access, une offre façonnée pour une clientèle actuellement locataire dans le privé ou le social et qui n’imaginait pas pouvoir accéder à la propriété.

Access consiste en une offre de financement inédite et très attractive, avec des emprunts à taux bonifiés, sans apport initial, sans frais de notaire et sans intérêts intercalaires. L’acquéreur ne commence ainsi à payer qu’au moment de la remise des clés pour une mensualité de remboursement de crédit proche voire équivalente à celle d’un loyer.

Une nouvelle offre répondant à la demande des investisseurs institutionnels et particuliers

Les investisseurs institutionnels (logement social ou locatif intermédiaire LLI) représentent la majorité des ventes résidentielles du Groupe. L’offre de nouvelle génération est adaptée à leurs attentes en termes de qualité (emplacement, performance carbone, soin dans la réalisation) ainsi qu’à leurs objectifs de rentabilité locative. Les logements acquis en bloc auprès d’Altarea constituent ainsi un support d’investissement dont le rapport qualité/prix est particulièrement attractif.

Pour les particuliers investisseurs, Altarea propose des produits adaptés à leurs attentes (meublés loués en LMNP, résidences gérées notamment pour étudiants). Le Groupe a également développé une offre démembrée adossée à l’Usufruit Locatif Libre ainsi qu’une solution permettant d’optimiser la transmission de son patrimoine en doublant l’abattement des droits de donation.

La satisfaction client comme priorité

L’année 2024 a été marquée par une forte activité de livraison (11 000 lots). La qualité des produits et la satisfaction client sont restées au cœur des préoccupations du Groupe, avec une performance particulièrement satisfaisante en matière de qualité(48).

Récompensant cet engagement, Cogedim, marque résidentielle phare du Groupe, a été « Élu Service Client de l’Année » pour la 7e fois dans la catégorie « Promotion immobilière ».

Cogedim obtient également pour la 3ème année consécutive la première place du Top 200 de la relation client 2024 tous secteurs confondus, réalisé par The Human Consulting Group pour Les Échos.

1.2.2.3Activité de l’année

Réservations(49)

En 2024, les réservations s’inscrivent en baisse de - 5 % en volume (7 601 lots) et de - 17 % en valeur (1 875 millions d’euros) par rapport à 2023.

La baisse des volumes s’explique par une offre à la vente restée faible pendant toute l’année en raison de mises à l’offre limitées en 2024.

Cette insuffisance de l’offre constitue l’enjeu principal du Groupe alors que la demande en produits abordables est restée toujours aussi forte comme en témoigne le taux d’écoulement des lots proposés au détail qui atteint 10,4 %(50).

La baisse en valeur est accentuée par la réduction du prix unitaire des lots vendus qui s’explique à la fois par une proportion plus importante que par le passé de lots situés en Région versus Paris, et d’autre part par la nature des logements (davantage de 2 et 3 pièces et des lots plus compacts). Le prix moyen par lot est ainsi passé en un an de 281 000 euros à 247 000 euros (- 12 %).

Les ventes en bloc ont représenté un peu plus de la moitié des réservations. Elles concernent de très nombreux acteurs, les deux premiers clients (CDC Habitat et INLI) représentant un peu moins de 40 % des ventes en bloc.

Les ventes aux particuliers accédants se sont relativement bien tenues, portées notamment par la gamme Access qui a représenté près d’un tiers des ventes aux accédants.

Les ventes aux particuliers investisseurs s’inscrivent en nette baisse sur l’ensemble de l’année, malgré la reprise tardive de la demande pour les derniers lots éligibles au dispositif Pinel.

Régularisations notariées

La forte hausse des régularisations notariées en bloc a quasiment compensé la baisse des régularisations des particuliers, notamment investisseurs.

Les régularisations notariées sont supérieures aux réservations de l’année, reflet d’une situation commerciale saine et d’engagements maîtrisés.

Lancements commerciaux

L’année 2024 marque un point bas de lancements commerciaux, la gamme Access n’ayant débuté sa montée en puissance qu’à partir du second semestre (1 377 lots lancés, soit 44 % des lancements de l’année).

Permis de construire et acquisitions foncières

En 2024, le Groupe a acquis 71 terrains, dont 37 sur le seul dernier trimestre. La reprise des acquisitions foncières devrait monter en puissance tout au long de l’année 2025.

L’activité de dépôt de permis s’est redressée en fin d’année 2024 avec 10 704 lots déposés, dont une proportion significative de gamme Access.

1.2.2.4Perspectives

Offre à la vente

Fin 2024, l’offre à la vente représente 2 801 lots(51) dont 72 % en cours de construction. Elle est désormais quasiment entièrement constituée de programmes abordables, décarbonés et rentables, dont environ un quart en gamme Access.

Approvisionnements(52)

Les approvisionnements de l’année concernent des projets dont la taille moyenne des lots est plus faible que par le passé, en ligne avec la politique commerciale du Groupe.

Pipeline

Après une année 2023 consacrée à la revue approfondie du portefeuille foncier ayant conduit à l’abandon de 13 200 lots, l’année 2024 marque une reprise de la marche en avant en matière de développement foncier, avec un pipeline désormais adapté au nouveau cycle.

Backlog Logement(53)

Le backlog logement au 31 décembre 2024 représente 2,4 milliards d’euros HT (vs 2,7 milliards d’euros HT fin 2023).

1.2.3Immobilier d’entreprise

Altarea intervient en Immobilier d’entreprise sur les marchés du Bureau et de la Logistique pour un risque limité et de manière variée grâce à une palette de compétences très diversifiées et ce sur l’ensemble du territoire national.

1.2.3.1Bureau

En bureau, Altarea intervient en tant que développeur (contrats de VEFA, BEFA, CPI, ou encore MOD(54)) et parfois en tant que co-investisseur pour certains actifs à repositionner.

Bureau/Grand Paris

En 2024, le Groupe s’est principalement concentré sur des opérations de prestations de services, tout en restant à l’écoute du marché en matière d’investissement. L’activité Bureau sur le Grand Paris a ainsi été marquée par :

• la livraison fin avril du 26 Champs-Élysées à Paris sur 14 000 m2, ensemble mixant bureaux et commerces, pour le compte de 52 Capital ;
• la livraison de l’immeuble Bellini (18 000 m2, La Défense), le nouveau siège social de SwissLife France ;
• la signature d’un BEFA de 9 ans ferme avec le cabinet d’avocats Ashurst pour l’ensemble immobilier de 6 100 m2 situé au 185 rue Saint-Honoré à Paris pour une livraison prévue au 1er semestre 2026 ;
• la location de dix étages de Landscape (22 200 m2, La Défense) portant le taux d’occupation à près de 60 % (projet réalisé pour le compte d’AltaFund) ;
• la signature du contrat de promotion immobilière pour le projet Madeleine (21 000 m2 à Paris) pour le compte de Norges Bank IM ;
• l’obtention du permis de construire définitif purgé d’Upper, le projet de rénovation de l’ancien siège de la CNP situé au-dessus de la gare de Paris-Montparnasse. Ce projet de 55 000 m2 développé en partenariat 50/50 avec la Caisse des Dépôts fera l’objet d’une restructuration intégrale au cours des prochaines années.

Bureau/Métropoles régionales

L’année a été marquée par la vente à Midi 2i de l’immeuble Blanc Azur à Aix-en-Provence, bureau multi-occupants de 6 600 m2 intégralement loué.

En Régions, le Groupe a livré quatre immeubles de bureaux totalisant 14 000 m2 (rue Laurencin, Hill Side et Urbanclay à Toulouse et la première tranche de Feel Good à Nantes).

Par ailleurs, six opérations nouvelles pour un total de 38 000 m2 ont été maîtrisées à Nantes, Nice, Clermont-Ferrand et Grenoble.

Le pipeline de projets en Régions représente ainsi 310 000 m2 à fin 2024. Ce portefeuille très granulaire est composé d’opérations qui contribueront de manière récurrente aux résultats futurs du Groupe.

1.2.3.2Logistique

En logistique, le Groupe opère en tant qu’aménageur – promoteur, et développe des projets qui répondent à des enjeux techniques, réglementaires et environnementaux de plus en plus exigeants.

Altarea développe principalement des grandes plateformes ou des hubs stratégiquement situés sur la dorsale historique nord-sud, ainsi que sur l’arc Atlantique. Ces plateformes sont principalement destinées aux distributeurs et aux acteurs du e-commerce.

Actif en développement de plateformes logistiques depuis de nombreuses années, Altarea commence cette année à engranger les fruits de sa stratégie et confirme ses ambitions sur ce marché porteur.

390 millions d’euros de cessions signées fin 2024

Le Groupe a signé fin 2024 deux opérations de cession pour un montant total de 390 millions d’euros :

• cession à WDP du parc logistique de Bollène(55) (Vaucluse) représentant 260 000 m2 à terme ainsi que le parc logistique de l’Oseraye à Puceul (Loire-Atlantique) représentant 37 000 m2 ;
• cession à un fonds géré par CBRE de trois lots de la plateforme Ecoparc Côtière située à La Boisse proche de Lyon (56 200 m2). Cette opération se distingue notamment par une performance environnementale particulièrement exemplaire(56).

L’impact comptable de ces transactions est majoritairement enregistré au cours de l’exercice 2024, le solde étant réparti sur les années 2025 et 2026 principalement.

Après ces cessions, les opérations maîtrisées ou en cours de montage représentent 650 000 m2, dont 310 000 m2 bénéficient de permis de construire purgés (75 000 m2 pré-loués), et contribueront aux résultats du Groupe au cours des prochains exercices.

Backlog Immobilier d’entreprise(57)

Le backlog en Immobilier d’entreprise au 31 décembre 2024 représente 214 millions d’euros HT (vs 282 millions d’euros HT fin 2023).

1.2.4Nouvelles activités

Dans le cadre de sa feuille de route stratégique, Altarea a décidé d’investir dans des activités nouvelles complémentaires de ses savoir-faire : les infrastructures photovoltaïques, les data centers et l’asset management immobilier.

Ces Nouvelles activités ont pour caractéristiques d’être tirées par des besoins immenses avec des barrières à l’entrée fortes liées à la maîtrise de savoir-faire complexes.

La stratégie d’Altarea consiste à maîtriser la chaîne de valeur opérationnelle (investissement dans les compétences) tout en adoptant un modèle économique adapté à chaque profil de risque.

1.2.4.1Infrastructures photovoltaïques

La décarbonation de l’économie française devrait accroître de façon considérable les besoins en électricité d’origine photovoltaïque(58) avec des investissements estimés à plusieurs milliards d’euros par an au cours des prochaines décennies.

Altarea entend capter une partie de ce marché à travers une stratégie qui combine la maîtrise des savoir-faire opérationnels et un modèle économique optimisé en matière de capitaux employés. Le Groupe maîtrise d’ores et déjà les premiers maillons de la chaîne de valeur opérationnelle avec des équipes constituées, une gamme complète et un pipeline de projets déjà important.

En 2024, Altarea a franchi un cap avec l’acquisition de Prejeance Industrial(59) pour 140 millions d’euros de valeur d’entreprise(60) et a commencé à percevoir ses premiers revenus de vente d’électricité.

Un dispositif complet

Altarea a constitué une équipe dédiée opérant en France et en Italie lui permettant de maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle :

• études, faisabilité, conception, maîtrise foncière ;
• autorisations administratives (construction, raccordement) et financements ;
• commercialisation de l’énergie produite ;
• installation et mise en service ;
• exploitation, monitoring, maintenance, recyclage.

Le Groupe propose aujourd’hui une gamme complète :

• ombrières de parkings (notamment sur son patrimoine de centres commerciaux gérés) ;
• toitures photovoltaïques sur ses projets immobiliers (notamment entrepôts logistiques) ;
• centrales solaires au sol sur sites anthropisés (carrières, friches, décharges, délaissés…) ;
• agrivoltaïsme au sol ou intégré au bâti (granges, hangars, serres…), en direct ou dans le cadre de partenariats stratégiques.

Infrastructures intégrées aux projets immobiliers du Groupe

Altarea intègre désormais de façon systématique des centrales photovoltaïques sur ses projets immobiliers partout où cela est possible afin de valoriser les sites et d’apporter un service complémentaire à leurs utilisateurs (confort, autoconsommation, responsabilité).

En 2024, le Groupe a ainsi mis en service les ombrières photovoltaïques du Family Village Costières Sud à Nîmes, après celle de La Vigie à Strasbourg (500 kWc(61) pour chaque site). À date, 7 chantiers sont en cours notamment sur le portefeuille de retail parks gérés par le Groupe(62).

En Logistique, le parc de Bollène, vendu à WDP cette année, comprendra des panneaux photovoltaïques en toiture pour une puissance installée d’environ 22 MWc à terme.

Partenariats stratégiques avec de grands opérateurs

Début 2024, un partenariat a été signé avec Terrena, coopérative agricole regroupant près de 20 000 adhérents dans le Grand Ouest. Ce partenariat, qui s’adressait initialement aux éleveurs ovins s’est ouvert en cours d’année à d’autres types d’exploitation (bovins, volailles, production viticole…). Il permettra de concrétiser plusieurs dizaines de projets à partir de 2026.

Altarea est également en discussion avec d’autres coopératives et avec de grands propriétaires (industriels, hôpitaux, logisticiens, foncières…) pour les accompagner dans leurs investissements en infrastructures photovoltaïques.

Parc en exploitation et portefeuille de projets

À fin décembre 2024, Altarea détient et exploite un parc d’une puissance totale de 94 MWc, répartis entre 61 MWc d’installations déjà raccordées et 33 MWc en cours de construction et/ou en attente de raccordement.

Le Groupe travaille par ailleurs sur un portefeuille de projets important, à des stades d’avancement très divers, comprenant notamment 800 MWc sécurisés(63) et le solde à l’étude(64).

1.2.4.2Data centers

Les besoins en data centers, notamment de grande capacité, sont en forte croissance dans le monde, tirés par la digitalisation de l’économie et l’essor de l’intelligence artificielle. Les investissements nécessaires sont difficiles à estimer mais représentent de façon certaine plusieurs milliards d’euros par an pour un marché comme la France, qui bénéficie d’une électricité largement décarbonée.

Altarea dispose d’avantages compétitifs déterminants pour capter une partie de ce marché grâce à ses savoir-faire de maîtrise foncière et d’obtention d’autorisation admninistratives complexes.

Le Groupe entend adresser deux segments distincts : les data centers en colocation de taille moyenne et les data centers hyperscale (Cloud et IA).

Data centers de proximité écoresponsables en colocation

Les data centers de proximité sont destinés à une clientèle d’entreprises (privée ou publique), à qui ils assurent connectivité, haute performance, haute sécurité et haute disponibilité. Ils permettent aux acteurs qui le souhaitent de (re)localiser le stockage de leurs données sur le territoire national. Il s’agit généralement de data centers de moyenne puissance (inférieure à 20 MW).

Pour ce type de produit, la stratégie du Groupe consiste à maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle (origination et autorisations, construction et réalisation des installations, commercialisation, exploitation et gestion de l’infrastructure physique).

Altarea a ainsi constitué une équipe dédiée à travers un mix d’acquisition tactique, et de recrutements internes et externes pour développer des data centers écoresponsables(65) selon un modèle économique de type « développeur – asset manager ».

Le premier data center entièrement réalisé par Altarea devrait être livré au cours du 1er trimestre 2025. Situé à Noyal-sur-Vilaine près de Rennes, il développera sur 3 000 m2 une puissance de près de 2,3 MW IT.

Le Groupe travaille sur un pipeline d’une quinzaine de sites potentiels dans les principales métropoles françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes).

Data centers hyperscale

Les data centers hyperscale s’adressent à un nombre limité d’acteurs qui raisonnent à l’échelle mondiale et dont les besoins sont immenses. La France constitue pour ces groupes une cible géographique privilégiée leur permettant d’accéder au marché européen et de bénéficier d’une électricité largement décarbonnée. Les data centers hyperscale nécessitent des investissements considérables liés à leur puissance qui peut atteindre plusieurs centaines de megawatts.

Altarea travaille sur plusieurs implantations potentielles dans un contexte où ce type de produit est à la fois rare et administrativement très complexe.

1.2.4.3Asset management immobilier

La société de gestion Altarea Investment Managers, agréée en 2023 par l’Autorité des Marchés Financiers, compte désormais une équipe de gestion et d’investissement complète. Elle a pour objectif d’étendre progressivement ses accords de distribution sur la partie grand public notamment auprès des réseaux externes et des Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), et de développer une offre complète de supports d’investissements immobiliers.

La SCPI Alta Convictions, son premier fonds grand public lancé fin 2023, est positionnée sur le thème du nouveau cycle immobilier, sans stock ni financement d’avant crise. La collecte se poursuit tout comme les investissements avec un objectif de diversification aussi bien sectoriel que géographique. Cette année, la SCPI a réalisé trois investissements en Commerce (Paris, Annecy, Bordeaux-Belvédère), a fait l’acquisition de locaux d’activités (Orléans) et d’un premier actif industriel à l’étranger (Madrid). La SCPI a par ailleurs obtenu en juin le label ISR soulignant son engagement en faveur d’une gestion responsable et durable.

Par ailleurs, Altarea a lancé en 2023 une plateforme de dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital via un premier fonds baptisé ATREC (Altarea Tikehau Real Estate Credit) capitalisé à hauteur de 200 millions d’euros par les deux sponsors (100 millions d’euros chacun) ayant vocation à accueillir des partenaires tiers. Cette plateforme capitalise sur les expertises complémentaires d’Altarea et Tikehau Capital en matière immobilière et de dette privée, et permettra aux investisseurs de bénéficier d’un accès privilégié au pipeline combiné des deux groupes ainsi qu’à leur réseau respectif pour saisir les opportunités d’investissement les plus attractives. Les premières opérations ont été déployées et un pipeline d’opportunités est en cours d’étude.

1.3Performance environnementale

1.3.1Taxonomie européenne(66)

La taxonomie européenne est un système de classification européen des activités économiques durables sur le plan environnemental. Elle définit des critères uniformes pour chaque secteur afin d’évaluer leur contribution aux six objectifs environnementaux de la Commission européenne.

Les entreprises non financières sont tenues de publier des indicateurs directement issus de leurs comptes (chiffre d’affaires, Capex et Opex) en indiquant pour chacun la proportion concernée par la taxonomie (taux d’éligibilité publié depuis le 1er janvier 2022) ainsi que la proportion conforme aux objectifs environnementaux européens (taux d’alignement depuis le 1er janvier 2023) et sociaux (garanties sociales minimales).

Depuis le 1er janvier 2024, les entreprises financières doivent également publier la part de leurs investissements finançant les activités économiques alignées au sens de la taxonomie (Green Asset Ratio ou GAR). Les institutions financières dotées d’un GAR élevé devraient bénéficier à terme d’un cadre plus favorable pour leurs activités, l’objectif de l’Union européenne étant de soutenir la transition écologique facilitant l’orientation de l’épargne et des financements vers des activités durables.

Méthodologie Altarea

Altarea analyse l’alignement de son chiffre d’affaires à la maille du projet ou de l’actif(67).

Pour être considéré comme aligné, chaque projet ou actif contribuant au chiffre d’affaires doit être étudié à l’aune de six familles de critères environnementaux(68) (Atténuation du changement climatique (Énergie), Adaptation au changement climatique (Climat), Utilisation durable et protection des ressources aquatiques et marines (Eau), Transition vers une économie circulaire, Prévention et réduction de la pollution, Protection et restauration de la biodiversité et des écosystèmes), eux-mêmes constitués de plusieurs sous-critères d’analyse(69).

Altarea a déployé ces dernières années d’importants moyens pour assurer la collecte digitalisée, le contrôle, et le référencement normé de plusieurs milliers de documents permettant de justifier l’alignement des programmes analysés et d’assurer une piste d’audit fiable. Le Groupe a notamment réalisé un travail spécifique sur certains critères particulièrement exigeants : énergie, économie circulaire et pollution(70).

La méthodologie de calcul de l’alignement à la taxonomie et son résultat ont ainsi pu faire l’objet d’une revue dès l’exercice 2023 et d’un rapport spécifique émis par le cabinet E&Y avec un an d’avance sur l’obligation réglementaire CSRD.

Chiffre d’affaires 2024 aligné à 68,6 % (71)

En 2024, le taux d’alignement du chiffre d’affaires consolidé est de 68,6 % (44,0 % pour l’exercice 2022, 48,1 % en 2023).

La progression constante de l’alignement vient principalement de la contribution croissante des opérations de promotion initiées à partir du 1er janvier 2022, pour lesquelles le Groupe a mis en place une politique d’alignement systématique à la taxonomie sur le plan du critère énergétique.

Un indicateur clé pour Altarea

L’alignement du chiffre d’affaires est devenu un indicateur de performance clé du Groupe pour mesurer l’évolution de la durabilité de son modèle opérationnel compte tenu de son caractère polycritère.

La grille d’analyse de la taxonomie permet de mettre en valeur le travail réalisé par le Groupe depuis de nombreuses années pour garantir la qualité environnementale de ses actifs commerciaux et de ses opérations de promotion.

Altarea a ainsi intégré cet indicateur dans sa feuille de route stratégique, se fixant pour objectif d’atteindre, et désormais de conserver, un chiffre d’affaires très majoritairement aligné à la taxonomie(72). Des objectifs d’alignement ont également été intégrés dans la rémunération des salariés et dans celle de la Gérance(73).

Depuis juillet 2023, tous les crédits bancaires corporate (signés ou renouvelés) intègrent une clause d’alignement du chiffre d’affaires à la taxonomie.

1.3.2Performance carbone

Altarea a mis au point une comptabilité carbone sur l’ensemble de ses activités permettant de suivre sa performance carbone avec la même rigueur que sa performance comptable.

Le Groupe dispose ainsi d’indicateurs pertinents permettant de mesurer de façon fiable dans la durée ses volumes d’émissions, son intensité carbone surfacique et son intensité carbone économique.

Méthodologie Altarea

Les émissions de GES(74), exprimées en kilogrammes d’équivalent de CO2 (kgCO2e,), sont classées en trois catégories (scopes(75)) :

• les émissions directes (scope 1) couvrent toutes les émissions associées aux consommations de combustibles fossiles (combustion de carburants fossiles, recharges de fluides frigorigènes…) ;
• les émissions indirectes associées à l’énergie (scope 2) représentent les émissions liées aux consommations d’électricité ou aux réseaux de chaleur et de froid ;
• les autres émissions indirectes (scope 3) représentent tous les autres flux d’émissions dont dépend l’ensemble des activités de l’entreprise (achats de biens & prestations, déplacements, fret, immobilisations…).

Concernant Altarea, les émissions de GES dépendent des activités du Groupe :

• pour la promotion immobilière(76), elles sont liées à :
  • la construction des bâtiments : matériaux (y compris leur transport), chantier et équipements du bien, ainsi que l’entretien et le recyclage,
  • et à leur utilisation : énergie consommée par les occupants du bien construit, cumulée sur une durée de 50 ans ;
• pour la foncière, elles correspondent à l’énergie consommée (parties communes et privatives) ;
• pour le corporate, elles concernent les émissions des collaborateurs dans le cadre de leur activité professionnelle (consommation énergétique des sièges du Groupe et consommation de carburant liée aux déplacements professionnels).

Le périmètre pris en compte pour le reporting des émissions correspond aux opérations sous contrôle opérationnel(77).

Promotion immobilière

Altarea comptabilise sa performance carbone « à l’avancement » à partir des mêmes bases utilisées pour la détermination de son chiffre d’affaires comptable :

• un bilan carbone est calculé pour chacun des projets ayant contribué au chiffre d’affaires en 2024 ;
• les émissions liées à la construction sont comptabilisées au prorata de l’avancement technique (hors terrain) de chaque projet ;
• les émissions liées à l’utilisation du bien sont comptabilisées au prorata de l’avancement commercial de chaque projet.

Foncière

La performance carbone de la Foncière est déterminée à partir des consommations des parties communes (mesures réelles) et de celles des parties privatives (mesures réelles et estimées). Cette consommation est ensuite convertie en équivalent émissions de GES en utilisant un facteur dont le niveau fluctue en fonction de caractère plus ou moins carboné de l’énergie consommée.

Le Groupe n’intègre pas les émissions liées au transport des visiteurs pour lesquelles il ne dispose pas de levier direct. À titre d’information, elles ont représenté 198 milliers de tonnes en 2024(78).

Baisse de - 15 % des émissions en 2024

En 2024, les émissions du Groupe (scope 1, 2 et 3) ont représenté 776 milliers de tonnes, en baisse de - 15 % par rapport à 2023 et de - 50 % par rapport à 2019 (année de référence)(79). Sur ce total, 232 milliers de tonnes (soit 30 %) correspondent à des émissions qui n’ont pas encore eu lieu (quote-part relative à l’utilisation à venir des bâtiments en cours de construction).

La Promotion immobilière constitue la très grande majorité des émissions du Groupe (96 %), avec une concentration très forte sur la promotion résidentielle (73 % du total).

La Foncière Commerce présente un faible niveau d’émission, la démarche de décarbonation ayant été initiée dès 2010.

Analyse de la variation des émissions de GES et trajectoire à horizon 2030

La trajectoire carbone d’Altarea résulte de l’évolution de deux(80) facteurs combinés :

• le volume d’activité (effet volume) mesuré par les surfaces immobilières développées par le Groupe, dont l’évolution dépend en grande partie du cycle immobilier(81) ;
• l’intensité carbone surfacique (effet taux) exprimée en kgCO2eq/m2 mesure la quantité équivalente de carbone nécessaire pour fabriquer un m2 d’immobilier ainsi que le carbone qui sera émis par l’utilisateur final pendant une durée de 50 ans.

Le principal levier de décarbonation d’Altarea consiste à agir sur l’intensité carbone surfacique. Sa réduction nécessite en effet de revoir l’ensemble des processus industriels (sourcing des matériaux et des fournisseurs, conception et réalisation des bâtiments) afin d’aboutir à un produit immobilier sobre en carbone mais sans concession sur sa valeur d’usage.

Évolution sur l’année 2024

La baisse de - 5 % liée à l’effet volume est principalement le reflet de la situation de crise conjoncturelle que connaît la promotion résidentielle.

La baisse de - 11 % de l’intensité carbone surfacique(82) qui ressort à 1 155 kgCO2e/m2 en 2024 (contre 1 299 kgCO2e/m2 en 2023) est liée à la sortie d’opérations anciennes plus carbonées(83) d’une part et à l’intégration d’opérations nouvelles plus performantes(84) d’autre part.

Évolution depuis 2019 (année de référence)(85)

Par rapport à 2019, les émissions du Groupe sont passées de 1 563 milliers de tCO2e à 776 milliers de tCO2e, soit une baisse de - 50 %. La décarbonation structurelle (effet taux lié à l’intensité surfacique) a représenté - 25 %, le solde étant dû à la baisse d’activité (effet volume) et aux variations de périmètre.

Trajectoire carbone à horizon 2030

À horizon 2030, Altarea estime que son intensité surfacique moyenne sera comprise entre 900 kgCO2e/m2 et 1 000 kgCO2e/m2, en raison notamment de la montée en puissance de la très exigeante réglementation RE2020 (seuil 2025 et 2028).

Altarea se fixe pour objectif de retrouver d’ici 2030 un niveau d’activité au moins équivalent à celui de 2019. Dans cette perspective, et compte tenu de sa cible d’intensité surfacique, les émissions de GES 2030 devraient être comprises entre 850 et 950 milliers de tCO2e (soit de - 46 % à - 39 % par rapport à 2019).

Cette estimation est donnée « toutes choses étant égales par ailleurs ». Elle n’intègre pas certains événements potentiellement significatifs, susceptibles d’avoir une influence favorable ou défavorable sur la trajectoire carbone du Groupe, à savoir :

• l’évolution du cycle immobilier d’ici 2030 ;
• une transformation des procédés constructifs et des matériaux entrant dans la construction des bâtiments neufs ;
• toute modification réglementaire remettant en cause les hypothèses de la trajectoire carbone d’Altarea ;
• de la montée en puissance de la vente de crédits carbone par le Groupe, notamment sur les produits Woodeum(86) ;
• un changement structurel du mix produit du Groupe ;
• toute opération de croissance externe ou de désinvestissement significatif.

Altarea reverra tous les ans sa trajectoire carbone et en expliquera le moment venu les éventuelles variations.

Suivi du découplage entre création de valeur économique et émissions de GES

Le découplage entre création de valeur économique et émissions de GES est un principe fondamental de la croissance bas carbone. Altarea mesure ce découplage à travers l’intensité carbone économique qui correspond à la quantité de CO2e émise pour générer un euro de chiffre d’affaires(87).

En 2024, Altarea a émis 280 grammes de CO2e par euro de chiffre d’affaires, soit - 18 % par rapport à 2023 (et - 45 % par rapport à 2019). La baisse enregistrée en 2024 a été particulièrement forte en raison de la contribution significative de la Logistique au chiffre d’affaires consolidé. La Logistique est en effet un produit moins carboné en moyenne que le Logement ou le Bureau par exemple.

1.4Performance financière

1.4.1Résultats annuels 2024 et perspectives 2025

Le chiffre d’affaires atteint 2 768,5 millions d’euros (vs 2 712,3 millions d’euros en 2023) soit + 2,1 %, et le résultat net récurrent (FFO(88)) est en hausse de + 25,7 % à 127,2 millions d’euros (vs 101,2 millions d’euros en 2023), en ligne avec la guidance fixée début 2024.

Au total, le résultat net part du Groupe s’établit à 6,1 millions d’euros, contre une perte de - 472,9 millions d’euros en 2023(89).

Chiffre d’affaires : 2 768,5 millions d’euros (+ 2,1 %)

Au 31 décembre 2024, le chiffre d’affaires consolidé s’établit à 2 768,5 millions d’euros, en hausse de + 2,1 % par rapport à 2023 :

• en Commerce, il progresse de + 13,6 % à 294,3 millions d’euros (vs 259,0 millions d’euros). Il se décompose entre 243,5 millions d’euros de revenus locatifs, 27,0 millions d’euros de prestations de services externes et 24,0 millions d’euros d’opérations de promotion Commerce. Les revenus locatifs progressent de + 5,0 % tirés par la bonne tenue des indicateurs opérationnels (indexation, croissance à périmètre constant, vacance, recouvrement) ;
• en Logement, il baisse de - 11,6 % à 1 985,7 millions d’euros (vs 2 247,1 millions d’euros). Ce chiffre d’affaires est très majoritairement composé d’opérations de l’ancien cycle. Les opérations de nouvelle génération n’ont représenté en 2024 qu’une faible proportion du chiffre d’affaires (14 % du total), avec une montée en puissance attendue sur 2025 et surtout 2026 où elles deviendront majoritaires ;
• en Immobilier d’entreprise, il ressort en nette hausse à 476,6 millions d’euros (vs 204,0 millions d’euros soit x2,3) porté par les transactions en Logistique.

Résultat opérationnel FFO : 274,1 millions d’euros (+ 10,5 %)

Le résultat opérationnel FFO(90) progresse de + 10,5 % à 274,1 millions d’euros (vs 248,1 millions d’euros). Il est composé de :

• 210,3 millions d’euros en Commerce (+ 7,6 %), porté par des loyers nets en croissance de + 5,7 % et une bonne tenue des honoraires ;
• 26,9 millions d’euros en Logement (vs 56,8 millions d’euros), résultant de l’enregistrement à l’avancement de la contribution d’opérations issues du cycle précédent à marges faibles ;
• 47,6 millions d’euros en Immobilier d’entreprise (vs 10,5 millions d’euros). Cette progression provient essentiellement des transactions en Logistique dont l’impact comptable a été majoritairement enregistré au cours de l’exercice, le solde étant réparti sur les années 2025 et 2026 principalement. Par ailleurs, l’activité de Bureau en Régions est restée soutenue en 2024 ;
• les coûts de structure liés au développement des Nouvelles activités sont intégralement passés en charge.

Au total, le taux de rentabilité opérationnelle(91) du Groupe s’établit à 9,8 % (contre 9,1 % en 2023)

Résultat net récurrent (FFO) : 127,2 millions d’euros (+ 25,7 %)

Les charges liées aux financements (coût de l’endettement net pour - 28,5 millions d’euros et autres résultats financiers pour - 31,8 millions d’euros) sont relativement stables en raison notamment de la position de couverture en taux existante.

La charge d’impôt s’établit à - 4,0 millions d’euros et reste à un niveau faible en raison de déficits fiscaux reportables et d’une contribution fiscale des activités taxables encore faible.

Au total, le FFO part du Groupe s’établit à 127,2 millions d’euros en hausse de + 25,7 %, soit 5,84 euros par action (+ 20,8 %) après enregistrement de l’impact dilutif lié à la création de 1 160 013 actions nouvelles(92) en 2024.

Résultat net consolidé part du Groupe : 6,1 millions d’euros

Le résultat net consolidé part du Groupe s’établit à 6,1 millions d’euros (contre - 472,9 millions d’euros en 2023(93)) après notamment enregistrement de - 58,7 millions d’euros de variation de valeur des instruments financiers et des autres variations de valeurs, charges calculées et frais de transaction comprenant notamment une dépréciation d’incorporels pour 16 millions d’euros(94).

Perspectives 2025

La Foncière Commerce continuera de capitaliser sur la grande qualité de son patrimoine et devrait poursuivre sa trajectoire de croissance. Altarea continuera à investir sur les projets en cours avec une accélération dans les commerces de gares.

Altarea n’anticipe pas de reprise forte du marché du Logement en 2025 et le chiffre d’affaires résidentiel sera encore majoritairement composé d’opérations issues de l’ancien cycle à marges faibles. La mise à l’offre des opérations nouvelle génération devrait monter en puissance tout au long de l’année et le Groupe continuera à appliquer la même discipline en matière d’engagement avec des capitaux employés maîtrisés.

En Immobilier d’entreprise, le Groupe poursuivra la même stratégie d’engagements maîtrisés en Bureau et de développement en Logistique. Altarea n’envisage pas de conclure de grandes transactions en 2025, sauf en cas d’opportunités permettant d’accélérer des opérations dont la sortie est envisagée plutôt en 2026 et 2027.

Le photovoltaïque et les data centers entreront dans une phase d’investissement plus intense et le Groupe recherchera des accords de partenariat afin de partager le portage des projets. L’activité d’asset management immobilier continuera à monter en puissance de façon maîtrisée en fonction du rythme de la collecte.

Guidance

En 2025, Altarea poursuivra la réallocation de ses capitaux employés et des moyens humains conformément à sa feuille de route. Les résultats devraient bénéficier d’un début de reprise en Logement et d’une bonne performance en Commerce. Le FFO est ainsi attendu en légère progression.

1.4.2Actif net réévalué (ANR)

1.4.2.1ANR de continuation dilué(95) à 110,1 euros/action

L’actif net réévalué de continuation dilué est quasi stable à 2 411,8 millions d’euros (contre 2 399,3 millions d’euros en 2023, soit + 0,5 %).

1.4.2.2Variation de l’ANR

L’actif net réévalué de continuation dilué est quasi stable à 2 411,8 millions d’euros. L’impact du dividende 2023, des variations de valeur des instruments financiers et des dettes à taux fixe a été compensé par le résultat récurrent de l’année et une augmentation de la valeur de la promotion tirée par la Logistique. La valeur de la promotion retenue en 2024 se situe proche de la fourchette basse de l’évaluation(96) réalisée par Accuracy.

La baisse de l’ANR par action (110,1 euros/action contre 115,7 euros/action en 2023) est entièrement due à l’augmentation du nombre d’actions diluées(97).

1.4.2.3Principes de calcul

Évaluation des actifs

Immeubles de placement

Les actifs immobiliers figurent à leur valeur d’expertise dans les comptes IFRS du Groupe (Immeubles de placement).

Les commerces sont évalués par plusieurs experts. La décomposition de la valorisation du patrimoine par expert est détaillée ci-après.

Les experts utilisent deux méthodes :

• l’actualisation des flux futurs de trésorerie (méthode DCF), avec valeur de revente en fin de période ;
• la capitalisation des loyers nets, sur la base d’un taux de rendement intégrant les caractéristiques du site et des revenus locatifs (comprenant également le loyer variable et le loyer de marché des locaux vacants, et retraités de l’ensemble des charges supportées par le propriétaire).

Ces expertises sont effectuées conformément aux critères requis par le Red Book – Appraisal and Valuation Standards publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors. Les missions confiées aux experts sont toutes effectuées selon les recommandations du Rapport COB/AMF dit Rapport Barthès de Ruyter, et suivent intégralement les instructions de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, mise à jour en 2017. La rémunération versée aux experts est fixée sur une base forfaitaire en fonction de la taille et de la complexité des actifs, et est totalement indépendante du résultat de l’expertise.

Autres actifs

Les plus-values latentes sur les autres actifs sont constituées :

• des pôles promotion Logement et Immobilier d’entreprise (Cogedim, Woodeum et Histoire & Patrimoine, Logistique) ; et
• des pôles d’Asset management Commerce (Altarea France) et Immobilier d’Entreprise (Altarea Entreprise Management).

Ces actifs sont évalués une fois par an par des experts externes lors de la clôture annuelle : le pôle d’Asset Management Commerce (Altarea France), le pôle promotion (Logement et Immobilier d’entreprise) et le pôle d’Asset Management en Immobilier d’entreprise sont évalués par Accuracy.

La méthode utilisée par Accuracy repose sur une actualisation de flux de trésorerie prévisionnelle (DCF) assortie d’une valeur terminale basée sur un cash-flow normatif. Accuracy fournit une fourchette d’évaluation afin de prendre en compte différents scénarios. En complément de son évaluation par la méthode des DCF, Accuracy fournit également une évaluation sur la base de comparables boursiers.

Fiscalité

En raison de son statut de SIIC, l’essentiel du patrimoine d’Altarea n’est pas soumis à l’imposition sur les plus-values à l’exception de quelques actifs dont les modes de détention ne leur permettent pas de faire partie du périmètre exonéré et des actifs situés hors de France. Pour ces actifs, la fiscalité de cession est directement déduite dans les comptes consolidés au taux de l’impôt ordinaire du pays où ils se situent sur la base de l’écart entre la valeur vénale et la valeur fiscale de l’actif.

Dans l’ANR de continuation après fiscalité, Altarea a tenu compte des modalités de détention de ces actifs ne figurant pas dans le périmètre SIIC, puisque l’impôt pris en compte dans l’ANR de continuation correspond à l’impôt qui serait effectivement dû, soit en cas de cession de titres, soit immeuble par immeuble.

Droits

Dans les comptes consolidés IFRS, les immeubles de placement sont comptabilisés pour leur valeur d’expertise hors droits. Dans l’ANR de continuation, les droits déduits en comptabilité sont réintégrés pour le même montant. Dans l’ANR NNNAV d’Altarea (ANR de liquidation), les droits sont déduits soit sur la base d’une cession des titres, soit immeuble par immeuble en fonction de la nature juridique de la structure qui détient l’actif.

Part des commandités

La part des commandités représente la dilution maximale prévue par les statuts du Groupe en cas de liquidation de la commandite (l’associé commandité se verrait attribuer 120 000 actions).

1.4.3Ressources financières

1.4.3.1Faits marquants 2024

En 2024, le Groupe a notamment :

• achevé son programme de refinancement des crédits corporate entamé en 2023, en signant pour 476 millions d’euros de crédits corporate à échéance 2029, intégrant une clause d’alignement avec la taxonomie européenne(98) ;
• remboursé en juillet 255 millions d’euros d’échéance obligataire 2024 ;
• placé auprès d’une base d’investisseurs élargie une émission obligataire de 300 millions d’euros à échéance 7 ans avec un coupon fixe de 5,50 % ;
• mis en place deux crédits hypothécaires : un premier de 90 millions d’euros à 7 ans(99) adossé au centre commercial espagnol de Sant Cugat et un second de 76 millions d’euros à 5 ans adossé au centre commercial Le Parks détenu par la SNC Macdonald Commerces (société mise en équivalence) ;
• renforcé ses fonds propres consolidés à hauteur de 92,0 millions d’euros dont 91,3 millions d’euros lié au paiement partiel du dividende en actions (création de 1 080 657 actions nouvelles) et 0,7 million d’euros lié à une augmentation de capital réservée au FCPE des salariés, (création de 8 930 actions nouvelles).

Liquidités disponibles

Au 31 décembre 2024, Altarea affiche un niveau de liquidités disponibles(100) de 2 530 millions d’euros (2 410 millions d’euros au 31 décembre 2023).

Les lignes de crédit non utilisées au niveau corporate correspondent à des lignes de RCF à hauteur de 1 290 millions d’euros, dont aucune n’est tirée au 31 décembre 2024.

Les 941 millions d’euros de trésorerie sont placés à hauteur de 90 % environ. Le rendement obtenu sur les placements de trésorerie du Groupe est proche de l’€STER.

Financements court et moyen terme

Le Groupe dispose de deux programmes NEU CP(101) (échéance inférieure ou égale à 1 an) et deux programmes NEU MTN(102) (échéance supérieure à 1 an) pour les sociétés Altarea et Altareit. Au 31 décembre 2024, l’encours de ces programmes est nul.

1.4.3.2Dette nette(103)

Évolution de la dette en 2024

La dette nette est quasi stable à 1 681 millions d’euros contre 1 647 millions d’euros fin 2023.

Au cours de l’année, le Groupe a diminué son BFR Promotion de - 173 millions d’euros, principalement en Logistique, après avoir baissé sont BFR Logement d’environ - 350 millions d’euros en 2023.

La récupération de capitaux employés en Promotion a permis à Altarea de continuer à investir à dette quasi constante. Ces investissements à forte valeur ajoutée concernent principalement le Commerce (Capex de la gare Paris-Austerlitz…) et les Nouvelles activités (acquisition de Prejeance Industrial, photovoltaïque et data center).

Structure de la dette et duration

Au 31 décembre 2024, la duration moyenne de la dette brute(104) est de 4 ans, contre 3 ans et 6 mois au 31 décembre 2023. Après prise en compte du cash disponible permettant de rembourser la souche obligataire Altareit 2025, la duration effective de la dette est de 4 ans et 6 mois.

Échéancier de la dette par maturité

Le graphique ci-après (exprimé en millions d’euros) présente l’endettement long terme(105) du Groupe par maturité.

L’échéance obligataire de 335 millions d’euros en 2025 est d’ores et déjà couverte par les liquidités disponibles, principalement sous forme de cash placé.

La dette hypothécaire de 2028 est adossée au centre commercial de CAP3000 (St-Laurent du Var), celle de 2030 au centre commercial Qwartz (Villeneuve-la-Garenne) et celle de 2031 au centre commercial de Sant Cugat (Barcelone). Tous les autres actifs consolidés du Groupe sont libres de dette hypothécaire.

La dette dont l’échéance est supérieure à 2031 concerne les projets photovoltaïques pour lesquels l’échéance moyenne des dettes est supérieure ou égale à 20 ans lors de leur mise en place.

Couverture : nominal et taux moyen

Altarea bénéficie d’une position de couverture de taux significative reflétant la politique de gestion des risques globaux du Groupe.

Coût moyen de la dette brute : 1,92 % (- 23 bps)

Le coût moyen de la dette brute a baissé courant 2024 en raison de l’impact positif de la position de couverture du Groupe et des produits de placement de la trésorerie disponible.

1.4.3.3Ratios et covenants

Loan-to-value (LTV)

Le LTV rapporte l’endettement net obligataire et bancaire consolidé à la valeur vénale consolidée des actifs du Groupe.

Ratios de crédits

Au 31 décembre 2024, le ratio Dette Nette/EBITDA(106) s’améliore 6,1x contre 6,6x au 31 décembre 2023.

Le ratio Dette Nette/Dette Nette + Capitaux propres ressort à 34,7 % contre 33,8 % au 31 décembre 2023.

Aucun des deux ratios précédents ne constitue un covenant pour le Groupe.

Les deux seuls covenants bancaires inclus dans toutes les documentations de crédit sont le LTV et l’ICR.

Au 31 décembre 2024, la situation financière du Groupe satisfait largement l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de crédit.

1.4.3.4Notation financière

Le 9 octobre 2024, S&P Global a confirmé la note à long terme d’Altarea à BBB-, Investment grade, assortie d’une perspective négative. Sa filiale Altareit, principalement spécialisée dans la promotion, bénéficie également de la même notation.

Comptes
 consolidés 2024

2.1États financiers

État de la situation financière consolidée

État du résultat global consolidé

Autres éléments du résultat global

État des flux de trésorerie consolidés

État de variation des capitaux propres consolidés